Nashville’ın 2025’teki emlak piyasası, istikrarlı göç, dirençli ekonomi ve devam eden gelişmelerle beslenen dinamik ve büyüme odaklı olmaya devam ediyor. 2021–2022’deki çılgınlık yatışmış olsa da, konut fiyatları ılımlı bir şekilde artmaya devam ediyor, alıcı talebi sürüyor ve stok, tarihi düşük seviyelerden genişliyor. Ticari gayrimenkulde ise iki farklı dünya var – perakende/sanayi sektörlerinde patlama yaşanırken, ofis piyasası daha yumuşak seyrediyor – çünkü şehrin hızlı nüfus ve istihdam artışı çoğu mülk türünü destekliyor. Bu raporda, konut, ticari ve kiralık piyasalarındaki temel trendleri inceliyoruz; popüler mahalleler ve yaklaşan projelere ışık tutuyoruz; politika değişikliklerini gözden geçiriyoruz; demografik etkenleri ele alıyoruz ve Nashville’ın emlak manzarası için 3–5 yıllık bir tahmin sunuyoruz.
2025’te Konut Emlak Trendleri
Konut Satışları ve Fiyatları: 2023’teki kısa bir soğumanın ardından, Nashville’ın konut piyasası 2025’te daha sağlıklı bir dengeye oturuyor. Konut satışları hafifçe arttı – Haziran 2025’te 3.185 kapanış gerçekleşti, bu da Haziran 2024’e göre yaklaşık %5’lik bir artış demek notyourordinaryagent.com. Süregelen göç ve iş yaratımı talebi canlı tutuyor, daha yüksek mortgage oranları ise önceki yıllardaki çılgınlığı dizginledi. Medyan konut fiyatları ılımlı artışlar kaydetmeye devam ediyor. 2025 ortası itibarıyla, tek ailelik bir evin medyan fiyatı yaklaşık 528.000 $, yıllık bazda yaklaşık %4,6 artış gösterdi notyourordinaryagent.com. Bu, pandemi dönemindeki çift haneli yıllık sıçramalardan çok uzak, ancak istikrarlı bir değer artışına işaret ediyor ve bir çöküşe değil. (Karşılaştırma yapmak gerekirse, artan stok ve daha seçici alıcılar nedeniyle, daire fiyatları hafifçe geriledi ve yıllık bazda yaklaşık %1,4 düşüşle 340.000 $ civarına indi notyourordinaryagent.com.)
Alıcı Talebi ve Piyasa Dengesi: Nashville konut piyasası, 2025 yılında esasen göreceli bir denge olan “Goldilocks bölgesi”ne girdi. Teklif savaşları azaldı, bu da alıcılara nefes alma alanı sağladı, ancak iyi fiyatlandırılmış evler hâlâ satılıyor. Piyasa Hareket Endeksi, 100 üzerinden 30’ların başında seyrediyor ve bu da hafif bir satıcı avantajı olduğunu gösteriyor – ne tamamen satıcıların hâkim olduğu bir piyasa ne de gerçek bir alıcı piyasası nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Evlerin satılması, çılgınlık dönemine göre daha uzun sürüyor: piyasada kalma süresi ortalama ~105 gün (medyan ~67 gün) nestinginnashville.com, bu da 2021’deki 15–20 günlük satışlara kıyasla dramatik bir değişim. Aslında, ilanların yaklaşık %42’si satılmadan önce fiyat indirimi yaşıyor nestinginnashville.com, bu da gerçekçi fiyatlandırmanın artık çok önemli olduğunu vurguluyor. Alıcılar bir miktar pazarlık gücünü geri kazandı ve acele etmeden ekspertiz ve finansman için zaman ayırabiliyorlar nestinginnashville.com. Satıcılar ise beklentilerini ayarlamak zorunda – artık herhangi bir fiyatı belirleyip satmak mümkün değil; stratejik fiyatlandırma ve iyi mülk hazırlığı anahtar konumda nestinginnashville.com.
Stok ve Yeni İnşaat: Yıllarca süren ciddi konut sıkıntısından sonra, stok nihayet artışa geçti. 2025 Haziran ayında Greater Nashville genelinde piyasada yaklaşık 14.416 mülk vardı, bu bir yıl öncesine göre %28 artış anlamına geliyor notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Satılık ev sayısı hâlâ bol olmasa da, 2021–2022 kuraklığına kıyasla belirgin şekilde daha yüksek. Bu büyüme, yeni inşaat teslimatları ve ikinci el satışların birleşiminden kaynaklanıyor. Müteahhitler 2022–2024 yıllarında üretimi artırdı ve bu birimler piyasaya çıkıyor; aynı zamanda, ultra satıcı piyasasının normale dönmesiyle daha fazla ev sahibi evini satışa çıkarıyor. Daha fazla arz ile, alıcıların seçenekleri oluyor – bu da satış sürelerinin uzamasına ve fiyat artışlarının daha ılımlı olmasına yol açıyor. Özellikle, Nashville’de stok birikimi en çok tek ailelik evler ve dairelerde (her biri yıllık bazda yaklaşık %30–36 artış) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com görülüyor, arsa/arsa ilanları ise daha yavaş büyüdü. Stoktaki artışlara rağmen, yerel planlama çalışmaları ileride bir konut açığı konusunda uyarıyor: Nashville’in önümüzdeki on yılda tahmini 90.000–120.000 yeni konuta ihtiyacı var, ancak mevcut eğilimlerle yalnızca yaklaşık 70.000 inşa edilecek wsmv.com. Bu durum, daha fazla konutun mümkün kılınması için politika adımlarını (ileride tartışılacak) teşvik etti. Şimdilik, artan stok Nashville’in piyasasının nötr koşullara kaydığı anlamına geliyor – yakın geçmişin aşırı hareketli dönemine kıyasla hoş bir değişim, ancak fiyatların yükselmeye devam etmesi için hâlâ yeterli talep var.
Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende & Endüstriyel)
Nashville’in ticari gayrimenkul sektörleri 2025’te karma bir tablo sunuyor. Perakende ve endüstriyel mülkler, nüfus artışı ve iş genişlemesi sayesinde gelişiyor, buna karşın ofis piyasası pandemi sonrası daha yüksek boşluk oranları ve temkinli kurumsal talep nedeniyle durgun kalıyor. Aşağıda her bir segmenti inceliyoruz:
Ofis Pazarı
Doluluk ve Kira Bedelleri: Nashville’in ofis sektörü, 2025 yılında COVID sonrası bir uyum sürecinden geçiyor. Metronun ofis boşluk oranı Mart 2025 itibarıyla yaklaşık %18,4 commercialsearch.com seviyesindeydi – Nashville’in kendi geçmişine kıyasla yüksek, ancak yine de %19,9’luk ulusal ortalamanın altında commercialsearch.com. Başka bir deyişle, her beş ofis alanından biri boş; bu durum hem yeni arzın piyasaya girmesini hem de şirketlerin hibrit çalışma döneminde alanlarını optimize etmesini yansıtıyor. Ofis alanı için ortalama talep edilen kira metrekare başına 31,64 dolar civarında, ABD ortalamasının ($33) biraz altında ve Nashville’i kiracılar için daha uygun fiyatlı ofis pazarları arasında konumlandırıyor commercialsearch.com. Kira artışı nispeten durağan; boşluk oranı yüksek kaldığı için mal sahipleri kaliteli kiracılar için tavizlerle rekabet ediyor.
Yeni Arz ve Gelişim: Dikkat çekici bir şekilde, Nashville büyüklüğüne göre en büyük ofis inşaatı boru hatlarından birine sahip. 2025’in ilk çeyreği itibarıyla yaklaşık 1,5 milyon metrekare ofis alanı inşaat halindeydi (mevcut stoğun ≈%2,5’i), birkaç büyük projenin 2025 sonuna kadar teslim edilmesi planlanıyor commercialsearch.com. Aslında, planlanan projeler de dahil edildiğinde, boru hattı pazarın neredeyse %4,8’ine denk geliyor – ham hacim olarak Manhattan ile aynı seviyede commercialsearch.com. Nashville Yards (şehir merkezinde dev bir karma kullanımlı proje) ve planlanan Oracle kampüsü (buna daha sonra değinilecek) gibi yüksek profilli projeler inşaatçıları meşgul tutuyor. Diğer yandan, arz tarafı baskısı söz konusu: yeni ofisler, hâlâ alan emilimi süren bir pazara giriyor ve bu da yakın vadede boşluk oranının orta-yüksek seviyelerde kalmasına neden olacak gibi görünüyor. Ofis yatırım satışları da artan faiz oranları nedeniyle neredeyse durma noktasına geldi – 2025’in ilk çeyreğinde yalnızca iki ofis mülkü el değiştirdi ve satış hacmi yıllık bazda yaklaşık %63 azaldı commercialsearch.com commercialsearch.com. Ortalama olarak, Nashville ofis binaları 2025 başında metrekare başına yaklaşık 130 dolara satıldı; bu, ulusal standartlara göre nispeten uygun bir fiyat commercialsearch.com.
Görünüm: Ofis sektörünün toparlanması zayıf kalıyor. Nashville’in istihdam artışı ve şirket taşınmaları (AllianceBernstein, Amazon’un merkezi vb.) olumlu bir rüzgar sağlasa da, tüm yeni ve boş alanların doldurulması birkaç yıl sürebilir. Olumlu bir eğilim – ofisten konuta dönüşümlerin artması. Yaklaşık 21 eski ofis binası (toplamda ~1,7 milyon ft²) uyarlanabilir yeniden kullanım için uygun aday olarak belirlenmiş durumda commercialsearch.com commercialsearch.com, geliştiricilere kullanılmayan ofisleri apartman veya konutlara dönüştürme fırsatı sunuyor; bu da ofis fazlasını azaltırken konut ekliyor. Özetle, Nashville’in ofis piyasasının kısa vadede kiracı lehine kalması ve on yılın sonlarına doğru ekonomi yeni alanlara yayılırken boşluk oranının kademeli olarak daralması bekleniyor.
Perakende Pazarı
Boşluk Oranları ve Kira Bedelleri: Nashville’ın perakende gayrimenkulü ülkedeki en sıcak piyasalardan biri. Patlayıcı nüfus artışı ve güçlü tüketici harcamaları sayesinde, metropoldeki perakende boşluk oranı %3,2–3,3 civarında seyrediyor matthews.com matthews.com – olağanüstü düşük. Aslında, perakende boşluk oranları 2022 başından beri %3,5’in altında matthews.com, bu da birçok alışveriş merkezinde neredeyse tam doluluk olduğunu gösteriyor. Bazı banliyö alt pazarları ise daha da sıkı: bazı bölgeler 2025’e %1’in altında boşluk oranıyla girdi, özellikle Mt. Juliet–Lebanon ve Dickson ile Robertson ilçelerinin bazı bölümleri marcusmillichap.com. Mağaza alanındaki bu ciddi arz yetersizliği, kiraların keskin şekilde yükselmesine neden oldu. Nashville’da ortalama talep edilen perakende kira bedeli 2025 2. çeyrekte metrekare başına 29,32 dolar’a ulaştı, yıllık bazda yaklaşık %4,8 arttı matthews.com. Toplamda, perakende kiraları 2020’den bu yana %33’ten fazla arttı matthews.com – bu, alanın ne kadar talep gördüğünün ve daha yüksek kaliteli yeni inşaatların fiyat tavanını yükselttiğinin bir göstergesi. Mal sahipleri, perakendeciler için seçeneklerin azlığı nedeniyle fiyatlandırma gücüne sahip; ulusal kapanmalardan kaynaklanan büyük mağaza boşlukları bile yeni kiracılar tarafından daha yüksek kiralarla hızla dolduruluyor matthews.com.
Talep Sürücüleri: Music City’de tüketici talebi hızla artıyor; bu artış, iş büyümesi, artan turizm ve yeni sakinlerin akınıyla destekleniyor. Nashville’in metropol nüfusu 2020’den 2024’e %7,7 büyüdü (yaklaşık 160.000 kişi eklenerek, ABD ortalaması olan %3,1’in çok üzerinde) matthews.com ve perakende gelişimi bu büyümeye ayak uyduramadı – bu nedenle piyasa sıkı. Pandemi sonrası alışveriş yapanlar coşkuyla geri döndü ve Nashville’in bölgesel bir perakende merkezi olarak cazibesi artıyor. Şehir merkezindeki perakende de gelişiyor; ana koridorlardaki (Broadway, Gulch, vb.) kira oranları rekor seviyelere yükseldi – örneğin, şehir merkezinde istenen kiralar 2024’te yaklaşık 25$/sf NNN’ye ulaştı, 2020’den bu yana %33 arttı globest.com. Banliyö bölgelerinde ise yeni perakende merkezleri hızla ön kiralama yapıyor. Özellikle, büyük konut büyümesi yaşayan dış mahallelerde perakende kiraları bir yılda 10$/sf arttı (Mt. Juliet ve Dickson County’de olduğu gibi) marcusmillichap.com; bu da büyüyen konutlara hizmet edecek mağaza ve restoranlara yönelik yoğun talebi yansıtıyor.
İnşaat ve Görünüm: Geliştiriciler perakende arzını artırmada temkinli davrandılar, bu da ev sahibi piyasasının uzamasına neden oluyor. 2025 2. çeyrekte yalnızca yaklaşık 113.000 metrekare yeni perakende alanı teslim edildi ve son bir yılda yaklaşık 600.000 metrekare – bu, tarihsel ortalamaların altında matthews.com matthews.com. Şehir genelinde yaklaşık 708.000 metrekare inşaat halinde matthews.com matthews.com (stokun yalnızca yaklaşık %0,6’sı) ve bunun büyük bir kısmı önceden kiralanmış durumda, bu nedenle boşluk oranını fazla etkilemeyecek. Bu nedenle, tüketici harcamalarında bir düşüş olmadığı sürece, Nashville’in perakende sektörü çok sıkı kalmaya devam edecek. Sınırlı yeni alan göz önüne alındığında, düşük boşluk oranlarının sürmesi ve kiraların sağlıklı bir hızda (yıllık belki %4–5 aralığında) artmaya devam etmesi bekleniyor. Yatırımcılar için perakende mülkler cazip oldu: yıllık perakende yatırım hacmi son bir yılda 1,0 milyar dolara ulaştı – son iki yılın en yükseği – ve varlıklar için yoğun rekabet ortamında getiri oranları %6’nın başlarında seyrediyor matthews.com matthews.com. Genel olarak, Nashville perakende şu anda bir ev sahibinin rüyası – yüksek talep, düşük boşluk oranı ve güçlü kira artışı ile ülkenin en sağlam perakende gayrimenkul piyasalarından biri konumunda.
Endüstriyel Piyasa
Arz ve Boşluk Oranları: Nashville’in endüstriyel gayrimenkulü (depolar, dağıtım merkezleri, üretim alanları) hızlı bir büyüme eğrisinde. Geliştiriciler, lojistik patlamasından yararlanmak için son yıllarda büyük metrekareler ekledi. Sadece 2023 yılında 10 milyon metrekareden fazla yeni endüstriyel alan açıldı lumicre.com ve 2025’in ikinci çeyreği itibarıyla 8 milyon metrekare daha inşaat halinde metropol genelinde matthews.com matthews.com. Bu inşaat dalgası, büyük ölçüde Wilson County ve Güneydoğu Nashville alt pazarlarında yoğunlaşmış durumda (2020’den bu yana yeni alanların %80’ini oluşturuyor) matthews.com ve kısa vadede boşluk oranlarını yukarı çekti. Genel endüstriyel boşluk oranı 2025 ortasında %6,0 civarında matthews.com, birkaç yıl önceki aşırı sıkı ~%4 seviyelerinden biraz daha yüksek lumicre.com. 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık %6,2 boşluk oranı raporlandı, yıllık bazda yaklaşık 90 baz puan artışla savills.us. Temelde, bazı yeni depolar kiralama aşamasında olduğu için geçici bir arz artışı yaşanıyor. Kullanılabilirlik oranı (alt kiralama alanı ve yeni teslimatları da içerir) ikinci çeyrekte yaklaşık %8,9’du matthews.com, bu da piyasaya çıkan spekülatif projeleri yansıtıyor. Ancak, temel talep güçlü kalmaya devam ediyor – bazı çeyreklerde hala net pozitif emilim görülüyor. Örneğin, 2025’in ilk çeyreğinde Nashville endüstriyel emilimde +216.000 sf kaydetti (2024’ün ilk çeyreğine göre %48 daha yüksek) colliers.com, ancak ikinci çeyrekte büyük projelerin devreye girmesiyle negatif emilime geriledi matthews.com.
Kira Bedelleri: Nashville’da endüstriyel kira bedelleri rekor seviyelere fırladı. Metropol, şu anda Güneydoğu’daki en yüksek endüstriyel kira seviyelerinden birine sahip; ortalama metrekare başına 12,00 $ civarında matthews.com. Bu ortalama, geniş bir aralığı kapsıyor: büyük depolar (100 bin+ sf) yaklaşık 10,50 $/sf’den kiralanırken, 100 bin sf altındaki daha küçük ve modern tesisler (en çok talep görenler) 14 $/sf’ye kadar çıkabiliyor matthews.com. Yeni arzın artmasına rağmen, kira bedelleri 2025 2. çeyrek itibarıyla yıldan yıla yaklaşık %5,9 arttı matthews.com matthews.com. Son yıllarda endüstriyel kira bedelleri hızla yükseldi – bazı emlakçı raporlarına göre 2. çeyrek talep edilen fiyatlar bir yıl öncesine göre yaklaşık %10 daha yüksekti ve 2018’den bu yana yaklaşık %35–40 arttı (bu, endüstriyel varlıkların metrekare başına satış fiyatının 2018’den bu yana iki katına çıkmasında da görülüyor) matthews.com. Bunun nedeni, e-ticaret, lojistik (Nashville’in merkezi konumu dağıtım için ideal), ve üretim kiracıları (otomotiv tedarikçileri ve yeni teknoloji montaj operasyonları dahil) tarafından gelen güçlü talep. Boşluk oranı hâlâ nispeten düşük ve yeni alanların çoğu önceden kiralanmış veya hızla doluyor olduğundan, Nashville’in endüstriyel pazarındaki kira artışı ulusal ortalamanın üzerinde seyretmeye devam ediyor matthews.com.
Görünüm: Sanayi sektörü görünümü büyük ölçüde pozitif, ancak inşaat hattı zirveye ulaştıkça hafif bir soğuma görebiliriz. Nashville’in nüfus ve istihdam artışı, depo kullanıcılarını ve hafif üreticileri istikrarlı bir şekilde çekiyor. Amazon (buradaki Operasyon Merkezi ile) ve çok sayıda 3PL gibi büyük oyuncular bölgede genişledi. İnşaat halinde olan 8 milyon ft² göz önüne alındığında, önümüzdeki 1-2 yıl içinde boşluk oranı biraz daha yükselebilir (yüzde 6-7 aralığına), ancak önemli olarak, yeni alanların %65-70’inden fazlası önceden kiralanmış durumda matthews.com matthews.com veya ihtiyaca özel inşa ediliyor, bu da arz fazlası riskini sınırlandırıyor. Bu projeler doldukça, emilim de yetişecektir. Aslında, projeksiyonlar, boşluğun tekrar düşerek 2026-27’ye kadar yüzde 4’lerin ortasında istikrar kazanacağını gösteriyor; çünkü talep arzı yakalıyor lumicre.com. Kiraların yükselmeye devam etmesi bekleniyor, ancak yüksek taban nedeniyle daha ılımlı bir hızda (yıllık orta tek haneli yüzde artışlar olabilir). Sanayi yatırımı sıcaklığını koruyor: Nashville, geçen yıl 1,2 milyar $ sanayi mülkü satışı kaydetti matthews.com ve kurumsal yatırımcılar akın ettikçe getiri oranları daraldı. Sonuç olarak – Nashville’in sanayi pazarı hızla büyüyor ancak temelde güçlü kalıyor, stratejik konumu ve ekonomik büyümesi sayesinde bu yeni depoların uzun süre boş kalmamasını sağlayacak.
Kiralık Pazar Analizi (Çok Aileli)
Nashville’in apartman kiralama pazarı 2025’te bir dönüm noktasında; yoğun arz artışı döneminden yeniden dengeleme ve sıkılaşma aşamasına geçiyor. İşte detaylar:
Arz Artışının Azalması: Geliştiriciler, 2021–2023 yılları arasında Nashville’de rekor sayıda yeni çok aileli birimi teslim etti; bu durum kısa vadede boşluk oranlarını artırdı ve kira artışını yavaşlattı. 2024 yılında, binlerce yeni birimin piyasaya sürülmesiyle apartman boşluk oranı %8–9 aralığına yükseldi. Ancak 2025 ortasında, bu dalga zirveye ulaşıyor. 2025 yılı başından bu yana tamamlanan birim sayısı yaklaşık 4.700 birim northmarq.com – tarihsel olarak hâlâ yüksek, ancak önceki yılların zirvelerinden daha düşük, çünkü inşaatçılar geri çekiliyor. Birçok geliştirici, mevcut projelerin kiralanmasına odaklanmak için başlangıçları azalttı northmarq.com. 2025 yılı için toplamda yaklaşık 9.000 yeni birim teslim edileceği öngörülüyor; bu, son yıllardaki zirvelerin (2022’de 10 binin çok üzerindeydi) oldukça altında northmarq.com. Yeni arzın bu kademeli azalması, Nashville’in devam eden nüfus artışıyla birleşince, kira piyasasındaki baskıyı hafifletiyor.
Boşluk ve Emilim: Boşluk oranlarının zirveye ulaştığına ve düşüş eğilimine girdiğine dair net işaretler var. 2025’in ikinci çeyreğinde, Nashville boşlukta çeyreklik bir iyileşme kaydetti – kilit kentsel ve banliyö alt pazarlarında kiracı talebi, uzun bir süredir ilk kez yeni teslimatları aştı northmarq.com. 2025’e %8’in üzerinde başlayan genel apartman boşluk oranı, Northmarq analizlerine göre, yıl sonunda %8’in altına düşme yolunda northmarq.com. Bu ivmenin devam etmesi ve boşluk oranlarının 2026 sonuna kadar “tarihsel normlara yaklaşması” northmarq.com (Nashville’in patlama öncesi normu yaklaşık %5–6 idi) bekleniyor. Bu olumlu değişim, güçlü emilim ile destekleniyor: kiralık konut talebi sağlıklı kalmaya devam ediyor; istihdam artışı ve yüksek faiz oranları nedeniyle ev alamayanların daha uzun süre kirada kalması bu talebi artırıyor. Özellikle, Nashville şehir merkezi ve bazı banliyöler (ör. Madison/Rivergate bölgesi, Mt. Juliet ve Sumner County) güçlü kiralama faaliyeti görüyor ve bu alt pazarlar sıkılaşıyor northmarq.com.
Kira Trendleri: 2023 yılında yeni arzın artışıyla birlikte kiralar esas olarak sabit kalmıştı, ancak şimdi piyasa birimleri absorbe ettikçe yeniden yükselmeye başladı. 2025’in ikinci çeyreğinde, boşluk oranındaki düşüşle birlikte mütevazı bir kira artışı gözlemlendi northmarq.com. Nashville metro bölgesinde ortalama efektif kira, kaynağa bağlı olarak tipik bir 2 yatak odalı daire için şu anda aylık yaklaşık 1.600–1.700 dolar civarında. Tahminler, 2026 yılına kadar ortalama kiraların yaklaşık aylık 1.730 dolara ulaşacağını öngörüyor northmarq.com, bu da istikrarlı kira artışının yeniden başladığı anlamına geliyor. Bu, yıllık %3–4’lük bir büyüme oranı anlamına gelir ki, bu oran 2021’de görülen çift haneli kira artışlarına kıyasla daha sürdürülebilirdir. Yeni Class A binaların ev sahipleri, birimleri doldurmak için geçen yıl boyunca tavizler vermek zorunda kaldı, ancak bu teşviklerin 2025 sonu ve 2026’da koşullar sıkılaştıkça azalması muhtemel. Önemli olarak, Nashville’in kira seviyeleri kıyı şehirlerine kıyasla hâlâ uygun, bu da yeni gelenleri kiralık piyasasına çekmeye devam ediyor.
Kiralık Talep Sürücüleri: Demografi ve iş trendleri Nashville’in kiralık sektörünü güçlü bir şekilde destekliyor. Şehir, genellikle satın almadan önce kiralamayı tercih eden çok sayıda genç profesyonel, yaratıcı ve yeni mezun (büyük bir milenyum ve Z kuşağı grubu) çekiyor. Sağlık ve teknoloji alanındaki büyük işverenler işe alımlara devam ediyor ve genellikle ilk etapta kiralamayı tercih eden taşınan çalışanları getiriyor. Ayrıca, Nashville’in bir eğlence ve üniversite merkezi olması da kiralık talebini besliyor (öğrenciler, turneye çıkan profesyoneller vb.). Metro bölgesi her gün onlarca yeni sakin kazanıyor (günde yaklaşık 66 kişi taşınıyor) nestinginnashville.com, ve bunların hepsi hemen ev satın alamıyor ya da almak istemiyor, bu da istikrarlı bir kiracı akışı anlamına geliyor. Kiralık için inşa trendi de ortaya çıkıyor: Ev ve bahçe isteyen ama kiralamayı seçenlere hitap eden müstakil ev kiralama toplulukları geliştiriliyor. Tüm bu faktörler, bir inşaat patlamasını sindirdikten sonra kiralık pazarının yeniden sıkılaşmaya hazır olduğuna işaret ediyor. 2025 sonu ve sonrasında, apartman ev sahiplerinin fiyatlandırma gücünü yeniden kazanmasını, boşluk oranlarının tek haneli ortalara doğru düşmesini ve kira artışının ılımlı şekilde hızlanmasını bekleyin.
Yatırım ve Yatırım Getirisi (ROI): Gayrimenkul yatırımcıları için Nashville’in kiralık mülkleri güçlü bir çekiciliğe sahip. Sermaye hâlâ Nashville çok aileli konutlarına yöneliyor – 2025’in başındaki işlem hacmi, işlem sayısı bakımından 2024 ile aynı seviyedeydi ve toplam dolar hacmi ise (birkaç büyük kurumsal satın alma sayesinde) yıllık bazda neredeyse %70 arttı northmarq.com. Alıcılar özellikle yeni Class A/B topluluklara ilgi gösteriyor; 2025’te şimdiye kadar el değiştiren mülklerin yaklaşık %70’ini bu segment oluşturdu northmarq.com. Fiyatlar dirençli kaldı; 50+ birimli mülklerin medyan satış fiyatı 2025’in ilk yarısında birim başına yaklaşık 221 bin dolardı, 2024’e göre %1 artışla northmarq.com. Kira beklentilerinin iyileşmesiyle birlikte 2025 ortasında kapitalizasyon oranları yeniden daralmaya başladı northmarq.com, bu da yatırımcı güveninin geri döndüğünün bir işareti. Genel olarak, kira dinamiklerinin iyileşmesi (daha düşük boşluk oranı, yeniden başlayan kira artışı) ve 2025’in sonlarında faiz oranlarının düşme ihtimaliyle, Nashville’in çok aileli konut piyasası sağlam bir performansa hazırlanıyor. Yatırımcılar, önümüzdeki birkaç yıl boyunca yıllık %3–5 arası kira artışı ve piyasadaki tam sıkılaşma öncesi iyi konumlanmış varlıklar satın alırlarsa değer artışı bekleyebilirler.
Yatırım Fırsatları ve Yatırım Getirisi (ROI) Projeksiyonları
Nashville’in güçlü ekonomik gidişatı ve nüfus artışı, 2025’te de onu gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir pazar haline getirmeye devam ediyor. Fırsatlar konut ve ticari segmentlere yayılırken, önümüzdeki yıllarda genel olarak olumlu getiriler öngörülüyor:
- Konut (Al-Sat & Tut Yatırımları): Nashville’deki ev değerleri uzun vadede dikkat çekici artışlar gösterdi – son on yılda yaklaşık %150 yükseldi mcsquaredluxury.com. Gelecekteki büyüme daha sakin olacak olsa da, tahminler hâlâ istikrarlı bir değer artışı öngörüyor. Zillow’un modelleri, 2025’e kadar yaklaşık %3,4’lük bir ev fiyatı artışı öngörüyor ve bazı analizler 2028’e kadar yıllık %4–6 değer artışı öngörüyor Nashville metropolünde. Bu, Nashville’de mülk alıp tutmanın sağlam bir özsermaye büyümesi sağlayabileceğini gösteriyor. Kira geliri arayan yatırımcılar da rekabetçi getirilerden faydalanabilir: Nashville’de kiralar, satın alma fiyatına oranla genellikle ulusal ortalamalarla aynı ya da daha yüksek kira-değer oranları üretiyor. Tipik bir müstakil ev ya da daire, semte bağlı olarak ~%8–12 brüt kira YG (kira/satın alma fiyatı oranı) elde edebilir rentastic.io – bu da nakit akışı yatırımcıları için cazip kılıyor. Kısa vadeli kiralamalar (Airbnb/VRBO) ise turistik bölgelerde özellikle kârlı; Nashville’in hızla büyüyen turizm sahnesi sayesinde ortalamanın üzerinde YG sağlıyor mcsquaredluxury.com. Şehir merkezi, The Gulch veya Broadway yakınları gibi popüler bölgeler, yılda ~15+ milyon ziyaretçiden (bu rakamın 2025’e kadar 17,5 milyona ulaşması bekleniyor, yerel turizm tahminlerine göre) yüksek gecelik ücretler talep edebiliyor. Ancak, yatırımcıların bazı bölgelerde ev sahibi olmayanlara yönelik kiralamaları sınırlayan yerel kısa vadeli kiralama düzenlemelerine dikkat etmesi gerekiyor.
- Ticari Yatırımlar: Ticari tarafta, perakende ve endüstriyel mülkler güçlü fırsatlar sunuyor. Perakende merkezleri, düşük boşluk oranları ve artan kiralardan faydalanıyor – yatırımcılar geçen yıl Nashville perakende sektörüne 1 milyar dolardan fazla para yatırdı matthews.com. Getiri oranlarının %6’ların ortasında olduğu matthews.com ve kira artışının yılda yaklaşık %5 olduğu perakende varlıklar, sağlıklı bir toplam getiri (gelir + değer artışı) sağlayabilir. Bazı banliyö perakende alt pazarları o kadar yetersiz arzda ki (boşluk oranı <%1 marcusmillichap.com) yeni geliştirme veya değer artırıcı perakende projeleri olağanüstü kira artışlarını yakalayabilir (nitekim, bazı banliyölerde kiralar geçen yıl $10/sf arttı marcusmillichap.com). Endüstriyel gayrimenkul ise bir diğer popüler seçenek: Nashville’de ortalama endüstriyel getiri oranları %5,5–6,5 aralığında ve yatırımcı talebi yoğun, çünkü sektörün temelleri bölgedeki en iyi seviyede. Endüstriyel kiralar yılda yaklaşık %6’dan fazla artarken ve ana alt pazarlarda arsa kısıtlamaları varken, iyi konumlanmış depo sahipleri artan net işletme geliri ve mülk değerleri bekleyebilir. Dikkat çekici olan, endüstriyel satış fiyatlarının/ft²’nin 2018’den bu yana ikiye katlanmış olması Nashville’de matthews.com – bu hem kira artışının hem de getiri oranı daralmasının bir yansıması – ve bu hız tekrarlanmasa da, görünüm iyimserliğini koruyor.
- Ofis ve Özel Sektörler: Ofis sektörü daha çok karşıt bir yatırım tercihi. Düşük değerler (ortalama ~$130/ft² satış fiyatı commercialsearch.com) ve yüksek boşluk oranları, yatırımcıların ofis binalarını görece indirimli alabilmesini sağlıyor. Buradaki anahtar konum ve yeniden konumlandırma. Dönüşüme açık yatırımcılar, şehir merkezindeki eski ofis binalarını apartman veya karma kullanıma dönüştürmeyi hedefleyebilir, şehrin canlandırma çabalarından faydalanabilir. Ayrıca, sağlık sektörü gayrimenkulü (tıbbi ofisler) gibi niş sektörler, Nashville’in büyük sağlık sektörü varlığı sayesinde istikrarlı bir yatırım olmaya devam ediyor. Otel yatırımları da toparlanıyor, çünkü Nashville’in turizm ve kongre faaliyetleri yeniden artışta; pazar 2023–24’te rekor otel gelirleri kaydetti ve 2025’e kadar büyümeye devam etti, bu da konaklama geliştirme ve alımlarına olan ilgiyi yeniden canlandırdı.
Sonuç: Yatırımcılar, Nashville’in uzun vadeli büyüme hikayesi için buraya çekiliyor – çeşitli bir ekonomi, eyalet gelir vergisinin olmaması, artan nüfus ve göreceli olarak uygun fiyatlı olması, sürekli talebe işaret ediyor. Piyasa olgunlaşıyor, bu nedenle yıllık %20’lik ev fiyatı artışları muhtemelen geride kaldı, ancak bunun karşılığında daha fazla istikrar var. Yüksek tek haneli yıllık getiriler (gelir ve değer artışının birleşimiyle) ulaşılabilir ve gerçekçi. Bir emlak analizinin de belirttiği gibi, Nashville nadir görülen bir “güçlü değer artışı potansiyeli ve vergi dostu ortam” sunuyor mcsquaredluxury.com. 2025 ve sonrasına bakanlar için, Nashville’de doğru mahallelerde veya varlık sınıflarında yapılacak stratejik yatırımlar, özellikle bir sonraki emlak değer artışı döngüsünden önce alınırsa, çok sağlıklı bir Yatırım Getirisi (ROI) sağlayabilir.
Mahallelere Bakış: Popüler Noktalar ve Büyüme Alanları
Nashville’in hızlı büyümesi, birçok mahalleyi yeniden şekillendiriyor ve daha önce göz ardı edilen bölgeler emlak gözdesi haline geliyor. İşte yükselen mahalleler ve izlenmesi gereken önemli alanlar, ayrıca yükselişlerini tetikleyen soylulaştırma ve altyapı trendleri:
- East Nashville: Uzun zamandır eklektik sanat ve müzik sahnesiyle bilinen East Nashville, artık tam anlamıyla bir emlak merkezi olarak öne çıktı. Genç profesyoneller ve aileler, tarihi bungalovlar, trend restoranlar ve yaratıcı atmosferi için buraya akın etti. 2025’in başlarında, East Nashville’de medyan ev fiyatı yaklaşık 585.000 $’dı – bir önceki yıla göre %10,8 artış walkerluxuryandland.com. Bu yüksek değer artışı, bu havalı bölgede düşük stok ve yoğun talebi yansıtıyor. Lockeland Springs ve Cleveland Park gibi bölgelerde hızlı bir soylulaştırma yaşanıyor: eski evler yenileniyor veya yeniden inşa ediliyor, ana caddelerde yeni karma kullanımlı projeler yükseliyor. Artan fiyatlara rağmen, East Nashville hâlâ West Nashville’in lüks bölgelerine göre biraz daha uygun, bu da alıcı ilgisini yüksek tutuyor. Mahallenin özgünlüğü ve yürünebilirliği (Five Points ve Riverside Village gibi yerel favorileri düşünün) burayı üst sıralarda tutmaya devam edecek. Özellikle yakındaki East Bank mega projesi (nehir karşısında) ilerledikçe, parklar, iş imkanları (Oracle kampüsü) ve East Nash’e daha iyi ulaşım getireceğinden, burada yatırımların devam etmesini bekleyin.
- The Nations (Batı Nashville): Birkaç yıl önce, The Nations mütevazı bir sanayi bölgesiydu; şimdi ise Nashville’in en hızlı dönüşen mahallelerinden biri. Batı Nashville’de, 51st Avenue yakınında bulunan The Nations’da depolar popüler bira fabrikalarına, stüdyolara ve restoranlara dönüştü ve havalı bir kitleyi kendine çekti. Yeni sıra ev ve apartman projeleri birçok bloğu doldurdu ve ev değerleri buna bağlı olarak yükseldi. Bölgenin cazibesi, yürünebilir “ana caddesi” (51st Ave) üzerindeki butik ve restoranlar ile, nispeten merkezi konumu ve kendine özgü endüstriyel-şık karakterinde yatıyor. Büyümenin bir örneği olarak, büyük bir karma kullanımlı gelişim olan Silo Bend, yüzlerce konut ekledi. The Nations, Nashville’deki kentsel canlanma trendinin bir örneğini oluşturuyor: eski bir sanayi bölgesini canlı bir konut merkezine dönüştürmek. Gentrifikasyon hızla ilerliyor, ancak mahallenin cazibesi ve göreceli olarak uygun fiyatlı oluşu (şehir merkezine kıyasla) talebi artırmaya devam ediyor. Yatırımcılar, The Nations’ı yeniden geliştirme fırsatları için cazip buluyor ve yeni altyapı (iyileştirilmiş yollar, yeşil alanlar) artan nüfusu desteklemek için geliyor.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Şehir merkezinin hemen güneyinde yer alan Wedgewood-Houston – ya da “WeHo” – bir başka gentrifikasyon merkezi. Bu eski sanayi/sanatçı mahallesi, kentsel merkeze yakınlığı ve kültürel prestiji (galerilere, üretici atölyelerine ve Nashville Tasarım Bölgesi’ne ev sahipliği yapıyor) nedeniyle gelişimin odağı haline geldi. Son yıllarda WeHo, yeni apartman binaları, uyarlanmış yeniden kullanım projeleri ve trend mekanlar (yakındaki Nashville NYC FC futbol stadyumu ve Soho House gibi) ile tanıştı. Bira fabrikaları, kahve dükkanları ve teknoloji girişimlerinin akını, WeHo’yu yaşa-çalış-eğlen destinasyonuna dönüştürdü. Ev fiyatları ve kiralar, genç profesyoneller pahalı şehir merkezine alternatif aradıkça yükseldi. Mahalle ayrıca altyapı iyileştirmelerinden de faydalanıyor: şehir, WeHo bölgesini büyümeyi karşılamak için geliştirilmiş ulaşım bağlantıları ve sokak düzenlemeleriyle hedef aldı. Bu değişiklikler devam ettikçe, WeHo’nun depo loftları ve modern sıra evlerinin daha da değer kazanması bekleniyor; ancak uygun fiyatlılık ve uzun süreli sakinlerin yerinden edilmesi, bu gentrifikasyon hikayesinde devam eden endişeler olmaya devam ediyor.
- Madison & Rivergate (Kuzey Nashville banliyöleri): Tüm popüler bölgeler kentsel çekirdekte değil – bazı birinci halka banliyöler de hareketleniyor. Madison bölgesi (şehir merkezinin yaklaşık 8 mil kuzeyinde bir topluluk) ve yakınındaki Rivergate/Sumner County, artan bir gelişim ilgisi görüyor. Geleneksel olarak daha işçi sınıfı ve uygun fiyatlı olan bu bölgeler, daha büyük arsalar ve I-65 üzerinden daha kolay ulaşım imkanı sunuyor. Şimdi, Nashville büyüdükçe, geliştiriciler Madison’da daha uygun fiyatlı seçeneklere olan talebi karşılamak için yeni konutlar (site evleri ve apartmanlar dahil) inşa etmeye başladı. Aslında, Madison/Rivergate, çok aileli konut ivmesinin arttığı bir nokta olarak gösteriliyor – yeni banliyö apartman kompleksleri hızla kiralanıyor northmarq.com. Perakende ve ticari büyüme de konutların ardından geliyor, dış banliyö alt pazarlarında perakende boşluk oranları son derece düşük. Madison’ın nispeten düşük konut fiyatları, yatırımcılar eski çiftlik evlerini yeniledikçe ve ilk kez ev alanlar bölgeyi keşfettikçe yavaş yavaş yükseliyor. Altyapı iyileştirmeleri, örneğin Madison’da yakında açılacak olan aktarma merkezi ve Gallatin Pike’ın otobüs hizmetini iyileştirme planları, bu mahalleleri daha da canlandırabilir. Özetle, gözden kaçan konumdan yükselen konuma geçiş yapan Kuzey Nashville topluluklarını izlemeye devam edin; bu bölgeler, hala metronun büyümesine entegre olurken daha fazla karşılık sunuyor.
- Şehir Merkezi ve Doğu Yakası Yeniden Geliştirme: Nashville’in kentsel çekirdeği, kısmen devasa altyapı projeleri sayesinde kendi içinde de dönüşüyor. East Bank (Cumberland Nehri’nin doğu yakası, şehir merkezinin karşısı) dönüşümsel bir plan geçiriyor. Yeni Tennessee Titans stadyumu 2023’te onaylandı (2027’de açılması planlanan, 2 milyar doları aşan kapalı bir stadyum) planning.org, East Bank, parklar, yeşil alanlar, konutlar ve ulaşım iyileştirmeleri içeren 350 dönümlük karma kullanımlı bir yeniden geliştirmeye öncülük edecek planning.org planning.org. Aynı zamanda, Oracle Corp. River North’ta (East Bank) 8.500 kişiye ev sahipliği yapacak 1,2 milyar dolarlık bir teknoloji kampüsü planladı planning.org. Bu projeler, eskiden boş sanayi arsaları olan alanları şehrin bir sonraki büyük mahallesine dönüştürüyor. Yeni apartman daireleri, konutlar ve perakende alanlarının, iş ve ziyaretçi akışına hizmet etmek için East Bank’e komşu bölgelerde (Germantown, East Nashville’in sahil şeridi) hızla ortaya çıkmasını bekleyebiliriz. Şimdiden, geliştiriciler beklentiyle 2,2 milyar doları aşan projeler önerdi planning.org. Bu arada, Nashville şehir merkezi Nashville Yards, Fifth + Broadway projesi ve çok sayıda yüksek katlı konut kulesi gibi projelerle gelişmeye devam ediyor ve silüeti yeniden şekillendiriyor. Söz konusu bu patlama ile birlikte soylulaştırma endişeleri de gündeme geliyor – yeni parlak kuleler yükselirken şehir merkezinde uygun fiyatlılık bir sorun ve Imagine East Bank gibi planlara uygun fiyatlı konut dahil etme çabaları var planning.org planning.org. Yine de, şehir merkezi/Doğu Yaka bölgesi, önümüzdeki 5 yıl içinde çevredeki mahallelerde emlak değerlerini yükseltecek altyapı yatırımlarının tartışmasız odak noktası.
Politika, Düzenleme ve İmar Güncellemeleri
2025’teki birkaç politika ve imar gelişmesi, özellikle konut arzı ve gelişim desenleri açısından Nashville’in emlak ortamını etkilemeye hazırlanıyor:
- “Kayıp Orta” Konutlar için İmar Reformu: Ağustos 2025’te Metro Nashville, geleneksel olarak tek ailelik mahallelerde daha uygun fiyatlı ve yoğun konut seçenekleri yaratmayı amaçlayan büyük bir imar değişikliğini ilerletiyor wsmv.com wsmv.com. Konut ve Altyapı çalışmasının bir parçası olarak Metro Planlama Departmanı, bölgenin talebi karşılamak için önümüzdeki on yılda 100 binin üzerinde yeni konuta ihtiyacı olduğunu tespit etti wsmv.com. Bu büyümeyi sağlamak için planlamacılar, iki yeni konut imar kategorisi önerdiler – geçici olarak Konut Mahallesi (RN) ve Sınırlı Konut (RL) olarak adlandırılıyor wsmv.com. Bunlar, daha önce yalnızca tek ailelik evlere izin verilen alanlarda “orta ölçekli konut” (ikiz evler, üçlü evler, sıra evler, kulübe avluları gibi) inşa edilmesine olanak tanıyacak wsmv.com. Amaç, yüksek katlı binalar olmadan mahalleleri nazikçe yoğunlaştırmak ve topluluğun ölçeğine uygun konut tipleri eklemek. Önemli olarak, teklif mahalle karakterini korumak için yükseklik sınırları içeriyor – mevcut evlerin üzerinde yükselen yüksek yapıları engelliyor wsmv.com. Toplum toplantıları ve geri bildirim oturumları Ağustos 2025 boyunca yapıldı, Planlama Komisyonu ve Metro Konseyi’nin değişiklikleri 2025’in sonlarında incelemesi bekleniyor wsmv.com. Kabul edilirse, bu reform oyunun kurallarını değiştirebilir: birçok konut alanını dolgu gelişimine açacak, potansiyel olarak 2026 ve sonrasında yeni sıra ev ve küçük çoklu konut projelerinde bir dalgayı tetikleyebilir. Amaç sadece konut talebini karşılamak değil, aynı zamanda konut tiplerini karıştırarak daha yürünebilir, yaşanabilir topluluklar yaratmak wsmv.com. Elbette tartışmalar var – bazı sakinler artan yoğunluğun soylulaştırmayı tetikleyebileceğinden veya mahalle hissini değiştirebileceğinden endişe ediyor wsmv.com. Planlamacılar bu endişeleri kamuoyu girdisiyle dengelemeye çalışıyorve aşamalama. Genel olarak, bu imar güncellemesi, Nashville’in konut sıkıntısını ele almak ve büyümeyi akıllıca yönlendirmek için proaktif bir adımdır.
- Kısa Süreli Kiralama Düzenlemeleri: Nashville, Airbnb ve kısa süreli kiralamalar (STR’ler) ile bilinen bir aşk-nefret ilişkisine sahiptir. Son yıllarda şehir, bazı mahallelerin “parti evleri” şikayetlerinden sonra, konut bölgelerinde STR yoğunluğunu sınırlayan ve izin gerektiren düzenlemeler getirdi. 2025 yılı itibarıyla bu düzenlemeler yürürlüktedir – ev sahibi olmayan STR’ler birçok konut bölgesinde kısıtlanmıştır ve izin almak zorundadır (bu izinler her nüfus bölgesi için sınırlandırılabilir). Denetimler sıkılaştırıldı, şehir ihlal edenlerin izinlerini iptal ediyor ve yasa dışı STR işletmeciliğine yüksek para cezaları uyguluyor. Yatırımcılar için bu, bir mülkü Airbnb amacıyla satın almadan önce gerekli araştırmanın yapılması gerektiği anlamına gelir. Avantajı ise, turist dostu bölgelerde (şehir merkezi, The Gulch gibi) STR’lerin izinli olduğu yerlerde doluluk oranları ve fiyatların yüksek olması, bu alanı karlı fakat sınırlı bir niş haline getiriyor. STR kurallarının gevşetilerek turizm kapasitesinin artırılması ya da daha da sıkılaştırılarak konut stokunun korunması gibi olası düzenleme değişiklikleriyle ilgili tartışmalar sürüyor, ancak 2025 yılı itibarıyla büyük bir değişiklik yapılmadı. Bu alanı takip etmekte fayda var, çünkü gelecekteki herhangi bir yönetmelik değişikliği STR olarak kullanılan daire/evlerin değerini etkileyebilir.
- 2025 Emlak Vergisi Yeniden Değerlemesi: Nashville/Davidson County, 2025 yılında bir emlak yeniden değerlemesi geçirdi (düzenli döngüsünün bir parçası olarak). Son döngüden bu yana emlak değerlerindeki önemli artış nedeniyle, birçok mülk sahibi değerlerinde ciddi artışlar gördü. Ancak Tennessee yasalarına göre, emlak vergisi oranı (onaylanarak) ayarlanır, böylece yeniden değerleme genel olarak ilçe için gelir açısından nötr olur (yeni inşaatlar hariç). 2025 yılında, Metro Konseyi gerçekten de değer artışlarını dengelemek için yeniden değerlemeden sonra vergi oranını düşürdü. Birçok ev sahibi için net etki, ılımlı bir vergi faturası artışı oldu, ancak son birkaç yıldaki büyük değer artışlarıyla orantılı değildi. Bu, Nashville’in emlak vergilerini nispeten makul tutuyor – yatırımcılar için önemli bir faktör (Tennessee’de eyalet gelir vergisi yoktur, bu nedenle emlak vergisi önemli bir gelir kaynağıdır, ancak bazı eyaletlerle karşılaştırıldığında hâlâ ılımlıdır). İleriye bakıldığında, önemli bir vergi politikası değişikliği (örneğin yeni teşvikler veya projeler için vergi artış finansmanı gibi) emlak piyasasını etkileyecektir. 2025 yılı itibarıyla Nashville, belirli uygun fiyatlı konut ve ticari projeleri teşvik etmek için PILOT (vergiler yerine yapılan ödemeler) gibi araçları kullanmaya devam ediyor ve bu tür programların toplumsal faydayı genişletmek için genişletilmesi tartışılıyor.
- Altyapı ve Planlama Girişimleri: Metro yönetimi, büyümeyi yönlendirmek için politikaları altyapı aracılığıyla da kullanıyor. Imagine East Bank planı (daha önce bahsedilen yeni stadyumla bağlantılı) bu bölgede karma kullanımlı, toplu taşımaya uygun ve sel dayanıklılığına sahip kentsel tasarımı ve imar düzenlemelerini teşvik eden, şehir öncülüğünde bir ana plan niteliğinde planning.org planning.org. Ayrıca Nashville, toplu taşıma iyileştirmeleri üzerinde çalışıyor – 2018’deki toplu taşıma referandumu başarısız olsa da, şehir o zamandan beri daha iyi otobüs hizmetlerine (ör. hızlı otobüs hatları) yatırım yaptı ve gelecekteki banliyö trenleri olasılığını inceliyor. 2025’te, bölgesel düzeyde Nashville toplu taşıma otoritesi için önümüzdeki on yıla yönelik bir planın yeniden gündeme gelmesi söz konusu; bu plan hayata geçerse, toplu taşımaya yönelik gelişim bölgelerini etkileyebilir. Düzenleyici cephede ise, ruhsatlandırma ve yönetmeliklerin kolaylaştırılması başka bir odak noktası: Metro, özellikle daha fazla konut üretimini teşvik etmek için, yapı yönetmeliklerini ve ruhsatlandırma süreçlerini geliştiriciler için daha verimli hale getirmek üzere güncelliyor.
Özetle, Nashville’in 2025’teki politika ortamı büyümenin getirdiği zorluklara aktif olarak yanıt veriyor. Yoğunluk için imar reformları, mega projelerin dikkatli planlanması ve konutun karşılanabilirliğine verilen önem (teşvikler ve belirli projelerde potansiyel dahil edici imar uygulamaları yoluyla) gündemde. Bu önlemler, şehrin gelişiminin sürdürülebilir ve kapsayıcı olmasını sağlamayı amaçlıyor – ve önümüzdeki yıllarda yeni projelerin ne şekilde, nerede ve nasıl piyasaya çıkacağını şekillendirecek.
Konut Üzerinde Etkili Demografik ve Göç Eğilimleri
İnsanlar, Nashville’in emlak piyasasının motorudur. Son on yılda Nashville metro bölgesi, ABD’nin en hızlı büyüyen bölgelerinden biri oldu ve 2025 de bir istisna değil. Nashville’e kimlerin (ve neden) taşındığını (ve kaldığını) anlamak, konut talebini değerlendirmek için kilit önemdedir:
- Sürekli Nüfus Artışı: Nashville’in nüfus artışı güçlü ve duracak gibi görünmüyor. 2020’den 2024’e kadar, metropol yaklaşık 160.000 yeni sakin ekledi; bu, sadece dört yılda %7,7’lik bir artış anlamına geliyor matthews.com. Karşılaştırma yapmak gerekirse, bu büyüme oranı aynı dönemdeki ulusal ortalamanın ( %3,1 ) iki katından fazladır matthews.com. 2025 itibarıyla, Nashville metropol alanının nüfusu yaklaşık 1,35 milyon mattwardhomes.com. Bu, 2024’ten itibaren yıllık yaklaşık %1,3’lük bir artışı yansıtıyor – ABD’de bir şehir için oldukça sağlıklı bir oran. Ham sayılarla, bu her gün Nashville bölgesine 66’dan fazla kişinin taşınması nestinginnashville.com anlamına geliyor. Bu kadar istikrarlı bir akış, ister satın almak ister kiralamak için olsun, konut talebini sürekli kılıyor. Greater Nashville’in büyümesi sadece şehirle sınırlı değil; Williamson, Rutherford, Wilson ve Sumner gibi çevre ilçeler de insanlar ev arayışıyla yayıldıkça büyüyor.
- Yurtiçi Göç: Nashville’in büyümesinin büyük bir kısmı yurtiçi göçten – yani diğer eyalet veya bölgelerden taşınan insanlardan – kaynaklanıyor. Nashville, daha yüksek maliyetli, daha yavaş büyüyen bölgelerden ayrılanlar için bir mıknatıs oldu. Özellikle, California, Kuzeydoğu ve Orta Batı’dan gelen sakinlerde bir artış var; bunlar Nashville’in karşılaştırmalı olarak uygun fiyatlı konutları ve hızla büyüyen iş piyasası tarafından cezbediliyor. Şehrin yaşam maliyeti avantajı (eyalet gelir vergisi yok, ulusal standartlara göre makul ev fiyatları), örneğin New York veya Los Angeles’tan gelen ve oradaki evini satıp Nashville’de çok daha ucuza ev alabilenler için büyük bir çekim unsuru. Ayrıca, birçok kişi diğer Güneydoğu eyaletlerinden (Atlanta, Florida vb.) geliyor; çünkü Nashville’in kültürel ortamı ve iş olanakları gelişti. Nashville’e net göç, son yıllarda ülkede sürekli olarak en üst sıralarda yer aldı. Bu yurtiçi akış, daha genç profesyoneller ve aileler (20’li-40’lı yaşlarda) lehine eğilim gösteriyor ve hem şehir içi kiralık hem de banliyödeki ilk evlere olan talebi artırıyor.
- İş ve Ekonomi Birer Mıknatıs Olarak: İnsanların Nashville’e gelmesinin başlıca nedeni ekonomik fırsat. Bölgenin işsizlik oranı 2025’in başlarında yaklaşık %3,2 idi (tarihi düşük seviyelere yakın) assets.cushmanwakefield.com ve iş büyümesi ülke ortalamasının üzerinde. Temel sektörler yetenek çekiyor: sağlık sektörü, HCA Healthcare ve Vanderbilt gibi devlerle birlikte, on binlerce yüksek maaşlı iş sağlıyor. Teknoloji hızla yükseliyor – Amazon’un Mükemmeliyet Operasyon Merkezi şehir merkezinde açıldı (5.000 iş), Oracle’ın gelecekteki kampüsü ise binlerce yeni teknoloji işi vaat ediyor mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Müzik ve eğlence sektörü ise bir temel olarak kalmaya devam ediyor – sadece sanatçılar değil, tüm bir müzik iş profesyonelleri ekosistemi burada yaşıyor ve turizme hizmet eden hızla büyüyen bir konaklama sektörü var mcsquaredluxury.com. Ayrıca otomotiv ve ileri üretim sektörünü de unutmayın (Nissan’ın dev fabrikası hemen yakındaki Smyrna, TN’de). Kısacası, Nashville’in çeşitlendirilmiş ekonomisi (sağlık, teknoloji, müzik, eğitim, lojistik) ülkenin dört bir yanından iş arayanları kendine çeken sağlam bir temel sunuyor. Bu insanlar geldikçe, ilk etapta apartmanlara, uzun vadede ise evlere olan talebi artırıyorlar.
- Genç Demografi: Nashville’in demografik profili daha genç yaşlara eğilimli ve bu da konut tercihlerine etki ediyor. Şehirde milenyum kuşağı yoğunluğu yüksek ve üniversiteleri ile yaşam tarzı cazibesi sayesinde Z kuşağı da artıyor. Nashville’de medyan yaş 30’ların ortasında. Bu da, hane kurma çağında büyük bir insan kitlesi olduğu anlamına geliyor – bu da güçlü konut talebi için bir reçete. Genç profesyoneller genellikle canlı mahallelerde (Midtown, Germantown, East Nashville gibi) kirada oturuyor, ardından zamanla ev sahibi oluyorlar. Onların tercihi (yürünebilirlik, olanaklar, daha küçük haneler) şehir içi apartman ve sıra evlerin gelişimini teşvik ediyor. Aynı zamanda, bazı milenyum kuşağı üyeleri 30’larına girip aile kurdukça, birçoğu banliyö evleri arıyor; bu da aile dostu banliyölerde talebi (ve fiyatları) artırıyor ve banliyö patlamasına katkı sağlıyor.
- Yaşam Tarzı İçin Göç: Tüm taşınanların yalnızca iş için gelmediğini belirtmek gerekir – yaşam kalitesi büyük bir çekim unsurudur. Nashville’in “Müzik Şehri” olarak ünü, zengin kültürel ortamı, yemekleri ve eğlencesi, her yerden çalışabilenler için cazip kılıyor. Uzaktan çalışma çağında, bazıları uzaktan işlerini diğer eyaletlerden sürdürürken, Nashville’i canlı yaşam tarzı ve daha düşük yaşam maliyeti nedeniyle seçti. Şehrin nispeten ılıman iklimi (sıcak yazlar hariç) ve merkezi konumu da artı puan. Ayrıca, Nashville, Ortabatı/Kuzeydoğu’ya göre daha ılıman kışlar, Florida’ya göre ise daha fazla kültür ve tepe isteyen bazı Baby Boomer’lar için popüler bir emeklilik destinasyonu haline geldi – bu emekli göçü, belirli bölgelerde (ör. Nashville’in çevresindeki aktif yetişkin toplulukları) konut talebini artırıyor.
- Zorluklar – Uygun Fiyat ve Kapsayıcılık: Nashville’in popülaritesinin diğer yüzü, artan konut maliyetleri; bu da düşük gelirli ve uzun süredir yaşayan sakinler için zorluk yaratabiliyor. Fiyatlar arttıkça bazı yerlilerin daha ucuz Tennessee bölgelerine veya komşu eyaletlere taşındığına dair işaretler var. Ayrıca, şehrin azınlık ve düşük gelirli nüfusu, kentsel mahallelerdeki soylulaştırmadan olumsuz etkileniyor. Nashville, büyümesinin şehri bugünkü haline getiren insanları dışarı itmemesi için uygun fiyatlı konut girişimleri ve adil kalkınma politikalarıyla bu sorunu çözmeye çalışıyor. Demografik olarak Nashville çeşitleniyor: Bölgenin büyümesi, artan bir Hispanik nüfusunu ve diğer göçmen topluluklarını da içeriyor; bu da kültürel çeşitliliği ve konut ihtiyacını artırıyor (bazı özel çok kuşaklı konut tercihleriyle birlikte).
Özetle, Nashville’in demografik hikayesi güçlü bir büyüme hikayesidir – genç, eğitimli yeteneklerin akını, yeni ailelerin istikrarlı gelişi ve hatta bazı emekliler; hepsi şehrin ekonomik olanakları ve kültürel cazibesiyle çekiliyor. Bu sürekli nüfus hareketliliği ve büyüme, genel olarak güçlü bir emlak talebinin temelini oluşturuyor ve uzmanların Nashville’in konut piyasasının dayanıklılığı konusunda iyimser kalmasının büyük bir nedeni.
Önümüzdeki 3–5 Yılın Tahmini
2020’lerin geri kalanında Nashville’in emlak piyasasını ne bekliyor? Önümüzdeki 3–5 yıl (2025–2030) için görünüm genel olarak olumlu, ancak 2020’lerin başındaki hızlı tempoya göre daha ılımlı bir hızda. Büyük bir ekonomik şok yaşanmadığı varsayımıyla, sektörlere göre beklentilerin dökümü şöyle:
Ev Fiyatları & Konut Pazarı: Nashville’in ev değerlerinin yükselmeye devam etmesi bekleniyor, ancak kontrollü bir hızda. Artık yıllık %15’lik ani artışlar yok; bunun yerine, yakın vadede ortalama yıllık %3–5 değer artışı düşünün mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Büyük tahminciler (Zillow gibi), 2025 ve 2026 boyunca orta tek haneli yüzdelik artışlar öngörüyor; bu da, artan arz ile dengelenen sürekli talebi yansıtıyor. Bu, bugün değeri 500 bin dolar olan bir evin beş yıl içinde yaklaşık 580–600 bin dolar olabileceği anlamına geliyor – anlamlı bir büyüme, ancak umarız ki bu büyümeye, satın alınabilirliği korumak için gelir artışı da eşlik eder. Satış hacminin faiz oranlarının istikrar kazanması veya düşmesiyle birlikte hafifçe artması bekleniyor. Eğer mortgage oranları 2023–2024’teki (~%7) yüksek seviyelerinden 2026’ya kadar %5–6 civarına gerilerse, beklemede olan birçok alıcı tekrar piyasaya girecek. Bu, işlemleri artırabilir ve mevcut tahminlerin ötesinde fiyatlar üzerinde hafif yukarı yönlü baskı oluşturabilir. Yine de, Nashville geçmişteki çılgın yıllara göre çok daha dengeli kalmalı; ani bir arz sıkıntısı olmadıkça, yoğun teklif savaşları dönemi muhtemelen sona erdi. Şehir imar reformlarını hayata geçirirse yeni konut inşaatı devam edecek – daha fazla townhome ve dolgu geliştirme ile yeni birimler eklenebilir. 2030’a kadar, Nashville’in muhtemelen on binlerce yeni evi olacak ve daha sağlıklı bir arz-talep dengesi korunacak. Sonuç: Ev sahipleri sağlam bir özsermaye artışı bekleyebilir, potansiyel alıcılar ise her yıl mütevazı şekilde artan fiyatlarla karşılaşabilir, ancak birkaç yıl öncesine göre daha fazla seçenek ve daha makul koşullarla.
Kiralık & Çok Aileli: Önümüzdeki birkaç yıl güçlenen bir kiralık pazar getirmeli. Yeni arzın zirvesi geçiyor, bu nedenle 2026–2027’ye kadar apartman boşluk oranı tekrar ~%5–6 seviyelerine düşmeli (tarihsel norm) northmarq.com. Bu sıkılaşma, ev sahiplerine kiraları daha hızlı artırma konusunda avantaj sağlayacak. 2025’te yıllık kira artışının %3–4 aralığında olmasını, 2026’da ise piyasa sıkılaştıkça %4–5’e hızlanmasını bekliyoruz. Ortalama kiralar şu anda yaklaşık 1.600–1.700$ civarında, eğer trendler devam ederse 2027’ye kadar 1.800$+ seviyelerine yaklaşabilir northmarq.com. Çok aileli konut geliştirme hattı küçülüyor (2025’te yaklaşık 9.000 birim, 2026’da muhtemelen daha az), bu da aşırı arzı önlemeli. 2027–2028’e gelindiğinde, Nashville tekrar daha fazla apartmana ihtiyaç duyabilir, özellikle de nüfus artışı hız kesmeden devam ederse. Çok aileli yatırımcılar, doluluk arttıkça ve tavizler azaldıkça artan NOI bekleyebilirler. Faiz oranları düşerse, cap rate’ler biraz daralabilir ve bu da mülk değerlerini artırır. Dikkat edilmesi gereken bir şey: uygun fiyatlı konut açığı. Nashville, kira artışları düşük gelirli sakinlerin gelirlerini aşabileceğinden, uygun fiyatlı kiralık seçenekleri ele almak zorunda kalacak. Önümüzdeki yıllarda daha fazla kamu-özel sektör ortaklığı ve uygun fiyatlı birim inşası için teşvikler görebiliriz. Genel olarak, çok aileli görünüm olumlu – güçlü talep faktörleri Nashville’i önümüzdeki 5 yıl boyunca Güneydoğu’daki en iyi performans gösteren kiralık pazarlardan biri haline getirebilir.
Ticari Sektörler:
- Perakende: Sürekli üstün performans bekleyin. Nashville’in perakende boşluk oranının çok düşük kalması (yaklaşık %3–4 aralığında) öngörülüyor çünkü yeni inşaat sınırlı ve talep artmaya devam ediyor. 2028’e kadar, büyüyen banliyölerde yeni alışveriş merkezleri inşa edilse bile, nüfus artışı yeni alanı emeceğinden boşluk oranı çok az artabilir ya da hiç artmayabilir. Bu nedenle perakende kiraları yükselmeye devam etmeli, ancak büyüme oranı taban kira yükseldikçe şu anki yaklaşık %5’ten belki yıllık %3–4’e yavaşlayabilir. Daha fazla deneyimsel ve karma kullanımlı perakende projesi (East Bank gibi büyük projelerde veya ulaşım koridorları boyunca entegre) görebiliriz. Tüketici harcamalarını etkileyen bir durgunluk yaşanmadığı sürece, Nashville perakende gayrimenkulü gelişmeye hazır. Sağlam temeller nedeniyle yatırımcılar cap rate’lerin düşük kalmasını (yaklaşık %6 veya daha düşük) bekleyebilir.
- Sanayi: Önümüzdeki birkaç yıl büyük arz dalgasının emilmesi ile geçecek, ancak 2027 yılına gelindiğinde sanayi piyasası yeniden bir dengeye kavuşmalı. Boşluk oranı, kalan 2025 teslimatlarının devreye girmesiyle %7 civarında zirve yapabilir, ardından bu binalar kiralandıkça 2028’e kadar tekrar %4–5 seviyelerine gerileyebilir. E-ticaret, lojistik ve üretim büyümesi Orta Tennessee’de devam etmeli; bu da Nashville’in coğrafi avantajları ve altyapısı sayesinde mümkün (bölge, ABD nüfusunun büyük bir kısmına bir günlük sürüş mesafesinde). Ayrıca, kiracı talebinin devam etmesiyle (son dönemde %6+’dan %5’in altına inen yıllık kira artışı, olgunlaşan bir piyasaya işaret ediyor) kira artışının enflasyonun üzerinde kalmasını – muhtemelen yılda ortalama %4–5 – bekliyoruz matthews.com. 2030 yılına gelindiğinde, Nashville çok daha büyük bir sanayi envanterine sahip olacak, ancak sağlıklı kalacak, mevcut planların ötesinde aşırı bir inşaat yapılmadığı sürece. Bir bilinmez: büyük mega-projeler (örneğin elektrikli araç veya batarya fabrikaları) bölgeyi seçebilir, bu da sanayi alanı talebini daha da artırır. Her durumda, Nashville’in sanayi sektörü yıldız bir performans sergilemeye devam etmeli; yüksek doluluk ve sahipler için sağlam getiri ile.
- Ofis: Ofis piyasası en belirsiz olanı. Önümüzdeki 3–5 yıl boyunca kademeli bir toparlanma bekliyoruz, ancak pandemi öncesi doluluk seviyelerine tam bir dönüş olmayacak. 2025–26’daki yeni teslimatlar boşluk oranını %20’ye yaklaştıracak, ancak 2026’dan itibaren istihdam artışı (özellikle teknoloji ve kurumsal taşınmalar) bu fazla alanı eritmeye başlayabilir. 2030’a gelindiğinde, Nashville’in ofis boşluk oranı düşük-teen’lerde bir yüzdeye oturabilir – şu ankinden daha iyi, ancak muhtemelen 2019’daki ultra-dar <%10 seviyesinin biraz üzerinde kalacak. Çok şey, evden çalışma eğilimlerinin nasıl gelişeceğine bağlı; Nashville, firmaların konsolide olacağı daha düşük maliyetli bir merkez olarak avantaj sağlayabilir (bazı şirketler, yüksek maliyetli şehirlerden Nashville’in yeni ofislerine operasyonlarını taşıyabilir). Ofis kiraları birkaç yıl reel olarak nispeten sabit kalacak, ardından on yılın sonuna doğru boşluk oranı anlamlı şekilde iyileşirse artış gösterebilir. Herhangi bir kira artışı, piyasa gerçekten sıkılaşana kadar muhtemelen enflasyonun gerisinde kalacak. Olumlu bir faktör, Nashville’in yeni ofis stokunun yüksek kaliteli olması; bu da kiracı çekebilir ve daha yüksek kiraları haklı çıkarabilir – örneğin, Nashville Yards ve Gulch ofis kuleleri prim fiyatlar talep edebilir. Ayrıca belirtildiği gibi, uyarlanabilir yeniden kullanım bazı eski ofis stokunu envanterden çıkaracak. 2028’e kadar şehir merkezindeki birkaç eski ofis binasının konut/otel olarak dönüştürülmesini bekliyoruz; bu da ofis fazlasını azaltacak ve bu alanları canlandıracak. Yani, ofis için tahmin temkinli iyimserlik: kısa vadede zorluk, uzun vadede istikrar. Sabırlı yatırımcılar şimdi fırsatlar bulabilir ve piyasayı yeniden canlanınca ya da yeniden amaçlandırınca ödülünü alabilir.
Gelişim & Altyapı: 2020’lerin ikinci yarısında büyük projeler hayata geçecek. 2027 yılına kadar yeni Titans stadyumu açılacak ve muhtemelen çevresinde (eğlence bölgesi, oteller vb.) bir gelişim patlaması yaşanacak. Oracle kampüsünün 2027–28’e kadar faaliyete geçmesi bekleniyor ve bu da binlerce teknoloji çalışanını beraberinde getirecek – bu durum özellikle Doğu Nashville ve şehir merkezinde konut talebini artıracak ve onları barındırmak için daha fazla apartman ve konut kulesinin inşasını teşvik edebilir. East Bank dönüşümü (parklar, karma kullanımlı alanlar) kademeli olarak hayata geçirilecek, şehrin çekiciliğini artıracak ve muhtemelen bitişik mahallelerde emlak değerlerini yükseltecek. Ayrıca, büyük bir genişleme geçiren Nashville havalimanı (BNA) (“BNA Vision”) 2023’te tamamlandı ve artık daha fazla uçuş kapasitesine sahip – 2025’e kadar yolcu rekorları kırıyor. Daha fazla bağlantı, daha fazla turizm ve iş seyahati anlamına geliyor; bu da oteller ve daha fazla konaklama/perakende alanı ihtiyacı yoluyla emlak piyasasını besliyor. Nashville yönetimi 2020’lerin sonuna kadar toplu taşıma planlarını ilerletirse (örneğin potansiyel bir hızlı otobüs hattı veya yeniden canlandırılmış bir hafif raylı sistem önerisi gibi), bu durum 2030’larda yeni ulaşım merkezleri etrafında ulaşıma entegre gelişmelerin önünü açabilir.
Riskler: Hiçbir tahmin riskler belirtilmeden tamamlanmış sayılmaz. Nashville için ana riskler makroekonomik – ABD bir resesyona girerse, Nashville’in emlak piyasası bunu hisseder (satışlar yavaşlar, doluluk oranı düşer). Şimdiye kadar gördüğümüzden daha yüksek bir faiz oranı artışı da talebi azaltır. Ayrıca aşırı inşaat sorusu var: Geliştiriciler (özellikle apartman veya ofislerde) fazla hevesli olursa, bu durum zamanla aşılması gereken bir fazlalığa yol açabilir. Ve erişilebilirlik büyük bir sorun olarak duruyor – Nashville, yerel gelirlere kıyasla çok pahalı hale gelirse, onu besleyen göçü yavaşlatabilir veya yatırımcı hesaplarını değiştiren politika müdahalelerine yol açabilir.
Tüm bunlar göz önüne alındığında, Nashville büyüme için iyi bir konumda. Güçlü nüfus artışı, çeşitlendirilmiş ekonomisi ve proaktif planlaması, önümüzdeki 3–5 yıl boyunca ülkenin emlak piyasasında öne çıkmaya devam edeceğini gösteriyor. Paydaşlar, daha sürdürülebilir bir büyüme dönemi bekleyebilir: yıllık mütevazı konut fiyat artışları, faydalı şekilde sıkılaşan bir kiralık konut piyasası, gelişen perakende/sanayi sektörleri ve sonunda uygun büyüklükte bir ofis sektörü. Yerel bir emlak başkanının da belirttiği gibi, Nashville’in “sürekli dayanıklılığı” göç ve iş büyümesiyle destekleniyor ve bu da azalma belirtisi göstermiyor notyourordinaryagent.com. Kısacası, Nashville’in patlaması evriliyor, sona ermiyor – ve önümüzdeki yıllarda şehir, canlı, büyüyen bir emlak piyasası olarak ev sahipleri, kiracılar ve yatırımcılar için fırsatlarla statüsünü sağlamlaştırmalı.
Kaynaklar:
- Greater Nashville Realtors verileri ve piyasa raporları notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Yerel emlak piyasası analizi (Nashville’de Yuvalanma, Ağustos 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap’ın Nashville ofis ve perakende piyasalarına dair araştırmaları commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Matthews Ticari Gayrimenkul 2025 2. Çeyrek raporları matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashville çok aileli konut içgörüleri 2025 2. Çeyrek northmarq.com northmarq.com
- WSMV Haberleri – Metro Nashville imar değişiklikleri (Ağustos 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors Nashville 2026 tahmini (Zillow kaynaklı) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty yatırım içgörüleri (Ağustos 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – East Bank Gelişimi & Stadyum (Kasım 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. East Nashville piyasa özeti walkerluxuryandland.com
- Greater Nashville demografik ve ekonomik öne çıkanlar matthews.com mcsquaredluxury.com
