Piața imobiliară din Algarve, Portugalia: 2025 și mai departe

Prezentare generală a pieței imobiliare din Algarve în 2025

Algarve, regiunea de coastă sudică a Portugaliei, a intrat în 2025 cu o piață imobiliară robustă, susținută de o cerere puternică și o ofertă limitată. Piața rezidențială imobiliară a înregistrat o creștere rapidă a prețurilor în ultimul an, prețurile locuințelor din Algarve crescând cu aproximativ 13,8% în 2024 – peste media națională (+11%) și depășind Lisabona (+5,5%) și Porto (+7,8%) theportugalnews.com theportugalnews.com. Acest avânt a continuat și în 2025, făcând din Algarve una dintre cele mai performante regiuni ale Portugaliei. Oferta de locuințe rămâne restrânsă – adăugirile anuale de stoc nou de locuințe au fost minime (aproximativ 11.000 de unități la nivel național pe an în perioada 2011–2021) theportugalnews.com theportugalnews.com – contribuind la continuarea aprecierii prețurilor. Activitatea pe segmentul proprietăților comerciale din Algarve se concentrează pe turism și ospitalitate. Veniturile record din turism ale regiunii, de 25 miliarde de euro în 2023 (26,4% din înnoptările din Portugalia) portugalbuyersagent.com, au stimulat dezvoltarea de hoteluri, stațiuni și spații comerciale. Centrele istorice ale orașelor precum Faro (capitala regională) și Olhão au trecut prin procese de regenerare, transformându-se din noduri de tranzit în destinații „exquisite” cu hoteluri noi, clădiri renovate și proiecte mixte essential-business.pt essential-business.pt. Între timp, cererea pentru proprietăți de închiriat este excepțional de ridicată. Chiriile au crescut constant din cauza deficitului de închirieri pe termen lung (mulți proprietari preferă închirierile turistice mai profitabile), ceea ce a dus chiria medie solicitată în Algarve la aproximativ 9,41 €/m² (pe lună) – peste media națională de ~8 € portugalhomes.com. În orașe populare precum Vilamoura și Portimão, chiriile pe termen lung ajung la 9,25–9,40 €/m², în timp ce în Faro (oraș) se situează în jur de 7,30 € idealista.pt. Acest dezechilibru evidențiază o piață de închirieri foarte strânsă, cu provocări de accesibilitate pentru lorezidenți cal.

Repere regionale: Algarve cuprinde subpiețe diverse, fiecare cu tendințe unice în 2025:

• Faro (Oraș) – Centrul administrativ are prețuri relativ accesibile (aproximativ 2.685 €/m² în medie) theportugalnews.com și a înregistrat o creștere de două cifre (+11,5% în 2024) theportugalnews.com. Profilul Faro este în creștere datorită proiectelor de reînnoire urbană și unui nou proiect de amploare: planul Vale da Amoreira, care va adăuga ~1.641 de unități locative plus spații comerciale, birouri, locuințe pentru studenți și facilități medicale la doar 1 km de centrul orașului idealista.pt idealista.pt. Acest megaproiect de 168.000 m² include un parc urban de 10 hectare – care va deveni cel mai mare spațiu verde din Faro – și promite locuințe la prețuri „rezonabile”, având ca scop creșterea ofertei idealista.pt idealista.pt. Astfel de inițiative sporesc atractivitatea Faro atât pentru cumpărătorii locali, cât și pentru cei internaționali.
• Lagos – Un punct fierbinte în vestul Algarve, Lagos se remarcă drept una dintre cele mai scumpe și cu cea mai rapidă creștere piețe. Prețurile medii de vânzare aici au ajuns la aproximativ 3.460 €/m² theportugalnews.com, fiind depășite doar de zona exclusivistă Loulé/Golden Triangle. Lagos a înregistrat o creștere remarcabilă de +18,6% a prețurilor în 2024 theportugalnews.com, reflectând cererea intensă pentru combinația sa de farmec istoric, plaje și facilități moderne. Cumpărătorii străini domină piața din Lagos (peste 80% din tranzacții prin unele agenții) idealista.pt idealista.pt, fiind în căutare de vile cu vedere la mare sau apartamente de lux. Sunt în curs și noi dezvoltări – de exemplu, resorturi boutique și condominii – pentru a răspunde cererii de top, inclusiv „reședințe de marcă” afiliate unor lanțuri hoteliere din zonele apropiate essential-business.pt essential-business.pt. În ciuda prețurilor premium, atractivitatea stilului de viață din Lagos și potențialul de închiriere (chiriile pe termen scurt ~9 €/m² idealista.pt) mențin interesul investitorilor.
• Albufeira – Capitala turismului din regiune, cunoscută pentru stațiunile și viața sa de noapte, are o piață mai mixtă în 2025. Prețurile medii în jur de 2.900 €/m² sunt peste media Algarve theportugalnews.com, dar este de remarcat că Albufeira a înregistrat o ușoară scădere a prețurilor de –0,6% în 2024 theportugalnews.com. Această răcire a urmat câțiva ani de creșteri accentuate și poate reflecta o piață care atinge rezistența la preț sau o schimbare a cererii către alte zone. Totuși, Albufeira rămâne o piață de top pentru închiriere și a doua locuință. Găzduiește proiecte în curs, precum reamenajarea de la Herdade dos Salgados (care va aduce 58 de noi apartamente turistice la sfârșitul lui 2024) idealista.pt. Străinii reprezintă aproximativ 72% din achizițiile locale de proprietăți (în special în zona Albufeira-Carvoeiro) idealista.pt, căutând în principal vile de vacanță cu piscină sau apartamente cu vedere la ocean. Randamentele din chirii rămân sănătoase (~5–6% anual) datorită afluxului de turiști, deși noile restricții privind licențele de închiriere pe termen scurt (parte a legii locuințelor “Mais Habitação” din Portugalia, 2023) aduc o anumită incertitudine asupra viitoarelor închirieri de tip Airbnb în zonele cu densitate mare.
• Tavira – În estul Algarve, Tavira combină un farmec mai liniștit cu un prestigiu în creștere. Acum se află printre „cele mai scumpe” municipalități din Algarve, cu o creștere a prețurilor în 2024 de +12,8% theportugalnews.com. Deși prețurile medii exacte în Tavira se situează în jurul valorii de peste 2.000 € pe m² (prețuri cerute pentru apartamente ~3.700 € și case ~3.100 € în 2023) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, piața este în mare parte alimentată de cumpărători străini – în special peste 90% din investițiile din Tavira provin din surse externe idealista.pt. Pensionarii și cei care caută a doua locuință din Europa de Nord apreciază atmosfera autentic portugheză a Tavirei și plajele din apropiere. Noi proiecte de lux apar pentru a răspunde cererii: de exemplu, un proiect rezidențial de „viață rafinată” a fost lansat la începutul anului 2025, axat pe natură și comunitate, adăugând vile și apartamente moderne pe piața Tavirei idealista.pt. Se așteaptă ca dezvoltarea Tavirei să continue pe măsură ce infrastructura se îmbunătățește (de exemplu, legături rutiere/feroviare mai bune) și pe măsură ce cumpărătorii care nu-și mai permit zona centrală a Algarve caută valoare spre est.
• Portimão – Ca al doilea oraș ca mărime din Algarve, Portimão oferă prețuri relativ moderate (în jur de 2.630 €/m² în medie) și o creștere recentă mai lentă (+4,7% în 2024) theportugalnews.com theportugalnews.com. După o perioadă de creștere accentuată la începutul deceniului, majorările de preț din Portimão s-au temperat, parțial din cauza ofertei ample din zonele înconjurătoare și a preferinței cumpărătorilor pentru Lagos sau Carvoeiro, aflate în apropiere, pentru proprietăți de lux. Cu toate acestea, Portimão rămâne important: este un oraș activ tot timpul anului, cu o marină importantă, port de croazieră și campus universitar. Atrage un mix de localnici și expați (cumpărătorii străini reprezintă ~50% din piață) idealista.pt. Cererea de închiriere este ridicată datorită studenților și lucrătorilor sezonieri, generând randamente de 5,5% în 2023 portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Chiriile din Portimão (9,25 €/m²) aproape egalează orașele mai turistice idealista.pt. Privind spre viitor, dezvoltările noi modeste (de exemplu, revitalizarea zonei de pe malul râului și noi proiecte de apartamente) urmăresc să reînvie orașul. Deși creșterea recentă a prețurilor din Portimão a fost sub alte orașe, accesibilitatea și facilitățile sale ar putea stimula o revenire, pe măsură ce cumpărătorii caută opțiuni mai accesibile în Algarve.

Per ansamblu, 13 dintre cele 16 municipalități ale Algarve au înregistrat o accelerare a creșterii prețurilor în 2024, subliniind forța largă din întreaga regiune theportugalnews.com theportugalnews.com. Chiar și unele piețe tradițional mai puțin cunoscute au experimentat o creștere – de exemplu, Vila Real de Santo António (capătul estic, lângă Spania) a condus cu +26% în 2024 theportugalnews.com, iar São Brás de Alportel, situat în interior, a crescut cu ~17,7% până la mijlocul anului 2025 investropa.com investropa.com. Această expansiune la nivel de regiune în 2024–25 evidențiază atractivitatea durabilă a Algarve atât ca destinație de stil de viață, cât și ca punct fierbinte pentru investiții.

Tendințe de piață și prețuri

Niveluri de prețuri: Algarve rămâne a doua cea mai scumpă regiune a Portugaliei (după zona metropolitană Lisabona) investropa.com. Până la sfârșitul anului 2024, prețul mediu de tranzacționare în Algarve a ajuns la aproximativ 2.966 €/m² theportugalnews.com. La mijlocul anului 2025, mediile au crescut și mai mult – aproximativ 3.467 €/m² – reflectând o apreciere anuală de 9% până la 14% (în funcție de sursa de date și lună) investropa.com investropa.com. În cadrul regiunii, există variații semnificative (vezi tabelul de mai jos). Zona Triunghiului de Aur din Loulé (care include stațiuni de lux precum Quinta do Lago și Vale do Lobo) este cea mai scumpă, cu o medie de 4.138 €/m² în 2024 theportugalnews.com. Municipalitățile de coastă de top precum Lagos (3.460 €) și Tavira (partea superioară a intervalului 2.000 € – partea inferioară a intervalului 3.000 €) au prețuri premium, în timp ce orașe precum Faro, Albufeira și Portimão variază între aproximativ 2.600–2.900 €/m² theportugalnews.com. Cele mai accesibile zone sunt de obicei în interior sau mai puțin turistice – de exemplu, dealurile din Monchique (2.257 €/m²) investropa.com sau Alcoutim la granița cu Spania (1.780 €/m²) investropa.com.

Preț mediu de vânzare și creștere pe zonă (2024):

Zonă	Preț mediu de vânzare 2024 (€/m²)	Creștere preț 2024 (YoY)
Algarve (Regiune)	€2.966 (toate tipurile de proprietăți) theportugalnews.com	+13,8% theportugalnews.com (cea mai mare dintre toate regiunile din PT)
Loulé (Triunghiul de Aur)	€4.138 theportugalnews.com	+12,6% theportugalnews.com
Lagos	€3.460 theportugalnews.com	+18,6% theportugalnews.com (cea mai rapidă creștere din Algarve)
Tavira	~€3.100–€3.700 (variază în funcție de tip) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com	+12,8% theportugalnews.com
Albufeira	€2.909 theportugalnews.com	–0,6% theportugalnews.com (scădere ușoară în 2024)
Faro (Oraș)	€2.685 theportugalnews.com	+11,5% theportugalnews.com
<sPortimão	€2,630 theportugalnews.com	+4,7% theportugalnews.com
Portugalia (pentru referință)	~€1,870 (mediana națională T4 2024) portugalhomes.com portugalhomes.com	+15,5% (T4 2024 vs T4 2023) portugalhomes.com

Surse: Date Confidencial Imobiliário SIR via The Portugal News theportugalnews.com; INE (statistici naționale) portugalhomes.com.

Tabelul ilustrează eterogenitatea prețurilor din Algarve. Notabil, Albufeira și Portimão s-au răcit în 2024 – Albufeira a înregistrat chiar o corecție minoră a prețurilor (–0,6%) theportugalnews.com după ani de creștere, iar creșterea Portimão a scăzut la o singură cifră. Acest lucru contrastează cu creșterile de două cifre din Lagos și Tavira și cu forța continuă a pieței de lux din Loulé. Divergența sugerează că, în 2024, cumpărătorii s-au orientat către piețe emergente sau de prestigiu (Lagos, Tavira) și că unele piețe anterior fierbinți au luat o pauză. Totuși, până la începutul lui 2025, traiectoriile prețurilor au rămas în general ascendente. Chiar și piețele mai „reci” sunt așteptate să revină la creștere pe măsură ce cererea persistă. De exemplu, în iunie 2025, prețurile la nivelul întregului Algarve încă creșteau cu ~9–14% de la an la an investropa.com investropa.com, indicând că scăderea ușoară din Albufeira ar fi putut fi temporară sau localizată.

Tipuri de proprietăți: Apartamentele și vilele din Algarve au prețuri ridicate, mai ales în locațiile de top. La mijlocul anului 2025, apartamentul mediu în Algarve era în jur de 4.150 €/m² (în creștere cu ~6% față de anul precedent), în timp ce vila medie era aproximativ 4.650 €/m² (creștere de 8–10% YoY) investropa.com. Aceste cifre (dintr-o analiză de piață de la mijlocul anului 2025) sunt peste media generală, reflectând cât de căutate sunt proprietățile – în special construcțiile noi sau cele din resorturi de lux – care trag prețurile în sus. De fapt, dezvoltările de lux depășesc adesea 5.000 € sau chiar 6.000 € pe m². De exemplu, apartamentele noi din Loulé au un preț mediu cerut de aproape 5.900 €/m², iar în Lagos de aproximativ 4.862 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Vilele din Lagos au un preț mediu cerut de 5.388 €/m², reflectând prima pentru spațiu și intimitate portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Pe de altă parte, anumite zone prezintă anomalii: de exemplu, Castro Marim (estul Algarve) a avut un preț mediu cerut pentru apartamente foarte ridicat (8.000 €/m² în 2023) din cauza unui număr mic de oferte de lux, deși casele de acolo aveau o medie de doar 3.627 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Acest lucru subliniază că factorii locali (cum ar fi un singur proiect de condominiu de lux) pot influența mediile în piețele mai mici.

Tendințe ale cererii: Cererea în Algarve este alimentată atât de cumpărători locali, cât și internaționali, cei din urmă având un rol disproporționat de mare. La nivel național, străinii au reprezentat aproximativ 12% din volumul total al vânzărilor de proprietăți în 2024, o cotă care a crescut cu ~8% anual din 2019 theportugalnews.com theportugalnews.com. În Algarve, influența străină este mult mai mare – peste jumătate din toate investițiile în imobiliarele din Algarve sunt străine idealista.pt. Multe subpiețe sunt majoritar străine: de exemplu, 82% din tranzacțiile imobiliare din Lagos (după numărătoarea unei agenții importante) implică cumpărători străini, 72% în Albufeira-Carvoeiro, și un uimitor 92% în Tavira idealista.pt idealista.pt. Cele mai active naționalități de cumpărători includ britanicii (istoric cel mai mare grup), germanii și belgienii idealista.pt, alături de alți nord-europeni (olandezi, scandinavi) și, din ce în ce mai mult, americani investropa.com investropa.com. Clima și stilul de viață din Algarve continuă să atragă pensionari și cumpărători de a doua casă, dar perioada 2023–2025 a adus și o creștere a cumpărătorilor sau chiriașilor tineri, „nomazi digitali” și lucrători la distanță, precum și a investitorilor bogați din SUA și din alte părți care caută refugii imobiliare sigure essential-business.pt investropa.com. Cererea internă portugheză, deși mai mică ca volum, nu a dispărut – notaprobabil, în unele dezvoltări noi, cum ar fi marele proiect planificat din Vilamoura, 75% dintre cumpărătorii inițiali au fost portughezi, ceea ce indică faptul că localnicii investesc atunci când oportunitatea și prețul sunt potrivite essential-business.pt essential-business.pt.

Creștere comparativ cu anii precedenți: Creșterea prețurilor proprietăților din Algarve s-a accelerat din 2023 până în 2024, sfidând tendința de încetinire observată în Lisabona și Porto. În 2023, prețurile din Algarve au crescut cu ~9,2% theportugalnews.com; în 2024 au sărit la 13,8% theportugalnews.com. Prin contrast, creșterea Lisabonei a decelerat la 5,5% în 2024 (de la 6,3% în anul precedent) și a Porto la 7,8% (de la 10,7%) theportugalnews.com. Acest lucru indică un „recuperare” relativă a Algarve – deja regiunea cu cel mai mare preț pe metru pătrat în afara Lisabonei theportugalnews.com theportugalnews.com – deoarece a sfidat răcirea observată în alte orașe. Factorii care au contribuit la creșterea peste medie a Algarve includ popularitatea reînnoită după pandemie (deoarece munca la distanță a permis mai multor persoane să locuiască în destinații de agrement), un val de americani și alți cumpărători non-UE care s-au diversificat în Portugalia bloomberg.com investropa.com, și un dezechilibru persistent între cerere și ofertă (nivelurile de construcție din Algarve rămân mult sub vârfurile din anii 2000, cu puține proiecte mari de locuințe până de curând). Cererea de închiriere a menținut, de asemenea, presiunea ascendentă asupra prețurilor proprietăților de investiții – mulți investitori au urmărit locuințe în Algarve atât pentru aprecierea capitalului, cât și pentru randamentele din chirii, având în vedere randamentele puternice. Potrivit Institutului Național de Statistică al Portugaliei, randamentele brute din chirii în Algarve au avut o medie de aproximativ 5,6% la sfârșitul anului 2023 investropa.com portugalbuyersagent.com, ceea ce este atractiv după standardele europene. În orașe populare precum Portimão, randamentele sunt ~5,5%, iar în Faro în jur de 4,8% portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com, susținute de turism și chiriași expatriați. Astfelrandamentele, împreună cu rata scăzută de neocupare și traiectoria dovedită pe termen lung a prețurilor din Algarve, au menținut atât investitorii individuali, cât și pe cei instituționali în joc, în ciuda creșterii valorilor.

Peisajul investițional

Domenii cheie de interes pentru investitori: Algarve oferă o combinație de zone de stațiuni de lux, piețe urbane și zone interioare emergente care atrag diferite profiluri de investitori:

• „Triunghiul de Aur” (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura din municipalitatea Loulé, în centrul regiunii Algarve) rămâne un magnet pentru investitorii în proprietăți de lux. Este caracterizat de resorturi de golf cu acces restricționat, vile de milioane de euro și reședințe de marcă. Persoanele internaționale cu avere netă ridicată (HNWI) se concentrează aici pentru exclusivitate și facilități – de exemplu, extinderile continue din Quinta do Lago sau planul de reamenajare de 1 miliard de euro al Vilamoura World, care include o nouă extindere a portului de agrement, un viitor hotel de cinci stele, un centru ecvestru și chiar un teren de golf proiectat de Ernie Els essential-business.pt essential-business.pt. Aceste proiecte urmăresc să ridice Vilamoura printre cele mai importante destinații de stațiune din Europa în următorul deceniu essential-business.pt essential-business.pt. Încrederea investitorilor este puternică: mari fonduri de investiții și dezvoltatori (Arrow/Norfin etc.) susțin aceste inițiative, reflectând optimismul pe termen lung privind piața imobiliară turistică din Algarve.
• Regenerarea orașelor precum Faro, Olhão, și Lagos prezintă noi oportunități. În Faro și Olhão, are loc o reînnoire urbană semnificativă – clădirile istorice sunt renovate și transformate în hoteluri boutique și apartamente moderne, zonele de pe malul apei sunt îmbunătățite, iar proiecte precum Quinta do Faro (un complex de vile în stil resort la periferia orașului Faro) atrag cumpărători dincolo de tradiționalul Triunghi de Aur essential-business.pt essential-business.pt. Apartamentele “Del Mar Waterfront” din fața portului de agrement din Olhão (cu unități la ~1,4 milioane €) arată că chiar și orașele anterior neglijate pot obține prețuri premium după modernizare essential-business.pt essential-business.pt. Lagos, deși deja popular, continuă să vadă apariția unor noi complexe de apartamente și reședințe cu brand hotelier (de exemplu, W Residences Algarve lângă granița Albufeira/Lagos) lansate pentru a valorifica cererea ridicată essential-business.pt essential-business.pt.
• Estul Algarve (Tavira, Vila Real de Santo António, Castro Marim): Această zonă, istoric mai ieftină, se află acum ferm pe radarul investitorilor. Tavira, după cum s-a menționat, are proiecte de lux precum „Nature and Community” (vile sustenabile) idealista.pt și Atlantic Pines Residences lângă Monte Gordo/Castro Marim, un proiect de vile de lux pe malul mării, susținut de brandul Marriott essential-business.pt essential-business.pt. Estul Algarve beneficiază de o dezvoltare turistică mai puțin saturată, iar îmbunătățirea accesului rutier/feroviar a redus distanța (sunt ~30 de minute de la aeroportul Faro până la Tavira). Investitorii străini care caută zone mai liniștite sau vânătorii de chilipiruri excluși din centrul Algarve au început să cumpere aici, așteptându-se la un potențial de creștere mai mare pe măsură ce profilul estului crește. Creșterea uriașă de 26% a prețurilor în VRSA în 2024 theportugalnews.com exemplifică acest interes apărut mai târziu.
• Segmente de nișă: Investitorii explorează, de asemenea, clase alternative de active în Algarve. Reședințele de brand sunt o tendință fierbinte – regiunea este considerată „epicentrul” Portugaliei pentru dezvoltarea rezidențială de brand essential-business.pt. Există deja 6 proiecte de reședințe de brand finalizate (adesea atașate unor branduri hoteliere de lux) în Algarve și încă 6 în curs de dezvoltare essential-business.pt. Exemple includ Viceroy Residences la Ombria Resort (în dealurile din Loulé, axat pe eco-lux, preț de intrare ~780.000 € pentru un apartament cu 1 dormitor) essential-business.pt essential-business.pt și W Algarve Residences (adiacent unui hotel W de 5 stele, oferind apartamente de tip resort cu servicii incluse). Aceste produse atrag investitori care doresc închirieri fără bătăi de cap, gestionate de operatori hotelieri, și sunt adesea eligibile pentru programe de partajare a veniturilor din închiriere. În plus, comunitățile pentru seniori și cazarea pentru studenți au început să intereseze investitorii în Algarve portugalhomes.com, având în vedere populația expat îmbătrânită a regiunii și prezența instituțiilor de învățământ (precum Universitatea din Algarve). De exemplu, proiectul Vale da Amoreira din Faro include explicit componente de reședință pentru seniori și cazare pentru studenți în masterplanul său idealista.pt idealista.pt – un semn al cererii anticipate în aceste segmente.

Dezvoltări și proiecte noi: După o perioadă de stagnare a construcțiilor la scară largă după 2008, Algarve asistă la un val de noi dezvoltări pentru a răspunde standardelor moderne și cererii:

• Urbanizarea Vale da Amoreira (Faro) – evidențiată anterior – este una dintre cele mai mari din Algarve, cu aproximativ 1.461 de locuințe noi care vor fi lansate pe piață în etape idealista.pt. Proiectul pune accent pe sustenabilitate, cu un parc verde imens și zonare mixtă pentru a crea un mediu de tip live-work idealista.pt idealista.pt. Acest proiect ar trebui să crească semnificativ stocul de locuințe din Faro și are ca scop oferirea unor prețuri „rezonabile” pentru a atrage familii tinere și profesioniști, ceea ce ar putea reduce ușor presiunea asupra piețelor din jur până în 2025–2027.
• Vilamoura se află în plină expansiune majoră pe 10 ani, incluzând proiecte precum dezvoltarea Arcássia/Arcaya din Vilamoura care se întinde pe 68 de hectare essential-business.pt essential-business.pt. Acest nou „sat” din Vilamoura va include o gamă variată de tipuri de proprietăți, un clubhouse și un hotel de cinci stele, construit cu accent pe sustenabilitate (energie solară, reciclarea apei etc.). Primele faze au înregistrat deja pre-vânzări puternice. Scara și planificarea dezvoltării indică încrederea că cererea pentru locuințe de înaltă calitate în zonele de top din Algarve rămâne puternică.
• Resorturi de marcă: Ombria Resort (în interiorul Loulé) este un pionier al luxului eco-friendly, iar prima sa fază (cu hotelul și reședințele Viceroy) se apropie de finalizare essential-business.pt. W Residences Algarve (lângă Albufeira) s-a deschis în 2022/23 cu apartamente de designer care s-au vândut rapid, iar acum sunt planificate extinderi datorită succesului essential-business.pt. Atlantic Pines în estul Algarve este un alt resort notabil ce urmează să fie lansat (combinând un hotel Marriott cu un număr redus de vile ultra-luxoase) essential-business.pt essential-business.pt.
• Proiecte urbane de lux: În orașele existente, apar dezvoltări mai mici, de lux. În Olhão, un condominiu de lux cu 9 unități numit Iris 3 a fost lansat în martie 2025, concentrându-se pe eficiență energetică și design modern idealista.pt idealista.pt. În Tavira, au fost anunțate noi condominii boutique (de exemplu, proiectul Garden, Sunny, and Sky Villas), fiecare îmbinând arhitectura contemporană cu spații verzi comune idealista.pt. Multe dintre aceste proiecte sunt limitate ca număr de unități (sub 50 de apartamente), dar împreună contribuie la creșterea ofertei de proprietăți de lux.
• Reamenajarea proprietăților existente este, de asemenea, esențială. Mulți investitori cumpără vile sau clădiri vechi pentru a le renova, având în vedere lipsa terenurilor construibile pe coastă. De exemplu, în Lagos și Carvoeiro, este obișnuit să vezi proprietăți vechi modernizate pentru revânzare sau închiriere. Potrivit experților de piață, regenerarea activelor – nu doar construcțiile noi – este o tendință importantă pentru „creșterea valorii” în sectoarele ospitalității și rezidențial essential-business.pt. Aceasta include transformarea caselor de oraș istorice în pensiuni sau locuințe de lux și modernizarea proprietăților de resort învechite la standarde actuale de lux.

Potenzial ROI: Propunerea de investiție a Algarve constă într-un amestec de randament din chirii și creștere a capitalului. Randamentele brute actuale din chirii sunt în medie de aproximativ 5–6% la nivelul regiunii portugalbuyersagent.com. Proprietățile din zonele turistice pot obține randamente chiar mai mari din închirieri pe termen scurt (mai ales în sezonul estival) dacă sunt operate ca locuințe de vacanță. De exemplu, ratele de ocupare pentru închirierile pe termen scurt în locațiile de top din Algarve ajung adesea la peste 90% în lunile de vară portugalhomes.com portugalhomes.com, oferind investitorilor pricepuți venituri sezoniere solide. (Totuși, modificările recente ale reglementărilor au suspendat noile licențe Alojamento Local în multe zone – vezi secțiunea Legal – ceea ce ar putea limita creșterea viitoare a ofertei de închirieri pe termen scurt, păstrând astfel potențial ratele ridicate de ocupare și tarifele pentru proprietățile deja licențiate.)

În ceea ce privește aprecierea capitalului, Algarve are un istoric dovedit – valorile proprietăților au crescut substanțial în ultimul deceniu, iar chiar și după scăderea din pandemie, au atins maxime istorice până în 2024 investropa.com investropa.com. Investitorii din orașele de coastă populare au înregistrat creșteri anuale de două cifre în ultimii ani, deși majoritatea analiștilor prognozează o creștere mai moderată pe viitor (o singură cifră, medie spre mare), nu creșteri nesustenabile continue. De exemplu, Savills prognozează o creștere a prețurilor de aproximativ +4% în 2025 pentru proprietățile din Algarve, în timp ce alți experți sugerează până la ~7%, în funcție de locație și segment investropa.com. Pe termen mai lung, o analiză detaliată prevede 5–10% creștere anuală a prețurilor până în 2030 pentru regiune investropa.com investropa.com, invocând cererea internațională continuă, creșterea turismului și construcțiile noi limitate. O astfel de apreciere, combinată cu randamente de ~5% din chirii, implică un potențial de randament total sănătos, de o singură cifră mare sau două cifre mici anual, ceea ce este atractiv comparativ cu multe piețe din Europa de Vest.

Diferite zone și segmente oferă profiluri ROI variate:

• Vile de lux în Triunghiul de Aur – Randament mai scăzut la închiriere (mulți proprietari le folosesc ca a doua locuință, nu pentru închiriere), dar câștiguri solide pe termen lung din aprecierea valorii și lichiditate ridicată la revânzare datorită ofertei limitate de terenuri.
• Apartamente și vile turistice în Albufeira/Lagos – Randamente ridicate la închiriere pe termen scurt (mai ales dacă sunt gestionate profesionist pentru închirieri de vacanță), cu apreciere moderată. Acestea pot fi investiții cu flux de numerar pozitiv dacă sunt administrate eficient.
• Zone emergente (de ex. Estul Algarvei, orașe din interior) – Potențial de apreciere mai mare pe măsură ce infrastructura și popularitatea cresc, deși cererea de închiriere poate fi sezonieră sau limitată în prezent. De exemplu, o investiție într-un apartament în Tavira ar putea aduce ~4-5% acum, dar cu pariu pe o creștere semnificativă a valorii pe măsură ce Tavira devine mai exclusivistă.
• Spatii comerciale de ospitalitate (hoteluri, pensiuni) – Odată cu turismul la nivel record, gradul de ocupare al hotelurilor din Algarve și RevPAR (venit pe cameră) sunt solide. Unii investitori transformă vile mari în pensiuni boutique sau dezvoltă hoteluri mici; ROI-ul poate fi ridicat dacă creșterea turismului continuă (Portugalia se așteaptă ca numărul vizitatorilor să continue să crească în 2025 investropa.com investropa.com), însă aceste investiții necesită expertiză operațională și implică considerente de reglementare.

În concluzie, peisajul investițional din Algarve în 2025 se caracterizează prin cerere robustă pentru proiecte noi, extinderea dezvoltărilor de lux și lifestyle, și randamente solide. Riscurile precum creșterea ratelor dobânzilor au fost atenuate de prevalența ridicată a cumpărătorilor cu plata integrală în regiune (mai ales pe segmentul de lux) investropa.com investropa.com, și de străinii care obțin finanțare mai ieftină din străinătate. Per ansamblu, sentimentul investitorilor este pozitiv: cercetarea CBRE anticipează o creștere de 15% a volumului investițiilor imobiliare în Portugalia în a doua jumătate a anului 2024 portugalbuyersagent.com, iar experții locali consideră unanim Algarve ca o piață rezilientă, cu cerere ridicată pe termen previzibil investropa.com investropa.com.

Considerații legale și fiscale

Investitorii și cumpărătorii de locuințe din Algarve trebuie să navigheze cadrul legal al Portugaliei și schimbările recente de politici, în special cele care afectează cumpărătorii străini:

• Reglementări pentru cumpărătorii străini: Portugalia nu impune nicio restricție privind deținerea de proprietăți de către străini – cetățenii non-portughezi (inclusiv cumpărătorii din afara UE) pot achiziționa liber proprietăți imobiliare, iar procesul de cumpărare/drepturile sunt aceleași ca pentru localnici. Străinii au nevoie doar de un Număr de Identificare Fiscală (NIF) portughez și de un cont bancar local pentru a efectua tranzacții portugalhomes.com portugalhomes.com. Spre deosebire de unele țări, nu există interdicții pentru cumpărătorii străini sau taxe suplimentare de timbru destinate investitorilor din străinătate; Portugalia a încurajat, în general, investițiile străine. Totuși, potențialii cumpărători trebuie să fie conștienți de pașii birocratici (toate contractele sunt în portugheză, cerințe notariale etc.) și este recomandat să folosească un avocat local pentru efectuarea due diligence-ului (verificarea titlului, permise, ipoteci) portugalhomes.com portugalhomes.com. O schimbare recentă de reglementare a venit odată cu legea “Mais Habitação” (2023), care a avut ca scop abordarea crizei locuințelor: aceasta a suspendat eliberarea de noi licențe pentru închirieri pe termen scurt (AL) în zonele cu densitate mare (în principal zone urbane și turistice) guestready.com guestready.com. Aceasta înseamnă că, în mare parte din Algarve, noile înregistrări pentru apartamente destinate închirierii de vacanță sunt suspendate (licențele existente rămân valabile). În plus, unele municipalități (precum Lisabona) au început să impună limite locale (de exemplu, plafonarea proprietăților AL la un procent din stocul de locuințe) guestready.com rentalscaleup.com. În Algarve, municipalitățile turistice populare ar putea adopta măsuri similare dacă accesibilitatea locuințelor se deteriorează, deși, începând cu 2025, suspendarea la nivel național este principala limitare. Cumpărătorii care intenționează să obțină venituri din închirieri pe termen scurt ar trebui, așadar, să verifice dacă proprietatea are deja o licență AL sau dacă regulile locale permit eliberarea de noi licențe în acea zonă. Pe de altă parte, guvernul a introdus stimulente pentru proprietarii care trec locuințele pe închiriere pe termen lung, cum ar fi facilități fiscale (discutate mai jos).
• Actualizări Golden Visa: Programul Golden Visa al Portugaliei – care acorda permise de rezidență investitorilor non-UE ce îndeplineau anumite criterii – a suferit schimbări majore ce afectează investitorii imobiliari. Începând cu 2023–2024, investițiile imobiliare nu mai sunt eligibile pentru Golden Visa al Portugaliei wise.com wise.com. Legea “Mais Habitação” adoptată în octombrie 2023 a eliminat achizițiile de proprietăți și fondurile imobiliare de pe lista de eligibilitate pentru Golden Visa în încercarea de a descuraja achizițiile speculative într-o piață supraîncălzită wise.com wise.com. Practic, un investitor străin nu mai poate obține Golden Visa prin achiziția unei locuințe în Lisabona, Porto, Algarve sau oriunde altundeva în Portugalia – această cale este închisă. (Alte rute Golden Visa precum crearea de locuri de muncă, finanțarea cercetării științifice sau donațiile culturale rămân deschise wise.com wise.com, dar acestea sunt de nișă.) Mai mult, guvernul portughez a semnalat la începutul lui 2023 intenția de a încheia complet programul Golden Visa. Într-adevăr, legislația din 2024 a oprit depunerea de noi cereri pentru Golden Visa pentru investiții imobiliare începând cu jumătatea lui februarie 2024 (cu închiderea finală raportată pentru aprilie 2025) wise.com echeverriaabogados.com. Pentru cei care dețin deja Golden Visa prin investiții imobiliare, drepturile sunt menținute, dar nu se mai acordă noi vize de rezidență pentru investitori prin proprietăți în Algarve. Este important de menționat, totuși, că Algarve era deja parțial restricționat pentru Golden Visa chiar și înainte de aceasta. Din ianuarie 2022, regulile Golden Visa au interzis investițiile în proprietăți rezidențiale în zonele de coastă și metropolitane ale Portugaliei (inclusiv majoritatea regiunii Algarve, cu excepția unor zone interioare) – ceea ce înseamnă că din 2022, achiziția unei case de vacanță, de exemplu, în Albufeira sau Lagos oricum nu ar fi fost eligibilă. Acest lucru a atenuat impactul opririi totale din 2024 asupra pieței din Algarve, deoarece “era deja mai puțin dependentă de cumpărătorii Golden Visa” decât Lisabona/Porto investropa.com investropa.com. Într-adevăr, sfârșitul programului Golden Visa nu a redus semnificativ cererea sau prețurile străinilor în Algarve <a href=”https://investropa.com/blogs/news/algarve-price-forecasts#:~:text=How%20has%20investropa.com investropa.com. Cumpărătorii internaționali s-au orientat către alte opțiuni de viză (viza D7 pentru venit pasiv, viza D2 pentru antreprenori sau pur și simplu șederi turistice sub regula Schengen 90/180 de zile cu utilizare sezonieră) investropa.com investropa.com. Atractivitatea Algarve – climatul, stilul de viață, potențialul investițional – „transcende programele de viză” investropa.com, iar cumpărătorii britanici, americani, germani și alții continuă să achiziționeze activ, aranjându-și rezidența prin alte căi dacă este necesar investropa.com investropa.com.
• Beneficii fiscale pentru rezidenții străini: Portugalia a oferit de mult timp regimul fiscal pentru Rezidenți Non-Obișnuiți (NHR), care a fost un stimulent cheie pentru pensionarii și profesioniștii străini. Conform NHR-ului original, noii rezidenți eligibili beneficiau de un impozit fix de 10% pe veniturile din pensii din străinătate și un impozit fix de 20% pe veniturile salariale obținute în Portugalia în anumite profesii de înaltă valoare, pentru o perioadă de 10 ani (împreună cu scutirea de impozit pe multe tipuri de venituri din străinătate, cum ar fi dividendele, în unele cazuri) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Acest regim a redus semnificativ povara fiscală pentru expații din țări cu impozite mai mari și a atras mii de pensionari înstăriți (în special din Franța, Marea Britanie, Scandinavia) și “lucrători la distanță” în Portugalia de la lansarea sa. Notabil, guvernul a decis să reformeze NHR începând cu 2024/2025, introducând ceea ce este numit informal “NHR 2.0”. Noul program, denumit oficial “Incentivul Fiscal pentru Inovare Științifică și Tehnologică” (IFICI), oferă în continuare facilități fiscale generoase, dar se concentrează pe profesioniști și antreprenori cu înaltă calificare în domenii precum tehnologia, ingineria și cercetarea medicală globalcitizensolutions.com tytle.io. NHR 2.0 urmează să fie lansat la începutul anului 2025 și va oferi un regim fiscal redus pe 10 ani persoanelor eligibile, probabil cu cerințe de a lucra sau de a începe proiecte inovatoare în Portugalia investropa.com. Contururile exacte diferă de vechiul NHR, dar intenția este de a continua “atragerea profesioniștilor calificați și a investitorilor” prin tratament fiscal favorabil investropa.com. Pentru Algarve, care este mai populară printre pensionari (care au beneficiat de vechiul NHR pentru pensii), schimbările înseamnă că viitorii pensionari s-ar putea să nu mai primească aceleași facilități decât dacă s-au calificat înainte de termenul limită. Totuși, deținătorii existenți de NHR își păstrează statutul pentru restul perioadei de 10 ani. În plus, regimul fiscal general al Portugaliei are în continuare avantaje: nu există impozit pe avere, nu există impozit pe moștenire pentru rudele apropiate, iar ratele impozitului pe proprietate (IMI) sunt relativ scăzute (adesea 0,3–0,5% din valoare anual pentru proprietățile urbane). De asemenea, impozitul pe câștigurile de capital din proprietăți pentru nerezidenți este de 28% fix pe profit (pentru rezidenți, doar 50% din câștig este impozitat la cote progresive) – investitorii atenuează adesea acest lucru prin deținerea pe termen lung sau reinvestirea în imobiliare pentru a obține scutiri.
• Taxe pe tranzacțiile imobiliare: Cumpărătorii din Algarve ar trebui să prevadă în buget costurile standard de achiziție. Taxa de transfer de proprietate (IMT) este cea mai mare, cu rate care variază în funcție de preț și de utilizarea proprietății. Pentru o a doua locuință sau o proprietate de investiție, IMT poate ajunge până la 7,5–8% din prețul de achiziție pentru proprietățile de mare valoare (există o scară progresivă; reședințele principale au o rată efectivă ușor mai mică și o scutire sub ~97.000 €). Există, de asemenea, o taxă fixă de timbru (Imposto de Selo) de 0,8% din prețul de achiziție portugalhomes.com portugalhomes.com. Aceste costuri sunt plătite de cumpărător la finalizarea tranzacției. Taxa municipală anuală (IMI), după cum s-a menționat, este percepută de consilii; în Algarve, aceasta tinde să fie în jur de 0,3% până la 0,45% din valoarea impozabilă a proprietății (care este de obicei mai mică decât valoarea de piață). Unele municipalități oferă reduceri minore de IMI pentru proprietățile eficiente energetic sau pentru cele închiriate pe termen lung, în concordanță cu obiectivele de sustenabilitate. Notabil, Portugalia nu are o „suprataxă anuală pentru proprietarii străini” sau ceva similar – taxele pe proprietate sunt aceleași pentru toată lumea.
• Legislația pentru proprietari și chirii: Modificările recente ale legii chiriilor sub inițiativa „Mais Habitação” urmăresc să stimuleze închirierile pe termen lung. De exemplu, proprietarii care convertesc închirierile pe termen scurt în contracte pe termen lung până la sfârșitul anului 2024 pot beneficia de o reducere a cotei de impozitare la 5% pe veniturile din chirii (de la 28%) pentru cinci ani yes.consulting yes.consulting. În plus, există stimulente precum reduceri de TVA pentru lucrări de renovare și simplificarea autorizării pentru conversii rezidențiale, pentru a aduce mai multe proprietăți vacante pe piață yes.consulting. Guvernul a extins, de asemenea, protecțiile pentru chiriași, cum ar fi limitarea creșterii chiriilor vechi și oferirea de plăți proprietarilor pentru a închiria la prețuri accesibile. Deși aceste măsuri nu restricționează direct investitorii, ele reflectă o schimbare de politică ce încurajează stabilitatea pe piața chiriilor. Operatorii de închirieri pe termen scurt așteaptă posibile revizuiri – spre sfârșitul anului 2024 a fost propus un nou decret-lege pentru a revoca unele restricții privind închirierile pe termen scurt din legea anterioară shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, odată cu schimbarea administrației politice. Astfel, potențialii investitori Airbnb din Algarve ar trebui să rămână la curent cu regulile locale în continuă schimbare (consiliile municipale au acum un cuvânt mai greu de spus în desemnarea zonelor de „densitate ridicată” pentru închirieri).

În concluzie, Portugalia rămâne prietenosă cu investitorii în ceea ce privește drepturile de proprietate și impozitarea, însă sfârșitul rutei Golden Visa prin achiziție de proprietăți și noile reglementări privind închirierea marchează o schimbare către prioritizarea accesibilității locuințelor. Cumpărătorii străini din Algarve se pot bucura în continuare de beneficii fiscale atractive (mai ales prin schemele NHR) și nu se confruntă cu bariere directe la achiziție. Este recomandat ca potențialii cumpărători să consulte consilieri fiscali portughezi pentru a-și structura investiția în mod optim – fie prin noul NHR 2.0 pentru un antreprenor tech care se mută în Algarve, fie printr-o companie portugheză pentru investiții în închiriere (structurile corporative pot reduce uneori impozitul efectiv pe veniturile din chirii și pot facilita planificarea moștenirii). Ca întotdeauna, efectuarea unei due diligence juridice amănunțite și înțelegerea costului total de deținere (taxa de achiziție, impozitul anual, eventuale taxe de condominiu) sunt esențiale pentru o investiție de succes pe piața imobiliară din Algarve portugalhomes.com portugalhomes.com.

Demografia cumpărătorilor și chiriașilor

Cine cumpără în Algarve? Algarve are o piață imobiliară cu adevărat internațională. Cumpărătorii străini au o prezență esențială la toate nivelurile de preț. În 2024, cetățenii străini reprezintă peste 50% din totalul investițiilor imobiliare din Algarve idealista.pt, o proporție mult mai mare decât media națională de ~12% theportugalnews.com theportugalnews.com. Regiunea a fost de mult timp populară printre britanici, iar în ciuda complicațiilor generate de Brexit (precum limita de 90 de zile pentru viză), britanicii rămân cel mai numeros grup de cumpărători străini, reprezentând o estimare de 65% din achizițiile segmentului de lux din Algarve în ultimii ani investropa.com investropa.com. Cumpărătorii din Marea Britanie variază de la pensionari care achiziționează vile de vacanță până la familii care se relochează pentru un stil de viață însorit (adesea folosind viza D7 a Portugaliei sau schema de mobilitate UK-Portugalia pentru șederi mai lungi).

În ultimii câțiva ani, cumpărătorii nord-americani (în special americanii) au crescut semnificativ. Atrași de siguranța Portugaliei, accesibilitatea relativă și climă, americanii au fost numiți un „nou val” pe piața din Algarve investropa.com. Dolarul american puternic în 2022–2023 și acoperirea mediatică extinsă a vizelor/avantajelor fiscale portugheze au determinat mulți să investească în locuințe din Algarve. Potrivit unui raport, americanii reprezintă acum aproximativ 10% dintre cumpărătorii străini din Portugalia (față de aproape zero în urmă cu un deceniu) bloomberg.com bloomberg.com, mulți preferând zonele de stațiune și orașele pitorești din Algarve în locul vieții urbane. Cumpărătorii canadieni sunt mai puțini, dar prezenți, unii fiind atrași după ce interdicția pentru cumpărătorii străini din Canada a făcut piețele de peste hotare mai atractive.

Nord-europenii și central-europenii rămân foarte activi: germanii au depășit de fapt britanicii în portofoliul unor agenții idealista.pt – Engel & Völkers a menționat germanii, britanicii și belgienii ca fiind primele trei naționalități care investesc în imobiliarele din Algarve idealista.pt. Germanii și olandezii caută adesea vestul regiunii Algarve (Lagos, Sagres) sau zone mai liniștite pentru case de vacanță; mulți apreciază caracteristicile sustenabile și se numără printre cumpărătorii de eco-resorturi precum Ombria. Cumpărătorii francezi, care au venit în număr mare în Portugalia la mijlocul anilor 2010 (atrași de pensia fără taxe oferită de NHR la acea vreme), investesc și în Algarve, deși atenția lor s-a mutat parțial spre Lisabona. Totuși, pensionari francezi pot fi găsiți în comunități din jurul Portimão și Tavira, bucurându-se de costuri mai mici decât pe Coasta de Azur, cu o vreme similară. Scandinavii și irlandezii au contingente mai mici, dar constante, preferând adesea comunitățile de expați deja formate (de exemplu, Vilamoura are o comunitate semnificativă de expați irlandezi).

Esențial, cumpărătorii portughezi nu lipsesc. Cererea locală provine din două grupuri principale: rezidenți din Algarve care doresc să își îmbunătățească locuința sau să se mute (adesea lucrând în turism sau servicii), și investitori autohtoni sau proprietari de a doua casă din Lisabona/Porto care achiziționează proprietăți în Algarve pentru vacanțe sau Airbnb. Prezența cumpărătorilor portughezi este evidentă în vânzările din fazele incipiente ale noilor proiecte (unde investitorii locali uneori achiziționează rapid unități pentru a le revinde sau închiria) essential-business.pt essential-business.pt. Totuși, având în vedere nivelul prețurilor din Algarve raportat la veniturile locale, multe familii portugheze găsesc dificil să concureze cu capitalul străin, mai ales în zonele de coastă. Venitul anual mediu în Portugalia este modest (~20.000 €), ceea ce face ca o vilă de 500.000 € să fie inaccesibilă fără capital din imobiliare anterioare sau moșteniri. Astfel, cumpărătorii locali tind să se concentreze pe apartamente mai mici sau case în parohii mai puțin turistice, sau să se bazeze pe credite ipotecare bancare (care, cu rate de ~3,5–4% în 2025 investropa.com investropa.com, sunt mai costisitoare acum decât în urmă cu câțiva ani). Este relevant faptul că între 2011 și 2021, în timp ce populația Portugaliei a crescut cu doar 5%, populația rezidentă străină a crescut cu 37% theportugalnews.com theportugalnews.com – acest aflux a contribuit semnificativ la diversificarea cererii de locuințe. Practic, structura cumpărătorilor din Algarve s-a schimbat către una condusă internațional, deși oferta de produse (de la super-lux la apartamente modeste) asigură participarea unei game largi de demografii.

Motivele cumpărătorilor: Diferite grupuri de cumpărători au motivații variate:

• Stil de viață & Pensionare: Un factor major – mulți europeni în vârstă de 50, 60 de ani aleg Algarve pentru a se pensiona sau semi-pensiona, invocând clima însorită (peste 300 de zile de soare/an), plajele, golf-ul și sistemul de sănătate de calitate. Ei caută adesea vile pe un singur nivel sau apartamente moderne cu vedere la mare. Acești cumpărători plănuiesc de obicei să petreacă cea mai mare parte a anului în Algarve și să se integreze în comunitatea locală (cluburi de golf, evenimente sociale etc.). Algarve se clasează constant pe locuri fruntașe în sondajele privind calitatea vieții pentru expați.
• A doua locuință/Folosință de vacanță: Unii străini cumpără exclusiv pentru o casă de vacanță (poate cu ceva închiriere când nu sunt acolo). Ei doresc confortul de tip „închizi și pleci”, apropiere de plajă și întreținere redusă – de aici popularitatea apartamentelor de tip resort sau a caselor înșiruite cu administrare a proprietății. Această categorie include nu doar britanici și europeni, ci și brazilieni înstăriți, cumpărători din Orientul Mijlociu și Asia care achiziționează pentru Golden Visa (până la încetarea acestuia) și pentru plăcere.
• Investiție și venituri din închiriere: Un segment considerabil cumpără în principal pentru investiție. Ei sunt atrași de piața imobiliară stabilă a Portugaliei și de randamentele din închirieri turistice din Algarve. Acești cumpărători s-ar putea să nu intenționeze să folosească prea mult proprietatea. Exemple: un investitor olandez care cumpără un bloc de apartamente turistice în Albufeira pentru a le închiria, sau un investitor portughez din Porto care cumpără câteva unități într-un nou complex din Lagos pentru a le revinde ulterior. Și investitorii instituționali intră pe piață – în 2023, unele fonduri imobiliare și grupuri hoteliere au achiziționat active în Algarve, reflectând încrederea în randamentele pe termen lung essential-business.pt.
• Relocare pentru muncă la distanță: Odată cu normalizarea muncii la distanță, un număr de profesioniști mai tineri (30-40 de ani, adesea cu familii) s-au mutat în Algarve pentru un echilibru mai bun între viață și muncă. Acești „nomazi digitali” sau „nomazi executivi” închiriază adesea inițial, dar unii decid să cumpere, mai ales după ce Portugalia a introdus, la sfârșitul lui 2022, o viză specială pentru nomazi digitali care permite șederea timp de un an (reînnoibilă) pentru lucrătorii la distanță care îndeplinesc pragurile de venit. Ei tind să prefere locații centrale cu internet bun și acces la școli internaționale (dacă au copii). Zone precum Lagos, sau lângă Faro (pentru conectivitatea la aeroport), și Loulé au înregistrat astfel de relocări. După cum au remarcat agenții imobiliari, noul profil de cumpărător este „mai tânăr… cu nomazi digitali și cumpărători avizați” care caută nu doar o locuință de vacanță, ci o casă pentru tot anul care poate genera și venituri essential-business.pt. Motivațiile lor îmbină stilul de viață cu flexibilitatea – doresc proprietăți care să fie locuințe confortabile, dar care pot fi și închiriate dacă se mută.

Cine închiriază în Algarve? Demografia chiriașilor poate fi împărțită în chiriași pe termen lung și chiriași pe termen scurt/de vacanță:

• Chiriași pe termen lung (peste 12 luni): Acest grup include rezidenți locali care nu își permit să cumpere (având în vedere diferența dintre prețuri și venituri) – de exemplu, tineri profesioniști, angajați în servicii, profesori etc. Mulți dintre ei au fost nevoiți să se mute spre interior sau în orașe mai puțin turistice pentru a găsi chirii accesibile, deoarece chiriile de pe coastă au crescut foarte mult. De exemplu, localnicii din Albufeira locuiesc adesea în Loulé sau Algoz și fac naveta. Un alt segment de chiriași pe termen lung îl reprezintă expatriații și nomazii digitali care doresc să testeze viața în Algarve fără să cumpere imediat. Ei închiriază apartamente sau vile pe contracte anuale. Naționalitățile sunt foarte variate: poți găsi o familie de germani care închiriază în Carvoeiro pentru câțiva ani sau un angajat american care lucrează de la distanță și închiriază în Tavira. Cererea din partea expatriaților pentru închirieri pe termen lung a crescut, deoarece unii vin cu contracte de muncă temporare (de exemplu, angajați ai companiilor tech care profită de vizele de talente ale Portugaliei) sau pensionari care preferă să închirieze înainte de a cumpăra. Populația studențească din Algarve (de exemplu, la Universitatea din Algarve din Faro/Portimão) contribuie, de asemenea, la cererea de închirieri în aceste orașe, deși de obicei închiriază camere, nu apartamente întregi. Din punct de vedere demografic, chiriașii pe termen lung din Algarve variază de la studenți/profesioniști de 20 și ceva de ani până la pensionari care aleg să închirieze în loc să cumpere (uneori pentru flexibilitate sau pentru că locuiesc doar o parte din an). Totuși, lipsa ofertei a fost problematică – Algarve avea una dintre cele mai scăzute rate de disponibilitate a locuințelor de închiriat din Portugalia în 2023, deoarece mare parte din stoc este blocat în închirieri pe termen scurt. Acest lucru a dus la solicitări pentru politici care să stimuleze proprietarii să ofere contracte pe termen lung. Răspunsul guvernului, după cum s-a menționat, a fost stimulente fiscale pentru conversia la contracte mai lungi.
• Chiriași pe termen scurt/de vacanță: Aceștia sunt turiștii și vizitatorii sezonieri care vin în Algarve, numărându-se în sute de mii în fiecare vară. De obicei sunt turiști internaționali (din Marea Britanie, Germania, Franța, Irlanda etc.) sau portughezi din nord veniți la mare. Ei închiriază vile sau apartamente pe săptămână. Această categorie îi include tot mai mult și pe lucrătorii la distanță pe șederi medii – de exemplu, cineva din Londra care lucrează de la distanță timp de 3 luni din Algarve și închiriază un Airbnb pentru acea perioadă. Popularitatea Algarve pentru acești chiriași este uriașă – în 2023 a reprezentat peste un sfert din toate înnoptările turistice din Portugalia portugalbuyersagent.com. Demografia chiriașilor pe termen scurt este variată: familii, grupuri de jucători de golf, nomazi digitali care “schimbă” locațiile, pensionari care vin pentru o vacanță prelungită la soare iarna etc. Acești chiriași aduc venituri proprietarilor de investiții, dar înseamnă și că vara foarte puține proprietăți sunt disponibile pentru localnici.

Niveluri de venituri: Cumpărătorii din Algarve tind să fie înstăriți în comparație cu populația portugheză medie. Mulți cumpărători străini achiziționează cu bani cash sau avansuri mari. De exemplu, un cuplu tipic din Europa de Nord care se retrage în Algarve ar putea să-și vândă locuința dintr-o piață scumpă (Londra, Paris, Stockholm) și să aibă fonduri suficiente pentru a cumpăra direct o casă de 400.000 € în Algarve. De asemenea, cumpărătorii americani sunt adesea relativ bogați, tratând proprietățile din Algarve ca parte a portofoliului lor de investiții sau ca a doua locuință. La capătul de lux, persoane cu avere extrem de mare (UHNWI) din Europa, Orientul Mijlociu sau Asia au intrat pe piața din Algarve pentru proprietăți de semnătură – vile în Quinta do Lago sau conace pe stânci pot depăși 10 milioane €. Acești cumpărători rămân adesea anonimi (folosind LLC-uri sau fonduri) și sunt atrași de exclusivitate (întâlnirile cu celebrități în stațiuni nu sunt neobișnuite).

Pe partea de chiriași, chiriașii pe termen lung au un amestec de niveluri de venituri. Lucrătorii locali câștigă de obicei salarii modeste (1.000–1.500 € pe lună este obișnuit pentru joburile din servicii), ceea ce face dificilă plata unor chirii care acum depășesc adesea 800 € pentru un apartament cu o cameră în multe orașe din Algarve. Acest decalaj de accesibilitate a devenit o problemă socială. Expatii care închiriază pe termen lung au de obicei venituri mai mari sau pensii din străinătate – de exemplu, un pensionar britanic cu 2.000 £/lună își permite confortabil o chirie de 800 €. Nomazii digitali care închiriază pot câștiga salarii din străinătate (50.000 $+), ceea ce le permite să plătească peste 1.000 €/lună pentru un apartament frumos, ceea ce este mult după standardele locale. Chiriașii de vacanță pe termen scurt acoperă toate categoriile de venituri: călătorii cu buget redus vor închiria apartamente simple, în timp ce turiștii bogați închiriază vile de lux la 5.000 €/săptămână. Elementul comun este că practic toți aduc bani din afara regiunii, contribuind la economia locală (și indirect crescând costurile locuințelor).

Recapitulare motivații: În rezumat, cumpărătorii și chiriașii din Algarve sunt motivați de: climă (ierni blânde, veri calde), stil de viață (plaje, golf, siguranță, engleza vorbită pe scară largă), beneficii financiare (aprecierea proprietății, randamente din chirii, stimulente fiscale) și factori personali (pensionare, familie, flexibilitate la locul de muncă). Sustenabilitatea devine și ea un factor – unii cumpărători caută în mod special locuințe eficiente energetic cu panouri solare etc., iar dezvoltatorii răspund cu construcții mai verzi. Proximitatea față de facilități precum școlile internaționale (există câteva în Algarve) poate motiva alegerea locației de către familiile tinere. Mai mult, tendințele post-COVID de a valoriza spațiul și natura au crescut atractivitatea Algarve în comparație cu orașele dense – un factor care probabil stă la baza unor schimbări demografice (profesioniști tineri care lucrează de la distanță alegând Algarve în loc de Lisabona, de exemplu).

Perspective de viitor (2026–2028)

Previziuni de prețuri: Perspectivele pentru prețurile proprietăților din Algarve până în 2026–2028 sunt în general pozitive, cu o creștere moderată așteptată. Deși creșterile anuale de două cifre din ultimii ani s-ar putea tempera, experții prognozează o apreciere continuă. Estimarea conservatoare a Savills de +4% pentru 2025 investropa.com reflectă probabil ratele mai ridicate ale dobânzilor și prudența economică globală, însă alți analiști prevăd o creștere de o singură cifră, medie spre ridicată (5–10% pe an) pe termen mediu investropa.com investropa.com. Un consens ar putea fi că prețurile vor crește cu aproximativ 5% anual în 2026–2027, în absența unor șocuri majore. Acest lucru este susținut de factori fundamentali:

• Constrângeri de ofertă: Construcțiile noi, deși în creștere, sunt încă mult sub nivelurile istorice. Doar ~20.000 de locuințe noi au fost construite la nivel național în 2022, față de 200.000/an în anii 2000 investropa.com investropa.com, iar Algarve are o coastă limitată pentru dezvoltare. Chiar și cu proiecte precum Vale da Amoreira, cererea va depăși probabil oferta nouă pentru ani de zile, exercitând presiune ascendentă asupra prețurilor.
• Cerere continuă: Economia Portugaliei este prognozată să crească cu ~2% anual din 2024 până în 2026 investropa.com investropa.com, oferind un mediu stabil. Mai important, cererea internațională este de așteptat să rămână puternică. Atractivitatea Algarve pentru nord-europeni și acum americani este structurală – atâta timp cât regiunea rămâne sigură, primitoare și atractivă, există un flux constant de cumpărători. În plus, instabilitatea politică sau taxele mai mari din alte părți (de exemplu, unii cumpărători menționează creșterea taxelor pe a doua locuință în Franța sau instabilitatea din anumite părți ale SUA) ar putea direcționa mai mulți cumpărători către Portugalia.
• Îmbunătățirea condițiilor de finanțare: Până în 2025, există semne de relaxare a politicii monetare – Banca Centrală Europeană a început să reducă ratele dobânzilor (se pare că până la ~2% la mijlocul lui 2025, de la un vârf de 4%) investropa.com investropa.com. Ratele la creditele ipotecare în Portugalia au scăzut din nou sub 4% investropa.com. Dacă această tendință continuă, finanțarea va deveni mai accesibilă până în 2026, ceea ce ar putea readuce mai mulți cumpărători din clasa de mijloc pe piață (în special localnici sau expați care au nevoie de credite ipotecare). Acest lucru ar putea stimula și mai mult cererea, în special în segmentele care au încetinit din cauza costurilor de finanțare.

Schimbări în cerere: Ne așteptăm la unele schimbări în preferințele de cerere în următorii ani:

• Sustenabilitate & Eficiență energetică: Cumpărătorii (în special cei tineri și cei din Europa de Nord) acordă tot mai multă prioritate sustenabilității. Până în 2026–2028, locuințele cu panouri solare, izolație bună și certificări energetice vor avea probabil un preț mai mare sau se vor vinde mai rapid. Dezvoltările noi deja evidențiază caracteristicile verzi, iar măsurile la nivelul UE pentru locuințe eficiente energetic (cum ar fi posibilele mandate de renovare) vor influența și Algarve. Este posibil să vedem mai multe eco-resorturi și vile de lux off-grid promovate investitorilor preocupați de mediu. De asemenea, reziliența la schimbările climatice va fi un factor – de exemplu, proprietățile de pe stânci sau de pe plajele joase ar putea fi analizate mai atent sau ar putea necesita măsuri de atenuare, pe măsură ce cumpărătorii iau în considerare creșterea nivelului mării și eroziunea pe termen lung. Autoritățile locale investesc în întreținerea plajelor (de exemplu, 1,5 milioane de euro au fost alocate în 2025 pentru reumplerea cu nisip a unei plaje din Algarve) theportugalnews.com theportugalnews.com, semnalând conștientizarea impactului climatic.
• Influența nomazilor digitali: Algarve va deservi probabil și mai mult lucrătorii la distanță. Se așteaptă o creștere a spațiilor de co-working și, poate, a dezvoltărilor de co-living până în 2026. Orașe precum Lagos și Portimão ar putea vedea apariția unor “hub-uri pentru nomazi digitali” – de exemplu, complexe de apartamente cu lounge-uri comune de lucru și opțiuni de închiriere lunară. Guvernul portughez ar putea rafina în continuare opțiunile de viză pentru a atrage profesioniști la distanță (bazându-se pe actuala viză de nomad digital valabilă un an). Acest lucru ar putea aduce un segment demografic mai tânăr pe piața de închirieri pe termen lung și chiar pe cea de vânzări (unii nomazi devin rezidenți permanenți). După cum a remarcat un expert local, piața “este mai tânără” acum, cu nomazi executivi care caută atât stil de viață, cât și randamente investiționale essential-business.pt. Până în 2028, această tendință ar trebui să se adâncească, crescând potențial cererea pentru apartamente moderne de dimensiuni medii, cu internet bun și spațiu de birou.
• Consecințele Golden Visa: Odată cu dispariția Golden Visa, profilul investitorilor s-ar putea schimba ușor – mai puțini chinezi, ruși (nu au fost niciodată foarte mulți în Algarve comparativ cu Lisabona, dar au fost prezenți) și mai mulți americani și europeni care folosesc alte tipuri de vize. Cumpărătorii britanici post-Brexit vor continua să găsească modalități prin D7 sau cumpărând ca nerezidenți și vizitând în limitele permise. Golden Visa deja se orientase spre investiții în fonduri înainte de 2024; închiderea sa ar putea redirecționa de fapt o parte din capitalul străin către fonduri imobiliare sau structuri de tip REIT care vizează proprietăți portugheze (din moment ce achiziția directă nu mai oferă viză, unii ar putea alege vehicule de investiții gestionate dacă doresc totuși expunere pe piață). Efectul net asupra cererii este de așteptat să fie neutru sau ușor negativ, dar este clar că apetitul nu a scăzut încă investropa.com investropa.com.
• Rezistența segmentului de lux: Proprietățile ultra-premium din Algarve (categoria de peste 5 milioane €) vor continua probabil să arate rezistență la preț și chiar creștere. Knight Frank și alte agenții menționează adesea Algarve printre cele mai bune destinații globale pentru a doua casă, ceea ce înseamnă că cererea din partea persoanelor cu averi mari este oarecum “de trofeu” și mai puțin sensibilă la ciclurile economice. Odată cu apariția a șase noi proiecte de reședințe de marcă, oferta de lux va crește, dar acestea sunt de obicei absorbite de investitori globali. De exemplu, noile Ritz-Carlton Reserve Residences planificate în sud-vestul Algarve (scenariu ipotetic) ar atrage probabil cumpărători din Orientul Mijlociu sau Asia care poate nu ar fi luat în considerare Algarve anterior. Introducerea mai multor branduri de 5 stele (Viceroy, W, zvonuri despre Six Senses etc.) până în 2026 va consolida poziția Algarve pe harta turismului și imobiliarelor de lux, alimentând acest segment.
• Inițiative pentru locuințe accesibile: Pe de altă parte, până în 2026 am putea vedea unele inițiative guvernamentale sau private pentru locuințe mai accesibile în Algarve. Criza locuințelor a fost recunoscută; dacă proiecte precum Vale da Amoreira din Faro vor livra locuințe la prețuri medii, acest lucru ar putea permite o participare mai mare a clasei de mijloc locale pe piață. Programul guvernamental de închiriere (care oferă închirierea locuințelor private neocupate pentru subînchiriere ca locuințe accesibile) ar putea câștiga teren. Acestea ar putea crește modest oferta la capătul inferior și ar putea limita ușor creșterea prețurilor de intrare (de exemplu, mai multe apartamente sub 200.000 € pentru localnici). Totuși, astfel de măsuri probabil nu vor schimba drastic tendința generală de creștere a prețurilor, având în vedere amploarea cererii.

Perspective privind oferta: Proiectele aflate în dezvoltare indică faptul că 2025–2028 va aduce mai multe finalizări decât în ultimii cinci ani. Cel mai probabil vom vedea:

• Finalizarea extinderilor din Vilamoura (extinderea portului de iahturi finalizată în 2025 essential-business.pt, noi sate rezidențiale până în 2027).
• Progrese în megaproiectul din Faro – posibil primele faze de locuințe livrate până în 2026, adăugând câteva sute de unități pe piață și un parc uriaș care ar putea face Faro mai atractiv.
• Mai multe deschideri de hoteluri și resorturi: de exemplu, hotelul Ombria Resort (2025), un nou Marriott în estul Algarve (ca parte a Atlantic Pines) în jurul anului 2026, etc., care cresc indirect valoarea imobiliară din jur prin creșterea profilului zonei.
• Îmbunătățiri ale infrastructurii: Regiunea ar putea primi modernizări de transport (există discuții de mult timp despre un serviciu feroviar mai bun sau chiar o legătură feroviară cu aeroportul, deși nu este confirmată pentru 2026). De asemenea, ar putea avea loc îmbunătățiri ale drumurilor sau deschiderea unor noi campusuri de școli internaționale, ceea ce ar face anumite zone mai atractive.
• Cupa Mondială 2026 (găzduită parțial în Portugalia) ar putea duce la o creștere temporară a turismului și posibil la unele cheltuieli pentru infrastructură în Faro (dacă se amenajează terenuri de antrenament sau zone pentru fani). Deși nu are legătură directă cu locuințele, contribuie la un sentiment pozitiv și, poate, la creșteri temporare ale chiriilor.

Factori economici și externi: La nivel global, dacă inflația rămâne sub control și ratele dobânzilor se stabilizează sau scad, mai mulți oameni vor investi în proprietăți ca o formă de protecție, ceea ce este de bun augur pentru sectorul imobiliar. Stabilitatea Portugaliei (atât economică, cât și politică) este un punct forte – este clasată printre cele mai sigure țări, nu are politică extremistă etc. Presupunând că această situație continuă, Algarve va rămâne un „refugiu sigur” pentru capitalul personal și financiar. Un nor la orizont este criza locală de accesibilitate – dacă nemulțumirea localnicilor crește din cauza prețurilor inaccesibile, ar putea apărea intervenții de politici publice (de exemplu, controale mai stricte ale chiriilor sau taxe pe locuințele neocupate). Deja, la alegerile locale din 2024 din unele municipalități din Algarve, locuințele au fost o problemă cheie. Până acum, măsurile au fost relativ blânde (stimulentele pentru închiriere, eliminarea Golden Visa), dar este ceva de urmărit. Un alt factor: schimbările climatice. Algarve ar putea să se confrunte mai des cu lipsa apei și valuri de căldură. Dacă, să zicem, până în 2028 restricțiile de apă devin obișnuite sau costurile de asigurare pentru proprietățile de coastă cresc din cauza riscului climatic, acest lucru ar putea tempera ușor cererea. Dar mulți cumpărători sunt interesați pe termen lung sau cred că adaptarea va gestiona aceste probleme.

Rezumat prognoză (2026–2028): Ne așteptăm la:

• Prețuri: Creștere continuă, posibil totalizând +15% până la +25% pe parcursul perioadei de trei ani 2025–2028. Astfel, o locuință evaluată la 300.000 € în 2025 ar putea ajunge la 345.000–375.000 € până în 2028. Creșterea va fi probabil mai accentuată la început (mai mare în 2025–26, încetinind ușor în 2027–28 pe măsură ce apare mai multă ofertă sau dacă ratele dobânzilor cresc din nou).
• Cerere: Cerere internațională în extindere. Cumpărătorii din SUA și Marea Britanie rămân importanți; posibil mai mulți cumpărători asiatici (chiar și fără Golden Visa, unii ar putea cumpăra doar ca investiție sau pentru stil de viață) și investitori din Orientul Mijlociu având în vedere interesul Golfului pentru active europene de prestigiu. Cererea internă stabilă sau ușor îmbunătățită dacă finanțarea devine mai accesibilă.
• Piața chiriilor: Chiriile vor continua să crească dacă oferta de închirieri pe termen lung rămâne limitată. Poate o creștere anuală a chiriilor de peste 5%, cu excepția cazului în care multe unități AL se transformă în închirieri pe termen lung. Apariția mai multor lucrători la distanță ar putea crește și chiriile de iarnă, făcând Algarve mai activ tot timpul anului. Am putea vedea și mai mulți proprietari instituționali intrând pe piață – de exemplu, un fond care construiește un bloc de apartamente pentru închiriere destinate localnicilor (acest lucru a început în Lisabona; până în 2026 ar putea apărea și în orașele mari din Algarve pentru a rezolva lipsa de locuințe). Randamentele din chirii ar trebui să rămână în jur de 5-6% dacă prețurile și chiriile cresc în tandem.
• Randamentul investitorilor: Perspectivele sunt bune – veniturile din chirii plus o apreciere moderată oferă un randament solid. Imobiliarele din Algarve vor depăși probabil multe piețe europene, datorită combinației unice a regiunii între stil de viață și atractivitate investițională. Riscurile pentru randament, cum ar fi o posibilă recesiune economică sau un exces de ofertă, sunt temperate de atractivitatea globală a Algarve și de terenul limitat.

În concluzie, piața imobiliară din Algarve în 2025 este în plină expansiune, iar perspectivele pe termen mediu (2026–2028) sunt optimiste, cu o creștere sustenabilă. Regiunea evoluează – integrând sustenabilitatea, atrăgând o nouă generație de lucrători la distanță și extinzându-și oferta imobiliară – dar păstrează farmecul de bază care i-a asigurat succesul de-a lungul timpului. Pentru investitori și cumpărători, Algarve rămâne o piață profitabilă, echilibrând randamente solide cu o calitate a vieții de invidiat. După cum a rezumat un raport: Algarve este pregătit să „își mențină statutul de piață cu cerere ridicată și reziliență pentru viitorul previzibil” investropa.com investropa.com, cu fundamentele sale – soare, siguranță, stil de viață – continuând să atragă cumpărători din întreaga lume.

Surse:

• Statistics Portugal (INE) – date despre prețurile locuințelor și chirii portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário via The Portugal News – indici de preț și creștere în Algarve theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista și Engel & Völkers – ponderea cumpărătorilor străini și statistici regionale idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Rapoarte de piață – actualizare și previziuni pentru piața din 2025 investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – perspective asupra dezvoltărilor și tendințelor cumpărătorilor essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – creșterea cumpărătorilor străini și contextul pieței imobiliare theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/Agentul Cumpărătorului din Portugalia – randamente din chirii și comparații de prețuri regionale portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• Anunțuri guvernamentale – modificări la Golden Visa și actualizări ale regimului NHR wise.com wise.com