Tržište nekretnina u Melburnu: Perspektive za 2025. i dalje

Tržište nekretnina u Melburnu 2025. godine pokazuje jasne znake oporavka nakon izazovnog perioda. I stambeni i komercijalni sektor doživljavaju promene dinamike dok drugi po veličini grad u Australiji beleži obnovljenu potražnju, rekordni rast stanovništva i poboljšanje raspoloženja. U ovom sveobuhvatnom izveštaju analiziramo najnovije trendove na tržištu nekretnina u Melburnu – od cena stanova i najtraženijih predgrađa do prinosa od iznajmljivanja i uticaja infrastrukture – i osvrćemo se na ono što investitori, investitori u razvoj i vlasnici kuća mogu da očekuju u narednim godinama.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina (2025)

Stambeno tržište Melburna ušlo je u 2025. godinu sa sve većim zamahom. Nakon pada tokom 2022–2023. godine, kada su rastuće kamatne stope i poremećaji izazvani pandemijom doveli do pada vrednosti, situacija se menja. Zapravo, vrednosti kuća u Melburnu sada beleže nekoliko uzastopnih meseci rasta početkom 2025. godine propertyupdate.com.au. Ovo predstavlja značajan preokret u odnosu na 2024. godinu, kada su cene padale u većini meseci propertyupdate.com.au. Raspoloženje na tržištu se poboljšava kako kupci ponovo stiču poverenje usled očekivanja da će kamatne stope ostati stabilne ili čak početi da padaju kasnije tokom godine commercialrealestate.com.au. Važno je napomenuti da Melburn i dalje ima snažne osnove – snažan rast stanovništva, velika ulaganja u infrastrukturu i raznovrsnu ekonomiju – što dodatno učvršćuje njegov status jednog od najperspektivnijih tržišta nekretnina u Australiji na duži rok propertyupdate.com.au.

Nekoliko faktora doprinosi trenutnoj dinamici tržišta nekretnina. Na strani ponude, izgradnja novih stambenih objekata ne prati potražnju. Građevinske dozvole u Viktoriji su na niskom nivou – odobreno je samo oko 56.000 novih domova u protekloj godini (do marta 2025), što je znatno ispod potrebnih ~75.000 godišnje da bi se ispunili ciljevi rasta realestate.com.au realestate.com.au. Visoki troškovi izgradnje i stečajevi građevinskih firmi dodatno su ograničili novu ponudu realestate.com.au realestate.com.au. Ova nedovoljna ponuda sudara se sa rastućom potražnjom podstaknutom rastom stanovništva, što stvara konkurenciju za postojeće domove. Ponuda nekretnina i dalje je relativno ograničena; iako je broj novih oglasa naglo porastao u maju 2025. (drugi najviši maj u istoriji), ukupan broj nekretnina na prodaju je i dalje manji u odnosu na prethodnu godinu shapepropertygroup.com.au, što ukazuje da mnogi prodavci čekaju – možda nadajući se višim cenama. Rezultat je da dobro uređeni domovi, posebno u poželjnim predgrađima, privlače veliko interesovanje kupaca i brže se prodaju. Stopa uspešnosti aukcija u Melburnu dostigla je oko 67% u maju 2025 – najvišu u skoro dve godine, što odražava obnovljeno poverenje kupaca shapepropertygroup.com.au.

Posebno, nisu svi segmenti tržišta jednaki. Samostojeće kuće i nekretnine pogodne za porodice u etabliranim oblastima predvode oporavak. Nasuprot tome, stanovi visoke gustine u centru grada – posebno starije jedinice u visokim zgradama – i dalje se suočavaju sa preprekama zbog prevelike ponude i opreznog stava investitora. Stručnjaci za nekretnine upozoravaju na kupovinu stanova u izgradnji u CBD-u Melburna i unutrašnjim predgrađima, koji su istorijski beležili slabije rezultate zbog obilne ponude i slabijeg dugoročnog rasta kapitala propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. S druge strane, srednja prigradska naselja sa ograničenom ponudom (npr. kuće na većim parcelama) i jakom privlačnošću za vlasnike-okupljače beleže povećanu potražnju. Sve u svemu, stambeno tržište u 2025. godini prelazi iz tržišta kupaca ka uravnoteženijem ili čak tržištu koje više odgovara prodavcima. Kupci koji su prošle godine mogli da pregovaraju o velikim popustima sada primećuju da se taj prozor sužava kako konkurencija raste shapepropertygroup.com.au.

Trendovi na tržištu komercijalnih nekretnina (2025)

Sektor komercijalnih nekretnina u Melburnu takođe je na prekretnici 2025. godine. Nakon što je prebrodio pandemiju i visoke kamatne stope, različite klase komercijalne imovine sada pokazuju različite trendove:

• Poslovni prostor: Tržište poslovnog prostora u Melburnu i dalje je slabo, posebno u centralnom poslovnom distriktu (CBD). Grad i dalje beleži najvišu stopu praznih kancelarija u Australiji, pri čemu je stopa praznih kancelarija u CBD-u stabilna oko 18% u januaru 2025. godine propertycouncil.com.au. Ovo je značajno iznad nacionalnog proseka za CBD (~13,7%) i odražava stalne izazove poput rada na daljinu i novih isporuka prostora propertycouncil.com.au. Potražnja za poslovnim prostorom bila je negativna u poslednjim izveštajnim periodima propertycouncil.com.au, iako postoje znaci da je najgore možda prošlo. Kancelarije premium klase prolaze nešto bolje od sekundarnih prostora, ali čak i A-klasa zgrada u Melburnu beleži oko 18,5% praznih prostora početkom 2025. godine propertycouncil.com.au. Vlasnici odgovaraju nudeći podsticaje i renovirajući starije kancelarije kako bi privukli zakupce. Visoka stopa praznih prostora i smanjene zakupnine u nekim delovima predstavljaju priliku za preduzeća da unaprede lokacije, kao i za investitore da kupe poslovne nekretnine po sniženim cenama. Analitičari iz industrije očekuju da će se sektor poslovnog prostora postepeno oporavljati uoči 2026. godine, kako inicijative za povratak u kancelarije budu dobijale na zamahu i kako se ekonomija bude popravljala commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Ipak, oporavak bi mogao biti spor; podrška kroz politike (kao što je upućivanje državnih radnika nazad u kancelarije) mogla bi igrati ulogu u oživljavanju potražnje za poslovnim prostorom u CBD-u Melburna propertycouncil.com.au.
• Maloprodajna nekretnina: Nakon nekoliko teških godina, maloprodajni sektor nekretnina doživljava povratak. Broj posetilaca i potrošnja u maloprodaji su se poboljšali sa završetkom karantina i povratkom turista i kancelarijskih radnika u grad. Tržni centri i šoping zone beleže veći broj posetilaca, a investitori ponovo pokazuju interesovanje za dobro locirane maloprodajne objekte. Zapravo, 2024. godine maloprodajne nekretnine čine sve veći udeo u komercijalnim transakcijama, što ukazuje na obnovljeno poverenje u sektor commercialrealestate.com.au. Analitičari predviđaju da će 2025. godina doneti najveću potražnju investitora za maloprodajnim nekretninama u poslednjih desetak godina, kako se sentiment pozitivno menja commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Glavni tržni centri i objekti zasnovani na osnovnim uslugama (supermarketi, maloprodaja velikog formata itd.) pokazali su otpornost, a mnogi tržni centri su se prilagodili dodavanjem zabavnih i ugostiteljskih sadržaja kako bi privukli više posetilaca commercialrealestate.com.au. Iako i dalje postoje izazovi poput e-trgovine, fizička maloprodaja u Melburnu – posebno u zonama rasta i razvijenim predgrađima – ponovo se smatra pouzdanom klasom imovine. Prinosi od zakupa maloprodajnih nekretnina postali su privlačni nakon korekcije cena, a ograničen broj novih maloprodajnih projekata poslednjih godina znači da je ponuda u najboljim lokacijama ograničena.
• Industrijski i logistički sektor: Industrijski sektor nekretnina je bio izuzetan performer na nacionalnom nivou, a Melburn nije izuzetak. Ogromna potražnja za skladištima, distributivnim centrima i logističkim objektima (dodatno ubrzana bumom e-trgovine i realiniranjem lanaca snabdevanja) dovela je do rekordno niskih stopa praznih industrijskih prostora u poslednje dve godine. Od sredine 2025. godine, stopa praznih industrijskih prostora u Melburnu porasla je na oko 4% propertycouncil.com.au – blagi rast zbog pojave nove ponude u prigradskim oblastima – ali to je i dalje izuzetno nisko po svetskim standardima i ukazuje na veoma zategnuto tržište propertycouncil.com.au. U ključnim istočnim i jugoistočnim industrijskim zonama Melburna, prazni prostori su još ređi (blizu 1–2%), dok zapadna predgrađa, sa talasom novih projekata, imaju više dostupnog prostora propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Zakupnine za industrijske jedinice i logistička skladišta su naglo porasle u poslednjih 18 meseci, iako se očekuje da će rast zakupnina usporiti kako se bude pojavljivalo više ponude, stope popunjenosti će verovatno ostati visoke. Investitorsko interesovanje za industrijsku imovinu ostaje snažno, ali su prinosi sniženi na istorijski niske nivoe zbog popularnosti sektora. Dolazi do određene normalizacije – na primer, nacionalna stopa praznih industrijskih prostora porasla je na 2,8% u prvoj polovini 2025. sa blizu 1% na najnižoj tački propertycouncil.com.au – ipak, industrijsko tržište Melburna je i dalje među najzategnutijima na svetu, sa dugoročnim pokretačima potražnje kao što su ograničeno industrijsko zemljište i kontinuirana potrošnja robe propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Sve u svemu, industrijske nekretnine i dalje nude stabilan prihod i potencijal za rast, iako su dani dvocifrenih povećanja zakupnina možda iza nas.

Ukratko, komercijalno tržište Melbournea u 2025. godini karakterišu oporavak i prilika: sektor poslovnih prostora nudi potencijal za kontraciklična ulaganja dok vrednosti dostižu dno, maloprodaja se oporavlja zahvaljujući nagomilanoj potrošačkoj aktivnosti, a industrijski sektor ostaje pokretačka snaga, iako uz blago ublažene uslove. Pronicljivi investitori počinju ponovo da ulaze na komercijalno tržište, iskorišćavajući prepravljene cene imovine i očekujući dugoročni rast kako se ekonomski ciklus okreće commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Ključni uvidi po naseljima: zone rasta i četvrti sa velikom potražnjom

Melbourne je veliko gradsko područje, a rezultati na tržištu nekretnina znatno se razlikuju od naselja do naselja. U 2025. godini, određene lokacije se izdvajaju kao žarišta rasta zahvaljujući faktorima kao što su infrastrukturni projekti, demografski trendovi i relativna pristupačnost. Evo nekoliko ključnih uvida po naseljima:

• Unutrašnje i srednje prstenaste zvezde: Bogata unutrašnja gradska predgrađa i dobro uspostavljena područja srednjeg prstena pokazuju otpornu potražnju i, u nekim slučajevima, snažan rast cena. Tokom protekle godine, prestižne četvrti kao što su Toorak i South Yarra zabeležile su rast vrednosti kuća za oko $136k–$237k, što je više od prosečne godišnje plate propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Unutrašnji istočni pojas (npr. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) takođe je zabeležio porast medijalnih vrednosti u šest cifara propertyupdate.com.au. Ova područja imaju koristi od vrhunskih sadržaja, škola i životnog stila, a ograničena ponuda održava visoku konkurenciju. Predgrađa srednjeg prstena u radijusu od 5–15 km od centra grada – na primer, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley i Box Hill – agenti za kupovinu ističu kao odličnu vrednost u 2025. godini auspropertyprofessionals.com.au. Ona kombinuju relativnu pristupačnost (u poređenju sa užim centrom) sa snažnom potražnjom za iznajmljivanjem i razvijenom infrastrukturom zajednice. Ova predgrađa, koja često prolaze kroz proces gentrifikacije, očekuje se da će se brzo oporaviti kako se tržište bude oporavljalo zbog ograničene ponude stanova i široke privlačnosti za kupce auspropertyprofessionals.com.au. Investitori takođe gledaju na „sestrinska“ predgrađa u blizini ovih atraktivnih tačaka, očekujući efekat talasa na cene kada se glavna područja zagreju auspropertyprofessionals.com.au.
• Nastajući infrastrukturni koridori: Glavni transportni projekti preoblikuju mapu nekretnina Melburna, a predgrađa koja se nalaze u blizini nove infrastrukture spremna su za dugoročni rast. Glavni primer je Suburban Rail Loop (SRL) – masivna orbitalna železnička linija koja je u izgradnji. Područja duž trase SRL-a, kao što su Clayton, Burwood i Cheltenham, privlače pažnju iskusnih investitora i developera auspropertyprofessionals.com.au. Ove lokacije su predviđene da postanu dobro povezani centri, što obično povećava vrednost nekretnina kada se projekti približe završetku. Slično tome, Metro Tunnel (čije je otvaranje planirano za 2025. godinu) doneće nove podzemne stanice u Ardenu (Severni Melburn) i Parkville-u; okolne oblasti već beleže povećano interesovanje za razvoj. Sunshine, u zapadnim predgrađima, još je jedno mesto na koje treba obratiti pažnju – biće ključna raskrsnica za buduću železnicu do aerodroma u Melburnu i metro linije, čime će postati novi centar rasta. Kako infrastruktura postaje operativna, poboljšana pristupačnost i novi sadržaji obično podstiču i potražnju i cene u ovim povezanim predgrađima.
• Gentrifikacija porodičnih predgrađa: Nekoliko ranije potcenjenih predgrađa sada se brzo gentrifikuje, privlačeći mlade porodice i profesionalce koji traže više prostora. Na istoku Melburna, oblasti kao što su Ringwood, Blackburn i Glen Waverley prolaze kroz ovu tranziciju auspropertyprofessionals.com.au. Imaju dobre škole, parkove i transportne veze, što ih čini privlačnim za dugoročne vlasnike. Unapređenja u lokalnoj kupovini i ugostiteljstvu (kao i neka tekuća infrastrukturna poboljšanja) podižu profil ovih zajednica. Kao rezultat toga, potražnja za stanovanjem u ovim predgrađima je jaka, što podiže i cene i kirije. Slično, delovi severa i severozapada (na primer, Pascoe Vale, Preston i Coburg na severu) beleže otvaranje novih kafića, renoviranja i dolazak mladih kupaca koji transformišu područje. Ova gentrifikujuća mesta često nude dobre investicione mogućnosti, jer kreću sa niže cenovne osnove, ali imaju jasne pokretače za rast kapitala.
• Spoljni koridori rasta: Predgrađa na spoljnim obodima Melburna – posebno na zapadu i severu – i dalje apsorbuju najveći deo rasta stanovništva grada. Područja kao što su Fraser Rise–Plumpton (spoljni zapad Melburna) predvodila su državu po povećanju broja stanovnika prošle godine (+4.300 ljudi u 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, a druga kao što su Cranbourne i Tarneit doživljavaju procvat sa novim stambenim naseljima. Ovi koridori rasta nude obilje nove zemlje i paketa kuća i zemljišta koji privlače kupce prve nekretnine i migrante. Ipak, kupci treba da budu oprezni: iako ova područja beleže brz rast stanovništva, često imaju obilje novih izgradnji i mogu da nemaju razvijene sadržaje. Kako jedan analitičar primećuje, brzi rast u mestima kao što su Melton i Werribee South uglavnom “odražava rast stanovništva i obilje novih izgradnji, ali ne nužno i rast kapitalne vrednosti” nekretnina propertyupdate.com.au. Na duže staze, ograničena lokalna infrastruktura – manje saobraćajnih veza, škola i bolnica – može ograničiti rast cena u nekim udaljenim naseljima propertyupdate.com.au. Ukratko, spoljna predgrađa su pristupačna i tražena za stanovanje, ali generalno nose veći investicioni rizik i obično donose sporiji rast kapitalne vrednosti od unutrašnjih/srednjih predgrađa (osim ako nisu podržana velikim infrastrukturnim unapređenjima).

Na trenutnom tržištu, izbor predgrađa je ključan i za investitore i za kupce. Kvartovi sa velikom potražnjom, dobrom lokacijom i ograničenom ponudom snažno se oporavljaju i očekuje se da će nadmašiti ostale, dok homogena spoljna predgrađa sa prevelikom ponudom mogu zaostajati. Praćenje infrastrukturnih planova i prognoza razvoja opštine može pomoći u identifikaciji sledećeg perspektivnog predgrađa. Na primer, oblasti u blizini planiranih SRL stanica ili novih čvorišta autoputeva danas, mogle bi postati najtraženije nekretnine 2030. godine. Sve u svemu, geografska raspodela prilika u Melburnu 2025. godine proteže se od elitnih unutrašnjih kvartova do perspektivnih srednjih predgrađa i odabranih čvorišta rasta – nudeći opcije za različite budžete i strategije.

Cene nekretnina: trendovi i prognoze

Nakon perioda korekcije, cene nekretnina u Melburnu ponovo rastu u 2025. godini. Srednja cena kuće u Melburnu dostigla je vrhunac početkom 2022. godine (oko vrhunca pandemijskog buma), a zatim je pala za otprilike 10% tokom 2023. godine auspropertyprofessionals.com.au. Ovaj pad, izazvan povećanjem kamatnih stopa i privremenim povlačenjem investitora, učinio je Melburn jednim od najviše “podcenjenih” tržišta glavnih gradova u Australiji početkom 2024. godine auspropertyprofessionals.com.au. Prelaskom u sredinu 2025. godine, situacija se poboljšava: cene su se stabilizovale i počele umereno da rastu. Domain-ov Home Price Index pokazuje da vrednosti nekretnina u Melburnu izlaze iz negativnog godišnjeg rasta – do maja 2025. godišnji pad je ublažen na samo -1,2%, što je veliko poboljšanje u odnosu na -7,8% početkom 2023. godine corelogic.com.au corelogic.com.au. Iz meseca u mesec, cene rastu od februara 2025. godine corelogic.com.au. U praktičnom smislu, kupci i prodavci vide da je dno tržišta verovatno prošlo.

Gledajući unapred, prognostičari predviđaju dalji rast cena za Melburn tokom 2025. i 2026. godine. Najnovije projekcije kompanije Domain ukazuju da bi Melburn mogao predvoditi naciju u narednom uzlaznom ciklusu. Do kraja fiskalne godine 2025–26 (jun 2026), predviđa se da će medijalna cena kuće u Melburnu dostići rekordnih ~1,11 miliona dolara, što je otprilike 6% više u odnosu na vrednosti iz sredine 2025. godine australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Taj porast (~66.000 dolara) bi u potpunosti izbrisao gubitke iz nedavnog pada i postavio novi cenovni vrh australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Očekuje se i rast cena stanova, ali sporijim tempom – predviđa se da će medijalna cena stana u Melburnu dostići ~584.000 dolara do sredine 2026. godine, što je i dalje oko 3% ispod vrhunca iz 2021. godine australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Ovaj umereniji oporavak cena stanova pripisuje se dugotrajnom višku neprodatih stanova iz prethodnih građevinskih bumova shapepropertygroup.com.au. Ipak, faktori kao što su poboljšana pristupačnost, podsticaji za kupce prve nekretnine i rast populacije podržaće tržište stanova, verovatno gurajući vrednosti stanova naviše u narednim godinama shapepropertygroup.com.au.

Nekoliko pokretača stoji iza ovih prognoza cena. Prvo, očekuje se da će troškovi zaduživanja opasti – finansijska tržišta predviđaju da će Rezervna banka Australije početi da smanjuje kamatne stope krajem 2025. godine commercialrealestate.com.au. Niže kamatne stope na hipotekarne kredite povećavaju kapacitet kupaca i obično podstiču potražnju, što vrši pritisak na rast cena. Ekonomisti iz Domain-a napominju da Sidnej i Melburn, koji imaju među najvišim nivoima duga domaćinstava, obično najbrže reaguju na promene kamatnih stopa australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To znači da čim se smanjenje kamatnih stopa sprovede ili čak jasno najavi, kupovna aktivnost i rast cena u Melburnu mogu ubrzati. Drugo, ograničena ponuda stambenih jedinica se predviđa da će potrajati. Ne očekuje se da će nova izgradnja brzo porasti (s obzirom na stalne izazove u građevinskoj industriji), tako da će nedostatak stambenih jedinica i dalje biti ključni faktor s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Snažan porast broja stanovnika (o čemu se govori u odeljku o demografiji) u uslovima ograničene ponude prirodno će povećati troškove stanovanja. Na kraju, razne vladine podrške – kao što su subvencije za kupovinu prve nekretnine, šeme zajedničkog vlasništva i olakšice na porez na promet za kupovine niže vrednosti – pružaju određeni podsticaj potražnji na početnom nivou, pomažući većem broju kupaca da uđu na tržište i time podižući ukupni cenovni prag.Vredno je napomenuti da Melburn trenutno nudi prednost u vrednosti u poređenju sa drugim većim gradovima, što bi moglo podstaći dodatni rast cena kako investitori i međudržavni migranti primete tu razliku. Na primer, medijalna cena kuće u Sidneju je otprilike 60–65% viša nego u Melburnu početkom 2025. godine shapepropertygroup.com.au, premija koja se dramatično povećala od 2019. godine. Slično tome, Brizbejn i Adelajd – koji su nekada bili znatno jeftiniji – sada su sa cenama gotovo dostigli nivo Melburna shapepropertygroup.com.au. Ova relativna pristupačnost Melburna (uprkos tome što je veliki svetski grad) čini ga magnetom za kupce osetljive na cenu. Kako je jedan izveštaj istakao, Melburn je sada izuzetno privlačan za investitore i one koji žele da unaprede svoj dom koji smatraju da je Sidnej van njihovog domašaja shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Ako kamatne stope padnu, ovi kupci bi mogli preplaviti tržište Melburna, koristeći popust grada i podižući vrednosti još više shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.Naravno, prognoze nose neizvesnosti. Većina analitičara predviđa stabilan, umeren rast (u rasponu od 4–6% godišnje u narednih nekoliko godina), a ne povratak dvocifrenim godišnjim skokovima iz 2021. godine. Ograničenja pristupačnosti – sa prosečnim cenama kuća oko 8–9 puta većim od prihoda – prirodno će ograničiti koliko brzo cene mogu rasti, posebno ako plate ne prate taj tempo s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Tu su i rizici pada, kao što su ponovni rast inflacije koji održava visoke troškove zaduživanja ili bilo kakav novi ekonomski šok koji pogađa zaposlenost. Ipak, konsenzus među bankama i istraživačkim firmama je da će vrednosti nekretnina u Melburnu nastaviti da rastu do 2026. godine australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Za vlasnike nekretnina, ovo sugeriše da će se kapital ponovo izgraditi, a za potencijalne kupce, čekanje može značiti višu cenu kasnije.

Ukratko, nakon perioda stagnacije, cene u Melburnu ponovo rastu, iako umerenim tempom. Predviđa se da će grad povratiti svoje prethodne cenovne vrhove u narednih godinu dana australianpropertyupdate.com.au, a zatim potencijalno ući u novo rekordno područje. Ako ne dođe do šokova, period 2025–2027. trebalo bi da bude vreme obnovljenog rasta vrednosti nekretnina, uz podršku lakših kreditnih uslova, potražnje vođene rastom stanovništva i trajne privlačnosti Melburna kao mesta za život i ulaganje.

Performanse tržišta zakupa (prinosi i stope praznih nekretnina)

Iznajmljivačko tržište Melburna je pod izuzetnim pritiskom, karakterišu ga rekordno niska slobodna mesta i nagla povećanja kirija, iako postoje znaci da je tempo rasta kirija počeo da se usporava. Stope slobodnih nekretnina u Melburnu su naglo pale tokom 2022–2023. godine, kako je grad izlazio iz COVID karantina i zakupci su se vraćali (uključujući i povratak međunarodnih studenata). Do kraja 2023. godine, stopa slobodnih nekretnina u Melburnu pala je na oko 1%–1,5% , što je izuzetno nizak nivo koji nije viđen više od decenije. U nekim mesecima čak je padala ispod 1% prema određenim podacima propertyupdate.com.au . Ulaskom u 2025. godinu, stopa slobodnih nekretnina se blago povećala – kreće se otprilike između 1,5% i 2% sredinom 2025. godine – ali to je i dalje izuzetno nisko u istorijskom smislu (za poređenje, stopa od 3% se često smatra „uravnoteženim“ tržištem iznajmljivanja). Najnoviji podaci pokazuju da je stopa slobodnih nekretnina za iznajmljivanje u Melburnu oko 1,8% početkom 2025. godine , što je porast u odnosu na ~1,1% godinu dana ranije propertyme.com.au , što odražava blago popuštanje. Slično tome, CoreLogic je izvestio o povećanju slobodnih nekretnina sa najnižih 1,4% krajem 2023. na ~1,9% krajem 2024. godine corelogic.com.au . Čak i uz ovo blago olakšanje, pronalaženje nekretnine za iznajmljivanje i dalje predstavlja ozbiljan izazov za zakupce. Otvoreni pregledi u popularnim predgrađima često okupljaju desetine zainteresovanih, a nekretnine se izdaju u roku od nekoliko dana.

Ovo izuzetno usko okruženje sa malo slobodnih nekretnina dovelo je do toga da su kirije dostigle rekordne visine. Tokom talasa nakon ukidanja mera zatvaranja, kirije u Melburnu su skočile dvocifrenim procentima – 2022. godine, u nekim predgrađima kirije su porasle za 15–20% u jednoj godini. Do 2023. godišnji rast kirija u Melburnu dostigao je vrhunac od oko ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Međutim, kako su ograničenja pristupačnosti stupila na snagu, rast kirija je usporio. Tokom godine do kraja 2024, kirije u Melburnu su porasle za umerenijih ~4,1% corelogic.com.au – i dalje iznad dugoročnog proseka, ali daleko od ranijeg buma. Za prvi kvartal 2025. godine, povećanja su bila u niskim jednocifrenim procentima. Medijalna nedeljna kirija u Melburnu sada iznosi približno 600+ dolara (za kuće i stanove zajedno). Na kraju 2024. godine, medijalna kirija za stambene jedinice u Melburnu iznosila je 604 dolara nedeljno, što ga je zapravo učinilo drugim najjeftinijim glavnim gradom za zakupce posle Hobarta corelogic.com.au. (Za poređenje, u Sidneju je iznosila visokih 773 dolara nedeljno corelogic.com.au, što pokazuje da Melburn, iako skup, nije toliko skup za zakupce kao Sidnej.) Zakupci u Melburnu i dalje troše veliki deo prihoda na stanovanje – u proseku oko trećinu prihoda domaćinstva, što je najviši odnos na nacionalnom nivou još od najmanje 2006. godine corelogic.com.au – što znači da postoji plafon koliko još kirije mogu da porastu a da ne isteraju zakupce sa tržišta.Jedan od najupečatljivijih razvoja na tržištu iznajmljivanja u Melburnu je izlazak mnogih investitora/stanodavaca, što je smanjilo ponudu za iznajmljivanje. Podaci iz Autoriteta za depozite stanarskih ugovora Viktorije (RTBA) otkrivaju neviđen trend: više depozita za iznajmljivanje se vraća (tj. stanodavci izlaze i vraćaju depozite) nego što se ulaže novih depozita. Na primer, u martovskom kvartalu 2025. godine, 3.398 više depozita je vraćeno nego što je novih uloženo u Viktoriji propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Drugim rečima, broj aktivnih nekretnina za iznajmljivanje se smanjuje – što se nije desilo više od 20 godina otkako se vodi evidencija propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Od sredine 2023. godine, Viktorija je izgubila oko 25.000–30.000 nekretnina za iznajmljivanje sa tržišta abc.net.au abc.net.au jer stanodavci prodaju ili prenamenjuju svoje nekretnine. Ovo povlačenje investitora uzrokovano je brojnim faktorima: višim kamatnim stopama (što čini držanje investicionih nekretnina skupljim), većim opterećenjem porezom na zemljište i taksama na promet nekretnina u Viktoriji (što je učinilo da bude stanodavac manje isplativo propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), i strožim zakonima o stanovanju za koje neki stanodavci smatraju da previše favorizuju stanare (npr. otežani procesi iseljenja, propisani standardi održavanja nekretnina) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Vlada Viktorije je u poslednjih nekoliko godina uvela više od 130 izmena pravila o stanovanju, dajući stanarima više prava u vezi sa držanjem kućnih ljubimaca, manjim izmenama i raskidima ugovora, što – iako je odlično za sigurnost stanara – stanodavci navode kao razlog zbog kojeg neki napuštaju tržište propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ova savršena oluja dovela je do smanjenja rentesveukupno oglasa, pogoršavajući krizu praznih stanova. Paradoksalno, uvođenjem politika usmerenih na pomoć zakupcima (poput ograničenja rasta kirije ili dodatnih zaštita za stanare) i viših poreza za investitore, kratkoročni efekat je bio povlačenje mnogih investitora, čime se smanjuje ponuda za iznajmljivanje i vrši pritisak na rast kirija propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Za zakupce, trenutna situacija na tržištu znači intenzivnu konkurenciju i rastuće troškove. Za investitore u nekretnine koji su ostali, to znači rekordno nisku popunjenost i poboljšanje prinosa od zakupa. Zaista, prinosi od zakupa u Melburnu počeli su da rastu sa istorijskih minimuma. Tokom prethodnog buma, vrednosti nekretnina rasle su mnogo brže od kirija, što je smanjilo bruto prinose (u jednom trenutku, prosečan prinos u Melburnu pao je ispod 3%). Sada, zahvaljujući padu cena u 2022–23. i rastu kirija, prinosi su u porastu. Do kraja 2024. godine, bruto prinos od zakupa u Melburnu za stambene objekte porastao je na oko 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Ovo je i dalje relativno nisko (Darvin i neki manji gradovi imaju prinose od 5–6%), ali je više nego ~3,4% prinosa godinu dana ranije. Kuće u Melburnu obično imaju nešto niže prinose od stanova (jer su kuće skuplje); na primer, prinosi za kuće u Melburnu su oko 3,3%, dok su prinosi za stanove u mnogim slučajevima preko 4%. Sa kamatnim stopama koje su trenutno više od prinosa od zakupa, većina nekretnina i dalje ima negativan novčani tok, ali se razlika smanjuje. Važno je napomenuti da, ako kamatne stope padnu u 2025–2026. i kirije ostanu visoke, mnogi stanovi za izdavanje u Melburnu mogli bi postati neutralni ili pozitivni po pitanju novčanog toka, što bi bila privlačna situacija za investitore.

Gledajući unapred, izgledi za iznajmljivanje predstavljaju borbu između ponude i potražnje. S jedne strane, potražnja može doživeti određeno olakšanje jer pritisci na pristupačnost stanovanja podstiču neke zakupce da postanu kupci prve nekretnine (iskorišćavajući državne programe ili nešto niže cene u 2024. godini) – zaista, u Viktoriji je zabeležen porast aktivnosti kupaca prve nekretnine, što bi moglo blago da ublaži potražnju za iznajmljivanjem abc.net.au abc.net.au. Takođe postoji prirodno ograničenje rasta kirija jer stanari počinju da dele stanove ili ostaju sa porodicom ako kirije postanu previsoke corelogic.com.au, što efektivno smanjuje stopu formiranja novih domaćinstava. S druge strane, ponuda stanova za iznajmljivanje verovatno se neće značajno poboljšati na kratak rok. Projekti izgradnje za iznajmljivanje (veliki stambeni kompleksi za iznajmljivanje) su u pripremi i vlada ih podstiče poreskim olakšicama, ali biće potrebno nekoliko godina da to ostavi veći uticaj. Potrebno je da se oporavi poverenje investitora u Viktoriju kako bi ponuda stanova za iznajmljivanje ponovo rasla. Državna vlada priznaje krizu iznajmljivanja i počela je da razmatra mere kao što su ubrzavanje razvoja u centralnim zonama i preispitivanje poreskih politika kako bi privukla investitore nazad abc.net.au abc.net.au. Dok se ne uspostavi veća ravnoteža, očekuje se da tržište iznajmljivanja u Melburnu ostane naklonjeno stanodavcima sa niskom stopom praznih stanova. Godišnji rast kirija mogao bi da se stabilizuje na srednjim jednocifrenim procentima (npr. 3–5% godišnje) pod pretpostavkom da je prošao vrhunac stresa corelogic.com.au corelogic.com.au, ali svaki nagli porast migracija ili kašnjenje u novoj stambenoj izgradnji može ponovo izazvati brzi rast kirija. Za sada, zakupce u 2025. i dalje očekuju teški uslovi, dok vlasnici nekretnina uživaju najjače prinose od iznajmljivanja (i najkraće vreme izdavanja) viđene u Melburnu poslednjih godina.

Glavni infrastrukturni projekti i njihov uticaj na nekretnine

Melburn je usred infrastrukturnog buma, sa nekoliko projekata koji oblikuju grad koji su u toku ili u planu. Ovi projekti – od novih železničkih linija do autoputeva – ne samo da transformišu način na koji se ljudi kreću gradom, već takođe utiču na potražnju za nekretninama i obrasce razvoja. Evo nekih od ključnih infrastrukturnih inicijativa i njihovog očekivanog uticaja na tržište nekretnina u Melburnu:

• Metro tunel (podzemna železnička petlja): Čije je završetak planiran za 2025. godinu, Metro tunel stvara novu železničku liniju kroz grad sa pet novih podzemnih stanica (uključujući Arden, Parkville, State Library, Town Hall i Anzac). Razmrsivanjem zauzete City Loop i povećanjem kapaciteta, ovaj projekat će značajno skratiti vreme putovanja do ključnih oblasti kao što su bolnički i univerzitetski distrikt u Parkville-u. Uticaj na nekretnine: Oblasti oko novih stanica već beleže porast interesovanja investitora. Na primer, nekada industrijski Arden distrikt predviđen je za veliku obnovu u mešoviti centar; prvi investitori već kupuju lokacije u očekivanju rasta cena. Parkville – dom Melburn univerziteta i biotehnoloških objekata – imaće koristi od stanice, što će verovatno povećati potražnju za stanovima i studentskim smeštajem u blizini. Generalno, poboljšana povezanost povećava vrednost nekretnina čineći predgrađa pristupačnijim. Kada bude u funkciji, Metro tunel bi trebalo da rastereti puteve i postojeće linije, povećavajući privlačnost predgrađa na Sunbury i Cranbourne/Pakenham linijama (koje tunel povezuje). Možemo očekivati talas veće gustine razvoja i rasta cena kuća na pešačkoj udaljenosti od novih stanica tokom vremena.
• Prigradska železnička petlja (SRL): Ovaj ambiciozni projekat, koji je sada u izgradnji (početne faze), na kraju će formirati 90 km dugu orbitalnu železnicu oko srednjih predgrađa Melburna, povezujući ključne centre od Cheltenham-a (na jugoistoku) preko Clayton-a i Box Hill-a, zatim do severnih predgrađa i konačno do aerodroma u Melburnu i Sunshine-a na zapadu. To je višedecenijski poduhvat, ali prva faza (Cheltenham do Box Hill) planirana je za završetak početkom 2030-ih. Uticaj na nekretnine: SRL se često opisuje kao projekat koji „oblikuje grad“ jer će stvoriti nove transportne čvorišta i razvojne magnete van centralnog poslovnog distrikta. U iščekivanju, nekretnine u predgrađima predviđenim za SRL stanice su u porastu. Na primer, Clayton, koji će biti domaćin velikog SRL čvorišta (i već je centar zaposlenja sa Monash univerzitetom i medicinskim centrom), beleži jaču potražnju – investitori predviđaju veće zone za izdavanje i mogućnosti za razvoj stanova tamo auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (blizu Deakin univerziteta) i Box Hill (veliki komercijalni centar) su slično spremni za rast, pri čemu se u potonjem već grade neboderi. Vlada planira više stambenih i komercijalnih projekata oko ovih SRL stanica, što bi potencijalno moglo dodati desetine hiljada novih stanova duž linije tokom vremena vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Za vlasnike i investitore, blizina buduće SRL stanice može značiti značajan kapitalni dobitak kako se pristupačnost i sadržaji poboljšavaju. Ipak, to je dugoročna investicija; na kratak rok, postoji određena neizvesnost oko rokova i tačne trase projekta, ali generalno SRL unosi optimizam u tržište nekretnina srednjeg prstena Melburna.
• West Gate tunel i drugi putni projekti: West Gate tunel (očekuje se oko 2025–26) pružiće alternativu hronično zakrčenom West Gate mostu, stvarajući novu vezu auto-putem od zapadnih predgrađa Melburna do luke i centralnog poslovnog distrikta. Ovo je ključno za oblasti kao što su Wyndham (Werribee Point Cook) i Melton – trenutno, putnici iz ovih rastućih oblasti suočavaju se sa velikim gužvama. Novi tunel i prošireni auto-putevi bi trebalo da skrate vreme putovanja sa zapada, povećavajući privlačnost zapadnih predgrađa i za stanovnike i za logističke firme. Kako putovanje postaje lakše, predgrađa kao što su Altona, Laverton i Sunshine West mogu zabeležiti porast potražnje. Dodatno, ogroman projekat North East Link (koji povezuje obilaznicu u Greensborough-u sa Eastern Freeway) je u izgradnji i planiran za završetak do 2027. godine. Ovo će popuniti nedostajuću vezu auto-putem na severoistoku Melburna, verovatno podižući vrednost nekretnina u predgrađima kao što su Heidelberg, Bundoora i Doncaster smanjenjem gužvi i približavanjem tih zajednica poslovnim centrima širom grada. Poboljšana putna povezanost obično proširuje izvodljiv radijus putovanja, što može dovesti do razvoja novih stambenih naselja i viših cena za dobro pozemljište na periferiji.
• Železnička veza sa aerodromom: Planovi za konačno povezivanje aerodroma u Melburnu sa železničkom mrežom (preko odvojka iz Sunshine-a, integrisanog sa Metro tunelom) napreduju. Iako su rokovi pomereni (cilj je sada kasne 2020-te), ovaj projekat će biti prekretnica za severozapadni koridor. Sunshine, koji je određen kao super-čvorište, već je predviđen za značajan rast – uključujući stanogradnju visoke gustine i komercijalne projekte – zbog planirane železničke veze sa aerodromom i SRL razmene. Investitori prate Sunshine i obližnje St Albans i Footscray (koji su na direktnoj liniji do aerodroma preko Sunshine-a) kao buduće atraktivne lokacije. Poboljšan pristup aerodromu mogao bi podstaći i izgradnju poslovnih parkova i hotela u regionu, jačajući segment komercijalnih nekretnina. Stambene nekretnine u oblastima Moonee Valley i Brimbank (npr. Airport West, Keilor East) mogle bi postati privlačnije za česte putnike i radnike u avio-industriji kada voz može da ih preveze do centra grada ili aerodroma za nekoliko minuta.
• Zone urbane obnove: Pored saobraćaja, Melburn ima velike zone urbane obnove kao što su Fishermans Bend (bivša industrijska zona južno od centra grada koja se pretvara u kvart mešovite visoke gustine) i Arden (kao što je pomenuto, vezan za Metro tunel). Ovo su dugoročni projekti, ali će dodati hiljade domova i radnih mesta. Uticaj na nekretnine je dvostruk: obezbeđuju novu ponudu (što pomaže u stabilizaciji cena u celom gradu), ali i stvaraju veoma poželjne nove kvartove koji mogu dostići premijum cene. Na primer, ako se Fishermans Bend razvije u traženi tehnološki i obrazovni centar kako je planirano, rani kupci nekretnina tamo mogli bi videti značajan rast vrednosti.

Generalno, unapređenja infrastrukture obično su podsticaj za tržište nekretnina. Poboljšane saobraćajne veze čine udaljenije oblasti pristupačnijim, često smanjujući razliku u cenama između njih i centralnih kvartova. Već vidimo da investitori ciljaju zemljište oko novih železničkih stanica za izgradnju stanova, kuća u nizu ili poslovnih centara, sigurni da će potražnja pratiti vozove. Veliki infrastrukturni projekti takođe donose nova radna mesta tokom izgradnje, što može podržati potražnju za stanovanjem na kratki rok (radnici kojima su potrebni stanovi za iznajmljivanje itd.). Trenutni infrastrukturni plan Melburna – deo državnog “Big Build”-a – jedan je od najvećih u njegovoj istoriji, a tržište nekretnina na to već reaguje. Kupci koji gledaju u budućnost mogli bi razmotriti pozicioniranje u predgrađima koja su sada možda zanemarena, ali će za nekoliko godina biti “pored železničke linije” ili imati kraće vreme putovanja. Istorija pokazuje da kada neka oblast postane znatno pristupačnija (novi izlaz sa autoputa ili železnička stanica), vrednost nekretnina često raste.

Međutim, važno je imati realna očekivanja: nije svaki projekat garancija za bum na tržištu nekretnina, a vreme je bitno (vrednosti često rastu u iščekivanju, a zatim stagniraju tokom izgradnje). Takođe, neki kvartovi će se suočiti sa poremećajima (npr. godinama buke od radova ili eksproprijacijom nekretnina), što može biti kratkoročno negativno. Ipak, u celini, veliki infrastrukturni projekti u Melburnu unaprediće kvalitet života i ekonomski rast grada – faktore koji se na kraju pozitivno odražavaju na tržište nekretnina. Investitori mudro “prate infrastrukturu” kada traže sledeću zonu rasta, što ovo čini ključnim delom strategije za nekretnine u Melburnu za 2025. i dalje.

Rast populacije i demografske promene

Priča o stanovništvu Melbournea je priča o izuzetnom rastu i otpornosti, i to je ključni pokretač budućnosti tržišta nekretnina. Nakon kratkog zastoja tokom pandemije (kada je zatvaranje granica dovelo do pada neto migracije), rast stanovništva Melbournea se vratio u velikom stilu, sada premašujući trendove pre pandemije. Zapravo, Melbourne je imao najveći porast broja stanovnika od svih australijskih gradova u 2023–24. godini, dodavši oko 142.600 novih stanovnika samo te godine abs.gov.au abs.gov.au. Ova godišnja stopa rasta od 2,7% je među najbržima u zemlji i značajno je viša od rasta Sidneja od 2,0% u istom periodu abs.gov.au. Stanovništvo šireg Melbournea iznosilo je otprilike 5,35 miliona u junu 2024. godine abs.gov.au, čime se smanjuje razlika u odnosu na Sidnej (5,56 miliona) abs.gov.au. Ako se ovi trendovi nastave, Melbourne je na putu da potencijalno prestigne Sidnej kao najnaseljeniji grad Australije u narednoj deceniji (neke projekcije sugerišu do 2030. ili ubrzo nakon toga). Privlačnost grada – uključujući obilje poslova, obrazovne mogućnosti i kulturne sadržaje – u kombinaciji sa snažnom inostranom migracijom, podržava ovaj snažan rast.

Neto inostrana migracija je u poslednje vreme glavni pokretač rasta stanovništva Melbournea. Sa ponovnim otvaranjem granica Australije i povećanjem imigracionih kvota radi popunjavanja nedostatka radne snage, Melbourne (kao omiljena destinacija migranata) ima koristi od ovog priliva. Posebno su se međunarodni studenti u velikom broju vratili na univerzitete u Melbourneu. Ovo je vidljivo u potražnji za iznajmljivanjem stanova u centru grada (gde studenti iznajmljuju stanove) i u određenim predgrađima sa velikim migrantskim zajednicama. Na primer, Melbourne je zabeležio značajnu migraciju iz zemalja kao što su Indija, Kina i Nepal, što je doprinelo rastu u predgrađima kao što su Clayton i Tarneit (indijska dijaspora), Box Hill i Glen Waverley (kineska dijaspora) i tako dalje. Ovi demografski obrasci često utiču na stambene preferencije – npr. snažna potražnja za većim porodičnim kućama u oblastima koje preferiraju migranti koji često žive u više generacija zajedno, ili potražnja za iznajmljivanjem stanova u blizini univerziteta od strane međunarodnih studenata.

Još jedna promena povezana sa COVID-om i periodom posle njega su trendovi interne migracije. Tokom 2020–2021. godine, Melburn je zabeležio odliv stanovnika ka regionalnim oblastima i drugim državama (posebno Kvinslendu), jer su rad na daljinu i karantini podstakli preispitivanje životnog stila. Međutim, u poslednje vreme ovaj trend se ublažio ili preokrenuo. Rast regionalnog stanovništva u Viktoriji je i dalje pozitivan, ali glavni gradovi (posebno Melburn) ponovo privlače najveći deo rasta abs.gov.au abs.gov.au. Privlačnost gradskih poslova, obrazovanja i sadržaja izgleda da ponovo privlači ljude nazad. Melburnove spoljne prigradske zone rasta (kao što su one na zapadu, severu i jugoistoku grada) to ilustruju: one su bile najbrže rastuće SA2 regije na nacionalnom nivou u 2023–24, što ukazuje da se mnogi ljudi sele u ove nove četvrti iz drugih mesta abs.gov.au abs.gov.au. Suštinski, urbana periferija se brzo širi sa mladim porodicama i migrantima. U međuvremenu, neke centralne gradske oblasti koje su izgubile stanovnike tokom karantina (kao što su delovi CBD-a i unutrašnjeg juga) su se oporavile sada kada su kancelarije, restorani i kulturni život ponovo u punom jeku.

Kada je reč o demografskoj strukturi, Melburn i dalje ostaje kosmopolitski lonac za topljenje kultura. Skoro 40% stanovnika Melburna je rođeno u inostranstvu, a taj udeo će verovatno rasti sa trenutnim talasom migracija. Ova raznolikost se često ogleda u živopisnim kulturnim enklavama (Footscray za afričke zajednice, Springvale za jugoistočnoazijske itd.), od kojih svaka ima svoje specifičnosti na tržištu nekretnina. Takođe, primećujemo demografske promene kao što je starenje stanovništva u nekim starijim predgrađima – na primer, u oblastima kao što su Beaumaris ili Ivanhoe raste broj starijih osoba i penzionera, što povećava potražnju za stanovima i kućama sa niskim održavanjem. S druge strane, bebi bum u zonama rasta znači veću potražnju za većim kućama, školama i parkovima u tim delovima.

Jedna značajna projekcija: Očekuje se da će Viktorija (i Melburn, posredno) predvoditi naciju po rastu stanovništva do fiskalne 2027. godine shapepropertygroup.com.au. Predviđa se da će sa trećeg mesta (po procentualnom rastu) preći na prvo, preteći stope rasta država kao što su Kvinslend ili Zapadna Australija, koje su nedavno bile vodeće shapepropertygroup.com.au. Ovo je značajno jer implicira trajno visoku potražnju za stanovanjem u Melburnu na srednji rok. Mlada, rastuća populacija održava visoku stopu formiranja domaćinstava, što zahteva više stambenih jedinica. Izazov, kao što je već pomenuto, biće obezbeđivanje dovoljnog broja stanova – otuda i fokus na reforme planiranja i ciljeve u stambenoj izgradnji (savezni vladin Housing Accord ima za cilj da do 2029. doda 1,2 miliona domova širom zemlje, pri čemu je značajan deo potreban u Melburnovim zonama rasta).

Još jedan demografski trend nakon pandemije koji vredi pomenuti je povratak imigracije i studentske populacije u centralni Melburn, što je oživelo grad. Oblasti poput CBD-a, Carltona i Southbanka, gde su prazni stanovi za iznajmljivanje naglo porasli 2020. godine, sada ponovo imaju vrlo nisku stopu praznih stanova zahvaljujući prilivu studenata i mladih profesionalaca iz inostranstva. Ovo pomaže da se ponovo ožive tržišta stanova u centru grada. Takođe znači da karakter tih oblasti – međunarodna kuhinja, kulturni festivali itd. – ponovo cveta, čineći Melburn onim raznolikim, globalno povezanim gradom po kojem je poznat.

Sve u svemu, rast stanovništva je mač sa dve oštrice: predstavlja veliki plus za potražnju za nekretninama (više ljudi = više potrebnih stanova na svim cenovnim nivoima), ali takođe opterećuje infrastrukturu i može pogoršati pristupačnost ako ponuda stanova ne prati potražnju. Planeri u Melburnu su pod pritiskom da ovaj rast obezbede na održiv način – kroz povećanje gustine u postojećim oblastima, širenje saobraćaja i razvoj novih predgrađa sa odgovarajućim uslugama. Sa stanovišta investitora, međutim, ulaganje u grad sa snažnim rastom stanovništva kao što je Melburn generalno je mudro za dugoročni kapitalni rast. Svakom novom stanovniku je potreban dom, pa oblasti koje najbrže dobijaju nove stanovnike (i imaju poslove ili dobru povezanost) često beleže iznadprosečan rast vrednosti nekretnina. Demografija Melburna tako oslikava grad sa robustnom putanjom rasta, što podstiče tržište nekretnina i u narednoj deceniji.

Vladina politika i uticaj kamatnih stopa

Vladine politike i makroekonomski faktori – posebno kamatne stope – imaju dubok uticaj na tržište nekretnina u Melburnu. Period od 2022. do 2024. to je jasno pokazao: agresivno povećanje kamatnih stopa od strane Rezervne banke i nekoliko promena državne politike značajno su ohladili tržište. Kako ulazimo u 2025. godinu, i regulatorno okruženje i monetarne postavke se razvijaju na načine koji će oblikovati rezultate na tržištu nekretnina.

Monetarna politika (kamate): Rezervna banka Australije (RBA) je brzo podigla referentnu kamatnu stopu sa rekordno niskih nivoa (0,1% u 2021) na oko 4,1% do sredine 2023. godine, kako bi se borila protiv visoke inflacije. Ovaj nagli rast kamatnih stopa na stambene kredite značajno je smanjio kapacitet zaduživanja – za mnoge kupce, iznos koji su mogli da priušte za kupovinu kuće pao je za 20–30%. Kao posledica toga, cene nekretnina su pale u 2022–23. Sada, 2025. godine, inflacija je počela da popušta i RBA je pauzirala sa povećanjima. Finansijska tržišta i ekonomisti široko očekuju da će sledeći potezi biti smanjenje kamatnih stopa, verovatno počevši krajem 2025. godine commercialrealestate.com.au. Neki izveštaji čak sugerišu da bi RBA mogla da smanji kamate dva puta u drugoj polovini 2025. ako inflacija bude pod kontrolom commercialrealestate.com.au. Izgled za niže kamatne stope već podiže optimizam kupaca – saznanje da bi stambeni krediti mogli pojeftiniti povećava poverenje za kupovinu. Niže kamate smanjuju mesečne rate ili omogućavaju kupcima da pozajme nešto više, što može podstaći tražnju i rast cena. Melburn je istorijski osetljiv na promene kamatnih stopa, i kako glavni istraživač Domain-a napominje, grad obično brzo reaguje na promene kamatnih stopa australianpropertyupdate.com.au. Dakle, svaki konkretan signal o smanjenju kamata mogao bi dovesti do naleta aktivnosti (kao što je viđeno u prethodnim ciklusima kada pad kamatnih stopa pokreće rast tržišta nekretnina). Suprotno tome, ako se inflacija pokaže upornom i RBA odloži smanjenja ili čak dodatno poveća kamate, to bi usporilo oporavak tržišta nekretnina. Za sada, većina pokazatelja ukazuje na stabilnu ili labaviju monetarnu politiku u narednom periodu, što je povoljno za nekretnine.

Savezna vlada i imigraciona politika: Australijska savezna vlada utiče na tržište nekretnina indirektno kroz nivoe migracija i stambene programe. Trenutna vlada održava visoke ciljeve imigracije radi podsticanja ekonomskog rasta – na nivou od 300.000+ neto migranata godišnje za Australiju, od kojih se značajan deo naseljava u Melburnu. Ovo je podsticaj za tražnju nekretnina. Na saveznom nivou postoje i programi kao što je First Home Guarantee (koji omogućava kupcima prve nekretnine da kupe sa samo 5% učešća, uz državnu garanciju) i Regional First Home Buyer Guarantee, koji pomažu ljudima da uđu na tržište. U 2025. godini, uslovi za neke programe su prošireni (npr. prijatelji ili braća i sestre mogu zajedno kupiti nekretninu kroz FHG), što može imati marginalno pozitivan efekat na tražnju. Komonvelt je takođe pokrenuo Housing Australia Future Fund sa ciljem finansiranja izgradnje pristupačnih stanova, iako je to fokusirano na subvencionisano stanovanje i može potrajati dok se ne izgrade nove jedinice.

Možda je najambicioznija savezna inicijativa Nacionalni stambeni sporazum (koji teži ka 1,2 miliona novih domova širom zemlje do 2029. godine). Uspeh ovog sporazuma je neizvestan – kao što je ranije pomenuto, trenutne stope odobravanja gradnje nisu na putu da dostignu taj cilj realestate.com.au. Ipak, samo postojanje ovog cilja podstaklo je diskusije o reformi planiranja i podsticajima za povećanje ponude. Ako savezna ili državna vlada uvede dodatne podsticaje za build-to-rent, pojednostavi procese odobravanja ili investira u infrastrukturu za otvaranje novih zemljišta, te politike bi mogle postepeno poboljšati stambenu ponudu u Melburnu (čime bi se ublažio rast cena i pritisak na kirije). Do sada, 2024–2025. godina je donela umerene izmene politika – npr. blago povećanje Commonwealth Rent Assistance, neki poreski podsticaji za institucionalno iznajmljivanje stanova – ali još uvek nema pravog rešenja za nestašicu stanova.

Politika države Viktorija – Porezi i regulative: U Viktoriji, politika državne vlade je bila mešovita za učesnike na tržištu nekretnina. S jedne strane, Viktorija nudi izdašne podsticaje za kupce prve nekretnine (npr. ukidanje takse na prenos vlasništva za domove do 600.000 dolara, i smanjenje do 750.000 dolara, plus 10.000 dolara First Home Owner Grant za nove gradnje u metropolitenskom Melburnu) auspropertyprofessionals.com.au. Ovo pomaže podršci potražnje na donjem kraju tržišta. S druge strane, vlada Viktorije je poslednjih godina povećala nekoliko poreza usmerenih na investitore u nekretnine i vlasnike nekretnina visoke vrednosti u pokušaju da poveća prihode i poboljša pristupačnost stanovanja. Ključne promene uključuju:

• Reforma poreza na zemljište od 1. januara 2024: prag za izuzeće od poreza na zemljište za investitore je smanjen sa 300.000 na samo 50.000 dolara, čime je mnogo više vlasnika nekretnina ušlo u poresku osnovicu propertyupdate.com.au. Dodatno, uvedene su nove stope poreza na zemljište (fiksna taksa do 975 dolara plus dodatnih 0,1% na zemljišta vredna preko 300.000 dolara) propertyupdate.com.au. To znači da čak i „Mama i Tata” investitori sa malom jedinicom sada imaju godišnji račun za porez na zemljište, dok ranije možda nisu plaćali ništa.
• Proširenje Poreza na prazno stambeno zemljište na celu državu od 2025. godine propertyupdate.com.au. Sada, ako je nekretnina prazna više od 6 meseci u godini, vlasnik plaća porez (dok se ranije odnosilo samo na unutrašnji Melburn). Ovo može pogoditi one sa vikendicama ili investitore koji drže zemljište, dodajući trošak za držanje nekretnina van tržišta iznajmljivanja.
• Novi porez na iznenadne dobitke (na snazi od jula 2023) koji naplaćuje do 50% poreza na povećanje vrednosti zemljišta kada se zemljište prenameni za vrednije korišćenje propertyupdate.com.au. Ovo cilja na investitore i vlasnike zemljišta koji profitiraju od prenamene, posebno na obodima Melburna. Iako je cilj da se deo vrednosti vrati u javnu korist, kritičari tvrde da ovakva mera obeshrabruje razvoj upravo u oblastima gde je novo stanovanje najpotrebnije.
• Povećane takse i nameti: na primer, taksa za hitne službe ugrađena u opštinske poreze je porasla i funkcioniše kao faktički porez na imovinu propertyupdate.com.au. Takođe, dodatna taksa na prenos za strane kupce i dodatni namet za odsutne vlasnike i dalje su na snazi u Viktoriji, što može smanjiti deo međunarodnih investicija.

Pored toga, Viktorija ima veoma pro-izdavačke zakone o zakupu, kao što je ranije opisano (nema iseljenja bez krivice, lakše odobravanje kućnih ljubimaca, obavezno održavanje itd.). Sve ove mere su imale dobru nameru da obezbede veću sigurnost i pravičnost za zakupce, ali su, po nekima, navele određene investitore da dvaput razmisle o kupovini u Melburnu u odnosu na, recimo, Brizbejn ili Pert (gde su propisi manje strogi). Kao rezultat toga, Viktorija je stekla reputaciju 2024–2025. godine kao manje prijateljska prema stanodavcima – čak i analitičari Domain-a to priznaju, navodeći da veći porezi i ograničena mogućnost ulaganja u infrastrukturu mogu učiniti Viktoriju manje privlačnom za investicije u poređenju sa drugim državama australianpropertyupdate.com.au.

Uticaj ovih politika je očigledan: kreditiranje investitora u Viktoriji je opalo i mnogi investitori su prodali nekretnine (kao što je pomenuto u odeljku o iznajmljivanju). Na kratak rok, ovo je dodatno smanjilo ponudu za iznajmljivanje i podiglo kirije – što je nenameravana posledica sa kojom se vlada sada suočava. Donosioci odluka su u teškoj poziciji jer pokušavaju da poboljšaju pristupačnost za stanare i kupce prve nekretnine, a da pritom ne oteraju investitore i developere koji su potrebni za obezbeđivanje stambenog prostora. Industrija i dalje poziva Viktoriju da preispita neka od ovih podešavanja (na primer, podizanje praga za porez na zemljište ili davanje podsticaja za projekte izgradnje za iznajmljivanje kroz popuste na porez na zemljište). Do sredine 2025. godine, nije bilo velikih promena, ali ovo će biti važno područje za praćenje. Bilo kakve buduće promene politike – poput potencijalne reforme takse na promet nekretnina (NSW je uveo opciju godišnjeg poreza, Viktorija bi mogla slediti) ili novih pravila zoniranja za dozvolu više stambenih objekata srednje gustine – mogle bi značajno promeniti tržište nekretnina. Krajem 2024. godine, vlada Viktorije je najavila planove da poveća ponudu stanova u razvijenim predgrađima proširenjem svog programa Aktivnih centara (povećanje gustine oko saobraćajnih čvorišta) abc.net.au abc.net.au, sa ciljem od 300.000 novih domova u tim oblastima do 2051. godine gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Ako se uspešno sprovede, to bi moglo dugoročno smanjiti pritiske.

Što se tiče kratkoročne tržišne klime, vladine mere imaju i psihološki efekat. Na primer, otkazivanje Igara Komonvelta 2026. godine od strane Viktorije 2023. (zbog budžetskih problema) poljuljalo je poverenje u finansije države, ali je direktan uticaj na tržište nekretnina bio minimalan osim što su neki regionalni razvojni projekti obustavljeni. S druge strane, bilo kakve državne subvencije ili stimulansi (poput privremenih popusta na taksu na promet nekretnina ili grantova za kupce stanova) obično izazovu talas kupovine – na primer, kada je HomeBuilder grant ponuđen na nacionalnom nivou 2020. godine, to je dovelo do naglog porasta izgradnje u predgrađima Melburna. Trenutno nema takvih grantova, ali ako bi tržištu bila potrebna podrška, vlade bi mogle uvesti mere koje bi se potom brzo odrazile na cene.

U zaključku, politika i okruženje kamatnih stopa u 2025. godini su u fazi tranzicije. Snažni protivvetrovi rasta kamatnih stopa i poreza na investitore sa kojima se Melburn suočavao verovatno popuštaju: očekuje se da će kamatne stope pasti u narednih godinu dana commercialrealestate.com.au, a vlada, uviđajući krizu stanovanja za iznajmljivanje, može ublažiti bilo kakve dodatne mere koje destimulišu investitore. Za investitore, trenutna situacija u Melburnu je bila izazovna, ali svaka promena (smanjenje kamatnih stopa ili prilagođavanje politike radi podsticanja ponude) može ponovo preokrenuti situaciju. Za vlasnike koji žive u svojim nekretninama, mogućnost jeftinijih hipotekarnih kredita je dobra vest, iako se i dalje suočavaju sa visokim troškovima ulaska i konkurencijom. Iskustvo Melburna pokazuje da vladina politika može značajno uticati na ciklus nekretnina – uz pravi balans, može podstaći održiv rast i ponudu, ali ako je loše podešena, može stvoriti kratkoročne poremećaje (poput egzodusa stanodavaca). Učesnici na tržištu će pažljivo pratiti predstojeće odluke RBA i sve najave o stanovanju u državnim ili saveznim budžetima, jer će one pomoći da se odredi ton za tržište nekretnina u Melburnu u narednih nekoliko godina.

Investicione prilike i rizici u Melburnu

Za investitore u nekretnine i developere, tržište Melburna u 2025. godini predstavlja pejzaž i primamljivih prilika i značajnih rizika. Čini se da se ciklus nekretnina u gradu okreće naviše, i oni koji se dobro pozicioniraju u ovoj fazi mogli bi ostvariti značajne dobitke u narednim godinama. Ipak, potrebna je pažljiva strategija za prevazilaženje izazova specifičnih za tržište Melburna. Hajde da razložimo ključne prilike i rizike:

Prilike:

• Kupovina u kontracikličnom trenutku: Melburn je upravo izašao iz perioda pada/stagnacije cena, što znači da su vrednosti u mnogim oblastima i dalje ispod svojih nedavnih vrhunaca. Ova faza – kada se tržište oporavlja, ali još uvek nije u ekspanziji – može biti idealno vreme za kupovinu. Kako jedan stručnjak kaže, sada je kontraciklična prilika za investiranje, sa cenama koje su i dalje ispod najviših nivoa i zamahom koji se gradi propertyupdate.com.au. Kupci u 2025. mogu kupiti nekretnine po cenama koje bi mogle izgledati kao povoljne u retrospektivi, ako se ostvare prognoze o godišnjem rastu od 5–6%. Istorija ranih 2020-ih pokazala je da se ciklusi nekretnina u Melburnu relativno brzo okreću; oni koji su kupovali u padu 2019. ostvarili su velike dobitke do 2021, na primer. Možda smo na sličnom preokretu gde kupovina pre povratka mase donosi najbolje dobitke.
• Јаки дугорочни фундаментални фактори: Фундаментални фактори Мелбурна – раст становништва, диверзификована економија (финансије, технологија, образовање, здравство) и огромна улагања у инфраструктуру – чине га сигурном дугорочном опкладом. Град је константно оцењен као један од најпожељнијих за живот у свету, што привлачи и људе и бизнисе. Раст становништва, посебно, представља ветар у леђа инвеститорима; више људи значи сталну потражњу за стамбеним простором. Са прогнозом да ће Мелбурн у наредним годинама бити најбрже растући град у Аустралији shapepropertygroup.com.au, инвеститори могу бити сигурни да ће постојати велики базен станара и будућих купаца за добро позициониране некретнине. Диверзификована економија такође ублажава осцилације; чак и ако један сектор (на пример, међународни студенти) ослаби, други (као што су домаће миграције или технолошки бум) могу надокнадити губитке.
• Побољшање приноса од ренте и прихода: Као што је истакнуто, кирије су нагло порасле, а приноси су се подигли са најнижих вредности. У неким сегментима (станови, изнајмљивање таунхауса), бруто приноси од 4–5% сада се могу наћи, што је знатно боље него пре неколико година. Са празнинама <2%, власници имају моћ одређивања цена да наставе са умереним повећањем кирија. Овако јако тржиште ренте побољшава новчани ток за инвеститоре и могло би да привуче још више њих назад у Мелбурн. Додатно, ако каматне стопе падну, разлика између приноса од ренте и камате на хипотеку ће се смањити, што потенцијално може омогућити и позитиван новчани ток на неким некретнинама – сценарио који у Мелбурну није виђен годинама. Инвеститори који купе некретнине пре смањења каматних стопа (и самим тим пре евентуалног повратка инвеститора) могу профитирати и од раста вредности и од периода бољих приноса од ренте.
• Релативна приступачност (међудржавно и међународно интересовање): У поређењу са Сиднејом, некретнине у Мелбурну су релативно јефтине – куће су на две трећине цене у Сиднеју, станови још јефтинији shapepropertygroup.com.au. Ово привлачи купце из других држава, али и стране инвеститоре (посебно из Азије) који виде Мелбурн као град светске класе који нуди добру вредност за новац. Како се путовања нормализују, можемо очекивати повратак страних купаца (Кина је донекле ублажила ограничења за изношење капитала 2023–24), а Мелбурн је историјски био омиљен за улагање у некретнине из иностранства после Сиднеја. Јаз у вредности је прилика; инвеститори могу купити врхунске некретнине у Мелбурну са приносима једнаким или бољим од оних у Сиднеју, по много нижој улазној цени, очекујући да би Мелбурн временом могао да смањи део тог јаза shapepropertygroup.com.au.
• Ciljane oblasti rasta: Postoje određeni segmenti pogodni za ulaganje. Porodične kuće pogodne za decu na zemljištu u srednjim prstenastim predgrađima koja prolaze kroz gentrifikaciju i dalje su najbolji izbor, jer imaju korist i od potražnje vlasnika-okupljača i od zakupaca. Trospratnice i niskospratni butik stanovi u poželjnim školskim zonama ili blizu prevoza su još jedna dobra opcija – oni odgovaraju starijim osobama koje se sele u manje i mladim porodicama koje ne mogu da priušte kuće. Takođe, nišne investicije poput studentskog smeštaja mogle bi ponovo procvetati s obzirom na povratak međunarodnih studenata, a projekti izgradnje za iznajmljivanje uživaju podršku vlade (25-godišnje poreske olakšice na zemljište u Viktoriji za kvalifikovane projekte), što ih čini novom, ali rastućom prilikom. Komercijalni sektor takođe nudi šanse: na primer, visokokvalitetni logistički objekti ili maloprodajni centri u razvojnim koridorima verovatno će imati visoku popunjenost i rast zakupnina, pa investitori sa dužim horizontom i većim budžetom mogu pronaći dobre kupovine u tim sektorima pre nego što se kapitalizacione stope ponovo smanje kako se ekonomija oporavlja.
• Potencijal za povoljne politike: Iako su nedavne politike bile nepovoljne, situacija bi mogla da se preokrene. Ako vlada Viktorije, pod pritiskom krize stanovanja, uvede promene povoljne za investitore (kao što su poreske olakšice na zemljište ili novi podsticaji), vrednost nekretnina i potražnja investitora bi mogle naglo porasti. Slično, bilo kakav federalni podsticaj za stanovanje (poput novih grantova ili poreskih olakšica) podstakao bi tržište. Pametni investitori prate političku klimu kako bi iskoristili svaku prednost koja se zakonski uvede.

Rizici:

• Rizik kamatnih stopa/finansiranja: Najveći rizik je ako inflacija ne bude pod kontrolom i kamatne stope ostanu „više duže vreme“. Ako RBA ne smanji stope ili, još gore, dodatno ih poveća, troškovi zaduživanja će ostati ograničavajući faktor. Visoke kamatne stope ne samo da ograničavaju novo zaduživanje, već i opterećuju postojeće vlasnike (iako većina može da izdrži zbog rezervi, uvek postoji rizik od prinudne prodaje ako stope neočekivano porastu). Iako trenutni konsenzus očekuje popuštanje, investitori bi trebalo da testiraju svoje finansije za scenario u kojem stope ostanu na sadašnjem nivou ili padaju veoma sporo. Era ultra-jeftinog novca je prošla; oni koji očekuju povratak na kamatne stope od 2% mogli bi biti razočarani. Dodatno, kreditni uslovi su pooštreni – banke su strože u proceni kreditne sposobnosti. Ako se standardi kreditiranja dodatno pooštre (na primer, ako regulatori povećaju zahteve za kapital ili rezerve), to je rizik za potražnju za nekretninama.
• Poreski i regulatorni rizik: Sklonost Viktorije da koristi nekretnine kao „kravu muzaru“ (kako je jedan komentator rekao na propertyupdate.com.au) nije zagarantovano da će prestati. Država se suočava sa budžetskim deficitima i postoji rizik da bi mogli biti uvedeni novi porezi ili takse (na primer, govori se o mogućim kontrolama rente ili daljem povećanju poreza na zemljište ako se fiskalna situacija pogorša). Bilo kakvi takvi potezi mogli bi uplašiti investitore ili smanjiti prinose. Takođe, dodatne reforme zakona o zakupu – kao što su ograničenja rente, za koja se neki zagovornici zakupaca zalažu – direktno bi ograničile potencijal prihoda investitora (iako Viktorija trenutno nije uvela ograničenja rente, za razliku od nekih evropskih gradova). Investitori moraju biti svesni da je politički rizik veći u Viktoriji nego u mnogim drugim državama i to moraju uzeti u obzir u svojoj strategiji. Diverzifikacija portfolija ili strukturiranje vlasništva radi optimizacije poreza (uz dobar savet) je neophodno.
• Prekomerna ponuda u određenim segmentima: Iako u Melburnu generalno postoji manjak stambenog prostora, postoji rizik od lokalizovane prekomerne ponude. Jedan od primera su visoke stambene zgrade u centru grada; veliki broj novih stambenih tornjeva u CBD/Southbank završava se oko 2025–26. godine, uključujući mnoge projekte izgradnje za iznajmljivanje. Ovo bi privremeno moglo povećati broj praznih stanova u tim delovima i ublažiti kirije ili cene za generičke stanove u visokim zgradama. Slično, parcelisanje zemljišta na periferiji može dovesti do zasićenja – ako dođe do recesije ili kreditne krize, ti tržišta kuća i zemljišta mogu zabeležiti pad cena jer investitori nude popuste na neprodate nekretnine. Investitori treba da budu oprezni da ne plate previše za novogradnju u konkurentnim segmentima, već da se fokusiraju na nekretnine sa određenom retkošću (jedinstvene karakteristike, lokacije sa ograničenom ponudom).
• Ekonomski i faktori zaposlenosti: Tržište nekretnina u Melburnu, kao i svako drugo, povezano je sa širim ekonomskim kretanjima. Postoje rizici kao što su globalna ekonomska kriza (na primer, ako se kineska ekonomija značajno uspori, to bi moglo uticati na Melburn kroz smanjenje broja stranih studenata ili gubitak radnih mesta u industrijama vezanim za izvoz sirovina) ili domaća recesija koja povećava nezaposlenost. Veća nezaposlenost bi smanjila potražnju za stanovanjem i mogla povećati broj neplaćenih hipoteka. Trenutno je nezaposlenost niska i prihodi rastu, što je pozitivno, ali ako se to promeni, predstavlja rizik. Koncentracija određenih industrija (Melburn ima veliki finansijski i sektor profesionalnih usluga) znači da bi udar na te sektore (npr. finansijska kriza ili preseljenje velikih kompanija) mogao uticati na kupce u tržištima višeg cenovnog ranga.
• Klimatsko i ekološko planiranje: Ovo je dugoročniji rizik, ali ga vredi pomenuti. Delovi Melburna (posebno priobalni i nisko položeni zapadni predgrađi) suočavaju se sa rizicima od poplava i porasta nivoa mora u narednim decenijama. Već sada troškovi osiguranja rastu u nekim područjima sklonim poplavama. Iako ovo nije trenutni problem, investitori sa veoma dugim horizontom možda treba da razmotre ekološku otpornost lokacije svoje nekretnine. Takođe, standardi energetske efikasnosti za iznajmljivanje postaju stroži; starije nekretnine mogu zahtevati adaptacije (dodatni trošak) da bi bile u skladu sa propisima.
• Volatilnost tržišta i tajming: Tržište u Melburnu može biti ciklično. Investitor može kupiti nekretninu očekujući bum, ali on može potrajati duže nego što se očekuje. Na primer, ako se smanjenje kamatnih stopa odloži do 2026. godine, cene bi mogle ostati relativno stabilne tokom 2025. i porasti tek kasnije. Alternativni trošak novca je takođe faktor – u okruženju visokih kamata, ulaganje u nekretnine donosi prinos od oko 3-4%, dok se u sigurnom oročenom depozitu može dobiti 5%. Neki investitori mogu odlučiti da to nije isplativo, što predstavlja psihološki rizik za potražnju. Potrebno je biti spreman da se nekretnina drži dovoljno dugo da bi se prebrodili periodi stagnacije i ne računati na brzu preprodaju u neizvesnim vremenima.

Uzimajući u obzir ove faktore, mnogi stručnjaci i dalje smatraju da je Melburn 2025. godine povoljan za strateško, dugoročno investiranje. Ključ je u diskriminaciji: birajte nekretnine sa trajnom privlačnošću (npr. starije kuće u centralnim predgrađima, nekretnine blizu prevoza i radnih mesta itd.), izbegavajte novogradnje koje nisu retke i nemaju posebnu vrednost, i postarajte se da vaš budžet može da izdrži bilo kakva predvidiva povećanja kamatnih stopa ili praznine. Ovo je vreme kada treba biti selektivan, ali optimističan. Kao što ističe Majkl Jardni, poznati investicioni savetnik: Pametni investitori se fokusiraju na visokokvalitetne, „investicione“ nekretnine sa snažnim osnovama, umesto da jure spekulativne trendove propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Oni imaju dugoročnu perspektivu, razumevajući da priča o rastu Melburna ostaje netaknuta i da kratkoročni izazovi često stvaraju najbolje prilike za ulazak.

Zaključno, tržište nekretnina u Melburnu u 2025. i kasnije nudi ubedljivu priču – grad koji se oporavlja, prepun nove infrastrukture i ljudi, i koji je, prema prognozama, spreman da predvodi rast nekretnina na nacionalnom nivou. Za investitore i zainteresovane strane, zadatak je da iskoriste prilike ovog uzlaznog trenda (rast cena, snažna potražnja za iznajmljivanjem, relativna vrednost) uz upravljanje rizicima (promene politike, kamatne stope i nijanse u ponudi). Oni koji to uspešno urade mogli bi da otkriju da Melburn ponovo opravdava svoju reputaciju kao prva destinacija za ulaganje u nekretnine, a naredne godine mogu postaviti temelje za stabilan rast i prosperitet u sektoru nekretnina.

Izvori:

• CoreLogic Monthly Housing Chart Pack – jun 2025. corelogic.com.au corelogic.com.au
• Majkl Jardni, Prognoza tržišta nekretnina u Melburnu za 2025. godinu, PropertyUpdate (1. jul 2025) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
• Prognoze cena nekretnina za domaćinstva za fiskalnu godinu 2025–26 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• Shape Property Group, Tržište u pokretu: Cene spremne za oporavak (27. jun 2025) shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au
• AusProperty Professionals, Analiza tržišta Melburna 2025 (5. maj 2025) auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au
• ABS podaci o regionalnoj populaciji 2023–24 (objavljeno 27. marta 2025) abs.gov.au abs.gov.au abs.gov.au
• ABC News, Rasprodaja investitora smanjuje broj iznajmljivih nekretnina u Viktoriji (12. maj 2025) abc.net.au abc.net.au
• Savet za nekretnine Australije – Izveštaj o tržištu kancelarijskog prostora (januar 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
• Savet za nekretnine Australije, Stopa praznih industrijskih nekretnina porasla na 2,8% (2. jul 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
• CoreLogic kvartalni pregled zakupa (Q4 2024) corelogic.com.au corelogic.com.au
• Realestate.com.au Vesti, Pad odobrenja za izgradnju kuća u Viktoriji (7. maj 2025) realestate.com.au realestate.com.au
• CommercialRealEstate.com.au, Sektor komercijalnih nekretnina u 2025 (13. januar 2025) commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
• SmartPropertyInvestment, Maloprodajni i industrijski trendovi 2025 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
• Medijska saopštenja Vlade Viktorije / Ažuriranja o planiranju abc.net.au gleneira.vic.gov.au
• CoreLogic/PropertyUpdate, podaci o depozitima za iznajmljivanje u Viktoriji propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
• Domain/PropertyUpdate, komentari dr. Nicole Powell australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au