Tržište nekretnina u San Hozeu 2025. godine ostaje robustno, ali složeno, oblikovano ekonomskim oscilacijama Silicijumske doline, velikom potražnjom za stanovanjem i novim trendovima nakon pandemije. Kao jedno od najskupljih tržišta u zemlji, San Hoze beleži umeren rast cena kuća, nisku ponudu (uprkos blagim poboljšanjima) i jaku konkurenciju među kupcima i zakupcima. U nastavku analiziramo ključne sektore – od stambenih i iznajmljivanja do poslovnih prostora – i šta stručnjaci predviđaju za naredne godine.
Ključne statistike tržišta za 2025. (San Hoze):
- Srednja cena kuće: ~1,5 miliona dolara (sredina 2025), porast od oko 5% u odnosu na prethodnu godinu redfin.com. Kuće se prodaju u proseku za ~20 dana, često uz više ponuda.
- Srednja mesečna kirija: ~2.927 dolara u julu 2025, porast od oko 2–3% u odnosu na prošlu godinu apartmentlist.com. Jednosobni stanovi u proseku 3.265 dolara mesečno apartmentlist.com.
- Ponuda stanova: Ponuda veća za ~20% u odnosu na početak 2024. godine apartmentlist.com sfgate.com, ali i dalje tržište prodavaca sa ograničenim brojem oglasa.
- Pristupačnost: Izuzetno niska. Domaćinstvu sa prosečnim primanjima bila bi potrebna >250.000 dolara veća plata da bi moglo da priušti kuću po srednjoj ceni u San Hozeu zillow.mediaroom.com.
- Ekonomija: Nezaposlenost u okrugu Santa Klara iznosi ~3,9% (drugi kvartal 2025) kidder.com. Kamatne stope na hipotekarne kredite su oko 6,5–6,8% sfgate.com, znatno više nego tokom pandemije, što doprinosi “efektu zaključavanja” gde vlasnici ostaju u svojim domovima kako bi zadržali niske stope.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Tržište nekretnina u San Hozeu ostaje veoma konkurentno i u 2025. godini. Srednja prodajna cena kuća iznosi oko 1,5 miliona dolara, što je 238% više od američkog proseka redfin.com. Cene su porasle za oko 3–5% u odnosu na prošlu godinu, što je umereni rast u poređenju sa dvocifrenim skokovima tokom pandemijskog buma. Ovaj rast pokazuje znake stabilizacije zbog viših kamatnih stopa i blago poboljšane ponude. Viši ekonomista Zilova napominje da rastući broj nekretnina na tržištu drži cene pod kontrolom; zapravo, vrednosti kuća se predviđaju da će biti praktično nepromenjene (−0,2%) u širem području San Hozea za 2025. godinu sfgate.com. Ipak, potražnja premašuje ponudu, tako da tržište generalno ide u korist prodavaca.
Ponuda i prodaja: Broj kuća na tržištu je blago porastao. Industrijski posmatrači izveštavaju da je početna ponuda u San Hozeu za 2025. bila oko 20% veća nego 2024. godine sfgate.com, delimično zato što više vlasnika stavlja kuće na prodaju i nova gradnja polako dolazi na tržište. Ipak, ponuda je i dalje istorijski ograničena – mnogi vlasnici su nevoljni da prodaju i izgube svoje izuzetno niske kamatne stope na hipoteku (efekat „zaključavanja“), što ograničava promet. Uprkos većem broju oglasa, zatvorene prodaje su zapravo porasle (za 8–31% na godišnjem nivou u regionu) i predviđa se da će porasti za još oko 15% u 2025. godini sfgate.com, što ukazuje da potražnja kupaca brzo apsorbuje dostupne kuće. Kuće se i dalje brzo prodaju – u proseku za oko 20 dana na tržištu, u poređenju sa 15 dana godinu ranije redfin.com redfin.com. Prosečan oglas dobija 3–4 ponude u San Hozeu, često se prodaje iznad tražene cene u poželjnim kvartovima.
Cene i konkurencija: Cene kuća u San Hozeu izgleda da su dostigle plato na visokom nivou. Od sredine 2025. godine, medijana prodajna cena je oko 1,5 miliona dolara (porast od ~5% na godišnjem nivou) redfin.com, oporavljajući se od blagog pada u 2023. Konkurencija među kupcima ostaje „donekle konkurentna” prema Redfin indeksu, pri čemu mnoge kuće i dalje postižu 2–6% iznad tražene cene u nadmetanjima redfin.com. Luksuzni segment je posebno snažan – nekretnine visoke vrednosti beleže više ponuda i kontinuirani rast vrednosti, uprkos širim zabrinutostima oko pristupačnosti sfgate.com. Agenti za nekretnine navode da početni domovi (u rangu od oko milion dolara) privlače žestoko nadmetanje i od kupaca koji prvi put kupuju i od investitora, često se prodaju znatno iznad tražene cene, a ponude u gotovini nisu retkost sanjosespotlight.com.
Izazovi pristupačnosti: San Hoze se dosledno svrstava među najmanje pristupačna tržišta nekretnina u Americi. Stagnacija plata u odnosu na vrednost kuća učinila je san o vlasništvu nedostižnim za mnoge stanovnike. Zillow analiza ističe jaz: čak i sa velikim učešćem od 330.000 dolara (20%), porodici sa prosečnim primanjima u San Hozeu bi bila potrebna povišica od preko 250.000 dolara da bi bezbrižno mogla da priušti kuću po srednjoj ceni zillow.mediaroom.com. Prema jednoj proceni, samo oko 28% domaćinstava u širem području zaliva može da priušti kuću po srednjoj ceni (a još manji procenat u samom San Hozeu). Visoke kamatne stope na stambene kredite – oko 6–7% za kredite na 30 godina – dodatno pogoršavaju problem, povećavajući mesečne rate za stotine ili hiljade dolara. Ovi pritisci na pristupačnost su ohladili deo potražnje kupaca i preusmerili mnoge potencijalne kupce na tržište iznajmljivanja zillow.mediaroom.com.
Izgledi tržišta: Očekuje se da će cene ostati stabilne ili blago rasti u bliskoj budućnosti. Udruženje agenata za nekretnine Kalifornije (C.A.R.) predviđa povećanje cena kuća u Kaliforniji za +4,6% u 2025. godini nakon rasta od oko 6,8% u 2024. sanjosespotlight.com – održivijim tempom. Rast cena u San Hozeu može biti nešto niži od državnog proseka zbog već veoma visokih cena i osetljivosti na fluktuacije u tehnološkoj industriji. Svaki pad kamatnih stopa na hipotekarne kredite mogao bi osloboditi potražnju: lokalni agenti predviđaju da bi, ako stope padnu u niskih 6% ili 5%, tržište “procvatalo” aktivnošću jer bi više prodavaca i kupaca ušlo na tržište sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Za sada, očekujte umerene dobitke u cenama i nešto bolji izbor za kupce, ali ništa što bi dramatično poboljšalo pristupačnost. Osnovni nedostatak stambenog prostora u San Hozeu i snažno tržište rada predstavljaju dugoročan pritisak na rast vrednosti nekretnina.
Razvoj tržišta iznajmljivanja
San Hozeovo tržište iznajmljivanja u 2025. godini je izuzetno skupo, ali relativno stabilno u pogledu rasta. Srednja cena zakupa u gradu (za sve tipove stanova) iznosi oko 2.900 dolara mesečno apartmentlist.com – preko 100% viša od američkog proseka zakupa, što odražava bogatstvo regiona i nedostatak stambenog prostora. Kirije su nastavile blago da rastu: srednja kirija porasla je za oko 2–3% na godišnjem nivou sredinom 2025. godine apartmentlist.com. Za poređenje, mnogi veliki američki gradovi zabeležili su stagnaciju ili pad kirija tokom protekle godine, zahvaljujući talasu nove izgradnje stanova širom zemlje. U oblasti zaliva, rast kirija u San Hozeu (~2,8% na godišnjem nivou) nadmašio je rast u San Francisku (praktično 0%) sfgate.com, iako su oba daleko od dvocifrenih povećanja iz prethodnih godina.
Visoke kirije i potražnja: Prosečne kirije po veličini spavaće sobe pokazuju koliko je San Hoze nepriuštiv za zakupce. U julu 2025. godine, jednosoban stan u proseku košta oko 2.934 dolara (skoro 67% iznad američkog proseka), a dvosobne jedinice oko 3.506 dolara apartmentlist.com apartmentlist.com. Popularne centralne četvrti su još skuplje – na primer, jednosobni stanovi u centru San Hozea često prelaze 5.000 dolara mesečno u luksuznim zgradama apartmentlist.com. Takve cene znače da bi zakupac morao da ima godišnji prihod znatno iznad šest cifara da bi pratio standardno pravilo „30% prihoda na kiriju“. Nije iznenađujuće što veliki deo lokalnih zakupaca čine dvo-prihodovni IT profesionalci ili porodice koje dele stanovanje. Ukupno gledano, oko 44% domaćinstava u San Hozeu iznajmljuje stan umesto da ga poseduje point2homes.com, a mnogi od njih rastežu budžet da bi to postigli (indeks troškova života u metrou je oko 231, drugi po visini u SAD, odmah iza San Franciska apartmentlist.com).
Uprkos izuzetno visokim kirijama, potražnja za iznajmljivanjem stanova ostaje snažna. Stopa praznih stanova za iznajmljivanje je samo oko 4–5% u San Hozeu point2homes.com, što znači da je većina stanova zauzeta. (Za poređenje, 5% praznih stanova se smatra uravnoteženim tržištem – San Hoze je tačno na toj granici.) Zakupci su pokazali određenu osetljivost na cene – neprekidni rast kirija se usporio tokom 2020–2022. godine, a u tim godinama su se pojavljivale ustupci ili blagi padovi. Ali povratak kancelarija, univerziteta i doseljavanje radnika tokom 2023–2024. godine ponovo je podstakao rast tržišta iznajmljivanja. Mnoge porodice koje ne mogu da priušte kupovinu kuće nemaju izbora osim da nastave da iznajmljuju, što održava potražnju.
Nova ponuda i slobodni stanovi: Značajan faktor koji ublažava rast kirija bio je bum izgradnje stanova u Sunčevom pojasu SAD-a (gradovi poput Ostina i Ralija) koji je stvorio višak stanova na nacionalnom nivou sfgate.com. Iako Zalivska oblast nije izgradila ni približno dovoljno stanova da bi rešila svoj nedostatak, San Hose je dodao neke nove stanove i zabeležio rast ponude iznajmljivanja za oko 20% u određenim prigradskim oblastima apartmentlist.com. Ovaj umereni priliv ponude predstavlja ventil za pritisak na kirije. Očekuje se da će izgradnja višeporodičnih objekata u Zalivskoj oblasti usporiti posle 2025. godine, kako se projekti budu završavali i kako bude manje novih započetih gradilišta sfgate.com. Analitičari Zilova predviđaju da će do kraja 2025. godine tržište iznajmljivanja ponovo postati zategnuto – talas novih stanova će „splasnuti“, što znači više konkurencije po slobodnoj jedinici u budućnosti sfgate.com. U San Hoseu, gde je izgradnja stanova hronično nedovoljna, čak i mali pad slobodnih stanova može dovesti do povećanja kirija.
Prognoza za zakupce: Povećanja kirija u narednih nekoliko godina verovatno će ostati na niskim jednocifrenim procentima godišnje (osim u slučaju ekonomske krize). Stručnjaci predviđaju nastavak niskog, stabilnog rasta kirija u Zalivskoj oblasti – verovatno oko 2–4% godišnje sfgate.com. Ovo je dobra vest za zakupce u poređenju sa dvocifrenim skokovima iz prethodne decenije, ali se takođe ne očekuje značajan pad kirija. Promene u politici su na vidiku: birači u Kaliforniji mogli bi da vide Propoziciju 33 na glasanju 2024. godine, inicijativu za proširenje kontrole kirija (nakon što su dva prethodna pokušaja propala) sfgate.com. Ako bude usvojena, gradovi poput San Hosea mogli bi da uvedu jače limite na rast kirija za novije zgrade, što bi potencijalno ograničilo brzinu rasta kirija. San Hose već ima lokalnu kontrolu kirija za starije stanove (godišnje povećanje ograničeno na oko 5–8%), a proširenje bi moglo dodatno zaštititi zakupce – ili, kako kritičari kažu, obeshrabriti novu izgradnju. U međuvremenu, potražnja za iznajmljivanjem porodičnih kuća raste jer porodice traže više prostora; ove kuće se sada iznajmljuju za oko 41% više nego pre pet godina (rast koji nadmašuje stanove) zillow.mediaroom.com. Sve u svemu, tržište iznajmljivanja će ostati konkurentno – zakupci treba pažljivo da planiraju budžet i očekuju da će veliki deo prihoda trošiti na stanovanje u Silicijumskoj dolini.
Izgledi za komercijalne nekretnine
Sektor komercijalnih nekretnina u San Hozeu je priča o kontrastima u 2025. godini. Tržište kancelarijskog prostora suočava se sa visokim stopama praznih prostora i promenom paradigme rada od kuće, dok su industrijski i magacinski prostori gotovo popunjeni zahvaljujući logističkim potrebama oblasti zaliva. Maloprodajni objekti se relativno dobro drže, podstaknuti imućnim potrošačima i delimičnim povratkom u kancelarije, što oživljava pešački saobraćaj u nekim oblastima. Evo pregleda po sektorima:
Tržište kancelarijskog prostora: Visoke praznine i spor oporavak
Kancelarijski prostor u San Hozeu (i šire u Silicijumskoj dolini) je obilan i nedovoljno iskorišćen u 2025. godini. Stopa praznih kancelarija porasla je iznad 20% u 2024., u odnosu na samo 8,6% pre pandemije patch.com. Do trećeg kvartala 2024, 21,8% kancelarijskog prostora je bilo prazno u okruzima Santa Klara i San Mateo (koji uključuju San Hoze), što je više nego duplo u odnosu na period pre COVID-a patch.com. Ovaj višak je izazvan radom na daljinu i hibridnim politikama – zaposleni dolaze u kancelarije retko, ako uopšte dolaze. Metropolitansko područje San Hozea imalo je samo oko 40,7% povratka u kancelarije krajem 2024, što je jedna od najnižih stopa u zemlji patch.com. Kompanije su u skladu s tim smanjile svoje prostore, ostavljajući velike blokove prostora praznim ili na tržištu za podzakup.
Međutim, 2025 pokazuje rane znake stabilizacije. Neki pokazatelji: Stopa praznih kancelarija u Silicijumskoj dolini blago je pala na ~17,4% do drugog kvartala 2025. (sa ukupnom dostupnošću ~18,2%) kidder.com. Aktivnost iznajmljivanja je porasla u prvoj polovini 2025 – značajni ugovori uključuju tehnološke firme poput Zscaler-a koje su uzele u podzakup više od 300.000 kvadratnih stopa u Santa Klari kidder.com. Vlasnici nude povoljnije uslove i podsticaje da popune prostor, a tražene zakupnine su se stabilizovale (oko 4,07 dolara po kvadratnoj stopi mesečno, 0,2% niže nego pre godinu dana) kidder.com. Prodaja kancelarijskih zgrada dešava se po velikim popustima, privlačeći investitore u potrazi za povoljnim kupovinama – prosečna cena po kvadratnoj stopi (360 dolara) je znatno ispod petogodišnjeg proseka, što odražava obezvređene vrednosti kidder.com.
„Bekstvo ka kvalitetu“ je mantra: zakupci se konsoliduju u zgrade višeg kvaliteta, bogate sadržajima kako bi privukli radnike da dolaze na posao, dok starije ili lošije locirane kancelarije imaju poteškoća. Na primer, Google – nakon masovnih otpuštanja i smanjenja troškova – stavio je veliki deo svog kampusa u Redwood City-ju u zakup i pauzirao izgradnju budućih kancelarija kidder.com. Novi projekti su uglavnom zaustavljeni, iako i dalje postoji paradoks: oko 9 miliona kvadratnih stopa poslovnog prostora izgrađeno je 2024. godine, što je najviše od pandemije, čak i dok je stopa praznih prostora dostigla rekord patch.com. Ovo uključuje specijalizovane R&D objekte i projekte u vlasništvu korisnika koji se ne prikazuju kao iznajmljeni prostor. Stručnjaci to nazivaju „paradoksom 2024.“ – rastuća ekonomija, ali manja potreba za kancelarijskim prostorom patch.com.
Gledajući unapred, većina analitičara očekuje da će tržište kancelarija ostati slabo tokom 2025. godine. Kompanije izdaju u podzakup umesto da se šire, a skoro 1 bilion dolara duga u komercijalnim nekretninama dospeva 2025. godine kidder.com – što povećava rizik od neizmirenja obaveza, posebno kod kancelarijskih objekata sa opadajućom vrednošću. S druge strane, San Jose je izbegao najgori scenario viđen u San Francisku (gde je više zgrada u centru otišlo u zaplenu). Manje je vlasnika u San Joseu do sada doživelo neizmirenje obaveza patch.com, delimično zato što su lokalne kancelarije više rasprostranjene (npr. mnogi niskospratni tehnološki kampusi) i nisu toliko zavisne od gustog centra grada. Prognozeri veruju da će „nova normalnost“ zahtevati još godinu ili dve da se ustali patch.com. Kako je jedan lokalni konsultant rekao, cilj je da se „postepeno smanji [i] stopa praznih prostora ispod 20%“ na prihvatljiviji nivo patch.com. Ako se tehnološki sektor ponovo ubrza ili kompanije uvedu obavezno prisustvo na poslu, oporavak bi mogao biti brži – ali za sada, očekujte povećanu prazninu kancelarijskog prostora i mnogo opcija za zakupce u San Joseu.
Industrijski i magacinski prostori: jaka potražnja, ograničena ponuda
U oštroj suprotnosti sa kancelarijama, industrijske nekretnine u oblasti San Hozea i dalje su veoma tražene. Stopa slobodnih industrijskih i magacinskih prostora je izuzetno niska – otprilike 4% do 6% u 2024/2025 patch.com cbre.com. Do drugog kvartala 2025, ukupna stopa slobodnih industrijskih prostora u Silicijumskoj dolini iznosila je oko 5,8% cushmanwakefield.com, što ukazuje na veoma zategnuto tržište (posebno imajući u vidu da to uključuje i neke nove objekte). Potražnju za logističkim, proizvodnim i laboratorijskim prostorom pokreću e-trgovina, kompanije iz oblasti poluprovodnika i hardvera, kao i biotehnološke firme kojima su potrebni objekti gde se rad mora obavljati na licu mesta.Istraživačke laboratorije i specijalizovani objekti beleže nešto višu stopu slobodnih prostora (~11% krajem 2024. za istraživačke laboratorije) patch.com, ali je to delimično zbog pojave novih prostora na tržištu. U sektorima kao što su biotehnologija i napredna proizvodnja, popunjenost ostaje snažna – te firme ne mogu potpuno preći na rad na daljinu. Izveštaj Joint Venture Silicon Valley naveo je da je potražnja za laboratorijskim i industrijskim prostorom nastavila da raste u 2024. uprkos višku kancelarijskog prostora patch.com. Zakupnine za industrijske nekretnine su stabilne ili blago rastu, jer je ponuda ograničena zbog nedostatka zemljišta u oblasti zaliva. Investitori su dodali nešto industrijskog prostora u 2024, a oko 2–3 miliona kvadratnih stopa modernog logističkog prostora je u izgradnji oko San Hozea, često građenog po meri za određene korisnike.
Izgledi: Očekuje se da će industrijski sektor ostati snažan. Čak i ako ekonomija doživi blagi pad, slobodnih prostora je toliko malo da blagi porast ne bi doveo do viška ponude. E-trgovina, data centri i industrija električnih vozila šire se u Silicijumskoj dolini i nastaviće da upijaju prostor. Zapravo, jedan od novo odobrenih projekata u centru San Hozea uključuje data centar od 11 spratova uz stambene jedinice (jedinstven koncept mešovite namene) localnewsmatters.org. Investitori ostaju optimistični u pogledu industrijskih nekretnina zbog njihove stabilne novčane struje. Jedna napomena: otpor zajednice prema novim magacinima (zbog saobraćaja ili ekoloških razloga) može usporiti odobrenja. Ali sa reformama CEQA (opisanim u nastavku) i infrastrukturnim potrebama regiona, industrijski razvoj će verovatno biti ubrzan. Očekuje se da će stopa slobodnih industrijskih prostora ostati u niskim jednocifrenim procentima i da će rast zakupnina godišnje biti u srednjim jednocifrenim procentima.
Maloprodajni sektor: Otpornost glavnih ulica i promena obrazaca
Maloprodajni nekretninski sektor u San Hozeu pokazao se iznenađujuće otpornim nakon pandemije. Zahvaljujući visokim prihodima u ovom području i nagomilanoj potrošačkoj potražnji, većina tržnih centara i prodavnica se oporavila, čak i dok je rad na daljinu promenio neke navike. Praznine u maloprodajnim prostorima dostigle su najniži nivo u poslednjih šest godina od oko 4,7% početkom 2025. godine u Silicijumskoj dolini assets.cushmanwakefield.com. Ulaskom u 2025. godinu, većina podtržišta imala je praznine u maloprodaji ispod 4% – što praktično znači punu popunjenost – posebno u uspešnim oblastima kao što su Santana Row/Valley Fair, Palo Alto i Cupertino marcusmillichap.com. Jedini deo sa povećanom prazninom u maloprodaji (oko 5%) nalazi se u delovima južnog San Hozea marcusmillichap.com, što verovatno odražava nekoliko starijih centara koji se muče ili zatvaranje velikih prodavnica na tom području.
Nekoliko faktora je “podržalo” maloprodajne nekretnine: plate i bogatstvo iz tehnološkog sektora znače da domaćinstva u ovom kraju imaju kupovnu moć da podrže restorane, butike i uslužne delatnosti. Čak i tokom perioda intenzivnog rada na daljinu, stanovnici sa visokim prihodima nastavili su da kupuju lokalno, a mnogi maloprodajni biznisi su se prilagodili (ponudili dostavu, preuzimanje ispred prodavnice itd.). Sada, kako se više radnika delimično vraća u kancelarije, restorani u centru grada i poslovnim četvrtima beleže veći broj posetilaca. Prigradska maloprodaja sa supermarketima i osnovnim uslugama ostala je snažna tokom celog perioda. Dodatno, raspored San Hozea prilagođen automobilima znači da mnogi tržni centri imaju velike površine i parkinge, što je omogućilo lakše održavanje distance ili preuzimanje tokom COVID-a.
Do kraja 2024. godine, aktivnost iznajmljivanja maloprodajnih prostora je rasla zajedno sa malim porastom popunjenosti kancelarija marcusmillichap.com. Komercijalni brokeri izveštavaju da je San Hose najjače maloprodajno tržište u zalivskoj oblasti i da “postaje još jače.” marcusmillichap.com Visoki prihodi domaćinstava održali su potrošnju u maloprodaji čak i kada su kancelarije bile prazne, a sada svaki porast broja kancelarijskih radnika ili stanovništva dodatno podstiče potražnju marcusmillichap.com. Posebno, nekoliko novih maloprodajnih lanaca se širi: Costco i veliki azijski supermarket (T&T) dolaze na lokacije u San Hoseu 2025. godine marcusmillichap.com. Ovi novi učesnici se očekuje da preokrenu prošlogodišnju blago negativnu neto apsorpciju u pozitivnu. Suštinski, maloprodajni prostori koji su ostali prazni brzo se popunjavaju novim prodavnicama i restoranima.Zakupnine za maloprodaju ostale su relativno stabilne, pri čemu vrhunske lokacije postižu najviše cene (npr. visoke 30 dolara po kvadratnom stopalu godišnje, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Vlasnici su optimistični, ali realni – znaju da je e-trgovina i dalje pretnja, pa se preferiraju zakupci iz oblasti iskustvenih i prehrambenih usluga kako bi privukli posetioce. Regionalni trend povratka u kancelarije (čak i delimičan) je prednost za maloprodaju u centru grada. Suprotno tome, ako rad na daljinu ostane rasprostranjen, deo maloprodaje u centru bi mogao da promeni namenu ili se suoči sa izazovima, ali za sada jezgro San Hosea nije doživelo masovni kolaps maloprodaje kao što je to bio slučaj u centru San Franciska.
Izgledi: Maloprodajni prazni prostori bi trebalo da ostanu na niskom nivou (<5%) i mogli bi se dodatno smanjiti ako lokalna ekonomija ostane snažna. Najveći rizik je ekonomski pad – potrošnja bi oslabila ako nezaposlenost poraste. Za sada, izgledi za maloprodaju u San Hoseu su oprezno pozitivni: imućni potrošači, rastuća stambena gustina (sa novim mešovitim razvojem) i poboljšana iskorišćenost kancelarija ukazuju na održivu potražnju za prodavnicama i restoranima. Strategija grada sa urbanim selima i pešačkim centrima nastaviće da stvara prilike za razvoj maloprodaje. Ukratko, među komercijalnim klasama imovine, maloprodaja posluje bolje od kancelarija i otprilike je na istom nivou kao industrijski sektor na tržištu San Hosea za 2025. godinu.
Trendovi ulaganja u nekretnine
Investitori u nekretnine koji gledaju ka San Hozeu suočavaju se sa jednačinom visokih troškova i visokih nagrada. Vrednosti nekretnina u ovom regionu su izuzetno visoke, što znači da su prinosi od iznajmljivanja (kapitalizacione stope) relativno niski, ali izgledi za dugoročnu aprecijaciju i rast kirija ostaju snažni. U 2025. godini, investiciona aktivnost je donekle ograničena kamatnim stopama i ekonomskom neizvesnošću, ali postoje jasni trendovi i prilike:
- Investiranje u stambene nekretnine: Kupovina porodičnih kuća ili stanova za izdavanje je izazovna s obzirom na početne cene od preko milion dolara, ali oni koji to mogu da priušte beleže konstantnu potražnju za iznajmljivanjem. Pošto mnoge porodice ne mogu da kupe, izdavanje porodičnih kuća je veoma traženo (što potvrđuje i brz rast kirija u tom segmentu zillow.mediaroom.com). Kvartovi sa dobrim školama (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) ili planiranim unapređenjima javnog prevoza (npr. oko budućih BART stanica u severnom San Hozeu) posebno su privlačni investitorima, jer obećavaju stabilne ili rastuće kirije. Neki investitori takođe koriste kalifornijske ADU zakone – dodaju pomoćne stambene jedinice na porodične kuće kako bi stvorili prihode kao dupleks/tripleks. Kapitalizacione stope za stambene nekretnine za izdavanje u San Hozeu često su u rasponu od niskih 3%–4%, što je malo, ali mnogi investitori računaju na rast cena i rast populacije podstaknut tehnološkim sektorom za povraćaj ulaganja.
- “Vrući” kvartovi: Različiti delovi San Hozea nude različite prilike. Centar San Hozea se vidi kao dugoročna opklada – sa Google-ovim predloženim kampusom (sada pauziranim) i drugim javnim ulaganjima, zemljište i starije zgrade u centru privlače investitore koji žele da preurede ili sačekaju rast vrednosti. Oblasti kao što su Japantown i Willow Glen zadržavaju svoju vrednost zbog jedinstvene kulturne atmosfere i šarma, privlačeći i vlasnike i preprodavce koji renoviraju istorijske kuće. Kada je reč o novim potencijalima, lokalni stručnjaci često ukazuju na mesta kao što su Berryessa/Severni San Hoze (gde je u toku proširenje BART-a) i Alum Rock/Istočne padine (gde su cene niže u odnosu na ostatak grada, što sugeriše prostor za rast). Prema jednoj investicionoj analizi, kvartovi u usponu kao što su Communications Hill, Severni San Hoze i delovi Istočnog San Hozea spremni su za rast jer grad podstiče razvoj u tim oblastima blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Investitori sve više gledaju van tradicionalnih luksuznih poštanskih brojeva i u ove “potcenjene” oblasti radi boljih početnih prinosa.
- Komercijalne investicije: S obzirom na slabost kancelarijskog sektora, snalažljivi investitori tragaju za povoljnim prilikama. Kao što je pomenuto, kancelarijske zgrade su prodavane uz velike popuste – neki vlasnici-korisnici (kompanije koje kupuju sopstvene zgrade) i privatni investicioni fondovi kupovali su kancelarijske nekretnine po cenama 30–50% nižim od vrhunca. Ova strategija računa na period oporavka od 5-10 godina za potražnju za kancelarijama. U međuvremenu, industrijske nekretnine ostaju omiljene kod institucionalnih investitora; konkurencija je žestoka za svaku logističku nekretninu koja se pojavi na tržištu, a kapitalizacione stope u industrijskom sektoru su oko 4% zbog pouzdanosti zakupaca. Tržni centri na dobrim lokacijama (posebno oni sa supermarketima kao glavnim zakupcem ili u bogatijim četvrtima) takođe se aktivno prodaju, jer su se pokazali otpornim tokom COVID-a. Sve u svemu, obim komercijalnih investicija u nekretnine u Bay Area 2025. je manji nego pre pandemije, ali San Jose privlači dobar deo onoga što se dešava, jer se investitori okreću od problematičnog tržišta San Franciska ka relativno stabilnim izgledima Južnog zaliva.
- Povraćaj i rizici: Investitori u San Joseu suočavaju se sa višim troškovima finansiranja – kamatne stope na hipotekarne ili komercijalne kredite su oko 6–7%, što može premašiti prinos nekretnine i stvoriti negativnu polugu. Ovo je smanjilo broj spekulativnih investitora i preprodavaca u odnosu na pre nekoliko godina. Oni koji su ostali uglavnom su dugoročni vlasnici sa gotovinom (koji su manje osetljivi na kamatne stope) ili kupci kroz 1031 zamenu koji prebacuju dobitke od prodaje drugde. Računica mnogih je da će tehnološka ekonomija San Josea dugoročno održavati rast vrednosti nekretnina. Iskusni lokalni investitori ističu da je nekretnine u Silicijumskoj dolini beleže veći rast vrednosti od većeg dela zemlje, i očekuju da će se to nastaviti sanjosespotlight.com. Uvek postoji rizik od pada tehnološkog sektora ili promena politike (kao što su stroža kontrola zakupa ili novi porezi na investitore) koji bi mogli umanjiti prinose. Ali, prema stanju u 2025, investiranje u nekretnine u San Joseu se i dalje smatra sigurnom opcijom – to je ulaganje u jednu od najjačih regionalnih ekonomija na svetu.
Ukratko, investicioni trendovi pokazuju beg ka kvalitetu i prilikama: novac se ulaže u oblasti i tipove nekretnina sa najboljom kombinacijom trenutnog prihoda i budućeg potencijala (bilo da je to novi prigradski stambeni projekat ili preuređeni poslovni/R&D kampus). “Vruće” četvrti za investitore često se poklapaju sa mestima gde su usmereni gradski razvojni napori ili gde pristupačnost u odnosu na ostatak Silicijumske doline ukazuje na prostor za rast. Iako prinosi nisu tako visoki kao u jeftinijim Sun Belt tržištima, San Jose nudi nešto što mnogi gradovi nemaju: relativnu stabilnost i dokazani dugoročni rast, što ga čini ključnom metom za kapital u nekretninama u Kaliforniji.
Razvoj i izgradnja – aktuelni projekti
Razvoj nekretnina u San Joseu je na raskrsnici 2025. godine. Grad ima ambiciozne planove za nove stambene i mešovite zajednice, ali ekonomski izazovi su usporili tempo izgradnje u protekloj godini. Ipak, nekoliko značajnih projekata napreduje, a promene u politici imaju za cilj da omoguće brži razvoj u bliskoj budućnosti.
Razvoj stambenog prostora: San Hoze, kao i svi gradovi u Kaliforniji, pod pritiskom je da doda stambene jedinice (sa državnim zahtevima za desetine hiljada jedinica do 2030). Odobreni projekti postoje, ali izgradnja kasni. Zapravo, San Hoze nije imao nijedan početak izgradnje višeporodičnih stambenih objekata u 2024. – nijedna nova zgrada sa stanovima ili kondominijumima nije počela da se gradi te godine localnewsmatters.org. Ova zapanjujuća statistika odražava kako su rastući troškovi izgradnje, nedostatak radne snage i visoke kamatne stope učinili mnoge projekte neizvodljivim. Iako je Odeljenje za urbanizam grada odobrilo mnogo jedinica, one često završe “na čekanju” dok ne dobiju finansiranje localnewsmatters.org.
Da bi se ovo prevazišlo, gradski lideri su krajem 2023. pokrenuli Program inovativnog puta za projekte localnewsmatters.org. Ovaj program podstiče investitore sa projektima “izuzetne koristi” – na primer, onima koji uključuju značajan broj pristupačnih stanova ili druge javne koristi – tako što zaobilazi određene urbanističke standarde, smanjuje poreze na izgradnju i ukida neke takse localnewsmatters.org. Cilj je da se projekti u centru grada i drugim prioritetnim oblastima ubrzaju. U aprilu 2025. odobrena su prva dva projekta u okviru ovog programa: kanadski investitor Westbank dobio je zeleno svetlo za 1.492 stambene jedinice u dva nebodera u centru San Hozea, zajedno sa dva data centra na licu mesta localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Grad je ukinuo neke takse za pristupačnost i ublažio ograničenja visine kako bi ovi projekti bili isplativi. Gradonačelnik Met Mahan rekao je da San Hoze ne sme dozvoliti da zastareli urbanistički propisi “stanu na put inovacijama koje bi danas mogle biti isplative” localnewsmatters.org, ističući spremnost grada da bude fleksibilan kako bi podstakao razvoj.
Van centra grada, brojni drugi stambeni projekti su u pripremi. U severnom San Hozeu, u toku je izgradnja velikog projekta mešovite namene na bivšem poljoprivrednom zemljištu, koji će doneti nekoliko stotina stanova i maloprodajnog prostora u taj deo grada sanjosespotlight.com. Investitori poput SummerHill Homes grade nove višeporodične komplekse u ranije komercijalnim zonama (npr. projekat na adresi 210 Baypointe sa više od 200 jedinica) sfyimby.com. Pored toga, postoji inicijativa za više modularnog stanovanja i kreativnih metoda gradnje: predložena modularna stambena zgrada na The Alameda dodala bi 174 jedinice na malom placu, prikazujući inovativan pristup povećanju gustine stanovanja sfyimby.com.
Centar Zapad i kampusi velikih tehnoloških kompanija: Slon u prostoriji je Google-ov projekat Downtown West blizu stanice Diridon – plan na 80 jutara, vredan preko 10 milijardi dolara, za novo urbano naselje mešovite namene (do 4.000 domova, kancelarije, prodavnice, parkovi). San Hoze je odobrio ovaj projekat 2021. uz veliku pompu realestate.withgoogle.com techxplore.com. Međutim, od 2025. godine, Downtown West je u neizvesnosti. Početkom 2023. Google je zaustavio radove na lokaciji, a 2025. postoje izveštaji da je Google otkazao razvojno partnerstvo i preispituje svoje planove za nekretnine techxplore.com techxplore.com. Šire povlačenje kompanije iz širenja kancelarija (zbog rada na daljinu i smanjenja troškova) ugrožava obećani stambeni prostor – širom Silicijumske doline, Google je obećao zemljište za 15.000 domova (u San Hozeu, Mountain View-u, Sunnyvale-u), ali šest godina kasnije, nijedan od tih domova nije izgrađen techxplore.com. Google je čak nagovestio da bi mogao prodati delove svojih zemljišnih poseda (npr. veliki plac u Mountain View-u predviđen za 1.900 domova) techxplore.com. Ako se Google povuče, vizija Downtown West-a može biti značajno odložena ili smanjena. Gradski zvaničnici ostaju optimistični da će se projekat nastaviti, ali to možda zahteva nove partnere ili fazni pristup. Neizvesnost oko ovog mega-projekta je nepoznanica za razvojni tok San Hozea – može doneti ogroman priliv stambenog i poslovnog prostora, ili ostati neostvaren plan godinama.
Izazovi u razvoju: Iskustvo San Hozea odražava širi trend: mnogi odobreni projekti visoke gustine se “vrednosno inženjeringuju” ili zamenjuju planovima niže gustine zbog troškovnih izazova. Investitori smatraju da se u uslovima 2025. luksuzni neboder možda ne isplati, dok su gradnje poput gradskih kuća ili manjih projekata isplativije. Zaista, širom San Hozea, prebacivanjem sa stanova/kondominijuma na gradske kuće, investitori su izbrisali procenjenih 4.177 stambenih jedinica iz gradskog razvojnog toka – te jedinice su bile odobrene, ali neće biti izgrađene kako je prvobitno planirano techxplore.com. Ovo je značajan udarac za stambene ciljeve. To naglašava potrebu za intervencijama u politici i smanjenjem troškova kako bi se veliki projekti pokrenuli.
Sa pozitivne strane, regulatorno okruženje Kalifornije se menja u korist razvoja. U junu 2025. država je usvojila reformu CEQA (Senatski zakon 131 i Skupštinski zakon 130) kako bi ubrzala ekološke provere sanjosespotlight.com. Projekti koji su popunjavanje (manji od 20 ari, niži od 85 stopa i u okviru zoniranja) sada mogu zaobići određene CEQA zahteve sanjosespotlight.com. Ovo znači da mnogi srednje veliki stambeni projekti u San Hozeu više neće biti suočeni sa godinama kašnjenja zbog tužbi ili opsežnih ekoloških izveštaja. Gradonačelnik San Hozea je pozdravio ove reforme, ističući da je CEQA često bila „oružje” za zaustavljanje izgradnje stanova, i da sada projekti mogu biti odobreni upola brže u nekim slučajevima sanjosespotlight.com. Pored toga, postojeći zakoni kao što su SB 35 (koji ubrzava kvalifikovane projekte pristupačnog stanovanja) i AB 2011 (koji dozvoljava izgradnju stanova na komercijalnim lokacijama po pravilu) počinju da se koriste u oblasti zaliva.
Gledajući unapred: Očekuje se da će se razvojni projekti ubrzati tokom narednih nekoliko godina zahvaljujući ovim reformama i lokalnim inicijativama. San Hoze je identifikovao desetine lokacija sa potencijalom i ima proaktivan pristup kako bi ispunio svoj državni cilj za stanovanje (preko 60.000 jedinica za 2023–2031). Možda ćemo videti kreativnije projekte kao što su konverzije kancelarija u stanove (ako kancelarije ostanu nedovoljno iskorišćene) i javno-privatna partnerstva. Infrastrukturni projekti kao što su BART proširenje za Silicijumsku dolinu (dovođenje BART vozova u centar San Hozea do ~2030) i elektrifikacija Caltrain-a takođe će podstaći razvoj orijentisan na prevoz duž tih koridora. Ukratko, 2025. je tranziciona godina: nakon sporog 2024, očekuje se oporavak izgradnje, ali će biti potrebno prevazići visoke troškove. Sa novim zakonima koji smanjuju birokratiju i gradskim podsticajima, San Hoze se nada da će svoje brojne planirane projekte uskoro pretvoriti u lopate u zemlji.
Promene u politici i regulativi koje utiču na tržište
Brojni politički i regulatorni razvoj u periodu 2024–2025. utiču na tržište nekretnina u San Hozeu, sa ciljem da se reši stambena kriza i zaštite stanovnici, a istovremeno odgovori na ekonomske promene. Evo ključnih promena:
- CEQA ubrzavanje (2025): Kalifornijski zakon o zaštiti životne sredine (CEQA) dugo je bio navodjen kao uzrok kašnjenja u razvoju. Sredinom 2025. godine, Kalifornija je usvojila reforme CEQA-e putem SB 131 i AB 130, koje značajno smanjuju zahteve za ekološkim pregledom za mnoge projekte sanjosespotlight.com. Posebno, projekti stanovanja na popunskim lokacijama na praznom urbanom zemljištu (do 20 ari, do 26 metara visine) više ne zahtevaju potpune izveštaje o uticaju na životnu sredinu ako su u skladu sa postojećom zonom sanjosespotlight.com. Ovo je velika pobeda za gradove poput San Hozea: to znači manje tužbi i brže odobravanje za zgrade srednje spratnosti i druge urbane projekte. Gradski zvaničnici kažu da su CEQA tužbe odlagale neke projekte za do dve godine sanjosespotlight.com – tako da bi ova reforma potencijalno mogla prepoloviti vreme odobravanja sanjosespotlight.com. Gradonačelnik San Hozea, Met Mahan, bio je otvoreni zagovornik, tvrdeći da je CEQA zloupotrebljavana za blokiranje potrebnog stanovanja sanjosespotlight.com. Sa reformama, grad kombinuje državne promene sa lokalnim podsticajima (kao što su oslobađanja od taksi putem Inovativnog puta) kako bi ubrzao izgradnju stanova sanjosespotlight.com. Dok se ekološke grupe brinu zbog smanjenog javnog učešća, opšte je očekivanje da će San Hoze videti ubrzanje početka projekata kao rezultat pojednostavljenih pravila.
- Državni mandati za stanovanje i zoniranje: Kalifornija je uvela nekoliko zakona za prevazilaženje restriktivnog lokalnog zoniranja. SB 9 (na snazi od 2022) omogućava vlasnicima kuća da podele parcele namenjene jednoj porodici ili dodaju dupleks jedinice bez posebnih dozvola. U San Hozeu, primena SB 9 za sada je spora (zbog visokih troškova izgradnje pomoćnih stambenih jedinica/dupleksa), ali bi vremenom mogla blago povećati gustinu naseljenosti u stambenim četvrtima. SB 10 (2022) omogućava gradovima da usvoje uredbu za do 10 stambenih jedinica na parcelama blizu javnog prevoza bez CEQA – San Hoze to još nije u potpunosti iskoristio, ali bi mogao u budućnosti za koridore javnog prevoza. Dodatno, AB 2011 (2022) pojednostavljuje izgradnju stanova na komercijalnim (npr. tržni centri) lokacijama; nekoliko projekata u San Hozeu istražuje ovu mogućnost, što bi moglo pretvoriti nedovoljno iskorišćene maloprodajne parcele u stambene komplekse sa ubrzanim (fast-track) odobravanjem. Opšti plan San Hozea podstiče rast kroz “urbana sela” – u suštini unapred planirane džepove veće gustine – a 2025. grad ažurira svoj stambeni element kako bi pokazao državi kako će obezbediti oko 62.000 novih domova do 2031. Ovo bi moglo uključiti prezoning nekih industrijskih ili niskogustinskih zona u stambene, i podsticanje mešovite namene blizu javnog prevoza.
- Kontrola rente i zaštita stanara: San Hoze ima lokalnu uredbu o stabilizaciji rente koja pokriva stanove izgrađene pre 1979. godine, ograničava godišnja povećanja rente (oko 5% maksimalno, vezano za inflaciju) i pruža zaštitu od iseljenja. Iako je ovo i dalje na snazi, zagovornici stanara tvrde da nije dovoljno jer isključuje novije zgrade. Na državnom nivou, aktivisti promovišu Prop 33 (2024) kako bi omogućili proširenje kontrole rente (suštinski ukidanje ograničenja iz Costa-Hawkins zakona) sfgate.com. Ako birači to odobre, San Hoze bi mogao proširiti kontrolu rente na novije jedinice ili čak na iznajmljivanje porodičnih kuća, što bi značajno uticalo na stanodavce i investitore. Posebno, AB 1482 (državni zakon o ograničenju rente) već ograničava povećanja rente na većini iznajmljivanja u Kaliforniji na oko 10% godišnje – ali lokalno ograničenje u San Hozeu je strože za starije jedinice. Tokom pandemije, i država i lokalne vlasti su uvele moratorijume na iseljenje i programe pomoći za plaćanje rente; većina tih mera je istekla, ali 2025. u gradu se razmatra uspostavljanje stalnog fonda za hitnu pomoć za stanarinu za stanare koji se suoče sa iznenadnim teškoćama. Zahtevi za pristupačno stanovanje takođe oblikuju razvoj – San Hoze i dalje zahteva da projekti po tržišnim cenama uključe procenat stanova ispod tržišne cene ili plate naknadu umesto toga. Razmatra se ažuriranje ovih inkluzivnih stambenih politika kako bi se izbalansiralo podsticanje razvoja i izgradnja pristupačnih jedinica.
- Porezi i takse: Krajem 2024. godine, glasači San Hozea su odobrili (ili razmatrali) mere koje utiču na ekonomiju nekretnina. Jedan primer je komercijalna naknada za povezivanje na novu izgradnju kancelarija koja finansira pristupačno stanovanje – San Hoze ima takvu naknadu, i iako su kancelarijski projekti usporeni, svaki oporavak bi doneo sredstva za stanovanje. Takođe se raspravljalo o porezu na prazne lokale za prazne prodajne prostore kako bi se obeshrabrile dugoročne praznine u maloprodaji u centru grada (po uzoru na San Francisko), ali još nije uveden. S druge strane, grad je smanjio neke takse: ranije pomenuti Program inovativnog puta oslobađa određenih poreza na izgradnju i taksi za parkove za kvalifikovane projekte stanovanja u centru grada localnewsmatters.org. Ovo smanjenje troškova je namerna politika kako bi se razvoj učinio finansijski održivim u okruženju visokih troškova.
- Ekonomska i monetarna politika: Indirektno, odluke Federalnih rezervi i šire promene ekonomske politike (kao što su nova savezna ulaganja u infrastrukturu ili promene poreskih zakona) takođe utiču na tržište San Hozea. Na primer, povećanja kamatnih stopa od strane Fed-a tokom 2022–23. imala su ogroman uticaj na stope hipoteka i troškove građevinskih kredita, što je ohladilo tržište. Ulaskom u 2025. godinu, postoji neizvesnost: očekivalo se da će Fed smanjiti kamatne stope, ali politička klima krajem 2024. (uključujući novu predsedničku administraciju i razgovore o tarifama koje bi mogle ponovo pokrenuti inflaciju) dovela je u pitanje brzo smanjenje stopa sfgate.com. Ekonomski stručnjaci za stanovanje široko očekuju da će stope na hipotekarne kredite postepeno pasti na oko 6% ili malo ispod do kraja 2025. godine sanjosespotlight.com, ali pogrešni potezi u politici to mogu promeniti. Tržište San Hozea je veoma osetljivo na ove makro faktore zbog ekstremno visokih cena – čak i mala smanjenja stopa mogu otključati značajnu kupovnu moć (i time potražnju). Lokalno, državni stimulansi ili poreske olakšice za tehnološku industriju takođe mogu indirektno podstaći tržište nekretnina podsticanjem rasta zaposlenosti.
Ukratko, politika za 2025. godinu ide u pravcu podrške razvoju stanovanja (kroz ubrzane dozvole i podsticaje) i nastavka zaštite stanara (uz mogućnost proširenja kontrole rente). San Hoze pokušava da izbalansira ove mere kako bi rešio nedostatak stanova bez odbijanja investicija. Efikasnost ovih politika biće jasnija u narednim godinama: ako uspeju, San Hoze bi mogao doživeti toliko potreban porast izgradnje stanova i blago smanjenje troškova stanovanja; ako ne, grad bi mogao nastaviti da se bori sa statusom kvo visokih cena i nedovoljne ponude.
Ekonomski faktori koji utiču na tržište
Nekretnine u San Hozeu ne postoje u vakuumu – na njih snažno utiču šire ekonomske sile, od stanja tehnološke industrije do kamatnih stopa i migracionih obrazaca. Od 2025. godine, nekoliko ekonomskih faktora je posebno značajno:
Zdravlje tehnološkog sektora: San Hoze se nalazi u srcu Silicijumske doline, pa sudbina tehnoloških kompanija u velikoj meri utiče na potražnju za stambenim i komercijalnim nekretninama. Poslednjih nekoliko godina donelo je usporavanje tehnološkog sektora i otpuštanja (posebno krajem 2022. i 2023. godine, kompanije poput Meta, Google itd. su smanjile broj zaposlenih). Ovo je nakratko ohladilo tržište nekretnina 2023. godine, jer su neki tehnološki radnici napustili region ili postali oprezniji. Do 2025. godine, tehnološki sektor pokazuje pomešane signale. Podaci o zaposlenosti za metro područje San Hoze-Sanivale-Santa Klara pokazuju da je broj radnih mesta u informacionom sektoru opao za oko 0,8% na godišnjem nivou kidder.com početkom 2025. – dakle, zapošljavanje u tehnološkom sektoru se ne povećava brzo, ali se pad stabilizovao. Sektor profesionalnih/poslovnih usluga (koji uključuje mnoge tehnološke pozicije) takođe je opao za oko 1,8% na godišnjem nivou kidder.com. Uprkos ovim padovima, nezaposlenost u okrugu Santa Klara ostaje veoma niska (oko 3,9%) kidder.com, što znači da je šire tržište rada i dalje zategnuto. Mnogi otpušteni tehnološki radnici pronašli su nove poslove ili pokrenuli sopstvene projekte, a ne-tehnološke industrije (poput zdravstva, napredne proizvodnje) su porasle.
Za nekretnine, stabilan ali sporije rastući tehnološki sektor znači nema velikog priliva novih kupaca/stanara, ali ni masovnog egzodusa. San Hoze je zabeležio određeni neto odliv stanovništva tokom pandemije (jer su se neki radnici preselili u jeftinija područja zahvaljujući radu na daljinu), ali se taj trend ublažio do 2023. godine. Zapravo, kako neki poslodavci pozivaju zaposlene da se vrate u kancelarije makar nekoliko dana nedeljno, deo onih koji su otišli se vraća ili barem održava prisustvo u oblasti zaliva. Riznični kapital i osnivanje startapa su porasli početkom 2025. u poređenju sa zatišjem iz 2022, što može ukazivati na budući rast zaposlenosti. Takođe, bum veštačke inteligencije (sa kompanijama koje se fokusiraju na veštačku inteligenciju) je centriran u Silicijumskoj dolini i može pokrenuti sledeći talas potražnje za kancelarijama i stanovima. Ako kompanije poput Nvidia, Google (sa svojim AI inicijativama) i brojne AI startap firme nastave da zapošljavaju, to će doneti novu potražnju za stanovanjem u regionu. Sve u svemu, tehnologija je osnovni pokretač: kada ona „kihne“, tržište nekretnina „dobije prehladu“, a kada procveta, tržište nekretnina poludi. Trenutno smo na sredini – oprezno optimistični da je najgore od tehnološkog pada prošlo, ali čekamo jasan sledeći bum.
Kamatne stope i finansiranje: Verovatno najveći pojedinačni faktor koji hladi tržište nekretnina u 2025. u poređenju sa groznicom iz 2021. jeste okruženje visokih kamatnih stopa. Hipotekarne stope koje su bile 3% u 2021. skočile su iznad 7% u 2022., a sredinom 2025. su u rasponu od 6,5–7% za stambene kredite na 30 godina sa fiksnom kamatom sfgate.com. Ovo ima ogroman uticaj: povećava mesečne rate kredita za stotine ili hiljade dolara, smanjujući ono što kupci mogu da priušte. Pravilo: povećanje kamatne stope za 1% smanjuje kupovnu moć kupca za oko 10%. Tako kupci u 2025. shvataju da mogu da dobiju znatno manju kuću nego pre nekoliko godina. Visoke stope takođe stvaraju efekat „zaključavanja” za prodavce – otprilike 84% vlasnika kuća u Kaliforniji ima hipoteku sa kamatom ispod 6% sanjosespotlight.com, pa im se preseljenje i uzimanje novog kredita sa 7% čini kao finansijski gubitak. Ovo je mnoge kuće zadržalo van tržišta, što doprinosi niskoj ponudi.
Gledajući unapred, ekonomisti široko očekuju da će kamatne stope postepeno padati tokom narednih 12-24 meseci. Nacionalno udruženje agenata za nekretnine predviđa da će stope biti oko 6% u 2025. godini i moguće pasti ispod toga do kraja godine sanjosespotlight.com. Glavni ekonomista C.A.R.-a, Džordan Levin, je optimista i sugeriše da bi stope mogle dostići 5,9% do kraja 2025. godine sanjosespotlight.com. Ako inflacija nastavi da popušta i Federalne rezerve počnu da smanjuju referentnu kamatnu stopu, stope na hipotekarne kredite će slediti taj trend. Svako smanjenje stope verovatno će privući više kupaca na tržište (i podstaći neke vlasnike da zamene ili se presele, čime se povećava ponuda). Na primer, kada su stope nakratko pale na niskih 6% krajem 2024. godine, agenti su izvestili o trenutnom porastu aktivnosti kupaca sfgate.com. Možemo očekivati ove „mini-utrke“ u prodaji kad god stope padnu u 2025. godini sfgate.com. Talasi refinansiranja se takođe očekuju ako stope padnu ispod 5,5% – to bi moglo osloboditi više kupovne moći za vlasnike (ili omogućiti investitorima da refinansiraju i možda ponovo investiraju u nekretnine). S druge strane, ako inflacija poraste i stope ostanu visoke ili još porastu, tržište nekretnina bi moglo stagnirati ili oslabiti, jer bi pristupačnost bila još gora. Vredi napomenuti da je čak i kamatna stopa od 5-6% istorijski normalna (50-godišnji prosek u SAD je oko 8% sanjosespotlight.com), ali nakon decenije ultra-niskih stopa, sadašnjim učesnicima to deluje visoko.
Lokalna ekonomija i zaposlenost: Pored tehnološkog sektora, ekonomija San Hozea ima koristi od raznovrsnih poslodavaca – univerziteta (San Jose State), zdravstva (širenje bolnica), odbrambene tehnologije (Lockheed, itd.) i snažne baze malih preduzeća. Rast zaposlenosti u netehnološkim sektorima pomogao je da se održi snažna zaposlenost u regionu. Srednji prihod domaćinstva u San Hozeu je oko 117.000 dolara, jedan od najviših u zemlji, i skromno raste svake godine. Ipak, ironično, to nije ni blizu dovoljno za udobnu kupovinu kuće ovde (kao što pokazuju statistike o pristupačnosti). Bogatsvo generisano akcijskom kompenzacijom i vlasničkim udelima u startapima je glavni faktor koji ubrizgava likvidnost na tržište nekretnina – npr. kada kompanija izađe na berzu ili bude prodata, novopečeni bogati zaposleni često kupuju ili unapređuju domove. Tržište IPO-a je bilo sporo u periodu 2022–24, ali je spremno za ponovno otvaranje; nekoliko očekivanih IPO-a (poput Stripe ili Instacart, ako to nisu učinili do 2025.) moglo bi stvoriti nove milionere i dovesti do kupovine luksuznih nekretnina. Dodatno, međunarodna imigracija (posebno tehnoloških stručnjaka) se nastavlja, što podržava potražnju i za iznajmljivanjem i za kupovinom nekretnina, naročito u zajednicama sa velikom populacijom indijskih i kineskih IT profesionalaca u San Hozeu.
S druge strane, troškovi života i faktori kvaliteta života nastavljaju da utiču na migracije. Bay Area je zabeležila određeni neto domaći odliv stanovništva – ljudi se sele u jeftinije savezne države – ali je to u velikoj meri nadoknađeno stranim imigracijama i rođenjima. Populacija San Hozea je blago opala tokom pandemije, ali je sada uglavnom stabilna. Ako se trend rada na daljinu “Zoom-gradova” nastavi, neki radnici bi mogli da izaberu da žive u slikovitim ili pristupačnim oblastima (Lake Tahoe, Austin itd.) dok zadržavaju poslove u Silicijumskoj dolini, što bi moglo da umanji lokalnu potražnju za stanovanjem. Međutim, mnoge kompanije otkrivaju da su produktivnost i obuka novih zaposlenih bolji uživo, pa je delimičan povratak možda strukturni trend.
Troškovi i izgradnja: Još jedan ekonomski faktor je cena izgradnje – materijali i radna snaga. Troškovi izgradnje u Bay Area su među najvišima na svetu. U 2024–25, inflacija materijala kao što su drvo i čelik se smirila nakon ranijeg skoka, ali su troškovi rada i dalje visoki zbog nedostatka radnika. Kvalifikovana građevinska radna snaga je u deficitu, što podiže plate i produžava rokove. Ovo direktno utiče na to koliko novih stanova može da se izgradi i po kojoj ceni. Kao što je ranije pomenuto, okretanje investitora ka projektima nižih troškova je jedan od odgovora techxplore.com. Rastući trošak kapitala (kamate na razvojne kredite) je takođe faktor – mnogi projekti koji su bili marginalno profitabilni postali su neisplativi kada su kamate udvostručene. Ako Fed olabavi i finansiranje postane jeftinije, neki odloženi projekti bi mogli biti oživljeni.
Makro trendovi: Na visokom nivou, tržište nekretnina u San Hozeu je zasnovano na nekoliko makro istina – poželjnosti života u Silicijumskoj dolini (zbog karijernih prilika), oskudici zemljišta u izgrađenom regionu i regulatornim složenostima Kalifornije. Ovo stvara tendenciju da cene dugoročno rastu brže od nacionalnog proseka. Ekonomski šokovi mogu izazvati kratkoročne korekcije (kao što je viđeno početkom 2020. ili 2008), ali istorijski gledano, oblast se snažno oporavlja. Na primer, tokom rane pandemije, neki su predviđali masovni egzodus iz gradova; zaista, neki stanovnici su se preselili u predgrađa ili izvan države, ali do 2025. mnoga urbana tržišta su se oporavila i cene kuća u San Hozeu su premašile nivo pre pandemije. Kretanje tržišta će nastaviti da prati ciklus procvata i pada tehnološke ekonomije, ublažen ograničenom ponudom stanova.
Zaključno, ekonomska pozadina tržišta nekretnina u San Hozeu 2025. godine je oprezni optimizam. Rezultati tehnološke industrije i pravac kretanja kamatnih stopa su dva ključna faktora na koja treba obratiti pažnju. Uspešan tehnološki sektor i pad kamatnih stopa mogli bi ponovo da pokrenu tržište (više prodaja i pritisak na rast cena), dok bi recesija ili skok kamatnih stopa predstavljali prepreku. Za sada, lokalna ekonomija umereno raste, nezaposlenost je niska, a prihodi visoki – što su faktori koji podržavaju potražnju za stanovanjem čak i uz izazove pristupačnosti. Ova dinamična tenzija između velike potražnje/bogatstva i visokih troškova definiše tržište San Hozea i tako će ostati i narednih godina.
Uporedni uvidi: San Hoze u poređenju sa susednim tržištima
Trendovi na tržištu nekretnina u San Joseu i odražavaju i odstupaju od onih u susednim gradovima Bay Area kao što su San Francisco, Oakland i predgrađa Silicijumske doline. Kupci, zakupci i investitori često upoređuju ova tržišta. Evo kako se San Jose kotira:
- San Jose vs. San Francisco: Oba grada su glavna radna centra Bay Area sa veoma skupim stanovanjem, ali San Francisco je nedavno imao blaže tržište. Zillow predviđa blagi pad cena za stanovanje u SF-u u 2025. (~–1,8%), dok je San Jose praktično na istom nivou ili sa blagim rastom (raspon –0,2% do +0%) sfgate.com. Posebno je tržište stanova u San Franciscu imalo problema sa viškom jedinica i slabijom potražnjom tokom pandemije, dok je San Jose (koji ima više porodičnih kuća) bolje zadržao vrednost. Pristupačnost je podjednako izazovna u oba grada – medijalne cene u SF-u (~$1,3–1,4M) su slične kao u San Joseu i oba zahtevaju visoke prihode. Međutim, SF je više pogođen radom na daljinu. Njegova popunjenost poslovnih prostora u centru je mnogo niža nego u San Joseu, što je dovelo do praznih stanova/apartmana u nekim oblastima i pada broja stanovnika. San Jose, koji je više prigradski, nije doživeo tako ozbiljan urbani egzodus. Trendovi zakupa su se takođe razlikovali: zakupnine u SF-u su zapravo pale ili ostale iste u 2024, dok su zakupnine u San Joseu porasle za oko 2–3% sfgate.com. To ukazuje na blagi pomak potražnje iz SF-a ka Silicijumskoj dolini. Kulturno, SF i dalje privlači neke (život u gradu, pogodnosti), ali zabrinutost zbog kriminala i javne bezbednosti tamo je navela neke stanovnike da razmotre mesta poput San Josea. Tržišta luksuznih nekretnina u oba grada su jaka – luksuzni segment SF-a (npr. vile u Pacific Heights) i luksuzne četvrti San Josea (Silver Creek estates, itd.) dobro se prodaju imućnim kupcima uprkos opštim uslovima sfgate.com. Ukratko, tržište San Josea u 2025. je stabilnije, dok je tržište San Francisca nestabilnije i u fazi oporavka. Mnogi smatraju da San Jose ima potencijal za rast (posebno ako se centar grada revitalizuje), dok SF obnavlja poverenje i popunjenost.
- San Hoze vs. Okland/Ist Bej: Ist Bej nudi pristupačniju alternativu okrugu Santa Klara. Srednja cena kuće u Oklandu (sredina 2025) je oko 759.000 dolara – otprilike polovina cene u San Hozeu – i Okland je zabeležio pad cena od oko 13% na godišnjem nivou redfin.com. Zapravo, tržište nekretnina u Oklandu se značajno ohladilo 2024. godine, sa većom ponudom i dužim vremenom prodaje (29 dana naspram 20 u San Hozeu) redfin.com redfin.com. Ovo delimično odražava veće iseljavanje iz urbanog Oklanda i veću ponudu u odnosu na potražnju. Ipak, apsolutne cene u Oklandu su niže, pa privlače neke kupce koji ne mogu da priušte Južni Bej. Kvartovi u Ist Beju kao što je Frimont, koji je bliže poslovima u Silicijumskoj dolini, imaju više cene (često oko 1,2 miliona dolara srednje vrednosti), ali su i dalje generalno niže nego u San Hozeu za uporedive kuće. Razmatranja vezana za putovanje na posao igraju ulogu: kada su cene goriva visoke ili je saobraćaj loš, neki koji su se preselili u Ist Bej mogu da preispitaju odluku i pokušaju da se približe poslu u San Hozeu, što povećava potražnju u Južnom Beju. Takođe, razlike u stopi kriminala i kvalitetu škola utiču na izbor: predgrađa San Hozea se smatraju da imaju bolje škole i veću bezbednost od Oklanda, što sprečava porodice iz Silicijumske doline da se masovno presele u Ist Bej uprkos jeftinijem stanovanju. Sa strane iznajmljivanja, kirije u Oklandu su zapravo pale oko 6% u 2024. (npr. kirija za jednosoban stan oko 1.800 dolara, znatno niže nego u San Hozeu) reddit.com. Ovo ukazuje na slabiju potražnju u Oklandu i možda da radnici koji mogu da rade na daljinu, a napustili su San Francisko, nisu svi pohrlili u Okland kao što se predviđalo – neki su napustili region u potpunosti. Nasuprot tome, populacija i potražnja za stanovanjem u San Hozeu su više vezani za njegovu sopstvenu bazu zaposlenih (tehnološki poslovi koji se uglavnom ne sele). Na kraju, San Hoze je skuplji, ali stabilniji, dok je Okland jeftiniji, ali je doživeo veću korekciju. Za investitore, nekretnine u Ist Beju mogu ponuditi bolje prinose od iznajmljivanja, ali San Hoze nudi veću sigurnost dugoročnog rasta vrednosti zbog koncentracije visokoplaćenih poslova.
- Predgrađa Silicijumske doline (Palo Alto, Cupertino, itd.): Predgrađa severno i zapadno od San Hozea (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) su u istom tržištu okruga Santa Clara, ali imaju svoje nijanse. Generalno, ova mesta su još skuplja od San Hozea po kvadratnom metru, zahvaljujući vrhunskim školama ili blizini sedišta velikih kompanija (npr. Apple u Cupertinu, Stanford u Palo Altu). Na primer, srednja cena kuće u Palo Altu je znatno iznad 3 miliona dolara, više nego duplo u odnosu na San Hoze. Ova predgrađa imaju veoma ograničenu ponudu u svakom trenutku – ljudi uglavnom zadržavaju kuće zbog odličnih javnih škola i prestiža zajednice. U 2025. godini, ova tržišta ostaju izuzetno konkurentna: početni dom u Mountain View ili Cupertinu često dobije desetine ponuda. San Hoze se takmiči sa ovim oblastima svojom veličinom i raznolikošću – postoje pristupačniji delovi San Hozea koji su jeftiniji od, recimo, cena u Sunnyvale-u (npr. Istočni San Hoze). Ali za one kojima su prioritet škole, školski okruzi Cupertino ili Palo Alto su veliki mamac, što održava visoku potražnju bez obzira na šire tržišne trendove. Jedan uporedni uvid: dok je rast cena u San Hozeu usporio na oko 5% na godišnjem nivou redfin.com, neki delovi Silicijumske doline i dalje beleže veće skokove zbog niske ponude (na primer, Los Altos je navodno porastao oko 10% na godišnjem nivou početkom 2025). Dakle, mikro-tržišta mogu nadmašiti prosek. Sa druge strane, daleka predgrađa San Franciska (npr. Tracy, Gilroy) su doživela priliv radnika na daljinu tokom pandemije, sa velikim skokovima cena, ali deo toga se sada povlači kako se vraća realnost putovanja na posao – te rubne oblasti mogu stagnirati ili malo pasti kako se ljudi vraćaju bliže radnim mestima. San Hoze je negde u sredini: urbaniji i naseljeniji od malih predgrađa, ali pristupačniji (relativno gledano) od elitnih gradova. Takođe ima više prostora za rast (posebno vertikalno u centru ili kroz popunjavanje praznina), dok su predgrađa poput Palo Alta izgrađena do kraja i strogo ograničavaju rast. To znači da San Hoze može dodati ponudu i potencijalno ublažiti cene u budućnosti više nego ta mesta sa fiksnom ponudom.
Generalno, oblast zaliva je mozaik mikro-tržišta. San Hoze u 2025. godini beleži bolje rezultate od San Franciska u mnogim aspektima (manji pad cena, stabilnija potražnja) i pokazuje veću otpornost cena nego Istočni zaliv. I dalje je jeftiniji od ultra-bogatih enklava, ali deli izazov niske ponude. Za kupca ili investitora: San Hoze nudi kombinaciju urbanog i prigradskog života sa visokim cenama, ali ako želite „jeftinije“, gledali biste Istočni zaliv; ako želite vrhunske škole ili status, možda biste se rastegli do Palo Alta ili Los Gatos-a. Mnogi ljudi prave ovakve kompromise, zbog čega, na primer, porodice napuštaju stanove u SF-u da bi kupile u San Hozeu, ili IT radnici preskaču San Hoze da bi za istu cenu kupili veću kuću u Walnut Creek-u (Istočni zaliv). Ovi tokovi će se nastaviti, ali centralna lokacija San Hozea u Silicijumskoj dolini mu daje trajnu prednost – ogroman broj radnih mesta u blizini znači da će gotovo uvek postojati potražnja za životom tamo.
Projekcije i prognoze za naredne godine
Gledajući dalje od 2025. godine, stručnjaci predviđaju da će tržište nekretnina u San Hozeu doživeti umeren rast i postepene promene umesto ekstremnih oscilacija. Evo sinteze prognoza i mišljenja za narednih nekoliko godina:
- Prognoza cena kuća: Gotovo svi glavni prognozeri očekuju nastavak rasta cena u San Hozeu, ali sporijim, „normalnijim“ tempom u poređenju sa žurbom iz 2010-ih. Udruženje agenata za nekretnine Kalifornije predviđa da će srednja cena kuće u Kaliforniji porasti za oko 4–5% u 2025. sanjosespotlight.com, i sličan jednocifreni rast u 2026. Za sam San Hoze, lokalni agenti očekuju da će vrednosti nekretnina u Silicijumskoj dolini i dalje „nadmašivati veći deo zemlje“ po rastu cena sanjosespotlight.com, s obzirom na ekonomsku snagu regiona. Jedan sajt za investicije u nekretnine prognozirao je cene u San Hozeu +3% u 2025. i +4% u 2026. noradarealestate.com – praktično u skladu sa inflacijom. Nijedan kredibilan izvor ne predviđa potpuni krah ili veliki pad vrednosti osim u slučaju velikog spoljnog šoka. Jedan od razloga: čak i ako potražnja oslabi, ograničena ponuda pruža zaštitu cenama. Ipak, ako kamatne stope ostanu visoke ili dođe do recesije, cene bi mogle stagnirati duže vreme. Na primer, Zilouov model je predvideo vrlo blagi pad u 2024, a zatim stagnaciju u 2025. u oblasti zaliva sfgate.com. Ali do 2026–2027, ako stope budu niže, većina očekuje da će cene ponovo rasti nekoliko procenata godišnje kako se tržište u potpunosti prilagodi postpandemijskim uslovima.
- Prodaja i zalihe: Glavni ekonomista Nacionalne asocijacije nekretnina, Lorens Jun, naveo je da godine nakon izbora često beleže porast prodaje kuća sanjosespotlight.com. Zaista, on predviđa da će obim prodaje kuća u SAD skočiti za 9% u 2025. godini sanjosespotlight.com kako kamatne stope budu opadale i više nekretnina bude izlazilo na tržište. Lokalno, mogli bismo videti sličan skok: okrug Santa Klara je već zabeležio porast aktivnosti kupaca krajem 2024. godine sanjosespotlight.com. Više vlasnika kuća može odlučiti da proda u 2025–2026. godini kako se budu navikavali na ideju da zamene staru nisku kamatnu stopu za novu kuću (posebno ako imaju kapital da pokriju troškove). Očekuje se da će zalihe i dalje ostati relativno ograničene, međutim – niko ne predviđa poplavu novih oglasa dovoljnu da tržište postane povoljno za kupce. Jedan pozitivan znak: udeo hipoteka sa kamatama manjim od 4% će se postepeno smanjivati tokom vremena (ljudi refinansiraju, sele se itd.), čime se ublažava efekat „zaključavanja“. Podaci sa Realtor.com pokazuju da je procenat hipoteka ispod 6% pao sa 89% na 84% za godinu dana sanjosespotlight.com, što znači da se određena promena ipak dešava. Do 2026–2027. godine, možda će se kamatne stope normalizovati u rasponu od 5%, a promet nekretnina povećati na uobičajeniji nivo. Izgradnja novih kuća će takođe doprineti zalihama, mada verovatno umereno. Kalifornijski napori na izgradnji mogli bi dati rezultate posle 2026. godine, kada se hiljade stambenih jedinica u izgradnji u oblasti North First Street u San Hozeu, centru grada i drugim mestima konačno završe (ako se finansiranje stabilizuje). Sve u svemu, očekujte blago poboljšane zalihe u narednim godinama, ali i dalje ispod nivoa koji bi predstavljao uravnoteženo tržište.
- Zakupnine i tržište iznajmljivanja: Viši ekonomisti poput Chrisa Salviatija iz Apartment List-a predviđaju „nizak, jednocifren rast zakupnina“ koji će se nastaviti u oblasti zaliva u bliskoj budućnosti sfgate.com. Za 2025. to verovatno znači povećanje zakupnina od oko 2–4%, slično kao 2024. Kako se veliki broj novih stanova na nacionalnom nivou smanji do kraja 2025, konkurencija za iznajmljivanje bi mogla da se pojača u 2026. Orphe Divounguy iz Zillowa predviđa strože tržište iznajmljivanja u drugoj polovini 2025. godine kada građevinski bum splasne, što bi potencijalno dalo stanodavcima veću moć određivanja cena sfgate.com. U San Hozeu, zakupnine bi mogle malo da ubrzaju ako populacija poraste, a kupovina kuća ostane nedostižna. Međutim, svako proširenje kontrole zakupnina ili nova ponuda moglo bi to da ublaži. Mnogi stručnjaci smatraju da će se trend nacije zakupaca nastaviti – ako prvi kupci i dalje budu isključeni zbog cena, nastaviće da iznajmljuju, što održava visoku potražnju. Do 2030. zakupnine u San Hozeu će verovatno biti još više nego danas (osim u slučaju ekonomske krize), mada će možda rast biti postepen iz godine u godinu.
- Komercijalne nekretnine: Prognoze za tržište kancelarija su oprezne. Većina komercijalnih brokera smatra da će tek 2025–2026. godine doći do primetnog pada praznih kancelarija. Kompanije još uvek procenjuju svoje potrebe za prostorom; konsenzus je da je hibridni model rada tu da ostane, pa će ukupna potražnja za kancelarijskim prostorom biti strukturno niža nego 2019. Neke prognoze sugerišu da bi praznine u kancelarijama u oblasti zaliva mogle dostići vrhunac oko 2024–25, a zatim polako da se oporavljaju. JLL i druge firme očekuju da će praznine u kancelarijama da se poboljšaju za nekoliko procentnih poena do 2026., ali da se neće vratiti na nivoe pre pandemije još mnogo godina (ako ikada). Suprotno tome, izgledi za industrijske nekretnine su jaki – Cushman & Wakefield očekuje da će praznine u industrijskim nekretninama ostati ispod 6% i da će zakupnine rasti u 2025. kako se ponuda bude apsorbovala cushmanwakefield.com. Maloprodaja se predviđa da ostane relativno stabilna; neka nova maloprodajna gradnja će biti završena u projektima mešovite namene, ali praznine u maloprodaji bi mogle da se zadrže u rasponu od 4-5% do 2025. Ako dođe do recesije, maloprodaja bi mogla da oslabi, ali u odsustvu toga, ostaje stabilna.
- Ekonomske nepoznanice: Kamatne stope su najveća nepoznanica. Ako inflacija padne brže nego što se očekuje, Fed bi mogao agresivno da smanji stope i hipoteke bi mogle pasti na niskih 5% ili čak visokih 4% do 2026. To bi verovatno izazvalo naglo povećanje kupovine i rasta cena – potencijalno vraćajući tržište u fazu euforije prodavaca. Neki optimistični scenariji predviđaju ponovno ubrzanje tržišta nekretnina krajem 2025. pod tim uslovima. S druge strane, ako inflacija ostane tvrdoglava ili se ekonomija pregreje, stope bi mogle ostati visoke duže, zadržavajući tržište u sporijem režimu. Makroekonomske recesije su još jedna nepoznanica; neki ekonomisti brinu o blagoj recesiji krajem 2024. ili 2025. Istorijski gledano, recesije mogu da uspore tržište nekretnina (manja prodaja, blagi pad cena), ali s obzirom na nedostatak ponude, svaki pad cena u San Hozeu bi mogao biti minimalan i kratkotrajan.
- Mišljenja stručnjaka: Lokalni stručnjaci za nekretnine često naglašavaju dugoročnu perspektivu. „Kupci treba da kupe kada pronađu dom koji odgovara njihovim potrebama,“ savetuje predsednik Udruženja agenata za nekretnine Santa Clara za 2025. godinu, umesto da pokušavaju da tempiraju tržište sanjosespotlight.com. Logika je sledeća: čak i ako su kamatne stope sada visoke, kasnije možete refinansirati, ali ne možete vratiti vreme i kupiti po jučerašnjim cenama – a u Silicijumskoj dolini, jučerašnje cene obično su niže od sutrašnjih. Mnogi očekuju da će kada stope padnu ispod 6%, doći do mnogo odloženih kupovina (vlasnici koji prelaze u veće domove itd.), što bi moglo povećati ponudu početnih domova, ali istovremeno povećati potražnju za domovima srednje klase sanjosespotlight.com. Konsenzus iz anketa među agentima za nekretnine je da će 2025. biti prometnija od 2024. godine, a 2026. bi mogla vratiti poznatiji ritam tržišta sa sezonskim obrascima, pod uslovom da ne dođe do većih šokova.
Ukratko, prognoza za tržište nekretnina u San Hozeu je „oprezno optimistična.“ Verovatno nas očekuju stabilne ili blago rastuće cene nekretnina, postepeno povećanje ponude i obima prodaje, nastavak umerenog rasta kirija, i komercijalni sektor koji će pronaći stabilnost do 2026. godine. Osnovni faktori tržišta u San Hozeu – jaka zaposlenost, poželjna lokacija, ograničeno zemljište – ukazuju da će ostati snažno. Era naglog rasta cena je možda završena (za sada), ali isto tako nema ozbiljne pretnje od pada s obzirom na nedostatak stambenih jedinica. Većina stručnjaka očekuje uravnotežen, održiv put rasta u narednih nekoliko godina. Kako je jedan ekonomski stručnjak za stanovanje rekao, Bay Area u periodu 2025–2027. verovatno će imati „stabilan rast, više prilika i stalno prilagođavanje novim trendovima,“ umesto naglih promena sfgate.com. Za kupce i prodavce to znači manje haosa i više predvidljivosti – a za donosioce odluka, i dalje postoji imperativ da se izgradi više stanova kako bi se zadovoljile buduće potrebe regiona.
Izvori:
- Redfin – San Jose Housing Market Update (July 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Housing Affordability Analysis (June 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – Predviđanja tržišta nekretnina u zalivskoj oblasti za 2025. godinu sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – Trendovi iznajmljivanja stanova u San Hozeu, avgust 2025. apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (preko Patch) – Izveštaj o slobodnim poslovnim prostorima u Silicijumskoj dolini (treći kvartal 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – Tržište poslovnog prostora u Silicijumskoj dolini, drugi kvartal 2025. kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – Prognoza tržišta maloprodaje u San Hozeu za 2025. marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – Podaci o tržištu iznajmljivanja u San Hozeu 2025. point2homes.com
- San José Spotlight – Inovativni stambeni program i CEQA reforme localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – Google-ove stambene obaveze pod znakom pitanja (maj 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – Predviđanja tržišta za 2025. godinu (Collinsova kolumna) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- Tržište nekretnina u Oaklandu (Redfin) za regionalno poređenje redfin.com
