Рынок недвижимости Сан-Хосе 2025: тенденции, прогнозы и технологические изменения

Рынок недвижимости Сан-Хосе в 2025 году остается устойчивым, но сложным, формируемым экономическими колебаниями Кремниевой долины, высоким спросом на жилье и новыми тенденциями после пандемии. Как один из самых дорогих рынков страны, Сан-Хосе демонстрирует умеренный рост цен на жилье, низкий уровень предложения (несмотря на небольшие улучшения) и жесткую конкуренцию как среди покупателей, так и арендаторов. Ниже мы разбираем ключевые секторы — от жилой и арендной недвижимости до коммерческих помещений — и прогнозы экспертов на ближайшие годы.

Ключевые показатели рынка 2025 (Сан-Хосе):

• Медианная цена дома: ~$1,5 млн (середина 2025 года), рост примерно на 5% по сравнению с прошлым годом redfin.com. Дома продаются в среднем за ~20 дней, часто с несколькими предложениями.
• Медианная месячная аренда: ~$2 927 на июль 2025 года, рост примерно на 2–3% по сравнению с прошлым годом apartmentlist.com. Средняя стоимость однокомнатной квартиры — $3 265/месяц apartmentlist.com.
• Предложение жилья: Запасы выросли примерно на 20% по сравнению с началом 2024 года apartmentlist.com sfgate.com, но это по-прежнему рынок продавца с ограниченным количеством объявлений.
• Доступность: Крайне низкая. Домохозяйству со средним доходом потребуется повышение зарплаты >$250 000, чтобы позволить себе дом по средней цене в Сан-Хосе zillow.mediaroom.com.
• Экономика: Безработица в округе Санта-Клара составляет ~3,9% (2 квартал 2025) kidder.com. Ипотечные ставки держатся на уровне 6,5–6,8% sfgate.com, что значительно выше доковидных минимумов, способствуя «эффекту блокировки», когда владельцы не продают жилье, чтобы сохранить низкие ставки.

Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Рынок жилья Сан-Хосе остается крайне конкурентным в 2025 году. Медианная цена продажи домов составляет около 1,5 миллиона долларов, что на 238% выше среднего показателя по США redfin.com. Цены выросли примерно на 3–5% по сравнению с прошлым годом, что является умеренным ростом по сравнению с двузначными скачками во время пандемийного бума. Этот рост показывает признаки стабилизации из-за более высоких процентных ставок и немного улучшившегося предложения. Старший экономист Zillow отмечает, что рост предложения сдерживает рост цен на жилье; фактически, ожидается, что стоимость жилья в агломерации Сан-Хосе в 2025 году практически не изменится (−0,2%) sfgate.com. Тем не менее, спрос превышает предложение, поэтому рынок в целом благоприятен для продавцов.

Предложение и продажи: Количество домов на рынке немного увеличилось. По данным отраслевых наблюдателей, начальный объем предложения в Сан-Хосе в 2025 году был примерно на 20% выше, чем в 2024 году sfgate.com, отчасти потому, что больше владельцев выставляют дома на продажу, а новое строительство постепенно появляется. Тем не менее, предложение остается исторически низким — многие владельцы не хотят продавать и терять свои сверхнизкие ипотечные ставки (эффект «блокировки»), что ограничивает оборот. Несмотря на большее количество объявлений, заключенных сделок по продаже фактически стало больше (рост на 8–31% в годовом исчислении по региону), и ожидается, что в 2025 году они увеличатся еще примерно на 15% sfgate.com, что говорит о том, что спрос со стороны покупателей быстро поглощает доступные дома. Дома по-прежнему продаются быстро — медианное время на рынке составляет около 20 дней, против 15 дней годом ранее redfin.com redfin.com. В среднем на одно объявление поступает 3–4 предложения в Сан-Хосе, и часто дома продаются выше запрашиваемой цены в привлекательных районах.

Цены и конкуренция: Цены на жильё в Сан-Хосе, по-видимому, застыли на высоком уровне. По состоянию на середину 2025 года, медианная цена продажи составляет около $1,5 млн (рост примерно на 5% в год) redfin.com, восстановившись после небольшого снижения в 2023 году. Конкуренция среди покупателей остаётся «умеренно высокой» по индексу Redfin, при этом многие дома всё ещё продаются на 2–6% выше запрашиваемой цены в ходе торгов redfin.com. Сегмент роскошной недвижимости особенно силён – элитные объекты получают сразу несколько предложений и продолжают расти в цене, несмотря на общие опасения по поводу доступности жилья sfgate.com. Риелторы отмечают, что жильё начального уровня (в диапазоне ~$1 млн) привлекает жестокую конкуренцию как со стороны покупателей впервые, так и инвесторов, часто продаётся значительно выше запрашиваемой цены, и сделки за наличные не редкость sanjosespotlight.com.

Проблемы доступности: Сан-Хосе стабильно входит в число наименее доступных рынков жилья в Америке. Застой зарплат по сравнению со стоимостью жилья сделал мечту о собственности недостижимой для многих жителей. Анализ Zillow подчёркивает разрыв: даже при крупном первоначальном взносе в $330 000 (20%) семье со средним доходом в Сан-Хосе потребуется повышение зарплаты на $250 000+, чтобы комфортно позволить себе дом по средней цене zillow.mediaroom.com. По одной из оценок, только около 28% домохозяйств в Большом заливе могут позволить себе средний дом (и ещё меньшая доля — в самом Сан-Хосе). Высокие ипотечные ставки — около 6–7% на 30 лет — усугубляют проблему, добавляя сотни или тысячи долларов к ежемесячным платежам. Эти трудности с доступностью охладили спрос со стороны покупателей и перенаправили многих потенциальных покупателей на рынок аренды zillow.mediaroom.com.

Прогноз рынка: Ожидается, что цены останутся стабильными или будут плавно расти в ближайшей перспективе. Ассоциация риэлторов Калифорнии (C.A.R.) прогнозирует рост цен на жилье в Калифорнии на +4,6% в 2025 году после ~6,8% роста в 2024 году sanjosespotlight.com – более устойчивый темп. Рост цен в Сан-Хосе может быть немного ниже среднего по штату из-за уже очень высоких цен и чувствительности к колебаниям в технологической экономике. Любое снижение ипотечных ставок может высвободить отложенный спрос: местные агенты прогнозируют, что если ставки опустятся до уровня чуть выше 6% или 5%, рынок «вспыхнет» активностью, когда больше продавцов и покупателей выйдут на рынок sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Пока что ожидайте умеренного роста цен и немного большего выбора для покупателей, но ничего, что бы существенно улучшило доступность жилья. Фундаментальный дефицит жилья в Сан-Хосе и сильный рынок труда создают долгосрочное давление на рост стоимости недвижимости.

Изменения на рынке аренды

Рынок аренды жилья в Сан-Хосе в 2025 году чрезвычайно дорогой, но относительно стабильный по темпам роста. Медианная арендная плата по всем типам жилья в городе составляет около $2,900 в месяц apartmentlist.com – более чем на 100% выше медианы по США, что отражает богатство региона и нехватку жилья. Арендные ставки продолжают медленно расти: медианная арендная плата выросла примерно на 2–3% в годовом исчислении к середине 2025 года apartmentlist.com. Для сравнения, во многих крупных городах США за последний год арендные ставки оставались на прежнем уровне или снижались благодаря всплеску строительства новых квартир по всей стране. В районе залива рост арендной платы в Сан-Хосе (~2,8% в год) опережает Сан-Франциско (практически 0%) sfgate.com, хотя оба города далеки от двузначных темпов роста аренды прошлых лет.

Высокая арендная плата и спрос: Средние арендные ставки по размеру квартиры подчеркивают, насколько Сан-Хосе недоступен для арендаторов. По состоянию на июль 2025 года средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляет ~$2,934 (почти на 67% выше среднего по США), а 2-комнатные квартиры — около $3,506 apartmentlist.com apartmentlist.com. Модные центральные районы стоят еще дороже — например, в центре Сан-Хосе 1-комнатные квартиры в элитных домах часто превышают $5,000 в месяц apartmentlist.com. Такие цены означают, что арендатору потребуется годовой доход далеко за шесть цифр, чтобы следовать стандартному правилу «30% дохода на аренду». Неудивительно, что значительная часть местных арендаторов — это семьи или профессионалы из сферы технологий с двумя доходами, которые делят жилье. В целом, около 44% домохозяйств Сан-Хосе арендуют жилье, а не владеют им point2homes.com, и многие из них вынуждены тратить на аренду большую часть бюджета (индекс стоимости жизни в агломерации — ~231, второй по величине в США после Сан-Франциско apartmentlist.com).

Несмотря на заоблачные цены, спрос на арендуемые квартиры остается высоким. Уровень вакантности арендуемого жилья составляет всего около 4–5% в Сан-Хосе point2homes.com, что говорит о том, что большинство квартир заняты. (Для сравнения: 5% вакантности считается сбалансированным рынком — Сан-Хосе находится как раз на этом пороге.) Арендаторы проявляют некоторую чувствительность к ценам — неуклонный рост арендной платы замедлился в 2020–2022 годах, в эти годы были уступки или небольшие снижения. Но возвращение офисов, университетов и приток работников в 2023–2024 годах вновь привели к росту рынка аренды. Многие семьи, не имеющие возможности купить жилье, вынуждены продолжать снимать, что поддерживает спрос.

Новое предложение и вакантность: Значительным фактором, сдерживающим рост арендной платы, стал бум строительства квартир в солнечном поясе США (города, такие как Остин и Роли), который создал избыток квартир на национальном уровне sfgate.com. Хотя в районе залива построено далеко не достаточно жилья, чтобы устранить его дефицит, в Сан-Хосе появилось несколько новых квартир, и предложение арендуемых объектов выросло примерно на 20% в некоторых пригородных районах apartmentlist.com. Этот умеренный приток предложения служит клапаном для сдерживания арендных ставок. Ожидается, что многоквартирное строительство в районе залива замедлится после 2025 года, поскольку проекты завершаются, а новых начинается меньше sfgate.com. Аналитики Zillow прогнозируют, что к концу 2025 года рынок аренды снова ужесточится – недавняя волна новых квартир «сойдет на нет», что означает большую конкуренцию за каждую вакантную квартиру в будущем sfgate.com. В Сан-Хосе, где жилья хронически не хватает, даже небольшое снижение вакантности может привести к росту арендной платы.

Прогноз для арендаторов: В ближайшие несколько лет рост арендной платы, скорее всего, останется на уровне низких однозначных процентов в год (если не случится экономического спада). Эксперты прогнозируют продолжение низкого, стабильного роста арендной платы в районе залива – возможно, на уровне 2–4% в год sfgate.com. Это хорошая новость для арендаторов по сравнению с двузначными скачками прошлого десятилетия, но значительного снижения арендной платы также не ожидается. На горизонте – изменения в политике: избиратели Калифорнии могут увидеть Proposition 33 в 2024 году, инициативу по расширению контроля над арендой (после двух неудачных попыток ранее) sfgate.com. Если она будет принята, такие города, как Сан-Хосе, смогут ввести более строгие ограничения на рост арендной платы в новых зданиях, что потенциально ограничит скорость роста арендных ставок. В Сан-Хосе уже действует местный контроль арендной платы для старых квартир (ограничение годового роста примерно 5–8%), и расширение может еще больше защитить арендаторов – или, как утверждают критики, отпугнуть новых застройщиков. Тем временем, спрос на аренду односемейных домов растет, поскольку семьи ищут больше пространства; сейчас такие дома сдаются в аренду за примерно на 41% дороже, чем пять лет назад (рост опережает квартиры) zillow.mediaroom.com. В целом, рынок аренды останется конкурентным – арендаторам стоит тщательно планировать бюджет и быть готовыми тратить значительную часть дохода на жилье в Силиконовой долине.

Прогноз коммерческой недвижимости

Сектор коммерческой недвижимости Сан-Хосе в 2025 году — это история контрастов. Офисный рынок сталкивается с высокой вакантностью и сдвигом в сторону удалённой работы, в то время как промышленные и складские помещения почти полностью заняты благодаря логистическим потребностям района залива. Розничная недвижимость чувствует себя относительно хорошо, чему способствуют обеспеченные потребители и частичный возврат в офисы, который оживляет пешеходный трафик в некоторых районах. Вот разбивка по секторам:

Офисный рынок: высокая вакантность и медленное восстановление

Офисные помещения в Сан-Хосе (и в целом в Кремниевой долине) в 2025 году избыточны и используются не полностью. Уровень вакантности офисов превысил 20% в 2024 году, по сравнению с 8,6% до пандемии patch.com. К третьему кварталу 2024 года 21,8% офисных площадей пустовали в округах Санта-Клара и Сан-Матео (включая Сан-Хосе), что более чем вдвое превышает доковидный уровень patch.com. Этот избыток вызван удалённой работой и гибридными политиками — сотрудники приходят в офисы редко или вообще не приходят. В агломерации Сан-Хосе к концу 2024 года был всего лишь 40,7% уровень возвращения в офисы, один из самых низких в стране patch.com. Компании соответственно сокращают занимаемые площади, оставляя большие блоки помещений пустыми или выставленными на субаренду.

Однако 2025 год демонстрирует первые признаки стабилизации. Некоторые показатели: вакантность офисов в Кремниевой долине немного снизилась до ~17,4% ко 2 кварталу 2025 года (общая доступность — около 18,2%) kidder.com. Активность по аренде выросла в первой половине 2025 года — среди заметных сделок: технологические компании, такие как Zscaler, сдают в субаренду более 300 000 кв. футов в Санта-Кларе kidder.com. Арендодатели идут на уступки и предлагают стимулы для заполнения площадей, а запрашиваемые арендные ставки стабилизировались (около $4,07 за кв. фут в месяц, на 0,2% ниже, чем год назад) kidder.com. Продажи офисных зданий происходят с большими скидками, что привлекает инвесторов, ищущих выгодные предложения — средняя цена продажи за кв. фут ($360) значительно ниже среднего за 5 лет, что отражает стрессовые значения kidder.com.

«

Переход к качеству» — вот мантра: арендаторы консолидируются в более современные здания с большим количеством удобств, чтобы привлечь сотрудников в офис, в то время как старые или менее удачно расположенные офисы испытывают трудности. Например, Google — после массовых увольнений и сокращения расходов — выставила большую часть своего кампуса в Редвуд-Сити на аренду и приостановила строительство будущих офисов kidder.com. Новое строительство в основном остановлено, хотя сохраняется парадокс: около 9 миллионов кв. футов коммерческих площадей было построено в 2024 году, что является максимумом после пандемии, несмотря на рекордный уровень вакантности patch.com. Сюда входят специализированные объекты для НИОКР и проекты, занимаемые владельцами, которые не учитываются как арендованные площади. Эксперты называют это «парадоксом 2024 года» — экономика растет, но потребность в офисных площадях снижается patch.com.

Смотрим вперед: большинство аналитиков ожидают, что рынок офисной недвижимости останется слабым до 2025 года. Компании сдают площади в субаренду, а не расширяются, и почти 1 триллион долларов долга по коммерческой недвижимости подлежит погашению в 2025 году kidder.com — что увеличивает риск дефолтов, особенно по офисным активам с падающей стоимостью. С положительной стороны, Сан-Хосе избежал худшего сценария, который наблюдался в Сан-Франциско (где несколько небоскребов в центре города были выставлены на продажу из-за банкротства). В Сан-Хосе пока меньше случаев дефолта среди арендодателей patch.com, отчасти потому, что местные офисы более рассредоточены (например, многочисленные малоэтажные технопарки) и не так зависят от плотного центра города. Прогнозисты считают, что на формирование «новой нормы» уйдет еще год-два patch.com. Как выразился один местный консультант, цель — «постепенно снизить уровень вакантности ниже 20%» до более управляемого уровня patch.com. Если технологический сектор снова ускорится или компании обяжут сотрудников чаще работать в офисе, восстановление может пойти быстрее, но пока ожидается повышенный уровень вакантности офисов и множество вариантов для арендаторов в Сан-Хосе.

Промышленная и складская недвижимость: высокий спрос, ограниченное предложение

В резком контрасте с офисами, промышленная недвижимость в районе Сан-Хосе остается весьма востребованной. Уровень вакантности промышленных и складских помещений чрезвычайно низок — примерно 4%–6% в 2024/2025 patch.com cbre.com. Ко второму кварталу 2025 года общий уровень вакантности промышленных помещений в Силиконовой долине составлял около 5,8% cushmanwakefield.com, что свидетельствует о очень ограниченном рынке (особенно учитывая, что сюда входят и новые объекты). Спрос на логистические, производственные и лабораторные помещения обусловлен развитием электронной коммерции, компаний-производителей полупроводников и аппаратного обеспечения, а также биотехнологических фирм, которым требуются объекты, где работа должна выполняться на месте.

Лаборатории НИОКР и специализированные объекты демонстрируют несколько более высокий уровень вакантности (~11% в конце 2024 года для лабораторий НИОКР) patch.com, но это частично связано с вводом новых площадей. В таких секторах, как биотехнологии и передовое производство, заполняемость остается высокой — эти компании не могут полностью перейти на удаленную работу. В отчете Joint Venture Silicon Valley отмечается, что спрос на лабораторные и промышленные помещения продолжал расти в 2024 году, несмотря на избыток офисных площадей patch.com. Арендные ставки на промышленные объекты были стабильными или умеренно росли, поскольку предложение ограничено земельными ресурсами в районе залива. Девелоперы добавили некоторое количество промышленных площадей в 2024 году, и около 2–3 миллионов кв. футов современных логистических помещений строится вокруг Сан-Хосе, часто под конкретных арендаторов.

Прогноз: Ожидается, что промышленный сектор останется сильным. Даже если экономика столкнется с замедлением, уровень вакантности настолько низок, что небольшое увеличение не приведет к избытку предложения. Электронная коммерция, дата-центры и индустрия электромобилей расширяются в Силиконовой долине и будут продолжать занимать площади. Фактически, один из недавно одобренных проектов в центре Сан-Хосе включает 11-этажный дата-центр наряду с жильем (уникальная концепция смешанного использования) localnewsmatters.org. Инвесторы сохраняют оптимизм в отношении промышленных объектов из-за их стабильного денежного потока. Одна оговорка: сопротивление со стороны местных жителей новым складам (из-за трафика или экологических опасений) может замедлить утверждение проектов. Но с реформами CEQA (обсуждаются ниже) и инфраструктурными потребностями региона развитие промышленной недвижимости, вероятно, будет упрощено. Ожидается, что уровень вакантности промышленных помещений останется на уровне низких однозначных значений, а рост арендных ставок — на уровне средних однозначных процентов в год в будущем.

Розничный сектор: устойчивые торговые улицы и меняющиеся тенденции

Рынок торговой недвижимости в Сан-Хосе оказался удивительно устойчивым в постпандемийный период. Благодаря высоким доходам населения и отложенному потребительскому спросу, большинство торговых центров и магазинов восстановились, несмотря на то что удалённая работа изменила некоторые привычки. Вакансия в торговой недвижимости достигла шестилетнего минимума — около 4,7% в начале 2025 года в Кремниевой долине assets.cushmanwakefield.com. К началу 2025 года в большинстве субрынков вакансия в торговой недвижимости была ниже 4% — фактически полная заполняемость — особенно в процветающих районах, таких как Santana Row/Valley Fair, Пало-Альто и Купертино marcusmillichap.com. Единственный участок с повышенной вакантностью (около 5%) находится в некоторых частях Южного Сан-Хосе marcusmillichap.com, что, вероятно, связано с несколькими устаревшими центрами или закрытием крупных магазинов там.

Несколько факторов «поддержали» рынок торговой недвижимости: технологические зарплаты и богатство обеспечивают местным семьям покупательную способность для поддержки ресторанов, бутиков и сервисов. Даже в периоды массовой удалённой работы жители с высокими доходами продолжали делать покупки локально, а многие торговые предприятия адаптировались (предлагая доставку, самовывоз и т.д.). Сейчас, когда всё больше сотрудников возвращаются в офисы хотя бы частично, рестораны в центре города и деловых районах фиксируют рост потока посетителей. Пригородная торговля, основанная на продуктовых магазинах и товарах первой необходимости, оставалась сильной всё это время. Кроме того, автомобильно-ориентированная планировка Сан-Хосе означает, что у многих торговых центров большая площадь и парковка, что позволяло легче соблюдать социальную дистанцию или организовать самовывоз во время COVID.

К концу 2024 года, активность в сфере аренды розничных помещений начала расти наряду с небольшим увеличением заполняемости офисов marcusmillichap.com. Коммерческие брокеры сообщают, что Сан-Хосе — самый сильный розничный рынок в районе залива, и он «становится еще сильнее». marcusmillichap.com Высокие доходы домохозяйств поддерживали розничные расходы даже тогда, когда офисы были пусты, а теперь любое увеличение числа офисных работников или населения еще больше подогревает спрос marcusmillichap.com. Примечательно, что несколько новых ритейлеров расширяются: Costco и крупный азиатский супермаркет (T&T) откроются в Сан-Хосе в 2025 году marcusmillichap.com. Ожидается, что эти новые игроки выведут прошлогодний слегка отрицательный чистый поглощение в положительную зону. По сути, освободившиеся розничные площади быстро занимают новые магазины и рестораны.

Арендные ставки на розничные помещения оставались относительно стабильными, а за лучшие локации по-прежнему платят высокую цену (например, более $30 за кв. фут в год по triple-net assets.cushmanwakefield.com). Арендодатели настроены оптимистично, но реалистично — они понимают, что электронная коммерция по-прежнему представляет угрозу, поэтому предпочитают арендаторов с акцентом на впечатления и питание, чтобы привлекать поток посетителей. Тренд возвращения в офисы (пусть и частичный) способствует росту продаж у розничных операторов в центре города. С другой стороны, если удаленная работа сохранится, часть розничных помещений в центре может сменить назначение или столкнуться с трудностями, но пока в центре Сан-Хосе не наблюдается массового закрытия магазинов, как это произошло в центре Сан-Франциско.

Прогноз: Вакантность в розничной недвижимости должна остаться низкой (<5%) и может даже снизиться, если местная экономика останется сильной. Главный риск — экономический спад: потребительские расходы снизятся, если вырастет безработица. На данный момент прогноз для розничной торговли в Сан-Хосе осторожно позитивный: обеспеченные потребители, растущая жилая плотность (благодаря новым многофункциональным проектам) и улучшение использования офисов указывают на устойчивый спрос на магазины и рестораны. Стратегия города по развитию городских деревень и пешеходных центров продолжит создавать возможности для развития розничной торговли. В целом, среди коммерческих активов розничная торговля показывает лучшие результаты, чем офисы и примерно сопоставима с промышленной недвижимостью на рынке Сан-Хосе в 2025 году.

Тенденции инвестиций в недвижимость

Инвесторы в недвижимость, присматривающиеся к Сан-Хосе, сталкиваются с уравнением высокой стоимости и высокой прибыли. Запредельные цены на недвижимость в регионе означают, что доходность от аренды (капитализация) относительно низкая, но перспективы долгосрочного роста стоимости и арендной платы остаются сильными. В 2025 году инвестиционная активность была несколько сдержана процентными ставками и экономической неопределённостью, но есть явные тенденции и возможности:

• Жилая недвижимость: Покупка домов на одну семью или кондоминиумов для сдачи в аренду является сложной задачей с учётом входных цен от $1 млн и выше, но те, кто может себе это позволить, наблюдают стабильный спрос на аренду. Поскольку многие семьи не могут позволить себе покупку, аренда домов на одну семью пользуется высоким спросом (что подтверждается быстрым ростом арендной платы в этом сегменте zillow.mediaroom.com). Районы с хорошими школами (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) или запланированными улучшениями транспорта (например, вокруг будущих станций BART в North San Jose) особенно привлекательны для инвесторов, так как обещают стабильную или растущую арендную плату. Некоторые инвесторы также используют законы Калифорнии об ADU – добавляют вспомогательные жилые единицы к домам на одну семью, чтобы создать доход от дуплексов/триплексов. Капитализация для жилой аренды в Сан-Хосе часто находится в диапазоне 3%–4%, что немного, но многие инвесторы рассчитывают на рост стоимости и приток населения, связанный с технологическим сектором.
• «Горячие» районы: Разнообразные районы Сан-Хосе предлагают разные возможности. Центр Сан-Хосе рассматривается как долгосрочная ставка – с предложенным кампусом Google (сейчас на паузе) и другими государственными инвестициями, земля и старые здания в центре привлекают инвесторов, желающих заняться редевелопментом или дождаться подъёма рынка. Такие районы, как Джапантаун и Уиллоу Глен, сохраняют свою стоимость благодаря уникальной культурной атмосфере и очарованию, привлекая как домовладельцев, так и флипперов, которые занимаются ремонтом исторических домов. Что касается новых перспектив, местные эксперты часто указывают на такие места, как Berryessa/North San Jose (где строится продление BART) и Alum Rock/East Foothills (где цены ниже по сравнению с остальной частью города, что говорит о потенциале роста). Согласно одному инвестиционному анализу, перспективные районы, такие как Communications Hill, North San Jose и части East San Jose, готовы к росту, поскольку город поощряет развитие там blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Инвесторы всё чаще смотрят за пределы традиционных престижных почтовых индексов и обращают внимание на эти «недооценённые» районы ради лучшей начальной доходности.
• Коммерческие инвестиции: Учитывая слабость офисного сегмента, опытные инвесторы ищут выгодные предложения. Как отмечалось ранее, офисные здания продаются с большими скидками – некоторые владельцы-пользователи (компании, покупающие здания для собственных нужд) и фонды прямых инвестиций приобрели офисные активы по ценам на 30–50% ниже пиковых. Эта стратегия рассчитана на горизонт восстановления 5–10 лет для спроса на офисы. Тем временем, промышленные объекты остаются фаворитами институциональных инвесторов; конкуренция за любые логистические объекты, выходящие на рынок, очень высока, а капитализация в промышленном сегменте составляет около 4% из-за надежности арендаторов. Торговые центры в сильных локациях (особенно с якорными арендаторами-продуктовыми магазинами или в обеспеченных районах) также активно продаются, поскольку они показали устойчивость во время COVID. В целом, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в районе залива в 2025 году ниже допандемийного уровня, но Сан-Хосе получает значительную долю текущих сделок, поскольку инвесторы переключаются с проблемного рынка Сан-Франциско на относительно стабильный Южный залив.
• Доходность и риски: Инвесторы в Сан-Хосе сталкиваются с более высокими затратами на финансирование – ставки по ипотеке или коммерческим кредитам составляют около 6–7%, что может превышать доходность объекта и создавать отрицательный рычаг. Это сократило число спекулятивных инвесторов и перекупщиков по сравнению с несколькими годами ранее. Оставшиеся, как правило, либо долгосрочные держатели с наличными (менее чувствительные к ставкам), либо покупатели по 1031 обмену, реинвестирующие прибыль от продаж в других местах. Многие исходят из того, что техно-экономика Сан-Хосе обеспечит рост стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Действительно, опытные местные инвесторы отмечают, что недвижимость Силиконовой долины опережала большую часть страны по росту стоимости, и ожидают, что это продолжится sanjosespotlight.com. Всегда есть риск спада в технологическом секторе или изменений в политике (например, ужесточения контроля арендной платы или введения новых налогов на инвесторов), которые могут снизить доходность. Но по состоянию на 2025 год, инвестиции в недвижимость Сан-Хосе по-прежнему считаются надежным выбором – это ставка на одну из самых сильных региональных экономик мира.

В заключение, инвестиционные тренды показывают стремление к качеству и возможностям: капитал направляется в те районы и типы недвижимости, где лучшее сочетание текущего дохода и будущего потенциала (будь то новый пригородный арендный комплекс или перепрофилированный офисный/научно-исследовательский кампус). «Горячие» районы для инвесторов часто совпадают с теми, где сосредоточены усилия городских властей по развитию или где доступность по сравнению с остальной частью Силиконовой долины говорит о потенциале роста. Хотя доходность не так высока, как на более дешевых рынках Sun Belt, Сан-Хосе предлагает то, чего нет у многих городов: относительную стабильность и доказанный долгосрочный рост, что делает его ключевой целью для инвестиционного капитала в Калифорнии.

Девелопмент и строительные проекты

Девелопмент недвижимости в Сан-Хосе в 2025 году находится на перепутье. У города амбициозные планы по строительству нового жилья и многофункциональных районов, но экономические трудности замедлили темпы строительства за последний год. Тем не менее, несколько крупных проектов реализуются, а изменения в политике нацелены на то, чтобы ускорить развитие в ближайшем будущем.

Развитие жилищного строительства: Сан-Хосе, как и все города Калифорнии, испытывает давление по увеличению жилищного фонда (штат требует десятки тысяч новых единиц жилья к 2030 году). Утверждённые проекты уже есть, но начало строительства отстаёт. На самом деле, в Сан-Хосе в 2024 году не было начато ни одного многоквартирного жилого строительства – ни один новый дом или жилой комплекс не начал строиться в этом году localnewsmatters.org. Эта поразительная статистика отражает, как рост стоимости строительства, нехватка рабочей силы и высокие процентные ставки сделали многие проекты неосуществимыми. Хотя Департамент градостроительства города одобрил множество единиц жилья, они часто оказываются «на полке» в ожидании финансирования localnewsmatters.org.

Чтобы бороться с этим, городские власти запустили Программу инновационного пути для проектов в конце 2023 года localnewsmatters.org. Эта программа стимулирует застройщиков, реализующих проекты с «исключительной общественной пользой» – например, включающие значительное количество доступного жилья или другие общественные выгоды, – за счёт отмены некоторых стандартов зонирования, снижения строительных налогов и освобождения от части сборов localnewsmatters.org. Цель – ускорить реализацию проектов в центре города и других приоритетных районах. В апреле 2025 года были одобрены первые два проекта по этой программе: канадский застройщик Westbank получил разрешение на 1 492 жилых единицы в двух высотных башнях в центре Сан-Хосе, а также на строительство двух дата-центров на территории localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Город отказался от некоторых сборов за доступность жилья и смягчил ограничения по высоте, чтобы сделать эти проекты рентабельными. Мэр Мэтт Махан заявил, что Сан-Хосе не должен позволять устаревшему зонированию «мешать инновациям, которые могут быть реализованы сегодня» localnewsmatters.org, подчеркнув готовность города к гибкости ради стимулирования развития.

За пределами центра города, много других жилищных проектов находятся в стадии подготовки. В Северном Сан-Хосе ведется строительство крупного многофункционального комплекса на бывших сельскохозяйственных землях, который принесет в этот район несколько сотен квартир и торговых площадей sanjosespotlight.com. Застройщики, такие как SummerHill Homes, строят новые многоквартирные комплексы в ранее коммерческих зонах (например, проект на 210 Baypointe с более чем 200 квартирами) sfyimby.com. Кроме того, наблюдается стремление к развитию модульного жилья и внедрению креативных строительных методов: предлагаемый модульный жилой дом на The Alameda добавит 174 квартиры на небольшом участке, демонстрируя инновационный подход к уплотнению застройки sfyimby.com.

Даунтаун Вест и кампусы крупных IT-компаний: Слон в комнате — это проект Google Downtown West рядом со станцией Диридон — план на 80 акров и более чем $10 млрд по созданию нового городского многофункционального района (до 4 000 домов, офисы, торговля, парки). Сан-Хосе одобрил этот проект в 2021 году с большой помпой realestate.withgoogle.com techxplore.com. Однако на 2025 год Downtown West находится в подвешенном состоянии. В начале 2023 года Google приостановила работы на площадке, а в 2025 году появились сообщения, что Google отменила партнерство по развитию и пересматривает свои планы по недвижимости techxplore.com techxplore.com. Более широкий отказ компании от расширения офисов (из-за удалённой работы и сокращения расходов) ставит под угрозу обещанное жильё — по всему Силиконовому долине Google пообещала выделить землю под 15 000 домов (в Сан-Хосе, Маунтин-Вью, Саннивэйле), но шесть лет спустя ни один из этих домов не построен techxplore.com. Google даже дала понять, что может продать часть своих земельных участков (например, большой участок в Маунтин-Вью, рассчитанный на 1 900 домов) techxplore.com. Если Google действительно отступит, видение Downtown West может быть значительно отложено или сокращено. Городские власти сохраняют надежду на возобновление проекта, но это может потребовать новых партнеров или поэтапного подхода. Неопределённость вокруг этого мегапроекта — это непредсказуемый фактор для строительных планов Сан-Хосе: он может дать огромный приток жилья и коммерческих площадей или остаться нереализованным планом на годы.

Проблемы с реализацией проектов: Опыт Сан-Хосе отражает более широкую тенденцию: многие одобренные проекты высокой плотности “оптимизируются по стоимости” или заменяются планами меньшей плотности из-за финансовых трудностей. Застройщики обнаруживают, что в условиях 2025 года роскошный небоскрёб может быть невыгоден, тогда как таунхаусы или проекты меньшего масштаба — более реалистичны. Действительно, по всему Сан-Хосе переход застройщиков с квартир/кондоминиумов на таунхаусы сократил примерно на 4 177 единиц жилья в городском плане строительства — эти единицы были одобрены, но не будут построены, как планировалось изначально techxplore.com. Это серьёзный удар по целям по строительству жилья. Это подчеркивает необходимость политических мер и снижения издержек, чтобы крупные проекты сдвинулись с места.

С положительной стороны, регуляторная среда Калифорнии меняется в пользу застройки. В июне 2025 года штат принял реформу CEQA (Сенатский законопроект 131 и Ассамблейский законопроект 130) для упрощения экологической экспертизы sanjosespotlight.com. Проекты, являющиеся точечной застройкой (меньше 20 акров, ниже 85 футов и в рамках зонирования), теперь могут обходить определённые требования CEQA sanjosespotlight.com. Это означает, что многие средние по размеру жилищные проекты в Сан-Хосе больше не будут сталкиваться с многолетними задержками из-за судебных исков или обременительных экологических отчётов. Мэр Сан-Хосе приветствовал эти реформы, отметив, что CEQA часто «использовался как оружие» для затягивания жилищного строительства, и что теперь проекты могут быть одобрены вдвое быстрее в некоторых случаях sanjosespotlight.com. Кроме того, действующие законы, такие как SB 35 (ускоряющий утверждение доступного жилья) и AB 2011 (разрешающий строительство жилья на коммерческих участках по праву), начинают применяться в районе залива.

Вперёд взгляд: Ожидается, что объём новых проектов увеличится в ближайшие пару лет благодаря этим реформам и местным инициативам. Сан-Хосе определил десятки перспективных площадок и занимает проактивную позицию для достижения своей государственной цели по жилью (более 60 000 единиц на 2023–2031 годы). Мы можем увидеть более креативные проекты, такие как преобразование офисов в жильё (если офисы останутся невостребованными), а также государственно-частные партнёрства. Инфраструктурные проекты, такие как расширение BART в Силиконовую долину (прибытие поездов BART в центр Сан-Хосе к ~2030 году) и электрификация Caltrain, также будут стимулировать развитие вдоль этих транспортных коридоров. В целом, 2025 год — это переходный год: после медленного 2024 года ожидается восстановление строительства, но для этого потребуется преодолеть высокие издержки. Благодаря новым законам, сокращающим бюрократию, и городским стимулам Сан-Хосе надеется вскоре превратить множество запланированных проектов в реальное строительство.

Изменения в политике и регулировании, влияющие на рынок

Ряд политических и регуляторных изменений в 2024–2025 годах влияет на рынок недвижимости Сан-Хосе, направленных на решение жилищного кризиса и защиту жителей, а также на реакцию на экономические изменения. Вот ключевые изменения:

• Упрощение CEQA (2025): Калифорнийский закон о качестве окружающей среды (CEQA) давно считается причиной задержек в развитии. В середине 2025 года Калифорния провела реформы CEQA с помощью SB 131 и AB 130, которые значительно сократили требования к экологической экспертизе для многих проектов sanjosespotlight.com. Особенно важно, что проекты по застройке пустующих городских земель (до 20 акров, высотой до 85 футов) больше не требуют полного отчета об экологическом воздействии, если они соответствуют существующему зонированию sanjosespotlight.com. Это большая победа для таких городов, как Сан-Хосе: это означает меньше судебных исков и более быстрое одобрение для среднеэтажных многоквартирных домов и других городских застроек. Городские чиновники говорят, что иски по CEQA задерживали некоторые проекты до двух лет sanjosespotlight.com – так что эта реформа может потенциально сократить сроки одобрения вдвое sanjosespotlight.com. Мэр Сан-Хосе Мэтт Махан был ярым сторонником реформы, утверждая, что CEQA использовался для блокирования необходимого жилья sanjosespotlight.com. С реформами город сочетает изменения на уровне штата с местными стимулами (например, отменой сборов через Innovative Pathway) для ускорения строительства жилья sanjosespotlight.com. Хотя экологические организации обеспокоены сокращением общественного участия, в целом ожидается, что Сан-Хосе увидит ускорение начала проектов благодаря упрощённым правилам.
• Государственные жилищные мандаты и зонирование: В Калифорнии приняты несколько законов, чтобы отменить ограничительное местное зонирование. SB 9 (вступил в силу в 2022 году) позволяет домовладельцам делить участки под индивидуальное жильё или добавлять дуплексы по праву. В Сан-Хосе внедрение SB 9 пока идёт медленно (из-за высоких затрат на строительство ADU/дуплексов), но со временем это может плавно увеличить плотность в жилых районах. SB 10 (2022) позволяет городам принимать постановления о строительстве до 10 единиц жилья на участках рядом с транспортом без CEQA — Сан-Хосе пока не использует эту возможность в полной мере, но может сделать это в будущем для транспортных коридоров. Кроме того, AB 2011 (2022) упрощает строительство жилья на коммерческих (например, торговых) участках; несколько проектов в Сан-Хосе рассматривают этот вариант, что может превратить малоиспользуемые торговые территории в многоквартирные комплексы с министерским (ускоренным) одобрением. Генеральный план Сан-Хосе поощряет развитие через “городские деревни” — по сути, заранее спланированные зоны повышенной плотности — и в 2025 году город обновляет свой жилищный элемент, чтобы показать штату, как он разместит ~62 000 новых домов к 2031 году. Это может включать перевод некоторых промышленных или малоплотных зон в жилые и поощрение смешанного использования рядом с транспортом.
• Контроль арендной платы и защита арендаторов: В Сан-Хосе действует местная норма стабилизации арендной платы, распространяющаяся на квартиры, построенные до 1979 года, ограничивающая ежегодное повышение аренды (около 5% максимум, привязано к инфляции) и предоставляющая защиту от выселения. Хотя эта мера сохраняется, защитники арендаторов считают её недостаточной, так как она не распространяется на новые здания. На уровне штата активисты продвигают Prop 33 (2024), чтобы разрешить расширение контроля арендной платы (по сути, отменить ограничения закона Коста-Хокинса) sfgate.com. Если избиратели одобрят это, Сан-Хосе сможет распространить контроль арендной платы на новые объекты или даже на аренду отдельных домов, что существенно повлияет на владельцев и инвесторов. Кроме того, AB 1482 (закон штата о лимите аренды) уже ограничивает повышение арендной платы на большинство объектов аренды в Калифорнии до ~10% в год — но местный лимит Сан-Хосе строже для старых объектов. Во время пандемии как штат, так и местные власти вводили моратории на выселение и программы помощи по аренде; большинство из них уже завершились, но в 2025 году в городе обсуждается создание постоянного фонда экстренной помощи арендаторам, столкнувшимся с внезапными трудностями. Требования к доступному жилью также влияют на застройку — Сан-Хосе продолжает требовать, чтобы проекты рыночного жилья включали процент квартир по сниженной цене или оплачивали компенсационные взносы. Обсуждается обновление этих инклюзивных жилищных политик для баланса между стимулированием застройки и созданием доступного жилья.
• Налоги и сборы: В конце 2024 года избиратели Сан-Хосе одобрили (или рассмотрели) меры, влияющие на экономику недвижимости. Один из примеров — коммерческий связующий сбор на новое офисное строительство, который финансирует доступное жилье — в Сан-Хосе действует такой сбор, и хотя офисные проекты идут медленно, любое оживление принесет поступления для жилищного фонда. Также обсуждался налог на пустующие помещения для незанятых торговых площадей, чтобы сократить долгосрочные розничные вакансии в центре города (по примеру Сан-Франциско), но он пока не введен. С другой стороны, город снизил некоторые сборы: ранее упомянутая Программа инновационного пути освобождает от определённых строительных налогов и сборов за парки для соответствующих требованиям жилищных проектов в центре города localnewsmatters.org. Это снижение затрат — осознанная политика для обеспечения финансовой жизнеспособности застройки в условиях высоких издержек.
• Экономическая и денежно-кредитная политика: Косвенно решения Федеральной резервной системы и более широкие изменения экономической политики (например, новые федеральные расходы на инфраструктуру или изменения налогового законодательства) также влияют на рынок Сан-Хосе. Например, повышение ставок ФРС в 2022–23 годах сильно повлияло на ипотечные ставки и стоимость строительных кредитов, охладив рынок. В начале 2025 года сохраняется неопределенность: ожидалось, что ФРС снизит ставки, но политический климат конца 2024 года (включая новую президентскую администрацию и разговоры о тарифах, которые могут вновь разогнать инфляцию) поставил под сомнение быстрое снижение ставок sfgate.com. Экономисты по жилью в целом ожидают, что ипотечные ставки постепенно снизятся примерно до 6% или чуть ниже к концу 2025 года sanjosespotlight.com, но ошибки в политике могут изменить ситуацию. Рынок Сан-Хосе очень чувствителен к этим макрофакторам из-за крайне высоких цен — даже небольшое снижение ставок может значительно увеличить покупательскую способность (и, соответственно, спрос). На местном уровне государственные стимулы или налоговые льготы для технологической отрасли также могут косвенно поддержать рынок недвижимости, стимулируя рост занятости.

В целом, политический ландшафт 2025 года движется в сторону развития жилищного строительства (через упрощение согласований и стимулы) и сохранения защиты арендаторов (с возможным расширением контроля арендной платы). Сан-Хосе пытается сбалансировать эти меры, чтобы решить проблему нехватки жилья, не отпугнув при этом инвесторов. Эффективность этих политик станет яснее в ближайшие годы: если они окажутся успешными, Сан-Хосе может увидеть столь необходимый рост жилищного строительства и постепенное снижение стоимости жилья; если нет — город, возможно, продолжит сталкиваться с прежними проблемами высоких цен и недостаточного предложения.

Экономические факторы, влияющие на рынок

Недвижимость Сан-Хосе не существует в вакууме — на нее сильно влияют более широкие экономические силы, от состояния технологической отрасли до процентных ставок и миграционных тенденций. По состоянию на 2025 год особенно важны несколько экономических факторов:

Состояние технологического сектора: Сан-Хосе находится в самом сердце Кремниевой долины, поэтому успехи технологических компаний сильно влияют на спрос на жильё и коммерческую недвижимость. За последние пару лет произошёл замедление в сфере технологий и увольнения (особенно в конце 2022 и в 2023 году, такие компании, как Meta, Google и др., сокращали персонал). Это охладило рынок жилья ненадолго в 2023 году, так как некоторые работники IT-сферы покинули регион или стали осторожнее. К 2025 году технологический сектор показывает смешанные сигналы. Данные по занятости в агломерации Сан-Хосе-Саннивэйл-Санта-Клара показывают, что число рабочих мест в информационном секторе снизилось примерно на 0,8% по сравнению с прошлым годом kidder.com в начале 2025 года – то есть занятость в IT не растёт быстрыми темпами, но спад стабилизировался. Сектор профессиональных/деловых услуг (включая множество IT-специалистов) также снизился примерно на 1,8% по сравнению с прошлым годом kidder.com. Несмотря на эти снижения, уровень безработицы в округе Санта-Клара остаётся очень низким (около 3,9%) kidder.com, что говорит о том, что рынок труда в целом всё ещё напряжён. Многие уволенные IT-специалисты нашли новую работу или открыли собственные проекты, а нетехнологические отрасли (например, здравоохранение, передовое производство) выросли.

Для рынка недвижимости стабильный, но медленно растущий технологический сектор означает отсутствие большого наплыва новых покупателей/арендаторов, но и отсутствует массовый отток. В Сан-Хосе действительно наблюдался чистый отток населения во время пандемии (некоторые работники переезжали в более дешёвые районы благодаря удалённой работе), но эта тенденция замедлилась к 2023 году. На самом деле, поскольку некоторые работодатели требуют возвращения сотрудников в офис хотя бы на несколько дней в неделю, часть уехавших возвращается или, по крайней мере, сохраняет жильё в районе залива. Венчурные инвестиции и создание стартапов активизировались в начале 2025 года по сравнению с застоем 2022 года, что может свидетельствовать о будущем росте занятости. Кроме того, бум искусственного интеллекта (компании, работающие с ИИ) сосредоточен в Кремниевой долине и может стать драйвером нового спроса на офисы и жильё. Если такие компании, как Nvidia, Google (со своими инициативами в области ИИ) и множество стартапов в сфере ИИ продолжат нанимать сотрудников, это создаст новый спрос на жильё в регионе. В целом, технологии – основной драйвер: когда они «чихают», рынок жилья «простужается», а когда они растут, рынок жилья «сходит с ума». Сейчас мы находимся в промежуточном положении – осторожный оптимизм, что худшее в технологическом спаде позади, но ждём явного следующего бума.

Процентные ставки и финансирование: Вероятно, самый значительный фактор, охлаждающий рынок недвижимости в 2025 году по сравнению с ажиотажем 2021 года — это высокая процентная ставка. Ипотечные ставки, которые были 3% в 2021 году, взлетели выше 7% в 2022 году, и к середине 2025 года находятся в диапазоне 6,5–7% для 30-летних кредитов с фиксированной ставкой sfgate.com. Это оказывает огромное влияние: ежемесячные ипотечные платежи увеличиваются на сотни или тысячи долларов, снижая покупательскую способность. Правило большого пальца: рост ипотечной ставки на 1% уменьшает покупательскую способность примерно на 10%. Таким образом, покупатели в 2025 году обнаруживают, что могут претендовать на гораздо меньший дом, чем несколько лет назад. Высокие ставки также создают эффект «блокировки» для продавцов — примерно 84% домовладельцев имеют ипотеку под менее чем 6% в Калифорнии sanjosespotlight.com, поэтому переезд и оформление новой ипотеки под 7% воспринимается как финансовая потеря. Это удерживает многие дома вне рынка, способствуя низкому предложению.

Смотрят в будущее, экономисты широко ожидают, что ставки будут постепенно снижаться в течение следующих 12-24 месяцев. Национальная ассоциация риэлторов прогнозирует, что ставки будут держаться около 6% в 2025 году и, возможно, опустятся ниже этого уровня к концу года sanjosespotlight.com. Главный экономист C.A.R. Джордан Левин настроен оптимистично, предполагая, что ставки могут достичь 5,9% к концу 2025 года sanjosespotlight.com. Если инфляция продолжит снижаться и Федеральная резервная система начнет снижать ставку по федеральным фондам, ипотечные ставки последуют за ней. Каждый шаг вниз по ставкам, скорее всего, привлечет больше покупателей на рынок (и побудит некоторых владельцев улучшить жилье или переехать, увеличив предложение). Например, когда ставки кратковременно опустились до низких 6% в конце 2024 года, агенты сообщили о немедленном всплеске активности покупателей sfgate.com. Мы можем ожидать таких «мини-рывков» продаж каждый раз, когда ставки будут снижаться в 2025 году sfgate.com. Волны рефинансирования также ожидаются, если ставки опустятся ниже 5,5% — это может высвободить больше покупательной способности для домовладельцев (или позволить инвесторам рефинансировать и, возможно, снова вложиться в недвижимость). Напротив, если инфляция снова вырастет и ставки останутся высокими или даже повысятся, рынок жилья может застопориться или ослабнуть, поскольку доступность ухудшится. Стоит отметить, что даже ипотечная ставка 5-6% исторически является нормальной (50-летний средний показатель по США составляет ~8% sanjosespotlight.com), но после десятилетия сверхнизких ставок она кажется высокой для нынешних участников рынка.

Местная экономика и занятость: Помимо технологий, экономика Сан-Хосе выигрывает от разнообразия работодателей — университеты (San Jose State), здравоохранение (расширяющиеся больницы), оборонные технологии (Lockheed и др.), а также сильная база малого бизнеса. Рост числа рабочих мест в нетехнологических секторах помог сохранить высокий уровень занятости в регионе. Медианный доход домохозяйства в Сан-Хосе составляет около $117 000, один из самых высоких в стране, и он умеренно растет каждый год. Однако, иронично, этого далеко не хватает, чтобы комфортно купить здесь дом (как видно из статистики доступности). Богатство, созданное за счет компенсаций акциями и долей в стартапах, — важный фактор, который вносит ликвидность на рынок жилья: например, когда компания выходит на IPO или ее покупают, новоиспеченные богатые сотрудники часто покупают или улучшают жилье. Рынок IPO был вялым в 2022–24 годах, но готовится к возобновлению; несколько ожидаемых IPO (например, Stripe или Instacart, если они не состоялись к 2025 году) могут создать новых миллионеров и привести к покупкам элитной недвижимости. Кроме того, международная иммиграция (особенно технологических специалистов) возобновляется, что поддерживает спрос как на аренду, так и на покупку жилья, особенно в районах Сан-Хосе с большим количеством индийских и китайских IT-специалистов.

С другой стороны, факторы стоимости жизни и качества жизни продолжают влиять на миграцию. В районе залива наблюдался чистый внутренний отток населения — люди переезжали в более дешёвые штаты, — но значительная часть этого была компенсирована иностранной иммиграцией и рождаемостью. Население Сан-Хосе немного снизилось во время пандемии, но сейчас примерно стабильно. Если тренд удалённой работы “Zoom-городов” сохранится, некоторые работники могут выбрать жизнь в живописных или доступных по цене районах (озеро Тахо, Остин и др.), сохраняя при этом работу в Кремниевой долине, что может снизить местный спрос на жильё. Однако многие компании считают, что продуктивность и обучение новых сотрудников лучше проходят очно, поэтому частичный возврат в офисы может стать структурным.

Затраты и строительство: Ещё один экономический фактор — это стоимость строительства: материалы и рабочая сила. Затраты на строительство в районе залива — одни из самых высоких в мире. В 2024–25 годах инфляция на такие материалы, как древесина и сталь, замедлилась после резкого скачка ранее, но стоимость рабочей силы остаётся высокой из-за нехватки работников. Квалифицированных строителей не хватает, что ведёт к росту зарплат и увеличению сроков. Это напрямую влияет на то, сколько нового жилья можно построить и по какой цене. Как отмечалось ранее, переход девелоперов к более дешевым проектам — это один из ответов techxplore.com. Рост стоимости капитала (процент по кредитам на застройку) также играет роль — многие проекты, которые были едва прибыльными, стали убыточными, когда проценты удвоились. Если ФРС смягчит политику и финансирование станет дешевле, некоторые отложенные проекты могут возобновиться.

Макротренды: В целом, недвижимость Сан-Хосе опирается на несколько макроистин — привлекательность жизни в Кремниевой долине (из-за карьерных возможностей), дефицит земли в застроенном регионе и сложное регулирование в Калифорнии. Всё это приводит к тенденции роста цен в долгосрочной перспективе быстрее, чем в среднем по стране. Экономические потрясения могут вызывать краткосрочные коррекции (как в начале 2020 или 2008 года), но исторически этот район быстро восстанавливается. Например, в начале пандемии многие предсказывали массовый исход из городов; действительно, некоторые жители переехали в пригороды или за пределы штата, но к 2025 году многие городские рынки восстановились, и цены на жильё в Сан-Хосе превысили доковидный максимум. Дальнейшая динамика рынка будет следовать за циклами подъёма и спада в технологической экономике, сглаженными ограниченным предложением жилья.

В заключение, экономический фон рынка недвижимости Сан-Хосе в 2025 году — это осторожный оптимизм. Состояние технологической отрасли и направление процентных ставок — два ключевых фактора для наблюдения. Процветающий технологический сектор и снижение ставок могут вновь разогреть рынок (больше продаж и рост цен), тогда как рецессия или скачок ставок станут препятствием. На данный момент местная экономика растёт умеренно, безработица низкая, а доходы высоки — это поддерживает спрос на жильё даже при проблемах с доступностью. Это динамическое напряжение между высоким спросом/богатством и высокими издержками определяет рынок Сан-Хосе и будет определять его в ближайшие годы.

Сравнительный анализ: Сан-Хосе и соседние рынки

Тенденции на рынке недвижимости Сан-Хосе как отражают, так и отличаются от тенденций в соседних городах района залива, таких как Сан-Франциско, Окленд и пригороды Силиконовой долины. Покупатели, арендаторы и инвесторы часто сравнивают эти рынки. Вот как Сан-Хосе выглядит на их фоне:

• Сан-Хосе против Сан-Франциско: Оба города являются крупными центрами занятости района залива с очень дорогим жильём, но рынок Сан-Франциско в последнее время был мягче. По прогнозу Zillow, цены на жильё в Сан-Франциско в 2025 году немного снизятся (~–1,8%), тогда как в Сан-Хосе ожидается практически стабильность или небольшой рост (от –0,2% до +0%) sfgate.com. Особенно рынок кондоминиумов в Сан-Франциско столкнулся с избытком предложений и снижением спроса во время пандемии, тогда как в Сан-Хосе (где больше частных домов) стоимость жилья держалась лучше. Доступность жилья одинаково сложна в обоих городах — медианные цены в Сан-Франциско (~$1,3–1,4 млн) сопоставимы с Сан-Хосе, и в обоих случаях требуются высокие доходы. Однако Сан-Франциско сильнее пострадал от перехода на удалённую работу. В центре города уровень вакантных офисов намного выше, чем в Сан-Хосе, что привело к пустующим квартирам/кондо в некоторых районах и снижению численности населения. Сан-Хосе, имея более пригородную структуру, не испытал столь сильного оттока из города. Тенденции на рынке аренды также разошлись: в Сан-Франциско аренда снизилась или осталась на прежнем уровне в 2024 году, тогда как аренда в Сан-Хосе выросла на ~2–3% sfgate.com. Это говорит о небольшом смещении спроса из Сан-Франциско в Силиконовую долину. Культурно Сан-Франциско по-прежнему привлекателен для некоторых (городская жизнь, инфраструктура), но опасения по поводу преступности и общественной безопасности заставили часть жителей рассмотреть такие города, как Сан-Хосе. Рынки элитной недвижимости в обоих городах сильны — элитные дома в Сан-Франциско (например, особняки в Pacific Heights) и престижные районы Сан-Хосе (Silver Creek и др.) хорошо продаются состоятельным покупателям, несмотря на общую ситуацию sfgate.com. В целом, рынок Сан-Хосе в 2025 году более стабилен, тогда как рынок Сан-Франциско более волатилен и находится в стадии восстановления. Многие считают, что у Сан-Хосе есть потенциал для роста (особенно если центр города будет развиваться), в то время как Сан-Франциско восстанавливает доверие и заполняемость.
• Сан-Хосе против Окленда/Ист-Бей: Ист-Бей предлагает более доступную альтернативу округу Санта-Клара. Медианная цена дома в Окленде (середина 2025 года) составляет около $759 000 – примерно вдвое меньше, чем в Сан-Хосе, – и в Окленде цены снизились примерно на 13% по сравнению с прошлым годом redfin.com. На самом деле, рынок жилья в Окленде значительно остыл в 2024 году, с большим предложением и более длительным сроком экспозиции (29 дней против 20 в Сан-Хосе) redfin.com redfin.com. Это частично отражает больший отток населения из городского Окленда и большее предложение по сравнению со спросом. Тем не менее, абсолютные цены в Окленде ниже, поэтому он привлекает некоторых покупателей, которые не могут позволить себе жилье в Южной Бэй. Районы Ист-Бей, такие как Фримонт, которые ближе к рабочим местам в Силиконовой долине, имеют более высокие цены (часто ~$1,2 млн медиана), но все же обычно ниже, чем в Сан-Хосе за сопоставимые дома. Вопросы, связанные с поездками на работу, играют роль: когда цены на бензин высоки или трафик плохой, некоторые, кто переехал в Ист-Бей, могут пересмотреть решение и попытаться перебраться ближе к работе в Сан-Хосе, что увеличивает спрос в Южной Бэй. Кроме того, различия в уровне преступности и качестве школ влияют на выбор: пригороды Сан-Хосе считаются более безопасными и с лучшими школами, чем Окленд, что удерживает семьи из Силиконовой долины от массового переезда в Ист-Бей, несмотря на более дешевое жилье. Что касается аренды, арендная плата в Окленде фактически снизилась примерно на 6% в 2024 году (например, аренда однокомнатной квартиры ~$1 800, что значительно ниже, чем в Сан-Хосе) reddit.com. Это указывает на более слабый спрос в Окленде и, возможно, на то, что работники, способные работать удаленно и покинувшие Сан-Франциско, не все переехали в Окленд, как ранее предполагалось, – некоторые покинули регион полностью. В отличие от этого, население и спрос на жилье в Сан-Хосе больше зависят от собственной базы занятости (технологические рабочие места, которые в основном не переезжают). В конечном итоге, Сан-Хосе дороже, но стабильнее, в то время как Окленд дешевле, но испытал более сильную коррекцию. Для инвесторов недвижимость в Ист-Бей может предложить лучшую доходность от аренды, но Сан-Хосе дает больше уверенности в долгосрочном росте стоимости за счет концентрации высокооплачиваемых рабочих мест.
• Пригороды Кремниевой долины (Пало-Альто, Купертино и др.): Пригородные города к северу и западу от Сан-Хосе (Санта-Клара, Саннивэйл, Маунтин-Вью, Купертино, Пало-Альто) находятся на том же рынке округа Санта-Клара, но имеют свои нюансы. Как правило, эти места ещё дороже, чем Сан-Хосе в пересчёте на квадратный фут, благодаря лучшим школам или близости к штаб-квартирам (например, Apple в Купертино, Стэнфорд в Пало-Альто). Например, медианная цена дома в Пало-Альто значительно превышает $3 миллиона, что более чем вдвое выше, чем в Сан-Хосе. В этих пригородах очень ограниченное предложение в любой момент времени — люди, как правило, не продают дома из-за отличных государственных школ и престижа сообщества. В 2025 году эти рынки остаются ультраконкурентными: на стартовый дом в Маунтин-Вью или Купертино часто поступают десятки предложений. Сан-Хосе конкурирует с этими районами за счёт своих размеров и разнообразия — в Сан-Хосе есть доступные районы, которые дешевле, например, чем в Саннивэйле (например, Восточный Сан-Хосе). Но для тех, кто ставит в приоритет школы, школьные округа Купертино или Пало-Альто — большой плюс, что поддерживает высокий спрос вне зависимости от ситуации на рынке в целом. Один сравнительный момент: в то время как рост цен в Сан-Хосе замедлился до ~5% в год redfin.com, некоторые анклавы Кремниевой долины всё ещё показывали больший рост из-за низкого предложения (например, в Лос-Альтосе, по сообщениям, рост составил ~10% в год в начале 2025 года). Так что микро-рынки могут опережать средние показатели. С другой стороны, дальние пригороды Сан-Франциско (например, Трейси, Гилрой) испытали наплыв удалённых работников во время пандемии, что привело к резкому росту цен, но часть этого спроса уходит, поскольку возвращается необходимость ездить на работу — эти окраинные районы могут стагнировать или немного просесть, когда люди возвращаются ближе к рабочим местам. Сан-Хосе занимает промежуточное положение: более урбанизированный и населённый, чем маленькие пригороды, но более доступный (относительно) по сравнению с элитными городками. У него также больше возможностей для роста (особенно вертикального в центре или за счёт уплотнения), тогда как такие пригороды, как Пало-Альто, уже застроены и жёстко ограничивают развитие. Это значит, что Сан-Хосе может добавить предложение и потенциально сдерживать рост цен в будущем больше, чем города с фиксированным предложением.

В целом, район залива — это мозаика микро-рынков. В 2025 году Сан-Хосе показывает лучшие результаты, чем Сан-Франциско по многим параметрам (меньшее падение цен, более стабильный спрос) и большую устойчивость цен, чем Восточный залив. Он всё ещё дешевле ультраэлитных анклавов, но сталкивается с той же проблемой низкого предложения. Для покупателя или инвестора: Сан-Хосе предлагает сочетание городской и пригородной жизни с высокими ценами, но если вы ищете «дешевле» — смотрите Восточный залив; если нужны топовые школы или престиж — возможно, придётся потянуться до Пало-Альто или Лос-Гатос. Многие делают такие компромиссы, поэтому мы видим, например, как семьи уезжают из квартир в Сан-Франциско, чтобы купить дом в Сан-Хосе, а айтишники пропускают Сан-Хосе и покупают большее жильё в Уолнат-Крик (Восточный залив) за те же деньги. Эти потоки сохранятся, но центральное расположение Сан-Хосе в Кремниевой долине даёт ему устойчивое преимущество — огромная база рабочих мест поблизости означает, что спрос на жильё здесь будет почти всегда.

Прогнозы и перспективы на ближайшие годы

Смотря дальше 2025 года, эксперты ожидают, что рынок недвижимости Сан-Хосе будет расти умеренно и меняться постепенно, а не испытывать резкие колебания. Вот обобщённые прогнозы и мнения на ближайшие несколько лет:

• Прогноз цен на жильё: Практически все крупные аналитики ожидают дальнейшего роста цен в Сан-Хосе, но более медленными, “нормальными” темпами, чем в бурные 2010-е годы. Ассоциация риелторов Калифорнии прогнозирует, что медианная цена жилья в Калифорнии вырастет примерно на 4–5% в 2025 году sanjosespotlight.com, и аналогичный однозначный рост в 2026 году. Что касается самого Сан-Хосе, местные риелторы ожидают, что стоимость жилья в Силиконовой долине по-прежнему будет “опережать большую часть страны” по темпам роста sanjosespotlight.com, учитывая экономическую силу региона. Один инвестиционный сайт по недвижимости прогнозирует рост цен в Сан-Хосе на +3% в 2025 году и +4% в 2026 году noradarealestate.com – то есть примерно на уровне инфляции. Ни один авторитетный источник не прогнозирует явного обвала или значительного падения цен, если не произойдет крупного внешнего шока. Одна из причин: даже если спрос ослабнет, ограниченное предложение создаёт “пол” для цен. Тем не менее, если ставки по ипотеке останутся высокими или начнётся рецессия, цены могут оставаться на одном уровне дольше. Например, модель Zillow предсказывала незначительное снижение в 2024 году с последующей стабилизацией в 2025 году в районе залива sfgate.com. Но к 2026–2027 годам, если ставки снизятся, большинство ожидает, что цены снова начнут расти на несколько процентов в год, когда рынок полностью адаптируется к постпандемийным условиям.
• Продажи и запасы жилья: Главный экономист Национальной ассоциации риелторов Лоуренс Юн отметил, что в послевыборные годы часто наблюдается рост продаж жилья sanjosespotlight.com. Действительно, он прогнозирует, что объем продаж жилья в США вырастет на 9% в 2025 году sanjosespotlight.com, поскольку ипотечные ставки снижаются и на рынок выходит больше предложений. На местном уровне мы можем увидеть аналогичный скачок: уже в округе Санта-Клара в конце 2024 года наблюдался всплеск активности покупателей sanjosespotlight.com. Больше домовладельцев могут решить продать в 2025–2026 годах, когда они привыкнут к идее обменять старую низкую ставку на новый дом (особенно если у них есть капитал для компенсации расходов). Ожидается, что предложение жилья все равно останется относительно ограниченным, однако — никто не прогнозирует наплыва новых предложений, достаточного для рынка покупателя. Один положительный признак: доля ипотек со ставками менее 4% со временем будет постепенно снижаться (люди рефинансируют, переезжают и т.д.), ослабляя эффект «запертого» рынка. Данные Realtor.com показали, что процент ипотек со ставкой ниже 6% за год снизился с 89% до 84% sanjosespotlight.com, что означает, что определенная сменяемость все же происходит. К 2026–2027 годам, возможно, ставки нормализуются в диапазоне 5%, и оборот жилья вернется к более типичным уровням. Новое жилищное строительство также увеличит предложение, хотя, вероятно, незначительно. Усилия Калифорнии по строительству могут дать результаты к 2026 году и позже, когда тысячи объектов, строящихся в районе North First Street в Сан-Хосе, в центре города и в других местах, наконец, будут завершены (если финансирование стабилизируется). В целом ожидается незначительное улучшение предложения жилья в ближайшие годы, но оно все равно останется ниже уровня сбалансированного рынка.
• Аренда и рынок аренды: Ведущие экономисты, такие как Крис Сальвиати из Apartment List, прогнозируют, что «низкий, однозначный рост арендной платы» продолжится в районе залива в ближайшей перспективе sfgate.com. Для 2025 года это, вероятно, означает повышение арендной платы примерно на 2–4%, аналогично 2024 году. По мере того как крупный поток новых квартир по всей стране иссякнет к концу 2025 года, конкуренция за аренду может усилиться в 2026 году. Орфе Дивунгуй из Zillow прогнозирует ужесточение рынка аренды во второй половине 2025 года, когда строительный бум сойдет на нет, что потенциально даст арендодателям больше возможностей для повышения цен sfgate.com. В Сан-Хосе арендная плата может немного ускориться, если население вырастет, а покупка жилья останется недоступной. Однако любое расширение контроля над арендой или появление нового предложения может этому противодействовать. Многие эксперты считают, что тенденция к «нации арендаторов» сохранится — если покупатели впервые не смогут позволить себе жилье, они продолжат снимать, что поддерживает высокий спрос. К 2030 году арендная плата в Сан-Хосе, вероятно, будет еще выше, чем сегодня (если не случится экономического спада), хотя, возможно, рост будет постепенным из года в год.
• Коммерческая недвижимость: Прогнозы по офисному рынку осторожны. Большинство коммерческих брокеров считают, что только к 2025–2026 годам вакантность офисов заметно снизится. Компании все еще оценивают свои потребности в площадях; общее мнение таково, что гибридная модель работы останется надолго, поэтому общий спрос на офисные помещения будет структурно ниже, чем в 2019 году. Некоторые прогнозы предполагают, что вакантность офисов в районе залива может достичь пика в 2024–25 годах, а затем начнет медленно снижаться. JLL и другие компании ожидают, что вакантность офисов улучшится на несколько процентных пунктов к 2026 году, но не вернется к допандемическим нормам еще много лет (если вообще когда-либо). Напротив, прогноз по промышленной недвижимости сильный — по данным Cushman & Wakefield, вакантность промышленных объектов останется ниже 6%, а арендные ставки будут расти в 2025 году по мере поглощения предложения cushmanwakefield.com. Розничная торговля прогнозируется относительно стабильной; часть новых торговых площадей появится в многофункциональных проектах, но вакантность в ритейле может держаться на уровне 4-5% до 2025 года. Если начнется рецессия, розничный сектор может ослабнуть, но при отсутствии этого он останется стабильным.
• Экономические факторы-«джокеры»: Процентные ставки — главный фактор-неопределенность. Если инфляция снизится быстрее ожидаемого, ФРС может резко снизить ставки, и ипотека может опуститься до уровня чуть выше 4% к 2026 году. Это, вероятно, вызовет всплеск покупательской активности и роста цен — возможно, вернув рынок к ажиотажу продавцов. В некоторых оптимистичных сценариях рынок жилья может снова ускориться в конце 2025 года при таком условии. С другой стороны, если инфляция останется высокой или экономика перегреется, ставки могут оставаться высокими дольше, удерживая рынок в замедленном состоянии. Макроэкономические рецессии — еще один фактор-неопределенность; некоторые экономисты опасаются легкой рецессии в конце 2024 или 2025 года. Исторически рецессии могут охлаждать рынок жилья (снижение продаж, небольшое падение цен), но с учетом дефицита предложения любые снижения цен в Сан-Хосе могут быть минимальными и краткосрочными.
• Мнения экспертов: Местные эксперты по недвижимости часто подчеркивают важность долгосрочной перспективы. «Покупатели должны приобретать жилье, когда находят дом, который соответствует их потребностям», советует президент Ассоциации риелторов Санта-Клары 2025 года, а не пытаться угадать момент для покупки sanjosespotlight.com. Логика такова: даже если сейчас ставки высоки, позже можно сделать рефинансирование, но нельзя вернуться назад и купить по вчерашним ценам — а в Кремниевой долине вчерашние цены обычно ниже завтрашних. Многие ожидают, что как только ставки опустятся ниже 6%, произойдет всплеск отложенного спроса на более крупные дома (владельцы будут менять жилье на большее и т.д.), что может увеличить предложение стартовых домов, но одновременно повысить спрос на жилье среднего сегмента sanjosespotlight.com. Согласно опросам риелторов, 2025 год будет более активным, чем 2024, а 2026 год может вернуться к более привычному ритму рынка с сезонными колебаниями, если не произойдет серьезных потрясений.

В целом, прогноз по недвижимости Сан-Хосе — «осторожный оптимизм». Ожидается стабильные или плавно растущие цены на жилье, медленный рост предложения и объема продаж, умеренный рост арендных ставок и коммерческий сектор, который к 2026 году начнет восстанавливаться. Фундаментальные показатели рынка Сан-Хосе — сильная занятость, привлекательное расположение, ограниченность земли — говорят о его устойчивости. Эпоха стремительного роста цен, возможно, закончилась (по крайней мере, временно), но и серьезная угроза обвала маловероятна из-за нехватки жилья. Большинство экспертов ожидают сбалансированный, устойчивый рост в ближайшие несколько лет. Как выразился один из экономистов по жилищному рынку, в 2025–2027 годах в районе залива, вероятно, будет наблюдаться «плавный рост, новые возможности и постоянная адаптация к новым тенденциям», а не резкие скачки sfgate.com. Для покупателей и продавцов это означает меньше ажиотажа и больше предсказуемости, а для властей — необходимость продолжать строительство нового жилья для удовлетворения будущих потребностей региона.

Источники:

• Redfin – Обзор рынка недвижимости Сан-Хосе (июль 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research – Анализ доступности жилья (июнь 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – Прогнозы рынка жилья в районе залива на 2025 год sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – Тенденции аренды в Сан-Хосе, август 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (через Patch) – Отчет о вакантности коммерческой недвижимости в Кремниевой долине (3 квартал 2024) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – Офисный рынок Кремниевой долины, 2 квартал 2025 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – Прогноз рынка розничной торговли Сан-Хосе на 2025 год marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – Данные по рынку аренды в Сан-Хосе 2025 point2homes.com
• San José Spotlight – Инновационная программа жилья и реформы CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – Обязательства Google по жилью под вопросом (май 2025) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – Прогнозы рынка на 2025 год (колонка Коллинза) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• Рынок жилья Окленда (Redfin) для регионального сравнения redfin.com