·······

Рынок недвижимости в Мельбурне: перспективы на 2025 год и далее

24 июля, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Рынок недвижимости Мельбурна в 2025 году демонстрирует явные признаки восстановления после сложного периода. Как жилой, так и коммерческий секторы переживают изменения, поскольку второй по величине город Австралии выигрывает от возобновившегося спроса, рекордного роста населения и улучшения настроений. В этом подробном отчёте мы анализируем последние тенденции на рынке недвижимости Мельбурна — от цен на жильё и популярных пригородов до доходности от аренды и влияния инфраструктуры — и рассматриваем, чего могут ожидать инвесторы, застройщики и домовладельцы в ближайшие годы.

Тенденции рынка жилой недвижимости (2025)

Жилой рынок Мельбурна вступил в 2025 год с нарастающим импульсом. После спада в 2022–2023 годах, когда рост процентных ставок и последствия пандемии привели к снижению стоимости, ситуация меняется. Фактически, стоимость жилья в Мельбурне уже несколько месяцев подряд растёт в начале 2025 года propertyupdate.com.au. Это заметный разворот по сравнению с 2024 годом, когда цены снижались в большинстве месяцев propertyupdate.com.au. Настроения на рынке улучшаются, поскольку покупатели вновь обретают уверенность на фоне ожиданий, что процентные ставки стабилизируются или даже начнут снижаться позже в этом году commercialrealestate.com.au. Важно отметить, что Мельбурн по-прежнему опирается на сильные фундаментальные показатели — устойчивый прирост населения, крупные инвестиции в инфраструктуру и диверсифицированную экономику — что укрепляет его статус одного из ведущих рынков недвижимости Австралии в долгосрочной перспективе propertyupdate.com.au.

Несколько факторов способствуют текущей динамике рынка жилья. Со стороны предложения новое жилищное строительство не поспевает за спросом. Количество разрешений на строительство в Виктории остается на низком уровне – за последний год было одобрено всего около 56 000 новых домов (до марта 2025 года), что значительно ниже примерно 75 000 в год, необходимых для достижения целевых показателей роста realestate.com.au realestate.com.au. Высокие затраты на строительство и банкротства застройщиков еще больше ограничили новое предложение realestate.com.au realestate.com.au. Этот дефицит предложения сталкивается с растущим спросом, вызванным ростом населения, что создает конкуренцию за существующее жилье. Количество выставленных на продажу объектов остается относительно низким; хотя в мае 2025 года количество новых предложений резко выросло (второй по величине майский показатель за всю историю наблюдений), общее количество объектов на продажу по-прежнему ниже, чем год назад shapepropertygroup.com.au, что говорит о том, что многие продавцы выжидают – возможно, ожидая более высоких цен. В результате хорошо подготовленные дома, особенно в престижных районах, привлекают большой интерес покупателей и продаются быстрее. Доля успешных аукционов в Мельбурне достигла примерно 67% в мае 2025 года – это самый высокий показатель почти за два года, что отражает возросшую уверенность покупателей shapepropertygroup.com.au.

Примечательно, что не все сегменты рынка равны. Отдельно стоящие дома и объекты, подходящие для семей, в устоявшихся районах лидируют в восстановлении. Напротив, многоквартирные дома высокой плотности в центре города – особенно старые высотные здания – продолжают сталкиваться с трудностями из-за переизбытка предложения и осторожных настроений инвесторов. Эксперты по недвижимости предостерегают от покупки квартир на этапе строительства в деловом центре Мельбурна и внутренних пригородах, которые исторически показывали низкие результаты из-за обилия предложения и слабого долгосрочного прироста капитала propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. С другой стороны, средние пригороды с ограниченным предложением (например, дома на участках хорошего размера) и высоким спросом со стороны собственников жилья демонстрируют повышенный спрос. В целом, в 2025 году рынок жилой недвижимости смещается от рынка покупателя к более сбалансированному или даже ориентированному на продавца рынку. Покупатели, которые год назад могли договариваться о значительных скидках, теперь обнаруживают, что это окно возможностей сужается по мере усиления конкуренции shapepropertygroup.com.au.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости (2025)

Сектор коммерческой недвижимости в Мельбурне также находится на переломном этапе в 2025 году. Пережив пандемию и высокие процентные ставки, различные классы коммерческих активов теперь демонстрируют разные тенденции:

  • Офисные помещения: Рынок офисной недвижимости Мельбурна остается слабым, особенно в центральном деловом районе (CBD). Город продолжает фиксировать самый высокий уровень вакантных офисных площадей в Австралии, при этом вакантность в CBD стабильно держится на уровне около 18% по состоянию на январь 2025 года propertycouncil.com.au. Это значительно выше среднего показателя по стране для CBD (~13,7%) и отражает продолжающиеся проблемы, такие как удаленная работа и появление новых площадей propertycouncil.com.au. Спрос на офисные помещения был отрицательным в последних отчетных периодах propertycouncil.com.au, хотя есть признаки того, что худшее уже позади. Офисы премиум-класса чувствуют себя немного лучше, чем вторичный фонд, но даже здания класса A в Мельбурне показали вакантность около 18,5% в начале 2025 года propertycouncil.com.au. Арендодатели реагируют, предлагая стимулы и обновляя старые офисы, чтобы привлечь арендаторов. Высокий уровень вакантности и снижение арендных ставок в некоторых районах создают возможности для компаний улучшить свои локации, а для инвесторов — приобрести офисные активы со скидкой. Аналитики отрасли ожидают, что офисный сектор будет постепенно восстанавливаться к 2026 году по мере того, как инициативы по возвращению сотрудников в офисы наберут обороты и экономика улучшится commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Однако восстановление может быть медленным; поддержка на уровне политики (например, направление государственных служащих обратно в офисы) может сыграть роль в оживлении спроса на офисные помещения в CBD Мельбурна propertycouncil.com.au.
  • Розничная недвижимость: После нескольких сложных лет рынок розничной недвижимости начинает восстанавливаться. Поток посетителей и розничные расходы улучшились с окончанием локдаунов и возвращением туристов и офисных работников в город. Торговые улицы и торговые центры сообщают о росте посещаемости, а инвесторы вновь проявляют интерес к хорошо расположенным розничным объектам. Фактически, в 2024 году доля розничной недвижимости в коммерческих сделках увеличилась, что свидетельствует о возобновлении доверия к сектору commercialrealestate.com.au. Аналитики прогнозируют, что 2025 год станет годом самого высокого спроса со стороны инвесторов на розничную недвижимость за последнее десятилетие, поскольку настроения меняются в положительную сторону commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Крупные торговые центры и объекты, основанные на предоставлении основных услуг (супермаркеты, крупноформатная розница и т.д.), показали устойчивость, а многие торговые центры адаптировались, добавив развлекательные и ресторанные зоны для увеличения посещаемости commercialrealestate.com.au. Несмотря на такие препятствия, как электронная коммерция, физическая розница в Мельбурне – особенно в районах роста и устоявшихся пригородах – снова рассматривается как надежный класс активов. Доходность от аренды розничной недвижимости стала привлекательной после корректировки цен, а ограниченное новое строительство розничных объектов в последние годы означает, что предложение в ключевых локациях ограничено.
  • Промышленная и логистическая недвижимость: Сектор промышленной недвижимости стал лидером по всей стране, и Мельбурн не является исключением. Огромный спрос на склады, распределительные центры и логистические объекты (ускоренный бумом электронной коммерции и перестройкой цепочек поставок) привел к рекордно низким показателям вакантности промышленных площадей за последние два года. По состоянию на середину 2025 года, уровень вакантности промышленной недвижимости в Мельбурне вырос примерно до 4% propertycouncil.com.au – небольшое увеличение связано с выходом на рынок новых объектов в отдалённых пригородах – однако этот показатель всё ещё исключительно низок по мировым стандартам и свидетельствует о очень ограниченном рынке propertycouncil.com.au. В ключевых восточных и юго-восточных промышленных районах Мельбурна вакантность ещё ниже (около 1–2%), тогда как на дальнем западе, где наблюдается волна новых застроек, доступных площадей больше propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Арендные ставки на промышленные помещения и логистические склады резко выросли за последние 18 месяцев, и хотя рост арендных ставок может замедлиться по мере ввода новых площадей, ожидается, что уровень занятости останется высоким. Интерес инвесторов к промышленным активам остаётся высоким, но доходность снизилась до исторически низких уровней из-за популярности сектора. Происходит некоторая нормализация – например, национальный уровень вакантности промышленных площадей вырос до 2,8% в первой половине 2025 года с примерно 1% на минимуме propertycouncil.com.au – однако промышленный рынок Мельбурна по-прежнему остаётся одним из самых ограниченных в мире, при этом долгосрочные факторы спроса, такие как ограниченность промышленных земель и устойчивое потребление товаров, сохраняются propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. В целом промышленная недвижимость продолжает обеспечивать стабильный доход и потенциал роста, хотя времена двузначного роста арендных ставок, возможно, подходят к концу.

В заключение, коммерческий рынок Мельбурна в 2025 году характеризуется восстановлением и возможностями: офисный сектор предлагает контрциклический инвестиционный потенциал, поскольку значения достигают дна, розничная торговля восстанавливается благодаря отложенной потребительской активности, а промышленный сектор остается движущей силой, хотя и с некоторым смягчением условий. Опытные инвесторы начинают возвращаться на коммерческий рынок, пользуясь переоценёнными активами и ожидая долгосрочного роста по мере изменения экономического цикла commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Ключевые выводы по отдельным пригородам: зоны роста и районы с высоким спросом

Мельбурн — это обширная агломерация, и показатели рынка недвижимости сильно различаются от пригорода к пригородy. В 2025 году определённые районы становятся точками роста благодаря таким факторам, как инфраструктурные проекты, демографические тенденции и относительная доступность. Вот некоторые ключевые выводы по отдельным пригородам:

  • Звезды внутреннего и среднего пояса: Благополучные пригороды в центре города и хорошо обжитые районы среднего пояса демонстрируют устойчивый спрос и, в некоторых случаях, значительный рост цен. За последний год престижные районы, такие как Турак и Саут-Ярра, показали рост стоимости домов примерно на $136k–$237k, что превышает среднюю годовую зарплату propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Внутренний восточный пояс (например, Кентербери, Болвин, Суррей-Хиллс) также зафиксировал шестизначный прирост медианных цен propertyupdate.com.au. Эти районы выигрывают за счет премиальных удобств, школ и привлекательного образа жизни, а ограниченное предложение поддерживает высокий уровень конкуренции. Пригороды среднего пояса в радиусе 5–15 км от делового центра — например, Брансуик, Престон, Эссендон, Маунт-Уэверли и Бокс-Хилл — отмечены агентами покупателей как отличные варианты для инвестиций в 2025 году auspropertyprofessionals.com.au. Они сочетают относительную доступность (по сравнению с центром города) с высоким спросом на аренду и развитой инфраструктурой. Эти пригороды, часто находящиеся на стадии джентрификации, ожидается, быстро восстановятся по мере восстановления рынка благодаря ограниченному предложению жилья и широкому спросу со стороны покупателей auspropertyprofessionals.com.au. Инвесторы также обращают внимание на «сестринские» пригороды, прилегающие к этим горячим точкам, ожидая эффекта домино на цены, когда основные районы начнут расти auspropertyprofessionals.com.au.
  • Появляющиеся инфраструктурные коридоры: Крупные транспортные проекты меняют карту недвижимости Мельбурна, и пригороды, расположенные рядом с новой инфраструктурой, имеют потенциал для долгосрочного роста. Яркий пример — Suburban Rail Loop (SRL) — масштабная кольцевая железнодорожная линия, находящаяся в стадии строительства. Районы вдоль маршрута SRL, такие как Clayton, Burwood и Cheltenham, привлекают внимание опытных инвесторов и застройщиков auspropertyprofessionals.com.au. Эти места должны стать хорошо связанными узлами, что обычно повышает стоимость недвижимости по мере завершения проектов. Аналогично, Metro Tunnel (открытие запланировано на 2025 год) обеспечит новые подземные станции в Ардене (Северный Мельбурн) и Парквилле; прилегающие районы уже вызывают повышенный интерес у застройщиков. Sunshine, на западных окраинах, — еще один район, за которым стоит следить: он станет ключевым пересадочным узлом для будущей железной дороги до аэропорта Мельбурна и линий метро, что делает его новым центром роста. По мере ввода инфраструктуры в эксплуатацию улучшенная доступность и новые удобства, как правило, стимулируют спрос и цены в этих связанных пригородах.
  • Гентрифицирующиеся семейные пригороды: Ряд ранее недооцененных пригородов сейчас быстро гентрифицируются, привлекая молодых семей и профессионалов, ищущих больше пространства. На востоке Мельбурна такие районы, как Ringwood, Blackburn и Glen Waverley, переживают этот переход auspropertyprofessionals.com.au. Здесь хорошие школы, парки и транспортная доступность, что делает их привлекательными для долгосрочных владельцев жилья. Улучшения в местных торговых и ресторанных заведениях (а также некоторые продолжающиеся инфраструктурные проекты) повышают престиж этих сообществ. В результате спрос на жилье в этих пригородах высок, что поднимает как цены, так и арендные ставки. Аналогично, районы на севере и северо-западе (например, Pascoe Vale, Preston и Coburg на севере) становятся более привлекательными благодаря новым кафе, ремонтам и притоку молодых покупателей. Эти гентрифицирующиеся районы часто предлагают хорошие инвестиционные перспективы, поскольку стартуют с более низкой ценовой базы, но имеют явные драйверы для роста капитала.
  • Внешние коридоры роста: Пригородные районы на окраинах Мельбурна — особенно на западе и севере — продолжают принимать на себя основную часть прироста населения города. Такие районы, как Fraser Rise–Plumpton (внешний запад Мельбурна), возглавили штат по приросту населения в прошлом году (+4 300 человек в 2023–24 гг.) abs.gov.au abs.gov.au, а другие, такие как Cranbourne и Tarneit, переживают бум новых жилых комплексов. Эти коридоры роста предлагают много новых земель и пакетов «дом+земля», что привлекает покупателей первого жилья и мигрантов. Однако покупателям стоит быть осторожными: хотя в этих районах наблюдается быстрый рост населения, здесь часто ведётся обильное новое строительство и может не хватать развитой инфраструктуры. Как отмечает один из аналитиков, быстрый рост в таких местах, как Melton и Werribee South, в основном «отражает рост населения и обилие нового строительства, но не обязательно рост капитальной стоимости» недвижимости propertyupdate.com.au. В долгосрочной перспективе ограниченная местная инфраструктура — меньше транспортных связей, школ и больниц — может сдерживать рост цен в некоторых отдалённых районах propertyupdate.com.au. Вкратце, внешние пригороды доступны по цене и востребованы для жилья, но обычно несут более высокий инвестиционный риск и, как правило, обеспечивают более медленный рост капитала, чем внутренние/средние пригороды (если только их не поддерживают крупные инфраструктурные проекты).

В текущих рыночных условиях выбор пригорода критически важен как для инвесторов, так и для покупателей жилья. Районы с высоким спросом, хорошим расположением и ограниченным предложением быстро восстанавливаются и, как ожидается, будут опережать рынок, тогда как однородные внешние пригороды с избытком предложения могут отставать. Следить за инфраструктурными планами и прогнозами развития муниципалитетов поможет выявить следующий перспективный район. Например, районы рядом с запланированными станциями SRL или новыми развязками автомагистралей могут стать горячими точками недвижимости к 2030 году. В целом, география возможностей Мельбурна в 2025 году охватывает как престижные внутренние районы, так и развивающиеся средние пригороды и отдельные точки роста — предлагая варианты для разных бюджетов и стратегий.

Цены на недвижимость: тенденции и прогнозы

После периода коррекции цены на недвижимость в Мельбурне снова идут вверх в 2025 году. Медианная цена дома в Мельбурне достигла пика в начале 2022 года (примерно на пике пандемийного бума), а затем упала примерно на 10% к 2023 году auspropertyprofessionals.com.au. Этот спад, вызванный повышением процентных ставок и временным уходом инвесторов, сделал Мельбурн одним из самых «недооценённых» рынков столичных городов Австралии к началу 2024 года auspropertyprofessionals.com.au. Перемещаемся к середине 2025 года — ситуация улучшается: цены стабилизировались и начали умеренно расти. Индекс цен на жильё Domain показывает, что стоимость жилья в Мельбурне выходит из отрицательной годовой динамики — к маю 2025 года годовое снижение составило всего -1,2%, что значительно лучше по сравнению с -7,8% в начале 2023 года corelogic.com.au corelogic.com.au. С месяца на месяц цены начали понемногу расти примерно с февраля 2025 года corelogic.com.au. На практике покупатели и продавцы видят, что дно рынка, вероятно, уже пройдено.

Смотрят в будущее, прогнозисты ожидают дальнейший рост цен в Мельбурне в 2025 и 2026 годах. Последние прогнозы Domain указывают, что Мельбурн может возглавить страну в следующей фазе роста. К концу 2025–26 финансового года (июнь 2026 года) медианная цена дома в Мельбурне, по прогнозам, достигнет рекордных ~$1,11 миллиона, что примерно на 6% выше значений середины 2025 года australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Этот рост (~$66 000) полностью компенсирует потери недавнего спада и установит новый ценовой максимум australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Ожидается, что цены на квартиры также вырастут, хотя и более медленными темпами — медианная цена квартиры в Мельбурне, по прогнозам, достигнет ~$584 000 к середине 2026 года, что всё ещё примерно на 3% ниже пика 2021 года australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Такое более скромное восстановление цен на квартиры объясняется затяжным избытком непроданных квартир после предыдущих строительных бумов shapepropertygroup.com.au. Тем не менее, такие факторы, как улучшение доступности, льготы для покупателей первого жилья и рост населения, будут поддерживать рынок квартир, вероятно, способствуя росту их стоимости в ближайшие годы shapepropertygroup.com.au.

Несколько факторов лежат в основе этих прогнозов цен. Во-первых, ожидается снижение стоимости заимствований – финансовые рынки предполагают, что Резервный банк Австралии начнет снижать процентные ставки в конце 2025 года commercialrealestate.com.au. Более низкие ипотечные ставки увеличивают покупательскую способность и обычно стимулируют спрос, что оказывает повышательное давление на цены. Экономисты Domain отмечают, что Сидней и Мельбурн, где уровень задолженности домохозяйств один из самых высоких, как правило, быстрее всего реагируют на изменения процентных ставок australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Это означает, что как только снижение ставок будет реализовано или даже четко обозначено, активность покупателей и рост цен в Мельбурне могут ускориться. Во-вторых, ограниченное предложение жилья, по прогнозам, сохранится. Ожидается, что новое строительство не будет быстро нарастать (учитывая продолжающиеся проблемы строительной отрасли), поэтому дефицит жилья останется ключевым фактором s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Сильный прирост населения (обсуждается в разделе о демографии) на фоне ограниченного предложения естественным образом приведет к росту стоимости жилья. Наконец, различные меры государственной поддержки – такие как гранты для покупателей первого жилья, схемы совместного владения и льготы по гербовому сбору для покупок по более низким ценам – обеспечивают некоторую стимуляцию спроса на начальном уровне, помогая большему числу покупателей выйти на рынок и тем самым поднимая общий ценовой порог.

Стоит отметить, что в настоящее время Мельбурн предлагает ценовое преимущество по сравнению с другими крупными городами, что может способствовать дополнительному росту цен, когда инвесторы и межштатные мигранты заметят эту разницу. Например, медианная цена дома в Сиднее примерно на 60–65% выше, чем в Мельбурне по состоянию на начало 2025 года shapepropertygroup.com.au, и эта разница значительно увеличилась с 2019 года. Аналогично, Брисбен и Аделаида — когда-то гораздо более дешёвые — теперь по ценам приблизились к уровню Мельбурна shapepropertygroup.com.au. Эта относительная доступность Мельбурна (несмотря на то, что это крупный мировой город) делает его магнитом для покупателей, чувствительных к цене. Как отмечается в одном из отчётов, Мельбурн сейчас крайне привлекателен для инвесторов и тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, которым Сидней не по карману shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Если процентные ставки снизятся, эти покупатели могут хлынуть на рынок Мельбурна, воспользовавшись скидкой города и поднимая стоимость недвижимости ещё выше shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Конечно, прогнозы сопряжены с неопределённостью. Большинство аналитиков ожидают стабильного, умеренного роста (на уровне 4–6% в год в течение ближайших пары лет), а не возвращения к двузначным ежегодным скачкам, наблюдавшимся в 2021 году. Ограничения по доступности жилья — при медианной цене дома примерно в 8–9 раз выше дохода — естественным образом ограничат темпы роста цен, особенно если заработные платы не будут успевать за ними s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Также существуют риски снижения, такие как новый всплеск инфляции, который сохранит высокие ставки по кредитам, или любой новый экономический шок, влияющий на занятость. Тем не менее, консенсус среди банков и исследовательских компаний заключается в том, что стоимость жилья в Мельбурне продолжит расти до 2026 года australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Для владельцев недвижимости это означает восстановление капитала, а для потенциальных покупателей — ожидание может привести к необходимости платить больше в будущем.

В целом, после периода спада цены в Мельбурне снова растут, хотя и умеренными темпами. Ожидается, что город восстановит свои прежние ценовые максимумы в течение следующего года или около того australianpropertyupdate.com.au, а затем, возможно, выйдет на новые рекордные уровни. Если не произойдет потрясений, 2025–2027 годы должны стать периодом возобновления роста стоимости недвижимости, чему будут способствовать более доступные кредиты, спрос, обусловленный ростом населения, и неизменная привлекательность Мельбурна как места для жизни и инвестиций.

Показатели рынка аренды (доходность и уровень вакантности)

Рынок аренды жилья в Мельбурне испытывает чрезвычайное давление, характеризующееся рекордно низкой вакантностью и резким ростом арендной платы, хотя есть признаки того, что темпы роста аренды начали замедляться. Уровень вакантности в Мельбурне резко снизился в 2022–2023 годах, когда город вышел из локдаунов из-за COVID, и арендаторы вернулись (включая иностранных студентов, возвращающихся в город). К концу 2023 года уровень вакантности в Мельбурне снизился до примерно 1%–1,5%, что является чрезвычайно низким уровнем, который не наблюдался более десяти лет. В некоторые месяцы он даже опускался ниже 1% по отдельным данным propertyupdate.com.au. В начале 2025 года уровень вакантности немного повысился — колеблется примерно между 1,5% и 2% по состоянию на середину 2025 года — но это все еще исключительно низкий показатель по историческим меркам (для сравнения, уровень вакантности в 3% часто считается «сбалансированным» рынком аренды). Последние данные показывают, что уровень вакантности аренды в Мельбурне составляет около 1,8% в начале 2025 года, по сравнению с ~1,1% годом ранее propertyme.com.au, что отражает небольшое ослабление. Аналогично, CoreLogic зафиксировал рост вакантности с минимума 1,4% в конце 2023 года до ~1,9% в конце 2024 года corelogic.com.au. Даже с этим небольшим облегчением, поиск арендного жилья остается серьезной проблемой для арендаторов. На просмотрах в популярных районах часто бывает десятки претендентов, а объекты сдаются в аренду за считанные дни.

Этот ультра-дефицитный рынок вакансий привел к тому, что арендные ставки достигли рекордных максимумов. В период всплеска после снятия локдауна арендные ставки в Мельбурне выросли двузначными темпами — в 2022 году в некоторых пригородах аренда выросла на 15–20% всего за один год. К 2023 году годовой рост арендной платы в Мельбурне достиг пика примерно ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Однако по мере того как возможности арендаторов по оплате жилья стали ограничиваться, темпы роста арендной платы замедлились. За год к концу 2024 года арендные ставки в Мельбурне выросли более умеренно — примерно на ~4,1% corelogic.com.au — что все еще выше долгосрочного среднего показателя, но уже далеко от предыдущего бума. В первом квартале 2025 года рост составил лишь несколько процентов. Медианная недельная арендная плата в Мельбурне сейчас составляет примерно $600+ (для совокупности домов и квартир). По состоянию на конец 2024 года медианная арендная плата за жилье в Мельбурне составляла $604 в неделю, что фактически делало его вторым по дешевизне городом для арендаторов после Хобарта corelogic.com.au. (Для сравнения, в Сиднее эта сумма составляла внушительные $773 в неделю corelogic.com.au, что подчеркивает: хотя Мельбурн и дорогой, он не так дорог для арендаторов, как Сидней.) Арендаторы в Мельбурне по-прежнему тратят значительную долю дохода на жилье — в среднем около трети дохода домохозяйства, что является самым высоким показателем с как минимум 2006 года по стране corelogic.com.au — а это значит, что есть предел тому, насколько еще могут вырасти арендные ставки, прежде чем арендаторы окажутся не в состоянии их оплачивать.Одним из самых заметных изменений на рынке аренды жилья в Мельбурне стал выход многих инвесторов/арендодателей, что сократило предложение арендного жилья. Данные Управления по залогам аренды жилой недвижимости Виктории (RTBA) показывают беспрецедентную тенденцию: количество возвращённых арендных залогов (то есть, когда арендодатели уходят и возвращают залоги) превышает количество новых залогов. Например, в первом квартале 2025 года в Виктории на 3 398 залогов было возвращено больше, чем внесено новых propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Другими словами, количество активных арендных объектов сокращается — такого не происходило за более чем 20 лет ведения статистики propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. С середины 2023 года Виктория потеряла около 25 000–30 000 арендных объектов на рынке abc.net.au abc.net.au, поскольку арендодатели продают или перепрофилируют свою недвижимость. Этот уход инвесторов вызван несколькими факторами: более высокими процентными ставками (что делает владение инвестиционной недвижимостью дороже), увеличением налоговой нагрузки на землю и гербового сбора в Виктории (что сделало аренду менее прибыльной propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), а также жёсткими законами об аренде, которые, по мнению некоторых арендодателей, чрезмерно защищают арендаторов (например, сложные процедуры выселения, обязательные стандарты обслуживания недвижимости) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. В последние годы правительство Виктории внесло более 130 изменений в правила аренды, предоставив арендаторам больше прав в отношении содержания домашних животных, мелких изменений и расторжения договоров аренды, что — хотя и повысило защищённость арендаторов — по мнению групп арендодателей, стало причиной ухода некоторых из них с рынка propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Этот идеальный шторм привёл к сокращению арендной платывсех объявлений, усугубляя дефицит свободных квартир. Парадоксально, но введение политики, направленной на помощь арендаторам (например, ограничение роста арендной платы или дополнительные меры защиты арендаторов), а также повышение налогов для инвесторов в краткосрочной перспективе привели к тому, что многие инвесторы ушли с рынка, тем самым сократив предложение аренды и создав дополнительное давление на рост арендной платы propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Для арендаторов текущий рынок означает жесткую конкуренцию и рост расходов. Для оставшихся инвесторов в недвижимость это означает рекордно низкую вакантность и рост доходности от аренды. Действительно, доходность от аренды в Мельбурне начала расти после исторических минимумов. Во время предыдущего бума стоимость недвижимости росла гораздо быстрее, чем арендная плата, что сжимало валовую доходность (в какой-то момент средняя доходность в Мельбурне опустилась ниже 3%). Теперь, благодаря снижению цен в 2022–23 годах и росту арендной платы, доходность демонстрирует тенденцию к росту. К концу 2024 года валовая доходность аренды в Мельбурне для жилых объектов выросла примерно до 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Это все еще относительно низко (в Дарвине и некоторых небольших городах доходность составляет 5–6%), но выше, чем примерно 3,4% годом ранее. Дома в Мельбурне обычно приносят немного меньшую доходность, чем квартиры (так как дома дороже); например, доходность домов в Мельбурне составляет около 3,3%, в то время как доходность квартир во многих случаях превышает 4%. При текущих процентных ставках, которые выше доходности от аренды, большинство объектов недвижимости по-прежнему имеют отрицательный денежный поток, но разрыв сокращается. Важно отметить, что если процентные ставки снизятся в 2025–2026 годах, а арендная плата останется высокой, многие объекты аренды в Мельбурне могут выйти на нулевой или положительный денежный поток, что будет привлекательной ситуацией для инвесторов.

В дальнейшем прогноз по аренде будет представлять собой перетягивание каната между предложением и спросом. С одной стороны, спрос может немного снизиться, поскольку из-за проблем с доступностью жилья некоторые арендаторы станут покупателями первого жилья (воспользовавшись программами или немного более низкими ценами в 2024 году) — действительно, в Виктории наблюдался рост активности среди покупателей первого жилья, что, возможно, немного снижает спрос на аренду abc.net.au abc.net.au. Существует также естественный предел роста арендной платы, поскольку арендаторы начинают жить вместе или остаются с семьей, если аренда становится слишком дорогой corelogic.com.au, что фактически снижает темпы образования новых домохозяйств. С другой стороны, предложение арендного жилья в краткосрочной перспективе вряд ли значительно улучшится. Проекты build-to-rent (крупномасштабные жилые комплексы для аренды) находятся в стадии подготовки, и правительство стимулирует их налоговыми льготами, но на то, чтобы они повлияли на рынок, уйдут годы. Для роста арендного фонда в Виктории необходимо восстановление интереса инвесторов. Правительство штата признает наличие кризиса на рынке аренды и начало рассматривать такие меры, как ускоренное развитие в центрах активности и пересмотр налоговой политики для возвращения инвесторов abc.net.au abc.net.au. Пока баланс не будет восстановлен, ожидается, что рынок аренды Мельбурна останется благоприятным для арендодателей с низкой вакантностью. Годовой рост арендной платы может стабилизироваться на уровне средних однозначных процентов (например, 3–5% в год), если пик напряженности уже пройден corelogic.com.au corelogic.com.au, но любой всплеск миграции или задержка с вводом нового жилья может вновь привести к резкому росту арендных ставок. Пока что арендаторов в 2025 году ждут сложные условия, а владельцы недвижимости получают самую высокую доходность от аренды (и самые короткие сроки сдачи), которые Мельбурн видел за многие годы.

Крупные инфраструктурные проекты и их влияние на недвижимость

Мельбурн находится в разгаре инфраструктурного бума, и несколько градообразующих проектов уже реализуются или находятся в стадии планирования. Эти проекты — от новых железнодорожных линий до автомагистралей — не только меняют способы передвижения людей по городу, но и влияют на спрос на недвижимость и характер застройки. Вот некоторые из ключевых инфраструктурных инициатив и их ожидаемое влияние на рынок недвижимости Мельбурна:

  • Метро-тоннель (подземная железнодорожная петля): Ожидается, что метро-тоннель будет завершён в 2025 году и создаст новую сквозную железнодорожную линию с пятью новыми подземными станциями (включая Арден, Парквилл, Государственную библиотеку, Таун Холл и Анзак). Разгрузив загруженную городскую петлю и увеличив пропускную способность, этот проект значительно сократит время в пути до ключевых районов, таких как госпитальный и университетский квартал в Парквилле. Влияние на недвижимость: Районы вокруг новых станций уже испытывают всплеск интереса со стороны инвесторов. Например, ранее промышленный район Арден планируется превратить в крупный многофункциональный центр; первые инвесторы уже приобретают участки в ожидании роста цен. Парквилл — где расположены Мельбурнский университет и биотехнологические объекты — получит станцию, что, вероятно, повысит спрос на апартаменты и студенческое жильё поблизости. В целом, улучшение транспортной доступности обычно повышает стоимость недвижимости, делая пригороды более доступными. После запуска метро-тоннель должен снизить нагрузку на дороги и существующие линии, повысив привлекательность пригородов на линиях Санбери и Кранборн/Пакенхэм (которые соединяет тоннель). Со временем можно ожидать цепной реакции: увеличение плотности застройки и рост цен на жильё в шаговой доступности от новых станций.
  • Пригородная железнодорожная петля (SRL): Этот амбициозный проект, который сейчас находится на стадии строительства (начальные этапы), в конечном итоге сформирует 90-километровую кольцевую железную дорогу вокруг средних пригородов Мельбурна, соединяя ключевые центры от Челтнема (на юго-востоке) через Клейтон и Бокс-Хилл, затем к северным пригородам и, наконец, к аэропорту Мельбурна и Саншайн на западе. Это проект на десятилетия, но первый этап (Челтнем – Бокс-Хилл) планируется завершить в начале 2030-х годов. Влияние на недвижимость: SRL часто называют «формирующим город» проектом, поскольку он создаст новые транспортные узлы и точки притяжения для развития за пределами делового центра. В ожидании этого, недвижимость в пригородах, намеченных для станций SRL, уже дорожает. Например, Клейтон, где будет крупный пересадочный узел SRL (и который уже является центром занятости благодаря Университету Монаша и медицинскому центру), испытывает повышенный спрос – инвесторы ожидают увеличения спроса на аренду и возможностей для строительства многоквартирных домов auspropertyprofessionals.com.au. Бервуд (рядом с Университетом Дикина) и Бокс-Хилл (крупный коммерческий центр) также находятся на пороге роста, причем последний уже переживает волну высотного строительства. Правительство планирует дальнейшее жилищное и коммерческое развитие вокруг этих станционных районов SRL, что со временем может добавить десятки тысяч новых жилых объектов вдоль линии vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Для домовладельцев и инвесторов близость к будущей станции SRL может означать значительный прирост капитала по мере улучшения доступности и инфраструктуры. Однако это долгосрочная перспектива; в краткосрочной перспективе сохраняется некоторая неопределенность относительно сроков реализации и точного маршрута, но в целом SRL вселяет оптимизм в рынок недвижимости среднего кольца Мельбурна.
  • Тоннель Уэст-Гейт и другие дорожные проекты: Тоннель Уэст-Гейт (ожидается около 2025–26 гг.) обеспечит альтернативу хронически перегруженному мосту Уэст-Гейт, создав новую автомагистраль от западных пригородов Мельбурна к порту и деловому центру. Это особенно важно для таких районов, как Уиндем (Уэрриби, Пойнт Кук) и Мелтон – сейчас жители этих быстрорастущих районов сталкиваются с сильными пробками. Новый тоннель и расширенные автомагистрали должны сократить время в пути с запада, повысив привлекательность западных пригородов как для жителей, так и для логистических компаний. По мере упрощения поездок такие пригороды, как Алтона, Лавертон и Саншайн-Уэст, могут испытать рост спроса. Кроме того, масштабный проект North East Link (соединяющий кольцевую дорогу в Гринсборо с Восточной автомагистралью) строится и должен быть завершен к 2027 году. Это закроет недостающую часть автомагистрали на северо-востоке Мельбурна, что, вероятно, повысит стоимость недвижимости в таких пригородах, как Хайдельберг, Бундура и Донкастер, за счет снижения заторов и приближения этих районов к центрам занятости по всему городу. Улучшение дорожной инфраструктуры обычно расширяет радиус удобных поездок, что может привести к развитию новых жилых массивов и росту цен на хорошо расположенные пригородные земли.
  • Железнодорожная линия до аэропорта: Планы наконец-то соединить аэропорт Мельбурна с железнодорожной сетью (через ответвление от Саншайна с интеграцией в Metro Tunnel) продвигаются вперед. Хотя сроки были сдвинуты (теперь цель — конец 2020-х), этот проект станет переломным моментом для северо-западного коридора. Саншайн, определённый как супер-хаб, уже намечен для значительного роста — включая строительство жилья высокой плотности и коммерческих объектов — благодаря планируемой пересадке между железной дорогой до аэропорта и SRL. Инвесторы присматриваются к Саншайну и близлежащим Сент-Олбанс и Футскрей (которые находятся на прямой линии до аэропорта через Саншайн) как к будущим горячим точкам. Улучшенный доступ к аэропорту также может стимулировать появление новых бизнес-парков и отелей в регионе, что поддержит сегмент коммерческой недвижимости. Жилая недвижимость в районах Муни-Вэлли и Бримбэнк (например, Эйрпорт-Уэст, Килор-Ист) может стать более привлекательной для часто летающих пассажиров и работников авиационной отрасли, когда поезд сможет доставить их в центр города или аэропорт за считанные минуты.
  • Зоны городского обновления: Помимо транспорта, в Мельбурне есть крупные зоны городского обновления, такие как Фишерманс-Бенд (бывшая промышленная зона к югу от центра, превращаемая в район высокой плотности смешанного использования) и Арден (как уже упоминалось, связанный с Metro Tunnel). Это долгосрочные проекты, но они добавят тысячи домов и рабочих мест. Влияние на недвижимость двоякое: они обеспечивают новый запас (что помогает сдерживать рост цен по всему городу), но также создают очень привлекательные новые районы, которые могут стоить дороже. Например, если Фишерманс-Бенд разовьется в востребованный технологический и образовательный центр, как планируется, ранние покупатели недвижимости там могут получить значительный прирост стоимости.

В целом, модернизация инфраструктуры обычно благоприятна для рынка недвижимости. Улучшение транспортной доступности делает отдалённые районы более привлекательными, часто сокращая разницу в ценах между ними и внутренними пригородами. Уже сейчас застройщики нацеливаются на земли вокруг новых станций для строительства квартир, таунхаусов или коммерческих центров, будучи уверенными, что спрос последует за поездами. Крупные инфраструктурные проекты также создают рабочие места во время строительства, что может поддерживать спрос на жильё в краткосрочной перспективе (рабочим нужны арендуемые квартиры и т.д.). Текущий инфраструктурный портфель Мельбурна — часть «Большой стройки» штата — один из крупнейших в истории, и рынок недвижимости реагирует соответствующим образом. Покупатели, смотрящие в будущее, могут рассмотреть возможность занять позиции в пригородах, которые сейчас, возможно, недооценены, но вскоре окажутся «рядом с железнодорожной линией» или получат сокращённое время в пути. История показывает, что как только район становится гораздо более удобным (благодаря новому съезду с шоссе или станции), стоимость недвижимости часто растёт.

Однако важно сохранять умеренные ожидания: не каждый проект гарантирует бум на рынке недвижимости, и время имеет значение (стоимость часто растёт в ожидании, а затем стабилизируется на время строительства). Кроме того, некоторые районы столкнутся с неудобствами (например, годы строительного шума или изъятие собственности), что может быть краткосрочным минусом. Тем не менее, в целом, крупные инфраструктурные проекты Мельбурна призваны повысить удобство жизни и экономический рост города — факторы, которые в конечном итоге положительно отражаются на рынке недвижимости. Инвесторы поступают мудро, «следуя за инфраструктурой» в поисках следующей зоны роста, делая это неотъемлемой частью стратегии на рынке недвижимости Мельбурна в 2025 году и далее.

Рост населения и демографические сдвиги

История населения Мельбурна — это история замечательного роста и устойчивости, и именно она является ключевым фактором будущего рынка недвижимости. После кратковременной остановки во время пандемии (когда из-за закрытых границ чистая миграция снизилась), рост населения Мельбурна вновь набрал обороты и теперь превышает допандемийные тенденции. Фактически, в 2023–24 годах Мельбурн продемонстрировал наибольший прирост населения среди всех австралийских городов, увеличившись примерно на 142 600 новых жителей только за этот год abs.gov.au abs.gov.au. Этот годовой темп роста в 2,7% — один из самых высоких в стране и значительно превышает 2,0% роста Сиднея за тот же период abs.gov.au. Население Большого Мельбурна составляло примерно 5,35 миллиона человек по состоянию на июнь 2024 года abs.gov.au, сократив разрыв с Сиднеем (5,56 миллиона) abs.gov.au. Если эти тенденции сохранятся, Мельбурн может обогнать Сидней и стать самым населенным городом Австралии в следующем десятилетии (по некоторым прогнозам — к 2030 году или вскоре после этого). Привлекательность города — включая обилие рабочих мест, образовательные возможности и культурные блага — в сочетании с сильной зарубежной миграцией лежит в основе этого устойчивого роста.

Чистая зарубежная миграция в последнее время стала основным двигателем прироста населения Мельбурна. После открытия границ Австралии и увеличения иммиграционных квот для восполнения нехватки кадров Мельбурн (как любимый город мигрантов) получает приток новых жителей. Особенно массово вернулись международные студенты в университеты Мельбурна. Это заметно по спросу на аренду в центре города (где студенты снимают квартиры) и в некоторых пригородах с крупными мигрантскими сообществами. Например, в Мельбурне наблюдается значительная миграция из таких стран, как Индия, Китай и Непал, что способствует росту в пригородах, таких как Clayton и Tarneit (индийская диаспора), Box Hill и Glen Waverley (китайская диаспора) и так далее. Эти демографические особенности часто влияют на предпочтения в жилье — например, высокий спрос на большие семейные дома в районах, популярных среди мигрантов, которые часто живут несколькими поколениями, или спрос на аренду квартир рядом с университетами со стороны иностранных студентов.

Еще одно изменение, связанное с COVID и последующим периодом, — это тенденции внутренней миграции. В 2020–2021 годах Мельбурн испытал отток жителей в региональные районы и другие штаты (особенно Квинсленд), поскольку удаленная работа и локдауны побудили людей пересмотреть свой образ жизни. Однако в последнее время эта тенденция замедлилась или даже изменилась на противоположную. Рост численности населения в регионах Виктории по-прежнему положительный, но столицы (особенно Мельбурн) снова привлекают основную часть прироста населения abs.gov.au abs.gov.au. Похоже, что людей снова привлекают рабочие места, образование и удобства города. Рост населения на окраинах Мельбурна (например, на западе, севере и юго-востоке города) это подтверждает: в 2023–24 годах эти районы были самыми быстрорастущими SA2 регионами по всей стране, что говорит о том, что многие люди переезжают в эти новые пригороды из других мест abs.gov.au abs.gov.au. По сути, городская окраина быстро расширяется за счет молодых семей и мигрантов. Тем временем некоторые районы в центре города, которые потеряли жителей во время локдауна (например, части делового центра и внутреннего юга), восстановились теперь, когда офисы, рестораны и культурная жизнь вернулись в обычный ритм.

С точки зрения демографического состава, Мельбурн по-прежнему остается космополитическим плавильным котлом. Почти 40% жителей Мельбурна родились за границей, и эта доля, вероятно, увеличится с текущей волной миграции. Это разнообразие часто проявляется в ярких культурных анклавах (Футскрей для африканских сообществ, Спрингвейл для юго-восточных азиатских и т.д.), каждая из которых имеет свои особенности рынка жилья. Мы также наблюдаем демографические изменения, такие как старение населения в некоторых устоявшихся пригородах — например, в таких районах, как Бомарис или Айвенхо, растет число людей, сокращающих жилплощадь и выходящих на пенсию, что увеличивает спрос на малоэтажные квартиры и таунхаусы. Напротив, бэби-бум в районах роста означает спрос на более крупные дома, школы и парки в этих местах.

Одна из примечательных прогнозов: ожидается, что Виктория (и, соответственно, Мельбурн) возглавит страну по темпам прироста населения к 2027 финансовому году shapepropertygroup.com.au. Регион поднимется с третьего места (по процентному росту) на первое, обогнав такие штаты, как Квинсленд или Западная Австралия, которые недавно лидировали shapepropertygroup.com.au. Это важно, потому что подразумевает устойчиво высокий спрос на жильё в Мельбурне в среднесрочной перспективе. Молодое, растущее население поддерживает высокий уровень образования новых домохозяйств, что требует большего количества жилья. Как уже обсуждалось, проблема будет заключаться в обеспечении достаточного предложения жилья – отсюда и внимание к реформам в градостроительстве и целям по строительству (федеральное соглашение по жилью предусматривает добавление 1,2 миллиона домов по всей стране к 2029 году, при этом значительная часть потребуется в районах роста Мельбурна).

Ещё одна демографическая тенденция после пандемии, заслуживающая упоминания, – это возвращение иммигрантов и студентов во внутренний Мельбурн, что оживило город. Такие районы, как CBD, Карлтон и Саутбэнк, где уровень вакантности аренды взлетел в 2020 году, теперь снова испытывают очень низкую вакантность благодаря наплыву студентов и молодых специалистов из-за рубежа. Это способствует оживлению рынка квартир в центре города. Это также означает, что характер этих районов – международные кафе, культурные фестивали и т.д. – снова процветает, делая Мельбурн тем разнообразным, глобально связанным городом, каким он и известен.

В целом, рост населения – это палка о двух концах: это большой плюс для спроса на недвижимость (больше людей = больше нужно жилья по всем ценовым категориям), но это также создаёт нагрузку на инфраструктуру и может ухудшить доступность жилья, если предложение не поспевает за спросом. На градостроителей Мельбурна оказывается давление, чтобы обеспечить устойчивое размещение этого роста – за счёт увеличения плотности в уже сложившихся районах, расширения транспорта и развития новых пригородов с необходимой инфраструктурой. Однако с точки зрения инвестора ставка на город с сильным приростом населения, как Мельбурн, обычно оправдана для долгосрочного прироста капитала. Каждый новый житель нуждается в жилье, поэтому районы, где население растёт быстрее всего (и есть рабочие места или транспортная доступность), часто показывают выше среднего рост цен на недвижимость. Таким образом, демография Мельбурна рисует картину города с устойчивой траекторией роста, подпитывающей рынок недвижимости вплоть до следующего десятилетия.

Государственная политика и влияние процентных ставок

Государственная политика и макроэкономические факторы – особенно процентные ставки – оказывают значительное влияние на рынок недвижимости Мельбурна. Период 2022–2024 годов ясно это продемонстрировал: агрессивное повышение процентных ставок Резервным банком и ряд изменений в политике штата существенно охладили рынок. По мере того как мы движемся к 2025 году, и политическая среда, и монетарные условия меняются, что будет определять результаты на рынке недвижимости.

Денежно-кредитная политика (процентные ставки): Резервный банк Австралии (RBA) быстро повысил базовую ставку с рекордно низких уровней (0,1% в 2021 году) до примерно 4,1% к середине 2023 года, чтобы бороться с высокой инфляцией. Этот резкий рост ипотечных ставок значительно снизил возможности заёмщиков — для многих покупателей сумма, которую они могли позволить себе заплатить за жильё, уменьшилась на 20–30%. В результате цены на жильё снизились в 2022–23 годах. Сейчас, в 2025 году, инфляция начала ослабевать, и RBA приостановил повышение ставок. Финансовые рынки и экономисты широко ожидают, что следующими шагами станут снижения ставок, возможно, начиная с конца 2025 года commercialrealestate.com.au. Некоторые прогнозы даже предполагают, что RBA может дважды снизить ставки во второй половине 2025 года, если инфляция будет под контролем commercialrealestate.com.au. Перспектива снижения процентных ставок уже поднимает настроения покупателей — осознание того, что ипотека может стать дешевле, повышает уверенность в покупке. Более низкие ставки уменьшают ежемесячные платежи или позволяют заёмщикам брать немного больше, что может стимулировать спрос и рост цен. Мельбурн исторически чувствителен к ставкам, и, как отмечает главный исследователь Domain, город, как правило, быстро реагирует на изменения процентных ставок australianpropertyupdate.com.au. Поэтому любой конкретный сигнал о снижении ставок может привести к всплеску активности (как это наблюдалось в прошлых циклах, когда снижение ставок вызывало рост на рынке недвижимости). Наоборот, если инфляция окажется устойчивой и RBA отложит снижение ставок или даже снова повысит их, это станет тормозом для восстановления рынка недвижимости. Пока что большинство индикаторов указывают на стабильную или смягчающуюся денежно-кредитную политику, что благоприятно для недвижимости.

Федеральная политика и иммиграционная политика: Федеральное правительство Австралии косвенно влияет на рынок недвижимости через уровень миграции и жилищные программы. Действующее правительство сохраняет высокие иммиграционные цели для стимулирования экономического роста — порядка 300 000+ чистых иностранных мигрантов в год для Австралии, значительная часть которых оседает в Мельбурне. Это способствует спросу на жильё. На федеральном уровне также существуют такие программы, как First Home Guarantee (позволяет покупателям первого жилья приобрести недвижимость с первоначальным взносом всего 5%, при поддержке государства) и Regional First Home Buyer Guarantee, которые помогают людям войти на рынок. В 2025 году критерии участия в некоторых программах были расширены (например, друзья или братья и сёстры могут совместно покупать жильё по FHG), что может оказать незначительное положительное влияние на спрос. Также Содружество запустило Housing Australia Future Fund, направленный на финансирование строительства доступного жилья, хотя это касается субсидируемого жилья и может потребовать времени для появления новых объектов на рынке.

Возможно, самой амбициозной федеральной инициативой является Национальное жилищное соглашение (стремится к 1,2 миллионам новых домов по всей стране к 2029 году). Успех этого соглашения остается под вопросом – как отмечалось ранее, текущие темпы одобрения строительства не соответствуют этой цели realestate.com.au. Однако само существование этой цели стимулировало обсуждения реформ в планировании и стимулов для увеличения предложения. Если федеральные или государственные органы введут дополнительные стимулы для строительства под аренду, упростят процессы одобрения или инвестируют в инфраструктуру для освоения новых земель, эти меры могут постепенно улучшить предложение жилья в Мельбурне (тем самым сдерживая рост цен и давления на аренду). Пока что в 2024–2025 годах были проведены незначительные изменения в политике – например, небольшое увеличение федеральной помощи по аренде, некоторые налоговые льготы для институционального арендного жилья – но пока не найдено универсального решения жилищного дефицита.

Политика штата Виктория – налоги и регулирование: В Виктории политика правительства штата оказалась неоднозначной для участников рынка недвижимости. С одной стороны, Виктория предлагает щедрые стимулы для покупателей первого жилья (например, отмена гербового сбора для домов стоимостью до $600 тыс., и его снижение до $750 тыс., а также грант $10 тыс. для новых построек в Мельбурне) auspropertyprofessionals.com.au. Это поддерживает спрос в нижнем сегменте рынка. С другой стороны, правительство Виктории в последние годы увеличило несколько налогов, нацеленных на инвесторов в недвижимость и владельцев дорогой недвижимости, чтобы увеличить доходы и повысить доступность жилья. Ключевые изменения включают:

  • Реформа налога на землю с 1 января 2024 года: порог освобождения от налога на землю для инвесторов был снижен с $300 000 до всего лишь $50 000, что привлекло гораздо больше владельцев недвижимости под действие этого налога propertyupdate.com.au. Кроме того, были введены новые ставки налога на землю (фиксированная плата до $975 плюс 0,1% дополнительно на земельные участки стоимостью свыше $300 тыс.) propertyupdate.com.au. Это означает, что даже «мама и папа»-инвесторы с небольшой квартирой теперь сталкиваются с ежегодным счетом по налогу на землю, тогда как раньше они могли его не платить.
  • Расширение налога на пустующую жилую землю на всю территорию штата с 2025 года propertyupdate.com.au. Теперь, если недвижимость остается пустой более 6 месяцев в году, владелец платит налог (тогда как раньше он применялся только во внутренней части Мельбурна). Это может затронуть владельцев домов для отдыха или застройщиков, держащих землю, добавляя издержки за удержание недвижимости вне рынка аренды.
  • Новый Windfall Gains Tax (введён в действие с июля 2023 года), который взимает до 50% налога с прироста стоимости земли при изменении её зонирования для более ценного использования propertyupdate.com.au. Это нацелено на застройщиков и владельцев земли, которые получают выгоду от изменения зонирования, особенно на окраинах Мельбурна. Хотя налог призван изымать часть стоимости в пользу общества, критики утверждают, что он сдерживает развитие именно в тех районах, где особенно нужна новая жилая застройка.
  • Повышение сборов и пошлин: например, сбор на экстренные службы, включённый в муниципальные налоги, увеличился и фактически стал дополнительным налогом на недвижимость propertyupdate.com.au. Также в Виктории сохраняются дополнительные гербовые сборы для иностранных покупателей и надбавки для отсутствующих владельцев, что может сдерживать часть международных инвестиций.

Кроме того, в Виктории действуют очень проарендаторские законы о найме жилья, как уже упоминалось ранее (запрет на выселение без причины, упрощённое согласование на содержание домашних животных, обязательное обслуживание и т.д.). Все эти меры были приняты с благими намерениями — обеспечить большую защищённость и справедливость для арендаторов, но, возможно, заставили некоторых инвесторов задуматься, стоит ли покупать недвижимость в Мельбурне, а не, например, в Брисбене или Перте (где законы менее обременительны). В результате в 2024–2025 годах у Виктории сложилась репутация менее благоприятного штата для арендодателей — это признают даже аналитики Domain, отмечая, что более высокие налоги и ограниченные возможности финансирования инфраструктуры могут сделать Викторию менее привлекательной для инвестиций по сравнению с другими штатами australianpropertyupdate.com.au.

Влияние этих политик очевидно: кредитование инвесторов в Виктории сократилось, и многие инвесторы распродали недвижимость (как обсуждалось в разделе о рынке аренды). В краткосрочной перспективе это привело к сокращению предложения на рынке аренды и росту арендных ставок — непреднамеренное последствие, с которым теперь сталкивается правительство. Политики оказались в сложной ситуации: они пытаются повысить доступность жилья для арендаторов и покупателей первого жилья, не отпугнув при этом инвесторов и застройщиков, необходимых для обеспечения рынка жильём. Представители отрасли продолжают призывать Викторию пересмотреть некоторые из этих настроек (например, повысить порог налога на землю или предоставить стимулы для проектов build-to-rent, предлагая скидки по земельному налогу). По состоянию на середину 2025 года серьёзных изменений не было, но за этой сферой стоит внимательно следить. Любые будущие изменения политики — например, возможная реформа гербового сбора (в Новом Южном Уэльсе уже введён вариант ежегодного налога, Виктория может последовать примеру) или новые правила зонирования для разрешения строительства жилья средней этажности — могут существенно изменить ландшафт рынка недвижимости. В конце 2024 года правительство Виктории действительно объявило о планах увеличить предложение жилья в сложившихся пригородах, расширяя программу Activity Centres (повышение плотности застройки вокруг транспортных узлов) abc.net.au abc.net.au, с целью построить 300 000 новых домов в этих районах к 2051 году gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Если это будет успешно реализовано, это может снизить долгосрочное давление на рынок.

Что касается краткосрочных настроений на рынке, действия правительства оказывают и психологический эффект. Например, отмена Викторией Игр Содружества 2026 года в 2023 году (из-за бюджетных проблем) пошатнула уверенность в финансовом положении штата, но прямое влияние на рынок недвижимости было минимальным, за исключением некоторых отложенных региональных проектов. Более позитивно, любые государственные гранты или стимулы (например, временные скидки по гербовому сбору или гранты для покупателей жилья) обычно вызывают всплеск покупательской активности — например, когда в 2020 году на национальном уровне был предложен грант HomeBuilder, это привело к строительному буму в пригородах Мельбурна. Сейчас таких грантов нет, но если рынку потребуется поддержка, правительства могут ввести меры, которые быстро отразятся на ценах.

В заключение, политика и процентные ставки в 2025 году находятся в состоянии перехода. Сильные встречные ветры в виде роста ставок и налогов для инвесторов, с которыми столкнулся Мельбурн, вероятно, ослабевают: процентные ставки, по всей видимости, снизятся в течение следующего года commercialrealestate.com.au, а правительство, видя кризис аренды, может смягчить дальнейшие меры, отпугивающие инвесторов. Для инвесторов нынешняя ситуация в Мельбурне была сложной, но любые изменения (снижение ставок или корректировка политики для стимулирования предложения) могут изменить ситуацию в обратную сторону. Для владельцев жилья перспектива более дешевых ипотек — хорошая новость, хотя им по-прежнему приходится сталкиваться с высокими входными затратами и конкуренцией. Опыт Мельбурна показывает, что государственная политика может существенно влиять на цикл недвижимости — при правильном балансе она может стимулировать устойчивый рост и предложение, но если она неверно настроена, может создавать краткосрочные искажения (например, массовый уход арендодателей). Участники рынка будут внимательно следить за предстоящими решениями РБА и любыми заявлениями о жилье в государственных или федеральных бюджетах, так как именно они зададут тон рынку недвижимости Мельбурна на ближайшие годы.

Инвестиционные возможности и риски в Мельбурне

Для инвесторов и застройщиков рынок недвижимости Мельбурна в 2025 году представляет собой сочетание заманчивых возможностей и заметных рисков. Похоже, что цикл недвижимости в городе начинает подъем, и те, кто правильно себя позиционирует на этом этапе, могут получить значительные выгоды в ближайшие годы. Однако для преодоления уникальных для Мельбурна трудностей необходима продуманная стратегия. Давайте разберем основные возможности и риски:

Возможности:

  • Контрциклический момент для покупки: Мельбурн только что вышел из периода снижения/стагнации цен, а это значит, что стоимость недвижимости во многих районах все еще ниже недавних пиков. Эта фаза — когда рынок восстанавливается, но еще не перегрет — может быть идеальным временем для покупки. Как отмечает один из экспертов, сейчас — контрциклическая возможность для инвестиций, когда цены все еще ниже пиковых значений, а импульс набирает силу propertyupdate.com.au. Покупатели в 2025 году могут приобрести недвижимость по ценам, которые впоследствии могут показаться выгодной сделкой, если прогнозируемый рост на 5–6% в год реализуется. История начала 2020-х показала, что циклы недвижимости в Мельбурне разворачиваются относительно быстро; например, те, кто купил на спаде 2019 года, получили значительную прибыль к 2021 году. Сейчас мы можем находиться в похожей точке перелома, когда покупка до возвращения основной массы покупателей приносит наибольшую выгоду.
  • Сильные долгосрочные фундаментальные показатели: Фундаментальные показатели Мельбурна — рост населения, диверсифицированная экономика (финансы, технологии, образование, здравоохранение) и масштабные инвестиции в инфраструктуру — делают его надежной долгосрочной ставкой. Город стабильно входит в число самых комфортных для жизни в мире, что привлекает как людей, так и бизнес. Рост населения, в частности, является попутным ветром для инвесторов: больше людей — постоянный спрос на жилье. Поскольку прогнозируется, что Мельбурн станет самым быстрорастущим городом Австралии в ближайшие годы shapepropertygroup.com.au, инвесторы могут быть уверены, что будет большой пул арендаторов и будущих покупателей для хорошо расположенных объектов. Диверсифицированная экономика также смягчает волатильность: даже если один сектор (например, международные студенты) проседает, другие (например, внутренняя миграция или технологический бум) могут компенсировать спад.
  • Улучшение арендной доходности и дохода: Как уже отмечалось, арендные ставки резко выросли, а доходность поднялась с низких уровней. В некоторых сегментах (квартиры, таунхаусы) сейчас можно найти валовую доходность 4–5%, что значительно лучше, чем несколько лет назад. При вакансиях <2% у арендодателей есть ценовая власть, чтобы продолжать умеренно повышать арендную плату. Этот сильный арендный рынок улучшает денежный поток для инвесторов и может привлечь больше их обратно в Мельбурн. Кроме того, если процентные ставки снизятся, разрыв между арендной доходностью и ипотечной ставкой сократится, что потенциально даже позволит получать положительный денежный поток по некоторым объектам — сценарий, который не наблюдался в Мельбурне много лет. Инвесторы, которые приобретут недвижимость до снижения ставок (и, следовательно, до нового наплыва инвесторов), смогут воспользоваться как ростом капитала, так и эпохой лучших арендных доходов.
  • Относительная доступность (интерес из других штатов и из-за рубежа): По сравнению с Сиднеем, недвижимость в Мельбурне относительно дешева — дома стоят две трети цены сиднейских, квартиры еще дешевле shapepropertygroup.com.au. Это привлекает покупателей из других штатов, а также иностранных инвесторов (особенно из Азии), которые считают, что Мельбурн предлагает отличное соотношение цены и качества для города мирового уровня. По мере нормализации путешествий мы можем увидеть возвращение иностранных покупателей (Китай несколько ослабил ограничения на вывоз капитала в 2023–24 годах), и исторически Мельбурн был одним из любимых городов для зарубежных инвестиций в недвижимость после Сиднея. Разрыв в стоимости — это возможность: инвесторы могут купить первоклассную недвижимость в Мельбурне с доходностью, равной или выше сиднейской, по гораздо более низкой цене входа, ожидая, что со временем Мельбурн сможет сократить часть этого разрыва shapepropertygroup.com.au.
  • Целевые направления роста: Существуют определённые сегменты, готовые к инвестициям. Дома для семей на земле в джентрифицируемых пригородах среднего кольца остаются лучшим выбором, поскольку пользуются спросом как у владельцев, так и у арендаторов. Таунхаусы и малоэтажные бутик-апартаменты в престижных школьных районах или рядом с транспортом — ещё одна привлекательная ниша: они подходят для людей, сокращающих жилплощадь, и молодых семей, которым дома не по карману. Также нишевые инвестиции, такие как студенческое жильё, могут снова процветать благодаря возвращению иностранных студентов, а проекты build-to-rent пользуются поддержкой правительства (25-летние налоговые льготы на землю в Виктории для соответствующих проектов), что делает их зарождающейся, но растущей возможностью. Коммерческий сектор также предлагает возможности: например, высококлассные логистические объекты или торговые центры в развивающихся коридорах, вероятно, будут иметь высокую заполняемость и рост арендной платы, поэтому инвесторы с более длинным горизонтом и большими бюджетами могут найти хорошие покупки в этих секторах до того, как капитализация снова снизится по мере восстановления экономики.
  • Потенциал политических попутных ветров: Хотя недавняя политика была встречным ветром, ситуация может измениться. Если правительство Виктории, под давлением кризиса аренды, введёт меры, благоприятные для инвесторов (например, снижение земельного налога или новые стимулы), стоимость недвижимости и спрос со стороны инвесторов могут резко вырасти. Аналогично, любая федеральная поддержка жилищного сектора (например, новые гранты или налоговые льготы) подстегнёт рынок. Умные инвесторы следят за политическим климатом, чтобы воспользоваться любыми новыми преимуществами.

Риски:

  • Риск процентных ставок/финансирования: Главный риск — если инфляция не снизится, и процентные ставки останутся «высокими надолго». Если РБА не снизит ставки или, что хуже, повысит их ещё, стоимость заимствований останется сдерживающим фактором. Высокие ипотечные ставки не только ограничивают новые заимствования, но и создают нагрузку на существующих владельцев (хотя большинство справляется благодаря буферам, всегда есть риск вынужденных продаж, если ставки неожиданно сильно вырастут). Хотя сейчас ожидается смягчение, инвесторам стоит стресс-тестировать свои финансы на случай, если ставки останутся на текущем уровне или будут снижаться очень медленно. Эпоха сверхдешёвых денег закончилась; те, кто ждёт возвращения ипотечных ставок к 2%, могут разочароваться. Кроме того, условия кредитования ужесточились — банки строже подходят к оценке платёжеспособности. Если стандарты кредитования станут ещё жёстче (например, если регуляторы повысят требования к капиталу или буферам), это риск для спроса на недвижимость.
  • Налоговые и регуляторные риски: Склонность Виктории использовать недвижимость как «дойную корову» (как выразился один комментатор propertyupdate.com.au) не гарантирует, что это прекратится. В штате дефицит бюджета, и есть риск введения новых налогов или сборов (например, обсуждается возможность контроля арендной платы или дальнейшего повышения земельного налога, если финансовое положение ухудшится). Любые такие меры могут отпугнуть инвесторов или снизить доходность. Точно так же дополнительные реформы законодательства об аренде — например, лимиты на рост арендной платы, которых требуют некоторые защитники арендаторов — напрямую ограничат доходы инвесторов (хотя в настоящее время в Виктории лимиты на аренду не введены, в отличие от некоторых европейских городов). Инвесторы должны понимать, что политический риск в Виктории выше, чем во многих других штатах, и учитывать это в своей стратегии. Диверсификация портфеля или структурирование владения для оптимизации налогов (с привлечением хороших советников) крайне важны.
  • Переизбыток в отдельных сегментах: Хотя в целом в Мельбурне наблюдается нехватка жилья, существует риск локального переизбытка. Одним из таких сегментов являются высотные апартаменты в центре города; большое количество новых жилых башен в районах CBD/Southbank будет завершено примерно в 2025–26 годах, включая множество проектов build-to-rent. Это может временно увеличить уровень вакантности в этих районах и смягчить арендные ставки или цены на типовые высотные квартиры. Аналогично, разделение земли на окраинах может привести к избытку предложения – если случится рецессия или кредитный кризис, рынки домов с участками могут столкнуться с падением цен, поскольку застройщики будут делать скидки на непроданные объекты. Инвесторам следует быть осторожными и не переплачивать за новостройки в конкурентных сегментах, а вместо этого сосредоточиться на объектах с определённым дефицитом (уникальные характеристики, ограниченное предложение по локации).
  • Экономические и занятостные факторы: Рынок недвижимости Мельбурна, как и любой другой, связан с общей экономикой. Существуют такие риски, как мировой экономический спад (например, если экономика Китая значительно замедлится, это может повлиять на Мельбурн через сокращение потока студентов или потери рабочих мест в сырьевом секторе по всей стране) или внутренняя рецессия, которая увеличит безработицу. Более высокий уровень безработицы снизит спрос на жильё и может увеличить количество просроченных ипотек. В настоящее время безработица низкая, а доходы растут, что является положительным фактором, но если ситуация изменится, это станет риском. Концентрация определённых отраслей (в Мельбурне развит финансовый и профессиональный сектор) означает, что удар по ним (например, финансовый кризис или переезд крупных компаний) может повлиять на покупательский спрос в сегменте дорогой недвижимости.
  • Климат и экологическое планирование: Это долгосрочный риск, но его стоит учитывать. Некоторые районы Мельбурна (особенно прибрежные и низинные западные пригороды) в ближайшие десятилетия сталкиваются с рисками наводнений и повышения уровня моря. Уже сейчас страховые взносы растут в районах, подверженных наводнениям. Хотя это не является немедленной угрозой, инвесторам с очень долгосрочным горизонтом стоит учитывать экологическую устойчивость местоположения недвижимости. Кроме того, стандарты энергоэффективности для аренды становятся строже; старые объекты могут потребовать модернизации (дополнительные расходы) для соответствия требованиям.
  • Волатильность рынка и тайминг: Рынок Мельбурна может быть цикличным. Инвестор может купить недвижимость в ожидании бума, но он может наступить позже, чем ожидалось. Например, если снижение процентных ставок отложится до 2026 года, цены могут оставаться относительно стабильными в 2025 году и начать расти только позже. Альтернативные издержки капитала также важны – в условиях высоких ставок вложения в недвижимость приносят ~3-4%, тогда как надёжный срочный вклад может дать 5%. Некоторые инвесторы могут решить, что это невыгодно, что является психологическим риском для спроса. Необходимо быть готовым держать недвижимость достаточно долго, чтобы переждать периоды спада, и не рассчитывать на быструю перепродажу в нестабильные времена.

Взвешивая эти факторы, многие эксперты по-прежнему считают Мельбурн в 2025 году благоприятным для стратегических, долгосрочных инвестиций. Ключ — в избирательности: выбирайте активы с устойчивой привлекательностью (например, дома эпохи в центральных районах, объекты рядом с транспортом и рабочими местами и т.д.), избегайте типовых новостроек без дефицита, и убедитесь, что ваш бюджет выдержит любые предсказуемые повышения ставок или простои. Сейчас время быть избирательным, но оптимистичным. Как отмечает Майкл Ярдни, известный инвестиционный консультант: Умные инвесторы сосредотачиваются на высококачественных, «инвестиционно-привлекательных» объектах с прочными фундаментальными показателями, а не гонятся за спекулятивными модными тенденциями propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Они смотрят в долгосрочной перспективе, понимая, что история роста Мельбурна остается неизменной, а краткосрочные трудности часто создают лучшие точки входа.

В заключение, рынок недвижимости Мельбурна в 2025 году и далее предлагает убедительный сценарий — город восстанавливается, наполняется новой инфраструктурой и людьми, и, согласно прогнозам, готов возглавить рост недвижимости на национальном уровне. Для инвесторов и заинтересованных сторон задача — использовать возможности этого подъема (рост цен, высокий спрос на аренду, относительная ценность), одновременно управляя рисками (изменения политики, процентные ставки и нюансы предложения). Те, кто это сделает, могут обнаружить, что Мельбурн вновь оправдывает свою репутацию как ведущее направление для инвестиций в недвижимость, а ближайшие несколько лет заложат основу для устойчивого роста и процветания в его секторе недвижимости.

Источники:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Delhi Real Estate Market 2025: Trends, Hotspots, Prices & Future Outlook

Рынок недвижимости Дели 2025: Тенденции, горячие точки, цены и перспективы

Жилая недвижимость в Дели-NCR Рекордные продажи и бум на роскошное
Venice Real Estate Market (2025–2030)

Рынок недвижимости Венеции (2025–2030)

Зона Цена продажи (€/м²) Аренда (€/м²·месяц) Сан-Марко / Риальто 5,988