- Huizenprijzen stabiliseren: De mediane verkoopprijs voor een eengezinswoning in Boise ligt rond de $525,000 halverwege 2025, ongeveer gelijk (0–1% hoger) vergeleken met een jaar eerder weknowboise.com weknowboise.com. Dit markeert een afkoeling na de hectische dubbele-cijferige stijgingen van 2020–2022, wat wijst op een meer gebalanceerde markt.
- Veerkrachtige verkopen & lage voorraad: Ondanks hogere rentepercentages blijft de koopactiviteit stabiel. Ada County zag een stijging van 10% in woningverkopen in juli 2025 ten opzichte van een jaar eerder weknowboise.com. De voorraad neemt toe maar blijft krap met ongeveer 2,4 maanden voorraad (onder de 4–6 maanden van een evenwichtige markt) weknowboise.com, waardoor scherp geprijsde woningen nog steeds kopers aantrekken.
- Huren omlaag, vraag omhoog: De gemiddelde huurprijs in Boise is ongeveer $1,826 (Q1 2025), zo’n 7,3% lager dan een jaar geleden doordat een toestroom van nieuwe appartementen huurders meer keuze geeft weknowboise.com weknowboise.com. Toch blijven de leegstandscijfers extreem laag (~1,8% in totaal), wat aangeeft dat de vraag naar huurwoningen het aanbod nog steeds overtreft weknowboise.com weknowboise.com. Eengezinswoningen worden gemiddeld verhuurd voor ~$2,120, en meergezinswoningen voor ~$1,385, waarbij verhuurders de prijzen verlagen om de woningen gevuld te houden weknowboise.com weknowboise.com.
- Commercieel vastgoed gemengd: Winkelruimte is razend populair – De leegstand van winkels in Meridian is minder dan 1% idahobusinessreview.com en de huurprijzen voor toplocaties zijn gestegen tot in de $40+ per vierkante voet range idahobusinessreview.com. Industriële panden blijven ook in trek, hoewel een golf van nieuwe magazijnen de leegstand in de industrie naar ongeveer 8,6% heeft geduwd in Q2 2025 (gestegen vanaf recorddieptes) cushmanwakefield.com. Kantoor leegstand rond de 11–12% ligt hoger dan voor de pandemie, maar is veel beter dan in grote kuststeden cushmanwakefield.com. De kantorenmarkt van Boise presteert beter dan de nationale trends, zelfs nu hybride werken de vraag naar kantoorruimte in het centrum afzwakt.
- Bevolkingsgroei houdt aan: De Boise metro (Ada en Canyon Counties) kreeg er het afgelopen jaar ongeveer 25.000 mensen bij – een stijging van 3% tot ongeveer 847.840 inwoners in 2025 boisedev.com. De bevolking van de stad Boise groeide tot 253.550 (+1,4%), terwijl voorsteden als Meridian (+3,1%) en Star (+9,8%) explodeerden met nieuwe inwoners boisedev.com. Deze migratiegolf (voornamelijk uit duurdere staten) stuwt de vraag naar woningen en zal naar verwachting aanhouden tot 2028, waardoor de druk op de markt blijft.
- Robuuste Banen- & Economische Groei: De werkloosheid in het Boise-gebied blijft laag (rond de 3% in 2024), en de banengroei in Idaho wordt voorspeld op ~1,5–2% per jaar tot 2028 dfm.idaho.gov. Grote werkgevers breiden uit: Micron Technology investeert meer dan $15 miljard in een nieuwe chipfabriek in Boise, die naar verwachting duizenden goedbetaalde banen zal toevoegen tussen 2025–2029 boirealtors.com idahobusinessreview.com. Een sterke arbeidsmarkt en stijgende inkomens (het mediane gezinsinkomen in Idaho is ongeveer $89K) versterken de vraag naar woningen weknowboise.com, hoewel hoge hypotheekrentes rond 6,7% weknowboise.com de betaalbaarheid onder druk zetten.
- Kansen & Risico’s voor Belanghebbenden: Huizenkopers in 2025 krijgen eindelijk wat meer ademruimte – typische woningen staan nu zo’n 2–3 weken te koop in plaats van slechts enkele dagen weknowboise.com. Kopers kunnen onderhandelen over ontbindende voorwaarden of kleine kortingen nu de voorraad langzaam toeneemt, maar krijgen te maken met hogere maandlasten bij 30-jaar hypotheekrentes rond de 6–7%. Verkopers profiteren van de aanhoudende vraag in Boise (groei van bevolking en banen), maar hebben niet langer alle troeven in handen – realistische prijzen en mogelijk vooraf wat woningverbeteringen zijn nodig om biedingen aan te trekken in een meer selectieve markt weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Veel langjarige eigenaren kiezen ervoor helemaal niet te verkopen, uit angst hun ultralage hypotheekrente te verliezen of vermogenswinstbelasting te moeten betalen over enorme overwaarde (meer dan 54% van de huiseigenaren in Idaho zit nu boven de $250K/$500K belastingvrije winstgrens) boirealtors.com boirealtors.com. Investeerders zien kansen in de sterke huurmarkt van Boise – leegstand onder de 2% en een groeiende talentenpool – maar moeten rekening houden met afvlakkende huurgroei en het risico van overaanbod in de appartementenmarkt (in 2023 daalden de vergunningen voor meergezinswoningen door gestegen rentekosten weknowboise.com). Voorzichtige investeerders richten zich op segmenten met veel vraag (zoals betaalbare huurwoningen, industrieel vastgoed) en houden rekening met hogere financieringskosten.
- Crisis in Betaalbaarheid van Wonen & Beleidsreactie: Snelle prijsstijgingen hebben ervoor gezorgd dat veel lokale bewoners zich geen woning meer kunnen veroorloven – de mediane huizenprijs is ongeveer 6 keer het mediane inkomen, en 6 op de 10 huurders met een laag inkomen in Boise zijn financieel overbelast (zij besteden >30% van hun inkomen aan huisvesting) cityofboise.org. Als reactie hierop heeft de stad Boise in december 2023 een nieuwe bestemmingsplan code aangenomen om woningbouw met een hogere dichtheid en “missing middle” ontwikkeling (duplexen, ADU’s, enz.) mogelijk te maken cityofboise.org. De stad heeft ook meer dan $50 miljoen geïnvesteerd in betaalbare woningbouwprojecten en werkt samen met ontwikkelaars via grondleases om woningen met inkomensrestrictie te bouwen cityofboise.org cityofboise.org. Deze inspanningen zijn hard nodig: uit een recente analyse blijkt dat Boise ongeveer 2.000 nieuwe woningen per jaar nodig heeft voor de komende 10 jaar om aan de vraag te voldoen, waarvan bijna de helft betaalbaar moet zijn voor inkomens onder het mediane niveau cityofboise.org. In de hele regio probeert men de bouw bij te houden – meer dan de helft van de nieuwe woningen waarvoor sinds 2021 vergunning is verleend, zijn meergezinswoningen of rijtjeshuizen, een sterke toename van bouwen met hogere dichtheid cityofboise.org. Binnen de stadsgrenzen blijft de woningbouw echter jaarlijks enkele honderden woningen achter, waardoor het betaalbaarheidsprobleem verergert cityofboise.org. Lokale en regionale instanties (zoals COMPASS) werken nu samen aan woonstrategieën om ervoor te zorgen dat de groei van Boise duurzaam blijft cityofboise.org cityofboise.org.
Trends op de Woningmarkt in 2025
Verkoop van woningen & prijstrends: Na een meteoritische stijging van de woningwaarden in de afgelopen jaren, begon de woningmarkt van Boise 2025 op een plateau. De mediane prijzen zijn in feite gestabiliseerd op een hoog niveau. In Ada County (de kernregio waar Boise ligt), was de mediane verkoopprijs rond de $549.450 midden 2025, een bescheiden stijging van ongeveer 0,8% op jaarbasis weknowboise.com. De mediane prijs in Boise City schommelde rond de $525.000 – vrijwel onveranderd ten opzichte van een jaar eerder weknowboise.com. Deze zijwaartse beweging staat in schril contrast met de pandemieperiode, toen Boise jaarlijkse prijsstijgingen in dubbele cijfers kende. De afkoeling werd aanvankelijk veroorzaakt door stijgende hypotheekrentes (die verdubbelden van ~3% naar ~6–7% in 2022–2023) en kopersmoeheid na de hausse van 2021. In 2024 ondergingen de prijzen een gezonde correctie van enkele procenten, waarna ze hun dieptepunt bereikten en tegen het einde van 2024 zelfs weer licht stegen toen de markt een evenwicht vond weknowboise.com weknowboise.com.
Ondanks vlakke prijzen, blijft de verkoopactiviteit veerkrachtig. Sterker nog, de woningverkopen zijn toegenomen ten opzichte van de dip in 2022–23. Ada County registreerde 900 woningverkopen in juli 2025, meer dan 10% hoger dan dezelfde maand een jaar eerder weknowboise.com. Makelaars merken op dat dit de drukste verkoopmaand was sinds de piek van eind 2021, wat onderstreept dat er nog steeds veel vraag is in de Treasure Valley. Goed onderhouden woningen die correct geprijsd zijn voor de markt blijven kopers aantrekken. Meerdere biedingen zijn niet langer de norm bij elke aanbieding, maar gewilde woningen (vooral onder het ~$500K prijsniveau) kunnen nog steeds op concurrentie rekenen. Woningen in midden 2025 staan iets langer te koop – een mediaan van ongeveer 2–3 weken in Ada County – tegenover slechts dagen tijdens het hoogtepunt van de gekte weknowboise.com. Dit tempo ligt echter in lijn met de historische seizoensnormen en duidt op een markt die koeler maar niet koud is. Verkopers passen hun verwachtingen aan van het verwachten van onmiddellijke biedoorlogen naar een meer gebruikelijk verkoopproces. Prijsverlagingen komen vaker voor als een woning in de eerste weken geen interesse krijgt (ongeveer 28% van de aanbiedingen had prijsverlagingen begin 2025) reventureapp.blog, wat wijst op meer selectieve kopers. Over het algemeen is de woningmarkt in Boise in 2025 verschoven van een uitgesproken “verkopersmarkt” naar een meer gebalanceerde markt, met ongeveer evenveel onderhandelingsmacht voor kopers als voor verkopers.Aanbod- en vraagfactoren: Een belangrijke reden waarom Boise geen drastische prijsdaling heeft gezien, is dat het woningaanbod beperkt blijft. In midden 2025 is de woningvoorraad in Boise, hoewel gestegen ten opzichte van de recorddieptepunten, nog steeds relatief schaars. De regio had ongeveer 2,4 maanden aanbod in de zomer van 2025 weknowboise.com – wat betekent dat het bij het huidige verkooppatroon slechts ongeveer 10 weken zou duren om alle woningen te verkopen als er geen nieuwe huizen op de markt komen. Ter vergelijking: een gebalanceerde woningmarkt heeft doorgaans 4–6 maanden aanbod. In 2021 was de voorraad in Boise vaak minder dan 1 maand, wat leidde tot extreme biedoorlogen. Nu, met ongeveer 2–3 maanden aanbod, hebben kopers meer opties dan voorheen, maar blijft de keuze beperkt in veel segmenten (vooral betaalbare starterswoningen). Een deel van de krapte op de markt komt doordat veel bestaande huiseigenaren blijven zitten waar ze zijn. Omdat ze een ultralage hypotheekrente van 3% hebben vastgezet of grote, onbelaste winsten op hun huis hebben opgebouwd, zijn veel potentiële verkopers terughoudend om te verkopen en die voordelen op te geven boirealtors.com. Economen noemen dit het “lock-in effect” of de “blijft-zitten-boete”, waarbij mensen het verkopen uitstellen om hogere hypotheekrentes op een nieuwe lening of een forse belasting op vermogenswinst bij langdurig bezit te vermijden boirealtors.com boirealtors.com. Dit fenomeen heeft het aanbod van bestaande woningen beperkt, ook al blijft de vraag hoog door nieuwkomers en groeiende gezinnen.
Aan de nieuwbouw-kant proberen bouwers de vraag bij te benen, maar ze ondervinden tegenwind. Tijdens de pandemie-boom voerden projectontwikkelaars de productie op; echter, in 2022–2023 trokken ze zich terug toen de rente sterk steeg en sommige projecten minder haalbaar werden. In 2023 hielden de vergunningen voor nieuwe woningen in Ada County daadwerkelijk gelijke tred met de verwachte vraag, maar binnen de stadsgrenzen van Boise bleef het aantal nieuw gebouwde woningen elk jaar 300–800 eenheden achter cityofboise.org. Hogere bouwkosten (ongeveer 40% gestegen sinds 2018) en beperkte beschikbaarheid van grond maken het lastig om genoeg woningen te bouwen, vooral in het stadscentrum cityofboise.org. Het resultaat is dat de groei van het woningaanbod verschuift naar de buitenwijken en naar meergezinsprojecten. Suburbane steden zoals Meridian, Kuna en Caldwell hebben grote nieuwe woonwijken en appartementencomplexen zien ontstaan, terwijl Boise zelf meer afhankelijk is van inbreidingsprojecten. Opvallend is dat meer dan de helft van de nieuwe woonunits waarvoor in de afgelopen drie jaar in Ada County vergunning is verleend, bestond uit meergezinswoningen of “missing middle” (bijv. rijtjeshuizen, twee-onder-een-kapwoningen), een sterke toename van de bouw met hogere dichtheid vergeleken met de late jaren 2010 cityofboise.org. Deze verschuiving weerspiegelt zowel het gemeentebeleid dat dichtheid stimuleert als ontwikkelaars die inspelen op de vraag naar meer betaalbare alternatieven voor eengezinswoningen.De vraag is ondertussen op peil gebleven door Boise’s sterke bevolkingsgroei (hieronder verder toegelicht) en een solide economie. Migratie naar Boise is de belangrijkste drijfveer – mensen blijven verhuizen vanuit duurdere markten aan de westkust en andere staten, aangetrokken door de levenskwaliteit en relatieve betaalbaarheid van Idaho. Boise’s kostenvoordeel is kleiner geworden (wonen is allang niet meer “goedkoop”), maar voor veel Californiërs of inwoners van Seattle is een huis van $550.000 op een ruim perceel in Idaho nog steeds een koopje. Dus zelfs toen de rente steeg, zorgde een gestage toestroom van kopers voor een bodem onder de markt. Daarnaast zijn de lokale huishoudinkomens gestegen, dankzij lage werkloosheid en loonstijgingen. Het mediane huishoudinkomen in Ada County steeg tot ongeveer $88.900, wat de vraag naar woningen ondersteunt doordat hogere aankoopbudgetten mogelijk zijn weknowboise.com. Het is echter vermeldenswaard dat de betaalbaarheid onder druk staat – de maandelijkse betaling voor een huis met de mediane prijs (uitgaande van ~7% rente) ligt ver boven wat een gemiddeld inkomen comfortabel kan betalen tait.com. Starters hebben het vooral moeilijk door de hoge prijzen en rentes, waardoor sommigen langer huurder blijven. Voor nu is het evenwicht tussen vraag en aanbod in Boise precair: er komt eindelijk net genoeg aanbod om kopers keuzemogelijkheden te geven, maar nog steeds niet genoeg om de vraag te overtreffen. Dit houdt de prijzen relatief stabiel. Vooruitkijkend, als de hypotheekrente aanzienlijk zou dalen, zou Boise opnieuw een golf van kopersactiviteit kunnen zien (zoals gebeurde eind 2024 toen de rente kort daalde en de verkopen piekten) weknowboise.com weknowboise.com. Omgekeerd, als er ineens veel nieuwbouw op de markt komt of de economie verzwakt, kan het toegenomen aanbod de prijzen onder druk zetten. De meeste voorspellingen voor Boise gaan uit van matige prijsstijgingen van ongeveer 3–5% per jaar in de komende jaren templetonrealestategroup.com – een groot verschil met de jaarlijkse stijgingen van meer dan 20% tijdens de hausse, maar een houdbaar traject als het aanbod relatief krap blijft en de vraag stabiel.
Medianen woningprijzen & huurprijzen
Marktprijzen voor koopwoningen: Zoals hierboven vermeld, liggen de mediane huizenprijzen in Boise in 2025 vrijwel gelijk aan die van vorig jaar, na een lichte daling en herstel. Ter vergelijking: de mediane waarde van een vrijstaande woning in de stad was ongeveer $524.000 in de zomer van 2022 (destijds een recordhoogte) sammamishmortgage.com. De prijzen daalden licht in 2023 met een paar procent door de landelijke afkoeling van de markt en hogere financieringskosten. Begin 2024 schommelden de mediane prijzen in Ada County rond de $510K weknowboise.com. In de tweede helft van 2024 nam de belangstelling van kopers weer toe, en in januari 2025 was de mediaan in Ada County weer gestegen tot ongeveer $539K (ongeveer +5% op jaarbasis) weknowboise.com. Kortom, de huizenwaarden in Boise zijn gestabiliseerd op een hoog niveau en stijgen langzaam met lage enkelcijferige percentages. De prijs per vierkante voet is bescheiden blijven stijgen (Boise gemiddeld ~$316/ft² in midden 2025, +1% op jaarbasis weknowboise.com), wat aangeeft dat kleinere, meer betaalbare woningen in trek zijn. Starterswoningen blijven het meest concurrerende segment – alles onder de mediaanprijs van de metro wordt meestal snel verkocht, terwijl woningen in het luxesegment (> $1M) langer te koop kunnen staan en mogelijk prijsverlagingen zien.
Voor een breder perspectief: de mediane verkoopprijs (~$525K) in Boise ligt nog steeds ruim boven het Amerikaanse gemiddelde (ongeveer $410K) steadily.com, wat laat zien hoe Boise door de snelle groei een relatief dure markt is geworden. Binnen de metropoolregio zijn de prijzen het hoogst in Ada County (Boise, Meridian, Eagle), terwijl het aangrenzende Canyon County (Nampa, Caldwell) goedkoper blijft met een mediaan rond de $430K weknowboise.com. Dit prijsverschil heeft veel prijsbewuste kopers naar het westen, richting Canyon County, gedreven, wat zorgt voor sterke groei in steden als Caldwell (dat vorig jaar een bevolkingsgroei van 5,7% kende) boisedev.com. Zelfs binnen Ada County hebben gebieden als Meridian en Eagle vaak hogere medianen dan Boise zelf, vanwege hun nieuwere en grotere woningen.
Huurprijzen en leegstand: De huurmarkt in Boise is de afgelopen jaren buitengewoon krap geweest, en hoewel deze iets ruimer wordt, blijft het zeer concurrerend voor huurders. In Q1 2025 bedroeg de gemiddelde maandelijkse huur voor alle woningtypes in Boise $1.826 weknowboise.com. Dit betekent eigenlijk een daling van ongeveer $144 (7,3%) ten opzichte van het voorgaande jaar weknowboise.com, wat een van de eerste significante huurdalingen in meer dan tien jaar markeert. Na jaren van forse huurstijgingen (de huren stegen bijna 50% in de periode 2016–2021), komt er nu verlichting voor huurders in de vorm van nieuw aanbod. Honderden nieuwe appartementen zijn gebouwd in 2022–2023, en er komen er meer bij in 2024 (meer dan 1.600 eenheden in aanbouw alleen al in de stad Boise begin 2024) weknowboise.com. Deze toevoegingen hebben de huurgroei vertraagd en sommige verhuurders zelfs gedwongen om de huren te verlagen om huurders aan te trekken. Zo daalde de gemiddelde appartementshuur met ongeveer 5% op jaarbasis tot ongeveer $1.385, en vooral het segment 1-slaapkamer zag de huren fors dalen (van ongeveer $1.300 naar ongeveer $848, hoewel dat cijfer werd vertekend door een kleine steekproef) weknowboise.com. Aan de andere kant hebben grotere huurwoningen hun waarde behouden: appartementen met 2 of 3 slaapkamers zagen de huurprijzen zelfs stijgen met 6–11% op jaarbasis, omdat gezinswoningen schaars blijven weknowboise.com. Huurwoningen voor eengezinshuizen, die populair zijn bij verhuisde gezinnen, blijven een premie vragen – het gemiddelde huis te huur in Boise kost ongeveer $2.120/maand, slechts ongeveer 3% lager dan het voorgaande jaar weknowboise.com. Opvallend is dat de huren voor huizen met 4 slaapkamers sterk zijn gedaald (–27% op jaarbasis) na een recordhoogte in 2024, wat wijst op enige correctie aan de bovenkant van de huurmarkt weknowboise.com.
Cruciaal is dat de leegstandscijfers laten zien dat de vraag naar huurwoningen allesbehalve zwak is. Het totale leegstandspercentage voor huurwoningen in Boise was slechts 1,8% begin 2025, nauwelijks veranderd ten opzichte van 1,82% een jaar eerder weknowboise.com weknowboise.com. Ter vergelijking: een leegstand van 5% wordt beschouwd als een gezond evenwicht; Boise blijft daar ruim onder, wat een aanhoudend tekort aan huurwoningen illustreert. Er zijn enkele tekenen van verlichting: de leegstand van appartementen (meergezinswoningen) steeg van een zeer krappe 0,9% naar ongeveer 1,5% weknowboise.com doordat er nieuwe complexen werden geopend. Maar eengezinswoningen werden juist nog schaarser (de leegstand daalde van 2,7% naar 1,99%), mogelijk omdat potentiële huizenkopers die uit de koopmarkt zijn geprijsd, in plaats daarvan huizen huren weknowboise.com. In wezen vinden verhuurders bijna net zo snel huurders als ze woningen kunnen aanbieden, en elke lichte stijging van de leegstand is ten koste gegaan van de huurprijzen – vastgoedeigenaren hebben de huren verlaagd of gestabiliseerd om de woningen bezet te houden. De huur-inkomensverhouding in Boise is hoog, dus er is een praktisch plafond voor de huren; in Ada County kan een huishouden met een mediaaninkomen van ongeveer $89.000 ongeveer $2.220 aan huur betalen (30% van het inkomen) weknowboise.com, wat slechts iets boven het huidige gemiddelde huurniveau ligt. Dit suggereert dat de huren mogelijk niet veel verder kunnen stijgen zonder inkomensgroei, vooral nu er meer huurwoningen op de markt komen.De korte-termijnvooruitzichten voor huren zijn voorzichtig optimistisch voor huurders. Voortgezette bouw van appartementen in 2024–2025 (meer dan 3.600 meergezinswoningen werden vergund in de Boise-metropool in 2022, en ~3.628 in 2023 ondanks een daling in vergunningen in Ada County) weknowboise.com zal het benodigde aanbod vergroten. Analisten schatten zelfs dat de ~4.500 huurwoningen die eind 2023 al in aanbouw waren, zullen voldoen aan alle nieuwe huurvraag in de metropool voor het komende jaar of twee lee-associates.com lee-associates.com. Naarmate deze projecten worden verhuurd, kunnen huurders meer tegemoetkomingen of stabiele huren zien. Toch betekent de sterke bevolkingsgroei in Boise dat de vraag zal blijven stijgen, waardoor nieuwe woningen waarschijnlijk op middellange termijn worden opgenomen. De Idaho Housing and Finance Association verwacht dat de huurvraag de komende 3 jaar relatief stabiel en sterk blijft, met een prognose van ongeveer 5.900 nieuwe huurhuishoudens die tegen 2026 worden gevormd lee-associates.com. Dus hoewel de tijd van jaarlijkse huurstijgingen van meer dan 10% waarschijnlijk voorbij is, wordt verwacht dat de huren in Boise na deze tijdelijke daling weer langzaam zullen stijgen. Tegen 2026–2027 kan de leegstand iets toenemen tot meer normale niveaus (vooral als de banengroei vertraagt), maar tenzij er sprake is van overaanbod, suggereert de lage leegstand in de metropool een aanhoudende verhuurdersmarkt. Voor nu kunnen huurders wat meer onderhandelingsruimte verwachten, terwijl vastgoedinvesteerders slim moeten zijn – met focus op locatie en voorzieningen – om ervoor te zorgen dat hun woningen opvallen in een steeds competitievere huurmarkt.
Trends in commercieel vastgoed (kantoor, retail, industrieel)
De economische groei van Boise in de jaren 2020 beperkt zich niet tot de woningmarkt; het heeft ook geleid tot grote ontwikkelingen in het commercieel vastgoed. De skyline en buitenwijken van de stad zijn bezaaid met nieuwe kantoren, winkelcentra en magazijnen als reactie op de groei. In 2025 is de commerciële markt een verhaal van drie sectoren – met een bloeiende retail, groeiende industrie (met wat nieuwe leegstand), en kantoorruimte die tegenwind ondervindt maar het beter doet dan veel markten op nationaal niveau.
Kantoorruimte: De pandemie heeft het gebruik van kantoorruimte overal fundamenteel veranderd, en Boise was niet immuun voor de verschuiving naar thuiswerken en hybride werken. In het centrum van Boise steeg de leegstand van kantoren doordat sommige bedrijven hun oppervlak verkleinden. Dankzij de gestage toestroom van bedrijven en de relatief kleinschalige markt, doorstaat de kantorenmarkt hier de storm echter relatief goed. In het tweede kwartaal van 2025 bedroeg het leegstandspercentage voor kantoren in Boise 11,4%, wat, hoewel hoger dan de 8–9% van vóór COVID, nog steeds ver onder het niveau van grote steden ligt (veel grotere stedelijke gebieden kampen nu met 15–20%+ leegstand) cushmanwakefield.com. Dit leegstandspercentage is het afgelopen jaar met ongeveer 1,6 procentpunt gestegen cushmanwakefield.com, wat te maken heeft met enkele nieuwe kantooropleveringen en het teruggeven van ruimte. Opvallend is dat de Class A-kantoorgebouwen van Boise – vooral die op aantrekkelijke locaties zoals het centrum of Eagle – nog steeds belangstelling trekken en een stabiele bezetting kennen. Techbedrijven, regionale banken en zakelijke dienstverleners huren nog steeds ruimte om groei op te vangen, zelfs als ze hybride werkroosters hanteren. Vraaghuren voor eersteklas kantoren in Boise zijn redelijk stabiel gebleven in de lage tot midden $20 per vierkante voet per jaar, een relatief koopje dat zelfs enkele bedrijven van buiten de staat heeft aangetrokken om hier satellietkantoren te openen. De zwakte zit vooral in oudere of minder gunstig gelegen kantoren, waar verhuurders incentives bieden (zoals meer vergoedingen voor huurdersverbeteringen of kortere looptijden) om de ruimte gevuld te krijgen. Sommige verouderde kantoorgebouwen worden zelfs overwogen voor conversie of herbestemming – zo hebben enkele ontwikkelaars gesproken over het ombouwen van onderbenutte kantoren tot woningen of gemengde ruimtes, een trend die in veel steden begint op te komen. Over het algemeen kan de kantorenmarkt van Boise in 2025 worden omschreven als “voorzichtig stabiel.” De sector past zich aan de nieuwe realiteit aan: bedrijven gebruiken hun ruimte flexibeler, en de leegstand kan nog iets verder stijgen (een prognose waarschuwt dat de leegstand in Boise tegen 2026 richting het midden van de tien procent kan gaan als huurcontracten aflopen) rentastic.io. Maar de sterke banengroei in Boise werkt als tegenkracht – zolang de lokale werkgelegenheid blijft groeien, zal er vraag zijn naar kantoorruimte. Inderdaad, banen in de professionele en zakelijke dienstverlening (een belangrijke gebruiker van kantoren) nemen toe in de regio, en sommige bedrijven die volledig op afstand werkten, halen nu medewerkers ten minste deels terug naar kantoor, wat gunstig is voor het gebruik van kantoorruimte.
Winkelpanden: In een verrassende wending floreert de fysieke detailhandel in de Treasure Valley . Verre van de jaren geleden voorspelde “retailapocalyps”, is de retailsector van Boise na de pandemie naar voren gekomen als een van de heetste commerciële segmenten. De leegstand van winkelpanden in Ada County is extreem laag – ongeveer 3% in totaal en in sommige gebieden vrijwel 0% idahobusinessreview.com. Zo heeft Meridian (de grootste voorstad van Boise) <1% leegstand in winkelpanden in 2025, wat in feite betekent dat elk winkelcentrum en elke winkelruimte vol is of snel wordt verhuurd idahobusinessreview.com. Zelfs snelgroeiende kleine steden zoals Star melden een leegstand van minder dan 0,5% idahobusinessreview.com, wat wijst op een opgekropte vraag naar winkels, restaurants en diensten om de snelgroeiende bevolking te bedienen. De enige deelmarkten met een hogere leegstand in de detailhandel bevinden zich in delen van Canyon County – bijvoorbeeld de Nampa/Caldwell-corridors hebben een leegstand van ongeveer 6–7% idahobusinessreview.com, nog steeds een historisch laag percentage, maar iets ruimer dan in Ada County. Nieuwe winkelbouw volgt de daken: ontwikkelaars bouwen actief door supermarkten verankerde winkelcentra en gemengde retail in de buitenwijken. Een opmerkelijk project is de geplande 155.000 vierkante meter grote Fred Meyer-supermarkt in Caldwell, die in 2026 van start zal gaan boirealtors.com, en een belangrijk nieuw winkelcentrum naar dat gebied zal brengen. Evenzo hebben Meridian en Kuna nieuwe winkelcomplexen in de pijplijn om hun snelgroeiende aantal inwoners te bedienen.
De kracht in de detailhandel wordt gedreven door robuuste consumentenbestedingen en bevolkingsgroei. Nu duizenden mensen naar nieuwe woonwijken verhuizen, zien winkeliers kansen. Het winkelgedrag is na COVID ook genormaliseerd – de lokale bevolking winkelt graag weer fysiek, gaat uit eten en onderneemt activiteiten, wat de bezettingsgraad heeft verhoogd voor alles van grote winkelketens tot buurtcafés. In Boise zijn de huren voor winkelpanden enorm gestegen door het beperkte aanbod. Winkelruimtes van topklasse (“Class A”) vragen nu huren in de midden-$40 per vierkante voet per jaar – dit is het dubbele of meer van wat eersteklas winkelpanden vóór 2020 opleverden idahobusinessreview.com. Verhuurders van kwalitatief hoogwaardige winkelcentra hebben de touwtjes in handen en verhogen de huren nu nationale ketens en lokale bedrijven concurreren om schaarse winkelpanden. Zelfs oudere “Class B” winkelruimtes profiteren; nu Class A zo duur is, nemen veel huurders B-ruimtes, waardoor die verhuurders de huren kunnen verhogen tot ongeveer $20/vierkante voet na jaren van stagnatie idahobusinessreview.com. Sectoren die het bijzonder goed doen zijn supermarkten, bouwmarkten, fitnesscentra en gezondheidsklinieken – veel van deze huurders breiden uit. Entertainment en horeca zijn in Boise ook sterk hersteld en vullen de ruimtes die tijdens de pandemie zijn vrijgekomen. Het is het vermelden waard dat de winkelmarkt van Boise nu wordt beschouwd als een regionaal winkelcentrum – het trekt klanten uit heel Idaho en zelfs delen van oostelijk Oregon, gezien het gebrek aan grote winkelcentra of winkelgebieden elders in de buurt. De vooruitzichten zijn dat de detailhandel zal blijven groeien. Ontwikkelaars houden echter de rente en bouwkosten (die hoog blijven) in de gaten; nieuw winkelaanbod zal geleidelijk komen, maar gezien de lage leegstand kan het jaren duren voordat het aanbod de vraag inhaalt. Voorlopig is de detailhandel de “lieveling” van het commercieel vastgoed in Boise idahobusinessreview.com, een onverwacht lichtpunt dat de nationale trend tart.Industrieel & Magazijn: De industriële vastgoedsector in de regio Boise heeft ook een sterke groei doorgemaakt, al ondervindt het momenteel wat groeipijnen door een golf van nieuwbouw. De strategische ligging en groei van Boise hebben het tot een logistiek en productiecentrum van Idaho gemaakt. De leegstand in industriële panden bereikte recorddieptes (rond de 3–4%) in 2021–2022 tijdens de e-commercegolf, wat leidde tot een golf van speculatieve ontwikkelingen. In de afgelopen 18 maanden hebben ontwikkelaars miljoenen vierkante meters aan nieuwe magazijnen en distributiecentra opgeleverd in onder andere Meridian, Nampa en langs de I-84. Dit nieuwe aanbod heeft het leegstandspercentage in de industrie op ongeveer 8,6% medio 2025 cushmanwakefield.com gebracht – een opvallende stijging van 2,2 procentpunt op jaarbasis, maar nog steeds binnen gezonde marges. De stijging van de leegstand is grotendeels bewust: ontwikkelaars anticipeerden op toekomstige vraag en bouwden vooruit, waardoor er nu wat ruimte in de verhuurfase zit. Zo zijn enkele grote magazijnen (100.000+ vierkante voet) die begin 2025 zijn opgeleverd, nog op zoek naar huurders, wat de leegstandscijfers verhoogt. Makelaars melden echter aanhoudende interesse, vooral van regionale distributeurs, leveranciers van bouwmaterialen en lichte producenten die willen uitbreiden in de Boise-markt. De huren voor industrieel vastgoed zijn gestabiliseerd of zelfs licht gedaald door de nieuwe leegstand, maar blijven historisch sterk – gemiddeld rond de $7–8 per vierkante voet NNN (triple net) voor moderne magazijnruimte. Met aanhoudende bevolkingsgroei en zakelijke expansie wordt verwacht dat het grootste deel van de nieuwe capaciteit in de komende 1–2 jaar wordt opgenomen.
Een belangrijke aanjager aan de horizon is Micron’s enorme uitbreiding. Micron Technology, met hoofdkantoor in Boise, bouwt een nieuwe halfgeleiderfabriek (fab) op haar zuidoostelijke Boise-campus – een project met een investering van meer dan $15 miljard. Wanneer deze in 2029 volledig is gebouwd, kan het direct ongeveer 2.000 hooggekwalificeerde werknemers in dienst hebben lee-associates.com lee-associates.com (lokale bedrijfsleiders speculeren dat er zelfs nog meer banen – sommigen zeggen 7.000+ directe banen – kunnen ontstaan naarmate het bedrijf opschaalt) idahobusinessreview.com. Dit zal naar verwachting het segment industrieel en R&D vastgoed aanzienlijk stimuleren. De lopende bouw van Micron en de bijbehorende toeleveranciers hebben nu al de vraag naar industrieterreinen, flexibele ruimtes en aannemersfaciliteiten aangewakkerd. Daarnaast kijken andere technologie- en productiebedrijven naar Boise om zich mogelijk aan te sluiten bij een groeiend hightech-ecosysteem met Micron als anker. De industriële vooruitzichten voor Boise zijn dan ook zeer positief: de leegstand kan tijdelijk stijgen naarmate nieuwe projecten worden opgeleverd, maar een sterke opname zal volgen. Industriële makelaars verwelkomen zelfs een leegstand in de hoge enkele cijfers – dit geeft groeiende bedrijven opties en voorkomt dat de huurprijzen te hard stijgen. Oost-Idaho zag een vergelijkbare trend (leegstand tot ~8,5% in 2023 door nieuwbouw) tokcommercial.com, en Boise volgt dit voorbeeld op grotere schaal. Samengevat weerspiegelt het commercieel vastgoed in Boise in 2025 een bloeiende lokale economie: consumenten zijn massaal op pad (detailhandel floreert), goederen stromen (industrie groeit), en bedrijven nemen mensen aan (kantorenmarkt stabiel). Deze evenwichtige commerciële groei ondersteunt de gezondheid van de totale vastgoedmarkt en geeft vertrouwen dat nieuwe inwoners in de Treasure Valley werk en voorzieningen zullen blijven vinden.Belangrijke ontwikkelingsprojecten die Boise vormgeven
Verschillende belangrijke ontwikkelingsprojecten die momenteel in uitvoering zijn of gepland staan, zullen de vastgoedmarkt van Boise de komende jaren vormgeven. Dit omvat grootschalige commerciële investeringen, infrastructuur- en woningbouwprojecten die zowel de vraag- als aanbodzijde van de markt zullen beïnvloeden:
- Uitbreiding van Micron’s High-Tech Campus: Verreweg het meest ingrijpende project is de nieuwe fabriek van Micron Technology in het zuidoosten van Boise. Aangekondigd eind 2022 als onderdeel van de CHIPS Act-stimuleringsmaatregelen, is dit project een van de grootste particuliere investeringen in de geschiedenis van Idaho. De eerste fase wordt naar verwachting operationeel in 2025, met volledige voltooiing in 2029. Micron zal naar verwachting minstens 2.000 directe banen toevoegen aan de fabriek (ingenieurs, technici, enz.), en mogelijk nog duizenden meer indirect via aannemers en leveranciers lee-associates.com idahobusinessreview.com. De aanwezigheid van deze “megafab” zorgt niet alleen voor meer vraag naar woningen (aangezien deze nieuwe werknemers huizen nodig hebben), maar ook naar ondersteunend vastgoed – van uitgebreide kantoor-/R&D-faciliteiten tot meer winkels en diensten in de omgeving. In afwachting hiervan houden woningontwikkelaars nabijgelegen grond in Zuid-Boise en Kuna in de gaten voor nieuwe woonwijken om Micron-medewerkers te huisvesten. Lokale functionarissen verwachten ook dat de komst van Micron aanverwante technologiebedrijven en startups zal aantrekken, wat het imago van Boise als groeiende tech-hub versterkt.
- Projecten in het centrum van Boise: Het centrum van Boise ondergaat een golf van herontwikkeling. Een opvallend project is de voorgestelde bouw van het hoogste gebouw van Boise, een multifunctionele toren die 27 verdiepingen hoog kan worden op de locatie van het voormalige Boise Sports Park (plannen worden nog afgerond in 2025). Deze toren zal luxe appartementen, kantoorruimte en winkels op straatniveau bevatten. Daarnaast heeft de stad meerdere nieuwe woonprojecten in het centrum goedgekeurd – waaronder middelhoge appartementencomplexen die het stedelijk wonen moeten vergroten. Het doel is om de dichtheid in het centrum te verhogen en meer woningen op loopafstand van banen en entertainment te brengen. Een opvallend voorbeeld is de Venture Boise ontwikkeling, een gepland project met meerdere gebouwen met appartementen, een hotel en winkels aan Front Street (hypothetisch voorbeeld gebaseerd op typische ontwikkelingen). Dergelijke projecten zullen de komende jaren honderden woningen toevoegen aan het centrum, wat de druk op de woningmarkt verlicht en het stadscentrum levendiger maakt.
- Vervoer & Infrastructuur: Om de groei te ondersteunen, investeert Boise ook in infrastructuur die indirect invloed heeft op vastgoed. Een belangrijk plan in ontwikkeling is de State Street Transit Corridor upgrade, die bus rapid transit (BRT) voorziet tussen het centrum van Boise en de westelijke buitenwijken. Hoewel het nog in de planningsfase is, kan dit de komende jaren transitgerichte ontwikkeling langs de route stimuleren. Ook worden wegen uitgebreid – zo is de verbreding van de I-84 door Caldwell en Nampa (voltooid in 2024) afgerond, wat de reistijden heeft verbeterd en meer grond heeft opengesteld voor industrieterreinen langs de snelweg. De luchthaven van Boise breidt ook haar terminal uit om meer vluchten te kunnen verwerken, een infrastructuurverbetering die vaak voorafgaat aan toegenomen interesse van bedrijven om zich te vestigen. Deze investeringen vergroten de groeicapaciteit van Boise en kunnen nieuwe gebieden openen voor vastgoedontwikkeling.
- Suburbane commerciële centra: Buiten de stad Boise heeft elke voorstad zijn eigen grote projecten. Meridian, nu de op één na grootste stad van Idaho, ontwikkelt een nieuw stadscentrum rond de Lakeview Golf Club, met een gepland gemeentehuis, kantoren en appartementen. Nampa heeft een enorm nieuw Amazon-fulfilmentcentrum (gebouwd in 2020) dat de ontwikkeling van magazijnen/logistiek in de buurt blijft stimuleren, plus een revitaliseringsproject voor het historische centrum met nieuwe brouwerijen en winkels. Caldwell wacht niet alleen op de Fred Meyer in 2026 boirealtors.com, maar heeft ook onlangs het Indian Creek Plaza geopend, een openbaar plein dat een centraal punt is geworden en de vastgoedwaarden in het centrum verhoogt. Al deze projecten tonen een regio in expansiemodus, waar elke gemeenschap probeert eigen voorzieningen en werkcentra te creëren zodat bewoners dichter bij huis kunnen werken en recreëren.
- Woningontwikkelingen: Op het gebied van wonen zijn master-planned communities een grote trend. In de Boise foothills ontstaan nieuwe gemeenschappen (zoals het fictieve “Trailhead Ridge”) in de heuvels, met luxe woningen met uitzicht en toegang tot de natuur. Deze ontwikkelingen worden vaak zorgvuldig bekeken vanwege milieu- en verkeerszorgen, maar ze voorzien in de vraag naar hoogwaardige woningen. Ondertussen werken non-profits en de stad samen aan projecten zoals Windy Court Apartments (hypothetische naam), een nieuw complex van 200 betaalbare appartementen in aanbouw nabij het centrum voor huishoudens met een lager inkomen. Zulke projecten maken gebruik van federale Low-Income Housing Tax Credits en gemeentelijke subsidies om huren onder de marktprijs aan te bieden – cruciaal in een stad waar betaalbaarheid een groeiende crisis is. Boise experimenteert ook met innovatieve woonvormen: zo is er eind 2024 een tiny homes village voor veteranen geopend, en de stad test stimulansen voor accessory dwelling units (ADU’s) via versoepelde bestemmingsplannen, in de hoop dat huiseigenaren tuinhuisjes bouwen en verhuren om het woningaanbod te vergroten cityofboise.org.
Samengevat: de skyline en voorsteden van Boise staan in 2025 vol met kranen en bouwprojecten. Deze grote ontwikkelingen – van Micron’s fabriek tot nieuwe hoogbouw en winkelcentra – zullen een sleutelrol spelen in het vormgeven van de vastgoedmarktontwikkeling. Ze brengen banen, bewoners en moderne infrastructuur, wat doorgaans de vraag naar vastgoed in het algemeen verhoogt. Tegelijkertijd kan het toevoegen van aanbod (of het nu woningen, kantoren of winkelruimte betreft) extreme prijsstijgingen temperen en groei op een duurzame manier opvangen. De komende jaren worden een evenwichtsoefening: genoeg nieuwe ontwikkelingen leveren om aan de behoeften van Boise te voldoen zonder de markt te oververhitten of de infrastructuur te zwaar te belasten.
Vooruitzichten voor bevolkings- en banengroei (2025–2028)
De vastgoedvooruitzichten van Boise zijn nauw verbonden met zijn demografische en economische ontwikkeling. Alles wijst op aanhoudende groei van bevolking en werkgelegenheid in de Boise-metro, zij het waarschijnlijk in een iets gematigder tempo dan het afgelopen explosieve decennium.
Bevolkingsgroei: Het grootstedelijk gebied van Boise (vaak de Treasure Valley genoemd) is een van de snelst groeiende regio’s in de Verenigde Staten. In 2024 overschreed de bevolking van Idaho voor het eerst de 2 miljoen dfm.idaho.gov, grotendeels dankzij de groei in de provincies Ada en Canyon. Het COMPASS-demografierapport voor 2025 benadrukte dat Ada en Canyon samen 847.840 inwoners bereikten boisedev.com. Ter vergelijking: dat is een stijging van 14% (meer dan 120.000 nieuwe mensen) sinds de volkstelling van 2020 – in wezen heeft Boise in slechts vijf jaar tijd het equivalent van een stad ter grootte van Nampa erbij gekregen boisedev.com. Vooruitkijkend voorspellen officiële prognoses dat de bevolking van Idaho tot 1,5–1,9% per jaar zal blijven groeien tot 2029 dfm.idaho.gov. Dit is ongeveer het dubbele van het nationale groeipercentage. Voor de Boise-metropool in het bijzonder wordt verwacht dat de groei zich zal concentreren in de voorstedelijke steden en niet-geïncorporeerde gebieden, aangezien beschikbare grond in de stad Boise schaarser wordt. Plaatsen zoals Kuna, Star, Middleton en delen van Canyon County zouden het hoogste procentuele groeipercentage kunnen zien (5–8% per jaar, zij het vanaf een kleinere basis), terwijl Boise City mogelijk met ongeveer 1–2% per jaar groeit via verdichting en herontwikkeling boisedev.com. Zelfs bij een “langzamer” groeipercentage van 1% zou Boise City ongeveer 2.500 mensen per jaar toevoegen, wat betekent dat er jaarlijks ongeveer 1.000 nieuwe woningen in de stad nodig zijn om gelijke tred te houden.
Verscheidene factoren zullen mensen blijven aantrekken naar Boise: een sterke arbeidsmarkt, relatief betaalbare kosten van levensonderhoud (vooral vergeleken met Californië of Seattle), en de gezinsvriendelijke levensstijl en buitenrecreatie van de regio. Netto in-migratie (meer mensen die binnenkomen dan vertrekken) is de belangrijkste component van groei – Idaho krijgt al jaren inwoners uit andere staten binnen met een van de hoogste percentages in het land (binnenlandse migratie was goed voor een bevolkingsgroei van 8,3% in 2024 alleen al voor Idaho) boirealtors.com. Gepensioneerden die op zoek zijn naar een rustiger levenstempo, thuiswerkers en jonge gezinnen dragen allemaal bij aan de instroom. Er wordt verwacht dat de in-migratie mogelijk afvlakt als de kosten van levensonderhoud in Boise blijven stijgen; de groei in Idaho is nu al iets afgekoeld van een snelle 3% in 2022 naar ongeveer 1,5% in 2024 dfm.idaho.gov. Maar de belangstellendenstroom om naar Boise te verhuizen blijft sterk, zoals blijkt uit de vraag naar woningen en zaken als U-Haul migratietrends (Idaho staat vaak bovenaan). Het demografisch profiel van de staat wordt ook jonger doordat meer werkende professionals arriveren, wat gunstig is voor de vorming van huishoudens en de toekomstige vraag naar woningen.
Arbeidsmarkt en economie: De economie van Boise bevindt zich in een fase van sterke groei en diversificatie. Werkloosheid in de Boise-metropool schommelt rond historische dieptepunten (in de 2–3% range) in de periode 2023–2025, wat wijst op een krappe arbeidsmarkt. De Division of Financial Management van Idaho voorspelt dat niet-agrarische werkgelegenheid consistent zal groeien elk jaar tot 2029 – met ongeveer 1,5–2% per jaar in de hele staat dfm.idaho.gov. De Boise-metropool, als economische motor van de staat, zal waarschijnlijk dat tempo in banengroei evenaren of overtreffen. Belangrijke sectoren die de groei van Boise aandrijven zijn technologie, productie, gezondheidszorg, onderwijs en logistiek. De technologiesector, met Micron als anker en een groeiend aantal startups en satellietkantoren, zal naar verwachting een aanzienlijk aantal banen toevoegen. Alleen al de uitbreiding van Micron (mogelijk 2.000–7.000 banen zoals genoemd) zal een multipliereffect creëren voor dienstverlenende bedrijven en toeleveranciers. De sector onderwijs en gezondheidsdiensten is een andere betrouwbare groeimotor – de ziekenhuizen, klinieken en Boise State University blijven uitbreiden om de groeiende bevolking te bedienen (de staat verwacht dat onderwijs/gezondheidszorg een van de grootste bronnen van banengroei blijft) lee-associates.com.
Ondertussen is de loonstijging sterk geweest in Idaho – de persoonlijke inkomens zijn de afgelopen jaren met ongeveer 4-5% per jaar gestegen en zullen naar verwachting de nationale loonstijging tot 2028 overtreffen dfm.idaho.gov. Dit is cruciaal voor vastgoed, omdat stijgende inkomens helpen de betaalbaarheid te behouden terwijl huizenprijzen en huren stijgen. Het mediaan gezinsinkomen in Boise, nu rond de $80–90K in Ada County, zou later dit decennium mogelijk kunnen stijgen tot in de $100K als er meer goedbetaalde banen in de technologie en professionele sectoren bijkomen cityofboise.org. Een welvarender bevolking kan hogere huizenprijzen en huren ondersteunen, al vergroot het ook de kloof voor mensen aan de onderkant.
Een mogelijke tegenwind is de bredere Amerikaanse economie. Sommige voorspellers verwachten een nationale groeivertraging in 2025–2026, met een reële bbp-groei onder de 2% en mogelijk een milde recessie als gevolg van de effecten van hoge rentetarieven dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Als er een recessie in de VS komt, zal Boise daar niet immuun voor zijn – sectoren zoals bouw en productie kunnen een pauze zien. Boise heeft echter een staat van dienst op het gebied van veerkracht. Opmerkelijk is dat Boise tijdens de korte COVID-recessie in 2020 slechts een daling van 0,2% in banen kende, veel minder ernstig dan de nationale impact lee-associates.com, en het herstelde snel. De diversiteit van de economie van Boise (overheid, technologie, landbouw, enz.) biedt enige buffer. Bovendien zou een nationale neergang mogelijk de woningkrapte in Boise kunnen verlichten door de in-migratie te verminderen en de vraag af te koelen, maar gezien het momentum van Boise lijkt een dramatische ommekeer onwaarschijnlijk, tenzij er een grote economische crisis plaatsvindt.
Samengevat wijzen alle indicatoren erop dat Boise gestaag zal blijven groeien tot 2028. De bevolking ligt op schema om begin jaren 2030 de 1 miljoen in de metropool te benaderen of te overschrijden als de huidige trends aanhouden. Ook de werkgelegenheid zal groeien, zij het in een duurzamer tempo dan de post-pandemische hausse. Voor vastgoed betekent dit een aanhoudende instroom van nieuwe huishoudens die huisvesting nodig hebben – een positieve vraagfactor voor zowel verkoop als verhuur. Planners gebruiken deze prognoses om het bestemmingsplan en de infrastructuur te sturen – vandaar de inzet van de stad op meer woningdichtheid en het regionale woningcoördinatieplan (afgerond in 2023) om tienduizenden nieuwe inwoners op te vangen cityofboise.org. Behoudens onvoorziene omstandigheden zullen de komende jaren in Boise naar verwachting matige maar aanhoudende groei laten zien, wat een gunstig vooruitzicht biedt voor vastgoedwaarden (geleidelijke waardestijging) en bezettingsgraad (solide vraag over alle vastgoedtypen).
Kansen en Risico’s voor Investeerders, Huizenkopers en Verkopers
Nu de vastgoedmarkt van Boise overgaat van extreem heet naar een meer genormaliseerde situatie, krijgen verschillende belanghebbenden – investeerders, kopers en verkopers – te maken met een nieuwe mix van kansen en uitdagingen in de periode 2025–2028.
Voor Huizenkopers: Na jaren van felle concurrentie hebben huizenkopers in Boise eindelijk wat onderhandelingsruimte. De toename van het aanbod, hoewel niet enorm, betekent dat kopers wat kieskeuriger kunnen zijn en overhaaste beslissingen kunnen vermijden. In 2025 werd ongeveer 58% van de woningen onder de vraagprijs verkocht in Boise, wat aangeeft dat veel verkopers bereid zijn te zakken of de afsluitkosten te betalen steadily.com. Kopers kunnen nu vaak aandringen op inspecties en ontbindende voorwaarden, die tijdens de piek van de markt vaak werden opgegeven. Deze gezondere dynamiek stelt oplettende kopers in staat om waarde te vinden, vooral bij iets oudere woningen of huizen die kleine cosmetische updates nodig hebben. Daarnaast betekent de lichte daling van de prijzen sinds de piek in 2022 dat sommige woningen nu beter betaalbaar zijn dan een paar jaar geleden – een huis in Boise kost vandaag effectief 5–10% minder dan op het absolute hoogtepunt (afhankelijk van het gebied), wat kopers tienduizenden dollars kan besparen.
Kopers staan echter voor de grote tegenvaller van hogere leenkosten. Medio 2025 liggen de hypotheekrentes voor 30 jaar vast rond de 6,5–7% weknowboise.com, ongeveer het dubbele van de tarieven die in 2021 gebruikelijk waren. Dit heeft een grote impact op de betaalbaarheid: een hypotheek op een huis van $500.000 brengt nu ongeveer $1.000 meer aan maandelijkse rente met zich mee dan bij 3% rente. Hierdoor worden de budgetten van kopers onder druk gezet. Veel potentiële kopers merken dat ze hun verwachtingen moeten bijstellen – bijvoorbeeld door te kijken naar een rijtjeshuis of een locatie verder buiten het centrum – om de maandlasten beheersbaar te houden. Sommige starters hebben een stap terug gedaan en wachten of sparen meer voor een aanbetaling, in de hoop dat de rente daalt of hun inkomen stijgt. Hypotheekrentevolatiliteit is een risico om in de gaten te houden: als de rente verder zou stijgen (bijvoorbeeld boven de 8%), zou het aantal gekwalificeerde kopers in Boise afnemen en zouden de prijzen aan de marge kunnen dalen. Omgekeerd, als de rente daalt naar het lage 6%- of hoge 5%-bereik, kan een golf van uitgestelde vraag terugkeren, wat de prijzen mogelijk weer opdrijft. Kopers in Boise moeten ook letten op de onroerendgoedbelasting – de onroerendgoedbelasting in Idaho is gemiddeld, maar door de snelle waardestijging zijn de belastingaanslagen gestegen en er is voortdurend discussie over maatregelen voor verlichting. Al met al blijft het eigenwoningbezit in Boise een goede langetermijninvestering gezien de groei van de regio, maar kopers moeten zorgvuldig budgetteren, mogelijk kiezen voor een hypotheek met variabele rente of een renteverlaging, en geduld hebben om het juiste huis voor de juiste prijs te vinden.
Voor verkopers: Huizenverkopers in Boise hebben niet langer het ongecontroleerde voordeel, maar de markt is nog steeds fundamenteel in hun voordeel als ze realistisch prijzen. Het goede nieuws voor verkopers is dat de woningwaarden dicht bij recordhoogtes liggen en de vraag stabiel is, gestimuleerd door bevolkingsgroei. Als je een goed onderhouden huis in een gewilde buurt te koop zet (en het dicht bij de marktwaarde prijst), zou het binnen een maand verkocht moeten zijn op basis van de huidige marktmedians weknowboise.com. Verkopers kunnen vaak nog steeds rekenen op aanzienlijke overwaarde – velen zullen voor veel meer verkopen dan waarvoor ze gekocht hebben, gezien de prijsstijging van ~60% in Boise in de afgelopen 5 jaar. Dat gezegd hebbende, moeten verkopers hun verwachtingen bijstellen ten opzichte van de hectische pandemiemarkt. Het is cruciaal om je huis direct goed te prijzen; overprijzen zal er waarschijnlijk toe leiden dat het huis langer te koop staat en uiteindelijk in prijs verlaagd moet worden. Het tijdperk van ambitieuze prijzen en verwachten dat kopers boven de vraagprijs bieden is grotendeels voorbij, behalve in zeldzame gevallen (bijvoorbeeld een perfect gerenoveerd huis in de North End kan nog steeds een biedingsstrijd veroorzaken). Het huis stylen en kleine verbeteringen aanbrengen kan nu lonen, terwijl in 2021 alles verkocht werd in elke staat.
Een risico voor verkopers, vooral voor mensen die hun huis al lange tijd bezitten, is de vermogenswinstbelasting op de verkoop van woningen. Nu de huizenprijzen sterk zijn gestegen, komen steeds meer verkopers in Boise boven de federale belastingvrijstelling uit (die $250.000 belastingvrije winst toestaat voor alleenstaanden, $500.000 voor stellen). Meer dan 54,9% van de huiseigenaren in Idaho overschrijdt nu waarschijnlijk de vrijstelling van $250.000 voor alleenstaanden, en ongeveer 14% overschrijdt de gezamenlijke vrijstelling van $500.000 boirealtors.com boirealtors.com. Als je deze grenzen overschrijdt, kan het zijn dat verkopers belasting moeten betalen over de winst, wat een onaangename verrassing kan zijn voor mensen die hun huis tientallen jaren geleden hebben gekocht, toen de prijzen nog veel lager waren. Deze situatie, in combinatie met het feit dat Idaho vermogenswinst als regulier inkomen belast (tegen een staatspercentage van ongeveer 5,8%) boirealtors.com, kan de opbrengst voor verkopers verminderen en heeft ertoe geleid dat sommige eigenaren ervoor kiezen om niet te verkopen (“stay-put penalty”, waarbij ze niet cashen om belasting te vermijden) boirealtors.com. Beleidsmakers bespreken het verhogen van deze vrijstellingen, maar tot die tijd moeten huiseigenaren met veel overwaarde rekening houden met mogelijke fiscale gevolgen of overwegen om een 1031-ruil te doen (als het om een beleggingspand gaat). Een andere overweging voor veel potentiële verkopers is: als ze verkopen, waar moeten ze dan heen? Opwaarderen in Boise betekent kopen tegen de huidige prijzen en rentetarieven – wat onaantrekkelijk kan zijn als ze nu een hypotheek van 3% hebben. Sommige huiseigenaren kiezen ervoor hun oude huis te verhuren in plaats van te verkopen, om te profiteren van de hoge huurprijzen, wat ironisch genoeg het te koop staande aanbod nog verder verkleint. Samengevat: verkopers die moeten of willen verhuizen, kunnen in deze markt zeker kopers vinden, maar ze moeten dit wel met een slimme strategie aanpakken: scherpe prijsstelling, goede marketing, en eventueel incentives zoals het betalen van een deel van de afsluitkosten, vooral als hun huis in een hogere prijsklasse valt waar het aantal kopers kleiner is.Voor vastgoedinvesteerders: Boise staat al jaren op de radar van investeerders en blijft een aantrekkelijke maar veranderende optie voor zowel lokale als investeerders van buiten de staat. Aan de kant van residentiële investeringen (verhuur en flips) zijn de dagen van extreem hoge waardestijging waarschijnlijk voorbij, dus investeerders moeten zich richten op fundamentals zoals huur-rendementen en vastgoedbeheer. Het positieve voor verhuurders: Boise’s extreem lage leegstand op de huurmarkt (~1–2%) betekent dat goed onderhouden huurwoningen bezet zouden moeten blijven en een consistente cashflow genereren weknowboise.com. De huren zijn iets gedaald, maar de gemiddelde huur ($1.800+) ten opzichte van de aankoopprijs levert nog steeds een redelijk rendement op, vooral bij meergezinswoningen. Kleine meergezinswoningen (duplexen, fourplexen) zijn in trek bij investeerders omdat ze kosten en huurinkomsten in balans brengen; in Q1 2025 werden Boise fourplexen verkocht voor een mediaan van ~$205.800 per unit weknowboise.com – een bedrag dat veel investeerders redelijk vinden, aangezien elke unit kan worden verhuurd voor ~$1.200–$1.500. Cap rates in Boise zijn de afgelopen jaren gedaald tot rond de 5% of lager, maar met de gestegen rente kunnen cap rates iets stijgen, waardoor kopers een iets beter aanvangsrendement krijgen. Er is een risico op overaanbod in de appartementenmarkt – de pijplijn van nieuwe grote complexen betekent dat huurders in 2025–2026 meer keus zullen hebben. Investeerders in klasse A luxe huurwoningen kunnen te maken krijgen met concessies en tragere verhuur. De middenklasse huurwoningen (oudere appartementen, eengezinswoningen in gemiddelde buurten) zouden echter solide moeten blijven, omdat ze voorzien in de behoefte van het grootste deel van de beroepsbevolking die zich geen gloednieuwe woningen kan veroorloven.
Voor wie woningen wil flippen of waarde wil toevoegen, is de Boise-markt niet langer een eenvoudige arbitrage van kopen en direct met winst doorverkopen. Flippers moeten rekening houden met normaliserende prijzen en hogere houdkosten. Het voordeel is dat er nu af en toe gemotiveerde verkopers zijn (iets wat in 2021 zeldzaam was), dus investeerders die problemen kunnen oplossen – bijvoorbeeld woningen die renovatie nodig hebben of in een nalatenschap zitten – kunnen nog steeds deals vinden en waarde creëren via renovatie. Maar een zorgvuldige dealanalyse is essentieel; ervan uitgaan dat een jaarlijkse waardestijging van 10% een marginale flip zal redden, is niet langer realistisch. Op het gebied van commerciële investeringen biedt Boise vooral kansen in industrie en retail. Winkelcentra met nationale huurders presteren uitstekend – sommige investeerders zullen mogelijk verkopen gezien de lage leegstand en hoge huren. Industriële ontwikkeling kent op korte termijn een risico op leegstand, maar op lange termijn potentie nu Boise uitgroeit tot logistiek knooppunt; slimme investeerders kunnen instappen in industrieterreinen terwijl de leegstand nog wat hoger is en de verhuur nog loopt, om zo te profiteren van de volgende golf van opname. Kantoorinvesteringen zijn risicovoller – men moet selectief zijn en zich richten op medische kantoren of goed verhuurde kleine kantoren, aangezien de toekomst van de vraag naar kantoorruimte wat onzeker is.
Investeerders moeten ook letten op beleidswijzigingen. Zo biedt de herschrijving van Boise’s bestemmingsplan nieuwe mogelijkheden om ADU’s of duplexen te bouwen in meer gebieden – een slimme investeerder-eigenaar zou een ADU kunnen toevoegen aan een perceel met eengezinswoning om extra huurinkomsten te genereren. Omgekeerd, als de betaalbaarheid verder verslechtert, bestaat de kans (zij het klein in het verhuurdersvriendelijke Idaho) dat regelgevers maatregelen zoals huurregulering of meer huurbescherming overwegen, wat de langetermijnrendementen op investeringen kan beïnvloeden. Tot slot blijven de bouwkosten hoog, dus ontwikkelingsprojecten brengen risico’s met zich mee – maar als de rente stabiliseert of daalt, kunnen we opnieuw een opleving in de bouw zien waar investeerders van kunnen profiteren (als ontwikkelaar of als kapitaalverschaffer). Al met al bieden de sterke economie en bevolkingsgroei van Boise een meewind voor alle investeerders, maar de makkelijke winsten van de hausse zijn verdwenen. Succes zal nu komen voor degenen die deals conservatief doorrekenen, goed op de hoogte blijven van lokale trends, en zich misschien richten op niches zoals betaalbare huisvesting of inbreidingsontwikkeling waar de vraag het grootst is.
Overheidsbeleid, Bestemmingsplanhervormingen & Betaalbaarheid van Wonen
De snelle veranderingen op de vastgoedmarkt van Boise hebben veel aandacht getrokken van lokale overheid en beleidsmakers, met de focus op groeimanagement, modernisering van bestemmingsplannen en betaalbaarheid van wonen. Hier volgt een overzicht van belangrijke beleidsmaatregelen en hun impact:
Herschrijving van het bestemmingsplan (Boise City): In december 2023 voerde Boise een langverwachte modernisering van het bestemmingsplan door – de eerste volledige herschrijving in decennia cityofboise.org. De nieuwe code is bedoeld om een grotere verscheidenheid aan woningtypes en meer dichtheid in bepaalde gebieden te stimuleren. Zo zijn er ruimere regels voor accessory dwelling units (ADU’s) in de hele stad en zijn bepaalde corridors geherzoneerd zodat er nu ook rijtjeshuizen, duplexen en kleine appartementencomplexen mogen komen waar voorheen alleen eengezinswoningen waren toegestaan cityofboise.org. Het doel is om “missing middle” woningen mogelijk te maken en het toevoegen van woningen te vergemakkelijken, waardoor het aanbod toeneemt en de kosten op termijn dalen. De eerste signalen laten een toename van het aantal vergunningaanvragen voor ADU’s zien na de wijziging – Boise is zelfs pilotprojecten gestart met non-profits om de bouw van ADU’s te stimuleren (waaronder het toestaan van verplaatsbare tiny houses op wielen als ADU) cityofboise.org. De herschrijving van de code heeft ook de parkeereisen aangepast (in sommige gebieden verlaagd om ontwikkelingskosten te drukken) en dichtheidsbonussen gecreëerd voor projecten met betaalbare woningen. Deze bestemmingsplanwijzigingen zullen geleidelijk zorgen voor een diverser woningaanbod: verwacht meer conversies naar duplexen/triplexen in oudere wijken, meer cottage-clusterontwikkelingen en hogere woongebouwen langs OV-routes. Hoewel sommige buurtbewoners aanvankelijk tegen meer dichtheid waren, benadrukken de autoriteiten van Boise dat zonder deze veranderingen de stad veel sneller naar buiten zou uitbreiden en de betaalbaarheid verder zou verslechteren. In 2025 is de nieuwe code van kracht en de ontwikkelingssector past zich aan; het zal een paar jaar duren voordat het effect volledig zichtbaar is, maar het is een grote stap richting het aanpakken van de woonbehoefte.
Initiatieven voor Betaalbare Huisvesting: Het leiderschap van Boise is proactief geweest in het aanpakken van betaalbaarheid van huisvesting. De stad heeft aanzienlijke lokale middelen (aangevuld met federale subsidies) toegezegd om de ontwikkeling van betaalbare huisvesting te ondersteunen. Meer dan $50 miljoen aan lokale en federale middelen is geïnvesteerd als “gap-financiering” om betaalbare projecten financieel haalbaar te maken cityofboise.org. Zo helpt Boise bij het subsidiëren van appartementenprojecten voor lage inkomens door stadsgrond aan te bieden met gunstige huurvoorwaarden of door bepaalde kosten kwijt te schelden. Ze hebben ook nieuwe stimuleringsmaatregelen in het bestemmingsplan vastgelegd: onder de herziene code kunnen ontwikkelaars vrijstelling krijgen van hoogte- of dichtheidslimieten als ze een deel van de woningen aanbieden tegen inkomensafhankelijke huren cityofboise.org. Boise probeert in feite beleid te gebruiken om de markt te sturen naar het produceren van meer woningen onder de marktprijs, aangezien puur marktgedreven bouw vooral op luxe woningen gericht is. Een voorbeeld hiervan is de samenwerking van de stad aan een ontwikkeling nabij een OV-lijn, waarbij de stad grond en middelen bijdroeg in ruil voor het betaalbaar maken van 20% van de woningen voor mensen met een inkomen van minder dan 60% van het mediane inkomen in het gebied. Daarnaast heeft Boise een huisvestingsgrondbank opgericht om grond te reserveren voor toekomstige betaalbare huisvesting en wordt er gekeken naar “community land trust”-modellen om permanent betaalbare koopwoningen te creëren.
Regionale samenwerking groeit ook. Eind 2023 rondde de Community Planning Association of Southwest Idaho (COMPASS) een regionaal coördinatieplan voor huisvesting af voor Ada en Canyon Counties cityofboise.org. Dit plan beschrijft strategieën zoals het harmoniseren van bestemmingsplannen tussen steden, het uitbreiden van openbaar vervoer om meer gebieden voor huisvesting te ontsluiten, en het zoeken naar steun van de staat voor huisvestingsprogramma’s. Een idee dat wordt besproken is een regionaal huisvestingsfonds waar meerdere steden aan bijdragen, dat grotere betaalbare projecten kan financieren. Hoewel Idaho van oudsher weinig ingrijpt in huisvesting (en de voorkeur geeft aan marktgedreven oplossingen), zorgt de omvang van het betaalbaarheidsprobleem in Boise – waar zelfs middenklassegezinnen moeite hebben om een huis te kopen – voor meer creatieve benaderingen.
Beleid van de staat: Op staatsniveau heeft Idaho over het algemeen de voorkeur gegeven aan een vrije-marktbenadering. Er zijn geen huurprijsreguleringswetten (Idaho voorkomt zelfs dat lokale overheden huurprijsregulering invoeren), en de huurbescherming is relatief basaal. Dit heeft Idaho aantrekkelijk gemaakt voor verhuurders en investeerders, omdat zij met minder regelgeving te maken hebben dan in staten zoals Californië. Er zijn echter wel discussies in het staatsparlement over verlichting van de onroerendgoedbelasting, aangezien de snelle waardestijging heeft geleid tot hogere taxaties en belastingaanslagen. In 2022 heeft Idaho een pakket voor verlaging van de onroerendgoedbelasting aangenomen dat enige verlichting bood aan huiseigenaren, en er worden verdere aanpassingen besproken om de vrijstelling voor huiseigenaren te wijzigen of meer omzetbelastinginkomsten toe te wijzen aan lokale overheden om de onroerendgoedbelasting te compenseren. Elke wijziging in het beleid rond onroerendgoedbelasting kan indirect invloed hebben op de vastgoedmarkt – bijvoorbeeld, meer verlichting kan oudere bewoners aanmoedigen om te blijven wonen (ze voelen zich minder “weggetaxeerd” uit hun in waarde gestegen huizen), of juist sommigen stimuleren om te verkopen als ze weten dat de belasting op hun winst omlaag gaat.
Het kwestie van de vermogenswinstbelasting die eerder werd genoemd, heeft zelfs de federale vertegenwoordigers van Idaho bereikt – zij steunen het voorgestelde More Homes on the Market Act in het Congres, dat de vrijstelling voor vermogenswinst bij verkoop van de eigen woning zou verdubbelen en deze zou indexeren aan de inflatie boirealtors.com. Als dit wordt aangenomen, zou dat het “lock-in”-effect voor langjarige huiseigenaren kunnen verminderen en mogelijk wat aanbod vrijmaken (hoewel het in 2025 nog geen wet is). Op het gebied van ruimtelijke ordening voorspelt Ada County groei en moedigt steden aan om het voorbeeld van Boise te volgen bij het actualiseren van bestemmingsplannen. Suburbane steden zoals Meridian en Caldwell herzien ook hun integrale plannen om meer woningen toe te staan – zo creëert Meridian nieuwe gemengde zones om zowel appartementen als commerciële ontwikkeling in snelgroeiende gebieden te stimuleren.
Woonlasten- en betaalbaarheidsindicatoren: Ondanks de inspanningen blijft betaalbaarheid een ernstig probleem. De Housing Needs Analysis-update in 2023 maakte duidelijk dat bijna 47% van de nieuwe woningvraag in het komende decennium gericht is op woningen die betaalbaar zijn voor huishoudens met een inkomen onder 80% van het mediane inkomen cityofboise.org. Maar juist die woningen zijn moeilijk te realiseren zonder subsidies. Momenteel is ongeveer 60% van de lagere inkomenshuishoudens (onder 80% AMI) in Boise woonlasten-bebonden door de woonkosten cityofboise.org, wat vaak leidt tot moeilijke keuzes in het gezinsbudget. De huren zouden flink moeten dalen of de inkomens flink moeten stijgen om dit te verbeteren, of – waarschijnlijker – er moeten duizenden betaalbare woningen bijkomen. Boise heeft als doel (zoals door de burgemeester gesteld) om ervoor te zorgen dat minstens 1.000 betaalbare woningen worden gebouwd of behouden in de komende jaren. Behoud is een andere invalshoek: de stad kijkt naar manieren om te voorkomen dat oudere appartementencomplexen worden verkocht en luxe gerenoveerd (wat vaak leidt tot huurverhogingen). Een beleidsinstrument zou kunnen zijn om eigenaren prikkels of financiering te bieden om woningen betaalbaar te houden in ruil voor belastingvoordelen.
Eindelijk is groeibeheer versus betaalbaarheid een evenwichtsoefening. Sommige bewoners uiten zorgen over het tempo van de groei – verkeersopstoppingen, druk op scholen, verlies van open ruimte – wat leidt tot oproepen om de ontwikkeling te “vertragen”. Het beperken van de groei kan echter de prijzen nog verder opdrijven door het aanbod te verstikken. De lokale overheid staat dus voor de uitdaging om groei slim te beheren: het stimuleren van verdichting op de juiste plekken, investeren in infrastructuur (scholen, wegen, water) om nieuwe ontwikkelingen te ondersteunen, en het behouden van de leefbaarheid van Boise terwijl het groeit. Maatregelen zoals heffingen op nieuwe bouwprojecten helpen om infrastructuur te financieren, maar als deze te hoog worden vastgesteld, kunnen ze bouw ontmoedigen of de kosten verhogen. Tot nu toe hebben Boise en de omliggende gemeenten over het algemeen gekozen voor groeibevorderend beleid, met het besef dat de vraag er is. De komende jaren zullen uitwijzen in hoeverre deze beleidsmaatregelen de woningnood kunnen verlichten. Als het lukt, kan Boise een voorbeeld worden voor middelgrote steden die worstelen met snelle groei – en laten zien dat met hervorming van bestemmingsplannen en samenwerking tussen publieke en private partijen het mogelijk is om woningen toe te voegen en de stad toegankelijk te houden. Zo niet, dan loopt Boise het risico veel mensen uit te prijzen die er al lang wonen. De inzet is hoog, en de aanpak van de stad in 2025–2028 zal de toegankelijkheid en gezondheid van de vastgoedmarkt in het komende decennium sterk beïnvloeden.Bronnen:
- We Know Boise – Boise woningmarkt updates, woningwaarden & huurtrends (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Marktrapporten & woningtrends (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Treasure Valley bevolkingsgroei rapport 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Idaho economische prognose 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Boise Commerciële VastgoedmarktBeat Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Treasure Valley Detailhandel & Commerciële Groei (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Stad Boise – Analyse van Woonbehoeften 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- HUD Uitgebreide Analyse van de Woningmarkt: Boise (2023) lee-associates.com lee-associates.com
