Przegląd: Rynek nieruchomości w Megève w 2025 roku
Rynek nieruchomości w Megève pozostaje jednym z najbardziej pożądanych w Alpach, charakteryzując się silnym popytem międzynarodowym i ograniczoną podażą. Ogólne ceny nieruchomości alpejskich wzrosły umiarkowanie o około 3% w 2024 roku, a francuskie kurorty odnotowały średni wzrost o +1,5% (za szwajcarskimi kurortami z +3,5%) agenceboan.com. W Megève ceny ustabilizowały się na wysokim poziomie po znaczących wzrostach w czasie pandemii – za najlepsze chalety płaci się tu około 15 000 € za metr kwadratowy naef-prestige.ch, co plasuje tę miejscowość wśród najdroższych francuskich kurortów (drożej jest tylko w Val d’Isère). Szacuje się, że 90% zakupów nieruchomości w Alpach to inwestycje pod wynajem sezonowy collection-chalet.co.uk, co podkreśla zależność rynku od turystyki. Kupujący nadal postrzegają alpejskie nieruchomości jako „pewną inwestycję”, wspieraną przez prestiżową reputację kurortu i ograniczoną ilość gruntów pod zabudowę, co pomaga zachować długoterminową wartość cimalpes.com.
Aby zobrazować aktualne ceny, Tabela 1 przedstawia średnie wartości według regionu i segmentu. W prestiżowych kurortach, takich jak Courchevel 1850 i Val d’Isère, ceny są bardzo wysokie (>16 000 €/m²), podczas gdy mniej znane rejony Alp Południowych oferują znacznie niższe progi wejścia, około 2 300 €/m² investropa.com investropa.com. Samo Megève plasuje się w górnej części tego zakresu: około 11 000 € za m² średnio, podobnie jak Courchevel (ogółem) i ustępuje jedynie Val d’Isère (~16 100 €/m²) collection-chalet.co.uk. To plasuje Megève zdecydowanie w najwyższej lidze alpejskich rynków pod względem cen, co odzwierciedla jego status luksusowego kurortu i międzynarodową atrakcyjność.
| Segment | Średnia cena (€/m²) | Niedawny wzrost |
|---|---|---|
| Północne Alpy – Apartamenty | €3,574 | +20% (2019–2022) collection-chalet.co.uk investropa.com |
| Północne Alpy – Chalety | €4,265 | +20% (2019–2022) collection-chalet.co.uk investropa.com |
| Południowe Alpy – Apartamenty | €2,340 | +6% (2024) collection-chalet.co.uk investropa.com |
| Południowe Alpy – Chalety | €2,534 | +6% (2024) collection-chalet.co.uk investropa.com |
| Prestiżowy kurort (Val d’Isère) | €16,100 | +40% (2014–2024) collection-chalet.co.uk investropa.com |
Tabela 1: Ceny nieruchomości w Alpach Francuskich według regionu (2025). Megève i Courchevel średnio około €11,000/m², w porównaniu do Val d’Isère ~€16,100 collection-chalet.co.uk.
Pomimo krótkiej stabilizacji (dane Knight Frank pokazują, że ceny nieruchomości premium w Megève spadły o ok. 2% w 2024 roku po wcześniejszych wzrostach naef-prestige.ch), ogólny trend jest wzrostowy. Nieruchomości alpejskie są wspierane przez zamożnych nabywców, którzy priorytetowo traktują styl życia i bezpieczną inwestycję: elastyczna praca i wcześniejsze emerytury po pandemii sprawiły, że więcej czasu spędza się w górach, a Megève jest coraz częściej postrzegane jako całoroczna destynacja, a nie tylko zimowy kurort narciarski agenceboan.com agenceboan.com. Podsumowując, na rok 2025 rynek nieruchomości w Megève charakteryzuje się odpornością i ekskluzywnością – popyt pozostaje silny, podaż jest ograniczona, a ceny są bliskie historycznych maksimów, co tworzy podstawy do dalszego wzrostu w przyszłości agenceboan.com.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Megève (ceny, popyt i inwestycje)
Ceny i podaż mieszkań: Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Megève wzrosły do poziomów ultra-premium, umacniając pozycję miejscowości obok Courchevel i Val d’Isère jako jednego z najdroższych kurortów narciarskich we Francji cimalpes.com. Typowe ceny ofertowe mieszczą się w przedziale od pięciu do ośmiu cyfr: apartamenty często wystawiane są za 10 000–15 000 € za m², podczas gdy przestronne chalety rutynowo przekraczają wartość 3–10 milionów euro, w zależności od lokalizacji i udogodnień. Rzeczywiście, na rynku luksusowych nieruchomości w Północnych Alpach sprzedaż w przedziale 4–10 mln euro wzrosła o 16%, a transakcje powyżej 10 mln euro wzrosły ostatnio o 36% investropa.com – trend ten widoczny jest w Megève w postaci licznych sprzedaży luksusowych chaletów. Najbardziej pożądane dzielnice to Mont d’Arbois (znane z dziedzictwa Rothschildów, pola golfowego i chaletów z bezpośrednim dostępem do stoku) oraz centralne adresy w pobliżu deptaka cimalpes.com cimalpes.com. Ograniczona ilość gruntów pod nowe inwestycje i surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego ograniczają podaż, więc okazje do zakupu są bardzo rzadkie cimalpes.com. Ta rzadkość utrzymuje siłę cenową: nawet starsze chalety „w cenie do remontu” przyciągają wielu oferentów ze względu na trudność znalezienia atrakcyjnych działek w okolicach Megève.
Popyt i demografia kupujących: Grupa kupujących w 2025 roku jest naprawdę międzynarodowa. Zamożne francuskie rodziny utrzymują silną obecność, ale znacząca część popytu pochodzi z zagranicy. W szczególności nabywcy z Wielkiej Brytanii i USA stali się ostatnio bardziej aktywni w Alpach Francuskich naef-prestige.ch. Amerykańscy nabywcy, wspierani przez silnego dolara, postrzegają nieruchomości alpejskie jako prestiżowy aktyw i coraz częściej celują w najlepsze kurorty, takie jak Megève (obok Courchevel i Val d’Isère) w poszukiwaniu prestiżowych chaletów investropa.com. Brytyjscy kupujący pozostają fundamentem rynku, kontynuując długą tradycję zainteresowania Brytyjczyków francuskimi domami narciarskimi. Widać także rosnące zainteresowanie nowych segmentów: obywatele Szwajcarii, korzystając ze stabilnego franka szwajcarskiego, inwestują po drugiej stronie granicy w pobliskich francuskich kurortach investropa.com investropa.com, a nabywcy z Azji (z Chin, Hongkongu, Singapuru) zaczęli postrzegać nieruchomości alpejskie zarówno jako inwestycje stylu życia, jak i symbole statusu investropa.com. Osoby o bardzo wysokim majątku z Bliskiego Wschodu to kolejna rosnąca grupa, przyciągana przez luksusowe sklepy i 5-gwiazdkową gościnność naef-prestige.ch. Ta zróżnicowana baza popytu jest wspierana przez czynniki związane ze stylem życia – dzisiejsi kupujący przedkładają wellness, całoroczną rekreację i dziedzictwo rodzinne nad czystą wygodę narciarską agenceboan.com. Na przykład wielu klientów obecnie poszukuje domów ze spa, siłowniami i elastycznymi przestrzeniami do pracy zdalnej, co odzwierciedla wpływ trendów zdrowotnych i pracy z dowolnego miejsca na preferencje alpejskie agenceboan.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy w Megève w 2025 roku charakteryzuje się wysokim popytem przy ograniczonej podaży, a coraz bardziej globalna grupa kupujących rywalizuje o kawałek tego alpejskiego raju.
Nowe inwestycje: Ze względu na niedobór centralnych gruntów, nowe projekty deweloperskie w Megève są stosunkowo rzadkie, ale gdy się pojawiają, wzbudzają ogromne zainteresowanie. W ostatnich latach powstało kilka ekskluzywnych rezydencji apartamentowych i enklaw chaletów, często zastępujących starsze budynki. Te nowe inwestycje zazwyczaj podkreślają tradycyjny styl alpejski Sabaudii połączony z nowoczesnym luksusem – to hołd dla dziedzictwa Megève jako kolebki klasycznej estetyki chaletów narciarskich cimalpes.com cimalpes.com. Deweloperzy skupiają się na spełnianiu oczekiwań współczesnych wymagających urlopowiczów, oferując takie udogodnienia jak centra wellness, usługi concierge i zrównoważone rozwiązania projektowe. Warto zauważyć, że francuskie prawo ALUR (2014) oraz lokalne polityki planistyczne zachęcały do gęstszej zabudowy (np. wysokiej jakości apartamentowce typu chalet), aby chronić grunty cimalpes.com, po okresie bardzo ograniczonego budownictwa. W rezultacie wydawanie pozwoleń gwałtownie wzrosło – powierzchnia zabudowy w Megève wzrosła o 400% w latach 2017–2018 wraz z nowym planem zagospodarowania przestrzennego cimalpes.com. Mimo to każda nowa rezydencja w Megève ma tendencję do szybkiej sprzedaży na etapie planowania z powodu nagromadzonego popytu. Kupujący chętnie nabywają także starsze chalety wymagające renowacji, widząc w nich okazję do personalizacji przy jednoczesnym zachowaniu oryginalnego uroku (lokalny rynek „odrestaurowanych gospodarstw” i zabytkowych chaletów jest bardzo aktywny) cimalpes.com. Podsumowując, podaż mieszkań pozostaje ograniczona. Niezależnie od tego, czy ktoś wybiera nowoczesny apartament blisko stoków, czy klasyczny chalet na obrzeżach, zakup w Megève prawie zawsze oznacza wejście na konkurencyjny i odporny rynek, który udowodnił swoją długoterminową wartość.
Nieruchomości komercyjne i perspektywy branży hotelarskiej
Komercyjne nieruchomości w Megève – obejmujące lokale handlowe, hotele, restauracje i obiekty usługowe – są wspierane przez luksusową turystykę w mieście. Sektor hotelarski przeżywa rozkwit, o czym świadczą silne wskaźniki wydajności. Na przykład w zimie 2024 roku przychody z wyciągów narciarskich w Megève wzrosły o +16,6% rok do roku chaletararatmegeve.com, co odzwierciedla wysokie wydatki odwiedzających na usługi górskie. Wioska może pochwalić się imponującą ofertą luksusowych miejsc noclegowych: w 2023 roku było tam 28 hoteli (łącznie 984 pokoje), z czego większość to obiekty 4- i 5-gwiazdkowe chaletararatmegeve.com. Obejmuje to renomowane luksusowe hotele (chalet Relais & Châteaux, Four Seasons Megève itd.), które obsługują elitarną, międzynarodową klientelę. Wskaźniki obłożenia są wysokie przez cały rok – w lecie 2024 roku obłożenie hoteli osiągnęło nawet 81% w sierpniu (niemal dorównując zimowym szczytom) chaletararatmegeve.com. Jest to godne uwagi, ponieważ lato stanowi obecnie około 37% rocznych noclegów turystycznych w Megève, a udział ten stale rośnie chaletararatmegeve.com. Wysoka frekwencja latem przekłada się na ruch w restauracjach, sklepach i usługach przewodnickich, co z kolei wspiera zapotrzebowanie na powierzchnie komercyjne poza sezonem narciarskim.Handel detaliczny i gastronomia: Centrum wioski Megève słynie z eleganckich, pieszych uliczek z butikami znanych projektantów, galeriami sztuki i wykwintnymi restauracjami. Czynsze za najlepsze lokale handlowe w centrum utrzymują się na wysokim poziomie dzięki stałemu napływowi zamożnych gości. Luksusowe marki (np. moda, biżuteria, sklepy narciarskie) są obecne, by obsługiwać zarówno bogatych turystów, jak i właścicieli nieruchomości. Sezonowy charakter handlu jest istotny – tygodnie ferii zimowych i sierpień to okresy boomu, podczas gdy miesiące między sezonami bywają spokojniejsze – jednak miasto coraz skuteczniej niweluje te wahania dzięki całorocznym wydarzeniom i atrakcjom. Władze lokalne i przedsiębiorcy dostosowali się, dywersyfikując ofertę (od letnich festiwali jazzowych po pobyty wellness), by przyciągać gości także poza zimowym chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com. Ten trend dobrze wróży właścicielom lokali komercyjnych: całoroczna aktywność pomaga podnosić roczne stopy zwrotu z najmu sklepów i restauracji. Jednym z wyzwań jest jednak ograniczona liczba lokali komercyjnych; historyczna wioska ma skończoną liczbę witryn sklepowych, a nowe inwestycje handlowe są możliwe tylko kosztem jej uroku. Dlatego czynsze za najbardziej pożądane lokalizacje pozostają wysokie. Niektórzy przedsiębiorcy decydują się nawet na zakup mieszkań lub chaletów na potrzeby zakwaterowania sezonowych pracowników z powodu niedoboru mieszkań knightfrank.com – zjawisko to łączy rynek komercyjny i mieszkaniowy.
Nowe projekty i infrastruktura: W zakresie infrastruktury, ostatnie inwestycje, takie jak centrum sportowo-konferencyjne Le Palais w Megève (z basenami, spa i przestrzeniami eventowymi), zwiększają atrakcyjność miasta jako wszechstronnego kierunku. Choć nie jest to „nieruchomość komercyjna” w tradycyjnym rozumieniu, takie projekty komunalne pośrednio zwiększają wartość sektora hotelarskiego i handlowego, zwiększając liczbę odwiedzających i dostępne aktywności. Dodatkowo, ciągłe modernizacje systemów wyciągów narciarskich (nowe gondole, lepsze naśnieżanie stoków) oraz plany poprawy regionalnych połączeń transportowych korzystnie wpływają na perspektywy handlu. Dostępność to atut Megève – można tu dotrzeć w ok. 1 godzinę z lotniska w Genewie – a trwające ulepszenia dróg i transportu publicznego w Alpach (szersze autostrady, usługi car-sharingu i shuttle, itp.) ułatwiają turystom krótkie pobyty. Przykładowo, w całych Alpach Francuskich podejmowane są działania mające na celu poprawę połączeń kolejowych i autostrad do miast alpejskich, co w nadchodzących latach wesprze lokalny handel investropa.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości komercyjnych w Megève jest stabilny i pozytywny: wysoki popyt turystyczny zapewnia hotelom wysokie obłożenie i RevPAR, restauracje są pełne w szczycie sezonu, a butikowe lokale handlowe cieszą się stałym zainteresowaniem. O ile nie nastąpi spowolnienie gospodarcze, segmenty hotelarski i handlowy w Megève powinny nadal cieszyć się niską pustostanowością i stabilnym wzrostem czynszów, wspierane przez światową renomę kurortu i rosnącą liczbę odwiedzających.
Rynek luksusowych chaletów i sprzedaż ultra-premium
Megève jest synonimem luksusowych chaletów, a ten segment rynku jest szczególnie dynamiczny w 2025 roku. Duże chalet z najwyższej klasy udogodnieniami – pomyśl o narciarni, strefach wellness (spa, sauna, basen), salach kinowych i rozległych terenach – cieszą się ogromnym popytem wśród światowej elity. Rynek ultra-premium (nieruchomości powyżej 10 mln euro) w całych francuskich Alpach gwałtownie wzrósł podczas pandemii i pozostaje silny. W rzeczywistości w minionym roku globalne zainteresowanie super-premium alpejskimi domami osiągnęło nowe szczyty, a liczba zapytań z Wielkiej Brytanii, USA i Bliskiego Wschodu o chalet powyżej 10 mln euro wzrosła naef-prestige.ch. Megève odnotowało kilka znaczących sprzedaży trofeów w ostatnich sezonach, w tym chaletów przypominających posiadłości w Mont d’Arbois i Rochebrune, które zmieniły właściciela za znacznie ponad 10–15 mln euro. Takie transakcje często odbywają się poza rynkiem ze względu na ekskluzywną klientelę. Badania Knight Frank podkreślają, że podaż na samym szczycie jest bardzo ograniczona – we wszystkich najlepszych alpejskich kurortach pod koniec 2024 roku było tylko 23 oferty powyżej 10 mln euro naef-prestige.ch naef-prestige.ch. Ta rzadkość, w połączeniu z nieustającym popytem, utrzymuje presję na wzrost cen flagowych nieruchomości.
Oczekiwania kupujących: Dzisiejsi ultrabogaci nabywcy chaletów poszukują czegoś więcej niż tylko domku narciarskiego – chcą prywatnego alpejskiego azylu, który zapewni pięciogwiazdkowy styl życia przez cały rok. Do najczęstszych wymagań należą pełne zaplecze spa, baseny kryte, dostęp do lądowiska dla helikopterów, a przede wszystkim prywatność i odosobnienie naef-prestige.ch naef-prestige.ch. Co ciekawe, bezpośredni dostęp do tras narciarskich (ski-in/ski-out) nie jest już najwyższym priorytetem dla tej grupy; wielu zamożnych nabywców woli dyskretne lokalizacje nieco oddalone od zatłoczonych stoków w zamian za spokój i panoramiczne widoki naef-prestige.ch. Rozległe chalety w zamkniętych osadach lub na dużych działkach w Megève doskonale spełniają te oczekiwania. Zamożni kupujący często po raz pierwszy poznają kurort poprzez jego luksusowe hotele (np. Les Fermes de Marie, Four Seasons), a gdy się nim zachwycą, przechodzą do zakupu chaletów, które mogą zapewnić podobny poziom obsługi naef-prestige.ch. „Lista życzeń” dla ultraluksusowych chaletów zwykle obejmuje takie udogodnienia jak domowe spa, centra wellness i duże przestrzenie rozrywkowe naef-prestige.ch naef-prestige.ch, co podkreśla wellnessowy zwrot w alpejskim luksusie. Najlepsi deweloperzy i projektanci chaletów w Megève odpowiedzieli na te potrzeby, zapewniając, że nowe chalety są wyposażone w najnowocześniejsze udogodnienia (a w niektórych przypadkach nawet w kwatery dla personelu).
Trendy rynkowe: Rynek luksusowych chaletów przeżywa boom w całych Alpach, a Megève nie jest wyjątkiem. W północnych Alpach Francuskich, jak już wspomniano, sprzedaż nieruchomości o wartości powyżej 4 mln euro gwałtownie wzrosła investropa.com. Na świecie rośnie liczba ultrabogatych osób (grupa UHNW wzrosła o 7,6% tylko w 2023 roku) investropa.com, a wielu z nich przeznacza część swojego majątku na nieruchomości alpejskie jako inwestycję w styl życia. Badania wśród zamożnych inwestorów wskazują na optymistyczne prognozy: 60% oczekuje dalszego wzrostu cen nieruchomości w Alpach, co odzwierciedla silne zaufanie do tego niszowego rynku investropa.com. Dla segmentu chaletów w Megève oznacza to konkurencyjne licytacje o najlepsze nieruchomości i gotowość kupujących do zapłacenia premii za luksus w formule „pod klucz”. Nie jest niczym niezwykłym, że nowo wybudowane mega-chalety w Megève osiągają ceny powyżej 20 000 euro za m² dzięki swoim indywidualnym cechom – zbliżając się do poziomu najdroższych szwajcarskich kurortów. Megève korzysta także ze swojej całorocznej atrakcyjności do zamieszkania (co stanowi przewagę nad niektórymi kurortami wysokogórskimi budowanymi wyłącznie pod kątem sezonu). Nabywcy z najwyższej półki doceniają fakt, że ich chalet może być wykorzystywany na wakacje letnie, jazdę na rowerze górskim, grę w golfa lub po prostu relaks w świeżym alpejskim powietrzu, oprócz sezonu narciarskiego. Wszystkie te czynniki przyczyniają się do utrzymującego się impetu na rynku luksusowych nieruchomości i chaletów. O ile nie nastąpi poważny globalny wstrząs finansowy, segment ultra-premium ma pozostać na ścieżce wzrostowej, napędzany rzadkością tych aktywów i emocjonalnym urokiem posiadania kawałka ekskluzywnego alpejskiego stylu życia naef-prestige.ch.
Kluczowe czynniki wpływające na rynek w Megève
Kilka kluczowych czynników kształtuje perspektywy rynku nieruchomości w Megève i podobnych alpejskich kurortach w 2025 roku:
- Trendy turystyczne: Kondycja rynku nieruchomości w Megève jest ściśle powiązana z wynikami turystyki. Na szczęście turystyka ma się świetnie. Kurort stał się de facto destynacją całoroczną – na przykład latem przypada obecnie 37% rocznych noclegów w Megève chaletararatmegeve.com, gdy odwiedzający przyjeżdżają na piesze wędrówki, rowery, festiwale i relaks w chłodniejszym, górskim klimacie. Zimowe odwiedziny pozostają na wysokim poziomie; zima 2024 przyniosła stabilną frekwencję (+0,2% w porównaniu z rokiem poprzednim), a wzrost liczby turystów wypoczynkowych (+16,8%) zrekompensował spadek podróży służbowych chaletararatmegeve.com. Co istotne, całoroczny wzrost liczby odwiedzających (np. korzystanie z wyciągów narciarskich, letnie aktywności) zwiększa popyt na wynajem i zainteresowanie inwestorów, ponieważ nieruchomości mogą generować dochód nie tylko w sezonie narciarskim. Rekordowe 18,3 miliona noclegów odnotowano w samych Alpach Francuskich zimą 2024 roku investropa.com, co podkreśla niezmienną atrakcyjność alpejskich wakacji. Wysoki popyt turystyczny stanowi podstawę wartości nieruchomości – właściciele mają pewność, że istnieje stały napływ najemców i przyszłych nabywców przyciąganych atrakcjami Megève.
- Infrastruktura i dostępność: Projekty infrastrukturalne i poprawa łączności zwiększają atrakcyjność Megève. Kurort jest już stosunkowo łatwo dostępny (około 1 godziny jazdy od międzynarodowego lotniska w Genewie), co jest atutem dla zagranicznych nabywców. Trwające modernizacje transportu regionalnego dodatkowo wpłyną korzystnie na rynek – na przykład w całych Alpach powstają lepsze połączenia drogowe i kolejowe, aby obsłużyć wydarzenia takie jak nadchodzące Zimowe Igrzyska Olimpijskie (igrzyska 2026 we Włoszech i potencjalnie 2030) investropa.com. Takie wydarzenia zwykle pobudzają inwestycje w lotniska, autostrady i transport publiczny, ułatwiając dostęp do alpejskich kurortów. W samym Megève infrastruktura taka jak zmodernizowane wyciągi narciarskie, rozbudowane systemy naśnieżania i ulepszone udogodnienia (parkingi, drogi, szybki internet) przyczyniają się do ogólnej atrakcyjności dla właścicieli nieruchomości. Przyszłe projekty (np. propozycje usprawnienia połączeń kolejowych z Paryża/Lyonu bliżej regionu Mont Blanc czy nowe połączenia wyciągów w ośrodku narciarskim Evasion Mont-Blanc) są bacznie obserwowane przez uczestników rynku nieruchomości. W istocie wszystko, co poprawia dostępność i wygodę – od szybszych transferów z lotniska po nowoczesne obiekty rekreacyjne – zwykle ma pozytywny wpływ na popyt i wartość nieruchomości.
- Czynniki ekonomiczne: Szersze warunki gospodarcze, zwłaszcza stopy procentowe i wahania kursów walut, odgrywają rolę na rynku nieruchomości alpejskich. Po okresie rosnących stóp procentowych w Europie (2022–2023), perspektywy na lata 2025–2026 są bardziej korzystne dla kupujących. Stopy procentowe kredytów hipotecznych we Francji zaczęły się obniżać; na początku 2024 roku stałe stopy na 5 lat spadły do około 4%, a oczekiwano, że Europejski Bank Centralny zacznie obniżać stopy (poprawiając dostępność finansowania zakupów) knightfrank.com. To poszerza pulę potencjalnych nabywców, w tym tych, którzy polegają na finansowaniu investropa.com. Środowisko walutowe również ma znaczenie: silny dolar amerykański w ostatnich latach sprawił, że nieruchomości wyceniane w euro stały się stosunkowo tańsze dla amerykańskich kupujących, co częściowo tłumaczy wzrost popytu z USA investropa.com. Siła i stabilność franka szwajcarskiego umożliwiły szwajcarskim nabywcom zainteresowanie się również nieruchomościami we Francji investropa.com investropa.com. Z drugiej strony, słabszy funt brytyjski po Brexicie na pewien czas ograniczył siłę nabywczą Brytyjczyków, choć popyt brytyjski pozostaje odporny ze względu na kulturowe przywiązanie do Alp. Ogólnie rzecz biorąc, korzystne warunki gospodarcze i monetarne (niższe stopy, stabilne waluty) w 2025 roku wspierają rynek. Jednym z ryzyk, które należy monitorować, jest globalna recesja lub kryzys finansowy, który mógłby tymczasowo spowolnić sprzedaż w segmencie premium; jednak, jak pokazują wcześniejsze cykle, najlepsze nieruchomości alpejskie zwykle szybko się odbudowują dzięki swojej atrakcyjności jako bezpieczna przystań dla kapitału agenceboan.com.
- Czynniki geopolityczne: Geopolityka może wpływać na zachowania nabywców w subtelny sposób. Stabilność polityczna i polityka podatkowa we Francji (i szerzej w UE) są kluczowe – względna stabilność Francji i rządy prawa sprawiają, że jest to atrakcyjne miejsce dla cudzoziemców do posiadania aktywów nieruchomościowych. Zmiany takie jak wynik wyborów prezydenckich w USA w 2024 roku lub inne wydarzenia globalne mogą również przesuwać przepływy kapitału; Knight Frank zauważył, że oczekiwano, iż niektóre wydarzenia polityczne wzbudzą ponowne zainteresowanie twardymi aktywami, takimi jak nieruchomości agenceboan.com. W ostatnich latach niektóre tradycyjne grupy inwestorów wycofały się – na przykład rosyjscy nabywcy (którzy byli widoczni w Courchevel) są mniej aktywni z powodu sankcji i napięć geopolitycznych – ale nowi nabywcy wypełnili tę lukę (na przykład zamożni inwestorzy z Bliskiego Wschodu i Azji) naef-prestige.ch. Dodatkowo, polityka wizowa i podróżna wpływa na to, kto przyjeżdża w Alpy: europejskie programy Złotej Wizy lub po prostu łatwiejsze podróżowanie po pandemii umożliwiły większej liczbie osób spoza Europy inwestowanie. Podsumowując, choć lokalne fundamenty rynkowe są głównym czynnikiem, międzynarodowy charakter klienteli Megève oznacza, że globalne zmiany polityczne/gospodarcze mają wpływ na popyt na marginesie. Jak dotąd w 2025 roku klimat geopolityczny (poza pewną ostrożnością wobec globalnych konfliktów czy cen energii) nie osłabił entuzjazmu wobec nieruchomości alpejskich, a rynek pozostaje w dużej mierze odporny na krótkoterminowe zawirowania dzięki zamożnej bazie nabywców.
- Czynniki regulacyjne i środowiskowe: Nowe regulacje we Francji aktywnie przekształcają części rynku nieruchomości mieszkaniowych, co ma wpływ na nieruchomości alpejskie. Kluczową zmianą jest stopniowy zakaz wynajmu słabo ocieplonych domów we Francji, będący częścią prawa klimatycznego. Około 31% domów w górach ma niskie oceny energetyczne (klasa F lub G), a od 2025 roku tych nieruchomości nie będzie można legalnie wynajmować, chyba że zostaną doprowadzone do odpowiedniego standardu collection-chalet.co.uk. Ten wymóg efektywności energetycznej zmusza właścicieli do renowacji starszych chaletów i apartamentów (montaż lepszej izolacji, okien, systemów grzewczych), w przeciwnym razie grozi im utrata dochodów z wynajmu. Skutkiem jest ucieczka do jakości: nowsze, ekologiczne chalety osiągają wyższe ceny, podczas gdy przestarzałe nieruchomości są wycofywane z rynku najmu lub sprzedawane inwestorom gotowym je zmodernizować investropa.com. Megève, z wieloma historycznymi chaletami, obserwuje znaczące inwestycje w modernizacje, by sprostać nowym normom. Podobnie władze lokalne podjęły działania mające na celu kontrolę nadmiernej liczby wynajmów wakacyjnych w niektórych kurortach – Chamonix, na przykład, wprowadziło limity na pozwolenia na krótkoterminowy wynajem, aby zachować równowagę społeczności agenceboan.com. Choć w Megève nie odnotowano jeszcze ścisłych limitów, kupujący powinni być świadomi potencjalnych lokalnych przepisów (niektóre wspólnoty mieszkaniowe w Alpach również głosują za ograniczeniem wynajmu typu Airbnb w swoich budynkach knightfrank.com). W kwestii środowiskowej, zmiany klimatyczne są istotnym czynnikiem. Ośrodki narciarskie położone niżej mają problemy z niezawodnością opadów śniegu; cieplejsze zimy mogą z czasem skracać sezon narciarski i zmniejszać liczbę odwiedzających collection-chalet.co.uk. Megève (wioska na wysokości ok. 1 100 m n.p.m.) czasami wymaga intensywnego naśnieżania niższych stoków w latach z małą ilością śniegu. Jednak korzysta z bliskości wyżej położonych terenów narciarskich (szczyt domeny Evasion Mont-Blanc sięga powyżej 2 350 m) i mocno zdywersyfikowała atrakcje na sezony poza narciarskie collection-chalet.co.uk. Lokalny przemysł narciarski i władze inwestują w działania łagodzące – od ulepszonego naśnieżania i zarządzania stokami po promowanie turystyki i wydarzeń przez cały rok – aby zapewnić, że kurort pozostanie atrakcyjny nawet w obliczu zmian klimatycznych collection-chalet.co.uk. Podsumowując, zmiany regulacyjne i środowiskowe wymuszają adaptację: nieruchomości są modernizowane pod kątem efektywności energetycznej i całorocznej użyteczności, co ostatecznie powinno wzmocnić długoterminową trwałość rynku Megève.rynek nieruchomości.
Perspektywy inwestycyjne: ROI, dochody z najmu i kwestie podatkowe
Dla inwestorów Megève oferuje nie tylko przyjemność z życia, ale także solidne długoterminowe zyski. Wzrost wartości nieruchomości w najlepszych alpejskich kurortach historycznie przewyższał inflację i wszystko wskazuje na to, że ten trend się utrzyma (prognozuje się 3–7% rocznego wzrostu cen w Alpach Francuskich w perspektywie średnioterminowej investropa.com). Poza zyskami kapitałowymi właściciele mogą czerpać dochody z wynajmu, co jest dużą zaletą ze względu na wysokie zapotrzebowanie na najem w Megève.
Stopy zwrotu z najmu: Chociaż nieruchomości alpejskie są drogie, stopy zwrotu z najmu mogą być atrakcyjne, zwłaszcza wraz z przejściem na turystykę całoroczną. Dekadę temu można było wynająć chalet tylko na 12 tygodni zimą, ale obecnie 30 tygodni obłożenia nie jest niczym niezwykłym dla dobrze promowanej nieruchomości w kurorcie dwu-sezonowym knightfrank.com. Klimat średniogórski Megève (dobra pogoda latem) i liczne letnie wydarzenia dają około 20 głównych tygodni zimowych i kolejne ~10 tygodni letniego obłożenia knightfrank.com. Według Knight Frank, „możliwa jest brutto stopa zwrotu z najmu na poziomie około 4% w większości kurortów” knightfrank.com, a Megève odpowiada temu poziomowi. W szczytowych tygodniach zimowych (Boże Narodzenie/Nowy Rok i luty) obowiązują bardzo wysokie stawki; w sezonie stopy zwrotu z najmu mogą osiągać równowartość 5–7% w skali roku przy rozliczeniu tygodniowym skiingproperty.com, choć średnia spada po uwzględnieniu sezonu niskiego. Na przykład, 3-pokojowy chalet w pobliskim Chamonix (~1 mln € wartości) może przynieść ~80 000 € brutto z najmu w ciągu roku (około 8% wartości), co przekłada się na ~40 000 € netto po kosztach (4% netto) knightfrank.com. Podobne wartości dotyczą nieruchomości w Megève, biorąc pod uwagę porównywalny popyt i ceny. Te stopy zwrotu przewyższają to, co właściciele mogą uzyskać w ultra-drogich szwajcarskich kurortach, co zachęca do częstszego wynajmu we Francji schroders.com. Warto zauważyć, że rzeczywiste stopy zwrotu netto zależą od kosztów: domy alpejskie generują znaczne wydatki na utrzymanie, opiekę, opłaty wspólnotowe (dla apartamentów), ubezpieczenie i zarządzanie (jeśli korzysta się z agencji). Mimo to, przy rynku właściciela w Megève (ograniczona podaż najmu i wysoka skłonność turystów do płacenia), dobrze położone nieruchomości mogą generować solidne dochody. Przejście na dłuższe sezony – np. wzrost obłożenia latem o +2% w 2024 roku chaletararatmegeve.com – tylko poprawia perspektywy ROI. Inwestorzy często korzystają także z profesjonalnych usług zarządzania najmem, aby zmaksymalizować liczbę rezerwacji i ograniczyć kłopoty, co jest zalecanym podejściem dla tych, którzy chcą zarabiać na swoim drugim domu.
Podatki i kwestie prawne: Francuskie otoczenie podatkowe oferuje zarówno wyzwania, jak i korzyści dla inwestorów w nieruchomości alpejskie. Z jednej strony właściciele luksusowych domów w Megève mogą podlegać Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), francuskiemu podatkowi od majątku nieruchomościowego, który dotyczy netto aktywów nieruchomościowych powyżej 1,3 mln euro cabinet-roche.com. Większość chaletów w Megève z łatwością przekracza ten próg. Stawki podatku IFI są progresywne (do 1,5% od części aktywów powyżej 10 mln euro), ale doświadczeni inwestorzy mogą to ograniczyć poprzez optymalne struktury własnościowe i zadłużenie (ponieważ hipoteki są odliczane od podstawy opodatkowania) cabinet-roche.com. Z drugiej strony Francja oferuje atrakcyjne zachęty dla inwestycji na wynajem. Dochód z wynajmu umeblowanych domów wakacyjnych jest opodatkowany w ramach reżimu BIC (przemysłowo/handlowego), który pozwala na liczne odliczenia – odsetki, utrzymanie, ubezpieczenie, opłaty za zarządzanie itd. – oraz, co kluczowe, amortyzację nieruchomości i mebli cabinet-roche.com. W praktyce oznacza to, że wielu właścicieli alpejskich nieruchomości na wynajem przez kilka lat płaci niewielki lub żaden podatek dochodowy od zysków z najmu, ponieważ amortyzacja i wydatki równoważą przychody cabinet-roche.com. Jeśli inwestorzy zdecydują się oferować usługi hotelowe (concierge, śniadania, sprzątanie), ich działalność może zostać zakwalifikowana jako „parahôtellerie”, co uprawnia ich do odzyskania VAT (20%) od zakupu nieruchomości i bieżących wydatków cabinet-roche.com. W praktyce działa to jak ogromny zwrot podatkowy – nowy chalet o wartości 5 mln euro może uzyskać ok. 1 mln euro zwrotu VAT – co znacząco zwiększa ROI (wiele transakcji nowych nieruchomości w Alpach jest tak strukturyzowanych). Profesjonalna porada jest niezbędna, ale te reżimy sprawiają, że Francja jest bardzo przyjazna inwestorom wynajmującym nieruchomości, pomimo wysokich podatków. Warto też zauważyć, że nie ma ograniczeń dla zagranicznych nabywców kupujących drugie domy we Francji (w przeciwieństwie do Szwajcarii, gdzie nierezydenci napotykają limity). Podobnie, Francja nie nakłada ogólnokrajowego limitu na liczbę nocy, przez które można wynajmować swoją nieruchomość (pomijając lokalne przepisy) knightfrank.com. Główne kwestie prawne to m.in. uzyskanie rejestracji najmu krótkoterminowego, jeśli jest to wymagane przez gminę (np. większe francuskie miasta tego wymagają; alpejskie miejscowości coraz częściej również) oraz zapewnienie zgodności z normami bezpieczeństwa i energetycznymi. Podsumowując, perspektywy inwestycyjne są pozytywne: nabywcy mogą oczekiwać umiarkowanego wzrostu wartości kapitału, ~3-4% brutto stopy zwrotu z najmu (którą można zoptymalizować dzięki strukturom podatkowym) oraz korzystnego otoczenia regulacyjnego dla wynajmu. Przy obecnej stabilizacji lub spadku stóp procentowych, finansowanie inwestycji staje się coraz bardziej atrakcyjne – na początku 2024 roku prywatne banki oferowały francuskie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem ok. 4%, a nawet kredyty na 100% LTV dla klientów UHNW z zabezpieczeniem <a href=”https://www.knightfrank.com/theview/guide-to-renting-alpine-property#:~:text=important%20as%20the%20knightfrank.com knightfrank.com. Dla tych, którzy potrafią poruszać się po niuansach podatkowych i prawnych, nieruchomości w Megève mogą zapewnić zarówno przyjemność, jak i stabilne zyski finansowe.
Megève vs inne alpejskie kurorty: analiza porównawcza
Jak rynek nieruchomości w Megève wypada na tle podobnych, prestiżowych alpejskich kurortów? Poniżej znajduje się porównanie z trzema innymi renomowanymi francuskimi miejscowościami górskimi – Courchevel, Chamonix i Val d’Isère – podkreślające różnice i podobieństwa w profilu rynku:
- Courchevel (Francja) – Ultra-ekskluzywna enklawa narciarska w Les Trois Vallées. Najlepsza dzielnica Courchevel (1850) to jedyny francuski kurort, który dorównuje lub przewyższa Megève pod względem przepychu i cen – ceny za najlepsze nieruchomości w Courchevel 1850 sięgają ~30 000 €/m² (niektóre super-chalety nawet więcej), a w 2024 roku odnotowano tam wzrost cen o 9% agenceboan.com naef-prestige.ch. Jednak średnio, w niższych wioskach Courchevel, ceny są zbliżone do Megève i wynoszą około 10–12 tys. €/m² collection-chalet.co.uk. Courchevel ma bardziej narciarski charakter, będąc częścią największego na świecie obszaru narciarskiego, i historycznie przyciągało wielu rosyjskich oraz międzynarodowych klientów z wyższych sfer. Po 2022 roku lukę po nieobecnych Rosjanach wypełnili nabywcy z Bliskiego Wschodu i Europy naef-prestige.ch. Podobnie jak Megève, Courchevel boryka się z ograniczoną podażą; nowe inwestycje są rzadkością ze względu na restrykcyjne przepisy planistyczne i 20% limit na drugie domy w Szwajcarii (choć Courchevel leży we Francji, wielu ultrabogatych, którzy nie mogą kupić w szwajcarskich kurortach, wybiera właśnie to miejsce) knightfrank.com. Rynek Courchevel jest bardzo sezonowy (latem mniej aktywny niż Megève), ale jego czysto narciarski prestiż oraz bogactwo pięciogwiazdkowych hoteli (w tym światowe marki i restauracje Michelin) utrzymują nieruchomości na szczycie rynku alpejskiego. Inwestorzy w Courchevel to zazwyczaj ultrabogaci, skupieni na zachowaniu kapitału i ekskluzywnym użytkowaniu, podczas gdy w Megève występuje nieco szersza grupa, obejmująca więcej nabywców poszukujących stylu życia przez cały rok.
- Chamonix (Francja) – Historyczne miasteczko alpinistyczne u podnóża Mont Blanc. Nieruchomości w Chamonix są nieco bardziej dostępne, a średnie ceny są zazwyczaj niższe niż w Megève, mimo światowej rozpoznawalności Chamonix. Nieruchomości z segmentu premium w Chamonix kosztują około 13 500–15 000 €/m² naef-prestige.ch, czyli trochę mniej niż w Megève (~15 tys. €), a typowe apartamenty często sprzedają się bliżej 8 000–10 000 €/m². Jednym z powodów jest to, że Chamonix to większe, całoroczne miasteczko (populacja ok. 10 000) z mieszanką luksusowych chaletów i bardziej standardowych mieszkań; nie jest to ekskluzywna enklawa jak Megève czy Courchevel. Rynek jest dynamiczny – ceny wzrosły umiarkowanie w 2024 roku (+0,4%) naef-prestige.ch – ale podaż nie jest tak ograniczona, ponieważ Chamonix obejmuje kilka wiosek (Argentière, Les Houches itd.) i ma większe możliwości rozwoju w dolinie. Chamonix szczególnie przyciąga zapalonych narciarzy oraz miłośników letnich sportów alpejskich (wspinacze, biegacze górscy), co prowadzi do bardzo wysokiej frekwencji latem (w szczególności, liczba użyć letnich karnetów na wyciągi wzrosła o 46% w ciągu dwóch lat agenceboan.com). To sprawiło, że Chamonix stało się prawdziwym rynkiem dwusezonowym, podobnie jak Megève, z rosnącym popytem na nieruchomości, z których można korzystać przez 12 miesięcy w roku. Międzynarodowi nabywcy w Chamonix to głównie Brytyjczycy, mieszkańcy Beneluksu oraz coraz częściej azjatyccy poszukiwacze przygód naef-prestige.ch. Ceny, choć wysokie, są o stopień niższe niż w Megève, ponieważ zasoby mieszkaniowe Chamonix obejmują więcej apartamentów i mniej rozległych, prestiżowych chaletów. Z perspektywy inwestycyjnej Chamonix oferuje nieco wyższy potencjał zwrotu z najmu dzięki niższym cenom wejścia i bardzo wysokiemu, całorocznemu obłożeniu (wielu ekspatów mieszka tam na stałe). Podsumowując, rynek Chamonix jest większy i bardziej zróżnicowany; to mniej czysta nisza luksusowa niż Megève, ale podziela trend wzrostu napędzanego turystyką całoroczną i pozostaje jednym z najbardziej pożądanych miejsc w Alpach Francuskich.
- Val d’Isère (Francja) – Wysokogórski raj narciarzy w Espace Killy. Val d’Isère konkuruje z Courchevel 1850 o miano najdroższego francuskiego kurortu – średnie ceny to około 16 000 € za m² (najwyższe we Francji) collection-chalet.co.uk, a najlepsze nowe domy lub apartamenty mogą przekraczać tę wartość. Rynek tutaj wykazuje wyjątkową dynamikę; ceny wzrosły o ok. 7% w ciągu roku do połowy 2024 r. naef-prestige.ch, co jest jednym z najszybszych wzrostów w Alpach, odzwierciedlając ogromny popyt na pewny śnieg i ograniczoną nową zabudowę. Val d’Isère jest mniejsze i bardziej nastawione na narciarstwo niż Megève: leży na wysokości 1850 m n.p.m. i oferuje długi sezon zimowy z bardzo pewnym śniegiem (wspieranym przez lodowce). W związku z tym ma nieco mniej rozwoju letniego (choć istnieje letnia jazda na nartach i zjazdach rowerowych). Wśród kupujących jest wielu brytyjskich i północnoeuropejskich nabywców, z których wielu od pokoleń przyjeżdża tu na narty. Nieruchomości w Val d’Isère to często apartamenty lub domy z bezpośrednim dostępem do stoku, które podkreślają bliskość tras narciarskich. Segment ultra-premium jest silny – w Val d’Isère regularnie sprzedaje się domy za ponad 10 mln euro, a pod koniec 2024 r. miało ono faktycznie najwięcej ofert powyżej 10 mln euro w Alpach (9 ofert w tym przedziale, więcej niż Courchevel) naef-prestige.ch, co wskazuje na większą płynność na szczycie rynku. W porównaniu do Megève, nieruchomości w Val d’Isère są bardziej jednolicie drogie (mniej „okazji”), a klientela nieco bardziej nastawiona na sport (mniej luksusowych zakupów, więcej liczy się narciarstwo). Oba kurorty jednak łączy zamożna, międzynarodowa klientela i niedobór gruntów. Władze lokalne Val d’Isère również ściśle kontrolują rozwój, by zachować charakter wioski i zarządzać ruchem, co oznacza, że podaż pozostaje niezwykle ograniczona – czynnik, który prawdopodobnie utrzyma ceny na ścieżce wzrostowej. W istocie, Val d’Isère jest dla sportów zimowych tym, czym Megève dla alpejskiego stylu życia: oba to rynki z najwyższej półki, przy czym przewaga Val d’Isère to wysokość i narciarstwo, a Megève – całoroczny urok i dziedzictwo.
Podsumowanie: Wszystkie cztery kurorty – Megève, Courchevel, Chamonix i Val d’Isère – to prestiżowe alpejskie rynki, ale każdy z nich ma swój unikalny charakter. Courchevel i Val d’Isère osiągają najwyższe ceny ze względu na ultra-bogatych nabywców i renomę narciarską; Megève jest tylko nieco w tyle, oferując porównywalny luksus, a przy tym, zdaniem wielu, więcej uroku wioski i atrakcyjność latem. Chamonix jest stosunkowo bardziej przystępne cenowo i kosmopolityczne, z większą całoroczną populacją i naciskiem na kulturę wspinaczkową. Inwestorzy często porównują te kurorty przy rozważaniu zakupu nieruchomości w Alpach, a wielu twierdzi, że Megève oferuje zrównoważoną mieszankę – ma wysoki status i luksusową infrastrukturę, ale także autentyczną duszę wioski i możliwość użytkowania przez wiele sezonów. Jeśli chodzi o ostatnie wyniki, wszystkie odnotowały wzrosty cen, przy czym Courchevel 1850 i Val d’Isère przodują pod względem wzrostu agenceboan.com naef-prestige.ch, podczas gdy Megève i Chamonix miały w zeszłym roku bardziej płaskie wyniki (po wcześniejszych wzrostach) naef-prestige.ch. W przyszłości wszystkie powinny korzystać z ogólnych trendów ograniczonej podaży i utrzymującego się popytu ze strony zamożnych nabywców.
Prognozy na przyszłość (2026–2028)
Patrząc w przyszłość, prognozy dla rynku nieruchomości w Megève na lata 2026–2028 są ogólnie pozytywne. Eksperci rynkowi przewidują, że obecne trendy – ograniczona podaż mieszkań, rosnący popyt międzynarodowy oraz przekształcanie się Alp w całoroczną destynację lifestyle’ową – będą nadal wywierać presję na wzrost cen. Roczny wzrost cen na poziomie około 3–7% prognozowany jest dla głównych alpejskich rynków w najbliższych latach investropa.com, co sugeruje, że do 2028 roku średnie wartości w Megève mogą być o 10–20% wyższe niż obecnie (o ile nie nastąpią poważne wstrząsy). Kilka czynników leży u podstaw tej optymistycznej prognozy:
- Utrzymujący się wysoki popyt: Grupa potencjalnych nabywców nieruchomości w Alpach faktycznie się powiększa. Tworzenie globalnego bogactwa w Azji, na Bliskim Wschodzie i w Ameryce Północnej co roku generuje nowych nabywców, którzy mają środki na inwestycję w europejski dom narciarski. Szczególnie francuskie Alpy przyciągają więcej nabywców z USA i Azji niż kiedykolwiek wcześniej investropa.com investropa.com, a trend ten prawdopodobnie się utrzyma wraz z poprawą połączeń komunikacyjnych i utrzymaniem się Alp jako pożądanego symbolu stylu życia. Tymczasem dotychczasowe grupy nabywców (europejskie rodziny itp.) nie wykazują spadku zainteresowania – wręcz przeciwnie, pandemia przypomniała ludziom o wartości natury, przestrzeni i możliwości wycofania się, co jest mocną stroną Alp. O ile nie nastąpi znacząca zmiana (np. nowe ograniczenia w podróżowaniu lub podatek zniechęcający do zagranicznej własności), popyt powinien pozostać strukturalnie silny do 2028 roku.
- Chroniczne ograniczenia podaży: Megève i podobne kurorty napotykają fizyczne i regulacyjne ograniczenia dotyczące nowej zabudowy. Wioska otoczona jest terenami chronionymi i ścisłymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, które zachowują jej wiejski charakter. Dodatkowo Francja ma cele środowiskowe, które zniechęcają do nadmiernej zabudowy w górach. Jak już wspomniano, gdy w Megève pojawia się nowa zabudowa, są to często projekty pionowe lub uzupełniające, a nie rozległe nowe osiedla cimalpes.com. Oznacza to, że podaż nowych nieruchomości pozostanie skromna. Kilkadziesiąt luksusowych apartamentów lub chaletów wprowadzanych na rynek każdego roku jest łatwo pochłaniane przez popyt. Co więcej, podaż może się jeszcze bardziej ograniczyć, jeśli właściciele będą dłużej trzymać aktywa (na przykład rodziny przekazujące nieruchomości z pokolenia na pokolenie – coś już powszechnego w miejscach takich jak St. Moritz i coraz częściej w Megève). Konsekwencją ograniczonej podaży jest duże prawdopodobieństwo dalszego wzrostu cen, ponieważ coraz więcej nabywców konkuruje o ograniczoną liczbę chaletów i apartamentów. Nawet w scenariuszu wolniejszego wzrostu gospodarczego, czynnik niedoboru powinien wspierać ceny.
- Wzrost infrastruktury i wydarzeń: W ciągu najbliższych kilku lat Alpy znajdą się w centrum uwagi na świecie dzięki dużym wydarzeniom (Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2026 we Włoszech, a być może także Zimowe Igrzyska 2030, które mogą obejmować alpejskie lokalizacje) investropa.com. Takie wydarzenia zazwyczaj katalizują inwestycje w infrastrukturę – możemy spodziewać się ulepszeń, takich jak zmodernizowane lotniska, drogi i obiekty kurortowe do końca lat 20. XXI wieku. Dla Megève lepsza dostępność (np. krótszy czas dojazdu, ulepszone udogodnienia) tylko poszerzy jej atrakcyjność. Rząd francuski i lokalne departamenty również inwestują w regiony górskie, aby przyciągać turystów przez cały rok (np. letni tor saneczkowy, parki rowerowe, festiwale kulturalne), co powinno utrzymać wzrost liczby odwiedzających. Perspektywy turystyczne są solidne, a liczba odwiedzających francuskie Alpy prawdopodobnie ustanowi nowe rekordy, gdy podróże z Azji się unormują, a obawy klimatyczne być może skłonią więcej Europejczyków do spędzania wakacji bliżej domu (w chłodniejszych górach). Całorocznie tętniący życiem kurort to doskonała wiadomość dla inwestorów, ponieważ wzmacnia to strumienie najmu i ogólną atrakcyjność posiadania tam nieruchomości.
- Adaptacja do zmian klimatu: Do 2028 roku zmiany klimatyczne nadal będą budzić obawy, ale ośrodki, które proaktywnie się dostosują, utrzymają swoją atrakcyjność. Megève już teraz dywersyfikuje swoją ofertę (zimą i latem jest mniej więcej równowaga, wiele atrakcji niezwiązanych z narciarstwem), zmniejszając zależność od idealnych warunków narciarskich. Postępy w technologii naśnieżania i ewentualnie dostosowane harmonogramy narciarskie pomogą radzić sobie z cieplejszymi zimami. Obserwuje się także trend koncentrowania rozwoju na większych wysokościach (uwaga: nieruchomości powyżej 1 500 m w Alpach odnotowały znacznie wyższy wzrost cen, +40% w ciągu ostatniej dekady, ze względu na niezawodność śniegu investropa.com investropa.com). Choć baza Megève nie jest aż tak wysoko, jej teren narciarski sięga tego zakresu i korzysta z dostępu do pobliskich wysoko położonych terenów (rejon Mont Blanc). Jeśli niższe stoki napotkają problemy, można się spodziewać nawet większego popytu na najlepsze lokalizacje, które gwarantują dostęp do śniegu (np. domki w pobliżu wyższych wyciągów lub z lądowiskami dla helikopterów umożliwiającymi dotarcie do lodowców). W każdym razie czynniki klimatyczne raczej nie zaszkodzą rynkowi w krótkim okresie – jeśli już, to skupią uwagę kupujących na najlepiej wyposażonych i najlepiej położonych ośrodkach, do których zalicza się Megève (dzięki inwestycjom w całoroczną atrakcyjność) collection-chalet.co.uk.
- Stabilność polityki i podatków: Trajektoria regulacyjna Francji (wymogi dotyczące efektywności energetycznej itp.) jest w dużej mierze ustalona do końca tej dekady. Wiadomo, że do 2028 roku wynajem domów klasy F również będzie zakazany (kolejny krok po zakazie wynajmu klasy G w 2025 roku, co wymusi kolejne renowacje) – to wywoła falę remontów chaletów i może tymczasowo wprowadzić na rynek kilka nieruchomości, jeśli właściciele zdecydują się nie modernizować, co stworzy okazje dla kupujących gotowych do modernizacji. Pod względem podatkowym, wszelkie zmiany (np. w podatku majątkowym lub podatku od zysków kapitałowych) będą kluczowe do monitorowania, ale nie oczekuje się drastycznych działań, biorąc pod uwagę znaczenie nie zniechęcania do inwestycji. Stabilne otoczenie prawne Francji to w rzeczywistości zaleta; inwestorzy mogą być w rozsądnym stopniu pewni, czego się spodziewać (na przykład, 20% zwrot VAT od nowych wynajmów powinien nadal obowiązywać, zachęcając do nowych inwestycji). Jednym z obszarów do obserwacji są lokalne regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego – jeśli Megève wprowadziłoby limity lub wyższe podatki od drugich domów w celu ochrony mieszkań całorocznych (trend w niektórych regionach turystycznych), mogłoby to subtelnie wpłynąć na kalkulacje inwestorów. Jednak na rok 2025 kurortowi udaje się utrzymać równowagę, a wola polityczna, by nadal wspierać inwestycje w turystykę, jest silna.
Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, perspektywy do 2028 roku to umiarkowany wzrost i trwała siła rynku. Najprawdopodobniej wartości nieruchomości w Megève będą nadal stopniowo rosnąć każdego roku, być może z wyjątkowo silnymi sezonami, jeśli popyt zewnętrzny gwałtownie wzrośnie (na przykład boom amerykańskich nabywców w przypadku osłabienia euro lub dobrej koniunktury w USA). Stopy zwrotu z wynajmu mogą jeszcze nieco wzrosnąć wraz ze wzrostem obłożenia latem i jeśli podaż wynajmu zostanie ograniczona przez regulacje energetyczne (mniej dostępnych do wynajmu nieruchomości oznacza wyższe stawki dla tych zgodnych z przepisami). Do 2028 roku Megève prawdopodobnie umocni swoją pozycję jako całoroczna luksusowa destynacja, czego właśnie poszukują dzisiejsi kupujący – bezpiecznej i przyjemnej inwestycji. Jak podsumował jeden z raportów rynkowych, nieruchomości alpejskie okazały się „odporne na każdy zwrot sytuacji”, a Megève uosabia tę odporność dzięki połączeniu ograniczonej podaży, atrakcyjnego stylu życia i międzynarodowego popytu agenceboan.com. O ile nie wydarzy się nic nieprzewidzianego, interesariusze mogą oczekiwać świetnych kilku lat przed rynkiem nieruchomości w Megève, a lata 2025–2028 będą kontynuacją obecnej trajektorii stabilnego wzrostu i wysokiego zaufania inwestorów investropa.com.
Źródła: Knight Frank Alpine Property Report 2025 agenceboan.com agenceboan.com agenceboan.com; BOAN Immobilier Megève analiza rynku cimalpes.com; Collection Chalet French Alps trendy Zima 2024/25 collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk; Investropa French Alps blogi rynkowe investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com; Knight Frank „The View” analizy knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com; Statystyki turystyki Megève chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com; Przewodnik podatkowy Cabinet Roche cabinet-roche.com cabinet-roche.com cabinet-roche.com.
