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Mercado Imobiliário em Lucca, Itália: Perspectivas para 2025-2028

Julho 3, 2025
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Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Visão Geral do Mercado Imobiliário de Lucca

Lucca, uma histórica cidade murada na Toscana, possui um mercado imobiliário dinâmico que demonstrou resiliência e crescimento até meados da década de 2020. Após um breve esfriamento em 2022-2023 devido ao aumento das taxas de juros, o mercado se recuperou em 2024 e início de 2025 com preços em alta e forte demanda luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca se destaca como um dos mercados imobiliários de melhor desempenho da Toscana: os valores dos imóveis subiram de forma constante, especialmente no segmento de luxo, impulsionados pela relativa acessibilidade da cidade em comparação a Florença e pelo crescente interesse de compradores internacionais worldpropertyjournal.com. Segundo o Prime International Residential Index da Knight Frank, os preços residenciais de luxo em Lucca subiram +6,2% em 2024, entre os mais altos da Itália idealista.it. Nos últimos cinco anos, os preços das casas de luxo em Lucca cresceram cerca de 27%, superando outros destinos famosos da Toscana worldpropertyjournal.com e refletindo uma demanda robusta. O contexto italiano mais amplo é favorável – apesar do crescimento modesto do PIB, a Itália em 2024 registrou inflação moderada e um mercado de trabalho forte, criando estabilidade para investimentos imobiliários cushmanwakefield.com.

Hoje, o mercado imobiliário de Lucca beneficia-se de uma combinação única de fatores. O rico patrimônio cultural da cidade e a qualidade de vida fazem dela um local “lifestyle” desejado na Toscana, não apenas para os moradores locais, mas também para compradores de toda a Europa e dos EUA. worldpropertyjournal.com. A província de Lucca inclui áreas costeiras exclusivas (por exemplo, Forte dei Marmi na Versilia), o que eleva os preços médios da província, mas a cidade de Lucca continua mais acessível do que Florença, oferecendo um valor comparativo luccaindiretta.it. O resultado é um maior interesse por parte de indivíduos com alto patrimônio líquido que buscam segundas residências ou propriedades de investimento; de fato, a Toscana como um todo registrou um aumento de 11,2% no número de residentes estrangeiros na última década worldpropertyjournal.com. Enquanto isso, políticas econômicas como o regime de taxa fixa para novos residentes na Itália e outros incentivos aumentaram o apelo da região para investidores internacionais worldpropertyjournal.com. Em resumo, a partir de 2025, o cenário imobiliário de Lucca é caracterizado por preços em alta, grande demanda (local e estrangeira) e uma perspectiva otimista, temperada pela necessidade de navegar entre mudanças das taxas de juros e planos de desenvolvimento urbano.

Tendências do Mercado Residencial em Lucca

Preços das Casas e Demanda: O setor residencial em Lucca está em ascensão. No início de 2025, o preço médio solicitado para imóveis residenciais na cidade de Lucca é de cerca de €2.300 por metro quadrado, refletindo um aumento anual de aproximadamente 7% ltimmobili.it. Isso marca um aumento significativo nos valores em comparação ao ano anterior, recuperando fôlego após uma leve queda em 2023. Na verdade, em fevereiro de 2024 os preços médios estavam mais de 10% maiores em comparação ao ano anterior–atingindo seu nível mais alto em dois anos lanazione.it. O centro histórico da cidade é a área mais cara, com preços em torno de €3.600–€4.000/m² para casas reformadas iltirreno.it. Em contraste, as áreas residenciais da primeira periferia (logo fora das muralhas medievais) são mais acessíveis: por exemplo, em Sant’Anna, um bairro periférico bastante conceituado, um apartamento em excelente estado varia entre ~€2.000–€2.200/m², ou até €1.400–€1.800/m² para unidades habitáveis mais antigas iltirreno.it. Vilas e áreas rurais nos arredores ao norte da cidade apresentam preços próximos de €1.500/m² ltimmobili.it. Mesmo nestes preços mais baixos, a demanda tem sido intensa – o interesse de compradores permanece forte em toda Lucca, absorvendo facilmente o estoque disponível. Como a oferta tem dificuldade para acompanhar, a competição entre compradores aumentou, pressionando ainda mais os preços para cima ltimmobili.it. A atividade no mercado tem sido vibrante: agentes relatam que o número de transações em 2024 cresceu em comparação com 2023 iltirreno.it, uma tendência que deve continuar em 2025. Na região mais ampla, o crescimento de Lucca ultrapassa a média da Toscana – os preços das casas na Toscana subiram modestos +0,9% regionalmente em 2024 ltimmobili.it, enquanto os valores na cidade de Lucca subiram muito mais rápido, demonstrando sua força específica.

Mercado de Aluguéis e Rendimentos: O mercado de aluguel de Lucca apresentou um crescimento ainda mais dramático. Os aluguéis residenciais médios atingiram cerca de €11,5–€12 por metro quadrado ao mês, um aumento de ~10–14% ano a ano até o início de 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Isso equivale a cerca de €700–€800 por mês para um apartamento típico de 65m². Vários fatores impulsionam essa alta: uma retomada da mobilidade após a pandemia, mais profissionais e estudantes vindo para Lucca (a cidade está próxima ao polo universitário de Pisa e outras escolas) e um segmento de aluguel de curta duração em forte expansão. De fato, o interesse dos investidores em locações de curta duração (aluguel turístico como Airbnb) disparou – as agências locais relatam um aumento de ~20% nas compras de imóveis destinados ao uso turístico lanazione.it. Muitos compradores (tanto italianos quanto estrangeiros) estão focando em Lucca para investimento, atraídos pelo apelo turístico da cidade (Lucca sedia grandes eventos como o Summer Festival e a convenção Comics & Games) e pelos sólidos rendimentos de aluguel. Os rendimentos brutos de aluguel para imóveis residenciais em Lucca são estimados em torno de 8–9%, acima da média nacional de ~8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Trata-se de um alto retorno para os padrões da Europa Ocidental, refletindo preços de compra relativamente baixos diante da demanda estável por aluguel. Para contextualizar, Lucca está entre os locais mais rentáveis da Itália para proprietários – em cidades de médio porte é comum ver rendimentos brutos de 8–10% partitaiva.it. Imóveis comerciais podem render ainda mais (tratado mais adiante), mas a forte renda de aluguel residencial certamente tem estimulado as compras para investimento.

Impulsionadores: Locais e Estrangeiros: A demanda em Lucca vem tanto de fontes locais quanto internacionais.

No lado local, a economia de Lucca (conhecida pelo seu distrito industrial de papel e por um setor de tecnologia em crescimento) oferece empregos estáveis, e a alta qualidade de vida da cidade faz com que muitos residentes escolham ficar e reformar suas casas em vez de se mudarem.Demograficamente, no entanto, a população nativa de Lucca está envelhecendo e diminuiu ligeiramente (a cidade tem cerca de 88.500 habitantes, uma queda de cerca de 0,7% desde 2024 quantitalia.it).Para preencher a lacuna, compradores estrangeiros e expatriados tornaram-se cada vez mais importantes.A Toscana há muito tempo atrai europeus e americanos em busca de casas de veraneio, e Lucca é uma estrela em ascensão nesse sentido.A cidade é considerada uma “pechincha relativa” para propriedades de luxo – oferecendo um charme toscano semelhante ao de Florença ou Siena, mas a um preço por metro quadrado mais baixo – o que levou a uma onda de compradores abastados nos últimos anos worldpropertyjournal.com.Indivíduos ricos da França, Reino Unido, EUA, Benelux e Alemanha estão entre os principais novos investidores, atraídos pelo estilo de vida da Toscana e pela aura histórica intacta de Lucca worldpropertyjournal.com.Os incentivos fiscais da Itália amplificam essa tendência: por exemplo, o regime de flat-tax (um imposto fixo de €100.000 sobre renda estrangeira) e programas que incentivam profissionais expatriados a retornarem tornaram a mudança para a Itália (e a compra de imóveis) mais atraente worldpropertyjournal.com.A partir de 2025, a Itália abriga mais de 40.000 HNWIs (patrimônio líquido > US$ 10 milhões) e muitos estão direcionando fundos para o setor imobiliário worldpropertyjournal.com.Lucca se beneficiou diretamente – foi destacada nos relatórios de 2025 como um destaque no mercado de luxo da Toscana, graças a um aumento de 27% nos preços de imóveis de alto padrão em cinco anos worldpropertyjournal.com.Esses compradores internacionais geralmente buscam imóveis prontos para morar (totalmente reformados e prontos para uso) em vez de projetos de renovação worldpropertyjournal.com, estimulando incorporadoras e vendedores a reformar as unidades com acabamentos de luxo.

Principais Bairros e Tipos de Imóveis: As preferências dos compradores em Lucca evoluíram após a pandemia. Há uma forte demanda por imóveis com charme histórico e conforto moderno, especialmente no centro storico (cidade antiga), onde edifícios medievais renovados segundo padrões modernos são muito cobiçados. O estoque limitado dentro das muralhas faz com que os preços sejam elevados (atingindo €3.700–€4.100/m² para unidades de alta qualidade renovadas iltirreno.it). Enquanto isso, bairros periféricos ganharam popularidade por oferecerem mais espaço e custos menores; áreas logo fora das muralhas (como Sant’Anna, Arancio, San Concordio) atraem jovens famílias e profissionais que podem precisar se mudar a trabalho iltirreno.it. Esses distritos frequentemente oferecem casas com jardins ou apartamentos novos com estacionamento – características que se tornaram muito valorizadas após os confinamentos da COVID. Na verdade, em toda a Toscana, a tendência para casas com espaços externos, jardins privativos e design ecoeficiente se fortaleceu ltimmobili.it. Lucca reflete isso: os compradores demonstram clara preferência por edifícios energeticamente eficientes e áreas verdes, pressionando os incorporadores a focarem em sustentabilidade. Novas construções ou requalificações são cada vez mais com classificação A de energia e incluem recursos como painéis solares, já que projetos ambientalmente conscientes agregam valor e valorização futura ltimmobili.it.

Dinâmica dos Aluguéis e Influência do Turismo: Os aluguéis em Lucca são divididos entre contratos de longa duração e locações turísticas de curta duração. A demanda por aluguel de longo prazo vem de trabalhadores locais, estudantes e famílias. No entanto, a oferta para locatários de longo prazo é limitada, em parte porque muitos proprietários optaram por aluguéis de curto prazo mais lucrativos. A popularidade de Lucca como destino turístico – conhecida por suas muralhas medievais e festivais – faz com que os proprietários possam cobrar altas diárias na alta temporada. Isso gerou debate na comunidade: alguns moradores e autoridades expressaram preocupações de que a proliferação de aluguéis no estilo Airbnb possa reduzir a oferta de moradias de longo prazo. As propostas para limitar aluguéis de curta duração têm encontrado resistência do setor imobiliário. Grupos do setor argumentam que os aluguéis de temporada trazem renda importante para a região e que o papel de expandir a oferta de habitação acessível cabe ao município, e não a restringir a locação privada iltirreno.it. Armando Barsotti, presidente da associação local de agentes imobiliários (FIAIP), observou que muitas segundas residências são compradas justamente para locação de curta duração e vê essa tendência como “uma ajuda importante para o território”, sugerindo que regulações excessivamente rígidas seriam contraproducentes iltirreno.it. Até 2025, nenhuma grande restrição foi imposta; assim, o segmento de aluguel de curta duração continua sendo um fator significativo no mercado residencial, impulsionando a demanda de investimentos e o crescimento dos preços de aluguel no centro da cidade. Os rendimentos de aluguel em áreas turísticas de Lucca são altos, mas potenciais investidores devem ficar atentos às discussões políticas locais que podem surgir entre 2026 e 2027, caso a acessibilidade à moradia se torne uma questão política.

Tendências do Mercado Imobiliário Comercial (Escritórios, Varejo, Industrial)

Espaço de Escritório: Lucca não é um mercado principal de escritórios na Itália, mas abriga uma base estável de atividades profissionais e administrativas. O segmento de imóveis para escritório em Lucca apresentou desempenho relativamente estável recentemente. No primeiro trimestre de 2025, o preço médio dos imóveis de escritório na cidade é em torno de €2.050 por metro quadrado (para compra) e cerca de €11,2 por m² por mês para locação mercato-immobiliare.info. Esses valores têm se mantido estáveis ao longo do último ano, com preços de venda praticamente inalterados (–0,2% nos últimos 6 meses) mercato-immobiliare.info. Qualquer pequena queda ocorreu no final de 2024, provavelmente devido ao aumento dos custos de financiamento naquele período, mas em 2025 o mercado de escritórios se estabilizou. Os escritórios em Lucca apresentam um rendimento bruto médio de aluguel de cerca de 8–9% – competitivo para uma cidade menor – embora os maiores rendimentos acima de 10% sejam mais comumente encontrados nos maiores mercados ou nos mercados de menor preço da Itália partitaiva.it partitaiva.it. A demanda por escritórios em Lucca vem principalmente de empresas locais (por exemplo, bancos, seguradoras, empresas de serviços) e órgãos do setor público; há presença limitada de grandes corporações, já que empresas maiores tendem a estar em Florença ou Milão. A taxa de vacância para escritórios em Lucca é moderada. Prédios de escritórios mais antigos ou localizados em áreas periféricas podem permanecer vagos por mais tempo, enquanto espaços modernos e bem localizados (por exemplo, no centro da cidade ou ao longo das principais vias) encontram locatários com mais facilidade. Durante a pandemia, como em outros lugares, o trabalho remoto levou a uma certa consolidação do espaço de escritório. Já em 2025, contudo, sinais de recuperação são evidentes – as empresas estão alugando novamente, muitas vezes buscando escritórios menores, mas de maior qualidade (com boa infraestrutura de TI e estacionamento). Novas ofertas são escassas: Lucca não teve desenvolvimentos especulativos de escritórios recentemente, então o mercado é movido pela reutilização de prédios existentes. Uma tendência interessante é a conversão: as autoridades da cidade facilitaram a transformação de espaços de escritório subutilizados em residenciais (ou vice-versa) para atender às necessidades em mudança iltirreno.it iltirreno.it. Essa flexibilidade, introduzida em 2024, visa absorver qualquer vacância crônica de escritórios transformando-os em moradias tão necessárias. Isso também significa que investidores em unidades de escritórios mais antigas têm uma “estratégia de saída” ao repensar a finalidade do imóvel, o que por sua vez impede que os valores de capital dos escritórios caiam demais. De modo geral, a perspectiva para o segmento de escritórios de Lucca é de estabilidade – sem crescimento dramático, mas com ocupação estável para espaços de qualidade e pouco risco de novo excesso de oferta.

Varejo e Rua Principal: O mercado imobiliário comercial em Lucca é fortemente influenciado pelo turismo da cidade e pelos padrões de consumo local. As ruas comerciais do centro histórico – com lojas boutique, cafés e restaurantes ao longo de pitorescas vias para pedestres – formam o núcleo do mercado varejista. Aqui, o fluxo de pedestres (especialmente durante a temporada turística da primavera ao outono) mantém as lojas em alta demanda. Os aluguéis de varejo mais valorizados no centro de Lucca (por exemplo, na Via Fillungo, a principal rua de compras) estão entre os mais altos da cidade, e as vagas são muito baixas nesses pontos principais. Os preços médios de imóveis comerciais (incluindo lojas de rua) em Lucca estão em torno de €1.950/m² para venda, com aluguéis médios por volta de €14,2/m² por mês mercato-immobiliare.info. Notavelmente, imóveis comerciais em Lucca oferecem alguns dos maiores rendimentos de investimento no setor imobiliário – cerca de 10% de rendimento bruto anual em média partitaiva.it. Isso está de acordo com uma tendência nacional em que as lojas das principais ruas da maioria das cidades italianas apresentam retornos de dois dígitos, indicando que, embora os aluguéis sejam robustos, os preços de compra permanecem razoáveis para os investidores. Em Lucca, investidores locais e family offices frequentemente mantêm essas unidades comerciais como ativos de longo prazo.

No entanto, nem todo o varejo é igual: a localização é fundamental. Lojas dentro das antigas muralhas da cidade (especialmente próximas a pontos turísticos) têm bom desempenho, enquanto localizações secundárias ou novos centros comerciais suburbanos enfrentam mais desafios. Nos últimos anos, alguns espaços comerciais periféricos tiveram dificuldade para encontrar inquilinos, especialmente à medida que o comércio eletrônico e as mudanças nos hábitos de consumo afetam a demanda por lojas físicas. Em 2024, a cidade tinha inúmeras unidades comerciais no térreo que estavam vagas há muito tempo, principalmente fora das principais áreas de pedestres iltirreno.it. Em resposta, a administração de Lucca implementou uma “mini-revolução” urbanística em 2024: permitiu a conversão de lojas e escritórios vazios no térreo para uso residencial (com certas condições) iltirreno.it iltirreno.it. Essa política cobre tanto o centro histórico (com algumas proteções para ruas importantes) quanto bairros periféricos. A lógica é dupla – reduzir a degradação causada por vitrines vazias e atenuar a falta de moradia criando novos apartamentos. Dezenas de proprietários já solicitaram essas conversões, sugerindo que o mercado de varejo apresentava certo excesso de oferta em localizações não privilegiadas. Embora isso indique um desafio para pontos comerciais com baixa demanda, representa também uma adaptação: o setor de varejo de Lucca está efetivamente se consolidando nas áreas de maior demanda (zonas turísticas, principais ruas comerciais), enquanto o estoque marginal está sendo retirado do mercado (transformado em apartamentos). Para as propriedades comerciais restantes, isso é positivo, pois evita um excesso e pode estabilizar os níveis de aluguel.

Em termos de desempenho, 2024 foi um ano de recuperação para o varejo em toda a Itália e Lucca acompanhou essa tendência. Os volumes de investimentos em varejo na Itália saltaram mais de 40% em 2024 (para €8,7 bilhões) à medida que o setor se recuperou idealista.it. Nas ruas principais das grandes cidades, os aluguéis chegaram até a subir novamente. A escala de Lucca é menor, mas seu varejo nas ruas centrais tem sido resiliente – a maioria dos pontos centrais está ocupada por negócios prósperos que atendem tanto os moradores quanto os turistas. Um evento notável a cada ano, o festival Lucca Comics & Games, traz centenas de milhares de visitantes em um curto período, proporcionando um impulso aos comerciantes locais e reforçando o valor de possuir uma loja na cidade. O varejo de bairro (como mercados, farmácias em áreas residenciais) também é estável, apoiado pelo consumo local. Para o varejo de formato maior, Lucca conta com alguns centros comerciais e lojas de grande porte nos arredores; esses apresentam ocupação estável, embora haja pouca expansão nesse segmento devido a restrições de planejamento e a um mercado maduro. Olhando para o futuro, a perspectiva para o mercado imobiliário de varejo é cautelosamente otimista: a redução das taxas de juros pode aumentar o apetite dos investidores, e o varejo físico está provando sua resiliência nas cidades turísticas. Ainda assim, os proprietários de imóveis de varejo secundários precisarão inovar ou reinventar seus pontos caso o fluxo de pessoas não volte em certos locais – uma tendência nacional à medida que o varejo evolui na era do comércio eletrônico idealista.it.

Industrial e Logística: O segmento de imóveis industriais em Lucca e em sua província é notavelmente impulsionado pelo polo manufatureiro da região. Lucca está no centro do principal distrito de produção de papel da Itália – o único distrito de papel oficialmente reconhecido na Europa miac.info. Mais de 200 empresas (de fábricas de papel a empresas de embalagens) operam nas proximidades, especialmente nas vizinhas Capannori e Porcari, empregando cerca de 10.000 trabalhadores e gerando bilhões em receita anualmente investintuscany.com. Essa base industrial cria demanda consistente por armazéns, fábricas e espaços logísticos. Imóveis industriais (como capannoni ou armazéns) em Lucca normalmente possuem preços por metro quadrado inferiores aos de imóveis comerciais ou residenciais – frequentemente na faixa de €800–€1.500/m² dependendo da idade e localização (faixa inferior para armazéns mais antigos, superior para instalações modernas). Os aluguéis para espaço logístico podem variar bastante, mas os rendimentos tendem a ser atrativos, já que ativos industriais na Itália muitas vezes proporcionam retornos de dois dígitos em mercados secundários. Por exemplo, um anúncio recente mostrou armazéns modernos próximos a Lucca sendo negociados em torno de €900/m², o que implica que investidores podem obter retornos sólidos, dado o nível de aluguel da região idealista.it.

O crescimento da indústria papeleira na última década (com investimentos contínuos de multinacionais em plantas locais investintuscany.com investintuscany.com) estimulou alguma expansão do setor imobiliário industrial. Diversas empresas construíram novos pavilhões de produção ou ampliaram instalações (por exemplo, a expansão de 13.000 m² da DS Smith em Porcari investintuscany.com). Tais desenvolvimentos geralmente são ocupados pelo próprio proprietário ao invés de especulação. Existem também zonas industriais geridas pela província destinadas a PME, que normalmente mantêm ocupação total. A vacância no segmento industrial é relativamente baixa – qualquer armazém bem localizado (com bom acesso rodoviário à autostrada) encontra uso, seja por fabricantes ou como armazenamento para a economia regional. O setor logístico em Lucca é de menor porte (os maiores polos logísticos estão próximos a Florença ou ao porto de Livorno), mas algumas empresas de logística (3PL) e distribuidoras operam armazéns de médio porte para atender o norte da Toscana. O crescimento contínuo do comércio eletrônico aumentou modestamente a demanda por espaço logístico de última milha ao redor de Lucca, embora o centro medieval da cidade signifique que os verdadeiros polos de distribuição ficam nos subúrbios.

Clima de Investimento Comercial: Para investidores, o mercado imobiliário comercial de Lucca oferece uma combinação de altos retornos e oportunidades de nicho. Investidores locais e incorporadores estão ativos em requalificações de imóveis (por exemplo, transformar uma antiga fábrica em um escritório tipo loft ou converter um prédio de escritórios inutilizado em condomínios residenciais). Investidores comerciais internacionais normalmente focam nas maiores cidades italianas; no entanto, o setor de hospitalidade de Lucca tem atraído interesse – por exemplo, a conversão de edifícios históricos em hotéis boutique ou B&Bs é um tema de investimento já conhecido, dada a constante chegada de turistas. De modo geral, o mercado de imóveis comerciais em Lucca é saudável, mas não apresenta alto crescimento: caracteriza-se pela estabilidade nos escritórios, força do varejo nas ruas principais (com alguma adaptação no varejo secundário) e fundamentos sólidos no setor industrial devido ao forte distrito manufatureiro. Os volumes de transações comerciais em Lucca não são grandes, mas a atividade aumentou em 2024, refletindo a recuperação comercial mais ampla da Itália (o investimento comercial total italiano em 2024 foi de €2,6 bilhões, uma alta significativa, com os setores de varejo e logística liderando o crescimento idealista.it). Lucca provavelmente viu um aumento do interesse dos investidores em ativos de varejo e logística em linha com as tendências nacionais. Qualquer futuro projeto comercial de grande porte (por exemplo, um novo shopping center ou parque empresarial) dependerá dos planos urbanos e da demanda – atualmente, o foco parece estar no crescimento incremental e na melhoria do estoque existente, em vez de novos desenvolvimentos expansivos.

Oportunidades e Desafios de Investimento

Lucca apresenta um caso de investimento atrativo tanto no setor residencial quanto no comercial, mas os investidores devem ponderar as oportunidades frente aos possíveis desafios:

  • Altos Retornos de Aluguel: Um dos maiores atrativos de Lucca para investidores é o alto rendimento de aluguel. Os aluguéis residenciais geram cerca de 8–9% de rendimento bruto, e os comerciais podem chegar a ~10% ou mais em alguns casos partitaiva.it. Esses retornos superam os de muitos mercados da Europa Ocidental (por exemplo, as rentabilidades prime em cidades como Paris ou Munique frequentemente ficam abaixo de 4%). Para investidores em busca de renda, os imóveis de Lucca podem gerar fluxo de caixa constante. Em especial, comprar para alugar por plataformas de curto prazo (Airbnb) no centro turístico de Lucca tem se mostrado lucrativo, com alguns relatos de rentabilidades ainda maiores do que as médias de alugueis de longo prazo. Unidades comerciais bem localizadas também oferecem retornos de dois dígitos, refletindo preços gerenciáveis e fluxo constante de turistas.
  • Potencial de Valorização do Capital: Os valores dos imóveis em Lucca têm seguido uma trajetória de crescimento. A cidade ainda está em uma fase de crescimento em relação a mercados mais maduros como Florença. Conforme mencionado, propriedades de luxo tiveram uma valorização de cerca de 27% em cinco anos worldpropertyjournal.com, e a perspectiva continua positiva. O crescimento futuro dos preços (previsto para ser mais moderado, de alguns por cento ao ano), combinado com a renda de aluguel, indica que é provável obter um retorno total saudável. Além disso, futuros aprimoramentos de infraestrutura (discutidos abaixo) podem valorizar propriedades em certas áreas. Lucca está cada vez mais no radar de compradores estrangeiros – se essa demanda internacional acelerar, pode aumentar ainda mais os preços e a liquidez (uma oportunidade para ganhos de capital).
  • Diversificação e Nichos de Mercado: Os investidores têm uma variedade de nichos a considerar. Além dos apartamentos tradicionais, Lucca oferece oportunidades em restauração de patrimônios históricos (por exemplo, transformar uma villa ou convento histórico em apartamentos ou hotel), moradia estudantil (dada a proximidade com cidades universitárias), ou residências para idosos (a Toscana é popular para aposentadoria). O setor de hospitalidade é outro caminho – charmosos B&Bs ou complexos de aluguel de temporada nos arredores de Lucca aproveitam a tendência do agroturismo na Toscana. Além disso, a próspera indústria de papel sugere demanda por imóveis industriais especializados (fábricas, laboratórios) – um setor onde contratos corporativos de longo prazo podem ser muito estáveis. Esses nichos apresentam oportunidades para aproveitar pontos fortes locais (cultura, indústria, educação) para obter retornos acima da média.
  • Condições Favoráveis de Tributação e Finanças: Os incentivos fiscais da Itália fortalecem o argumento para investir. O regime de imposto fixo para novos residentes (uma taxa fixa de €100 mil sobre rendimentos estrangeiros) é um atrativo para indivíduos ultra-ricos que se mudam (e compram imóveis de alto padrão) worldpropertyjournal.com. Existem também custos de transação imobiliária relativamente baixos para residências principais e alguns créditos fiscais para reformas (embora reduzidos em comparação com os anos anteriores do “Superbonus”). Os custos de financiamento, que subiram em 2023, devem melhorar: os aumentos das taxas do Banco Central Europeu foram interrompidos no final de 2024 e algumas taxas realmente caíram no início de 2025, tornando os financiamentos imobiliários mais acessíveis ltimmobili.it. Por exemplo, a taxa Euribor de 6 meses caiu de cerca de 3,8% em meados de 2024 para cerca de 2,35% em fevereiro de 2025 ltimmobili.it. Juros mais baixos significam financiamento mais barato e potencialmente maior alavancagem para investidores, melhorando os retornos. Se a inflação permanecer sob controle e as taxas continuarem caindo em 2025-2026, investidores poderão garantir financiamentos atrativos no mercado italiano.

Apesar dessas oportunidades, existem desafios e riscos a serem considerados:

  • Incerteza de Taxa de Juros e Econômica: Embora as condições financeiras estejam melhorando, qualquer reversão (por exemplo, nova alta da inflação forçando aumento das taxas) pode esfriar o mercado. Os preços dos imóveis são sensíveis aos custos de financiamento – a queda nos preços em Lucca em 2023 (–7% na comparação anual em determinado momento) luccaindiretta.it mostrou que taxas mais altas esfriaram a demanda. A economia da Itália é estável, porém de baixo crescimento; qualquer recessão na Europa pode reduzir a confiança dos compradores ou limitar o investimento estrangeiro. Investidores devem testar seus investimentos para mudanças na taxa de juros e garantir que a renda de aluguel possa cobrir os custos de financiamento caso as taxas voltem a subir.
  • Obstáculos Regulatórios e Burocráticos: A Itália é conhecida por sua burocracia complexa. Transações e desenvolvimento imobiliário podem ser lentos devido a processos de licenciamento, regulamentos para edifícios históricos e barreiras legais. Nas áreas históricas de Lucca, reformas exigem navegação pelas regras de preservação do patrimônio. O plano urbano (Piano Operativo) também pode mudar, como foi visto quando a cidade flexibilizou regras sobre conversões de pisos térreos em 2024 iltirreno.it – mudanças regulatórias podem afetar o uso permitido e o valor do seu imóvel. Além disso, há um debate político contínuo na Itália sobre a regulamentação de aluguéis de curto prazo em cidades turísticas. Embora Lucca ainda não tenha imposto limites rigorosos, é possível que entre 2026 e 2027 surjam novas regras (como exigência de registro ou limites de noites). Investidores que dependem de renda de aluguel de temporada devem monitorar as políticas locais. A tributação é outra consideração: fora de regimes especiais, os impostos sobre propriedade na Itália (IMU para segundas residências) e impostos sobre a renda de aluguéis (a menos que opte pela favorável alíquota fixa de 21% da “cedolare secca” em contratos residenciais) podem impactar o retorno líquido. Esses fatores ressaltam a importância de um bom aconselhamento jurídico/fiscal local para investidores.
  • Liquidez Limitada e Tamanho de Mercado: O mercado de Lucca, embora ativo, é relativamente pequeno e ilíquido em comparação com grandes cidades. Imóveis de alto padrão em Lucca podem levar mais tempo para serem vendidos, simplesmente devido a um público comprador mais restrito. Imóveis comerciais também possuem um mercado de nicho. Portanto, o imóvel em Lucca deve ser visto como um investimento de médio a longo prazo. O lado positivo de um mercado restrito é a estabilidade dos preços, mas o lado negativo é que, se precisar sair rapidamente, encontrar um comprador ao preço desejado pode demandar tempo. Investidores internacionais, em especial, devem estar atentos ao risco cambial (caso não utilizem o euro) e à necessidade de agentes locais confiáveis para acessar compradores.
  • População Envelhecida e Demografia: Um desafio estrutural é a tendência demográfica de Lucca. A população local está envelhecendo e o crescimento populacional geral é estável ou levemente negativo quantitalia.it. Menos compradores locais jovens podem, a longo prazo, suavizar a demanda natural por moradias (especialmente para casas de entrada). Embora a lacuna esteja sendo preenchida por recém-chegados (por exemplo, pessoas do exterior ou de outras regiões italianas atraídas por Lucca), o investidor deve considerar quem será o locatário ou comprador em 5 a 10 anos. Se depender apenas do mercado local, é preciso considerar a possibilidade de uma base de clientes envelhecida. Esse desafio é mitigado pela capacidade de Lucca de atrair pessoas de fora – de fato, muitas cidades toscanas com populações locais em declínio sustentam mercados imobiliários via turismo e migração de estilo de vida. Mas ventos contrários demográficos (menos famílias sendo formadas localmente) são algo a observar além de 2030.
  • Riscos de Infraestrutura e Ambientais: Por fim, embora não sejam agudos, considere a capacidade da infraestrutura e o clima/meio ambiente. O apelo de Lucca leva a temporadas turísticas muito movimentadas – podem ocorrer sobrecargas no estacionamento, estradas, utilidades. O governo está investindo em melhorias (novas estradas, pontes, etc.), mas atrasos nas obras ou estouros de custos podem impactar certas áreas (por exemplo, a obra da nova ponte sobre o Serchio pode causar problemas temporários de trânsito ou ruído na região). Do ponto de vista ambiental, Lucca está situada em uma planície baixa junto ao rio Serchio; historicamente há algumas zonas de risco de inundação. Mudanças climáticas podem agravar enchentes em eventos de chuva intensa (a cidade possui defesas contra inundações, mas propriedades rurais podem ficar mais expostas). Além disso, os novos regulamentos de eficiência energética da UE exigem que edifícios antigos passem por atualizações (isolamento, novos sistemas de aquecimento) para continuarem atraentes ou até mesmo comercializáveis no final dos anos 2020. Isso representa tanto um desafio (potenciais custos de retrofit) quanto uma oportunidade (imóveis já eficientes ganharão valor sob as próximas regras de sustentabilidade ltimmobili.it).

Em resumo, Lucca oferece investimentos de alto rendimento e com muito charme, com bom potencial de valorização, mas investidores prudentes devem considerar as complexidades específicas da Itália, garantir diversificação e, possivelmente, focar em localizações e imóveis de qualidade que se mantenham em demanda sob diferentes cenários futuros.

Impacto do Planejamento Urbano e Projetos de Infraestrutura

As decisões de planejamento urbano e os desenvolvimentos de infraestrutura em Lucca estão desempenhando um papel significativo na definição do futuro do mercado imobiliário. Diversas iniciativas e projetos importantes entre 2024 e 2028 irão influenciar a oferta, demanda e valores dos imóveis:

  • Plano Diretor da Cidade e Novos Empreendimentos: O Piano Operativo (plano diretor) de Lucca delineou grandes novos empreendimentos imobiliários, especialmente no bairro San Concordio (logo ao sul do centro histórico). Sob esse plano, a cidade prevê a construção de 248 novos apartamentos e ~33.000 m² de espaço comercial (lojas, hotéis, escritórios) só em S. Concordio lavocedilucca.it. Destaca-se a proposta de requalificação do local da Ex Manifattura Tabacchi (antiga fábrica de tabaco) próximo às muralhas da cidade, onde um projeto previa 60 novos apartamentos e mais 15.000 m² de escritórios/comércio lavocedilucca.it. Esses projetos aumentariam dramaticamente a oferta nesse bairro, efetivamente criando um novo bairro de uso misto. No entanto, esses planos enfrentaram resistência de comitês de moradores preocupados com “uma enorme colata de cimento, sem mercado” – essencialmente, temendo a construção excessiva sem demanda suficiente lavocedilucca.it. Em 2025, as autoridades locais estavam analisando as objeções, mas a direção geral é clara: Lucca pretende expandir e modernizar seu perímetro urbano fora das antigas muralhas. Se esses projetos avançarem, entre 2026–2028 poderemos ver novos complexos residenciais e polos comerciais em San Concordio e outras áreas da periferia. Para o mercado, isso significa uma possível redução da pressão (mais oferta de moradias pode moderar o crescimento dos preços) e novas oportunidades de investimento (compradores iniciais nesses projetos podem se beneficiar de preços promocionais). Também significa atividade de construção civil – investidores devem observar quais projetos recebem aprovação final ou financiamento. Um desenvolvimento urbano dessa escala é inédito na história recente de Lucca, e o resultado terá impacto significativo na trajetória de crescimento da cidade.
  • Reurbanização e Regeneração: Além da construção totalmente nova, Lucca está focando na reutilização adaptativa de estruturas históricas. Um exemplo importante é o plano para um novo Centro de Artes de Lucca, um complexo cultural criado por meio da reforma de um edifício histórico de 2.500 m² próximo ao Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Com mais de €10 milhões investidos, este projeto (com início em 2025) transformará um edifício há muito tempo desativado – que já foi hospital e cinema – em um museu de arte moderna e espaço para eventos finestresullarte.info. Esse tipo de infraestrutura cultural não só preserva edifícios históricos, mas também aumenta a atratividade da cidade, especialmente nos bairros próximos. Imóveis ao redor podem experimentar um efeito de “valorização cultural”, já que espaços públicos e museus melhorados normalmente aumentam o fluxo de pessoas e o prestígio da área. Da mesma forma, o local da Ex Manifattura Tabacchi em San Concordio tem propostas alternativas voltadas para uso cultural-comercial misto (espaços de co-working, galerias, teatros), caso o grande projeto residencial/comercial seja reduzido pininfarina.it finestresullarte.info. A abordagem de Lucca para a regeneração enfatiza a manutenção da identidade histórica da cidade enquanto dá nova vida a antigas estruturas. Para o mercado imobiliário, isso significa que pode haver oportunidades especiais em projetos de restauração – investidores/desenvolvedores com expertise em reformas históricas podem se associar a entidades públicas para criar propriedades únicas (lofts, estúdios, hotéis boutique) dentro dessas iniciativas. A cidade frequentemente colabora com fundações e empresas privadas nessas ações de regeneração, portanto, manter-se atento a licitações públicas ou oportunidades de parceria é recomendável.
  • Melhorias na Infraestrutura: No âmbito da infraestrutura, estão em andamento atualizações no transporte que impactarão o mercado imobiliário, especialmente em termos de acessibilidade e valorização de terrenos. Um projeto importante é a construção de uma nova ponte sobre o rio Serchio em Lucca. Prevista para ser concluída por volta de 2025–2026, esta ponte moderna em Monte San Quirico conectará a SP1 (via per Camaiore) com a rodovia SS12, melhorando significativamente o fluxo do tráfego norte–sul luccatimes.it. Com um orçamento de €27 milhões (financiado por fontes nacionais, regionais e provinciais), a nova Ponte sul Serchio aliviará a congestão nas pontes existentes e proporcionará acesso mais fácil às áreas suburbanas do norte luccatimes.it. O efeito no mercado imobiliário: áreas ao norte do rio (que historicamente eram vistas como periféricas) poderão se tornar mais integradas e atraentes para o desenvolvimento assim que a ponte reduzir o tempo de deslocamento até a cidade. Os valores de terrenos e imóveis nessas áreas podem aumentar à medida que a conectividade melhora. Outro elemento da infraestrutura são as melhorias em estradas e ferrovias. Embora Lucca não esteja diretamente na rede ferroviária de alta velocidade da Itália, há atualizações em andamento nas linhas ferroviárias regionais (como a eletrificação e duplicação da linha Lucca-Florença) e programas de manutenção de estradas. O plano da Província de Lucca para 2025–2027 destina fundos para inúmeras melhorias viárias, manutenção de pontes, e até novas escolas e instalações esportivas em toda a região luccatimes.it luccatimes.it. Estradas e comodidades melhoradas nos subúrbios podem impulsionar o desenvolvimento residencial nessas áreas e tornar as vilas ao redor de Lucca mais atraentes para os que se deslocam diariamente.
  • Mobilidade Urbana e Zoneamento: Dentro da cidade, o planejamento urbano está abordando questões de mobilidade e zoneamento de maneiras que se cruzam com o uso imobiliário. Lucca tem sido cuidadosa em equilibrar a preservação do caráter sem carros do seu centro com a oferta de estacionamento e transporte adequados para residentes e turistas. Projetos como novas estruturas de estacionamento na periferia da cidade ou serviços de traslado elétrico (alguns financiados pelo plano de recuperação PNRR da Itália) estão em discussão. Além disso, mudanças no zoneamento foram implementadas, como a revisão de 2024 que permite conversões residenciais no térreo (como discutido anteriormente) iltirreno.it. Isso efetivamente reclassifica certos imóveis de comercial para residencial, alterando instantaneamente seu valor de mercado e potencial. A cidade também definiu padrões mínimos de tamanho de unidade na atualização do plano de 2024 (por exemplo, no centro histórico, novos apartamentos devem geralmente ter pelo menos 50 m², ou 80 m² em edifícios monumentais) iltirreno.it. Estas regras garantem que as conversões não resultem em unidades excessivamente pequenas e preservam a qualidade da moradia – o que é bom para manter um perfil de mercado de alto padrão, mas também significa que investidores não podem simplesmente dividir propriedades em microapartamentos.
  • Projetos Públicos e Qualidade de Vida: Alguns projetos estão menos diretamente ligados ao mercado imobiliário, mas melhoram o apelo geral de Lucca. Por exemplo, a restauração de trechos das famosas muralhas da cidade, a melhoria de parques públicos e o investimento em infraestrutura de prevenção de enchentes contribuem para uma cidade mais segura e bonita. A inclusão de Lucca em vários programas culturais e de cidades inteligentes a nível regional pode resultar em melhorias de alta tecnologia (como uma infraestrutura de banda larga ainda melhor, ou aplicativos de mobilidade inteligente) que modernizam a experiência de viver na cidade. Melhorias na qualidade de vida tendem a valorizar amplamente os imóveis, tornando a cidade um lugar mais desejável para se viver e investir.

Em conclusão, o planejamento urbano e a infraestrutura são em grande parte positivos para o mercado de Lucca, embora com alguns desafios de crescimento. A expansão em San Concordio, se feita de forma controlada, fornecerá novas moradias e espaços comerciais que a cidade precisa à medida que ganha fama – mas o excesso de oferta é um risco se os projetos ultrapassarem a demanda. Projetos de infraestrutura como a nova ponte irão corrigir gargalos e possivelmente desbloquear novos pontos quentes imobiliários. A capacidade de resposta do governo local (por exemplo, ajustando o zoneamento às realidades atuais do mercado) é um sinal saudável de que as políticas continuarão a se adaptar para equilibrar preservação e crescimento. Investidores e proprietários devem acompanhar de perto a execução destes planos: áreas próximas a grandes projetos podem ver uma valorização notável assim que os benefícios forem concretizados (acessibilidade, novos serviços), enquanto essas mesmas áreas podem enfrentar interrupções temporárias durante as obras. De modo geral, de 2025 a 2028, Lucca está pronta para se beneficiar de melhorias pensadas que fortalecem sua conectividade, ampliam sua capacidade e enriquecem sua infraestrutura cultural – fatores que são promissores para o mercado imobiliário a longo prazo.

Influências Demográficas e Econômicas no Mercado

As tendências imobiliárias de Lucca não podem ser totalmente compreendidas sem considerar o contexto demográfico e econômico da cidade e da região. Esses fatores fundamentais influenciam tanto a demanda por imóveis quanto os tipos de propriedades demandados:

  • Tendências Populacionais: A cidade de Lucca possui uma população envelhecida e com leve declínio. Em janeiro de 2025, a população de Lucca era de cerca de 88.600 habitantes, uma redução de aproximadamente 0,7% em relação ao ano anterior quantitalia.it. Esse declínio faz parte de uma tendência mais ampla em muitas cidades italianas de médio porte, onde o crescimento populacional natural é negativo (mais mortes do que nascimentos) e os jovens, às vezes, se mudam para cidades maiores em busca de trabalho. Uma população mais idosa em Lucca significa que parte da demanda por moradia é para habitações menores ou ajustadas à idade (por exemplo, elevadores, apartamentos menores próximos a serviços). Também pode significar que propriedades herdadas chegam ao mercado com mais frequência (à medida que os proprietários idosos falecem), aumentando a oferta. Dito isso, a queda populacional de Lucca é relativamente modesta e, fundamentalmente, a cidade consegue atrair novos moradores de fora. A imigração estrangeira e a migração interna (muitas vezes de pessoas entre 30 e 50 anos buscando melhor qualidade de vida) ajudam a compensar o declínio natural. Toda a região da Toscana registrou um aumento de 11% no número de residentes estrangeiros na última década worldpropertyjournal.com, e Lucca faz parte dessa história – por exemplo, nômades digitais, aposentados e profissionais em regime remoto da Europa do Norte ou das Américas estão se estabelecendo em Lucca devido ao clima e à cultura. Esses recém-chegados costumam ter mais poder de compra do que compradores locais de primeira viagem, influenciando o mercado ao aumentar a demanda por determinados tipos de propriedades (apartamentos históricos renovados, casas de campo, etc.). Resumindo, embora a população jovem local não esteja crescendo, a migração por estilo de vida para Lucca preenche essa lacuna, e as estratégias imobiliárias da cidade (novas moradias, oferta cultural) parecem voltadas para acolher esses novos residentes.
  • Dinâmica Familiar: Junto com o tamanho da população, a composição dos lares em Lucca está mudando. Assim como no resto da Itália, os tamanhos das famílias estão ficando menores – mais pessoas solteiras e casais sem filhos, e menos famílias tradicionais numerosas. Isso cria demanda por unidades menores (apartamentos de um e dois quartos). A nota recente de que trilocali (unidades de 2 quartos) e especialmente quadrilocali (3 quartos) estão em alta demanda lanazione.it indica que, embora unidades pequenas sejam populares, muitos compradores estão em busca de apartamentos médios que ofereçam um cômodo extra (para escritório ou hóspedes). Com o trabalho remoto mais comum, mesmo um casal pode buscar um terceiro cômodo para escritório. O envelhecimento da população também aumenta o número de lares de uma pessoa só (viúvos/viúvas), o que pode impulsionar a demanda por condomínios seguros e arranjos de moradia assistida. Os empreiteiros e reformadores de Lucca estão se adaptando a essas tendências ao projetar plantas flexíveis e, como mencionado, combinando lojas menores ou estúdios em apartamentos maiores devido às novas regras de metragem mínima iltirreno.it.
  • Base Econômica e Emprego: Economicamente, Lucca se beneficia de uma base diversificada. O desemprego na região é relativamente baixo (o desemprego na Toscana estava em torno de 6-7% em 2024, melhor que a média nacional). Os setores-chave incluem manufatura (especialmente papel e embalagens — a área de Lucca produz uma parcela significativa do papel tissue da Europa), turismo/hospitalidade, serviços e alguma tecnologia/inovação (Lucca possui um polo tecnológico e sedia o evento anual Comics & Games voltado para tecnologia). Uma base de emprego estável significa um fluxo constante de compradores locais com poder aquisitivo para adquirir residências principais. Notavelmente, o forte desempenho do distrito do papel — com investimentos e exportações contínuas investintuscany.com investintuscany.com – oferece empregos bem-remunerados que sustentam o mercado de moradias da classe média local. Enquanto isso, o turismo (tanto cultural quanto de eventos) traz dinheiro externo para a economia, aumentando a renda daqueles que atuam em hospedagem e varejo. Segundo dados recentes, os setores orientados à exportação da Toscana (como os de Lucca) tiveram crescimento recorde em 2022–2023 facebook.com, o que é um bom sinal para a economia regional.
  • Níveis de Renda e Patrimônio: Lucca é considerada uma cidade provincial próspera. Frequentemente, aparece bem em índices de qualidade de vida (o padrão de vida geral da Toscana é alto, embora a província de Lucca tenha ficado em 68º lugar entre 107 em um ranking de 2024 lab24.ilsole24ore.com). Muitas famílias têm um patrimônio significativo atrelado a imóveis (casas herdadas, vilas etc.), e isso pode afetar o comportamento do mercado – por exemplo, os proprietários podem ser mais pacientes na venda ou ter capacidade de dar entradas maiores. Além disso, com milhares de pessoas de alta renda mudando-se para a Itália devido ao imposto fixo, a Itália agora tem mais de 40.000 indivíduos ultra-ricos e alguns escolheram a Toscana como base worldpropertyjournal.com. Se mesmo uma pequena fração dessas pessoas escolher Lucca para adquirir propriedades, isso injeta demanda de alto padrão. A presença de riqueza também sustenta o segmento de luxo – agências de alto padrão observam que, mesmo com as oscilações econômicas, o topo do mercado permanece ativo em Lucca, pois compradores abastados são menos sensíveis às taxas de juros e mais motivados por estilo de vida e diversificação de ativos.
  • Taxas de Juros e Condições de Financiamento: Uma influência econômica crucial no mercado imobiliário é o custo do financiamento. Como mencionado em seções anteriores, as taxas de juros passaram por uma montanha-russa: de mínimas históricas em 2020–2021, a aumentos acentuados em 2022–2023 e depois estabilizando em 2024. Muitos compradores na Itália dependem de hipotecas (embora os índices de financiamento sobre o valor do imóvel geralmente sejam mais baixos do que em alguns outros países – os italianos tendem a investir uma quantia significativa de capital próprio). Em 2023, o aumento das taxas hipotecárias (acima de 4% para taxas fixas) desanimou algumas vendas, especialmente entre compradores mais jovens sensíveis ao valor das parcelas mensais iltirreno.it iltirreno.it. Lucca viu compradores enfrentarem custos hipotecários mais altos, o que contribuiu para a leve correção nos preços em 2023. No entanto, o cenário melhorou em 2025: o Euribor e outros indicadores de referência caíram de seus picos ltimmobili.it, e os bancos estão novamente interessados em emprestar. Taxas de juros mais baixas aumentam a acessibilidade e ampliam a base de compradores, o que sustenta os valores dos imóveis. Por outro lado, se as pressões inflacionárias retornarem e o Banco Central Europeu for forçado a apertar a política novamente, isso pode representar um obstáculo para a demanda. Por enquanto, a expectativa na Itália é que a inflação alinhe-se próxima à meta de 2% e as taxas sejam gradualmente reduzidas, proporcionando um impulso ao mercado imobiliário até 2025 idealista.it. Compradores e investidores estão levando isso em consideração – alguns estão fechando taxas fixas agora, antecipando preços ainda mais altos no futuro, enquanto outros usam mais dinheiro próprio para aproveitar os preços dos imóveis na Itália, ainda relativamente baixos (em comparação com o Norte da Europa).
  • Fatores de Macro-Localização: O mercado imobiliário de Lucca também é influenciado por sua localização dentro da Itália e da Europa. A cidade está situada entre os maiores mercados de Florença e Pisa. Pisa (a 20 minutos de distância) abriga um aeroporto internacional, o que é um diferencial para a conectividade de Lucca. A facilidade de acesso ao aeroporto e a Florença (cerca de 1 hora de carro ou trem) faz de Lucca uma opção viável tanto para proprietários de segundas residências quanto para quem faz o trajeto até cidades maiores para trabalhar parte do tempo. Além disso, estar na Toscana – uma das regiões mais visitadas e admiradas internacionalmente da Itália – garante a Lucca um interesse constante que algumas cidades menos conhecidas não possuem. A marca do “estilo de vida toscano” é muito forte e protege o mercado local das oscilações econômicas internas até certo ponto, já que a demanda estrangeira pode suprir possíveis quedas na procura local. A situação econômica nacional também é importante: a economia italiana em 2024–2025 está relativamente estável, com crescimento modesto em torno de 1% e queda da inflação em relação aos picos anteriores cushmanwakefield.com. A estabilidade política na Itália também melhorou recentemente, o que aumenta a confiança dos investidores estrangeiros (por exemplo, entre 2023 e 2024 o país teve menos turbulências políticas do que em alguns anos anteriores). Se a economia europeia como um todo for bem, as indústrias exportadoras e o turismo de Lucca prosperarão, o que beneficiará ainda mais o mercado imobiliário local.

Em essência, a demografia e a economia apresentam um quadro misto, mas majoritariamente positivo: uma população local envelhecida é compensada pela chegada de moradores mais jovens; uma economia local forte e a presença de novos moradores com alto poder aquisitivo sustentam a demanda, mesmo que alguns desafios macroeconômicos (como os aumentos de juros do passado) a tenham desacelerado temporariamente. O mercado de Lucca mostrou que consegue suportar esses impactos – uma prova do apelo duradouro e dos fundamentos sólidos da cidade.

Visão para compradores e investidores locais e internacionais

Seja você um morador local pensando em sua próxima casa ou um investidor internacional de olho em Lucca pela primeira vez, aqui estão algumas dicas e percepções personalizadas:

Para compradores locais:

  • Foque no valor das áreas periféricas: Se você não consegue pagar pelo centro histórico, considere bairros como Sant’Anna, San Concordio, Arancio ou San Marco. Essas áreas estão com demanda crescente, mas ainda oferecem um preço por m² melhor do que dentro das muralhas (frequentemente entre €1.500–€2.200/m² contra mais de €3.000 no centro) ltimmobili.it iltirreno.it. São áreas bem atendidas por serviços e, com as novas infraestruturas (como a futura ponte e melhorias rodoviárias), vão se tornar ainda mais convenientes. Muitas famílias jovens de Lucca estão escolhendo a primeira periferia, então essas áreas devem manter valor e senso de comunidade.
  • Aproveite as Taxas de Juros Baixas e Incentivos de Compra: Com a estabilização ou queda das taxas de hipoteca, compradores locais de primeira viagem devem aproveitar todos os programas nacionais para jovens compradores ou redução de impostos para aquisição de primeira residência (residentes na Itália pagam imposto de registro mínimo ao comprar o primeiro imóvel). Além disso, fique atento a incentivos regionais (a Toscana às vezes oferece subsídios para compra de imóveis rurais ou reformas para eficiência energética). Como os preços em Lucca têm subido, contratar uma hipoteca de taxa fixa logo pode ser sábio se você encontrar o imóvel certo – esperar pode significar preços ainda mais altos, mesmo que as taxas caiam um pouco.
  • Oportunidades de Reforma: Muitos locais herdam imóveis antigos ou consideram comprar imóveis “da ristrutturare” (para reformar). Reformar pode agregar muito valor, especialmente porque compradores agora valorizam eficiência energética. O governo reduziu alguns generosos bônus de reforma, mas ainda existem deduções fiscais (50% para reformas, 65% para melhorias energéticas). Se você tem paciência para uma reforma, pode transformar um apartamento negligenciado de Lucca ou uma casa de vila em uma joia moderna. Esse esforço próprio pode valer a pena visto a diferença de preço entre imóveis reformados e não reformados. Apenas certifique-se de obter as autorizações necessárias, principalmente em zonas históricas.
  • Considere Renda de Aluguel de Curta Duração: Se você está mudando para uma nova casa mas mantendo a antiga, ou se possui espaço para uma pequena dependance (casa de hóspedes) em sua propriedade, considere o mercado de aluguel de curta duração. O turismo em Lucca é forte; mesmo alugar um quarto extra ou um apartamento durante grandes eventos (Summer Festival, Comics & Games) pode gerar uma renda extra significativa. Faça o registro e siga as normas (como pagamento do imposto turístico) para evitar multas. Para moradores, isso pode ajudar a compensar o valor das parcelas do financiamento. Porém, fique atento a possíveis regras municipais futuras – participe das discussões locais para poder se adaptar se necessário.

Para Compradores/Investidores Internacionais:

  • Entenda o Processo de Compra e os Custos: O processo de compra de imóveis na Itália envolve um contrato preliminar (compromesso) e depois a escritura final (rogito) na presença de um tabelião. É altamente recomendado contratar um advogado italiano que fale inglês ou um corretor de imóveis licenciado de confiança para te orientar. Note que os custos do comprador incluem cerca de 9–10% em impostos e taxas para não residentes (um pouco menos se você se tornar residente e designar como prima casa). Não existe agente de custódia na Itália; os notários garantem a segurança da transação. Certifique-se que todos os documentos cadastrais e de titularidade estejam em ordem (seu notário ou advogado irá verificar). Além disso, considere o câmbio se você não for baseado no euro – talvez queira usar um serviço de câmbio para travar a taxa.
  • Aproveite os Regimes Fiscais: Se você planeja mudar-se para a Itália, pesquise sobre o flat-tax para novos residentes (para pessoas de alto patrimônio) ou o regime dos “Impatriati”, que pode conceder uma redução do imposto de renda de 70% (até 90% em alguns casos) para profissionais que se mudam para a Itália. O tamanho moderado e a tranquilidade de Lucca tornam a cidade uma excelente escolha para quem utiliza esses regimes (muitos escolhem cidades toscanas ao invés de grandes metrópoles). Para investidores que não pretendem se mudar, vale lembrar que a renda de aluguel geralmente é tributada a uma alíquota fixa de 21% (caso opte pela cedolare secca em locações residenciais), o que é bastante razoável. A Itália também não possui leis extremamente rígidas contra proprietários em relação a pequenos aluguéis – apenas esteja ciente de que o despejo de inquilinos inadimplentes pode ser lento em comparação com os padrões dos EUA ou do Reino Unido, então selecione bem seus inquilinos ou utilize contratos de curta duração.
  • Escolha do Bairro – Estilo de Vida vs Investimento: Compradores internacionais devem esclarecer suas prioridades. Se você procura uma casa de férias ou para aposentadoria, talvez priorize o charme cênico – por exemplo, uma casa de campo nas colinas de Lucca ou um apartamento cheio de personalidade com afrescos no centro. Essas opções proporcionam prazer e provavelmente valorizam com o tempo, considerando o apelo de Lucca. Se o foco for investimento em aluguel, talvez busque algo diferente: por exemplo, um apartamento moderno próximo a estacionamento e transporte, fácil de administrar como aluguel, ou múltiplas unidades pequenas para alugar separadamente. A boa notícia é que Lucca atende aos dois perfis – é possível encontrar imóveis históricos luxuosos e construções modernas e eficientes. Lembre-se de que propriedades históricas podem acarretar mais manutenção e regras (você não pode, por exemplo, instalar um elevador sem permissão), enquanto imóveis mais novos (até mesmo construções dos anos 1980-2000 nos arredores) oferecem mais conveniência para os inquilinos. Equilibre o uso pessoal com os objetivos de rendimento ao escolher.
  • Diligência na Compra de Imóveis: Lucca possui muitos edifícios antigos; se você estiver comprando um apartamento em um palazzo centenário, faça uma vistoria (perizia). Verifique questões como umidade, estado do telhado, reforço sísmico, etc. A Itália é propensa a terremotos em algumas áreas (Lucca é considerada risco moderado), portanto, a solidez estrutural é fundamental. Confirme também se o imóvel não está sujeito a restrições de patrimônio (“vincolo delle Belle Arti”), a menos que você esteja preparado para isso – isso pode limitar modificações. Se for comprar um terreno para construir, consulte o plano urbanístico local para garantir que você pode realmente construir o que deseja. Utilizar um geometra ou arquiteto local de confiança é inestimável nesse processo.
  • Pense no Longo Prazo: O mercado de Lucca geralmente não é voltado para ganhos rápidos (apesar de quem comprou em 2018 e vendeu em 2023 ter tido bons resultados, com ganhos de cerca de 20%). O foco está no crescimento e renda constantes. Muitos compradores estrangeiros na Toscana mantêm os imóveis por décadas, chegando a passá-los para a próxima geração. É prudente pensar a longo prazo: considere a futura revenda (imóveis com fácil acesso e localizados em áreas populares serão vendidos mais rapidamente) e leve em conta os custos recorrentes (taxas de condomínio, impostos, utilidades). Se você não for morar no imóvel em tempo integral, decida se irá contratar uma empresa de administração (há várias em Lucca para atender proprietários ausentes, oferecendo serviços como jardinagem e pagamento de contas). Assim, seu patrimônio estará bem cuidado e eventuais hóspedes serão bem gerenciados.
  • Integração Cultural: Por fim, um insight além dos aspectos puramente financeiros: Lucca possui uma cultura local vibrante. Estrangeiros que se envolvem com a comunidade (aprendendo um pouco de italiano, respeitando os costumes locais, talvez participando de redes de expatriados ou realizando trabalho voluntário em eventos locais) geralmente acham a experiência muito mais gratificante. Este não é um ponto puramente monetário, mas está indiretamente relacionado ao investimento – um proprietário bem integrado tem maior probabilidade de lidar facilmente com questões burocráticas ou de condomínio, receber dicas sobre oportunidades locais e, no geral, ter uma experiência positiva em sua jornada com o imóvel. Muitos compradores internacionais têm sido bem recebidos em Lucca, dada a longa história da cidade com visitantes estrangeiros, então não hesite em se tornar parte da comunidade.

Resumindo, os moradores locais devem aproveitar as condições em melhoria para fazer upgrades ou investir com sabedoria, enquanto compradores internacionais devem pesquisar bastante, mas podem esperar um investimento recompensador – tanto financeiramente quanto em termos de qualidade de vida – em Lucca. O mercado oferece opções para diferentes necessidades e, com uma estratégia cuidadosa (e bons conselhos), você pode aproveitar ao máximo o que Lucca oferece.

Desenvolvimentos Esperados e Perspectivas (2025–2028)

Olhando para frente, a perspectiva imobiliária de Lucca para o período de 2025 a 2028 é cautelosamente otimista, marcada por expectativas de crescimento contínuo, mas com maior estabilização. Diversas previsões e tendências indicam como o mercado pode evoluir:

  • Moderação no Crescimento dos Preços: Após o rápido aumento pós-pandemia e os fortes ganhos de 2024-25, prevê-se que o crescimento dos preços de venda se modere para um ritmo mais sustentável. Observadores do setor preveem aumentos anuais menores daqui em diante (da ordem de alguns por cento ao ano, em vez de dígitos altos), ltimmobili.it. Essencialmente, o mercado deve passar de um “boom” para uma estabilidade saudável. Até 2026-2027, o preço das casas em Lucca provavelmente será mais alto do que atualmente, mas a curva pode achatar um pouco, especialmente se mais oferta chegar com novos empreendimentos. Essa estabilização é vista como positiva – um “pouso suave” mantém a acessibilidade sob controle e evita uma bolha. A exceção pode ser o segmento de luxo, que pode continuar se destacando se a demanda internacional permanecer forte (o relatório da Knight Frank prevê que os mercados prime permanecerão resilientes, com a Toscana mantendo o ritmo até 2025 e além, idealista.it). Em geral, espera-se que os preços em Lucca continuem subindo moderadamente, superando a média nacional italiana, mas não no ritmo extremo dos últimos dois anos.
  • Força contínua do mercado de aluguel: O setor de aluguel deve permanecer forte. Todos os sinais indicam que 2025 verá novos aumentos nos aluguéis, embora talvez não tão acentuados quanto em 2024. O turismo na Toscana está previsto para crescer, e as tendências de trabalho remoto significam mais semi-residentes alugando em cidades atrativas como Lucca. Espera-se que a segunda metade de 2025 traga demanda contínua e alta por aluguéis, especialmente em centros urbanos e áreas turísticas ltimmobili.it. Até 2028, os aluguéis em Lucca podem estar significativamente mais altos do que hoje se as tendências atuais se mantiverem (algumas estimativas apontam médias acima de €13/m² até lá). Isso é um bom sinal para proprietários e investidores, mantendo a rentabilidade atraente. Uma ressalva: se a inflação dos aluguéis superar muito os salários, pode haver pressão política por controle de aluguéis ou apoio ao inquilino, embora a Itália historicamente não imponha tetos rígidos aos aluguéis em residências privadas. Alternativamente, um grande aumento de novas unidades (de conversões ou novas construções) até 2026 pode amenizar um pouco a alta dos aluguéis ao expandir a oferta. Mas, dada a popularidade de Lucca, a ocupação dos aluguéis deve continuar muito alta.
  • Impacto de novos empreendimentos e projetos: Entre agora e 2028, alguns dos projetos urbanos discutidos irão se concretizar. Os grandes projetos em San Concordio, se aprovados, podem ser entregues em fases entre 2026-2027. Isso trará apartamentos modernos e espaços comerciais ao mercado. Efeito a curto prazo: à medida que esses projetos forem vendidos (muitas vezes na planta), podem desviar um pouco da demanda de imóveis mais antigos, possivelmente desacelerando o aumento de preço nesses imóveis. Efeito a longo prazo: um empreendimento bem-sucedido se tornará uma nova zona desejável, potencialmente elevando o perfil (e os preços) de todo esse distrito. Da mesma forma, infraestruturas como a nova ponte provavelmente estarão concluídas até 2026, melhorando o trânsito – proprietários do lado norte de Lucca podem ver um salto nos valores devido à conectividade facilitada. Os projetos culturais (Centro de Artes, etc.) irão enriquecer o apelo de Lucca entre 2025-2026, apoiando indiretamente o setor imobiliário ao atrair mais visitantes e possivelmente novos residentes das áreas criativas. Essencialmente, até 2028, Lucca deve contar com melhor infraestrutura, mais unidades habitacionais e mais atrações – fatores que geralmente sustentam um mercado imobiliário robusto. Há o risco de que, se uma enxurrada de novos imóveis for lançada de uma vez, possa haver um excesso momentâneo de oferta, mas dadas as atuais projeções de demanda, é provável que o mercado absorva, especialmente se a população de estrangeiros e migrantes continuar crescendo.
  • Demanda estrangeira e fatores globais: No cenário internacional, a estrela de Lucca no mercado global de propriedades provavelmente continuará a subir. A Toscana frequentemente aparece nas listas de “melhores lugares para comprar”, e o desempenho recente de Lucca colocou a cidade no radar de mais investidores. O Relatório de Riqueza Knight Frank 2025 destaca a Itália (e a Toscana) como um destino importante para a riqueza global, uma tendência que deve continuar idealista.it. Prevemos interesse constante ou crescente de compradores estrangeiros até 2028, impulsionado pelos preços competitivos da Itália (ainda mais baratos do que França ou Reino Unido para imóveis similares) e pelo regime fiscal favorável (o imposto fixo para recém-chegados não apresenta sinais de ser descontinuado e permanece um atrativo). Naturalmente, fatores globais podem influenciar esse cenário: se eventos geopolíticos ou econômicos causarem, por exemplo, uma queda nos compradores do Reino Unido ou dos EUA (devido a oscilações cambiais ou mudanças de política), Lucca pode ver uma alteração no perfil dos compradores. Porém, a cidade possui um público internacional diversificado, limitando a dependência de qualquer país específico. Um possível desenvolvimento é a continuação do crescimento do trabalho remoto/híbrido – até 2025 muitas empresas no mundo adotaram modelos híbridos, e até 2028 ainda mais pessoas podem optar por viver em lugares como Lucca enquanto trabalham remotamente. Isso pode criar um novo fluxo de locatários de longo prazo ou compradores (nômades digitais tornando-se proprietários). A Itália está considerando vistos especiais para nômades digitais, que podem estar plenamente vigentes até lá, facilitando ainda mais o caminho para que cidadãos de fora da UE residam e comprem imóveis.
  • Perspectiva econômica: O panorama macroeconômico da Itália para o médio prazo é relativamente estável. As previsões de crescimento para 2025-2027 giram em torno de 1–2% ao ano para o PIB, salvo choques externos. Espera-se que a inflação permaneça moderada (o pico do início dos anos 2020 já passou). Para o setor imobiliário, a perspectiva das taxas de juros é crucial: em 2025, parece que o ciclo de aperto terminou, e alguns esperam leves cortes de taxas no final de 2025 ou em 2026, caso a inflação siga baixa. Esse cenário reduziria gradualmente as taxas de hipoteca, dando novo impulso ao mercado imobiliário europeu. Assim, as condições de financiamento em 2025-2028 devem ser neutras a positivas para Lucca – não tão favoráveis quanto as taxas ultrabaixas de 2021, mas mais atrativas do que em 2023. Um desafio pode ser a disponibilidade de crédito: os bancos italianos estão saudáveis, mas, se regulações da UE apertarem o crédito ou ocorrer alguma instabilidade financeira, as instituições podem se tornar mais seletivas. No momento, isso não é motivo de grande preocupação, e os bancos de fato voltaram a competir por clientes de hipotecas.
  • Mudanças Regulamentares: Nos próximos anos, poderemos ver alguns ajustes regulatórios impactando o mercado imobiliário. Por exemplo, a diretiva da UE sobre Desempenho Energético dos Edifícios pode levar a Itália a impor regras mais rigorosas para venda/locação de imóveis com baixa eficiência energética até 2030. Antecipando-se, imóveis com classificações energéticas ruins podem começar a apresentar descontos, enquanto propriedades ecologicamente corretas ganham valor – isso já foi apontado como uma tendência para 2025 ltimmobili.it e deve se intensificar até 2028. Investidores que fizerem melhorias agora provavelmente colherão benefícios. Além disso, o governo local pode aperfeiçoar as regras para aluguéis de curta duração se a escassez habitacional se intensificar – possivelmente implementando um sistema de cadastramento ou limites no centro histórico para garantir que algumas moradias permaneçam disponíveis para os moradores locais. Isso é especulativo, mas vale monitorar. Em um cenário positivo, o sucesso na conversão de imóveis comerciais para residenciais pode levar a cidade a identificar outros espaços subutilizados (talvez prédios públicos em desuso, etc.) para conversão, potencialmente adicionando inventário interessante ao mercado (imagine uma antiga escola ou prédio de escritórios transformado em lofts modernos até 2027, por exemplo).
  • Perspectiva por Segmentos do Mercado: Em 2028, o setor residencial de Lucca deve estar um pouco mais abundante (graças a novas construções), mas ainda assim com alta demanda. O varejo comercial provavelmente ficará ainda mais concentrado nos corredores turísticos mais movimentados (e talvez em novos empreendimentos de uso misto), enquanto os espaços comerciais marginais continuam sendo eliminados ou reapropriados. Os espaços de escritório podem ser um pouco modernizados – podemos ver coworkings ou pequenos escritórios atualizados ao invés de uma expansão no volume total. Já o setor industrial/logístico tende a continuar sendo um segmento estável e discreto; se houver crescimento, será provavelmente em logística verde (armazéns movidos a energia solar, etc.), à medida que a sustentabilidade se torna uma prioridade na Toscana.

Em conclusão, o período de 2025–2028 deve ser de consolidação e crescimento estável para o mercado imobiliário de Lucca. Os envolvidos podem esperar uma cidade em crescimento de popularidade e infraestrutura, o que sustenta a valorização dos imóveis. Os preços e aluguéis devem continuar subindo, mas em um ritmo mais moderado comparado ao boom do início da década. Investidores continuarão encontrando oportunidades, especialmente ao focar na qualidade (seja em casas eficientes em energia ou espaços comerciais bem localizados), aspectos cada vez mais valorizados pelo mercado. A combinação do charme histórico com a habitabilidade moderna de Lucca provavelmente atrairá ainda mais moradores e turistas até 2028, reforçando o círculo virtuoso do setor imobiliário local. Salvo crises globais imprevistas, Lucca tende a viver um período de expansão equilibrada, mantendo seu novo status de destaque imobiliário na Toscana sem perder as características que a tornam especial.

Fontes:

Renting in Lucca, Italy 🇮🇹 | 6 Rentals to SEE Before You Buy Your Dream Home! 🏡
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Roman Bednarski

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