Nepremičnine v San Diegu 2025: milijonske hiše, vrtoglave najemnine in spreminjajoči se trg

Stanovanjski trg v San Diegu leta 2025 doživlja opazno spremembo po letih izjemne rasti. Cene stanovanj ostajajo blizu rekordnih vrednosti – okoli 1 milijon $ za tipično stanovanje – vendar se je hitro zviševanje cen iz obdobja pandemije ustavilo zillow.com alliedschools.com. Ponudba stanovanj na prodaj se postopoma izboljšuje z zgodovinsko nizkih ravni, kar kupcem daje nekoliko več pogajalske moči kot v zadnjih letih alliedschools.com. Hkrati pa se najemniki soočajo z rekordno visokimi najemninami, ki v povprečju znašajo okoli 2.500 $ na mesec, pri čemer se rast najemnin končno umirja zaradi vala novih stanovanj, ki prihajajo na trg obrag.org. Spodaj je celovit pregled trendov na stanovanjskem in poslovnem nepremičninskem trgu v San Diegu, uspešnosti sosesk, profilov kupcev/najemnikov, naložbenih obetov, napovedi, razvojnih projektov, novih zakonov, izzivov glede dostopnosti ter ključnih gospodarskih dejavnikov – od obrestnih mer do selitev – ki oblikujejo prihodnost trga.

Trendi na stanovanjskem trgu v letu 2025

Cene stanovanj: Vrednosti stanovanj v San Diegu so se leta 2025 ustalile po strmem vzponu v preteklih nekaj letih. Srednja prodajna cena sredi leta 2025 je okoli 950.000 $ do 1.000.000 $, kar je približno 1–3 % manj kot leto prej zillow.com alliedschools.com. Zillowov indeks vrednosti stanovanj za San Diego je bil julija 2025 približno 998.000 $, kar je 3,4 % manj kot leto prej zillow.com. Podobno je Kalifornijsko združenje nepremičninskih posrednikov poročalo, da je bila srednja cena ločene hiše v okrožju San Diego junija 2025 1,025 milijona $, kar je rahlo 2–3 % znižanje v primerjavi z junijem 2024 patch.com. Skratka, cene so se rahlo znižale s svojega vrhunca, a ostajajo zgodovinsko visoke – skoraj 60 % višje kot pred petimi leti v zgodnjih 2020-ih luxurysocalrealty.com. To izravnavanje cen pomeni ohlajanje po burnem obdobju pandemije in odraža odpor kupcev zaradi omejene dostopnosti in višjih stroškov financiranja.

Obseg prodaje in zaloge: Aktivnost prodaje stanovanj se je nekoliko upočasnila. Do sredine leta 2025 je število zaključenih prodaj nekoliko pod ravnmi preteklega leta (prodaja stanovanj v okrožju San Diego junija 2025 je bila približno 2 % nižja kot junija 2024) sdhousingmarket.com. Eden glavnih dejavnikov je pomanjkanje ponudb – čeprav se zaloge izboljšujejo, so še vedno skromne. Sredi leta 2025 je bilo na območju San Diega na trgu približno 3.500 domov zillow.com, kar pomeni le približno 3,2 meseca zaloge, kar je več kot ~2,4 meseca leto prej alliedschools.com. Ta 33-odstotna rast zalog je kupcem dala več možnosti, kot so jih imeli med pandemično evforijo alliedschools.com. Kljub temu pa so skupne zaloge še vedno precej pod ravnmi pred letom 2020, saj je veliko lastnikov stanovanj “ujetih” zaradi izjemno nizkih hipotekarnih obrestnih mer in niso pripravljeni prodati (več kot 80 % lastnikov stanovanj v Kaliforniji ima hipotekarno obrestno mero pod 5 %, kar jih odvrača od zamenjave za 7-odstotno posojilo) lao.ca.gov lao.ca.gov. Število novih ponudb v San Diegu je bilo dejansko nižjih za dvomestno številko v primerjavi z letom prej v začetku leta 2025 calmatters.org, kar prispeva k trgu, ki je sicer nekoliko ohlajen, a še vedno razmeroma napet glede na zgodovinske standarde.

Hitrost trga in konkurenca: Prodaja domov v povprečju traja nekoliko dlje, vendar se zaželene nepremičnine še vedno hitro prodajo. Srednji čas na trgu se je podaljšal na približno 24–27 dni (okoli 3–4 tedne) sredi leta 2025, kar je približno 15–17 % daljši čas kot pred letom dni sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kupci so postali bolj premišljeni, saj višje obrestne mere omejujejo proračune, in dražbe niso več tako divje kot v letih 2021–2022. Kljub temu se več kot tretjina oglasov še vedno proda nad izklicno ceno zillow.com, in približno 37 % prodaj je bilo sklenjenih nad izklicno ceno v zgodnjem poletju zillow.com – kar kaže, da lahko vseljivi domovi v priljubljenih soseskah še vedno sprožijo konkurenco. Hkrati je skoraj polovica vseh prodaj zdaj pod izklicno ceno zillow.com, kar odraža večjo pogajalsko moč kupcev v primerjavi z izjemno konkurenčnim trgom med pandemijo. V bistvu se je stanovanjski trg v San Diegu leta 2025 premaknil v bolj uravnoteženo stanje: kupci pridobivajo več manevrskega prostora in pogajalske moči, saj se ponudba povečuje in cene umirjajo, vendar prodajalci še vedno izkoriščajo zgodovinsko visoke vrednosti in trajno pomanjkanje stanovanj.

Vpliv obrestnih mer: Povišane hipotekarne obrestne mere v razponu 6,5–7 % so ključni dejavnik, ki upočasnjuje trg. Potem ko so obrestne mere med letoma 2021 in 2023 poskočile s približno 3 % na približno 7 %, se je dostopnost za kupce zmanjšala lao.ca.gov. Posledica je manj kvalificiranih kupcev na zgornjem delu trga in bolj previdno draženje. Mnogi potencialni kupci, ki bi se preselili v večje stanovanje, ostajajo na mestu, da ohranijo svoje hipoteke z nizko obrestno mero, kar omejuje ponudbo nepremičnin na trgu lao.ca.gov lao.ca.gov. Prvi kupci pa se soočajo z mesečnimi hipotekarnimi obroki, ki so skoraj 80 % višji kot pred nekaj leti – za srednje veliko hišo v Kaliforniji je zdaj potreben obrok v višini približno 5.900 $, kar je 82 % več kot leta 2020 lao.ca.gov. Te visoke obrestne mere so dejansko postavile zgornjo mejo cenam nepremičnin v letu 2025 in končale nenadzorovano rast cen. Panoge napovedujejo, da se bodo hipotekarne obrestne mere morda zmerno znižale nekoliko kasneje v letu 2025 (morda padec v srednji razpon 6 %) themortgagereports.com, kar bi lahko sprostilo nekaj zadržanega povpraševanja. Za zdaj pa drago financiranje prinaša obdobje stabilizacije cen in zmanjšanega prometa na stanovanjskem trgu v San Diegu.

Trendi v poslovnih nepremičninah

Medtem ko se trg stanovanjskih nepremičnin rahlo ohlaja, se poslovne nepremičnine v San Diegu soočajo z bolj dramatičnimi premiki po pandemiji. Posamezni sektorji dosegajo različne rezultate:

Pisarna: Trg pisarniških prostorov ostaja šibek, saj se vzorci dela na daljavo in hibridnega dela nadaljujejo. Pisarniške praznine so v letu 2025 dosegle rekordne ravni. Skupna stopnja praznih pisarn v okrožju je v 2. četrtletju 2025 dosegla 14,5 %, kar je več kot približno 14,2 % leto prej cushmanwakefield.com. Številna podjetja so zmanjšala površine, oddala presežne prostore v podnajem ali se odločila za coworking rešitve. Posebej neizkoriščene so pisarne razreda A (na primer visoke stavbe v središču mesta imajo praznine krepko v dvomestnih številkah) avisonyoung.us. Lastniki ponujajo spodbude in popuste na najemnine, da bi privabili najemnike v tem najemnikom naklonjenem trgu. Milken Institute je uvrstil gospodarstvo metropolitanskega območja San Diega nižje v letu 2025, deloma zaradi teh trendov zaposlovanja in pisarniških prostorov, pri čemer je kratkoročna rast zaposlovanja v letu 2024 znašala le ~0,5 % – kar je bistveno zaostajalo za državo axios.com. Pozitivno je, da raznoliko gospodarstvo San Diega (z življenjskimi vedami, obrambo in tehnološkim sektorjem) nudi določeno zaščito – vendar je prihodnost pisarn odvisna od vrnitve na delo v pisarne in morebitnega okrevanja zaposlovanja v tehnološkem/biotehnološkem sektorju.
Industrija in logistika: Po obdobju razcveta se v industrijskem nepremičninskem sektorju stopnje praznih prostorov rahlo povečujejo z zgodovinsko nizkih ravni. Industrijska praznina v okrožju je bila sredi leta 2025 približno 7,7 %, kar je občutno več (+2,3 odstotne točke na letni ravni), saj so na trg prišle nove skladiščne zmogljivosti in se je rast e-trgovine normalizirala cushmanwakefield.com. Trg skladišč v južni Kaliforniji se umirja po burni rasti, San Diego pa ni izjema – najemniki imajo zdaj več izbire, rast najemnin pa se je umirila. Kljub temu industrijska praznina okoli 7 % ostaja zdrava glede na zgodovinske standarde, povpraševanje po distribucijskih centrih in prostorih za biotehnološko proizvodnjo v ključnih podtrgih (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley itd.) pa vztraja. Najemne cene so se od vrhunca nekoliko znižale, saj se lastniki potegujejo za manj aktivnih najemnikov latimes.com. Analitiki pričakujejo, da se bo industrijski trg do leta 2026 ponovno uravnotežil, ko se bo regionalno gospodarstvo in pretok blaga prilagodil povpandemičnim razmeram jpmorgan.com.
Laboratoriji za življenjske vede: Nepremičnine za življenjske vede v San Diegu – podskupina pisarn, specializiranih za biotehnološke laboratorije – so v zadnjih letih doživele gradbeni razcvet, ki je zdaj privedel do presežka praznih laboratorijskih prostorov. Stopnja praznih prostorov v sektorju življenjskih ved je dosegla 26,3 % sredi leta 2025, kar je več kot 16,5 % leto prej cushmanwakefield.com. Tvegani kapital za biotehnologijo se je ohladil v primerjavi z vrhuncem leta 2021, nekatere zagonske družbe so propadle ali se zmanjšale, zato na novo zgrajene laboratorijske stavbe iščejo najemnike. Ključni grozdi, kot so Torrey Pines, UTC in Sorrento Mesa, imajo visoko razpoložljivost laboratorijev. Ta presežek povzroča pritisk na znižanje najemnin v laboratorijskem trgu. Kljub temu San Diego ostaja eno vodilnih središč biotehnologije v državi, strokovnjaki iz industrije pa pričakujejo, da se bo s pojavom novih zagonskih podjetij za zdravila in medicinsko tehnologijo (ter nadaljevanjem sodelovanja velikih farmacevtskih podjetij na lokalni ravni) ta prazni laboratorijski prostor postopoma zapolnil. Medtem pa lastniki ponujajo ugodnosti in spodbude za ureditev prostorov, da bi privabili najemnike iz življenjskih ved. Visoka stopnja praznih laboratorijev je kratkoročno tveganje za komercialne vlagatelje, vendar poudarja koliko novega prostora je bilo zgrajenega za zadovoljevanje povpraševanja po biotehnologiji v času razcveta.
Trgovina in gostinstvo: Trgovinske nepremičnine v San Diegu so razmeroma stabilne. Stopnja praznih trgovinskih prostorov je okoli 5,1 % (2. četrtletje 2025), le nekoliko več kot lani cushmanwakefield.com. Potrošniki so se v veliki meri vrnili k nakupovanju in prehranjevanju v živo; turistična območja in središča sosesk so imela koristi od močnega okrevanja turizma v letu 2025. San Diegov gostinski trg si močno opomore – zasedenost hotelov in cene sob so se izboljšale z vrnitvijo konvencij in prostočasnih potovanj axios.com. To ima pozitiven učinek tudi na trgovinske in restavracijske prostore. Čeprav rast e-trgovine še naprej traja, se je večina dobro lociranih trgovin (zlasti odprta nakupovalna središča) obdržala, nekatere prazne velike trgovine pa se preurejajo v telovadnice, zabaviščne prostore ali celo stanovanjske projekte. Večstanovanjske najemnine, ki jih pogosto uvrščamo med komercialna sredstva, poslujejo solidno (nizka praznost okoli 4–5 % in letos le minimalna rast najemnin) obrag.org. Na splošno so komercialne nepremičnine v San Diegu leta 2025 mešana slika: pisarniški in specializirani laboratorijski sektorji se soočajo z izzivi, industrijski trg se normalizira po obdobju rasti, trgovina in gostinstvo pa sta previdno optimistična.

Uspešnost trga v različnih soseskah

Nepremičninski trg v San Diegu je zelo lokaliziran, s pomembnimi razlikami med soseskami in podtrgi. Obalna luksuzna območja, trendovske mestne soseske in notranja predmestja kažejo v letu 2025 različne trende:

Luksuzne obalne tržnice: Prestižne obalne skupnosti (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe itd.) so na splošno ohranile svojo vrednost ali celo zabeležile rast, zahvaljujoč pomanjkanju ponudbe in premožnim kupcem. Na primer, Del Mar je imel mediano ceno hiše okoli 3,0 milijona $ v začetku leta 2025 – kar 55 % višje kot leto prej sofi.com sofi.com. (Tako velik skok verjetno odraža nekaj izjemno dragih prodaj, ki so dvignile mediano, in ne splošno rast cen.) Obalne nepremičnine ostajajo iskane zaradi razgleda na ocean in življenjskega sloga, številni lastniki v teh območjih pa imajo finančna sredstva, da prebrodijo nihanja trga in jim ni treba prodajati po nižji ceni. Kljub temu so se tudi luksuzni trgi ohladili v primerjavi z dražbami iz leta 2021 – v Del Maru so bile hiše na trgu povprečno 57 dni in so se prodajale približno 4 % pod izhodiščno ceno sofi.com sofi.com, kar kaže, da tudi premožni kupci v tem okolju pogajajo.
Osrednje mestne soseske: Nekatere priljubljene, zgodovinsko konkurenčne soseske bližje središču mesta so v zadnjem času doživele korekcije cen. North Park, na primer – trendovsko območje za mlade strokovnjake – je od začetka 2024 do začetka 2025 doživel skoraj 20-odstotni padec cen nepremičnin sofi.com. Mediana cene v North Parku je padla na približno 900.000 $ sofi.com, saj so višje obrestne mere izrinile nekatere kupce prvič, pandemična evforija po enodružinskih hišah pa se je umirila. Podobno so v delih središča San Diega in Hillcrest cene stanovanj stagnirale ali padle, zlasti za enote brez posebnih značilnosti. Ta območja so močno zrasla v letih 2021–2022, zato zmeren popravek v letih 2023–2025 pomeni normalizacijo trga. Kljub temu povpraševanje po centralno lociranih domovih ostaja – trg v North Parku velja za »zelo konkurenčnega«, saj so nepremičnine pogosto prodane v samo dveh tednih, včasih celo nad izhodiščno ceno za najbolj iskane nepremičnine sofi.com sofi.com. V bistvu je ohladitev v mestnih soseskah prinesla nekaj relativnih ugodnosti (cene so nižje od vrha), ki jih preudarni kupci hitro izkoristijo.
Notranja in primestna območja: Bolj dostopna predmestja in notranje skupnosti so postale žarišča aktivnosti, saj kupci iščejo večjo vrednost za svoj denar. Regije, kot sta East County in North County Inland, beležijo zdrav obseg prodaje. Junija 2025 so bile poštne številke z največ prodajami stanovanj večinoma v notranjosti: območja kot so Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) in San Marcos (92078) so vodila okrožje po številu transakcij sdhousingmarket.com. Ta naselja ponujajo večje parcele ali več prostora po primerjalno zmerni ceni na kvadratni meter, kar privablja družine in oddaljene delavce, ki jim ni treba biti blizu obale sdhousingmarket.com. Na primer, Rancho Bernardo (načrtovana skupnost v notranjosti) in San Marcos imata srednje cene stanovanj bistveno pod obalnim povprečjem, a še vedno nudita kakovostne šole in ugodnosti – zaradi česar sta privlačna kot “vrednostna izbira”. Analize nepremičninskih posrednikov poudarjajo, da notranje skupnosti kupcem omogočajo “več hiše za isti denar” skupaj z dostopom do parkov, trgovin in avtocest sdhousingmarket.com. Posledično ostaja konkurenca ostra v mnogih od teh vrednostnih trgov; nekatere hiše privabijo več ponudb in hitro preidejo v postopek prodaje, če so dobro ocenjene. Nasprotno pa so imeli nekateri dražji obalni trgi North County (Encinitas, Del Mar) počasnejšo prodajo predvsem zaradi pomanjkanja ponudbe in izjemno visokih cen. Na splošno primestni San Diego posluje solidno, z zmerno rastjo cen na nekaterih območjih in le rahlimi padci na drugih. Sprememba je v tem, da se je povpraševanje bolj usmerilo proti obrobju in predmestjem, saj kupci iščejo relativno dostopnost v tem okolju visokih obrestnih mer alliedschools.com alliedschools.com.
Južni zaliv in obmejna območja: V južnem delu okrožja (npr. Chula Vista, National City, Imperial Beach) je povpraševanje po stanovanjih prav tako močno. Chula Vista je še posebej vodilna pri gradnji novih domov, saj dovoljuje veliko več stanovanj na prebivalca kot večina mest v okrožju planetizen.com planetizen.com. Ta gradnja je povečala ponudbo in zadržala rast cen. Srednje velik dom v vzhodnem delu Chula Viste ali Otay Ranch je na splošno cenejši kot primerljiv dom bolj na severu, kar privablja kupce prvič in vojaške družine. V začetku leta 2025 je bila mediana cene enodružinske hiše v National City približno $600,000s, kar je manj od vrhunca v $700Ks dawnsellssandiego.com, kar kaže na določeno korekcijo v vstopnem segmentu. Soseske v Južnem zalivu ostajajo primerjalno dostopne in so ključne za prizadevanja regije za reševanje pomanjkanja stanovanj.

Povzetek: uspešnost sosesk v San Diegu je razdeljena: izjemno dragi obalni trgi in nekateri zaželeni predeli ostajajo močni ali celo dosegajo nove vrhove, medtem ko je v številnih srednjerazrednih soseskah prišlo do zmernih padcev od pandemičnih vrhov. Medtem pa obrobna predmestja z nižjimi cenami doživljajo stalno povpraševanje in boljšo prodajo, saj tja prihajajo kupci, ki iščejo dostopnost. Ta mozaik trendov poudarja pomen lokacije – tudi v splošno ohlajajočem se trgu se lahko mikrotrgi obnašajo zelo različno.

Demografija in vedenje kupcev ter najemnikov

Kdo kupuje leta 2025: Bazen kupcev stanovanj v San Diegu se je zožil na tiste z višjimi dohodki, lastniškim kapitalom ali zunanjim denarjem, glede na visoke cene in stroške zadolževanja. Velik delež kupcev predstavljajo tisti, ki nadgrajujejo svoje bivališče (obstoječi lastniki stanovanj) in pari z dvojnim dohodkom, pogosto izkoriščajoč kapital iz prejšnje prodaje nepremičnine. Tipičen kupec v San Diegu je danes v svojih 30-ih ali 40-ih letih (starejši milenijci in generacija X), pogosto zaposlen v panogah, kot so tehnologija, biotehnologija, zdravstvo ali vojska. Prvič kupci stanovanj niso izginili, vendar se soočajo z velikimi ovirami: pri približno 1 milijonu $ povprečne cene, mora imeti gospodinjstvo dohodek okoli 250.000 $+, da si lahko udobno privošči povprečno stanovanje offthe56.com. To je približno trikratnik dejanskega povprečnega dohodka gospodinjstva v regiji, kar pomeni, da si lahko le približno 15 % gospodinjstev v San Diegu privošči stanovanje po trenutnih cenah offthe56.com. Ta realnost je veliko mlajših družin in kupcev s srednjimi dohodki potisnila iz trga ali v stanovanja, hiše potrebne obnove ali obrobna območja. Še vedno opažamo tudi kupce, ki se selijo v San Diego – nekateri prihajajo iz dražjih kalifornijskih trgov (kot sta San Francisco ali Orange County) in iščejo relativno ugodne ponudbe, drugi pa iz drugih zveznih držav, ki jih privlačita podnebje in življenjski slog. Pravzaprav San Diego uživa priseljevanje tistih, ki iščejo boljšo kakovost življenja, čeprav hkrati izgublja nekatere prebivalce zaradi visokih stroškov definesdre.com. Rezultat je nekaj pretresa: novinci z lastniškim kapitalom ali gotovino pogosto nadomestijo domačine, ki unovčijo svoje premoženje in se odselijo v cenejše zvezne države.

Kdo najema: Glede na ovire pri lastništvu stanovanj velik del prebivalcev San Diega ostaja najemnikov. Le približno 49 % gospodinjstev v območju San Diego ima v lasti svoj dom (v primerjavi s približno 65 % na nacionalni ravni) kpbs.org. Najemniki vključujejo široko paleto mladih strokovnjakov, študentov (v mestu je več univerz), vojaškega osebja in nizko plačanih delavcev v storitvenem in turističnem sektorju. Omeniti velja, da številne srednjerazredne družine, ki bi v prejšnjih generacijah kupile začetniško hišo, zdaj zaradi cenovne nedostopnosti najemajo še v svojih tridesetih letih. Demografija najemnikov tako sega od nedavnih diplomantov v mestnih stanovanjih do družin v primestnih vrstnih hišah. Pomemben dejavnik so tudi najemniki z visokimi dohodki – nekateri dobro plačani posamezniki se odločijo za najem luksuznih stanovanj ali enodružinskih hiš (plačujejo več kot 3.000 $ na mesec), ker si nakupa ne morejo privoščiti ali pa jim je ljubša prilagodljivost. Srednja najemnina v okrožju San Diego je v začetku leta 2025 dosegla približno 2.500 $ obrag.org, zato tudi najem zahteva soliden dohodek. Kljub temu je najem bistveno bolj izvedljiv kot nakup za večino: mesečni strošek za nakup povprečnega doma je približno 70 % višji kot za najem enakovrednega doma, kar je skoraj rekordna razlika lao.ca.gov lao.ca.gov. Ta razlika mnoge zadržuje na najemniškem trgu.

Vedenje kupcev: Današnji kupci so previdnejši in bolj preračunljivi kot v času nakupne evforije pred nekaj leti. Zaradi visokih obrestnih mer in gospodarske negotovosti so nekateri kupci pritisnili na pavzo – mnogi odlašajo z nakupom ali so zelo izbirčni ter čakajo na pravo ponudbo. Raziskave kažejo, da so zaradi inflacije in strahu pred recesijo nekateri potrošniki postali previdni pri večjih finančnih odločitvah alliedschools.com. Tisti, ki so aktivni na trgu, pogosto iščejo prodajalčeve ugodnosti (na primer pomoč pri stroških zaprtja ali znižanju obrestne mere) in so bolj pripravljeni odstopiti od nakupa, če hiša ni pravilno ocenjena ali če inšpekcija razkrije težave. Opaziti je tudi, da kupci bolj trdo pogajajo o ceni; v določenih segmentih niso več redke niti zelo nizke ponudbe, še posebej, če je nepremičnina dlje časa na trgu. Kljub temu lahko dobro ocenjene in vzdrževane nepremičnine še vedno sprožijo dražbe – resni kupci vedo, da so vseljive hiše v najboljših soseskah še vedno iskane. Kupci z gotovino in investitorji še naprej igrajo pomembno vlogo (približno 20 % prodaj v Kaliforniji je bilo v zadnjih četrtletjih izvedenih z gotovino), kar pomaga vzdrževati povpraševanje v višjem cenovnem razredu in pri stiskah ali podcenjenih nepremičninah.

Zanimivo je, da trendi migracij vplivajo na to, kdo kupuje: okrožje San Diego beleži neto domače izseljevanje (vsako leto na tisoče domačinov odhaja v cenovno dostopnejše regije), vendar to izravnavajo mednarodne priselitve in nekaj priseljevanja iz drugih dragih metropolitanskih območij kpbs.org kpbs.org. Med sredino leta 2023 in sredino leta 2024 je približno 24.000 ljudi zapustilo San Diego in se preselilo drugam po ZDA, vendar se je približno enako število ljudi preselilo v San Diego iz tujine, kar je povzročilo nespremenjeno število prebivalcev kpbs.org. Tisti, ki odhajajo, so pogosto družine s srednjimi dohodki ali upokojenci, ki iščejo cenejše stanovanje (strošek stanovanja je bil naveden kot glavni razlog) kpbs.org. Priseljenci in preneseni delavci so običajno zaposleni v panogah, kot so biotehnologija, zdravstvo, akademska sfera ali usposobljene obrti – kar ustvarja novo povpraševanje po stanovanjih, pogosto sprva kot najemniki. V bistvu povpraševanje po stanovanjih v San Diegu ohranjata njegova delovna baza in privlačen življenjski slog, tudi če visoki stroški iz območja izrinejo nekatere dolgoletne domačine.

Vedenje najemnikov: Na strani najema so najemniki v letu 2025 doživeli nekaj malega olajšanja. Po letih strmih dvigov najemnin se je rast najemnin ustavila na približno 0–1 % letno obrag.org. Stopnje prostih stanovanj so se zvišale na približno 5 % (z rekordno nizkih približno 3 % v letu 2021), zaradi navala novih stanovanjskih stavb obrag.org obrag.org. Posledično najemniki opažajo več promocij in ugodnosti – postalo je običajno, da novi luksuzni kompleksi ponujajo »en mesec brezplačno« ali druge ponudbe za privabljanje najemnikov obrag.org. Najemniki imajo zdaj nekoliko več pogajalske moči, zlasti v segmentu luksuznih stanovanj. Mnogi to izkoriščajo tako, da obnavljajo najemne pogodbe z manjšimi podražitvami ali se pogajajo z najemodajalci, saj vedo, da je prazno stanovanje za lastnika drago. Kljub temu so najemnine še vedno blizu zgodovinsko najvišjih vrednosti, zato so stroškovne obremenitve velike: velik delež najemnikov za stanovanje plačuje bistveno več kot priporočenih 30 % dohodka. Nekateri najemniki si delijo stanovanje s sostanovalci ali razširjeno družino, da bi lažje preživeli. Še naprej opažamo povpraševanje po najemih enodružinskih hiš – družine, ki si ne morejo privoščiti nakupa, pogosto iščejo hišo za najem v dobri šolski okoliš, kar ohranja najemnine za samostojne hiše precej visoke. Institucionalni vlagatelji so prisotni tudi na najemnem trgu v San Diegu, čeprav manj kot v cenejših mestih Sunbelta – kljub temu subjekti, ki so kupili enodružinske hiše za oddajanje, te obdržijo, saj se pričakuje, da bo rast najemnin, čeprav počasnejša, vztrajala zaradi pomanjkanja stanovanj.

Povzetek: kupci v San Diegu v letu 2025 so premožnejši in bolj previdni, medtem ko je populacija najemnikov široka in raste, saj vključuje tiste, ki si nakupa ne morejo privoščiti. Obe skupini vpliva visoki življenjski stroški v regiji in se prilagajata – kupci postajajo bolj izbirčni ali se selijo na obrobje, najemniki pa iščejo ugodnosti ali si delijo stanovanja. Osrednji izziv je, da so stroški stanovanj močno presegli rast dohodkov, kar ljudi sili v težke odločitve o tem, kdo lahko ostane v San Diegu in v kakšni vlogi (lastnik ali najemnik).

Naložbene priložnosti in tveganja

Nepremičninski trg v San Diegu še naprej privablja vlagatelje – od malih najemodajalcev do velikih podjetij – vendar leto 2025 prinaša bolj precejšen preplet priložnosti in tveganj za naložbe:

Priložnosti:

Močno povpraševanje po najemninah: Ker si veliko ljudi ne more privoščiti lastništva doma, je povpraševanje po najemninah močno, kar spodbuja donose vlagateljev na trgu najemnin alliedschools.com. Najemnine so na najvišji ravni doslej (mediana ~2.500 $), in čeprav se rast ustavlja, so stopnje prostih stanovanj (~5 %) še vedno nizke glede na zgodovinske standarde obrag.org. To naredi dobro locirane večstanovanjske nepremičnine in najeme enodružinskih hiš privlačne za vlagatelje, ki iščejo dohodek. Visoke najemnine in nizka zasedenost pomenijo, da lahko najemodajalci dosežejo soliden denarni tok, še posebej v soseskah, priljubljenih med mladimi strokovnjaki ali blizu zaposlitvenih središč. Na primer, naložba v dvojček ali štiristanovanjsko stavbo na območjih, kot sta North Park ali Golden Hill, lahko prinese stalno zasedenost, saj veliko najemnikov daje prednost tem centralnim območjem in ima malo alternativ za lastništvo. Poleg tega je povpraševanje po kratkoročnih najemih (za počitniške najeme) v turističnih območjih San Diega močno skozi vse leto, čeprav je zdaj omejeno z regulativo (opisano spodaj).
“Dostopnejša” območja in dodana vrednost: Relativno dostopnejši podtrgi ponujajo potencial za rast. Trgi, kot so Chula Vista, Escondido, San Marcos in deli East County, imajo nižje vstopne cene, a beležijo rast prebivalstva in delovnih mest. Vlagatelji spremljajo ta območja, kjer imajo cene stanovanj in najemnin še prostor za rast proti mediani okrožja. Po napovedih iz panoge bodo okoliška mesta z dobrimi prometnimi povezavami (kot sta Chula Vista ali Escondido) še naprej privabljala tako najemnike kot kupce, ponujala vlagateljem višje donose kot elitna obalna območja alliedschools.com. Priložnost je tudi v nepremičninah za prenovo ali starejših domovih: vlagatelji, ki dodajajo vrednost, lahko prenovijo zastarele nepremičnine in jih prodajo ali oddajo po višji ceni. Ker je velik del stanovanjskega fonda v San Diegu star (veliko hiš iz let 1960–1980), lahko posodobitev nepremičnin odklene dodatno vrednost. Ključno je ciljati na soseske v vzponu – npr. Vista ali Lemon Grove – kjer prenove ustrezajo povpraševanju novih kupcev.
Dodatne stanovanjske enote (ADU-ji): Kalifornijski prostanovanjski zakoni so olajšali dodajanje ADU-jev (babinih stanovanj) na parcelah za eno družino, okrožje San Diego pa je to sprejelo kot način za povečanje stanovanjske ponudbe. Tako investitorji kot lastniki stanovanj izkoriščajo priložnost z gradnjo ADU-jev za najemni dohodek. Dodajanje ADU-ja lahko bistveno poveča donosnost naložbene nepremičnine – vrtna hišica lahko prinese najemnino od 1.500 do 2.500 dolarjev, odvisno od lokacije, kar poveča denarni tok. Mesto je celo pripravilo vnaprej odobrene načrte za ADU-je in spodbude. To je odlična priložnost za male investitorje: kupite hišo z veliko parcelo v soseski srednjega mesta in dodajte enega ali dva ADU-ja. Glede na visoke najemnine je donos lahko močan, povpraševanje najemnikov po teh enotah (pogosto v zaželenih stanovanjskih soseskah) pa je veliko. ADU-ji imajo tudi ugodnejšo regulativo (ni potrebnega ločenega parkirišča blizu javnega prevoza in poenostavljena dovoljenja) definesdre.com.
Dolgoročna rast vrednosti: Kljub kratkoročnim nihanjem so nepremičnine v San Diegu zgodovinsko dolgoročno močno pridobivale na vrednosti zaradi omejene zemlje in stalnega povpraševanja. Investitorji z dolgoročnim pogledom stavijo na nadaljnjo rast lastniškega kapitala. Privlačnost regije – podnebje, obala, raznolika ekonomija – nakazuje, da bodo vrednosti nepremičnin sčasoma verjetno rasle, čeprav z zmernejšim tempom kot zadnja leta. Trenutne napovedi predvidevajo 3–5 % letno rast cen stanovanj v prihodnjih letih alliedschools.com, namesto dvomestnih številk, ki smo jih videli pred kratkim. Ta stabilna rast, skupaj z najemnim dohodkom, lahko ustvari privlačen skupni donos za vlagatelje, ki kupujejo in držijo. Poleg tega je trg v San Diegu manj nestanoviten kot nekatera tehnološko usmerjena območja; običajno upočasni namesto da bi strmoglavil, kar dolgoročnim lastnikom nudi določeno varnost.

Tveganja:

Visoki vstopni stroški in obrestne mere: Največja ovira za investitorje so trenutno visoki stroški nakupa in financiranja. Cene stanovanj blizu 1 milijona dolarjev pomenijo visoke pologe in hipoteke. Posojila za naložbene nepremičnine so pogosto po še višjih obrestnih merah (in brez nizkoobrestnih refinanciranj, ki so jih zaklenili lastniki stanovanj), zato je računica zahtevna. Stroški financiranja okoli 7 %+ močno zmanjšajo denarni tok – številne nepremičnine ne bodo donosne, razen če so kupljene z večjim lastnim vložkom ali s popustom. To tveganje obrestnih mer je ključno: če se obresti še zvišajo ali ostanejo visoke, bodo močno zadolženi investitorji lahko imeli zelo nizek ali celo negativen denarni tok. Poleg tega visoke cene povečujejo možnost popravka cen – čeprav je hud zlom malo verjeten zaradi pomanjkanja ponudbe, je mogoče, da bi se ob recesiji vrednosti še znižale. Investitorji morajo biti pripravljeni zadržati naložbo tudi ob kratkoročnih padcih vrednosti.
Regulativna in zakonodajna tveganja: Regulativno okolje je za vlagatelje mešano. Po eni strani lahko zakoni, ki spodbujajo gradnjo stanovanj (pravila o pomožnih stanovanjskih enotah – ADU, SB 9, ki dovoljuje pretvorbo enodružinskih parcel v dvojčke), ustvarjajo priložnosti. Po drugi strani pa so tu nove omejitve: San Diegova uredba o kratkoročnem oddajanju je začela veljati leta 2023 in omejuje počitniške najeme celotnih domov na približno 1 % stanovanj v mestu (približno 5.400 enot) ter zahteva licenco na podlagi žrebanja truvi.com. To je močno omejilo vlaganja v Airbnb-slogu – številne prej donosne počitniške nastanitve (zlasti v Mission Beachu in obalnih območjih) so izgubile dovoljenja, kar je vplivalo na vrednost nepremičnin na teh območjih za vlagatelje, ki so računali na kratkoročne prihodke truvi.com truvi.com. Poleg tega kalifornijska zakonodaja, naklonjena najemnikom (pravila o upravičenih razlogih za odpoved najema, omejitve zvišanja najemnin na ~10 % letno po AB 1482), omejuje agresivno zviševanje najemnin. Čeprav državna omejitev najemnin (5 % plus indeks cen življenjskih potrebščin, največ ~10 %) v okolju 0,8-odstotne rasti najemnin ni bila preveč omejujoča obrag.org, bi lahko zmanjšala donose, če bi inflacija poskočila ali če bi vlagatelj želel zvišati najemnino pod tržno vrednost na tržno raven. Prihodnja zakonodaja je prav tako tveganje – v Kaliforniji so stalne razprave o strožji najemni kontroli, davkih na prazna stanovanja ali novih davkih na nepremičnine. Vlagatelji morajo biti pozorni na spremembe politik, ki bi lahko vplivale na dobičkonosnost.
Ekonomski in tržni cikli: Gospodarstvo San Diega je raznoliko, vendar ni odporno na recesijo. Širša gospodarska upočasnitev – še posebej, če prizadene turizem, obrambno porabo ali tehnološki/biotehnološki sektor – bi lahko povečala brezposelnost in zmanjšala povpraševanje po stanovanjih. Že zdaj se je rast zaposlovanja upočasnila (le +0,5 % v letu 2024, po podatkih EDC) axios.com, in nekateri lokalni visoko plačani sektorji (kot so znanosti o življenju in proizvodnja) so v pozni 2024 zabeležili izgubo delovnih mest axios.com. Če pride do recesije v letih 2025–2026, bi se najemnine lahko še znižale, prazna stanovanja pa povečala, saj bi se nekateri najemniki združevali ali zapustili regijo. Lastniki poslovnih nepremičnin, zlasti v pisarniškem in trgovskem sektorju, se soočajo z nevarnostjo daljših praznin in pritiskom na najemnine, če bodo podjetja še naprej zmanjševala obseg poslovanja. Nepremičninski vlagatelji morajo upoštevati te ciklične nevarnosti in ne predvidevati neprekinjene rasti. Na primer, prej omenjeni presežek pisarn za znanosti o življenju je opozorilna zgodba: razvijalci so preveč gradili v pričakovanju neskončne rasti biotehnologije, zdaj pa so praznine visoke. Vlagatelj v laboratorijsko stavbo ali pisarniški kondominij bi trenutno lahko imel težave z iskanjem najemnikov in servisiranjem dolga. Previdnost v teh segmentih je priporočljiva, dokler se trg ne uravnoteži.
Podnebna in okoljska tveganja: Bolj prefinjeno dolgoročno tveganje predstavljata podnebne spremembe in okoljska regulacija. Obalna in kanjonska območja San Diega so izpostavljena tveganjem zaradi gozdnih požarov, poplav (zlasti ob dvigu morske gladine) in potresne aktivnosti. Lastnosti v območjih, nagnjenih k požarom v notranjosti, bi lahko doživele skok stroškov zavarovanja ali zmanjšanje razpoložljivosti kritja – kalifornijski zavarovalničarji so po nedavnih požarih postali previdnejši. Obalne nepremičnine bi se lahko soočile z erozijo ali strožjimi gradbenimi predpisi. Čeprav ta tveganja še niso bistveno vplivala na vrednosti, jih morajo vlagatelji upoštevati pri skrbnem pregledu (npr. preverjanje požarnih območij, pridobitev ustreznega zavarovanja in upoštevanje prihodnjih zahtev glede razkritja).

V bistvu San Diego v mnogih pogledih ostaja »trg za vlagatelje«, s trdnimi temelji za najemnine in dolgoročnimi gonilniki rasti. Toda za razliko od divjega dogajanja v zgodnjih 2020-ih, trg leta 2025 zahteva več previdnosti in izbirčnosti. Vlagatelji morajo zagotoviti, da se posli izidejo tudi ob višjih obrestnih merah, biti na tekočem z novimi pravili (kot je omejitev kratkoročnih najemov) in biti pripravljeni na zmerno kratkoročno nihanje cen. Tisti, ki kupujejo preudarno – s poudarkom na iskanih lokacijah ali dodajanju vrednosti z razvojem (ADU-ji, prenove) – lahko v San Diegu še vedno najdejo dobre priložnosti. Večna privlačnost regije in omejena ponudba pomenita, da bodo dobro izbrane nepremičninske naložbe verjetno donosne na dolgi rok, če se trenutna tveganja pametno obvladujejo.

Napovedi za cene in ponudbo

Večina analitikov napoveduje, da bo stanovanjski trg v San Diegu v prihodnjih letih ostal stabilen ali rastoč, razen če pride do večjih gospodarskih pretresov. Tukaj so ključne napovedi in pričakovanja glede cen, ponudbe in splošnih tržnih razmer:

Napoved cen stanovanj: Namesto vrtiljaka iz preteklih let naj bi cene stanovanj v San Diegu doživele zmerno, stabilno rast. Konsenz napovedi nepremičninskih posrednikov in ekonomistov predvideva letno rast v višini približno 3 % do 5 % v letih 2025 in 2026 alliedschools.com. To odraža, da trg dosega novo ravnovesje – izboljšana ponudba in visoke hipotekarne obrestne mere omejujejo rast cen, a vztrajna povpraševanja in nezadostna dolgoročna gradnja preprečujejo večji padec. Zillowovi modeli na primer napovedujejo, da bo San Diego leta 2025 med bolj “konkurenčnimi” trgi v državi in bo verjetno presegel ameriško povprečje rasti cen axios.com. Vendar pa je obdobje dvomestnih letnih rasti za zdaj verjetno mimo. Če se bodo obrestne mere postopoma zniževale do konca 2025 in v 2026 (veliko jih pričakuje, da bodo 30-letne hipotekarne obresti do 2026 padle v razpon 5–6 %), bi to lahko dejansko ponovno spodbudilo rast cen, saj se bo kupna moč izboljšala. Nasprotno pa bi lahko, če bodo obrestne mere ostale višje dlje časa, rast cen dosegla spodnji del napovedi ali začasno stagnirala. Pomembno je, da noben verodostojen napovedovalec ne napoveduje zloma cen v San Diegu – huda stanovanjska podhranjenost deluje kot spodnja meja cen. Tudi če bi se gospodarske razmere poslabšale, naj bi bili morebitni padci cen zmerni (nekaj odstotkov) in kratkotrajni, glede na stalno pomanjkanje stanovanj v Kaliforniji.
Zaloge in nova gradnja: Pričakuje se, da se bo zaloga postopoma povečevala v naslednjih nekaj letih, čeprav bo verjetno ostala pod idealno ravnijo. San Diego je začel povečevati gradnjo stanovanj v letih 2022–2024 in ta zagon se nadaljuje v 2025: mesto San Diego je izdalo dovoljenja za približno 8.500 novih domov v letu 2024, poleg skoraj 10.000 v letu 2023 insidesandiego.org – to so ene najvišjih številk v zadnjih desetletjih. Ocenjuje se, da je 3.500 stanovanjskih enot v pripravi v okviru posebnih pospešenih programov, po podatkih županovega urada insidesandiego.org. Poleg tega naj bi bilo okoli 4.000 novih stanovanj odprtih po celotni okrožju v letu 2025 (podobno kot v letu 2024) obrag.org. Ta dosledna rast ponudbe – zlasti večstanovanjskih objektov – bi morala pomagati omejiti ekstremne rasti cen in najemnin. Vendar bo za dosego resnično uravnoteženega trga potreben čas. Analitiki ne pričakujejo, da bo zaloga dosegla predpandemične ravni (2018–2019) pred koncem leta 2026 najhitreje alliedschools.com. Do takrat bodo morda nekateri večji razvojni projekti (morebitna prenova športne arene/Midway District, stanovanja na kampusu SDSU Mission Valley itd.) prav tako prispevali nove enote. Gradbeni projekti v teku v San Diegu ostajajo številni, vendar izzivi, kot so pomanjkanje delovne sile, visoki stroški materiala in nasprotovanje s strani lokalnih prebivalcev (NIMBY), pomenijo, da vsi načrtovani projekti ne bodo dokončani pravočasno. Na splošno pričakujte, da se bo zaloga počasi povečevala, kar bo nekoliko zmanjšalo pritisk, vendar ne do te mere, da bi prišlo do presežka.
Obseg prodaje in ravnotežje na trgu: Napoveduje se, da se bo obseg prodaje stanovanj v drugi polovici leta 2025 in v letu 2026 nekoliko povečal, ko se bo trg prilagodil. Kalifornijsko združenje nepremičninskih posrednikov je do sredine leta 2025 zaznalo izboljšano razpoloženje glede stanovanj in nakazalo, da bi se prodaja lahko okrepila v drugi polovici leta patch.com. Mnogi potencialni kupci so v preteklem letu ostali ob strani; če se obrestne mere znižajo ali celo psihološko stabilizirajo, se bo del tega povpraševanja vrnil na trg. Prav tako bodo nekateri lastniki, ki so odlašali s prodajo, morda končno dali svoje domove na trg, še posebej, če bodo videli, da se cene držijo. To kaže na postopno povečanje transakcijske aktivnosti. Verjetno se premikamo proti bolj uravnoteženemu trgu: ne izrazito prodajnemu trgu niti trgu kupcev, temveč nečemu vmes. V praksi to pomeni, da bosta leti 2025 in 2026 zaznamovani z daljšimi časi oglaševanja (meseci, ne tedni, za dražja stanovanja), več znižanji cen pri zastarelih oglasih, a še vedno hitrimi prodajami dobro ocenjenih domov na zaželenih lokacijah. Nepremičninski posredniki to opisujejo kot zdravo normalizacijo – po noriji se trg obnaša bolj tipično sezonsko in ciklično. Kupci bodo imeli več izbire, prodajalci pa bodo morali biti realni pri določanju cen. Indeks tržne aktivnosti za San Diego je bil avgusta 2025 okoli 42 (po lokalnih podatkih) youtube.com redfin.com, kar kaže na rahlo prodajalcem naklonjen trg (nevtralni indeks je pogosto ~30). Pričakujemo, da bo ta indeks v prihodnje nihal v območju 40±5, kar odraža rahlo prednost prodajalcev zaradi nizke ponudbe, vendar precej manj izrazito kot leta 2021 (ko je bil v nekaterih mesecih nad 80).
Najemnine in najemniški trg: Napoved za najemnine je previdno optimistična za najemnike. Ker prihaja na trg na tisoče novih stanovanj in se je stopnja prostih stanovanj nekoliko povečala, so se zvišanja najemnin ustavila. CoStar napoveduje, da se bodo najemnine v San Diegu začele zmerno ponovno dvigovati do leta 2026, približno v skladu z zgodovinskimi povprečji (~3-4 % letno) obrag.org. V letih 2024–2025 bo rast najemnin morda zelo nizka (0-2 %), saj trg absorbira novo ponudbo. Pomembno je, da so se razvijalci zaradi višjih stroškov financiranja in trenutnega upočasnjevanja rasti najemnin v letu 2025 umaknili od začetka novih večstanovanjskih projektov obrag.org obrag.org. To nakazuje, da bi po novih dobavah v letu 2025 lahko prišlo do zatišja v novi ponudbi do leta 2027, kar bi lahko trg ponovno zaostrilo. Tako imajo najemniki trenutno večjo pogajalsko moč, vendar je dolgoročni trend najemnin v zelo iskanem San Diegu še vedno navzgor. Za najemodajalce/investitorje je kratkoročno tveganje v ponujanju ugodnosti in soočanju z nespremenjenimi najemninami, vendar je dolgoročna napoved še naprej močno povpraševanje po najemninah in rast, ko se trenutna zaloga novih enot absorbira.
Gospodarske neznanke: Vse napovedi predvidevajo, da ne bo večjih pretresov. Ena od neznank je širše gospodarstvo – če bi ZDA v poznih 2025 vstopile v recesijo, bi se povpraševanje po stanovanjih lahko začasno zmanjšalo. Stopnja brezposelnosti v San Diegu se je sredi leta 2025 zvišala na približno 4,9 % kpbs.org, dodatne izgube delovnih mest (zlasti v visoko plačanih sektorjih) pa bi zmanjšale kupno moč in zaupanje potrošnikov. Druga neznanka je politika obrestnih mer: če bi se inflacija ponovno okrepila in bi hipotekarne obrestne mere dalj časa presegle 7,5 %, bi to lahko bolj od pričakovanj zmanjšalo povpraševanje in rahlo znižalo cene. Po drugi strani pa, če bi Federal Reserve v letih 2024–25 znižala obrestne mere hitreje od pričakovanj, bi lahko hipotekarne obrestne mere padle, kar bi lahko ponovno množično spodbudilo kupce in povzročilo nov skok cen. Najverjetneje bomo videli srednjo pot: postopno izboljšanje dostopnosti, ko bodo dohodki rasli in bodo obrestne mere počasi padale, kar bo vodilo do vzdržne ravni prodaje in rasti cen.

Povzemimo, v prihodnjih letih pričakujte, da bo nepremičninski trg v San Diegu zaznamovala stabilnost in postopna prilagoditev: zmerna rast cen (namesto razcvetov ali zlomov), počasi naraščajoča ponudba in izbira ter najemni trg, ki ostaja drag, a ne uide izpod nadzora. Temeljno neskladje – veliko ljudi si želi živeti v San Diegu, medtem ko je stanovanj malo – bo še naprej zagotavljalo spodnjo mejo trga. Kot je napovedala ena od napovedi za stanovanjski trg, bosta visoka zaželenost San Diega in omejena zemljišča verjetno pomenila, da bo presegel številne trge, tudi če rast ne bo več izjemno visoka axios.com axios.com. Če ne pride do nepredvidene krize, bo »nova normalnost« ohlajen, bolj uravnotežen trg, ki še vedno daje prednost tistim, ki so že na njem (lastniki stanovanj), hkrati pa postopoma poskuša sprejeti več novincev z dodatno ponudbo.

Gradnja in razvojni projekti

Gradbeni razcvet (do neke mere): Kot odgovor na stanovanjsko krizo San Diego pospešuje gradnjo novih stanovanj – zlasti stanovanj in vrstnih hiš. V obdobju 2018–2024 je regija dodala pomembno število enot, ta trend pa se nadaljuje tudi v 2025. Mesto San Diego je vodilo z največjim absolutnim številom dovoljenih novih domov v okrožju planetizen.com, deloma tudi zaradi sprememb politik, ki spodbujajo razvoj (o tem v naslednjem razdelku). Impresivno je, da je Chula Vista postala zvezda nove gradnje, saj je v obdobju 2018 do 2024 dovolila približno 38 novih stanovanjskih enot na 1.000 prebivalcev – največ na prebivalca v okrožju planetizen.com planetizen.com. To je v nasprotju z nekaterimi manjšimi mesti, kot je El Cajon, ki je dovolil le približno 10 enot na 1.000 prebivalcev in zaostaja planetizen.com planetizen.com. Posledica je, da je gradnja močno skoncentrirana v določenih občinah, naklonjenih rasti (Chula Vista, mesto San Diego, deli severnega okrožja), medtem ko druge prispevajo malo.

Vrste stanovanj: Večina novih stanovanj, ki se gradijo, je večstanovanjskih. Približno 60 % vseh novih domov, zgrajenih v okrožju v zadnjih letih, so bila stanovanja ali kondominiji voiceofsandiego.org. Na primer, po podatkih Chula Viste je bilo 56 % njihovih novih enot v kompleksih s 5+ enotami (stanovanja/kondominiji), približno 9 % so bili ADU-ji, in približno 24 % enodružinske hiše planetizen.com. Ta usmeritev v gradnjo večstanovanjskih objektov je namerna – to je najučinkovitejši način za dodajanje enot v regiji z omejenimi zemljišči. Med odmevnimi projekti, ki bodo zaključeni leta 2025, je Alexan Camellia (kompleks s 531 enotami v Convoy District v Kearny Mesa) obrag.org, pa tudi različne srednje visoke stanovanjske stavbe v središču mesta, Mission Valley in ob prometnih koridorjih. Do konca leta 2025 naj bi bilo po vsej okrožju San Diego odprtih približno 3.500–4.000 novih stanovanj obrag.org obrag.org, kar je primerljivo z letnimi skupnimi številkami za 2022–2024. Prav tako je opazno širjenje vojaških stanovanj v bližini baz, študentskih domov v bližini UCSD in SDSU ter nekaj načrtovanih skupnosti, ki dodajajo domove v Otay Ranch, San Marcos in na drugih obrobjih.

Dostopna stanovanja v primerjavi s tržno cenjenimi: Stalna težava je, da je večina novih gradenj cenovno postavljena na tržno ali luksuzno raven, ne pa resnično »dostopna« za prebivalce s srednjimi ali nizkimi dohodki. Analiza je pokazala, da je bilo približno 78 % vseh nedavno zgrajenih novih domov v okrožju San Diego namenjenih kupcem/najemnikom z nadpovprečnimi dohodki planetizen.com. Le majhen delež je lastniško omejenih dostopnih enot. Na primer, od približno 1.894 novih domov, zgrajenih v središču San Diega leta 2024, je bilo le 174 (9 %) dostopnih enot za gospodinjstva z nizkimi dohodki 10news.com. Visoki stroški gradnje (delo, materiali, zemljišče) in pristojbine pomenijo, da morajo razvijalci običajno zaračunavati visoke najemnine/cene, da se projekti izplačajo. Posledično se novi luksuzni apartmaji pogosto odprejo z najemninami, ki presegajo 3.000 $ za enosobno stanovanje, kar, kot opažajo opazovalci, »ne pomaga neposredno pri krizi dostopnih stanovanj« obrag.org. Za reševanje tega imajo mesto in okrožje programe za subvencioniranje dostopnih gradenj – npr. program “Bridge to Home” je vložil 90 milijonov dolarjev za ustvarjanje skoraj 2.000 dostopnih enot prek partnerstev insidesandiego.org. Več projektov, ki so 100 % dostopni (pogosto jih izvajajo neprofitne organizacije ali Stanovanjska komisija San Diega), je v pripravi, vendar so ti običajno manjšega obsega (desetine, ne stotine enot naenkrat).

Večji projekti in infrastruktura: Poleg stanovanj obstajajo pomembni razvojni projekti, ki bodo oblikovali nepremičninsko krajino San Diega:

Projekt Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization v bližini Old Towna je velik projekt, ki lahko vključuje na tisoče novih enot za mešano rabo (čaka na zvezno odobritev).
Prenova Sports Arena/Midway District je v fazi načrtovanja, potem ko so volivci odpravili 30-čeveljski višinski limit za območje. Tekmujoči predlogi predvidevajo novo areno ter do 4.000 stanovanjskih enot, trgovine in parke. Če bo odobreno leta 2025, bi se gradnja lahko začela v letih 2026–27.
SDSU Mission Valley: Širitev San Diego State University na območju stadiona Mission Valley je v gradnji – vključno z rečnim parkom, univerzitetnimi stavbami in 4.600 stanovanjskimi enotami (mešanica študentskih, dostopnih in tržno cenjenih), ki bodo predane v fazah do konca 2020-ih. To bo ustvarilo novo urbano vas in olajšalo pritisk na študentska stanovanja.
Prenova University City/UTC: Z razširitvijo tramvaja (Mid-Coast linija) do UTC je v bližini postaj več projektov – visoke stanovanjske stavbe, nove laboratorijske zgradbe – kar učinkovito ustvarja gosto »drugo središče mesta« na območju UTC. Posodobitve skupnostnega načrta za University City v letu 2024 so znatno povečale dovoljeno gostoto insidesandiego.org.
Čezmejna infrastruktura: Dolgo načrtovani čezmejni terminal letališča Tijuana (CBX) je spodbudil razvoj hotelov in parkirišč v bližini. Prav tako je v gradnji drugi mejni prehod v Otay Mesa, ki bi lahko po dokončanju spodbudil industrijske in logistične nepremičnine (in potencialno omogočil več delavskih stanovanj na tem območju za čezmejne delavce).

Gradbena napoved: Gradbeniki v San Diegu so previdno optimistični, vendar se soočajo tudi z ovirami. Naraščajoče obrestne mere podražujejo gradbena posojila in lahko zamaknejo projekte. Stroški materialov ostajajo visoki (in carine na jeklo/les so dodale stroške) obrag.org obrag.org. Pomanjkanje delovne sile v obrteh je prav tako omejitev – dela je več kot delavcev, kar lahko upočasni časovnice. Kljub temu se razvijalci zavedajo, da obstaja zadržano povpraševanje. Nekateri projekte zadržujejo, dokler se ekonomika ne izboljša, a mnogi nadaljujejo zaradi javnega pritiska za stanovanja in spodbud (kot je kalifornijski zakon o bonusu za gostoto, ki dovoljuje dodatne enote, če so nekatere dostopne). Pomembno je, da je stanovanjski cilj regije (po državnih zahtevah) za 2021–2029 ambiciozen, in po nekaterih poročilih je okrožje San Diego dejansko na poti, da bo preseglo državni stanovanjski cilj za ~4.500 domov do leta 2029, če se trenutne stopnje dovoljenj nadaljujejo timesofsandiego.com. To bi bil pozitiven mejnik, čeprav je sam cilj morda še vedno nezadosten glede na povpraševanje.

Povzetek: San Diegov razvojni tok je močan, zlasti za večstanovanjska stanovanja. Nova stanovanja prihajajo na trg z najhitrejšim tempom v zadnjih letih, kar postopoma blaži stisko. Vendar je večina novih enot tržnih in niso poceni, zato krize dostopnosti ne rešuje zgolj ponudba. Nadaljnja prizadevanja – od reform politike do javno-zasebnih partnerstev – si prizadevajo še dodatno spodbuditi gradnjo, vključno z več dostopnimi in »manjkajočimi srednjimi« stanovanji (kot so vrstne hiše, ADU-ji in dvojčki). Če bodo ta prizadevanja vztrajala, bi San Diego lahko postopoma zaprl vrzel med ponudbo in povpraševanjem po stanovanjih, kar je ključno za dolgoročno stabilnost trga.

Spremembe politike in predpisov, ki vplivajo na nepremičnine

V zadnjih nekaj letih so zakonodajne in regulativne spremembe na državni in lokalni ravni pomembno vplivale na nepremičninski trg v San Diegu. Odločevalci skušajo reševati stanovanjsko krizo, spodbujati razvoj, zaščititi najemnike in uravnotežiti interese skupnosti. Tukaj so ključne spremembe in njihov vpliv:

Reforme gostote bivanja in prostorskega načrtovanja: Kalifornija je sprejela več zakonov, ki odpravljajo izključevalno prostorsko načrtovanje in spodbujajo gradnjo stanovanj. SB 9, ki velja od leta 2022, dovoljuje, da se večina parcel za eno družino razdeli ali pozida z do 4 enotami (dvo- ali trostanovanjske stavbe) brez posebnih dovoljenj. To dejansko zvišuje dovoljeno gostoto v soseskah, kjer je bila prej dovoljena le ena hiša na parcelo. San Diego je sprejel SB 9 – mesto je celo odpravilo nekatere pristojbine za spodbujanje uporabe – čeprav je učinek za zdaj skromen (nekaj sto projektov SB 9). Podobno so bili zakoni o pomožnih stanovanjskih enotah (ADU) okrepljeni (AB 68 in drugi), kar zahteva, da mesta odobrijo gradnjo dodatnih stanovanj na dvoriščih in predelave garaž z minimalno birokracijo. San Diego je posodobil lokalne odloke, da bi bil v skladu z zakonodajo, in kot omenjeno, je število dovoljenj za ADU močno naraslo (ADU predstavljajo približno 9 % novih domov v zadnjih letih) planetizen.com. Mesto je uvedlo tudi inovativne programe, kot sta “Complete Communities” in “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, ki zagotavljajo bonuse za gostoto in poenostavljena dovoljenja za projekte v bližini javnega prevoza ali z dostopnimi stanovanji. Na primer, Complete Communities omogoča investitorjem gradnjo več enot, kot bi bilo sicer dovoljeno, če vključijo nekaj stanovanj za nizke dohodke in prispevajo k soseski insidesandiego.org. Te prostorske reforme že prinašajo rezultate v obliki več manjših zapolnitev in predlogov za stanovanjske stavbe na območjih z javnim prevozom. Oprijemljiv primer: Encinitas (severno od San Diega) je bil po dolgotrajnem upiranju prisiljen s strani države omiliti prostorsko načrtovanje; od takrat je odobril projekte z večjo gostoto, da bi izpolnil državne zahteve glede stanovanj planetizen.com.
Poenostavitev dovoljenj: Mestna uprava San Diega pod županom Toddom Glorio je poenostavitev odobritev za stanovanjsko gradnjo postavila kot prednostno nalogo. Program za pospešitev dostopnih stanovanj in pobude, kot je “Permit Now”, so pospešile obdelavo vlog za projekte, ki izpolnjujejo pogoje insidesandiego.org. Mesto je celo vzpostavilo program za pregled katerihkoli stanovanjskih projektov v bližini javnega prevoza v 30 dneh (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Poleg tega mesto ponuja hitri pregled in celo samopotrditev za nekatere gradbene načrte insidesandiego.org. Ti ukrepi zmanjšujejo zloglasne zamude pri začetku gradnje stanovanj. Prispevala je tudi država: izjeme CEQA (Kalifornijski zakon o kakovosti okolja) so bile razširjene za mestna stanovanja, AB 2011 (začetek veljavnosti 2023) pa omogoča ministrsko odobritev stanovanj na komercialno zazidanih zemljiščih. Kmalu bomo morda videli, da bodo stari nakupovalni centri ali poslovni parki v San Diegu preurejeni v stanovanja po določbah AB 2011, ki zaobidejo del lokalnega nadzora v korist gradnje “by-right” z delovnimi standardi. Skupaj ti regulatorni premiki poskušajo preusmeriti ravnotežje od NIMBY oviranja k stanovanjsko naklonjenemu pristopu.
Predpisi o kratkoročnem oddajanju: Kot smo že omenili, je bila ena glavnih lokalnih regulativnih sprememb v San Diegu zaostritev nadzora nad kratkoročnim oddajanjem počitniških nastanitev. Od maja 2023 odlok o kratkoročnem bivanju (STRO) zahteva, da ima vsak, ki oddaja celotno stanovanje ali hišo za krajši čas (manj kot 30 dni), mestno dovoljenje. Ključno je, da je mesto omejilo število teh dovoljenj na 1 % stanovanjskega fonda (približno 5.400 enot) za večino mesta, z nekaj dodatka (~0,75 % stanovanj) posebej v Mission Beach truvi.com. To je takoj zmanjšalo trg kratkoročnih najemov – do konca leta 2023 je mesto odstranilo več kot 7.000 nezakonitih počitniških najemov, ki niso imeli dovoljenj lajolla.ca nbcsandiego.com. Posledica: nekateri investitorji, ki so oddajali prek Airbnb, so prešli na dolgoročno oddajanje ali prodali svoje nepremičnine. Mission Beach, kjer je bilo veliko počitniških najemov, je doživel prilagoditev vrednosti nepremičnin in prodajne aktivnosti, saj je veliko nekdanjih najemov prišlo na trg. Neprenosljivost dovoljenj (novi lastnik ne more podedovati dovoljenja STR od prodajalca) je prav tako zmanjšala privlačnost nakupa nepremičnin z veliko STR truvi.com. Ta odlok je bil sprejet kot odgovor na pritožbe skupnosti glede zabaviščnih hiš in občutka, da Airbnb zmanjšuje ponudbo stanovanj. Za širši trg je to verjetno sprostilo del stanovanj in hiš, ki so se vrnile v dolgoročni najemni ali lastniški fond, kar je manjša olajšava za dostopnost stanovanj. Investitorji zdaj vedo, kakšno je stališče San Diega: kratkoročno oddajanje je dovoljeno, vendar strogo omejeno – kar nove naložbe bolj usmerja v tradicionalno oddajanje.
Zaščita najemnikov in omejitve najemnin: Kalifornija je leta 2020 uvedla AB 1482 na ravni celotne države, ki omejuje zvišanje najemnin za večino starejših (15+ let) večstanovanjskih objektov na 5 % plus CPI (približno 8–10 % v zadnjih letih visoke inflacije) in zahteva utemeljen razlog za izselitev. San Diego to upošteva; čeprav San Diego sam nima strožjega lokalnega nadzora nad najemninami, je državni zakon dejansko postavil zgornjo mejo, koliko lahko najemodajalci letno zvišajo najemnine za zajete enote. Glede na to, da so tržne najemnine v letih 2023–2025 zrasle le za približno 0–3 %, ta omejitev v zadnjem času ni bila zavezujoča obrag.org. Vendar pa najemnikom zagotavlja varnost pred ekstremnimi podražitvami. V letih 2022–2023, ko so najemnine močno narasle, je ta zakon številne najemnike v San Diegu dejansko zaščitil pred zvišanji nad približno 10 %. Poleg tega so bile zaščite pred izselitvijo med COVID-om okrepljene in nekatere so bile podaljšane – na primer, pri izselitvah brez krivde je potrebna pomoč pri preselitvi. Mesto in okrožje sta razpravljala tudi o še močnejših odlokih za zaščito najemnikov (kot je pravica do pravnega zastopanja ali strožja pravila o utemeljenem razlogu), vendar trenutno ni sprejetih nobenih, ki bi presegali državno zakonodajo. Investitorji in upravitelji nepremičnin so se morali prilagoditi tem pravilom, ki prinašajo več skladnosti in omejujejo agresivne strategije zviševanja najemnin.
Razvojne takse in spodbude: San Diego je poskušal uravnotežiti prispevke za infrastrukturo tako, da ne bi odvračal gradnje. Mesto je leta 2020 posodobilo zahteve za vključujoče stanovanjske enote, ki od večine novih stanovanjskih projektov zahtevajo, da vključujejo vsaj 10 % dostopnih enot ali plačajo nadomestilo. Nekateri investitorji se odločijo za vključitev enot, da pridobijo bonuse za gostoto. Obstajajo tudi znižanja prispevkov za ADU-je in določene manjše projekte. V okviru Housing Action Package 2.0 je mesto razmišljalo o zmanjšanju zahtev glede parkiranja in omilitvi višinskih omejitev v bližini prevoza, kar znižuje stroške gradnje na enoto insidesandiego.org. Državni “builder’s remedy” (za mesta brez skladnih stanovanjskih načrtov) v mestu San Diego ni bil preizkušen, ker mesto izpolnjuje svoje obveznosti glede stanovanjskega elementa (za razliko od nekaterih mest v LA, na primer). Vendar pa bi lahko nekaj manjših mest v okrožju SD, ki zaostajajo pri načrtovanju stanovanj, doleteli projekti “builder’s remedy” (ki omogočajo investitorjem, da ob izpolnjevanju pogojev dostopnosti obidejo lokalno prostorsko zakonodajo). Ta grožnja spodbuja mesta, da zagotovijo več stanovanj skozi prostorsko načrtovanje.
Prenosi davčne osnove za nepremičnine: Propozicija 19 (2021) v Kaliforniji je starejšim lastnikom stanovanj (55+) omogočila, da do trikrat prenesejo svojo nizko davčno osnovo na novo stanovanje kjerkoli v državi. To je nekaterim “praznim gnezdom” v San Diegu pomagalo, da se preselijo v manjše stanovanje brez velikega davčnega bremena, in potencialno sprostilo nekaj zaloge večjih domov za mlajše družine. Težko je natančno izmeriti, vendar je Prop 19 verjetno prispevala k določenemu povečanju ponudbe v letih 2022–2025 s strani starejših, ki bi jih sicer “zaklenili” davki po Prop 13 na nov dom. To je majhen, a pozitiven dejavnik za mobilnost.
Naložbe v infrastrukturo in tranzit: Politika ne pomeni le stanovanjskih zakonov – tudi infrastrukturne odločitve vplivajo na nepremičnine. San Diego si prizadeva za razvoj, usmerjen v javni prevoz, kar podpira podaljšanje tramvajske linije Mid-Coast (odprta 2021) in regionalni prometni načrt SANDAG iz leta 2021, ki predvideva več linij javnega prevoza (čeprav je financiranje sporno). Mesto vlaga tudi v projekte, kot je projekt Pure Water (izboljšanje vodne infrastrukture) universitycitynews.org in izboljšave parkov. Boljši javni prevoz in več ugodnosti lahko določene soseske naredita privlačnejše za razvoj (npr. nova stanovanja, ki rastejo ob novih postajah tramvaja od Old Town do UTC).

Za povzetek, so spremembe politike v San Diegu trenutno večinoma naklonjene gradnji stanovanj in večji gostoti, kar je premik od zgodovinsko počasnejše rasti. Državni zakoni so postavili ton s tem, da so preglasili nekatere lokalne omejitve, mesto pa se je odzvalo z inovativnimi paketi za spodbujanje gradnje. To se že kaže v večjem številu zgrajenih enot in rahlem ublažitvi krize. Po drugi strani pa so bili predpisi, kot sta omejitev kratkoročnih najemov in nadzor najemnin, uvedeni za zaščito dostopnosti stanovanj in najemnikov, kar nekoliko omejuje določene dobičkonosne možnosti za lastnike. Zakonodajalci skušajo najti ravnotežje med tem, da spodbudijo dovolj nove ponudbe in zaščitijo prebivalce, ne da bi odgnali investitorje ali najemodajalce. San Diego je bil sredi leta 2025 celo pohvaljen s strani državnih voditeljev za prizadevanja pri poenostavitvi gradnje stanovanj in je bil izpostavljen kot vzor v Kaliforniji insidesandiego.org. Če se bodo ti zakonodajni trendi nadaljevali (kar je verjetno, glede na resnost stanovanjske krize), lahko pričakujemo nadaljnje ukrepe, kot so spremembe namembnosti zemljišč ob novih linijah javnega prevoza, več spodbud za gradnjo dostopnih stanovanj in morda nove pomoči za najemnike. Deležniki na nepremičninskem trgu v San Diegu morajo ostati prilagodljivi in obveščeni, saj je regulativno okolje postalo prav tako ključno kot tržne sile pri oblikovanju rezultatov.

Izzivi dostopnosti in ponudbe stanovanj

Kljub nedavni ohladitvi in političnim ukrepom ostaja dostopnost stanovanj najpomembnejši izziv nepremičninskega trga v San Diegu. Regija je dosledno uvrščena med najmanj dostopne stanovanjske trge v Združenih državah. Ključni vidiki tega izziva vključujejo:

Izjemno visoki stroški stanovanj: Do sredine leta 2025 bo za nakup povprečne hiše (~1 milijon $) potrebnih približno 200.000–250.000 $ letnega dohodka, da bi si jo lahko udobno privoščili offthe56.com lao.ca.gov. A povprečni dohodek gospodinjstva v San Diegu znaša le okoli 90.000 $. Ta razlika pomeni, da si lahko le približno 15 % gospodinjstev privošči tako povprečno drago hišo offthe56.com. Ta indeks dostopnosti (15 %) je izjemno nizek – za primerjavo, na nacionalni ravni si približno 50 % gospodinjstev lahko privošči povprečno ameriško hišo. Tudi v primerjavi s splošno slabo dostopnostjo v Kaliforniji (17 % gospodinjstev v državi si je lahko privoščilo povprečno hišo v začetku leta 2025) homes.com, je San Diego v stiski. Visoki stroški stanovanj prav tako znižujejo uvrstitve regije na lestvicah gospodarske konkurenčnosti; stanovanjska problematika je bila dejavnik pri padcu San Diega v Milkenovem poročilu o najbolje uspešnih mestih axios.com axios.com.

Na najemniški strani tudi povprečne najemnine okoli 2.500 $ močno obremenjujejo proračune. Gospodinjstvo potrebuje približno 100.000 $ dohodka (če za najemnino nameni 30 % dohodka), da si to lahko privošči – kar je precej več, kot zasluži veliko najemnikov. Skoraj polovica najemniških gospodinjstev v San Diegu velja za “stroškovno obremenjena” (za najemnino namenijo več kot 30 % dohodka). Stopnja lastništva stanovanj, ki se v mestu giblje okoli 55 % (in ~60 % v okrožju), odraža, kako težko je narediti prehod iz najema v lastništvo kpbs.org. Številni poklici s srednjimi dohodki – učitelji, medicinske sestre, javni uslužbenci, vodje v gostinstvu – si praktično ne morejo privoščiti nakupa doma v skupnosti, ki ji služijo. Ta kriza dostopnosti ni le statistika; preoblikuje družbeno tkivo, kot je opisano spodaj.

Nezadostna ponudba stanovanj: Glavni vzrok slabe dostopnosti je klasično neskladje med ponudbo in povpraševanjem. Desetletja San Diego (kot večina obalnih območij Kalifornije) ni gradil dovolj stanovanj za svojo rastočo populacijo in delovna mesta. Omejevalna prostorska ureditev (velika območja namenjena le enodružinskim hišam), nasprotovanje skupnosti večji gostoti (NIMBYizem), visoke takse in dolgotrajni postopki pridobivanja dovoljenj so vse skupaj ohranjali nizko gradnjo stanovanj. Kot je zapisano v enem poročilu: »desetletja počasne gradnje stanovanj so San Diego pripeljala v hudo stanovanjsko krizo« axios.com. Ko je v 2020-ih prišel tehnološki in pandemični razcvet stanovanj, je ta omejena ponudba povzročila dražbene vojne in strmo rast cen.

Da bi nadoknadili zaostanek, regija potrebuje desettisoče novih enot. Država je določila Regionalno dodelitev potreb po stanovanjih (RHNA) v višini približno 171.000 novih domov za okrožje San Diego za obdobje 2021–2029. Na polovici obdobja okrožje še ni povsem na pravi poti za vse dohodkovne ravni (čeprav bi lahko presegli skupni cilj, če se trenutni trendi nadaljujejo) timesofsandiego.com. Primanjkljaj je še posebej izrazit pri dostopnih stanovanjih: dodeljenih je bilo približno 41.000 enot za nizke dohodke, a le nekaj tisoč jih je v pripravi planetizen.com. Tako tudi ob večji skupni gradnji ponudba za srednje- in nizkodohodkovne prebivalce močno zaostaja. Dokler ponudba bistveno ne preseže povpraševanja, bo dostopnost ostala nedosegljiva.

Vpliv na ljudi in gospodarstvo: Človeški vpliv nedostopnih stanovanj je velik. Mladi odrasli dlje časa živijo pri starših ali si delijo stanovanje s sostanovalci. Družine odlašajo ali opuščajo nakup lastnega doma; nekateri celo odlašajo z otroki zaradi stroškov bivanja. Ključni delavci odhajajo – pojavljajo se zgodbe o učiteljih, medicinskih sestrah, policistih in drugih, ki se selijo v kraje, kot sta Arizona ali Teksas, ker si ne morejo privoščiti bivanja v San Diegu. Pravzaprav je skromna rast prebivalstva v regiji zdaj povsem posledica priseljevanja; več ljudi se odseli znotraj ZDA, kot se jih priseli, strošek bivanja pa je naveden kot razlog št. 1 za te odhode kpbs.org. Ta »odliv možganov« in izguba delovne sile lahko dolgoročno škodujeta lokalnim podjetjem in javnim storitvam.

Poleg tega visoki stanovanjski stroški pomenijo več vozačev iz oddaljenih območij (na primer Temecula/Murrieta v okrožju Riverside, kjer ljudje vozijo več kot 60 milj v eno smer do službe v San Diegu, da si lahko privoščijo dom). To povečuje prometne zastoje in onesnaževanje ter zmanjšuje kakovost življenja. Ko si lahko številna naselja privoščijo le premožni, to vodi v ekonomsko segregacijo. San Diego tvega, da postane kraj, kjer si lahko stabilno bivanje privoščijo le zelo bogati ali tisti, ki so kupili pred leti, medtem ko se mlajši in manj premožni prebivalci soočajo z nestabilnostjo in izseljevanjem. Aktivisti opozarjajo, da to spodkopava raznolikost in značaj mesta.

Brezdomstvo in stanovanjska negotovost: Ekstremni konec krize dostopnosti je viden v brezdomski populaciji San Diega, ki se je v zadnjih letih povečala. Mnogi delovno revni, ki se soočijo s povišanjem najemnine ali izselitvijo, v tako dragem trgu nimajo kam iti in končajo v avtomobilih ali zavetiščih. Pomanjkanje poceni stanovanj še dodatno poslabšuje brezdomstvo – tudi ko mesto odpira nova zavetišča ali varna mesta za kampiranje, ljudje postajajo brezdomci hitreje, kot jih lahko ponovno nastanijo. Podnebje San Diega privablja tudi brezdomce od drugod. Ocenjuje se, da na katerokoli noč na tisoče prebivalcev San Diega doživlja brezdomstvo, kar je neposredno povezano z visokimi stroški in pomanjkanjem stanovanj (skupaj z dejavniki duševnega zdravja in zasvojenosti). Mesto in okrožje priznavata, da brez bistveno več dostopnih/subvencioniranih stanovanj ne bo mogoče bistveno zmanjšati brezdomstva.

Sprejeti ukrepi: Omenili smo že številne politične ukrepe (bonusi za gostoto, poenostavljeni postopki odobritve itd.), ki so namenjeni povečanju ponudbe. Stanovanjska komisija San Diega in neprofitne organizacije prav tako aktivno poskušajo ustvariti dostopna stanovanja z nakupi in novo gradnjo (npr. preurejanje motelov v stanovanja za brezdomce, uporaba državnih sredstev HomeKey). Obstaja pobuda za “manjkajoča srednja” stanovanja – dvojčki, vrstne hiše, stanovanja z dvoriščem – ki so lahko po zasnovi bolj dostopna. Regija raziskuje tudi inovativne ideje, kot so skupnostni zemljiški skladi (za trajno dostopna stanovanja) in širitev javnih stanovanjskih bonov, vendar so ti ukrepi še vedno majhnega obsega glede na potrebe.

Pomembno je, da se javno mnenje počasi spreminja. Čeprav je odpor NIMBY proti gradnji še vedno prisoten, se vse bolj zavedajo, da je neka povečana gostota nujna za izboljšanje dostopnosti. Mlajši prebivalci in zagovorniške skupine izražajo stališča YIMBY (“Da v moji soseski”). Tudi nekateri dolgoletni lastniki stanovanj se zavedajo, da njihovi otroci ne bodo mogli živeti v San Diegu brez sprememb. To je pomagalo, da so pobude, kot je sprememba namembnosti zemljišč v Hillcrestu in University Cityju, bile sprejete insidesandiego.org. Vendar ostaja izziv – vsak projekt lahko postane boj na ravni soseske.

Dostopnost v napovedih: Na kratki rok se lahko dostopnost rahlo izboljša, ker so se cene stabilizirale in dohodki počasi rastejo. Na primer, CAR-jev indeks dostopnosti stanovanj za okrožje San Diego bi se lahko dvignil za nekaj točk z najnižje ravni konec leta 2024. Toda v osnovi bodo stanovanja še vedno zelo draga glede na dohodke. Urad zakonodajnega analitika je opozoril, da je sredi leta 2025 dohodek, potreben za nakup tipične kalifornijske hiše (~237.000 $), več kot dvakratnik mediane dohodka lao.ca.gov – situacija, ki nima hitre rešitve. Le kombinacija bistveno večje gradnje stanovanj (zlasti cenejših) in/ali višje rasti dohodkov lahko zapolni to vrzel. San Diego dela na prvem, vendar bo trajalo leta, da se doseže večji premik.

Spodnja črta: Izziv dostopnosti in ponudbe stanovanj v San Diegu je dolgoročna težava, ki izhaja iz prenizke ponudbe in visoke povpraševanja. Kaže se v vsakodnevnem boju družin za plačilo najemnine, v nezmožnosti ključnih delavcev, da bi živeli v skupnostih, ki jim služijo, ter v težkih odločitvah posameznikov, da zapustijo regijo. Čeprav so hladnejše razmere na trgu v letu 2025 in politični ukrepi nekoliko omilili pritisk (z več enotami, ki prihajajo na trg, in ustavljeno rastjo cen), so stanovanja v San Diegu še vedno nedostopna za večino prebivalcev offthe56.com. To je morda največja grožnja prihodnji blaginji in vključenosti regije. Reševanje tega bo zahtevalo vztrajen napor: nadaljevanje povečanja ponudbe na vseh ravneh, ohranjanje in ustvarjanje dostopnih stanovanj ter iskanje ustvarjalnih rešitev za znižanje stroškov gradnje. Sposobnost San Diega, da ostane živahno, raznoliko metropolitansko območje, je odvisna od napredka na tem področju.

Vpliv obrestnih mer, migracij in makroekonomskih dejavnikov

Na koncu obravnavamo širše makroekonomske dejavnike, ki vplivajo na nepremičninski trg v San Diegu: predvsem obrestne mere, migracijske vzorce in splošno gospodarsko klimo. Ti širši dejavniki pogosto določajo vzpone in padce stanovanjskega trga.

Naraščajoče obrestne mere: Hitra rast hipotekarnih obrestnih mer od leta 2022 je bila verjetno največji posamezni dejavnik, ki je ohladil stanovanjski trg v San Diegu v letih 2024–2025. Kot omenjeno, je povprečna 30-letna fiksna hipotekarna obrestna mera poskočila s približno 3 % konec leta 2021 na več kot 7 % do leta 2023, kar je drastično povečalo stroške zadolževanja lao.ca.gov. V praksi je mesečni obrok za povprečno stanovanje zdaj približno 80 % višji, kot bi bil pri obrestnih merah iz leta 2020 lao.ca.gov. Ta šok zaradi obrestnih mer je izrinil številne mejne kupce in druge prisilil k znižanju proračuna, s čimer se je povpraševanje zmanjšalo in cene so se izravnale. Ustvaril je tudi učinek “zlatih lisic” za prodajalce – ker ima 80 % lastnikov stanovanj v Kaliforniji posojila z obrestno mero pod 5 %, oklevajo s prodajo in izgubo te nizke obrestne mere lao.ca.gov. Pomanjkanje ponudbe v San Diegu je deloma posledica tega učinka zaklepa, kot je bilo omenjeno zgoraj.

Glede na prihodnost bo pot obrestnih mer močno vplivala na dejavnost na trgu. Sredi leta 2025 so se obrestne mere stabilizirale v območju okoli 6 %, celo padle na približno 6,5 % do avgusta 2025 – kar je najnižje v približno 10 mesecih kyma.com money.com. Hipotekarni analitiki napovedujejo, da bodo obrestne mere postopoma padale v letu 2025; napovedi Fannie Mae in MBA predvidevajo, da bo 30-letna obrestna mera v povprečju okoli 6,4 % v letu 2025 in morda pod 6 % do leta 2026 themortgagereports.com fortune.com. Če se te napovedi uresničijo, bi lahko San Diego doživel ponovno povečanje aktivnosti kupcev, saj bi financiranje postalo nekoliko bolj dostopno. Že padec hipotekarne obrestne mere za eno odstotno točko bistveno poveča kupno moč (ali pa omogoči več lastnikom, da refinancirajo ali se preselijo brez šoka pri obrokih). Zato je zmanjšanje obrestnih mer ključni pozitivni dejavnik za trg nepremičnin. Nasprotno pa bi lahko trg še dodatno zastal, če bi inflacija presenetila navzgor ali bi drugi gospodarski dejavniki ponovno zvišali obrestne mere. Trenutno večina pričakuje, da smo dosegli vrh obrestnih mer in da bo trend raven ali navzdol – kar je pozitiven znak za nepremičninski trg.

Migracije in premiki prebivalstva: Demografska gibanja v San Diegu so zapletena. Po eni strani kot območje z visokimi stroški že nekaj časa doživlja neto domače izseljevanje – torej se več prebivalcev ZDA preseli izven San Diega v druge zvezne države ali okrožja, kot pa obratno. Ta trend se je pospešil v poznih 2010-ih in zgodnjih 2020-ih, ko je delo na daljavo nekaterim omogočilo selitev, visoki stroški bivanja pa so druge prisilili k odhodu. Priljubljene destinacije za nekdanje prebivalce San Diega so cenejša notranja območja (na primer okrožje Riverside) ali druge zvezne države (Nevada, Arizona, Teksas itd.). Kot je bilo že omenjeno, je bilo v obdobju 2023–2024 zabeleženih skoraj 24.000 neto domačih izseljencev kpbs.org. Ta tok nekoliko razbremeni pritisk na povpraševanje po stanovanjih, zlasti v segmentu začetnih stanovanj.

Vendar pa je San Diego na splošno uspel približno ohraniti stabilno populacijo (približno 3,3 milijona v okrožju) zaradi naravnega prirasta (rojstva minus smrti) in mednarodnih priseljencev. Pravzaprav je bil od leta 2023 do 2024 rahel prirast prebivalstva v okrožju v celoti posledica priliva približno 24.000 mednarodnih priseljencev, ki so izravnali odhode ljudi kpbs.org. Mnogi od teh priseljencev prihajajo zaradi zaposlitve (na primer delavci na vizumih H1-B v tehnološkem/biotehnološkem sektorju, vojaški zavezniki ali čezmejna migracija zaradi bližine Tijuane). Ti povečujejo povpraševanje po stanovanjih, pogosto najprej najemajo. Tako ima San Diego na stanovanjskem trgu še vedno opravka z rastočo (ali vsaj ne krčečo se) populacijo, čeprav bi zgolj ameriški migracijski trendi nakazovali upad.

Drug dejavnik je notranja migracija znotraj južne Kalifornije: na primer, Zillow je okrožje Riverside opredelil kot “varnostni ventil” za krizo dostopnosti stanovanj v San Diegu axios.com. Nekateri prebivalci San Diega, ki si lokalno ne morejo privoščiti nakupa, kupujejo v jugozahodnem delu okrožja Riverside (Temecula/Murrieta) in prenašajo dolge vožnje na delo. Po drugi strani pa se majhen delež premožnejših ljudi iz Los Angelesa ali okrožja Orange seli v San Diego zaradi relativno nižjih cen stanovanj (v primerjavi z zahodnim delom LA ali obalo okrožja Orange) ali zaradi življenjskega sloga. Poleg tega velika vojaška prisotnost v San Diegu pomeni, da se tisoče vojaških družin vsako leto izmenjuje, kar vpliva na vzorce najema in nakupa stanovanj, zlasti okoli Camp Pendletona, MCAS Miramar in mornariške baze San Diego.

Če pogledamo naprej, makro-migracijska napoved kaže, da se je v Kaliforniji na splošno izguba prebivalstva upočasnila in bi se lahko stabilizirala (število prebivalcev v državi se je leta 2024 dejansko nekoliko povečalo) gov.ca.gov. Po napovedih SANDAG naj bi San Diego zmerno rastel (za približno 113.000 ljudi od 2022 do 2050, približno +3,5 %) sandag.org – počasnejša rast kot v preteklosti, kar odraža te ovire. Za stanovanja, če se izseljevanje nadaljuje na trenutni ravni, to deluje kot varnostni ventil, ki preprečuje izjemno pomanjkanje. Če pa bi San Diego nekako ustavil odhode (z boljšo dostopnostjo ali več delovnimi mesti), bi se povpraševanje povečalo. Nasprotno pa bi lahko, če bi odšlo več ljudi, kot je pričakovano (na primer, če bi delo na daljavo ostalo razširjeno in bi se več ljudi odločilo unovčiti in preseliti), to omililo povpraševanje po stanovanjih. Do zdaj je bil neto učinek majhen – dovolj priseljevanja in rojstev, da se ohranja rahlo pozitiven pritisk na stanovanja.

Makroekonomsko okolje: Nepremičninski trg v San Diegu se ne more izogniti širšim gospodarskim trendom:

Trg dela: Gospodarstvo San Diega je leta 2025 razmeroma močno, vendar ima nekaj šibkih točk. Brezposelnost v okrožju je v razponu 4–5 % kpbs.org, kar je bolje kot kalifornijskih 5,4 %. Vendar pa se je, kot poroča Axios, rast zaposlovanja v letu 2024 upočasnila na približno 0,5 % axios.com. Sektorji, kot sta tehnologija in biološke vede, so doživeli odpuščanja ali zamrznitve zaposlovanja (del globalnega upada v tehnološki panogi), kar je nekoliko ohladilo povpraševanje po dražjih nepremičninah. Dobra novica je, da sta se turizem in gostinstvo po COVID-u popolnoma obnovila axios.com, kar pomaga trgu najemnin in cenovno dostopnejšim nepremičninam (delavci v storitvenih dejavnostih lažje najdejo zaposlitev). Prav tako ostaja obrambna poraba temelj – vojaška zaposlitev in pogodbe v San Diegu zagotavljajo stabilnost (in pogosto veteranske kupce stanovanj z VA posojili). Če se bo nacionalna tehnološka industrija okrepila proti koncu leta 2025, kot nekateri napovedujejo axios.com, bi lahko San Diegov velik tehnološki sektor (Qualcomm, biotehnološki startupi itd.) znova začel zaposlovati, kar bi pomenilo večje povpraševanje po najemnikih in kupcih, zlasti v srednjem in višjem cenovnem razredu.
Inflacija in dohodki: Visoka inflacija v letih 2021–2023 je zmanjšala realne dohodke in zvišala obrestne mere. Do sredine leta 2025 se je inflacija precej znižala, vendar so cene (tudi za gradbene materiale in zemljišča) še vedno visoke. Plače v San Diegu rastejo (povprečna urna postavka se je od leta 2020 zvišala za približno 23 %) lao.ca.gov, vendar ne tako hitro kot stroški stanovanj (obroki za dom so se zvišali za 82 %) lao.ca.gov. Če bo inflacija ostala zmerna in se bo rast plač nadaljevala, se bo sčasoma dostopnost nekoliko izboljšala. Če pride do recesije in se brezposelnost poveča, bodo nekatera gospodinjstva morda združila bivanje ali se odselila, kar bo kratkoročno zmanjšalo povpraševanje. Vendar tak scenarij pogosto privede do znižanja obrestnih mer, kar bi lahko spodbudilo trg nepremičnin. Torej obstajajo nasprotujoče si sile.
Naložbeno okolje: Globalno in nacionalno so vlagatelji v nepremičnine postali bolj previdni zaradi višjih stroškov financiranja. V San Diegu je manj dražb institucionalnih vlagateljev za enodružinske hiše kot leta 2021. Če je borza močna (kot je bila v letih 2023–25), imajo kupci z višjimi dohodki več sredstev za polog. Če borza pade, lahko luksuzni trg doživi upad. San Diego nima toliko dinamike trga drugih domov kot na primer izključno počitniška območja, vendar nekateri premožni kupci iz drugih regij tu vseeno kupujejo; njihovo zanimanje je odvisno od splošnega gospodarskega zaupanja.
Geopolitični dejavniki: Kot obmejno mesto je tudi trg nepremičnin v San Diegu pod vplivom razmer v sosednji Tijuani in Baji Kaliforniji. Družine in vlagatelji, ki delujejo čez mejo, imajo svojo vlogo (nekateri mehiški državljani kupujejo nepremičnine v San Diegu kot stabilno naložbo, nekateri Američani pa živijo v Tijuani zaradi nižje najemnine in se vozijo na delo). Spremembe v mejni politiki ali varnosti lahko povzročijo manjše valove na stanovanjskem trgu. Poleg tega lahko večje vojaške razporeditve ali spremembe v vojaški strategiji začasno vplivajo na stanovanjski trg v bližini baz (na primer, ko je mornariška ladja v pristanišču v primerjavi z razporeditvijo, se zasedenost najemnih stanovanj okoli baze spreminja).

Povzetek: obrestne mere, migracije in makroekonomija so ozadje, na katerega pleše stanovanjski trg v San Diegu. Porast obrestnih mer je tempo trga močno upočasnil; zdaj so vse oči uprte v to, kdaj bo Fed popustil, saj bo to verjetno znova spodbudilo povpraševanje po stanovanjih. Migracije predstavljajo blag potisk in povlek – dokler bo San Diego zelo zaželen kraj, bodo ljudje prihajali, če pa bo ostal izjemno drag, bodo nekateri odšli. Makroekonomija bo medtem vplivala na delovna mesta in dohodke – ključna dejavnika, ki določata, koliko ljudi lahko sodeluje na stanovanjskem trgu. Trenutno (sredina 2025) kazalniki kažejo na previden optimizem: inflacija pada, obrestne mere se umirjajo, zaposlenost je stabilna in potrošniško razpoloženje se izboljšuje. Če se ti trendi nadaljujejo, bi lahko nepremičninski trg v San Diegu vstopil v obdobje trajnostne aktivnosti – ne pregreto in ne v zatonu, temveč rastoče v skladu s širšim gospodarstvom. Spremljanje Federal Reserve, migracijskih statistik in lokalnih poročil o zaposlovanju bo dalo namige, kam se bo trg v tem dinamičnem mestu južne Kalifornije premikal v prihodnje.

Viri:

Zillow Research, Pregled trga nepremičnin v San Diegu (julij 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Trendi in napovedi trga nepremičnin v San Diegu 2025 (17. julij 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Prodaja stanovanj v okrožju San Diego upada (City News Service, 22. julij 2025) patch.com patch.com
Redfin podatkovni center, Posodobitev trga nepremičnin v San Diegu – junij 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Trg nepremičnin v San Diegu: trendi in cene (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4.000 stanovanj prihaja v okrožje San Diego v letu 2025 (3. april 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Pričakuje se, da bo San Diego eno izmed najbolj vročih trgov leta 2025 (14. januar 2025) axios.com axios.com
KPBS, Prebivalstvo okrožja San Diego se je rahlo povečalo, vendar le zaradi priseljevanja (17. marec 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Stanovanjska kriza v San Diegu: si lahko privoščimo ostati? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Katera mesta v okrožju San Diego gradijo nova stanovanja? (29. julij 2025) planetizen.com planetizen.com
Urad zakonodajnega analitika, Spremljevalnik dostopnosti stanovanj v Kaliforniji (2. četrtletje 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Upočasnjena rast zaposlovanja znižuje gospodarsko uvrstitev San Diega (29. januar 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Zakon o kratkoročnem oddajanju v San Diegu – vpliv ‘23 predpisov’ (23. maj 2024) truvi.com truvi.com