Rynek nieruchomości w Nashville w 2025 roku pozostaje dynamiczny i napędzany wzrostem, napędzany stałą migracją, odporną gospodarką i trwającym rozwojem. Choć szaleństwo lat 2021–2022 już się uspokoiło, ceny domów nadal rosną umiarkowanie, popyt ze strony kupujących utrzymuje się, a podaż rośnie z historycznie niskich poziomów. Rynek nieruchomości komercyjnych to opowieść o dwóch światach – rozwijające się sektory handlu detalicznego i przemysłowego kontra słabszy rynek biurowy – ponieważ szybki wzrost liczby ludności i miejsc pracy w mieście wspiera większość typów nieruchomości. W tym raporcie analizujemy kluczowe trendy na rynkach mieszkaniowych, komercyjnych i najmu; prezentujemy najgorętsze dzielnice i nadchodzące projekty; omawiamy zmiany w polityce; analizujemy czynniki demograficzne; oraz przedstawiamy prognozę na 3–5 lat dla rynku nieruchomości w Nashville.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Sprzedaż i ceny domów: Po krótkim ochłodzeniu w 2023 roku, rynek mieszkaniowy w Nashville w 2025 roku stabilizuje się, osiągając zdrowszą równowagę. Sprzedaż domów nieznacznie wzrosła – w czerwcu 2025 roku odnotowano 3 185 transakcji, co stanowi wzrost o około 5% w porównaniu z czerwcem 2024 roku notyourordinaryagent.com. Utrzymujący się napływ ludności i tworzenie miejsc pracy podtrzymują popyt, nawet jeśli wyższe stopy procentowe ostudziły szaleństwo z poprzednich lat. Mediana cen domów nadal odnotowuje umiarkowane wzrosty. W połowie 2025 roku mediana ceny domu jednorodzinnego wynosi około 528 000 USD, co oznacza wzrost o około 4,6% rok do roku notyourordinaryagent.com. To daleko od dwucyfrowych rocznych wzrostów z czasów pandemii, ale wskazuje na stabilny wzrost wartości, a nie na załamanie rynku. (Dla porównania, ceny mieszkań nieznacznie spadły, o około 1,4% rok do roku do poziomu około 340 000 USD notyourordinaryagent.com, ponieważ ten segment mierzy się z większą podażą i bardziej wybrednymi kupującymi.)
Popyt kupujących i równowaga rynkowa: Rynek nieruchomości w Nashville zasadniczo przeszedł w 2025 roku do „strefy Goldilocks” względnej równowagi. Wojny licytacyjne osłabły, dając kupującym oddech, jednak dobrze wycenione domy wciąż się sprzedają. Wskaźnik aktywności rynkowej utrzymuje się na poziomie około niskich 30 (w skali 100), co wskazuje na niewielką przewagę sprzedających – nie jest to ani szalejący rynek sprzedającego, ani prawdziwy rynek kupującego nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Sprzedaż domów trwa dłużej niż w okresie gorączki: średni czas na rynku wydłużył się do około 105 dni (mediana ~67 dni) nestinginnashville.com, co stanowi dramatyczną zmianę w porównaniu do 15–20 dni sprzedaży w 2021 roku. W rzeczywistości około 42% ofert przechodzi obniżki cen przed sprzedażą nestinginnashville.com, co podkreśla, że realistyczna wycena jest teraz kluczowa. Kupujący odzyskali część siły negocjacyjnej i mogą poświęcić czas na inspekcje oraz finansowanie bez pośpiechu nestinginnashville.com. Sprzedający natomiast muszą dostosować oczekiwania – minęły czasy, gdy można było podać dowolną cenę i ją uzyskać; kluczowe są strategiczna wycena i dobre przygotowanie nieruchomości nestinginnashville.com.
Inwentarz i nowa zabudowa: Po latach poważnych niedoborów mieszkaniowych, liczba dostępnych nieruchomości w końcu rośnie. W czerwcu 2025 roku na terenie Greater Nashville było około 14 416 nieruchomości na rynku, co stanowi wzrost o 28% w porównaniu z rokiem poprzednim notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Liczba domów na sprzedaż, choć wciąż nie jest wysoka, jest znacząco większa niż podczas niedoboru z lat 2021–2022. Wzrost ten wynika z połączenia nowych inwestycji deweloperskich i odsprzedaży. Deweloperzy zwiększyli produkcję w latach 2022–2024 i te jednostki trafiają teraz na rynek; jednocześnie więcej właścicieli wystawia swoje domy na sprzedaż, ponieważ ultra-rynek sprzedającego się ustabilizował. Dzięki większej podaży kupujący mają wybór – co prowadzi do dłuższego czasu sprzedaży i bardziej umiarkowanego wzrostu cen. Warto zauważyć, że największy wzrost liczby ofert w Nashville dotyczy domów jednorodzinnych i mieszkań (każda kategoria wzrosła o około 30–36% r/r) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, podczas gdy liczba ofert działek/terenów rosła wolniej. Pomimo wzrostu podaży, lokalne badania planistyczne ostrzegają przed niedoborem mieszkań w przyszłości: Nashville potrzebuje szacunkowo 90 000–120 000 nowych domów w ciągu najbliższej dekady, a przy obecnych trendach powstanie tylko około 70 000 wsmv.com. To pobudziło działania polityczne (omówione później), mające na celu umożliwienie budowy większej liczby mieszkań. Na razie zwiększona podaż oznacza, że rynek nieruchomości w Nashville przesuwa się w kierunku neutralnych warunków – to mile widziana zmiana po ostatnich latach dynamicznego wzrostu, ale wciąż popyt jest na tyle duży, by ceny nadal powoli rosły.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel detaliczny i przemysł)
Sektory nieruchomości komercyjnych w Nashville prezentują w 2025 roku mieszany obraz. Nieruchomości handlowe i przemysłowe mają się świetnie dzięki wzrostowi liczby ludności i ekspansji firm, podczas gdy rynek biurowy pozostaje osłabiony z powodu wyższych pustostanów i ostrożnego popytu korporacyjnego po pandemii. Poniżej omawiamy każdy segment:
Rynek biurowy
Zajętość i czynsze: Sektor biurowy w Nashville przechodzi okres dostosowawczy po COVID-zie w 2025 roku. Wskaźnik pustostanów biurowych w metropolii wynosił około 18,4% w marcu 2025 roku commercialsearch.com – to poziom wyższy niż w dotychczasowej historii Nashville, ale wciąż poniżej krajowej średniej wynoszącej 19,9% commercialsearch.com. Innymi słowy, niemal co piąta powierzchnia biurowa stoi pusta, co odzwierciedla zarówno pojawianie się nowej podaży, jak i optymalizację powierzchni przez firmy w erze pracy hybrydowej. Średnie stawki ofertowe za powierzchnię biurową wynoszą około 31,64 USD za stopę kwadratową, nieco poniżej średniej krajowej (33 USD), co plasuje Nashville wśród bardziej przystępnych rynków biurowych dla najemców commercialsearch.com. Wzrost czynszów pozostaje stosunkowo płaski; właściciele konkurują o jakościowych najemców, oferując ustępstwa, ponieważ poziom pustostanów pozostaje wysoki.
Nowa podaż i deweloperka: Co ciekawe, Nashville ma jeden z największych rurociągów budowy biur w stosunku do swojej wielkości. Na koniec I kwartału 2025 roku około 1,5 miliona stóp kwadratowych powierzchni biurowej było w budowie (≈2,5% istniejących zasobów), a kilka dużych projektów ma zostać oddanych do użytku do końca 2025 roku commercialsearch.com. W rzeczywistości, uwzględniając projekty planowane, rurociąg odpowiada niemal 4,8% rynku – co jest porównywalne z Manhattanem pod względem wolumenu commercialsearch.com. Wysokoprofilowe inwestycje, takie jak Nashville Yards (ogromny projekt wielofunkcyjny w centrum) oraz planowany kampus Oracle (więcej o tym później), zapewniają deweloperom dużo pracy. Z drugiej strony pojawia się presja podażowa: nowe biura trafiają na rynek, który wciąż absorbuje powierzchnię, co prawdopodobnie utrzyma poziom pustostanów na średnim lub wysokim poziomie w najbliższym czasie. Sprzedaż inwestycyjna biur również spowolniła do minimum z powodu rosnących stóp procentowych – w całym pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano tylko dwie nieruchomości biurowe, a wolumen sprzedaży spadł o około 63% rok do roku commercialsearch.com commercialsearch.com. Średnio budynki biurowe w Nashville sprzedawano za około 130 USD za stopę kwadratową na początku 2025 roku, co stanowi względną okazję na tle krajowych standardów commercialsearch.com.
Perspektywy: Ożywienie rynku biurowego jest stonowane. Wzrost zatrudnienia w Nashville i relokacje firm (AllianceBernstein, centrum Amazona itp.) stanowią wsparcie, ale może minąć kilka lat, zanim wszystkie nowe i puste powierzchnie zostaną ponownie zagospodarowane. Jeden pozytywny trend – wzrost liczby konwersji biur na mieszkania. Prawie 21 starszych budynków biurowych (o łącznej powierzchni ok. 1,7 mln stóp kw.) zostało zidentyfikowanych jako główni kandydaci do adaptacji commercialsearch.com commercialsearch.com, co daje deweloperom możliwość przekształcenia niewykorzystanych biur w apartamenty lub mieszkania, łagodząc nadmiar powierzchni biurowej i zwiększając podaż mieszkań. Podsumowując, należy się spodziewać, że rynek biurowy w Nashville pozostanie korzystny dla najemców w krótkim okresie, a poziom pustostanów będzie się stopniowo zmniejszał pod koniec dekady wraz z rozwojem gospodarki i zagospodarowywaniem nowych powierzchni.
Rynek handlowy
Wskaźnik pustostanów i czynsze: Rynek nieruchomości handlowych w Nashville jest jednym z najgorętszych w kraju. Dzięki gwałtownemu wzrostowi liczby ludności i silnym wydatkom konsumenckim, wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w aglomeracji utrzymuje się na poziomie około 3,2–3,3% matthews.com matthews.com – wyjątkowo nisko. W rzeczywistości, pustostany w handlu detalicznym utrzymują się poniżej 3,5% od początku 2022 roku matthews.com, co wskazuje na praktycznie pełne obłożenie w wielu centrach handlowych. Niektóre podmiejskie subrynki są jeszcze bardziej napięte: niektóre obszary weszły w 2025 rok z pustostanami poniżej 1%, w szczególności Mt. Juliet–Lebanon oraz części hrabstw Dickson i Robertson marcusmillichap.com. Ten dotkliwy niedobór powierzchni handlowej spowodował gwałtowny wzrost czynszów. Średni czynsz ofertowy za powierzchnię handlową w Nashville osiągnął 29,32 USD za stopę kwadratową w II kwartale 2025 roku, co oznacza wzrost o około 4,8% rok do roku matthews.com. Łącznie czynsze w handlu detalicznym wzrosły o ponad 33% od 2020 roku matthews.com – co świadczy o ogromnym popycie na powierzchnię, a także o wyższej jakości nowych inwestycji podnoszących pułap cenowy. Właściciele nieruchomości mają siłę przetargową ze względu na brak alternatyw dla najemców; nawet duże powierzchnie po zamknięciach sieciowych są szybko zajmowane przez nowych najemców po wyższych stawkach czynszu matthews.com.
Czynniki napędzające popyt: Popyt konsumencki w Music City gwałtownie rośnie, napędzany wzrostem zatrudnienia, rosnącą turystyką i napływem nowych mieszkańców. Populacja metropolii Nashville wzrosła o 7,7% w latach 2020–2024 (przybyło ok. 160 000 osób, znacznie powyżej średniej krajowej wynoszącej 3,1%) matthews.com, a rozwój handlu detalicznego po prostu nie nadążał – stąd napięta sytuacja na rynku. Klienci entuzjastycznie wrócili po pandemii, a pozycja Nashville jako regionalnego centrum handlowego rośnie. Handel detaliczny w centrum miasta również prosperuje, a stawki czynszu na głównych ulicach (Broadway, Gulch itd.) szybują do rekordowych poziomów – np. oferowane czynsze w centrum osiągnęły ok. 25 USD/stopę kw. NNN w 2024 r., co oznacza wzrost o 33% od 2020 r. globest.com. W podmiejskich węzłach nowe centra handlowe są szybko wynajmowane jeszcze przed ukończeniem budowy. Co istotne, w oddalonych społecznościach z dużym wzrostem liczby mieszkańców czynsze za lokale handlowe wzrosły o 10 USD/stopę kw. w ciągu roku (jak miało to miejsce w Mt. Juliet i hrabstwie Dickson) marcusmillichap.com, co odzwierciedla ogromny popyt na sklepy i restauracje obsługujące rosnącą liczbę mieszkańców.
Budowa i perspektywy: Deweloperzy byli ostrożni w dodawaniu nowej powierzchni handlowej, co wydłuża rynek sprzyjający wynajmującym. W II kwartale 2025 roku oddano do użytku jedynie ok. 10 500 m² nowej powierzchni handlowej, a w ciągu ostatniego roku ok. 55 700 m² – poniżej średnich historycznych matthews.com matthews.com. Około 65 800 m² jest w budowie w całej aglomeracji matthews.com matthews.com (to tylko ok. 0,6% zasobów), a duża część tej powierzchni jest już wynajęta, więc nie wpłynie znacząco na poziom pustostanów. Zatem, o ile nie nastąpi spadek wydatków konsumenckich, sektor handlowy w Nashville powinien pozostać bardzo napięty. Należy spodziewać się utrzymania niskiego poziomu pustostanów i dalszego zdrowego wzrostu czynszów (być może w zakresie 4–5% rocznie) ze względu na ograniczoną nową podaż. Dla inwestorów nieruchomości handlowe były atrakcyjne: roczny wolumen inwestycji w sektorze handlowym osiągnął 1,0 mld dolarów w ciągu ostatniego roku – najwięcej od dwóch lat – przy stopach kapitalizacji na poziomie niskich 6% w warunkach ostrej konkurencji o aktywa matthews.com matthews.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek handlowy w Nashville to obecnie raj dla wynajmujących – wysokie zapotrzebowanie, niskie pustostany i silny wzrost czynszów czynią go jednym z najsilniejszych rynków nieruchomości handlowych w kraju.
Rynek magazynowy
Podaż i pustostany: Rynek nieruchomości przemysłowych w Nashville (magazyny, centra dystrybucyjne, powierzchnie produkcyjne) znajduje się na szybkiej ścieżce wzrostu. Deweloperzy dodali ogromną powierzchnię w ostatnich latach, aby wykorzystać boom logistyczny. Ponad 10 milionów stóp kwadratowych nowej powierzchni przemysłowej zostało oddanych do użytku tylko w 2023 roku lumicre.com, a na II kwartał 2025 kolejne 8 milionów stóp kwadratowych jest w budowie w całym obszarze metropolitalnym matthews.com matthews.com. Ta fala budowlana, silnie skoncentrowana w subrynkach Wilson County i Southeast Nashville (które odpowiadają za 80% nowej powierzchni od 2020 roku) matthews.com, krótkoterminowo podniosła poziom pustostanów. Ogólny wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym wynosi około 6,0% w połowie 2025 roku matthews.com, nieco więcej niż bardzo niski poziom ~4% sprzed kilku lat lumicre.com. W I kwartale 2025 roku odnotowano pustostany na poziomie ~6,2%, co oznacza wzrost o ~90 punktów bazowych rok do roku savills.us. W praktyce część nowych magazynów jest obecnie wynajmowana, co powoduje tymczasowy wzrost dostępności. Wskaźnik dostępności (obejmujący powierzchnię podnajmowaną i nowe dostawy) wynosił około 8,9% w II kwartale matthews.com, co odzwierciedla pojawienie się na rynku projektów spekulacyjnych. Jednak popyt bazowy pozostaje silny – w niektórych kwartałach nadal obserwuje się dodatnie saldo absorpcji netto. Na przykład w I kwartale 2025 roku Nashville odnotowało +216 000 stóp kwadratowych absorpcji przemysłowej (o 48% więcej niż w I kwartale 2024) colliers.com, choć w II kwartale nastąpił spadek do ujemnej absorpcji, gdy na rynek weszły duże projekty matthews.com.
Czynsze: Czynsze za powierzchnie przemysłowe w Nashville wzrosły do rekordowych poziomów. Obecnie metro może pochwalić się jednym z najwyższych poziomów czynszów przemysłowych na południowym wschodzie, wynoszącym średnio około 12,00 USD za stopę kwadratową matthews.com. Ta średnia obejmuje różne zakresy: duże magazyny typu bulk (powyżej 100 tys. stóp kw.) są wynajmowane za około 10,50 USD/stopę kw., podczas gdy mniejsze, nowoczesne obiekty poniżej 100 tys. stóp kw. (największy popyt) mogą osiągać 14 USD/stopę kw. matthews.com. Pomimo napływu nowej podaży, czynsze wzrosły o ok. 5,9% rok do roku na II kwartał 2025 matthews.com matthews.com. W ostatnich latach czynsze przemysłowe gwałtownie rosły – stawki ofertowe w II kwartale były o ok. 10% wyższe niż rok wcześniej według niektórych raportów brokerskich, a wzrosły o około 35–40% od 2018 roku (co znajduje odzwierciedlenie w tym, że cena za stopę kw. dla aktywów przemysłowych podwoiła się od 2018 roku w transakcjach sprzedaży) matthews.com. Głównym czynnikiem jest silny popyt ze strony e-commerce, logistyki (centralne położenie Nashville to idealny punkt dystrybucyjny) oraz najemców z sektora produkcyjnego (w tym dostawców branży motoryzacyjnej i nowych operacji montażu technologii). Przy nadal stosunkowo niskim poziomie pustostanów i większości nowej powierzchni wynajętej z wyprzedzeniem lub szybko absorbującej się, wzrost czynszów na rynku przemysłowym Nashville nadal przewyższa średnią krajową matthews.com.
Perspektywy: Perspektywy dla sektora przemysłowego są w dużej mierze pozytywne, choć możemy zaobserwować lekkie ochłodzenie, gdy szczytuje liczba realizowanych inwestycji budowlanych. Wzrost liczby ludności i miejsc pracy w Nashville przyciąga użytkowników magazynów i lekkich producentów w stałym tempie. Duzi gracze, tacy jak Amazon (ze swoim Centrum Operacyjnym tutaj) oraz liczne firmy 3PL, rozszerzyli działalność w regionie. Biorąc pod uwagę 8 milionów stóp kwadratowych w budowie, poziom pustostanów może nieco wzrosnąć (do przedziału 6–7%) w ciągu najbliższych 1–2 lat, ale co ważne, ponad 65–70% nowej powierzchni jest już wynajęte przed oddaniem do użytku matthews.com matthews.com lub budowane na zamówienie, co ogranicza ryzyko nadpodaży. W miarę jak te projekty będą się zapełniać, absorpcja nadrobi zaległości. W rzeczywistości prognozy pokazują, że poziom pustostanów ponownie spadnie i ustabilizuje się w okolicach 4% w latach 2026–27, gdy popyt dogoni podaż lumicre.com. Oczekuje się, że czynsze będą nadal rosły, choć w umiarkowanym tempie (być może o kilka procent rocznie), biorąc pod uwagę wysoki poziom wyjściowy. Inwestycje w sektorze przemysłowym pozostają gorące: Nashville odnotowało 1,2 miliarda dolarów sprzedaży nieruchomości przemysłowych w ciągu ostatniego roku matthews.com, a stopy kapitalizacji spadły, gdy inwestorzy instytucjonalni napływają na rynek. Podsumowując – rynek nieruchomości przemysłowych w Nashville rozwija się bardzo szybko, ale pozostaje fundamentalnie silny, oparty na strategicznej lokalizacji i wzroście gospodarczym, co powinno zapewnić, że nowe magazyny nie będą długo stały puste.
Analiza rynku najmu (wielorodzinne)
Rynek wynajmu mieszkań w Nashville w 2025 roku znajduje się w punkcie zwrotnym, przechodząc z okresu intensywnego wzrostu podaży do fazy równoważenia i zaostrzania. Oto szczegóły:
Łagodzenie nadpodaży: Deweloperzy oddali rekordową liczbę nowych mieszkań wielorodzinnych w Nashville w latach 2021–2023, co spowodowało wzrost pustostanów i krótkoterminowe zahamowanie wzrostu czynszów. W 2024 roku wskaźnik pustostanów w mieszkaniach wzrósł do poziomu 8–9%, gdy na rynek trafiły tysiące nowych lokali. Jednak do połowy 2025 roku fala ta osiąga szczyt. Zrealizowane inwestycje od początku 2025 roku to około 4 700 jednostek northmarq.com – nadal historycznie wysoki poziom, ale niższy niż szczyty z poprzednich lat, ponieważ deweloperzy ograniczają nowe projekty. Wielu deweloperów ograniczyło rozpoczynanie nowych inwestycji, aby skupić się na wynajmie już istniejących projektów northmarq.com. Szacuje się, że w 2025 roku zostanie oddanych około 9 000 nowych mieszkań, co jest znacząco poniżej ostatnich rekordów (w 2022 roku było to znacznie ponad 10 tys. mieszkań) northmarq.com. To stopniowe ograniczanie nowej podaży, w połączeniu z ciągłym wzrostem liczby ludności w Nashville, łagodzi presję na rynku najmu.
Pustostany i absorpcja: Widać wyraźne oznaki, że wskaźniki pustostanów osiągnęły szczyt i zaczynają spadać. W II kwartale 2025 roku Nashville odnotowało kwartalną poprawę wskaźnika pustostanów – popyt najemców w kluczowych miejskich i podmiejskich subrynkach po raz pierwszy od dłuższego czasu przewyższył nowe dostawy northmarq.com. Ogólny wskaźnik pustostanów w mieszkaniach, który na początku 2025 roku przekraczał 8%, jest obecnie na dobrej drodze, by spaść poniżej 8,0% do końca roku northmarq.com, według analiz Northmarq. Ten trend powinien się utrzymać, a wskaźniki pustostanów będą „zmierzać w kierunku historycznych norm” do końca 2026 roku northmarq.com (przed boomem w Nashville norma wynosiła około 5–6% pustostanów). Ta pozytywna zmiana jest napędzana przez silną absorpcję: popyt na wynajem pozostaje wysoki, wspierany przez wzrost zatrudnienia oraz osoby, które zamiast kupować mieszkania, wynajmują je dłużej z powodu wysokich stóp procentowych. Szczególnie centrum Nashville oraz wybrane przedmieścia (np. rejon Madison/Rivergate, Mt. Juliet i hrabstwo Sumner) notują silną aktywność wynajmu, co powoduje zacieśnienie tych subrynków northmarq.com.
Trendy czynszów: Czynsze były praktycznie na tym samym poziomie w 2023 roku z powodu napływu nowej podaży, ale obecnie znów zaczynają rosnąć, gdy rynek absorbuje nowe lokale. W II kwartale 2025 odnotowano niewielki wzrost czynszów wraz ze spadkiem pustostanów northmarq.com. Średni efektywny czynsz w aglomeracji Nashville wynosi obecnie około 1 600–1 700 USD miesięcznie za typowe mieszkanie dwupokojowe, w zależności od źródła. Prognozy przewidują, że do 2026 roku średnie czynsze osiągną około 1 730 USD miesięcznie northmarq.com, co oznacza powrót do regularnego wzrostu czynszów. Oznaczałoby to roczny wzrost na poziomie 3–4%, co jest bardziej zrównoważone w porównaniu do dwucyfrowych skoków czynszów z 2021 roku. Właściciele nowszych budynków klasy A musieli w ostatnim roku oferować zachęty, aby zapełnić lokale, ale te promocje prawdopodobnie się skończą, gdy warunki się zaostrzą pod koniec 2025 i w 2026 roku. Co ważne, poziom czynszów w Nashville pozostaje przystępny w porównaniu do miast na wybrzeżu, co nadal przyciąga nowych najemców na ten rynek.
Czynniki napędzające popyt na wynajem: Demografia i trendy na rynku pracy zdecydowanie wspierają sektor najmu w Nashville. Miasto przyciąga wielu młodych profesjonalistów, twórców i świeżo upieczonych absolwentów (dużą grupę stanowią millenialsi i pokolenie Z), którzy często wynajmują mieszkania przed zakupem własnych. Najwięksi pracodawcy z branży medycznej i technologicznej nadal zatrudniają, sprowadzając nowych pracowników, którzy często na początku wybierają wynajem. Dodatkowo status Nashville jako centrum rozrywki i uniwersyteckiego napędza popyt na wynajem (studenci, profesjonaliści w trasie itp.). Do aglomeracji codziennie przeprowadza się kilkudziesięciu nowych mieszkańców (około 66 osób dziennie) nestinginnashville.com, a nie wszyscy mogą lub chcą od razu kupić dom, co oznacza stały napływ najemców. Trend build-to-rent również się pojawia: powstają osiedla domów jednorodzinnych na wynajem, skierowane do osób, które chcą mieć dom z ogrodem, ale wolą wynajmować. Wszystkie te czynniki wskazują na rynek najmu, który po przetrawieniu boomu budowlanego jest gotowy, by ponownie się zaostrzyć. Pod koniec 2025 roku i później można się spodziewać, że właściciele mieszkań odzyskają siłę w ustalaniu cen, pustostany spadną do poziomu jednocyfrowego, a wzrost czynszów nieco przyspieszy.
Inwestycje i zwrot z inwestycji (ROI): Dla inwestorów nieruchomości, nieruchomości na wynajem w Nashville są bardzo atrakcyjne. Kapitał nadal kieruje się na nieruchomości wielorodzinne w Nashville – wolumen transakcji na początku 2025 roku był na poziomie z 2024 roku pod względem liczby transakcji, a całkowita wartość w dolarach wzrosła o prawie 70% rok do roku (dzięki kilku dużym przejęciom instytucjonalnym) northmarq.com. Kupujący są szczególnie zainteresowani nowszymi wspólnotami klasy A/B, które stanowiły około 70% nieruchomości sprzedanych do tej pory w 2025 roku northmarq.com. Ceny utrzymują się na stabilnym poziomie; mediana ceny sprzedaży dla nieruchomości z ponad 50 jednostkami wynosiła około 221 tys. USD za jednostkę w pierwszej połowie 2025 roku, wzrost o 1% w porównaniu z 2024 rokiem northmarq.com. Stopy kapitalizacji zaczęły ponownie się zmniejszać w połowie 2025 roku wraz z poprawą prognoz czynszowych northmarq.com, co jest sygnałem powrotu zaufania inwestorów. Ogólnie rzecz biorąc, przy poprawiających się fundamentach najmu (niższa luka, wznowiony wzrost czynszów) i perspektywie spadku stóp procentowych pod koniec 2025 roku, rynek nieruchomości wielorodzinnych w Nashville jest gotowy na solidne wyniki. Inwestorzy mogą rozsądnie oczekiwać rocznych wzrostów czynszów w przedziale 3–5% w ciągu najbliższych kilku lat oraz potencjalnej aprecjacji, jeśli kupią dobrze zlokalizowane aktywa przed pełnym zaostrzeniem rynku.
Możliwości inwestycyjne i prognozy zwrotu z inwestycji
Silna trajektoria gospodarcza i wzrost liczby ludności Nashville nadal czynią to miasto atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów nieruchomości w 2025 roku. Możliwości obejmują segmenty mieszkaniowe i komercyjne, a prognozowane są generalnie korzystne zwroty w nadchodzących latach:
- Mieszkania (inwestycje typu Flip & Hold): Wartości domów w Nashville wykazały imponujące długoterminowe wzrosty – wzrosły o około 150% w ciągu ostatniej dekady mcsquaredluxury.com. Chociaż przyszły wzrost będzie spokojniejszy, prognozy nadal przewidują stały wzrost wartości. Modele Zillow przewidują około +3,4% wzrostu cen domów do 2025 roku mattwardhomes.com, a niektóre analizy przewidują 4–6% rocznego wzrostu wartości do 2028 roku mcsquaredluxury.com w obszarze metropolitalnym Nashville. Sugeruje to, że kupno i trzymanie nieruchomości w Nashville może przynieść solidny wzrost kapitału. Inwestorzy poszukujący dochodu z najmu mogą również skorzystać z konkurencyjnych stóp zwrotu: czynsze w Nashville w stosunku do ceny zakupu często dają wskaźniki rentowności najmu na poziomie lub powyżej średniej krajowej. Typowy dom jednorodzinny na wynajem lub mieszkanie może osiągnąć ~8–12% brutto ROI z najmu (czynsz jako % ceny zakupu) w zależności od dzielnicy rentastic.io – co czyni to atrakcyjnym dla inwestorów nastawionych na przepływy pieniężne. Najem krótkoterminowy (Airbnb/VRBO) w rejonach turystycznych jest szczególnie dochodowy, często generując ponadprzeciętny zwrot z inwestycji dzięki dynamicznie rozwijającej się turystyce w Nashville mcsquaredluxury.com. Popularne miejsca, takie jak centrum, The Gulch czy okolice Broadway, mogą uzyskiwać wysokie stawki za noc od ~15+ milionów rocznych odwiedzających (liczba ta ma wzrosnąć do 17,5 miliona do 2025 roku, według lokalnych szacunków turystycznych). Jednak, inwestorzy muszą poruszać się wśród lokalnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego (które ograniczają wynajem nieruchomości niezamieszkanych przez właściciela w niektórych strefach).
- Inwestycje komercyjne: Po stronie komercyjnej, nieruchomości handlowe i przemysłowe oferują silne perspektywy. Centra handlowe korzystają z niskiego poziomu pustostanów i rosnących czynszów – inwestorzy zainwestowali ponad 1 miliard dolarów w nieruchomości handlowe w Nashville w ciągu ostatniego roku matthews.com. Przy stopach kapitalizacji na poziomie około 6% matthews.com i wzroście czynszów o ~5% rocznie, aktywa handlowe mogą zapewnić zdrowy całkowity zwrot (dochód + aprecjacja). Niektóre podrynki handlu na przedmieściach są tak niedostatecznie zaopatrzone (pustostany <1% marcusmillichap.com), że nowe inwestycje lub projekty typu value-add mogą przynieść ponadprzeciętne wzrosty czynszów (rzeczywiście, czynsze w niektórych przedmieściach wzrosły o 10 USD/stopę kw. w zeszłym roku marcusmillichap.com). Nieruchomości przemysłowe to kolejny gorący temat: średnie stopy kapitalizacji dla nieruchomości przemysłowych w Nashville wynoszą 5,5%–6,5%, a popyt inwestorów jest ogromny, ponieważ fundamenty tego sektora należą do najlepszych w regionie. Przy wzroście czynszów przemysłowych o ~6%+ rocznie i ograniczonej dostępności gruntów w kluczowych podrynkach, właściciele dobrze zlokalizowanych magazynów mogą oczekiwać rosnącego NOI i wartości nieruchomości. Warto zauważyć, że ceny sprzedaży nieruchomości przemysłowych za stopę kwadratową podwoiły się od 2018 roku w Nashville matthews.com – co odzwierciedla zarówno wzrost czynszów, jak i kompresję stóp kapitalizacji – i choć to tempo się nie powtórzy, perspektywy pozostają optymistyczne.
- Biura i nieruchomości specjalistyczne: Sektor biurowy to raczej gra na przekór trendom. Obniżone wartości (średnio ~130 USD/stopę kw. commercialsearch.com) i wysokie pustostany oznaczają, że inwestorzy mogą nabywać budynki biurowe po względnie niskich cenach. Kluczowe są lokalizacja i repozycjonowanie. Inwestorzy gotowi na adaptację mogą celować w starsze biurowce w centrum miasta z myślą o konwersji na apartamenty lub projekty wielofunkcyjne, wykorzystując miejskie inicjatywy rewitalizacyjne. Dodatkowo, niszowe sektory jak nieruchomości medyczne (biura medyczne) pozostają stabilną opcją, biorąc pod uwagę ogromną obecność branży medycznej w Nashville. Inwestycje hotelowe również odrabiają straty, ponieważ turystyka i działalność konferencyjna w Nashville ponownie rosną; rynek odnotował rekordowe przychody hoteli w latach 2023–24 i dalszy wzrost w 2025 roku, co przekłada się na odnowione zainteresowanie rozwojem i przejęciami w branży hotelarskiej.
Sedno sprawy: Inwestorzy są przyciągani do Nashville ze względu na jego długoterminową historię wzrostu – zróżnicowaną gospodarkę, brak podatku dochodowego od osób fizycznych, rosnącą populację i względną przystępność cenową, co wszystko wskazuje na utrzymujące się zapotrzebowanie. Rynek dojrzewa, więc prawdopodobnie nie zobaczymy już 20% rocznych wzrostów cen domów, ale w zamian pojawia się większa stabilność. Roczne zwroty na poziomie wysokich jednocyfrowych wartości (łącząc dochód i aprecjację) są osiągalne i realistyczne. Jak ujął to jeden z analizatorów rynku nieruchomości, Nashville oferuje rzadkie połączenie „dużego potencjału wzrostu wartości z przyjaznym podatkowo otoczeniem” mcsquaredluxury.com. Dla tych, którzy patrzą na rok 2025 i dalej, strategiczne inwestycje w odpowiednie dzielnice lub klasy aktywów w Nashville mogą przynieść bardzo zdrowy zwrot z inwestycji, zwłaszcza jeśli zostaną zakupione przed kolejnym cyklem wzrostu wartości nieruchomości.
Przegląd dzielnic: Gorące punkty i obszary wzrostu
Szybki rozwój Nashville przekształca wiele dzielnic, a wcześniej pomijane obszary stają się perełkami rynku nieruchomości. Oto kilka rozwijających się dzielnic i kluczowych obszarów, na które warto zwrócić uwagę, wraz z trendami gentryfikacji i infrastruktury, które napędzają ich wzrost:
- East Nashville: Od dawna znana ze swojej eklektycznej sceny artystycznej i muzycznej, East Nashville w pełni wyrosła na gorący punkt nieruchomości. Młodzi profesjonaliści i rodziny przyciągani są tu przez historyczne bungalowy, modne restauracje i kreatywną atmosferę. Na początku 2025 roku mediana ceny domu w East Nashville wynosiła około 585 000 dolarów – wzrost o 10,8% w porównaniu z poprzednim rokiem walkerluxuryandland.com. Ten gwałtowny wzrost odzwierciedla zarówno niską podaż, jak i ogromny popyt w tej modnej enklawie. Obszary takie jak Lockeland Springs i Cleveland Park przechodzą szybką gentryfikację: starsze domy są remontowane lub przebudowywane, a nowe inwestycje wielofunkcyjne pojawiają się wzdłuż głównych ulic. Pomimo rosnących cen, East Nashville pozostaje nieco bardziej przystępne niż luksusowe enklawy West Nashville, co utrzymuje wysokie zainteresowanie kupujących. Autentyczność i możliwość poruszania się pieszo po dzielnicy (pomyśl o lokalnych ulubieńcach, takich jak Five Points i Riverside Village) gwarantują, że pozostanie ona jednym z najlepszych wyborów. Spodziewaj się dalszych inwestycji tutaj, zwłaszcza w miarę postępu prac nad ogromnym projektem East Bank (po drugiej stronie rzeki), który przyniesie parki, miejsca pracy (kampus Oracle) i lepszą komunikację z East Nash.
- The Nations (West Nashville): Kilka lat temu The Nations było skromnym obszarem przemysłowym; dziś to jedna z najszybciej zmieniających się dzielnic Nashville. Położona w zachodniej części miasta, przy 51st Avenue, dzielnica The Nations widziała, jak magazyny zamieniają się w popularne browary, studia i lokale gastronomiczne, przyciągając modną klientelę. Nowe inwestycje w zabudowę szeregową i mieszkania wypełniły wiele przecznic, a wartości nieruchomości odpowiednio wzrosły. Atrakcyjność tej okolicy polega na spacerowej „głównej ulicy” (51st Ave) z butikami i restauracjami oraz stosunkowo centralnej lokalizacji z oryginalnym, industrialno-nowoczesnym charakterem. Przykładem rozwoju jest duża inwestycja wielofunkcyjna Silo Bend, która dodała setki mieszkań. The Nations jest przykładem trendu rewitalizacji miejskiej w Nashville: przekształcania starej dzielnicy przemysłowej w tętniące życiem centrum mieszkalne. Proces gentryfikacji jest już mocno zaawansowany, ale urok dzielnicy i względna przystępność cenowa (w porównaniu do centrum) nadal napędzają popyt. Inwestorzy chętnie wybierają The Nations ze względu na możliwości przebudowy, a nowa infrastruktura (ulepszone drogi, tereny zielone) powstaje, by wesprzeć rosnącą populację.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Tuż na południe od centrum, Wedgewood-Houston – czyli „WeHo” – to kolejny gorący punkt gentryfikacji. Ta dawna dzielnica przemysłowa/artystyczna stała się magnesem dla deweloperów dzięki bliskości centrum i kulturalnemu prestiżowi (znajdują się tu galerie, pracownie twórcze i Nashville Design District). W ostatnich latach WeHo zyskało nowe budynki mieszkalne, projekty adaptacji starych obiektów oraz modne miejsca (jak pobliski stadion piłkarski Nashville NYC FC i Soho House). Napływ browarów, kawiarni i startupów technologicznych zamienił WeHo w miejsce do życia, pracy i rozrywki. Ceny domów i czynsze wzrosły, gdy młodzi profesjonaliści szukają alternatywy dla drogiego centrum. Dzielnica korzysta także z poprawy infrastruktury: miasto wyznaczyło obszar WeHo do modernizacji połączeń komunikacyjnych i przestrzeni publicznych, by sprostać rozwojowi. W miarę postępu tych zmian można się spodziewać dalszego wzrostu wartości loftów magazynowych i nowoczesnych domów szeregowych w WeHo, choć przystępność cenowa i wypieranie wieloletnich mieszkańców pozostają aktualnymi problemami tej historii gentryfikacji.
- Madison i Rivergate (północne przedmieścia Nashville): Nie wszystkie popularne miejsca znajdują się w centrum miasta – niektóre przedmieścia pierwszego pierścienia również zyskują na popularności. Obszar Madison (społeczność ok. 13 km na północ od centrum) oraz pobliskie Rivergate/Sumner County odnotowują wzrost zainteresowania deweloperów. Tradycyjnie bardziej robotnicze i przystępne cenowo, te okolice oferują większe działki i łatwiejszy dojazd autostradą I-65. Teraz, gdy Nashville się rozrasta, deweloperzy zaczęli budować nowe mieszkania (w tym szeregowce i apartamenty) w Madison, aby zaspokoić popyt na tańsze opcje. W rzeczywistości Madison/Rivergate jest wskazywane jako miejsce, gdzie rośnie dynamika rynku mieszkań wielorodzinnych – nowe podmiejskie kompleksy apartamentów szybko się wynajmują northmarq.com. Rozwój handlu i usług komercyjnych podąża za nową zabudową mieszkaniową, a wskaźniki pustostanów w handlu detalicznym na obrzeżach są wyjątkowo niskie. Stosunkowo niskie ceny domów w Madison powoli rosną, gdy inwestorzy remontują starsze domy typu ranch, a osoby kupujące pierwszy dom odkrywają tę okolicę. Modernizacje infrastruktury, takie jak nadchodzące centrum komunikacyjne w Madison i plany poprawy obsługi autobusowej na Gallatin Pike, mogą dodatkowo wzmocnić te dzielnice. Podsumowując, warto zwrócić uwagę na społeczności północnego Nashville, które przechodzą od niedocenianych do obiecujących, oferując więcej za tę samą cenę, a jednocześnie korzystając z rozwoju metropolii.
- Rewitalizacja Śródmieścia i East Bank: Samo centrum Nashville również się rozwija, częściowo dzięki ogromnym projektom infrastrukturalnym. East Bank (wschodnia strona rzeki Cumberland, naprzeciwko centrum) przechodzi transformacyjny plan. Po zatwierdzeniu w 2023 roku nowego stadionu Tennessee Titans (ponad 2 miliardy dolarów, zadaszony stadion, którego otwarcie planowane jest na 2027 rok) planning.org, East Bank stanie się centralnym punktem 350-akrowej, wielofunkcyjnej rewitalizacji obejmującej parki, tereny zielone, mieszkania i ulepszenia komunikacyjne planning.org planning.org. Równocześnie Oracle Corp. planuje kampus technologiczny o wartości 1,2 miliarda dolarów w River North (East Bank), który ma zapewnić 8 500 miejsc pracy planning.org. Te projekty zamieniają dawne puste tereny przemysłowe w kolejną wielką dzielnicę miasta. Możemy spodziewać się, że nowe apartamentowce, mieszkania i lokale handlowe pojawią się w okolicach East Bank (Germantown, nabrzeże East Nashville), aby obsłużyć napływ miejsc pracy i odwiedzających. Już teraz deweloperzy zaproponowali projekty o wartości ponad 2,2 miliarda dolarów w oczekiwaniu na rozwój planning.org. Tymczasem centrum Nashville nadal prosperuje dzięki projektom takim jak Nashville Yards, Fifth + Broadway oraz licznym wieżowcom mieszkalnym, które zmieniają panoramę miasta. Obawy dotyczące gentryfikacji towarzyszą temu boomowi – wraz z powstawaniem nowych wieżowców, przystępność cenowa w centrum staje się problemem, a podejmowane są wysiłki, by uwzględnić mieszkania dostępne cenowo w planach takich jak Imagine East Bank planning.org planning.org. Niemniej jednak, obszar centrum/East Bank jest bez wątpienia punktem centralnym inwestycji infrastrukturalnych, które podniosą wartość nieruchomości w okolicznych dzielnicach w ciągu najbliższych 5 lat.
Aktualizacje polityki, regulacji i strefowania
Kilka zmian w polityce i strefowaniu w 2025 roku może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w Nashville, zwłaszcza pod względem podaży mieszkań i wzorców zabudowy:
- Reforma strefowania dla „brakującej klasy średniej” mieszkań: W sierpniu 2025 roku Metro Nashville wprowadza gruntowną reformę strefowania, mającą na celu stworzenie większej liczby przystępnych cenowo i gęstszych opcji mieszkaniowych w tradycyjnie jednorodzinnych dzielnicach wsmv.com wsmv.com. Departament Planowania Metro, w ramach badania dotyczącego Mieszkalnictwa i Infrastruktury, ustalił, że region potrzebuje ponad 100 tys. nowych domów w ciągu następnej dekady, aby zaspokoić popyt wsmv.com. Aby umożliwić ten wzrost, planiści zaproponowali dwie nowe kategorie strefowania mieszkaniowego – roboczo nazwane Residential Neighborhood (RN) i Residential Limited (RL) wsmv.com. Pozwoliłyby one na budowę form „mieszkań klasy średniej” (takich jak bliźniaki, trzypaki, szeregowce, domy w zabudowie szeregowej typu cottage) na terenach, gdzie wcześniej dozwolone były wyłącznie domy jednorodzinne wsmv.com. Celem jest łagodne zagęszczenie dzielnic bez wieżowców, poprzez dodanie typów zabudowy odpowiadających skali społeczności. Co ważne, propozycja obejmuje limity wysokości w celu zachowania charakteru dzielnicy – zapobiegając powstawaniu wysokich budynków dominujących nad istniejącymi domami wsmv.com. Spotkania społecznościowe i sesje konsultacyjne odbywały się przez sierpień 2025 roku, a Komisja Planowania i Rada Metro mają rozpatrzyć zmiany pod koniec 2025 roku wsmv.com. Jeśli zostanie przyjęta, ta reforma może być przełomowa: otworzy wiele terenów mieszkaniowych na zabudowę uzupełniającą, potencjalnie wywołując falę nowych projektów szeregowych i małych budynków wielorodzinnych w 2026 roku i później. Celem jest nie tylko zaspokojenie popytu na mieszkania, ale także stworzenie bardziej spacerowych, przyjaznych do życia społeczności poprzez mieszanie typów zabudowy wsmv.com. Oczywiście, toczy się debata – niektórzy mieszkańcy obawiają się, że zwiększona gęstość może napędzać gentryfikację lub zmienić charakter dzielnicy wsmv.com. Planiści równoważą te obawy poprzez konsultacje społeczne ai etapowania. Ogólnie rzecz biorąc, ta aktualizacja planu zagospodarowania przestrzennego jest proaktywnym krokiem w celu rozwiązania problemu niedoboru mieszkań w Nashville i mądrego ukierunkowania rozwoju.
- Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Nashville ma dobrze znaną relację miłości i nienawiści z Airbnb i wynajmem krótkoterminowym (STR). W ostatnich latach miasto wprowadziło regulacje ograniczające gęstość STR w strefach mieszkalnych i wymagające pozwoleń, zwłaszcza po skargach niektórych dzielnic na „domy imprezowe”. Na rok 2025 te regulacje pozostają w mocy – wynajem krótkoterminowy niezamieszkały przez właściciela jest ograniczony w wielu strefach mieszkalnych i wymaga uzyskania pozwolenia (które może być limitowane na dany okręg spisowy). Egzekwowanie przepisów zostało zaostrzone, a miasto cofa pozwolenia naruszającym przepisy i nakłada wysokie grzywny za nielegalny wynajem krótkoterminowy. Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładnej analizy przed zakupem nieruchomości z myślą o Airbnb. Plusem jest to, że w strefach przyjaznych turystom (takich jak centrum, The Gulch), gdzie STR są dozwolone, obłożenie i stawki są wysokie, co czyni ten rynek dochodowym, ale ograniczonym. Trwają dyskusje polityczne na temat ewentualnej zmiany zasad STR (albo ich złagodzenia w celu zwiększenia pojemności turystycznej, albo dalszego zaostrzenia w celu ochrony zasobów mieszkaniowych), ale do 2025 roku nie wprowadzono żadnych istotnych zmian. Warto obserwować ten obszar, ponieważ każda przyszła zmiana przepisów może wpłynąć na wartość nieruchomości wykorzystywanych jako STR (mieszkania/domów).
- Rewaloryzacja podatku od nieruchomości 2025: Nashville/Davidson County przeszło rewaloryzację podatku od nieruchomości w 2025 roku (w ramach regularnego cyklu). Ze względu na znaczny wzrost wartości nieruchomości od ostatniego cyklu, wielu właścicieli odnotowało znaczne podwyżki wartości oszacowanych. Jednak prawo stanu Tennessee nakazuje dostosowanie (zatwierdzenie) stawki podatku od nieruchomości tak, aby cała rewaloryzacja była neutralna dla budżetu hrabstwa (z wyłączeniem nowych inwestycji budowlanych). W 2025 roku Rada Miejska rzeczywiście obniżyła stawkę podatku po rewaloryzacji, aby zrównoważyć wzrosty wartości. Efektem netto dla wielu właścicieli domów był umiarkowany wzrost rachunku podatkowego, ale nieproporcjonalny do ogromnych wzrostów wartości z ostatnich lat. Dzięki temu podatki od nieruchomości w Nashville pozostają stosunkowo rozsądne – co jest ważne dla inwestorów (Tennessee nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, więc podatek od nieruchomości jest kluczowym źródłem dochodu, ale nadal umiarkowanym w porównaniu z niektórymi stanami). Patrząc w przyszłość, wszelkie istotne zmiany polityki podatkowej (takie jak nowe ulgi lub finansowanie przyrostu podatkowego dla inwestycji) będą miały wpływ na klimat na rynku nieruchomości. Na rok 2025 Nashville nadal korzysta z narzędzi takich jak PILOT (płatności zamiast podatków), aby zachęcać do realizacji określonych projektów mieszkaniowych i komercyjnych, a trwają rozmowy o rozszerzeniu takich programów, by zapewnić, że rozwój przynosi korzyści szerokim celom społecznym.
- Inicjatywy infrastrukturalne i planistyczne: Rząd Metro wykorzystuje również politykę do kierowania rozwojem poprzez infrastrukturę. Plan Imagine East Bank (powiązany z nowym stadionem, wspomnianym wcześniej) to miejski plan zagospodarowania przestrzennego, który zapewnia, że strefowanie i projektowanie urbanistyczne w tej dzielnicy promują zabudowę wielofunkcyjną, transport publiczny i odporność na powodzie planning.org planning.org. Dodatkowo Nashville bada ulepszenia transportu publicznego – choć referendum w sprawie transportu zbiorowego z 2018 roku zakończyło się niepowodzeniem, miasto od tego czasu zainwestowało w lepszą obsługę autobusową (np. linie szybkiego autobusu) i analizuje przyszłe możliwości kolei podmiejskiej. W 2025 roku na poziomie regionalnym ponownie pojawiają się rozmowy o planie Nashville transit authority na następną dekadę, który – jeśli zostanie zrealizowany – może wpłynąć na strefy rozwoju zorientowanego na transport publiczny. W kwestiach regulacyjnych, usprawnienie wydawania pozwoleń i przepisów budowlanych to kolejny priorytet: Metro aktualizuje przepisy budowlane i procesy wydawania pozwoleń, aby były bardziej efektywne dla deweloperów, szczególnie w celu zachęcenia do budowy większej liczby mieszkań.
Podsumowując, środowisko polityczne Nashville w 2025 roku aktywnie mierzy się z wyzwaniami związanymi z rozwojem. Reformy strefowania pod kątem zwiększenia gęstości zabudowy, staranne planowanie wielkich projektów oraz uwaga poświęcona dostępności mieszkań (poprzez zachęty i potencjalne wprowadzenie obowiązków dotyczących udziału mieszkań dostępnych w wybranych projektach) są obecnie rozważane. Działania te mają na celu zapewnienie, że rozwój miasta będzie zrównoważony i inkluzywny – i to one będą kształtować, co, gdzie i jak nowe projekty będą pojawiać się na rynku w nadchodzących latach.
Wzorce demograficzne i migracyjne wpływające na mieszkalnictwo
Ludzie są siłą napędową rynku nieruchomości w Nashville. W ciągu ostatniej dekady obszar metropolitalny Nashville był jednym z najszybciej rozwijających się regionów w USA i rok 2025 nie jest tu wyjątkiem. Zrozumienie, kto przeprowadza się do Nashville (i kto tu zostaje) – oraz dlaczego – jest kluczowe dla oceny popytu na mieszkania:
- Ciągły wzrost liczby ludności: Wzrost liczby ludności w Nashville jest dynamiczny i nie wykazuje oznak zatrzymania. W latach 2020–2024 obszar metropolitalny zyskał około 160 000 nowych mieszkańców, co stanowi wzrost o 7,7% w zaledwie cztery lata matthews.com. Dla porównania, ten wskaźnik wzrostu jest ponad dwukrotnie wyższy od średniej krajowej (3,1%) w tym samym okresie matthews.com. Na rok 2025 populacja obszaru metropolitalnego Nashville wynosi około 1,35 miliona mattwardhomes.com. Oznacza to roczny wzrost o około 1,3% od 2024 roku – to bardzo dobry wynik jak na amerykańskie miasto. W liczbach bezwzględnych oznacza to, że ponad 66 osób przeprowadza się codziennie do rejonu Nashville nestinginnashville.com średnio. Tak stały napływ ludności generuje ciągły popyt na mieszkania, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Wzrost Greater Nashville to nie tylko zjawisko miejskie; okoliczne hrabstwa, takie jak Williamson, Rutherford, Wilson i Sumner, również się rozrastają, gdy ludzie rozprzestrzeniają się w poszukiwaniu domów.
- Migracja krajowa: Ogromna część wzrostu Nashville pochodzi z migracji krajowej – przeprowadzek ludzi z innych stanów lub regionów. Nashville przyciąga osoby opuszczające droższe, wolniej rozwijające się obszary. W szczególności obserwuje się napływ mieszkańców z Kalifornii, północnego wschodu i środkowego zachodu, przyciąganych przez stosunkowo przystępne ceny nieruchomości i dynamiczny rynek pracy. Przewaga kosztów życia miasta (brak podatku dochodowego od osób fizycznych, rozsądne ceny domów w porównaniu do średniej krajowej) to duży atut dla osób z Nowego Jorku czy Los Angeles, które mogą sprzedać dom tam i kupić w Nashville za ułamek tej ceny. Dodatkowo, wielu przyjeżdża z innych południowo-wschodnich stanów (Atlanta, Floryda itp.), ponieważ scena kulturalna i możliwości pracy w Nashville rozkwitły. Saldo migracji do Nashville od lat należy do najwyższych w kraju. Ten krajowy napływ dotyczy głównie młodszych profesjonalistów i rodzin w wieku 20–40 lat, co zwiększa popyt zarówno na miejskie mieszkania na wynajem, jak i na podmiejskie domy na start.
- Praca i gospodarka jako magnesy: Głównym powodem, dla którego ludzie przyjeżdżają do Nashville, jest możliwość ekonomiczna. Stopa bezrobocia w regionie na początku 2025 roku wynosiła zaledwie około 3,2% (blisko historycznych minimów) assets.cushmanwakefield.com, a wzrost zatrudnienia przewyższa krajową średnią. Kluczowe branże przyciągają talenty: opieka zdrowotna, zdominowana przez gigantów takich jak HCA Healthcare i Vanderbilt, zapewnia dziesiątki tysięcy dobrze płatnych miejsc pracy. Technologia szybko się rozwija – Centrum Doskonałości Operacyjnej Amazona zostało otwarte w centrum miasta (5 000 miejsc pracy), a przyszły kampus Oracle zapowiada kolejne tysiące stanowisk w branży technologicznej mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Przemysł muzyczny i rozrywkowy pozostaje filarem – nie tylko artyści, ale cały ekosystem profesjonalistów branży muzycznej mieszka tutaj, wraz z dynamicznie rozwijającym się sektorem hotelarskim obsługującym turystykę mcsquaredluxury.com. Nie można też zapomnieć o motoryzacji i zaawansowanej produkcji w szerszym regionie (ogromna fabryka Nissana znajduje się tuż za rogiem w Smyrna, TN). Krótko mówiąc, zdywersyfikowana gospodarka Nashville (opieka zdrowotna, technologia, muzyka, edukacja, logistyka) zapewnia stabilne fundamenty, które przyciągają poszukujących pracy z całego kraju. Gdy ci ludzie przyjeżdżają, początkowo napędzają popyt na mieszkania, a po osiedleniu się na stałe – na domy.
- Młoda demografia: Profil demograficzny Nashville jest stosunkowo młody, co wpływa na preferencje mieszkaniowe. Miasto ma wysoką koncentrację milenialsów oraz rosnącą populację pokolenia Z, dzięki uniwersytetom i atrakcyjnemu stylowi życia. Mediana wieku w Nashville to około połowa lat 30. Oznacza to dużą grupę osób w najlepszym wieku do zakładania gospodarstw domowych – przepis na silny popyt na mieszkania. Młodsi profesjonaliści często wynajmują mieszkania w tętniących życiem dzielnicach (takich jak Midtown, Germantown, East Nashville), zanim zdecydują się na zakup. Ich preferencje (dotyczące dostępności pieszej, udogodnień, mniejszych gospodarstw domowych) napędzają rozwój miejskich apartamentów i domów szeregowych. Jednocześnie, gdy część milenialsów wchodzi w wiek 30+ i zakłada rodziny, wielu z nich szuka domów na przedmieściach, co zwiększa popyt (i ceny) w przyjaznych rodzinom dzielnicach i napędza boom na przedmieściach.
- Migracja dla stylu życia: Warto zauważyć, że nie wszyscy przeprowadzający się przyjeżdżają wyłącznie za pracą – jakość życia jest dużym magnesem. Reputacja Nashville jako „Miasta Muzyki”, z bogatą sceną kulturalną, jedzeniem i rozrywką, przyciąga tych, którzy mogą pracować z dowolnego miejsca. W erze pracy zdalnej niektórzy wybrali Nashville ze względu na tętniący życiem styl życia i niższe koszty utrzymania, zachowując jednocześnie zdalne stanowiska w innych stanach. Stosunkowo łagodny klimat miasta (poza gorącym latem) i centralne położenie to dodatkowe atuty. Ponadto Nashville stało się popularnym miejscem na emeryturę dla niektórych przedstawicieli pokolenia Baby Boomers, którzy szukają łagodniejszych zim niż na Środkowym Zachodzie/Północnym Wschodzie, ale z większą ilością kultury i pagórków niż na Florydzie – ten napływ emerytów dodatkowo zwiększa popyt na mieszkania w niektórych rejonach (np. społeczności dla aktywnych seniorów na obrzeżach Nashville).
- Wyzwania – przystępność cenowa i inkluzywność: Drugą stroną popularności Nashville są rosnące koszty mieszkań, które mogą obciążać osoby o niższych dochodach i wieloletnich mieszkańców. Pojawiają się oznaki odpływu ludności wśród niektórych mieszkańców, którzy zostali wyparci przez ceny – na przykład niektórzy rodowici mieszkańcy Nashville przenoszą się do tańszych części Tennessee lub sąsiednich stanów, gdy ceny rosną. Ponadto mniejszości i osoby o niższych dochodach odczuwają presję gentryfikacji w miejskich dzielnicach. Nashville stara się temu przeciwdziałać poprzez inicjatywy dotyczące mieszkań dostępnych cenowo i monitorowanie sprawiedliwego rozwoju, aby wzrost nie wypierał ludzi, którzy stworzyli to miasto. Demograficznie Nashville się różnicuje: wzrost regionu obejmuje rosnącą populację latynoską i inne społeczności imigrantów, co wzbogaca tkankę kulturową i potrzeby mieszkaniowe (z pewnymi specyficznymi preferencjami, np. dla mieszkań wielopokoleniowych).
Podsumowując, historia demograficzna Nashville to opowieść o dynamicznym wzroście – napływie młodych, wykształconych talentów, stałym dopływie nowych rodzin, a nawet niektórych emerytów, których przyciągają perspektywy gospodarcze i uroki kulturowe miasta. Ta ciągła rotacja i wzrost liczby ludności napędza silny popyt na nieruchomości w każdym segmencie, co jest jednym z głównych powodów, dla których eksperci pozostają optymistyczni co do odporności rynku mieszkaniowego Nashville w przyszłości.
Prognoza na kolejne 3–5 lat
Co czeka rynek nieruchomości w Nashville w pozostałej części lat 20. XXI wieku? Perspektywy na najbliższe 3–5 lat (2025–2030) są ogólnie pozytywne, choć tempo wzrostu będzie umiarkowane w porównaniu z szalonym początkiem lat 20. Oto podział oczekiwań według sektorów, przy założeniu braku poważnych wstrząsów gospodarczych:
Ceny domów i rynek mieszkaniowy: Wartości domów w Nashville mają nadal rosnąć, ale w kontrolowanym tempie. Minęły już czasy 15% rocznych skoków; zamiast tego należy się spodziewać średnio 3–5% wzrostu rocznie w najbliższym czasie mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Główni prognostycy (tacy jak Zillow) przewidują wzrosty na poziomie kilku procent rocznie do 2025 i 2026 roku, co odzwierciedla utrzymujący się popyt zrównoważony poprawiającą się podażą. Oznacza to, że dom warty dziś 500 tys. dolarów może być wart około 580–600 tys. dolarów za pięć lat – to znaczący wzrost, który miejmy nadzieję będzie szedł w parze ze wzrostem dochodów, aby utrzymać dostępność cenową. Wolumen sprzedaży powinien nieznacznie wzrosnąć, gdy stopy procentowe się ustabilizują lub spadną. Jeśli stopy kredytów hipotecznych spadną z poziomów 7% z lat 2023–2024 do około 5–6% do 2026 roku, wielu kupujących, którzy dotąd czekali, wróci na rynek. To może zwiększyć liczbę transakcji i potencjalnie wywrzeć łagodną presję na wzrost cen powyżej obecnych prognoz. Mimo to Nashville powinno pozostać znacznie bardziej zrównoważone niż w latach szaleństwa; era gwałtownych wojen licytacyjnych prawdopodobnie się skończyła, chyba że nastąpi niespodziewany kryzys podaży. Budowa nowych domów będzie kontynuowana, zwłaszcza jeśli miasto wprowadzi reformy planistyczne – możemy zobaczyć więcej zabudowy szeregowej i uzupełniającej, co zwiększy liczbę mieszkań. Do 2030 roku Nashville prawdopodobnie zyska dziesiątki tysięcy nowych domów, utrzymując zdrowszą równowagę między podażą a popytem. Wniosek: właściciele domów mogą liczyć na solidny wzrost kapitału, a potencjalni kupujący mogą spodziewać się umiarkowanie wyższych cen każdego roku, ale z większym wyborem i bardziej racjonalnymi warunkami niż kilka lat temu.
Najem i nieruchomości wielorodzinne: W ciągu najbliższych kilku lat powinniśmy zaobserwować umacnianie się rynku najmu. Szczyt nowej podaży mija, więc do 2026–2027 roku wskaźnik pustostanów w mieszkaniach powinien spaść z powrotem do poziomu ~5–6% (historyczna norma) northmarq.com. To zacieśnienie da właścicielom przewagę do szybszego podnoszenia czynszów. Przewidujemy roczny wzrost czynszów w przedziale 3–4% w 2025 roku, z możliwością przyspieszenia do 4–5% w 2026 roku, gdy rynek się zacieśni. Średnie czynsze, które obecnie wynoszą około 1 600–1 700 dolarów, mogą zbliżyć się do 1 800+ dolarów do 2027 roku, jeśli obecne trendy się utrzymają northmarq.com. Pipeline deweloperski dla nieruchomości wielorodzinnych jest ograniczany (około 9 000 jednostek w 2025 roku, prawdopodobnie mniej w 2026), co powinno zapobiec nadpodaży. Do 2027–2028 roku Nashville może nawet ponownie potrzebować więcej mieszkań, zwłaszcza jeśli wzrost liczby ludności nie osłabnie. Inwestorzy w nieruchomości wielorodzinne mogą oczekiwać poprawy NOI wraz ze wzrostem obłożenia i wygaśnięciem ulg czynszowych. Stopy kapitalizacji mogą się nieco skurczyć, jeśli stopy procentowe spadną, co podniesie wartość nieruchomości. Jedna rzecz do obserwowania: luka w dostępności mieszkań na każdą kieszeń. Nashville będzie musiało zająć się kwestią przystępnych cenowo opcji najmu, ponieważ wzrost czynszów może przewyższyć wzrost dochodów mieszkańców o niższych zarobkach. W najbliższych latach możemy zobaczyć więcej partnerstw publiczno-prywatnych i zachęt do budowy przystępnych cenowo mieszkań. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla rynku wielorodzinnego są bardzo dobre – silne czynniki popytowe prawdopodobnie sprawią, że Nashville będzie jednym z najlepiej radzących sobie rynków najmu na południowym wschodzie USA w ciągu najbliższych 5 lat.
Sektory komercyjne:
- Handel detaliczny: Spodziewaj się dalszych ponadprzeciętnych wyników. Przewiduje się, że wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w Nashville pozostanie bardzo niski (w przedziale 3–4%), ponieważ nowa zabudowa jest ograniczona, a popyt stale rośnie. Do 2028 roku, nawet przy budowie nowych centrów handlowych na rozwijających się przedmieściach, pustostany mogą wzrosnąć tylko nieznacznie, jeśli w ogóle, ponieważ wzrost liczby ludności pochłonie nową powierzchnię. Czynsze w handlu detalicznym powinny więc nadal rosnąć, choć tempo wzrostu może się obniżyć z obecnych prawie 5% do około 3–4% rocznie, gdy bazowy czynsz będzie wyższy. Możemy zobaczyć więcej projektów handlowych opartych na doświadczeniach i wielofunkcyjnych (zintegrowanych z dużymi inwestycjami, jak East Bank czy wzdłuż korytarzy komunikacyjnych). O ile nie nastąpi recesja, która uderzy w wydatki konsumenckie, nieruchomości handlowe w Nashville są w dobrej pozycji do rozwoju. Inwestorzy prawdopodobnie zobaczą utrzymanie niskich stóp kapitalizacji (około 6% lub mniej), biorąc pod uwagę solidne fundamenty rynku.
- Przemysłowy: Najbliższe kilka lat będzie polegać na wchłanianiu ogromnej fali podaży, ale do 2027 roku rynek przemysłowy powinien odzyskać równowagę. Wskaźnik pustostanów może osiągnąć szczyt na poziomie około 7%, gdy pojawią się ostatnie dostawy w 2025 roku, a następnie spaść z powrotem do poziomu 4–5% do 2028 roku, po wynajęciu tych budynków. Wzrost e-commerce, logistyki i produkcji w środkowym Tennessee powinien się utrzymać, napędzany przez geograficzne atuty Nashville i infrastrukturę (region znajduje się w zasięgu jednodniowej jazdy od dużej części populacji USA). Oczekujemy również, że wzrost czynszów pozostanie powyżej inflacji – być może średnio 4–5% rocznie – ze względu na utrzymujący się popyt najemców (niedawne spowolnienie z ponad 6% do poniżej 5% r/r sugeruje dojrzewanie rynku) matthews.com. Do 2030 roku Nashville będzie miało znacznie większy zasób powierzchni przemysłowych, ale nadal zdrowy, zakładając brak nadmiernej zabudowy poza obecnymi planami. Jedna niewiadoma: duże megaprojekty, takie jak fabryki pojazdów elektrycznych lub baterii, mogą wybrać ten region, co jeszcze bardziej zwiększyłoby popyt na powierzchnie przemysłowe. W każdym razie sektor przemysłowy Nashville powinien pozostać gwiazdą rynku, z wysokim poziomem wynajęcia i solidnym zwrotem z inwestycji dla właścicieli.
- Biura: Rynek biurowy jest najbardziej niepewny. W ciągu najbliższych 3–5 lat przewidujemy stopniowe ożywienie, ale nie pełny powrót do poziomów wynajęcia sprzed pandemii. Nowe dostawy w latach 2025–26 podniosą wskaźnik pustostanów do około 20%, ale od 2026 roku wzrost zatrudnienia (szczególnie w branży technologicznej i relokacjach korporacyjnych) powinien zacząć zmniejszać nadmiar powierzchni. Do 2030 roku wskaźnik pustostanów w biurach w Nashville może ustabilizować się na poziomie kilkunastu procent – lepiej niż obecnie, ale prawdopodobnie nadal nieco powyżej bardzo niskiego poziomu <10% z 2019 roku. Wiele zależy od tego, jak rozwiną się trendy pracy zdalnej; Nashville może skorzystać na byciu tańszym centrum, do którego firmy będą się konsolidować (niektóre firmy mogą przenieść działalność z drogich miast do nowych biur w Nashville). Czynsze biurowe prawdopodobnie pozostaną relatywnie stabilne realnie przez kilka lat, a następnie wzrosną, jeśli wskaźnik pustostanów wyraźnie się poprawi pod koniec dekady. Wzrost czynszów prawdopodobnie będzie niższy od inflacji, dopóki rynek się nie zaostrzy. Pozytywnym czynnikiem jest to, że nowe biura w Nashville są wysokiej jakości, co może przyciągnąć najemców i uzasadnić wyższe czynsze – na przykład biurowce Nashville Yards i Gulch mogą osiągać stawki premium. Ponadto, jak wspomniano, adaptacyjne ponowne wykorzystanie usunie część przestarzałych biur z zasobów. Oczekujemy, że kilka starych biurowców w centrum zostanie przekształconych na mieszkania/hotele do 2028 roku, co pomoże zmniejszyć nadpodaż biur i ożywi te przestrzenie. Tak więc prognoza dla biur to ostrożny optymizm: krótkoterminowy ból, długoterminowa stabilizacja. Inwestorzy z cierpliwością mogą teraz znaleźć okazje i zebrać owoce później, jeśli przekształcą nieruchomości lub poczekają na odbicie rynku.
Rozwój i infrastruktura: W drugiej połowie lat 20. XXI wieku zostaną zrealizowane główne projekty. Do 2027 roku zostanie otwarty nowy stadion Titans, co prawdopodobnie pociągnie za sobą falę rozwoju wokół niego (dzielnica rozrywkowa, hotele itp.). Kampus Oracle ma być operacyjny w latach 2027–28, co przyciągnie tysiące pracowników branży technologicznej – zwiększy to popyt na mieszkania, zwłaszcza we wschodnim Nashville i centrum, i może pobudzić budowę kolejnych wieżowców z apartamentami i mieszkań, aby ich pomieścić. Transformacja East Bank (parki, zabudowa wielofunkcyjna) będzie stopniowo wdrażana, zwiększając atrakcyjność miasta i potencjalnie podnosząc wartości nieruchomości w sąsiednich dzielnicach. Dodatkowo, lotnisko w Nashville (BNA), które przeszło dużą rozbudowę („BNA Vision”) zakończoną w 2023 roku, ma teraz większą przepustowość – do 2025 roku bije rekordy liczby pasażerów. Większa łączność oznacza więcej turystyki i podróży służbowych, co przekłada się na rynek nieruchomości poprzez hotele i zapotrzebowanie na więcej przestrzeni hotelowej/handlowej. Jeśli władze Nashville przyspieszą plany rozwoju transportu publicznego do końca lat 20. (np. potencjalne linie szybkiego autobusu lub odnowiony projekt lekkiej kolei), może to odblokować zabudowę zorientowaną na transport publiczny wokół nowych węzłów komunikacyjnych w latach 30. XXI wieku.
Ryzyka: Żadna prognoza nie jest kompletna bez uwzględnienia ryzyk. Dla Nashville główne ryzyka są makroekonomiczne – jeśli USA wpadnie w recesję, rynek nieruchomości w Nashville to odczuje (spadek sprzedaży, niższe wskaźniki wynajmu). Gwałtowny wzrost stóp procentowych ponad to, co już widzieliśmy, również osłabiłby popyt. Istnieje także kwestia nadpodaży: jeśli deweloperzy będą zbyt optymistyczni (zwłaszcza w mieszkaniach lub biurach), może to doprowadzić do nadmiaru, którego uporządkowanie zajmie czas. I wreszcie, przystępność cenowa to poważne wyzwanie – jeśli Nashville stanie się zbyt drogie w stosunku do lokalnych dochodów, może to zahamować migrację, która napędzała rozwój, lub wymusić interwencje polityczne zmieniające kalkulacje inwestorów.
Biorąc wszystko pod uwagę, Nashville jest dobrze przygotowane do wzrostu. Silny napływ ludności, zdywersyfikowana gospodarka i proaktywne planowanie sugerują, że w ciągu najbliższych 3–5 lat miasto nadal będzie jednym z najjaśniejszych punktów na rynku nieruchomości w kraju. Interesariusze mogą spodziewać się okresu bardziej zrównoważonego wzrostu: umiarkowanych rocznych wzrostów cen domów, korzystnego zacieśnienia rynku najmu, rozkwitu sektora handlowego/przemysłowego i w końcu odpowiednio dopasowanego sektora biurowego. Jak zauważył jeden z lokalnych prezesów rynku nieruchomości, „nieustająca odporność” Nashville opiera się na napływie ludności i wzroście zatrudnienia, które nie wykazują oznak słabnięcia notyourordinaryagent.com. Krótko mówiąc, boom Nashville ewoluuje, a nie pęka – a nadchodzące lata powinny umocnić pozycję miasta jako dynamicznego, rozwijającego się rynku nieruchomości z możliwościami zarówno dla właścicieli domów, najemców, jak i inwestorów.
Źródła:
- Dane i raporty rynkowe Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Analiza lokalnego rynku nieruchomości (Nesting in Nashville, sierpień 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Badania Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap dotyczące rynku biurowego i handlowego w Nashville commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Raporty Matthews Commercial Real Estate Q2 2025 matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashville multifamily insight Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
- WSMV News – Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym Metro Nashville (sierpień 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors prognoza dla Nashville na 2026 (na podstawie Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty – spostrzeżenia inwestycyjne (sierpień 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – Rozwój East Bank & Stadion (listopad 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. – fragment rynku East Nashville walkerluxuryandland.com
- Najważniejsze informacje demograficzne i gospodarcze Greater Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com
