Nieruchomości w San Diego 2025: Domy za milion dolarów, wygórowane czynsze i zmieniający się rynek

Rynek mieszkaniowy w San Diego w 2025 roku przechodzi zauważalną zmianę po latach gwałtownego wzrostu. Ceny domów pozostają blisko rekordowych poziomów – około 1 miliona dolarów za typowy dom – ale szybka aprecjacja z czasów pandemii wyhamowała zillow.com alliedschools.com. Liczba dostępnych na sprzedaż domów stopniowo rośnie z historycznie niskich poziomów, dając kupującym nieco większą przewagę niż w ostatnich latach alliedschools.com. Jednocześnie najemcy mierzą się z rekordowo wysokimi czynszami, średnio około 2 500 dolarów miesięcznie, przy czym wzrost czynszów wreszcie wyhamowuje dzięki fali nowych mieszkań pojawiających się na rynku obrag.org. Poniżej znajduje się kompleksowe zestawienie trendów na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w San Diego, wyników poszczególnych dzielnic, profili kupujących/najemców, perspektyw inwestycyjnych, prognoz, planowanych inwestycji, nowych przepisów, wyzwań związanych z dostępnością cenową oraz kluczowych czynników ekonomicznych – od stóp procentowych po migrację – kształtujących przyszłość rynku.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku

Ceny domów: Wartości domów w San Diego ustabilizowały się w 2025 roku po gwałtownym wzroście w poprzednich latach. Mediana ceny sprzedaży w połowie 2025 roku oscyluje wokół 950 000–1 000 000 dolarów, czyli około 1–3% mniej niż rok wcześniej zillow.com alliedschools.com. Według Zillow Home Value Index dla San Diego wynosił około 998 000 dolarów w lipcu 2025 roku, co oznacza spadek o 3,4% rok do roku zillow.com. Podobnie, California Association of Realtors podało, że mediana ceny domu wolnostojącego w hrabstwie San Diego wyniosła 1,025 miliona dolarów w czerwcu 2025 roku, co stanowi niewielki spadek o 2–3% w porównaniu z czerwcem 2024 roku patch.com. Krótko mówiąc, ceny nieznacznie spadły od szczytu, ale pozostają historycznie wysokie – niemal o 60% wyższe niż pięć lat temu, na początku lat 20. XXI wieku luxurysocalrealty.com. To spłaszczenie cen oznacza ochłodzenie po gorączkowym boomie z czasów pandemii, odzwierciedlając opór kupujących wobec ograniczeń dostępności cenowej i wyższych kosztów finansowania.

Wolumen sprzedaży i zapasy: Aktywność sprzedaży domów nieco spowolniła. Do połowy 2025 roku liczba sfinalizowanych transakcji jest nieznacznie poniżej poziomów z zeszłego roku (sprzedaż domów w hrabstwie San Diego w czerwcu 2025 była około 2% niższa niż w czerwcu 2024) sdhousingmarket.com. Jednym z głównych czynników jest niedobór ofert – choć liczba dostępnych domów się poprawia, nadal jest niewielka. W połowie 2025 roku na rynku w rejonie San Diego było około 3 500 domów zillow.com, co przekłada się na około 3,2 miesiąca podaży, w porównaniu do ~2,4 miesiąca rok wcześniej alliedschools.com. Ten 33% wzrost podaży dał kupującym więcej opcji niż mieli podczas pandemicznego szaleństwa alliedschools.com. Jednak ogólna liczba ofert pozostaje znacznie poniżej norm sprzed 2020 roku, ponieważ wielu właścicieli domów jest „uwięzionych” przez ultraniskie stopy procentowe kredytów hipotecznych i nie chce sprzedawać (ponad 80% właścicieli domów w Kalifornii ma kredyt hipoteczny z oprocentowaniem poniżej 5%, co zniechęca ich do zamiany na kredyt z oprocentowaniem 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Nowych ofert w San Diego było faktycznie mniej o kilkanaście procent rok do roku na początku 2025 calmatters.org, co przyczynia się do tego, że rynek – choć chłodniejszy – wciąż jest stosunkowo napięty w porównaniu do historycznych standardów.

Szybkość rynku i konkurencja: Sprzedaż domów zajmuje średnio nieco więcej czasu, ale atrakcyjne nieruchomości wciąż sprzedają się szybko. Mediana czasu na rynku wydłużyła się do około 24–27 dni (około 3–4 tygodni) w połowie 2025 roku, co oznacza wydłużenie o ~15–17% w porównaniu z rokiem poprzednim sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kupujący podejmują decyzje bardziej rozważnie, ponieważ rosnące stopy procentowe ograniczają budżety, a wojny licytacyjne są mniej gorączkowe niż w latach 2021–2022. Mimo to, ponad jedna trzecia ofert wciąż sprzedaje się powyżej ceny wywoławczej zillow.com, a około 37% transakcji zostało zamkniętych powyżej ceny ofertowej na początku lata zillow.com – to znak, że domy gotowe do zamieszkania w popularnych dzielnicach wciąż mogą wywołać konkurencję. Jednocześnie prawie połowa wszystkich sprzedaży odbywa się obecnie poniżej ceny wywoławczej zillow.com, co odzwierciedla większą siłę negocjacyjną kupujących w porównaniu z bardzo konkurencyjnym rynkiem z czasów pandemii. W istocie, rynek mieszkaniowy San Diego w 2025 roku przesunął się w kierunku bardziej zrównoważonego stanu: kupujący zyskują więcej swobody i siły negocjacyjnej wraz ze wzrostem podaży i stabilizacją cen, a jednocześnie sprzedający nadal korzystają z historycznie wysokich wycen i utrzymującego się niedoboru mieszkań.

Wpływ stóp procentowych: Podwyższone stopy procentowe kredytów hipotecznych w przedziale 6,5–7% były kluczowym czynnikiem spowalniającym tempo rynku. Po wzroście stóp procentowych z około 3% do około 7% w latach 2021–2023, zdolność nabywcza kupujących uległa pogorszeniu lao.ca.gov. W rezultacie na rynku jest mniej wykwalifikowanych kupujących w wyższym segmencie oraz ostrożniejsze licytacje. Wielu potencjalnych kupujących przechodzących na wyższy standard pozostaje przy swoich obecnych nieruchomościach, aby zachować kredyty hipoteczne z niskim oprocentowaniem, co ogranicza podaż domów na sprzedaż lao.ca.gov lao.ca.gov. Tymczasem osoby kupujące po raz pierwszy muszą zmierzyć się z miesięcznymi ratami kredytu hipotecznego prawie o 80% wyższymi niż zaledwie kilka lat temu – obecnie dom ze średniej półki w Kalifornii wymaga raty około 5 900 USD, co oznacza wzrost o 82% od 2020 roku lao.ca.gov. Tak wysokie stopy skutecznie wyznaczyły górny limit cen domów w 2025 roku, kończąc gwałtowny wzrost wartości. Prognozy branżowe przewidują, że stopy procentowe kredytów hipotecznych mogą się nieco obniżyć później w 2025 roku (potencjalnie spadając do połowy zakresu 6%) themortgagereports.com, co mogłoby uwolnić część skumulowanego popytu. Na razie drogie finansowanie wprowadziło okres stabilizacji cen i zmniejszonej rotacji na rynku nieruchomości w San Diego.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych

Podczas gdy rynek nieruchomości mieszkaniowych łagodnie się schładza, nieruchomości komercyjne w San Diego doświadczają bardziej dramatycznych zmian po pandemii. Różne sektory radzą sobie nierówno:

• Powierzchnia biurowa: Rynek biurowy pozostaje słaby, ponieważ utrzymują się zdalne i hybrydowe modele pracy. Wskaźniki pustostanów biurowych osiągnęły rekordowe poziomy w 2025 roku. Całkowity wskaźnik pustostanów biurowych w hrabstwie wyniósł 14,5% w II kwartale 2025 r., w porównaniu do około 14,2% rok wcześniej cushmanwakefield.com. Wiele firm zmniejszyło powierzchnię biurową, podnajęło nadmiarowe przestrzenie lub wybrało rozwiązania coworkingowe. Biura klasy A są szczególnie niedostatecznie wykorzystywane (np. wieżowce w centrum mają pustostany sięgające kilkunastu procent) avisonyoung.us. Właściciele oferują zachęty i zniżki czynszowe, aby przyciągnąć najemców na tym rynku korzystnym dla najemców. Milken Institute sklasyfikował gospodarkę metropolii San Diego niżej w 2025 roku częściowo z powodu tych trendów dotyczących zatrudnienia i powierzchni biurowej, zauważając, że krótkoterminowy wzrost zatrudnienia wyniósł tylko ~0,5% w 2024 r. – znacznie poniżej średniej krajowej axios.com. Pozytywną stroną jest to, że zdywersyfikowana gospodarka San Diego (sektory nauk przyrodniczych, obronności i technologii) zapewnia pewną ochronę – jednak perspektywy dla biur zależą od powrotu do pracy stacjonarnej oraz tego, czy wzrost zatrudnienia w branży technologicznej/biotechnologicznej się odbuduje.
• Powierzchnia przemysłowa i logistyczna: Po okresie boomu, sektor nieruchomości przemysłowych notuje wzrost wskaźników pustostanów z historycznie niskich poziomów. W całym hrabstwie wskaźnik pustostanów przemysłowych wynosił około 7,7% w połowie 2025 r., co oznacza gwałtowny wzrost (+2,3 punktu procentowego rok do roku) w związku z pojawieniem się nowej podaży magazynowej i normalizacją wzrostu e-commerce cushmanwakefield.com. Rynek magazynowy południowej Kalifornii wychodzi z okresu gwałtownej ekspansji i San Diego nie jest tu wyjątkiem – najemcy mają teraz więcej opcji, a wzrost czynszów wyhamował. Mimo to, wskaźnik pustostanów przemysłowych na poziomie około 7% pozostaje zdrowy w ujęciu historycznym, a popyt na centra dystrybucyjne i powierzchnie produkcyjne dla biotechnologii w kluczowych subrynkach (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley itd.) utrzymuje się. Stawki najmu nieco spadły od szczytowych poziomów, gdyż właściciele konkurują o mniejszą liczbę aktywnych najemców latimes.com. Analitycy przewidują, że rynek przemysłowy odzyska równowagę do 2026 roku, gdy regionalna gospodarka i przepływ towarów dostosują się do realiów po pandemii jpmorgan.com.
• Laboratoria nauk przyrodniczych: Rynek nieruchomości laboratoryjnych w San Diego – będący podzbiorem powierzchni biurowych wyspecjalizowanych pod laboratoria biotechnologiczne – doświadczył w ostatnich latach boomu budowlanego, który obecnie doprowadził do nadmiaru pustych powierzchni laboratoryjnych. Wskaźnik pustostanów w segmencie life science wzrósł do 26,3% w połowie 2025 roku, zaledwie rok wcześniej wynosił 16,5% cushmanwakefield.com. Finansowanie venture capital dla biotechnologii osłabło w porównaniu do rekordów z 2021 roku, a niektóre startupy upadły lub się skurczyły, pozostawiając nowo wybudowane budynki laboratoryjne bez najemców. Kluczowe skupiska, takie jak Torrey Pines, UTC i Sorrento Mesa, charakteryzują się wysoką dostępnością laboratoriów. Ta nadpodaż wywiera presję na spadek czynszów na rynku laboratoriów. Jednak San Diego pozostaje jednym z czołowych ośrodków biotechnologicznych w kraju, a eksperci branżowi przewidują, że wraz z powstawaniem nowych startupów farmaceutycznych i medtech (oraz dalszą współpracą dużych firm farmaceutycznych na miejscu), ta wolna powierzchnia laboratoryjna będzie stopniowo absorbowana. Tymczasem właściciele nieruchomości oferują zachęty i bonusy na wykończenie, aby przyciągnąć najemców z branży life science. Wysoki poziom pustostanów laboratoryjnych to krótkoterminowe ryzyko dla inwestorów komercyjnych, ale podkreśla jak dużo nowej powierzchni oddano do użytku, by zaspokoić popyt biotechnologiczny w czasie boomu.
• Handel detaliczny i hotelarstwo: Rynek nieruchomości handlowych w San Diego jest stosunkowo stabilny. Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym wynosi około 5,1% (II kwartał 2025), tylko nieznacznie więcej niż rok temu cushmanwakefield.com. Konsumenci w dużej mierze wrócili do zakupów i gastronomii stacjonarnej; zarówno obszary turystyczne, jak i centra dzielnicowe skorzystały na silnym odbiciu turystyki w 2025 roku. Rynek hotelarski w San Diego mocno się odbudowuje – obłożenie hoteli i ceny pokoi wzrosły wraz z powrotem konwencji i turystyki wypoczynkowej axios.com. Ma to pozytywny wpływ na lokale handlowe i gastronomiczne. Mimo że e-commerce nadal rośnie, większość dobrze położonych obiektów handlowych (szczególnie otwarte centra) utrzymuje się na rynku, a niektóre puste sklepy wielkopowierzchniowe są przekształcane w siłownie, obiekty rozrywkowe lub nawet projekty mieszkaniowe. Nieruchomości wielorodzinne na wynajem, często klasyfikowane jako aktywa komercyjne, radzą sobie solidnie (niskie pustostany na poziomie 4–5% i minimalny wzrost czynszów w tym roku) obrag.org. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości komercyjnych w San Diego w 2025 roku to mieszany obraz: biura i wyspecjalizowane laboratoria napotykają trudności, sektor przemysłowy się normalizuje po okresie wzrostów, a handel detaliczny i hotelarstwo patrzą w przyszłość z ostrożnym optymizmem.

Wyniki rynku w różnych dzielnicach

Rynek nieruchomości w San Diego jest wysoce zróżnicowany lokalnie, z dużymi różnicami w zależności od dzielnicy i podrynku. Nadmorskie luksusowe enklawy, modne dzielnice miejskie i podmiejskie osiedla śródlądowe wykazują w 2025 roku różne trendy:

• Luksusowe rynki nadmorskie: Ekskluzywne, nadmorskie społeczności (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe itd.) generalnie utrzymały swoją wartość lub nawet odnotowały wzrosty, dzięki ograniczonej podaży i zamożnym nabywcom. Na przykład, mediana cen domów w Del Mar wynosiła około 3,0 mln dolarów na początku 2025 roku – aż o 55% wyższa niż rok wcześniej sofi.com sofi.com. (Tak ogromny skok prawdopodobnie odzwierciedla kilka sprzedaży w ultra-wysokim segmencie, które zawyżają medianę, a nie ogólny wzrost cen.) Nieruchomości nadmorskie wciąż cieszą się popytem ze względu na widoki na ocean i styl życia, a wielu właścicieli w tych rejonach ma środki finansowe, by przeczekać wahania rynku, zamiast sprzedawać z rabatem. Niemniej jednak, nawet luksusowe rynki ochłodziły się w porównaniu do licytacji z 2021 roku – w Del Mar domy spędzały na rynku średnio około 57 dni i sprzedawały się o około 4% poniżej ceny wywoławczej sofi.com sofi.com, co wskazuje, że nawet zamożni kupujący negocjują w obecnych warunkach.
• Centralne dzielnice miejskie: Niektóre modne, historycznie konkurencyjne dzielnice bliżej centrum odnotowały ostatnio korekty cen. Na przykład North Park – popularna okolica wśród młodych profesjonalistów – doświadczyła niemal 20% spadku cen domów od początku 2024 do początku 2025 roku sofi.com. Mediana cen w North Park spadła do około 900 000 dolarów sofi.com, ponieważ wyższe stopy procentowe wykluczyły część kupujących po raz pierwszy, a pandemiczna gorączka na domy jednorodzinne osłabła. Podobnie, części Downtown San Diego i Hillcrest odnotowały stagnację lub spadek cen mieszkań, zwłaszcza tych bez unikalnych cech. Te rejony gwałtownie rosły w latach 2021–2022, więc umiarkowany spadek w latach 2023–2025 oznacza normalizację rynku. Mimo to, popyt na centralnie położone domy pozostaje – rynek North Park uznawany jest za „bardzo konkurencyjny”, a oferty często trafiają do kontraktu w zaledwie dwa tygodnie, czasem powyżej ceny wywoławczej w przypadku najbardziej pożądanych nieruchomości sofi.com sofi.com. W praktyce ochłodzenie na miejskich rynkach przywróciło pewne relatywne okazje (ceny poniżej szczytowych poziomów), które bystrzy kupujący szybko wykorzystują.
Obszary śródlądowe i podmiejskie: Bardziej przystępne cenowo przedmieścia i społeczności śródlądowe stały się ogniskami aktywności, ponieważ kupujący szukają lepszej wartości za pieniądze. Regiony takie jak East County i North County Inland odnotowują zdrowy wolumen sprzedaży. W czerwcu 2025 roku kody pocztowe z największą liczbą sprzedanych domów znajdowały się głównie w głębi lądu: obszary takie jak Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) i San Marcos (92078) przodowały w liczbie transakcji w hrabstwie sdhousingmarket.com. Te dzielnice oferują większe działki lub więcej przestrzeni w stosunkowo umiarkowanej cenie za stopę kwadratową, co przyciąga rodziny i osoby pracujące zdalnie, które nie muszą mieszkać blisko wybrzeża sdhousingmarket.com. Na przykład Rancho Bernardo (planowana społeczność śródlądowa) i San Marcos mają medianę cen domów znacznie poniżej mediany wybrzeża, a jednocześnie zapewniają dobre szkoły i udogodnienia – co czyni je atrakcyjnymi „okazjami cenowymi”. Analizy agentów nieruchomości wskazują, że społeczności śródlądowe dają kupującym „więcej domu za tę samą kwotę” oraz przyzwoity dostęp do parków, sklepów i autostrad sdhousingmarket.com. W rezultacie konkurencja pozostaje zacięta na wielu z tych rynków wartości; niektóre domy przyciągają wiele ofert i szybko przechodzą w status „w trakcie sprzedaży”, jeśli są dobrze wycenione. Z drugiej strony, kilka droższych rynków przybrzeżnych North County (Encinitas, Del Mar) odnotowało wolniejszą sprzedaż z powodu braku podaży i bardzo wysokich cen. Ogólnie rzecz biorąc, podmiejski San Diego radzi sobie solidnie, z umiarkowanym wzrostem cen w niektórych miejscach i tylko niewielkimi spadkami w innych. Zmiana polega na tym, że popyt przesunął się bardziej w stronę ekstrawbów i przedmieść, ponieważ kupujący szukają względnej przystępności cenowej w środowisku wysokich stóp procentowych alliedschools.com alliedschools.com.
• South Bay i obszary przygraniczne: W południowej części hrabstwa (np. Chula Vista, National City, Imperial Beach) popyt na mieszkania również był silny. Szczególnie Chula Vista przoduje w budowie nowych domów, wydając znacznie więcej pozwoleń na budowę mieszkań w przeliczeniu na mieszkańca niż większość miast w hrabstwie planetizen.com planetizen.com. Ta rozbudowa zwiększyła podaż i powstrzymała wzrost cen. Dom ze średniej półki we wschodniej części Chula Vista lub Otay Ranch jest zazwyczaj tańszy niż porównywalny dom dalej na północ, co przyciąga kupujących po raz pierwszy i rodziny wojskowe. Na początku 2025 roku mediana ceny domu jednorodzinnego w National City wynosiła około 600 000 dolarów, spadając z poziomu szczytowego w 700 tys. dawnsellssandiego.com, co pokazuje pewną korektę w segmencie podstawowym. Dzielnice South Bay pozostają stosunkowo przystępne cenowo i są kluczowe dla regionalnych działań na rzecz zwiększenia podaży mieszkań.

Podsumowując, wyniki poszczególnych dzielnic San Diego są podzielone: rynki nadmorskie z najwyższej półki oraz niektóre pożądane enklawy trzymają się mocno lub nawet osiągają nowe rekordy, podczas gdy wiele dzielnic ze średniej półki odnotowało umiarkowane spadki względem szczytów z czasów pandemii. Tymczasem peryferyjne przedmieścia z niższymi cenami doświadczają stałego popytu i lepszej sprzedaży, ponieważ kupujący szukający przystępnych cen przenoszą się tam. Ta mozaika trendów podkreśla znaczenie lokalizacji – nawet na ogólnie schłodzonym rynku, mikro-rynki mogą zachowywać się bardzo różnie.

Demografia i zachowania kupujących oraz najemców

Kto kupuje w 2025 roku: Grono kupujących domy w San Diego zawęziło się do osób z wyższymi dochodami, kapitałem własnym lub zewnętrzną gotówką, biorąc pod uwagę wysokie ceny i koszty kredytów. Dużą część kupujących stanowią osoby zmieniające dom na większy (obecni właściciele nieruchomości) oraz pary profesjonalistów z podwójnym dochodem, często wykorzystujące kapitał ze sprzedaży poprzedniego domu. Typowy kupujący w San Diego to obecnie osoba w wieku 30 lub 40 lat (starsi millenialsi i pokolenie X), często zatrudniona w branżach takich jak technologia, biotechnologia, opieka zdrowotna lub wojsko. Osoby kupujące pierwszy dom nie zniknęły, ale napotykają poważne przeszkody: przy medianie ceny na poziomie około 1 mln dolarów, gospodarstwo domowe musi mieć dochód około 250 000+ dolarów, aby komfortowo kupić dom w medianie cenowej offthe56.com. To około trzy razy więcej niż rzeczywisty medianowy dochód gospodarstwa domowego w regionie, co oznacza, że tylko około 15% gospodarstw domowych w San Diego stać na dom w medianie cenowej przy obecnych stawkach offthe56.com. Ta rzeczywistość wypchnęła wiele młodszych rodzin i kupujących o umiarkowanych dochodach z rynku lub do mieszkań, domów wymagających remontu albo na obrzeża. Wciąż obserwujemy także kupujących relokacyjnych przybywających do San Diego – część z droższych rynków Kalifornii (jak San Francisco czy Orange County) szukających względnych okazji, a część spoza stanu, przyciągniętych klimatem i stylem życia. W rzeczywistości San Diego cieszy się napływem migracyjnym osób poszukujących lepszej jakości życia, nawet jeśli jednocześnie traci część mieszkańców z powodu wysokich kosztów definesdre.com. Efektem jest pewna rotacja: nowi przybysze z kapitałem lub gotówką często zastępują miejscowych, którzy spieniężają swoje domy i wyjeżdżają do tańszych stanów.

Kto wynajmuje: Z uwagi na przeszkody w osiągnięciu własności domu, duża część mieszkańców San Diego pozostaje najemcami. Tylko około 49% gospodarstw domowych w obszarze metropolitalnym San Diego posiada własny dom (w porównaniu do ~65% w skali kraju) kpbs.org. Najemcy to szeroka grupa młodych profesjonalistów, studentów (w okolicy działa kilka uniwersytetów), personelu wojskowego oraz pracowników o niższych dochodach w sektorze usług i turystyki. Warto zauważyć, że wiele rodzin z klasy średniej, które w poprzednich pokoleniach kupowałyby swój pierwszy dom, obecnie nadal wynajmuje nawet po trzydziestce z powodu problemów z dostępnością cenową. Demografia najemców obejmuje więc zarówno świeżo upieczonych absolwentów mieszkających w miejskich apartamentach, jak i rodziny w podmiejskich domach szeregowych. Najemcy o wysokich dochodach również mają znaczenie – niektórzy dobrze zarabiający decydują się na wynajem luksusowych apartamentów lub domów jednorodzinnych (płacąc ponad 3 tys. dolarów miesięcznie), ponieważ są wykluczeni z rynku kupna lub wolą elastyczność. Mediana czynszu w hrabstwie San Diego osiągnęła około 2 500 dolarów na początku 2025 roku obrag.org, więc nawet wynajem wymaga solidnych dochodów. Mimo to wynajem jest znacznie bardziej osiągalny niż zakup dla większości: miesięczny koszt zakupu domu o medianie cenowej jest o około 70% wyższy niż wynajem równoważnego domu, co stanowi różnicę bliską rekordowym poziomom lao.ca.gov lao.ca.gov. Ta różnica utrzymuje wiele osób na rynku najmu.

Zachowania kupujących: Dzisiejsi kupujący zachowują się bardziej ostrożnie i rozważnie niż podczas szału zakupowego sprzed kilku lat. Przy wysokich stopach procentowych i niepewności gospodarczej część kupujących nacisnęła pauzę – wielu odkłada zakup lub jest bardzo wybrednych, czekając na odpowiednią okazję. Badania wskazują, że obawy o inflację i recesję sprawiły, że niektórzy konsumenci są ostrożni wobec dużych decyzji finansowych alliedschools.com. Osoby aktywne na rynku często szukają ustępstw ze strony sprzedających (np. pomocy w kosztach zamknięcia transakcji lub obniżenia oprocentowania) i są bardziej skłonne zrezygnować z zakupu, jeśli dom nie zostanie wyceniony odpowiednio lub inspekcja wykaże problemy. Widzimy też, że kupujący mocniej negocjują cenę; oferty znacznie poniżej ceny wywoławczej nie są już rzadkością w niektórych segmentach, zwłaszcza jeśli ogłoszenie długo pozostaje na rynku. Niemniej jednak dobrze wycenione domy w świetnym stanie nadal mogą wywołać licytację – poważni kupujący wiedzą, że domy gotowe do zamieszkania w najlepszych dzielnicach wciąż cieszą się popytem. Kupujący za gotówkę i inwestorzy nadal odgrywają istotną rolę (około 20% transakcji w Kalifornii w ostatnich kwartałach to zakupy za gotówkę), co pomaga utrzymać popyt w segmencie premium oraz na nieruchomości z problemami lub niedowartościowane.

Co ciekawe, trendy migracyjne wpływają na to, kto kupuje: hrabstwo San Diego doświadcza netto krajowej migracji na zewnątrz (tysiące lokalnych mieszkańców opuszcza co roku region na rzecz tańszych miejsc), ale jest to równoważone przez imigrację międzynarodową oraz pewien napływ z innych drogich metropolii kpbs.org kpbs.org. Między połową 2023 a połową 2024 roku około 24 000 osób opuściło San Diego na rzecz innych części USA, jednak mniej więcej tyle samo osób przeprowadziło się do San Diego z zagranicy, co skutkuje brakiem zmiany liczby ludności kpbs.org. Osoby wyjeżdżające to często rodziny o średnich dochodach lub emeryci szukający tańszego mieszkania (koszt mieszkania był wskazywany jako główny powód) kpbs.org. Nowi imigranci i osoby przenoszące się do pracy to zazwyczaj pracownicy zatrudniani w branżach takich jak biotechnologia, opieka zdrowotna, środowisko akademickie czy wykwalifikowane rzemiosło – generując nowy popyt na mieszkania, często początkowo jako najemcy. W istocie popyt na mieszkania w San Diego utrzymuje się dzięki bazie miejsc pracy i atrakcyjności stylu życia, nawet jeśli wysokie koszty wypychają część wieloletnich mieszkańców poza ten obszar.

Zachowania najemców: Po stronie wynajmu, najemcy odczuli pewną ulgę w 2025 roku. Po latach gwałtownych podwyżek czynszów, wzrost czynszów zatrzymał się na poziomie około 0–1% rocznie obrag.org. Wskaźniki pustostanów wzrosły do około 5% (z rekordowo niskiego poziomu blisko 3% w 2021 roku), z powodu napływu nowych budynków apartamentowych obrag.org obrag.org. W rezultacie najemcy widzą więcej promocji i ustępstw – stało się powszechne, że nowe luksusowe kompleksy oferują „jeden miesiąc gratis” lub inne oferty, aby przyciągnąć najemców obrag.org. Najemcy mają teraz nieco większą siłę negocjacyjną, szczególnie w segmencie apartamentów z wyższej półki. Wielu z nich wykorzystuje to, odnawiając umowy najmu przy mniejszych podwyżkach lub negocjując z właścicielami, wiedząc, że pusty lokal jest kosztowny dla właściciela. Mimo to, ogólne czynsze pozostają blisko historycznych maksimów, więc obciążenia kosztami są duże: znaczna część najemców płaci znacznie powyżej zalecanych 30% dochodu na mieszkanie. Niektórzy najemcy zamieszkują wspólnie z współlokatorami lub dalszą rodziną, aby sobie poradzić. Widzimy także utrzymujący się popyt na wynajem domów jednorodzinnych – rodziny, które nie mogą kupić, często szukają domu do wynajęcia w dobrej dzielnicy szkolnej, co utrzymuje czynsze za domy wolnostojące na wysokim poziomie. Inwestorzy instytucjonalni mają pewien udział w rynku najmu w San Diego, choć mniejszy niż w tańszych miastach Sunbelt – mimo to, podmioty, które kupiły domy jednorodzinne na wynajem, nadal je utrzymują, ponieważ oczekuje się, że wzrost czynszów, choć wolniejszy, będzie się utrzymywał ze względu na niedobór mieszkań.

Podsumowując, grupa kupujących w San Diego w 2025 roku jest zamożniejsza i bardziej ostrożna pod względem ryzyka, podczas gdy populacja najemców jest szeroka i rośnie, obejmując tych, którzy nie mogą kupić. Obie grupy są pod wpływem wysokich kosztów życia w regionie i dostosowują się – kupujący stają się bardziej wybredni lub przenoszą się na obrzeża, a najemcy szukają okazji lub dzielą mieszkania. Największym wyzwaniem jest to, że koszty mieszkań znacznie przewyższyły dochody, zmuszając do trudnych wyborów, kto może pozostać w San Diego i w jakiej roli (właściciel czy najemca).

Możliwości inwestycyjne i ryzyka

Rynek nieruchomości w San Diego nadal przyciąga inwestorów – od drobnych właścicieli po duże firmy – ale rok 2025 przynosi bardziej złożony krajobraz możliwości i ryzyk inwestycyjnych:

Możliwości:

• Silny popyt na wynajem: Ponieważ własność domu jest poza zasięgiem wielu osób, popyt na wynajem jest solidny, napędzając zwroty inwestorów na rynku najmu alliedschools.com. Czynsze są na rekordowo wysokim poziomie (mediana ~2 500 USD), a choć wzrost się ustabilizował, wskaźniki pustostanów (~5%) pozostają niskie w porównaniu historycznym obrag.org. To sprawia, że dobrze położone nieruchomości wielorodzinne i domy jednorodzinne na wynajem są atrakcyjne dla inwestorów poszukujących dochodu. Wysokie czynsze i niskie pustostany oznaczają, że właściciele mogą osiągać solidny przepływ gotówki, zwłaszcza w dzielnicach popularnych wśród młodych profesjonalistów lub w pobliżu centrów pracy. Na przykład inwestycja w bliźniak lub czterorodzinny budynek w okolicach takich jak North Park czy Golden Hill może zapewnić stałe obłożenie, ponieważ wielu najemców preferuje te centralne rejony i ma niewiele alternatyw własnościowych. Dodatkowo, popyt na wynajem krótkoterminowy (na wynajem wakacyjny) w turystycznych rejonach San Diego pozostaje silny przez cały rok, choć obecnie jest ograniczony przepisami (omówionymi poniżej).
• „Przystępne cenowo” lokalizacje i strategia value-add: Stosunkowo przystępne cenowo subrynki oferują potencjał wzrostu. Rynki takie jak Chula Vista, Escondido, San Marcos oraz części East County mają niższe ceny wejścia, ale obserwują wzrost liczby ludności i miejsc pracy. Inwestorzy przyglądają się tym obszarom, gdzie ceny domów i czynsze mają jeszcze przestrzeń do wzrostu w kierunku mediany powiatu. Według prognoz branżowych, okoliczne miasta z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi (takie jak Chula Vista czy Escondido) będą nadal przyciągać zarówno najemców, jak i kupujących, oferując inwestorom wyższe stopy zwrotu niż główne rejony nadmorskie alliedschools.com. Istnieje także szansa w przypadku domów do remontu lub starszych nieruchomości: inwestorzy value-add mogą odnowić przestarzałe domy, by sprzedać je lub wynająć z premią. Ponieważ znaczna część zasobów mieszkaniowych San Diego się starzeje (wiele domów z lat 60.–80.), modernizacja nieruchomości może odblokować ich wartość. Kluczowe jest celowanie w dzielnice na fali wzrostu – np. Vista czy Lemon Grove – gdzie ulepszenia odpowiadają na rosnący popyt kupujących.
• Jednostki dodatkowe mieszkalne (ADU): Pro-mieszkaniowe przepisy Kalifornii ułatwiły dodawanie ADU (tzw. domków babci) na działkach jednorodzinnych, a hrabstwo San Diego przyjęło to rozwiązanie jako sposób na zwiększenie podaży mieszkań. Zarówno inwestorzy, jak i właściciele domów korzystają z tej możliwości, budując ADU w celu uzyskania dochodu z najmu. Dodanie ADU może znacząco zwiększyć rentowność nieruchomości inwestycyjnej – domek w ogrodzie może być wynajmowany za 1 500–2 500 dolarów w zależności od lokalizacji, wzmacniając przepływy pieniężne. Miasto przygotowało nawet zatwierdzone wcześniej projekty ADU oraz zachęty. To doskonała okazja dla małych inwestorów: kup dom z dużą działką w dzielnicy śródmiejskiej i dodaj jedną lub dwie ADU. Biorąc pod uwagę wysokie czynsze, zwrot może być znaczny, a popyt ze strony najemców na takie jednostki (często w atrakcyjnych dzielnicach mieszkaniowych) jest wysoki. ADU korzystają także z korzystnych regulacji (brak wymogu osobnego parkingu w pobliżu transportu publicznego oraz uproszczone pozwolenia) definesdre.com.
• Długoterminowy wzrost wartości: Pomimo krótkoterminowych wahań, nieruchomości w San Diego historycznie zyskują na wartości w długim okresie ze względu na ograniczoną ilość ziemi i stały popyt. Inwestorzy z długim horyzontem liczą na dalszy wzrost kapitału. Atrakcyjność regionu – klimat, linia brzegowa, zróżnicowana gospodarka – sugeruje, że wartości nieruchomości prawdopodobnie będą rosły z czasem, choć w bardziej umiarkowanym tempie niż w ostatnich latach. Obecne prognozy przewidują 3–5% roczny wzrost cen domów w najbliższych latach alliedschools.com, zamiast dwucyfrowych wzrostów obserwowanych ostatnio. Ten stabilny wzrost, w połączeniu z dochodem z najmu, może zapewnić atrakcyjny całkowity zwrot dla inwestorów długoterminowych. Ponadto rynek San Diego jest mniej zmienny niż niektóre obszary skoncentrowane na technologii; ma tendencję do spowalniania zamiast załamania, co daje pewne bezpieczeństwo długoterminowym właścicielom.

Ryzyka:

• Wysokie koszty wejścia i stopy procentowe: Największą barierą dla inwestorów są obecnie wysokie koszty zakupu i finansowania. Ceny domów bliskie 1 mln dolarów oznaczają wysokie wkłady własne i kredyty hipoteczne. Kredyty na nieruchomości inwestycyjne są często udzielane na jeszcze wyższych stopach (i bez możliwości refinansowania na niskich stopach, które zablokowali właściciele domów), co utrudnia kalkulację. Koszty finansowania na poziomie około 7%+ znacząco obniżają przepływy pieniężne – wiele nieruchomości nie będzie się opłacać, chyba że zostaną kupione z dużym wkładem własnym lub po okazyjnej cenie. To ryzyko stóp procentowych jest kluczowe: jeśli stopy wzrosną jeszcze bardziej lub pozostaną wysokie, inwestorzy z dużą dźwignią mogą mieć bardzo niskie lub ujemne przepływy pieniężne. Dodatkowo, wysokie ceny zwiększają ryzyko korekty cenowej – chociaż poważny krach wydaje się mało prawdopodobny ze względu na niedobór podaży, można sobie wyobrazić, że w przypadku recesji wartości mogą jeszcze spaść. Inwestorzy muszą być gotowi przetrzymać krótkoterminowe spadki wyceny.
• Ryzyka regulacyjne i legislacyjne: Środowisko regulacyjne to mieszanka dla inwestorów. Z jednej strony, pro-mieszkaniowe ustawy (przepisy dotyczące ADU, SB 9 umożliwiające konwersję domów jednorodzinnych na bliźniaki) mogą stwarzać możliwości. Z drugiej strony pojawiają się nowe ograniczenia: uchwała San Diego dotycząca wynajmu krótkoterminowego weszła w życie w 2023 roku, ograniczając wynajem całych domów na wakacje do około 1% zasobów mieszkaniowych miasta (około 5 400 jednostek) i wymagając licencji przyznawanej w drodze losowania truvi.com. To drastycznie ograniczyło inwestowanie w stylu Airbnb – wiele wcześniej dochodowych wynajmów wakacyjnych (szczególnie w Mission Beach i rejonach nadmorskich) straciło pozwolenia, co wpłynęło na wartości nieruchomości w tych rejonach dla inwestorów, którzy liczyli na dochód krótkoterminowy truvi.com truvi.com. Ponadto, kalifornijskie przepisy przyjazne najemcom (zasady eksmisji z uzasadnioną przyczyną, limity podwyżek czynszu do ~10% rocznie na mocy AB 1482) ograniczają agresywne podwyżki czynszów. Chociaż stanowy limit czynszowy (5% plus CPI, maksymalnie ~10%) nie był zbyt restrykcyjny przy wzroście czynszów na poziomie 0,8% obrag.org, może ograniczyć zwroty, jeśli inflacja gwałtownie wzrośnie lub inwestor będzie próbował podnieść czynsz poniżej rynkowego do poziomu rynkowego. Przyszłe ustawodawstwo to także ryzyko – w Kalifornii nieustannie toczą się dyskusje o zaostrzeniu kontroli czynszów, podatkach od pustostanów czy nowych podatkach mieszkaniowych. Inwestorzy muszą być czujni na zmiany w polityce, które mogą wpłynąć na rentowność.
• Cykl gospodarczy i rynkowy: Gospodarka San Diego jest zróżnicowana, ale nieodporna na recesję. Szeroko zakrojone spowolnienie gospodarcze – zwłaszcza jeśli dotknie turystyki, wydatków na obronność lub sektorów technologicznych/biotechnologicznych – może zwiększyć bezrobocie i zmniejszyć popyt na mieszkania. Już teraz wzrost zatrudnienia zwolnił (tylko +0,5% w 2024 r., według danych EDC) axios.com, a niektóre lokalne branże wysokopłatne (takie jak nauki przyrodnicze i produkcja) odnotowały spadek zatrudnienia pod koniec 2024 r. axios.com. Jeśli w latach 2025–2026 nastąpi recesja, czynsze mogą dalej się obniżać, a liczba pustostanów wzrosnąć, gdy część najemców zdecyduje się na wspólne zamieszkanie lub opuszczenie regionu. Właściciele nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych i handlowych, stoją w obliczu ryzyka dłuższych pustostanów i presji na czynsze, jeśli firmy będą nadal się kurczyć. Inwestorzy na rynku nieruchomości muszą brać pod uwagę te cykliczne ryzyka i nie zakładać nieprzerwanego wzrostu. Przykładem jest nadpodaż powierzchni biurowych dla nauk przyrodniczych wspomniana wcześniej: deweloperzy nadmiernie budowali, oczekując niekończącego się wzrostu biotechnologii, a teraz pustostany są wysokie. Inwestor w budynek laboratoryjny lub biurowy condo może mieć obecnie trudności ze znalezieniem najemców i obsługą zadłużenia. Ostrożność w tych segmentach jest wskazana, dopóki rynek się nie zrównoważy.
• Ryzyka klimatyczne i środowiskowe: Bardziej subtelnym, długoterminowym ryzykiem są zmiany klimatu i regulacje środowiskowe. Nadmorskie i kanionowe obszary San Diego niosą ryzyko pożarów lasów, powodzi (zwłaszcza w związku z podnoszeniem się poziomu morza) oraz aktywności sejsmicznej. Nieruchomości w strefach zagrożonych pożarami śródlądowymi mogą doświadczyć gwałtownego wzrostu kosztów ubezpieczenia lub ograniczenia dostępności polis – ubezpieczyciele w Kalifornii stali się ostrożni po ostatnich stratach spowodowanych pożarami. Nieruchomości nadmorskie mogą być narażone na erozję lub surowsze przepisy budowlane. Choć te ryzyka nie wpłynęły jeszcze istotnie na wartości, inwestorzy powinni je uwzględniać w due diligence (np. sprawdzając strefy pożarowe, uzyskując odpowiednie ubezpieczenie i rozważając przyszłe wymogi ujawniania informacji).

W istocie, San Diego pozostaje pod wieloma względami „rynkiem inwestora”, z solidnymi fundamentami najmu i długoterminowymi czynnikami wzrostu. Jednak w przeciwieństwie do wolnej amerykanki z początku lat 20. XXI wieku, rynek w 2025 roku wymaga większej ostrożności i selektywności. Inwestorzy muszą upewnić się, że transakcje są opłacalne przy wyższych stopach procentowych, być na bieżąco z nowymi przepisami (takimi jak limit najmu krótkoterminowego) i być przygotowani na umiarkowaną, krótkoterminową zmienność cen. Ci, którzy kupują rozsądnie – koncentrując się na pożądanych lokalizacjach lub zwiększając wartość poprzez rozbudowę (ADU, remonty) – wciąż mogą znaleźć atrakcyjne okazje w San Diego. Stała atrakcyjność regionu i ograniczona podaż oznaczają, że dobrze wybrane inwestycje w nieruchomości prawdopodobnie przyniosą zyski w długim okresie, pod warunkiem mądrego zarządzania obecnymi ryzykami.

Prognozy dotyczące cen i podaży

Patrząc w przyszłość, większość analityków przewiduje, że rynek mieszkaniowy w San Diego pozostanie w najbliższych latach stabilny lub rosnący, o ile nie wystąpią poważne wstrząsy gospodarcze. Oto kluczowe prognozy i oczekiwania dotyczące cen, podaży i ogólnych warunków rynkowych:

• Prognoza cen domów: Zamiast kolejki górskiej z ostatnich kilku lat, ceny domów w San Diego mają według prognoz wykazywać umiarkowany, stabilny wzrost. Konsensus wśród agentów nieruchomości i ekonomistów przewiduje roczną aprecjację na poziomie około 3% do 5% do 2025 i 2026 roku alliedschools.com. Oznacza to, że rynek znajduje nową równowagę – poprawa podaży i wysokie stopy procentowe ograniczają wzrost cen, ale utrzymujący się popyt i niewystarczająca długoterminowa budowa mieszkań zapobiegają większym spadkom. Modele Zillow, na przykład, przewidują, że San Diego będzie jednym z bardziej „konkurencyjnych” rynków w kraju w 2025 roku, prawdopodobnie przewyższając średnią krajową pod względem wzrostu cen axios.com. Jednak era dwucyfrowych rocznych wzrostów prawdopodobnie na razie się skończyła. Jeśli stopy procentowe zaczną stopniowo spadać pod koniec 2025 i w 2026 roku (wielu oczekuje, że 30-letnie stopy kredytów hipotecznych obniżą się do poziomu 5-6% do 2026 roku), może to faktycznie ponownie pobudzić wzrost cen wraz ze wzrostem siły nabywczej. Z drugiej strony, jeśli stopy pozostaną wysokie przez dłuższy czas, wzrost cen może znaleźć się na dolnym poziomie prognoz lub tymczasowo się zatrzymać. Co istotne, żaden wiarygodny prognostyk nie przewiduje załamania cen w San Diego – poważny niedobór mieszkań działa jak podłoga dla cen. Nawet jeśli warunki gospodarcze się pogorszą, wszelkie spadki cen mają być umiarkowane (kilka procent) i krótkotrwałe, biorąc pod uwagę trwający w Kalifornii niedobór mieszkań.
• Inwentarz i nowa zabudowa: Oczekuje się, że inwentarz będzie się stopniowo powiększał w ciągu najbliższych kilku lat, choć prawdopodobnie pozostanie poniżej idealnych poziomów. San Diego zaczęło zwiększać budowę domów w latach 2022–2024 i ten impet utrzyma się w 2025 roku: miasto San Diego wydało pozwolenia na około 8 500 nowych domów w 2024 roku, oprócz prawie 10 000 w 2023 roku insidesandiego.org – to jedne z najwyższych liczb od dekad. Szacuje się, że 3 500 jednostek mieszkalnych jest w przygotowaniu w ramach specjalnych przyspieszonych programów, według Biura Burmistrza insidesandiego.org. Dodatkowo, około 4 000 nowych apartamentów ma zostać oddanych do użytku w całym hrabstwie w 2025 roku (podobnie jak w 2024) obrag.org. Ta stała podaż – zwłaszcza wielorodzinna – powinna pomóc powstrzymać gwałtowne wzrosty cen i czynszów. Jednakże, osiągnięcie naprawdę zrównoważonego rynku zajmie trochę czasu. Analitycy nie spodziewają się, że inwentarz osiągnie poziomy sprzed pandemii (2018-2019) przed końcem 2026 roku w najlepszym wypadku alliedschools.com. Do tego czasu niektóre większe projekty deweloperskie (potencjalna przebudowa Sports Arena/Midway District, kampus SDSU Mission Valley itp.) mogą również dostarczyć nowe jednostki. Pipeline budowlany w San Diego pozostaje pełny, ale wyzwania takie jak niedobory siły roboczej, wysokie koszty materiałów i opór NIMBY oznaczają, że nie wszystkie planowane projekty zostaną ukończone na czas. Ogólnie rzecz biorąc, można oczekiwać, że inwentarz będzie powoli rósł, łagodząc nieco presję, ale nie do poziomu nadpodaży.
• Wolumen sprzedaży i równowaga rynkowa: Przewiduje się, że wolumen sprzedaży domów nieznacznie wzrośnie w drugiej połowie 2025 roku i w 2026 roku, gdy rynek się dostosuje. Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami odnotowało poprawę nastrojów na rynku mieszkaniowym do połowy 2025 roku i zasugerowało, że sprzedaż może odbić się w drugiej połowie roku patch.com. Wielu potencjalnych kupujących wstrzymało się z zakupem w minionym roku; jeśli stopy procentowe spadną lub nawet ustabilizują się psychologicznie, część tego popytu powróci. Podobnie, niektórzy właściciele domów, którzy zwlekali ze sprzedażą, mogą w końcu wystawić swoje nieruchomości na rynek, zwłaszcza jeśli zobaczą, że ceny utrzymują się na stałym poziomie. Wskazuje to na stopniowy wzrost aktywności transakcyjnej. Najprawdopodobniej zmierzamy w kierunku bardziej zrównoważonego rynku: ani wyraźnego rynku sprzedawcy, ani rynku kupującego, lecz czegoś pośredniego. W praktyce oznacza to, że lata 2025 i 2026 mogą charakteryzować się dłuższym czasem ekspozycji ofert (miesiące, a nie tygodnie, w przypadku domów z wyższej półki), większą liczbą obniżek cen przy zalegających ofertach, ale nadal szybką sprzedażą dobrze wycenionych domów w pożądanych lokalizacjach. Pośrednicy opisują to jako zdrową normalizację – po okresie szaleństwa rynek zachowuje się w bardziej typowy, sezonowy i cykliczny sposób. Kupujący będą mieli większy wybór, a sprzedający będą musieli realistycznie podchodzić do wyceny. Market Action Index dla San Diego w sierpniu 2025 roku wynosił około 42 (według lokalnych danych) youtube.com redfin.com, co wskazuje na lekko sprzyjający sprzedającym rynek (neutralny indeks to zwykle ~30). Przewidujemy, że ten indeks będzie się utrzymywał w przedziale 40±5 w najbliższym czasie, odzwierciedlając niewielką przewagę sprzedających z powodu niskiej podaży, ale znacznie mniej skrajną niż wynik z 2021 roku (który w niektórych miesiącach przekraczał 80).
• Czynsze i rynek najmu: Prognozy dotyczące czynszów są ostrożnie optymistyczne dla najemców. Wraz z pojawieniem się tysięcy nowych mieszkań i nieznacznym wzrostem pustostanów, wzrost czynszów wyhamował. CoStar przewiduje, że czynsze w San Diego ponownie zaczną umiarkowanie rosnąć do 2026 roku, mniej więcej zgodnie z historycznymi normami (~3-4% rocznie) obrag.org. W latach 2024–2025 wzrost czynszów może pozostać bardzo niski (0-2%), ponieważ rynek przyswaja nową podaż. Warto zauważyć, że deweloperzy wycofali się z rozpoczynania nowych projektów wielorodzinnych w 2025 roku z powodu wyższych kosztów finansowania i obecnego spowolnienia wzrostu czynszów obrag.org obrag.org. Sugeruje to, że po dostawach z 2025 roku może nastąpić przerwa w pojawianiu się nowej podaży do 2027 roku, co potencjalnie ponownie zaostrzy rynek. Oznacza to, że najemcy mają obecnie okno większej siły negocjacyjnej, ale długoterminowy trend czynszowy w San Diego o wysokim popycie nadal jest wzrostowy. Dla właścicieli/inwestorów ryzyko krótkoterminowe to konieczność oferowania ustępstw i mierzenie się z płaskimi czynszami, ale długoterminowa prognoza to utrzymujący się silny popyt na wynajem i wzrost po wchłonięciu obecnej partii nowych mieszkań.
• Gospodarcze niewiadome: Wszystkie prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów. Jedną z niewiadomych jest szersza gospodarka – jeśli USA wejdą w recesję pod koniec 2025 roku, popyt na mieszkania może tymczasowo osłabnąć. Stopa bezrobocia w San Diego wzrosła do około 4,9% w połowie 2025 roku kpbs.org, a dalsze utraty miejsc pracy (zwłaszcza w sektorach wysokopłatnych) ograniczyłyby siłę nabywczą i zaufanie konsumentów. Kolejną niewiadomą jest polityka stóp procentowych: jeśli inflacja ponownie wzrośnie, a stopy procentowe kredytów hipotecznych przekroczą 7,5% na dłużej, może to bardziej niż oczekiwano ograniczyć popyt i lekko obniżyć ceny. Z drugiej strony, jeśli Rezerwa Federalna obniży stopy szybciej niż przewidywano w latach 2024–25, stopy kredytów hipotecznych mogą spaść, potencjalnie ponownie pobudzając masowy popyt kupujących i powodując kolejny wzrost cen. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to środkowa ścieżka: stopniowa poprawa dostępności mieszkań wraz ze wzrostem dochodów i powolnym spadkiem stóp, prowadząca do zrównoważonego poziomu sprzedaży i wzrostu cen.

Podsumowując, oczekuj, że rynek nieruchomości w San Diego w nadchodzących latach będzie charakteryzował się stabilnością i stopniową korektą: umiarkowanym wzrostem cen (zamiast gwałtownych wzrostów lub spadków), powolnym zwiększaniem podaży i wyboru oraz rynkiem najmu, który pozostaje drogi, ale nie wymyka się spod kontroli. Podstawowa nierównowaga – wielu ludzi chcących mieszkać w San Diego wobec ograniczonej liczby mieszkań – nadal będzie stanowić dolną granicę dla rynku. Jak ujęła to jedna z prognoz mieszkaniowych, wysoka atrakcyjność San Diego i ograniczona dostępność gruntów oznaczają, że prawdopodobnie będzie ono przewyższać wiele rynków, nawet jeśli wzrost nie będzie już tak spektakularny jak dawniej axios.com axios.com. O ile nie nastąpi nieprzewidziany kryzys, „nowa normalność” to chłodniejszy, bardziej zrównoważony rynek, który wciąż faworyzuje tych, którzy już na nim są (właścicieli domów), jednocześnie stopniowo próbując przyjąć więcej nowych mieszkańców dzięki zwiększonej podaży.

Budownictwo i pipeline inwestycyjny

Boom budowlany (do pewnego stopnia): W odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy San Diego przyspieszyło budowę nowych mieszkań – zwłaszcza apartamentów i domów szeregowych. W latach 2018–2024 region dodał znaczną liczbę lokali, a ten trend utrzymuje się także w 2025 roku. Miasto San Diego przodowało pod względem bezwzględnej liczby nowych domów dopuszczonych do budowy w hrabstwie planetizen.com, częściowo dzięki zmianom w polityce sprzyjającym rozwojowi (omówionym w następnej sekcji). Co imponujące, Chula Vista była gwiazdą nowego budownictwa, wydając pozwolenia na około 38 nowych jednostek mieszkalnych na 1 000 mieszkańców w latach 2018–2024 – najwięcej na mieszkańca w całym hrabstwie planetizen.com planetizen.com. To kontrastuje z niektórymi mniejszymi miastami, jak El Cajon, które wydały pozwolenia tylko na ~10 jednostek na 1 000 mieszkańców i pozostają w tyle planetizen.com planetizen.com. Wniosek jest taki, że budownictwo koncentruje się głównie w niektórych przyjaznych rozwojowi jurysdykcjach (Chula Vista, miasto San Diego, części North County), podczas gdy inne wnoszą niewielki wkład.

Typy mieszkań: Większość nowo budowanych mieszkań to wielorodzinne. Około 60% wszystkich nowych domów budowanych w hrabstwie w ostatnich latach to apartamenty lub kondominia voiceofsandiego.org. Na przykład, według danych Chula Vista, 56% nowych jednostek znajdowało się w kompleksach liczących 5 lub więcej mieszkań (apartamenty/kondominia), około 9% stanowiły ADU, a około 24% domy jednorodzinne planetizen.com. Ten zwrot w stronę budownictwa wielorodzinnego jest celowy – to najefektywniejszy sposób na zwiększenie liczby mieszkań w regionie o ograniczonej powierzchni. Wśród najbardziej znanych projektów, które zostaną ukończone w 2025 roku, znajduje się Alexan Camellia (kompleks 531 mieszkań w Convoy District w Kearny Mesa) obrag.org, a także różne budynki mieszkalne średniej wysokości w centrum, Mission Valley i wzdłuż korytarzy komunikacyjnych. Do końca 2025 roku w całym hrabstwie San Diego ma zostać oddanych do użytku około 3 500–4 000 nowych apartamentów obrag.org obrag.org, co odpowiada rocznym wynikom z lat 2022–2024. Warto również wspomnieć o rozbudowie mieszkań wojskowych w pobliżu baz, projektach akademików w pobliżu UCSD i SDSU oraz kilku osiedlach planowanych w Otay Ranch, San Marcos i na innych obrzeżach.

Mieszkania przystępne cenowo vs rynkowe: Utrzymującym się problemem jest to, że większość nowych inwestycji jest wyceniana na poziomie rynkowym lub luksusowym, a nie jest naprawdę „przystępna cenowo” dla mieszkańców o średnich lub niskich dochodach. Analiza wykazała, że około 78% wszystkich nowych domów wybudowanych ostatnio w hrabstwie San Diego było skierowanych do nabywców/najemców o dochodach powyżej średniej planetizen.com. Tylko niewielka część to lokale z ograniczeniem cenowym. Na przykład, z około 1 894 nowych domów wybudowanych w centrum San Diego w 2024 roku, tylko 174 (9%) stanowiły mieszkania przystępne cenowo dla gospodarstw domowych o niskich dochodach 10news.com. Wysokie koszty budowy (robocizna, materiały, ziemia) i opłaty powodują, że deweloperzy zazwyczaj muszą pobierać wysokie czynsze/ceny, aby inwestycja się opłacała. W rezultacie nowe luksusowe apartamenty często otwierają się z czynszami przekraczającymi 3 000 dolarów za kawalerkę, co – jak zauważają obserwatorzy – „nie pomaga bezpośrednio w kryzysie mieszkaniowym” obrag.org. Aby temu zaradzić, miasto i hrabstwo mają programy subsydiujące budowę mieszkań przystępnych cenowo – np. program „Bridge to Home” zainwestował 90 milionów dolarów w stworzenie prawie 2 000 mieszkań przystępnych cenowo poprzez partnerstwa insidesandiego.org. Kilka projektów w 100% przystępnych cenowo (często realizowanych przez organizacje non-profit lub San Diego Housing Commission) jest w przygotowaniu, ale zwykle są to inwestycje na mniejszą skalę (kilkadziesiąt, a nie kilkaset mieszkań jednocześnie).

Główne inwestycje i infrastruktura: Poza mieszkalnictwem, istnieją znaczące projekty deweloperskie, które ukształtują krajobraz nieruchomości w San Diego:

• Projekt Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization w pobliżu Old Town to duże przedsięwzięcie, które może obejmować tysiące nowych lokali o mieszanym przeznaczeniu (w oczekiwaniu na zatwierdzenie federalne).
• Rewitalizacja Sports Arena/Midway District jest na etapie planowania, po tym jak wyborcy zniesli limit wysokości zabudowy do 30 stóp w tym rejonie. Konkurencyjne propozycje przewidują nową arenę oraz do 4 000 mieszkań, powierzchnię handlową i parki. Jeśli pozwolenia zostaną wydane w 2025 roku, budowa może rozpocząć się w latach 2026–27.
• SDSU Mission Valley: Rozbudowa San Diego State University na terenie stadionu Mission Valley jest w trakcie realizacji – obejmuje park rzeczny, budynki kampusu oraz 4 600 mieszkań (mieszanka dla studentów, przystępnych cenowo, rynkowych), które będą oddawane etapami do końca lat 20. XXI wieku. Stworzy to nową miejską dzielnicę i zmniejszy presję na mieszkania studenckie.
• Przebudowa University City/UTC: Dzięki przedłużeniu linii tramwajowej (Mid-Coast line) do UTC, w pobliżu stacji powstaje wiele projektów – wieżowce mieszkalne, nowe budynki laboratoryjne – co skutecznie tworzy gęste „drugie centrum” w rejonie UTC. Aktualizacje planu zagospodarowania przestrzennego dla University City w 2024 roku znacząco zwiększyły dopuszczalną gęstość zabudowy insidesandiego.org.
• Infrastruktura transgraniczna: Od dawna planowany terminal lotniska w Tijuanie po stronie amerykańskiej (CBX) pobudził rozwój hoteli i parkingów w okolicy. Ponadto, w Otay Mesa powstaje drugie przejście graniczne, które po ukończeniu może zwiększyć wartość nieruchomości przemysłowych i logistycznych (a potencjalnie umożliwić budowę większej liczby mieszkań dla pracowników dojeżdżających przez granicę).

Perspektywy budowlane: Budowniczowie w San Diego są ostrożnie optymistyczni, ale napotykają też przeszkody. Rosnące stopy procentowe podnoszą koszt kredytów budowlanych i mogą opóźniać projekty. Koszty materiałów pozostają wysokie (a cła na stal/drewno dodatkowo zwiększają wydatki) obrag.org obrag.org. Braki kadrowe w branżach budowlanych również stanowią ograniczenie – jest więcej pracy niż pracowników, co może wydłużać terminy realizacji. Mimo to deweloperzy wiedzą, że popyt jest duży. Niektórzy „bankują” grunty, czekając na poprawę warunków ekonomicznych, ale wielu kontynuuje inwestycje dzięki presji społecznej na budowę mieszkań i zachętom (jak kalifornijskie prawo o premii za gęstość, pozwalające na dodatkowe lokale, jeśli część z nich jest przystępna cenowo). Warto zauważyć, że regionalny cel mieszkaniowy (wynikający z nakazów stanowych) na lata 2021-2029 jest ambitny, a według niektórych raportów hrabstwo San Diego jest na dobrej drodze, by przekroczyć stanowy cel mieszkaniowy o ok. 4 500 domów do 2029 roku, jeśli obecne tempo wydawania pozwoleń się utrzyma timesofsandiego.com. Byłby to pozytywny kamień milowy, choć sam cel może być nadal niewystarczający w stosunku do popytu.

Podsumowując, pipeline inwestycyjny San Diego jest solidny, zwłaszcza w zakresie budownictwa wielorodzinnego. Nowe mieszkania pojawiają się na rynku najszybciej od lat, co stopniowo łagodzi kryzys. Jednak większość nowych lokali to mieszkania rynkowe i nie są tanie, więc kryzys przystępności nie zostanie rozwiązany samą podażą. Trwają dalsze działania – od reform politycznych po partnerstwa publiczno-prywatne – mające na celu dalsze zwiększenie budownictwa, w tym mieszkań przystępnych cenowo i „brakującej klasy średniej” (np. szeregowce, ADU i bliźniaki). Jeśli te wysiłki będą kontynuowane, San Diego może stopniowo zmniejszać lukę między podażą a popytem na mieszkania, co jest kluczowe dla długoterminowej stabilności rynku.

Zmiany polityczne i regulacyjne wpływające na rynek nieruchomości

W ciągu ostatnich kilku lat zmiany legislacyjne i regulacyjne na szczeblu stanowym i lokalnym znacząco wpłynęły na krajobraz nieruchomości w San Diego. Ustawodawcy próbują rozwiązać kryzys mieszkaniowy, zachęcać do rozwoju, chronić najemców i równoważyć interesy społeczności. Oto kluczowe zmiany i ich skutki:

• Reformy dotyczące gęstości zabudowy i strefowania: Kalifornia wprowadziła kilka ustaw znoszących wykluczające strefowanie i pobudzających budowę mieszkań. SB 9, obowiązująca od 2022 roku, pozwala na podział większości działek jednorodzinnych lub zabudowę do 4 jednostek (bliźniaki/trójki) z mocy prawa. W praktyce oznacza to zwiększenie dopuszczalnej gęstości w dzielnicach, gdzie wcześniej dozwolony był tylko jeden dom na działce. San Diego przyjęło SB 9 – miasto nawet zniosło niektóre opłaty, by zachęcić do korzystania z ustawy – choć jej wpływ jak dotąd jest umiarkowany (kilkaset projektów SB 9). Podobnie, przepisy dotyczące dodatkowych jednostek mieszkalnych (ADU) zostały wzmocnione (AB 68 i inne), zobowiązując miasta do zatwierdzania mieszkań na podwórkach i adaptacji garaży przy minimalnych formalnościach. San Diego zaktualizowało lokalne przepisy, by się dostosować, i jak wspomniano, liczba wydanych pozwoleń na ADU gwałtownie wzrosła (ADU stanowiły ok. 9% nowych domów w ostatnich latach) planetizen.com. Miasto uruchomiło także innowacyjne programy, takie jak „Complete Communities” i „Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, które oferują bonusy gęstości i uproszczone pozwolenia dla projektów w pobliżu transportu publicznego lub z mieszkaniami przystępnymi cenowo. Na przykład, Complete Communities pozwala deweloperom budować więcej mieszkań niż zwykle dozwolone, jeśli część z nich przeznaczą dla osób o niskich dochodach i przyczynią się do rozwoju lokalnej infrastruktury insidesandiego.org. Te reformy strefowania zaczynają przynosić efekty w postaci większej liczby małoskalowych inwestycji uzupełniających i propozycji budowy apartamentów w rejonach obsługiwanych przez transport publiczny. Namacalny przykład: Encinitas (na północ od San Diego) zostało zmuszone przez stan do złagodzenia przepisów strefowania po długim oporze; od tego czasu zatwierdzono tam projekty o większej gęstości, by spełnić stanowe wymogi mieszkaniowe planetizen.com.
• Uproszczenie procedur wydawania pozwoleń: Władze miasta San Diego, pod przewodnictwem burmistrza Todda Glorii, uczyniły uproszczenie zatwierdzania projektów mieszkaniowych priorytetem. Program Przyspieszonej Budowy Mieszkań Dostępnych Cenowo oraz inicjatywy takie jak „Permit Now” przyspieszyły proces rozpatrywania kwalifikujących się projektów insidesandiego.org. Miasto uruchomiło nawet program umożliwiający przegląd każdego projektu mieszkaniowego w pobliżu transportu publicznego w ciągu 30 dni („Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Dodatkowo, miasto oferuje szybką weryfikację, a nawet samocertyfikację niektórych planów budowlanych insidesandiego.org. Te działania skracają notoryczne opóźnienia w rozpoczęciu budowy mieszkań. Wsparcie zapewniło także państwo: zwolnienia z CEQA (Kalifornijska Ustawa o Jakości Środowiska) zostały rozszerzone dla zabudowy miejskiej, a AB 2011 (wchodząca w życie w 2023 roku) umożliwia ministerialne zatwierdzanie mieszkań na terenach przeznaczonych pod działalność komercyjną. Wkrótce możemy zobaczyć, jak stare centra handlowe lub parki biurowe w San Diego są przekształcane w mieszkania na mocy przepisów AB 2011, które omijają część lokalnej kontroli na rzecz budowy „z urzędu” z zachowaniem standardów pracy. Łącznie te zmiany regulacyjne mają na celu przesunięcie równowagi z blokowania inwestycji przez NIMBY na stanowisko sprzyjające budowie mieszkań.
• Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Jak wspomniano wcześniej, główną lokalną zmianą regulacyjną było zaostrzenie przez San Diego przepisów dotyczących krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego. Od maja 2023 roku, rozporządzenie dotyczące krótkoterminowego zamieszkania (STRO) wymaga, aby każda osoba wynajmująca całe mieszkanie na krótki okres (poniżej 30 dni) posiadała miejską licencję. Co istotne, miasto ograniczyło liczbę tych licencji do 1% zasobów mieszkaniowych (około 5 400 jednostek) dla większości miasta, plus niewielka dodatkowa pula (~0,75% zasobów mieszkaniowych) specjalnie w Mission Beach truvi.com. To natychmiast zmniejszyło rynek wynajmu krótkoterminowego – pod koniec 2023 roku miasto usunęło ponad 7 000 nielegalnych wynajmów wakacyjnych, które nie miały licencji lajolla.ca nbcsandiego.com. Skutek: niektórzy inwestorzy, którzy prowadzili wynajem przez Airbnb, przeszli na wynajem długoterminowy lub sprzedali swoje nieruchomości. Mission Beach, gdzie dominował wynajem wakacyjny, odnotowało korektę wartości nieruchomości i aktywności sprzedażowej, gdy wiele dawnych wynajmów trafiło na rynek. Brak możliwości przeniesienia licencji (nowy właściciel nie może odziedziczyć licencji STR po sprzedającym) sprawił również, że nieruchomości z dużym udziałem STR stały się mniej atrakcyjne do zakupu truvi.com. Rozporządzenie to było odpowiedzią na skargi społeczności dotyczące domów imprezowych oraz poczucia, że Airbnb zmniejsza podaż mieszkań. Dla szerszego rynku prawdopodobnie uwolniło to część mieszkań i domów, które wróciły do puli wynajmu długoterminowego lub na rynek własności, co stanowiło niewielką ulgę dla dostępności mieszkań. Inwestorzy teraz wiedzą, jakie jest stanowisko San Diego: wynajem krótkoterminowy jest dozwolony, ale ściśle ograniczony – co sprawia, że nowe inwestycje są bardziej ukierunkowane na tradycyjny wynajem.
• Ochrona najemców i limity czynszów: Kalifornia wprowadziła w 2020 roku ustawę AB 1482, która ogranicza podwyżki czynszów dla większości starszych (15+ lat) nieruchomości wielorodzinnych do 5% plus CPI (około 8–10% w ostatnich latach wysokiej inflacji) i wymaga uzasadnionej przyczyny eksmisji. San Diego stosuje się do tego; chociaż samo San Diego nie ma bardziej rygorystycznej lokalnej kontroli czynszów, prawo stanowe skutecznie ustaliło górny limit, o ile właściciele mogą podnosić czynsze rocznie w objętych tym prawem lokalach. Biorąc pod uwagę, że czynsze rynkowe wzrosły tylko o ~0–3% w latach 2023–2025, ten limit ostatnio nie był wiążący obrag.org. Zapewnia on jednak najemcom ochronę przed drastycznymi podwyżkami. W latach 2022–2023, podczas gwałtownych wzrostów czynszów, wielu najemców w San Diego rzeczywiście zostało ochronionych przez to prawo przed podwyżkami powyżej ~10%. Dodatkowo, ochrona przed eksmisją została wzmocniona podczas COVID i część tych przepisów została przedłużona – na przykład eksmisje bez winy najemcy wymagają zapewnienia pomocy relokacyjnej. Miasto i hrabstwo rozważały nawet silniejsze przepisy chroniące najemców (takie jak prawo do adwokata czy bardziej rygorystyczne zasady uzasadnionej przyczyny), choć żadne ponad stanowe prawo nie zostało obecnie wprowadzone. Inwestorzy i zarządcy nieruchomości musieli dostosować się do tych zasad, które wprowadzają więcej obowiązków i ograniczają agresywne strategie podwyżek czynszów.
• Opłaty deweloperskie i zachęty: San Diego stara się równoważyć opłaty za wpływ na infrastrukturę z niezniechęcaniem do budowy nowych inwestycji. Miasto zaktualizowało swoje wymagania dotyczące mieszkalnictwa włączającego w 2020 roku, wymagając od większości nowych projektów mieszkaniowych uwzględnienia co najmniej 10% lokali przystępnych cenowo lub wniesienia opłaty zastępczej. Niektórzy deweloperzy decydują się na budowę takich lokali, aby uzyskać bonusy dotyczące gęstości zabudowy. Istnieją także obniżki opłat za ADU i niektóre małe projekty. W ramach Housing Action Package 2.0 miasto rozważało zmniejszenie wymagań dotyczących parkingów i złagodzenie limitów wysokości w pobliżu transportu publicznego, co obniża koszt budowy na jednostkę insidesandiego.org. Stanowe „builder’s remedy” (dla miast bez zgodnych planów mieszkaniowych) nie zostało przetestowane w San Diego, ponieważ miasto wywiązuje się ze swoich zobowiązań dotyczących planowania mieszkaniowego (w przeciwieństwie do niektórych miast w LA). Jednak kilka mniejszych miast w hrabstwie SD, które opóźniają się z planowaniem mieszkań, może stanąć w obliczu projektów „builder’s remedy” (pozwalających deweloperom ominąć lokalne przepisy, jeśli spełnione są kryteria przystępności cenowej). Ta groźba motywuje miasta do dostosowania przepisów pod budowę większej liczby mieszkań.
• Transfery podatku od nieruchomości: Propozycja 19 (2021) w Kalifornii pozwoliła starszym właścicielom domów (55+) przenieść swoją niską podstawę podatku od nieruchomości na nowy dom w dowolnym miejscu w stanie do 3 razy. Pomogło to niektórym pustoszom w San Diego zmniejszyć metraż bez dużego wzrostu podatku, a potencjalnie uwolniło część zasobów większych domów dla młodszych rodzin. Trudno to zmierzyć, ale Prop 19 prawdopodobnie przyczyniła się do pewnego wzrostu liczby ofert w latach 2022–2025 od seniorów, którzy w innym przypadku czuli się „uwięzieni” przez podatki Prop 13 przy zakupie nowego domu. To niewielki, ale pozytywny czynnik dla mobilności.
• Inwestycje w infrastrukturę i transport publiczny: Polityka to nie tylko przepisy dotyczące mieszkań – decyzje infrastrukturalne również wpływają na rynek nieruchomości. Trwające w San Diego działania na rzecz rozwoju zorientowanego na transport publiczny są wspierane przez rozbudowę linii Mid-Coast Trolley (otwartą w 2021 r.) oraz regionalny plan transportowy SANDAG z 2021 r., który przewiduje więcej linii komunikacyjnych (choć finansowanie budzi kontrowersje). Miasto inwestuje także w takie projekty jak Pure Water (poprawa infrastruktury wodnej) universitycitynews.org oraz modernizacje parków. Lepszy transport i udogodnienia mogą sprawić, że niektóre dzielnice staną się bardziej atrakcyjne dla deweloperów (np. nowe apartamentowce powstające wzdłuż nowej linii tramwajowej od Old Town do UTC).

Podsumowując, zmiany polityczne w San Diego są obecnie generalnie nastawione na rozwój budownictwa mieszkaniowego i większą gęstość zabudowy, co stanowi odejście od historycznie ostrożnego podejścia do wzrostu. Ustawy stanowe nadały ton, znosząc część lokalnych ograniczeń, a miasto odpowiedziało, wprowadzając własne pakiety zachęt do budowy. Przynosi to już efekty w postaci większej liczby powstających mieszkań i lekkiego złagodzenia kryzysu. Z drugiej strony, regulacje takie jak limit najmu krótkoterminowego i kontrola czynszów zostały wprowadzone w celu ochrony dostępności mieszkań i lokatorów, co częściowo ogranicza niektóre możliwości zysku dla właścicieli. Równowaga, do której dążą decydenci, polega na pobudzeniu wystarczającej nowej podaży i ochronie mieszkańców, bez zniechęcania deweloperów czy właścicieli. W połowie 2025 roku San Diego zostało nawet pochwalone przez liderów stanowych za działania na rzecz usprawnienia budownictwa mieszkaniowego, stawiane jako wzór w Kalifornii insidesandiego.org. Jeśli te trendy legislacyjne się utrzymają (a jest to prawdopodobne, biorąc pod uwagę skalę niedoboru mieszkań), można spodziewać się dalszych działań, takich jak zwiększenie intensywności zabudowy wzdłuż nowych linii komunikacyjnych, więcej zachęt dla budownictwa przystępnego cenowo, a być może także nowych form wsparcia dla najemców. Uczestnicy rynku nieruchomości w San Diego muszą być elastyczni i na bieżąco z przepisami, ponieważ środowisko regulacyjne stało się równie istotne jak siły rynkowe w kształtowaniu rezultatów.

Wyzwania związane z przystępnością cenową i podażą mieszkań

Pomimo ostatniego ochłodzenia rynku i interwencji politycznych, przystępność cenowa mieszkań pozostaje najpoważniejszym wyzwaniem rynku nieruchomości w San Diego. Region ten niezmiennie plasuje się wśród najmniej przystępnych cenowo rynków mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych. Kluczowe aspekty tego wyzwania to:

Wysokie koszty mieszkań: Do połowy 2025 roku, mediana ceny domu (~1 milion dolarów) wymaga rocznego dochodu na poziomie około 200 000–250 000 dolarów, aby móc go komfortowo kupić offthe56.com lao.ca.gov. Tymczasem mediana dochodu gospodarstwa domowego w San Diego to tylko około 90 000 dolarów. Ta różnica oznacza, że tylko około 15% gospodarstw domowych może sobie pozwolić na dom w tej cenie offthe56.com. Ten wskaźnik dostępności (15%) jest niezwykle niski – dla porównania, w skali kraju około 50% gospodarstw domowych może sobie pozwolić na dom w cenie krajowej mediany. Nawet w porównaniu z ogólnie niską dostępnością w Kalifornii (17% gospodarstw domowych w całym stanie mogło sobie pozwolić na dom w cenie mediany na początku 2025 roku) homes.com, San Diego znajduje się w trudnej sytuacji. Wysokie koszty mieszkań obniżają również pozycję regionu w rankingach konkurencyjności gospodarczej; mieszkalnictwo było jednym z czynników spadku San Diego w raporcie Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Po stronie wynajmu, mediana czynszu na poziomie około 2 500 dolarów również obciąża budżety. Gospodarstwo domowe potrzebuje dochodu rzędu 100 000 dolarów (przy 30% dochodu przeznaczonego na czynsz), aby sobie na to pozwolić – znacznie więcej niż zarabia wielu najemców. Prawie połowa gospodarstw domowych wynajmujących w San Diego jest uznawana za „obciążone kosztami” (płacące ponad 30% dochodu na czynsz). Wskaźnik posiadania domu utrzymuje się na poziomie około 55% w mieście (i ~60% w hrabstwie), co odzwierciedla, jak trudno jest przejść z wynajmu do własności kpbs.org. Wiele zawodów ze średnimi dochodami – nauczyciele, pielęgniarki, urzędnicy, menedżerowie branży hotelarskiej – praktycznie nie ma szans na zakup domu w społeczności, której służą. Ten kryzys dostępności to nie tylko statystyki; zmienia on strukturę społeczną, o czym mowa poniżej.

Niewystarczająca podaż mieszkań: Główną przyczyną niskiej dostępności mieszkań jest klasyczna nierównowaga między podażą a popytem. Przez dekady San Diego (jak większość wybrzeża Kalifornii) nie budowało wystarczającej liczby mieszkań dla rosnącej populacji i bazy miejsc pracy. Ograniczające przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego (rozległe obszary przeznaczone wyłącznie pod domy jednorodzinne), sprzeciw społeczności wobec większej gęstości zabudowy (NIMBYzm), wysokie opłaty i długotrwałe procesy uzyskiwania pozwoleń – wszystko to utrzymywało produkcję mieszkań na niskim poziomie. Jak ujęto to w jednym z raportów: „dekady powolnego budownictwa mieszkaniowego doprowadziły San Diego do poważnego niedoboru mieszkań” axios.com. Gdy w latach 20. XXI wieku nastąpił boom technologiczny i pandemiczny na rynku mieszkaniowym, ograniczona podaż doprowadziła do wojen licytacyjnych i gwałtownego wzrostu cen.

Aby nadrobić zaległości, region potrzebuje dziesiątek tysięcy nowych lokali. Stan ustalił Regionalną Alokację Potrzeb Mieszkaniowych (RHNA) na ok. 171 000 nowych domów dla hrabstwa San Diego na lata 2021–2029. W połowie tego okresu hrabstwo nie jest całkowicie na dobrej drodze we wszystkich przedziałach dochodowych (choć może przekroczyć całkowity cel, jeśli obecne trendy się utrzymają) timesofsandiego.com. Niedobór jest szczególnie dotkliwy w przypadku mieszkań przystępnych cenowo: przydzielono ok. 41 000 lokali dla osób o niskich dochodach, ale tylko kilka tysięcy jest w przygotowaniu planetizen.com. Tak więc, nawet jeśli ogólna liczba nowych budynków rośnie, podaż dla osób o średnich i niskich dochodach pozostaje dramatycznie w tyle. Dopóki podaż znacząco nie przewyższy popytu, przystępność cenowa pozostanie poza zasięgiem.

Wpływ na ludzi i gospodarkę: Wpływ niedostępnych cenowo mieszkań na ludzi jest znaczący. Młodzi dorośli dłużej mieszkają z rodzicami lub dzielą mieszkania z współlokatorami. Rodziny opóźniają lub rezygnują z zakupu własnego domu; niektóre nawet odkładają decyzję o posiadaniu dzieci z powodu kosztów mieszkania. Kluczowi pracownicy wyjeżdżają – pojawiają się historie o nauczycielach, pielęgniarkach, policjantach i innych osobach przeprowadzających się do takich miejsc jak Arizona czy Teksas, ponieważ nie stać ich na pozostanie w San Diego. W rzeczywistości obecny niewielki wzrost populacji regionu wynika wyłącznie z imigracji; więcej osób wyprowadza się do innych części kraju niż się wprowadza, a koszty mieszkań są wskazywane jako główny powód tych wyjazdów kpbs.org. Ten „drenaż mózgów” i utrata pracowników mogą z czasem zaszkodzić lokalnym firmom i usługom publicznym.

Dodatkowo, wysokie koszty mieszkań oznaczają więcej dojazdów z odległych obszarów (na przykład Temecula/Murrieta w hrabstwie Riverside – ludzie dojeżdżają ponad 60 mil w jedną stronę do pracy w San Diego, by móc sobie pozwolić na dom). To zwiększa korki i zanieczyszczenie oraz obniża jakość życia. Gdy tylko zamożni mogą kupować domy w wielu dzielnicach, prowadzi to do segregacji ekonomicznej. San Diego ryzykuje, że stanie się miejscem, gdzie tylko bardzo bogaci lub ci, którzy kupili domy lata temu, mogą mieć stabilne mieszkanie, podczas gdy młodsi i mniej zamożni mieszkańcy doświadczają niestabilności i wyparcia. Aktywiści społeczni podkreślają, że to podważa różnorodność i charakter miasta.

Bezdomność i niepewność mieszkaniowa: Skrajnym przejawem kryzysu dostępności mieszkań jest widoczna w San Diego populacja osób bezdomnych, która w ostatnich latach wzrosła. Wielu pracujących ubogich, którzy doświadczają podwyżki czynszu lub eksmisji, nie ma dokąd pójść na tak drogim rynku i kończy, mieszkając w samochodach lub schroniskach. Brak tanich mieszkań pogłębia problem bezdomności – nawet gdy miasto otwiera nowe schroniska lub bezpieczne miejsca do biwakowania, ludzie trafiają w bezdomność szybciej, niż można ich ponownie zakwaterować. Klimat San Diego przyciąga także osoby bezdomne z innych miejsc. Szacuje się, że każdej nocy tysiące mieszkańców San Diego doświadcza bezdomności, co jest bezpośrednio związane z wysokimi kosztami i niedoborem mieszkań (obok czynników zdrowia psychicznego i uzależnień). Miasto i hrabstwo przyznały, że bez znacznie większej liczby mieszkań przystępnych cenowo/subsydiowanych, nie będzie możliwe znaczące ograniczenie bezdomności.

Podejmowane działania: Przedstawiliśmy wiele kroków politycznych (bonusy za zagęszczenie, uproszczone zatwierdzenia itp.) mających na celu zwiększenie podaży. Komisja Mieszkaniowa San Diego oraz organizacje non-profit aktywnie starają się również tworzyć przystępne cenowo lokale poprzez przejęcia i nową zabudowę (np. przekształcanie moteli w mieszkania dla osób bezdomnych, wykorzystanie funduszy stanowych HomeKey). Pojawia się nacisk na mieszkalnictwo „brakującej klasy średniej” – bliźniaki, szeregowce, mieszkania z dziedzińcem – które z założenia mogą być tańsze. Region bada także innowacyjne pomysły, takie jak wspólnotowe fundusze gruntowe (aby utrzymać mieszkania na stałe przystępne cenowo) i rozszerzanie publicznych voucherów mieszkaniowych, ale są to wciąż działania na małą skalę w stosunku do potrzeb.

Warto zauważyć, że postawa społeczna powoli się zmienia. Choć opór NIMBY wobec zabudowy wciąż istnieje, rośnie świadomość, że pewne zwiększenie gęstości jest konieczne, by poprawić dostępność mieszkań. Młodsi mieszkańcy i grupy rzecznicze wyrażają postawy YIMBY („Tak w moim sąsiedztwie”). Nawet niektórzy wieloletni właściciele domów zdają sobie sprawę, że ich własne dzieci nie będą mogły mieszkać w San Diego bez zmian. Pomogło to w przeprowadzeniu inicjatyw takich jak podwyższenie intensywności zabudowy w Hillcrest i University City insidesandiego.org. To jednak wciąż wyzwanie – każdy projekt może stać się przedmiotem walki na poziomie sąsiedztwa.

Dostępność mieszkań w prognozach: W najbliższym czasie dostępność mieszkań może się nieco poprawić, ponieważ ceny się ustabilizowały, a dochody powoli rosną. Na przykład, wskaźnik dostępności mieszkań CAR dla hrabstwa San Diego może wzrosnąć o kilka punktów z rekordowo niskiego poziomu pod koniec 2024 roku. Jednak zasadniczo mieszkania nadal będą bardzo drogie w stosunku do dochodów. Biuro Analityka Legislacyjnego zauważyło, że w połowie 2025 roku dochód potrzebny do zakupu typowego domu w Kalifornii (~237 tys. USD) był ponad dwukrotnie wyższy od mediany dochodów lao.ca.gov – sytuacja, która nie ma szybkiego rozwiązania. Tylko połączenie znacznie większej liczby nowych inwestycji mieszkaniowych (zwłaszcza w niższych przedziałach cenowych) i/lub szybszego wzrostu dochodów może zniwelować tę różnicę. San Diego pracuje nad tym pierwszym, ale potrzeba lat, by zobaczyć znaczącą zmianę.

Sedno: Problem dostępności cenowej i podaży mieszkań w San Diego to długoterminowe wyzwanie wynikające z niedoboru i wysokiego popytu. Przejawia się to w codziennych trudnościach rodzin z opłaceniem czynszu, w niemożności zamieszkania pracowników kluczowych zawodów w społecznościach, którym służą, oraz w trudnych decyzjach o opuszczeniu regionu. Chociaż chłodniejsze warunki rynkowe w 2025 roku i działania polityczne nieco złagodziły presję (dzięki większej liczbie nowych mieszkań i zatrzymaniu wzrostu cen), mieszkania w San Diego pozostają nieosiągalne cenowo dla większości mieszkańców offthe56.com. To być może największe zagrożenie dla przyszłego dobrobytu i inkluzywności regionu. Rozwiązanie tego problemu wymagać będzie stałego wysiłku: dalszego zwiększania podaży na wszystkich poziomach, zachowania i tworzenia mieszkań dostępnych cenowo oraz poszukiwania kreatywnych sposobów na obniżenie kosztów budowy. Przyszłość San Diego jako tętniącej życiem, zróżnicowanej metropolii zależy od postępów w tej kwestii.

Wpływ stóp procentowych, migracji i czynników makroekonomicznych

Na koniec rozważamy szersze czynniki makroekonomiczne wpływające na rynek nieruchomości w San Diego: przede wszystkim stopy procentowe, wzorce migracji oraz ogólną sytuację gospodarczą. Te szerokie siły często decydują o wzlotach i upadkach rynku mieszkaniowego.

Rosnące stopy procentowe: Gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych od 2022 roku był prawdopodobnie największym pojedynczym czynnikiem schładzającym rynek mieszkaniowy w San Diego w latach 2024–2025. Jak wspomniano, typowa 30-letnia stała stopa kredytu hipotecznego wzrosła z około 3% pod koniec 2021 roku do ponad 7% w 2023 roku, dramatycznie zwiększając koszty pożyczek lao.ca.gov. W praktyce miesięczna rata za dom o medianie cenowej jest obecnie o około 80% wyższa niż przy stopach z 2020 roku lao.ca.gov. Ten szok stóp procentowych wykluczył wielu potencjalnych nabywców i zmusił innych do obniżenia budżetu, co osłabiło popyt i spłaszczyło ceny. Spowodowało to także efekt „złotych kajdanek” dla sprzedających – ponieważ 80% właścicieli domów w Kalifornii ma kredyty poniżej 5%, wahają się oni przed sprzedażą i utratą niskiej stopy lao.ca.gov. Niedobór ofert w San Diego jest częściowo wynikiem tego zjawiska, jak wspomniano powyżej.

Patrząc w przyszłość, ścieżka stóp procentowych będzie miała duży wpływ na aktywność rynkową. Od połowy 2025 roku stopy wykazują oznaki stabilizacji w okolicach 6%, a nawet spadku do około 6,5% w sierpniu 2025 roku – to najniższy poziom od około 10 miesięcy kyma.com money.com. Analitycy rynku kredytów hipotecznych przewidują, że stopy będą stopniowo spadać w 2025 roku; prognozy Fannie Mae i MBA zakładają, że średnia stopa 30-letnia wyniesie około 6,4% w 2025 roku i potencjalnie spadnie poniżej 6% do 2026 roku themortgagereports.com fortune.com. Jeśli te prognozy się sprawdzą, San Diego może doświadczyć ponownego wzrostu aktywności kupujących, ponieważ finansowanie stanie się nieco bardziej dostępne. Nawet spadek stóp procentowych o jeden punkt procentowy znacząco zwiększa zdolność nabywczą (lub alternatywnie pozwala większej liczbie właścicieli domów na refinansowanie lub przeprowadzkę bez szoku płatniczego). Dlatego ulga w stopach procentowych jest kluczowym czynnikiem pozytywnym dla rynku nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli inflacja zaskoczy wzrostem lub inne czynniki gospodarcze wymuszą ponowny wzrost stóp, rynek może się jeszcze bardziej zatrzymać. Na ten moment większość oczekuje, że widzieliśmy już szczyt stóp, a trend będzie płaski lub spadkowy – co jest pozytywnym sygnałem dla rynku nieruchomości.

Migracje i zmiany demograficzne: Dynamika ludnościowa San Diego jest złożona. Z jednej strony, jako obszar o wysokich kosztach życia, doświadcza ujemnej migracji krajowej netto – tzn. więcej mieszkańców USA wyprowadza się z San Diego do innych stanów lub hrabstw niż odwrotnie. Trend ten przyspieszył pod koniec lat 2010. i na początku lat 2020., gdy praca zdalna umożliwiła niektórym przeprowadzkę, a wysokie koszty mieszkań wypchnęły innych. Popularne kierunki dla byłych mieszkańców San Diego to tańsze rejony śródlądowe (np. hrabstwo Riverside) lub inne stany (Nevada, Arizona, Teksas itd.). Jak wspomniano wcześniej, niemal 24 000 krajowych netto wyjeżdżających odnotowano w okresie 2023-2024 kpbs.org. Ten odpływ częściowo zmniejsza presję popytową na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w segmencie mieszkań podstawowych.

Jednakże, San Diego ogólnie rzecz biorąc zdołało mniej więcej utrzymać stabilną populację (około 3,3 miliona w hrabstwie) dzięki przyrostowi naturalnemu (urodzenia minus zgony) oraz imigracji międzynarodowej. W rzeczywistości, od 2023 do 2024 roku, niewielki wzrost populacji hrabstwa był całkowicie spowodowany napływem około 24 000 imigrantów międzynarodowych, co zrównoważyło liczbę osób opuszczających kpbs.org. Wielu z tych imigrantów przyjeżdża za pracą (np. pracownicy na wizie H1-B w branży technologicznej/biotechnologicznej, sojusznicy wojskowi, czy migracja transgraniczna ze względu na bliskość Tijuany). Zwiększają oni popyt na mieszkania, często na początku wynajmując. Tak więc, efekt netto jest taki, że rynek mieszkaniowy San Diego wciąż mierzy się z rosnącą (lub przynajmniej nie malejącą) populacją, mimo że same trendy migracji wewnętrznej w USA sugerowałyby spadek.

Kolejnym czynnikiem jest migracja wewnętrzna w południowej Kalifornii: na przykład Zillow wskazał hrabstwo Riverside jako „zawór bezpieczeństwa” dla kryzysu dostępności mieszkań w San Diego axios.com. Niektórzy mieszkańcy San Diego, których nie stać na lokalne nieruchomości, kupują domy w południowo-zachodnim Riverside (Temecula/Murrieta) i znoszą długie dojazdy. Z drugiej strony, niewielka liczba osób o wyższych dochodach z Los Angeles lub Orange County przeprowadza się do San Diego ze względu na relatywnie niższe ceny domów (w porównaniu do Westside w LA czy wybrzeża Orange County) lub z powodów związanych ze stylem życia. Dodatkowo, duża obecność wojska w San Diego oznacza, że tysiące rodzin wojskowych rotuje co roku, wpływając na wzorce wynajmu i zakupu domów, zwłaszcza w okolicach Camp Pendleton, MCAS Miramar i Naval Base San Diego.

Patrząc w przyszłość, prognozy makromigracyjne wskazują, że w całej Kalifornii ogólnie spowolnił się spadek liczby ludności i może się ona ustabilizować (liczba ludności w całym stanie faktycznie nieznacznie wzrosła w 2024 roku) gov.ca.gov. Według prognoz SANDAG, populacja San Diego ma wzrosnąć umiarkowanie (o około 113 000 osób w latach 2022–2050, czyli o ok. +3,5%) sandag.org – to wolniejszy wzrost niż historycznie, co odzwierciedla te trudności. Jeśli chodzi o mieszkania, jeśli odpływ ludności utrzyma się na obecnym poziomie, będzie działał jak zawór bezpieczeństwa, zapobiegając skrajnemu deficytowi. Jednak jeśli San Diego zdołałoby w jakiś sposób powstrzymać odpływ (poprzez lepszą dostępność cenową lub więcej miejsc pracy), popyt by wzrósł. Z drugiej strony, jeśli więcej osób wyjedzie niż się spodziewano (np. jeśli praca zdalna pozostanie powszechna i więcej osób zdecyduje się sprzedać i wyjechać), może to osłabić popyt na mieszkania. Jak dotąd efekt netto był niewielki – wystarczająco dużo imigracji i urodzeń, by utrzymać niewielką presję wzrostową na rynku mieszkaniowym.

Środowisko makroekonomiczne: Rynek nieruchomości w San Diego nie jest odporny na szersze trendy gospodarcze:

• Rynek pracy: Gospodarka San Diego w 2025 roku jest stosunkowo silna, choć z pewnymi słabymi punktami. Bezrobocie w hrabstwie utrzymuje się na poziomie 4–5% kpbs.org, co jest lepszym wynikiem niż 5,4% w Kalifornii. Jednak, jak donosi Axios, wzrost liczby miejsc pracy spowolnił do około 0,5% w 2024 roku axios.com. Sektory takie jak technologia i nauki przyrodnicze odnotowały zwolnienia lub zamrożenie zatrudnienia (część globalnego spowolnienia w branży technologicznej), co nieco ostudziło popyt na mieszkania z wyższej półki. Dobrą wiadomością jest to, że turystyka i branża hotelarska w pełni odbiły się po COVID-zie axios.com, co wspiera rynek najmu i tańsze mieszkania (pracownicy usługowi znajdują zatrudnienie). Ponadto wydatki na obronność pozostają filarem – zatrudnienie w wojsku i kontrakty w San Diego zapewniają stabilność (a często także nabywców domów weteranów z kredytami VA). Jeśli krajowy sektor technologiczny odbije się pod koniec 2025 roku, jak przewidują niektórzy axios.com, znaczny sektor technologiczny San Diego (Qualcomm, startupy biotechnologiczne itp.) może znów zacząć tworzyć miejsca pracy, co przełoży się na większy popyt na wynajem i zakup, zwłaszcza w średnim i wyższym segmencie cenowym.
• Inflacja i dochody: Wysoka inflacja w latach 2021-2023 obniżyła realne dochody i podniosła stopy procentowe. Do połowy 2025 roku inflacja znacznie spadła, ale ceny (w tym materiałów budowlanych i gruntów) pozostają wysokie. Płace w San Diego rosną (średnia stawka godzinowa wzrosła o około 23% od 2020 roku) lao.ca.gov, ale nie tak szybko jak koszty mieszkań (raty za dom wzrosły o 82%) lao.ca.gov. Jeśli inflacja pozostanie umiarkowana, a wzrost płac się utrzyma, z czasem nieco poprawi to dostępność mieszkań. Jeśli jednak nastąpi recesja i bezrobocie wzrośnie, niektóre gospodarstwa domowe mogą się łączyć lub wyjeżdżać, co krótkoterminowo zmniejszy popyt. Jednak taki scenariusz często prowadzi do obniżek stóp procentowych, co może pobudzić rynek mieszkaniowy. Tak więc działają tu siły przeciwstawne.
• Klimat inwestycyjny: Globalnie i krajowo inwestorzy stali się ostrożniejsi na rynku nieruchomości z powodu rosnących kosztów finansowania. W San Diego obserwujemy mniej wojen licytacyjnych ze strony inwestorów instytucjonalnych na rynku domów jednorodzinnych w porównaniu do 2021 roku. Jeśli giełda jest silna (jak miało to miejsce w latach 2023–25), zamożniejsi kupujący mają więcej środków na wkład własny. Jeśli giełda osłabnie, segment luksusowy może odnotować spadek. San Diego nie ma tak wielu cech rynku domów wakacyjnych jak typowo turystyczne lokalizacje, ale niektórzy zamożni nabywcy spoza regionu kupują tu nieruchomości; ich zainteresowanie zależy od ogólnej pewności gospodarczej.
• Czynniki geopolityczne: Jako miasto przygraniczne, rynek nieruchomości w San Diego jest pod wpływem sytuacji w sąsiedniej Tijuanie i Baja California. Rodziny transgraniczne i inwestorzy odgrywają tu rolę (niektórzy obywatele Meksyku kupują nieruchomości w San Diego jako stabilną inwestycję, a niektórzy Amerykanie mieszkają w Tijuanie ze względu na tańszy czynsz i dojeżdżają do pracy). Zmiany w polityce granicznej lub bezpieczeństwie mogą wywołać drobne fale na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo, wszelkie duże rozmieszczenia wojsk lub zmiany w strategii militarnej mogą tymczasowo wpływać na mieszkalnictwo w pobliżu baz (na przykład, gdy okręt marynarki wojennej jest w porcie vs. na misji, poziom wynajmu wokół bazy się waha).

Podsumowując, stopy procentowe, migracja i makroekonomia to tło, do którego tańczy rynek nieruchomości w San Diego. Wzrost stóp procentowych znacząco spowolnił tempo rynku; teraz wszyscy czekają, kiedy Fed poluzuje politykę, bo to prawdopodobnie ponownie pobudzi popyt na mieszkania. Migracja zapewnia delikatny efekt popychająco-przyciągający – dopóki San Diego pozostaje bardzo pożądanym miejscem, ludzie będą przyjeżdżać, ale jeśli pozostanie bardzo drogie, niektórzy będą wyjeżdżać. Makroekonomia z kolei wpływa na zatrudnienie i dochody – kluczowe czynniki decydujące o tym, ilu ludzi może uczestniczyć w rynku mieszkaniowym. Obecnie (połowa 2025 roku) wskaźniki sugerują ostrożny optymizm: inflacja spada, stopy się stabilizują, zatrudnienie jest stabilne, a nastroje konsumenckie się poprawiają. Jeśli te trendy się utrzymają, rynek nieruchomości w San Diego może wchodzić w okres zrównoważonej aktywności – ani przegrzany, ani załamany, ale rosnący zgodnie z szerzej pojętą gospodarką. Obserwowanie działań Rezerwy Federalnej, statystyk migracyjnych i lokalnych raportów o zatrudnieniu dostarczy wskazówek, dokąd zmierza rynek w tym dynamicznym mieście południowej Kalifornii.

Źródła:

• Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (lipiec 2025) zillow.com zillow.com
• Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17 lipca 2025) alliedschools.com alliedschools.com
• Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22 lipca 2025) patch.com patch.com
• Redfin Data Center, Aktualizacja rynku mieszkaniowego w San Diego – czerwiec 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
• SoFi Learn, Rynek mieszkaniowy w San Diego: trendy i ceny (2025) sofi.com sofi.com
• OB Rag, 4 000 mieszkań powstanie w hrabstwie San Diego w 2025 roku (3 kwietnia 2025) obrag.org obrag.org
• Axios San Diego, San Diego ma być jednym z najgorętszych rynków 2025 roku (14 stycznia 2025) axios.com axios.com
• KPBS, Liczba ludności w hrabstwie San Diego nieznacznie wzrosła, ale tylko dzięki imigracji (17 marca 2025) kpbs.org kpbs.org
• Off the 56 Blog, Kryzys mieszkaniowy w San Diego: czy stać nas, by tu zostać? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
• Planetizen/Voice of San Diego, Które miasta hrabstwa San Diego budują nowe mieszkania? (29 lipca 2025) planetizen.com planetizen.com
• Legislative Analyst’s Office, Wskaźnik dostępności mieszkań w Kalifornii (II kwartał 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
• Axios San Diego, Spowolnienie wzrostu zatrudnienia obniża pozycję gospodarczą San Diego (29 stycznia 2025) axios.com axios.com
• Truvi Blog, Prawo dotyczące krótkoterminowego wynajmu w San Diego – wpływ regulacji z 2023 roku (23 maja 2024) truvi.com truvi.com