·······

Fastighetsmarknaden i Melbourne: Utsikter för 2025 och framåt

juli 24, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Melbournes fastighetsmarknad 2025 visar tydliga tecken på återhämtning efter en utmanande period. Både bostads- och kommersiella sektorer upplever förändrade dynamiker när Australiens näst största stad gynnas av förnyad efterfrågan, rekordstor befolkningstillväxt och förbättrad marknadstro. I denna omfattande rapport går vi igenom de senaste trenderna på Melbournes fastighetsmarknad – från bostadspriser och populära förorter till hyresavkastning och infrastrukturens påverkan – och blickar framåt mot vad investerare, utvecklare och husägare kan förvänta sig under de kommande åren.

Trender på bostadsmarknaden (2025)

Melbournes bostadsmarknad har gått in i 2025 med ökad fart. Efter en nedgång under 2022–2023, då stigande räntor och pandemistörningar fick värdena att sjunka, har trenden vänt. Faktum är att bostadsvärdena i Melbourne nu har haft flera månader i rad med tillväxt under början av 2025 propertyupdate.com.au. Detta markerar en anmärkningsvärd vändning från 2024, då priserna sjönk de flesta månader propertyupdate.com.au. Marknadstron förbättras när köpare återfår förtroendet i takt med förväntningar om att räntorna kommer att stabiliseras eller till och med börja sjunka senare under året commercialrealestate.com.au. Viktigt är att Melbourne fortfarande vilar på starka fundamenta – kraftig befolkningstillväxt, stora infrastruktursatsningar och en diversifierad ekonomi – vilket stärker dess status som en av Australiens främsta långsiktiga fastighetsmarknader propertyupdate.com.au.

Flera faktorer bidrar till de nuvarande bostadsmarknadsdynamikerna. På utbudssidan har nybyggnation av bostäder inte hållit jämna steg med efterfrågan. Bygglov i Victoria har legat på låga nivåer – endast cirka 56 000 nya bostäder godkändes det senaste året (fram till mars 2025), vilket är långt under de ~75 000 per år som behövs för att nå tillväxtmålen realestate.com.au realestate.com.au. Höga byggkostnader och konkurser bland byggföretag har ytterligare begränsat det nya utbudet realestate.com.au realestate.com.au. Denna underutbud krockar med en kraftigt ökad efterfrågan till följd av befolkningstillväxt, vilket skapar konkurrens om befintliga bostäder. Utbudet av bostäder till salu är fortfarande relativt begränsat; även om nya bostäder till salu ökade kraftigt i maj 2025 (den näst högsta maj någonsin), är det totala antalet bostäder till salu fortfarande lägre jämfört med året innan shapepropertygroup.com.au, vilket tyder på att många säljare avvaktar – kanske i väntan på högre priser. Resultatet är att välskötta bostäder, särskilt i attraktiva förorter, lockar starkt köparintresse och säljs snabbare. Andelen lyckade auktioner i Melbourne nådde cirka 67 % i maj 2025 – den högsta på nästan två år, vilket speglar det återvunna köparförtroendet shapepropertygroup.com.au.

Det är särskilt anmärkningsvärt att inte alla segment av marknaden är lika. Fristående hus och familjevänliga fastigheter i etablerade områden leder återhämtningen. Däremot fortsätter innerstadens höghustäta lägenheter – särskilt äldre höghusenheter – att möta motvind på grund av överutbud och försiktiga investerare. Fastighetsexperter varnar för lägenheter på ritning i Melbournes CBD och inre förorter, som historiskt har presterat sämre på grund av stort utbud och svagare långsiktig kapitaltillväxt propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Å andra sidan ser mellanringens förorter med begränsat utbud (t.ex. hus på bra tomter) och stark attraktionskraft för ägare-ockupanter ökad efterfrågan. Sammantaget skiftar bostadsmarknaden 2025 från en köparmarknad mot en mer balanserad eller till och med säljarvänlig marknad. Köpare som för ett år sedan kunde förhandla om stora rabatter märker nu att det fönstret smalnar när konkurrensen ökar shapepropertygroup.com.au.

Trender på kommersiella fastighetsmarknaden (2025)

Den kommersiella fastighetssektorn i Melbourne befinner sig också vid en vändpunkt 2025. Efter att ha klarat pandemin och höga räntor visar nu olika kommersiella tillgångsslag olika trender:

  • Kontorsutrymme: Melbournes kontorsmarknad förblir svag, särskilt i CBD. Staden fortsätter att ha den högsta vakansgraden för kontor i Australien, med vakanser i CBD stabila kring 18 % i januari 2025 propertycouncil.com.au. Detta är avsevärt över det nationella genomsnittet för CBD (~13,7 %) och speglar pågående utmaningar som distansarbete och nytillskott av lokaler propertycouncil.com.au. Efterfrågan på kontorsutrymme har varit negativ under de senaste rapporteringsperioderna propertycouncil.com.au, även om det finns tecken på att det värsta kan vara över. Kontor av premiumklass klarar sig något bättre än sekundära lokaler, men även A-klassade byggnader i Melbourne visade ~18,5 % vakans i början av 2025 propertycouncil.com.au. Hyresvärdar svarar genom att erbjuda incitament och renovera äldre kontor för att locka hyresgäster. Den höga vakanser och sänkta hyror i vissa områden ger möjligheter för företag att uppgradera sina lokaler och för investerare att förvärva rabatterade kontorsfastigheter. Branschanalytiker förväntar sig att kontorssektorn kommer att återhämta sig gradvis inför 2026 i takt med att initiativ för återgång till kontoret får genomslag och ekonomin förbättras commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Det kan dock bli en långsam återhämtning; politiskt stöd (såsom att regeringen styr tillbaka arbetstagare till kontoren) kan spela en roll för att återuppliva efterfrågan på kontor i Melbournes CBD propertycouncil.com.au.
  • Detaljhandelsfastigheter: Efter flera tuffa år gör detaljhandelsfastigheter en comeback. Fottrafik och detaljhandelsutgifter har förbättrats med slutet på nedstängningarna och återkomsten av turister och kontorsarbetare till staden. Butiksstråk och köpcentrum rapporterar högre besöksantal, och investerare återfår intresset för välbelägna detaljhandelsfastigheter. Faktum är att 2024 såg detaljhandelsfastigheter stå för en ökande andel av kommersiella transaktioner, vilket indikerar ett förnyat förtroende för sektorn commercialrealestate.com.au. Analytiker förutspår att 2025 kommer att se den starkaste investerarefterfrågan på detaljhandelsfastigheter på ungefär ett decennium, då sentimentet svänger positivt commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Premiummallar och centrum baserade på nödvändiga tjänster (livsmedelsankrade, stora formatbutiker, etc.) har visat sig vara motståndskraftiga, och många köpcentrum har anpassat sig genom att lägga till underhållning och matalternativ för att locka fler besökare commercialrealestate.com.au. Även om motvindar som e-handel kvarstår, ses fysisk detaljhandel i Melbourne – särskilt i tillväxtkorridorer och etablerade förorter – återigen som en solid tillgångsklass. Hyresavkastningen för detaljhandelsfastigheter har blivit attraktiv efter prisjusteringar, och begränsad ny detaljhandelsutveckling de senaste åren innebär att utbudet är begränsat på attraktiva platser.
  • Industri och logistik: Den industriella fastighetssektorn har varit den starkast presterande nationellt, och Melbourne är inget undantag. Enorm efterfrågan på lagerlokaler, distributionscentraler och logistikfaciliteter (driven av e-handelsboomen och omstruktureringar i leveranskedjor) har pressat vakanser inom industrin till rekordlåga nivåer de senaste två åren. Från och med mitten av 2025 har vakansgraden för industrifastigheter i Melbourne ökat till cirka 4 % propertycouncil.com.au – en liten ökning på grund av ny tillgång i ytterområdena – men detta är fortfarande exceptionellt lågt enligt globala mått och signalerar en mycket stram marknad propertycouncil.com.au. I Melbournes viktiga östra och sydöstra industriområden är vakanserna ännu lägre (nära 1–2 %), medan det yttre väst, med en våg av nya projekt, har högre tillgängligt utrymme propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Hyrorna för industrilokaler och logistiklager har skjutit i höjden de senaste 18 månaderna, och även om hyrestillväxten kan avta när mer utbud tillkommer, förväntas beläggningsgraden förbli hög. Investerarintresset för industriella tillgångar är fortsatt starkt, men avkastningen har pressats till historiskt låga nivåer med tanke på sektorns popularitet. Viss normalisering sker – till exempel steg den nationella industrivakansen till 2,8 % under första halvåret 2025 från närmare 1 % vid bottennivån propertycouncil.com.au – ändå är Melbournes industrimarknad fortfarande en av de stramaste globalt, med långsiktiga efterfrågedrivare som begränsad industrimark och fortsatt varukonsumtion på plats propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Sammantaget fortsätter industriella fastigheter att erbjuda stabila inkomster och tillväxtpotential, även om tiden med tvåsiffriga hyreshöjningar kan vara på väg att svalna.

Sammanfattningsvis kännetecknas Melbournes kommersiella marknad 2025 av återhämtning och möjligheter: kontorssektorn erbjuder motcyklisk investeringspotential när värdena bottnar, detaljhandeln återhämtar sig med uppdämd konsumentaktivitet, och industrin förblir en drivkraft även om förhållandena lättas något. Kloka investerare börjar återvända till den kommersiella marknaden, drar nytta av omvärderade tillgångar och förväntar sig långsiktig tillväxt i takt med att den ekonomiska cykeln vänder commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Viktiga insikter om specifika förorter: Tillväxtområden och områden med hög efterfrågan

Melbourne är ett stort storstadsområde och dess fastighetsmarknad varierar kraftigt mellan olika förorter. Under 2025 framträder vissa platser som tillväxtområden tack vare faktorer som infrastrukturprojekt, demografiska trender och relativ prisvärdhet. Här är några viktiga insikter om specifika förorter:

  • Inre och mellanringens stjärnor: Förmögna innerstadsförorter och väletablerade områden i mellanringen visar motståndskraftig efterfrågan och, i vissa fall, stark prisökning. Under det senaste året har prestigefyllda stadsdelar som Toorak och South Yarra sett husvärden öka med omkring $136k–$237k, mer än den genomsnittliga årslönen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Det inre östra bältet (t.ex. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) noterade också ökningar i medianvärden på sexsiffriga belopp propertyupdate.com.au. Dessa områden gynnas av exklusiva bekvämligheter, skolor och attraktiv livsstil, och det begränsade utbudet håller konkurrensen hög. Förorter i mellanringen inom en radie på 5–15 km från CBD – till exempel Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley och Box Hill – lyfts fram av köparombud som områden med stort värde 2025 auspropertyprofessionals.com.au. De kombinerar relativt överkomliga priser (jämfört med innerstaden) med stark efterfrågan på hyresbostäder och god samhällsservice. Dessa förorter, som ofta genomgår gentrifiering, förväntas återhämta sig snabbt när marknaden återhämtar sig tack vare begränsat bostadsutbud och bred köparattraktion auspropertyprofessionals.com.au. Investerare tittar också på ”systerförorter” intill dessa heta områden, i förväntan om en ringeffekt på priserna när de främsta områdena hettas upp auspropertyprofessionals.com.au.
  • Framväxande infrastrukturkorridorer: Stora transportprojekt omformar Melbournes fastighetskarta, och förorter som ligger nära ny infrastruktur är redo för långsiktig tillväxt. Ett tydligt exempel är Suburban Rail Loop (SRL) – en massiv ringlinje som nu byggs. Områden längs SRL-sträckan, såsom Clayton, Burwood och Cheltenham, lockar till sig uppmärksamhet från kunniga investerare och utvecklare auspropertyprofessionals.com.au. Dessa platser är planerade att bli välanslutna knutpunkter, vilket vanligtvis ökar fastighetsvärdena när projekten närmar sig färdigställande. På liknande sätt kommer Metro Tunnel (planerad att öppna 2025) att ge nya underjordiska stationer vid Arden (North Melbourne) och Parkville; de omgivande områdena ser redan ökat intresse för utveckling. Sunshine, i västra förorterna, är ytterligare en att hålla ögonen på – det kommer att bli en viktig bytespunkt för framtida Melbourne Airport Rail och metrolinjer, vilket positionerar det som ett nytt tillväxtcentrum. När infrastrukturen tas i bruk tenderar förbättrad tillgänglighet och nya bekvämligheter att driva både efterfrågan och priser i dessa anslutna förorter.
  • Gentrifierande familjeförorter: Ett antal tidigare undervärderade förorter gentrifieras nu snabbt och lockar unga familjer och yrkesverksamma som söker mer utrymme. I östra Melbourne har områden som Ringwood, Blackburn och Glen Waverley genomgått denna förändring auspropertyprofessionals.com.au. De har bra skolor, parker och kommunikationer, vilket gör dem attraktiva för långsiktiga ägare. Uppgraderingar av lokala shopping- och matmöjligheter (samt vissa pågående infrastrukturförbättringar) höjer profilen för dessa samhällen. Som ett resultat är bostadsefterfrågan i dessa förorter stark, vilket driver upp både priser och hyror. På samma sätt ser områden i norr och nordväst (till exempel Pascoe Vale, Preston och Coburg i norr) nya kaféer, renoveringar och unga köpare som förändrar området. Dessa gentrifierande områden erbjuder ofta goda investeringsmöjligheter, eftersom de börjar från en lägre prisnivå men har tydliga faktorer för kapitaltillväxt.
  • Yttre tillväxtkorridorer: Melbournes yttre förortsbälte – särskilt i väst och norr – fortsätter att ta emot huvuddelen av stadens befolkningstillväxt. Områden som Fraser Rise–Plumpton (Melbournes yttre väst) ledde delstaten i befolkningsökning förra året (+4 300 personer 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, och andra som Cranbourne och Tarneit blomstrar med nya bostadsområden. Dessa tillväxtkorridorer erbjuder gott om ny mark och paket med hus-och-tomt som lockar förstagångsköpare och migranter. Dock bör köpare vara försiktiga: även om dessa områden ser snabb befolkningstillväxt, finns det ofta ett överflöd av nybyggnation och det kan saknas etablerad service. Som en analytiker noterar, speglar den snabba tillväxten i platser som Melton och Werribee South främst “befolkningstillväxt och riklig nybyggnation, men inte nödvändigtvis kapitaltillväxt” i fastighetsvärden propertyupdate.com.au. På lång sikt kan begränsad lokal infrastruktur – färre transportförbindelser, skolor och sjukhus – hämma prisökningen i vissa avlägsna områden propertyupdate.com.au. Sammanfattningsvis är yttre förorter prisvärda och efterfrågade för bostäder, men de innebär generellt högre investeringsrisk och ger vanligtvis långsammare kapitaltillväxt än inre/mellanliggande förorter (om de inte stöds av stora infrastrukturuppgraderingar).

På dagens marknad är val av förort avgörande för både investerare och bostadsköpare. Områden med hög efterfrågan, bra läge och begränsat utbud återhämtar sig starkt och förväntas prestera bättre, medan homogena yttre förorter med överskott kan släpa efter. Att hålla koll på infrastrukturplaner och kommunala utvecklingsprognoser kan hjälpa till att identifiera nästa framväxande förort. Till exempel kan områden nära planerade SRL-stationer eller nya motorvägsavfarter idag bli framtidens hetaste bostadsområden år 2030. Sammantaget sträcker sig Melbournes möjlighetsgeografi 2025 från exklusiva inre områden till uppåtgående mellanförorter och utvalda tillväxtnoder – och erbjuder alternativ för olika budgetar och strategier.

Fastighetspriser: Trender och prognoser

Efter en period av korrigering stiger Melbournes fastighetspriser återigen under 2025. Medianpriset på hus i Melbourne nådde sin topp i början av 2022 (ungefär vid pandemins boom) och föll sedan med cirka 10 % fram till 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Denna nedgång, orsakad av räntehöjningar och en tillfällig utflyttning av investerare, gjorde Melbourne till en av de mest ”undervärderade” storstadsmarknaderna i Australien i början av 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Spola fram till mitten av 2025, och situationen förbättras: priserna har stabiliserats och börjat stiga försiktigt. Domains Home Price Index visar att Melbournes bostadsvärden lämnar den negativa årliga tillväxten – i maj 2025 hade den årliga nedgången minskat till endast -1,2 %, en stor förbättring från -7,8 % i början av 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Från månad till månad har priserna sakta stigit sedan omkring februari 2025 corelogic.com.au. I praktiken ser köpare och säljare att marknadsgolvet troligen har passerats.

Ser vi framåt förutspår prognosmakare ytterligare prisökning för Melbourne under 2025 och 2026. Domains senaste prognoser indikerar att Melbourne kan leda landet i nästa uppgång. Vid slutet av räkenskapsåret 2025–26 (juni 2026) förväntas Melbournes medianpris för hus nå ett rekord på cirka 1,11 miljoner dollar, ungefär en ökning med 6 % jämfört med värdena i mitten av 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Den ökningen (~66 000 dollar) skulle helt radera förlusterna från den senaste nedgången och sätta ett nytt prisrekord australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Även priserna på lägenheter förväntas stiga, men i en långsammare takt – Melbournes medianpris för lägenheter förväntas nå cirka 584 000 dollar till mitten av 2026, vilket fortfarande är cirka 3 % under toppnoteringen 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Denna mer blygsamma återhämtning för lägenheter tillskrivs det kvarvarande överskottet av osålda lägenheter från tidigare byggboomar shapepropertygroup.com.au. Trots detta kommer faktorer som förbättrad överkomlighet, incitament för förstagångsköpare och befolkningstillväxt att stödja lägenhetsmarknaden, vilket sannolikt kommer att driva upp värdet på lägenheter under de kommande åren shapepropertygroup.com.au.

Flera drivkrafter ligger bakom dessa prisprognoser. För det första förväntas lånekostnaderna minska – finansmarknaderna förutspår att Reserve Bank of Australia kommer att börja sänka räntorna i slutet av 2025 commercialrealestate.com.au. Lägre bolåneräntor ökar köparnas kapacitet och stimulerar vanligtvis efterfrågan, vilket sätter uppåttryck på priserna. Domains ekonomer noterar att Sydney och Melbourne, som har bland de högsta hushållsskuldsnivåerna, tenderar att reagera snabbast på ränteförändringar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Detta innebär att så snart räntesänkningar genomförs eller till och med tydligt signaleras, kan Melbournes köparaktivitet och prisökning accelerera. För det andra förväntas begränsat bostadsutbud bestå. Nybyggnation förväntas inte öka snabbt (med tanke på de pågående utmaningarna inom byggbranschen), så bostadsunderskottet kommer fortsätta vara en nyckelfaktor s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Starka befolkningsökningar (diskuteras i demografiavsnittet) mot detta begränsade utbud kommer naturligt att driva upp bostadskostnaderna. Slutligen ger olika statliga stöd – såsom bidrag till förstagångsköpare, delade ägarskapsprogram och stämpelskattebefrielser för köp till lägre pris – viss efterfrågestimulans på instegsnivå, vilket hjälper fler köpare in på marknaden och därmed höjer det övergripande prisgolvet.Det är värt att notera att Melbourne för närvarande erbjuder en värdefördel jämfört med andra större städer, vilket kan driva på extra prisökningar när investerare och mellanstatliga migranter uppmärksammar skillnaden. Till exempel är det genomsnittliga huspriset i Sydney ungefär 60–65 % högre än i Melbourne i början av 2025 shapepropertygroup.com.au, en premie som har ökat dramatiskt sedan 2019. På samma sätt har Brisbane och Adelaide – som tidigare var mycket billigare – sett sina priser komma ikapp till Melbournes nivå shapepropertygroup.com.au. Denna relativa prisvärdhet i Melbourne (trots att det är en stor global stad) gör den till en magnet för prismedvetna köpare. Som en rapport påpekade är Melbourne nu mycket attraktivt för investerare och de som vill byta upp sig som tycker att Sydney är ouppnåeligt shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Om räntorna sjunker kan dessa köpare strömma in på Melbournes marknad, utnyttja stadens rabatt och driva upp värdena ytterligare shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Självklart innebär prognoser osäkerheter. De flesta analytiker förutspår stabil, måttlig tillväxt (på omkring 4–6 % per år under de kommande åren) snarare än en återgång till de tvåsiffriga årliga topparna som sågs 2021. Begränsad prisvärdhet – med medelpriser på bostäder runt 8–9 gånger inkomsten – kommer naturligt att begränsa hur snabbt priserna kan stiga, särskilt om lönerna inte hänger med s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Det finns också nedsidesrisker såsom en återkomst av inflation som håller lånekostnaderna höga, eller någon ny ekonomisk chock som påverkar sysselsättningen. Trots detta är konsensus bland banker och forskningsinstitut att Melbournes bostadsvärden kommer att fortsätta trenda uppåt in i 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. För fastighetsägare innebär detta att eget kapital kommer att byggas upp igen, och för potentiella köpare kan väntan innebära att man får betala mer senare.

Sammanfattningsvis, efter en svag period stiger Melbournes priser igen, om än i en lugn takt. Staden förväntas återta sina tidigare pristoppar inom det närmaste året eller så australianpropertyupdate.com.au, och kan därefter potentiellt nå nya rekordnivåer. Om inga chocker inträffar bör 2025–2027 vara en period av förnyad tillväxt i fastighetsvärden, stödd av lättare kreditvillkor, befolkningsdriven efterfrågan och Melbournes bestående attraktionskraft som en plats att bo och investera i.

Hyresmarknadens utveckling (avkastning och vakanser)

Melbournes hyresmarknad har varit under extraordinär press, kännetecknad av rekordlåga vakanser och kraftiga hyreshöjningar, även om det finns tecken på att hyrestillväxten har börjat avta. Vakansgrader i Melbourne sjönk kraftigt under 2022–2023 när staden kom ut ur COVID-nedstängningarna och hyresgäster strömmade tillbaka (inklusive återvändande internationella studenter). I slutet av 2023 hade vakansgraden i Melbourne sjunkit till omkring 1%–1,5%, en extremt låg nivå som inte setts på över ett decennium. Under vissa månader sjönk den till och med under 1% i vissa dataserier propertyupdate.com.au. Vid ingången till 2025 har vakansgraden stigit något – och ligger på ungefär 1,5% till 2% i mitten av 2025 – men detta är fortfarande exceptionellt lågt historiskt sett (som jämförelse anses en vakansgrad på 3% ofta vara en “balanserad” hyresmarknad). De senaste siffrorna visar att Melbournes hyresvakans ligger på cirka 1,8% i början av 2025, upp från ~1,1% ett år tidigare propertyme.com.au, vilket speglar en mindre lättnad. På liknande sätt rapporterade CoreLogic en ökning av vakanser från en bottennivå på 1,4% i slutet av 2023 till ~1,9% i slutet av 2024 corelogic.com.au. Även med denna lilla lättnad är det fortfarande mycket svårt att hitta en hyresbostad för hyresgäster. Visningar i populära förorter har ofta dussintals sökande, och bostäder hyrs ut inom några dagar.

Denna extremt strama vakansmiljö har drivit upp hyrorna till rekordnivåer. Under uppsvinget efter nedstängningen steg hyrorna i Melbourne med tvåsiffriga tal – under 2022 såg vissa förorter hyrorna öka med 15–20 % på ett enda år. År 2023 nådde den årliga hyrestillväxten i Melbourne en topp på cirka ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Men när prisvärdheten blev en begränsning har hyrestillväxten avtagit. Under året fram till slutet av 2024 steg hyrorna i Melbourne med mer måttliga ~4,1 % corelogic.com.au – fortfarande över det långsiktiga genomsnittet, men långt ifrån den tidigare boomen. För marskvartalet 2025 har ökningen legat på låga ensiffriga procenttal. Den mediana veckohyran i Melbourne är nu cirka $600+ (för både hus och lägenheter). Vid slutet av 2024 var Melbournes mediana boendehyra $604 per vecka, vilket faktiskt gjorde det till den näst billigaste huvudstaden för hyresgäster efter Hobart corelogic.com.au. (Sydney var som jämförelse höga $773/vecka corelogic.com.au, vilket visar att Melbourne, även om det är dyrt, inte är lika kostsamt som Sydney för hyresgäster.) Hyresgäster i Melbourne lägger fortfarande en stor andel av inkomsten på boende – i genomsnitt cirka en tredjedel av hushållets inkomst, den högsta andelen nationellt sedan åtminstone 2006 corelogic.com.au – vilket innebär att det finns en gräns för hur mycket mer hyrorna kan öka utan att hyresgäster blir utprisade.En av de mest anmärkningsvärda utvecklingarna på Melbournes hyresmarknad har varit många investerares/uthyrares utträde, vilket har minskat hyresutbudet. Data från Victorias Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) visar en aldrig tidigare skådad trend: fler hyresdepositioner återbetalas (dvs. hyresvärdar lämnar marknaden och återlämnar depositioner) än nya depositioner som lämnas in. Under första kvartalet 2025, till exempel, återbetalades 3 398 fler depositioner än nya som lämnades in i Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Med andra ord minskar antalet aktiva hyresbostäder – något som inte har hänt på över 20 år av statistikföring propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Sedan mitten av 2023 har Victoria förlorat omkring 25 000–30 000 hyresbostäder från marknaden abc.net.au abc.net.au när hyresvärdar säljer eller använder sina fastigheter till annat. Denna investerarutflykt drivs av flera faktorer: högre räntor (vilket gör det dyrare att äga investeringsfastigheter), tyngre fastighetsskatt och stämpelskatt i Victoria (vilket har gjort det mindre lönsamt att vara hyresvärd propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), samt strängare hyreslagar som vissa hyresvärdar anser alltför mycket gynnar hyresgäster (t.ex. svåra vräkningsprocesser, krav på fastighetsunderhåll) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Delstatsregeringen i Victoria har infört över 130 förändringar i hyresreglerna de senaste åren, vilket gett hyresgäster fler rättigheter kring husdjur, mindre ändringar och uppsägning av hyresavtal, vilket – även om det är bra för hyresgästernas trygghet – har angetts av hyresvärdsgrupper som en anledning till att vissa lämnar marknaden propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Denna perfekta storm har lett till en minskning av hyranalla annonser, vilket förvärrar vakanskrisen. Paradoxalt nog har införandet av politik som syftar till att hjälpa hyresgäster (som hyrestak eller extra skydd för hyresgäster) och högre skatter för investerare, på kort sikt lett till att många investerare dragit sig ur, vilket minskar utbudet av hyresbostäder och skapar uppåtgående tryck på hyrorna propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

För hyresgäster innebär den nuvarande marknaden hård konkurrens och stigande kostnader. För fastighetsinvesterare som är kvar innebär det rekordlåg vakans och förbättrade hyresintäkter. Faktum är att hyresavkastningen i Melbourne har börjat stiga från historiskt låga nivåer. Under den tidigare boomen steg fastighetsvärdena mycket snabbare än hyrorna, vilket pressade ner den totala avkastningen (vid en tidpunkt föll Melbournes genomsnittliga avkastning under 3%). Nu, tack vare fallande priser 2022–23 och stigande hyror, har avkastningen börjat öka. I slutet av 2024 hade Melbournes totala hyresavkastning för bostäder stigit till cirka 3,7 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Detta är fortfarande relativt lågt (Darwin och vissa mindre städer har 5–6 % i avkastning), men det är högre än de ~3,4 % som gällde ett år tidigare. Hus i Melbourne tenderar att ge något lägre avkastning än lägenheter (eftersom hus har högre priser); till exempel ligger Melbournes husavkastning runt 3,3 %, medan lägenhetsavkastningen i många fall är över 4 %. Med nuvarande räntor som är högre än hyresavkastningen ger de flesta fastigheter fortfarande negativt kassaflöde, men gapet minskar. Viktigt är att om räntorna sjunker 2025–2026 och hyrorna förblir höga, kan många hyresfastigheter i Melbourne bli kassaflödesneutrala eller positiva, vilket skulle vara en attraktiv situation för investerare.

Framöver är hyresutsikterna en dragkamp mellan utbud och efterfrågan. Å ena sidan kan efterfrågan få viss lättnad när bostadspristrycket gör att vissa hyresgäster blir förstagångsköpare (genom att utnyttja stödprogram eller något lägre priser under 2024) – faktiskt såg Victoria en ökning av aktiviteten bland förstagångsköpare, vilket kan lätta på hyresefterfrågan marginellt abc.net.au abc.net.au. Det finns också en naturlig gräns för hyreshöjningar eftersom hyresgäster slår sig ihop eller bor kvar hos familjen om hyrorna blir för höga corelogic.com.au, vilket i praktiken minskar hushållsbildningstakten. Å andra sidan är det osannolikt att utbudet av hyresbostäder förbättras drastiskt på kort sikt. Build-to-rent-projekt (storskaliga hyreslägenhetsprojekt) är på gång och regeringen uppmuntrar dem med skatteincitament, men det kommer att ta år innan de får någon större effekt. Investerarsentimentet gentemot Victoria måste återhämta sig för att hyresbeståndet ska växa igen. Delstatsregeringen erkänner hyreskrisen och har börjat undersöka åtgärder som att snabba på utvecklingen i aktivitetscentra och se över skatteinställningar för att locka tillbaka investerare abc.net.au abc.net.au. Tills mer balans är återställd, förvänta dig att Melbournes hyresmarknad förblir hyresvärdsvänlig med låg vakansgrad. Hyreshöjningar år för år kan stabiliseras på ensiffriga procenttal (t.ex. 3–5 % per år) förutsatt att den värsta pressen är över corelogic.com.au corelogic.com.au, men en ökning av migrationen eller försening av ny bostadsproduktion kan återigen driva upp hyrorna snabbt. För närvarande kommer hyresgäster 2025 fortfarande att möta tuffa villkor, och fastighetsägare njuter av de starkaste hyresavkastningarna (och kortaste uthyrningstiderna) som setts i Melbourne på många år.

Stora infrastrukturprojekt och deras påverkan på fastigheter

Melbourne befinner sig mitt i en infrastrukturbom, med flera stadsformande projekt på gång eller planerade. Dessa projekt – från nya järnvägslinjer till motorvägar – förändrar inte bara hur människor rör sig i staden utan påverkar också efterfrågan på fastigheter och utvecklingsmönster. Här är några av de viktigaste infrastrukturinitiativen och deras förväntade påverkan på Melbournes fastighetsmarknad:

  • Metro Tunnel (underjordisk tågslinga): Planerad att stå klar 2025, skapar Metro Tunnel en ny tvärgående tåglinje med fem nya underjordiska stationer (inklusive Arden, Parkville, State Library, Town Hall och Anzac). Genom att avlasta den trafikerade City Loop och öka kapaciteten kommer detta projekt att avsevärt minska restiderna till viktiga områden som sjukhus- och universitetsdistriktet i Parkville. Påverkan på fastigheter: Områdena runt de nya stationerna ser redan ett ökat intresse från investerare. Till exempel är det tidigare industriella Arden-området planerat för en omfattande omvandling till en blandad stadsdel; tidiga aktörer förvärvar mark i förväntan om prisökningar. Parkville – där Melbourne Uni och bioteknikanläggningar finns – kommer att gynnas av en station, vilket sannolikt ökar efterfrågan på lägenheter och studentboenden i närheten. Generellt tenderar förbättrad tillgänglighet att öka fastighetsvärden genom att göra förorter mer tillgängliga. När Metro Tunnel är i drift bör den avlasta vägar och befintliga tåglinjer, vilket ökar attraktionskraften för förorter längs Sunbury- och Cranbourne/Pakenham-linjerna (som tunneln kopplar samman). Vi kan förvänta oss en spridningseffekt med högre utvecklingstäthet och stigande huspriser inom gångavstånd från de nya stationerna över tid.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Detta ambitiösa projekt, som nu är under uppbyggnad (inledande faser), kommer så småningom att bilda en 90 km lång ringjärnväg runt Melbournes mellanförorter, och koppla samman viktiga centra från Cheltenham (i sydost) via Clayton och Box Hill, vidare till norra förorter och slutligen till Melbourne Airport och Sunshine i väst. Det är ett årtionden långt åtagande, men den första fasen (Cheltenham till Box Hill) är planerad att vara klar i början av 2030-talet. Påverkan på fastigheter: SRL beskrivs ofta som ett ”stadsskapande” projekt eftersom det kommer att skapa nya transportnav och utvecklingsmagneter utanför CBD. I väntan på detta har fastighetsmarknaden i förorter utpekade för SRL-stationer blivit hetare. Till exempel ser Clayton, som kommer att ha en stor SRL-knutpunkt (och redan är ett jobbnod med Monash University och medicinskt center), ökad efterfrågan – investerare förutser större hyresupptagningsområden och möjligheter till bostadsutveckling där auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (nära Deakin University) och Box Hill (ett stort kommersiellt centrum) är på liknande sätt redo för tillväxt, där den senare redan genomgår höghusutveckling. Regeringen planerar mer bostäder och kommersiell utveckling kring dessa SRL-stationsområden, vilket potentiellt kan tillföra tiotusentals nya bostäder längs linjen över tid vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. För husägare och investerare kan närhet till en framtida SRL-station innebära betydande kapitalvinster i takt med att tillgänglighet och bekvämligheter förbättras. Det är dock ett långsiktigt spel; på kort sikt råder viss osäkerhet kring projektets tidslinjer och exakt dragning, men överlag injicerar SRL optimism i Melbournes mellanringens fastighetsmarknad.
  • West Gate Tunnel & andra vägprojekt: West Gate Tunnel (förväntas runt 2025–26) kommer att erbjuda ett alternativ till den kroniskt överbelastade West Gate Bridge, och skapa en ny motorvägslänk från Melbournes västra förorter till hamnen och CBD. Detta är avgörande för områden som Wyndham (Werribee Point Cook) och Melton – för närvarande möter pendlare från dessa tillväxtområden tung trafik. Den nya tunneln och breddade motorvägar bör minska restiderna från väst, vilket ökar attraktionskraften för västra förorter för både boende och logistikföretag. När pendlingen blir enklare kan förorter som Altona, Laverton och Sunshine West se ökad efterfrågan. Dessutom är det massiva North East Link-projektet (som kopplar ringleden i Greensborough till Eastern Freeway) under uppbyggnad och beräknas vara klart till 2027. Detta kommer att fylla en saknad motorvägslänk i Melbournes nordost, vilket sannolikt höjer fastighetsvärdena i förorter som Heidelberg, Bundoora och Doncaster genom att minska trängseln och föra dessa samhällen närmare arbetsplatser över hela staden. Förbättrad väginfrastruktur tenderar att utöka den möjliga pendlingsradien, vilket kan leda till utveckling av nya bostadsområden och högre priser för välbelägen mark i utkanten.
  • Flygplatsens järnvägsförbindelse: Planer på att äntligen koppla samman Melbournes flygplats med järnvägsnätet (via en avstickare från Sunshine, integrerad med Metro Tunnel) går framåt. Även om tidsplanen har skjutits upp (målet är nu slutet av 2020-talet), kommer detta projekt att förändra spelreglerna för nordvästra korridoren. Sunshine, som utsetts till en super-hub, är redan utpekad för betydande tillväxt – inklusive bostäder med hög densitet och kommersiella projekt – tack vare den planerade flygplatsjärnvägen och SRL-anslutningen där. Investerare riktar blickarna mot Sunshine och närliggande St Albans och Footscray (som ligger på en direktlinje till flygplatsen via Sunshine) som framtida heta områden. Förbättrad tillgång till flygplatsen kan också driva på fler affärsparker och hotell i regionen, vilket stärker segmentet för kommersiella fastigheter. Bostadsfastigheter i Moonee Valley och Brimbank (t.ex. Airport West, Keilor East) kan bli mer attraktiva för frekventa resenärer och flygindustrins anställda när ett tåg kan ta dem till CBD eller flygplatsen på några minuter.
  • Stadsförnyelseområden: Utöver transport har Melbourne stora stadsförnyelsezoner såsom Fishermans Bend (ett tidigare industriområde söder om CBD som omvandlas till ett tätbebyggt blanddistrikt) och Arden (som nämnts, kopplat till Metro Tunnel). Dessa är långsiktiga projekt men kommer att tillföra tusentals bostäder och arbetsplatser. Effekten på fastighetsmarknaden är dubbel: de tillför nytt utbud (vilket hjälper till att dämpa priserna i hela staden) men skapar också mycket attraktiva nya stadsdelar som kan ta ut premiumpriser. Om till exempel Fishermans Bend utvecklas till ett eftertraktat teknik- och utbildningscentrum som planerat, kan tidiga fastighetsköpare där se betydande värdeökning.

Generellt sett brukar infrastruktursatsningar vara en fördel för fastighetsmarknaden. Förbättrade transportförbindelser gör ytterområden mer tillgängliga, vilket ofta minskar prisskillnaden mellan dessa och de inre förorterna. Vi ser redan att utvecklare riktar in sig på mark kring nya stationer för att bygga lägenheter, radhus eller kommersiella centra, i förvissning om att efterfrågan kommer att följa tågen. Stora infrastrukturprojekt tillför också jobb till ekonomin under byggtiden, vilket kan stödja bostadsefterfrågan på kort sikt (arbetare som behöver hyra, etc.). Melbournes nuvarande infrastrukturplan – en del av delstatens “Big Build” – är en av de största i dess historia, och fastighetsmarknaden svarar därefter. Köpare med framtidsfokus kan överväga att positionera sig i förorter som kanske förbises nu, men som om några år kommer att ligga “nära en tåglinje” eller få kortare restider. Historien visar att när ett område blir mycket mer bekvämt (genom en ny motorvägsavfart eller tågstation), brukar fastighetsvärden få ett lyft.

Det är dock viktigt att dämpa förväntningarna: inte varje projekt garanterar en fastighetsboom, och tajmingen spelar roll (värden stiger ofta i förväg, för att sedan plana ut under byggtiden). Dessutom kommer vissa områden att drabbas av störningar (t.ex. år av byggbuller eller inlösta fastigheter) vilket kan vara negativt på kort sikt. Men sammantaget kommer Melbournes stora infrastrukturprojekt att förbättra stadens livskvalitet och ekonomiska tillväxt – faktorer som i slutändan återspeglas positivt på fastighetsmarknaden. Investerare gör klokt i att “följa infrastrukturen” när de letar efter nästa tillväxtområde, vilket gör detta till en integrerad del av fastighetsstrategin i Melbourne för 2025 och framåt.

Befolkningstillväxt och demografiska förändringar

Melbournes befolkningshistoria är en av anmärkningsvärd tillväxt och motståndskraft, och det är en avgörande drivkraft för fastighetsmarknadens framtid. Efter ett kort avbrott under pandemin (när stängda gränser fick nettoinvandringen att falla), har Melbournes befolkningstillväxt tagit fart igen och överstiger nu trenderna före pandemin. Faktum är att Melbourne hade den största befolkningsökningen av alla australiska städer 2023–24, med cirka 142 600 nya invånare bara under det året abs.gov.au abs.gov.au. Denna årliga tillväxttakt på 2,7 % är bland de snabbaste i landet och är avsevärt högre än Sydneys tillväxt på 2,0 % under samma period abs.gov.au. Storgöteborgs befolkning uppgick till ungefär 5,35 miljoner i juni 2024 abs.gov.au, vilket minskar gapet till Sydney (5,56 miljoner) abs.gov.au. Om dessa trender fortsätter är Melbourne på väg att potentiellt gå om Sydney som Australiens mest folkrika stad under det kommande decenniet (vissa prognoser pekar på 2030 eller strax därefter). Stadens attraktionskraft – inklusive gott om jobb, utbildningsmöjligheter och kulturella bekvämligheter – i kombination med stark invandring från utlandet, ligger till grund för denna robusta tillväxt.

Nettoinvandring från utlandet har varit den främsta motorn för Melbournes befolkningstillväxt på senare tid. När Australien återöppnade gränserna och ökade invandringsmålen för att fylla kompetensbrister, har Melbourne (som är en favorit bland migranter) dragit nytta av inflödet. Internationella studenter har i synnerhet återvänt i stora skaror till Melbournes universitet. Detta märks i efterfrågan på hyresbostäder i innerstaden (där studenter hyr lägenheter) och i vissa förorter med stora migrantgrupper. Till exempel har Melbourne sett betydande migration från länder som Indien, Kina och Nepal, vilket bidragit till tillväxten i förorter som Clayton och Tarneit (indisk diaspora), Box Hill och Glen Waverley (kinesisk diaspora) och så vidare. Dessa demografiska mönster påverkar ofta bostadspreferenser – t.ex. stark efterfrågan på större familjehem i områden som föredras av migranter som ofta bor i fler­generations­hushåll, eller efterfrågan på hyreslägenheter nära universitet från internationella studenter.

En annan förändring kopplad till COVID och tiden efter är trender inom intern migration. Under 2020–2021 upplevde Melbourne ett utflöde av invånare till regionala områden och andra delstater (särskilt Queensland) då distansarbete och nedstängningar fick människor att omvärdera sin livsstil. Dock har denna trend nyligen avtagit eller vänt. Regional befolkningstillväxt i Victoria är fortfarande positiv, men huvudstäderna (särskilt Melbourne) fångar återigen den största delen av tillväxten abs.gov.au abs.gov.au. Lockelsen av stadens jobb, utbildning och bekvämligheter verkar dra folk tillbaka. Melbournes yttre förortstillväxtområden (som de i stadens väst, norr och sydost) illustrerar detta: de var de snabbast växande SA2-regionerna i landet 2023–24, vilket tyder på att många människor flyttar in i dessa nya förorter från andra platser abs.gov.au abs.gov.au. I princip växer stadens utkant snabbt med unga familjer och migranter. Samtidigt har vissa innerstadsområden som förlorade invånare under nedstängningen (som delar av CBD och inre söder) återhämtat sig nu när kontor, restauranger och kulturliv är i full gång igen.

När det gäller demografisk sammansättning fortsätter Melbourne att vara en kosmopolitisk smältdegel. Nästan 40 % av Melbournes invånare är födda utomlands, och den andelen kommer sannolikt att öka med den nuvarande migrationsvågen. Denna mångfald visar sig ofta i livfulla kulturella enklaver (Footscray för afrikanska samhällen, Springvale för sydostasiatiska osv.), var och en med sina egna särdrag på bostadsmarknaden. Vi ser också demografiska förändringar som en åldrande befolkning i vissa etablerade förorter – det finns en växande grupp av personer som vill bo mindre och pensionärer i områden som Beaumaris eller Ivanhoe, vilket driver efterfrågan på lättskötta lägenheter och radhus. Omvänt innebär babyboomen i tillväxtområdena ökad efterfrågan på större hus, skolor och parker i dessa områden.

En anmärkningsvärd prognos: Victoria (och därmed Melbourne) förväntas leda nationen i befolkningstillväxt till räkenskapsåret 2027 shapepropertygroup.com.au. Regionen kommer att klättra från tredje plats (i procentuell tillväxt) till första, och gå om tillväxttakten i delstater som Queensland eller WA, som nyligen låg i topp shapepropertygroup.com.au. Detta är betydelsefullt eftersom det innebär en fortsatt hög efterfrågan på bostäder i Melbourne på medellång sikt. En ung, växande befolkning håller hushållsbildningstakten hög, vilket kräver fler bostäder. Utmaningen, som diskuterats, blir att tillhandahålla tillräckligt med bostäder – därav fokus på planreformer och bostadsmål (federalregeringens Housing Accord syftar till att lägga till 1,2 miljoner bostäder nationellt till 2029, med en betydande andel som behövs i Melbournes tillväxtkorridorer).

En annan demografisk trend efter pandemin som är värd att nämna är återkomsten av immigration och studentpopulationer till centrala Melbourne, vilket har vitaliserat staden. Områden som CBD, Carlton och Southbank, där vakanserna på hyresmarknaden sköt i höjden 2020, har nu åter mycket låg vakans tack vare inflödet av studenter och unga yrkesverksamma från utlandet. Detta hjälper till att återuppliva marknaden för lägenheter i innerstaden. Det innebär också att områdenas karaktär – internationella restauranger, kulturfestivaler, etc. – blomstrar igen, vilket gör Melbourne till den mångsidiga, globalt sammankopplade stad den är känd för att vara.

Sammantaget är befolkningstillväxt ett tveeggat svärd: det är mycket positivt för efterfrågan på fastigheter (fler människor = fler bostäder behövs i alla prisklasser), men det belastar också infrastrukturen och kan förvärra överkomligheten om bostadsutbudet inte hänger med. Melbournes planerare är under press att hantera denna tillväxt på ett hållbart sätt – genom ökad täthet i etablerade områden, utbyggnad av transporter och utveckling av nya förorter med rätt service. Ur ett investerarperspektiv är det dock generellt klokt att satsa på en stad med stark befolkningstillväxt som Melbourne för långsiktig kapitaltillväxt. Varje ny invånare behöver någonstans att bo, så områden som växer snabbast (och har jobb eller goda kommunikationer) ser ofta över genomsnittlig värdeökning på fastigheter. Melbournes demografi ger därmed en bild av en stad med en stark tillväxtbana, som driver fastighetsmarknaden långt in på nästa decennium.

Regeringspolitik och räntepåverkan

Regeringspolitik och makroekonomiska faktorer – särskilt räntor – har ett djupt inflytande på Melbournes fastighetsmarknad. Perioden 2022–2024 visade detta tydligt: aggressiva räntehöjningar från centralbanken och flera delstatliga policyförändringar kylde av marknaden avsevärt. När vi går in i 2025 utvecklas både politiskt klimat och penningpolitiska förutsättningar på sätt som kommer att forma fastighetsmarknaden.

Penningpolitik (räntor): Reserve Bank of Australia (RBA) höjde snabbt styrräntan från rekordlåga nivåer (0,1 % år 2021) upp till cirka 4,1 % till mitten av 2023, för att bekämpa hög inflation. Denna kraftiga ökning av bolåneräntorna minskade lånekapaciteten avsevärt – för många köpare sjönk det belopp de hade råd att betala för en bostad med 20–30 %. Följaktligen föll bostadspriserna 2022–23. Nu, år 2025, har inflationen börjat avta och RBA har pausat höjningarna. Finansmarknader och ekonomer förväntar sig allmänt att de nästa stegen blir räntesänkningar, möjligen med start i slutet av 2025 commercialrealestate.com.au. Vissa prognoser antyder faktiskt att RBA kan sänka räntan två gånger under andra halvan av 2025 om inflationen är under kontroll commercialrealestate.com.au. Utsikten till lägre räntor stärker redan köparnas förtroende – vetskapen om att bolånen kan bli billigare ökar viljan att köpa. Lägre räntor minskar de månatliga avbetalningarna eller gör det möjligt för köpare att låna lite mer, vilket kan stimulera efterfrågan och prisökning. Melbourne har historiskt varit känsligt för ränteförändringar, och som Domains forskningschef påpekar tenderar staden att reagera snabbt på ränteförändringar australianpropertyupdate.com.au. Därför kan varje konkret signal om räntesänkningar leda till en aktivitetsökning (som setts i tidigare cykler där fallande räntor gett uppsving på bostadsmarknaden). Omvänt, om inflationen visar sig vara seg och RBA skjuter upp sänkningar eller till och med höjer ytterligare, skulle det bromsa återhämtningen på bostadsmarknaden. För närvarande pekar de flesta indikatorer på en stabil eller mer expansiv penningpolitik framöver, vilket är stödjande för fastighetsmarknaden.

Federal regering och immigrationspolitik: Den australiensiska federala regeringen påverkar bostadsmarknaden indirekt genom migrationsnivåer och bostadsprogram. Den nuvarande regeringen har behållit höga invandringsmål för att driva på ekonomisk tillväxt – omkring 300 000+ nettoinvandrare per år till Australien, varav en betydande andel bosätter sig i Melbourne. Detta gynnar efterfrågan på bostäder. Federalt finns även program som First Home Guarantee (som gör det möjligt för förstagångsköpare att köpa med så lite som 5 % i kontantinsats, statligt garanterat) och Regional First Home Buyer Guarantee, som hjälper människor in på marknaden. År 2025 utökades behörigheten för vissa program (t.ex. kan vänner eller syskon köpa tillsammans under FHG), vilket kan ha en marginellt positiv effekt på efterfrågan. Samväldet har också lanserat Housing Australia Future Fund som syftar till att finansiera byggandet av prisvärda bostäder, även om det fokuserar på subventionerade bostäder och det kan ta tid innan dessa enheter blir verklighet.

Kanske det mest ambitiösa federala initiativet är National Housing Accord (som strävar efter 1,2 miljoner nya bostäder i hela landet till 2029). Avtalets framgång är osäker – som nämnts tidigare, nuvarande bygglovstakt är inte på väg att nå det målet realestate.com.au. Dock har själva existensen av detta mål drivit på diskussioner om planreformer och incitament för att öka utbudet. Om federala eller delstatliga regeringar inför ytterligare incitament för build-to-rent, förenklar godkännandeprocesser eller investerar i infrastruktur för att frigöra ny mark, kan dessa policyer gradvis förbättra bostadsutbudet i Melbourne (och därmed dämpa prisökningar och hyrespress). Hittills har 2024–2025 sett måttliga policyjusteringar – t.ex. små ökningar i Commonwealth Rent Assistance, vissa skatteincitament för institutionellt ägda hyresbostäder – men ännu ingen universallösning på bostadsbristen.

Delstatlig policy i Victoria – Skatter och regleringar: I Victoria har delstatens politik varit blandad för fastighetsaktörer. Å ena sidan erbjuder Victoria generösa incitament för förstagångsköpare (t.ex. stämpelskatt slopad för bostäder upp till $600 000, och reducerad upp till $750 000, samt ett First Home Owner Grant på $10 000 för nybyggen i Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Dessa hjälper till att stödja efterfrågan i det lägre segmentet. Å andra sidan har delstatsregeringen i Victoria de senaste åren höjt flera skatter riktade mot fastighetsinvesterare och ägare av högt värderade fastigheter i ett försök att öka intäkterna och förbättra bostadspriserna. Viktiga förändringar inkluderar:

  • En omläggning av fastighetsskatten från 1 januari 2024: gränsen för skattefrihet för investerare sänktes från $300 000 till endast $50 000, vilket drar in många fler fastighetsägare i fastighetsskattenätet propertyupdate.com.au. Dessutom infördes nya fastighetsskattesatser (en fast avgift upp till $975 plus 0,1 % extra på markinnehav över $300 000) propertyupdate.com.au. Detta innebär att även ”mamma- och pappa-investerare” med en liten lägenhet nu får en årlig fastighetsskatt, där de tidigare kanske inte betalade någon alls.
  • En utvidgning av Vacant Residential Land Tax till att omfatta hela delstaten från 2025 propertyupdate.com.au. Nu, om en fastighet står tom i mer än 6 månader under ett år, måste ägaren betala en skatt (tidigare gällde detta bara i centrala Melbourne). Detta kan drabba de med fritidshus eller utvecklare som håller mark, och innebär en kostnad för att hålla fastigheter utanför hyresmarknaden.
  • En ny Windfall Gains Tax (gäller från juli 2023) som tar ut upp till 50 % skatt på värdeökningen av mark när mark omzonas för mer värdefull användning propertyupdate.com.au. Detta riktar sig mot utvecklare och markägare som gynnas av omzonering, särskilt i Melbournes utkanter. Även om syftet är att fånga upp värde för allmänhetens bästa, säger kritiker att det avskräcker utveckling just i de områden där nya bostäder behövs.
  • Höjda avgifter och pålagor: till exempel har Emergency Services Levy som är inbakad i kommunalskatten ökat och fungerar som en de facto fastighetsavgift propertyupdate.com.au. Dessutom finns det kvar extra stämpelskatt för utländska köpare och tilläggsavgifter för frånvarande ägare i Victoria, vilket kan dämpa vissa internationella investeringar.

Dessutom har Victoria mycket hyresgästvänliga hyreslagar som beskrivits tidigare (inga “no-fault”-vräkningar, enklare godkännande av husdjur, obligatoriskt underhåll, etc.). Dessa var alla välmenande för att ge större trygghet och rättvisa för hyresgäster, men de har möjligen fått vissa investerare att tänka efter innan de köper i Melbourne jämfört med till exempel Brisbane eller Perth (som har mindre betungande regelverk). Som ett resultat har Victoria fått ett rykte 2024–2025 om att vara mindre vänligt mot hyresvärdar – något som till och med Domains analytiker medger, och noterar att högre skatter och begränsad kapacitet för infrastruktursatsningar kan göra Victoria mindre attraktivt än andra delstater för investeringar australianpropertyupdate.com.au.

Den påverkan som dessa policys har är tydlig: utlåningen till investerare i Victoria minskade och många investerare sålde sina fastigheter (som diskuterats i avsnittet om hyresmarknaden). På kort sikt har detta minskat tillgången på hyresbostäder och drivit upp hyrorna – en oavsiktlig konsekvens som regeringen nu försöker hantera. Beslutsfattare befinner sig i en svår position där de försöker förbättra överkomligheten för hyresgäster och förstagångsköpare utan att skrämma bort de investerare och utvecklare som behövs för att tillhandahålla bostäder. Det finns pågående krav från branschen på att Victoria ska ompröva vissa av dessa inställningar (till exempel att höja tröskeln för fastighetsskatt eller erbjuda incitament för build-to-rent-projekt genom att ge rabatter på fastighetsskatten). I mitten av 2025 har inga större förändringar genomförts, men detta är ett viktigt område att hålla ögonen på. Eventuella framtida policyförändringar – som en potentiell reform av stämpelskatten (NSW har infört ett årligt skattealternativ, Victoria kan följa efter) eller nya zonindelningar för att tillåta mer medelhög bebyggelse – kan avsevärt förändra fastighetsmarknadens landskap. I slutet av 2024 meddelade den viktorianska regeringen planer på att öka bostadsutbudet i etablerade förorter genom att utöka sitt Activity Centres-program (uppzonering kring kollektivtrafiknav) abc.net.au abc.net.au, med målet att skapa 300 000 nya bostäder i dessa områden till 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Om detta genomförs framgångsrikt kan det lindra det långsiktiga trycket.

När det gäller kortfristig marknadstro har regeringens åtgärder också en psykologisk effekt. Att Victoria ställde in Samväldesspelen 2026 år 2023 (på grund av budgetproblem) skakade till exempel förtroendet för delstatens finanser, men den direkta effekten på fastighetsmarknaden var minimal förutom att viss regional utveckling lades på is. Mer positivt är att alla statliga bidrag eller stimulansåtgärder (som tillfälliga rabatter på stämpelskatt eller bidrag till bostadsköpare) tenderar att orsaka köpryck – till exempel när HomeBuilder-bidraget erbjöds nationellt 2020 ledde det till en byggboom i Melbournes förorter. Inga sådana bidrag är aktiva nu, men om marknaden skulle behöva stöd kan regeringar införa åtgärder som då snabbt kapitaliseras in i priserna.

Sammanfattningsvis är policyn och ränteläget 2025 i ett övergångsskede. De kraftiga motvindarna med stigande räntor och investerarskatter som Melbourne stod inför verkar avta: räntorna ser ut att sjunka inom det närmaste året commercialrealestate.com.au, och regeringen, som ser hyreskrisen, kan komma att mildra ytterligare investeraravskräckande åtgärder. För investerare har Melbournes nuvarande situation varit utmanande, men eventuella förändringar (räntesänkningar eller policyjusteringar för att uppmuntra utbud) kan få pendeln att svänga tillbaka. För ägare-ockupanter är utsikten om billigare bolån goda nyheter, även om de fortfarande måste hantera höga inträdeskostnader och konkurrens. Melbournes erfarenhet visar att regeringspolitik kan påverka fastighetscykeln avsevärt – med rätt balans kan den uppmuntra hållbar tillväxt och utbud, men om den är felkalibrerad kan den skapa kortsiktiga snedvridningar (som utflyttning av hyresvärdar). Aktörer på marknaden kommer att följa de kommande RBA-besluten och eventuella bostadsbesked i delstats- eller federalbudgetar noga, eftersom dessa kommer att sätta tonen för Melbournes fastighetsmarknad de kommande åren.

Investeringsmöjligheter och risker i Melbourne

För fastighetsinvesterare och utvecklare erbjuder Melbournes marknad 2025 både lockande möjligheter och betydande risker. Stadens fastighetscykel verkar vända uppåt, och de som positionerar sig rätt under denna fas kan skörda stora vinster de kommande åren. Men en noggrann strategi krävs för att navigera de utmaningar som är unika för Melbournes marknad. Låt oss gå igenom de viktigaste möjligheterna och riskerna:

Möjligheter:

  • Kontracykliskt köpläge: Melbourne har precis kommit ur en period av prisnedgång/stagnation, vilket innebär att värdena i många områden fortfarande är under sina senaste toppnivåer. Denna fas – när marknaden återhämtar sig men ännu inte boomar – kan vara en idealisk tid att köpa. Som en expert uttrycker det, nu är det ett kontracykliskt tillfälle att investera, med priser fortfarande under toppnivåer och momentum som byggs upp propertyupdate.com.au. Köpare 2025 kan förvärva fastigheter till priser som i efterhand kan framstå som fynd om prognoser om 5–6 % årlig tillväxt slår in. Historien från tidiga 2020-talet visade att Melbournes fastighetscykler vänder relativt snabbt; de som köpte under dippen 2019 såg stora vinster redan 2021, till exempel. Vi kan vara vid en liknande vändpunkt där köp innan massan återvänder ger de bästa vinsterna.
  • Starka långsiktiga fundamenta: Melbournes fundamenta – befolkningstillväxt, diversifierad ekonomi (finans, teknik, utbildning, sjukvård) och massiva infrastrukturinvesteringar – gör det till ett säkert långsiktigt val. Staden rankas konsekvent som en av världens mest levnadsvänliga, vilket lockar både människor och företag. Befolkningstillväxt, i synnerhet, är en medvind för investerare; fler människor innebär en kontinuerlig efterfrågan på bostäder. Eftersom Melbourne förväntas bli Australiens snabbast växande stad de kommande åren shapepropertygroup.com.au, kan investerare vara trygga med att det kommer att finnas en stor pool av hyresgäster och framtida köpare för välbelägna fastigheter. Den diversifierade ekonomin dämpar också volatilitet; även om en sektor (till exempel internationella studenter) minskar, kan andra (som inrikes migration eller en teknikboom) ta igen tappet.
  • Förbättrade hyresavkastningar och inkomster: Som nämnts har hyrorna skjutit i höjden och avkastningen har stigit från låga nivåer. I vissa segment (lägenheter, radhusuthyrning) kan man nu hitta en bruttoutdelning på 4–5 %, vilket är betydligt bättre än för några år sedan. Med vakanser <2 % har hyresvärdar prissättningsmakt att fortsätta höja hyrorna måttligt. Denna starka hyresmarknad förbättrar kassaflödet för investerare och kan locka fler tillbaka till Melbourne. Dessutom, om räntorna sjunker, kommer gapet mellan hyresavkastning och bolåneränta att minska, vilket potentiellt kan möjliggöra positivt kassaflöde på vissa fastigheter – ett scenario som inte setts i Melbourne på många år. Investerare som låser in fastighetsköp innan räntesänkningar (och därmed innan någon investeraråterkomst) kan dra nytta av både kapitaltillväxt och en era av bättre hyresavkastning.
  • Relativ prisvärdhet (intresse från andra delstater och internationellt): Jämfört med Sydney är fastigheter i Melbourne ett riktigt fynd – hus till två tredjedelar av priset i Sydney, lägenheter ännu billigare shapepropertygroup.com.au. Detta lockar köpare från andra delstater och även utländska investerare (särskilt från Asien) som ser Melbourne som prisvärt för en världsstad. När resandet normaliseras kan vi få se en återkomst av utländska köpare (Kina har lättat något på kapitallrestriktionerna 2023–24), och Melbourne har historiskt varit en favorit för utländska fastighetsinvesteringar efter Sydney. Värdegapet är en möjlighet; investerare kan köpa förstklassiga fastigheter i Melbourne med avkastning lika bra eller bättre än Sydney, till ett mycket lägre inträdespris, med förväntan att Melbourne över tid kan minska en del av det gapet shapepropertygroup.com.au.
  • Målområden för tillväxt: Det finns specifika segment som är mogna för investeringar. Familjevänliga hus på mark i gentrifierande förortsbälten är fortfarande toppval, eftersom de gynnas av både efterfrågan från ägare och hyresgäster. Radhus och låga, exklusiva lägenheter i attraktiva skolområden eller nära kollektivtrafik är en annan stark nisch – de tilltalar både äldre som vill flytta till mindre och unga familjer som inte har råd med hus. Även nischade investeringar som studentboenden kan blomstra igen tack vare återvändande internationella studenter, och build-to-rent-projekt har statligt stöd (25 års undantag från fastighetsskatt i Victoria för godkända projekt), vilket gör dem till en ny men växande möjlighet. Den kommersiella sidan erbjuder också möjligheter: till exempel kommer högkvalitativa logistiklokaler eller närbutikscentrum i tillväxtområden sannolikt att ha hög beläggning och hyrestillväxt, så investerare med längre tidshorisont och större budget kan hitta bra köp i dessa sektorer innan avkastningskraven pressas ned igen när ekonomin återhämtar sig.
  • Potential för politiska medvindar: Även om nyligen införda regler varit en motvind, kan situationen vända. Om delstatsregeringen i Victoria, pressad av hyreskrisen, inför investerarvänliga förändringar (som skattelättnader eller nya incitament), kan fastighetsvärden och investerarefterfrågan öka snabbt. På samma sätt skulle alla federala stimulansåtgärder för bostäder (som nya bidrag eller skatteförmåner) stärka marknaden. Kloka investerare håller koll på det politiska klimatet för att utnyttja eventuella lagstiftade fördelar.

Risker:

  • Ränte-/finansieringsrisk: Den största risken är om inflationen inte beter sig och räntorna förblir ”höga under längre tid”. Om RBA inte sänker räntan eller, ännu värre, höjer den ytterligare, kommer lånekostnaderna att fortsätta vara en begränsning. Höga bolåneräntor begränsar inte bara nya lån utan pressar även befintliga ägare (även om de flesta klarar sig tack vare buffertar, finns alltid risken för tvångsförsäljningar om räntorna stiger oväntat mycket). Även om nuvarande konsensus förväntar sig lättnader, bör investerare stresstesta sin ekonomi för ett scenario där räntorna ligger kvar på nuvarande nivåer eller bara sjunker långsamt. Eran med extremt billiga lån är över; de som hoppas på en återgång till 2 % bolåneränta kan bli besvikna. Dessutom har kreditvillkoren stramats åt – bankerna är mer noggranna med kreditprövning. Om kreditkraven skärps ytterligare (till exempel om tillsynsmyndigheter höjer kapitalkrav eller buffertar), är det en risk för efterfrågan på fastigheter.
  • Skatte- och regleringsrisk: Victorias vana att använda fastigheter som en ”mjölkko” (som en kommentator uttryckte det propertyupdate.com.au) är inte garanterad att upphöra. Delstaten har budgetunderskott, och det finns risk att fler skatter eller avgifter införs (till exempel diskussioner om potentiella hyresregleringar eller ytterligare höjningar av fastighetsskatten om de offentliga finanserna försämras). Sådana åtgärder kan skrämma investerare eller minska avkastningen. Likaså skulle ytterligare reformer av hyreslagar – som hyrestak, vilket vissa hyresgästförespråkare efterfrågar – direkt begränsa investerares inkomstmöjligheter (även om Victoria för närvarande inte har infört hyrestak, till skillnad från vissa europeiska städer). Investerare måste vara medvetna om att politiska risker är högre i Victoria än i många andra delstater, och ta hänsyn till det i sin strategi. Att diversifiera portföljen eller strukturera ägandet för att optimera skatten (och ta goda råd) är avgörande.
  • Överutbud i vissa segment: Även om Melbourne överlag har bostadsbrist finns det risk för lokaliserat överutbud. Innerstads-höghuslägenheter är ett exempel; ett stort antal nya lägenhetstorn i CBD/Southbank färdigställs runt 2025–26, inklusive många build-to-rent-projekt. Detta kan tillfälligt öka vakanserna i dessa områden och dämpa hyror eller priser för generiska höghusenheter. På liknande sätt kan marksubdivisioner i ytterområden leda till överskott – om en lågkonjunktur eller kreditåtstramning inträffar kan dessa hus-och-tomt-marknader se prisfall när utvecklare rabatterar osålda objekt. Investerare bör vara försiktiga så att de inte betalar för mycket för nyproduktion i konkurrensutsatta segment, och istället fokusera på fastigheter med viss knapphet (unika egenskaper, begränsat utbud i vissa områden).
  • Ekonomiska och sysselsättningsfaktorer: Melbournes fastighetsmarknad, liksom alla, är kopplad till den bredare ekonomin. Det finns risker såsom en global ekonomisk nedgång (om till exempel Kinas ekonomi bromsar kraftigt kan det påverka Melbourne genom minskat studentinflöde eller nationella jobbminskningar inom råvarusektorn) eller en inhemsk lågkonjunktur som ökar arbetslösheten. Högre arbetslöshet skulle skada bostadsefterfrågan och kan öka antalet bolåneförseningar. För närvarande är arbetslösheten låg och inkomsterna stiger, vilket är positivt, men om det vänder är det en risk. Koncentrationen av vissa branscher (Melbourne har en stor finans- och tjänstesektor) innebär att ett slag mot dessa (t.ex. en finanskris eller stora företagsflyttar) kan påverka köparbasen i de mer exklusiva marknaderna.
  • Klimat- och miljöplanering: Detta är en mer långsiktig risk men värd att notera. Delar av Melbourne (särskilt områden vid bukten och lågt liggande västra förorter) står inför översvämnings- och havsnivåhöjningsrisker under kommande decennier. Redan nu stiger försäkringskostnaderna i vissa översvämningsdrabbade områden. Även om detta inte är omedelbart kan investerare med mycket lång tidshorisont överväga den miljömässiga motståndskraften hos fastighetens läge. Dessutom blir energikrav för uthyrning striktare; äldre fastigheter kan behöva uppgraderas (en extra kostnad) för att uppfylla kraven.
  • Marknadsvolatilitet och tajming: Melbournes marknad kan vara cyklisk. En investerare kan köpa i förväntan om en boom, men det kan ta längre tid innan den materialiseras. Till exempel, om räntesänkningar dröjer till 2026 kan priserna förbli relativt oförändrade under 2025 och först ta fart senare. Alternativkostnaden för pengar är en faktor – i en högräntemiljö ger fastigheter cirka 3–4 % medan man kan få 5 % på ett säkert tidsbundet konto. Vissa investerare kan tycka att det inte är värt det, vilket är en psykologisk risk för efterfrågan. Man måste vara beredd att behålla fastigheten tillräckligt länge för att rida ut eventuella svackor och inte räkna med snabba vinster i osäkra tider.

Vid vägning av dessa faktorer ser många experter fortfarande Melbourne år 2025 som gynnsamt för strategiska, långsiktiga investeringar. Nyckeln är urskiljning: välj tillgångar med bestående attraktionskraft (t.ex. äldre hus i inre förorter, fastigheter nära transport och arbetstillfällen, etc.), undvik nyproduktioner utan knapphet som passar alla, och säkerställ att din budget klarar eventuella förutsebara räntehöjningar eller vakanser. Det är en tid att vara selektiv men optimistisk. Som Michael Yardney, en framstående investeringsrådgivare, noterar: Smarta investerare fokuserar på högkvalitativa, “investeringsklassade” fastigheter med starka fundamenta, snarare än att jaga spekulativa trender propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. De har ett långsiktigt perspektiv och förstår att Melbournes tillväxthistoria förblir intakt och att kortfristiga utmaningar ofta skapar de bästa ingångspunkterna.

Sammanfattningsvis erbjuder Melbournes fastighetsmarknad inför 2025 och framåt en övertygande berättelse – en stad på väg tillbaka, full av ny infrastruktur och människor, och enligt prognoser redo att leda fastighetstillväxten nationellt. För investerare och intressenter gäller det att utnyttja möjligheterna i denna uppgång (stigande priser, stark efterfrågan på hyresrätter, relativt värde) samtidigt som man hanterar riskerna (politiska förändringar, räntor och utbudets nyanser). De som gör det kan finna att Melbourne återigen lever upp till sitt rykte som en förstklassig fastighetsinvesteringsdestination, där de kommande åren lägger grunden för stabila vinster och välstånd inom fastighetssektorn.

Källor:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

European Union Real Estate Market Outlook 2025–2028: Residential & Commercial Trends, Risks, and Opportunities

Europeiska unionens fastighetsmarknadsprognos 2025–2028: Trender, risker och möjligheter inom bostäder och kommersiella fastigheter

Introduktion Europeiska unionens fastighetsmarknad står vid en avgörande punkt år
AI in Healthcare: Market Forecast and Opportunities

AI inom hälso- och sjukvård: Marknadsprognos och möjligheter

Översikt – Hur AI förändrar vården Artificiell intelligens (AI) omdefinierar