Rynek nieruchomości w Nowym Jorku: prognozy i trendy na 2025 rok

• W czerwcu 2025 r. mediana ceny sprzedaży domu w Nowym Jorku osiągnęła około 881 000 USD, co oznacza wzrost o 3,4% rok do roku.
• Mediana cen na Manhattanie to około 1,3 mln USD, przy wzroście w Brooklynie i Queens o około 4–5% r/r, podczas gdy wzrosty na Manhattanie wynoszą około 1%.
• Rynek najmu w Nowym Jorku w I kwartale 2025 r. wykazał medianę czynszu ofertowego na poziomie około 3 397 USD miesięcznie, przy Manhattanie około 4 350 USD w styczniu 2025 r. i Brooklynie blisko 3 983 USD w grudniu 2024 r.
• Czynsze za lokale na początku 2025 r. wynosiły około: kawalerka 3 200 USD, mieszkanie z jedną sypialnią 3 950 USD, z dwiema sypialniami 5 100 USD, z trzema sypialniami 6 250 USD miesięcznie, wszystkie o około 4–7% wyższe niż rok wcześniej.
• Rynek biurowy na Manhattanie w I kwartale 2025 r. odnotował 12,2 mln stóp kwadratowych wynajętej powierzchni, co jest najsilniejszym kwartałem od 2019 r., z powrotem do biur na poziomie około 75% sprzed pandemii i dostępnością powierzchni klasy A+ na poziomie około 7–9%.
• Do głównych inwestycji należą rozbudowa Hudson Yards, wznoszenie wieżowca JPMorgan Chase przy 270 Park Avenue oraz plan Willets Point o wartości ponad 2 mld USD, zakładający oddanie stadionu na 25 000 miejsc do 2027 r. i ponad 2 000 mieszkań.
• Wygaśnięcie ulgi podatkowej 421-a w 2022 r. ograniczyło liczbę nowych zgłoszeń najmu, podczas gdy propozycje zmian w zagospodarowaniu przestrzennym City of Yes mają ułatwić przekształcanie biur na mieszkania i rozbudowę ADU, a Hudson Yards West doda około 50% więcej mieszkań przystępnych cenowo.
• Lokalne prawo 97 nakłada limity emisji na duże budynki, co generuje wielomilionowe koszty modernizacji, ale także tworzy popyt na zielone, energooszczędne nieruchomości i opcje finansowania, takie jak PACE.
• Region wykazuje dwubiegunową dynamikę: hrabstwa upstate, takie jak Saratoga County, wzrosły o 2,2%, a Ontario County o 1,9% na początku 2025 r., podczas gdy region downstate pozostaje drogi i o niskiej podaży, a stan Nowy Jork odnotował około 100 000 netto migracji na minusie w 2023 r.
• Możliwości inwestycyjne obejmują sprzedaż aktywów w trudnej sytuacji i konwersje biur na mieszkania (na przykład 25 Water Street na 1 300 apartamentów), przy stopach kapitalizacji w najlepszych lokalizacjach na Manhattanie poniżej 4%, w zewnętrznych dzielnicach 5–6% oraz 6–8% zwrotu dla aktywów z regulowanym czynszem.

Rynek nieruchomości w Nowym Jorku w 2025 roku porusza się po dynamicznym krajobrazie kształtowanym przez odbudowę po pandemii, wysokie stopy procentowe i zmieniające się preferencje. Ogólnie rzecz biorąc, ceny domów wzrosły umiarkowanie – mediana ceny sprzedaży w Nowym Jorku osiągnęła około 881 000 USD (czerwiec 2025), co stanowi wzrost o około 3–4% w porównaniu z rokiem poprzednim rocket.com. Podaż pozostaje ograniczona, ponieważ wielu właścicieli wstrzymuje się ze sprzedażą z powodu podwyższonych stóp procentowych kredytów hipotecznych, co przyczynia się do konkurencyjności rynku dla dobrze położonych nieruchomości theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Tymczasem popyt na wynajem jest niezwykle silny, a liczba wolnych mieszkań w całym mieście jest bliska historycznym minimom (~2% lub mniej), a czynsze osiągają rekordowe poziomy brevitas.com theluxuryplaybook.com. Sektor komercyjny przedstawia mieszany obraz: wynajem biur z segmentu premium dynamicznie się odbudowuje, podczas gdy starsze budynki biurowe borykają się z pustostanami credaily.com brevitas.com. Jednocześnie duże nowe inwestycje i projekty infrastrukturalne – od Hudson Yards po nowe linie komunikacyjne – są realizowane, co sygnalizuje wiarę w długoterminowy rozwój regionu brevitas.com brevitas.com. W poniższych sekcjach omawiamy kluczowe aspekty rynku nieruchomości w Nowym Jorku na 2025 rok oraz perspektywy na kolejne lata, w tym trendy mieszkaniowe i komercyjne, ceny i prognozy, wynajem i stopy zwrotu, możliwości inwestycyjne i ryzyka, nowe projekty, czynniki ekonomiczne, zmiany w polityce oraz różnice regionalne w całym stanie.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych: sprzedaż i ceny

Trendy sprzedaży domów i cen: Rynek mieszkaniowy w Nowym Jorku w 2025 roku został scharakteryzowany przez niską podaż i umiarkowany wzrost cen. W całym mieście mediany cen domów wzrosły o kilka procent rok do roku rocket.com. Na przykład, w połowie 2025 roku mediana ceny sprzedaży w NYC wynosiła około 881 000 USD, co stanowi wzrost o 3,4% w porównaniu z rokiem wcześniejszym rocket.com. Zewnętrzne dzielnice odnotowały nieco silniejszy wzrost niż Manhattan: mediany cen wzrosły o około 4–5% r/r w Brooklynie i Queens, w porównaniu do około +1% na Manhattanie rocket.com. Sugeruje to, że popyt utrzymuje się na solidnym poziomie w bardziej przystępnych dzielnicach, podczas gdy bardzo wysokie ceny na Manhattanie sprawiają, że wzrosty są umiarkowane. Rzeczywiście, mediana ceny na Manhattanie (~1,3 mln USD) w wielu segmentach wciąż pozostaje poniżej poziomu sprzed pandemii, po kilku latach osłabienia na rynku luksusowym brevitas.com. Patrząc w przyszłość, prognozy przewidują dalszy stopniowy wzrost cen. Na początku 2026 roku wartości domów w NYC mają wzrosnąć do poziomu powyżej 800 tys. USD (około 4–6% powyżej obecnych poziomów), co odzwierciedla ostrożny optymizm co do ożywienia rynku w nowym otoczeniu stóp procentowych theluxuryplaybook.com. Innymi słowy, długoterminowy trend pozostaje wzrostowy, choć tempo wzrostu cen jest wolniejsze niż dwucyfrowe skoki z lat 2021–2022 brevitas.com.

Aktywność rynkowa i trendy wśród kupujących: Aktywność kupujących wzrosła pod koniec 2024 roku i na początku 2025 roku wraz z poprawą nastrojów. Liczba podpisywanych umów rośnie, zwłaszcza gdy pojawia się nowa oferta client.rg2.imprev.net. Domy w Nowym Jorku sprzedają się obecnie blisko ceny wywoławczej średnio – w połowie 2025 roku ponad 50% ofert sprzedano po lub blisko ceny wywoławczej (tylko ok. 12% powyżej ceny wywoławczej) rocket.com rocket.com – co jest oznaką równoważenia się rynku po wojnach licytacyjnych z poprzednich lat. Średni czas na rynku w Nowym Jorku to około 3 miesiące (≈99 dni), co stanowi niewielki wzrost w porównaniu z rokiem ubiegłym rocket.com. Wskazuje to, że kupujący potrzebują nieco więcej czasu na podjęcie decyzji, prawdopodobnie z powodu wyższych kosztów finansowania. Warto zauważyć, że mieszkania typu co-op ponownie zyskały na popularności. Prognoza StreetEasy na 2025 rok przewiduje, że co-opy „wracają do łask”, ponieważ kosztują około 26% mniej niż porównywalne kondominia (pomimo bardziej rygorystycznej akceptacji zarządu), co przyciąga kupujących zwracających uwagę na budżet timeout.com timeout.com. Z drugiej strony, rynek luksusowych kondominiów przechodził łagodną korektę, a ceny najlepszych lokali spadły o ok. 6% rok do roku pod koniec 2024, co w rzeczywistości zaczęło ponownie pobudzać zainteresowanie kupujących nieruchomościami z wyższej półki timeout.com timeout.com. W rezultacie możemy zobaczyć, że segment luksusowy stabilizuje się lub nawet „rozkwita” ponownie w 2025 roku, gdy zamożni kupujący wykorzystują okazje związane z obniżonymi cenami timeout.com timeout.com. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący w 2025 roku są bardziej wrażliwi na cenę i stopy procentowe, ale popyt utrzymuje się, zwłaszcza na gotowe do zamieszkania domy w atrakcyjnych dzielnicach, gdzie nadal często pojawia się wiele ofert.

Regionalne zróżnicowanie sprzedaży domów: W obrębie miasta różne dzielnice i segmenty cenowe radzą sobie nierówno. Manhattan odnotował wolniejsze ożywienie – wysokie ceny i nadmiar luksusowych apartamentów doprowadziły do wielu lat spadków aż do 2022 roku, choć rok 2025 może w końcu oznaczyć punkt zwrotny client.rg2.imprev.net. W Brooklynie i Queens rynek był stosunkowo silny: napływ kupujących, których nie było stać na Manhattan lub szukali większej przestrzeni, napędzał aktywność, a pod koniec 2024 roku ceny w Brooklynie odbiły do poziomów bliskich rekordom client.rg2.imprev.net. Skumulowany popyt w tych dzielnicach, w połączeniu z ograniczoną podażą, utrzymuje presję na wzrost cen. StreetEasy przewiduje, że w 2025 roku wysokie ceny domów na przedmieściach faktycznie skłonią więcej kupujących z powrotem do pięciu dzielnic, co złagodzi nieco gorączkę na przedmieściach i pobudzi sprzedaż w mieście timeout.com. Na przedmieściach poza Nowym Jorkiem sytuacja toczyła się pod znakiem ostrej konkurencji i rosnących cen podczas pandemii, choć pojawiają się oznaki lekkiego schłodzenia w przyszłości. Na przykład na Long Island ceny domów jednorodzinnych osiągnęły rekordowe poziomy na początku 2025 roku – mediana ceny domu w hrabstwie Nassau wyniosła około $795,000 (wzrost o ok. 5,7% r/r), a w hrabstwie Suffolk osiągnęła $680,000 (wzrost aż o 13% r/r) w lutym 2025 roku longisland.news12.com. Jednak podaż na Long Island pozostaje bardzo niska (spadek o ok. 6% rok do roku) longisland.news12.com, co może utrzymać wysokie ceny. Niektórzy analitycy prognozują, że wzrost cen na przedmieściach spowolni pod koniec 2025 roku, gdy na rynek trafi więcej ofert, a wyższe stopy procentowe ostudzą gorączkę zakupową mattklages.com. Dla kontrastu, wiele rynków w północnej części stanu Nowy Jork – gdzie ceny są znacznie niższe – notuje stały wzrost. Przystępne cenowo hrabstwa północne radzą sobie lepiej: na przykład do początku 2025 roku wartości domów w hrabstwie Saratoga wzrosły o ok. +2,2%, a w hrabstwie Ontario (region Finger Lakes) o +1,9%, podczas gdy w niektórych drogich hrabstwach na południu ceny były stabilne lub lekko spadały fingerlakes1.com fingerlakes1.com. To odzwierciedla mMigracja do przystępności cenowej: obszary upstate z silnymi lokalnymi gospodarkami (technologia, opieka zdrowotna, uniwersytety) oraz atrakcyjnością pracy zdalnej przyciągają kupujących po raz pierwszy i osoby przeprowadzające się, wspierając wzrost cen fingerlakes1.com fingerlakes1.com. Tymczasem w niektórych częściach obszaru metropolitalnego Nowego Jorku odnotowano niewielkie korekty cen w 2025 roku – dane Zillow pokazały spadki wartości o 1–2% na Brooklynie, w Queens i Westchester w pierwszych miesiącach, prawdopodobnie z powodu wpływu 7% stóp procentowych kredytów hipotecznych i ograniczonej przystępności cenowej fingerlakes1.com. Podsumowując, rynek mieszkaniowy w Nowym Jorku jest podzielony: rynki upstate i peryferyjne są po cichu silne, napędzane niskimi cenami i nowym popytem, podczas gdy bezpośredni obszar Nowego Jorku jest stosunkowo stabilny na górnym poziomie, a siła koncentruje się głównie w segmentach średniego rynku.

Warunki rynku najmu i stopy zwrotu

Szybujące czynsze i niska dostępność mieszkań: Rynek najmu w Nowym Jorku wszedł w 2025 rok, bijąc rekordy. Czynsze całkowicie przekroczyły poziomy sprzed pandemii i poszły jeszcze wyżej timeout.com. W pierwszym kwartale 2025 roku mediana oczekiwanego czynszu w NYC wyniosła około 3 397 USD miesięcznie, co oznacza wzrost o ok. 5,6% w porównaniu z rokiem poprzednim realtor.com. Na początku 2025 roku mediana czynszu na Manhattanie osiągnęła około 4 350 USD (styczeń 2025), co stanowi prawie 5% wzrost rok do roku, a mediana czynszu na Brooklynie wzrosła do około 3 983 USD (grudzień 2024), co oznacza wzrost o 7% rok do roku brickunderground.com client.rg2.imprev.net. Średnie czynsze w całym mieście według wielkości mieszkań pokazują skalę presji: w I kwartale 2025 typowe kawalerki kosztowały średnio ok. 3 200 USD, mieszkania z jedną sypialnią ok. 3 950 USD, z dwiema sypialniami ok. 5 100 USD, a z trzema sypialniami ok. 6 250 USD miesięcznie theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Stawki te są o około 4–7% wyższe niż rok wcześniej we wszystkich typach mieszkań theluxuryplaybook.com. W najlepszych dzielnicach Manhattanu nie jest niczym niezwykłym, że mieszkania z jedną sypialnią wynajmowane są za 5 000–6 000 USD lub więcej (np. Tribeca – średnio ok. 6 100 USD za 1BR) theluxuryplaybook.com. Wskaźnik pustostanów jest wyjątkowo niski, utrzymuje się na poziomie około 2% lub mniej (około 1,9% w całym mieście, spadek z 2,2% rok temu) theluxuryplaybook.com. W wielu atrakcyjnych lokalizacjach dostępność mieszkań jest praktycznie zerowa w dowolnym momencie, co skutkuje ostrą konkurencją o najem. Mieszkania często otrzymują wiele zgłoszeń w ciągu kilku dni od wystawienia theluxuryplaybook.com. Właściciele odzyskali przewagę w ustalaniu cen – choć tempo wzrostu czynszów spadło w porównaniu do dwucyfrowych skoków z 2022 roku, prognozuje się dalszy wzrost czynszów w 2025 i 2026 roku, gdyż każda nowa podaż jest szybko pochłaniana client.rg2.imprev.net client.rg2.imprev.net. W rzeczywistości, CoStar Group przewiduje, że czynsze w Nowym Jorku będą nadal rosły w ciągu najbliższych dwóch lat, biorąc pod uwagę utrzymujący się popyt w mieście oraz niewystarczającą liczbę nowych nieruchomości wchodzących na rynek client.rg2.imprev.net.

Czynniki napędzające popyt na wynajem: Kilka czynników napędza intensywny popyt na wynajem w Nowym Jorku. Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych (6–7%) i wygórowane ceny mieszkań sprawiły, że wielu potencjalnych nabywców wróciło do wynajmu theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Młodzi profesjonaliści i rodziny, dla których własność jest nieosiągalna, pozostają na rynku najmu, utrzymując wysoki poziom zajętości. Dodatkowo, trendy demograficzne po pandemii zwiększają liczbę wynajmujących: populacja miasta odbudowuje się dzięki powracającym studentom, profesjonalistom i imigrantom, mimo że część pracowników zdalnych wyjechała na stałe brevitas.com. Wielu nowoprzybyłych decyduje się najpierw na wynajem, zamiast kupować, co zwiększa popyt najemców theluxuryplaybook.com. Widoczna jest także preferencja dla elastyczności – po zawirowaniach 2020 roku część mieszkańców (w tym osoby o wysokich dochodach) woli obecnie wynajmować ze względu na wygodę i mobilność, zamiast wiązać się z własnością theluxuryplaybook.com. Po stronie podaży, nowe budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za popytem. NYC Building Congress przewiduje około 20 000–30 000 nowych mieszkań rocznie, ale to znacznie mniej niż potrzeba, by zmniejszyć presję rebny.com theluxuryplaybook.com. W 2025 roku przewiduje się otwarcie około 34 000 nowych mieszkań – to solidna liczba, jednak opóźnienia w zatwierdzeniach i wysokie koszty budowy ograniczają tempo wzrostu zasobów mieszkaniowych theluxuryplaybook.com. Przy niewielkim luzie w systemie, nawet sezonowe okresy poza szczytem nie przyniosły większej ulgi. (Na przykład zimą 2024 roku czynsze wzrosły niespodziewanie, podczas gdy zazwyczaj spadają w chłodniejszych miesiącach client.rg2.imprev.net.) Wszystko to sprawiło, że poziom pustostanów jest wyjątkowo niski, a Rada ds. Wytycznych Czynszowych zatwierdziła znaczące podwyżki czynszów dla mieszkań stabilizowanych (np. podwyżka o 5,25% na dwuletnich umowach od października 2024 – największa od lat) portal.311.nyc.gov. Podsumowując, najemcy mają do czynienia z drogim i konkurencyjnym rynkiem, a bez dużego napływu nowego budownictwa mieszkaniowego lub spadku popytu, czynsze prawdopodobnie pozostaną wysokie w najbliższych latach.

Stopy zwrotu i perspektywa inwestora: Z punktu widzenia inwestora, stopy zwrotu z nieruchomości na wynajem (cap rates) w Nowym Jorku nieznacznie wzrosły z powodu wyższych stóp procentowych, ale pozostają stosunkowo niskie dla najlepszych aktywów. Stopy kapitalizacji dla budynków wielorodzinnych na głównym Manhattanie mieściły się w przedziale poniżej 4% w latach 2023–24 dla najwyższej jakości, wolnorynkowych budynków brevitas.com. W zewnętrznych dzielnicach i mniej regulowanych nieruchomościach inwestorzy mogą znaleźć stopy kapitalizacji na poziomie 5–6% lub wyższe, co odzwierciedla większe ryzyko lub potencjał wzrostu brevitas.com. Na przykład, budynek bez windy na Brooklynie może być obecnie sprzedawany przy stopie kapitalizacji 6–7%, podczas gdy luksusowa wieża na Manhattanie może nadal osiągać około 4% lub mniej. Różnica ta zwiększyła się po podwyżkach stóp procentowych przez Rezerwę Federalną, ponieważ kupujący obecnie wymagają wyższych zwrotów, aby pokryć koszty zadłużenia brevitas.com. Szczególnie budynki z mieszkaniami o stabilizowanym czynszu odnotowały spadek wycen, a stopy kapitalizacji gwałtownie wzrosły. Połączenie ustawy czynszowej z 2019 roku (która poważnie ograniczyła podwyżki czynszów w regulowanych lokalach) oraz wysokich kosztów finansowania spowodowało, że wiele portfeli mieszkań o stabilizowanym czynszu sprzedawano z głębokimi rabatami, co w praktyce oznaczało znacznie wyższe stopy zwrotu (często 6–8%+ przy tych sprzedażach wymuszonych sytuacją) brevitas.com brevitas.com. W rzeczywistości w 2023 roku budynki regulowane czynszowo stanowiły tylko około 17% wartości sprzedaży budynków wielorodzinnych, ponieważ duzi inwestorzy instytucjonalni w dużej mierze ich unikali brevitas.com. Jednak niektórzy inwestorzy oportunistyczni obecnie celują w te przecenione aktywa wielorodzinne, licząc na przyszłe zmiany prawa czynszowego lub refinansowanie w celu poprawy zwrotów brevitas.com. W sektorze deweloperskim najmu zakończenie programu ulg podatkowych 421-a (w połowie 2022 roku) usunęło kluczową zachętę, powodując gwałtowny spadek liczby nowych projektów najmu brevitas.com. Mniej nowych inwestycji najmu oznacza, że istniejące nieruchomości mogą cieszyć się mniejszą konkurencją i utrzymującym się wzrostem czynszów – co jest plusem dla stóp zwrotu właścicieli w krótkim okresie, ale stanowi problem dla przystępności mieszkań w mieście. Warto zauważyć, że stopy zwrotu z najmu w Nowym Jorku wyglądają korzystnie także w porównaniu do rentowności obligacji lub stóp zwrotu w innych miastach, jeśli zakłada się dalszy wzrost czynszów. Upstate New YorRynki najmu w stanie Nowy Jork, choć znacznie mniejsze, faktycznie obiecują jedne z najsilniejszych wzrostów czynszów w kraju na 2025 rok: analizy branżowe wskazują na Syracuse i Rochester jako „cichych liderów”, którzy są gotowi na ponadprzeciętne podwyżki czynszów z powodu ograniczonej podaży i projektów gospodarczych, takich jak nowa fabryka chipów Micron credaily.com credaily.com. Sugeruje to, że inwestorzy poszukujący wyższych zysków mogą spojrzeć poza Nowy Jork na rynki drugorzędne w stanie Nowy Jork, choć płynność i skala są tam znacznie mniejsze. Ogólnie rzecz biorąc, dla inwestorów wynajmujących w Nowym Jorku obecna sytuacja oznacza wyższe dochody, ale także wyższe koszty. Ci, którzy mogą kupować za gotówkę lub z niskim poziomem zadłużenia, mogą skorzystać na silnych fundamentach czynszowych, podczas gdy właściciele z wysokim poziomem zadłużenia mogą mieć trudności do czasu obniżenia stóp procentowych.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel detaliczny i inne)

Rynek biurowy: ucieczka do jakości i oznaki odbudowy – sektor biurowy w Nowym Jorku doświadcza podzielonego ożywienia w 2025 roku. Po spadku wywołanym pandemią, wynajem biur gwałtownie wzrósł dla nieruchomości najwyższej klasy. W rzeczywistości, I kwartał 2025 był najsilniejszym kwartałem wynajmu biur na Manhattanie od 2019 roku, z podpisanymi umowami najmu na 12,2 mln stóp kwadratowych, gdy główni najemcy zabezpieczali powierzchnie premium credaily.com. Popyt korporacyjny odbija się, ponieważ wskaźniki powrotu do biur wzrosły do około 75% poziomów sprzed Covid na początku 2025 roku, a coraz więcej firm wprowadza obowiązek pracy stacjonarnej credaily.com. Warto zauważyć, że powróciły duże umowy najmu (powyżej 100 tys. stóp kw.), np. Jane Street Capital powiększyło powierzchnię o 400 tys. stóp kwadratowych przy 250 Vesey St, a inne duże przedłużenia/odnowienia umów przez kancelarie prawne i firmy finansowe zostały podpisane credaily.com. Ta aktywność spowodowała, że ogólny wskaźnik dostępności biur na Manhattanie spadł do ~17–18%, najniżej od początku pandemii (wcześniej przekraczał 20%) credaily.com. Najwyższej klasy „trofeowe” biura są jeszcze trudniej dostępne: dostępność powierzchni klasy A+ jest poniżej 12% w całym mieście, a w najlepszych lokalizacjach, takich jak Plaza District na Midtown czy Hudson Yards, dostępność wynosi tylko ~7–9% credaily.com. Przy niewielu nowych inwestycjach biurowych na horyzoncie, najlepsze powierzchnie stają się coraz rzadsze credaily.com. Stawki czynszów za biura premium utrzymują się lub rosną – najwyższe piętra w prestiżowych budynkach osiągają po raz pierwszy czynsze bliskie 150–200 dolarów za stopę kwadratową, zbliżając się do rekordowych poziomów credaily.com. Średnio, czynsze za powierzchnie klasy A na Manhattanie wzrosły o ok. 0,5% rok do roku, nawet gdy ogólne stawki ofertowe (w tym starsze zasoby) spadły o ok. 2% credaily.com. Odzwierciedla to „ucieczkę do jakości”: najemcy są gotowi płacić najwyższe stawki za nowoczesne budynki z udogodnieniami, podczas gdy starsze biura są przeceniane. Rzeczywiście, starsze biura średniej klasy na Midtown i Downtown South mają znacznie wyższy poziom pustostanów i spadające czynsze brevitas.com brevitas.com. Wiele firm zredukowało lub zrezygnowało z powierzchni biurowej klasy B/C podczas pandemii, a te budynki mają trudności z ponownym zapełnieniem. W marcu 2025 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Nowym Jorku (wszystkie klasy) wynosił około 16,5%, co jest znacząco lepsze niż średnia w USA (~19–20%), ale wciąż dwukrotnie wyższe niż normy sprzed pandemii muckrack.com. Właściciele tych starzejących się biur są pod presją, by inwestować w modernizacje lub rozważać konwersje, aby zachęcić do najmu brevitas.com brevitas.com. Rynek inwestycji biurowych odzwierciedla ten podział: wartości najlepszych aktywów biurowych zaczęły się stabilizować, podczas gdy wyceny biur drugorzędnych pozostają niskie, niektóre z nich mają zagrożone kredyty. Najbliższe lata prawdopodobnie przyniosą dalszą polaryzację – silny popyt na najlepsze biura (zwłaszcza gdy firmy kładą nacisk na jakość miejsca pracy w celu zatrzymania talentów) oraz utrzymujące się pustostany w przestarzałych biurach. Miasto i stan aktywnie poszukują sposobów na pomoc w przekształcaniu niewykorzystanych budynków biurowych na mieszkalne lub wielofunkcyjne, co mogłoby stopniowo wchłonąć nadmiar powierzchni brevitas.com brevitas.com. Na razie perspektywy biur na Manhattanie są ostrożnie optymistyczne dla segmentu premium (najnowsze ożywienie w wynajmie jest realne credaily.com), ale trudne dla starszych budynków dopóki wzrost gospodarczy lub kreatywne wykorzystanie nie wypełni luki.

Handel detaliczny i hotelarstwo: wzrost z zastrzeżeniami – Rynek nieruchomości handlowych w Nowym Jorku również się odbudowuje wraz z uzdrawianiem miejskiej gospodarki. Do 2024 roku turystyka wróciła z impetem – miasto przyjęło ponad 62 miliony odwiedzających w 2023 roku, niemal wracając do poziomów sprzed 2020 roku brevitas.com. Ten powrót ruchu pieszych zwiększył obroty sklepów, restauracji i hoteli. Główne korytarze handlowe, takie jak Fifth Avenue, SoHo i Madison Avenue, odnotowały spadek wskaźników pustostanów i ponowny wzrost czynszów brevitas.com brevitas.com. Luksusowe marki i międzynarodowe sieci wracają, by zająć prestiżowe lokale, które stały puste w latach 2020–21. Właściciele nieruchomości zgłaszają większe zainteresowanie najmem, a coraz więcej sklepów tymczasowych i nowych otwarć świadczy o optymizmie detalistów brevitas.com. Średnie czynsze handlowe na Manhattanie, choć wciąż poniżej szczytów z połowy lat 2010., wzrosły w ostatnim roku wraz ze stabilizacją popytu. Handel sąsiedzki (np. lokalne sklepy na terenach mieszkalnych) był odporny przez cały czas i nadal radzi sobie dobrze, wspierany przez mieszkańców wydających więcej lokalnie. Odbudowa sektora hotelarskiego dodatkowo wspiera handel: większość hoteli została ponownie otwarta i osiąga przyzwoite obłożenie. Niektóre hotele, które zostały trwale zamknięte podczas pandemii, zostały przejęte i przebudowane lub wyremontowane, co pokazuje, że inwestorzy znów dostrzegają wartość w aktywach hotelarskich brevitas.com. Na przykład kilka zadłużonych hoteli na Midtown zostało kupionych z myślą o przekształceniu na mieszkania lub modernizacji pod nowe funkcje hotelowe. Niemniej jednak, wyzwania pozostają dla niektórych segmentów handlu – biura wciąż nie są w 100% zajęte, co oznacza, że ruch pieszy w dzielnicach biznesowych w porze lunchu jest niższy niż przed pandemią. E-commerce nadal wywiera presję na handel stacjonarny, więc słabsze pasaże handlowe (bez unikalnej oferty) wciąż nadrabiają zaległości. Ogólnie jednak, rok 2025 oznacza pozytywny punkt zwrotny dla handlu detalicznego w Nowym Jorku, a turystyka i lokalne wydatki napędzają rynek. Oczekuje się, że czynsze i wartości nieruchomości handlowych będą stopniowo rosły w kolejnych latach, o ile nie nastąpi spowolnienie gospodarcze.

Sektory przemysłowe i specjalne: Rynek nieruchomości przemysłowych/logistycznych w regionie Nowego Jorku pozostaje niezwykle napięty. W samym mieście nowoczesna powierzchnia magazynowa jest rzadkością, a wskaźnik pustostanów dla miejskich obiektów logistycznych często wynosi poniżej 5%. Popyt ze strony e-commerce, dystrybucji żywności i usług dostaw tego samego dnia utrzymuje wysokie czynsze przemysłowe, zwłaszcza w dzielnicach takich jak Bronx i Brooklyn. Wiele projektów przemysłowych przeniosło się tuż za rzekę Hudson lub East River (New Jersey, Long Island), gdzie dostępne są tereny. Regionalnie deweloperzy wybudowali nowe mega-magazyny w New Jersey, aby obsługiwać metropolię nowojorską – ale nawet te powierzchnie są szybko wynajmowane. W 2025 roku ten sektor jest silny, choć rosnące stopy procentowe ostudziły nieco entuzjazm inwestorów w porównaniu z szaleństwem z 2021 roku. Ciekawym trendem są magazyny wielokondygnacyjne i mieszane funkcje przemysłowe w mieście – niektóre obiekty łączą dystrybucję ostatniej mili z punktami odbioru detalicznego, a nawet komponentami biurowymi/showroomami brevitas.com. To hybrydowe podejście odzwierciedla wysokie koszty gruntów i potrzebę elastyczności. Nieruchomości dla nauk przyrodniczych to kolejna rozwijająca się nisza: Nowy Jork aktywnie zabiega o inwestycje w biotechnologię i laboratoria. Nowe kampusy, takie jak warte 1,6 mld dolarów centrum nauk przyrodniczych SPARC Kips Bay na Manhattanie, są realizowane brevitas.com, a kilka budynków przystosowanych do laboratoriów na Manhattanie i w Long Island City jest w przygotowaniu brevitas.com. Projekty te są często wspierane przez partnerstwa publiczno-prywatne i mają na celu uczynienie Nowego Jorku konkurentem dla Bostonu czy San Diego w dziedzinie biotechnologii. Zabudowa wielofunkcyjna staje się normą dla dużych projektów – łącząc mieszkania, biura, handel detaliczny i przestrzeń wspólnotową. Na przykład nowo zatwierdzony projekt Innovation QNS w Astorii przyniesie 2 800 mieszkań oraz powierzchnie handlowe, biurowe i publiczne, tworząc całodobową dzielnicę z dawnych terenów przemysłowych brevitas.com brevitas.com. Dążenie do zabudowy wielofunkcyjnej to strategia utrzymania nieruchomości wszechstronnych i odpornych, zabezpieczając się przed spadkami w pojedynczych sektorach.

Podsumowując, nowojorski rynek nieruchomości komercyjnych w 2025 roku można określić jako odporny, ale przekształcony. Szok pandemiczny ustępuje, a biura i handel detaliczny są w fazie odbudowy – zwłaszcza w segmencie premium – podczas gdy sektory przemysłowe i specjalistyczne pozostają silne. Najbliższe lata prawdopodobnie przyniosą dalsze zmiany: starsze nieruchomości będą adaptowane, pojawią się nowe formaty (jak kompleksy wielofunkcyjne) oraz utrzyma się tendencja do wyboru najwyższej jakości we wszystkich typach nieruchomości.

Najważniejsze inwestycje i projekty infrastrukturalne

Pomimo ostatnich przeciwności, Nowy Jork doświadcza fali dużych inwestycji deweloperskich i infrastrukturalnych, które w nadchodzących latach mają szansę przekształcić region. Projekty te podkreślają długoterminowy optymizm i mają potencjał zwiększyć wartość nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w swoich okolicach:

• Megaprojekty na zachodniej stronie Manhattanu: Ogromny projekt Hudson Yards kontynuuje ekspansję na dalekim zachodzie Manhattanu. Po otwarciu pierwszej fazy (wieżowce biurowe, centrum handlowe, apartamenty i przestrzeń publiczna) w 2019 roku, deweloperzy realizują kolejne wieże i udogodnienia. W pobliżu, Manhattan West (kolejny nowy kompleks biurowo-mieszkaniowy) również się rozwija brevitas.com. W Midtown East, nowa siedziba JPMorgan Chase przy 270 Park Avenue pnie się w górę – to nowoczesny, ponad 60-piętrowy biurowiec zastępujący starą siedzibę brevitas.com. Projekty te świadczą o zaufaniu korporacji do Nowego Jorku i tworzą tysiące miejsc pracy w budownictwie. W ciągu najbliższych kilku lat, gdy nowe biura i luksusowe apartamenty zostaną ukończone, zwiększą one podaż, ale także jeszcze mocniej umocnią pozycję Nowego Jorku jako światowego centrum biznesowego.
• Rewitalizacja Willets Point (Queens): W Queens trwa transformacyjna przebudowa Willets Point, dawnej zdegradowanej dzielnicy przemysłowej w pobliżu Citi Field. Plan o wartości ponad 2 miliardów dolarów przewiduje budowę nowego stadionu piłkarskiego na 25 000 miejsc (przyszły dom NYCFC) do 2027 roku, a także przyległej dzielnicy wielofunkcyjnej obejmującej ponad 2 000 mieszkań (z dużym udziałem mieszkań przystępnych cenowo) brevitas.com. Projekt ten zamieni parkingi i warsztaty samochodowe w tętniącą życiem dzielnicę z mieszkaniami, sklepami, parkami i hotelem. To jedno z najbardziej ambitnych przedsięwzięć rewitalizacyjnych w Nowym Jorku, które ma podnieść wartość nieruchomości w Corona, Flushing i okolicznych społecznościach.
• Life Sciences & Tech Hubs: Nowy Jork aktywnie rozwija dzielnice innowacji, aby zdywersyfikować swoją gospodarkę. Sztandarowym projektem jest kampus nauk przyrodniczych SPARC Kips Bay na Manhattanie – inicjatywa o wartości 1,6 miliarda dolarów, mająca na celu stworzenie nowoczesnego centrum badań i edukacji we współpracy z lokalnymi uniwersytetami brevitas.com. Na Brooklynie trwają prace nad modernizacją Brooklyn Navy Yard oraz South Brooklyn Marine Terminal, które mają stać się centrami energii odnawialnej, technologii i zaawansowanej produkcji brevitas.com brevitas.com. Obejmują one m.in. obiekty do montażu turbin wiatrowych na morzu oraz studia produkcji filmowej/telewizyjnej. Takie projekty wykorzystują niewykorzystane tereny nadbrzeżne lub przemysłowe na potrzeby nowoczesnych branż, co może przyciągnąć nowych pracowników i mieszkańców. W ciągu najbliższych kilku lat sukces tych centrów może wygenerować dodatkowy popyt na powierzchnie biurowo-laboratoryjne i pobudzić rozwój mieszkaniowy w takich rejonach jak Kips Bay, Sunset Park i innych.
• Transport i modernizacja infrastruktury: Kilka dużych projektów infrastrukturalnych jest w trakcie realizacji, co znacząco poprawi regionalną łączność i odporność – kluczowe czynniki dla rynku nieruchomości. Długo wyczekiwana druga linia metra na Second Avenue – Faza 2 uzyskała finansowanie i postępuje, mając na celu przedłużenie nowej linii metra na północ przez East Harlem brevitas.com. Po ukończeniu (szacowany termin to koniec tej dekady) będzie obsługiwać „pustynie komunikacyjne” na wschodniej stronie Manhattanu i prawdopodobnie zwiększy popyt na mieszkania w East Harlem. Projekt tunelu Gateway, kluczowego nowego tunelu kolejowego pod rzeką Hudson, wreszcie rozpoczął prace przygotowawcze. Ten ogromny projekt (planowane zakończenie na początku lat 30. XXI wieku) zwiększy przepustowość kolei NJ Transit/Amtrak do Nowego Jorku brevitas.com. W najbliższym czasie powiązane prace przy Penn Station i w okolicy mogą stworzyć możliwości do rewitalizacji (przeznaczenie dzielnicy Penn przewiduje nowe wieżowce biurowe i przestrzenie publiczne wokół odnowionego dworca). W zakresie odporności, nadbrzeżne zabezpieczenia Dolnego Manhattanu są budowane – np. mur przeciwpowodziowy za 200 milionów dolarów w Battery Park City i inne bariery – aby chronić przed zalewami sztormowymi brevitas.com brevitas.com. To pomoże zabezpieczyć miliardy dolarów w nieruchomościach na dolnym Manhattanie (Financial District i Battery Park City) i jest kluczowe dla długoterminowej trwałości nieruchomości. Dodatkowo, projekt East Side Access MTA został otwarty w 2023 roku, umożliwiając pociągom LIRR dojazd do nowego terminala przy Grand Central – to duże udogodnienie dla dojeżdżających z Long Island. Nowy Third Track na LIRR (ukończony w 2022 roku) poprawia obsługę kolejową Long Island. Te ulepszenia komunikacyjne zwykle podnoszą wartość nieruchomości podmiejskich (ułatwiając dojazdy) i przewartościowują miejskie dzielnice w pobliżu stacji.
• Inicjatywy dotyczące przystępnych cenowo mieszkań i zmiany przeznaczenia terenów: Przywódcy Nowego Jorku wyznaczyli ambitne cele w zakresie budowy mieszkań, a kilka zmian przeznaczenia terenów toruje drogę dla nowej zabudowy mieszkaniowej. Pod koniec 2021 roku miasto zatwierdziło zmiany przeznaczenia terenów w takich obszarach jak Gowanus (Brooklyn) i SoHo/NoHo (Manhattan), aby umożliwić budowę większej liczby mieszkań; tylko w Gowanus w ciągu następnej dekady może powstać do 8 000 nowych apartamentów. Propozycje zmian w zagospodarowaniu przestrzennym „City of Yes” na lata 2024–25 mają na celu ułatwienie przekształcania biur na mieszkania, zezwolenie na więcej ADU (dodatkowych jednostek mieszkalnych) oraz zachęcanie do gęstszej zabudowy mieszkaniowej wokół węzłów komunikacyjnych brevitas.com. Jeśli zostaną one wprowadzone w 2025 roku, mogą odblokować znaczną nową pojemność rozwojową. Na przykład starszy budynek biurowy w Midtown South mógłby zostać przekształcony w mieszkania o zróżnicowanym poziomie dochodów na podstawie złagodzonych przepisów. Stan rozważa również zastąpienie wygasłego programu zachęt 421-a, aby pobudzić budowę mieszkań na wynajem brevitas.com. Ponadto niedawno osiągnięto porozumienie w sprawie dodania większej liczby przystępnych cenowo mieszkań w kolejnej fazie Hudson Yards (Hudson Yards West) – miasto wynegocjowało 50% wzrost liczby mieszkań przystępnych cenowo w tym projekcie nyc.gov fciq.ca. Wszystkie te inicjatywy sygnalizują silny nacisk na rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań, co – jeśli się powiedzie – oznacza dziesiątki tysięcy nowych jednostek w nadchodzących latach. Firmy z branży nieruchomości uważnie śledzą te zmiany polityki, ponieważ będą one kształtować możliwości rozwoju.

Podsumowując, pipeline inwestycyjny Nowego Jorku jest aktywny we wszystkich dzielnicach. W ciągu najbliższych kilku lat te projekty – od linii komunikacyjnych i stadionów po nowe dzielnice – stworzą gorące punkty na rynku nieruchomości i mogą złagodzić niektóre presje (takie jak podaż mieszkań). Wydatki na budowę pozostają wysokie (niemal 69 miliardów dolarów do końca 2024 roku, według NY Building Congress), co odzwierciedla utrzymujące się zaufanie do rozwoju miasta brevitas.com brevitas.com. Chociaż niepowodzenia gospodarcze lub polityczne mogą spowolnić niektóre plany, sama skala realizowanych projektów w 2025 roku pokazuje, że Nowy Jork nieustannie się przeobraża, budując infrastrukturę i społeczności na przyszłość.

Wpływy gospodarcze i demograficzne

Wiele czynników makroekonomicznych i demograficznych wpływa na rynek nieruchomości w Nowym Jorku w 2025 roku i będzie kształtować jego trajektorię w nadchodzących latach:

Stopy procentowe i koszty finansowania: Być może najbardziej bezpośrednim czynnikiem jest środowisko wysokich stóp procentowych. Szybkie podwyżki stóp przez Rezerwę Federalną w latach 2022–2023 doprowadziły koszty pożyczek do najwyższego poziomu od około 15 lat brevitas.com. Do 2025 roku stopy procentowe kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań utrzymywały się na poziomie około 6,5–7% dla kredytów 30-letnich theluxuryplaybook.com, co drastycznie ograniczyło zdolność nabywczą. To ostudziło wolumen sprzedaży domów (wielu kupujących osiągnęło granice swojej zdolności kredytowej) i zniechęciło sprzedających, którzy nie chcą rezygnować ze swoich kredytów o niskim oprocentowaniu theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. W nieruchomościach komercyjnych stopy procentowe kredytów komercyjnych również mieszczą się w przedziale 6–7%+, przez co inwestorzy żądają wyższych stóp kapitalizacji i niższych cen aktywów brevitas.com brevitas.com. Wielu właścicieli czeka – refinansując z większym wkładem własnym lub przeczekując cykl stóp procentowych. Konsensus wśród uczestników rynku jest taki, że ewentualny zwrot Fed w kierunku obniżek stóp (gdy inflacja wyraźnie się uspokoi, być może pod koniec 2024 lub w 2025 roku) będzie katalizatorem odnowionych transakcji brevitas.com brevitas.com. Niższe stopy poprawiłyby dostępność kredytów, przywróciłyby na rynek kupujących, którzy czekają na lepsze warunki, i umożliwiłyby więcej transakcji (ponieważ sprzedający uzyskaliby akceptowalne ceny). Rzeczywiście, inwestorzy nieruchomości z niecierpliwością wypatrują jakichkolwiek oznak łagodzenia inflacji lub polityki pieniężnej, ponieważ oczekuje się, że to „odblokuje” zaległe transakcje brevitas.com. Do tego czasu na rynku pojawia się więcej kupujących za gotówkę i kreatywnego finansowania (np. finansowanie przez sprzedającego), aby wypełnić lukę brevitas.com. Podsumowując, wysokie stopy procentowe wprowadziły pauzę, ale także skumulowany popyt – co tworzy warunki do potencjalnego wzrostu aktywności, jeśli stopy spadną w ciągu najbliższych kilku lat brevitas.com.

Lokalna gospodarka i rynek pracy: Gospodarka Nowego Jorku w 2025 roku jest stosunkowo stabilna, z równomiernym wzrostem zatrudnienia, choć nie bez zmian sektorowych. Miasto odzyskało zdecydowaną większość miejsc pracy utraconych w 2020 roku, głównie dzięki wzrostom w sektorach takich jak opieka zdrowotna, technologie, nauki przyrodnicze i hotelarstwo. Bezrobocie jest umiarkowane (~5–6%). Silny rynek pracy wspiera popyt na mieszkania – wzrost zatrudnienia jest wskazywany jako czynnik podtrzymujący zakup nieruchomości (szczególnie w centrach zatrudnienia na Manhattanie) theluxuryplaybook.com. Niemniej jednak, struktura zatrudnienia uległa zmianie: sektor finansowy i sektor technologiczny doświadczyły pewnych zawirowań (zwolnienia lub relokacje), co może wpływać na zajętość biur i segment nieruchomości luksusowych. Z drugiej strony, miasto tworzy wiele nowych miejsc pracy w naukach przyrodniczych i branżach kreatywnych dzięki nowym inicjatywom. Patrząc w przyszłość, jeśli USA wejdą w recesję w latach 2025–26 (niektórzy ekonomiści przewidują łagodną recesję), może to tymczasowo osłabić popyt na powierzchnie biurowe i luksusowe apartamenty. Jednak zdywersyfikowana gospodarka Nowego Jorku często okazuje się odporna – na przykład wzrost turystyki i powrót branży rozrywkowej/sztuki równoważy pewne osłabienie premii na Wall Street czy zatrudnienia w IT. Co istotne, nacisk na powrót do biur ze strony pracodawców jest pozytywny dla lokalnych firm i zajętości powierzchni komercyjnych. Do 2025 roku większość dużych pracodawców wymaga przynajmniej hybrydowych grafików pracy, co przywróciło pracowników (i ich wydatki) do wzorców sprzed pandemii. Kontynuacja ożywienia gospodarczego lub ekspansji w najbliższych latach byłaby korzystna dla wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Z drugiej strony, poważniejsze spowolnienie lub stres na rynkach finansowych stanowiłoby ryzyko (ponieważ NYC jest bardzo wrażliwy na sektor finansowy i gospodarkę globalną).

Trendy ludnościowe i migracyjne: Trendy demograficzne Nowego Jorku zostały zachwiane przez pandemię, ale obecnie się stabilizują. W latach 2020–2021 nastąpił gwałtowny spadek liczby ludności w Nowym Jorku (setki tysięcy osób wyjechały, przynajmniej tymczasowo). Od tego czasu miasto odzyskało mieszkańców w latach 2022–2023 dzięki ponownemu uruchomieniu imigracji międzynarodowej oraz powrotowi studentów i młodych profesjonalistów brevitas.com. Liczba ludności miasta odbija się – zarówno anegdotycznie, jak i według szacunków – szczególnie dzięki napływowi imigrantów i ponownemu otwarciu biur, które przyciąga ludzi theluxuryplaybook.com. Jednak netto migracja krajowa pozostaje ujemna, co oznacza, że więcej nowojorczyków wyjeżdża do innych stanów niż odwrotnie brevitas.com. W 2023 roku stan Nowy Jork odnotował stratę netto ok. 100 000 osób na rzecz innych stanów (zwłaszcza Florydy, New Jersey, Pensylwanii, Teksasu) brevitas.com brevitas.com. Kluczowymi powodami są poszukiwanie przystępności cenowej, większej przestrzeni i niższych podatków, co dla niektórych umożliwia praca zdalna. Ten odpływ jest najbardziej widoczny wśród rodzin klasy średniej i emerytów szukających tańszego mieszkania. Wpływ na rynek nieruchomości jest złożony: popyt na luksusowe apartamenty może być nieco słabszy z powodu przeprowadzki części zamożnych osób do Miami lub na przedmieścia, ale popyt na wynajem w Nowym Jorku pozostaje silny, ponieważ miliony osób pozostały lub przybyły. Dodatkowo, osoby opuszczające Nowy Jork często kupują w północnych lub podmiejskich rejonach, napędzając tamtejsze rynki. Na przykład miasta w Dolinie Hudson i Catskills przeżyły mini-boom, gdy w ostatnich latach osiedlali się tam pracownicy zdalni. Władze stanowe i miejskie starają się przyciągać i zatrzymywać mieszkańców poprzez inwestycje w jakość życia (bezpieczniejsze ulice, lepsze parki, transport) i mieszkalnictwo. Uważa się, że utrzymanie atrakcyjności Nowego Jorku jest kluczowe, ponieważ stabilna lub rosnąca liczba ludności stanowi podstawę dla obłożenia mieszkań i biur brevitas.com. W najbliższych latach trendy demograficzne będą nadal wpływać na popyt mieszkaniowy: jeśli imigracja pozostanie silna i jeśli część pracowników zdalnych wróci do życia w mieście (co niektórzy obserwatorzy zauważają, gdy ludzie tęsknią za miejskimi udogodnieniami), Nowy Jork może doświadczyć przyspieszonego wzrostu liczby ludności. Z drugiej strony, jeśli praca zdalna pozostanie powszechna, a podatki wysokie, stały odpływ mieszkańców do regionów Sunbelt może się utrzymać. Na razie dane sugerują, że spadek liczby ludności Nowego Jorku się zatrzymał, a umiarkowany wzrost został wznowiony – to pozytywny sygnał dla rynku nieruchomości.

Przystępność cenowa i dynamika dochodów: Kluczowy wpływ na rynek ma kryzys przystępności cenowej. Nowy Jork od dawna jest drogi, a wraz z ostatnim wzrostem czynszów i wartości nieruchomości obciążenie kosztami dla mieszkańców jest ogromne. Mediana dochodów nie nadąża za kosztami mieszkań, co oznacza, że większa część dochodów przeznaczana jest na czynsz lub kredyt hipoteczny. Wyzwania związane z przystępnością cenową w mieście wywołują reakcje polityczne (omówione poniżej), a także kształtują popyt rynkowy: skłaniają gospodarstwa domowe o średnich dochodach do wyprowadzki lub zmniejszenia metrażu, podczas gdy segmenty luksusowe opierają się na mniejszej grupie nabywców o wysokiej wartości netto. Jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie, przystępność cenowa nadal będzie napięta, ograniczając własność mieszkań głównie do osób zamożnych lub gospodarstw z podwójnym wysokim dochodem. Może to oznaczać, że wskaźniki własności mieszkań będą stagnować lub nawet spadać, a więcej osób pozostanie najemcami. Alternatywnie, jeśli dochody wzrosną dzięki silnemu rynkowi pracy i spadnie inflacja, przystępność cenowa może się nieco poprawić. Warto zauważyć, że ogromne nierówności dochodowe w Nowym Jorku oznaczają jednoczesny popyt zarówno na penthouse’y za 20 milionów dolarów, jak i na subsydiowane mieszkania – to podwójny rynek. Kondycja gospodarcza sektorów takich jak finanse, technologia, prawo i medycyna (które generują te wysokie dochody) będzie bezpośrednio wpływać na górny segment rynku nieruchomości, podczas gdy dostępność dobrych miejsc pracy dla rodzin z klasy średniej wpływa na szerszy rynek.

Podsumowując, gospodarcze tło na lata 2025–2027 będzie kluczowe. Najważniejsze kwestie do obserwacji to trendy stóp procentowych (potencjalne obniżki mogą przynieść ulgę), siła lokalnego rynku pracy oraz wzorce migracyjne. Obecne sygnały wskazują na odporną gospodarkę i powracającą populację, co dobrze wróży rynkowi nieruchomości, jeśli inflacja i stopy procentowe zostaną opanowane. Z drugiej strony, każda recesja lub błędy w polityce mogą ostudzić optymizm. Najważniejsze jest to, że trwała rola Nowego Jorku jako światowej stolicy finansów, biznesu i kultury daje mu zdolność regeneracji – nawet gdy niektórzy wyjeżdżają, inni przyjeżdżają, a rynek nieruchomości w mieście zwykle znajduje nową równowagę po wstrząsach.

Zmiany regulacyjne i polityczne wpływające na rynek

Regulacje dotyczące mieszkań i czynszów: Krajobraz regulacyjny Nowego Jorku przeszedł w ostatnich latach znaczące zmiany, które bezpośrednio wpływają na inwestycje i działalność na rynku nieruchomości. Jedną z najważniejszych była Ustawa o Stabilności Mieszkaniowej i Ochronie Najemców (HSTPA) z 2019 roku, która znacznie zaostrzyła zasady stabilizacji czynszów. Prawo to zlikwidowało deregulację po opuszczeniu lokalu i ograniczyło podwyżki czynszów w mieszkaniach objętych stabilizacją czynszu, skutecznie ograniczając potencjalne zyski właścicieli brevitas.com brevitas.com. W rezultacie nastąpił gwałtowny spadek wartości budynków wielorodzinnych objętych regulacją czynszów (jak omówiono wcześniej) oraz zwrot inwestorów w stronę mieszkań na wolnym rynku. HSTPA nadal obowiązuje i pozostaje tematem kontrowersyjnym; niektórzy właściciele liczą na zmiany lub złagodzenie przepisów w przyszłości, ale na rok 2025 nadal chłodzi inwestycje w starsze zasoby objęte regulacją czynszów. Niezależnie od tego, Rada ds. Wytycznych Czynszowych (RGB) w Nowym Jorku co roku ustala dopuszczalne podwyżki czynszów dla około 1 miliona mieszkań objętych stabilizacją. W latach 2022 i 2023, w obliczu wysokiej inflacji, RGB zatwierdziła większe niż zwykle podwyżki (np. około 3% dla umów rocznych w 2023 roku i ponownie 3% w 2024 roku, plus 5,25% dla umów dwuletnich) abc7ny.com. Było to po okresie bardzo niskich podwyżek (a nawet zamrożeniu czynszów w 2020 roku). Dla najemców oznacza to wyższe koszty najmu; dla właścicieli stanowi pewną ulgę, ale niewystarczającą, by zrekompensować inflację podatków i kosztów. W przyszłości decyzje RGB będą nadal próbowały znaleźć równowagę między przystępnością cenową a opłacalnością dla właścicieli – co jest kluczowe dla kondycji rynku najmu.

Innym gorąco dyskutowanym pomysłem była koncepcja ochrony przed eksmisją z „uzasadnionego powodu” (Good Cause) na poziomie stanowym – która przyznałaby wszystkim najemcom (nawet w lokalach rynkowych) prawo do odnowienia umowy najmu oraz ograniczyłaby podwyżki czynszu (często do wskaźnika CPI + marża). Chociaż to ustawodawstwo nie zostało uchwalone na rok 2025, jego perspektywa budzi niepokój właścicieli, a kilka miast w północnej części stanu próbowało nawet wprowadzić lokalne przepisy Good Cause (które zostały unieważnione przez sądy). Gdyby kiedykolwiek wprowadzono stanowe prawo Good Cause, byłaby to rewolucja, zasadniczo rozszerzająca kontrolę czynszów – ale na razie temat jest zawieszony, ponieważ nie udało się go przeforsować w 2023 roku. Pozytywną zmianą dla najemców jest to, że Rada Miasta Nowy Jork podjęła działania w sprawie opłat brokerskich: w listopadzie 2024 roku uchwaliła Ustawę o Sprawiedliwości w Wynajmie Mieszkań (Fairness in Apartment Rentals Act), przenosząc w większości przypadków obowiązek opłacenia prowizji pośrednika na właścicieli abc7ny.com abc7ny.com. Zgodnie z tą ustawą (wchodzącą w życie w połowie 2025 roku), strona zatrudniająca pośrednika płaci prowizję – co zazwyczaj oznacza, że płacą właściciele, a nie najemcy. Celem jest zakończenie powszechnej praktyki, w której najemcy płacą jednorazowo 12–15% rocznego czynszu jako prowizję. Najemcy skorzystają na niższych kosztach początkowych przeprowadzki, choć krytycy twierdzą, że właściciele po prostu wliczą te koszty w wyższy czynsz w dłuższej perspektywie abc7ny.com abc7ny.com. To znacząca zmiana w normach transakcji najmu i może nieco poprawić dostępność mieszkań przy podpisywaniu umowy.

Zachęty do rozwoju i zagospodarowanie przestrzenne: Po stronie rozwoju zmiany polityki są w toku. Wygaśnięcie ulgi podatkowej 421-a w 2022 roku (znanej jako Affordable New York) pozostawiło lukę w systemie zachęt do budowy nowych budynków wielorodzinnych brevitas.com. Przez dziesięciolecia 421-a (lub jej warianty) zapewniała deweloperom ulgi podatkowe w zamian za uwzględnienie mieszkań przystępnych cenowo. Jej wygaśnięcie już doprowadziło do gwałtownego spadku liczby nowych zgłoszeń projektów najmu. Coraz większa presja wywierana jest na ustawodawców w Albany, aby stworzyli program zastępczy – bez niego wielu przedstawicieli branży ostrzega przed „suszą inwestycyjną” w sektorze najmu brevitas.com. Na rok 2025 nie uchwalono jeszcze nowej zachęty, ale trwają dyskusje nad propozycjami typu „421a 2.0” lub innymi ulgami podatkowymi. Jeśli nowy program zostanie wprowadzony w 2025 lub 2026 roku, może ponownie pobudzić budownictwo wielorodzinne, co byłoby korzystne dla podaży mieszkań (choć niektórzy obawiają się, że może to nastąpić zbyt późno, by zapobiec krótkoterminowemu spadkowi aktywności budowlanej).

Własne inicjatywy dotyczące zagospodarowania przestrzennego Nowego Jorku pod przewodnictwem burmistrza Erica Adamsa, określane jako „City of Yes”, mają na celu unowocześnienie przestarzałych przepisów. Proponowane są trzy główne poprawki do tekstu: City of Yes for Housing Opportunity (mająca na celu złagodzenie przepisów i zachęcenie do większej gęstości zabudowy mieszkaniowej w całym mieście), City of Yes for Economic Opportunity (wspierająca rozwój biznesu i miejsc pracy, być może ułatwiająca przekształcanie lokali handlowych itp.), oraz City of Yes for Carbon Neutrality (upraszczająca instalację zielonych technologii, takich jak panele słoneczne). W szczególności w zakresie mieszkalnictwa zmiany te ułatwiłyby przekształcanie niewykorzystanych biur lub budynków komercyjnych na mieszkania, pozwoliłyby na mniejsze lokale i ADU, zmniejszyłyby wymagania dotyczące parkingów w pobliżu transportu publicznego oraz zniosłyby niektóre limity gęstości zabudowy brevitas.com brevitas.com. Propozycje te wymagają zatwierdzenia przez Radę Miasta; jeśli zostaną przyjęte w latach 2024–25, mogą w ciągu najbliższych kilku lat odblokować znaczący rozwój poprzez ograniczenie biurokracji. Na przykład przekształcenie pustego biurowca na Dolnym Manhattanie na apartamenty stałoby się bardziej wykonalne przy mniejszej liczbie przeszkód związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. Rząd stanowy, kierowany przez gubernator Kathy Hochul, również forsował politykę sprzyjającą mieszkalnictwu: w 2023 roku zaproponowała New York Housing Compact, który wyznaczałby cele produkcji mieszkań dla poszczególnych lokalizacji i znosiłby lokalne przepisy, jeśli cele nie zostałyby osiągnięte. Opór przedmieść zablokował ten plan, ale niektóre jego elementy mogą powrócić w przyszłych negocjacjach brevitas.com. Dodatkowo, plan nazwany „Manhattan Plan” ma na celu dodanie 100 000 nowych mieszkań w Nowym Jorku w ciągu następnej dekady, koncentrując się na obszarach z dobrą komunikacją i być może zwiększając dopuszczalną gęstość zabudowy w części Midtown pod zabudowę mieszkaniową brevitas.com brevitas.com. Ogólny trend regulacyjny to uznanie niedoboru mieszkań i gotowość do reformy przepisów – choć proces polityczny jest powolny. Jeśli choć część tych reform zostanie wdrożona do 2025–26, deweloperzy mogą wykorzystać nowe możliwości (np. wyższe budynki mieszkalne w dzielnicach, gdzie wcześniej obowiązywały limity, lub łatwiejszy podział dużych działek podmiejskich pod zabudowę mieszkaniową).

Regulacje dotyczące klimatu i zrównoważonego rozwoju: Nowy Jork jest liderem w zakresie regulacji budowlanych związanych z klimatem, które mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Najważniejszą z nich jest Local Law 97 (LL97), będąca częścią Climate Mobilization Act w Nowym Jorku, która weszła w życie w 2024 roku. LL97 nakłada surowe limity emisji gazów cieplarnianych na duże budynki (powyżej 25 000 stóp kwadratowych), z karami finansowymi dla budynków przekraczających przydzielony ślad węglowy brevitas.com. W praktyce wiele starszych budynków komercyjnych i mieszkalnych będzie musiało przeprowadzić modernizacje polegające na wdrożeniu energooszczędnych systemów (modernizacja HVAC, lepsza izolacja, oświetlenie LED, potencjalnie panele słoneczne lub elektryfikacja kotłowni), aby sprostać limitom emisji, które będą się zaostrzać do 2030 roku. Powoduje to znaczne nakłady inwestycyjne dla właścicieli – niektóre szacunki mówią o milionach dolarów na budynek, by spełnić wymogi. Inwestorzy coraz częściej uwzględniają LL97 w wycenach: starsze biurowce bez modernizacji mogą być obciążone wysokimi corocznymi karami, co stanowi swego rodzaju „ukryte zobowiązanie” obniżające ich wartość brevitas.com brevitas.com. Z drugiej strony, nowo wybudowane lub zmodernizowane „zielone” budynki są bardziej atrakcyjne dla najemców (wielu korporacyjnych najemców ma własne cele zrównoważonego rozwoju) i mogą korzystać z niższych kosztów operacyjnych. W rzeczywistości budynki o silnych referencjach ekologicznych mogą uzyskać wyższą stawkę najmu lub cenę sprzedaży, gdy rynek zaczyna „segregować” pod kątem ekologii. Istnieją także programy wsparcia: na przykład finansowanie Property Assessed Clean Energy (PACE) oraz ulgi podatkowe na modernizacje energetyczne, a miasto oferuje zniżki na zielone dachy lub instalacje solarne. Niemniej jednak, zgodność z przepisami klimatycznymi to istotny nowy czynnik na rynku nieruchomości w Nowym Jorku. W nadchodzących latach możemy zobaczyć, jak niektóre przestarzałe budynki stają się funkcjonalnie przestarzałe, jeśli właściciele nie będą w stanie ich efektywnie zmodernizować – co dodatkowo zachęci do konwersji lub wyburzeń i nowych inwestycji. Ponadto, poza kwestią emisji, działania Nowego Jorku na rzecz odporności (np. przepisy budowlane w strefach zalewowych) oraz dążenie do elektryfikacji (miasto zakazało podłączania gazu w nowych małych budynkach od 2024 roku, a w większych od 2027) będą kształtować projekty i koszty. Ogólnie rzecz biorąc, zrównoważony rozwój to obecnie kluczowy obszar zgodności dla właścicieli nieruchomości w Nowym Jorku, porównywalny do nowego rodzaju podatku od nieruchomości, i napędza innowacje w sektorze budowlanym.

Podatki i polityka fiskalna: Nieruchomości w Nowym Jorku są również pod wpływem podatków. Limit odliczenia SALT na poziomie federalnym (ograniczający możliwość odpisu podatków stanowych i lokalnych) od 2018 roku sprawił, że wysokie lokalne podatki są bardziej dotkliwe dla właścicieli domów, co jest jednym z czynników migracji do stanów o niższych podatkach. Trwają działania lobbingowe na rzecz zniesienia lub podniesienia limitu SALT, co w przypadku zmiany mogłoby nieco pobudzić rynki z wyższej półki, takie jak NYC, poprzez zmniejszenie netto obciążenia podatkowego na drogie nieruchomości. Sam system podatku od nieruchomości w Nowym Jorku jest często krytykowany jako niesprawiedliwy (np. niektóre luksusowe apartamentowce płacą niższy efektywny podatek niż skromne domy na obrzeżach miasta). Chociaż nie przeprowadzono kompleksowej reformy, mówi się o konieczności uporządkowania tego systemu, aby podatki były bardziej racjonalne. W 2025 roku ograniczenia budżetowe miasta mogą skłonić do podwyżek podatków lub zamykania luk prawnych – warto to obserwować, ponieważ może to wpłynąć na koszty operacyjne właścicieli nieruchomości i wydatki właścicieli domów.

Podsumowując, otoczenie polityczne jest w fazie zmian: regulacje pro-najemcy już zmieniły inwestycje w nieruchomości wielorodzinne, podczas gdy reformy pro-budowlane mogą wkrótce odblokować nowe inwestycje. Przepisy środowiskowe dodają kolejny poziom kosztów i możliwości. Uczestnicy rynku nieruchomości uważnie obserwują Albany i City Hall, wiedząc, że ustawodawstwo może szybko zmienić kalkulacje dotyczące rozwoju i inwestycji brevitas.com brevitas.com. W najbliższych latach prawdopodobnie nastąpią kolejne dostosowania, gdy Nowy Jork będzie dążył do równowagi między rozwojem, przystępnością cenową i zrównoważonym rozwojem poprzez swoje polityki.

Różnice regionalne w Nowym Jorku

Rynek nieruchomości w stanie Nowy Jork znacznie różni się w zależności od regionu – od bardzo gęsto zabudowanego centrum miejskiego NYC, przez przedmieścia, po rozległe tereny północne. Te różnice regionalne w 2025 roku są wyraźne pod względem cen, trendów i warunków rynkowych:

Nowy Jork (pięć dzielnic): Jak opisano powyżej, rynek nieruchomości w Nowym Jorku jest duży i zróżnicowany nawet w obrębie samego miasta. Manhattan pozostaje najdroższym regionem: mediana cen domów wynosi około 1,2–1,3 miliona dolarów theluxuryplaybook.com, a czynsze za kawalerkę średnio ponad 4 000 dolarów theluxuryplaybook.com. Rynek sprzedaży na Manhattanie był nieco słabszy w ostatnich latach (szczególnie luksusowe apartamenty), ale odzyskuje równowagę, gdy zagraniczni nabywcy i krajowi wysokodochodowcy wracają. Brooklyn i Queens stają się coraz bardziej pożądane, oferując nieco więcej przestrzeni lub lepszy stosunek jakości do ceny. Mediana cen w Brooklynie (875 tys. dolarów) i Queens (700 tys. dolarów) jest niższa niż na Manhattanie, ale stale rośnie (a niektóre dzielnice Brooklynu, jak Park Slope, mają już średnią cenę 1,5 mln dolarów+) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Popyt w niektórych częściach Brooklynu i Queens przewyższa Manhattan ostatnio, częściowo dlatego, że wiele rodzin i kupujących po raz pierwszy wybiera te rejony. Bronx pozostaje najtańszą dzielnicą (mediana około 590 tys. dolarów) theluxuryplaybook.com, a Staten Island oferuje podmiejski klimat z medianą cen około 660 tys. dolarów theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Warto zauważyć, że Staten Island ma najniższą cenę za stopę kwadratową (około 580 dolarów) w mieście theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com, przyciągając tych, którzy cenią sobie przestrzeń i ogród. Każda dzielnica ma też swoje specyficzne cechy najmu: na Manhattanie i Brooklynie czynsze rosną bardzo szybko; w Queens również (obszary takie jak Long Island City są już prawie tak drogie jak Brooklyn) timeout.com timeout.com. W rzeczywistości, StreetEasy przewidywał, że w 2025Brooklyn, Queens, a nawet Jersey City/Hoboken będą rywalizować z czynszami na Manhattanie, potencjalnie stając się najdroższymi rynkami najmu poza Manhattanem timeout.com timeout.com. Już to obserwujemy – np. 1BR w modnym Williamsburgu kosztuje około 4 200 USD theluxuryplaybook.com, podobnie jak na Manhattanie, a luksusowe wieżowce w Jersey City osiągają już ponad 3 500 USD za 1BR. W Nowym Jorku różne dzielnice mają swoje własne mikro-rynki: na przykład Dolny Manhattan (Tribeca, SoHo) pozostaje ultra ekskluzywny, Brownstone Brooklyn (np. Brooklyn Heights, Park Slope) jest ceniony przez rodziny, a rozwijające się obszary, takie jak Mott Haven w Bronksie czy Jamaica w Queens, przyciągają nowe inwestycje i zainteresowanie jako względnie tanie alternatywy. Krótko mówiąc, regiony Nowego Jorku obejmują zarówno superluksusowe, jak i podstawowe segmenty, ale wspólnym motywem w 2025 roku jest niska podaż i wysokie zapotrzebowanie, które utrzymują ceny na wysokim poziomie w większości dzielnic.

Long Island i przedmieścia Nowego Jorku: Poza miastem, w regionie downstate, przedmieścia doświadczyły boomu na rynku nieruchomości w czasie pandemii, który tylko stopniowo słabnie. Long Island (hrabstwa Nassau i Suffolk) odnotowało intensywną konkurencję o domy jednorodzinne w latach 2020–2022, gdy mieszkańcy miasta szukali więcej przestrzeni. To doprowadziło do rekordowych cen, jak wspomniano wcześniej (np. mediana w Suffolk osiągnęła 680 tys. dolarów, nowy szczyt) longisland.news12.com. Nawet w 2025 roku, wartości domów na Long Island są wyższe rok do roku (Nassau +5–10%, Suffolk +7–13% r/r w zależności od miesiąca) longisland.news12.com longislandinsider.com. Liczba domów na sprzedaż pozostaje historycznie niska – wielu wieloletnich właścicieli nie zmieniło miejsca zamieszkania, a nowa zabudowa jest ograniczona przez restrykcyjne przepisy i brak gruntów. W rezultacie rynek nadal jest korzystny dla sprzedających; jednak tempo spadło z szaleństwa do po prostu silnego. Pośrednicy nieruchomości na Long Island przewidują, że wzrost cen wyhamuje do około 2–5% rocznie w ciągu najbliższego roku lub dwóch, ponieważ wyższe stopy procentowe wykluczyły część kupujących mattklages.com joneshollowrealty.com. Niektóre dane sugerują nawet lekki spadek na początku 2025 roku (indeks Zillow pokazał spadek wartości domów w Nassau o ok. 1% styczeń–kwiecień 2025) fingerlakes1.com, choć stoi to w sprzeczności z rzeczywistymi cenami sprzedaży, które są wyższe rok do roku. Ta rozbieżność może wskazywać, że rynek osiągnął szczyt w połowie 2024 roku i od tego czasu się wypłaszczył – nadal bardzo wysoki, ale już nie rośnie z miesiąca na miesiąc. Hrabstwo Westchester i przedmieścia Doliny Hudson wykazują podobny trend: ogromne wzrosty cen w latach 2020–21 (dwucyfrowe %) i utrzymujące się wysokie ceny w 2025 roku, ale z lekkim ochłodzeniem. Na przykład mediana ceny domu jednorodzinnego w Westchester przekroczyła 800 tys. dolarów w 2023 roku; w 2025 popyt nadal jest solidny, ale czas sprzedaży się wydłużył, ponieważ mniej osób pilnie ucieka z miasta. Rynki najmu na przedmieściach są również napięte – wielu, którzy nie mogą kupić, wynajmuje domy lub mieszkania, co podnosi czynsze na przedmieściach. Jedną z różnic regionalnych jest to, że przedmieścia i Long Island nie mają regulacji czynszów (z wyjątkiem niewielkiej liczby lokali objętych starszymi przepisami o kontroli czynszów w miejscach takich jak Nassau). Dlatego właściciele na przedmieściach mają swobodę podnoszenia czynszów zgodnie z warunkami rynkowymi. W 2025 roku czynsze na przedmieściach rzeczywiście wzrosły, choć w wartościach bezwzględnych pozostają niższe niż w mieście (z wyjątkiem być może luksusowych najemców w Hamptons). Gospodarka Long Island i popyt są ściśle powiązane z Nowym Jorkiem – wraz z poprawą dojazdów LIRR dzięki nowemu terminalowi Grand Central Madison, niektóre miasta na Long Island w pobliżu linii kolejowych zyskały na popularności. Oczekujemy, że przedmieścia marynek pozostanie silny, dopóki utrzymuje się trend pracy hybrydowej – wiele rodzin chce mieć bazę domową z przestrzenią, ale dojeżdża do pracy kilka razy w tygodniu. Ryzykiem byłoby, gdyby wysokie stopy procentowe poważnie ograniczyły kupujących chcących zmienić dom na większy, wtedy liczba transakcji mogłaby się zatrzymać. Jednak ogólnie rzecz biorąc, przedmieścia w dolnej części stanu były silnym segmentem i powinny nadal odnotowywać stopniowy wzrost.Upstate Nowy Jork (miasta i obszary wiejskie): Upstate obejmuje szeroki obszar od średnich miast, takich jak Buffalo, Rochester, Syracuse, Albany, po małe miasteczka i powiaty wiejskie. Historycznie wiele regionów upstate miało stagnację lub spadek liczby ludności oraz bardzo przystępne nieruchomości. W 2025 roku godnym uwagi zjawiskiem jest to, że kilka rynków upstate obecnie przewyższa downstate pod względem tempa wzrostu (choć z niskiego poziomu). Home Value Index Zillow do kwietnia 2025 pokazuje, że powiaty Centralnego i Zachodniego NY wzrosły o 1–2% tylko w pierwszym kwartale, podczas gdy powiaty metropolii NYC były na tym samym poziomie lub lekko spadły fingerlakes1.com fingerlakes1.com. Na przykład powiat Saratoga (blisko Albany) i powiat Ontario (blisko Rochester) należały do tych z najwyższą aprecjacją w stanie fingerlakes1.com. Czynniki napędzające to m.in. przystępność cenowa (mediana cen poniżej 300 tys. dolarów w wielu regionach upstate), lokalna stabilność gospodarcza (miejsca pracy w administracji stanowej w Albany, uniwersytety w Ithaca i Syracuse, obecność wojska w powiecie Jefferson itd.) oraz migracja osób poszukujących niższych kosztów życia fingerlakes1.com fingerlakes1.com. Pandemia wywołała nowe zainteresowanie życiem w upstate – pracownicy zdalni z NYC lub spoza stanu kupowali domy w Finger Lakes, Hudson Valley, Catskills itd. To podniosło ceny po dekadach stagnacji. Miasta takie jak Rochester i Syracuse stały się zaskakującymi hotspotami pod względem konkurencji: według jednego wskaźnika Rochester został uznany za „najtrudniejszy” rynek nieruchomości w kraju na początku 2023 roku, ponieważ jego niedrogie domy (mediana poniżej 250 tys. dolarów) otrzymywały wiele ofert i sprzedawały się szybko finance.yahoo.com. Częściowo to zasługa lokalnych nabywców (silny wzrost zatrudnienia w sektorach takich jak opieka zdrowotna i edukacja), a częściowo efekt przenikania z droższych rynków. Buffalo i Albany również odnotowały wzrosty – odrodzenie Buffalo (rewitalizacja nabrzeża, napływ pracowników zdalnych i efekt drogiego Toronto po drugiej stronie granicy) utrzymuje popyt na wysokim poziomie; rynek Albany wspiera stabilne zatrudnienie w administracji. Jednak wzrost upstate następuje po latach względnej słabości, więc nawet 5-10% wzrost cen nadal pozostawia nieruchomości bardzo przystępne w porównaniu do średniej krajowej. Potencjalnym ograniczeniem jest liczba ludności: wiele powiatów upstate wciąż prognozuje stagnację lub spadek liczby mieszkańców w dłuższej perspektywie, więc nieruchomości tam mogą nie mieć tak trwałego popytu jak na downstate. Jednak w najbliższym czasie rynki upstate radzą sobie dobrzeong>, a właściciele nieruchomości również na tym korzystają – prognozuje się, że wzrost czynszów w mniejszych miastach w stanie Nowy Jork będzie jednym z najwyższych w kraju w 2025 roku, jak wspomniano (w szczególności w Syracuse, ze względu na inwestycję w fabrykę chipów Micron i ograniczoną podaż mieszkań) credaily.com.

Aby zilustrować tę dysproporcję: średnia wartość domu w całym stanie Nowy Jork to około 500 tys. dolarów zillow.com, ale waha się od ~800 tys. dolarów w hrabstwach na południu stanu do ~200 tys. dolarów w niektórych hrabstwach na północy. Takie różnice oznaczają, że możliwości i wyzwania są zróżnicowane. Inwestorzy mogą znaleźć wyższe procentowe stopy zwrotu w północnej części stanu lub na dalszych przedmieściach (tańsze nieruchomości, potencjalnie rosnące czynsze), ale z mniejszą płynnością i wzrostem niż w Nowym Jorku. Z drugiej strony, południowa część stanu pozostaje magnesem dla kapitału, ale z niższymi marżami. Różnice w polityce regionalnej: Nowy Jork ma regulacje czynszów; większość miast na północy stanu ich nie ma (chyba że zdecydują się na ETPA dla starszych budynków, co kilka z nich próbowało zrobić). Podatki to kolejny czynnik – stawki podatku od nieruchomości na północy mogą być wysokie w stosunku do wartości (ponieważ wartości są niskie), co czasem zniechęca do inwestycji. Z kolei w Nowym Jorku podatki są wysokie w ujęciu bezwzględnym, ale istnieją pewne ulgi.

Podsumowując, regionalne trendy na rynku nieruchomości w NY się rozchodzą: Obszar metropolitalny NYC (NYC, Long Island, Westchester) to środowisko wysokich cen i niskiej podaży, gdzie popyt przewyższa podaż, choć obecnie wzrost cen jest umiarkowany z powodu ograniczeń dostępności. Północna część stanu NY to stosunkowo niskie ceny i rosnący popyt, przeżywająca swój moment wzrostu, gdy ludzie i kapitał szukają okazji i lepszej jakości życia poza wielkim miastem. Te trendy tworzą w stanie „rynek mieszkaniowy o dwóch prędkościach” – dynamiczny wzrost wartości w przystępnych cenowo rejonach i stagnację w najdroższych lokalizacjach fingerlakes1.com fingerlakes1.com. Przez najbliższe kilka lat spodziewamy się utrzymania tych wzorców, chyba że nastąpi znacząca zmiana (np. duża polityka wspierająca budowę mieszkań na południu stanu lub spowolnienie gospodarcze, które zahamuje rodzący się boom na północy). Rynek nieruchomości w Nowym Jorku jest przede wszystkim regionalny, a zrozumienie tych lokalnych uwarunkowań jest kluczowe dla każdego inwestora lub kupującego w 2025 roku i później.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka

Rynek w 2025 roku oferuje zarówno wyzwania, jak i strategiczne możliwości dla inwestorów na rynku nieruchomości w Nowym Jorku:

Obecne warunki rynkowe dla inwestycji: Wysokie stopy procentowe i niedawne zmiany regulacyjne spowodowały, że niektóre wartości aktywów uległy korekcie w dół, szczególnie w sektorach takich jak starsze biura i wielorodzinne nieruchomości z regulowanym czynszem brevitas.com brevitas.com. Doprowadziło to do wzrostu niewypłacalności i motywowanych sprzedaży. Do połowy 2025 roku rośnie liczba sprzedaży wierzytelności, przejęć i właścicieli szukających wyjścia z nierentownych nieruchomości. Według raportów branżowych, niewypłacalność na rynku nieruchomości komercyjnych w USA przekroczyła 115 miliardów dolarów do 2025 roku, a Nowy Jork stanowi znaczącą część ze względu na duży sektor biurowy credaily.com credaily.com. Dla inwestorów z dostępem do kapitału („suchy proch”), takie otoczenie może być korzystne, by upolować okazje. Rzeczywiście, wiele funduszy private equity i inwestorów instytucjonalnych zbiera środki, przewidując okazję do zakupów, gdy ceny osiągną dno brevitas.com brevitas.com. Panuje konsensus, że jeśli stopy procentowe się ustabilizują lub spadną, wolumen transakcji szybko odbije, gdy kupujący i sprzedający znajdą wspólny punkt brevitas.com brevitas.com. Tymczasem doświadczeni gracze nie pozostają bierni – już teraz eksplorują kreatywne strategie, by tworzyć wartość nawet w obecnych warunkach.

Kluczowe możliwości:

• Konwersje i repozycjonowanie biur: Być może najczęściej omawianą szansą jest zmiana przeznaczenia nierentownych biur. Inwestorzy mogą nabyć biurowce z niskim poziomem wynajmu po dużej przecenie, a następnie przekształcić je w nieruchomości mieszkalne lub wielofunkcyjne brevitas.com brevitas.com. Ekonomia tego przedsięwzięcia jest trudna (koszty konwersji są wysokie), ale prawdopodobnie pojawią się rządowe zachęty, aby wspierać przekształcanie biur na mieszkania, zwłaszcza w przypadku starszych wieżowców na Manhattanie brevitas.com. Udane przykłady (jak trwająca konwersja 25 Water Street na 1 300 mieszkań) przecierają szlaki brevitas.com. Ta strategia odpowiada na dwie potrzeby jednocześnie: zmniejsza nadpodaż powierzchni biurowych i zwiększa liczbę mieszkań. To gra na kilka lat, ale dla inwestorów z doświadczeniem deweloperskim może przynieść duże zyski. Nawet bez pełnej konwersji, niektórzy inwestorzy repozycjonują biura poprzez remonty i dodawanie udogodnień, aby przyciągnąć nowych najemców (w praktyce podnosząc standard budynku z klasy B do A, by wykorzystać trend „flight-to-quality”).
• Wartościowe inwestycje w nieruchomości wielorodzinne: Podczas gdy nowa zabudowa jest trudna bez 421-a, istniejący zasób budynków wielorodzinnych oferuje możliwości podniesienia wartości. Wiele mniejszych budynków na obrzeżach dzielnic lub w północnym Manhattanie ma lokale, które można wyremontować i wynająć ponownie po wyższych stawkach (jeśli są to mieszkania wolnorynkowe) brevitas.com. Inwestorzy celują w dzielnice Brooklynu, Górnego Manhattanu i części Bronksu, gdzie stopy kapitalizacji na poziomie 5–6% są dostępne, a dodatkowy potencjał tkwi w lepszym zarządzaniu lub drobnych modernizacjach brevitas.com brevitas.com. To kontrastuje z najlepszymi aktywami na Manhattanie, które sprzedają się przy stopach poniżej 4% brevitas.com. Dlatego wielorodzinne nieruchomości na obrzeżach z potencjałem podniesienia wartości to szansa na uzyskanie wyższych zwrotów. Istnieje także kontrariańska strategia inwestowania w budynki z czynszem regulowanym: jak wspomniano, są one sprzedawane z dużymi rabatami (ponad 30% poniżej wartości sprzed 2019 roku). Niektórzy prywatni inwestorzy skupują je, licząc albo na ewentualną reformę prawa czynszowego, albo po prostu na regularny (choć wolno rosnący) dochód w międzyczasie brevitas.com brevitas.com. To wyższe ryzyko, ale próg wejścia jest obecnie znacznie niższy.
• Nabywanie aktywów w trudnej sytuacji: Przewidujemy, że sprzedaż aktywów w trudnej sytuacji przyspieszy w 2025 roku, szczególnie jeśli wysokie stopy procentowe się utrzymają brevitas.com brevitas.com. Dotyczy to nie tylko biur, ale także niektórych hoteli, pasaży handlowych i terenów inwestycyjnych, których kredyty się kończą i nie mają opcji refinansowania. Już teraz pożyczkodawcy i specjalni serwisanci sprzedają kredyty ze zniżką – inwestor może kupić niespłacony kredyt hipoteczny na nieruchomość np. za 70 centów za dolara, a następnie przejąć ją w drodze egzekucji i stać się właścicielem po niskim koszcie brevitas.com. To okazja, by nabyć aktywa poniżej kosztu odtworzenia w ten sposób brevitas.com. Na przykład dobrze położony hotel, który miał problemy w czasie Covid, może zostać przejęty i zrestrukturyzowany (lub przekształcony na mieszkania) przez nowego właściciela, który tanio kupił jego dług. Biorąc pod uwagę ogromną skalę nowojorskiego rynku nieruchomości komercyjnych, nawet niewielki odsetek aktywów w trudnej sytuacji to wiele transakcji. Ryzykiem jest oczywiście „łapanie spadającego noża” – wartości mogą dalej spadać, jeśli gospodarka się pogorszy – dlatego inwestorzy muszą dokładnie analizować transakcje i być może uzbroić się w cierpliwość, by doczekać odbicia.
• Rozwój w nowych lokalizacjach: Podczas gdy Manhattan i główne dzielnice Brooklynu są już dobrze zagospodarowane, niektórzy inwestorzy patrzą na rozwijające się dzielnice lub miasta drugiego rzędu w stanie Nowy Jork w poszukiwaniu wzrostu. Sukces takich miejsc jak Long Island City i Downtown Brooklyn w ostatniej dekadzie pokazuje, że można tworzyć nowe subrynki. Patrząc w przyszłość, miejsca takie jak Astoria (z projektem Innovation QNS), części południowego Bronksu czy Jamaica, Queens (z nowymi planami zagospodarowania) mogą być kolejnymi obszarami rozwoju – oferując stosunkowo tanie grunty i korzystne zmiany w planowaniu przestrzennym. W północnej części stanu projekty takie jak fabryka chipów Micron w pobliżu Syracuse (inwestycja 100 mld dolarów w ciągu 20 lat) stwarzają możliwości na lokalnych rynkach mieszkaniowych – deweloperzy już planują budowę domów i mieszkań, by sprostać przewidywanemu wzrostowi zatrudnienia. Niektórzy ogólnokrajowi deweloperzy rozważają także osiedla domów jednorodzinnych na wynajem w Dolinie Hudson lub okolicach Albany, licząc, że praca zdalna i migracja zwiększą tam popyt na mieszkania. Takie inwestycje wiążą się z ryzykiem realizacyjnym, ale mogą się opłacić, gdy wzrost Nowego Jorku wyjdzie poza tradycyjne centra.

Kluczowe ryzyka:

Pomimo szans, inwestorzy muszą zmierzyć się z istotnymi ryzykami:

• Ryzyko stóp procentowych/refinansowania: Najbardziej bezpośrednim ryzykiem jest to, że stopy procentowe pozostaną „wyższe na dłużej”. Jeśli stopy nie spadną zgodnie z oczekiwaniami (lub nawet wzrosną), wartości nieruchomości mogą być pod dalszą presją spadkową. Refinansowanie zapadających kredytów pozostanie bardzo trudne i kosztowne. Wielu właścicieli, których kredyty zapadają w latach 2025–2026, może nie wywiązać się ze zobowiązań lub będzie potrzebować zastrzyku kapitału, co może zalać rynek aktywami w trudnej sytuacji (dobre dla kupujących, złe dla obecnych właścicieli). Jednak dla kupującego, nawet zakup po obniżonej cenie jest ryzykowny, jeśli koszt długu wynosi 7–8% – transakcja może się nie spinać. Tak więc niepewność na rynkach długu jest obecnie głównym ryzykiem dla każdej tezy inwestycyjnej brevitas.com brevitas.com.
• Ryzyko regulacyjne: Regulacje w Nowym Jorku mogą się zmieniać, czasem w nieprzewidywalny sposób. Ustawa czynszowa z 2019 roku drastycznie wpłynęła na wyceny nieruchomości wielorodzinnych z dnia na dzień – coś podobnego (jak Good Cause eviction lub nowe podatki) może dotknąć inne sektory. Właściciele nieruchomości komercyjnych martwią się o takie kwestie jak zasady konwersji biur na mieszkania – jeśli będą zbyt restrykcyjne, ograniczy to możliwości; jeśli zbyt liberalne lub powszechnie stosowane, może to zwiększyć konkurencję na rynku mieszkaniowym. Pojawiają się także rozmowy o kontroli czynszów komercyjnych dla małych lokali handlowych, co jeszcze się nie zmaterializowało, ale okresowo wraca w debacie politycznej. Inwestorzy muszą śledzić propozycje polityczne. Z drugiej strony, brak przyjęcia potrzebnych reform (jak zamiennik 421-a) to ryzyko dla deweloperów, którzy kupili grunty licząc na zachęty. Zmiany polityczne (np. bardziej progresywny skład rady miasta lub legislatury stanowej) mogą wprowadzić rozwiązania niekorzystne dla właścicieli nieruchomości – na przykład wyższe podatki od sprzedaży, podatki od pied-à-terre na luksusowe drugie domy czy surowsze przepisy dotyczące emisji budynków bez przedłużeń. Takie zmiany mogą znacząco wpłynąć na zwroty z inwestycji, dlatego klimat regulacyjny to kluczowy czynnik ryzyka w NY.
• Ryzyko ekonomiczne/rynkowe: Nowy Jork, jako miasto globalne, jest narażony na ryzyka makroekonomiczne. Recesja lub poważne załamanie finansowe uderzyłoby w dochody z nieruchomości (czynsze mogą się obniżyć, obłożenie spaść, jeśli firmy zaczną zwalniać pracowników itd.). Sektor biurowy, mimo ostatnich popraw, może ucierpieć, jeśli firmy zaczną ciąć zatrudnienie lub jeśli praca zdalna znów się upowszechni, by oszczędzać w czasie recesji. Turystyka może spaść w przypadku spowolnienia gospodarczego, co wpłynie na hotele i handel detaliczny. Dodatkowo, spadek na giełdzie zwykle wpływa na luksusowy rynek mieszkaniowy w NYC (mniej premii z Wall Street trafia na zakup penthouse’ów). Kolejny aspekt to przyszła podaż – choć obecnie niska, jeśli w ciągu najbliższych 5 lat miasto wprowadzi wszystkie pro-mieszkaniowe rozwiązania, może nastąpić względny boom budowlany, który ostatecznie wyhamuje wzrost czynszów i cen (dobre dla miasta, ale coś, co inwestorzy biorą pod uwagę w prognozach).
• Ryzyko klimatyczne i ubezpieczeniowe: W dłuższej perspektywie zmiany klimatu stanowią zagrożenie w niektórych obszarach (strefy zalewowe w Nowym Jorku lub surowsze zimy w północnej części stanu). Dzielnice narażone na powodzie, takie jak części Dolnego Manhattanu, Red Hook, Rockaways itp., muszą liczyć się ze wzrostem kosztów ubezpieczenia i koniecznością wdrażania działań zapobiegawczych (miejskie projekty odpornościowe pomagają, ale nie wyeliminują ryzyka). Ubezpieczenia ogólnie stały się droższe, a niektórzy ubezpieczyciele wycofali się z rynków nadbrzeżnych – inwestor musi uwzględnić rosnące koszty operacyjne związane z ubezpieczeniem oraz potencjalne ryzyka fizyczne. To rosnący problem, szczególnie dla aktywów z horyzontem inwestycyjnym powyżej 10 lat.
• Płynność i strategia wyjścia: Biorąc pod uwagę obecny rynek, płynność spadła – zawieranych jest mniej transakcji. Inwestor, który kupuje teraz, musi być pewny okresu trzymania aktywa lub mieć jasną strategię wyjścia. Jeśli stopy kapitalizacji wzrosną jeszcze bardziej, wartości mogą spaść i można utknąć z nieruchomością na dłużej, niż planowano. Szczególnie w przypadku aktywów niszowych lub tych położonych w północnej części stanu, pula przyszłych nabywców może być ograniczona. Prywatnym inwestorom może być trudno szybko sprzedać nieruchomość z zyskiem, dopóki nie powróci szersze zaufanie inwestorów.

Pomimo tych ryzyk, nieruchomości w Nowym Jorku historycznie okazywały się opłacalne dla tych, którzy potrafili się po nich poruszać z rozwagą. Jak ujął to jeden z branżowych raportów, jesteśmy „na progu kolejnego ożywienia” w cyklu nieruchomości urbanland.uli.org. Wielu uważa, że obecny zastój ustąpi miejsca wzrostowi, gdy stopy procentowe spadną, a zakłócenia po pandemii całkowicie ustąpią pwc.com pwc.com. Inwestorzy z cierpliwością, solidnym kapitałem i znajomością lokalnego rynku mogą już teraz przygotować się na ten wzrost. W 2025 roku strategia „smart money” wydaje się być następująca: selektywnie nabywać wysokiej jakości aktywa po obniżonej cenie, wdrażać działania zwiększające wartość lub repozycjonować nieruchomości w tym wolniejszym okresie i być gotowym na skorzystanie z ożywienia w latach 2026–2027. Nowy Jork, ze swoją trwałą globalną atrakcyjnością i ograniczoną podażą, pozostaje miejscem, gdzie długoterminowe inwestycje w nieruchomości często się opłacają brevitas.com brevitas.com. Kluczem jest zarządzanie ryzykiem krótkoterminowym przy jednoczesnym skupieniu się na długofalowych celach.

Podsumowanie

Podsumowując, nowojorski rynek nieruchomości w 2025 roku to studium kontrastów i odporności. Sektor mieszkaniowy charakteryzuje się rekordowo wysokimi czynszami i niską dostępnością mieszkań, a rynek sprzedaży, choć chłodniejszy niż podczas pandemicznego szczytu, nadal notuje stały wzrost cen i ograniczoną podaż rocket.com brevitas.com. Krajobraz komercyjny dostosowuje się: wykorzystanie biur jest na nowo kalibrowane, a na wysokiej klasy powierzchnie jest popyt, nawet gdy starsze budynki szukają nowego przeznaczenia credaily.com brevitas.com, a handel detaliczny i branża hotelarska odbijają się dzięki przywróconej miejskiej żywotności brevitas.com. W całym stanie obserwujemy regionalne zróżnicowanie – miejski rdzeń na południu stanu pozostaje drogi i ograniczony podażą, podczas gdy wiele rynków w północnej części stanu przeżywa renesans zainteresowania ze względu na względną przystępność cenową i ostatnie inwestycje gospodarcze fingerlakes1.com fingerlakes1.com.

Patrząc w przyszłość na najbliższe kilka lat, wyłania się kilka tematów. Wysokie stopy procentowe i inflacja były ostatnio czynnikami hamującymi, ale gdy te presje osłabną (przy oczekiwanym zwrocie polityki stóp Fed), mogą stać się czynnikami napędzającymi poprzez ożywienie sprzedaży i aktywności deweloperskiej pwc.com brevitas.com. Trendy demograficzne po pandemii sugerują, że Nowy Jork odzyskuje swoją atrakcyjność, nawet jeśli mierzy się z lekcjami pracy zdalnej i podwyższonymi kosztami życia brevitas.com brevitas.com. Decyzje polityczne podejmowane w latach 2024–2025 będą kluczowe – czy to nowe zachęty mieszkaniowe, reformy zagospodarowania przestrzennego, czy też to, jak rygorystycznie egzekwowane będą przepisy klimatyczne, wszystko to ukształtuje podaż, popyt i strukturę kosztów nieruchomości w całym Nowym Jorku brevitas.com brevitas.com.

Co istotne, rynek odpowiada kreatywnością i zdolnością adaptacji. Widzimy, jak deweloperzy zmieniają przeznaczenie przestrzeni (biura na mieszkania, hotele na apartamenty), inwestorzy poszukują wartości w pomijanych lokalizacjach, a planiści inwestują w infrastrukturę, by wspierać kolejne pokolenie wzrostu brevitas.com brevitas.com. Cykl nieruchomości w Nowym Jorku zawsze był cyklem odnowy – i rok 2025 nie jest inny. Miasto i stan wykorzystują swoje atuty (zróżnicowaną gospodarkę, globalną atrakcyjność i gęste, zorientowane na transport publiczny społeczności), by rozwiązywać słabości (niedobory mieszkań, starzejące się budynki). Raport Emerging Trends in Real Estate 2025 być może podsumowuje to najlepiej: „Inwestorzy i deweloperzy nieruchomości powinni być gotowi na ożywienie… gdy zakłócenia po pandemii ustąpią, a pozytywne siły cykliczne nabiorą mocy.” pwc.com pwc.com.

W istocie, mimo że nadal istnieją wyzwania takie jak przystępność cenowa, wysokie koszty finansowania i przeszkody polityczne, fundamenty nowojorskiego rynku nieruchomości pozostają solidne. Popyt na życie i pracę w Nowym Jorku – od drapaczy chmur na Manhattanie po przedmieścia Long Island i centra innowacji w północnej części stanu – wciąż napędza rynek. Przy rozsądnym poruszaniu się w obecnych warunkach, interesariusze mogą się przekonać, że nadchodzące lata przyniosą możliwości ponownego wzrostu i sukcesu inwestycyjnego w nowojorskim sektorze nieruchomości.

Źródła:

• Dane dotyczące cen i podaży mieszkań w Nowym Jorku i dzielnicach rocket.com rocket.com
• Prognozy rynku mieszkaniowego NYC na 2025 rok według StreetEasy timeout.com timeout.com
• Raport o rynku mieszkaniowym NYC od Rocket Mortgage, czerwiec 2025 rocket.com rocket.com
• Raport o czynszach w NYC za I kwartał 2025 od Realtor.com realtor.com
• Aktualizacja rynku najmu w NYC od Corcoran, grudzień 2024 (za pośrednictwem Hess Report) client.rg2.imprev.net
• TheLuxuryPlaybook – przegląd rynku NYC 2025 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com
• Brevitas – aktualizacja rynku nieruchomości NYC, marzec 2025 brevitas.com brevitas.com
• Credaily Rynek biurowy na Manhattanie Q1 2025 (dane Savills) credaily.com credaily.com
• Avison Young 2024 Wynajem biur na Manhattanie (za pośrednictwem Brevitas) brevitas.com brevitas.com
• Propmodo/Colliers pustostany biurowe marzec 2025 muckrack.com
• Brevitas o odbiciu w handlu detalicznym i turystyce brevitas.com brevitas.com
• Brevitas o trendach na rynku mieszkań wielorodzinnych i wygaśnięciu 421-a brevitas.com brevitas.com
• Brevitas o ochłodzeniu rynku luksusowego brevitas.com brevitas.com
• Brevitas o projektach wielofunkcyjnych (Innovation QNS, konwersja 25 Water St) brevitas.com brevitas.com
• Brevitas o możliwościach inwestycyjnych i przykładach brevitas.com brevitas.com
• Brevitas o stopach procentowych, migracji, polityce mieszkaniowej, przepisach dotyczących zrównoważonego rozwoju brevitas.com brevitas.com
• ABC7 News o ustawie dotyczącej opłat brokerskich (listopad 2024) abc7ny.com abc7ny.com
• News12 Long Island o cenach domów (marzec 2025) longisland.news12.com longisland.news12.com
• FingerLakes1 o trendach 2025: północ stanu vs południe stanu fingerlakes1.com fingerlakes1.com
• Credaily o prognozach wzrostu czynszów na północy stanu (Rochester, Syracuse) credaily.com credaily.com
• PwC/ULI Emerging Trends in Real Estate 2025 pwc.com pwc.com