Rynek Nieruchomości na Sardynii 2025: Podział Regionalny, Trendy i Prognozy

Przegląd rynku nieruchomości na Sardynii w 2025 roku

Rynek nieruchomości na Sardynii w 2025 roku notuje zdrowy wzrost, napędzany silnym popytem w segmentach nadmorskich i luksusowych. Średnia cena mieszkań na wyspie osiągnęła około 2 420 € za metr kwadratowy w połowie 2025 roku, co oznacza wzrost o około 4,5% rok do roku investropa.com investropa.com. To rekordowy poziom w ostatnich latach, a ceny systematycznie rosną po krótkim spadku na początku 2024 roku immobiliare.it. Aktywność transakcyjna odbiła po pandemii – w 2024 roku zanotowano wzrosty sprzedaży (całkowita liczba transakcji mieszkaniowych w Włoszech wzrosła nieznacznie na początku 2024 roku po lekkim ochłodzeniu w 2023) globalpropertyguide.com. Silne zainteresowanie kupujących, ograniczona nowa zabudowa oraz rozwijający się sektor turystyczny przyczyniają się do presji na dalszy wzrost cen.

Trendy na rynku najmu: Rynek najmu mieszkaniowego prezentuje mieszany obraz. W całej wyspie średnia wysokość czynszu ofertowego wynosiła około 13,5 € za m² miesięcznie w połowie 2025 roku, co oznacza spadek o około 4% w stosunku do roku poprzedniego immobiliare.it. Czynsze mocno wzrosły w latach 2022–2023 ze względu na rosnący popyt turystyczny, a następnie nieco się ustabilizowały do 2025 roku wraz z pojawieniem się na rynku większej liczby ofert najmu investropa.com. Mimo to, stopy zwrotu z najmu pozostają atrakcyjne w popularnych lokalizacjach – na przykład w 2023 roku średnie krótkoterminowe obłożenie najmu w Alghero sięgnęło 77%, przy średniej stawce dziennej około 115 € investropa.com, co wskazuje na duży potencjał dochodowy dla właścicieli wynajmujących na wakacje. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości na Sardynii w 2025 roku charakteryzuje się rosnącymi cenami sprzedaży (szczególnie wzdłuż wybrzeży), stabilnymi lub lekko spadającymi czynszami oraz napływem zagranicznych nabywców, a wszystko to wzmocnione niezmiennym urokiem stylu życia na wyspie.

Kluczowe statystyki rynkowe 2025: Średnia cena ~2 420 €/m² (wzrost o 4,5% r/r) investropa.com; najwyższe ceny sprzedaży w prowincji Sassari (średnio niemal 3 000 €/m²), najniższe w Oristano (1 060 €/m²) immobiliare.it. Zwroty z wynajmu są bardzo zróżnicowane: w turystycznych miejscowościach czynsze osiągają wartości premium (np. 16–22 €/m² na północy), podczas gdy w mniejszych miastach długoterminowy wynajem to często poniżej 8 €/m² immobiliare.it. Te dysproporcje podkreślają istnienie dwubiegunowego rynku na Sardynii: dynamiczny nadmorski i luksusowy sektor oraz wolniej rozwijający się, wiejski interior z okazjami cenowymi.

Regionalny podział rynku

Rynek nieruchomości na Sardynii znacząco różni się w zależności od regionu. Poniżej znajduje się podział kluczowych obszarów – Cagliari (południe), Costa Smeralda i Gallura (północny wschód), Alghero (północny zachód), Olbia (północny wschód), Sassari (północ) oraz miasta wewnętrzne – z charakterystycznymi trendami w 2025 roku:

Cagliari i południowa Sardynia (obszar stolicy)

Cagliari, stolica wyspy i największe miasto, stanowi centrum rynku nieruchomości południowej Sardynii. Obszar metropolitalny Cagliari cechuje się umiarkowanym wzrostem cen i stabilnym popytem na wynajem. W czerwcu 2025 r. średnia cena domu w prowincji wynosiła około 2 213 €/m², co oznacza wzrost o 3,8% rok do roku immobiliare.it. Jest to nieco poniżej średniej regionalnej, co wskazuje, że Cagliari oferuje stosunkowo przystępne ceny w porównaniu do drogiej północy. W obrębie prowincji najwyższe ceny osiągają lokalizacje nadmorskie – na przykład Pula (znana z plaż i ośrodków wypoczynkowych na zachód od Cagliari) miała najwyższą średnią na poziomie 2 680 €/m² immobiliare.it. Dla kontrastu, w niektórych podmiejskich miejscowościach takich jak Settimo San Pietro ceny są bliższe 1 300 €/m² immobiliare.it, co pokazuje szeroką gamę opcji w okolicach Cagliari. Średnia cena w samym Cagliari to około 2 600 €/m² immobiliare.it, na co wpływają miejskie udogodnienia, uniwersytety oraz rynek pracy.

Rynek wynajmu: Czynsze w prowincji Cagliari rosną bardzo szybko. W połowie 2025 roku średnia oczekiwana stawka najmu osiągnęła 12,4 € za m², co oznacza wzrost o 10,6% w porównaniu z rokiem poprzednim immobiliare.it – jest to jeden z najszybciej rosnących czynszów na wyspie. W samym Cagliari, długoterminowe czynsze są najwyższe na południu (około 13,3 €/m² za mieszkania) immobiliare.it. Odzwierciedla to zarówno silny lokalny popyt (studenci, profesjonaliści), jak i konkurencję ze strony najmu turystycznego w okresie letnim. Popularne nadmorskie miejscowości, takie jak Villasimius, Chia i Pula, również mają silny rynek wynajmu wakacyjnego, ze względu na atrakcyjność południowej Sardynii dla włoskich i europejskich urlopowiczów.

Profil kupujących i trendy: Nabywcy w rejonie Cagliari to mieszanka lokalnych mieszkańców oraz Włochów z kontynentu poszukujących drugiego domu. Zainteresowanie zagranicznych kupujących południową częścią wyspy jest mniejsze niż na północy – według ostatnich danych tylko około 5% zapytań o nieruchomości na Sardynii od obcokrajowców dotyczyło obszaru Cagliari, znacznie mniej niż udział północnej części unionesarda.it. Niemniej jednak, stolica korzysta z najlepszej na wyspie całorocznej infrastruktury (lotnisko międzynarodowe, porty, szpitale) i zróżnicowanej gospodarki (administracja, uniwersytet, usługi). Trwające projekty rozwojowe – takie jak finansowanie rewitalizacji miejskiej w wysokości ponad 35 mln euro dla Cagliari i okolic agenzianova.com – oraz usprawnienia w komunikacji podtrzymują ten rynek. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości w Cagliari w 2025 roku jest stabilny i rozwija się w zdrowym tempie, z największym popytem na mieszkania miejskie i domy przy wybrzeżu w jego otoczeniu.

Costa Smeralda & Gallura (Północno-wschodni korytarz luksusu)

Północna Sardynia, a zwłaszcza Costa Smeralda (Szmaragdowe Wybrzeże) i otaczający ją region Gallura, tworzą najbardziej ekskluzywny rynek nieruchomości na wyspie. Ten obszar – obejmujący Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachenę, La Maddalenę, Palau oraz pobliskie luksusowe enklawy – odnotował gwałtowny wzrost cen i międzynarodowego popytu. W 2023 roku ceny nieruchomości premium na Costa Smeralda wzrosły o 18%, co było drugim najwyższym wzrostem wśród luksusowych rynków nieruchomości we Włoszech savills.ca. Pod koniec 2024 roku średnie wartości nieruchomości premium sięgnęły tutaj około 13 000 €/m² – to najwyższe ceny we Włoszech, nawet wyższe niż na najbardziej prestiżowym rynku w Toskanii savills.ca.

Aktualne dane z 2025 roku potwierdzają tę tendencję: w Arzachenie (gmina obejmująca Porto Cervo) średnie ceny ofertowe wynoszą około 6 000 €/m² immobiliare.it immobiliare.it, a ceny najbardziej luksusowych willi znacznie przekraczają tę wartość. Sąsiednie nadmorskie kurorty również osiągają najwyższe stawki (np. Golfo Aranci ~4 350 €/m² immobiliare.it; Palau ~4 300 €/m² immobiliare.it; San Teodoro ~4 170 €/m² immobiliare.it). Te nadmorskie perełki przyciągają globalną elitę – zamożnych nabywców z całej Europy, Bliskiego Wschodu i Ameryki Północnej – poszukujących willi przy morzu, panoramicznych widoków i prywatności. Efektem jest ograniczona podaż luksusowych nieruchomości. „Ograniczona podaż i wysokie międzynarodowe zainteresowanie” to kluczowe czynniki, które napędzają wzrost cen na Costa Smeralda savills.ca. Nawet w 2024 roku, gdy liczba transakcji nieco spadła, ceny i czynsze w tym regionie nadal rosły savills.ca.

Czynsze i stopy zwrotu: Rynek luksusowych najemców również przeżywa prawdziwy boom. Czynsze w Costa Smeralda podwoiły się w 2023 roku w porównaniu z rokiem poprzednim savills.ca, odzwierciedlając napływ luksusowej turystyki. Letnie wynajmy willi w Porto Cervo osiągają astronomiczne stawki tygodniowe. Przykład: Santa Teresa Gallura (w pobliżu) odnotowała najwyższą na wyspie średnią miesięczną stawkę czynszu ~34 €/m² w połowie 2025 roku immobiliare.it, co pokazuje, do jakiego poziomu mogą sięgnąć luksusowe najmy krótkoterminowe w ujęciu miesięcznym. Ten segment premium jest w dużej mierze napędzany przez zagranicznych gości, z których wielu najpierw wynajmuje, zanim zdecyduje się na zakup.

Warte uwagi trendy: Prestiż nieruchomości w Costa Smeralda pozostaje bezkonkurencyjny na Sardynii. Ostatnie transakcje bijące rekordy to rezydencje za wiele milionów euro (jedna nadmorska posiadłość została wystawiona za 185 milionów dolarów, co podkreśla skalę tego rynku forbes.com). Główne międzynarodowe agencje (np. Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) mają tu swoje biura, obsługując zamożnych klientów z całego świata. Niska zabudowa – dzięki rygorystycznym przepisom planistycznym – gwarantuje ekskluzywność. Perspektywy na przyszłość pozostają niezmiennie mocne: zapotrzebowanie ze strony osób o bardzo wysokim stanie majątkowym jest nadal duże, a Północna Sardynia coraz częściej postrzegana jest jako bezpieczna przystań dla inwestycji premium, na równi z włoskim jeziorem Como czy Lazurowym Wybrzeżem savills.ca. Podsumowując, Costa Smeralda w 2025 roku to rynek sprzedającego, charakteryzujący się rekordowymi cenami, szybkim wzrostem (+18% w ubiegłym roku) savills.ca oraz dominacją kupujących z zagranicy.

Alghero i północno-zachodnie wybrzeże

Na północno-zachodnim wybrzeżu Sardynii Alghero wyróżnia się jako dynamiczny rynek nieruchomości, łączący turystykę, kulturę i stosunkową przystępność cenową. Często nazywane „Małą Barceloną” ze względu na katalońskie dziedzictwo, Alghero przyciąga zarówno międzynarodowych nabywców domów wakacyjnych, jak i emerytów szukających uroku i wygody. Wartości nieruchomości w Alghero rosną. W połowie 2025 roku średnie ceny wynoszą około 2 965 euro za m² immobiliare.it – znacząco powyżej średniej dla Sardynii, choć około połowy poziomu z Costa Smeralda, co pozycjonuje Alghero jako segment średnio-wysoki. Nieruchomości przybrzeżne i w historycznym centrum Alghero są szczególnie cenione, a apartamenty i wille z widokiem na morze osiągają najwyższe ceny.

Turystyka jako motor napędowy: Atrakcyjność Alghero opiera się na dynamicznie rozwijającym się sektorze turystycznym. Miasto przyjęło ponad 212 000 turystów w 2023 roku investropa.com, a lokalne obiekty noclegowe odnotowały wskaźnik obłożenia na poziomie prawie 80% w szczycie sezonu investropa.com. Ten napływ zwiększył popyt na wynajem wakacyjny i drugie domy. Inwestorzy postrzegają Alghero jako gorący punkt rynku wynajmu krótkoterminowego – miasto osiągnęło 77% obłożenia wynajmu krótkoterminowego przy średniej stawce ~115 euro według danych z 2023 roku investropa.com. Takie liczby sugerują solidne stopy zwrotu z wynajmu, które z kolei napędzają popyt na nieruchomości i wzrost cen. Oczekuje się, że zarówno ceny nieruchomości, jak i czynsze w Alghero będą nadal rosły wraz ze wzrostem turystyki investropa.com investropa.com.

Infrastruktura i łączność: Alghero staje się coraz bardziej dostępne. Obecność międzynarodowego lotniska Alghero–Fertilia to duży atut, a w planach są dalsze ulepszenia połączeń transportowych. Co warte uwagi, rząd Sardynii zatwierdził hydrogenową linię kolejową o wartości 237,7 mln € łączącą centrum Alghero z lotniskiem fuelcellsworks.com. Ten innowacyjny projekt (planowany na lata 2026–2027) skróci czas podróży i jeszcze bardziej zintegruje Alghero z regionalną siecią transportową. Ponadto zauważono współpracę pomiędzy lotniskami Alghero (Fertilia) i Olbia investropa.com, której celem jest zwiększenie liczby połączeń lotniczych. Lepsza łączność ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości: powiększa grupę potencjalnych kupujących i najemców, którzy mogą wygodnie dotrzeć do regionu.

Poza Alghero – atrakcje północno-zachodu: Również nadmorskie miejscowości szerszej prowincji Sassari zyskują na znaczeniu. Stintino, słynące z plaży La Pelosa, oraz Castelsardo, malownicze miasto-cytadela, odnotowują wzrost zainteresowania. Castelsardo, na przykład, odnotowało wzrost zapytań od zagranicznych nabywców o 180% na początku 2023 roku unionesarda.it. Ceny w tych mniejszych miejscowościach (około 1 900–2 000 €/m² w Castelsardo) pozostają przystępne immobiliare.it, co sugeruje dobry potencjał wzrostu wartości. Tymczasem miasto Sassari (w głębi lądu) jest bardzo przystępne cenowo (≈1 330 €/m²) immobiliare.it i nie odnotowało takiego zainteresowania – wielu młodych mieszkańców Sassari wybiera Alghero lub wyjeżdża na włoskie kontynent, jednak rynek w Sassari pozostaje stabilny dla osób poszukujących większych mieszkań lub miejskich wynajmów w niższej cenie.

Ogólnie rzecz biorąc, Alghero i północny zachód przeżywają rozkwit. Kupujący to często mieszanka obcokrajowców (północni Europejczycy, Brytyjczycy, niektórzy Amerykanie) oraz Włochów (w tym powracających ekspatów lub osoby z kontynentu) poszukujących kultury i nadmorskiego stylu życia bez wysokich kosztów północnego wschodu. Dzięki wydarzeniom kulturalnym (Alghero słynie z festiwali i tętniącego życiem starego miasta) oraz modernizacji infrastruktury, można się spodziewać stałego zainteresowania Alghero. Miasto łączy w sobie autentyczność, udogodnienia i potencjał inwestycyjny, czyniąc je jednym z najciekawszych rynków Sardynii na 2025 rok i kolejne lata.

Olbia i obszary wzrostu północno-wschodniego

Olbia, położona na północnym wschodzie, jest bramą Sardynii i dynamicznym rynkiem nieruchomości samym w sobie. Jako miasto z najruchliwszym lotniskiem wyspy (Port Lotniczy Olbia Costa Smeralda) oraz dużym portem promowym, Olbia korzysta ze znakomitej łączności i stała się centrum handlowym regionu Gallura. Ceny nieruchomości w Olbii są wyraźnie wysokie, co odzwierciedla jej bliskość do luksusu Costa Smeralda. Średnia cena ofertowa w mieście to około 3 446 € za m² immobiliare.it, co plasuje Olbię wśród najdroższych miast Sardynii. Ekskluzywne dzielnice mieszkaniowe oraz nowe inwestycje na obrzeżach Olbii często oferują nowoczesne apartamenty i wille z widokiem na morze, skierowane zarówno do mieszkańców, jak i osób kupujących drugi dom.

Czynniki napędzające rynek: Wzrost Olbii napędzany jest przez kilka czynników. Po pierwsze, miasto jest bazą dla tych, którzy chcą korzystać z udogodnień Costa Smeralda bez ekstremalnie wysokich cen – można tu znaleźć nowoczesne apartamenty lub wille za ułamek ceny Porto Cervo, a jednocześnie być w 20-30 minut jazdy od elitarnych kurortów. Po drugie, rozwijająca się gospodarka Olbii (handel detaliczny, usługi, przemysł jachtowy) przyciąga migrację wewnętrzną, wspierając tym całoroczny rynek nieruchomości. Wreszcie, ciągle usprawniany jest infrastruktura: rozbudowa lotniska Olbia o kolejne międzynarodowe połączenia oraz modernizacja portów wzmacniają pozycję miasta. Współpraca z lotniskiem w Alghero, jak wspomniano, ma na celu zwiększenie napływu turystów w północno-wschodniej części wyspy investropa.com.

Najbardziej atrakcyjne miejsca w okolicach Olbii: Kilka mniejszych miejscowości w rejonie Olbia-Tempio przeżywa obecnie boom:

San Teodoro (na południe od Olbii) to popularna miejscowość nadmorska, gdzie ceny wynoszą obecnie około 4 172 €/m² immobiliare.it, co odzwierciedla jej popularność zarówno wśród Włochów, jak i obcokrajowców. Połączenie życia nocnego i natury (w pobliżu rezerwat morski Tavolara) czyni ją jednym z najlepszych wyborów na domy wakacyjne.
Budoni, tuż poniżej San Teodoro, także przekroczyło poziom 3 000 €/m² immobiliare.it. W obu miejscowościach w ostatnich latach powstało wiele nowych kurortów i kompleksów mieszkalnych.
Loiri Porto San Paolo, pomiędzy Olbią a San Teodoro, oferuje ekskluzywne inwestycje (średnio ~3 649 €/m²) immobiliare.it, często wybierane przez Niemców i Szwajcarów ze względu na spokój i widoki na wyspę Tavolara.
Golfo Aranci i Porto San Paolo na północ od Olbii również warte są uwagi – ceny w Golfo Aranci (~4 350 €/m²) odzwierciedlają jego przemianę w kurort i miejscowość drugich domów immobiliare.it.

Profil kupujących: W okolicach Olbii występuje zróżnicowana mieszanka nabywców. Wiele zakupów dokonywanych jest przez Włochów z lądu (Mediolan, Rzym itd.), którzy posiadają tu drugie domy na lato. Jest tu także silne zainteresowanie zagraniczne (głównie z Europy Północnej) – międzynarodowe lotnisko w Olbii oferuje bezpośrednie loty z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Skandynawii, przyciągając turystów, którzy często stają się właścicielami nieruchomości. W rzeczywistości prowincja Sassari (która po reorganizacji obejmuje Olbię) odnotowała ponad 4% wszystkich zagranicznych zapytań kupujących we Włoszech na początku 2023 roku gate-away.com, co w dużym stopniu świadczy o atrakcyjności Gallury.

Z uwagi na ograniczoną ilość terenu dostępnego pod zabudowę blisko atrakcyjnego wybrzeża (z powodu rygorystycznych przepisów), nowa zabudowa na terenie Olbii jest znacznie ograniczona. Utrzymuje to niską podaż. Lokalne władze kładą też nacisk na zrównoważony rozwój – wszelkie większe projekty są dokładnie oceniane pod kątem wpływu na środowisko. Ta sytuacja, w której wzrost popytu przewyższa nową podaż, sugeruje, że Olbia i jej okolice nadal będą znajdowały się na wzrostowej ścieżce cenowej investropa.com. Przewiduje się, że pozostaną one jednym z najjaśniejszych punktów rynku nieruchomości na Sardynii, a wzrost będzie promieniował także na mniejsze społeczności na północnym wschodzie.

Miasto Sassari i tereny wewnętrzne

Sassari, drugie co do wielkości miasto Sardynii, oraz otaczające je rolnicze miasteczka stanowią tańszą stronę rynku nieruchomości na Sardynii. Te rejony przyciągają mniej turystów i w wielu przypadkach zmagają się ze spadkiem liczby ludności, co utrzymuje ceny na stosunkowo niskim poziomie.

W mieście Sassari, wewnętrznej stolicy prowincji, średnia cena domu to około 1 300 €/m² immobiliare.it – to prawie połowa średniej regionalnej i zaledwie jedna piąta poziomu Costa Smeralda. Rynek ten napędzany jest głównie przez lokalnych nabywców końcowych. Młode rodziny i profesjonaliści doceniają niższe koszty Sassari oraz udogodnienia miasta (uniwersytet, szpitale, handel). Nieruchomości w mieście cechują się dość stabilnymi cenami z umiarkowanym wzrostem. Zapotrzebowanie na wynajem w Sassari pochodzi głównie od studentów i lokalnych pracowników, utrzymując czynsze na poziomie około 8,5 €/m² immobiliare.it – wyjątkowo przystępnych w porównaniu do krajowych standardów. Pomimo bycia drugim co do wielkości miastem Sardynii, Sassari nie doświadcza dużego zapotrzebowania z zewnątrz; wielu Sardyńczyków nawet woli Cagliari lub opuszcza wyspę w poszukiwaniu pracy, co ogranicza wzrost wartości tamtejszych nieruchomości.

Prowincjonalne i śródlądowe miasteczka: Wnętrze Sardynii i mniej znane wspólnoty oferują jedne z najtańszych nieruchomości w Europie Zachodniej. Na przykład, w prowincji Sassari najniższa średnia cenowa w gminie przypadła na Giave i wyniosła tylko 277 €/m² immobiliare.it immobiliare.it – to praktycznie cena symboliczna za stare kamienne domy w wyludniającej się wiosce. Wiele małych miasteczek w centralnej i południowej części wyspy ma podobnie nieruchomości w sprzedaży za kilkadziesiąt tysięcy euro (a czasem nawet mniej). Prowincja Oristano (centralno-zachodnia) ma najniższą średnią cenę prowincjonalną ~1 062 €/m² immobiliare.it, co odzwierciedla ograniczony popyt. Nawet w samym mieście Oristano średnia cena jest poniżej 900 €/m² investropa.com, a miasteczka w prowincji Nuoro (środkowa Sardynia) często mieszczą się w przedziale 500–800 €/m² lub nawet poniżej.

Kluczowym powodem jest wyludnienie. Obszary wiejskie Sardynii tracą mieszkańców (zwłaszcza młodych), którzy przenoszą się do miast lub na kontynent, pozostawiając w tyle starzejącą się populację investropa.com investropa.com. Ponieważ 26,8% mieszkańców Sardynii miało ponad 65 lat w 2023 roku investropa.com, w wielu wioskach podaż mieszkań przekracza lokalny popyt. Takie usługi, jak szkoły i szpitale, zanikają, co dodatkowo zmniejsza atrakcyjność tych terenów dla młodszych nabywców investropa.com. W rezultacie ceny nieruchomości na obszarach wiejskich Sardynii są zwykle płaskie lub rosną zaledwie o 1–2% rocznie, ledwo nadążając za inflacją investropa.com. W niektórych miejscach wartości praktycznie stoją w miejscu – lub można je wynegocjować znacznie poniżej ceny ofertowej – ponieważ liczba sprzedających znacznie przewyższa liczbę kupujących.

Wysiłki na rzecz ożywienia rynków śródlądowych: Aby przeciwdziałać tym trendom, niektóre miasta Sardynii wprowadziły programy „dom za 1 euro”, mające na celu przyciągnięcie nowych mieszkańców i inwestorów. W 2025 roku program domów za 1 euro jest aktywny w Nulvi (prowincja Sassari) i Ollolai (prowincja Nuoro) idealista.it. W ramach tej inicjatywy miasta sprzedają opuszczone stare domy za symboliczną kwotę 1 euro, pod warunkiem że kupujący zobowiążą się do ich wyremontowania w określonym czasie (zazwyczaj 1-3 lata) i wpłacenia kaucji idealista.it idealista.it. Celem jest ponowne zaludnienie historycznych centrów i pobudzenie lokalnej gospodarki. Oferty te przyciągnęły zainteresowanie zza granicy – na przykład Ollolai zyskało międzynarodową sławę (a nawet powstał reality show „Italian Dream”) i odnotowało wzrost zapytań, szczególnie od Amerykanów szukających prostszego życia idealista.it idealista.it. Choć nie jest to zjawisko masowe, domy za 1 euro i inne zachęty (takie jak ulgi podatkowe na remonty) stopniowo przyciągają nowych mieszkańców do kilku wiosek.

Ogólnie rzecz biorąc, śródlądowa Sardynia oferuje możliwości dla odważnych inwestorów i osób zajmujących się renowacją. Można tu znaleźć rustykalne gospodarstwa („stazzi”) z ziemią lub całe domy wiejskie w cenie używanego samochodu. Niektórzy obcokrajowcy i emigranci korzystają z tych niskich cen, zamieniając nieruchomości w B&B, agriturismo lub kwatery wakacyjne skierowane do turystyki niszowej (np. wędrówki, rowery, turystyka kulturowa). Ponadto, wzrost pracy zdalnej sprawił, że niewielka liczba cyfrowych nomadów rozważa zamieszkanie w śródlądowej Sardynii – nawet rząd regionalny w 2023 roku sponsorował program oferujący darmowe zakwaterowanie dla pracowników zdalnych investropa.com, co podkreśla wysiłki na rzecz ożywienia słabo zaludnionych obszarów.

Podsumowanie dla rynków wewnętrznych: Pozostają one rynkami kupującego z ogromnym potencjałem wartości, ale także wyzwaniami. Podstawowe udogodnienia mogą być oddalone, odsprzedaż może być trudna, a trzeba być gotowym do integracji z małymi społecznościami. Ceny są najniższe w całym spektrum nieruchomości we Włoszech – skrajnym przypadkiem jest wieś Villamar w Sud Sardegna, gdzie domy kosztują średnio około 180 €/m² investropa.com. Podczas gdy wybrzeże Sardynii szybują, serce wyspy pozostaje spokojne. Regionalny rząd skupia się na poprawie infrastruktury wewnętrznej (drogi, łączność internetowa itd.) oraz promowaniu turystyki związanej z dziedzictwem, co stopniowo może poprawić sytuację tych rynków. Na razie oferują one wyraźny kontrast: wyspa pełna luksusowych wybrzeży ma też miasta dosłownie rozdające domy za darmo – ukazując dwoistą rzeczywistość Sardynii w 2025 roku.

Typy i segmenty nieruchomości

Oferta nieruchomości na Sardynii obejmuje szeroki wachlarz typów, z których każdy charakteryzuje się własną dynamiką rynkową. Tutaj omawiamy kluczowe segmenty – domy mieszkalne, luksusowe wille, nieruchomości na wynajem wakacyjny, inwestycyjne/komercyjne oraz posiadłości wiejskie – i analizujemy, jak każdy z nich radził sobie w 2025 roku:

Mieszkania (domy główne): Ta kategoria obejmuje mieszkania i domy zajmowane przez mieszkańców lub krajowych nabywców jako główne miejsce zamieszkania. W miastach takich jak Cagliari, Sassari, Oristano i Nuoro dominują mieszkania. Na te rynki wpływają dochody gospodarstw domowych na Sardynii oraz stopy procentowe. Ostatnie podwyżki stóp procentowych (zaostrzenie polityki EBC w latach 2022–24) wywarły efekt schładzający na liczbę transakcji mieszkaniowych we Włoszech ajo.casa, a Sardynia nie była wyjątkiem – w 2023 roku odnotowano lekki spadek sprzedaży, zwłaszcza w centrach miejskich, gdy kredyty hipoteczne stały się droższe. Mimo to, popyt na mieszkania główne pozostaje stabilny. Około 75–76% włoskich gospodarstw domowych to właściciele nieruchomości globalpropertyguide.com, podobną wartość przywiązują do własności mieszkań Sardyńczycy. W Cagliari i Sassari wielu kupujących po raz pierwszy szuka dwupokojowych mieszkań w zakresie 150–300 tys. euro, podczas gdy rodziny mogą kupować domy szeregowe na przedmieściach (często w niższej cenie, ok. 1 500 euro/m²). Wzrost cen w tym segmencie jest umiarkowany: nominalne wartości w większości nieturystycznych dzielnic rosną o 1–3% rocznie ansa.it. Warto zauważyć, że zasób mieszkań na wynajem jest ograniczony – niedobór dostępnych cenowo najemców obserwują komentatorzy ingenio-web.it, częściowo dlatego, że niektórzy właściciele przestawili się na wynajem turystyczny. To sprawia, że stopy zwrotu z wynajmu mieszkań głównych pozostają dość atrakcyjne (w mieście Cagliari mieszkanie o wartości 200 tys. euro można wynająć za ok. 800 euro/miesiąc, co daje ~4,8% brutto). Ogólnie rzecz biorąc, bazowy rynek mieszkaniowy Sardynii jest stabilny, napędzany lokalnie i oferuje znacznie niższe koszty wejścia niż największe miasta Włoch (np. 2 200 euro/m² w Cagliari vs ponad 4 000 euro w Mediolanie savills.ca savills.ca).
Luksusowe wille i ekskluzywne drugie domy: Sardynia słynie z luksusowych nieruchomości – od nowoczesnych willi nad morzem po historyczne posiadłości. Ten segment, skoncentrowany w Costa Smeralda oraz wybranych nadmorskich enklawach, jest w fazie rozkwitu. Ceny luksusowych willi zazwyczaj zaczynają się od około 1 mln euro i mogą przekraczać 10 mln euro w najlepszych lokalizacjach investropa.com. Najbardziej prestiżowe nieruchomości często oferują prywatne baseny, rozległe śródziemnomorskie ogrody oraz bezpośredni dostęp do plaży investropa.com. Międzynarodowi nabywcy dominują na tym rynku, stanowiąc dużą część transakcji w segmencie premium savills.ca investropa.com. Ponad 40% nabywców nieruchomości premium na niektórych prestiżowych rynkach we Włoszech to obcokrajowcy savills.ca, a Sardynia jest podobna – zamożni klienci z Europy (Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Szwajcaria, Skandynawia) oraz spoza Europy (USA, Bliski Wschód) inwestują tu ze względu na styl życia i ekskluzywność. Miniony rok przyniósł wyjątkowy wzrost: ceny prestiżowych nieruchomości na Costa Smeralda wzrosły o +18% w 2023 roku savills.ca, podobnie silny wzrost odnotowały także inne luksusowe enklawy, takie jak Porto Rafael, Porto Rotondo czy Chia. Przy ograniczonej nowej zabudowie (lokalne przepisy mocno ograniczają możliwość budowy nowych willi nadmorskich), popyt zdecydowanie przewyższa podaż investropa.com – to „idealna burza” napędzająca dalszy wzrost cen. Eksperci przewidują dla roku 2025 i dalszych lat kontynuację (choć nieco wolniejszego) wzrostu wartości luksusowych nieruchomości, napędzany przez „nieustający popyt na ekskluzywne posiadłości” cushmanwakefield.com. Luksusowe wynajmy to kolejny aspekt – wielu właścicieli wynajmuje swoje wille latem za 5 000–15 000 euro tygodniowo, co może przynosić znaczne dochody, choć wiąże się z intensywnym zarządzaniem. Ogólnie, luksusowy segment na Sardynii jest jednym z najsilniejszych we Włoszech – to bezpieczna inwestycja dla osób celujących w najwyższy segment, a wyspa konsekwentnie plasuje się wśród najlepszych lokalizacji drugich domów dla globalnych UHNWIs.
Nieruchomości wakacyjne i na wynajem krótkoterminowy: Znaczna część nieruchomości na Sardynii jest kupowana z myślą o wynajmie turystycznym. Obejmuje to apartamenty, domy w miejscowościach oraz wille przeznaczone specjalnie pod krótkoterminowy wynajem typu Airbnb/Booking lub użytkowanie sezonowe. Nieruchomości na wynajem wakacyjny przeżywają boom w ostatnich latach. Liczba turystów osiągnęła rekordowe poziomy w 2024 roku ansa.it, a podróżni coraz częściej wybierają prywatne zakwaterowanie zamiast hoteli investropa.com. Ten trend skłania inwestorów do zakupu nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Alghero, Olbia, Palau, Santa Teresa i południowe plaże, z myślą o dochodach z najmu. Ekonomia takich inwestycji jest kusząca: zyski z najmu krótkoterminowego często przewyższają długoterminowy. Przykładowo, dwupokojowe mieszkanie w Starym Mieście Alghero może przynieść ponad 1000 € tygodniowo latem. Według danych, krótkoterminowe wynajmy w Alghero miały 77% obłożenia i 115 € średniej stawki dziennej (ADR) w szczycie sezonu 2023 investropa.com. Platformy takie jak Airbnb, Vrbo i lokalne agencje prosperują, oferując tysiące ofert na całej Sardynii. Ten wzrost wynajmu wakacyjnego napędza ceny w miejscowościach nadmorskich, ponieważ kupujący uwzględniają potencjalne dochody z najmu. Nawet w głębi wyspy, miejscowości na trasach turystycznych (jak Dorgali niedaleko Cala Gonone czy Orosei) odnotowały wzrost zainteresowania adaptacjami na B&B. Jednak inwestorzy muszą być świadomi zmieniających się regulacji: we wrześniu 2024 roku Włochy wprowadziły krajowy rejestr wynajmów krótkoterminowych (kod CIN), zobowiązujący do rejestracji wszystkich ofert wakacyjnych ajo.casa. Ponadto, wynajmowanie więcej niż 4 nieruchomości bez licencji gospodarczej grozi wysokimi grzywnami lodgecompliance.com. Te regulacje mają na celu zwiększenie przejrzystości (i ściągalności podatków) w sektorze najmu wakacyjnego. Władze regionu Sardynii generalnie popierają wynajem wakacyjny, gdyż pozwala to rozproszyć wydatki turystów, jednak w najpopularniejszych miejscowościach mogą pojawić się limity, jeśli zabraknie mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Podsumowując, nieruchomości wakacyjne pozostają dochodowym segmentem, z wysokim popytem w 2025 roku – właściciele powinni jednak śledzić regulacje i sezonowość rynku (szczyt lata przynosi złote żniwa, ale zimą occupancyjność w kurortach ostro spada).
Nieruchomości inwestycyjne i komercyjne: Chociaż pytanie użytkownika koncentruje się głównie na mieszkaniach, warto wspomnieć o stanie nieruchomości inwestycyjnych (co może obejmować budynki wielorodzinne, tereny pod zabudowę, hotele i inne nieruchomości komercyjne). Sardynia nie jest dużym centrum nieruchomości przemysłowych/komercyjnych, ale inwestycje związane z turystyką są znaczące. W latach 2023–2025 miało miejsce wiele przejęć i modernizacji hoteli oraz resortów, zwłaszcza gdy branża turystyczna odżyła. Międzynarodowe marki hotelowe i fundusze private equity wykazały zainteresowanie butikowymi hotelami w Alghero, Cagliari oraz luksusowymi resortami na Costa Smeralda. Dla indywidualnych inwestorów „nieruchomości inwestycyjne” często oznaczają zakup w celu renowacji i odsprzedaży (flipy) lub zakupu pod wynajem. Projekty renowacyjne cieszą się popularnością ze względu na różne ulgi podatkowe na remonty i efektywność energetyczną (choć hojny program „Superbonus 110%” zakończył się w 2023 roku, wciąż istnieją zachęty). Średnio, koszt renowacji na Sardynii to około 30 000 € (według niektórych szacunków) investropa.com, ale może znacząco podnieść wartość nieruchomości, zwłaszcza tych z charakterem w pobliżu stref turystycznych. Inny aspekt: stopy zwrotu z wynajmu w centrach miast. Według jednej analizy, stopy zwrotu z wynajmu w Cagliari, choć niezbyt wysokie, są stabilne (~4-5%), natomiast zakup nieruchomości w miejscowościach turystycznych może przynosić wyższy zysk w sezonie, ale rocznie mniej ze względu na pustostany poza sezonem investropa.com investropa.com. Niektórzy inwestorzy interesują się również nieruchomościami agroturystycznymi (gospodarstwa rolne + noclegi), korzystając z rosnącej popularności turystyki kulinarnej i przyrodniczej na Sardynii. W sektorze komercyjnym główne miasta Sardynii odnotowały umiarkowany rozwój – np. nowe parki handlowe w Sestu (koło Cagliari) i Olbii. Jednak ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości mieszkalne i hotelarskie obecnie oferują najbardziej dynamiczne możliwości inwestycyjne na wyspie. Prognozy sugerują, że wraz ze wzrostem pracy zdalnej i osiedlaniem się emerytów, nawet miasta nieturystyczne mogą odnotować wzrosty, co sprawia, że długoterminowe inwestycje mogą być opłacalne przy dzisiejszych niskich cenach investropa.com investropa.com.
Nieruchomości wiejskie i rolne: Wiejski krajobraz Sardynii usiany jest stazzi (tradycyjne zagrody), gajami oliwnymi, winnicami i rustykalnymi domkami. Nieruchomości wiejskie stanowią niszowy, ale godny uwagi segment rynku. Wielu cudzoziemców marzy o domu na włoskiej wsi, a Sardynia oferuje to ułamek kosztów Toskanii. W rejonach takich jak Anglona, Marmilla czy Barbagia można znaleźć małe gospodarstwa z ziemią poniżej 100 000 euro. Około 20% zagranicznych nabywców na wyspie szuka ofert poniżej 100 000 euro unionesarda.it, często z myślą o tych rustykalnych opcjach. Odnowione domy wiejskie z ziemią (na przykład wyremontowane gospodarstwo z 5 hektarami) mogą być wystawione za około 250 000 euro, w zależności od lokalizacji. Kuszący jest styl życia – spokój, bliskość natury oraz możliwość założenia B&B lub gospodarstwa hobbystycznego. Niektórzy nabywcy wiejskich nieruchomości rozważają też inwestycje w rolnictwie: Sardynia słynie z wybornych win (Vermentino, Cannonau), oliwy z oliwek i sera pecorino. Inwestorzy z kontynentalnych Włoch zakupili winnice w rejonach takich jak Gallura czy Mandrolisai, łącząc pasję z nieruchomościami. Jednak istnieją wyzwania: niedobory wody latem, trudności ze znalezieniem wykwalifikowanej siły roboczej oraz konieczność orientacji w włoskich dotacjach i przepisach rolnych wymagają staranności. Ogólnie ceny nieruchomości wiejskich wzrosły ostatnio tylko nieznacznie (~1-2% r/r) investropa.com investropa.com – popyt ogranicza się głównie do emerytów i pojedynczych ekspatów. Mimo to następuje powolny renesans niektórych wiosek napędzany przez pracowników zdalnych i telepracowników, którym nie przeszkadza izolacja (zwłaszcza po pandemii, która udowodniła, że można „pracować skądkolwiek”). Ponadto, regionalny rząd stawia na poprawę dróg wewnętrznych i łączności internetowej, co może uczynić życie na wsi bardziej realnym, dając segmentowi szansę na rozwój w najbliższych latach. Na dziś jest to rynek kupującego z dużą liczbą okazji – oraz szansa na posiadanie kawałka idyllicznej sardynskiej wsi w niskiej cenie.

Demografia nabywców i czynniki popytu

Kto kupuje na Sardynii? Popyt na nieruchomości na wyspie pochodzi od lokalnych Sardyńczyków, Włochów z kontynentu oraz nabywców międzynarodowych. W 2025 roku ten miks coraz bardziej przesuwa się w stronę osób spoza wyspy, zwłaszcza zagranicznych nabywców w niektórych segmentach. Oto najważniejsze grupy nabywców i trendy:

Lokalni nabywcy: Rdzenni Sardyńczycy wciąż stanowią trzon zwykłych transakcji mieszkaniowych, szczególnie w głębi wyspy i w nieturystycznych rejonach. Jednak trendy demograficzne im nie sprzyjają – populacja Sardynii starzeje się i nieco kurczy. Przy niemal 27% mieszkańców powyżej 65. roku życia investropa.com, wielu lokalnych właścicieli mieszkań to faktycznie sprzedający (zmniejszający metraż lub pozbywający się odziedziczonych nieruchomości), a nie kupujący. Młodsi Sardyńczycy (w wieku 20-40 lat) borykają się z trudną sytuacją na rynku pracy i często wyjeżdżają na stały ląd Włoch lub za granicę w poszukiwaniu lepszych możliwości, co obniża lokalny popyt na mieszkania w wielu miejscowościach investropa.com. Ci, którzy zostają, zwykle koncentrują się wokół Cagliari (ze względu na pracę) lub Olbii (przemysł turystyczny) czy w większych miastach. Dlatego lokalny popyt jest najsilniejszy na niedrogie mieszkania na start i wynajem w centrach zatrudnienia. Lokalne rodziny cenią także ulgi podatkowe „prima casa” – zwolnienia podatkowe na zakup pierwszego mieszkania – które mogą przynieść znaczne oszczędności (np. 2% podatku rejestracyjnego zamiast 9% przy pierwszym domu). To zachęca do kupna na własność, jeśli jest to możliwe. W latach 2023-2024 wysoka inflacja i wyższe stopy procentowe ograniczyły budżety niektórych lokalnych nabywców ajo.casa, ale banki (często regionalne, jak Banco di Sardegna) nadal oferowały kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach, a rząd nawet wspierał nabywców poniżej 36. roku życia dotacjami (do końca 2022 roku). Ogólnie rzecz biorąc, lokalni nabywcy z Sardynii są bardzo wrażliwi cenowo; wybierają miejsca, gdzie są miejsca pracy i wolą funkcjonalne mieszkania niż ekstrawaganckie. Oznacza to, że nawet jeśli obcokrajowcy podnoszą ceny w kurortach, lokalni mieszkańcy utrzymują rynki w miastach takich jak Sassari, Oristano, Iglesias itd., choć z raczej skromnym budżetem.
Zagraniczni nabywcy: Międzynarodowi kupujący są najbardziej dynamiczną siłą na rynku nieruchomości na Sardynii w 2025 roku.

Zainteresowanie zagraniczne nieruchomościami na Sardynii gwałtownie wzrosło w ostatnich latach.

o +31% w pierwszej połowie 2023 r. w porównaniu do pierwszej połowy 2022 r. – to najwyższy wzrost spośród wszystkich regionów Włoch

gate-away.com

unionesarda.it

gate-away.com

gdzie

styczniu 2023 roku 77% zagranicznych zapytań o domy na Sardynii dotyczyło prowincji Sassari (północ), podczas gdy tylko 5% dotyczyło okolic Cagliari

unionesarda.it

La Maddalena (11,8% zapytań)

Badesi (8,8%), Trinità d’Agultu (7,3%) i Budoni (7,3%) unionesarda.it

Niemcy i Brytyjczycy stanowili największe grupy

Amerykanie przodują w zapytaniach

USAstanowiły około 23–30% zagranicznych zapytań

unionesarda.it

gate-away.com

Niemcami na drugim miejscu (~18–19%) unionesarda.it

Wielką Brytanią(~8–10%) oraz Francja (~6–7%) unionesarda.it gate-away.com

gate-away.com

wzrosło również zainteresowanie ze strony Hiszpanii i Europy Wschodniej

unionesarda.it

ansa.it

Dlaczego obcokrajowcy są przyciągani do Sardynii?

naturalne piękno wyspy (szmaragdowe morza, dziewicze plaże)

niemal 75% zagranicznych nabywców na Sardynii ma ponad 55 lat

unionesarda.it

Preferencje obcokrajowców:

najczęściej poszukują willi (35,6%), następnie apartamentów (20%) i domów szeregowych (10,7%) unionesarda.it

ponad 90% poszukuje nowych lub w pełni wyremontowanych domów unionesarda.it

Ogród lub przestrzeń na zewnątrz jest priorytetem (ponad 70% chce ją mieć) unionesarda.it

unionesarda.it

Budżety

39% celuje w 100–250 tys. €, 23% w 250–500 tys. €, 20% poniżej 100 tys. €, a ~18% powyżej 500 tys. €

unionesarda.it

Czynniki po Brexicie i walutowe:

zakup domu wakacyjnego wiąże się teraz z dodatkowymi formalnościami przy dłuższych pobytach

deprecjacja funta wobec euro

investropa.com

zmniejszą zainteresowanie brytyjskich nabywców

investropa.com

Korzystne kursy walutowe

investropa.com

Inne czynniki napędzające popyt:

Praca zdalna

investropa.com

Zdrowie i długowieczność

Korzenie rodzinne

Zmiany klimatu i zatłoczone kontynenty

Nabywcy z kontynentalnych Włoch: Włosi z innych regionów stanowią znaczącą część rynku domów wakacyjnych na Sardynii. Tradycyjnie wiele rodzin z Lombardii, Piemontu i Lacjum posiada domy letniskowe na wybrzeżach Sardynii. Na przykład, Lombardia jest głównym źródłem włoskich turystów przyjeżdżających na Sardynię (2,2 miliona noclegów w 2024 roku) ansa.it, a wielu mieszkańców Lombardii inwestuje w nieruchomości wakacyjne w okolicach Olbii, Arzachenie lub Villasimius. Tych krajowych nabywców przyciąga piękno wyspy, a niekiedy także więzi rodzinne (Sardynia charakteryzuje się wysokim wskaźnikiem emigracji, więc niektórzy nabywcy z kontynentu to osoby urodzone na Sardynii, które „kupują z powrotem u siebie”). W 2024 roku popyt krajowy wzrósł, gdy włoska gospodarka nieco się ożywiła, a ludzie nadal szukali inwestycji związanych z poprawą stylu życia po pandemii Covid. Dane krajowe pokazują, że transakcje na rynku nieruchomości poza dużymi miastami utrzymywały się na stosunkowo dobrym poziomie globalpropertyguide.com, co oznacza, że Włosi nadal kupują domy wakacyjne. Jednak nabywcy z kontynentu są również świadomi kosztów – era tanich lotów i pracy zdalnej sprawiła, że krótkie pobyty stały się bardziej realne, więc niektórzy wybierają wynajem zamiast zakupu. Niemniej jednak, około 47% rekordowych noclegów turystycznych na Sardynii w 2024 roku to udział Włochów (53% to obcokrajowcy) ansa.it, co oznacza, że Włosi pozostają kluczowymi najemcami i nabywcami. Regiony takie jak Rzym/Lacjum, Piemont i Emilia-Romania również wysyłają nabywców na Sardynię (często szukających spokojniejszej alternatywy dla Toskanii czy Ligurii). Interesującym czynnikiem napędzającym jest trend „renesansu południa” – niektórzy włoscy profesjonaliści przenoszą się z zatłoczonych północnych miast na południe (w tym na Sardynię) w poszukiwaniu lepszej jakości życia, ponieważ praca zdalna jest coraz bardziej akceptowana. Spowodowało to napływ nowych stałych mieszkańców (na przykład dawnych mieszkańców Mediolanu przeprowadzających się do Cagliari lub pracujących zdalnie z sardyńskiej farmy). Podsumowując, nabywcy z kontynentalnych Włoch mają silny udział w segmentach średnim i wyższym, szczególnie w miejscowościach wypoczynkowych i nowych inwestycjach, gdzie często przebijają lokalnych kupujących, ale nadal konkurują z zagranicznymi nabywcami.

Podsumowując, demografia kupujących w 2025 roku pokazuje, że Sardynia staje się bardziej międzynarodowa niż kiedykolwiek. Popyt lokalny pozostaje stabilny, ale jest ograniczony przez kwestie demograficzne i gospodarcze, podczas gdy popyt zagraniczny szybko rośnie, zwłaszcza w segmencie rekreacyjnym i luksusowym. Typowy zagraniczny nabywca to osoba starsza (50-60 lat), poszukująca gotowego do zamieszkania domu nad morzem lub na wsi; prym wiodą Amerykanie i Niemcy unionesarda.it. Ci kupujący wpływają na trendy rynkowe – na przykład poprzez zwiększone zainteresowanie przestrzenią zewnętrzną (ogrody, tarasy) oraz ofertą „pod klucz”, na co deweloperzy i sprzedawcy coraz częściej zwracają uwagę investropa.com investropa.com. Wyzwanie i szansa dla Sardynii polegać będą na zrównoważeniu tego międzynarodowego napływu z potrzebami lokalnych społeczności, tak by wzrost rynku przynosił korzyści mieszkańcom, a wyspa zachowała te cechy, które przyciągają nabywców od samego początku.

Wpływ gospodarki, turystyki i infrastruktury

Wiele czynników makroekonomicznych wpływa na kierunek rozwoju rynku nieruchomości na Sardynii. Do najważniejszych należą trendy turystyczne, szerszy kontekst gospodarczy oraz rozwój infrastruktury. Elementy te kształtują popyt i wartości nieruchomości na całej wyspie:

Boom turystyczny i jego wpływ

Turystyka jest krwioobiegiem gospodarki Sardynii i kluczowym czynnikiem napędzającym popyt na nieruchomości (zwłaszcza drugie domy i wynajem). Po pandemicznym załamaniu, turystyka na Sardynii powróciła do rekordowych poziomów w 2024 roku. Według oficjalnych danych regionalnych, w 2024 roku odnotowano prawie 4,5 miliona przyjazdów turystów, co stanowi wzrost o 15% w porównaniu do 2023 ansa.it ansa.it. Przy średniej długości pobytu ~4,25 dnia, przełożyło się to na 18,86 miliona noclegów w hotelach i innych miejscach zakwaterowania ansa.it. Co istotne, ponad połowa (53%) tych noclegów przypadła na zagranicznych turystów – to pierwszy raz, kiedy obcokrajowcy przewyższyli liczebnie włoskich turystów na wyspie ansa.it. Liczba zagranicznych turystów wzrosła o +22,6% w 2024, a liczba włoskich turystów również wzrosła o +8,3% ansa.it.

Ten boom turystyczny wpływa bezpośrednio na rynek nieruchomości na kilka sposobów:

Wzrost popytu na wynajem: Więcej turystów oznacza większe zapotrzebowanie na krótkoterminowy wynajem – od willi przy plaży po miejskie apartamenty na Airbnb. Inwestorzy, widząc rosnącą liczbę turystów, chętnie kupują nieruchomości pod wynajem. Rozwój takich platform jak Airbnb już doprowadził do pojawienia się „profesjonalnych” gospodarzy powiększających portfele nieruchomości w turystycznych regionach Sardynii (choć, jak wspomniano wcześniej, nie obyło się bez kontrowersji). Wysokie obłożenie i rosnące czynsze (w niektórych regionach odnotowano dwucyfrowe wzrosty czynszów aż do 2023 roku immobiliare.it) zapewniają dobre zwroty, co dodatkowo stymuluje zakupy.
Rosnące zainteresowanie kupujących: Wielu turystów zakochuje się w Sardynii i zostaje kupującymi. To dobrze zaobserwowany schemat, że pewien odsetek powracających gości ostatecznie decyduje się na zakup domu wakacyjnego. Fakt, że liczba zagranicznych turystów jest na rekordowym poziomie, dobrze wróży dalszemu wzrostowi liczby międzynarodowych nabywców. Na przykład, niemieccy turyści – największa grupa na Sardynii z 2,7 milionami noclegów w 2024 roku – często stają się niemieckimi kupującymi (Niemcy historycznie są jednym z głównych źródeł zagranicznych nabywców nieruchomości na Sardynii) ansa.it. Podobnie wzrost liczby amerykańskich turystów (+36% w 2024 roku, czyniąc USA największym pozaeuropejskim rynkiem) ansa.it jest powiązany ze wzrostem zainteresowania Amerykanów nieruchomościami na wyspie.
Różnice regionalne: Aktywność turystyczna jest mocno skoncentrowana w określonych rejonach (Costa Smeralda, północno-wschodnie wybrzeże, Alghero, plaże w okolicach Cagliari). To właśnie te regiony notują największe boom na rynku nieruchomości. Tymczasem wnętrze wyspy, gdzie ruch turystyczny jest niewielki, pozostaje praktycznie bez wpływu. Na przykład Puglia i Sardynia prowadziły w ostatnich latach wśród włoskich regionów pod względem wzrostu cen domów częściowo dzięki “sukcesom turystycznym” agenziaentrate.gov.it. Miejsca, które skutecznie przyciągają turystów (a co za tym idzie popyt na wynajem i drugie domy) doświadczają wzrostów cen, podczas gdy te pomijane przez turystów mogą stagnować. Powoduje to powstanie rynku dwuwarstwowego na Sardynii – jeden napędzany turystyką, drugi pozostający w tyle.
Wydłużenie sezonu i turystyka jakościowa: Władze i organizacje turystyczne dążą do wydłużenia sezonu turystycznego poza szczyt lata. Widoczny jest zwrot w stronę “turystyki jakościowej” – przyciągania gości w sezonach przejściowych (wiosna, jesień) poprzez festiwale kulinarne, wydarzenia sportowe oraz promowanie łagodnej, zimowej aury Sardynii. Gdyby się to powiodło, wpływy z wynajmu wzrosłyby jeszcze bardziej, a posiadanie nieruchomości stałoby się bardziej opłacalne, gdyż obecnie wiele domów wakacyjnych jest używanych lub wynajmowanych tylko przez 3-4 miesiące w roku. Dłuższy sezon może zachęcić kolejnych nabywców do uzasadnienia inwestycji (lub nawet półstałego zamieszkania). Pierwsze sygnały z lat 2023-2024 wskazują na wzrost liczby podróży poza szczytem – na przykład niektóre regiony odnotowały przyrost wizyt we wrześniu-październiku.

Podsumowując, turystyczny boom jest fundamentem dynamiki rynku nieruchomości. Globalna rozpoznawalność Sardynii jako obowiązkowej destynacji przekłada się na silny popyt na nieruchomości. O ile nie pojawią się niespodziewane zakłócenia, prognozy przewidują utrzymanie się wysokiego poziomu turystyki w 2025 roku i później – touroperatorzy już wskazują na wysoki poziom rezerwacji, a pojawiają się nawet głosy, że rok 2025 może pobić rekord 2024, jeśli trend się utrzyma. Wniosek jest prosty: jak idzie turystyka, tak idą nieruchomości na Sardynii (zwłaszcza w strefie nadmorskiej).

Kontekst ekonomiczny

Makroekonomiczne otoczenie we Włoszech i Europie również wpływa na rynek Sardynii:

Gospodarka Włoch i stopy procentowe: Gospodarka Włoch wzrosła zaledwie o ~0,5% w 2024 roku globalpropertyguide.com w obliczu wysokiej inflacji i kosztów energii, a prognozuje się, że w 2025 roku pozostanie ospała. Gospodarka Sardynii opiera się na turystyce, rolnictwie i usługach; zwykle odzwierciedla krajowe tendencje, ale z niższym dochodem na mieszkańca niż na północy. Plusem jest to, że inflacja (która była wysoka w 2022 roku) zaczęła się łagodzić, a płace nieznacznie rosną. Seria podwyżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (w celu walki z inflacją) w latach 2022-2023 sprawiła, że kredyty hipoteczne w całej Europie stały się droższe. Spowodowało to spadek liczby transakcji nieruchomościami we Włoszech pod koniec 2022 i w 2023 roku globalpropertyguide.com, a Sardynia odnotowała niewielki spadek wolumenu sprzedaży w 2023 roku. Jednak w 2024 roku sytuacja się ustabilizowała, gdy inflacja osłabła, a EBC wstrzymał podwyżki. Dostępność kredytów hipotecznych we Włoszech pozostała przyzwoita – w rzeczywistości Banca d’Italia odnotował poprawę dostępu do kredytów pod koniec 2024 roku i mniej agentów zgłaszających trudności z uzyskaniem pożyczki globalpropertyguide.com. Obecnie wielu analityków spodziewa się, że EBC rozważy obniżki stóp pod koniec 2024 lub w 2025 roku, jeśli inflacja zostanie opanowana investropa.com. Już samo oczekiwanie złagodzenia stóp poprawiło nastroje. Niższe lub stabilne stopy procentowe wzmocniłyby siłę nabywczą mieszkańców Sardynii i Włoch, co wsparłoby rynek w najbliższych latach.
Bezrobocie i siła nabywcza: Sardynia historycznie ma wyższe bezrobocie niż średnia włoska (często dwucyfrowe wartości procentowe). Bezrobocie wśród młodych jest problemem, co skłania ich do emigracji. Choć to zmniejsza lokalny popyt, oznacza także, że w gospodarce istnieje rezerwa, którą wypełnia rozwój turystyki. Dzięki odbiciu w turystyce bezrobocie na Sardynii nieco spadło w latach 2023-24, gdy wzrosła liczba miejsc pracy sezonowej i usług powiązanych. Większe zatrudnienie i dochody mogą sprawić, że więcej mieszkańców rozważy zakup lub remont domu. Dodatkowo wiele rodzin sardynińskich polega na przekazach pieniężnych lub emeryturach; włoskie reformy emerytalne i waloryzacja świadczeń mogą pośrednio wpływać na dostępność mieszkań dla emerytów na wyspie.
Zachęty rządowe: Rząd włoski wprowadził różne zachęty dotyczące nieruchomości. Jedna z nich, istotna dla Sardynii, to 7% podatek liniowy dla emerytów z zagranicy: emeryci z zagranicy (lub włoscy ekspaci), którzy przeniosą rezydencję do małego miasteczka na południu Włoch lub na Sardynii, mogą przez 10 lat płacić tylko 7% podatku od wszystkich zagranicznych dochodów investropa.com. Polityka ta, obowiązująca od kilku lat, ma na celu przyciągnąć zagranicznych emerytów. Sardynia, z wieloma kwalifikującymi się miejscowościami, faktycznie przyciągnęła już niektórych emerytów z USA, Wielkiej Brytanii itd., korzystających z tego rozwiązania. Choć liczby nie są ogromne, to jest to argument sprzedażowy dla agentów nieruchomości kierujących ofertę do tej grupy. Kolejna zachęta: włoski liniowy podatek 100 tys. euro dla osób o wysokich dochodach, które podejmą rezydencję we Włoszech (nie dotyczy tylko południa) – przyciągnął on niektórych bardzo zamożnych cudzoziemców do osiedlenia się we Włoszech, a kilku z nich kupiło nieruchomości w luksusowym segmencie Sardynii w ramach tego rozwiązania (konsolidując globalny dochód w podatkowej „czapie” 100 tys. euro). Z drugiej strony, istotna jest stabilność fiskalna Włoch i podatki od nieruchomości: Włochy nie mają corocznego podatku majątkowego od nieruchomości (poza niewielkim lokalnym podatkiem od drugiego domu, IMU), co wypada korzystnie na tle niektórych innych krajów, czyniąc posiadanie nieruchomości we Włoszech relatywnie lekko opodatkowanym każdego roku. Było rozważanie aktualizacji wartości katastralnych (co mogłoby podnieść podatki), ale do 2025 roku nie zostało to zrealizowane.
Wyspiarskość i koszty życia: Wyspiarski charakter Sardynii oznacza, że niektóre koszty (energia, transport towarów) są wyższe. Jednak podejmowane są działania łagodzące: na przykład państwo włoskie subsydiuje niektóre lotnicze i promowe połączenia (Continuità Territoriale), aby podróże były tańsze dla mieszkańców. Zasada „wyspiarskości” została dodana do włoskiej konstytucji w 2022 roku, uznając trudności wysp, co prowadzi do dodatkowych funduszy na rozwój Sardynii. Może to pośrednio wspierać rynek nieruchomości, poprzez poprawę infrastruktury i perspektyw gospodarczych w dłuższym okresie. Jeśli chodzi o energię, Sardynia realizuje Projekt metanizacji – dużą inwestycję infrastrukturalną mającą na celu podłączenie wyspy do gazociągów gem.wiki. Historycznie Sardynia nie miała sieci gazowej, polegając na LPG i oleju napędowym, które są droższe. Nowe gazociągi (planowane zakończenie w połowie dekady) obniżą koszty energii dla gospodarstw domowych i przedsiębiorstw, co może uczynić życie (i budowanie) na Sardynii tańszym i bardziej ekologicznym, a tym samym zwiększyć jej atrakcyjność.

Rozwój infrastruktury

Modernizacje infrastruktury w zakresie transportu, rozwoju miast i technologii odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości na Sardynii:

Połączenia lotnicze: Trzy lotniska Sardynii (Cagliari Elmas, Olbia Costa Smeralda, Alghero Fertilia) są lifeline’em wyspy. W latach 2023-2024 wszystkie zanotowały rozszerzenie tras. Na przykład Olbia zyskała nowe bezpośrednie loty na Bliski Wschód (sezonowe) i do kolejnych miast europejskich. Zarząd lotniska Alghero (SOGEAAL) nawiązał współpracę z Olbią (GEASAR), by stworzyć synergie i przyciągnąć więcej przewoźników investropa.com. Lotnisko w Cagliari działa cały rok i obsługuje zarówno tanich, jak i tradycyjnych przewoźników. Im łatwiej dostać się na Sardynię, tym większy popyt na nieruchomości – zwłaszcza od właścicieli drugich domów, którzy chcą szybko dotrzeć na wyspę. Warto odnotować, że ruch pasażerski w lipcu-sierpniu 2023 wyniósł 5,4 miliona, co oznacza wzrost o 6,3% r/r investropa.com, co świadczy o rosnącej dostępności. Coraz częściej zamożni podróżni korzystają ze specjalnych lotów prywatnych lub mniejszych lotnisk (jak Arbatax czy Oristano dla lotnictwa ogólnego). Planowana linia pociągu wodorowego w Alghero (pierwsza tego typu we Włoszech) łącząca centrum miasta z lotniskiem podniesie atrakcyjność Alghero jako celu weekendowych wypadów po uruchomieniu fuelcellsworks.com. Wszystkie te czynniki wskazują na poprawę dostępności, co historycznie idzie w parze z większym zainteresowaniem nieruchomościami (jak widziano po wejściu tanich linii lotniczych na Sardynię w latach 2000., co pobudziło zakupy przez Brytyjczyków i Niemców).
Drogi i porty: Na wyspie trwa modernizacja dróg – autostrada SS 131 „Carlo Felice” (główna oś północ-południe) jest systematycznie przebudowywana, by skrócić czas podróży pomiędzy Cagliari, Oristano, Sassari a Porto Torres. Podobnie korytarz wschodni SS125 jest aktualizowany na odcinkach w stronę Olbii. Dla rynku nieruchomości nadmorskich istotna może być bliskość portu: sardynijskie porty promowe (Olbia, Porto Torres, Golfo Aranci, Cagliari, Arbatax) zmodernizowały terminale, by sprostać wzrostowi turystyki i potrzebom mieszkańców. Rośnie również turystyka wycieczkowcami; Cagliari i Olbia przyjmują coraz więcej statków, zwiększając renomę tych miast i mogąc przyciągnąć część pasażerów na dłuższy pobyt lub jako potencjalnych nabywców nieruchomości. W 2024 roku port w Cagliari odnotował rekordowy sezon wycieczkowy, a w kilku miastach planowana jest rozbudowa marin dla jachtów. Mariny i infrastruktura żeglarska mają szczególne znaczenie dla rynku luksusowego – np. rozbudowa mariny w Porto Cervo czy nowe mariny w mniej znanych lokalizacjach, jak Teulada lub Santa Teresa, mogą pobudzać rozwój niszowych inwestycji luksusowych (domy z prywatnymi pomostami itp.).
Rewitalizacja miejska: Sardyńskie miasta i miasteczka korzystają z krajowych i unijnych funduszy na odnowę urbanistyczną. Na przykład, rząd regionalny ogłosił 35 milionów euro w 2025 roku na projekty rewitalizacji miejskiej zgodnie z Regionalną Ustawą Finansową 2024 agenzianova.com. Fundusze te mają na celu poprawę starych centrów, przestrzeni publicznych oraz jakości zasobów mieszkaniowych. W Cagliari realizowanych jest kilka projektów – odnowa nabrzeża (obszar su Siccu), nowe parki, renowacja zabytków – które czynią miasto bardziej przyjaznym i atrakcyjnym. Mniejsze miasta, takie jak Sassari, Nuoro, La Maddalena, również prowadzą projekty renowacji placów, obiektów kulturalnych czy terenów poprzemysłowych (często z myślą o turystyce lub lokalnej społeczności). Widocznie odnowione miasta mogą podnieść wartość nieruchomości. Przykładem jest renowacja kolorowej starówki w Bosa w ostatniej dekadzie, która przyciągnęła turystów i wzbudziła zainteresowanie nieruchomościami. Podobnych efektów można się spodziewać w miarę ukończenia prac upiększających i infrastrukturalnych na całej wyspie.
Technologia i media: Łączność internetowa na Sardynii znacznie się poprawiła. Światłowodowy internet szerokopasmowy został położony w Cagliari i innych większych miastach, a nawet wiele wiosek jest już podłączonych lub zaplanowanych do modernizacji w ramach włoskiego krajowego planu szerokopasmowego. To kluczowe dla przyciągania pracowników zdalnych i zapewnienia nowoczesnych udogodnień. Infrastruktura energetyczna również się rozwija – Sardynia inwestuje w odnawialne źródła energii (farmy wiatrowe, parki słoneczne) i niezawodność sieci. Rozważa się połączenie Sardynii z włoską siecią energetyczną za pomocą podwodnego kabla (tzw. „Tyrrhenian Link”), co mogłoby zapewnić stabilne dostawy prądu i ewentualnie obniżyć koszty. Infrastruktura wodna (zapory, akwedukty) to kolejny obszar: historycznie Sardynia zmagała się z suszami, ale nowe projekty zarządzania wodą (jak niemal 50 lat opóźniona zapora Monte Nieddu, obecnie planowana do ukończenia do 2028 roku unionesarda.it) mają zapewnić wodę społecznościom i rolnictwu, pośrednio wspierając potencjał rozwoju rynku nieruchomości.
Ważne projekty: Unikatowym projektem infrastrukturalnym w realizacji jest Teleskop Einsteina, nowej generacji obserwatorium fal grawitacyjnych planowane w górach Sardynii (obszar kopalni Sos Enattos) einstein-telescope.it. Region przeznaczył na ten cel 20 milionów euro einstein-telescope.it. Jeśli UE wybierze Sardynię na lokalizację tego wartego około 2 miliardów euro projektu, do 2028 roku region ten (prowincja Nuoro) może stać się miejscem napływu naukowców i inwestycji, co potencjalnie przekształci ten obszar – nowa praca i zapotrzebowanie na mieszkania. Choć projekt jest długoterminowy i niepewny, pokazuje ambicje Sardynii do realizacji dużych projektów wykraczających poza wyłącznie turystyczny charakter wyspy.

W istocie, ulepszenia infrastruktury stopniowo niwelują historyczne wady Sardynii wynikające z odległości i wyspiarskiego charakteru. Lepsze połączenia transportowe, nowoczesne udogodnienia i odnowa miejska zwiększają atrakcyjność wyspy zarówno do życia, jak i inwestowania. Rynek nieruchomości reaguje na te zmiany: nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury (czy to przystanek kolejowy, odnowione centrum miasta, czy nowa marina) często zyskują na wartości. Przykładowo, okolice przyszłej linii kolejowej w Alghero lub odnowionego nabrzeża w Cagliari mogą stać się bardziej pożądane. Podobnie, ogólne poczucie, że Sardynia staje się coraz lepiej skomunikowana i rozwinięta, zmniejsza dla niektórych kupujących obawy związane z „odległą wyspą”.

Prognozy i przewidywania na najbliższe lata

Patrząc w przyszłość, perspektywa rynku nieruchomości na Sardynii na najbliższe kilka lat (do końca tej dekady) jest ostrożnie optymistyczna, z pewnym zróżnicowaniem w zależności od segmentu. Poniżej przedstawiamy kluczowe prognozy i przewidywania poparte danymi oraz opiniami ekspertów:

Kontynuacja wzrostu cen: Większość analityków spodziewa się, że wartości nieruchomości na Sardynii będą nadal rosły w najbliższym czasie, choć ogólnie w umiarkowanym tempie. Nomisma (wiodący włoski instytut badawczy) prognozuje, że ceny domów we Włoszech będą rosnąć umiarkowanie (około +1,5% nominalnie w 2023 r., a podobne jedno-cyfrowe stopy wzrostu będą się utrzymywać do 2026 r.) grimaldi.casa. Sardynia, która ostatnio przewyższała średnią krajową, może kontynuować ten trend dzięki swoim unikalnym czynnikom napędzającym (turystyka, zagraniczny popyt). Analiza rynkowa Investropa przewiduje, że ceny na Sardynii wzrosną o około 3–7% rocznie w najbliższych latach investropa.com. Wyższy zakres tego przedziału będzie prawdopodobnie dotyczyć stref nadmorskich o wysokim popycie, natomiast niektóre rynki śródlądowe mogą odnotować wzrost w granicach 0–2%. Kluczowe czynniki wspierające wzrost cen: ograniczona nowa podaż (budownictwo jest słabe i ograniczone przez przepisy investropa.com), rosnące inwestycje zagraniczne oraz renoma wyspy, która nie traci na znaczeniu. Nawet przy globalnej niepewności gospodarczej, nieruchomości w pożądanych lokalizacjach na Sardynii postrzegane są jako solidny majątek – zarówno do użytku własnego, jak i jako zabezpieczenie przed inflacją.
Gorące punkty na prowadzeniu: Regiony, które według prognoz będą się rozwijać najszybciej, to te już teraz „gorące”. Przewiduje się, że północno-wschodnie wybrzeże (Gallura) będzie kontynuować silny wzrost, zwłaszcza w segmencie luksusowym. Indeks Prime firmy Savills już wcześniej zauważył, że Costa Smeralda odnotowała w 2023 roku najwyższy wzrost cen we Włoszech (poza jeziorem Como) savills.ca, a ten impet powinien się utrzymać, ponieważ najbogatsi nabywcy nadal są aktywni. Miejsca takie jak Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura mogą zanotować ponadprzeciętną aprecjację dzięki niewielkiej podaży i poprawie infrastruktury (np. nowa marina w Santa Teresie, modernizacja lotniska w Olbii). Alghero i okolice północno-zachodnie to kolejny obszar warty uwagi – połączenie kultury oraz niższych cen bazowych daje przestrzeń do wzrostu; jedna z prognoz wskazywała, że wartości nieruchomości w miejscach o bogatej kulturze, takich jak Alghero, osiągną szczyt około końca 2024 r. w miarę wzrostu zainteresowania zagranicznego investropa.com. Cagliari prawdopodobnie odnotuje stabilny, ale niespektakularny wzrost (być może 2-4% rocznie) – jest bardziej powiązane z lokalną gospodarką, ale jako stolica z ograniczoną przestrzenią zachowuje stabilny trend wzrostowy. Niektórzy eksperci uważają, że południe Sardynii (po okresie stagnacji) może być również „gotowe do odbicia” jeśli chodzi o sprzedaż i ceny investropa.com, szczególnie jeśli stopy procentowe spadną, a krajowi kupujący wrócą na rynek w większej liczbie.
Wolny pas dla rynków wiejskich: Niestety, nie wszystkie obszary będą korzystać z rozwoju w takim samym stopniu. Przewiduje się, że tereny wiejskie i wyludniające się będą miały trudności, a nawet nominalnie traciły na wartości. Obecny trend urbanizacji oznacza, że jeśli nie nastąpi znacząca rewitalizacja, popyt na wielu wsiach w głębi lądu pozostanie słaby. Investropa wyraźnie prognozuje, że ceny nieruchomości wiejskich na Sardynii będą pozostawać w tyle z powodu spadku liczby ludności investropa.com – w niektórych przypadkach ceny mogą wzrosnąć tylko o 1%, co w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) może oznaczać lekką obniżkę. Oczekuje się, że ta przepaść między miastami/wybrzeżem a terenami wewnętrznymi będzie się powiększać investropa.com. Z drugiej strony, wszelkie historie sukcesu (jak miasto przyciągające pracowników zdalnych czy nową inicjatywę turystyki kulturalnej) mogą przynieść zwrot w mikrorynkach. Ogólnie jednak najbezpieczniej postawić na lokalizacje z potencjałem gospodarczym/turystycznym.
Dostosowania na rynku najmu: Perspektywy rynku najmu są złożone. Krótkoterminowe wynajmy powinny pozostać dochodowe, ponieważ turystyka pozostaje silna. Jednakże, w miarę jak coraz więcej właścicieli wchodzi na rynek wynajmu wakacyjnego (widzimy sukces Airbnb itd.), może pojawić się zwiększona konkurencja, która ograniczy wzrost stawek najmu. W rzeczywistości w jednym z raportów zauważono, że pod koniec 2024 roku czynsze we Włoszech zaczęły nieznacznie spadać (-0,8% r/r w skali kraju w październiku 2024) w wyniku wzrostu podaży najmu investropa.com. Sardynia może pójść w tym samym kierunku na rynkach o wysokiej koncentracji najmu: jeśli zbyt wiele nowych nieruchomości trafi na rynek (przez nowe inwestycje lub konwersje), właściciele mogą być zmuszeni obniżać stawki, by utrzymać obłożenie. Stąd też długoterminowe stopy zwrotu z najmu mogą się nieco skurczyć. W przypadku najmu długoterminowego, jeśli spadną stopy procentowe i więcej osób zdecyduje się raczej kupić niż wynajmować, presja na wzrost stawek będzie mniejsza. Jednak ze względu na wysoką kulturę własności domów na Sardynii, popyt na wynajem pochodzi głównie od osób w okresie przejściowym (studenci, pracownicy tymczasowi) lub gospodarstw o niskich dochodach – to nie jest szybko rosnąca grupa. Ogólnie należy oczekiwać, że czynsze będą mniej więcej nadążać za inflacją, przy czym w najbardziej atrakcyjnych miejscach wypoczynkowych nadal będą obowiązywać wyższe stawki w szczycie sezonu, a miejskie czynsze wzrosną umiarkowanie lub wcale. Inwestorzy liczący na nieustanne wzrosty czynszów muszą być realistami; złoty okres ogromnych podwyżek (jak 39% wzrost czynszów na toskańskiej wsi w 2023 savills.ca) raczej się nie utrzyma.
Impet nabywców zagranicznych: Wszystkie wskaźniki wskazują na to, że zainteresowanie kupujących z zagranicy pozostanie silne, a nawet wzrośnie. Raport Gate-away z 2024 roku podkreślił rosnący popyt zagraniczny na włoskie nieruchomości gate-away.com. Sardynia w szczególności korzysta z globalnych trendów: emerytów szukających słońca, pracowników zdalnych poszukujących stylu życia, a nawet czynników geopolitycznych (niektórzy Amerykanie/Kanadyjczycy patrzą na Europę jako stabilną przystań itd.). Po całkowitym unormowaniu podróży po pandemii coraz więcej osób odkrywa Sardynię. Słabsze punkty mogą być dwa: a) zmiany kursowe – np. jeśli euro bardzo się umocni względem USD/GBP, może to ostudzić entuzjazm amerykańskich czy brytyjskich nabywców; b) globalna recesja – jeśli nastąpi spowolnienie gospodarcze w kluczowych krajach źródłowych, zakup drugiego domu może się zatrzymać. Jednak przy braku tych czynników popyt międzynarodowy ma pozostać filarem rynku. Niektórzy wręcz przewidują, że Sardynia będzie coraz bardziej „umiędzynarodowiona” pod względem własności nieruchomości, podobnie jak rynki w Toskanii czy Algarve, gdzie odsetek zagranicznych właścicieli jest wysoki. To nadal będzie napędzać wzrost cen w nadmorskich enklawach.
Nieprzewidywalne czynniki ekonomiczne: Istnieje kilka nieoczekiwanych czynników, które mogą wpłynąć na prognozę. Jeśli gospodarka europejska/światowa popadnie w recesję w 2025 roku, rynki nieruchomości mogą się spowolnić. Jak dotąd prognozy przewidują umiarkowany wzrost dla Europy, ale wciąż istnieją niepewności (ceny energii, wojna na Ukrainie itd.). Z drugiej strony, jeśli inflacja pozostanie na niskim poziomie, a stopy procentowe zostaną obniżone, może to znacząco pobudzić popyt krajowy, gdyż Włosi, którzy zrezygnowali z zakupów z powodów kosztowych, mogą powrócić na rynek. Dodatkowo, polityka rządowa taka jak nowe zachęty mieszkaniowe lub zmiany podatkowe może wpłynąć na rynek. Na przykład każda decyzja o przywróceniu znacznych ulg na renowacje może wywołać falę inwestycji w starsze nieruchomości. Podobnie, jeśli Włochy wprowadzą surowsze zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego (niektóre miasta do tego dążą), może to przesunąć strategie inwestorów z ukierunkowania wyłącznie na zyski z wynajmu na rzecz zakupu nieruchomości do osobistego użytku.
Perspektywy długoterminowe: W dłuższej perspektywie fundamenty Sardynii – ograniczona ilość ziemi (szczególnie wzdłuż chronionych wybrzeży), wysoka jakość środowiska i atrakcyjność – sugerują, że nieruchomości tutaj będą zachowywać swoją wartość i prawdopodobnie zyskiwać na wartości powyżej inflacji. Istotnym czynnikiem długoterminowym jest zmiana klimatu: klimat Sardynii jest gorący, ale ogólnie łagodniejszy niż na południu Włoch kontynentalnych, dzięki morskim bryzom i temu, że nie jest tak mocno zabudowana. W miarę jak niektóre śródziemnomorskie destynacje borykają się z nadmierną zabudową lub ekstremalnymi upałami, Sardynia może być postrzegana jako względnie bezpieczniejszy wybór (choć również doświadcza fal upałów, posiada ogromne zielone obszary i klimat umiarkowany przez morze). Zaangażowanie wyspy w ochronę natury (duże części wybrzeża pozostają nietknięte) oznacza, że posiadanie kawałka Sardynii może stać się z biegiem dekad jeszcze bardziej ekskluzywne. Niektórzy eksperci twierdzą, że nieruchomości na Sardynii to solidna inwestycja długoterminowa dla budowania majątku pokoleniowego, szczególnie w segmencie luksusowym i w atrakcyjnych lokalizacjach.

Podsumowując, prognoza dla rynku nieruchomości na Sardynii jest pozytywna, z oczekiwaniami na stały wzrost cen, szczególnie w turystycznych i luksusowych rejonach, w latach 2025-2027. Choć ogólny wzrost może być umiarkowany (średniorocznie kilka procent), to na tle szerokiego włoskiego rynku o niskim wzroście oznacza, że Sardynia prawdopodobnie będzie przewyższać średnią krajową pod względem trendów wartości nieruchomości agenziaentrate.gov.it. Kupujący szukający szybkich zysków spekulacyjnych mogą nie znaleźć ich wszędzie, ale ci inwestujący w styl życia i wartość długoterminową mają szansę na nagrody. Jak zawsze, lokalizacja i typ nieruchomości zdecydują o rezultatach: willa z widokiem na morze w Porto Rotondo może przynieść solidne zyski i szybkie transakcje, podczas gdy dom w odległej wiosce może wymagać więcej cierpliwości, by przyniósł zysk (o ile w ogóle). Kluczowy wniosek z prognoz: przyszłość rynku nieruchomości na Sardynii wygląda obiecująco, zakotwiczona w jej ciągłej atrakcyjności i ograniczonej podaży, choć tempo zmian będzie różne w zależności od regionu tej zróżnicowanej wyspy.

Otoczenie prawne i regulacyjne

Posiadanie i obrót nieruchomościami na Sardynii (i we Włoszech ogólnie) regulowane jest przez stabilne ramy prawne, które są dość korzystne dla zagranicznych inwestorów, przy czym warto odnotować kilka ostatnich zmian. Poniżej przedstawiamy ważne kwestie prawne i regulacyjne, w tym zasady własności dla cudzoziemców, proces transakcyjny, podatki oraz nowe regulacje wpływające na rynek:

Własność i prawa cudzoziemców: We Włoszech nie ma ogólnych ograniczeń dotyczących zakupu nieruchomości przez osoby zagraniczne. Nabywcy z krajów UE mają pełne prawa równe obywatelom Włoch. Obywatele spoza UE mogą również swobodnie kupować, pod warunkiem że ich kraj ojczysty wprowadził wzajemność umożliwiającą Włochom zakup nieruchomości italianrealestatelawyers.com. Warunek ten spełniają większość krajów Zachodu (USA, Kanada, Wielka Brytania, Australia itp.) oraz wiele innych. W praktyce Amerykanie, Brytyjczycy, Europejczycy itd. mogą posiadać nieruchomości na Sardynii bez konieczności posiadania lokalnego obywatelstwa czy rezydentury. Wymagany jest jedynie włoski numer podatkowy (codice fiscale) oraz ważny dokument tożsamości idealista.it. Nie jest wymagane żadne specjalne pozwolenie na zakup nieruchomości. Tak liberalne podejście sprawiło, że Włochy są atrakcyjne dla nabywców międzynarodowych.

Jednakże samo posiadanie nieruchomości nie daje automatycznie prawa do pobytu. Właściciele spoza UE mogą przebywać we Włoszech bez wizy do 90 dni w ciągu 180 dni (zasady Schengen). By zostać dłużej lub zamieszkać na stałe, muszą uzyskać wizę (np. wizę rezydencką dla emerytów lub inwestorską). Po Brexicie obywatele UK podlegają tym zasadom: można łatwo kupić nieruchomość, ale żeby spędzić ponad 3 miesiące jednorazowo, potrzebują wizy lub pozwolenia na pobyt. To wprowadziło „dodatkowe formalności i koszty” dla Brytyjczyków, jak zauważono investropa.com, np. konieczność aplikowania o wizę rezydencką i ubezpieczenie zdrowotne, by móc mieszkać cały rok w swoim sardyńskim domu wakacyjnym. W efekcie niektórzy potencjalni brytyjscy nabywcy są bardziej ostrożni, choć wielu nadal decyduje się na zakup, ponieważ sam zakup nie jest utrudniony.

Podsumowując, cudzoziemcy są mile widziani na rynku nieruchomości na Sardynii, a prawa własności są mocno chronione przez włoskie prawo. Na Sardynii jest wielu zagranicznych właścicieli w pełni posiadających swoje wille czy apartamenty. Włochy umożliwiają też cudzoziemcom wynajmowanie swoich nieruchomości (za odprowadzeniem należnych podatków) i swobodny transfer środków ze sprzedaży za granicę, bez poważniejszych barier.

Proces transakcji i reformy: Zakup nieruchomości na Sardynii obejmuje standardowy włoski proces przeniesienia własności, który jest ściśle regulowany w celu zapewnienia bezpieczeństwa. Kluczowe kroki to: umowa przedwstępna (Compromesso) z wpłatą zaliczki (caparra, często 10-30%) investropa.com, następnie due diligence (sprawdzenie tytułu własności, kontrola obciążeń lub problemów katastralnych), a potem akt końcowy (Rogito) podpisany przed notariuszem investropa.com. Notariusz jest neutralnym urzędnikiem państwowym, który weryfikuje tożsamość stron, upewnia się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, pobiera podatki i rejestruje akt. Jest to obowiązkowe przy każdej sprzedaży nieruchomości. Zagraniczni kupujący zazwyczaj udzielają pełnomocnictwa swojemu włoskiemu prawnikowi lub zaufanej osobie, jeśli nie mogą być obecni przy finalizacji transakcji we Włoszech. Wymagane dokumenty są minimalne: paszport, kod podatkowy, a jeśli kupujący nie jest rezydentem, środki finansowe zwykle muszą zostać przelane przez włoskie konto bankowe (aby udokumentować przepływ pieniędzy zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy).

Najnowszym wydarzeniem we włoskim krajobrazie prawnym jest „Riforma Cartabia” (nazwana na cześć byłej minister sprawiedliwości Marty Cartabii), która weszła w życie w styczniu 2023 roku, a niektóre przepisy zaczęły obowiązywać od czerwca 2023 r. italymagazine.com. Reforma ta gruntownie zmienia procedury cywilne, w tym te dotyczące sądowych licytacji nieruchomości (egzekucji komorniczych). Celem jest uproszczenie i otwarcie rynku egzekucyjnego, integrując go bardziej z rynkiem otwartym italymagazine.com. Jednym z elementów jest umożliwienie bezpośredniej sprzedaży zajętych nieruchomości poza tradycyjną aukcją, pod nadzorem sądu italymagazine.com. Następuje też poprawa reklamy sprzedaży komorniczych oraz ułatwia się udział osób fizycznych (również cudzoziemców) online italymagazine.com italymagazine.com. Dlaczego to wszystko ma znaczenie? We Włoszech istnieje duży zasób niespłacanych kredytów i nieruchomości uwikłanych w długotrwałe postępowania egzekucyjne. Uwolnienie ich może sprawić, że podaż nieruchomości na sprzedaż wzrośnie w najbliższych latach italymagazine.com. Na Sardynii, gdzie egzekucje się zdarzają, ale nie są tak powszechne jak w dużych miastach, może to mimo wszystko wprowadzić na rynek niektóre nieruchomości problematyczne (często stare mieszkania lub niedokończone domy) w atrakcyjnych cenach, dając kupującym więcej możliwości i potencjalnie nieco łagodząc ceny. Reforma jest bardzo nowa, zatem jej wpływ będzie się ujawniał stopniowo. Ogólnie to reforma sprzyjająca kupującym, zwiększająca przejrzystość i mogąca zachęcić więcej inwestorów (także zagranicznych) do udziału w licytacjach sądowych, które wcześniej uchodziły za skomplikowane i dostępne tylko dla wtajemniczonych.

Innym aspektem reformy sądowej jest przyśpieszenie i cyfryzacja procesu rejestracji nieruchomości, ale tradycyjny system notarialny pozostaje bez zmian. Mówi się o tym, że w przyszłości notariusze będą mogli przeprowadzać akty notarialne całkowicie cyfrowo, ale w 2025 roku standardem nadal będzie podpisanie aktu w obecności notariusza lub na podstawie pełnomocnictwa.

Podatki i koszty: Przy zakupie na Sardynii podatki są takie same jak w całych Włoszech: podatek rejestracyjny, podatek katastralny i podatek hipoteczny. Dla osób kupujących drugi dom (nierezydentów lub tych, którzy nie korzystają z ulgi „prima casa”) podatek rejestracyjny wynosi 9% wartości katastralnej (zazwyczaj niższej od wartości rynkowej), plus drobne opłaty stałe (zwykle 50€+50€). Jeśli ktoś kwalifikuje się do prima casa (pierwszy dom) – czyli zostaje rezydentem w tej gminie lub przynajmniej deklaruje ten dom jako główne miejsce zamieszkania i nie korzystał z tej ulgi gdzie indziej – podatek rejestracyjny wynosi tylko 2% wartości katastralnej investropa.com. Wielu cudzoziemców nie korzysta z prima casa, jeśli nie planują przeprowadzki i uzyskania rezydencji we Włoszech; jednak obywatele UE czasami z niej korzystają, a także niektórzy spoza UE, jeśli zamierzają tam zamieszkać. Nowe nieruchomości od dewelopera podlegają podatkowi VAT (zamiast podatku rejestracyjnego) – 10% VAT (lub 4% jeśli prima casa i spełnione kryteria rezydencji). Luksusowe nieruchomości kategorii A/1, A/8 mają 22% VAT. Na Sardynii nie ma innych opłat skarbowych ponad krajową normę. Roczny podatek od nieruchomości (IMU) wynosi zero dla głównych miejsc zamieszkania i obowiązuje dla drugich domów – zazwyczaj od kilkuset do kilku tysięcy euro w zależności od wartości nieruchomości i stawek gminnych. Warto zauważyć, że nieruchomości wiejskie i historyczne czasem korzystają z ulg podatkowych lub zwolnień (np. jeśli są zarejestrowane jako nieruchomości rolne lub są w trakcie renowacji).

Opłaty profesjonalne obejmują opłaty notarialne (około 1-2% ceny) investropa.com, prowizję agenta nieruchomości (zazwyczaj 3% od kupującego i 3% od sprzedającego) investropa.com oraz opłaty prawne, jeśli zatrudnia się prawnika (nie jest to obowiązkowe, ale zalecane dla cudzoziemców, ok. 1% ceny). Łącznie koszty transakcyjne zwykle wynoszą około 10–15% ceny zakupu dla kupującego z zagranicy, gdy doliczy się podatki i opłaty investropa.com. Jest to ważne dla planowania finansowego – jak zauważył Investropa, częsty błąd to niedoszacowanie tych dodatkowych kosztów investropa.com investropa.com. Kredyty hipoteczne dla cudzoziemców są dostępne w niektórych włoskich bankach, ale wielu zagranicznych kupujących kupuje za gotówkę lub finansuje zakup w swoim kraju z powodu łatwiejszych procedur.

Regulacje dotyczące wynajmu: W związku z rosnącą liczbą wynajmów krótkoterminowych, we Włoszech wprowadzono nowe zasady. Jak wspomniano, od końca 2024 roku gospodarze muszą uzyskać CIN (Codice Identificativo Nazionale) dla każdej nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo i umieszczać ten numer w ogłoszeniach ajo.casa. Sardynia, podobnie jak inne regiony, posiada teraz bazę danych wynajmu turystycznego. Dodatkowo przepisy podatkowe stanowią, że jeśli wynajmuje się więcej niż 4 nieruchomości we Włoszech, jest to traktowane jako działalność gospodarcza wymagająca rejestracji działalności SCIA i podlega innym zasadom podatkowym; nieprzestrzeganie tych zasad może skutkować grzywnami w wysokości od 2 000 do 10 000 euro lodgecompliance.com. Standardowy podatek od dochodów z najmu dla osób fizycznych wynosi 21% (Cedolare Secca) i dotyczy także wynajmu wakacyjnego. Na poziomie krajowym toczą się dyskusje o przyznaniu miastom prawa do ograniczania wynajmu turystycznego w niektórych strefach, ale jak dotąd nie uchwalono takiego prawa. Na Sardynii nie wprowadzono ograniczeń obowiązujących na całej wyspie, choć niektóre popularne gminy rozważały limity. Przykładowo, pojawiły się pogłoski o niektórych nadmorskich miejscowościach, które mogłyby ograniczyć wydawanie nowych licencji B&B, aby chronić zasoby mieszkaniowe dla mieszkańców – jednak obecnie nacisk kładzie się bardziej na rejestrację i zgodność z przepisami niż limity. Jeśli planujesz kupić nieruchomość i ją wynajmować, bądź gotowy przestrzegać tych przepisów. Ponadto, statut wspólnoty mieszkaniowej w niektórych luksusowych kompleksach (szczególnie na Costa Smeralda) może ograniczać krótkoterminowy podnajem, co warto sprawdzić podczas weryfikacji przed zakupem.

Przepisy budowlane i zagospodarowanie przestrzenne: Sardynia ma jedne z najsurowszych we Włoszech regulacji dotyczących użytkowania gruntów, zwłaszcza wzdłuż wybrzeża, ustanowionych przez Piano Paesaggistico Regionale (PPR). Budowa jest mocno ograniczona w określonej odległości od linii brzegowej (zwykle 300 metrów, a w niektórych dziewiczych obszarach jeszcze więcej), chyba że znajduje się w granicach miejskich. Polityka ta, wprowadzona w połowie lat 2000, pozwoliła utrzymać wybrzeże wolne od wysokich zabudowań. W 2023 roku władze regionalne Sardynii próbowały wprowadzić nową ustawę „Piano Casa”, która rozluźniałaby niektóre przepisy dotyczące zabudowy – umożliwiając rozbudowę istniejących budynków i rozwój w wybranych strefach nadmorskich w celu pobudzenia sektora turystycznego regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. Było to jednak kontrowersyjne, a organizacje ekologiczne alarmowały o możliwej „cementyzacji” greenitalia.org. W lipcu 2024 roku włoski Trybunał Konstytucyjny unieważnił część tej regionalnej ustawy jako niezgodną z konstytucją ze względu na naruszenie przepisów o ochronie krajobrazu gruppodinterventogiuridicoweb.com. W związku z tym wiele złagodzonych przepisów zostało wstrzymanych gruppodinterventogiuridicoweb.com. Ostateczny rezultat jest taki, że przepisy dotyczące zabudowy wybrzeża pozostają bardzo restrykcyjne – generalnie nie można budować nowych obiektów blisko plaży poza już wyznaczonymi strefami, a nawet rozbudowa istniejących domów może być ograniczona. Dla kupujących to miecz obosieczny: sceniczna wartość i ekskluzywność nieruchomości nadmorskich są zachowane (co jest korzystne dla ich wartości w długim terminie), ale oznacza to również, że należy zachować ostrożność przy zakupie gruntu lub domu do remontu w strefach nadmorskich czy wiejskich – możliwe modyfikacje mogą być mniejsze niż się wydaje. Zawsze sprawdzaj, czy nieruchomość nie podlega ograniczeniom krajobrazowym lub kulturowym (vincoli). Wiele domów wiejskich znajduje się na gruntach rolnych, gdzie obowiązują inne przepisy (często wymagane jest minimum 1 hektar, aby uzyskać pozwolenie na odbudowę ruiny, szczególnie w odległości do 3 km od brzegu) legislazionetecnica.it. Jeśli planujesz budowę lub remont na większą skalę, skorzystaj z pomocy geometry (mierniczy) lub architekta, by bezpiecznie przejść przez te procedury.

Ochrona prawna i ryzyka: Włoski system prawny zapewnia silną ochronę przed oszustwami w transakcjach nieruchomościami – dzięki roli notariusza i systemowi rejestracji bardzo rzadko występują problemy z tytułem własności, jeśli wszystkie formalności zostaną prawidłowo dopełnione. Niemniej jednak, kupujący powinni zawsze upewnić się, że wszelkie prace remontowe przeprowadzone przez poprzednich właścicieli posiadały odpowiednie zezwolenia, ponieważ nielegalne rozbudowy (abusivismo) są historycznie dość częste. Zgodnie z włoskim prawem, nielegalne budowle mogą nie być przeznaczone do sprzedaży lub mogą być objęte nakazem rozbiórki, jeśli sytuacja nie zostanie uregulowana. Dlatego kluczowa jest staranność przy zakupie (inspekcja techniczna i sprawdzenie dokumentacji w urzędzie gminy). Jeśli kupujesz nieruchomość w kondominium, pamiętaj też o prawnych obowiązkach związanych z opłatami i zasadami ustalonymi w regulaminie wspólnoty. Ogólnie rzecz biorąc, włoskie prawo umów jest dobrze rozwinięte – po podpisaniu umowy przedwstępnej, wycofanie się bez uzasadnionej przyczyny oznacza utratę zaliczki (dla kupującego) lub podwrotny zwrot (dla sprzedającego).

Kolejna korzystna zmiana regulacyjna dla cudzoziemców: Włochy uprościły procedurę uzyskania Codice Fiscale (kodu podatkowego) – można go uzyskać dość łatwo w konsulacie włoskim za granicą lub we Włoszech, co jest niezbędne do podpisania aktu notarialnego. Ponadto od kilku lat do aktu notarialnego można dołączyć tłumaczenie na język angielski dla osób nieznających włoskiego, a niektórzy notariusze na terenach turystycznych mówią po angielsku lub zapewniają tłumacza.

Przejrzystość kosztów zamknięcia transakcji: Zgodnie z prawem wszystkie kwoty (cena, zaliczka) muszą być jasno zadeklarowane w akcie notarialnym. We Włoszech istnieje praktyka deklarowania w aktach „wartości podatkowej” (do obliczenia podatków), która może być niższa od rzeczywistej ceny, ale pełna cena i tak widnieje lub jest znana organom podatkowym – nowe przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy zapewniają śledzenie środków (zazwyczaj płaci się specjalnym nieprzenośnym czekiem lub przelewem bankowym na konto właściciela przy akcie notarialnym). Dla cudzoziemców ważne jest przestrzeganie przepisów dotyczących przywozu i wywozu walut – przesłanie pieniędzy do Włoch przelewem bankowym jest dopuszczalne (należy tylko upewnić się, że bank w kraju i włoski bank zadbają o ewentualne deklaracje wymagane przy kwotach powyżej 10 000 € w ramach przepisów AML).

Przyszłe kwestie regulacyjne: W najbliższym czasie nie przewiduje się drastycznych ograniczeń dotyczących własności dla cudzoziemców – Włochy liczą na inwestycje zagraniczne i mają tradycję otwartości w tym sektorze. Wręcz przeciwnie, mogą pojawić się nowe zachęty skierowane do określonych grup (rodzin, cyfrowych nomadów – wiza dla cyfrowych nomadów jest przygotowywana od 2022 r., co może ułatwić osobom pracującym zdalnie spoza UE osiedlanie się w miejscach takich jak Sardynia). Warto też śledzić zmiany prawa UE lub krajowego dotyczące najmu krótkoterminowego – miasta takie jak Florencja czy Wenecja lobują na rzecz większych ograniczeń najmu turystycznego, co z czasem może mieć wpływ na gminy sardyńskie, jeśli pojawią się podobne problemy.

Podsumowując, środowisko prawne Sardynii jest przyjazne i dobrze uporządkowane dla nabywców nieruchomości, także dla cudzoziemców. Nastąpiły pozytywne reformy zwiększające wydajność rynku (reforma Cartabia) italymagazine.com oraz trwają działania na rzecz równowagi pomiędzy rozwojem a ochroną środowiska. Kupujący powinni dokładnie przeanalizować rynek (lub zatrudnić specjalistów), aby skorzystać z ulg podatkowych, przestrzegać przepisów dotyczących wynajmu oraz uniknąć nieruchomości z wadami prawnymi. Dzięki temu można bezpiecznie posiadać nieruchomość na Sardynii, ciesząc się silną ochroną praw własności i gwarancjami włoskiego prawa.

Źródła: Powyższe informacje zostały zsyntetyzowane z oficjalnych danych oraz renomowanych źródeł, w tym raportów rynkowych Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it, wiadomości regionalnych (L’Unione Sarda, ANSA) dotyczących statystyk turystycznych i zagranicznych nabywców unionesarda.it ansa.it, analiz Savills i Nomisma dla trendów luksusowych i krajowych savills.ca agenziaentrate.gov.it oraz opracowania Investropa dotyczące prognoz i rynkowych nisz investropa.com investropa.com. Źródła te stanowią podstawę do zrozumienia sytuacji na rynku nieruchomości na Sardynii w 2025 roku oraz prognoz na przyszłość.