Trendy na rynku mieszkaniowym i ceny domów (2025)
„Miękkie lądowanie” po boomie: Rynek mieszkaniowy w Portland normalizuje się po gorączkowym wzroście z lat 2020-2022. Wartości domów wzrosły o ponad 50% w ciągu pięciu lat (2020-2024), ale rok 2025 przynosi znacznie łagodniejszą trajektorię nwmortgagebroker.com. Na połowę 2025 roku typowa wartość domu w Portland wynosi około 537 000 USD, co oznacza nieznaczny spadek o około 1% rok do roku zillow.com. Innymi słowy, ceny zasadniczo się ustabilizowały, co eksperci nazywają „miękkim lądowaniem”, a nie krachem nwmortgagebroker.com. Ta stabilizacja jest zdrowa i oczekiwana, przywracając roczną aprecjację do historycznie normalnego poziomu ~2-3% zamiast dwucyfrowych wzrostów nwmortgagebroker.com.
Ceny i podaż: Dane z rynku wiosną 2025 pokazują, że ceny rosną umiarkowanie, nawet gdy podaż się poprawia. W maju 2025 mediana ceny sprzedaży osiągnęła 569 500 USD, co oznacza wzrost o 2% w porównaniu z rokiem poprzednim portlandrealestate.com. Był to nowy rekord roku, z wzrostem o 19 500 USD tylko od kwietnia do maja portlandrealestate.com portlandrealestate.com. Tymczasem liczba ofert rośnie – około 6 679 aktywnych ofert w maju, o 33% więcej niż w maju 2024 (około 3,3 miesiąca podaży) portlandrealestate.com. Więcej domów na rynku oznacza większy wybór dla kupujących, a rzeczywiście podaż w Portland jest większa o cały miesiąc w porównaniu z rokiem wcześniejszym portlandrealestate.com. Jednak przy zaledwie ~3,3 miesiącach podaży, to wciąż poniżej 6-miesięcznego poziomu prawdziwie zrównoważonego rynku portlandrealestate.com. Krótko mówiąc, warunki rynku sprzyjające sprzedającym utrzymują się, ale skrajny niedobór się zmniejszył.
Dynamika rynku: Domy sprzedają się szybko, ale nie szaleńczo szybko. Na połowę 2025 roku przeciętna oferta w Portland trafia w stan oczekujący w około 16 dni zillow.com, a w maju typowy czas na rynku wynosił 55 dni (tydzień szybciej niż w kwietniu, ale tydzień wolniej niż w maju 2024) portlandrealestate.com. Wolumeny sprzedaży nieco się ochłodziły – liczba zamkniętych transakcji w maju 2025 była niższa o ok. 5,7% rok do roku portlandrealestate.com – co wskazuje, że część kupujących wciąż pozostaje na uboczu z powodu wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych. A skoro o tym mowa, oprocentowanie kredytów hipotecznych w okolicach 7% wpłynęło na pogorszenie dostępności, powodując, że niektórzy potencjalni kupujący wstrzymali się z decyzją nwmortgagebroker.com. Jednak wielu innych się dostosowało, a konkurencja o atrakcyjne domy pozostaje zacięta: niemal połowa sprzedaży (46% w czerwcu) wciąż zamyka się powyżej ceny wywoławczej zillow.com. Mediana stosunku ceny sprzedaży do ceny ofertowej wynosi idealne 1,00 (100%) zillow.com, co oznacza, że przeciętnie domy sprzedają się po cenie ofertowej, a na gorących ofertach nie brakuje licytacji. Podsumowując, rynek mieszkaniowy w Portland w 2025 roku jest chłodniejszy niż szaleństwo z 2021 roku, ale wciąż konkurencyjny – nieco więcej ofert, trochę dłuższy czas na rynku i wzrost cen wyrównujący się do niskich jednocyfrowych wartości portlandrealestate.com portlandrealestate.com.
Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)
Problemy biurowe i migracja na przedmieścia: Sektor biurowy w Portland zmaga się z rekordowo wysokim poziomem pustostanów w 2025 roku. Wskaźnik pustostanów w centrum miasta jest najwyższy w kraju, utrzymując się na poziomie niskich do średnich 20% watrust.com watrust.com. Praca zdalna pozostaje głównym czynnikiem – Portland ma najwyższy wskaźnik pracy z domu na Zachodnim Wybrzeżu, wynoszący około 21% pracowników watrust.com – przez co wiele wieżowców w centrum jest niedostatecznie wykorzystywanych. W 2024 roku dziesiątki firm (w tym 23 klientów jednego banku komercyjnego) zdecydowały się przenieść się z centrum do lokalizacji na przedmieściach, takich jak Lake Oswego, Beaverton i Vancouver, WA watrust.com. Te przedmiejskie rynki biurowe skorzystały na tej migracji, notując niższy poziom pustostanów, a nawet wzrost stawek czynszu, gdy firmy poszukują postrzeganego bezpieczeństwa i wygody poza centrum miasta watrust.com. Krótko mówiąc, biura w centrum są obecnie trudne do wynajęcia, podczas gdy przedmiejskie dzielnice biznesowe są stosunkowo w lepszej kondycji.
Pomimo tych wyzwań, w centrum miasta pojawiają się oznaki optymizmu. Liderzy miasta i biznesu rozpoczęli kampanie („Wierzymy w Portland”) oraz wprowadzili poprawki dotyczące bezpieczeństwa, aby ożywić centrum watrust.com watrust.com. Latem 2024 roku ruch pieszy w centrum osiągnął najwyższy poziom od czterech lat, z około 2,4 miliona odwiedzających miesięcznie watrust.com – to pozytywny sygnał, że ludzie wracają na wydarzenia, do restauracji i na rozrywkę. Nadzieją jest, że ten impuls, w połączeniu z niższymi czynszami, zachęci niektóre firmy i przedsiębiorców do powrotu. W rzeczywistości niektóre małe firmy korzystają z tanich czynszów w centrum i wysokiej liczby pustostanów, aby otwierać restauracje i sklepy, dostrzegając szansę w czasie spowolnienia watrust.com. Perspektywy dla biur pozostają ostrożne, ale pojawia się poczucie, że rok 2025 może oznaczać dno spadku na rynku biurowym, gdyż więcej pracowników wraca, a kreatywne plany zagospodarowania zaczynają się materializować.
Handel detaliczny i hotelarstwo: Rynek nieruchomości handlowych w Portland wykazuje odporność. Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym utrzymuje się na poziomie około 4% – mniej więcej tyle samo co rok temu, co wskazuje na stosunkowo zrównoważony rynek najmu powierzchni handlowych kidder.com. Lokalne pasaże handlowe i podmiejskie centra handlowe generalnie odbiły się od pandemicznego dołka, dzięki wydatkom konsumentów i powrotowi turystów. W centrum miasta handel detaliczny mierzy się z tymi samymi przeciwnościami co biura (mniejszy ruch pieszy niż przed 2020 rokiem i pewne obawy dotyczące bezpieczeństwa publicznego), ale działania mające na celu ożywienie miasta – jak nowa sztuka publiczna, koncerty i rozwijająca się scena gastronomiczna – przyciągają ludzi z powrotem do centrum watrust.com. Warto zauważyć, że scena gastronomiczna i napojowa Portland pozostaje silnym atutem handlu detalicznego, nadal przyciągając klientów i wspierając obłożenie w kluczowych lokalizacjach.
Sektor hotelarski (hotele itp.) odradza się wraz z turystyką. Przykładem jest nowa wieża hotelowa Ritz-Carlton w centrum, która niedawno została otwarta jako pierwszy pięciogwiazdkowy hotel w mieście. Jednak nawet ten projekt napotkał trudności (doniesienia sugerują problemy finansowe na początku), co podkreśla, że pełne odrodzenie centrum wciąż jest w toku. Ogólnie rzecz biorąc, handel detaliczny i hotelarstwo w 2025 roku poprawiają się, ale nie wróciły jeszcze do siły sprzed pandemii, a kierunek zmian jest pozytywny, gdy inicjatywy w centrum zaczynają przynosić efekty.
Przemysłowe i inne komercyjne: W przeciwieństwie do problemów biurowych, nieruchomości przemysłowe są jasnym punktem Portland. Magazyny, centra dystrybucyjne i powierzchnie produkcyjne w całym obszarze metropolitalnym odnotowują silny popyt i niską pustostanowość wchodząc w 2025 rok watrust.com. E-commerce, logistyka oraz baza produkcyjna Portland (w tym zaawansowana produkcja w hrabstwie Washington) utrzymują wysoki poziom zajętości powierzchni przemysłowych. Oczekuje się, że te warunki będą się utrzymywać, a niektórzy najemcy przemysłowi nawet mają trudności ze znalezieniem powierzchni. Nowe inwestycje przemysłowe powstają nadal na przedmieściach w parkach biznesowych, choć ograniczenia gruntowe i wysokie koszty spowalniają tempo rozwoju.
Dodatkowo, pozycja Portland jako centrum opieki zdrowotnej utrzymuje stabilność i solidność rynku nieruchomości medycznych i nauk przyrodniczych watrust.com. Duże systemy szpitalne i firmy biotechnologiczne w regionie zapewniają stałe zapotrzebowanie na wyspecjalizowane obiekty. Wielorodzinne budynki mieszkalne (tzw. sektor komercyjny wielorodzinny) to kolejny względnie jasny punkt – więcej o wynajmie poniżej, jednak aktywność inwestycyjna w tym sektorze spadła w stosunku do rekordów z 2021 roku z powodu stóp procentowych, mimo że poziom pustostanów pozostaje umiarkowany.
Adaptacyjne ponowne wykorzystanie i konwersje: Kluczowym trendem komercyjnym jest kreatywne ponowne wykorzystanie niewykorzystanych nieruchomości. Przy tak dużej liczbie pustych powierzchni biurowych w centrum miasta, rozważane są konwersje – nie tylko na cele mieszkaniowe (choć to możliwe w przypadku niektórych budynków), ale także na nowe funkcje, takie jak centra danych. Solidna sieć energetyczna i infrastruktura Portland mogą umożliwić przekształcenie pustych biur w centra danych, co jest aktywnie dyskutowane przez ekspertów rynku komercyjnego watrust.com. Wzrasta także liczba projektów tanich mieszkań wykorzystujących istniejące budynki (co miasto bezpośrednio wspiera – patrz sekcja Projekty poniżej). Podsumowując, komercyjny krajobraz Portland w 2025 roku to mieszanka: sektor biurowy w trudnej sytuacji, handel detaliczny i hotelarstwo w fazie odbudowy, przemysł w rozkwicie, a motywem przewodnim jest reinwencja, gdy miasto dostosowuje swoje przestrzenie komercyjne do nowych celów.
Warunki na rynku najmu
Trendy wolnych mieszkań i czynszów: Rynek wynajmu mieszkań w Portland pozostaje dość napięty w 2025 roku. Po wzroście liczby wolnych mieszkań w 2023 roku (gdy wiele nowych projektów apartamentowych zostało oddanych do użytku jednocześnie), rynek wynajmu wchłonął te lokale w ciągu 2024 roku. Do wiosny 2025 roku wskaźnik wolnych mieszkań w całym obszarze metropolitalnym spadł do około 5,9% (z ponad 6% rok wcześniej) katu.com. W niektórych subrynkach wolnych mieszkań jest jeszcze mniej – na przykład w Hillsboro spadło poniżej 5%, a w Eugene (na południu) sytuacja jest bardzo napięta, z wolnymi mieszkaniami na poziomie tylko ~3,5% katu.com. Jedynymi miejscami z podwyższonym poziomem wolnych mieszkań są określone typy lokali: kawalerki w centrum/NW Portland mają wysoki wskaźnik wolnych mieszkań (~11% w NW Portland), podczas gdy większe lokale 2- i 3-pokojowe w całym mieście mają najniższe wskaźniki wolnych mieszkań katu.com. Odzwierciedla to obecne preferencje najemców dotyczące większej przestrzeni oraz nadpodaż mikroapartamentów w centrum miasta.
Wraz z zaostrzaniem się sytuacji na rynku, ceny najmu osiągnęły dno i zaczęły ponownie umiarkowanie rosnąć. W połowie 2024 roku czynsze w Portland zatrzymały się lub nawet nieznacznie spadły rok do roku, ale do połowy 2025 roku zaczęły powoli rosnąć. W lipcu 2025 roku średni czynsz ofertowy w mieście wynosi około 1 798 dolarów, co stanowi wzrost o 2,6% w porównaniu z rokiem poprzednim zillow.com. (Dla porównania, krajowa średnia czynszu to około 2 072 dolary, więc Portland pozostaje bardziej przystępne cenowo niż wiele dużych miast zillow.com.) Inne dane pokazują, że mediana czynszu w Portland (wszystkie rozmiary) wynosi latem 2025 roku około 1 550 dolarów, co jest praktycznie bez zmian rok do roku apartmentlist.com. Podsumowując: po okresie stabilnych czynszów, właściciele mieszkań odzyskali nieco siły negocjacyjnej i czynsze rosną o ~1-3% rocznie. Eksperci branżowi spodziewają się dalszego wzrostu czynszów ze względu na niższy poziom wolnych mieszkań – prawdopodobnie około 3% rocznie w latach 2026-27, według niektórych prognoz realwealth.com.
Presja na dostępność mieszkań dla najemców: Pomimo tylko umiarkowanych ostatnio podwyżek czynszów, dostępność mieszkań pozostaje poważnym problemem. Około 50% najemców w Portland jest „obciążonych czynszem”, wydając ponad 30% dochodu na czynsz wweek.com. A w sąsiednich miastach wskaźniki są jeszcze gorsze (np. w Gresham 61% najemców jest obciążonych czynszem) wweek.com. Wysokie czynsze w stosunku do lokalnych dochodów to problem narastający od dawna, pogłębiany przez niedobór mieszkań. Ogólnostanowy niedobór mieszkań w Oregonie zmusza ludzi do konkurowania o lokale, co utrzymuje niską liczbę pustostanów i wysokie obciążenie czynszem wweek.com. Stan ten ma jeden z najniższych wskaźników pustostanów w kraju – tylko około 7 domów na 100 stoi pustych, 36% poniżej średniej krajowej USA jeśli chodzi o wskaźnik pustostanów wweek.com. Ta sytuacja jest szczególnie dotkliwa poza Portland, w mniejszych miastach, ale to presja ogólnostanowa, która sprawia, że czynsze praktycznie nigdy nie spadają znacząco wweek.com.
Regulacje dotyczące wynajmu: Portland i Oregon podjęły kroki w celu ochrony najemców. Oregon jest jednym z nielicznych stanów z ogólnostanową stabilizacją czynszów – w 2019 roku wprowadzono limit podwyżek czynszu według wzoru (7% + inflacja). Warto zauważyć, że z powodu wysokiej inflacji w 2022 roku ustawodawcy dostosowali ten limit. W 2023 roku Senate Bill 611 wprowadził sztywny maksymalny limit 10% rocznej podwyżki czynszu dla większości lokali oregon.gov youtube.com. Na 2025 rok dozwolona podwyżka czynszu wynosi dokładnie 10,0% (ponieważ inflacja plus 7% dałaby wyższy wynik) oregon.gov. Prawo to oznacza, że właściciele nie mogą podnosić czynszu o więcej niż 10% w ciągu roku dla obecnych najemców, co daje najemcom pewną przewidywalność (choć 10% to wciąż znaczna podwyżka). Dodatkowo, Portland ma własne Dodatkowe Ochrony Najemców: w szczególności obowiązkową pomoc relokacyjną wypłacaną, jeśli właściciel podniesie czynsz o 10% lub więcej albo wypowie umowę bez podania przyczyny doorloop.com hemlane.com. Właściciele muszą także dać 90 dni wypowiedzenia przy jakiejkolwiek podwyżce czynszu portland.gov. Polityki te mają na celu zapobieganie nagłym dużym podwyżkom czynszu i złagodzenie skutków dla najemców, którzy mogą być zmuszeni do przeprowadzki.
Nowa podaż i prognozy: Po stronie podaży, w rejonie Portland w ostatnich latach powstało wiele nowych mieszkań – ale nie wystarczająco dużo, by całkowicie rozwiązać problem niedoboru. Wzrost nowej zabudowy w latach 2022-2023 na krótko podniósł poziom pustostanów (jak wspomniano), ale te lokale są obecnie w dużej mierze zajęte katu.com. Patrząc w przyszłość, deweloperzy wycofali się z nowych projektów wielorodzinnych z powodu wysokich stóp procentowych, wysokich kosztów budowy i stosunkowo niższego wzrostu czynszów. Istnieją obawy, że bez szybszego wzrostu płac w Portland czynsze rynkowe nie mogą wzrosnąć na tyle, by uzasadnić kosztowne nowe inwestycje katu.com katu.com. W rzeczywistości analitycy ostrzegają, że powolny wzrost zatrudnienia i dochodów w Portland (pozostający w tyle za średnią krajową) utrzymuje czynsze poniżej poziomu niezbędnego do opłacalności nowych inwestycji, co zniechęca niektórych deweloperów katu.com katu.com. Ta sytuacja – wysokie koszty, umiarkowane czynsze – może spowolnić napływ nowych mieszkań, co stanowi ryzyko utrzymania się ograniczonej podaży.
Na razie oczekuje się, że rynek najmu pozostanie korzystny dla właścicieli, ale stabilny, z niewielkimi podwyżkami czynszów. Wielu potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania jest zmuszonych do wynajmu z powodu wysokości rat kredytów hipotecznych, co podtrzymuje popyt na wynajem. Prognozy do 2027 roku sugerują, że poziom pustostanów pozostanie stosunkowo niski, a wzrost czynszów będzie roczny i jednocyfrowy realwealth.com. Jeśli stopy procentowe spadną do 2028 roku, część najemców może stać się właścicielami, ale ogólny niedobór mieszkań w Portland oznacza, że popyt na wynajem powinien pozostać wysoki. Podsumowując, najemcy stoją w obliczu trudnego rynku – nie tak gorączkowego jak kilka lat temu, ale wciąż charakteryzującego się ograniczonym wyborem, stałymi podwyżkami czynszów i silną konkurencją o przystępne cenowo lokale.
Trendy w dzielnicach i ważne inwestycje
Najgorętsze i najchłodniejsze dzielnice: Warunki na rynku nieruchomości znacznie różnią się w poszczególnych dzielnicach Portland. W latach 2024-2025, wewnętrzne dzielnice po wschodniej stronie odnotowały jedną z najszybszych aktywności rynkowych. Domy sprzedawały się najszybciej w takich rejonach jak Sabin, Buckman, Markham i Concordia, gdzie oferty często otrzymywały wiele propozycji w ciągu kilku dni pdxmonthly.com. Te dzielnice łączą pożądane udogodnienia (parki, możliwość poruszania się pieszo, dobre szkoły lub bliskość centrum) z ograniczoną podażą, co napędza szybkie sprzedaże. Dla porównania, kilka osiedli mieszkaniowych w południowo-zachodnim Portland, takich jak Crestwood, Ashcreek i Arnold Creek, odnotowało najniższą rotację – właściciele domów w tych rejonach w dużej mierze pozostają na miejscu, co skutkuje bardzo małą liczbą ofert i wysokim wskaźnikiem utrzymania własności pdxmonthly.com. Sugeruje to wysokie zadowolenie społeczności w tych enklawach; ludzie nie wyprowadzają się z cichych, ugruntowanych dzielnic z większymi działkami w południowo-zachodnim Portland.Ceny według lokalizacji: Jeśli chodzi o ceny, podmiejski hrabstwo Washington pozostaje najdroższe. Miasto Beaverton, na przykład, osiąga jedne z najwyższych cen domów w metropolii, dzięki szkołom o najwyższych ocenach i bliskości dużych pracodawców technologicznych (takich jak Intel i Nike) nwmortgagebroker.com. Zamożne, blisko położone przedmieścia oraz dzielnice zachodniego Portland (np. okolice West Hills) również pozostają drogie. Tymczasem miasta wschodniego hrabstwa Multnomah, takie jak Gresham, oferują najbardziej przystępny punkt wejścia dla kupujących nwmortgagebroker.com. Mediana cen w Gresham jest znacznie niższa i wskazuje się, że ma największy potencjał wzrostu wartości w przyszłości ze względu na tę różnicę w cenach (więcej miejsca na wzrost) nwmortgagebroker.com. W mieście niektóre dzielnice miejskie z dużą liczbą mieszkań i loftów osłabły: na przykład Old Town Chinatown i Sullivan’s Gulch odnotowały, że ceny mieszkań i loftów faktycznie spadły lub utrzymują się na niskim poziomie, co czyni je atrakcyjnymi dla łowców okazji pdxmonthly.com. Dane Zillow pokazują, że typowe wartości mieszkań w Pearl District (~432 tys. USD) są znacznie poniżej średniej dla całego miasta zillow.com, co odzwierciedla słabe zainteresowanie gęstą zabudową miejską w latach pandemii. Oznacza to szansę dla kupujących poszukujących mieszkań w centrum, choć odbudowa tych wartości będzie zależeć od odrodzenia się centrum miasta.
Przestrzeń i demografia: Niektóre ekskluzywne enklawy mogą pochwalić się wyjątkowymi statystykami: Ostatnie transakcje domów w Dunthorpe i Forest Park dotyczyły największych domów (pod względem powierzchni) w regionie pdxmonthly.com, co podkreśla ich status na rynku luksusowym. Po stronie demograficznej, niektóre obszary mają starszą populację (np. Hayden Island, Arlington Heights, gdzie ponad połowa mieszkańców ma 50+ lat pdxmonthly.com), co może wpływać na rotację mieszkań. Inne dzielnice, jak University Park i Kerns, wyróżniają się najwyższym odsetkiem rowerzystów dojeżdżających do pracy w mieście pdxmonthly.com – to portlandzka cecha, która sygnalizuje młodość tych okolic i różnorodność opcji transportowych.
Zmiana: miasto kontra przedmieścia: Kluczowym trendem jest migracja z centrum miasta na przedmieścia, a nawet przez rzekę Columbia. W ostatnim czasie wzrost liczby ludności w aglomeracji Portland był silniejszy na przedmieściach niż w centrum miasta nwmortgagebroker.com. Miasto Portland odnotowało niewielki spadek liczby mieszkańców w ostatnich latach, podczas gdy przedmieścia takie jak Hillsboro, Gresham i Vancouver (WA) rosły nwmortgagebroker.com. Szczególnie Vancouver przyciągnęło wielu kupujących z okolic Portland niższymi kosztami mieszkań i atutem braku podatku dochodowego w stanie Waszyngton nwmortgagebroker.com. Ta przedmiejska zmiana, przyspieszona przez pracę zdalną i kwestie dostępności cenowej, napędza rynki mieszkaniowe na obrzeżach aglomeracji. Na przykład hrabstwo Clark (okolice Vancouver) i szybko rozwijające się przedmieścia w hrabstwie Clackamas mają bardziej ograniczoną podaż mieszkań i rosnące ceny, nawet gdy rynek miasta Portland się ochładza. Wskazuje to na geograficzne zrównoważenie popytu: coraz więcej rodzin i pracowników zdalnych wybiera przestrzeń na przedmieściach zamiast bliskości centrum, co prawdopodobnie utrzyma się w najbliższych latach.
Rozwój na poziomie dzielnic: Na miejscu, liczne projekty przekształcają konkretne dzielnice. W Central Eastside stare magazyny nadal zamieniane są na kreatywne biura, browary i apartamenty – utrzymując tę okolicę jako modne miejsce pracy. W północnym Portland długoterminowy plan Albina Vision (wokół dolnej Albiny/Rose Quarter) ma na celu naprawę historycznych wysiedleń poprzez nowe przystępne cenowo mieszkania i przestrzenie kulturalne, choć jest to na wczesnym etapie. Obszar South Waterfront pozostaje miejscem intensywnego rozwoju – godnym uwagi ostatnim projektem jest Willamette Tower, nowy 23-piętrowy wieżowiec otwarty na początku 2024 roku z 343 mieszkaniami na wynajem, co znacząco zwiększa liczbę mieszkań w panoramie South Waterfront kgw.com. Dodatkowo, w pobliżu Providence Park (Goose Hollow), inwestycja „Press Blocks – Byline” osiągnęła stan surowy pod koniec 2024 roku: to projekt o wartości 177 milionów dolarów obejmujący całą przecznicę, w tym 24-piętrową wieżę z 341 mieszkaniami oraz powierzchnią handlową/biurową i publicznym placem mithun.com mithun.com. Byline zapewni bardzo potrzebną gęstość zabudowy (oraz nowy publiczny plac) w okolicy Goose Hollow/Stadium po otwarciu w 2025 roku mithun.com mithun.com. Te duże projekty w centrum miasta mają na celu tworzenie nowych, całodobowych dzielnic wielofunkcyjnych, które pozwalają Portland rozwijać się w górę, a nie tylko na zewnątrz.
Na horyzoncie pojawia się kilka flagowych projektów. Być może najbardziej przełomowym jest przebudowa Broadway Corridor w dzielnicy Pearl w północno-zachodnim Portland – ogromny teren dawnej placówki pocztowej USPS. Trwają plany przekształcenia tego 14-akrowego terenu w nową dzielnicę o mieszanym przeznaczeniu. Pierwszym zatwierdzonym tam budynkiem jest 14-piętrowa wieża z 230 mieszkaniami przystępnymi cenowo (realizowana przez Home Forward i Urban League) broadwaycorridorpdx.com portland.gov. Znajdą się w niej mieszkania rodzinne, a nawet centrum edukacji wczesnodziecięcej na miejscu portland.gov portland.gov. Rozpoczęcie budowy planowane jest na lata 2025-26, a będzie to pierwszy z wielu budynków do 2028 roku, gdy Broadway Corridor przekształci się w „miasto w mieście”.
Innym szeroko dyskutowanym pomysłem jest Portland Diamond Project na Zidell Yards (South Waterfront) – inicjatywa mająca na celu sprowadzenie stadionu Major League Baseball i zabudowy wielofunkcyjnej nad rzekę watrust.com. Jeśli dojdzie do skutku, stadion MLB byłby przełomowy, stanowiąc oś nowej zabudowy i rozszerzając dzielnicę South Waterfront. Na 2025 rok to wciąż spekulacje (Portland nie ma jeszcze drużyny MLB), ale władze miasta podkreślają jego transformacyjny potencjał watrust.com.
W całej metropolii ulepszenia transportu i infrastruktury nadal kształtują rynek nieruchomości. Na przykład rozbudowa Red Line przez TriMet i przyszłe plany szybszych korytarzy autobusowych poprawiają połączenia tranzytowe na przedmieściach. W 2024 roku Rada Metro wyraziła otwartość na niewielkie rozszerzenie granicy rozwoju miejskiego (więcej o tym poniżej), co może doprowadzić do powstania zupełnie nowych osiedli na obrzeżach.
Podsumowując, na poziomie dzielnic Portland prezentuje mozaikę trendów: niektóre obszary są bardzo gorące, inne się ochładzają; niektóre zyskują mieszkańców, inne notują odpływ ludności. Nowe inwestycje – od wieżowców w centrum po osiedla na obrzeżach – jeszcze bardziej zmienią miejsca, w których następuje wzrost. Obserwowanie tych mikro-rynków jest kluczowe, ponieważ nieruchomości w Portland są naprawdę lokalne – ulica po ulicy, dzielnica po dzielnicy.
Nowe projekty mieszkaniowe i komercyjne warte uwagi
Portlandzki pipeline nowych projektów budowlanych i deweloperskich pozostaje aktywny, nawet mimo trudności gospodarczych. Oto kilka znaczących projektów i niedawno ukończonych inwestycji, które kształtują rynek:
- Willamette Tower (South Waterfront): Otwarte na początku 2024 roku, to 23-piętrowy apartamentowiec dodał 343 mieszkania na wynajem wzdłuż nabrzeża Portland kgw.com. To jeden z najwyższych budynków mieszkalnych w mieście, który przyciąga setki nowych mieszkańców do rozwijającej się dzielnicy South Waterfront, wraz z lokalami usługowymi na parterze. Jego ukończenie przyczyniło się do tymczasowego wzrostu pustostanów w 2024 roku (obecnie absorbowanych) katu.com, i podkreśla dążenie miasta do wysokiej gęstości zabudowy w dzielnicach rewitalizowanych.
- Press Blocks – Wieża „Byline” (Goose Hollow): Duży projekt wielofunkcyjny sąsiadujący ze stadionem Providence Park. Byline to drugi etap przebudowy Press Blocks, obejmujący 24-piętrową wieżę z 341 mieszkaniami oraz 3-piętrowy pawilon z lokalami usługowymi, przestrzenią do pracy i biurami mithun.com mithun.com. Obejmuje plac publiczny i piesze przejście, które wzbogacą okolicę Goose Hollow mithun.com mithun.com. Budynek osiągnie docelową wysokość pod koniec 2024 roku, a wynajem ma rozpocząć się latem 2025 mithun.com. Ten projekt o wartości 177 milionów dolarów zastępuje dawną drukarnię gazet nowym miejskim centrum mithun.com mithun.com. Skala Byline pokazuje, że deweloperzy wierzą, iż życie w centrum miasta odrodzi się, jeśli zapewni się odpowiednie udogodnienia i lokalizację.
- Nabywanie mieszkań na cele mieszkaniowe (inicjatywa miasta): Zamiast budować wszystko od nowa, Biuro Mieszkaniowe Portland w 2025 roku podjęło nowatorską strategię: zakup istniejących prywatnych budynków apartamentowych w celu przekształcenia ich w mieszkania dostępne cenowo. Wiosną 2025 roku miasto zainwestowało 26 milionów dolarów w nabycie trzech kompleksów (Goose Hollow Lofts, Paramount i Acqua) o łącznej liczbie 226 mieszkań, które zostaną objęte ograniczeniami własnościowymi dla gospodarstw domowych o niskich dochodach portland.gov. Poprzez nabycie stosunkowo nowych budynków rynkowych w czasie, gdy rynek był słaby, miasto może udostępnić 226 mieszkań dostępnych cenowo do lata 2025 roku – znacznie szybciej i taniej niż w przypadku nowej budowy portland.gov portland.gov. Większość mieszkań będzie przeznaczona dla najemców o dochodach na poziomie 50% mediany dochodów w okolicy (AMI), a obecni lokatorzy będą mogli pozostać lub otrzymać pomoc w relokacji portland.gov. Ta szybka reakcja dodaje bardzo potrzebnych mieszkań dostępnych cenowo w całym mieście. Wskazuje to również na warunki rynkowe – fakt, że te budynki były dostępne do zakupu przez miasto, sugeruje, że niektórzy właściciele odczuwają presję (prawdopodobnie z powodu wysokiego poziomu pustostanów lub kosztów finansowania), co stwarza okazję dla sektora publicznego do interwencji portland.gov portland.gov.
- Rewitalizacja korytarza Broadway (dzielnica Pearl): Wspomniany wcześniej, jest to projekt trwający dekadę mający na celu zagospodarowanie dawnej działki poczty USPS. Pierwszy budynek będzie 14-piętrową wieżą z 230 mieszkaniami przystępnymi cenowo z mieszkaniami rodzinnymi i lokalami wspierającymi, której otwarcie planowane jest na 2028 rok portland.gov portland.gov. Ponadto, szerszy plan zagospodarowania Broadway Corridor przewiduje wieżowce biurowe, mieszkania rynkowe, parki (przedłużenie North Park Blocks) oraz lokale handlowe na ponad 8 blokach miejskich. Na rok 2025 rozbiórka starych obiektów została zakończona, a prace infrastrukturalne (nowe ulice itp.) właśnie się rozpoczynają prosperportland.us portland.gov. Cztery zespoły deweloperskie zostały zakwalifikowane do przedstawienia projektów dla różnych działek broadwaycorridorpdx.com. To sztandarowy projekt, który stworzy zupełnie nową dzielnicę i może dostarczyć ponad 2 000 mieszkań (zarówno przystępnych cenowo, jak i rynkowych) oraz znaczną powierzchnię komercyjną do 2030 roku.
- Zidell Yards / „Diamond Project” (South Waterfront): Duży teren poprzemysłowy na południe od centrum (dawna stocznia barek Zidell) jest przeznaczony pod potencjalny stadion Major League Baseball wraz z zabudową wielofunkcyjną. Portland Diamond Project zaproponował tę lokalizację dla drużyny MLB i nowego dużego stadionu baseballowego watrust.com. Chociaż Portland nie ma jeszcze drużyny, teren został zarezerwowany pod ten koncept. Jeśli zostanie zrealizowany, obejmie nie tylko stadion, ale także hotele, biura, mieszkania i parki – zasadniczo przedłużając dzielnicę South Waterfront na południe. W 2025 roku pozostaje to w sferze spekulacji, ale lokalni urzędnicy i inwestorzy aktywnie dążą do realizacji marzenia o baseballu w Portland. Nawet sama możliwość ma wpływ: utrzymuje teren Zidell Yards jako potencjalną lokalizację dużego projektu miejskiego.
- Projekty infrastrukturalne i tranzytowe: Pod względem wpływu komercyjnego, na uwagę zasługuje kilka inwestycji infrastrukturalnych. Jedną z nich jest trwający plan rozbudowy autostrady I-5 w dzielnicy Rose Quarter (z przykryciami, które mogą zostać przekształcone w tereny pod zabudowę, ponownie łącząc sąsiedztwa). Choć kontrowersyjny, jeśli zostanie zrealizowany, stworzy nowe bloki pod przyszłą zabudowę w wewnętrznej części północnego Portland. Kolejnym projektem jest rozbudowa i modernizacja linii szybkiego tramwaju MAX „Red Line”, która jest w budowie i poprawi połączenie z Hillsboro oraz lotniskiem do 2024-25 roku. Metro planuje także projekt wysokopojemnego transportu „TV Highway” do Forest Grove. Tego typu modernizacje często pobudzają rozwój zabudowy zorientowanej na transport publiczny – w najbliższych latach można się spodziewać większej liczby średniowysokich apartamentowców w pobliżu nowych stacji.
- Inwestycje komercyjne: Po stronie komercyjnej, Tualatin i Hillsboro nadal obserwują powstawanie nowych parków przemysłowych i kampusów korporacyjnych. Ogromna inwestycja Intela w zakłady półprzewodnikowe w Hillsboro (oraz potencjalne środki z ustawy CHIPS) może oznaczać nowe fabryki lub rozbudowę tam do końca lat 20., co byłoby impulsem dla rynku nieruchomości przemysłowych i popytu na mieszkania w okolicy. W Central Eastside w Portland kilka starszych budynków jest przekształcanych w kreatywne przestrzenie do pracy lub rzemieślniczą produkcję – utrzymując tę dzielnicę tętniącą życiem. Ponadto, zmagające się z problemami centra handlowe, takie jak Lloyd Center, są na nowo projektowane; Lloyd Center (ikoniczne miejskie centrum handlowe, które trafiło pod zarząd komisaryczny) ma przejść gruntowną przebudowę, która może dodać mieszkania, biura i tereny zielone na 23-akrowej działce. Do 2025 roku plany są nadal w fazie zmian, ale każda aktywność w tym miejscu znacząco wpłynie na trajektorię rozwoju dzielnicy Lloyd District.
Podsumowując, pipeline inwestycyjny Portland od teraz do 2027+ jest dynamiczny: setki nowych apartamentów w wieżowcach w centrum, duże inwestycje publiczne w mieszkania dostępne cenowo, potencjalne projekty powiązane ze sportem oraz kluczowe modernizacje infrastruktury. Projekty te wprowadzą nową podaż (szczególnie mieszkań na wynajem w centrum) i mogą stopniowo pomóc zrównoważyć niedobór mieszkań. Są też sygnałem zaufania, że Portland wciąż się rozwija. Nawet jeśli niektórzy deweloperzy wstrzymują się z powodu wysokich stóp procentowych, długoterminowe fundamenty miasta – atrakcyjność i potrzeba mieszkań – sprawiają, że kluczowe projekty są realizowane i kształtują przyszły krajobraz Portland.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Możliwości – Niedobór i Innowacje: Dla inwestorów nieruchomości, Portland oferuje wybrane możliwości w 2025 roku, choć bez gwałtownego wzrostu z poprzednich lat. Największa szansa wynika z fundamentalnego niedoboru: w Oregonie wybudowano tak mało mieszkań w stosunku do popytu, że każda dodatkowa podaż jest szybko pochłaniana wweek.com. Oznacza to, że dobrze zlokalizowane projekty wciąż mogą się sprawdzić. Na przykład wynajem mieszkań wielorodzinnych pozostaje atrakcyjny – wskaźnik pustostanów w apartamentach ~5% i ograniczona podaż najmu zapewniają stabilny przepływ gotówki dla właścicieli katu.com. Inwestorzy kupujący lub budujący apartamenty w odpowiednich subrynkach (szczególnie tańsze przedmieścia lub okolice centrów pracy) mogą liczyć na stały popyt najemców. W rzeczywistości niektóre prognozy przewidują „bardziej napięty rynek najmu” do 2026 roku, z rocznym wzrostem czynszów o ~3% realwealth.com, co wzmocniłoby zyski z najmu.
Jedną z niszowych możliwości jest wykorzystanie przyjaznych polityk Portland dotyczących ADU. Miasto ma wiodące w kraju przepisy pozwalające na budowę dodatkowych jednostek mieszkalnych (tzw. granny flats) i nawet kilku ADU na jednej działce. Właściciele domów i inwestorzy mogą dodawać jednostki do istniejących nieruchomości, aby generować dochód z najmu. Ponieważ koszty budowy stabilizują się w 2025 roku, budowa domku na podwórku lub adaptacja piwnicy może być sprytnym sposobem na dodatkowy przepływ gotówki nwmortgagebroker.com. Podobnie, nowe strefowanie „middle housing” w Oregonie (bliźniaki, trzypaki) otwiera dawne działki jednorodzinne na małoskalowe inwestycje wielorodzinne. Inwestorzy specjalizujący się w takich małych projektach uzupełniających – jak dodawanie bliźniaków na wschodniej stronie Portland lub zespołów domków w pobliskich miasteczkach – mogą napotkać mniejszą konkurencję i wsparcie w postaci nowych stanowych zachęt (dotacje, uproszczone pozwolenia).
Geograficznie, zewnętrzne dzielnice Portland i bliskie przedmieścia mają potencjał wzrostu. Miejsca takie jak Gresham (jak wspomniano) mają niższe ceny wejścia i są gotowe na wzrost wartości wraz ze wzrostem populacji nwmortgagebroker.com. Vancouver, WA to kolejna strefa możliwości – przyciąga mieszkańców Portland ze względu na podatki i przystępność cenową, a jego rynek mieszkaniowy może nadal rosnąć. Ponadto, rynek wynajmu domów jednorodzinnych (SFR) na przedmieściach Portland może się rozwijać; ponieważ wiele rodzin nie stać na zakup przy wysokich stopach procentowych, szukają domów wolnostojących do wynajęcia. Inwestorzy w SFR mogą liczyć zarówno na wzrost czynszów, jak i długoterminowy wzrost wartości w przyjaznych rodzinom okolicach.
W sferze komercyjnej nieruchomości przemysłowe są obiecującym sektorem. Powierzchnia magazynowa i logistyczna jest deficytowa i cieszy się dużym popytem watrust.com. Jeśli inwestor może nabyć lub rozwinąć lekkie budynki przemysłowe (być może adaptując starszą nieruchomość), rynek najemców jest silny – napędzany przez dystrybucję e-commerce, produkcję oraz rosnący w Oregonie przemysł konopi. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości przemysłowych mogą się jeszcze bardziej skurczyć, biorąc pod uwagę ich wyniki.
Co ciekawe, istnieją pewne kontrariańskie możliwości: nieruchomości komercyjne w centrum miasta są w trudnej sytuacji, co może pozwolić odważnym inwestorom na zakup po dużej przecenie. Na przykład starsze biurowce można kupić za ułamek wartości i później przekształcić na mieszkania lub inne alternatywne zastosowania. Ponieważ rozważane jest wsparcie miasta i rządu federalnego (w formie grantów lub ulg podatkowych na konwersje), inwestor z cierpliwością może w ciągu 5-10 lat zamienić pusty biurowiec w dochodowy obiekt mieszkalny lub wielofunkcyjny. Jak zauważył jeden z dyrektorów banku, niektóre niewykorzystane budynki w centrum mają potencjał na centra danych lub inne kreatywne zastosowania, biorąc pod uwagę infrastrukturę Portland watrust.com. Ci, którzy wejdą teraz na dno rynku biurowego, mogą zebrać owoce, jeśli/gdy centrum miasta się odrodzi.
Ryzyka – stopy procentowe i polityka: Pomimo możliwości, istnieją istotne ryzyka do rozważenia. Wysokie stopy procentowe są największym wyzwaniem w 2025 roku. Koszty finansowania na poziomie około 7% utrudniają zawieranie transakcji – przepływy pieniężne, które były opłacalne przy kredytach na 4%, nie sprawdzają się przy obecnych stopach. Powoduje to, że wielu inwestorów wstrzymuje się z zakupami lub rozwojem. Jeśli stopy pozostaną wysokie przez kilka kolejnych lat (a wielu ekspertów uważa, że stopy utrzymają się w przedziale 6-7% do 2027 roku realwealth.com), wartości nieruchomości mogą pozostać na tym samym poziomie lub nawet realnie spaść. Dopiero w 2028 roku stopy mogą potencjalnie spaść z powrotem do ~5-6% realwealth.com. Inwestorzy muszą bardzo ostrożnie kalkulować w tym środowisku wysokich stóp procentowych.
Ryzyka legislacyjne i regulacyjne są również istotne w Portland. Przyjazne najemcom prawo stanowe – choć motywowane społecznie – oznacza, że właściciele nieruchomości muszą się liczyć z ścisłymi limitami podwyżek czynszu (maksymalnie 10% rocznie) oraz kosztownymi opłatami relokacyjnymi, jeśli muszą usunąć najemcę oregon.gov doorloop.com. Może to ograniczać potencjał zysku, zwłaszcza w scenariuszach wysokiej inflacji, gdy koszty rosną szybciej niż limitowany czynsz. Dodatkowo, władze Portland rozważają kolejne regulacje (takie jak surowsze zasady selekcji najemców, limity kaucji czy nawet propozycje zakazu stosowania AI przy ustalaniu czynszu katu.com). Inwestorzy muszą być na bieżąco z lokalnymi przepisami, które mogą wpłynąć na działalność najmu. Po stronie deweloperskiej, dążenie Oregonu do zwiększenia dostępności mieszkań wiąże się z warunkami – na przykład, jeśli granica rozwoju miejskiego zostanie rozszerzona (patrz niżej), co najmniej 30% domów na tym terenie musi być dostępnych cenowo oregoncapitalchronicle.com, co potencjalnie ogranicza rentowność tych projektów. Złożoność procesu uzyskiwania pozwoleń i przeglądu projektów w mieście Portland to także ryzyko; choć stan stara się usprawnić procedury, lokalna biurokracja może powodować kosztowne opóźnienia.
Słabość rynku i czynniki ekonomiczne: Wzrost gospodarczy Portland był ostatnio umiarkowany, ustępując niektórym miastom porównywalnym pod względem przyrostu miejsc pracy i płac katu.com. Sektor technologiczny metropolii jest stabilny, ale nie rozwija się tak dynamicznie jak w Seattle czy Austin. Wolniejszy wzrost płac hamuje wzrost cen nieruchomości – to miecz obosieczny. Z jednej strony utrzymuje to mieszkania w pewnym stopniu bardziej przystępne cenowo, z drugiej – oznacza, że wartości nieruchomości mogą nie rosnąć tak szybko, jak oczekują inwestorzy. Wzrost liczby ludności w Portland również znacznie zwolnił; w rzeczywistości samo miasto straciło mieszkańców w latach 2020-2022. Chociaż prognozy nadal wskazują na wzrost (~10% wzrost populacji w Oregonie do 2030 roku) medium.com, jeśli trendy migracyjne w Portland się nie poprawią, popyt może być niższy od oczekiwań. W skrajnym ujęciu niektórzy obawiają się scenariusza stagnacji miejskiej – ale najprawdopodobniej region będzie się rozwijał, choć umiarkowanie.
Kolejne ryzyko: kwestie bezpieczeństwa publicznego i postrzegania. Portland zyskało ogólnokrajową uwagę w latach 2020-2021 z powodu protestów, a ostatnio także z powodu problemów z bezdomnością i przestępczością w centrum miasta. Chociaż podejmowane są działania naprawcze, reputacja miasta ucierpiała, co może negatywnie wpłynąć na popyt na mieszkania i handel detaliczny, jeśli sytuacja się nie poprawi. Inwestorzy nieruchomości z pewnością zwracają na to uwagę – niektórzy wskazują te kwestie jako powód, by preferować inwestycje na przedmieściach zamiast w centrum, dopóki warunki się nie poprawią. Miasto i hrabstwo inwestują w usługi dla osób bezdomnych i rewitalizację, ale to ciągłe wyzwanie, które wprowadza niepewność dla właścicieli nieruchomości w najbardziej dotkniętych rejonach.
Na koniec, czynniki klimatyczne i środowiskowe nie mogą być pominięte. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w Oregonie (takie jak UGB) mają na celu zapobieganie rozlewaniu się miast i ochronę przyrody – co jest korzystne w dłuższej perspektywie, ale ogranicza podaż gruntów (a tym samym utrzymuje wysokie ceny). Istotna jest także odporność na zmiany klimatu: sezony pożarów i zadymienia w Portland, a także ryzyko trzęsienia ziemi Cascadia, to przykłady rzadkich, ale potencjalnie poważnych zagrożeń, które zawsze istnieją w tle każdej inwestycji w regionie Północno-Zachodniego Pacyfiku. Na razie nie wpłynęły one znacząco na ceny rynkowe, ale rozsądni inwestorzy biorą pod uwagę koszty ubezpieczenia i działania zapobiegawcze na takie scenariusze.
W istocie, inwestowanie w nieruchomości w Portland w 2025 roku wymaga zrównoważenia solidnych fundamentów z obecnymi ryzykami. Chroniczny niedobór mieszkań i atrakcyjny styl życia dobrze wróżą długoterminowej wartości – Portland będzie potrzebować setek tysięcy nowych domów do 2030 roku. Jednak w krótkim okresie wysokie koszty finansowania i progresywne regulacje mogą ograniczać zyski. Najbardziej skuteczni inwestorzy koncentrują się na niszach z potencjałem wzrostu (np. dodawanie jednostek do istniejących nieruchomości lub kupowanie, gdy inni się obawiają) i mają dłuższą perspektywę, by przeczekać obecny, płaski etap rynku. Ostrożność i staranność są kluczowe: rynek w Portland nie jest już szybkim sposobem na zysk czy historią gwałtownego wzrostu, jak kilka lat temu – teraz to raczej cierpliwa, stabilna gra, która nagradza tych, którzy rozwiążą łamigłówkę mieszkaniową w zmieniających się warunkach.
Zmiany w polityce i aktualizacje strefowania
Zabudowa średniej gęstości i reforma strefowania: Oregon i Portland są liderami w zakresie reform strefowania sprzyjających budownictwu mieszkaniowemu, a rok 2025 przynosi dalszą realizację tych zmian. Głównym przełomem była Ustawa House Bill 2001 (uchwalona w 2019 r.), która skutecznie zakończyła wyłączność zabudowy jednorodzinnej w dużych miastach. Portland zintegrowało to ze swoim Projektem Zabudowy Mieszkaniowej (Residential Infill Project), który obecnie pozwala na budowę do 4 lokali na większości działek mieszkaniowych. Budowa bliźniaków, domów trzy- i czterorodzinnych – lub domu + 2 dodatkowych jednostek mieszkalnych (ADU) – jest teraz legalna na terenach, gdzie wcześniej mogła stać tylko jedna nieruchomość. Do 2025 roku te „brakujące ogniwa” zabudowy pojawiają się powoli, wprowadzając umiarkowaną gęstość do dzielnic. W połowie 2025 roku gubernator Tina Kotek podpisała nowe ustawy mające przyspieszyć budowę mieszkań średniej wielkości oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Na przykład, Ustawa House Bill 2138 (2025) jednoznacznie zabrania władzom lokalnym blokowania budowy bliźniaków i domów trzyrodzinnych na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną (zamyka wszelkie luki w prawie z 2019 roku) oregoncapitalchronicle.com. Rozszerza to ducha ustawy HB2001 na cały stan, zapewniając, że także mniejsze miasta muszą dopuścić budowę bliźniaków i domów trzyrodzinnych jako prawooregoncapitalchronicle.com. Celem jest pobudzenie fali budowy domów szeregowych, zespołów domków i budynków wielorodzinnych, aby zaspokoić potrzeby „brakującego ogniwa” mieszkaniowego.
Usprawnienia i zachęty: Kolejne prawo na rok 2025, HB 2258, daje stanowi większe uprawnienia do usprawniania zatwierdzania inwestycji deweloperskich oregoncapitalchronicle.com. Pozwala Komisji ds. Ochrony i Rozwoju Gruntów stanowych na wstępne zatwierdzanie standardowych planów mieszkaniowych oraz ustalanie jasnych, obiektywnych standardów projektowych, z których deweloperzy mogą korzystać, aby szybciej uzyskać pozwolenia oregoncapitalchronicle.com. W zasadzie chodzi o ograniczenie biurokracji poprzez oferowanie zatwierdzonych wcześniej szablonów budynków i ograniczenie subiektywnych przeglądów projektów, które często opóźniają inwestycje. Towarzyszy temu nowe finansowanie: HB 3031 zapewnia granty dla miast na kluczową infrastrukturę (taką jak drogi i kanalizacja), aby wspierać rozwój nowych inwestycji mieszkaniowych oregoncapitalchronicle.com. Tymczasem SB 684 tworzy państwowy fundusz pożyczek niskooprocentowanych dla projektów mieszkaniowych o mieszanych dochodach, aby pomóc deweloperom pokonać wysokie koszty finansowania mieszkań przystępnych cenowo oregoncapitalchronicle.com. A HB 3145 przeznacza 25 milionów dolarów na wsparcie fabryk produkujących domy modułowe i prefabrykowane, mając na celu obniżenie kosztów budowy w całym stanie oregoncapitalchronicle.com.
Wszystkie te działania są częścią szerokiego uznania: Oregon potrzebuje znacznie więcej mieszkań, i to szybko. Analiza przeprowadzona przez stan wykazała, że musimy dodać około 30 000 domów rocznie przez następne dziesięć lat, aby nadążyć za popytem, głównie w rejonie metropolitalnym Portland i Dolinie Willamette oregoncapitalchronicle.com. To ponad dwukrotnie więcej niż obecne tempo budowy. Ambitnym celem gubernator Kotek jest 36 000 nowych domów rocznie oregoncapitalchronicle.com, a w tym celu powołała „Radę Doradczą ds. Produkcji Mieszkań” oraz nawet nowe Biuro Odpowiedzialności i Produkcji Mieszkań, aby pociągać lokalne jurysdykcje do odpowiedzialności oregoncapitalchronicle.com. Począwszy od 2025 roku, miasta będą musiały opracować strategie produkcji mieszkań i realizować wyznaczone cele – w przeciwnym razie spotkają się z presją ze strony organu egzekwującego przepisy stanowe. Samo Portland przyjęło te cele; Rada Miasta aktualizuje swój plan zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić większy rozwój w centrach i wzdłuż korytarzy, a także przyspiesza zatwierdzanie projektów apartamentowców (na przykład poprzez planowaną aktualizację kodeksu „doskonałości projektowej”, która uprości przegląd projektów dla wyższych budynków).Dostosowania granicy rozwoju miejskiego (UGB): Jedną z najbardziej zauważalnych zmian polityki była ta wprowadzona w 2024 roku przez legislaturę stanową. Historycznie granica rozwoju miejskiego Portland ściśle ograniczała ekspansję na tereny rolne. Jednak aby złagodzić kryzys mieszkaniowy, ustawodawcy przyjęli pakiet mieszkaniowy, który ułatwia rozszerzanie UGB pod pewnymi warunkami. Senate Bill 1537 (2024) pozwala na jednorazowe dodanie do 300 akrów łącznie do UGB metropolii Portland (oraz mniejsze rozszerzenia dla innych miast) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Był to kompromis w stosunku do pierwotnie proponowanych 600 akrów. Aby z tego skorzystać, region musi wykazać potrzebę i zobowiązać się, że co najmniej 30% nowych domów na tym terenie będzie stanowić mieszkania dostępne cenowo oregoncapitalchronicle.com. Krótko mówiąc, metropolia Portland może rozrastać się na zewnątrz nieco bardziej, jeśli prowadzi to do powstania większej liczby mieszkań. Metro, rząd regionalny, będzie rozważać rozszerzenia UGB prawdopodobnie w latach 2024-2025, korzystając z tego uprawnienia oregonmetro.gov. Potencjalne obszary ekspansji mogą obejmować części hrabstw Washington i Clackamas, gdzie miasta takie jak Hillsboro, Beaverton, Wilsonville czy Happy Valley wnioskowały o więcej ziemi. Już na początku 2023 roku Metro dokonało niewielkiego rozszerzenia UGB (około 500 akrów) dla planowanych osiedli w Tigard i Beaverton oregonmetro.gov. Nowe prawo stanowe może umożliwić kolejne rozszerzenia. To oznacza istotną zmianę filozoficzną – uznanie, że pewien wzrost na zewnątrz jest potrzebny obok dogęszczania. Mimo to limit 300 akrów jest niewielki (wystarczający na około 3 000–5 000 domów), więc dogęszczanie i podwyższanie intensywności zabudowy pozostają głównymi strategiami.
Ochrona najemców i polityka najmu: Jak wspomniano, SB 611 w 2023 roku zaostrzyła limit podwyżek czynszu do 10%. Portland utrzymuje również swoje lokalne przepisy chroniące najemców. W latach 2024-2025 nie uchwalono żadnych istotnych nowych przepisów dotyczących najemców w Portland, ale egzekwowanie już istniejących (kryteria selekcji, zasady dotyczące kaucji) nadal się rozwija. Właściciele muszą się w nich dobrze orientować, aby uniknąć kar. Ciekawostka: Portland rozważało zakazanie stosowania zautomatyzowanych algorytmów (AI) do ustalania cen najmu, z powodu obaw, że może to prowadzić do niejawnej zmowy lub dyskryminacji katu.com. Polityka ta była przedmiotem debaty w 2024 roku katu.com, co odzwierciedla gotowość Portland do regulowania nowych praktyk PropTech na rzecz sprawiedliwości dla najemców.
Przepisy budowlane i klimat: W zakresie budownictwa Portland wprowadziło zaawansowane rozwiązania zrównoważone w przepisach. Było jednym z pierwszych miast, które wymagały przystosowania do instalacji paneli słonecznych w nowych domach oraz dekonstrukcji (zamiast rozbiórki) starszych budynków. W 2024 roku miasto zaczęło również stopniowo wprowadzać wymóg, by nowe duże budynki były w pełni elektryczne (bez ogrzewania paliwami kopalnymi), aby realizować cele klimatyczne. Te zmiany w przepisach wpływają na koszty i podejście do inwestycji (pompy ciepła itp. są teraz standardem w nowych budynkach).
Ogólnie rzecz biorąc, regulacje na rok 2025 mocno podkreślają produkcję i dostępność mieszkań. Stan i miasto są zgodne w dążeniu do obniżenia barier: od zmian w zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiających budowę większej liczby lokali, przez przyspieszenie zatwierdzania projektów, po dotowanie infrastruktury i mieszkań dostępnych cenowo. Dla deweloperów i inwestorów to korzystny trend – istnieje wola polityczna, by realizować inwestycje. Z drugiej strony, utrzymują się regulacje dotyczące użytkowania (ochrona najemców, limity czynszów), które wymagają skrupulatnego przestrzegania. Etyka Portland można podsumować jako „Tak, budujmy więcej – ale zadbajmy, by przyniosło to korzyści wszystkim.” Równowaga tych polityk znacząco wpłynie na to, ile mieszkań powstanie w Portland do 2030 roku.
Perspektywy i prognozy do 2027 roku i dalej
Krótkoterminowo (2025-2027): Konsensus wśród ekspertów jest taki, że rynek mieszkaniowy w Portland będzie wykazywał stabilność z umiarkowanym wzrostem w najbliższych latach. Po gwałtownych wahaniach z początku lat 20. prognozy wskazują na stagnację lub powolny wzrost cen mieszkań do około 2026 roku. Na przykład, National Association of Realtors prognozuje jedynie około 2% rocznego wzrostu cen w skali kraju w latach 2025 i 2026 realwealth.com, a Portland prawdopodobnie odzwierciedli ten umiarkowany wzrost. Lokalne prognozy dotyczące Portland rzeczywiście sugerują okres „stabilizacji, a nie dramatycznego wzrostu lub spadku.” Niektórzy analitycy przewidują nawet niewielki spadek cen o -0,8% do początku 2026 roku dla mediany cen domów w Portland nwmortgagebroker.com – co w praktyce oznacza stagnację. Byłaby to łagodna korekta po dużym wzroście, utrzymująca ceny w zgodzie z dochodami. Do 2027 roku, jeśli stopy procentowe spadną, a gospodarka pozostanie stabilna, aktywność na rynku nieruchomości może ponownie wzrosnąć, ale wzrost cen prawdopodobnie pozostanie na niskim jednocyfrowym poziomie rocznie. Innymi słowy, brak boomu na najbliższym horyzoncie, ale także brak oznak załamania, biorąc pod uwagę niedobór mieszkań, który stanowi „podłogę” dla cen.
Trajektoria stóp procentowych: Kluczowym czynnikiem na najbliższe pięć lat są stopy procentowe kredytów hipotecznych. Wiele prognoz zakłada, że stopy pozostaną podwyższone (~6,5–7,5%) do 2027 roku realwealth.com, co rzeczywiście ograniczy wzrost cen i utrzyma część kupujących na uboczu. Około 2028 roku ekonomiści spodziewają się, że stopy mogą spaść z powrotem w okolice ~5,5-6% jeśli inflacja osłabnie realwealth.com. Dla Portland oznacza to, że rynek mieszkaniowy może odczuwać presję do końca tej dekady, z możliwym wzrostem popytu, gdy finansowanie stanie się tańsze. W międzyczasie wysokie stopy będą utrzymywać presję na spadek cen (po uwzględnieniu inflacji) i nadal wzmacniać rynek najmu (ponieważ wynajem pozostaje alternatywą, gdy zakup jest nieosiągalny).
Jeśli chodzi o wynajem, można się spodziewać, że wzrost czynszów nieznacznie przewyższy wzrost cen mieszkań w połowie lat 20. XX wieku. Przy prognozowanych niskich wskaźnikach pustostanów, jedna z analiz przewiduje przyspieszenie wzrostu czynszów do ~3% rocznie do 2026-27 realwealth.com. To przewyższa prawdopodobną inflację i wzrost płac, pogłębiając problemy z dostępnością mieszkań, ale także czyniąc inwestycje w wynajem atrakcyjnymi. Około 2028 roku, jeśli na rynek trafi dużo nowych mieszkań wielorodzinnych (niektóre obecnie planowane projekty zostaną ukończone do tego czasu) i jeśli kupno mieszkań się ożywi, wzrost czynszów może ponownie się ustabilizować. Jednak o ile nie nastąpi recesja powodująca wzrost pustostanów, znaczne spadki czynszów wydają się mało prawdopodobne.
Ludność i popyt: Prognozy demograficzne podkreślają, że Portland nadal ma potencjał wzrostu. Obszar metropolitalny może rozwijać się wolniej niż miasta Sunbelt, ale przewiduje się, że populacja Oregonu wzrośnie o ponad 10% do 2030 roku medium.com. Sam region Portland może zyskać około 300 000 osób (i być może ~120 000 nowych gospodarstw domowych) do 2030 roku, jeśli obecne trendy się utrzymają planetizen.com. Nowi mieszkańcy – wraz z nagromadzonym popytem ze strony obecnych mieszkańców (np. młodych dorosłych mieszkających obecnie z rodzicami lub współlokatorami) – będą generować stały popyt na mieszkania. Kluczowe pytanie brzmi, czy produkcja mieszkań nadąży za tym wzrostem. Plan Oregonu zakłada budowę ~36 tys. domów rocznie, ale jak wspomniano, w zeszłym roku powstało tylko ~14 tys. oregoncapitalchronicle.com. Jeśli wysiłki stanu tylko nieznacznie zwiększą budowę, nierównowaga między podażą a popytem będzie się utrzymywać, podtrzymując wartości nieruchomości i czynsze. Z drugiej strony, jeśli rzeczywiście nastąpi boom budowlany (co jest dużym „jeśli”), może to złagodzić presję i powstrzymać ceny/czynsze przed wzrostem znacznie szybszym niż inflacja.
Do 2030 roku – szeroka perspektywa: Patrząc na koniec dekady, rynek nieruchomości w Portland może znajdować się w zupełnie innej fazie. Optymistyczne scenariusze niektórych analityków zakładają, że do 2030 roku deficyt mieszkaniowy się zmniejszy, a wzrost cen w latach 2025-2030 będzie wynosił umiarkowane ~2-4% rocznie – zasadniczo zgodnie z dochodami i inflacją. W takim przypadku ceny domów w 2030 roku mogą być o około 10-20% wyższe niż dziś w ujęciu nominalnym. Na przykład mediana 550 tys. dolarów w 2025 roku mogłaby wynosić około 620 tys. w 2030 roku (przy założeniu ~3% wzrostu rocznie). To zupełnie inna sytuacja niż 50% wzrost, który widzieliśmy w ostatnich 5 latach, co oznacza powrót do normalności. Niektóre ogólnokrajowe prognozy to potwierdzają: oczekuje się, że ceny domów w USA będą rosły w tempie równym lub nieco wyższym od inflacji, co da łącznie około +10% do 2029 roku realestate.usnews.com – Portland prawdopodobnie wpisuje się w ten schemat, o ile nie nastąpi boom lub załamanie w branży technologicznej.
Oczywiście możliwe są też inne scenariusze. Jeśli Portland przezwycięży swoje wyzwania i odzyska atrakcyjność sprzed 2020 roku (tętniąca życiem kultura miejska, silna imigracja), popyt może pozytywnie zaskoczyć. Już teraz pojawiają się sygnały, że zastój w centrum miasta może się kończyć wraz ze wzrostem ruchu pieszego watrust.com, co może przyciągnąć talenty i pracodawców z powrotem, pobudzając rynek mieszkaniowy. Jeśli pojawi się duży impuls, taki jak drużyna MLB lub relokacja dużego pracodawcy (wyobraźmy sobie kolejną siedzibę wielkości Nike) w Portland, rynek nieruchomości może się szybko rozgrzać ponownie. Z drugiej strony, jeśli praca zdalna nadal będzie przyciągać ludzi do tańszych regionów, a Portland nie rozwiąże skutecznie problemów z jakością życia, wzrost może być słabszy, a ceny mogą dłużej pozostawać w stagnacji.
Opinia ekspertów: Wiele prognoz instytucjonalnych postrzega Portland jako stabilną, długoterminową inwestycję, a nie rynek o gwałtownych wzrostach. W raporcie PwC Emerging Trends in Real Estate 2025 Portland prawdopodobnie plasuje się jako rynek ze średniej półki – atrakcyjny ze względu na jakość życia i innowacyjność, ale ograniczony przez limity wzrostu i obecne trudności (uwaga: nie mamy tu dokładnej pozycji PwC, ale tradycyjnie umieszcza Portland w środku stawki). Lokalni ekonomiści podkreślają, że kluczową kwestią będzie dostępność cenowa: jeśli nie zwiększymy podaży mieszkań, do 2030 roku własność domu może stać się jeszcze mniej osiągalna dla klasy średniej. Ekonomista stanowy Oregonu ostrzegł wprost, że duże wzrosty cen nie mogą być utrzymane przez kolejne pięć lat bez „podziału” społeczeństwa na mających i niemających realwealth.com. Ta pilność napędza agresywne reformy mieszkaniowe – z nadzieją, że do 2030 roku rynek w Portland będzie bardziej zrównoważony.
Prognoza końcowa: Do 2027 roku należy oczekiwać umiarkowanego, zrównoważonego wzrostu na rynku nieruchomości w Portland. Czasy dwucyfrowych rocznych wzrostów prawdopodobnie minęły (chyba że nastąpi zewnętrzny wstrząs). Zamiast tego myśl o „powolnym i stabilnym” wzroście: niska, jednocyfrowa aprecjacja wartości domów, wzrost czynszów nieco wyższy, ale bez gwałtownych skoków, oraz stosunkowo płaska liczba transakcji do czasu spadku stóp procentowych. Podaż będzie stopniowo rosła wraz z ukończeniem kolejnych inwestycji, ale raczej nie przewyższy popytu, biorąc pod uwagę potrzeby populacji. Do 2030 roku, jeśli polityka się powiedzie, Portland może zobaczyć bardziej inkluzywny rynek mieszkaniowy – być może z nieco niższym wskaźnikiem własności domów (jeśli wynajem stanie się bardziej powszechny), ale także ze znacznym wzrostem dostępnych i średnich opcji mieszkaniowych.
Długoterminowe fundamenty Portland pozostają pozytywne: to wciąż atrakcyjna metropolia z wykształconą siłą roboczą, malowniczym otoczeniem i postępowym planowaniem. To przyciąga ludzi i firmy. Tak więc, choć najbliższe lata będą czasem konsolidacji i złapania oddechu po szalonym okresie, perspektywy do 2030 roku są ostrożnie optymistyczne. Jak ujął to jeden z ekonomistów rynku mieszkaniowego, „nie spodziewamy się boomu ani krachu, lecz powolnego i stabilnego wzrostu” realwealth.com. Dla tych, którzy planują inwestować lub osiedlić się w Portland, kluczowe będą cierpliwość i realizm – rynek nie jest już kolejką górską, to raczej maraton. A dzięki wspólnym wysiłkom, rynek nieruchomości w Portland w 2030 roku może być zarówno silny, jak i bardziej przystępny cenowo, utrzymując miasto przyjaznym do życia i rozwoju dla kolejnego pokolenia.
Źródła:
- Dane rynkowe i trendy cenowe w Portland: Nieruchomości w Portland – Matin Team (Aktualizacja rynku czerwiec 2025) portlandrealestate.com portlandrealestate.com; Zillow Home Value Index (lipiec 2025) zillow.com; Analiza rynku przez brokera hipotecznego (Matt Jolivette) nwmortgagebroker.com nwmortgagebroker.com.
- Wgląd w nieruchomości komercyjne: Washington Trust Bank/PBJ o rynku nieruchomości komercyjnych w Portland 2025 watrust.com watrust.com watrust.com; Raport Kidder Mathews Retail (początek 2025) kidder.com.
- Statystyki rynku najmu: KATU News – raport Multifamily NW (kwiecień 2025) katu.com katu.com; Zillow Observed Rent Index (lipiec 2025) zillow.com; Willamette Week o niedoborze mieszkań (styczeń 2025) wweek.com wweek.com.
- Informacje o okolicy i demografii: Portland Monthly Przewodnik po nieruchomościach Wiosna 2025 pdxmonthly.com pdxmonthly.com; Najważniejsze informacje o okolicy od pośrednika kredytowego nwmortgagebroker.com; Wartości nieruchomości w okolicy według Zillow zillow.com.
- Ważne inwestycje i projekty: Relacja KGW o projektach 2024 kgw.com; Komunikat prasowy Mithun o Byline/Press Blocks mithun.com mithun.com; Komunikat prasowy Portland Housing Bureau (czerwiec 2025) portland.gov portland.gov; Informacje Prosper Portland o Broadway Corridor broadwaycorridorpdx.com; Szczegóły dotyczące mieszkań Broadway Corridor na Portland.gov portland.gov; Washington Trust o Zidell Yards/projekcie MLB watrust.com.
- Inwestycje i prognozy: Przewidywania dotyczące rynku mieszkaniowego RealWealth 2025-2029 realwealth.com realwealth.com; Oregon Capital Chronicle o ustawach mieszkaniowych (2024 i 2025) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com; Komentarz ekspercki na temat trwałości cen realwealth.com.
