Rynek nieruchomości w Sztokholmie w 2025 roku znajduje się na przełomowym etapie, charakteryzującym się ostrożnym odbiciem cen mieszkań, ewoluującymi potrzebami powierzchni biurowych i dynamicznymi planami rozwoju miejskiego. Poniższy raport przedstawia kompleksowy przegląd kluczowych segmentów rynku i czynników wpływających, od trendów mieszkaniowych i komercyjnych po zmiany polityczne i makroekonomiczne.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Rynek mieszkaniowy Sztokholmu odbija się w 2025 roku po zauważalnym załamaniu w latach 2022–2023. Ceny domów w Wielkim Sztokholmie powróciły do umiarkowanego wzrostu: indeks cen domów wzrósł o około +2,3% rok do roku w I kw. 2025 (po nieznacznych wzrostach pod koniec 2024 r.) globalpropertyguide.com. To następuje po gwałtownej korekcie, kiedy wartości spadły o ~16% od szczytu w latach 2022–2023 investropa.com – największym spadku od początku lat 90. Poprawa nastrojów kupujących i stabilizacja stóp procentowych pomogły odwrócić tendencję: większość prognoz przewiduje wzrost cen nieruchomości w Szwecji o 2–5% w 2025 roku w związku z odbudową aktywności na rynku i zaufaniem kupujących globalpropertyguide.com. W rzeczywistości, ogólnokrajowa sprzedaż mieszkań wzrosła o +13,2% w 2024 roku (po dwucyfrowych spadkach w 2023 r.), a sprzedaż w I kw. 2025 r. wzrosła o kolejne +14,6% rok do roku, co wskazuje na wyraźne odbicie popytu globalpropertyguide.com. Apartamenty prowadzą w odbudowie – wartość mieszkań w obszarach miejskich wzrosła o prawie 5% rok do roku na początku 2025 roku, wyprzedzając ~3% wzrost dla domów jednorodzinnych investropa.com investropa.com. Warto podkreślić, że szczególnym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale w modnych dzielnicach śródmiejskich, takich jak Södermalm i Vasastan, przyciągając młodych profesjonalistów oraz inwestorów mimo ostatnich zawirowań investropa.com.
Dynamika popytu i podaży również ulega zmianie. Szwedzki Riksbank zmienił kierunek i obniżył stopy procentowe (stopa polityczna spadła do 2,25% do połowy 2025 roku, z 4,0% w 2023 roku), a średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do około 3,1%, z około 4,7% rok wcześniej globalpropertyguide.com investropa.com. Niższe koszty finansowania poprawiają dostępność i zwiększają aktywność kupujących, zmniejszając obciążenie gospodarstw domowych, które na szczycie inflacji miały wysokie zobowiązania kredytowe investropa.com investropa.com. Po stronie podaży widoczne jest przyspieszenie budowy po wcześniejszych spowolnieniach. W regionie Wielkiego Sztokholmu rozpoczęto budowę 9 592 nowych mieszkań w 2024 roku, co stanowi solidny wzrost o +19,5% w porównaniu do 2023 roku, gdy deweloperzy odpowiedzieli na niedobór mieszkań globalpropertyguide.com. Jednak ukończenia nowo budowanych mieszkań były opóźnione (zakończono 13 621 lokali, –18,7% rok do roku), co sugeruje opóźnienia lub ostrożność wśród wykonawców globalpropertyguide.com. Ogólny poziom podaży mieszkań pozostaje niski w stosunku do popytu – to fundamentalna nierównowaga, która sprawia, że ceny w Sztokholmie należą do najwyższych w Szwecji (średnia cena domu ~6,99 mln SEK, w porównaniu do ~4,05 mln SEK w kraju w I kw. 2025 r.) globalpropertyguide.com. Przy dynamicznym wzroście liczby ludności w stołecznym regionie (jednym z najszybszych w Europie) oraz chronicznym niedoborze mieszkań, presja rynkowa będzie się utrzymywać. Najnowszy plan miasta Sztokholm zakłada 140 000 nowych mieszkań do 2030 roku, by sprostać wzrostowi vaxer.stockholm, kładąc nacisk na gęstą, wielofunkcyjną zabudowę, aby osiągnąć ten ambitny cel.
Nowe dzielnice oraz miejsca intensywnego rozwoju przyciągają zarówno mieszkańców, jak i inwestorów, kształtując na nowo krajobraz mieszkaniowy Sztokholmu. Na przykład:
- Täby (na północ od Sztokholmu) – podmiejska gmina zyskująca na popularności dzięki nowym projektom mieszkaniowym i przyjaznej rodzinom atmosferze. Ceny nieruchomości w Täby znacząco wzrosły (średnia cena domu to około 8,6 mln SEK, znacznie powyżej średniej krajowej) dzięki nowoczesnym inwestycjom mieszkaniowym i ulepszonej infrastrukturze, takim jak projekt Täby Park investropa.com. Szybkie połączenia kolejowe (zaledwie ~12 minut do centrum) dodatkowo zwiększają atrakcyjność dla tych, którzy szukają podmiejskiego uroku z dostępem do miasta investropa.com.
- Hägersten–Liljeholmen (południowo-zachodnia część centrum) – dynamicznie rozwijająca się dzielnica, która przyciąga inwestorów wysoką stopą zwrotu z wynajmu oraz bliskością centrum. Małe mieszkania mogą tu wygenerować ~4,5–5,5% brutto z wynajmu, co jest konkurencyjne jak na sztokholmskie warunki investropa.com. Atrakcyjność tego miejsca wzrosła dzięki projektom takim jak RE: Liljeholmen, które oferują nowe mieszkania, biura i udogodnienia, zwiększając popyt zarówno wśród najemców, jak i kupujących investropa.com.
- Sundbyberg (północno-zachodnia część miejska) – najmniejsza szwedzka gmina przeżywa boom i dynamiczny wzrost cen dzięki doskonałym połączeniom komunikacyjnym i dużym inwestycjom urbanistycznym investropa.com. Kiedyś miejscowość satelicka, dziś Sundbyberg jest znakomicie skomunikowana przez metro, tramwaj i kolej podmiejską, a kolejne projekty dostarczają nowe mieszkania i biura. Ta dobra komunikacja napędza wzrost wartości nieruchomości, pokazując, jak rozwój oparty na transporcie publicznym zmienia region investropa.com.
Inne godne uwagi obszary to Hammarby Sjöstad (ekologiczna dzielnica nadbrzeżna popularna wśród młodych profesjonalistów), Solna (łącząca centra biznesowe takie jak Arenastaden z nowymi osiedlami) oraz Årsta/Årstafältet, gdzie powstaje duża nowa dzielnica. W Årstafältet miasto buduje 7 000 nowych mieszkań dla ok. 17 500 mieszkańców w społeczności o mieszanym przeznaczeniu z placówkami edukacyjnymi, parkami i przedsiębiorstwami – jest to przykład na rozbudowę miasta na dużą skalę w obrębie Sztokholmu vaxer.stockholm vaxer.stockholm. Te rozwijające się dzielnice ilustrują szerszy trend: wzrost Sztokholmu nie ogranicza się do tradycyjnego śródmieścia, ale rozprzestrzenia się na rewitalizowane dzielnice i przedmieścia, gdzie inwestycje w infrastrukturę i rozwój tworzą nowe gorące punkty mieszkaniowe.
Nieruchomości komercyjne i rynek biurowy
Sektor nieruchomości komercyjnych w Sztokholmie prezentuje w 2025 roku mieszany obraz. Rynek biurowy w szczególności zmaga się z powirusowymi zmianami, przejawiającymi się wyższymi wakatami, ale i zauważalnym trendem „ucieczki do jakości”. Wskaźnik pustostanów biurowych w Sztokholmie wzrósł do ponad 14% pod koniec 2024 roku, czyli o ok. 2 punkty procentowe w trakcie roku jll.com. Na koniec I kwartału 2025 ogólny wskaźnik pustostanów wynosi 14,4% – jest stabilny względem poprzedniego kwartału, ale wciąż wyższy niż rok wcześniej jll.com. Nawet najlepsze lokalizacje nie są odporne: wskaźnik pustostanów w CBD osiągnął 8,5% (wzrost z bardzo niskiego poziomu sprzed pandemii), gdy część najemców zmniejsza powierzchnię lub optymalizuje przestrzeń jll.com. Ta słabość wynika ze strukturalnych zmian w modelach pracy – wiele firm przyjęło model hybrydowy, wymagający mniej przestrzeni całkowitej lub bardziej elastycznych układów – oraz z koncentracji na efektywności kosztowej w warunkach niepewności gospodarczej jll.com jll.com.
Pandemiczna ewolucja przestrzeni do pracy jest widoczna w zachowaniach najemców. Choć ogólny popyt jest stłumiony, wysokiej jakości, nowoczesne biura w najlepszych lokalizacjach radzą sobie lepiej. W Sztokholmie obserwujemy „ucieczkę do jakości” – najemcy są skłonni płacić wyższy czynsz za zrównoważone, bogate w udogodnienia przestrzenie, które przyciągają pracowników z powrotem do biura jll.com jll.com. Faktycznie, czynsze za biura w topowych lokalizacjach wykazują odporność mimo wyższej pustostanowości. W centrum miasta poziom czynszów za biura najwyższej klasy utrzymuje się w okolicach 9 500 SEK za m²/rok – a w końcu 2024 roku nawet nieznacznie wzrósł jll.com – co odzwierciedla konkurencję o najlepsze lokalizacje. Wynajmujący nieruchomości drugorzędne natomiast są pod presją i oferują najemcom zachęty (zniżki czynszowe, ulepszenia powierzchni), by ich zatrzymać jll.com. Przewiduje się, że różnica między biurami topowymi a drugorzędnymi będzie się pogłębiać. Wiele starszych lub mniej centralnie położonych budynków może mieć trudności z pozyskaniem najemców, co może doprowadzić do zmiany przeznaczenia lub przebudowy przestarzałego zasobu biurowego w nadchodzących latach jll.com jll.com. Jednocześnie nowe inwestycje uwzględniają elastyczne i sprzyjające współpracy rozwiązania, odpowiadając na potrzeby najemców poszukujących przestrzeni przyjaznych pracy hybrydowej. Operatorzy biur coworkingowych oraz strategie „hub-and-spoke” również są elementem popandemicznych zmian, choć boom na coworking w Sztokholmie zaczął się jeszcze przed COVID i nadal ewoluuje, a dostawcy rozszerzają działalność w kluczowych dzielnicach.
Inwestycje i rozwój rynku biurowego stopniowo nabierają tempa. Wraz z poprawą warunków finansowania pod koniec 2024 roku, rynek inwestycji biurowych w Sztokholmie odnotował ożywienie – nieruchomości biurowe stanowiły ponad 50% wolumenu transakcji w Sztokholmie w 2024 roku, a pięć największych transakcji nieruchomościowych w mieście dotyczyło właśnie biur jll.com jll.com. Inwestorzy wykazali odnowioną gotowość do podejmowania ryzyka wobec dobrze zlokalizowanych biur, co przyczyniło się do zmniejszenia różnicy między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. Stopy kapitalizacji dla biur najwyższej klasy ustabilizowały się (po wzrostach w latach 2022–23 spowodowanych wzrostem stóp procentowych) i pozostały niezmienione do początku 2025 roku jll.com. Sugeruje to, że poziom stóp kapitalizacji prawdopodobnie osiągnął szczyt i pozostaje stabilny, przy czym obecnie w Sztokholmie stopy zwrotu dla biur klasy „prime” mieszczą się w niskim i średnim przedziale 4%. Nowe inwestycje komercyjne są realizowane wybiórczo, zwłaszcza jeśli chodzi o najnowocześniejsze projekty zrównoważonego rozwoju. Sztandarowym przykładem jest Stockholm Wood City w południowej dzielnicy Sickla – uznawany za największy na świecie drewniany projekt miejski. Budowa rozpoczyna się w 2025 roku, a zakończenie planowane jest na 2027 rok, dostarczając 250 000 m² powierzchni wielofunkcyjnej (w tym 7 000 miejsc pracy w biurach oraz 2 000 mieszkań) w przyjaznej dla klimatu formule archdaily.com. Takie projekty podkreślają nacisk na zrównoważony rozwój i innowacje na sztokholmskim rynku nieruchomości komercyjnych, wpisując się w silne nastawienie Szwecji na kwestie ESG. Patrząc w przyszłość, oczekuje się stopniowego ożywienia rynku biurowego. Wraz z poprawą sytuacji gospodarczej przewiduje się pewien wzrost aktywności najmu, jednak praca hybrydowa pozostanie standardem, co oznacza, że ogólny popyt na biura może pozostać poniżej poziomów sprzed pandemii. „Nowa normalność” prawdopodobnie oznacza mniejszą całkowitą powierzchnię biurową dla wielu firm, ale wyższą jakość przestrzeni na jednego pracownika. Status Sztokholmu jako centrum technologicznego i finansowego powinien wspierać długoterminowy popyt na środowiska pracy sprzyjające współpracy, nawet gdy pracodawcy na nowo przemyślą sposób wykorzystania powierzchni.
Trendy na rynku najmu mieszkań
Stołeczny rynek wynajmu mieszkań w 2025 roku pozostaje napięty i konkurencyjny, pomimo pewnych ostatnich zmian. Wskaźniki pustostanów w przypadku mieszkań na wynajem są niezwykle niskie – praktycznie bliskie 0% w dużej części regulowanego zasobu, co odzwierciedla utrzymujący się niedobór oraz wieloletni szwedzki system kontroli czynszów. Większość wynajmowanych mieszkań w Sztokholmie podlega negocjacjom zbiorowym i regulacji czynszów, co historycznie utrzymywało stawki poniżej poziomów rynkowych globalpropertyguide.com. Popyt najemców znacznie przewyższa podaż przystępnych cenowo lokali, co prowadzi do wieloletnich kolejek po mieszkania zarządzane przez miasto. Nawet gdy nowe mieszkania na wynajem pojawiają się na rynku (często z wyższymi, rynkowymi czynszami), każde dostępne mieszkanie jest szybko wynajmowane, utrzymując oficjalny wskaźnik pustostanów na rekordowo niskim poziomie. Na przykład pod koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów wśród stabilizowanych mieszkań czynszowych w Sztokholmie wynosił około 0,5–1% w wielu dzielnicach – co w praktyce oznacza całkowite obłożenie. W segmencie nieregulowanym (nowo budowane mieszkania na wynajem lub podnajmy) pustostany mogą być nieco wyższe, lecz ogólnie rynek wynajmu w mieście należy do najtrudniejszych w Europie.
Czynsze stale rosną, wyprzedzając historyczne trendy. W aglomaracji sztokholmskiej średni miesięczny czynsz wzrósł do 8 612 SEK w 2024 roku, co oznacza wzrost o +5,9% rok do roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To wyraźne przyspieszenie względem poprzednich lat (dla porównania, czynsze wzrosły o ok. 4,5% w 2023 i ok. 2,5–3% rocznie w latach 2020–2022) globalpropertyguide.com. Ostatni wzrost to częściowo wynik wysokiej inflacji oraz kosztów kredytów, które skłoniły właścicieli do negocjowania większych podwyżek czynszów. W całym kraju czynsze za nowe mieszkania wzrosły średnio o +6,1% w 2024 roku globalpropertyguide.com – to nadal poniżej inflacji na poziomie 8–9% w latach 2022–2023, ale istotnie w historycznej skali. Mimo tych podwyżek wynajem w Sztokholmie jest relatywnie przystępny w porównaniu do zakupu (wskaźnik cena do czynszu pozostaje wysoki), co jednak nie jest pocieszeniem dla wielu osób poszukujących najmu. Poziomy czynszów różnią się w zależności od lokalizacji i wieku nieruchomości: mieszkania z rynku wtórnego (podnajem) oraz nowe lokale w dzielnicach centralnych osiągają bardzo wysokie stawki (znacznie powyżej średniej), podczas gdy starsze umowy najmu w dzielnicach peryferyjnych są dużo tańsze, ale praktycznie niedostępne bez oczekiwania w oficjalnej kolejce przez 5–10+ lat.
Popularne obszary wynajmu obejmują całe miasto. Młodzi profesjonaliści i studenci przyciągani są do tętniących życiem centralnych dzielnic, takich jak Södermalm, Vasastan i Kungsholmen, gdzie podaż mieszkań na wynajem jest ograniczona, ale bliskość miejsc pracy i życia nocnego stanowi duży atut. W tych rejonach konkurencja o każdą ofertę wynajmu jest bardzo intensywna. Rodziny często szukają większych mieszkań w bardziej mieszkalnych częściach Zachodniego Kungsholmenu, obrzeżach Östermalmu lub w Brommie, jak również w dobrze skomunikowanych przedmieściach takich jak Solna, Sundbyberg i Nacka – które oferują nowoczesne mieszkania i krótszy czas oczekiwania (często u prywatnych właścicieli lub w nowych inwestycjach). Wraz z przechodzeniem dużych pracodawców na model pracy hybrydowej, część najemców jest bardziej otwarta na mieszkanie nieco dalej od centrum w zamian za większą przestrzeń i bliskość natury, co zwiększa popyt na przedmieścia przy liniach kolejki podmiejskiej. Niemniej jednak, mieszkania w centrum Sztokholmu wciąż są najbardziej pożądane i najdroższe. Kawalerka w centrum miasta może łatwo kosztować 12 000–15 000 SEK/miesiąc na wolnym rynku, podczas gdy średnia dla całego Sztokholmu (w tym lokali regulowanych) wynosi ok. 8 600 SEK globalpropertyguide.com. Zwrot z wynajmu dla właścicieli poprawił się wraz ze wzrostem czynszów: średnia stopa zwrotu brutto dla mieszkań w Sztokholmie wynosi około 4,2% (waha się od ~2,7% do ~5,7% w zależności od lokalizacji i wielkości lokalu) globalpropertyguide.com. Jest to stosunkowo umiarkowane – odzwierciedla wysokie wartości nieruchomości – ale wzrost czynszów nieco zwiększył atrakcyjność inwestycji mieszkaniowych. W najbliższych latach analitycy branżowi przewidują, że czynsze będą nadal rosły (~4–5% rocznie w krótkim okresie investropa.com) ze względu na indeksację inflacyjną i dotkliwy niedobór mieszkań. O ile nie nastąpią zmiany polityczne sprzyjające rozwojowi budownictwa na wynajem lub reformie kontroli czynszów, najemcy w Sztokholmie wciąż będą mierzyć się z trudnym rynkiem, niską dostępnością i rosnącymi kosztami.
Możliwości inwestycyjne i zwroty
Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Szwecji, a szczególnie w Sztokholmie, odzyskuje impet wchodząc w rok 2025. Po słabym 2023 roku wolumen transakcji gwałtownie wzrósł pod koniec 2024 roku – tylko w IV kwartale 2024 roku odnotowano transakcje o wartości około 60 miliardów SEK w całym kraju, co daje łączny wolumen za cały 2024 rok na poziomie ~136 miliardów SEK (o 48% więcej niż w 2023 roku) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Chociaż wciąż jest to poniżej wieloletniej średniej, ten wzrost wskazuje na powracające zaufanie inwestorów. Inwestorzy są szeroko optymistycznie nastawieni wobec roku 2025, a badania pokazują, że większość planuje rozszerzać swoje portfele w nadchodzących miesiącach cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Warto zauważyć, że aktywa mieszkaniowe były najbardziej aktywnym segmentem w 2024 roku – około 28% wolumenu inwestycyjnego – ponieważ inwestorów przyciągają stabilne przepływy pieniężne oraz niedobór mieszkań w Szwecji (nowo wybudowane nieruchomości na wynajem są postrzegane jako mające duży potencjał zwrotu) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Na biura przypadło około 23% wolumenu, szczególnie w Sztokholmie, gdzie sfinalizowano kilka dużych transakcji biurowych, a na segment przemysłowy/logistyczny około 16% cushmanwakefield.com.
Kluczowe możliwości inwestycyjne na przyszłość odzwierciedlają zarówno cyklicznie zaniżone ceny, jak i historie o trwałym wzroście. Wielu uczestników rynku uważa, że stopy zwrotu z nieruchomości ustabilizowały się obecnie na wyższym poziomie, po wzrostach w latach 2022–23, zgodnie ze wzrostem stóp procentowych cushmanwakefield.com. Ta stabilizacja, w połączeniu z łagodzeniem kosztów finansowania, tworzy atrakcyjny moment wejścia na rynek. Przykładowo, stopy zwrotu z podstawowych inwestycji mieszkaniowych w Sztokholmie na poziomie ~4%+ oraz stopy zwrotu z biur na poziomie około ~4,25%–4,50% są znacząco wyższe niż kilka lat temu, oferując lepsze różnice w stosunku do kosztów finansowania. Inwestorzy z kapitałem przyglądają się segmentom takim jak nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, które mogą zapewnić solidny dochód oraz zaspokoić nieugaszony popyt (badania wskazują, że nowe inwestycje mieszkaniowe mają obecnie najlepsze perspektywy zwrotu) cushmanwakefield.com. Logistyka i magazynowanie na obrzeżach Sztokholmu to kolejna okazja – handel elektroniczny i zmiany w łańcuchach dostaw doprowadziły do bardzo niskiego poziomu pustostanów w tym sektorze, a stopy zwrotu są tam atrakcyjne (często 5–6%+). Dodatkowo mogą pojawić się okazje związane z problemami finansowymi: mocno zadłużone krajowe spółki nieruchomościowe rozpoczęły wyprzedaż aktywów w celu zmniejszenia dźwigni finansowej, co potencjalnie pozwoli prywatnym funduszom oraz zagranicznym inwestorom na zakup sztokholmskich nieruchomości po relatywnie niższej cenie.
Aktywność zagranicznych inwestorów również rośnie. Połączenie skorygowanych cen oraz słabej korony szwedzkiej nie umknęło uwadze międzynarodowych nabywców. Pod koniec 2024 roku inwestorzy transgraniczni stanowili około 20–30% wolumenu transakcji w Szwecji (wzrost w porównaniu z początkiem roku), gdy doszło do kilku dużych transakcji z udziałem zagranicznego kapitału pdf.euro.savills.co.uk. Globalne instytucje są szczególnie zainteresowane wysokiej jakości aktywami w Sztokholmie. Na przykład w 2025 roku międzynarodowe firmy jak KKR powiększyły swoje portfele mieszkaniowe w Szwecji, nabywając nowe projekty deweloperskie na przedmieściach rozwijającego się Sztokholmu realassets.ipe.com. Atrakcyjność rynku jest podwójna: Sztokholm oferuje długoterminowy wzrost (jako centrum gospodarcze i demograficzne Skandynawii), a w krótkim terminie kapitał zagraniczny może korzystać z korzystnych kursów walutowych oraz mniejszej konkurencji ze strony lokalnych inwestorów korzystających z dźwigni. Jednak zainteresowanie zagranicznych inwestorów jest selektywne – koncentruje się na lokalizacjach premium lub partnerstwach deweloperskich – ze względu na utrzymujące się niepewności gospodarcze. Ogólnie rzecz biorąc, Szwecja pozostaje bardzo przejrzystym i przyjaznym dla inwestorów rynkiem (silny system prawny, łatwość prowadzenia działalności), dlatego w miarę poprawy cyklu oczekuje się napływu większego kapitału zagranicznego.
Jeśli chodzi o oczekiwania dotyczące stóp kapitalizacji, panuje konsensus, że stopy kapitalizacji pozostaną stabilne lub nawet nieco się skurczą w 2025 roku, jeśli otoczenie stóp procentowych się poprawi. Zgodnie z badaniem Cushman & Wakefield, zdecydowana większość inwestorów uważa, że stopy kapitalizacji już się ustabilizowały i warunki finansowania będą się nadal poprawiać lub przynajmniej się nie pogorszą cushmanwakefield.com. Poziomy stóp kapitalizacji prime na początku 2025 roku wynoszą około: biura w Sztokholmie ~4.0–4.5%, kluczowe centra handlowe ~5%, logistyka ~5.25–5.75% i mieszkania ~3.5–4%. Mogą one nieznacznie spaść, jeśli konkurencja o aktywa prime wzrośnie. Rzeczywiście, pod koniec 2024 roku obserwowano w niektórych przypadkach ponowne usztywnianie stóp kapitalizacji dla nieruchomości najwyższej klasy, ponieważ wielu oferentów konkurowało o ograniczoną liczbę wysokiej jakości aktywów na rynku jll.com jll.com. Z drugiej strony, aktywa drugorzędne obarczone ryzykiem (np. starsze biura z pustostanami lub inwestycje w gorszych lokalizacjach) mogą nadal doświadczać spadku stóp kapitalizacji, dopóki ich przyszłość się nie wyjaśni. Inwestorzy uważnie obserwują koszty operacyjne i stopy procentowe – jak wskazuje jedno z badań, obawy takie jak rosnące koszty utrzymania i trajektoria „wymagań wstępnej stopy zwrotu” (czyli poziomy stóp/wyceny) to kluczowe czynniki wpływające na wyceny cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Podsumowując, perspektywy inwestycyjne rynku nieruchomości w Sztokholmie wyglądają pozytywnie: wolumeny obrotów odzyskują, wartości kapitałowe mogą być blisko dna, a dostępny kapitał (krajowy i zagraniczny) poszukuje okazji, szczególnie w segmentach związanych z potrzebami mieszkaniowymi lub nowoczesną logistyką i biurami.
Polityka rządowa i aktualizacje regulacyjne
Ostatnie polityki rządu i regulacje mają znaczący wpływ na rynek nieruchomości w Sztokholmie. Priorytetem jest rozwiązanie problemu dostępności i przystępności mieszkań, zwłaszcza dla osób kupujących po raz pierwszy. W czerwcu 2025 roku szwedzki rząd ogłosił plany złagodzenia przepisów dotyczących kredytów hipotecznych, aby pomóc nowym nabywcom wejść na rynek reuters.com. Zgodnie z tą propozycją maksymalny wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości zostanie podniesiony do 90% (z 85%), co oznacza, że kupujący będą mogli pożyczyć więcej przy niższym wkładzie własnym reuters.com. Dodatkowo zostanie złagodzony rygorystyczny wymóg amortyzacji – dotychczas osoby z największymi kredytami (często młodzi kupujący z wysokim stosunkiem zadłużenia do dochodu) musiały spłacać 3% kapitału kredytu rocznie, ale ten wymóg zostanie zniesiony reuters.com. Te zmiany, które mają wejść w życie na początku 2026 roku, mają na celu obniżenie barier dla młodych rodzin i osób kupujących po raz pierwszy, które mają trudności z odłożeniem dużego wkładu własnego reuters.com reuters.com. Decydenci podkreślają, że stabilność finansowa zostanie zachowana dzięki środkom zapobiegawczym ograniczającym nadmierne zadłużenie (na przykład poprzez wprowadzenie limitu kredytów w stosunku do dochodów, aby hipoteki zwykle nie przekraczały ~5,5× dochodu brutto) reuters.com. Ogólnym celem jest znalezienie balansu pomiędzy odnowieniem możliwości posiadania mieszkań przez młodych ludzi a utrzymaniem ostrożnych standardów udzielania kredytów w kraju, gdzie dług gospodarstw domowych to około 180% dochodu reuters.com reuters.com.Opodatkowanie to kolejny obszar reform. W szczególności, projekt ustawy budżetowej rządu na 2025 rok zawiera środek mający na celu stopniowe ograniczanie możliwości odliczania odsetek od niektórych pożyczek schjodt.com. Obecnie szwedzcy właściciele domów mogą odliczać część odsetek od kredytów hipotecznych od dochodu do opodatkowania, co było krytykowane za zachęcanie do zaciągania wysokiego zadłużenia. Nowa propozycja przewiduje pełne odliczanie odsetek tylko od pożyczek spełniających konserwatywne kryteria (np. zabezpieczonych na nieruchomości mieszkalnej w określonych granicach wartości/LTV) schjodt.com. Pozostałe pożyczki – prawdopodobnie niezabezpieczone lub wyższego ryzyka – będą miały możliwość odliczenia odsetek stopniowo zmniejszaną: w 2025 roku tylko 50% odsetek od niekwalifikujących się pożyczek będzie można odliczyć, a następnie limit ten zostanie jeszcze bardziej ograniczony schjodt.com. Chociaż polityka ta ma głównie na celu ograniczenie kredytów konsumenckich i ryzykownego pożyczania, odzwierciedla szerszy zwrot w kierunku ograniczenia fiskalnych subsydiów dla zadłużenia finansującego nieruchomości. Nie przywrócono wcześniej rozważanego ogólnego podatku od nieruchomości (który nadal jest kwestią politycznie wrażliwą), więc główną zmianą podatkową dotyczącą nieruchomości jest to ograniczenie możliwości odliczania odsetek oraz drobne ulgi (np. ulgi podatkowe na inwestycje w zielone domy i konta oszczędnościowe, zgodnie z ustawą budżetową) schjodt.com schjodt.com.
Po stronie podaży mieszkań, zarówno władze krajowe, jak i lokalne wdrażają plany zwiększenia budownictwa. Miasto Sztokholm, jak wspomniano wcześniej, ma ambitny cel 140 tys. nowych mieszkań do 2030 roku vaxer.stockholm. W celu ułatwienia realizacji tego celu, procesy planistyczne są upraszczane, a duże tereny inwestycyjne zostały wyznaczone. Sztandarową inicjatywą jest „Stockholmshusen” – program współpracy, którego celem jest szybka budowa tysięcy przystępnych cenowo mieszkań na wynajem poprzez stosowanie standardowych projektów i korzyści skali. Około 3 300 nowych lokali na wynajem powstaje w ramach Stockholmshusen w 25 projektach, z naciskiem na efektywność kosztową, aby czynsze były niższe niż w przypadku typowych nowych inwestycji stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Tego typu publiczno-prywatna współpraca ma na celu rozwiązanie ostrego niedoboru mieszkań na wynajem w regionie. Prawo planistyczne w Szwecji daje znaczną władzę gminom (nazywaną „monopolem planistycznym”) i Sztokholm wykorzystuje tę przewagę, by wymagać budowy mieszkań o zróżnicowanym standardzie w nowych projektach oraz zagospodarowywać grunty miejskie pod budownictwo komunalne. Trwa ogólnokrajowa debata na temat złagodzenia przepisów dotyczących planowania lub budownictwa, aby pobudzić budowę – na przykład przez poluzowanie limitów wysokości czy wymogów parkingowych w centrach miast – ale do 2025 roku nie wprowadzono szeroko zakrojonych zmian. Jedną z nowelizacji przepisów, która sprzyja rozwojowi, jest planowane uproszczenie procedur uzyskiwania pozwoleń na nowe mieszkania, ponieważ rząd uznaje, że długotrwałe zatwierdzenia były wąskim gardłem. Ponadto, aby wesprzeć zamrożone inwestycje prywatne, rozszerzono niektóre gwarancje kredytowe państwa dla deweloperów, co zapewnia dostęp do finansowania także wtedy, gdy banki stały się bardziej ostrożne podczas spowolnienia w 2023 roku.
Regulacje rynku najmu pozostają w dużej mierze niezmienione, mimo nieustannych dyskusji. Nadal obowiązują kontrola czynszów i ochrona najemców – czynsze dla istniejących mieszkań są negocjowane zbiorowo i powiązane z wartością użytkową, a nie rynkową globalpropertyguide.com. Propozycja z 2021 roku liberalizacji ustalania czynszów dla nowych inwestycji nie przyniosła znaczących skutków poza umożliwieniem ustalania początkowych czynszów na drodze porozumienia; tym samym system regulowany trwa. Oznacza to, że na razie sztokholmski system wynajmu oparty na niskiej podaży i kolejkowaniu utrzymuje się, co pośrednio podtrzymuje popyt na rynku własności (wielu rezygnuje z szukania mieszkań na wynajem). Nowy rząd (koalicja centroprawicowa u władzy od końca 2022 roku, wspierana przez Szwedzkich Demokratów) wyraził zainteresowanie zwiększaniem budowy mieszkań i własności nieruchomości, ale ostrożnie podchodzi do kontrowersyjnego tematu kontroli czynszów ze względu na wrażliwość polityczną. Zamiast tego skupiono się na wspomnianych zmianach w przepisach kredytowych oraz zachętach dla deweloperów (np. przez udostępnianie większej ilości państwowej ziemi pod budownictwo mieszkaniowe i w budżetach na lata 2024–25 przyznanie środków na infrastrukturę komunalną powiązaną z nowymi obszarami mieszkalnymi).
Podsumowując, trendy polityczne w 2025 roku wspierają rynek nieruchomości poprzez poprawę dostępu do finansowania i inicjatywy po stronie podaży. Łagodzenie zasad dotyczących kredytów hipotecznych powinno pomóc popytowi na rynku podstawowym, potencjalnie wzmacniając sprzedaż mieszkań w przedmieściach Sztokholmu. Po stronie podaży, jeśli cele takie jak 140 tys. mieszkań do 2030 roku zostaną choćby częściowo osiągnięte, stopniowo złagodzi to deficyt mieszkaniowy. Jednak wyzwania pozostają: aktywność budowlana ostatnio spowolniła z powodu wyższych kosztów budowy i stóp procentowych, a nadchodzący zastój budownictwa mieszkaniowego może mieć reperkusje gospodarcze, jeśli nie zostanie rozwiązany reuters.com. Reakcja rządu – w tym możliwe bodźce dla budownictwa i łagodniejsze regulacje – będzie kluczowa w nadchodzących latach, aby zapewnić, że rozwój Sztokholmu nadąży za jego wzrostem.
Wpływ infrastruktury i planowania urbanistycznego
Główne projekty infrastrukturalne i inicjatywy planowania urbanistycznego w regionie Sztokholmu mają głęboko wpłynąć na wartości nieruchomości i dynamikę przestrzenną. Być może najbardziej znacząca jest trwająca rozbudowa metra w Sztokholmie (Tunnelbana) – pierwsze duże rozszerzenie systemu metra od dekad. Projekt ten obejmuje 18 nowych stacji i kilka nowych linii, które zostaną ukończone w ciągu najbliższych 5–10 lat, co umożliwi budowę około 130 500 nowych mieszkań dla ponad 300 000 osób* w nowo obsługiwanych rejonach stockholmbusinessregion.com. Na przykład nowa Żółta Linia jest planowana pomiędzy Fridhemsplan (śródmieście) a Älvsjö (południowe przedmieście), znacznie poprawiając połączenia północ-południe stockholmbusinessregion.com. Kolejne przedłużenie połączy w końcu wschodnią dzielnicę Nacka oraz rosnący obszar Barkarby z siecią metra. Ta rozbudowa transportu jest katalizatorem rozwoju: dzielnice wzdłuż nowych tras (takie jak Sickla, Nacka Forum, Barkarbystaden, Arenastaden i inne) przeżywają wzrost liczby nowych inwestycji mieszkaniowych oraz biurowych w oczekiwaniu na poprawę dostępności. Bliskość przyszłej stacji często prowadzi do wzrostu wartości gruntów; deweloperzy i inwestorzy aktywnie gromadzą grunty i planują projekty w tych korytarzach, będąc przekonanymi, że lepsza dostępność podniesie popyt i ceny nieruchomości. Jest to pozytywne sprzężenie zwrotne rozwoju ukierunkowanego na transport – same rozbudowy metra częściowo uzasadnia liczba mieszkań, do których otwierają dostęp, tworząc bardziej spójne i dostępne miasto zgodnie z celami planu urbanistycznego Sztokholmu stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com.
Poza transportem publicznym, inne modernizacje infrastruktury również będą miały wpływ na rynek nieruchomości. Sieć drogowa Sztokholmu jest obecnie udoskonalana, zwłaszcza długo oczekiwany Stockholm Bypass (Förbifart Stockholm), ogromny projekt tunelowego ringu drogowego, który odciąży ruch autostrady E4 na zachód od miasta. Choć jego zakończenie przewidziano dopiero na około 2030 rok, po otwarciu powinien zmniejszyć korki i najprawdopodobniej uczynić zachodnie i południowe przedmieścia bardziej atrakcyjnymi poprzez skrócenie czasu podróży. Ponadto, kontynuowane inwestycje w koleje podmiejskie i lekką kolej miejską (np. rozbudowa linii tramwajowej Tvärbanan) poprawiają połączenia w takich dzielnicach jak Solna, Sundbyberg i Kista.
W skali dzielnic projekty rewitalizacji miejskiej przekształcają dawne tereny przemysłowe lub słabo wykorzystane strefy w tętniące życiem dzielnice, co z kolei podnosi lokalne wartości nieruchomości. Już omawialiśmy Årstafältet (dawne otwarte pole, które do 2035 roku ma stać się nową dzielnicą miejską z tysiącami mieszkań) vaxer.stockholm. Podobnie na północnym zachodzie Hagastaden – leżący na pograniczu Sztokholmu i Solny – kontynuuje rozwój jako klaster nauk o życiu i mieszkalnictwa (wokół nowego szpitala Karolinska), co podnosi wartość nieruchomości w Vasastan i Solnie. Slakthusområdet (dawna rzeźnia przy Globen) jest przekształcany w Söderstaden, nowoczesną dzielnicę mieszkaniowo-komercyjną z planowanymi ponad 1000 mieszkaniami, co zwiększy atrakcyjność życia w południowej części centrum miasta. W Sickli (Nacka), oprócz wspomnianego projektu Wood City, powstaje cała nowa dzielnica mieszana, która korzysta z powstającego metra i ma stać się nowym wzorcem dla zrównoważonego rozwoju. Nawet tereny poprzemysłowe jak dawne porty (Värtahamnen) czy przemysłowe działki w centrum miasta są ponownie zagospodarowywane, dostarczając nowe biura i mieszkania. Te inicjatywy odzwierciedlają strategię Sztokholmu dotyczącą dogęszczania i uzupełniającej zabudowy – budowania wewnątrz oraz nad istniejącą tkanką miejską, aby stworzyć „miasto 20-minutowe”, w którym więcej mieszkańców może mieszkać blisko pracy i udogodnień stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Lokalne infrastruktura, taka jak szkoły, parki czy media, jest unowocześniana równolegle i wspierana przez miejskie inwestycje, aby zapewnić, że jakość życia dotrzyma kroku wzrostowi.
Ponadto, planowanie regionalne uwzględnia, że sam boom budowlany wymaga zasobów: region sztokholmski prognozuje, że skala realizowanych i nadchodzących projektów znacznie przekracza obecne możliwości zatrudnienia, szacując niedobór 30 000–40 000 pracowników budowlanych w najbliższych latach stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Ma to dwie konsekwencje: po pierwsze, otwiera szansę dla międzynarodowych firm budowlanych i inwestorów na wejście na rynek i wypełnienie tej luki (co może zwiększyć konkurencję, a tym samym obniżyć koszty budowy), po drugie, jeśli możliwości nie zostaną zwiększone, mogą wystąpić opóźnienia lub przekroczenia kosztów, co może spowolnić realizację planowanej zabudowy/mieszkalnictwa i infrastruktury.
Co istotne, inwestycje w infrastrukturę oraz poprawę przestrzeni miejskich zazwyczaj pozytywnie wpływają na wartości nieruchomości. Mieszkania i biura w pobliżu nowych stacji, lepszych dróg czy zrewitalizowanych miejsc publicznych zyskują na atrakcyjności. Na przykład po otwarciu tunelu kolejowego City Line w 2017 roku (z nowymi centralnymi stacjami), ceny nieruchomości w rejonach z usprawnioną komunikacją zauważalnie wzrosły. Spodziewamy się podobnego trendu w miarę oddawania do użytku obecnie budowanych odcinków metra i tras drogowych — przedmieścia takie jak Nacka, Järfälla czy Solna mogą odczuć “skrócenie dystansu” (w czasie) do centrum miasta, co przełoży się na zmniejszenie różnicy wartości względem centralnego Sztokholmu. W fazie budowy mogą jednak występować lokalne niedogodności, czasowo obniżające ceny (hałas, objazdy itd.), lecz doświadczeni nabywcy często patrzą perspektywicznie, doceniając przyszłe zyski z lepszej komunikacji.
Wreszcie, infrastruktura poprawiająca jakość życia również odgrywa ważną rolę. Sztokholm nieprzerwanie inwestuje w takie elementy jak nadwodne promenady, sieci tras rowerowych oraz tereny zielone, zgodnie z wizją klimatycznie inteligentnego, odpornego miasta stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Projekty takie jak rozbudowa terenów parkowych w Norra Djurgårdsstaden czy nowe parki w Årstafältet i Hjorthagen podnoszą atrakcyjność życia w gęsto zabudowanych dzielnicach. Takie zmiany sprawiają, że sąsiedztwa stają się bardziej pożądane, co przekłada się na wzrost wartości nieruchomości (ludzie są gotowi zapłacić więcej za bliskość parków, nabrzeży czy ścieżek rowerowych). Ponadto, miejska inicjatywa koncentrowania wysokiej zabudowy biurowej w takich węzłach jak Kista czy Hagastaden przy jednoczesnym zachowaniu zabytkowych krajobrazów oznacza, że rozwój jest zarządzany tak, by Sztokholm pozostał atrakcyjny. Podsumowując, inicjatywy infrastrukturalne i planistyczne Sztokholmu tworzą fundament pod przyszłość miasta – sprzyjają rozwojowi mieszkalnictwa, skracają dojazdy i wzmacniają zrównoważony rozwój. Zmiany te niewątpliwie wpłyną na kształtowanie się wzorców popytu na nieruchomości, tworząc nowe gorące punkty i zapewniając, że rynek pozostanie dynamiczny w nadchodzących latach.
Makroekonomiczne czynniki wpływające na rynek nieruchomości
Trajektoria rynku nieruchomości w Sztokholmie w 2025 roku i później jest ściśle powiązana z uwarunkowaniami makroekonomicznymi, takimi jak stopy procentowe, inflacja i trendy demograficzne. Po burzliwych latach 2022–2023, perspektywy makroekonomiczne Szwecji stopniowo się poprawiają, co tworzy ostrożnie sprzyjające otoczenie dla rynku nieruchomości.
Stopy procentowe były głównym czynnikiem napędzającym ostatnie wahania rynkowe. W 2022 roku Riksbank agresywnie podnosił swoją podstawową stopę (z 0% do 4,0% do września 2023), aby zwalczyć inflację, co spowodowało gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i przyczyniło się do korekty cen nieruchomości globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jednak w 2024 roku sytuacja się odwróciła: wraz ze słabnięciem presji inflacyjnej bank centralny przeszedł do obniżek stóp. Od kwietnia 2024 do początku 2025 roku Riksbank przeprowadził sześć obniżek stóp na łączną sumę 175 punktów bazowych, sprowadzając stopę polityczną do 2,25% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. W efekcie oprocentowanie kredytów hipotecznych znacząco spadło. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych obniżyło się z ok. 4,7% wiosną 2024 do około 3,13% w kwietniu 2025 globalpropertyguide.com. Banki prognozują dalsze łagodne spadki, a szwedzkie stopy hipoteczne mogą się ustabilizować w przedziale wysokich 2% do 3% pod koniec 2025 roku investropa.com. Ta zmiana znacząco poprawia dostępność mieszkań: udział dochodu przeznaczanego na odsetki przez nowych kredytobiorców, który w 2023 roku przekraczał 10–15%, ma spaść do bardziej normalnych poziomów investropa.com. Dla rynku nieruchomości niższe stopy procentowe obniżają koszty finansowania dla kupujących i inwestorów, wspierając popyt i umożliwiając odbudowę cen. Zmniejsza to także presję na mocno zadłużone firmy deweloperskie, ograniczając ryzyko przymusowej sprzedaży. Niemniej jednak stopy procentowe pozostają wyższe niż ultraniskie poziomy ~1% z lat 2020–2021, więc rynek nie wraca do warunków sprzyjających boomowi. Riksbank sygnalizuje obecnie postawę „poczekamy, zobaczymy” na 2025 rok – polityka jest obecnie w zasadzie neutralna, a kolejne obniżki będą zależne od trajektorii inflacji globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jeśli inflacja pozostanie pod kontrolą, możemy spodziewać się stabilnego lub lekko spadającego otoczenia stóp procentowych, co byłoby korzystne dla rynku nieruchomości.
Inflacja sama w sobie, po osiągnięciu najwyższych poziomów od dziesięcioleci, zaczyna się stabilizować. Szwecja doświadczyła średnio 8,4% inflacji w 2022 roku i 8,7% w 2023 roku – znacznie powyżej celu globalpropertyguide.com. To spowodowało spadek realnych dochodów i początkowo podniosło czynsze (choć wzrosty czynszów były opóźnione względem inflacji). Do 2024 roku tempo wzrostu cen zaczęło zwalniać; na połowę 2025 roku inflacja utrzymuje się bliżej poziomu 2–3%, według najnowszych danych (czemu sprzyja stabilizacja cen energii na świecie oraz polityka zacieśniania Riksbanku). Komisja Europejska prognozuje, że szwedzki CPI wyniesie około 2% w 2025 roku oraz 1,9% w 2026 roku, czyli zasadniczo wróci do celu globalpropertyguide.com. Spadająca inflacja to pozytywny sygnał dla nieruchomości, ponieważ pozwala na obniżki stóp procentowych i przywraca zaufanie konsumentów. W okresie wysokiej inflacji gwałtownie wzrosły także koszty budowy, przez co niektórzy deweloperzy wstrzymali projekty; teraz, gdy inflacja słabnie, koszty budowy mogą się ustabilizować lub realnie spaść, co może ożywić aktywność budowlaną. Jednak jeden aspekt wysokiej inflacji będzie się utrzymywał: wiele umów najmu komercyjnego i wszystkie czynsze regulowane są indeksowane, więc wysoka inflacja z lat 2022/23 przekłada się na znacznie wyższe czynsze (co widać przy wzrostach rzędu 5–6% dla mieszkań i nawet dwucyfrowych wskaźnikach dla najmu komercyjnego). To zwiększa przychody z nieruchomości w krótkim okresie, co wspiera wyceny – ale jeśli gospodarka nie będzie w stanie udźwignąć tych rosnących czynszów, może wzrosnąć liczba pustostanów. Na ten moment powrót Szwecji do stabilizacji cen powinien pomóc utrzymać wzrost gospodarczy, a tym samym pośrednio wesprzeć popyt na nieruchomości.
Wzrost makroekonomiczny i zatrudnienie są kluczowe dla kondycji rynku nieruchomości. Gospodarka Szwecji była w 2023 roku praktycznie w stagnacji lub lekkiej recesji (PKB około –0,1%), ale w 2024 roku zanotowała wzrost ok. +1,0% PKB globalpropertyguide.com. Prognozy na 2025 rok zakładają umiarkowany wzrost (~1% wg prognoz UE, być może nawet do 1,9% wg MFW) globalpropertyguide.com. Choć nie jest to boom, oznacza to, że najgorsze spowolnienie już minęło. Sztokholm, jako region stołeczny, zwykle wypada lepiej niż średnia krajowa – posiada zróżnicowaną gospodarkę ze znaczącym sektorem technologicznym, finansowym i usługowym. W dłuższej perspektywie wzrost PKB Sztokholmu był solidny (~3,7% rocznie przed pandemią) i prognozuje się, że pozostanie jednym z najszybciej rozwijających się metropolii w Europie stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Zatrudnienie w Sztokholmie również rośnie po pandemicznych spadkach; bezrobocie w mieście w 2024 roku wyniosło około 5–6% i powinno się nieco poprawić, jeśli wzrost się utrzyma. Wysokie zatrudnienie i wzrost płac (płace rosną dzięki niedoborom siły roboczej w niektórych branżach) zapewniają gospodarstwom domowym środki na wynajem lub zakup mieszkania, co wspiera rynek nieruchomości.
Być może najważniejszym czynnikiem makroekonomicznym są demografia – wzrost liczby ludności w Sztokholmie. Region stołeczny rośnie szybciej niż niemal każde większe europejskie miasto. Analizy prognoz plasują Sztokholm na drugim miejscu po Dublinie pod względem tempa wzrostu populacji wśród największych metropolii Europy Zachodniej do 2040 roku stockholmbusinessregion.com. Populacja regionu, obecnie wynosząca około 2,4 miliona (hrabstwo Sztokholm), ma wzrosnąć o 300 000 do 500 000 osób do 2030 roku link.springer.com. Jest to napędzane przez połączenie naturalnego przyrostu, migracji wewnętrznej (młodzi ludzie przeprowadzający się z innych części Szwecji w poszukiwaniu edukacji i pracy) oraz imigracji międzynarodowej (Szwecja przyjęła wielu migrantów w ciągu ostatniej dekady i nadal przyciąga globalne talenty). W ostatnich latach odnotowano napływy z takich krajów jak Syria, Afganistan, a także stały napływ pracowników z UE. Taka presja demograficzna stanowi kluczowy czynnik wzrostu popytu na mieszkania – to ona leży u podstaw długoterminowej potrzeby większej liczby domów i wyjaśnia, dlaczego niedobór mieszkań w Sztokholmie jest uporczywy. Nawet jeśli cykle koniunkturalne powodują krótkoterminowe spadki popytu, podstawowy trend demograficzny to więcej gospodarstw domowych potrzebujących miejsca do życia. To dobrze wróży dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w dłuższej perspektywie: o ile nie dojdzie do poważnego odwrócenia trendów, wzrost popytu ze strony nowych mieszkańców będzie wspierał wartości i czynsze. Oznacza to również, że miasto musi nieustannie rozbudowywać infrastrukturę, aby sprostać temu wzrostowi, jak wcześniej wspomniano.
Podsumowując, warunki makroekonomiczne w 2025 roku są ostrożnie korzystne dla rynku nieruchomości w Sztokholmie. Stopy procentowe spadają ze swojego szczytu, usuwając główną przeszkodę. Inflacja się normalizuje, co powinno stabilizować koszty i siłę nabywczą konsumentów. Gospodarka znajduje się w fazie umiarkowanego ożywienia, co wspiera dochody i zatrudnienie. Co najważniejsze, wzrost populacji i urbanizacja nadal generują strukturalny popyt. Ryzyka wciąż istnieją – na przykład, jeśli globalne czynniki spowodują ponowny wzrost inflacji lub jeśli wydarzenia geopolityczne zakłócą rynki, mała otwarta gospodarka Szwecji może być zagrożona. Jednak obecnie perspektywy na najbliższe lata to stopniowa poprawa, w której połączenie stabilności makroekonomicznej i lokalnych czynników wzrostu utrzymuje rynek nieruchomości w Sztokholmie na solidnych podstawach.
Źródła:
- Global Property Guide – Sweden’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Investropa – Czy ceny nieruchomości w Szwecji rosną? (czerwiec 2025) investropa.com investropa.com investropa.com; 9 najgorętszych rejonów nieruchomości w Sztokholmie 2025 investropa.com investropa.com investropa.com
- JLL Research – Nordycki rynek biurowy – prognoza, wiosna 2025 jll.com jll.com; Dynamika rynku biurowego w Sztokholmie Q1 2025 jll.com jll.com
- Cushman & Wakefield – Indeks nastrojów inwestorów nieruchomości Q1 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Reuters – Szwedzki rząd planuje złagodzić zasady udzielania kredytów hipotecznych (17 czerwca 2025) reuters.com reuters.com; Rządowa komisja ds. spłaty kredytów hipotecznych (4 listopada 2024) reuters.com
- Miasto Sztokholm – Plany rozwoju urbanistycznego i infrastrukturalnego stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com vaxer.stockholm
- ArchDaily – Ogłoszenie o Stockholm Wood City archdaily.com
- Statystyki i Raporty – Statystyki Szwecji (SCB), oświadczenia Riksbanku, prognozy Komisji Europejskiej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, raporty Finansinspektionen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Nordic Property News nordicpropertynews.com, insighty rynkowe Colliers i Savills (różne).
