San Jose’nin 2025’teki emlak piyasası, güçlü ancak karmaşık olmaya devam ediyor; bu durum, Silikon Vadisi’nin ekonomik dalgalanmaları, yüksek konut talebi ve pandemi sonrası ortaya çıkan trendlerle şekilleniyor. Ülkenin en pahalı piyasalarından biri olan San Jose, konut fiyatlarında mütevazı bir artış, düşük stok (hafif iyileşmelere rağmen) ve hem alıcılar hem de kiracılar için yoğun rekabet yaşıyor. Aşağıda, konut ve kiralıklardan ticari alanlara kadar ana sektörleri ve uzmanların önümüzdeki yıllar için öngörülerini inceliyoruz.
2025 Temel Piyasa İstatistikleri (San Jose):
- Medyan konut fiyatı: ~1,5 milyon $ (2025 ortası), yıllık bazda yaklaşık %5 artış redfin.com. Evler ortalama ~20 günde satılıyor ve genellikle birden fazla teklif alıyor.
- Medyan aylık kira: ~2.927 $ Temmuz 2025 itibarıyla, geçen yıla göre yaklaşık %2–3 artış apartmentlist.com. Tek yatak odalı daireler ortalama 3.265 $/ay apartmentlist.com.
- Konut arzı: Stok, 2024 başına göre yaklaşık %20 arttı apartmentlist.com sfgate.com, ancak hâlâ sınırlı ilanlarla satıcı piyasası devam ediyor.
- Karşılanabilirlik: Son derece düşük. Orta gelirli bir hanenin, San Jose’de medyan fiyatlı bir evi karşılayabilmesi için 250.000 $’dan fazla zam alması gerekir zillow.mediaroom.com.
- Ekonomi: Santa Clara County’de işsizlik oranı ~%3,9 (2025 2. çeyrek) kidder.com. Mortgage faiz oranları %6,5–6,8 civarında sfgate.com, pandemi dönemindeki düşük seviyelerin oldukça üzerinde; bu da ev sahiplerinin düşük faizlerini korumak için taşınmamasına yol açan bir “kilitlenme etkisi” yaratıyor.
2025’te Konut Emlak Trendleri
San Jose’nin konut piyasası 2025’te oldukça rekabetçi kalmaya devam ediyor. Evlerin medyan satış fiyatı yaklaşık 1,5 milyon dolar ve bu, ABD ortalamasından %238 daha yüksek redfin.com. Fiyatlar geçen yıla göre yaklaşık %3–5 arttı; bu, pandemi dönemindeki çift haneli artışlara kıyasla ılımlı bir yükseliş. Bu büyüme, dengelenme işaretleri gösteriyor; bunun nedeni ise daha yüksek faiz oranları ve biraz iyileşen arz. Zillow’un kıdemli ekonomisti, artan stokun ev fiyatlarını kontrol altında tuttuğunu belirtiyor; hatta, San Jose metro bölgesinde ev değerlerinin 2025’te esasen sabit kalması (−%0,2) bekleniyor sfgate.com. Yine de, talep arzı aşıyor, bu nedenle piyasa genel olarak satıcıların lehine.
Stok ve Satışlar: Piyasadaki ev sayısı mütevazı bir şekilde arttı. Sektör gözlemcileri, San Jose’nin 2025 yılı başı stokunun 2024’e göre yaklaşık %20 daha yüksek olduğunu bildiriyor sfgate.com; bunun nedeni kısmen daha fazla ev sahibinin evlerini listelemesi ve yeni inşaatların yavaş yavaş piyasaya girmesi. Yine de, stok tarihsel olarak hâlâ sıkı – birçok ev sahibi, çok düşük faizli ipoteklerini kaybetmek istemediği için (kilitlenme etkisi) satış yapmaya isteksiz, bu da devir hızını sınırlıyor. Daha fazla ilan olmasına rağmen, kapanan satışlar aslında arttı (bölgede yıllık bazda %8–31 artış) ve 2025’te yaklaşık %15 daha artması bekleniyor sfgate.com; bu da alıcı talebinin mevcut evleri hızla emdiğini gösteriyor. Evler hâlâ hızlı satılıyor – medyan olarak 20 gün piyasada kalıyor, bir yıl önce bu süre 15 gündü redfin.com redfin.com. San Jose’de ortalama bir ilan 3–4 teklif alıyor ve genellikle cazip mahallelerde istenen fiyatın üzerinde satılıyor.
Fiyatlandırma ve Rekabet: San Jose’deki ev fiyatları yüksek seviyelerde plato yapmış gibi görünüyor. 2025 ortası itibarıyla, medyan satış fiyatı yaklaşık 1,5 milyon dolar (yıllık %5 artış) redfin.com, 2023’teki hafif bir düşüşten toparlandı. Alıcı rekabeti Redfin’in endeksine göre “biraz rekabetçi” olmaya devam ediyor; birçok ev hala liste fiyatının %2–6 üzerinde teklif savaşlarında satılıyor redfin.com. Lüks segment özellikle güçlü – üst düzey mülkler birden fazla teklif alıyor ve değer kazanmaya devam ediyor, daha geniş kapsamlı erişilebilirlik endişelerine meydan okuyor sfgate.com. Emlakçılar, giriş seviyesi evlerin (yaklaşık 1 milyon dolar civarında) şiddetli teklif savaşları ile hem ilk kez ev alacaklar hem de yatırımcılar tarafından ilgi gördüğünü, genellikle liste fiyatının çok üzerinde ve nakit ödemeli olarak satıldığını belirtiyor sanjosespotlight.com.
Erişilebilirlik Zorlukları: San Jose, Amerika’nın en az erişilebilir konut piyasalarından biri olarak sürekli üst sıralarda yer alıyor. Ev değerlerine kıyasla durağan maaşlar, mülkiyet hayalini birçok sakin için ulaşılmaz hale getirdi. Zillow analizi bu farkı vurguluyor: %20 peşinatla (330.000 $) bile, San Jose’de ortalama gelirli bir ailenin ortalama fiyatlı bir evi rahatça alabilmesi için 250.000 $’dan fazla maaş artışına ihtiyacı var zillow.mediaroom.com. Bir tahmine göre, geniş Bay Area’daki hanelerin yalnızca yaklaşık %28’i ortalama fiyatlı bir evi karşılayabiliyor (ve San Jose’nin kendisinde bu oran daha da düşük). 30 yıllık kredilerde %6–7 civarındaki yüksek mortgage oranları, aylık ödemelere yüzlerce hatta binlerce dolar ekleyerek sorunu daha da büyütüyor. Bu erişilebilirlik baskıları, bazı alıcı talebini soğuttu ve birçok potansiyel alıcıyı kiralık piyasasına yönlendirdi zillow.mediaroom.com.
Piyasa görünümü: Fiyatların yakın vadede sabit kalması veya hafifçe artması bekleniyor. California Emlakçılar Birliği (C.A.R.), 2024’te yaklaşık %6,8’lik büyümenin ardından 2025’te California ev fiyatlarında %4,6 artış öngörüyor sanjosespotlight.com – daha sürdürülebilir bir hız. San Jose’nin değer artışı, zaten çok yüksek olan fiyatları ve teknoloji ekonomisindeki dalgalanmalara duyarlılığı nedeniyle eyalet ortalamasının biraz altında olabilir. Mortgage faizlerinde herhangi bir düşüş bastırılmış talebi serbest bırakabilir: yerel emlakçılar, faizler %6’nın altına veya %5’lere düşerse piyasanın “canlanacağını” ve daha fazla alıcı ve satıcının devreye gireceğini öngörüyor sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Şimdilik, mütevazı fiyat artışları ve alıcılar için biraz daha iyi bir seçenek yelpazesi bekleyin, ancak uygun fiyatlılıkta dramatik bir iyileşme olmayacak. San Jose’nin temel konut sıkıntısı ve güçlü iş piyasası, konut değerleri üzerinde uzun vadeli yukarı yönlü baskı oluşturuyor.
Kiralık Piyasasında Gelişmeler
San Jose’nin kiralık piyasası 2025’te son derece pahalı ama büyümede nispeten istikrarlı. Şehrin ortalama kirası (tüm birim tipleri) yaklaşık aylık 2.900 $ apartmentlist.com – ABD ortalamasının %100’den fazla üzerinde ve bölgenin zenginliği ile konut kıtlığını yansıtıyor. Kiralar artmaya devam etti: 2025 ortasında ortalama kira yıllık bazda yaklaşık %2–3 arttı apartmentlist.com. Karşılaştırıldığında, ABD’nin birçok büyük şehrinde son bir yılda ülke genelinde yeni apartman inşaatlarındaki artış sayesinde kiralar sabit kaldı veya düştü. Bay Area’da, San Jose’nin kira artışı (~%2,8 yıllık) San Francisco’nun (neredeyse %0) önünde sfgate.com, ancak her ikisi de geçmişteki çift haneli kira artışlarının çok uzağında.
Yüksek Kiralar ve Talep: Oda sayısına göre ortalama kiralar, San Jose’nin kiracılar için ne kadar karşılanamaz olduğunu gözler önüne seriyor. Temmuz 2025 itibarıyla, bir 1 odalı dairenin ortalama kirası yaklaşık 2.934 $ (ABD ortalamasının neredeyse %67 üzerinde) ve 2 odalı daireler ise yaklaşık 3.506 $ apartmentlist.com apartmentlist.com. Popüler merkezi mahallelerde fiyatlar daha da yüksek – örneğin, Downtown San Jose’de 1 odalı lüks daireler genellikle aylık 5.000 $’ı aşıyor apartmentlist.com. Bu fiyatlar, kiracının “gelirin %30’u kiraya” kuralına uyması için yıllık altı haneli bir gelire sahip olmasını gerektiriyor. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, yerel kiracıların büyük bir kısmı çift gelirli teknoloji çalışanları veya konut paylaşan ailelerden oluşuyor. Genel olarak, San Jose hanehalklarının yaklaşık %44’ü ev sahibi olmak yerine kiracı point2homes.com ve birçoğu bütçelerini zorlayarak bunu yapıyor (metronun yaşam maliyeti endeksi yaklaşık 231, ABD’de San Francisco’dan sonra ikinci sırada apartmentlist.com).
Fahiş kiralara rağmen, kiralık dairelere olan talep güçlü kalmaya devam ediyor. San Jose’de kiralık daire boşluk oranı yalnızca %4–5 civarında point2homes.com, bu da çoğu dairenin dolu olduğunu gösteriyor. (Karşılaştırma için, %5’lik bir boşluk oranı dengeli bir piyasa olarak kabul edilir – San Jose tam bu denge noktasında.) Kiracılar bir miktar fiyat hassasiyeti gösterdi – kiraların durmaksızın yükselmesi 2020–2022 yıllarında yavaşladı ve bu yıllarda bazı tavizler veya hafif düşüşler yaşandı. Ancak ofislerin, üniversitelerin yeniden açılması ve 2023–2024’te işçilerin göçüyle kiralık piyasası tekrar büyümeye başladı. Ev satın almaya gücü yetmeyen birçok hane kiralamaya devam etmek zorunda kalıyor ve bu da talebi destekliyor.
Yeni Arz ve Boşluk Oranları: Kira artışını frenleyen önemli bir faktör, ABD’nin Sun Belt bölgesinde (Austin ve Raleigh gibi şehirlerde) yaşanan apartman inşaatı patlaması ve bunun ülke genelinde birim fazlası yaratması oldu sfgate.com. Bay Area, konut açığını giderecek kadar konut inşa etmese de, San Jose’de bazı yeni apartmanlar eklendi ve kiralık konut stoğu bazı banliyö bölgelerinde yaklaşık %20 arttı apartmentlist.com. Bu mütevazı arz artışı, kiralar üzerinde bir rahatlama etkisi yaratıyor. Ancak, Bay Area’da çok aileli konut inşaatının 2025’ten sonra yavaşlaması bekleniyor; projeler tamamlandıkça ve daha az yeni proje başlatıldıkça sfgate.com. Zillow analistleri, 2025 sonlarına doğru kiralık konut piyasasının yeniden sıkılaşacağını öngörüyor – yeni birimlerdeki son dalga “sönümlenecek”, bu da boş birim başına daha fazla rekabet anlamına gelecek sfgate.com. San Jose’de, konutun kronik olarak az inşa edildiği bir ortamda, boşluk oranındaki küçük bir düşüş bile kira artışına yol açabiliyor.
Kiracılar İçin Görünüm: Önümüzdeki birkaç yılda kira artışlarının muhtemelen yıllık olarak düşük tek haneli rakamlarda kalması bekleniyor (ekonomik bir durgunluk olmaması halinde). Uzmanlar, Bay Area’da düşük ve istikrarlı kira artışının devam edeceğini öngörüyor – yılda yaklaşık %2–4 civarında sfgate.com. Bu, kiracılar için iyi bir haber; son on yıldaki çift haneli artışlarla karşılaştırıldığında, ancak kiraların önemli ölçüde düşmesi de beklenmiyor. Politika değişiklikleri ufukta: Kaliforniya seçmenleri, 2024’te Kira Kontrolünü Genişletme İnisiyatifi olan Proposition 33’ü (önceki iki girişim başarısız olmuştu) sfgate.com görebilir. Kabul edilirse, San Jose gibi şehirler yeni binalarda daha güçlü kira sınırları uygulayabilir ve bu da kiraların ne kadar hızlı artabileceğini sınırlayabilir. San Jose’nin zaten eski apartmanlar için yerel kira kontrolü var (yıllık artışlar yaklaşık %5–8 ile sınırlı), ve bir genişleme kiracıları daha fazla koruyabilir – ya da eleştirmenlere göre yeni inşaatı caydırabilir. Bu arada, tek ailelik ev kiralarına olan talep artıyor; aileler daha fazla alan aradıkça, bu evlerin kirası şu anda beş yıl öncesine göre yaklaşık %41 daha fazla (apartmanlardan daha hızlı bir büyüme) zillow.mediaroom.com. Genel olarak, kiralık konut piyasası rekabetçi kalacak – kiracılar bütçelerini dikkatli yapmalı ve Silicon Valley’de gelirin büyük bir kısmını konuta harcamayı beklemeliler.
Ticari Gayrimenkul Görünümü
San Jose’nin ticari gayrimenkul sektörü, 2025’te zıtlıkların hikayesi. Ofis piyasası, yüksek boşluk oranları ve evden çalışma paradigmasının değişimiyle mücadele ederken, endüstriyel ve depo alanları neredeyse tam kapasiteye ulaşmış durumda; bu da Bay Area’nın lojistik ihtiyaçlarından kaynaklanıyor. Perakende mülkler ise, varlıklı tüketiciler ve ofise kısmi dönüşün bazı bölgelerde yaya trafiğini canlandırması sayesinde, nispeten iyi durumda. Sektöre göre bir özet:
Ofis Pazarı: Yüksek Boşluklar ve Yavaş Bir Toparlanma
San Jose’de (ve genel olarak Silikon Vadisi’nde) ofis alanı 2025’te bol ve yeterince kullanılmıyor. Ofis boşluk oranı 2024’te %20’nin üzerine çıktı, pandemi öncesi sadece %8,6 idi patch.com. 2024’ün üçüncü çeyreğinde, Santa Clara ve San Mateo ilçelerinde ofis alanlarının %21,8’i boş kaldı (San Jose’yi de kapsıyor), bu oran COVID öncesinin iki katından fazla patch.com. Bu fazlalık, uzaktan çalışma ve hibrit politikalar nedeniyle oluştu – çalışanlar ofislere nadiren, hatta hiç gelmiyor. San Jose metrosunda 2024 sonu itibarıyla ofise dönüş oranı sadece %40,7 ile ülke genelinde en düşüklerden biri patch.com. Şirketler buna göre alanlarını küçülttü, büyük alanlar boş veya alt kiralama pazarında kaldı.
Bununla birlikte, 2025’te istikrarın ilk işaretleri görülüyor. Bazı göstergeler: Silikon Vadisi’nde ofis boşluk oranı 2025’in ikinci çeyreğinde hafifçe %17,4’e düştü (toplam kullanılabilirlik ~%18,2) kidder.com. 2025’in ilk yarısında kiralama faaliyeti arttı – dikkat çeken anlaşmalardan biri, teknoloji firması Zscaler’ın Santa Clara’da 300.000+ metrekareyi alt kiralaması kidder.com. Mülk sahipleri alanı doldurmak için anlaşmalar yapıyor ve teşvikler sunuyor, ayrıca talep edilen kiralar sabit kaldı (aylık metrekare başına yaklaşık 4,07 dolar, bir yıl öncesine göre %0,2 daha düşük) kidder.com. Ofis binalarının satışları büyük indirimlerle gerçekleşiyor, bu da fırsat arayan yatırımcıları çekiyor – metrekare başına ortalama satış fiyatı (360 dolar), 5 yıllık ortalamanın oldukça altında ve bu da sıkıntılı değerleri yansıtıyor kidder.com.
“Kaliteye uçuş” slogan haline geldi: kiracılar, çalışanları ofise çekmek için daha üst segment, olanaklarla dolu binalarda konsolide oluyor, eski veya daha az elverişli konumdaki ofisler ise zorlanıyor. Örneğin, Google – büyük çaplı işten çıkarmalar ve maliyet kesintilerinin ardından – Redwood City kampüsünün büyük bir bölümünü kiralığa çıkardı ve gelecekteki ofislerin inşaatını durdurdu kidder.com. Yeni projeler büyük ölçüde durdu, ancak bir paradoks devam ediyor: 2024 yılında yaklaşık 9 milyon metrekare ticari alan inşa edildi, pandemi sonrası rekoru, boşluk oranları rekor kırarken patch.com. Buna, kiralanmış alan olarak görünmeyen, özel Ar-Ge tesisleri ve mülk sahibi tarafından kullanılan projeler de dahil. Uzmanlar buna “2024’ün paradoksu” diyor – büyüyen bir ekonomi ama daha az ofis alanı ihtiyacı patch.com.
İleriye bakıldığında, analistlerin çoğu ofis piyasasının 2025’e kadar zayıf kalmasını bekliyor. Şirketler genişlemek yerine alt kiralama yapıyor ve neredeyse 2025’te vadesi dolacak 1 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul borcu var kidder.com – bu da, özellikle değeri düşen ofis varlıklarında temerrüt riskini artırıyor. Olumlu tarafta, San Jose San Francisco’da görülen en kötü senaryodan kaçındı (birden fazla şehir merkezi kulesinin haciz sürecine girdiği yer). Şimdiye kadar daha az San Jose mülk sahibi temerrüde düştü patch.com, kısmen yerel ofislerin daha dağınık olması (ör. birçok alçak katlı teknoloji kampüsü) ve yoğun bir şehir merkezi çekirdeğine bağımlı olmamaları nedeniyle. Tahminciler, “yeni normal”in oturmasının bir-iki yıl daha süreceğine inanıyor patch.com. Yerel bir danışmanın dediği gibi, amaç “adım adım ilerleyip boşluk oranını %20’nin altına indirmek” ve daha yönetilebilir bir seviyeye çekmek patch.com. Eğer teknoloji sektörü yeniden hızlanırsa veya şirketler daha fazla yüz yüze çalışmayı zorunlu kılarsa, toparlanma hızlanabilir – ancak şimdilik, yüksek ofis boşluk oranı ve San Jose’de kiracılar için bolca alan seçeneği bekleniyor.
Endüstriyel ve Depo: Güçlü Talep, Sıkı Arz
Ofislerin tam tersine, San Jose bölgesindeki endüstriyel gayrimenkuller hala çok talep görüyor. Sanayi ve depo alanlarındaki boşluk oranı son derece düşük – 2024/2025’te yaklaşık %4 ila %6 patch.com cbre.com. 2025’in ikinci çeyreğinde, genel olarak Silikon Vadisi sanayi boşluk oranı yaklaşık %5,8 idi cushmanwakefield.com; bu da çok sıkı bir pazar anlamına geliyor (özellikle bunun bazı yeni teslimatları da içerdiği düşünülürse). Lojistik, üretim ve laboratuvar alanına olan talep; e-ticaret, yarı iletken ve donanım şirketleri ile işin mutlaka sahada yapılması gereken biyoteknoloji firmaları tarafından yönlendiriliyor.Ar-Ge laboratuvarları ve özel tesislerde ise biraz daha yüksek boşluk oranı görülüyor (~2024 sonlarında Ar-Ge laboratuvarlarında %11 civarı) patch.com, fakat bunun nedeni kısmen yeni alanların devreye girmesi. Biyoteknoloji ve ileri üretim gibi sektörlerde doluluk oranı güçlü – bu firmalar tamamen uzaktan çalışamıyor. Joint Venture Silicon Valley raporunda, laboratuvar ve sanayi alanı talebinin 2024’te ofis fazlasına rağmen artmaya devam ettiği belirtildi patch.com. Sanayi mülklerinde kiralar istikrarlı ya da hafif artış eğiliminde, çünkü Bay Area’da arsa kısıtlamaları nedeniyle arz sınırlı. 2024’te geliştiriciler bir miktar sanayi alanı ekledi ve San Jose çevresinde 2–3 milyon metrekare modern lojistik alan inşaat halinde; genellikle belirli kullanıcılar için özel olarak inşa ediliyor.
Görünüm: Sanayi sektörünün güçlü kalması bekleniyor. Ekonomi yavaşlasa bile, boşluk oranları o kadar düşük ki, hafif bir artış bile piyasayı arz fazlasına sürüklemez. E-ticaret, veri merkezleri ve elektrikli araç endüstrileri Silikon Vadisi’nde büyüyor ve alan talebini sürdürecek. Hatta San Jose’nin yeni onaylanan şehir merkezi projelerinden biri, 11 katlı bir veri merkezi ile konutu bir arada içeriyor (benzersiz bir karma kullanım konsepti) localnewsmatters.org. Yatırımcılar, istikrarlı nakit akışı nedeniyle sanayi mülklerine olumlu bakıyor. Bir uyarı: Yeni depolara toplumsal direnç (trafik veya çevresel kaygılar nedeniyle) onayları yavaşlatabiliyor. Ancak CEQA reformları (aşağıda ele alınacak) ve bölgenin altyapı ihtiyaçlarıyla birlikte, sanayi geliştirmelerinin muhtemelen hızlanacağı öngörülüyor. Sanayi boşluk oranlarının tek haneli düşük seviyelerde ve kira artışlarının da yıllık olarak orta tek haneli seviyelerde seyretmesi bekleniyor.
Perakende Sektörü: Dayanıklı Ana Caddeler ve Değişen Eğilimler
San Jose’deki perakende gayrimenkulü, pandemi sonrası dönemde şaşırtıcı derecede dirençli olduğunu kanıtladı. Bölgedeki yüksek gelirler ve bastırılmış tüketici harcamaları sayesinde, uzaktan çalışma bazı alışkanlıkları değiştirmiş olsa da, çoğu alışveriş merkezi ve mağaza toparlandı. Perakende boşluk oranı, 2025’in başlarında Silikon Vadisi’nde yaklaşık %4,7 ile altı yılın en düşük seviyesine ulaştı assets.cushmanwakefield.com. 2025’e girerken, çoğu alt pazarda perakende boşluk oranı %4’ün altındaydı – yani neredeyse tam doluluk – özellikle Santana Row/Valley Fair, Palo Alto ve Cupertino gibi gelişen bölgelerde marcusmillichap.com. Yalnızca Güney San Jose’nin bazı bölgelerinde perakende boşluk oranı yüksekti (yaklaşık %5) marcusmillichap.com, bu da muhtemelen oradaki birkaç zor durumdaki eski merkezin veya büyük mağaza kapanışlarının bir yansıması.
Perakende gayrimenkulünü “ayakta tutan” birkaç faktör var: teknoloji maaşları ve serveti, yerel hanelerin restoranları, butik mağazaları ve hizmetleri destekleyecek harcama gücüne sahip olduğu anlamına geliyor. Yoğun uzaktan çalışma dönemlerinde bile, yüksek gelirli sakinler yerel alışveriş yapmaya devam etti ve birçok perakende işletmesi uyum sağladı (teslimat, araca teslim gibi hizmetler sundu). Şimdi ise, daha fazla çalışan kısmen ofislere dönerken, şehir merkezi ve iş bölgesi restoranlarında yaya trafiği arttı. Market ve temel hizmetlerle desteklenen banliyö perakendesi tüm dönem boyunca güçlü kaldı. Ayrıca, San Jose’nin otomobil odaklı yerleşimi, birçok perakende merkezinin geniş alanlara ve otoparka sahip olmasını sağladı; bu da COVID sırasında sosyal mesafe veya teslim alma hizmetlerini kolaylaştırdı.
2024’ün sonlarına doğru, perakende kiralama faaliyeti ofis doluluğundaki küçük artışla birlikte artıyordu marcusmillichap.com. Ticari emlak komisyoncuları, San Jose’nin Bay Area’nın en güçlü perakende pazarı olduğunu ve “daha da güçlendiğini” bildiriyor. marcusmillichap.com Yüksek hane gelirleri, ofisler boşken bile perakende harcamalarını sürdürdü ve şimdi ofis çalışanı veya nüfus artışının her biri talebi daha da artırıyor marcusmillichap.com. Özellikle, birkaç yeni perakendeci genişliyor: Costco ve büyük bir Asya süpermarketi (T&T), 2025’te San Jose’de mağaza açıyor marcusmillichap.com. Bu yeni katılımcıların, geçen yılın hafif negatif net emilimini pozitife çevirmesi bekleniyor. Temelde, boşalan perakende alanları yeni mağaza ve restoranlarla hızla dolduruluyor.
Perakende kiraları nispeten istikrarlı kaldı, birinci sınıf lokasyonlar en yüksek fiyatı talep ediyor (ör. yıllık metrekare başına yüksek 30 dolarlar, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Ev sahipleri iyimser ama gerçekçi – e-ticaretin hâlâ bir tehdit olduğunu biliyorlar, bu yüzden deneyim odaklı ve gıda bazlı kiracılar yaya trafiğini artırmak için tercih ediliyor. Bölgenin ofise dönüş trendi (kısmen de olsa) şehir merkezindeki perakendeciler için bir avantaj. Tersine, uzaktan çalışma yaygın kalırsa bazı şehir merkezi perakende alanları yeniden amaçlandırılabilir veya zorluklarla karşılaşabilir, ancak şu ana kadar San Jose’nin merkezi, San Francisco şehir merkezinde görülen yaygın perakende çöküşünü yaşamadı.
Görünüm: Perakende boşluk oranları düşük kalmalı (<%5) ve yerel ekonomi güçlü kalırsa daha da daralabilir. En büyük risk ekonomik durgunluk – işsizlik artarsa tüketici harcamaları düşer. Şimdilik, San Jose’nin perakende görünümü temkinli bir şekilde olumlu: varlıklı tüketiciler, artan konut yoğunluğu (yeni karma kullanımlı projelerle) ve iyileşen ofis kullanımı, mağaza ve restoranlara yönelik talebin süreceğine işaret ediyor. Şehrin kentsel köyler ve yürünebilir merkezler stratejisi, perakende geliştirme için fırsatlar yaratmaya devam edecek. Özetle, ticari varlık sınıfları arasında, perakende ofisten daha iyi performans gösteriyor ve San Jose’nin 2025 pazarında endüstriyel ile yaklaşık olarak aynı seviyede.
Gayrimenkul Yatırım Trendleri
San Jose’ye göz diken emlak yatırımcıları, yüksek maliyetli, yüksek getirili bir denklemle karşı karşıya. Bölgedeki fahiş mülk değerleri, kira getirilerinin (net kira oranlarının) nispeten düşük olduğu anlamına geliyor, ancak uzun vadeli değer artışı ve kira büyümesi beklentileri güçlü kalmaya devam ediyor. 2025 yılında, yatırım faaliyetleri faiz oranları ve ekonomik belirsizlik nedeniyle bir miktar kısıtlanmış olsa da, belirgin trendler ve fırsatlar mevcut:
- Konut Yatırımı: Kiraya vermek için tek ailelik ev veya daire satın almak, 1 milyon doların üzerindeki giriş fiyatları nedeniyle zorlu, ancak bunu karşılayabilenler istikrarlı bir kira talebi görüyor. Birçok ailenin ev satın alamaması nedeniyle, tek ailelik kiralık evlere olan talep yüksek (bu segmentteki hızlı kira artışıyla da kanıtlandığı gibi zillow.mediaroom.com). İyi okullara sahip mahalleler (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) veya planlanan toplu taşıma iyileştirmeleri (ör. Kuzey San Jose’deki gelecekteki BART istasyonları çevresi) yatırımcılar için özellikle cazip, çünkü bu bölgeler istikrarlı veya artan kiralar vadediyor. Bazı yatırımcılar ayrıca California’nın ADU yasalarını kullanıyor – tek ailelik mülklere ek birimler ekleyerek iki/üç dairelik gelir akışları yaratıyorlar. San Jose’deki konut kiralamalarında net kira oranları genellikle %3–4 aralığında seyrediyor, bu oran düşük olsa da birçok yatırımcı getiri için fiyat artışı ve teknoloji odaklı nüfus artışına güveniyor.
- “Gözde” Mahalleler: San Jose’nin çeşitli bölgeleri farklı fırsatlar sunuyor. San Jose şehir merkezi uzun vadeli bir yatırım olarak görülüyor – Google’ın önerdiği kampüs (şu anda duraklatıldı) ve diğer kamu yatırımlarıyla, şehir merkezindeki arsalar ve eski binalar, yeniden geliştirmek veya bir yükselişi beklemek isteyen yatırımcıları cezbediyor. Japantown ve Willow Glen gibi bölgeler, kendine özgü kültürel atmosferleri ve cazibeleri sayesinde değerini koruyor; hem ev sahiplerini hem de tarihi evleri yenileyen al-satçıları çekiyor. Gelişen potansiyel açısından, yerel uzmanlar genellikle Berryessa/Kuzey San Jose (BART uzatmasının devam ettiği yer) ve Alum Rock/Doğu Yamaçları (şehirdeki diğer bölgelere göre fiyatların daha düşük olduğu, büyüme için alan olduğu anlamına gelen yerler) gibi yerlere işaret ediyor. Bir yatırım analizine göre, Communications Hill, Kuzey San Jose ve Doğu San Jose’nin bazı bölümleri gibi yükselişte olan mahalleler, şehir burada gelişimi teşvik ettiği için büyümeye hazır blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Yatırımcılar giderek geleneksel lüks posta kodlarının ötesine bakıyor ve daha iyi ilk getiriler için bu “değerinin altında” alanlara yöneliyor.
- Ticari Yatırım: Ofis sektöründeki zayıflık göz önüne alındığında, akıllı yatırımcılar fırsat avında. Belirtildiği gibi, ofis binaları büyük indirimlerle satıldı – bazı kullanıcı-işletmeler (kendi binalarını satın alan şirketler) ve özel sermaye fonları, ofis varlıklarını zirve fiyatlarının %30–50 altında satın aldı. Bu strateji, ofis talebinde 5-10 yıllık bir toparlanma ufkuna bahis yapıyor. Bu arada, endüstriyel mülkler kurumsal yatırımcıların favorisi olmaya devam ediyor; piyasaya çıkan herhangi bir lojistik tesisi için rekabet yoğun ve endüstriyel alandaki net kira getirileri, kiracıların güvenilirliği nedeniyle %4 civarında. Güçlü lokasyonlardaki perakende merkezleri (özellikle market zincirlerinin bulunduğu merkezler veya varlıklı mahallelerdeki merkezler) de aktif olarak el değiştiriyor, çünkü COVID sürecinde dayanıklılıklarını kanıtladılar. Genel olarak, Bay Area’nın ticari gayrimenkul yatırım hacmi 2025’te pandemi öncesine göre düşük, ancak San Jose, gerçekleşen işlemlerde iyi bir pay alıyor, çünkü yatırımcılar San Francisco’nun sorunlu piyasasından Güney Bay’in nispeten istikrarlı görünümüne yöneliyor.
- Getiriler ve Riskler: San Jose’deki yatırımcılar daha yüksek finansman maliyetleriyle karşı karşıya – ipotek veya ticari krediler için borçlanma oranları %6–7 civarında, bu da mülkün getirisini aşarak negatif kaldıraç yaratabiliyor. Bu durum, spekülatif yatırımcıları ve al-satçıları birkaç yıl öncesine göre azalttı. Kalanlar genellikle ya nakitli uzun vadeli sahipler (faiz oranlarına daha az duyarlı olanlar) ya da 1031 takas alıcıları olup, başka yerlerdeki satışlardan elde ettikleri kazançları devrediyorlar. Birçok yatırımcının yaptığı hesap, San Jose’nin teknoloji odaklı ekonomisinin uzun vadede gayrimenkul değerlerini yukarı yönlü tutacağı yönünde. Gerçekten de, deneyimli yerel yatırımcılar Silicon Valley gayrimenkulünün ülkenin çoğundan daha fazla değer kazandığını belirtiyor ve bunun devam etmesini bekliyorlar sanjosespotlight.com. Her zaman bir teknoloji gerilemesi veya getirileri azaltabilecek politika değişiklikleri (daha sıkı kira kontrolü veya yatırımcılara yeni vergiler gibi) riski vardır. Ancak 2025 itibarıyla, San Jose gayrimenkulüne yatırım hala sağlam bir hamle olarak görülüyor – bu, dünyanın en güçlü bölgesel ekonomilerinden birine yapılan bir bahis.
Özetle, yatırım trendleri kaliteye ve fırsata yönelişi gösteriyor: para, mevcut gelir ve gelecekteki potansiyelin en iyi karışımına sahip alanlara ve mülk türlerine akıyor (ister yeni bir banliyö kiralık konut projesi, ister yeniden konumlandırılmış bir ofis/Ar-Ge kampüsü olsun). Yatırımcılar için “gözde” mahalleler genellikle kentsel gelişim çabalarının odaklandığı veya Silicon Valley’nin geri kalanına göre daha uygun fiyatlı olan ve büyüme potansiyeli sunan yerlerle örtüşüyor. Getiriler, daha ucuz Sun Belt piyasalarındaki kadar yüksek olmasa da, San Jose birçok şehrin sunamadığı bir şey sunuyor: görece istikrar ve kanıtlanmış uzun vadeli büyüme, bu da onu Kaliforniya’da gayrimenkul sermayesi için önemli bir hedef haline getiriyor.
Geliştirme ve İnşaat Boru Hattı
San Jose’de gayrimenkul geliştirme 2025’te bir dönüm noktasında. Şehrin yeni konut ve karma kullanımlı topluluklar için iddialı planları var, ancak ekonomik zorluklar inşaat hızını yavaşlattı geçen yıl içinde. Yine de, birkaç önemli proje ilerliyor ve politika değişiklikleri, yakın gelecekte daha hızlı gelişimin önünü açmayı hedefliyor.
Konut Gelişimi: San Jose, tüm Kaliforniya şehirleri gibi, konut ekleme baskısı altında (2030 yılına kadar on binlerce birim için eyalet zorunlulukları var). Onaylanmış projeler kayıtlarda yer alıyor, ancak inşaat başlangıçları gecikti. Aslında, San Jose 2024 yılında sıfır çok aileli konut inşaatı gördü – o yıl tek bir yeni apartman ya da konut binasının temeli atılmadı localnewsmatters.org. Bu çarpıcı istatistik, artan inşaat maliyetleri, işçi sıkıntısı ve yüksek faiz oranlarının birçok projeyi uygulanamaz hale getirdiğini gösteriyor. Şehir Planlama Departmanı birçok birimi onaylamış olsa da, bunlar genellikle finansman bekleyerek “raflarda” kalıyor localnewsmatters.org.
Bununla mücadele etmek için, şehir yöneticileri Yenilikçi Proje Yolu Programı’nı 2023’ün sonunda başlattı localnewsmatters.org. Bu program, geliştiricileri “olağanüstü fayda” sağlayan projelerle teşvik ediyor – örneğin, önemli ölçüde uygun fiyatlı konut veya diğer kamu yararları içeren projeler – belirli imar standartlarını aşarak, inşaat vergilerini azaltarak ve bazı ücretleri muaf tutarak localnewsmatters.org. Amaç, şehir merkezinde ve diğer öncelikli alanlarda projeleri hızlandırmak. Nisan 2025’te, bu program kapsamında ilk iki proje onaylandı: Kanadalı geliştirici Westbank, San Jose şehir merkezinde iki yüksek katlı kulede toplam 1.492 konut birimi ve aynı alanda ikiz veri merkezleri için onay aldı localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Şehir, bu projelerin gerçekleşmesi için bazı uygun fiyatlı konut ücretlerinden feragat etti ve yükseklik sınırlarını esnetti. Belediye Başkanı Matt Mahan, San Jose’nin eski imar kurallarının “bugün uygulanabilir olabilecek yeniliğin önüne geçmesine izin vermemesi gerektiğini” söyledi localnewsmatters.org ve şehrin kalkınmayı teşvik etmek için esnek olmaya istekli olduğunu vurguladı.
Şehir merkezinin ötesinde, çok sayıda başka konut projesi de planlama aşamasında. Kuzey San Jose’de, eski tarım arazisi üzerinde büyük bir karma kullanımlı projenin inşaatı devam ediyor; bu proje bölgeye birkaç yüz daire ve perakende alanı kazandıracak sanjosespotlight.com. SummerHill Homes gibi geliştiriciler, daha önce ticari olarak kullanılan bölgelerde yeni çok aileli konut kompleksleri inşa ediyor (örneğin, 210 Baypointe’deki 200’den fazla birimli proje) sfyimby.com. Ayrıca, daha fazla modüler konut ve yaratıcı inşaat yöntemleri için bir itici güç var: The Alameda’da önerilen modüler bir apartman binası, küçük bir arsada 174 birim ekleyecek ve dolgu yoğunluğuna yenilikçi bir yaklaşım sergileyecek sfyimby.com.
Downtown West ve Büyük Teknoloji Kampüsleri: Buradaki asıl mesele, Diridon İstasyonu yakınındaki Google’ın Downtown West projesi – 80 dönümlük, 10 milyar doları aşan yeni bir kentsel karma kullanımlı mahalle planı (4.000’e kadar konut, ofis, perakende, park). San Jose bu projeyi 2021’de büyük bir tantanayla onayladı realestate.withgoogle.com techxplore.com. Ancak, 2025 itibarıyla, Downtown West belirsizlikte. 2023’ün başında Google saha çalışmalarını durdurdu ve 2025’te Google’ın geliştirme ortaklığını iptal ettiği ve gayrimenkul planlarını yeniden değerlendirdiği bildiriliyor techxplore.com techxplore.com. Şirketin ofis genişlemesinden genel olarak geri adım atması (uzaktan çalışma ve maliyet kesintileri nedeniyle) vaat ettiği konutları da tehdit ediyor – Silikon Vadisi genelinde Google, 15.000 konut için arazi sözü verdi (San Jose, Mountain View, Sunnyvale’de), ancak altı yıl geçti, bu konutların hiçbiri inşa edilmedi techxplore.com. Google, hatta arazilerinin bazı bölümlerini satabileceğinin sinyalini verdi (örneğin, 1.900 konutluk büyük bir Mountain View arazisi) techxplore.com. Google geri çekilirse, Downtown West vizyonu önemli ölçüde gecikebilir veya küçülebilir. Şehir yetkilileri projenin yeniden başlayacağı konusunda umutlu, ancak bu yeni ortaklar veya aşamalı bir yaklaşım gerektirebilir. Bu mega-proje etrafındaki belirsizlik, San Jose’nin gelişim hattı için bir joker kartı – devasa bir konut ve ticari alan akışı sağlayabilir ya da yıllarca atıl bir plan olarak kalabilir.
Proje Hattı Zorlukları: San Jose’nin deneyimi daha geniş bir eğilimi yansıtıyor: onaylanmış birçok yüksek yoğunluklu proje, maliyet zorlukları nedeniyle “değer mühendisliği” ile daha düşük yoğunluklu planlarla değiştiriliyor. Geliştiriciler, 2025 koşullarında lüks bir yüksek binanın “hesaba uymadığını”, buna karşın sıra evler veya daha küçük ölçekli projelerin daha uygun olabileceğini görüyor. Gerçekten de, San Jose genelinde geliştiricilerin apartman/daireden sıra evlere geçişi, şehrin proje hattından tahmini 4.177 konut birimini sildi – bu birimler onaylanmıştı ama orijinal planlandığı şekilde inşa edilmeyecek techxplore.com. Bu, konut hedefleri için önemli bir gerileme. Büyük projelerin ilerlemesi için politika müdahaleleri ve maliyet azaltımları gerekliliğinin altını çiziyor.
Olumlu tarafta, Kaliforniya’nın düzenleyici ortamı kalkınmayı destekleyecek şekilde değişiyor. Haziran 2025’te eyalet, çevresel incelemeleri hızlandırmak için CEQA reformunu (Senato Tasarısı 131 ve Meclis Tasarısı 130) yürürlüğe koydu sanjosespotlight.com. Dolgu projeleri (20 dönümden küçük, 85 fitten kısa ve imar içinde olanlar) artık belirli CEQA gerekliliklerini atlayabiliyor sanjosespotlight.com. Bu, San Jose’deki birçok orta ölçekli konut projesinin artık yıllarca süren davalar veya ağır çevre raporlarıyla gecikmeyeceği anlamına geliyor. San Jose belediye başkanı bu reformları kutladı ve CEQA’nın sıklıkla konut projelerini geciktirmek için “silah haline getirildiğini”, artık ise projelerin bazı durumlarda yarı sürede onaylanabileceğini belirtti sanjosespotlight.com. Ayrıca, SB 35 (nitelikli uygun fiyatlı konutları hızlandıran) ve AB 2011 (ticari alanlarda doğrudan konut yapılmasına izin veren) gibi mevcut yasalar da Bay Area’da kullanılmaya başlandı.İleriye bakış: Bu reformlar ve yerel girişimler sayesinde geliştirme hattının önümüzdeki birkaç yıl içinde hızlanması bekleniyor. San Jose onlarca fırsat alanı belirledi ve eyalet konut hedefini (2023-2031 için 60.000’den fazla birim) karşılamak için proaktif bir tutum sergiliyor. Daha yaratıcı projeler görebiliriz; örneğin, ofislerin kullanılmaması halinde ofisten konuta dönüşümler ve kamu-özel sektör ortaklıkları. Altyapı projeleri, BART Silicon Valley uzantısı (BART trenlerinin yaklaşık 2030’da San Jose şehir merkezine gelmesi) ve Caltrain elektriklendirmesi gibi projeler de bu koridorlarda toplu taşımaya dayalı gelişimi teşvik edecek. Özetle, 2025 geçiş yılı: yavaş geçen 2024’ten sonra inşaatın toparlanması bekleniyor, ancak yüksek maliyetlerle başa çıkmak gerekecek. Yeni yasalar bürokrasiyi azaltırken ve belediye teşvikleri devreye girerken, San Jose çok sayıdaki planlı projesini yakında temele ilk kazmanın vurulmasına dönüştürmeyi umuyor.
Piyasayı Etkileyen Politika ve Düzenleyici Değişiklikler
2024–2025’teki bir dizi politika ve düzenleyici gelişme, San Jose’nin emlak ortamını etkiliyor; bu gelişmeler, konut sıkıntısını ele almayı ve sakinleri korumayı amaçlarken, ekonomik değişimlere de yanıt veriyor. İşte başlıca değişiklikler:
- CEQA Hızlandırması (2025): California Çevresel Kalite Yasası (CEQA) uzun süredir kalkınma gecikmelerinin nedeni olarak gösteriliyordu. 2025 yılının ortasında, California, CEQA’da reformlar yaptı SB 131 ve AB 130 aracılığıyla; bu da birçok proje için çevresel inceleme gerekliliklerini önemli ölçüde azalttı sanjosespotlight.com. Özellikle, kent içi boş arazilerdeki konut projeleri (20 dönüme kadar, 85 ft yüksekliğin altında) mevcut imar planına uyuyorsa artık tam çevresel etki raporu gerektirmiyor sanjosespotlight.com. Bu, San Jose gibi şehirler için büyük bir kazanç: Bu, daha az dava ve daha hızlı onaylar anlamına geliyor; orta katlı apartman binaları ve diğer kentsel gelişmeler için. Şehir yetkilileri, CEQA davalarının bazı projeleri iki yıla kadar geciktirdiğini belirtiyor sanjosespotlight.com – bu reform onay sürelerini potansiyel olarak yarıya indirebilir sanjosespotlight.com. San Jose Belediye Başkanı Matt Mahan, CEQA’nın gerekli konutları engellemek için kötüye kullanıldığını savunarak reformun açık sözlü bir destekçisiydi sanjosespotlight.com. Reformlarla birlikte şehir, eyalet değişikliklerini yerel teşviklerle (Innovative Pathway ile ücret muafiyetleri gibi) birleştirerek konut üretimini hızlandırıyor sanjosespotlight.com. Çevre grupları kamu katılımının azalmasından endişe etse de, genel beklenti San Jose’de proje başlangıçlarının hızlanacağı yönünde.
- Eyal Konut Yükümlülükleri ve İmar: Kaliforniya, kısıtlayıcı yerel imarı geçersiz kılmak için çeşitli yasalar yürürlüğe koydu. SB 9 (2022’de yürürlüğe girdi), ev sahiplerinin tek ailelik arsaları bölmesine veya doğrudan dubleks birimleri eklemesine olanak tanıyor. San Jose’de, SB 9’un kullanımı şu ana kadar yavaş oldu (ADU/dubleks inşa etmenin yüksek maliyetleri nedeniyle), ancak zamanla bu, konut mahallelerinde yoğunluğu hafifçe artırabilir. SB 10 (2022), şehirlerin CEQA olmadan toplu taşımaya yakın parsellerde 10 birime kadar imar düzenlemesi yapmasına izin veriyor – San Jose bunu henüz tam olarak kullanmadı, ancak gelecekte toplu taşıma koridorları için kullanabilir. Ayrıca, AB 2011 (2022), ticari (ör. şerit alışveriş merkezi) alanlarda konut yapımını hızlandırıyor; San Jose’de birkaç proje bunu araştırıyor, bu da az kullanılan perakende parsellerini bakanlık (hızlı onay) ile apartman komplekslerine dönüştürebilir. San Jose’nin kendi Genel Planı, büyümeyi “Kentsel Köyler” yoluyla teşvik ediyor – esasen önceden planlanmış daha yüksek yoğunluklu alanlar – ve 2025’te şehir, eyalete 2031’e kadar yaklaşık 62.000 yeni konuta nasıl yer açacağını göstermek için Konut Unsurunu güncelliyor. Bu, bazı endüstriyel veya düşük yoğunluklu alanların konuta dönüştürülmesini ve toplu taşımaya yakın karma kullanımı teşvik etmeyi içerebilir.
- Kira Kontrolü ve Kiracı Koruması: San Jose’nin yerel bir kira istikrarı yönetmeliği var; 1979’dan önce inşa edilen apartmanları kapsıyor, yıllık kira artışlarını sınırlandırıyor (maksimum %5 civarı, enflasyona bağlı) ve tahliye korumaları sağlıyor. Bu yürürlükte kalmaya devam ederken, kiracı savunucuları bunun yeterli olmadığını, çünkü daha yeni binaları hariç tuttuğunu savunuyor. Eyalet düzeyinde, aktivistler Prop 33 (2024) ile kira kontrolünün genişletilmesini (özünde Costa-Hawkins Yasası kısıtlamalarının kaldırılmasını) savunuyor sfgate.com. Seçmenler bunu onaylarsa, San Jose kira kontrolünü daha yeni birimlere veya hatta tek ailelik kiralıklara genişletebilir, bu da ev sahipleri ve yatırımcıları önemli ölçüde etkiler. Ayrıca, AB 1482 (eyalet kira tavanı yasası), Kaliforniya’daki çoğu kiralıkta kira artışlarını yılda yaklaşık %10 ile sınırlandırıyor – ancak San Jose’nin yerel tavanı eski birimler için daha sıkı. Pandemi sırasında, hem eyalet hem de yerel yönetimler tahliye moratoryumları ve kira yardımı programları uyguladı; bunların çoğu sona erdi, ancak 2025’te şehirde ani zorluk yaşayan kiracılar için kalıcı bir acil kira yardımı fonu kurulması tartışılıyor. Uygun fiyatlı konut gereklilikleri de gelişimi şekillendiriyor – San Jose, piyasa fiyatlı projelerin belirli bir oranda piyasa altı birim içermesini veya bedel ödemesini zorunlu kılmaya devam ediyor. Bu kapsayıcı konut politikalarının, geliştirmeyi teşvik etmekle uygun fiyatlı birim üretimini dengelemek için güncellenmesi konuşuluyor.
- Vergiler ve Ücretler: 2024 sonlarında, San Jose seçmenleri (veya değerlendirdiler) emlak ekonomisini etkileyen önlemleri onayladı. Bir örnek, yeni ofis geliştirmelerinde uygulanan ve uygun fiyatlı konutları finanse eden bir ticari bağlantı ücreti. San Jose’de böyle bir ücret var ve ofis projeleri yavaş olsa da, herhangi bir canlanma konut için ücret getirecek. Ayrıca, şehir merkezindeki uzun süreli perakende boşluklarını caydırmak için (SF’nin izinden giderek) boş dükkanlara boşluk vergisi getirilmesi de tartışıldı, ancak henüz uygulanmadı. Öte yandan, şehir bazı ücretleri azalttı: Daha önce bahsedilen Yenilikçi Yol Programı, uygun şehir merkezi konut projeleri için belirli inşaat vergilerini ve park ücretlerini muaf tutuyor localnewsmatters.org. Bu maliyet azaltımı, yüksek maliyetli bir ortamda geliştirmeyi finansal olarak mümkün kılmak için kasıtlı bir politika hamlesidir.
- Ekonomik ve Parasal Politika: Dolaylı olarak, Federal Rezerv’in kararları ve daha geniş ekonomik politika değişiklikleri (herhangi bir yeni federal altyapı harcaması veya vergi yasası değişikliği gibi) San Jose’nin piyasasını da etkiler. Örneğin, Fed’in 2022–23’teki faiz artırımları, mortgage oranları ve inşaat kredisi maliyetleri üzerinde büyük etkiler yarattı ve piyasayı soğuttu. 2025’e girerken belirsizlik var: Fed’in faiz indirmesi bekleniyordu, ancak 2024 sonundaki siyasi ortam (yeni bir başkanlık yönetimi ve tarifelerin enflasyonu yeniden alevlendirme ihtimali dahil) hızlı faiz indirimlerine dair şüphe yarattı sfgate.com. Konut ekonomistleri genel olarak mortgage oranlarının 2025 sonuna kadar kademeli olarak %6 civarına veya biraz altına düşmesini bekliyor sanjosespotlight.com, ancak politika hataları bunu değiştirebilir. San Jose’nin piyasası, aşırı fiyatları nedeniyle bu makro faktörlere son derece duyarlıdır – küçük faiz indirimleri bile önemli bir satın alma gücünün (ve dolayısıyla talebin) önünü açabilir. Yerel olarak, hükümet teşvikleri veya teknoloji endüstrisi vergi indirimleri de istihdam artışını teşvik ederek dolaylı olarak emlak piyasasını canlandırabilir.
Özetle, 2025’in politika ortamı konut geliştirmeyi destekleyici (hızlandırılmış onaylar ve teşvikler yoluyla) ve devam eden kiracı korumaları (genişletilmiş kira kontrolü potansiyeliyle) yönünde ilerliyor. San Jose, yatırımcıyı kaçırmadan konut açığını çözmek için bunları dengelemeye çalışıyor. Bu politikaların etkinliği önümüzdeki birkaç yıl içinde daha netleşecek: başarılı olurlarsa, San Jose’de çok ihtiyaç duyulan bir konut üretimi artışı ve konut maliyetlerinde hafif bir rahatlama görülebilir; aksi takdirde, şehir yüksek fiyatlar ve yetersiz arzın mevcut durumu ile mücadele etmeye devam edebilir.
Piyasayı Etkileyen Ekonomik Faktörler
San Jose’nin emlak piyasası bir vakumda var olmaz – ekonomik güçlerden (teknoloji endüstrisinin durumu, faiz oranları ve göç eğilimleri gibi) büyük ölçüde etkilenir. 2025 itibarıyla, birkaç ekonomik faktör özellikle dikkat çekicidir:
Teknoloji Sektörünün Sağlığı: San Jose, Silikon Vadisi’nin kalbinde yer alıyor, bu nedenle teknoloji şirketlerinin durumu konut ve ticari gayrimenkul talebini büyük ölçüde etkiliyor. Son birkaç yılda teknoloji yavaşlaması ve işten çıkarmalar yaşandı (özellikle 2022 sonu ve 2023’te Meta, Google gibi şirketler personel azalttı). Bu durum, 2023’te bazı teknoloji çalışanlarının bölgeden ayrılması veya daha temkinli olmasıyla konut piyasasını kısa süreliğine soğuttu. 2025 yılı itibarıyla teknoloji sektörü karışık sinyaller veriyor. San Jose-Sunnyvale-Santa Clara metro bölgesi için istihdam verileri, bilgi sektörü işlerinin yıldan yıla yaklaşık %0,8 azaldığını kidder.com 2025 başında gösteriyor – yani teknoloji istihdamı hızla artmıyor, ancak düşüş de dengelenmiş durumda. Profesyonel/iş hizmetleri sektörü (birçok teknolojiyle ilgili rolü içeriyor) da yıldan yıla yaklaşık %1,8 azaldı kidder.com. Bu düşüşlere rağmen, Santa Clara County’de işsizlik oranı çok düşük kalmaya devam ediyor (yaklaşık %3,9) kidder.com, yani genel işgücü piyasası hâlâ sıkı. İşten çıkarılan birçok teknoloji çalışanı yeni işler buldu veya girişim başlattı, teknoloji dışı sektörler (sağlık, ileri üretim gibi) büyüdü.
Gayrimenkul açısından, istikrarlı ama daha yavaş büyüyen bir teknoloji sektörü büyük bir yeni alıcı/kiracı akını olmadığı gibi, kitlesel bir göç de yaşanmadığı anlamına geliyor. San Jose, pandemi sırasında net bir göç kaybı yaşadı (bazı çalışanlar uzaktan çalışmayla daha ucuz bölgelere taşındı), ancak bu eğilim 2023’te hafifledi. Hatta bazı işverenler haftada birkaç gün ofise dönüş çağrısı yaptıkça, ayrılanların bir kısmı geri dönüyor veya en azından Bay Area’da bir bağlantılarını sürdürüyor. Girişim sermayesi ve startup kurulumu, 2022’nin durgunluğuna kıyasla 2025 başında hız kazandı, bu da gelecekte iş büyümesine işaret edebilir. Ayrıca, Yapay Zekâ patlaması (yapay zekâya odaklanan şirketlerle) Silikon Vadisi’nde merkezlenmiş durumda ve bir sonraki ofis ve konut talebi dalgasını tetikleyebilir. Nvidia, Google (AI girişimleriyle) ve çok sayıda AI startup’ı işe alımlara devam ederse, bu bölgeye yeni konut talebi getirecek. Genel olarak, teknoloji temel itici güç: O hapşırınca konut piyasası soğur, patlayınca konut piyasası çılgına döner. Şu anda orta bir noktadayız – temkinli bir iyimserlikle teknoloji düşüşünün en kötüsünün geride kaldığını düşünüyoruz, ancak net bir sonraki patlamayı bekliyoruz.
Faiz Oranları ve Finansman: Muhtemelen 2025’te emlak piyasasını 2021’deki çılgınlığa kıyasla soğutan en büyük tek faktör, yüksek faiz oranı ortamıdır. 2021’de %3 olan mortgage (konut kredisi) faiz oranları 2022’de %7’nin üzerine fırladı ve 2025 ortası itibarıyla 30 yıl vadeli sabit kredilerde %6,5–7 aralığında sfgate.com. Bunun büyük etkileri var: Aylık mortgage ödemelerini yüzlerce veya binlerce dolar artırıyor ve alıcıların karşılayabileceği evleri azaltıyor. Genel bir kural: Mortgage faizlerinde %1’lik bir artış, alıcının satın alma gücünü yaklaşık %10 azaltır. Bu nedenle, 2025’teki alıcılar birkaç yıl öncesine göre çok daha düşük fiyatlı evler için kredi alabiliyor. Yüksek faiz oranları ayrıca satıcılar için “kilitlenme” etkisi yaratıyor – Kaliforniya’da ev sahiplerinin yaklaşık %84’ü %6’nın altında mortgage’a sahip sanjosespotlight.com, bu yüzden taşınıp yeni bir %7’lik kredi almak finansal bir kayıp gibi geliyor. Bu da birçok evin piyasaya çıkmamasına ve düşük stok seviyelerine yol açtı.
İleriye bakıldığında, ekonomistler faiz oranlarının önümüzdeki 12-24 ay içinde kademeli olarak düşmesini yaygın şekilde bekliyor. Ulusal Emlakçılar Birliği, oranların 2025’te %6 civarında seyredeceğini ve yıl sonuna kadar bunun altına inebileceğini öngörüyor sanjosespotlight.com. C.A.R.’ın baş ekonomisti Jordan Levine iyimser ve oranların olası olarak 2025 sonlarında %5,9’a ulaşabileceğini belirtiyor sanjosespotlight.com. Enflasyon düşmeye devam ederse ve Federal Reserve federal fon oranını düşürmeye başlarsa, mortgage oranları da bunu takip edecek. Oranlardaki her düşüş, muhtemelen daha fazla alıcının piyasaya girmesini sağlayacak (ve bazı ev sahiplerini evlerini değiştirmeye veya taşınmaya teşvik ederek arzı artıracak). Örneğin, oranlar 2024 sonlarında kısa bir süreliğine %6’nın başlarına düştüğünde, emlakçılar alıcı aktivitesinde ani bir artış bildirdi sfgate.com. 2025’te oranlar düştüğünde bu tür “mini-atak” satışları bekleyebiliriz sfgate.com. Refinansman dalgaları da oranlar %5,5’in altına düşerse bekleniyor – bu, ev sahipleri için daha fazla harcama gücü sağlayabilir (veya yatırımcıların refinansman yapıp belki de gayrimenkule yeniden yatırım yapmasına olanak tanıyabilir). Tersine, enflasyon yükselirse ve oranlar yüksek kalır ya da artarsa, konut piyasası durgunlaşabilir veya yumuşayabilir, çünkü satın alınabilirlik daha da kötüleşir. Şunu belirtmekte fayda var ki, %5-6’lık bir mortgage oranı tarihsel olarak normaldir (50 yıllık ABD ortalaması yaklaşık %8’dir sanjosespotlight.com), ancak on yıllık ultra düşük oranlardan sonra, mevcut katılımcılara yüksek gelmektedir.
Yerel Ekonomi ve İstihdam: Teknoloji dışında, San Jose’nin ekonomisi işveren çeşitliliğinden faydalanıyor – üniversiteler (San Jose State), sağlık sektörü (genişleyen hastaneler), savunma teknolojisi (Lockheed, vb.) ve güçlü bir küçük işletme tabanı. Teknoloji dışı sektörlerdeki iş büyümesi bölgenin istihdamını güçlü tutmaya yardımcı oldu. San Jose’de medyan hane geliri yaklaşık 117.000 dolar ile ülkenin en yükseklerinden biri ve her yıl mütevazı bir şekilde artıyor. Ancak ironik olarak, bu rakam burada rahatça ev almak için neredeyse yeterli değil (satın alınabilirlik istatistiklerinde belirtildiği gibi). Hisse senedi tazminatı ve girişim sermayesiyle elde edilen servet, konut piyasasına likidite enjekte eden önemli bir faktör – örneğin, bir şirket halka arz olduğunda veya satın alındığında, yeni zenginleşen çalışanlar genellikle ev satın alıyor veya evlerini yükseltiyor. Halka arz piyasası 2022–24 yıllarında yavaştı, ancak yeniden açılmaya hazırlanıyor; birkaç beklenen halka arz (örneğin Stripe veya Instacart, eğer 2025’e kadar halka arz edilmediyse) yeni milyonerler yaratabilir ve üst düzey konut alımlarına yol açabilir. Ayrıca, uluslararası göç (özellikle teknoloji yeteneği açısından) yeniden başlıyor, bu da hem kiralık hem de ev satın alma talebini destekliyor, özellikle de San Jose’deki büyük Hintli ve Çinli teknoloji profesyoneli nüfusuna sahip topluluklarda.
Öte yandan, yaşam maliyeti ve yaşam kalitesi faktörleri göçü etkilemeye devam ediyor. Bay Area, net iç göç kaybı yaşadı – insanlar daha ucuz eyaletlere taşındı – ancak bunun büyük kısmı yabancı göç ve doğumlarla dengelendi. San Jose’nin nüfusu pandemi sırasında biraz azaldı ama şimdi yaklaşık olarak sabit. Eğer “Zoom-kenti” uzaktan çalışma trendi devam ederse, bazı çalışanlar Silikon Vadisi işlerini koruyarak manzaralı veya uygun fiyatlı bölgelerde (Lake Tahoe, Austin, vb.) yaşamayı seçebilir, bu da yerel konut talebini azaltabilir. Ancak birçok şirket, verimlilik ve yeni personel eğitiminin yüz yüze daha iyi olduğunu görüyor, bu nedenle kısmi bir geri dönüş yapısal olabilir.
Maliyetler ve İnşaat: Bir diğer ekonomik faktör ise inşaat maliyeti – malzeme ve işçilik. Bay Area’daki inşaat maliyetleri dünyanın en yüksekleri arasında. 2024–25’te, kereste ve çelik gibi malzemelerdeki enflasyon önceki artıştan sonra hafifledi, ancak işçilik maliyetleri işçi sıkıntısı nedeniyle yüksek kalmaya devam ediyor. Nitelikli inşaat işçisi arzı az, bu da ücretleri yükseltiyor ve zaman çizelgelerini uzatıyor. Bu, ne kadar yeni konut inşa edilebileceğini ve hangi fiyata satılabileceğini doğrudan etkiliyor. Daha önce belirtildiği gibi, geliştiricilerin daha düşük maliyetli projelere yönelmesi bir yanıt olarak görülüyor techxplore.com. Sermaye maliyetinin artması (geliştirme kredilerinin faizi) da bir faktör – kârı az olan birçok proje, faizler iki katına çıkınca kârsız hale geldi. Fed gevşerse ve finansman ucuzlarsa, rafa kaldırılan bazı projeler yeniden canlanabilir.
Makro Trendler: Genel olarak, San Jose’nin emlak piyasası birkaç makro gerçeğe dayanıyor – Silikon Vadisi’nde yaşamanın cazibesi (kariyer fırsatları için), yapılaşmış bir bölgede arsa kıtlığı ve Kaliforniya’nın düzenleyici karmaşıklıkları. Bunlar, fiyatların uzun vadede ulusal ortalamalardan daha hızlı artma eğilimi yaratıyor. Ekonomik şoklar kısa vadeli düzeltmelere yol açabilir (2020 başında veya 2008’de olduğu gibi), ancak tarihsel olarak bölge güçlü şekilde toparlanıyor. Örneğin, pandeminin başında bazıları şehirlerden kitlesel bir göç öngördü; gerçekten de bazı sakinler banliyölere veya eyalet dışına taşındı, ancak 2025’e gelindiğinde birçok kentsel piyasa toparlandı ve San Jose’nin konut fiyatları pandemi öncesi zirvesini aştı. Piyasanın gidişatı, teknoloji ekonomisinin dalgalı döngülerini takip etmeye devam edecek, sınırlı konut arzı ise bu dalgalanmayı bir miktar yumuşatıyor.
Sonuç olarak, 2025’te San Jose emlak piyasasının ekonomik arka planı temkinli bir iyimserlik içeriyor. Teknoloji sektörünün performansı ve faiz oranlarının yönü izlenmesi gereken iki ana değişken. Güçlü bir teknoloji sektörü ve düşen faizler piyasayı yeniden canlandırabilir (daha fazla satış ve yukarı yönlü fiyat baskısı ile), oysa herhangi bir durgunluk veya faiz artışı engel oluşturur. Şu anda, yerel ekonomi ılımlı şekilde büyüyor, işsizlik düşük ve gelirler yüksek – bu da, erişilebilirlik zorluklarına rağmen konut talebini destekleyen unsurlar. Bu dinamik gerilim, yüksek talep/servet ile yüksek maliyetler arasında San Jose piyasasını tanımlıyor ve önümüzdeki yıllarda da tanımlamaya devam edecek.
Karşılaştırmalı Bakış: San Jose ve Yakın Piyasalar
San Jose’nin emlak trendleri, komşu Bay Area şehirleri olan San Francisco, Oakland ve Silikon Vadisi banliyölerindeki trendlerle hem benzerlikler gösteriyor hem de ayrışıyor. Alıcılar, kiracılar ve yatırımcılar genellikle bu piyasaları karşılaştırıyor. İşte San Jose’nin durumu:
- San Jose vs. San Francisco: Her iki şehir de çok pahalı konutlara sahip büyük Bay Area iş merkezleri, ancak San Francisco son zamanlarda daha yumuşak bir piyasa gördü. Zillow, SF’nin konut fiyatlarında 2025’te hafif bir düşüş (~–%1,8) öngörüyor, San Jose ise esasen sabit ya da hafif bir artışta (–%0,2 ila +%0 aralığı) sfgate.com. Özellikle San Francisco’nun apartman dairesi piyasası, pandemi sırasında çok sayıda birim ve azalan talep nedeniyle zorlandı, oysa San Jose (daha fazla müstakil eve sahip) değerini daha iyi korudu. Karşılanabilirlik her ikisinde de aynı derecede zorlu – SF’deki medyan fiyatlar (~1,3–1,4 milyon $) San Jose’ye benzer ve her ikisi de yüksek gelir gerektiriyor. Ancak, SF uzaktan çalışmadan daha fazla etkilendi. Şehir merkezindeki ofis boşluk oranı San Jose’ye göre çok daha yüksek, bu da bazı bölgelerde boş apartman dairelerine ve nüfus düşüşüne yol açtı. Daha banliyö tarzında olan San Jose, bu kadar şiddetli bir kentsel göç yaşamadı. Kira trendleri de ayrıştı: SF’de kiralar 2024’te geriledi veya sabit kaldı, San Jose’de ise kiralar ~%2–3 arttı sfgate.com. Bu, talebin SF’den Silikon Vadisi’ne hafifçe kaydığını gösteriyor. Kültürel olarak, SF bazıları için hâlâ cazip (şehir yaşamı, olanaklar), ancak oradaki suç ve kamu güvenliği endişeleri bazı sakinleri San Jose gibi yerlere yöneltti. Lüks konut piyasaları her iki şehirde de güçlü – SF’nin üst segmenti (ör. Pacific Heights malikaneleri) ve San Jose’nin lüks bölgeleri (Silver Creek villaları, vb.) genel koşullara rağmen varlıklı alıcılara iyi satıyor sfgate.com. Özetle, San Jose’nin piyasası 2025’te daha istikrarlı, San Francisco’nun ise daha dalgalı ve toparlanma sürecinde. Birçok kişi San Jose’nin (özellikle şehir merkezi canlanırsa) potansiyeli olduğunu düşünürken, SF ise güven ve doluluğu yeniden inşa ediyor.
- San Jose vs. Oakland/Doğu Bay: Doğu Bay, Santa Clara County’ye daha uygun fiyatlı bir alternatif sunar. Oakland’ın medyan ev fiyatı (2025 ortası) yaklaşık 759.000 $ – San Jose’nin yaklaşık yarısı kadar – ve Oakland’da fiyatlar yıldan yıla yaklaşık %13 düştü redfin.com. Aslında, Oakland’ın konut piyasası 2024’te önemli ölçüde soğudu, daha yüksek stok ve piyasada daha uzun kalma süresiyle (Oakland’da 29 gün, SJ’de 20 gün) redfin.com redfin.com. Bu durum kısmen, kentsel Oakland’dan daha fazla göç olmasını ve talebe göre daha büyük bir arzı yansıtıyor. Bununla birlikte, Oakland’ın mutlak fiyatları daha düşük, bu nedenle Güney Bay’i karşılayamayan bazı alıcıları çekiyor. Doğu Bay’de, Silikon Vadisi işlerine daha yakın olan Fremont gibi mahallelerde fiyatlar daha yüksek (genellikle ~1,2 milyon $ medyan) ancak yine de benzer evler için genellikle San Jose’den daha düşük. Günlük ulaşım faktörleri rol oynar: Benzin fiyatları yüksek olduğunda veya trafik kötü olduğunda, Doğu Bay’e taşınan bazı kişiler yeniden düşünerek San Jose’ye daha yakın olmaya çalışabilir, bu da Güney Bay’de talebi artırır. Ayrıca, suç oranı ve okul kalitesi farkları tercihi etkiler: San Jose’nin banliyöleri, Oakland’a göre daha iyi okullara ve güvenliğe sahip olarak algılanır; bu da, daha ucuz konutlara rağmen Silikon Vadisi ailelerinin topluca Doğu Bay’e taşınmasını engeller. Kiralama tarafında, Oakland kiraları 2024’te aslında yaklaşık %6 düştü (örneğin, 1 odalı kiralar ~1.800 $, San Jose’den çok daha düşük) reddit.com. Bu, Oakland’da daha yumuşak bir talebe işaret ediyor ve belki de SF’den ayrılan uzaktan çalışabilenlerin, bir zamanlar tahmin edildiği gibi topluca Oakland’a yönelmediğini – bazılarının bölgeyi tamamen terk ettiğini – gösteriyor. Buna karşılık, San Jose’nin nüfusu ve konut talebi daha çok kendi istihdam tabanına bağlı (büyük ölçüde başka yere taşınmayan teknoloji işleri). Sonuç olarak, San Jose daha pahalı ama daha istikrarlı, Oakland ise daha ucuz ama daha büyük bir düzeltme gördü. Yatırımcılar için, Doğu Bay’deki mülkler daha iyi kira getirisi sunabilir, ancak San Jose, yüksek maaşlı işlerin yoğunluğu nedeniyle uzun vadeli değer artışı açısından daha fazla güvence sunar.
- Silicon Valley Banliyöleri (Palo Alto, Cupertino, vb.): San Jose’nin kuzey ve batısındaki banliyö şehirleri (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) aynı Santa Clara County pazarında yer alır ancak kendilerine özgü farklılıkları vardır. Genel olarak, bu yerler metrekare başına San Jose’den bile daha pahalıdır; bunun nedeni ise üst düzey okullar veya genel merkezlere yakınlıktır (örneğin, Cupertino’da Apple, Palo Alto’da Stanford). Örneğin, Palo Alto’nun medyan ev fiyatı 3 milyon doların çok üzerindedir ve San Jose’nin iki katından fazladır. Bu banliyölerde herhangi bir zamanda çok sınırlı stok bulunur – insanlar genellikle harika devlet okulları ve toplumsal prestij nedeniyle evlerini ellerinde tutar. 2025 yılında bu pazarlar son derece rekabetçi kalmaya devam ediyor: Mountain View veya Cupertino’da bir başlangıç evi genellikle onlarca teklif alıyor. San Jose ise büyüklüğü ve çeşitliliğiyle bu bölgelerle rekabet ediyor – San Jose’de, örneğin East San Jose gibi, Sunnyvale’in fiyatlarının altında uygun fiyatlı bölgeler var. Ancak okulları önceliklendirenler için, Cupertino veya Palo Alto okul bölgeleri büyük bir çekim unsuru ve bu da talebi, genel piyasa ne olursa olsun, yüksek tutuyor. Karşılaştırmalı bir bakış: San Jose’nin fiyat artışı ~%5 Yıllık bazda yavaşlarken redfin.com, bazı Silicon Valley bölgelerinde hala daha yüksek artışlar görüldü; bunun nedeni düşük arz (örneğin, Los Altos’ta 2025 başında bildirilen artış ~%10 civarındaydı). Yani mikro-pazarlar daha iyi performans gösterebiliyor. Öte yandan, San Francisco’nun uzak banliyöleri (ör. Tracy, Gilroy) pandemi sırasında uzaktan çalışanların akınına uğradı ve büyük fiyat artışları yaşadı, ancak işe dönüşle birlikte bu durumun bir kısmı geri çekiliyor – bu kenar bölgelerde fiyatlar duraklayabilir veya biraz düşebilir. San Jose ise ortada duruyor: küçük banliyölere göre daha kentsel ve kalabalık, ancak seçkin kasabalara göre (görece) daha uygun fiyatlı. Ayrıca büyüme için daha fazla alanı var (özellikle şehir merkezinde dikey olarak veya dolgu alanlarda), oysa Palo Alto gibi banliyöler tamamen dolmuş durumda ve büyümeyi kesin olarak sınırlıyor. Bu da San Jose’nin arzı artırabileceği ve potansiyel olarak fiyatlarını gelecekte bu sabit arzlı kasabalara göre daha fazla dengeleyebileceği anlamına geliyor.
Genel olarak, Bay Area mikro-pazarlardan oluşan bir yamalı bohça. 2025’te San Jose, birçok açıdan San Francisco’dan daha iyi performans gösteriyor (daha az fiyat düşüşü, daha istikrarlı talep) ve East Bay’e göre daha fazla fiyat dayanıklılığı sergiliyor. Hâlâ ultra-zengin bölgelerden daha ucuz, ancak düşük stok sorunu ortak. Bir alıcı veya yatırımcı için: San Jose, yüksek fiyat etiketleriyle kentsel ve banliyö yaşamının bir karışımını sunuyor; ancak “daha ucuz” isterseniz East Bay’e bakarsınız; en iyi okullar veya statü isterseniz Palo Alto veya Los Gatos’a uzanabilirsiniz. Birçok kişi bu tür takas kararları veriyor; bu yüzden örneğin, ailelerin SF dairelerinden çıkıp San Jose’den ev alması veya teknoloji çalışanlarının San Jose’yi atlayıp aynı fiyata Walnut Creek’te (East Bay) daha büyük bir ev alması gibi hareketler görüyoruz. Bu akışlar devam edecek, ancak San Jose’nin Silicon Valley’deki merkezi konumu ona kalıcı bir avantaj sağlıyor – yakınlarda devasa bir iş gücü olması, orada yaşamak için neredeyse her zaman talep olacağı anlamına geliyor.
Önümüzdeki Yıllar için Projeksiyonlar ve Tahminler
2025’in ötesine bakıldığında, uzmanlar San Jose’nin emlak piyasasında ılımlı bir büyüme ve kademeli değişim bekliyor, aşırı dalgalanmalar değil. İşte önümüzdeki birkaç yıl için tahminlerin ve görüşlerin bir özeti:
- Ev Fiyatı Görünümü: Neredeyse tüm büyük tahminciler, San Jose’de fiyat artışının devam edeceğini öngörüyor, ancak bu artış 2010’ların çılgınlığına kıyasla daha yavaş, daha “normal” bir hızda olacak. California Emlakçılar Birliği, California’nın medyan ev fiyatının 2025’te yaklaşık %4–5 artmasını sanjosespotlight.com ve 2026’da da benzer tek haneli artışlar öngörüyor. San Jose özelinde ise, yerel emlakçılar, Silikon Vadisi’ndeki ev değerlerinin değer artışında hâlâ “ülkenin büyük bölümünü geride bırakmasını” sanjosespotlight.com bekliyor, bölgenin ekonomik gücü göz önüne alındığında. Bir emlak yatırım sitesi, San Jose fiyatlarının 2025’te %3, 2026’da %4 artacağını noradarealestate.com öngördü – yani enflasyonla başa baş bir artış. Güvenilir hiçbir kaynak, büyük bir dışsal şok olmadıkça, doğrudan bir çöküş veya büyük bir değer kaybı öngörmüyor. Bunun bir nedeni: talep azalsa bile, sınırlı arz fiyatların altında bir taban oluşturuyor. Bununla birlikte, eğer mortgage faiz oranları yüksek kalırsa veya bir durgunluk olursa, fiyatlar daha uzun bir süre durağan kalabilir. Örneğin Zillow’un modeli, 2024’te çok hafif bir düşüş, ardından 2025’te Bay Area’da yatay seyir öngördü sfgate.com. Ancak 2026–2027’ye gelindiğinde, eğer faizler düşerse, çoğu kişi fiyatların yeniden yıllık birkaç puan artmasını ve piyasanın pandemi sonrası koşullara tamamen uyum sağlamasını bekliyor.
- Satış ve Stok Durumu: Ulusal Emlakçılar Birliği baş ekonomisti Lawrence Yun, seçim sonrası yıllarda genellikle konut satışlarında artış yaşandığını belirtti sanjosespotlight.com. Gerçekten de, ABD konut satış hacminin 2025’te %9 artmasını sanjosespotlight.com öngörüyor; bunun nedeni ise mortgage faiz oranlarının düşmesi ve piyasaya daha fazla ilan gelmesi. Yerel olarak da benzer bir sıçrama görebiliriz: Santa Clara County’de 2024 sonunda alıcı aktivitesinde bir artış yaşandı bile sanjosespotlight.com. Daha fazla ev sahibi, düşük eski faiz oranını yeni bir evle değiştirme fikrine alıştıkça (özellikle maliyeti dengelemek için öz sermayeleri varsa) 2025–2026’da satış yapmaya karar verebilir. Stokun yine de nispeten sıkı kalması bekleniyor; kimse alıcı piyasası olacak kadar çok yeni ilan beklemiyor. Olumlu bir işaret: %4’ten düşük faizli mortgage’ların payı zamanla kademeli olarak azalacak (insanlar yeniden finansman yapıyor, taşınıyor, vb.), bu da kilitlenme etkisini gevşetiyor. Realtor.com verilerine göre %6’nın altında faizli mortgage’ların oranı bir yılda %89’dan %84’e düştü sanjosespotlight.com, bu da bir miktar devir gerçekleştiği anlamına geliyor. 2026–2027’ye gelindiğinde, belki de faiz oranları %5 civarında normalleşir ve konut devir hızı daha tipik seviyelere çıkar. Yeni konut inşaatı da stoğa katkı sağlayacak, ancak muhtemelen sınırlı ölçüde. Kaliforniya’nın inşaat hamlesi, 2026+ itibarıyla San Jose North First Street bölgesi, şehir merkezi ve diğer yerlerde inşaatı süren binlerce birimin tamamlanmasıyla sonuç verebilir (eğer finansman istikrar kazanırsa). Genel olarak, önümüzdeki yıllarda stokta hafif bir iyileşme bekleniyor, ancak yine de dengeli bir piyasa için gereken seviyenin altında kalacak.
- Kira ve Kiralık Piyasa: Apartment List’ten kıdemli ekonomistler, Chris Salviati gibi, “düşük, tek haneli kira artışı”nın yakın vadede Bay Area’da devam edeceğini öngörüyor sfgate.com. 2025 için, bu muhtemelen 2024’e benzer şekilde %2–4 civarında kira artışları anlamına geliyor. Ülke genelinde yeni dairelerin büyük arzı 2025 sonuna doğru azaldıkça, kiralıklar için rekabet 2026’da yoğunlaşabilir. Zillow’dan Orphe Divounguy, 2025’in ikinci yarısında kiralık piyasaların sıkılaşacağını ve inşaat patlaması sona erdiğinde ev sahiplerine daha fazla fiyatlandırma gücü verebileceğini öngörüyor sfgate.com. San Jose’de, nüfus artarsa ve ev satın almak erişilemez kalırsa kiralar biraz hızlanabilir. Ancak, kira kontrolünün genişletilmesi veya yeni arz bunu dengeleyebilir. Birçok uzman, kiracı ulus eğiliminin devam edeceğini düşünüyor – ilk kez ev alacaklar fiyat dışında kalırsa, kiralamaya devam ederler ve bu da talebi yüksek tutar. 2030’a gelindiğinde, San Jose’de kiralar muhtemelen bugünkünden daha yüksek olacak (ekonomik bir durgunluk olmazsa), ancak büyüme yıldan yıla kademeli olabilir.
- Ticari Gayrimenkul: Ofis piyasası tahminleri temkinli. Çoğu ticari broker, ofis boşluk oranlarının belirgin şekilde düşmesinin 2025–2026’yı bulacağını düşünüyor. Şirketler hâlâ alan ihtiyaçlarını değerlendiriyor; genel kanı, hibrit çalışma modelinin kalıcı olduğu, bu nedenle toplam ofis alanı talebinin 2019’dan yapısal olarak daha düşük olacağı yönünde. Bazı tahminler, Bay Area ofis boşluk oranlarının 2024–25 civarında zirve yapıp sonra yavaşça toparlanacağını öne sürüyor. JLL ve diğer firmalar, ofis boşluklarının 2026’ya kadar birkaç puan iyileşmesini bekliyor, ancak pandemi öncesi normale uzun yıllar (belki de hiç) dönülmeyeceğini belirtiyor. Buna karşılık, endüstriyel görünüm güçlü – Cushman & Wakefield’in piyasa raporu, endüstriyel boşlukların %6’nın altında kalmasını ve arz emildikçe 2025’te kiraların artmasını bekliyor cushmanwakefield.com. Perakendenin ise nispeten istikrarlı kalması öngörülüyor; bazı yeni perakende inşaatları karma kullanımlı projelerde devreye girecek, ancak perakende boşluk oranı 2025 boyunca %4-5 civarında seyredebilir. Bir durgunluk olursa perakende zayıflayabilir, ancak aksi takdirde istikrarlı.
- Ekonomik Belirsizlikler: Faiz oranları en büyük belirsizlik. Enflasyon beklenenden hızlı düşerse, Fed agresif şekilde faiz indirebilir ve ipotek oranları 2026’ya kadar %5’in altına veya %4’ün üstüne inebilir. Bu muhtemelen alım aktivitesinde ve fiyat artışında bir patlama tetikleyebilir – potansiyel olarak tekrar satıcı piyasası çılgınlığına yol açabilir. Bazı iyimser senaryolarda, bu koşulda konut piyasası 2025 sonlarında yeniden hızlanıyor. Öte yandan, enflasyon inatçı kalır veya ekonomi aşırı ısınırsa, oranlar daha uzun süre yüksek kalabilir ve piyasayı yavaşlatabilir. Makro durgunluklar başka bir belirsizlik; bazı ekonomistler 2024 sonu veya 2025’te hafif bir durgunluktan endişe ediyor. Tarihsel olarak, durgunluklar konut piyasasını soğutabilir (düşük satışlar, hafif fiyat düşüşleri), ancak arz sıkıntısı göz önüne alındığında, San Jose’de fiyat düşüşleri muhtemelen minimum ve kısa ömürlü olur.
- Uzman Görüşleri: Yerel emlak uzmanları genellikle uzun vadeye vurgu yapar. “Alıcılar, ihtiyaçlarına uygun bir ev bulduklarında satın almalı,” diye tavsiye ediyor 2025 Santa Clara Emlakçılar Birliği başkanı, piyasayı zamanlamaya çalışmak yerine sanjosespotlight.com. Mantık şu: Şu anda faiz oranları yüksek olsa bile, daha sonra yeniden finansman yapabilirsiniz, ancak geçmişin fiyatlarından satın alma şansını geri alamazsınız – ve Silicon Valley’de, dünün fiyatları genellikle yarınınkinden daha düşük olur. Birçok kişi oranlar %6’nın altına düştüğünde, biriken “yukarı taşınma” alımlarının (ev sahiplerinin daha büyük evlere geçmesi vb.) gerçekleşeceğini, bunun da başlangıç seviyesi evlerin stokunu artırırken aynı anda orta segment evlere olan talebi de artırabileceğini öngörüyor sanjosespotlight.com. Emlakçı anketlerinden çıkan ortak görüş, 2025’in 2024’ten daha hareketli geçeceği ve 2026’da piyasanın mevsimsel döngülerle daha tanıdık bir ritme dönebileceği, tabii büyük bir şok yaşanmazsa.
Özetle, San Jose emlak piyasası için öngörü “temkinli iyimserlik.” Muhtemelen istikrarlı veya hafifçe yükselen ev fiyatları, yavaşça artan stok ve satış hacmi, kiraların ılımlı şekilde yükselmeye devam etmesi ve ticari sektörün 2026’ya kadar toparlanmaya başlaması bekleniyor. San Jose’nin piyasa temelleri – güçlü istihdam, cazip konum, sınırlı arazi – piyasayı sağlam tutacak gibi görünüyor. Kontrolden çıkan fiyat artışları dönemi (şimdilik) sona ermiş olabilir, ancak konut arzı yetersizliği nedeniyle ciddi bir çöküş tehdidi de yok. Çoğu uzman, önümüzdeki birkaç yıl için dengeli, sürdürülebilir bir büyüme yolu öngörüyor. Bir konut ekonomistinin dediği gibi, Bay Area 2025–2027’de muhtemelen “istikrarlı büyüme, artan fırsatlar ve yeni trendlere sürekli uyum” görecek, ani dalgalanmalar yerine sfgate.com. Alıcılar ve satıcılar için bu, daha az telaş ve daha fazla öngörülebilirlik anlamına geliyor – ve politika yapıcılar için, bölgenin gelecekteki ihtiyaçlarını karşılamak adına daha fazla konut inşa etme zorunluluğu devam ediyor.
Kaynaklar:
- Redfin – San Jose Konut Piyasası Güncellemesi (Temmuz 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Konut Ulaşılabilirliği Analizi (Haziran 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – 2025 için Bay Area Konut Piyasası Tahminleri sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – San Jose Kira Trendleri, Ağustos 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (Patch aracılığıyla) – Silicon Valley Ticari Boşluk Raporu (3. Çeyrek 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – Silicon Valley Ofis Pazarı 2. Çeyrek 2025 kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – 2025 San Jose Perakende Pazarı Tahmini marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – San Jose Kira Piyasası Verileri 2025 point2homes.com
- San José Spotlight – Yenilikçi Konut Programı & CEQA Reformları localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – Google’ın Konut Taahhütleri Sorgulanıyor (Mayıs 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – 2025 Piyasa Tahminleri (Collins köşe yazısı) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- Bölgesel karşılaştırma için Oakland Konut Pazarı (Redfin) redfin.com
