Imobiliare în San Diego 2025: Case de 1 milion de dolari, chirii uriașe și o piață în schimbare

Piața imobiliară din San Diego în 2025 trece printr-o schimbare vizibilă după ani de creștere accelerată. Prețurile locuințelor rămân aproape de maxime istorice – în jurul valorii de 1 milion de dolari pentru o locuință tipică – însă aprecierea rapidă din perioada pandemiei s-a stabilizat zillow.com alliedschools.com. Stocul de locuințe de vânzare se îmbunătățește treptat față de minimele istorice, oferind cumpărătorilor ceva mai multă putere de negociere decât în ultimii ani alliedschools.com. În același timp, chiriașii se confruntă cu chirii record, de aproximativ 2.500 de dolari pe lună în medie, însă creșterea chiriilor s-a temperat în sfârșit datorită unui val de apartamente noi care au intrat pe piață obrag.org. Mai jos găsiți o analiză cuprinzătoare a tendințelor din imobiliarele rezidențiale și comerciale din San Diego, performanțelor cartierelor, profilurilor cumpărătorilor/chiriașilor, perspectivei investiționale, previziunilor, proiectelor de dezvoltare, noilor legi, provocărilor privind accesibilitatea și a principalilor factori economici – de la ratele dobânzilor la migrație – care modelează viitorul pieței.

Tendințe în imobiliarele rezidențiale în 2025

Prețurile locuințelor: Valorile locuințelor din San Diego s-au stabilizat în 2025 după creșterea meteorică din ultimii ani. Prețul mediu de vânzare la mijlocul anului 2025 se situează în jurul valorii de 950.000 – 1.000.000 de dolari, cu aproximativ 1–3% mai mic decât în urmă cu un an zillow.com alliedschools.com. Indicele valorii locuințelor Zillow pentru San Diego era de aproximativ 998.000 de dolari în iulie 2025, în scădere cu 3,4% față de anul precedent zillow.com. În mod similar, Asociația Agenților Imobiliari din California a raportat un preț mediu pentru casele unifamiliale din San Diego County de 1,025 milioane de dolari în iunie 2025, o scădere ușoară de 2–3% față de iunie 2024 patch.com. Pe scurt, prețurile au scăzut ușor față de vârf, dar rămân la niveluri istorice – cu aproape 60% mai mari decât acum cinci ani, la începutul anilor 2020 luxurysocalrealty.com. Această stabilizare a prețurilor marchează o răcire față de boom-ul frenetic din perioada pandemiei, reflectând rezistența cumpărătorilor la limitele de accesibilitate și la costurile mai mari de finanțare.

Volumul vânzărilor și inventarul: Activitatea de vânzare a locuințelor a încetinit moderat. Până la mijlocul anului 2025, numărul tranzacțiilor încheiate este ușor sub nivelurile de anul trecut (vânzările de locuințe din San Diego County în iunie 2025 au fost cu aproximativ 2% mai mici decât în iunie 2024) sdhousingmarket.com. Un factor major este lipsa ofertelor – deși inventarul se îmbunătățește, rămâne totuși redus. La mijlocul anului 2025 erau aproximativ 3.500 de locuințe pe piață în zona San Diego zillow.com, ceea ce înseamnă doar aproximativ 3,2 luni de ofertă, în creștere de la ~2,4 luni cu un an înainte alliedschools.com. Această creștere de 33% a ofertei le-a oferit cumpărătorilor mai multe opțiuni decât aveau în perioada de frenezie din pandemie alliedschools.com. Totuși, inventarul general rămâne mult sub normele de dinainte de 2020, deoarece mulți proprietari sunt „blocați” de ratele ipotecare foarte mici și nu doresc să vândă (peste 80% dintre proprietarii de locuințe din California au o rată a ipotecii sub 5%, ceea ce îi descurajează să facă upgrade la un împrumut cu rată de 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Noile oferte de locuințe din San Diego au fost de fapt în scădere cu două cifre față de anul precedent, la începutul lui 2025 calmatters.org, contribuind la o piață care, deși mai temperată, este încă relativ restrânsă comparativ cu standardele istorice.

Viteza pieței și concurența: Casele se vând în medie puțin mai greu, dar proprietățile dorite încă se tranzacționează rapid. Timpul median pe piață a crescut la aproximativ 24–27 de zile (circa 3–4 săptămâni) la mijlocul anului 2025, ceea ce reprezintă un interval cu ~15–17% mai lung decât acum un an sdhousingmarket.com alliedschools.com. Cumpărătorii au devenit mai calculați pe măsură ce ratele dobânzilor cresc și bugetele sunt restrânse, iar luptele de oferte nu mai sunt la fel de intense ca în 2021–2022. Totuși, mai mult de o treime dintre listări încă se vând peste prețul cerut zillow.com, iar aproximativ 37% dintre tranzacții s-au încheiat peste prețul de listare la începutul verii zillow.com – un semn că locuințele la cheie din cartierele populare pot genera în continuare concurență. În același timp, aproape jumătate dintre toate vânzările sunt acum sub prețul de listare zillow.com, reflectând o putere de negociere crescută pentru cumpărători față de piața extrem de competitivă din pandemie. În esență, piața rezidențială din San Diego în 2025 s-a orientat către o stare mai echilibrată: cumpărătorii câștigă spațiu de manevră și putere de negociere pe măsură ce inventarul crește și prețurile se stabilizează, însă vânzătorii beneficiază în continuare de evaluări istoric ridicate și de un deficit persistent de locuințe.

Impactul ratelor dobânzilor: Ratele ipotecare ridicate în intervalul de 6,5–7% au fost un factor cheie care a încetinit ritmul pieței. După ce ratele dobânzilor au crescut de la ~3% la ~7% între 2021 și 2023, accesibilitatea pentru cumpărători a avut de suferit lao.ca.gov. Rezultatul a fost un număr mai mic de cumpărători calificați la capătul superior și o licitare mai prudentă. Mulți potențiali move-up buyers rămân pe loc pentru a-și păstra ipotecile cu dobândă mică, un fenomen care limitează oferta de locuințe de vânzare lao.ca.gov lao.ca.gov. Între timp, cumpărătorii pentru prima dată se confruntă cu plăți lunare aproape cu 80% mai mari decât acum câțiva ani – o locuință de nivel mediu în California necesită acum o plată de aproximativ ~$5.900, în creștere cu 82% din 2020 lao.ca.gov. Aceste rate ridicate au pus efectiv un plafon asupra prețurilor locuințelor în 2025, punând capăt aprecierii accelerate. Previziunile din industrie anticipează că ratele ipotecare ar putea modera ușor mai târziu în 2025 (posibil să scadă spre intervalul de 6% mediu) themortgagereports.com, ceea ce ar putea elibera o parte din cererea acumulată. Pentru moment, finanțarea scumpă a adus o perioadă de stabilizare a prețurilor și o rotație redusă pe piața imobiliară din San Diego.

Tendințe în imobiliarele comerciale

În timp ce piața rezidențială se răcește ușor, imobiliarele comerciale din San Diego se confruntă cu schimbări post-pandemice mai dramatice. Diferite sectoare au performanțe inegale:

Spațiu de birouri: Piața birourilor rămâne slabă pe măsură ce modelele de lucru la distanță și hibride persistă. Rata de neocupare a birourilor a atins niveluri record în 2025. Rata generală de neocupare a birourilor din județ a ajuns la 14,5% în trimestrul 2 din 2025, în creștere față de aproximativ 14,2% cu un an înainte cushmanwakefield.com. Multe companii și-au redus suprafața ocupată, au subînchiriat spațiul excedentar sau au optat pentru aranjamente de tip coworking. Birourile de Clasa A sunt în special subutilizate (de exemplu, zgârie-norii din centrul orașului au rate de neocupare bine peste 10%) avisonyoung.us. Proprietarii oferă stimulente și reduceri de chirie pentru a atrage chiriași într-o piață favorabilă acestora. Milken Institute a clasat economia metropolitană a orașului San Diego mai jos în 2025, parțial din cauza acestor tendințe privind locurile de muncă și spațiile de birouri, menționând că creșterea locurilor de muncă pe termen scurt a fost de doar ~0,5% în 2024 – semnificativ sub media națională axios.com. Pe o notă pozitivă, economia diversificată a orașului San Diego (cu sectoare precum științele vieții, apărare și tehnologie) oferă o anumită protecție – însă perspectivele pentru birouri depind de traiectoria revenirii la birou și dacă creșterea locurilor de muncă în tehnologie/biotehnologie își va reveni.
Industrial și logistică: După o perioadă de creștere accelerată, sectorul imobiliar industrial vede ratele de neocupare crescând ușor de la minime istorice. La nivelul întregului județ, rata de neocupare industrială a fost de aproximativ 7,7% la mijlocul anului 2025, în creștere accentuată (+2,3 puncte procentuale față de anul precedent) pe măsură ce noi depozite au fost livrate și creșterea comerțului electronic s-a normalizat cushmanwakefield.com. Piața depozitelor din sudul Californiei a trecut printr-o expansiune frenetică, iar San Diego nu face excepție – chiriașii au acum mai multe opțiuni, iar creșterea chiriilor s-a temperat. Totuși, o rată de neocupare industrială în jur de 7% rămâne sănătoasă din punct de vedere istoric, iar cererea pentru centre de distribuție și spații de producție biotehnologică în subpiețele cheie (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley etc.) persistă. Ratele de închiriere au scăzut ușor față de vârf, pe măsură ce proprietarii concurează pentru mai puțini chiriași activi latimes.com. Analiștii se așteaptă ca piața industrială să revină la echilibru până în 2026, pe măsură ce economia regională și fluxul de bunuri se adaptează la noile norme post-pandemice jpmorgan.com.
Laboratoare de Științe ale Vieții: Piața imobiliară de științe ale vieții din San Diego – o subcategorie de birouri specializată pentru laboratoare biotech – a trecut printr-un boom de construcții în ultimii ani, ceea ce a dus acum la un exces de spații de laborator neocupate. Rata de neocupare în sectorul științelor vieții a crescut la 26,3% până la mijlocul anului 2025, față de doar 16,5% cu un an înainte cushmanwakefield.com. Finanțarea prin capital de risc pentru biotech s-a temperat față de maximele din 2021, iar unele startup-uri s-au închis sau și-au redus activitatea, lăsând clădirile de laboratoare nou construite în căutare de chiriași. Clustere cheie precum Torrey Pines, UTC și Sorrento Mesa au o disponibilitate ridicată de laboratoare. Acest surplus pune presiune descendentă asupra chiriilor pe piața laboratoarelor. Totuși, San Diego rămâne un centru biotech de top la nivel național, iar experții din industrie anticipează că, pe măsură ce apar noi startup-uri de medicamente și tehnologie medicală (și marile companii farmaceutice continuă să colaboreze local), acest spațiu de laborator neocupat va fi absorbit treptat. Între timp, proprietarii oferă concesii și stimulente pentru amenajare pentru a atrage chiriași din domeniul științelor vieții. Rata ridicată de neocupare a laboratoarelor reprezintă un risc pe termen scurt pentru investitorii comerciali, dar subliniază cât de mult spațiu nou a fost livrat pentru a răspunde cererii din perioada de boom a biotech-ului.
Retail și ospitalitate: Piața imobiliară de retail din San Diego este relativ stabilă. Rata de neocupare în retail este în jur de 5,1% (T2 2025), doar puțin peste anul trecut cushmanwakefield.com. Consumatorii au revenit în mare parte la cumpărăturile și mesele în persoană; atât zonele turistice, cât și centrele de cartier au beneficiat de revenirea puternică a turismului în 2025. Piața de ospitalitate din San Diego își revine puternic – gradul de ocupare al hotelurilor și tarifele camerelor au crescut odată cu revenirea convențiilor și a turismului de agrement axios.com. Acest lucru are efecte pozitive de propagare pentru spațiile de retail și restaurante. Deși creșterea comerțului electronic continuă, majoritatea spațiilor de retail bine poziționate (în special centrele în aer liber) s-au menținut, iar unele magazine mari neocupate sunt transformate în săli de sport, spații de divertisment sau chiar proiecte rezidențiale. Proprietățile multifamiliale de închiriat, adesea încadrate ca active comerciale, au performanțe solide (rata de neocupare scăzută, în jur de 4–5% și creștere minimă a chiriilor în acest an) obrag.org. Per ansamblu, piața imobiliară comercială din San Diego în 2025 este un tablou mixt: sectoarele de birouri și laboratoare specializate se confruntă cu dificultăți, sectorul industrial se normalizează după o perioadă fierbinte, iar retailul/ospitalitatea sunt prudent optimiste.

Performanța pieței în diferite cartiere

Piața imobiliară din San Diego este puternic localizată, cu variații semnificative în funcție de cartier și sub-piață. Enclavele de lux de pe coastă, cartierele urbane la modă și suburbiile din interior prezintă toate tendințe diferite în 2025:

Piețe de coastă de lux: Comunitățile de coastă de top (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe etc.) și-au menținut valoarea sau chiar au înregistrat creșteri, datorită ofertei limitate și cumpărătorilor cu venituri ridicate. De exemplu, prețul mediu al unei locuințe în Del Mar era de aproximativ 3,0 milioane $ la începutul lui 2025 – cu 55% mai mare decât cu un an înainte sofi.com sofi.com. (O astfel de creștere uriașă reflectă probabil câteva vânzări ultra-high-end care au influențat media, nu o apreciere generalizată.) Proprietățile de coastă rămân căutate pentru priveliștile spre ocean și stilul de viață, iar mulți proprietari din aceste zone au mijloacele financiare pentru a rezista fluctuațiilor pieței, fără a vinde la preț redus. Totuși, chiar și piețele de lux s-au răcit față de licitațiile din 2021 – în Del Mar, locuințele stăteau pe piață aproximativ 57 de zile și se vindeau cu circa 4% sub prețul cerut, în medie sofi.com sofi.com, ceea ce indică faptul că și cumpărătorii cu venituri mari negociază în acest climat.
Cartiere urbane centrale: Unele dintre cartierele la modă, istoric competitive, mai aproape de centrul orașului, au înregistrat recent corecții de preț. North Park, de exemplu – o zonă la modă pentru tinerii profesioniști – a avut o scădere de aproape 20% a prețurilor locuințelor din începutul lui 2024 până la începutul lui 2025 sofi.com. Prețul mediu în North Park a scăzut la aproximativ 900.000 $ sofi.com, pe măsură ce ratele mai mari ale dobânzilor au exclus o parte dintre cumpărătorii la prima achiziție, iar frenezia din pandemie pentru case unifamiliale s-a temperat. În mod similar, unele zone din Downtown San Diego și Hillcrest au înregistrat prețuri la apartamente care s-au stabilizat sau au scăzut, mai ales pentru unitățile fără caracteristici deosebite. Aceste zone au crescut puternic în 2021–2022, astfel că o ușoară corecție în 2023–2025 reprezintă o normalizare a pieței. Totuși, cererea pentru locuințe centrale rămâne – piața din North Park este considerată „foarte competitivă”, cu anunțuri care intră adesea în contract în doar două săptămâni, uneori peste prețul cerut pentru cele mai căutate proprietăți sofi.com sofi.com. Practic, răcirea din cartierele urbane a readus unele oferte relative (prețuri sub nivelul maxim), pe care cumpărătorii atenți le achiziționează rapid.
Zonele interioare și suburbane: Suburbiile mai accesibile și comunitățile din interior au devenit puncte fierbinți de activitate pe măsură ce cumpărătorii caută un raport calitate-preț mai bun. Regiuni precum East County și North County Inland înregistrează un volum sănătos de vânzări. În iunie 2025, codurile poștale cu cele mai multe vânzări de locuințe au fost în mare parte din interior: zone precum Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) și San Marcos (92078) au condus județul la capitolul tranzacții sdhousingmarket.com. Aceste cartiere oferă loturi mai mari sau mai mult spațiu la un preț pe metru pătrat relativ modest, ceea ce a atras familii și lucrători la distanță care nu au nevoie să fie aproape de coastă sdhousingmarket.com. De exemplu, Rancho Bernardo (o comunitate planificată din interior) și San Marcos au prețuri medii ale locuințelor semnificativ sub media de pe coastă, dar oferă totuși școli de calitate și facilități – ceea ce le face atractive ca „oportunități de valoare”. Analizele agenților imobiliari menționează că zonele din interior oferă cumpărătorilor „mai multă casă pentru aceeași sumă” împreună cu acces decent la parcuri, magazine și autostrăzi sdhousingmarket.com. Drept urmare, concurența rămâne acruă în multe dintre aceste piețe de valoare; unele locuințe atrag mai multe oferte și intră rapid în stadiul de vânzare dacă sunt bine evaluate. În schimb, câteva piețe de coastă din North County cu prețuri mai ridicate (Encinitas, Del Mar) au avut vânzări mai lente pur și simplu din cauza lipsei de stoc și a prețurilor extrem de mari. Per ansamblu, zona suburbană San Diego are performanțe solide, cu creșteri moderate de preț în unele zone și doar scăderi ușoare în altele. Schimbarea este că cererea s-a orientat mai mult către exurbiile și suburbiile pe măsură ce cumpărătorii caută accesibilitate relativă în acest mediu cu rate ridicate alliedschools.com alliedschools.com.
South Bay și zonele de graniță: În South County (de exemplu, Chula Vista, National City, Imperial Beach), cererea de locuințe a fost, de asemenea, robustă. Chula Vista, în special, a fost un lider în construcția de locuințe noi, autorizând mult mai multe locuințe pe cap de locuitor decât majoritatea orașelor din județ planetizen.com planetizen.com. Această construcție a adăugat inventar și a ținut sub control creșterea prețurilor. O locuință de nivel mediu în estul Chula Vista sau Otay Ranch este, în general, mai ieftină decât o locuință comparabilă mai la nord, atrăgând cumpărători la prima achiziție și familii de militari. La începutul anului 2025, prețul mediu al unei case unifamiliale în National City era în jur de 600.000 $, în scădere față de un vârf de 700.000 $ dawnsellssandiego.com, ceea ce arată o corecție pe segmentul de intrare. Cartierelor din South Bay rămân relativ accesibile și sunt centrale în eforturile regiunii de a aborda deficitul de ofertă de locuințe.

În concluzie, performanța cartierelor din San Diego este bifurcată: piețele de coastă ultra-exclusiviste și anumite enclave dezirabile rezistă bine sau chiar ating noi maxime, în timp ce multe cartiere de nivel mediu au înregistrat scăderi modeste față de vârfurile din pandemie. Între timp, suburbiile periferice cu prețuri mai mici se bucură de o cerere constantă și un volum de vânzări mai bun, pe măsură ce cumpărătorii în căutare de accesibilitate se îndreaptă acolo. Acest mozaic de tendințe evidențiază importanța localizării – chiar și într-o piață general răcită, micro-piețele pot avea comportamente foarte diferite.

Demografia și comportamentul cumpărătorilor și chiriașilor

Cine cumpără în 2025: Baza de cumpărători de locuințe din San Diego s-a restrâns la cei cu venituri mai mari, capital propriu sau bani din surse externe, având în vedere prețurile ridicate și costurile de împrumut. Cumpărătorii care fac upgrade (proprietari existenți) și cuplurile de profesioniști cu venituri duble formează o mare parte din cumpărători, folosind adesea capitalul obținut din vânzarea unei locuințe anterioare. Cumpărătorul tipic din San Diego de astăzi tinde să fie în jurul vârstei de 30 sau 40 de ani (mileniali mai în vârstă și Gen X), angajat frecvent în industrii precum tehnologie, biotehnologie, sănătate sau armată. Cumpărătorii de locuințe pentru prima dată nu au dispărut, dar se confruntă cu obstacole semnificative: cu un preț mediu de aproximativ 1 milion de dolari, o gospodărie are nevoie de un venit de aproximativ $250.000+ pentru a cumpăra confortabil o locuință medie offthe56.com. Aceasta este de aproximativ trei ori mai mare decât venitul mediu real al gospodăriilor din regiune, ceea ce înseamnă că doar aproximativ 15% dintre gospodăriile din San Diego își pot permite o locuință la prețul mediu la ratele actuale offthe56.com. Această realitate a împins multe familii tinere și cumpărători cu venituri moderate în afara pieței sau către apartamente, locuințe care necesită renovare sau zone periferice. De asemenea, continuăm să vedem cumpărători relocați care vin în San Diego – unii din piețe californiene mai scumpe (precum San Francisco sau Orange County) în căutare de oferte relativ mai bune, iar alții din afara statului, atrași de climă și stilul de viață. De fapt, San Diego se bucură de migrație pozitivă din partea celor care caută o îmbunătățire a calității vieții, chiar dacă în același timp pierde unii rezidenți din cauza costurilor ridicate definesdre.com. Rezultatul este un fel de rotație: noii veniți cu capital propriu sau bani lichizi îi înlocuiesc adesea pe localnicii care vând și pleacă în state mai ieftine.

Cine închiriază: Având în vedere obstacolele pentru a deveni proprietar, un segment mare de locuitori din San Diego rămân chiriași. Doar aproximativ 49% dintre gospodăriile din zona metropolitană San Diego dețin propria locuință (față de ~65% la nivel național) kpbs.org. Chiriașii includ un amestec larg de tineri profesioniști, studenți (existând mai multe universități în zonă), personal militar și lucrători cu venituri mici din sectoarele de servicii și turism. Notabil, multe familii din clasa de mijloc care în generațiile trecute ar fi cumpărat o locuință de început, continuă acum să stea în chirie bine în anii 30 din cauza provocărilor de accesibilitate. Demografia chiriașilor se întinde astfel de la proaspăt absolvenți care locuiesc în apartamente urbane până la familii în case tip townhouse suburbane. Chiriașii cu venituri mari sunt și ei un factor – unii indivizi bine plătiți aleg să închirieze apartamente de lux sau case unifamiliale (plătind peste 3.000 $ pe lună) fie pentru că nu-și permit să cumpere, fie pentru că preferă flexibilitatea. Chiria medie în comitatul San Diego a ajuns la aproximativ 2.500 $ la începutul lui 2025 obrag.org, deci chiar și chiria necesită un venit solid. Totuși, chiria este semnificativ mai fezabilă decât achiziția pentru majoritatea: costul lunar pentru a cumpăra o locuință medie este cu ~70% mai mare decât pentru a închiria o locuință echivalentă, un decalaj aproape de niveluri record lao.ca.gov lao.ca.gov. Acest decalaj ține mulți oameni pe piața de închirieri.

Comportamentul cumpărătorilor: Cumpărătorii de astăzi acționează mai prudenți și calculați decât în perioada de frenezie a achizițiilor de acum câțiva ani. Cu ratele dobânzilor ridicate și incertitudinea economică prezentă, unii cumpărători au apăsat pe butonul de pauză – mulți amână achizițiile sau sunt foarte selectivi, așteptând oferta potrivită. Sondajele arată că îngrijorările legate de inflație și recesiune au făcut ca unii consumatori să fie reticenți în a face mișcări financiare majore alliedschools.com. Cei activi pe piață caută adesea concesii din partea vânzătorului (cum ar fi ajutor la costurile de închidere sau reducerea ratei dobânzii) și sunt mai dispuși să renunțe dacă o locuință nu este evaluată corect sau dacă inspecțiile scot la iveală probleme. Vedem, de asemenea, cumpărători care negociază mai dur la preț; ofertele sub prețul cerut nu mai sunt neobișnuite în anumite segmente, mai ales dacă o proprietate a stat mult pe piață. Totuși, locuințele bine evaluate și în stare excelentă pot încă genera licitații – cumpărătorii serioși știu că locuințele turnkey din cartierele de top rămân căutate. Cumpărătorii care plătesc integral în numerar și investitorii continuă să joace un rol important (aproximativ 20% din vânzările din California sunt cu plată integrală în numerar în ultimele trimestre), ajutând la susținerea cererii la segmentul de sus și pentru proprietăți aflate în dificultate sau subevaluate.

Interesant, tendințele de migrație influențează cine cumpără: Comitatul San Diego se confruntă cu un flux net negativ de migrație internă (mii de rezidenți locali pleacă în fiecare an către regiuni mai accesibile), dar acest lucru este compensat de imigrația internațională și de un anumit aflux din alte zone metropolitane scumpe kpbs.org kpbs.org. Între mijlocul anului 2023 și mijlocul anului 2024, aproximativ 24.000 de persoane au părăsit San Diego pentru alte locuri din SUA, însă aproximativ același număr de persoane s-au mutat în San Diego din străinătate, rezultând o schimbare demografică aproape nulă kpbs.org. Cei care pleacă sunt adesea familii cu venituri medii sau pensionari care caută locuințe mai ieftine (costul locuinței a fost menționat ca principalul motiv) kpbs.org. Imigranții și transferații care sosesc tind să fie lucrători care ocupă locuri de muncă în industrii precum biotehnologie, sănătate, mediul academic sau meserii calificate – generând o cerere nouă de locuințe, de multe ori inițial ca chiriași. În esență, cererea de locuințe din San Diego este susținută de baza de locuri de muncă și de atractivitatea stilului de viață, chiar dacă costurile ridicate determină o parte dintre localnicii vechi să părăsească zona.

Comportamentul chiriașilor: Pe partea de închiriere, chiriașii au primit o ușoară ușurare în 2025. După ani de creșteri abrupte ale chiriilor, creșterea acestora s-a oprit la aproximativ 0–1% anual obrag.org. Ratele de neocupare au crescut la aproximativ 5% (de la minime record de aproape 3% în 2021), din cauza unui aflux de noi clădiri de apartamente obrag.org obrag.org. Drept urmare, chiriașii văd mai multe promoții și concesii – a devenit obișnuit ca noile complexe de lux să ofere „o lună gratuită” sau alte oferte pentru a atrage chiriași obrag.org. Chiriașii au acum ceva mai multă putere de negociere, în special în segmentul apartamentelor de lux. Mulți profită de acest lucru reînnoind contractele de închiriere cu creșteri mai mici sau negociind cu proprietarii, știind că o unitate goală este costisitoare pentru proprietar. Cu toate acestea, chiriile generale rămân aproape de maxime istorice, astfel încât povara costurilor este intensă: o mare parte dintre chiriași plătesc mult peste recomandarea de 30% din venit pe locuință. Unii chiriași s-au mutat împreună cu colegi de apartament sau cu familia extinsă pentru a face față. Vedem, de asemenea, o cerere continuă pentru închirieri de case unifamiliale – familiile care nu pot cumpăra caută adesea o casă de închiriat într-un cartier cu școli bune, tendință care a menținut chiriile pentru casele individuale destul de ridicate. Investitorii instituționali au o anumită prezență pe piața de închirieri din San Diego, deși mai puțin decât în orașele mai ieftine din Sunbelt – totuși, entitățile care au cumpărat case unifamiliale pentru a le închiria le păstrează, deoarece creșterea chiriilor, deși mai lentă, este de așteptat să continue având în vedere deficitul de locuințe.

În rezumat, bazinul de cumpărători din San Diego în 2025 este înclinat spre persoane mai înstărite și mai prudente față de risc, în timp ce populația de chiriași este largă și în creștere, incluzând pe cei care nu pot cumpăra. Ambele grupuri sunt influențate de costul ridicat al vieții din regiune și se adaptează – cumpărătorii devenind mai selectivi sau mutându-se spre periferie, iar chiriașii căutând oferte sau împărțind locuința. Provocarea principală este că prețurile locuințelor au depășit cu mult veniturile, forțând alegeri dificile privind cine poate rămâne în San Diego și în ce calitate (proprietar sau chiriaș).

Oportunități și riscuri de investiții

Piața imobiliară din San Diego continuă să atragă investitori – de la proprietari individuali la firme mari – dar 2025 prezintă un peisaj mai nuanțat de oportunități și riscuri pentru investiții:

Oportunități:

Cerere puternică pentru închirieri: Cu proprietatea de locuințe inaccesibilă pentru mulți, cererea pentru închirieri este robustă, alimentând randamentele investitorilor pe piața de închirieri alliedschools.com. Chiriile sunt la maxime istorice (mediana ~2.500$), iar deși creșterea s-a plafonat, ratele de neocupare (~5%) rămân scăzute față de normele istorice obrag.org. Acest lucru face ca proprietățile multifamiliale bine localizate și închirierile de case unifamiliale să fie atractive pentru investitorii care caută venituri. Chiriile ridicate și gradul redus de neocupare înseamnă că proprietarii pot obține un flux de numerar solid, mai ales în cartierele populare printre tinerii profesioniști sau aproape de centrele de locuri de muncă. De exemplu, investiția într-un duplex sau fourplex în zone precum North Park sau Golden Hill poate aduce o ocupare constantă, deoarece mulți chiriași preferă aceste zone centrale și au puține alternative de proprietate. În plus, cererea de închirieri pe termen scurt (pentru vacanțe) în zonele turistice din San Diego rămâne puternică pe tot parcursul anului, deși acum este limitată prin reglementări (discutate mai jos).
Zone „accesibile” și valoare adăugată: Subpiețele relativ accesibile prezintă potențial de creștere. Piețe precum Chula Vista, Escondido, San Marcos și părți din East County au prețuri de intrare mai mici, dar înregistrează creștere a populației și a locurilor de muncă. Investitorii urmăresc aceste zone unde prețurile locuințelor și chiriile au spațiu să crească spre media județului. Potrivit previziunilor din industrie, orașele din jur cu legături bune de transport (precum Chula Vista sau Escondido) vor continua să atragă atât chiriași, cât și cumpărători, oferind investitorilor randamente mai mari decât zonele de coastă de top alliedschools.com. Există, de asemenea, oportunități în proprietăți de renovat sau case mai vechi: investitorii de tip „value-add” pot renova proprietăți învechite pentru a le revinde sau închiria la un preț premium. Având în vedere că o mare parte din fondul locativ al San Diego este îmbătrânit (multe case din anii 1960–1980), modernizarea proprietăților poate debloca valoare. Cheia este să vizezi cartierele în ascensiune – de exemplu, Vista sau Lemon Grove – unde îmbunătățirile răspund cererii emergente din partea cumpărătorilor.
Unități locative accesorii (ADU): Legile pro-locuire din California au făcut mai ușoară adăugarea de ADU (garsoniere/granny flats) pe loturi de case unifamiliale, iar comitatul San Diego a adoptat această soluție pentru a crește oferta de locuințe. Atât investitorii, cât și proprietarii profită construind ADU-uri pentru venituri din chirii. Adăugarea unui ADU poate crește semnificativ randamentul unei proprietăți de investiții – o căsuță în curte s-ar putea închiria cu 1.500–2.500 de dolari, în funcție de locație, sporind fluxul de numerar. Orașul a creat chiar și planuri ADU pre-aprobate și stimulente. Aceasta este o oportunitate excelentă pentru investitorii de mică anvergură: cumpărați o casă cu un teren mare într-un cartier central și adăugați unul sau două ADU-uri. Având în vedere nivelul ridicat al chiriilor, câștigul poate fi substanțial, iar cererea din partea chiriașilor pentru aceste unități (adesea în cartiere rezidențiale dezirabile) este mare. ADU-urile beneficiază, de asemenea, de reglementări favorabile (nu este necesar loc de parcare separat lângă transportul public și autorizații simplificate) definesdre.com.
Apreciere pe termen lung: În ciuda fluctuațiilor pe termen scurt, piața imobiliară din San Diego s-a apreciat istoric puternic pe termen lung datorită terenului limitat și cererii constante. Investitorii cu orizont pe termen lung mizează pe creșterea capitalului. Atractivitatea regiunii – climat, coastă, economie diversificată – sugerează că valorile proprietăților vor avea tendința de a crește în timp, deși într-un ritm mai moderat decât în ultimii ani. Previziunile actuale indică o creștere anuală a prețului locuințelor de 3–5% în următorii ani alliedschools.com, nu cifrele cu două cifre din trecutul recent. Această creștere constantă, combinată cu veniturile din chirii, poate oferi un randament total atractiv pentru investitorii buy-and-hold. Mai mult, piața din San Diego este mai puțin volatilă decât unele zone centrate pe tehnologie; tinde să încetinească mai degrabă decât să se prăbușească, oferind o anumită siguranță deținătorilor pe termen lung.

Riscuri:

Costuri ridicate de intrare & rate ale dobânzilor: Cea mai mare barieră pentru investitori acum este costul ridicat de achiziție și finanțare. Prețurile locuințelor aproape de 1 milion de dolari înseamnă avansuri și credite ipotecare mari. Creditele pentru proprietăți de investiții au adesea rate mai mari (și fără refinanțări la dobânzi mici pe care le-au blocat proprietarii), astfel că matematica poate fi dificilă. Costurile de finanțare de aproximativ 7%+ erodează semnificativ fluxul de numerar – multe proprietăți nu vor fi profitabile decât dacă sunt cumpărate cu un avans substanțial sau la un preț redus. Acest risc al ratei dobânzii este esențial: dacă ratele cresc sau chiar rămân ridicate, investitorii foarte îndatorați ar putea avea fluxuri de numerar mici sau negative. În plus, prețurile ridicate ridică spectrul unei corecții de preț – deși o prăbușire severă pare puțin probabilă având în vedere lipsa de ofertă, este posibil ca, dacă apare o recesiune, valorile să scadă și mai mult. Investitorii trebuie să fie pregătiți să dețină proprietățile pe durata oricăror scăderi temporare de evaluare.
Riscuri Reglementare și Legislative: Mediul de reglementare este o sabie cu două tăișuri pentru investitori. Pe de o parte, legile pro-locuire (regulile ADU, SB 9 care permite conversia loturilor unifamiliale în duplexuri) pot crea oportunități. Pe de altă parte, există noi constrângeri: ordinanța privind închirierea pe termen scurt din San Diego a intrat în vigoare în 2023, limitând închirierile de vacanță ale întregii locuințe la aproximativ 1% din locuințele orașului (aproximativ 5.400 de unități) și necesitând o licență pe bază de loterie truvi.com. Acest lucru a redus dramatic investițiile de tip Airbnb – multe proprietăți de vacanță anterior profitabile (în special în Mission Beach și zonele de coastă) și-au pierdut permisele, ceea ce a afectat valorile proprietăților din acele zone pentru investitorii care mizau pe venituri pe termen scurt truvi.com truvi.com. Mai mult, legile favorabile chiriașilor din California (reguli de evacuare doar cu justă cauză, limite de creștere a chiriei de ~10% pe an conform AB 1482) limitează majorările agresive ale chiriei. Deși plafonul de creștere a chiriei la nivel de stat (5% plus IPC, maxim ~10%) nu a fost prea restrictiv într-un mediu cu creștere a chiriei de 0,8% obrag.org, ar putea reduce randamentele dacă inflația crește sau dacă un investitor încearcă să ridice o chirie sub prețul pieței la nivelul pieței. Legislația viitoare reprezintă, de asemenea, un risc – în California există discuții constante despre controale mai stricte ale chiriei, taxe pe locuințele goale sau noi taxe pe locuințe. Investitorii trebuie să fie vigilenți cu privire la schimbările de politici care ar putea afecta profitabilitatea.
Cicluri economice și de piață: Economia San Diego este diversificată, dar nu este imună la recesiuni. O scădere economică mai amplă – mai ales dacă afectează turismul, cheltuielile pentru apărare sau sectoarele tech/biotehnologie – ar putea crește șomajul și reduce cererea de locuințe. Deja, creșterea locurilor de muncă a încetinit (doar +0,5% în 2024, conform datelor EDC) axios.com, iar unele industrii locale bine plătite (precum științele vieții și producția) au înregistrat pierderi de locuri de muncă la sfârșitul lui 2024 axios.com. Dacă va avea loc o recesiune în 2025–2026, chiriile s-ar putea reduce și mai mult, iar gradul de neocupare ar putea crește pe măsură ce unii chiriași se mută împreună sau părăsesc regiunea. Proprietarii de spații comerciale, în special de birouri și retail, se confruntă cu riscul unei perioade mai lungi de neocupare și cu presiuni asupra chiriilor dacă firmele continuă să se restrângă. Investitorii imobiliari trebuie să țină cont de aceste riscuri ciclice și să nu presupună o creștere neîntreruptă. De exemplu, excesul de birouri pentru științele vieții menționat anterior este o lecție de prudență: dezvoltatorii au construit prea mult, mizând pe o creștere nesfârșită a biotehnologiei, iar acum gradul de neocupare este ridicat. Un investitor într-o clădire de laboratoare sau într-un birou tip condo ar putea avea dificultăți în a găsi chiriași și a-și plăti datoriile. Prudența în aceste segmente este justificată până când piața se echilibrează.
Riscuri climatice și de mediu: Un risc subtil, pe termen lung, îl reprezintă schimbările climatice și reglementările de mediu. Zonele de coastă și de canion din San Diego prezintă riscuri de incendii de vegetație, inundații (mai ales odată cu creșterea nivelului mării) și activitate seismică. Proprietățile din zonele interioare predispuse la incendii ar putea vedea costurile de asigurare crescând sau disponibilitatea polițelor scăzând – asiguratorii din California au devenit mai precauți după pierderile recente cauzate de incendii. Proprietățile de coastă ar putea fi afectate de eroziune sau de coduri de construcție mai stricte. Deși aceste riscuri nu au afectat încă semnificativ valorile, investitorii ar trebui să le ia în calcul la due diligence (de exemplu, verificarea zonelor de incendiu, obținerea asigurărilor potrivite și luarea în considerare a viitoarelor cerințe de divulgare).

În esență, San Diego rămâne o „piață a investitorilor” din multe puncte de vedere, cu fundamente solide pentru închiriere și factori de creștere pe termen lung. Dar, spre deosebire de perioada fără reguli de la începutul anilor 2020, piața din 2025 necesită mai multă atenție și selectivitate. Investitorii trebuie să se asigure că tranzacțiile sunt profitabile chiar și cu rate ale dobânzii mai mari, să fie la curent cu noile reglementări (precum plafonul pentru închirieri pe termen scurt) și să fie pregătiți pentru o volatilitate moderată a prețurilor pe termen scurt. Cei care cumpără inteligent – concentrându-se pe locații cu cerere sau adăugând valoare prin dezvoltare (ADU-uri, renovări) – pot găsi în continuare oportunități solide în San Diego. Atractivitatea perenă a regiunii și oferta limitată înseamnă că investițiile imobiliare bine alese au șanse mari să fie profitabile pe termen lung, cu condiția să fie gestionate cu atenție riscurile actuale.

Previziuni pentru prețuri și stocuri

Privind spre viitor, majoritatea analiștilor prezic că piața imobiliară din San Diego va rămâne stabilă sau în creștere în următorii ani, cu excepția unor șocuri economice majore. Iată principalele previziuni și așteptări privind prețurile, stocurile și condițiile generale ale pieței:

Previziuni privind prețurile locuințelor: Spre deosebire de „montagne russe” din ultimii ani, prețurile locuințelor din San Diego sunt prognozate să înregistreze o creștere modestă și constantă. Consensul agenților imobiliari și al economiștilor prevede o apreciere anuală de aproximativ 3% până la 5% în 2025 și 2026 alliedschools.com. Aceasta reflectă faptul că piața își găsește un nou echilibru – îmbunătățirea ofertei și ratele ridicate ale creditelor ipotecare limitează creșterea prețurilor, însă cererea persistentă și construcțiile insuficiente pe termen lung previn orice scădere majoră. Modelele Zillow, de exemplu, anticipează că San Diego va fi printre cele mai „competitive” piețe din țară în 2025, probabil depășind media SUA în ceea ce privește creșterea prețurilor axios.com. Totuși, era creșterilor anuale de două cifre pare să se fi încheiat pentru moment. Dacă ratele dobânzilor vor scădea treptat spre sfârșitul lui 2025 și în 2026 (mulți se așteaptă ca ratele ipotecare pe 30 de ani să ajungă în intervalul 5-6% până în 2026), acest lucru ar putea reaprinde o anumită creștere a prețurilor pe măsură ce puterea de cumpărare se îmbunătățește. Pe de altă parte, dacă ratele rămân ridicate pentru mai mult timp, creșterea prețurilor ar putea fi la limita inferioară a prognozelor sau s-ar putea plafona temporar. Este de remarcat că niciun prognozator credibil nu prevede o prăbușire a prețurilor în San Diego – deficitul sever de locuințe acționează ca un prag pentru prețuri. Chiar dacă condițiile economice s-ar înrăutăți, orice scădere a prețurilor este de așteptat să fie moderată (câteva procente) și de scurtă durată, având în vedere deficitul continuu de locuințe din California.
Inventar și construcții noi: Se așteaptă ca inventarul să se extindă treptat în următorii câțiva ani, deși probabil va rămâne sub nivelurile ideale. San Diego a început să accelereze construcția de locuințe în 2022–2024, iar acest avânt continuă și în 2025: orașul San Diego a autorizat ~8.500 de locuințe noi în 2024, pe lângă aproape 10.000 în 2023 insidesandiego.org – unele dintre cele mai mari cifre din ultimele decenii. Se estimează că există 3.500 de unități locative în curs de aprobare prin programe speciale accelerate, conform Biroului Primarului insidesandiego.org. În plus, aproximativ 4.000 de apartamente noi urmează să fie deschise în întregul județ în 2025 (similar cu adăugirile din 2024) obrag.org. Această adăugare constantă de ofertă – în special multifamilială – ar trebui să ajute la limitarea creșterilor extreme ale prețurilor și chiriilor. Totuși, atingerea unei piețe cu adevărat echilibrate va necesita timp. Analiștii nu se așteaptă ca inventarul să ajungă la nivelurile de dinainte de pandemie (2018-2019) până în sfârșitul lui 2026 cel mai devreme alliedschools.com. Până atunci, unele proiecte de dezvoltare mai mari (posibila reamenajare a zonei Sports Arena/Midway District, locuințele campusului SDSU Mission Valley etc.) ar putea contribui și ele cu unități noi. Fluxul de construcții din San Diego rămâne plin, dar provocări precum lipsa forței de muncă, costurile ridicate ale materialelor și opoziția NIMBY înseamnă că nu toate proiectele planificate vor fi finalizate la timp. Per ansamblu, se așteaptă ca inventarul să crească ușor, reducând o parte din presiune, dar nu până la punctul unui excedent.
Volumul vânzărilor și echilibrul pieței: Se preconizează că volumul vânzărilor de locuințe va crește ușor în a doua jumătate a anului 2025 și în 2026, pe măsură ce piața se ajustează. Asociația Agenților Imobiliari din California a remarcat o îmbunătățire a sentimentului pe piața imobiliară până la mijlocul anului 2025 și a sugerat că vânzările ar putea reveni în a doua jumătate a anului patch.com. Mulți potențiali cumpărători au stat deoparte în ultimul an; dacă ratele dobânzilor scad sau chiar se stabilizează psihologic, o parte din acea cerere va reveni pe piață. De asemenea, unii proprietari care au amânat vânzarea ar putea în sfârșit să își listeze locuințele, mai ales dacă observă că prețurile se mențin. Acest lucru indică o creștere treptată a activității tranzacționale. Cel mai probabil ne îndreptăm spre o piață mai echilibrată: nici o piață puternic favorabilă vânzătorilor, nici una a cumpărătorilor, ci ceva intermediar. În termeni practici, asta înseamnă că 2025 și 2026 ar putea fi caracterizate de timpuri mai lungi de listare (luni, nu săptămâni, pentru locuințele de lux), mai multe reduceri de preț pentru anunțurile stagnante, dar și vânzări rapide în continuare pentru locuințele bine evaluate din zonele dorite. Agenții imobiliari descriu acest lucru ca pe o normalizare sănătoasă – după agitație, piața se comportă într-un mod mai tipic, sezonier și ciclic. Cumpărătorii vor avea mai multe opțiuni, iar vânzătorii vor trebui să fie realiști în privința prețurilor. Market Action Index pentru San Diego, în august 2025, era în jur de 42 (conform datelor locale) youtube.com redfin.com, ceea ce indică o piață ușor favorabilă vânzătorilor (un indice neutru este adesea ~30). Ne așteptăm ca acest indice să se mențină în intervalul 40±5 în perioada următoare, reflectând acel avantaj moderat al vânzătorilor datorat ofertei scăzute, dar mult mai puțin extrem decât scorul din 2021 (care a depășit 80 în unele luni).
Chirii și piața de închirieri: Perspectivele privind chiriile sunt prudent optimiste pentru chiriași. Odată cu apariția a mii de apartamente noi și o ușoară creștere a gradului de neocupare, creșterile de chirii s-au oprit. CoStar preconizează că chiriile din San Diego vor relua creșteri moderate până în 2026, aproximativ în linie cu normele istorice (~3-4% anual) obrag.org. În 2024–2025, creșterea chiriilor ar putea rămâne foarte scăzută (0-2%) pe măsură ce piața absoarbe noua ofertă. Notabil, dezvoltatorii au redus lansarea de noi proiecte multifamiliale în 2025 din cauza costurilor mai mari de finanțare și a încetinirii actuale a chiriilor obrag.org obrag.org. Acest lucru sugerează că după livrările din 2025, ar putea exista o pauză în apariția de noi unități până în 2027, ceea ce ar putea duce din nou la o înăsprire a pieței. Astfel, chiriașii se bucură acum de o perioadă cu mai multă putere de negociere, însă tendința pe termen lung a chiriilor în San Diego, unde cererea este mare, rămâne ascendentă. Pentru proprietari/investitori, riscul pe termen scurt este oferirea de concesii și stagnarea chiriilor, dar pe termen lung prognoza rămâne una de cerere puternică și creștere a chiriilor odată ce actualul val de unități noi va fi absorbit.
Factori economici imprevizibili: Toate prognozele presupun lipsa unor șocuri majore. Un factor imprevizibil este economia generală – dacă SUA intră într-o recesiune la sfârșitul lui 2025, cererea de locuințe ar putea slăbi temporar. Rata șomajului din San Diego a crescut la aproximativ 4,9% la mijlocul lui 2025 kpbs.org, iar pierderi suplimentare de locuri de muncă (mai ales în sectoarele cu salarii mari) ar reduce puterea de cumpărare și încrederea consumatorilor. Un alt factor imprevizibil este politica ratelor dobânzilor: dacă inflația reapare și ratele ipotecare depășesc 7,5% pentru o perioadă îndelungată, acest lucru ar putea reduce cererea mai mult decât se așteaptă și ar putea pune o ușoară presiune descendentă asupra prețurilor. Pe de altă parte, dacă Rezerva Federală reduce ratele mai rapid decât se anticipează în 2024–25, ratele ipotecare ar putea scădea, reactivând cumpărătorii în masă și provocând un nou val de creșteri de prețuri. Cel mai probabil, vom vedea o cale de mijloc: accesibilitatea se va îmbunătăți treptat pe măsură ce veniturile cresc și ratele scad ușor, ceea ce va duce la un nivel sustenabil de vânzări și creștere a prețurilor.

În rezumat, este de așteptat ca piața imobiliară din San Diego în următorii ani să fie caracterizată de stabilitate și ajustare treptată: o apreciere moderată a prețurilor (mai degrabă decât creșteri sau scăderi bruște), o creștere lentă a ofertei și a opțiunilor, și o piață de închirieri care rămâne scumpă, dar nu scapă de sub control. Dezechilibrul fundamental – mulți oameni care doresc să locuiască în San Diego versus locuințe limitate – va continua să mențină un prag minim pe piață. După cum a spus o prognoză imobiliară, atractivitatea ridicată a San Diego și terenul limitat înseamnă că probabil va depăși multe alte piețe, chiar dacă creșterea nu mai este la fel de spectaculoasă axios.com axios.com. Cu excepția unei crize neprevăzute, „noua normalitate” este o piață mai răcoroasă, mai echilibrată, care totuși îi favorizează pe cei deja prezenți (proprietarii de locuințe), în timp ce încearcă treptat să primească mai mulți nou-veniți prin creșterea stocului de locuințe.

Construcții și Proiecte de Dezvoltare în Derulare

Boom al construcțiilor (până la un punct): Ca răspuns la criza locuințelor, San Diego a accelerat construcția de noi locuințe – în special apartamente și case tip townhouse. Între 2018–2024, regiunea a adăugat un număr semnificativ de unități, iar această tendință continuă și în 2025. Orașul San Diego a condus cu cel mai mare număr absolut de locuințe noi autorizate din județ planetizen.com, datorită parțial modificărilor de politici care încurajează dezvoltarea (discutate în secțiunea următoare). Impresionant, Chula Vista a fost un jucător de top în construcții noi, autorizând aproximativ 38 de unități locative noi la 1.000 de locuitori între 2018 și 2024 – cel mai mare număr pe cap de locuitor din județ planetizen.com planetizen.com. Acest lucru contrastează cu unele orașe mai mici precum El Cajon, care au autorizat doar ~10 unități la 1.000 de locuitori și sunt în urmă planetizen.com planetizen.com. Concluzia este că dezvoltarea este concentrată în anumite jurisdicții favorabile creșterii (Chula Vista, orașul San Diego, părți din North County), în timp ce altele contribuie foarte puțin.

Tipuri de locuințe: Majoritatea noilor locuințe construite sunt multifamiliale. Aproximativ 60% din toate noile locuințe construite în județ în ultimii ani au fost apartamente sau condo-uri voiceofsandiego.org. De exemplu, în evidența Chula Vista, 56% dintre noile unități au fost în complexe de peste 5 unități (apartamente/condo-uri), ~9% au fost ADU-uri, iar ~24% case unifamiliale planetizen.com. Această orientare spre construcția de unități multiple este deliberată – este cea mai eficientă modalitate de a adăuga unități într-o regiune cu teren limitat. Proiecte de mare profil care se finalizează în 2025 includ Alexan Camellia (complex de 531 de unități în districtul Convoy din Kearny Mesa) obrag.org, precum și diverse clădiri rezidențiale de tip mid-rise în centrul orașului, Mission Valley și de-a lungul coridoarelor de transport public. Până la sfârșitul anului 2025, se așteaptă ca aproximativ 3.500–4.000 de noi apartamente să fie deschise în tot județul San Diego obrag.org obrag.org, la același nivel cu totalurile anuale din 2022–2024. Există, de asemenea, o extindere notabilă a locuințelor militare lângă baze, proiecte de locuințe pentru studenți lângă UCSD și SDSU, și unele comunități planificate care adaugă locuințe în Otay Ranch, San Marcos și alte zone periferice.

Locuințe accesibile vs preț de piață: O problemă persistentă este că majoritatea noilor dezvoltări sunt la prețuri de piață sau de lux, nu cu adevărat „accesibile” pentru rezidenții cu venituri medii sau mici. O analiză a constatat că aproximativ 78% din toate noile locuințe construite recent în comitatul San Diego au fost destinate cumpărătorilor/chiriașilor cu venituri peste medie planetizen.com. Doar o mică parte sunt unități accesibile cu restricții de preț. De exemplu, din aproximativ 1.894 de locuințe noi construite în centrul orașului San Diego în 2024, doar 174 (9%) au fost unități accesibile pentru gospodăriile cu venituri mici 10news.com. Costurile ridicate de construcție (forță de muncă, materiale, teren) și taxele înseamnă că dezvoltatorii trebuie, de obicei, să perceapă chirii/prețuri mari pentru ca proiectele să fie viabile. Drept urmare, noile apartamente de lux se deschid adesea cu chirii de peste 3.000 de dolari pentru un apartament cu o cameră, ceea ce, după cum observă unii, „nu ajută direct la criza locuințelor accesibile” obrag.org. Pentru a aborda această problemă, orașul și comitatul au programe pentru a subvenționa dezvoltările accesibile – de exemplu, programul „Bridge to Home” a investit 90 de milioane de dolari pentru a crea aproape 2.000 de unități accesibile prin parteneriate insidesandiego.org. Câteva proiecte 100% accesibile (adesea realizate de organizații non-profit sau de San Diego Housing Commission) sunt în curs de dezvoltare, dar acestea tind să fie la scară mai mică (zeci, nu sute, de unități odată).

Dezvoltări majore și infrastructură: Dincolo de locuințe, există proiecte de dezvoltare semnificative care vor modela peisajul imobiliar al orașului San Diego:

Revitalizarea Naval Information Warfare (NAVWAR) lângă Old Town este un proiect de amploare care ar putea include mii de noi unități mixte (în așteptarea aprobării federale).
Reamenajarea Sports Arena/Midway District este în faza de planificare, după ce alegătorii au eliminat limita de înălțime de 30 de picioare pentru zonă. Propunerile concurente prevăd o nouă arenă plus până la 4.000 de unități locative, spații comerciale și parcuri. Dacă va primi aprobarea în 2025, lucrările ar putea începe în 2026–27.
SDSU Mission Valley: Extinderea Universității de Stat din San Diego pe amplasamentul stadionului Mission Valley este în construcție – incluzând un parc pe malul râului, clădiri de campus și 4.600 de unități locative (mix de studenți, accesibile, preț de piață) care vor fi livrate în etape până la sfârșitul anilor 2020. Acest lucru va crea un nou sat urban și va reduce presiunea asupra locuințelor pentru studenți.
Reamenajarea University City/UTC: Odată cu extinderea liniei de tramvai (Mid-Coast line) către UTC, există mai multe proiecte lângă stații – apartamente înalte, noi clădiri de laboratoare – creând practic un „al doilea centru” dens în zona UTC. Actualizările planului comunitar din 2024 pentru University City au crescut semnificativ densitatea permisă insidesandiego.org.
Infrastructură transfrontalieră: Terminalul aeroportuar transfrontalier Tijuana (CBX), planificat de mult timp, a stimulat dezvoltarea hotelurilor și a parcărilor din apropiere. De asemenea, al doilea punct de trecere a frontierei din Otay Mesa este în construcție, ceea ce ar putea stimula sectorul imobiliar industrial și logistic odată finalizat (și ar putea permite mai multe locuințe pentru forța de muncă din acea zonă pentru navetiștii transfrontalieri).

Perspectivele construcțiilor: Constructorii din San Diego sunt prudent optimiști, dar se confruntă și cu dificultăți. Creșterea ratelor dobânzilor face ca împrumuturile pentru construcții să fie mai scumpe și poate întârzia proiectele. Costurile materialelor rămân ridicate (iar tarifele la oțel/lemn au adăugat cheltuieli suplimentare) obrag.org obrag.org. Deficitul de forță de muncă calificată este, de asemenea, o constrângere – există mai multă muncă decât muncitori, ceea ce poate încetini termenele. Totuși, dezvoltatorii știu că există o cerere acumulată. Unii păstrează terenuri pentru proiecte până când condițiile economice se îmbunătățesc, dar mulți continuă datorită presiunii publice pentru locuințe și stimulentelor (cum ar fi legea bonusului de densitate din California, care permite unități suplimentare dacă unele sunt accesibile). Notabil, obiectivul de locuințe al regiunii (impus de stat) pentru 2021-2029 este ambițios, iar potrivit unor rapoarte, județul San Diego este de fapt pe cale să depășească ținta de locuințe impusă de stat cu ~4.500 de locuințe până în 2029 dacă ritmul actual al autorizațiilor continuă timesofsandiego.com. Acesta ar fi un reper pozitiv, deși obiectivul în sine poate fi totuși insuficient în raport cu cererea.

În rezumat, pipeline-ul de dezvoltare al San Diego este robust, în special pentru locuințele multifamiliale. Noi locuințe devin disponibile într-un ritm record în ultimii ani, ceea ce reduce treptat criza. Totuși, majoritatea noilor unități sunt la prețul pieței și nu sunt ieftine, deci criza de accesibilitate nu este rezolvată doar prin ofertă. Eforturile continue – de la reforme de politici la parteneriate public-privat – urmăresc să stimuleze și mai mult construcțiile, inclusiv locuințe accesibile și pentru „clasa de mijloc lipsă” (precum casele înșiruite, ADU-urile și duplexurile). Dacă aceste eforturi persistă, San Diego ar putea reduce treptat decalajul dintre oferta și cererea de locuințe, un factor esențial pentru stabilitatea pe termen lung a pieței.

Schimbări de politici și reglementări care afectează sectorul imobiliar

În ultimii câțiva ani, schimbările legislative și de reglementare atât la nivel de stat, cât și la nivel local au afectat semnificativ peisajul imobiliar din San Diego. Factorii de decizie politică încearcă să abordeze criza locuințelor, să încurajeze dezvoltarea, să protejeze chiriașii și să echilibreze preocupările comunității. Iată principalele schimbări și impactul lor:

Reforme privind densitatea locuințelor și zonarea: California a adoptat mai multe legi pentru a anula zonarea exclusivistă și a stimula construcția de locuințe. SB 9, în vigoare din 2022, permite ca majoritatea loturilor pentru o singură familie să fie împărțite sau dezvoltate cu până la 4 unități (duplexuri/triplexuri) fără aprobare specială. Aceasta duce practic la o creștere a densității în cartierele care anterior permiteau doar o locuință pe lot. San Diego a adoptat SB 9 – orașul chiar a eliminat anumite taxe pentru a încuraja implementarea – deși impactul său de până acum este modest (câteva sute de proiecte SB 9). În mod similar, legile privind Unitățile de Locuință Accesorie (ADU) au fost întărite (AB 68 și altele), obligând orașele să aprobe construcția de locuințe în curte sau conversia garajelor cu birocrație minimă. San Diego a actualizat reglementările locale pentru a se conforma, iar după cum s-a menționat, autorizarea ADU a crescut semnificativ (ADU au reprezentat ~9% din noile locuințe în ultimii ani) planetizen.com. Orașul a lansat, de asemenea, programe inovatoare precum „Complete Communities” și „Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, care oferă bonusuri de densitate și permise simplificate pentru proiecte situate lângă transportul public sau care includ unități accesibile. De exemplu, Complete Communities permite dezvoltatorilor să construiască mai multe unități decât ar fi permis în mod normal dacă includ o parte de locuințe pentru persoane cu venituri mici și contribuie la facilități pentru cartier insidesandiego.org. Aceste reforme de zonare încep să dea roade sub forma unor dezvoltări de tip infill la scară mică și a unor propuneri de apartamente în zonele deservite de transport public. Un caz concret: Encinitas (la nord de San Diego) a fost obligat de stat să relaxeze zonarea după ce s-a opus mult timp; de atunci a aprobat proiecte cu densitate mai mare pentru a respecta cerințele statului privind locuințele planetizen.com.
Simplificarea procesului de autorizare: Guvernul orașului San Diego, sub conducerea primarului Todd Gloria, a făcut din simplificarea aprobărilor pentru locuințe o prioritate. Affordable Housing Expedite Program și inițiative precum „Permit Now” au accelerat procesarea proiectelor eligibile insidesandiego.org. Orașul a creat chiar și un program pentru a revizui orice proiect de locuințe situat lângă mijloace de transport în comun în termen de 30 de zile („Complete Communities Now”) insidesandiego.org. În plus, orașul oferă revizuire rapidă și chiar auto-certificare pentru unele planuri de construcție insidesandiego.org. Aceste măsuri reduc întârzierile notoriu de lungi în demararea construcției de locuințe. Statul a contribuit și el: CEQA (California Environmental Quality Act) a extins excepțiile pentru locuințele urbane, iar AB 2011 (care intră în vigoare în 2023) permite aprobarea ministerială a locuințelor pe terenuri cu destinație comercială. Este posibil ca în curând vechi centre comerciale sau parcuri de birouri din San Diego să fie reamenajate în locuințe conform prevederilor AB 2011, care ocolesc o parte din controlul local în favoarea construcției asigurate prin drept, cu respectarea standardelor de muncă. În ansamblu, aceste schimbări de reglementare încearcă să încline balanța de la obstrucționismul NIMBY către o abordare pro-locuințe.
Reglementări privind închirierea pe termen scurt: După cum am menționat anterior, o schimbare majoră la nivel local a fost măsura luată de San Diego împotriva închirierilor de vacanță pe termen scurt. Începând cu mai 2023, ordonanța privind Ocuparea Rezidențială pe Termen Scurt (STRO) impune ca oricine închiriază o locuință întreagă pe termen scurt (sub 30 de zile) să dețină o licență emisă de oraș. Esențial, orașul a limitat aceste licențe la 1% din stocul de locuințe (aproximativ 5.400 de unități) pentru cea mai mare parte a orașului, plus un supliment (~0,75% din locuințe) specific în Mission Beach truvi.com. Aceasta a redus imediat piața de închirieri pe termen scurt – până la sfârșitul anului 2023, orașul eliminase peste 7.000 de închirieri de vacanță ilegale care nu aveau licențe lajolla.ca nbcsandiego.com. Impactul: unii investitori care făceau Airbnb au trecut la închiriere pe termen lung sau și-au vândut proprietățile. Mission Beach, care era dominată de închirieri de vacanță, a înregistrat ajustări ale valorii proprietăților și ale activității de vânzare, deoarece multe foste locuințe de închiriat au ajuns pe piață. Netansferabilitatea licențelor (un nou proprietar nu poate moșteni licența STR de la un vânzător) a făcut ca proprietățile cu multe STR să fie mai puțin atractive pentru cumpărare truvi.com. Această ordonanță a venit ca răspuns la plângerile comunității privind casele de petrecere și percepția că Airbnb-urile reduc oferta de locuințe. Pentru piața generală, probabil a eliberat o parte din apartamente și case care s-au întors pe piața de închirieri pe termen lung sau pe piața de vânzare, oferind un mic respiro disponibilității locuințelor. Investitorii știu acum poziția San Diego: închirierea pe termen scurt este permisă, dar strict limitată – un aspect care orientează noile investiții mai mult spre închirierea tradițională.
Protecția chiriașilor și plafoanele de chirie: California a implementat AB 1482 la nivel de stat în 2020, care limitează creșterile de chirie pentru majoritatea proprietăților multifamiliale mai vechi (15+ ani) la 5% plus IPC (aproximativ 8–10% în ultimii ani cu inflație ridicată) și impune justificare pentru evacuări. San Diego respectă această lege; deși San Diego nu are un control local al chiriei mai strict, legea statului a pus efectiv un plafon asupra cât de mult pot proprietarii să crească chiriile anual pentru unitățile acoperite. Având în vedere că chiriile de piață au crescut doar cu ~0–3% în 2023–2025, acest plafon nu a fost restrictiv recent obrag.org. Totuși, oferă siguranță chiriașilor împotriva creșterilor extreme. În 2022–2023, în timpul creșterilor abrupte ale chiriilor, mulți chiriași din San Diego au fost protejați de această lege de creșteri peste ~10%. În plus, protecțiile împotriva evacuării au fost întărite în timpul COVID și unele au fost prelungite – de exemplu, evacuările fără vină necesită asistență pentru relocare. Orașul și comitatul au discutat despre ordonanțe și mai puternice de protecție a chiriașilor (cum ar fi dreptul la avocat sau reguli mai stricte de justificare a evacuării), deși momentan nu a fost adoptată nicio măsură suplimentară față de legea statului. Investitorii și administratorii de proprietăți au trebuit să se adapteze acestor reguli, care aduc mai multă conformitate și limitează strategiile agresive de creștere a chiriilor.
Taxe de dezvoltare și stimulente: San Diego a încercat să echilibreze taxele de impact pentru finanțarea infrastructurii cu evitarea descurajării construcțiilor. Orașul și-a actualizat cerințele de locuințe incluzive în 2020, cerând ca majoritatea noilor proiecte rezidențiale să includă cel puțin 10% unități accesibile sau să plătească o taxă compensatorie. Unii dezvoltatori aleg să includă unități pentru a obține bonusuri de densitate. Există, de asemenea, reduceri de taxe de impact pentru ADU-uri și anumite proiecte mici. În Housing Action Package 2.0, orașul a analizat reducerea cerințelor de parcare și relaxarea limitelor de înălțime lângă transportul public, ceea ce scade costul de construcție per unitate insidesandiego.org. Remediul pentru dezvoltatori al statului (pentru orașele fără planuri de locuințe conforme) nu a fost testat în San Diego City deoarece orașul și-a îndeplinit obligațiile privind elementul de locuințe (spre deosebire de unele orașe din LA, de exemplu). Totuși, câteva orașe mai mici din comitatul SD care sunt în urmă cu planificarea locuințelor ar putea avea proiecte sub remediul pentru dezvoltatori (permițând dezvoltatorilor să ignore zonarea locală dacă sunt îndeplinite criteriile de accesibilitate). Această amenințare determină orașele să respecte zonarea pentru mai multe locuințe.
Transferuri de taxe pe proprietate: Propunerea 19 (2021) din California a permis proprietarilor mai în vârstă (55+) să transfere baza lor scăzută de impozitare pe proprietate la o nouă locuință oriunde în stat, de până la 3 ori. Acest lucru a ajutat unii proprietari din San Diego să se mute într-o locuință mai mică fără o creștere mare a taxelor și, potențial, a eliberat o parte din inventarul de locuințe mai mari pentru familiile tinere. Este greu de cuantificat, dar Prop 19 probabil a contribuit la o creștere a ofertelor în 2022–2025 din partea seniorilor care altfel s-ar fi simțit „blocați” de taxele Prop 13 la o nouă locuință. Este un factor mic, dar pozitiv pentru mobilitate.
Investiții în infrastructură și tranzit: Politica nu înseamnă doar legi privind locuințele – deciziile legate de infrastructură afectează și ele sectorul imobiliar. Efortul continuu al orașului San Diego pentru dezvoltarea orientată spre tranzit este susținut de extinderea liniei Mid-Coast Trolley (deschisă în 2021) și de planul regional de transport SANDAG din 2021, care prevede mai multe linii de tranzit (deși finanțarea este controversată). Orașul a investit, de asemenea, în proiecte precum proiectul Pure Water (îmbunătățirea infrastructurii de apă) universitycitynews.org și modernizări ale parcurilor. Un tranzit mai bun și facilități îmbunătățite pot face anumite cartiere mai atractive pentru dezvoltare (de exemplu, apariția de noi apartamente de-a lungul noilor stații de pe linia de tramvai, de la Old Town la UTC).

În concluzie, schimbările de politici din San Diego sunt în general pro-locuințe și pro-densitate în prezent, o schimbare față de abordarea istorică de creștere lentă. Legile statului au dat tonul prin anularea unor restricții locale, iar orașul a răspuns inovând cu propriile pachete pentru a încuraja construcțiile. Acest lucru începe să dea roade prin construirea mai multor unități și o ușoară relaxare a crizei. Pe de altă parte, reglementări precum plafonarea închirierilor pe termen scurt și controlul chiriilor au fost implementate pentru a proteja disponibilitatea locuințelor și chiriașii, limitând oarecum anumite surse de profit pentru proprietari. Echilibrul pe care factorii de decizie încearcă să-l atingă este să stimuleze suficientă ofertă nouă și să protejeze rezidenții, fără a alunga dezvoltatorii sau proprietarii. În mijlocul anului 2025, San Diego a fost chiar lăudat de liderii statului pentru eforturile sale de simplificare a procesului de construire a locuințelor, fiind dat ca exemplu în California insidesandiego.org. Dacă aceste tendințe legislative continuă (și probabil că vor continua, având în vedere gravitatea crizei locuințelor), ne putem aștepta la măsuri suplimentare, cum ar fi creșterea densității de-a lungul noilor linii de tranzit, mai multe stimulente pentru locuințe accesibile și, poate, noi ajutoare pentru chiriași. Actorii din sectorul imobiliar din San Diego trebuie să rămână agili și informați pe măsură ce mediul de reglementare evoluează – acesta a devenit la fel de important ca forțele pieței în modelarea rezultatelor.

Provocări privind accesibilitatea și oferta de locuințe

În ciuda unei ușoare răciri recente și a unor intervenții de politică, accesibilitatea locuințelor rămâne cea mai presantă provocare imobiliară a orașului San Diego. Regiunea se clasează constant printre cele mai puțin accesibile piețe imobiliare din Statele Unite. Aspectele cheie ale acestei provocări includ:

Costul exorbitant al locuințelor: Până la mijlocul anului 2025, prețul mediu al unei locuințe (~1 milion de dolari) necesită un venit anual de aproximativ 200.000–250.000 de dolari pentru a fi achiziționată în condiții confortabile offthe56.com lao.ca.gov. Totuși, venitul mediu al gospodăriilor din San Diego este de doar aproximativ 90.000 de dolari. Această diferență înseamnă că doar aproximativ 15% dintre gospodării își pot permite acea locuință la prețul mediu offthe56.com. Acest indice de accesibilitate (15%) este extrem de scăzut – pentru context, la nivel național ~50% dintre gospodării își pot permite locuința medie națională. Chiar și comparativ cu accesibilitatea generală scăzută din California (17% dintre gospodăriile din întreg statul își puteau permite locuința medie la începutul lui 2025) homes.com, San Diego se află într-o criză. Costurile ridicate ale locuințelor trag în jos și clasamentele regiunii privind competitivitatea economică; locuințele au fost un factor în scăderea San Diego în raportul Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Pe partea de închiriere, chiriile medii de aproximativ 2.500 de dolari pun, de asemenea, presiune pe bugete. O gospodărie are nevoie de un venit de aproximativ 100.000 de dolari (alocând 30% din venit pentru chirie) pentru a-și permite acest nivel – mult peste ceea ce câștigă mulți chiriași. Aproape jumătate dintre gospodăriile de chiriași din San Diego sunt considerate „împovărate de costuri” (plătind peste 30% din venit pe chirie). Rata de deținere a locuințelor a rămas în jur de 55% în oraș (și ~60% în județ), reflectând cât de dificil este să faci trecerea de la chirie la proprietate kpbs.org. Multe profesii cu venituri medii – profesori, asistente medicale, funcționari publici, manageri din domeniul ospitalității – găsesc practic imposibil să cumpere o locuință în comunitatea pe care o deservesc. Această criză de accesibilitate nu este doar despre statistici; ea remodelează țesutul social, așa cum este discutat mai jos.

Stoc insuficient de locuințe: Cauza principală a accesibilității scăzute este un clasic dezechilibru între cerere și ofertă. Timp de decenii, San Diego (ca majoritatea zonelor de coastă din California) nu a construit suficiente locuințe pentru populația și baza sa de locuri de muncă în creștere. Zonarea restrictivă (zone vaste rezervate doar caselor unifamiliale), opoziția comunității față de densitate (fenomenul NIMBY), taxele ridicate și procesele lungi de autorizare au menținut producția de locuințe la un nivel scăzut. După cum a spus un raport, „decenii de construcții lente au adus San Diego într-o criză severă de locuințe” axios.com. Când a venit boom-ul tehnologic și imobiliar din anii 2020, această ofertă limitată a dus la licitații și prețuri explozive.

Pentru a recupera decalajul, regiunea are nevoie de zeci de mii de unități noi. Statul a stabilit o Alocare Regională a Nevoilor de Locuințe (RHNA) de aproximativ 171.000 de locuințe noi pentru comitatul San Diego pentru perioada 2021–2029. La jumătatea perioadei, comitatul nu este chiar pe drumul cel bun la toate nivelurile de venit (deși ar putea depăși ținta totală dacă tendințele actuale continuă) timesofsandiego.com. Deficitul este deosebit de acut la locuințele accesibile: ~41.000 de unități pentru venituri mici au fost alocate, dar doar câteva mii sunt în curs de dezvoltare planetizen.com. Astfel, chiar dacă ritmul general al construcțiilor crește, oferta pentru persoanele cu venituri moderate și mici rămâne mult în urmă. Până când oferta nu va depăși semnificativ cererea, accesibilitatea va rămâne de neatins.

Impactul asupra oamenilor și economiei: Impactul uman al locuințelor inaccesibile este semnificativ. Tinerii adulți locuiesc mai mult timp cu părinții sau împart locuința cu colegi de cameră. Familiile amână sau renunță la achiziția unei locuințe; unele chiar amână să aibă copii din cauza costurilor locuințelor. Lucrători esențiali pleacă – au existat relatări despre profesori, asistente, polițiști și alții care se mută în locuri precum Arizona sau Texas pentru că nu își permit să rămână în San Diego. De fapt, creșterea modestă a populației regiunii provine acum exclusiv din imigrație; mai mulți oameni se mută în alte state decât vin, iar costul locuințelor este menționat ca principalul motiv pentru aceste plecări kpbs.org. Această „pierdere de creiere” și exodul forței de muncă pot afecta în timp afacerile locale și serviciile publice.

În plus, costurile ridicate ale locuințelor înseamnă mai multă navetă din zonele periferice (de exemplu, Temecula/Murrieta din comitatul Riverside, unde oamenii parcurg peste 60 de mile pe sens pentru a ajunge la locurile de muncă din San Diego ca să-și permită o locuință). Acest lucru duce la aglomerație și poluare și reduce calitatea vieții. Când doar cei înstăriți își permit să cumpere în multe cartiere, apare segregarea economică. San Diego riscă să devină un loc unde doar cei foarte bogați sau cei care au cumpărat cu ani în urmă pot avea locuințe stabile, în timp ce rezidenții mai tineri și mai puțin înstăriți se confruntă cu instabilitate și relocare. Activistii comunitari subliniază că acest lucru subminează diversitatea și caracterul orașului.

Lipsa de adăpost și insecuritatea locuinței: Capătul extrem al crizei de accesibilitate este vizibil în populația fără adăpost din San Diego, care a crescut în ultimii ani. Mulți oameni care muncesc, dar sunt săraci, și care se confruntă cu o creștere a chiriei sau evacuare, nu au unde să meargă într-o piață atât de scumpă și ajung să locuiască în mașini sau adăposturi. Lipsa locuințelor cu cost redus agravează lipsa de adăpost – chiar dacă orașul deschide noi adăposturi sau zone de campare sigure, oamenii ajung să trăiască pe străzi mai repede decât pot fi relocați. Clima din San Diego atrage și persoane fără adăpost din alte părți. Se estimează că mii de locuitori din San Diego experimentează lipsa adăpostului în orice noapte, o situație legată direct de costul ridicat și lipsa locuințelor (alături de factori de sănătate mintală și consum de substanțe). Orașul și comitatul au recunoscut că, fără mult mai multe locuințe accesibile/subvenționate, va fi imposibil să se reducă semnificativ lipsa de adăpost.

Măsuri care se iau: Am prezentat multe dintre măsurile de politică (bonusuri de densitate, aprobări simplificate etc.) menite să crească oferta. Comisia pentru Locuințe din San Diego și organizațiile non-profit încearcă, de asemenea, să creeze unități accesibile prin achiziții și construcții noi (de exemplu, conversia motelurilor în apartamente pentru persoane fără adăpost, folosind fonduri HomeKey de la stat). Există un impuls pentru locuințe „middle missing” – duplexuri, case înșiruite, apartamente cu curte – care pot fi mai accesibile prin design. Regiunea explorează, de asemenea, idei inovatoare precum trusturi de terenuri comunitare (pentru a menține locuințele permanent accesibile) și extinderea voucherelor publice pentru locuințe, dar acestea sunt încă la scară mică în raport cu nevoia.

Notabil, atitudinea publică se schimbă încet. Deși rezistența NIMBY la dezvoltare este încă prezentă, există o conștientizare tot mai mare că o anumită creștere a densității este necesară pentru a îmbunătăți accesibilitatea. Rezidenții mai tineri și grupurile de advocacy exprimă sentimente YIMBY („Da, în curtea mea”). Chiar și unii proprietari de mult timp realizează că propriii lor copii nu vor putea locui în San Diego fără schimbări. Acest lucru a ajutat inițiative precum upzoning-ul în Hillcrest și University City să fie adoptate insidesandiego.org. Totuși, rămâne o provocare – fiecare proiect poate deveni o bătălie la nivel de cartier.

Accesibilitatea în previziuni: Pe termen scurt, accesibilitatea ar putea să se îmbunătățească ușor doar pentru că prețurile s-au stabilizat și veniturile cresc încet. De exemplu, indicele de accesibilitate a locuințelor CAR pentru comitatul San Diego ar putea crește cu câteva puncte față de minimul său din finalul lui 2024. Dar, fundamental, locuințele vor rămâne foarte scumpe în raport cu veniturile. Biroul de Analiză Legislativă a menționat că, la mijlocul lui 2025, venitul necesar pentru a-ți permite o locuință tipică în California (~237.000$) era de peste două ori mai mare decât venitul median lao.ca.gov – o situație fără o soluție rapidă. Doar o combinație între mult mai multă construcție de locuințe (mai ales la prețuri mai mici) și/sau o creștere mai mare a veniturilor poate acoperi acest decalaj. San Diego lucrează la prima variantă, dar va dura ani pentru a face o diferență semnificativă.

Concluzie: Problema accesibilității și a ofertei de locuințe în San Diego este una pe termen lung, născută dintr-o ofertă insuficientă și o cerere ridicată. Ea se manifestă în lupta de zi cu zi a familiilor de a plăti chiria, în incapacitatea lucrătorilor esențiali de a locui în comunitățile pe care le deservesc și în alegerile dificile pe care indivizii le fac de a părăsi regiunea. Deși condițiile de piață mai temperate din 2025 și măsurile de politică au ușurat ușor presiunea (cu mai multe unități care devin disponibile și cu inflația prețurilor oprită), locuințele din San Diego rămân neaccesibile pentru majoritatea rezidenților offthe56.com. Aceasta este, poate, cea mai mare amenințare la adresa prosperității și incluziunii viitoare a regiunii. Abordarea acestei probleme va necesita un efort susținut: continuarea creșterii ofertei la toate nivelurile, păstrarea și crearea de locuințe accesibile și găsirea unor soluții creative pentru reducerea costurilor de construcție. Capacitatea San Diego de a rămâne o zonă metropolitană vibrantă și diversă depinde de progresul realizat în această privință.

Impactul ratelor dobânzilor, migrației și factorilor macroeconomici

În cele din urmă, luăm în considerare factorii macroeconomici mai largi care influențează piața imobiliară din San Diego: în principal ratele dobânzilor, modelele de migrație și climatul economic general. Aceste forțe de ansamblu dictează adesea fluctuațiile pieței imobiliare.

Creșterea ratelor dobânzilor: Creșterea rapidă a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare din 2022 încoace a fost, probabil, cel mai important factor care a temperat piața imobiliară din San Diego în 2024–2025. După cum s-a menționat, rata tipică pentru un credit ipotecar fix pe 30 de ani a crescut de la aproximativ 3% la sfârșitul lui 2021 la peste 7% până în 2023, crescând dramatic costurile de împrumut lao.ca.gov. În termeni practici, plata lunară pentru o locuință mediană este acum cu aproximativ 80% mai mare decât ar fi fost la ratele din 2020 lao.ca.gov. Acest șoc al ratelor a exclus mulți cumpărători marginali și i-a forțat pe alții să-și reducă bugetul, reducând astfel cererea și aplatizând prețurile. De asemenea, a creat efectul de „cătușe de aur” pentru vânzători – întrucât 80% dintre proprietarii de locuințe din California au credite cu dobânzi sub 5%, aceștia ezită să vândă și să piardă acea rată scăzută lao.ca.gov. Criza de inventar din San Diego este parțial rezultatul acestui blocaj, după cum s-a menționat mai sus.

Privind înainte, evoluția ratelor dobânzilor va influența puternic activitatea pieței. Începând cu mijlocul anului 2025, ratele au arătat semne de stabilizare în jurul valorii de 6%, chiar scăzând până la aproximativ 6,5% până în august 2025 – cel mai scăzut nivel din ultimele aproximativ 10 luni kyma.com money.com. Analiștii de credite ipotecare prezic că ratele vor scădea treptat în 2025; prognozele Fannie Mae și MBA estimează că rata pe 30 de ani va avea o medie de aproximativ 6,4% în 2025 și posibil sub 6% până în 2026 themortgagereports.com fortune.com. Dacă aceste prognoze se confirmă, San Diego ar putea vedea o revenire a activității cumpărătorilor pe măsură ce finanțarea devine puțin mai accesibilă. Chiar și o scădere de un punct procentual a ratelor ipotecare crește semnificativ puterea de cumpărare (sau, alternativ, permite mai multor proprietari să refinanțeze sau să se mute fără un șoc al plății). Prin urmare, relaxarea ratelor dobânzilor este un factor pozitiv cheie pentru piața imobiliară. Pe de altă parte, dacă inflația surprinde prin creștere sau alți factori economici determină din nou creșterea ratelor, piața ar putea stagna și mai mult. În acest moment, majoritatea se așteaptă că am văzut deja vârful ratelor, iar tendința va fi plată sau descendentă – un semn pozitiv pentru sectorul imobiliar.

Migrație și schimbări de populație: Dinamica populației din San Diego este complexă. Pe de o parte, ca zonă cu costuri ridicate, a înregistrat migrație internă netă negativă – adică mai mulți rezidenți americani se mută din San Diego în alte state sau comitate decât invers. Această tendință s-a accelerat la sfârșitul anilor 2010 și începutul anilor 2020, pe măsură ce munca la distanță a permis unora să se relocheze, iar costurile locuințelor i-au împins pe alții să plece. Destinațiile populare pentru foștii locuitori din San Diego includ zonele mai ieftine din interior (de exemplu, comitatul Riverside) sau alte state (Nevada, Arizona, Texas etc.). După cum s-a menționat anterior, aproape 24.000 de plecări nete interne au fost înregistrate în perioada 2023-2024 kpbs.org. Acest flux reduce într-o oarecare măsură presiunea cererii de locuințe, în special în segmentul de intrare.

Totuși, San Diego per ansamblu a reușit să mențină aproximativ o populație stabilă (aproximativ 3,3 milioane în județ) datorită creșterii naturale (nașteri minus decese) și imigrației internaționale. De fapt, din 2023 până în 2024, ușoara creștere a populației județului s-a datorat în întregime unui aflux de aproximativ 24.000 de imigranți internaționali care au echilibrat plecările kpbs.org. Mulți dintre acești imigranți vin pentru locuri de muncă (gândiți-vă la lucrători cu viză H1-B în tehnologie/biotehnologie, sau aliați militari, sau migrație transfrontalieră având în vedere proximitatea Tijuanei). Ei cresc cererea de locuințe, de multe ori închiriind la început. Deci efectul net este că piața imobiliară din San Diego se confruntă în continuare cu o populație în creștere (sau cel puțin care nu scade), chiar dacă doar tendințele de migrație din SUA ar sugera un declin.

Un alt factor este migrația internă în sudul Californiei: de exemplu, Zillow a identificat comitatul Riverside ca o „supapă de siguranță” pentru criza de accesibilitate a locuințelor din San Diego axios.com. Unii locuitori din San Diego, care nu-și mai permit prețurile locale, cumpără în sud-vestul Riverside (Temecula/Murrieta) și suportă navete lungi. Pe de altă parte, un număr mic de persoane cu venituri mai mari din Los Angeles sau Orange County se mută în San Diego pentru prețurile relativ mai mici ale locuințelor (comparativ cu Westside-ul din LA sau coasta Orange County) sau din motive de stil de viață. În plus, prezența militară mare din San Diego înseamnă că mii de familii de militari se rotesc anual, influențând modelele de închiriere și cumpărare de locuințe, în special în jurul Camp Pendleton, MCAS Miramar și Naval Base San Diego.

Privind spre viitor, perspectiva macro-migrației este că, per ansamblu, California și-a încetinit pierderea de populație și s-ar putea stabiliza (populația statului chiar a crescut ușor în 2024) gov.ca.gov. SANDAG prognozează că San Diego va crește modest (cu ~113.000 de persoane din 2022 până în 2050, aproximativ +3,5%) sandag.org – o creștere mai lentă decât în trecut, reflectând aceste dificultăți. Pentru locuințe, dacă migrația externă continuă la nivelurile actuale, acționează ca o supapă care previne o criză extremă. Dar dacă San Diego ar reuși cumva să oprească exodul (prin accesibilitate mai bună sau mai multe locuri de muncă), cererea ar crește. Pe de altă parte, dacă mai mulți oameni ar pleca decât se așteaptă (de exemplu, dacă munca la distanță rămâne prevalentă și mai mulți decid să vândă și să se mute), acest lucru ar putea reduce cererea de locuințe. Până acum, efectul net a fost mic – suficientă imigrație și nașteri pentru a menține o ușoară presiune pozitivă asupra locuințelor.

Mediul macroeconomic: Piața imobiliară din San Diego nu poate scăpa de tendințele economice generale:

Piața muncii: Economia din San Diego în 2025 este relativ puternică, dar cu unele puncte slabe. Șomajul în județ este în intervalul 4–5% kpbs.org, mai bun decât media Californiei de 5,4%. Totuși, după cum a raportat Axios, creșterea locurilor de muncă a încetinit la ~0,5% în 2024 axios.com. Sectore precum tehnologia și științele vieții au înregistrat concedieri sau înghețări ale angajărilor (parte a unui declin global în tehnologie), ceea ce a temperat puțin cererea pentru locuințe de lux. Vestea bună este că turismul și ospitalitatea și-au revenit complet după COVID axios.com, ceea ce ajută piața de închirieri și locuințele de nivel inferior (lucrătorii din servicii găsind locuri de muncă). De asemenea, cheltuielile pentru apărare rămân o bază solidă – angajările militare și contractele din San Diego oferă stabilitate (și adesea cumpărători de locuințe veterani cu credite VA). Dacă industria națională de tehnologie își revine la sfârșitul lui 2025, așa cum prezic unii axios.com, sectorul tehnologic semnificativ din San Diego (Qualcomm, startup-uri biotech etc.) ar putea începe din nou să creeze locuri de muncă, ceea ce s-ar traduce printr-o cerere mai mare de chiriași și cumpărători, în special în segmentele de preț medii și superioare.
Inflație și venituri: Inflația ridicată din 2021-2023 a erodat veniturile reale și a crescut ratele dobânzilor. Până la mijlocul lui 2025, inflația a scăzut semnificativ, dar prețurile (inclusiv pentru materiale de construcții și terenuri) rămân ridicate. Salariile în San Diego au crescut (salariul mediu pe oră a crescut cu ~23% din 2020) lao.ca.gov, dar nu la fel de repede ca prețurile locuințelor (plățile pentru locuințe au crescut cu 82%) lao.ca.gov. Dacă inflația rămâne moderată și creșterea salariilor continuă, în timp acest lucru va îmbunătăți ușor accesibilitatea. Dacă apare o recesiune și șomajul crește, unele gospodării s-ar putea să se mute împreună sau să plece, reducând cererea pe termen scurt. Totuși, acest scenariu duce adesea la scăderea ratelor dobânzilor, ceea ce ar putea stimula de fapt piața imobiliară. Deci există forțe care se contrabalansează.
Climatul investițional: La nivel global și național, investitorii au devenit mai precauți în imobiliare din cauza creșterii costurilor de finanțare. În San Diego, am văzut mai puține războaie de oferte din partea investitorilor instituționali pentru case unifamiliale comparativ cu 2021. Dacă piața bursieră este puternică (așa cum a fost în 2023–25), cumpărătorii din segmentul superior au mai multe resurse pentru avans. Dacă aceasta scade, piețele de lux ar putea înregistra un declin. San Diego nu are la fel de multe dinamici de piață pentru a doua locuință ca, de exemplu, o zonă pur de vacanță, dar unii cumpărători înstăriți din afara regiunii achiziționează aici; apetitul lor este influențat de încrederea economică generală.
Factori geopolitici: Fiind un oraș de graniță, piața imobiliară din San Diego este influențată chiar și de condițiile din Tijuana și Baja California, aflate în vecinătate. Familiile și investitorii transfrontalieri joacă un rol (unii cetățeni mexicani cumpără proprietăți în San Diego ca investiție stabilă, iar unii americani locuiesc în Tijuana pentru chirii mai ieftine și fac naveta). Schimbările în politica de frontieră sau în securitate pot avea mici efecte de undă pe piața locuințelor. În plus, orice desfășurare majoră sau schimbare în strategia militară poate afecta temporar locuințele din apropierea bazelor (de exemplu, când o navă a Marinei este în port vs. desfășurată, gradul de ocupare a chiriilor din jurul bazei fluctuează).

În rezumat, ratele dobânzilor, migrația și macroeconomia sunt fundalul muzical după care piața imobiliară din San Diego dansează. Creșterea ratelor dobânzilor a încetinit semnificativ ritmul pieței; acum toți ochii sunt ațintiți asupra momentului în care Fed va relaxa politica, deoarece acest lucru va reenergiza probabil cererea de locuințe. Migrația oferă un ușor efect de push-pull – atâta timp cât San Diego rămâne un loc foarte dorit, oamenii vor veni, dar dacă va rămâne extrem de scump, unii vor pleca. Între timp, macroeconomia va influența locurile de muncă și veniturile – factori cheie care determină câți pot participa pe piața imobiliară. În acest moment (mijlocul anului 2025), indicatorii sugerează un optimism prudent: inflația scade, ratele se stabilizează, ocuparea forței de muncă este constantă, iar sentimentul consumatorilor se îmbunătățește. Dacă aceste tendințe se mențin, piața imobiliară din San Diego ar putea intra într-o perioadă de activitate sustenabilă – nici supraîncălzită, nici în colaps, ci în creștere în linie cu economia generală. Monitorizarea Rezervei Federale, a statisticilor de migrație și a rapoartelor locale privind locurile de muncă va oferi indicii despre direcția în care se îndreaptă piața în acest oraș dinamic din sudul Californiei.

Surse:

Zillow Research, Prezentare generală a pieței imobiliare din San Diego (iulie 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Tendințe și previziuni pentru piața imobiliară din San Diego 2025 (17 iulie 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Vânzările de locuințe scad în comitatul San Diego (City News Service, 22 iulie 2025) patch.com patch.com
Centrul de date Redfin, Actualizare piață imobiliară San Diego – Iunie 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Piața imobiliară din San Diego: Tendințe & Prețuri (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4.000 de apartamente vor fi construite în comitatul San Diego în 2025 (3 aprilie 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Se preconizează că San Diego va fi una dintre cele mai fierbinți piețe din 2025 (14 ian 2025) axios.com axios.com
KPBS, Populația comitatului San Diego crește ușor, dar doar datorită imigrației (17 mar 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Criza locuințelor din San Diego: Ne mai putem permite să rămânem? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Care orașe din comitatul San Diego construiesc locuințe noi? (29 iulie 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, Monitorul accesibilității locuințelor din CA (T2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Creșterea încetinită a locurilor de muncă trage în jos clasamentul economic al San Diego (29 ianuarie 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Legea privind închirierile pe termen scurt din San Diego – Impactul „Reglementărilor din 2023” (23 mai 2024) truvi.com truvi.com

Imobiliare în San Diego 2025: Case de 1 milion de dolari, chirii uriașe și o piață în schimbare

Tendințe în imobiliarele rezidențiale în 2025

Tendințe în imobiliarele comerciale

Performanța pieței în diferite cartiere

Demografia și comportamentul cumpărătorilor și chiriașilor

Oportunități și riscuri de investiții

Previziuni pentru prețuri și stocuri

Construcții și Proiecte de Dezvoltare în Derulare

Schimbări de politici și reglementări care afectează sectorul imobiliar

Provocări privind accesibilitatea și oferta de locuințe

Impactul ratelor dobânzilor, migrației și factorilor macroeconomici

Roman Bednarski

Search

Latest Posts

Piața imobiliară din San Jose 2025: Tendințe, previziuni și schimbări generate de tehnologie

Piața imobiliară din Algarve, Portugalia: 2025 și mai departe