Рынок недвижимости в Алгарве, Португалия: 2025 год и далее

Обзор рынка недвижимости Алгарве в 2025 году

Алгарве, южный прибрежный регион Португалии, вошёл в 2025 год с устойчивым рынком недвижимости, движимым высоким спросом и ограниченным предложением. Жилая недвижимость демонстрировала быстрый рост цен за последний год: цены на дома в Алгарве выросли примерно на 13,8% в 2024 году — выше, чем в среднем по стране (+11%) и опережая Лиссабон (+5,5%) и Порту (+7,8%) theportugalnews.com theportugalnews.com. Этот импульс сохранился и в 2025 году, делая Алгарве одним из самых успешных регионов Португалии. Предложение жилья остаётся ограниченным — ежегодное пополнение нового жилого фонда было минимальным (около 11 000 единиц по всей стране в год в 2011–2021 гг.) theportugalnews.com theportugalnews.com, что способствует дальнейшему росту цен. Коммерческая недвижимость в Алгарве сосредоточена на туризме и гостиничном бизнесе. Рекордные доходы региона от туризма в 2023 году — 25 миллиардов евро (26,4% всех ночёвок в Португалии) portugalbuyersagent.com — стимулировали развитие отелей, курортов и торговых объектов. Исторические центры городов, такие как Фару (региональная столица) и Ольян, были обновлены, превратившись из транзитных узлов в «изысканные» направления с новыми отелями, отреставрированными зданиями и многофункциональными проектами essential-business.pt essential-business.pt. Тем временем спрос на арендную недвижимость исключительно высок. Арендные ставки стабильно растут из-за нехватки долгосрочных предложений (многие владельцы предпочитают выгодную краткосрочную туристическую аренду), что поднимает медианную запрашиваемую арендную плату в Алгарве примерно до 9,41 евро за м² в месяц — выше среднего по стране (~8 евро) portugalhomes.com. В популярных городах, таких как Виламура и Портиман, долгосрочная аренда достигает 9,25–9,40 евро за м², тогда как в Фару (город) — около 7,30 евро idealista.pt. Этот дисбаланс подчёркивает жёсткость рынка аренды и проблемы с доступностью для ложителей Калифорнии.

Региональные особенности: Алгарве включает в себя различные субрынки, каждый из которых имеет свои уникальные тенденции в 2025 году:

Фару (город) – Административный центр отличается сравнительно доступными ценами (в среднем около 2 685 €/м²) theportugalnews.com и зафиксировал двузначный рост (+11,5% в 2024 году) theportugalnews.com. Популярность Фару растет благодаря проектам по обновлению городской среды и масштабной новой застройке: план Vale da Amoreira, который добавит ~1 641 жилую единицу, а также торговые, офисные, студенческие и медицинские объекты всего в 1 км от центра города idealista.pt idealista.pt. Этот мегапроект площадью 168 000 м² включает 10-гектарный городской парк — он станет самой большой зеленой зоной Фару — и обещает «разумные» цены на жилье, что должно увеличить предложение idealista.pt idealista.pt. Подобные инициативы повышают привлекательность Фару как для местных, так и для иностранных покупателей.
Лагуш – Горячая точка на западном Алгарве, Лагуш выделяется как один из самых дорогих и быстрорастущих рынков. Средняя цена продажи здесь достигла примерно 3 460 евро за м² theportugalnews.com, уступая только эксклюзивному району Луле/Золотой треугольник. В 2024 году в Лагуше наблюдался впечатляющий рост цен на +18,6% theportugalnews.com, что отражает высокий спрос на сочетание исторического очарования, пляжей и современных удобств. Иностранные покупатели доминируют в Лагуше (более 80% сделок через некоторые агентства) idealista.pt idealista.pt, стремясь приобрести виллы с видом на море или роскошные апартаменты. Также ведется строительство новых объектов – например, бутик-курортов и кондоминиумов – чтобы удовлетворить спрос премиум-класса, включая «брендовые резиденции», связанные с гостиничными брендами в близлежащих районах essential-business.pt essential-business.pt. Несмотря на высокие цены, привлекательный образ жизни в Лагуше и потенциал аренды (краткосрочная аренда ~9 евро/м² idealista.pt) продолжают привлекать инвесторов.
Албуфейра – туристическая столица региона, известная своими курортами и ночной жизнью, в 2025 году демонстрирует более смешанный рынок. Средние цены около 2 900 €/м² выше среднего по Алгарве theportugalnews.com, но примечательно, что в Албуфейре наблюдалось небольшое снижение цен на –0,6% в 2024 году theportugalnews.com. Это охлаждение последовало за несколькими годами резкого роста и может отражать достижение рынком ценового сопротивления или смещение спроса в другие районы. Тем не менее, Албуфейра остается ведущим рынком аренды и вторичного жилья. Здесь реализуются проекты, такие как реконструкция в Herdade dos Salgados (58 новых туристических апартаментов к концу 2024 года) idealista.pt. Иностранцы составляют около 72% местных покупателей недвижимости (особенно в зоне Албуфейра-Карвоэйру) idealista.pt, в основном ищут виллы для отдыха с бассейнами или апартаменты с видом на океан. Доходность от аренды остается высокой (~5–6% в год) благодаря потоку туристов, хотя новые ограничения на лицензии краткосрочной аренды (часть португальского закона о жилье “Mais Habitação” 2023 года) создают некоторую неопределенность в отношении будущего аренды в стиле Airbnb в районах с высокой плотностью застройки.
Тавира – На востоке Алгарве Тавира сочетает в себе спокойное очарование с растущим престижем. Сейчас это один из «самых дорогих» муниципалитетов Алгарве, с ростом цен в 2024 году на +12,8% theportugalnews.com. Хотя точные средние цены в Тавире колеблются в районе высоких €2 000 за м² (запрашиваемые цены на квартиры ~€3 700 и дома ~€3 100 в 2023 году) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, рынок здесь в основном формируется иностранными покупателями – в частности, более 90% инвестиций в Тавире поступает из-за рубежа idealista.pt. Пенсионеры и ищущие второе жилье из Северной Европы ценят аутентичную португальскую атмосферу Тавиры и близость пляжей. Появляются новые престижные проекты для удовлетворения спроса: например, жилой комплекс «утонченной жизни» был запущен в начале 2025 года с акцентом на природу и сообщество, добавив современные виллы и апартаменты в жилой фонд Тавиры idealista.pt. Ожидается, что рост Тавиры продолжится по мере улучшения инфраструктуры (например, улучшения дорожного/железнодорожного сообщения) и по мере того, как покупатели, не способные позволить себе жилье в центральном Алгарве, будут искать выгодные предложения на востоке.
Портиман – Как второй по величине город в Алгарве, Портиман предлагает относительно умеренные цены (в среднем около 2 630 €/м²) и более медленный недавний рост (+4,7% в 2024 году) theportugalnews.com theportugalnews.com. После бурного роста в начале десятилетия, увеличение цен в Портимане замедлилось, отчасти из-за большого предложения в окрестностях и предпочтения покупателей в пользу соседних Лагуша или Карвоэйру для покупки элитной недвижимости. Тем не менее, Портиман остается важным городом: это круглогодичный рабочий центр с крупной мариной, круизным портом и университетским кампусом. Он привлекает как местных жителей, так и экспатов (иностранные покупатели составляют около 50% рынка) idealista.pt. Спрос на аренду высок благодаря студентам и сезонным работникам, что обеспечило доходность 5,5% в 2023 году portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Арендные ставки в Портимане (9,25 €/м²) почти соответствуют более туристическим городам idealista.pt. В перспективе скромные новые проекты (например, обновление набережной и новые жилые комплексы) нацелены на обновление города. Хотя недавний рост цен в Портимане отставал от других городов, его доступность и инфраструктура могут способствовать восстановлению, поскольку покупатели ищут более бюджетные варианты в Алгарве.

В целом, в 2024 году в 13 из 16 муниципалитетов Алгарве наблюдался ускоряющийся рост цен, что подчеркивает широкую силу по всему региону theportugalnews.com theportugalnews.com. Даже некоторые традиционно менее заметные рынки испытали всплеск – например, Вила-Реал-де-Санту-Антониу (восточная часть, рядом с Испанией) лидировал с +26% в 2024 году theportugalnews.com, а внутренний Сан-Браш-де-Алпортел вырос примерно на 17,7% к середине 2025 года investropa.com investropa.com. Это расширение по всему региону в 2024–25 годах подчеркивает неизменную привлекательность Алгарве как для жизни, так и для инвестиций.

Тенденции рынка и ценообразование

Уровни цен: Алгарве остается вторым по дороговизне регионом Португалии (после столичного района Лиссабона) investropa.com. К концу 2024 года средняя цена сделки в Алгарве достигла примерно 2 966 евро за квадратный метр theportugalnews.com. К середине 2025 года средние значения выросли еще больше — примерно 3 467 €/м², что отражает рост на 9–14% в годовом исчислении (в зависимости от источника данных и месяца) investropa.com investropa.com. Внутри региона наблюдается значительная вариация (см. таблицу ниже). Район Золотого треугольника в Луле (включая элитные курорты, такие как Quinta do Lago и Vale do Lobo) является самым дорогим, в среднем 4 138 €/м² в 2024 году theportugalnews.com. Престижные прибрежные муниципалитеты, такие как Лагуш (3 460 евро) и Тавира (верхняя граница 2 000-х — низкая 3 000-х евро) стоят дороже, в то время как такие города, как Фару, Албуфейра и Портиман находятся в диапазоне примерно 2 600–2 900 €/м² theportugalnews.com. Самые доступные районы обычно расположены во внутренних районах или менее туристические — например, холмы Моншике (2 257 €/м²) investropa.com или Алкоутин на границе с Испанией (1 780 €/м²) investropa.com.

Средняя цена продажи и рост по районам (2024):

Район	Средняя цена продажи 2024 (€/м²)	Рост цен в 2024 (год к году)
Алгарве (регион)	€2,966 (все типы недвижимости) theportugalnews.com	+13.8% theportugalnews.com (самый высокий среди всех регионов Португалии)
Луле (Золотой треугольник)	€4,138 theportugalnews.com	+12.6% theportugalnews.com
Лагуш	€3,460 theportugalnews.com	+18.6% theportugalnews.com (самый быстрорастущий в Алгарве)
Тавира	~€3,100–€3,700 (зависит от типа) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com	+12.8% theportugalnews.com
Албуфейра	€2,909 theportugalnews.com	–0.6% theportugalnews.com (незначительное снижение в 2024)
Фару (город)	€2,685 theportugalnews.com	+11.5% theportugalnews.com
<sПортиман	€2,630 theportugalnews.com	+4,7% theportugalnews.com
Португалия (для справки)	~€1,870 (национальная медиана, 4 кв. 2024) portugalhomes.com portugalhomes.com	+15,5% (4 кв. 2024 по сравнению с 4 кв. 2023) portugalhomes.com

Источники: данные Confidencial Imobiliário SIR через The Portugal News theportugalnews.com; INE (национальная статистика) portugalhomes.com.

Таблица иллюстрирует разнородность цен в Алгарве. Примечательно, что в Албуфейре и Портимане наблюдалось охлаждение в 2024 году – в Албуфейре фактически произошла небольшая коррекция цен (–0,6%) theportugalnews.com после нескольких лет роста, а рост в Портимане снизился до средних однозначных значений. Это контрастирует с двузначным ростом в Лагуше и Тавире и продолжающейся силой премиального рынка Луле. Такое расхождение говорит о том, что в 2024 году покупатели тяготели к новым или престижным рынкам (Лагуш, Тавира), а некоторые ранее горячие рынки взяли паузу. Однако к началу 2025 года ценовые траектории в целом оставались восходящими. Даже на более «прохладных» рынках ожидается возобновление роста по мере сохранения спроса. Например, по состоянию на июнь 2025 года цены по всему Алгарве все еще росли на ~9–14% в годовом выражении investropa.com investropa.com, что указывает на то, что небольшое снижение в Албуфейре могло быть временным или локальным.

Типы недвижимости: Квартиры и виллы в Алгарве стоят дорого, особенно в престижных районах. По состоянию на середину 2025 года средняя квартира в Алгарве стоила около 4 150 €/м² (рост примерно на 6% в годовом исчислении), а средняя вилла — около 4 650 €/м² (рост на 8–10% в годовом исчислении) investropa.com. Эти показатели (по анализу рынка середины 2025 года) выше среднего по региону, что отражает высокий спрос на недвижимость — особенно на новостройки или объекты в роскошных курортах, где цены ещё выше. Действительно, в элитных комплексах стоимость часто превышает 5 000 или даже 6 000 евро за м². Например, новостройки в Луле в среднем выставляются по цене почти 5 900 €/м², а в Лагуше — около 4 862 €/м² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Виллы в Лагуше в среднем стоят 5 388 €/м², что отражает премию за пространство и приватность portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. С другой стороны, в некоторых районах наблюдаются аномалии: например, Кашту Марин (восточный Алгарве) показал очень высокую среднюю цену на квартиры (8 000 €/м² в 2023 году) из-за небольшого количества элитных предложений, хотя дома там в среднем стоили только 3 627 €/м² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Это подчеркивает, что локальные факторы (например, один элитный жилой комплекс) могут существенно влиять на средние показатели в небольших рынках.

Тенденции спроса: Спрос в Алгарве подпитывается как внутренними, так и международными покупателями, причем последние играют непропорционально большую роль. В масштабах страны иностранцы составили примерно 12% от общего объема продаж недвижимости в 2024 году, и эта доля росла примерно на 8% ежегодно с 2019 года theportugalnews.com theportugalnews.com. В Алгарве иностранное влияние значительно выше – более половины всех инвестиций в недвижимость Алгарве являются иностранными idealista.pt. Многие субрынки в основном иностранные: например, 82% сделок с недвижимостью в Лагуше (по данным одного крупного агентства) совершаются иностранными покупателями, 72% в Албуфейра-Карвоэйру, и впечатляющие 92% в Тавире idealista.pt idealista.pt. Наиболее активные национальности покупателей включают британцев (исторически самую крупную группу), немцев и бельгийцев idealista.pt, а также других северных европейцев (голландцев, скандинавов) и в растущей степени американцев investropa.com investropa.com. Климат и образ жизни Алгарве продолжают привлекать пенсионеров и ищущих второе жилье, но в 2023–2025 годах также наблюдается рост числа молодых “цифровых кочевников” и удаленных работников среди покупателей или арендаторов, а также состоятельных инвесторов из США и других стран, ищущих безопасные гавани для инвестиций в недвижимость essential-business.pt investropa.com. Внутренний португальский спрос, хотя и меньший по объему, не исчез – примечаниеbly, в некоторых новых проектах, таких как крупный мастер-планируемый проект в Виламуре, 75% первоначальных покупателей были португальцами, что указывает на то, что местные жители действительно инвестируют, когда возможность и цена соответствуют ожиданиям essential-business.pt essential-business.pt.

Рост по сравнению с предыдущими годами: Рост цен на недвижимость в Алгарве ускорился с 2023 по 2024 год, вопреки тенденции замедления, наблюдаемой в Лиссабоне и Порту. В 2023 году цены в Алгарве выросли примерно на 9,2% theportugalnews.com; в 2024 году они подскочили на 13,8% theportugalnews.com. Для сравнения, рост в Лиссабоне замедлился до 5,5% в 2024 году (с 6,3% в предыдущем году), а в Порту — до 7,8% (с 10,7%) theportugalnews.com. Это указывает на относительное «догоняющее» развитие Алгарве — уже самого дорогого региона по цене за квадратный метр за пределами Лиссабона theportugalnews.com theportugalnews.com — поскольку он избежал охлаждения, наблюдаемого в других городах. Факторы, способствующие выше среднего росту Алгарве, включают его возросшую популярность после пандемии (поскольку удалённая работа позволила большему числу людей жить в курортных направлениях), наплыв американцев и других покупателей не из ЕС, диверсифицирующихся в Португалию bloomberg.com investropa.com, а также сохраняющийся дисбаланс спроса и предложения (уровень строительства в Алгарве остаётся значительно ниже пиков середины 2000-х годов, и до недавнего времени крупных жилищных проектов было мало). Спрос на аренду также поддерживал рост цен на инвестиционную недвижимость — многие инвесторы приобретали дома в Алгарве как для прироста капитала, так и для получения дохода от аренды, учитывая высокую доходность. По данным Национального института статистики Португалии, валовая доходность от аренды в Алгарве в конце 2023 года составляла в среднем около 5,6% investropa.com portugalbuyersagent.com, что привлекательно по европейским меркам. В популярных городах, таких как Портиман, доходность составляет около 5,5%, а в Фару — около 4,8% portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, чему способствуют туризм и аренда для экспатов. Suchдоходность, в сочетании с низкой вакантностью и доказанной долгосрочной траекторией роста цен в Алгарве, удерживают как частных, так и институциональных инвесторов на рынке, несмотря на рост стоимости.

Инвестиционный ландшафт

Ключевые направления интереса для инвесторов: Алгарве предлагает сочетание элитных курортных районов, городских рынков и перспективных внутренних зон, которые привлекают различные профили инвесторов:

«Золотой треугольник» (Кинта-ду-Лаго, Вале-ду-Лобо, Виламура в муниципалитете Луле в центральной части Алгарве) остается магнитом для инвесторов в элитную недвижимость. Он характеризуется закрытыми гольф-курортами, многомиллионными виллами и брендированными резиденциями. Здесь сосредоточено внимание международных лиц с высоким уровнем дохода (HNWI) благодаря эксклюзивности и инфраструктуре – например, продолжающееся расширение Кинта-ду-Лаго или план реконструкции Vilamoura World стоимостью 1 млрд евро, который включает расширение новой марины, будущий пятизвездочный отель, конный центр и даже поле для гольфа, спроектированное Эрни Элсом essential-business.pt essential-business.pt. Эти проекты нацелены на то, чтобы в течение следующего десятилетия вывести Виламуру в число лучших курортных направлений Европы essential-business.pt essential-business.pt. Доверие инвесторов высоко: за этими проектами стоят крупные инвестиционные фонды и девелоперы (Arrow/Norfin и др.), что отражает долгосрочный оптимизм в отношении туристической недвижимости Алгарве.
Регенерация городов, таких как Фару, Ольян, и Лагуш, открывает новые возможности. В Фару и Ольяне ведётся значительное обновление городской среды – исторические здания превращаются в бутик-отели и современные апартаменты, набережные благоустраиваются, а проекты вроде Quinta do Faro (комплекс вилл в курортном стиле на окраине Фару) привлекают покупателей за пределами традиционного Золотого треугольника essential-business.pt essential-business.pt. Квартиры “Del Mar Waterfront” на набережной Ольяна (стоимостью около 1,4 млн евро за объект) показывают, что даже ранее недооценённые города могут предлагать премиальные цены после модернизации essential-business.pt essential-business.pt. Лагуш, уже пользующийся популярностью, продолжает развиваться: появляются новые жилые комплексы и резиденции под брендом отелей (например, W Residences Algarve на границе Албуфейры и Лагуша), чтобы удовлетворить высокий спрос essential-business.pt essential-business.pt.
Восточный Алгарве (Тавира, Вила-Реал-де-Санту-Антониу, Кашту-Марин): Этот район, исторически более дешевый, теперь прочно находится в поле зрения инвесторов. В Тавире, как отмечалось, реализуются престижные проекты, такие как “Nature and Community” (экологичные виллы) idealista.pt и Atlantic Pines Residences рядом с Монте-Горду/Кашту-Марин, проект роскошных вилл на первой линии моря под брендом Marriott essential-business.pt essential-business.pt. Восточный Алгарве выигрывает за счет меньшей насыщенности туристической застройкой, а улучшенный доступ по шоссе и железной дороге сократил расстояния (примерно 30 минут от аэропорта Фару до Тавиры). Иностранные инвесторы, ищущие более спокойную обстановку, или охотники за выгодными предложениями, вытесненные из центрального Алгарве, покупают здесь, ожидая большего потенциала роста по мере повышения популярности востока. Огромный скачок цен на 26% в VRSA в 2024 году theportugalnews.com иллюстрирует этот поздний всплеск интереса.
Нишевые сегменты: Инвесторы также исследуют альтернативные классы активов в Алгарве. Брендированные резиденции — горячий тренд: регион считается «эпицентром» брендированной жилой застройки в Португалии essential-business.pt. В Алгарве уже завершено 6 проектов брендированных резиденций (часто приуроченных к роскошным гостиничным брендам) и ещё 6 находятся в разработке essential-business.pt. Примеры включают Viceroy Residences at Ombria Resort (в холмах Луле, с акцентом на эко-роскошь, вход от ~780 тыс. евро за 1-комнатную) essential-business.pt essential-business.pt и W Algarve Residences (рядом с 5-звёздочным отелем W, предлагаются обслуживаемые апартаменты на курорте). Эти продукты привлекательны для инвесторов, желающих получать доход от аренды без хлопот — управлением занимаются гостиничные операторы, часто с возможностью участия в программах разделения дохода от аренды. Кроме того, сообщества для пожилых и студенческое жильё начали привлекать внимание инвесторов в Алгарве portugalhomes.com, учитывая стареющее население экспатов и наличие образовательных учреждений (например, Университет Алгарве). Например, проект Vale da Amoreira в Фару явно включает в мастер-план резиденции для пожилых и студенческое жильё idealista.pt idealista.pt — признак ожидаемого спроса в этих сегментах.

Новые застройки и проекты: После спада крупномасштабного строительства после 2008 года Алгарве переживает волну новых проектов, соответствующих современным стандартам и спросу:

Городская застройка Vale da Amoreira (Фару) – ранее упомянутая – является одной из крупнейших в Алгарве, с примерно 1 461 новым домом, которые будут поступать на рынок поэтапно idealista.pt. Проект делает акцент на устойчивое развитие: огромный зеленый парк и смешанное зонирование для создания среды «жить и работать» idealista.pt idealista.pt. Этот проект должен значительно увеличить жилищный фонд Фару и нацелен на предоставление «разумных» цен для привлечения молодых семей и профессионалов, что может немного снизить давление на окружающие рынки к 2025–2027 годам.
Виламура находится в разгаре масштабного 10-летнего расширения, включая такие проекты, как Arcássia/Arcaya в Виламуре, охватывающий 68 гектаров essential-business.pt essential-business.pt. Эта новая «деревня» внутри Виламуры будет включать различные типы недвижимости, клубный дом и пятизвездочный отель, построенные с учетом принципов устойчивого развития (солнечная энергия, повторное использование воды и т.д.). Первые этапы уже показали высокий уровень предварительных продаж. Масштаб и планирование проекта свидетельствуют о том, что спрос на высококачественное жилье в престижных районах Алгарве остается высоким.
Брендовые курорты: Ombria Resort (внутри страны, Луле) становится пионером экологически чистой роскоши, и его первая фаза (с отелем и резиденциями Viceroy) близка к завершению essential-business.pt. W Residences Algarve (рядом с Албуфейрой) открылся в 2022/23 году с дизайнерскими апартаментами, которые быстро были распроданы, и теперь планируется расширение из-за успеха essential-business.pt. Atlantic Pines на востоке Алгарве — еще один заметный будущий курорт (сочетание отеля Marriott с небольшим количеством ультра-роскошных вилл) essential-business.pt essential-business.pt.
Городские проекты класса люкс: В существующих городах появляются небольшие элитные застройки. В Ольян в марте 2025 года был запущен 9-квартирный элитный кондоминиум Iris 3, ориентированный на энергоэффективность и современный дизайн idealista.pt idealista.pt. В Тавира были анонсированы новые бутиковые кондоминиумы (например, проект Garden, Sunny, and Sky Villas), каждый из которых сочетает современную архитектуру с общими зелёными зонами idealista.pt. Многие такие проекты ограничены по количеству квартир (менее 50), но в совокупности они увеличивают предложение элитной недвижимости.
Реконструкция существующих объектов недвижимости также имеет ключевое значение. Многие инвесторы покупают старые виллы или здания для реновации, учитывая нехватку пригодных для застройки прибрежных земель. Например, в Лагуше и Карвоэйру часто можно увидеть, как старые объекты модернизируются для перепродажи или сдачи в аренду. По мнению экспертов рынка, обновление активов — а не только новое строительство — является заметной тенденцией для «повышения стоимости» в гостиничном и жилом секторах essential-business.pt. Это включает в себя превращение исторических таунхаусов в гостевые дома или роскошные резиденции, а также обновление устаревших курортных объектов до современных стандартов роскоши.

Потенциал ROI: Инвестиционное предложение Алгарве заключается в сочетании доходности от аренды и прироста капитала. Текущая средняя валовая доходность от аренды составляет около 5–6% по всему региону portugalbuyersagent.com. Недвижимость в туристических зонах может приносить еще более высокую доходность от краткосрочной аренды (особенно в высокий летний сезон), если сдавать ее как жилье для отдыха. Например, уровень заполняемости краткосрочной аренды в лучших районах Алгарве часто достигает 90%+ в летние месяцы portugalhomes.com portugalhomes.com, что обеспечивает опытным инвесторам высокий сезонный доход. (Однако недавние изменения в регулировании приостановили выдачу новых лицензий Alojamento Local во многих районах – см. раздел «Правовые вопросы» – что может ограничить будущий рост предложения краткосрочной аренды, тем самым потенциально сохраняя высокую заполняемость и ставки для уже лицензированных объектов.)

С точки зрения прироста капитала, Алгарве имеет доказанную успешную историю – стоимость недвижимости значительно выросла за последнее десятилетие, и даже после спада во время пандемии достигла рекордных максимумов к 2024 году investropa.com investropa.com. Инвесторы в популярных прибрежных городах в последние годы наблюдали двузначный годовой рост, хотя большинство аналитиков прогнозируют более умеренный рост в будущем (от среднего до высокого однозначного процента), а не продолжение неустойчивых скачков. Например, Savills прогнозирует около +4% роста цен в 2025 году на недвижимость в Алгарве, в то время как другие эксперты предполагают до ~7%, в зависимости от локации и сегмента investropa.com. В более долгосрочной перспективе один подробный анализ предсказывает 5–10% годового роста цен до 2030 года для региона investropa.com investropa.com, ссылаясь на продолжающийся международный спрос, рост туризма и ограниченное новое строительство. Такой прирост капитала в сочетании с доходностью от аренды около 5% подразумевает здоровый общий потенциал доходности на уровне высоких однозначных или низких двузначных процентов в год, что привлекательно по сравнению со многими рынками Западной Европы.

Различные районы и сегменты предлагают разные профили доходности:

Роскошные виллы в Золотом треугольнике – Более низкая доходность от аренды (многие владельцы используют их как второе жилье, а не для сдачи в аренду), но значительный долгосрочный прирост капитала и высокая ликвидность при перепродаже благодаря ограниченному предложению участков.
Туристические апартаменты и виллы в Албуфейре/Лагуше – Высокая доходность от краткосрочной аренды (особенно при профессиональном управлении для сдачи на отдых), при умеренном росте стоимости. Такие объекты могут приносить стабильный денежный поток при грамотном управлении.
Перспективные районы (например, Восточный Алгарве, внутренние города) – Потенциально более высокий рост стоимости по мере развития инфраструктуры и роста популярности, хотя спрос на аренду может быть сезонным или пока ограниченным. Например, инвестиции в апартаменты в Тавире сейчас могут приносить ~4-5%, но с расчетом на значительный рост стоимости по мере того, как Тавира становится более престижной.
Коммерческая недвижимость в сфере гостеприимства (отели, гостевые дома) – На фоне рекордного туризма загрузка отелей Алгарве и RevPAR (доход на номер) остаются высокими. Некоторые инвесторы переоборудуют большие виллы в бутик-гостевые дома или строят небольшие отели; рентабельность может быть высокой, если рост туризма продолжится (ожидается, что число туристов в Португалии будет расти и в 2025 году investropa.com investropa.com), однако такие инвестиции требуют управленческого опыта и сопряжены с нормативными требованиями.

В целом, инвестиционный рынок Алгарве в 2025 году характеризуется высоким спросом на новые проекты, расширением сегмента роскоши и lifestyle-объектов, а также стабильной доходностью. Риски, такие как рост процентных ставок, были смягчены за счет большого числа покупателей за наличные (особенно в сегменте люкс) investropa.com investropa.com, а также благодаря тому, что иностранцы получают более дешевое финансирование за рубежом. В целом, настроения инвесторов положительные: исследование CBRE прогнозирует рост объема инвестиций в недвижимость на 15% в Португалии во второй половине 2024 года portugalbuyersagent.com, а местные эксперты единодушно считают Алгарве устойчивым и востребованным рынком на обозримое будущее investropa.com investropa.com.

Юридические и налоговые аспекты

Инвесторам и покупателям недвижимости в Алгарве необходимо учитывать законодательство Португалии и последние изменения в политике, особенно касающиеся иностранных покупателей:

Правила для иностранных покупателей: В Португалии нет ограничений на владение недвижимостью иностранцами – иностранные граждане (включая покупателей не из ЕС) могут свободно приобретать недвижимость, и процесс покупки/права такие же, как и у местных жителей. Иностранцам просто необходим португальский налоговый номер (NIF) и местный банковский счет для совершения сделки portugalhomes.com portugalhomes.com. В отличие от некоторых стран, в Португалии нет запретов для иностранных покупателей или дополнительных гербовых сборов для зарубежных инвесторов; наоборот, страна в целом приветствует иностранные инвестиции. Однако потенциальным покупателям стоит учитывать бюрократические нюансы (все контракты на португальском языке, требования к нотариальному заверению и т.д.), и рекомендуется воспользоваться услугами местного юриста для проведения проверки (право собственности, разрешения, обременения) portugalhomes.com portugalhomes.com. Недавнее изменение в регулировании связано с законом “Mais Habitação” (2023), который был направлен на решение жилищного кризиса: он приостановил выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду (AL) в районах с высокой плотностью (в основном городские и туристические зоны) guestready.com guestready.com. Это означает, что во многих районах Алгарве регистрация новых объектов для посуточной аренды (апартаментов) приостановлена (существующие лицензии сохраняются). Кроме того, некоторые муниципалитеты (например, Лиссабон) начали вводить местные ограничения (например, ограничение доли AL-объектов в общем жилом фонде) guestready.com rentalscaleup.com. В Алгарве популярные туристические муниципалитеты могут столкнуться с аналогичными мерами, если доступность жилья ухудшится, хотя по состоянию на 2025 год основным ограничением остается национальная приостановка. Покупателям, рассчитывающим на доход от краткосрочной аренды, следует проверить, есть ли у объекта уже лицензия AL или разрешают ли местные правила выдачу новых лицензий в этом районе. С другой стороны, правительство ввело стимулы для собственников, чтобы переводить жилье в долгосрочную аренду, например, налоговые льготы (описаны ниже).
Обновления по «Золотой визе»: Программа «Золотая виза» Португалии — которая предоставляла виды на жительство инвесторам из стран вне ЕС, соответствующим определённым критериям — претерпела серьёзные изменения, затрагивающие инвесторов в недвижимость. С 2023–2024 годов недвижимость больше не является подходящей инвестицией для получения «Золотой визы» Португалии wise.com wise.com. Закон «Mais Habitação», принятый в октябре 2023 года, исключил покупку недвижимости и инвестиционные фонды недвижимости из списка подходящих для «Золотой визы», чтобы сдержать спекулятивные покупки на перегретом рынке wise.com wise.com. Фактически, иностранный инвестор больше не может получить «Золотую визу» путём покупки дома в Лиссабоне, Порту, Алгарве или где-либо ещё в Португалии — этот путь закрыт. (Другие пути получения «Золотой визы», такие как создание рабочих мест, финансирование научных исследований или культурные пожертвования, остаются открытыми wise.com wise.com, но они нишевые.) Кроме того, в начале 2023 года правительство Португалии заявило о намерении полностью прекратить программу «Золотой визы». Действительно, законодательство 2024 года прекратило приём новых заявок на «Золотую визу» для инвестиций в недвижимость с середины февраля 2024 года (с окончательным закрытием, по сообщениям, к апрелю 2025 года) wise.com echeverriaabogados.com. Для тех, кто уже получил «Золотую визу» через инвестиции в недвижимость, права сохраняются, но новые визы инвестора через недвижимость в Алгарве больше не выдаются. Важно отметить, что Алгарве уже был частично ограничен для «Золотых виз» даже до этого. С января 2022 года правила «Золотой визы» запретили инвестиции в жилую недвижимость на побережье и в крупных городах Португалии (включая большую часть Алгарве, за исключением некоторых внутренних районов) — то есть с 2022 года покупка дома для отдыха, например, в Албуфейре или Лагуше, всё равно не подходила. Это смягчило влияние полного прекращения программы в 2024 году на рынок Алгарве, так как он «уже был менее зависим от покупателей по «Золотой визе»», чем Лиссабон/Порту investropa.com investropa.com. Действительно, прекращение программы «Золотая виза» не оказало значительного влияния на спрос или цены со стороны иностранцев в Алгарве <a href=»https://investropa.com/blogs/news/algarve-price-forecasts#:~:text=How%20has%20investropa.com investropa.com. Международные покупатели переключились на другие варианты виз (виза D7 для пассивного дохода, виза D2 для предпринимателей или просто пребывание по туристической визе по правилу Шенгена 90/180 дней с сезонным использованием) investropa.com investropa.com. Привлекательность Алгарве — климат, образ жизни, инвестиционный потенциал — «превосходит визовые программы» investropa.com, и британские, американские, немецкие и другие покупатели продолжают активно приобретать недвижимость, оформляя вид на жительство по альтернативным путям, если это необходимо investropa.com investropa.com.
Налоговые льготы для иностранных резидентов: Португалия уже давно предлагает налоговый режим для нерегулярных резидентов (NHR), который стал ключевым стимулом для иностранных пенсионеров и профессионалов. В рамках первоначального NHR новые резиденты, соответствующие требованиям, пользовались единым налогом 10% на иностранные пенсионные доходы и единым налогом 20% на доходы от заработной платы, полученные в Португалии, по определённым высококвалифицированным профессиям, в течение 10 лет (а также освобождением от налога на многие виды иностранных доходов, например, дивиденды, в некоторых случаях) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Этот режим значительно снижал налоговую нагрузку для экспатов из стран с более высокими налогами и привлёк тысячи состоятельных пенсионеров (особенно из Франции, Великобритании, Скандинавии) и «удалённых работников» в Португалию с момента его введения. Примечательно, что правительство решило реформировать NHR начиная с 2024/2025, введя так называемый «NHR 2.0». Новая программа, официально называемая «Налоговый стимул для научных и технологических инноваций» (IFICI), по-прежнему предлагает щедрые налоговые льготы, но ориентирована на высококвалифицированных специалистов и предпринимателей в таких областях, как технологии, инженерия и медицинские исследования globalcitizensolutions.com tytle.io. NHR 2.0 планируется запустить в начале 2025 года, и он предоставит 10-летнюю схему пониженного налогообложения для соответствующих требованиям лиц, вероятно, с условиями работы или запуска инновационных проектов в Португалии investropa.com. Точные параметры отличаются от старого NHR, но цель — продолжить «привлекать квалифицированных специалистов и инвесторов» с помощью благоприятного налогового режима investropa.com. Для Алгарве, который более популярен среди пенсионеров (которые получали выгоду по старому NHR для пенсий), изменения означают, что будущие пенсионеры могут не получить такие же льготы, если они не успели оформить статус до установленного срока. Однако действующие держатели NHR сохраняют свой статус на оставшийся 10-летний период. Кроме того, общий налоговый режим Португалии также привлекателен: здесь нет налога на имущество, нет налога на наследство для близких родственников, а ставки налога на недвижимость (IMI) относительно низкие (часто 0,3–0,5% от стоимости в год для городской недвижимости). Также налог на прирост капитала от продажи недвижимости для нерезидентов составляет фиксированные 28% от прибыли (для резидентов облагается налогом только 50% прибыли по прогрессивной шкале) — инвесторы часто минимизируют это, удерживая недвижимость в долгосрочной перспективе или реинвестируя в недвижимость для получения льгот.
Налоги на сделки с недвижимостью: Покупателям в Алгарве следует учитывать стандартные расходы на покупку. Налог на передачу недвижимости (IMT) является самым крупным, его ставки зависят от цены и назначения недвижимости. Для второй недвижимости или инвестиционного объекта IMT может достигать 7,5–8% от покупной цены для объектов высокой стоимости (существует прогрессивная шкала; для основного жилья эффективная ставка немного ниже, а при цене ниже ~97 тыс. евро действует освобождение). Также существует фиксированная Гербовый сбор (Imposto de Selo) в размере 0,8% от покупной цены portugalhomes.com portugalhomes.com. Эти расходы оплачиваются покупателем при завершении сделки. Ежегодный муниципальный налог (IMI), как отмечалось, взимается муниципалитетами; в Алгарве он обычно составляет около 0,3%–0,45% от налогооблагаемой стоимости недвижимости (которая обычно ниже рыночной). Некоторые муниципалитеты предоставляют небольшие скидки по IMI для энергоэффективных или долгосрочно сдаваемых объектов, что соответствует целям устойчивого развития. Примечательно, что в Португалии нет ежегодной «надбавки для иностранных владельцев» или аналогичных сборов – налоги на недвижимость одинаковы для всех.
Законы для арендодателей и аренды: Недавние изменения в законах об аренде в рамках программы «Mais Habitação» направлены на стимулирование долгосрочной аренды. Например, арендодатели, которые переведут краткосрочную аренду в долгосрочную до конца 2024 года, могут получить снижение налоговой ставки до 5% на доход от аренды (вместо 28%) на пять лет yes.consulting yes.consulting. Кроме того, действуют стимулы, такие как снижение НДС на ремонтные работы и упрощенное лицензирование для переоборудования под жилье, чтобы вывести на рынок больше пустующих объектов yes.consulting. Правительство также расширило защиту арендаторов, например, ограничив рост арендной платы по старым договорам и предлагая арендодателям компенсацию за сдачу жилья по доступным ценам. Хотя эти меры напрямую не ограничивают инвесторов, они отражают смену политики в сторону стабильности на рынке аренды. Операторы краткосрочной аренды ожидают возможных изменений – к концу 2024 года был предложен новый декрет-закон, чтобы отменить некоторые ограничения на краткосрочную аренду, введённые предыдущим законом shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, поскольку изменилась политическая администрация. Поэтому потенциальным инвесторам в Airbnb в Алгарве следует следить за изменениями местных правил (муниципалитеты теперь имеют больше полномочий по определению «зон высокой плотности» аренды).

В заключение, Португалия по-прежнему остаётся дружественной к инвесторам с точки зрения прав собственности и налогообложения, однако прекращение действия «золотой визы» через покупку недвижимости и новые правила аренды свидетельствуют о смещении приоритетов в сторону доступности жилья. Иностранные покупатели в Алгарве всё ещё могут пользоваться привлекательными налоговыми льготами (особенно по схемам NHR) и не сталкиваются с прямыми ограничениями на покупку. Покупателям рекомендуется консультироваться с португальскими налоговыми консультантами для оптимальной структуры инвестиций — будь то новая программа NHR 2.0 для технологического предпринимателя, переезжающего в Алгарве, или португальская компания для сдачи недвижимости в аренду (корпоративные структуры иногда позволяют снизить эффективные налоги на доход от аренды и упростить вопросы наследования). Как всегда, тщательная юридическая проверка и понимание всех расходов на владение (налог на покупку, ежегодный налог, возможные сборы за кондоминиум) — ключ к успешным инвестициям в рынок недвижимости Алгарве portugalhomes.com portugalhomes.com.

Демография покупателей и арендаторов

Кто покупает недвижимость в Алгарве? В Алгарве действительно международный рынок недвижимости. Иностранные покупатели играют ключевую роль на всех ценовых уровнях. По состоянию на 2024 год, иностранные граждане составляют более 50% всех инвестиций в недвижимость Алгарве idealista.pt, что значительно выше средненародного показателя в ~12% theportugalnews.com theportugalnews.com. Регион давно популярен среди британцев, и несмотря на сложности, связанные с Brexit (например, ограничение визы до 90 дней), британцы остаются самой крупной группой иностранных покупателей, на их долю приходится примерно 65% покупок в сегменте роскошной недвижимости Алгарве за последние годы investropa.com investropa.com. Среди покупателей из Великобритании есть как пенсионеры, приобретающие виллы для отдыха, так и семьи, переезжающие ради жизни на солнце (часто используя визу D7 Португалии или англо-португальскую схему мобильности для длительного пребывания).

За последние несколько лет покупателей из Северной Америки (особенно американцев) заметно прибавилось. Привлечённые безопасностью, относительной доступностью и климатом Португалии, американцы были названы «новой волной» на рынке Алгарве investropa.com. Сильный доллар США в 2022–2023 годах и широкое освещение в СМИ португальских виз/налоговых льгот побудили многих инвестировать в жильё в Алгарве. Согласно одному из отчётов, сейчас американцы составляют около 10% иностранных покупателей в Португалии (по сравнению с почти нулём десять лет назад) bloomberg.com bloomberg.com, причём многие предпочитают курортные районы и уютные городки Алгарве городской жизни. Канадских покупателей меньше, но они есть; некоторых привлёк запрет на покупку недвижимости иностранцами в Канаде, что сделало зарубежные рынки более привлекательными.

Северные и центральные европейцы по-прежнему очень активны: немцы фактически обогнали британцев в клиентской базе некоторых агентств idealista.pt – Engel & Völkers отметили немцев, британцев и бельгийцев как три ведущие национальности, инвестирующие в недвижимость Алгарве idealista.pt. Немцы и голландцы часто выбирают Западный Алгарве (Лагуш, Сагреш) или более тихие районы для домов отдыха; многие ценят экологичные характеристики и входят в число покупателей эко-курортов, таких как Ombria. Французские покупатели, которые массово приезжали в Португалию в середине 2010-х (привлечённые тогдашними налоговыми льготами NHR для пенсий), также инвестируют в Алгарве, хотя их внимание частично переключилось на Лиссабон. Тем не менее, французских пенсионеров можно встретить в сообществах вокруг Портимана и Тавиры, где они наслаждаются более низкими расходами по сравнению с Лазурным берегом при схожей погоде. Скандинавы и ирландцы представлены меньшими, но стабильными группами, часто предпочитая уже сложившиеся сообщества экспатов (например, в Виламуре значительное ирландское сообщество).

Что важно, португальские покупатели не отсутствуют. Местный спрос формируется двумя основными группами: жители Алгарве, желающие улучшить жилищные условия или переехать (часто работающие в туризме или сфере услуг), и внутренние инвесторы или владельцы вторых домов из Лиссабона/Порту, которые покупают недвижимость в Алгарве для отдыха или сдачи в аренду через Airbnb. Присутствие португальских покупателей заметно на ранних этапах продаж новых проектов (когда местные инвесторы иногда быстро скупают объекты для перепродажи или сдачи в аренду) essential-business.pt essential-business.pt. Однако, учитывая уровень цен в Алгарве относительно местных доходов, многим португальским семьям сложно конкурировать с иностранным капиталом, особенно в прибрежных зонах. Средний годовой доход в Португалии невысок (~20 000 евро), поэтому вилла за 500 000 евро недоступна без капитала от предыдущей недвижимости или наследства. Поэтому местные покупатели, как правило, ориентируются на небольшие квартиры или дома в менее туристических приходах, либо полагаются на ипотечные кредиты (которые, при ставках ~3,5–4% в 2025 году investropa.com investropa.com, сейчас обходятся дороже, чем несколько лет назад). Показательно, что между 2011 и 2021 годами, в то время как население Португалии выросло всего на 5%, число иностранных жителей увеличилось на 37% theportugalnews.com theportugalnews.com – этот приток существенно способствовал диверсификации спроса на жильё. По сути, структура покупателей в Алгарве сместилась в сторону международной, хотя ассортимент объектов (от супер-люкса до скромных квартир) обеспечивает активность разных демографических групп.

Мотивация покупателей: У разных групп покупателей разные мотивы:

Образ жизни и пенсия: Это огромный фактор – многие европейцы в возрасте 50–60 лет выбирают Алгарве для выхода на пенсию или частичного выхода на пенсию, отмечая солнечный климат (300+ солнечных дней в году), пляжи, гольф и качественное здравоохранение. Они часто ищут одноэтажные виллы или современные апартаменты с видом на море. Эти покупатели, как правило, планируют проводить большую часть года в Алгарве и интегрироваться в местное сообщество (гольф-клубы, социальные мероприятия и т.д.). Алгарве стабильно занимает высокие места в опросах по качеству жизни среди экспатов.
Вторые дома/Использование для отпуска: Некоторые иностранцы покупают недвижимость исключительно как дом для отпуска (возможно, с частичной сдачей в аренду, когда они отсутствуют). Им важны удобство формата «закрыл и уехал», близость к пляжу и низкие расходы на обслуживание — отсюда популярность курортных кондоминиумов или таунхаусов с управляющей компанией. В эту категорию входят не только британцы и европейцы, но и состоятельные бразильцы, покупатели с Ближнего Востока и из Азии, приобретающие жильё для получения «золотой визы» (до её отмены) и собственного отдыха.
Инвестиции и доход от аренды: Значительная часть покупателей приобретает недвижимость в первую очередь как инвестицию. Их привлекает стабильный рынок недвижимости Португалии и доходность от туристической аренды в Алгарве. Эти покупатели могут и не планировать часто пользоваться недвижимостью сами. Примеры: голландский инвестор покупает блок туристических апартаментов в Албуфейре для сдачи в аренду, или португальский инвестор из Порту приобретает несколько квартир в новом комплексе в Лагуше с целью последующей перепродажи. На рынок также выходят институциональные инвесторы — в 2023 году некоторые фонды недвижимости и гостиничные группы приобрели активы в Алгарве, что отражает уверенность в долгосрочной доходности essential-business.pt.
Переезд для удалённой работы: С распространением удалённой работы многие молодые профессионалы (30–40 лет, часто с семьями) переехали в Алгарве ради лучшего баланса между работой и личной жизнью. Эти «цифровые кочевники» или «исполнительные кочевники» часто сначала арендуют жильё, но некоторые решают купить, особенно после того, как Португалия в конце 2022 года ввела специальную визу для цифровых кочевников, позволяющую проживать в стране год (с возможностью продления) при соблюдении порога дохода. Они предпочитают центральные районы с хорошим интернетом и доступом к международным школам (если есть дети). Такие переезды отмечаются в Лагуше, рядом с Фару (из-за близости аэропорта) и в Луле. Как отмечают риелторы, новый профиль покупателя — это «более молодые… цифровые кочевники и продвинутые покупатели», которые ищут не только жильё для отпуска, но и дом для круглогодичного проживания, который также может приносить доход essential-business.pt. Их мотивация сочетает стиль жизни с гибкостью — им нужны объекты, которые служат комфортным домом, но могут быть сданы в аренду, если они решат переехать.

Кто снимает жильё в Алгарве? Арендаторов можно разделить на долгосрочных и краткосрочных/отдыхающих:

Долгосрочные арендаторы (12+ месяцев): В эту группу входят местные жители, которые не могут позволить себе покупку жилья (учитывая разрыв между ценами и доходами) – например, молодые специалисты, работники сферы услуг, учителя и др. Многие из них были вынуждены переехать вглубь страны или в менее туристические города, чтобы найти доступную аренду, поскольку арендные ставки на побережье резко выросли. Например, местные жители Албуфейры часто живут в Луле или Алгозе и ездят на работу. Еще один сегмент долгосрочных арендаторов – это экспаты и цифровые кочевники, которые хотят попробовать пожить в Алгарве, не покупая жилье сразу. Они арендуют квартиры или виллы по годовым контрактам. Национальный состав здесь очень разнообразен: можно встретить немецкую семью, снимающую жилье в Карвоэйру на пару лет, или американского удаленного работника, арендующего квартиру в Тавире. Спрос со стороны экспатов на долгосрочную аренду вырос, так как некоторые приезжают по временным рабочим контрактам (например, сотрудники технологических компаний, пользующиеся португальскими визами для талантов) или пенсионеры, которые предпочитают сначала арендовать, прежде чем покупать. Студенческое население Алгарве (например, Университет Алгарве во Фару/Портимане) также увеличивает спрос на аренду в этих городах, хотя студенты чаще снимают комнаты, а не целые квартиры. С демографической точки зрения, долгосрочные арендаторы в Алгарве – это и студенты/молодые специалисты 20+ лет, и пенсионеры, которые предпочитают арендовать, а не покупать (иногда ради гибкости или потому, что живут здесь только часть года). Однако нехватка предложений стала проблемой – к 2023 году в Алгарве был один из самых низких показателей доступности арендного жилья в Португалии, так как большая часть фонда занята краткосрочной арендой. Это привело к призывам к мерам, стимулирующим владельцев сдавать жилье на длительный срок. Ответом правительства, как уже упоминалось, стали налоговые льготы за перевод жилья на долгосрочную аренду.
Краткосрочные/посуточные арендаторы: Это отдыхающие и сезонные гости, которые летом приезжают в Алгарве сотнями тысяч. Обычно это иностранные туристы (из Великобритании, Германии, Франции, Ирландии и др.) или португальцы с севера, приезжающие на пляжный отдых. Они арендуют виллы или квартиры на неделю. В эту категорию все чаще входят и удаленные работники на среднесрочный период – например, кто-то из Лондона, работающий удаленно 3 месяца из Алгарве и снимающий на это время жилье через Airbnb. Популярность Алгарве среди таких арендаторов огромна – в 2023 году на регион приходилось более четверти всех туристических ночевок в Португалии portugalbuyersagent.com. Демография краткосрочных арендаторов широка: семьи, группы гольфистов, цифровые кочевники, меняющие локации, пенсионеры, проводящие зиму на солнце и т.д. Эти арендаторы приносят доход владельцам инвестиционной недвижимости, но также означают, что летом для местных жителей остается очень мало доступного жилья.

Уровни дохода: Покупатели в Алгарве, как правило, более обеспечены по сравнению со средним населением Португалии. Многие иностранные покупатели приобретают недвижимость за наличные или с крупным первоначальным взносом. Например, типичная пара пенсионеров из Северной Европы, переезжающая в Алгарве, может продать свой дом на дорогом рынке (Лондон, Париж, Стокгольм) и иметь достаточно средств, чтобы купить дом в Алгарве за 400 000 евро без ипотеки. Аналогично, американские покупатели часто сравнительно богаты и рассматривают недвижимость в Алгарве как часть своего инвестиционного портфеля или как второй дом. В сегменте роскоши лица с очень высоким уровнем благосостояния (UHNWI) из Европы, Ближнего Востока или Азии выходят на рынок Алгарве ради уникальных объектов – виллы в Кинта-ду-Лаго или особняки на скалах могут стоить более 10 миллионов евро. Эти покупатели часто остаются анонимными (используя ООО или фонды) и привлекаются эксклюзивностью (встречи с известными личностями на курортах – не редкость).

Среди арендаторов долгосрочные арендаторы имеют разный уровень дохода. Местные работники обычно получают скромную зарплату (1 000–1 500 евро в месяц – обычное дело для сферы услуг), что затрудняет оплату аренды, которая сейчас часто превышает 800 евро за однокомнатную квартиру во многих городах Алгарве. Этот разрыв в доступности жилья стал социальной проблемой. Эмигранты, снимающие жилье на длительный срок, обычно имеют более высокий доход или иностранную пенсию – например, британский пенсионер с пенсией 2 000 фунтов стерлингов в месяц может без труда платить 800 евро аренды. Цифровые кочевники, снимающие жилье, могут получать иностранную зарплату (от 50 000 долларов в год), что позволяет им платить 1 000 евро и более в месяц за хорошую квартиру, что считается высоким по местным меркам. Краткосрочные арендаторы на отдыхе охватывают все уровни дохода: бюджетные путешественники снимают простые квартиры, а состоятельные туристы арендуют роскошные виллы по 5 000 евро в неделю. Общее между ними – практически все приносят в регион внешние деньги, способствуя развитию местной экономики (и косвенно повышая стоимость жилья).

Резюме мотиваций: В целом, покупатели и арендаторы в Алгарве мотивированы: климатом (мягкие зимы, теплое лето), образом жизни (пляжи, гольф, безопасность, широкое распространение английского языка), финансовыми выгодами (рост стоимости недвижимости, доходность от аренды, налоговые льготы) и личными факторами (пенсия, семья, гибкость в работе). Также начинает играть роль устойчивое развитие – некоторые покупатели специально ищут энергоэффективные дома с солнечными панелями и т.д., и застройщики отвечают на этот спрос более экологичными проектами. Близость к инфраструктуре, такой как международные школы (в Алгарве их несколько), может мотивировать выбор места жительства для молодых семей. Кроме того, постковидные тенденции, связанные с ценностью пространства и природы, повысили привлекательность Алгарве по сравнению с густонаселенными городами – этот фактор, вероятно, лежит в основе части демографических изменений (например, молодые удаленные специалисты выбирают Алгарве вместо Лиссабона).

Прогноз на будущее (2026–2028)

Прогнозы цен: Перспективы цен на недвижимость в Алгарве до 2026–2028 годов в целом положительные, ожидается умеренный рост. Хотя двузначные годовые приросты последних лет могут снизиться, эксперты прогнозируют дальнейшее удорожание. Консервативная оценка Savills в +4% на 2025 год investropa.com, вероятно, отражает более высокие процентные ставки и осторожность мировой экономики, но другие аналитики ожидают роста в диапазоне от среднего до высокого однозначного значения (5–10% в год) в среднесрочной перспективе investropa.com investropa.com. Можно прийти к консенсусу, что цены будут расти примерно на 5% ежегодно в 2026–2027 годах, если не произойдет серьезных потрясений. Это подтверждается фундаментальными факторами:

Ограниченное предложение: Новое строительство, хотя и набирает обороты, все еще значительно ниже исторических уровней. В 2022 году по всей стране было построено всего около 20 000 новых домов, по сравнению с 200 000 в год в 2000-х investropa.com investropa.com, а в Алгарве ограниченная береговая линия для застройки. Даже с такими проектами, как Vale da Amoreira, спрос, вероятно, будет превышать новое предложение в течение многих лет, что будет оказывать повышательное давление на цены.
Сохраняющийся спрос: Ожидается, что экономика Португалии будет расти примерно на 2% в год с 2024 по 2026 годы investropa.com investropa.com, обеспечивая стабильную обстановку. Еще важнее, что международный спрос, как ожидается, останется высоким. Привлекательность Алгарве для северных европейцев и теперь американцев носит структурный характер — пока регион остается безопасным, гостеприимным и привлекательным, поток покупателей будет стабильным. Кроме того, политическая нестабильность или повышение налогов в других странах (например, некоторые покупатели ссылаются на рост налогов на второе жилье во Франции или нестабильность в некоторых частях США) могут привести к увеличению числа покупателей в Португалии.
Улучшение условий финансирования: К 2025 году появляются признаки смягчения денежно-кредитной политики – Европейский центральный банк начал снижать процентные ставки (сообщается, что к середине 2025 года они снизятся примерно до 2% с пиковых 4%) investropa.com investropa.com. Ипотечные ставки в Португалии снова опустились ниже 4% investropa.com. Если эта тенденция сохранится, финансирование станет более доступным к 2026 году, что потенциально может вернуть на рынок больше покупателей из среднего класса (особенно местных жителей или экспатов, которым нужны ипотечные кредиты). Это может еще больше увеличить спрос, особенно в сегментах, которые замедлились из-за стоимости финансирования.

Сдвиги в спросе: Мы ожидаем некоторые изменения в предпочтениях спроса в ближайшие годы:

Устойчивость и энергоэффективность: Покупатели (особенно молодые и североевропейские) все чаще отдают приоритет устойчивости. К 2026–2028 годам дома с солнечными панелями, хорошей изоляцией и энергетическими сертификатами, вероятно, будут продаваться дороже или быстрее. Новые проекты уже подчеркивают экологические характеристики, а общеевропейские меры по переходу к энергоэффективному жилью (например, возможные требования к реновации) повлияют и на Алгарве. Мы можем увидеть больше эко-курортов и автономных роскошных вилл, ориентированных на инвесторов, заботящихся об экологии. Также фактором станет климатическая устойчивость – например, объекты на скалах или низинных пляжах могут подвергаться большему вниманию или требовать мер по снижению рисков, поскольку покупатели будут учитывать долгосрочное повышение уровня моря и эрозию. Местные власти инвестируют в поддержание пляжей (например, в 2025 году было выделено 1,5 миллиона евро на пополнение песка на одном из пляжей Алгарве) theportugalnews.com theportugalnews.com, что свидетельствует о понимании климатических последствий.
Влияние цифровых кочевников: Алгарве, вероятно, будет еще больше ориентироваться на удалённых работников. Ожидается рост числа коворкингов и, возможно, появление коливингов к 2026 году. В таких городах, как Лагуш и Портиман, могут появиться «центры цифровых кочевников» — например, жилые комплексы с общими рабочими лаунжами и вариантами помесячной аренды. Португальское правительство может дополнительно усовершенствовать визовые опции для привлечения удалённых профессионалов (развивая текущую годовую визу для цифровых кочевников). Это может привести к притоку более молодой аудитории на рынок долгосрочной аренды и даже продаж (некоторые кочевники становятся постоянными жителями). Как отметил один местный эксперт, рынок «стал моложе» благодаря исполнительным кочевникам, ищущим и стиль жизни, и инвестиционную отдачу essential-business.pt. К 2028 году эта тенденция должна усилиться, что потенциально увеличит спрос на современные квартиры среднего размера с хорошим интернетом и рабочим пространством.
Последствия отмены «золотой визы»: После отмены «золотой визы» профиль инвесторов может немного измениться — станет меньше китайцев, россиян (они никогда не были многочисленны в Алгарве по сравнению с Лиссабоном, но всё же присутствовали) и больше американцев и европейцев, использующих другие визы. Покупатели из Великобритании после Brexit продолжат искать пути через визу D7 или покупку как нерезиденты с посещением в рамках ограничений. «Золотая виза» уже сместилась в сторону фондовых инвестиций до 2024 года; её закрытие может фактически перенаправить часть иностранного капитала в фонды недвижимости или структуры, подобные REIT, ориентированные на португальскую недвижимость (так как прямая покупка не даёт визу, некоторые могут выбрать управляемые инвестиционные инструменты, если всё ещё хотят присутствовать на рынке). Ожидается, что общий эффект на спрос будет нейтральным или слегка отрицательным, но очевидно, что это пока не снизило интерес investropa.com investropa.com.
Устойчивость сегмента люкс: Сверхпремиальная недвижимость в Алгарве (категория €5 млн+) скорее всего продолжит демонстрировать устойчивость цен и даже рост. Knight Frank и другие агентства часто включают Алгарве в число лучших направлений для вторых домов в мире, что означает, что спрос со стороны состоятельных покупателей во многом «трофейный» и менее чувствителен к экономическим циклам. С появлением шести новых проектов брендированных резиденций предложение в сегменте люкс увеличится, но такие объекты обычно быстро выкупаются глобальными инвесторами. Например, новые Ritz-Carlton Reserve Residences, запланированные на юго-западе Алгарве (гипотетический сценарий), вероятно, привлекут покупателей с Ближнего Востока или из Азии, которые раньше не рассматривали Алгарве. Появление большего числа 5-звёздочных брендов (Viceroy, W, слухи о Six Senses и др.) к 2026 году ещё сильнее укрепит позиции Алгарве на карте роскошного туризма и недвижимости, подпитывая этот сегмент.
Инициативы по доступному жилью: С другой стороны, к 2026 году мы можем увидеть некоторые государственные или частные инициативы по обеспечению более доступного жилья в Алгарве. Жилищный кризис признан; если такие проекты, как Vale da Amoreira в Фару, предоставят дома по средним ценам, это может позволить большему числу местных представителей среднего класса участвовать на рынке. Государственная программа аренды (предлагающая арендовать частные пустующие дома для последующей сдачи их как доступного жилья) может получить развитие. Это может немного увеличить предложение в нижнем сегменте и слегка сдержать рост цен на жилье начального уровня (например, больше квартир по цене до 200 тыс. евро для местных жителей). Однако такие меры вряд ли радикально изменят общий восходящий тренд цен, учитывая масштаб спроса.

Прогноз по предложению: Планы застройки показывают, что в 2025–2028 годах будет завершено больше проектов, чем за предыдущие пять лет. Скорее всего, мы увидим:

Завершение расширения Виламуры (расширение яхтенной марины завершено в 2025 году essential-business.pt, новые жилые поселки к 2027 году).
Продвижение мегапроекта в Фару – возможно, первые этапы жилья будут сданы к 2026 году, что добавит на рынок несколько сотен объектов и огромный парк, который может сделать Фару более привлекательным.
Несколько открытий отелей и курортов: например, отель Ombria Resort (2025), новый Marriott в Восточном Алгарве (в рамках Atlantic Pines) примерно в 2026 году и др., что косвенно повышает стоимость недвижимости вокруг за счет повышения статуса района.
Улучшение инфраструктуры: В регионе могут появиться транспортные обновления (давно обсуждается улучшение железнодорожного сообщения или даже железнодорожная ветка до аэропорта, хотя это не подтверждено на 2026 год). Также возможны улучшения дорог или открытие новых кампусов международных школ, что сделает определенные районы более привлекательными.
Чемпионат мира 2026 года (частично проводится в Португалии) может привести к краткосрочному росту туризма и, возможно, некоторым инфраструктурным расходам в Фару (если будут организованы тренировочные базы или фан-зоны). Хотя это не связано напрямую с жильем, это способствует положительному настрою и, возможно, скачкам арендных ставок.

Экономические и внешние факторы: В мировом масштабе, если инфляция останется сдержанной, а процентные ставки стабилизируются или снизятся, больше людей будут инвестировать в недвижимость как в защитный актив, что благоприятно для рынка недвижимости. Стабильность Португалии (как экономическая, так и политическая) — это преимущество: страна входит в число самых безопасных, здесь нет экстремистской политики и т.д. Если это сохранится, Алгарве останется «тихой гаванью» для личного и финансового капитала. Единственная угроза на горизонте — кризис доступности жилья для местных жителей: если недовольство местных из-за недоступности жилья возрастет, возможны политические меры (например, ужесточение контроля за арендой или налоги на пустующие дома). Уже на местных выборах 2024 года в некоторых муниципалитетах Алгарве вопрос жилья стал ключевым. Пока меры были относительно мягкими (стимулы для аренды, отмена «золотой визы»), но за этим стоит следить. Еще один фактор — изменение климата. Алгарве может чаще сталкиваться с нехваткой воды и волнами жары. Если, скажем, к 2028 году ограничения на воду станут обычным явлением или страховка для прибрежной недвижимости подорожает из-за климатических рисков, это может немного снизить спрос. Но многие покупатели настроены на долгосрочную перспективу или считают, что адаптация решит эти проблемы.

Краткий прогноз (2026–2028): Мы ожидаем:

Цены: Продолжение роста, возможно, в сумме +15% до +25% за трехлетний период 2025–2028 гг. То есть дом стоимостью €300 тыс. в 2025 году может стоить €345–375 тыс. к 2028 году. Рост, скорее всего, будет выше в 2025–26 гг., а к 2027–28 гг. немного замедлится по мере появления нового предложения или если ставки снова вырастут.
Спрос: Расширение международного спроса. Покупатели из США и Великобритании останутся ключевыми; возможно, появится больше азиатских покупателей (даже без «золотой визы» некоторые будут покупать исключительно ради инвестиций или образа жизни) и инвесторов с Ближнего Востока, учитывая интерес стран Персидского залива к престижным европейским активам. Внутренний спрос стабилен или немного вырастет, если условия кредитования улучшатся.
Рынок аренды: Арендные ставки продолжат расти, если предложение долгосрочной аренды останется ограниченным. Возможно, ежегодный рост аренды на 5% и более, если только значительное количество объектов AL не перейдет в долгосрочную аренду. Появление большего числа удалённых работников может повысить спрос на зимнюю аренду, сделав Алгарве более круглогодичным регионом. Также возможно появление большего числа институциональных арендодателей — например, фонд, строящий дом под аренду для местных (это уже начинается в Лиссабоне; к 2026 году такое может появиться и в крупных городах Алгарве для решения дефицита). Доходность аренды должна оставаться на уровне 5–6%, если цены и арендные ставки будут расти одновременно.
Доходность инвестора: Перспективы хорошие — доход от аренды плюс умеренный рост стоимости обеспечивают стабильную доходность. Недвижимость Алгарве, вероятно, будет опережать многие европейские рынки благодаря уникальному сочетанию образа жизни и инвестиционной привлекательности региона. Риски для доходности, такие как возможный экономический спад или избыток предложения, смягчаются глобальной привлекательностью Алгарве и ограниченностью земли.

В заключение, рынок недвижимости Алгарве в 2025 году процветает, а среднесрочные перспективы (2026–2028) оптимистичны с устойчивым ростом. Регион развивается – внедряет устойчивые практики, привлекает новое поколение удалённых работников и расширяет предложения на рынке недвижимости – но при этом сохраняет основные достоинства, которые долгое время обеспечивали его успех. Для инвесторов и покупателей жилья Алгарве останется привлекательным рынком, сочетая высокую доходность с завидным качеством жизни. Как отмечается в одном из отчётов: Алгарве готов “сохранять статус востребованного, устойчивого рынка в обозримом будущем” investropa.com investropa.com, а его основные преимущества – солнце, безопасность, стиль жизни – продолжают привлекать покупателей со всего мира.

Источники:

Статистическая служба Португалии (INE) – данные по ценам на жильё и аренде portugalhomes.com portugalhomes.com
Confidencial Imobiliário через The Portugal News – индексы цен и рост в Алгарве theportugalnews.com theportugalnews.com
Idealista и Engel & Völkers – доля иностранных покупателей и региональная статистика idealista.pt idealista.pt
Investrope/Market Reports – обновление рынка и прогнозы на 2025 год investropa.com investropa.com
Essential Business (Savills) – аналитика по развитию и тенденциям среди покупателей essential-business.pt essential-business.pt
The Portugal News (APEMIP) – рост числа иностранных покупателей и контекст рынка жилья theportugalnews.com theportugalnews.com
Portugal Homes & Goldcrest/Portugal Buyer’s Agent – доходность от аренды и сравнение цен по регионам portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
Заявления правительства – изменения в программе «Золотая виза» и обновления режима NHR wise.com wise.com