Mercado Imobiliário de San Jose 2025: Tendências, Previsões e Mudanças Impulsionadas pela Tecnologia

O mercado imobiliário de San Jose em 2025 continua robusto, porém complexo, moldado pelas oscilações econômicas do Vale do Silício, alta demanda por moradia e novas tendências pós-pandemia. Como um dos mercados mais caros do país, San Jose está passando por um crescimento modesto nos preços das casas, baixa oferta (apesar de leves melhorias) e intensa competição tanto para compradores quanto para locatários. Abaixo, detalhamos os principais setores – de residenciais e aluguéis a espaços comerciais – e o que os especialistas preveem para os próximos anos.

Principais dados do mercado de 2025 (San Jose):

• Preço mediano das casas: ~US$ 1,5 milhão (meados de 2025), aumento de cerca de 5% em relação ao ano anterior redfin.com. As casas são vendidas em cerca de 20 dias, geralmente com múltiplas ofertas.
• Aluguel mensal mediano: ~US$ 2.927 em julho de 2025, alta de aproximadamente 2–3% em relação ao ano passado apartmentlist.com. Apartamentos de um quarto têm média de US$ 3.265/mês apartmentlist.com.
• Oferta de moradias: Estoque subiu ~20% em relação ao início de 2024 apartmentlist.com sfgate.com, mas ainda é um mercado de vendedores, com poucas opções disponíveis.
• Acessibilidade: Extremamente baixa. Uma família com renda mediana precisaria de um aumento >US$ 250.000 para comprar uma casa pelo preço mediano em San Jose zillow.mediaroom.com.
• Economia: O desemprego no Condado de Santa Clara está em ~3,9% (2º trimestre de 2025) kidder.com. As taxas de hipoteca giram em torno de 6,5–6,8% sfgate.com, bem acima dos níveis da pandemia, contribuindo para um “efeito lock-in” em que os proprietários permanecem em suas casas para manter as taxas baixas.

Tendências do mercado residencial em 2025

O mercado imobiliário de San Jose continua altamente competitivo em 2025. O preço mediano de venda das casas é de cerca de US$ 1,5 milhão, o que é 238% mais alto que a média dos EUA redfin.com. Os preços subiram cerca de 3–5% em relação ao ano passado, um aumento moderado comparado aos saltos de dois dígitos do boom da pandemia. Esse crescimento mostra sinais de estabilização devido às taxas de juros mais altas e ao leve aumento da oferta. O economista sênior da Zillow observa que o aumento do estoque está controlando os preços das casas; de fato, os valores dos imóveis devem permanecer praticamente estáveis (−0,2%) na região metropolitana de San Jose em 2025 sfgate.com. Ainda assim, a demanda supera a oferta, então o mercado favorece os vendedores no geral.

Estoque e Vendas: O número de casas no mercado aumentou modestamente. Observadores do setor relatam que o estoque inicial de San Jose em 2025 foi cerca de 20% maior que o de 2024 sfgate.com, em parte porque mais proprietários estão colocando casas à venda e novas construções estão chegando aos poucos. Mesmo assim, o estoque continua historicamente baixo – muitos proprietários estão relutantes em vender e perder suas taxas de hipoteca ultrabaixas (o “efeito lock-in”), o que limita a rotatividade. Apesar do aumento de anúncios, as vendas fechadas realmente dispararam (alta de 8–31% ano a ano em toda a região) e a previsão é de subir mais cerca de 15% em 2025 sfgate.com, indicando que a demanda dos compradores absorve rapidamente as casas disponíveis. As casas ainda vendem rápido – cerca de 20 dias no mercado na mediana, contra 15 dias um ano antes redfin.com redfin.com. Um anúncio médio recebe de 3 a 4 ofertas em San Jose, frequentemente vendendo acima do preço pedido em bairros desejados.

Preços e Competição: Os preços das casas em San Jose parecem ter se estabilizado em níveis elevados. Em meados de 2025, o preço mediano de venda está em torno de US$ 1,5 milhão (alta de ~5% em relação ao ano anterior) redfin.com, recuperando-se de uma leve queda em 2023. A competição entre compradores permanece “um pouco competitiva” segundo o índice da Redfin, com muitas casas ainda sendo vendidas por 2–6% acima do preço anunciado em disputas de lances redfin.com. O segmento de luxo está particularmente forte – imóveis de alto padrão estão recebendo múltiplas ofertas e continuam se valorizando, contrariando as preocupações gerais sobre acessibilidade sfgate.com. Corretores observam que casas de entrada (na faixa de ~US$ 1 milhão) atraem disputas acirradas tanto de compradores de primeira viagem quanto de investidores, frequentemente sendo vendidas bem acima do preço anunciado, com ofertas à vista não sendo incomuns sanjosespotlight.com.

Desafios de Acessibilidade: San Jose figura consistentemente como um dos mercados imobiliários menos acessíveis dos Estados Unidos. Salários estagnados em relação ao valor dos imóveis afastaram o sonho da casa própria de muitos moradores. Uma análise da Zillow destaca a diferença: mesmo com uma entrada robusta de US$ 330.000 (20%), uma família com renda mediana em San Jose precisaria de um aumento salarial de mais de US$ 250 mil para conseguir comprar uma casa mediana com conforto zillow.mediaroom.com. Segundo uma estimativa, apenas cerca de 28% das famílias na região da Bay Area conseguem comprar uma casa mediana (e uma parcela ainda menor em San Jose propriamente dita). As altas taxas de hipoteca – em torno de 6–7% para financiamentos de 30 anos – agravam o problema ao adicionar centenas ou milhares de dólares às parcelas mensais. Essas pressões de acessibilidade arrefeceram parte da demanda dos compradores e redirecionaram muitos potenciais compradores para o mercado de aluguel zillow.mediaroom.com.

Perspectiva do mercado: Espera-se que os preços permaneçam estáveis ou subam suavemente no curto prazo. A Associação de Corretores da Califórnia (C.A.R.) prevê um aumento de +4,6% nos preços das casas na Califórnia em 2025 após um crescimento de aproximadamente 6,8% em 2024 sanjosespotlight.com – um ritmo mais sustentável. A valorização em San Jose pode ser um pouco menor do que a média estadual devido aos preços já altíssimos e à sensibilidade às flutuações da economia de tecnologia. Qualquer queda nas taxas de hipoteca pode liberar uma demanda reprimida: agentes locais preveem que, se as taxas caírem para a faixa de 6% baixos ou 5%, o mercado vai “esquentar” com atividade à medida que mais vendedores e compradores entrarem sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Por enquanto, espere ganhos modestos de preço e uma seleção um pouco melhor para os compradores, mas nada que melhore dramaticamente a acessibilidade. A escassez fundamental de moradias em San Jose e o forte mercado de trabalho sustentam uma pressão de alta de longo prazo sobre os valores dos imóveis.

Desenvolvimentos no Mercado de Aluguéis

O mercado de aluguéis de San Jose em 2025 está intensamente caro, mas relativamente estável em crescimento. O aluguel mediano da cidade (todos os tipos de unidades) é de cerca de US$ 2.900 por mês apartmentlist.com – mais de 100% acima da mediana dos EUA, refletindo a riqueza da região e a escassez de moradias. Os aluguéis continuaram subindo: o aluguel mediano subiu cerca de 2–3% ano a ano em meados de 2025 apartmentlist.com. Em comparação, muitas grandes cidades dos EUA tiveram aluguéis estáveis ou em queda no último ano, graças a um aumento na construção de novos apartamentos em todo o país. Na Bay Area, o crescimento do aluguel em San Jose (~2,8% YoY) superou o de San Francisco (praticamente 0%) sfgate.com, embora ambos estejam longe dos aumentos de dois dígitos do passado.

Aluguéis Altos e Demanda: Os aluguéis médios por tamanho de quarto destacam o quanto San Jose é inacessível para locatários. Em julho de 2025, um apartamento de 1 quarto tem média de ~$2.934 (quase 67% acima da média dos EUA) e unidades de 2 quartos em torno de $3.506 apartmentlist.com apartmentlist.com. Bairros centrais badalados cobram ainda mais – por exemplo, apartamentos de 1 quarto no centro de San Jose frequentemente ultrapassam $5.000/mês em prédios de luxo apartmentlist.com. Esses preços significam que um locatário precisaria de uma renda anual bem acima de seis dígitos para seguir a regra padrão de “30% da renda com aluguel”. Não surpreende que grande parte dos locatários locais sejam profissionais de tecnologia com dupla renda ou famílias compartilhando moradia. No geral, cerca de 44% dos domicílios de San Jose alugam em vez de possuir point2homes.com, e muitos deles esticam o orçamento para isso (o índice de custo de vida da região metropolitana é ~231, perdendo apenas para San Francisco nos EUA. apartmentlist.com).

Apesar dos aluguéis altíssimos, a demanda por unidades de aluguel continua robusta. A taxa de vacância de aluguel está em torno de 4–5% em San Jose point2homes.com, indicando que a maioria das unidades está ocupada. (Para referência, uma vacância de 5% é considerada um mercado equilibrado – San Jose está exatamente nesse limite.) Os locatários demonstraram alguma sensibilidade ao preço – a escalada constante dos aluguéis desacelerou entre 2020–2022, e concessões ou pequenas quedas ocorreram nesses anos. Mas o retorno dos escritórios, universidades e a imigração de trabalhadores em 2023–2024 trouxe o mercado de aluguel de volta ao crescimento. Muitas famílias que não conseguem comprar uma casa não têm escolha a não ser continuar alugando, o que sustenta a demanda.

Nova Oferta e Vacância: Um fator notável que tem moderado o crescimento dos aluguéis foi um boom de construção de apartamentos no Sun Belt dos EUA (cidades como Austin e Raleigh) que criou um excesso de unidades em nível nacional sfgate.com. Embora a Bay Area não tenha construído moradias suficientes para eliminar sua escassez, San Jose adicionou alguns novos apartamentos e viu o estoque de aluguéis aumentar cerca de 20% em certas áreas suburbanas apartmentlist.com. Esse modesto aumento de oferta serve como uma válvula de alívio para os aluguéis. A construção multifamiliar na Bay Area deve desacelerar após 2025, no entanto, à medida que os projetos forem concluídos e menos novos forem iniciados sfgate.com. Analistas da Zillow preveem que até o final de 2025, o mercado de aluguel voltará a se apertar – a recente onda de novas unidades irá “desaparecer”, significando mais concorrência por unidade vaga daqui para frente sfgate.com. Em San Jose, onde a oferta de moradias é cronicamente insuficiente, até mesmo uma pequena queda na vacância pode se transformar em aumentos de aluguel.

Perspectiva para Inquilinos: Os aumentos de aluguel nos próximos anos provavelmente permanecerão em dígitos baixos anualmente (a menos que haja uma recessão econômica). Especialistas preveem um crescimento baixo e estável dos aluguéis na Bay Area – talvez na ordem de 2–4% ao ano sfgate.com. Isso é uma boa notícia para os inquilinos em comparação com os aumentos de dois dígitos da última década, mas não se espera que os aluguéis caiam significativamente também. Mudanças de políticas estão no horizonte: os eleitores da Califórnia podem ver a Proposta 33 em 2024, uma iniciativa para expandir o controle de aluguel (após duas tentativas anteriores fracassadas) sfgate.com. Se aprovada, cidades como San Jose poderiam adotar limites de aluguel mais rígidos para prédios mais novos, potencialmente limitando a velocidade com que os aluguéis podem subir. San Jose já possui controle de aluguel local para apartamentos antigos (limitando aumentos anuais em torno de 5–8%), e uma expansão poderia proteger ainda mais os inquilinos – ou, segundo críticos, desestimular novas construções. Enquanto isso, a demanda por aluguel de casas unifamiliares está aumentando à medida que famílias buscam mais espaço; essas casas agora são alugadas por ~41% a mais do que há cinco anos (um crescimento superior ao dos apartamentos) zillow.mediaroom.com. No geral, o mercado de aluguel continuará competitivo – os inquilinos devem planejar cuidadosamente o orçamento e esperar gastar uma grande parcela da renda com moradia no Vale do Silício.

Perspectiva do Mercado Imobiliário Comercial

O setor imobiliário comercial de San Jose é uma história de contrastes em 2025. O mercado de escritórios enfrenta altas taxas de vacância e a mudança de paradigma do trabalho remoto, enquanto os espaços industriais e de armazém estão quase na capacidade máxima graças às necessidades logísticas da Bay Area. As propriedades de varejo estão se saindo relativamente bem, impulsionadas por consumidores de alta renda e um retorno parcial ao escritório que está reativando o fluxo de pessoas em algumas áreas. Veja a seguir uma análise por setor:

Mercado de Escritórios: Altas Vacâncias e Recuperação Lenta

O espaço de escritórios em San Jose (e em todo o Vale do Silício) é abundante e subutilizado em 2025. A taxa de vacância de escritórios ultrapassou 20% em 2024, acima dos apenas 8,6% do período pré-pandemia patch.com. No terceiro trimestre de 2024, 21,8% dos espaços de escritórios estavam vagos nos condados de Santa Clara e San Mateo (que incluem San Jose), mais que o dobro da taxa pré-COVID patch.com. Esse excesso foi impulsionado por trabalho remoto e políticas híbridas – os funcionários vão ao escritório raramente, se é que vão. A região metropolitana de San Jose tinha apenas cerca de 40,7% de retorno ao escritório no final de 2024, uma das menores taxas do país patch.com. As empresas reduziram seus espaços proporcionalmente, deixando grandes áreas vazias ou disponíveis para sublocação.

No entanto, 2025 mostra sinais iniciais de estabilização. Alguns indicadores: a vacância de escritórios no Vale do Silício caiu ligeiramente para ~17,4% no 2º trimestre de 2025 (com disponibilidade geral em ~18,2%) kidder.com. A atividade de locação aumentou no primeiro semestre de 2025 – negócios notáveis incluem empresas de tecnologia como a Zscaler sublocando mais de 300.000 pés² em Santa Clara kidder.com. Os proprietários estão negociando e oferecendo incentivos para ocupar os espaços, e os aluguéis pedidos se estabilizaram (em torno de US$ 4,07 por pé² ao mês, 0,2% abaixo do ano anterior) kidder.com. As vendas de edifícios de escritórios estão ocorrendo com grandes descontos, atraindo investidores em busca de oportunidades – o preço médio de venda por pé² (US$ 360) está bem abaixo da média dos últimos 5 anos, refletindo valores depreciados kidder.com.

“Fuga para a qualidade” é o mantra: os inquilinos estão se consolidando em prédios de alto padrão, ricos em comodidades para atrair os trabalhadores a comparecerem, enquanto escritórios mais antigos ou menos bem localizados enfrentam dificuldades. Por exemplo, o Google – após demissões em massa e cortes de custos – colocou uma grande parte de seu campus em Redwood City para locação e pausou a construção de futuros escritórios kidder.com. Novos empreendimentos foram amplamente interrompidos, embora permaneça um paradoxo: cerca de 9 milhões de pés quadrados de espaço comercial foram construídos em 2024, um recorde pós-pandemia, mesmo com a vacância atingindo níveis recordes patch.com. Isso inclui instalações especializadas de P&D e projetos ocupados pelos próprios proprietários que não aparecem como espaço locado. Especialistas chamam isso de “paradoxo de 2024” – uma economia em crescimento, mas menos necessidade de espaço para escritórios patch.com.

Olhando para frente, a maioria dos analistas espera que o mercado de escritórios permaneça fraco até 2025. As empresas estão sublocando em vez de expandir, e quase US$ 1 trilhão em dívidas de imóveis comerciais vence em 2025 kidder.com – aumentando o risco de inadimplência, especialmente em ativos de escritórios com valor em declínio. Por outro lado, San Jose evitou o pior cenário visto em San Francisco (onde várias torres no centro foram para execução hipotecária). Menos proprietários em San Jose deram calote até agora patch.com, em parte porque os escritórios locais são mais espalhados (por exemplo, muitos campi de tecnologia de poucos andares) e não dependem tanto de um centro denso. Previsores acreditam que um “novo normal” levará mais um ou dois anos para se consolidar patch.com. Como disse um consultor local, o objetivo é “ir aos poucos [e] baixar a taxa de vacância para menos de 20%” para um nível mais administrável patch.com. Se o setor de tecnologia voltar a acelerar ou as empresas exigirem mais trabalho presencial, a recuperação pode ser mais rápida – mas, por enquanto, espere vacância elevada em escritórios e muitas opções de espaço para inquilinos em San Jose.

Industrial e Armazém: Forte Demanda, Oferta Restrita

Em forte contraste com os escritórios, os imóveis industriais na região de San Jose continuam altamente procurados. A taxa de vacância para espaços industriais e de armazém é extremamente baixa – cerca de 4% a 6% em 2024/2025 patch.com cbre.com. No segundo trimestre de 2025, a vacância industrial geral no Vale do Silício era de cerca de 5,8% cushmanwakefield.com, o que indica um mercado muito restrito (especialmente considerando que inclui algumas entregas novas). A demanda por espaços de logística, manufatura e laboratórios é impulsionada pelo comércio eletrônico, empresas de semicondutores e hardware, e biotecnologia que exigem instalações onde o trabalho precisa ser realizado presencialmente.

Laboratórios de P&D e instalações especializadas apresentaram uma vacância um pouco maior (~11% no final de 2024 para laboratórios de P&D) patch.com, mas isso se deve em parte à entrada de novos espaços no mercado. Em setores como biotecnologia e manufatura avançada, a ocupação permanece robusta – essas empresas não podem operar totalmente de forma remota. O relatório da Joint Venture Silicon Valley observou que a demanda por espaços de laboratório e industriais continuou crescendo em 2024, apesar do excesso de escritórios patch.com. Os aluguéis de propriedades industriais têm se mantido estáveis ou subido modestamente, já que a oferta é limitada pelas restrições de terreno na Bay Area. Os incorporadores adicionaram alguns metros quadrados industriais em 2024, e cerca de 2–3 milhões de pés² de espaço logístico moderno estão em construção nos arredores de San Jose, muitas vezes construídos sob medida para usuários específicos.

Perspectiva: Espera-se que o setor industrial permaneça forte. Mesmo que a economia enfrente uma desaceleração, as vacâncias são tão baixas que um leve aumento não levaria o mercado ao excesso de oferta. Comércio eletrônico, data centers e indústrias de veículos elétricos estão se expandindo no Vale do Silício e continuarão absorvendo espaço. Na verdade, um dos projetos recém-aprovados no centro de San Jose inclui um data center de 11 andares junto com moradias (um conceito único de uso misto) localnewsmatters.org. Os investidores continuam otimistas com propriedades industriais devido ao fluxo de caixa estável. Uma ressalva: a resistência da comunidade a novos armazéns (devido ao tráfego ou preocupações ambientais) pode atrasar aprovações. Mas com as reformas do CEQA (discutidas abaixo) e as necessidades de infraestrutura da região, o desenvolvimento industrial provavelmente será agilizado. Espere vacâncias industriais se mantendo em dígitos baixos e crescimento de aluguel em dígitos médios anualmente daqui para frente.

Setor de Varejo: High Streets resilientes e padrões em transformação

O setor imobiliário de varejo em San Jose mostrou-se surpreendentemente resiliente no pós-pandemia. Graças à alta renda da região e ao consumo reprimido dos consumidores, a maioria dos shoppings e lojas de rua se recuperou, mesmo com o trabalho remoto mudando alguns hábitos. A taxa de vacância no varejo atingiu o menor nível em seis anos, cerca de 4,7%, no início de 2025 no Vale do Silício assets.cushmanwakefield.com. No início de 2025, a maioria dos submercados tinha vacância no varejo abaixo de 4% – essencialmente ocupação total – especialmente em áreas prósperas como Santana Row/Valley Fair, Palo Alto e Cupertino marcusmillichap.com. O único bolsão de vacância elevada no varejo (em torno de 5%) está em partes do sul de San Jose marcusmillichap.com, o que provavelmente reflete alguns centros antigos com dificuldades ou fechamento de grandes lojas naquela região.

Vários fatores “sustentaram” o setor imobiliário de varejo: salários e riqueza do setor de tecnologia fazem com que as famílias locais tenham poder de compra para apoiar restaurantes, boutiques e serviços. Mesmo durante períodos de trabalho remoto intenso, residentes de alta renda continuaram comprando localmente, e muitos negócios de varejo se adaptaram (oferecendo delivery, retirada na calçada, etc.). Agora, com mais trabalhadores retornando aos escritórios em regime híbrido, restaurantes no centro e em distritos comerciais veem aumento no movimento. O varejo suburbano ancorado por supermercados e serviços essenciais permaneceu forte durante todo o período. Além disso, o layout voltado para carros de San Jose fez com que muitos centros de varejo tivessem grandes áreas e estacionamento, permitindo maior distanciamento social ou serviços de retirada durante a COVID.

Até o final de 2024, a atividade de locação no varejo estava aumentando juntamente com o pequeno aumento na ocupação de escritórios marcusmillichap.com. Corretores comerciais relatam que San Jose é o mercado de varejo mais forte da Bay Area, e está “ficando ainda mais forte.” marcusmillichap.com Altas rendas familiares sustentaram os gastos no varejo mesmo quando os escritórios estavam vazios, e agora qualquer aumento no número de trabalhadores de escritório ou na população adiciona ainda mais demanda marcusmillichap.com. Notavelmente, vários novos varejistas estão expandindo: Costco e um grande supermercado asiático (T&T) estão chegando a locais em San Jose em 2025 marcusmillichap.com. Espera-se que esses novos entrantes revertam a absorção líquida levemente negativa do ano passado para positiva. Essencialmente, os espaços de varejo que ficaram vagos estão sendo rapidamente ocupados novamente por novas lojas e restaurantes.

Os aluguéis para o varejo permaneceram relativamente estáveis, com locais privilegiados alcançando valores máximos (por exemplo, mais de US$ 30 por pé² ao ano em contratos triple-net assets.cushmanwakefield.com). Os proprietários estão otimistas, mas realistas – sabem que o comércio eletrônico ainda é uma ameaça, então inquilinos de experiências e alimentação são preferidos para atrair fluxo de pessoas. A tendência de retorno ao escritório na região (mesmo que parcial) é um impulso para os varejistas do centro. Por outro lado, se o trabalho remoto continuar prevalecendo, parte do varejo do centro pode ser redirecionada ou enfrentar dificuldades, mas até agora o centro de San Jose não viu o colapso generalizado do varejo que ocorreu no centro de San Francisco.

Perspectiva: As vacâncias no varejo devem permanecer baixas (<5%) e podem até diminuir se a economia local continuar forte. O maior risco é uma recessão econômica – os gastos do consumidor cairiam se o desemprego aumentasse. Por enquanto, a perspectiva para o varejo em San Jose é cautelosamente positiva: consumidores de alta renda, aumento da densidade residencial (com novos empreendimentos de uso misto) e melhor utilização dos escritórios apontam para uma demanda sustentada por lojas e restaurantes. A estratégia da cidade de vilas urbanas e centros caminháveis continuará criando oportunidades para o desenvolvimento do varejo. Em resumo, entre as classes de ativos comerciais, o varejo está tendo desempenho melhor que escritórios e aproximadamente igual ao industrial no mercado de San Jose em 2025.

Tendências de Investimento Imobiliário

Investidores imobiliários de olho em San Jose enfrentam uma equação de alto custo e alta recompensa. Os valores imobiliários altíssimos da região significam que os rendimentos de aluguel (cap rates) são relativamente baixos, mas as perspectivas de valorização a longo prazo e crescimento dos aluguéis permanecem fortes. Em 2025, a atividade de investimento tem sido um pouco contida pelas taxas de juros e pela incerteza econômica, mas há tendências e oportunidades claras:

• Investimento Residencial: Comprar casas unifamiliares ou condomínios para alugar é um desafio, dado os preços de entrada acima de US$ 1 milhão, mas quem pode pagar está vendo uma demanda consistente por aluguel. Com muitas famílias incapazes de comprar, os aluguéis de casas unifamiliares estão em alta demanda (como evidenciado pelo rápido crescimento dos aluguéis nesse segmento zillow.mediaroom.com). Bairros com boas escolas (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) ou melhorias planejadas de transporte (por exemplo, ao redor das futuras estações BART no norte de San Jose) são particularmente atraentes para investidores, pois prometem aluguéis estáveis ou em alta. Alguns investidores também estão aproveitando as leis de ADU da Califórnia – adicionando unidades residenciais acessórias a propriedades unifamiliares para criar fluxos de renda de duplex/triplex. Os cap rates para aluguéis residenciais em San Jose geralmente variam na faixa baixa de 3%–4%, o que é apertado, mas muitos investidores apostam na valorização dos preços e no crescimento populacional impulsionado pela tecnologia para obter retorno.
• Bairros “quentes”: Os diversos distritos de San Jose oferecem diferentes oportunidades. O centro de San Jose é visto como uma aposta de longo prazo – com o campus proposto do Google (atualmente pausado) e outros investimentos públicos, terrenos e prédios antigos do centro atraíram investidores interessados em reurbanizar ou esperar por uma valorização. Áreas como Japantown e Willow Glen mantêm seu valor devido ao clima cultural único e charme, atraindo tanto proprietários quanto reformadores que renovam casas históricas. Em termos de potencial emergente, especialistas locais frequentemente apontam para lugares como Berryessa/North San Jose (onde a extensão do BART está em andamento) e Alum Rock/East Foothills (onde os preços são mais baixos em relação ao restante da cidade, sugerindo espaço para crescimento). Segundo uma análise de investimento, bairros em ascensão como Communications Hill, North San Jose e partes do East San Jose estão prontos para crescer à medida que a cidade incentiva o desenvolvimento nessas áreas blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Os investidores estão cada vez mais olhando além dos tradicionais CEPs de alto padrão e para essas áreas “subvalorizadas” em busca de melhores rendimentos iniciais.
• Investimento Comercial: Dada a fraqueza no setor de escritórios, investidores experientes estão em busca de pechinchas. Como mencionado, edifícios de escritórios foram vendidos com grandes descontos – alguns proprietários-usuários (empresas comprando seus próprios prédios) e fundos de private equity adquiriram ativos de escritórios a preços 30–50% abaixo do pico. Essa estratégia aposta em um horizonte de recuperação de 5-10 anos para a demanda por escritórios. Enquanto isso, imóveis industriais continuam sendo os favoritos dos investidores institucionais; a concorrência é acirrada por qualquer instalação logística que chega ao mercado, e as taxas de capitalização no setor industrial estão na faixa de 4% devido à confiabilidade dos inquilinos. Centros comerciais em localizações privilegiadas (especialmente centros ancorados por supermercados ou em bairros de alto padrão) também estão sendo negociados ativamente, já que se mostraram resilientes durante a COVID. No geral, o volume de investimento em imóveis comerciais na Bay Area em 2025 está abaixo do período pré-pandemia, mas San Jose está capturando uma boa fatia do que está acontecendo, já que investidores migram do problemático mercado de San Francisco para a perspectiva relativamente estável do South Bay.
• Retornos e Riscos: Os investidores em San Jose estão lidando com custos de financiamento mais altos – as taxas de empréstimos para hipotecas ou financiamentos comerciais estão em torno de 6–7%, o que pode superar o rendimento do imóvel, criando alavancagem negativa. Isso reduziu o número de investidores especulativos e de flippers em comparação a alguns anos atrás. Os que permanecem tendem a ser investidores de longo prazo com capital próprio (menos sensíveis à taxa) ou compradores de troca 1031 reinvestindo ganhos de vendas em outros lugares. O cálculo de muitos é que a economia movida pela tecnologia de San Jose manterá os valores imobiliários em tendência de alta no longo prazo. De fato, investidores locais veteranos observam que os imóveis do Vale do Silício superaram grande parte do país em valorização, e esperam que isso continue sanjosespotlight.com. Sempre existe o risco de uma recessão no setor de tecnologia ou mudanças políticas (como controle de aluguel mais rigoroso ou novos impostos sobre investidores) que possam reduzir os retornos. Mas, em 2025, o investimento em imóveis em San Jose ainda é visto como uma aposta sólida – é uma aposta em uma das economias regionais mais robustas do mundo.

Em resumo, as tendências de investimento mostram uma busca por qualidade e oportunidade: o dinheiro está fluindo para áreas e tipos de propriedades com a melhor combinação de renda atual e potencial de valorização futura (seja um novo empreendimento residencial suburbano ou um campus de escritórios/P&D reposicionado). Os bairros “quentes” para investidores geralmente coincidem com onde os esforços de desenvolvimento da cidade estão concentrados ou onde a acessibilidade em relação ao restante do Vale do Silício sugere espaço para crescimento. Embora os retornos não sejam tão altos quanto em mercados mais baratos do Sun Belt, San Jose oferece algo que muitas cidades não oferecem: estabilidade e crescimento comprovado a longo prazo, tornando-se um alvo importante para o capital imobiliário na Califórnia.

Pipeline de Desenvolvimento e Construção

O desenvolvimento imobiliário em San Jose está em um ponto de inflexão em 2025. A cidade tem planos ambiciosos para novas moradias e comunidades de uso misto, mas desafios econômicos reduziram o ritmo da construção no último ano. Ainda assim, vários projetos significativos estão avançando, e mudanças nas políticas visam destravar um desenvolvimento mais rápido em um futuro próximo.

Desenvolvimento Habitacional: San Jose, como todas as cidades da Califórnia, está sob pressão para adicionar moradias (com exigências estaduais de dezenas de milhares de unidades até 2030). Projetos aprovados estão registrados, mas o início das obras tem ficado para trás. Na verdade, San Jose não teve nenhum início de construção de habitação multifamiliar em 2024 – nenhum novo prédio de apartamentos ou condomínio começou a ser construído naquele ano localnewsmatters.org. Essa estatística surpreendente reflete como o aumento dos custos de construção, a escassez de mão de obra e as altas taxas de juros tornaram muitos projetos inviáveis. Embora o Departamento de Planejamento da cidade tenha aprovado muitas unidades, elas frequentemente acabam “na prateleira” aguardando financiamento localnewsmatters.org.

Para combater isso, os líderes da cidade lançaram o Programa Caminho de Projetos Inovadores no final de 2023 localnewsmatters.org. Esse programa incentiva desenvolvedores com projetos de “benefício extraordinário” – por exemplo, aqueles que incluem habitação acessível significativa ou outros benefícios públicos – ao flexibilizar certos padrões de zoneamento, reduzir impostos sobre construção e isentar algumas taxas localnewsmatters.org. O objetivo é acelerar projetos no centro e em outras áreas prioritárias. Em abril de 2025, os dois primeiros projetos sob esse programa foram aprovados: uma desenvolvedora canadense, Westbank, recebeu sinal verde para 1.492 unidades residenciais em duas torres de grande altura no centro de San Jose, juntamente com dois data centers no local localnewsmatters.org localnewsmatters.org. A cidade isentou algumas taxas de acessibilidade e flexibilizou limites de altura para viabilizar esses projetos. O prefeito Matt Mahan disse que San Jose não deve permitir que zoneamentos desatualizados “atrapalhem a inovação que pode ser viável hoje” localnewsmatters.org, destacando a disposição da cidade em ser flexível para estimular o desenvolvimento.

Além do centro, numerosos outros projetos habitacionais estão em andamento. No norte de San Jose, está em construção um grande projeto de uso misto em uma antiga área agrícola, que trará vários centenas de apartamentos e espaços comerciais para a região sanjosespotlight.com. Construtoras como a SummerHill Homes estão desenvolvendo novos complexos multifamiliares em zonas anteriormente comerciais (por exemplo, um projeto na 210 Baypointe com mais de 200 unidades) sfyimby.com. Além disso, há um incentivo para mais habitação modular e métodos criativos de construção: um edifício modular de apartamentos proposto na The Alameda adicionaria 174 unidades em um terreno pequeno, demonstrando uma abordagem inovadora para aumentar a densidade habitacional sfyimby.com.

Downtown West e Campi das Big Tech: O elefante na sala é o projeto Downtown West do Google perto da Estação Diridon – um plano de 80 acres e mais de US$ 10 bilhões para um novo bairro urbano de uso misto (até 4.000 residências, escritórios, comércio, parques). San Jose aprovou esse projeto em 2021 com muita fanfarra realestate.withgoogle.com techxplore.com. No entanto, em 2025, Downtown West está em compasso de espera. No início de 2023, o Google interrompeu as obras e, em 2025, há relatos de que o Google cancelou sua parceria de desenvolvimento e está reavaliando seus planos imobiliários techxplore.com techxplore.com. A retração mais ampla da empresa na expansão de escritórios (devido ao trabalho remoto e cortes de custos) ameaça as moradias prometidas – em todo o Vale do Silício, o Google prometeu terrenos para 15.000 casas (em San Jose, Mountain View, Sunnyvale), mas seis anos depois, nenhuma dessas casas foi construída techxplore.com. O Google até sinalizou que pode vender partes de suas propriedades (por exemplo, um grande terreno em Mountain View destinado a 1.900 casas) techxplore.com. Se o Google recuar, a visão do Downtown West pode ser adiada ou significativamente reduzida. Autoridades municipais permanecem esperançosas de que o projeto será retomado, mas pode exigir novos parceiros ou uma abordagem em fases. A incerteza em torno desse mega-projeto é um fator imprevisível para o pipeline de desenvolvimento de San Jose – pode trazer um grande influxo de moradias e espaços comerciais, ou permanecer um plano adormecido por anos.

Desafios no Pipeline: A experiência de San Jose reflete uma tendência mais ampla: muitos projetos de alta densidade aprovados estão sendo “reprojetados para redução de custos” ou substituídos por planos de menor densidade devido a desafios de custo. Os incorporadores percebem que, nas condições de 2025, um edifício de luxo pode não “fechar a conta”, enquanto sobrados ou projetos de menor escala podem ser viáveis. De fato, em toda San Jose, incorporadores que trocaram apartamentos/condomínios por sobrados eliminaram cerca de 4.177 unidades habitacionais do pipeline da cidade – essas unidades foram aprovadas, mas não serão construídas como planejado originalmente techxplore.com. Isso é um revés significativo para as metas habitacionais. Destaca a necessidade de intervenções políticas e redução de custos para destravar grandes projetos.

Por outro lado positivo, o ambiente regulatório da Califórnia está mudando para favorecer o desenvolvimento. Em junho de 2025, o estado promulgou a reforma da CEQA (Senate Bill 131 e Assembly Bill 130) para agilizar a análise ambiental sanjosespotlight.com. Projetos que são de preenchimento urbano (menos de 20 acres, menos de 85 pés de altura e dentro da zona permitida) agora podem pular certos requisitos da CEQA sanjosespotlight.com. Isso significa que muitos projetos habitacionais de médio porte em San Jose não enfrentarão mais anos de atraso devido a processos judiciais ou relatórios ambientais onerosos. O prefeito de San Jose celebrou essas reformas, observando que a CEQA era frequentemente “arma usada” para atrasar habitação, e que agora os projetos poderiam ser aprovados em metade do tempo em alguns casos sanjosespotlight.com. Além disso, leis existentes como a SB 35 (que agiliza habitação acessível qualificada) e a AB 2011 (que permite habitação em locais comerciais por direito) estão começando a ser usadas na Bay Area.

Olhando para frente: O pipeline de desenvolvimento deve acelerar nos próximos anos graças a essas reformas e iniciativas locais. San Jose identificou dezenas de locais de oportunidade e tem uma postura proativa para cumprir sua meta estadual de habitação (mais de 60.000 unidades para 2023-2031). Podemos ver projetos mais criativos como conversões de escritórios para residências (se os escritórios continuarem subutilizados) e parcerias público-privadas. Projetos de infraestrutura como a extensão do BART Silicon Valley (trazendo trens BART para o centro de San Jose até ~2030) e a eletrificação do Caltrain também vão impulsionar o desenvolvimento orientado ao transporte ao longo desses corredores. Em resumo, 2025 é um ano de transição: após um 2024 lento, a construção está pronta para se recuperar, mas exigirá navegação por custos elevados. Com novas leis reduzindo a burocracia e incentivos municipais em vigor, San Jose espera transformar seus muitos projetos planejados em pás no chão em breve.

Mudanças de Políticas e Regulamentações que Afetam o Mercado

Diversos desenvolvimentos de políticas e regulamentações em 2024–2025 estão influenciando o cenário imobiliário de San Jose, visando enfrentar a crise habitacional e proteger os residentes, ao mesmo tempo em que respondem a mudanças econômicas. Aqui estão as principais mudanças:

• Aceleração do CEQA (2025): A Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia (CEQA) há muito tempo é apontada como causa de atrasos em desenvolvimentos. Em meados de 2025, a Califórnia promulgou reformas no CEQA por meio do SB 131 e AB 130, que reduziram significativamente os requisitos de análise ambiental para muitos projetos sanjosespotlight.com. Notavelmente, projetos de habitação em áreas urbanas subutilizadas em terrenos urbanos vagos (até 20 acres, com altura inferior a 85 pés) não exigem mais relatórios completos de impacto ambiental se atenderem ao zoneamento existente sanjosespotlight.com. Isso é uma grande vitória para cidades como San Jose: significa menos processos judiciais e aprovações mais rápidas para edifícios residenciais de médio porte e outros empreendimentos urbanos. Autoridades municipais afirmam que processos baseados no CEQA atrasaram alguns projetos em até dois anos sanjosespotlight.com – portanto, essa reforma pode potencialmente reduzir pela metade o tempo de aprovação sanjosespotlight.com. O prefeito de San Jose, Matt Mahan, foi um defensor declarado, argumentando que o CEQA vinha sendo abusado para bloquear habitações necessárias sanjosespotlight.com. Com as reformas, a cidade está combinando as mudanças estaduais com incentivos locais (como isenção de taxas pelo Innovative Pathway) para acelerar a produção de moradias sanjosespotlight.com. Embora grupos ambientais estejam preocupados com a redução da participação pública, a expectativa geral é que San Jose verá uma aceleração no início de projetos como resultado das regras simplificadas.
• Mandatos Estaduais de Habitação e Zoneamento: A Califórnia implementou várias leis para sobrepor zoneamentos locais restritivos. SB 9 (em vigor desde 2022) permite que proprietários dividam lotes unifamiliares ou adicionem unidades duplex como direito adquirido. Em San Jose, a adoção do SB 9 tem sido lenta até agora (devido ao alto custo de construção de ADUs/duplexes), mas com o tempo pode aumentar suavemente a densidade nos bairros residenciais. SB 10 (2022) permite que cidades adotem uma ordenança para até 10 unidades em terrenos próximos ao transporte público sem CEQA – San Jose ainda não aproveitou totalmente isso, mas pode fazê-lo no futuro para corredores de transporte. Além disso, AB 2011 (2022) agiliza a habitação em terrenos comerciais (por exemplo, strip malls); alguns projetos em San Jose estão explorando isso, o que pode transformar terrenos comerciais subutilizados em complexos de apartamentos com aprovação ministerial (processo acelerado). O próprio Plano Diretor de San Jose incentiva o crescimento por meio de “Vilas Urbanas” – essencialmente áreas pré-planejadas de maior densidade – e em 2025 a cidade está atualizando seu Elemento Habitacional para mostrar ao estado como acomodará cerca de 62.000 novas casas até 2031. Isso pode envolver rezoneamento de algumas áreas industriais ou de baixa densidade para residencial, e incentivo ao uso misto próximo ao transporte público.
• Controle de Aluguel e Proteções ao Inquilino: San Jose possui uma ordem local de estabilização de aluguel que cobre apartamentos construídos antes de 1979, limitando os aumentos anuais de aluguel (cerca de 5% no máximo, atrelado à inflação) e fornecendo proteções contra despejo. Embora isso permaneça em vigor, defensores dos inquilinos argumentam que não é suficiente, pois exclui edifícios mais novos. Em nível estadual, ativistas estão promovendo a Prop 33 (2024) para permitir a expansão do controle de aluguel (basicamente para revogar as restrições da Lei Costa-Hawkins) sfgate.com. Se os eleitores aprovarem, San Jose poderá optar por estender o controle de aluguel para unidades mais novas ou até mesmo para casas unifamiliares alugadas, o que afetaria significativamente proprietários e investidores. Separadamente, AB 1482 (lei estadual de limite de aluguel) já limita os aumentos de aluguel na maioria dos aluguéis da Califórnia a cerca de 10% ao ano – mas o limite local de San Jose é mais rigoroso para unidades antigas. Durante a pandemia, tanto o governo estadual quanto o local implementaram moratórias de despejo e programas de auxílio ao aluguel; a maioria já expirou, mas em 2025 há discussões na cidade sobre a criação de um fundo permanente de assistência emergencial ao aluguel para inquilinos enfrentando dificuldades repentinas. Requisitos de habitação acessível também influenciam o desenvolvimento – San Jose continua exigindo que projetos a preço de mercado incluam uma porcentagem de unidades abaixo do valor de mercado ou paguem taxas compensatórias. Há discussões sobre atualizar essas políticas de habitação inclusiva para equilibrar o incentivo ao desenvolvimento com a produção de unidades acessíveis.
• Impostos e Taxas: No final de 2024, os eleitores de San Jose aprovaram (ou consideraram) medidas que afetam a economia imobiliária. Um exemplo é uma taxa de vinculação comercial sobre novos empreendimentos de escritórios que financia habitação acessível – San Jose possui essa taxa e, embora os projetos de escritórios estejam lentos, qualquer retomada traria taxas para habitação. Também houve discussão sobre uma taxa de vacância para lojas vazias, a fim de desencorajar vagas de varejo de longo prazo no centro (seguindo o exemplo de SF), mas ainda não foi implementada. Por outro lado, a cidade reduziu algumas taxas: o Programa Innovative Pathway mencionado anteriormente isenta certos impostos de construção e taxas de parque para projetos habitacionais no centro que se qualificam localnewsmatters.org. Essa redução de custos é uma medida política deliberada para tornar o desenvolvimento financeiramente viável em um ambiente de alto custo.
• Política Econômica e Monetária: Indiretamente, decisões do Federal Reserve e mudanças mais amplas de política econômica (como novos gastos federais em infraestrutura ou mudanças nas leis tributárias) também afetam o mercado de San Jose. Por exemplo, os aumentos das taxas de juros do Fed em 2022–23 tiveram grandes impactos nas taxas de hipoteca e nos custos de empréstimos para construção, esfriando o mercado. Entrando em 2025, há incerteza: esperava-se que o Fed cortasse as taxas, mas o clima político do final de 2024 (incluindo uma nova administração presidencial e discussões sobre tarifas que podem reacender a inflação) lançou dúvidas sobre cortes rápidos nas taxas sfgate.com. Economistas do setor habitacional esperam amplamente que as taxas de hipoteca moderem gradualmente para cerca de 6% ou um pouco abaixo até o final de 2025 sanjosespotlight.com, mas erros de política podem mudar isso. O mercado de San Jose é altamente sensível a esses fatores macro devido aos seus preços extremos – até pequenas quedas nas taxas podem liberar poder de compra significativo (e, portanto, demanda). Localmente, estímulos do governo ou incentivos fiscais para a indústria de tecnologia também podem impulsionar indiretamente o setor imobiliário ao estimular o crescimento do emprego.

Em resumo, o cenário de políticas para 2025 está tendendo para o desenvolvimento pró-habitação (por meio de aprovações simplificadas e incentivos) e a continuidade das proteções aos inquilinos (com potencial para expansão do controle de aluguel). San Jose está tentando equilibrar esses fatores para resolver sua escassez de moradias sem afastar investimentos. A eficácia dessas políticas ficará mais clara nos próximos anos: se forem bem-sucedidas, San Jose poderá ver um aumento muito necessário na produção de moradias e uma leve redução nos custos habitacionais; caso contrário, a cidade pode continuar a enfrentar o status quo de preços altos e oferta inadequada.

Fatores Econômicos que Influenciam o Mercado

O mercado imobiliário de San Jose não existe em um vácuo – é fortemente influenciado por forças econômicas mais amplas, desde o estado da indústria de tecnologia até taxas de juros e padrões migratórios. Em 2025, vários fatores econômicos são particularmente notáveis:

Saúde do Setor de Tecnologia: San Jose está no coração do Vale do Silício, então a sorte das empresas de tecnologia afeta muito a demanda por imóveis residenciais e comerciais. Nos últimos anos, houve uma desaceleração do setor de tecnologia e demissões (especialmente no final de 2022 e em 2023, empresas como Meta, Google, etc. cortaram funcionários). Isso resfriou o mercado imobiliário brevemente em 2023, já que alguns trabalhadores de tecnologia deixaram a região ou ficaram mais cautelosos. Em 2025, o setor de tecnologia está mostrando sinais mistos. Dados de emprego para a região metropolitana de San Jose-Sunnyvale-Santa Clara indicam que os empregos no setor de informação caíram cerca de 0,8% ano a ano kidder.com no início de 2025 – então o emprego em tecnologia não está crescendo rapidamente, mas a queda se estabilizou. O setor de serviços profissionais/empresariais (que inclui muitos cargos ligados à tecnologia) também caiu cerca de 1,8% YoY kidder.com. Apesar dessas quedas, o desemprego no Condado de Santa Clara continua muito baixo (em torno de 3,9%) kidder.com, o que significa que o mercado de trabalho mais amplo ainda está aquecido. Muitos trabalhadores de tecnologia demitidos encontraram novos empregos ou iniciaram empreendimentos, e indústrias não tecnológicas (como saúde, manufatura avançada) cresceram.

Para o mercado imobiliário, um setor de tecnologia estável, mas com crescimento mais lento, significa nenhum grande influxo de novos compradores/inquilinos, mas também nenhuma saída em massa. San Jose realmente viu alguma migração líquida durante a pandemia (já que alguns trabalhadores se mudaram para áreas mais baratas com trabalho remoto), mas essa tendência diminuiu em 2023. Na verdade, à medida que alguns empregadores exigem o retorno ao escritório pelo menos alguns dias por semana, muitos dos que saíram estão voltando ou pelo menos mantendo uma base na Bay Area. O capital de risco e a formação de startups aumentaram no início de 2025 em comparação com o marasmo de 2022, o que pode sinalizar crescimento futuro de empregos. Além disso, o boom da IA (com empresas focadas em inteligência artificial) está centrado no Vale do Silício e pode impulsionar a próxima onda de demanda por escritórios e moradias. Se empresas como Nvidia, Google (com suas iniciativas de IA) e uma série de startups de IA continuarem contratando, isso injetará nova demanda por moradia na região. No geral, a tecnologia é o motor fundamental: quando ela espirra, o mercado imobiliário pega um resfriado, e quando ela prospera, o mercado enlouquece. Agora estamos em um meio-termo – cautelosamente otimistas de que o pior da crise tecnológica já passou, mas aguardando um novo boom claro.

Taxas de Juros e Financiamento: Provavelmente o maior fator isolado que está esfriando o mercado imobiliário em 2025, em comparação com a euforia de 2021, é o ambiente de altas taxas de juros. As taxas de hipoteca que eram de 3% em 2021 dispararam para acima de 7% em 2022, e em meados de 2025 estão na faixa de 6,5–7% para financiamentos fixos de 30 anos sfgate.com. Isso tem efeitos enormes: aumenta os pagamentos mensais da hipoteca em centenas ou milhares de dólares, reduzindo o que os compradores podem pagar. Uma regra prática: um aumento de 1% nas taxas de hipoteca reduz o poder de compra do comprador em cerca de 10%. Assim, os compradores de 2025 descobrem que se qualificam para casas muito menores do que conseguiriam há alguns anos. As taxas altas também criam o efeito “lock-in” para os vendedores – cerca de 84% dos proprietários têm hipotecas abaixo de 6% na Califórnia sanjosespotlight.com, então mudar e pegar um novo financiamento a 7% parece uma perda financeira. Isso manteve muitos imóveis fora do mercado, contribuindo para o baixo estoque.

Olhando para frente, economistas esperam amplamente que as taxas caiam gradualmente nos próximos 12-24 meses. A National Association of Realtors prevê taxas em torno de 6% em 2025 e possivelmente caindo abaixo disso até o final do ano sanjosespotlight.com. O economista-chefe da C.A.R., Jordan Levine, está otimista, sugerindo que as taxas poderiam chegar a 5,9% no final de 2025 sanjosespotlight.com. Se a inflação continuar a diminuir e o Federal Reserve começar a cortar a taxa de juros básica, as taxas de hipoteca seguirão o mesmo caminho. Cada queda nas taxas provavelmente atrairá mais compradores para o mercado (e incentivará alguns proprietários a trocarem de imóvel ou se mudarem, aumentando o estoque). Por exemplo, quando as taxas caíram brevemente para a casa dos 6% no final de 2024, corretores relataram um aumento imediato na atividade de compradores sfgate.com. Podemos esperar esses “mini-picos” de vendas sempre que as taxas caírem em 2025 sfgate.com. Ondas de refinanciamento também são esperadas se as taxas caírem abaixo de 5,5% – isso pode liberar mais poder de compra para os proprietários (ou permitir que investidores refinanciem e talvez reinvistam em imóveis). Por outro lado, se a inflação aumentar e as taxas permanecerem altas ou até subirem, o mercado imobiliário pode estagnar ou enfraquecer, já que a acessibilidade pioraria. Vale notar que mesmo uma taxa de hipoteca de 5-6% é historicamente normal (a média dos EUA em 50 anos é de cerca de 8% sanjosespotlight.com), mas após uma década de taxas ultrabaixas, isso parece alto para os participantes atuais.

Economia Local e Emprego: Além do setor de tecnologia, a economia de San Jose se beneficia de uma diversidade de empregadores – universidades (San Jose State), saúde (hospitais em expansão), tecnologia de defesa (Lockheed, etc.) e uma forte base de pequenas empresas. O crescimento de empregos em setores não tecnológicos ajudou a manter o emprego forte na região. A renda familiar média em San Jose é de cerca de US$ 117.000, uma das mais altas do país, e cresce modestamente a cada ano. No entanto, ironicamente, isso não é nem de longe suficiente para comprar uma casa confortavelmente aqui (como mostram as estatísticas de acessibilidade). A riqueza gerada por remuneração em ações e participação em startups é um fator importante que injeta liquidez no mercado imobiliário – por exemplo, quando uma empresa faz IPO ou é adquirida, funcionários recém-enriquecidos frequentemente compram casas ou fazem upgrades. O mercado de IPOs foi lento em 2022–24, mas está prestes a reabrir; alguns IPOs aguardados (como Stripe ou Instacart, caso não tenham ocorrido até 2025) podem criar novos milionários e levar a compras de imóveis de alto padrão. Além disso, a imigração internacional (especialmente de talentos de tecnologia) está sendo retomada, o que sustenta tanto a demanda por aluguel quanto por compra de imóveis, especialmente em comunidades com grandes populações de profissionais de tecnologia indianos e chineses em San Jose.

Por outro lado, fatores de custo de vida e qualidade de vida continuam a influenciar a migração. A Bay Area tem visto alguma migração doméstica líquida negativa – pessoas mudando-se para estados mais baratos – mas grande parte disso foi compensada pela imigração estrangeira e nascimentos. A população de San Jose caiu ligeiramente durante a pandemia, mas agora está aproximadamente estável. Se a tendência de trabalho remoto “Zoom-town” persistir, alguns trabalhadores podem optar por viver em áreas cênicas ou acessíveis (Lake Tahoe, Austin, etc.) enquanto mantêm empregos no Vale do Silício, o que pode reduzir a demanda local por moradia. Mas muitas empresas estão percebendo que a produtividade e o treinamento de novos funcionários funcionam melhor presencialmente, então um retorno parcial pode ser estrutural.

Custos e Construção: Outro fator econômico é o custo de construção – materiais e mão de obra. Os custos de construção na Bay Area estão entre os mais altos do mundo. Em 2024–25, a inflação de materiais como madeira e aço se moderou após picos anteriores, mas os custos de mão de obra permanecem altos devido à escassez de trabalhadores. A mão de obra qualificada para construção está em falta, elevando salários e estendendo prazos. Isso afeta diretamente quanto de novas moradias pode ser construído e a que preço. Como mencionado anteriormente, a mudança dos incorporadores para projetos de menor custo é uma resposta techxplore.com. O aumento do custo de capital (juros sobre empréstimos para desenvolvimento) também é um fator – muitos projetos que eram marginalmente lucrativos tornaram-se inviáveis quando os juros dobraram. Se o Fed aliviar e o financiamento ficar mais barato, alguns projetos engavetados podem ser retomados.

Tendências Macro: Em um nível mais amplo, o mercado imobiliário de San Jose é ancorado por algumas verdades macro – a atratividade de viver no Vale do Silício (pelas oportunidades de carreira), a escassez de terrenos em uma região já desenvolvida e as complexidades regulatórias da Califórnia. Isso cria uma tendência para os preços subirem no longo prazo mais rápido que a média nacional. Choques econômicos podem causar correções de curto prazo (como visto no início de 2020 ou em 2008), mas historicamente a região se recupera fortemente. Por exemplo, durante o início da pandemia, alguns previram um êxodo em massa das cidades; de fato, alguns residentes mudaram-se para subúrbios distantes ou para fora do estado, mas em 2025 muitos mercados urbanos se recuperaram e os preços das casas em San Jose superaram o pico pré-pandemia. A trajetória do mercado continuará a seguir os ciclos de expansão e retração da economia de tecnologia, suavizados um pouco pela oferta limitada de moradias.

Em conclusão, o cenário econômico para o mercado imobiliário de San Jose em 2025 é de otimismo cauteloso. O desempenho da indústria de tecnologia e a direção das taxas de juros são as duas variáveis-chave a serem observadas. Um setor de tecnologia próspero e taxas em queda podem aquecer novamente o mercado (com mais vendas e pressão de alta nos preços), enquanto qualquer recessão ou aumento nas taxas seria um obstáculo. Por ora, a economia local está crescendo moderadamente, o desemprego é baixo e as rendas são altas – ingredientes que sustentam a demanda por moradia mesmo diante dos desafios de acessibilidade. Essa tensão dinâmica entre alta demanda/riqueza e altos custos define o mercado de San Jose, e continuará a fazê-lo nos próximos anos.

Perspectivas Comparativas: San Jose vs. Mercados Próximos

As tendências imobiliárias de San Jose tanto refletem quanto divergem das de cidades vizinhas da Bay Area como San Francisco, Oakland e os subúrbios do Vale do Silício. Compradores, locatários e investidores costumam comparar esses mercados. Veja como San Jose se compara:

• San Jose vs. San Francisco: Ambas as cidades são grandes centros de emprego da Bay Area com moradia muito cara, mas San Francisco apresentou um mercado mais fraco recentemente. A Zillow prevê pequenas quedas de preço para os imóveis de SF em 2025 (~–1,8%), enquanto San Jose está praticamente estável ou com leve alta (faixa de –0,2% a +0%) sfgate.com. O mercado de condomínios de San Francisco, em particular, enfrentou um excesso de unidades e queda na demanda durante a pandemia, enquanto San Jose (que tem mais casas unifamiliares) manteve melhor o valor. A acessibilidade é igualmente desafiadora em ambas – os preços medianos em SF (~US$ 1,3–1,4 milhão) são semelhantes aos de San Jose, e ambos exigem rendas altas. No entanto, SF foi mais impactada pelo trabalho remoto. A vacância de escritórios no centro é muito maior do que em San Jose, levando a apartamentos/condomínios vazios em algumas áreas e queda populacional. San Jose, por ter um perfil mais suburbano, não sofreu um êxodo urbano tão severo. As tendências de aluguel também divergiram: os aluguéis em SF caíram ou ficaram estáveis em 2024, enquanto os aluguéis em San Jose subiram cerca de 2–3% sfgate.com. Isso sugere uma leve migração de demanda de SF para o Vale do Silício. Culturalmente, SF ainda atrai alguns (vida urbana, comodidades), mas preocupações com criminalidade e segurança pública lá têm levado alguns moradores a considerar lugares como San Jose. Os mercados de imóveis de luxo em ambas as cidades são fortes – o segmento de alto padrão de SF (por exemplo, mansões em Pacific Heights) e os bairros de luxo de San Jose (Silver Creek, etc.) estão vendendo bem para compradores abastados, apesar das condições gerais sfgate.com. Em resumo, o mercado de San Jose em 2025 é mais estável, enquanto o de San Francisco é mais volátil e está em modo de recuperação. Muitos veem San Jose com potencial de valorização (especialmente se o centro for revitalizado), enquanto SF está reconstruindo confiança e ocupação.
• San Jose vs. Oakland/East Bay: O East Bay oferece uma alternativa mais acessível ao Condado de Santa Clara. O preço médio das casas em Oakland (meados de 2025) é em torno de US$ 759.000 – aproximadamente metade do valor de San Jose – e Oakland teve queda de preços de cerca de 13% ano a ano redfin.com. Na verdade, o mercado imobiliário de Oakland esfriou significativamente em 2024, com maior estoque e tempo de venda mais longo (29 dias contra 20 em SJ) redfin.com redfin.com. Isso reflete em parte uma maior saída de moradores de Oakland urbana e uma oferta maior em relação à demanda. Dito isso, os preços absolutos em Oakland são mais baixos, então está atraindo alguns compradores que não conseguem pagar pelo South Bay. Bairros do East Bay como Fremont, que fica mais próximo dos empregos do Vale do Silício, têm preços mais altos (geralmente cerca de US$ 1,2 milhão de preço médio), mas ainda assim geralmente menos do que San Jose para casas comparáveis. Considerações sobre o deslocamento têm um papel: quando o preço da gasolina está alto ou o trânsito está ruim, alguns que se mudaram para o East Bay podem repensar e tentar se aproximar do trabalho em San Jose, aumentando a demanda no South Bay. Além disso, diferenças em criminalidade e qualidade das escolas influenciam a escolha: os subúrbios de San Jose são vistos como tendo escolas e segurança melhores do que Oakland, o que impede que famílias do Vale do Silício se mudem em massa para o East Bay apesar da moradia mais barata. No lado do aluguel, os aluguéis em Oakland na verdade caíram cerca de 6% em 2024 (por exemplo, aluguel de 1 quarto cerca de US$ 1.800, bem mais baixo que em San Jose) reddit.com. Isso indica demanda mais fraca em Oakland e talvez que trabalhadores com possibilidade de trabalho remoto que saíram de SF não migraram todos para Oakland como se previa – alguns deixaram a região completamente. Em contraste, a população e a demanda por moradia em San Jose estão mais ligadas à sua própria base de empregos (empregos de tecnologia que em grande parte não estão se mudando). No fim das contas, San Jose é mais caro, mas estável, enquanto Oakland é mais barato, mas teve uma correção maior. Para investidores, imóveis no East Bay podem oferecer melhores rendimentos de aluguel, mas San Jose oferece mais garantia de valorização a longo prazo devido à concentração de empregos de alta remuneração.
• Subúrbios do Vale do Silício (Palo Alto, Cupertino, etc.): As cidades suburbanas ao norte e oeste de San Jose (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) estão no mesmo mercado do Condado de Santa Clara, mas têm suas próprias nuances. Geralmente, esses lugares são ainda mais caros do que San Jose em termos de preço por metro quadrado, graças às melhores escolas ou à proximidade de sedes de empresas (por exemplo, Apple em Cupertino, Stanford em Palo Alto). Por exemplo, o preço mediano das casas em Palo Alto está bem acima de US$ 3 milhões, mais que o dobro do de San Jose. Esses subúrbios têm estoque muito limitado em qualquer momento – as pessoas tendem a manter suas casas devido às excelentes escolas públicas e ao prestígio da comunidade. Em 2025, esses mercados continuam ultracompetitivos: uma casa de entrada em Mountain View ou Cupertino frequentemente recebe dezenas de ofertas. San Jose compete com essas áreas pelo tamanho e diversidade – há regiões acessíveis em San Jose que têm preços menores do que, por exemplo, Sunnyvale (como East San Jose). Mas para quem prioriza escolas, os distritos escolares de Cupertino ou Palo Alto são um grande atrativo, mantendo a demanda alta ali independentemente do que o mercado mais amplo esteja fazendo. Um dado comparativo: enquanto o crescimento dos preços em San Jose desacelerou para cerca de 5% ao ano redfin.com, alguns enclaves do Vale do Silício ainda tiveram aumentos maiores devido à baixa oferta (por exemplo, Los Altos teve alta de cerca de 10% ao ano no início de 2025). Assim, os micromercados podem superar a média. Por outro lado, os subúrbios mais distantes de San Francisco (por exemplo, Tracy, Gilroy) receberam um influxo de trabalhadores remotos durante a pandemia, com grandes aumentos de preço, mas parte disso está se revertendo à medida que a realidade do deslocamento volta – essas áreas periféricas podem estagnar ou cair um pouco à medida que as pessoas voltam a morar mais perto dos empregos. San Jose fica no meio-termo: mais urbana e populosa do que os pequenos subúrbios, mas mais acessível (relativamente falando) do que as cidades de elite. Também tem mais espaço para crescer (especialmente verticalmente no centro ou por meio de adensamento), enquanto subúrbios como Palo Alto já estão totalmente construídos e limitam fortemente o crescimento. Isso significa que San Jose pode adicionar oferta e potencialmente moderar seus preços no futuro mais do que essas cidades de oferta fixa.

No geral, a Bay Area é um mosaico de micromercados. San Jose em 2025 está tendo um desempenho melhor do que San Francisco em muitos aspectos (menor queda de preços, demanda mais estável) e mostrando mais resiliência de preços do que o East Bay. Ainda é mais barata do que os enclaves ultra-ricos, mas compartilha o desafio do baixo estoque. Para um comprador ou investidor: San Jose oferece uma mistura de vida urbana e suburbana com preços altos, mas se você quiser algo “mais barato” deve olhar para o East Bay; se quiser escolas de ponta ou status, talvez precise esticar até Palo Alto ou Los Gatos. Muitas pessoas estão fazendo essas escolhas, por isso vemos, por exemplo, famílias deixando apartamentos em SF para comprar em San Jose, ou trabalhadores de tecnologia pulando San Jose para comprar uma casa maior em Walnut Creek (East Bay) pelo mesmo preço. Esses fluxos vão continuar, mas a localização central de San Jose no Vale do Silício lhe dá uma vantagem duradoura – uma enorme base de empregos nas proximidades significa que quase sempre haverá demanda para morar ali.

Projeções e Previsões para os Próximos Anos

Olhando além de 2025, especialistas antecipam que o mercado imobiliário de San Jose terá crescimento moderado e mudanças graduais em vez de oscilações extremas. Aqui está uma síntese de previsões e opiniões para os próximos anos:

• Perspectiva de Preço das Casas: Praticamente todos os principais analistas preveem valorização contínua dos preços em San Jose, mas em um ritmo mais lento e “normal” do que a euforia dos anos 2010. A Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia projeta que o preço mediano das casas na Califórnia suba cerca de 4–5% em 2025 sanjosespotlight.com, e ganhos semelhantes de um dígito em 2026. Especificamente para San Jose, corretores locais esperam que os valores dos imóveis no Vale do Silício ainda “superem grande parte do país” em valorização sanjosespotlight.com, devido à força econômica da região. Um site de investimentos imobiliários prevê preços em San Jose +3% em 2025 e +4% em 2026 noradarealestate.com – basicamente acompanhando a inflação. Nenhuma fonte confiável prevê um colapso ou queda significativa nos valores, a menos que haja um grande choque externo. Um dos motivos: mesmo que a demanda diminua, a oferta limitada serve de piso para os preços. Dito isso, se as taxas de hipoteca permanecerem altas ou se houver uma recessão, os preços podem se estabilizar por um período mais longo. O modelo do Zillow, por exemplo, previu uma leve queda em 2024 seguida de estabilização em 2025 na Bay Area sfgate.com. Mas entre 2026–2027, se as taxas estiverem mais baixas, a maioria espera que os preços voltem a subir alguns por cento ao ano, à medida que o mercado se ajusta totalmente às condições pós-pandemia.
• Vendas e Estoque: O economista-chefe da National Association of Realtors, Lawrence Yun, observou que anos pós-eleitorais frequentemente veem um aumento nas vendas de casas sanjosespotlight.com. De fato, ele prevê um salto de 9% no volume de vendas de casas nos EUA em 2025 sanjosespotlight.com à medida que as taxas de hipoteca diminuem e mais imóveis entram no mercado. Localmente, podemos ver um movimento semelhante: o Condado de Santa Clara já viu um aumento na atividade de compradores no final de 2024 sanjosespotlight.com. Mais proprietários podem decidir vender em 2025–2026 à medida que se sentem mais confortáveis com a ideia de trocar uma taxa antiga baixa por uma casa nova (especialmente se tiverem patrimônio para compensar o custo). Ainda se espera que o estoque permaneça relativamente restrito, porém – ninguém prevê uma enxurrada de novos imóveis suficiente para ser um mercado de compradores. Um sinal positivo: a parcela de hipotecas com taxas inferiores a 4% diminuirá gradualmente ao longo do tempo (as pessoas refinanciam, se mudam, etc.), aliviando o efeito de “lock-in”. Dados do Realtor.com mostraram que a porcentagem de hipotecas abaixo de 6% caiu de 89% para 84% em um ano sanjosespotlight.com, o que significa que alguma rotatividade está ocorrendo. Até 2026–2027, talvez as taxas se normalizem na faixa de 5%, e a rotatividade habitacional aumente para níveis mais típicos. A construção de novas casas também aumentará o estoque, embora provavelmente de forma modesta. O esforço da Califórnia para construir pode trazer resultados a partir de 2026+, com milhares de unidades em construção na região da North First Street de San Jose, no centro e em outros locais finalmente sendo concluídas (se o financiamento se estabilizar). No geral, espere um estoque levemente melhorado nos próximos anos, mas ainda abaixo do que seria um mercado equilibrado.
• Aluguéis e Mercado de Aluguel: Economistas seniores como Chris Salviati, do Apartment List, preveem “crescimento de aluguel baixo, de um dígito” continuando na Bay Area no curto prazo sfgate.com. Para 2025, isso provavelmente significa aumentos de aluguel em torno de 2–4%, semelhante a 2024. À medida que o grande volume de novos apartamentos nacionalmente diminui até o final de 2025, a concorrência por aluguéis pode se intensificar em 2026. Orphe Divounguy, da Zillow, prevê mercados de aluguel mais restritos na segunda metade de 2025 assim que o boom de construções esfriar, potencialmente dando aos proprietários mais poder de precificação sfgate.com. Em San Jose, os aluguéis podem acelerar um pouco se a população crescer e a compra de casas continuar inacessível. No entanto, qualquer expansão do controle de aluguel ou novo estoque pode neutralizar isso. Muitos especialistas veem a tendência de nação de locatários persistindo – se os compradores de primeira viagem continuarem excluídos, eles continuam alugando, o que mantém a demanda alta. Até 2030, os aluguéis em San Jose provavelmente estarão ainda mais altos do que hoje (salvo uma recessão econômica), embora talvez o crescimento seja incremental ano a ano.
• Imóveis Comerciais: As previsões para o mercado de escritórios são cautelosas. A maioria dos corretores comerciais acredita que será apenas em 2025–2026 que a vacância de escritórios diminuirá visivelmente. As empresas ainda estão avaliando suas necessidades de espaço; o consenso é que o modelo de trabalho híbrido veio para ficar, então a demanda geral por escritórios será estruturalmente menor do que em 2019. Algumas previsões sugerem que a vacância de escritórios na Bay Area pode atingir o pico em 2024–25 e depois se recuperar lentamente. A JLL e outras empresas esperam que as vacâncias de escritórios melhorem alguns pontos percentuais até 2026, mas não retornem aos níveis pré-pandemia por muitos anos (se é que retornarão). Por outro lado, a perspectiva industrial é forte – o relatório de mercado da Cushman & Wakefield espera que as vacâncias industriais permaneçam abaixo de 6% e que os aluguéis cresçam em 2025 à medida que a oferta é absorvida cushmanwakefield.com. O varejo deve permanecer relativamente estável; algumas novas construções de varejo serão entregues em projetos de uso misto, mas a vacância no varejo pode ficar na faixa de 4-5% até 2025. Se houver uma recessão, o varejo pode enfraquecer, mas na ausência disso, permanece estável.
• Fatores Econômicos Imprevisíveis: As taxas de juros são o maior fator imprevisível. Se a inflação cair mais rápido do que o esperado, o Fed pode cortar agressivamente e as hipotecas podem cair para a faixa de 5% baixos ou até 4% altos até 2026. Isso provavelmente desencadearia um aumento na atividade de compra e no crescimento dos preços – potencialmente voltando a uma euforia de mercado de vendedores. Alguns cenários otimistas preveem uma reaceleração do mercado imobiliário no final de 2025 sob essa condição. Por outro lado, se a inflação for persistente ou a economia superaquecer, as taxas podem permanecer altas por mais tempo, mantendo o mercado em ritmo mais lento. Recessões macroeconômicas são outro fator imprevisível; alguns economistas temem uma leve recessão no final de 2024 ou 2025. Historicamente, recessões podem esfriar o mercado imobiliário (menos vendas, pequenas quedas de preço), mas dada a escassez de oferta, qualquer queda de preço em San Jose pode ser mínima e de curta duração.
• Opiniões de Especialistas: Especialistas locais em imóveis frequentemente enfatizam o jogo a longo prazo. “Os compradores devem comprar quando encontrarem uma casa que atenda às suas necessidades,” aconselha o presidente da Associação de Corretores de Santa Clara de 2025, em vez de tentar acertar o momento do mercado sanjosespotlight.com. A lógica: mesmo que as taxas estejam altas agora, você pode refinanciar depois, mas não pode voltar no tempo e comprar pelos preços de ontem – e no Vale do Silício, os preços de ontem tendem a ser mais baixos do que os de amanhã. Muitos esperam que assim que as taxas caírem abaixo de 6%, ocorrerá muita compra reprimida de quem deseja trocar de imóvel (proprietários trocando por casas maiores, etc.), o que pode aumentar o estoque de casas de entrada, mas também aumentar a demanda por casas de médio padrão simultaneamente sanjosespotlight.com. O consenso das pesquisas com corretores é que 2025 será mais movimentado do que 2024, e 2026 pode retornar a um ritmo mais familiar do mercado, com padrões sazonais, etc., assumindo que não haja grandes choques.

Em resumo, a previsão para o mercado imobiliário de San Jose é “cautelosamente otimista.” Provavelmente veremos preços de imóveis estáveis ou subindo suavemente, estoque e volume de vendas crescendo lentamente, aluguéis continuando a subir modestamente, e um setor comercial encontrando seu equilíbrio até 2026. Os fundamentos do mercado de San Jose – empregos fortes, localização desejável, pouca oferta de terrenos – sugerem que ele permanecerá robusto. A era do crescimento desenfreado dos preços pode ter acabado (por enquanto), mas também não há ameaça séria de uma queda, dada a escassez de moradias. A maioria dos especialistas prevê um caminho de crescimento equilibrado e sustentável para os próximos anos. Como disse um economista do setor imobiliário, a Bay Area em 2025–2027 provavelmente verá “crescimento constante, oportunidades crescentes e ajustes contínuos a novas tendências,” em vez de mudanças radicais sfgate.com. Para compradores e vendedores, isso significa menos frenesi e mais previsibilidade – e para os formuladores de políticas, um imperativo contínuo de construir mais moradias para atender às necessidades futuras da região.

Fontes:

• Redfin – San Jose Housing Market Update (julho de 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research – Housing Affordability Analysis (junho de 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – Previsões para o Mercado Imobiliário da Bay Area em 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – Tendências de Aluguel em San Jose, ago. 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (via Patch) – Relatório de Vacância Comercial do Vale do Silício (3º tri. 2024) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – Mercado de Escritórios do Vale do Silício 2º tri. 2025 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – Previsão do Mercado de Varejo de San Jose 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – Dados do Mercado de Aluguel de San Jose 2025 point2homes.com
• San José Spotlight – Programa Habitacional Inovador & Reformas CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – Compromissos Habitacionais do Google em Questão (maio de 2025) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – Previsões de Mercado para 2025 (coluna de Collins) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• Mercado Imobiliário de Oakland (Redfin) para comparação regional redfin.com