Trh s nehnuteľnosťami v San Jose v roku 2025 zostáva silný, no zložitý, ovplyvnený výkyvmi ekonomiky Silicon Valley, vysokým dopytom po bývaní a novými trendmi po pandémii. Ako jeden z najdrahších trhov v krajine zažíva San Jose mierny rast cien domov, nízku ponuku (napriek miernemu zlepšeniu) a intenzívnu konkurenciu medzi kupujúcimi aj nájomcami. Nižšie rozoberáme kľúčové sektory – od rezidenčných a nájomných nehnuteľností po komerčné priestory – a čo odborníci predpovedajú na najbližšie roky.
Kľúčové štatistiky trhu 2025 (San Jose):
- Mediánová cena domu: ~1,5 milióna dolárov (v polovici 2025), medziročne nárast o približne 5% redfin.com. Domy sa predávajú v priemere za ~20 dní, často s viacerými ponukami.
- Mediánové mesačné nájomné: ~2 927 dolárov k júlu 2025, medziročne nárast o približne 2–3% apartmentlist.com. Priemerné nájomné za jednoizbový byt je 3 265 dolárov/mesiac apartmentlist.com.
- Ponuka bývania: Ponuka vyššia o ~20% oproti úrovniam z začiatku 2024 apartmentlist.com sfgate.com, stále však ide o trh predávajúceho s obmedzenou ponukou.
- Dostupnosť bývania: Extrémne nízka. Domácnosť s mediánovým príjmom by potrebovala >250 000 dolárov zvýšenie, aby si mohla dovoliť dom za mediánovú cenu v San Jose zillow.mediaroom.com.
- Ekonomika: Nezamestnanosť v okrese Santa Clara je ~3,9% (2. štvrťrok 2025) kidder.com. Hypotekárne sadzby sa pohybujú okolo 6,5–6,8% sfgate.com, čo je výrazne viac ako počas pandémie, čo prispieva k „lock-in efektu“, keď majitelia domov zostávajú, aby si udržali nízke sadzby.
Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach v roku 2025
Trh s bývaním v San Jose zostáva v roku 2025 mimoriadne konkurenčný. Mediánová predajná cena domov je približne 1,5 milióna dolárov, čo je o 238 % viac ako americký priemer redfin.com. Ceny vzrástli o približne 3–5 % oproti minulému roku, čo je mierny nárast v porovnaní s dvojcifernými skokmi počas pandémie. Tento rast vykazuje známky vyrovnávania v dôsledku vyšších úrokových sadzieb a mierne zlepšenej ponuky. Senior ekonóm spoločnosti Zillow poznamenáva, že rastúca ponuka drží ceny domov na uzde; v skutočnosti sa hodnoty nehnuteľností v oblasti San Jose v roku 2025 predpokladajú prakticky na rovnakej úrovni (−0,2 %) sfgate.com. Napriek tomu dopyt prevyšuje ponuku, takže trh celkovo zvýhodňuje predávajúcich.
Ponuka a predaje: Počet domov na trhu mierne vzrástol. Odborníci z odvetvia uvádzajú, že začiatočná ponuka v San Jose v roku 2025 bola približne o 20 % vyššia ako v roku 2024 sfgate.com, čiastočne preto, že viac majiteľov ponúka domy na predaj a pribúda nová výstavba. Napriek tomu zostáva ponuka historicky nízka – mnohí majitelia sú neochotní predávať a prísť o svoje mimoriadne nízke úrokové sadzby na hypotéke (tzv. efekt „lock-in“), čo obmedzuje obrat nehnuteľností. Napriek väčšiemu počtu ponúk uzavreté predaje v skutočnosti prudko vzrástli (medziročne o 8–31 % v celom regióne) a predpokladá sa, že v roku 2025 stúpnu o ďalších približne 15 % sfgate.com, čo naznačuje, že dopyt kupujúcich rýchlo absorbuje dostupné domy. Domy sa stále predávajú rýchlo – medián je 20 dní na trhu, oproti 15 dňom pred rokom redfin.com redfin.com. Priemerná ponuka dostane 3–4 ponuky v San Jose, často sa predáva nad požadovanú cenu v žiadaných štvrtiach.
Ceny a konkurencia: Ceny domov v San Jose sa zdajú byť na vysokej úrovni stabilizované. K polovici roka 2025 je mediánová predajná cena okolo 1,5 milióna dolárov (nárast ~5 % medziročne) redfin.com, čo je zotavenie po miernom poklese v roku 2023. Konkurencia medzi kupujúcimi zostáva podľa indexu Redfin „mierne konkurenčná“, pričom mnohé domy sa stále predávajú o 2–6 % nad vyvolávaciu cenu v dražbách redfin.com. Segment luxusných nehnuteľností je obzvlášť silný – nehnuteľnosti z vyššej cenovej kategórie zaznamenávajú viacero ponúk a pokračujúce zhodnocovanie, čo odporuje všeobecným obavám o dostupnosť bývania sfgate.com. Realitní makléri uvádzajú, že nehnuteľnosti pre začiatočníkov (v rozmedzí okolo 1 milióna dolárov) priťahujú tvrdú konkurenciu v ponukách zo strany prvokupcov aj investorov, pričom často sa predávajú výrazne nad vyvolávaciu cenu a nie sú výnimočné ani ponuky v hotovosti sanjosespotlight.com.
Problémy s dostupnosťou bývania: San Jose sa neustále radí medzi najmenej dostupné trhy s bývaním v Amerike. Stagnujúce mzdy v porovnaní s hodnotami nehnuteľností posunuli sen o vlastníctve mimo dosahu pre mnohých obyvateľov. Analýza spoločnosti Zillow poukazuje na rozdiel: aj pri vysokej akontácii 330 000 dolárov (20 %) by priemerná rodina v San Jose potrebovala zvýšenie platu o viac ako 250 000 dolárov, aby si mohla pohodlne dovoliť dom za mediánovú cenu zillow.mediaroom.com. Podľa jedného odhadu si len približne 28 % domácností v širšej oblasti Bay Area môže dovoliť dom za mediánovú cenu (a ešte menší podiel priamo v San Jose). Vysoké hypotekárne úroky – okolo 6–7 % na 30-ročné úvery – tento problém ešte zhoršujú, keďže mesačné splátky sa zvyšujú o stovky až tisíce dolárov. Tieto tlaky na dostupnosť bývania ochladili dopyt zo strany kupujúcich a mnohých potenciálnych kupcov presmerovali na trh s prenájmom zillow.mediaroom.com.
Výhľad trhu: Ceny sa v blízkej budúcnosti očakávajú stabilné alebo mierne rastúce. Kalifornská asociácia realitných maklérov (C.A.R.) predpovedá +4,6% nárast cien nehnuteľností v Kalifornii v roku 2025 po približne 6,8% raste v roku 2024 sanjosespotlight.com – udržateľnejšie tempo. Zhodnotenie v San Jose môže byť o niečo nižšie ako štátny priemer kvôli už teraz veľmi vysokým cenám a citlivosti na výkyvy v technologickom sektore. Akýkoľvek pokles úrokových sadzieb hypoték by mohol uvoľniť nahromadený dopyt: miestni makléri predpovedajú, že ak sadzby klesnú do nízkych 6 % alebo 5 %, trh sa „rozsvieti“ aktivitou, keď sa doň zapojí viac predávajúcich a kupujúcich sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Zatiaľ očakávajte mierny rast cien a mierne lepší výber pre kupujúcich, ale nič, čo by dramaticky zlepšilo dostupnosť bývania. Základný nedostatok bývania v San Jose a silný trh práce spôsobujú dlhodobý tlak na rast cien nehnuteľností.
Vývoj na trhu s prenájmami
San Jose trh s prenájmami v roku 2025 je extrémne drahý, ale relatívne stabilný v raste. Medián nájomného v meste (všetky typy jednotiek) je približne 2 900 USD mesačne apartmentlist.com – viac ako o 100 % vyšší ako medián v USA, čo odráža bohatstvo regiónu a nedostatok bývania. Nájmy naďalej mierne rastú: medián nájomného vzrástol medziročne o ~2–3 % v polovici roka 2025 apartmentlist.com. Pre porovnanie, mnohé veľké americké mestá zaznamenali za posledný rok stagnáciu alebo pokles nájmov vďaka nárastu výstavby nových bytov na celonárodnej úrovni. V oblasti Bay Area rast nájomného v San Jose (~2,8 % medziročne) prekonal San Francisco (prakticky 0 %) sfgate.com, hoci oba sú ďaleko od dvojciferných nárastov z minulosti.
Vysoké nájmy a dopyt: Priemerné nájmy podľa veľkosti izieb poukazujú na to, aký neprístupný je San Jose pre nájomcov. K júlu 2025 je priemerný nájom za 1-izbový byt približne 2 934 $ (takmer o 67 % viac ako je priemer v USA) a 2-izbové jednotky okolo 3 506 $ apartmentlist.com apartmentlist.com. Trendové centrálne štvrte si pýtajú ešte viac – napríklad v centre San Jose často presahujú 1-izbové byty v luxusných budovách 5 000 $ mesačne apartmentlist.com. Takéto ceny znamenajú, že nájomca by potreboval ročný príjem hlboko v šesťciferných číslach, aby dodržal štandardné pravidlo „30 % príjmu na nájom“. Niet divu, že veľká časť miestnych nájomcov sú dvojpríjmoví technologickí profesionáli alebo rodiny, ktoré zdieľajú bývanie. Celkovo asi 44 % domácností v San Jose býva v nájme namiesto vlastného bývania point2homes.com, a mnohí z nich musia napínať rozpočet, aby si to mohli dovoliť (index životných nákladov v metropole je ~231, čo je druhé najvyššie číslo v USA po San Franciscu apartmentlist.com).
Napriek extrémne vysokým nájmom dopyt po nájomných jednotkách zostáva silný. Miera voľných nájomných bytov je v San Jose len okolo 4–5 % point2homes.com, čo znamená, že väčšina jednotiek je obsadená. (Pre porovnanie, 5 % voľných bytov sa považuje za vyvážený trh – San Jose je presne na tejto hrane.) Nájomcovia prejavili určitú citlivosť na ceny – neustály rast nájmov sa v rokoch 2020–2022 spomalil a v týchto rokoch sa objavili ústupky alebo mierne poklesy. No návrat kancelárií, univerzít a prisťahovanie pracovníkov v rokoch 2023–2024 opäť naštartovali rast nájomného trhu. Mnohé domácnosti, ktoré si nemôžu dovoliť kúpiť dom, nemajú inú možnosť, ako zostať v nájme, čo podporuje dopyt.
Nová ponuka a neobsadenosť: Výrazným faktorom, ktorý tlmí rast nájomného, je boom výstavby bytov v oblasti Sun Belt v USA (mestá ako Austin a Raleigh), ktorý vytvoril prebytok bytových jednotiek na celonárodnej úrovni sfgate.com. Aj keď v oblasti Bay Area nebolo postavených ani zďaleka dosť bývania na odstránenie nedostatku, San Jose pridalo niekoľko nových bytov a zaznamenalo nárast ponuky nájmov o ~20 % v niektorých prímestských oblastiach apartmentlist.com. Tento mierny prírastok ponuky pôsobí ako poistný ventil na nájomné. Očakáva sa však, že výstavba viacbytových domov v oblasti Bay Area sa po roku 2025 spomalí, keďže projekty sa dokončia a menej nových sa začne stavať sfgate.com. Analytici spoločnosti Zillow predpovedajú, že do konca roka 2025 sa trh s nájmami opäť sprísni – nedávna vlna nových jednotiek „vyprchá“, čo znamená väčšiu konkurenciu na jednu voľnú jednotku do budúcnosti sfgate.com. V San Jose, kde je bývanie chronicky poddimenzované, môže aj malý pokles neobsadenosti viesť k zvýšeniu nájomného.
Výhľad pre nájomcov: Zvýšenia nájomného v nasledujúcich rokoch pravdepodobne zostanú na úrovni nízkych jednociferných percent ročne (ak nenastane hospodársky pokles). Odborníci predpokladajú pokračujúci nízky, stabilný rast nájomného v oblasti Bay Area – možno na úrovni 2–4 % ročne sfgate.com. To je dobrá správa pre nájomcov v porovnaní s dvojcifernými nárastmi za posledné desaťročie, ale neočakáva sa ani výrazný pokles nájomného. Na obzore sú zmeny v politike: Voliči v Kalifornii môžu v roku 2024 rozhodovať o Proposition 33, iniciatíve na rozšírenie regulácie nájomného (po dvoch predchádzajúcich neúspešných pokusoch) sfgate.com. Ak prejde, mestá ako San Jose by mohli prijať prísnejšie stropy na nájomné v novších budovách, čo by mohlo obmedziť rýchlosť rastu nájomného. San Jose už má miestnu reguláciu nájomného pre staršie byty (s ročným stropom zvýšenia okolo 5–8 %) a rozšírenie by mohlo ďalej chrániť nájomcov – alebo, podľa kritikov, odradiť novú výstavbu. Medzitým rastie dopyt po prenájme rodinných domov, keďže rodiny hľadajú viac priestoru; tieto domy sa teraz prenajímajú za ~41 % viac ako pred piatimi rokmi (rast, ktorý prekonáva byty) zillow.mediaroom.com. Celkovo zostane trh s nájmami konkurenčný – nájomcovia by si mali starostlivo plánovať rozpočet a očakávať, že na bývanie v Silicon Valley minú veľkú časť príjmu.
Výhľad na komerčné nehnuteľnosti
Sektor komerčných nehnuteľností v San Jose je v roku 2025 príbehom kontrastov. Kancelársky trh zápasí s vysokou neobsadenosťou a zmenou paradigmy práce z domu, zatiaľ čo priemyselné a skladové priestory sú takmer plne obsadené vďaka logistickým potrebám oblasti Bay Area. Maloobchodné nehnuteľnosti sa držia relatívne dobre, podporené zámožnými spotrebiteľmi a čiastočným návratom do kancelárií, ktorý oživuje pešiu premávku v niektorých oblastiach. Tu je rozdelenie podľa sektorov:
Kancelársky trh: Vysoká neobsadenosť a pomalé zotavovanie
Kancelárske priestory v San Jose (a v celej Silicon Valley) sú v roku 2025 hojné a nedostatočne využívané. Miera neobsadenosti kancelárií v roku 2024 presiahla 20 %, oproti iba 8,6 % pred pandémiou patch.com. Do tretieho štvrťroka 2024 bolo 21,8 % kancelárskych priestorov neobsadených v okresoch Santa Clara a San Mateo (vrátane San Jose), čo je viac ako dvojnásobok miery pred COVID-om patch.com. Tento prebytok spôsobili práca na diaľku a hybridné politiky – zamestnanci chodia do kancelárií len zriedka, ak vôbec. V metropolitnej oblasti San Jose bola ku koncu roka 2024 len približne 40,7 % miera návratu do kancelárií, čo je jedna z najnižších v krajine patch.com. Firmy podľa toho zmenšili svoje priestory, pričom veľké bloky zostali prázdne alebo na trhu podnájmov.
Napriek tomu rok 2025 ukazuje prvé známky stabilizácie. Niektoré ukazovatele: Miera neobsadenosti kancelárií v Silicon Valley mierne klesla na ~17,4 % v 2. štvrťroku 2025 (celková dostupnosť ~18,2 %) kidder.com. Aktivita v prenájmoch sa v prvej polovici 2025 zvýšila – medzi významné obchody patrí napríklad technologická firma Zscaler, ktorá si prenajala viac ako 300 000 štvorcových stôp v Santa Clare kidder.com. Prenajímatelia uzatvárajú dohody a ponúkajú stimuly na zaplnenie priestorov a požadované nájomné sa stabilizovalo (okolo 4,07 USD za štvorcový stopu mesačne, o 0,2 % menej ako pred rokom) kidder.com. Predaje kancelárskych budov prebiehajú s výraznými zľavami, čo láka investorov hľadajúcich výhodné ponuky – priemerná predajná cena za štvorcový stopu (360 USD) je výrazne pod 5-ročným priemerom, čo odráža znížené hodnoty kidder.com.
„Flight to quality“ je mantra: nájomcovia sa sťahujú do kvalitnejších budov s bohatými službami, aby prilákali zamestnancov späť do kancelárií, zatiaľ čo staršie alebo menej výhodne umiestnené kancelárie zápasia. Napríklad Google – po masívnych prepúšťaniach a úsporných opatreniach – ponúkol veľkú časť svojho kampusu v Redwood City na prenájom a pozastavil výstavbu budúcich kancelárií kidder.com. Nové projekty sa vo veľkej miere zastavili, hoci pretrváva paradox: v roku 2024 bolo postavených približne 9 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov, čo je najviac od pandémie, aj keď miera neobsadenosti dosiahla rekordy patch.com. To zahŕňa špecializované R&D zariadenia a projekty vo vlastníctve užívateľov, ktoré sa neuvádzajú ako prenajaté priestory. Odborníci to nazývajú „paradox roku 2024“ – rastúca ekonomika, ale menšia potreba kancelárskych priestorov patch.com.Pri pohľade do budúcnosti väčšina analytikov očakáva, že kancelársky trh zostane slabý až do roku 2025. Firmy skôr podnájmajú priestory než by expandovali a takmer 1 bilión dolárov komerčných nehnuteľností splatných v roku 2025 kidder.com – čo zvyšuje riziko nesplácania, najmä pri kancelárskych aktívach so znižujúcou sa hodnotou. Pozitívom je, že San Jose sa vyhlo najhoršiemu scenáru, aký zažil San Francisco (kde viaceré veže v centre prešli do exekúcie). Menej prenajímateľov v San Jose zatiaľ nesplácalo svoje záväzky patch.com, čiastočne preto, že miestne kancelárie sú rozptýlenejšie (napr. mnohé nízkopodlažné technologické kampusy) a nie sú tak závislé od hustého centra mesta. Odborníci predpokladajú, že „nový normál“ sa ustáli až o rok či dva patch.com. Ako to vyjadril jeden miestny konzultant, cieľom je „postupne znižovať [a] dostať mieru neobsadenosti pod 20 %“ na zvládnuteľnejšiu úroveň patch.com. Ak sa technologický sektor opäť zrýchli alebo firmy nariadia viac práce na pracovisku, zotavenie by sa mohlo urýchliť – no zatiaľ treba počítať s zvýšenou neobsadenosťou kancelárií a množstvom možností pre nájomcov v San Jose.
Priemyselné a skladové priestory: Silný dopyt, obmedzená ponuka
V úplnom kontraste s kanceláriami, priemyselné nehnuteľnosti v oblasti San Jose zostávajú veľmi žiadané. Miera neobsadenosti priemyselných a skladových priestorov je mimoriadne nízka – približne 4 % až 6 % v rokoch 2024/2025 patch.com cbre.com. Do 2. štvrťroka 2025 bola celková miera neobsadenosti priemyselných priestorov v Silicon Valley približne 5,8 % cushmanwakefield.com, čo znamená veľmi napätý trh (najmä keďže to zahŕňa aj niektoré nové dodávky). Dopyt po logistických, výrobných a laboratórnych priestoroch poháňa e-commerce, spoločnosti zaoberajúce sa polovodičmi a hardvérom a biotechnologické firmy, ktoré potrebujú zariadenia, kde práca musí byť vykonávaná na mieste.R&D laboratóriá a špecializované zariadenia zaznamenali o niečo vyššiu neobsadenosť (~11 % koncom roka 2024 pre R&D laboratóriá) patch.com, ale to je čiastočne spôsobené novými priestormi, ktoré prichádzajú na trh. V sektoroch ako biotechnológie a pokročilá výroba zostáva obsadenosť silná – tieto firmy nemôžu prejsť úplne na prácu na diaľku. Správa Joint Venture Silicon Valley uviedla, že dopyt po laboratórnych a priemyselných priestoroch naďalej rástol v roku 2024 napriek prebytku kancelárskych priestorov patch.com. Nájomné za priemyselné nehnuteľnosti je stabilné alebo mierne rastie, keďže ponuka je obmedzená nedostatkom pozemkov v oblasti Bay Area. Developeri pridali v roku 2024 niekoľko tisíc štvorcových metrov priemyselných priestorov a približne 2–3 milióny štvorcových stôp moderných logistických priestorov je vo výstavbe v okolí San Jose, často stavaných na mieru pre konkrétnych užívateľov.
Výhľad: Očakáva sa, že priemyselný sektor zostane silný. Aj keby ekonomika prešla miernym spomalením, neobsadenosť je taká nízka, že mierny nárast by trh nepreklopil do prebytku. E-commerce, dátové centrá a odvetvie elektrických vozidiel sa v Silicon Valley rozširujú a budú naďalej absorbovať priestory. V skutočnosti jeden z novo schválených projektov v centre San Jose zahŕňa 11-poschodové dátové centrum spolu s bývaním (unikátny koncept zmiešaného využitia) localnewsmatters.org. Investori zostávajú optimistickí ohľadom priemyselných nehnuteľností pre ich stabilný peňažný tok. Jedno upozornenie: odpor komunity voči novým skladom (kvôli doprave alebo environmentálnym obavám) môže spomaliť schvaľovanie. No s reformami CEQA (diskutovanými nižšie) a infraštruktúrnymi potrebami regiónu sa priemyselný rozvoj pravdepodobne zefektívni. Očakávajte, že neobsadenosť priemyselných priestorov sa bude pohybovať v nízkych jednociferných hodnotách a rast nájomného bude v nasledujúcich rokoch v stredných jednociferných percentách ročne.
Sektor maloobchodu: Odolné hlavné ulice a meniace sa vzorce
Maloobchodné nehnuteľnosti v San Jose sa ukázali ako prekvapivo odolné v dôsledku pandémie. Vďaka vysokým príjmom v oblasti a odloženým spotrebiteľským výdavkom sa väčšina nákupných centier a obchodných priestorov zotavila, aj keď práca na diaľku zmenila niektoré zvyky. Miera neobsadenosti maloobchodných priestorov dosiahla šesťročné minimum približne 4,7 % začiatkom roku 2025 v Silicon Valley assets.cushmanwakefield.com. Na začiatku roku 2025 väčšina subtrhov mala neobsadenosť maloobchodných priestorov pod 4 % – v podstate plná obsadenosť – najmä v prosperujúcich oblastiach ako Santana Row/Valley Fair, Palo Alto a Cupertino marcusmillichap.com. Jediné miesto so zvýšenou neobsadenosťou maloobchodných priestorov (okolo 5 %) je v častiach južného San Jose marcusmillichap.com, čo pravdepodobne odráža niekoľko zápasiacich starších centier alebo zatvorenie veľkých predajní.
Niekoľko faktorov „podporilo“ maloobchodné nehnuteľnosti: platy a bohatstvo v technologickom sektore znamenajú, že miestne domácnosti majú kúpnu silu na podporu reštaurácií, butikov a služieb. Aj počas období intenzívnej práce na diaľku obyvatelia s vysokými príjmami naďalej nakupovali lokálne a mnohé maloobchodné podniky sa prispôsobili (ponúkali donášku, výdaj pri obrubníku atď.). Teraz, keď sa viac pracovníkov vracia do kancelárií aspoň na čiastočný úväzok, reštaurácie v centre a v obchodných štvrtiach zaznamenávajú zvýšený pohyb. Prímestské maloobchodné priestory ukotvené potravinami a základnými službami zostali silné počas celého obdobia. Okrem toho, automobilovo orientované usporiadanie San Jose znamenalo, že mnohé maloobchodné centrá majú veľké plochy a parkovanie, čo umožnilo jednoduchšie dodržiavanie sociálneho odstupu alebo vyzdvihnutie počas COVID.
Ku koncu roka 2024 sa aktivita v oblasti prenájmu maloobchodných priestorov zvyšovala spolu s miernym nárastom obsadenosti kancelárií marcusmillichap.com. Komerční makléri uvádzajú, že San Jose je najsilnejším maloobchodným trhom v oblasti Bay Area a „stále silnie.“ marcusmillichap.com Vysoké príjmy domácností udržali maloobchodné výdavky aj v čase, keď boli kancelárie prázdne, a teraz každý nárast počtu kancelárskych pracovníkov alebo obyvateľstva ešte viac zvyšuje dopyt marcusmillichap.com. Zaujímavosťou je, že niekoľko nových maloobchodníkov expanduje: Costco a veľký ázijský supermarket (T&T) sa v roku 2025 sťahujú do San Jose marcusmillichap.com. Očakáva sa, že títo noví hráči zmenia minuloročnú mierne negatívnu čistú absorpciu na pozitívnu. V podstate uvoľnené maloobchodné priestory sú rýchlo obsadzované novými obchodmi a reštauráciami.Nájmy za maloobchodné priestory zostali relatívne stabilné, pričom prémiové lokality dosahujú najvyššie ceny (napr. vysoké 30 dolárov za štvorcový stopu ročne, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Prenajímatelia sú optimistickí, ale realistickí – vedia, že e-commerce je stále hrozbou, preto uprednostňujú zážitkové a gastronomické prevádzky, ktoré prilákajú návštevníkov. Regionálny trend návratu do kancelárií (aj keď len čiastočný) je prínosom pre maloobchodníkov v centre mesta. Naopak, ak zostane rozšírená práca na diaľku, niektoré maloobchodné priestory v centre môžu zmeniť účel alebo čeliť problémom, no jadro San Jose zatiaľ nezažilo masívny úpadok maloobchodu ako centrum San Francisca.
Výhľad: Maloobchodné neobsadenosti by mali zostať nízke (<5 %) a môžu sa ešte znížiť, ak miestna ekonomika zostane silná. Najväčším rizikom je hospodársky pokles – spotrebiteľské výdavky by klesli, ak by stúpla nezamestnanosť. Zatiaľ je výhľad pre maloobchod v San Jose opatrne pozitívny: bonitní spotrebitelia, rastúca hustota bývania (vďaka novým zmiešaným projektom) a zlepšujúce sa využitie kancelárií všetko naznačuje trvalý dopyt po obchodoch a reštauráciách. Mestská stratégia mestských dedín a peších centier bude naďalej vytvárať príležitosti pre rozvoj maloobchodu. Zhrnuté, medzi komerčnými aktívami maloobchod dosahuje lepšie výsledky ako kancelárie a je približne na úrovni priemyslu na trhu San Jose v roku 2025.
Trendy v investovaní do nehnuteľností
Investori do nehnuteľností, ktorí sa zameriavajú na San Jose, čelia rovnici s vysokými nákladmi a vysokou odmenou. Extrémne vysoké hodnoty nehnuteľností v regióne znamenajú, že výnosy z prenájmu (kapitalizačné sadzby) sú relatívne nízke, no vyhliadky na dlhodobé zhodnotenie a rast nájomného zostávajú silné. V roku 2025 je investičná aktivita čiastočne obmedzená úrokovými sadzbami a ekonomickou neistotou, no existujú jasné trendy a príležitosti:
- Rezidenčné investície: Kúpa rodinných domov alebo bytov na prenájom je náročná vzhľadom na vstupné ceny nad 1 milión dolárov, no tí, ktorí si to môžu dovoliť, zaznamenávajú stabilný dopyt po prenájme. Keďže mnoho rodín si nemôže dovoliť kúpu, prenájmy rodinných domov sú veľmi žiadané (čo dokazuje rýchly rast nájomného v tomto segmente zillow.mediaroom.com). Štvrte s dobrými školami (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) alebo plánovanými zlepšeniami dopravy (napr. v okolí budúcich staníc BART v North San Jose) sú pre investorov obzvlášť atraktívne, keďže sľubujú stabilné alebo rastúce nájomné. Niektorí investori tiež využívajú kalifornské zákony o ADU – pridávajú vedľajšie obytné jednotky k rodinným domom, čím vytvárajú príjmy ako z dvoj- alebo trojdomov. Kapitalizačné sadzby pre rezidenčné prenájmy v San Jose sa často pohybujú v nízkom rozmedzí 3 %–4 %, čo je málo, no mnohí investori sa spoliehajú na zhodnotenie cien a rast populácie poháňaný technologickým sektorom.
- „Horúce“ štvrte: Rôzne časti San Jose ponúkajú rôzne príležitosti. Centrum San Jose je vnímané ako dlhodobá stávka – s navrhovaným kampusom Google (momentálne pozastaveným) a ďalšími verejnými investíciami, pozemky a staršie budovy v centre lákajú investorov, ktorí chcú nehnuteľnosti zrekonštruovať alebo počkať na oživenie. Oblasti ako Japantown a Willow Glen si držia hodnotu vďaka jedinečnej kultúrnej atmosfére a čaru, pričom priťahujú majiteľov domov aj „flipperov“, ktorí renovujú historické domy. Pokiaľ ide o rastúci potenciál, miestni odborníci často poukazujú na miesta ako Berryessa/North San Jose (kde prebieha rozšírenie BART) a Alum Rock/East Foothills (kde sú ceny nižšie v porovnaní so zvyškom mesta, čo naznačuje priestor na rast). Podľa jednej investičnej analýzy sú rozvíjajúce sa štvrte ako Communications Hill, North San Jose a časti East San Jose pripravené na rast, keďže mesto tam podporuje rozvoj blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Investori sa čoraz viac pozerajú aj mimo tradičných luxusných PSČ a zameriavajú sa na tieto „podhodnotené“ oblasti pre lepšie počiatočné výnosy.
- Komerčné investície: Vzhľadom na slabosť kancelárskych priestorov skúsení investori vyhľadávajú výhodné ponuky. Ako už bolo spomenuté, kancelárske budovy sa predávali s veľkými zľavami – niektorí vlastníci-užívatelia (spoločnosti kupujúce vlastné budovy) a private equity fondy získali kancelárske nehnuteľnosti za ceny o 30–50 % nižšie ako v čase vrcholu. Táto stratégia stavia na 5-10 ročný horizont obnovy dopytu po kancelárskych priestoroch. Medzitým industriálne nehnuteľnosti zostávajú obľúbené medzi inštitucionálnymi investormi; konkurencia je tvrdá o každé logistické zariadenie, ktoré sa objaví na trhu, a kapitalizačné sadzby v priemysle sa pohybujú okolo 4 % vďaka spoľahlivosti nájomcov. Obchodné centrá na silných lokalitách (najmä centrá s potravinami ako hlavnými nájomcami alebo v bohatých štvrtiach) sa tiež aktívne obchodujú, keďže sa ukázali ako odolné počas COVID-u. Celkovo je objem komerčných realitných investícií v Bay Area v roku 2025 nižší ako pred pandémiou, ale San Jose získava dobrý podiel z aktuálneho diania, keďže investori sa presúvajú z problémového trhu v San Franciscu do relatívne stabilného prostredia v South Bay.
- Výnosy a riziká: Investori v San Jose čelia vyšším nákladom na financovanie – úrokové sadzby na hypotéky alebo komerčné úvery sú okolo 6–7 %, čo môže prevyšovať výnos z nehnuteľnosti a vytvárať negatívnu páku. To zredukovalo počet špekulatívnych investorov a prekupníkov v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi. Tí, ktorí zostali, sú väčšinou dlhodobí držitelia s hotovosťou (menej citliví na úrokové sadzby) alebo kupujúci v rámci 1031 výmeny, ktorí reinvestujú zisky z predaja inde. Mnohí počítajú s tým, že technologicky poháňaná ekonomika San Jose bude dlhodobo zvyšovať hodnoty nehnuteľností. Skúsení miestni investori skutočne poznamenávajú, že nehnuteľnosti v Silicon Valley prekonali väčšinu krajiny v zhodnotení a očakávajú, že to bude pokračovať sanjosespotlight.com. Vždy tu existuje riziko technologického poklesu alebo politických zmien (ako prísnejšia regulácia nájomného alebo nové dane pre investorov), ktoré by mohli znížiť výnosy. No v roku 2025 je investovanie do nehnuteľností v San Jose stále považované za solídnu voľbu – je to stávka na jeden z najsilnejších regionálnych hospodárstiev na svete.
Zhrnutie: investičné trendy ukazujú útek ku kvalite a príležitostiam: peniaze smerujú do oblastí a typov nehnuteľností s najlepšou kombináciou aktuálneho príjmu a budúceho rastového potenciálu (či už ide o nový prímestský nájomný projekt alebo prestavaný kancelársky/R&D kampus). „Horúce“ štvrte pre investorov často korešpondujú s tým, kde sústredia mesto svoje rozvojové úsilie alebo kde dostupnosť v porovnaní so zvyškom Silicon Valley naznačuje priestor na rast. Hoci výnosy nie sú také vysoké ako na lacnejších trhoch Sun Belt, San Jose ponúka niečo, čo mnohé mestá nemajú: relatívnu stabilitu a overený dlhodobý rast, čo z neho robí kľúčový cieľ pre realitný kapitál v Kalifornii.
Rozvoj a stavebný pipeline
Rozvoj nehnuteľností v San Jose je v roku 2025 na rázcestí. Mesto má ambiciózne plány na novú bytovú výstavbu a zmiešané komunity, no ekonomické výzvy spomalili tempo výstavby v uplynulom roku. Napriek tomu sa niekoľko významných projektov posúva vpred a politické zmeny majú za cieľ odblokovať rýchlejší rozvoj v blízkej budúcnosti.
Rozvoj bývania: San Jose, rovnako ako všetky kalifornské mestá, je pod tlakom pridať bývanie (so štátnymi požiadavkami na desiatky tisíc jednotiek do roku 2030). Schválené projekty sú zapísané, ale začiatok výstavby zaostáva. V skutočnosti San Jose v roku 2024 nezačalo ani jednu výstavbu viacbytového bývania – ani jeden nový bytový alebo kondomíniový dom sa v tom roku nezačal stavať localnewsmatters.org. Táto prekvapivá štatistika odráža, ako rastúce stavebné náklady, nedostatok pracovnej sily a vysoké úrokové sadzby znemožnili mnohé projekty. Aj keď mestské plánovacie oddelenie schválilo veľa jednotiek, často skončia „na poličke“ a čakajú na financovanie localnewsmatters.org.
Aby tomu mesto čelilo, mestskí lídri spustili koncom roka 2023 program Innovative Project Pathway localnewsmatters.org. Tento program motivuje developerov projektmi s „mimoriadnym prínosom“ – napríklad tými, ktoré zahŕňajú významné dostupné bývanie alebo iné verejné prínosy – tým, že prepisuje niektoré územné normy, znižuje stavebné dane a odpúšťa niektoré poplatky localnewsmatters.org. Cieľom je urýchliť projekty v centre mesta a ďalších prioritných oblastiach. V apríli 2025 boli schválené prvé dva projekty v rámci tohto programu: kanadský developer Westbank dostal zelenú pre 1 492 bytových jednotiek v dvoch výškových vežiach v centre San Jose, spolu s dvojicou dátových centier na mieste localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Mesto odpustilo niektoré poplatky za dostupnosť a uvoľnilo výškové limity, aby boli tieto projekty realizovateľné. Primátor Matt Mahan povedal, že San Jose nesmie dovoliť, aby zastarané územné plánovanie „bránilo inováciám, ktoré by dnes mohli fungovať“ localnewsmatters.org, čím zdôraznil ochotu mesta byť flexibilné a podporiť rozvoj.
Okrem centra mesta, mnohé ďalšie bytové projekty sú v príprave. V severnom San Jose prebieha výstavba veľkého projektu zmiešaného využitia na bývalej poľnohospodárskej pôde, ktorý prinesie do oblasti niekoľko stoviek bytov a maloobchodných priestorov sanjosespotlight.com. Developeri ako SummerHill Homes stavajú nové viacbytové komplexy v pôvodne komerčných zónach (napr. projekt na 210 Baypointe s viac ako 200 jednotkami) sfyimby.com. Okrem toho je tu snaha o väčšie využitie modulárneho bývania a kreatívnych stavebných metód: navrhovaná modulárna bytovka na The Alameda by pridala 174 jednotiek na malom pozemku, čo predstavuje inovatívny prístup k zahusťovaniu zástavby sfyimby.com.
Downtown West a kampusy veľkých technologických firiem: Slonom v miestnosti je projekt Google Downtown West pri stanici Diridon – 80-akrový plán v hodnote viac ako 10 miliárd dolárov na novú mestskú štvrť zmiešaného využitia (až 4 000 domov, kancelárie, maloobchod, parky). San Jose tento projekt schválilo v roku 2021 s veľkou slávou realestate.withgoogle.com techxplore.com. Avšak k roku 2025 je Downtown West v limbe. Začiatkom roku 2023 Google zastavil práce na mieste a v roku 2025 sa objavili správy, že Google zrušil svoje developerské partnerstvo a prehodnocuje svoje plány s nehnuteľnosťami techxplore.com techxplore.com. Širší ústup spoločnosti od rozširovania kancelárií (kvôli práci na diaľku a úsporným opatreniam) ohrozuje sľúbené bývanie – v celom Silicon Valley Google prisľúbil pozemky pre 15 000 domov (v San Jose, Mountain View, Sunnyvale), no po šiestich rokoch nebol ani jeden z týchto domov postavený techxplore.com. Google dokonca naznačil, že by mohol odpredať časti svojich pozemkov (napr. veľký pozemok v Mountain View určený pre 1 900 domov) techxplore.com. Ak sa Google skutočne stiahne, vízia Downtown West môže byť výrazne oneskorená alebo zmenšená. Mestskí predstavitelia zostávajú optimistickí, že projekt bude pokračovať, no možno si to vyžiada nových partnerov alebo fázovaný prístup. Neistota okolo tohto mega-projektu je neznámou kartou v rozvojovom potrubí San Jose – môže priniesť obrovský prílev bývania a komerčných priestorov, alebo zostať nečinným plánom na roky.
Výzvy v pipeline: Skúsenosť San Jose odráža širší trend: mnohé schválené projekty s vysokou hustotou sú „hodnotovo inžinierované“ alebo nahrádzané plánmi s nižšou hustotou kvôli nákladovým výzvam. Developeri zistili, že v podmienkach roku 2025 sa luxusný výškový dom nemusí „vyplatiť“, zatiaľ čo radové domy alebo menšie projekty môžu byť realizovateľné. Naprieč San Jose developeri, ktorí prechádzajú z bytov/kondomínií na radové domy, vymazali odhadom 4 177 bytových jednotiek z rozvojového potrubia mesta – tieto jednotky boli schválené, ale nebudú postavené podľa pôvodného plánu techxplore.com. Je to významný krok späť pre ciele v oblasti bývania. Zdôrazňuje to potrebu politických zásahov a znižovania nákladov, aby sa veľké projekty pohli vpred.
Na pozitívnej strane, regulačné prostredie v Kalifornii sa mení v prospech rozvoja. V júni 2025 štát prijal reformu CEQA (Senátny návrh zákona 131 a Zákonodarný návrh zákona 130) na zjednodušenie environmentálneho posudzovania sanjosespotlight.com. Projekty, ktoré sú v zastavanom území (do 20 akrov, do 85 stôp výšky a v rámci zónovania), teraz môžu obísť niektoré požiadavky CEQA sanjosespotlight.com. To znamená, že mnohé stredne veľké bytové projekty v San Jose už nebudú čeliť rokom zdržaní kvôli súdnym sporom alebo náročným environmentálnym správam. Starosta San Jose tieto reformy oslávil a poznamenal, že CEQA bola často „zbraňou“ na zdržanie výstavby bývania, a že teraz projekty môžu byť schválené za polovičný čas v niektorých prípadoch sanjosespotlight.com. Okrem toho sa v oblasti Bay Area začínajú využívať existujúce zákony ako SB 35 (ktorý urýchľuje schvaľovanie kvalifikovaného dostupného bývania) a AB 2011 (ktorý umožňuje výstavbu bývania na komerčných pozemkoch bez potreby ďalšieho schvaľovania).
Výhľad do budúcnosti: Očakáva sa, že rozvojový pipeline sa vďaka týmto reformám a miestnym iniciatívam v nasledujúcich rokoch zrýchli. San Jose identifikovalo desiatky príležitostných lokalít a má proaktívny prístup k splneniu svojho štátneho cieľa v oblasti bývania (viac ako 60 000 jednotiek na roky 2023–2031). Môžeme vidieť kreatívnejšie projekty, ako sú konverzie kancelárií na bývanie (ak kancelárie zostanú nevyužité) a verejno-súkromné partnerstvá. Infraštruktúrne projekty, ako je predĺženie BART Silicon Valley (privedenie vlakov BART do centra San Jose do ~2030) a elektrifikácia Caltrainu, tiež podporia rozvoj orientovaný na dopravu pozdĺž týchto koridorov. Zhrnuté, rok 2025 je prechodným rokom: po pomalom roku 2024 je výstavba pripravená na oživenie, ale bude si to vyžadovať zvládnutie vysokých nákladov. S novými zákonmi, ktoré znižujú byrokraciu, a mestskými stimulmi dúfa San Jose, že svoje mnohé plánované projekty čoskoro premení na reálne začaté stavby.
Politické a regulačné zmeny ovplyvňujúce trh
Viaceré politické a regulačné zmeny v rokoch 2024–2025 ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami v San Jose, pričom cieľom je riešiť nedostatok bývania a chrániť obyvateľov, zároveň však reagovať na ekonomické zmeny. Tu sú kľúčové zmeny:
- Zjednodušenie CEQA (2025): Kalifornský zákon o kvalite životného prostredia (CEQA) bol dlhodobo označovaný za príčinu zdržaní pri výstavbe. V polovici roku 2025 Kalifornia prijala reformy CEQA prostredníctvom SB 131 a AB 130, ktoré výrazne znížili požiadavky na environmentálne posudzovanie pre mnohé projekty sanjosespotlight.com. Najmä projekty zahusťovacej bytovej výstavby na nevyužitých mestských pozemkoch (do 20 akrov, do výšky 85 stôp) už nevyžadujú úplné správy o vplyve na životné prostredie, ak spĺňajú existujúce územné plánovanie sanjosespotlight.com. Toto je veľké víťazstvo pre mestá ako San Jose: znamená to menej súdnych sporov a rýchlejšie schvaľovanie pre stredne vysoké bytové domy a ďalšie mestské projekty. Mestskí úradníci uvádzajú, že súdne spory podľa CEQA zdržali niektoré projekty až o dva roky sanjosespotlight.com – takže táto reforma by mohla potenciálne skrátiť časy schvaľovania na polovicu sanjosespotlight.com. Starosta San Jose Matt Mahan bol hlasným zástancom, tvrdil, že CEQA bola zneužívaná na blokovanie potrebného bývania sanjosespotlight.com. S týmito reformami mesto spája štátne zmeny s miestnymi stimulmi (ako odpustenie poplatkov cez program Innovative Pathway) na urýchlenie výstavby bývania sanjosespotlight.com. Zatiaľ čo environmentálne skupiny sa obávajú obmedzenia verejného zapojenia, všeobecne sa očakáva, že San Jose zaznamená zrýchlenie začiatku projektov vďaka zjednodušeným pravidlám.
- Štátne mandáty na bývanie a územné plánovanie: Kalifornia prijala niekoľko zákonov na prelomenie reštriktívneho miestneho územného plánovania. SB 9 (v platnosti od 2022) umožňuje majiteľom domov rozdeliť pozemky určené pre rodinné domy alebo pridať dvojdomy bez potreby osobitného povolenia. V San Jose je využívanie SB 9 zatiaľ pomalé (kvôli vysokým nákladom na výstavbu ADU/dvojdomov), ale časom by to mohlo mierne zvýšiť hustotu v obytných štvrtiach. SB 10 (2022) umožňuje mestám prijať nariadenie pre výstavbu až 10 bytových jednotiek na pozemkoch v blízkosti verejnej dopravy bez CEQA – San Jose to zatiaľ naplno nevyužilo, ale v budúcnosti by to mohlo využiť pre dopravné koridory. Okrem toho, AB 2011 (2022) zjednodušuje výstavbu bývania na komerčných (napr. obchodné centrá) pozemkoch; niekoľko projektov v San Jose to skúma, čo by mohlo premeniť nevyužité maloobchodné parcely na bytové komplexy so správnym (zrýchleným) schvaľovaním. Všeobecný plán mesta San Jose podporuje rast prostredníctvom „Urban Villages“ – v podstate vopred naplánovaných oblastí s vyššou hustotou – a v roku 2025 mesto aktualizuje svoj bytový element, aby štátu ukázalo, ako zabezpečí ~62 000 nových domov do roku 2031. To by mohlo zahŕňať zmenu územného určenia niektorých priemyselných alebo nízkohustotných oblastí na obytné a podporu zmiešaného využitia v blízkosti dopravy.
- Kontrola nájomného a ochrana nájomníkov: San Jose má miestnu vyhlášku o stabilizácii nájomného, ktorá sa vzťahuje na byty postavené pred rokom 1979, obmedzuje ročné zvyšovanie nájomného (približne maximálne 5 %, viazané na infláciu) a poskytuje ochranu pred vysťahovaním. Hoci toto opatrenie zostáva v platnosti, obhajcovia nájomníkov tvrdia, že to nestačí, keďže sa nevzťahuje na novšie budovy. Na štátnej úrovni aktivisti presadzujú Prop 33 (2024), ktorá by umožnila rozšírenie kontroly nájomného (v podstate zrušenie obmedzení zákona Costa-Hawkins) sfgate.com. Ak to voliči schvália, San Jose by mohlo rozšíriť kontrolu nájomného aj na novšie jednotky alebo dokonca na prenájmy rodinných domov, čo by výrazne ovplyvnilo prenajímateľov a investorov. Samostatne, AB 1482 (štátny zákon o obmedzení nájomného) už obmedzuje zvyšovanie nájomného na väčšine prenájmov v Kalifornii na ~10 % ročne – ale miestny strop v San Jose je prísnejší pre staršie jednotky. Počas pandémie zaviedli štátne aj miestne vlády moratóriá na vysťahovanie a programy pomoci s nájmom; väčšina z nich už vypršala, ale v roku 2025 sa v meste diskutuje o zriadení trvalého fondu núdzovej pomoci s nájmom pre nájomníkov, ktorí sa ocitnú v náhlej núdzi. Požiadavky na dostupné bývanie tiež ovplyvňujú výstavbu – San Jose naďalej vyžaduje, aby projekty za trhové ceny zahŕňali percento bytov pod trhovou cenou alebo platili náhradné poplatky. Diskutuje sa aj o aktualizácii týchto politík inkluzívneho bývania, aby sa vyvážilo motivovanie výstavby s produkciou dostupných bytov.
- Dane a poplatky: Koncom roka 2024 schválili (alebo zvažovali) voliči v San Jose opatrenia ovplyvňujúce ekonomiku nehnuteľností. Jedným príkladom je poplatok za komerčné prepojenie pri novej výstavbe kancelárií, ktorý financuje dostupné bývanie – San Jose má takýto poplatok a hoci sú kancelárske projekty pomalé, akékoľvek oživenie by prinieslo poplatky na bývanie. Diskutovalo sa aj o dani z neobsadenosti na prázdne obchodné priestory, aby sa odradili dlhodobé maloobchodné neobsadenosti v centre mesta (po vzore SF), ale zatiaľ nebola zavedená. Na druhej strane, mesto niektoré poplatky znížilo: už spomínaný program Innovative Pathway oslobodzuje určité stavebné dane a poplatky za parky pre vybrané projekty bývania v centre mesta localnewsmatters.org. Toto zníženie nákladov je zámerným politickým krokom na to, aby sa výstavba stala finančne uskutočniteľnou v prostredí s vysokými nákladmi.
- Ekonomická a menová politika: Nepriamo ovplyvňujú trh v San Jose aj rozhodnutia Federálneho rezervného systému a širšie zmeny ekonomickej politiky (ako nové federálne výdavky na infraštruktúru alebo zmeny daňových zákonov). Napríklad zvyšovanie úrokových sadzieb Fedu v rokoch 2022–23 malo obrovský vplyv na hypotekárne sadzby a náklady na stavebné úvery, čo trh ochladilo. Na začiatku roka 2025 panuje neistota: očakávalo sa, že Fed zníži sadzby, ale politická situácia koncom roka 2024 (vrátane novej prezidentskej administratívy a diskusií o clách, ktoré by mohli opäť zvýšiť infláciu) spochybnila rýchle znižovanie sadzieb sfgate.com. Odborníci na bývanie všeobecne očakávajú, že hypotekárne sadzby sa postupne ustália okolo 6 % alebo mierne pod touto hranicou do konca roka 2025 sanjosespotlight.com, no prípadné chyby v politike to môžu zmeniť. Trh v San Jose je na tieto makroekonomické faktory veľmi citlivý kvôli extrémne vysokým cenám – aj malé zníženie sadzieb môže odomknúť významnú kúpnu silu (a teda dopyt). Lokálne môžu trh s nehnuteľnosťami nepriamo podporiť aj vládne stimuly alebo daňové úľavy pre technologický priemysel tým, že podporia rast pracovných miest.
Zhrnuté, politické prostredie v roku 2025 smeruje k podpore výstavby bývania (prostredníctvom zjednodušených schvaľovacích procesov a stimulov) a pokračujúcej ochrane nájomníkov (s možnosťou rozšírenia regulácie nájomného). San Jose sa snaží tieto opatrenia vyvážiť, aby vyriešilo nedostatok bývania bez odradenia investícií. Účinnosť týchto politík sa ukáže v najbližších rokoch: ak budú úspešné, San Jose by mohlo zaznamenať potrebný nárast výstavby bývania a mierne zníženie cien; ak nie, mesto môže naďalej zápasiť so status quo vysokých cien a nedostatočnej ponuky.
Ekonomické faktory ovplyvňujúce trh
Trh s nehnuteľnosťami v San Jose neexistuje vo vákuu – je silne ovplyvnený širšími ekonomickými silami, od stavu technologického priemyslu cez úrokové sadzby až po migračné trendy. V roku 2025 je obzvlášť dôležitých niekoľko ekonomických faktorov:
Zdravie technologického sektora: San Jose sa nachádza v srdci Silicon Valley, takže osudy technologických spoločností výrazne ovplyvňujú dopyt po bývaní a komerčných nehnuteľnostiach. Posledné dva roky priniesli spomalenie technologického sektora a prepúšťania (najmä koncom roku 2022 a v roku 2023, keď spoločnosti ako Meta, Google a pod. znižovali stavy). To na krátky čas ochladilo trh s bývaním v roku 2023, keď niektorí technologickí pracovníci opustili región alebo boli opatrnejší. Do roku 2025 technologický sektor vykazuje zmiešané signály. Údaje o zamestnanosti pre metropolitnú oblasť San Jose-Sunnyvale-Santa Clara naznačujú, že pracovné miesta v informačnom sektore medziročne klesli o približne 0,8 % kidder.com začiatkom roka 2025 – teda zamestnanosť v technológiách sa rýchlo nerozširuje, ale pokles sa stabilizoval. Sektor profesionálnych/služieb pre podniky (ktorý zahŕňa mnoho technologických pozícií) tiež medziročne klesol o približne 1,8 % kidder.com. Napriek týmto poklesom nezamestnanosť v okrese Santa Clara zostáva veľmi nízka (okolo 3,9 %) kidder.com, čo znamená, že širší trh práce je stále napätý. Mnohí prepustení technologickí pracovníci si našli nové zamestnanie alebo rozbehli vlastné podnikanie a netechnologické odvetvia (ako zdravotníctvo, pokročilá výroba) rástli.
Pre nehnuteľnosti znamená stabilný, ale pomalšie rastúci technologický sektor žiadny obrovský prílev nových kupujúcich/nájomcov, ale ani masový odchod. San Jose zaznamenalo určitý čistý odliv obyvateľov počas pandémie (keď niektorí pracovníci odišli do lacnejších oblastí vďaka práci na diaľku), ale tento trend sa do roku 2023 zmiernil. V skutočnosti, keď niektorí zamestnávatelia volajú ľudí späť do kancelárií aspoň na pár dní v týždni, viacerí z tých, ktorí odišli, sa vracajú alebo si aspoň udržiavajú zázemie v oblasti Bay Area. Rizikový kapitál a zakladanie startupov sa začiatkom roka 2025 zvýšili v porovnaní s útlmom v roku 2022, čo by mohlo signalizovať budúci rast pracovných miest. Okrem toho boom umelej inteligencie (s firmami zameranými na umelú inteligenciu) je sústredený v Silicon Valley a môže poháňať ďalšiu vlnu dopytu po kanceláriách a bývaní. Ak budú spoločnosti ako Nvidia, Google (so svojimi AI iniciatívami) a množstvo AI startupov naďalej prijímať nových zamestnancov, prinesie to do regiónu nový dopyt po bývaní. Celkovo platí, že technológie sú základným motorom: keď kýchnu, bývanie ochorie, a keď rastú, bývanie šalie. Momentálne sme niekde uprostred – opatrne optimistickí, že najhoršie z technologického poklesu je za nami, ale čakáme na jasný ďalší boom.
Úrokové sadzby a financovanie: Pravdepodobne najväčším faktorom, ktorý ochladzuje trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 v porovnaní s ošiaľom v roku 2021, je prostredie vysokých úrokových sadzieb. Hypotekárne sadzby, ktoré boli 3 % v roku 2021, vystrelili nad 7 % v roku 2022 a v polovici roka 2025 sa pohybujú v rozmedzí 6,5–7 % pre 30-ročné fixné úvery sfgate.com. Toto má obrovské dôsledky: mesačné splátky hypotéky sa zvyšujú o stovky až tisíce dolárov, čím sa znižuje, čo si kupujúci môžu dovoliť. Pravidlo: zvýšenie hypotekárnej sadzby o 1 % zníži kúpnu silu kupujúceho približne o 10 %. Preto kupujúci v roku 2025 zistia, že majú nárok na oveľa menší dom, než by mali pred pár rokmi. Vysoké sadzby tiež vytvárajú efekt „uzamknutia“ pre predávajúcich – približne 84 % majiteľov domov má hypotéky pod 6 % v Kalifornii sanjosespotlight.com, takže presťahovanie sa a prijatie novej 7 % pôžičky pôsobí ako finančná strata. To udržalo veľa domov mimo trhu, čo prispieva k nízkej ponuke.
Pozerajúc do budúcnosti, ekonómovia široko očakávajú, že sadzby budú postupne klesať počas nasledujúcich 12-24 mesiacov. Národná asociácia realitných maklérov predpovedá, že sadzby sa budú pohybovať okolo 6 % v roku 2025 a možno klesnú pod túto úroveň do konca roka sanjosespotlight.com. Hlavný ekonóm C.A.R. Jordan Levine je optimistický a naznačuje, že sadzby by mohli dosiahnuť 5,9 % do konca roka 2025 sanjosespotlight.com. Ak bude inflácia naďalej klesať a Federálny rezervný systém začne znižovať federálnu úrokovú sadzbu, hypotekárne sadzby budú nasledovať. Každý pokles sadzieb pravdepodobne pritiahne viac kupujúcich na trh (a povzbudí niektorých majiteľov, aby si polepšili alebo sa presťahovali, čím sa zvýši ponuka). Napríklad, keď sadzby na krátky čas klesli do nízkych 6 % koncom roka 2024, makléri zaznamenali okamžitý nárast aktivity kupujúcich sfgate.com. Môžeme očakávať tieto „mini-šprinty“ predajov vždy, keď sadzby v roku 2025 klesnú sfgate.com. Vlny refinancovania sa tiež očakávajú, ak sadzby klesnú pod 5,5 % – to by mohlo domácnostiam uvoľniť viac finančných prostriedkov (alebo umožniť investorom refinancovať a možno opäť investovať do nehnuteľností). Naopak, ak by inflácia opäť vzrástla a sadzby zostali vysoké alebo by ešte stúpli, trh s bývaním by mohol stagnovať alebo ochabnúť, keďže dostupnosť bývania by sa zhoršila. Stojí za zmienku, že aj hypotekárna sadzba 5-6 % je historicky normálna (50-ročný priemer v USA je približne 8 % sanjosespotlight.com), ale po desaťročí ultra-nízkych sadzieb sa to súčasným účastníkom trhu zdá vysoké.
Miestna ekonomika a zamestnanosť: Okrem technológií profituje ekonomika San Jose z rozmanitosti zamestnávateľov – univerzity (San Jose State), zdravotníctvo (rozširujúce sa nemocnice), obranné technológie (Lockheed, atď.) a silná základňa malých podnikov. Rast pracovných miest v netechnologických sektoroch pomohol udržať zamestnanosť v regióne silnú. Medián príjmu domácnosti v San Jose je okolo 117 000 dolárov, čo je jeden z najvyšších v krajine, a každý rok mierne rastie. Paradoxne to však ani zďaleka nestačí na pohodlný nákup domu (ako ukazujú štatistiky o dostupnosti bývania). Bohatstvo generované akciovými kompenzáciami a podielmi v startupoch je hlavným faktorom, ktorý vnáša likviditu na trh s bývaním – napríklad keď spoločnosť vstúpi na burzu alebo je odkúpená, novo zbohatnutí zamestnanci často kupujú alebo vylepšujú svoje bývanie. Trh s IPO bol v rokoch 2022–24 pomalý, ale je pripravený opäť sa otvoriť; niekoľko očakávaných IPO (ako Stripe alebo Instacart, ak sa tak nestalo do roku 2025) by mohlo vytvoriť nových milionárov a viesť k nákupom luxusných nehnuteľností. Okrem toho, medzinárodná migrácia (najmä technologických talentov) sa obnovuje, čo podporuje dopyt po prenájmoch aj kúpe nehnuteľností, najmä v komunitách s veľkým zastúpením indických a čínskych technologických profesionálov v San Jose.
Na druhej strane, náklady na život a faktory kvality života naďalej ovplyvňujú migráciu. V oblasti Bay Area došlo k určitému čistému domácemu odlivu obyvateľstva – ľudia sa sťahujú do lacnejších štátov – ale veľká časť tohto úbytku bola kompenzovaná zahraničnou imigráciou a pôrodmi. Počet obyvateľov San Jose počas pandémie mierne klesol, ale teraz je približne stabilný. Ak trend práce na diaľku „Zoom-town“ pretrvá, niektorí pracovníci si môžu zvoliť život v malebných alebo cenovo dostupných oblastiach (Lake Tahoe, Austin atď.), pričom si ponechajú prácu v Silicon Valley, čo by mohlo utlmiť miestny dopyt po bývaní. Mnohé firmy však zisťujú, že produktivita a zaškoľovanie nových zamestnancov funguje lepšie osobne, takže čiastočný návrat môže byť štrukturálny.
Náklady a výstavba: Ďalším ekonomickým faktorom sú náklady na výstavbu – materiály a pracovná sila. Náklady na výstavbu v oblasti Bay Area patria medzi najvyššie na svete. V rokoch 2024–25 inflácia cien materiálov ako drevo a oceľ po predchádzajúcom prudkom náraste ustúpila, ale náklady na pracovnú silu zostávajú vysoké kvôli nedostatku pracovníkov. Kvalifikovaná stavebná pracovná sila je nedostatková, čo zvyšuje mzdy a predlžuje časové harmonogramy. To priamo ovplyvňuje, koľko nového bývania sa dá postaviť a za akú cenu. Ako už bolo spomenuté, vývojári sa presúvajú k projektom s nižšími nákladmi ako jedna z reakcií techxplore.com. Rastúce náklady na kapitál (úroky z developerských úverov) sú tiež faktorom – mnohé projekty, ktoré boli len mierne ziskové, sa stali stratovými, keď sa úroky zdvojnásobili. Ak Fed uvoľní politiku a financovanie zlacnie, niektoré odložené projekty by sa mohli oživiť.
Makro trendy: Vo všeobecnosti trh s nehnuteľnosťami v San Jose stojí na niekoľkých makro pravdách – atraktivita života v Silicon Valley (kvôli pracovným príležitostiam), nedostatok pozemkov v zastavanej oblasti a regulačné zložitosti Kalifornie. Tieto faktory spôsobujú, že ceny majú tendenciu dlhodobo rásť rýchlejšie ako celoštátny priemer. Ekonomické šoky môžu spôsobiť krátkodobé korekcie (ako v roku 2020 alebo 2008), ale historicky sa táto oblasť silno zotavuje. Napríklad počas začiatku pandémie niektorí predpovedali masový odchod z miest; skutočne, niektorí obyvatelia sa presťahovali na predmestia alebo mimo štátu, ale do roku 2025 sa mnohé mestské trhy zotavili a ceny domov v San Jose prekonali svoje predpandemické maximum. Trajektória trhu bude naďalej nasledovať cykly boomu a útlmu technologickej ekonomiky, čiastočne vyhladené obmedzenou ponukou bývania.
Na záver, ekonomické pozadie trhu s nehnuteľnosťami v San Jose v roku 2025 je opatrne optimistické. Výkonnosť technologického sektora a smerovanie úrokových sadzieb sú dva kľúčové faktory, ktoré treba sledovať. Prosperujúci technologický sektor a klesajúce sadzby by mohli opäť rozprúdiť trh (viac predajov a tlak na rast cien), zatiaľ čo recesia alebo prudký nárast sadzieb by boli prekážkou. Zatiaľ miestna ekonomika mierne rastie, nezamestnanosť je nízka a príjmy sú vysoké – čo sú predpoklady, ktoré podporujú dopyt po bývaní aj napriek problémom s dostupnosťou. Táto dynamická rovnováha medzi vysokým dopytom/bohatstvom a vysokými nákladmi definuje trh v San Jose a bude ho definovať aj v nasledujúcich rokoch.
Porovnávacie poznatky: San Jose vs. okolité trhy
Trendy nehnuteľností v San Jose zároveň odrážajú aj sa odlišujú od tých v susedných mestách Bay Area ako San Francisco, Oakland a predmestia Silicon Valley. Kupujúci, nájomcovia a investori často porovnávajú tieto trhy medzi sebou. Tu je, ako si San Jose vedie:
- San Jose vs. San Francisco: Obe mestá sú hlavnými pracovnými centrami Bay Area s veľmi drahým bývaním, ale San Francisco zaznamenalo v poslednom čase mäkší trh. Zillow predpovedá mierny pokles cien bývania v SF v roku 2025 (~–1,8 %), zatiaľ čo San Jose je v podstate na nule alebo mierne rastie (v rozmedzí –0,2 % až +0 %) sfgate.com. Najmä trh s bytmi v San Franciscu zápasil počas pandémie s prebytkom jednotiek a slabnúcim dopytom, zatiaľ čo San Jose (ktoré má viac rodinných domov) si hodnotu udržalo lepšie. Dostupnosť bývania je rovnako náročná v oboch – medián cien v SF (~1,3–1,4 mil. USD) je podobný ako v San Jose a v oboch prípadoch sú potrebné vysoké príjmy. Avšak SF bolo viac zasiahnuté prácou na diaľku. Jeho neobsadenosť kancelárií v centre je oveľa vyššia ako v San Jose, čo vedie k prázdnym bytom/apartmánom v niektorých oblastiach a poklesu populácie. San Jose, ktoré má viac prímestský charakter, nezažilo taký výrazný odliv z mesta. Trendy v nájmoch sa tiež líšili: nájmy v SF v roku 2024 klesli alebo zostali na rovnakej úrovni, zatiaľ čo nájmy v San Jose vzrástli o ~2–3 % sfgate.com. To naznačuje mierny presun dopytu zo SF do Silicon Valley. Kultúrne zostáva SF pre niektorých lákadlom (mestský život, vybavenosť), ale obavy z kriminality a verejnej bezpečnosti tam prinútili niektorých obyvateľov zvážiť miesta ako San Jose. Trhy s luxusnými nehnuteľnosťami sú v oboch mestách silné – luxusné nehnuteľnosti v SF (napr. vily v Pacific Heights) aj luxusné štvrte v San Jose (napr. Silver Creek estates) sa dobre predávajú zámožným kupcom napriek celkovým podmienkam sfgate.com. Zhrnuté, trh v San Jose je v roku 2025 stabilnejší, zatiaľ čo trh v San Franciscu je volatilnejší a v režime obnovy. Mnohí vnímajú San Jose ako trh s potenciálom rastu (najmä ak sa centrum oživí), zatiaľ čo SF si znovu buduje dôveru a obsadenosť.
- San Jose vs. Oakland/East Bay: East Bay ponúka cenovo dostupnejšiu alternatívu k okresu Santa Clara. Stredná cena domu v Oaklande (v polovici roka 2025) je okolo 759 000 USD – približne polovica ceny v San Jose – a v Oaklande ceny medziročne klesli o ~13 % redfin.com. V skutočnosti trh s bývaním v Oaklande v roku 2024 výrazne ochladol, s vyššou ponukou a dlhším časom na trhu (29 dní oproti 20 v SJ) redfin.com redfin.com. Toto čiastočne odráža väčší odliv obyvateľov z mestského Oaklandu a väčšiu ponuku v porovnaní s dopytom. Napriek tomu absolútne ceny v Oaklande sú nižšie, takže priťahuje niektorých kupujúcich, ktorí si nemôžu dovoliť South Bay. Štvrte vo East Bay ako Fremont, ktoré sú bližšie k pracovným miestam v Silicon Valley, majú vyššie ceny (často stredná cena okolo 1,2 mil. USD), ale stále sú vo všeobecnosti lacnejšie ako San Jose pri porovnateľných domoch. Faktory dochádzania zohrávajú úlohu: keď sú ceny pohonných hmôt vysoké alebo je zlá doprava, niektorí, ktorí sa presťahovali do East Bay, môžu prehodnotiť a snažiť sa dostať bližšie k práci v San Jose, čo zvyšuje dopyt v South Bay. Taktiež rozdiely v kriminalite a kvalite škôl ovplyvňujú výber: predmestia San Jose sú vnímané ako bezpečnejšie a s lepšími školami než Oakland, čo bráni rodinám zo Silicon Valley hromadne sa sťahovať do East Bay napriek lacnejšiemu bývaniu. Na strane prenájmov nájmy v Oaklande v roku 2024 skutočne klesli o ~6 % (napr. nájom 1-izbového bytu okolo 1 800 USD, čo je oveľa menej ako v San Jose) reddit.com. To naznačuje slabší dopyt v Oaklande a možno aj to, že pracovníci schopní pracovať na diaľku, ktorí odišli zo SF, sa nepresťahovali všetci do Oaklandu, ako sa kedysi predpokladalo – niektorí opustili región úplne. Naopak, populácia a dopyt po bývaní v San Jose sú viac viazané na vlastnú zamestnanosť (technologické pracovné miesta, ktoré sa vo veľkej miere nesťahujú preč). V konečnom dôsledku San Jose je drahšie, ale stabilné, zatiaľ čo Oakland je lacnejší, ale zažil väčšiu korekciu. Pre investorov môžu nehnuteľnosti vo East Bay ponúkať lepšie výnosy z prenájmu, ale San Jose ponúka väčšiu istotu dlhodobého zhodnotenia vďaka koncentrácii dobre platených pracovných miest.
- Predmestia Silicon Valley (Palo Alto, Cupertino, atď.): Predmestské mestá severne a západne od San Jose (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) sú v tom istom okrese Santa Clara, ale majú svoje vlastné nuansy. Vo všeobecnosti sú tieto miesta ešte drahšie ako San Jose v prepočte na štvorcový meter, vďaka špičkovým školám alebo blízkosti sídiel firiem (napr. Apple v Cupertine, Stanford v Palo Alto). Napríklad, mediánová cena domu v Palo Alto je výrazne nad 3 miliónmi dolárov, čo je viac ako dvojnásobok ceny v San Jose. Tieto predmestia majú veľmi obmedzenú ponuku v ktoromkoľvek čase – ľudia si domy ponechávajú kvôli skvelým verejným školám a prestíži komunity. V roku 2025 zostávajú tieto trhy mimoriadne konkurenčné: za štartovací dom v Mountain View alebo Cupertine často príde desiatky ponúk. San Jose s týmito oblasťami súperí svojou veľkosťou a rozmanitosťou – v San Jose sú cenovo dostupné časti, ktoré podliezajú napríklad ceny v Sunnyvale (napr. East San Jose). Ale pre tých, ktorí uprednostňujú školy, školské obvody Cupertino alebo Palo Alto sú veľkým lákadlom, čo udržiava dopyt vysoký bez ohľadu na to, čo robí širší trh. Jeden porovnávací postreh: zatiaľ čo rast cien v San Jose sa spomalil na ~5 % medziročne redfin.com, niektoré enklávy Silicon Valley stále zaznamenali vyššie nárasty kvôli nízkej ponuke (napríklad Los Altos údajne vzrástol ~10 % medziročne začiatkom 2025). Takže mikrotrhy môžu prekonávať priemer. Na druhej strane, vzdialené predmestia San Francisca (napr. Tracy, Gilroy) zaznamenali prílev zamestnancov na diaľku počas pandémie s veľkými nárastmi cien, ale časť z toho sa vracia späť, keď sa vracajú požiadavky na dochádzanie – tieto okrajové oblasti môžu stagnovať alebo mierne klesnúť, keď sa ľudia vracajú bližšie k práci. San Jose stojí uprostred: je viac mestské a ľudnatejšie ako malé predmestia, ale relatívne dostupnejšie ako elitné mestá. Má tiež viac priestoru na rast (najmä vertikálne v centre alebo cez zahusťovanie), zatiaľ čo predmestia ako Palo Alto sú zastavané a prísne obmedzujú rast. To znamená, že San Jose by mohlo pridať ponuku a potenciálne v budúcnosti viac zmierniť svoje ceny ako tie mestá s pevne danou ponukou.
Celkovo je Bay Area mozaikou mikrotrhov. San Jose v roku 2025 si vedie v mnohých ohľadoch lepšie ako San Francisco (menší pokles cien, stabilnejší dopyt) a vykazuje väčšiu cenovú odolnosť ako East Bay. Stále je lacnejšie ako ultra-bohaté enklávy, ale zdieľa problém nízkej ponuky. Pre kupujúceho alebo investora: San Jose ponúka mix mestského a predmestského života s vysokými cenami, ale ak chcete „lacnejšie“, poobzerali by ste sa po East Bay; ak chcete špičkové školy alebo prestíž, možno by ste sa natiahli do Palo Alto alebo Los Gatos. Mnohí ľudia robia tieto kompromisy, preto napríklad vidíme rodiny opúšťať byty v SF a kupovať v San Jose, alebo technologických pracovníkov, ktorí preskočia San Jose a za rovnakú cenu si kúpia väčší dom vo Walnut Creek (East Bay). Tieto pohyby budú pokračovať, ale centrálna poloha San Jose v Silicon Valley mu dáva trvalú výhodu – obrovská pracovná základňa v blízkosti znamená, že tam takmer vždy bude dopyt po bývaní.
Projekcie a prognózy na nasledujúce roky
Pri pohľade za rok 2025 odborníci predpokladajú, že trh s nehnuteľnosťami v San Jose zažije mierny rast a postupné zmeny namiesto extrémnych výkyvov. Tu je syntéza prognóz a názorov na najbližšie roky:
- Výhľad cien nehnuteľností: Prakticky všetci hlavní prognostici očakávajú pokračujúci rast cien v San Jose, ale pomalším, „normálnejším“ tempom než počas ošiaľu v rokoch 2010. Kalifornská asociácia realitných maklérov predpovedá, že stredná cena domu v Kalifornii vzrastie o ~4–5 % v roku 2025 sanjosespotlight.com, a podobné jednociferné prírastky v roku 2026. Pre San Jose konkrétne miestni makléri očakávajú, že hodnoty nehnuteľností v Silicon Valley budú v raste stále „predbiehať väčšinu krajiny“ sanjosespotlight.com, vzhľadom na ekonomickú silu regiónu. Investičný realitný portál predpovedal ceny v San Jose +3 % v roku 2025 a +4 % v roku 2026 noradarealestate.com – v podstate v súlade s infláciou. Žiadny dôveryhodný zdroj nepredpovedá priamy prepad alebo výrazný pokles cien, pokiaľ nenastane veľký externý šok. Jeden z dôvodov: aj keby dopyt oslabil, obmedzená ponuka poskytuje cenám spodnú hranicu. Ak však úrokové sadzby zostanú vysoké alebo príde recesia, ceny môžu stagnovať dlhšie obdobie. Napríklad model spoločnosti Zillow predpovedal mierny pokles v roku 2024, po ktorom bude nasledovať stagnácia v roku 2025 v oblasti Bay Area sfgate.com. No v rokoch 2026–2027, ak budú sadzby nižšie, väčšina očakáva, že ceny opäť porastú o niekoľko percent ročne, keď sa trh úplne prispôsobí podmienkam po pandémii.
- Predaj a zásoby: Hlavný ekonóm Národnej asociácie realitných maklérov Lawrence Yun poznamenal, že povolebné roky často zaznamenávajú nárast predaja domov sanjosespotlight.com. Skutočne, predpovedá, že objem predaja domov v USA v roku 2025 vyskočí o 9 % sanjosespotlight.com, keď sa úrokové sadzby hypoték zmiernia a na trh príde viac ponúk. Lokálne môžeme vidieť podobný odraz: už v okrese Santa Clara došlo ku koncu roka 2024 k nárastu aktivity kupujúcich sanjosespotlight.com. Viac majiteľov domov sa môže rozhodnúť predať v rokoch 2025–2026, keď sa zmieria s myšlienkou vymeniť starú nízku sadzbu za nový domov (najmä ak majú vlastný kapitál na vyrovnanie nákladov). Očakáva sa však, že ponuka zostane relatívne napätá – nikto neočakáva príval nových ponúk, ktorý by vytvoril trh priaznivý pre kupujúcich. Jeden pozitívny signál: podiel hypoték s úrokom pod 4 % sa bude časom postupne znižovať (ľudia refinancujú, sťahujú sa atď.), čím sa uvoľní efekt „uzamknutia“. Údaje z Realtor.com ukázali, že percento hypoték pod 6 % kleslo z 89 % na 84 % za jeden rok sanjosespotlight.com, čo znamená, že určitá výmena už prebieha. Do rokov 2026–2027 sa možno sadzby ustália v rozmedzí 5 % a obrat na trhu s bývaním sa zvýši na typickejšie úrovne. Výstavba nových domov tiež prispeje k ponuke, hoci pravdepodobne len mierne. Kalifornské úsilie o výstavbu by mohlo priniesť výsledky po roku 2026, keď sa tisíce jednotiek vo výstavbe v oblasti North First Street v San Jose, v centre mesta a inde konečne dokončia (ak sa financovanie stabilizuje). Celkovo očakávajte mierne zlepšenie ponuky v nasledujúcich rokoch, ale stále pod úrovňou, ktorú by mal vyvážený trh.
- Nájmy a trh s prenájmami: Senior analytici ako Chris Salviati z Apartment List predpovedajú, že „nízky, jednociferný rast nájomného“ bude v oblasti Bay Area pokračovať aj v blízkej budúcnosti sfgate.com. Pre rok 2025 to pravdepodobne znamená zvýšenie nájomného o približne 2–4 %, podobne ako v roku 2024. Keď sa koncom roka 2025 ukončí veľká vlna výstavby nových bytov na národnej úrovni, konkurencia o prenájmy by sa mohla v roku 2026 zintenzívniť. Orphe Divounguy zo Zillow predpovedá sprísnenie trhu s prenájmami v druhej polovici 2025, keď stavebný boom opadne, čo by mohlo prenajímateľom dať väčšiu silu pri určovaní cien sfgate.com. V San Jose by sa nájmy mohli mierne zrýchliť, ak populácia porastie a kúpa domu zostane nedostupná. Ak by sa však rozšírila regulácia nájomného alebo pribudla nová ponuka, mohlo by to tento trend vyvážiť. Mnohí odborníci očakávajú, že trend národa nájomníkov bude pretrvávať – ak si prví kupujúci nebudú môcť dovoliť kúpu, budú naďalej prenajímať, čo udrží dopyt vysoký. Do roku 2030 budú nájmy v San Jose pravdepodobne ešte vyššie ako dnes (ak nenastane hospodársky pokles), hoci rast bude možno postupný rok po roku.
- Komerčné nehnuteľnosti: Predpovede pre kancelársky trh sú opatrné. Väčšina komerčných maklérov si myslí, že až v rokoch 2025–2026 začne viditeľne klesať neobsadenosť kancelárií. Firmy stále prehodnocujú svoje priestorové potreby; panuje zhoda, že hybridný pracovný model tu zostane, takže celkový dopyt po kancelárskych priestoroch bude štrukturálne nižší ako v roku 2019. Niektoré prognózy naznačujú, že neobsadenosť kancelárií v oblasti Bay Area by mohla vyvrcholiť okolo rokov 2024–25 a potom sa pomaly zotavovať. JLL a ďalšie firmy očakávajú, že neobsadenosť kancelárií sa do roku 2026 zlepší o niekoľko percentuálnych bodov, ale na úroveň pred pandémiou sa nevráti ešte mnoho rokov (ak vôbec). Naopak, výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti je silný – Cushman & Wakefield predpokladá, že neobsadenosť priemyselných priestorov zostane pod 6 % a nájmy v roku 2025 porastú, keď sa ponuka absorbuje cushmanwakefield.com. Maloobchod by mal zostať relatívne stabilný; niektoré nové maloobchodné priestory pribudnú v projektoch zmiešaného využitia, ale neobsadenosť maloobchodu sa môže pohybovať v rozmedzí 4–5 % do roku 2025. Ak príde recesia, maloobchod by mohol oslabiť, ale ak nie, zostane stabilný.
- Ekonomické neznáme: Úrokové sadzby sú najväčšou neznámou. Ak inflácia klesne rýchlejšie, než sa očakáva, Fed by mohol agresívne znižovať sadzby a hypotéky by sa do roku 2026 mohli dostať na úroveň nízkych 5 % alebo dokonca vysokých 4 %. To by pravdepodobne vyvolalo nárast nákupnej aktivity a rast cien – potenciálne by sa trh opäť zmenil na trh predávajúcich. Niektoré optimistické scenáre počítajú s opätovným zrýchlením trhu s bývaním koncom roka 2025 za týchto podmienok. Na druhej strane, ak bude inflácia pretrvávať alebo sa ekonomika prehrievať, sadzby môžu zostať dlhšie vysoké, čo udrží trh v pomalšom tempe. Makroekonomické recesie sú ďalšou neznámou; niektorí ekonómovia sa obávajú miernej recesie koncom roka 2024 alebo v roku 2025. Historicky recesie môžu ochladiť trh s bývaním (nižší predaj, mierny pokles cien), ale vzhľadom na nedostatok ponuky by akýkoľvek pokles cien v San Jose mohol byť minimálny a krátkodobý.
- Odborné názory: Miestni realitní experti často zdôrazňujú dlhodobý horizont. „Kupujúci by mali kupovať, keď nájdu dom, ktorý vyhovuje ich potrebám,“ radí prezident Asociácie realitných maklérov Santa Clara pre rok 2025, namiesto snahy načasovať trh sanjosespotlight.com. Logika: aj keď sú sadzby teraz vysoké, neskôr môžete refinancovať, ale nemôžete sa vrátiť v čase a kúpiť za včerajšie ceny – a v Silicon Valley včerajšie ceny bývajú nižšie ako zajtrajšie. Mnohí očakávajú, že keď sadzby klesnú pod 6 %, dôjde k veľkému nárastu odložených nákupov (majitelia domov si budú vymieňať menšie domy za väčšie atď.), čo by mohlo zvýšiť ponuku štartovacích domov, ale zároveň zvýšiť dopyt po domoch strednej triedy súčasne sanjosespotlight.com. Konsenzus z prieskumov medzi maklérmi je, že rok 2025 bude rušnejší ako 2024 a rok 2026 by sa mohol vrátiť k známejšiemu rytmu trhu so sezónnymi vzorcami atď., za predpokladu, že nenastanú žiadne veľké šoky.
Zhrnutie: prognóza pre trh s nehnuteľnosťami v San Jose je „opatrne optimistická“. Pravdepodobne nás čakajú stabilné alebo mierne rastúce ceny nehnuteľností, pomaly rastúca ponuka a objem predaja, nájmy budú naďalej mierne rásť a komerčný sektor si bude hľadať svoju pozíciu do roku 2026. Základné trhové faktory v San Jose – silné pracovné príležitosti, žiadaná lokalita, obmedzené pozemky – naznačujú, že zostane silný. Éra prudkého rastu cien je možno preč (zatiaľ), ale rovnako tak aj akákoľvek vážna hrozba kolapsu vzhľadom na nedostatok bývania. Väčšina odborníkov očakáva vyvážený, udržateľný rast v nasledujúcich rokoch. Ako to vyjadril jeden z bytových ekonómov, v oblasti Bay Area v rokoch 2025–2027 pravdepodobne uvidíme „stály rast, rastúce príležitosti a priebežné prispôsobovanie sa novým trendom“, namiesto prudkých zmien sfgate.com. Pre kupujúcich a predávajúcich to znamená menej zhonu a viac predvídateľnosti – a pre tvorcov politík pokračujúcu potrebu stavať viac bývania, aby sa naplnili budúce potreby regiónu.
Zdroje:
- Redfin – Aktualizácia trhu s nehnuteľnosťami v San Jose (júl 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Analýza dostupnosti bývania (jún 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – Predikcie trhu s bývaním v oblasti Bay Area na rok 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – Trendy prenájmov v San Jose, august 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (cez Patch) – Správa o neobsadenosti komerčných priestorov v Silicon Valley (Q3 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – Kancelársky trh v Silicon Valley Q2 2025 kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – Predpoveď trhu s maloobchodom v San Jose na rok 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – Údaje o trhu s prenájmami v San Jose 2025 point2homes.com
- San José Spotlight – Inovatívny program bývania & reformy CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – Záväzky Googlu v oblasti bývania spochybnené (máj 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – Predpovede trhu na rok 2025 (stĺpček Collins) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- Trh s bývaním v Oaklande (Redfin) na regionálne porovnanie redfin.com
