Nepremičninski trg v portugalskem Algarveju: leto 2025 in naprej

Pregled trga nepremičnin v Algarveju leta 2025

Algarve, južna obalna regija Portugalske, je vstopila v leto 2025 z robustnim nepremičninskim trgom, ki ga poganja močno povpraševanje in omejena ponudba. Stanovanjske nepremičnine so v preteklem letu doživele hitro rast cen, saj so se cene hiš v Algarvu v letu 2024 zvišale za približno 13,8 % – kar je več od državnega povprečja (+11 %) in prehiteva Lizbono (+5,5 %) ter Porto (+7,8 %) theportugalnews.com theportugalnews.com. Ta zagon se je prenesel tudi v leto 2025, zaradi česar je Algarve ena izmed najbolj uspešnih regij na Portugalskem. Ponudba stanovanj ostaja omejena – letni prirast novih stanovanjskih enot je bil minimalen (okoli 11.000 enot na leto na nacionalni ravni v letih 2011–2021) theportugalnews.com theportugalnews.com – kar prispeva k nadaljnjemu zviševanju cen. Poslovne nepremičnine v Algarvu so osredotočene na turizem in gostinstvo. Rekordni turistični prihodki regije v višini 25 milijard evrov v letu 2023 (26,4 % vseh nočitev na Portugalskem) portugalbuyersagent.com so spodbudili razvoj hotelov, letovišč in trgovskih objektov. Zgodovinska mestna središča, kot sta Faro (regionalna prestolnica) in Olhão, so bila prenovljena in so se iz tranzitnih vozlišč preobrazila v “izbrane” destinacije z novimi hoteli, prenovljenimi stavbami in projekti mešane rabe essential-business.pt essential-business.pt. Medtem je povpraševanje po najemnih nepremičninah izjemno visoko. Najemnine nenehno rastejo zaradi pomanjkanja dolgoročnih najemov (številni lastniki se odločajo za donosnejše kratkoročne turistične najeme), kar je dvignilo mediano zahtevano najemnino v Algarvu na približno 9,41 € na m² (mesečno) – nad državnim povprečjem ~8 € portugalhomes.com. V priljubljenih mestih, kot sta Vilamoura in Portimão, dolgoročne najemnine dosegajo 9,25–9,40 € na m², medtem ko je v mestu Faro okoli 7,30 € idealista.pt. To neravnovesje poudarja napet najemni trg, s težavami glede dostopnosti za loprebivalcev Kalifornije.

Regijske posebnosti: Algarve zajema različne podtrge, vsak s svojimi edinstvenimi trendi v letu 2025:

• Faro (mesto) – Upravno središče ima razmeroma dostopne cene (povprečno okoli 2.685 €/m²) theportugalnews.com in je zabeležilo dvomestno rast (+11,5 % v letu 2024) theportugalnews.com. Profil Fara raste zaradi urbanističnih prenov in velike nove investicije: načrt Vale da Amoreira, ki bo dodal približno 1.641 stanovanjskih enot ter trgovine, pisarne, študentske domove in zdravstvene ustanove le 1 km od središča mesta idealista.pt idealista.pt. Ta 168.000 m² velik megaprojekt vključuje 10-hektarski mestni park – ki bo postal največji zeleni prostor v Faru – in obljublja “razumno” cenjena stanovanja, s ciljem povečanja ponudbe idealista.pt idealista.pt. Takšne pobude povečujejo privlačnost Fara tako za domače kot tuje kupce.
• Lagos – Vroča točka v zahodni Algarve, Lagos izstopa kot eden najdražjih in najhitreje rastočih trgov. Povprečne prodajne cene so tu dosegle približno 3.460 € na m² theportugalnews.com, takoj za ekskluzivnim območjem Loulé/Golden Triangle. Lagos je v letu 2024 zabeležil izjemen +18,6 % skok cen theportugalnews.com, kar odraža močno povpraševanje po njegovi mešanici zgodovinskega šarma, plaž in sodobnih ugodnosti. Tuji kupci prevladujejo v Lagosu (več kot 80 % transakcij prek nekaterih agencij) idealista.pt idealista.pt, iščejo vile s pogledom na morje ali luksuzna stanovanja. V teku so tudi nove gradnje – npr. butični resorti in stanovanjski kompleksi – za zadovoljevanje povpraševanja po višjem razredu, vključno z “brendiranimi rezidencami”, povezanimi z hotelskimi znamkami v bližnjih območjih essential-business.pt essential-business.pt. Kljub visokim cenam privlačnost življenjskega sloga v Lagosu in potencial za oddajo (kratkoročne najemnine ~9 €/m² idealista.pt) ohranjata zanimanje vlagateljev.
• Albufeira – Glavno turistično središče regije, znano po svojih letoviščih in nočnem življenju, ima leta 2025 bolj mešano tržišče. Povprečne cene okoli 2.900 €/m² so nad povprečjem Algarveja theportugalnews.com, vendar je Albufeira v letu 2024 zabeležila rahel padec cen za –0,6 % theportugalnews.com. To ohlajanje je sledilo več letom izrazitih podražitev in lahko odraža trg, ki dosega cenovno odpornost ali pa se povpraševanje seli v druge predele. Kljub temu Albufeira ostaja vodilni trg za najeme in počitniške nepremičnine. Gostila bo tudi projekte, kot je prenova v Herdade dos Salgados (konec leta 2024 bo prinesla 58 novih turističnih apartmajev) idealista.pt. Tujci predstavljajo približno 72 % lokalnih nakupov nepremičnin (zlasti v območju Albufeira-Carvoeiro) idealista.pt, predvsem iščejo počitniške vile z bazeni ali apartmaje z razgledom na morje. Donosnost najemnin ostaja zdrava (~5–6 % letno) zaradi turističnega navala, čeprav nove omejitve za licence za kratkoročni najem (del portugalskega stanovanjskega zakona “Mais Habitação” iz leta 2023) prinašajo nekaj negotovosti glede prihodnjih najemov v slogu Airbnb v gosto poseljenih območjih.
• Tavira – Na vzhodnem Algarveju Tavira združuje tišji čar z naraščajočim prestižem. Zdaj je med »najdražjimi« občinami Algarveja, s 12,8-odstotno rastjo cen v letu 2024 +12,8 % theportugalnews.com. Povprečne cene v Taviri sicer nihajo v visokih 2.000 € na m² (zahtevane cene za stanovanja ~3.700 € in hiše ~3.100 € v letu 2023) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, njen trg pa v veliki meri poganjajo tuji kupci – zlasti več kot 90 % naložb v Taviri prihaja iz tujine idealista.pt. Upokojenci in iskalci počitniških domov iz severne Evrope cenijo Tavirino pristno portugalsko vzdušje in bližnje plaže. Da bi zadovoljili povpraševanje, nastajajo novi prestižni projekti: na primer, »prestižno bivanje« stanovanjski projekt je bil predstavljen v začetku leta 2025 s poudarkom na naravi in skupnosti, Tavirini ponudbi pa dodaja sodobne vile in stanovanja idealista.pt. Pričakuje se, da bo rast Tavire nadaljevala, saj se izboljšuje infrastruktura (npr. boljše cestne/železniške povezave) in ker kupci, ki si ne morejo več privoščiti osrednjega Algarveja, iščejo vrednost na vzhodu.
• Portimão – Kot drugo največje mesto v Algarve, Portimão ponuja razmeroma zmerne cene (približno 2.630 €/m² v povprečju) in počasnejšo nedavno rast (+4,7 % v letu 2024) theportugalnews.com theportugalnews.com. Po razcvetu v začetku desetletja so se zvišanja cen v Portimãu umirila, deloma zaradi velike ponudbe v okoliških območjih in zaradi tega, ker kupci za luksuzne nepremičnine raje izberejo bližnja Lagos ali Carvoeiro. Kljub temu Portimão ostaja pomemben: je celoletno delujoče mesto z večjo marino, pristaniščem za križarke in univerzitetnim kampusom. Privablja mešanico domačinov in tujcev (tuji kupci predstavljajo približno 50 % trga) idealista.pt. Povpraševanje po najemih je visoko zaradi študentov in sezonskih delavcev, kar je leta 2023 prineslo donos 5,5 % portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Najemnine v Portimãu (9,25 €/m²) skoraj dosegajo ravni bolj turističnih mest idealista.pt. V prihodnje naj bi skromni novi projekti (npr. prenova območja ob reki in novi stanovanjski projekti) mestu dali nov zagon. Čeprav je bila nedavna rast cen v Portimãu počasnejša kot v drugih mestih, bi lahko njegova dostopnost in ponudba spodbudili ponoven vzpon, saj kupci iščejo cenovno ugodnejše možnosti v Algarve.

Na splošno je v letu 2024 pospešena rast cen zabeležena v 13 od 16 občin Algarveja, kar poudarja splošno moč regije theportugalnews.com theportugalnews.com. Tudi nekateri tradicionalno manj izpostavljeni trgi so doživeli porast – na primer Vila Real de Santo António (vzhodni konec, blizu Španije) je vodil z +26 % v letu 2024 theportugalnews.com, notranji São Brás de Alportel pa je do sredine 2025 zrasel za približno 17,7 % investropa.com investropa.com. Ta širitev po vsej regiji v letih 2024–25 poudarja trajno privlačnost Algarveja kot destinacije za življenjski slog in naložbeno vročo točko.

Tržni trendi in cene

Cenovne ravni: Algarve ostaja druga najdražja regija Portugalske (za območjem Lizbonske metropole) investropa.com. Do konca leta 2024 je povprečna transakcijska cena v Algarveju dosegla približno 2.966 € na kvadratni meter theportugalnews.com. Sredi leta 2025 so povprečja še narasla – približno 3.467 €/m² – kar odraža 9- do 14-odstotno letno rast (odvisno od vira podatkov in meseca) investropa.com investropa.com. Znotraj regije so velike razlike (glej tabelo spodaj). Območje Zlatega trikotnika v Loulé (ki vključuje luksuzna letovišča, kot sta Quinta do Lago in Vale do Lobo) je najdražje, s povprečjem 4.138 €/m² v letu 2024 theportugalnews.com. Prvovrstne obalne občine, kot sta Lagos (3.460 €) in Tavira (zgornji 2.000 € do nizki 3.000 €), dosegajo višje cene, medtem ko se mesta kot Faro, Albufeira in Portimão gibljejo med približno 2.600–2.900 €/m² theportugalnews.com. Najbolj dostopna območja so običajno v notranjosti ali manj turistična – npr. hribi Monchique (2.257 €/m²) investropa.com ali Alcoutim na španski meji (1.780 €/m²) investropa.com.

Povprečna prodajna cena in rast po območjih (2024):

Območje	Povprečna prodajna cena 2024 (€/m²)	Rast cen 2024 (leto na leto)
Algarve (regija)	€2.966 (vse vrste nepremičnin) theportugalnews.com	+13,8 % theportugalnews.com (najvišje med vsemi regijami na PT)
Loulé (Zlati trikotnik)	€4.138 theportugalnews.com	+12,6 % theportugalnews.com
Lagos	€3.460 theportugalnews.com	+18,6 % theportugalnews.com (najhitreje rastoče v Algarve)
Tavira	~€3.100–€3.700 (odvisno od vrste) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com	+12,8 % theportugalnews.com
Albufeira	€2.909 theportugalnews.com	–0,6 % theportugalnews.com (rahlo znižanje v 2024)
Faro (mesto)	€2.685 theportugalnews.com	+11,5 % theportugalnews.com
<sPortimão	2.630 € theportugalnews.com	+4,7 % theportugalnews.com
Portugalska (za referenco)	~1.870 € (nacionalna mediana Q4 2024) portugalhomes.com portugalhomes.com	+15,5 % (Q4 2024 v primerjavi z Q4 2023) portugalhomes.com

Viri: Podatki Confidencial Imobiliário SIR prek The Portugal News theportugalnews.com; INE (nacionalna statistika) portugalhomes.com.

Tabela prikazuje heterogenost cen v Algarveju. Opazno je, da sta se Albufeira in Portimão ohladila v letu 2024 – v Albufeiri je dejansko prišlo do manjše korekcije cen (–0,6 %) theportugalnews.com po letih rasti, rast v Portimãu pa se je znižala na srednje enomestne številke. To je v nasprotju z dvomestno rastjo v Lagosu in Taviri ter nadaljnjo močjo luksuznega trga v Louléju. Razhajanje nakazuje, da so se kupci v letu 2024 usmerjali v nastajajoče ali prestižne trge (Lagos, Tavira) in da so si nekateri prej vroči trgi vzeli premor. Do začetka leta 2025 pa so cenovne smernice ostale večinoma navzgor. Tudi v ohlajenih trgih se pričakuje nadaljevanje rasti, saj povpraševanje vztraja. Na primer, junija 2025 so cene v celotnem Algarveju še vedno rasle za približno 9–14 % na letni ravni investropa.com investropa.com, kar kaže, da je bil rahel padec v Albufeiri morda začasen ali lokaliziran.

Vrste nepremičnin: Stanovanja in vile v Algarveju dosegajo visoke cene, zlasti na elitnih lokacijah. Sredi leta 2025 je bila povprečna cena stanovanja v Algarveju okoli 4.150 €/m² (približno 6 % več kot leto prej), medtem ko je bila povprečna cena vile približno 4.650 €/m² (rast 8–10 % na letni ravni) investropa.com. Ti podatki (iz analize trga sredi leta 2025) so nad splošnim povprečjem in odražajo, kako zelo iskane so nepremičnine – zlasti novogradnje ali tiste v luksuznih letoviščih – ki cene potiskajo še višje. Luksuzni projekti pogosto presegajo 5.000 € ali celo 6.000 € na m². Na primer, novogradnje stanovanj v Louléju dosegajo povprečno skoraj 5.900 €/m², v Lagosu pa okoli 4.862 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Vile v Lagosu imajo povprečno ceno 5.388 €/m², kar odraža dodano vrednost prostora in zasebnosti portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Po drugi strani pa so v določenih območjih prisotne anomalije: npr. Castro Marim (vzhodni Algarve) je imel zelo visoko povprečno ceno stanovanj (8.000 €/m² v letu 2023) zaradi majhnega števila luksuznih ponudb, čeprav so hiše tam v povprečju dosegle le 3.627 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. To poudarja, da lahko lokalni dejavniki (kot je en sam luksuzni stanovanjski projekt) močno vplivajo na povprečja v manjših trgih.

Trendi povpraševanja: Povpraševanje v Algarvu poganjajo tako domači kot mednarodni kupci, pri čemer imajo slednji izjemno velik vpliv. Na nacionalni ravni so tujci predstavljali približno 12 % celotnega obsega prodaje nepremičnin v letu 2024, njihov delež pa se je od leta 2019 povečeval za približno 8 % letno theportugalnews.com theportugalnews.com. V Algarvu je tuji vpliv še veliko večji – več kot polovica vseh naložb v nepremičnine v Algarvu je tujih idealista.pt. Številni podtrgi so večinsko tuji: na primer, 82 % transakcij z nepremičninami v Lagosu (po podatkih ene večje agencije) vključuje tuje kupce, 72 % v Albufeira-Carvoeiro in izjemnih 92 % v Taviri idealista.pt idealista.pt. Najbolj aktivne narodnosti kupcev so Britanci (zgodovinsko največja skupina), Nemci in Belgijci idealista.pt, pa tudi drugi severni Evropejci (Nizozemci, Skandinavci) in vse pogosteje Američani investropa.com investropa.com. Podnebje in življenjski slog v Algarvu še naprej privlačita upokojence in iskalce drugega doma, vendar je v letih 2023–2025 opazen tudi porast mlajših “digitalnih nomadov” in kupcev ali najemnikov, ki delajo na daljavo, pa tudi premožnih vlagateljev iz ZDA in drugod, ki iščejo varna nepremičninska zatočišča essential-business.pt investropa.com. Domače portugalsko povpraševanje, čeprav manjše po obsegu, ni izginilo – notably, v nekaterih novih projektih, kot je obsežen načrtovani projekt v Vilamouri, je bilo 75 % prvotnih kupcev Portugalcev, kar kaže, da domačini vlagajo, ko so priložnost in cena pravi essential-business.pt essential-business.pt.

Rast v primerjavi s preteklimi leti: Rast cen nepremičnin v Algarveju se je pospešila od leta 2023 do 2024, kljub upočasnjevanju trenda, ki je bil opažen v Lizboni in Portu. Leta 2023 so se cene v Algarveju zvišale za približno 9,2 % theportugalnews.com; leta 2024 pa so poskočile za 13,8 % theportugalnews.com. Nasprotno pa se je rast v Lizboni upočasnila na 5,5 % v letu 2024 (s 6,3 % prejšnje leto) in v Portu na 7,8 % (s 10,7 %) theportugalnews.com. To kaže na relativno “dohitevanje” Algarveja – ki je že regija z najvišjo ceno na kvadratni meter zunaj Lizbone theportugalnews.com theportugalnews.com – saj se je izognil ohlajanju, ki je bilo opaženo v drugih mestih. Dejavniki, ki prispevajo k nadpovprečni rasti v Algarveju, vključujejo ponovno priljubljenost po pandemiji (saj je delo na daljavo omogočilo več ljudem življenje na počitniških destinacijah), porast Američanov in drugih kupcev izven EU, ki diverzificirajo v Portugalsko bloomberg.com investropa.com, ter vztrajno neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem (gradnja v Algarveju ostaja precej pod vrhunci iz sredine 2000-ih, z malo večjimi stanovanjskimi projekti do nedavnega). Povpraševanje po najemih je prav tako ohranjalo pritisk na cene investicijskih nepremičnin navzgor – številni vlagatelji so iskali domove v Algarveju tako zaradi kapitalske rasti kot tudi najemnih donosov, glede na visoke donose. Po podatkih portugalskega državnega statističnega urada so bruti najemni donosi v Algarveju v povprečju znašali približno 5,6 % konec leta 2023 investropa.com portugalbuyersagent.com, kar je privlačno po evropskih merilih. V priljubljenih mestih, kot je Portimão, so donosi okoli 5,5 %, v Faru pa okoli 4,8 % portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, kar dodatno spodbujata turizem in najem s strani izseljencev. Takšnidonosi, skupaj z nizko stopnjo prostih kapacitet in dokazanimi dolgoročnimi cenovnimi trendi v Algarveju, so ohranili zanimanje tako posameznih kot institucionalnih vlagateljev, kljub porastu vrednosti.

Naložbeno okolje

Ključna področja zanimanja za vlagatelje: Algarve ponuja mešanico vrhunskih letoviških območij, mestnih trgov in razvijajočih se notranjih območij, ki privlačijo različne profile vlagateljev:

• “Zlati trikotnik” (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura v osrednji občini Algarve Loulé) ostaja magnet za vlagatelje v luksuzne nepremičnine. Zanj so značilna zaprta golf letovišča, večmilijonske vile in blagovne znamke rezidenc. Mednarodni posamezniki z visokim neto premoženjem (HNWI) se osredotočajo tukaj zaradi ekskluzivnosti in ponudbe – npr. stalne širitve Quinta do Lago ali Vilamoura World načrt za prenovo v vrednosti 1 milijarde evrov, ki vključuje novo razširitev marine, prihodnji petzvezdični hotel, konjeniški center in celo golf igrišče, ki ga je zasnoval Ernie Els essential-business.pt essential-business.pt. Ti projekti si prizadevajo, da bi Vilamouro v naslednjem desetletju povzdignili v eno najboljših evropskih letoviških destinacij essential-business.pt essential-business.pt. Zaupanje vlagateljev je močno: za temi podvigi stojijo velike kapitalske družbe in razvijalci (Arrow/Norfin itd.), kar odraža dolgoročni optimizem glede turističnih nepremičnin v Algarveju.
• Regeneracija mest kot so Faro, Olhão, in Lagos prinaša nove priložnosti. V Faru in Olhãu poteka pomembna urbana prenova – zgodovinske stavbe se prenavljajo v butične hotele in sodobna stanovanja, obrežja se izboljšujejo, projekti kot je Quinta do Faro (naselje vil v slogu letovišča na obrobju Fara) pa privabljajo kupce tudi zunaj tradicionalnega Zlatega trikotnika essential-business.pt essential-business.pt. Olhãove “Del Mar Waterfront” apartmaje ob marini (z enotami ~1,4 milijona €) kažejo, da lahko tudi prej spregledana mesta po modernizaciji dosegajo visoke cene essential-business.pt essential-business.pt. Lagos, ki je že priljubljen, še naprej dobiva nova stanovanjska naselja in hotelske rezidence (npr. W Residences Algarve blizu meje Albufeira/Lagos), ki izkoriščajo veliko povpraševanje essential-business.pt essential-business.pt.
• Vzhodni Algarve (Tavira, Vila Real de Santo António, Castro Marim): To območje, ki je bilo zgodovinsko cenejše, je zdaj trdno na radarju vlagateljev. Tavira, kot je bilo omenjeno, ima prestižne projekte, kot je “Nature and Community” (trajnostne vile) idealista.pt in Atlantic Pines Residences blizu Monte Gordo/Castro Marim, luksuzni projekt vil ob plaži pod okriljem blagovne znamke Marriott essential-business.pt essential-business.pt. Vzhodni Algarve ima prednost, ker ni tako nasičen s turističnim razvojem, izboljšan dostop do avtocest/železnic pa je skrajšal razdaljo (približno 30 minut je od letališča Faro do Tavire). Tu kupujejo tuji vlagatelji, ki iščejo mirnejše okolje, ali lovci na ugodne naložbe, ki si ne morejo več privoščiti osrednjega Algarveja, saj pričakujejo večjo rast, ko se profil vzhoda dviguje. Ogromen 26-odstotni skok cen v VRSA v letu 2024 theportugalnews.com ponazarja to pozno prebujeno zanimanje.
• Nišni segmenti: Investitorji raziskujejo tudi alternativne razrede sredstev v Algarveju. Brendirane rezidence so vroč trend – regija velja za portugalski “epicenter” razvoja brendiranih stanovanjskih projektov essential-business.pt. V Algarveju je že 6 dokončanih projektov brendiranih rezidenc (pogosto povezanih z luksuznimi hotelskimi znamkami) in še 6 jih je v pripravi essential-business.pt. Primeri vključujejo Viceroy Residences at Ombria Resort (v hribih Louléja, osredotočeno na eko-luksuz, vstopna cena ~780.000 € za enosobno stanovanje) essential-business.pt essential-business.pt in W Algarve Residences (v neposredni bližini 5-zvezdičnega hotela W, ponujajo apartmaje v resortski ponudbi s storitvami). Ti produkti so privlačni za investitorje, ki želijo brezskrbno oddajanje v najem, ki ga upravljajo hotelski operaterji, in so pogosto upravičeni do programov delitve dohodka od najema. Poleg tega so skupnosti za starejše in študentske nastanitve začele zanimati investitorje v Algarveju portugalhomes.com, glede na starajočo se populacijo izseljencev in prisotnost izobraževalnih ustanov (kot je Univerza Algarve). Na primer, projekt Vale da Amoreira v Faru izrecno vključuje komponente za bivanje starejših in študentske nastanitve v svojem glavnem načrtu idealista.pt idealista.pt – kar kaže na pričakovano povpraševanje v teh segmentih.

Novi projekti in razvoj: Po zatišju v gradnji večjih projektov po letu 2008 Algarve doživlja val novih gradenj, ki ustrezajo sodobnim standardom in povpraševanju:

• Urbanizacija Vale da Amoreira (Faro) – omenjena prej – je ena največjih doslej v Algarveju, s približno 1.461 novimi domovi, ki bodo na trg prihajali v fazah idealista.pt. Poudarek je na trajnosti, z velikim zelenim parkom in območji za mešano rabo, da bi ustvarili okolje za življenje in delo idealista.pt idealista.pt. Ta projekt naj bi bistveno povečal stanovanjski fond v Faru in je namenjen zagotavljanju »razumnih« cen za privabljanje mladih družin in strokovnjakov, kar bi lahko nekoliko zmanjšalo pritisk na okoliške trge do let 2025–2027.
• Vilamoura je sredi velike 10-letne širitve, ki vključuje projekte, kot je razvoj Vilamoura’s Arcássia/Arcaya, ki obsega 68 hektarjev essential-business.pt essential-business.pt. Ta nova »vas« znotraj Vilamoure bo ponujala različne vrste nepremičnin, klub, in hotel s petimi zvezdicami, zgrajen z mislijo na trajnost (sončna energija, recikliranje vode itd.). Prve faze so že doživele močno predprodajo. Obseg in načrtovanje razvoja kažeta na zaupanje, da povpraševanje po visokokakovostnih domovih v najboljših delih Algarveja ostaja močno.
• Blagovne znamke letovišč: Ombria Resort (notranji Loulé) je pionir na področju okolju prijaznega razkošja, prva faza (s hotelom in rezidencami Viceroy) pa se bliža zaključku essential-business.pt. W Residences Algarve (blizu Albufeire) so se odprle v letih 2022/23 z dizajnerskimi apartmaji, ki so bili hitro razprodani, zaradi uspeha pa so zdaj načrtovane širitve essential-business.pt. Atlantic Pines v vzhodnem Algarveju je še eno pomembno prihajajoče letovišče (ki združuje hotel Marriott z majhnim številom ultra-luksuznih vil) essential-business.pt essential-business.pt.
• Mestni luksuzni projekti: V obstoječih mestih nastajajo manjši prestižni projekti. V Olhão je bil marca 2025 predstavljen luksuzni kondominij s 9 enotami z imenom Iris 3, ki se osredotoča na energetsko učinkovitost in sodoben dizajn idealista.pt idealista.pt. V Tavira so bili napovedani novi butični kondominiji (npr. projekt Garden, Sunny, and Sky Villas), ki vsak združuje sodobno arhitekturo s skupnimi zelenimi površinami idealista.pt. Veliko takšnih projektov je omejenih na manjše število enot (manj kot 50 apartmajev), vendar skupaj povečujejo ponudbo luksuznih nepremičnin.
• Prenova obstoječih nepremičnin je prav tako ključna. Veliko vlagateljev kupuje starejše vile ali stavbe za prenovo, saj je zazidljive obalne zemlje malo. Na primer, v Lagosu in Carvoeiru je pogosto videti, da se starejše nepremičnine posodabljajo za nadaljnjo prodajo ali oddajo. Po mnenju tržnih strokovnjakov je obnavljanje obstoječih sredstev – in ne le novogradnje – izrazit trend za »povečanje vrednosti« v gostinskem in stanovanjskem sektorju essential-business.pt. To vključuje preoblikovanje zgodovinskih mestnih hiš v penzione ali luksuzne domove ter nadgradnjo zastarelih letovišč na sodobne luksuzne standarde.

Potencial ROI: Naložbena ponudba Algarveja temelji na kombinaciji donosnosti najema in kapitalske rasti. Trenutni bruto donosi od najema v povprečju znašajo okoli 5–6 % na ravni regije portugalbuyersagent.com. Nepremičnine v turističnih območjih lahko dosežejo še višje kratkoročne donose od najema (zlasti v poletni visoki sezoni), če se oddajajo kot počitniške nastanitve. Na primer, stopnje zasedenosti za kratkoročne najeme na najboljših lokacijah v Algarveju pogosto dosežejo 90 %+ v poletnih mesecih portugalhomes.com portugalhomes.com, kar preudarnim vlagateljem prinaša močan sezonski dohodek. (Vendar pa so nedavne regulativne spremembe ustavile izdajo novih Alojamento Local licenc v številnih območjih – glejte pravni razdelek – kar bi lahko omejilo prihodnjo rast ponudbe kratkoročnih najemov in s tem potencialno ohranilo visoko zasedenost in cene za obstoječe licencirane nepremičnine.)

Kar zadeva kapitalsko rast, ima Algarve dokazano uspešno zgodovino – vrednosti nepremičnin so se v zadnjem desetletju znatno zvišale, in tudi po padcu zaradi pandemije so do leta 2024 dosegle najvišje vrednosti doslej investropa.com investropa.com. Vlagatelji v priljubljenih obalnih mestih so v zadnjih letih beležili dvomestno letno rast, čeprav večina analitikov napoveduje bolj zmerno rast v prihodnje (srednja do visoka enomestna številka), namesto nadaljevanja nevzdržnih skokov. Na primer, Savills napoveduje približno +4 % rast cen v letu 2025 za nepremičnine v Algarveju, medtem ko drugi strokovnjaki predlagajo do ~7 %, odvisno od lokacije in segmenta investropa.com. Če pogledamo dlje, ena podrobna analiza napoveduje 5–10 % letno rast cen do leta 2030 za regijo investropa.com investropa.com, pri čemer navaja stalno mednarodno povpraševanje, rast turizma in omejeno novo gradnjo. Takšna rast, v kombinaciji s približno 5 % donosi od najema, pomeni zdrav potencial skupnega donosa v visokih enomestnih ali nizkih dvomestnih številkah letno, kar je privlačno v primerjavi s številnimi zahodnoevropskimi trgi.

Različna območja in segmenti ponujajo različne profile ROI:

• Luksuzne vile v Zlati trikotniku – Nižji donos od najema (veliko lastnikov jih uporablja kot počitniške domove in ne za oddajo), a močni dolgoročni kapitalski dobički in visoka likvidnost pri prodaji zaradi omejene ponudbe parcel.
• Turistični apartmaji in vile v Albufeiri/Lagosu – Visoki kratkoročni donosi od najema (še posebej, če so profesionalno upravljani za počitniške najeme), z zmerno rastjo vrednosti. To so lahko naložbe z denarnim tokom, če so dobro upravljane.
• Območja v razvoju (npr. vzhodni Algarve, notranja mesta) – Potencialno višja rast vrednosti, ko se izboljšuje infrastruktura in priljubljenost, čeprav je povpraševanje po najemu trenutno lahko sezonsko ali omejeno. Na primer, naložba v apartma v Taviri lahko trenutno prinese ~4-5% donosa, a z možnostjo znatnega povečanja vrednosti, ko Tavira postaja bolj prestižna.
• Komercialna gostinska ponudba (hoteli, penzioni) – Ob rekordnem turizmu so zasedenost hotelov in RevPAR (prihodek na sobo) v Algarveju visoki. Nekateri vlagatelji večje vile preurejajo v butične penzione ali razvijajo manjše hotele; donosnost je lahko visoka, če se rast turizma nadaljuje (Portugalska pričakuje nadaljnje povečanje števila obiskovalcev v 2025 investropa.com investropa.com), vendar te naložbe zahtevajo operativno znanje in prinašajo regulativne zahteve.

Povzetek: naložbeno okolje v Algarveju leta 2025 zaznamujejo živahno povpraševanje po novih projektih, širitev luksuznih in življenjskih projektov ter stabilni donosi. Tveganja, kot so dvigi obrestnih mer, so omiljena zaradi velikega deleža kupcev z gotovino v regiji (zlasti v luksuznem segmentu) investropa.com investropa.com, pa tudi zaradi tujcev, ki pridobivajo cenejše financiranje v tujini. Splošno razpoloženje vlagateljev je pozitivno: raziskava CBRE napoveduje 15-odstotno povečanje obsega naložb v nepremičnine na Portugalskem v drugi polovici 2024 portugalbuyersagent.com, lokalni strokovnjaki pa soglasno vidijo Algarve kot odporen in zelo iskan trg tudi v prihodnje investropa.com investropa.com.

Pravne in davčne posebnosti

Vlagatelji in kupci nepremičnin v Algarveju morajo poznati portugalski pravni okvir in nedavne spremembe zakonodaje, zlasti tiste, ki vplivajo na tuje kupce:

• Predpisi za tuje kupce: Portugalska ne uvaja nobenih omejitev za tuje lastništvo nepremičnin – tujci (vključno z državljani zunaj EU) lahko prosto kupujejo nepremičnine, postopek nakupa/pravic pa je enak kot za domačine. Tujci potrebujejo le portugalsko davčno številko (NIF) in lokalni bančni račun za izvedbo transakcije portugalhomes.com portugalhomes.com. Za razliko od nekaterih držav ni prepovedi nakupa za tujce ali dodatnih davkov na promet nepremičnin, namenjenih tujim vlagateljem; Portugalska je nasprotno na splošno spodbujala tuje naložbe. Vendar pa morajo potencialni kupci upoštevati birokratske korake (vse pogodbe so v portugalščini, notarske zahteve itd.) in priporočljivo je uporabiti lokalnega odvetnika za izvedbo skrbnega pregleda (preverjanje lastništva, dovoljenj, bremen) portugalhomes.com portugalhomes.com. Ena izmed nedavnih regulativnih sprememb je prišla z zakonom “Mais Habitação” (2023), ki je namenjen reševanju stanovanjske krize: začasno je ustavil izdajo novih dovoljenj za kratkoročni najem (AL) v gosto poseljenih območjih (predvsem urbanih in turističnih območjih) guestready.com guestready.com. To pomeni, da je v večjem delu Algarveja registracija novih počitniških najemov za apartmaje začasno ustavljena (obstoječa dovoljenja ostajajo v veljavi). Poleg tega so nekatere občine (kot je Lizbona) začele uvajati lokalne omejitve (npr. omejitev števila AL nepremičnin na določen odstotek stanovanjskega fonda) guestready.com rentalscaleup.com. V Algarveju bi lahko priljubljene turistične občine uvedle podobne ukrepe, če bi se dostopnost stanovanj še poslabšala, vendar je z letom 2025 nacionalna prepoved ključna omejitev. Kupci, ki načrtujejo dohodek iz kratkoročnega najema, naj zato preverijo, ali ima nepremičnina že AL dovoljenje ali ali lokalna pravila dovoljujejo nova v tem območju. Po drugi strani pa je vlada uvedla spodbude za lastnike, da preusmerijo stanovanja v dolgoročni najem, kot so davčne olajšave (opisane spodaj).
• Posodobitve o zlatem vizumu: Portugalski program zlatega vizuma – ki je podeljeval dovoljenja za prebivanje vlagateljem izven EU, ki so izpolnjevali določena merila – je doživel velike spremembe, ki vplivajo na vlagatelje v nepremičnine. Od leta 2023–2024 nepremičnine niso več kvalificirana naložba za portugalski zlati vizum wise.com wise.com. Zakon “Mais Habitação”, sprejet oktobra 2023, je odstranil nakupe nepremičnin in nepremičninske sklade s seznama upravičenosti do zlatega vizuma v prizadevanju, da bi odvračali špekulativne nakupe na pregretem trgu wise.com wise.com. Tako tuji vlagatelj ne more več pridobiti zlatega vizuma z nakupom hiše v Lizboni, Portu, na Algarveju ali drugje na Portugalskem – ta pot je zaprta. (Druge poti do zlatega vizuma, kot so ustvarjanje delovnih mest, financiranje znanstvenih raziskav ali kulturne donacije, ostajajo odprte wise.com wise.com, vendar so te nišne.) Poleg tega je portugalska vlada v začetku leta 2023 nakazala namero, da program zlatega vizuma popolnoma ukine. Zakonodaja iz leta 2024 je prekinila nove vloge za zlati vizum za nepremičnine z učinkom od sredine februarja 2024 (s končnim zaprtjem predvidoma do aprila 2025) wise.com echeverriaabogados.com. Za tiste, ki že imajo zlati vizum prek nepremičnin, se pravice ohranjajo, vendar novih vizumov za prebivanje vlagateljev prek nepremičnin na Algarveju ne izdajajo več. Pomembno je omeniti, da je bil Algarve že prej delno omejen za zlati vizum še pred tem. Od januarja 2022 pravila zlatega vizuma ne dovoljujejo več naložb v stanovanjske nepremičnine na portugalskih obalnih in metropolitanskih območjih (vključno z večino Algarveja, razen nekaterih notranjih območij) – kar pomeni, da od leta 2022 nakup počitniške hiše na primer v Albufeiri ali Lagosu tako ali tako ne bi bil upravičen. To je omililo vpliv popolne ustavitve v letu 2024 na trg Algarveja, saj je bil “že prej manj odvisen od kupcev zlatega vizuma” kot Lizbona/Porto investropa.com investropa.com. Dejansko konec programa zlatega vizuma ni bistveno zmanjšal tujega povpraševanja ali cen na Algarveju <a href=”https://investropa.com/blogs/news/algarve-price-forecasts#:~:text=How%20has%20investropa.com investropa.com. Mednarodni kupci so se preusmerili na druge vizumske možnosti (D7 vizum za pasivne dohodke, D2 podjetniški vizum ali preprosto turistična bivanja po schengenskem pravilu 90/180 dni z sezonsko uporabo) investropa.com investropa.com. Privlačnost Algarveja – podnebje, življenjski slog, investicijski potencial – »presega vizumske programe« investropa.com, britanski, ameriški, nemški in drugi kupci pa še naprej aktivno kupujejo ter po potrebi urejajo prebivališče po alternativnih poteh investropa.com investropa.com.
• Davčne ugodnosti za tuje rezidente: Portugalska že dolgo ponuja davčni režim za nerezidente z običajnim prebivališčem (NHR), ki je bil ključna spodbuda za tuje upokojence in strokovnjake. Po prvotnem NHR so novi rezidenti, ki so izpolnjevali pogoje, uživali fiksno 10-odstotno davčno stopnjo na tuje pokojninske dohodke in fiksno 20-odstotno davčno stopnjo na dohodke iz plač s portugalskim virom v določenih visoko vrednotenih poklicih, za obdobje 10 let (skupaj z davčno oprostitvijo za številne vrste tujih dohodkov, kot so dividende, v nekaterih primerih) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Ta režim je znatno znižal davčno breme za izseljence iz držav z višjimi davki in privabil tisoče premožnih upokojencev (zlasti iz Francije, Združenega kraljestva, Skandinavije) ter “oddaljene delavce” na Portugalsko od njegove uvedbe. Pomembno je, da se je vlada odločila za prenovo NHR z začetkom v letih 2024/2025, pri čemer je uvedla tako imenovani “NHR 2.0”. Novi program, uradno imenovan “Davčna spodbuda za znanstvene in tehnološke inovacije” (IFICI), še vedno ponuja velikodušne davčne olajšave, vendar se osredotoča na visoko usposobljene strokovnjake in podjetnike na področjih, kot so tehnologija, inženiring in medicinske raziskave globalcitizensolutions.com tytle.io. NHR 2.0 naj bi se začel v začetku leta 2025 in bo upravičenim posameznikom zagotavljal 10-letno znižano davčno shemo, verjetno z zahtevami za delo ali začetek inovativnih projektov na Portugalskem investropa.com. Natančne podrobnosti se razlikujejo od starega NHR, vendar je namen še naprej “privabljati usposobljene strokovnjake in vlagatelje” z ugodnim davčnim režimom investropa.com. Za Algarve, ki je bolj priljubljen med upokojenci (ki so pod starim NHR koristili pokojnine), spremembe pomenijo, da bodo bodoči upokojenci morda ostali brez enakih ugodnosti, razen če so se kvalificirali pred rokom. Vendar pa obstoječi imetniki NHR ohranijo svoj status za preostanek svojega 10-letnega obdobja. Poleg tega ima splošni davčni režim Portugalske še vedno svoje prednosti: ni davka na premoženje, ni davka na dediščino za ožje sorodnike, stopnje davka na nepremičnine (IMI) pa so razmeroma nizke (pogosto 0,3–0,5 % vrednosti letno za mestne nepremičnine). Prav tako je davek na kapitalski dobiček pri nepremičninah za nerezidente fiksnih 28 % na dobiček (za rezidente se obdavči le 50 % dobička po progresivnih stopnjah) – vlagatelji to pogosto omilijo z dolgoročnim lastništvom ali ponovnim vlaganjem v nepremičnine za pridobitev oprostitev.
• Davki na nepremičninske transakcije: Kupci v Algarveju naj načrtujejo standardne stroške nakupa. Davek na prenos lastništva nepremičnine (IMT) je največji, s stopnjami, ki se razlikujejo glede na ceno in namen uporabe nepremičnine. Za drugo bivališče ali investicijsko nepremičnino je lahko IMT do 7,5–8 % nakupne cene za visoko vredne nepremičnine (obstaja progresivna lestvica; za primarna bivališča je efektivna stopnja nekoliko nižja in obstaja oprostitev pod ~97.000 €). Obstaja tudi fiksni davek na promet nepremičnin (Imposto de Selo) v višini 0,8 % na nakupno ceno portugalhomes.com portugalhomes.com. Te stroške plača kupec ob zaključku nakupa. Letni občinski davek (IMI), kot je bilo omenjeno, zaračunavajo občine; v Algarveju je običajno okoli 0,3 % do 0,45 % obdavčene vrednosti nepremičnine (ki je običajno nižja od tržne vrednosti). Nekatere občine ponujajo manjše popuste na IMI za energetsko učinkovite ali dolgoročno oddane nepremičnine, kar je v skladu s cilji trajnostnega razvoja. Pomembno je, da Portugalska nima letnega “dodatnega davka za tuje lastnike” ali podobnega – davki na nepremičnine so enaki za vse.
• Zakoni za najemodajalce in najem: Nedavne spremembe zakonodaje o najemu v okviru “Mais Habitação” so namenjene spodbujanju dolgoročnih najemov. Na primer, najemodajalci, ki do konca leta 2024 preusmerijo kratkoročne najeme v dolgoročne pogodbe, lahko pridobijo znižano davčno stopnjo 5 % na dohodek od najema (zmanjšano s 28 %) za pet let yes.consulting yes.consulting. Poleg tega so na voljo spodbude, kot so znižanje DDV za obnovitvena dela in poenostavljeno dovoljevanje za stanovanjske prenove, da bi več praznih nepremičnin prišlo na trg yes.consulting. Vlada je prav tako razširila zaščito najemnikov, na primer z omejitvijo zvišanja najemnin za stare pogodbe in ponudbo plačila najemodajalcem za oddajanje nepremičnin po dostopnih cenah. Čeprav to neposredno ne omejuje vlagateljev, odraža spremembo politike v smeri spodbujanja stabilnosti na najemnem trgu. Operaterji kratkoročnih najemov čakajo na morebitne spremembe – konec leta 2024 je bil predlagan nov uredbeni zakon za razveljavitev nekaterih omejitev kratkoročnih najemov iz prejšnjega zakona shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, saj se je politična uprava spremenila. Zato naj bodo potencialni Airbnb vlagatelji v Algarveju pozorni na spreminjajoča se lokalna pravila (občinski sveti imajo zdaj več besede pri določanju “visoko gostih” najemnih območij).

Povzemimo, Portugalska ostaja prijazna do vlagateljev glede lastninskih pravic in obdavčitve, vendar konec možnosti Zlate vize preko nakupa nepremičnin in novi najemni predpisi pomenijo premik v smeri večje dostopnosti stanovanj. Tuji kupci v Algarveju lahko še vedno uživajo privlačne davčne ugodnosti (zlasti v okviru NHR shem) in se ne soočajo z neposrednimi ovirami pri nakupu. Kupcem svetujemo, da se posvetujejo s portugalskimi davčnimi svetovalci, da optimalno strukturirajo svojo naložbo – bodisi prek novega NHR 2.0 za tehnološkega podjetnika, ki se seli v Algarve, ali prek portugalskega podjetja za naložbe v najem (korporativne strukture lahko včasih znižajo efektivne davke na najemnine in olajšajo načrtovanje dedovanja). Kot vedno je temeljita pravna skrbnost in razumevanje vseh stroškov lastništva (nakupni davek, letni davek, morebitne skupne stroške) ključ do uspešne naložbe na nepremičninskem trgu Algarveja portugalhomes.com portugalhomes.com.

Demografija kupcev in najemnikov

Kdo kupuje v Algarveju? Algarve ima resnično mednarodni nepremičninski trg. Tuji kupci imajo ključno vlogo na vseh cenovnih ravneh. Leta 2024 tuji državljani predstavljajo več kot 50 % vseh naložb v nepremičnine v Algarveju idealista.pt, kar je bistveno večji delež kot približno 12 % na nacionalni ravni theportugalnews.com theportugalnews.com. Regija je že dolgo priljubljena med Britanci, in kljub zapletom zaradi Brexita (kot so 90-dnevne omejitve vizumov) Britanci ostajajo največja skupina tujih kupcev, saj so v zadnjih letih opravili približno 65 % nakupov v luksuznem segmentu Algarveja investropa.com investropa.com. Britanski kupci segajo od upokojencev, ki kupujejo počitniške vile, do družin, ki se selijo zaradi sončnega življenjskega sloga (pogosto z uporabo portugalske D7 vize ali britansko-portugalske sheme mobilnosti za daljše bivanje).

V zadnjih nekaj letih se je število severnoameriških kupcev (zlasti Američanov) opazno povečalo. Privabljeni zaradi varnosti, relativne dostopnosti in podnebja na Portugalskem, so Američane poimenovali “novi val” na trgu Algarveja investropa.com. Močan ameriški dolar v letih 2022–2023 in obsežno medijsko poročanje o portugalskih vizumih/davčnih ugodnostih sta spodbudila mnoge k naložbam v nepremičnine v Algarveju. Po enem izmed poročil zdaj Američani predstavljajo približno 10 % tujih kupcev na Portugalskem (kar je skoraj nič pred desetletjem) bloomberg.com bloomberg.com, pri čemer jih veliko daje prednost letoviškim območjem in slikovitim mestecem v Algarveju pred mestnim življenjem. Kanadskih kupcev je manj, a so prisotni; nekatere je pritegnila kanadska prepoved nakupa nepremičnin za tujce doma, zaradi česar so postali tuji trgi bolj privlačni.

Severni in srednji Evropejci ostajajo zelo aktivni: Nemci so v nekaterih agencijah celo prehiteli Britance po številu strank idealista.pt – Engel & Völkers je kot tri najpogostejše narodnosti vlagateljev v nepremičnine v Algarveju navedel Nemce, Britance in Belgijce idealista.pt. Nemci in Nizozemci pogosto iščejo zahodni Algarve (Lagos, Sagres) ali mirnejša območja za počitniške hiše; mnogi cenijo trajnostne značilnosti in so med kupci eko-letovišč, kot je Ombria. Francoski kupci, ki so v sredini 2010-ih množično prihajali na Portugalsko (privabljeni z NHR-jevimi takrat davčno prostimi pokojninami), prav tako vlagajo v Algarve, čeprav se je njihova pozornost delno preusmerila v Lizbono. Kljub temu lahko francoske upokojence najdemo v skupnostih okoli Portimãa in Tavire, kjer uživajo nižje stroške kot na Azurni obali, a podobno vreme. Skandinavci in Irci imajo manjše, a stalne skupnosti, pogosto raje izbirajo že uveljavljene izseljenske skupnosti (npr. Vilamoura ima pomembno irsko izseljensko sceno).

Ključno je, da portugalski kupci niso odsotni. Lokalno povpraševanje prihaja iz dveh glavnih skupin: prebivalcev Algarveja, ki želijo nadgraditi ali se preseliti (pogosto delajo v turizmu ali storitveni industriji), ter domačih vlagateljev ali lastnikov drugih domov iz Lizbone/Porta, ki kupujejo nepremičnine v Algarveju za počitniško uporabo ali Airbnb. Prisotnost portugalskih kupcev je očitna v zgodnjih fazah prodaje novih projektov (kjer lokalni vlagatelji včasih hitro kupijo enote za preprodajo ali oddajanje) essential-business.pt essential-business.pt. Vendar pa glede na cenovne ravni v Algarveju v primerjavi z lokalnimi dohodki številne portugalske družine težko konkurirajo tujim vlagateljem, zlasti v obalnih območjih. Povprečni letni dohodek na Portugalskem je skromen (~20.000 €), zato je vila za 500.000 € nedosegljiva brez lastniškega kapitala iz prejšnjih nepremičnin ali dediščine. Tako se lokalni kupci običajno osredotočajo na manjša stanovanja ali hiše v manj turističnih župnijah ali pa se zanašajo na bančna posojila (ki so s stopnjami ~3,5–4 % v letu 2025 investropa.com investropa.com zdaj dražja kot pred nekaj leti). Zgovorno je, da se je med letoma 2011 in 2021, ko je prebivalstvo Portugalske zraslo le za 5 %, število tujih prebivalcev povečalo za 37 % theportugalnews.com theportugalnews.com – ta pritok je močno prispeval k raznolikosti povpraševanja po stanovanjih. V bistvu se je sestava kupcev v Algarveju preusmerila v mednarodno vodeno, čeprav ponudba (od superluksuznih do skromnih stanovanj) zagotavlja, da so aktivne različne demografske skupine.

Motivacije kupcev: Različne skupine kupcev imajo različne motivacije:

• Življenjski slog in upokojitev: Velik dejavnik – številni Evropejci v svojih 50-ih, 60-ih izberejo Algarve za upokojitev ali polovično upokojitev, pri čemer navajajo sončno podnebje (300+ sončnih dni/leto), plaže, golf in kakovostno zdravstveno oskrbo. Pogosto iščejo enonadstropne vile ali sodobna stanovanja s pogledom na morje. Ti kupci običajno načrtujejo preživeti večino leta v Algarveju in se vključiti v lokalno skupnost (golf klubi, družabni dogodki itd.). Algarve se dosledno uvršča visoko v anketah o kakovosti življenja za izseljence.
• Drugi domovi/Uporaba za počitnice: Nekateri tujci kupujejo izključno za počitniški dom (morda z nekaj oddajanja, ko jih ni). Želijo si enostavnosti “zakleni in odidi”, bližino plaže in nizko vzdrževanje – zato so priljubljeni letoviški apartmaji ali vrstne hiše z upravljanjem nepremičnine. V to kategorijo ne sodijo le Britanci in Evropejci, temveč tudi premožni Brazilci, kupci z Bližnjega vzhoda in Azije, ki kupujejo zaradi Zlate vize (do njenega konca) in užitka.
• Naložbe in dohodek iz oddajanja: Pomemben del kupcev kupuje predvsem zaradi naložbe. Privlači jih stabilen portugalski nepremičninski trg in donosnost turističnih najemnin v Algarvu. Ti kupci morda sami nepremičnine ne nameravajo veliko uporabljati. Primeri: nizozemski investitor, ki kupi blok turističnih apartmajev v Albufeiri za oddajanje, ali portugalski investitor iz Porta, ki kupi nekaj enot v novem naselju v Lagosu za kasnejšo prodajo. Vstopajo tudi institucionalni vlagatelji – leta 2023 so nekateri nepremičninski skladi in hotelske skupine pridobili nepremičnine v Algarvu, kar odraža zaupanje v dolgoročne donose essential-business.pt.
• Selitev zaradi dela na daljavo: Ker je delo na daljavo postalo običajno, se je v Algarve preselilo več mlajših strokovnjakov (30-40 let, pogosto z družinami) zaradi boljšega ravnovesja med delom in življenjem. Ti “digitalni nomadi” ali “izvršni nomadi” pogosto najprej najamejo, a se nekateri odločijo tudi za nakup, še posebej, ker je Portugalska konec leta 2022 uvedla posebno vizo za digitalne nomade, ki omogoča enoletno bivanje (z možnostjo podaljšanja) za oddaljene delavce, ki izpolnjujejo dohodkovni prag. Ti običajno raje izberejo osrednje lokacije z dobro internetno povezavo in dostopom do mednarodnih šol (če imajo otroke). Območja, kot so Lagos, okolica Fara (zaradi povezave z letališčem) in Loulé, so doživela takšne selitve. Kot opažajo nepremičninski posredniki, je novi profil kupca “mlajši… z digitalnimi nomadi in preudarnimi kupci”, ki iščejo ne le počitniško stanovanje, temveč celoletni dom, ki lahko tudi prinaša dohodek essential-business.pt. Njihove motivacije združujejo življenjski slog in prilagodljivost – želijo si nepremičnine, ki je udoben dom, a jo lahko tudi oddajo, če se preselijo.

Kdo najema v Algarvu? Najemnike lahko razdelimo na dolgoročne najemnike in kratkoročne/počitniške najemnike:

• Dolgoročni najemniki (12+ mesecev): Ta skupina vključuje lokalne prebivalce, ki si ne morejo privoščiti nakupa (glede na razkorak med cenami in dohodki) – npr. mladi strokovnjaki, delavci v storitvenih dejavnostih, učitelji itd. Mnogi izmed njih so bili prisiljeni v notranjost ali v manj turistična mesta, da bi našli dostopna najemniška stanovanja, saj so najemnine na obali močno narasle. Na primer, domačini v Albufeiri pogosto živijo v Louléju ali Algozu in se vozijo na delo. Drug segment dolgoročnih najemnikov so izseljenci in digitalni nomadi, ki želijo preizkusiti življenje v Algarveju, ne da bi takoj kupili nepremičnino. Najemajo stanovanja ali vile na letne pogodbe. Narodnosti so tukaj zelo različne: lahko najdete nemško družino, ki najema v Carvoeiru za nekaj let, ali ameriškega oddaljenega delavca, ki najema v Taviri. Povpraševanje izseljencev po dolgoročnih najemih se je povečalo, saj nekateri prihajajo na začasne službene napotitve (npr. zaposleni v tehnoloških podjetjih, ki izkoriščajo portugalske vizume za talente) ali upokojenci, ki raje najemajo, preden se odločijo za nakup. Študentska populacija v Algarveju (npr. na Univerzi Algarve v Faru/Portimãu) prav tako prispeva k povpraševanju po najemih v teh mestih, čeprav pogosto najemajo sobe in ne celih stanovanj. Demografsko gledano so dolgoročni najemniki v Algarveju od študentov in mladih strokovnjakov v dvajsetih letih do upokojencev, ki se odločijo za najem namesto nakupa (včasih zaradi fleksibilnosti ali ker tam prebivajo le del leta). Vendar pa je pomanjkanje ponudbe problematično – Algarve je imel do leta 2023 eno najnižjih stopenj razpoložljivosti najemnih stanovanj na Portugalskem, saj je veliko zaloge vezane na kratkoročne najeme. To je povzročilo pozive k politikam, ki bi lastnike spodbudile k ponujanju dolgoročnih najemov. Vladni odgovor, kot omenjeno, so bili davčni popusti za preusmeritev v daljše najeme.
• Kratkoročni/praznični najemniki: To so dopustniki in sezonski obiskovalci, ki množično prihajajo v Algarve, vsako poletje jih je več sto tisoč. Običajno so to mednarodni turisti (iz Združenega kraljestva, Nemčije, Francije, Irske itd.) ali Portugalci s severa na počitnicah ob morju. Najemajo vile ali stanovanja na tedenski osnovi. V to kategorijo vse bolj sodijo tudi oddaljeni delavci na srednjeročnih bivanjih – npr. nekdo iz Londona, ki tri mesece dela na daljavo iz Algarveja in v tem času najame Airbnb. Priljubljenost Algarveja med temi najemniki je ogromna – leta 2023 je predstavljal več kot četrtino vseh turističnih nočitev na Portugalskem portugalbuyersagent.com. Demografija kratkoročnih najemnikov je široka: družine, skupine golfistov, digitalni nomadi, ki “skačejo” med lokacijami, upokojenci na daljšem zimskem oddihu itd. Ti najemniki polnijo blagajne lastnikov naložbenih nepremičnin, a hkrati pomenijo, da je poleti zelo malo nepremičnin na voljo za domačine.

Ravni dohodka: Kupci v Algarvu so običajno premožnejši v primerjavi s povprečnim portugalskim prebivalstvom. Veliko tujih kupcev kupuje z gotovino ali velikimi pologi. Na primer, tipičen par iz severne Evrope, ki se upokoji v Algarvu, lahko proda svoj dom na dragem trgu (London, Pariz, Stockholm) in ima dovolj sredstev, da v celoti kupi hišo v Algarvu za 400.000 €. Prav tako so ameriški kupci pogosto relativno premožni in obravnavajo nepremičnine v Algarvu kot del svojega investicijskega portfelja ali kot drugo bivališče. Na luksuznem koncu so na trg vstopili ultra premožni posamezniki (UHNWI) iz Evrope, Bližnjega vzhoda ali Azije, ki iščejo prestižne nepremičnine – vile v Quinta do Lago ali dvorci na pečinah lahko presegajo 10 milijonov €. Ti kupci pogosto ostajajo anonimni (uporabljajo podjetja ali sklade) in jih privlači ekskluzivnost (srečanja s slavnimi v letoviščih niso redka).

Na strani najemnikov imajo dolgoročni najemniki različne ravni dohodka. Lokalni delavci običajno zaslužijo skromne plače (1.000–1.500 € na mesec je običajno za storitvene poklice), kar otežuje plačevanje najemnin, ki zdaj pogosto presegajo 800 € za enosobno stanovanje v številnih mestih v Algarvu. Ta razkorak v dostopnosti je postal družbena težava. Izseljenci, ki dolgoročno najemajo, imajo običajno višje dohodke ali tuje pokojnine – npr. britanski upokojenec z 2.000 £/mesec si lahko brez težav privošči 800 € najemnine. Digitalni nomadi, ki najemajo, lahko prejemajo tuje plače (50.000 $+), kar jim omogoča plačevanje 1.000 €+/mesec za lepo stanovanje, kar je visoko po lokalnih merilih. Kratkoročni počitniški najemniki pokrivajo vse dohodkovne razrede: varčni popotniki najemajo preprosta stanovanja, medtem ko premožni turisti najemajo luksuzne vile po 5.000 €/teden. Skupna točka je, da praktično vsi prinašajo denar od zunaj v regijo, s čimer prispevajo k lokalnemu gospodarstvu (in posredno zvišujejo stroške stanovanj).

Povzetek motivacij: Povzetek: kupce in najemnike v Algarvu motivirajo: podnebje (mile zime, topla poletja), življenjski slog (plaže, golf, varnost, razširjena uporaba angleščine), finančne koristi (rast vrednosti nepremičnin, donosi od najema, davčne spodbude) in osebni dejavniki (upokojitev, družina, fleksibilnost pri delu). Vse bolj pomembna postaja tudi trajnost – nekateri kupci iščejo posebej energetsko učinkovite domove s sončnimi celicami ipd., na kar se razvijalci odzivajo z bolj zelenimi gradnjami. Bližina storitev, kot so mednarodne šole (v Algarvu jih je nekaj), lahko vpliva na izbiro lokacije pri mlajših družinah. Poleg tega so po covidu trendi, kot sta vrednotenje prostora in narave, še povečali privlačnost Algarva v primerjavi z gostimi mesti – to je verjetno eden od razlogov za demografski premik (mlajši oddaljeni strokovnjaki izbirajo Algarve namesto Lizbone, na primer).

Prihodnji pogled (2026–2028)

Napovedi cen: Obeti za cene nepremičnin v Algarvu do let 2026–2028 so na splošno pozitivne, pričakuje se zmerna rast. Čeprav se bodo dvomestne letne rasti iz preteklih let morda umirile, strokovnjaki napovedujejo nadaljnje zviševanje cen. Konzervativna ocena Savillsa +4 % za leto 2025 investropa.com verjetno odraža višje obrestne mere in globalno gospodarsko previdnost, medtem ko drugi analitiki za srednjeročno obdobje napovedujejo rast v srednjih do visokih enomestnih številkah (5–10 % letno) investropa.com investropa.com. Splošno soglasje je lahko, da bodo cene v letih 2026–2027 rasle približno 5 % letno, razen če ne pride do večjih pretresov. To podpirajo temeljni dejavniki:

• Omejitve ponudbe: Nova gradnja, čeprav se povečuje, je še vedno precej pod zgodovinskimi ravnmi. Leta 2022 je bilo po vsej državi zgrajenih le približno 20.000 novih domov, v primerjavi z 200.000/leto v 2000-ih investropa.com investropa.com, Algarve pa ima omejeno obalo za razvoj. Tudi s projekti, kot je Vale da Amoreira, bo povpraševanje verjetno presegalo novo ponudbo še več let, kar bo povzročalo pritisk na rast cen.
• Nadaljnje povpraševanje: Napoveduje se, da bo portugalsko gospodarstvo v letih 2024 do 2026 raslo za približno 2 % letno investropa.com investropa.com, kar zagotavlja stabilno okolje. Še pomembneje pa je, da se pričakuje, da bo mednarodno povpraševanje ostalo močno. Privlačnost Algarva za severne Evropejce in zdaj tudi Američane je strukturna – dokler bo regija varna, gostoljubna in privlačna, bo obstajal stalen tok kupcev. Poleg tega lahko politična nestabilnost ali višji davki drugje (na primer nekateri kupci omenjajo višje davke na druge domove v Franciji ali nestabilnost v delih ZDA) pripeljejo več kupcev na Portugalsko.
• Izboljšanje pogojev financiranja: Do leta 2025 so vidni znaki olajšanja v denarni politiki – Evropska centralna banka je začela zniževati obrestne mere (po poročilih naj bi do sredine 2025 padle na približno 2 % s 4 % vrha) investropa.com investropa.com. Hipotekarne obrestne mere na Portugalskem so ponovno padle pod 4 % investropa.com. Če se bo ta trend nadaljeval, bo financiranje do leta 2026 postalo bolj dostopno, kar bi lahko na trg ponovno privabilo več kupcev iz srednjega razreda (zlasti domačine ali izseljence, ki potrebujejo hipoteke). To bi lahko še dodatno spodbudilo povpraševanje, zlasti v segmentih, ki so se upočasnili zaradi stroškov financiranja.

Premiki v povpraševanju: Pričakujemo nekatere premike v preferencah povpraševanja v prihodnjih letih:

• Trajnost in energetska učinkovitost: Kupci (zlasti mlajši in severnoevropski) vse bolj dajejo prednost trajnosti. Do leta 2026–2028 bodo domovi s sončnimi paneli, dobro izolacijo in energetskimi certifikati verjetno dosegali višje cene ali se prodajali hitreje. Novi projekti že izpostavljajo zelene značilnosti, ukrepi na ravni EU za energetsko učinkovite domove (kot so morebitne zahteve po prenovi) pa bodo vplivali tudi na Algarve. Morda bomo videli več eko-letovišč in luksuznih vil izven omrežja, namenjenih okoljsko ozaveščenim vlagateljem. Prav tako bo dejavnik podnebna odpornost – na primer, nepremičnine na pečinah ali nizko ležečih obalah bodo morda pod večjim nadzorom ali bodo potrebovale ukrepe za ublažitev, saj kupci upoštevajo dolgoročno dvigovanje morske gladine in erozijo. Lokalni organi vlagajo v vzdrževanje plaž (npr. leta 2025 je bilo za obnovo peska na eni od plaž v Algarveju namenjenih 1,5 milijona evrov) theportugalnews.com theportugalnews.com, kar kaže na zavedanje o vplivih podnebnih sprememb.
• Vpliv digitalnih nomadov: Algarve bo verjetno še bolj prilagojen oddaljenim delavcem. Do leta 2026 pričakujte rast števila coworking prostorov in morda skupnih bivanjskih projektov. Mesta, kot sta Lagos in Portimão, bi lahko postala “središča digitalnih nomadov” – npr. stanovanjski kompleksi s skupnimi delovnimi saloni in možnostjo mesečnega najema. Portugalska vlada bi lahko še dodatno izpopolnila vizumske možnosti za privabljanje oddaljenih strokovnjakov (nadgradnja trenutnega enoletnega vizuma za digitalne nomade). To bi lahko v dolgoročni najemni trg in celo prodajo vneslo mlajšo demografsko skupino (nekateri nomadi postanejo stalni prebivalci). Kot je poudaril en lokalni strokovnjak, je trg “mlajši” zdaj, saj izvršni nomadi iščejo tako življenjski slog kot donosnost naložbe essential-business.pt. Do leta 2028 se bo ta trend še poglobil, kar bo verjetno povečalo povpraševanje po sodobnih srednje velikih stanovanjih z dobro internetno povezavo in pisarniškim prostorom.
• Posledice zlatega vizuma: Po ukinitvi zlatega vizuma se bo profil vlagateljev nekoliko spremenil – manj Kitajcev, Rusov (v Algarveju jih nikoli ni bilo veliko v primerjavi z Lizbono, a so bili prisotni) in več Američanov in Evropejcev, ki uporabljajo druge vizume. Britanski kupci po brexitu bodo še naprej iskali poti prek D7 ali nakupa kot nerezidenti in obiskovanja v okviru omejitev. Zlati vizum se je že pred letom 2024 preusmeril v sklade; njegova ukinitev bi lahko del tujega kapitala preusmerila v nepremičninske sklade ali REIT-podobne strukture, usmerjene v portugalske nepremičnine (ker neposredni nakup ne prinaša vizuma, bi nekateri lahko izbrali upravljane naložbene produkte, če želijo ostati izpostavljeni trgu). Skupni učinek na povpraševanje naj bi bil nevtralen do rahlo negativen, a očitno to še ni zmanjšalo zanimanja investropa.com investropa.com.
• Odpornost luksuznega segmenta: Nepremičnine v najvišjem razredu v Algarveju (kategorija nad 5 milijonov evrov) bodo verjetno še naprej ohranjale cene in celo rasle. Knight Frank in druge agencije pogosto omenjajo Algarve med najboljšimi svetovnimi destinacijami za drugo bivališče, kar pomeni, da je povpraševanje premožnih kupcev deloma “trofejno” in manj občutljivo na gospodarske cikle. S šestimi novimi projekti z znanimi blagovnimi znamkami se bo luksuzna ponudba povečala, a te običajno prevzamejo globalni vlagatelji. Na primer, novi Ritz-Carlton Reserve Residences, načrtovan na jugozahodu Algarveja (hipotetični scenarij), bi verjetno pritegnil kupce z Bližnjega vzhoda ali iz Azije, ki Algarveja prej niso upoštevali. Uvedba več petzvezdičnih blagovnih znamk (Viceroy, W, Six Senses – govorice itd.) do leta 2026 bo Algarve še bolj utrdila kot luksuzno turistično in nepremičninsko destinacijo ter spodbudila ta segment.
• Pobude za dostopna stanovanja: Na drugi strani bi lahko do leta 2026 videli nekatere vladne ali zasebne pobude za več dostopnih stanovanj v Algarveju. Stanovanjska kriza je bila priznana; če bodo projekti, kot je Vale da Amoreira v Faru, zagotovili stanovanja po srednjih cenah, bi to lahko omogočilo večjo udeležbo lokalnega srednjega razreda na trgu. Vladni najemni program (ponudba najema zasebnih praznih stanovanj za podnajem kot dostopna stanovanja) bi lahko pridobil zagon. To bi lahko zmerno povečalo ponudbo na spodnjem delu trga in nekoliko omejilo rast vstopnih cen (na primer več stanovanj za domačine po ceni pod 200.000 €). Vendar pa takšni ukrepi verjetno ne bodo bistveno spremenili splošnega trenda rasti cen, glede na obseg povpraševanja.

Pregled ponudbe: Načrtovani projekti kažejo, da bo med 2025–2028 več dokončanih gradenj kot v prejšnjih petih letih. Verjetno bomo videli:

• Zaključek širitev Vilamoure (razširitev jahte marine zaključena leta 2025 essential-business.pt, nova stanovanjska naselja do leta 2027).
• Napredek pri megaprojektu v Faru – morda prve faze stanovanj dokončane do leta 2026, kar bo na trg dodalo nekaj sto enot in velik park, ki bi lahko naredil Faro bolj zaželen.
• Več odprtij hotelov in letovišč: npr. hotel Ombria Resort (2025), nov Marriott v vzhodnem Algarveju (kot del Atlantic Pines) okoli 2026 itd., kar posredno povečuje vrednost nepremičnin v okolici z dvigom ugleda območja.
• Izboljšave infrastrukture: Regija bi lahko dobila nadgradnje prevoza (že dolgo se govori o boljši železniški povezavi ali celo železniški povezavi z letališčem, čeprav to za leto 2026 še ni potrjeno). Možne so tudi izboljšave cest ali novi kampusi mednarodnih šol, kar bi lahko določena območja naredilo bolj privlačna.
• Svetovno prvenstvo 2026 (delno gostovano na Portugalskem) bi lahko prineslo kratkoročni porast turizma in morda nekaj infrastrukturnih vlaganj v Faru (če bodo postavljena vadbena igrišča ali navijaške cone). Čeprav to ni neposredno povezano s stanovanji, prispeva k pozitivnemu vzdušju in morda začasnemu porastu najemnin.

Ekonomski in zunanji dejavniki: Če bo inflacija na svetovni ravni ostala pod nadzorom in se bodo obrestne mere stabilizirale ali znižale, bo več ljudi vlagalo v nepremičnine kot zaščito, kar je dobro za nepremičninski trg. Stabilnost Portugalske (tako ekonomska kot politična) je prednost – država je uvrščena med najvarnejše, nima skrajne politike itd. Če se to nadaljuje, bo Algarve ostal “varno zatočišče” za osebni in finančni kapital. Ena senca na obzorju je lokalna kriza dostopnosti – če se bo nezadovoljstvo med domačini zaradi previsokih cen povečalo, lahko pride do političnih ukrepov (npr. strožji nadzor najemnin ali davki na prazna stanovanja). Že zdaj so bile na lokalnih volitvah 2024 v nekaterih občinah Algarve stanovanjske razmere ključna tema. Do zdaj so bili ukrepi razmeroma blagi (spodbude za najem, ukinitev Zlate vize), a to je nekaj, kar je treba spremljati. Drug dejavnik: podnebne spremembe. Algarve se lahko pogosteje sooča s pomanjkanjem vode in vročinskimi valovi. Če bi, recimo, do leta 2028 omejitve porabe vode postale pogoste ali bi se stroški zavarovanja obalnih nepremičnin zaradi podnebnih tveganj zvišali, bi to lahko nekoliko zmanjšalo povpraševanje. A veliko kupcev gleda dolgoročno ali verjame, da se bodo s prilagoditvami te težave obvladale.

Povzetek napovedi (2026–2028): Pričakujemo:

• Cene: Nadaljnja rast, skupaj morda +15 % do +25 % v triletnem obdobju 2025–2028. Tako bi bila hiša, vredna 300.000 € v 2025, leta 2028 vredna 345.000–375.000 €. Rast bo verjetno večja v začetku (2025–26), nato se bo do 2027–28 nekoliko upočasnila, ko bo na trg prišlo več ponudbe ali če se bodo obrestne mere znova zvišale.
• Povpraševanje: Širše mednarodno povpraševanje. Kupci iz ZDA in Združenega kraljestva ostajajo ključni; morda več azijskih kupcev (tudi brez Zlate vize bodo nekateri kupovali zgolj kot naložbo ali zaradi življenjskega sloga) in investitorjev z Bližnjega vzhoda, saj države Zaliva kažejo zanimanje za prestižna evropska sredstva. Domače povpraševanje stabilno ali nekoliko boljše, če se pogoji financiranja izboljšajo.
• Najemni trg: Najemnine bodo še naprej rasle, če bo ponudba dolgoročnih najemov ostala omejena. Morda več kot 5 % letna rast najemnin, razen če se veliko enot AL (kratkoročni najemi) preusmeri v dolgoročne. Povečanje števila oddaljenih delavcev lahko zviša tudi zimske najemnine, zaradi česar bo Algarve bolj celoletna destinacija. Morda bomo videli več institucionalnih najemodajalcev – npr. sklad, ki gradi stanovanjski blok za najem za domačine (to se že dogaja v Lizboni; do 2026 bi se lahko zgodilo tudi v večjih mestih Algarve za reševanje pomanjkanja). Donosnost najema naj bi ostala okoli 5–6 %, če bodo cene in najemnine rasle vzporedno.
• Donosnost za investitorje: Obeti so dobri – dohodek od najema in zmerna rast vrednosti prinašata soliden donos. Nepremičnine v Algarveju bodo verjetno prehitele številne evropske trge, zahvaljujoč edinstveni kombinaciji življenjskega sloga in naložbene privlačnosti regije. Tveganja za donosnost, kot so morebitna gospodarska recesija ali presežna ponudba, so ublažena zaradi globalne privlačnosti Algarveja in omejene zemljiške ponudbe.

Za zaključek, nepremičninski trg v Algarveju v letu 2025 uspeva, srednjeročna napoved (2026–2028) pa je optimistična s trajnostno rastjo. Regija se razvija – vključuje trajnost, privablja novo generacijo oddaljenih delavcev in širi svojo nepremičninsko ponudbo – a ohranja osnovne čare, ki so že dolgo gonilo njenega uspeha. Za vlagatelje in kupce domov bo Algarve ostal privlačen trg, ki uravnoteža visoke donose z zavidljivo kakovostjo življenja. Kot povzema eno poročilo: Algarve je pripravljen, da “ohrani svoj status trga z visoko povpraševanjem in odpornostjo v predvidljivi prihodnosti” investropa.com investropa.com, s svojimi temeljnimi prednostmi – sonce, varnost, življenjski slog – ki še naprej privabljajo kupce z vsega sveta.

Viri:

• Statistični urad Portugalske (INE) – podatki o cenah stanovanj in najemnin portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário prek The Portugal News – indeksi cen in rast v Algarveju theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista in Engel & Völkers – delež tujih kupcev in regionalna statistika idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Market Reports – posodobitev trga in napovedi za leto 2025 investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – vpogledi na razvoj in trende kupcev essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – rast tujih kupcev in kontekst stanovanjskega trga theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/Portugal Buyer’s Agent – donosi od najemnin in primerjave cen po regijah portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• Vladne napovedi – spremembe pri Zlati vizi in posodobitve NHR režima wise.com wise.com