·······

Eigedomsmarknaden i Melbourne: Utsikter for 2025 og vidare

juli 24, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Eigedomsmarknaden i Melbourne i 2025 viser tydelege teikn til oppsving etter ei utfordrande periode. Både bustad- og næringssektorane opplever endra dynamikk ettersom Australias nest største by tener på fornya etterspurnad, rekordhøg folkevekst og betre stemning. I denne omfattande rapporten går vi gjennom dei siste trendane i eigedomsmarknaden i Melbourne – frå bustadprisar og populære forstader til leigeavkastning og påverknad frå infrastruktur – og ser framover på kva investorar, utbyggjarar og huseigarar kan vente seg dei komande åra.

Trendar i bustadmarknaden (2025)

Bustadmarknaden i Melbourne har gått inn i 2025 med aukande fart. Etter ein nedgang gjennom 2022–2023, då aukande renter og pandemiforstyrringar førte til fall i verdiane, er utviklinga no i ferd med å snu. Faktisk har bustadverdiane i Melbourne no hatt fleire månader på rad med vekst tidleg i 2025 propertyupdate.com.au. Dette markerer ein tydeleg snuoperasjon frå 2024, då prisane fall dei fleste månadene propertyupdate.com.au. Stemninga i marknaden er i betring ettersom kjøparane får att tilliten, i påvente av at rentene vil stabilisere seg eller kanskje til og med begynne å falle seinare i året commercialrealestate.com.au. Viktig er det òg at Melbourne framleis har sterke grunnprinsipp – solid folkevekst, store investeringar i infrastruktur og ein variert økonomi – som styrkjer statusen som ein av dei beste eigedomsmarknadene i Australia på lang sikt propertyupdate.com.au.

Fleire faktorar bidreg til dei noverande bustadmarknadsdynamikkane. På tilbodssida har ny bustadbygging ikkje halde tritt med etterspurnaden. Byggjeløyve i Victoria har lege på låge nivå – berre om lag 56 000 nye bustader vart godkjende det siste året (fram til mars 2025), langt under dei ~75 000 per år som trengst for å nå vekstmåla realestate.com.au realestate.com.au. Høge byggjekostnader og konkursar blant utbyggjarar har ytterlegare avgrensa ny tilførsel realestate.com.au realestate.com.au. Denne underdekninga kolliderer med aukande etterspurnad driven av folkevekst, noko som skaper konkurranse om dei bustadene som finst. Utvalet av bustader til sals er framleis relativt stramt; sjølv om nye bustader til sals auka kraftig i mai 2025 (den nest høgaste mai nokon gong), er det totale talet på eigedomar til sals framleis lågare enn året før shapepropertygroup.com.au, noko som tyder på at mange seljarar ventar – kanskje i håp om høgare prisar. Resultatet er at velhaldne bustader, særleg i attraktive område, tiltrekkjer seg stor interesse frå kjøparar og blir seld raskare. Auksjonsprosenten i Melbourne nådde om lag 67 % i mai 2025 – det høgaste på nesten to år, noko som speglar denne fornya kjøpartrua shapepropertygroup.com.au.

Merk at ikkje alle segment av marknaden er like. Frittståande hus og familievenlege eigedomar i etablerte område leier an i oppgangen. Til samanlikning møter høg-densitets leilegheiter i indre by – spesielt eldre høgblokker – framleis motvind grunna overtilbod og forsiktig investorar. Eigedomsekspertar åtvarar mot leilegheiter kjøpt «off-the-plan» i Melbourne sitt CBD og indre forstader, som historisk har gjort det dårlegare grunna stort tilbod og svakare langsiktig kapitalvekst propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. På den andre sida ser mellomring-forstader med lite tilbod (t.d. hus på god tomt) og sterk appell for eigar-buarar auka etterspurnad. Totalt sett er bustadmarknaden i 2025 i ferd med å gå frå ein kjøparmarknad til ein meir balansert eller til og med seljarvennleg marknad. Kjøparar som for eitt år sidan kunne forhandle seg til store rabattar, opplever no at det vindauget blir smalare etter kvart som konkurransen aukar shapepropertygroup.com.au.

Trendar i næringseigedom (2025)

Næringseigedomssektoren i Melbourne er òg ved eit vendepunkt i 2025. Etter å ha kome seg gjennom pandemien og høge renter, viser ulike næringseigedomsklassar no ulike trendar:

  • Kontorlokale: Kontormarknaden i Melbourne held fram med å vere svak, særleg i sentrum (CBD). Byen har framleis den høgaste kontorvakansraten i Australia, med ledige lokale i sentrum stabilt rundt 18 % per januar 2025 propertycouncil.com.au. Dette er betydeleg over det nasjonale gjennomsnittet for sentrum (~13,7 %) og speglar vedvarande utfordringar som heimekontor og nybygg propertycouncil.com.au. Etterspurnaden etter kontorlokale har vore negativ i dei siste rapporteringsperiodane propertycouncil.com.au, men det finst teikn på at det verste kan vere over. Kontor av høg standard klarer seg litt betre enn sekundære lokale, men sjølv A-klasse bygg i Melbourne hadde om lag 18,5 % vakans i starten av 2025 propertycouncil.com.au. Utleigarar svarar med å tilby insentiv og pusse opp eldre kontor for å lokke til seg leigetakarar. Den høge vakansen og reduserte leigene i enkelte område gir moglegheiter for verksemder til å oppgradere lokasjonar, og for investorar til å kjøpe kontoreiendom til rabatt. Bransjeanalytikarar ventar at kontorsektoren vil gradvis ta seg opp att mot 2026 etter kvart som initiativ for å få folk tilbake på kontoret får større gjennomslag og økonomien betrar seg commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Likevel kan det bli ein treg prosess; politisk støtte (som at styresmaktene pålegg tilsette å vende tilbake til kontora) kan spele ei rolle i å vitalisere etterspurnaden etter kontor i sentrum av Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Detaljeigedom: Etter fleire tøffe år er detaljeigedom på veg tilbake. Fottrafikk og detaljehandel har betra seg etter at nedstengingane tok slutt og turistane og kontorarbeidarane kom tilbake til byen. Butikkstrøk og kjøpesenter melder om fleire besøkande, og investorar viser igjen interesse for detaljeigedom på gode stader. Faktisk stod detaljeigedom for ein aukande del av næringstransaksjonane i 2024, noko som viser fornya tillit til sektoren commercialrealestate.com.au. Analytikarar spår at 2025 vil få den sterkaste investoretterspurnaden etter detaljeigedom på om lag eit tiår, ettersom stemninga har snudd positivt commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Dei beste kjøpesentera og senter basert på nødvendige tenester (matbutikkar, store butikkar, osb.) har vist seg å vere robuste, og mange kjøpesenter har tilpassa seg ved å legge til underhaldning og serveringstilbod for å trekke fleire besøkande commercialrealestate.com.au. Sjølv om utfordringar som netthandel framleis finst, blir fysisk detaljehandel i Melbourne – særleg i vekstområde og etablerte forstader – igjen sett på som ein solid aktivaklasse. Leigeavkastninga for detaljeigedom har blitt attraktiv etter prisjusteringar, og avgrensa ny detaljeutvikling dei siste åra gjer at tilbodet er stramt på dei beste plassane.
  • Industri og logistikk: Den industrielle eigedomssektoren har vore den store vinnaren nasjonalt, og Melbourne er ikkje noko unntak. Stor etterspurnad etter lager, distribusjonssenter og logistikkanlegg (turboladda av netthandelsboom og omlegging av forsyningskjeder) har ført til rekordlåg industriledigheit dei siste to åra. Per midten av 2025 har industriledigheita i Melbourne auka til rundt 4 % propertycouncil.com.au – ein liten auke grunna ny tilgang i ytre forstader – men dette er framleis svært lågt samanlikna med globale standardar og signaliserer ein svært stram marknad propertycouncil.com.au. I Melbournes viktige austlege og søraustlege industrisoner er ledigheita endå lågare (nær 1–2 %), medan ytre vest, med ei bølgje av nye utbyggingar, har meir ledig areal propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Leigene for industrilokale og logistikklager har auka kraftig dei siste 18 månadene, og sjølv om leigeveksten kan avta etter kvart som meir areal kjem på marknaden, er det venta at utnyttingsgraden held seg høg. Investorar si interesse for industrieiendom er framleis sterk, men avkastninga har blitt pressa ned til historisk låge nivå grunna sektorens popularitet. Ei viss normalisering skjer – til dømes steig nasjonal industriledigheit til 2,8 % i første halvår 2025 frå nær 1 % på botnnivået propertycouncil.com.au – men Melbournes industrimarknad er framleis blant dei strammaste globalt, med langsiktige etterspurnadsdrivarar som avgrensa industrimark og vedvarande varekonsum på plass propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Alt i alt held industrieiendom fram med å tilby stabil inntekt og vekstpotensial, sjølv om dagane med tosifra leigeauke kanskje er over.

Oppsummert er Melbournes næringsmarked i 2025 prega av oppgang og moglegheiter: kontorsektoren byr på motkonjunkturell investeringspotensial ettersom verdiane botnar ut, detaljhandelen tek seg opp att med oppdemd forbrukaraktivitet, og industrien held fram som ein drivkraft, sjølv om tilhøva lettar noko. Kløktige investorar byrjar å gå inn att i næringsmarknaden, utnyttar omprisa eigedomar og ventar på langsiktig vekst når den økonomiske syklusen snur commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Nøkkelfunn for utvalde bydelar: Vekstområde og område med høg etterspurnad

Melbourne er eit vidstrekt storbyområde, og eigedomsmarknaden varierer mykje frå bydel til bydel. I 2025 peikar enkelte område seg ut som vekstpunkt på grunn av faktorar som infrastrukturprosjekt, demografiske trendar og relativt rimelege bustader. Her er nokre sentrale funn for utvalde bydelar:

  • Indre og mellomring-stjerner: Velståande indre bydelar og veletablerte mellomringsområde viser motstandsdyktig etterspurnad og, i nokre tilfelle, sterk prisvekst. Det siste året har prestisjefylte nabolag som Toorak og South Yarra sett bustadverdiane stige med om lag $136k–$237k, meir enn gjennomsnittleg årsløn propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Det indre austlege beltet (t.d. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) hadde òg seks-sifra auke i medianverdiar propertyupdate.com.au. Desse områda tener på førsteklasses fasilitetar, skular og livsstilsattraksjonar, og avgrensa tilbod held konkurransen høg. Mellomringsforstader i 5–15 km radius frå sentrum – til dømes Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley og Box Hill – blir peika ut av kjøpsrådgjevarar som svært gode kjøp i 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Dei kombinerer relativt rimelege prisar (samanlikna med indre by) med sterk leigeetterspurnad og god samfunnsinfrastruktur. Desse forstadene, som ofte er i ein gentrifiseringsprosess, er venta å hente seg raskt inn att når marknaden tek seg opp att grunna stramt bustadtilbod og brei kjøparinteresse auspropertyprofessionals.com.au. Investorar ser òg til “søster”-forstader ved sida av desse populære områda, i påvente av ein ringverknad på prisane når dei mest attraktive områda blir varme auspropertyprofessionals.com.au.
  • Framvoksande infrastrukturkorridorar: Store transportprosjekt er i ferd med å endre eigedomskartet i Melbourne, og forstader som ligg nær ny infrastruktur er godt posisjonerte for langsiktig vekst. Eit godt døme er Suburban Rail Loop (SRL) – ein massiv ringbane som er under bygging. Områda langs SRL-ruta, som Clayton, Burwood og Cheltenham, tiltrekkjer seg merksemd frå kloke investorar og utbyggjarar auspropertyprofessionals.com.au. Desse stadene er planlagde å bli godt knytte knutepunkt, noko som vanlegvis aukar eigedomsverdiane når prosjekta nærmar seg ferdigstilling. På same måte vil Metro Tunnel (som skal opne i 2025) gi nye undergrunnsstasjonar på Arden (North Melbourne) og Parkville; områda rundt ser allereie auka interesse for utvikling. Sunshine, i dei vestlege forstadene, er ein annan stad å følgje med på – det vil bli ein viktig overgangsstasjon for den framtidige Melbourne Airport Rail og metrolinjene, og posisjonerer seg som eit nytt vekstsenter. Når infrastrukturen kjem på plass, fører betre tilgjenge og nye tilbod ofte til auka etterspurnad og prisar i desse knytte forstadene.
  • Gentrifiserande familieforstader: Fleire tidlegare undervurderte forstader er no i rask gentrifisering, og tiltrekkjer seg unge familiar og profesjonelle som ønskjer meir plass. I den austlege delen av Melbourne har område som Ringwood, Blackburn og Glen Waverley opplevd denne overgangen auspropertyprofessionals.com.au. Dei har gode skular, parkar og transporttilbod, noko som gjer dei attraktive for langsiktige eigarar. Oppgraderingar av lokale butikkar og restaurantar (samt nokre pågåande infrastrukturforbetringar) løftar profilen til desse lokalsamfunna. Som eit resultat er bustadettersprurnaden i desse forstadene sterk, noko som pressar opp både prisar og leige. På same måte ser ein område i nord og nordvest (til dømes Pascoe Vale, Preston og Coburg i nord) der nye kafear, oppussingar og unge kjøparar forvandlar området. Desse gentrifiserande stadene gir ofte gode investeringsutsikter, sidan dei startar frå eit lågare prisnivå, men har tydelege drivkrefter for kapitalvekst.
  • Ytre vekstkorridorar: Melbournes ytre forstadar – spesielt i vest og nord – held fram med å ta imot hovuddelen av byens folkevekst. Område som Fraser Rise–Plumpton (Melbournes ytre vest) leia delstaten i folkeauke i fjor (+4 300 personar i 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, og andre som Cranbourne og Tarneit opplever stor vekst med nye bustadfelt. Desse vekstkorridorane tilbyr mykje ny tomt og hus-og-tomt-pakkar som tiltrekkjer seg førstegangskjøparar og innvandrarar. Likevel bør kjøparar vere varsame: sjølv om desse områda har rask folkevekst, er det ofte mykje ny utbygging og kan mangle etablerte fasilitetar. Som ein analytikar påpeiker, er den raske veksten i stader som Melton og Werribee South i stor grad “eit resultat av folkevekst og mykje ny utbygging, men ikkje nødvendigvis kapitalvekst” i eigedomsverdiar propertyupdate.com.au. På lang sikt kan avgrensa lokal infrastruktur – færre transporttilbod, skular og sjukehus – avgrense prisauke i enkelte meir avsidesliggande bustadfelt propertyupdate.com.au. Kort sagt: ytre forstadar er rimelege og etterspurde for bustadkjøp, men dei har generelt høgare investeringsrisiko og gir vanlegvis lågare kapitalvekst enn indre/mellomliggjande forstadar (med mindre dei får store infrastrukturforbetringar).

I dagens marknad er val av forstad avgjerande for både investorar og bustadkjøparar. Område med høg etterspurnad, god beliggenheit og lite tilgjengeleg bustad veks raskt att og er venta å gjere det betre, medan einsarta ytre forstadar med overtilbod kan bli hengande etter. Å følgje med på infrastrukturplanar og kommunale utbyggingsprognosar kan hjelpe deg å finne neste vekstområde. Til dømes kan område nær planlagde SRL-stasjonar eller nye motorveikryss i dag bli eigedoms-hotspots i 2030. Alt i alt strekkjer Melbournes moglegheitsgeografi i 2025 seg frå eksklusive indre område til framveksande mellomforstadar og utvalde vekstpunkt – og gir alternativ for ulike budsjett og strategiar.

Bustadprisar: Trendar og prognosar

Etter ein periode med korreksjon, er eigedomsprisane i Melbourne på veg oppover igjen i 2025. Medianprisen på hus i Melbourne nådde toppen tidleg i 2022 (omtrent på høgda av pandemiboomen) og fall så med om lag 10 % gjennom 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Denne nedgangen, som var forårsaka av renteauke og ein mellombels utgang av investorar, gjorde Melbourne til ein av dei mest “undervurderte” eigedomsmarknadene blant storbyane i Australia tidleg i 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Spol fram til midten av 2025, og situasjonen er i betring: prisane har stabilisert seg og byrja å stige forsiktig. Domain sin Home Price Index viser at bustadverdiane i Melbourne er på veg ut av negativ årleg vekst – i mai 2025 hadde det årlege fallet minka til berre -1,2 %, ein stor betring frå -7,8 % tidleg i 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Frå månad til månad har prisane stige litt sidan rundt februar 2025 corelogic.com.au. I praksis ser kjøparar og seljarar at marknadsbotnen truleg er passert.

Ser vi framover, spår prognosemakarar vidare prisvekst for Melbourne gjennom 2025 og 2026. Domains siste prognosar indikerer at Melbourne kan leie landet i neste oppsving. Ved utgangen av finansåret 2025–26 (juni 2026), er det venta at medianprisen på hus i Melbourne vil nå ein rekord på om lag 1,11 millionar dollar, om lag ein auke på 6 % frå verdiane midt i 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Denne auken (~66 000 dollar) vil fullt ut viske ut tapa frå den siste nedgangen og sette ein ny pristopp australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Det er også venta at einingsprisar vil stige, men i eit rolegare tempo – medianprisen for einingar i Melbourne er venta å nå om lag 584 000 dollar innan midten av 2026, som framleis er om lag 3 % under toppen frå 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Denne meir moderate opphentinga for einingar blir tilskrive den vedvarande overfloda av uselde leilegheiter frå tidlegare byggeboomar shapepropertygroup.com.au. Likevel vil faktorar som betre prisnivå, insentiv for førstegangskjøparar og befolkningsvekst støtte leilegheitsmarknaden, og truleg presse einingsverdiane oppover dei komande åra shapepropertygroup.com.au.

Fleire drivarar ligg til grunn for desse prisprognosane. For det første er det venta at lånekostnadene vil lette – finansmarknadene forventar at Reserve Bank of Australia vil byrje å setje ned rentene mot slutten av 2025 commercialrealestate.com.au. Lågare bustadlånsrenter aukar kjøparane si evne og stimulerer vanlegvis etterspurnaden, noko som pressar prisane oppover. Økonomane til Domain peikar på at Sydney og Melbourne, som har blant dei høgaste hushaldsgjeldene, har ein tendens til å reagere raskast på renteendringar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette betyr at så snart rentekutt vert gjennomført eller til og med tydeleg signalisert, kan kjøparaktiviteten og prisveksten i Melbourne ta seg opp. For det andre er avgrensa bustadtilbod venta å halde fram. Det er ikkje venta at nybygginga vil ta seg raskt opp (gitt dei pågåande utfordringane i byggjebransjen), så underskotet på bustader vil framleis vere ein nøkkelfaktor s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Sterk folkeauke (drøfta i demografidelen) mot denne avgrensa tilgangen vil naturleg nok presse bustadkostnadene oppover. Til slutt gir ulike statlege støtteordningar – som tilskot til førstegangskjøparar, deleigdeordningar og fritak for dokumentavgift på rimelegare kjøp – noko etterspurnadsstimulans på inngangsnivået, som hjelper fleire kjøparar inn på marknaden og dermed løftar det generelle prisgolvet.Det er verdt å merke seg at Melbourne for tida tilbyr ein verdifordel samanlikna med andre større byar, noko som kan føre til ekstra prisvekst etter kvart som investorar og mellomstatlege tilflyttarar legg merke til skilnaden. Til dømes er medianprisen på hus i Sydney om lag 60–65 % høgare enn i Melbourne per tidleg 2025 shapepropertygroup.com.au, ein premie som har auka dramatisk sidan 2019. På same måte har Brisbane og Adelaide – som tidlegare var mykje billegare – sett prisane sine nærme seg Melbournes nivå shapepropertygroup.com.au. Denne relative rimelegheita i Melbourne (sjølv om det er ein stor global by) gjer byen til ein magnet for prisbevisste kjøparar. Som ein rapport peika på, er Melbourne no svært attraktiv for investorar og oppgraderarar som synest Sydney er utanfor rekkevidde shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Dersom rentene fell, kan desse kjøparane strøyme inn i bustadmarknaden i Melbourne, utnytte byens rabatt og presse verdiane oppover shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Sjølvsagt er det usikkerheit knytt til prognosar. Dei fleste analytikarar ventar stabil, moderat vekst (på om lag 4–6 % årleg dei neste par åra) heller enn ein retur til dei tosifra årlege hoppane ein såg i 2021. Tilgjengelegheit – med median bustadprisar på rundt 8–9 gongar inntekt – vil naturleg avgrense kor raskt prisane kan stige, spesielt om lønene ikkje held tritt s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Det finst òg nedside-risikoar, som at ein ny oppsving i inflasjonen held lånekostnadene høge, eller at ein ny økonomisk sjokk rammar sysselsetjinga. Likevel er det semje mellom bankar og analysefirma om at bustadverdiane i Melbourne vil halde fram med å stige inn i 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. For eigarar tyder dette at eigenkapitalen vil byggjast opp att, og for potensielle kjøparar kan det å vente bety at ein må betale meir seinare.

Oppsummert: Etter ein roleg periode er prisane i Melbourne på veg opp att, om enn i eit rolegare tempo. Det er venta at byen vil nå att tidlegare pristoppar i løpet av det neste året eller så australianpropertyupdate.com.au, og deretter kanskje bevege seg inn i nye toppnivå. Om det ikkje kjem uventa sjokk, bør 2025–2027 bli ein periode med fornya vekst i eigedomsverdiane, støtta av lettare kredittvilkår, etterspurnad driven av folketalsvekst, og den varige attraktiviteten til Melbourne som ein stad å bu og investere.

Utvikling i leigemarknaden (avkastning og ledige bustader)

Leigemarknaden i Melbourne har vore under eit usedvanleg press, prega av rekordlåg vakanse og kraftige leigeaukar, sjølv om det no er teikn til at farten på leigeauken har byrja å avta. Vakansegradene i Melbourne stupte gjennom 2022–2023 då byen kom ut av COVID-nedstengingar og leigetakarar strøymde tilbake (inkludert utanlandske studentar som kom attende). Mot slutten av 2023 hadde vakansegraden i Melbourne falle til rundt 1 %–1,5 %, eit ekstremt stramt nivå som ikkje har vore sett på over eit tiår. I enkelte månader var han til og med under 1 % i visse dataseriar propertyupdate.com.au. Inn i 2025 har vakansegraden auka litt – og ligg på om lag 1,5 % til 2 % per midten av 2025 – men dette er framleis historisk lågt (til samanlikning blir ein vakansegrad på 3 % ofte rekna som ein “balansert” leigemarknad). Dei siste tala viser at leigevakanse i Melbourne ligg på om lag 1,8 % tidleg i 2025, opp frå ~1,1 % året før propertyme.com.au, noko som viser ei mindre letting. På same vis rapporterte CoreLogic ein auke i vakanse frå eit botnnivå på 1,4 % seint i 2023 til ~1,9 % ved slutten av 2024 corelogic.com.au. Sjølv med denne vesle lettinga, er det framleis svært vanskeleg å finne ein leigebustad for leigetakarar. Visningar i populære bydelar har ofte fleire titals søkjarar, og bustadene blir leigde ut på få dagar.

Denne ultrastramme ledigheitsmarknaden har ført til at leigene har nådd rekordhøge nivå. Under oppsvinget etter nedstenginga steig leigene i Melbourne tosifra prosent – i 2022 såg enkelte forstader leigene stige med 15–20 % på eitt år. I 2023 nådde den årlege leigeveksten i Melbourne toppen på rundt ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Men etter kvart som betalingsevna vart pressa, har leigeveksten gått ned. I løpet av året fram til slutten av 2024 steig leigene i Melbourne med meir moderate ~4,1 % corelogic.com.au – framleis over langtidsnivået, men langt unna den tidlegare boomen. For marskvartalet 2025 har auken vore på låge énsifra prosent. Median vekeleg leige i Melbourne er no om lag $600+ (for både hus og leilegheiter samla). Ved utgangen av 2024 var median bustadleige i Melbourne $604 per veke, noko som faktisk gjorde byen til den nest rimelegaste hovudstaden for leigetakarar etter Hobart corelogic.com.au. (Til samanlikning var Sydney på heile $773/veke corelogic.com.au, noko som viser at Melbourne, sjølv om det er dyrt, ikkje er like kostbart som Sydney for leigetakarar.) Leigetakarar i Melbourne brukar framleis ein stor del av inntekta si på bustad – i snitt om lag ein tredel av hushaldsinntekta, det høgaste forholdstalet nasjonalt sidan minst 2006 corelogic.com.au – noko som betyr at det er ei grense for kor mykje meir leigene kan stige før folk blir pressa ut av marknaden.Eitt av dei mest påfallande utviklingane i leigemarknaden i Melbourne har vore utgangen av mange investorar/utleigarar, noko som har redusert tilgangen på utleigebustader. Data frå Victoria’s Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) viser ein utan sidestykke trend: fleire leigedeposita blir tilbakebetalte (dvs. utleigarar som trekkjer seg ut og returnerer depositum) enn nye depositum som blir innbetalte. I marskvartalet 2025, til dømes, vart 3 398 fleire depositum tilbakebetalte enn nye innbetalte i Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Med andre ord, talet på aktive utleigebustader minkar – noko som ikkje har skjedd på over 20 år med registreringar propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Sidan midten av 2023 har Victoria mista om lag 25 000–30 000 utleigebustader frå marknaden abc.net.au abc.net.au ettersom utleigarar sel eller brukar eigedomane sine til andre føremål. Denne investorflykta er driven av fleire faktorar: høgare renter (som gjer det dyrare å eige utleigebustader), tyngre eigedomsskatt og dokumentavgift i Victoria (som har gjort det mindre lønsamt å vere utleigar propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), og strengare leigelover som nokre utleigarar meiner favoriserer leigetakarar for mykje (t.d. vanskelege utkastingsprosessar, pålagde vedlikehaldskrav) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Myndigheitene i Victoria har innført over 130 endringar i leigelovene dei siste åra, som gir leigetakarar fleire rettar når det gjeld dyrehald, mindre endringar og oppseiing av leigeforhold, noko som – sjølv om det er bra for leigetakarane si tryggleik – har blitt trekt fram av utleigarorganisasjonar som ein grunn til at nokre trekkjer seg ut av marknaden propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Denne perfekte stormen har ført til ein reduksjon i leigeal listings, forverrar vacancy crunch. Paradoksalt nok, ved å innføre politikk som skal hjelpe leigetakarar (som leigetakartak eller ekstra vern for leigetakarar) og høgare skattar på investorar, har den kortsiktige effekten vore at mange investorar trekkjer seg ut, og dermed reduserer tilgangen på utleige og legg oppåt press på leigene propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

For leigetakarar betyr den noverande marknaden intens konkurranse og aukande kostnader. For eigedomsinvestorar som blir verande, betyr det rekordlåg vakanse og betre leigeavkastning. Faktisk har leigeavkastninga i Melbourne byrja å stige frå historisk låge nivå. Under den førre oppgangen steig eigedomsverdiane mykje raskare enn leigene, noko som pressa bruttoavkastninga ned (på eit tidspunkt fall gjennomsnittleg avkastning i Melbourne under 3 %). No, takka vere fallande prisar i 2022–23 og aukande leiger, har avkastninga vore på veg oppover. Mot slutten av 2024 hadde Melbourne si brutto leigeavkastning for bustader stige til om lag 3,7 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Dette er framleis relativt lågt (Darwin og nokre mindre byar har 5–6 % avkastning), men det er høgare enn dei ~3,4 % avkastningane året før. Hus i Melbourne gir vanlegvis litt lågare avkastning enn leilegheiter (sidan hus har høgare prisar); til dømes ligg avkastninga for hus i Melbourne rundt 3,3 %, medan leilegheitsavkastninga ofte er over 4 %. Med renter som for tida er høgare enn leigeavkastninga, går dei fleste eigedomar framleis med negativ kontantstraum, men gapet blir mindre. Viktig er det at dersom rentene fell i 2025–2026 og leigene held seg høge, kan mange utleigebustader i Melbourne bli kontantstraumnøytrale eller positive, noko som ville vere ei attraktiv situasjon for investorar.

Framover er leigemarknaden eit dragkamp mellom tilbod og etterspurnad. På den eine sida kan etterspurnaden få litt lettelse ettersom presset på bustadtilgjenge pressar nokre leigetakarar til å bli førstegangskjøparar (dei utnyttar ordningar eller litt lågare prisar i 2024) – faktisk såg Victoria ein auke i førstegangskjøparaktivitet som kan lette leigeetterspurnaden litt abc.net.au abc.net.au. Det finst òg ei naturleg grense for leigevekst når leigetakarar flyttar saman eller bur hos familie dersom leiga blir for høg corelogic.com.au, noko som i praksis reduserer talet på nye hushald. På den andre sida er det lite sannsynleg at tilbodet av utleigebustader vil betre seg drastisk på kort sikt. Build-to-rent-prosjekt (store leigebustadprosjekt) er på veg, og styresmaktene oppmuntrar desse med skattemessige insentiv, men det vil ta år før dei får merkbar effekt. Investorstemninga i Victoria må ta seg opp att for at leigemassen skal vekse. Delstatsregjeringa anerkjenner leigekrisa og har byrja å vurdere tiltak som å framskunde utbygging i aktivitetsområde og sjå på skattevilkår for å lokke investorar tilbake abc.net.au abc.net.au. Inntil det blir meir balanse, kan ein vente at leigemarknaden i Melbourne held seg utleigarvennleg med låg vakanse. Leigeauke frå år til år kan stabilisere seg på midtsifra prosent (t.d. 3–5 % årleg) dersom den verste pressperioden er over corelogic.com.au corelogic.com.au, men ein auke i innvandring eller forseinking i bustadbygging kan igjen føre til raske leigehopp. For no vil leigetakarar i 2025 framleis møte tøffe vilkår, og eigarar nyt dei høgaste leigeavkastningane (og kortaste utleigetidene) ein har sett i Melbourne på mange år.

Store infrastrukturprosjekt og deira påverknad på eigedomsmarknaden

Melbourne er midt i ein infrastrukturboom, med fleire byformande prosjekt undervegs eller på planleggingsstadiet. Desse prosjekta – frå nye jernbanelinjer til motorvegar – endrar ikkje berre korleis folk beveger seg rundt i byen, men påverkar òg etterspurnaden etter eigedom og utviklingsmønster. Her er nokre av dei viktigaste infrastrukturtiltaka og den venta effekten på eigedomsmarknaden i Melbourne:

  • Metro Tunnel (underjordisk jernbanesløyfe): Planlagt ferdig i 2025, Metro Tunnel lagar ei ny tverrby-jernbanelinje med fem nye underjordiske stasjonar (inkludert Arden, Parkville, State Library, Town Hall og Anzac). Ved å avlaste den travle City Loop og auke kapasiteten, vil dette prosjektet betyleg redusere reisetida til viktige område som sjukehus- og universitetsdistriktet i Parkville. Eigedomseffekt: Områda rundt dei nye stasjonane opplever allereie ein auke i investorar si interesse. Til dømes er det tidlegare industrielle Arden-området planlagt for stor ombygging til ein fleirbruks-knutepunkt; tidlege aktørar kjøper opp tomter i påvente av prisauke. Parkville – der Melbourne Uni og bioteknologiske fasilitetar ligg – vil få ein stasjon, noko som truleg vil auke etterspurnaden etter leilegheiter og studentbustader i nærleiken. Generelt fører betre tilgjenge til at ein aukar eigedomsverdiane ved å gjere forstadene meir tilgjengelege. Når Metro Tunnel er i drift, vil han lette trykket på vegar og eksisterande linjer, og auke attraktiviteten til forstader på Sunbury- og Cranbourne/Pakenham-linjene (som tunnelen knyter saman). Vi kan vente ein ringverknad med høgare utbyggingstettleik og stigande bustadprisar innan gangavstand frå dei nye stasjonane over tid.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Dette ambisiøse prosjektet, som no er under bygging (innleiande fasar), vil til slutt danne ein 90 km lang ringbane rundt dei indre forstadene i Melbourne, og knyte saman viktige knutepunkt frå Cheltenham (i sør-aust) via Clayton og Box Hill, vidare til dei nordlege forstadene og til slutt til Melbourne Airport og Sunshine i vest. Det er eit tiårslangt prosjekt, men første fase (Cheltenham til Box Hill) er planlagt ferdig tidleg på 2030-talet. Eigedomsverknad: SRL blir ofte omtalt som eit «byformande» prosjekt fordi det vil skape nye transportknutepunkt og utviklingsmagnetar utanfor sentrum. I påvente av dette har eigedomsmarknaden i forstader som er tiltenkt SRL-stasjonar blitt varmare. Til dømes ser Clayton, som skal få ein stor SRL-knutepunkt (og allereie er eit jobbsenter med Monash University og medisinsk senter), sterkare etterspurnad – investorar ser for seg høgare leigegrunnlag og moglegheiter for utbygging av bueiningar der auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (nær Deakin University) og Box Hill (eit stort næringssenter) er òg klare for vekst, og sistnemnde har allereie fleire høghusutviklingar på gang. Myndigheitene planlegg meir bustad- og næringsutvikling rundt desse SRL-stasjonsområda, og kan potensielt leggje til titusenvis av nye bustader langs linja over tid vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. For huseigarar og investorar kan det å vere nær ein framtidig SRL-stasjon bety betydelege verdiøkningar etter kvart som tilgjenge og tilbod blir betre. Men det er eit langsiktig spel; på kort sikt er det framleis noko usikkerheit rundt prosjektfristar og nøyaktig trasé, men samla sett gir SRL optimisme til Melbournes mellomring-eigedomsmarknad.
  • West Gate Tunnel & Andre Vegprosjekt: West Gate Tunnel (forventa rundt 2025–26) vil gi eit alternativ til den kronisk overbelasta West Gate Bridge, og skape ein ny motorvegforbindelse frå dei vestlege forstadene i Melbourne til hamna og sentrum. Dette er avgjerande for område som Wyndham (Werribee Point Cook) og Melton – i dag møter pendlarar frå desse vekstområda mykje trafikk. Den nye tunnelen og utvida motorvegar skal kutte reisetida frå vest, og gjere dei vestlege forstadene meir attraktive for både innbyggjarar og logistikkverksemder. Når pendlinga blir lettare, kan forstader som Altona, Laverton og Sunshine West oppleve auka etterspurnad. I tillegg er det store North East Link-prosjektet (som knyter ringvegen i Greensborough til Eastern Freeway) under bygging og planlagt ferdig innan 2027. Dette vil fylle eit manglande motorvegsamband i nordaust-Melbourne, og truleg løfte eigedomsverdiane i forstader som Heidelberg, Bundoora og Doncaster ved å redusere trafikk og bringe desse områda nærare arbeidsplassar på tvers av byen. Betre vegsamband utvidar ofte den realistiske pendleradiusen, noko som kan føre til utvikling av nye bustadfelt og høgare prisar for godt plassert randjord.
  • Airport Rail Link: Planar om endeleg å knyte Melbourne Airport til jernbanenettet (via ei avgreining frå Sunshine, integrert med Metro Tunnel) går framover. Sjølv om tidslinjene har blitt utsette (målet er no slutten av 2020-åra), vil dette prosjektet vere ein «game-changer» for nordvest-korridoren. Sunshine, utpeikt som ein super-knutepunkt, er allereie sett av til betydeleg vekst – inkludert høgblokkbustadar og næringsprosjekt – på grunn av flyplassbanen og SRL-overgangen som er planlagt der. Investorar ser mot Sunshine og nærliggande St Albans og Footscray (som ligg på direkte linje til flyplassen via Sunshine) som framtidige «hot spots». Betre tilgang til flyplassen kan òg føre til fleire næringsparkar og hotell i regionen, noko som styrkjer den kommersielle eigedomssektoren. Bustadeigedom i Moonee Valley og Brimbank-områda (t.d. Airport West, Keilor East) kan bli meir attraktive for forretningsreisande og tilsette i flybransjen når ein kan ta toget til sentrum eller flyplassen på få minutt.
  • Byfornyingsområde: I tillegg til transport har Melbourne store byfornyingssoner som Fishermans Bend (eit tidlegare industriområde sør for sentrum som blir omgjort til eit høgblanda byområde) og Arden (som nemnt, knytt til Metro Tunnel). Dette er langsiktige prosjekt, men vil tilføre tusenvis av bustader og arbeidsplassar. Verknaden på eigedomsmarknaden er todelt: dei gir nytt tilbod (som kan dempe prisane i heile byen), men skaper òg svært attraktive nye nabolag som kan oppnå høge prisar. Til dømes, dersom Fishermans Bend utviklar seg til ein ettertrakta teknologi- og utdanningsknutepunkt som planlagt, kan tidlege eigedomskjøparar der oppleve betydeleg verdistigning.

Generelt er oppgraderingar av infrastruktur ein fordel for eigedomsmarknaden. Betre transporttilbod gjer ytre område meir tilgjengelege, og prisgapet mellom desse og indre forstader blir ofte mindre. Vi ser allereie at utbyggjarar sikter seg inn på tomter rundt nye stasjonsområde for å bygge leilegheiter, rekkehus eller næringssenter, i tryggleik om at etterspurnaden vil følgje toga. Store infrastrukturprosjekt gir òg arbeidsplassar under bygginga, noko som kan støtte bustadmarknaden på kort sikt (arbeidarar som treng utleige, osb.). Melbournes noverande infrastrukturprogram – ein del av delstaten si «Big Build» – er eit av dei største i historia, og eigedomsmarknaden responderer deretter. Kjøparar med blikk for framtida kan vurdere å posisjonere seg i forstader som kanskje blir oversett no, men som vil vere «nær ei toglinje» eller få kortare reisetid om nokre år. Historien viser at når eit område blir mykje meir praktisk (gjennom ny motorveiavkøyring eller togstasjon), får eigedomsverdiane ofte eit løft.

Det er likevel viktig å dempe forventningane: ikkje alle prosjekt garanterer ein eigedomsboom, og timing har mykje å seie (verdiane stig ofte i forkant, og flatar ut under bygginga). Nokre nabolag vil òg oppleve ulemper (t.d. år med anleggsstøy eller innløyste eigedomar), noko som kan vere negativt på kort sikt. Likevel, samla sett, vil Melbournes store infrastrukturprosjekt styrke byens buvennlegheit og økonomiske vekst – faktorar som til slutt slår positivt ut i eigedomsmarknaden. Investorar gjer klokt i å «følgje infrastrukturen» når dei leitar etter neste vekstområde, og dette blir ein sentral del av eigedomsstrategien i Melbourne for 2025 og vidare.

Folkevekst og demografiske endringar

Melbournes folketalsforteljing er ei om merkbar vekst og motstandskraft, og det er ein avgjerande drivkraft for eigedomsmarknaden sin framtid. Etter ein kort stopp under pandemien (då stengde grenser førte til at netto innvandring fall), har folketalsveksten i Melbourne kome sterkt tilbake, og ligg no over trenden før pandemien. Faktisk hadde Melbourne den største folketalsauken av alle australske byar i 2023–24, og fekk om lag 142 600 nye innbyggjarar berre det året abs.gov.au abs.gov.au. Denne årlege vekstraten på 2,7 % er blant dei raskaste i landet og er betydeleg høgare enn Sydney sin vekst på 2,0 % i same periode abs.gov.au. Stor-Melbourne sitt folketal var om lag 5,35 millionar per juni 2024 abs.gov.au, og gapet til Sydney (5,56 millionar) minkar abs.gov.au. Dersom desse trendane held fram, ligg Melbourne an til å kunne gå forbi Sydney som Australias mest folkerike by i løpet av det komande tiåret (nokre prognosar antydar innan 2030 eller kort tid etter). Byen sin appell – inkludert mange jobbar, utdanningsmoglegheiter og kulturelle tilbod – saman med sterk utanlandsk innvandring, ligg til grunn for denne solide veksten.

Netto utanlandsk innvandring har vore den viktigaste motoren bak folketalsveksten i Melbourne dei siste åra. Med at Australia har opna grensene igjen og auka innvandringsmåla for å fylle kompetansegap, tener Melbourne (som ein favoritt blant innvandrarar) på tilstrøyminga. Internasjonale studentar, særleg, har kome tilbake i stort tal til universiteta i Melbourne. Dette er tydeleg i etterspurnaden etter utleige i indre by (der studentar leiger leilegheiter) og i visse forstader med store innvandrarmiljø. Til dømes har Melbourne sett betydeleg innvandring frå land som India, Kina og Nepal, noko som har bidrege til vekst i forstader som Clayton og Tarneit (indisk diaspora), Box Hill og Glen Waverley (kinesisk diaspora) og så vidare. Desse demografiske mønstra påverkar ofte bustadpreferansar – til dømes sterk etterspurnad etter større familiehus i område der innvandrarar, som ofte bur i fleirgenerasjons-hushald, føretrekk å bu, eller etterspurnad etter utleigeleilegheiter nær universitet frå internasjonale studentar.

Ein annan endring knytt til COVID og tida etterpå er trendar innan intern migrasjon. I løpet av 2020–2021 opplevde Melbourne ein utflytting av innbyggjarar til regionar og andre delstatar (særleg Queensland) då heimekontor og nedstengingar førte til at folk revurderte livsstilen sin. Men i det siste har denne trenden moderert seg eller snudd. Regional folkevekst i Victoria er framleis positiv, men hovudstadene (særleg Melbourne) tek igjen størstedelen av veksten abs.gov.au abs.gov.au. Lokkinga frå byjobbar, utdanning og tilbod ser ut til å trekke folk tilbake. Melbournes ytre vekstområde (som i vest, nord og sør-aust for byen) illustrerer dette: dei var dei raskast veksande SA2-regionane i landet i 2023–24, noko som tyder på at mange flyttar inn i desse nye forstadane frå andre stader abs.gov.au abs.gov.au. I hovudsak veks bykanten raskt med unge familiar og innvandrarar. Samstundes har nokre indre byområde som mista innbyggjarar under nedstenginga (som delar av sentrum og indre sør) fått folk tilbake no som kontor, restaurantar og kulturliv er i full sving igjen.

Når det gjeld demografisk samansetjing, held Melbourne fram med å vere ein kosmopolitisk smeltedigel. Nesten 40 % av melbournarane er fødde i utlandet, og den delen vil truleg auke med den noverande innvandringsbølgja. Dette mangfaldet viser seg ofte i levande kulturelle enklavar (Footscray for afrikanske samfunn, Springvale for søraustasiatiske, osv.), kvar med sine eigne nyansar i bustadmarknaden. Vi ser òg demografiske endringar som ei aldrande befolkning i nokre etablerte forstader – det er ein veksande gruppe eldre og pensjonistar i område som Beaumaris eller Ivanhoe, til dømes, noko som aukar etterspurnaden etter lettstelte bueiningar og rekkehus. Motsett fører babyboom i vekstområda til etterspurnad etter større hus, skular og parkar i desse områda.

Ein merkbar prognose: Victoria (og Melbourne som ein forlenging) er venta å leie landet i folketalsvekst innan rekneskapsåret 2027 shapepropertygroup.com.au. Regionen er sett til å klatre frå tredjeplass (i prosentvis vekst) til første, og gå forbi vekstratene til statar som Queensland eller WA, som nyleg har leia shapepropertygroup.com.au. Dette er viktig fordi det tyder på vedvarande høg etterspurnad etter bustader i Melbourne på mellomlang sikt. Ein ung, veksande befolkning held hushaldsdanninga høg, og krev difor fleire bustader. Utfordringa, som diskutert, vil vere å levere nok bustader – difor fokuset på planreformer og bustadmål (den føderale regjeringa sitt Housing Accord har som mål å leggje til 1,2 millionar bustader nasjonalt innan 2029, med ein betydeleg del som trengst i Melbournes vekstområde).

Ein annan demografisk trend etter pandemien som er verdt å nemne, er tilbakekomsten av immigrasjon og studentpopulasjonar til indre Melbourne, noko som har vitalisert byen. Område som CBD, Carlton og Southbank, som såg leigeledigheita skyte i vêret i 2020, har no svært låg ledigheit takka vere tilstrøyminga av studentar og unge profesjonelle frå utlandet. Dette bidreg til å gje nytt liv til leilegheitsmarknaden i indre by. Det betyr òg at karakteren til desse områda – internasjonale serveringsstader, kulturfestivalar, osb. – blomstrar igjen, og gjer Melbourne til den mangfaldige, globalt tilknytte byen han er kjend for å vere.

Samla sett er folketalsvekst eit tveegga sverd: det er eit stort pluss for bustadetterspurnaden (fleire folk = fleire bustader trengst på alle prisnivå), men det legg òg press på infrastruktur og kan forverre tilgjengelegheita om bustadbygginga ikkje held tritt. Planleggjarane i Melbourne er under press for å handtere denne veksten på ein berekraftig måte – gjennom auka fortetting i etablerte område, utviding av transport og utvikling av nye forstader med gode tenester. Frå eit investorperspektiv er det likevel som regel lurt å satse på ein by med sterk folketalsvekst som Melbourne for langsiktig kapitalvekst. Kvar ny innbyggjar treng ein stad å bu, så område som veks raskast (og har jobbar eller god tilknyting) ser ofte over gjennomsnittleg verdistigning på eigedom. Demografien i Melbourne teiknar såleis eit bilete av ein by med ein robust vekstbane, som driv eigedomsmarknaden godt inn i neste tiår.

Regjeringspolitikk og renteeffektar

Regjeringspolitikk og makroøkonomiske faktorar – særleg rentenivå – har stor innverknad på eigedomsmarknaden i Melbourne. Perioden 2022–2024 viste dette tydeleg: kraftige renteaukingar frå sentralbanken og fleire statlege politiske endringar kjølte marknaden betydeleg ned. Når vi går inn i 2025, er både politiske rammer og pengepolitikken i endring på måtar som vil forme eigedomsutviklinga.

Pengepolitikk (renter): Reserve Bank of Australia (RBA) auka styringsrenta raskt frå rekordlåg nivå (0,1 % i 2021) opp til rundt 4,1 % ved midten av 2023, for å bekjempe høg inflasjon. Denne bratte auken i bustadlånsrenter reduserte låneevna kraftig – for mange kjøparar fall summen dei kunne betale for ein bustad med 20–30 %. Som følgje av dette fall bustadprisane i 2022–23. No i 2025 har inflasjonen byrja å avta og RBA har pausa rentehevingane. Finansmarknader og økonomar ventar i stor grad at neste steg vil vere rentekutt, truleg frå slutten av 2025 commercialrealestate.com.au. Nokre prognosar antydar faktisk at RBA kan kutte renta to gonger i andre halvdel av 2025 dersom inflasjonen er under kontroll commercialrealestate.com.au. Utsiktene til lågare renter gir allereie betre kjøparstemning – viss ein veit at bustadlån kan bli billegare, aukar det trua på å kjøpe. Lågare renter reduserer dei månadlege avdraga eller gjer at kjøparar kan låne litt meir, noko som kan stimulere etterspurnad og prisvekst. Melbourne har historisk vore følsam for renteendringar, og som forskingssjefen i Domain påpeikar, pleier byen å reagere raskt på endringar i rentenivå australianpropertyupdate.com.au. Difor kan eit tydeleg signal om rentekutt føre til ein aktivitetsauke (slik ein har sett i tidlegare syklusar der fallande renter gir oppsving i eigedomsmarknaden). Motsett, dersom inflasjonen held seg høg og RBA utset kutt eller til og med aukar renta meir, vil det bremse oppgangen i eigedomsmarknaden. For no peikar dei fleste indikatorar mot ein stabil eller meir laus pengepolitikk framover, noko som er positivt for eigedomsmarknaden.

Føderal politikk og innvandringspolitikk: Den australske føderale regjeringa påverkar eigedomsmarknaden indirekte gjennom migrasjonsnivå og bustadprogram. Den noverande regjeringa har halde oppe høge innvandringsmål for å stimulere økonomisk vekst – på over 300 000 netto utanlandske innvandrarar per år til Australia, og ein stor del av desse slår seg ned i Melbourne. Dette er positivt for bustadetterspurnaden. På føderalt nivå finst det òg ordningar som First Home Guarantee (som lar førstegangskjøparar kjøpe med så lite som 5 % eigenkapital, statsgaranti) og Regional First Home Buyer Guarantee, som hjelper folk inn på marknaden. I 2025 vart nokre av desse ordningane utvida (t.d. kan vener eller sysken kjøpe saman under FHG), noko som kan ha ein liten positiv effekt på etterspurnaden. Samstundes har staten lansert Housing Australia Future Fund for å finansiere bygging av rimelege bustader, sjølv om dette er retta mot subsidierte bustader og det kan ta tid før ein ser resultat på marknaden.

Kanskje det mest ambisiøse føderale initiativet er National Housing Accord (som har som mål å bygge 1,2 millionar nye bustader på landsbasis innan 2029). Suksessen til avtalen er usikker – som nemnt tidlegare, er dagens byggetillatingsrate ikkje på veg til å nå det målet realestate.com.au. Likevel har sjølve eksistensen av dette målet sett i gang diskusjonar om planreform og insentiv for å auke tilbodet. Dersom føderale eller statlege styresmakter innfører fleire insentiv for build-to-rent, forenklar godkjenningsprosessar, eller investerer i infrastruktur for å frigjere nytt land, kan desse tiltaka gradvis betre bustadtilbodet i Melbourne (og dermed dempe prisauke og leigepress). Så langt har 2024–2025 sett moderate politiske justeringar – til dømes små auke i Commonwealth Rent Assistance, nokre skatteinsentiv for institusjonell utleigebustad – men enno ingen mirakelløysing på bustadmangelen.

Viktoriansk delstatspolitikk – Skattar og reguleringar: I Victoria har delstatsregjeringa ført ein blanding av politikk for eigedomsaktørar. På den eine sida tilbyr Victoria rause insentiv for førstegangskjøparar (til dømes fritak for dokumentavgift på bustader opp til $600 000, og redusert opp til $750 000, pluss eit tilskot på $10 000 for nye bustader i storbyområdet Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Desse bidreg til å støtte etterspurnaden i den nedre enden av marknaden. På den andre sida har den viktorianske regjeringa dei siste åra auka fleire skattar retta mot eigedomsinvestorar og eigarar av høg verdi i eit forsøk på å auke inntektene og betre bustadtilgjengelegheita. Viktige endringar inkluderer:

  • Ei omlegging av eigedomsskatten frå 1. januar 2024: grensa for skattefritak for investorar vart kutta frå $300 000 til berre $50 000, noko som fører til at mange fleire eigarar no må betale eigedomsskatt propertyupdate.com.au. I tillegg vart nye eigedomsskattesatsar innført (eit fast gebyr opp til $975 pluss 0,1 % ekstra på eigedom over $300 000) propertyupdate.com.au. Dette betyr at sjølv «mor og far»-investorar med ei lita eining no får ei årleg eigedomsskatt, der dei tidlegare kanskje ikkje betalte noko.
  • Ei utviding av skatten på tomme bustader til å gjelde heile delstaten frå 2025 propertyupdate.com.au. No må eigarar betale skatt dersom ein eigedom står tom i meir enn 6 månader i året (tidlegare gjaldt dette berre i indre Melbourne). Dette kan ramme dei med fritidsbustader, eller utbyggjarar som held på tomter, og legg ein kostnad på å halde bustader utanfor leigemarknaden.
    • Ein ny Windfall Gains Tax (gjeldande frå juli 2023) som pålegg opptil 50 % skatt på auken i tomteverdi når tomt blir omregulert til meir verdifull bruk propertyupdate.com.au. Dette rettar seg mot utbyggjarar og grunneigarar som tener på omregulering, særleg i utkanten av Melbourne. Sjølv om målet er å hente verdi til fellesskapet, meiner kritikarar at det hemmer utbygging nettopp der det er behov for nye bustader.
  • Auka gebyr og avgifter: til dømes har Emergency Services Levy som er innbakt i kommunale avgifter auka, og fungerer som ein slags eigedomsskatt propertyupdate.com.au. I tillegg er det framleis ekstra dokumentavgift for utanlandske kjøparar og tilleggsavgift for fråverande eigarar i Victoria, noko som kan dempe noko av den internasjonale investeringa.

I tillegg har Victoria svært leigetakarvennlege leigelover som tidlegare omtalt (ingen “utan skuld”-utkastelsar, lettare å få godkjent kjæledyr, pålagt vedlikehald, osb.). Desse var alle velmeinte for å gi større tryggleik og rettferd for leigetakarar, men har truleg fått enkelte investorar til å tenkje seg om to gonger før dei kjøper i Melbourne samanlikna med til dømes Brisbane eller Perth (som har mindre strenge reglar). Som følgje av dette har Victoria fått eit rykte i 2024–2025 for å vere mindre venleg mot utleigarar – noko til og med analytikarane i Domain erkjenner, og peikar på at høgare skattar og avgrensa kapasitet til infrastrukturinvesteringar kan gjere Victoria mindre attraktivt enn andre delstatar for investeringar australianpropertyupdate.com.au.

Den påverknaden desse politikkane har er tydeleg: utlån til investorar i Victoria gjekk ned og mange investorar selde eigedomar (som omtalt i leigemarknadsdelen). På kort sikt har dette stramma inn tilgangen på utleigebustader og ført til høgare leiger – ein utilsikta konsekvens som styresmaktene no må handtere. Politikkutformarar står i ein vanskeleg situasjon der dei prøver å betre tilgjenge for leigetakarar og førstegangskjøparar utan å skremme vekk dei investorane og utbyggjarane som trengst for å skaffe bustader. Det er stadig krav frå bransjen om at Victoria bør revurdere nokre av desse tiltaka (til dømes å heve grensa for eigedomsskatt eller gi insentiv til bygging for utleige ved å tilby rabatt på eigedomsskatt). Per midten av 2025 er ingen store endringar gjennomført, men dette blir eit viktig område å følgje med på. Eventuelle framtidige politiske endringar – som ei mogleg reform av dokumentavgifta (NSW har innført eit årleg skattealternativ, Victoria kan følgje etter) eller nye reguleringsreglar for å tillate meir bustader med middels utnytting – kan endre eigedomsmarknaden vesentleg. Hausten 2024 kunngjorde den viktorianske regjeringa planar om å auke bustadtilbodet i etablerte forstader ved å utvide Activity Centres-programmet (oppsoning rundt kollektivknutepunkt) abc.net.au abc.net.au, med mål om 300 000 nye bustader i desse områda innan 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Om dette lukkast, kan det lette presset på lang sikt.

Når det gjeld kortvarig marknadssentiment, har statlege tiltak òg ein psykologisk effekt. Avlysinga av Samveldeleikane 2026 av Victoria i 2023 (på grunn av budsjettproblem) rysta til dømes noko av tilliten til delstatens økonomi, men den direkte påverknaden på eigedomsmarknaden var minimal bortsett frå noko regional utvikling som vart lagt på is. På den positive sida fører statlege tilskot eller stimuleringstiltak (som mellombelse rabattar på dokumentavgift eller tilskot til bustadkjøparar) ofte til auka kjøpsaktivitet – til dømes då HomeBuilder-tilskotet vart innført nasjonalt i 2020, førte det til ein byggeboom i Melbournes forstader. Ingen slike tilskot er aktive no, men om marknaden treng støtte, kan styresmaktene innføre tiltak som raskt vil bli kapitalisert inn i prisane.

Oppsummert, er politikk- og rentemiljøet i 2025 i ein overgangsfase. Dei tunge motvindane med aukande renter og investorskattar som Melbourne har stått overfor, er truleg i ferd med å lette: rentene er venta å falle i løpet av det neste året commercialrealestate.com.au, og regjeringa, som ser leigekrisa, kan kome til å moderere ytterlegare investordiskrimineringar. For investorar har det noverande miljøet i Melbourne vore utfordrande, men endringar (rentekutt, eller politiske justeringar for å oppmuntre til tilbod) kan få pendelen til å svinge tilbake. For eigar-buarar er utsikta til billigare bustadlån gode nyheiter, sjølv om dei må handtere framleis høge inngangskostnader og konkurranse. Melbournes erfaring viser at regjeringspolitikk kan påverke eigedomsmarknaden i stor grad – med rett balanse kan det oppmuntre til berekraftig vekst og tilbod, men om det blir feilkalibrert, kan det skape kortsiktige forvrengingseffektar (som utvandring av utleigarar). Aktørar i marknaden vil følgje nøye med på dei komande RBA-vedtaka og eventuelle bustadpolitiske kunngjeringar i stats- eller føderale budsjett, då desse vil vere med på å sette tonen for eigedomsmarknaden i Melbourne dei neste åra.

Investeringsmoglegheiter og risikoar i Melbourne

For eigedomsinvestorar og utbyggjarar byr marknaden i Melbourne i 2025 på både freistande moglegheiter og merkbare risikoar. Byen sin eigedomsmarknad ser ut til å vere på veg oppover, og dei som posisjonerer seg rett i denne fasen, kan hente store gevinstar dei komande åra. Likevel krevst det nøye strategi for å navigere dei utfordringane som er unike for Melbourne-marknaden. La oss bryte ned dei viktigaste moglegheitene og risikoane:

Moglegheiter:

  • Kontrasyklisk kjøpsaugeblikk: Melbourne har nettopp kome ut av ein periode med prisnedgang/stagnasjon, noko som betyr at verdiane i mange område framleis er under dei siste toppane. Denne fasen – når marknaden er i ferd med å hente seg inn, men enno ikkje har teke av – kan vere eit ideelt tidspunkt å kjøpe på. Som ein ekspert seier, no er det ein kontrasyklisk moglegheit for å investere, med prisar framleis under toppnivå og aukande momentum propertyupdate.com.au. Kjøparar i 2025 kan sikre seg eigedomar til prisar som i ettertid kan sjå ut som eit kupp dersom prognosane om 5–6 % årleg vekst slår til. Historia frå tidleg 2020-tal viste at eigedomsmarknaden i Melbourne snur relativt raskt; dei som kjøpte på botnen i 2019, såg store gevinstar allereie i 2021, til dømes. Vi kan vere ved eit liknande vendepunkt der kjøp før massane kjem tilbake gir dei beste gevinstane.
  • Sterke langsiktige fundament: Melbournes fundament – befolkningsvekst, diversifisert økonomi (finans, teknologi, utdanning, helsevesen) og massive investeringer i infrastruktur – gjer byen til eit solid langsiktig val. Byen blir stadig rangert som ein av verdas mest levelege, noko som tiltrekk både folk og verksemder. Befolkningsvekst, spesielt, er ein medvind for investorar; fleire folk betyr kontinuerleg etterspurnad etter bustader. Sidan Melbourne er venta å bli Australias raskast veksande by dei komande åra shapepropertygroup.com.au, kan investorar vere trygge på at det vil vere ein stor pool av leigetakarar og framtidige kjøparar for eigedomar med god beliggenheit. Den varierte økonomien skjermer òg mot svingingar; sjølv om ein sektor (til dømes internasjonale studentar) fell, kan andre (som innanlandsk flytting eller ein teknologiboom) ta over.
  • Forbetra leigeavkastning og inntekt: Som nemnt har leigene auka kraftig og avkastninga har stige frå botnnivå. I enkelte segment (leilegheiter, rekkehusleige) kan ein no finne bruttoavkastning på 4–5 %, noko som er vesentleg betre enn for nokre år sidan. Med ledigheit <2 % har utleigarar prissetjingsmakt til å halde fram med moderate leigeaukar. Denne sterke leigemarknaden forbetrar kontantstraumen for investorar og kan lokke fleire tilbake til Melbourne. I tillegg, dersom rentene fell, vil gapet mellom leigeavkastning og lånerente minke, og det kan til og med bli mogleg med positiv kontantstraum på enkelte eigedomar – noko ein ikkje har sett i Melbourne på mange år. Investorar som kjøper eigedom før rentekutt (og dermed før ein eventuell investorreprising) kan dra nytte av både verdistigning og ei tid med betre leigeavkastning.
  • Relativ rimelegheit (interesse frå andre delstatar og utlandet): Samanlikna med Sydney er eigedom i Melbourne eit røvarkjøp – hus til to tredelar av prisen i Sydney, leilegheiter endå billegare shapepropertygroup.com.au. Dette vekkjer interesse frå kjøparar frå andre delstatar og utanlandske investorar (særleg frå Asia) som ser på Melbourne som god valuta for pengane i ein verdsby. Etter kvart som reiseverksemd normaliserer seg, kan vi sjå ein retur av utanlandske kjøparar (Kina har letta noko på restriksjonane for kapitalutførsel i 2023–24), og Melbourne har historisk vore ein favoritt for utanlandske eigedomsinvesteringar etter Sydney. Verdigapet er ein moglegheit; investorar kan kjøpe sentrale eigedomar i Melbourne med avkastning lik eller betre enn Sydney, til ein mykje lågare inngangspris, og forvente at Melbourne over tid kan tette noko av det gapet shapepropertygroup.com.au.
  • Målretta vekstområde: Det finst spesifikke segment som er modne for investering. Familievenlege hus på eigedom i gentrifiserande mellomringsforstader er framleis toppval, sidan dei tener både eigarbuarar og leigetakarar. Rekkehus og låge, eksklusive leilegheiter i attraktive skulekrinsar eller nær kollektivtransport er eit anna godt val – dei passar for både nedskalerarar og unge familiar som ikkje har råd til hus. Også nisjeinvesteringar som studentbustader kan blomstre igjen med tilbakekomsten av internasjonale studentar, og build-to-rent-prosjekt har statleg støtte (25 års fritak for eigedomsskatt i Victoria for kvalifiserte prosjekt), noko som gjer dei til ein gryande, men veksande moglegheit. Den kommersielle sida gir òg sjansar: til dømes vil høgkvalitets logistikkanlegg eller nærbutikk-senter i vekstområde truleg få høg utleigegrad og leigevekst, så investorar med lengre tidshorisont og større budsjett kan finne gode kjøp i desse sektorane før avkastningskrava pressast ned igjen når økonomien tek seg opp.
  • Potensial for politiske medvindar: Sjølv om nyleg politikk har vore ein motvind, kan situasjonen snu. Dersom regjeringa i Victoria, under press frå leigekrisa, innfører investorvenlege endringar (som lettar i eigedomsskatt eller nye insentiv), kan eigedomsverdiane og investoretterspurnaden auke. Tilsvarande vil all føderal stimulans for bustadmarknaden (som nye tilskot eller skattefordelar) gi marknaden eit løft. Smarte investorar følgjer med på det politiske klimaet for å gripe eventuelle fordelar som blir vedtekne.

Risikoar:

  • Rente-/finansieringsrisiko: Den største risikoen er om inflasjonen ikkje roer seg og rentene held seg «høgare lenger». Dersom RBA ikkje kuttar rentene, eller endå verre, aukar dei, vil lånekostnadene halde fram som ei begrensing. Høge bustadlånsrenter avgrensar ikkje berre nye lån, men pressar òg eksisterande eigarar (sjølv om dei fleste klarer seg grunna buffarar, er det alltid ein risiko for tvangssal om rentene stig uventa mykje). Sjølv om det no er venta lettelse, bør investorar stressteste økonomien sin for eit scenario der rentene held seg på dagens nivå eller berre fell sakte. Tida med superlave renter er over; dei som ventar seg 2 % bustadlånsrente igjen, kan bli skuffa. I tillegg har kredittvilkåra blitt strammare – bankane er strengare med betalingsevne. Om utlånsstandardane blir endå strengare (til dømes om tilsynsmyndigheitene aukar kapitalkrav eller buffarar), er det ein risiko for etterspurnaden etter eigedom.
  • Skatte- og reguleringsrisiko: Victorias hang til å bruke eigedom som «pengekyr» (som ein kommentator sa propertyupdate.com.au) er ikkje garantert å stoppe. Staten har budsjettunderskot, og det er ein risiko for at fleire skattar eller avgifter kan bli innførte (til dømes snakk om mogleg leigekontroll eller ytterlegare auke i eigedomsskatt om dei økonomiske tilhøva blir verre). Slike tiltak kan skremme investorar eller redusere avkastninga. Likeeins vil ytterlegare endringar i leigelovene – som leigetakartak, som enkelte leigetakarorganisasjonar ønskjer – direkte avgrense investorar si inntektsmoglegheit (sjølv om Victoria førebels ikkje har innført leigetak, i motsetnad til enkelte europeiske byar). Investorar må vere klar over at politisk risiko er høgare i Victoria enn i mange andre delstatar, og ta det med i strategien sin. Å spreie porteføljen eller strukturere eigarskap for å optimalisere skatt (få god rådgjeving) er avgjerande.
  • Overtilbod i visse segment: Sjølv om Melbourne samla sett har bustadmangel, er det ein risiko for lokal overtilbod. Høgblokkleilegheiter i indre by er eitt døme; eit stort tal nye leilegheitstårn i CBD/Southbank blir ferdigstilt rundt 2025–26, inkludert mange build-to-rent-prosjekt. Dette kan midlertidig auke talet på ledige bustader i desse områda og mjuke opp leigeprisane eller prisane for generiske høgblokkleilegheiter. På same måte kan tomtedeling i ytre område føre til overflod – om ein resesjon eller kredittkrise slår til, kan desse hus-og-tomt-marknadene oppleve prisfall når utbyggjarar gir rabatt på uselde einingar. Investorar bør vere varsame med å betale for mykje for nybygg i konkurranseutsette segment, og heller fokusere på eigedomar med ein viss knappheit (unike eigenskapar, avgrensa tilbodslokasjonar).
  • Økonomiske og sysselsettingsfaktorar: Eigedomsmarknaden i Melbourne, som alle andre, er knytt til den breiare økonomien. Det finst risikoar som ein global økonomisk nedgang (om til dømes Kinas økonomi bremser kraftig, kan det påverke Melbourne gjennom færre studentar eller råvarebaserte jobb-tap nasjonalt) eller ein nasjonal resesjon som aukar arbeidsløysa. Høgare arbeidsløyse vil svekke bustadetterspurnaden og kan auke talet på bustadlån i mislighald. Per i dag er arbeidsløysa låg og inntektene stig, noko som er positivt, men om det snur, er det ein risiko. Konsentrasjonen av visse næringar (Melbourne har ein stor finans- og profesjonstenestesektor) betyr at eit slag mot desse (t.d. ein finanskrise eller store selskapsflyttingar) kan påverke kjøpargruppene i dei meir eksklusive marknadene.
  • Klima og miljøplanlegging: Dette er ein meir langsiktig risiko, men verdt å nemne. Deler av Melbourne (særleg ved bukta og lågtliggande vestlege forstader) står overfor flom- og havnivåaukerisiko dei komande tiåra. Allereie no stig forsikringskostnadene i nokre flomutsette område. Sjølv om dette ikkje er akutt, bør investorar med svært lang tidshorisont vurdere den miljømessige robustheita til eigedomsplasseringa si. I tillegg blir energikrav for utleige strengare; eldre eigedomar kan krevje oppgradering (ein ekstra kostnad) for å oppfylle krava.
  • Marknadsvolatilitet og timing: Marknaden i Melbourne kan vere syklisk. Ein investorar kan kjøpe i påvente av ein oppgang, men det kan ta lengre tid før den kjem. Til dømes, om rentekutt blir utsett til 2026, kan prisane halde seg flate i 2025 og først ta seg opp seinare. Alternativkostnaden for pengar er eit moment – i eit høgrente-miljø gir eigedom ca. 3–4 % avkastning, medan ein kan få 5 % i ein trygg innskotskonto. Nokre investorar kan då meine det ikkje er verdt det, noko som er ein psykologisk risiko for etterspurnaden. Ein må vere budd på å halde på eigedom lenge nok til å ri av eventuelle nedgangar, og ikkje satse på raske sal i uvisse tider.

Når ein veg desse faktorane, ser mange ekspertar framleis på Melbourne i 2025 som gunstig for strategisk, langsiktig investering. Nøkkelen er å vere selektiv: vel eigedomar med varig appell (t.d. eldre bustader i indre forstader, eigedomar nær kollektivtransport og arbeidsplassar, osb.), unngå nye bustadprosjekt utan knappheit, og sørg for at budsjettet ditt tåler føreseielege renteaukar eller vakanser. Det er tid for å vere selektiv, men optimistisk. Som Michael Yardney, ein kjend investeringsrådgjevar, seier: Smartere investorar fokuserer på høgkvalitets, “investeringsgrad”-eigedomar med sterke fundament, i staden for å jage spekulative trendar propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Dei har eit langsiktig perspektiv, og forstår at Melbournes veksthistorie står ved lag, og at kortvarige utfordringar ofte gir dei beste inngangspunkta.

Oppsummert gir eigedomsmarknaden i Melbourne inn mot 2025 og vidare ei overtydande forteljing – ein by på veg opp att, full av ny infrastruktur og folk, og venta å leie eigedomsveksten nasjonalt ifølgje prognosar. For investorar og andre aktørar er oppgåva å utnytte moglegheitene i denne oppgangen (auka prisar, sterk etterspurnad etter utleige, relativ verdi) samstundes som ein handterer risikoane (politiske endringar, renteauke og tilbodsskilnader). Dei som lukkast med dette, kan oppleve at Melbourne igjen lever opp til sitt rykte som ein førsteklasses destinasjon for eigedomsinvesteringar, der dei neste åra legg grunnlaget for solide gevinstar og velstand i eigedomssektoren.

Kjelder:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

St. Tropez Real Estate Boom: Inside the 2025 Luxury Property Market and Future Forecasts

St. Tropez eigedomsboom: Innanfor luksusmarknaden for eigedom i 2025 og framtidsutsikter

Eigedomsmarknaden i Saint-Tropez er framleis ein av dei mest eksklusive
Mallorca’s 2025 Real Estate Boom: Record Prices, Luxury Surge & Hidden Opportunities

Mallorca sin eigedomsboom i 2025: Rekordprisar, luksusvekst & skjulte moglegheiter

Region Snitt Pris (€/m², slutten av 2024) Årleg endring (2024)