Trg nepremičnin v San Joseju v letu 2025 ostaja močan, a zapleten, oblikovan z gospodarskimi nihanji Silicijeve doline, veliko povpraševanjem po stanovanjih in novimi trendi po pandemiji. Kot eden najdražjih trgov v državi San Jose beleži zmeren porast cen stanovanj, nizko ponudbo (kljub rahlim izboljšavam) in močno konkurenco tako med kupci kot najemniki. Spodaj razčlenjujemo ključne sektorje – od stanovanjskih in najemnih do poslovnih prostorov – ter kaj strokovnjaki napovedujejo za prihodnja leta.
Ključne statistike trga 2025 (San Jose):
- Srednja cena stanovanja: ~1,5 milijona $ (sredina 2025), približno 5 % več kot leto prej redfin.com. Stanovanja se v povprečju prodajo v ~20 dneh, pogosto z več ponudbami.
- Srednja mesečna najemnina: ~2.927 $ julija 2025, približno 2–3 % več kot lani apartmentlist.com. Povprečna najemnina za enosobno stanovanje je 3.265 $/mesec apartmentlist.com.
- Ponudba stanovanj: Ponudba večja za ~20 % glede na začetek 2024 apartmentlist.com sfgate.com, a je še vedno trg prodajalcev z omejenim številom oglasov.
- Dostopnost: Izjemno nizka. Gospodinjstvo s srednjim dohodkom bi potrebovalo >250.000 $ povišanja, da bi si lahko privoščilo povprečno stanovanje v San Joseju zillow.mediaroom.com.
- Gospodarstvo: Brezposelnost v okrožju Santa Clara je ~3,9 % (2. četrtletje 2025) kidder.com. Obrestne mere za hipotekarne kredite so okoli 6,5–6,8 % sfgate.com, precej nad pandemskimi najnižjimi, kar prispeva k “učinku zaklepanja”, ko lastniki ostajajo v svojih domovih zaradi nizkih obrestnih mer.
Trendi stanovanjskih nepremičnin v 2025
Stanovanjski trg v San Joseju ostaja zelo konkurenčen v letu 2025. Srednja prodajna cena domov je približno 1,5 milijona dolarjev, kar je 238 % višje od ameriškega povprečja redfin.com. Cene so se zvišale za približno 3–5 % v primerjavi z lanskim letom, kar je zmeren porast v primerjavi z dvoštevilčnimi skoki v času pandemije. Ta rast kaže znake umirjanja zaradi višjih obrestnih mer in nekoliko izboljšane ponudbe. Višji ekonomist pri Zillovu ugotavlja, da naraščajoča zaloga omejuje rast cen stanovanj; pravzaprav so vrednosti domov v metropolitanskem območju San Joseja za leto 2025 napovedane kot praktično nespremenjene (−0,2 %) sfgate.com. Kljub temu povpraševanje presega ponudbo, zato trg na splošno daje prednost prodajalcem.
Zaloga in prodaja: Število domov na trgu se je zmerno povečalo. Industrijski opazovalci poročajo, da je bila začetna zaloga v San Joseju v letu 2025 približno 20 % višja kot v letu 2024 sfgate.com, deloma zato, ker več lastnikov prodaja domove in ker prihaja nekaj novogradenj. Kljub temu ostaja zaloga zgodovinsko nizka – veliko lastnikov je nevoljnih do prodaje in izgube izjemno nizkih hipotekarnih obrestnih mer (učinek “zaklepanja”), kar omejuje promet. Kljub večjemu številu oglasov so dejanske prodaje močno narasle (za 8–31 % več kot leto prej v regiji) in naj bi se v letu 2025 povečale še za približno 15 % sfgate.com, kar kaže, da povpraševanje kupcev hitro absorbira razpoložljive domove. Domovi se še vedno prodajo hitro – približno 20 dni na trgu v mediani, v primerjavi s 15 dnevi leto prej redfin.com redfin.com. Povprečen oglas prejme 3–4 ponudbe v San Joseju, pogosto se prodajo nad izklicno ceno v zaželenih soseskah.
Cene in konkurenca: Cene stanovanj v San Joseju so se ustalile na visokih ravneh. Sredi leta 2025 je srednja prodajna cena okoli 1,5 milijona dolarjev (približno 5 % več kot leto prej) redfin.com, kar je okrevanje po rahlem padcu v letu 2023. Konkurenca med kupci ostaja po Redfinovem indeksu »nekoliko konkurenčna«, saj številne nepremičnine še vedno dosegajo 2–6 % nad izklicno ceno v dražbah redfin.com. Segment luksuznih nepremičnin je še posebej močan – nepremičnine višjega cenovnega razreda dosegajo več ponudb in nadaljnjo rast vrednosti, kljub splošnim skrbem glede dostopnosti sfgate.com. Nepremičninski agenti opažajo, da vstopna stanovanja (v razponu okoli 1 milijona dolarjev) privabljajo ostro dražbo tako prvih kupcev kot tudi investitorjev, pogosto se prodajo precej nad izklicno ceno, ponudbe v gotovini pa niso redkost sanjosespotlight.com.
Izzivi dostopnosti: San Jose je dosledno uvrščen med najmanj dostopne stanovanjske trge v Ameriki. Zaradi stagnacije plač v primerjavi z vrednostjo nepremičnin je sanje o lastništvu za mnoge prebivalce nedosegljivo. Analiza Zillowa izpostavlja razliko: tudi z zajetnim pologom 330.000 dolarjev (20 %) bi morala družina s povprečnim dohodkom v San Joseju prejeti povišico plače za več kot 250.000 dolarjev, da bi si lahko brezskrbno privoščila dom po srednji ceni zillow.mediaroom.com. Po eni oceni lahko le približno 28 % gospodinjstev v širšem območju zaliva privošči dom po srednji ceni (v samem San Joseju pa še manj). Visoke hipotekarne obrestne mere – okoli 6–7 % za 30-letna posojila – še dodatno otežujejo položaj, saj mesečne obveznosti zvišajo za več sto ali celo tisoč dolarjev. Ti pritiski na dostopnost so ohladili povpraševanje nekaterih kupcev in preusmerili številne potencialne kupce na najemni trg zillow.mediaroom.com.
Tržni obeti: Pričakuje se, da bodo cene v bližnji prihodnosti ostale nespremenjene ali rahlo rasle. Kalifornijsko združenje nepremičninskih posrednikov (C.A.R.) napoveduje +4,6 % rast cen stanovanj v Kaliforniji v letu 2025 po približno 6,8 % rasti v letu 2024 sanjosespotlight.com – bolj vzdržen tempo. Rast cen v San Joseju je lahko nekoliko nižja od državnega povprečja zaradi že tako visokih cen in občutljivosti na nihanja v tehnološkem gospodarstvu. Vsak padec obrestnih mer za hipotekarne kredite bi lahko sprostil zadržano povpraševanje: lokalni agenti napovedujejo, da bi obrestne mere v območju nizkih 6 % ali 5 % “močno oživile” trg, saj bi se več prodajalcev in kupcev vključilo sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Za zdaj pričakujte zmerno rast cen in nekoliko boljšo izbiro za kupce, vendar nič, kar bi bistveno izboljšalo dostopnost. Temeljno pomanjkanje stanovanj v San Joseju in močan trg dela povzročata dolgoročen pritisk na rast vrednosti nepremičnin.
Razvoj najemniškega trga
Najemniški trg v San Joseju v letu 2025 je izjemno drag, a razmeroma stabilen v rasti. Srednja najemnina v mestu (za vse tipe enot) znaša približno 2.900 $ na mesec apartmentlist.com – več kot 100 % višja od ameriške mediane najemnin, kar odraža bogastvo regije in pomanjkanje stanovanj. Najemnine so še naprej rahlo naraščale: srednja najemnina se je v sredini leta 2025 povečala za približno 2–3 % na letni ravni apartmentlist.com. Za primerjavo, v številnih večjih ameriških mestih so najemnine v zadnjem letu stagnirale ali padle zaradi porasta novogradenj stanovanj po vsej državi. V zalivskem območju je rast najemnin v San Joseju (~2,8 % na letni ravni) presegla rast v San Franciscu (praktično 0 %) sfgate.com, čeprav sta obe daleč od dvomestnih povišanj najemnin iz preteklosti.
Visoke najemnine in povpraševanje: Povprečne najemnine glede na velikost spalnice poudarjajo, kako nedostopen je San Jose za najemnike. Julija 2025 povprečna enoposteljna garsonjera znaša približno 2.934 $ (skoraj 67 % nad ameriškim povprečjem), dvosobna stanovanja pa okoli 3.506 $ apartmentlist.com apartmentlist.com. Priljubljene osrednje soseske dosegajo še višje cene – npr. v središču San Joseja najemnine za enosobna stanovanja v luksuznih stavbah pogosto presegajo 5.000 $/mesec apartmentlist.com. Takšne cene pomenijo, da bi najemnik za upoštevanje standardnega pravila »30 % dohodka za najemnino« potreboval letni dohodek krepko v šestmestnih številkah. Ni presenetljivo, da velik delež lokalnih najemnikov predstavljajo tehnološki strokovnjaki z dvojnim dohodkom ali družine, ki si delijo stanovanje. Na splošno približno 44 % gospodinjstev v San Joseju najema stanovanje namesto, da bi ga imeli v lasti point2homes.com, pri čemer mnogi za to močno raztegnejo svoj proračun (indeks življenjskih stroškov v metropolitanskem območju je ~231, kar je drugo najvišje v ZDA, takoj za San Franciscom apartmentlist.com).
Kljub izjemno visokim najemninam ostaja povpraševanje po najemnih enotah močno. Stopnja prostih najemnih stanovanj je le okoli 4–5 % v San Joseju point2homes.com, kar pomeni, da je večina enot zasedenih. (Za primerjavo: 5 % prostih stanovanj velja za uravnotežen trg – San Jose je torej tik na tej meji.) Najemniki so pokazali določeno občutljivost na cene – neprestana rast najemnin se je v letih 2020–2022 umirila, v teh letih so se pojavile tudi ugodnosti ali rahli padci. Vendar je ponovna vrnitev pisarn, univerz in priseljevanje delavcev v letih 2023–2024 ponovno spodbudila rast najemnega trga. Številna gospodinjstva, ki si ne morejo privoščiti nakupa doma, nimajo druge izbire, kot da še naprej najemajo, kar ohranja povpraševanje.
Nova ponudba in prostost stanovanj: Opazen dejavnik, ki umirja rast najemnin, je bil razcvet gradnje stanovanj v ameriškem Sun Beltu (mesta kot sta Austin in Raleigh), ki je povzročil presežek enot na nacionalni ravni sfgate.com. Čeprav območje zaliva ni zgradilo niti približno dovolj stanovanj, da bi odpravilo svoje pomanjkanje, je San Jose dodal nekaj novih stanovanj in opazil, da se je zaloga najemnih stanovanj povečala za približno 20 % v določenih primestnih območjih apartmentlist.com. Ta zmeren dotok ponudbe deluje kot varnostni ventil za najemnine. Gradnja večstanovanjskih objektov v območju zaliva naj bi se po letu 2025 upočasnila, saj se projekti zaključujejo in se začenja manj novih sfgate.com. Analitiki Zillowa napovedujejo, da se bo do konca leta 2025 najemni trg ponovno zaostril – nedavni val novih enot bo “izginil”, kar pomeni več konkurence na vsako prosto enoto v prihodnje sfgate.com. V San Joseju, kjer je gradnja stanovanj kronično premajhna, lahko že majhen padec prostih stanovanj povzroči dvig najemnin.
Napoved za najemnike: Povišanja najemnin v naslednjih nekaj letih bodo verjetno ostala pri nizkih enomestnih odstotkih letno (razen v primeru gospodarskega upada). Strokovnjaki napovedujejo nadaljnjo nizko, stabilno rast najemnin v območju zaliva – morda v razponu 2–4 % na leto sfgate.com. To je dobra novica za najemnike v primerjavi z dvoštevilčnimi skoki v zadnjem desetletju, vendar ni pričakovati, da bi najemnine bistveno padle. Na obzorju so tudi politične spremembe: Kalifornijski volivci bodo morda leta 2024 odločali o Propoziciji 33, pobudi za razširitev najemne kontrole (potem ko sta dva prejšnja poskusa propadla) sfgate.com. Če bo sprejeta, bi lahko mesta, kot je San Jose, uvedla strožje omejitve najemnin za novejše stavbe, kar bi lahko omejilo hitrost rasti najemnin. San Jose že ima lokalno najemno kontrolo za starejša stanovanja (letna povišanja omejena na približno 5–8 %), in razširitev bi lahko dodatno zaščitila najemnike – ali pa, kot pravijo kritiki, odvračala novo gradnjo. Medtem pa narašča povpraševanje po najemu enodružinskih hiš, saj družine iščejo več prostora; te hiše se zdaj oddajajo za približno 41 % več kot pred petimi leti (rast, ki presega stanovanja) zillow.mediaroom.com. Na splošno bo najemni trg ostal konkurenčen – najemniki naj skrbno načrtujejo proračun in pričakujejo, da bodo za stanovanje v Silicijevi dolini porabili velik delež dohodka.
Pregled komercialnih nepremičnin
Sektor komercialnih nepremičnin v San Joseju je zgodba kontrastov v letu 2025. Trg pisarn se sooča z visoko stopnjo praznih prostorov in premikom k delu od doma, medtem ko so industrijski in skladiščni prostori skoraj povsem zasedeni zaradi logističnih potreb območja zaliva. Trgovske nepremičnine se držijo razmeroma dobro, podprte z bogatimi potrošniki in delnim vračanjem v pisarne, kar v nekaterih območjih ponovno oživlja peš promet. Tukaj je razčlenitev po sektorjih:
Trg pisarn: Visoka praznost in počasno okrevanje
Pisarniški prostori v San Joseju (in širši Silicijevi dolini) so v letu 2025 številni in premalo izkoriščeni. Stopnja praznih pisarn je v letu 2024 presegla 20 %, kar je več kot 8,6 % pred pandemijo patch.com. Do tretjega četrtletja 2024 je bilo 21,8 % pisarniških prostorov praznih v okrožjih Santa Clara in San Mateo (kamor spada tudi San Jose), kar je več kot dvakrat več kot pred COVID-om patch.com. Ta presežek je posledica dela na daljavo in hibridnih politik – zaposleni prihajajo v pisarne redko ali sploh ne. Metropolitansko območje San Joseja je imelo konec leta 2024 le približno 40,7 % stopnjo vračanja v pisarne, kar je ena najnižjih v državi patch.com. Podjetja so temu ustrezno zmanjšala površine, zaradi česar so veliki prostori prazni ali na voljo za podnajem.
Vendar pa leto 2025 kaže zgodnje znake stabilizacije. Nekateri kazalniki: stopnja praznih pisarn v Silicijevi dolini je do drugega četrtletja 2025 rahlo padla na ~17,4 % (skupna razpoložljivost ~18,2 %) kidder.com. Dejavnost najemanja se je povečala v prvi polovici 2025 – med pomembnimi posli je tehnološko podjetje Zscaler, ki je v Santa Clari najelo več kot 300.000 kvadratnih čevljev v podnajem kidder.com. Lastniki sklepajo ugodne dogovore in ponujajo spodbude za zapolnitev prostorov, zahtevane najemnine pa so se ustalile (okoli 4,07 $ na kvadratni čevelj mesečno, 0,2 % manj kot leto prej) kidder.com. Prodaje pisarniških stavb potekajo z velikimi popusti, kar privablja vlagatelje, ki iščejo ugodne nakupe – povprečna prodajna cena na kvadratni čevelj (360 $) je precej pod 5-letnim povprečjem, kar odraža stiske na trgu kidder.com.
„Flight to quality“ je mantra: najemniki se konsolidirajo v višjerazredne stavbe z bogatimi storitvami, da bi privabili delavce v pisarne, medtem ko se starejše ali manj idealno locirane pisarne soočajo s težavami. Na primer, Google – po množičnih odpuščanjih in rezih stroškov – je dal velik del svojega kampusa v Redwood Cityju v najem in ustavil gradnjo prihodnjih pisarn kidder.com. Novi projekti so večinoma ustavljeni, čeprav ostaja paradoks: v letu 2024 je bilo zgrajenih približno 9 milijonov kvadratnih čevljev poslovnih prostorov, kar je največ po pandemiji, čeprav je stopnja praznih prostorov dosegla rekord patch.com. To vključuje specializirane R&R obrate in projekte v lastni uporabi, ki se ne štejejo kot najeti prostori. Strokovnjaki to imenujejo »paradoks leta 2024« – rastoče gospodarstvo, a manjša potreba po pisarniških prostorih patch.com.Če pogledamo naprej, večina analitikov pričakuje, da bo pisarniški trg ostal šibek do leta 2025. Podjetja dajejo prostore v podnajem namesto da bi se širila, in skoraj 1 bilijon dolarjev dolga v poslovnih nepremičninah zapade v plačilo leta 2025 kidder.com – kar povečuje tveganje neplačil, zlasti pri pisarniških sredstvih z upadajočo vrednostjo. Po drugi strani pa je San Jose izognil najhujšemu scenariju, ki se je zgodil v San Franciscu (kjer je več stolpnic v središču mesta šlo v izvršbo). Manj lastnikov v San Joseju je do zdaj zapadlo v neplačilo patch.com, deloma zato, ker so lokalne pisarne bolj razpršene (npr. številni nizki tehnološki kampusi) in niso tako odvisne od gostega mestnega jedra. Napovedovalci menijo, da bo za »novo normalnost« potrebni še eno ali dve leti patch.com. Kot je dejal en lokalni svetovalec, je cilj »počasi zmanjševati [in] znižati stopnjo praznih prostorov pod 20 %« na bolj obvladljivo raven patch.com. Če se tehnološki sektor ponovno pospeši ali podjetja uvedejo več dela v živo, bi se okrevanje lahko pospešilo – a za zdaj pričakujte povišano stopnjo praznih pisarn in veliko možnosti za najemnike v San Joseju.
Industrijski in skladiščni prostori: močno povpraševanje, omejena ponudba
V izrazitem nasprotju s pisarnami je industrijsko nepremičninsko tržišče na območju San Joseja še vedno zelo iskano. Stopnja prostih industrijskih in skladiščnih prostorov je izjemno nizka – približno 4 % do 6 % v letih 2024/2025 patch.com cbre.com. Do drugega četrtletja 2025 je bila skupna stopnja prostih industrijskih prostorov v Silicijevi dolini približno 5,8 % cushmanwakefield.com, kar pomeni zelo napet trg (še posebej, če upoštevamo, da to vključuje tudi nekaj novih objektov). Povpraševanje po logističnih, proizvodnih in laboratorijskih prostorih poganjajo e-trgovina, podjetja s polprevodniki in strojno opremo ter biotehnološka podjetja, ki potrebujejo prostore, kjer je delo nujno opravljati na lokaciji.R&R laboratoriji in specializirani objekti imajo nekoliko višjo stopnjo prostih prostorov (~11 % konec leta 2024 za R&R laboratorije) patch.com, vendar je to deloma posledica novih prostorov na trgu. V sektorjih, kot sta biotehnologija in napredna proizvodnja, je zasedenost še vedno visoka – ta podjetja ne morejo v celoti preiti na delo na daljavo. Poročilo Joint Venture Silicon Valley je poudarilo, da je povpraševanje po laboratorijskih in industrijskih prostorih še naprej raslo v letu 2024 kljub presežku pisarniških prostorov patch.com. Najemnine za industrijske nepremičnine so stabilne ali rahlo naraščajo, saj je ponudba omejena zaradi prostorskih omejitev v zalivskem območju. Razvijalci so v letu 2024 dodali nekaj industrijskih površin, in približno 2–3 milijone kvadratnih čevljev sodobnih logističnih prostorov je v gradnji okoli San Joseja, pogosto po meri za določene uporabnike.
Napoved: Pričakuje se, da bo industrijski sektor ostal močan. Tudi če bi gospodarstvo doživelo upočasnitev, so stopnje prostih prostorov tako nizke, da rahlo povečanje ne bi povzročilo presežne ponudbe. E-trgovina, podatkovni centri in industrija električnih vozil se širijo v Silicijevi dolini in bodo še naprej zasedali prostore. Pravzaprav eden izmed na novo odobrenih projektov v središču San Joseja vključuje 11-nadstropni podatkovni center poleg stanovanj (edinstven koncept mešane rabe) localnewsmatters.org. Investitorji ostajajo optimistični glede industrijskih nepremičnin zaradi njihovega stabilnega denarnega toka. Ena opomba: odpor skupnosti proti novim skladiščem (zaradi prometa ali okoljskih skrbi) lahko upočasni odobritve. Vendar pa bodo z reformami CEQA (opisane spodaj) in infrastrukturnimi potrebami regije industrijski razvoj verjetno potekal hitreje. Pričakujte, da bodo industrijske stopnje prostih prostorov ostale v nizkih enomestnih številkah in da bo rast najemnin v prihodnje na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih.
Trgovinski sektor: odporne glavne ulice in spreminjajoči se vzorci
Trgovske nepremičnine v San Joseju so se izkazale za presenetljivo odporne v obdobju po pandemiji. Zaradi visokih dohodkov na tem območju in zadržane potrošniške porabe se je večina nakupovalnih središč in trgovin ponovno okrepila, čeprav je delo na daljavo spremenilo nekatere navade. Stopnja praznih trgovskih prostorov je v začetku leta 2025 dosegla najnižjo raven v šestih letih, približno 4,7 % v Silicijevi dolini assets.cushmanwakefield.com. Ob vstopu v leto 2025 je večina podtrgov imela manj kot 4 % praznih trgovskih prostorov – kar pomeni praktično polno zasedenost – še posebej v uspešnih območjih, kot so Santana Row/Valley Fair, Palo Alto in Cupertino marcusmillichap.com. Edini žep z višjo stopnjo praznih trgovskih prostorov (okoli 5 %) je v delih južnega San Joseja marcusmillichap.com, kar verjetno odraža nekaj starejših centrov v težavah ali zaprtje velikih trgovin tam.
Več dejavnikov je “podprlo” trg trgovskih nepremičnin: plače in premoženje v tehnološkem sektorju pomenijo, da imajo gospodinjstva na tem območju dovolj kupne moči za podporo restavracijam, butikom in storitvam. Tudi v obdobjih intenzivnega dela na daljavo so prebivalci z visokimi dohodki še naprej nakupovali lokalno, številna trgovska podjetja pa so se prilagodila (ponujala dostavo, prevzem ob pločniku itd.). Zdaj, ko se več zaposlenih delno vrača v pisarne, imajo restavracije v središču mesta in poslovnih četrtih več obiska. Predmestne trgovine, ki jih vodijo trgovine z živili in osnovnimi storitvami, so ostale močne ves čas. Poleg tega je avtomobilom prilagojena zasnova San Joseja pomenila, da imajo številna trgovska središča velike površine in parkirišča, kar je omogočilo lažje vzdrževanje razdalje ali prevzem blaga med COVID-om.
Do konca leta 2024 se je aktivnost najema maloprodajnih prostorov povečevala skupaj z rahlim povečanjem zasedenosti pisarn marcusmillichap.com. Komercialni posredniki poročajo, da je San Jose najmočnejši maloprodajni trg v zalivski regiji in da “postaja še močnejši.” marcusmillichap.com Visoki dohodki gospodinjstev so ohranjali maloprodajno porabo tudi, ko so bile pisarne prazne, zdaj pa vsak porast pisarniških delavcev ali prebivalstva še dodatno povečuje povpraševanje marcusmillichap.com. Omeniti velja, da se več novih trgovcev širi: Costco in velika azijska trgovina (T&T) prihajata na lokacije v San Joseju leta 2025 marcusmillichap.com. Pričakuje se, da bodo ti novi ponudniki spremenili lani rahlo negativno neto absorpcijo v pozitivno. V bistvu se maloprodajni prostori, ki so ostali prazni, hitro zapolnjujejo z novimi trgovinami in restavracijami.Najemnine za maloprodajo so ostale razmeroma stabilne, pri čemer imajo najboljše lokacije najvišje cene (npr. visoki 30 dolarjev na kvadratni čevelj letno, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Lastniki so optimistični, a realistični – zavedajo se, da je e-trgovina še vedno grožnja, zato imajo prednost najemniki z izkustveno ali prehransko ponudbo, ki privabljajo obiskovalce. Regijski trend vračanja v pisarne (tudi če je delno) je prednost za trgovce v središču mesta. Nasprotno pa bi lahko, če bo delo na daljavo ostalo razširjeno, del maloprodaje v središču mesta spremenil namembnost ali se soočil z izzivi, vendar v središču San Joseja za zdaj ni prišlo do množičnega propada maloprodaje, kot se je to zgodilo v središču San Francisca.
Napoved: Maloprodajne praznine naj bi ostale nizke (<5 %) in bi se lahko še zmanjšale, če bo lokalno gospodarstvo ostalo močno. Največje tveganje je gospodarska recesija – potrošnja bi upadla, če bi se brezposelnost povečala. Za zdaj je maloprodajna napoved za San Jose previdno pozitivna: premožni potrošniki, naraščajoča stanovanjska gostota (z novimi večnamenskimi projekti) in boljša izkoriščenost pisarn kažejo na trajno povpraševanje po trgovinah in restavracijah. Mestna strategija urbanih vasi in sprehajalnih središč bo še naprej ustvarjala priložnosti za razvoj maloprodaje. Skratka, med komercialnimi naložbenimi razredi maloprodaja posluje bolje kot pisarniški prostori in je približno na ravni industrijskih nepremičnin na trgu San Joseja v letu 2025.
Trendi naložb v nepremičnine
Nepremičninski vlagatelji, ki se ozirajo proti San Joseju, se soočajo z enačbo visokih stroškov in visokih nagrad. Zaradi izjemno visokih vrednosti nepremičnin v regiji so donosi od najemnin (kapitalske stopnje) razmeroma nizki, vendar so obeti za dolgoročno rast vrednosti in najemnin še vedno močni. Leta 2025 je bila investicijska dejavnost nekoliko zadržana zaradi obrestnih mer in gospodarske negotovosti, vendar so jasni trendi in priložnosti:
- Stanovanjske naložbe: Nakup enodružinskih hiš ali stanovanj za oddajanje je izziv zaradi vstopnih cen nad 1 milijon $, a tisti, ki si to lahko privoščijo, opažajo stalno povpraševanje po najemih. Ker si veliko družin ne more privoščiti nakupa, so enodružinske najemnine zelo iskane (kar dokazuje tudi hitra rast najemnin v tem segmentu zillow.mediaroom.com). Soseske z dobrimi šolami (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) ali načrtovanimi izboljšavami javnega prevoza (npr. okoli bodočih postaj BART v severnem San Joseju) so za vlagatelje še posebej privlačne, saj obetajo stabilne ali rastoče najemnine. Nekateri vlagatelji izkoriščajo tudi kalifornijske zakone o pomožnih stanovanjskih enotah (ADU) – dodajajo pomožne enote k enodružinskim hišam in tako ustvarjajo prihodke kot dvojčki/trojčki. Kapitalske stopnje za stanovanjske najemnine v San Joseju so pogosto v območju nizkih 3–4 %, kar je malo, a številni vlagatelji računajo na rast cen in tehnološko poganjano rast prebivalstva za donosnost.
- “Vroče” soseske: Različna območja San Joseja ponujajo različne priložnosti. Središče San Joseja velja za dolgoročno stavo – z Googlovim predlaganim kampusom (trenutno na čakanju) in drugimi javnimi naložbami so zemljišča in starejše stavbe v središču pritegnile vlagatelje, ki želijo preurejati ali čakati na izboljšanje trga. Območja kot sta Japantown in Willow Glen ohranjajo svojo vrednost zaradi edinstvenega kulturnega vzdušja in šarma, privabljajo tako lastnike kot preprodajalce, ki prenavljajo zgodovinske hiše. Kar zadeva potencial v vzponu, lokalni strokovnjaki pogosto izpostavljajo kraje, kot so Berryessa/Severni San Jose (kjer poteka podaljšanje BART) in Alum Rock/Vzhodno vznožje (kjer so cene nižje v primerjavi s preostalim delom mesta, kar nakazuje prostor za rast). Po eni od investicijskih analiz so območja v vzponu, kot so Communications Hill, Severni San Jose in deli Vzhodnega San Joseja, pripravljena na rast, saj mesto tam spodbuja razvoj blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Vlagatelji vse bolj gledajo onkraj tradicionalnih prestižnih poštnih številk in iščejo boljše začetne donose v teh “podcenjenih” območjih.
- Komercialne naložbe: Glede na šibkost pisarniškega sektorja preudarni vlagatelji iščejo priložnosti za ugodne nakupe. Kot omenjeno, so se pisarniške stavbe prodajale z velikimi popusti – nekateri lastniki-uporabniki (podjetja, ki kupujejo lastne stavbe) in skladi zasebnega kapitala so kupili pisarniške nepremičnine po cenah, ki so 30–50 % nižje od vrhunca. Ta strategija stavi na 5–10 letno obdobje okrevanja povpraševanja po pisarnah. Medtem industrijske nepremičnine ostajajo priljubljene pri institucionalnih vlagateljih; konkurenca je ostra za vsako logistično nepremičnino, ki pride na trg, in kapitalski donosi v industrijskem sektorju so okoli 4 % zaradi zanesljivosti najemnikov. Trgovski centri na dobrih lokacijah (zlasti tisti z živilsko trgovino kot sidrom ali v premožnih soseskah) se prav tako aktivno trgujejo, saj so se izkazali za odporne skozi COVID. Na splošno je obseg komercialnih nepremičninskih naložb v Bay Area v letu 2025 nižji kot pred pandemijo, vendar San Jose zajema dober delež dogajanja, saj se vlagatelji preusmerjajo iz problematičnega trga San Francisca v razmeroma stabilne razmere v južnem zalivu.
- Donosi in tveganja: Vlagatelji v San Joseju se soočajo z višjimi stroški financiranja – obrestne mere za hipotekarna ali komercialna posojila so okoli 6–7 %, kar lahko presega donosnost nepremičnine in povzroči negativni finančni vzvod. To je zmanjšalo število špekulativnih vlagateljev in preprodajalcev v primerjavi s preteklimi leti. Tisti, ki ostajajo, so običajno dolgoročni lastniki z gotovino (manj občutljivi na obrestne mere) ali kupci v 1031 zamenjavah, ki prenašajo dobiček od prodaje drugje. Mnogi menijo, da bo tehnološko usmerjeno gospodarstvo San Joseja dolgoročno ohranjalo rast vrednosti nepremičnin. Dejansko izkušeni lokalni vlagatelji opažajo, da je nepremičninski trg Silicijeve doline presegel večino države po rasti vrednosti, in pričakujejo, da se bo to nadaljevalo sanjosespotlight.com. Vedno obstaja tveganje tehnološkega upada ali sprememb politike (kot so strožji najemni nadzor ali novi davki za vlagatelje), ki bi lahko zmanjšali donose. Toda leta 2025 je naložba v nepremičnine v San Joseju še vedno videna kot zanesljiva izbira – gre za stavo na eno najmočnejših regionalnih gospodarstev na svetu.
Povzetek: naložbeni trendi kažejo beg v kakovost in priložnosti: denar se usmerja v območja in tipe nepremičnin z najboljšo kombinacijo trenutnih prihodkov in prihodnjega potenciala (naj bo to nova najemna soseska v predmestju ali prenovljen pisarniški/R&D kampus). “Vroče” soseske za vlagatelje se pogosto ujemajo s tem, kjer so usmerjena prizadevanja mesta za razvoj ali kjer dostopnost v primerjavi s preostalo Silicijevo dolino nakazuje prostor za rast. Čeprav donosi niso tako visoki kot v cenejših trgih Sun Belt, San Jose ponuja nekaj, česar številna mesta ne: relativno stabilnost in dokazano dolgoročno rast, zaradi česar je ključen cilj za nepremičninski kapital v Kaliforniji.
Razvoj in gradbeni projekti v pripravi
Nepremičninski razvoj v San Joseju je leta 2025 na razpotju. Mesto ima ambiciozne načrte za novo stanovanjsko gradnjo in mešane skupnosti, vendar so gospodarski izzivi upočasnili tempo gradnje v zadnjem letu. Kljub temu se več pomembnih projektov premika naprej, spremembe v politiki pa si prizadevajo odpreti hitrejši razvoj v bližnji prihodnosti.
Razvoj stanovanj: San Jose, tako kot vsa kalifornijska mesta, je pod pritiskom, da doda stanovanja (z državnim mandatom za več deset tisoč enot do leta 2030). Odobreni projekti so zapisani v načrtih, vendar začetek gradnje zaostaja. Pravzaprav je San Jose v letu 2024 zabeležil nič začetkov gradnje večstanovanjskih objektov – niti ena nova stanovanjska ali kondominijska stavba ni začela z gradnjo v tem letu localnewsmatters.org. Ta presenetljiva statistika odraža, kako so naraščajoči stroški gradnje, pomanjkanje delovne sile in visoke obrestne mere naredili številne projekte neizvedljive. Čeprav je mestni oddelek za načrtovanje odobril veliko enot, te pogosto ostanejo “na polici” in čakajo na financiranje localnewsmatters.org.
Da bi to rešili, so mestni voditelji konec leta 2023 uvedli Program inovativne poti za projekte localnewsmatters.org. Ta program spodbuja investitorje s projekti z “izjemnimi koristmi” – na primer tiste, ki vključujejo pomemben delež dostopnih stanovanj ali druge javne koristi – tako, da preseže določene prostorske standarde, zniža davke na gradnjo in oprosti nekatere pristojbine localnewsmatters.org. Cilj je pospešiti projekte v središču mesta in drugih prednostnih območjih. Aprila 2025 sta bila odobrena prva dva projekta v okviru tega programa: kanadski investitor Westbank je dobil zeleno luč za 1.492 stanovanjskih enot v dveh stolpnicah v središču San Joseja, skupaj z dvema podatkovnima centroma na lokaciji localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Mesto je za te projekte oprostilo nekatere pristojbine za dostopnost in sprostilo omejitve višine, da bi omogočilo njihovo izvedbo. Župan Matt Mahan je dejal, da San Jose ne sme dovoliti, da bi zastarela prostorska pravila “ovirala inovacije, ki bi se danes lahko izšle” localnewsmatters.org, s čimer je poudaril pripravljenost mesta na prilagodljivost za spodbujanje razvoja.
Poleg središča mesta, številni drugi stanovanjski projekti so v pripravi. V severnem San Joseju poteka gradnja velikega večnamenskega projekta na nekdanjih kmetijskih zemljiščih, ki bo na območje prinesel več sto stanovanj in trgovskih prostorov sanjosespotlight.com. Investitorji, kot je SummerHill Homes, gradijo nove večstanovanjske komplekse v prej poslovnih območjih (npr. projekt na naslovu 210 Baypointe z več kot 200 enotami) sfyimby.com. Poleg tega obstaja prizadevanje za več modularnih stanovanj in ustvarjalnih gradbenih metod: predlagana modularna stanovanjska stavba na ulici The Alameda bi na majhni parceli dodala 174 enot in prikazala inovativen pristop k gostoti zapolnjevanja sfyimby.com.
Središče West in kampusi velikih tehnoloških podjetij: Slon v sobi je Googlov projekt Downtown West v bližini postaje Diridon – 80-akrski, več kot 10 milijard dolarjev vreden načrt za novo urbano sosesko z mešano rabo (do 4.000 domov, pisarne, trgovine, parki). San Jose je ta projekt odobril leta 2021 z veliko pompa realestate.withgoogle.com techxplore.com. Vendar pa je leta 2025 Downtown West v negotovosti. V začetku leta 2023 je Google ustavil dela na lokaciji, leta 2025 pa so poročila, da je Google preklical razvojno partnerstvo in ponovno ocenjuje svoje načrte za nepremičnine techxplore.com techxplore.com. Širši umik podjetja od širitve pisarn (zaradi dela na daljavo in zniževanja stroškov) ogroža obljubljena stanovanja – po celotni Silicijevi dolini je Google obljubil zemljišča za 15.000 domov (v San Joseju, Mountain Viewu, Sunnyvale), a šest let kasneje ni bilo zgrajenih nobenih od teh domov techxplore.com. Google je celo nakazal, da bi lahko prodajal dele svojih zemljišč (npr. velik del v Mountain Viewu, predviden za 1.900 domov) techxplore.com. Če se bo Google res umaknil, se lahko vizija Downtown West bistveno zamakne ali zmanjša. Mestni uradniki ostajajo upajoči, da se bo projekt nadaljeval, vendar bo morda potreboval nove partnerje ali fazni pristop. Negotovost glede tega mega-projekta je neznanka za razvojni tok San Joseja – lahko prinese velik val stanovanj in poslovnih prostorov ali pa bo še leta ostal neuresničen načrt.
Izzivi v razvojnem toku: Izkušnja San Joseja odraža širši trend: številni odobreni visoko-gostotni projekti so “vrednostno inženirani” ali zamenjani z načrti nižje gostote zaradi stroškovnih izzivov. Razvijalci ugotavljajo, da v razmerah leta 2025 luksuzni stolpnici morda ne “preračunajo”, medtem ko so vrstne hiše ali manjši projekti bolj izvedljivi. Pravzaprav so po vsem San Joseju razvijalci, ki so prešli iz stanovanj/apartmajev na vrstne hiše, izbrisali ocenjenih 4.177 stanovanjskih enot iz razvojnega toka mesta – te enote so bile odobrene, a ne bodo zgrajene po prvotnem načrtu techxplore.com. To je pomemben korak nazaj za stanovanjske cilje. Poudarja potrebo po političnih ukrepih in znižanju stroškov, da bi se veliki projekti premaknili naprej.
Na pozitivni strani se regulativno okolje v Kaliforniji spreminja v prid razvoju. Junija 2025 je država sprejela reformo CEQA (Senatni zakon 131 in Zakonodajni zakon 130), da bi poenostavila okoljsko presojo sanjosespotlight.com. Projekti, ki so zapolnitveni (manj kot 20 hektarjev, manj kot 85 čevljev visoki in znotraj območja namenske rabe), lahko zdaj obidejo določene zahteve CEQA sanjosespotlight.com. To pomeni, da številni srednje veliki stanovanjski projekti v San Joseju ne bodo več soočeni z večletnimi zamudami zaradi tožb ali zahtevnih okoljskih poročil. Župan San Joseja je pozdravil te reforme in poudaril, da je bil CEQA pogosto »zlorabljen« za zavlačevanje gradnje stanovanj, ter da lahko zdaj projekti v nekaterih primerih dobijo odobritev v polovičnem času sanjosespotlight.com. Poleg tega se v Bay Area začenjajo uporabljati obstoječi zakoni, kot sta SB 35 (ki pospešuje kvalificirana dostopna stanovanja) in AB 2011 (ki omogoča gradnjo stanovanj na poslovnih zemljiščih brez posebnih dovoljenj).
Pogled naprej: Pričakuje se, da se bo razvojni tok povečal v naslednjih nekaj letih zaradi teh reform in lokalnih pobud. San Jose je identificiral več deset priložnostnih lokacij in ima proaktiven pristop k doseganju državnega stanovanjskega cilja (več kot 60.000 enot za obdobje 2023–2031). Morda bomo videli bolj ustvarjalne projekte, kot so pretvorbe pisarn v stanovanja (če bodo pisarne ostale premalo izkoriščene) in javno-zasebna partnerstva. Infrastrukturni projekti, kot sta podaljšanje BART v Silicijevo dolino (prihod vlakov BART v središče San Joseja do ~2030) in elektrifikacija Caltrain, bodo prav tako spodbudili razvoj, usmerjen v javni prevoz, vzdolž teh koridorjev. Skratka, leto 2025 je prehodno leto: po počasnem letu 2024 je gradnja pripravljena na okrevanje, vendar bo to zahtevalo spopadanje z visokimi stroški. Z novimi zakoni, ki zmanjšujejo birokracijo, in spodbudami mesta, San Jose upa, da bo kmalu prenesel številne načrtovane projekte v dejansko gradnjo.
Spremembe politike in predpisov, ki vplivajo na trg
Številni razvojni ukrepi in spremembe predpisov v letih 2024–2025 vplivajo na nepremičninski trg v San Joseju, saj si prizadevajo rešiti stanovanjsko stisko in zaščititi prebivalce, hkrati pa se odzivajo na gospodarske spremembe. Tukaj so ključne spremembe:
- CEQA pospešitev postopkov (2025): Kalifornijski zakon o varstvu okolja (CEQA) je bil dolgo časa naveden kot vzrok za zamude pri razvoju. Sredi leta 2025 je Kalifornija sprejela reforme CEQA prek SB 131 in AB 130, ki so bistveno zmanjšale zahteve za okoljsko presojo za številne projekte sanjosespotlight.com. Pomembno je, da projekti zapolnitvene stanovanjske gradnje na praznih urbanih zemljiščih (do 20 hektarjev, do 26 metrov višine) ne potrebujejo več celovitih okoljskih poročil, če ustrezajo obstoječi prostorski ureditvi sanjosespotlight.com. To je velika zmaga za mesta, kot je San Jose: pomeni manj tožb in hitrejša odobritev za srednje visoke stanovanjske stavbe in druge urbane projekte. Mestni uradniki pravijo, da so tožbe na podlagi CEQA nekatere projekte zamaknile za do dve leti sanjosespotlight.com – zato bi ta reforma lahko prepolovila čas odobritve sanjosespotlight.com. Župan San Joseja Matt Mahan je bil glasen zagovornik, saj je trdil, da se je CEQA zlorabljala za blokiranje nujno potrebnih stanovanj sanjosespotlight.com. Z reformami mesto združuje spremembe na državni ravni z lokalnimi spodbudami (kot so oprostitve taks prek programa Innovative Pathway) za pospešitev gradnje stanovanj sanjosespotlight.com. Medtem ko okoljske skupine skrbi manjši vpliv javnosti, splošno pričakovanje je, da bo San Jose zaradi poenostavljenih pravil doživel pospešek pri začetku projektov.
- Državni stanovanjski mandati in prostorsko načrtovanje: Kalifornija je uvedla več zakonov za preseganje omejevalnih lokalnih prostorskih aktov. SB 9 (velja od 2022) lastnikom stanovanj omogoča, da razdelijo enodružinske parcele ali dodajo dvojčke brez posebnih dovoljenj. V San Joseju je uporaba SB 9 zaenkrat počasna (zaradi visokih stroškov gradnje ADU-jev/dvojčkov), a bi lahko sčasoma nežno povečala gostoto v stanovanjskih soseskah. SB 10 (2022) mestom omogoča sprejetje odloka za do 10 enot na parcelah blizu javnega prevoza brez CEQA – San Jose tega še ni v celoti izkoristil, a bi lahko v prihodnosti za koridorje ob prevozu. Poleg tega AB 2011 (2022) poenostavlja gradnjo stanovanj na poslovnih (npr. trgovskih) zemljiščih; nekaj projektov v San Joseju to raziskuje, kar bi lahko premalo izkoriščene trgovske parcele spremenilo v stanovanjske komplekse s pospešenim (ministrskim) odobrenjem. Splošni prostorski načrt San Joseja spodbuja rast prek “urbanih vasi” – vnaprej načrtovanih žepov z večjo gostoto – in leta 2025 mesto posodablja svoj stanovanjski načrt, da državi pokaže, kako bo do leta 2031 zagotovilo približno 62.000 novih domov. To bi lahko vključevalo prezonedelitev nekaterih industrijskih ali redko poseljenih območij v stanovanjska in spodbujanje mešane rabe ob prevozu.
- Nadzor najemnin in zaščita najemnikov: San Jose ima lokalni odlok o stabilizaciji najemnin, ki zajema stanovanja, zgrajena pred letom 1979, omejuje letne dvige najemnin (približno 5 % največ, vezano na inflacijo) in zagotavlja zaščito pred izselitvijo. Čeprav to ostaja v veljavi, zagovorniki najemnikov menijo, da ni dovolj, saj izključuje novejše stavbe. Na državni ravni aktivisti podpirajo Prop 33 (2024), ki bi omogočil širitev nadzora najemnin (v bistvu razveljavitev omejitev zakona Costa-Hawkins) sfgate.com. Če bodo volivci to potrdili, bi se San Jose lahko odločil razširiti nadzor najemnin tudi na novejše enote ali celo enodružinske najeme, kar bi bistveno vplivalo na najemodajalce in vlagatelje. Ločeno AB 1482 (državni zakon o omejitvi najemnin) že omejuje dvige najemnin za večino najemov v Kaliforniji na približno 10 % letno – a lokalna omejitev v San Joseju je strožja za starejše enote. Med pandemijo sta tako država kot mesto uvedla moratorije na izselitve in programe pomoči pri najemnini; večina teh je že potekla, a leta 2025 v mestu razpravljajo o vzpostavitvi stalnega sklada za nujno pomoč najemnikom v primeru nenadnih stisk. Zahteve za dostopna stanovanja prav tako oblikujejo razvoj – San Jose še naprej zahteva, da morajo projekti po tržni ceni vključevati določen delež stanovanj pod tržno ceno ali plačati nadomestilo. Govori se o posodobitvi teh politik vključujočih stanovanj, da bi uravnotežili spodbujanje razvoja in zagotavljanje dostopnih enot.
- Davki in pristojbine: Konec leta 2024 so volivci v San Joseju odobrili (ali razmišljali o) ukrepih, ki vplivajo na ekonomiko nepremičnin. En primer je pristojbina za komercialno povezavo pri novogradnji pisarn, ki financira dostopna stanovanja – San Jose ima takšno pristojbino in čeprav so pisarniški projekti počasni, bi vsako okrevanje prineslo sredstva za stanovanja. Razpravljalo se je tudi o davku na prazne prostore za prazne prodajalne, da bi odvračali dolgoročno praznjenje trgovin v središču mesta (po vzoru SF), vendar še ni bil uveden. Po drugi strani pa je mesto nekatere pristojbine znižalo: prej omenjeni program Innovative Pathway oprostí določenih gradbenih davkov in parkirnin za ustrezne stanovanjske projekte v središču mesta localnewsmatters.org. To znižanje stroškov je namerna politična poteza za finančno izvedljivost razvoja v okolju z visokimi stroški.
- Ekonomska in monetarna politika: Posredno na trg San Joseja vplivajo tudi odločitve ameriške centralne banke (Federal Reserve) in širše spremembe ekonomske politike (kot so nova zvezna vlaganja v infrastrukturo ali spremembe davčne zakonodaje). Na primer, zvišanja obrestnih mer s strani Fed v letih 2022–23 so močno vplivala na hipotekarne obresti in stroške gradbenih posojil ter ohladila trg. Ob vstopu v leto 2025 je prisotna negotovost: pričakovalo se je, da bo Fed znižal obrestne mere, vendar je politično ozračje v pozni 2024 (vključno z novo predsedniško administracijo in pogovori o carinah, ki bi lahko ponovno spodbudile inflacijo) postavilo pod vprašaj hitro zniževanje obrestnih mer sfgate.com. Stanovanjski ekonomisti splošno pričakujejo, da bodo hipotekarne obrestne mere postopoma upadle na okoli 6 % ali nekoliko pod to mejo do konca 2025 sanjosespotlight.com, vendar bi lahko napačne politične poteze to spremenile. Trg v San Joseju je zaradi izjemno visokih cen zelo občutljiv na te makro dejavnike – že majhna znižanja obrestnih mer lahko sprostijo precejšnjo kupno moč (in s tem povpraševanje). Lokalno lahko državni stimulansi ali davčne olajšave za tehnološko industrijo posredno spodbudijo nepremičninski trg z ustvarjanjem novih delovnih mest.
Povzetek: Politična krajina leta 2025 se nagiba k spodbujanju stanovanjske gradnje (prek poenostavljenih postopkov in spodbud) ter k nadaljevanju zaščite najemnikov (z možnostjo razširitve najemnin pod nadzorom). San Jose skuša to uravnotežiti, da bi rešil stanovanjsko krizo, ne da bi odgnal vlagatelje. Učinkovitost teh politik bo postala jasnejša v naslednjih nekaj letih: če bodo uspešne, bi lahko San Jose doživel prepotreben porast gradnje stanovanj in postopno znižanje stroškov bivanja; če ne, se bo mesto morda še naprej soočalo z visokimi cenami in nezadostno ponudbo.
Ekonomski dejavniki, ki vplivajo na trg
Nepremičninski trg v San Joseju ne obstaja v vakuumu – nanj močno vplivajo širše ekonomske sile, od stanja tehnološke industrije do obrestnih mer in migracijskih vzorcev. V letu 2025 je več ekonomskih dejavnikov še posebej pomembnih:
Zdravje tehnološkega sektorja: San Jose leži v središču Silicijeve doline, zato uspešnost tehnoloških podjetij močno vpliva na povpraševanje po stanovanjih in poslovnih nepremičninah. Zadnjih nekaj let je prineslo upočasnitev tehnološkega sektorja in odpuščanja (zlasti konec leta 2022 in v letu 2023, ko so podjetja kot Meta, Google itd. odpuščala zaposlene). To je začasno ohladilo nepremičninski trg v letu 2023, saj so nekateri tehnološki delavci zapustili regijo ali postali bolj previdni. Do leta 2025 tehnološki sektor kaže mešane signale. Podatki o zaposlovanju za območje San Jose-Sunnyvale-Santa Clara kažejo, da je bilo število delovnih mest v informacijskem sektorju približno 0,8 % nižje kot leto prej kidder.com v začetku leta 2025 – torej se zaposlovanje v tehnološkem sektorju ni hitro povečevalo, a se je upad stabiliziral. Tudi sektor strokovnih/poslovnih storitev (ki vključuje veliko tehnoloških delovnih mest) je bil približno 1,8 % nižji na letni ravni kidder.com. Kljub tem padcem je brezposelnost v okrožju Santa Clara še vedno zelo nizka (okoli 3,9 %) kidder.com, kar pomeni, da je širši trg dela še vedno napet. Mnogi odpuščeni tehnološki delavci so našli nova delovna mesta ali začeli lastna podjetja, poleg tega pa so zrasle netehnološke panoge (kot sta zdravstvo in napredna proizvodnja).
Za nepremičnine stabilen, a počasneje rastoč tehnološki sektor pomeni, da ni velikega navala novih kupcev/najemnikov, a tudi ne množičnega odhoda. San Jose je med pandemijo sicer doživel nekaj neto odseljevanja (ker so se nekateri zaposleni zaradi dela na daljavo preselili v cenejša območja), a se je ta trend do leta 2023 umiril. Pravzaprav se z vračanjem zaposlenih v pisarne vsaj nekaj dni na teden nekateri, ki so se odselili, vračajo ali pa vsaj ohranjajo povezavo z območjem zaliva. Tvegan kapital in ustanavljanje zagonskih podjetij sta se v začetku leta 2025 okrepila v primerjavi z mrtvilom leta 2022, kar bi lahko nakazovalo prihodnjo rast zaposlovanja. Poleg tega je razcvet umetne inteligence (s podjetji, ki se osredotočajo na umetno inteligenco) osredotočen v Silicijevi dolini in bi lahko spodbudil naslednji val povpraševanja po pisarnah in stanovanjih. Če bodo podjetja, kot so Nvidia, Google (s svojimi pobudami na področju umetne inteligence) in številni zagonski AI-podjetniki še naprej zaposlovali, bo to v regijo prineslo novo povpraševanje po stanovanjih. Na splošno je tehnologija temeljni gonilnik: ko kihne, nepremičnine zbolijo, ko pa cveti, nepremičnine ponorijo. Trenutno smo nekje vmes – previdno optimistični, da je najslabše v tehnološkem sektorju mimo, a čakamo na jasen naslednji razcvet.
Obrestne mere in financiranje: Verjetno največji posamezni dejavnik, ki ohlaja nepremičninski trg v letu 2025 v primerjavi z norijo leta 2021, je okolje visokih obrestnih mer. Hipotekarne obrestne mere, ki so bile 3 % v letu 2021, so poskočile nad 7 % v letu 2022, in sredi leta 2025 so v razponu 6,5–7 % za 30-letna fiksna posojila sfgate.com. To ima velik vpliv: mesečna plačila hipoteke se povečajo za več sto ali tisoč dolarjev, kar zmanjša, koliko si kupci lahko privoščijo. Pravilo: 1-odstotna rast hipotekarnih obrestnih mer zmanjša kupno moč kupca za približno 10 %. Tako kupci v letu 2025 ugotovijo, da se lahko kvalificirajo za precej manjšo hišo, kot bi se lahko pred nekaj leti. Visoke obrestne mere povzročajo tudi učinek “zaklepanja” za prodajalce – približno 84 % lastnikov stanovanj ima hipoteke pod 6 % v Kaliforniji sanjosespotlight.com, zato se selitev in najem novega 7-odstotnega posojila zdi finančna izguba. Zaradi tega je veliko domov ostalo izven trga, kar prispeva k nizki ponudbi.
Glede na prihodnost, ekonomisti široko pričakujejo, da bodo obrestne mere postopoma padale v naslednjih 12–24 mesecih. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov napoveduje, da se bodo obrestne mere gibale okoli 6 % v letu 2025 in morda padle pod to mejo do konca leta sanjosespotlight.com. Glavni ekonomist C.A.R., Jordan Levine, je optimističen in predlaga, da bi lahko mere dosegle 5,9 % do konca leta 2025 sanjosespotlight.com. Če se bo inflacija še naprej umirjala in bo Federal Reserve začela zniževati ključno obrestno mero, bodo temu sledile tudi hipotekarne obrestne mere. Vsako znižanje obrestnih mer bo verjetno pripeljalo več kupcev na trg (in spodbudilo nekatere lastnike, da zamenjajo ali se preselijo, kar poveča ponudbo). Na primer, ko so obrestne mere konec leta 2024 za kratek čas padle v nizkih 6 %, so agenti poročali o takojšnjem porastu aktivnosti kupcev sfgate.com. Pričakujemo lahko te “mini pospeške” prodaje, kadar koli bodo obrestne mere padle v letu 2025 sfgate.com. Valovi refinanciranja so prav tako pričakovani, če obrestne mere padejo pod 5,5 % – to bi lahko sprostilo večjo kupno moč za lastnike stanovanj (ali omogočilo investitorjem refinanciranje in morda ponovno vlaganje v nepremičnine). Nasprotno pa bi lahko, če bi inflacija ponovno narasla in bi obrestne mere ostale visoke ali celo zrasle, nepremičninski trg zastal ali se zmehčal, saj bi se dostopnost še poslabšala. Omeniti velja, da je tudi 5–6 % hipotekarna obrestna mera zgodovinsko gledano povsem običajna (50-letno povprečje v ZDA je približno 8 % sanjosespotlight.com), vendar se po desetletju izjemno nizkih obrestnih mer trenutnim udeležencem zdi visoka.
Lokalno gospodarstvo in zaposlovanje: Poleg tehnološkega sektorja ima gospodarstvo San Joseja koristi od raznolikosti delodajalcev – univerze (San Jose State), zdravstvo (širitve bolnišnic), obrambna tehnologija (Lockheed itd.) in močna baza malih podjetij. Rast zaposlovanja v ne-tehnoloških sektorjih je pripomogla k ohranjanju močne zaposlenosti v regiji. Srednji dohodek gospodinjstva v San Joseju je okoli 117.000 $, kar je eden najvišjih v državi, in vsako leto zmerno raste. Ironično pa to še zdaleč ni dovolj za udoben nakup hiše tukaj (kot kažejo podatki o dostopnosti). Bogastvo, ustvarjeno z delniškimi kompenzacijami in lastniškim deležem v startupih, je glavni dejavnik, ki vnaša likvidnost na nepremičninski trg – npr. ko podjetje izvede IPO ali je prevzeto, novo obogateni zaposleni pogosto kupujejo ali nadgrajujejo domove. Trg IPO je bil v letih 2022–24 počasen, vendar se pripravlja na ponovno odprtje; nekaj pričakovanih IPO-jev (kot sta Stripe ali Instacart, če jih do 2025 še ne bi bilo) bi lahko ustvarilo nove milijonarje in povzročilo nakupe luksuznih nepremičnin. Poleg tega se mednarodna imigracija (zlasti tehnoloških talentov) ponovno vzpostavlja, kar podpira povpraševanje tako po najemniških kot lastniških stanovanjih, še posebej v skupnostih z velikim številom indijskih in kitajskih tehnoloških strokovnjakov v San Joseju.
Na drugi strani pa stroški življenja in dejavniki kakovosti življenja še naprej vplivajo na migracije. Območje zaliva je doživelo nekaj neto domačega odseljevanja – ljudje so se selili v cenejše zvezne države – vendar je bil velik del tega izravnan s priseljevanjem iz tujine in rojstvi. Prebivalstvo San Joseja se je med pandemijo nekoliko zmanjšalo, zdaj pa je približno stabilno. Če se bo trend dela na daljavo “Zoom-town” nadaljeval, bi se lahko nekateri delavci odločili živeti v slikovitih ali cenovno dostopnih območjih (Lake Tahoe, Austin itd.) in hkrati obdržali službo v Silicijevi dolini, kar bi lahko zmanjšalo lokalno povpraševanje po stanovanjih. Vendar pa mnoga podjetja ugotavljajo, da sta produktivnost in uvajanje novih zaposlenih boljša v živo, zato je delna vrnitev lahko strukturna.Stroški in gradnja: Drug gospodarski dejavnik so stroški gradnje – materiali in delo. Stroški gradnje v območju zaliva so med najvišjimi na svetu. V letih 2024–25 se je inflacija materialov, kot sta les in jeklo, po prejšnjih skokih umirila, vendar so stroški dela zaradi pomanjkanja delavcev še vedno visoki. Kvalificirane gradbene delovne sile primanjkuje, kar zvišuje plače in podaljšuje roke. To neposredno vpliva na to, koliko novih stanovanj je mogoče zgraditi in po kakšni ceni. Kot je bilo že omenjeno, je preusmeritev razvijalcev v projekte z nižjimi stroški eden od odzivov techxplore.com. Naraščajoči stroški kapitala (obresti na razvojna posojila) so prav tako dejavnik – številni projekti, ki so bili komaj dobičkonosni, so postali nedobičkonosni, ko so se obresti podvojile. Če bo Fed omilil ukrepe in bo financiranje cenejše, bi se lahko nekateri zamrznjeni projekti ponovno oživili.
Makro trendi: Na splošno nepremičnine v San Joseju temeljijo na nekaj makro resnicah – zaželenosti življenja v Silicijevi dolini (zaradi kariernih priložnosti), pomanjkanju zemljišč v že pozidanem območju in zapletenih kalifornijskih predpisih. Ti ustvarjajo težnjo, da cene dolgoročno rastejo hitreje od državnega povprečja. Gospodarski pretresi lahko povzročijo kratkoročne popravke (kot smo videli v začetku leta 2020 ali 2008), vendar se območje zgodovinsko močno pobere. Na primer, med zgodnjo pandemijo so nekateri napovedovali množični odhod iz mest; res je, da se je nekaj prebivalcev preselilo v predmestja ali izven države, vendar se je do leta 2025 veliko urbanih trgov opomoglo in so cene stanovanj v San Joseju presegle predpandemični vrh. Gibanje trga bo še naprej sledilo ciklom razcveta in padca tehnološkega gospodarstva, nekoliko ublaženim zaradi omejene ponudbe stanovanj.
Za zaključek, gospodarsko ozadje za nepremičnine v San Joseju leta 2025 je previdno optimistično. Uspešnost tehnološke industrije in smer gibanja obrestnih mer sta dve ključni spremenljivki, ki ju velja spremljati. Uspešen tehnološki sektor in padanje obrestnih mer bi lahko trg znova močno spodbudila (z več prodajami in pritiskom na rast cen), medtem ko bi morebitna recesija ali skok obrestnih mer predstavljala oviro. Trenutno lokalno gospodarstvo zmerno raste, brezposelnost je nizka, dohodki pa visoki – to so sestavine, ki podpirajo povpraševanje po stanovanjih tudi ob izzivih glede dostopnosti. To dinamično ravnovesje med velikim povpraševanjem/bogastvom in visokimi stroški opredeljuje trg v San Joseju in tako bo ostalo tudi v prihodnjih letih.
Primerjalni vpogledi: San Jose v primerjavi z bližnjimi trgi
Trendi nepremičnin v San Joseju tako odražajo kot se razlikujejo od tistih v sosednjih mestih Bay Area, kot so San Francisco, Oakland in predmestja Silicijeve doline. Kupci, najemniki in vlagatelji pogosto primerjajo te trge med seboj. Tukaj je, kako se San Jose primerja:
- San Jose v primerjavi s San Franciscom: Obe mesti sta glavni zaposlitveni središči Bay Area z zelo dragimi nepremičninami, vendar je San Francisco v zadnjem času doživel mehkejši trg. Zillow napoveduje rahle padce cen stanovanj v SF v letu 2025 (~–1,8 %), medtem ko je San Jose v bistvu stabilen ali z rahlim porastom (od –0,2 % do +0 %) sfgate.com. Trg stanovanj v San Franciscu, zlasti pri stanovanjih, se je med pandemijo soočil s presežkom enot in upadom povpraševanja, medtem ko je San Jose (ki ima več enodružinskih hiš) bolje ohranil vrednost. Dostopnost je v obeh mestih enako zahtevna – mediane cene v SF (~1,3–1,4 milijona $) so podobne kot v San Joseju in v obeh so potrebni visoki dohodki. Vendar pa je SF bolj prizadel prehod na delo na daljavo. Praznih pisarn v središču mesta je bistveno več kot v San Joseju, kar je povzročilo prazna stanovanja v določenih območjih in upad prebivalstva. San Jose, ki je bolj predmestno zasnovan, ni doživel tako izrazitega urbanega izseljevanja. Trendi najemnin so se prav tako razlikovali: najemnine v SF so v letu 2024 padle ali ostale nespremenjene, medtem ko so najemnine v San Joseju zrasle za približno 2–3 % sfgate.com. To nakazuje rahlo preusmeritev povpraševanja iz SF v Silicijevo dolino. Kulturno SF ostaja privlačen za nekatere (mestno življenje, storitve), vendar so skrbi glede kriminala in javne varnosti nekatere prebivalce spodbudile k razmisleku o selitvi v San Jose. Trgi luksuznih nepremičnin v obeh mestih so močni – luksuzne nepremičnine v SF (npr. dvorci v Pacific Heights) in prestižna območja v San Joseju (Silver Creek estates itd.) se dobro prodajajo premožnim kupcem kljub splošnim razmeram sfgate.com. Povzetek: trg v San Joseju je leta 2025 bolj stabilen, medtem ko je trg v San Franciscu bolj nestanoviten in v fazi okrevanja. Mnogi vidijo San Jose kot trg z več potenciala (zlasti če se središče mesta oživi), medtem ko SF obnavlja zaupanje in zasedenost.
- San Jose proti Oaklandu/East Bay: East Bay ponuja bolj dostopno alternativo okrožju Santa Clara. Srednja cena hiše v Oaklandu (sredina 2025) je okoli 759.000 $ – približno polovica cene v San Joseju – in Oakland je zabeležil približno 13% padec cen na letni ravni redfin.com. Pravzaprav se je stanovanjski trg v Oaklandu leta 2024 precej ohladil, z večjo ponudbo in daljšim časom prodaje (29 dni proti 20 v SJ) redfin.com redfin.com. To deloma odraža večje izseljevanje iz urbanega Oaklanda in večjo ponudbo glede na povpraševanje. Kljub temu so absolutne cene v Oaklandu nižje, zato privablja nekatere kupce, ki si juga zaliva ne morejo privoščiti. Soseske v East Bayu, kot je Fremont, ki je bližje delovnim mestom v Silicijevi dolini, imajo višje cene (pogosto okoli 1,2 milijona $ srednje cene), a so še vedno na splošno nižje kot v San Joseju za primerljive hiše. Premisleki o vožnji na delo igrajo vlogo: ko so cene goriva visoke ali je promet slab, nekateri, ki so se preselili v East Bay, premislijo in poskušajo priti bližje delu v San Joseju, kar poveča povpraševanje v južnem zalivu. Prav tako na izbiro vplivajo razlike v kriminalu in kakovosti šol: predmestja San Joseja veljajo za varnejša in imajo boljše šole kot Oakland, kar preprečuje, da bi se družine iz Silicijeve doline množično selile v East Bay kljub cenejšim nepremičninam. Na najemni strani so najemnine v Oaklandu dejansko padle za približno 6% v letu 2024 (npr. najemnina za enosobno stanovanje okoli 1.800 $, precej manj kot v San Joseju) reddit.com. To kaže na šibkejše povpraševanje v Oaklandu in morda na to, da se delavci na daljavo, ki so zapustili SF, niso vsi preselili v Oakland, kot je bilo nekoč napovedano – nekateri so regijo zapustili v celoti. Nasprotno pa sta prebivalstvo in povpraševanje po stanovanjih v San Joseju bolj vezana na lastno zaposlitveno bazo (tehnološka delovna mesta, ki se večinoma ne selijo drugam). Na koncu je San Jose dražji, a stabilen, medtem ko je Oakland cenejši, a je doživel večji popravek. Za vlagatelje lahko nepremičnine v East Bayu ponujajo boljše donose od najemnin, vendar San Jose nudi več zagotovila za dolgoročno rast vrednosti zaradi koncentracije visoko plačanih delovnih mest.
- Predmestja Silicijeve doline (Palo Alto, Cupertino itd.): Predmestna mesta severno in zahodno od San Joseja (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) so v istem okrožju Santa Clara, vendar imajo svoje posebnosti. Na splošno so ta mesta še dražja kot San Jose glede na ceno na kvadratni meter, predvsem zaradi najboljših šol ali bližine sedežev podjetij (npr. Apple v Cupertinu, Stanford v Palo Altu). Na primer, srednja cena hiše v Palo Altu je precej nad 3 milijoni dolarjev, kar je več kot dvakrat več kot v San Joseju. Ta predmestja imajo zelo omejeno ponudbo nepremičnin v vsakem trenutku – ljudje se domov držijo zaradi odličnih javnih šol in ugleda skupnosti. Leta 2025 so ti trgi še vedno izjemno konkurenčni: začetniška hiša v Mountain Viewu ali Cupertinu pogosto prejme več deset ponudb. San Jose s temi območji tekmuje s svojo velikostjo in raznolikostjo – v San Joseju so cenovno dostopnejši predeli, ki so cenejši od, recimo, Sunnyvala (npr. vzhodni San Jose). Toda za tiste, ki jim je prioriteta šola, šolski okoliši Cupertino ali Palo Alto predstavljajo velik magnet, kar tam ohranja povpraševanje visoko ne glede na splošno stanje trga. Ena primerjalna ugotovitev: medtem ko se je rast cen v San Joseju upočasnila na približno 5 % na letni ravni redfin.com, so nekateri predeli Silicijeve doline še vedno beležili večje skoke zaradi nizke ponudbe (na primer, Los Altos naj bi bil v začetku 2025 višji za približno 10 % na letni ravni). Torej lahko mikro-trgi presegajo povprečje. Po drugi strani pa so oddaljena predmestja San Francisca (npr. Tracy, Gilroy) med pandemijo doživela priliv delavcev na daljavo in velik skok cen, a se del tega zdaj umirja, saj se realnost voženj na delo vrača – ta obrobna območja lahko stagnirajo ali nekoliko padejo, ko se ljudje vračajo bližje službam. San Jose je nekje vmes: bolj urban in poseljen kot majhna predmestja, a (relativno gledano) bolj dostopen kot elitna mesta. Ima tudi več prostora za rast (zlasti navpično v središču ali z zapolnjevanjem praznih zemljišč), medtem ko so predmestja kot Palo Alto že pozidana in strogo omejujejo rast. To pomeni, da bi lahko San Jose dodal ponudbo in potencialno v prihodnosti bolj umiril cene kot tista mesta s fiksno ponudbo.
Na splošno je območje zaliva mozaik mikro-trgov. San Jose leta 2025 v mnogih pogledih dosega boljše rezultate kot San Francisco (manjši padec cen, stabilnejše povpraševanje) in kaže večjo cenovno odpornost kot East Bay. Še vedno je cenejši od ultra bogatih predelov, a ima enak izziv nizke ponudbe. Za kupca ali vlagatelja: San Jose ponuja mešanico urbanega in predmestnega življenja z visokimi cenami, a če želite »ceneje«, bi pogledali proti East Bayu; če želite vrhunske šole ali status, bi morda posegli po Palo Altu ali Los Gatosu. Veliko ljudi sprejema te kompromise, zato na primer vidimo, da družine zapuščajo stanovanja v SF in kupujejo v San Joseju, ali pa tehnološki delavci preskočijo San Jose in za isto ceno kupijo večjo hišo v Walnut Creeku (East Bay). Ti tokovi se bodo nadaljevali, a osrednja lokacija San Joseja v Silicijevi dolini mu daje trajno prednost – ogromna baza delovnih mest v bližini pomeni, da bo skoraj vedno povpraševanje po življenju tam.
Napovedi in projekcije za prihodnja leta
Če pogledamo onkraj leta 2025, strokovnjaki pričakujejo, da bo trg nepremičnin v San Joseju doživel zmerno rast in postopne spremembe, ne pa ekstremnih nihanj. Tukaj je povzetek napovedi in mnenj za naslednjih nekaj let:
- Napoved cen stanovanj: Skoraj vsi glavni napovedovalci pričakujejo nadaljnjo rast cen v San Joseju, vendar z počasnejšim, bolj »normalnim« tempom kot v obdobju norije v 2010-ih. Kalifornijsko združenje nepremičninskih posrednikov napoveduje, da bo srednja cena stanovanj v Kaliforniji v letu 2025 zrasla za približno 4–5 % sanjosespotlight.com, in podobne enomestne rasti v letu 2026. Za San Jose posebej lokalni nepremičninski posredniki pričakujejo, da bodo vrednosti domov v Silicijevi dolini še vedno »presegle večino države« po rasti cen sanjosespotlight.com, glede na gospodarsko moč regije. Spletna stran za naložbe v nepremičnine je napovedala cene v San Joseju +3 % v 2025 in +4 % v 2026 noradarealestate.com – kar v bistvu sledi inflaciji. Noben verodostojen vir ne napoveduje popolnega zloma ali večjega padca vrednosti, razen v primeru velikega zunanjega šoka. Eden od razlogov: tudi če se povpraševanje zmanjša, omejena ponudba zagotavlja dno pod cenami. Če pa bodo obrestne mere ostale visoke ali pride do recesije, se lahko cene dlje časa ne bodo premikale. Na primer, Zillowov model je napovedal zelo rahel padec v letu 2024, ki mu sledi stagnacija v letu 2025 v območju zaliva sfgate.com. Toda do leta 2026–2027, če bodo obrestne mere nižje, večina pričakuje, da bodo cene spet rasle za nekaj odstotkov na leto, ko se bo trg v celoti prilagodil razmeram po pandemiji.
- Prodaja in zaloge: Glavni ekonomist Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov Lawrence Yun je poudaril, da leta po volitvah pogosto prinesejo porast prodaje stanovanj sanjosespotlight.com. Dejansko napoveduje, da bo obseg prodaje stanovanj v ZDA v letu 2025 poskočil za 9 % sanjosespotlight.com, saj se bodo hipotekarne obrestne mere znižale in bo na trg prišlo več ponudb. Tudi lokalno lahko pričakujemo podoben odboj: že konec leta 2024 je okrožje Santa Clara zabeležilo porast aktivnosti kupcev sanjosespotlight.com. Več lastnikov stanovanj se bo morda odločilo za prodajo v letih 2025–2026, ko se bodo navadili na idejo, da zamenjajo staro nizko obrestno mero za nov dom (še posebej, če imajo dovolj lastniškega kapitala za pokritje stroškov). Zaloge naj bi kljub temu ostale razmeroma omejene – nihče ne pričakuje poplave novih ponudb, ki bi trg spremenila v trg kupcev. Pozitiven znak: delež hipotek z obrestno mero pod 4 % se bo sčasoma postopoma zmanjševal (ljudje refinancirajo, se selijo itd.), kar bo omililo učinek zaklepa. Podatki Realtor.com kažejo, da se je delež hipotek pod 6 % v enem letu zmanjšal z 89 % na 84 % sanjosespotlight.com, kar pomeni, da do določene menjave že prihaja. Do let 2026–2027 bi se lahko obrestne mere normalizirale okoli 5 %, promet z nepremičninami pa bi se povečal na bolj običajne ravni. Gradnja novih domov bo prav tako prispevala k zalogam, čeprav verjetno zmerno. Kalifornijska prizadevanja za gradnjo bi lahko obrodila sadove po letu 2026, ko bo na tisoče enot v gradnji na območju North First Street v San Joseju, v središču mesta in drugod, končno dokončanih (če se financiranje stabilizira). Na splošno pričakujte nekoliko izboljšano ponudbo v prihodnjih letih, vendar še vedno pod ravnijo, ki bi pomenila uravnotežen trg.
- Najemnine in najemniški trg: Višji ekonomisti, kot je Chris Salviati iz Apartment List, napovedujejo, da bo »nizka, enomestna rast najemnin« v Bay Area v bližnji prihodnosti sfgate.com. Za leto 2025 to verjetno pomeni zvišanje najemnin za približno 2–4 %, podobno kot v letu 2024. Ko se bo obsežen val novih stanovanj na nacionalni ravni do konca leta 2025 iztekel, bi se lahko konkurenca za najeme zaostrila v letu 2026. Orphe Divounguy iz Zillowa napoveduje, da bodo najemniški trgi postali bolj napeti v drugi polovici 2025, ko bo gradbeni razcvet zamrl, kar bi lahko najemodajalcem dalo večjo moč pri določanju cen sfgate.com. V San Joseju bi se najemnine lahko nekoliko pospešile, če se bo prebivalstvo povečalo in bo nakup stanovanj ostal nedosegljiv. Vendar pa bi lahko vsakršna širitev najemne kontrole ali nova ponudba to izničila. Številni strokovnjaki menijo, da se bo trend naroda najemnikov nadaljeval – če si prvi kupci še naprej ne bodo mogli privoščiti nakupa, bodo ostali najemniki, kar ohranja povpraševanje visoko. Do leta 2030 bodo najemnine v San Joseju verjetno še višje kot danes (razen v primeru gospodarskega upada), čeprav bo rast morda postopna iz leta v leto.
- Poslovne nepremičnine: Napovedi za pisarniški trg so previdne. Večina komercialnih posrednikov meni, da bo šele 2025–2026, preden se bo stopnja praznih pisarn opazno zmanjšala. Podjetja še vedno ocenjujejo svoje potrebe po prostoru; splošno soglasje je, da je hibridni delovni model tu, da ostane, zato bo skupno povpraševanje po pisarniških prostorih strukturno nižje kot leta 2019. Nekatere napovedi kažejo, da bi lahko stopnja praznih pisarn v Bay Area dosegla vrh okoli 2024–25 in nato počasi okrevala. JLL in druga podjetja pričakujejo, da se bodo praznine v pisarnah do leta 2026 izboljšale za nekaj odstotnih točk, vendar se še več let (če sploh kdaj) ne bodo vrnile na predpandemično raven. Nasprotno pa je obeti za industrijske nepremičnine močni – Cushman & Wakefield napoveduje, da bodo praznine v industrijskih objektih ostale pod 6 % in da bodo najemnine v letu 2025 rasle, ko se bo ponudba absorbirala cushmanwakefield.com. Trgovina na drobno naj bi ostala razmeroma stabilna; nekaj nove trgovinske gradnje bo na voljo v večnamenskih projektih, vendar se bo stopnja praznih trgovin do leta 2025 verjetno gibala v razponu 4–5 %. Če pride do recesije, bi se trgovina lahko zmehčala, v nasprotnem primeru pa ostaja stabilna.
- Gospodarske neznanke: Obrestne mere so največja neznanka. Če bo inflacija padla hitreje od pričakovanj, bi lahko Fed agresivno znižal obresti in bi se hipotekarne obresti do leta 2026 lahko spustile v območje nizkih 5 % ali celo visokih 4 %. To bi verjetno sprožilo porast nakupne aktivnosti in rasti cen – kar bi lahko ponovno povzročilo prodajno evforijo. Nekateri optimistični scenariji predvidevajo, da bi se nepremičninski trg v tem primeru ponovno pospešil v drugi polovici 2025. Po drugi strani pa, če bo inflacija vztrajna ali se bo gospodarstvo pregrelo, bodo obrestne mere ostale visoke dlje časa, kar bo trg ohranjalo v počasnejšem tempu. Makro recesije so še ena neznanka; nekateri ekonomisti se bojijo blage recesije konec 2024 ali 2025. Zgodovinsko gledano recesije lahko ohladijo nepremičninski trg (manj prodaj, rahli padci cen), vendar bi bili zaradi pomanjkanja ponudbe morebitni padci cen v San Joseju verjetno minimalni in kratkotrajni.
- Mnenja strokovnjakov: Lokalni nepremičninski strokovnjaki pogosto poudarjajo dolgoročno razmišljanje. »Kupci naj kupijo, ko najdejo dom, ki ustreza njihovim potrebam,« svetuje predsednik Združenja nepremičninskih posrednikov Santa Clara za leto 2025, namesto da bi poskušali časovno uskladiti trg sanjosespotlight.com. Logika: tudi če so obrestne mere zdaj visoke, lahko kasneje refinancirate, ne morete pa zavrteti časa nazaj in kupiti po včerajšnjih cenah – in v Silicijevi dolini so včerajšnje cene običajno nižje od jutrišnjih. Mnogi pričakujejo, da bo ko bodo obrestne mere padle pod 6 %, prišlo do veliko zadržanih nakupov za nadgradnjo (lastniki bodo zamenjali domove za večje ipd.), kar bi lahko povečalo ponudbo začetnih domov, hkrati pa povečalo povpraševanje po srednjem razredu domov sanjosespotlight.com. Soglasje anket med nepremičninskimi posredniki je, da bo leto 2025 bolj živahno kot 2024, in da bi se leto 2026 lahko vrnilo v bolj znan ritem trga s sezonskimi vzorci ipd., če ne bo večjih pretresov.
Povzetek: napoved za nepremičninski trg v San Joseju je »previdno optimistična«. Verjetno lahko pričakujemo stabilne ali rahlo rastoče cene stanovanj, počasi rastočo ponudbo in prodajo, najemnine, ki bodo še naprej zmerno rasle, ter poslovni sektor, ki bo do leta 2026 iskal ravnotežje. Temeljni dejavniki trga v San Joseju – močna zaposlenost, zaželena lokacija, omejena zemljišča – nakazujejo, da bo trg ostal robusten. Obdobje divje rasti cen je morda mimo (za zdaj), a prav tako ni resne grožnje zlomom zaradi pomanjkanja stanovanj. Večina strokovnjakov pričakuje uravnoteženo, trajnostno rast v naslednjih nekaj letih. Kot je dejal eden od stanovanjskih ekonomistov, bo območje zaliva v letih 2025–2027 verjetno doživelo »stabilno rast, več priložnosti in stalno prilagajanje novim trendom«, namesto velikih nihanj sfgate.com. Za kupce in prodajalce to pomeni manj panike in več predvidljivosti – za oblikovalce politik pa še naprej nujnost gradnje več stanovanj za prihodnje potrebe regije.
Viri:
- Redfin – Pregled trga nepremičnin v San Joseju (julij 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Analiza dostopnosti stanovanj (junij 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – Napovedi za trg stanovanj v zalivskem območju za leto 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – Trendi najemnin v San Joseju, avgust 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (prek Patch) – Poročilo o prostih poslovnih prostorih v Silicijevi dolini (3. četrtletje 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – Pisarniški trg v Silicijevi dolini, 2. četrtletje 2025 kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – Napoved trga maloprodaje v San Joseju za leto 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – Podatki o najemnem trgu v San Joseju 2025 point2homes.com
- San José Spotlight – Inovativen stanovanjski program in reforme CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – Googlova stanovanjska zaveza pod vprašajem (maj 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – Napovedi trga za leto 2025 (Collinsova kolumna) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- Trg stanovanj v Oaklandu (Redfin) za regionalno primerjavo redfin.com
