Piața imobiliară din San Jose 2025: Tendințe, previziuni și schimbări generate de tehnologie

Piața imobiliară din San Jose în 2025 rămâne robustă, dar complexă, modelată de fluctuațiile economice din Silicon Valley, cererea ridicată de locuințe și noile tendințe apărute după pandemie. Fiind una dintre cele mai scumpe piețe din țară, San Jose experimentează o creștere modestă a prețurilor locuințelor, un stoc redus de proprietăți (în ciuda unor îmbunătățiri ușoare) și o competiție intensă atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași. Mai jos prezentăm pe sectoare principalele aspecte – de la rezidențial și chirii la spații comerciale – și ce prevăd experții pentru următorii ani.

Statistici cheie ale pieței 2025 (San Jose):

• Prețul median al locuinței: ~1,5 milioane $ (mijlocul anului 2025), în creștere cu aproximativ 5% față de anul trecut redfin.com. Locuințele se vând în medie în ~20 de zile, adesea cu mai multe oferte.
• Chiria mediană lunară: ~2.927 $ în iulie 2025, în creștere cu aproximativ 2–3% față de anul trecut apartmentlist.com. Apartamentele cu o cameră costă în medie 3.265 $/lună apartmentlist.com.
• Stocul de locuințe: Stocul a crescut cu ~20% față de începutul anului 2024 apartmentlist.com sfgate.com, dar rămâne o piață a vânzătorului, cu oferte limitate.
• Accesibilitate: Extrem de scăzută. O gospodărie cu venit mediu ar avea nevoie de o creștere de >250.000 $ pentru a-și permite o locuință la prețul median în San Jose zillow.mediaroom.com.
• Economie: Rata șomajului în Santa Clara County este de ~3,9% (T2 2025) kidder.com. Ratele ipotecare sunt în jur de 6,5–6,8% sfgate.com, mult peste minimele din pandemie, ceea ce contribuie la un “efect de blocare” în care proprietarii rămân pe loc pentru a-și păstra ratele mici.

Tendințe pe piața rezidențială în 2025

Piața imobiliară din San Jose rămâne extrem de competitivă în 2025. Prețul mediu de vânzare pentru locuințe este de aproximativ 1,5 milioane de dolari, ceea ce este cu 238% mai mare decât media SUA redfin.com. Prețurile au crescut cu aproximativ 3–5% față de anul trecut, o creștere moderată comparativ cu salturile de două cifre din perioada de boom pandemic. Această creștere arată semne de stabilizare din cauza ratelor mai mari ale dobânzilor și a unei ușoare îmbunătățiri a ofertei. Economistul principal de la Zillow menționează că creșterea stocului de locuințe ține prețurile sub control; de fapt, valorile locuințelor sunt prognozate să rămână practic neschimbate (−0,2%) în zona metropolitană San Jose pentru 2025 sfgate.com. Totuși, cererea depășește oferta, astfel încât piața favorizează, per ansamblu, vânzătorii.

Stoc și vânzări: Numărul de locuințe de pe piață a crescut moderat. Observatorii din industrie raportează că stocul de început al anului 2025 în San Jose a fost cu ~20% mai mare decât cel din 2024 sfgate.com, parțial deoarece mai mulți proprietari scot locuințe la vânzare și apar construcții noi. Chiar și așa, stocul rămâne istoric scăzut – mulți proprietari sunt reticenți să vândă și să piardă ratele ipotecare extrem de mici (efectul „lock-in”), ceea ce limitează rotația. În ciuda mai multor listări, vânzările închise au crescut de fapt (cu 8–31% de la an la an în regiune) și se estimează că vor crește cu încă ~15% în 2025 sfgate.com, ceea ce indică faptul că cererea cumpărătorilor absoarbe rapid locuințele disponibile. Locuințele se vând în continuare rapid – aproximativ 20 de zile pe piață ca mediană, față de 15 zile cu un an înainte redfin.com redfin.com. O listare medie primește 3–4 oferte în San Jose, vânzându-se adesea peste prețul cerut în cartierele dorite.

Prețuri și concurență: Prețurile locuințelor din San Jose par să fi atins un platou la niveluri ridicate. La mijlocul anului 2025, prețul mediu de vânzare este în jur de 1,5 milioane de dolari (în creștere cu ~5% față de anul precedent) redfin.com, revenindu-și după o ușoară scădere în 2023. Concurența între cumpărători rămâne „oarecum competitivă” conform indicelui Redfin, multe locuințe vânzându-se încă cu 2–6% peste prețul de listă în urma unor licitații redfin.com. Segmentul de lux este deosebit de puternic – proprietățile de top atrag oferte multiple și continuă să se aprecieze, sfidând îngrijorările legate de accesibilitate sfgate.com. Agenții imobiliari remarcă faptul că locuințele de nivel entry (în jur de 1 milion de dolari) atrag licitații acerbe atât din partea cumpărătorilor la prima achiziție, cât și a investitorilor, vânzându-se adesea mult peste prețul de listă, iar ofertele integral în numerar nu sunt neobișnuite sanjosespotlight.com.

Provocări de accesibilitate: San Jose se clasează constant printre cele mai puțin accesibile piețe imobiliare din America. Salariile stagnante în raport cu valoarea locuințelor au făcut ca visul de a deține o locuință să fie de neatins pentru mulți rezidenți. O analiză Zillow evidențiază diferența: chiar și cu un avans substanțial de 330.000 de dolari (20%), o familie cu venit mediu din San Jose ar avea nevoie de o creștere salarială de peste 250.000 de dolari pentru a-și permite confortabil o locuință la prețul mediu zillow.mediaroom.com. Potrivit unei estimări, doar ~28% dintre gospodării din zona extinsă a Bay Area își pot permite o locuință la prețul mediu (și un procent și mai mic în San Jose propriu-zis). Ratele ridicate ale creditelor ipotecare – în jur de 6–7% pentru credite pe 30 de ani – agravează problema, adăugând sute sau chiar mii de dolari la plățile lunare. Aceste presiuni legate de accesibilitate au răcit o parte din cererea cumpărătorilor și au redirecționat mulți potențiali cumpărători către piața de închirieri zillow.mediaroom.com.

Perspective de piață: Se așteaptă ca prețurile să rămână stabile sau să crească ușor pe termen scurt. Asociația Agenților Imobiliari din California (C.A.R.) prognozează o creștere de +4,6% a prețurilor locuințelor din California în 2025 după o creștere de aproximativ 6,8% în 2024 sanjosespotlight.com – un ritm mai sustenabil. Aprecierea din San Jose ar putea fi puțin mai mică decât media statului, din cauza prețurilor deja foarte ridicate și a sensibilității la fluctuațiile economiei tech. Orice scădere a ratelor ipotecare ar putea elibera cererea acumulată: agenții locali prezic că dacă ratele scad în intervalul de 6% sau 5%, piața se va „aprinde” cu activitate pe măsură ce mai mulți vânzători și cumpărători vor intra pe piață sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Pentru moment, se așteaptă creșteri modeste de preț și o selecție puțin mai bună pentru cumpărători, dar nimic care să îmbunătățească dramatic accesibilitatea. Deficitul fundamental de locuințe din San Jose și piața puternică a locurilor de muncă susțin o presiune pe termen lung de creștere a valorii locuințelor.

Evoluții pe piața chiriilor

Piața chiriilor din San Jose în 2025 este extrem de scumpă, dar relativ stabilă în ceea ce privește creșterea. Chiria mediană a orașului (toate tipurile de unități) este de aproximativ 2.900 $ pe lună apartmentlist.com – cu peste 100% mai mare decât media SUA, reflectând bogăția regiunii și lipsa locuințelor. Chiriile au continuat să crească ușor: chiria mediană a crescut cu ~2–3% de la an la an la mijlocul anului 2025 apartmentlist.com. Prin comparație, multe orașe mari din SUA au înregistrat chirii stabile sau în scădere în ultimul an, datorită creșterii construcțiilor de apartamente la nivel național. În Bay Area, creșterea chiriilor din San Jose (~2,8% YoY) a depășit-o pe cea din San Francisco (practic 0%) sfgate.com, deși ambele sunt departe de creșterile de două cifre din trecut.

Chirii mari și cerere ridicată: Chiriile medii în funcție de numărul de camere evidențiază cât de neaccesibil este San Jose pentru chiriași. În iulie 2025, o garsonieră are o chirie medie de aproximativ 2.934 $ (cu aproape 67% peste media SUA), iar apartamentele cu 2 camere în jur de 3.506 $ apartmentlist.com apartmentlist.com. Cartierelor centrale la modă au prețuri și mai mari – de exemplu, în centrul San Jose, garsonierele depășesc adesea 5.000 $/lună în clădirile de lux apartmentlist.com. Astfel de prețuri înseamnă că un chiriaș ar avea nevoie de un venit anual de ordinul sutelor de mii de dolari pentru a respecta regula standard „30% din venit pentru chirie”. Nu este surprinzător că o mare parte dintre chiriașii locali sunt profesioniști din domeniul tehnologiei cu două venituri sau familii care împart locuința. Per ansamblu, aproximativ 44% dintre gospodăriile din San Jose stau cu chirie, nu dețin locuința point2homes.com, iar mulți dintre aceștia își forțează bugetul pentru a reuși (indicele costului vieții în metropolă este ~231, al doilea după San Francisco în SUA apartmentlist.com).

În ciuda chiriilor extrem de ridicate, cererea pentru locuințe de închiriat rămâne robustă. Rata de neocupare a locuințelor de închiriat este de doar aproximativ 4–5% în San Jose point2homes.com, ceea ce indică faptul că majoritatea locuințelor sunt ocupate. (Pentru context, o rată de neocupare de 5% este considerată o piață echilibrată – San Jose este chiar pe această limită.) Chiriașii au arătat o anumită sensibilitate la preț – creșterea neîntreruptă a chiriilor s-a temperat în perioada 2020–2022, iar în acei ani au existat concesii sau ușoare scăderi. Însă revenirea birourilor, universităților și migrarea lucrătorilor în 2023–2024 au readus piața de închirieri pe creștere. Multe gospodării care nu își permit să cumpere o locuință nu au altă opțiune decât să continue să stea cu chirie, ceea ce susține cererea.

Noi oferte și grad de neocupare: Un factor notabil care a temperat creșterea chiriilor a fost un boom al construcțiilor de apartamente în Sun Belt-ul SUA (orașe precum Austin și Raleigh) care a creat un surplus de unități la nivel național sfgate.com. Deși în Bay Area nu s-a construit suficient pentru a elimina deficitul de locuințe, San Jose a adăugat câteva apartamente noi și a înregistrat o creștere a inventarului de locuințe de închiriat de ~20% în anumite zone suburbane apartmentlist.com. Acest aflux modest de oferte acționează ca o supapă de siguranță pentru chirii. Construcția de locuințe multifamiliale în Bay Area este de așteptat să încetinească după 2025, pe măsură ce proiectele actuale se finalizează și mai puține noi proiecte încep construcția sfgate.com. Analiștii Zillow prezic că până la sfârșitul lui 2025, piața chiriilor se va restrânge din nou – valul recent de unități noi se va „stinge”, ceea ce înseamnă mai multă competiție pentru fiecare unitate vacantă în viitor sfgate.com. În San Jose, unde locuințele sunt cronic sub-construite, chiar și o mică scădere a gradului de neocupare poate duce la creșteri de chirii.

Perspective pentru chiriași: Creșterile de chirii în următorii ani vor rămâne probabil la niveluri anuale de o singură cifră (cu excepția unui declin economic). Experții prevăd o creștere scăzută și constantă a chiriilor în Bay Area – poate în jur de 2–4% pe an sfgate.com. Aceasta este o veste bună pentru chiriași comparativ cu creșterile de două cifre din ultimul deceniu, însă nu se așteaptă nici scăderi semnificative ale chiriilor. Schimbări de politici se profilează la orizont: alegătorii din California ar putea vedea Propoziția 33 în 2024, o inițiativă de extindere a controlului chiriilor (după ce două încercări anterioare au eșuat) sfgate.com. Dacă va trece, orașe precum San Jose ar putea adopta plafoane mai stricte pentru creșterea chiriilor la clădirile noi, limitând potențial ritmul de creștere a chiriilor. San Jose are deja control local al chiriilor pentru apartamentele mai vechi (limitând creșterile anuale la aproximativ 5–8%), iar o extindere ar putea proteja suplimentar chiriașii – sau, spun criticii, ar putea descuraja noile dezvoltări. Între timp, cererea pentru închirierea de case unifamiliale este în creștere pe măsură ce familiile caută mai mult spațiu; aceste case se închiriază acum cu ~41% mai mult decât acum cinci ani (o creștere ce depășește apartamentele) zillow.mediaroom.com. Per ansamblu, piața chiriilor va rămâne competitivă – chiriașii ar trebui să-și planifice bugetul cu atenție și să se aștepte să cheltuiască o mare parte din venit pe locuință în Silicon Valley.

Perspective asupra pieței imobiliare comerciale

Sectorul imobiliar comercial din San Jose este o poveste a contrastelor în 2025. Piața de birouri se confruntă cu rate ridicate de neocupare și cu schimbarea paradigmei către munca de acasă, în timp ce spațiile industriale și de depozitare sunt aproape de capacitate maximă datorită nevoilor logistice ale zonei Bay Area. Proprietățile de retail se descurcă relativ bine, susținute de consumatorii cu venituri ridicate și de o revenire parțială la birou care readuce traficul pietonal în unele zone. Iată o defalcare pe sectoare:

Piața de birouri: Rate ridicate de neocupare și o recuperare lentă

Spațiile de birouri din San Jose (și din Silicon Valley în general) sunt abundente și subutilizate în 2025. Rata de neocupare a birourilor a depășit 20% în 2024, față de doar 8,6% înainte de pandemie patch.com. Până în al treilea trimestru al anului 2024, 21,8% din spațiile de birouri erau neocupate în comitatele Santa Clara și San Mateo (care includ San Jose), de peste două ori mai mult decât rata de dinainte de COVID patch.com. Acest surplus a fost determinat de munca la distanță și politicile hibride – angajații vin la birou rar sau deloc. Zona metropolitană San Jose avea doar o rată de revenire la birou de 40,7% la sfârșitul lui 2024, una dintre cele mai scăzute din țară patch.com. Companiile și-au redus suprafețele ocupate, lăsând blocuri mari de spațiu goale sau pe piața de subînchiriere.

Totuși, 2025 arată semne timpurii de stabilizare. Câteva indicii: Rata de neocupare a birourilor din Silicon Valley a scăzut ușor la ~17,4% până în trimestrul 2 din 2025 (cu o disponibilitate totală de ~18,2%) kidder.com. Activitatea de închiriere a crescut în prima jumătate a lui 2025 – tranzacții notabile includ companii tech precum Zscaler care au subînchiriat peste 300.000 picioare pătrate în Santa Clara kidder.com. Proprietarii fac concesii și oferă stimulente pentru a ocupa spațiile, iar chiriile cerute s-au stabilizat (în jur de 4,07 dolari pe picioată pătrată lunar, cu 0,2% mai puțin decât acum un an) kidder.com. Vânzările de clădiri de birouri se fac la reduceri semnificative, atrăgând investitori în căutare de chilipiruri – prețul mediu de vânzare pe picioată pătrată (360 dolari) este mult sub media ultimilor 5 ani, reflectând valori de criză kidder.com.

„Flight to quality” este mantra: chiriașii se consolidează în clădiri de top, cu multe facilități pentru a atrage angajații la birou, în timp ce birourile mai vechi sau mai puțin bine poziționate se confruntă cu dificultăți. De exemplu, Google – după concedieri masive și reduceri de costuri – a scos o mare parte din campusul său din Redwood City la închiriere și a pus pe pauză construcția unor birouri viitoare kidder.com. Dezvoltările noi s-au oprit în mare parte, deși rămâne un paradox: aproximativ 9 milioane de picioare pătrate de spațiu comercial au fost construite în 2024, un record post-pandemic, chiar dacă rata de neocupare a atins cote record patch.com. Acest lucru include facilități specializate de cercetare și dezvoltare și proiecte ocupate de proprietari care nu apar ca spații închiriate. Experții îl numesc „paradoxul anului 2024” – o economie în creștere, dar o nevoie mai mică de spații de birouri patch.com.

Privind spre viitor, majoritatea analiștilor se așteaptă ca piața birourilor să rămână slabă până în 2025. Companiile subînchiriază în loc să se extindă, iar aproape 1 trilion de dolari în datorii din imobiliare comerciale ajung la scadență în 2025 kidder.com – crescând riscul de neplată, mai ales pentru activele de birouri cu valoare în scădere. Partea pozitivă este că San Jose a evitat scenariul cel mai rău văzut în San Francisco (unde mai multe turnuri din centrul orașului au intrat în executare silită). Mai puțini proprietari din San Jose au intrat în incapacitate de plată până acum patch.com, parțial pentru că birourile locale sunt mai dispersate (de exemplu, multe campusuri tech cu clădiri joase) și nu depind atât de mult de un centru dens. Prognozatorii cred că va mai dura încă un an sau doi până la stabilirea unei „noi normalități” patch.com. După cum a spus un consultant local, obiectivul este să „reducem treptat [și] să aducem rata de neocupare sub 20%” la un nivel mai gestionabil patch.com. Dacă sectorul tech se va accelera din nou sau companiile vor impune mai multă prezență fizică, recuperarea s-ar putea accelera – dar deocamdată, se așteaptă o rată ridicată de neocupare a birourilor și multe opțiuni de spațiu pentru chiriași în San Jose.

Industrial și depozitare: cerere puternică, ofertă limitată

În contrast puternic cu birourile, imobiliarele industriale din zona San Jose rămân foarte căutate. Rata de neocupare pentru spațiile industriale și de depozitare este extrem de scăzută – aproximativ 4% până la 6% în 2024/2025 patch.com cbre.com. Până în trimestrul 2 din 2025, rata generală de neocupare industrială în Silicon Valley era de aproximativ 5,8% cushmanwakefield.com, ceea ce semnifică o piață foarte strânsă (mai ales având în vedere că include și unele livrări noi). Cererea pentru spații de logistică, producție și laboratoare este determinată de comerțul electronic, companiile de semiconductori și hardware, precum și de biotehnologii care necesită facilități unde activitatea trebuie să se desfășoare la fața locului.

Laboratoarele de cercetare și facilitățile specializate au înregistrat o rată de neocupare ceva mai ridicată (~11% la sfârșitul lui 2024 pentru laboratoarele de cercetare) patch.com, dar acest lucru se datorează parțial apariției unor noi spații pe piață. În sectoare precum biotehnologia și producția avansată, gradul de ocupare rămâne robust – aceste firme nu pot funcționa complet de la distanță. Raportul Joint Venture Silicon Valley a menționat că cererea pentru spații de laborator și industriale a continuat să crească în 2024, în ciuda surplusului de birouri patch.com. Chiriile pentru proprietățile industriale au fost stabile sau au crescut ușor, deoarece oferta este limitată de constrângerile de teren din Bay Area. Dezvoltatorii au adăugat ceva suprafață industrială în 2024, iar aproximativ 2–3 milioane de picioare pătrate de spațiu logistic modern sunt în construcție în jurul orașului San Jose, adesea construite la comandă pentru utilizatori specifici.

Perspective: Se preconizează că sectorul industrial va rămâne puternic. Chiar dacă economia ar traversa o perioadă dificilă, rata de neocupare este atât de scăzută încât o ușoară creștere nu ar duce piața la un exces de ofertă. Comerțul electronic, centrele de date și industriile de vehicule electrice se extind în Silicon Valley și vor continua să absoarbă spațiu. De fapt, unul dintre noile proiecte aprobate recent în centrul orașului San Jose include un centru de date cu 11 etaje alături de locuințe (un concept unic de utilizare mixtă) localnewsmatters.org. Investitorii rămân optimiști cu privire la proprietățile industriale datorită fluxului de numerar stabil. Un avertisment: rezistența comunității față de noile depozite (din cauza traficului sau a preocupărilor de mediu) poate încetini aprobările. Însă, cu reformele CEQA (discutate mai jos) și nevoile infrastructurale ale regiunii, dezvoltarea industrială va fi probabil simplificată. Se preconizează că rata de neocupare industrială va rămâne la valori mici, de o singură cifră și creșterea chiriilor va fi de ordinul mediu, de o singură cifră, anual, pe viitor.

Sectorul de retail: Străzi comerciale rezistente și modele în schimbare

Imobiliarele comerciale de tip retail din San Jose s-au dovedit surprinzător de rezistente în urma pandemiei. Datorită veniturilor ridicate din zonă și a cheltuielilor de consum acumulate, majoritatea centrelor comerciale și a spațiilor de vânzare cu amănuntul și-au revenit, chiar dacă munca la distanță a schimbat unele obiceiuri. Rata de neocupare a spațiilor de retail a atins un minim al ultimilor șase ani de ~4,7% la începutul lui 2025 în Silicon Valley assets.cushmanwakefield.com. La intrarea în 2025, majoritatea subpiețelor aveau rate de neocupare sub 4% – practic ocupare completă – mai ales în zonele prospere precum Santana Row/Valley Fair, Palo Alto și Cupertino marcusmillichap.com. Singura zonă cu o rată de neocupare mai ridicată (în jur de 5%) este în unele părți din South San Jose marcusmillichap.com, ceea ce probabil reflectă câteva centre mai vechi cu dificultăți sau închideri de magazine mari.

Mai mulți factori au „susținut” imobiliarele de retail: salariile și averea din domeniul tehnologiei înseamnă că gospodăriile locale au putere de cumpărare pentru a susține restaurantele, magazinele de tip boutique și serviciile. Chiar și în perioadele cu multă muncă la distanță, rezidenții cu venituri mari au continuat să cumpere local, iar multe afaceri de retail s-au adaptat (oferind livrare, ridicare la bordură etc.). Acum, pe măsură ce mai mulți angajați revin parțial la birouri, restaurantele din centrul orașului și din districtele de afaceri văd o creștere a traficului pietonal. Retailul suburban ancorat de magazine alimentare și servicii esențiale a rămas puternic pe tot parcursul perioadei. În plus, configurația orientată spre mașini a orașului San Jose a făcut ca multe centre comerciale să aibă suprafețe mari și parcare, permițând distanțarea socială sau servicii de ridicare mai ușoare în timpul COVID.

Până la sfârșitul anului 2024, activitatea de închiriere în retail a început să crească alături de mica creștere a gradului de ocupare a birourilor marcusmillichap.com. Brokerii comerciali raportează că San Jose este cea mai puternică piață de retail din Bay Area și „devine tot mai puternică.” marcusmillichap.com Veniturile ridicate ale gospodăriilor au susținut cheltuielile de retail chiar și când birourile erau goale, iar acum orice creștere a numărului de angajați la birou sau a populației adaugă și mai mult combustibil cererii marcusmillichap.com. Notabil, mai mulți retaileri noi se extind: Costco și un mare supermarket asiatic (T&T) se vor muta în locații din San Jose în 2025 marcusmillichap.com. Se așteaptă ca acești noi veniți să transforme absorbția netă ușor negativă de anul trecut într-una pozitivă. Practic, spațiile de retail care au rămas vacante sunt ocupate rapid de noi magazine și restaurante.

Chiriile pentru retail au rămas relativ stabile, cu locațiile premium care obțin cele mai mari prețuri (de exemplu, peste 30 de dolari pe picior pătrat anual, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Proprietarii sunt optimiști, dar realiști – știu că e-commerce-ul rămâne o amenințare, așa că preferă chiriași din zona experiențială și alimentară pentru a atrage trafic pietonal. Tendința de revenire la birou în regiune (chiar dacă parțială) este un avantaj pentru retailerii din centrul orașului. Pe de altă parte, dacă munca la distanță rămâne prevalentă, o parte din retailul din centru ar putea fi reconvertit sau ar putea întâmpina dificultăți, însă până acum centrul San Jose nu a înregistrat colapsul generalizat al retailului pe care l-a avut centrul San Francisco.

Perspective: Vacanțele în retail ar trebui să rămână scăzute (<5%) și ar putea chiar să se reducă dacă economia locală rămâne puternică. Cel mai mare risc este o recesiune economică – cheltuielile consumatorilor ar scădea dacă șomajul crește. Pentru moment, perspectiva pentru retail în San Jose este prudent pozitivă: consumatori cu venituri ridicate, densitate rezidențială în creștere (cu noi dezvoltări mixte) și o utilizare mai bună a birourilor indică o cerere susținută pentru magazine și restaurante. Strategia orașului de sate urbane și centre pietonale va continua să creeze oportunități pentru dezvoltarea de retail. În concluzie, dintre clasele de active comerciale, retailul are performanțe mai bune decât birourile și este aproximativ la același nivel cu sectorul industrial pe piața din San Jose în 2025.

Tendințe în investițiile imobiliare

Investitorii imobiliari care vizează San Jose se confruntă cu o ecuație cu costuri ridicate și recompense mari. Valorile imobiliare extrem de ridicate din regiune înseamnă că randamentele din chirii (cap rate-urile) sunt relativ scăzute, însă perspectivele de apreciere pe termen lung și creștere a chiriilor rămân solide. În 2025, activitatea investițională a fost oarecum temperată de ratele dobânzilor și incertitudinea economică, dar există tendințe și oportunități clare:

• Investiții rezidențiale: Achiziționarea de case unifamiliale sau apartamente pentru a le închiria este dificilă având în vedere prețurile de intrare de peste 1 milion de dolari, însă cei care își permit observă o cerere constantă pentru chirii. Cum multe familii nu își permit să cumpere, chiriile pentru case unifamiliale sunt la mare căutare (așa cum arată și creșterea rapidă a chiriilor în acest segment zillow.mediaroom.com). Cartierelor cu școli bune (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) sau cu îmbunătățiri planificate ale transportului public (de exemplu, în jurul viitoarelor stații BART din North San Jose) sunt deosebit de atractive pentru investitori, deoarece promit chirii stabile sau în creștere. Unii investitori profită și de legislația ADU din California – adăugând unități locative accesorii la proprietăți unifamiliale pentru a crea fluxuri de venituri tip duplex/triplex. Cap rate-urile pentru închirierile rezidențiale în San Jose se situează adesea în intervalul scăzut de 3%–4%, ceea ce este redus, dar mulți investitori mizează pe aprecierea prețurilor și creșterea populației impulsionată de sectorul tech pentru randamente.
• Cartiere „fierbinți”: Districtele diverse din San Jose oferă oportunități diferite. Downtown San Jose este văzut ca o miză pe termen lung – cu campusul propus de Google (acum pus pe pauză) și alte investiții publice, terenurile și clădirile vechi din centru au atras investitori care doresc să redezvolte sau să aștepte o revenire. Zone precum Japantown și Willow Glen își păstrează valoarea datorită atmosferei culturale unice și farmecului, atrăgând atât proprietari de locuințe, cât și investitori care renovează case istorice. În ceea ce privește potențialul emergent, experții locali indică adesea zone precum Berryessa/North San Jose (unde este în curs de extindere linia BART) și Alum Rock/East Foothills (unde prețurile sunt mai mici față de restul orașului, sugerând potențial de creștere). Potrivit unei analize investiționale, cartierele în ascensiune precum Communications Hill, North San Jose și părți din East San Jose sunt pregătite pentru creștere pe măsură ce orașul încurajează dezvoltarea acolo blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Investitorii privesc din ce în ce mai mult dincolo de codurile poștale tradițional exclusiviste și către aceste zone „subevaluate” pentru randamente inițiale mai bune.
• Investiții comerciale: Având în vedere slăbiciunea segmentului de birouri, investitorii avizați caută chilipiruri. După cum s-a menționat, clădirile de birouri s-au vândut la reduceri semnificative – unii proprietari-utilizatori (companii care își cumpără propriile clădiri) și fonduri de private equity au achiziționat active de birouri la prețuri cu 30–50% sub vârf. Această strategie mizează pe un orizont de recuperare de 5-10 ani pentru cererea de birouri. Între timp, proprietățile industriale rămân preferatele investitorilor instituționali; concurența este acerbă pentru orice facilitate logistică ce ajunge pe piață, iar ratele de capitalizare în sectorul industrial sunt în jur de 4% datorită fiabilității chiriașilor. Centrele comerciale din locații puternice (în special cele ancorate de supermarketuri sau din cartierele înstărite) se tranzacționează de asemenea activ, deoarece s-au dovedit rezistente în timpul COVID. Per ansamblu, volumul investițiilor în imobiliare comerciale din Bay Area în 2025 este sub nivelul de dinainte de pandemie, dar San Jose captează o parte bună din ceea ce se întâmplă, pe măsură ce investitorii se orientează de la piața problematică din San Francisco către perspectivele relativ stabile din South Bay.
• Randamente și riscuri: Investitorii din San Jose se confruntă cu costuri de finanțare mai ridicate – ratele de împrumut pentru ipoteci sau credite comerciale sunt în jur de 6–7%, ceea ce poate depăși randamentul proprietății, creând un efect de levier negativ. Acest lucru a reducționat numărul investitorilor speculativi și al celor care cumpără pentru a revinde rapid, comparativ cu acum câțiva ani. Cei rămași tind să fie fie deținători pe termen lung cu lichidități (mai puțin sensibili la dobânzi), fie cumpărători prin schimb 1031 care reinvestesc câștigurile din vânzări din alte părți. Mulți consideră că economia bazată pe tehnologie a San Jose va menține valorile imobiliare pe un trend ascendent pe termen lung. De fapt, investitorii locali cu experiență remarcă faptul că imobiliarele din Silicon Valley au depășit mare parte din țară la apreciere, și se așteaptă ca acest lucru să continue sanjosespotlight.com. Există întotdeauna riscul unui declin tehnologic sau al unor schimbări de politici (cum ar fi controlul mai strict al chiriei sau noi taxe pentru investitori) care ar putea reduce randamentele. Dar în 2025, investiția în imobiliarele din San Jose este încă văzută ca o mișcare solidă – este un pariu pe una dintre cele mai robuste economii regionale din lume.

În concluzie, tendințele investiționale arată o orientare către calitate și oportunitate: banii se îndreaptă către zone și tipuri de proprietăți cu cel mai bun mix de venituri curente și potențial de creștere viitoare (fie că este vorba de o nouă dezvoltare rezidențială suburbană sau de un campus de birouri/R&D repoziționat). Cartierelor „fierbinți” pentru investitori le corespund adesea zonele unde eforturile de dezvoltare ale orașului sunt concentrate sau unde accesibilitatea relativă față de restul Silicon Valley sugerează potențial de creștere. Deși randamentele nu sunt la fel de mari ca în piețele mai ieftine din Sun Belt, San Jose oferă ceva ce multe orașe nu au: stabilitate și creștere dovedită pe termen lung, ceea ce îl face o țintă cheie pentru capitalul imobiliar din California.

Dezvoltare și proiecte în construcție

Dezvoltarea imobiliară în San Jose se află la o răscruce în 2025. Orașul are planuri ambițioase pentru locuințe noi și comunități mixte, dar provocările economice au încetinit ritmul construcțiilor în ultimul an. Cu toate acestea, câteva proiecte semnificative avansează, iar schimbările de politici urmăresc să deblocheze dezvoltarea mai rapidă în viitorul apropiat.

Dezvoltarea locuințelor: San Jose, la fel ca toate orașele din California, este sub presiunea de a adăuga locuințe (cu mandate de stat pentru zeci de mii de unități până în 2030). Proiecte aprobate există deja, dar începerea construcțiilor a întârziat. De fapt, San Jose nu a avut nicio construcție nouă de locuințe multifamiliale în 2024 – nu s-a început construcția niciunui bloc de apartamente sau condominiu în acel an localnewsmatters.org. Această statistică surprinzătoare reflectă modul în care creșterea costurilor de construcție, lipsa forței de muncă și ratele ridicate ale dobânzilor au făcut ca multe proiecte să fie nefezabile. Chiar dacă Departamentul de Urbanism al orașului a aprobat multe unități, acestea ajung adesea „pe raft”, așteptând finanțare localnewsmatters.org.

Pentru a combate această situație, liderii orașului au lansat Programul de Cale Inovatoare pentru Proiecte la sfârșitul anului 2023 localnewsmatters.org. Acest program oferă stimulente dezvoltatorilor cu proiecte de „beneficiu extraordinar” – de exemplu, celor care includ locuințe accesibile semnificative sau alte beneficii publice – prin anularea anumitor standarde de zonare, reducerea taxelor de construcție și scutirea unor taxe localnewsmatters.org. Scopul este de a accelera proiectele din centrul orașului și alte zone prioritare. În aprilie 2025, primele două proiecte din cadrul acestui program au fost aprobate: un dezvoltator canadian, Westbank, a primit undă verde pentru 1.492 de unități rezidențiale în două turnuri înalte în centrul orașului San Jose, împreună cu două centre de date pe amplasament localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Orașul a renunțat la unele taxe de accesibilitate și a relaxat limitele de înălțime pentru ca aceste proiecte să fie viabile. Primarul Matt Mahan a spus că San Jose nu trebuie să lase zonarea învechită „să stea în calea inovației care ar putea fi fezabilă astăzi” localnewsmatters.org, subliniind disponibilitatea orașului de a fi flexibil pentru a stimula dezvoltarea.

Dincolo de centrul orașului, numeroase alte proiecte rezidențiale sunt în curs de pregătire. În nordul orașului San Jose, se construiește un mare proiect mixt pe un teren agricol fost, care va aduce câteva sute de apartamente și spații comerciale în zonă sanjosespotlight.com. Dezvoltatori precum SummerHill Homes construiesc noi complexe multifamiliale în zone anterior comerciale (de exemplu, un proiect la 210 Baypointe cu peste 200 de unități) sfyimby.com. În plus, există un impuls pentru mai multe locuințe modulare și metode creative de construcție: o clădire modulară de apartamente propusă pe The Alameda ar adăuga 174 de unități pe un teren mic, prezentând o abordare inovatoare pentru creșterea densității în zonele deja construite sfyimby.com.

Downtown West și campusurile Big Tech: Elefantul din cameră este proiectul Downtown West al Google de lângă stația Diridon – un plan de 80 de acri, de peste 10 miliarde de dolari, pentru un nou cartier urban cu utilizare mixtă (până la 4.000 de locuințe, birouri, spații comerciale, parcuri). San Jose a aprobat acest proiect în 2021 cu mare fast realestate.withgoogle.com techxplore.com. Totuși, în 2025, Downtown West este în incertitudine. La începutul lui 2023, Google a oprit lucrările pe șantier, iar în 2025 există rapoarte că Google și-a anulat parteneriatul de dezvoltare și își re-evaluează planurile imobiliare techxplore.com techxplore.com. Retragerea mai amplă a companiei din extinderea birourilor (din cauza muncii la distanță și a reducerilor de costuri) amenință locuințele promise – în Silicon Valley, Google a promis teren pentru 15.000 de locuințe (în San Jose, Mountain View, Sunnyvale), dar după șase ani, niciuna dintre aceste locuințe nu a fost construită techxplore.com. Google a semnalat chiar că ar putea vinde părți din proprietățile sale (de exemplu, un teren mare din Mountain View destinat pentru 1.900 de locuințe) techxplore.com. Dacă Google se retrage, viziunea Downtown West ar putea fi amânată sau redusă semnificativ. Oficialii orașului rămân optimiști că proiectul va fi reluat, dar ar putea necesita noi parteneri sau o abordare etapizată. Incertitudinea din jurul acestui mega-proiect este un factor imprevizibil pentru dezvoltarea San Jose – ar putea aduce un val uriaș de locuințe și spații comerciale, sau ar putea rămâne un plan latent pentru ani de zile.

Provocări în pipeline: Experiența San Jose reflectă o tendință mai largă: multe proiecte de mare densitate aprobate sunt „optimizate valoric” sau înlocuite cu planuri de densitate mai mică din cauza provocărilor de cost. Dezvoltatorii constată că, în condițiile din 2025, un turn rezidențial de lux s-ar putea să nu fie rentabil, în timp ce casele înșiruite sau proiectele de scară mai mică ar putea fi. De fapt, în tot San Jose, dezvoltatorii care au trecut de la apartamente/condominii la case înșiruite au eliminat aproximativ 4.177 de unități locative din pipeline-ul orașului – acele unități au fost aprobate, dar nu vor fi construite conform planului inițial techxplore.com. Aceasta este o lovitură semnificativă pentru țintele de locuințe. Subiliniază nevoia de intervenții de politici și reduceri de costuri pentru a debloca proiectele mari.

Pe de altă parte, mediul de reglementare din California se schimbă în favoarea dezvoltării. În iunie 2025, statul a adoptat reforma CEQA (Senate Bill 131 și Assembly Bill 130) pentru a simplifica evaluarea de mediu sanjosespotlight.com. Proiectele de tip infill (sub 20 de acri, sub 85 de picioare înălțime și în limitele zonării) pot acum să evite anumite cerințe CEQA sanjosespotlight.com. Aceasta înseamnă că multe proiecte de locuințe de dimensiuni medii din San Jose nu vor mai întâmpina ani de întârzieri din cauza proceselor sau a rapoartelor de mediu împovărătoare. Primarul din San Jose a salutat aceste reforme, menționând că CEQA era adesea „folosită ca armă” pentru a bloca locuințele și că acum proiectele ar putea fi aprobate în jumătate din timp în unele cazuri sanjosespotlight.com. În plus, legi existente precum SB 35 (care accelerează locuințele accesibile eligibile) și AB 2011 (care permite locuințe pe terenuri comerciale by-right) încep să fie folosite în Bay Area.

Privind spre viitor: pipeline-ul de dezvoltare este de așteptat să crească în următorii câțiva ani datorită acestor reforme și inițiativelor locale. San Jose a identificat zeci de situri de oportunitate și are o abordare proactivă pentru a-și atinge obiectivul de locuințe stabilit de stat (peste 60.000 de unități pentru 2023-2031). Este posibil să vedem proiecte mai creative precum conversii de birouri în locuințe (dacă birourile rămân subutilizate) și parteneriate public-privat. Proiecte de infrastructură precum extinderea BART Silicon Valley (care va aduce trenurile BART în centrul orașului San Jose până în ~2030) și electrificarea Caltrain vor stimula, de asemenea, dezvoltarea orientată spre transport de-a lungul acestor coridoare. În concluzie, 2025 este un an de tranziție: după un 2024 lent, construcțiile sunt pregătite să revină, dar va fi nevoie de gestionarea costurilor ridicate. Cu noile legi care reduc birocrația și stimulentele orașului, San Jose speră să transforme numeroasele proiecte planificate în șantiere active în curând.

Schimbări de politici și reglementări care afectează piața

O serie de dezvoltări de politici și reglementări în 2024–2025 influențează peisajul imobiliar din San Jose, având ca scop abordarea crizei locuințelor și protejarea rezidenților, răspunzând totodată schimbărilor economice. Iată principalele schimbări:

• Simplificarea CEQA (2025): Legea privind Calitatea Mediului din California (CEQA) a fost de mult timp menționată ca o cauză a întârzierilor în dezvoltare. La mijlocul anului 2025, California a adoptat reforme la CEQA prin SB 131 și AB 130, care au redus semnificativ cerințele de evaluare a impactului asupra mediului pentru multe proiecte sanjosespotlight.com. Notabil, proiectele de locuințe de tip infill pe terenuri urbane goale (până la 20 de acri, sub 85 ft înălțime) nu mai necesită rapoarte complete de impact asupra mediului dacă respectă zonarea existentă sanjosespotlight.com. Acesta este un mare câștig pentru orașe precum San Jose: înseamnă mai puține procese și aprobări mai rapide pentru clădiri de apartamente de tip mid-rise și alte dezvoltări urbane. Oficialii orașului spun că procesele CEQA au întârziat unele proiecte cu până la doi ani sanjosespotlight.com – astfel că această reformă ar putea, potențial, să reducă la jumătate timpii de aprobare sanjosespotlight.com. Primarul din San Jose, Matt Mahan, a fost un susținător vocal, argumentând că CEQA a fost abuzată pentru a bloca locuințele necesare sanjosespotlight.com. Odată cu reformele, orașul combină schimbările de la stat cu stimulente locale (cum ar fi scutirile de taxe prin Innovative Pathway) pentru a accelera producția de locuințe sanjosespotlight.com. Deși grupurile de mediu sunt îngrijorate de reducerea implicării publicului, așteptarea generală este că San Jose va vedea o accelerare a începerii proiectelor ca rezultat al regulilor simplificate.
• Mandate de locuințe de stat și zonare: California a adoptat mai multe legi pentru a anula zonarea locală restrictivă. SB 9 (în vigoare din 2022) permite proprietarilor de locuințe să împartă loturile unifamiliale sau să adauge unități tip duplex fără aprobare suplimentară. În San Jose, aplicarea SB 9 a fost lentă până acum (din cauza costurilor ridicate de construire a ADU-urilor/duplexurilor), dar în timp ar putea crește ușor densitatea în cartierele rezidențiale. SB 10 (2022) permite orașelor să adopte o ordonanță pentru până la 10 unități pe parcele apropiate de transportul public fără CEQA – San Jose nu a valorificat încă pe deplin această lege, dar ar putea face acest lucru în viitor pentru coridoarele de transport. În plus, AB 2011 (2022) simplifică dezvoltarea locuințelor pe terenuri comerciale (de exemplu, centre comerciale tip strip mall); câteva proiecte din San Jose explorează această opțiune, ceea ce ar putea transforma parcelele comerciale subutilizate în complexe de apartamente cu aprobare ministerială (accelerată). Planul General al San Jose încurajează creșterea prin „Sate Urbane” – practic zone pre-planificate cu densitate mai mare – iar în 2025 orașul își actualizează Elementul de Locuințe pentru a arăta statului cum va acomoda ~62.000 de locuințe noi până în 2031. Acest lucru ar putea implica rezonarea unor zone industriale sau cu densitate redusă în rezidențial și încurajarea dezvoltării mixte lângă transportul public.
• Controlul chiriei și protecția chiriașilor: San Jose are o ordonanță locală de stabilizare a chiriei care acoperă apartamentele construite înainte de 1979, limitând creșterile anuale ale chiriei (aproximativ 5% maxim, legat de inflație) și oferind protecție împotriva evacuării. Deși această măsură rămâne în vigoare, activiștii pentru chiriași susțin că nu este suficientă deoarece exclude clădirile mai noi. La nivel de stat, activiștii promovează Prop 33 (2024) pentru a permite extinderea controlului chiriei (practic pentru a abroga restricțiile Actului Costa-Hawkins) sfgate.com. Dacă alegătorii o aprobă, San Jose ar putea alege să extindă controlul chiriei la unități mai noi sau chiar la case unifamiliale închiriate, ceea ce ar afecta semnificativ proprietarii și investitorii. Separat, AB 1482 (legea de plafonare a chiriei la nivel de stat) deja limitează creșterile de chirie pentru majoritatea locuințelor închiriate din California la ~10% pe an – dar plafonul local din San Jose este mai strict pentru unitățile mai vechi. În timpul pandemiei, atât guvernele de stat, cât și cele locale au instituit moratorii de evacuare și programe de ajutor pentru plata chiriei; majoritatea acestora au expirat, dar în 2025 există discuții în oraș despre înființarea unui fond permanent de asistență pentru chiriași aflați în dificultate bruscă. Cerințele pentru locuințe accesibile influențează, de asemenea, dezvoltarea – San Jose continuă să ceară proiectelor la preț de piață să includă un procent de unități sub prețul pieței sau să plătească taxe compensatorii. Există discuții despre actualizarea acestor politici de locuințe incluzive pentru a echilibra stimularea dezvoltării cu producerea de unități accesibile.
• Taxe și comisioane: La sfârșitul anului 2024, alegătorii din San Jose au aprobat (sau au luat în considerare) măsuri care afectează economia imobiliară. Un exemplu este un comision de legătură comercială pentru noile dezvoltări de birouri care finanțează locuințe accesibile – San Jose are un astfel de comision, iar deși proiectele de birouri sunt lente, orice revenire ar aduce fonduri pentru locuințe. A existat, de asemenea, discuții despre o taxă pe neocupare pentru spațiile comerciale goale, pentru a descuraja vacanțele comerciale pe termen lung în centrul orașului (urmând exemplul SF), dar nu a fost încă implementată. Pe de altă parte, orașul a redus unele taxe: Programul Innovative Pathway menționat anterior scutește anumite taxe de construcție și taxe pentru parcuri pentru proiectele de locuințe din centrul orașului care se califică localnewsmatters.org. Această reducere a costurilor este o mișcare politică deliberată pentru a face dezvoltarea viabilă financiar într-un mediu cu costuri ridicate.
• Politica economică și monetară: Indirect, deciziile Rezervei Federale și schimbările mai largi de politică economică (cum ar fi orice nouă cheltuială federală pentru infrastructură sau modificări ale legislației fiscale) afectează, de asemenea, piața din San Jose. De exemplu, creșterile de dobândă ale Fed din 2022–23 au avut un impact uriaș asupra ratelor ipotecare și a costurilor creditelor pentru construcții, răcind piața. La intrarea în 2025, există incertitudine: se aștepta ca Fed să reducă dobânzile, dar climatul politic de la sfârșitul lui 2024 (inclusiv o nouă administrație prezidențială și discuții despre tarife care ar putea reaprinde inflația) a pus sub semnul întrebării reducerile rapide de dobândă sfgate.com. Economiștii imobiliari se așteaptă pe scară largă ca ratele ipotecare să se modereze treptat spre 6% sau chiar sub această valoare până la sfârșitul lui 2025 sanjosespotlight.com, dar greșelile de politică ar putea schimba acest lucru. Piața din San Jose este extrem de sensibilă la acești factori macro din cauza prețurilor foarte ridicate – chiar și scăderi mici ale dobânzilor pot debloca o putere de cumpărare semnificativă (și, astfel, cerere). La nivel local, stimulentele guvernamentale sau facilitățile fiscale pentru industria tech pot, de asemenea, stimula indirect piața imobiliară prin creșterea numărului de locuri de muncă.

În rezumat, peisajul politic al anului 2025 tinde spre dezvoltarea pro-locuințe (prin aprobări accelerate și stimulente) și continuarea protecțiilor pentru chiriași (cu potențial de extindere a controlului chiriilor). San Jose încearcă să echilibreze aceste aspecte pentru a rezolva criza locuințelor fără a alunga investițiile. Eficiența acestor politici va deveni mai clară în următorii ani: dacă vor avea succes, San Jose ar putea vedea o creștere necesară a producției de locuințe și o ușoară scădere a costurilor locuințelor; dacă nu, orașul ar putea continua să se confrunte cu status quo-ul prețurilor ridicate și al ofertei insuficiente.

Factori economici care influențează piața

Piața imobiliară din San Jose nu există într-un vid – este puternic influențată de forțele economice mai largi, de la starea industriei tech la ratele dobânzilor și modelele de migrație. În 2025, mai mulți factori economici sunt deosebit de importanți:

Sănătatea sectorului tehnologic: San Jose se află în inima Silicon Valley, astfel încât soarta companiilor de tehnologie afectează semnificativ cererea de locuințe și de spații comerciale. În ultimii câțiva ani a avut loc o încetinire a sectorului tech și concedieri (mai ales la sfârșitul lui 2022 și în 2023, companii precum Meta, Google etc. au redus personalul). Acest lucru a răcit piața imobiliară pentru scurt timp în 2023, deoarece unii angajați din tech au părăsit regiunea sau au devenit mai precauți. Până în 2025, sectorul tehnologic prezintă semnale mixte. Datele privind ocuparea forței de muncă pentru zona metropolitană San Jose-Sunnyvale-Santa Clara indică faptul că locurile de muncă din sectorul informațional au scăzut cu aproximativ 0,8% față de anul precedent kidder.com la începutul lui 2025 – deci angajările în tech nu au crescut rapid, dar declinul s-a stabilizat. Sectorul serviciilor profesionale/de afaceri (care include multe roluri legate de tehnologie) a scăzut și el cu aproximativ 1,8% YoY kidder.com. În ciuda acestor scăderi, șomajul în Santa Clara County rămâne foarte scăzut (în jur de 3,9%) kidder.com, ceea ce înseamnă că piața muncii, în ansamblu, este încă tensionată. Mulți dintre angajații concediați din tech și-au găsit noi locuri de muncă sau au început afaceri, iar industriile non-tech (precum sănătatea, producția avansată) au crescut.

Pentru piața imobiliară, un sector tech stabil, dar cu creștere mai lentă, înseamnă fără un aflux uriaș de noi cumpărători/chiriași, dar nici un exod în masă. San Jose a înregistrat un oarecare exod net în timpul pandemiei (deoarece unii angajați s-au mutat în zone mai ieftine, lucrând de la distanță), dar această tendință s-a temperat până în 2023. De fapt, pe măsură ce unii angajatori cer revenirea la birou măcar câteva zile pe săptămână, o parte dintre cei care au plecat se întorc sau cel puțin își mențin o prezență în Bay Area. Capitalul de risc și formarea de startup-uri au crescut la începutul lui 2025 comparativ cu perioada de stagnare din 2022, ceea ce ar putea semnala o creștere viitoare a locurilor de muncă. În plus, boom-ul AI (cu companii axate pe inteligență artificială) este centrat în Silicon Valley și ar putea genera următorul val de cerere pentru birouri și locuințe. Dacă firme precum Nvidia, Google (cu inițiativele sale AI) și numeroase startup-uri AI continuă să angajeze, acest lucru va aduce o nouă cerere de locuințe în regiune. Per ansamblu, tehnologia este motorul fundamental: când strănută, piața imobiliară răcește, iar când explodează, piața imobiliară devine nebună. Acum suntem într-o zonă de mijloc – prudent optimiști că ce a fost mai rău din declinul tech a trecut, dar așteptăm un nou boom clar.

Ratele dobânzilor și finanțarea: Probabil cel mai important factor care răcește piața imobiliară în 2025, comparativ cu frenezia din 2021, este mediul cu rate ridicate ale dobânzilor. Ratele la creditele ipotecare care erau de 3% în 2021 au crescut peste 7% în 2022, iar la mijlocul anului 2025 sunt în intervalul de 6,5–7% pentru credite pe 30 de ani cu rată fixă sfgate.com. Acest lucru are efecte majore: crește ratele lunare la credit cu sute sau chiar mii de dolari, reducând suma pe care cumpărătorii și-o pot permite. O regulă generală: o creștere de 1% a dobânzii la credit reduce puterea de cumpărare a unui cumpărător cu ~10%. Astfel, cumpărătorii din 2025 constată că se califică pentru o locuință mult mai mică decât ar fi făcut-o acum câțiva ani. Ratele ridicate creează și efectul de „blocare” pentru vânzători – aproximativ 84% dintre proprietari au credite ipotecare sub 6% în California sanjosespotlight.com, așa că mutarea și contractarea unui nou credit cu 7% pare o pierdere financiară. Acest lucru a ținut multe locuințe în afara pieței, contribuind la un stoc redus de oferte.

Privind spre viitor, economiștii se așteaptă pe scară largă ca ratele să scadă treptat în următoarele 12-24 de luni. Asociația Națională a Agenților Imobiliari prevede că ratele vor rămâne în jur de 6% în 2025 și posibil să scadă sub acest nivel până la sfârșitul anului sanjosespotlight.com. Economistul-șef al C.A.R., Jordan Levine, este optimist, sugerând că ratele ar putea ajunge la 5,9% până la sfârșitul lui 2025 sanjosespotlight.com. Dacă inflația continuă să scadă și Rezerva Federală începe să reducă rata fondurilor federale, ratele ipotecare vor urma același trend. Fiecare scădere a ratelor este probabil să atragă mai mulți cumpărători pe piață (și să încurajeze unii proprietari să facă upgrade sau să se mute, crescând astfel inventarul). De exemplu, când ratele au scăzut temporar la începutul valorii de 6% la sfârșitul lui 2024, agenții au raportat o creștere imediată a activității cumpărătorilor sfgate.com. Ne putem aștepta la aceste „mini-sprinturi” de vânzări ori de câte ori ratele scad în 2025 sfgate.com. Valuri de refinanțare sunt de asemenea anticipate dacă ratele scad sub 5,5% – acest lucru ar putea elibera mai multă putere de cumpărare pentru proprietari (sau ar permite investitorilor să refinanțeze și poate să reinvestească în proprietăți). Pe de altă parte, dacă inflația crește și ratele rămân ridicate sau chiar cresc, piața imobiliară ar putea stagna sau slăbi, deoarece accesibilitatea s-ar înrăutăți. Merită menționat că chiar și o rată ipotecară de 5-6% este istoric normală (media pe 50 de ani în SUA este de ~8% sanjosespotlight.com), dar după un deceniu de rate ultra-scăzute, aceasta pare mare pentru participanții actuali.

Economia locală și ocuparea forței de muncă: Dincolo de tehnologie, economia din San Jose beneficiază de o diversitate de angajatori – universități (San Jose State), sănătate (spitale în expansiune), tehnologie de apărare (Lockheed, etc.) și o bază solidă de mici afaceri. Creșterea locurilor de muncă în sectoarele non-tech a ajutat la menținerea forței de muncă solide în regiune. Venitul mediu al gospodăriei în San Jose este de aproximativ 117.000 de dolari, unul dintre cele mai ridicate din țară, și crește modest în fiecare an. Totuși, ironic, acest venit nu este aproape suficient pentru a cumpăra confortabil o casă aici (așa cum reiese din statisticile privind accesibilitatea). Averea generată de compensațiile în acțiuni și equity-ul din startup-uri este un factor major care injectează lichiditate pe piața imobiliară – de exemplu, când o companie are IPO sau este achiziționată, angajații proaspăt îmbogățiți cumpără adesea locuințe sau fac upgrade. Piața IPO a fost lentă în 2022–24, dar este pe cale să se redeschidă; câteva IPO-uri anticipate (precum Stripe sau Instacart, dacă nu au avut loc până în 2025) ar putea crea noi milionari și duce la achiziții de locuințe de lux. În plus, imigrația internațională (în special de talente tech) se reia, ceea ce susține atât cererea de închiriere, cât și de cumpărare de locuințe, mai ales în comunitățile cu populații mari de profesioniști tech indieni și chinezi din San Jose.

Pe de altă parte, factorii privind costul vieții și calitatea vieții continuă să influențeze migrația. Zona Bay Area a înregistrat un oarecare bilanț negativ al migrației interne – oameni care se mută în state mai ieftine – dar o mare parte din acest lucru a fost compensată de imigrația străină și de nașteri. Populația din San Jose a scăzut ușor în timpul pandemiei, dar acum este aproximativ stabilă. Dacă trendul muncii la distanță “Zoom-town” persistă, unii angajați ar putea alege să locuiască în zone pitorești sau accesibile (Lake Tahoe, Austin etc.) păstrându-și joburile din Silicon Valley, ceea ce ar putea reduce cererea locală de locuințe. Însă multe companii constată că productivitatea și instruirea noilor angajați funcționează mai bine față în față, astfel încât o revenire parțială la birou ar putea fi structurală.

Costuri și construcții: Un alt factor economic este costul construcției – materiale și forță de muncă. Costurile de construcție în Bay Area se numără printre cele mai ridicate din lume. În 2024–25, inflația la materiale precum cheresteaua și oțelul s-a temperat după creșterile anterioare, dar costurile cu forța de muncă rămân ridicate din cauza deficitului de muncitori. Forța de muncă calificată în construcții este insuficientă, ceea ce duce la creșterea salariilor și la prelungirea termenelor. Acest lucru afectează direct cât de multă locuință nouă poate fi construită și la ce preț. După cum s-a menționat anterior, dezvoltatorii care se orientează spre proiecte cu costuri mai mici reprezintă un răspuns techxplore.com. Creșterea costului capitalului (dobânzile la creditele de dezvoltare) este, de asemenea, un factor – multe proiecte care erau marginal profitabile au devenit neprofitabile când dobânzile s-au dublat. Dacă Fed relaxează politica și finanțarea devine mai ieftină, unele proiecte amânate ar putea fi reluate.

Tendințe macro: La nivel general, piața imobiliară din San Jose este ancorată de câteva adevăruri macro – atractivitatea de a trăi în Silicon Valley (pentru oportunități de carieră), lipsa terenurilor într-o regiune deja construită și complexitatea reglementărilor din California. Acestea creează o tendință ca prețurile să crească pe termen lung mai rapid decât media națională. Șocurile economice pot provoca corecții pe termen scurt (așa cum s-a văzut la începutul lui 2020 sau în 2008), dar istoric zona își revine puternic. De exemplu, în timpul pandemiei timpurii, unii au prezis un exod în masă din orașe; într-adevăr, unii rezidenți s-au mutat în exurbii sau în afara statului, dar până în 2025 multe piețe urbane și-au revenit și prețurile locuințelor din San Jose au depășit nivelul de dinainte de pandemie. Traiectoria pieței va continua să urmeze ciclurile de boom-bust ale economiei tech, atenuate oarecum de oferta limitată de locuințe.

În concluzie, contextul economic pentru piața imobiliară din San Jose în 2025 este unul de optimism prudent. Performanța industriei tech și direcția ratelor dobânzilor sunt cele două variabile cheie de urmărit. Un sector tech prosper și scăderea ratelor ar putea impulsiona din nou piața (cu mai multe vânzări și presiune ascendentă pe prețuri), în timp ce orice recesiune sau creștere a ratelor ar reprezenta un obstacol. Pentru moment, economia locală crește moderat, șomajul este scăzut, iar veniturile sunt ridicate – ingrediente care susțin cererea de locuințe chiar și în fața provocărilor de accesibilitate. Această tensiune dinamică între cerere/avere ridicată și costuri ridicate definește piața din San Jose și va continua să o facă și în anii următori.

Perspective comparative: San Jose vs. piețele din apropiere

Tendințele imobiliare din San Jose atât reflectă, cât și diferă de cele din orașele învecinate din Bay Area, precum San Francisco, Oakland și suburbiile Silicon Valley. Cumpărătorii, chiriașii și investitorii compară adesea aceste piețe. Iată cum se prezintă San Jose:

• San Jose vs. San Francisco: Ambele orașe sunt centre majore de locuri de muncă în Bay Area, cu locuințe foarte scumpe, însă San Francisco a avut recent o piață mai slabă. Zillow prognozează scăderi ușoare de preț pentru locuințele din SF în 2025 (~–1,8%), în timp ce San Jose este practic stabil sau cu o ușoară creștere (interval –0,2% până la +0%) sfgate.com. Piața de apartamente din San Francisco, în special, a avut dificultăți din cauza unui surplus de unități și a scăderii cererii în pandemie, în timp ce San Jose (care are mai multe case unifamiliale) și-a menținut mai bine valoarea. Accesibilitatea este la fel de dificilă în ambele – prețurile medii în SF (~1,3–1,4 milioane $) sunt similare cu cele din San Jose și ambele necesită venituri mari. Totuși, SF a fost mai afectat de munca la distanță. Rata de neocupare a birourilor din centrul orașului este mult mai mare decât în San Jose, ceea ce a dus la apartamente/condominii goale în unele zone și la o scădere a populației. San Jose, având o structură mai suburbană, nu a experimentat un exod urban la fel de sever. Tendințele de închiriere au diferit și ele: chiriile din SF au scăzut sau au rămas stabile în 2024, în timp ce chiriile din San Jose au crescut cu ~2–3% sfgate.com. Acest lucru sugerează o ușoară schimbare a cererii dinspre SF spre Silicon Valley. Din punct de vedere cultural, SF rămâne atractiv pentru unii (viață urbană, facilități), dar problemele legate de criminalitate și siguranță publică i-au determinat pe unii rezidenți să ia în considerare locuri precum San Jose. Piețele de locuințe de lux din ambele orașe sunt puternice – segmentul high-end din SF (de exemplu, vilele din Pacific Heights) și zonele de lux din San Jose (Silver Creek, etc.) se vând bine către cumpărători cu venituri mari, în ciuda condițiilor generale sfgate.com. În concluzie, piața din San Jose în 2025 este mai stabilă, în timp ce cea din San Francisco este mai volatilă și în proces de revenire. Mulți văd San Jose ca având potențial de creștere (mai ales dacă centrul orașului se revitalizează), în timp ce SF își reconstruiește încrederea și gradul de ocupare.
• San Jose vs. Oakland/East Bay: East Bay oferă o alternativă mai accesibilă la comitatul Santa Clara. Prețul mediu al unei locuințe în Oakland (mijlocul lui 2025) este în jur de 759.000 de dolari – aproximativ jumătate din cel din San Jose – iar Oakland a înregistrat o scădere a prețurilor de ~13% de la an la an redfin.com. De fapt, piața imobiliară din Oakland s-a răcit semnificativ în 2024, cu un inventar mai mare și un timp mai lung pe piață (29 de zile față de 20 în SJ) redfin.com redfin.com. Acest lucru reflectă parțial o migrație mai mare din Oaklandul urban și o ofertă mai mare în raport cu cererea. Totuși, prețurile absolute din Oakland sunt mai mici, așa că atrage unii cumpărători care nu își permit South Bay. Cartierelor din East Bay precum Fremont, care este mai aproape de locurile de muncă din Silicon Valley, au prețuri mai mari (adesea ~1,2 milioane dolari medie), dar totuși, în general, mai mici decât în San Jose pentru locuințe comparabile. Considerentele legate de navetă joacă un rol: când prețurile la benzină sunt mari sau traficul este aglomerat, unii care s-au mutat în East Bay s-ar putea răzgândi și încearcă să se apropie de locul de muncă din San Jose, crescând cererea în South Bay. De asemenea, diferențele de criminalitate și calitate a școlilor influențează alegerea: suburbiile din San Jose sunt percepute ca având școli și siguranță mai bune decât Oakland, ceea ce îi împiedică pe familiile din Silicon Valley să se relocheze în masă în East Bay, în ciuda locuințelor mai ieftine. Pe partea de închiriere, chiriile din Oakland au scăzut de fapt cu ~6% în 2024 (de exemplu, chirii pentru 1 dormitor ~1.800 dolari, mult mai mici decât în San Jose) reddit.com. Acest lucru indică o cerere mai slabă în Oakland și poate că lucrătorii care pot lucra de la distanță și care au părăsit SF nu s-au mutat toți în Oakland, așa cum se prezisese – unii au părăsit complet regiunea. În contrast, populația și cererea de locuințe din San Jose sunt mai strâns legate de propria bază de locuri de muncă (locuri de muncă în tehnologie care, în mare parte, nu se relochează). În cele din urmă, San Jose este mai scump, dar stabil, în timp ce Oakland este mai ieftin, dar a avut o corecție mai mare. Pentru investitori, proprietățile din East Bay ar putea oferi randamente mai bune la închiriere, dar San Jose oferă mai multă siguranță pentru aprecierea pe termen lung datorită concentrării locurilor de muncă bine plătite.
• Suburbiile Silicon Valley (Palo Alto, Cupertino, etc.): Orașele suburbane la nord și vest de San Jose (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) fac parte din aceeași piață a comitatului Santa Clara, dar au nuanțe proprii. În general, aceste locuri sunt chiar mai scumpe decât San Jose la preț pe metru pătrat, datorită școlilor de top sau apropierii de sediile centrale (de exemplu, Apple în Cupertino, Stanford în Palo Alto). De exemplu, prețul mediu al unei case în Palo Alto depășește cu mult 3 milioane de dolari, de peste două ori mai mult decât în San Jose. Aceste suburbii au un inventar foarte limitat la orice moment – oamenii tind să păstreze casele datorită școlilor publice excelente și prestigiului comunității. În 2025, aceste piețe rămân ultra-competitive: o casă de început în Mountain View sau Cupertino primește adesea zeci de oferte. San Jose concurează cu aceste zone prin mărimea și diversitatea sa – există zone accesibile în San Jose care subcot, de exemplu, prețurile din Sunnyvale (de exemplu, East San Jose). Dar pentru cei care prioritizează școlile, districtele școlare din Cupertino sau Palo Alto sunt un mare atu, menținând cererea ridicată acolo indiferent de evoluția pieței generale. O perspectivă comparativă: în timp ce creșterea prețurilor în San Jose a încetinit la ~5% YoY redfin.com, unele enclave din Silicon Valley au înregistrat totuși creșteri mai mari din cauza ofertei scăzute (de exemplu, Los Altos a crescut cu ~10% YoY la începutul lui 2025). Deci micro-piețele pot performa mai bine. Pe de altă parte, suburbiile îndepărtate ale San Francisco (de exemplu, Tracy, Gilroy) au văzut un aflux de lucrători la distanță în timpul pandemiei, cu creșteri mari de preț, dar o parte din acest lucru se inversează pe măsură ce realitatea navetei revine – acele zone de la margine ar putea stagna sau scădea puțin pe măsură ce oamenii se întorc mai aproape de locurile de muncă. San Jose se află la mijloc: mai urban și mai populat decât suburbiile mici, dar mai accesibil (relativ vorbind) decât orașele de elită. De asemenea, are mai mult spațiu de creștere (mai ales pe verticală în centrul orașului sau prin completare), în timp ce suburbii precum Palo Alto sunt deja construite și limitează strict dezvoltarea. Asta înseamnă că San Jose ar putea adăuga ofertă și potențial să-și modereze prețurile în viitor mai mult decât acele orașe cu ofertă fixă.

Per ansamblu, zona Bay Area este un mozaic de micro-piețe. San Jose în 2025 are performanțe mai bune decât San Francisco din multe puncte de vedere (scădere mai mică a prețurilor, cerere mai constantă) și arată o reziliență mai mare a prețurilor decât East Bay. Este încă mai ieftin decât enclavele ultra-bogate, dar împărtășește provocarea ofertei scăzute. Pentru un cumpărător sau investitor: San Jose oferă un mix de viață urbană și suburbană cu prețuri ridicate, dar dacă vrei „mai ieftin” te-ai uita spre East Bay; dacă vrei școli de top sau statut, ai putea să te întinzi spre Palo Alto sau Los Gatos. Mulți oameni fac aceste compromisuri, motiv pentru care vedem, de exemplu, familii care părăsesc apartamentele din SF pentru a cumpăra în San Jose, sau lucrători din tech care sar peste San Jose pentru a cumpăra o casă mai mare în Walnut Creek (East Bay) pentru același preț. Aceste fluxuri vor continua, dar poziția centrală a San Jose în Silicon Valley îi oferă un avantaj de durată – o bază uriașă de locuri de muncă în apropiere înseamnă că aproape întotdeauna va exista cerere de a locui acolo.

Proiecții și previziuni pentru anii următori

Privind dincolo de 2025, experții anticipează că piața imobiliară din San Jose va experimenta o creștere moderată și o schimbare treptată mai degrabă decât fluctuații extreme. Iată o sinteză a previziunilor și opiniilor pentru următorii câțiva ani:

• Previziuni privind prețul locuințelor: Aproape toți marii analiști prevăd aprecierea continuă a prețurilor în San Jose, însă într-un ritm mai lent, mai „normal” decât frenezia din anii 2010. Asociația Agenților Imobiliari din California estimează că prețul mediu al locuințelor din California va crește cu ~4–5% în 2025 sanjosespotlight.com, și cu creșteri similare de o singură cifră în 2026. Pentru San Jose, agenții imobiliari locali se așteaptă ca valorile locuințelor din Silicon Valley să „depășească în continuare mare parte din țară” ca apreciere sanjosespotlight.com, având în vedere puterea economică a regiunii. Un site de investiții imobiliare a prognozat prețuri în San Jose +3% în 2025 și +4% în 2026 noradarealestate.com – practic menținându-se la nivelul inflației. Nicio sursă credibilă nu prevede o prăbușire sau o scădere majoră a valorilor, cu excepția unui șoc extern uriaș. Unul dintre motive: chiar dacă cererea scade, oferta limitată oferă un prag inferior pentru prețuri. Totuși, dacă ratele la credite ipotecare rămân ridicate sau apare o recesiune, prețurile ar putea stagna pentru o perioadă mai lungă. Modelul Zillow, de exemplu, a prezis o scădere foarte ușoară în 2024 urmată de o stagnare în 2025 în zona Bay Area sfgate.com. Dar până în 2026–2027, dacă ratele vor fi mai mici, majoritatea se așteaptă ca prețurile să crească din nou cu câteva procente pe an, pe măsură ce piața se adaptează complet la condițiile post-pandemice.
• Vânzări și stocuri: Economistul-șef al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari, Lawrence Yun, a remarcat că anii de după alegeri adesea înregistrează o creștere a vânzărilor de locuințe sanjosespotlight.com. Într-adevăr, el prezice că volumul vânzărilor de locuințe din SUA va crește cu 9% în 2025 sanjosespotlight.com pe măsură ce ratele ipotecare scad și mai multe proprietăți apar pe piață. La nivel local, am putea vedea o creștere similară: deja în Santa Clara County s-a observat o creștere a activității cumpărătorilor la sfârșitul anului 2024 sanjosespotlight.com. Mai mulți proprietari ar putea decide să vândă în 2025–2026 pe măsură ce se obișnuiesc cu ideea de a schimba o rată veche, mică, pentru o locuință nouă (mai ales dacă au capital propriu pentru a compensa costul). Se așteaptă totuși ca stocul să rămână relativ restrâns – nimeni nu prevede un val de noi listări suficient de mare pentru a transforma piața într-una a cumpărătorilor. Un semn pozitiv: ponderea ipotecilor cu rate sub 4% va scădea treptat în timp (oamenii refinanțează, se mută etc.), reducând efectul de blocare. Datele Realtor.com au arătat că procentul ipotecilor sub 6% a scăzut de la 89% la 84% într-un an sanjosespotlight.com, ceea ce înseamnă că există o anumită rotație. Până în 2026–2027, poate că ratele se normalizează în jurul valorii de 5%, iar rotația locuințelor revine la niveluri mai tipice. Construcția de locuințe noi va adăuga, de asemenea, la stoc, deși probabil modest. Efortul Californiei de a construi ar putea da rezultate după 2026, cu mii de unități aflate în construcție în zona North First Street din San Jose, în centrul orașului și în alte părți, care se vor finaliza în sfârșit (dacă finanțarea se stabilizează). Per ansamblu, se așteaptă o ușoară îmbunătățire a stocului în anii următori, dar tot sub nivelul unei piețe echilibrate.
• Chirii și piața de închirieri: Economiști seniori precum Chris Salviati de la Apartment List prevăd „o creștere scăzută, de o singură cifră, a chiriilor” care va continua în Bay Area pe termen scurt sfgate.com. Pentru 2025, asta înseamnă probabil creșteri ale chiriilor în jur de 2–4%, similar cu 2024. Pe măsură ce fluxul mare de apartamente noi la nivel național se va diminua până la sfârșitul lui 2025, concurența pentru închirieri ar putea să se intensifice în 2026. Orphe Divounguy de la Zillow prezice piețe de închirieri mai restrictive în a doua jumătate a lui 2025 odată ce boom-ul construcțiilor se va stinge, ceea ce ar putea oferi proprietarilor mai multă putere de stabilire a prețurilor sfgate.com. În San Jose, chiriile ar putea accelera puțin dacă populația crește și achizițiile de locuințe rămân inaccesibile. Totuși, orice extindere a controlului chiriilor sau o nouă ofertă ar putea contracara acest lucru. Mulți experți văd persistența tendinței de „națiune de chiriași” – dacă cumpărătorii la prima achiziție rămân excluși de prețuri, ei continuă să închirieze, ceea ce menține cererea ridicată. Până în 2030, chiriile din San Jose vor fi probabil și mai mari decât astăzi (cu excepția unui declin economic), deși creșterea va fi poate incrementală, an de an.
• Imobiliare comerciale: Previziunile pentru piața de birouri sunt prudente. Majoritatea brokerilor comerciali cred că abia în 2025–2026 va scădea vizibil rata de neocupare a birourilor. Companiile încă își evaluează nevoile de spațiu; consensul este că modelul de lucru hibrid va rămâne, astfel încât cererea totală pentru spații de birouri va fi structural mai mică decât în 2019. Unele previziuni sugerează că rata de neocupare a birourilor din Bay Area ar putea atinge un vârf în 2024–25 și apoi să se recupereze lent. JLL și alte firme se așteaptă ca rata de neocupare a birourilor să se îmbunătățească cu câteva puncte procentuale până în 2026, dar să nu revină la nivelurile normale de dinainte de pandemie pentru mulți ani (dacă se va întâmpla vreodată). În schimb, perspectiva industrială este puternică – raportul de piață al Cushman & Wakefield prevede că rata de neocupare industrială va rămâne sub 6% și chiriile vor crește în 2025 pe măsură ce oferta este absorbită cushmanwakefield.com. Retailul este prognozat să rămână relativ stabil; unele noi construcții de retail vor apărea în proiecte mixte, dar rata de neocupare în retail ar putea rămâne în intervalul 4-5% până în 2025. Dacă va apărea o recesiune, retailul s-ar putea slăbi, dar în lipsa acesteia, va rămâne stabil.
• Factori economici imprevizibili: Ratele dobânzilor sunt cel mai mare factor imprevizibil. Dacă inflația scade mai repede decât se așteaptă, Fed ar putea reduce agresiv și creditele ipotecare ar putea ajunge la 5% sau chiar la 4% până în 2026. Asta ar declanșa probabil o creștere a activității de cumpărare și a prețurilor – posibil revenind la o piață de vânzători agitată. Unele scenarii optimiste prevăd o reaccelerare a pieței imobiliare la sfârșitul lui 2025 în această situație. Pe de altă parte, dacă inflația persistă sau economia se supraîncălzește, ratele ar putea rămâne ridicate mai mult timp, menținând piața într-un ritm mai lent. Recesiunile macroeconomice sunt un alt factor imprevizibil; unii economiști se tem de o recesiune ușoară la sfârșitul lui 2024 sau în 2025. Istoric, recesiunile pot răci piața imobiliară (vânzări mai mici, scăderi ușoare de preț), dar având în vedere lipsa de ofertă, orice scădere de prețuri în San Jose ar putea fi minimă și de scurtă durată.
• Opinii ale experților: Experții locali în imobiliare subliniază adesea importanța unei perspective pe termen lung. „Cumpărătorii ar trebui să achiziționeze atunci când găsesc o locuință care le satisface nevoile,” sfătuiește președintele Asociației Agenților Imobiliari Santa Clara 2025, mai degrabă decât să încerce să anticipeze piața sanjosespotlight.com. Logica: chiar dacă dobânzile sunt mari acum, poți refinanța mai târziu, dar nu poți da timpul înapoi pentru a cumpăra la prețurile de ieri – iar în Silicon Valley, prețurile de ieri tind să fie mai mici decât cele de mâine. Mulți se așteaptă că odată ce dobânzile scad sub 6%, va avea loc multă activitate de cumpărare amânată (proprietari care fac upgrade la locuințe mai mari etc.), ceea ce ar putea crește inventarul de locuințe de început, dar și crește cererea pentru locuințe de nivel mediu simultan sanjosespotlight.com. Consensul din sondajele agenților imobiliari este că 2025 va fi mai activ decât 2024, iar 2026 ar putea reveni la un ritm mai familiar al pieței, cu tipare sezoniere etc., presupunând că nu apar șocuri majore.

În concluzie, prognoza pentru piața imobiliară din San Jose este „prudent optimistă.” Cel mai probabil vom vedea prețuri stabile sau ușor în creștere la locuințe, un volum de inventar și vânzări în creștere lentă, chiriile continuând să crească moderat, și un sector comercial care își regăsește stabilitatea până în 2026. Fundamentele pieței din San Jose – locuri de muncă solide, locație dorită, teren limitat – sugerează că va rămâne robustă. Epoca creșterilor accelerate de preț pare să se fi încheiat (cel puțin pentru moment), dar la fel și orice amenințare serioasă de prăbușire, având în vedere deficitul de locuințe. Majoritatea experților anticipează o creștere echilibrată și sustenabilă pentru următorii câțiva ani. După cum a spus un economist specializat în locuințe, zona Bay Area în 2025–2027 va vedea probabil „creștere constantă, oportunități în creștere și ajustări continue la noile tendințe,” mai degrabă decât schimbări bruște sfgate.com. Pentru cumpărători și vânzători, asta înseamnă mai puțină agitație și mai multă predictibilitate – iar pentru factorii de decizie, o necesitate continuă de a construi mai multe locuințe pentru a răspunde nevoilor viitoare ale regiunii.

Surse:

• Redfin – San Jose Housing Market Update (July 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research – Housing Affordability Analysis (June 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – Predicții pentru piața imobiliară din Bay Area pentru 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – Tendințe chirii San Jose, aug 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (prin Patch) – Raport privind spațiile comerciale vacante în Silicon Valley (T3 2024) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – Piața birourilor din Silicon Valley T2 2025 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – Previziuni pentru piața de retail din San Jose 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – Date despre piața chiriilor din San Jose 2025 point2homes.com
• San José Spotlight – Program inovator de locuințe & Reformele CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – Angajamentele Google privind locuințele, puse sub semnul întrebării (mai 2025) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – Predicții pentru piața din 2025 (coloana Collins) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• Piața imobiliară din Oakland (Redfin) pentru comparație regională redfin.com