Rynek nieruchomości w Mediolanie 2025: trendy boomu, najgorętsze dzielnice i odważne prognozy

Boom nieruchomości w Mediolanie nie wykazuje oznak spowolnienia – stolica mody i finansów Włoch prowadzi na krajowym rynku nieruchomości z odpornym na zawirowania wzrostem w 2025 roku. Zarówno sektory mieszkaniowy, jak i komercyjny doświadczają dynamicznych zmian: od rosnącego popytu na mieszkania w nowych dzielnicach po rekordowe inwestycje w biura, handel i hotele. Eksperci prognozują na przyszłość umiarkowane wzrosty cen i utrzymujące się zainteresowanie nieruchomościami w Mediolanie, napędzane projektami rewitalizacji miejskiej, modernizacją infrastruktury (takimi jak nowe linie metra) oraz prężnie rozwijającą się gospodarką wspieraną przez turystykę. W tym kompleksowym raporcie analizujemy trendy na mediolańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, prognozy cen na najbliższe lata, najgorętsze dzielnice (i ukryte perełki) dla inwestorów, główne projekty zmieniające oblicze miasta, zmiany regulacyjne oraz siły ekonomiczne i demograficzne mające wpływ na rynek.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku

Odbicie sprzedaży i stabilny wzrost cen: Po krótkim ochłodzeniu w 2023 roku, rynek mieszkaniowy w Mediolanie odbija w 2025 roku. W pierwszym kwartale sprzedaż mieszkań w Mediolanie wzrosła o ponad 7% rok do roku (5 505 transakcji) dils.com, co odzwierciedla odnowione zaufanie kupujących. W całym kraju liczba transakcji rosła jeszcze szybciej (+11,5% r/r w I kw. 2025), wspierana przez łagodzenie stóp procentowych kredytów hipotecznych, co przyciągnęło więcej kupujących z powrotem na rynek idealista.it idealista.it. Banki pozostają ostrożne w udzielaniu kredytów, ale ogólna aktywność finansowa wzrosła o 32% w porównaniu z rokiem ubiegłym, ponieważ stopy procentowe nieco spadły z poziomów szczytowych z 2022 roku idealista.it idealista.it. Ceny mieszkań rosną umiarkowanie, ale konsekwentnie – najnowsze badania pokazują roczne wzrosty na poziomie około +1,1% do +1,4% w największych miastach Włoch idealista.it. Mediolan, będący najdroższym rynkiem w kraju, odnotował niewielkie wzrosty cen mimo wyższych kosztów kredytów, dzięki utrzymującemu się popytowi i ograniczonej podaży nowych mieszkań.

Centrum kontra peryferie – rozbieżne trendy: Najbardziej prestiżowe dzielnice śródmiejskie Mediolanu w dużej mierze ustabilizowały się na wysokich poziomach cenowych. Ogólne wartości w historycznym centrum faktycznie spadły o -0,8% na początku 2024 roku, gdy nabywcy z segmentu ultraluksusowego stali się bardziej ostrożni idealista.it idealista.it. Nieruchomości z najwyższej półki w takich rejonach jak Brera i Quadrilatero della Moda (Dzielnica Mody) wciąż osiągają ceny rzędu 15 000–17 000 €/m² za eleganckie, historyczne apartamenty, a zagraniczne elity (zwłaszcza nabywcy z USA i Europy Wschodniej) nadal są nimi zainteresowane idealista.it. Jednak przy już bardzo wysokich cenach i niedoborze naprawdę prestiżowych ofert, segment luksusowy w centrum pozostaje w większości stabilny idealista.it idealista.it. Tymczasem kilka dzielnic półcentralnych i peryferyjnych osiąga lepsze wyniki na rynku, notując znaczący wzrost wartości. Osoby, których nie stać na centrum – lub sprytni inwestorzy – zwracają się ku rewitalizowanym obszarom tuż poza śródmieściem, gdzie odnowa miejska i nowa infrastruktura podnoszą ceny o 3–5% rocznie idealista.it idealista.it. W szczególności dzielnice wzdłuż nowej linii metra M4 i w pobliżu dużych projektów rewitalizacyjnych odnotowały wzrosty: na przykład makroobszar Lodi–Corsica (południowo-wschodni Mediolan) odnotował wzrost cen o +4,5% w ubiegłym roku po nowych inwestycjach mieszkaniowych wokół Fondazione Prada i Scalo Porta Romana idealista.it. Podobnie robotnicze dzielnice, takie jak Corvetto i Grigioni (również na południowo-wschodnich obrzeżach), przyciągają młodych nabywców i inwestorów dzięki przystępnym cenom (~3 300–3 500 €/m²) i dużemu potencjałowi wzrostul idealista.it. W Navigli–Famagosta (południowy zachód), trwająca rewitalizacja dawnych terenów przemysłowych (np. dawna fabryka Richard Ginori) podniosła ceny o +3,4% i wywindowała wartość nowych inwestycji do 6 000–7 000 €/m² idealista.it. Nawet odległe przedmieścia przeżywają renesans: takie obszary jak Missaglia–Gratosoglio (południe) korzystają z bliskości stacji metra i najemców-studentów, a mieszkania są tam nadal po 2 500–3 400 €/m² i stale drożeją idealista.it. Dergano (północny zachód) to kolejny przykład – ostatnie modernizacje przestrzeni publicznych i większe mieszkania rodzinne przyciągnęły młode rodziny, podnosząc ceny do 4 000–5 500 €/m² idealista.it.

Kurcząca się podaż nowych mieszkań: Kluczową cechą mediolańskiego rynku jest chroniczny niedobór nowych inwestycji mieszkaniowych. Nowe budownictwo stanowi jedynie około 9–10% sprzedaży w Mediolanie (nieco powyżej średniej krajowej) dils.com, a wiele ostatnich projektów zostało szybko wyprzedanych. Deweloperzy mierzą się z wysokimi kosztami budowy i opóźnieniami w uzyskiwaniu pozwoleń, dlatego często preferuje się renowację istniejących budynków zamiast budowy od podstaw idealista.it. Rządowe zachęty do remontów (takie jak włoskie ulgi podatkowe „Superbonus”, choć ostatnio ograniczone) pobudziły falę energooszczędnych modernizacji. W rezultacie rośnie udział mieszkań o wysokiej klasie energetycznej (klasa A lub B) na rynku – z 4,7% do 7,3% sprzedaży w ciągu ostatnich dwóch lat idealista.it. Te zmodernizowane lub nowo wybudowane lokale osiągają wyższe ceny i notują największe wzrosty cen – pod koniec 2024 roku ceny nowych nieruchomości we Włoszech rosły o około +8% rok do roku, znacznie wyprzedzając +2–3% wzrosty cen mieszkań z rynku wtórnego globalpropertyguide.com. Mediolan odzwierciedla ten trend: kupujący są skłonni płacić najwyższe stawki za gotowe do zamieszkania, zrównoważone mieszkania, podczas gdy starsze, niewyremontowane lokale notują skromniejsze wzrosty cen lub nawet niewielkie spadki z kwartału na kwartał globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ta różnica jakościowa w cenach prawdopodobnie się pogłębi wraz ze zbliżaniem się unijnych przepisów dotyczących zielonego budownictwa, które najprawdopodobniej będą wymagały modernizacji starszych budynków do 2030 roku.

Presja na rynku najmu: Rozkwit krótkoterminowego najmu i popyt ze strony studentów w Mediolanie stworzyły ciasny rynek najmu. Po długim okresie stagnacji czynsze mieszkaniowe gwałtownie wzrosły – +4–5% rocznego wzrostu czynszów odnotowano w 2024 roku idealista.it, a 2025 przynosi dalsze wzrosty. Liczba umów najmu w Mediolanie wzrosła jedynie o ~1% na początku 2025 roku, ponieważ podaż pozostaje ograniczona idealista.it. Wielu prywatnych właścicieli przeniosło mieszkania na dochodowy najem krótkoterminowy (w stylu Airbnb) lub po prostu wstrzymuje się z wynajmem z powodu niskich zysków z długoterminowych umów. Doprowadziło to do mniejszej liczby dostępnych najemów długoterminowych oraz „canoni” (czynszów ofertowych), które znacznie przekraczają możliwości wielu lokalnych rodzin idealista.it. W rzeczywistości dane branżowe pokazują, że stopy zwrotu z najmu w Mediolanie wynoszą średnio ~5,4%, ale mogą sięgać 6–7% w przypadku mniejszych mieszkań – co jest atrakcyjne dla inwestorów globalpropertyguide.com. Silny popyt ze strony młodych profesjonalistów, studentów i relokujących się pracowników sprawia, że dobrze położone mieszkania na wynajem (zwłaszcza nowoczesne lokale) znikają z rynku bardzo szybko. Samotni najemcy, młode pary i rodziny coraz częściej poszukują elastycznych warunków, krótszych umów lub kontraktów przejściowych idealista.it idealista.it. Boom na najem krótkoterminowy spotyka się z krytyką za pogłębianie problemu dostępności mieszkań i skłania decydentów do interwencji (jak omówiono w sekcji Aktualizacje regulacyjne). Warto zauważyć, że niektórzy inwestorzy wracają do tradycyjnego najmu: na przykład w mediolańskiej dzielnicy San Siro odnotowano ponowne zainteresowanie regulowanymi umowami długoterminowymi (przy „uzgodnionych” umiarkowanych czynszach) – co pobudziło tam transakcje po latach stagnacji idealista.it.

Kluczowy wniosek dotyczący rynku mieszkaniowego: Rynek mieszkaniowy w Mediolanie w 2025 roku pozostaje dynamiczny i zróżnicowany. Ogólny trend to stały wzrost cen (około +1–3% rocznie w większości dzielnic idealista.it sarpi.it) pomimo wyższych stóp procentowych, dzięki solidnemu popytowi i ograniczonej podaży. Centralne, luksusowe adresy utrzymują swoją wartość z niewielkim lub zerowym wzrostem, wspierane przez międzynarodowych nabywców i ograniczoną dostępność nieruchomości idealista.it. Jednak prawdziwy impet widoczny jest w peryferyjnych i rozwijających się dzielnicach, gdzie nowa infrastruktura i rewitalizacja uwalniają potencjał wartości. Niektóre zewnętrzne dzielnice odnotowały zdumiewający wzrost wartości o ponad 40% w ciągu ostatnich pięciu lat – na przykład Certosa/Cascina Merlata (NW), Corvetto/Rogoredo (SE), Forlanini (E), Affori/Bovisa (N) oraz Precotto/Turro (NE) wszystkie odnotowały wzrost cen mieszkań o około 40–46% od 2020 roku ilgiorno.it ilgiorno.it. To potwierdza, że Mediolan to rynek „dwóch prędkości”: dojrzałe centralne strefy są stabilne przy wysokich cenach, podczas gdy wybrane obrzeża oferują możliwości wzrostu, przekształcając się w nowe gorące strefy.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku

Mediolan to centrum biznesowe Włoch, a jego sektory nieruchomości komercyjnych – biura, handel detaliczny, hotelarstwo i logistyka – doświadczają silnego ożywienia po pandemii. Inwestorzy zainwestowali kapitał w włoskie nieruchomości komercyjne na początku 2025 roku, a wolumeny inwestycji wzrosły o 50% w całym kraju w pierwszej połowie 2025 roku w porównaniu do roku poprzedniego dils.com. Mediolan przyciąga największą część tego kapitału jako czołowy rynek kraju dla biur, flagowych sklepów detalicznych i nowych inwestycji. Poniżej przedstawiamy główne segmenty rynku komercyjnego:

Rynek biurowy (rosnące zapotrzebowanie korporacyjne na jakość)

Silna aktywność najmu: Rynek biurowy w Mediolanie osiąga rekordowe poziomy w 2025 roku. W pierwszej połowie roku wynajem powierzchni biurowej osiągnął ~205 000 m², co stanowi wzrost o 15% w porównaniu do I połowy 2024 roku i jest to najbardziej intensywne sześć miesięcy w historii pod względem liczby transakcji dils.com. Podpisano ponad 180 umów najmu – głównie na biura średniej wielkości (1 000–5 000 m²), ponieważ firmy nadal dostosowują swoje powierzchnie dils.com. Popyt jest znacznie wyższy niż przed pandemią, co odzwierciedla atrakcyjność Mediolanu jako centrum biznesowego cushmanwakefield.com. Warto zauważyć, że dominują powierzchnie biurowe klasy A: ponad 74% wynajętej powierzchni w I połowie 2025 roku znajdowało się w nowych lub najwyższej jakości budynkach dils.com. Najemcy wyraźnie stawiają na nowoczesne, zrównoważone biura z doskonałymi udogodnieniami i centralną lokalizacją, aby zachęcić pracowników do powrotu do biur. W rezultacie starsze lub peryferyjne biura mają trudności (wskaźnik pustostanów poza centrum miasta utrzymuje się na poziomie około 17% w ostatnich latach) cushmanwakefield.com. Ta polaryzacja powoduje rosnącą różnicę czynszów między lokalizacjami prime a drugorzędnymi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Czynsze i perspektywy: W centralnej dzielnicy biznesowej Mediolanu oraz pożądanych dzielnicach biznesowych, czynsze za biura rosną z powodu ograniczonej podaży. Czynsze za najlepsze biura osiągnęły około 730–775 € za m²/rok pod koniec 2024 roku cushmanwakefield.com dils.com, i oczekuje się, że wzrosną o kolejne ~3% w 2025 roku cushmanwakefield.com. Właściciele energooszczędnych, centralnie położonych wieżowców mają przewagę cenową, ponieważ najemcy konkurują o wysokiej jakości powierzchnie. Rzeczywiście, analitycy przewidują, że presja na wzrost czynszów będzie się utrzymywać do 2026 roku, choć tempo wzrostu po 2025 roku będzie się stopniowo zmniejszać cushmanwakefield.com. Dla kontrastu, starsze biura na obrzeżach miasta doświadczają stagnacji lub spadku czynszów. Wiele takich budynków stoi pustych, ponieważ najemcy konsolidują się w centrum lub przenoszą do bardziej ekologicznych budynków. Niektórzy właściciele biur na obrzeżach rozważają nawet przekształcenie na inne cele – od hoteli po mieszkania lub akademiki – aby przeciwdziałać słabemu popytowi cushmanwakefield.com. Inwestycje w sektor biurowy Mediolanu były selektywne: w 2024 roku biura stanowiły tylko około 20% wolumenu inwestycji komercyjnych we Włoszech cushmanwakefield.com, ponieważ relacje cen/dochodowości dla najlepszych aktywów pozostają napięte. Jednak nastroje inwestorów na początku 2025 roku się poprawiają. Przy pewnej korekcie cen i stabilizacji stóp zwrotu, oczekuje się większej liczby transakcji w miarę upływu roku cushmanwakefield.com. Stopy kapitalizacji biur w Mediolanie (najlepsze ~3,75–4,0%) mogą ulec niewielkiej kompresji (≈-25 pb) w 2025 roku wraz z powrotem zaufania cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – zwłaszcza dla ekologicznych, dobrze wynajętych aktywów. Ogólnie rzecz biorąc, długoterminowe perspektywy dla rynku biurowego w Mediolanie są pozytywne: ograniczona nowa podaż oraz unijne wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju powinny utrzymać niedobór najlepszych powierzchni, wspierając wzrost czynszów w topowych lokalizacjach cushmanwakefield.com.

Sektor detaliczny (odrodzenie głównych ulic handlowych)

Poodpandemiczne ożywienie handlu detalicznego: Nieruchomości handlowe w Mediolanie – od luksusowych butików przy głównych ulicach po centra handlowe – doświadczają solidnego ożywienia. Po wyzwaniach związanych z COVID i zakłóceniami spowodowanymi przez e-commerce, ruch pieszy i sprzedaż detaliczna odbiły się, przywracając zaufanie inwestorów cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pod koniec 2024 roku sprzedaż w centrach handlowych we Włoszech wzrosła nieznacznie (+0,6% r/r w październiku 2024), a liczba odwiedzających galerie handlowe wzrosła o +1,5%, co wskazuje, że konsumenci wracają do sklepów stacjonarnych cushmanwakefield.com. Mediolan, jako stolica mody Włoch, korzysta z rosnącej turystyki i wydatków na luksus. Jego prestiżowe ulice handlowe (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele itd.) nie tylko się odbudowały, ale ustanawiają nowe standardy: Cushman & Wakefield sklasyfikował Via Montenapoleone jako najdroższą ulicę handlową na świecie w 2024 roku, po tym jak czynsze tam wzrosły o prawie +30% w ciągu dwóch lat cushmanwakefield.com. Czynsze za najlepsze lokale handlowe w centrum Mediolanu rosną obecnie o ok. 2% rocznie, a dalsze wzrosty oczekiwane są w 2025 roku, ponieważ popyt ze strony najemców pozostaje silny cushmanwakefield.com. Lokalizacje flagowe są bardzo poszukiwane przez marki luksusowe i międzynarodowych detalistów, którzy chcą zaznaczyć swoją obecność na silnym rynku mediolańskim.

Zainteresowanie inwestorów i trendy: Odbicie w wynikach handlu detalicznego ożywiło aktywność inwestycyjną. W pierwszej połowie 2025 roku inwestycje w nieruchomości handlowe we Włoszech osiągnęły 1 miliard euro, co jest najlepszym początkiem od 2019 roku dils.com. Kilka dużych transakcji dotyczących centrów handlowych i ulic handlowych sygnalizowało, że inwestorzy dostrzegają wartość, zwłaszcza biorąc pod uwagę wyższe stopy zwrotu, jakie obecnie oferuje sektor handlu detalicznego w porównaniu z innymi aktywami cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Stopy zwrotu z najlepszych centrów handlowych i sklepów przy głównych ulicach stały się bardzo atrakcyjne po pandemii, a wraz z coraz większą skłonnością banków do udzielania kredytów, na rynek wchodzą nowi gracze cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. W Mediolanie uwaga skupia się na „trofeowych” nieruchomościach wielofunkcyjnych i kultowych budynkach handlowych – często starszych obiektach nadających się do repozycjonowania. Zarówno inwestorzy prywatni, jak i fundusze instytucjonalne nabywają nieruchomości handlowe w prestiżowych dzielnicach Mediolanu, niektóre z zamiarem przekształcenia na obiekty wielofunkcyjne (handel detaliczny plus biura lub hotelarstwo). Warto odnotować, że jedną z największych transakcji w 2025 roku była sprzedaż Grandi Stazioni Retail (zarządzającej powierzchniami handlowymi na dworcach kolejowych) inwestorom międzynarodowym – co podkreśla odnowione zaufanie do dobrze zlokalizowanych nieruchomości handlowych dils.com. W przyszłości analitycy przewidują, że czynsze i wartości nieruchomości handlowych w Mediolanie będą nadal delikatnie rosnąć (~+2% w 2025 roku) cushmanwakefield.com, zwłaszcza że wydatki turystów utrzymują się na wzrostowej fali (turyści zapewniają stałą sprzedaż dóbr luksusowych – zobacz Trendy turystyczne). Główne ulice będą wyznaczać kierunek, podczas gdy drugorzędne strefy handlowe i starsze centra handlowe mogą wymagać dalszej rewitalizacji, aby konkurować.

Nieruchomości hotelowe i turystyczne (rekordowe inwestycje)

Boom sektora hotelowego: Rynek nieruchomości hotelowych w Mediolanie jest gorący dzięki rekordowej turystyce i apetytowi inwestorów. 2024 był rekordowym rokiem dla inwestycji hotelowych we Włoszech, z ponad 2 miliardami euro w transakcjach hotelowych, co stanowi wzrost o 30% w porównaniu z 2023 rokiem cushmanwakefield.com. Mediolan, obok Rzymu i Wenecji, przyciągnął dużą część tych środków, szczególnie do hoteli luksusowych i lifestyle’owych. Fundamenty sektora są doskonałe: do 2023 roku liczba odwiedzających Mediolan przekroczyła poziomy sprzed pandemii – miasto gościło 8,5 miliona turystów w 2023 roku, o 34% więcej niż w 2022 roku (i 14% powyżej poziomu z 2019 roku) areacmilano.it. Ten napływ, w połączeniu z powrotem podróży służbowych i targów, podniósł w latach 2023–2024 obłożenie hoteli i ceny pokoi w Mediolanie do rekordowych poziomów. Operatorzy hotelowi w dużej mierze byli w stanie przenieść rosnące koszty na wyższe przychody cushmanwakefield.com.

Inwestorzy z całego świata (od private equity po biura rodzinne i marki hotelowe) celują w mediolański rynek hotelowy, przyciągani jego znakomitymi wynikami i perspektywami wzrostu cushmanwakefield.com. Włochy są obecnie jednym z czołowych kierunków inwestycji hotelowych w Europie, a Mediolan zajmuje wysoką pozycję dzięki całorocznemu popytowi korporacyjnemu i turystycznemu. Największe transakcje w 2024 roku obejmowały przejęcia luksusowych hoteli zabytkowych oraz rozwój nowych obiektów lifestyle’owych skierowanych zarówno do millenialsów, jak i zamożnych podróżnych cushmanwakefield.com. Stopy zwrotu z najlepszych aktywów hotelowych w Mediolanie pozostały stabilne, mimo wzrostu stóp procentowych – w rzeczywistości pod koniec 2024 roku łagodniejsze warunki finansowania (Europejski Bank Centralny wstrzymał podwyżki stóp) i duża płynność długu wspierały niewielką kompresję stóp zwrotu dla hoteli z wyższej półki cushmanwakefield.com. W Mediolanie widoczne są takie trendy jak rebranding starszych hoteli, adaptacyjne wykorzystanie zabytkowych budynków na butikowe obiekty noclegowe oraz ekspansja międzynarodowych marek (od luksusowych po budżetowe).

Perspektywy – Optymizm do 2026 roku: Prognozy dla sektora hotelowego na lata 2025–2026 są optymistyczne. Eksperci branżowi przewidują dalszy wzrost przychodów, stabilizujący się na wysokim poziomie oraz stopniową dalszą kompresję stóp zwrotu (dla najlepszych aktywów), ponieważ popyt inwestorów pozostaje silny cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Unikalnym czynnikiem napędzającym rynek na horyzoncie są Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2026 (współorganizowane przez Mediolan), które już teraz stymulują rozwój nowych hoteli i modernizację istniejących, zwłaszcza w centrum Mediolanu i jego okolicach. Olimpiada i powiązane wydarzenia mają utrzymać wysoką liczbę odwiedzających do 2026 roku, co przyniesie korzyści rynkowi hotelarskiemu i najmu krótkoterminowego. W 2025 roku kapitał prywatny, grupy hotelowe i fundusze instytucjonalne aktywnie poszukują kolejnych transakcji, a wolumeny transakcyjne mogą osiągnąć nowe rekordy, jeśli obecna dynamika się utrzyma cushmanwakefield.com. Dla szerszego rynku nieruchomości w Mediolanie, rozwijający się segment hotelarski przynosi również efekty uboczne – na przykład rosnący popyt turystyczny wzmacnia stopy zwrotu z najmu krótkoterminowego (choć, jak wspomniano wcześniej, wywiera to również presję na lokalny rynek mieszkaniowy) oraz zwiększa atrakcyjność inwestycji w projekty wielofunkcyjne, które integrują hotele, apartamenty serwisowane lub obiekty rozrywkowe.

Logistyka i przemysł (stały rozwój)

Popyt na logistykę wciąż wysoki: Wielki Mediolan jest centrum logistycznym Włoch, a wzrost e-commerce w czasie pandemii trwale podniósł zapotrzebowanie na magazyny w całym obszarze metropolitalnym. W pierwszej połowie 2025 roku włoski rynek nieruchomości logistycznych kontynuował ścieżkę wzrostu: około 1,05 mln m² powierzchni logistycznej zostało wynajęte w całym kraju w pierwszym półroczu (choć to nieco mniej niż wyjątkowy poziom z 2024 roku) dils.com. Mediolan i region Lombardia odpowiadają za znaczną część tego wolumenu, ze względu na strategiczne położenie dla dystrybucji. Nawet gdy gorączkowa ekspansja z lat 2021–22 wyhamowuje, popyt najemców na nowoczesne, duże obiekty pozostaje silny, szczególnie na centra dystrybucji „ostatniej mili” w pobliżu miasta oraz duże magazyny wzdłuż korytarzy autostrad A1/A4 dils.com. W drugim kwartale 2025 roku nastąpiło krótkotrwałe spowolnienie liczby transakcji (zainwestowano tylko 141 mln euro w logistykę w tym kwartale), ale łączne inwestycje w pierwszym półroczu osiągnęły 785 mln euro, co oznacza wzrost o 61% w porównaniu z pierwszym półroczem 2024 roku dils.com. Inwestorzy pozostają pozytywnie nastawieni do sektora logistycznego – każdy spadek aktywności jest postrzegany jako tymczasowy, a solidny portfel transakcji na drugą połowę 2025 roku i kolejne lata dils.com.

Czynsze i stopy zwrotu: Rynek logistyki w Mediolanie charakteryzuje się bardzo niskim poziomem pustostanów w segmencie powierzchni wysokiej jakości, co utrzymuje czynsze prime na stabilnym, rekordowym poziomie. Czynsze prime za powierzchnie logistyczne w rejonie Mediolanu wynoszą około 70 €/m²/rok na 2025 rok dils.com, co jest najwyższą stawką we Włoszech (dorównuje jej jedynie Rzym). W niektórych rynkach drugorzędnych, takich jak Werona, czynsze wciąż rosną (Werona skoczyła do 60 €/m²/rok) dils.com. W Mediolanie czynsze ustabilizowały się na początku 2025 roku po znacznym wzroście w poprzednich latach, ale utrzymujący się silny popyt (ze strony 3PL, detalistów i producentów przenoszących produkcję z powrotem do kraju) sprawia, że czynsze utrzymują się na wysokim poziomie i mogą ponownie wzrosnąć, jeśli podaż nie nadąży za popytem. Jeśli chodzi o stopy zwrotu, stopy zwrotu z nieruchomości przemysłowych wzrosły w ciągu ostatniego roku zgodnie z globalnymi trendami stóp procentowych, ale wydają się stabilizować. Prime yield dla logistyki w Mediolanie wynosi około 5,3% w II kwartale 2025 roku dils.com – to wysoki poziom w porównaniu z innymi klasami aktywów, co czyni ten segment atrakcyjnym dla inwestorów. Pojawiają się nawet sygnały, że ponowna kompresja stóp zwrotu może powrócić wraz z odbudową zaufania i stabilizacją kosztów finansowania dils.com. Grunty pod nowe inwestycje magazynowe wokół Mediolanu pozostają rzadkie i drogie, co wypycha część inwestycji na obrzeża metropolii lub do obiektów wielopoziomowych. Ogólnie rzecz biorąc, logistyka pozostanie sektorem wzrostowym, choć nie w tak dynamicznym tempie jak w latach 2020–21. Strukturalne czynniki (e-commerce, reorganizacja łańcuchów dostaw, zapotrzebowanie na szybszą dostawę) nadal wspierają rynek nieruchomości przemysłowych w Mediolanie jako solidną opcję inwestycyjną na przyszłość.

Prognozy cenowe i perspektywy rynkowe (2025–2027)

Patrząc w przyszłość, prognozy wskazują, że rynek nieruchomości w Mediolanie będzie kontynuował pozytywny trend w kolejnych latach, choć z bardziej umiarkowanym wzrostem niż podczas ostatniego boomu. Konsensus wśród analityków rynku nieruchomości i branżowych organizacji wskazuje, że ceny będą nadal stopniowo rosły w latach 2025 i 2026, wspierane przez silne fundamenty, ale ograniczane przez wyższe koszty finansowania i umiarkowanie gospodarcze. Oto kilka kluczowych punktów dotyczących perspektyw:

• Wzrost cen mieszkań: Oczekuje się, że ceny mieszkań w Mediolanie wzrosną średnio o około +3–4% w 2025 roku, wyprzedzając inflację sarpi.it. Lokalni agenci zauważają, że niektóre obszary rewitalizowane mogą odnotować jeszcze większe wzrosty, podczas gdy najdroższe centralne strefy mogą wzrosnąć tylko nieznacznie sarpi.it sarpi.it. Nomisma, czołowy włoski instytut badawczy, prognozuje, że wartości nieruchomości będą nadal rosły nominalnie, ale w coraz wolniejszym tempie – w rzeczywistości wzrost cen spowolnił z ok. +2% w 2022 roku do ok. +1,4% w 2025 roku dla mieszkań w doskonałym stanie idealista.it. Ten łagodny trend wzrostowy ma się utrzymać do 2026–2027 roku, o ile nie nastąpią poważne wstrząsy. Chroniczny niedobór nowych mieszkań w Mediolanie oraz jego status gospodarczego magnesu Włoch powinny podtrzymywać ceny, nawet jeśli wyższe stopy procentowe ograniczają możliwości nabywców. Do 2027 roku skumulowany wzrost cen może wynieść 5–10% powyżej obecnych poziomów, według tych prognoz.
• Wolumen sprzedaży i popyt: Po spadku w 2023 roku, wolumeny transakcji ponownie rosną i prawdopodobnie pozostaną na zdrowym poziomie. Nomisma przewiduje około 5% wzrostu sprzedaży mieszkań w 2025 roku w skali kraju cushmanwakefield.com, przy czym Mediolan i Rzym przewodzą odbiciu, gdy kupujący wracają na rynek. Jednak wiele zależy od trendów kredytowych – jeśli stopy procentowe spadną lub ustabilizują się, może zostać uwolniony stłumiony popyt. Rzeczywiście, powrót kupujących po raz pierwszy i drobnych inwestorów na początku 2025 roku (wspierany przez nieco niższe stopy kredytów hipotecznych) pokazuje odporność rynku idealista.it. Przeciwstawiają się temu ostrożne standardy kredytowe włoskich banków i ograniczenia dostępności dla młodych nabywców. Ogólnie można oczekiwać stabilnej, ale nie wybuchowej aktywności sprzedażowej do 2026 roku. Popyt będzie nadal przesuwał się w kierunku stref zewnętrznych i przedmieść, gdy kupujący szukają lepszej relacji jakości do ceny – trend ten sprzyja peryferiom Mediolanu i miastom satelickim (popyt dojazdowy) w nadchodzących latach idealista.it.
• Perspektywy komercyjne i inwestycyjne: Ogólne perspektywy inwestycyjne dla rynku nieruchomości w Mediolanie są ostrożnie optymistyczne. Globalne firmy z branży nieruchomości (takie jak Cushman & Wakefield oraz Knight Frank) podkreślają, że najlepsze rynki we Włoszech pozostają odporne i atrakcyjne dla kapitału międzynarodowego idealista.it idealista.it. Mediolan w szczególności jest postrzegany jako niedowartościowany w porównaniu do innych europejskich miast – na przykład za 1 milion dolarów można tam kupić wciąż ok. 52 m² nieruchomości premium, więcej niż w Paryżu czy Londynie idealista.it idealista.it. Ta relatywna wartość, w połączeniu z prorozwojowym systemem podatkowym Włoch dla nowych rezydentów, powinna wspierać dalszy napływ zagranicznych nabywców i inwestorów idealista.it. Branżowe prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych na 2025 rok przewidują stabilizację lub lekki wzrost wartości po korekcie cen z lat 2022–23. Czynsze za biura klasy premium w Mediolanie mają wzrosnąć o ok. +3% w 2025 roku i kolejne +1–2% w 2026 roku cushmanwakefield.com, co odzwierciedla zaufanie do odbudowy tego sektora. Wartości nieruchomości handlowych również mają wzrosnąć o kilka procent, a logistyka powinna pozostać silna. Wolumeny inwestycyjne we Włoszech mogą wzrosnąć, jeśli stopy procentowe się ustabilizują – już w pierwszej połowie 2025 roku odnotowano 50% wzrost zainwestowanych środków rok do roku dils.com, a wraz z w dużej mierze zakończonym procesem odkrywania cen, więcej transakcji prawdopodobnie zostanie sfinalizowanych pod koniec 2025 roku cushmanwakefield.com. Podsumowując, należy oczekiwać umiarkowanego wzrostu w większości segmentów, a nie gwałtownego skoku czy załamania.
• Ryzyka dla perspektyw: Kilka czynników ryzyka może zaciemnić perspektywy rynku nieruchomości w Mediolanie. Jednym z nich jest otoczenie stóp procentowych – jeśli inflacja ponownie wzrośnie, a Europejski Bank Centralny jeszcze bardziej zaostrzy politykę, wyższe koszty finansowania mogą ponownie ostudzić popyt (włoski rynek mieszkaniowy jest wrażliwy na stopy kredytów hipotecznych). Innym ryzykiem jest szersza gospodarka: prognozowany wzrost PKB Włoch ma być umiarkowany (~0,7–1% rocznie w latach 2024–25) globalpropertyguide.com, więc każda recesja lub szok może uderzyć w zaufanie konsumentów. Zmiany polityczne lub regulacyjne (omówione później) również mogą wpłynąć na nastroje inwestorów – na przykład zaostrzenie kontroli najmu lub zmiany podatkowe. Z drugiej strony, wszelkie pozytywne szoki (takie jak szybszy wzrost gospodarczy lub napływ zagranicznych inwestorów korzystających ze słabego euro) mogą doprowadzić do wyższego niż oczekiwano wzrostu rynku nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, scenariusz bazowy to stabilność z łagodnym trendem wzrostowym – Mediolan powinien pozostać jednym z wyróżniających się rynków nieruchomości w Europie Południowej, „gotowy na stabilny wzrost”, jak ujął to Knight Frank idealista.it.

Przegląd dzielnic: Popularne i rozwijające się obszary Mediolanu

Jednym z najciekawszych aspektów mediolańskiego rynku nieruchomości w ostatnich latach jest pojawienie się nowych, modnych dzielnic. Trwająca ewolucja miasta – napędzana gentryfikacją, infrastrukturą i rewitalizacją – przetasowała hierarchię „najlepszych” miejsc do życia lub inwestowania. Podczas gdy klasyczne, prestiżowe dzielnice, takie jak Brera, Centrum Historyczne i Magenta pozostają niezmiennie pożądane, wiele dawniej peryferyjnych stref szybko zyskuje na znaczeniu. Poniżej przedstawiamy kilka kluczowych dzielnic Mediolanu, zarówno tych już ugruntowanych, jak i tych wschodzących, wraz z aktualnymi poziomami cen i najnowszymi trendami:

Centralny Mediolan: Serce miasta – obejmujące takie obszary jak Duomo, Brera, Castello i Porta Venezia – osiąga najwyższe wartości nieruchomości we Włoszech. Te strefy charakteryzują się historyczną zabudową, luksusowymi sklepami i ograniczoną nową zabudową. Ceny zazwyczaj wahają się od 8 000 € do ponad 15 000 € za metr kwadratowy w zależności od ulicy i prestiżu nieruchomości sarpi.it. Jak zauważono, rynek centralny dojrzał; krajowi i zagraniczni nabywcy nadal są zainteresowani (obcokrajowcy często poszukują nowoczesnych mieszkań „pod klucz” z tarasami, ochroną itp. idealista.it), ale gwałtowny wzrost cen z ostatnich lat wyhamował. W 2024 roku dane Tecnocasa pokazały, że wartości w centrum nieznacznie spadły (-0,8%) idealista.it, choć najbardziej prestiżowe adresy utrzymały poziom. Jednym z centralnych subrynków, gdzie nadal widać aktywność, jest Porta Nuova–Moscova, nowoczesna dzielnica wieżowców w pobliżu Piazza Gae Aulenti. Tutaj ekskluzywne nowe rezydencje osiągają ceny powyżej 12 tys. €/m², a popyt przewyższa podaż idealista.it. Podobnie sąsiadujący obszar CityLife (zrewitalizowane tereny targowe z wieżowcami i parkiem) pozostaje bardzo ceniony; nowoczesne apartamenty regularnie przekraczają 8 tys. €/m² i korzystają z faktu, że jest to samowystarczalna, ekskluzywna enklawa.

Półcentralne dzielnice: Tuż poza historycznym centrum kilka dzielnic łączy względną przystępność cenową z atrakcyjnym stylem życia. Porta Romana, na przykład, stała się „burżuazyjno-bohemińskim” miejscem z kawiarniami i galeriami. Ceny w okolicach 6–10 tys. €/m² są powszechne – wysokie według ogólnych standardów, ale wciąż niższe niż w centrum – a obszar ten dodatkowo skorzysta na rozwoju Wioski Olimpijskiej (więcej o tym później). Isola, na północ od stacji Garibaldi, przekształciła się z robotniczej enklawy w modną dzielnicę po powstaniu wież Bosco Verticale i projekcie Porta Nuova; ceny tam wzrosły do poziomu 6–8 tys. €/m². Navigli, znane z kanałów i życia nocnego, pozostaje popularne zarówno wśród kupujących, jak i najemców. Odnotowało ponowny wzrost cen dzięki poprawie infrastruktury i rewitalizacji pobliskich terenów poprzemysłowych idealista.it. Jednak niektóre półcentralne strefy doświadczają problemów związanych z rozwojem: na przykład rynek najmu w Porta Romana ostatnio zwolnił z powodu nadmiaru niskiej jakości mieszkań, których najemcy obecnie unikają idealista.it – co przypomina, że nawet modne dzielnice potrzebują dobrej jakości oferty, by się rozwijać.

Nowe Horyzonty – Peryferie na Fali Wzrostu: Najbardziej spektakularne historie nieruchomości w Mediolanie rozgrywają się obecnie na obrzeżach miasta, które kiedyś uważano za marginalne. Dzięki ukierunkowanym inwestycjom miejskim, te rejony stały się teraz „okazjami cenowymi” z dużym potencjałem wzrostu. Północno-zachodnia część miasta to doskonały przykład: Cascina Merlata (w pobliżu terenu Expo 2015) i sąsiednia Certosa doświadczyły fali rozwoju (ogromne nowe centrum handlowe, nowoczesne kompleksy mieszkaniowe itp.), co doprowadziło do wzrostu cen mieszkań o +46% w ciągu pięciu lat – to najwyższy wynik w mieście ilgiorno.it. Nowe apartamenty w Cascina Merlata wciąż kosztują rozsądne ~4 000 €/m², co sugeruje dalszy potencjał wzrostu. Na dalekiej północy robotnicze dzielnice Affori i Bovisa również przeżyły boom (ponad +40% w 5 lat) ilgiorno.it. Bovisa, gdzie znajduje się kampus Politechniki, ma być dalej rozbudowywana (projekt „MOLECOLA”, duży park naukowo-technologiczny) idealista.it, co może całkowicie odmienić tę okolicę w przyszłości. Na wschodzie rejon Precotto i Turro (wzdłuż linii metra 1) po cichu zyskał ok. 40% od 2018 roku ilgiorno.it, gdy młode rodziny odkryły jego wygodę, a nowe inwestycje zastąpiły stare fabryki. Na południu okolice wokół Fondazione Prada i ogromnej przebudowy Scalo Porta Romana (np. Lodi, Corvetto, Chiaravalle) gwałtownie zyskały na wartości. Nawet Rogoredo, niegdyś tylko odległa okolica dworca kolejowego, jest teraz na celowniku dzięki dzielnicy biznesowej Santa Giulia i powstającej olimpijskiej hali hokejowej – ceny tam i w Corvetto wzrosły w ostatnich latach o ok. 45% ilgiorno.it. Wszystkie te przypadki podkreślają kluczowy wniosek: infrastruktura i rewitalizacja napędzają popyt. Ponieważ Mediolan nadal inwestuje w swoje obrzeża (nowe stacje metra, parki, kampusy itp.), można się spodziewać, że kolejne „niedoceniane” dzielnice staną się nowymi ulubieńcami inwestorów.

Luksusowe enklawy i rynki specjalne: Mediolan ma również swoje niszowe luksusowe enklawy poza centrum. Na przykład okolica San Siro (wokół słynnego stadionu) obejmuje zarówno osiedla mieszkaniowe, jak i bardzo zamożne enklawy (wille i apartamenty premium w pobliżu parku Hippodrome). Najlepsze adresy w San Siro mogą osiągać €8k–10k/m² idealista.it, choć średnia dla tej okolicy jest znacznie niższa. Ostatnio przyciąga uwagę z powodu planów (wciąż niepewnych) budowy nowych stadionów piłkarskich i ewentualnej rewitalizacji starego stadionu – co mogłoby znacząco podnieść atrakcyjność nieruchomości. Innym przykładem jest „oś Politechniki” na północy (Bovisa do Uniwersytet Mediolański w Bicocca): studenci i pracownicy uczelni napędzają tam popyt na wynajem, a inwestorzy mogą znaleźć wielopokojowe mieszkania po €3k–4k/m² do wynajmu na pokoje. Wraz ze wzrostem liczby studentów w Mediolanie, te dzielnice akademickie (w tym Città Studi na wschodzie) są stabilnymi rynkami. Na koniec, nowo wybudowane luksusowe kompleksy zasługują na uwagę – inwestycje takie jak penthouse’y w Porta Nuova, rezydencje CityLife czy mniejsze projekty w strefach takich jak San Gimignano są skierowane do zamożnych nabywców, którzy chcą nowoczesnego komfortu poza ograniczeniami starego miasta. Mediolańscy deweloperzy informują, że takie projekty często wyprzedają się bardzo szybko, co potwierdza, że dla odpowiedniego produktu popyt jest bardzo wysoki w całym mieście.

Możliwości inwestycyjne i potencjalne ryzyka

Silny rynek Mediolanu oferuje szereg możliwości inwestycyjnych, od flipów mieszkaniowych w rozwijających się dzielnicach po duże projekty komercyjne. Jednak inwestorzy powinni również rozważyć pewne ryzyka i wyzwania. Poniżej przedstawiamy kluczowe możliwości i ryzyka na 2025 rok i kolejne lata:

Kluczowe możliwości inwestycyjne

• Wschodzące dzielnice z potencjałem wzrostu: Jak opisano powyżej, kilka dzielnic Mediolanu przechodzi transformację. Wczesna inwestycja w takie obszary jak Certosa/Cascina Merlata (NW), Corvetto/Santa Giulia (SE) czy Affori/Bovisa (N) może przynieść znaczne zyski kapitałowe. Te strefy wciąż oferują stosunkowo przystępne ceny wejścia i korzystają z nowej infrastruktury (linie metra, autostrady) oraz prestiżowych projektów. W ciągu ostatnich pięciu lat takie dzielnice odnotowały wzrost cen o +35–45%, znacznie przewyższając średnią miejską ilgiorno.it ilgiorno.it. Dzięki projektom takim jak nowe kampusy, obiekty olimpijskie i transport publiczny, trend wzrostowy prawdopodobnie się utrzyma w perspektywie średnioterminowej.
• Projekty z wartością dodaną i repozycjonowaniem: Mediolan posiada znaczną liczbę starszych budynków biurowych i przemysłowych, które można zmodernizować. Biorąc pod uwagę wysokie zapotrzebowanie na nowoczesne przestrzenie i mieszkania, przekształcanie przestarzałych nieruchomości to obiecująca strategia. Na przykład inwestorzy przyglądają się biurowcom z lat 70. na obrzeżach miasta pod kątem przekształcenia na mieszkania lub akademiki cushmanwakefield.com. Miejska polityka wspierająca rewitalizację (ze sprawniejszymi procedurami zatwierdzania w ramach ustawy „Salva Milano”) ułatwia wyburzanie i przebudowę przestarzałych obiektów fanpage.it fanpage.it. Ci, którzy potrafią sprawnie przejść przez procesy administracyjne, mogą stworzyć aktywa klasy A ze starych budynków – to potencjalnie bardzo zyskowna strategia.
• Inwestycje w najem i budowa pod wynajem: Napięty rynek najmu w Mediolanie sprawia, że dobrze położone nieruchomości na wynajem mogą generować solidne stopy zwrotu (~5% średnio, a w niektórych przypadkach więcej) globalpropertyguide.com. Inwestorzy – od osób prywatnych po duże fundusze – mają szansę na rynku build-to-rent (BTR). Istnieje ogromny, niezaspokojony popyt na wynajem, zwłaszcza na wysokiej jakości mieszkania dla młodych profesjonalistów oraz na zakwaterowanie studenckie. Szczególnie atrakcyjne są inwestycje w specjalnie budowane akademiki (PBSA) – wraz ze wzrostem liczby studentów zagranicznych na mediolańskich uczelniach, inwestycje w mieszkania studenckie stanowiły ok. 33% inwestycji mieszkaniowych w I połowie 2025 roku dils.com. Wiele z tych projektów to inwestycje forward-funded, które zostaną oddane do użytku w najbliższych latach, prawdopodobnie przy wysokim poziomie najmu i czynszów. Konwersja Wioski Olimpijskiej na akademiki (po 2026 roku) to głośny przykład tej szansy w praktyce scaloportaromana.com.
• Luksusowe i hotelarskie aktywa: Status Mediolanu jako miasta globalnego sprawia, że zawsze istnieje zainteresowanie prestiżowymi nieruchomościami. Luksusowe budynki handlowe, flagowe sklepy oraz ekskluzywne hotele w centrum miasta są poszukiwane przez międzynarodowych inwestorów (tzw. aktywa „core”). Ostatnie transakcje pokazują, że kapitał globalny jest gotów płacić ceny premium za nieruchomości przy Via Montenapoleone lub pięciogwiazdkowe hotele ze względu na nieustający urok Mediolanu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Wraz z rekordowymi wynikami turystyki i wydarzeniami takimi jak Olimpiada 2026 na horyzoncie, inwestycje w hotelarstwo (hotele, apartamenty serwisowane, portfele najmu krótkoterminowego) oferują duży potencjał dochodowy. Włoski prestiż kulturowy oraz ulgi podatkowe dla obcokrajowców (takie jak system podatku liniowego) przyciągają także zamożnych inwestorów do lokowania kapitału w luksusowych domach w Mediolanie idealista.it – co oznacza, że projekty luksusowych inwestycji lub renowacji mogą łatwo znaleźć nabywców.
• Zielona modernizacja i ESG: Często pomijaną szansą jest inwestowanie w modernizacje zwiększające efektywność energetyczną. UE i Włochy zmierzają w kierunku zaostrzenia standardów efektywności budynków (proponowana unijna dyrektywa „Zielone Budynki” może wymagać, by domy osiągały wyższe klasy energetyczne do 2030 roku). Modernizacja starszych mediolańskich budynków poprzez instalację paneli słonecznych, ocieplenie i nowoczesne systemy może znacząco zwiększyć ich wartość i zabezpieczyć je na przyszłość. Istnieje potencjał, że publiczne zachęty powrócą (w jakiejś formie), by wspierać zielone renowacje. Nieruchomości z potwierdzonymi certyfikatami zrównoważonego rozwoju już teraz osiągają wyższe czynsze i ceny w sektorze biurowym, a ten trend będzie się tylko nasilał. Inwestorzy specjalizujący się w modernizacjach ESG (Środowiskowych, Społecznych, Zarządczych) mogą uwolnić wartość w starzejących się zasobach budowlanych Mediolanu, a jednocześnie korzystać z niższej pustostanów i większego popytu najemców na ekologiczne przestrzenie cushmanwakefield.com.

Potencjalne ryzyka i wyzwania

• Ryzyko stóp procentowych i finansowania: Gwałtowny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2023 był sygnałem ostrzegawczym. Jeśli stopy pozostaną wysokie lub wzrosną jeszcze bardziej, koszty finansowania będą ograniczać kupujących i deweloperów. Wysokie stopy kredytów hipotecznych już ochłodziły rynek mediolański w 2023 roku (sprzedaż spadła, a ceny zwolniły). Chociaż stopy nieco złagodniały do 2025 roku, ryzyko ponownej inflacji lub zaostrzenia polityki pieniężnej może ponownie ograniczyć dostępność mieszkań. Dodatkowo, banki we Włoszech zachowują ostrożność – Nomisma zauważa, że pomimo większego zainteresowania kredytami hipotecznymi w 2025 roku, ostrożne podejście banków nadal jest „hamulcem potencjalnego popytu” idealista.it. Inwestorzy polegający na dźwigni finansowej muszą brać pod uwagę możliwość droższego lub trudniej dostępnego kredytu.
• Zmiany regulacyjne i podatkowe: Otoczenie regulacyjne jest w fazie zmian (patrz następna sekcja). Niektóre zmiany są pozytywne (np. mediolańska ustawa „Salva Milano” przyspieszająca wydawanie pozwoleń), inne mogą wpłynąć na zwroty z inwestycji. Dużą zmianą jest regulacja najmu krótkoterminowego: rząd krajowy i władze miejskie zaostrzają przepisy dotyczące wynajmu wakacyjnego, aby przeciwdziałać niedoborom mieszkań i „nadmiernej turystyce”. Od 2024 roku Włochy podniosły podatek ryczałtowy od dochodów z najmu krótkoterminowego z 21% do 26% dla właścicieli wielu nieruchomości homeunity.it, a także wprowadziły obowiązkowe kody rejestracyjne i standardy bezpieczeństwa homeunity.it homeunity.it. Mediolan rozważa również lokalne ograniczenia w najbardziej turystycznych strefach. Jeśli przepisy zostaną zaostrzone, inwestorzy w nieruchomości typu Airbnb mogą odnotować niższe zyski lub wyższe koszty dostosowania się do przepisów. Kolejną potencjalną zmianą mogą być podatki od nieruchomości – od dawna we Włoszech dyskutuje się o aktualizacji wartości katastralnych (na potrzeby podatku IMU). Choć politycznie wrażliwa, każda przyszła reforma może podnieść koszty utrzymania dla właścicieli nieruchomości o wysokiej wartości w Mediolanie. Śledzenie decyzji politycznych w Rzymie jest rozsądne dla każdego inwestora tutaj.
• Klimat gospodarczy i polityczny: Chociaż gospodarka Mediolanu jest stosunkowo silna, nie jest odporna na szersze wyzwania Włoch. Niski wzrost krajowy (prognozowany na ok. 0,8% w 2025 r.) globalpropertyguide.com, wysokie zadłużenie publiczne lub niestabilność polityczna mogą stanowić przeszkody. Recesja w Europie lub globalne wstrząsy mogą ograniczyć popyt zarówno ze strony lokalnych nabywców, jak i zagranicznych inwestorów. Ponadto demografia Włoch – starzejące się społeczeństwo i kurcząca się siła robocza – rodzi długoterminowe pytania dotyczące popytu na mieszkania (choć sam Mediolan przyciąga młodych z innych regionów). Na froncie politycznym, choć obecny rząd jest nastawiony na rozwój (np. ułatwiając wzrost Mediolanu), przyszłe administracje mogą zmienić priorytety. Inwestorzy powinni uwzględnić odrobinę słynnego „włoskiego ryzyka”: rzeczy mogą trwać dłużej niż się spodziewano, czy to z powodu biurokratycznych opóźnień, czy nagłej zmiany prawa.
• Ryzyka realizacyjne i budowlane: Inwestowanie w Mediolanie może być opłacalne, ale nie jest pozbawione przeszkód. Koszty budowy pozostają wysokie (ceny materiałów budowlanych gwałtownie wzrosły od 2017 r. idealista.it), co ogranicza marże deweloperów. Niedobory wykwalifikowanej siły roboczej i problemy z łańcuchem dostaw mogą również wpływać na harmonogramy projektów. Skandal związany z pozwoleniami w 2023 r. – kiedy wstrzymano ok. 150 projektów – podkreśla ryzyko, że nawet zatwierdzone inwestycje mogą napotkać kontrolę prawną. Choć dekret Salva Milano ma rozwiązać ten konkretny problem fanpage.it fanpage.it, deweloperzy muszą nadal skrupulatnie przestrzegać przepisów, aby uniknąć problemów (zwłaszcza w mieście z zabytkami i aktywnymi społecznościami). Każdy projekt, który się przeciąga, ryzykuje nietrafienie w odpowiedni moment rynkowy lub przekroczenie budżetu. Dlatego inwestorzy często preferują istniejące aktywa lub lekkie modernizacje w Mediolanie, aby ograniczyć ryzyko deweloperskie.
• Nasycenie rynku w niektórych segmentach: Chociaż większość segmentów cieszy się zdrowym popytem, istnieje możliwość nadpodaży w niszowych rynkach. Na przykład, jeśli zbyt wiele luksusowych apartamentów trafi na rynek jednocześnie, górny segment może się osłabić (obecnie tak nie jest, ale warto obserwować przyszłe inwestycje). W biurach, jeśli firmy w pełni przyjmą model pracy zdalnej/hybrydowej, nawet silny popyt Mediolanu na wysokiej jakości powierzchnie może się wyrównać, a mniej elastyczne biura będą miały trudności ze znalezieniem najemców. W handlu detalicznym, strukturalny wzrost e-commerce oznacza, że drugorzędne lokalizacje handlowe mogą nigdy w pełni się nie odbudować; inwestorzy w takie aktywa mogą napotkać stagnację czynszów. Kluczowe jest selektywne podejście – skupienie się na najlepszych lokalizacjach i koncepcjach odpornych na przyszłość – aby uniknąć posiadania nieruchomości, która wyjdzie z mody.

Podsumowując, Mediolan pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie, oferując znacznie więcej możliwości niż zagrożeń. Silne fundamenty miasta, globalny urok oraz pro-rozwojowa dynamika dobrze pozycjonują je dla inwestorów. Jednakże, ostrożni inwestorzy będą aktywnie zarządzać powyższymi ryzykami – testując swoje inwestycje pod kątem zmian stóp procentowych, śledząc przepisy prawne oraz wybierając projekty z odpowiednim marginesem bezpieczeństwa na wypadek trudności. Nieruchomości w Mediolanie wykazały się niezwykłą odpornością, a ci, którzy inwestują rozsądnie, prawdopodobnie zostaną nagrodzeni w nadchodzących latach.

Najważniejsze inwestycje i projekty infrastrukturalne kształtujące Mediolan

Mediolan przechodzi fizyczną transformację dzięki szeregowi projektów rozwoju miejskiego i modernizacji infrastruktury. Inicjatywy te nie tylko zmieniają panoramę miasta, ale także bezpośrednio wpływają na wartości nieruchomości poprzez poprawę komunikacji i przekształcanie niewykorzystanych terenów w tętniące życiem nowe dzielnice. Oto niektóre z kluczowych projektów i planów, które wpływają (lub wkrótce wpłyną) na rynek nieruchomości w Mediolanie:

• Rewitalizacja dawnych terenów kolejowych (Scali Ferroviari): Ambitny plan Mediolanu dotyczący rewitalizacji siedmiu nieużywanych terenów kolejowych (projekt „Scali”) jest już w trakcie realizacji. Największym i najbardziej znaczącym jest Scalo Porta Romana na południowym wschodzie: teren o powierzchni 190 000 m² przekształcany w ekologiczną dzielnicę o mieszanym przeznaczeniu. Będzie tam mieścić się Wioska Olimpijska 2026, zapewniająca zakwaterowanie dla 1 400 sportowców, a po igrzyskach nowe mieszkania zostaną przekształcone w tak potrzebne lokale studenckie i socjalne scaloportaromana.com perenews.com. Oprócz mieszkań powstaje Parco Romana (duży nowy park) oraz przestrzenie komercyjne, które włączą ten obszar w tkankę miejską. W pobliżu Fondazione Prada i inne atrakcje kulturalne już podniosły prestiż dzielnicy; ukończenie Wioski Olimpijskiej do 2026 roku (ze studentami wprowadzającymi się pod koniec 2026) ma znacznie zwiększyć atrakcyjność Porta Romana i ceny nieruchomości. Inne tereny kolejowe w planach to Scalo Farini (na północnym zachodzie), które do 2030 roku ma stać się rozległym parkiem i dzielnicą innowacji, oraz Scalo San Cristoforo (na południowo-zachodnim końcu nowej linii M4), które skoncentruje się na zrównoważonym rozwoju i być może logistyce. Projekty te zasadniczo tworzą nowe dzielnice – wprowadzając tereny zielone, połączenia komunikacyjne i nowoczesne budynki na obszary, które dotąd były opuszczone. W miarę ich postępu, okoliczne tereny (często wcześniej półprzemysłowe) doświadczają efektu domina w postaci wzrostu wartości ze względu na przewidywaną poprawę jakości życia.
• Rozbudowa linii metra (M4 i kolejne): Infrastruktura transportowa jest głównym czynnikiem napędzającym trendy na rynku nieruchomości w Mediolanie. W latach 2022–2023 miasto otworzyło odcinki zupełnie nowej linii metra M4 (tzw. „Niebieska Linia”), a w 2024 roku dotarła ona do centrum miasta; na początku 2025 roku linia ma być w pełni operacyjna od lotniska Linate (wschód) do San Cristoforo (daleki południowy zachód). To zmienia zasady gry: obszary, które wcześniej nie miały dostępu do metra (jak części Solari, Washington oraz wschodnia oś Forlanini/Corsica), teraz mają szybkie połączenia. Już teraz obserwujemy wzrost cen nieruchomości wokół nowych stacji M4 przed otwarciem linii idealista.it idealista.it. Tymczasem planowane są przedłużenia istniejących linii: M1 (Czerwona) jest przedłużana na zachód do Baggio, a M5 (Liliowa) jest w budowie na północ do Monzy (planowane zakończenie w 2030 roku). W fazie wstępnego planowania znajduje się nawet nowa linia M6. Wszystkie te projekty komunikacyjne mają tendencję do podnoszenia wartości nieruchomości poprzez poprawę dostępności. Dzielnice takie jak Washington/Bolivar (przy M4), Via Mecenate (blisko wschodniego końca M4) czy Bicocca (skorzysta na przedłużeniu M5) prawdopodobnie odnotują wzrost popytu. Dodatkowo, koncepcja „Linii Okrężnej” – wykorzystania istniejących torów kolejowych do stworzenia orbitalnej linii kolejowej wokół Mediolanu – zyskuje na popularności. Pierwsze elementy tego rozwiązania mogą się pojawić w latach 2026–2030, jeszcze bardziej łącząc węzły podmiejskie. Dla inwestorów i kupujących mieszkania, bliskość obecnej lub przyszłej stacji metra pozostaje jednym z najpewniejszych czynników wzrostu wartości nieruchomości w Mediolanie.
• CityLife i Porta Nuova – ciągła ewolucja: Dwie ikoniczne historie sukcesu rewitalizacji w Mediolanie, Porta Nuova i CityLife, wyznaczyły wzorzec nowoczesnych dzielnic miejskich we Włoszech. Porta Nuova (obszar Garibaldi/Isola) jest praktycznie ukończona, ale wciąż wprowadzane są drobne zmiany – na przykład UniCredit rozbudowuje swoją siedzibę, a w Isola powstają nowe, mniejsze projekty mieszkaniowe. Wpływ tej dzielnicy rozprzestrzenił się na pobliskie Chinatown i Garibaldi, gdzie starsze budynki są przebudowywane ze względu na prestiżowe sąsiedztwo. CityLife, trio lśniących wieżowców (Allianz, Generali, PwC) pośród zagospodarowanego parku i dzielnicy handlowej, również zbliża się do ukończenia. W przygotowaniu są ostatnie działki mieszkaniowe i być może dodatkowy średniowysoki biurowiec. Ta strefa na stałe ugruntowała pozycję Tre Torri jako jednej z najdroższych dzielnic mieszkaniowych Mediolanu. W miarę kończenia tych projektów, ich sukces (pod względem wysokiego poziomu wynajmu i wzrostu wartości) zachęca miasto do realizacji podobnych, dużych inwestycji (jak wspomniane Scali). Stanowią one także kotwicę dla zatrudnienia – np. Porta Nuova stała się centrum firm fintech i modowych; CityLife przyciągnęło firmy konsultingowe i ubezpieczeniowe – co z kolei zwiększa popyt na mieszkania w okolicznych dzielnicach.
• Dzielnica Innowacji w Mediolanie (MIND): Na terenie Expo 2015 (północno-zachodni kraniec, Rho-Fiera) powstaje kampus high-tech znany jako MIND. Ten projekt publiczno-prywatny ma na celu stworzenie parku nauk o życiu i technologii, obejmującego centrum badawcze Human Technopole, nowy kampus uniwersytecki (wydziały naukowe Uniwersytetu Mediolańskiego przenoszą się tutaj) oraz prywatne siedziby B+R. Ultramodernistyczny szpital Galeazzi został już tam otwarty. Choć MIND znajduje się poza centrum miasta, jest de facto przedłużeniem obszaru metropolitalnego Mediolanu i jest połączony komunikacją miejską. Inwestycja ta ma długofalowe konsekwencje: może wygenerować tysiące miejsc pracy i stać się centrum innowacji naukowej, zwiększając popyt zarówno na biura, jak i mieszkania w północno-zachodnim sektorze (Rho, Pero, a także dzielnice takie jak Certosa). Niektórzy deweloperzy mieszkaniowi już zaczęli kierować ofertę do miejscowości w pobliżu MIND, przewidując, że profesjonaliści mogą chcieć mieszkać w pobliżu, a nie w zatłoczonym mieście.
• Infrastruktura Zimowych Igrzysk Olimpijskich 2026: Mediolan (wraz z Cortiną) będzie gospodarzem Zimowych Igrzysk w lutym 2026 roku, co przyspieszyło realizację kilku istotnych projektów. Wspomniana już Wioska Olimpijska w Porta Romana to jeden z nich; kolejnym jest Palazzetto dello Sport (PalaItalia) w Santa Giulia – nowa arena do hokeja na lodzie i wydarzeń. Santa Giulia, duży projekt wielofunkcyjny na południe od Rogoredo, przez lata rozwijała się powoli, ale Igrzyska dały impuls do budowy areny i ukończenia większej części planowanych tam biur/mieszkań. Duże korporacje, takie jak Sky Italia, mają już swoje siedziby w Santa Giulia, a po Igrzyskach teren ten ma obejmować parki i znaczną społeczność mieszkaniową. Dodatkowo, w ramach przygotowań do Igrzysk, Mediolan modernizuje niektóre sieci transportowe i przestrzenie publiczne – na przykład poprawia połączenia kolejowe do ośrodków narciarskich i upiększa tereny turystyczne. Choć nie jest to tak przełomowe jak Expo 2015, Igrzyska działają jako akcelerator, zapewniając realizację niektórych projektów w określonym terminie i przyciągając uwagę świata. Obszary wokół obiektów olimpijskich (np. Porta Romana, Santa Giulia) powinny odnotować wzrost krótkoterminowego najmu podczas wydarzenia oraz trwały wzrost dzięki poprawie infrastruktury i międzynarodowej rozpoznawalności.
• Inne godne uwagi projekty: W wielu dzielnicach Mediolanu realizowane są także inne inwestycje. Kilka przykładów: teren Ex Richard Ginori wzdłuż Naviglio Grande jest przekształcany w dzielnicę mieszkaniowo-kreatywną, co wspiera wzrost wartości w rejonie Navigli/Famagosta idealista.it. Piazza d’Armi (dawny plac ćwiczeń wojskowych na południowym zachodzie) ma zostać przekształcony w park z zabudową mieszkaniową na obrzeżach. Piazza Cordusio w centrum jest przekształcany w strefę luksusowych sklepów i biur (historyczne budynki zamieniane są na flagowe sklepy i biura, jak nowa palarnia Starbucks i planowany sklep Louis Vuitton) ilgiorno.it. Podobnie wiele starszych budynków w historycznym centrum (np. wokół Via Turati, Via Manzoni) jest odnawianych z myślą o ekskluzywnych sklepach lub biurach, co sprawia, że centrum stale się zmienia. Po stronie mieszkaniowej powszechne są mniejsze projekty uzupełniające – od kameralnych apartamentowców przy Via Savona/Tortona (dzielnica mody) po konwersje loftów w Lambrate (wschodząca dzielnica designu na wschodzie). Rynek nieruchomości w Mediolanie to mozaika takich mikroinwestycji, które wspólnie podnoszą atrakcyjność miasta.

W istocie, krajobraz miejski Mediolanu w drugiej połowie lat 20. XXI wieku będzie charakteryzował się nowymi terenami zielonymi, lepszą mobilnością i zupełnie nowymi dzielnicami, powstającymi w miejscu dawnej infrastruktury. Zmiany te generalnie wywierają pozytywny wpływ na wartość nieruchomości – nieruchomości w pobliżu nowych parków lub stacji osiągają wyższe ceny. Miejski Plan Urbanistyczny Mediolanu 2030 kładzie nacisk na zrównoważony rozwój, rewitalizację terenów poprzemysłowych i rozwój zorientowany na transport publiczny, co dobrze wróży bardziej przyjaznemu do życia (a więc i cenniejszemu) miastu. Uczestnicy rynku nieruchomości – od kupujących po deweloperów – powinni „śledzić żurawie” i plany infrastrukturalne, ponieważ dzisiejsze place budowy często wskazują jutrzejsze gorące lokalizacje nieruchomości.

Aktualizacje regulacyjne i prawne dotyczące rynku nieruchomości

Włoskie, a w szczególności mediolańskie, ramy prawne i regulacyjne przeszły ostatnio istotne zmiany – część z nich ma na celu pobudzenie rynku, inne zaś rozwiązanie problemów społecznych. Śledzenie tych zmian jest kluczowe dla inwestorów i kupujących, ponieważ mogą one wpływać na koszty transakcji, działalność najmu i harmonogramy inwestycji. Najważniejsze zmiany to:

„Dekret Salva Milano” – Odblokowanie zablokowanych projektów: W odpowiedzi na szeroko zakrojone śledztwo, które w 2023 roku zamroziło około 150 projektów budowlanych w Mediolanie, rząd krajowy wprowadził specjalną ustawę nieformalnie nazwaną „Salva Milano” (Ratuj Mediolan). Problem wynikał z zarzutów prokuratorów, że wiele projektów nadużywało szybkiej ścieżki pozwolenia (SCIA na renowację), aby w praktyce budować większe obiekty bez pełnych planów urbanistycznych fanpage.it. Doprowadziło to do prewencyjnego wstrzymania licznych placów budowy, od wieżowców mieszkalnych (jak Park Towers w Crescenzago) po mniejsze przebudowy fanpage.it. Ustawa Salva Milano, uchwalona pod koniec 2024 roku, zapewnia tymczasowe rozwiązanie: uznaje takie projekty za legalne o ile znajdują się już na terenach zurbanizowanych, skutecznie znosząc wymóg osobnego szczegółowego planu w przypadkach wyburzenia i odbudowy fanpage.it fanpage.it. W praktyce ustawa ta pozwala wszystkim tym wstrzymanym budowom na wznowienie prac i dokończenie inwestycji. Uproszcza także na razie przyszłe projekty wyburzeniowo-odbudowalne w mieście, umożliwiając deweloperom uzyskanie prostszego pozwolenia, jeśli nie powiększają powierzchni zabudowy poza istniejący kontekst miejski. Jednak środek ten ma charakter przejściowy – obowiązuje do czasu wprowadzenia szerszej reformy przepisów budowlanych (zgodnie z ustawą przewidzianej w ciągu 6 miesięcy) fanpage.it. Dla rynku było to ogromne odciążenie: usuwa niepewność wiszącą nad wieloma inwestycjami i sygnalizuje wsparcie rządu dla rozwoju Mediolanu. Inwestorzy powinni jednak pamiętać, że oznacza to również, iż fala nowych lokali trafi na rynek wraz z ukończeniem tych projektów w latach 2025–2026, co może nieznacznie zwiększyć konkurencję w niektórych segmentach.
• Zachęty podatkowe dla kupujących domy: Rząd włoski wprowadził lub przedłużył zachęty wspierające własność nieruchomości, szczególnie dla osób kupujących po raz pierwszy. Na mocy Ustawy budżetowej na 2025 rok, jedną z korzystnych zmian było wydłużenie czasu na sprzedaż poprzedniego domu przy zachowaniu ulg podatkowych dla „pierwszego domu”. Zazwyczaj kupujący, którzy nabywają główne miejsce zamieszkania z ulgami podatkowymi, muszą sprzedać swoje stare główne miejsce zamieszkania w ciągu 12 miesięcy, aby nie stracić ulgi; ten okres został podwojony do 24 miesięcy od 1 stycznia 2025 roku globalpropertyguide.com. Daje to właścicielom domów więcej swobody przy zmianie miejsca zamieszkania bez ponoszenia wyższych podatków, co sprzyja mobilności na rynku. Dodatkowo, nadal obowiązują hojne dopłaty do kredytów hipotecznych dla młodych kupujących pierwsze mieszkanie (poniżej 36 roku życia), które obejmują podatki i oferują gwarancje państwowe – zostały one wprowadzone w 2021 roku i przedłużone co najmniej do 2023–24, a ich kontynuacja jest oczekiwana, ponieważ cieszą się dużą popularnością. Takie działania utrzymują popyt ze strony kupujących po raz pierwszy (kluczowy segment w Mediolanie) na wyższym poziomie, niż byłby on w warunkach drogiego kredytu.
• Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Być może najgorętszym tematem są regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego (affitti brevi), takich jak Airbnb, które rozprzestrzeniły się w Mediolanie. Władze zmagają się z wyzwaniem pogodzenia wzrostu turystyki z dostępnością mieszkań dla mieszkańców. Na poziomie krajowym weszło w życie kilka nowych przepisów: od 2024 roku gospodarze wynajmujący więcej niż jedną nieruchomość w ramach najmu krótkoterminowego muszą płacić wyższy podatek ryczałtowy w wysokości 26% (w porównaniu do standardowych 21% za jedną nieruchomość) homeunity.it. Ma to na celu tzw. „multi-hostów” – osoby prowadzące w praktyce mini imperia hotelowe – aby zniechęcić do wycofywania zbyt wielu mieszkań z rynku najmu długoterminowego homeunity.it. Ponadto, od 1 stycznia 2025 roku każda nieruchomość wynajmowana krótkoterminowo we Włoszech musi uzyskać Ogólnokrajowy Kod Identyfikacyjny (CIN) i zostać zarejestrowana w centralnej bazie danych homeunity.it. Gospodarze muszą umieszczać ten kod w ogłoszeniach i na nieruchomości, w przeciwnym razie grożą im wysokie grzywny homeunity.it. Oprócz tego, nowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa przeciwpożarowego (np. czujniki gazu, gaśnice w każdej jednostce) stały się obowiązkowe pod koniec 2024 roku dla wszystkich wynajmów turystycznych homeunity.it homeunity.it. Te regulacje zwiększają przejrzystość i bezpieczeństwo, ale nakładają też dodatkowe koszty na gospodarzy. W Mediolanie władze miejskie również sygnalizują zaostrzenie stanowiska. Chociaż nie zakazano całkowicie wynajmu krótkoterminowego (na taki krok zdecydowały się niektóre miasta, jak Barcelona czy Amsterdam, w określonych strefach), Mediolan zwalcza niektóre skutki uboczne: na przykład miasto zakazało używania skrzynek na klucze na terenach publicznych (poręcze, znaki itp.) do zameldowań Airbnb, ze skutkiem od wiosny 2025 roku fanpage.it fanpage.it. Przedstawiciele władz nazwali to symbolicznym krokiem przeciwko niekontrolowanemu rozprzestrzenianiu się mini-hosteli i „nadużywaniu przestrzeni publicznej” fanpage.it fanpage.it. Ponadto Mediolan zabiega o większe uprawnienia do nakładania liwynajmów w obszarach z nadmierną liczbą najmu turystycznego. Niedawny wyrok sądu (kwiecień 2025 przez Radę Stanu) otworzył miastom możliwość wyznaczania „stref nasycenia”, w których nowe najmy krótkoterminowe mogą być ograniczane homeunity.it homeunity.it. Nie byłoby zaskoczeniem, gdyby Mediolan, pod presją mieszkańców z powodu wysokich czynszów, w najbliższej przyszłości zdecydował się ograniczyć liczbę dni najmu krótkoterminowego lub licencji w najbardziej dotkniętych centralnych dzielnicach. Inwestorzy na rynku najmu krótkoterminowego powinni uważnie śledzić te zmiany, ponieważ zwroty mogą zostać obniżone przez wyższe podatki lub nowe lokalne ograniczenia (np. zasada, że najmy poniżej 30 dni są dozwolone tylko wtedy, gdy wynajmujesz pokój, a nie całe mieszkanie – koncepcja, która była rozważana na szczeblu krajowym tg24.sky.it).
• Zrównoważony rozwój i przepisy budowlane: Zarówno na poziomie UE, jak i we Włoszech, przepisy pchają rynek nieruchomości w kierunku zrównoważonego rozwoju. Choć nie jest to jeszcze prawo, proponowana przez UE Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków może wymagać, aby budynki osiągnęły określone klasy efektywności w wyznaczonych terminach (np. klasa E do 2030 r., D do 2033 r.). Włochy będą musiały wdrożyć to w jakiejś formie. Dodatkowo, Mediolan ma własne cele klimatyczne – polityka miasta (w ramach Planu Powietrza i Klimatu) zakłada neutralność węglową do 2050 r., a już od 2023 r. nowe budynki muszą być niemal zeroenergetyczne. Te trendy regulacyjne oznaczają, że właściciele starych, nieefektywnych budynków mogą stanąć przed nowymi obowiązkami (i kosztami) związanymi z dociepleniem, wymianą kotłów itp. Z drugiej strony, deweloperzy budynków ekologicznych mogą skorzystać z łatwiejszych pozwoleń lub zachęt. Kolejnym obowiązującym przepisem jest klasyfikacja antysejsmiczna i systemy bonusowe – choć Mediolan jest niskiego ryzyka sejsmicznego, budynki w całym kraju są klasyfikowane pod kątem bezpieczeństwa sejsmicznego, co w przyszłości może wpłynąć na ich wartość lub ubezpieczenie. Na razie główny nacisk w Mediolanie kładzie się na ograniczenie emisji: ścisła opłata za wjazd do strefy C w centrum miasta oraz nadchodzące strefy niskiej emisji mogą pośrednio wpływać na rynek nieruchomości, czyniąc mieszkania w centrum, dobrze skomunikowane, jeszcze bardziej pożądanymi.
• Reformy umów najmu: W przypadku najmu długoterminowego nie nastąpiły jeszcze drastyczne zmiany, ale coraz częściej dyskutuje się o tym, jak uczynić wynajem bardziej przystępnym cenowo i bezpiecznym w miastach takich jak Mediolan. Rząd zachęca do stosowania umów „canone concordato” (czynsz uzgodniony), gdzie czynsze ustalane są według lokalnych standardów w zamian za ulgi podatkowe dla właścicieli. W Mediolanie rośnie liczba takich umów (odrodzenie najmu w San Siro było częściowo ich zasługą idealista.it). Pojawiają się postulaty dalszych zachęt podatkowych lub dotacji dla właścicieli oferujących dłuższe umowy najmu po rozsądnych stawkach, by przywrócić mieszkania z rynku krótkoterminowego. Pod koniec 2023 r. rada miejska Mediolanu debatowała także nad takimi rozwiązaniami jak rejestr najmu i ewentualne limity czynszów, jeśli sytuacja się pogorszy, choć żadne limity nie zostały wprowadzone (każda ścisła kontrola czynszów wymagałaby prawdopodobnie ustawodawstwa krajowego i napotkałaby wyzwania prawne). Właściciele powinni zauważyć, że trend zmierza w kierunku większej kontroli – np. upewniania się, że cały dochód z najmu jest deklarowany (rząd walczy z unikaniem podatków poprzez krzyżowe sprawdzanie nowego rejestru CIN i ewidencji podatku turystycznego homeunity.it homeunity.it) – a także możliwego promowania umów zapewniających stabilne mieszkania.
• Polityka wobec zagranicznych nabywców i Golden Visa: W przeciwieństwie do niektórych innych krajów europejskich, Włochy nie mają formalnego programu „złotej wizy” dla zakupów nieruchomości. Mają jednak coś, co można uznać za jeszcze bardziej atrakcyjne dla zamożnych cudzoziemców: regulacja Flat Tax (wprowadzona w 2017 roku), która pozwala nowym rezydentom płacić stałą kwotę 100 000 euro rocznie od wszystkich dochodów pochodzących z zagranicy. Ten system, wraz z podobnym dla emerytów (7% podatku ryczałtowego dla osób przenoszących się na emeryturę do wybranych regionów południowych), sprawia, że Włochy – a w szczególności Mediolan – są atrakcyjne dla relokacji osób o wysokim majątku globalpropertyguide.com idealista.it. Do tej pory nie wprowadzono żadnych zmian podważających te systemy; wręcz przeciwnie, Włochy promują je, by przyciągnąć zamożnych ludzi. Dla inwestorów międzynarodowych Włochy zniosły także pewne bariery: nie ma dodatkowych podatków dla zagranicznych nabywców (w przeciwieństwie do Kanady czy Nowej Zelandii). Jedynym aspektem wymagającym uwagi jest globalna zgodność z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy – agenci nieruchomości i notariusze we Włoszech stosują obecnie bardziej rygorystyczne kontrole pochodzenia środków kupujących, po kilku głośnych przypadkach nielegalnych pieniędzy w nieruchomościach. Ogólnie jednak, podejście regulacyjne jest przyjazne dla zagranicznych nabywców, a w Mediolanie odnotowano wzrost liczby amerykańskich, chińskich i północnoeuropejskich nabywców w segmencie luksusowym idealista.it. Można się spodziewać, że Włochy utrzymają lub nawet rozszerzą takie zachęty, ponieważ przyciągają one kapitał do kraju.

Podsumowując, krajobraz regulacyjny ewoluuje z myślą o równoważeniu żywotności rynku i potrzeb społecznych. Rynek mediolański w 2025 roku korzysta z środków wspierających takich jak Salva Milano (odblokowanie inwestycji) i zachęty dla kupujących, ale mierzy się także z nowymi przepisami dotyczącymi najmu i zrównoważonego rozwoju, które będą kształtować strategie inwestycyjne. Uczestnicy rynku powinni dostosować się, dbając o zgodność (z przepisami dotyczącymi najmu, standardami energetycznymi) oraz wykorzystując dostępne zachęty (ulgi podatkowe, szybsze pozwolenia), by utrzymać przewagę na stale zmieniającym się rynku nieruchomości w Mediolanie.

Trendy ekonomiczne, demograficzne i turystyczne

Na koniec warto wziąć pod uwagę szerszy kontekst ekonomiczny i demograficzny, w którym funkcjonuje rynek nieruchomości w Mediolanie. Takie czynniki jak zmiany populacji, trendy zatrudnienia i turystyka mogą znacząco wpływać na popyt i wartość nieruchomości. Dla Mediolanu – miasta często postrzeganego jako gospodarcza siła napędowa Włoch – wiele z tych trendów jest bardziej korzystnych niż w innych częściach kraju, choć nie brakuje wyzwań.

Klimat gospodarczy w Mediolanie: Ogólna gospodarka Włoch rośnie powoli; prognozuje się, że PKB wzrośnie tylko o około 0,8–1% w 2025 roku globalpropertyguide.com. Jednak Mediolan konsekwentnie osiąga wyniki lepsze od średniej krajowej. Jako finansowa i biznesowa stolica kraju, Mediolan cieszy się niższym bezrobociem i wyższymi dochodami niż większość włoskich miast. Główne branże to finanse, moda, design, startupy technologiczne, media i produkcja (w obszarze metropolitalnym), co wszystko przyczynia się do silnego rynku pracy, przyciągającego ludzi z całych Włoch. W latach 2023–2024 Mediolan odnotował szczególnie silne ożywienie w sektorach takich jak finanse, usługi profesjonalne i turystyka, co pomogło utrzymać popyt na mieszkania nawet przy gwałtownym wzroście stóp procentowych. Niemniej jednak, wysoka inflacja i podwyżki stóp procentowych EBC w latach 2022–23 tymczasowo uderzyły w rynek mieszkaniowy Włoch (podnosząc koszty kredytów). Do 2025 roku inflacja się ustabilizowała, a stopy procentowe ustabilizowały się lub nawet nieco spadły, co znajduje odzwierciedlenie w poprawie liczby udzielanych kredytów hipotecznych idealista.it. Dodatkowo, europejskie fundusze odbudowy (PNRR) kierują inwestycje do różnych regionów Włoch; Mediolan wykorzystuje część z nich na infrastrukturę i centra innowacji, co powinno wzmocnić jego gospodarkę w nadchodzących latach.

Ludność i demografia: W przeciwieństwie do wielu włoskich miast, które się kurczą, populacja Mediolanu stopniowo rośnie w ostatnich latach (przed pandemią i obecnie nadal). W granicach administracyjnych miasta mieszka około 1,4 miliona mieszkańców (2023), co stanowi wzrost o około 7–8% od 2011 roku yournextmilano.it. Prognozy miejskiego urzędu statystycznego przewidują, że Mediolan może osiągnąć ~1,44 miliona do 2030 roku comune.milano.it. Wzrost ten napędzany jest zarówno przez migrację krajową (młodzi Włosi przenoszący się z południa lub mniejszych miast do Mediolanu w poszukiwaniu pracy), jak i imigrację międzynarodową. Mediolan ma liczne społeczności cudzoziemców – od studentów po profesjonalistów w firmach międzynarodowych – co nie tylko zwiększa popyt na wynajem, ale także na zakup nieruchomości (rezydenci zagraniczni są aktywni w niektórych segmentach). Miasto wyróżnia się młodszym profilem demograficznym niż średnia włoska, co wynika z napływu studentów i młodych pracowników. Podczas gdy Włochy stoją w obliczu kryzysu demograficznego (rekordowo niska liczba urodzeń i starzejące się społeczeństwo w skali kraju), Mediolan łagodzi ten problem, działając jako magnes dla talentów. Każdego roku dziesiątki tysięcy absolwentów i profesjonalistów przeprowadza się tutaj, co utrzymuje popyt na mieszkania, przestrzenie co-livingowe i pierwsze domy. Jednym z trendów demograficznych napędzających konkretny segment rynku jest wzrost liczby studentów zagranicznych: mediolańskie uczelnie (takie jak Politecnico, Bocconi, Uniwersytet Mediolański) awansowały w światowych rankingach i przyciągają wielu studentów z Europy, Azji i obu Ameryk. Liczba studentów zagranicznych rośnie, co przekłada się na duże zainteresowanie rozwojem mieszkań studenckich cushmanwakefield.com.

Niemniej jednak Mediolan nie jest odporny na starzenie się społeczeństwa – średni wiek powoli rośnie, jak w reszcie Włoch. Pojawia się rosnąca potrzeba mieszkań dla seniorów i nieruchomości związanych z opieką zdrowotną (niektórzy inwestorzy rozważają budowę domów seniora w aglomeracji). Ogólnie jednak perspektywy demograficzne Mediolanu są znacznie korzystniejsze niż np. we włoskiej prowincji czy nawet w Rzymie, co oznacza stabilny, podstawowy popyt na mieszkania w mieście w przewidywalnej przyszłości.

Boom turystyczny: Turystyka stała się filarem gospodarki Mediolanu i głównym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości (szczególnie w sektorze handlu detalicznego i hotelarstwa). Mediolan, historycznie postrzegany jako miejsce biznesowe, z powodzeniem przekształcił swój wizerunek w całoroczne miasto wypoczynkowe – słynące z zakupów, gastronomii, kultury (Ostatnia Wieczerza Leonarda, opera La Scala itd.) oraz jako brama do północnych Włoch. Liczba przyjazdów turystów osiągnęła rekordowy poziom w 2023 roku, a 8,5 miliona odwiedzających zatrzymało się w mieście, co stanowiło o 14% więcej niż przed pandemią Covid areacmilano.it. Po uwzględnieniu całego obszaru metropolitalnego, liczba wizyt wyniosła aż 17,6 miliona w 2023 roku areacmilano.it. Ten wzrost napędzany był przez kilka czynników: przełożone wydarzenia i targi po pandemii, skuteczny marketing Mediolanu oraz globalne ożywienie w turystyce. USA, Francja, Niemcy, Wielka Brytania oraz rynki wschodzące, takie jak Chiny i Bliski Wschód, to kluczowe kraje pochodzenia zagranicznych turystów areacmilano.it. Turyści wydają znaczne kwoty – Mediolan był drugi we Włoszech pod względem wydatków turystycznych w 2024 roku (ok. 1,85 mld euro) wetheitalians.com, co przynosi korzyści lokalnym firmom i inwestorom w sektorze handlu i hotelarstwa. Średnia długość pobytu wynosi około 2-3 noce areacmilano.it, co również wspiera rynek najmu krótkoterminowego.

Ten boom turystyczny ma kilka konsekwencji dla rynku nieruchomości: Popyt na hotele jest bardzo wysoki (stąd rekordowe inwestycje w hotele, o których wspomniano wcześniej). W planach jest wiele nowych hoteli – od budżetowych po pięciogwiazdkowe – często poprzez adaptację starszych budynków. Właściciele nieruchomości handlowych również odczuli korzyści z dużego ruchu pieszych – na przykład luksusowe butiki w Dzielnicy Mody rozkwitły dzięki zamożnym turystom (profil turysty odwiedzającego Mediolan to głównie zamożni podróżni, w tym rosnący udział gości z krajów Zatoki Perskiej i Azji en.wikipedia.org). Po stronie mieszkaniowej, popularność Mediolanu wśród turystów ma podwójny efekt: zachęca właścicieli do wynajmu krótkoterminowego (wyższe zyski), co przyczynia się do niedoboru mieszkań dla mieszkańców. Miasto równoważy to, promując rozwój hoteli (aby turyści mieli wybór, a mieszkańcy nie tracili wszystkich mieszkań na rzecz Airbnb) oraz rozważając wprowadzenie limitów na najem krótkoterminowy, jak wspomniano. Kolejny wzrost turystyki spodziewany jest w okolicach 2026 roku podczas Zimowych Igrzysk Olimpijskich – choć zimowe igrzyska są mniejsze niż letnie, to i tak przyniosą napływ turystów, mediów i inwestycji. Mediolan prawdopodobnie będzie cieszył się trwałymi korzyściami z turystyki w latach 2025–2026 dzięki wydarzeniom przedolimpijskim, a być może także efektowi długofalowemu po igrzyskach. Z perspektywy rynku nieruchomości, obszary takie jak Duomo, Navigli, Porta Nuova oraz wszelkie lokalizacje związane z olimpiadą odczują największy popyt napędzany turystyką.

Rynek pracy i praca zdalna: Pandemia COVID-19 przyspieszyła globalnie przejście na pracę zdalną i Mediolan nie był tu wyjątkiem. Jednak trend ten wydaje się być hybrydowy, a nie całkowicie zdalny w wielu branżach. Banki, firmy projektowe i urzędy w Mediolanie w dużej mierze sprowadziły pracowników z powrotem do biur przynajmniej na kilka dni w tygodniu. Dzięki temu sektor biurowy pozostał dość odporny (co widzieliśmy po wzroście popytu w latach 2024–25). Oznacza to również, że obawiany „miejski exodus” pracowników przenoszących się na wieś był w Italii ograniczony. Niektórzy mediolańczycy kupili domy nad jeziorami Como lub Maggiore albo na wiejskiej Lombardii podczas pandemii, ale ogólnie rzecz biorąc, populacja Mediolanu nie spadła drastycznie. W rzeczywistości, gdy biura znów się zapełniają, a życie towarzyskie wraca do normy, ludzie na nowo doceniają życie w mieście. Jeśli już, pandemia podkreśliła wartość posiadania nieco więcej przestrzeni lub balkonu – stąd lekka zmiana preferencji na większe lokale lub te z przestrzenią na zewnątrz (co odnotowano w badaniach preferencji kupujących globalpropertyguide.com). Może to stopniowo wpływać na rozwój, z większym naciskiem na tarasy, wnęki do pracy w domu i udogodnienia w nowych projektach. Rynek pracy w Mediolanie pozostaje bardzo silny – firmy nadal tworzą tu miejsca pracy (w tym nowe siedziby międzynarodowych firm czy centra technologiczne wybierające Mediolan). Bezrobocie w Mediolanie wynosi około połowy średniej krajowej. Wysokie zatrudnienie zazwyczaj koreluje z silnym popytem na mieszkania, ponieważ więcej osób ma stabilne dochody, by wynajmować lub kupować. Z drugiej strony, niedobory pracowników w budownictwie i gastronomii stanowią wyzwanie; jeśli nie zostaną rozwiązane, mogą spowalniać projekty lub podnosić koszty, pośrednio wpływając na podaż nieruchomości.

Wnioski: Perspektywy rynku nieruchomości w Mediolanie są wzmacniane przez żywotność gospodarczą, rosnącą i międzynarodową populację oraz rozkwit turystyki. Czynniki te tworzą efekt domina: miejsca pracy przyciągają ludzi, którzy potrzebują mieszkań; odwiedzający wydają pieniądze, co napędza rozwój handlu i gastronomii; dynamiczne miasto przyciąga kolejne firmy i wydarzenia itd. Choć Włochy stoją w obliczu pewnych makroekonomicznych i demograficznych wyzwań, Mediolan często sprawia wrażenie, jakby funkcjonował w swojej własnej, bardziej optymistycznej bańce. Wyzwanie dla miasta będzie polegać na zapewnieniu, by ten wzrost był zrównoważony i inkluzywny – dostarczając wystarczającą liczbę mieszkań, modernizując infrastrukturę dla większej populacji i utrzymując wysoką jakość życia. Z perspektywy inwestora lub właściciela nieruchomości fundamenty Mediolanu pozostają silne: popyt jest szeroki (lokalny i zagraniczny, mieszkaniowy i komercyjny), a globalny profil miasta rośnie. Tak długo, jak Mediolan będzie podążał obecną ścieżką, jego rynek nieruchomości w nadchodzących latach powinien pozostać jednym z najbardziej dynamicznych i dochodowych w Europie.

Źródła:

• Dils – Rynek nieruchomości H1 2025 we Włoszech (lipiec 2025): Wolumeny inwestycji, wyniki sektorów i statystyki Mediolanu dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech 2025 (kwiecień 2025): Wskaźniki cen domów we Włoszech i porównanie cen w Mediolanie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Prognoza trendów na rynku nieruchomości we Włoszech 2025 (grudzień 2024): Prognozy dla biur (wzrost czynszów +3% w 2025), odbicie w handlu detalicznym, trendy w sektorze mieszkaniowym cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Trendy cenowe w Mediolanie według stref (listopad 2024): +1,3% ogółem w 2024, centrum -0,8%, peryferie do +4,5%; szczegóły cen w dzielnicach idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Boom nieruchomości: dzielnice +40% (kwiecień 2025): Pięć najszybciej rozwijających się dzielnic 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Obserwatorium rynku nieruchomości 2025 (lipiec 2025): Sprzedaż +11,5% w I kw. 2025, ożywienie kredytów hipotecznych, wzrost cen +1,1% r/r, przesunięcie na przedmieścia, wzrost czynszów idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Krótkoterminowe najmy & Salva Milano (listopad 2024): Mediolan zakazuje skrzynek na klucze Airbnb, wskazując 20 tys. lokali na krótkoterminowy wynajem; ustawa Salva Milano ma odblokować 150 wstrzymanych projektów, łagodząc zasady uzyskiwania pozwoleń na przebudowy fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Przewodnik po krótkoterminowych najmach 2025 (2024): Nowe krajowe przepisy – obowiązkowy kod CIN do 2025 r., wymogi bezpieczeństwa, 26% podatek liniowy dla najmu krótkoterminowego przy wielu nieruchomościach od stycznia 2024 homeunity.it.
• Areac Milano – Statystyki turystyczne w Mediolanie (2024): 8,5 mln turystów w 2023 roku (rekord, +34% vs 2022), dane demograficzne i wydatki turystów areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Wnioski z Wealth Report 2025 (marzec 2025): ceny luksusowych nieruchomości w Mediolanie +3,5% w 2024 r., prognoza dla segmentu premium we Włoszech „stały wzrost” dzięki popytowi międzynarodowemu i konkurencyjnym cenom idealista.it idealista.it.