Недвижимость Сан-Диего в 2025 году: дома за миллион, заоблачная аренда и меняющийся рынок

Рынок жилья Сан-Диего в 2025 году переживает заметный сдвиг после многих лет бурного роста. Цены на жильё остаются близкими к рекордным максимумам – около 1 миллиона долларов за типичный дом – но стремительный рост эпохи пандемии выровнялся zillow.com alliedschools.com. Предложение домов на продажу постепенно улучшается после исторических минимумов, давая покупателям немного больше возможностей для торга, чем в последние годы alliedschools.com. В то же время, арендаторы сталкиваются с рекордно высокими арендными ставками – в среднем около 2 500 долларов в месяц, при этом рост арендной платы наконец замедляется из-за волны новых квартир, выходящих на рынок obrag.org. Ниже представлен подробный анализ тенденций жилой и коммерческой недвижимости Сан-Диего, динамики по районам, профилей покупателей/арендаторов, инвестиционных перспектив, прогнозов, планов застройки, новых законов, проблем доступности и ключевых экономических факторов – от процентных ставок до миграции – формирующих будущее рынка.

Тенденции жилой недвижимости в 2025 году

Цены на жильё: В 2025 году стоимость жилья в Сан-Диего стабилизировалась после стремительного роста предыдущих лет. Средняя цена продажи в середине 2025 года составляет около 950 000 – 1 000 000 долларов, что примерно на 1–3% ниже, чем годом ранее zillow.com alliedschools.com. По данным Zillow, индекс стоимости жилья в Сан-Диего составлял около 998 000 долларов на июль 2025 года, что на 3,4% ниже по сравнению с прошлым годом zillow.com. Аналогично, Ассоциация риелторов Калифорнии сообщила, что средняя цена отдельно стоящего дома в округе Сан-Диего составила 1,025 миллиона долларов в июне 2025 года, что на 2–3% ниже, чем в июне 2024 года patch.com. Вкратце, цены слегка снизились с пика, но остаются исторически высокими – почти на 60% выше, чем пять лет назад, в начале 2020-х luxurysocalrealty.com. Это выравнивание цен свидетельствует о замедлении по сравнению с ажиотажным бумом эпохи пандемии, отражая сопротивление покупателей из-за проблем с доступностью и более высоких затрат на финансирование.

Объем продаж и запасы жилья: Активность на рынке продаж домов немного замедлилась. К середине 2025 года количество завершённых сделок немного ниже уровня прошлого года (продажи домов в округе Сан-Диего в июне 2025 года были примерно на 2% ниже, чем в июне 2024 года) sdhousingmarket.com. Одним из основных факторов является нехватка предложений — хотя количество объектов на рынке растёт, оно всё ещё невелико. В середине 2025 года на рынке Сан-Диего было примерно 3 500 домов zillow.com, что соответствует примерно 3,2 месяцам предложения, по сравнению с ~2,4 месяцами годом ранее alliedschools.com. Этот рост предложения на 33% дал покупателям больше вариантов, чем во время ажиотажа пандемии alliedschools.com. Однако общий объём предложений всё ещё значительно ниже докризисных норм (до 2020 года), так как многие домовладельцы «заперты» на сверхнизких ипотечных ставках и не хотят продавать (более 80% домовладельцев Калифорнии имеют ипотеку под менее чем 5%, что удерживает их от перехода на кредит под 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Новых предложений в Сан-Диего на самом деле было меньше на двузначный процент в годовом выражении в начале 2025 года calmatters.org, что способствует тому, что рынок, хотя и остыл, всё ещё остаётся относительно напряжённым по историческим меркам.

Скорость рынка и конкуренция: В среднем дома продаются немного дольше, но привлекательные объекты по-прежнему уходят быстро. Медианное время на рынке увеличилось примерно до 24–27 дней (около 3–4 недель) к середине 2025 года, что на ~15–17% дольше, чем год назад sdhousingmarket.com alliedschools.com. Покупатели стали более осмотрительными, поскольку рост процентных ставок сказывается на бюджете, и борьба за объекты стала менее ожесточённой, чем в 2021–2022 годах. Тем не менее, более трети объектов всё ещё продаются выше запрашиваемой цены zillow.com, а примерно 37% сделок закрылись выше листинга в начале лета zillow.com — это признак того, что готовые к заселению дома в популярных районах всё ещё вызывают конкуренцию. В то же время почти половина всех продаж сейчас проходит ниже запрашиваемой цены zillow.com, что отражает возросшие возможности покупателей для переговоров по сравнению с крайне конкурентным рынком во время пандемии. По сути, к 2025 году рынок жилой недвижимости Сан-Диего сместился в более сбалансированное состояние: покупатели получают больше свободы и возможностей для торга по мере роста предложения и стабилизации цен, но продавцы всё ещё выигрывают от исторически высоких оценок и сохраняющегося дефицита жилья.

Влияние процентных ставок: Повышенные ставки по ипотеке в диапазоне 6,5–7% стали ключевым фактором, замедлившим темпы рынка. После того как процентные ставки выросли примерно с 3% до 7% в период с 2021 по 2023 год, доступность жилья для покупателей снизилась lao.ca.gov. В результате стало меньше квалифицированных покупателей в верхнем сегменте и более осторожные торги. Многие потенциальные move-up buyers остаются на своих местах, чтобы сохранить свои ипотечные кредиты с низкой ставкой, что ограничивает предложение домов на продажу lao.ca.gov lao.ca.gov. Между тем, покупатели, приобретающие жилье впервые, сталкиваются с ежемесячными ипотечными платежами почти на 80% выше, чем всего несколько лет назад — сейчас дом среднего класса в Калифорнии требует платежа около $5,900, что на 82% больше, чем в 2020 году lao.ca.gov. Эти высокие ставки фактически установили потолок для цен на жилье в 2025 году, положив конец стремительному росту стоимости. По прогнозам отрасли, ставки по ипотеке могут умеренно снизиться немного позже в 2025 году (возможно, опустившись до середины диапазона 6%) themortgagereports.com, что может высвободить отложенный спрос. Пока что дорогое финансирование привело к периоду стабилизации цен и снижению оборота на рынке жилья Сан-Диего.

Тенденции коммерческой недвижимости

В то время как рынок жилой недвижимости плавно остывает, коммерческая недвижимость в Сан-Диего сталкивается с более резкими постпандемийными изменениями. Различные сектора показывают неравномерные результаты:

Офисные помещения: Рынок офисной недвижимости остается слабым, поскольку сохраняются удаленные и гибридные форматы работы. Вакантность офисов достигла рекордных максимумов в 2025 году. Общий уровень вакантности офисных помещений в округе составил 14,5% во втором квартале 2025 года, по сравнению с примерно 14,2% годом ранее cushmanwakefield.com. Многие компании сократили занимаемые площади, сдали избыточные помещения в субаренду или выбрали коворкинги. Офисы класса A особенно недозагружены (например, в высотках в центре города уровень вакантности достигает двузначных значений) avisonyoung.us. Арендодатели предлагают стимулы и скидки на аренду, чтобы привлечь арендаторов на этом рынке, благоприятном для арендаторов. Milken Institute понизил рейтинг экономики агломерации Сан-Диего в 2025 году, отчасти из-за этих тенденций на рынке труда и офисных площадей, отметив, что краткосрочный рост занятости составил всего ~0,5% в 2024 году — значительно отставая от общенационального уровня axios.com. С положительной стороны, диверсифицированная экономика Сан-Диего (сектора бионаук, обороны и технологий) обеспечивает некоторую защиту — но перспективы офисного рынка зависят от возвращения сотрудников в офисы и того, восстановится ли рост рабочих мест в сфере технологий/биотехнологий.
Промышленная и логистическая недвижимость: После бурного роста сектор промышленной недвижимости фиксирует рост уровня вакантности с исторических минимумов. По всему округу вакантность промышленных помещений составила около 7,7% в середине 2025 года, что значительно выше (+2,3 процентных пункта в годовом выражении) на фоне ввода новых складских площадей и нормализации роста электронной коммерции cushmanwakefield.com. Рынок складских помещений Южной Калифорнии пережил бурный рост, и Сан-Диего не стал исключением — теперь у арендаторов больше выбора, а рост арендных ставок замедлился. Тем не менее, уровень вакантности промышленных помещений около 7% остается здоровым по историческим меркам, а спрос на распределительные центры и производственные площади для биотехнологий в ключевых субрынках (Отай-Меса, Мирамар, Сорренто-Вэлли и др.) сохраняется. Арендные ставки немного снизились с пиковых значений, поскольку арендодатели конкурируют за меньшее число активных арендаторов latimes.com. Аналитики ожидают, что промышленный рынок восстановит равновесие к 2026 году по мере того, как региональная экономика и движение товаров адаптируются к постпандемийным условиям jpmorgan.com.
Лаборатории наук о жизни: Рынок недвижимости для наук о жизни в Сан-Диего — подкатегория офисной недвижимости, специализированная под биотехнологические лаборатории — пережил строительный бум в последние годы, что теперь привело к избытку свободных лабораторных площадей. Уровень вакантности в сегменте наук о жизни вырос до 26,3% к середине 2025 года, по сравнению с 16,5% годом ранее cushmanwakefield.com. Венчурное финансирование биотехнологий снизилось по сравнению с пиковыми значениями 2021 года, некоторые стартапы закрылись или сократились, и новые лабораторные здания остались без арендаторов. Ключевые кластеры, такие как Торри Пайнс, UTC и Сорренто Меса, имеют высокий уровень доступности лабораторий. Этот избыток оказывает понижательное давление на арендные ставки в лабораторном сегменте. Тем не менее, Сан-Диего остается одним из ведущих биотехнологических центров страны, и отраслевые эксперты ожидают, что по мере появления новых стартапов в области лекарств и медтеха (и продолжения сотрудничества крупных фармкомпаний на местном уровне) свободные лабораторные площади постепенно будут поглощаться. В это время арендодатели предлагают уступки и стимулы на отделку помещений, чтобы привлечь арендаторов из сферы наук о жизни. Высокий уровень вакантности лабораторий — краткосрочный риск для коммерческих инвесторов, но подчеркивает, насколько много новых площадей было введено в эксплуатацию в погоне за спросом со стороны биотехнологий во время бума.
Розничная торговля и гостиничный бизнес: Рынок розничной недвижимости в Сан-Диего относительно стабилен. Вакантность в ритейле составляет около 5,1% (2 квартал 2025 года), что лишь немного выше, чем в прошлом году cushmanwakefield.com. Потребители в основном вернулись к покупкам и питанию вне дома; как туристические районы, так и районные центры выиграли от мощного восстановления туризма в 2025 году. Рынок гостиничного бизнеса Сан-Диего быстро восстанавливается — загрузка отелей и цены на номера выросли с возвращением конгрессов и туристических поездок axios.com. Это положительно сказывается на торговых и ресторанных площадях. Несмотря на продолжающийся рост электронной коммерции, большинство хорошо расположенных торговых объектов (особенно открытых торговых центров) сохраняют позиции, а некоторые пустующие магазины формата big-box переоборудуются в спортзалы, развлекательные заведения или даже жилые проекты. Многоквартирные арендные объекты, часто относящиеся к коммерческой недвижимости, показывают стабильные результаты (низкая вакантность около 4–5% и минимальный рост арендной платы в этом году) obrag.org. В целом, коммерческая недвижимость Сан-Диего в 2025 году — это разнообразная картина: офисный и специализированный лабораторный сегменты сталкиваются с трудностями, промышленная недвижимость нормализуется после бурного роста, а ритейл и гостиницы сохраняют осторожный оптимизм.

Динамика рынка в разных районах

Рынок недвижимости Сан-Диего очень локализован, с заметными различиями по районам и субрынкам. Престижные прибрежные районы, модные городские кварталы и пригороды показывают разные тенденции в 2025 году:

Рынки роскошной прибрежной недвижимости: Престижные прибрежные сообщества (Ла-Хойя, Дель-Мар, Коронадо, Ранчо Санта-Фе и др.) в целом сохранили свою стоимость или даже показали рост благодаря ограниченному предложению и состоятельным покупателям. Например, медианная цена дома в Дель-Мар составляла около $3,0 млн в начале 2025 года — что на целых 55% выше, чем годом ранее sofi.com sofi.com. (Такой резкий скачок, скорее всего, отражает несколько сверхдорогих сделок, влияющих на медиану, а не повсеместный рост цен.) Прибрежная недвижимость по-прежнему востребована из-за видов на океан и образа жизни, а многие владельцы в этих районах финансово способны переждать колебания рынка, не продавая с дисконтом. Тем не менее, даже элитные рынки остыли по сравнению с ажиотажем 2021 года — в Дель-Мар дома находились на рынке в среднем около 57 дней и продавались примерно на 4% ниже запрашиваемой цены sofi.com sofi.com, что говорит о том, что даже состоятельные покупатели ведут переговоры в нынешних условиях.
Центральные городские районы: Некоторые модные, традиционно конкурентные районы ближе к центру города в последнее время столкнулись с коррекцией цен. Например, Норт-Парк — популярный район среди молодых профессионалов — испытал почти 20% падение цен на жильё с начала 2024 по начало 2025 года sofi.com. Медианная цена в Норт-Парке снизилась примерно до $900 000 sofi.com, поскольку более высокие процентные ставки вытеснили часть покупателей, приобретающих жильё впервые, а ажиотаж пандемийных лет на дома с участком спал. Аналогично, в некоторых частях Даунтауна Сан-Диего и Хиллкреста цены на квартиры стабилизировались или снизились, особенно на объекты без уникальных характеристик. Эти районы резко выросли в 2021–2022 годах, поэтому умеренное снижение в 2023–2025 годах отражает нормализацию рынка. Тем не менее, спрос на жильё в центральных районах сохраняется — рынок Норт-Парка считается «очень конкурентным», объекты часто уходят в сделку всего за две недели, иногда даже выше запрашиваемой цены на самые востребованные объекты sofi.com sofi.com. По сути, охлаждение в городских районах вернуло на рынок некоторые относительно выгодные предложения (цены ниже пиковых значений), которые быстро раскупают опытные покупатели.
Внутренние и пригородные районы: Более доступные пригороды и внутренние сообщества стали очагами активности, поскольку покупатели ищут лучшее соотношение цены и качества. Такие регионы, как Восточный округ (East County) и Северный внутренний округ (North County Inland), демонстрируют здоровый объем продаж. В июне 2025 года почтовые индексы с наибольшим количеством продаж жилья в основном находились во внутренних районах: такие районы, как Фоллбрук (92028), Ранчо Бернардо (92128), Спринг-Вэлли (91977) и Сан-Маркос (92078) возглавили округ по количеству сделок sdhousingmarket.com. Эти районы предлагают большие участки или больше пространства по сравнительно умеренной цене за квадратный фут, что привлекает семьи и удалённых работников, которым не нужно жить у побережья sdhousingmarket.com. Например, Ранчо Бернардо (планируемое сообщество во внутренних районах) и Сан-Маркос имеют медианные цены на жильё значительно ниже прибрежных, но при этом обеспечивают качественные школы и инфраструктуру — что делает их привлекательными с точки зрения “выгодной покупки”. По анализу риелторов, внутренние районы дают покупателям “больше дома за те же деньги”, а также приличный доступ к паркам, магазинам и автомагистралям sdhousingmarket.com. В результате конкуренция остаётся жёсткой во многих из этих доступных районов; некоторые дома получают несколько предложений и быстро уходят с рынка, если правильно оценены. Напротив, в некоторых более дорогих прибрежных районах Северного округа (Энсинитас, Дель Мар) продажи шли медленнее из-за нехватки предложений и очень высоких цен. В целом, пригородный Сан-Диего показывает стабильные результаты, с умеренным ростом цен в некоторых зонах и лишь небольшими снижениями в других. Изменение заключается в том, что спрос сместился больше в сторону эксурбий и пригородов, поскольку покупатели ищут относительную доступность в условиях высоких ставок alliedschools.com alliedschools.com.
Южная бухта и приграничные районы: В южной части округа (например, Чула-Виста, Нэшнл-Сити, Империал-Бич) спрос на жильё также остаётся высоким. Особенно Чула-Виста лидирует по строительству нового жилья, разрешая гораздо больше домов на душу населения, чем большинство городов округа planetizen.com planetizen.com. Это строительство увеличило предложение и сдерживало рост цен. Дом среднего класса в восточной части Чула-Висты или Отай-Ранч обычно дешевле, чем аналогичный дом севернее, что привлекает покупателей, приобретающих жильё впервые, и семьи военных. По состоянию на начало 2025 года медианная цена на отдельный дом в Нэшнл-Сити составляла около $600,000s, снизившись с пика в $700Ks dawnsellssandiego.com, что говорит о некоторой коррекции в сегменте начального уровня. Районы Южной бухты остаются относительно доступными и играют ключевую роль в решении проблемы нехватки жилья в регионе.

В целом, динамика районов Сан-Диего разделилась: ультраэлитные прибрежные рынки и некоторые престижные анклавы удерживают позиции или даже достигают новых максимумов, в то время как многие районы среднего класса испытали умеренное снижение по сравнению с пиковыми значениями пандемии. Тем временем, периферийные пригороды с более низкими ценами демонстрируют стабильный спрос и лучший объём продаж, поскольку покупатели, ищущие доступное жильё, устремляются туда. Эта мозаика тенденций подчёркивает важность локации – даже на фоне общего охлаждения рынка, микрорынки могут вести себя очень по-разному.

Демография и поведение покупателей и арендаторов

Кто покупает в 2025 году: Круг покупателей жилья в Сан-Диего сузился до тех, у кого более высокие доходы, есть собственный капитал или внешние денежные средства, учитывая высокие цены и стоимость заимствований. Значительную долю покупателей составляют те, кто улучшает жилищные условия (действующие домовладельцы), а также профессиональные пары с двумя доходами, часто использующие капитал от продажи предыдущего дома. Типичный покупатель в Сан-Диего сегодня — это человек в возрасте 30–40 лет (старшие миллениалы и представители поколения X), часто работающий в таких отраслях, как технологии, биотехнологии, здравоохранение или военные. Покупатели, приобретающие жилье впервые, не исчезли, но сталкиваются с серьезными трудностями: при средней цене около ~$1 млн, домохозяйству необходим доход около $250 000+, чтобы комфортно приобрести дом по средней цене offthe56.com. Это примерно в три раза больше фактического среднего дохода домохозяйства в регионе, что означает, что только около 15% домохозяйств Сан-Диего могут позволить себе дом по средней цене при текущих ставках offthe56.com. Эта реальность вытеснила многих молодых семей и покупателей со средним доходом с рынка или вынудила их покупать квартиры, дома, требующие ремонта, или жилье на окраинах. Мы также продолжаем наблюдать, как переезжающие покупатели приезжают в Сан-Диего — некоторые из более дорогих рынков Калифорнии (например, Сан-Франциско или Оранж Каунти) в поисках относительных выгод, а некоторые из других штатов, привлеченные климатом и образом жизни. На самом деле, Сан-Диего испытывает приток мигрантов, стремящихся к повышению качества жизни, даже несмотря на то, что одновременно теряет часть жителей из-за высоких расходов definesdre.com. В результате возникает определенная текучесть: новички с капиталом или наличными часто заменяют местных жителей, которые продают жилье и уезжают в более дешевые штаты.

Кто снимает жильё: Учитывая препятствия на пути к владению жильём, большая часть жителей Сан-Диего остаётся арендаторами. Только около 49% домохозяйств в агломерации Сан-Диего владеют своим жильём (по сравнению с ~65% по стране) kpbs.org. Среди арендаторов — широкий круг молодых специалистов, студентов (в городе несколько университетов), военнослужащих и низкооплачиваемых работников сферы услуг и туризма. Примечательно, что многие семьи среднего класса, которые в прошлых поколениях покупали бы своё первое жильё, теперь продолжают снимать квартиры даже в свои 30 лет из-за проблем с доступностью. Демография арендаторов таким образом охватывает как недавних выпускников колледжей в городских апартаментах, так и семьи в пригородных таунхаусах. Также есть арендаторы с высоким доходом — некоторые хорошо оплачиваемые специалисты предпочитают снимать элитные апартаменты или дома (платя $3 тыс. и более в месяц), потому что либо не могут позволить себе покупку, либо ценят гибкость. Средняя арендная плата в округе Сан-Диего достигла примерно $2,500 в начале 2025 года obrag.org, так что даже аренда требует стабильного дохода. Тем не менее, аренда значительно более доступна, чем покупка для большинства: ежемесячные расходы на покупку жилья по средней цене примерно на 70% выше, чем аренда аналогичного жилья, и этот разрыв близок к рекордным уровням lao.ca.gov lao.ca.gov. Этот разрыв удерживает многих людей на рынке аренды.

Поведение покупателей: Сегодняшние покупатели ведут себя более осторожно и расчетливо, чем во времена ажиотажа несколько лет назад. Из-за высоких процентных ставок и экономической неопределённости некоторые покупатели нажали на паузу — многие откладывают покупки или очень придирчивы, ожидая выгодного предложения. Опросы показывают, что инфляция и опасения рецессии сделали некоторых потребителей настороженными в отношении крупных финансовых решений alliedschools.com. Те, кто всё же активен на рынке, часто ищут уступки со стороны продавца (например, помощь с закрывающими расходами или снижением ставки) и готовы отказаться от сделки, если дом не проходит оценку или инспекция выявляет проблемы. Также покупатели стали жёстче торговаться по цене; заниженные предложения уже не редкость в некоторых сегментах, особенно если объект долго стоит на рынке. Тем не менее, хорошо оценённые дома в отличном состоянии всё ещё могут вызвать ажиотаж — серьёзные покупатели знают, что готовые к заселению дома в престижных районах по-прежнему востребованы. Покупатели за наличные и инвесторы также продолжают играть свою роль (примерно 20% сделок в Калифорнии в последние кварталы проходят за наличные), поддерживая спрос в верхнем сегменте и на проблемные или недооценённые объекты.

Интересно, что миграционные тенденции влияют на то, кто покупает: в округе Сан-Диего наблюдается чистый внутренний отток населения (тысячи местных жителей ежегодно уезжают в более доступные регионы), но это компенсируется международной иммиграцией и некоторым притоком из других дорогих мегаполисов kpbs.org kpbs.org. С середины 2023 по середину 2024 года около 24 000 человек покинули Сан-Диего, переехав в другие части США, однако примерно столько же человек переехали в Сан-Диего из-за рубежа, что привело к нулевому изменению численности населения kpbs.org. Среди уезжающих часто встречаются семьи со средним доходом или пенсионеры, ищущие более дешевое жилье (стоимость жилья была названа главной причиной) kpbs.org. Въезжающие иммигранты и переводимые сотрудники, как правило, работают в таких отраслях, как биотехнологии, здравоохранение, академическая сфера или квалифицированные рабочие профессии — они создают новый спрос на жилье, часто сначала как арендаторы. По сути, спрос на жилье в Сан-Диего поддерживается его рынком труда и привлекательным образом жизни, даже несмотря на то, что высокие цены вынуждают некоторых местных жителей покидать этот район.

Поведение арендаторов: Со стороны аренды жильцы получили небольшое облегчение в 2025 году. После многих лет резкого роста арендной платы, её рост замедлился до примерно 0–1% в год obrag.org. Уровень вакантности вырос до примерно 5% (с рекордно низких значений около 3% в 2021 году) из-за наплыва новых многоквартирных домов obrag.org obrag.org. В результате арендаторы видят больше акций и уступок – стало обычным явлением, что новые элитные комплексы предлагают «один месяц бесплатно» или другие предложения для привлечения арендаторов obrag.org. У арендаторов теперь немного больше возможностей для торга, особенно в сегменте элитных квартир. Многие используют это, продлевая аренду с меньшим увеличением или ведя переговоры с владельцами, зная, что пустая квартира обходится собственнику дорого. Несмотря на это, общая арендная плата остаётся близкой к историческим максимумам, поэтому финансовая нагрузка высока: значительная часть арендаторов платит гораздо больше рекомендуемых 30% дохода на жильё. Некоторые арендаторы объединяются с соседями по комнате или расширенной семьёй, чтобы справиться с расходами. Мы также видим сохраняющийся спрос на аренду отдельно стоящих домов – семьи, которые не могут купить жильё, часто ищут дом в хорошем школьном районе, что поддерживает высокие ставки аренды на такие дома. Институциональные инвесторы присутствуют на рынке аренды Сан-Диего, хотя и в меньшей степени, чем в более дешёвых городах Sunbelt – тем не менее, организации, купившие дома для сдачи в аренду, продолжают их удерживать, поскольку ожидается, что рост арендной платы, хоть и замедлившийся, сохранится из-за нехватки жилья.

В целом, пул покупателей в Сан-Диего в 2025 году смещён в сторону более обеспеченных и осторожных к риску, в то время как арендаторское население становится шире и растёт, включая тех, кто не может купить жильё. На обе группы влияет высокая стоимость жизни в регионе, и они адаптируются – покупатели становятся более избирательными или переезжают дальше, а арендаторы ищут выгодные предложения или делят жильё. Главная проблема в том, что стоимость жилья значительно опередила рост доходов, вынуждая делать сложный выбор: кто может остаться в Сан-Диего и в каком качестве (владельцем или арендатором).

Инвестиционные возможности и риски

Рынок недвижимости Сан-Диего продолжает привлекать инвесторов – от частных арендодателей до крупных компаний – но 2025 год представляет собой более сложный ландшафт возможностей и рисков для инвестиций:

Возможности:

Сильный спрос на аренду: Поскольку покупка жилья недоступна для многих, спрос на аренду остается высоким, что способствует доходности инвесторов на рынке аренды alliedschools.com. Арендные ставки достигли рекордных максимумов (медиана ~$2,500), и хотя рост замедлился, уровень вакантности (~5%) остается низким по историческим меркам obrag.org. Это делает хорошо расположенные многоквартирные объекты и аренду односемейных домов привлекательными для инвесторов, ищущих доход. Высокие арендные ставки и низкая вакантность позволяют арендодателям получать стабильный денежный поток, особенно в районах, популярных среди молодых специалистов или рядом с деловыми центрами. Например, инвестиции в дуплекс или четырехквартирный дом в районах, таких как Норт-Парк или Голден-Хилл, могут обеспечить стабильную заполняемость, так как многие арендаторы предпочитают эти центральные районы и имеют мало альтернатив для покупки. Кроме того, спрос на краткосрочную аренду (для туристических целей) в туристических районах Сан-Диего остается высоким круглый год, хотя теперь он ограничен регулированием (обсуждается ниже).
“Доступные” районы и стратегия добавления стоимости: Относительно доступные субрынки обладают потенциалом роста. Такие рынки, как Чула-Виста, Эскондидо, Сан-Маркос и части Ист-Каунти имеют более низкий порог входа, но наблюдают рост населения и рабочих мест. Инвесторы присматриваются к этим районам, где цены на жилье и аренду могут вырасти до среднеокружных значений. По прогнозам отрасли, города-спутники с хорошей транспортной доступностью (например, Чула-Виста или Эскондидо) продолжат привлекать как арендаторов, так и покупателей, предлагая инвесторам более высокую доходность, чем престижные прибрежные районы alliedschools.com. Также есть возможности в домах, требующих ремонта или старом жилом фонде: инвесторы, добавляющие стоимость, могут обновлять устаревшие объекты для последующей перепродажи или сдачи в аренду по более высокой цене. Поскольку большая часть жилого фонда Сан-Диего устаревает (много домов 1960–1980-х годов), обновление недвижимости может раскрыть ее потенциал. Главное — выбирать районы на подъеме, например, Виста или Лемон-Гроув, где улучшения соответствуют растущему спросу покупателей.
Вспомогательные жилые единицы (ADUs): Пропроживающие законы Калифорнии упростили добавление ADUs (гостевых домов) на участках для одной семьи, и округ Сан-Диего принял это как способ увеличить предложение жилья. Как инвесторы, так и домовладельцы используют возможность строить ADU для получения дохода от аренды. Добавление ADU может значительно повысить доходность инвестиционной недвижимости — домик во дворе может сдаваться за $1,500–$2,500 в зависимости от расположения, увеличивая денежный поток. Город даже создал утверждённые заранее планы ADU и стимулы. Это отличная возможность для мелких инвесторов: купить дом с большим участком в районе ближе к центру и добавить одну или две ADU. Учитывая высокий уровень арендной платы, выгода может быть значительной, а спрос со стороны арендаторов на такие объекты (часто в привлекательных жилых районах) высок. ADU также пользуются благоприятным регулированием (не требуется отдельная парковка рядом с транспортом и упрощённые разрешения) definesdre.com.
Долгосрочный рост стоимости: Несмотря на краткосрочные колебания, недвижимость Сан-Диего исторически сильно дорожает в долгосрочной перспективе из-за ограниченности земли и постоянного спроса. Инвесторы с долгосрочным горизонтом рассчитывают на дальнейший рост капитала. Привлекательность региона — климат, побережье, диверсифицированная экономика — говорит о том, что стоимость недвижимости, вероятно, будет расти со временем, хотя и более умеренными темпами, чем в последние годы. Текущие прогнозы предполагают годовой рост цен на жильё на 3–5% в ближайшие годы alliedschools.com, а не двузначные показатели, наблюдавшиеся недавно. Такой стабильный рост в сочетании с доходом от аренды может обеспечить привлекательную общую доходность для инвесторов, придерживающихся стратегии «купи и держи». Кроме того, рынок Сан-Диего менее волатилен, чем некоторые регионы, ориентированные на технологии; он, как правило, замедляется, а не обрушивается, что даёт определённую защиту долгосрочным владельцам.

Риски:

Высокие входные издержки и процентные ставки: Главный барьер для инвесторов сейчас — высокая стоимость покупки и финансирования. Цены на дома около $1 млн означают крупные первоначальные взносы и ипотеку. Кредиты на инвестиционную недвижимость часто выдаются по ещё более высоким ставкам (и без возможности рефинансирования под низкий процент, как у многих домовладельцев), поэтому расчёты могут быть сложными. Стоимость финансирования около 7%+ значительно снижает денежный поток — многие объекты не будут приносить прибыль, если не куплены с большим первоначальным взносом или по скидке. Этот риск процентной ставки критичен: если ставки вырастут ещё или даже останутся высокими, инвесторы с большим кредитным плечом могут столкнуться с низким или отрицательным денежным потоком. Кроме того, высокие цены увеличивают риск коррекции цен — хотя серьёзный обвал маловероятен из-за дефицита предложения, можно предположить, что в случае рецессии стоимость может снизиться ещё больше. Инвесторы должны быть готовы держать активы при краткосрочных просадках стоимости.
Регуляторные и законодательные риски: Регуляторная среда представляет собой смешанную картину для инвесторов. С одной стороны, законы, поддерживающие жилищное строительство (правила по ADU, SB 9, разрешающий преобразование участков под одну семью в дуплексы), могут создавать возможности. С другой стороны, появляются новые ограничения: постановление Сан-Диего о краткосрочной аренде вступило в силу в 2023 году, ограничив количество сдаваемых в аренду домов для отпуска примерно 1% жилищного фонда города (около 5 400 объектов) и требуя получения лицензии по принципу лотереи truvi.com. Это резко сократило возможности инвестирования в аренду через Airbnb – многие ранее прибыльные объекты для краткосрочной аренды (особенно в Mission Beach и прибрежных районах) лишились разрешений, что повлияло на стоимость недвижимости в этих районах для инвесторов, рассчитывавших на краткосрочный доход truvi.com truvi.com. Кроме того, законы Калифорнии, ориентированные на защиту арендаторов (правила обоснованного выселения, ограничение роста арендной платы примерно до 10% в год по закону AB 1482), не позволяют резко повышать арендную плату. Хотя установленный по всему штату лимит на рост аренды (5% плюс индекс потребительских цен, максимум ~10%) не был слишком ограничивающим при росте аренды на уровне 0,8% obrag.org, он может снизить доходность, если инфляция резко вырастет или инвестор попытается поднять заниженную арендную плату до рыночного уровня. Будущее законодательство также представляет риск – в Калифорнии постоянно обсуждаются ужесточение контроля над арендой, введение налогов на пустующие объекты или новые налоги на жилье. Инвесторам необходимо внимательно следить за изменениями в политике, которые могут повлиять на прибыльность.
Экономические и рыночные циклы: Экономика Сан-Диего разнообразна, но не защищена от рецессии. Более широкий экономический спад — особенно если он затронет туризм, оборонные расходы или технологический/биотехнологический секторы — может привести к росту безработицы и снижению спроса на жилье. Уже сейчас рост числа рабочих мест замедлился (только +0,5% в 2024 году, по данным EDC) axios.com, а некоторые высокооплачиваемые отрасли в регионе (например, науки о жизни и производство) понесли потери рабочих мест в конце 2024 года axios.com. Если в 2025–2026 годах наступит рецессия, арендные ставки могут еще больше снизиться, а уровень вакантности вырасти, поскольку некоторые арендаторы будут объединяться или покидать регион. Владельцы коммерческой недвижимости, особенно офисной и розничной, сталкиваются с риском длительных простоев и давлением на арендные ставки, если компании продолжат сокращать деятельность. Инвесторы в недвижимость должны учитывать эти циклические риски и не рассчитывать на непрерывный рост. Например, переизбыток офисов для наук о жизни, упомянутый ранее, служит предостережением: застройщики построили слишком много, ожидая бесконечного роста биотехнологий, и теперь уровень вакантности высок. Инвестор, вложившийся сейчас в лабораторное здание или офисный кондо, может столкнуться с трудностями при поиске арендаторов и обслуживании долга. В этих сегментах необходима осторожность до восстановления баланса на рынке.
Климатические и экологические риски: Более тонкий долгосрочный риск — изменение климата и экологическое регулирование. Прибрежные и каньонные районы Сан-Диего подвержены рискам лесных пожаров, наводнений (особенно с учетом повышения уровня моря) и сейсмической активности. Для объектов недвижимости во внутренних районах, подверженных лесным пожарам, страховые взносы могут резко вырасти или доступность страхования сократиться — страховщики Калифорнии стали осторожнее после недавних убытков от пожаров. Прибрежные объекты могут столкнуться с эрозией или ужесточением строительных норм. Хотя эти риски пока существенно не повлияли на стоимость, инвесторам стоит учитывать их при проведении due diligence (например, проверять зоны пожароопасности, оформлять соответствующую страховку и учитывать будущие требования к раскрытию информации).

По сути, Сан-Диего по-прежнему во многом остается «рынком для инвесторов», с прочными арендными фундаментами и долгосрочными драйверами роста. Но в отличие от всеобщего ажиотажа начала 2020-х, рынок 2025 года требует большей внимательности и избирательности. Инвесторам нужно тщательно просчитывать сделки с учетом более высоких процентных ставок, следить за новыми правилами (например, ограничением краткосрочной аренды) и быть готовыми к умеренной краткосрочной волатильности цен. Те, кто покупает с умом — делая ставку на востребованные локации или добавляя стоимость через развитие (ADU, реновации), — все еще могут найти сильные возможности в Сан-Диего. Постоянная привлекательность региона и ограниченное предложение означают, что грамотно выбранные инвестиции в недвижимость, скорее всего, окупятся в долгосрочной перспективе, если разумно управлять текущими рисками.

Прогнозы по ценам и предложению

В перспективе большинство аналитиков прогнозируют, что рынок жилья Сан-Диего останется стабильным или растущим в ближайшие годы, если не произойдет серьезных экономических потрясений. Вот ключевые прогнозы и ожидания по ценам, предложению и общим рыночным условиям:

Прогноз цен на жилье: Вместо американских горок последних лет, ожидается, что цены на жилье в Сан-Диего будут демонстрировать умеренный, стабильный рост. По прогнозам риелторов и экономистов, ежегодный прирост составит примерно 3%–5% в 2025 и 2026 годах alliedschools.com. Это отражает поиск рынком нового равновесия – улучшение предложения и высокие ипотечные ставки сдерживают рост цен, но устойчивый спрос и недостаточное долгосрочное строительство не позволяют ценам значительно снизиться. Например, по моделям Zillow, Сан-Диего будет одним из самых «конкурентных» рынков страны в 2025 году, вероятно, опередив средний показатель по США по росту цен axios.com. Однако эпоха двузначного годового роста, скорее всего, закончилась на данный момент. Если процентные ставки постепенно снизятся к концу 2025 и в 2026 году (многие ожидают, что ставки по 30-летней ипотеке опустятся до 5–6% к 2026 году), это может вновь разогреть рост цен за счет увеличения покупательской способности. Напротив, если ставки останутся высокими дольше, рост цен может оказаться на нижней границе прогнозов или временно остановиться. Примечательно, что ни один авторитетный прогнозист не предсказывает обвала цен в Сан-Диего – серьезная нехватка жилья служит «полом» для цен. Даже если экономическая ситуация ухудшится, ожидается, что снижение цен будет умеренным (на несколько процентов) и краткосрочным, учитывая продолжающийся дефицит жилья в Калифорнии.
Запасы и новое строительство: Ожидается, что запасы будут постепенно увеличиваться в течение ближайших пары лет, хотя, вероятно, останутся ниже идеального уровня. В Сан-Диего начали наращивать жилищное строительство в 2022–2024 годах, и этот импульс сохранится в 2025 году: город Сан-Диего выдал разрешения примерно на 8 500 новых домов в 2024 году, в дополнение к почти 10 000 в 2023 году insidesandiego.org – одни из самых высоких показателей за десятилетия. По оценкам, 3 500 жилых единиц в процессе реализации по специальным ускоренным программам, согласно данным офиса мэра insidesandiego.org. Кроме того, около 4 000 новых квартир планируется открыть по всему округу в 2025 году (аналогично показателям 2024 года) obrag.org. Такое стабильное увеличение предложения – особенно многоквартирного жилья – должно помочь сдерживать резкий рост цен и арендной платы. Однако, для достижения действительно сбалансированного рынка потребуется время. Аналитики не ожидают, что запасы достигнут допандемийного уровня (2018-2019 гг.) до конца 2026 года в лучшем случае alliedschools.com. К тому времени некоторые крупные проекты (возможная реконструкция района Спорт-Арены/Мидуэй, жилые комплексы кампуса SDSU Mission Valley и др.) также могут начать приносить новые единицы жилья. Строительный портфель в Сан-Диего остается насыщенным, но такие проблемы, как нехватка рабочей силы, высокие цены на материалы и противодействие со стороны местных жителей (NIMBY), означают, что не все запланированные проекты будут завершены в срок. В целом ожидается, что запасы будут постепенно расти, снижая часть давления, но не до уровня избытка.
Объем продаж и рыночное равновесие: Ожидается, что объемы продаж жилья немного увеличатся во второй половине 2025 года и в 2026 году по мере адаптации рынка. Калифорнийская ассоциация риелторов отметила улучшение настроений на рынке жилья к середине 2025 года и предположила, что продажи могут восстановиться во второй половине года patch.com. Многие потенциальные покупатели не участвовали в сделках в прошлом году; если процентные ставки снизятся или хотя бы психологически стабилизируются, часть этого спроса вернется. Точно так же некоторые домовладельцы, которые откладывали продажу, могут наконец выставить свои дома на рынок, особенно если увидят, что цены держатся на высоком уровне. Это указывает на постепенное увеличение активности сделок. Скорее всего, мы движемся к более сбалансированному рынку: ни ярко выраженному рынку продавца, ни рынку покупателя, а чему-то среднему. На практике это означает, что 2025 и 2026 годы могут отличаться большими сроками экспозиции (месяцы, а не недели, для жилья высокого класса), большим количеством снижения цен на «залежавшиеся» объекты, но при этом быстрыми продажами хорошо оцененных домов в востребованных районах. Риелторы называют это здоровой нормализацией — после ажиотажа рынок ведет себя более типично, с учетом сезонности и цикличности. У покупателей будет больше выбора, а продавцам придется быть реалистами в вопросах ценообразования. Индекс рыночной активности для Сан-Диего на август 2025 года составлял около 42 (по местным данным) youtube.com redfin.com, что указывает на умеренно благоприятный для продавцов рынок (нейтральный индекс обычно ~30). Мы ожидаем, что этот индекс будет колебаться в диапазоне 40±5 в дальнейшем, отражая небольшое преимущество продавцов из-за низкого предложения, но гораздо менее выраженное, чем в 2021 году (когда индекс превышал 80 в некоторые месяцы).
Аренда и рынок аренды: Прогноз по аренде осторожно оптимистичен для арендаторов. С выходом на рынок тысяч новых квартир и небольшим увеличением вакантности, рост арендной платы приостановился. CoStar прогнозирует, что аренда в Сан-Диего возобновит умеренный рост к 2026 году, примерно в соответствии с историческими нормами (~3-4% в год) obrag.org. В 2024–2025 годах рост арендной платы может оставаться очень низким (0-2%), пока рынок переваривает новое предложение. Примечательно, что застройщики сократили запуск новых многоквартирных проектов в 2025 году из-за более высоких затрат на финансирование и текущего замедления роста арендной платы obrag.org obrag.org. Это говорит о том, что после ввода объектов в 2025 году к 2027 году может наступить затишье в появлении нового жилья, что потенциально снова ужесточит рынок. Таким образом, арендаторы сейчас имеют окно для более выгодных переговоров, но долгосрочный тренд арендной платы в востребованном Сан-Диего по-прежнему направлен вверх. Для арендодателей/инвесторов краткосрочный риск — предоставление уступок и стагнация арендных ставок, но долгосрочный прогноз — это продолжение высокого спроса на аренду и роста после того, как текущая партия новых квартир будет освоена.
Экономические непредсказуемые факторы: Все прогнозы предполагают отсутствие крупных потрясений. Один из непредсказуемых факторов — это общая экономика: если США войдут в рецессию в конце 2025 года, спрос на жильё может временно ослабнуть. Уровень безработицы в Сан-Диего вырос примерно до 4,9% к середине 2025 года kpbs.org, и дальнейшие потери рабочих мест (особенно в высокооплачиваемых секторах) снизят покупательную способность и потребительскую уверенность. Ещё один непредсказуемый фактор — это процентная политика: если инфляция снова ускорится и ипотечные ставки превысят 7,5% надолго, это может сильнее, чем ожидалось, подавить спрос и оказать небольшое понижающее давление на цены. С другой стороны, если Федеральная резервная система снизит ставки быстрее, чем ожидалось, в 2024–25 годах, ипотечные ставки могут упасть, что потенциально вновь активизирует массовый спрос покупателей и вызовет новый скачок цен. Скорее всего, мы увидим средний сценарий: постепенное улучшение доступности жилья по мере роста доходов и снижения ставок, что приведёт к устойчивому уровню продаж и роста цен.

В заключение, ожидается, что рынок недвижимости Сан-Диего в ближайшие годы будет характеризоваться стабильностью и постепенной корректировкой: умеренным ростом цен (а не резкими скачками или падениями), медленным увеличением предложения и вариантов, а также рынком аренды, который останется дорогим, но не выйдет из-под контроля. Фундаментальное несоответствие – множество людей, желающих жить в Сан-Диего, и ограниченное количество жилья – продолжит поддерживать рынок. Как говорится в одном из прогнозов по жилью, высокая привлекательность Сан-Диего и ограниченность земли означают, что он, вероятно, будет опережать многие рынки, даже если рост уже не будет заоблачным axios.com axios.com. Если не случится непредвиденного кризиса, «новая норма» – это более спокойный, сбалансированный рынок, который по-прежнему благоприятствует уже находящимся на нем (владельцам жилья), одновременно постепенно стараясь привлечь больше новых жителей за счет увеличения предложения.

Строительство и планы развития

Строительный бум (в определенной степени): В ответ на жилищный кризис Сан-Диего ускоряет строительство нового жилья – особенно квартир и таунхаусов. В период с 2018 по 2024 год в регионе было добавлено значительное количество единиц жилья, и эта тенденция продолжается в 2025 году. Город Сан-Диего лидирует по абсолютному количеству разрешенных новых домов в округе planetizen.com, отчасти благодаря изменениям в политике, стимулирующим застройку (обсуждается в следующем разделе). Впечатляет, что Чула-Виста стала лидером по новому строительству, разрешив около 38 новых жилых единиц на 1 000 жителей с 2018 по 2024 год – больше всего на душу населения в округе planetizen.com planetizen.com. Это контрастирует с некоторыми небольшими городами, такими как Эль-Кахон, где было разрешено только около 10 единиц на 1 000 жителей, и они отстают planetizen.com planetizen.com. В итоге строительство сосредоточено в отдельных юрисдикциях, благоприятных для роста (Чула-Виста, город Сан-Диего, части Северного округа), в то время как другие вносят небольшой вклад.

Типы жилья: Большинство нового жилья, которое строится, — это многоквартирные дома. Примерно 60% всех новых домов, построенных в округе за последние годы, были апартаментами или кондоминиумами voiceofsandiego.org. Например, по данным Чула-Висты, 56% их новых единиц жилья находились в комплексах из 5 и более квартир (апартаменты/кондо), около 9% были ADU, и около 24% — это дома на одну семью planetizen.com. Такой уклон в сторону строительства многоквартирных домов — осознанный выбор: это самый эффективный способ добавить жильё в регионе с ограниченными земельными ресурсами. К знаковым проектам, которые завершатся в 2025 году, относятся Alexan Camellia (комплекс на 531 квартиру в районе Convoy в Керни-Меса) obrag.org, а также различные среднеэтажные жилые здания в центре города, Mission Valley и вдоль транспортных коридоров. К концу 2025 года ожидается открытие около 3 500–4 000 новых апартаментов по всему округу Сан-Диего obrag.org obrag.org, что сопоставимо с годовыми показателями 2022–2024 годов. Также наблюдается заметное расширение военного жилья возле баз, проекты студенческого жилья рядом с UCSD и SDSU, а также строительство домов в рамках мастер-планируемых сообществ в Otay Ranch, San Marcos и на других окраинах.

Доступное жилье vs жилье по рыночной цене: Постоянная проблема заключается в том, что большинство новых построек предлагается по рыночной или люксовой цене, а не по-настоящему «доступно» для жителей со средним или низким доходом. Анализ показал, что около 78% всех новых домов, построенных недавно в округе Сан-Диего, были ориентированы на покупателей/арендаторов с доходом выше среднего planetizen.com. Лишь небольшая часть — это официально закрепленные доступные квартиры. Например, из примерно 1 894 новых домов, построенных в центре Сан-Диего в 2024 году, только 174 (9%) были доступны для домохозяйств с низким доходом 10news.com. Высокие затраты на строительство (рабочая сила, материалы, земля) и сборы означают, что застройщикам обычно приходится устанавливать высокие арендные ставки/цены, чтобы проекты были рентабельны. В результате новые люксовые апартаменты часто сдаются по цене выше $3,000 за однокомнатную квартиру, что, как отмечают наблюдатели, «не решает напрямую кризис доступного жилья» obrag.org. Для решения этой проблемы город и округ реализуют программы по субсидированию строительства доступного жилья — например, программа “Bridge to Home” инвестировала $90 миллионов для создания почти 2,000 доступных квартир через партнерства insidesandiego.org. В стадии подготовки находятся несколько полностью доступных проектов (часто реализуемых некоммерческими организациями или Жилищной комиссией Сан-Диего), но они, как правило, небольшого масштаба (десятки, а не сотни квартир за раз).

Крупные проекты и инфраструктура: Помимо жилья, есть значимые проекты развития, которые сформируют рынок недвижимости Сан-Диего:

Проект Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization рядом с Олд-Таун — это крупный проект, который может включать тысячи новых жилых и коммерческих объектов (ожидает федерального одобрения).
Реконструкция Sports Arena/Midway District находится на стадии планирования после того, как избиратели отменили ограничение по высоте зданий в 30 футов для этого района. Конкурирующие предложения предусматривают новую арену, а также до 4,000 жилых единиц, торговые площади и парки. Если разрешение будет получено в 2025 году, строительство может начаться в 2026–27 годах.
SDSU Mission Valley: Расширение кампуса Университета штата Сан-Диего на месте стадиона Mission Valley находится в стадии строительства — включает речной парк, здания кампуса и 4,600 жилых единиц (смешанный тип: для студентов, доступное, рыночное жилье), которые будут вводиться поэтапно до конца 2020-х годов. Это создаст новую городскую среду и снизит давление на студенческое жилье.
Обновление University City/UTC: С продлением трамвайной линии (Mid-Coast line) до UTC рядом со станциями реализуется несколько проектов — высотные жилые дома, новые лабораторные здания — что фактически создает плотный «второй центр города» в районе UTC. Обновления плана сообщества в 2024 году для University City значительно увеличили допустимую плотность застройки insidesandiego.org.
Инфраструктура на границе: Давно планируемый терминал аэропорта Тихуаны на границе (CBX) стимулировал развитие отелей и парковок поблизости. Также строится второй пограничный переход в Otay Mesa, который после завершения может способствовать развитию промышленной и логистической недвижимости (и потенциально позволит создать больше жилья для работников, пересекающих границу).

Прогноз по строительству: Застройщики Сан-Диего осторожно оптимистичны, но сталкиваются с трудностями. Рост процентных ставок делает строительные кредиты дороже и может задерживать проекты. Стоимость материалов остается высокой (а пошлины на сталь/лесоматериалы увеличили расходы) obrag.org obrag.org. Также ощущается нехватка рабочей силы в строительных специальностях — работы больше, чем работников, что может замедлять сроки. Тем не менее, застройщики знают о накопившемся спросе. Некоторые «консервируют» проекты до улучшения экономической ситуации, но многие продолжают строительство благодаря общественному давлению и стимулам (например, калифорнийский закон о бонусе плотности, позволяющий строить больше квартир при условии, что часть из них будет доступной). Примечательно, что жилищная цель региона (по государственным требованиям) на 2021-2029 годы амбициозна, и, по некоторым данным, округ Сан-Диего действительно движется к тому, чтобы превысить свою государственную жилищную цель примерно на 4 500 домов к 2029 году, если текущие темпы выдачи разрешений сохранятся timesofsandiego.com. Это будет положительным достижением, хотя сама цель может быть все еще недостаточной по сравнению со спросом.

В целом, поток новых проектов в Сан-Диего остается высоким, особенно в сегменте многоквартирного жилья. Новое жилье вводится в эксплуатацию самыми быстрыми темпами за последние годы, что постепенно смягчает дефицит. Однако большинство новых квартир — рыночные и недешевые, поэтому кризис доступности не решается только за счет предложения. Продолжаются усилия — от реформ политики до государственно-частных партнерств — чтобы еще больше стимулировать строительство, включая доступное и «промежуточное» жилье (такие как таунхаусы, ADU и дуплексы). Если эти усилия сохранятся, Сан-Диего сможет постепенно сократить разрыв между предложением и спросом на жилье, что критически важно для долгосрочной стабильности рынка.

Изменения в политике и регулировании, влияющие на рынок недвижимости

За последние несколько лет законодательные и нормативные изменения как на уровне штата, так и на местном уровне существенно повлияли на рынок недвижимости Сан-Диего. Законодатели пытаются решить жилищный кризис, стимулировать застройку, защитить арендаторов и учесть интересы сообщества. Вот ключевые изменения и их последствия:

Реформы плотности застройки и зонирования: Калифорния приняла несколько законов, отменяющих ограничительное зонирование и стимулирующих жилищное строительство. SB 9, вступивший в силу в 2022 году, позволяет большинству участков, предназначенных для индивидуального жилья, быть разделёнными или застроенными до 4 единиц (дуплексы/триплексы) по праву. Это фактически увеличивает плотность застройки в районах, где ранее разрешалось только одно домовладение на участок. Сан-Диего поддержал SB 9 — город даже отменил некоторые сборы для стимулирования использования закона — хотя его влияние пока скромное (несколько сотен проектов по SB 9). Аналогично, законы об аксессуарных жилых единицах (ADU) были усилены (AB 68 и другие), обязывая города одобрять строительство дополнительных домов во дворах и переоборудование гаражей с минимальной бюрократией. Сан-Диего обновил местные постановления для соответствия, и, как отмечалось, выдача разрешений на ADU резко возросла (ADU составили ~9% новых домов за последние годы) planetizen.com. Город также запустил инновационные программы, такие как «Complete Communities» и «Housing Action Package 2.0» insidesandiego.org, которые предоставляют бонусы по плотности и ускоренное разрешение для проектов рядом с транспортом или с доступным жильём. Например, Complete Communities позволяет застройщикам строить больше единиц, чем обычно разрешено, если они включают часть жилья для малоимущих и вносят вклад в развитие инфраструктуры района insidesandiego.org. Эти реформы зонирования начинают приносить плоды в виде большего количества небольших проектов точечной застройки и предложений по строительству многоквартирных домов в районах, обслуживаемых общественным транспортом. Конкретный пример: Энсинитас (к северу от Сан-Диего) был вынужден штатом смягчить зонирование после долгого сопротивления; с тех пор город одобрил проекты с более высокой плотностью для выполнения жилищных требований штата planetizen.com.
Упрощение разрешительных процедур: Городское правительство Сан-Диего под руководством мэра Тодда Глории сделало приоритетом ускорение одобрения жилищного строительства. Программа ускоренного рассмотрения доступного жилья и такие инициативы, как «Разрешение сейчас», ускорили обработку заявок для соответствующих проектов insidesandiego.org. Город даже создал программу, позволяющую рассматривать любой жилищный проект рядом с транспортом в течение 30 дней («Полные сообщества сейчас») insidesandiego.org. Кроме того, город предлагает быстрый обзор и даже самосертификацию для некоторых строительных планов insidesandiego.org. Эти меры сокращают печально известные задержки в начале строительства жилья. Штат также внес свой вклад: для городского жилья были расширены исключения из-под действия CEQA (Калифорнийский закон о качестве окружающей среды), а AB 2011 (вступил в силу в 2023 году) позволяет министерское одобрение жилья на коммерчески зонированных землях. Вскоре мы можем увидеть, как старые торговые центры или офисные парки в Сан-Диего будут переоборудованы в жилье в соответствии с положениями AB 2011, которые обходят часть местного контроля в пользу строительства по праву с соблюдением трудовых стандартов. В совокупности эти регуляторные изменения пытаются сместить баланс от препятствий NIMBY к поддержке жилищного строительства.
Регулирование краткосрочной аренды: Как уже упоминалось ранее, крупным изменением местного регулирования стало ужесточение Сан-Диего правил по краткосрочной аренде жилья для отдыха. С мая 2023 года Постановление о краткосрочном проживании (STRO) требует, чтобы любой, кто сдаёт в аренду целый дом на короткий срок (менее 30 дней), имел городскую лицензию. Важно, что город ограничил количество таких лицензий 1% жилищного фонда (около 5400 объектов) для большей части города, плюс немного больше (~0,75% жилья) специально для Mission Beach truvi.com. Это сразу сократило рынок краткосрочной аренды — к концу 2023 года город ликвидировал более 7000 нелегальных объектов для отдыха, не имевших лицензий lajolla.ca nbcsandiego.com. Влияние: некоторые инвесторы, сдававшие жильё через Airbnb, перешли на долгосрочную аренду или продали свою недвижимость. В Mission Beach, где ранее преобладала аренда для отдыха, стоимость недвижимости и активность продаж скорректировались, так как многие бывшие объекты аренды вышли на рынок. Невозможность передачи лицензий (новый владелец не может унаследовать лицензию STR от продавца) также сделала объекты с большим количеством STR менее привлекательными для покупки truvi.com. Это постановление было ответом на жалобы сообщества на «дома для вечеринок» и ощущение, что Airbnb сокращает предложение жилья. Для более широкого рынка это, вероятно, освободило часть квартир и домов, которые вернулись в пул долгосрочной аренды или собственности, что стало небольшим облегчением для доступности жилья. Теперь инвесторы знают позицию Сан-Диего: краткосрочная аренда разрешена, но строго ограничена — это обстоятельство, которое направляет новые инвестиции скорее в традиционную аренду.
Защита прав арендаторов и ограничения на рост арендной платы: В Калифорнии с 2020 года действует закон AB 1482, который ограничивает рост арендной платы для большинства старых (старше 15 лет) многоквартирных домов до 5% плюс индекс потребительских цен (примерно 8–10% в последние годы высокой инфляции) и требует наличия уважительных причин для выселения. Сан-Диего соблюдает этот закон; хотя в самом Сан-Диего нет более строгого местного контроля за арендой, закон штата фактически установил потолок на ежегодное повышение арендной платы для охваченных объектов. Учитывая, что рыночная аренда выросла всего на ~0–3% в 2023–2025 годах, этот лимит в последнее время не был ограничивающим obrag.org. Но он обеспечивает арендаторам защиту от резких скачков цен. В 2022–2023 годах, во время резкого роста арендной платы, многие арендаторы Сан-Диего действительно были защищены этим законом от повышения более чем на ~10%. Кроме того, во время COVID были усилены меры по защите от выселения, и некоторые из них были продлены – например, при выселении без вины арендатора требуется выплата компенсации на переезд. Город и округ обсуждали еще более строгие меры защиты арендаторов (например, право на адвоката или более строгие правила уважительных причин для выселения), хотя на данный момент ничего сверх закона штата не принято. Инвесторам и управляющим недвижимостью пришлось адаптироваться к этим правилам, которые требуют большего соблюдения и ограничивают агрессивные стратегии повышения арендной платы.
Сборы за развитие и стимулы: Сан-Диего пытается сбалансировать сборы на развитие, необходимые для финансирования инфраструктуры, с задачей не отпугнуть застройщиков. В 2020 году город обновил требования по инклюзивному жилью, обязывая большинство новых жилых проектов либо включать 10% и более доступных квартир, либо платить компенсационный сбор. Некоторые застройщики предпочитают включать такие квартиры, чтобы получить бонус к плотности застройки. Также существуют скидки на сборы для ADU (дополнительных жилых единиц) и некоторых небольших проектов. В рамках Housing Action Package 2.0 город рассматривал возможность снижения требований к парковочным местам и смягчения ограничений по высоте зданий рядом с транспортом, что снижает стоимость строительства на одну квартиру insidesandiego.org. Механизм «builder’s remedy» (для городов без утвержденных жилищных планов) в Сан-Диего не применялся, так как город своевременно выполняет свои жилищные обязательства (в отличие, например, от некоторых городов Лос-Анджелеса). Однако несколько небольших городов округа Сан-Диего, отстающих в планировании жилья, могут столкнуться с проектами по «builder’s remedy» (что позволяет застройщикам обходить местное зонирование при соблюдении критериев доступности). Эта угроза подталкивает города к соблюдению требований по зонированию для увеличения жилищного строительства.
Передача налоговой базы на недвижимость: Поправка 19 (2021) в Калифорнии позволила пожилым домовладельцам (55+) переносить свою низкую налоговую базу на новое жилье в любом месте штата до 3 раз. Это помогло некоторым пожилым жителям Сан-Диего переехать в меньшие дома без значительного увеличения налогов и, возможно, освободило часть предложения больших домов для молодых семей. Трудно оценить точно, но, вероятно, Поправка 19 способствовала некоторому увеличению числа выставленных на продажу домов в 2022–2025 годах со стороны пожилых людей, которые иначе чувствовали себя «запертыми» из-за налогов по Поправке 13 при покупке нового жилья. Это небольшой, но положительный фактор для мобильности.
Инвестиции в инфраструктуру и транспорт: Политика — это не только законы о жилье; решения в области инфраструктуры также влияют на рынок недвижимости. Продвижение Сан-Диего к развитию, ориентированному на транспорт, поддерживается расширением трамвайной линии Mid-Coast (открыта в 2021 году) и региональным транспортным планом SANDAG 2021 года, который предусматривает больше линий общественного транспорта (хотя финансирование вызывает споры). Город также инвестирует в такие проекты, как Pure Water (улучшение водной инфраструктуры) universitycitynews.org и благоустройство парков. Улучшение транспорта и инфраструктуры может сделать определённые районы более привлекательными для застройки (например, новые апартаменты, появляющиеся вдоль новых станций трамвайной линии от Old Town до UTC).

Подытожим: политика Сан-Диего сейчас в целом поддерживает строительство жилья и повышение плотности застройки, что является сдвигом от исторически медленного роста. Законы штата задали тон, отменив некоторые местные ограничения, а город ответил собственными инновационными пакетами для стимулирования строительства. Это уже начинает приносить плоды в виде большего количества построенных объектов и небольшого смягчения кризиса. С другой стороны, такие меры, как ограничение краткосрочной аренды и контроль арендной платы, были введены для защиты доступности жилья и арендаторов, и они в некоторой степени ограничивают определённые источники прибыли для владельцев. Баланс, к которому стремятся политики, — стимулировать достаточное новое предложение и защищать жителей, не отпугивая при этом застройщиков и арендодателей. В середине 2025 года Сан-Диего даже получил похвалу от руководства штата за усилия по упрощению жилищного строительства и был представлен как образец для Калифорнии insidesandiego.org. Если эти законодательные тенденции сохранятся (а это вероятно, учитывая остроту жилищного дефицита), можно ожидать дальнейших мер, таких как увеличение плотности застройки вдоль новых транспортных линий, больше стимулов для строительства доступного жилья и, возможно, новые меры поддержки арендаторов. Участникам рынка недвижимости Сан-Диего необходимо оставаться гибкими и информированными по мере развития нормативной среды — она стала столь же важной, как и рыночные силы, в формировании итогов.

Проблемы доступности и предложения жилья

Несмотря на некоторое недавнее охлаждение рынка и политические меры, доступность жилья остаётся самой острой проблемой рынка недвижимости Сан-Диего. Регион стабильно входит в число наименее доступных рынков жилья в Соединённых Штатах. Ключевые аспекты этой проблемы включают:

Запредельная стоимость жилья: К середине 2025 года, чтобы комфортно купить дом по средней цене (~1 миллион долларов), потребуется годовой доход около 200 000–250 000 долларов offthe56.com lao.ca.gov. Однако средний доход домохозяйства в Сан-Диего составляет всего около 90 000 долларов. Этот разрыв означает, что только примерно 15% домохозяйств могут позволить себе такой дом по средней цене offthe56.com. Этот индекс доступности (15%) крайне низок – для сравнения, по стране примерно 50% домохозяйств могут позволить себе дом по национальной средней цене. Даже по сравнению с общей низкой доступностью жилья в Калифорнии (17% домохозяйств по всему штату могли позволить себе дом по средней цене в начале 2025 года) homes.com, в Сан-Диего ситуация особенно тяжелая. Высокая стоимость жилья также снижает позиции региона в рейтингах экономической конкурентоспособности; жилье стало одной из причин падения Сан-Диего в отчете Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Что касается аренды, то средняя арендная плата около 2 500 долларов также сильно бьет по бюджету. Домохозяйству нужен доход примерно 100 000 долларов (при 30% дохода на аренду), чтобы позволить себе такую сумму — что значительно выше доходов многих арендаторов. Почти половина арендаторов Сан-Диего считаются «переплачивающими» (тратят более 30% дохода на аренду). Уровень владения жильем держится около 55% в городе (и ~60% в округе), что отражает, насколько сложно перейти от аренды к покупке жилья kpbs.org. Многим представителям среднего класса — учителям, медсестрам, госслужащим, менеджерам в сфере гостеприимства — практически невозможно купить дом в том сообществе, которому они служат. Этот кризис доступности — не просто статистика; он меняет социальную ткань города, как обсуждается ниже.

Недостаточное предложение жилья: Коренная причина низкой доступности — классический дисбаланс между спросом и предложением. На протяжении десятилетий Сан-Диего (как и большая часть прибрежной Калифорнии) не строил достаточно жилья для растущего населения и числа рабочих мест. Ограничительное зонирование (огромные территории, отведённые только под индивидуальные дома), сопротивление сообществ увеличению плотности (NIMBYизм), высокие сборы и длительные процессы получения разрешений всё это сдерживало темпы строительства. Как говорится в одном отчёте: «десятилетия вялого жилищного строительства привели Сан-Диего к острому дефициту жилья» axios.com. Когда в 2020-х начался бум на рынке жилья из-за технологий и пандемии, этот ограниченный запас привёл к ценовым войнам и стремительному росту цен.

Чтобы наверстать упущенное, региону нужно десятки тысяч новых единиц жилья. Штат установил Региональную квоту по потребностям в жилье (RHNA) примерно в 171 000 новых домов для округа Сан-Диего на 2021–2029 годы. На середину срока округ не совсем идёт в ногу по всем уровням дохода (хотя может превысить общий целевой показатель, если текущие тенденции сохранятся) timesofsandiego.com. Дефицит особенно остро ощущается в сегменте доступного жилья: было выделено около 41 000 единиц для людей с низким доходом, но только несколько тысяч находятся в процессе реализации planetizen.com. Таким образом, даже несмотря на общий рост строительства, предложение для людей со средним и низким доходом сильно отстаёт. Пока предложение существенно не превысит спрос, доступность останется недостижимой.

Влияние на людей и экономику: Человеческие последствия недоступного жилья значительны. Молодые взрослые дольше живут с родителями или снимают жильё с соседями. Семьи откладывают или вовсе отказываются от покупки жилья; некоторые даже откладывают рождение детей из-за стоимости жилья. Ключевые работники уезжают — есть истории о том, как учителя, медсёстры, полицейские и другие переезжают в такие места, как Аризона или Техас, потому что не могут позволить себе остаться в Сан-Диего. Фактически, скромный прирост населения региона сейчас полностью обеспечивается за счёт иммиграции; внутри страны людей уезжает больше, чем приезжает, и стоимость жилья называется главной причиной этих отъездов kpbs.org. Такая «утечка мозгов» и потеря работников со временем может навредить местному бизнесу и государственным службам.

Кроме того, высокие цены на жильё означают больше поездок на работу из отдалённых районов (например, в Темекуле/Мурриете округа Риверсайд люди ездят на работу в Сан-Диего по 60+ миль в одну сторону, чтобы позволить себе дом). Это увеличивает пробки и загрязнение, снижает качество жизни. Когда только обеспеченные могут позволить себе покупку жилья в большинстве районов, это ведёт к экономической сегрегации. Сан-Диего рискует стать местом, где только очень богатые или те, кто купил жильё много лет назад, могут иметь стабильное жильё, а молодые и менее обеспеченные жители сталкиваются с нестабильностью и вытеснением. Активисты отмечают, что это подрывает разнообразие и характер города.

Бездомность и жилищная незащищённость: Крайнее проявление кризиса доступности видно в населении бездомных Сан-Диего, которое увеличилось за последние годы. Многие работающие малоимущие, столкнувшись с повышением арендной платы или выселением, не имеют куда пойти на таком дорогом рынке и в итоге живут в машинах или приютах. Отсутствие недорогого жилья усугубляет проблему бездомности — даже когда город открывает новые приюты или безопасные кемпинги, люди становятся бездомными быстрее, чем их удаётся переселить. Климат Сан-Диего также привлекает бездомных из других мест. По оценкам, тысячи жителей Сан-Диего испытывают бездомность каждую ночь — ситуация, напрямую связанная с высокой стоимостью и нехваткой жилья (а также с психическими и зависимостями). Город и округ признают, что без значительно большего количества доступного/субсидируемого жилья существенно сократить бездомность невозможно.

Предпринимаемые шаги: Мы уже описали многие политические меры (бонусы за плотность, ускоренное согласование и т.д.), направленные на увеличение предложения. Жилищная комиссия Сан-Диего и некоммерческие организации также активно пытаются создавать доступные квартиры путём приобретения и нового строительства (например, переоборудование мотелей в апартаменты для бездомных с использованием государственных средств HomeKey). Продвигается идея жилья “среднего сегмента” — дуплексы, таунхаусы, многоквартирные дома с внутренними дворами — которые по своей конструкции могут быть более доступными. В регионе также рассматривают инновационные идеи, такие как общественные земельные трасты (чтобы жильё навсегда оставалось доступным) и расширение системы жилищных ваучеров, но пока это реализуется в небольших масштабах по сравнению с потребностями.

Примечательно, что общественное мнение постепенно меняется. Хотя сопротивление развитию (NIMBY) всё ещё существует, всё больше людей осознают, что некоторое увеличение плотности необходимо для улучшения доступности. Молодёжь и активисты высказывают позицию YIMBY (“Да — в моём районе”). Даже некоторые давние домовладельцы понимают, что их собственные дети не смогут жить в Сан-Диего без перемен. Это помогло таким инициативам, как изменение зонирования в Hillcrest и University City, пройти на insidesandiego.org. Тем не менее, это остаётся вызовом — каждый проект может стать предметом борьбы на уровне района.

Доступность в прогнозе: В ближайшей перспективе доступность может немного улучшиться просто потому, что цены стабилизировались, а доходы медленно растут. Например, индекс доступности жилья CAR для округа Сан-Диего может немного повыситься по сравнению с минимальным уровнем конца 2024 года. Но по сути жильё всё равно останется очень дорогим относительно доходов. Аналитическое управление законодательной власти отметило, что к середине 2025 года доход, необходимый для покупки типичного дома в Калифорнии (~$237 тыс.), был более чем вдвое выше медианного дохода lao.ca.gov — ситуация, для которой нет быстрого решения. Только сочетание значительно большего строительства жилья (особенно по низким ценам) и/или более быстрого роста доходов может сократить этот разрыв. Сан-Диего работает над первым, но для значительных изменений потребуются годы.

Итог: Проблема доступности и предложения жилья в Сан-Диего — это долгосрочная задача, возникшая из-за недостаточного строительства и высокого спроса. Она проявляется в ежедневных трудностях семей с оплатой аренды, в невозможности для работников ключевых профессий жить в тех сообществах, которым они служат, и в сложных решениях людей покинуть регион. Хотя более спокойные рыночные условия 2025 года и политические меры несколько снизили давление (вводится больше жилья, рост цен приостановлен), жильё в Сан-Диего по-прежнему недоступно для большинства жителей offthe56.com. Это, возможно, самая серьёзная угроза будущему процветанию и инклюзивности региона. Решение этой проблемы потребует постоянных усилий: продолжать увеличивать предложение на всех уровнях, сохранять и создавать доступное жильё, а также искать креативные способы снижения строительных затрат. Способность Сан-Диего оставаться ярким, разнообразным мегаполисом зависит от прогресса в этом направлении.

Влияние процентных ставок, миграции и макроэкономических факторов

Наконец, рассмотрим более широкие макроэкономические факторы, влияющие на рынок недвижимости Сан-Диего: прежде всего процентные ставки, миграционные тенденции и общую экономическую ситуацию. Эти глобальные силы часто определяют подъемы и спады на рынке жилья.

Рост процентных ставок: Быстрый рост ипотечных ставок с 2022 года, пожалуй, стал самым значимым фактором, охладившим рынок жилья Сан-Диего в 2024–2025 годах. Как уже упоминалось, типичная ставка по 30-летней фиксированной ипотеке выросла примерно с 3% в конце 2021 года до более чем 7% к 2023 году, что резко увеличило стоимость заимствований lao.ca.gov. На практике ежемесячный платёж по дому средней стоимости сейчас примерно на 80% выше, чем был бы при ставках 2020 года lao.ca.gov. Этот шок от ставок вытеснил многих покупателей с ограниченным бюджетом и заставил других снизить свои ожидания, что снизило спрос и стабилизировало цены. Это также создало эффект «золотых наручников» для продавцов — поскольку 80% домовладельцев Калифорнии имеют кредиты под менее чем 5%, они не спешат продавать и терять низкую ставку lao.ca.gov. Дефицит предложений в Сан-Диего отчасти является следствием этого эффекта блокировки, как отмечалось выше.

Двигаясь вперед, траектория процентных ставок будет существенно влиять на активность на рынке. По состоянию на середину 2025 года ставки демонстрируют признаки стабилизации в диапазоне около 6%, даже опускаясь до примерно 6,5% к августу 2025 года – это самый низкий показатель примерно за 10 месяцев kyma.com money.com. Ипотечные аналитики прогнозируют, что ставки будут постепенно снижаться в 2025 году; по прогнозам Fannie Mae и MBA, средняя ставка по 30-летней ипотеке составит около 6,4% в 2025 году и, возможно, опустится ниже 6% к 2026 году themortgagereports.com fortune.com. Если эти прогнозы сбудутся, в Сан-Диего может наблюдаться возрождение покупательской активности, поскольку финансирование станет немного более доступным. Даже снижение ипотечной ставки на один процентный пункт значительно увеличивает покупательскую способность (или, альтернативно, позволяет большему количеству домовладельцев рефинансировать или переехать без шокирующего увеличения платежей). Поэтому снижение процентных ставок является ключевым положительным фактором для рынка жилья. С другой стороны, если инфляция неожиданно вырастет или другие экономические факторы вновь приведут к росту ставок, рынок может застопориться еще сильнее. На данный момент большинство ожидает, что мы уже увидели пик ставок, и дальнейший тренд будет либо стабильным, либо нисходящим – что является положительным сигналом для недвижимости.

Миграция и изменения численности населения: Демографическая динамика Сан-Диего сложна. С одной стороны, как дорогой регион, он испытывает чистый внутренний отток населения – то есть больше жителей США переезжают из Сан-Диего в другие штаты или округа, чем наоборот. Эта тенденция ускорилась в конце 2010-х и начале 2020-х годов, когда удаленная работа позволила некоторым переехать, а высокие цены на жилье вытолкнули других. Популярные направления для бывших жителей Сан-Диего включают более дешевые внутренние районы (например, округ Риверсайд) или другие штаты (Невада, Аризона, Техас и др.). Как отмечалось ранее, почти 24 000 чистых внутренних уехавших было зафиксировано в период 2023-2024 годов kpbs.org. Этот поток действительно снижает давление на спрос на жилье, особенно в сегменте начального уровня.

Однако в целом Сан-Диего overall сумел примерно сохранить стабильную численность населения (около 3,3 миллиона в округе) благодаря естественному приросту (рождаемость минус смертность) и международной иммиграции. Фактически, с 2023 по 2024 год небольшой прирост населения в округе был полностью обусловлен притоком примерно 24 000 международных иммигрантов, что компенсировало отток людей kpbs.org. Многие из этих иммигрантов приезжают ради работы (например, работники по визе H1-B в сфере технологий/биотехнологий, военные союзники или трансграничная миграция с учетом близости Тихуаны). Они увеличивают спрос на жилье, часто сначала арендуя. Таким образом, чистый эффект заключается в том, что рынок жилья Сан-Диего по-прежнему сталкивается с растущим (или, по крайней мере, не сокращающимся) населением, даже несмотря на то, что только внутренние миграционные тенденции в США подразумевали бы спад.

Еще один фактор — это внутренняя миграция внутри Южной Калифорнии: например, Zillow определил округ Риверсайд как «клапан сброса» для кризиса доступности жилья в Сан-Диего axios.com. Некоторые жители Сан-Диего, не имея возможности купить жилье на месте, приобретают его в юго-западной части Риверсайда (Темекула/Мурриета) и вынуждены совершать длительные поездки на работу. В то же время небольшое количество более обеспеченных людей из Лос-Анджелеса или округа Ориндж переезжают в Сан-Диего из-за относительно более низких цен на жилье (по сравнению с западной частью Лос-Анджелеса или побережьем округа Ориндж) или по соображениям образа жизни. Кроме того, значительное военное присутствие в Сан-Диего означает, что тысячи военных семей ежегодно сменяют друг друга, влияя на спрос на аренду и покупку жилья, особенно в районах вокруг Кэмп-Пендлтон, MCAS Miramar и военно-морской базы Сан-Диего.

В перспективе общий миграционный прогноз таков: в целом Калифорния замедлила темпы потери населения и, возможно, стабилизируется (численность населения штата даже немного выросла в 2024 году) gov.ca.gov. По прогнозу SANDAG, население Сан-Диего вырастет умеренно (примерно на 113 000 человек с 2022 по 2050 год, около +3,5%) sandag.org — это более медленный рост, чем в прошлом, что отражает существующие трудности. Для рынка жилья, если отток населения сохранится на текущем уровне, это будет служить «клапаном сброса», предотвращая чрезмерный дефицит. Но если Сан-Диего каким-то образом сможет остановить отток (за счет повышения доступности жилья или увеличения числа рабочих мест), спрос возрастет. Наоборот, если людей будет уезжать больше, чем ожидается (например, если удаленная работа сохранится и больше людей решит продать жилье и переехать), это может ослабить спрос на жилье. Пока что чистый эффект был небольшим — достаточно иммиграции и рождаемости, чтобы сохранять незначительное положительное давление на рынок жилья.

Макроэкономическая среда: Рынок недвижимости Сан-Диего не может игнорировать более широкие экономические тенденции:

Рынок труда: Экономика Сан-Диего в 2025 году относительно сильна, но с некоторыми слабыми местами. Уровень безработицы в округе находится в диапазоне 4–5% kpbs.org, что лучше, чем 5,4% по Калифорнии. Однако, как сообщает Axios, рост числа рабочих мест замедлился до примерно 0,5% в 2024 году axios.com. В таких секторах, как технологии и науки о жизни, были сокращения или заморозка найма (часть глобального спада в сфере технологий), что немного охладило спрос на жильё высокого класса. Хорошая новость заключается в том, что туризм и гостиничный бизнес полностью восстановились после COVID axios.com, что поддерживает рынок аренды и жильё эконом-класса (работники сферы услуг находят работу). Кроме того, оборонные расходы остаются основой — военная занятость и контракты в Сан-Диего обеспечивают стабильность (и часто покупателей жилья-ветеранов с VA-кредитами). Если национальная технологическая индустрия восстановится в конце 2025 года, как некоторые прогнозируют axios.com, значительный технологический сектор Сан-Диего (Qualcomm, биотехнологические стартапы и др.) может снова начать создавать рабочие места, что приведёт к росту спроса на аренду и покупку жилья, особенно в среднем и высоком ценовых сегментах.
Инфляция и доходы: Высокая инфляция 2021–2023 годов снизила реальные доходы и повысила процентные ставки. К середине 2025 года инфляция значительно снизилась, но цены (в том числе на строительные материалы и землю) остаются высокими. Зарплаты в Сан-Диего растут (средняя почасовая оплата выросла примерно на 23% с 2020 года) lao.ca.gov, но не так быстро, как стоимость жилья (платежи по ипотеке выросли на 82%) lao.ca.gov. Если инфляция останется умеренной, а рост зарплат продолжится, со временем это немного улучшит доступность жилья. Если начнётся рецессия и безработица вырастет, некоторые семьи могут начать жить вместе или уехать, что краткосрочно снизит спрос. Однако такой сценарий часто приводит к снижению процентных ставок, что, наоборот, может стимулировать рынок жилья. Таким образом, действуют разнонаправленные силы.
Инвестиционный климат: В мировом и национальном масштабе инвесторы стали осторожнее в сфере недвижимости из-за роста стоимости финансирования. В Сан-Диего мы видим меньше конкуренции со стороны институциональных инвесторов на рынке односемейных домов по сравнению с 2021 годом. Если фондовый рынок силён (как это было в 2023–25 годах), у покупателей жилья высокого класса больше средств на первоначальный взнос. Если он ослабеет, рынок элитной недвижимости может просесть. В Сан-Диего не так много динамики рынка вторых домов, как, например, в чисто курортных районах, но некоторые состоятельные покупатели из других регионов всё же приобретают здесь жильё; их интерес зависит от общей экономической уверенности.
Геополитические факторы: Будучи приграничным городом, на рынок недвижимости Сан-Диего влияют даже условия в соседних Тихуане и Нижней Калифорнии. Семьи и инвесторы, живущие по обе стороны границы, играют свою роль (некоторые граждане Мексики покупают недвижимость в Сан-Диего как стабильное вложение, а некоторые американцы живут в Тихуане ради более дешёвой аренды и ездят на работу). Изменения в политике или безопасности на границе могут вызывать небольшие колебания на рынке жилья. Кроме того, крупные переброски войск или изменения военной стратегии могут временно влиять на жильё рядом с базами (например, когда корабль ВМС находится в порту или в походе, заполняемость аренды вокруг базы меняется).

В итоге, процентные ставки, миграция и макроэкономика — это фоновая музыка, под которую «танцует» рынок жилья Сан-Диего. Рост ставок заметно замедлил темп рынка; теперь все ждут, когда ФРС ослабит политику, ведь это, скорее всего, вновь подстегнёт спрос на жильё. Миграция создаёт мягкое движение туда-сюда — пока Сан-Диего остаётся желанным местом, люди будут приезжать, но если цены останутся слишком высокими, кто-то будет уезжать. Макроэкономика, в свою очередь, влияет на рабочие места и доходы — ключевые факторы, определяющие, сколько людей смогут участвовать на рынке жилья. На данный момент (середина 2025 года) индикаторы внушают осторожный оптимизм: инфляция снижается, ставки стабилизируются, занятость стабильна, потребительские настроения улучшаются. Если эти тенденции сохранятся, рынок недвижимости Сан-Диего может войти в период устойчивой активности — ни перегрева, ни обвала, а рост в соответствии с общей экономикой. Следить за решениями Федеральной резервной системы, статистикой миграции и местными отчётами по занятости — вот ключ к пониманию, куда дальше двинется рынок в этом динамичном городе Южной Калифорнии.

Источники:

Zillow Research, Обзор рынка жилья Сан-Диего (июль 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Тенденции и прогнозы рынка жилья Сан-Диего 2025 (17 июля 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (Сан-Диего), Продажи жилья снижаются в округе Сан-Диего (City News Service, 22 июля 2025) patch.com patch.com
Центр данных Redfin, Обзор рынка жилья Сан-Диего – июнь 2025 (Порша Грин, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Рынок жилья Сан-Диего: тенденции и цены (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, В 2025 году в округе Сан-Диего появится 4000 квартир (3 апреля 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Ожидается, что Сан-Диего станет одним из самых горячих рынков 2025 года (14 января 2025) axios.com axios.com
KPBS, Население округа Сан-Диего немного увеличилось, но только за счет иммиграции (17 марта 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Жилищный кризис в Сан-Диего: можем ли мы позволить себе остаться? (Берн МакГоверн, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Какие города округа Сан-Диего строят новое жильё? (29 июля 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, Индекс доступности жилья в Калифорнии (2 квартал 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Замедление роста занятости снижает экономический рейтинг Сан-Диего (29 января 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Закон о краткосрочной аренде в Сан-Диего — влияние «регулирования 2023 года» (23 мая 2024) truvi.com truvi.com

Недвижимость Сан-Диего в 2025 году: дома за миллион, заоблачная аренда и меняющийся рынок

Тенденции жилой недвижимости в 2025 году

Тенденции коммерческой недвижимости

Динамика рынка в разных районах

Демография и поведение покупателей и арендаторов

Инвестиционные возможности и риски

Прогнозы по ценам и предложению

Строительство и планы развития

Изменения в политике и регулировании, влияющие на рынок недвижимости

Проблемы доступности и предложения жилья

Влияние процентных ставок, миграции и макроэкономических факторов

Roman Bednarski

Search

Latest Posts

Рынок недвижимости Сан-Хосе 2025: тенденции, прогнозы и технологические изменения

Рынок недвижимости в Алгарве, Португалия: 2025 год и далее