···

San Diego eigedom 2025: Hus til 1 million, skyhøge leiger og ein marknad i endring

august 16, 2025
by
San Diego Real Estate 2025: $1M Homes, Sky‑High Rents, and a Changing Market

Bustadmarknaden i San Diego i 2025 er i ferd med å endre seg merkbart etter år med svært sterk vekst. Bustadprisane held seg nær rekordhøge nivå – rundt 1 million dollar for ein typisk bustad – men den raske prisauken under pandemien har flata ut zillow.com alliedschools.com. Utvalet av bustader til sals er gradvis i betring frå historisk låge nivå, noko som gir kjøparar litt meir forhandlingsmakt enn dei siste åra alliedschools.com. Samstundes møter leigetakarar rekordhøge leiger på rundt 2 500 dollar i månaden i snitt, men leigeveksten har endeleg roa seg på grunn av ein bølgje av nye leilegheiter som kjem på marknaden obrag.org. Nedanfor finn du ei grundig oversikt over bustad- og næringseigedomstrendar i San Diego, utviklinga i ulike bydelar, profilar på kjøparar/leigetakarar, investeringsutsikter, prognosar, utbyggingsplanar, nye lover, utfordringar med å ha råd til bustad, og dei viktigaste økonomiske faktorane – frå rente til flyttemønster – som formar marknaden framover.

Trendar for bustadmarknaden i 2025

Bustadprisar: Bustadverdiane i San Diego har flata ut i 2025 etter den kraftige oppgangen dei siste åra. Den mediane salsprisen midt i 2025 ligg rundt 950 000 til 1 000 000 dollar, om lag 1–3 % lågare enn året før zillow.com alliedschools.com. Zillow sin bustadverdiindeks for San Diego var om lag 998 000 dollar i juli 2025, ned 3,4 % frå året før zillow.com. På same måte rapporterte California Association of Realtors at den mediane prisen for einebustad i San Diego County var 1,025 millionar dollar i juni 2025, eit lite 2–3 % fall frå juni 2024 patch.com. Kort sagt har prisane krøpe litt ned frå toppen, men er framleis historisk høge – nesten 60 % høgare enn for fem år sidan tidleg i 2020-åra luxurysocalrealty.com. Denne utflatinga av prisane markerer ei avkjøling etter den hektiske pandemiboom-perioden, og speglar at kjøparane pressar tilbake på grunn av dårlegare råd og høgare finansieringskostnader.

Salgsvolum og lager: Aktiviteten i bustadsalet har gått litt ned. Fram til midten av 2025 er talet på gjennomførte sal av bustader litt under nivået frå i fjor (bustadsalet i San Diego County i juni 2025 var om lag 2 % lågare enn i juni 2024) sdhousingmarket.com. Ein hovudgrunn er mangel på bustader til sals – sjølv om tilgangen på bustader blir betre, er det framleis lite å velje i. I midten av 2025 var det om lag 3 500 bustader på marknaden i San Diego-området zillow.com, noko som tilsvarar berre om lag 3,2 månader med tilbod, opp frå ~2,4 månader året før alliedschools.com. Denne auken på 33 % i tilbodet har gitt kjøparane flere val enn dei hadde under pandemien alliedschools.com. Likevel er det totale tilbodet framleis langt under normalen før 2020, sidan mange bustadeigarar er «låste» til svært låge rente og ikkje vil selje (over 80 % av bustadeigarane i California har ei rente under 5 %, noko som gjer at dei ikkje vil byte til eit lån på 7 %) lao.ca.gov lao.ca.gov. Nye bustader til sals i San Diego var faktisk ned tosifra prosent tidlegare i 2025 samanlikna med året før calmatters.org, noko som bidreg til at marknaden, sjølv om han er rolegare, framleis er relativt stram samanlikna med tidlegare år.

Marknadsfart og konkurranse: Heimar brukar litt lengre tid på å bli selde i snitt, men attraktive eigedomar går framleis raskt. Median tid på marknaden har auka til om lag 24–27 dagar (rundt 3–4 veker) midt i 2025, som er om lag 15–17 % lengre enn for eitt år sidan sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kjøparar har blitt meir gjennomtenkte ettersom aukande rente pressar budsjetta, og bodrundane er mindre hektiske enn i 2021–2022. Likevel blir meir enn ein tredel av oppføringane framleis selde over prisantydning zillow.com, og om lag 37 % av sal vart lukka over prisantydning tidleg på sommaren zillow.com – eit teikn på at innflyttingsklare heimar i populære nabolag framleis kan skape konkurranse. Samstundes blir no nesten halvparten av alle sal under prisantydning zillow.com, noko som viser at kjøparane har fått meir forhandlingsmakt samanlikna med den hyperkonkurranseprega pandemimarknaden. I hovudsak har bustadmarknaden i San Diego i 2025 gått mot ein meir balansert tilstand: kjøparar får meir armslag og forhandlingsrom etter kvart som utvalet aukar og prisane flatar ut, men seljarar tener framleis på historisk høge verdiar og ein vedvarande bustadmangel.

Renteinnverknad: Høge bustadlånsrenter i området 6,5–7% har vore ein nøkkelfaktor for å kjøle ned tempoet i marknaden. Etter at rentene steig frå om lag 3% til om lag 7% mellom 2021 og 2023, fekk kjøparane dårlegare råd lao.ca.gov. Resultatet har vore færre kvalifiserte kjøparar i toppsjiktet og meir forsiktig bodgiving. Mange potensielle move-up buyers blir verande i bustadene sine for å behalde dei låge rentene på låna sine, eit fenomen som avgrensar tilbodet av bustader til sals lao.ca.gov lao.ca.gov. Førstegangskjøparar, på si side, møter no månadlege bustadlån som er nesten 80% høgare enn for berre nokre år sidan – ein bustad i mellomsjiktet i California krev no ei betaling på om lag $5 900, opp 82% sidan 2020 lao.ca.gov. Desse høge rentene har i praksis sett eit tak på bustadprisane i 2025, og stoppa den ukontrollerte prisauken. Bransjeprognosar ventar at bustadlånsrentene kan moderere seg litt seinare i 2025 (kanskje ned mot midten av 6%-området) themortgagereports.com, noko som kan sleppe laus noko oppdemd etterspurnad. For no har dyr finansiering ført til ein periode med prisstabilisering og lågare omsetning i bustadmarknaden i San Diego.

Trendar innan næringseigedom

Sjølv om bustadmarknaden kjøler seg roleg ned, møter næringseigedom i San Diego meir dramatiske endringar etter pandemien. Ulike sektorar gjer det ulikt:

  • Kontorlokale: Kontormarknaden held fram med å vere mjuk sidan fjern- og hybridarbeidsmønster held fram. Kontorvakansar har auka til rekordhøge nivå i 2025. Den samla kontorvakansen i fylket nådde 14,5 % i andre kvartal 2025, opp frå om lag 14,2 % året før cushmanwakefield.com. Mange selskap har redusert arealet sitt, framleigd overskotsplass, eller valt coworking-løysingar. Klasse A-kontor er spesielt underutnytta (for eksempel har høghus i sentrum vakansar godt opp på tenåra) avisonyoung.us. Utleigarar tilbyr insentiv og leigerabattar for å tiltrekkje seg leigetakarar i denne leigetakarfavørlege marknaden. Milken Institute rangerte San Diego si metroøkonomi lågare i 2025 delvis på grunn av desse jobb- og kontortrendane, og merka at kortsiktig jobbvekst berre var ~0,5 % i 2024 – vesentleg bak resten av landet axios.com. På den positive sida gir San Diego si breitt samansette økonomi (med livsvitskap, forsvar og teknologisektorar) ein viss buffer – men utsiktene for kontor avheng av utviklinga for tilbakevending til kontoret og om jobbveksten innan teknologi/biotek tek seg opp att.
  • Industri og logistikk: Etter ein kraftig oppgang ser industrieiendomssektoren at vakansane stig frå historisk låge nivå. Industri-vakansen i fylket var om lag 7,7 % midt i 2025, ein kraftig auke (+2,3 prosentpoeng år-over-år) etter kvart som nye lager kom på marknaden og veksten i netthandel normaliserte seg cushmanwakefield.com. Lager-marknaden i Sør-California har vore gjennom ein hektisk ekspansjon, og San Diego er ikkje noko unntak – leigetakarar har no fleire val, og leigeveksten har kjølna. Likevel er industri-vakansen rundt 7 % sunn etter historiske standardar, og etterspurnaden etter distribusjonssenter og bioteknologisk produksjonsareal i kjerneområda (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, osv.) held fram. Leigeprisane har gått litt ned frå toppen då utleigarar konkurrerer om færre aktive leigetakarar latimes.com. Analytikarar ventar at industrimarknaden vil finne balansen att innan 2026 etter kvart som regionøkonomien og vareflyten tilpassar seg post-pandemi-normer jpmorgan.com.
  • Life Sciences Labs: San Diegos eigedom for livsvitskap – ein underkategori av kontor spesialisert for bioteknologiske laboratorium – har opplevd ein byggeboom dei siste åra som no har ført til eit overskot av ledig labareal. Vakansgraden for livsvitskap steig til 26,3 % ved midten av 2025, opp frå berre 16,5 % året før cushmanwakefield.com. Venturekapitalfinansiering for biotek har kjølna frå toppane i 2021, og nokre oppstartsbedrifter har gått konkurs eller krympa, noko som har ført til at nybygde labbygg står utan leigetakarar. Viktige klynger som Torrey Pines, UTC og Sorrento Mesa har høg labtilgjenge. Dette overskotet pressar leigeprisane ned i labmarknaden. Likevel er San Diego framleis eit leiande biotekknutepunkt nasjonalt, og bransjeekspertar forventar at etter kvart som nye legemiddel- og medteknologiselskap blir danna (og store farmasøytiske selskap held fram med å samarbeide lokalt), vil dette ledige labarealet gradvis bli absorbert. I mellomtida tilbyr utleigarar konsesjonar og tilskot til tilpassing for å lokke til seg leigetakarar innan livsvitskap. Den høge labvakansen er ein kortsiktig risiko for næringsinvestorar, men understrekar kor mykje nytt areal som blei levert for å møte bioteketterspurnaden under boomen.
  • Detaljhandel og gjestfriheit: Eigedom for detaljhandel i San Diego er relativt stabil. Vakansgraden for detaljhandel ligg på om lag 5,1 % (2. kvartal 2025), berre litt over fjoråret cushmanwakefield.com. Forbrukarane har i stor grad vendt tilbake til fysisk handel og servering; både turistområde og nærsenter har tent på den sterke turistoppturen i 2025. San Diegos gjestfriheitsmarknad hentar seg kraftig inn – hotellbelegg og romprisar har betra seg med tilbakekomsten av konferansar og fritidsreiser axios.com. Dette har positive ringverknader for detaljhandel og restaurantlokale. Sjølv om netthandelen veks vidare, har dei fleste sentralt plasserte detaljhandelseigedomar (særleg utandørsenter) klart seg godt, og nokre ledige storbutikkar blir omgjort til treningssenter, underhaldningsarenaer eller til og med bustadprosjekt. Fleirfamilieutleige-eigedomar, som ofte blir kategorisert som næringseigedom, presterer solid (låg vakans rundt 4–5 % og berre minimal leigevekst i år) obrag.org. Alt i alt er San Diegos næringseigedom i 2025 eit blanda bilde: kontor og spesialiserte labsektorar møter motvind, industri normaliserer seg etter ein sterk periode, og detaljhandel/gjestfriheit er forsiktig optimistiske.

Marknadsytelse i ulike nabolag

San Diegos eigedomsmarknad er svært lokal, med store variasjonar mellom nabolag og delmarknader. Kystnære luksusområde, trendy urbane nabolag og innlandsforstader viser alle ulike trendar i 2025:

  • Luksuriøse kystmarknader: Eksklusive kystsamfunn (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, osv.) har generelt halde verdien sin eller til og med sett auke, takka vere lite tilgjengeleg inventar og velståande kjøparar. Til dømes var Del Mar sin median bustadpris rundt $3,0 millionar tidleg i 2025 – heile 55 % høgare enn året før sofi.com sofi.com. (Ein så stor auke kjem truleg av nokre få svært dyre sal som dreg medianen opp, heller enn generell verdistigning.) Kysteigedomar er framleis etterspurde for havutsikt og livsstil, og mange eigarar i desse områda har økonomi til å vente ut marknadssvingingar i staden for å selje med rabatt. Det er likevel slik at sjølv luksusmarknader har kjølnet sidan bodkrigane i 2021 – i Del Mar låg bustader ute i omlag 57 dagar og vart selde om lag 4 % under prisantydning i snitt sofi.com sofi.com, noko som viser at sjølv velståande kjøparar forhandlar i dette klimaet.
  • Sentral urbane nabolag: Nokre av dei trendy, historisk konkurranseprega nabolaga nærare sentrum har sett priskorreksjonar i det siste. North Park, til dømes – eit populært område for unge profesjonelle – opplevde nesten ein 20 % nedgang i bustadprisar frå tidleg 2024 til tidleg 2025 sofi.com. Medianprisen i North Park fall til om lag $900 000 sofi.com då høgare rente pressa ut nokre førstegangskjøparar, og pandemifokuset på einebustader roa seg. På same måte har delar av Downtown San Diego og Hillcrest sett at leilegheitsprisar har flata ut eller gått ned, særleg for einingar utan særpreg. Desse områda steig kraftig i 2021–2022, så ein moderat nedgang i 2023–2025 er ei marknadsnormalisering. Likevel er det framleis etterspurnad etter sentralt plasserte bustader – marknaden i North Park blir rekna som “svært konkurranseprega”, med bustader ofte i kontrakt på berre to veker, av og til over prisantydning for dei mest etterspurde eigedomane sofi.com sofi.com. I praksis har nedkjølinga i urbane nabolag ført til nokre relativt gode kjøp (prisar under toppnivå), som smarte kjøparar snappar opp raskt.
  • Innlends- og forstadsområde: Rimelegare forstader og innlandsområde har blitt hotspots for aktivitet ettersom kjøparar ser etter meir for pengane. Område som East County og North County Inland opplever god salgsvolum. I juni 2025 var postnummera med flest bustadsal hovudsakleg innlands: område som Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977), og San Marcos (92078) leia fylket i transaksjonar sdhousingmarket.com. Desse nabolaga tilbyr større tomter eller meir plass til ein relativt moderat kvadratmeterpris, noko som har trekt til seg familiar og fjernarbeidarar som ikkje treng å bu nær kysten sdhousingmarket.com. Til dømes har Rancho Bernardo (eit planlagt samfunn innlands) og San Marcos medianprisar som ligg betydeleg under kysten sitt snitt, men tilbyr likevel gode skular og fasilitetar – noko som gjer dei attraktive som “verdi-kjøp.” Meglaranalysar peiker på at innlandsområde gir kjøparar “meir hus for pengane” i tillegg til grei tilgang til parkar, butikkar og motorvegar sdhousingmarket.com. Som eit resultat er konkurransen framleis hard i mange av desse verdi-marknadene; enkelte bustader får fleire bod og blir raskt seld om prisen er rett. Motsett hadde nokre av dei dyrare kystmarknadene i North County (Encinitas, Del Mar) tregare sal, rett og slett på grunn av mangel på bustader og svært høge prisar. Alt i alt presterer forstadsområda i San Diego solid, med moderat prisvekst i enkelte område og berre små fall i andre. Endringa er at etterspurnaden har dreidd meir mot utkantstrøk og forstader ettersom kjøparar søker relativ rimelegheit i denne høgrenteperioden alliedschools.com alliedschools.com.
  • Sørbukta og grenseområda: I Sør-County (t.d. Chula Vista, National City, Imperial Beach) har etterspurnaden etter bustad òg vore sterk. Særleg Chula Vista har vore ein leiar innan nybygging, og har gjeve løyve til langt fleire bustader per innbyggjar enn dei fleste andre byane i fylket planetizen.com planetizen.com. Denne bygginga har auka tilbodet og halde prisveksten nede. Ein bustad i mellomklassen i austre Chula Vista eller Otay Ranch er som regel billegare enn ein tilsvarande bustad lenger nord, noko som tiltrekkjer seg førstegangskjøparar og militærfamiliar. Per tidleg 2025 låg medianprisen for einebustad i National City på rundt $600,000-talet, ned frå ein topp på $700,000-talet dawnsellssandiego.com, noko som viser ein viss korreksjon i innstegssegmentet. Nabolaga i Sørbukta er framleis relativt rimelege og står sentralt i regionen sitt arbeid med å møte bustadmangelen.

Oppsummert er San Diego sitt nabolagsbilete todelt: dei svært eksklusive kystmarknadene og visse attraktive område held stand eller når til og med nye toppar, medan mange mellomklasse-nabolag har sett moderate prisfall frå pandemitoppen. Samstundes opplever ytre forstader med lågare prisnivå jamn etterspurnad og betre salstal, då kjøparar på jakt etter rimelegare bustader søkjer seg dit. Dette mangfaldet av trendar understrekar kor viktig lokasjon er – sjølv i ein marknad som samla sett kjølnar, kan mikromarknader oppføre seg svært ulikt.

Kjøpar- og leigetakar-demografi & åtferd

Kven kjøper i 2025: San Diegos bustadkjøparar er no avgrensa til dei med høgare inntekt, eigenkapital eller eksterne midlar, grunna dei høge prisane og lånekostnadene. Oppgraderingskjøparar (eksisterande bustadeigarar) og par med to inntekter i profesjonelle yrke utgjer ein stor del av kjøparane, ofte ved å bruke eigenkapital frå eit tidlegare bustadsal. Den typiske kjøparen i San Diego i dag er gjerne i 30- eller 40-åra (eldre millenniums og Gen X), ofte tilsett innan bransjar som teknologi, bioteknologi, helsevesen eller militæret. Førstegangskjøparar har ikkje forsvunne, men dei møter store hinder: med ein medianpris på rundt 1 million dollar, treng eit hushald ei inntekt på om lag $250 000+ for å kunne kjøpe ein medianbustad komfortabelt offthe56.com. Det er om lag tre gonger den faktiske median hushaldsinntekta i regionen, noko som betyr at berre om lag 15 % av hushalda i San Diego har råd til ein bustad til medianpris med dagens rente offthe56.com. Denne realiteten har ført til at mange yngre familiar og kjøparar med moderat inntekt har blitt pressa ut av marknaden, eller inn i leilegheiter, oppussingsobjekt eller område i utkanten. Vi ser òg framleis relokaliseringkjøparar som kjem til San Diego – nokre frå dyrare marknader i California (som San Francisco eller Orange County) på jakt etter relativt gode kjøp, og nokre frå andre statar som blir tiltrekte av klimaet og livsstilen. Faktisk har San Diego innflytting av folk som ønskjer ei betre livskvalitet, sjølv om byen samstundes mistar nokre innbyggjarar grunna høge kostnader definesdre.com. Resultatet er ein viss utskifting: nykomarar med eigenkapital eller kontantar erstattar ofte lokale som tek ut gevinsten og flyttar til billegare statar.

Kven leiger: Gitt hindringane for å eige eigen bustad, er ein stor del av San Diegans framleis leigetakarar. Berre om lag 49 % av hushalda i San Diego-området eig bustaden sin (mot ~65 % nasjonalt) kpbs.org. Leigetakarane omfattar eit breitt spekter av unge yrkesaktive, studentar (med fleire universitet i området), militærpersonell og låginntektsarbeidarar i service- og reiselivsnæringa. Merk at mange middelklassefamiliar som tidlegare ville kjøpt sin første bustad, no held fram med å leige godt ut i 30-åra på grunn av prisutfordringar. Leigetakar-demografien spenner dermed frå nyutdanna i urbane leilegheiter til familiar i forstadsrekkehus. Høginntektsleigetakarar er òg ein faktor – enkelte høgtlønte vel å leige luksusleilegheiter eller einebustader (betaler $3K+ i månaden) fordi dei anten er prispressa ut av marknaden eller føretrekkjer fleksibilitet. Medianleiga i San Diego County nådde om lag $2 500 tidleg i 2025 obrag.org, så sjølv det å leige krev solid inntekt. Likevel er det langt meir gjennomførbart å leige enn å kjøpe for dei fleste: den månadlege kostnaden for å kjøpe ein medianbustad er ~70 % høgare enn å leige ein tilsvarande bustad, eit gap nær rekordnivå lao.ca.gov lao.ca.gov. Dette gapet held mange i leigemarknaden.

Kjøparåtferd: Dagens kjøparar opptrer meir varsame og kalkulerte enn under kjøpehysteriet for nokre år sidan. Med høge renter og økonomisk usikkerheit i lufta, har somme kjøparar trykt på pause-knappen – mange utset kjøp eller er svært kresne og ventar på det rette tilbodet. Undersøkingar viser at inflasjon og frykt for resesjon har gjort enkelte forbrukarar nervøse for store økonomiske avgjerder alliedschools.com. Dei som er aktive i marknaden, søkjer ofte seljarkonsesjonar (som hjelp til omkostningar eller rentenedkjøp) og er meir villige til å trekke seg om bustaden ikkje blir taksert høgt nok eller inspeksjonar avdekkjer problem. Vi ser òg at kjøparar forhandlar hardare om pris; låge bod er ikkje lenger uvanleg i visse segment, særleg om ei bustadannonse har lege lenge ute. Når det er sagt, kan velprisa bustader i god stand framleis utløysa bodrundar – seriøse kjøparar veit at innflyttingsklare bustader i attraktive område framleis er etterspurde. Reine kontantkjøparar og investorar spelar òg framleis ei rolle (om lag 20 % av sal i California er reine kontantkjøp dei siste kvartala), og bidreg til å halda etterspurnaden oppe i høgprissegmentet og for eigedomar med låg eller pressa verdi.

Interessant nok påverkar migrasjonstrendar kven som kjøper: San Diego County opplever netto innenlandsk utflytting (tusenvis av lokale innbyggjarar som kvart år flyttar til meir rimelege område), men dette blir oppvegd av internasjonal innvandring og noko tilflytting frå andre dyre storbyområde kpbs.org kpbs.org. Mellom midten av 2023 og midten av 2024 flytta om lag 24 000 personar frå San Diego til andre stader i USA, men omtrent det same talet personar flytta inn til San Diego frå utlandet, noko som gav ein flat folketalsendring kpbs.org. Dei som flyttar ut, er ofte middelklassefamiliar eller pensjonistar som søkjer billegare bustad (bustadkostnad vart oppgitt som hovudgrunn) kpbs.org. Innflyttande innvandrarar og overførte arbeidarar er ofte tilsette i bransjar som bioteknologi, helsevesen, akademia eller yrkesfag – og skapar ny bustadetterspurnad, ofte først som leigetakarar. I hovudsak blir bustadetterspurnaden i San Diego oppretthalden av arbeidsmarknaden og livsstilsmagnetismen, sjølv om høge kostnader fører til at nokre gamle innbyggjarar flyttar ut.

Leigetakaradferd: På leigemarknaden har leigetakarar fått litt lettelse i 2025. Etter år med kraftige leigeaukar, har leigeveksten stoppa opp til rundt 0–1 % årleg obrag.org. Ledigheitsraten har auka til om lag 5 % (frå rekordlåg 3 % i 2021), på grunn av ein tilstrøyming av nye leilegheitsbygg obrag.org obrag.org. Som eit resultat ser leigetakarar fleire kampanjar og innrømmingar – det har blitt vanleg at nye luksuskompleks tilbyr «ein månad gratis» eller andre tilbod for å lokke til seg leigetakarar obrag.org. Leigetakarar har no litt meir forhandlingsmakt, særleg i den høgaste leigemarknaden. Mange utnyttar dette ved å fornye leigekontraktar med mindre auke eller forhandle med utleigarar, vel vitande om at ein tom bustad er dyrt for eigaren. Likevel er dei totale leigene framleis nær historiske toppar, så kostnadsbelastninga er stor: ein stor del av leigetakarane betaler langt over dei tilrådde 30 % av inntekta si på bustad. Nokre leigetakarar har flytta saman med romkameratar eller utvida familie for å klare seg. Vi ser òg vedvarande etterspurnad etter einebustadleige – familiar som ikkje kan kjøpe, søker ofte eit hus til leige i eit godt skuleområde, ein trend som har halde leigene for einebustader høge. Institusjonelle investorar har noko tilstadevering i San Diego sin leigemarknad, sjølv om det er mindre enn i billegare Sunbelt-byar – likevel held aktørar som kjøpte einebustader for utleige på desse, sidan leigeveksten, sjølv om den er lågare, er venta å halde fram på grunn av bustadmangelen.

Oppsummert: Kjøparbasen i San Diego i 2025 er meir velståande og risikobevisst, medan leigetakarbefolkninga er brei og veks, og tek inn dei som ikkje kan kjøpe. Begge gruppene er påverka av dei høge levekostnadene i regionen og tilpassar seg – kjøparar ved å bli meir selektive eller flytte ut, og leigetakarar ved å søke tilbod eller bu saman med andre. Den overordna utfordringa er at bustadkostnadene har auka mykje meir enn inntektene, og tvingar fram vanskelege val om kven som kan bli buande i San Diego og på kva måte (eigar eller leigetakar).

Investeringar: Moglegheiter og risiko

San Diego sin eigedomsmarknad held fram med å tiltrekke seg investorar – frå små utleigarar til store selskap – men 2025 byr på eit meir nyansert landskap av moglegheiter og risiko for investeringar:

Moglegheiter:

  • Sterk etterspurnad etter utleige: Sidan bustadeige er utanfor rekkevidde for mange, er etterspurnaden etter utleigebustader solid, og gir investorar gode avkastningar i utleigemarknaden alliedschools.com. Leigene er på rekordhøgt nivå (median ca. $2 500), og sjølv om veksten har flata ut, er ledigheita (~5 %) framleis låg samanlikna med historiske normer obrag.org. Dette gjer fleirebustadseigedomar med god plassering og einebustader til utleige attraktive for investorar som ønskjer inntekt. Høge leiger og låg ledigheit betyr at utleigarar kan oppnå god kontantstraum, særleg i område som er populære blant unge yrkesaktive eller nær arbeidsplassar. Til dømes kan investering i ein tomanns- eller firemannsbustad i område som North Park eller Golden Hill gi jamn utleige, sidan mange leigetakarar føretrekk desse sentrale områda og har få alternativ for å eige. I tillegg er etterspurnaden etter korttidsutleige (for ferieutleige) i San Diegos turistområde framleis sterk heile året, sjølv om det no er sett grenser gjennom regulering (omtalt nedanfor).
  • “Rimelege” område og verdi-auke: Relativt rimelege delmarknader har vekstpotensial. Marknader som Chula Vista, Escondido, San Marcos, og delar av East County har lågare inngangsprisar, men opplever vekst i folketal og arbeidsplassar. Investorar ser mot desse områda der bustadprisar og leiger har rom for å stige mot medianen i fylket. Ifølgje bransjeprognosar vil omkringliggjande byar med gode transportforbindelsar (som Chula Vista eller Escondido) halde fram med å tiltrekke seg både leigetakarar og kjøparar, og gi investorar høgare avkastning enn dei mest attraktive kystområda alliedschools.com. Det er òg moglegheiter i oppussingsobjekt eller eldre bustader: verdi-auke-investorar kan pusse opp gamle eigedomar for å selje eller leige ut til ein høgare pris. Sidan mykje av bustadmassen i San Diego er aldrande (mange hus frå 1960–1980-talet), kan oppgradering av eigedomar frigjere verdi. Nøkkelen er å satse på område i vekst – til dømes Vista eller Lemon Grove – der forbetringar møter aukande etterspurnad frå kjøparar.
  • Tilleggsbustadeiningar (ADUar): Californias pro-bustadlover har gjort det enklare å leggje til ADUar (bestemorleilegheiter) på einebustadtomter, og San Diego County har teke dette i bruk som ein måte å auke bustadtilbodet på. Investorar og huseigarar tener på dette ved å byggje ADUar for leigeinntekt. Å leggje til ein ADU kan auke avkastninga på ei investeringsbustad betydeleg – ei hytte i hagen kan leigast ut for $1,500–$2,500 avhengig av plassering, og styrkje kontantstraumen. Byen har til og med laga førehandsgodkjende ADU-planar og insentiv. Dette er ei god moglegheit for småskala investorar: kjøp eit hus med stor tomt i eit sentralt nabolag og legg til ein eller to ADUar. Gitt høge leigenivå, kan avkastinga bli god, og etterspurnaden frå leigetakarar etter desse einingane (ofte i attraktive bustadområde) er høg. ADUar har òg fordel av gunstige reglar (ikkje krav om separat parkering nær kollektivtransport, og forenkla løyveprosess) definesdre.com.
  • Langsiktig verdistiging: Trass i kortsiktige svingingar, har eigedom i San Diego historisk sett stige mykje i verdi over tid på grunn av avgrensa areal og jamn etterspurnad. Investorar med lang tidshorisont satsar på vidare eigenkapitalvekst. Området sin attraktivitet – klima, kystlinje, variert økonomi – tilseier at eigedomsverdiane truleg vil stige over tid, om enn i eit meir moderat tempo enn dei siste åra. Noverande prognosar tilseier 3–5 % årleg vekst i bustadprisar dei komande åra alliedschools.com, i staden for tosifra vekst som nyleg. Denne jamne veksten, kombinert med leigeinntekt, kan gje ein overtydande totalavkastning for investorar som kjøper og held. I tillegg er marknaden i San Diego mindre volatil enn nokre teknologitunge område; han har ein tendens til å bremse heller enn å kollapse, noko som gjev ein viss tryggleik for langsiktige eigarar.

Risikoar:

  • Høge inngangskostnader og renter: Den største barrieren for investorar no er dei høge kostnadene ved kjøp og finansiering. Bustadprisar nær $1 million betyr store eigenkapitalinnskot og lån. Med investeringslån ofte til endå høgare rente (og utan låg rente-refinansiering som bustadeigarar har sikra seg), kan reknestykket bli vanskeleg. Finansieringskostnader rundt 7 %+ et mykje av kontantstraumen – mange eigedomar vil ikkje gå i pluss med mindre dei blir kjøpte med mykje eigenkapital eller til rabatt. Denne renterisikoen er kritisk: om rentene stig vidare eller held seg høge, kan investorar med høg belåning få låg eller negativ kontantstraum. I tillegg aukar høge prisar risikoen for ein priskorreksjon – sjølv om eit kraftig fall verkar lite sannsynleg grunna låg bustadtilgang, er det mogleg at verdiane kan falle om det kjem ein resesjon. Investorar må vere budde på å halde gjennom kortsiktige verdifall.
  • Regulatoriske og lovgjevande risikoar: Det regulatoriske miljøet er ei blanding for investorar. På den eine sida kan pro-bustad-lover (ADU-reglar, SB 9 som tillèt omgjering av einebustadtomter til tomannsboligar) skape moglegheiter. På den andre sida finst det nye avgrensingar: San Diego si korttidsutleige-ordning trådde i kraft i 2023, og set ein grense på heilbustad-ferieutleige til om lag 1 % av bustadane i byen (omtrent 5 400 einingar) og krev ein lisens basert på loddtrekning truvi.com. Dette har dramatisk avgrensa Airbnb-liknande investeringar – mange tidlegare lønsame ferieutleiger (særleg i Mission Beach og kystområda) miste løyva sine, noko som har påverka eigedomsverdiane i desse områda for investorar som satsa på korttidsinntekt truvi.com truvi.com. Vidare set California sine leigetakarvenlege lover (reglar om sakleg grunn for utkastelse, tak på husleigeauke på ~10 % per år under AB 1482) grenser for aggressive husleigeauker. Sjølv om den statlege husleigetoppen (5 % pluss KPI, maks ~10 %) ikkje har vore for restriktiv i eit miljø med 0,8 % husleigevekst obrag.org, kan det gå ut over avkastninga dersom inflasjonen skyt fart eller ein investorar prøver å auke ei under-markedsleige til marknadsnivå. Framtidig lovgjeving er òg ein risiko – det er stadig diskusjonar i California om strengare husleigekontroll, tomheitsavgift på ledige einingar, eller nye bustadskattar. Investorar må vere vakne for endringar i regelverket som kan påverke lønsemda.
  • Økonomiske og marknadssykluser: San Diegos økonomi er mangfaldig, men ikkje resesjons-sikker. Ein breiare økonomisk nedgang – spesielt om den rammar turisme, forsvarsutgifter eller teknologi-/biotek-sektorane – kan auke arbeidsløysa og redusere etterspurnaden etter bustader. Allereie har jobbveksten saktna (berre +0,5 % i 2024, ifølgje EDC-data) axios.com, og nokre høgtløna næringar lokalt (som livsvitskap og produksjon) opplevde jobbtap seint i 2024 axios.com. Om det kjem ein resesjon i 2025–2026, kan leigene falle ytterlegare og ledige bustader auke når nokre leigetakarar flyttar saman eller forlèt regionen. Eigedomseigarar innan næring, særleg kontor og handel, står i fare for lengre periodar utan leigetakarar og press på leigene om verksemder held fram med å kutte ned. Eigedomsinvestorar må ta høgde for desse sykliske risikoane og ikkje rekne med samanhengande vekst. Til dømes er overflod av livsvitskap-kontor som nemnt tidlegare ei åtvaring: utbyggjarar bygde for mykje i trua på endelaus biotek-vekst, og no er det mykje ledig. Ein investor i eit laboratoriumbygg eller kontorkondominium akkurat no kan få problem med å finne leigetakarar og betene gjeld. Varsamheit i desse segmenta er tilrådd til marknaden har balansert seg.
  • Klima- og miljømessige risikoar: Ein meir subtil langsiktig risiko er klimaendringar og miljøregulering. Kyst- og dalområda i San Diego har risiko for skogbrannar, flaum (særleg med havnivåstiging), og jordskjelv. Eigedomar i brannutsette innlandsområde kan oppleve kraftig auke i forsikringskostnader eller vanskelegare tilgang på forsikring – forsikringsselskapa i California har blitt meir forsiktige etter nylege tap grunna skogbrannar. Kystnære eigedomar kan møte erosjon eller strengare byggjekrav. Sjølv om desse risikoane ikkje har påverka verdiane nemneverdig enno, bør investorar ta dei med i vurderinga (t.d. sjekke brannsoner, skaffe rett forsikring og vurdere framtidige krav til opplysingar).

I hovudsak er San Diego framleis ein “investor-marknad” på mange område, med solide leigemarknadsfundament og langsiktige vekstdrivarar. Men i motsetnad til den frie flyten tidleg på 2020-talet, krev marknaden i 2025 meir nøye vurdering og utval. Investorar må sikre at investeringane går opp med høgare renter, halde seg oppdatert på nye reglar (som tak på korttidsutleige), og vere budde på moderat kortsiktig prisvolatilitet. Dei som kjøper klokt – med fokus på ettertrakta område eller verdiøkande tiltak (ADUar, oppussing) – kan framleis finne gode moglegheiter i San Diego. Regionen sin varige appell og avgrensa tilbod gjer at velvalde eigedomsinvesteringar truleg vil løne seg på lang sikt, så lenge ein navigerer dei noverande risikoane klokt.

Prognosar for prisar og tilbod

Framover spår dei fleste analytikarar at bustadmarknaden i San Diego vil vere stabil til veksande dei komande åra, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Her er dei viktigaste prognosane og forventningane for prisar, tilbod og marknadssituasjon:

  • Bustadprisutsikter: I staden for berg-og-dal-banaen dei siste åra, er det venta at bustadprisane i San Diego vil få moderat, jamn vekst. Prognosar frå meklarar og økonomar peikar på årleg verdistiging på om lag 3 % til 5 % gjennom 2025 og 2026 alliedschools.com. Dette speglar at marknaden finn ein ny balanse – betre tilbod og høge bustadlånsrenter held prisane nede, men vedvarande etterspurnad og utilstrekkeleg bygging på lang sikt hindrar større prisfall. Zillows modellar, til dømes, ventar at San Diego vil vere blant dei meir “konkurransedyktige” marknadene i landet i 2025, og truleg gjere det betre enn det amerikanske gjennomsnittet når det gjeld prisvekst axios.com. Likevel er epoken med tosifra årlege prisaukar truleg over for no. Dersom rentene gradvis går ned mot slutten av 2025 og i 2026 (mange ventar at 30-års bustadlånsrenter vil gå ned til 5–6 % innan 2026), kan det faktisk tenne på ny noko prisvekst sidan kjøpekrafta blir betre. Motsett, om rentene held seg høge lenger, kan prisveksten bli i nedre del av prognosane eller flate ut midlertidig. Det er verdt å merke seg at ingen truverdige prognosemakarar spår eit priskrakk i San Diego – den alvorlege bustadmangelen fungerer som eit golv under prisane. Sjølv om den økonomiske situasjonen skulle bli verre, er det venta at eventuelle prisfall blir moderate (nokre få prosent) og kortvarige, gitt den vedvarande bustadmangelen i California.
  • Lager og nybygg: Lageret er venta å auke gradvis dei neste par åra, sjølv om det truleg vil halde seg under ideelle nivå. San Diego starta å auke bustadbygginga i 2022–2024, og den framdrifta held fram inn i 2025: byen San Diego godkjende om lag 8 500 nye bustader i 2024, i tillegg til nesten 10 000 i 2023 insidesandiego.org – nokre av dei høgaste tala på fleire tiår. Det er estimert at det er 3 500 bustadeiningar på veg gjennom spesielle hurtigprogram, ifølgje ordførarkontoret insidesandiego.org. I tillegg skal om lag 4 000 nye leilegheiter opne i heile fylket i 2025 (tilsvarande tilveksten i 2024) obrag.org. Denne jamne tilførselen av bustader – særleg fleirmannsbustader – bør bidra til å dempe ekstreme pris- og leigeaukar. Likevel, å oppnå ein verkeleg balansert marknad vil ta tid. Analytikarar ventar ikkje at lageret når nivåa frå før pandemien (2018–2019) før tidlegast seint i 2026 alliedschools.com. Då kan nokre større utbyggingsprosjekt (mogleg ombygging av Sports Arena/Midway District, bustader på SDSU Mission Valley-campusen, osb.) også bidra med nye einingar. Byggeprosjekta i San Diego er framleis mange, men utfordringar som mangel på arbeidskraft, høge materialkostnader og NIMBY-motstand gjer at ikkje alle planlagde prosjekt blir ferdige til tida. Alt i alt kan ein vente at lageret aukar litt, noko som lettar presset noko, men ikkje til eit nivå der det blir overflod.
  • Salgsvolum og marknadsbalanse: Det er venta at bustadsalget vil auke litt i siste halvdel av 2025 og inn i 2026 etter kvart som marknaden tilpassar seg. California Association of Realtors merka seg betre bustadstemning mot midten av 2025 og antyda at salet kan ta seg opp att i andre halvdel av året patch.com. Mange potensielle kjøparar har stått på sidelinja det siste året; dersom rentene fell eller i det minste stabiliserer seg psykologisk, vil noko av denne etterspurnaden kome tilbake. På same måte kan nokre huseigarar som har utsett sal, endeleg velje å leggje ut bustaden for sal, særleg om dei ser at prisane held seg stabile. Dette peikar mot ein gradvis auke i transaksjonsaktivitet. Vi går truleg mot ein meir balansert marknad: verken ein intens seljars marknad eller ein kjøpars marknad, men noko midt imellom. I praksis betyr det at 2025 og 2026 kan bli prega av lengre liggetid (månader, ikkje veker, for bustader i høgare prisklasse), fleire priskutt på gamle oppføringar, men framleis raske sal for velprisa bustader i attraktive område. Meklarar omtalar dette som ei sunn normalisering – etter hysteriet oppfører marknaden seg meir typisk etter sesong og syklus. Kjøparar vil få fleire val, og seljarar må vere realistiske på pris. Market Action Index for San Diego var i august 2025 rundt 42 (ifølgje lokale data) youtube.com redfin.com, noko som indikerer ein svakt seljarvennleg marknad (ein nøytral indeks er ofte ~30). Vi ventar at denne indeksen vil liggje rundt 40±5 framover, noko som speglar ein mild seljarfordel grunna låg tilgang, men langt mindre ekstremt enn poengsummen i 2021 (som var over 80 enkelte månader).
  • Leigeprisar og leigemarknad: Utsiktene for leigeprisar er forsiktig optimistiske for leigetakarar. Med tusenvis av nye leilegheiter på veg inn i marknaden og ein liten auke i ledige bustader, har leigeprisaukinga stoppa opp. CoStar spår at leigeprisane i San Diego vil ta til å stige moderat igjen innan 2026, om lag i tråd med historiske normer (~3-4 % årleg) obrag.org. I 2024–2025 kan leigeprisveksten halde seg svært låg (0-2 %) medan marknaden tek inn over seg det nye tilbodet. Det er verdt å merke seg at utbyggjarar har trekt seg tilbake frå å starte nye fleirmannsbustadprosjekt i 2025 på grunn av høgare finansieringskostnader og den noverande oppbremsinga i leigemarknaden obrag.org obrag.org. Dette tyder på at etter ferdigstillinga i 2025, kan det bli ein pause i nytt tilbod innan 2027, noko som potensielt kan stramme til marknaden igjen. Difor har leigetakarar eit vindauge med meir forhandlingsmakt no, men den langsiktige leigepristrenden i ettertrakta San Diego peikar framleis oppover. For utleigarar/investorar er den kortsiktige risikoen å måtte gi innrømmingar og møte flate leigeprisar, men på lengre sikt er prognosen framleis sterk etterspurnad og vekst når det noverande tilskotet av nye einingar er absorbert.
  • Økonomiske usikkerheitsmoment: Alle prognosar føreset at det ikkje kjem store sjokk. Eit usikkerheitsmoment er den breiare økonomien – dersom USA går inn i ein resesjon mot slutten av 2025, kan bustadettersprurnaden svekkast midlertidig. Arbeidsløysa i San Diego steig til om lag 4,9 % sommaren 2025 kpbs.org, og ytterlegare tap av arbeidsplassar (særleg i høglønssektorar) vil redusere kjøpekraft og forbrukartillit. Eit anna usikkerheitsmoment er rente-politikken: dersom inflasjonen tek seg opp att og bustadlånsrentene går over 7,5 % over lengre tid, kan det dempe etterspurnaden meir enn venta og gi eit visst press nedover på prisane. På den andre sida, dersom Federal Reserve kuttar rentene raskare enn venta i 2024–25, kan bustadlånsrentene falle, noko som potensielt kan gi ny energi til kjøparane i stor skala og føre til ein ny prisauke. Mest sannsynleg får vi ein mellomveg: gradvis betre kjøpsmoglegheiter etter kvart som inntektene aukar og rentene fell, noko som gir eit berekraftig nivå på sal og prisvekst.

Oppsummert kan ein forvente at bustadmarknaden i San Diego dei komande åra vil vere prega av stabilitet og gradvis tilpassing: moderat prisauke (i staden for store opp- eller nedgangar), sakte aukande tilbod og valmoglegheiter, og ein leigemarknad som held seg dyr, men ikkje ute av kontroll. Den grunnleggjande ubalansen – mange som vil bu i San Diego mot avgrensa bustadtilbod – vil framleis leggje eit golv under marknaden. Som ein bustadprognose uttrykte det, betyr San Diegos høge attraktivitet og avgrensa areal at byen truleg vil gjere det betre enn mange andre marknader, sjølv om veksten ikkje lenger er skyhøg axios.com axios.com. Med mindre ei uventa krise oppstår, er den «nye normalen» ein kjøligare, meir balansert marknad som framleis favoriserer dei som alt er inne (bustadeigarar), samstundes som ein gradvis prøver å ta imot fleire nykomarar med auka bustadtilbod.

Bygging og utviklingsprosjekt

Byggeboom (til ein viss grad): Som svar på bustadkrisa har San Diego auka bygginga av nye bustader – særleg leilegheiter og rekkehus. I perioden 2018–2024 fekk regionen eit betydeleg tal nye einingar, og denne trenden held fram inn i 2025. San Diego by leia med det største absolutte talet på nye bustader som fekk løyve i fylket planetizen.com, delvis takka vere politiske endringar som oppmuntrar til utbygging (omtalt i neste avsnitt). Imponerande nok har Chula Vista vore ein stjernespelar innan nybygging, med løyve til om lag 38 nye bustadeiningar per 1 000 innbyggjarar frå 2018 til 2024 – mest per innbyggjar i fylket planetizen.com planetizen.com. Dette står i kontrast til mindre byar som El Cajon, som berre gav løyve til ~10 einingar per 1 000 innbyggjarar og ligg etter planetizen.com planetizen.com. Konklusjonen er at bygginga er sterkt konsentrert i visse vekstvenlege område (Chula Vista, San Diego by, delar av North County), medan andre bidreg lite.

Typar av bustader: Dei fleste nye bustadene som blir bygde er fleirebustadshus. Om lag 60 % av alle nye heimar som er bygde i fylket dei siste åra var leilegheiter eller burettslag voiceofsandiego.org. Til dømes, i Chula Vista si oversikt, var 56 % av dei nye einingane i kompleks med 5+ einingar (leilegheiter/burettslag), ~9 % var ADU-ar, og ~24 % einebustader planetizen.com. Denne vridinga mot fleirebustadbygging er medvite – det er den mest effektive måten å leggje til einingar i eit område med avgrensa areal. Høgprofilerte prosjekt som blir ferdige i 2025 inkluderer Alexan Camellia (531-einingskompleks i Kearny Mesa sitt Convoy District) obrag.org, samt ulike mellomstore bustadbygg i sentrum, Mission Valley og langs kollektivkorridorar. Ved utgangen av 2025 er det venta at om lag 3 500–4 000 nye leilegheiter opnar i San Diego County obrag.org obrag.org, på nivå med årstala for 2022–2024. Det er òg merkbar militærbustad-utviding nær basar, studentbustad-prosjekt nær UCSD og SDSU, og nokre planlagde bustadområde som legg til heimar i Otay Ranch, San Marcos og andre utkantar.

Rimelege bustad vs marknadspris: Eit vedvarande problem er at dei fleste nye utbyggingar har prisar på marknadsnivå eller luksusnivå, og er ikkje verkeleg “rimelege” for folk med låg eller middels inntekt. Ei analyse fann at om lag 78 % av alle nye bustader som nyleg er bygde i San Diego County var retta mot kjøparar/leigetakarar med over middels inntekt planetizen.com. Berre ein liten del er bustader med tinglyste krav om rimeleg pris. Til dømes, av om lag 1 894 nye bustader bygde i sentrum av San Diego i 2024, var berre 174 (9 %) rimelege bustader for hushald med låg inntekt 10news.com. Høge byggekostnader (arbeid, materialar, tomt) og avgifter gjer at utbyggjarar vanlegvis må ta høg leige/pris for å få rekneskapen til å gå opp. Difor opnar nye luksusleilegheiter ofte med leigeprisar over $3 000 for ein eittroms, noko som, som observatørar peikar på, “ikkje hjelper den rimelege bustadkrisa” direkte obrag.org. For å møte dette har byen og fylket program for å subsidiere rimelege utbyggingar – til dømes har “Bridge to Home”-programmet investert 90 millionar dollar for å skape nesten 2 000 rimelege bustader gjennom partnarskap insidesandiego.org. Fleire 100 % rimelege prosjekt (ofte av ideelle organisasjonar eller San Diego Housing Commission) er på veg, men desse er ofte i mindre skala (dusinar, ikkje hundrevis, av bustader om gongen).

Store utbyggingar og infrastruktur: I tillegg til bustader er det store utbyggingsprosjekt som vil forme eigedomslandskapet i San Diego:

  • Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization nær Old Town er eit stort prosjekt som kan inkludere tusenvis av nye bustader med blanda bruk (ventar på føderal godkjenning).
  • Sports Arena/Midway District-revitaliseringa er i planleggingsfasen, etter at veljarane fjerna høgdegrensa på 30 fot for området. Konkurrerande forslag ser føre seg ein ny arena pluss opptil 4 000 bustader, butikkar og parkar. Dersom prosjektet får godkjenning i 2025, kan bygginga starte i 2026–27.
  • SDSU Mission Valley: San Diego State University si utviding på Mission Valley stadiontomta er under bygging – inkludert ein elvepark, campusbygningar og 4 600 bustader (blanding av student-, rimelege og marknadspris-bustader) som skal leverast i etappar utover slutten av 2020-talet. Dette vil skape ein ny urban landsby og lette presset på studentbustader.
  • Universitetsbyen/UTC-fornying: Med utvidinga av trikken (Mid-Coast-linja) til UTC, er det fleire prosjekt nær stasjonane – høghusleilegheiter, nye laboratoriebygg – som i praksis skaper ein tett “andre sentrum” i UTC-området. Oppdateringar av samfunnsplanen i 2024 for University City auka tillaten tettleik betydeleg insidesandiego.org.
  • Grensekryssande infrastruktur: Den lenge planlagde grensekryssande Tijuana flyplassterminalen (CBX) har ført til utvikling av hotell og parkering i nærleiken. I tillegg er Otay Mesas andre grenseovergang under bygging, noko som kan auke industri- og logistikkeigedom når den står ferdig (og potensielt tillate meir bustader for arbeidsfolk i området for grensependlarar).

Byggeutsiktene: Utbyggjarar i San Diego er forsiktig optimistiske, men møter også motvind. Aukande renter gjer byggjelån dyrare og kan forseinke prosjekt. Materialkostnadene er framleis høge (og toll på stål/tømmer har lagt til ekstra kostnader) obrag.org obrag.org. Arbeidskraftmangel i handverksfaga er også ei utfordring – det er meir arbeid enn arbeidarar, noko som kan seinke tidsplanar. Likevel veit utbyggjarane at det er oppdemd etterspurnad. Nokre “landbankar” prosjekt til økonomien betrar seg, men mange held fram takka vere offentleg press for bustader og insentiv (som Californias tettleiksbonus-lov, som tillèt fleire einingar om nokre er rimelege). Merk at regionen sitt bustadmål (frå statlege krav) for 2021-2029 er ambisiøst, og ifølgje nokre rapportar er San Diego County faktisk på veg til å overgå statens bustadmål med ~4 500 heimar innan 2029 om dagens godkjenningsrate held fram timesofsandiego.com. Det ville vere ein positiv milepæl, sjølv om målet i seg sjølv kanskje framleis er utilstrekkeleg i forhold til etterspurnaden.

Oppsummert: San Diegos utbyggingsportefølje er solid, særleg for fleirmannsbustader. Nye bustader kjem på marknaden i raskare tempo enn på mange år, noko som gradvis lettar presset. Men dei fleste nye einingane er til marknadspris og ikkje billege, så bustadkrisa vert ikkje løyst av tilbod åleine. Vidare innsats – frå politiske reformer til offentleg-private samarbeid – har som mål å auke bygginga ytterlegare, inkludert fleire rimelege og “manglande mellomklasse”-bustader (som rekkehus, tilleggsbustader og tomannsbustader). Om desse tiltaka held fram, kan San Diego gradvis tette gapet mellom bustadtilbod og etterspurnad, ein avgjerande faktor for langsiktig marknadsstabilitet.

Politiske og regulatoriske endringar som påverkar eigedomsmarknaden

I løpet av dei siste åra har lovgjevings- og reguleringsendringar på både delstats- og lokalt nivå påverka eigedomslandskapet i San Diego betydeleg. Myndigheitene prøver å løyse bustadkrisa, oppmode til utbygging, verne leigetakarar og balansere omsyn til lokalsamfunnet. Her er dei viktigaste endringane og deira verknad:
  • Bustadtettleik og soneendringar: California har vedteke fleire lover for å overstyre ekskluderande soneinndeling og fremje bustadbygging. SB 9, som trådde i kraft i 2022, gjer det mogleg å dele dei fleste einebustadtomter eller byggje inntil 4 einingar (dupleks/tripleks) utan dispensasjon. Dette opnar for fleire bustader i område som tidlegare berre tillét éi bustad per tomt. San Diego har teke i bruk SB 9 – byen har til og med fjerna visse gebyr for å oppmode til bruk – sjølv om effekten så langt er moderat (nokre hundre SB 9-prosjekt). På same måte vart reglane for tilleggsbustader (ADU) styrka (AB 68 og andre), som krev at byar må godkjenne bakgardshus og ombygging av garasjar med minimalt byråkrati. San Diego har oppdatert lokale forskrifter for å følgje opp, og som nemnt har ADU-godkjenningar auka kraftig (ADU har utgjort om lag 9 % av nye bustader dei siste åra) planetizen.com. Byen har òg lansert nyskapande program som “Complete Communities” og “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, som gir tettleiksbonusar og forenkla godkjenning for prosjekt nær kollektivtransport eller med rimelege bustader. Til dømes kan utbyggjarar gjennom Complete Communities byggje fleire einingar enn vanleg dersom dei inkluderer nokre låginntektsbustader og bidreg til nærmiljøet insidesandiego.org. Desse soneendringane byrjar å gje resultat i form av fleire småskalaprosjekt og leilegheitsforslag i område med kollektivdekning. Eit konkret døme: Encinitas (nord for San Diego) vart tvinga av delstaten til å mjuke opp soneinndelinga etter lang tids motstand; dei har sidan godkjent prosjekt med høgare tettleik for å møte delstatens bustadkrav planetizen.com.
  • Forenkling av løyveprosessar: Bystyret i San Diego, under borgarmeister Todd Gloria, har gjort forenkling av godkjenningar for bustadbygging til ein prioritet. Affordable Housing Expedite Program og initiativ som “Permit Now” har fått opp farten på handsaminga for kvalifiserte prosjekt insidesandiego.org. Byen har til og med oppretta eit program for å gjennomgå alle bustadprosjekt nær kollektivtransport innan 30 dagar (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. I tillegg tilbyr byen rask gjennomgang og til og med sjølvsertifisering for enkelte byggjeplanar insidesandiego.org. Desse tiltaka kuttar ned på dei berykta forseinkingane med å få bustader ut av bakken. Staten har òg bidrege: CEQA (California Environmental Quality Act) unntak har blitt utvida for urbane bustader, og AB 2011 (trådde i kraft i 2023) tillèt ministeriell godkjenning av bustader på næringsareal. Vi kan snart sjå gamle kjøpesenter eller kontorparkar i San Diego bli omgjort til bustader under AB 2011 sine reglar, som omgår noko av lokal kontroll til fordel for rett-til-bygging med arbeidsstandardar. Samla sett prøver desse reguleringsendringane å vri balansen frå NIMBY-motstand til ein pro-bustad politikk.
  • Reguleringar for korttidsutleige: Som nemnt tidlegare, var ei stor lokal reguleringsendring San Diegos innstramming av korttids ferieutleige. Frå mai 2023 krev Short-Term Residential Occupancy (STRO)-forskrifta at alle som leiger ut ei heil bustad korttids (under 30 dagar) må ha lisens frå byen. Viktig: byen sette eit tak på desse lisensane til 1 % av bustadmassen (om lag 5 400 einingar) for mesteparten av byen, pluss litt ekstra (~0,75 % av bustadane) spesielt i Mission Beach truvi.com. Dette krympa straks marknaden for korttidsutleige – mot slutten av 2023 hadde byen fjerna over 7 000 ulovlege ferieutleiger utan lisens lajolla.ca nbcsandiego.com. Konsekvensen: nokre investorar som dreiv med Airbnb har gått over til langtidsutleige eller selt eigedomane sine. Mission Beach, som tidlegare hadde mykje ferieutleige, såg eigedomsverdiar og salgsaktivitet justere seg då mange tidlegare utleigeeiningar kom på marknaden. At lisensane ikkje kan overførast (ein ny eigar kan ikkje arve STR-lisensen frå ein seljar) har òg gjort eigedomar med mykje korttidsutleige mindre attraktive å kjøpe truvi.com. Denne forskrifta kom som svar på klager frå lokalsamfunnet om festhus og kjensla av at Airbnb-ar reduserer bustadtilbodet. For marknaden generelt har det truleg frigjort ein del leilegheiter og hus som har gått tilbake til langtidsutleige eller eigarmarknaden, ein liten lettelse for bustadtilgjenge. Investorar veit no kvar San Diego står: korttidsutleige er tillate, men strengt avgrensa – noko som gjer at nye investeringar i større grad går mot tradisjonell utleige.
  • Leigetakar og leigepristak: California innførte AB 1482 på delstatsnivå i 2020, som set eit tak på leigeauke for dei fleste eldre (15+ år) fleirmannsbustader til 5 % pluss KPI (om lag 8–10 % i dei siste åra med høg inflasjon) og krev sakleg grunn for utkastelse. San Diego følgjer dette; sjølv om San Diego sjølv ikkje har strengare lokal leigekontroll, har delstatslova i praksis sett eit tak på kor mykje utleigarar kan auke leiga årleg på omfatta einingar. Sidan marknadsleiga berre steig ~0–3 % i 2023–2025, har dette taket ikkje vore bindande i det siste obrag.org. Men det gir tryggleik til leigetakarar mot ekstreme hopp. I 2022–2023, under dei kraftige leigeaukingane, vart mange leigetakarar i San Diego faktisk skjerma av denne lova frå auke over ~10 %. I tillegg vart utkastingsvernet styrka under COVID og noko har blitt vidareført – til dømes krev utkastingar utan skuld flyttehjelp. Byen og fylket har diskutert endå sterkare leigetakarvern (som rett til advokat eller strengare sakleg grunn-reglar), men ingen utover delstatslova er innført no. Investorar og eigedomsforvaltarar har måtta tilpasse seg desse reglane, som gir meir krav til etterleving og avgrensar aggressive leigestrategiar.
  • Utbyggingsgebyr og insentiv: San Diego har prøvd å balansere utbyggingsgebyr for å finansiere infrastruktur utan å hindre bygging. Byen oppdaterte krava til inkluderande bustader i 2020, og krev at dei fleste nye bustadprosjekt anten inkluderer 10 %+ rimelege einingar eller betaler eit alternativt gebyr. Nokre utbyggjarar vel å inkludere einingar for å få fortettingsbonusar. Det er òg reduksjonar i utbyggingsgebyr for tilleggsbustader (ADU) og visse små prosjekt. I Housing Action Package 2.0 såg byen på å redusere parkeringskrav og lette på høgdegrenser nær kollektivknutepunkt, noko som senkar byggekostnaden per eining insidesandiego.org. Delstaten si “builder’s remedy” (for byar utan godkjent bustadplan) har ikkje blitt testa i San Diego by fordi byen har halde seg oppdatert på bustadelementet sitt (i motsetnad til nokre LA-byar, til dømes). Nokre mindre byar i SD County som heng etter med bustadplanlegging kan likevel møte “builder’s remedy”-prosjekt (som lar utbyggjarar omgå lokal regulering om dei oppfyller krav til rimelegheit). Dette pressar byane til å følgje regulering for meir bustader.
  • Overføring av eigedomsskatt: Proposition 19 (2021) i California gjorde det mogleg for eldre huseigarar (55+) å overføre låg eigedomsskatt til ein ny bustad kvar som helst i delstaten opptil 3 gonger. Dette har hjelpt nokre “empty-nesters” i San Diego å flytte til mindre utan stor skatteauke, og potensielt frigjort noko bustadtilbod av større hus for yngre familiar. Det er vanskeleg å måle, men Prop 19 har truleg bidrege til noko auke i bustadtilbodet i 2022–2025 frå eldre som elles følte seg “låst” av Prop 13-skatt på ny bustad. Det er ein liten, men positiv faktor for flytting.
  • Infrastruktur- og transportinvesteringar: Politikk handlar ikkje berre om bustadlover – infrastrukturvedtak påverkar eigedomsmarknaden òg. San Diego sitt pågåande fokus på utvikling rundt kollektivtransport er støtta av Mid-Coast Trolley-utvidinga (opna 2021), og SANDAG sin regionale transportplan frå 2021 som ser føre seg fleire kollektivlinjer (sjølv om finansieringa er omstridd). Byen har òg investert i ting som Pure Water-prosjektet (forbetring av vassinfrastruktur) universitycitynews.org og parkinvesteringar. Betre kollektivtilbod og fasilitetar kan gjere visse nabolag meir attraktive for utbygging (t.d. nye leilegheiter som veks fram langs dei nye trolley-stasjonane frå Old Town til UTC).

Oppsummert: politiske endringar i San Diego er no generelt pro-bustad og pro-tettleik, eit skifte frå den historisk trege vekstpolitikken. Statlege lover har sett standarden ved å overstyre nokre lokale restriksjonar, og byen har svart med eigne tiltakspakkar for å oppmuntre til bygging. Dette byrjar å gje resultat i form av fleire einingar som blir bygde og ei viss letting av krisa. På den andre sida har reguleringar som tak på korttidsutleige og husleigekontroll blitt innført for å verne om bustadtilgang og leigetakarar, og dei avgrensar noko moglegheita for visse eigarinntekter. Balansegongen for politikarane er å stimulere nok ny bustadbygging og verne innbyggjarane, utan å skremme vekk utbyggjarar eller utleigarar. San Diego vart midt i 2025 til og med rosa av statlege leiarar for innsatsen med å effektivisere bustadbygginga, og trekt fram som eit førebilete i California insidesandiego.org. Dersom desse lovtrendane held fram (og det er sannsynleg, gitt bustadkrisa), kan vi vente fleire tiltak som oppjustering av arealbruk langs nye kollektivlinjer, fleire insentiv for rimelege bustader, og kanskje nye støtteordningar for leigetakarar. Aktørar i eigedomsmarknaden i San Diego må vere omstillingsdyktige og oppdaterte etter kvart som regelverket endrar seg – det har blitt like avgjerande som marknadskreftene for å forme utviklinga.

Utfordringar med bustadprisar og tilbod

Trass i noko avkjøling i marknaden og politiske tiltak, er bustadprisar framleis San Diego sitt mest presserande eigedomsproblem. Regionen er jamt rangert som ein av dei minst rimelege bustadmarknadene i USA. Viktige sider ved denne utfordringa er:

Skyhøge bustadprisar: Ved midten av 2025 krev medianprisen på ein bustad (~1 million dollar) ei årleg inntekt på rundt 200 000–250 000 dollar for å kunne kjøpe komfortabelt offthe56.com lao.ca.gov. Likevel er median hushaldsinntekt i San Diego berre om lag 90 000 dollar. Dette gapet betyr at berre om lag 15 % av hushalda har råd til den bustaden til medianpris offthe56.com. Denne tilgjengelegheitsindeksen (15 %) er svært låg – til samanlikning kan om lag 50 % av hushalda nasjonalt ha råd til ein bustad til nasjonal medianpris. Sjølv samanlikna med Californias generelt dårlege tilgjengelegheit (17 % av hushalda i heile delstaten kunne ha råd til ein bustad til medianpris tidleg i 2025) homes.com, er San Diego i ein knipe. Dei høge bustadprisane dreg òg regionen ned på rangeringar for økonomisk konkurranseevne; bustad var ein faktor då San Diego fall på Milken sin Best-Performing Cities-rapport axios.com axios.com.

På leigemarknaden ligg medianleiga på rundt 2 500 dollar, noko som òg pressar budsjetta. Eit hushald treng om lag 100 000 dollar i inntekt (ved 30 % av inntekt brukt på leige) for å ha råd til det – langt over det mange leigetakarar tener. Nesten halvparten av San Diegos leigetakarhushald vert rekna som “kostnadsbelasta” (betalar meir enn 30 % av inntekta si på leige). Eigedomsraten har stått på rundt 55 % i byen (og ~60 % i fylket), noko som viser kor vanskeleg det er å ta steget frå å leige til å eige kpbs.org. Mange yrke i mellominntektsklassen – lærarar, sjukepleiarar, offentleg tilsette, leiarar i reiseliv – finn det praktisk talt umogleg å kjøpe bustad i lokalsamfunnet dei tener. Denne tilgjengelegheitskrisa handlar ikkje berre om statistikk; ho er i ferd med å endre det sosiale stoffet, som diskutert nedanfor.

Manglande bustadtilbod: Hovudårsaka til dårleg bustadtilgjenge er ein klassisk ubalanse mellom tilbod og etterspurnad. I fleire tiår har San Diego (som store delar av kysten i California) ikkje bygd nok bustader til den veksande folkesetnaden og arbeidsmarknaden. Restriktiv arealplanlegging (store område avsett til einebustader), motstand mot fortetting i lokalsamfunna (NIMBYisme), høge avgifter og langdryge søknadsprosessar har alle halde bustadbygginga nede. Som ein rapport seier: “tiår med treg bustadbygging har ført San Diego inn i ein alvorleg bustadmangel” axios.com. Då teknologi- og pandemibølgja på bustadmarknaden kom på 2020-talet, førte det avgrensa tilbodet til bodkrigar og eksploderande prisar.

For å ta att etterslepet treng regionen titusenvis av nye einingar. Staten har sett ein Regional Housing Needs Allocation (RHNA) på om lag 171 000 nye bustader for San Diego County for 2021–2029. Halvvegs ut i perioden ligg fylket ikkje heilt i rute på alle inntektsnivå (sjølv om dei kan overstige det totale målet om dagens trend held fram) timesofsandiego.com. Mangelen er særleg stor på bustader for låginntektsgrupper: om lag 41 000 låginntektsbustader er tildelt, men berre nokre tusen er under planlegging planetizen.com. Difor heng tilbodet til folk med moderate og låge inntekter dramatisk etter, sjølv om den totale bygginga aukar. Før tilbodet faktisk overstig etterspurnaden, vil bustadtilgjenge vere utanfor rekkevidde for mange.

Verknad for folk og økonomi: Dei menneskelege konsekvensane av utilgjengelege bustader er store. Unge vaksne bur lenger heime hos foreldra eller bur saman med fleire romkameratar. Familiar utset eller droppar å kjøpe eigen bustad; nokre utset til og med å få barn på grunn av bustadkostnadene. Nøkkelarbeidarar flyttar – det har vore historier om lærarar, sjukepleiarar, politifolk og andre som flyttar til stader som Arizona eller Texas fordi dei ikkje har råd til å bli verande i San Diego. Faktisk kjem heile den beskjedne folkeveksten i regionen no frå innvandring; fleire flyttar ut innanlands enn inn, og bustadkostnad er oppgitt som hovudgrunn for utflyttingane kpbs.org. Denne “hjerneflukta” og tapet av arbeidskraft kan skade lokale bedrifter og offentlege tenester over tid.

I tillegg fører høge bustadkostnader til meir pendling frå utkantområda (for eksempel har Temecula/Murrieta i Riverside County sett folk køyre 60+ mil kvar veg til jobbar i San Diego for å ha råd til bustad). Dette gir meir trafikk og forureining og reduserer livskvaliteten. Når berre dei velståande har råd til å kjøpe bustad i mange nabolag, fører det til økonomisk segregering. San Diego risikerer å bli ein stad der berre dei svært rike eller dei som kjøpte for mange år sidan kan ha stabil bustad, medan yngre og mindre velståande innbyggjarar opplever ustabilitet og fordriving. Lokale aktivistar peikar på at dette undergrev mangfaldet og særpreget til byen.

Heimløyse og bustad-usikkerheit: Den ekstreme enden av bustadkrisa er synleg i San Diego si heimlause befolkning, som har auka dei siste åra. Mange arbeidsfolk med låg inntekt som får auka husleige eller vert kasta ut, har ingen stad å gå i eit så dyrt marknad og endar opp med å bu i bilar eller herberge. Mangelen på rimelege bustader forverrar heimløyse – sjølv om byen opnar nye herberge eller trygge teltplassar, fell folk inn i heimløyse raskare enn dei kan få ny bustad. Klimaet i San Diego tiltrekkjer òg heimlause frå andre stader. Det er rekna med at tusenvis av San Diegans opplever heimløyse kvar natt, ein situasjon som er direkte knytt til dei høge prisane og mangelen på bustader (i tillegg til psykisk helse og rusproblem). Byen og fylket har innrømt at utan mykje meir rimeleg/subsidiert bustad, vil det vere umogleg å redusere heimløyse vesentleg.

Tiltak som vert sette i verk: Vi har skildra mange av dei politiske tiltaka (tettleiksbonusar, forenkla godkjenningar, osb.) som skal auke tilbodet. San Diego si Bustadkommisjon og ideelle organisasjonar prøver òg aktivt å skape rimelege bustader gjennom oppkjøp og nybygg (t.d. å gjere om motell til leilegheiter for heimlause, bruke statlege HomeKey-midlar). Det er eit fokus på “missing middle”-bustader – tomannsbustader, rekkjehus, tunleilegheiter – som kan vere rimelegare av natur. Regionen utforskar òg nyskapande idear som felleseigde tomter (for å halde bustader permanent rimelege) og å utvide offentlege bustadkupongar, men desse er framleis små i forhold til behovet.

Merk at haldningsendringar i folket skjer sakte. Sjølv om NIMBY-motstand mot utbygging framleis finst, er det aukande medvit om at noko auka tettleik er naudsynt for å betre rimelegheita. Yngre innbyggjarar og interessegrupper kjem med YIMBY (“Yes In My Backyard”)-haldningar. Til og med nokre gamle huseigarar innser at eigne born ikkje vil kunne bu i San Diego utan endringar. Dette har hjelpt initiativ som fortetting i Hillcrest og University City til å bli vedtekne insidesandiego.org. Det er likevel ei utfordring – kvart prosjekt kan bli ein kamp på nabolagsnivå.

Rimelegheit i framtidsutsiktene: På kort sikt kan rimelegheita forbetre seg litt berre fordi prisane har stabilisert seg og inntektene stig sakte. Til dømes kan CAR sin bustadrimelegheitsindeks for San Diego County stige eit par poeng frå botnnivået mot slutten av 2024. Men grunnleggjande vil bustader framleis vere svært dyre i forhold til inntekt. The Legislative Analyst’s Office peika på at per midten av 2025 var inntekta som trengst for å ha råd til ein typisk bustad i California (~$237K) meir enn dobbelt så høg som medianinntekta lao.ca.gov – ein situasjon utan ei rask løysing. Berre ein kombinasjon av mykje meir bustadbygging (særleg i lågare prisklassar) og/eller høgare inntektsvekst kan tette det gapet. San Diego jobbar med det første, men det vil ta år å få stor effekt.

Konklusjon: Utfordringa med bustadprisar og tilbod i San Diego er eit langsiktig problem som kjem av for lite bygging og høg etterspurnad. Det viser seg i den daglege kampen familiar har for å betale husleige, i at naudsynte arbeidarar ikkje kan bu i lokalsamfunna dei tener, og i dei vanskelege vala folk tek om å flytte frå regionen. Sjølv om marknaden i 2025 er rolegare og politiske tiltak har litt letta presset (med fleire einingar på veg og prisauke på pause), er bustader i San Diego framleis uframkommelege for dei fleste innbyggjarar offthe56.com. Dette er kanskje den største trusselen mot regionen si framtidige velstand og inkludering. Å løyse dette krev langsiktig innsats: å halde fram med å auke tilbodet på alle nivå, ta vare på og skape rimelege bustader, og finne kreative løysingar for å senke byggekostnadene. San Diego si evne til å vere eit levande, mangfaldig storbyområde er avhengig av framgang på dette området.

Verknad av rente, flytting og makroøkonomiske faktorar

Til slutt ser vi på dei breiare makroøkonomiske faktorane som påverkar eigedomsmarknaden i San Diego: særleg renter, flyttemønster, og den generelle økonomiske situasjonen. Desse overordna kreftene styrer ofte svingingane i bustadmarknaden.

Aukande renter: Den raske auken i bustadlånsrenter sidan 2022 har truleg vore den enkelstørste faktoren som har kjølt ned bustadmarknaden i San Diego i 2024–2025. Som nemnt, steig den vanlege 30-årige fastrenta frå om lag 3 % seint i 2021 til over 7 % innan 2023, noko som dramatisk auka lånekostnadene lao.ca.gov. I praksis er den månadlege betalinga på ein medianbustad no om lag 80 % høgare enn den ville vore med 2020-renter lao.ca.gov. Dette rentesjokket stengde mange marginale kjøparar ute og tvinga andre til å senke budsjettet, noko som dempa etterspurnaden og flata ut prisane. Det skapte òg ein “gylne handjern”-effekt for seljarar – sidan 80 % av bustadeigarar i California har lån under 5 %, er dei motvillige til å selje og miste den låge renta lao.ca.gov. Mangelen på bustader i San Diego kjem delvis av denne låsinga, som nemnt ovanfor.

Når vi ser framover, vil utviklinga i rentene ha stor innverknad på marknadsaktiviteten. Frå midten av 2025 har rentene vist teikn til å stabilisere seg på rundt midt på 6-tallet, til og med dalt til rundt 6,5 % i august 2025 – det lågaste på om lag 10 månader kyma.com money.com. Bustadlånsanalytikarar spår at rentene vil falle gradvis inn i 2025; Fannie Mae og MBA anslår at 30-årsrenta vil ligge på om lag 6,4 % i 2025 og potensielt under 6 % innan 2026 themortgagereports.com fortune.com. Dersom desse prognosane slår til, kan San Diego oppleve auka kjøparaktivitet ettersom finansieringa blir litt meir overkomeleg. Sjølv eit fall på eitt prosentpoeng i bustadlånsrenta aukar kjøpekrafta betydeleg (eller gjer det mogleg for fleire huseigarar å refinansiere eller flytte utan betalingssjokk). Difor er rentelindring ein viktig positiv faktor for bustadmarknaden. På den andre sida, om inflasjonen overraskar på oppsida eller andre økonomiske faktorar pressar rentene opp igjen, kan marknaden stoppe opp ytterlegare. Per no ventar dei fleste at vi har sett rentetoppen, og at trenden vil vere flat eller nedover – eit positivt teikn for eigedomsmarknaden.

Migrasjon og folketalsendringar: Folketalsutviklinga i San Diego er kompleks. På den eine sida, som eit område med høge kostnader, har byen opplevd netto innanlandsk utflytting – altså at fleire amerikanske innbyggjarar flyttar ut av San Diego til andre statar eller fylke enn motsett. Denne trenden auka på slutten av 2010-talet og tidleg på 2020-talet då heimekontor gjorde det mogleg for nokre å flytte, og bustadkostnadene pressa andre vekk. Populære reisemål for tidlegare San Diego-buarar er billegare område innover i landet (til dømes Riverside County) eller til andre statar (Nevada, Arizona, Texas, osv.). Som nemnt tidlegare, vart nesten 24 000 netto innanlandske utflyttarar registrert i perioden 2023–2024 kpbs.org. Denne straumen lettar noko av presset på bustadetterspurnaden, særleg i førstegangskjøparsegmentet.

Likevel har San Diego overordna sett klart å halde ein nokså stabil folketal (om lag 3,3 millionar i fylket) på grunn av naturleg vekst (fødslar minus dødsfall) og internasjonal immigrasjon. Faktisk var den vesle folkeauken i fylket frå 2023 til 2024 heilt og fullt grunna ein tilstrøyming av om lag 24 000 internasjonale immigrantar som balanserte ut dei som flytta ut kpbs.org. Mange av desse immigrantane kjem for jobb (tenk H1-B-visumarbeidarar i teknologi/bioteknologi, eller militære allierte, eller grensekryssande migrasjon sidan Tijuana ligg så nær). Dei aukar etterspurnaden etter bustad, ofte ved å leige i starten. Så nettoeffekten er at bustadmarknaden i San Diego framleis må handtere ein veksande (eller i det minste ikkje minkande) folkesetnad, sjølv om amerikanske migrasjonstrendar åleine ville tilseie ein nedgang.

Ein annan faktor er intern migrasjon innan Sør-California: til dømes har Zillow peika ut Riverside County som ein “trykkventil” for San Diegos prispress axios.com. Nokre San Diego-buarar, som ikkje har råd lokalt, kjøper i Sørvest-Riverside (Temecula/Murrieta) og pendlar langt. Omvendt flyttar eit fåtal høgare inntektsgrupper frå Los Angeles eller Orange County til San Diego for relativt lågare bustadprisar (samanlikna med LA sitt Westside eller kysten av Orange County) eller for livsstilen. I tillegg fører San Diegos store militære nærvær til at tusenvis av militærfamiliar roterer inn og ut kvart år, noko som påverkar leige- og bustadkjøpsmønster, særleg rundt Camp Pendleton, MCAS Miramar og Naval Base San Diego.

Ser vi framover, er makro-migrasjonsutsiktene at California samla sett har sakka ned på folketapet og kanskje stabiliserer seg (statens folketal auka faktisk litt i 2024) gov.ca.gov. San Diego er ifølgje SANDAG venta å vekse moderat (med ~113 000 personar frå 2022 til 2050, om lag +3,5 %) sandag.org – lågare vekst enn tidlegare, noko som speglar desse motvindane. For bustadmarknaden vil utvandring på dagens nivå fungere som ein trykkventil som hindrar ekstrem knappheit. Men dersom San Diego på eit vis skulle stoppe utflyttinga (gjennom betre prisnivå eller fleire jobbar), ville etterspurnaden auke. Omvendt, dersom fleire flyttar ut enn venta (til dømes om heimekontor held fram og fleire vel å selje og flytte), kan det dempe bustadetterspurnaden. Så langt har nettoeffekten vore liten – nok immigrasjon og fødslar til å halde eit svakt positivt press på bustadmarknaden.

Makroøkonomisk klima: San Diegos eigedomsmarknad kan ikkje unngå breiare økonomiske trendar:

  • Arbeidsmarknad: San Diegos økonomi i 2025 er relativt sterk, men med nokre svake punkt. Arbeidsløysa i fylket ligg på 4–5 % kpbs.org, betre enn Californias 5,4 %. Likevel, som Axios rapporterte, gjekk jobbveksten ned til om lag 0,5 % i 2024 axios.com. Sektorar som teknologi og livsvitskap opplevde oppseiingar eller tilsetjingsstopp (del av ein global teknologinedgang), noko som kjølte ned etterspurnaden etter bustader i høgprissegmentet noko. Den gode nyheita er at turisme og servering har teke seg heilt opp att etter COVID axios.com, noko som hjelper leigemarknaden og bustader i lågare prisklassar (tenestearbeidarar finn jobbar). Forsvarsutgifter er òg framleis ein bærebjelke – militær tilsetjing og kontraktar i San Diego gir stabilitet (og ofte veteranar som kjøper bustad med VA-lån). Dersom den nasjonale teknologibransjen tek seg opp att mot slutten av 2025 slik somme spår axios.com, kan San Diegos store teknologisektor (Qualcomm, biotek-startups, osb.) byrje å auke talet på jobbar igjen, noko som vil gi meir etterspurnad frå både leigetakarar og kjøparar, særleg i mellom- og høgprissegmentet.
  • Inflasjon og inntekt: Den høge inflasjonen i 2021–2023 svekka realløna og førte til høgare renter. Ved midten av 2025 hadde inflasjonen gått mykje ned, men prisane (også for byggjemateriale og tomter) er framleis høge. Løner i San Diego har auka (gjennomsnittleg timebetaling opp ~23 % sidan 2020) lao.ca.gov, men ikkje nær så raskt som bustadkostnadene (bustadbetalingar opp 82 %) lao.ca.gov. Dersom inflasjonen held seg moderat og lønsveksten held fram, vil det over tid betre bustadtilgjengelegheita litt. Om det kjem ein resesjon og arbeidsløysa aukar, kan nokre hushald bu saman eller flytte, noko som reduserer etterspurnaden på kort sikt. Men eit slikt scenario fører ofte til rentekutt, som faktisk kan stimulere bustadmarknaden. Det er altså motverkande krefter.
  • Investorklima: Globalt og nasjonalt har investorar vorte meir forsiktige i eigedomsmarknaden på grunn av høgare finansieringskostnader. I San Diego har vi sett færre bodkrigar frå institusjonelle investorar på einebustader samanlikna med 2021. Dersom aksjemarknaden er sterk (slik han har vore i 2023–25), har kjøparar i høgprissegmentet meir eigenkapital til innskot. Om han svekkjer seg, kan luksusmarknaden få ein nedgang. San Diego har ikkje like mykje fritidsbustad-dynamikk som til dømes eit reint feriested, men nokre velståande kjøparar frå andre område kjøper her; deira interesse blir påverka av den generelle økonomiske tilliten.
  • Geopolitiske faktorar: Som ein grenseby er San Diegos eigedomsmarknad til og med påverka av tilhøva i nabobyen Tijuana og Baja California. Grensekryssande familiar og investorar spelar ei rolle (nokre meksikanske statsborgarar kjøper eigedom i San Diego som ei stabil investering, og nokre amerikanarar bur i Tijuana for billegare leige og pendlar). Endringar i grensepolitikk eller tryggleik kan gi små utslag i bustadmarknaden. I tillegg kan store utplasseringar eller endringar i militær strategi midlertidig påverke bustadmarknaden nær basane (til dømes når eit marinefartøy ligg til kai vs. er utplassert, varierer utleigegraden rundt basen).

Oppsummert er renter, migrasjon og makroøkonomi bakgrunnsmusikken som San Diegos bustadmarknad dansar til. Renteauken senka tempoet i marknaden betydeleg; no er alle auge retta mot når Fed lettar på trykket, for det vil truleg gi ny energi til bustadetterspurnaden. Migrasjon gir eit mildt dragspel – så lenge San Diego er ein svært ettertrakta stad, vil folk kome, men om det held seg svært dyrt, vil nokre reise. Makroøkonomien vil på si side påverke jobbar og inntekt – nøkkelfaktorar for kor mange som kan delta i bustadmarknaden. For augneblinken (midt i 2025) tyder indikatorane på forsiktig optimisme: inflasjonen ned, rentene flatar ut, sysselsetjinga stabil, og forbrukartilliten betrar seg. Om desse trendane held fram, kan San Diego-eigedom vere på veg inn i ein periode med berekraftig aktivitet – verken overoppheita eller kollapsande, men veks i takt med den breiare økonomien. Å følgje med på Federal Reserve, migrasjonsstatistikk og lokale jobbrapportar vil gi peikepinnar på kvar marknaden går vidare i denne dynamiske byen i Sør-California.

Kjelder:

Roman Bednarski

Don't Miss

Bangkok Real Estate Market 2025: Trends, Outlook, and Key Developments

Bangkok eigedomsmarknad 2025: Trendar, utsikter og sentrale utviklingstrekk

Oversikt over eigedomsmarknaden i Bangkok 2025 Eigedomsmarknaden i Bangkok 2025
Thailand Real Estate Market Outlook 2025: Trends, Forecast & Analysis

Thailands eigedomsmarknad 2025: Trendar, prognos og analyse

Samandrag: Den thailandske eigedomsmarknaden i 2025 navigerer eit blanda landskap. Bustadprisane