Nashvillski nepremičninski trg v letu 2025 ostaja dinamičen in usmerjen v rast, poganjajo ga stalno priseljevanje, odporna ekonomija in stalni razvoj. Čeprav se je norija iz let 2021–2022 umirila, cene stanovanj še naprej zmerno rastejo, povpraševanje kupcev vztraja, zaloga pa se povečuje z zgodovinsko nizkih ravni. Komercialne nepremičnine so zgodba dveh svetov – razcvetajoči sektorji trgovine in industrije v primerjavi z mehkejšim pisarniškim trgom – saj hitro naraščanje prebivalstva in delovnih mest v mestu podpira večino vrst nepremičnin. V tem poročilu razčlenjujemo ključne trende na stanovanjskem, poslovnem in najemniškem trgu; izpostavljamo vroče soseske in prihajajoče projekte; pregledujemo spremembe politik; preučujemo demografske dejavnike; in predstavljamo 3–5 letno napoved za nashvillsko nepremičninsko krajino.
Trendi stanovanjskih nepremičnin v 2025
Prodaja in cene stanovanj: Po kratkem ohlajanju v letu 2023 se nashvillski stanovanjski trg v letu 2025 stabilizira v bolj zdravo ravnovesje. Prodaja stanovanj se je nekoliko povečala – junija 2025 je bilo 3.185 sklenjenih poslov, kar je približno 5 % več kot junija 2024 notyourordinaryagent.com. Stalno priseljevanje in ustvarjanje delovnih mest ohranjata povpraševanje, čeprav so višje hipotekarne obrestne mere umirile norijo prejšnjih let. Srednje cene stanovanj še naprej dosegajo zmerne rasti. Sredi leta 2025 je srednja cena enodružinske hiše okoli 528.000 $, kar je približno 4,6 % več kot leto prej notyourordinaryagent.com. To je daleč od dvomestnih letnih skokov iz časa pandemije, vendar kaže na stabilno rast vrednosti in ne na pok nepremičninskega balona. (Za primerjavo: cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so nekoliko padle, za približno 1,4 % na letni ravni na okoli 340.000 $ notyourordinaryagent.com, saj se ta segment sooča s povečano zalogo in bolj izbirčnimi kupci.)
Povpraševanje kupcev in ravnotežje na trgu: Stanovanjski trg v Nashvillu je leta 2025 v bistvu prešel v “zlato sredino” relativnega ravnotežja. Dražbe so se umirile, kar kupcem daje več manevrskega prostora, a dobro ocenjene nepremičnine se še vedno prodajajo. Indeks tržne aktivnosti je okoli nizkih 30 (na lestvici do 100), kar kaže na rahlo prednost prodajalcev – torej ne gre za izrazit prodajni ali pravi kupčev trg nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Prodaja nepremičnin traja dlje kot v obdobju evforije: povprečno število dni na trgu je naraslo na približno 105 dni (mediana ~67 dni) nestinginnashville.com, kar je velika sprememba v primerjavi s 15–20 dnevi v letu 2021. Pravzaprav približno 42 % oglasov doživi znižanje cene pred prodajo nestinginnashville.com, kar poudarja, da je realno določanje cen zdaj ključno. Kupci so ponovno pridobili nekaj pogajalske moči in si lahko vzamejo čas za inšpekcije in financiranje brez hitenja nestinginnashville.com. Prodajalci pa morajo prilagoditi pričakovanja – minili so časi, ko si lahko postavil katerokoli ceno in jo dobil; ključna sta strateško določanje cene in dobra priprava nepremičnine nestinginnashville.com.
Zaloge in novogradnje: Po letih hude stanovanjske krize se zaloge končno povečujejo. Junija 2025 je bilo na območju širšega Nashvilla na trgu približno 14.416 nepremičnin, kar je 28-odstotno povečanje v primerjavi z letom prej notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Število nepremičnin na prodaj, čeprav še vedno ni veliko, je bistveno višje kot v sušnih letih 2021–2022. Ta rast je posledica novih gradenj in ponovnih prodaj. Gradbeniki so v letih 2022–2024 povečali proizvodnjo in te enote zdaj prihajajo na trg; hkrati več lastnikov prodaja, saj se je izjemno prodajno usmerjen trg umiril. Z večjo ponudbo imajo kupci več možnosti – kar vodi v daljše prodajne čase in zmernejšo rast cen. Omeniti velja, da je rast zalog v Nashvillu najmočnejša pri enodružinskih hišah in stanovanjih (vsaka za približno 30–36 % več kot lani) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, medtem ko se število parcel/zemljišč povečuje počasneje. Kljub povečanju zalog lokalne prostorske študije opozarjajo na prihodnje pomanjkanje stanovanj: Nashville bo v naslednjem desetletju potreboval ocenjenih 90.000–120.000 novih domov, a po trenutnih trendih jih bo zgrajenih le približno 70.000 wsmv.com. To je spodbudilo politične ukrepe (o katerih več kasneje) za omogočanje več gradnje. Za zdaj povečana zaloga pomeni, da se trg v Nashvillu premika proti nevtralnim razmeram – kar je dobrodošla sprememba po izjemno vročih preteklih letih, a je povpraševanja še vedno dovolj, da cene še naprej rahlo rastejo.
Trendi v poslovnih nepremičninah (pisarne, trgovina in industrija)
Poslovni nepremičninski sektorji v Nashvillu leta 2025 kažejo mešano sliko. Trgovske in industrijske nepremičnine cvetijo zaradi rasti prebivalstva in širitve podjetij, medtem ko pisarniški trg ostaja zadržan zaradi večje praznosti in previdnega povpraševanja podjetij po pandemiji. Spodaj podrobneje predstavljamo posamezne segmente:
Pisarniški trg
Zasedenost in najemnine: Pisarnaški sektor v Nashvillu se v letu 2025 sooča z obdobjem prilagajanja po covidu. Stopnja praznih pisarn v metropolitanskem območju je bila marca 2025 okoli 18,4 % commercialsearch.com – kar je več kot v preteklosti Nashvilla, a še vedno pod nacionalnim povprečjem 19,9 % commercialsearch.com. Z drugimi besedami, skoraj ena od petih pisarn je prazna, kar odraža tako prihod nove ponudbe kot tudi optimizacijo poslovnih prostorov v dobi hibridnega dela. Povprečna zahtevana najemnina za pisarniške prostore znaša približno 31,64 $ na kvadratni čevelj, kar je nekoliko manj od ameriškega povprečja (33 $) in uvršča Nashville med cenovno dostopnejše pisarniške trge za najemnike commercialsearch.com. Rast najemnin je razmeroma nespremenjena; lastniki se za kakovostne najemnike borijo s popusti, saj je stopnja praznih prostorov še vedno visoka.
Nova ponudba in razvoj: Presenetljivo ima Nashville eno največjih gradbenih pipelinov za pisarniške prostore glede na svojo velikost. V prvem četrtletju 2025 je bilo v gradnji približno 1,5 milijona kvadratnih čevljev pisarniških prostorov (≈2,5 % obstoječega fonda), pri čemer naj bi bilo več velikih projektov dokončanih do konca leta 2025 commercialsearch.com. Če upoštevamo tudi načrtovane projekte, pipeline predstavlja skoraj 4,8 % trga – kar je po obsegu primerljivo z Manhattnom commercialsearch.com. Odmevni projekti, kot sta Nashville Yards (ogromen večnamenski projekt v središču mesta) in načrtovani kampus Oracle (več o tem kasneje), zagotavljajo delo gradbincem. Po drugi strani pa to pomeni pritisk na strani ponudbe: novi pisarniški prostori prihajajo na trg, ki še vedno absorbira obstoječe prostore, kar bo verjetno ohranilo stopnjo praznih prostorov v srednjih do visokih najstotih v bližnji prihodnosti. Naložbene prodaje pisarn so se zaradi višjih obrestnih mer skoraj ustavile – v celotnem prvem četrtletju 2025 sta bili prodani le dve pisarniški nepremičnini, obseg prodaje pa je bil približno 63 % nižji kot leto prej commercialsearch.com commercialsearch.com. V povprečju so se pisarniške stavbe v Nashvillu v začetku leta 2025 prodajale za približno 130 $ na kvadratni čevelj, kar je po nacionalnih merilih relativno ugodno commercialsearch.com.
Obeti: Okrevanje pisarniškega sektorja je zadržano. Rast zaposlovanja v Nashvillu in selitve podjetij (AllianceBernstein, Amazonov center itd.) predstavljajo ugoden veter, vendar bo morda trajalo več let, da se zapolni ves nov in prazen prostor. Ena pozitivna smer – porast pretvorb pisarn v stanovanjske enote. Skoraj 21 starejših poslovnih stavb (skupaj približno 1,7 milijona kvadratnih čevljev) je bilo prepoznanih kot odlični kandidati za prilagodljivo ponovno uporabo commercialsearch.com commercialsearch.com, kar razvijalcem ponuja priložnosti, da premalo izkoriščene pisarne spremenijo v stanovanja ali kondominije in tako omilijo presežek pisarniških prostorov ter hkrati povečajo stanovanjsko ponudbo. Skratka, pričakujte, da bo pisarniški trg v Nashvillu ostal naklonjen najemnikom na kratki rok, pri čemer se bo stopnja prostih prostorov postopoma zmanjševala proti koncu desetletja, ko se bo gospodarstvo širilo v nove prostore.
Trg maloprodaje
Praznine in najemnine: Trg nepremičnin za maloprodajo v Nashvillu je eden najbolj vročih v državi. Zaradi eksplozivne rasti prebivalstva in močne potrošniške porabe se stopnja praznih prostorov v maloprodaji v metropolitanskem območju giblje okoli 3,2–3,3 % matthews.com matthews.com – izjemno nizko. Pravzaprav so stopnje praznih prostorov v maloprodaji pod 3,5 % že od začetka leta 2022 matthews.com, kar kaže na praktično polno zasedenost v številnih nakupovalnih središčih. Nekateri primestni podtrgi so še bolj zategnjeni: nekatera območja so vstopila v leto 2025 z manj kot 1 % praznih prostorov, zlasti Mt. Juliet–Lebanon in deli okrožij Dickson in Robertson marcusmillichap.com. To izrazito pomanjkanje prodajnih prostorov je močno zvišalo najemnine. Povprečna zahtevana najemnina za maloprodajo v Nashvillu je dosegla 29,32 $ na kvadratni čevelj v 2. četrtletju 2025, kar je približno 4,8 % več kot leto prej matthews.com. Skupno so najemnine za maloprodajo od leta 2020 narasle za več kot 33 % matthews.com – kar dokazuje, kako iskani so prostori, pa tudi višjo kakovost nove gradnje, ki dviguje cenovni strop. Lastniki imajo pogajalsko moč pri določanju cen zaradi pomanjkanja možnosti za trgovce; celo velike praznine po zaprtjih nacionalnih trgovcev hitro zapolnijo novi najemniki po višjih najemninah matthews.com.
Gonilniki povpraševanja: Povpraševanje potrošnikov v Glasbenem mestu močno narašča, kar poganjajo rast zaposlovanja, naraščajoči turizem in pritok novih prebivalcev. Mestno prebivalstvo Nashvilla se je povečalo za 7,7 % od leta 2020 do 2024 (približno 160.000 ljudi več, kar je precej nad povprečno rastjo v ZDA, ki znaša 3,1 %) matthews.com, medtem ko razvoj trgovskih površin preprosto ni sledil – zato je trg tako napet. Kupci so se po pandemiji navdušeno vrnili, privlačnost Nashvilla kot regionalnega trgovskega središča pa narašča. Tudi trgovina v središču mesta uspeva, najemnine na glavnih koridorjih (Broadway, Gulch itd.) dosegajo rekordne višine – npr. povprečna zahtevana najemnina v središču mesta je leta 2024 dosegla približno 25 $/sf NNN, kar je 33 % več kot leta 2020 globest.com. V primestnih središčih se novi trgovski centri hitro prednajemajo. Posebej velja omeniti, da so v obrobnih skupnostih z veliko rastjo stanovanj najemnine za trgovine v enem letu poskočile za 10 $/sf (kot se je zgodilo v Mt. Juliet in okrožju Dickson) marcusmillichap.com, kar odraža močno povpraševanje po trgovinah in restavracijah za nove prebivalce.
Gradnja in obeti: Razvijalci so bili previdni pri dodajanju novih maloprodajnih površin, kar podaljšuje obdobje trga, ki je v prid najemodajalcem. V drugem četrtletju 2025 je bilo dostavljenih le približno 10.500 m² novih maloprodajnih površin, v zadnjem letu pa okoli 55.700 m² – kar je pod zgodovinskim povprečjem matthews.com matthews.com. Približno 65.800 m² je trenutno v gradnji na območju celotne metropole matthews.com matthews.com (le okoli 0,6 % zaloge), pri čemer je velik delež tega že predhodno oddan, zato to ne bo bistveno vplivalo na stopnjo prostih površin. Če ne pride do upada potrošniške porabe, bi moral maloprodajni sektor v Nashvillu ostati zelo zgoščen. Pričakujte, da bodo nizke stopnje prostih površin vztrajale, najemnine pa bodo še naprej rasle v zdravem tempu (morda v razponu 4–5 % letno), glede na omejeno količino novih površin. Za vlagatelje so bile maloprodajne nepremičnine privlačne: letni obseg naložb v maloprodajo je v zadnjem letu dosegel 1,0 milijarde dolarjev – največ v zadnjih dveh letih – z donosnostjo kapitala v območju nizkih 6 % ob močni konkurenci za sredstva matthews.com matthews.com. Na splošno je maloprodaja v Nashvillu trenutno sanje za najemodajalce – visoko povpraševanje, nizka stopnja prostih površin in močna rast najemnin, zaradi česar je to eden najmočnejših maloprodajnih nepremičninskih trgov v državi.
Industrijski trg
Ponudba in prostost: Industrijske nepremičnine v Nashvillu (skladišča, distribucijski centri, proizvodni prostori) so na hitri poti rasti. Investitorji so v zadnjih letih dodali ogromno kvadratnih metrov, da bi izkoristili logistični razcvet. Samo v letu 2023 je bilo odprtih več kot 10 milijonov kvadratnih čevljev novih industrijskih prostorov lumicre.com, in v drugem četrtletju 2025 je še dodatnih 8 milijonov kvadratnih čevljev v gradnji po celotnem metropolitanskem območju matthews.com matthews.com. Ta gradbeni val, močno skoncentriran v podtrgih Wilson County in jugovzhodni Nashville (ki predstavljata 80 % novih prostorov od leta 2020) matthews.com, je kratkoročno nekoliko povečal stopnjo prostih kapacitet. Skupna stopnja prostosti industrijskih nepremičnin je okoli 6,0 % sredi leta 2025 matthews.com, kar je nekoliko več kot izjemno nizkih ~4 % pred nekaj leti lumicre.com. V prvem četrtletju 2025 je bila zabeležena ~6,2 % stopnja prostosti, kar je približno 90 bazičnih točk več kot leto prej savills.us. V bistvu so nekatera nova skladišča še v fazi oddaje v najem, kar začasno povečuje razpoložljivost. Stopnja razpoložljivosti (ki vključuje podnajemne prostore in nove dobave) je bila v drugem četrtletju približno 8,9 % matthews.com, kar odraža vstop špekulativnih projektov na trg. Kljub temu pa osnovno povpraševanje ostaja močno – v določenih četrtletjih je še vedno prisotna neto pozitivna absorpcija. Na primer, v prvem četrtletju 2025 je Nashville zabeležil +216.000 kvadratnih čevljev industrijske absorpcije (48 % več kot v prvem četrtletju 2024) colliers.com, čeprav je v drugem četrtletju prišlo do padca v negativno absorpcijo, ko so veliki projekti prišli na trg matthews.com.
Najemnine: Industrijske najemnine v Nashvillu so poskočile na rekordne ravni. Mesto se zdaj ponaša z enim najvišjih nivojev industrijskih najemnin na jugovzhodu ZDA, povprečno okoli 12,00 $ na kvadratni čevelj matthews.com. To povprečje zajema razpon: veliki skladiščni objekti (100.000+ kvadratnih čevljev) se oddajajo za približno 10,50 $/kvadratni čevelj, medtem ko lahko manjši sodobni objekti pod 100.000 kvadratnih čevljev (najbolj iskani) dosežejo 14 $/kvadratni čevelj matthews.com. Kljub dotoku nove ponudbe so najemnine zrasle za približno 5,9 % na letni ravni v drugem četrtletju 2025 matthews.com matthews.com. V zadnjih letih so industrijske najemnine močno rasle – zahtevane najemnine v drugem četrtletju so bile približno 10 % višje kot leto prej po nekaterih poročilih posrednikov, in približno 35–40 % višje kot leta 2018 (kar se odraža tudi v tem, da se je cena na kvadratni čevelj za industrijske nepremičnine podvojila od leta 2018 v prodajah) matthews.com. Glavni razlog je močno povpraševanje s strani e-trgovine, logistike (Nashvillova osrednja lokacija je idealna za distribucijo) in najemnikov iz proizvodnje (vključno z dobavitelji avtomobilske industrije in novimi tehnološkimi montažnimi obrati). Ker je stopnja prostih kapacitet še vedno razmeroma nizka in je večina novega prostora že predhodno oddana ali hitro zapolnjena, rast najemnin na industrijskem trgu v Nashvillu še naprej presega nacionalno povprečje matthews.com.
Napoved: Obeti za industrijski sektor so večinoma pozitivne, čeprav lahko pričakujemo rahlo ohlajanje, ko bo gradbeni cikel dosegel vrhunec. Nashvilleova rast prebivalstva in delovnih mest privablja uporabnike skladišč in lahke proizvajalce s stalnim tempom. Veliki igralci, kot je Amazon (s svojim operativnim centrom tukaj) in številni 3PL-ji, so se v regiji razširili. Glede na 8 milijonov kvadratnih čevljev v gradnji se lahko stopnja prostih kapacitet še nekoliko poveča (na območje 6–7 %) v naslednjih 1–2 letih, vendar je pomembno, da je več kot 65–70 % novih prostorov predhodno oddanih matthews.com matthews.com ali zgrajenih po meri, kar omejuje tveganje presežka. Ko se ti projekti zapolnijo, bo absorpcija dohitevala. Pravzaprav projekcije kažejo, da se bo stopnja prostih kapacitet ponovno znižala in stabilizirala na sredini 4 % do let 2026–27, ko bo povpraševanje dohitelo ponudbo lumicre.com. Najemnine naj bi še naprej rasle, čeprav z zmernejšim tempom (morda srednje enomestne % letne rasti) glede na visoko izhodišče. Industrijske naložbe ostajajo vroče: Nashville je v zadnjem letu zabeležil 1,2 milijarde dolarjev prodaje industrijskih nepremičnin matthews.com, kapitalski donosi pa so se zmanjšali, saj institucionalni vlagatelji množično vstopajo. Spodnja črta – Nashvillov industrijski trg se hitro širi, a ostaja temeljno močan, podprt s strateško lokacijo in gospodarsko rastjo, ki bi morala zagotoviti, da nova skladišča ne bodo dolgo prazna.
Analiza najemnega trga (večstanovanjski objekti)
Nashvillov trg najema stanovanj v letu 2025 je na prelomni točki, saj prehaja iz obdobja močne rasti ponudbe v fazo ponovnega uravnoteženja in zaostrovanja. Tukaj je povzetek:
Ublažitev presežka ponudbe: Gradbeniki so v Nashvillu v letih 2021–2023 dostavili rekordno število novih večstanovanjskih enot, kar je kratkoročno povzročilo rast prostih stanovanj in umirilo rast najemnin. Leta 2024 se je stopnja prostih stanovanj povzpela v razpon 8–9 %, saj je na trg prišlo na tisoče novih enot. Do sredine leta 2025 pa se val umirja. Zaključki v letu 2025 do danes skupaj znašajo približno 4.700 enot northmarq.com – še vedno zgodovinsko visoko, vendar manj kot v prejšnjih letih, saj gradbeniki zmanjšujejo obseg. Številni razvijalci so zmanjšali začetek novih projektov in se osredotočili na oddajo obstoječih projektov northmarq.com. Ocenjuje se, da bo v letu 2025 skupaj dostavljenih približno 9.000 novih enot, kar je bistveno manj od nedavnih rekordov (leta 2022 jih je bilo več kot 10.000) northmarq.com. To postopno zmanjševanje nove ponudbe, skupaj z nadaljnjo rastjo prebivalstva v Nashvillu, zmanjšuje pritisk na najemni trg.
Prostost in absorpcija: Jasno je, da so stopnje prostih stanovanj dosegle vrh in se začenjajo zniževati. V 2. četrtletju 2025 je Nashville zabeležil četrtletno izboljšanje prostosti – povpraševanje najemnikov v ključnih urbanih in primestnih podtrgih je prvič po dolgem času preseglo nove dobave northmarq.com. Skupna prostost stanovanj, ki je v začetku leta 2025 presegala 8 %, je zdaj na poti, da do konca leta pade pod 8,0 % northmarq.com, po podatkih analitike Northmarq. Ta zagon naj bi se nadaljeval tudi kasneje, s prostostjo, ki “se približuje zgodovinskim normam” do konca leta 2026 northmarq.com (pred-boom povprečje v Nashvillu je bilo okoli 5–6 % prostih stanovanj). Ta pozitiven premik poganja močna absorpcija: povpraševanje po najemih ostaja zdravo, okrepljeno z rastjo zaposlovanja in potencialnimi kupci stanovanj, ki zaradi visokih obrestnih mer dlje časa najemajo. Predvsem središče Nashvilla in izbrane predmestne lokacije (npr. območje Madison/Rivergate, Mt. Juliet in okrožje Sumner) beležijo močno oddajo, kar zaostruje te podtrge northmarq.com.
Trendi najemnin: Najemnine so bile v letu 2023 praktično nespremenjene zaradi poplave nove ponudbe, vendar zdaj ponovno rahlo rastejo, saj trg absorbira enote. V 2. četrtletju 2025 je bil opažen zmeren porast najemnin skupaj s padcem prostih stanovanj northmarq.com. Povprečna efektivna najemnina v območju Nashvilla trenutno znaša okoli 1.600–1.700 $ na mesec za tipično dvosobno stanovanje, odvisno od vira. Napovedi kažejo, da bodo do leta 2026 povprečne najemnine dosegle približno 1.730 $ na mesec northmarq.com, kar pomeni nadaljevanje stalne rasti najemnin. To bi pomenilo 3–4 % letno rast, kar je bolj vzdržno v primerjavi z dvoštevilčnimi skoki najemnin v letu 2021. Lastniki novejših stavb razreda A so morali v preteklem letu ponujati ugodnosti, da so zapolnili enote, vendar bodo te ugodnosti verjetno upadle, ko se bodo pogoji zaostrili konec 2025 in v 2026. Pomembno je, da so najemnine v Nashvillu še vedno dostopne v primerjavi z obalnimi mesti, kar še naprej privablja nove najemnike na ta trg.
Gonilniki povpraševanja po najemninah: Demografski in zaposlitveni trendi močno podpirajo najemniški sektor v Nashvillu. Mesto privablja veliko mladih strokovnjakov, ustvarjalcev in nedavnih diplomantov (veliko skupino milenijcev in generacije Z), ki pogosto najprej najemajo, preden kupijo. Veliki delodajalci v zdravstvu in tehnologiji še naprej zaposlujejo, kar prinaša preseljene delavce, ki pogosto najprej izberejo najem. Poleg tega status Nashvilla kot središča zabave in univerz spodbuja povpraševanje po najemninah (študenti, gostujoči strokovnjaki itd.). Mesto vsak dan pridobi več deset novih prebivalcev (približno 66 ljudi na dan se priseli) nestinginnashville.com, in vsi ne morejo ali ne želijo takoj kupiti doma, kar pomeni stalen dotok najemnikov. Pojavlja se tudi trend gradnje za najem: razvijajo se skupnosti najemnih enodružinskih hiš za tiste, ki želijo dom in dvorišče, a se odločijo za najem. Vsi ti dejavniki kažejo na najemni trg, ki se bo po absorpciji gradbenega razcveta ponovno zaostril. Do konca leta 2025 in naprej lahko pričakujemo, da bodo lastniki stanovanj ponovno pridobili moč pri določanju cen, prostih stanovanj bo vse manj (prosta stanovanja bodo padla proti srednjim enomestnim odstotkom), rast najemnin pa se bo zmerno pospešila.
Naložbe in donosnost naložb (ROI): Za vlagatelje v nepremičnine so najemne nepremičnine v Nashvillu zelo privlačne. Kapital je še vedno usmerjen v večstanovanjske nepremičnine v Nashvillu – obseg transakcij v začetku leta 2025 je bil po številu poslov primerljiv z letom 2024, skupna vrednost v dolarjih pa je dejansko poskočila za skoraj 70 % na letni ravni (zahvaljujoč več velikim institucionalnim prevzemom) northmarq.com. Kupci so še posebej zainteresirani za novejše skupnosti razreda A/B, ki so predstavljale približno 70 % vseh prodanih nepremičnin v letu 2025 northmarq.com. Cene so ostale odporne; mediana prodajne cene za nepremičnine s 50+ enotami je bila približno 221.000 $/enoto v prvi polovici leta 2025, kar je 1 % več kot leta 2024 northmarq.com. Kapitalski donosi so se v sredini leta 2025 ponovno začeli zniževati, saj se obeti za najemnine izboljšujejo northmarq.com, kar je znak vračanja zaupanja vlagateljev. Na splošno, z izboljšanjem osnovnih najemnih kazalnikov (nižja stopnja prostih stanovanj, ponovna rast najemnin) in možnostjo znižanja obrestnih mer proti koncu leta 2025, je večstanovanjski trg v Nashvillu pripravljen na dobro uspešnost. Vlagatelji lahko razumno pričakujejo letno rast najemnin v razponu 3–5 % v naslednjih nekaj letih in potencialno vrednotenje, če kupijo dobro locirane nepremičnine, preden se trg popolnoma zaostri.
Naložbene priložnosti in projekcije donosnosti naložb
Nashvillova močna gospodarska rast in rast prebivalstva ga tudi v letu 2025 ohranjata kot privlačen trg za vlagatelje v nepremičnine. Priložnosti segajo čez stanovanjski in poslovni segment, pri čemer so ugodni donosi v prihodnjih letih na splošno pričakovani:
- Stanovanjske naložbe (preprodaja in dolgoročno držanje): Vrednosti domov v Nashvillu so v zadnjem desetletju pokazale izjemno dolgoročno rast – zvišale so se za približno 150 % mcsquaredluxury.com. Čeprav bo prihodnja rast umirjena, napovedi še vedno predvidevajo stabilno vrednotenje. Zillowovi modeli napovedujejo približno +3,4 % rast cen nepremičnin do leta 2025 mattwardhomes.com, nekatere analize pa predvidevajo 4–6 % letno rast do leta 2028 mcsquaredluxury.com v območju Nashvilla. To nakazuje, da lahko nakup in dolgoročno držanje nepremičnine v Nashvillu prinese solidno rast lastniškega kapitala. Investitorji, ki iščejo najemninski dohodek, lahko prav tako izkoristijo konkurenčne donose: najemnine v Nashvillu v primerjavi z nakupno ceno pogosto dosegajo razmerje najemnina/vrednost, ki je primerljivo ali višje od državnega povprečja. Tipična enodružinska najemnina ali stanovanje lahko doseže približno 8–12 % bruto donosa na najemnino (najemnina kot % nakupne cene), odvisno od soseske rentastic.io – kar je privlačno za investitorje, ki iščejo denarni tok. Kratkoročne najemnine (Airbnb/VRBO) na turistično obleganih območjih so še posebej donosne, saj pogosto ustvarjajo nadpovprečen donos zaradi razcveta turizma v Nashvillu mcsquaredluxury.com. Priljubljene lokacije, kot so središče mesta, The Gulch ali v bližini Broadwaya, lahko dosegajo visoke cene na noč zaradi približno 15+ milijonov letnih obiskovalcev (po ocenah lokalnega turizma naj bi ta številka do leta 2025 dosegla 17,5 milijona). Vendar morajo investitorji upoštevati lokalne predpise o kratkoročnem oddajanju (ki v nekaterih območjih omejujejo oddajanje nepremičnin, ki niso v lasti najemodajalca).
- Komercialne naložbe: Na komercialni strani trgovske in industrijske nepremičnine ponujajo močne možnosti. Trgovski centri imajo koristi od nizke zasedenosti in rasti najemnin – vlagatelji so v zadnjem letu v nashvillske trgovske nepremičnine vložili več kot 1 milijardo dolarjev matthews.com. Z donosnostjo kapitala v območju srednjih 6 % matthews.com in rastjo najemnin ~5 % letno lahko trgovska sredstva prinesejo zdrav skupni donos (dohodek + vrednotenje). Nekateri primestni trgovski podtrgi so tako podhranjeni (zasedenost <1 % marcusmillichap.com), da bi lahko novi razvoj ali projekti dodane vrednosti ujeli izjemne skoke najemnin (dejansko so najemnine v določenih predmestjih lani poskočile za 10 $/kvadratni čevelj marcusmillichap.com). Industrijske nepremičnine so še ena vroča priložnost: povprečna donosnost kapitala za industrijske nepremičnine v Nashvillu je med 5,5 % in 6,5 %, povpraševanje vlagateljev pa je intenzivno, saj so temeljni kazalniki sektorja med najboljšimi v regiji. Z industrijskimi najemninami, ki rastejo ~6 %+ letno, in omejitvami zemljišč v osrednjih podtrgih lahko lastniki dobro umeščenih skladišč pričakujejo naraščajoči čisti poslovni dohodek in vrednost nepremičnin. Omeniti velja, da so prodajne cene industrijskih nepremičnin/kvadratni čevelj v Nashvillu od leta 2018 podvojene matthews.com – kar odraža tako rast najemnin kot znižanje donosnosti kapitala – in čeprav se ta tempo ne bo ponovil, ostaja obeti optimistični.
- Pisarna in posebni segmenti: Sektor pisarn je bolj kontraren pristop. Znižane vrednosti (povp. ~130 $/kvadratni čevelj prodajne cene commercialsearch.com) in visoka praznost pomenita, da lahko vlagatelji kupijo poslovne stavbe po relativno ugodni ceni. Ključ je v lokaciji in preoblikovanju. Vlagatelji, ki so pripravljeni na prilagodljivo ponovno uporabo, bi lahko ciljali na starejše pisarniške stavbe v središču mesta za pretvorbo v stanovanja ali mešano rabo, pri čemer izkoriščajo prizadevanja mesta za oživitev. Poleg tega ostajajo nišni sektorji, kot je nepremičnine v zdravstvu (zdravstvene pisarne), stabilna stava zaradi velike prisotnosti zdravstvene industrije v Nashvillu. Naložbe v hotele se prav tako pobirajo, saj se turizem in kongresna dejavnost v Nashvillu ponovno povečujeta; trg je v letih 2023–24 zabeležil rekordne prihodke hotelov in nadaljeval rast v 2025, kar pomeni ponovno zanimanje za razvoj in prevzeme v gostinstvu.
Spodnja črta: Investitorje privlači Nashville zaradi njegove zgodbe o dolgoročni rasti – raznolika ekonomija, brez državnega dohodninskega davka, naraščajoče prebivalstvo in relativna dostopnost vse kažejo na trajno povpraševanje. Trg se zrelostno razvija, zato so 20-odstotne letne rasti cen nepremičnin verjetno stvar preteklosti, v zameno pa je več stabilnosti. Letni donosi v visokih enomestnih odstotkih (kombinacija dohodka in vrednotenja) so dosegljivi in realistični. Kot je zapisal eden od analitikov nepremičnin, Nashville ponuja redko kombinacijo “močnega potenciala za vrednotenje in davčno ugodnega okolja” mcsquaredluxury.com. Za tiste, ki gledajo v leto 2025 in naprej, lahko strateške naložbe v prave soseske ali razrede sredstev v Nashvillu prinesejo zelo zdravo donosnost, še posebej, če jih kupite pred naslednjim ciklom rasti vrednosti nepremičnin.
Poudarki sosesk: Vroče točke in območja rasti
Hitra rast Nashvilla preoblikuje številne soseske, saj prej spregledana območja postajajo nepremičninski favoriti. Tukaj je nekaj vzhajajočih sosesk in ključnih območij, ki jih velja spremljati, skupaj s trendi gentrifikacije in infrastrukture, ki poganjajo njihov vzpon:
- East Nashville: Že dolgo znan po svoji eklektični umetniški in glasbeni sceni, se je East Nashville popolnoma uveljavil kot vroča točka za nepremičnine. Mladi strokovnjaki in družine so se sem zgrinjali zaradi zgodovinskih bungalovov, trendovskih restavracij in ustvarjalnega vzdušja. V začetku leta 2025 je bila mediana cene hiše v East Nashvillu okoli 585.000 $ – kar je 10,8 % več kot prejšnje leto walkerluxuryandland.com. Ta strma rast odraža tako nizko ponudbo kot močno povpraševanje v tej modni četrti. Območja, kot sta Lockeland Springs in Cleveland Park, doživljajo hitro gentrifikacijo: starejše hiše se prenavljajo ali rušijo, ob glavnih cestah pa rastejo novi večnamenski objekti. Kljub rastočim cenam ostaja East Nashville nekoliko bolj dostopen kot luksuzne četrti West Nashvilla, kar ohranja visoko zanimanje kupcev. Avtentičnost in prehodnost soseske (pomislite na lokalne priljubljene točke, kot sta Five Points in Riverside Village) zagotavljata, da bo ostala ena izmed najbolj zaželenih. Pričakujte nadaljnje naložbe tukaj, še posebej, ko bo bližnji mega-projekt East Bank (čez reko) napredoval in prinesel parke, delovna mesta (Oracle kampus) ter izboljšano povezljivost z East Nashom.
- The Nations (West Nashville): Pred nekaj leti je bilo The Nations skromno industrijsko območje; zdaj je eno izmed najhitreje spreminjajočih se sosesk v Nashvillu. Nahaja se v zahodnem delu Nashvilla ob 51. aveniji, kjer so skladišča preuredili v priljubljene pivovarne, studie in restavracije, kar privablja trendovsko množico. Novi projekti vrstnih hiš in stanovanjskih blokov so zapolnili številne ulice, vrednost nepremičnin pa je temu primerno narasla. Privlačnost območja je v sprehajalni “glavni ulici” (51. avenija) z butiki in restavracijami ter v razmeroma osrednji lokaciji s posebno industrijsko-šik podobo. Kot primer rasti je velik večnamenski projekt Silo Bend dodal več sto stanovanj. The Nations pooseblja trend urbane revitalizacije v Nashvillu: iz stare industrijske četrti nastaja živahno stanovanjsko središče. Gentrifikacija je v polnem teku, a čar in relativna dostopnost (v primerjavi s središčem mesta) še naprej spodbujata povpraševanje. Investitorji so navdušeni nad The Nations zaradi priložnosti za prenovo, nova infrastruktura (izboljšane ceste, zelene poti) pa prihaja, da podpre rastoče prebivalstvo.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Tik južno od središča mesta je Wedgewood-Houston – ali “WeHo” – še ena vroča točka gentrifikacije. Ta nekdanja industrijska/umetniška soseska je postala magnet za razvoj zaradi svoje bližine urbanemu jedru in kulturnega ugleda (tukaj so galerije, ustvarjalni prostori in Nashville Design District). V zadnjih letih je WeHo dobil nove stanovanjske bloke, projekte prilagodljive ponovne uporabe in trendovske lokale (kot sta bližnji stadion Nashville NYC FC in Soho House). Priliv pivovarn, kavarn in tehnoloških zagonskih podjetij je WeHo spremenil v destinacijo za življenje, delo in zabavo. Cene nepremičnin in najemnin so narasle, saj mladi strokovnjaki iščejo alternative dragim središčnim lokacijam. Soseska ima koristi tudi od izboljšav infrastrukture: mesto je območje WeHo izbralo za nadgradnjo prometnih povezav in ulic, da bi obvladali rast. Ko se te spremembe nadaljujejo, lahko pričakujemo, da bodo lofti v skladiščih in sodobne vrstne hiše v WeHo še naprej pridobivali na vrednosti, čeprav ostajata dostopnost in izseljevanje dolgoletnih prebivalcev stalni skrbi v tej zgodbi o gentrifikaciji.
- Madison & Rivergate (severna predmestja Nashvilla): Niso vsa vroča območja v urbanem jedru – nekatera prva obročna predmestja se prav tako segrevajo. Območje Madison (skupnost približno 13 km severno od središča mesta) in bližnji Rivergate/Sumner County beležita povečano zanimanje za razvoj. Tradicionalno bolj delavska in cenovno dostopna območja ponujajo večje parcele in lažji dostop do avtoceste I-65. Zdaj, ko Nashville raste, so razvijalci začeli graditi nova stanovanja (vključno z vrstnimi hišami in apartmaji) v Madisonu, da bi zadovoljili povpraševanje po cenovno ugodnejših možnostih. Pravzaprav je Madison/Rivergate naveden kot kraj, kjer se krepi večstanovanjski zagon – novi stanovanjski kompleksi v predmestju se zelo dobro oddajajo northmarq.com. Rast trgovine in poslovnih prostorov sledi novim prebivalcem, saj so stopnje prostih trgovskih prostorov v zunanjih predmestjih izjemno nizke. Relativno nizke cene stanovanj v Madisonu počasi rastejo, saj vlagatelji prenavljajo starejše enonadstropne hiše, prvi kupci pa odkrivajo to območje. Nadgradnje infrastrukture, kot sta prihajajoči tranzitni center v Madisonu in načrti za izboljšanje avtobusne storitve na Gallatin Pike, bi lahko še dodatno okrepili ta soseska. Skratka, bodite pozorni na skupnosti v severnem Nashvillu, ki prestopajo iz prezrtih v prihajajoče in ponujajo več za vaš denar, hkrati pa so še vedno povezane z rastjo metropole.
- Prenova središča mesta in vzhodne obale: Samo mestno jedro Nashvillea se razvija, deloma tudi zaradi ogromnih infrastrukturnih projektov. Vzhodna obala (vzhodna stran reke Cumberland, nasproti središča mesta) doživlja preobrazbeni načrt. Z novim stadionom Tennessee Titans, ki je bil odobren leta 2023 (več kot 2 milijardi dolarjev vreden pokrit stadion, ki naj bi se odprl do leta 2027) planning.org, bo vzhodna obala sidro 350-akrske prenove z mešano rabo, ki bo vključevala parke, zelene poti, stanovanja in izboljšave javnega prevoza planning.org planning.org. Hkrati je podjetje Oracle Corp. načrtovalo tehnološki kampus v vrednosti 1,2 milijarde dolarjev v River North (Vzhodna obala), ki naj bi zagotovil 8.500 delovnih mest planning.org. Ti projekti spreminjajo nekdanja prazna industrijska zemljišča v naslednjo veliko mestno sosesko. Pričakujemo lahko, da bodo nova stanovanja, apartmaji in trgovine vzniknili v območjih ob vzhodni obali (Germantown, obrežje East Nashville) za potrebe novih delovnih mest in obiskovalcev. Razvijalci so že predlagali več kot 2,2 milijarde dolarjev projektov v pričakovanju planning.org. Medtem središče Nashvillea še naprej uspeva s projekti, kot so Nashville Yards, Fifth + Broadway in številni visoki stanovanjski stolpi, ki preoblikujejo mestno obzorje. Skrbi zaradi gentrifikacije spremljajo ta razcvet – z novimi bleščečimi stolpi je dostopnost stanovanj v središču težava, zato si prizadevajo vključiti dostopna stanovanja v načrte, kot je Imagine East Bank planning.org planning.org. Kljub temu je območje središča/vzhodne obale nedvomno žarišče infrastrukturnih naložb, ki bodo v naslednjih 5 letih povišale vrednost nepremičnin v okoliških soseskah.
Posodobitve politike, predpisov in prostorskega načrtovanja
Več razvojnih politik in prostorskih ureditev v letu 2025 bo vplivalo na nepremičninski trg Nashvillea, zlasti glede ponudbe stanovanj in vzorcev razvoja:
- Reforma območij za »manjkajoče srednje« stanovanjske enote: Avgusta 2025 bo Metro Nashville uvedel obsežno prenovo območij, katere cilj je ustvariti več cenovno dostopnih in gostejših stanovanjskih možnosti v tradicionalno enodružinskih soseskah wsmv.com wsmv.com. Oddelek za načrtovanje Metroja je v okviru študije o stanovanjih in infrastrukturi ugotovil, da regija v naslednjem desetletju potrebuje več kot 100.000 novih domov, da bi zadovoljila povpraševanje wsmv.com. Da bi omogočili to rast, so načrtovalci predlagali dve novi stanovanjski območji – začasno imenovani Stanovanjska soseska (RN) in Stanovanjsko omejeno (RL) wsmv.com. To bi omogočilo gradnjo »srednjih stanovanjskih enot« (kot so dvojčki, trojčki, vrstne hiše, skupine hišic) na območjih, kjer so bile prej dovoljene le enodružinske hiše wsmv.com. Ideja je nežno zgostiti soseske brez stolpnic, z dodajanjem vrst stanovanj, ki ustrezajo merilu skupnosti. Pomembno je, da predlog vključuje višinske omejitve za ohranitev značaja soseske – s čimer preprečujejo, da bi visoke zgradbe zasenčile obstoječe domove wsmv.com. Skupnostna srečanja in zbiranje povratnih informacij so potekala skozi avgust 2025, Komisija za načrtovanje in Mestni svet pa naj bi spremembe obravnavala konec leta 2025 wsmv.com. Če bo reforma sprejeta, bi lahko pomenila prelomnico: odprla bi številna stanovanjska območja za zapolnilno gradnjo in morda sprožila val novih projektov vrstnih hiš in manjših večstanovanjskih objektov v letu 2026 in kasneje. Cilj ni le zadovoljiti povpraševanje po stanovanjih, temveč ustvariti več hoji prijaznih, bivalnih skupnosti z mešanjem vrst stanovanj wsmv.com. Seveda pa obstaja razprava – nekateri prebivalci se bojijo, da bi večja gostota lahko spodbudila gentrifikacijo ali spremenila občutek v soseski wsmv.com. Načrtovalci te pomisleke uravnotežujejo s pomočjo javnega mnenja inin faziranje. Na splošno je ta posodobitev območij proaktiven korak za reševanje stanovanjske stiske v Nashvillu in pametno usmerjanje rasti.
- Predpisi o kratkoročnem oddajanju: Nashville je znan po svojem ljubezensko-sovražnem odnosu do Airbnb in kratkoročnih najemov (STR). V zadnjih letih je mesto uvedlo predpise za omejitev gostote STR v stanovanjskih območjih in zahtevalo dovoljenja, še posebej po pritožbah nekaterih sosesk zaradi “party hiš.” Z letom 2025 ti predpisi ostajajo v veljavi – STR, ki niso v lasti stanovalcev, so v številnih stanovanjskih območjih omejeni in morajo pridobiti dovoljenje (ki je lahko omejeno na posamezno popisno območje). Nadzor se je zaostril, saj mesto kršiteljem odvzema dovoljenja in nalaga visoke globe za nezakonito delovanje STR. Za vlagatelje to pomeni, da je potrebna skrbna preverba pred nakupom nepremičnine za uporabo prek Airbnb. Prednost je, da so v turistično prijaznih območjih (kot sta središče mesta, The Gulch), kjer so STR dovoljeni, zasedenost in cene visoke, kar pomeni donosno, a omejeno nišo. Razprave o politiki glede morebitnih prilagoditev pravil STR (bodisi sprostitev za povečanje turistične zmogljivosti, bodisi dodatno zaostritev za zaščito stanovanjskega fonda) se nadaljujejo, vendar do leta 2025 večjih sprememb še ni bilo sprejetih. To je področje, ki ga velja spremljati, saj bi lahko prihodnje spremembe predpisov vplivale na vrednost nepremičnin, ki se uporabljajo kot STR.
- Ponovna ocena davka na nepremičnine 2025: Nashville/okrožje Davidson je leta 2025 doživel ponovno oceno vrednosti nepremičnin (kot del rednega cikla). Zaradi znatnega porasta vrednosti nepremičnin od zadnjega cikla je veliko lastnikov doživelo občutno povečanje ocenjenih vrednosti. Vendar zakonodaja Tennesseeja zahteva prilagoditev (potrditev) davčne stopnje na nepremičnine, tako da je celotna ponovna ocena za okrožje nevtralna glede prihodkov (razen za novo gradnjo). Leta 2025 je mestni svet dejansko znižal davčno stopnjo po ponovni oceni, da bi izravnal skok vrednosti. Neto učinek za številne lastnike stanovanj je bil zmeren dvig davka, vendar ne sorazmeren z velikimi dobički vrednosti v zadnjih nekaj letih. To ohranja davke na nepremičnine v Nashvillu razmeroma razumne – kar je pomemben dejavnik za vlagatelje (Tennessee nima državnega dohodninskega davka, zato je davek na nepremičnine ključen vir prihodkov, a je še vedno zmeren v primerjavi z nekaterimi državami). V prihodnje bodo pomembne vse spremembe davčne politike (kot so novi spodbujevalni ukrepi ali financiranje razvoja s povečanjem davka), saj bodo vplivale na nepremičninski trg. Z letom 2025 Nashville še naprej uporablja orodja, kot je PILOT (plačila namesto davkov), za spodbujanje določenih projektov dostopnih stanovanj in poslovnih projektov, razpravlja pa se tudi o širitvi takšnih programov, da bi zagotovili, da razvoj koristi širšim ciljem skupnosti.
- Pobudbe za infrastrukturo in načrtovanje: Mestna uprava Metro prav tako izkorišča politiko za usmerjanje rasti prek infrastrukture. Načrt Imagine East Bank (povezan z novim stadionom, omenjenim prej) je mestni glavni načrt, ki zagotavlja, da prostorska ureditev in urbanistično oblikovanje v tej četrti spodbujata mešano rabo, javni prevoz in odpornost na poplave planning.org planning.org. Poleg tega Nashville raziskuje izboljšave javnega prevoza – čeprav je leta 2018 referendum o množičnem prevozu propadel, je mesto od takrat vlagalo v boljšo avtobusno storitev (npr. hitre avtobusne linije) in preučuje možnosti prihodnje primestne železnice. Leta 2025 se na regionalni ravni ponovno govori o načrtu prometnega organa Nashville za naslednje desetletje, ki bi lahko vplival na območja razvoja, usmerjenega v javni prevoz, če bo uresničen. Na področju regulative je poenostavitev dovoljenj in predpisov še ena prednostna naloga: Metro posodablja gradbene predpise in postopke izdaje dovoljenj, da bi bili učinkovitejši za investitorje, zlasti za spodbujanje gradnje več stanovanj.
Povzetek: Politika v Nashvillu leta 2025 se aktivno loteva izzivov rasti. Prostorske reforme za večjo gostoto, skrbno načrtovanje velikih projektov in pozornost do dostopnosti stanovanj (prek spodbud in morebitne vključitvene prostorske politike v določenih projektih) so vse na mizi. Ti ukrepi so namenjeni zagotavljanju trajnostnega in vključujočega razvoja mesta – in bodo v prihodnjih letih oblikovali, kaj, kje in kako bodo novi projekti prišli na trg.
Demografski in migracijski vzorci, ki vplivajo na stanovanjsko področje
Ljudje so gonilo nepremičninskega trga v Nashvillu. V zadnjem desetletju je območje metropole Nashville eno najhitreje rastočih območij v ZDA, leto 2025 pa ni izjema. Razumevanje, kdo se v Nashville seli (in ostaja) – in zakaj – je ključno za oceno povpraševanja po stanovanjih:
- Nadaljnja rast prebivalstva: Rast prebivalstva v Nashvillu je močna in ne kaže znakov upočasnitve. Od leta 2020 do 2024 je metropolitansko območje pridobilo približno 160.000 novih prebivalcev, kar pomeni 7,7-odstotno povečanje v samo štirih letih matthews.com. Za primerjavo, ta stopnja rasti je več kot dvakrat večja od državnega povprečja (3,1 %) v istem obdobju matthews.com. Leta 2025 je prebivalstvo metropolitanskega območja Nashville približno 1,35 milijona mattwardhomes.com. To pomeni približno 1,3-odstotno letno rast od leta 2024 – kar je zelo zdrava stopnja za ameriško mesto. V absolutnih številkah to pomeni, da se v območje Nashvilla vsak dan v povprečju preseli več kot 66 ljudi nestinginnashville.com. Takšen stalen dotok ustvarja stalno povpraševanje po stanovanjih, bodisi za nakup ali najem. Rast območja Greater Nashville ni le mestni pojav; tudi okoliške okrožja, kot so Williamson, Rutherford, Wilson in Sumner, hitro rastejo, saj se ljudje širijo v iskanju domov.
- Domača priselitev: Velik del rasti Nashvilla izhaja iz domače migracije – ljudje se selijo iz drugih zveznih držav ali regij. Nashville je postal magnet za tiste, ki zapuščajo dražja območja z manjšo rastjo. Opazen je dotok prebivalcev iz Kalifornije, severovzhoda in srednjega zahoda, ki jih privlačijo razmeroma dostopna stanovanja in cvetoč trg dela v Nashvillu. Prednost življenjskih stroškov v mestu (brez državnega davka na dohodek, razumne cene stanovanj glede na nacionalne standarde) je velik dejavnik za ljudi iz, na primer, New Yorka ali Los Angelesa, ki lahko tam prodajo dom in v Nashvillu kupijo za delček cene. Poleg tega prihaja veliko ljudi tudi iz drugih jugovzhodnih zveznih držav (Atlanta, Florida itd.), saj sta kulturna scena in zaposlitvene priložnosti v Nashvillu v razcvetu. Neto migracija v Nashville je bila v zadnjih letih dosledno med najvišjimi v državi. Ta domači dotok je večinoma sestavljen iz mlajših strokovnjakov in družin v starosti od 20 do 40 let, kar povečuje povpraševanje tako po urbanih najemniških stanovanjih kot po začetnih hišah v predmestju.
- Delovna mesta in gospodarstvo kot magneti: Glavni razlog, da ljudje prihajajo v Nashville, je gospodarska priložnost. Stopnja brezposelnosti v regiji je bila v začetku leta 2025 približno 3,2 % (blizu zgodovinsko najnižjih vrednosti) assets.cushmanwakefield.com, rast delovnih mest pa presega državno povprečje. Ključne industrije privabljajo talente: zdravstvo, ki ga vodijo velikani, kot sta HCA Healthcare in Vanderbilt, zagotavlja na tisoče dobro plačanih delovnih mest. Tehnologija hitro raste – Amazonov Center odličnosti za operacije se je odprl v središču mesta (5.000 delovnih mest), Oraclejeva prihodnja kampus pa obeta še tisoče tehnoloških zaposlitev mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Glasbena in zabavna industrija ostajata temelj – ne le umetniki, temveč celoten ekosistem glasbenih poslovnih strokovnjakov živi tukaj, skupaj z razcvetom gostinstva za potrebe turizma mcsquaredluxury.com. Ne pozabite tudi na avtomobilsko in napredno proizvodnjo v širši regiji (ogromna Nissanova tovarna je le nekaj kilometrov stran v Smyrni, TN). Skratka, raznoliko gospodarstvo Nashvilla (zdravstvo, tehnologija, glasba, izobraževanje, logistika) zagotavlja stabilno osnovo, ki privablja iskalce zaposlitve z vse države. Ko ti ljudje prispejo, najprej povečajo povpraševanje po stanovanjih, kasneje pa po hišah, ko se dolgoročno naselijo.
- Mladostna demografija: Demografska slika Nashvilla je nekoliko mlajša, kar vpliva na stanovanjske preference. Mesto ima visoko koncentracijo milenijcev in rastočo populacijo generacije Z, zahvaljujoč univerzam in privlačnemu življenjskemu slogu. Srednja starost v Nashvillu je okoli sredine 30-ih let. To pomeni veliko skupino ljudi v najboljših letih za oblikovanje gospodinjstev – recept za močno povpraševanje po stanovanjih. Mlajši strokovnjaki pogosto najemajo stanovanja v živahnih soseskah (kot so Midtown, Germantown, East Nashville), preden kasneje kupijo nepremičnino. Njihove preference (po dostopnosti peš, ugodnostih, manjših gospodinjstvih) spodbujajo razvoj urbanih stanovanj in vrstnih hiš. Hkrati pa, ko nekateri milenijci vstopajo v 30. leta in ustvarjajo družine, mnogi iščejo hiše v predmestjih, kar povečuje povpraševanje (in cene) v družinam prijaznih predmestjih in prispeva k razcvetu predmestij.
- Migracije zaradi življenjskega sloga: Vredno je omeniti, da se vsi priseljenci ne selijo zgolj zaradi služb – kakovost življenja je pomemben dejavnik privlačnosti. Nashville je znan kot “glasbeno mesto” z bogato kulturno sceno, kulinariko in zabavo, kar privablja tiste, ki lahko delajo od kjerkoli. V dobi dela na daljavo so se nekateri odločili za Nashville zaradi njegovega živahnega življenjskega sloga in nižjih življenjskih stroškov, medtem ko ohranjajo službe na daljavo iz drugih zveznih držav. Relativno blago podnebje mesta (razen vročih poletij) in osrednja lega sta dodatni prednosti. Poleg tega je Nashville postal priljubljena destinacija za upokojence iz generacije Baby Boom, ki iščejo milejše zime kot na Srednjem zahodu/severovzhodu, a več kulture in gričev kot Florida – ta počasen dotok upokojencev povečuje povpraševanje po stanovanjih na določenih območjih (npr. skupnosti za aktivne odrasle na obrobju Nashvilla).
- Izzivi – dostopnost in vključenost: Druga plat priljubljenosti Nashvilla so naraščajoči stanovanjski stroški, ki lahko obremenijo prebivalce z nižjimi dohodki in dolgoletne prebivalce. Pojavljajo se znaki odseljevanja nekaterih domačinov, ki si ne morejo več privoščiti življenja v mestu – na primer, nekateri domačini se selijo v cenejše dele Tennesseeja ali sosednje zvezne države, ko cene rastejo. Poleg tega so manjšinske in nižje dohodkovne skupine v mestu občutile pritisk gentrifikacije v urbanih soseskah. Nashville se na to odziva z ukrepi za dostopna stanovanja in spremljanjem pravičnega razvoja, da rast ne bi izrinila prav tistih ljudi, ki so mestu dali njegov značaj. Demografsko se Nashville raznolikostno širi: rast regije vključuje naraščajočo hispansko populacijo in druge priseljenske skupnosti, kar dodatno bogati kulturno tkivo in potrebe po stanovanjih (z določenimi željami po večgeneracijskih stanovanjih ipd.).
Skratka, demografska zgodba Nashvilla je zgodba o robustni rasti – priliv mladih, izobraženih talentov, stalen dotok novih družin in celo nekaterih upokojencev, ki jih privlačijo gospodarske možnosti in kulturna privlačnost mesta. Ta nenehen pretok in rast prebivalstva sta temelj močnega povpraševanja po nepremičninah na vseh področjih, kar je tudi glavni razlog, da so strokovnjaki glede odpornosti nepremičninskega trga v Nashvillu optimistični tudi v prihodnje.
Napoved za naslednjih 3–5 let
Kakšna je prihodnost nepremičnin v Nashvillu do konca 2020-ih? Napoved za naslednjih 3–5 let (2025–2030) je na splošno pozitivna, čeprav z zmernejšim tempom kot v burnih zgodnjih 2020-ih. Tukaj je pregled pričakovanj po posameznih sektorjih, če ne pride do večjih gospodarskih pretresov:
Cene stanovanj in stanovanjski trg: Vrednosti domov v Nashvillu naj bi še naprej naraščale, vendar z nadzorovano stopnjo. Minili so časi 15-odstotnih letnih skokov; namesto tega pričakujte 3–5 % letno rast vrednosti v povprečju v bližnji prihodnosti mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Glavni napovedovalci (kot je Zillow) napovedujejo srednje enomestne odstotne dobičke do leta 2025 in 2026, kar odraža stalno povpraševanje, uravnoteženo z izboljšano ponudbo. To pomeni, da bi hiša, vredna 500.000 $ danes, lahko bila vredna približno 580.000–600.000 $ v petih letih – pomembna rast, ki pa naj bi ji sledla tudi rast dohodkov, da se ohrani dostopnost. Obseg prodaje naj bi se rahlo povečal, ko se bodo obrestne mere stabilizirale ali znižale. Če bodo hipotekarne obrestne mere padle s svojih najvišjih vrednosti v letih 2023–2024 (ki so bile okoli 7 %) bližje 5–6 % do leta 2026, se bo veliko kupcev, ki so čakali na robu, znova vrnilo na trg. To bi lahko povečalo število transakcij in morda povzročilo rahlo navzgor usmerjen pritisk na cene nad trenutnimi napovedmi. Kljub temu naj bi Nashville ostal precej bolj uravnotežen kot v letih norije; obdobje divjih dražb je verjetno mimo, razen če pride do nepričakovane krize z zalogami. Gradnja novih domov se bo nadaljevala, še posebej, če bo mesto sprejelo reforme prostorskega načrtovanja – lahko pričakujemo več gradnje vrstnih hiš in zapolnjevanja praznih zemljišč, kar bo dodalo enote. Do leta 2030 bo imel Nashville verjetno več deset tisoč novih domov, kar bo ohranjalo bolj zdravo ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem. Povzetek: lastniki domov lahko pričakujejo zanesljivo rast lastniškega kapitala, potencialni kupci pa se bodo morda soočili z nekoliko višjimi cenami vsako leto, vendar z več izbire in bolj razumnimi pogoji kot pred nekaj leti.
Najemniško in večstanovanjsko: V naslednjih nekaj letih lahko pričakujemo krepitev najemniškega trga. Vrh nove ponudbe je mimo, zato naj bi se do leta 2026–2027 stopnja prostih stanovanj v večstanovanjskih stavbah znižala nazaj proti ~5–6 % (zgodovinska norma) northmarq.com. To zaostrovanje bo lastnikom dalo moč, da hitreje zvišujejo najemnine. Pričakujemo letno rast najemnin v razponu 3–4 % v letu 2025, z možnostjo pospešitve na 4–5 % v letu 2026, ko se bo trg še bolj zaostril. Povprečne najemnine, ki so trenutno okoli 1.600–1.700 $, bi lahko do leta 2027 dosegle 1.800 $ ali več, če se trendi nadaljujejo northmarq.com. Razvojni tok za večstanovanjske stavbe se zmanjšuje (približno 9.000 enot v letu 2025, verjetno manj v 2026), kar bi moralo preprečiti presežek ponudbe. Do leta 2027–2028 bi Nashville lahko celo znova potreboval več stanovanj, še posebej, če se bo rast prebivalstva nadaljevala brez prekinitve. Investitorji v večstanovanjske nepremičnine lahko pričakujejo izboljšanje NOI, saj se zasedenost povečuje in popusti izginjajo. Kapitalski donosi se lahko nekoliko zmanjšajo, če obrestne mere padejo, kar bi povečalo vrednost nepremičnin. Ena stvar, na katero je treba biti pozoren: primanjkljaj dostopnih stanovanj. Nashville bo moral nasloviti vprašanje dostopnih najemnih možnosti, saj bi lahko rast najemnin presegla rast dohodkov prebivalcev z nižjimi plačami. V prihodnjih letih lahko pričakujemo več javno-zasebnih partnerstev in spodbud za gradnjo dostopnih enot. Na splošno je obeti za večstanovanjske nepremičnine optimističen – močni dejavniki povpraševanja bodo verjetno naredili Nashville za enega uspešnejših najemniških trgov na jugovzhodu ZDA v naslednjih 5 letih.
Komercialni sektorji:
- Trgovina: Pričakujte nadaljnjo nadpovprečno uspešnost. Stopnja prostih trgovskih prostorov v Nashvillu naj bi ostala zelo nizka (v razponu 3–4 %), saj je nova gradnja omejena, povpraševanje pa še naprej raste. Do leta 2028, tudi ob gradnji novih nakupovalnih središč v rastočih predmestjih, bi se lahko prosti prostori le rahlo povečali, če sploh, saj bo rast prebivalstva zapolnila novo ponudbo. Najemnine za trgovske prostore bodo zato še naprej rasle, čeprav se bo stopnja rasti morda umirila z zdajšnjih skoraj 5 % na približno 3–4 % letno, ko bo osnovna najemnina višja. Verjetno bomo videli več izkustvenih in večnamenskih trgovskih projektov (vključenih v velike projekte, kot je East Bank ali ob prometnih koridorjih). Če ne bo recesije, ki bi prizadela potrošnjo, je trgovska nepremičnina v Nashvillu v dobrem položaju za uspeh. Investitorji bodo verjetno videli, da bodo kapitalski donosi ostali nizki (okoli 6 % ali manj), glede na trdne temelje trga.
- Industrijsko: Naslednjih nekaj let bo namenjenih absorpciji ogromnega vala ponudbe, vendar naj bi industrijski trg do leta 2027 ponovno dosegel ravnotežje. Praznost bi lahko dosegla vrh okoli 7 %, ko bodo dokončane preostale dobave v letu 2025, nato pa se bo do leta 2028, ko bodo te stavbe oddane v najem, ponovno znižala proti 4–5 %. Rast e-trgovine, logistike in proizvodnje v osrednjem Tennesseeju naj bi se nadaljevala, podprta z geografskimi prednostmi in infrastrukturo Nashvilla (regija je v enem dnevu vožnje od večine prebivalstva ZDA). Pričakujemo tudi, da bo rast najemnin ostala nad inflacijo – morda v povprečju 4–5 % letno – glede na stalno povpraševanje najemnikov (nedavna upočasnitev z več kot 6 % na manj kot 5 % medletne rasti najemnin nakazuje zorenje trga) matthews.com. Do leta 2030 bo imel Nashville precej večji industrijski fond, a še vedno zdrav, če ne bo pretirane gradnje preko trenutnih načrtov. Neznanka: veliki mega-projekti, kot so tovarne električnih vozil ali baterij, bi lahko izbrali to območje, kar bi še dodatno povečalo povpraševanje po industrijskih prostorih. V vsakem primeru naj bi industrijski sektor v Nashvillu ostal zvezdni izvajalec, z visoko zasedenostjo in dobrim donosom za lastnike.
- Pisarna: Trg pisarn je najbolj negotov. V naslednjih 3–5 letih pričakujemo postopen okrevanje, vendar ne popolne vrnitve na predpandemične ravni zasedenosti. Nove dobave v letih 2025–26 bodo dvignile praznost blizu 20 %, a od leta 2026 naprej naj bi rast delovnih mest (zlasti v tehnologiji in selitvah podjetij) začela zmanjševati presežek prostora. Do leta 2030 bi se lahko praznost pisarn v Nashvillu ustalila v nizkih najstotih odstotkih – bolje kot zdaj, a verjetno še vedno nekoliko nad izjemno nizkimi <10 % iz leta 2019. Veliko je odvisno od razvoja trendov dela od doma; Nashville bi lahko imel koristi kot cenejše središče, v katerega se podjetja konsolidirajo (nekatera podjetja bi lahko preselila dejavnosti iz dragih mest v nove pisarne v Nashvillu). Najemnine za pisarne bodo verjetno ostale razmeroma nespremenjene v realnih vrednostih nekaj let, nato pa se bodo zvišale, če se bo praznost do konca desetletja bistveno zmanjšala. Vsaka rast najemnin bo verjetno zaostajala za inflacijo, dokler se trg resnično ne zaostri. Pozitiven dejavnik je, da je nov pisarniški fond v Nashvillu visoke kakovosti, kar bi lahko privabilo najemnike in upravičilo višje najemnine – na primer, stolpnici Nashville Yards in Gulch bi lahko dosegali premijske cene. Prav tako, kot omenjeno, bo prilagodljiva ponovna uporaba odstranila nekaj zastarelih pisarniških prostorov iz fonda. Pričakujemo, da se bo do leta 2028 več starih pisarniških stavb v središču mesta preuredilo v stanovanjske/hotelske, kar bo pomagalo zmanjšati presežek pisarn in oživiti te prostore. Torej, napoved za pisarniški trg je previden optimizem: kratkoročna bolečina, dolgoročna stabilizacija. Potrpežljivi vlagatelji bi lahko zdaj našli ugodne priložnosti in kasneje poželi nagrade, če prostore preuredijo ali počakajo na okrevanje trga.
Razvoj in infrastruktura: V drugi polovici 2020-ih bomo videli, da se bodo veliki projekti uresničili. Do leta 2027 bo odprt nov stadion Titans, čemur bo verjetno sledil val razvoja v njegovi okolici (zabaviščna četrt, hoteli itd.). Pričakuje se, da bo kampus Oracle deloval do 2027–28, kar bo pripeljalo na tisoče tehnoloških delavcev – to bo povečalo povpraševanje po stanovanjih, zlasti v vzhodnem Nashvillu in središču mesta, ter bi lahko spodbudilo gradnjo več stolpnic s stanovanji in apartmaji, da bi jih sprejeli. Preobrazba East Bank (parki, večnamenska raba) se bo postopoma uvajala, kar bo povečalo privlačnost mesta in potencialno povišalo vrednost nepremičnin v sosednjih četrtih. Poleg tega ima letališče v Nashvillu (BNA), ki je doživelo veliko širitev (“BNA Vision”), zaključeno leta 2023, zdaj zmogljivost za več letov – do leta 2025 podira rekorde po številu potnikov. Več povezav pomeni več turizma in poslovnih potovanj, kar vpliva na nepremičnine prek hotelov in potrebe po več gostinskih/trgovskih prostorih. Če bo vodstvo Nashvilla do poznih 2020-ih napredovalo s tranzitnimi načrti (kot so morebitne hitre avtobusne linije ali oživljen predlog lahke železnice), bi to lahko sprostilo razvoj, usmerjen v javni prevoz okoli novih tranzitnih vozlišč v 2030-ih.
Tveganja: Nobena napoved ni popolna brez omembe tveganj. Za Nashville so glavna tveganja makroekonomska – če bi ZDA zdrsnile v recesijo, bi to občutil tudi nepremičninski trg Nashvilla (upočasnitev prodaje, padec zasedenosti). Nenaden skok obrestnih mer, večji od dosedanjih, bi prav tako zmanjšal povpraševanje. Tu je tudi vprašanje prekomerne gradnje: če bodo razvijalci preveč navdušeni (zlasti pri apartmajih ali pisarnah), bi to lahko povzročilo presežek, ki ga bo treba sčasoma razrešiti. In dostopnost je vse večji izziv – če bo Nashville postal predrag glede na lokalne dohodke, bi to lahko omejilo selitve, ki so ga poganjale, ali pa sprožilo politične ukrepe, ki bi spremenili izračune vlagateljev.
Vse upoštevano je Nashville dobro pripravljen na rast. Močan dotok prebivalstva, raznolika ekonomija in proaktivno načrtovanje nakazujejo, da bo v naslednjih 3–5 letih še naprej eno izmed najbolj izstopajočih nepremičninskih območij v državi. Deležniki lahko pričakujejo obdobje trajnostnejše rasti: zmerne letne rasti cen stanovanj, ugodno zaostrovanje najemnega trga, uspešne trgovske/industrijske sektorje in sčasoma optimalno velik pisarniški sektor. Kot je dejal predsednik ene lokalne nepremičninske družbe, je “nenehna odpornost” Nashvilla podprta s priseljevanjem in rastjo delovnih mest, ki ne kažeta znakov upočasnitve notyourordinaryagent.com. Skratka, razcvet Nashvilla se razvija, ne ugaša – in v prihodnjih letih bo mesto utrdilo svoj status kot živahen, rastoč nepremičninski trg s priložnostmi za lastnike stanovanj, najemnike in vlagatelje.
Viri:
- Podatki in tržna poročila Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Analiza lokalnega nepremičninskega trga (Nesting in Nashville, avgust 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Raziskave Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap o pisarniških in maloprodajnih trgih v Nashvillu commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Poročila Matthews Commercial Real Estate Q2 2025 matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashville multifamily insight Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
- WSMV novice – Spremembe območij Metro Nashville (avg 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors napoved za Nashville 2026 (navaja Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty investicijski vpogledi (avg 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – Razvoj East Bank & stadion (nov 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. kratek pregled trga East Nashville walkerluxuryandland.com
- Demografski in ekonomski poudarki širšega Nashvillea matthews.com mcsquaredluxury.com
