Imóveis em San Diego 2025: Casas de US$1 Milhão, Aluguéis nas Alturas e um Mercado em Transformação

O mercado imobiliário de San Diego em 2025 está passando por uma mudança perceptível após anos de crescimento acelerado. Os preços das casas permanecem próximos dos recordes históricos – em torno de US$ 1 milhão para uma casa típica – mas a rápida valorização da era da pandemia se estabilizou zillow.com alliedschools.com. O estoque de casas à venda está melhorando gradualmente a partir de níveis historicamente baixos, dando aos compradores um pouco mais de poder de negociação do que nos últimos anos alliedschools.com. Ao mesmo tempo, locatários enfrentam aluguéis recordes em torno de US$ 2.500 por mês, em média, com o crescimento dos aluguéis finalmente desacelerando devido a uma onda de novos apartamentos chegando ao mercado obrag.org. Abaixo está uma análise abrangente das tendências do mercado imobiliário residencial e comercial de San Diego, desempenho dos bairros, perfis de compradores/locatários, perspectivas de investimento, previsões, pipeline de desenvolvimento, novas leis, desafios de acessibilidade e os principais fatores econômicos – de taxas de juros à migração – que moldam o futuro do mercado.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025

Preços das Casas: Os valores das casas em San Diego se estabilizaram em 2025 após a ascensão meteórica dos últimos anos. O preço mediano de venda em meados de 2025 gira em torno de US$ 950.000 a US$ 1.000.000, cerca de 1–3% menor do que há um ano zillow.com alliedschools.com. O Home Value Index do Zillow para San Diego estava em cerca de US$ 998.000 em julho de 2025, uma queda de 3,4% em relação ao ano anterior zillow.com. Da mesma forma, a Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia relatou o preço mediano de casas unifamiliares em San Diego County em US$ 1,025 milhão em junho de 2025, uma leve queda de 2–3% em relação a junho de 2024 patch.com. Em resumo, os preços caíram levemente em relação ao pico, mas permanecem historicamente altos – quase 60% mais altos do que há cinco anos, no início dos anos 2020 luxurysocalrealty.com. Esse achatamento dos preços marca um esfriamento em relação ao frenesi da era da pandemia, refletindo a resistência dos compradores diante dos limites de acessibilidade e dos custos de financiamento mais altos.

Volume de Vendas e Estoque: A atividade de vendas de casas desacelerou modestamente. Até meados de 2025, o número de vendas concluídas está ligeiramente abaixo dos níveis do ano passado (as vendas de casas no Condado de San Diego em junho de 2025 foram cerca de 2% menores do que em junho de 2024) sdhousingmarket.com. Um dos principais fatores é a escassez de anúncios – embora o estoque esteja melhorando, ainda está enxuto. Em meados de 2025 havia aproximadamente 3.500 casas no mercado na região de San Diego zillow.com, o que equivale a cerca de 3,2 meses de oferta, acima dos ~2,4 meses do ano anterior alliedschools.com. Esse aumento de 33% na oferta deu aos compradores mais opções do que tinham durante a euforia da pandemia alliedschools.com. No entanto, o estoque geral permanece bem abaixo dos padrões anteriores a 2020, já que muitos proprietários estão “presos” a taxas de hipoteca ultrabaixas e não querem vender (mais de 80% dos proprietários da Califórnia têm uma taxa de hipoteca abaixo de 5%, o que os desestimula a trocar por um empréstimo de 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Novos anúncios em San Diego, na verdade, estavam em queda de dois dígitos na comparação anual no início de 2025 calmatters.org, contribuindo para um mercado que, embora mais frio, ainda é relativamente apertado para os padrões históricos.

Velocidade do Mercado e Competição: As casas estão levando um pouco mais de tempo para serem vendidas em média, mas propriedades desejáveis ainda são vendidas rapidamente. O tempo médio no mercado subiu para cerca de 24–27 dias (cerca de 3–4 semanas) em meados de 2025, o que representa um prazo ~15–17% maior do que há um ano sdhousingmarket.com alliedschools.com. Os compradores tornaram-se mais cautelosos à medida que o aumento das taxas de juros aperta os orçamentos, e as guerras de lances estão menos frenéticas do que em 2021–2022. Ainda assim, mais de um terço dos anúncios ainda está sendo vendido acima do preço pedido zillow.com, e aproximadamente 37% das vendas foram fechadas acima do valor de lista no início do verão zillow.com – um sinal de que casas prontas para morar em bairros populares ainda podem gerar competição. Ao mesmo tempo, quase metade de todas as vendas agora ocorre abaixo do preço de lista zillow.com, refletindo um aumento no poder de negociação dos compradores em comparação com o mercado hipercompetitivo da pandemia. Em essência, o mercado residencial de San Diego em 2025 mudou para um estado mais equilibrado: compradores estão ganhando fôlego e poder de negociação à medida que o estoque cresce e os preços se estabilizam, mas vendedores ainda se beneficiam de avaliações historicamente altas e de uma persistente escassez de moradias.

Impacto das Taxas de Juros: As taxas de hipoteca elevadas na faixa de 6,5–7% têm sido um fator chave para esfriar o ritmo do mercado. Após as taxas de juros saltarem de cerca de 3% para cerca de 7% entre 2021 e 2023, a acessibilidade para compradores foi prejudicada lao.ca.gov. O resultado tem sido menos compradores qualificados no topo e lances mais cautelosos. Muitos potenciais move-up buyers estão permanecendo em suas casas para manter suas hipotecas de baixo custo, um fenômeno que limita a oferta de casas à venda lao.ca.gov lao.ca.gov. Já os compradores de primeira viagem enfrentam pagamentos mensais de hipoteca quase 80% maiores do que há poucos anos – uma casa de médio padrão na Califórnia agora exige um pagamento de cerca de US$ 5.900, um aumento de 82% desde 2020 lao.ca.gov. Essas taxas altas efetivamente colocaram um teto nos preços das casas em 2025, encerrando a valorização desenfreada. As previsões do setor antecipam que as taxas de hipoteca podem moderar levemente mais tarde em 2025 (podendo cair para a faixa de 6% ao ano) themortgagereports.com, o que pode liberar parte da demanda reprimida. Por enquanto, o financiamento caro inaugurou um período de estabilização de preços e menor rotatividade no mercado imobiliário de San Diego.

Tendências do Mercado Imobiliário Comercial

Enquanto o mercado residencial está esfriando suavemente, o mercado imobiliário comercial em San Diego enfrenta mudanças pós-pandemia mais dramáticas. Diferentes setores estão apresentando desempenhos desiguais:

Espaço de Escritório: O mercado de escritórios continua fraco, já que os padrões de trabalho remoto e híbrido persistem. As vagas em escritórios atingiram níveis recordes em 2025. A taxa geral de vacância de escritórios do condado chegou a 14,5% no 2º trimestre de 2025, acima dos cerca de 14,2% do ano anterior cushmanwakefield.com. Muitas empresas reduziram seus espaços, sublocaram áreas excedentes ou optaram por arranjos de coworking. Os escritórios Classe A estão especialmente subutilizados (arranha-céus no centro, por exemplo, têm vacâncias bem acima dos 10%) avisonyoung.us. Os proprietários estão oferecendo incentivos e descontos no aluguel para atrair inquilinos neste mercado favorável ao locatário. O Milken Institute classificou a economia metropolitana de San Diego em posição inferior em 2025, em parte devido a essas tendências de emprego e espaço de escritório, observando que o crescimento de empregos de curto prazo foi de apenas ~0,5% em 2024 – significativamente abaixo da média nacional axios.com. Por outro lado, a economia diversificada de San Diego (com setores de ciências da vida, defesa e tecnologia) oferece certa proteção – mas as perspectivas para escritórios dependem do retorno ao trabalho presencial e de uma possível recuperação do crescimento de empregos em tecnologia/biotecnologia.
Industrial e Logística: Após um período de forte crescimento, o setor imobiliário industrial está vendo as taxas de vacância subirem a partir de mínimas históricas. Em todo o condado, a vacância industrial estava em torno de 7,7% em meados de 2025, uma alta acentuada (+2,3 pontos percentuais em relação ao ano anterior) à medida que novos galpões foram entregues e o crescimento do e-commerce se normalizou cushmanwakefield.com. O mercado de galpões do sul da Califórnia está saindo de uma expansão frenética, e San Diego não é exceção – os inquilinos agora têm mais opções e o crescimento dos aluguéis desacelerou. Ainda assim, a vacância industrial em torno de 7% permanece saudável em termos históricos, e a demanda por centros de distribuição e espaços de fabricação para biotecnologia em submercados centrais (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, etc.) persiste. Os valores de locação recuaram levemente em relação ao pico, já que os proprietários competem por menos inquilinos ativos latimes.com. Analistas esperam que o mercado industrial recupere o equilíbrio até 2026, à medida que a economia regional e a movimentação de mercadorias se ajustam às normas pós-pandemia jpmorgan.com.
Laboratórios de Ciências da Vida: O mercado imobiliário de ciências da vida de San Diego – um subsetor de escritórios especializado em laboratórios de biotecnologia – passou por um boom de construções nos últimos anos, o que agora resultou em um excesso de espaços de laboratório vagos. A taxa de vacância em ciências da vida disparou para 26,3% em meados de 2025, acima dos 16,5% de um ano antes cushmanwakefield.com. O financiamento de capital de risco para biotecnologia esfriou em relação aos picos de 2021, e algumas startups fecharam ou reduziram operações, deixando prédios de laboratório recém-construídos em busca de inquilinos. Clusters importantes como Torrey Pines, UTC e Sorrento Mesa apresentam alta disponibilidade de laboratórios. Esse excesso de oferta está pressionando os aluguéis para baixo no mercado de laboratórios. No entanto, San Diego continua sendo um dos principais polos de biotecnologia do país, e especialistas do setor preveem que, à medida que novas startups de medicamentos e tecnologia médica surgirem (e as grandes farmacêuticas continuarem a fazer parcerias locais), esse espaço vago de laboratório será gradualmente absorvido. Enquanto isso, os proprietários estão oferecendo concessões e incentivos para adaptação a fim de atrair locatários de ciências da vida. A alta vacância de laboratórios é um risco de curto prazo para investidores comerciais, mas destaca o quanto de novo espaço foi entregue para acompanhar a demanda da biotecnologia durante o boom.
Varejo e Hospitalidade: O mercado imobiliário de varejo em San Diego está relativamente estável. A vacância no varejo está em torno de 5,1% (2º trimestre de 2025), apenas um pouco acima do ano passado cushmanwakefield.com. Os consumidores em grande parte voltaram às compras e refeições presenciais; áreas turísticas e centros de bairro se beneficiaram da forte recuperação do turismo em 2025. O mercado de hospitalidade de San Diego está se recuperando fortemente – as ocupações hoteleiras e as diárias melhoraram com o retorno de convenções e viagens de lazer axios.com. Isso tem efeitos positivos para espaços de varejo e restaurantes. Embora o crescimento do comércio eletrônico continue, a maioria dos pontos de varejo bem localizados (especialmente centros ao ar livre) se manteve, e algumas lojas âncora vagas estão sendo transformadas em academias, espaços de entretenimento ou até projetos residenciais. Propriedades de aluguel multifamiliar, muitas vezes categorizadas como ativos comerciais, estão apresentando desempenho sólido (baixa vacância em torno de 4–5% e crescimento mínimo de aluguel neste ano) obrag.org. No geral, o mercado imobiliário comercial de San Diego em 2025 é um cenário misto: os setores de escritórios e laboratórios especializados enfrentam desafios, o industrial está se normalizando após um período aquecido, e o varejo/hospitalidade estão cautelosamente otimistas.

Desempenho do Mercado em Diferentes Bairros

O mercado imobiliário de San Diego é altamente localizado, com variações significativas por bairro e submercado. Enclaves litorâneos de luxo, bairros urbanos da moda e subúrbios do interior apresentam tendências diferentes em 2025:

Mercados Costeiros de Luxo: Comunidades costeiras de alto padrão (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, etc.) geralmente mantiveram seu valor ou até registraram aumentos, graças à escassez de inventário e compradores abastados. Por exemplo, o preço médio das casas em Del Mar estava em torno de US$ 3,0 milhões no início de 2025 – impressionantes 55% a mais do que um ano antes sofi.com sofi.com. (Um salto tão grande provavelmente reflete algumas vendas de altíssimo padrão distorcendo a mediana, e não uma valorização generalizada.) Imóveis costeiros continuam em alta demanda por suas vistas para o mar e estilo de vida, e muitos proprietários nessas áreas têm condições financeiras para esperar as oscilações do mercado em vez de vender com desconto. Dito isso, até mesmo os mercados de luxo esfriaram em relação às disputas de 2021 – em Del Mar, as casas estavam ficando cerca de 57 dias no mercado e vendendo cerca de 4% abaixo do valor pedido, em média sofi.com sofi.com, indicando que até compradores ricos estão negociando neste cenário.
Bairros Urbanos Centrais: Alguns dos bairros badalados e historicamente disputados próximos ao centro têm apresentado correções de preço recentemente. North Park, por exemplo – uma área da moda para jovens profissionais – registrou uma queda de quase 20% nos preços das casas do início de 2024 ao início de 2025 sofi.com. O preço mediano em North Park caiu para cerca de US$ 900.000 sofi.com à medida que as taxas de juros mais altas afastaram alguns compradores de primeira viagem, e a febre da pandemia por casas unifamiliares diminuiu. Da mesma forma, partes do Downtown San Diego e Hillcrest viram os preços de apartamentos estabilizarem ou caírem, especialmente para unidades sem diferenciais. Essas áreas haviam disparado em 2021–2022, então um recuo modesto em 2023–2025 representa uma normalização do mercado. Ainda assim, há demanda por imóveis bem localizados – o mercado de North Park é considerado “muito competitivo”, com anúncios frequentemente entrando em contrato em apenas duas semanas, às vezes acima do valor pedido para os imóveis mais disputados sofi.com sofi.com. Essencialmente, o esfriamento nos bairros urbanos reintroduziu algumas pechinchas relativas (preços abaixo do pico), que compradores atentos estão aproveitando rapidamente.
Áreas do Interior e Subúrbios: Subúrbios mais acessíveis e comunidades do interior tornaram-se pontos quentes de atividade à medida que compradores buscam melhor custo-benefício. Regiões como East County e North County Inland estão apresentando um volume saudável de vendas. Em junho de 2025, os códigos postais com o maior número de vendas de casas eram em sua maioria do interior: áreas como Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) e San Marcos (92078) lideraram o condado em transações sdhousingmarket.com. Esses bairros oferecem lotes maiores ou mais espaço por um preço por metro quadrado relativamente modesto, o que tem atraído famílias e trabalhadores remotos que não precisam estar próximos à costa sdhousingmarket.com. Por exemplo, Rancho Bernardo (uma comunidade planejada no interior) e San Marcos têm preços medianos de casas significativamente abaixo da média costeira, mas ainda oferecem escolas e comodidades de qualidade – tornando-os opções de “bom valor”. Análises de corretores observam que as comunidades do interior oferecem aos compradores “mais casa pelo dinheiro”, além de acesso razoável a parques, lojas e rodovias sdhousingmarket.com. Como resultado, a concorrência continua acirrada em muitos desses mercados de valor; algumas casas recebem múltiplas ofertas e são vendidas rapidamente se estiverem bem precificadas. Por outro lado, alguns mercados costeiros de North County com preços mais altos (Encinitas, Del Mar) tiveram vendas mais lentas simplesmente devido à falta de estoque e preços extremamente altos. No geral, os subúrbios de San Diego estão apresentando um desempenho sólido, com crescimento moderado de preços em alguns pontos e apenas pequenas quedas em outros. A mudança é que a demanda se deslocou mais para os exúrbios e subúrbios, já que os compradores buscam relativa acessibilidade durante este ambiente de altas taxas alliedschools.com alliedschools.com.
South Bay e Áreas de Fronteira: No Sul do Condado (por exemplo, Chula Vista, National City, Imperial Beach), a demanda por moradia também tem sido robusta. Chula Vista, em particular, tem sido líder na construção de novas casas, permitindo muito mais moradias per capita do que a maioria das cidades do condado planetizen.com planetizen.com. Essa construção aumentou o estoque e manteve o crescimento dos preços sob controle. Uma casa de médio padrão no leste de Chula Vista ou Otay Ranch geralmente é mais barata do que uma casa comparável mais ao norte, atraindo compradores de primeira viagem e famílias militares. No início de 2025, o preço mediano de uma casa unifamiliar em National City estava em torno de US$ 600.000, abaixo do pico de US$ 700 mil dawnsellssandiego.com, mostrando certa correção no segmento de entrada. Os bairros de South Bay continuam relativamente acessíveis e são centrais para os esforços da região em resolver a escassez de oferta de moradias.

Em resumo, o desempenho dos bairros de San Diego está bifurcado: os mercados costeiros de altíssimo padrão e alguns enclaves desejados estão se mantendo firmes ou até atingindo novos recordes, enquanto muitos bairros de médio padrão tiveram quedas modestas em relação aos picos da pandemia. Enquanto isso, subúrbios periféricos com preços mais baixos estão experimentando demanda constante e melhor volume de vendas, à medida que compradores em busca de acessibilidade migram para lá. Esse mosaico de tendências destaca a importância da localização – mesmo em um mercado amplamente em desaceleração, micromercados podem se comportar de maneira muito diferente.

Demografia e Comportamento de Compradores e Inquilinos

Quem está comprando em 2025: O grupo de compradores de imóveis em San Diego se restringiu àqueles com renda mais alta, patrimônio ou dinheiro de fora, devido aos preços elevados e aos custos de financiamento. Compradores que já possuem imóvel (move-up buyers) e casais de profissionais com dupla renda representam uma grande parcela dos compradores, frequentemente aproveitando o patrimônio da venda de uma casa anterior. O comprador típico em San Diego hoje tende a estar na faixa dos 30 ou 40 anos (millennials mais velhos e geração X), frequentemente empregado em setores como tecnologia, biotecnologia, saúde ou nas forças armadas. Os compradores de primeira viagem não desapareceram, mas enfrentam obstáculos significativos: com um preço médio em torno de $250.000+, uma família precisa de uma renda de cerca de offthe56.com para comprar confortavelmente uma casa média. Isso é aproximadamente três vezes a renda familiar média real da região, o que significa que apenas cerca de 15% das famílias de San Diego podem pagar uma casa pelo preço médio nas taxas atuais offthe56.com. Essa realidade empurrou muitas famílias mais jovens e compradores de renda moderada para fora do mercado ou para condomínios, imóveis para reforma ou áreas periféricas. Também continuamos a ver compradores de realocação chegando a San Diego – alguns vindos de mercados californianos ainda mais caros (como São Francisco ou Orange County) em busca de oportunidades relativamente melhores, e outros de fora do estado atraídos pelo clima e estilo de vida. Na verdade, San Diego conta com migração de entrada de pessoas em busca de melhor qualidade de vida, mesmo enquanto perde alguns moradores devido ao alto custo de vida definesdre.com. O resultado é uma certa rotatividade: recém-chegados com patrimônio ou dinheiro frequentemente substituem moradores locais que vendem e se mudam para estados mais baratos.

Quem está alugando: Diante dos obstáculos para a compra da casa própria, um grande segmento dos moradores de San Diego permanece alugando. Apenas cerca de 49% dos domicílios na região metropolitana de San Diego possuem sua casa (em comparação com ~65% nacionalmente) kpbs.org. Os inquilinos incluem uma ampla variedade de jovens profissionais, estudantes (com várias universidades na região), militares e trabalhadores de baixa renda nos setores de serviços e turismo. Notavelmente, muitas famílias de classe média que, em gerações passadas, teriam comprado sua primeira casa, agora continuam alugando até bem depois dos 30 anos devido aos desafios de acessibilidade. O perfil dos inquilinos abrange, assim, desde recém-formados morando em apartamentos urbanos até famílias em casas geminadas nos subúrbios. Inquilinos de alta renda também são um fator – alguns profissionais bem remunerados optam por alugar apartamentos de luxo ou casas unifamiliares (pagando mais de $3 mil por mês) porque estão excluídos do mercado de compra ou preferem flexibilidade. O aluguel médio no Condado de San Diego atingiu cerca de $2.500 no início de 2025 obrag.org, então até mesmo alugar exige uma boa renda. Ainda assim, alugar é significativamente mais viável do que comprar para a maioria: o custo mensal para comprar uma casa mediana é cerca de 70% maior do que alugar uma casa equivalente, uma diferença próxima dos níveis recordes lao.ca.gov lao.ca.gov. Essa diferença mantém muitas pessoas no mercado de aluguel.

Comportamento do comprador: Os compradores de hoje estão agindo de forma mais cautelosa e calculada do que durante a onda de compras de alguns anos atrás. Com as taxas de juros altas e a incerteza econômica no ar, alguns compradores apertaram o botão de pausa – muitos estão adiando compras ou sendo muito exigentes, esperando pelo negócio certo. Pesquisas indicam que preocupações com inflação e recessão deixaram alguns consumidores receosos de tomar grandes decisões financeiras alliedschools.com. Aqueles que estão ativos no mercado frequentemente buscam concessões do vendedor (como ajuda com custos de fechamento ou redução de taxa) e estão mais dispostos a desistir se a casa não for avaliada pelo valor ou se as inspeções revelarem problemas. Também estamos vendo compradores negociarem mais duro no preço; ofertas bem abaixo do valor pedido já não são incomuns em certos segmentos, especialmente se um imóvel está há muito tempo no mercado. Dito isso, casas bem precificadas e em ótimo estado ainda podem gerar disputas – compradores sérios sabem que imóveis prontos para morar em bairros valorizados continuam em alta demanda. Compradores à vista e investidores continuam tendo papel importante também (cerca de 20% das vendas na Califórnia são à vista nos últimos trimestres), ajudando a sustentar a demanda no segmento de alto padrão e para imóveis em dificuldades ou subvalorizados.

Curiosamente, as tendências migratórias influenciam quem está comprando: o Condado de San Diego está passando por uma migração doméstica líquida negativa (milhares de residentes locais deixando a região a cada ano em busca de áreas mais acessíveis), mas isso é compensado pela imigração internacional e por algum fluxo de entrada de outras áreas metropolitanas caras kpbs.org kpbs.org. Entre meados de 2023 e meados de 2024, cerca de 24.000 pessoas deixaram San Diego para outros lugares nos EUA, mas aproximadamente o mesmo número de pessoas se mudou para San Diego vindas do exterior, resultando em uma mudança populacional estável kpbs.org. Os que saem geralmente são famílias de renda média ou aposentados em busca de moradia mais barata (o custo da moradia foi citado como o principal motivo) kpbs.org. Imigrantes e transferidos que chegam tendem a ser trabalhadores preenchendo vagas em setores como biotecnologia, saúde, academia ou profissões especializadas – gerando nova demanda por moradia, muitas vezes inicialmente como locatários. Em essência, a demanda habitacional de San Diego é sustentada por sua base de empregos e pelo magnetismo do estilo de vida, mesmo que os altos custos levem alguns moradores antigos a deixarem a região.

Comportamento dos Inquilinos: Do lado do aluguel, os inquilinos tiveram um pequeno alívio em 2025. Após anos de fortes aumentos, o crescimento dos aluguéis estagnou em torno de 0–1% ao ano obrag.org. As taxas de vacância subiram para cerca de 5% (de mínimos históricos próximos a 3% em 2021), devido a uma onda de novos prédios de apartamentos obrag.org obrag.org. Como resultado, os locatários estão vendo mais promoções e concessões – tornou-se comum que novos empreendimentos de luxo ofereçam “um mês grátis” ou outros incentivos para atrair locatários obrag.org. Os inquilinos agora têm um pouco mais de poder de negociação, especialmente no segmento de apartamentos de alto padrão. Muitos estão aproveitando isso renovando contratos com aumentos menores ou negociando com os proprietários, sabendo que uma unidade vazia é custosa para o dono. Apesar disso, os aluguéis em geral permanecem próximos dos maiores patamares históricos, então o peso do custo é intenso: grande parte dos inquilinos paga bem acima dos recomendados 30% da renda com moradia. Alguns inquilinos passaram a dividir o imóvel com colegas de quarto ou familiares para conseguir arcar com os custos. Também vemos demanda contínua por aluguel de casas unifamiliares – famílias que não conseguem comprar frequentemente buscam uma casa para alugar em um bom distrito escolar, tendência que mantém os aluguéis de casas isoladas bastante elevados. Investidores institucionais têm alguma presença no mercado de aluguel de San Diego, embora menos do que em cidades mais baratas do Sunbelt – ainda assim, entidades que compraram casas unifamiliares para alugar estão mantendo esses imóveis, já que o crescimento dos aluguéis, embora mais lento, deve persistir devido à escassez habitacional.

Em resumo, o grupo de compradores de San Diego em 2025 é mais rico e cauteloso, enquanto a população de inquilinos é ampla e crescente, absorvendo aqueles que não conseguem comprar. Ambos os grupos são influenciados pelo alto custo de vida da região e estão se adaptando – compradores tornando-se mais seletivos ou mudando-se para áreas periféricas, e inquilinos buscando ofertas ou compartilhando moradia. O grande desafio é que os custos habitacionais superaram em muito os rendimentos, forçando escolhas difíceis sobre quem pode permanecer em San Diego e em que condição (proprietário ou inquilino).

Oportunidades e Riscos de Investimento

O mercado imobiliário de San Diego continua atraindo investidores – de pequenos proprietários a grandes empresas – mas 2025 apresenta um cenário mais complexo de oportunidades e riscos para investimento:

Oportunidades:

Forte demanda por aluguel: Com a compra de imóveis fora do alcance de muitos, a demanda por aluguéis é robusta, impulsionando os retornos dos investidores no mercado de locação alliedschools.com. Os aluguéis estão em níveis recordes (mediana de ~$2.500) e, embora o crescimento tenha se estabilizado, as taxas de vacância (~5%) permanecem baixas em relação aos padrões históricos obrag.org. Isso torna propriedades multifamiliares bem localizadas e casas unifamiliares para aluguel atraentes para investidores que buscam renda. Aluguéis altos e baixa vacância significam que os proprietários podem obter um fluxo de caixa sólido, especialmente em bairros populares entre jovens profissionais ou próximos a polos de emprego. Por exemplo, investir em um duplex ou fourplex em áreas como North Park ou Golden Hill pode garantir ocupação constante, já que muitos inquilinos preferem essas regiões centrais e têm poucas alternativas de compra. Além disso, a demanda por aluguel de curto prazo (para temporada) nas áreas turísticas de San Diego permanece forte durante todo o ano, embora agora esteja limitada por regulamentação (discutida abaixo).
Núcleos “acessíveis” e potencial de valorização: Submercados acessíveis apresentam potencial de crescimento. Mercados como Chula Vista, Escondido, San Marcos e partes do East County têm preços de entrada mais baixos, mas estão registrando crescimento populacional e de empregos. Investidores estão de olho nessas áreas onde os preços dos imóveis e aluguéis ainda podem subir em direção à mediana do condado. Segundo previsões do setor, cidades vizinhas com boas conexões de transporte (como Chula Vista ou Escondido) continuarão atraindo tanto locatários quanto compradores, oferecendo aos investidores rendimentos maiores do que as áreas costeiras mais valorizadas alliedschools.com. Também há oportunidade em imóveis para reforma ou casas antigas: investidores focados em valorização podem renovar propriedades datadas para revender ou alugar por um valor superior. Com grande parte do estoque habitacional de San Diego envelhecido (muitas casas das décadas de 1960 a 1980), atualizar imóveis pode gerar valor. O segredo é mirar bairros em ascensão – por exemplo, Vista ou Lemon Grove – onde as melhorias atendem à demanda de compradores emergentes.
Unidades de Habitação Acessória (ADUs): As leis pró-habitação da Califórnia facilitaram a adição de ADUs (casas de fundo) em terrenos unifamiliares, e o Condado de San Diego adotou isso como uma forma de aumentar a oferta de moradias. Tanto investidores quanto proprietários estão aproveitando para construir ADUs visando renda de aluguel. Adicionar uma ADU pode aumentar significativamente o rendimento de um imóvel de investimento – uma casinha no quintal pode ser alugada por $1.500–$2.500 dependendo da localização, fortalecendo o fluxo de caixa. A cidade até criou projetos de ADUs pré-aprovados e incentivos. Esta é uma ótima oportunidade para pequenos investidores: compre uma casa com um terreno grande em um bairro central e adicione uma ou duas ADUs. Dado o alto valor dos aluguéis, o retorno pode ser forte, e a demanda dos inquilinos por essas unidades (geralmente em bairros residenciais desejados) é alta. As ADUs também se beneficiam de regulamentações favoráveis (não é necessário estacionamento separado próximo ao transporte público, e licenças simplificadas) definesdre.com.
Valorização a Longo Prazo: Apesar das flutuações de curto prazo, o mercado imobiliário de San Diego historicamente se valoriza fortemente no longo prazo devido à limitação de terrenos e demanda constante. Investidores com visão de longo prazo apostam no contínuo crescimento de patrimônio. A atratividade da região – clima, litoral, economia diversificada – sugere que os valores dos imóveis tendem a subir ao longo do tempo, ainda que em um ritmo mais modesto do que nos últimos anos. As previsões atuais apontam para crescimento anual de 3–5% nos preços das casas nos próximos anos alliedschools.com, em vez dos dois dígitos vistos recentemente. Esse crescimento constante, combinado com a renda de aluguel, pode gerar um retorno total atraente para investidores de longo prazo. Além disso, o mercado de San Diego é menos volátil do que algumas áreas centradas em tecnologia; tende a desacelerar em vez de despencar, oferecendo certa segurança para quem mantém o imóvel por mais tempo.

Riscos:

Altos Custos de Entrada & Taxas de Juros: A maior barreira para investidores atualmente é o alto custo de aquisição e financiamento. Preços de casas próximos a $1 milhão significam entradas e hipotecas elevadas. Com financiamentos para imóveis de investimento frequentemente com taxas ainda mais altas (e sem a possibilidade de refinanciamento a taxas baixas que os proprietários conseguiram), a conta pode ser desafiadora. Custos de financiamento em torno de 7%+ corroem significativamente o fluxo de caixa – muitos imóveis não fecham a conta a menos que sejam comprados com entrada substancial ou com desconto. Esse risco de taxa de juros é crítico: se as taxas subirem ainda mais ou permanecerem elevadas, investidores muito alavancados podem ver fluxos de caixa baixos ou negativos. Além disso, os preços altos aumentam o risco de uma correção de preços – embora uma queda severa pareça improvável devido à escassez de oferta, é possível que, se houver uma recessão, os valores caiam ainda mais. Os investidores devem estar preparados para manter o imóvel durante eventuais quedas de avaliação de curto prazo.
Riscos Regulatórios e Legislativos: O ambiente regulatório é uma mistura para os investidores. Por um lado, leis pró-habitação (regras de ADU, SB 9 permitindo conversões de lotes unifamiliares em duplex) podem criar oportunidades. Por outro, há novas restrições: a portaria de aluguel de curto prazo de San Diego entrou em vigor em 2023, limitando os aluguéis de temporada de casas inteiras a cerca de 1% das moradias da cidade (aproximadamente 5.400 unidades) e exigindo uma licença baseada em sorteio truvi.com. Isso reduziu drasticamente o investimento do tipo Airbnb – muitos aluguéis de temporada anteriormente lucrativos (especialmente em Mission Beach e áreas costeiras) perderam suas licenças, o que impactou os valores dos imóveis nessas áreas para investidores que contavam com renda de curto prazo truvi.com truvi.com. Além disso, as leis pró-inquilino da Califórnia (regras de despejo por justa causa, limites de aumento de aluguel de ~10% ao ano sob a AB 1482) limitam aumentos agressivos de aluguel. Embora o teto estadual de aluguel (5% mais IPC, máximo de ~10%) não tenha sido muito restritivo em um ambiente de crescimento de aluguel de 0,8% obrag.org, pode apertar os retornos se a inflação disparar ou se um investidor tentar aumentar um aluguel abaixo do mercado para o valor de mercado. Legislação futura também é um risco – há discussões constantes na Califórnia sobre controles de aluguel mais rígidos, impostos sobre vacância de unidades vazias ou novos impostos sobre moradia. Os investidores precisam ficar atentos a mudanças de políticas que possam afetar a lucratividade.
Ciclos Econômicos e de Mercado: A economia de San Diego é diversificada, mas não à prova de recessão. Uma desaceleração econômica mais ampla – especialmente se afetar o turismo, os gastos com defesa ou os setores de tecnologia/biotecnologia – pode aumentar o desemprego e reduzir a demanda por moradia. Já o crescimento do emprego desacelerou (apenas +0,5% em 2024, segundo dados da EDC) axios.com, e algumas indústrias locais de alta remuneração (como ciências da vida e manufatura) registraram perdas de empregos no final de 2024 axios.com. Se ocorrer uma recessão em 2025–2026, os aluguéis podem enfraquecer ainda mais e as vagas aumentarem, à medida que alguns inquilinos passam a dividir moradia ou deixam a região. Proprietários de imóveis comerciais, especialmente nos segmentos de escritórios e varejo, enfrentam o risco de vagas mais longas e pressão sobre os aluguéis caso as empresas continuem reduzindo suas operações. Investidores imobiliários devem considerar esses riscos cíclicos e não assumir crescimento ininterrupto. Por exemplo, o excesso de escritórios para ciências da vida mencionado anteriormente é um alerta: desenvolvedores construíram demais esperando crescimento infinito da biotecnologia, e agora as vagas estão altas. Um investidor em um prédio de laboratórios ou condomínio de escritórios neste momento pode ter dificuldade para encontrar inquilinos e pagar dívidas. Cautela nesses segmentos é recomendada até que o mercado se reequilibre.
Riscos Climáticos e Ambientais: Um risco de longo prazo mais sutil é a mudança climática e a regulação ambiental. As áreas costeiras e de cânion de San Diego apresentam riscos de incêndios florestais, inundações (especialmente com a elevação do nível do mar) e atividade sísmica. Imóveis em zonas internas propensas a incêndios podem ver os custos de seguro dispararem ou a disponibilidade de cobertura diminuir – seguradoras da Califórnia estão mais cautelosas após perdas recentes com incêndios. Imóveis costeiros podem enfrentar erosão ou códigos de construção mais rigorosos. Embora esses riscos ainda não tenham impactado materialmente os valores, são fatores que investidores devem considerar na devida diligência (por exemplo, checando zonas de incêndio, obtendo seguro adequado e considerando exigências futuras de divulgação).

Em essência, San Diego continua sendo um “mercado de investidores” em muitos aspectos, com fundamentos sólidos de aluguel e motores de crescimento de longo prazo. Mas, diferente do “vale-tudo” do início dos anos 2020, o mercado de 2025 exige mais análise e seletividade. Os investidores precisam garantir que os negócios fechem a conta com juros mais altos, manter-se informados sobre novas regras (como o limite para aluguel de curto prazo) e estar preparados para volatilidade moderada de preços no curto prazo. Aqueles que compram de forma inteligente – focando em localizações de alta demanda ou agregando valor por meio de desenvolvimento (ADUs, reformas) – ainda podem encontrar boas oportunidades em San Diego. O apelo perene da região e a oferta restrita significam que investimentos imobiliários bem escolhidos tendem a se valorizar no longo prazo, desde que se navegue pelos riscos atuais com sabedoria.

Previsões para Preços e Estoque

Olhando para frente, a maioria dos analistas prevê que o mercado imobiliário de San Diego permanecerá estável a crescente nos próximos anos, salvo choques econômicos significativos. Aqui estão as principais previsões e expectativas para preços, estoque e condições gerais de mercado:

Perspectiva dos Preços das Casas: Em vez da montanha-russa dos últimos anos, os preços das casas em San Diego devem apresentar crescimento modesto e constante. As previsões consensuais de corretores e economistas apontam para uma valorização anual na ordem de 3% a 5% até 2025 e 2026 alliedschools.com. Isso reflete o mercado encontrando um novo equilíbrio – melhorias na oferta e altas taxas de hipoteca limitam os preços, mas a demanda persistente e a construção insuficiente a longo prazo impedem qualquer queda significativa. Os modelos do Zillow, por exemplo, preveem que San Diego estará entre os mercados mais “competitivos” do país em 2025, provavelmente superando a média dos EUA em crescimento de preços axios.com. No entanto, a era dos ganhos anuais de dois dígitos provavelmente acabou por enquanto. Se as taxas de juros caírem gradualmente até o final de 2025 e 2026 (muitos esperam que as taxas de hipoteca de 30 anos caiam para a faixa de 5-6% até 2026), isso pode realmente reacender algum crescimento dos preços à medida que o poder de compra melhora. Por outro lado, se as taxas permanecerem altas por mais tempo, o crescimento dos preços pode ficar no limite inferior das previsões ou se estabilizar temporariamente. Notavelmente, nenhum analista credível prevê um colapso nos preços em San Diego – a grave escassez de moradias atua como um piso para os preços. Mesmo que as condições econômicas piorem, qualquer queda nos preços deve ser moderada (alguns poucos por cento) e de curta duração, dada a contínua escassez de moradias na Califórnia.
Inventário e Novas Construções: Espera-se que o inventário expanda gradualmente nos próximos anos, embora provavelmente permaneça abaixo dos níveis ideais. San Diego começou a aumentar a construção de casas em 2022–2024 e esse impulso continua em 2025: a cidade de San Diego autorizou cerca de 8.500 novas casas em 2024, além de quase 10.000 em 2023 insidesandiego.org – alguns dos maiores números em décadas. Estima-se que haja 3.500 unidades habitacionais em andamento sob programas especiais acelerados, segundo o Gabinete do Prefeito insidesandiego.org. Além disso, cerca de 4.000 novos apartamentos devem ser inaugurados em todo o condado em 2025 (semelhante às adições de 2024) obrag.org. Esse acréscimo consistente de oferta – especialmente multifamiliar – deve ajudar a conter aumentos extremos de preços e aluguéis. No entanto, alcançar um mercado verdadeiramente equilibrado levará tempo. Analistas não esperam que o inventário atinja os níveis pré-pandemia (2018-2019) até final de 2026, na melhor das hipóteses alliedschools.com. Até lá, alguns projetos de desenvolvimento maiores (potencial reurbanização da Sports Arena/Midway District, habitação do campus SDSU Mission Valley, etc.) podem também estar contribuindo com novas unidades. O pipeline de construção em San Diego continua cheio, mas desafios como escassez de mão de obra, altos custos de materiais e oposição NIMBY significam que nem todos os projetos planejados serão concluídos no prazo. No geral, espere que o inventário aumente gradualmente, aliviando um pouco a pressão, mas não a ponto de haver excesso.
Volume de Vendas e Equilíbrio de Mercado: O volume de vendas de casas deve aumentar ligeiramente na segunda metade de 2025 e em 2026, à medida que o mercado se ajusta. A Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia observou uma melhora no sentimento em relação à habitação até meados de 2025 e sugeriu que as vendas podem se recuperar na segunda metade do ano patch.com. Muitos potenciais compradores ficaram de fora no último ano; se as taxas de juros caírem ou até mesmo se estabilizarem psicologicamente, parte dessa demanda voltará ao mercado. Da mesma forma, alguns proprietários que adiaram a venda podem finalmente colocar suas casas à venda, especialmente se perceberem que os preços estão se mantendo firmes. Isso aponta para um aumento gradual na atividade de transações. Provavelmente estamos caminhando para um mercado mais equilibrado: nem um mercado fortemente favorável ao vendedor, nem ao comprador, mas algo intermediário. Na prática, isso significa que 2025 e 2026 podem ser caracterizados por tempos de anúncio mais longos (meses, não semanas, para casas de alto padrão), mais cortes de preço em anúncios parados, mas ainda vendas rápidas para casas bem precificadas em áreas cobiçadas. Corretores descrevem isso como uma normalização saudável – depois da euforia, o mercado está se comportando de maneira mais típica, sazonal e cíclica. Compradores terão mais opções e vendedores precisarão ser realistas quanto aos preços. O Índice de Ação do Mercado para San Diego em agosto de 2025 estava em torno de 42 (segundo dados locais) youtube.com redfin.com, o que indica um mercado levemente favorável ao vendedor (um índice neutro costuma ser ~30). Esperamos que esse índice permaneça na faixa de 40±5 daqui para frente, refletindo essa leve vantagem do vendedor devido à baixa oferta, mas muito menos extremo do que o índice de 2021 (que ficou acima de 80 em alguns meses).
Aluguéis e Mercado de Aluguel: A perspectiva para os aluguéis é cautelosamente otimista para os inquilinos. Com milhares de novos apartamentos entrando no mercado e a vacância aumentando ligeiramente, os aumentos de aluguel estagnaram. A CoStar projeta que os aluguéis em San Diego voltarão a apresentar aumentos moderados até 2026, aproximadamente em linha com as normas históricas (~3-4% ao ano) obrag.org. Em 2024–2025, o crescimento dos aluguéis pode permanecer muito baixo (0-2%) enquanto o mercado absorve a nova oferta. Notavelmente, os incorporadores reduziram o início de novos projetos multifamiliares em 2025 devido ao aumento dos custos de financiamento e à atual desaceleração dos aluguéis obrag.org obrag.org. Isso sugere que, após as entregas de 2025, pode haver uma pausa no novo estoque até 2027, potencialmente apertando o mercado novamente. Assim, os inquilinos desfrutam agora de uma janela de maior poder de negociação, mas a tendência de longo prazo dos aluguéis em San Diego, que tem alta demanda, ainda é de alta. Para proprietários/investidores, o risco de curto prazo é oferecer concessões e enfrentar aluguéis estáveis, mas o prognóstico de longo prazo é de demanda forte e crescimento contínuo dos aluguéis assim que o lote atual de novas unidades for absorvido.
Fatores Econômicos Incertos: Todas as previsões assumem ausência de choques importantes. Um fator incerto é a economia em geral – se os EUA entrarem em uma recessão no final de 2025, a demanda por moradia pode enfraquecer temporariamente. A taxa de desemprego em San Diego subiu para cerca de 4,9% em meados de 2025 kpbs.org, e novas perdas de empregos (especialmente em setores de alta remuneração) reduziriam o poder de compra e a confiança do consumidor. Outro fator incerto é a política de taxas de juros: se a inflação voltar a subir e as taxas de hipoteca ultrapassarem 7,5% por um período prolongado, isso pode suprimir a demanda mais do que o esperado e exercer uma leve pressão de baixa sobre os preços. Por outro lado, se o Federal Reserve cortar as taxas mais rápido do que o previsto em 2024–25, as taxas de hipoteca podem cair, potencialmente reenergizando os compradores em massa e causando outro aumento nos preços. O mais provável é que vejamos um caminho intermediário: melhora gradual da acessibilidade à medida que as rendas aumentam e as taxas caem lentamente, levando a um nível sustentável de vendas e crescimento de preços.

Em resumo, espere que o mercado imobiliário de San Diego nos próximos anos seja caracterizado por estabilidade e ajuste gradual: valorização moderada dos preços (em vez de altas ou quedas bruscas), aumento lento da oferta e das opções, e um mercado de aluguel que permanece caro, mas sem sair do controle. O descompasso fundamental – muitas pessoas querendo morar em San Diego versus oferta limitada de moradias – continuará sustentando o mercado. Como uma previsão do setor habitacional colocou, a alta atratividade de San Diego e o espaço limitado significam que provavelmente terá desempenho superior a muitos mercados, mesmo que o crescimento não seja mais tão elevado axios.com axios.com. Salvo uma crise imprevista, o “novo normal” é um mercado mais frio e equilibrado, que ainda favorece quem já está nele (proprietários), enquanto tenta gradualmente receber mais recém-chegados com o aumento do estoque.

Pipeline de Construção e Desenvolvimento

Boom de Construção (até certo ponto): Em resposta à crise habitacional, San Diego tem acelerado a construção de novas moradias – especialmente apartamentos e casas geminadas. Entre 2018 e 2024, a região adicionou um número significativo de unidades, e essa tendência continua em 2025. A cidade de San Diego liderou com o maior número absoluto de novas casas permitidas no condado planetizen.com, graças em parte a mudanças de políticas que incentivam o desenvolvimento (discutidas na próxima seção). De forma impressionante, Chula Vista tem sido um destaque em novas construções, permitindo cerca de 38 novas unidades habitacionais por 1.000 residentes de 2018 a 2024 – o maior número per capita do condado planetizen.com planetizen.com. Isso contrasta com algumas cidades menores como El Cajon, que permitiram apenas cerca de 10 unidades por 1.000 residentes e estão ficando para trás planetizen.com planetizen.com. O resultado é que a construção está fortemente concentrada em certas jurisdições favoráveis ao crescimento (Chula Vista, cidade de San Diego, partes do North County), enquanto outras contribuem pouco.

Tipos de Habitação: A maioria das novas habitações que estão sendo construídas é multifamiliar. Aproximadamente 60% de todas as novas casas construídas no condado nos últimos anos eram apartamentos ou condomínios voiceofsandiego.org. Por exemplo, no levantamento de Chula Vista, 56% das novas unidades estavam em complexos com 5 ou mais unidades (apartamentos/condomínios), cerca de 9% eram ADUs e cerca de 24% casas unifamiliares planetizen.com. Essa inclinação para a construção de unidades múltiplas é deliberada – é a forma mais eficiente de adicionar unidades em uma região com restrição de terras. Projetos de destaque com conclusão prevista para 2025 incluem o Alexan Camellia (complexo de 531 unidades no Distrito Convoy de Kearny Mesa) obrag.org, assim como vários edifícios residenciais de médio porte no centro, Mission Valley e ao longo dos corredores de transporte público. Até o final de 2025, cerca de 3.500–4.000 novos apartamentos devem ser inaugurados em todo o Condado de San Diego obrag.org obrag.org, em linha com os totais anuais de 2022–2024. Também há uma notável expansão de habitação militar próxima às bases, projetos de moradia estudantil próximos à UCSD e SDSU, e algumas comunidades planejadas adicionando casas em Otay Ranch, San Marcos e outras áreas periféricas.

Acessível vs Preço de Mercado: Uma questão persistente é que a maioria dos novos empreendimentos é precificada a níveis de mercado ou de luxo, não sendo realmente “acessível” para residentes de renda média ou baixa. Uma análise constatou que cerca de 78% de todas as novas casas construídas recentemente no Condado de San Diego foram direcionadas a compradores/locatários de renda acima da média planetizen.com. Apenas uma pequena fração são unidades acessíveis com restrição de escritura. Por exemplo, das aproximadamente 1.894 novas casas construídas no centro de San Diego em 2024, apenas 174 (9%) eram unidades acessíveis para famílias de baixa renda 10news.com. Os altos custos de construção (mão de obra, materiais, terreno) e taxas fazem com que os incorporadores normalmente precisem cobrar aluguéis/preços altos para que os projetos sejam viáveis. Consequentemente, novos apartamentos de luxo frequentemente abrem com aluguéis acima de $3.000 para um quarto, o que, como observadores notam, “não está ajudando diretamente a crise de moradia acessível” obrag.org. Para enfrentar isso, a cidade e o condado possuem programas para subsidiar empreendimentos acessíveis – por exemplo, o programa “Bridge to Home” investiu $90 milhões para criar quase 2.000 unidades acessíveis por meio de parcerias insidesandiego.org. Vários projetos 100% acessíveis (geralmente por organizações sem fins lucrativos ou pela San Diego Housing Commission) estão em andamento, mas tendem a ser de menor escala (dezenas, não centenas, de unidades por vez).

Principais Empreendimentos e Infraestrutura: Além da habitação, há projetos de desenvolvimento significativos que vão moldar o cenário imobiliário de San Diego:

A Revitalização do Naval Information Warfare (NAVWAR) perto de Old Town é um grande projeto que pode incluir milhares de novas unidades de uso misto (aguardando aprovação federal).
A reurbanização da Sports Arena/Midway District está em fase de planejamento, após os eleitores removerem o limite de altura de 30 pés para a área. Propostas concorrentes preveem uma nova arena além de até 4.000 unidades habitacionais, comércio e parques. Se aprovada em 2025, pode iniciar as obras entre 2026–27.
SDSU Mission Valley: A expansão da San Diego State University no local do estádio de Mission Valley está em construção – incluindo um parque fluvial, prédios do campus e 4.600 unidades habitacionais (mistura de estudantis, acessíveis e preço de mercado) a serem entregues em fases até o final da década de 2020. Isso criará uma nova vila urbana e aliviará a pressão por moradia estudantil.
Reforma de University City/UTC: Com a extensão do bonde (linha Mid-Coast) até a UTC, há vários projetos próximos às estações – apartamentos de alto padrão, novos prédios de laboratórios – criando efetivamente um “segundo centro” denso na área da UTC. As atualizações do plano comunitário em 2024 para University City aumentaram significativamente a densidade permitida insidesandiego.org.
Infraestrutura Transfronteiriça: O tão aguardado terminal aeroportuário transfronteiriço de Tijuana (CBX) estimulou o desenvolvimento de hotéis e estacionamentos nas proximidades. Além disso, a segunda passagem de fronteira de Otay Mesa está em construção, o que pode impulsionar o setor imobiliário industrial e logístico quando concluída (e potencialmente permitir mais moradias para trabalhadores nessa área para quem faz o trajeto transfronteiriço).

Perspectiva da Construção: Os construtores em San Diego estão cautelosamente otimistas, mas também enfrentam desafios. O aumento das taxas de juros torna os empréstimos para construção mais caros e pode atrasar projetos. Os custos dos materiais permanecem altos (e as tarifas sobre aço/madeira aumentaram as despesas) obrag.org obrag.org. A escassez de mão de obra nas áreas técnicas também é uma limitação – há mais trabalho do que trabalhadores, o que pode atrasar os cronogramas. Ainda assim, os incorporadores sabem que há uma demanda reprimida. Alguns estão reservando terrenos até que a economia melhore, mas muitos estão avançando graças à pressão pública por moradias e incentivos (como a lei de bônus de densidade da Califórnia, que permite unidades extras se algumas forem acessíveis). Notavelmente, a meta habitacional da região (por exigência estadual) para 2021-2029 é agressiva, e segundo alguns relatórios o Condado de San Diego está, na verdade, a caminho de ultrapassar sua meta estadual de moradias em cerca de 4.500 casas até 2029 se as taxas atuais de licenciamento continuarem timesofsandiego.com. Isso seria um marco positivo, embora a meta em si ainda possa ser insuficiente em relação à demanda.

Em resumo, o pipeline de desenvolvimento de San Diego é robusto, especialmente para habitação multifamiliar. Novas moradias estão sendo entregues no ritmo mais rápido em anos, o que está gradualmente aliviando a pressão. No entanto, a maioria das novas unidades é a preço de mercado e não são baratas, então a crise de acessibilidade não é resolvida apenas pela oferta. Esforços contínuos – desde reformas políticas até parcerias público-privadas – visam impulsionar ainda mais a construção, incluindo mais moradias acessíveis e de “classe média ausente” (como sobrados, ADUs e duplexes). Se esses esforços persistirem, San Diego pode gradualmente fechar a lacuna entre oferta e demanda de moradias, um fator crítico para a estabilidade de mercado a longo prazo.

Mudanças Políticas e Regulatórias que Impactam o Mercado Imobiliário

Nos últimos anos, mudanças legislativas e regulatórias tanto em nível estadual quanto local afetaram significativamente o cenário imobiliário de San Diego. Os formuladores de políticas estão tentando enfrentar a crise habitacional, incentivar o desenvolvimento, proteger os inquilinos e equilibrar as preocupações da comunidade. Aqui estão as principais mudanças e seus impactos:

Reformas de Densidade Habitacional e Zoneamento: A Califórnia promulgou várias leis para substituir o zoneamento excludente e estimular a construção de moradias. SB 9, em vigor desde 2022, permite que a maioria dos lotes unifamiliares seja dividida ou desenvolvida com até 4 unidades (duplex/triplex) por direito. Isso efetivamente altera o zoneamento de bairros antes limitados a uma casa por lote. San Diego adotou o SB 9 – a cidade até isentou certas taxas para incentivar a adesão – embora seu impacto até agora seja modesto (alguns centenas de projetos SB 9). Da mesma forma, as leis de Unidades de Habitação Acessória (ADU) foram fortalecidas (AB 68 e outras), exigindo que as cidades aprovem casas nos fundos e conversões de garagem com burocracia mínima. San Diego atualizou as ordenanças locais para se adequar, e como mencionado, a aprovação de ADUs disparou (ADUs representaram cerca de 9% das novas casas nos últimos anos) planetizen.com. A cidade também lançou programas inovadores como “Complete Communities” e “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, que oferecem bônus de densidade e licenciamento simplificado para projetos próximos ao transporte público ou com unidades acessíveis. Por exemplo, o Complete Communities permite que os incorporadores construam mais unidades do que normalmente permitido se incluírem algumas moradias para baixa renda e contribuírem para amenidades do bairro insidesandiego.org. Essas reformas de zoneamento começam a dar frutos na forma de mais empreendimentos de pequeno porte e propostas de apartamentos em áreas atendidas por transporte público. Um caso concreto: Encinitas (ao norte de San Diego) foi forçada pelo estado a flexibilizar o zoneamento após resistir por muito tempo; desde então, aprovou projetos de maior densidade para cumprir as exigências estaduais de habitação planetizen.com.
Racionalização de Licenciamento: O governo da cidade de San Diego, sob o comando do prefeito Todd Gloria, tornou a agilização das aprovações de habitação uma prioridade. O Programa de Aceleração de Habitação Acessível e iniciativas como “Permita Agora” aceleraram o processamento de projetos que se qualificam insidesandiego.org. A cidade até criou um programa para revisar qualquer projeto habitacional próximo ao transporte público em até 30 dias (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Além disso, a cidade oferece análise rápida e até mesmo autocertificação para alguns projetos de construção insidesandiego.org. Essas medidas reduzem os notórios atrasos para iniciar a construção de moradias. O estado também colaborou: as isenções da CEQA (Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia) foram ampliadas para habitação urbana, e a AB 2011 (em vigor a partir de 2023) permite a aprovação ministerial de habitação em terrenos com zoneamento comercial. Em breve, poderemos ver antigos shoppings ou parques de escritórios em San Diego sendo convertidos em moradias sob as disposições da AB 2011, que contornam parte do controle local em favor da construção por direito, com padrões trabalhistas. Coletivamente, essas mudanças regulatórias buscam mudar o equilíbrio da obstrução NIMBY para uma postura pró-habitação.
Regulamentações de Aluguel de Curto Prazo: Como mencionado anteriormente, uma importante mudança regulatória local foi a repressão de San Diego aos aluguéis de temporada de curto prazo. A partir de maio de 2023, a Short-Term Residential Occupancy (STRO) ordinance exige que qualquer pessoa que alugue uma casa inteira por curto prazo (menos de 30 dias) tenha uma licença da cidade. Crucialmente, a cidade limitou essas licenças a 1% do estoque habitacional (cerca de 5.400 unidades) para a maior parte da cidade, além de um pouco mais (~0,75% do estoque) especificamente em Mission Beach truvi.com. Isso reduziu imediatamente o mercado de aluguel de curto prazo – no final de 2023, a cidade já havia eliminado mais de 7.000 aluguéis de temporada ilegais que não tinham licença lajolla.ca nbcsandiego.com. O impacto: alguns investidores que faziam Airbnb passaram a alugar a longo prazo ou venderam seus imóveis. Mission Beach, que tinha muitos aluguéis de temporada, viu os valores dos imóveis e a atividade de vendas se ajustarem à medida que muitos desses imóveis voltaram ao mercado. A não transferibilidade das licenças (um novo proprietário não pode herdar a licença de aluguel de curto prazo do vendedor) também tornou os imóveis com muitos STRs menos atraentes para compra truvi.com. Essa regulamentação foi uma resposta às reclamações da comunidade sobre casas de festas e à percepção de que os Airbnbs reduzem a oferta de moradias. Para o mercado em geral, provavelmente liberou uma parte de apartamentos e casas que voltaram para o pool de aluguel de longo prazo ou para o pool de propriedades, um pequeno alívio para a disponibilidade de moradias. Agora, os investidores sabem qual é a posição de San Diego: o aluguel de curto prazo é permitido, mas fortemente limitado – uma consideração que direciona novos investimentos mais para o aluguel tradicional.
Proteções aos Inquilinos e Limites de Aluguel: A Califórnia implementou a AB 1482 em todo o estado em 2020, que limita os aumentos de aluguel para a maioria das propriedades multifamiliares mais antigas (15+ anos) a 5% mais o IPC (cerca de 8–10% nos anos recentes de alta inflação) e exige justa causa para despejos. San Diego cumpre essa lei; embora San Diego em si não tenha um controle de aluguel local mais rigoroso, a lei estadual efetivamente colocou um teto em quanto os proprietários podem aumentar os aluguéis anualmente nas unidades cobertas. Considerando que os aluguéis de mercado subiram apenas ~0–3% em 2023–2025, esse limite não tem sido vinculativo ultimamente obrag.org. Mas oferece segurança aos inquilinos contra aumentos extremos. Em 2022–2023, durante os aumentos acentuados de aluguel, muitos inquilinos de San Diego foram de fato protegidos por essa lei de aumentos acima de ~10%. Além disso, as proteções contra despejo foram reforçadas durante a COVID e algumas foram estendidas – por exemplo, despejos sem culpa exigem assistência para realocação. A cidade e o condado discutiram ordenanças de proteção ao inquilino ainda mais fortes (como direito a advogado ou regras de justa causa mais rigorosas), embora nenhuma além da lei estadual esteja em vigor no momento. Investidores e administradores de propriedades tiveram que se adaptar a essas regras, que introduzem mais exigências de conformidade e limitam estratégias agressivas de aumento de aluguel.
Taxas de Desenvolvimento e Incentivos: San Diego tem tentado equilibrar as taxas de impacto para financiar infraestrutura sem desincentivar a construção. A cidade atualizou seus requisitos de habitação inclusiva em 2020, exigindo que a maioria dos novos projetos residenciais inclua pelo menos 10% de unidades acessíveis ou pague uma taxa compensatória. Alguns incorporadores optam por incluir unidades para obter bônus de densidade. Também há reduções de taxas de impacto para ADUs e certos projetos pequenos. No Housing Action Package 2.0, a cidade considerou reduzir exigências de estacionamento e flexibilizar limites de altura próximos ao transporte público, o que reduz o custo de construção por unidade insidesandiego.org. O “builder’s remedy” do estado (para cidades sem planos habitacionais em conformidade) não foi testado na cidade de San Diego porque a cidade tem mantido suas obrigações com o plano habitacional (ao contrário de algumas cidades de LA, por exemplo). No entanto, algumas cidades menores no condado de SD que estão atrasadas no planejamento habitacional podem enfrentar projetos sob o “builder’s remedy” (permitindo que incorporadores ignorem o zoneamento local se critérios de acessibilidade forem atendidos). Essa ameaça incentiva as cidades a cumprirem o zoneamento para mais habitação.
Transferências de Imposto Predial: A Proposição 19 (2021) na Califórnia permitiu que proprietários mais velhos (55+) transferissem sua base de imposto predial reduzida para uma nova casa em qualquer lugar do estado até 3 vezes. Isso ajudou alguns “empty-nesters” em San Diego a reduzirem o tamanho da casa sem um grande impacto tributário e, potencialmente, liberou algum estoque de casas maiores para famílias mais jovens. É difícil quantificar, mas a Prop 19 provavelmente contribuiu para algum aumento nas listagens em 2022–2025 de idosos que, de outra forma, se sentiam “presos” pelos impostos da Prop 13 em uma nova casa. É um fator pequeno, mas positivo para a mobilidade.
Investimentos em Infraestrutura e Transporte: Política não significa apenas leis habitacionais – decisões de infraestrutura também afetam o mercado imobiliário. O esforço contínuo de San Diego para o desenvolvimento orientado ao transporte é apoiado pela extensão do Mid-Coast Trolley (inaugurada em 2021) e pelo plano regional de transporte da SANDAG de 2021, que prevê mais linhas de transporte público (embora o financiamento seja controverso). A cidade também tem investido em projetos como o Pure Water (melhoria da infraestrutura hídrica) universitycitynews.org e melhorias em parques. Melhorias no transporte e em comodidades podem tornar certos bairros mais atraentes para o desenvolvimento (por exemplo, novos apartamentos surgindo ao longo das novas estações da linha do trolley de Old Town até UTC).

Resumindo, as mudanças de políticas em San Diego agora são geralmente pró-habitação e pró-densidade, uma mudança em relação à postura historicamente de crescimento lento. Leis estaduais deram o tom ao sobrepor algumas restrições locais, e a cidade respondeu inovando com seus próprios pacotes para incentivar a construção. Isso começa a dar resultado com mais unidades sendo construídas e um leve alívio na crise. Por outro lado, regulamentações como o limite para aluguéis de curto prazo e o controle de aluguel foram implementadas para proteger a disponibilidade de moradias e os inquilinos, e limitam um pouco certas vias de lucro para proprietários. O equilíbrio que os formuladores de políticas buscam é estimular oferta suficiente de novas moradias e proteger os residentes, sem afastar incorporadores ou proprietários. Em meados de 2025, San Diego chegou a ser elogiada por líderes estaduais por seus esforços para agilizar a habitação, sendo considerada um modelo na Califórnia insidesandiego.org. Se essas tendências legislativas continuarem (e provavelmente continuarão, dada a gravidade da escassez de moradias), podemos esperar novas medidas como zoneamento mais flexível ao longo de novas linhas de transporte, mais incentivos para habitação acessível e talvez novos auxílios para inquilinos. Os agentes do mercado imobiliário em San Diego devem permanecer ágeis e informados à medida que o ambiente regulatório evolui – isso se tornou tão crucial quanto as forças de mercado para determinar os resultados.

Desafios de Acessibilidade e Oferta de Moradias

Apesar de algum arrefecimento recente e intervenções políticas, a acessibilidade da moradia continua sendo o desafio imobiliário mais urgente de San Diego. A região figura consistentemente entre os mercados de moradia menos acessíveis dos Estados Unidos. Os principais aspectos desse desafio incluem:

Custo Altíssimo da Habitação: Até meados de 2025, o preço médio de uma casa (~US$ 1 milhão) exige uma renda anual de cerca de US$ 200.000–US$ 250.000 para comprar com conforto offthe56.com lao.ca.gov. No entanto, a renda familiar média em San Diego é de apenas cerca de US$ 90.000. Essa diferença significa que apenas cerca de 15% das famílias podem pagar por essa casa com preço médio offthe56.com. Esse índice de acessibilidade (15%) é extremamente baixo – para contextualizar, nacionalmente cerca de 50% das famílias podem pagar pela casa média nacional. Mesmo em comparação com a já baixa acessibilidade da Califórnia (17% das famílias no estado poderiam pagar pela casa média no início de 2025) homes.com, San Diego está em uma situação crítica. Os altos custos de moradia também prejudicam a classificação da região em competitividade econômica; a habitação foi um fator na queda de San Diego no relatório Best-Performing Cities da Milken axios.com axios.com.

No lado do aluguel, aluguéis medianos em torno de US$ 2.500 também pressionam os orçamentos. Uma família precisa de uma renda de aproximadamente US$ 100.000 (considerando 30% da renda destinada ao aluguel) para conseguir pagar isso – muito acima do que muitos locatários ganham. Quase metade das famílias locatárias de San Diego são consideradas “sobrecarregadas com custos” (pagando mais de 30% da renda em aluguel). A taxa de propriedade de imóveis estagnada em torno de 55% na cidade (e ~60% no condado) reflete como é difícil fazer a transição do aluguel para a compra kpbs.org. Muitas profissões de renda média – professores, enfermeiros, servidores públicos, gerentes de hotelaria – acham praticamente impossível comprar uma casa na comunidade em que trabalham. Essa crise de acessibilidade não se resume apenas a estatísticas; ela está remodelando o tecido social, como discutido abaixo.

Oferta Insuficiente de Moradias: A causa raiz da baixa acessibilidade é um clássico descompasso entre oferta e demanda. Por décadas, San Diego (como grande parte da Califórnia costeira) não construiu moradias suficientes para sua população e base de empregos em crescimento. Zoneamento restritivo (grandes áreas limitadas a casas unifamiliares), oposição comunitária à densidade (NIMBYismo), altas taxas e processos longos de licenciamento mantiveram a produção habitacional baixa. Como afirmou um relatório, “décadas de construção lenta colocaram San Diego em uma grave escassez de moradias” axios.com. Quando o boom imobiliário impulsionado pela tecnologia e pela pandemia dos anos 2020 chegou, essa oferta limitada levou a disputas de lances e preços disparando.

Para recuperar o atraso, a região precisa de dezenas de milhares de novas unidades. O estado definiu uma Alocação Regional de Necessidades Habitacionais (RHNA) de cerca de 171.000 novas casas para o Condado de San Diego entre 2021–2029. No meio do período, o condado ainda não está totalmente no ritmo em todos os níveis de renda (embora possa superar a meta total se as tendências atuais continuarem) timesofsandiego.com. A deficiência é especialmente aguda em habitação acessível: cerca de 41.000 unidades para baixa renda foram alocadas, mas apenas algumas milhares estão em andamento planetizen.com. Assim, mesmo com o aumento geral da construção, a oferta para pessoas de renda moderada e baixa fica muito atrás. Até que a oferta supere significativamente a demanda, a acessibilidade continuará fora de alcance.

Impacto nas Pessoas e na Economia: O impacto humano da moradia inacessível é significativo. Jovens adultos estão morando com os pais por mais tempo ou dividindo moradia com colegas de quarto. Famílias estão adiando ou desistindo da compra da casa própria; algumas até postergam ter filhos devido ao custo da moradia. Trabalhadores essenciais estão indo embora – há relatos de professores, enfermeiros, policiais e outros se mudando para lugares como Arizona ou Texas porque não conseguem se manter em San Diego. Na verdade, o modesto crescimento populacional da região agora vem totalmente da imigração; mais pessoas se mudam para fora do que para dentro do país, e o custo da moradia é citado como o principal motivo dessas saídas kpbs.org. Essa “fuga de cérebros” e perda de trabalhadores pode prejudicar empresas locais e serviços públicos ao longo do tempo.

Além disso, os altos custos de moradia significam mais deslocamentos a partir de áreas periféricas (por exemplo, Temecula/Murrieta, no Condado de Riverside, tem visto pessoas dirigirem mais de 60 milhas por trajeto para trabalhar em San Diego e poder pagar uma casa). Isso aumenta o congestionamento e a poluição do trânsito e reduz a qualidade de vida. Quando apenas os mais ricos conseguem comprar em muitos bairros, isso leva à segregação econômica. San Diego corre o risco de se tornar um lugar onde apenas os muito ricos ou quem comprou há anos pode ter moradia estável, enquanto os mais jovens e menos abastados enfrentam instabilidade e deslocamento. Ativistas comunitários apontam que isso prejudica a diversidade e o caráter da cidade.

Desabrigados e Insegurança Habitacional: O extremo da crise de acessibilidade é visível na população de pessoas em situação de rua de San Diego, que aumentou nos últimos anos. Muitos trabalhadores pobres que enfrentam aumento de aluguel ou despejo não têm para onde ir em um mercado tão caro e acabam vivendo em carros ou abrigos. A falta de moradias de baixo custo agrava o problema dos desabrigados – mesmo com a abertura de novos abrigos ou áreas de acampamento seguro, as pessoas caem na situação de rua mais rápido do que podem ser realocadas. O clima de San Diego também atrai pessoas em situação de rua de outros lugares. Estima-se que milhares de moradores de San Diego vivenciem a falta de moradia em qualquer noite, uma situação diretamente ligada ao alto custo e à escassez de moradias (além de fatores de saúde mental e uso de substâncias). A cidade e o condado reconheceram que, sem muito mais moradias acessíveis/subsidiadas, será impossível reduzir significativamente o número de desabrigados.

Medidas em Andamento: Já destacamos muitas das medidas políticas (incentivos de densidade, aprovações simplificadas, etc.) voltadas para aumentar a oferta. A Comissão de Habitação de San Diego e organizações sem fins lucrativos também estão tentando ativamente criar unidades acessíveis por meio de aquisições e novas construções (por exemplo, convertendo motéis em apartamentos para pessoas em situação de rua, usando fundos estaduais do HomeKey). Há um movimento para habitação “missing middle” – duplexes, casas geminadas, apartamentos de pátio – que podem ser mais acessíveis por design. A região também está explorando ideias inovadoras como trusts comunitários de terras (para manter a moradia permanentemente acessível) e a ampliação de vouchers públicos de habitação, mas essas iniciativas ainda são de pequena escala em relação à necessidade.

Notavelmente, a opinião pública está mudando lentamente. Embora a resistência NIMBY ao desenvolvimento ainda exista, há uma conscientização crescente de que algum aumento de densidade é necessário para melhorar a acessibilidade. Residentes mais jovens e grupos de defesa estão expressando sentimentos YIMBY (“Sim no Meu Quintal”). Até mesmo alguns proprietários antigos percebem que seus próprios filhos não conseguirão morar em San Diego sem mudanças. Isso ajudou iniciativas como o upzoning em Hillcrest e University City a serem aprovadas insidesandiego.org. Ainda assim, continua sendo um desafio – cada projeto pode se tornar uma batalha no nível do bairro.

Acessibilidade no Horizonte: No curto prazo, a acessibilidade pode melhorar um pouco apenas porque os preços se estabilizaram e as rendas estão subindo lentamente. Por exemplo, o índice de acessibilidade habitacional da CAR para o Condado de San Diego pode subir alguns pontos em relação ao seu mínimo histórico no final de 2024. Mas, fundamentalmente, a moradia ainda será muito cara em relação à renda. O Escritório de Análise Legislativa observou que, em meados de 2025, a renda necessária para comprar uma casa típica na Califórnia (~$237 mil) era mais que o dobro da renda mediana lao.ca.gov – uma situação sem solução rápida. Apenas uma combinação de muito mais construção de moradias (especialmente em faixas de preço mais baixas) e/ou um crescimento maior da renda pode fechar essa lacuna. San Diego está trabalhando no primeiro ponto, mas levará anos para fazer uma diferença significativa.

Conclusão: O desafio de acessibilidade e oferta de moradias em San Diego é uma questão de longo prazo, originada pela oferta insuficiente e alta demanda. Isso se manifesta na luta diária das famílias para pagar o aluguel, na incapacidade de trabalhadores essenciais de viverem nas comunidades que atendem e nas escolhas difíceis que indivíduos fazem ao deixar a região. Embora as condições de mercado mais amenas de 2025 e as medidas políticas tenham ligeiramente aliviado a pressão (com mais unidades sendo disponibilizadas e a inflação dos preços pausada), a moradia em San Diego continua inacessível para a maioria dos residentes offthe56.com. Este é talvez o maior risco para a prosperidade e inclusão futura da região. Enfrentar esse problema exigirá esforço contínuo: continuar aumentando a oferta em todos os níveis, preservar e criar moradias acessíveis e encontrar soluções criativas para reduzir os custos de construção. A capacidade de San Diego de permanecer uma área metropolitana vibrante e diversa depende do progresso nessa frente.

Impacto das Taxas de Juros, Migração e Fatores Macroeconômicos

Por fim, consideramos os fatores macroeconômicos mais amplos que influenciam o mercado imobiliário de San Diego: principalmente taxas de juros, padrões de migração e o clima econômico geral. Essas forças de grande escala frequentemente ditam os altos e baixos do mercado imobiliário.

Aumento das Taxas de Juros: O rápido aumento das taxas de juros de hipotecas desde 2022 foi, sem dúvida, o maior fator isolado para esfriar o mercado imobiliário de San Diego em 2024–2025. Como mencionado, a taxa típica de hipoteca fixa de 30 anos saltou de cerca de 3% no final de 2021 para mais de 7% em 2023, aumentando drasticamente os custos de financiamento lao.ca.gov. Na prática, o pagamento mensal de uma casa mediana está aproximadamente 80% mais alto agora do que estaria com as taxas de 2020 lao.ca.gov. Esse choque de taxas excluiu muitos compradores marginais e forçou outros a reduzir seu orçamento, diminuindo assim a demanda e achatando os preços. Também criou o efeito de “algemas douradas” para os vendedores – com 80% dos proprietários da Califórnia possuindo empréstimos abaixo de 5%, eles hesitam em vender e perder essa taxa baixa lao.ca.gov. A escassez de inventário em San Diego é em parte resultado desse efeito de retenção, como mencionado acima.

Seguindo em frente, o caminho das taxas de juros influenciará fortemente a atividade do mercado. Em meados de 2025, as taxas mostraram sinais de estabilização na faixa de 6% ao ano, até mesmo caindo para cerca de 6,5% em agosto de 2025 – o menor patamar em cerca de 10 meses kyma.com money.com. Analistas de hipotecas preveem que as taxas cairão gradualmente em 2025; as previsões da Fannie Mae e da MBA apontam a taxa de 30 anos com média de cerca de 6,4% em 2025 e potencialmente abaixo de 6% em 2026 themortgagereports.com fortune.com. Se essas previsões se confirmarem, San Diego pode ver um ressurgimento da atividade de compradores à medida que o financiamento se torna um pouco mais acessível. Mesmo uma queda de um ponto percentual nas taxas de hipoteca aumenta significativamente o poder de compra (ou, alternativamente, permite que mais proprietários refinanciem ou se mudem sem choque no pagamento). Portanto, o alívio nas taxas de juros é um fator positivo fundamental para o mercado imobiliário. Por outro lado, se a inflação surpreender para cima ou outros fatores econômicos forçarem as taxas a subir novamente, o mercado pode estagnar ainda mais. Neste momento, a maioria espera que já tenhamos visto o pico das taxas, e a tendência será de estabilidade ou queda – um sinal positivo para o setor imobiliário.

Migração e Mudanças Populacionais: A dinâmica populacional de San Diego é complexa. Por um lado, como uma área de alto custo, tem experimentado saldo migratório doméstico negativo – ou seja, mais residentes dos EUA se mudam para fora de San Diego para outros estados ou condados do que o contrário. Essa tendência se acelerou no final da década de 2010 e início de 2020, à medida que o trabalho remoto permitiu que alguns se mudassem e os custos de moradia afastaram outros. Destinos populares para ex-moradores de San Diego incluem áreas mais baratas no interior (por exemplo, o Condado de Riverside) ou outros estados (Nevada, Arizona, Texas, etc.). Como mencionado anteriormente, quase 24.000 pessoas de saldo migratório doméstico negativo foram registradas no período de 2023-2024 kpbs.org. Esse fluxo realmente alivia parte da pressão da demanda por moradia, especialmente no segmento de entrada.

No entanto, San Diego no geral conseguiu manter aproximadamente uma população estável (cerca de 3,3 milhões no condado) devido ao aumento natural (nascimentos menos mortes) e à imigração internacional. Na verdade, de 2023 para 2024, o pequeno aumento populacional do condado se deveu inteiramente a um influxo de cerca de 24.000 imigrantes internacionais, equilibrando as pessoas que estão saindo kpbs.org. Muitos desses imigrantes vêm em busca de empregos (pense em trabalhadores com visto H1-B em tecnologia/biotecnologia, ou aliados militares, ou migração transfronteiriça dada a proximidade de Tijuana). Eles aumentam a demanda por moradia, muitas vezes alugando inicialmente. Portanto, o efeito líquido é que o mercado imobiliário de San Diego ainda lida com uma população crescente (ou pelo menos não decrescente), mesmo que as tendências migratórias dos EUA por si só indicassem um declínio.

Outro fator é a migração interna dentro do sul da Califórnia: por exemplo, a Zillow identificou o Condado de Riverside como uma “válvula de escape” para a crise de acessibilidade de San Diego axios.com. Alguns moradores de San Diego, sem condições de comprar localmente, compram no sudoeste de Riverside (Temecula/Murrieta) e enfrentam longos deslocamentos. Por outro lado, um pequeno fluxo de pessoas de maior renda de Los Angeles ou do Condado de Orange se muda para San Diego por seus preços de imóveis relativamente mais baixos (em comparação com o Westside de LA ou a costa do Condado de Orange) ou por motivos de estilo de vida. Além disso, a grande presença militar de San Diego significa que milhares de famílias militares rotacionam a cada ano, influenciando os padrões de aluguel e compra de imóveis, especialmente ao redor de Camp Pendleton, MCAS Miramar e Base Naval de San Diego.

Olhando para frente, a perspectiva macro de migração é que a Califórnia como um todo desacelerou sua perda populacional e pode se estabilizar (a população estadual na verdade subiu em 2024) gov.ca.gov. A projeção da SANDAG é que San Diego cresça modestamente (cerca de 113.000 pessoas de 2022 a 2050, cerca de +3,5%) sandag.org – crescimento mais lento do que historicamente, refletindo esses obstáculos. Para a habitação, se a saída continuar nos níveis atuais, atua como uma válvula de escape, evitando um aperto extremo. Mas se San Diego conseguir de alguma forma conter a saída (com melhor acessibilidade ou mais empregos), a demanda aumentaria. Por outro lado, se mais pessoas saírem do que o esperado (por exemplo, se o trabalho remoto continuar prevalente e mais pessoas decidirem vender e se mudar), isso pode suavizar a demanda por moradia. Até agora, o efeito líquido tem sido pequeno – imigração e nascimentos suficientes para manter uma leve pressão positiva sobre a habitação.

Ambiente Macroeconômico: O mercado imobiliário de San Diego não pode escapar das tendências econômicas mais amplas:

Mercado de Trabalho: A economia de San Diego em 2025 está relativamente forte, mas com alguns pontos fracos. O desemprego no condado está na faixa de 4–5% kpbs.org, melhor do que os 5,4% da Califórnia. No entanto, como relatado pela Axios, o crescimento do emprego desacelerou para cerca de 0,5% em 2024 axios.com. Setores como tecnologia e ciências da vida tiveram demissões ou congelamento de contratações (parte de uma desaceleração global da tecnologia), o que esfriou um pouco a demanda por moradias de alto padrão. A boa notícia é que o turismo e a hospitalidade se recuperaram totalmente após a COVID axios.com, o que ajuda o mercado de aluguel e as moradias de padrão mais baixo (trabalhadores de serviços encontrando empregos). Além disso, os gastos com defesa continuam sendo um pilar – o emprego militar e os contratos em San Diego proporcionam estabilidade (e frequentemente compradores veteranos com empréstimos VA). Se a indústria nacional de tecnologia se recuperar no final de 2025, como alguns preveem axios.com, o setor de tecnologia de San Diego (Qualcomm, startups de biotecnologia, etc.) pode voltar a gerar empregos, traduzindo-se em mais demanda de locatários e compradores, especialmente nos segmentos de preço médio a alto.
Inflação e Renda: A alta inflação de 2021-2023 corroeu a renda real e elevou as taxas de juros. Em meados de 2025, a inflação caiu significativamente, mas os preços (inclusive de materiais de construção e terrenos) permanecem elevados. Os salários em San Diego vêm aumentando (salário médio por hora subiu cerca de 23% desde 2020) lao.ca.gov, mas não tão rápido quanto os custos de moradia (pagamentos de casas subiram 82%) lao.ca.gov. Se a inflação permanecer moderada e o crescimento salarial continuar, ao longo do tempo isso melhorará um pouco a acessibilidade. Se ocorrer uma recessão e o desemprego aumentar, algumas famílias podem passar a morar juntas ou sair da região, reduzindo a demanda no curto prazo. No entanto, esse cenário geralmente leva a cortes nas taxas de juros, o que pode estimular o setor imobiliário. Portanto, há forças opostas em jogo.
Clima para Investidores: Global e nacionalmente, os investidores têm se mostrado mais cautelosos no setor imobiliário devido ao aumento dos custos de financiamento. Em San Diego, vimos menos disputas de lances por parte de investidores institucionais em casas unifamiliares em comparação com 2021. Se o mercado de ações estiver forte (como tem estado em 2023–25), compradores de alto padrão têm mais recursos para entrada. Se houver queda, o mercado de luxo pode sofrer uma retração. San Diego não tem tantas dinâmicas de mercado de segunda residência como, por exemplo, uma área puramente de férias, mas alguns compradores abastados de fora da região compram aqui; o apetite deles é influenciado pela confiança econômica mais ampla.
Fatores Geopolíticos: Sendo uma cidade fronteiriça, o mercado imobiliário de San Diego é influenciado até mesmo por condições em Tijuana e Baja California, cidades vizinhas. Famílias e investidores transfronteiriços desempenham um papel (alguns cidadãos mexicanos compram imóveis em San Diego como investimento estável, e alguns americanos moram em Tijuana para pagar aluguéis mais baratos e fazem o trajeto diariamente). Mudanças na política de fronteira ou na segurança podem causar pequenos impactos no cenário habitacional. Além disso, grandes deslocamentos ou mudanças na estratégia militar podem afetar temporariamente a habitação próxima às bases (por exemplo, quando um navio da Marinha está no porto vs. em missão, a ocupação de aluguel ao redor da base oscila).

Em resumo, taxas de juros, migração e macroeconomia são a trilha de fundo para a qual o mercado imobiliário de San Diego dança. O aumento das taxas de juros desacelerou significativamente o ritmo do mercado; agora, todos os olhos estão voltados para quando o Fed aliviar, pois isso provavelmente irá reaquecer a demanda por imóveis. A migração proporciona um leve empurra-empurra – enquanto San Diego continuar sendo um lugar muito desejado, as pessoas virão, mas se continuar extremamente caro, algumas irão embora. A macroeconomia, por sua vez, influenciará empregos e renda – determinantes-chave de quantos podem participar do mercado imobiliário. No momento (meados de 2025), os indicadores sugerem otimismo cauteloso: inflação em queda, taxas se estabilizando, emprego estável e sentimento do consumidor melhorando. Se essas tendências se mantiverem, o mercado imobiliário de San Diego pode estar entrando em um período de atividade sustentável – nem superaquecido nem em colapso, mas crescendo em linha com a economia mais ampla. Ficar de olho no Federal Reserve, nas estatísticas de migração e nos relatórios de empregos locais fornecerá pistas sobre para onde o mercado está indo a seguir nesta dinâmica cidade do sul da Califórnia.

Fontes:

Zillow Research, Visão Geral do Mercado Imobiliário de San Diego (julho de 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Tendências & Previsão do Mercado Imobiliário de San Diego 2025 (17 de julho de 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Vendas de Imóveis Caem no Condado de San Diego (City News Service, 22 de julho de 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Atualização do Mercado Imobiliário de San Diego – Junho de 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Mercado Imobiliário de San Diego: Tendências & Preços (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4.000 apartamentos chegando ao Condado de San Diego em 2025 (3 de abril de 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, San Diego deve ser um dos mercados mais aquecidos de 2025 (14 de jan. de 2025) axios.com axios.com
KPBS, População do Condado de San Diego aumenta ligeiramente, mas apenas por causa da imigração (17 de mar. de 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Crise Habitacional de San Diego: Podemos nos dar ao luxo de ficar? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Quais cidades do condado de San Diego estão construindo novas moradias? (29 de julho de 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, Rastreador de Acessibilidade de Moradia na Califórnia (2º trimestre de 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Crescimento lento do emprego derruba classificação econômica de San Diego (29 de janeiro de 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Lei de Aluguéis de Curto Prazo em San Diego – Impacto das ‘Regulamentações de 23’ (23 de maio de 2024) truvi.com truvi.com

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