Rekordowe ceny, rosnąca sprzedaż: Wewnątrz boomu na rynku nieruchomości w Hamptons (prognoza na lata 2025–2028)

Rynek nieruchomości w Hamptons przeżywa boom w 2025 roku, przeciwstawiając się szerszym przeciwnościom gospodarczym dzięki rekordowo wysokim cenom domów i wzrostowi sprzedaży. Od dawna znany jako miejsce zabaw bogatych i sławnych, ten nadmorski zakątek na wschodnim krańcu Long Island odnotowuje, że mediana cen domów po raz pierwszy przekracza 2 miliony dolarów businessinsider.com homes.com. Aktywność sprzedażowa gwałtownie odbiła po spowolnieniu po pandemii, gdy zamożni nabywcy – od finansistów z Wall Street po gwiazdy Hollywood – nadal wykupują luksusowe nieruchomości w niespotykanym tempie. Ten kompleksowy raport analizuje wszystkie aspekty rynku nieruchomości w Hamptons w 2025 roku, od trendów mieszkaniowych i komercyjnych po rynek najmu, demografię kupujących, perspektywy inwestycyjne oraz czynniki ekonomiczne i regulacyjne mające wpływ na sytuację. Przedstawiamy także prognozy oparte na danych do 2028 roku, porównując trajektorię Hamptons z innymi rynkami luksusowymi, aby przewidzieć, co czeka ten ekskluzywny punkt na mapie nieruchomości.

Nieruchomości mieszkaniowe: trendy na rynku luksusowym i „średnim”

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w Hamptons jest bardzo gorąca w 2025 roku, zarówno ultra-luksusowe posiadłości, jak i bardziej „mainstreamowe” domy sprzedają się szybko. W pierwszym kwartale 2025 roku mediana ceny sprzedaży domu osiągnęła rekordowe 2,04 miliona dolarów, co stanowi wzrost o 13,3% w porównaniu z rokiem poprzednim homes.com homes.com. To pierwszy raz, gdy mediana przekroczyła próg 2 milionów dolarów, a jest to prawie dwukrotność mediany sprzed pięciu lat businessinsider.com – co świadczy o gwałtownym wzroście wartości od czasu pandemii. Być może jeszcze bardziej zaskakujące jest to, że w pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano 423 domy, co stanowi wzrost liczby transakcji o 85,5% rok do roku homes.com. Rynek nieruchomości w Hamptons praktycznie odżył, wbrew ogólnokrajowemu trendowi spadku sprzedaży. Według analizy Miller Samuel i Douglas Elliman, „wysokie ceny i wysoka sprzedaż” definiują ten rynek – to nietypowe połączenie w erze po pandemii businessinsider.com.

Co napędza ten boom? Bliższa analiza danych pokazuje, że popyt jest szeroki we wszystkich przedziałach cenowych, ze szczególnie silnym rynkiem „środkowym”. W rzeczywistości, domy w przedziale cenowym od 1 do 5 milionów dolarów – tak zwany „Hamptons Middle” – stanowią obecnie rekordowy udział w sprzedaży millersamuel.com. Nieruchomości gotowe do wprowadzenia się w tym przedziale cenowym sprzedają się w licytacjach, podczas gdy oferty wymagające remontu zwykle zalegają na rynku homes.com behindthehedges.com. Gorące lokalizacje to m.in. miasteczka takie jak Sag Harbor i East Hampton oraz osady jak Water Mill – obszary oferujące doskonałe położenie i domy gotowe do zamieszkania, które przyciągają dzisiejszych kupujących homes.com. Lokalni agenci zgłaszają, że dobrze wycenione, stylowe domy „w świetnej lokalizacji” znikają błyskawicznie, często przy wielu ofertach behindthehedges.com. Natomiast przecenione oferty lub te wymagające remontu spotykają się z ostrożnością kupujących i cieszą się niewielkim zainteresowaniem, co podkreśla, że dzisiejsi kupujący są wybredni i świadomi wartości behindthehedges.com.

Na ultra-luksusowym poziomie Hamptons nadal przyciąga uwagę rekordowymi transakcjami, choć ten segment jest bardziej złożony. Sprzedaż domów za 5 milionów dolarów i więcej wzrosła o 28% w II kwartale 2025 roku (70 sprzedaży z wyższej półki w porównaniu do 55 rok wcześniej) libn.com. W pierwszej połowie 2025 roku sprzedano 138 domów w Hamptons za 5 mln dolarów lub więcej, o 32% więcej niż w tym samym okresie 2024 roku libn.com. Ta fala aktywności na rynku luksusowym przyczyniła się do tego, że łączna wartość sprzedaży w Hamptons przekroczyła 2,87 miliarda dolarów w I połowie 2025 roku, co oznacza wzrost o 23% rok do roku libn.com. Nieruchomości trofeowe – czy to nowoczesny dom przy oceanie za 20 mln dolarów, czy historyczna posiadłość – nadal znajdują nabywców, a niedawne transakcje w przedziale 60–70 milionów dolarów pokazują pewność siebie na najwyższym poziomie behindthehedges.com. Jednak oferty ultra-luksusowe sprzedają się nieco wolniej, jeśli nie są konkurencyjnie wycenione behindthehedges.com. Kupujący z najwyższej półki są aktywni, ale niechętni do przepłacania, dlatego sprzedający nauczyli się, że realistyczna wycena jest kluczowa nawet na tym rozgrzanym rynku behindthehedges.com.

Tabela: Rynek mieszkaniowy Hamptons – Kluczowe wskaźniki, I kw. 2025 vs I kw. 2024

Metryka	Q1 2024	Q1 2025	Zmiana r/r
Mediana ceny sprzedaży	$1,800,000	$2,040,000	+13,3% homes.com homes.com
Liczba sprzedanych domów	228	423	+85,5% homes.com
Liczba ofert	1,077	1,181	+9,7% homes.com homes.com
Miesiące podaży	14,2	8,4	-40,8% millersamuel.com

Źródła: Douglas Elliman/Miller Samuel; William Raveis. Q1 2025 odnotował rekordowo wysokie ceny i gwałtowny wzrost sprzedaży, wspierany przez umiarkowany wzrost liczby ofert.

Jak podkreśla powyższa tabela, zapas nieruchomości faktycznie zaczął się powiększać po skrajnym niedoborze ofert w latach 2021–2022. Na początku 2025 roku liczba domów na rynku wzrosła o około 10% w porównaniu z rokiem poprzednim homes.com homes.com – piąty z rzędu kwartał wzrostu zapasów na East End, według raportu rynkowego Corcoran homes.com. Ten stopniowy wzrost podaży „stworzył warunki do dynamicznego sezonu wiosennego” w 2025 roku homes.com, dając kupującym więcej opcji. Co ważne, wzrost sprzedaży przewyższył wzrost liczby ofert, powodując, że ilość miesięcy zapasów skurczyła się do 8,4 miesiąca z ponad 14 miesięcy rok wcześniej millersamuel.com. Innymi słowy, domy sprzedają się szybciej i rynek ponownie przechyla się na korzyść sprzedających, mimo wzrostu zapasów. To ciasny rynek: kilku pośredników zauważa, że wysokiej jakości domy gotowe do zamieszkania są tak rzadkie, że wywołują wojny licytacyjne, gdy tylko pojawią się na rynku behindthehedges.com. Nawet niezabudowane działki w świetnej lokalizacji lub z „dobrym potencjałem” są wykupywane przez deweloperów chętnych do budowy kolejnego wymarzonego domu behindthehedges.com.

Różnice cenowe w Hamptons pozostają ogromne, co podkreśla zróżnicowanie subrynków tworzących ten region. Na szczycie, mediana cen w Sagaponack Village wynosi około 7,4 miliona dolarów (najwyższa w Hamptons), podczas gdy w takich miejscach jak East Quogue i Hampton Bays mediany mieszczą się w przedziale 800–900 tys. dolarów homes.com. Kieszenie względnej „przystępności cenowej” wciąż istnieją w zachodnich Hamptons i śródlądowych osadach, ale nawet tam odnotowano znaczący wzrost wartości. Na przykład mediana w East Quogue na poziomie ~850 tys. dolarów w I kwartale 2025 roku to wzrost o około 25% w porównaniu z rokiem wcześniejszym millersamuel.com. Z drugiej strony, ultraluksusowe enklawy nadal osiągają zawrotne ceny – nowa zabudowa przy oceanie w East Hampton lub Bridgehampton rutynowo kosztuje 10–20 milionów dolarów, a rezydencjonalne dzielnice Southampton Village lub Sagaponack notują sprzedaże znacznie powyżej 20 milionów. Obecność miliarderów (od potentatów funduszy hedgingowych po gwiazdy A-listy) sprawia, że górny pułap cen domów w Hamptons stale rośnie. Rzeczywiście, w minionym roku zamknięto kilka transakcji powyżej 50 milionów dolarów behindthehedges.com, co kiedyś było rzadkością nawet na tym ekskluzywnym rynku.

Podsumowując, rynek mieszkaniowy Hamptons w 2025 roku charakteryzuje się silnym popytem we wszystkich segmentach. Segment luksusowy ma się świetnie, ale również rynek średni, który stanowi trzon aktywności sprzedażowej. Ceny są na rekordowych poziomach i utrzymują się, a kupujący wciąż aktywnie poszukują nieruchomości, zwłaszcza tych wysokiej jakości. Wolumen rośnie, a dynamika jest silna homes.com – co stanowi wyraźny kontrast wobec wielu rynków w USA, gdzie wysokie stopy procentowe ograniczyły aktywność. Jak pokażemy, unikalne czynniki (migracja zamożnych, trendy pracy zdalnej, ograniczona podaż) chronią Hamptons przed spowolnieniem widocznym gdzie indziej, pozycjonując ten sektor mieszkaniowy na dalszy wzrost.

Nieruchomości komercyjne w Hamptons

Choć Hamptons znane jest głównie z luksusowych domów, sektor nieruchomości komercyjnych również notuje znaczącą aktywność w 2025 roku. Komercyjny rynek East End jest wyjątkowy: składa się głównie z nieruchomości handlowych i hotelarskich (butiki, restauracje, hotele), obsługujących zamożnych sezonowych gości oraz coraz liczniejszą, całoroczną, dobrze zarabiającą społeczność. Duże parki biurowe czy kompleksy przemysłowe praktycznie tu nie istnieją; zamiast tego dominują urokliwe sklepy przy głównych ulicach, ekskluzywne restauracje, mariny i obiekty resortowe. W ostatnich latach zainteresowanie inwestorów tymi aktywami komercyjnymi wzrosło, traktując je jako sposób na wykorzystanie prestiżu Hamptons i wysokiej siły nabywczej.

Kilka dużych transakcji komercyjnych w 2024 roku podkreśla ten trend. Na przykład, Baron’s Cove – znany hotel nad wodą w Sag Harbor – został sprzedany za 66,5 miliona dolarów w połowie 2024 roku behindthehedges.com. Nabywca, firma inwestycyjna z branży nieruchomości, aktywnie skupuje hotele na East End, co sygnalizuje zaufanie do rynku hotelarskiego w Hamptons behindthehedges.com. Kolejną głośną sprzedażą był kompleks Gosman’s Dock w Montauk, będący charakterystycznym zespołem restauracji, sklepów i mariny, który został sprzedany za ponad 33 miliony dolarów pod koniec 2024 roku behindthehedges.com behindthehedges.com. Ten zakup przez miliardera-inwestora (za pośrednictwem spółek LLC) obejmował 12 akrów atrakcyjnych nieruchomości nad portem, liczne restauracje i sklepy oraz nawet zakwaterowanie dla pracowników – to znaczący zakład na przyszłość Montauk jako luksusowej destynacji behindthehedges.com behindthehedges.com. Dodatkowo, butikowe motele i budynki wielofunkcyjne zmieniają właścicieli: np. Sands Motel w Montauk został sprzedany za 23,5 mln dolarów behindthehedges.com, a różne budynki handlowo-biurowe w miejscowościach takich jak East Hampton i Riverhead sprzedano za wielomilionowe kwoty behindthehedges.com behindthehedges.com.

Te transakcje podkreślają kilka kluczowych trendów na rynku nieruchomości komercyjnych w Hamptons:

Wysokie zapotrzebowanie na nieruchomości hotelarskie: Wraz ze wzrostem turystyki i letniej populacji, butikowe hotele, ośrodki wypoczynkowe i restauracje stały się dochodowymi inwestycjami. Szczególnie cenione są obiekty zlokalizowane nad wodą lub w centrum miejscowości. Fakt, że inwestorzy instytucjonalni i fundusze private equity nabywają lokalne hotele behindthehedges.com pokazuje, że Hamptons są postrzegane jako solidna długoterminowa inwestycja na rynku luksusowej turystyki.
Odrodzenie handlu na Main Street: Urokliwe centra East Hampton, Southampton, Sag Harbor itd. nadal przyciągają luksusowych detalistów i restauracje, co utrzymuje niskie wskaźniki pustostanów komercyjnych. Powstały flagowe butiki projektantów, galerie sztuki oraz ekskluzywne firmy wellness/spa, obsługujące zamożną klientelę. Najlepsze lokale handlowe przy głównych ulicach wioski osiągają bardzo wysokie czynsze (często porównywalne za stopę kwadratową do handlu w Manhattanie), a gdy budynki trafiają na sprzedaż, konkurencja bywa zacięta. Inwestorzy widzą stabilność w posiadaniu nieruchomości w miejscu, gdzie ruch zamożnych klientów jest gwarantowany każdego lata.
Wzrost całorocznej gospodarki: Historycznie firmy w Hamptons cierpiały poza sezonem, ale wzrost pracy zdalnej i liczby stałych mieszkańców łagodzi sezonowe wahania. Coraz więcej osób przebywa na wschodzie jesienią, a nawet zimą, wspierając lokalne sklepy spożywcze, kawiarnie, studia fitness itd. To sprawiło, że nieruchomości komercyjne (zwłaszcza te nastawione na usługi, jak sklepy spożywcze, apteki, biura) stały się bardziej atrakcyjne, ponieważ mogą generować dochód nie tylko w lipcu i sierpniu. Na przykład otwarcie nowych biur (jak prestiżowa agencja PR w East Hampton Village) pokazuje wiarę w trwałą, całoroczną obecność easthamptonstar.com easthamptonstar.com.
Ograniczona podaż i regulacje: Podobnie jak w przypadku domów, przestrzeń komercyjna jest ograniczona przez przepisy dotyczące zagospodarowania i sprzeciw społeczności. Wioski starannie kontrolują rozwój, by zachować swój urok – obowiązują ograniczenia wysokości, zasady dotyczące dzielnic historycznych, a ostatnio nawet limity dla sieciowych sklepów w niektórych rejonach. Oznacza to, że każdy nowy projekt komercyjny jest dokładnie analizowany, a duże inwestycje są rzadkością. W związku z tym istniejące aktywa komercyjne zyskują na wartości. (Lokalny przykład regulacji: w 2023 roku East Hampton Town wprowadziło ograniczenia dla sklepów sieciowych, by zachować charakter wioski, co wpływa na sposób wejścia nowych firm na rynek.)

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Hamptons ma się dobrze, wspierany przez silne bogactwo regionu i turystykę. Inwestorzy lokują kapitał w nieruchomościach komercyjnych East End jako zabezpieczenie, podobnie jak w przypadku domów, licząc na to, że „marka” Hamptons będzie nadal podnosić wartości. Ostatnie transakcje pokazują, że nawet poza rezydencjami przy plaży, ziemia i budynki East End cieszą się dużym popytem. Patrząc w przyszłość, wszelkie większe nowe inwestycje komercyjne prawdopodobnie skoncentrują się na hotelarstwie lub handlu doświadczalnym (ponieważ to odpowiada lokalnej gospodarce opartej na wypoczynku), ale nadzór społeczności i regulacje zapewnią, że wzrost będzie pod kontrolą. Na razie transakcje dotyczące prestiżowych hoteli i centrów handlowych po wysokich cenach pokazują silną wiarę w potencjał rynku komercyjnego Hamptons.

Trendy na rynku najmu

Hamptons od dawna ma kwitnący rynek najmu, a rok 2025 nie jest wyjątkiem – choć dynamika się zmienia. Każdego lata napływ sezonowych najemców (od celebrytów po młodych profesjonalistów dzielących wspólny dom) zalewa Hamptons, zwiększając popyt na krótkoterminowe wynajmy. Jednocześnie, pandemiczny trend długoterminowych ucieczek sprawił, że niektórzy najemcy stali się kupującymi, a niektórzy właściciele – wynajmującymi. Oto, co dzieje się teraz:

Silny popyt, bardziej wymagający najemcy: Według lokalnych pośredników, popyt najemców na wynajem w Hamptons pozostaje tak silny jak zawsze, ale najemcy stali się bardziej wybredni i skupieni na wartości 27east.com. Udogodnienia z wyższej półki są często oczekiwane – dzisiejsi urlopowicze mogą nalegać na podgrzewany basen, kort tenisowy lub do pickleballa, domową siłownię i oczywiście szybkie Wi-Fi do pracy zdalnej 27east.com 27east.com. Wzrost popularności „workation” oznacza, że wielu najemców chce łączyć pracę z wypoczynkiem, więc takie elementy jak dedykowane biura domowe i niezawodny internet to konieczność 27east.com 27east.com. Ogólnie rzecz biorąc, Hamptons wciąż przyciąga tych, którzy szukają luksusowych letnich doświadczeń, a właściciele, którzy zapewniają „niezapomniane wakacje” z udogodnieniami na poziomie resortu, mogą liczyć na najwyższe stawki czynszu 27east.com. Starsze domy lub te w mniej atrakcyjnych lokalizacjach mogą wymagać korekty cen lub modernizacji, aby konkurować z nowoczesnymi ofertami pojawiającymi się na rynku 27east.com.
Wynajem krótkoterminowy vs. sezonowy: Rynek dzieli się na tradycyjne wynajmy na cały sezon (od Memorial Day do Labor Day) oraz wynajmy krótkoterminowe (poniżej 30 dni), które zyskały na popularności. Krótkie pobyty oferują elastyczność podróżującym i zostały spopularyzowane przez platformy takie jak Airbnb. Jednak lokalne przepisy ograniczają najkrótsze wynajmy – na przykład gmina East Hampton pozwala tylko na dwa wynajmy po 14 dni lub mniej na pół roku i wymaga pozwoleń na wynajem therealdeal.com. Sag Harbor Village obecnie dopuszcza krótkoterminowy wynajem pokoi, ale z wymogiem zamieszkania właściciela easthamptonstar.com. Zasady te mają na celu zapobieganie „domom imprezowym” i utrzymanie spokoju w sąsiedztwie. Pomimo takich ograniczeń, zapotrzebowanie na wynajem tygodniowy lub miesięczny jest wysokie, a wielu najemców wybiera pobyty tylko w lipcu lub sierpniu zamiast całego lata, zwłaszcza w segmencie premium (gdzie miesięczne stawki mogą przekraczać 100 tys. dolarów). Pośrednicy nieruchomości informują, że sezon wynajmu na 2025 rok rozpoczął się wcześnie i intensywnie, a zapytań w styczniu było więcej, a najlepsze nieruchomości rezerwowały się szybciej niż zwykle behindthehedges.com behindthehedges.com. Wiosną nastąpiło krótkie spowolnienie z powodu niepewności gospodarczej, ale wraz ze zbliżającym się latem aktywność ponownie wyraźnie wzrosła behindthehedges.com behindthehedges.com.
Stawki i dostępność: Anecdotycznie, stawki najmu w Hamptons pozostają blisko rekordowych poziomów, po ogromnych wzrostach w latach 2020–2021, gdy mieszkańcy miast uciekali na East End. W latach 2022–2023 niektórzy właściciele przeszacowali ceny i musieli je skorygować, ale do 2025 roku czynsze w dużej mierze ustabilizowały się na wysokim poziomie. „Umiarkowanie duży” luksusowy dom z basenem może być wynajmowany za 250 tys. dolarów za sezon, podczas gdy prestiżowa posiadłość przy oceanie może przynieść znacznie ponad 1 milion dolarów za lato. Dostępność wynajmów wydaje się wystarczająca, ale konkurencyjna – wielu nowych właścicieli, którzy kupili nieruchomości podczas pandemii, wynajmuje je, gdy z nich nie korzysta, zwiększając podaż. Jednak dane dotyczące wynajmów są notorycznie trudne do śledzenia (brak centralnego MLS dla wynajmów) 27east.com. Agenci zauważają, że do Dnia Ojca (połowa czerwca) każda nadwyżka podaży zwykle zostaje wchłonięta, gdy najemcy na ostatnią chwilę szukają ofert, czasem negocjując lepsze warunki, jeśli dostępność nadal istnieje 27east.com. Na rok 2025 nadal pozostaje „dobra dostępność” nawet na początku lata, co oznacza, że najemcy mają wybór, a właściciele muszą realistycznie ustalać ceny behindthehedges.com.
Inwestorzy i zwroty z najmu: Silny popyt na wynajem nie umknął uwadze inwestorów. Zamożni nabywcy coraz częściej biorą pod uwagę potencjał dochodu z najmu domów w Hamptons przy zakupie thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Niektórzy kupują nieruchomości z zamiarem wynajmu przez część sezonu, by zredukować koszty (lub nawet osiągnąć zysk). Luksusowe domy wakacyjne, które mogą generować dochód w szczycie sezonu, są atrakcyjną hybrydową inwestycją – zapewniającą zarówno przyjemność osobistą, jak i przepływy pieniężne thehamptonsbest.com. Dodatkowo, niektórzy inwestorzy rozważają nieruchomości wielorodzinne lub komercyjne na wynajem (np. małe kompleksy apartamentowe lub budynki wielofunkcyjne), by wykorzystać całoroczne zapotrzebowanie na wynajem thehamptonsbest.com. Ogólnie, dopóki ceny sprzedaży pozostają wysokie, wynajem może być sposobem na pokrycie wysokich kosztów utrzymania (podatki, konserwacja) dla właścicieli, więc rynek najmu powinien pozostać silny.

Patrząc w przyszłość, eksperci przewidują, że rynek wynajmu w Hamptons pozostanie solidny, choć być może bez wykładniczego wzrostu obserwowanego w 2020 roku. W rzeczywistości, przewiduje się, że wzrost podaży wynajmów krótkoterminowych spowolni w 2025 roku i ustabilizuje się do 2026 roku 27east.com, gdy szaleństwo nowych ofert wyhamuje, a stopy procentowe (i koszty utrzymania) pozostaną wysokie. Mimo to nie oczekuje się, że popyt zniknie – urok Hamptons trwa. Jeśli już, możemy zobaczyć „nową normalność”, gdzie najemcy rezerwują później i szukają okazji, biorąc pod uwagę pewne niepewności gospodarcze 27east.com. Agenci radzą właścicielom, aby śledzili trendy cenowe i byli gotowi do negocjacji, jeśli zajdzie taka potrzeba 27east.com. Jakość zawsze się wynajmie – nieruchomości spełniające nowoczesne oczekiwania (np. nowoczesne kuchnie zamiast przestarzałych domków na plaży) są wynajmowane jako pierwsze 27east.com. Do 2028 roku, jeśli praca zdalna/hybrydowa pozostanie powszechna, możemy nawet zobaczyć więcej wynajmów długoterminowych lub pół-rezydentów, którzy spędzają w Hamptons kilka miesięcy (nie tylko lato), co jeszcze bardziej zatarłoby granicę między rynkiem „wakacyjnym” a „głównych” domów.

Trendy cenowe i dynamika podaży

Trajektoria cenowa rynku nieruchomości w Hamptons w ostatnich latach była wręcz dramatyczna. Po pandemicznym szale zakupów, który wywindował ceny w górę, nastąpiła krótka przerwa, ale 2025 rok przyniósł nowe rekordowe poziomy cen. Oto szczegóły dotyczące cen i podaży:

Rekordowo wysokie ceny: Jak wspomniano, mediana ceny sprzedaży domów w Hamptons osiągnęła bezprecedensowy poziom 2,04 mln dolarów na początku 2025 roku homes.com. To wzrost o 13% rok do roku i część dłuższego trendu – mediany cen są obecnie około dwukrotnie wyższe niż pięć lat temu businessinsider.com. W wielu poszczególnych miejscowościach Hamptons mediany są jeszcze wyższe: np. Southampton Village i East Hampton Village regularnie notują mediany na poziomie 3–4 mln dolarów i więcej, a Sagaponack przekroczył 7 mln dolarów homes.com. Dla porównania, mediana ceny mieszkania na Manhattanie w I kwartale 2025 roku wyniosła około 1,17 mln dolarów inhabit.corcoran.com, co podkreśla, że nieruchomości w Hamptons (głównie domy jednorodzinne na działkach) stały się nawet droższe niż na Manhattanie w ujęciu mediany. To niezwykła zmiana; Hamptons zdecydowanie należą do kategorii ultra-premium. Ceny nowych inwestycji i nieruchomości gotowych do zamieszkania są szczególnie wysokie, często ustanawiając nowe rekordy w okolicy ze względu na wysokie koszty budowy i luksusowe wykończenia.
Płaski lub umiarkowany wzrost pod koniec 2024 roku: Warto zauważyć, że po szczycie w 2021 roku wzrost cen na pewien czas się uspokoił. W rzeczywistości, do II kwartału 2025 roku mediana ceny wynosiła 1,887 mln dolarów, co było praktycznie na tym samym poziomie co 1,89 mln dolarów w II kwartale 2024 roku libn.com. To wypłaszczenie wynikało z większego udziału sprzedaży w średnim segmencie rynku (co nieco obniżyło medianę) oraz oporu kupujących wobec gwałtownie rosnących cen. Tak więc, podczas gdy w pierwszym kwartale odnotowano duży skok mediany, drugi kwartał sugeruje, że ceny są wysokie, ale nie rosną już niekontrolowanie libn.com. Wiele źródeł opisuje rynek jako „normalizujący się” po szalonym wzroście z lat pandemii mansionglobal.com. W praktyce oznacza to, że obserwujemy wysokie, ale stabilne ceny, zamiast ciągłych dwucyfrowych wzrostów w każdym kwartale. Wielu sprzedających stało się realistami w kwestii oczekiwań cenowych, a kupujący, choć zmotywowani, nie będą automatycznie gonić za zawyżonymi cenami. Efekt netto jest taki, że wojny licytacyjne są wybiórcze – dobrze wyceniony, atrakcyjny dom wciąż może przekroczyć cenę wywoławczą, ale ogólnie wzrost cen stabilizuje się na bardziej umiarkowanym poziomie mansionglobal.com.
Odbicie zapasów: Zasoby (liczba domów na sprzedaż) to kluczowy element układanki. Hamptons doświadczyło poważnego niedoboru zapasów w latach 2021–2022, gdy nabywcy w czasie pandemii wykupili oferty, a pojawiało się niewiele nowych. Ta rzadkość podniosła ceny i obniżyła sprzedaż (bo nie było czego kupować). Obecnie zasoby stopniowo się poprawiają – w I kwartale 2025 liczba ofert wzrosła o ok. 10% rok do roku homes.com. Rozszerzenie podaży przez pięć kolejnych kwartałów homes.com było zaworem bezpieczeństwa, umożliwiającym realizację większej liczby transakcji millersamuel.com. Nawet przy tym wzroście, zapasy pozostają historycznie niskie względem popytu (dla porównania, w latach 2010. bywało ponad 2 000 ofert; obecnie ok. 1 100). Co ważne, liczba miesięcy zapasów się zmniejszyła, ponieważ tempo sprzedaży gwałtownie wzrosło millersamuel.com. Na początku 2024 liczba miesięcy zapasów skoczyła, gdy sprzedaż zwolniła, ale na początku 2025 spadła do 8,4 miesiąca – co wskazuje, że rynek szybko wchłonął nowe oferty millersamuel.com. Tłumaczenie: umiarkowany wzrost zapasów nie przechylił przewagi na stronę kupujących; dobre nieruchomości nadal sprzedają się szybko. Jednak wzrost liczby opcji prawdopodobnie przyczynił się do stabilizacji cen – kupujący mieli nieco większy wybór i nie musieli licytować każdej oferty, co utrzymało medianę w ryzach do połowy 2025 roku libn.com.
Luksusowe zasoby vs. segment średni: Warunki dotyczące dostępności nieruchomości różnią się w zależności od segmentu. W segmencie ultra-premium (powyżej 10 mln dolarów) zasoby są często unikatowe i ograniczone – w niektórych latach pojawia się zaledwie kilka takich ofert, a ich sprzedaż może trwać dłużej. Na rok 2025 na rynku znajduje się kilka bardzo drogich nieruchomości (w tym posiadłości powyżej 50 mln dolarów), ale ten segment „trofeów” skierowany jest do bardzo wąskiej grupy kupujących. Zasoby w segmencie średnim (1–5 mln dolarów) zostały bardziej uzupełnione, ponieważ niektórzy właściciele decydują się sprzedać przy tak wysokich wycenach, a fala domów budowanych na sprzedaż (nowe budownictwo) pojawiła się na rynku w przedziale 3–6 mln dolarów. Deweloperzy byli aktywni w budowie lub renowacji domów, aby zaspokoić popyt w przedziale 3–6 mln dolarów, a te nowe domy zwiększają podaż behindthehedges.com. Z drugiej strony, zasoby na poziomie podstawowym (poniżej 1 mln dolarów) niemal zniknęły; w całym 2024 roku sprzedano tylko 28 domów poniżej 500 tys. dolarów townandcountryhamptons.com townandcountryhamptons.com, a takie oferty są coraz rzadsze. W istocie cały zakres cenowy przesunął się w górę, a zasoby na dolnym końcu są niezwykle ograniczone (wypychając wielu mniej zamożnych kupujących na North Fork lub do innych rejonów).

Ogólnie rzecz biorąc, ceny w Hamptons wydają się osiągnąć wysoki poziom plateau, przy czym rok 2025 oznacza historyczne maksima, ale wzrost spowalnia do jednocyfrowych wartości. Sprzedający osiągają wysokie ceny, ale muszą uważać na wrażliwość kupujących – nieruchomości postrzegane jako przewartościowane będą czekać na sprzedaż, aż cena zostanie skorygowana behindthehedges.com. Tymczasem zasoby powoli wracają do normy, co jest zdrowe: może dojść do większej liczby transakcji bez konieczności gwałtownego spadku cen. W najbliższych latach oczekuje się, że ceny pozostaną wysokie i prawdopodobnie będą umiarkowanie rosnąć (niskie do średnich jednocyfrowych wartości rocznie) o ile nie nastąpi poważny wstrząs gospodarczy. Ograniczona podaż, atrakcyjność lokalizacji i zamożność kupujących stanowią solidne wsparcie dla cen. Jednak należy obserwować szersze warunki: jeśli stopy procentowe pozostaną wysokie lub nastąpi recesja, nawet Hamptons może doświadczyć spadku cen w niektórych segmentach (szczególnie wśród kupujących zależnych od kredytów hipotecznych w segmencie średnim). Omówimy prognozy w dalszej części, ale podsumowując, rynek Hamptons w 2025 roku przeszedł od gorączkowego boomu do silnego, dojrzałego rynku z cenami na nowym poziomie i powoli odbudowującą się podażą.

Kluczowe grupy nabywców i czynniki napędzające popyt

Hamptons przyciąga wyjątkową grupę nabywców, która w ostatnich latach tylko się powiększyła. Zrozumienie, kto kupuje i dlaczego, jest kluczowe dla pojęcia odporności tego rynku. Oto kluczowe grupy nabywców i czynniki napędzające popyt w 2025 roku:

Elita Wall Street i Finansów: Hamptons od zawsze było letnim zapleczem Manhattanu, więc nie dziwi, że duża część kupujących pochodzi z sektora finansowego. Bankierzy inwestycyjni, zarządzający funduszami hedgingowymi i inni ludzie z Wall Street nadal są głównymi graczami na rynku. Wysokie premie na Wall Street pod koniec 2024 roku przyczyniły się do wzrostu sprzedaży obserwowanego na początku 2025 roku businessinsider.com. Ci kupujący często płacą gotówką lub dysponują dużą płynnością, przez co są mniej wrażliwi na wahania stóp procentowych. Szukają zarówno nieruchomości z tradycją (historyczne posiadłości w Southampton), jak i nowoczesnych rezydencji. Czynnik napędzający popyt: dla tej grupy nieruchomości w Hamptons to prestiżowy składnik majątku i długoterminowa inwestycja – miejsce do ulokowania i korzystania z bogactwa. Jak zauważył jeden z prezesów agencji nieruchomości, „Nieruchomości w Hamptons od dawna zyskują na wartości” businessinsider.com, co wzmacnia przekonanie kupujących z branży finansowej, że zakup tutaj to rozsądny ruch, nawet w czasie zmienności na giełdzie.
Bogactwo z branży technologicznej i rozrywkowej: W ostatnich latach coraz więcej przedsiębiorców z branży technologicznej i osób ze świata rozrywki weszło na rynek Hamptons, dywersyfikując bazę kupujących thehamptonsbest.com. Milionerzy (i miliarderzy) z Doliny Krzemowej odkryli styl życia Hamptons i kupują tu drugie (lub trzecie) domy, a czasem nawet domy główne, jeśli mogą pracować zdalnie. Podobnie, celebryci z branży muzycznej, filmowej i sportowej często nabywają posiadłości – czego dowodem są znani właściciele, od gwiazd filmowych po piosenkarzy pop. Ci kupujący zwykle wybierają nieruchomości z efektem „wow” (ogromne posiadłości, cuda nad wodą) i często realizują duże projekty budowlane lub renowacyjne. Czynniki napędzające popyt: prestiż i ekskluzywność. Dla potentatów technologicznych przyzwyczajonych do Zachodniego Wybrzeża Hamptons oferuje prestiż Wschodniego Wybrzeża i bliskość Nowego Jorku. Dla ludzi z branży rozrywkowej to azyl blisko medialnej stolicy. Urok Hamptons jako symbolu statusu nie słabnie, przyciągając nowe fortuny obok starych pieniędzy.
„Uchodźcy COVID” i pracownicy zdalni: Pandemia przyniosła transformacyjną zmianę demograficzną: falę rodzin i osób, które postanowiły uczynić Hamptons swoim domem (przynajmniej przez większą część roku). Napływ „uchodźców COVID” w latach 2020–2021 – ludzi uciekających z miast w poszukiwaniu większej przestrzeni – przyniósł wielu kupujących w Hamptons po raz pierwszy. Teraz, w 2025 roku, wielu z tych właścicieli zadomowiło się i często pracuje zdalnie ze swoich domów w Hamptons. W rezultacie, dzisiejsza pula kupujących obejmuje osoby poszukujące całorocznych rezydencji lub przynajmniej domów, które mogą służyć zarówno jako baza weekendowa, jak i miejsce pracy zdalnej thehamptonsbest.com homes.com. Wydzielone biura domowe, domowe siłownie i całoroczne udogodnienia stały się priorytetem dla tych kupujących homes.com. Jeden z lokalnych agentów zauważył „wyraźną zmianę z zakupów sezonowych na całoroczną funkcjonalność” – dzisiejsi kupujący chcą nieruchomości, które wspierają użytkowanie przez cały rok, z nowoczesnymi udogodnieniami i niezawodną infrastrukturą homes.com. Ten trend poszerzył profil demograficzny poza emerytów czy typowych urlopowiczów z drugim domem; obecnie na wschód przeprowadzają się profesjonaliści w wieku 30/40 lat z małymi dziećmi, kierując się stylem życia i możliwością pracy zdalnej. Czynnik napędzający popyt: jakość życia. Hamptons oferuje piękno natury, rekreację na plaży i prywatność, a jednocześnie można być o jedno połączenie Zoom od pracy. W miarę utrzymywania się hybrydowych modeli pracy, ta grupa demograficzna będzie nadal napędzać popyt na domy, które sprawiają, że całoroczne życie w Hamptons staje się realną możliwością thehamptonsbest.com.
Kupujący międzynarodowi: Historycznie rzecz biorąc, Hamptons było mniej międzynarodowe niż na przykład Manhattan czy Miami pod względem struktury kupujących. To w dużej mierze rynek krajowy (obszar Tri-State, plus nieco kupujących z Zachodniego Wybrzeża i okazjonalnie z Europy). Jednak ultrabogaci kupujący z zagranicy pojawiają się, zwłaszcza przy nieruchomościach z najwyższej półki. Zdarzały się przypadki, gdy europejska arystokracja, inwestorzy z Bliskiego Wschodu czy azjatyccy miliarderzy kupowali prestiżowe posiadłości w Hamptons jako część globalnych portfeli nieruchomości. W 2025 roku to wciąż niewielka część rynku, ale warta odnotowania. Silny dolar amerykański i ograniczenia w podróżowaniu w ostatnich latach ograniczyły zainteresowanie zagraniczne, ale wraz z normalizacją podróży Hamptons pojawia się na radarze światowych elit, które postrzegają to miejsce na równi z innymi światowej klasy enklawami (St. Tropez, Monako itd.). Czynnik napędzający popyt: dywersyfikacja i poszukiwanie trofeów – ci kupujący chcą prestiżowych aktywów i postrzegają Hamptons jako bezpieczną przystań zarówno politycznie, jak i finansowo.
„Next-Gen” bogactwo i pierwsi nabywcy w Hamptons: Kolejna subtelna zmiana: młodsi osoby o wysokiej wartości netto (późne lata 20. do 40.) wchodzą na rynek Hamptons, czasem jako pierwsi nabywcy domów wakacyjnych. W tej grupie są odnoszący sukcesy przedsiębiorcy, bogaci drugiego pokolenia, którzy dorastali, spędzając tu wakacje, oraz ci, którzy spieniężyli opcje na akcje lub zyski z kryptowalut. Lokalni pośrednicy zauważyli, że pierwsi nabywcy w Hamptons angażują się w rynek, w tym młode rodziny zamieniające mieszkania w mieście na domy behindthehedges.com. Często zaczynają od niższej półki (szukając domku za 1–2 mln dolarów lub skromnej nowoczesnej nieruchomości), ale wielu z nich ma długoterminowe plany wspinania się po lokalnej drabinie nieruchomości. Czynniki napędzające popyt: poprawa stylu życia i inwestycja. Hamptons jest postrzegane przez wielu z tej grupy jako ostateczna nagroda za sukces i są chętni, by zapuścić tu korzenie. Wielu planuje także wynajmować dom przez część lata, jak wspomniano, co czyni inwestycję bardziej akceptowalną.

Co istotne, wszyscy ci nabywcy dysponują znacznym majątkiem, często płynnym. Szacuje się, że większość transakcji na rynku luksusowych nieruchomości w Hamptons to transakcje gotówkowe, lub obejmują tylko niewielkie kredyty hipoteczne dla dźwigni finansowej. Jak zauważył CEO Compass, Robert Reffkin, „ultrabogaci są mniej dotknięci” wysokimi stopami procentowymi – skupiają się na długoterminowej wartości i prestiżu, a wiele transakcji to oferty gotówkowe thehamptonsbest.com. Rzeczywiście, stopy procentowe utrzymujące się na poziomie ~6–7% wyeliminowały część marginalnych nabywców, ale w Hamptons dotyczy to głównie tych z segmentu poniżej 2 mln dolarów (którzy mogą potrzebować finansowania) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Górny segment rynku funkcjonuje w dużej mierze według własnych zasad, napędzany gotówką i fortunami z giełdy. Co ciekawe, zmienność na rynkach finansowych może nawet pobudzać zakupy w Hamptons, gdy zamożni inwestorzy przenoszą środki w aktywa materialne. Jeden z obserwatorów trendów zauważył, że luksusowe nieruchomości na rynkach o dużym popycie są postrzegane jako „bezpieczna przystań” w postaci namacalnych aktywów, gdy rynki są niestabilne businessinsider.com. Takie podejście pomogło Hamptons w czasach niepewności: zamiast się wycofywać, bogaci nabywcy czasem podwajają inwestycje w twarde aktywa, takie jak nieruchomości przy plaży.

Kluczowe czynniki napędzające popyt można podsumować następująco:

Prestiż i styl życia: Posiadanie nieruchomości w Hamptons daje status i oferuje pożądany styl życia (plaże, ekskluzywność, życie towarzyskie). Ta niematerialna atrakcyjność niezmiennie przyciąga zamożnych nabywców.
Inwestycje i ochrona majątku: Oczekiwanie (potwierdzone historycznie), że nieruchomości w Hamptons zyskują na wartości w długim okresie, sprawia, że jest to atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału businessinsider.com. Wielu kupujących traktuje to jako aktywo dywersyfikujące, stosunkowo odporne dzięki ograniczonej ilości ziemi i wysokiemu popytowi.
Praca zdalna i przestrzeń: Po 2020 roku możliwość życia i pracy w przestronnym domu w pięknym otoczeniu skłoniła wielu do zakupu nieruchomości w Hamptons. Ten trend utrzymuje się, gdy firmy wdrażają model pracy hybrydowej. Kupujący chcą „idealnego połączenia pracy i wypoczynku” – spokojnego otoczenia bez rezygnacji z łączności thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com.
Demografia i potrzeby rodzinne: Ludzie wykorzystują domy w Hamptons w nowy sposób – nie tylko na letni wypoczynek, ale także do życia wielopokoleniowego lub jako domy główne. Na przykład niektóre rodziny powiększyły domy, by pomieścić dziadków lub dorosłe dzieci pod jednym (dość dużym) dachem. Hamptons oferuje duże posiadłości do życia w stylu „compound”, co przyciąga tych, którzy szukają rodzinnych azylów z dala od miejskiego zagęszczenia.

W istocie, kupujący w Hamptons w 2025 roku to osoby zamożne, świadome i poszukujące zarówno luksusu, jak i stabilności. Pochodzą z coraz szerszego spektrum środowisk (finanse, technologia, rozrywka itd.), ale łączy ich jedno przekonanie: posiadanie nieruchomości w Hamptons jest tego warte. Jak ujął to jeden z doświadczonych agentów, „dla odpowiedniej nieruchomości urok stylu życia w Hamptons pozostaje trudny do odparcia” thehamptonsbest.com. To emocjonalne przyciąganie, w połączeniu z racjonalnymi argumentami finansowymi, utrzymuje wysoki popyt nawet wtedy, gdy czynniki zewnętrzne (takie jak stopy procentowe czy indeksy giełdowe) sugerowałyby ostrożność.

Potencjał inwestycyjny i ryzyka

Inwestowanie w nieruchomości w Hamptons okazało się dla wielu niezwykle opłacalne, ale nie jest pozbawione ryzyka. W tej części ocenimy potencjał inwestycyjny rynku – dlaczego wielu uważa go za pewną inwestycję – oraz kluczowe ryzyka i wyzwania, które mogą wpłynąć na przyszłe zyski.

Potencjał inwestycyjny – dlaczego rynek Hamptons kusi:

Historyczna aprecjacja: Hamptons ma historię znaczącej długoterminowej aprecjacji. Pomimo cyklicznych spadków, ogólny trend od dekad jest wzrostowy, przewyższając inflację i często przewyższając szersze indeksy rynku nieruchomości w USA. Jak wspomniano wcześniej, ceny medianowe mniej więcej się podwoiły w ciągu ostatnich 5 lat businessinsider.com, a patrząc wstecz 10–20 lat, widać znaczne zyski na najlepszych nieruchomościach. Te wyniki potwierdzają pogląd, że „Nieruchomości w Hamptons od dawna zyskują na wartości”, jak zauważył prezes jednego z biur pośrednictwa businessinsider.com. Połączenie ograniczonej podaży (przepisy zagospodarowania przestrzennego sprawiają, że w Hamptons nie można nadmiernie zabudować wysokimi budynkami czy gęstą zabudową) oraz nieustającego popytu ze strony zamożnych tworzy przepis na długoterminowy wzrost cen.
Odporność popytu w segmencie premium: Bardzo zamożna grupa kupujących zapewnia pewien poziom odporności. Osoby o wysokiej wartości netto są mniej podatne na recesje czy wzrosty stóp procentowych; często traktują nieruchomości jako przechowalnię wartości. Na przykład podczas zawirowań gospodarczych w 2020 roku zamożni inwestowali w twarde aktywa, napędzając boom w Hamptons. Oznacza to, że w porównaniu z innymi rynkami, Hamptons lepiej znosi spowolnienia. Nawet jeśli wolumen sprzedaży spada w słabym roku, ceny w segmencie premium zwykle utrzymują się mocniej, ponieważ sprzedający rzadko są zdesperowani i mogą poczekać na odbicie rynku. Często używa się zwrotu „nierozerwalnie związane z Wall Street” – gdy Wall Street prosperuje, pieniądze płyną do nieruchomości w Hamptons finance.yahoo.com. Z drugiej strony, jeśli Wall Street ma kłopoty, może nastąpić pewne spowolnienie, ale historycznie odbicie następuje szybko, ponieważ podstawowe pragnienie posiadania kawałka Hamptons nigdy nie znika.
Dochód z najmu i stopa zwrotu: Dla inwestorów lub nawet właścicieli-inwestorów, nieruchomości w Hamptons mogą generować znaczne dochody z najmu. Jak opisano, tygodniowe lub miesięczne stawki letnie należą do najwyższych w kraju. Właściciel może wynająć dom na część sezonu, by pokryć sporą część rocznych kosztów. Stopy kapitalizacji (zwroty z najmu) w Hamptons nie są wysokie (główny nacisk kładzie się zwykle na aprecjację), ale w szczycie sezonu nieruchomość może przynieść znaczący zwrot. Niektórzy inwestorzy private equity rozważali nawet budowanie portfeli domów na wynajem w najlepszych lokalizacjach, traktując je jak luksusowe hotele. Silny popyt na wynajem do 2029 roku (zgodnie z prognozami krajowymi realwealth.com realwealth.com) oznacza, że inwestorzy mogą rozsądnie oczekiwać dalszego przepływu gotówki, jeśli będą wynajmować. I w przeciwieństwie do wielu kurortów, Hamptons ma renomę, która przyciąga powracających najemców gotowych płacić najwyższe stawki.
Aktywo bezpiecznej przystani: Nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach, takich jak Hamptons, są często uznawane za bezpieczną przystań – aktywo, które utrzymuje wartość nawet wtedy, gdy inne inwestycje tracą. Widzieliśmy to w praktyce, gdy zawirowania na giełdzie, a nawet rozmowy o recesji, nie odstraszyły kupujących w Hamptons w 2025 roku businessinsider.com businessinsider.com. Połączenie namacalnej wartości (ziemia + dom na ograniczonym wybrzeżu) i luksusowego charakteru daje inwestorom pewność, że ich pieniądze są w stosunkowo bezpiecznym miejscu. Jak zauważyła jedna z analiz, gdy pojawia się czarnowidztwo dotyczące gospodarki, nieruchomości w Hamptons mogą nadal „kwitnąć” jako milionowa bezpieczna przystań businessinsider.com. To podobna zasada jak inwestowanie w sztukę, złoto czy wyborne wino – z tą różnicą, że nieruchomość daje też użyteczność (można w niej mieszkać).
Względna wartość wobec innych elitarnych rynków: Dla ultrabogatych kupujących analizujących globalne rynki luksusowe, Hamptons może wydawać się wręcz rozsądne w porównaniu do mediany powyżej 10 mln dolarów w miejscach takich jak Palm Beach mansionglobal.com czy Riwiera. Przy medianie 2 mln dolarów, Hamptons oferuje wejście na różne poziomy cenowe i różnorodność nieruchomości (można wydać 1 mln lub 50 mln). Na przykład, mediana ceny domu jednorodzinnego w Palm Beach osiągnęła 12,9 mln dolarów w 2025 roku mansionglobal.com, znacznie powyżej mediany Hamptons – choć ultra-mały, ultra-luksusowy rynek Palm Beach to inna kategoria. Chodzi o to, że według niektórych miar Hamptons zapewnia wartość za pieniądze wśród najlepszych enklaw, zwłaszcza biorąc pod uwagę wielkość działek i udogodnienia. To porównawcze podejście może przyciągać globalnych inwestorów, którzy chcą prestiżowej nieruchomości w USA, ale zniechęcają ich zawiłości nowojorskich spółdzielni czy ryzyko pożarów w Los Angeles.
Styl życia jako zwrot z inwestycji: Wreszcie, wielu kupujących bierze pod uwagę niematerialny zwrot z inwestycji – przyjemność i możliwości nawiązywania kontaktów, jakie daje dom w Hamptons. Niematerialnie, posiadanie tu nieruchomości może przynieść kapitał społeczny i osobistą satysfakcję, które dla zamożnych są częścią „zwrotu”. To motywuje do zakupu, nawet jeśli czysty zysk z wynajmu czy krótkoterminowy wzrost wartości nie wypadają korzystnie w porównaniu z innymi inwestycjami.

Ryzyka i wyzwania – co może pójść nie tak:

Żaden rynek nie jest wolny od ryzyka, a Hamptons ma pewne specyficzne czynniki ryzyka, na które inwestorzy powinni zwrócić uwagę:

Spowolnienia gospodarcze i płynność: Choć zamożni nabywcy amortyzują rynek, poważne spowolnienie gospodarcze (zwłaszcza uderzające w sektor finansowy) może ostudzić popyt. Hamptons doświadczyło tego po kryzysie finansowym w 2008 roku – wolumen sprzedaży gwałtownie spadł, a ceny obniżyły się, szczególnie w segmencie luksusowym, na kilka lat. Jeśli nastąpi poważna recesja lub bessa, niektóre zakupy uznaniowe zostaną odłożone w czasie. Liczba kupujących się zmniejsza, a sprzedający mogą być zmuszeni do bardziej konkurencyjnego ustalania cen. Dodatkowo, nieruchomości w Hamptons nie są zbyt płynne; w okresie spadków sprzedaż może trwać znacznie dłużej, a koszty utrzymania będą się kumulować. Inwestorzy muszą być przygotowani na potencjalną utratę płynności w trudnych okresach.
Rosnące stopy procentowe (wpływ na rynek średni): Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych (które w latach 2023–2024 wynosiły około 7%) stanowią ryzyko głównie dla rynku średniego segmentu. Jak ostrzega National Association of Realtors, podwyższone stopy zmniejszają pulę kupujących i wywierają presję na spadek cen tam, gdzie kupujący polegają na finansowaniu thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. W Hamptons oznacza to, że domy poniżej ~3 mln dolarów mogą odnotować słabszy popyt, jeśli stopy pozostaną wysokie do 2025–2027 roku, ponieważ wśród tych kupujących mogą być profesjonaliści nadwyrężający swoje budżety. Sprzedający w tym segmencie mogą być zmuszeni do korekty cen lub oferowania ustępstw, gdy finansowanie jest drogie. Z drugiej strony, segment ultraluksusowy jest mniej podatny na wpływ stóp (jak wspomniano, wielu płaci gotówką) thehamptonsbest.com, więc rynek się rozwarstwia – istnieje ryzyko nierównowagi, gdzie górny segment utrzymuje wartość, ale „środek” może stagnować, jeśli stopy nie spadną.
Zmiany regulacyjne i podatkowe: Otoczenie regulacyjne może wpływać na zwroty z inwestycji. Jednym z głównych czynników są podatki od nieruchomości i limit odliczenia SALT – podatki od nieruchomości w Nowym Jorku są wysokie, a od 2018 roku limit IRS na odliczenia podatków stanowych/lokalnych wynosi $10 000, co oznacza, że właściciele ponoszą te koszty bez ulgi federalnej. W praktyce podniosło to koszt posiadania drugiego domu. Choć nie odstrasza to najbogatszych, jest to czynnik do rozważenia. Jeśli pojawią się nowe podatki wymierzone w luksusowe drugie domy lub limit SALT zostanie utrzymany, może to ograniczyć popyt na marginesie. Lokalnie, trwają zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym: na przykład w 2025 roku gmina East Hampton zatwierdziła nowe prawo ograniczające maksymalny rozmiar domu na większych działkach (do 7% powierzchni działki + 1 500 stóp kw., maksymalnie 10 000 stóp kw.) easthamptonstar.com easthamptonstar.com. Miało to na celu ograniczenie zjawiska „mansionizacji”, ale może mieć niezamierzone skutki – na przykład zwiększyć wartość istniejących dużych domów (ponieważ nowe nie mogą być tak duże) lub zniechęcić niektórych deweloperów. Podobnie, trwające debaty na temat regulacji wynajmu (np. zaostrzenie egzekwowania pozwoleń na krótkoterminowy wynajem) mogą wpłynąć na potencjał dochodów z inwestycji. Nie przewiduje się całkowitych zakazów, ale inwestorzy powinni monitorować politykę gmin. Wreszcie, wszelkie zmiany w podatku od zysków kapitałowych lub podatkach od drugiego domu mogą zmienić kalkulację inwestycyjną (obecnie wielu właścicieli korzysta z wymiany 1031 lub innych strategii, by odroczyć podatek od zysków z nieruchomości inwestycyjnych, ale zmiany przepisów są zawsze możliwe).
Ryzyka środowiskowe i klimatyczne: Sielankowe wybrzeże Hamptons wiąże się z ryzykiem klimatycznym. Podnoszący się poziom morza i powodzie przybrzeżne stanowią realne zagrożenie dla nisko położonych nieruchomości homes.com. Każdego roku pojawia się coraz więcej ekstremalnych zjawisk pogodowych, a kupujący coraz częściej zwracają uwagę na odporność (niektórzy wymagają podwyższenia budynku, zabezpieczeń przeciwpowodziowych itp.) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. W perspektywie dekady ryzyka te mogą znacząco podnieść koszty ubezpieczenia – w Nowym Jorku składki dla właścicieli domów na wybrzeżu rosną. W najgorszym scenariuszu niektóre działki przy oceanie mogą stać się bezużyteczne, jeśli erozja lub szkody spowodowane burzami będą poważne. Już teraz w niektórych rejonach wymagane jest podwyższanie domów lub ich odsuwanie od linii brzegowej. Z punktu widzenia inwestycji, nieruchomości z udokumentowanymi problemami powodziowymi lub historią erozji mogą być narażone na wahania wartości. Dodatkowo, przepisy środowiskowe mogą się zaostrzyć (np. ograniczenia budowy na wydmach lub wymogi modernizacji systemów kanalizacyjnych w celu ochrony jakości wody). Wszystko to może zwiększyć koszty posiadania lub ograniczyć możliwości korzystania z nieruchomości (np. brak możliwości uzyskania pozwolenia na rozbudowę domu na terenie zalewowym).
Nasycenie rynku lub zmęczenie kupujących: Czy w Hamptons może być kiedyś za dużo dobrego? Istnieje niewielkie ryzyko zmęczenia kupujących przy ekstremalnych cenach – jeśli ceny będą nieprzerwanie rosnąć, nawet zamożni nabywcy mogą zacząć ponownie oceniać wartość. Widzieliśmy tego oznaki pod koniec 2022/2023 roku, gdy wojny licytacyjne osłabły. Jeśli deweloperzy wprowadzą na rynek zbyt wiele podobnych domów jednocześnie, tempo sprzedaży może zwolnić (np. nadmiar nowych budynków za 8 mln dolarów w Amagansett może wymagać obniżek cen, by je sprzedać). Hamptons nie jest obszarem o wysokim wzroście populacji, więc popyt musi być zrównoważony z podażą. Obecnie tak jest, ale jeśli na przykład nastąpi recesja i jednocześnie wzrośnie liczba ofert (gdy sprzedający z własnej woli wycofają się z rynku), może pojawić się krótkoterminowa nadpodaż, co wywrze presję na ceny.
Koszty utrzymania i posiadania: Nie jest to ryzyko rynkowe jako takie, ale ryzyko dla zwrotów inwestorów: posiadanie nieruchomości w Hamptons jest bardzo kosztowne w skali roku. Podatki od nieruchomości mogą sięgać dziesiątek tysięcy dolarów (a nawet więcej w przypadku wielohektarowych posiadłości nad wodą). Utrzymanie basenów, ogrodów itp. jest kosztowne, a starsze domy wymagają ciągłych napraw. Dla inwestorów obliczających zwroty, te koszty zmniejszają dochody z najmu. Jeśli te koszty wzrosną (np. przez niedobór pracowników, który podniósł ceny usług wykonawczych), realny zwrot z inwestycji maleje. To coś, co może zniechęcić większych inwestorów instytucjonalnych do wejścia na rynek – trudno tu bowiem osiągnąć znaczące korzyści skali, ponieważ nieruchomości są unikalne i rozproszone.

Podsumowując, Hamptons pozostaje bardzo atrakcyjną, ale złożoną inwestycją. Potencjał wzrostu – wynikający z historycznego wzrostu wartości, wysokich dochodów z najmu i ograniczonej podaży – sprawia, że jest to pożądane miejsce do kupna i trzymania nieruchomości. Wielu określa nieruchomości w Hamptons jako „aktywa dziedziczne”, przeznaczone do przekazywania przez pokolenia, co świadczy o ich inwestycyjnej atrakcyjności. Jednak inwestorzy muszą liczyć się z potencjalnymi minusami: wahaniami gospodarczymi, zmianami regulacyjnymi oraz stałym ryzykiem naturalnym związanym z życiem na wybrzeżu. Jak ujął to jeden z lokalnych ekspertów, „Tak silne wzrosty cen nie mogą się utrzymać przez kolejne pięć lat” bez większej podaży lub zmian realwealth.com – co oznacza, że nadzwyczajne zyski się wyrównają, a rozsądni inwestorzy dostosują oczekiwania do „powolnego i stabilnego” wzrostu zamiast kolejnego gwałtownego boomu. W następnej części przyjrzymy się właśnie tym oczekiwaniom, analizując prognozy do 2028 roku dotyczące tego, jak rynek Hamptons może się rozwijać w świetle tych czynników.

Wpływy gospodarcze i regulacyjne

Szereg czynników gospodarczych i regulacyjnych wpływa na rynek Hamptons w 2025 roku i będzie kształtować jego trajektorię w kolejnych latach. Oto najważniejsze z nich:

Czynniki makroekonomiczne:

Stopy procentowe: Już o tym wspominaliśmy, ale aby powtórzyć – stopy procentowe kredytów hipotecznych utrzymujące się w 2025 roku na poziomie wieloletnich maksimów (6-7%) mają efekt schładzający na niektóre segmenty rynku thehamptonsbest.com. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prognozuje, że stopy pozostaną podwyższone co najmniej do 2024-2025, zanim być może zaczną spadać w 2026 roku thehamptonsbest.com realwealth.com. Wysokie stopy sprawiają, że finansowanie jest kosztowne, co głównie wpływa na kupujących ze średniego segmentu. Wiele transakcji w Hamptons odbywa się za gotówkę, ale gdy wykorzystywane jest finansowanie (często z powodów podatkowych lub inwestycyjnych, nawet zamożni kupujący biorą kredyty), wyższy koszt utrzymania może ograniczyć zdolność zakupową lub skłonić kupujących do twardszych negocjacji cenowych. Jeśli stopy zaczną spadać do 2026 roku, jak sugerują niektóre prognozy (być może z powrotem do poziomu 5%) realwealth.com realwealth.com, może to wywołać nową falę popytu lub pozwolić cenom ponownie wzrosnąć, gdy więcej kupujących będzie mogło komfortowo finansować zakup. Z drugiej strony, jeśli inflacja się utrzyma, a stopy pozostaną powyżej 7%, należy się spodziewać, że rynek będzie miał podtekst ostrożności w segmencie wrażliwym na stopy procentowe. Ogólnie rzecz biorąc, stopy są dźwignią: niższe stopy byłyby czynnikiem prowzrostowym dla popytu na nieruchomości w Hamptons do 2028 roku.
Giełda i kultura premii: Kondycja Wall Street (i szerzej rynków finansowych) jest bezpośrednio powiązana ze zdrowiem rynku nieruchomości w Hamptons. Gdy akcje szybują w górę, a premie są wysokie, sprzedaż w Hamptons rośnie; gdy rynki spadają, sprzedaż zwalnia. Na rok 2025, pomimo zmienności, perspektywa wysokich premii rocznych w sektorach takich jak finanse i technologie zasiliła kupujących kapitałem businessinsider.com. Jeśli gospodarka wejdzie w recesję w 2026 lub 2027 roku, prawdopodobnie zobaczymy umiarkowane spowolnienie aktywności w Hamptons do czasu powrotu zaufania (i funduszy premiowych). Warto zauważyć, że obecna mentalność kupujących uwzględnia pewną niepewność – ludzie są świadomi „zwrotów akcji” w gospodarce, ale nie powstrzymało ich to businessinsider.com. To sugeruje ostrożny optymizm: kupujący działają, ale są gotowi wstrzymać się, jeśli pojawi się poważne spowolnienie gospodarcze.
Ogólne trendy na rynku nieruchomości: W skali kraju oczekuje się, że rynek nieruchomości będzie stabilny, ale wzrost będzie wolniejszy w najbliższych latach. Przewidywania zakładają, że średni roczny wzrost cen domów w USA wyniesie około 3-5% w latach 2025-2029 realwealth.com. To znacznie łagodniejsze tempo niż dwucyfrowe wzrosty z lat 2020-2021. Hamptons, jako luksusowy sub-rynek, nie podąża dokładnie za krajowym trendem, ale jest pod wpływem szerszego kontekstu dostępności mieszkań i migracji. Na przykład, jeśli rynki luksusowe w miastach takich jak NYC czy SF osłabną, niektórzy kupujący mogą się wycofać i zrezygnować z zakupu w Hamptons lub próbować mocniej negocjować. Obecnie segment luksusowy radzi sobie lepiej niż wiele szerszych rynków (co widać na przykładzie południowej Florydy, gdzie segmenty luksusowe pozostały silne, mimo że ogólna sprzedaż spadła) mansionglobal.com. Zatem makrotrend jest taki, że luksusowe nieruchomości pozostają w cenie na całym świecie, co dobrze wróży Hamptons – dopóki zamożni są optymistycznie nastawieni, będą inwestować w luksusowe nieruchomości mansionglobal.com mansionglobal.com.
Inflacja i koszty budowy: Wysoka inflacja w ostatnich latach znacznie podniosła koszty budowy i remontów. Budowa domu w Hamptons jest obecnie niezwykle kosztowna (niedobory siły roboczej, problemy z łańcuchem dostaw i wykonawcy pobierający wysokie stawki). Ma to podwójny efekt: (1) istniejące domy stają się bardziej wartościowe, ponieważ odbudowa kosztowałaby jeszcze więcej, co wspiera wysokie ceny odsprzedaży. (2) Może to zniechęcać flipperów lub deweloperów do nadmiernej budowy, co utrzymuje podaż w ryzach. Jeśli inflacja się ustabilizuje, te koszty mogą się ustabilizować, ale raczej nie spadną drastycznie. Z ekonomicznego punktu widzenia drogie budownictwo działa jak podłoga pod cenami – jednym z powodów, dla których nowe budownictwo sprzedaje się za rekordowe kwoty, jest po prostu astronomiczny koszt odtworzenia. Inwestorzy to uwzględniają: nie da się odtworzyć domu za mniej niż pewna kwota, więc sprzedaż poniżej tego poziomu jest mało prawdopodobna, chyba że w sytuacji przymusowej.

Czynniki regulacyjne/polityczne:

Strefowanie i przepisy budowlane: Jak wspomniano, nowe ograniczenia dotyczące wielkości domów w East Hampton (obowiązujące od połowy 2025 r.) ograniczają maksymalną powierzchnię całkowitą do 10 000 stóp kwadratowych dla większości działek easthamptonstar.com. Gmina Southampton i poszczególne wioski mają własne przepisy (niektóre już mają podobne limity lub tzw. prawo piramidy ograniczające wysokość/masę budynków). Zasady te mają na celu zachowanie charakteru społeczności. Wpływ: Mogą one ograniczyć powstawanie przyszłych mega-rezydencji, a tym samym chronić wartość istniejących wielkich posiadłości (mniej przyszłej konkurencji) – korzystne dla obecnych właścicieli. Jednak dla inwestorów gruntowych lub deweloperów to ograniczenie rentowności (nie można już budować tak dużych domów na sprzedaż jak wcześniej). Bilansując, te zmiany w strefowaniu prawdopodobnie utrzymają Hamptons jako bardziej butikowe i niską gęstość zabudowy, co wspiera długoterminową wartość nieruchomości, ale może nieco zmniejszyć aktywność deweloperską i ceny gruntów, jeśli budowniczowie uznają, że potencjał zysku jest mniejszy.
Regulacje dotyczące wynajmu: Gminy East Hampton, Southampton oraz wioski mają własne wymogi dotyczące pozwoleń na wynajem i minimalnych okresów najmu (często minimum dwa tygodnie latem itd.). Trwa lokalna debata na temat zaostrzenia przepisów dotyczących krótkoterminowego wynajmu, aby ograniczyć domy imprezowe i hałas. Gmina East Hampton rygorystycznie egzekwuje zasadę maksymalnie dwóch krótkich wynajmów poniżej 14 dni na pół roku therealdeal.com. Jeśli przepisy zostaną zaostrzone (np. wydłużenie minimalnych okresów najmu lub ograniczenie liczby najemców w sezonie), może to zmniejszyć elastyczność i dochody właścicieli/inwestorów. Na razie zakaz wynajmu nie jest rozważany – lokalna gospodarka zbyt mocno opiera się na letnikach – ale każda dodatkowa biurokracja może zniechęcić potencjalnych inwestorów w wynajem. Warto śledzić lokalne wybory i nastroje społeczne, jeśli planuje się wynajem.
Środowisko podatkowe: Na poziomie stanowym Nowy Jork ma wysokie podatki dochodowe i od nieruchomości. W ostatnich latach pojawiały się dyskusje o potencjalnym podatku „pied-à-terre” w NY na drugie domy o wysokiej wartości, choć dotyczyło to głównie Nowego Jorku i nie zostało wprowadzone. Gdyby stan Nowy Jork rozważył kiedyś dodatkowy podatek od luksusowych domów, mogłoby to dotknąć Hamptons. Obecnie istnieją podatki od przeniesienia własności i tzw. mansion tax (stanowy podatek od rezydencji 1% od sprzedaży powyżej 1 mln USD, plus podatek Peconic Land Trust ok. 2% od większości transakcji na East End) – są one już wkalkulowane w koszty transakcji. Gdyby podatki znacząco wzrosły, mogłoby to ograniczyć popyt na marginesie lub skłonić niektórych do przeprowadzki do stanów o niższych podatkach, jak Floryda. Faktycznie, jednym z powodów, dla których Palm Beach i Miami przyciągnęły część zamożnych nabywców, jest brak podatku dochodowego w stanie Floryda, podczas gdy najwyższa stawka w Nowym Jorku przekracza 10%. Nie obserwujemy masowego exodusu zamożnych nowojorczyków – wielu korzysta zarówno z Florydy, jak i Hamptons – ale to czynnik. Jeśli podatki w Nowym Jorku jeszcze wzrosną (lub Floryda pozostanie bardziej atrakcyjna), Hamptons mogą napotkać większą konkurencję o zamożnych emerytów itd. Z drugiej strony, jeśli w przyszłości zostanie zniesiony lub podniesiony federalny limit odliczenia SALT, mogłoby to pomóc rynkom luksusowym na północnym wschodzie, łagodząc obciążenia podatkowe związane z posiadaniem drogiego domu tutaj.
Regulacje środowiskowe: Wraz ze wzrostem obaw dotyczących klimatu, lokalne władze wprowadzają przepisy mające na celu ochronę środowiska. East Hampton, Southampton i inne miejscowości mają regulacje dotyczące odległości od terenów podmokłych, wymagań dotyczących systemów septycznych (aby ograniczyć zanieczyszczenie zatoki), a nawet zasady estetyczne (takie jak przepisy dotyczące wycinki drzew, jak wspomniano w ustawie o drzewach w Sag Harbor easthamptonstar.com). Przestrzeganie tych przepisów może zwiększyć koszty lub złożoność przy modernizacji nieruchomości – np. modernizacja do nowych systemów septycznych redukujących azot jest zalecana lub wymagana przy dużych remontach. Z czasem te działania powinny zachować naturalne piękno i jakość wody, co pozytywnie wpływa na wartość nieruchomości. Jednak w krótkim okresie właściciel może napotkać przeszkody przy rozbudowie domu w pobliżu wydmy lub może nie otrzymać zgody na wykarczowanie większej ilości terenu pod trawnik itp. Obecnie kupujący często pytają o wysokość terenu i strefy zalewowe FEMA; można się spodziewać większej kontroli w tym zakresie. Możliwe, że do 2028 roku niektóre nisko położone obszary zostaną objęte bardziej rygorystycznymi przepisami budowlanymi lub nawet wykupione w najgorszych przypadkach (tak stało się w niektórych częściach New Jersey po huraganie Sandy, choć tutaj to jeszcze mało prawdopodobne). Przedsiębiorczy inwestorzy już to zauważają, wybierając nieruchomości położone wyżej lub już zabezpieczone.

W istocie, ekonomiczny i regulacyjny krajobraz Hamptons to mieszanka sprzyjających i niesprzyjających czynników. Szeroko pojęta gospodarka (kondycja Wall Street, stopy procentowe) dostarcza tlenu, który napędza ten rynek – i obecnie tego tlenu jest wystarczająco dużo, choć nie tyle, co w czasach zerowych stóp procentowych. Czynniki regulacyjne mają głównie na celu utrzymanie atrakcyjności Hamptons (ograniczenie nadmiernej zabudowy, zachowanie jakości życia), co długoterminowo wspiera wartość nieruchomości. Oznacza to jednak również, że inwestorzy muszą przestrzegać surowszych zasad (brak masowych spekulacyjnych budów, ostrożne zarządzanie wynajmem itp.). Śledzenie tych czynników jest kluczowe. Jeśli na przykład zobaczymy spadek stóp procentowych i jakiekolwiek ulgi podatkowe w Nowym Jorku, może to wywołać kolejną falę zakupów w najbliższych latach. Z drugiej strony, jeśli nastąpi recesja i wzrosną podatki w Nowym Jorku, może pojawić się okres stagnacji. Jak dotąd sygnały na 2025 rok są obiecujące: Hamptons „kwitnie” nawet w niestabilnych warunkach rynkowych businessinsider.com, a zmiany w polityce (takie jak limity wielkości domów) wydają się bardziej nastawione na ochronę raju niż psucie zabawy.

Porównania z innymi rynkami z wyższej półki

Aby lepiej zrozumieć rynek Hamptons, warto porównać go z innymi luksusowymi rynkami nieruchomości w USA i na świecie. Wielu zamożnych nabywców rozważa różne lokalizacje na drugi (lub trzeci) dom – od Palm Beach po Aspen czy miasta zagraniczne – dlatego zrozumienie podobieństw i różnic pozwala lepiej ocenić wyjątkową pozycję Hamptons.

W porównaniu z innymi amerykańskimi rynkami kurortowymi (Aspen, Palm Beach, Malibu itd.): Hamptons jest często wymieniane jednym tchem z Aspen (górskie schronienie dla miliarderów) i Palm Beach (zimowa przystań dla ultrabogatych). Wszystkie trzy odnotowały ogromny wzrost popytu podczas pandemii, gdy zamożni szukali bezpiecznych przystani. Jednak wzrost cen w Palm Beach prawdopodobnie przewyższył wszystkie pozostałe – Mansion Global informuje, że Palm Beach było jedynym rynkiem w południowej Florydzie, gdzie zarówno ceny, jak i sprzedaż wzrosły w II kwartale 2025 roku, a mediana ceny domu jednorodzinnego wyniosła 12,9 mln dolarów (ogromny wzrost rok do roku) mansionglobal.com mansionglobal.com. To znacznie przewyższa mediany w Hamptons, choć Palm Beach to bardzo mała, ekskluzywna wyspa. Rynek ultraluksusowy Palm Beach wciąż „wrze”, nawet gdy inne rynki na Florydzie się ochładzają, dzięki migracji miliarderów i korzyściom podatkowym mansionglobal.com mansionglobal.com. Dla porównania, mediana w Hamptons właśnie przekroczyła 2 mln dolarów, a segment luksusowy jest silny, ale bardziej zróżnicowany (nie każda sprzedaż to rezydencja za 30 mln dolarów). Aspen również ma bardzo wysoką medianę (około 3–4 mln dolarów) i ograniczoną podaż; w Aspen ceny się ustabilizowały po boomie, a podaż wzrosła w latach 2024–25, co dało kupującym większy wybór aspentimes.com rocket.com. Zarówno w Aspen, jak i w Hamptons podaż pozostaje poniżej poziomów sprzed pandemii, nawet po pewnym wzroście, co utrzymuje silną konkurencję o atrakcyjne oferty. Jeden wspólny wątek: ultraluksus przewyższa wynikiem szerszy rynek w wielu miastach. Zauważono to na południu Florydy – luksus się utrzymał, podczas gdy ogólna sprzedaż spadła mansionglobal.com – i widzimy podobne zjawisko na przedmieściach Nowego Jorku. Hamptons wpisuje się w ten schemat: 10% najdroższych nieruchomości często doświadcza najmniejszego wpływu wahań rynkowych mansionglobal.com. Powód, jak wyjaśnia analityk Jonathan Miller, to większa zależność od gotówki – kupujący za 10 mln dolarów nie przejmuje się 7% hipoteką, gdy prawdopodobnie…w ogóle nie biorą kredytu hipotecznego mansionglobal.com mansionglobal.com. Również w Aspen segment bardzo luksusowy pozostał silny przez 2024 rok, nawet gdy niektóre niższe segmenty zwolniły. Tak więc Hamptons wpisuje się w inne elitarne rynki pod względem efektu izolacji bogactwa. Jeśli chodzi o podaż: miejsca takie jak Aspen i niektóre enklawy w Kalifornii odnotowały napływ ofert w 2024 roku, gdy niektórzy nabywcy z czasów pandemii zdecydowali się sprzedać. W Hamptons również wzrosła liczba ofert, ale nie nastąpiła ich lawina – sytuacja była kontrolowana i, jak wspomniano, liczba miesięcy podaży faktycznie wróciła do poziomu rynku sprzedającego millersamuel.com. W Aspen w styczniu 2025 było 174 aktywne oferty (więcej niż podczas pandemicznego kryzysu, z wieloma bardzo wysokimi cenami) – co pokazuje pewną normalizację aspentimes.com. W Hamptons nadal jest stosunkowo mniej opcji, co może tłumaczyć, dlaczego wzrost sprzedaży był tak dramatyczny (kupujący ruszyli, gdy pojawiło się więcej ofert).
W porównaniu z miejskimi rynkami luksusowymi (Manhattan, Londyn itd.): Hamptons często idzie w parze z Manhattanem; wielu kupujących posiada oba. Co ciekawe, rynek na Manhattanie na początku 2025 roku również był na fali wznoszącej – w I kwartale 2025 sprzedaż na Manhattanie wzrosła o ok. 13% r/r, a ceny mediany o ok. 12% (do 1,175 mln USD) thebolandteamnyc.com. Tak więc zarówno Manhattan, jak i Hamptons odbijają się jednocześnie po wolniejszych latach 2022–23. Segment luksusowy na Manhattanie (górne 10%) był podobnie silny, podtrzymując średnie ceny. Jednak Manhattan zmaga się z nadmiarem podaży w niektórych segmentach (nowe apartamentowce) oraz zmianą preferencji kupujących. Hamptons nie ma nadmiaru nowych wysokich budynków ani przeszkód w postaci rad spółdzielni mieszkaniowych – to głównie domy jednorodzinne i kilka apartamentów przy oceanie. To sprawia, że obraz podaży i popytu jest prostszy. Na arenie międzynarodowej miasta takie jak Londyn czy Dubaj również odnotowały wzrost cen nieruchomości luksusowych, ale tam wpływ mają kursy walut i globalne przepływy inwestorów; Hamptons to bardziej rynek krajowy. Jeden z punktów widzenia: Rynki luksusowe „normalizują się” po gwałtownym wzroście, jak to ujmuje Miller mansionglobal.com. To prawda w centralnym Londynie, gdzie ceny się ustabilizowały, na Manhattanie, gdzie są płaskie lub lekko rosną, i w Hamptons, gdzie po meteorycznym wzroście widzimy wyrównanie. Ceny są ogólnie płaskie lub rosną umiarkowanie na rynkach luksusowych w 2025 roku, według Miller Samuel mansionglobal.com. Tak więc Hamptons wpisuje się w szerszą historię: bańka opadła, ale te rynki pozostają na wysokim poziomie i są fundamentalnie silne.
Konkurencja stylu życia i podatków: Hamptons konkuruje z rynkami na Florydzie i w Teksasie pod względem klimatu podatkowego. Widzieliśmy, jak część nowojorskich bogaczy przeniosła się do Miami/Palm Beach, co mogło odciągnąć część popytu (zwłaszcza tych, którzy przeprowadzają się na stałe). Niemniej jednak wielu z nich nadal utrzymuje dom w Hamptons na lato. Hamptons konkuruje także z letnimi enklawami Nowej Anglii (Martha’s Vineyard, Nantucket) – ale tamte rynki są mniejsze, a można argumentować, że Hamptons ma większą globalną rozpoznawalność i wyższy pułap cenowy. W porównaniu z Nantucket (gdzie mediana to ok. 1,5–2 mln USD, a luksus sprzedaje się za kilkanaście milionów), Hamptons jest większe i bardziej płynne. W porównaniu z Malibu czy Beverly Hills (luksus LA), Hamptons jest bardziej nastawione na domy wakacyjne i sezonowe, podczas gdy luksus LA to głównie domy główne dla branży rozrywkowej. LA miało swoje wzloty i upadki – nowy „podatek od rezydencji” w Los Angeles w 2023 roku na krótko spowolnił tam sprzedaż luksusowych nieruchomości. Hamptons nie ma podobnego podatku miejskiego (poza istniejącymi podatkami od przeniesienia własności), co daje mu przewagę pod tym względem.

Podsumowując, Hamptons znajduje się wśród absolutnie topowych rynków nieruchomości luksusowych i dzieli trendy ze swoimi odpowiednikami: rekordowe lub bliskie rekordowym ceny, silna odporność segmentu ultra-luksusowego oraz normalizacja po boomie z umiarkowanym wzrostem. Tym, co wyróżnia Hamptons, jest jego sezonowe użytkowanie i bliskość Nowego Jorku – to w praktyce przedłużenie światowej stolicy finansowej, co zapewnia stały napływ kupujących. Inne rynki, takie jak Aspen, są bardziej odległymi destynacjami, a Palm Beach jest częściowo sezonowe (zima), choć coraz częściej całoroczne dla wielu osób. Hamptons również rozwija się w kierunku całorocznego użytkowania, ale latem zawsze będzie szczyt.

Kolejne porównanie: Wzrosty podaży odnotowano na wielu kluczowych rynkach (np. luksusowe apartamenty w Miami – wzrost podaży o 40% do połowy 2025 roku mansionglobal.com), ale popyt często szybko ją pochłania. W Hamptons również odnotowano wzrost liczby ofert, jednak gdy tylko pojawiały się na rynku, kupujący natychmiast je wykupywali homes.com homes.com. To „nagromadzone zapotrzebowanie” wydaje się silniejsze w Hamptons niż w większości miejsc – prawdopodobnie dlatego, że wcześniej panował tam taki niedobór.

Na koniec, poziomy cen: Choć mediana cen w Palm Beach jest znacznie wyższa, to jednak wyjątkowa, niewielka enklawa. Mediana w Hamptons powyżej 2 mln dolarów jest faktycznie wyższa niż w San Francisco (~1,3 mln USD) i Manhattanie (~1,2 mln USD), co plasuje ją w elitarnym przedziale cenowym. Jest niższa niż w Monako czy Hongkongu (najdroższe rynki świata), ale jak na region głównie domów wakacyjnych, to niezwykłe. Oznacza to, że Hamptons to nie tylko regionalny kurort; to narodowa (a nawet globalna) klasa aktywów luksusowych sama w sobie.

Perspektywy i prognozy do 2028 roku

Co czeka rynek nieruchomości w Hamptons w ciągu najbliższych kilku lat? Na podstawie obecnych trendów, prognoz ekspertów i wskaźników ekonomicznych, perspektywy do 2028 roku są ostrożnie optymistyczne, z oczekiwaniem utrzymania siły, ale w bardziej umiarkowanym tempie niż szaleństwo z początku lat 20. XXI wieku. Poniżej znajdują się prognozy i spostrzeżenia oparte na danych na lata 2025–2028:

Wolumen sprzedaży i popyt: Po niezwykłym wzroście sprzedaży na początku 2025 roku (liczba transakcji wzrosła o ponad 20% w pierwszej połowie) libn.com libn.com, przewidujemy, że aktywność sprzedażowa pozostanie na zdrowym poziomie, ale niekoniecznie będzie przekraczać te nowe maksima każdego roku. Cały rok 2025 prawdopodobnie odnotuje jeden z najwyższych wyników sprzedażowych w ostatnich latach, dzięki odnowionym zapasom i pilności kupujących. W latach 2026–2027, jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych nieco się obniżą, a sytuacja gospodarcza będzie stabilna, możemy zaobserwować, że sprzedaż utrzyma się na stałym poziomie lub nawet dalej wzrośnie – być może o kilka punktów procentowych rocznie – wraz z pojawieniem się większej liczby ofert na rynku (niektórzy właściciele mogą zdecydować się na wykorzystanie wysokich cen). Jednak jeśli w 2026 roku nastąpi szersze spowolnienie gospodarcze, jak przewidują niektórzy, sprzedaż może tymczasowo spaść, zanim odbije w 2027 roku. Ogólnie rzecz biorąc, kolejne pięć lat prawdopodobnie przyniesie większą aktywność sprzedażową niż stonowany okres 2018–2019, ale raczej nie będzie to stały wzrost. Należy spodziewać się pewnych wahań rok do roku, przy ogólnym trendzie wysokiego popytu w stosunku do podaży, co historycznie utrzyma wolumeny na wysokim poziomie.
Trajektoria cen: Główni prognostycy rynku nieruchomości przewidują, że ceny domów w USA będą rosły w najbliższych latach znacznie wolniej, w tempie 3–5% rocznie realwealth.com. Hamptons, jako segment luksusowy, może nieco przewyższyć średnią krajową (ze względu na ograniczoną podaż i koncentrację bogactwa), ale rozsądnie jest prognozować roczny wzrost cen w Hamptons na poziomie średnich jednocyfrowych wartości do 2028 roku. Oznaczałoby to wzrost cen mniej więcej na poziomie inflacji lub nieco powyżej, w przeciwieństwie do 30% skoków z lat 2020–2021. Na przykład jedno z badań ekspertów przewiduje krajowy wzrost cen na poziomie ~3,8% w 2025 roku i ~3,6% w 2026 roku realwealth.com, spowalniając z ~5% w 2024 roku realwealth.com. Jeśli Hamptons pójdzie podobnym torem, być może 5% rocznie, zobaczymy medianę cen na poziomie około 2,2 mln dolarów w 2026 roku i około 2,4–2,5 mln dolarów w 2028 roku (o ile nie nastąpią większe zmiany gospodarcze). To odpowiada łącznej aprecjacji na poziomie ~17% do 2029 roku, którą prognozują niektórzy eksperci dla wartości domów realwealth.com. Warto podkreślić, że są to prognozy, a nie gwarancje, ale konsensus jest taki, że nie widać oznak załamania, raczej stabilizację i powrót do normalnego wzrostu. Obserwacja Jonathana Millera, że obecnie „ceny się stabilizują po gwałtownym wzroście” mansionglobal.com dobrze oddaje oczekiwania: ceny płaskie lub umiarkowanie rosnące będą prawdopodobnie normą w najbliższej przyszłości.
Perspektywy segmentu luksusowego: Rynek ultraluksusowy powinien nadal prosperować, choć być może z mniejszą liczbą rekordowych wzrostów. Istnieje ograniczona pula nieruchomości trofeowych; wiele z nich zostało już sprzedanych w latach 2020-2022. Ponieważ ci właściciele trzymają swoje posiadłości, rotacja domów o wartości powyżej 20 mln dolarów może zwolnić. Jednak nowa zabudowa na najlepszych działkach (np. zastępowanie starych domów nowymi na południe od autostrady) będzie nadal dostarczać świeżą ofertę luksusowych nieruchomości. Globalny trend sugeruje, że nieruchomości z najwyższej półki pozostają bardzo pożądane jako inwestycja i dobro stylu życia mansionglobal.com. Do 2028 roku możemy rutynowo obserwować sprzedaż domów za ponad 10 mln dolarów w każdym kwartale jako normalne zjawisko (co już się dzieje), a być może pojawią się nowe rekordy cenowe, jeśli na rynek trafi wyjątkowa posiadłość (nie zdziw się, jeśli pewnego dnia pojawi się sprzedaż za 100 mln dolarów za niepowtarzalny kompleks). Jednak średni wzrost cen na szczycie może być umiarkowany, gdy rynek znajdzie równowagę. Zasadniczo segment luksusowy prawdopodobnie będzie liderem wzrostów na rynku (tworzenie bogactwa trwa), choć w kontrolowanym tempie. Jeśli już, to lekkim ryzykiem jest nadpodaż rezydencji typu „spec mansion” w przedziale 8–12 mln dolarów, jeśli deweloperzy wszyscy będą realizować ten sam scenariusz – ale biorąc pod uwagę ograniczenia gruntów i nowe limity wielkości easthamptonstar.com, nadpodaż powinna być ograniczona.
Stan podaży i nowe inwestycje: Spodziewamy się, że podaż będzie stopniowo rosła do 2028 roku, choć nie osiągnie poziomów rynku sprzyjającego kupującym. Wielu właścicieli, którzy wstrzymywali się ze sprzedażą (nie chcąc rezygnować z niskiego kredytu hipotecznego lub niepewni, dokąd się przenieść), może zacząć wystawiać swoje nieruchomości na sprzedaż, jeśli wyczują szczyt rynku lub będą chcieli się przeprowadzić (np. emeryci przenoszący się na stałe na Florydę). Liczba miesięcy podaży może wzrosnąć z około 8 miesięcy do bardziej zrównoważonego poziomu 10–12 miesięcy w ciągu najbliższych kilku lat, co w rzeczywistości byłoby zdrową normalizacją. Nowe inwestycje również się pojawią: można się spodziewać, że na rynek trafi kilka ekskluzywnych osiedli lub projektów apartamentowych. Na przykład planowane są luksusowe apartamenty w Westhampton Beach oraz butikowe inwestycje w Southampton Village. Dodają one niewielką liczbę jednostek (nic na dużą skalę), ale do 2028 roku zapewnią alternatywę dla zamożnych osób chcących się przeprowadzić do mniejszych mieszkań lub szukających gotowych apartamentów (segment ten może po cichu rosnąć). Jedno zastrzeżenie: ograniczenia związane z siłą roboczą i pozwoleniami sprawiają, że budowa w Hamptons przebiega powoli – więc nie zalejemy nagle rynku nowymi domami. To sugeruje, że podaż historycznie pozostanie po stronie raczej ograniczonej, co jest pozytywnym sygnałem dla wartości nieruchomości.
Zewnętrzne dzikie karty: Powyższe prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów. Potencjalne dzikie karty, które mogłyby zmienić ten scenariusz, to: recesja (która mogłaby spłaszczyć lub obniżyć ceny na rok lub dwa), znacząca korekta na rynku akcji (osłabiająca krótkoterminowy popyt), lub przeciwnie – ogromny rynek byka (który mógłby ponownie wywołać szał luksusowych zakupów i szybciej podnieść ceny w Hamptons). Również wszelkie drastyczne zmiany polityki (na przykład, jeśli praca zdalna zostałaby cofnięta i wszyscy musieliby być w biurze 5 dni w tygodniu, być może mniej osób mieszkałoby na stałe na Wschodzie) mogą wpłynąć na popyt. Zdarzenia klimatyczne to kolejna dzika karta – poważny huragan uderzający w Hamptons (jak miało to miejsce z resztkami huraganu Sandy) mógłby tymczasowo zachwiać zaufaniem lub podnieść koszty ubezpieczenia, ale historycznie takie wydarzenia nie osłabiały trwale apetytu na nieruchomości nad wodą; jednakże pobudzają inwestycje w odporność.
Przewaga konkurencyjna: Patrząc regionalnie, Hamptons może skorzystać na problemach gdzie indziej. Jeśli odbudowa Nowego Jorku utknie w martwym punkcie lub życie miejskie stanie się mniej popularne, więcej osób może na stałe wybrać styl życia Hamptons. Jeśli prawo podatkowe zmieni się na korzyść (np. powrót ulgi SALT), osoby o wysokich dochodach mogą mniej odczuwać koszty posiadania nieruchomości w NY i chętniej inwestować w drugie domy tutaj. W hierarchii luksusu Hamptons pozostaje na szczycie – nie powstaje żadne nowe „Hamptons”, które mogłoby z nim konkurować. Inne rynki, jak Palm Beach, mogą się ustabilizować, zwłaszcza jeśli ich ostatni boom wyhamuje (niektórzy twierdzą, że Palm Beach również się znormalizuje, gdy efekt pandemii wygaśnie). Hamptons, dzięki bliskości do kulturalno-finansowego centrum Nowego Jorku, może nawet odnotować wzrost popytu jako schronienie, jeśli problemy miejskie (jak koszty życia w NYC czy kwestie społeczne) sprawią, że ludzie będą woleli weekendowe życie na wsi.

Podsumowując, prognoza dla Hamptons na lata 2025–2028 to rynek, który pozostaje silny i wartościowy, ale bez ekstremalnych wahań z początku lat 20. Potencjalni nabywcy i inwestorzy mogą oczekiwać stałego wzrostu wartości, zwłaszcza w miarę wzrostu gospodarki i stopniowej stabilizacji niższych stóp procentowych realwealth.com realwealth.com. Era 30% rocznych wzrostów prawdopodobnie się skończyła, co jest dobre – taki wzrost był długoterminowo nie do utrzymania realwealth.com. Zamiast tego należy oczekiwać 3-6% rocznych wzrostów cen, utrzymującego się wysokiego popytu i powoli rosnącej podaży, która do 2028 roku przybliży rynek do równowagi. Do tego czasu Hamptons prawdopodobnie stanie się jeszcze bardziej całoroczną społecznością, z infrastrukturą i udogodnieniami dostosowującymi się do tej rzeczywistości (może lepszy internet, więcej szkół lub usług otwartych poza sezonem itp., co dodatkowo zwiększy atrakcyjność).

Dla właścicieli domów taka perspektywa oznacza dalsze budowanie kapitału własnego, choć w umiarkowanym tempie. Dla kupujących sugeruje to, aby kupować raczej wcześniej niż później, ponieważ czekanie prawdopodobnie oznacza zapłacenie nieco więcej, ale nie będziesz musiał mierzyć się z warunkami paniki zakupowej z 2021 roku. A dla inwestorów Hamptons pozostaje czołowym miejscem do inwestowania w luksusowe nieruchomości – stabilnym rynku o wysokim popycie, gdzie fundamentalny niedobór i atrakcyjność tworzą silną długoterminową propozycję wartości. Jak podsumowała jedna z prognoz na najbliższe pięć lat: „umiarkowany wzrost i brak większych niespodzianek” realwealth.com – to trafne oczekiwanie wobec Hamptons po niezwykłym rozdziale. Innymi słowy, przyszłość rynku Hamptons wygląda jasno, choć nieco spokojniej – słońce z szansą na stabilne zyski do 2028 roku.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w Hamptons w 2025 roku kwitnie jak nigdy wcześniej, charakteryzując się rekordowymi cenami domów, odrodzeniem sprzedaży i nieustającym popytem ze strony zamożnych kupujących. Widzieliśmy, jak mediana cen po raz pierwszy przekroczyła 2 miliony dolarów homes.com, lawinę transakcji szczególnie w segmencie „środkowym” rynku w przedziale 1–5 mln dolarów millersamuel.com, a nawet segment ultra-luksusowy odnotował więcej transakcji niż rok temu libn.com. Porównania z innymi elitarnymi rynkami podkreślają, że Hamptons plasuje się w najwyższej lidze, obok takich miejsc jak Palm Beach i Aspen – a jednocześnie oferuje unikalne połączenie letniego splendoru i bliskości Nowego Jorku, co sprawia, że popyt na nie jest nieustanny.

Patrząc w przyszłość, wszystko wskazuje na zdrową, choć bardziej znormalizowaną, trajektorię. Podstawy ekonomiczne i prognozy sugerują dalszy (choć umiarkowany) wzrost cen i silną kondycję segmentu luksusowego do 2028 roku, przy założeniu stabilnych warunków gospodarczych realwealth.com mansionglobal.com. Argumenty za inwestowaniem pozostają przekonujące – niewiele innych rynków może się pochwalić takim połączeniem historycznego wzrostu wartości, potencjału najmu i światowej renomy jak Hamptons. Jednocześnie doświadczeni inwestorzy muszą uważać na ryzyka: rynek nie jest odporny na zmiany makroekonomiczne, a takie czynniki jak rosnące stopy procentowe czy zmiany klimatyczne stanowią wyzwania, którym trzeba stawić czoła.

Co najważniejsze, trwały urok Hamptons – piękne plaże, ekskluzywność i styl życia – nadal napędza sukces rynku nieruchomości. Kluczowe czynniki popytu, takie jak migracja osób o wysokiej wartości netto, praca zdalna umożliwiająca całoroczne zamieszkanie oraz prestiż posiadania, prawdopodobnie utrzymają się w nadchodzących latach, podsycając zainteresowanie kupujących. Po stronie podaży, stopniowy wzrost dostępności i nowe regulacje (takie jak limity wielkości domów) będą kształtować ewolucję rynku, ale raczej nie zakłócą podstawowej równowagi, która sprzyja popytowi nad podażą.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Hamptons wchodzi w drugą połowę lat 20. XXI wieku z pozycji siły. Spodziewaj się okresu utrzymujących się wysokich wartości i solidnej aktywności, a rynek być może zamieni swoją ostatnią kolejkę górską na bardziej stabilny wzrost. Dla każdego, kto ma środki i chęć, Hamptons pozostanie pożądanym miejscem – zarówno jako luksusowa przystań, jak i pewna inwestycja długoterminowa. Jak pokazał rok 2025, nawet w niestabilnych czasach rynek mieszkaniowy w Hamptons przeżywa boom businessinsider.com – a przy uważnym śledzeniu czynników ekonomicznych i politycznych, jest gotowy, by nadal się rozwijać do 2028 roku i później.

Źródła:

Business Insider – „Sprzedaż domów za milion dolarów w Hamptons przeżywa boom” businessinsider.com businessinsider.com
Douglas Elliman / Miller Samuel – Raporty sprzedaży Hamptons Q1 2025 millersamuel.com millersamuel.com
HamptonsBest (blog Compass) – „Prognozy dla Hamptons 2025” thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com
27East (Wiadomości lokalne) – „Rynek wynajmu w Hamptons wciąż żywy i ma się dobrze” 27east.com 27east.com
Long Island Business News – Relacja z rynku Hamptons, II kwartał 2025 libn.com libn.com
Homes.com News – „Ceny domów osiągają rekord w Hamptons, oto dlaczego” homes.com homes.com homes.com
Mansion Global – „Rynek ultra-luksusowy w Palm Beach się rozgrzewa” mansionglobal.com mansionglobal.com mansionglobal.com
East Hampton Star – „Nowa formuła wielkości domu zatwierdzona” (marzec 2025) easthamptonstar.com
Behind The Hedges – Podsumowanie sprzedaży komercyjnych na East End 2024 behindthehedges.com behindthehedges.com
RealWealth/Research – Prognozy rynku mieszkaniowego 2025–2029 realwealth.com realwealth.com
Corcoran/Inhabit – Najważniejsze informacje z raportu East End Q1 2025 homes.com
Miller Samuel – Raport rynku luksusowego Elliman 1Q 2025 mansionglobal.com
(Dodatkowe cytowania jak powyżej)