Rynek nieruchomości w San Jose 2025: trendy, prognozy i zmiany napędzane technologią

Rynek nieruchomości w San Jose w 2025 roku pozostaje solidny, ale złożony, kształtowany przez wahania gospodarcze Doliny Krzemowej, wysokie zapotrzebowanie na mieszkania oraz pojawiające się trendy po pandemii. Jako jeden z najdroższych rynków w kraju, San Jose doświadcza umiarkowanego wzrostu cen domów, niskiej podaży (pomimo niewielkiej poprawy) oraz silnej konkurencji zarówno wśród kupujących, jak i najemców. Poniżej przedstawiamy kluczowe sektory – od nieruchomości mieszkaniowych i wynajmu po powierzchnie komercyjne – oraz prognozy ekspertów na najbliższe lata.

Kluczowe statystyki rynku 2025 (San Jose):

• Mediana ceny domu: ~1,5 mln USD (połowa 2025), wzrost o około 5% rok do roku redfin.com. Domy sprzedają się średnio w ~20 dni, często z wieloma ofertami.
• Mediana miesięcznego czynszu: ~2 927 USD na lipiec 2025, wzrost o około 2–3% w porównaniu z rokiem ubiegłym apartmentlist.com. Średni czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią to 3 265 USD/miesiąc apartmentlist.com.
• Podaż mieszkań: Liczba ofert wzrosła o ~20% w porównaniu z początkiem 2024 roku apartmentlist.com sfgate.com, ale nadal jest to rynek sprzedającego z ograniczoną liczbą ogłoszeń.
• Dostępność cenowa: Bardzo niska. Gospodarstwo domowe o medianie dochodów musiałoby otrzymać podwyżkę >250 000 USD, aby pozwolić sobie na dom w medianie cenowej w San Jose zillow.mediaroom.com.
• Gospodarka: Bezrobocie w hrabstwie Santa Clara wynosi ~3,9% (II kwartał 2025) kidder.com. Stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymują się na poziomie około 6,5–6,8% sfgate.com, znacznie powyżej poziomów z czasów pandemii, co przyczynia się do „efektu blokady”, gdzie właściciele domów pozostają na miejscu, by zachować niskie stopy.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku

Rynek mieszkaniowy w San Jose pozostaje bardzo konkurencyjny w 2025 roku. Mediana ceny sprzedaży domów wynosi około 1,5 miliona dolarów, co jest o 238% wyższe niż średnia krajowa w USA redfin.com. Ceny wzrosły o około 3–5% w porównaniu z rokiem ubiegłym, co stanowi umiarkowany wzrost w porównaniu z dwucyfrowymi skokami podczas boomu pandemicznego. Ten wzrost wykazuje oznaki stabilizacji z powodu wyższych stóp procentowych i nieco poprawionej podaży. Starszy ekonomista Zillow zauważa, że rosnąca liczba ofert utrzymuje ceny domów w ryzach; w rzeczywistości wartości domów mają pozostać praktycznie bez zmian (−0,2%) w obszarze metropolitalnym San Jose w 2025 roku sfgate.com. Mimo to, popyt przewyższa podaż, więc rynek ogólnie sprzyja sprzedającym.

Podaż i sprzedaż: Liczba domów na rynku wzrosła nieznacznie. Branżowi obserwatorzy podają, że początkowa podaż w San Jose w 2025 roku była o około 20% wyższa niż w 2024 roku sfgate.com, częściowo dlatego, że więcej właścicieli wystawia domy na sprzedaż, a nowe budowy pojawiają się stopniowo. Mimo to, podaż pozostaje historycznie niska – wielu właścicieli niechętnie sprzedaje, by nie stracić bardzo niskich stóp procentowych kredytów hipotecznych (tzw. efekt „lock-in”), co ogranicza rotację. Pomimo większej liczby ofert, liczba zamkniętych transakcji faktycznie wzrosła (wzrost o 8–31% rok do roku w całym regionie) i prognozuje się, że wzrośnie o kolejne ~15% w 2025 roku sfgate.com, co wskazuje, że popyt kupujących szybko pochłania dostępne domy. Domy nadal sprzedają się szybko – mediana to około 20 dni na rynku, w porównaniu do 15 dni rok wcześniej redfin.com redfin.com. Przeciętna oferta otrzymuje 3–4 propozycje w San Jose, często sprzedając się powyżej ceny wywoławczej w atrakcyjnych dzielnicach.

Ceny i konkurencja: Ceny domów w San Jose wydają się ustabilizowane na wysokim poziomie. Na połowę 2025 roku, mediana ceny sprzedaży wynosi około 1,5 mln dolarów (wzrost o ~5% r/r) redfin.com, odbijając się po lekkim spadku w 2023 roku. Konkurencja wśród kupujących pozostaje „umiarkowanie konkurencyjna” według indeksu Redfin, a wiele domów nadal osiąga 2–6% powyżej ceny wywoławczej w licytacjach redfin.com. Segment luksusowy jest szczególnie silny – nieruchomości z wyższej półki przyciągają wiele ofert i nadal zyskują na wartości, pomimo ogólnych obaw o dostępność cenową sfgate.com. Agenci nieruchomości zauważają, że domy na poziomie wejściowym (w okolicach 1 mln dolarów) przyciągają zaciętą rywalizację zarówno wśród kupujących po raz pierwszy, jak i inwestorów, często sprzedając się znacznie powyżej ceny wywoławczej, a oferty gotówkowe nie należą do rzadkości sanjosespotlight.com.

Wyzwania związane z dostępnością cenową: San Jose niezmiennie plasuje się jako jeden z najmniej dostępnych cenowo rynków mieszkaniowych w Ameryce. Stagnacja płac w stosunku do wartości domów sprawiła, że marzenie o własności stało się nieosiągalne dla wielu mieszkańców. Analiza Zillow podkreśla tę przepaść: nawet przy wysokiej wpłacie własnej w wysokości 330 000 dolarów (20%), rodzina o medianie dochodów w San Jose musiałaby otrzymać podwyżkę wynagrodzenia o ponad 250 tys. dolarów, aby komfortowo pozwolić sobie na dom w medianie cenowej zillow.mediaroom.com. Według jednego z szacunków, tylko około 28% gospodarstw domowych w całym regionie Bay Area stać na dom w medianie cenowej (a w samym San Jose odsetek ten jest jeszcze niższy). Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych – około 6–7% dla kredytów 30-letnich – pogłębiają problem, zwiększając miesięczne raty o setki lub tysiące dolarów. Te trudności z dostępnością cenową ostudziły popyt wśród kupujących i skierowały wielu potencjalnych nabywców na rynek najmu zillow.mediaroom.com.

Perspektywy rynkowe: Oczekuje się, że ceny pozostaną stabilne lub będą delikatnie rosnąć w najbliższym czasie. California Association of Realtors (C.A.R.) prognozuje wzrost cen domów w Kalifornii o +4,6% w 2025 roku po około 6,8% wzroście w 2024 roku sanjosespotlight.com – to bardziej zrównoważone tempo. Wzrost wartości nieruchomości w San Jose może być nieco niższy niż średnia stanowa ze względu na już bardzo wysokie ceny i wrażliwość na wahania gospodarki technologicznej. Każdy spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych może uwolnić skumulowany popyt: lokalni agenci przewidują, że jeśli stopy spadną do niskiego poziomu 6% lub 5%, rynek „rozbłyśnie” aktywnością, gdy więcej sprzedających i kupujących wejdzie na rynek sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Na razie należy oczekiwać umiarkowanych wzrostów cen i nieco lepszego wyboru dla kupujących, ale niczego, co znacząco poprawiłoby dostępność cenową. Podstawowy niedobór mieszkań w San Jose i silny rynek pracy powodują długoterminową presję na wzrost wartości nieruchomości.

Zmiany na rynku najmu

Rynek najem mieszkań w San Jose w 2025 roku jest bardzo drogi, ale stosunkowo stabilny pod względem wzrostu. Mediana czynszu w mieście (wszystkie typy lokali) wynosi około 2 900 USD miesięcznie apartmentlist.com – ponad 100% powyżej mediany czynszu w USA, co odzwierciedla zamożność regionu i niedobór mieszkań. Czynsze nadal powoli rosną: mediana czynszu wzrosła o około 2–3% rok do roku w połowie 2025 roku apartmentlist.com. Dla porównania, w wielu dużych miastach USA czynsze w ostatnim roku były stabilne lub spadały, dzięki fali nowych inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. W rejonie zatoki wzrost czynszów w San Jose (~2,8% r/r) przewyższył wzrost w San Francisco (praktycznie 0%) sfgate.com, choć oba miasta są dalekie od dwucyfrowych podwyżek czynszów z przeszłości.

Wysokie czynsze i popyt: Średnie czynsze według liczby sypialni podkreślają, jak nieosiągalny finansowo jest San Jose dla najemców. Na lipiec 2025 roku średni czynsz za mieszkanie z 1 sypialnią to około 2 934 USD (prawie 67% powyżej średniej krajowej w USA), a za mieszkanie z 2 sypialniami około 3 506 USD apartmentlist.com apartmentlist.com. Modne, centralne dzielnice są jeszcze droższe – np. w centrum San Jose czynsze za mieszkania z 1 sypialnią w luksusowych budynkach często przekraczają 5 000 USD/miesiąc apartmentlist.com. Takie ceny oznaczają, że najemca musiałby mieć roczny dochód znacznie przekraczający 100 000 USD, aby stosować standardową zasadę „30% dochodu na czynsz”. Nic dziwnego, że dużą część lokalnych najemców stanowią pracujący w branży technologicznej z dwiema pensjami lub rodziny dzielące mieszkanie. Ogółem, około 44% gospodarstw domowych w San Jose wynajmuje, a nie posiada na własność point2homes.com, a wielu z nich mocno nadwyręża budżet, by to robić (wskaźnik kosztów życia w metropolii to ~231, drugi najwyższy w USA po San Francisco apartmentlist.com).

Pomimo bardzo wysokich czynszów, popyt na mieszkania na wynajem pozostaje silny. Wskaźnik pustostanów wynosi tylko około 4–5% w San Jose point2homes.com, co oznacza, że większość mieszkań jest zajęta. (Dla porównania, 5% pustostanów uznaje się za zrównoważony rynek – San Jose balansuje na tej granicy.) Najemcy wykazali pewną wrażliwość na ceny – nieustanny wzrost czynszów wyhamował w latach 2020–2022, pojawiły się wtedy ulgi lub niewielkie spadki. Jednak powrót biur, uczelni i napływ pracowników w latach 2023–2024 ponownie pobudziły wzrost rynku najmu. Wiele gospodarstw domowych, których nie stać na zakup domu, nie ma wyboru i musi dalej wynajmować, co podtrzymuje popyt.

Nowa podaż i wolne lokale: Istotnym czynnikiem hamującym wzrost czynszów był boom budowlany mieszkań w amerykańskim Sun Belt (miasta takie jak Austin i Raleigh), który spowodował nadmiar lokali w skali kraju sfgate.com. Chociaż w rejonie Bay Area nie wybudowano wystarczającej liczby mieszkań, by zlikwidować niedobór, San Jose dodało trochę nowych apartamentów i odnotowało wzrost podaży mieszkań na wynajem o ok. 20% w niektórych obszarach podmiejskich apartmentlist.com. Ten umiarkowany napływ nowych lokali działa jak zawór bezpieczeństwa dla czynszów. Budowa budynków wielorodzinnych w Bay Area ma zwolnić po 2025 roku, gdy zakończą się obecne projekty i będzie rozpoczynanych mniej nowych inwestycji sfgate.com. Analitycy Zillow przewidują, że pod koniec 2025 roku rynek najmu ponownie się zaostrzy – obecna fala nowych lokali „wygaśnie”, co oznacza większą konkurencję na każde wolne mieszkanie w przyszłości sfgate.com. W San Jose, gdzie mieszkań od lat brakuje, nawet niewielki spadek liczby wolnych lokali może przełożyć się na podwyżki czynszów.

Perspektywy dla najemców: Podwyżki czynszów w najbliższych latach prawdopodobnie utrzymają się na poziomie niskich jednocyfrowych wartości rocznie (o ile nie nastąpi załamanie gospodarcze). Eksperci przewidują dalszy niski, stabilny wzrost czynszów w Bay Area – być może na poziomie 2–4% rocznie sfgate.com. To dobra wiadomość dla najemców w porównaniu z dwucyfrowymi wzrostami z ostatniej dekady, ale nie oczekuje się też znaczących spadków czynszów. Na horyzoncie są zmiany w polityce: wyborcy w Kalifornii mogą zobaczyć Proposition 33 w 2024 roku, inicjatywę rozszerzającą kontrolę czynszów (po dwóch wcześniejszych nieudanych próbach) sfgate.com. Jeśli zostanie przyjęta, miasta takie jak San Jose mogłyby wprowadzić silniejsze limity czynszów w nowszych budynkach, potencjalnie ograniczając tempo wzrostu czynszów. San Jose już ma lokalną kontrolę czynszów dla starszych mieszkań (limity rocznych podwyżek na poziomie ok. 5–8%), a rozszerzenie mogłoby dodatkowo chronić najemców – lub, jak twierdzą krytycy, zniechęcić do nowych inwestycji. Tymczasem rośnie popyt na wynajem domów jednorodzinnych, ponieważ rodziny szukają większej przestrzeni; obecnie domy te wynajmują się za ok. 41% więcej niż pięć lat temu (wzrost szybszy niż w przypadku mieszkań) zillow.mediaroom.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek najmu pozostanie konkurencyjny – najemcy powinni ostrożnie planować budżet i liczyć się z dużym udziałem wydatków na mieszkanie w Silicon Valley.

Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych

Sektor nieruchomości komercyjnych w San Jose to historia kontrastów w 2025 roku. Rynek biurowy zmaga się z wysokimi pustostanami i zmianą paradygmatu pracy zdalnej, podczas gdy powierzchnie przemysłowe i magazynowe są niemal w pełni zajęte dzięki potrzebom logistycznym regionu Bay Area. Nieruchomości handlowe radzą sobie stosunkowo dobrze, wspierane przez zamożnych konsumentów i częściowy powrót do biur, który ożywia ruch pieszy w niektórych obszarach. Oto podział według sektorów:

Rynek biurowy: wysokie pustostany i powolne ożywienie

Powierzchnie biurowe w San Jose (i całej Dolinie Krzemowej) są w 2025 roku obfite i niedostatecznie wykorzystywane. Wskaźnik pustostanów biurowych przekroczył 20% w 2024 roku, w porównaniu do zaledwie 8,6% przed pandemią patch.com. Do trzeciego kwartału 2024 roku 21,8% powierzchni biurowej stało puste w hrabstwach Santa Clara i San Mateo (obejmujących San Jose), czyli ponad dwukrotnie więcej niż przed COVID patch.com. Nadpodaż ta wynika z pracy zdalnej i polityk hybrydowych – pracownicy pojawiają się w biurach rzadko lub wcale. W aglomeracji San Jose wskaźnik powrotu do biur wynosił zaledwie około 40,7% pod koniec 2024 roku, co jest jednym z najniższych wyników w kraju patch.com. Firmy odpowiednio zmniejszyły powierzchnie, pozostawiając duże bloki pustych przestrzeni lub wystawiając je na podnajem.

Jednak 2025 przynosi pierwsze oznaki stabilizacji. Niektóre wskaźniki: Wskaźnik pustostanów biurowych w Dolinie Krzemowej nieznacznie spadł do ~17,4% w II kwartale 2025 roku (całkowita dostępność ~18,2%) kidder.com. Aktywność najmu wzrosła w pierwszej połowie 2025 roku – do najważniejszych transakcji należą firmy technologiczne, takie jak Zscaler, podnajmujące ponad 300 000 stóp kwadratowych w Santa Clara kidder.com. Właściciele nieruchomości oferują korzystne warunki i zachęty, aby zapełnić powierzchnie, a stawki czynszów się ustabilizowały (około 4,07 USD za stopę kwadratową miesięcznie, o 0,2% mniej niż rok wcześniej) kidder.com. Sprzedaż budynków biurowych odbywa się z dużymi rabatami, co przyciąga inwestorów szukających okazji – średnia cena sprzedaży za stopę kwadratową (360 USD) jest znacznie poniżej 5-letniej normy, co odzwierciedla wartości nieruchomości w trudnej sytuacji kidder.com.

„Flight to quality” to mantra: najemcy konsolidują się w budynkach wyższej klasy, bogatych w udogodnienia, aby zachęcić pracowników do przychodzenia do biura, podczas gdy starsze lub mniej korzystnie położone biura mają trudności. Na przykład Google – po masowych zwolnieniach i cięciach kosztów – wystawił dużą część swojego kampusu w Redwood City na wynajem i wstrzymał budowę przyszłych biur kidder.com. Nowe inwestycje w dużej mierze zostały wstrzymane, choć pozostaje pewien paradoks: około 9 milionów stóp kwadratowych powierzchni komercyjnej wybudowano w 2024 roku, co jest najwyższym wynikiem po pandemii, mimo że wskaźnik pustostanów osiągnął rekordowy poziom patch.com. Obejmuje to wyspecjalizowane obiekty B+R oraz projekty zajmowane przez właścicieli, które nie są wykazywane jako powierzchnia wynajęta. Eksperci nazywają to „paradoksem 2024 roku” – rosnąca gospodarka, ale mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową patch.com.

Patrząc w przyszłość, większość analityków spodziewa się, że rynek biurowy pozostanie słaby do 2025 roku. Firmy podnajmują powierzchnie zamiast się rozwijać, a prawie 1 bilion dolarów długu w nieruchomościach komercyjnych przypada na spłatę w 2025 roku kidder.com – co zwiększa ryzyko niewypłacalności, zwłaszcza w przypadku biur o malejącej wartości. Pozytywną stroną jest to, że San Jose uniknęło najgorszego scenariusza, jaki miał miejsce w San Francisco (gdzie wiele wieżowców w centrum miasta trafiło do egzekucji). Do tej pory mniej właścicieli nieruchomości w San Jose ogłosiło niewypłacalność patch.com, częściowo dlatego, że lokalne biura są bardziej rozproszone (np. wiele niskich kampusów technologicznych) i nie są tak zależne od gęstego centrum miasta. Prognozujący uważają, że „nowa normalność” wykrystalizuje się za rok lub dwa patch.com. Jak ujął to jeden z lokalnych konsultantów, celem jest „stopniowo obniżać [i] zejść z poziomem pustostanów poniżej 20%” do bardziej akceptowalnego poziomu patch.com. Jeśli sektor technologiczny ponownie przyspieszy lub firmy wprowadzą obowiązek częstszej pracy stacjonarnej, ożywienie może nastąpić szybciej – ale na razie należy się spodziewać podwyższonego poziomu pustostanów biurowych i wielu dostępnych opcji powierzchni dla najemców w San Jose.

Przemysł i magazyny: silny popyt, ograniczona podaż

W wyraźnym kontraście do biur, nieruchomości przemysłowe w rejonie San Jose pozostają bardzo poszukiwane. Wskaźnik pustostanów dla powierzchni przemysłowych i magazynowych jest niezwykle niski – około 4% do 6% w latach 2024/2025 patch.com cbre.com. Do II kwartału 2025 roku ogólny wskaźnik pustostanów przemysłowych w Dolinie Krzemowej wynosił około 5,8% cushmanwakefield.com, co oznacza bardzo napięty rynek (zwłaszcza biorąc pod uwagę, że obejmuje to również nowe inwestycje). Popyt na powierzchnie logistyczne, produkcyjne i laboratoryjne napędzają e-commerce, firmy półprzewodnikowe i sprzętowe oraz biotechnologiczne, które potrzebują obiektów, gdzie praca musi być wykonywana na miejscu.

Laboratoria B+R i wyspecjalizowane obiekty odnotowały nieco wyższy poziom pustostanów (~11% pod koniec 2024 roku dla laboratoriów B+R) patch.com, ale częściowo wynika to z pojawienia się nowej powierzchni na rynku. W sektorach takich jak biotechnologia i zaawansowana produkcja, poziom zajętości pozostaje wysoki – te firmy nie mogą przejść całkowicie na pracę zdalną. Raport Joint Venture Silicon Valley odnotował, że popyt na powierzchnie laboratoryjne i przemysłowe nadal rósł w 2024 roku pomimo nadpodaży biur patch.com. Czynsze za nieruchomości przemysłowe były stabilne lub nieznacznie rosły, ponieważ podaż jest ograniczona przez brak dostępnych gruntów w rejonie zatoki. Deweloperzy dodali trochę powierzchni przemysłowej w 2024 roku, a około 2–3 milionów stóp kwadratowych nowoczesnej powierzchni logistycznej jest w budowie wokół San Jose, często realizowanej pod konkretnego najemcę.

Perspektywy: Sektor przemysłowy prawdopodobnie pozostanie silny. Nawet jeśli gospodarka zaliczy spowolnienie, pustostany są tak niskie, że ich niewielki wzrost nie spowoduje nadpodaży. E-commerce, centra danych i branża pojazdów elektrycznych rozwijają się w Dolinie Krzemowej i będą nadal absorbować powierzchnię. W rzeczywistości jeden z nowo zatwierdzonych projektów w centrum San Jose obejmuje 11-piętrowe centrum danych wraz z zabudową mieszkaniową (unikalna koncepcja wielofunkcyjna) localnewsmatters.org. Inwestorzy pozostają optymistyczni wobec nieruchomości przemysłowych ze względu na ich stabilny przepływ gotówki. Jedno zastrzeżenie: opór społeczności wobec nowych magazynów (ze względu na ruch lub kwestie środowiskowe) może spowalniać zatwierdzenia. Jednak dzięki reformom CEQA (omówionym poniżej) i potrzebom infrastrukturalnym regionu, rozwój przemysłowy prawdopodobnie zostanie usprawniony. Należy się spodziewać, że pustostany przemysłowe utrzymają się na niskim jednocyfrowym poziomie, a wzrost czynszów będzie wynosił kilka procent rocznie w kolejnych latach.

Sektor handlowy: odporne główne ulice i zmieniające się trendy

Rynek nieruchomości handlowych w San Jose okazał się zaskakująco odporny na skutki pandemii. Dzięki wysokim dochodom mieszkańców i nagromadzonym potrzebom konsumpcyjnym większość centrów handlowych i lokali usługowych odżyła, mimo że praca zdalna zmieniła niektóre nawyki. Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym osiągnął sześcioletnie minimum na poziomie ~4,7% na początku 2025 roku w Dolinie Krzemowej assets.cushmanwakefield.com. Wchodząc w 2025 rok, większość subrynków miała pustostany handlowe poniżej 4% – co oznacza praktycznie pełne obłożenie – zwłaszcza w prężnie rozwijających się rejonach, takich jak Santana Row/Valley Fair, Palo Alto i Cupertino marcusmillichap.com. Jedynym obszarem o podwyższonym poziomie pustostanów handlowych (około 5%) są części południowego San Jose marcusmillichap.com, co prawdopodobnie odzwierciedla problemy kilku starszych centrów lub zamknięcia dużych sklepów w tej okolicy.

Na rynek nieruchomości handlowych wpłynęło pozytywnie kilka czynników: wynagrodzenia i majątek w branży technologicznej sprawiają, że lokalne gospodarstwa domowe mają siłę nabywczą, by wspierać restauracje, butiki i usługi. Nawet w okresach intensywnej pracy zdalnej zamożni mieszkańcy nadal robili zakupy lokalnie, a wiele firm handlowych dostosowało się (oferując dostawy, odbiór przy krawężniku itp.). Obecnie, gdy coraz więcej pracowników wraca częściowo do biur, restauracje w centrum i dzielnicach biznesowych notują większy ruch pieszych. Handel na przedmieściach, oparty na sklepach spożywczych i usługach podstawowych, pozostał silny przez cały czas. Dodatkowo, samochodowy charakter San Jose sprawił, że wiele centrów handlowych ma duże powierzchnie i parkingi, co ułatwiało zachowanie dystansu społecznego lub odbiór zamówień podczas COVID.

Pod koniec 2024 roku, aktywność najmu powierzchni handlowych zaczęła rosnąć wraz z niewielkim wzrostem zajętości biur marcusmillichap.com. Pośrednicy komercyjni informują, że San Jose jest najsilniejszym rynkiem handlowym w Bay Area i „staje się coraz silniejszy”. marcusmillichap.com Wysokie dochody gospodarstw domowych utrzymywały wydatki konsumenckie nawet wtedy, gdy biura były puste, a teraz każdy wzrost liczby pracowników biurowych lub populacji dodatkowo napędza popyt marcusmillichap.com. Co istotne, kilku nowych detalistów się rozwija: Costco i duży azjatycki supermarket (T&T) otwierają swoje lokalizacje w San Jose w 2025 roku marcusmillichap.com. Oczekuje się, że nowi gracze odwrócą zeszłoroczny lekko ujemny wskaźnik absorpcji netto na dodatni. Zasadniczo, powierzchnie handlowe, które opustoszały, są szybko ponownie zajmowane przez nowe sklepy i restauracje.

Czynsze za powierzchnie handlowe pozostały stosunkowo stabilne, a najlepsze lokalizacje osiągają najwyższe stawki (np. wysokie 30 dolarów za stopę kwadratową rocznie, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Właściciele są optymistyczni, ale realistyczni – wiedzą, że e-commerce wciąż stanowi zagrożenie, dlatego preferowani są najemcy oferujący doświadczenia i gastronomię, aby przyciągać ruch pieszy. Trend powrotu do biur w regionie (nawet częściowy) jest korzystny dla sklepów w centrum. Z drugiej strony, jeśli praca zdalna pozostanie powszechna, część handlu w centrum może zmienić przeznaczenie lub napotkać trudności, ale jak dotąd centrum San Jose nie doświadczyło masowego upadku handlu detalicznego, jak miało to miejsce w centrum San Francisco.

Perspektywy: Wskaźniki pustostanów w handlu detalicznym powinny pozostać niskie (<5%) i mogą się jeszcze zmniejszyć, jeśli lokalna gospodarka pozostanie silna. Największym ryzykiem jest spowolnienie gospodarcze – wydatki konsumenckie osłabną, jeśli wzrośnie bezrobocie. Na ten moment, perspektywy handlu detalicznego w San Jose są ostrożnie pozytywne: zamożni konsumenci, rosnąca gęstość zaludnienia (dzięki nowym inwestycjom wielofunkcyjnym) oraz poprawiające się wykorzystanie biur wskazują na utrzymujący się popyt na sklepy i restauracje. Strategia miasta polegająca na tworzeniu miejskich wiosek i centrów przyjaznych pieszym nadal będzie stwarzać możliwości rozwoju handlu. Podsumowując, spośród klas aktywów komercyjnych, handel detaliczny radzi sobie lepiej niż biura i mniej więcej na równi z sektorem przemysłowym na rynku San Jose w 2025 roku.

Trendy inwestycyjne na rynku nieruchomości

Inwestorzy nieruchomości zainteresowani San Jose stoją przed równaniem wysokich kosztów i wysokich zysków. Bardzo wysokie wartości nieruchomości w regionie oznaczają, że stopy zwrotu z najmu (cap rates) są stosunkowo niskie, ale perspektywy długoterminowego wzrostu wartości i czynszów pozostają silne. W 2025 roku aktywność inwestycyjna była częściowo ograniczona przez stopy procentowe i niepewność gospodarczą, ale widoczne są wyraźne trendy i możliwości:

• Inwestycje mieszkaniowe: Zakup domów jednorodzinnych lub mieszkań pod wynajem jest wyzwaniem ze względu na ceny wejścia powyżej 1 mln dolarów, ale ci, którzy mogą sobie na to pozwolić, obserwują stały popyt na wynajem. Ponieważ wiele rodzin nie stać na zakup, wynajem domów jednorodzinnych cieszy się dużym popytem (co potwierdza szybki wzrost czynszów w tym segmencie zillow.mediaroom.com). Dzielnice z dobrymi szkołami (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) lub planowanymi ulepszeniami komunikacyjnymi (np. wokół przyszłych stacji BART w North San Jose) są szczególnie atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ obiecują stabilne lub rosnące czynsze. Niektórzy inwestorzy korzystają także z kalifornijskich przepisów dotyczących ADU – dodając dodatkowe jednostki mieszkalne do nieruchomości jednorodzinnych, aby uzyskać dochód jak z dupleksu/tripleksu. Stopy kapitalizacji dla wynajmu mieszkań w San Jose często mieszczą się w niskim przedziale 3%–4%, co jest niewielkie, ale wielu inwestorów liczy na wzrost wartości nieruchomości i napływ ludności związany z branżą technologiczną.
• „Gorące” dzielnice: Różnorodne dzielnice San Jose oferują różne możliwości. Centrum San Jose postrzegane jest jako inwestycja długoterminowa – dzięki planowanemu kampusowi Google (obecnie wstrzymanemu) i innym inwestycjom publicznym, grunty i starsze budynki w centrum przyciągają inwestorów chcących je zrewitalizować lub poczekać na wzrost wartości. Obszary takie jak Japantown i Willow Glen utrzymują swoją wartość dzięki unikalnemu klimatowi kulturowemu i urokowi, przyciągając zarówno właścicieli domów, jak i flipperów remontujących historyczne domy. Jeśli chodzi o potencjał rozwojowy, lokalni eksperci często wskazują na miejsca takie jak Berryessa/North San Jose (gdzie trwa rozbudowa BART) oraz Alum Rock/East Foothills (gdzie ceny są niższe w porównaniu do reszty miasta, co sugeruje potencjał wzrostu). Według jednej z analiz inwestycyjnych, rozwijające się dzielnice, takie jak Communications Hill, North San Jose i części East San Jose są gotowe na wzrost, ponieważ miasto wspiera tam rozwój blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Inwestorzy coraz częściej patrzą poza tradycyjne, prestiżowe kody pocztowe i szukają lepszych początkowych stóp zwrotu w tych „niedowartościowanych” rejonach.
• Inwestycje komercyjne: Ze względu na słabość rynku biurowego, sprytni inwestorzy polują na okazje. Jak wspomniano, budynki biurowe sprzedawane są z dużymi rabatami – niektórzy właściciele-użytkownicy (firmy kupujące własne budynki) oraz fundusze private equity nabyły biurowce po cenach o 30–50% niższych od szczytowych. Ta strategia zakłada 5-10 letni horyzont odbudowy popytu na biura. Tymczasem nieruchomości przemysłowe pozostają ulubieńcem inwestorów instytucjonalnych; konkurencja jest zacięta o każdą nieruchomość logistyczną, która trafia na rynek, a stopy kapitalizacji w sektorze przemysłowym wynoszą około 4% ze względu na wiarygodność najemców. Centra handlowe w dobrych lokalizacjach (szczególnie te z supermarketami lub w zamożnych dzielnicach) również są aktywnie przedmiotem obrotu, ponieważ okazały się odporne podczas COVID. Ogólnie rzecz biorąc, wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Bay Area w 2025 roku jest niższy niż przed pandemią, ale San Jose zdobywa znaczną część tego rynku, ponieważ inwestorzy przenoszą się z problematycznego rynku San Francisco do stosunkowo stabilnego South Bay.
• Zwroty i ryzyka: Inwestorzy w San Jose muszą się mierzyć z wyższymi kosztami finansowania – oprocentowanie kredytów hipotecznych lub komercyjnych wynosi około 6–7%, co może przewyższać dochód z nieruchomości, prowadząc do ujemnej dźwigni. To przesiało spekulacyjnych inwestorów i flipperów w porównaniu do kilku lat temu. Ci, którzy pozostali, to zazwyczaj długoterminowi właściciele z gotówką (mniej wrażliwi na stopy procentowe) lub nabywcy korzystający z wymiany 1031, przenoszący zyski ze sprzedaży gdzie indziej. Wielu z nich zakłada, że gospodarka San Jose napędzana przez technologie będzie utrzymywać wzrost wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie. Rzeczywiście, doświadczeni lokalni inwestorzy zauważają, że nieruchomości w Dolinie Krzemowej zyskiwały na wartości szybciej niż w większości kraju i spodziewają się, że ten trend się utrzyma sanjosespotlight.com. Zawsze istnieje ryzyko spowolnienia w branży technologicznej lub zmian politycznych (takich jak zaostrzenie kontroli czynszów czy nowe podatki dla inwestorów), które mogą ograniczyć zwroty. Jednak w 2025 roku inwestycje w nieruchomości w San Jose nadal są postrzegane jako solidna opcja – to zakład na jedną z najsilniejszych gospodarek regionalnych na świecie.

Podsumowując, trendy inwestycyjne pokazują ucieczkę do jakości i okazji: kapitał płynie do obszarów i typów nieruchomości z najlepszym połączeniem bieżących dochodów i przyszłego potencjału wzrostu (czy to nowa podmiejska inwestycja mieszkaniowa, czy zmodernizowany kampus biurowo-badawczy). „Gorące” dzielnice dla inwestorów często pokrywają się z miejscami, gdzie skupiają się wysiłki rozwojowe miasta lub gdzie przystępność cenowa względem reszty Doliny Krzemowej sugeruje potencjał wzrostu. Choć zwroty nie są tak wysokie jak na tańszych rynkach Sun Belt, San Jose oferuje coś, czego nie mają inne miasta: względną stabilność i udowodniony długoterminowy wzrost, co czyni je kluczowym celem dla kapitału nieruchomościowego w Kalifornii.

Inwestycje deweloperskie i pipeline budowlany

Rynek deweloperski w San Jose stoi na rozdrożu w 2025 roku. Miasto ma ambitne plany dotyczące nowych mieszkań i społeczności wielofunkcyjnych, ale wyzwania gospodarcze spowolniły tempo budowy w minionym roku. Niemniej jednak kilka znaczących projektów posuwa się naprzód, a zmiany w polityce mają na celu odblokowanie szybszego rozwoju w najbliższej przyszłości.

Rozwój mieszkaniowy: San Jose, podobnie jak wszystkie miasta Kalifornii, jest pod presją, by dodać nowe mieszkania (z wymogami stanowymi na dziesiątki tysięcy jednostek do 2030 roku). Zatwierdzone projekty są już w planach, ale rozpoczęcie budowy się opóźnia. W rzeczywistości San Jose nie odnotowało żadnych rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych w 2024 roku – nie rozpoczęto budowy ani jednego nowego budynku z mieszkaniami lub apartamentami w tym roku localnewsmatters.org. Ta zaskakująca statystyka odzwierciedla, jak rosnące koszty budowy, niedobory siły roboczej i wysokie stopy procentowe sprawiły, że wiele projektów stało się nieopłacalnych. Mimo że Wydział Planowania miasta zatwierdził wiele jednostek, często kończą one „na półce”, czekając na finansowanie localnewsmatters.org.

Aby temu przeciwdziałać, władze miasta uruchomiły Program Innowacyjnej Ścieżki Projektowej pod koniec 2023 roku localnewsmatters.org. Program ten zachęca deweloperów do realizacji projektów o „nadzwyczajnych korzyściach” – na przykład takich, które obejmują znaczną liczbę mieszkań przystępnych cenowo lub inne korzyści publiczne – poprzez zniesienie niektórych standardów zagospodarowania przestrzennego, obniżenie podatków budowlanych i zwolnienie z niektórych opłat localnewsmatters.org. Celem jest przyspieszenie realizacji projektów w centrum i innych priorytetowych obszarach. W kwietniu 2025 roku zatwierdzono dwa pierwsze projekty w ramach tego programu: kanadyjski deweloper Westbank otrzymał zgodę na 1 492 jednostki mieszkalne w dwóch wieżowcach w centrum San Jose, wraz z bliźniaczymi centrami danych na miejscu localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Miasto zrezygnowało z części opłat za przystępność cenową i złagodziło limity wysokości, aby umożliwić realizację tych projektów. Burmistrz Matt Mahan powiedział, że San Jose nie może pozwolić, by przestarzałe przepisy zagospodarowania przestrzennego „stały na drodze innowacjom, które dziś mogą się opłacać” localnewsmatters.org, podkreślając gotowość miasta do elastyczności w celu pobudzenia rozwoju.

Poza śródmieściem, liczne inne projekty mieszkaniowe są w fazie przygotowań. W północnym San Jose trwa budowa dużego projektu wielofunkcyjnego na dawnych terenach rolniczych, który przyniesie kilkaset mieszkań i powierzchni handlowej do tej okolicy sanjosespotlight.com. Deweloperzy tacy jak SummerHill Homes budują nowe kompleksy wielorodzinne na terenach wcześniej komercyjnych (np. projekt przy 210 Baypointe z ponad 200 lokalami) sfyimby.com. Dodatkowo, pojawia się nacisk na mieszkania modułowe i kreatywne metody budowy: proponowany modułowy budynek apartamentowy przy The Alameda dodałby 174 lokale na małej działce, prezentując innowacyjne podejście do zagęszczania zabudowy śródmiejskiej sfyimby.com.

Downtown West i kampusy Big Tech: Słoniem w pokoju jest projekt Google Downtown West w pobliżu stacji Diridon – 80-akrowy plan o wartości ponad 10 miliardów dolarów na nowe miejskie osiedle wielofunkcyjne (do 4 000 mieszkań, biura, handel, parki). San Jose zatwierdziło ten projekt w 2021 roku z dużym rozgłosem realestate.withgoogle.com techxplore.com. Jednak na rok 2025, Downtown West jest w zawieszeniu. Na początku 2023 roku Google wstrzymało prace na terenie budowy, a w 2025 pojawiają się doniesienia, że Google anulowało partnerstwo deweloperskie i ponownie ocenia swoje plany dotyczące nieruchomości techxplore.com techxplore.com. Szersze wycofywanie się firmy z rozbudowy biur (z powodu pracy zdalnej i cięcia kosztów) zagraża obiecanemu budownictwu mieszkaniowemu – w całej Dolinie Krzemowej Google obiecało grunty pod 15 000 mieszkań (w San Jose, Mountain View, Sunnyvale), ale po sześciu latach żadne z tych mieszkań nie zostało wybudowane techxplore.com. Google nawet sygnalizowało, że może sprzedać części swoich gruntów (np. duży teren w Mountain View przeznaczony pod 1 900 mieszkań) techxplore.com. Jeśli Google się wycofa, wizja Downtown West może zostać znacząco opóźniona lub ograniczona. Przedstawiciele miasta pozostają pełni nadziei, że projekt zostanie wznowiony, ale może to wymagać nowych partnerów lub podejścia etapowego. Niepewność wokół tego megaprojektu to niewiadoma dla rozwoju San Jose – może przynieść ogromny napływ mieszkań i powierzchni komercyjnych, albo pozostać uśpionym planem przez lata.

Wyzwania dla pipeline’u: Doświadczenie San Jose odzwierciedla szerszy trend: wiele zatwierdzonych projektów wysokiej zabudowy jest „optymalizowanych kosztowo” lub zastępowanych planami o niższej gęstości z powodu wyzwań kosztowych. Deweloperzy stwierdzają, że w warunkach roku 2025 luksusowy wieżowiec może się nie „spinać finansowo”, podczas gdy szeregowce lub mniejsze projekty mogą być opłacalne. Rzeczywiście, w całym San Jose deweloperzy przechodząc z apartamentów/kondominiów na szeregowce usunięto szacunkowo 4 177 jednostek mieszkaniowych z miejskiego pipeline’u – te jednostki zostały zatwierdzone, ale nie powstaną zgodnie z pierwotnym planem techxplore.com. To poważny krok wstecz dla celów mieszkaniowych. Podkreśla to potrzebę interwencji politycznych i obniżenia kosztów, aby ruszyć z dużymi projektami.

Pozytywną stroną jest to, że środowisko regulacyjne Kalifornii zmienia się na korzyść rozwoju. W czerwcu 2025 roku stan wprowadził reformę CEQA (Senate Bill 131 i Assembly Bill 130), aby usprawnić przegląd środowiskowy sanjosespotlight.com. Projekty typu infill (poniżej 20 akrów, poniżej 85 stóp wysokości i w ramach obowiązującego zagospodarowania przestrzennego) mogą teraz ominąć niektóre wymagania CEQA sanjosespotlight.com. Oznacza to, że wiele średniej wielkości projektów mieszkaniowych w San Jose nie będzie już napotykać wieloletnich opóźnień spowodowanych pozwami lub uciążliwymi raportami środowiskowymi. Burmistrz San Jose świętował te reformy, zauważając, że CEQA była często „wykorzystywana jako broń” do blokowania budownictwa mieszkaniowego, a teraz projekty mogą być zatwierdzane w połowie czasu w niektórych przypadkach sanjosespotlight.com. Dodatkowo, istniejące przepisy, takie jak SB 35 (przyspieszające kwalifikujące się budownictwo przystępne cenowo) oraz AB 2011 (pozwalające na budownictwo mieszkaniowe na terenach komercyjnych z mocy prawa), zaczynają być wykorzystywane w rejonie Bay Area.

Patrząc w przyszłość: Oczekuje się, że pipeline inwestycyjny przyspieszy w ciągu najbliższych kilku lat dzięki tym reformom i lokalnym inicjatywom. San Jose zidentyfikowało dziesiątki terenów inwestycyjnych i przyjmuje proaktywne podejście, aby osiągnąć swój stanowy cel mieszkaniowy (ponad 60 000 jednostek na lata 2023-2031). Możemy zobaczyć więcej kreatywnych projektów, takich jak konwersje biur na mieszkania (jeśli biura pozostaną niewykorzystane) oraz partnerstwa publiczno-prywatne. Projekty infrastrukturalne, takie jak przedłużenie BART Silicon Valley (sprowadzenie pociągów BART do centrum San Jose do ok. 2030 roku) oraz elektryfikacja Caltrain, również pobudzą rozwój zorientowany na transport publiczny wzdłuż tych korytarzy. Podsumowując, 2025 to rok przejściowy: po powolnym 2024 roku budownictwo jest gotowe do odbicia, ale będzie to wymagało radzenia sobie z wysokimi kosztami. Dzięki nowym przepisom ograniczającym biurokrację i miejskim zachętom, San Jose ma nadzieję przełożyć wiele planowanych projektów na wbicie łopaty w ziemię wkrótce.

Zmiany polityczne i regulacyjne wpływające na rynek

Szereg zmian politycznych i regulacyjnych w latach 2024–2025 wpływa na krajobraz nieruchomości w San Jose, mając na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań i ochronę mieszkańców, a także reagowanie na zmiany gospodarcze. Oto kluczowe zmiany:

• Uproszczenie CEQA (2025): Kalifornijska Ustawa o Jakości Środowiska (CEQA) od dawna była wskazywana jako przyczyna opóźnień w rozwoju. W połowie 2025 roku Kalifornia wprowadziła reformy CEQA poprzez SB 131 i AB 130, które znacząco ograniczyły wymagania dotyczące oceny oddziaływania na środowisko dla wielu projektów sanjosespotlight.com. Co istotne, projekty zabudowy uzupełniającej na niezabudowanych terenach miejskich (do 20 akrów, do 85 stóp wysokości) nie wymagają już pełnych raportów oddziaływania na środowisko, jeśli spełniają obowiązujące warunki zagospodarowania terenu sanjosespotlight.com. To duży sukces dla miast takich jak San Jose: oznacza to mniej pozwów i szybsze zatwierdzanie budynków mieszkalnych średniej wysokości i innych inwestycji miejskich. Przedstawiciele miasta twierdzą, że pozwy na podstawie CEQA opóźniały niektóre projekty nawet do dwóch lat sanjosespotlight.com – więc ta reforma może potencjalnie skrócić czas zatwierdzania o połowę sanjosespotlight.com. Burmistrz San Jose, Matt Mahan, był zdecydowanym zwolennikiem reformy, argumentując, że CEQA była nadużywana do blokowania potrzebnych inwestycji mieszkaniowych sanjosespotlight.com. Dzięki reformom miasto łączy zmiany na szczeblu stanowym z lokalnymi zachętami (takimi jak zwolnienia z opłat w ramach Innovative Pathway), aby przyspieszyć budowę mieszkań sanjosespotlight.com. Chociaż organizacje ekologiczne obawiają się ograniczenia udziału społeczeństwa, ogólne oczekiwanie jest takie, że San Jose odnotuje przyspieszenie rozpoczęcia projektów w wyniku uproszczonych przepisów.
• Stanowe mandaty mieszkaniowe i strefowanie: Kalifornia wprowadziła kilka ustaw, które znoszą restrykcyjne lokalne przepisy dotyczące strefowania. SB 9 (obowiązuje od 2022 r.) pozwala właścicielom domów dzielić działki jednorodzinne lub dodawać bliźniaki „z urzędu”. W San Jose wdrażanie SB 9 przebiega na razie powoli (ze względu na wysokie koszty budowy ADU/bliźniaków), ale z czasem może to łagodnie zwiększyć gęstość zabudowy w dzielnicach mieszkaniowych. SB 10 (2022) umożliwia miastom przyjęcie uchwały pozwalającej na budowę do 10 jednostek na działkach blisko transportu publicznego bez CEQA – San Jose jeszcze w pełni z tego nie skorzystało, ale może to zrobić w przyszłości na korytarzach komunikacyjnych. Dodatkowo, AB 2011 (2022) usprawnia budowę mieszkań na terenach komercyjnych (np. centra handlowe); kilka projektów w San Jose to rozważa, co może przekształcić niewykorzystane działki handlowe w kompleksy apartamentowe z ministerialną (przyspieszoną) zgodą. Własny plan ogólny San Jose promuje rozwój poprzez „Urban Villages” – czyli wstępnie zaplanowane enklawy o większej gęstości – a w 2025 roku miasto aktualizuje swój element mieszkaniowy, aby pokazać stanowi, jak zamierza zapewnić ok. 62 000 nowych domów do 2031 r. Może to obejmować zmianę przeznaczenia niektórych terenów przemysłowych lub niskiej gęstości na mieszkaniowe oraz wspieranie zabudowy wielofunkcyjnej w pobliżu transportu publicznego.
• Kontrola czynszów i ochrona lokatorów: San Jose ma lokalną uchwałę o stabilizacji czynszów obejmującą mieszkania wybudowane przed 1979 r., ograniczającą roczne podwyżki czynszów (do ok. 5% maksymalnie, powiązane z inflacją) i zapewniającą ochronę przed eksmisją. Choć to nadal obowiązuje, obrońcy lokatorów twierdzą, że to za mało, ponieważ wyklucza nowsze budynki. Na szczeblu stanowym aktywiści promują Prop 33 (2024), aby umożliwić rozszerzenie kontroli czynszów (czyli w praktyce uchylenie ograniczeń ustawy Costa-Hawkins) sfgate.com. Jeśli wyborcy to zatwierdzą, San Jose mogłoby rozszerzyć kontrolę czynszów na nowsze lokale, a nawet domy jednorodzinne na wynajem, co znacząco wpłynęłoby na właścicieli i inwestorów. Osobno, AB 1482 (stanowe ograniczenie czynszów) już ogranicza podwyżki czynszów w większości kalifornijskich wynajmów do ok. 10% rocznie – ale lokalny limit w San Jose jest bardziej rygorystyczny dla starszych lokali. Podczas pandemii zarówno władze stanowe, jak i lokalne wprowadziły moratoria na eksmisje i programy pomocy czynszowej; większość z nich już wygasła, ale w 2025 roku w mieście toczy się dyskusja o ustanowieniu stałego funduszu awaryjnej pomocy czynszowej dla lokatorów w nagłej potrzebie. Wymogi dotyczące mieszkań przystępnych cenowo również kształtują rozwój – San Jose nadal wymaga, by projekty rynkowe obejmowały procent lokali poniżej ceny rynkowej lub wnosiły opłaty zastępcze. Trwają rozmowy o aktualizacji tych polityk mieszkaniowych, by zrównoważyć zachęty do rozwoju z produkcją mieszkań przystępnych cenowo.
• Podatki i opłaty: Pod koniec 2024 roku wyborcy San Jose zatwierdzili (lub rozważali) środki wpływające na ekonomię nieruchomości. Przykładem jest opłata powiązana z rozwojem komercyjnym na nowe inwestycje biurowe, która finansuje budownictwo dostępne – San Jose ma taką opłatę i choć projekty biurowe są obecnie spowolnione, każde ożywienie przyniosłoby środki na mieszkania. Pojawiła się także dyskusja o podatku od pustostanów na nieużywane lokale handlowe, aby zniechęcić do długoterminowych pustostanów w centrum miasta (na wzór San Francisco), ale nie został on jeszcze wprowadzony. Z drugiej strony, miasto obniżyło niektóre opłaty: wspomniany wcześniej Innovative Pathway Program znosi niektóre podatki budowlane i opłaty parkowe dla kwalifikujących się projektów mieszkaniowych w centrum localnewsmatters.org. Ta redukcja kosztów to celowy ruch polityczny, mający na celu uczynienie inwestycji opłacalnymi w środowisku o wysokich kosztach.
• Polityka gospodarcza i monetarna: Pośrednio, decyzje Rezerwy Federalnej oraz szersze zmiany polityki gospodarczej (takie jak nowe federalne wydatki infrastrukturalne czy zmiany w prawie podatkowym) również wpływają na rynek San Jose. Na przykład podwyżki stóp procentowych przez Fed w latach 2022–23 miały ogromny wpływ na stawki kredytów hipotecznych i koszty pożyczek budowlanych, schładzając rynek. Wchodząc w 2025 rok, panuje niepewność: oczekiwano, że Fed obniży stopy procentowe, ale klimat polityczny pod koniec 2024 roku (w tym nowa administracja prezydencka i rozmowy o taryfach mogących ponownie wywołać inflację) podważył szybkie obniżki stóp sfgate.com. Ekonomiści rynku mieszkaniowego powszechnie oczekują, że stopy kredytów hipotecznych będą stopniowo spadać do około 6% lub nieco poniżej do końca 2025 roku sanjosespotlight.com, ale błędy w polityce mogą to zmienić. Rynek San Jose jest bardzo wrażliwy na te makroekonomiczne czynniki ze względu na ekstremalnie wysokie ceny – nawet niewielkie spadki stóp mogą odblokować znaczną siłę nabywczą (a tym samym popyt). Lokalnie, rządowe bodźce lub ulgi podatkowe dla branży technologicznej mogą również pośrednio pobudzać rynek nieruchomości poprzez wzrost zatrudnienia.

Podsumowując, krajobraz polityczny 2025 roku zmierza w kierunku rozwoju budownictwa mieszkaniowego (poprzez uproszczone procedury i zachęty) oraz kontynuacji ochrony najemców (z możliwością rozszerzenia kontroli czynszów). San Jose stara się wyważyć te kwestie, aby rozwiązać problem niedoboru mieszkań bez odstraszania inwestorów. Skuteczność tych polityk stanie się jasna w ciągu najbliższych kilku lat: jeśli się powiodą, San Jose może odnotować bardzo potrzebny wzrost liczby nowych mieszkań i łagodny spadek kosztów mieszkaniowych; jeśli nie, miasto może nadal zmagać się z dotychczasowym problemem wysokich cen i niewystarczającej podaży.

Czynniki ekonomiczne wpływające na rynek

Rynek nieruchomości w San Jose nie istnieje w próżni – jest silnie uzależniony od szerszych czynników ekonomicznych, od kondycji branży technologicznej po stopy procentowe i trendy migracyjne. Na rok 2025 kilka czynników ekonomicznych zasługuje na szczególną uwagę:

Kondycja sektora technologicznego: San Jose znajduje się w sercu Doliny Krzemowej, więc losy firm technologicznych mają ogromny wpływ na popyt na nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Ostatnie lata przyniosły spowolnienie w branży technologicznej i zwolnienia (szczególnie pod koniec 2022 i w 2023 roku, firmy takie jak Meta, Google itp. redukowały zatrudnienie). To schłodziło rynek nieruchomości na krótko w 2023 roku, gdy część pracowników technologicznych opuściła region lub stała się bardziej ostrożna. Do 2025 roku sektor technologiczny wysyła mieszane sygnały. Dane dotyczące zatrudnienia w obszarze metropolitalnym San Jose-Sunnyvale-Santa Clara wskazują, że liczba miejsc pracy w sektorze informacyjnym spadła o ok. 0,8% rok do roku kidder.com na początku 2025 roku – zatrudnienie w branży technologicznej nie rośnie więc gwałtownie, ale spadek się ustabilizował. Sektor usług profesjonalnych/biznesowych (obejmujący wiele stanowisk związanych z technologią) również spadł o ok. 1,8% r/r kidder.com. Pomimo tych spadków, bezrobocie w hrabstwie Santa Clara pozostaje bardzo niskie (około 3,9%) kidder.com, co oznacza, że ogólny rynek pracy jest nadal napięty. Wielu zwolnionych pracowników technologicznych znalazło nowe zatrudnienie lub założyło własne firmy, a branże niezwiązane z technologią (takie jak opieka zdrowotna, zaawansowana produkcja) rozwijają się.

Dla rynku nieruchomości stabilny, ale wolniej rosnący sektor technologiczny oznacza brak ogromnego napływu nowych kupujących/najemców, ale też brak masowego odpływu. San Jose rzeczywiście odnotowało pewien odpływ ludności podczas pandemii (gdy część pracowników przeniosła się do tańszych rejonów dzięki pracy zdalnej), ale ten trend wyhamował do 2023 roku. W rzeczywistości, gdy niektórzy pracodawcy wzywają pracowników z powrotem do biur przynajmniej na kilka dni w tygodniu, część tych, którzy wyjechali, wraca lub przynajmniej utrzymuje przyczółek w rejonie Bay Area. Kapitał wysokiego ryzyka i zakładanie startupów ożywiły się na początku 2025 roku w porównaniu do stagnacji z 2022 roku, co może zwiastować przyszły wzrost zatrudnienia. Dodatkowo, boom na sztuczną inteligencję (firmy skupione na AI) koncentruje się w Dolinie Krzemowej i może napędzić kolejną falę popytu na biura i mieszkania. Jeśli firmy takie jak Nvidia, Google (ze swoimi inicjatywami AI) i liczne startupy AI będą nadal zatrudniać, w regionie pojawi się nowy popyt na mieszkania. Ogólnie rzecz biorąc, technologia jest podstawowym motorem napędowym: gdy ona „kichnie”, rynek nieruchomości „łapie przeziębienie”, a gdy przeżywa boom – rynek nieruchomości szaleje. Obecnie jesteśmy w stanie pośrednim – ostrożnie optymistyczni, że najgorsze załamanie w branży technologicznej już minęło, ale czekamy na wyraźny kolejny boom.

Stopy procentowe i finansowanie: Prawdopodobnie największym pojedynczym czynnikiem schładzającym rynek nieruchomości w 2025 roku w porównaniu z szaleństwem z 2021 roku jest środowisko wysokich stóp procentowych. Stopy procentowe kredytów hipotecznych, które wynosiły 3% w 2021 roku, wzrosły powyżej 7% w 2022 roku, a w połowie 2025 roku mieszczą się w przedziale 6,5–7% dla kredytów 30-letnich o stałym oprocentowaniu sfgate.com. Ma to ogromne skutki: zwiększa miesięczne raty kredytu hipotecznego o setki lub tysiące dolarów, ograniczając to, na co mogą sobie pozwolić kupujący. Zasada kciuka: wzrost stóp procentowych o 1% obniża zdolność nabywczą kupującego o około 10%. Dlatego kupujący w 2025 roku odkrywają, że kwalifikują się na znacznie mniejszy dom niż kilka lat temu. Wysokie stopy powodują także efekt „zamrożenia” dla sprzedających – około 84% właścicieli domów ma kredyty hipoteczne poniżej 6% w Kalifornii sanjosespotlight.com, więc przeprowadzka i zaciągnięcie nowego kredytu na 7% wydaje się stratą finansową. To sprawiło, że wiele domów nie trafia na rynek, co przyczynia się do niskiej podaży.

Patrząc w przyszłość, ekonomiści powszechnie oczekują, że stopy procentowe będą stopniowo spadać w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prognozuje, że stopy będą się utrzymywać na poziomie około 6% w 2025 roku i mogą spaść poniżej tego poziomu do końca roku sanjosespotlight.com. Główny ekonomista C.A.R., Jordan Levine, jest optymistą, sugerując, że stopy mogą osiągnąć 5,9% pod koniec 2025 roku sanjosespotlight.com. Jeśli inflacja będzie nadal spadać, a Rezerwa Federalna zacznie obniżać stopę funduszy federalnych, stopy hipoteczne pójdą w ślad za tym. Każdy spadek stóp prawdopodobnie przyciągnie więcej kupujących na rynek (i zachęci niektórych właścicieli do zmiany domu lub przeprowadzki, zwiększając podaż). Na przykład, gdy stopy na krótko spadły do niskich 6% pod koniec 2024 roku, agenci odnotowali natychmiastowy wzrost aktywności kupujących sfgate.com. Możemy spodziewać się takich „mini-sprintów” sprzedaży za każdym razem, gdy stopy spadną w 2025 roku sfgate.com. Fale refinansowania są również przewidywane, jeśli stopy spadną poniżej 5,5% – to może uwolnić większą siłę nabywczą właścicieli domów (lub pozwolić inwestorom na refinansowanie i być może ponowne inwestowanie w nieruchomości). Z drugiej strony, jeśli inflacja ponownie wzrośnie, a stopy pozostaną wysokie lub nawet wzrosną, rynek nieruchomości może się zatrzymać lub osłabić, ponieważ dostępność kredytowa się pogorszy. Warto zauważyć, że nawet stopa hipoteczna na poziomie 5-6% jest historycznie normalna (50-letnia średnia w USA to około 8% sanjosespotlight.com), ale po dekadzie ultraniskich stóp wydaje się ona wysoka obecnym uczestnikom rynku.

Gospodarka lokalna i zatrudnienie: Poza branżą technologiczną, gospodarka San Jose korzysta z różnorodności pracodawców – uniwersytety (San Jose State), opieka zdrowotna (rozbudowujące się szpitale), technologia obronna (Lockheed itp.) oraz silna baza małych firm. Wzrost zatrudnienia w sektorach innych niż technologia pomógł utrzymać silne zatrudnienie w regionie. Mediana dochodu gospodarstwa domowego w San Jose wynosi około 117 000 dolarów, co jest jednym z najwyższych wyników w kraju i rośnie umiarkowanie każdego roku. Jednak ironicznie, to wciąż za mało, by swobodnie kupić tu dom (jak wynika ze statystyk dotyczących dostępności). Majątek generowany przez wynagrodzenia w akcjach i udziały w startupach to główny czynnik wprowadzający płynność na rynek nieruchomości – np. gdy firma wchodzi na giełdę lub zostaje przejęta, nowo wzbogaceni pracownicy często kupują domy lub je ulepszają. Rynek IPO był powolny w latach 2022–24, ale jest gotowy do ponownego otwarcia; kilka oczekiwanych IPO (jak Stripe czy Instacart, jeśli nie nastąpiły do 2025 roku) może stworzyć nowych milionerów i doprowadzić do zakupów luksusowych domów. Dodatkowo, międzynarodowa imigracja (szczególnie talentów technologicznych) wznawia się, co wspiera zarówno popyt na wynajem, jak i zakup domów, zwłaszcza w społecznościach z dużą liczbą indyjskich i chińskich specjalistów IT w San Jose.

Z drugiej strony, koszty życia i czynniki związane z jakością życia nadal wpływają na migrację. W rejonie Bay Area odnotowano pewien netto odpływ krajowy – ludzie przenoszą się do tańszych stanów – ale w dużej mierze zostało to zrównoważone przez imigrację zagraniczną i urodzenia. Populacja San Jose nieznacznie spadła podczas pandemii, ale obecnie jest w miarę stabilna. Jeśli trend pracy zdalnej „Zoom-town” się utrzyma, niektórzy pracownicy mogą wybrać życie w malowniczych lub przystępnych cenowo miejscach (Lake Tahoe, Austin itp.), jednocześnie zachowując pracę w Dolinie Krzemowej, co mogłoby osłabić lokalny popyt na mieszkania. Jednak wiele firm uważa, że produktywność i szkolenie nowych pracowników lepiej sprawdzają się stacjonarnie, więc częściowy powrót może być trwały.

Koszty i budownictwo: Kolejnym czynnikiem ekonomicznym są koszty budowy – materiały i robocizna. Koszty budowy w Bay Area należą do najwyższych na świecie. W latach 2024–25 inflacja materiałów, takich jak drewno i stal, ustabilizowała się po wcześniejszych wzrostach, ale koszty pracy pozostają wysokie z powodu niedoboru pracowników. Wykwalifikowana siła robocza w budownictwie jest deficytowa, co podnosi płace i wydłuża terminy realizacji. Bezpośrednio wpływa to na ilość nowego budownictwa mieszkaniowego i jego cenę. Jak wspomniano wcześniej, deweloperzy przechodzący na projekty o niższych kosztach to jedna z odpowiedzi techxplore.com. Rosnący koszt kapitału (odsetki od kredytów deweloperskich) również ma znaczenie – wiele projektów, które były marginalnie opłacalne, stało się nieopłacalnych, gdy odsetki się podwoiły. Jeśli Fed złagodzi politykę i finansowanie stanie się tańsze, niektóre wstrzymane projekty mogą zostać wznowione.

Trendy makro: Na wysokim poziomie nieruchomości w San Jose opierają się na kilku makro prawdach – atrakcyjności życia w Dolinie Krzemowej (ze względu na możliwości kariery), niedoborze gruntów w zurbanizowanym regionie oraz złożoności regulacyjnej Kalifornii. Powoduje to tendencję, że ceny rosną w długim okresie szybciej niż średnia krajowa. Wstrząsy gospodarcze mogą powodować krótkoterminowe korekty (jak widać na początku 2020 lub w 2008), ale historycznie obszar ten szybko się odbudowuje. Na przykład podczas wczesnej pandemii niektórzy przewidywali masowy exodus z miast; rzeczywiście, niektórzy mieszkańcy przenieśli się na przedmieścia lub poza stan, ale do 2025 roku wiele rynków miejskich się odbiło, a ceny domów w San Jose przekroczyły poziom sprzed pandemii. Trajektoria rynku będzie nadal podążać za cyklami boom-bust gospodarki technologicznej, nieco łagodzonymi przez ograniczoną podaż mieszkań.

Podsumowując, gospodarcze tło rynku nieruchomości w San Jose w 2025 roku to ostrożny optymizm. Wyniki branży technologicznej oraz kierunek stóp procentowych to dwa kluczowe czynniki do obserwowania. Prężny sektor technologiczny i spadające stopy mogą ponownie rozkręcić rynek (więcej transakcji i presja na wzrost cen), natomiast recesja lub wzrost stóp będą stanowić przeszkodę. Na razie lokalna gospodarka rośnie umiarkowanie, bezrobocie jest niskie, a dochody wysokie – to składniki wspierające popyt na mieszkania nawet mimo problemów z dostępnością cenową. Ta dynamiczna równowaga między wysokim popytem/majątkiem a wysokimi kosztami definiuje rynek San Jose i tak pozostanie w najbliższych latach.

Porównanie: San Jose a rynki sąsiednie

Trendy nieruchomości w San Jose zarówno odzwierciedlają, jak i różnią się od tych w sąsiednich miastach Bay Area, takich jak San Francisco, Oakland i przedmieścia Doliny Krzemowej. Kupujący, najemcy i inwestorzy często porównują te rynki. Oto jak San Jose wypada na ich tle:

• San Jose vs. San Francisco: Oba miasta są głównymi ośrodkami pracy w Bay Area z bardzo drogimi nieruchomościami, ale San Francisco ostatnio odnotowało łagodniejszy rynek. Zillow prognozuje niewielkie spadki cen mieszkań w SF w 2025 roku (~–1,8%), podczas gdy w San Jose ceny pozostają praktycznie bez zmian lub lekko rosną (zakres –0,2% do +0%) sfgate.com. Rynek mieszkań w San Francisco szczególnie borykał się z nadmiarem lokali i spadającym popytem podczas pandemii, podczas gdy San Jose (gdzie dominuje zabudowa jednorodzinna) lepiej utrzymało wartość. Dostępność cenowa jest równie trudna w obu miastach – ceny mediany w SF (~1,3–1,4 mln USD) są podobne do tych w San Jose i oba wymagają wysokich dochodów. Jednak SF mocniej ucierpiało przez pracę zdalną. Wskaźnik pustostanów biurowych w centrum SF jest znacznie wyższy niż w San Jose, co prowadzi do pustych mieszkań/kondominiów w niektórych rejonach i spadku liczby ludności. San Jose, mające bardziej podmiejski układ, nie doświadczyło tak poważnego odpływu z centrum. Trendy najmu również się rozeszły: czynsze w SF spadły lub pozostały bez zmian w 2024 roku, podczas gdy czynsze w San Jose wzrosły o ok. 2–3% sfgate.com. To sugeruje niewielkie przesunięcie popytu z SF do Doliny Krzemowej. Kulturowo SF nadal przyciąga niektórych (życie miejskie, udogodnienia), ale obawy dotyczące przestępczości i bezpieczeństwa publicznego skłoniły część mieszkańców do rozważenia takich miejsc jak San Jose. Rynki luksusowych nieruchomości w obu miastach są silne – segment premium w SF (np. rezydencje w Pacific Heights) i luksusowe dzielnice San Jose (Silver Creek itp.) dobrze się sprzedają zamożnym nabywcom mimo ogólnej sytuacji sfgate.com. Podsumowując, rynek San Jose w 2025 roku jest bardziej stabilny, podczas gdy rynek San Francisco jest bardziej zmienny i w fazie odbudowy. Wielu uważa, że San Jose ma potencjał wzrostu (zwłaszcza jeśli centrum się odrodzi), podczas gdy SF odbudowuje zaufanie i poziom zaludnienia.
• San Jose kontra Oakland/East Bay: East Bay oferuje bardziej przystępną cenowo alternatywę dla hrabstwa Santa Clara. Mediana cen domów w Oakland (połowa 2025) wynosi około 759 000 USD – czyli mniej więcej połowę ceny w San Jose – a w Oakland ceny spadły o ok. 13% rok do roku redfin.com. W rzeczywistości rynek nieruchomości w Oakland znacznie się ochłodził w 2024 roku, z większą podażą i dłuższym czasem sprzedaży (29 dni vs 20 w SJ) redfin.com redfin.com. Częściowo odzwierciedla to większą migrację z miejskiego Oakland i większą podaż w stosunku do popytu. Niemniej jednak, ceny bezwzględne w Oakland są niższe, więc przyciągają niektórych kupujących, których nie stać na South Bay. Dzielnice East Bay, takie jak Fremont, które są bliżej miejsc pracy w Dolinie Krzemowej, mają wyższe ceny (często mediana ok. 1,2 mln USD), ale nadal zazwyczaj niższe niż w San Jose za porównywalne domy. Ważne są kwestie dojazdu: gdy ceny paliwa są wysokie lub ruch jest duży, niektórzy, którzy przeprowadzili się do East Bay, mogą zmienić zdanie i próbować zamieszkać bliżej pracy w San Jose, co zwiększa popyt w South Bay. Ponadto, różnice w przestępczości i jakości szkół mają wpływ na wybór: przedmieścia San Jose są postrzegane jako mające lepsze szkoły i większe bezpieczeństwo niż Oakland, co powstrzymuje rodziny z Doliny Krzemowej przed masową przeprowadzką do East Bay mimo tańszych nieruchomości. Jeśli chodzi o wynajem, czynsze w Oakland faktycznie spadły o ok. 6% w 2024 roku (np. czynsz za kawalerkę ok. 1800 USD, znacznie mniej niż w San Jose) reddit.com. Wskazuje to na słabszy popyt w Oakland i być może na to, że pracownicy zdalni, którzy opuścili SF, nie przenieśli się masowo do Oakland, jak wcześniej przewidywano – część z nich opuściła region całkowicie. Dla porównania, populacja i popyt na mieszkania w San Jose są bardziej powiązane z lokalnym rynkiem pracy (przede wszystkim z branżą technologiczną, która w dużej mierze nie przenosi się gdzie indziej). Ostatecznie, San Jose jest droższe, ale stabilne, podczas gdy Oakland jest tańsze, ale doświadczyło większej korekty. Dla inwestorów nieruchomości w East Bay mogą oferować lepsze stopy zwrotu z najmu, ale San Jose daje większą pewność długoterminowego wzrostu wartości ze względu na koncentrację wysoko płatnych miejsc pracy.
• Przedmieścia Doliny Krzemowej (Palo Alto, Cupertino itd.): Przedmiejskie miasta na północ i zachód od San Jose (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) należą do tego samego rynku hrabstwa Santa Clara, ale mają swoje własne niuanse. Zazwyczaj te miejsca są jeszcze droższe niż San Jose w przeliczeniu na stopę kwadratową, dzięki najlepszym szkołom lub bliskości siedzib firm (np. Apple w Cupertino, Stanford w Palo Alto). Na przykład, mediana cen domów w Palo Alto to znacznie ponad 3 miliony dolarów, ponad dwa razy więcej niż w San Jose. W tych przedmieściach jest bardzo ograniczona podaż w danym momencie – ludzie rzadko sprzedają domy ze względu na świetne szkoły publiczne i prestiż społeczności. W 2025 roku te rynki pozostają ultrakonkurenyjne: dom na start w Mountain View lub Cupertino często otrzymuje dziesiątki ofert. San Jose konkuruje z tymi obszarami dzięki swojej wielkości i różnorodności – są w San Jose tańsze dzielnice, które przebijają np. ceny w Sunnyvale (np. East San Jose). Jednak dla tych, którzy priorytetowo traktują szkoły, dystrykty szkolne Cupertino lub Palo Alto są dużą zachętą, co utrzymuje tam wysoki popyt niezależnie od sytuacji na szerszym rynku. Jedna z obserwacji porównawczych: podczas gdy wzrost cen w San Jose spowolnił do ok. 5% r/r redfin.com, niektóre enklawy Doliny Krzemowej nadal notowały wyższe wzrosty z powodu niskiej podaży (na przykład Los Altos podobno wzrosło o ok. 10% r/r na początku 2025 roku). Tak więc mikro-rynki mogą osiągać lepsze wyniki. Z drugiej strony, dalekie przedmieścia San Francisco (np. Tracy, Gilroy) doświadczyły napływu pracowników zdalnych podczas pandemii, z dużymi wzrostami cen, ale część tego trendu się cofa, gdy powracają realia dojazdów – te peryferyjne obszary mogą się zatrzymać lub nieco spaść, gdy ludzie wracają bliżej miejsc pracy. San Jose znajduje się pośrodku: bardziej miejskie i zaludnione niż małe przedmieścia, ale bardziej przystępne cenowo (relatywnie) niż elitarne miasta. Ma też większe możliwości rozwoju (szczególnie w górę w centrum lub poprzez dogęszczanie), podczas gdy przedmieścia takie jak Palo Alto są już zabudowane i stanowczo ograniczają wzrost. Oznacza to, że San Jose może dodać podaż i potencjalnie bardziej umiarkować swoje ceny w przyszłości niż te miasta o stałej podaży.

Ogólnie rzecz biorąc, Bay Area to mozaika mikro-rynków. San Jose w 2025 roku radzi sobie lepiej niż San Francisco pod wieloma względami (mniejszy spadek cen, stabilniejszy popyt) i wykazuje większą odporność cenową niż East Bay. Nadal jest tańsze niż ultra-bogate enklawy, ale dzieli wyzwanie niskiej podaży. Dla kupującego lub inwestora: San Jose oferuje mieszankę życia miejskiego i podmiejskiego z wysokimi cenami, ale jeśli chcesz „taniej”, powinieneś szukać w East Bay; jeśli zależy ci na najlepszych szkołach lub prestiżu, możesz rozważyć Palo Alto lub Los Gatos. Wiele osób dokonuje takich kompromisów, dlatego widzimy na przykład rodziny opuszczające mieszkania w SF, by kupić dom w San Jose, lub pracowników technologicznych omijających San Jose, by za tę samą cenę kupić większy dom w Walnut Creek (East Bay). Te przepływy będą się utrzymywać, ale centralne położenie San Jose w Dolinie Krzemowej daje mu trwałą przewagę – ogromna baza miejsc pracy w pobliżu oznacza, że prawie zawsze będzie tam popyt na mieszkania.

Prognozy i przewidywania na kolejne lata

Patrząc poza 2025 rok, eksperci przewidują, że rynek nieruchomości w San Jose będzie doświadczał umiarkowanego wzrostu i stopniowych zmian, a nie gwałtownych wahań. Oto synteza prognoz i opinii na najbliższe lata:

• Prognoza cen domów: Praktycznie wszyscy główni analitycy przewidują dalszy wzrost cen w San Jose, ale w wolniejszym, bardziej „normalnym” tempie niż szaleństwo z lat 2010. Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prognozuje, że mediana ceny domu w Kalifornii wzrośnie o ok. 4–5% w 2025 roku sanjosespotlight.com, a podobne jednocyfrowe wzrosty przewiduje się na 2026 rok. W przypadku San Jose lokalni pośrednicy spodziewają się, że wartości nieruchomości w Dolinie Krzemowej nadal będą „przewyższać większość kraju” pod względem wzrostu cen sanjosespotlight.com, biorąc pod uwagę siłę gospodarczą regionu. Serwis inwestycyjny prognozował wzrost cen w San Jose o 3% w 2025 roku i o 4% w 2026 roku noradarealestate.com – czyli zasadniczo na poziomie inflacji. Żadne wiarygodne źródło nie przewiduje gwałtownego załamania ani dużego spadku wartości, o ile nie nastąpi poważny zewnętrzny wstrząs. Jeden z powodów: nawet jeśli popyt osłabnie, ograniczona podaż stanowi „podłogę” dla cen. Niemniej jednak, jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie lub nastąpi recesja, ceny mogą się ustabilizować na dłuższy czas. Model Zillow, na przykład, przewidywał bardzo niewielki spadek w 2024 roku, a następnie stabilizację w 2025 roku w rejonie Bay Area sfgate.com. Jednak do 2026–2027 roku, jeśli stopy będą niższe, większość oczekuje, że ceny znów będą rosły o kilka procent rocznie, gdy rynek w pełni dostosuje się do warunków po pandemii.
• Sprzedaż i zapasy: Główny ekonomista National Association of Realtors, Lawrence Yun, zauważył, że lata po wyborach często przynoszą wzrost sprzedaży domów sanjosespotlight.com. Rzeczywiście, przewiduje on, że wolumen sprzedaży domów w USA wzrośnie o 9% w 2025 roku sanjosespotlight.com, gdy stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną, a na rynek trafi więcej ofert. Lokalnie możemy zaobserwować podobne odbicie: już w hrabstwie Santa Clara pod koniec 2024 roku nastąpił wzrost aktywności kupujących sanjosespotlight.com. Więcej właścicieli domów może zdecydować się na sprzedaż w latach 2025–2026, gdy oswoją się z myślą o zamianie starej, niskiej stopy procentowej na nowy dom (zwłaszcza jeśli mają kapitał własny, by zrekompensować koszty). Oczekuje się jednak, że podaż nadal pozostanie stosunkowo ograniczona – nikt nie przewiduje napływu nowych ofert na tyle dużego, by rynek stał się rynkiem kupującego. Jeden pozytywny sygnał: udział kredytów hipotecznych z oprocentowaniem poniżej 4% będzie stopniowo malał (ludzie refinansują, przeprowadzają się itd.), co złagodzi efekt „zablokowania”. Dane Realtor.com pokazały, że odsetek kredytów hipotecznych poniżej 6% spadł z 89% do 84% w ciągu roku sanjosespotlight.com, co oznacza, że pewna rotacja już następuje. Do lat 2026–2027 być może stopy procentowe ustabilizują się w okolicach 5%, a rotacja na rynku nieruchomości wróci do bardziej typowych poziomów. Budowa nowych domów również zwiększy podaż, choć prawdopodobnie w niewielkim stopniu. Kalifornijski nacisk na budownictwo może przynieść efekty po 2026 roku, gdy tysiące mieszkań budowanych w okolicach North First Street w San Jose, w centrum i innych miejscach wreszcie zostanie ukończonych (jeśli finansowanie się ustabilizuje). Ogólnie można się spodziewać nieco większej podaży w nadchodzących latach, ale wciąż poniżej poziomu równowagi rynkowej.
• Czynsze i rynek najmu: Starsi ekonomiści, tacy jak Chris Salviati z Apartment List, przewidują, że „niewielki, jednocyfrowy wzrost czynszów” będzie się utrzymywał w rejonie Bay Area w najbliższym czasie sfgate.com. W 2025 roku prawdopodobnie oznacza to wzrost czynszów o około 2–4%, podobnie jak w 2024 roku. Gdy duża liczba nowych mieszkań w skali kraju zostanie oddana do użytku do końca 2025 roku, konkurencja na rynku najmu może się nasilić w 2026 roku. Orphe Divounguy z Zillow przewiduje bardziej napięty rynek najmu w drugiej połowie 2025 roku, gdy boom budowlany wygaśnie, co potencjalnie da właścicielom większą siłę w ustalaniu cen sfgate.com. W San Jose czynsze mogą nieco przyspieszyć, jeśli populacja wzrośnie, a zakup domu pozostanie nieosiągalny. Jednak każda ekspansja kontroli czynszów lub nowa podaż może temu przeciwdziałać. Wielu ekspertów uważa, że trend „narodu najemców” będzie się utrzymywał – jeśli osoby kupujące po raz pierwszy nadal będą wykluczone cenowo, będą wynajmować, co utrzyma wysoki popyt. Do 2030 roku czynsze w San Jose prawdopodobnie będą jeszcze wyższe niż dziś (o ile nie nastąpi spowolnienie gospodarcze), choć wzrost może być stopniowy, rok po roku.
• Nieruchomości komercyjne: Prognozy dla rynku biurowego są ostrożne. Większość pośredników komercyjnych uważa, że dopiero w 2025–2026 zauważalnie spadnie liczba pustostanów biurowych. Firmy wciąż analizują swoje potrzeby lokalowe; panuje zgoda, że model pracy hybrydowej zostanie z nami na stałe, więc ogólne zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe będzie strukturalnie niższe niż w 2019 roku. Niektóre prognozy sugerują, że liczba pustostanów biurowych w Bay Area może osiągnąć szczyt w latach 2024–25, a następnie powoli się poprawiać. JLL i inne firmy przewidują, że pustostany biurowe poprawią się o kilka punktów procentowych do 2026 roku, ale nie wrócą do poziomów sprzed pandemii przez wiele lat (jeśli w ogóle). Z drugiej strony, perspektywy dla nieruchomości przemysłowych są mocne – raport Cushman & Wakefield przewiduje, że pustostany przemysłowe pozostaną poniżej 6%, a czynsze wzrosną w 2025 roku wraz z absorpcją podaży cushmanwakefield.com. Rynek detaliczny ma pozostać stosunkowo stabilny; część nowej powierzchni handlowej pojawi się w projektach wielofunkcyjnych, ale pustostany detaliczne mogą utrzymywać się w granicach 4-5% do 2025 roku. Jeśli nastąpi recesja, rynek detaliczny może się osłabić, ale przy jej braku pozostanie stabilny.
• Gospodarcze niewiadome: Stopy procentowe są największą niewiadomą. Jeśli inflacja spadnie szybciej niż oczekiwano, Fed może agresywnie obniżać stopy, a kredyty hipoteczne mogą spaść do poziomu niskich 5% lub nawet wysokich 4% do 2026 roku. To prawdopodobnie wywołałoby wzrost aktywności zakupowej i wzrost cen – potencjalnie powrót do szaleństwa rynku sprzedającego. W niektórych optymistycznych scenariuszach rynek mieszkaniowy może ponownie przyspieszyć pod koniec 2025 roku w takich warunkach. Z drugiej strony, jeśli inflacja będzie uporczywa lub gospodarka się przegrzeje, stopy mogą pozostać wysokie dłużej, utrzymując rynek w wolniejszym tempie. Makroekonomiczne recesje to kolejna niewiadoma; niektórzy ekonomiści obawiają się łagodnej recesji pod koniec 2024 lub w 2025 roku. Historycznie recesje mogą schładzać rynek mieszkaniowy (spadek sprzedaży, niewielkie spadki cen), ale biorąc pod uwagę niedobór podaży, ewentualne spadki cen w San Jose mogą być minimalne i krótkotrwałe.
• Opinie ekspertów: Lokalni eksperci rynku nieruchomości często podkreślają długoterminowe podejście. „Kupujący powinni kupować, gdy znajdą dom odpowiadający ich potrzebom,” radzi prezes Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości Santa Clara na 2025 rok, zamiast próbować przewidzieć moment na rynku sanjosespotlight.com. Logika jest taka: nawet jeśli stopy procentowe są teraz wysokie, można później refinansować, ale nie można cofnąć się w czasie i kupić po wczorajszych cenach – a w Dolinie Krzemowej wczorajsze ceny zwykle są niższe niż jutrzejsze. Wielu oczekuje, że gdy stopy spadną poniżej 6%, nastąpi duża fala odłożonych zakupów (właściciele domów zamieniający na większe, itp.), co może zwiększyć podaż domów startowych, ale jednocześnie zwiększyć popyt na domy ze średniej półki sanjosespotlight.com. Zgodnie z ankietami pośredników, rok 2025 będzie bardziej aktywny niż 2024, a 2026 może powrócić do bardziej znanego rytmu rynku z sezonowymi wzorcami, zakładając brak poważnych wstrząsów.

Podsumowując, prognoza dla rynku nieruchomości w San Jose to „ostrożny optymizm”. Najprawdopodobniej czekają nas stabilne lub delikatnie rosnące ceny domów, powoli rosnąca podaż i wolumen sprzedaży, czynsze nadal umiarkowanie rosnące, oraz sektor komercyjny odzyskujący równowagę do 2026 roku. Fundamenty rynku w San Jose – silny rynek pracy, atrakcyjna lokalizacja, ograniczona ilość gruntów – sugerują, że pozostanie on odporny. Era gwałtownego wzrostu cen może się skończyła (na razie), ale poważne ryzyko załamania również jest mało prawdopodobne ze względu na niedobór mieszkań. Większość ekspertów przewiduje zrównoważoną, stabilną ścieżkę wzrostu na najbliższe lata. Jak ujął to jeden z ekonomistów rynku mieszkaniowego, w latach 2025–2027 w Bay Area prawdopodobnie zobaczymy „stały wzrost, rosnące możliwości i ciągłe dostosowania do nowych trendów”, a nie gwałtowne zmiany sfgate.com. Dla kupujących i sprzedających oznacza to mniej gorączki i więcej przewidywalności – a dla decydentów politycznych, dalszą konieczność budowy nowych mieszkań, by sprostać przyszłym potrzebom regionu.

Źródła:

• Redfin – San Jose Housing Market Update (July 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research – Housing Affordability Analysis (June 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – Prognozy rynku mieszkaniowego w rejonie zatoki na 2025 rok sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – Trendy wynajmu w San Jose, sierpień 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (za pośrednictwem Patch) – Raport o pustostanach komercyjnych w Dolinie Krzemowej (III kw. 2024) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – Rynek biurowy Doliny Krzemowej II kw. 2025 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – Prognoza rynku detalicznego w San Jose na 2025 rok marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – Dane rynku wynajmu w San Jose 2025 point2homes.com
• San José Spotlight – Innowacyjny program mieszkaniowy i reformy CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – Zobowiązania Google dotyczące mieszkań pod znakiem zapytania (maj 2025) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – Prognozy rynkowe na 2025 rok (kolumna Collinsa) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• Rynek mieszkaniowy w Oakland (Redfin) do porównania regionalnego redfin.com