Rynek nieruchomości na Jersey przeszedł zauważalną korektę po osiągnięciu szczytu pod koniec 2022 roku. W obliczu rosnących stóp procentowych i zmian gospodarczych rok 2023 przyniósł gwałtowny spadek zarówno cen nieruchomości, jak i wolumenu transakcji, lecz najnowsze dane z lat 2024–2025 wskazują na oznaki stabilizacji. Niniejszy raport przedstawia kompleksowy przegląd sektora nieruchomości na Jersey – obejmując rynek mieszkaniowy, nieruchomości komercyjne, rynek najmu oraz segment luksusowy – według stanu na 2025 rok. Analizujemy obecne trendy (ceny, popyt, podaż), aktualne wyniki rynkowe oraz zmiany w polityce kształtujące sektor, a także zawieramy prognozy ekspertów na krótki i średni termin (do 2028 roku), by wesprzeć inwestorów, kupujących i decydentów w podejmowaniu decyzji.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Trendy rynkowe i ceny: Ceny domów na Jersey znacznie ochłodziły się od szczytu z 2022 roku. W pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena mieszkań (po korekcie struktury) była o około 3% niższa rok do roku i aż 14% poniżej maksimum osiągniętego w trzecim kwartale 2022 roku stats.je. Ten spadek sprawił, że rok 2024 był najgorszym rokiem dla cen nieruchomości w historii (od 1986 roku) – ceny spadły o 8% względem roku 2023 stats.je, co stanowi największy roczny spadek od około 38 lat collascrill.com. Korekta nastąpiła po okresie nierealnie wysokiego wzrostu (w 2021 roku roczne zwyżki przekraczały 15%) i była napędzana spadkiem dostępności kredytowej w związku z rosnącym oprocentowaniem. Pod koniec 2024 roku ceny stopniowo spadały (około 1% kwartalnie w IV kwartale 2024 roku) collascrill.com. Jednak dane z początku 2025 roku sugerują, że spadki się kończą: w pierwszym kwartale 2025 roku ceny wzrosły nawet o ok. 1% (sezonowo skorygowane) względem poprzedniego kwartału stats.je stats.je, co może wskazywać na stabilizację.
Wolumen sprzedaży i popyt: Wolumen transakcji uległ gwałtownemu spadkowi podczas spowolnienia na rynku. Całkowita sprzedaż nieruchomości w 2023 roku była niższa o około 42,9% w porównaniu z rokiem poprzednim gov.je, ponieważ wyższe koszty kredytów hipotecznych ograniczyły aktywność kupujących. W 2023 roku sprzedano jedynie około 840 nieruchomości (uprawnionych do HPI), w porównaniu do około 1 470 w 2022 roku stats.je stats.je. Była to wyjątkowo niska rotacja według historycznych standardów. Co zachęcające, aktywność wzrosła w 2024 roku i na początku 2025 roku. Ogólna sprzedaż w 2024 roku wzrosła o około 25% w porównaniu z niskim poziomem z 2023 roku collascrill.com collascrill.com, a w pierwszym kwartale 2025 roku liczba transakcji była o 90% wyższa niż w pierwszym kwartale 2024 (choć tamten okres był wyjątkowo cichy) nedbankprivatewealth.com. Nawet w porównaniu z końcówką 2024 roku, sprzedaż w I kwartale 2025 wzrosła o 7% nedbankprivatewealth.com. Pomimo tego odbicia, rotacja nadal pozostaje poniżej długoterminowych norm (wciąż ~29% poniżej średniej z I kwartału lat 2021–2023) nedbankprivatewealth.com. Krótko mówiąc, popyt odżył po dołku, ale nie powrócił jeszcze w pełni do poziomów sprzed pandemii czy podwyżek stóp procentowych. Wielu kupujących wstrzymało się z zakupami w 2023 roku z powodu niepewności, ale część tego odłożonego popytu właśnie wraca na rynek wraz z dostosowaniem oczekiwań cenowych.
Średnie ceny według typu nieruchomości: Spadek na rynku nie dotknął wszystkich kategorii nieruchomości jednakowo. Większe, luksusowe domy okazały się ostatnio bardziej odporne, częściowo dzięki zamożnym nabywcom korzystającym z niższych cen. Na przykład domy czteropokojowe odnotowały wzrost średniej wartości na początku 2025 roku (skok do około 1,405 mln funtów w I kwartale, wzrost o 36% względem poprzedniego kwartału) collascrill.com. Ten skok był napędzany przez kilka bardzo wysokocennych transakcji (każda powyżej 3 mln funtów), gdy nowi zamożni mieszkańcy przeprowadzali się na wyspę nedbankprivatewealth.com. Natomiast ceny mniejszych nieruchomości wciąż spadały z kwartału na kwartał na początku 2025 roku.
Profil kupującego i kupujący po raz pierwszy: Osoby kupujące po raz pierwszy pozostały aktywne pomimo wysokich cen, wspierane przez rządowe programy wsparcia. W I kwartale 2025 roku około jedna trzecia zakupów nieruchomości (34%) została dokonana przez kupujących po raz pierwszy, co oznacza wzrost z około jednej czwartej w 2023 roku stats.je. Stanowi to wzrost udziału w sprzedaży o 7 punktów procentowych, odzwierciedlając starania na rzecz wsparcia młodych mieszkańców w wejściu na rynek nieruchomości. (Według szacunków Collas Crill, kupujący po raz pierwszy stanowili 31% transakcji w I kwartale, czyli o ok. 3% więcej niż rok wcześniej collascrill.com.) Jerseyski First Step Scheme, program wsparcia w zakupie nieruchomości wprowadzony przez władze w 2024 roku, przyczynił się do 33 transakcji w ubiegłym roku collascrill.com oraz 13 transakcji w I kwartale 2025 roku stats.je. Jednakże jego szerszy wpływ na rynek jest jak dotąd ograniczony – efekt „łańcucha transakcji” (gdy sprzedający dofinansowane mieszkania kupują nowe) okazał się słabszy, niż oczekiwano collascrill.com. Wzrost liczby kupujących po raz pierwszy to ogólnie pozytywny sygnał, ale dostępność mieszkań nadal pozostaje poważnym wyzwaniem. Przeciętne gospodarstwo domowe w Jersey, osiągające średni dochód, może wygodnie pozwolić sobie na kredyt hipoteczny jedynie na średniej cenie kawalerki i nie stać już na średniej cenie mieszkania dwupokojowego ani na żaden dom według obecnych cen collascrill.com. Podkreśla to poważną lukę w dostępności: nawet po ostatniej korekcie cen, koszt zamieszkania w domu wielkości odpowiedniej dla rodziny znacznie przewyższa możliwości przeciętnych dochodów bez znaczących wkładów własnych lub podwójnych dochodów.
Podaż i nowa zabudowa: Podstawowym problemem rynku mieszkaniowego na Jersey jest brak równowagi między podażą a popytem. Liczba mieszkań na wyspie rosła powoli (około 9% wzrost całkowitej liczby mieszkań w dekadzie 2011–2021) policy.je, a przyszłe potrzeby są znaczące – prognozy wskazują, że do 2035 roku potrzebnych będzie dodatkowe 2 000 jednostek mieszkalnych (przy założeniu umiarkowanej migracji netto na poziomie +325 osób rocznie) policy.je. Jednak nowa budowa mieszkań nie nadąża za tempem wzrostu zapotrzebowania. W 2023 znaczna część transakcji dotyczyła nowych inwestycji (w tym dużego projektu typu “build-to-sell”), ale w 2024 udział nowych budynków gwałtownie spadł – tylko ok. 9% sprzedaży w 2024 stanowiły nowe jednostki, w porównaniu do 39% w 2023 roku collascrill.com. Wskazuje to, że w 2024 roku niewiele dużych projektów mieszkaniowych trafiło na rynek. “Bridging Island Plan” (2022–2025) przeznacza tereny i ma na celu zwiększenie podaży mieszkań, a rząd nadał priorytet inicjatywom mającym na celu “rozpoczęcie budowy na Jersey” (np. reformy systemu planowania) policy.je. Niemniej jednak ograniczona dostępność gruntów i długotrwałe procedury planistyczne wciąż ograniczają rozwój budownictwa mieszkaniowego. Połączenie ograniczonej nowej podaży i stałego popytu (wzmacnianego przez rosnącą populację i napływ osób o wysokim majątku) sprawia, że dostępność mieszkań jest bardzo ograniczona. Nawet przy ostatnich spadkach cen nieruchomości są wciąż rzadkością, a rynek pozostaje konkurencyjny w przypadku atrakcyjnych domów. Ta strukturalna luka w podaży jest kluczowym powodem, dla którego ceny nieruchomości na Jersey są tak wysokie w stosunku do lokalnych dochodów – jak zauważył Jersey’s Fiscal Policy Panel (FPP), koszty mieszkania pochłaniają tutaj bardzo dużą część dochodu, a ceny rynkowe “są nieosiągalne dla znacznej części mieszkańców.” policy.je Poprawa podaży (szczególnie dostępnych cenowo mieszkań) będzie kluczowa dla długoterminowej stabilności rynku.
Rynek najmu (najmy mieszkaniowe)
Trendy cen najmu: Po długotrwałym wzroście czynszów, rynek najmu na Jersey w minionym roku wykazał pierwsze oznaki schłodzenia. W I kwartale 2025 roku średni czynsz w sektorze prywatnym był o 0,9% niższy niż rok wcześniej policy.je, co oznacza rzadki roczny spadek (w ujęciu nominalnym). Czynsze osiągnęły szczyt pod koniec 2022 roku, a obecne średnie czynsze pozostają nominalnie około 0,5% powyżej tego szczytu, lecz w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) są niższe o około 19% w porównaniu z maksimum z 2022 roku policy.je. Przez cały 2024 rok ogłaszane czynsze faktycznie spadły o około 1% collascrill.com, dając najemcom chwilową ulgę po latach gwałtownych wzrostów. Stabilizację tę można przypisać ograniczeniom możliwości finansowych najemców (wskaźniki czynsz-do-dochodu osiągnęły maksimum dla wielu gospodarstw) oraz presji rządu na powstrzymanie nadmiernych podwyżek czynszów. Na Jersey rozważano nawet czasowe środki kontroli czynszów podczas kryzysu kosztów życia – na przykład obowiązywało ograniczone zamrożenie niektórych czynszów w mieszkaniach socjalnych, a szerzej debatowano „stabilizację czynszów” (więcej o środkach politycznych poniżej). Na początku 2025 roku czynsze wydawały się ustabilizowane, a w I kwartale ceny najmu pozostały na niezmienionym poziomie w ujęciu kwartalnym collascrill.com.
Podaż najmu i dynamika po stronie właścicieli: Pomimo ostatniej pauzy we wzroście czynszów, podstawowa równowaga podaży i popytu sugeruje, że presja na wzrost cen może powrócić. Popyt na wynajem pozostaje silny, napędzany przez wzrost populacji i osoby niezdolne do zakupu własnego mieszkania. Zasoby mieszkaniowe w sektorze najmu na Jersey (zarówno prywatnym, jak i socjalnym) stanowią około 46% wszystkich lokali policy.je, a wskaźniki pustostanów są niskie. Jednak prywatni właściciele coraz częściej opuszczają rynek, powołując się na rosnące koszty i napływ nowych regulacji collascrill.com. W latach 2023–2024 odnotowano falę sprzedaży nieruchomości przez mniejszych inwestorów typu buy-to-let, co z jednej strony zwiększa podaż na rynku sprzedaży, ale jednocześnie zmniejsza dostępność mieszkań na wynajem. Ten trend budzi niepokój: wraz ze spadkiem podaży najmu pozostali właściciele zyskują siłę przetargową, co może ponownie windować czynsze w górę. Rzeczywiście, obserwatorzy rynku ostrzegają, że czynsze mogą ponownie zacząć rosnąć w 2025 roku wraz z upływem roku, jeśli ten exodus właścicieli będzie się utrzymywał collascrill.com. Sektor najmu znajduje się na rozdrożu, balansując między ochroną najemców a ryzykiem zniechęcenia inwestorów.
Przystępność cenowa i mieszkania socjalne: Przystępność cenowa na rynku najmu jest równie napięta jak na rynku sprzedaży. Średni miesięczny czynsz za mieszkanie dwupokojowe w 2024 roku wynosił około 50–60% mediany miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego, co stanowi wyzwanie dla wielu rodzin. Rząd, zdając sobie z tego sprawę, uczynił priorytetem „zapewnienie większej liczby przystępnych cenowo mieszkań i większej pewności dla sektora najmu” policy.je. Mieszkania socjalne (zarządzane przez Andium Homes i inne podmioty) odgrywają kluczową rolę – czynsze socjalne są ograniczone do 80% stawek rynkowych, a uprawnieni do nich są mieszkańcy o niższych dochodach, którzy ukończyli 30 lat policy.je. Na styczeń 2025 roku na liście oczekujących Affordable Housing Gateway (na mieszkania socjalne) znajdowało się 690 gospodarstw domowych, z czego 231 sklasyfikowano jako wymagające pilnej pomocy policy.je. To podkreśla poważny niedobór przystępnych cenowo mieszkań na wynajem. Aby nieco odciążyć sytuację, rząd wprowadził program „Wynajmij pokój”, który pozwala właścicielom domów wynajmować wolny pokój z dochodem zwolnionym z podatku do określonego progu policy.je. Choć takie działania pomagają na marginesie, nie zastąpią one konieczności zwiększania podaży mieszkań.
Zmiany regulacyjne na rynku wynajmu: Ostatnie decyzje polityczne kształtują na nowo krajobraz wynajmu w Jersey. W sierpniu 2024 roku weszło w życie nowe prawo, które wymaga od wszystkich właścicieli nieruchomości uzyskania licencji na wynajem policy.je. Licencjonowanie właścicieli ma na celu egzekwowanie minimalnych standardów oraz zapewnienie profesjonalnego zarządzania, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami zgodności i może skłaniać część „amatorskich” wynajmujących do sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo, opracowywane jest nowe prawo o najmie mieszkaniowym (planowane na 2025 rok), które zapewni najemcom silniejszą ochronę policy.je. Minister ds. Mieszkalnictwa zapowiedział, że ustawa będzie zawierała „środki stabilizacji czynszów” d2re.co.uk – czyli formę regulacji podwyżek czynszów. Propozycje kontroli czynszów budzą kontrowersje: zwolennicy argumentują, że pozwolą one uniknąć wygórowanych stawek i utrzymać dostępność mieszkań, zwłaszcza na rynku o niskiej podaży, jak w Jersey d2re.co.uk. Przeciwnicy ostrzegają, że sztywne limity mogłyby zniechęcić do inwestycji i nowych projektów, pogłębiając niedobór podaży w dłuższej perspektywie d2re.co.uk d2re.co.uk. Analiza D2 Real Estate ostrzega, że wprowadzenie kontroli czynszów teraz „mogłoby być ostatnią kroplą dla lokalnych inwestorów i właścicieli”, którzy już borykają się z obecnymi przepisami d2re.co.uk. Decydenci podchodzą do tematu ostrożnie – wszelkie regulacje czynszów najprawdopodobniej będą umiarkowane (np. ograniczenie częstotliwości lub wysokości podwyżek, a nie całkowite ich zamrożenie), by uniknąć niezamierzonych konsekwencji. Podsumowując, rynek wynajmu w Jersey w 2025 roku znajduje się w punkcie zwrotnym: najemcy zyskują więcej praw i doświadczyli chwilowej ulgi w czynszach, ale fundamentalny niedobór mieszkań na wynajem pozostaje, grożąc podwyżkami czynszów, jeśli podaż nie wzrośnie lub nie zostaną wprowadzone mocne ograniczenia.
Rynek nieruchomości komercyjnych
Przegląd: Sektor nieruchomości komercyjnych na Jersey jest stosunkowo niewielki (cały sektor działalności związanej z nieruchomościami, w tym dochód z najmu, stanowi około 11,7% GVA policy.je), ale obejmuje budynki biurowe, lokale handlowe, magazyny, nieruchomości hotelarskie oraz projekty o charakterze mieszanym. Wyniki rynku w latach 2023–2025 różnią się w zależności od segmentu. Powierzchnie biurowe – szczególnie nowoczesne biura klasy A w biznesowym centrum St. Helier – są w centrum uwagi, z odnotowywanym wzrostem popytu i bardzo ograniczoną podażą. Nieruchomości handlowe i hotelarskie odnotowały poprawę wskaźników najmu po pandemii, choć rynek handlu detalicznego w centrum miasta nadal się zmienia w związku z ewolucją nawyków konsumenckich. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne stanowią niszę na Jersey ze względu na ograniczoną dostępność gruntów i przewlekle niską podaż. W dalszej części skupiamy się na sektorze biurowym, ponieważ dominuje on w komercyjnych inwestycjach, a na końcu przedstawiamy trendy dotyczące pozostałych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych.
Ożywienie rynku biurowego i ograniczona podaż: Rynek biurowy Jersey wychodzi z okresu zmian spowodowanych pandemią i wydaje się być na fali cyklicznego ożywienia. Rok 2023 był trudny – aktywność najemców spadła, ponieważ firmy ponownie oceniały swoje potrzeby powierzchniowe, a całkowity poziom wynajmu biur był niższy niż zwykle d2re.co.uk. Jednak w 2024 roku nastąpiło odbicie: aktywność związana z relokacjami i wynajmem powróciła mniej więcej do poziomu z 2022 roku d2re.co.uk. Popyt napędzają firmy, które „dostosowują powierzchnię” i przechodzą do powierzchni wyższej jakości, aby skuteczniej przyciągnąć pracowników z powrotem do biur d2re.co.uk d2re.co.uk. Branża finansowa Jersey (40% gospodarki policy.je) nadal się rozwija, napędzając zapotrzebowanie na nowoczesne biura. Jednocześnie nowa podaż jest poważnie ograniczona. Ostatnia większa inwestycja biurowa z wolną powierzchnią została oddana do użytku w 2018 roku d2re.co.uk. Od tego czasu powstało tylko kilka budynków – w szczególności nowa siedziba States of Jersey (~11 600 m² ukończona w 2024 roku) oraz duże biuro dla jednego najemcy (IFC 6, ukończone w 2023 roku dla Aztec Group) d2re.co.uk d2re.co.uk. Były to projekty dla właścicieli-użytkowników i nie wprowadziły na rynek żadnej spekulacyjnej powierzchni. Tak więc na 2025 rok praktycznie nie ma nowych, gotowych do wynajęcia biur. Firmy poszukujące nowoczesnych lokali mają bardzo niewiele opcji poza rywalizacją o istniejące, najlepsze budynki lub oczekiwaniem na przyszłe projekty. Deweloperzy byli niechętni do inwestycji spekulacyjnych ze względu na wysokie koszty budowy i niepewność gospodarczą, choć sukces ostatnich realizacji może zwiększyć zaufanie do kolejnej fali inwestycji.
Przy silnym popycie i znikomej nowej podaży, wskaźniki pustostanów dla najlepszych biur są niezwykle niskie. Większość budynków klasy A w dzielnicy finansowej St. Helier (obszar Esplanade/IFC i okolice) jest w pełni wynajęta, a każda dostępna powierzchnia błyskawicznie znajduje najemcę. Najemcy poszukujący dużych powierzchni lub najwyższego standardu coraz częściej muszą rozważyć modernizację starszych budynków lub przenieść się na obrzeża, ponieważ tak niewiele biur klasy premium pozostało dostępnych d2re.co.uk d2re.co.uk. Wynajmujący biura drugorzędne zauważyli to i zaczęli modernizować nieruchomości, aby przyciągnąć najemców wysokiej jakości. Ogólnie rzecz biorąc, warunki rynkowe sprzyjają wynajmującym w segmencie biurowym – to radykalna zmiana względem 2020 roku, gdy perspektywy były niepewne. Popyt najemców obecnie przewyższa podaż, a wielu przedstawicieli branży uważa, że ta nierównowaga „zapewni jednym z najsilniejszych wyników rynkowych w ciągu najbliższych pięciu lat” pod względem wzrostu czynszów d2re.co.uk d2re.co.uk.
Czynsze biurowe i wyniki inwestycyjne: Zaostrzenie rynku biurowego doprowadziło do zauważalnego wzrostu czynszów, szczególnie w latach 2024–2025. Czynsze wywoławcze za powierzchnie biurowe klasy premium w St. Helier są na progu nowego rekordu. Analitycy w zeszłym roku zadawali pytanie: „Czy czynsze w Jersey mogą osiągnąć 50 funtów za stopę kwadratową?” – co wówczas wydawało się bardzo optymistycznym poziomem d2re.co.uk. Choć poziom 50 funtów nie został osiągnięty w 2024 roku, najlepsze czynsze wzrosły do wysokich wartości powyżej 40 funtów za stopę kwadratową. Jeszcze bardziej uderzający był wzrost czynszów w dobrej jakości biurach „drugiej generacji” (nieco starsze budynki): przy tak małej liczbie nowych biur, czynsze w niektórych budynkach klasy B wzrosły o 35% lub więcej w ciągu ostatnich 12 miesięcy d2re.co.uk. To niezwykłe tempo wzrostu odzwierciedla, jak konkurencja o dobre powierzchnie podniosła wartości w całym segmencie. Efektywne czynsze (z uwzględnieniem zachęt) również się poprawiają, ponieważ wynajmujący nie czują już potrzeby oferowania wysokich dopłat do aranżacji czy okresów bezczynszowych na rynku sprzyjającym właścicielom.
Z punktu widzenia inwestora, wartości nieruchomości komercyjnych na Jersey prawdopodobnie osiągnęły dno i zaczęły się odbijać. Wzrost czynszów oraz bardziej pozytywne otoczenie gospodarcze (PKB Jersey wzrosło o +7,3% w 2023 roku policy.je, a stopy procentowe mają zacząć spadać) poprawiły perspektywy. Po okresie łagodzenia stóp kapitalizacji w latach 2022–2023, stopy kapitalizacji znów zaczynają się kompresować na początku 2025 roku d2re.co.uk. Raporty branżowe wskazują, że rynek nieruchomości komercyjnych na Wyspach Normandzkich wyprzedza cykl w stosunku do Wielkiej Brytanii, potencjalnie osiągając swoje minimum w 2024 roku d2re.co.uk. Niektórzy sprytni inwestorzy, którzy kupili biurowce w 2023 roku po obniżonych cenach, odnotowują teraz zwroty całkowite powyżej 15% z tych transakcji d2re.co.uk, dzięki kompresji stóp kapitalizacji i wzrostowi czynszów. Na przykład, gdy biuro drugiej klasy kupione z wysoką stopą kapitalizacji odnotuje następnie 30% wzrost czynszu, generuje ponadprzeciętne zwroty. Takie przypadki nie przeszły niezauważone, a nastroje inwestorów się poprawiają. Obserwuje się ponowne zainteresowanie ze strony lokalnych firm nieruchomościowych, funduszy z Jersey oraz zamożnych osób prywatnych inwestowaniem w aktywa komercyjne, biorąc pod uwagę niskie wskaźniki pustostanów na wyspie i stabilną, długoterminową bazę najemców (firmy finansowe, rząd itp.). Niemniej jednak wolumeny transakcji komercyjnych pozostają umiarkowane – rynek jest niewielki i mało płynny, zaledwie kilkoma większymi sprzedażami rocznie.
Sektor detaliczny i inne sektory komercyjne: Segment nieruchomości detalicznych na Jersey koncentruje się na głównych ulicach St. Helier. Zmagał się z trudnościami wynikającymi z rozwoju e-commerce oraz powolnego powrotu liczby klientów po pandemii COVID. Jednak lata 2022–2023 przyniosły odbicie dla sklepów stacjonarnych wraz z powrotem turystyki i lokalnych mieszkańców do sklepów i restauracji. Najlepsze lokale handlowe przy King Street i Queen Street w większości utrzymały najemców (w tym brytyjskie sieci i lokalne firmy), choć na mniej popularnych terenach handlowych nadal występują wolne powierzchnie. Czynsze za lokale detaliczne pozostały na stosunkowo niezmienionym poziomie; właściciele są bardziej elastyczni w negocjacjach, by utrzymać wynajęcie lokali. Nieruchomości hotelarskie (hotele, restauracje, bary) odnotowały silne ożywienie – na przykład sektor hoteli i restauracji wzrósł o około 20% w 2022 roku gov.je i kontynuował odbudowę w 2023 roku. Poprawa rentowności wspiera wartości nieruchomości w tym sektorze, a kilka projektów renowacji hoteli zostało zainicjowanych. Powierzchnie przemysłowe i magazynowe są na Jersey niezwykle ograniczone z powodu niedoboru gruntów. Małe parki przemysłowe na obrzeżach St. Helier i St. Saviour są w pełni wynajęte, a listy oczekujących są długie, ponieważ zapotrzebowanie na magazynowanie i dystrybucję (dla dóbr importowanych na wyspę) nie słabnie. Czynsze za powierzchnie przemysłowe są wysokie w przeliczeniu na metr kwadratowy w porównaniu do Wielkiej Brytanii kontynentalnej, a każda rzadka sprzedaż obiektu przemysłowego budzi duże zainteresowanie. Podsumowując, wszystkie podsektory komercyjne łączy wspólny temat: ograniczona podaż. Ze względu na niewielką liczbę nowych inwestycji komercyjnych w ostatnich latach (w 2023 i 2024 roku odnotowano niewielką liczbę nowych rozpoczęć budów zarówno w sektorze biurowym, handlowym, jak i przemysłowym), poziom pustostanów na Jersey pozostaje niski we wszystkich kategoriach savills.je. Ta ograniczona podaż wspiera wartości nieruchomości, ale jednocześnie utrudnia rozwój i ekspansję firm.
Perspektywy dla nieruchomości komercyjnych: Perspektywy dla komercyjnego rynku nieruchomości na Jersey są ostrożnie optymistyczne. Warunki gospodarcze są korzystne (branża finansowa jest dochodowa i rozwija się, bezrobocie jest bardzo niskie, a prognozy PKB są pozytywne gov.je). Popyt na wysokiej jakości powierzchnie komercyjne powinien pozostać stabilny. Rynek biurowy spodziewa się dalszego wzrostu czynszów w najbliższym czasie, choć nie tak dynamicznego jak w minionym roku, gdy czynsze znajdą nową równowagę. Dwucyfrowe wzrosty czynszów wciąż czekają na realizację przy odnowieniach umów najmu w 2025 roku, szczególnie dla najemców w starszych budynkach, którzy po zakończeniu długoterminowych umów będą musieli liczyć się ze stawkami rynkowymi d2re.co.uk. Z drugiej strony, jeśli stopy procentowe spadną i finansowanie stanie się tańsze, możemy spodziewać się rozpoczęcia jednej lub dwóch nowych inwestycji biurowych do 2026 roku, co w dłuższej perspektywie pomoże zrównoważyć rynek. W segmencie handlowym ciągłe wysokie zatrudnienie i turystyka będą wspierać ruch w sklepach, jednak zmiany strukturalne mogą skłonić właścicieli do przekształcania części powierzchni handlowej (np. na gastronomię lub mieszkania), aby zmniejszyć pustostany. Nieruchomości przemysłowe nadal będą w niedoborze – wszelkie możliwości stworzenia nowych magazynów (poprzez zmianę przeznaczenia gruntów lub budowę wielokondygnacyjnych obiektów) zostaną pozytywnie przyjęte przez najemców. Ogólnie rzecz biorąc, komercyjny sektor nieruchomości na Jersey powinien skorzystać z silnej gospodarki wyspy i ograniczonej podaży gruntów, choć pozostaje wrażliwy na globalne trendy gospodarcze i lokalne zmiany polityczne (jak ewentualne nowe podatki od nieruchomości).
Rynek nieruchomości luksusowych i segment premium
Segment luksusowy rynku nieruchomości na Jersey – obejmujący ekskluzywne rezydencje, prestiżowe lokalizacje i nieruchomości skierowane do zamożnych nabywców zagranicznych – wykazał znaczną odporność, a nawet siłę, wobec ogólnego spowolnienia rynku. Jersey jest dobrze znane jako bezpieczna przystań dla osób o wysokim majątku netto (HNWIs) poszukujących rezydencji, dzięki atrakcyjnemu stylowi życia i korzystnemu systemowi podatkowemu. To stworzyło wyraźny rynek premium dla rezydencji o wartości wielu milionów funtów, który często funkcjonuje częściowo niezależnie od rynku masowego.
Rezydenci o Wysokiej Wartości (HVR) i Ich Wpływ: Program rezydencji o wysokiej wartości Jersey (znany również jako licencje 2(1)(e)) pozwala ograniczonej liczbie zamożnych osób przeprowadzić się co roku na Jersey, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań. Nowi HVR muszą kupić lub zbudować nieruchomość powyżej minimalnej ceny oraz płacić znaczące podatki. Historycznie ten program wprowadzał stały popyt na luksusowe nieruchomości: od 2004 roku HVR nabyli 264 nieruchomości o łącznej wartości ponad 1 miliarda funtów bailiwickexpress.com. W ostatnich latach liczby te się zmieniały – na przykład w 2022 roku zatwierdzono 11 rezydentów o wysokiej wartości (spadek z rekordowych 29 wniosków w 2018 r.) bailiwickexpress.com. W 2022 roku kupujący HVR nabyli 14 nieruchomości o łącznej wartości 88,6 mln funtów (średnio ~6,3 mln funtów każda) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Są to znaczące transakcje, które wspierają najwyższy segment rynku. Wiele z tych zakupów stanowią duże rezydencje lub rozległe nadmorskie posiadłości, które następnie często podlegają dalszym inwestycjom w remonty i lokalne usługi.
W odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie (i aby zapewnić, że kwalifikować się będą wyłącznie ultrabogaci kandydaci), rząd Jersey podniósł w końcówce 2023 r. minimalne kryteria cenowe nieruchomości dla nowych HVR. Wymagana inwestycja wzrosła z 2,5 miliona funtów do 3,5 miliona funtów za dom (i z 1,25 mln do 1,75 mln za apartament) bailiwickexpress.com. Zaproponowano również podniesienie minimalnej rocznej składki podatkowej z 145 000 do 250 000 funtów bailiwickexpress.com. Te zmiany w polityce, zatwierdzone w 2024 roku statesassembly.je, oznaczają, że Jersey celuje w jeszcze mniejszą, bardziej zamożną grupę imigrantów. Krótkoterminowo wzrosła liczba sprzedaży luksusowych nieruchomości pod koniec 2024 i na początku 2025 roku, gdy część kupujących spieszyła się, by spełnić stare kryteria, podczas gdy inni już spełniali nowe warunki. Wynik widoczny był w statystykach: średnia cena domów czteropokojowych wzrosła o 36% kwartał do kwartału w pierwszym kwartale 2025 roku collascrill.com, napędzana wieloma sprzedażami powyżej 3 milionów funtów zrealizowanymi przez kupujących o wysokiej wartości nedbankprivatewealth.com. Wskazuje to na silną pewność siebie i popyt w segmencie luksusowym mimo ogólnej słabości rynku. Eksperci zauważyli wręcz „wyraźny wzrost sprzedaży większych, wysokocennych nieruchomości, co sugeruje, że pewność siebie pozostaje wysoka na górnym krańcu rynku” nedbankprivatewealth.com. Zamożni kupujący najwyraźniej postrzegają nieruchomości na Jersey jako wartą inwestycję i bezpieczną przystań, podczas gdy kupujący w segmencie średnim są ostrożniejsi.
Charakterystyka rynku luksusowego: Rynek nieruchomości luksusowych w Jersey obejmuje przede wszystkim duże domy rodzinne (często z rozległymi terenami) w najbardziej pożądanych lokalizacjach wyspy – na przykład posiadłości w St. Brelade lub St. Martin z widokiem na morze lub historyczne dwory na wsi. W skład tego segmentu wchodzą także wykończone w wysokim standardzie apartamenty typu penthouse oraz rezydencje nad wodą (choć tych ostatnich jest mniej). Wiele takich nieruchomości stanowi „niekwalifikowane” mieszkania lub zalicza się do kategorii HVR, co oznacza, że mogą je nabywać wyłącznie licencjonowani bądź uprawnieni nabywcy (zazwyczaj zamożni przybysze). Ceny wahają się od 2 milionów funtów do nawet kilkudziesięciu milionów w przypadku bardzo rzadkich nieruchomości. Ten segment rynku jest podatny na czynniki globalne: zmiany w brytyjskiej polityce podatkowej czy wydarzenia geopolityczne mogą powodować napływ zamożnych osób. Przykładowo, zaostrzenie przepisów podatkowych wobec osób niebędących rezydentami oraz wyższe opłaty skarbowe w Wielkiej Brytanii w ostatnich latach sprawiły, że Jersey stało się stosunkowo bardziej atrakcyjne, przyczyniając się do napływu HVR savills.je savills.je. Większość wnioskodawców HVR pochodzi z Wielkiej Brytanii (Anglia stanowiła ok. 134 z ponad 180 wnioskodawców w latach 2013–2022) bailiwickexpress.com, z mniejszością z takich miejsc jak Szwajcaria, Hongkong czy USA. Oznacza to, że kondycja rynku luksusowego w Jersey jest ściśle powiązana z pewnością siebie i sytuacją finansową najbogatszych brytyjskich oraz międzynarodowych inwestorów.
Obecne wyniki: Jak już wspomniano, w latach 2023–2024 ceny nieruchomości luksusowych utrzymywały się na wyższym poziomie niż reszta rynku. Podczas gdy standardowe ceny domów spadły o ok. 8% w 2024 roku, dowody anegdotyczne sugerują, że wartości na samym szczycie pozostawały stabilne lub lekko rosły. Nieruchomości w przedziale powyżej 5 mln funtów często posiadają unikalne cechy (działka, widok, prywatność) i są bardzo ograniczone podażowo – ich właściciele rzadko zmuszeni są do sprzedaży, przez co ceny są mniej „płynne” niż w przypadku przeciętnych domów. Liczba transakcji w segmencie luksusowym była stosunkowo wysoka: poza transakcjami HVR, także lokalni najlepiej zarabiający oraz powracający emigranci wymieniali się nieruchomościami z najwyższej półki. „Pewność siebie na szczycie” znajduje odzwierciedlenie w dalszych inwestycjach – np. jedna z firm doradczych z branży luksusowych nieruchomości otworzyła swoje biuro w Jersey w 2023 roku, co jest sygnałem wiary w rozwój rynku nieruchomości premium na wyspie luxuryguideusa.com.
Perspektywy dla segmentu luksusowego: Perspektywy pozostają pozytywne, choć z pewnymi niepewnościami. Eksperci przewidują, że rynek nieruchomości premium przewyższy resztę: Savills zauważył, że na głównych rynkach regionalnych w Wielkiej Brytanii (w pewien sposób porównywalnych z Jersey) ceny w I kwartale 2025 były w przybliżeniu stabilne rok do roku, podczas gdy rynki masowe notowały spadki savills.je. Ceny luksusowych domów na Jersey najprawdopodobniej będą bardziej odporne i szybciej się odbudują niż domy ze średniej półki, dzięki ograniczonej podaży oraz kupującym mniej zależnym od stóp procentowych. Jeśli globalne rynki akcji i obligacji będą się dalej poprawiać w latach 2025–2026, osoby o wysokiej wartości netto będą miały więcej kapitału do inwestowania w nieruchomości. Rząd Jersey również stara się utrzymać atrakcyjność wyspy – choć zaostrzono przepisy dotyczące HVR, oparto się naciskom na likwidację 1% stawki podatkowej dla HVR, wskazując na konkurencję ze strony innych jurysdykcji bailiwickexpress.com. Stabilność, bezpieczeństwo i korzyści fiskalne wyspy (20% podatku dochodowego ograniczonego do większości dochodów, brak podatku od zysków kapitałowych czy spadkowego) nadal przyciągają osoby ultra-zamożne bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Potencjalnym hamulcem mogłaby być sytuacja, gdyby zbyt wiele luksusowych domów trafiło jednocześnie na rynek – na przykład, gdyby niektórzy wieloletni właściciele zdecydowali się sprzedać, korzystając z ostatnich wzrostów cen. Jednak poza tym scenariuszem oczekujemy umiarkowanego wzrostu w segmencie luksusowym w latach 2025–2028. Nieruchomości powyżej, powiedzmy, 4 milionów funtów mogą według niektórych prognoz zanotować jednocyfrowy wzrost cen rocznie w najbliższych kilku latach, podczas gdy rynek masowy pozostanie stabilny lub zanotuje tylko niewielkie wzrosty. W każdym przypadku specyfika rynku luksusowego sprawia, że nadal będzie on napędzany przez indywidualne decyzje oraz napływ nowych HVR każdego roku, a nie przez lokalne fundamenty gospodarcze.
Polityka i zmiany regulacyjne
Szereg polityk rządowych i zmian regulacyjnych w ciągu ostatnich 1–2 lat ma istotne konsekwencje dla rynku nieruchomości na Jersey. Działania te mają na celu rozwiązanie problemu dostępności mieszkań, generowanie dochodów lub zapewnienie stabilności rynku. Poniżej podsumowujemy kluczowe wydarzenia i ich przewidywany wpływ:
- Opłata skarbowa i zmiany podatkowe: Od 1 stycznia 2023 Jersey wprowadziło wyższą stawkę opłaty skarbowej/podatku od transakcji gruntami przy zakupie nieruchomości, która nie jest głównym miejscem zamieszkania nabywcy stats.je. Ta opłata za „dodatkowe domy” (analogiczna do brytyjskiej opłaty za drugą nieruchomość) zwiększa koszt transakcji dla inwestorów kupujących pod wynajem i nabywców domów wakacyjnych, mając na celu ograniczenie popytu spekulacyjnego. Natomiast osoby kupujące po raz pierwszy otrzymały wsparcie – od 1 stycznia 2024 została podniesiona kwota wolna od opłaty skarbowej dla takich nabywców z 500 tys. £ do 700 tys. £ stats.je stats.je. Dzięki temu osoby kupujące pierwszy dom mogą nabyć mieszkanie w umiarkowanej cenie z obniżonym podatkiem, oszczędzając do 19 000 £ na opłacie skarbowej przy nieruchomości za 700 tys. £ (w porównaniu do poprzednich przepisów). Te zmiany nieco przesuwają szalę na korzyść właścicieli-occupantów. Wstępne dane wskazują, że zakupy inwestorów rzeczywiście spadły w 2023 roku (tylko ok. 10% zakupów w I kwartale 2025 dokonali nabywcy nieplanujący zamieszkania, czyli o 14 pkt proc. mniej niż w 2023) stats.je, podczas gdy aktywność osób kupujących po raz pierwszy wzrosła, co odnotowano. Kolejną szeroko dyskutowaną zmianą była propozycja podatku od zysków kapitałowych (CGT) od nieruchomości. Pod koniec 2024 roku, w obliczu presji budżetowej, część członków States zaproponowała wprowadzenie CGT od przyszłych zysków z nieruchomości d2re.co.uk. Branża zareagowała z niepokojem: eksperci ostrzegali, że nawet rozmowy o CGT mogą „stanowić ogromne ryzyko szkód gospodarczych”, potencjalnie skłaniając wielu właścicieli do sprzedaży i zaostrzyć obecne czynniki zniechęcające do inwestycji d2re.co.uk. Twierdzili, że mogłoby to spowodować masową wyprzedaż, dalszy spadek cen oraz podważyć reputację Jersey w zakresie stabilności podatkowej d2re.co.uk. Na rok 2025 propozycja CGT nie została przyjęta – wygląda na to, że została wstrzymana z powodu tych obaw. Prawdopodobnie decydenci będą podchodzić do tej kwestii bardzo ostrożnie, biorąc pod uwagę „sejsmiczną zmianę”, jaką byłoby to dla polityki podatkowej Jersey d2re.co.uk.
- Podaż mieszkań i inicjatywy dotyczące mieszkań dostępnych cenowo: Nowa Rada Ministrów (wybrana w 2022 roku) uczyniła mieszkalnictwo priorytetem w swojej polityce strategicznej. Oprócz programu współwłasności First Step (omawianego wcześniej), rząd prowadzi reformy planistyczne mające na celu przyspieszenie rozwoju. Zobowiązanie do „ożywienia St. Helier” sugeruje zachęty do rewitalizacji miejskiej i gęstszej zabudowy w mieście policy.je. Agencje dostarczające mieszkania na wyspie (Andium dla mieszkań socjalnych i Jersey Development Company dla wybranych terenów) mają w planach projekty zwiększające liczbę lokali mieszkaniowych, choć ich realizacja zajmie czas. W zakresie mieszkań dostępnych cenowo zaktualizowano progi dochodowe uprawniające do najmu socjalnego (np. osoba samotna z 3 dzieci może zarabiać do ~85 tys. funtów i nadal kwalifikować się) policy.je, a także kontynuowane jest wsparcie dla inicjatyw takich jak pomoc z wkładem własnym dla kupujących po raz pierwszy. Choć działania te nie wpływają bezpośrednio na ceny rynkowe, mają znaczenie dla tego, kto i za jaką cenę może uzyskać dostęp do mieszkań.
- Regulacje najmu mieszkań i wynajmujących: Jak wspomniano w części dotyczącej najmu, kompleksowa reforma ustawy o najmie mieszkań jest w trakcie realizacji na 2025 rok. Oczekuje się, że wzmocni prawa najemców – prawdopodobnie obejmując dłuższe okresy wypowiedzenia, potencjalne limity częstotliwości podwyżek czynszu oraz jaśniejsze obowiązki dotyczące utrzymania lokali – co przybliży Jersey do najlepszych standardów znanych z innych krajów. Licencjonowanie wynajmujących (wymóg corocznego pozwolenia na prowadzenie wynajmu) jest już obowiązkowe policy.je. System licencyjny, wprowadzony w 2024 roku, gwarantuje, że wszystkie nieruchomości na wynajem spełniają minimalne standardy (bezpieczeństwa, higieny itd.) i umożliwia lepszy nadzór nad rynkiem najmu. Wynajmujący niespełniający wymogów ryzykują utratę licencji. Z czasem powinno to poprawić jakość na rynku najmu, choć może skutkować wycofywaniem się niektórych najmniej zaangażowanych właścicieli. Kluczową kwestią dla rządu jest równowaga między ochroną najemców a utrzymaniem zaangażowania wynajmujących. Nadchodzące rozwiązania dotyczące stabilizacji czynszów, jeśli zostaną wprowadzone, będą dużym krokiem – analizowane są doświadczenia innych krajów (np. niedawny eksperyment Szkocji z limitem wzrostu czynszów), aby uniknąć błędów d2re.co.uk. Decydenci konsultują się z interesariuszami (stowarzyszenia właścicieli, organizacje najemców, ekonomiści), by wypracować rozwiązanie, które ograniczy nadmierny wzrost czynszów, nie zamrażając całkowicie rynku d2re.co.uk.
- Zasady dotyczące inwestycji zagranicznych i własności: Jersey tradycyjnie ma ograniczenia dotyczące własności nieruchomości przez nierezydentów – tylko kwalifikowani rezydenci lub licencjonowani HVR mogą kupować nieruchomości mieszkalne, co skutecznie kontroluje inwestycje zagraniczne. Ostatnio nie wprowadzono większych zmian w tych zasadach, poza zaostrzeniem kryteriów HVR, o czym była mowa (co zmniejsza liczbę zagranicznych nabywców, ale zwiększa wymaganą inwestycję). Nie ma oznak, aby wyspa zamierzała całkowicie otworzyć się na zagranicznych inwestorów; polityka pozostaje taka, aby kierować ten popyt przez system HVR, by zapewnić korzyść dla finansów publicznych.
- Standardy środowiskowe i budowlane: Interesującym rozwojem w sektorze komercyjnym było pojawienie się Certyfikatów Wydajności Energetycznej (EPC). Władze rozważały wprowadzenie przepisów wymagających minimalnych ocen EPC dla budynków komercyjnych (podobnie jak w Wielkiej Brytanii, gdzie od 2023 roku właściciele nie mogą wynajmować powierzchni ze wskaźnikiem EPC niższym niż E). Jednak rząd wycofał się z przyjęcia takich przepisów w tej kadencji po sprzeciwie branży d2re.co.uk. Branża nieruchomości ostrzegała przed niezamierzonymi konsekwencjami, gdyby brytyjskie normy były sztywno stosowane do starszego zasobu budynków na Jersey d2re.co.uk. Zamiast tego Jersey zamierza stopniowo aktualizować standardy budowlane. Niemniej jednak inwestorzy i banki już teraz reagują na oczekiwanie wprowadzenia wymagań związanych z EPC w przyszłości – coraz częściej preferują budynki energooszczędne lub uwzględniają koszty modernizacji d2re.co.uk. Choć nie wprowadzono jeszcze odpowiednich przepisów, można spodziewać się trendu w kierunku „zielonych” budynków, co w przyszłości może mieć wpływ na wartość nieruchomości (z „zieloną premią” dla efektywnych energetycznie budynków i „brązowym dyskontem” dla nieefektywnych).
Podsumowując, środowisko polityczne na Jersey ewoluuje, aby sprostać podwójnym wyzwaniom dostępności mieszkań i trwałości rynku. Działania takie jak wyższe podatki dla inwestorów, wsparcie dla osób kupujących po raz pierwszy, ściślejsze regulacje najmu oraz debata nad podatkiem od zysków kapitałowych odzwierciedlają silną koncentrację na wpływie rynku nieruchomości na społeczeństwo i gospodarkę. Dla uczestników rynku oznacza to konieczność poruszania się w środowisku, na które oprócz podaży i popytu silnie wpływają także istotne interwencje polityczne. Śledzenie tych zmian oraz udział w konsultacjach społecznych będzie ważny dla inwestorów i deweloperów prowadzących działalność na Jersey.
Perspektywy rynku (2025–2028)
Patrząc w przyszłość, rynek nieruchomości na Jersey wkracza w okres ostrożnego optymizmu, wymieszanego z wyzwaniami strukturalnymi. Prognozy ekspertów sugerują, że najgorsze z ostatnich spadków może być już za nami, jednak powrotu do szybkiego wzrostu cen w krótkim terminie się nie spodziewa. Zamiast tego oczekuje się fazy umiarkowanego wzrostu lub stabilizacji, zakładając brak większych wstrząsów zewnętrznych. Oto prognozy na kilka najbliższych lat:
- Ceny nieruchomości mieszkaniowych: Według najnowszych prognoz Panelu Polityki Fiskalnej (stan na maj 2024), ceny domów na Jersey mają pozostać na stabilnym poziomie w 2024 roku (zmiana 0%), następnie wzrosnąć o około +2% w 2025 oraz o kolejne +2% w 2026 policy.je. Innymi słowy, prognozowane jest łagodne odbicie nominalnych cen od połowy dekady. Pokrywa się to z założeniem, że lata 2023–2024 skorygowały wcześniejsze przewartościowanie, a później ceny mogą nieznacznie rosnąć powyżej inflacji. Do roku 2027–2028, jeśli ta trajektoria się utrzyma, Jersey może odnotować skumulowany wzrost cen domów na średnim jednocyfrowym poziomie. Dla porównania, na szerszym rynku brytyjskim niektóre prognozy przewidują około 20% skumulowanego wzrostu w latach 2024–2028 (Savills zrewidował swoją pięcioletnią prognozę dla rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii do +21,6% ogółem savills.je, zakładając, że stopy procentowe będą systematycznie spadać, a gospodarka pozostanie odporna). Wzrost na Jersey może być nieco niższy ze względu na bardzo wysoką bazę cenową oraz utrzymujące się problemy z dostępnością, ale generalnie powinien podążać za tymi samymi czynnikami – czyli odbudową zaufania kupujących w miarę spadku kosztów finansowania. Jednym z kluczowych założeń jest, że pod koniec 2024 lub w 2025 roku Bank Anglii zacznie obniżać stopę bazową, co przełoży się na stawki hipotek na Jersey (lokalne stawki z czasem zwykle podążają za trendami w Wielkiej Brytanii nedbankprivatewealth.com). Niższe koszty kredytów hipotecznych przełożą się na wyższą zdolność zakupową kupujących, choć stopniowo. Tempo wzrostu cen będzie ograniczone przez napiętą dostępność mieszkań na Jersey; nawet przy niższych stopach, gospodarstwa domowe mogą oferować tylko określone kwoty. Dlatego powrót do dwucyfrowych rocznych wzrostów wydaje się mało prawdopodobny w średnim terminie bez drastycznego niedoboru podaży lub gwałtownego napływu kapitału z zewnątrz.
- Wolumen sprzedaży i aktywność rynkowa: FPP przewiduje również, że wolumen transakcji nieruchomościami wróci do poziomów sprzed pandemii około 2026 roku gov.je. To znaczące odbicie, biorąc pod uwagę, jak niski był rok 2023. Przed pandemią (2018–2019) na Jersey odbywało się około 1 200–1 300 transakcji mieszkaniowych rocznie. Prognoza wskazuje na stopniowy wzrost aktywności w 2025 i 2026 roku wraz z powrotem zaufania. Wstępne wskaźniki to potwierdzają: silny wzrost sprzedaży w I kwartale 2025 roku (90% r/r) sugeruje rosnące tempo. Do lat 2026–2027 spodziewamy się zdrowszego, bardziej płynnego rynku, z większą liczbą osób wystawiających domy na sprzedaż (dzięki poprawie nastrojów) i większą liczbą kupujących gotowych sprostać cenom (dzięki nieco niższym stopom procentowym i wzrostowi płac). Jednym z nieprzewidywalnych czynników jest ogólne wybory na Jersey w 2025 roku – historycznie wybory mogą spowodować tymczasowe wstrzymanie rynku nieruchomości, jeśli polityka jest niepewna. Jednak biorąc pod uwagę, że problem mieszkaniowy jest priorytetem wszystkich partii, każdy nowy rząd najprawdopodobniej będzie kontynuował dotychczasowe strategie, więc nie przewidujemy poważnego szoku politycznego, który mógłby zahamować transakcje. Ogólnie rzecz biorąc, wolumeny powinny się ustabilizować, co jest korzystne zarówno dla agentów nieruchomości, banków, jak i kupujących/sprzedających, ponieważ płynny rynek to bardziej efektywny rynek.
- Prognozy dla rynku najmu: Przewidywanie czynszów jest nieco trudniejsze ze względu na planowane interwencje polityczne. Jeśli w 2025 roku zostaną wprowadzone środki stabilizujące czynsze, które ograniczą tempo, w jakim właściciele mogą podnosić czynsze w istniejących najmach, średnia inflacja czynszowa może pozostać stłumiona w oficjalnym indeksie. Jednak siły rynkowe wskazują na presję wzrostową: pula nieruchomości na wynajem może się jeszcze bardziej skurczyć (jeśli więcej właścicieli zdecyduje się sprzedać lub przekształcić domy z powodu wymogów licencyjnych i niewielkich zysków), a popyt pozostanie wysoki (zwłaszcza jeśli populacja wzrośnie o kilka setek rocznie przy ograniczonej nowej zabudowie). W rezultacie możemy się spodziewać niewielkich nominalnych wzrostów czynszów (powiedzmy 1–3% rocznie) w latach 2025–2027, jeśli gospodarka pozostanie silna – co realnie może oznaczać, że czynsze ledwo nadążą za inflacją. Polityka ograniczająca czynsze w mieszkaniach socjalnych do 80% czynszów rynkowych nadal będzie zapewniać pewną ulgę w zakresie przystępności na dole rynku, ale to także oznacza, że każdy wzrost czynszu rynkowego zwiększa presję na rządowe dopłaty mieszkaniowe. Decydenci prawdopodobnie będą uważnie monitorować wskaźnik przystępności najmu. Potencjalny pozytyw na horyzoncie: jeśli rządowe inicjatywy mające na celu zwiększenie podaży mieszkań przyniosą efekty (na przykład jeśli kilka dużych projektów mieszkaniowych zostanie ukończonych do 2026–2028), może to nieco zwiększyć wskaźnik wolnych lokali i złagodzić wzrost czynszów. Na ten moment jednak, znaczny przyrost podaży przed 2027 rokiem jest mało prawdopodobny ze względu na czas realizacji inwestycji.
- Sektor komercyjny i biurowy: Perspektywy rynku biurowego są w najbliższym czasie bardzo dobre. Przy praktycznie braku nowych powierzchni biurowych do około 2026 roku lub później, czynsze za biura na Jersey mogą osiągnąć nowe rekordy w latach 2025–2026. Niektórzy analitycy spodziewali się, że czynsze za najlepsze biura osiągną £50 za stopę kwadratową i choć jeszcze do tego nie doszło, to pozostaje to osiągalny poziom w ciągu najbliższego roku lub dwóch, biorąc pod uwagę ograniczoną podaż d2re.co.uk. Przewidujemy, że czynsze za najlepsze biura wzrosną jeszcze nieco (choć być może wolniej niż ostatnie 35% wzrosty), dopóki nowa podaż nie złagodzi presji. Wartości kapitałowe najlepszych biur powinny wzrosnąć wraz ze wzrostem czynszów i stabilizacją lub spadkiem wymagań inwestorów co do stóp zwrotu. Inwestorzy prawdopodobnie będą przelicytowywać każdą wysokiej jakości nieruchomość, która pojawi się na rynku, co może ściągnąć stopy zwrotu z poziomu około 6–7% (w 2023 roku) w kierunku 5–6% do 2025 roku. Drugorzędne biura, które można zmodernizować, mogą oferować świetne zwroty, więc spodziewamy się kontynuacji obrotu starszymi budynkami przeznaczonymi do przebudowy. W latach 2027–2028, jeśli kilka nowych projektów biurowych zostanie ukończonych, rynek może się wyrównać, a wskaźnik pustostanów wzrośnie nieco z obecnych niemal zerowych poziomów do bardziej normalnych ~5%. Byłaby to zdrowa równowaga, zapobiegająca nadmiernemu wzrostowi czynszów i dająca najemcom wybór.
Dla innych nieruchomości komercyjnych perspektywy są stabilne. Handel detaliczny stoi w obliczu trwałego wyzwania ze strony zakupów online, ale główna ulica w Jersey pozostanie centrum handlu detalicznego na wyspie; możemy zaobserwować umiarkowane spadki czynszów w lokalach drugorzędnych, które będą rekompensowane przez silny popyt na miejsca w najlepszych lokalizacjach (szczególnie ze strony kawiarni, lokali gastronomicznych oraz biznesów opartych na doświadczeniach). Sektor przemysłowy pozostanie rynkiem właścicieli nieruchomości; każda okazja do stworzenia nowoczesnych magazynów z pewnością zostanie wykorzystana, jednak nie ma oznak, by w najbliższym czasie miały pojawić się znaczące projekty przemysłowe. Perspektywy nieruchomości w sektorze hotelarskim zależą od turystyki – zakładając, że liczba odwiedzających będzie się nadal odbudowywać do poziomów sprzed pandemii Covid i potencjalnie wzrośnie (np. dzięki nowym połączeniom lotniczym), hotele i restauracje będą się rozwijać, co przełoży się na wzrost wartości ich nieruchomości. Jeśli wzrost turystyki będzie wystarczająco dynamiczny do 2028 roku, możemy nawet spodziewać się zainteresowania budową nowego hotelu.
- Segment luksusowy i premium: Segment luksusowych nieruchomości mieszkalnych powinien nadal mieć się dobrze, choć wolumen obrotu będzie niewielki. Jersey nieustannie przyciąga zamożnych – jeśli nie nastąpią drastyczne zmiany, osoby zamożne nadal będą tu przybywać, choć w ograniczonej liczbie. Ostatni wzrost minimalnej wartości nieruchomości w programie HVR może nieco zmniejszyć liczbę nowych osób korzystających z tej ścieżki w najbliższych 1–2 latach (kwalifikują się tylko osoby gotowe wydać minimum 3,5 mln funtów), jednak ci, którzy przyjadą, wniosą ze sobą jeszcze więcej kapitału na osobę. W efekcie może to podnieść ceny w górnym segmencie; na przykład nieruchomości, które dawniej sprzedawały się za 3 mln funtów, mogą znaleźć nabywców gotowych zapłacić 4 mln funtów lub więcej, by sprostać wymaganiom i przelicytować konkurencję. Przewidujemy dalszy wzrost cen w segmencie trofeowych rezydencji – być może o kilka procent rocznie, ale możliwe są także skoki, jeśli na rynek trafią wyjątkowo rzadkie nieruchomości. Segment luksusowy jest również częściowo odporny na wahania stóp procentowych (nabywcy często płacą gotówką lub dysponują dużą płynnością), dlatego będzie podążał głównie za trendami w światowym bogactwie. Jeżeli światowe rynki kapitałowe i wskaźniki zamożności będą rosły w latach 2025–2028, należy oczekiwać, że zapotrzebowanie na luksusowe domy na Jersey również wzrośnie. Z drugiej strony, wszelkie globalne zawirowania rynkowe dotykające osoby bardzo zamożne (np. duży kryzys finansowy) mogą szybko ostudzić popyt na nieruchomości premium, choć nie jest to ryzyko charakterystyczne tylko dla Jersey.
- Ryzyka i czynniki nieprzewidywalne: Kilka czynników może wpłynąć na te prognozy. Wzrost stóp procentowych powyżej oczekiwań (jeśli inflacja ponownie wzrośnie) osłabi zarówno rynek mieszkaniowy, jak i komercyjny. Globalne wstrząsy gospodarcze lub recesja w Wielkiej Brytanii przyniosłyby efekty uboczne (spadek zaufania, ewentualnie mniej imigrantów i ograniczenie ekspansji firm). Po stronie polityki, gdyby Jersey miało wprowadzić podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości lub agresywną kontrolę czynszów, mogłoby to w krótkim okresie ochłodzić nastroje inwestorów i ograniczyć aktywność rynkową d2re.co.uk d2re.co.uk. Ponadto polityka migracyjna Jersey będzie miała kluczowe znaczenie: obecnie migracja netto jest dodatnia i wspiera popyt na nieruchomości; jednak gdyby pojawiły się polityczne zmiany zmierzające do znacznego ograniczenia imigracji, popyt na mieszkania z czasem mógłby osłabnąć. Innym czynnikiem niepewności jest inflacja kosztów budowy – budowanie na Jersey jest już bardzo drogie (zdolności wykonawcze są ograniczone d2re.co.uk d2re.co.uk), a jeśli koszty jeszcze wzrosną, może to opóźnić lub zablokować planowane inwestycje, pogłębiając problemy z podażą. Wreszcie, zmianę klimatu i regulacje środowiskowe mogą zacząć odgrywać rolę – nieruchomości na wybrzeżu mogą stanąć przed nowymi wymaganiami dotyczącymi odporności, a budynki komercyjne mogą wymagać modernizacji pod kątem zrównoważonego rozwoju, co zwiększy koszty, ale także stworzy możliwości inwestycji w ekologiczne modernizacje.
Podsumowanie: Oczekuje się, że rynek nieruchomości na Jersey wejdzie w okres stopniowego ożywienia i stabilizacji od 2025 roku. Ceny mieszkań mają rosnąć umiarkowanie (w przybliżeniu według wzrostu dochodów) w ciągu najbliższych kilku lat policy.je, po znaczącej korekcie, która nieco poprawiła dostępność cenową. Sektor najmu pozostanie pod presją, ale z większym nadzorem regulacyjnym zapewniającym sprawiedliwość. Nieruchomości komercyjne, zwłaszcza biura, najprawdopodobniej będą sprzyjały wynajmującym, dopóki nowa podaż nie wyrówna popytu, a luksusowe domy na wyspie wciąż będą przyciągać zamożnych nabywców, wzmacniając górną część rynku. Do 2028 roku przewidujemy, że rynek nieruchomości na Jersey będzie nieco bardziej dostępny dla lokalnej społeczności (dzięki wyższym dochodom i stabilnym cenom), ale nadal pozostanie atrakcyjnym, prestiżowym rynkiem z ograniczoną podażą ze względu na urok i niewielki obszar wyspy. Decydenci będą musieli dalej równoważyć zarządzanie popytem i rozwój podaży, aby rynek służył zarówno inwestorom, jak i całej społeczności.
Źródła: Projekcje te zostały oparte na raportach Jersey Statistics Unit, analizie Fiscal Policy Panel oraz komentarzach ekspertów rynkowych stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Jak zawsze, rzeczywiste wyniki mogą się różnić, jeśli zmienią się założenia, ale konsensus wskazuje na stabilny lub łagodnie rosnący rynek w latach 2025–2028, a nie na niestabilność typu boom-bust, którą obserwowano w ostatnich latach.
