Nehnuteľnosti v San Diegu 2025: Domy za milión, závratné nájmy a meniaci sa trh

Trh s bývaním v San Diegu v roku 2025 prechádza po rokoch prudkého rastu viditeľnou zmenou. Ceny domov zostávajú blízko historických maxím – okolo hranice 1 milióna dolárov za typický dom – no rýchle zhodnocovanie z obdobia pandémie sa už zastavilo zillow.com alliedschools.com. Ponuka domov na predaj sa postupne zlepšuje z historických miním, čo dáva kupujúcim o niečo väčšiu vyjednávaciu silu než v posledných rokoch alliedschools.com. Zároveň nájomníci čelia rekordne vysokým nájmom okolo 2 500 dolárov mesačne v priemere, pričom rast nájomného konečne spomaľuje vďaka vlne nových bytov prichádzajúcich na trh obrag.org. Nižšie nájdete komplexný prehľad trendov v oblasti rezidenčných a komerčných nehnuteľností v San Diegu, výkonnosti jednotlivých štvrtí, profilov kupujúcich/nájomcov, investičných výhľadov, prognóz, rozvojových projektov, nových zákonov, problémov s dostupnosťou a kľúčových ekonomických faktorov – od úrokových sadzieb po migráciu – ktoré formujú budúcnosť trhu.

Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach v roku 2025

Ceny domov: Hodnoty domov v San Diegu sa v roku 2025 po raketovom raste v predchádzajúcich rokoch ustálili. Mediánová predajná cena v polovici roka 2025 sa pohybuje okolo 950 000 až 1 000 000 dolárov, čo je približne o 1–3 % menej ako pred rokom zillow.com alliedschools.com. Podľa Zillow’s Home Value Index bola hodnota domu v San Diegu v júli 2025 asi 998 000 dolárov, čo je pokles o 3,4 % medziročne zillow.com. Podobne Kalifornská asociácia realitných maklérov uviedla, že mediánová cena samostatne stojaceho domu v okrese San Diego bola v júni 2025 1,025 milióna dolárov, čo je mierny pokles o 2–3 % oproti júnu 2024 patch.com. Stručne povedané, ceny mierne klesli zo svojho vrcholu, no zostávajú historicky vysoké – takmer o 60 % vyššie než pred piatimi rokmi na začiatku 20. rokov 21. storočia luxurysocalrealty.com. Toto vyrovnanie cien znamená ochladenie po búrlivom pandemickom boome a odráža odpor kupujúcich voči limitom dostupnosti a vyšším nákladom na financovanie.

Objem predaja a zásoby: Aktivita na trhu s predajom domov sa mierne spomalila. Do polovice roka 2025 je počet uzavretých predajov mierne nižší ako úroveň minulého roka (predaj domov v okrese San Diego v júni 2025 bol približne o 2 % nižší ako v júni 2024) sdhousingmarket.com. Jedným z hlavných faktorov je nedostatok ponúk – hoci sa zásoby zlepšujú, stále sú nízke. V polovici roka 2025 bolo na trhu v oblasti San Diega približne 3 500 domov zillow.com, čo predstavuje len asi 3,2 mesiaca ponuky, čo je nárast z približne 2,4 mesiaca rok predtým alliedschools.com. Tento 33 % nárast ponuky poskytol kupujúcim viac možností, než mali počas pandémie alliedschools.com. Celková zásoba však zostáva výrazne pod úrovňou pred rokom 2020, keďže mnohí majitelia domov sú „uzamknutí“ ultra-nízkymi hypotekárnymi sadzbami a nechcú predávať (viac ako 80 % kalifornských majiteľov domov má hypotekárnu sadzbu pod 5 %, čo ich odrádza od výmeny za 7 % úver) lao.ca.gov lao.ca.gov. Nové ponuky v San Diegu boli v skutočnosti nižšie o dvojciferné percento medziročne začiatkom roka 2025 calmatters.org, čo prispieva k trhu, ktorý je síce chladnejší, ale stále relatívne napätý v porovnaní s historickými štandardmi.

Rýchlosť trhu a konkurencia: Predaj domov trvá v priemere o niečo dlhšie, ale žiadané nehnuteľnosti sa stále predávajú rýchlo. Stredná doba na trhu sa v polovici roka 2025 zvýšila na približne 24–27 dní (asi 3–4 týždne), čo je o ~15–17 % dlhšie ako pred rokom sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kupujúci sú opatrnejší, keďže rastúce úrokové sadzby znižujú rozpočty, a súťaž o domy už nie je taká búrlivá ako v rokoch 2021–2022. Napriek tomu sa viac ako tretina ponúk stále predáva nad požadovanú cenu zillow.com, a približne 37 % predajov bolo uzavretých nad požadovanou cenou začiatkom leta zillow.com – čo naznačuje, že kompletne zrekonštruované domy v obľúbených štvrtiach môžu stále vyvolať konkurenciu. Zároveň sa takmer polovica všetkých predajov teraz realizuje pod požadovanou cenou zillow.com, čo odráža väčšiu vyjednávaciu silu kupujúcich v porovnaní s extrémne konkurenčným trhom počas pandémie. V podstate sa rezidenčný trh v San Diegu v roku 2025 posunul k vyváženejšiemu stavu: kupujúci získavajú viac priestoru a vyjednávaciu silu, keďže ponuka rastie a ceny sa stabilizujú, no predávajúci stále profitujú z historicky vysokých cien a pretrvávajúceho nedostatku bývania.

Vplyv úrokových sadzieb: Zvýšené hypotekárne sadzby v rozmedzí 6,5–7 % sú kľúčovým faktorom spomaľujúcim tempo trhu. Po tom, čo úrokové sadzby vyskočili z približne 3 % na približne 7 % medzi rokmi 2021 a 2023, klesla dostupnosť bývania pre kupujúcich lao.ca.gov. Výsledkom je menej kvalifikovaných kupujúcich v najvyššom segmente a opatrnejšie ponúkanie cien. Mnohí potenciálni kupujúci, ktorí by si polepšili, zostávajú na mieste, aby si udržali svoje hypotéky s nízkou sadzbou, čo je jav, ktorý obmedzuje ponuku domov na predaj lao.ca.gov lao.ca.gov. Prví kupujúci medzitým čelia mesačným splátkam hypotéky takmer o 80 % vyšším ako pred niekoľkými rokmi – dom strednej triedy v Kalifornii si teraz vyžaduje splátku približne 5 900 dolárov, čo je nárast o 82 % od roku 2020 lao.ca.gov. Tieto vysoké sadzby v podstate stanovili strop pre ceny domov v roku 2025 a ukončili nekontrolovaný rast cien. Odborné prognózy predpokladajú, že hypotekárne sadzby by sa mohli mierne zmierniť neskôr v roku 2025 (potenciálne klesnúť do rozmedzia stredných 6 %) themortgagereports.com, čo by mohlo uvoľniť určitý zadržaný dopyt. Zatiaľ drahé financovanie prinieslo obdobie stabilizácie cien a zníženého obratu na trhu s bývaním v San Diegu.

Trendy v komerčných nehnuteľnostiach

Kým rezidenčné nehnuteľnosti mierne ochladzujú, komerčné nehnuteľnosti v San Diegu čelia dramatickejším posunom po pandémii. Rôzne sektory si vedú nerovnomerne:

Kancelárske priestory: Trh s kancelárskymi priestormi zostáva slabý, keďže pretrvávajú vzory práce na diaľku a hybridnej práce. Voľné kancelárske priestory dosiahli v roku 2025 rekordné hodnoty. Celková neobsadenosť kancelárií v okrese dosiahla v Q2 2025 14,5 %, čo je nárast oproti približne 14,2 % pred rokom cushmanwakefield.com. Mnohé spoločnosti zmenšili svoje priestory, prenajali prebytočné priestory alebo si zvolili coworkingové riešenia. Kancelárie triedy A sú obzvlášť nevyužité (napríklad výškové budovy v centre majú neobsadenosť dobre nad 10 %) avisonyoung.us. Prenajímatelia ponúkajú stimuly a zľavy z nájomného, aby prilákali nájomcov v tomto trhu priaznivom pre nájomcov. Milken Institute zaradil ekonomiku metropolitnej oblasti San Diega v roku 2025 nižšie aj kvôli týmto trendom v zamestnanosti a kancelárskych priestoroch, pričom poznamenal, že krátkodobý rast pracovných miest bol v roku 2024 len ~0,5 % – čo výrazne zaostáva za celonárodným priemerom axios.com. Pozitívom je, že diverzifikovaná ekonomika San Diega (so sektormi ako vedy o živote, obrana a technológie) poskytuje určitú ochranu – no výhľad pre kancelárske priestory závisí od návratu do kancelárií a od toho, či sa rast pracovných miest v oblasti technológií/biotechnológií zotaví.
Priemysel a logistika: Po období rozmachu zaznamenáva sektor priemyselných nehnuteľností nárast miery neobsadenosti z historických miním. Celookresná neobsadenosť priemyselných priestorov bola v polovici roka 2025 približne 7,7 %, čo je prudký nárast (+2,3 percentuálneho bodu medziročne), keďže na trh pribudla nová ponuka skladov a rast e-commerce sa normalizoval cushmanwakefield.com. Skladový trh v južnej Kalifornii prešiel búrlivou expanziou a San Diego nie je výnimkou – nájomcovia majú teraz viac možností a rast nájomného sa spomalil. Napriek tomu zostáva priemyselná neobsadenosť okolo 7 % zdravá podľa historických štandardov a dopyt po distribučných centrách a priestoroch na biotechnologickú výrobu v kľúčových subtrhoch (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley atď.) pretrváva. Nájomné sadzby mierne klesli zo svojho vrcholu, keďže prenajímatelia súťažia o menej aktívnych nájomcov latimes.com. Analytici očakávajú, že priemyselný trh získa rovnováhu do roku 2026, keď sa regionálna ekonomika a pohyb tovaru prispôsobia postpandemickým normám jpmorgan.com.
Laboratóriá pre biologické vedy: Trh s nehnuteľnosťami pre biologické vedy v San Diegu – podskupina kancelárskych priestorov špecializovaných na biotechnologické laboratóriá – zažil v posledných rokoch stavebný boom, ktorý teraz viedol k prebytku neobsadených laboratórnych priestorov. Miera neobsadenosti laboratórií v oblasti biologických vied vzrástla na 26,3 % do polovice roka 2025, z pôvodných 16,5 % pred rokom cushmanwakefield.com. Rizikový kapitál pre biotechnológie ochladol oproti maximám z roku 2021 a niektoré startupy zanikli alebo sa zmenšili, čo spôsobilo, že novo postavené laboratórne budovy hľadajú nájomcov. Kľúčové klastre ako Torrey Pines, UTC a Sorrento Mesa majú vysokú dostupnosť laboratórií. Tento prebytok tlačí nájomné v laboratórnom segmente nadol. San Diego však zostáva popredným biotechnologickým centrom v rámci krajiny a odborníci z odvetvia predpokladajú, že ako budú vznikať nové startupy v oblasti liekov a medtech (a veľké farmaceutické firmy budú naďalej spolupracovať lokálne), tieto prázdne laboratórne priestory sa postupne zaplnia. Medzitým prenajímatelia ponúkajú ústupky a stimuly na úpravu priestorov, aby prilákali nájomcov z oblasti biologických vied. Vysoká neobsadenosť laboratórií predstavuje krátkodobé riziko pre komerčných investorov, ale poukazuje na to, koľko nových priestorov bolo dodaných v snahe využiť dopyt po biotechnológiách počas boomu.
Maloobchod a pohostinstvo: Trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami v San Diegu je relatívne stabilný. Neobsadenosť maloobchodu je okolo 5,1 % (2. štvrťrok 2025), len o niečo vyššia ako minulý rok cushmanwakefield.com. Spotrebitelia sa vo veľkej miere vrátili k osobným nákupom a stravovaniu; turistické oblasti aj susedské centrá profitovali z výrazného oživenia turizmu v roku 2025. Trh pohostinstva v San Diegu sa silno zotavuje – obsadenosť hotelov a ceny izieb sa zlepšili s návratom kongresov a rekreačných ciest axios.com. To má pozitívny vplyv na maloobchodné a reštauračné priestory. Hoci rast e-commerce pokračuje, väčšina dobre situovaných maloobchodných priestorov (najmä otvorené centrá) si drží svoju pozíciu a niektoré prázdne veľkoplošné predajne sa menia na fitnescentrá, zábavné priestory alebo dokonca rezidenčné projekty. Nájomné bytové domy, často kategorizované ako komerčné aktíva, si vedú solídne (nízka neobsadenosť okolo 4–5 % a tento rok len minimálny rast nájomného) obrag.org. Celkovo je komerčný trh s nehnuteľnosťami v San Diegu v roku 2025 zmiešaný: kancelárske a špecializované laboratórne segmenty čelia protivetru, priemysel sa normalizuje po horúcom období a maloobchod/pohostinstvo sú opatrne optimistické.

Výkonnosť trhu v rôznych štvrtiach

Trh s nehnuteľnosťami v San Diegu je veľmi lokalizovaný, s výraznými rozdielmi podľa štvrtí a subtrhov. Pobrežné luxusné enklávy, trendové mestské štvrte a vnútrozemské predmestia vykazujú v roku 2025 rôzne trendy:

Luxusné pobrežné trhy: Vysokopostavené pobrežné komunity (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe atď.) si vo všeobecnosti udržali svoju hodnotu alebo dokonca zaznamenali nárasty, vďaka nedostatku ponuky a majetným kupujúcim. Napríklad, mediánová cena domu v Del Mar bola začiatkom roku 2025 okolo 3,0 milióna dolárov – čo je ohromujúcich 55 % vyššie ako rok predtým sofi.com sofi.com. (Takýto obrovský nárast pravdepodobne odráža niekoľko predajov ultra-luxusných nehnuteľností, ktoré skresľujú medián, skôr než plošné zhodnotenie.) Pobrežné nehnuteľnosti sú stále žiadané pre svoje výhľady na oceán a životný štýl a mnohí majitelia v týchto oblastiach majú finančné prostriedky na to, aby prečkali výkyvy trhu, namiesto toho, aby predávali so zľavou. Napriek tomu aj luxusné trhy ochladli oproti dražbám v roku 2021 – v Del Mar sa domy predávali v priemere za ~57 dní a približne o 4 % nižšie ako bola požadovaná cena sofi.com sofi.com, čo naznačuje, že aj bohatí kupujúci v tejto situácii vyjednávajú.
Centrálne mestské štvrte: Niektoré z trendových, historicky konkurenčných štvrtí bližšie k centru mesta zaznamenali v poslednom čase korekcie cien. Napríklad North Park – obľúbená oblasť medzi mladými profesionálmi – zaznamenala takmer 20 % pokles cien nehnuteľností od začiatku 2024 do začiatku 2025 sofi.com. Mediánová cena v North Park klesla na približne 900 000 dolárov sofi.com, keď vyššie úrokové sadzby vyradili niektorých prvokupcov a pandémiou vyvolaná horúčka po rodinných domoch ochladla. Podobne aj časti Downtown San Diego a Hillcrest zaznamenali stagnáciu alebo pokles cien bytov, najmä pri jednotkách bez výnimočných vlastností. Tieto oblasti prudko rástli v rokoch 2021–2022, takže mierny pokles v rokoch 2023–2025 predstavuje normalizáciu trhu. Napriek tomu dopyt po centrálne umiestnených nehnuteľnostiach pretrváva – trh v North Park je považovaný za „veľmi konkurenčný“, pričom ponuky často idú do zmluvy už za dva týždne, niekedy aj nad požadovanú cenu pri najžiadanejších nehnuteľnostiach sofi.com sofi.com. V podstate ochladenie v mestských štvrtiach opäť prinieslo niektoré relatívne výhodné ponuky (ceny pod maximami), ktoré šikovní kupujúci rýchlo využívajú.
Vnútrozemské a prímestské oblasti: Cenovo dostupnejšie predmestia a vnútrozemské komunity sa stali ohniskami aktivity, keďže kupujúci hľadajú hodnotu za peniaze. Regióny ako East County a North County Inland zaznamenávajú zdravý objem predaja. V júni 2025 boli PSČ s najviac predajmi domov prevažne vo vnútrozemí: oblasti ako Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) a San Marcos (92078) viedli v počte transakcií v okrese sdhousingmarket.com. Tieto štvrte ponúkajú väčšie pozemky alebo viac priestoru za relatívne miernu cenu za štvorcový meter, čo prilákalo rodiny a ľudí pracujúcich na diaľku, ktorí nemusia byť blízko pobrežia sdhousingmarket.com. Napríklad Rancho Bernardo (plánovaná komunita vo vnútrozemí) a San Marcos majú mediánové ceny domov výrazne pod pobrežným priemerom, no stále poskytujú kvalitné školy a vybavenosť – vďaka čomu sú atraktívnou „hodnotnou voľbou“. Analýzy realitných maklérov uvádzajú, že vnútrozemské komunity dávajú kupujúcim „viac domu za rovnaké peniaze“ spolu so slušným prístupom k parkom, obchodom a diaľniciam sdhousingmarket.com. Výsledkom je, že konkurencia zostáva v mnohých týchto hodnotných trhoch tvrdá; niektoré domy prilákajú viacero ponúk a rýchlo sa predajú, ak sú dobre nacenené. Naopak, niektoré drahšie pobrežné trhy v North County (Encinitas, Del Mar) mali pomalší predaj jednoducho kvôli nedostatku ponuky a extrémne vysokým cenám. Celkovo prímestský San Diego si vedie solídne, s miernym rastom cien v niektorých oblastiach a len miernymi poklesmi v iných. Zmena spočíva v tom, že dopyt sa viac presunul smerom k exurbom a predmestiam, keďže kupujúci hľadajú relatívnu dostupnosť počas tohto obdobia vysokých úrokových sadzieb alliedschools.com alliedschools.com.
Južná zátoka a pohraničné oblasti: V južnom okrese (napr. Chula Vista, National City, Imperial Beach) je dopyt po bývaní tiež silný. Najmä Chula Vista je lídrom vo výstavbe nových domov, povoľuje oveľa viac bývania na obyvateľa ako väčšina miest v okrese planetizen.com planetizen.com. Táto výstavba pridala ponuku a udržala rast cien pod kontrolou. Dom strednej triedy vo východnej Chula Viste alebo Otay Ranch je vo všeobecnosti lacnejší ako porovnateľný dom severnejšie, čo priťahuje kupujúcich prvého bývania a vojenské rodiny. Začiatkom roka 2025 bola mediánová cena samostatne stojaceho domu v National City okolo 600 000 $, čo je pokles z maxima v $700 000 dawnsellssandiego.com, čo ukazuje určitú korekciu v segmente základného bývania. Štvrte South Bay zostávajú relatívne cenovo dostupné a sú kľúčové pre snahy regiónu riešiť nedostatok ponuky bývania.

Zhrnuté, výkonnosť štvrtí v San Diegu je rozdelená: ultra-luxusné pobrežné trhy a niektoré žiadané enklávy si držia pozície alebo dokonca dosahujú nové maximá, zatiaľ čo mnohé štvrte strednej triedy zaznamenali mierny pokles oproti pandemickým maximám. Medzitým okrajové predmestia s nižšími cenami zažívajú stabilný dopyt a lepší objem predaja, keďže kupujúci hľadajúci dostupnosť sa tam sťahujú. Táto mozaika trendov zdôrazňuje dôležitosť lokality – aj v celkovo ochladzujúcom trhu sa mikrotrhy môžu správať veľmi odlišne.

Demografia a správanie kupujúcich a nájomcov

Kto kupuje v roku 2025: Bazén kupujúcich nehnuteľností v San Diegu sa zúžil na tých s vyššími príjmami, vlastným kapitálom alebo vonkajšou hotovosťou, vzhľadom na vysoké ceny a náklady na úvery. Veľkú časť kupujúcich tvoria kupujúci, ktorí si polepšujú (existujúci majitelia domov), a páry profesionálov s dvoma príjmami, ktorí často využívajú vlastný kapitál z predaja predchádzajúceho domu. Typický kupujúci v San Diegu je dnes vo veku 30 alebo 40 rokov (starší mileniáli a generácia X), často zamestnaný v odvetviach ako technológie, biotechnológie, zdravotníctvo alebo armáda. Prví kupujúci domov nezmizli, ale čelia významným prekážkam: pri mediánovej cene okolo ~1 milióna dolárov potrebuje domácnosť príjem okolo $250 000+, aby si mohla pohodlne kúpiť priemerný dom offthe56.com. To je približne trikrát viac ako skutočný medián príjmu domácnosti v regióne, čo znamená, že len asi 15 % domácností v San Diegu si môže dovoliť dom za mediánovú cenu pri súčasných úrokových sadzbách offthe56.com. Táto realita vytlačila mnohé mladšie rodiny a kupujúcich so stredným príjmom z trhu alebo ich nasmerovala do bytov, domov na rekonštrukciu alebo okrajových oblastí. Stále tiež vidíme kupujúcich, ktorí sa sťahujú do San Diega – niektorí z drahších kalifornských trhov (ako San Francisco alebo Orange County), ktorí hľadajú relatívne výhodné ponuky, a niektorí z iných štátov, ktorých láka klíma a životný štýl. V skutočnosti má San Diego prílev migrácie tých, ktorí hľadajú zlepšenie kvality života, aj keď zároveň prichádza o niektorých obyvateľov kvôli vysokým nákladom definesdre.com. Výsledkom je určitý pohyb: noví prichádzajúci s kapitálom alebo hotovosťou často nahrádzajú miestnych, ktorí speňažia svoj majetok a odchádzajú do lacnejších štátov.

Kto prenajíma: Vzhľadom na prekážky pri nadobudnutí vlastného bývania zostáva veľká časť obyvateľov San Diega nájomníkmi. Iba približne 49 % domácností v metropolitnej oblasti San Diega vlastní svoj domov (oproti ~65 % na národnej úrovni) kpbs.org. Medzi nájomníkov patrí široká zmes mladých profesionálov, študentov (v oblasti je niekoľko univerzít), vojenského personálu a nízkopríjmových pracovníkov v sektore služieb a cestovného ruchu. Pozoruhodné je, že mnohé rodiny zo strednej triedy, ktoré by si v minulých generáciách kúpili štartovací dom, teraz pokračujú v prenájme aj po tridsiatke kvôli problémom s dostupnosťou. Demografia nájomníkov teda siaha od čerstvých absolventov vysokých škôl v mestských bytoch až po rodiny v prímestských radových domoch. Faktorom sú aj nájomníci s vysokými príjmami – niektorí dobre platení jednotlivci si vyberajú prenájom luxusných bytov alebo rodinných domov (platia viac ako 3 000 $ mesačne), pretože buď nemajú na kúpu, alebo uprednostňujú flexibilitu. Medián nájomného v okrese San Diego dosiahol začiatkom roka 2025 približne 2 500 $ obrag.org, takže aj prenájom si vyžaduje solídny príjem. Napriek tomu je prenájom pre väčšinu výrazne dostupnejší ako kúpa: mesačné náklady na kúpu priemerného domu sú približne o 70 % vyššie ako prenájom ekvivalentného domu, čo je rozdiel blízko rekordných úrovní lao.ca.gov lao.ca.gov. Tento rozdiel udržiava mnohých ľudí na trhu s prenájmom.

Správanie kupujúcich: Dnešní kupujúci sa správajú opatrnejšie a vypočítavejšie než počas nákupnej horúčky pred pár rokmi. Keďže úrokové sadzby sú vysoké a vo vzduchu je ekonomická neistota, niektorí kupujúci stlačili pauzu – mnohí odkladajú nákup alebo sú veľmi vyberaví a čakajú na tú správnu ponuku. Prieskumy ukazujú, že inflácia a obavy z recesie spôsobili, že niektorí spotrebitelia sú opatrní pri veľkých finančných rozhodnutiach alliedschools.com. Tí, ktorí sú na trhu aktívni, často hľadajú ústupky od predávajúceho (napríklad pomoc s uzatváracími nákladmi alebo znížením úrokovej sadzby) a sú ochotnejší odísť, ak dom nie je správne ohodnotený alebo inšpekcia odhalí problémy. Vidíme tiež, že kupujúci viac vyjednávajú o cene; nízke ponuky už nie sú v niektorých segmentoch výnimočné, najmä ak je nehnuteľnosť na trhu dlhšie. Na druhej strane, dobre ocenené domy vo výbornom stave môžu stále vyvolať súťaž – vážni kupujúci vedia, že kompletne zrekonštruované domy v atraktívnych štvrtiach sú stále žiadané. Kupujúci platiaci v hotovosti a investori tiež naďalej zohrávajú úlohu (približne 20 % predajov v Kalifornii je v posledných štvrťrokoch v hotovosti), čím pomáhajú udržiavať dopyt v segmente drahších a problémových alebo podhodnotených nehnuteľností.

Zaujímavo, migračné trendy ovplyvňujú, kto kupuje: okres San Diego zažíva čistý domáci odliv obyvateľstva (tisíce miestnych obyvateľov každý rok odchádzajú do dostupnejších regiónov), ale toto je vyvážené medzinárodnou imigráciou a určitým prílivom z iných drahých metropol kpbs.org kpbs.org. Medzi polovicou roku 2023 a polovicou roku 2024 opustilo San Diego približne 24 000 ľudí smerom do iných častí USA, no približne rovnaký počet ľudí sa prisťahoval do San Diega zo zahraničia, čo viedlo k nulovej zmene populácie kpbs.org. Tí, ktorí odchádzajú, sú často rodiny so stredným príjmom alebo dôchodcovia hľadajúci lacnejšie bývanie (náklady na bývanie boli uvedené ako hlavný dôvod) kpbs.org. Prichádzajúci imigranti a presunutí pracovníci bývajú zamestnancami v odvetviach ako biotechnológie, zdravotníctvo, akademická sféra alebo kvalifikované remeslá – čím vytvárajú nový dopyt po bývaní, často spočiatku ako nájomníci. V podstate, dopyt po bývaní v San Diegu je udržiavaný jeho pracovnou základňou a atraktívnym životným štýlom, aj keď vysoké náklady vytláčajú niektorých dlhoročných miestnych obyvateľov z oblasti.

Správanie nájomcov: Na strane prenájmov zaznamenali nájomníci v roku 2025 miernu úľavu. Po rokoch prudkého zvyšovania nájomného sa rast nájomného zastavil na približne 0–1 % ročne obrag.org. Miera neobsadenosti sa zvýšila na približne 5 % (z rekordne nízkych hodnôt okolo 3 % v roku 2021), v dôsledku prílivu nových bytových domov obrag.org obrag.org. Výsledkom je, že nájomníci vidia viac akcií a ústupkov – je bežné, že nové luxusné komplexy ponúkajú „mesiac zadarmo“ alebo iné ponuky na prilákanie nájomcov obrag.org. Nájomníci majú teraz o niečo väčšiu vyjednávaciu silu, najmä v segmente luxusných bytov. Mnohí to využívajú obnovovaním zmlúv s menším zvýšením alebo vyjednávaním s prenajímateľmi, keďže vedia, že prázdny byt je pre majiteľa nákladný. Napriek tomu zostáva celkové nájomné blízko historických maxím, takže finančná záťaž je vysoká: veľká časť nájomníkov platí za bývanie výrazne viac ako odporúčaných 30 % príjmu. Niektorí nájomníci bývajú s ďalšími spolubývajúcimi alebo rozšírenou rodinou, aby to zvládli. Stále tiež vidíme pretrvávajúci dopyt po prenájmoch rodinných domov – rodiny, ktoré si nemôžu dovoliť kúpu, často hľadajú dom na prenájom v dobrej školskej štvrti, čo udržiava nájomné za samostatné domy na vysokej úrovni. Inštitucionálni investori majú na trhu s prenájmami v San Diegu určitú prítomnosť, hoci menšiu ako v lacnejších mestách Sunbeltu – aj tak však subjekty, ktoré kúpili rodinné domy na prenájom, si ich ponechávajú, keďže sa očakáva, že rast nájomného, hoci pomalší, bude pretrvávať vzhľadom na nedostatok bývania.

Zhrnutie: Kupujúci v San Diegu v roku 2025 sú prevažne bohatší a opatrnejší, zatiaľ čo populácia nájomníkov je široká a rastie, pričom zahŕňa tých, ktorí si nemôžu dovoliť kúpu. Obe skupiny ovplyvňuje vysoká životná úroveň v regióne a prispôsobujú sa – kupujúci sú selektívnejší alebo sa sťahujú ďalej, nájomníci hľadajú výhodné ponuky alebo bývajú spoločne. Hlavnou výzvou je, že náklady na bývanie ďaleko predbehli príjmy, čo núti ľudí robiť ťažké rozhodnutia o tom, kto môže v San Diegu zostať a v akej forme (vlastník alebo nájomca).

Investičné príležitosti a riziká

Trh s nehnuteľnosťami v San Diegu naďalej priťahuje investorov – od drobných prenajímateľov po veľké firmy – ale rok 2025 prináša komplexnejšiu situáciu príležitostí a rizík pre investovanie:

Príležitosti:

Silný dopyt po prenájme: Keďže vlastníctvo bývania je pre mnohých nedostupné, dopyt po prenájmoch je robustný, čo poháňa výnosy investorov na trhu s prenájmami alliedschools.com. Nájmy sú na historických maximách (medián ~2 500 USD) a hoci rast sa zastavil, miera neobsadenosti (~5 %) zostáva nízka v porovnaní s historickými normami obrag.org. To robí dobre situované viacbytové nehnuteľnosti a prenájmy rodinných domov atraktívnymi pre investorov hľadajúcich príjem. Vysoké nájmy a nízka neobsadenosť znamenajú, že prenajímatelia môžu dosiahnuť solídny cash flow, najmä v štvrtiach obľúbených medzi mladými profesionálmi alebo v blízkosti pracovných centier. Napríklad investícia do dvojdomu alebo štvorbytovky v oblastiach ako North Park alebo Golden Hill môže priniesť stabilnú obsadenosť, keďže mnohí nájomníci uprednostňujú tieto centrálne oblasti a majú málo alternatív k vlastníctvu. Okrem toho, dopyt po krátkodobých prenájmoch (na dovolenkové prenájmy) v turistických oblastiach San Diega zostáva silný počas celého roka, hoci je teraz obmedzený reguláciou (viac nižšie).
„Dostupné“ lokality a pridaná hodnota: Relatívne dostupné subtrhy ponúkajú rastový potenciál. Trhy ako Chula Vista, Escondido, San Marcos a časti East County majú nižšie vstupné ceny, ale zaznamenávajú rast populácie a pracovných miest. Investori sa zameriavajú na tieto oblasti, kde majú ceny domov a nájmy priestor rásť smerom k okresnému mediánu. Podľa odvetvových prognóz budú okolité mestá s dobrým dopravným spojením (ako Chula Vista alebo Escondido) naďalej priťahovať nájomcov aj kupujúcich, ponúkajúc investorom vyššie výnosy ako prémiové pobrežné oblasti alliedschools.com. Príležitosť je aj v nehnuteľnostiach na rekonštrukciu alebo starších domoch: investori zameraní na pridanú hodnotu môžu zrekonštruovať zastarané nehnuteľnosti a predať alebo prenajať ich za prémiu. Keďže veľká časť bytového fondu v San Diegu starne (mnoho domov z rokov 1960–1980), modernizácia nehnuteľností môže odomknúť ich hodnotu. Kľúčom je zamerať sa na štvrte na vzostupe – napr. Vista alebo Lemon Grove – kde vylepšenia zodpovedajú rastúcemu dopytu kupujúcich.
Prístavby na bývanie (ADUs): Kalifornské pro-bývanie zákony uľahčili pridávanie ADUs (záhradné domčeky) na pozemkoch rodinných domov a okres San Diego to prijal ako spôsob zvýšenia ponuky bývania. Investori aj majitelia domov využívajú túto možnosť a stavajú ADUs na prenájom. Pridanie ADU môže výrazne zvýšiť výnos investičnej nehnuteľnosti – záhradný domček môže byť prenajatý za 1 500–2 500 dolárov v závislosti od lokality, čím sa zvyšuje cash flow. Mesto dokonca vytvorilo vopred schválené plány ADU a stimuly. Toto je výborná príležitosť pre malých investorov: kúpiť dom s veľkým pozemkom v štvrti v strede mesta a pridať jeden alebo dva ADUs. Vzhľadom na vysoké úrovne nájomného môže byť výnos silný a dopyt nájomcov po týchto jednotkách (často v žiadaných rezidenčných štvrtiach) je vysoký. ADUs tiež profitujú z priaznivých regulácií (nie je potrebné samostatné parkovanie v blízkosti dopravy a zjednodušené povolenia) definesdre.com.
Dlhodobé zhodnotenie: Napriek krátkodobým výkyvom nehnuteľnosti v San Diegu historicky dlhodobo silno rastú vďaka obmedzenej pôde a neustálemu dopytu. Investori s dlhodobým horizontom sa spoliehajú na pokračujúci rast vlastného imania. Atraktivita regiónu – klíma, pobrežie, diverzifikovaná ekonomika – naznačuje, že hodnoty nehnuteľností budú pravdepodobne časom rásť, hoci miernejším tempom ako v posledných rokoch. Aktuálne prognózy predpovedajú 3–5% ročný rast cien domov v nasledujúcich rokoch alliedschools.com, namiesto dvojciferných čísel z nedávnej minulosti. Tento stabilný rast v kombinácii s príjmom z prenájmu môže predstavovať zaujímavý celkový výnos pre investorov, ktorí kupujú a držia nehnuteľnosti. Navyše, trh v San Diegu je menej volatilný ako niektoré oblasti zamerané na technológie; má tendenciu spomaľovať namiesto kolapsu, čo poskytuje určitú bezpečnosť dlhodobým držiteľom.

Riziká:

Vysoké vstupné náklady a úrokové sadzby: Najväčšou prekážkou pre investorov je teraz vysoká cena nadobudnutia a financovania. Ceny domov blízko 1 milióna dolárov znamenajú vysoké akontácie a hypotéky. Úvery na investičné nehnuteľnosti sú často za ešte vyššie sadzby (a bez nízkoúročených refinancovaní, ktoré si majitelia domov zabezpečili), takže matematika môže byť náročná. Náklady na financovanie okolo 7 %+ výrazne znižujú cash flow – mnohé nehnuteľnosti nebudú dávať zmysel, pokiaľ nebudú kúpené s výraznou hotovostnou akontáciou alebo so zľavou. Toto úrokové riziko je kľúčové: ak sadzby ešte vzrastú alebo zostanú vysoké, vysoko zadlžení investori môžu vidieť nízky alebo záporný cash flow. Navyše, vysoké ceny zvyšujú riziko korekcie cien – hoci vážny prepad sa vzhľadom na nedostatok ponuky nezdá pravdepodobný, je možné, že ak príde recesia, hodnoty môžu ešte klesnúť. Investori musia byť pripravení držať nehnuteľnosť aj počas krátkodobých poklesov hodnoty.
Regulačné a legislatívne riziká: Regulačné prostredie je pre investorov zmiešané. Na jednej strane pro-bytové zákony (pravidlá pre ADU, SB 9 umožňujúci prestavbu rodinných domov na dvojdomy) môžu vytvárať príležitosti. Na druhej strane však existujú nové obmedzenia: San Diegská vyhláška o krátkodobom prenájme nadobudla účinnosť v roku 2023 a obmedzuje prenájom celých domov na dovolenku na približne 1 % bytového fondu mesta (približne 5 400 jednotiek) a vyžaduje licenciu na základe lotérie truvi.com. Toto dramaticky obmedzilo investovanie typu Airbnb – mnohé predtým výnosné dovolenkové prenájmy (najmä v Mission Beach a pobrežných oblastiach) prišli o povolenia, čo ovplyvnilo hodnotu nehnuteľností v týchto oblastiach pre investorov, ktorí rátali s krátkodobými príjmami truvi.com truvi.com. Okrem toho, kalifornské zákony priaznivé pre nájomcov (pravidlá o oprávnených dôvodoch na vysťahovanie, stropy na zvyšovanie nájomného okolo 10 % ročne podľa AB 1482) obmedzujú agresívne zvyšovanie nájomného. Zatiaľ čo celoštátny strop na nájomné (5 % plus CPI, max. ~10 %) nebol príliš reštriktívny v prostredí rastu nájomného o 0,8 % obrag.org, mohol by znížiť výnosy, ak by inflácia prudko vzrástla alebo by sa investor snažil zvýšiť podtrhové nájomné na trhovú úroveň. Budúca legislatíva je tiež rizikom – v Kalifornii sa neustále diskutuje o prísnejšej kontrole nájomného, daniach z neobsadených jednotiek alebo nových daniach z bývania. Investori musia byť ostražití voči zmenám politík, ktoré by mohli ovplyvniť ziskovosť.
Ekonomické a trhové cykly: Ekonomika San Diega je rozmanitá, ale nie je odolná voči recesii. Širší hospodársky pokles – najmä ak zasiahne turizmus, obranné výdavky alebo technologický/biotechnologický sektor – by mohol zvýšiť nezamestnanosť a znížiť dopyt po bývaní. Už teraz rast zamestnanosti spomalil (len +0,5 % v roku 2024, podľa údajov EDC) axios.com, a niektoré lokálne dobre platené odvetvia (ako vedy o živote a výroba) zaznamenali straty pracovných miest koncom roka 2024 axios.com. Ak dôjde k recesii v rokoch 2025–2026, nájmy by mohli ďalej klesať a neobsadenosť rásť, keďže niektorí nájomníci sa budú sťahovať k sebe alebo opustia región. Majitelia komerčných nehnuteľností, najmä kancelárskych a maloobchodných priestorov, čelia riziku dlhších neobsadeností a tlaku na nájomné, ak firmy budú pokračovať v znižovaní počtu zamestnancov. Investori do nehnuteľností musia počítať s týmito cyklickými rizikami a nepredpokladať nepretržitý rast. Napríklad prebytok kancelárií pre vedu o živote, spomenutý vyššie, je varovným príbehom: developeri nadmerne stavali v očakávaní nekonečného rastu biotechnológií a teraz je neobsadenosť vysoká. Investor do laboratórnej budovy alebo kancelárskeho kondomínia by teraz mohol mať problém nájsť nájomcov a splácať dlhy. Opatrnosť v týchto segmentoch je na mieste, kým sa trh nevyrovná.
Klimatické a environmentálne riziká: Jemnejším dlhodobým rizikom je klimatická zmena a environmentálna regulácia. Pobrežné a kaňonové oblasti San Diega nesú riziká lesných požiarov, záplav (najmä so stúpajúcou hladinou mora) a seizmickej aktivity. Nehnuteľnosti vo vnútrozemských oblastiach náchylných na požiare môžu zaznamenať prudký nárast cien poistenia alebo zníženie dostupnosti krytia – kalifornskí poisťovatelia sú po nedávnych stratách z požiarov opatrnejší. Pobrežné nehnuteľnosti môžu čeliť erózii alebo prísnejším stavebným predpisom. Hoci tieto riziká zatiaľ hodnoty výrazne neovplyvnili, investori by ich mali zohľadniť pri due diligence (napr. kontrola požiarnej zóny, získanie správneho poistenia a zváženie budúcich požiadaviek na zverejňovanie informácií).

V podstate San Diego zostáva v mnohých ohľadoch „trhom pre investorov“, so silnými základmi prenájmov a dlhodobými rastovými faktormi. Ale na rozdiel od voľného trhu začiatku 20. rokov 21. storočia si trh v roku 2025 vyžaduje väčšiu dôkladnosť a selektivitu. Investori musia zabezpečiť, že obchody budú dávať zmysel aj pri vyšších úrokových sadzbách, sledovať nové pravidlá (ako napríklad obmedzenie krátkodobých prenájmov) a byť pripravení na miernu krátkodobú cenovú volatilitu. Tí, ktorí nakupujú rozumne – zameriavajú sa na žiadané lokality alebo pridávajú hodnotu prostredníctvom developmentu (ADU, rekonštrukcie) – môžu v San Diegu stále nájsť silné príležitosti. Trvalá atraktivita regiónu a obmedzená ponuka znamenajú, že dobre zvolené investície do nehnuteľností sa pravdepodobne z dlhodobého hľadiska vyplatia, ak človek rozumne zvládne aktuálne riziká.

Prognózy cien a ponuky

Pri pohľade do budúcnosti väčšina analytikov predpovedá, že trh s bývaním v San Diegu zostane v nasledujúcich rokoch stabilný až rastúci, pokiaľ nenastanú veľké ekonomické otrasy. Tu sú hlavné prognózy a očakávania týkajúce sa cien, ponuky a celkových trhových podmienok:

Výhľad cien nehnuteľností: Namiesto horskej dráhy posledných rokov sa predpokladá, že ceny domov v San Diegu zaznamenajú mierny, stabilný rast. Konsenzus realitných maklérov a ekonómov predpovedá medziročné zhodnotenie na úrovni 3 % až 5 % v rokoch 2025 a 2026 alliedschools.com. To odráža, že trh nachádza novú rovnováhu – zlepšenie ponuky a vysoké hypotekárne sadzby držia ceny na uzde, no pretrvávajúci dopyt a nedostatočná dlhodobá výstavba bránia akémukoľvek výraznému poklesu. Modely spoločnosti Zillow napríklad predpokladajú, že San Diego bude v roku 2025 patriť medzi „konkurenčnejšie“ trhy v krajine a pravdepodobne prekoná americký priemer v raste cien axios.com. Obdobie dvojciferných ročných prírastkov je však pravdepodobne nateraz minulosťou. Ak úrokové sadzby postupne klesnú do konca roka 2025 a v roku 2026 (mnohí očakávajú, že 30-ročné hypotekárne sadzby sa do roku 2026 dostanú do rozmedzia 5-6 %), mohlo by to skutočne opätovne naštartovať rast cien, keďže sa zlepší kúpyschopnosť. Naopak, ak sadzby zostanú vyššie dlhšie, rast cien sa môže pohybovať na dolnej hranici prognóz alebo dočasne stagnovať. Pozoruhodné je, že žiadni dôveryhodní prognostici nepredpovedajú prepad cien v San Diegu – výrazný nedostatok bývania pôsobí ako podlaha pod cenami. Aj keby sa ekonomické podmienky zhoršili, akékoľvek poklesy cien by mali byť mierne (niekoľko percent) a krátkodobé, vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok bývania v Kalifornii.
Zásoby a nová výstavba: Očakáva sa, že zásoby sa budú postupne rozširovať počas nasledujúcich pár rokov, hoci pravdepodobne zostanú pod ideálnou úrovňou. San Diego začalo zvyšovať výstavbu domov v rokoch 2022–2024 a tento trend pokračuje aj v roku 2025: mesto San Diego povolilo približne 8 500 nových domov v roku 2024, k takmer 10 000 v roku 2023 insidesandiego.org – čo sú jedny z najvyšších čísel za posledné desaťročia. Odhaduje sa, že 3 500 bytových jednotiek je v príprave v rámci špeciálnych zrýchlených programov, podľa kancelárie primátora insidesandiego.org. Okrem toho má byť v celom okrese v roku 2025 otvorených približne 4 000 nových bytov (podobne ako prírastky v roku 2024) obrag.org. Tento konzistentný prírastok ponuky – najmä viacbytových domov – by mal pomôcť obmedziť extrémny rast cien a nájomného. Avšak, dosiahnutie skutočne vyváženého trhu si vyžiada čas. Analytici neočakávajú, že zásoby dosiahnu úroveň pred pandémiou (2018-2019) skôr ako koncom roka 2026 alliedschools.com. Dovtedy môžu k novým jednotkám prispieť aj niektoré väčšie developerské projekty (potenciálna prestavba oblasti Sports Arena/Midway District, bývanie v areáli SDSU Mission Valley atď.). Stavebný pipeline v San Diegu zostáva plný, no výzvy ako nedostatok pracovnej sily, vysoké náklady na materiál a odpor NIMBY znamenajú, že nie všetky plánované projekty budú dokončené načas. Celkovo možno očakávať, že zásoby budú pomaly rásť, čo zmierni určitý tlak, ale nie do takej miery, aby vznikol prebytok.
Objem predaja a trhová rovnováha: Očakáva sa, že objem predaja domov sa v druhej polovici roku 2025 a v roku 2026 mierne zvýši, keď sa trh prispôsobí. Kalifornská asociácia realitných maklérov zaznamenala zlepšenie nálady na trhu s bývaním do polovice roku 2025 a naznačila, že predaje by sa mohli odraziť v druhej polovici roka patch.com. Mnohí potenciálni kupujúci vynechali uplynulý rok; ak úrokové sadzby klesnú alebo sa aspoň psychologicky stabilizujú, časť tohto dopytu sa vráti. Rovnako aj niektorí majitelia domov, ktorí predaj odkladali, môžu konečne svoje nehnuteľnosti zaradiť do ponuky, najmä ak uvidia, že ceny zostávajú stabilné. To naznačuje postupný nárast transakčnej aktivity. Pravdepodobne smerujeme k viac vyváženému trhu: ani k výraznému trhu predávajúcich, ani k trhu kupujúcich, ale k niečomu medzi tým. V praxi to znamená, že roky 2025 a 2026 môžu byť charakterizované dlhšími dobami inzerovania (mesiace, nie týždne, pri drahších nehnuteľnostiach), častejšími zníženiami cien pri neaktuálnych ponukách, no zároveň pokračujúcimi rýchlymi predajmi dobre ocenených domov vo vyhľadávaných lokalitách. Realitní makléri to opisujú ako zdravú normalizáciu – po ošiali sa trh správa typickejšie podľa sezónnych a cyklických vzorcov. Kupujúci budú mať viac možností a predávajúci budú musieť byť realistickí pri cenotvorbe. Index trhovej aktivity pre San Diego bol v auguste 2025 okolo 42 (podľa miestnych údajov) youtube.com redfin.com, čo naznačuje mierne trh naklonený predávajúcim (neutrálny index je často ~30). Očakávame, že tento index sa bude pohybovať v rozmedzí 40±5 aj naďalej, čo odráža miernu výhodu predávajúcich v dôsledku nízkej ponuky, ale oveľa menej extrémnu ako v roku 2021 (keď v niektorých mesiacoch presahoval hodnotu 80).
Nájmy a trh s prenájmami: Výhľad na nájomné je pre nájomcov opatrne optimistický. S tisíckami nových bytov prichádzajúcich na trh a miernym nárastom neobsadenosti sa zvyšovanie nájomného zastavilo. CoStar predpovedá, že nájmy v San Diegu opäť začnú mierne rásť do roku 2026, približne v súlade s historickými normami (~3-4% ročne) obrag.org. V rokoch 2024–2025 môže rast nájomného zostať veľmi nízky (0-2%), keďže trh absorbuje novú ponuku. Pozoruhodné je, že developeri v roku 2025 obmedzili začatie nových projektov viacbytových domov kvôli vyšším nákladom na financovanie a aktuálnemu spomaleniu rastu nájomného obrag.org obrag.org. To naznačuje, že po dodávkach v roku 2025 môže byť do roku 2027 útlm v novej ponuke, čo by mohlo opäť trh sprísniť. Nájomcovia tak majú teraz obdobie väčšej vyjednávacej sily, no dlhodobý trend nájomného vo vysoko žiadanom San Diegu je stále rastúci. Pre prenajímateľov/investorov je krátkodobé riziko poskytovanie ústupkov a stagnujúce nájomné, ale dlhodobá prognóza je pokračujúci silný dopyt po prenájmoch a rast po absorbovaní aktuálnej várky nových bytov.
Ekonomické neznáme: Všetky prognózy predpokladajú, že nenastanú žiadne veľké šoky. Jednou neznámou je širšia ekonomika – ak by USA vstúpili do recesie koncom roka 2025, dopyt po bývaní by mohol dočasne oslabiť. Miera nezamestnanosti v San Diegu vzrástla približne na 4,9% v polovici roka 2025 kpbs.org, a ďalšie straty pracovných miest (najmä vo vysoko platených sektoroch) by znížili kúpnu silu a dôveru spotrebiteľov. Ďalšou neznámou je politika úrokových sadzieb: ak by inflácia opäť vzrástla a hypotekárne sadzby by sa dlhodobo dostali nad 7,5%, mohlo by to potlačiť dopyt viac, než sa očakáva, a mierne stlačiť ceny nadol. Naopak, ak by Federálny rezervný systém znížil sadzby rýchlejšie, než sa predpokladá v rokoch 2024–25, hypotekárne sadzby by mohli klesnúť, čo by mohlo opäť masovo naštartovať kupujúcich a spôsobiť ďalší nárast cien. Najpravdepodobnejší je stredný scenár: postupne sa zlepšujúca dostupnosť bývania vďaka rastu príjmov a miernemu poklesu sadzieb, čo povedie k udržateľnej úrovni predaja a rastu cien.

Zhrnuté, v nasledujúcich rokoch možno očakávať, že trh s nehnuteľnosťami v San Diegu sa bude vyznačovať stabilitou a postupným prispôsobovaním: miernym zhodnocovaním cien (namiesto prudkých rastov alebo poklesov), pomaly rastúcou ponukou a možnosťami a trhom s prenájmami, ktorý zostane drahý, ale nebude sa vymykat spod kontroly. Základný nesúlad – veľa ľudí chce žiť v San Diegu, ale bývanie je obmedzené – bude naďalej držať trh nad vodou. Ako uvádza jedna prognóza bývania, vysoká atraktivita San Diega a obmedzená pôda znamenajú, že pravdepodobne bude prekonávať mnohé trhy, aj keď rast už nebude závratný axios.com axios.com. Ak nenastane nečakaná kríza, „nový normál“ bude chladnejší, vyváženejší trh, ktorý stále zvýhodňuje tých, čo už na ňom sú (majitelia domov), pričom sa postupne snaží privítať viac nových obyvateľov pridaním ponuky.

Výstavba a rozvojové projekty

Stavebný boom (do určitej miery): V reakcii na bytovú krízu San Diego zrýchlilo výstavbu nových bývaní – najmä apartmánov a radových domov. V rokoch 2018–2024 región pridal významný počet jednotiek a tento trend pokračuje aj v roku 2025. Mesto San Diego viedlo s najväčším absolútnym počtom nových povolených domov v okrese planetizen.com, čiastočne vďaka zmenám v politike podporujúcim výstavbu (rozobrané v ďalšej časti). Pôsobivo, Chula Vista bola hviezdnym hráčom v novej výstavbe, keď v rokoch 2018 až 2024 povolila približne 38 nových bytových jednotiek na 1 000 obyvateľov – najviac na obyvateľa v okrese planetizen.com planetizen.com. To kontrastuje s niektorými menšími mestami ako El Cajon, ktoré povolili len približne 10 jednotiek na 1 000 obyvateľov a zaostávajú planetizen.com planetizen.com. Výsledkom je, že výstavba je silne sústredená v niektorých rastu naklonených jurisdikciách (Chula Vista, mesto San Diego, časti North County), zatiaľ čo iné prispievajú len málo.

Typy bývania: Väčšina nových bytov, ktoré sa stavajú, je viacbytových. Približne 60 % všetkých nových domov postavených v okrese v posledných rokoch boli byty alebo kondomíniá voiceofsandiego.org. Napríklad v prehľade mesta Chula Vista bolo 56 % ich nových jednotiek v komplexoch s 5 a viac jednotkami (byty/kondomíniá), ~9 % boli ADU a ~24 % rodinné domy planetizen.com. Tento posun smerom k výstavbe viacbytových jednotiek je zámerný – je to najefektívnejší spôsob, ako pridať bývanie v regióne s obmedzenou pôdou. Medzi významné projekty, ktoré budú dokončené v roku 2025, patrí Alexan Camellia (komplex s 531 jednotkami v Convoy District v Kearny Mesa) obrag.org, ako aj rôzne stredne vysoké obytné budovy v centre mesta, Mission Valley a pozdĺž tranzitných koridorov. Do konca roka 2025 sa očakáva otvorenie približne 3 500–4 000 nových bytov v celom okrese San Diego obrag.org obrag.org, čo je porovnateľné s ročnými súčtami za roky 2022–2024. Pozoruhodné je aj rozširovanie vojenského bývania v blízkosti základní, projekty študentského bývania v blízkosti UCSD a SDSU a niektoré plánované komunity, ktoré pridávajú domy v Otay Ranch, San Marcos a na ďalších okrajoch.

Dostupné verzus trhové ceny: Pretrvávajúcim problémom je, že väčšina novej výstavby je ocenená na trhové alebo luxusné úrovne, a nie je skutočne „dostupná“ pre obyvateľov so strednými alebo nízkymi príjmami. Analýza zistila, že približne 78 % všetkých nových domov postavených nedávno v okrese San Diego bolo zameraných na kupujúcich/nájomcov s nadpriemernými príjmami planetizen.com. Iba malý zlomok sú cenovo regulované dostupné jednotky. Napríklad z približne 1 894 nových domov postavených v centre San Diega v roku 2024 bolo len 174 (9 %) dostupných jednotiek pre domácnosti s nízkymi príjmami 10news.com. Vysoké stavebné náklady (práca, materiály, pozemky) a poplatky znamenajú, že developeri zvyčajne musia účtovať vysoké nájomné/ceny, aby sa projekty vyplatili. V dôsledku toho sa nové luxusné byty často otvárajú s nájmom presahujúcim 3 000 dolárov za jednoizbový byt, čo, ako poznamenávajú pozorovatelia, „nepomáha priamo kríze dostupného bývania“ obrag.org. Na riešenie tohto problému majú mesto a kraj programy na dotovanie dostupnej výstavby – napríklad program „Bridge to Home“ investoval 90 miliónov dolárov na vytvorenie takmer 2 000 dostupných jednotiek prostredníctvom partnerstiev insidesandiego.org. Niekoľko 100 % dostupných projektov (často od neziskových organizácií alebo San Diego Housing Commission) je v príprave, ale tie majú zvyčajne menší rozsah (desiatky, nie stovky jednotiek naraz).

Hlavné projekty a infraštruktúra: Okrem bývania existujú významné rozvojové projekty, ktoré ovplyvnia realitný trh v San Diegu:

Projekt Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization v blízkosti Old Town je veľký projekt, ktorý môže zahŕňať tisíce nových zmiešaných jednotiek (čaká sa na federálne schválenie).
Prestavba Sports Arena/Midway District je v štádiu plánovania, po tom, čo voliči zrušili výškový limit 30 stôp pre túto oblasť. Konkurenčné návrhy počítajú s novou arénou a až 4 000 bytovými jednotkami, obchodmi a parkami. Ak bude schválená v roku 2025, výstavba by sa mohla začať v rokoch 2026–27.
SDSU Mission Valley: Rozšírenie San Diego State University na mieste štadióna Mission Valley je vo výstavbe – vrátane riečneho parku, univerzitných budov a 4 600 bytových jednotiek (zmes študentských, dostupných, trhových), ktoré budú dodávané vo fázach do konca 20. rokov. Vznikne tak nová mestská štvrť a zmierni sa tlak na študentské bývanie.
Obnova University City/UTC: S predĺžením električky (Mid-Coast line) do UTC vzniká v blízkosti staníc viacero projektov – výškové bytové domy, nové laboratórne budovy – čím sa v oblasti UTC efektívne vytvára husté „druhé centrum mesta“. Aktualizácie komunitného plánu v roku 2024 pre University City výrazne zvýšili povolenú hustotu zástavby insidesandiego.org.
Cezhraničná infraštruktúra: Dlho plánovaný cezhraničný terminál letiska Tijuana (CBX) podnietil rozvoj hotelov a parkovísk v okolí. Taktiež sa stavia druhý hraničný priechod v Otay Mesa, ktorý by po dokončení mohol podporiť priemyselné a logistické nehnuteľnosti (a potenciálne umožniť viac bývania pre pracovnú silu v tejto oblasti pre cezhraničných dochádzajúcich).

Výhľad v stavebníctve: Stavebníci v San Diegu sú opatrne optimistickí, no čelia aj prekážkam. Rastúce úrokové sadzby zdražujú stavebné úvery a môžu projekty zdržať. Náklady na materiály zostávajú vysoké (a clá na oceľ/drevo zvýšili výdavky) obrag.org obrag.org. Nedostatok pracovnej sily v remeslách je tiež obmedzením – je viac práce ako pracovníkov, čo môže spomaliť časové harmonogramy. Vývojári však vedia, že dopyt je nahromadený. Niektorí projekty „land-bankujú“ (odkladajú) do zlepšenia ekonomiky, no mnohí pokračujú vďaka verejnému tlaku na bývanie a stimulom (ako je kalifornský zákon o bonuse hustoty, ktorý umožňuje viac jednotiek, ak sú niektoré cenovo dostupné). Pozoruhodné je, že regionálny cieľ v oblasti bývania (podľa štátnych nariadení) na roky 2021-2029 je ambiciózny a podľa niektorých správ je okres San Diego na dobrej ceste prekročiť svoj štátny cieľ v oblasti bývania o ~4 500 domov do roku 2029, ak bude súčasné tempo povoľovania pokračovať timesofsandiego.com. To by bol pozitívny míľnik, hoci samotný cieľ môže byť stále nedostatočný vzhľadom na dopyt.

Zhrnutie: Rozvojový pipeline v San Diegu je robustný, najmä v oblasti viacbytového bývania. Nové bývanie pribúda najrýchlejšie za posledné roky, čo postupne zmierňuje nedostatok. Väčšina nových jednotiek je však trhová a nie lacná, takže kríza dostupnosti sa samotnou ponukou nerieši. Pokračujúce úsilie – od politických reforiem po verejno-súkromné partnerstvá – má za cieľ ďalej podporiť výstavbu, vrátane cenovo dostupného a „chýbajúceho stredného“ bývania (ako sú radové domy, ADU a dvojdomy). Ak tieto snahy pretrvajú, San Diego by mohlo postupne zmenšiť rozdiel medzi ponukou a dopytom po bývaní, čo je kľúčový faktor pre dlhodobú stabilitu trhu.

Zmeny v politike a reguláciách ovplyvňujúce nehnuteľnosti

Za posledných niekoľko rokov legislatívne a regulačné zmeny na úrovni štátu aj miestnej samosprávy výrazne ovplyvnili trh s nehnuteľnosťami v San Diegu. Tvorcovia politík sa snažia riešiť krízu bývania, podporovať výstavbu, chrániť nájomcov a vyvažovať záujmy komunity. Tu sú kľúčové zmeny a ich dopady:

Zvyšovanie hustoty bývania a reformy územného plánovania: Kalifornia prijala niekoľko zákonov, ktoré prelamujú vylučujúce územné plánovanie a podporujú výstavbu bývania. SB 9, účinný od roku 2022, umožňuje väčšinu pozemkov určených pre rodinné domy rozdeliť alebo zastavať až 4 jednotkami (dvojdomy/trojdomy) bez potreby osobitného povolenia. To v praxi zvyšuje hustotu v štvrtiach, kde bol predtým povolený len jeden dom na pozemok. San Diego prijalo SB 9 – mesto dokonca odpustilo niektoré poplatky na podporu využívania tohto zákona – hoci jeho dopad je zatiaľ mierny (niekoľko stoviek projektov podľa SB 9). Podobne boli zákony o prístavných obytných jednotkách (ADU) posilnené (AB 68 a ďalšie), čo vyžaduje, aby mestá schvaľovali prístavby v zadných dvoroch a prestavby garáží s minimálnou byrokraciou. San Diego aktualizovalo miestne nariadenia, aby vyhovelo týmto požiadavkám, a ako bolo uvedené, povoľovanie ADU prudko vzrástlo (ADU tvorili ~9 % nových domov v posledných rokoch) planetizen.com. Mesto tiež spustilo inovatívne programy ako „Complete Communities“ a „Housing Action Package 2.0“ insidesandiego.org, ktoré poskytujú bonusy za vyššiu hustotu a zrýchlené povolenia pre projekty v blízkosti dopravy alebo s dostupnými bytmi. Napríklad Complete Communities umožňuje developerom postaviť viac jednotiek, než by bolo bežne povolené, ak zahrnú časť bývania pre nízkopríjmových a prispejú k vybavenosti štvrte insidesandiego.org. Tieto reformy územného plánovania už prinášajú prvé výsledky v podobe menších projektov a návrhov bytových domov v oblastiach obsluhovaných verejnou dopravou. Konkrétny príklad: Encinitas (severne od San Diega) bol štátom donútený uvoľniť územné plánovanie po dlhom odpore; odvtedy schválil projekty s vyššou hustotou, aby splnil štátne požiadavky na bývanie planetizen.com.
Zjednodušenie povoľovania: Mestská samospráva San Diega pod vedením starostu Todda Gloriu si stanovila zrýchlenie schvaľovania bývania za prioritu. Program zrýchleného schvaľovania dostupného bývania a iniciatívy ako „Permit Now“ urýchlili spracovanie pre kvalifikované projekty insidesandiego.org. Mesto dokonca zriadilo program na posúdenie akéhokoľvek projektu bývania v blízkosti dopravy do 30 dní („Complete Communities Now“) insidesandiego.org. Okrem toho mesto ponúka rýchle posúdenie a dokonca aj samocertifikáciu pre niektoré stavebné plány insidesandiego.org. Tieto kroky skracujú notoricky známe zdržania pri výstavbe bývania. Prispel aj štát: výnimky z CEQA (Kalifornský zákon o environmentálnej kvalite) boli rozšírené pre mestské bývanie a AB 2011 (platný od roku 2023) umožňuje ministerské schválenie bývania na komerčne zónovanej pôde. Čoskoro môžeme vidieť, ako sa staré nákupné centrá alebo kancelárske parky v San Diegu prestavujú na bývanie podľa ustanovení AB 2011, ktoré obchádzajú niektoré miestne právomoci v prospech výstavby „by-right“ so stanovenými pracovnými štandardmi. Spoločne sa tieto regulačné zmeny snažia nakloniť rovnováhu od NIMBY obštrukcií k pro-bývacej politike.
Predpisy pre krátkodobé prenájmy: Ako už bolo spomenuté, hlavnou miestnou regulačnou zmenou bolo sprísnenie pravidiel pre krátkodobé dovolenkové prenájmy v San Diegu. S účinnosťou od mája 2023 nariadenie o krátkodobom rezidenčnom obsadení (STRO) vyžaduje, aby každý, kto prenajíma celý dom na krátkodobý prenájom (menej ako 30 dní), mal mestskú licenciu. Kľúčové je, že mesto obmedzilo tieto licencie na 1 % bytového fondu (približne 5 400 jednotiek) pre väčšinu mesta, plus niečo navyše (~0,75 % bytov) špeciálne v Mission Beach truvi.com. To okamžite zmenšilo trh s krátkodobými prenájmami – do konca roka 2023 mesto zrušilo viac ako 7 000 nelegálnych dovolenkových prenájmov, ktoré nemali licencie lajolla.ca nbcsandiego.com. Dopad: niektorí investori, ktorí využívali Airbnb, prešli na dlhodobý prenájom alebo svoje nehnuteľnosti predali. Mission Beach, kde bolo veľa dovolenkových prenájmov, zaznamenala úpravu cien nehnuteľností a predajov, keď sa mnohé bývalé prenájmy dostali na trh. Neprenosnosť licencií (nový majiteľ nemôže zdediť licenciu STR od predajcu) tiež spôsobila, že nehnuteľnosti s vysokým podielom STR sú menej atraktívne na kúpu truvi.com. Toto nariadenie bolo reakciou na sťažnosti komunity na domy na párty a pocit, že Airbnb znižuje ponuku bývania. Pre širší trh to pravdepodobne uvoľnilo časť bytov a domov, ktoré sa vrátili do fondu dlhodobých prenájmov alebo vlastníctva, čo je menšia úľava pre dostupnosť bývania. Investori teraz poznajú postoj San Diega: krátkodobé prenájmy sú povolené, ale prísne obmedzené – čo je faktor, ktorý smeruje nové investície skôr k tradičnému prenájmu.
Ochrana nájomníkov a stropy na nájomné: Kalifornia zaviedla v roku 2020 AB 1482 na celoštátnej úrovni, ktorá obmedzuje zvyšovanie nájomného pre väčšinu starších (15+ rokov) viacbytových nehnuteľností na 5 % plus CPI (približne 8–10 % v posledných rokoch s vysokou infláciou) a vyžaduje oprávnený dôvod na vysťahovanie. San Diego toto dodržiava; hoci samotné San Diego nemá prísnejšiu miestnu reguláciu nájomného, štátny zákon fakticky stanovil strop na to, o koľko môžu prenajímatelia každoročne zvyšovať nájomné na dotknutých jednotkách. Keďže trhové nájomné v rokoch 2023–2025 vzrástlo len o ~0–3 %, tento strop v poslednom čase nebol záväzný obrag.org. Poskytuje však nájomníkom istotu pred extrémnymi zvýšeniami. V rokoch 2022–2023, počas prudkého rastu nájomného, bolo mnoho nájomníkov v San Diegu týmto zákonom skutočne chránených pred zvýšeniami nad ~10 %. Okrem toho boli počas COVID-u posilnené ochrany pred vysťahovaním a niektoré boli predĺžené – napríklad pri vysťahovaní bez zavinenia je potrebná pomoc s presťahovaním. Mesto a okres diskutovali o ešte silnejších opatreniach na ochranu nájomníkov (ako právo na právneho zástupcu alebo prísnejšie pravidlá oprávneného dôvodu), hoci zatiaľ neboli prijaté žiadne nad rámec štátneho zákona. Investori a správcovia nehnuteľností sa museli týmto pravidlám prispôsobiť, čo prináša viac povinností a obmedzuje agresívne stratégie zvyšovania nájomného.
Poplatky za rozvoj a stimuly: San Diego sa snažilo vyvážiť poplatky za dopad na infraštruktúru tak, aby neodrádzali od výstavby. Mesto v roku 2020 aktualizovalo svoje požiadavky na inkluzívne bývanie, ktoré vyžadujú, aby väčšina nových rezidenčných projektov buď obsahovala 10 %+ cenovo dostupných jednotiek, alebo zaplatila náhradný poplatok. Niektorí developeri sa rozhodnú zahrnúť jednotky, aby získali bonusy za hustotu. Existujú aj zníženia poplatkov za ADU a niektoré menšie projekty. V Housing Action Package 2.0 sa mesto zaoberalo znižovaním požiadaviek na parkovanie a uvoľňovaním výškových limitov v blízkosti dopravy, čo znižuje náklady na výstavbu na jednotku insidesandiego.org. Štátny „builder’s remedy“ (pre mestá bez súladu s plánmi bývania) nebol v meste San Diego testovaný, pretože mesto si plní povinnosti v oblasti bývania (na rozdiel od niektorých miest v LA). Niektoré menšie mestá v okrese SD, ktoré zaostávajú v plánovaní bývania, by však mohli čeliť projektom podľa „builder’s remedy“ (umožňujúcim developerom obísť miestne zónovanie, ak sú splnené kritériá dostupnosti). Táto hrozba núti mestá dodržiavať zónovanie pre viac bývania.
Prenos dane z nehnuteľností: Propozícia 19 (2021) v Kalifornii umožnila starším majiteľom domov (55+) preniesť svoj nízky daňový základ na nový dom kdekoľvek v štáte až trikrát. To pomohlo niektorým prázdnym hniezdam v San Diegu zmenšiť bývanie bez veľkého daňového zaťaženia a potenciálne uvoľnilo časť ponuky väčších domov pre mladšie rodiny. Je ťažké to kvantifikovať, ale Prop 19 pravdepodobne prispela k určitému zvýšeniu ponuky v rokoch 2022–2025 od seniorov, ktorí by inak zostali „uväznení“ kvôli daniam podľa Prop 13 pri kúpe nového domu. Je to malý, ale pozitívny faktor pre mobilitu.
Investície do infraštruktúry a dopravy: Politika neznamená len zákony o bývaní – rozhodnutia o infraštruktúre ovplyvňujú aj nehnuteľnosti. Neustála snaha San Diega o rozvoj orientovaný na verejnú dopravu je podporená rozšírením Mid-Coast Trolley (otvorené v roku 2021) a regionálnym dopravným plánom SANDAG z roku 2021, ktorý predpokladá viac liniek verejnej dopravy (hoci financovanie je sporné). Mesto tiež investuje do projektov ako Pure Water project (zlepšenie vodnej infraštruktúry) universitycitynews.org a vylepšení parkov. Lepšia doprava a vybavenosť môžu urobiť niektoré štvrte atraktívnejšími pre rozvoj (napr. nové byty vyrastajúce pozdĺž nových staníc električky od Old Town po UTC).

Na záver, politické zmeny v San Diegu sú v súčasnosti vo všeobecnosti pro-bývanie a pro-hustota, čo je posun od historicky pomalého rastu. Štátne zákony udali tón tým, že prelomili niektoré miestne obmedzenia, a mesto reagovalo inováciami vlastných balíkov na podporu výstavby. Toto začína prinášať ovocie v podobe väčšieho počtu postavených jednotiek a mierneho zmiernenia krízy. Na druhej strane, regulácie ako obmedzenie krátkodobých prenájmov a kontrola nájomného boli zavedené na ochranu dostupnosti bývania a nájomníkov, a do určitej miery obmedzujú niektoré ziskové možnosti pre majiteľov. Rovnováha, o ktorú sa tvorcovia politík snažia, je podnietiť dostatočný nový prísun a chrániť obyvateľov, bez toho, aby odradili developerov alebo prenajímateľov. San Diego bolo v polovici roka 2025 dokonca pochválené štátnymi lídrami za svoje úsilie o zjednodušenie výstavby bývania, a bolo prezentované ako model v Kalifornii insidesandiego.org. Ak budú tieto legislatívne trendy pokračovať (a pravdepodobne budú, vzhľadom na závažnosť nedostatku bývania), môžeme očakávať ďalšie opatrenia, ako je zmena územného plánu pozdĺž nových liniek verejnej dopravy, viac stimulov pre dostupné bývanie a možno nové pomoci pre nájomníkov. Účastníci trhu s nehnuteľnosťami v San Diegu musia zostať agilní a informovaní, keďže regulačné prostredie sa vyvíja – stalo sa rovnako dôležitým ako trhové sily pri formovaní výsledkov.

Výzvy v oblasti dostupnosti a ponuky bývania

Napriek nedávnemu miernemu ochladeniu a zásahom politiky dostupnosť bývania zostáva najnaliehavejšou výzvou v oblasti nehnuteľností v San Diegu. Región sa neustále radí medzi najmenej dostupné trhy s bývaním v Spojených štátoch. Kľúčové aspekty tejto výzvy zahŕňajú:

Nebeské ceny bývania: Do polovice roku 2025 bude na kúpu priemerne drahého domu (~1 milión dolárov) potrebný ročný príjem okolo 200 000–250 000 dolárov, aby si ho bolo možné pohodlne dovoliť offthe56.com lao.ca.gov. No medián príjmu domácnosti v San Diegu je len približne 90 000 dolárov. Tento rozdiel znamená, že len asi 15 % domácností si môže dovoliť takto drahý dom offthe56.com. Tento index dostupnosti bývania (15 %) je extrémne nízky – pre porovnanie, na celoštátnej úrovni si asi 50 % domácností môže dovoliť dom v národnom mediáne. Dokonca aj v porovnaní s celkovo zlou dostupnosťou bývania v Kalifornii (17 % domácností v celom štáte si mohlo dovoliť dom v mediáne začiatkom roku 2025) homes.com, je San Diego v kríze. Vysoké ceny bývania tiež znižujú hodnotenie regiónu v ekonomickej konkurencieschopnosti; bývanie bolo faktorom poklesu San Diega v rebríčku Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Na nájomnej strane aj medián nájmov okolo 2 500 dolárov zaťažuje rozpočty. Domácnosť potrebuje približne 100 000 dolárov príjmu (pri 30 % príjmu na nájom), aby si to mohla dovoliť – čo je oveľa viac, než zarába mnoho nájomcov. Takmer polovica nájomných domácností v San Diegu je považovaná za „zaťaženú nákladmi“ (platí viac ako 30 % príjmu na nájom). Miera vlastníctva bývania sa drží okolo 55 % v meste (a ~60 % v okrese), čo odráža, aké ťažké je prejsť z nájmu do vlastníctva kpbs.org. Mnohé profesie so stredným príjmom – učitelia, zdravotné sestry, štátni zamestnanci, manažéri v pohostinstve – považujú kúpu domu v komunite, ktorej slúžia, za prakticky nemožnú. Táto kríza dostupnosti bývania nie je len o štatistikách; mení aj spoločenskú štruktúru, ako je rozobrané nižšie.

Nedostatočná ponuka bývania: Hlavnou príčinou zlej dostupnosti bývania je klasický nesúlad medzi ponukou a dopytom. Desaťročia San Diego (ako väčšina pobrežnej Kalifornie) nestavalo dostatok bývania pre svoj rastúci počet obyvateľov a pracovných miest. Obmedzujúce územné plánovanie (rozsiahle oblasti určené len pre rodinné domy), odpor komunity voči hustote (NIMBYizmus), vysoké poplatky a zdĺhavé povoľovacie procesy udržiavali výstavbu na nízkej úrovni. Ako uvádza jedna správa: „desaťročia pomalej výstavby dostali San Diego do vážneho nedostatku bývania“ axios.com. Keď v 20. rokoch 21. storočia prišiel technologický a pandemický boom na trhu s bývaním, tento obmedzený objem ponuky viedol k cenovým vojnám a prudkému rastu cien.

Aby región dobehol zameškané, potrebuje desiatky tisíc nových jednotiek. Štát stanovil pre okres San Diego v rámci Regionálneho rozdelenia potrieb bývania (RHNA) cieľ približne 171 000 nových domov na roky 2021–2029. V polovici obdobia okres nie je celkovo na dobrej ceste vo všetkých príjmových kategóriách (hoci ak sa súčasné trendy udržia, môže celkový cieľ prekročiť) timesofsandiego.com. Nedostatok je obzvlášť výrazný v oblasti dostupného bývania: bolo pridelených približne 41 000 jednotiek pre nízkopríjmové domácnosti, no v príprave je len niekoľko tisíc planetizen.com. Takže aj keď sa celková výstavba zrýchľuje, ponuka pre stredne a nízkopríjmových obyvateľov výrazne zaostáva. Kým ponuka výrazne neprevýši dopyt, dostupnosť bývania zostane nedosiahnuteľná.

Dopad na ľudí a ekonomiku: Ľudský dopad nedostupného bývania je značný. Mladí dospelí bývajú dlhšie s rodičmi alebo zdieľajú bývanie s viacerými spolubývajúcimi. Rodiny odkladajú alebo sa vzdávajú vlastníctva bývania; niektorí dokonca odkladajú založenie rodiny kvôli nákladom na bývanie. Kľúčoví pracovníci odchádzajú – objavili sa príbehy učiteľov, zdravotných sestier, policajtov a ďalších, ktorí sa sťahujú do miest ako Arizona alebo Texas, pretože si nemôžu dovoliť zostať v San Diegu. V skutočnosti je súčasný mierny populačný rast regiónu spôsobený výlučne prisťahovalectvom; viac ľudí sa sťahuje preč v rámci krajiny, než prichádza, a náklady na bývanie sú uvádzané ako hlavný dôvod týchto odchodov kpbs.org. Tento „odliv mozgov“ a strata pracovnej sily môžu časom poškodiť miestne podniky a verejné služby.

Okrem toho vysoké náklady na bývanie znamenajú viac dochádzania z okrajových oblastí (napríklad Temecula/Murrieta v okrese Riverside, kde ľudia dochádzajú viac ako 60 míľ denne do práce v San Diegu, aby si mohli dovoliť bývanie). To zvyšuje dopravné zápchy a znečistenie a znižuje kvalitu života. Ak si bývanie v mnohých štvrtiach môžu dovoliť len bohatí, vedie to k ekonomickej segregácii. San Diego riskuje, že sa stane miestom, kde si stabilné bývanie môžu dovoliť len veľmi bohatí alebo tí, ktorí kúpili pred rokmi, zatiaľ čo mladší a menej majetní obyvatelia čelia nestabilite a vytláčaniu. Aktivisti z radov komunity upozorňujú, že to podkopáva rozmanitosť a charakter mesta.

Bezdomovectvo a neistota bývania: Extrémny koniec krízy dostupnosti bývania je viditeľný v populácii bezdomovcov v San Diegu, ktorá v posledných rokoch narástla. Mnohí pracujúci chudobní, ktorí čelia zvýšeniu nájomného alebo vysťahovaniu, nemajú v tak drahom trhu kam ísť a končia v autách alebo útulkoch. Nedostatok lacného bývania zhoršuje bezdomovectvo – aj keď mesto otvára nové útulky alebo bezpečné miesta na stanovanie, ľudia sa stávajú bezdomovcami rýchlejšie, než ich stíhajú opätovne ubytovať. Podnebie San Diega priťahuje bezdomovcov aj z iných oblastí. Odhaduje sa, že tisíce obyvateľov San Diega zažívajú bezdomovectvo v ktorúkoľvek noc, čo je situácia priamo spojená s vysokými nákladmi a nedostatkom bývania (spolu s faktormi duševného zdravia a závislostí). Mesto a kraj uznávajú, že bez výrazne väčšieho množstva dostupného/dotovaného bývania nebude možné bezdomovectvo výrazne znížiť.

Kroky, ktoré sa podnikajú: Opísali sme mnohé politické opatrenia (bonusy za hustotu, zjednodušené schvaľovanie atď.), ktorých cieľom je zvýšiť ponuku. Komisia pre bývanie v San Diegu a neziskové organizácie sa tiež aktívne snažia vytvárať dostupné byty prostredníctvom akvizícií a novej výstavby (napr. prestavba motelov na byty pre bezdomovcov, využívanie štátnych fondov HomeKey). Tlačí sa na bývanie pre „chýbajúcu strednú triedu“ – dvojdomy, radové domy, bytové domy s dvorom – ktoré môžu byť už svojou konštrukciou dostupnejšie. Región tiež skúma inovatívne nápady ako komunitné pozemkové fondy (na trvalé udržanie dostupnosti bývania) a rozširovanie verejných poukážok na bývanie, no tieto sú zatiaľ v malom rozsahu vzhľadom na potrebu.

Pozoruhodné je, že verejná mienka sa pomaly mení. Hoci odpor NIMBY voči výstavbe stále pretrváva, rastie povedomie, že isté zvýšenie hustoty je nevyhnutné na zlepšenie dostupnosti. Mladší obyvatelia a advokačné skupiny vyjadrujú postoje YIMBY („Áno v mojom susedstve“). Dokonca aj niektorí dlhoroční vlastníci domov si uvedomujú, že ich vlastné deti nebudú môcť žiť v San Diegu bez zmien. To pomohlo presadiť iniciatívy ako zvyšovanie hustoty v Hillcrest a University City cez insidesandiego.org. Stále je to však výzva – každý projekt sa môže stať bojom na úrovni susedstva.

Dostupnosť v prognóze: V krátkodobom horizonte sa dostupnosť môže mierne zlepšiť len preto, že ceny sa stabilizovali a príjmy pomaly rastú. Napríklad index dostupnosti bývania CAR pre okres San Diego by sa mohol zvýšiť o pár bodov z historického minima ku koncu roka 2024. Základne však bývanie zostane veľmi drahé v porovnaní s príjmami. Úrad legislatívneho analytika poznamenal, že k polovici roka 2025 bol príjem potrebný na kúpu typického domu v Kalifornii (~237 000 USD) viac ako dvojnásobok mediánu príjmu lao.ca.gov – situácia, ktorá nemá rýchle riešenie. Iba kombinácia výrazne väčšej výstavby bývania (najmä v nižších cenových reláciách) a/alebo vyššieho rastu príjmov môže túto medzeru preklenúť. San Diego pracuje na prvom, ale potrvá roky, kým sa to výrazne prejaví.

Spodná línia: Problém dostupnosti a ponuky bývania v San Diegu je dlhodobou záležitosťou, ktorá vznikla z nedostatočnej ponuky a vysokej dopytu. Prejavuje sa v každodennom boji rodín platiť nájom, v neschopnosti nevyhnutných pracovníkov bývať v komunitách, ktorým slúžia, a v ťažkých rozhodnutiach jednotlivcov opustiť región. Hoci chladnejšie trhové podmienky v roku 2025 a politické opatrenia mierne zmiernili tlak (pribudlo viac jednotiek a inflácia cien sa zastavila), bývanie v San Diegu zostáva nedostupné pre väčšinu obyvateľov offthe56.com. Toto je pravdepodobne najväčšia hrozba pre budúcu prosperitu a inkluzívnosť regiónu. Riešenie si vyžiada trvalé úsilie: pokračovať v zvyšovaní ponuky na všetkých úrovniach, zachovávať a vytvárať dostupné bývanie a hľadať kreatívne riešenia na zníženie stavebných nákladov. Schopnosť San Diega zostať živým, rozmanitým metropolitným regiónom závisí od pokroku v tejto oblasti.

Vplyv úrokových sadzieb, migrácie a makroekonomických faktorov

Nakoniec zvažujeme širšie makroekonomické faktory, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami v San Diegu: predovšetkým úrokové sadzby, migračné trendy a celkovú ekonomickú klímu. Tieto veľké faktory často určujú výkyvy a pohyby trhu s bývaním.

Rastúce úrokové sadzby: Rýchly nárast hypotekárnych úrokových sadzieb od roku 2022 bol pravdepodobne najväčším jednotlivým faktorom, ktorý ochladil trh s bývaním v San Diegu v rokoch 2024–2025. Ako už bolo spomenuté, typická 30-ročná fixná hypotekárna sadzba vyskočila z približne 3 % koncom roka 2021 na viac ako 7 % do roku 2023, čo dramaticky zvýšilo náklady na požičiavanie lao.ca.gov. V praxi je mesačná splátka za priemerný dom približne o 80 % vyššia ako by bola pri sadzbách z roku 2020 lao.ca.gov. Tento šok zo sadzieb vyradil z trhu mnohých okrajových kupujúcich a prinútil ostatných znížiť svoj rozpočet, čím sa znížil dopyt a ceny sa vyrovnali. Vytvoril tiež efekt „zlatých put“ pre predávajúcich – keďže 80 % kalifornských majiteľov domov má úvery pod 5 %, váhajú predať a prísť o túto nízku sadzbu lao.ca.gov. Nedostatok ponuky v San Diegu je čiastočne výsledkom tohto uzamknutia, ako bolo uvedené vyššie.

Pri pohľade do budúcnosti bude vývoj úrokových sadzieb výrazne ovplyvňovať aktivitu na trhu. K polovici roka 2025 sa sadzby stabilizovali v rozmedzí okolo 6 %, pričom klesli na približne 6,5 % v auguste 2025 – najnižšie za približne 10 mesiacov kyma.com money.com. Hypotekárni analytici predpovedajú, že sadzby budú postupne klesať v roku 2025; prognózy Fannie Mae a MBA odhadujú, že priemerná 30-ročná sadzba bude okolo 6,4 % v roku 2025 a potenciálne pod 6 % v roku 2026 themortgagereports.com fortune.com. Ak sa tieto prognózy naplnia, San Diego by mohlo zaznamenať oživenie záujmu kupujúcich, keďže financovanie sa stane o niečo dostupnejším. Aj pokles hypotekárnych sadzieb o jeden percentuálny bod výrazne zvyšuje kúpnu silu (alebo alternatívne umožňuje viacerým majiteľom refinancovať alebo sa presťahovať bez šoku z platby). Preto úľava v úrokových sadzbách je kľúčovým pozitívnym faktorom pre trh s bývaním. Naopak, ak by inflácia prekvapila rastom alebo iné ekonomické faktory by opäť zvýšili sadzby, trh by sa mohol ešte viac zastaviť. V tomto bode väčšina očakáva, že sme už videli vrchol sadzieb a trend bude skôr stagnujúci až klesajúci – čo je pozitívny signál pre nehnuteľnosti.

Migrácia a populačné zmeny: Demografická situácia v San Diegu je zložitá. Na jednej strane, ako oblasť s vysokými nákladmi, zažíva čistý domáci odliv obyvateľov – teda viac obyvateľov USA sa sťahuje preč zo San Diega do iných štátov alebo okresov, než naopak. Tento trend sa zrýchlil koncom 2010-tych a začiatkom 2020-tych rokov, keď práca na diaľku umožnila niektorým presťahovať sa a vysoké náklady na bývanie vyhnali iných preč. Obľúbenými destináciami bývalých obyvateľov San Diega sú lacnejšie vnútrozemské oblasti (napríklad okres Riverside) alebo iné štáty (Nevada, Arizona, Texas atď.). Ako už bolo spomenuté, takmer 24 000 čistých domácich odchodov bolo zaznamenaných v období 2023-2024 kpbs.org. Tento odliv čiastočne zmierňuje tlak na dopyt po bývaní, najmä v segmente pre začiatočníkov.

Avšak, San Diego celkovo si dokázalo udržať približne stabilnú populáciu (asi 3,3 milióna v okrese) vďaka prirodzenému prírastku (narodenia mínus úmrtia) a medzinárodnej imigrácii. V skutočnosti, od roku 2023 do 2024 bol mierny nárast populácie v okrese úplne spôsobený prílevom asi 24 000 medzinárodných imigrantov, ktorí vyvážili odchádzajúcich obyvateľov kpbs.org. Mnohí z týchto imigrantov prichádzajú za prácou (napríklad pracovníci na víza H1-B v oblasti technológií/biotechnológií, vojenskí spojenci alebo cezhraničná migrácia vzhľadom na blízkosť Tijuany). Zvyšujú dopyt po bývaní, často si najprv prenajímajú. Čistý efekt je, že trh s bývaním v San Diegu sa stále stretáva s rastúcou (alebo aspoň neklesajúcou) populáciou, aj keď samotné migračné trendy v USA by naznačovali pokles.

Ďalším faktorom je vnútorná migrácia v rámci južnej Kalifornie: napríklad Zillow označil okres Riverside ako „odľahčovací ventil“ pre krízu dostupnosti bývania v San Diegu axios.com. Niektorí obyvatelia San Diega, ktorí si už nemôžu dovoliť bývanie na mieste, kupujú v juhozápadnom Riverside (Temecula/Murrieta) a znášajú dlhé dochádzanie. Naopak, malý počet ľudí s vyššími príjmami z Los Angeles alebo Orange County sa sťahuje do San Diega kvôli relatívne nižším cenám nehnuteľností (v porovnaní so západnou časťou LA alebo pobrežím Orange County) alebo z dôvodov životného štýlu. Okrem toho veľká vojenská prítomnosť v San Diegu znamená, že tisíce vojenských rodín sa každý rok sťahujú dovnútra a von, čo ovplyvňuje vzorce prenájmu a kúpy bývania, najmä v okolí Camp Pendleton, MCAS Miramar a Naval Base San Diego.

Pri pohľade do budúcnosti, makro-migračný výhľad je, že Kalifornia celkovo spomalila úbytok obyvateľstva a môže sa stabilizovať (štátna populácia v skutočnosti v roku 2024 mierne vzrástla) gov.ca.gov. Podľa projekcie SANDAG by mal počet obyvateľov San Diega mierne narásť (o ~113 000 ľudí od 2022 do 2050, asi +3,5 %) sandag.org – pomalší rast ako historicky, čo odráža tieto prekážky. Pre bývanie, ak bude odliv obyvateľov pokračovať na súčasnej úrovni, pôsobí to ako odľahčovací ventil, ktorý zabraňuje extrémnemu napätiu. Ak by však San Diego dokázalo nejakým spôsobom zastaviť odliv (lepšou dostupnosťou alebo viac pracovnými miestami), dopyt by vzrástol. Naopak, ak by odišlo viac ľudí, než sa očakáva (napríklad ak by práca na diaľku zostala rozšírená a viac ľudí by sa rozhodlo predať a odsťahovať), mohlo by to oslabiť dopyt po bývaní. Doteraz bol čistý efekt malý – dosť imigrácie a narodení na udržanie mierneho pozitívneho tlaku na bývanie.

Makroekonomické prostredie: Trh s nehnuteľnosťami v San Diegu sa nemôže vyhnúť širším ekonomickým trendom:

Trh práce: Ekonomika San Diega v roku 2025 je relatívne silná, ale s niektorými slabými miestami. Nezamestnanosť v okrese sa pohybuje v rozmedzí 4–5 % kpbs.org, čo je lepšie ako kalifornských 5,4 %. Ako však uviedol Axios, rast pracovných miest sa v roku 2024 spomalil na približne 0,5 % axios.com. Odvetvia ako technológie a vedy o živote zaznamenali prepúšťania alebo zmrazenie náboru (súčasť globálneho poklesu v technológiách), čo mierne ochladilo dopyt po luxusnejšom bývaní. Dobrou správou je, že cestovný ruch a pohostinstvo sa po COVID-e úplne zotavili axios.com, čo pomáha trhu s prenájmami a bývaniu nižšej kategórie (pracovníci v službách si nachádzajú prácu). Obranné výdavky tiež zostávajú oporou – vojenské zamestnanie a kontrakty v San Diegu poskytujú stabilitu (a často aj veteránov kupujúcich domy s VA úvermi). Ak sa národný technologický priemysel zotaví koncom roka 2025, ako niektorí predpovedajú axios.com, významný technologický sektor San Diega (Qualcomm, biotechnologické startupy atď.) by mohol opäť začať vytvárať pracovné miesta, čo by znamenalo väčší dopyt po prenájmoch a kúpe, najmä v strednej a vyššej cenovej kategórii.
Inflácia a príjmy: Vysoká inflácia v rokoch 2021-2023 znížila reálne príjmy a zvýšila úrokové sadzby. Do polovice roka 2025 inflácia výrazne klesla, ale ceny (vrátane stavebných materiálov a pozemkov) zostávajú vysoké. Mzdy v San Diegu rastú (priemerná hodinová mzda vzrástla od roku 2020 o ~23 %) lao.ca.gov, ale zďaleka nie tak rýchlo ako náklady na bývanie (splátky domov vzrástli o 82 %) lao.ca.gov. Ak inflácia zostane mierna a rast miezd bude pokračovať, časom sa dostupnosť bývania mierne zlepší. Ak príde recesia a nezamestnanosť vzrastie, niektoré domácnosti sa môžu spojiť alebo odísť, čo krátkodobo zníži dopyt. Tento scenár však často vedie k zníženiu úrokových sadzieb, čo by mohlo trh s bývaním naopak stimulovať. Existujú teda protichodné sily.
Investorské prostredie: Globálne aj na národnej úrovni sú investori v oblasti nehnuteľností opatrnejší kvôli rastúcim nákladom na financovanie. V San Diegu sme zaznamenali menej súťaží o ponuky zo strany inštitucionálnych investorov na rodinné domy v porovnaní s rokom 2021. Ak je akciový trh silný (ako bol v rokoch 2023–25), kupujúci v drahšom segmente majú viac prostriedkov na akontáciu. Ak trh oslabí, luxusný segment môže zaznamenať pokles. San Diego nemá toľko dynamiky trhu s druhými domovmi ako čisto dovolenkové oblasti, ale niektorí majetní kupujúci z iných regiónov tu predsa len kupujú; ich záujem ovplyvňuje širšia ekonomická dôvera.
Geopolitické faktory: Ako pohraničné mesto je trh s nehnuteľnosťami v San Diegu ovplyvnený aj podmienkami v susednej Tijuane a Baja California. Dôležitú úlohu zohrávajú cezhraničné rodiny a investori (niektorí mexickí občania kupujú nehnuteľnosti v San Diegu ako stabilnú investíciu a niektorí Američania žijú v Tijuane kvôli lacnejšiemu nájmu a dochádzajú za prácou). Zmeny v hraničnej politike alebo bezpečnosti môžu mať menšie vlny na trhu s bývaním. Okrem toho akékoľvek väčšie nasadenia alebo zmeny v vojenskej stratégii môžu dočasne ovplyvniť bývanie v okolí základní (napríklad keď je loď námorníctva v prístave vs. nasadená, obsadenosť prenájmov v okolí základne kolíše).

Zhrnuté, úrokové sadzby, migrácia a makroekonomika sú sprievodnou hudbou, podľa ktorej sa trh s bývaním v San Diegu pohybuje. Prudký nárast úrokových sadzieb výrazne spomalil tempo trhu; teraz všetci sledujú, kedy Fed povolí, pretože to pravdepodobne opäť zvýši dopyt po bývaní. Migrácia poskytuje jemné ťahanie a tlačenie – pokiaľ zostane San Diego veľmi žiadaným miestom, ľudia budú prichádzať, ale ak zostane extrémne drahé, niektorí odídu. Makroekonomika medzitým ovplyvní pracovné miesta a príjmy – kľúčové faktory toho, koľko ľudí sa môže zapojiť do trhu s bývaním. V súčasnosti (v polovici roka 2025) ukazovatele naznačujú opatrný optimizmus: inflácia klesá, sadzby sa stabilizujú, zamestnanosť je stabilná a spotrebiteľská dôvera sa zlepšuje. Ak tieto trendy vydržia, nehnuteľnosti v San Diegu by mohli vstúpiť do obdobia udržateľnej aktivity – ani prehriatej, ani kolabujúcej, ale rastúcej v súlade so širšou ekonomikou. Sledovanie Federálneho rezervného systému, štatistík migrácie a miestnych správ o zamestnanosti poskytne indície, kam sa trh v tomto dynamickom meste južnej Kalifornie bude uberať ďalej.

Zdroje:

Zillow Research, Prehľad trhu s bývaním v San Diegu (júl 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Trendy a prognóza trhu s bývaním v San Diegu 2025 (17. júl 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Pokles predaja domov v okrese San Diego (City News Service, 22. júl 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Aktualizácia trhu s bývaním v San Diegu – jún 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Trh s bývaním v San Diegu: Trendy a ceny (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4 000 bytov pribudne v okrese San Diego v roku 2025 (3. apríla 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Očakáva sa, že San Diego bude jedným z najhorúcejších trhov roku 2025 (14. januára 2025) axios.com axios.com
KPBS, Populácia okresu San Diego mierne vzrástla, ale iba vďaka imigrácii (17. marca 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Kríza bývania v San Diegu: Môžeme si dovoliť zostať? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Ktoré mestá v okrese San Diego stavajú nové bývanie? (29. júl 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislatívny analytický úrad, Sledovanie dostupnosti bývania v Kalifornii (2. štvrťrok 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Spomalený rast pracovných miest znižuje ekonomické hodnotenie San Diega (29. január 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Zákon o krátkodobých prenájmoch v San Diegu – Dopad regulácií z roku 2023 (23. máj 2024) truvi.com truvi.com