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Mercado Imobiliário em Melbourne: Perspectivas para 2025 e Além

Julho 24, 2025
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Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

O mercado imobiliário de Melbourne em 2025 está mostrando sinais claros de recuperação após um período desafiador. Tanto os setores residenciais quanto comerciais estão passando por dinâmicas em transformação, já que a segunda maior cidade da Austrália se beneficia de uma demanda renovada, crescimento populacional recorde e melhora no sentimento do mercado. Neste relatório abrangente, analisamos as últimas tendências do mercado imobiliário de Melbourne – desde preços de moradias e bairros em destaque até rendimentos de aluguel e impactos de infraestrutura – e projetamos o que investidores, incorporadores e proprietários podem esperar nos próximos anos.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial (2025)

O mercado residencial de Melbourne entrou em 2025 com impulso crescente. Após uma queda durante 2022–2023, quando o aumento das taxas de juros e as interrupções causadas pela pandemia fizeram os valores caírem, a maré está mudando. De fato, os valores das casas em Melbourne já registraram vários meses consecutivos de crescimento no início de 2025 propertyupdate.com.au. Isso marca uma reviravolta notável em relação a 2024, quando os preços estavam caindo na maioria dos meses propertyupdate.com.au. O sentimento do mercado está melhorando à medida que os compradores recuperam a confiança diante das expectativas de que as taxas de juros se estabilizem ou até comecem a cair ainda este ano commercialrealestate.com.au. Importante ressaltar que Melbourne continua sustentada por fundamentos sólidos – forte crescimento populacional, grandes investimentos em infraestrutura e uma economia diversificada – o que reforça seu status como um dos principais mercados imobiliários de longo prazo da Austrália propertyupdate.com.au.

Vários fatores estão contribuindo para a atual dinâmica do mercado imobiliário. Do lado da oferta, a construção de novas moradias não acompanhou a demanda. As aprovações para construção em Victoria têm permanecido em níveis baixos – apenas cerca de 56.000 novas casas foram aprovadas no último ano (até março de 2025), bem abaixo das ~75.000 por ano necessárias para atingir as metas de crescimento realestate.com.au realestate.com.au. Os altos custos de construção e a insolvência de construtoras restringiram ainda mais a nova oferta realestate.com.au realestate.com.au. Essa oferta insuficiente está colidindo com uma demanda crescente impulsionada pelo aumento populacional, criando competição pelas casas já existentes. Os anúncios de imóveis permanecem relativamente escassos; embora novos anúncios tenham disparado em maio de 2025 (o segundo maior maio já registrado), o total de propriedades à venda ainda é menor em relação ao ano anterior shapepropertygroup.com.au, indicando que muitos vendedores estão aguardando – talvez esperando por preços mais altos. O resultado é que casas bem apresentadas, especialmente em bairros desejados, estão atraindo forte interesse de compradores e vendas mais rápidas. As taxas de aprovação em leilões em Melbourne atingiram cerca de 67% em maio de 2025 – o maior índice em quase dois anos, refletindo essa confiança renovada dos compradores shapepropertygroup.com.au.

Notavelmente, nem todos os segmentos do mercado são iguais. Casas independentes e propriedades adequadas para famílias em áreas consolidadas estão liderando a recuperação. Em contraste, apartamentos de alta densidade no centro da cidade – especialmente unidades antigas em prédios altos – continuam enfrentando obstáculos devido ao excesso de oferta e ao sentimento cauteloso dos investidores. Especialistas do setor imobiliário alertam contra apartamentos comprados na planta no CBD de Melbourne e nos subúrbios internos, que historicamente tiveram desempenho inferior devido à oferta abundante e ao crescimento de capital de longo prazo mais fraco propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Por outro lado, subúrbios de anel intermediário com oferta escassa (por exemplo, casas em terrenos de bom tamanho) e forte apelo para proprietários-ocupantes estão registrando demanda elevada. De modo geral, o mercado residencial em 2025 está mudando de um mercado de compradores para um mercado mais equilibrado ou até mesmo tendendo para os vendedores. Compradores que estavam em posição de negociar grandes descontos há um ano agora estão vendo essa janela se estreitar à medida que a concorrência aumenta shapepropertygroup.com.au.

Tendências do Mercado de Imóveis Comerciais (2025)

O setor de imóveis comerciais em Melbourne também está em um ponto de inflexão em 2025. Após enfrentar a pandemia e altas taxas de juros, diferentes classes de ativos comerciais agora apresentam tendências divergentes:

  • Espaço de Escritório: O mercado de escritórios de Melbourne continua fraco, especialmente no CBD. A cidade continua registrando a maior taxa de vacância de escritórios da Austrália, com as vagas no CBD estáveis em torno de 18% em janeiro de 2025 propertycouncil.com.au. Isso está significativamente acima da média nacional dos CBDs (~13,7%) e reflete desafios contínuos como o trabalho remoto e o acréscimo de novos empreendimentos propertycouncil.com.au. A demanda por espaço de escritório tem sido negativa nos períodos de relatório recentes propertycouncil.com.au, embora haja sinais de que o pior pode ter passado. Escritórios de padrão premium estão se saindo um pouco melhor do que os de padrão secundário, mas até mesmo edifícios de padrão A em Melbourne apresentaram cerca de 18,5% de vacância no início de 2025 propertycouncil.com.au. Os proprietários estão respondendo oferecendo incentivos e reformando escritórios mais antigos para atrair inquilinos. A alta vacância e a redução dos aluguéis em algumas áreas apresentam oportunidades para empresas melhorarem suas localizações e para investidores adquirirem ativos de escritórios com desconto. Analistas do setor esperam que o setor de escritórios se recupere gradualmente ao longo de 2026, à medida que as iniciativas de retorno ao escritório ganham força e a economia melhora commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. No entanto, pode ser uma recuperação lenta; o apoio de políticas públicas (como o governo direcionando trabalhadores de volta aos escritórios) pode desempenhar um papel na revitalização da demanda por escritórios no CBD de Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Imóvel Comercial de Varejo: Após vários anos difíceis, o setor imobiliário de varejo está se recuperando. O fluxo de pessoas e os gastos no varejo melhoraram com o fim dos lockdowns e o retorno de turistas e trabalhadores de escritório à cidade. Áreas comerciais de rua e shoppings estão registrando maior frequência, e investidores estão retomando o interesse por ativos de varejo bem localizados. De fato, 2024 viu os imóveis de varejo representarem uma fatia crescente das transações comerciais, indicando uma confiança renovada no setor commercialrealestate.com.au. Analistas preveem que 2025 terá a maior demanda de investidores por imóveis de varejo em cerca de uma década, à medida que o sentimento se torna mais positivo commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Shoppings de alto padrão e centros baseados em serviços essenciais (ancorados por supermercados, varejo de grande formato, etc.) mostraram resiliência, e muitos shoppings se adaptaram adicionando opções de entretenimento e alimentação para atrair mais visitantes commercialrealestate.com.au. Embora desafios como o comércio eletrônico persistam, o varejo físico em Melbourne – especialmente em corredores de crescimento e bairros consolidados – volta a ser visto como uma classe de ativo sólida. Os rendimentos de aluguel para imóveis de varejo tornaram-se atraentes após correções de preço, e o desenvolvimento limitado de novos empreendimentos de varejo nos últimos anos significa que a oferta está restrita em locais privilegiados.
  • Industrial e Logística: O setor de propriedades industriais tem sido o destaque em desempenho em todo o país, e Melbourne não é exceção. A enorme demanda por armazéns, centros de distribuição e instalações logísticas (impulsionada pelo boom do comércio eletrônico e realinhamentos da cadeia de suprimentos) levou as taxas de vacância industrial a níveis recordes de baixa nos últimos dois anos. Em meados de 2025, a taxa de vacância industrial em Melbourne subiu para cerca de 4% propertycouncil.com.au – um leve aumento devido à entrada de nova oferta nos subúrbios periféricos – mas isso ainda é excepcionalmente baixo pelos padrões globais e sinaliza um mercado muito restrito propertycouncil.com.au. Nos principais polos industriais do leste e sudeste de Melbourne, a vacância é ainda menor (próxima de 1–2%), enquanto o extremo oeste, com uma onda de novos empreendimentos, apresenta maior espaço disponível propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Os aluguéis de unidades industriais e armazéns logísticos dispararam nos últimos 18 meses e, embora o crescimento dos aluguéis possa se moderar à medida que mais oferta é entregue, as taxas de ocupação devem permanecer altas. O interesse dos investidores em ativos industriais continua robusto, mas os yields foram comprimidos para níveis historicamente baixos devido à popularidade do setor. Alguma normalização está ocorrendo – por exemplo, a vacância industrial nacional subiu para 2,8% no primeiro semestre de 2025, ante cerca de 1% no ponto mais baixo propertycouncil.com.au – ainda assim, o mercado industrial de Melbourne continua entre os mais restritos do mundo, com fatores de demanda de longo prazo como oferta limitada de terrenos industriais e consumo sustentado de bens em vigor propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. No geral, o setor imobiliário industrial continua oferecendo renda estável e potencial de crescimento, embora os dias de aumentos de aluguel de dois dígitos possam estar esfriando.

Em resumo, o mercado comercial de Melbourne em 2025 é caracterizado por recuperação e oportunidade: o setor de escritórios oferece potencial de investimento contracíclico à medida que os valores atingem o fundo do poço, o varejo está se recuperando com a atividade reprimida dos consumidores, e o setor industrial continua sendo uma potência, embora com condições moderadamente mais brandas. Investidores experientes estão começando a retornar ao mercado comercial, aproveitando ativos reprecificados e antecipando crescimento de longo prazo à medida que o ciclo econômico muda commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Principais insights específicos por subúrbio: áreas de crescimento e bairros de alta demanda

Melbourne é uma vasta área metropolitana, e o desempenho imobiliário varia amplamente de subúrbio para subúrbio. Em 2025, certas localidades estão surgindo como pontos de crescimento devido a fatores como projetos de infraestrutura, tendências demográficas e relativa acessibilidade. Aqui estão alguns insights específicos por subúrbio:

  • Estrelas do Anel Interno e Médio: Subúrbios internos abastados e áreas bem estabelecidas do anel médio estão mostrando uma demanda resiliente e, em alguns casos, forte crescimento de preços. No último ano, bairros de prestígio como Toorak e South Yarra viram os valores das casas subirem cerca de $136 mil–$237 mil, mais do que o salário anual médio propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. O cinturão leste interno (por exemplo, Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) também registrou ganhos de seis dígitos nos valores medianos propertyupdate.com.au. Essas áreas se beneficiam de comodidades premium, escolas e apelo ao estilo de vida, e a oferta limitada mantém a concorrência alta. Subúrbios do anel médio no raio de 5–15 km do CBD – por exemplo, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley e Box Hill – são destacados por agentes de compradores como oferecendo grande valor em 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Eles combinam relativa acessibilidade (em comparação com o centro) com forte demanda de aluguel e infraestrutura comunitária. Esses subúrbios, frequentemente passando por gentrificação, devem se recuperar rapidamente à medida que o mercado se recupera devido ao estoque habitacional restrito e ao amplo apelo para compradores auspropertyprofessionals.com.au. Investidores também observam os subúrbios “irmãos” adjacentes a esses pontos quentes, antecipando um efeito cascata nos preços assim que as áreas principais se aquecerem auspropertyprofessionals.com.au.
  • Corredores de Infraestrutura Emergentes: Grandes projetos de transporte estão redesenhando o mapa imobiliário de Melbourne, e os bairros localizados próximos a novas infraestruturas estão prontos para um crescimento de longo prazo. Um exemplo principal é o Suburban Rail Loop (SRL) – uma enorme linha ferroviária orbital em construção. Áreas ao longo da rota do SRL, como Clayton, Burwood e Cheltenham, estão atraindo a atenção de investidores e desenvolvedores experientes auspropertyprofessionals.com.au. Esses locais estão destinados a se tornar polos bem conectados, o que normalmente valoriza os imóveis à medida que os projetos se aproximam da conclusão. Da mesma forma, o Metro Tunnel (com inauguração prevista para 2025) trará novas estações subterrâneas em Arden (North Melbourne) e Parkville; os arredores dessas regiões já estão recebendo maior interesse de desenvolvimento. Sunshine, nos subúrbios do oeste, é outro local para ficar de olho – será um importante ponto de conexão para o futuro Melbourne Airport Rail e linhas de metrô, posicionando-o como um novo centro de crescimento. À medida que a infraestrutura entra em operação, a acessibilidade aprimorada e as novas comodidades tendem a impulsionar tanto a demanda quanto os preços nesses bairros conectados.
  • Subúrbios Familiares em Gentrificação: Diversos bairros anteriormente subvalorizados estão passando por rápida gentrificação, atraindo jovens famílias e profissionais em busca de mais espaço. No leste de Melbourne, áreas como Ringwood, Blackburn e Glen Waverley vêm passando por essa transição auspropertyprofessionals.com.au. Eles oferecem boas escolas, parques e conexões de transporte, tornando-os atraentes para proprietários de longo prazo. Melhorias no comércio local e na gastronomia (além de algumas obras de infraestrutura em andamento) estão elevando o perfil dessas comunidades. Como resultado, a demanda por moradia nesses bairros é forte, elevando tanto os preços quanto os aluguéis. Da mesma forma, regiões do norte e noroeste (por exemplo, Pascoe Vale, Preston e Coburg no norte) estão vendo novos cafés, reformas e jovens compradores transformando a área. Esses locais em gentrificação geralmente oferecem boas perspectivas de investimento, pois partem de uma base de preços mais baixa, mas têm fatores claros para valorização de capital.
  • Corredores de Crescimento Externo: Os subúrbios da periferia de Melbourne – especialmente no oeste e norte – continuam absorvendo a maior parte do crescimento populacional da cidade. Áreas como Fraser Rise–Plumpton (oeste externo de Melbourne) lideraram o estado em aumento populacional no ano passado (+4.300 pessoas em 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, e outras como Cranbourne e Tarneit estão em expansão com novos loteamentos residenciais. Esses corredores de crescimento oferecem muitos terrenos novos e pacotes de casa e terreno que atraem compradores de primeira casa e migrantes. No entanto, os compradores devem ter cautela: embora essas áreas apresentem crescimento populacional rápido, geralmente têm desenvolvimento novo abundante e podem carecer de comodidades consolidadas. Como observa um analista, o crescimento acelerado em locais como Melton e Werribee South reflete principalmente “crescimento populacional e desenvolvimento novo abundante, mas não necessariamente valorização de capital” nos valores dos imóveis propertyupdate.com.au. A longo prazo, a infraestrutura local limitada – menos opções de transporte, escolas e hospitais – pode restringir a valorização dos preços em alguns loteamentos mais distantes propertyupdate.com.au. Em resumo, os subúrbios externos são acessíveis e têm alta demanda por moradia, mas geralmente apresentam maior risco de investimento e normalmente proporcionam crescimento de capital mais lento do que os subúrbios internos/intermediários (a menos que recebam grandes melhorias de infraestrutura).

No mercado atual, a escolha do subúrbio é fundamental tanto para investidores quanto para compradores de imóveis. Bairros bem localizados e de alta demanda, com oferta escassa, estão se recuperando fortemente e devem superar os demais, enquanto subúrbios externos homogêneos com excesso de oferta podem ficar para trás. Ficar atento a planos de infraestrutura e previsões de desenvolvimento dos conselhos pode ajudar a identificar o próximo subúrbio emergente. Por exemplo, áreas próximas a futuras estações SRL ou novos acessos rodoviários podem se tornar os pontos quentes do mercado imobiliário em 2030. De modo geral, a geografia de oportunidades de Melbourne em 2025 vai desde enclaves centrais de alto padrão até subúrbios intermediários em ascensão e alguns polos de crescimento – oferecendo opções para diferentes orçamentos e estratégias.

Preços dos Imóveis: Tendências e Previsões

Após um período de correção, os preços dos imóveis em Melbourne estão voltando a subir em 2025. O preço médio das casas em Melbourne atingiu o pico no início de 2022 (por volta do auge do boom pandêmico) e depois caiu cerca de 10% até 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Essa queda, causada pelo aumento das taxas de juros e uma saída temporária de investidores, fez de Melbourne um dos mercados de capitais mais “subvalorizados” da Austrália no início de 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Avançando para meados de 2025, o cenário está melhorando: os preços se estabilizaram e começaram uma subida modesta. O Índice de Preços de Imóveis da Domain mostra os valores das moradias em Melbourne saindo do crescimento anual negativo – em maio de 2025, a queda anual havia diminuído para apenas -1,2%, uma grande melhora em relação aos -7,8% do início de 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. De mês a mês, os preços vêm subindo gradualmente desde fevereiro de 2025 corelogic.com.au. Na prática, compradores e vendedores percebem que o piso do mercado provavelmente já passou.

Olhando para o futuro, os especialistas preveem um crescimento adicional dos preços em Melbourne até 2025 e 2026. As projeções mais recentes da Domain indicam que Melbourne pode liderar o país na próxima alta. Até o final do ano fiscal de 2025–26 (junho de 2026), o preço mediano das casas em Melbourne está previsto para atingir um recorde de cerca de $1,11 milhão, um aumento de aproximadamente 6% em relação aos valores de meados de 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Esse aumento (~$66.000) apagaria totalmente as perdas da recente queda e estabeleceria um novo pico de preços australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Os preços das unidades também devem subir, embora em um ritmo mais lento – a mediana das unidades em Melbourne deve chegar a cerca de $584.000 até meados de 2026, o que ainda é cerca de 3% abaixo do pico de 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Essa recuperação mais modesta das unidades é atribuída ao excesso persistente de estoque de apartamentos não vendidos de antigos booms de construção shapepropertygroup.com.au. No entanto, fatores como melhor acessibilidade, incentivos para compradores de primeira casa e crescimento populacional apoiarão o mercado de apartamentos, provavelmente impulsionando os valores das unidades nos próximos anos shapepropertygroup.com.au.

Vários fatores impulsionam essas previsões de preços. Primeiro, espera-se que os custos de empréstimos diminuam – os mercados financeiros antecipam que o Banco Central da Austrália começará a cortar as taxas de juros no final de 2025 commercialrealestate.com.au. Taxas de hipoteca mais baixas aumentam a capacidade dos compradores e normalmente estimulam a demanda, o que pressiona os preços para cima. Os economistas da Domain observam que Sydney e Melbourne, que estão entre os maiores níveis de endividamento das famílias, tendem a responder mais rapidamente às mudanças nas taxas de juros australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Isso significa que assim que os cortes nas taxas forem implementados ou até mesmo sinalizados de forma clara, a atividade dos compradores e o crescimento dos preços em Melbourne podem acelerar. Em segundo lugar, a oferta limitada de moradias deve persistir. Não se espera que a construção de novas moradias aumente rapidamente (dadas as dificuldades contínuas do setor de construção), então o déficit habitacional continuará sendo um fator-chave s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. O forte aumento populacional (discutido na seção de demografia) diante dessa oferta restrita naturalmente elevará os custos das moradias. Por fim, vários apoios do governo – como subsídios para compradores de primeira casa, esquemas de participação acionária e concessões de imposto de selo para compras de menor valor – estão proporcionando algum estímulo à demanda no nível de entrada, ajudando mais compradores a entrarem no mercado e, assim, elevando o piso geral dos preços.Vale ressaltar que Melbourne atualmente oferece uma vantagem de valor em comparação com outras grandes cidades, o que pode impulsionar um crescimento extra dos preços à medida que investidores e migrantes interestaduais percebem essa diferença. Por exemplo, o preço médio das casas em Sydney é aproximadamente 60–65% maior do que em Melbourne no início de 2025 shapepropertygroup.com.au, um prêmio que aumentou dramaticamente desde 2019. Da mesma forma, Brisbane e Adelaide – que antes eram muito mais baratas – viram seus preços se aproximarem do nível de Melbourne shapepropertygroup.com.au. Essa acessibilidade relativa de Melbourne (apesar de ser uma grande cidade global) está tornando-a um ímã para compradores sensíveis ao preço. Como destacou um relatório, Melbourne agora é altamente atraente para investidores e pessoas que buscam melhorar de imóvel que consideram Sydney fora de alcance shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Se as taxas de juros caírem, esses compradores podem invadir o mercado de Melbourne, aproveitando o desconto da cidade e elevando ainda mais os valores shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Claro, previsões envolvem incertezas. A maioria dos analistas prevê crescimento estável e moderado (na ordem de 4–6% ao ano nos próximos anos), em vez de um retorno aos picos anuais de dois dígitos vistos em 2021. Restrições de acessibilidade – com preços medianos de casas em torno de 8–9 vezes a renda – naturalmente limitarão a velocidade com que os preços podem subir, especialmente se os salários não acompanharem s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Também existem riscos de queda, como uma nova alta da inflação mantendo os custos de empréstimos elevados, ou qualquer novo choque econômico que afete o emprego. Ainda assim, o consenso entre bancos e empresas de pesquisa é que os valores dos imóveis em Melbourne continuarão em tendência de alta até 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Para os proprietários, isso sugere que o patrimônio será reconstruído, e para os compradores em potencial, esperar pode significar pagar mais depois.

Em resumo, após um período de baixa, os preços em Melbourne estão subindo novamente, embora em um ritmo moderado. A previsão é que a cidade recupere seus picos de preços anteriores dentro de um ano aproximadamente australianpropertyupdate.com.au, podendo então atingir novos patamares. Salvo choques, 2025–2027 deve ser um período de crescimento renovado nos valores dos imóveis, apoiado por condições de crédito mais fáceis, demanda impulsionada pela população e o desejo contínuo de viver e investir em Melbourne.

Desempenho do Mercado de Aluguéis (Rendimentos e Taxas de Vacância)

O mercado de aluguel de Melbourne tem estado sob pressão extraordinária, caracterizado por taxas de vacância recorde baixas e aumentos acentuados nos aluguéis, embora haja sinais de que o ritmo de crescimento dos aluguéis começou a moderar. Taxas de vacância em Melbourne despencaram durante 2022–2023 à medida que a cidade saía dos lockdowns da COVID e os locatários retornavam em massa (incluindo estudantes internacionais de volta). No final de 2023, a taxa de vacância em Melbourne havia caído para cerca de 1%–1,5%, um nível extremamente apertado que não era visto há mais de uma década. Em alguns meses, chegou até a cair abaixo de 1% em certas séries de dados propertyupdate.com.au. Ao entrar em 2025, a taxa de vacância subiu ligeiramente – pairando entre aproximadamente 1,5% e 2% em meados de 2025 – mas isso ainda é historicamente muito baixo (para contexto, uma taxa de vacância de 3% é frequentemente considerada um mercado de aluguel “equilibrado”). Os números mais recentes mostram a vacância de aluguel em Melbourne em cerca de 1,8% no início de 2025, acima de ~1,1% um ano antes propertyme.com.au, refletindo um pequeno alívio. Da mesma forma, a CoreLogic relatou um aumento nas vacâncias de um mínimo de 1,4% no final de 2023 para ~1,9% no final de 2024 corelogic.com.au. Mesmo com esse leve alívio, encontrar um imóvel para alugar continua sendo um grande desafio para os inquilinos. As visitas abertas em bairros populares costumam ter dezenas de candidatos, e os imóveis estão sendo alugados em poucos dias.

Este ambiente de vacância extremamente baixo levou os alugueis a atingirem níveis recordes. Durante o surto pós-lockdown, os aluguéis em Melbourne saltaram dois dígitos – em 2022, alguns bairros viram os aluguéis subirem 15–20% em um único ano. Em 2023, o crescimento anual dos aluguéis em Melbourne atingiu o pico de cerca de ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. No entanto, à medida que as restrições de acessibilidade se impuseram, o crescimento dos aluguéis desacelerou. No ano até o final de 2024, os aluguéis em Melbourne subiram de forma mais moderada, cerca de ~4,1% corelogic.com.au – ainda acima da média de longo prazo, mas bem distante do boom anterior. No trimestre de março de 2025, os aumentos ficaram em um dígito percentual baixo. O aluguel semanal mediano em Melbourne agora está em aproximadamente $600+ (para casas e apartamentos combinados). No final de 2024, o aluguel mediano de moradias em Melbourne era de $604 por semana, o que na verdade a tornou a segunda capital mais barata para locatários, atrás apenas de Hobart corelogic.com.au. (Sydney, em comparação, estava em altos $773/semana corelogic.com.au, destacando que Melbourne, embora cara, não é tão custosa quanto Sydney para locatários.) Os locatários em Melbourne ainda gastam uma alta parcela da renda com moradia – em média cerca de um terço da renda familiar, a maior proporção desde pelo menos 2006 em nível nacional corelogic.com.au – o que significa que há um teto para o quanto os aluguéis ainda podem subir sem excluir os locatários.Um dos desenvolvimentos mais marcantes no mercado de aluguel de Melbourne tem sido a saída de muitos investidores/proprietários, o que reduziu a oferta de aluguéis. Dados da Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) de Victoria revelam uma tendência sem precedentes: mais cauções de aluguel estão sendo reembolsadas (ou seja, proprietários saindo e devolvendo cauções) do que novas cauções depositadas. No trimestre de março de 2025, por exemplo, 3.398 cauções a mais foram reembolsadas do que novas cauções depositadas em Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Em outras palavras, o número de aluguéis ativos está diminuindo – algo que não acontecia em mais de 20 anos de registros propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Desde meados de 2023, Victoria perdeu cerca de 25.000–30.000 propriedades para aluguel do mercado abc.net.au abc.net.au à medida que proprietários vendem ou mudam o uso de seus imóveis. Essa retirada de investidores é impulsionada por múltiplos fatores: taxas de juros mais altas (tornando mais caro manter imóveis para investimento), maiores encargos de imposto sobre a terra e imposto de transmissão em Victoria (o que tornou ser proprietário menos lucrativo propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), e leis de locação mais rigorosas que alguns proprietários consideram excessivamente favoráveis aos inquilinos (por exemplo, processos de despejo difíceis, padrões obrigatórios de manutenção do imóvel) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. O governo de Victoria implementou mais de 130 mudanças nas regras de locação nos últimos anos, dando aos inquilinos mais direitos em relação à posse de animais de estimação, pequenas modificações e rescisão de contratos, o que – embora seja ótimo para a segurança dos locatários – tem sido citado por grupos de proprietários como motivo para alguns estarem deixando o mercado propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Essa tempestade perfeita levou a uma redução no aluguelanúncios, exacerbando a crise de vacância. Paradoxalmente, ao impor políticas destinadas a ajudar os inquilinos (como limites de aluguel ou proteções extras para locatários) e impostos mais altos para investidores, o efeito de curto prazo tem sido muitos investidores se retirando, assim reduzindo a oferta de aluguel e colocando pressão ascendente sobre os aluguéis propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Para os inquilinos, o mercado atual significa competição intensa e custos crescentes. Para os investidores imobiliários que permanecem, isso significa vacância em níveis historicamente baixos e melhora nos rendimentos de aluguel. De fato, os rendimentos de aluguel em Melbourne começaram a subir após níveis historicamente baixos. Durante o boom anterior, os valores dos imóveis subiram muito mais rápido do que os aluguéis, comprimindo os rendimentos brutos (em certo momento, o rendimento médio de Melbourne caiu para menos de 3%). Agora, graças à queda dos preços em 2022–23 e ao aumento dos aluguéis, os rendimentos vêm subindo. No final de 2024, o rendimento bruto de aluguel em Melbourne para moradias havia subido para cerca de 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Isso ainda é relativamente baixo (Darwin e algumas cidades menores têm rendimentos de 5–6%), mas é mais alto do que os ~3,4% de um ano antes. Casas em Melbourne tendem a render um pouco menos do que apartamentos (já que casas têm preços mais altos); por exemplo, os rendimentos das casas em Melbourne estão em torno de 3,3%, enquanto os rendimentos dos apartamentos superam 4% em muitos casos. Com as taxas de juros atualmente mais altas do que os rendimentos de aluguel, a maioria das propriedades ainda opera com fluxo de caixa negativo, mas a diferença está diminuindo. Importante: se as taxas de juros caírem em 2025–2026 e os aluguéis permanecerem altos, muitos aluguéis em Melbourne podem se tornar neutros ou positivos em fluxo de caixa, o que seria uma situação atraente para investidores.

Olhando para o futuro, a perspectiva de aluguel é uma disputa entre oferta e demanda. Por um lado, a demanda pode ter algum alívio à medida que a pressão sobre a acessibilidade à moradia leva alguns locatários a se tornarem compradores de primeira casa (aproveitando programas ou preços um pouco mais baixos em 2024) – de fato, Victoria viu um aumento na atividade de compradores de primeira casa, o que pode estar aliviando marginalmente a demanda por aluguel abc.net.au abc.net.au. Há também um limite natural para o crescimento dos aluguéis, já que inquilinos passam a dividir moradia ou ficam com a família se os aluguéis ficarem altos demais corelogic.com.au, reduzindo efetivamente as taxas de formação de novos domicílios. Por outro lado, a oferta de imóveis para alugar provavelmente não vai melhorar drasticamente no curto prazo. Projetos build-to-rent (grandes empreendimentos de apartamentos para locação) estão em andamento e o governo está incentivando com benefícios fiscais, mas isso levará anos para ter impacto significativo. O sentimento dos investidores em relação a Victoria precisa se recuperar para que o estoque de imóveis para aluguel volte a crescer. O governo estadual está reconhecendo a crise de aluguel e começou a explorar medidas como acelerar o desenvolvimento em centros de atividade e revisar configurações tributárias para atrair investidores de volta abc.net.au abc.net.au. Até que mais equilíbrio seja restaurado, espere que o mercado de aluguel de Melbourne continue favorável ao proprietário, com baixa vacância. Os aumentos de aluguel ano a ano podem se estabilizar em percentuais de um dígito médio (por exemplo, 3–5% ao ano) assumindo que o pico de estresse já passou corelogic.com.au corelogic.com.au, mas qualquer aumento na migração ou atraso no fornecimento de novas moradias pode reacender picos rápidos nos aluguéis. Por enquanto, os locatários em 2025 ainda enfrentarão condições difíceis, e os proprietários estão desfrutando dos maiores rendimentos de aluguel (e dos menores tempos de locação) vistos em Melbourne em muitos anos.

Principais Projetos de Infraestrutura e Seu Impacto no Mercado Imobiliário

Melbourne está no meio de um boom de infraestrutura, com vários projetos que estão moldando a cidade em andamento ou em fase de planejamento. Esses projetos – desde novas linhas ferroviárias até rodovias – não estão apenas transformando a forma como as pessoas se deslocam pela cidade, mas também influenciando a demanda imobiliária e os padrões de desenvolvimento. Aqui estão algumas das principais iniciativas de infraestrutura e seu impacto esperado no mercado imobiliário de Melbourne:

  • Metro Tunnel (Linha Ferroviária Subterrânea): Previsto para ser concluído em 2025, o Metro Tunnel está criando uma nova linha ferroviária cruzando a cidade com cinco novas estações subterrâneas (incluindo Arden, Parkville, State Library, Town Hall e Anzac). Ao desafogar o movimentado City Loop e aumentar a capacidade, este projeto vai reduzir significativamente o tempo de viagem para áreas-chave como o distrito hospitalar e universitário em Parkville. Impacto imobiliário: As áreas ao redor das novas estações já estão vendo um aumento no interesse de investidores. Por exemplo, o antes industrial distrito de Arden está programado para uma grande reurbanização, tornando-se um polo de uso misto; investidores pioneiros estão adquirindo terrenos antecipando a valorização dos preços. Parkville – sede da Universidade de Melbourne e de instalações de biotecnologia – se beneficiará de uma estação, provavelmente aumentando a demanda por apartamentos e acomodações estudantis nas proximidades. De modo geral, a conectividade aprimorada tende a aumentar o valor dos imóveis ao tornar os subúrbios mais acessíveis. Uma vez operacional, o Metro Tunnel deve aliviar a pressão sobre as estradas e linhas existentes, aumentando o apelo dos subúrbios nas linhas Sunbury e Cranbourne/Pakenham (que o túnel conecta). Podemos esperar um efeito cascata de maior densidade de desenvolvimento e aumento dos preços das casas a uma curta distância das novas estações ao longo do tempo.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Este projeto ambicioso, atualmente em construção (fases iniciais), eventualmente formará uma ferrovia orbital de 90 km ao redor dos subúrbios intermediários de Melbourne, conectando centros-chave de Cheltenham (no sudeste) passando por Clayton e Box Hill, depois para os subúrbios do norte e finalmente até o Aeroporto de Melbourne e Sunshine no oeste. É um empreendimento de décadas, mas a primeira fase (Cheltenham a Box Hill) tem conclusão prevista para o início da década de 2030. Impacto imobiliário: O SRL é frequentemente promovido como um projeto “transformador da cidade” porque criará novos polos de transporte e desenvolvimento fora do CBD. Em antecipação, os imóveis nos subúrbios designados para estações do SRL estão aquecendo. Por exemplo, Clayton, que abrigará um grande entroncamento do SRL (e já é um polo de empregos com a Universidade Monash e o centro médico), está vendo uma demanda mais forte – investidores preveem maior captação de aluguel e oportunidades de desenvolvimento de unidades ali auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (próximo à Universidade Deakin) e Box Hill (um grande centro comercial) também estão prontos para crescer, sendo que este último já passa por desenvolvimentos de edifícios altos. O governo planeja mais habitação e desenvolvimento comercial ao redor desses polos de estações do SRL, podendo adicionar dezenas de milhares de novas moradias ao longo da linha com o tempo vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Para proprietários e investidores, estar próximo a uma futura estação do SRL pode significar ganhos de capital significativos à medida que a acessibilidade e as comodidades melhoram. No entanto, é um investimento de longo prazo; no curto prazo, ainda há alguma incerteza sobre os prazos do projeto e o alinhamento exato, mas no geral o SRL está injetando otimismo no mercado imobiliário do anel intermediário de Melbourne.
  • West Gate Tunnel & Outros Projetos Viários: O West Gate Tunnel (previsto para 2025–26) fornecerá uma alternativa à cronicamente congestionada West Gate Bridge, criando uma nova ligação de rodovia dos subúrbios oeste de Melbourne ao porto e ao CBD. Isso é crucial para áreas como Wyndham (Werribee Point Cook) e Melton – atualmente, os moradores dessas áreas em crescimento enfrentam tráfego intenso. O novo túnel e as rodovias ampliadas devem reduzir o tempo de viagem a partir do oeste, aumentando a atratividade dos subúrbios ocidentais tanto para residentes quanto para empresas de logística. À medida que o deslocamento se torna mais fácil, subúrbios como Altona, Laverton e Sunshine West podem ver um aumento na demanda. Além disso, o enorme projeto North East Link (conectando a rodovia de anel em Greensborough à Eastern Freeway) está em construção e deve ser concluído até 2027. Isso preencherá uma ligação rodoviária ausente no nordeste de Melbourne, provavelmente elevando os valores imobiliários em subúrbios como Heidelberg, Bundoora e Doncaster ao reduzir o congestionamento e aproximar essas comunidades dos polos de emprego da cidade. A melhoria da conectividade viária tende a expandir o raio viável de deslocamento, o que pode levar ao desenvolvimento de novos loteamentos habitacionais e preços mais altos para terrenos bem localizados na periferia.
  • Airport Rail Link: Planos para finalmente conectar o Aeroporto de Melbourne à rede ferroviária (por meio de um ramal a partir de Sunshine, integrando com o Metro Tunnel) estão avançando. Embora os prazos tenham sido adiados (a meta agora é o final da década de 2020), este projeto será transformador para o corredor noroeste. Sunshine, designada como um super-hub, já está destinada a um crescimento significativo – incluindo projetos residenciais de alta densidade e comerciais – devido à ligação planejada entre o trem do aeroporto e o SRL. Investidores estão de olho em Sunshine e nas vizinhas St Albans e Footscray (que está em uma linha direta para o aeroporto via Sunshine) como futuros pontos quentes. O acesso melhorado ao aeroporto também pode impulsionar mais parques empresariais e hotéis na região, fortalecendo o segmento de imóveis comerciais. Imóveis residenciais nas áreas de Moonee Valley e Brimbank (por exemplo, Airport West, Keilor East) podem se tornar mais atraentes para viajantes frequentes e trabalhadores da indústria aérea assim que um trem puder levá-los ao CBD ou ao aeroporto em minutos.
  • Zonas de Renovação Urbana: Além do transporte, Melbourne possui grandes zonas de renovação urbana como Fishermans Bend (uma antiga área industrial ao sul do CBD que está sendo convertida em um distrito de uso misto de alta densidade) e Arden (como mencionado, ligada ao Metro Tunnel). São projetos de longo prazo, mas que adicionarão milhares de residências e locais de trabalho. O impacto nos imóveis é duplo: eles oferecem nova oferta (ajudando a moderar os preços em toda a cidade), mas também criam bairros altamente desejáveis que podem alcançar preços premium. Por exemplo, se Fishermans Bend se desenvolver como planejado em um polo de tecnologia e educação, os primeiros compradores de imóveis lá podem ver uma valorização substancial.

De modo geral, as melhorias de infraestrutura tendem a ser benéficas para o mercado imobiliário. Melhores conexões de transporte tornam as áreas periféricas mais acessíveis, muitas vezes reduzindo a diferença de preços entre elas e os bairros centrais. Já vemos incorporadoras mirando terrenos ao redor de novas estações para construir apartamentos, sobrados ou centros comerciais, confiantes de que a demanda seguirá os trilhos. Grandes projetos de infraestrutura também injetam empregos na economia durante a construção, o que pode sustentar a demanda por moradia no curto prazo (trabalhadores precisando de aluguel, etc.). O atual pipeline de infraestrutura de Melbourne – parte do “Big Build” do estado – é um dos maiores de sua história, e o mercado imobiliário está respondendo a isso. Compradores atentos ao futuro podem considerar se posicionar em bairros que, embora talvez negligenciados agora, estarão “ao lado de uma linha de trem” ou terão tempos de viagem reduzidos em alguns anos. A história mostra que, uma vez que uma área se torna muito mais conveniente (por meio de uma nova saída de rodovia ou estação de trem), os valores dos imóveis costumam receber um impulso.

No entanto, é importante moderar as expectativas: nem todo projeto garante uma valorização imobiliária, e o timing importa (os valores geralmente sobem na expectativa, depois se estabilizam durante a construção). Além disso, alguns bairros enfrentarão transtornos (por exemplo, anos de barulho de obras ou desapropriações), o que pode ser um ponto negativo no curto prazo. Ainda assim, no geral, os grandes projetos de infraestrutura de Melbourne devem aumentar a qualidade de vida e o crescimento econômico da cidade – fatores que, em última análise, se refletem positivamente no mercado imobiliário. Investidores são sábios ao “seguir a infraestrutura” ao buscar a próxima área de crescimento, tornando isso parte fundamental da estratégia imobiliária em Melbourne para 2025 e além.

Crescimento Populacional e Mudanças Demográficas

A história populacional de Melbourne é uma de crescimento notável e resiliência, sendo um fator crítico para o futuro do mercado imobiliário. Após uma breve paralisação durante a pandemia (quando o fechamento das fronteiras fez a migração líquida cair), o crescimento populacional de Melbourne voltou com força total, agora superando as tendências pré-pandemia. De fato, Melbourne teve o maior aumento populacional de qualquer cidade australiana em 2023–24, adicionando cerca de 142.600 novos residentes apenas nesse ano abs.gov.au abs.gov.au. Essa taxa de crescimento anual de 2,7% está entre as mais rápidas do país e é significativamente maior do que o crescimento de 2,0% de Sydney no mesmo período abs.gov.au. A população da Grande Melbourne era de aproximadamente 5,35 milhões em junho de 2024 abs.gov.au, reduzindo a diferença em relação a Sydney (5,56 milhões) abs.gov.au. Se essas tendências continuarem, Melbourne está a caminho de possivelmente ultrapassar Sydney como a cidade mais populosa da Austrália na próxima década (algumas projeções sugerem até 2030 ou logo depois). O apelo da cidade – incluindo abundância de empregos, oportunidades educacionais e atrações culturais – aliado à forte migração internacional, sustenta esse crescimento robusto.

A migração líquida internacional tem sido o principal motor do crescimento populacional de Melbourne recentemente. Com a reabertura das fronteiras da Austrália e o aumento das metas de imigração para suprir a falta de mão de obra qualificada, Melbourne (como favorita dos migrantes) está colhendo esse influxo. Estudantes internacionais, em especial, retornaram em massa às universidades de Melbourne. Isso é evidente na demanda por aluguel no centro da cidade (onde estudantes alugam apartamentos) e em certos subúrbios com grandes comunidades de migrantes. Por exemplo, Melbourne tem visto migração significativa de países como Índia, China e Nepal, contribuindo para o crescimento em subúrbios como Clayton e Tarneit (diáspora indiana), Box Hill e Glen Waverley (diáspora chinesa) e assim por diante. Esses padrões demográficos frequentemente influenciam as preferências habitacionais – por exemplo, forte demanda por casas maiores em áreas preferidas por migrantes que costumam viver em lares multigeracionais, ou demanda por apartamentos para aluguel próximos às universidades por parte de estudantes internacionais.

Outra mudança ligada à COVID e ao período posterior são as tendências de migração interna. Durante 2020–2021, Melbourne experimentou uma saída de residentes para áreas regionais e outros estados (particularmente Queensland), já que o trabalho remoto e os lockdowns levaram a uma reavaliação do estilo de vida. No entanto, mais recentemente essa tendência se moderou ou se inverteu. O crescimento populacional regional em Victoria ainda é positivo, mas as capitais (especialmente Melbourne) estão novamente capturando a maior parte do crescimento abs.gov.au abs.gov.au. O apelo dos empregos urbanos, da educação e das comodidades parece estar atraindo as pessoas de volta. As áreas de crescimento nos subúrbios externos de Melbourne (como as do oeste, norte e sudeste da cidade) ilustram isso: foram as regiões SA2 de crescimento mais rápido em todo o país em 2023–24, indicando que muitas pessoas estão se mudando para esses novos subúrbios vindas de outros lugares abs.gov.au abs.gov.au. Essencialmente, a franja urbana está se expandindo rapidamente com jovens famílias e migrantes. Enquanto isso, algumas áreas do centro da cidade que perderam residentes durante o lockdown (como partes do CBD e do sul central) se recuperaram agora que os escritórios, restaurantes e a vida cultural voltaram com força total.

Em termos de composição demográfica, Melbourne continua sendo um caldeirão cosmopolita. Quase 40% dos moradores de Melbourne nasceram no exterior, e essa proporção provavelmente aumentará com a atual onda migratória. Essa diversidade frequentemente se manifesta em vibrantes enclaves culturais (Footscray para comunidades africanas, Springvale para asiáticos do sudeste, etc.), cada um com suas próprias nuances no mercado imobiliário. Também vemos mudanças demográficas como o envelhecimento da população em alguns subúrbios já estabelecidos – há um grupo crescente de pessoas que estão reduzindo o tamanho da moradia e aposentados em áreas como Beaumaris ou Ivanhoe, por exemplo, o que impulsiona a demanda por unidades e sobrados de baixa manutenção. Por outro lado, o boom de nascimentos nas áreas de crescimento significa demanda por casas maiores, escolas e parques nesses locais.

Uma projeção notável: espera-se que Victoria (e Melbourne, por extensão) lidere o país em crescimento populacional até o ano fiscal de 2027 shapepropertygroup.com.au. Deve subir da terceira posição (em crescimento percentual) para a primeira, ultrapassando as taxas de crescimento de estados como Queensland ou WA, que lideraram recentemente shapepropertygroup.com.au. Isso é significativo porque implica uma demanda sustentada por moradias em Melbourne no médio prazo. Uma população jovem e crescente mantém altas as taxas de formação de novos domicílios, exigindo assim mais residências. O desafio, como discutido, será fornecer moradias suficientes – daí o foco em reformas de planejamento e metas habitacionais (o Housing Accord do governo federal visa adicionar 1,2 milhão de casas em todo o país até 2029, com uma parcela significativa necessária nos corredores de crescimento de Melbourne).

Outra tendência demográfica pós-pandemia que vale mencionar é o retorno da imigração e das populações de estudantes ao centro de Melbourne, o que revitalizou a cidade. Áreas como o CBD, Carlton e Southbank, que viram as vagas de aluguel dispararem em 2020, agora voltaram a ter vacância muito baixa graças ao influxo de estudantes e jovens profissionais do exterior. Isso está ajudando a revigorar o mercado de apartamentos no centro. Também significa que o caráter dessas áreas – restaurantes internacionais, festivais culturais, etc. – está florescendo novamente, tornando Melbourne a cidade diversa e globalmente conectada pela qual é conhecida.

No geral, o crescimento populacional é uma faca de dois gumes: é um grande ponto positivo para a demanda imobiliária (mais pessoas = mais moradias necessárias em todos os níveis de preço), mas também pressiona a infraestrutura e pode piorar a acessibilidade se a oferta de moradias não acompanhar. Os planejadores de Melbourne estão sob pressão para acomodar esse crescimento de forma sustentável – por meio do aumento da densidade em áreas consolidadas, expansão do transporte e desenvolvimento de novos bairros com serviços adequados. Do ponto de vista do investidor, porém, apostar em uma cidade com forte crescimento populacional como Melbourne geralmente é sábio para valorização de capital no longo prazo. Cada novo residente precisa de um lugar para morar, então áreas que estão recebendo mais moradores (e têm empregos ou conectividade) costumam ver valorização imobiliária acima da média. Assim, a demografia de Melbourne pinta o retrato de uma cidade com uma trajetória de crescimento robusta, impulsionando o mercado imobiliário bem na próxima década.

Política Governamental e Impactos das Taxas de Juros

Políticas governamentais e fatores macroeconômicos – especialmente as taxas de juros – têm uma influência profunda no mercado imobiliário de Melbourne. O período de 2022–2024 demonstrou isso claramente: aumentos agressivos das taxas de juros pelo Banco Central e várias mudanças de políticas estaduais esfriaram substancialmente o mercado. À medida que avançamos em 2025, tanto o ambiente de políticas quanto as configurações monetárias estão evoluindo de maneiras que vão moldar os resultados do mercado imobiliário.

Política Monetária (Taxas de Juros): O Banco da Reserva da Austrália (RBA) aumentou rapidamente a taxa básica de juros de níveis historicamente baixos (0,1% em 2021) para cerca de 4,1% em meados de 2023, a fim de combater a alta inflação. Esse aumento acentuado nas taxas de hipoteca reduziu muito a capacidade de empréstimo – para muitos compradores, o valor que podiam pagar por uma casa caiu de 20 a 30%. Consequentemente, os preços dos imóveis caíram em 2022–23. Agora, em 2025, a inflação começou a diminuir e o RBA pausou os aumentos. Os mercados financeiros e economistas esperam amplamente que os próximos movimentos sejam cortes nas taxas, possivelmente começando no final de 2025 commercialrealestate.com.au. De fato, algumas previsões sugerem que o RBA pode reduzir as taxas duas vezes no segundo semestre de 2025 se a inflação estiver sob controle commercialrealestate.com.au. A perspectiva de taxas de juros mais baixas já está animando o sentimento dos compradores – saber que as hipotecas podem ficar mais baratas aumenta a confiança para comprar. Taxas mais baixas reduzem as parcelas mensais ou permitem que os compradores tomem um pouco mais emprestado, o que pode estimular a demanda e o crescimento dos preços. Melbourne historicamente é sensível às taxas, e como observa o Chefe de Pesquisa da Domain, a cidade tende a responder rapidamente às mudanças nas taxas de juros australianpropertyupdate.com.au. Portanto, qualquer sinal concreto de cortes nas taxas pode levar a um aumento de atividade (como visto em ciclos anteriores, onde a queda das taxas impulsiona o mercado imobiliário). Por outro lado, se a inflação se mostrar persistente e o RBA adiar cortes ou até mesmo aumentar ainda mais as taxas, isso atuaria como um freio na recuperação do setor imobiliário. Por enquanto, a maioria dos indicadores aponta para uma postura monetária estável ou de afrouxamento à frente, o que é favorável para o mercado imobiliário.

Governo Federal e Política de Imigração: O governo federal australiano influencia o setor imobiliário indiretamente por meio dos níveis de migração e programas habitacionais. O governo atual manteve metas altas de imigração para impulsionar o crescimento econômico – na ordem de mais de 300.000 migrantes líquidos por ano para a Austrália, sendo uma parte significativa deles se estabelecendo em Melbourne. Isso é um impulso para a demanda por moradia. Em nível federal, também existem programas como o First Home Guarantee (que permite que compradores de primeira viagem adquiram imóveis com apenas 5% de entrada, com garantia do governo) e o Regional First Home Buyer Guarantee, que ajudam as pessoas a entrarem no mercado. Em 2025, a elegibilidade para alguns programas foi ampliada (por exemplo, amigos ou irmãos podem comprar juntos pelo FHG), o que pode ter um efeito marginalmente positivo na demanda. A Commonwealth também lançou o Housing Australia Future Fund com o objetivo de financiar a construção de moradias acessíveis, embora isso seja focado em habitação subsidiada e possa levar tempo para se materializar em unidades entregues.

Talvez a iniciativa federal mais ambiciosa seja o Acordo Nacional de Habitação (que busca 1,2 milhão de novas casas em todo o país até 2029). O sucesso do acordo é incerto – como mencionado anteriormente, as taxas atuais de aprovação de construções não estão no caminho para atingir essa meta realestate.com.au. No entanto, a própria existência desse objetivo estimulou discussões sobre reforma do planejamento e incentivos para aumentar a oferta. Se os governos federal ou estadual introduzirem incentivos adicionais para construção para aluguel, simplificarem os processos de aprovação ou investirem em infraestrutura para liberar novos terrenos, essas políticas podem gradualmente melhorar a oferta de moradias em Melbourne (assim, moderando o aumento dos preços e a pressão dos aluguéis). Até agora, 2024–2025 viu ajustes modestos de políticas – por exemplo, pequenos aumentos na Assistência de Aluguel da Commonwealth, alguns incentivos fiscais para habitação de aluguel institucional – mas ainda não há uma solução definitiva para a escassez de moradias.

Política Estadual de Victoria – Impostos e Regulamentações: Em Victoria, a política do governo estadual tem sido um misto para os participantes do setor imobiliário. Por um lado, Victoria oferece incentivos generosos para compradores de primeira casa (por exemplo, isenção de imposto de selo para casas de até $600 mil, e redução até $750 mil, além de um subsídio de $10 mil para compradores de primeira casa para novas construções na região metropolitana de Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Isso ajuda a sustentar a demanda na faixa mais baixa. Por outro lado, o governo de Victoria, nos últimos anos, aumentou vários impostos direcionados a investidores imobiliários e proprietários de alto valor em um esforço para aumentar a receita e melhorar a acessibilidade à moradia. As principais mudanças incluem:

  • Uma reforma do Imposto sobre a Propriedade a partir de 1º de janeiro de 2024: o limite de isenção do imposto para investidores foi reduzido de $300.000 para apenas $50.000, incluindo muitos mais proprietários no alcance do imposto propertyupdate.com.au. Além disso, novas alíquotas de imposto sobre a propriedade foram impostas (uma taxa fixa de até $975 mais 0,1% extra sobre propriedades acima de $300 mil) propertyupdate.com.au. Isso significa que até mesmo investidores “comuns” com uma pequena unidade agora enfrentam uma cobrança anual de imposto sobre a propriedade, onde antes talvez não pagassem nada.
  • Uma expansão do Imposto sobre Propriedades Residenciais Vazias para cobrir todo o estado a partir de 2025 propertyupdate.com.au. Agora, se uma propriedade ficar vazia por mais de 6 meses em um ano, o proprietário paga um imposto (enquanto antes só se aplicava ao centro de Melbourne). Isso pode afetar quem tem casas de férias ou incorporadores que mantêm terrenos, adicionando um custo para manter propriedades fora do mercado de aluguel.
  • Um novo Imposto sobre Ganhos Extraordinários (em vigor desde julho de 2023) que cobra até 50% de imposto sobre a valorização do terreno quando ele é remanejado para um uso mais valioso propertyupdate.com.au. Isso mira desenvolvedores e proprietários de terras que se beneficiam do remanejamento, especialmente nos arredores de Melbourne. Embora tenha como objetivo capturar valor para o bem público, críticos dizem que desestimula o desenvolvimento justamente nas áreas onde novas moradias são necessárias.
  • Aumento de taxas e contribuições: por exemplo, a Taxa de Serviços de Emergência embutida nas taxas municipais aumentou, funcionando como uma espécie de imposto sobre a propriedade propertyupdate.com.au. Além disso, o adicional de imposto de selo para compradores estrangeiros e sobretaxas para proprietários ausentes continuam em vigor em Victoria, o que pode reduzir parte do investimento internacional.

Além disso, Victoria possui leis de aluguel muito pró-inquilino, conforme detalhado anteriormente (sem despejos “sem motivo”, aprovações de animais de estimação facilitadas, manutenção obrigatória, etc.). Todas essas medidas foram bem-intencionadas para proporcionar maior segurança e justiça para os inquilinos, mas, aparentemente, fizeram alguns investidores pensarem duas vezes antes de comprar em Melbourne, em comparação, por exemplo, com Brisbane ou Perth (que têm regimes menos rigorosos). Como resultado, Victoria ganhou a reputação em 2024–2025 de ser menos amigável para proprietários – um ponto reconhecido até mesmo pelos analistas da Domain, que observam que impostos mais altos e capacidade limitada de investimento em infraestrutura podem tornar Victoria menos atraente do que outros estados para investimento australianpropertyupdate.com.au.

O impacto dessas políticas é evidente: o financiamento de investidores em Victoria caiu e muitos investidores venderam propriedades (como discutido na seção de aluguel). No curto prazo, isso reduziu a oferta de aluguéis e elevou os preços dos aluguéis – uma consequência não intencional com a qual o governo agora está lidando. Os formuladores de políticas estão em uma posição difícil, tentando melhorar a acessibilidade para inquilinos e compradores de primeira viagem sem afastar os investidores e incorporadores necessários para fornecer moradias. Existem apelos contínuos do setor para que Victoria reconsidere algumas dessas configurações (por exemplo, aumentar o limite do imposto sobre a terra ou oferecer incentivos para projetos build-to-rent por meio de descontos no imposto sobre a terra). Até meados de 2025, nenhuma reversão importante foi implementada, mas este será um ponto importante a ser observado. Quaisquer mudanças futuras de política – como uma possível reforma do imposto de selo (NSW passou a oferecer uma opção de imposto anual, Victoria pode seguir) ou novas regras de zoneamento para permitir mais habitação de média densidade – podem alterar significativamente o cenário do mercado imobiliário. No final de 2024, o governo de Victoria anunciou planos para aumentar a oferta de moradias em bairros consolidados expandindo seu programa de Centros de Atividades (upzoning em torno de centros de transporte) abc.net.au abc.net.au, com o objetivo de 300.000 novas casas nessas áreas até 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Se executado com sucesso, isso pode aliviar as pressões de longo prazo.

Em termos de sentimento de mercado de curto prazo, as ações do governo também têm um efeito psicológico. O cancelamento dos Jogos da Commonwealth de 2026 por Victoria em 2023 (devido a questões orçamentárias), por exemplo, abalou um pouco a confiança nas finanças do estado, mas o impacto direto no mercado imobiliário foi mínimo, exceto por alguns desenvolvimentos regionais que foram suspensos. De forma mais positiva, quaisquer subsídios ou estímulos do governo (como descontos temporários no imposto de selo ou subsídios para compradores de imóveis) tendem a causar picos de atividade de compra – por exemplo, quando o subsídio HomeBuilder foi oferecido nacionalmente em 2020, levou a uma onda de construções nos subúrbios de Melbourne. Atualmente, não há tais subsídios ativos, mas se o mercado precisasse de apoio, os governos poderiam implementar medidas que rapidamente seriam incorporadas aos preços.

Em resumo, o ambiente de políticas e taxas em 2025 está em estado de transição. Os fortes ventos contrários de aumento das taxas e impostos para investidores que Melbourne enfrentou provavelmente estão diminuindo: as taxas de juros estão prestes a cair dentro do próximo ano commercialrealestate.com.au, e o governo, diante da crise de aluguel, pode moderar quaisquer novos desincentivos aos investidores. Para os investidores, o ambiente atual de Melbourne tem sido desafiador, mas qualquer mudança (cortes de juros ou ajustes de políticas para incentivar a oferta) pode fazer o pêndulo balançar de volta. Para os proprietários-ocupantes, a perspectiva de hipotecas mais baratas é uma boa notícia, embora ainda precisem lidar com custos de entrada elevados e concorrência. A experiência de Melbourne destaca que a política governamental pode influenciar significativamente o ciclo imobiliário – com o equilíbrio certo, pode incentivar o crescimento sustentável e a oferta, mas se mal calibrada, pode criar distorções de curto prazo (como o êxodo de proprietários). Os participantes do mercado estarão atentos às próximas decisões do RBA e a quaisquer anúncios sobre habitação nos orçamentos estaduais ou federais, pois estes ajudarão a definir o tom do mercado imobiliário de Melbourne nos próximos anos.

Oportunidades e Riscos de Investimento em Melbourne

Para investidores e incorporadores imobiliários, o mercado de Melbourne em 2025 apresenta um cenário de oportunidades atraentes e riscos notáveis. O ciclo imobiliário da cidade parece estar em ascensão, e aqueles que se posicionarem bem nesta fase poderão colher recompensas significativas nos próximos anos. No entanto, é necessária uma estratégia cuidadosa para navegar pelos desafios únicos do mercado de Melbourne. Vamos detalhar as principais oportunidades e riscos:

Oportunidades:

  • Momento de Compra Contracíclica: Melbourne acabou de sair de um período de queda/estagnação de preços, o que significa que os valores em muitas áreas ainda estão abaixo de seus picos recentes. Esta fase – quando o mercado está se recuperando, mas ainda não está em alta – pode ser um momento ideal para comprar. Como diz um especialista, agora é uma oportunidade contracíclica para investir, com preços ainda abaixo dos níveis de pico e o momento ganhando força propertyupdate.com.au. Compradores em 2025 podem adquirir imóveis a preços que podem parecer uma pechincha em retrospectiva, caso as previsões de crescimento anual de 5–6% se concretizem. A história do início dos anos 2020 mostrou que os ciclos imobiliários de Melbourne mudam relativamente rápido; quem comprou na baixa de 2019, por exemplo, viu grandes ganhos até 2021. Podemos estar em um ponto de inflexão semelhante, onde comprar antes do retorno da multidão gera os melhores ganhos.
  • Fundamentos Sólidos de Longo Prazo: Os fundamentos de Melbourne – crescimento populacional, economia diversificada (finanças, tecnologia, educação, saúde) e grandes investimentos em infraestrutura – fazem dela uma aposta sólida para o longo prazo. A cidade é consistentemente classificada como uma das mais habitáveis do mundo, o que atrai tanto pessoas quanto empresas. O crescimento populacional, em particular, é um impulso para os investidores; mais pessoas significam demanda contínua por moradia. Com a projeção de que Melbourne será a cidade de crescimento mais rápido da Austrália nos próximos anos shapepropertygroup.com.au, os investidores podem ter confiança de que haverá um grande número de locatários e futuros compradores para propriedades bem localizadas. A economia diversificada também protege contra a volatilidade; mesmo que um setor (por exemplo, estudantes internacionais) tenha uma queda, outros (como migração interna ou um boom tecnológico) podem compensar.
  • Melhora nos Rendimentos e na Renda de Aluguel: Como destacado, os aluguéis dispararam e os rendimentos subiram em relação às mínimas. Em alguns segmentos (apartamentos, aluguel de casas geminadas), já é possível encontrar rendimentos brutos de 4–5%, o que é consideravelmente melhor do que há alguns anos. Com vacância <2%, os proprietários têm poder de precificação para continuar aumentando os aluguéis moderadamente. Esse mercado de aluguel aquecido melhora o fluxo de caixa para investidores e pode atrair mais deles de volta a Melbourne. Além disso, se as taxas de juros caírem, a diferença entre o rendimento do aluguel e a taxa de hipoteca diminuirá, potencialmente permitindo até mesmo fluxo de caixa positivo em alguns imóveis – um cenário que não se via em Melbourne há muitos anos. Investidores que fecharem a compra de imóveis antes da queda das taxas (e, portanto, antes de um possível ressurgimento de investidores) podem aproveitar tanto o crescimento de capital quanto uma era de melhores retornos com aluguel.
  • Acessibilidade Relativa (Interesse Interestadual e Internacional): Em comparação com Sydney, o imóvel em Melbourne é uma verdadeira pechincha – casas custam dois terços do preço de Sydney, apartamentos ainda mais baratos shapepropertygroup.com.au. Isso está atraindo o interesse de compradores de outros estados e também de investidores estrangeiros (principalmente da Ásia) que veem Melbourne como uma cidade de classe mundial com bom custo-benefício. Com a normalização das viagens, podemos ver o retorno de compradores estrangeiros (a China flexibilizou um pouco as restrições de saída de capital em 2023–24), e Melbourne historicamente sempre foi uma das favoritas para investimento estrangeiro em imóveis, depois de Sydney. O gap de valor é uma oportunidade; investidores podem comprar imóveis de alto padrão em Melbourne com rendimentos iguais ou melhores que Sydney, por um preço de entrada muito menor, esperando que, com o tempo, Melbourne possa fechar parte dessa diferença shapepropertygroup.com.au.
  • Áreas de Crescimento Alvo: Existem segmentos específicos prontos para investimento. Casas para famílias em terrenos nos subúrbios intermediários em processo de gentrificação continuam sendo as principais escolhas, pois se beneficiam tanto da demanda de proprietários quanto de locatários. Sobrados e apartamentos boutique de baixa altura em zonas escolares desejáveis ou próximos ao transporte são outro ponto forte – atendem a pessoas que estão reduzindo o tamanho da moradia e jovens famílias que não conseguem comprar casas. Além disso, investimentos de nicho como acomodação estudantil podem prosperar novamente devido ao retorno de estudantes internacionais, e projetos build-to-rent contam com apoio do governo (isenção de imposto sobre a terra por 25 anos em Victoria para empreendimentos elegíveis), tornando-se uma oportunidade nascente, mas crescente. O setor comercial também oferece oportunidades: por exemplo, instalações logísticas de alta qualidade ou centros de varejo de conveniência em corredores de crescimento provavelmente terão alta ocupação e crescimento de aluguel, então investidores com horizontes mais longos e orçamentos maiores podem encontrar boas compras nesses setores antes que as taxas de capitalização voltem a comprimir à medida que a economia se recupera.
  • Potencial para Ventos Favoráveis de Políticas Públicas: Embora as políticas recentes tenham sido um obstáculo, a situação pode se reverter. Se o governo de Victoria, pressionado pela crise de aluguel, introduzir mudanças favoráveis ao investidor (como alívio de imposto sobre a terra ou novos incentivos), os valores dos imóveis e a demanda de investidores podem disparar. Da mesma forma, qualquer estímulo federal para habitação (como novos subsídios ou benefícios fiscais) impulsionaria o mercado. Investidores inteligentes acompanham o clima político para aproveitar qualquer vantagem legislada.

Riscos:

  • Risco de Juros/Financiamento: O maior risco é se a inflação não se comportar e as taxas de juros permanecerem “altas por mais tempo”. Se o RBA não reduzir as taxas ou, pior, aumentá-las ainda mais, os custos de empréstimo continuarão sendo uma restrição. Altas taxas de hipoteca não apenas limitam novos empréstimos, mas também pressionam os proprietários existentes (embora a maioria consiga administrar devido aos buffers, sempre há risco de vendas forçadas se as taxas subirem inesperadamente). Embora o consenso atual espere flexibilização, os investidores devem testar suas finanças para um cenário em que as taxas permaneçam nos níveis atuais ou caiam apenas lentamente. A era do dinheiro ultrabarato acabou; quem espera retorno das taxas de hipoteca a 2% pode se decepcionar. Além disso, as condições de crédito ficaram mais rígidas – os bancos estão mais exigentes com a capacidade de pagamento. Se os padrões de concessão de crédito ficarem ainda mais rigorosos (por exemplo, se os reguladores aumentarem os requisitos de capital ou buffers), isso representa um risco para a demanda imobiliária.
  • Risco Tributário e Regulatório: A tendência de Victoria de usar o setor imobiliário como “vaca leiteira” (como disse um comentarista em propertyupdate.com.au) não tem garantia de acabar. O estado enfrenta déficits orçamentários, e há risco de que mais impostos ou taxas sejam introduzidos (por exemplo, fala-se em possíveis controles de aluguel ou novos aumentos de imposto sobre a terra se as condições fiscais piorarem). Qualquer uma dessas medidas pode assustar investidores ou reduzir retornos. Da mesma forma, reformas adicionais nas leis de locação – como tetos de aluguel, defendidos por alguns ativistas – limitariam diretamente o potencial de renda dos investidores (embora atualmente Victoria não tenha implementado tetos de aluguel, ao contrário de algumas cidades europeias). Os investidores devem estar cientes de que o risco político é maior em Victoria do que em muitos outros estados, e considerar isso em sua estratégia. Diversificar a carteira ou estruturar a propriedade para otimizar impostos (buscando boa assessoria) é essencial.
  • Excesso de oferta em certos segmentos: Embora Melbourne como um todo tenha uma escassez de moradias, existe o risco de excesso de oferta localizado. Apartamentos de alto padrão no centro da cidade são um exemplo; um grande número de novas torres de apartamentos no CBD/Southbank será concluído por volta de 2025–26, incluindo muitos projetos build-to-rent. Isso pode, temporariamente, aumentar a vacância nessas áreas e suavizar os aluguéis ou preços de unidades genéricas em prédios altos. Da mesma forma, a subdivisão de terrenos nas periferias pode levar a excessos – se ocorrer uma recessão ou restrição de crédito, esses mercados de casas e terrenos podem ver quedas de preços à medida que os incorporadores oferecem descontos em estoques não vendidos. Investidores devem ser cautelosos para não pagar demais por novos empreendimentos em segmentos competitivos, e focar em propriedades com alguma escassez (características únicas, localizações de oferta limitada).
  • Fatores econômicos e de emprego: O mercado imobiliário de Melbourne, como qualquer outro, está atrelado à economia mais ampla. Existem riscos como uma recessão econômica global (se, por exemplo, a economia da China desacelerar significativamente, isso pode impactar Melbourne por meio da redução do fluxo de estudantes ou perdas de empregos ligados a commodities no país) ou uma recessão doméstica que aumente o desemprego. Um desemprego mais alto prejudicaria a demanda por moradia e poderia aumentar a inadimplência hipotecária. No momento, o desemprego está baixo e as rendas estão subindo, o que é positivo, mas se isso se reverter, é um risco. A concentração de certos setores (Melbourne tem um grande setor financeiro e de serviços profissionais) significa que um impacto nesses setores (por exemplo, uma crise financeira ou grandes realocações de empresas) pode afetar o grupo de compradores nos mercados de alto padrão.
  • Clima e planejamento ambiental: Este é um risco de longo prazo, mas vale a pena mencionar. Partes de Melbourne (especialmente as áreas à beira da baía e subúrbios baixos a oeste) enfrentam riscos de inundação e elevação do nível do mar nas próximas décadas. Já há aumento nos custos de seguro em algumas áreas propensas a enchentes. Embora isso não seja imediato, investidores com um horizonte muito longo podem considerar a resiliência ambiental da localização do imóvel. Além disso, os padrões de eficiência energética para aluguéis estão ficando mais rigorosos; propriedades mais antigas podem exigir reformas (um custo adicional) para se adequar.
  • Volatilidade do mercado e timing: O mercado de Melbourne pode ser cíclico. Um investidor pode comprar esperando um boom, mas isso pode demorar mais para se materializar. Por exemplo, se os cortes nas taxas de juros forem adiados para 2026, os preços podem permanecer relativamente estáveis em 2025 e só subir depois. O custo de oportunidade do dinheiro é uma consideração – em um ambiente de juros altos, investir em imóveis rende cerca de 3-4%, enquanto é possível obter 5% em um depósito a prazo seguro. Alguns investidores podem decidir que isso não compensa, o que é um risco psicológico para a demanda. É preciso estar preparado para manter o imóvel tempo suficiente para superar eventuais períodos de baixa e não contar com ganhos rápidos em tempos incertos.

Ao ponderar esses fatores, muitos especialistas ainda veem Melbourne em 2025 como favorável para investimentos estratégicos e de longo prazo. O segredo é discriminar: escolha ativos com apelo duradouro (por exemplo, casas de época em bairros centrais, imóveis próximos ao transporte e empregos, etc.), evite construções novas padronizadas sem escassez, e garanta que seu orçamento possa suportar quaisquer aumentos de juros ou vacâncias previsíveis. É um momento para ser seletivo, mas otimista. Como observa Michael Yardney, um importante consultor de investimentos: Investidores inteligentes estão focando em propriedades de alta qualidade, “grau de investimento”, com fundamentos sólidos, em vez de perseguir modismos especulativos propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Eles estão adotando uma visão de longo prazo, entendendo que a trajetória de crescimento de Melbourne permanece intacta e que desafios de curto prazo frequentemente criam os melhores pontos de entrada.

Em conclusão, o mercado imobiliário de Melbourne para 2025 e além oferece uma narrativa atraente – uma cidade em recuperação, repleta de novas infraestruturas e pessoas, e pronta para liderar o crescimento imobiliário nacional segundo as previsões. Para investidores e partes interessadas, a tarefa é aproveitar as oportunidades desse ciclo de alta (preços em ascensão, forte demanda por aluguel, valor relativo) enquanto gerencia os riscos (mudanças de políticas, taxas de juros e nuances de oferta). Aqueles que fizerem isso podem descobrir que Melbourne mais uma vez faz jus à sua reputação como um(a) destino de investimento imobiliário de destaque, com os próximos anos lançando as bases para ganhos sólidos e prosperidade em seu setor imobiliário.

Fontes:

Marcin Frąckiewicz

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