기록적인 공실률과 치솟는 가격: 2025년 샌프란시스코 부동산 대변동의 현장 (트렌드 및 전망)

임대 시장 반등: 임차인 우위에서 임대인 우위로

팬데믹 시기의 침체 이후, 샌프란시스코의 임대 시장은 2025년에 다시 급격히 회복되었습니다. 2021년에는 비어 있던 아파트들이 이제는 문 밖까지 줄을 서게 만들고 있습니다. 2025년 6월, 샌프란시스코의 아파트 중위 임대료는 전년 대비 11% 급등했으며, 이는 미국 내 어떤 도시보다도 가장 빠른 임대료 상승률입니다. 같은 기간 동안 전국 중위 임대료는 0.7% 하락했음에도 불구하고 말이죠 sfchronicle.com. 이 도시의 중위 임대료는 월 $2,941로, 2020년 이후 가장 높은 수준에 도달했습니다(2019년 최고치보다는 약간 낮지만) sfchronicle.com. 아파트 공실률은 극적으로 감소하여, 2024년 중반 약 5.1%에서 2025년 중반에는 단 3.5%로 떨어졌습니다 sfchronicle.com. 비교하자면, 미국 전체 임대 공실률은 약 6%로, 샌프란시스코의 임대 공급은 다시 한 번 극도로 제한된 상태입니다.

이러한 갑작스러운 변화로 인해 집주인들은 이를 “먹이 쟁탈전”이라고 표현합니다. 세입자들은 다시 한 번 붐비는 오픈 하우스, 입찰 경쟁, 심지어 ‘임대료 입찰’ 초과 제안에 직면하고 있습니다. 한 현지 세입자는 오픈 하우스가 “너무 붐벼서 [사람들이] 서로 부딪힐 정도”였으며, 한 유닛에 수십 명의 지원자가 몰렸다고 전했습니다 sfchronicle.com. 지원자들은 집주인에게 이력서를 첨부한 개인 “러브레터”를 쓰고, 몇 달 치 임대료를 선불로 제시하며, 일부 집주인들은 인기 있는 유닛에 30건 이상의 지원서를 받았다고 합니다 sfchronicle.com sfchronicle.com. “코로나 이전 이후 이런 상황은 처음입니다.”라고 1,100개 유닛을 관리하는 한 부동산 관리 CEO는 말했습니다. 그는 토요일 하루에 아파트 7채를 임대했다고 합니다 sfchronicle.com. 거의 모든 신규 임대 계약이 이전 세입자보다 더 높은 임대료로 체결되고 있으며, 종종 수백 달러 더 비싸게 계약되고 있습니다 sfchronicle.com. 가장 인기 있는 동네(예: 미션, 포트레로 힐, 도그패치 일부)에서는 집주인들이 작년 대비 전환 유닛에서 20% 임대료 상승을 경험하고 있습니다 sfchronicle.com.

여러 가지 요인이 이 임대인 우위 시장을 이끌고 있습니다. 억눌린 수요가 큰 요인 중 하나입니다. 많은 젊은 임차인들이 2020~21년에 함께 살거나 도시를 떠났다가, 이제 다시 돌아오거나 독립적인 거주지를 찾고 있습니다. 높은 주택 가격과 이자율도 잠재적 첫 주택 구매자들을 임대 시장에 가두고 있습니다. 모기지 비용이 너무 비싸서 많은 임차인들이 당분간 주택 구매를 “포기”했고 sfchronicle.com, 이로 인해 임대 수요가 계속 쌓이고 있습니다. 또한, 2022~23년의 기술 업계 해고는 임대 시장을 오래 침체시키지 못했습니다. 더 부유한 임차인들이 남아 있거나, AI와 같은 성장 분야의 신규 채용자들로 대체되었기 때문입니다. 아파트 리스트의 수석 연구원 롭 워녹(Rob Warnock)은 경제적 불확실성에도 불구하고 샌프란시스코의 공급이 제한된 시장에서는 “임대료를 올릴 충분한 자금이 있다”고 지적했습니다 sfchronicle.com. AI 채용 붐이 대표적인 예입니다. OpenAI, Anthropic 같은 기업들은 사무실을 임대할 뿐만 아니라, 주거가 필요한 고소득 직원들을 대거 유입시키고 있습니다. 이로 인해 “더 많은 백만장자”가 탄생했고, 고급 임대 주택 경쟁이 심화되었습니다. 이 임차인들은 프리미엄 유닛을 감당할 수 있기 때문입니다 sfchronicle.com sfchronicle.com. 샌프란시스코 부동산중개인협회(SF Association of Realtors)의 한 감독관은 테크 허브 인근 동부 지역이 “100%” 닷컴 시대만큼 뜨겁다고 언급했습니다. 스타트업이 밀집한 지역에서 임대료가 가장 급격히 오르고 있습니다 sfchronicle.com.

공급 측면에서, 이직률이 낮다 – 기존 세입자들은 이 광란의 시장에서 새 집을 찾지 못할까 봐 자리를 지키고 있다 sfchronicle.com. 샌프란시스코의 임대 주택 신규 건설은 느리게 진행되고 있다(정책 섹션에서 자세히 다룸), 그래서 실질적인 공급이 되살아난 수요를 충족시킬 만큼 충분히 늘지 않았다. 그 결과는 전형적인 수요-공급 압박: 너무 많은 임차인이 너무 적은 유닛을 쫓고 있다. 집주인들은 지난 5년간 없었던 가격 결정권을 되찾았다. 2025년 중반까지, 샌프란시스코의 임대료 수준은 평균적으로 2019년 정점보다 약 10% 낮다, 즉 경제 성장이 계속된다면 추가 상승 여지가 있다는 의미다 sfchronicle.com. 일부 고급 건물은 이미 임대료가 2019년 수준에 도달하거나 그 이상으로 올랐지만, 오래되거나 소형 유닛은 약간 뒤처지고 있다 sfchronicle.com.

중요하게도, 임대료는 계절적이다 – 여름에 정점을 찍는 경향이 있다. 2025년 여름의 급등은 기대를 뛰어넘었지만, 겨울이 오면 시장은 평소처럼 다소 진정될 수 있다. 그럼에도 불구하고, 전반적인 추세는 샌프란시스코가 팬데믹 이후 임차인 친화적이었던 시기를 지나 다시 집주인 우위 시장으로 기울고 있음을 시사한다. 투자자들에게 이는 임대 부동산의 수익률이 개선되고 있음을 의미한다. 임대료 상승과 2022~23년의 소폭 가격 하락이 결합되어 캡 레이트를 약간 높였지만, 샌프란시스코 부동산 수익률은 높은 가격 때문에 여전히 상대적으로 낮은 편(일반적으로 약 3~5%)이다. 임대료 급등은 양날의 검이다: 이는 강한 수요(집주인과 자산 가치에는 긍정적)를 의미하지만, 동시에 도시가 직면한 주택 감당 가능성 위기를 강조한다(임차인과 정책 입안자에게는 어려움). 시장이 얼마나 빡빡한지 보여주는 한 지표로, 일부 세입자들은 이제 임대 계약을 따내기 위해 1년치 임대료를 선불로 제시하기도 한다 – 거의 전례 없는 전략이 다시 등장하고 있다 sfchronicle.com. SF 아파트 협회의 Janan New는 이렇게 요약했다: “지금 시장은 미쳤어요. 매우 경쟁적입니다… 어떤 오픈 하우스에는 지원자가 30명까지 몰렸다는 이야기도 들었습니다” sfchronicle.com. 그녀는 일부 지역(예: 원격 근무와 거리 환경으로 인해 도시에서 임대료가 가장 낮은 소마와 텐더로인)은 여전히 약세라고 언급했지만 sfchronicle.com, 전반적으로 2025년은 샌프란시스코가 2010년대 중반 이후 경험한 가장 강력한 임대 시장이다.

2025년 상업용 부동산 동향

오피스 시장 붕괴와 원격 근무의 여파

근본적인 원인은 원격 근무와 하이브리드 근무제로 인해 사무실 공간에 대한 수요가 급격히 줄어든 것입니다. 샌프란시스코 비즈니스 지구의 주간 사무실 출근율은 팬데믹 이전의 약 45~50% 수준에 머물러 있습니다 blog.bayareametro.gov. 많은 테크 기업들이 영구 하이브리드 모델을 도입하며 남는 공간을 포기했습니다. 확장 중인 기업(대부분 AI 스타트업)조차도 전체 빌딩이 아닌 소규모, 유연한 사무실이나 코워킹 스페이스를 임대하는 경향이 있습니다. 샌프란시스코의 2025년 사무실 수요는 2019년 대비 약 30% 낮은 수준으로, 공실률 급증과 일치합니다. 신규 공급이 문제였던 것은 아닙니다 – 2020년 이후 새 사무실 빌딩은 거의 개장하지 않았습니다. 이는 사실상 수요 충격입니다: 테크 산업(샌프란시스코 최대 사무실 임차인)의 규모가 축소된 것입니다. Salesforce, Meta, Dropbox 등 주요 고용주들이 지난 2~3년간 샌프란시스코 사무실의 일부를 전대하거나 비웠습니다.

재정적으로, 이번 사무실 침체는 건물주와 투자자들에게 큰 타격을 주고 있습니다. 사무실 부동산 가치가 정점 대비 폭락했습니다 – 팬데믹 이전 평방피트당 $800에 거래되던 빌딩들이 지금은 큰 폭의 할인 가격에 팔리고 있습니다. 2023~24년에는 여러 고가의 다운타운 빌딩이 압류되거나 경매로 매각되어 이전 가치의 일부에 불과한 가격에 거래되었습니다. 예를 들어, 마켓 센터(555 California 단지)는 2025년 대출기관 매각을 통해 평방피트당 약 $230에 손바뀜이 있었고, 300 Howard의 또 다른 타워는 평방피트당 약 $264에 팔렸습니다 assets.cushmanwakefield.com. 이 가격들은 정점 대비 70% 이상 하락한 것으로, 시장의 심각한 침체를 보여줍니다. 이러한 헐값 거래는 일부 기회를 노린 투자자들을 끌어들였으며 – 한 거래는 “최근 몇 년간 샌프란시스코에서 가장 높은 가격대 중 하나”로 언급되기도 했는데, 이는 기준선이 얼마나 낮아졌는지를 보여줍니다 assets.cushmanwakefield.com. 샌프란시스코 사무실의 캡 레이트(투자 수익률)는 매수자를 유치하기 위해 한 자릿수 후반 이상으로 급등했으며, 이는 미래 수익에 대한 불확실성을 반영합니다.

임대료 수준은 흥미롭게도, 공실률만큼 크게 하락하지 않았다. 샌프란시스코 오피스 공간의 평균 요청 임대료는 2025년 2분기 기준 연간 평방피트당 약 $66.78(풀서비스 총액 기준)로, 전 분기의 $66.61과 거의 변동이 없었다 assets.cushmanwakefield.com. 도심 업무지구(CBD)의 A급 오피스는 평방피트당 약 $73을 요구하며, 최고급 공간은 여전히 평방피트당 $100 이상을 받을 수 있다 assets.cushmanwakefield.com. 명목 임대료가 유지되는 이유는 임대인들이 시장 가격을 더 낮게 “재설정”하고 싶지 않기 때문이며, 대신 거래를 성사시키기 위해 큰 양보(무상 임대 기간, 더 큰 임차인 개선비 지원 등)를 제공한다. 실질 임대료는 하락했지만, 공시 임대료는 임대인들이 이번 침체가 일시적일 것이라 기대하고 있음을 시사한다. 바닥을 다지는 분위기도 있다. 한 보고서에 따르면, 2025년 중반 오피스 시장이 “계속해서 안정화”되고 있으며, 공실 률이 기존 임대차 종료로 소폭 상승했음에도 불구하고 임대 활동이 실제로 증가했다고 한다 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. 실제로, 2025년 상반기 신규 임대 체결량은 2019년 이후 가장 강세를 보였다 assets.cushmanwakefield.com. 이는 일부 임차인들이 저렴하고 유연한 조건의 거래를 활용해 이전하거나 공간을 업그레이드하고 있음을 보여준다. 이들 임차인 중 상당수는 소규모 테크 및 AI 기업으로, 단기 임대(주로 전대차)를 저렴한 임대료에 확보하고 있다 assets.cushmanwakefield.com. 팬데믹 초기 급증했던 전대차 공간 공급은 일부 전대차 계약이 만료되거나 철회되면서 실제로 다소 감소했다(약 700만 평방피트에서 620만 평방피트로) assets.cushmanwakefield.com.

이러한 작은 긍정적 신호에도 불구하고, 현실은 샌프란시스코 도심에 사무실 공간이 대량으로 남아돌고 있다는 것이며, 이를 흡수하는 데 수년이 걸릴 수 있습니다. 약 35%의 공실률로, 대략 2,500만 평방피트가 비어 있습니다. 이는 비교하자면 애틀랜타 도심의 모든 사무실 공간이 거의 비어 있는 것과 맞먹는 규모입니다. 낙관적인 전망조차도 대대적인 개입 없이는 공실률이 20% 이하로 떨어지는 시점을 이 10년대 후반으로 보고 있습니다. 만기 도래 대출을 가진 건물주들은 어려움에 직면해 있습니다. 높은 금리와 낮은 입주율로 인해 재융자가 어렵기 때문에, 더 많은 채무불이행과 헐값 매각이 예상됩니다.

원격 근무의 지속성이 근본적인 도전 과제입니다. 많은 기업들이 이제 주 2~3일 출근하는 하이브리드 근무제를 도입해, 2020년 이전보다 직원 1인당 40~60% 적은 공간만 필요로 합니다. 게다가 일부 대기업들은 타 지역(텍사스, 플로리다 등)으로 이전하거나 확장해, 구조적으로 샌프란시스코의 사무실 수요를 줄였습니다. 한 가지 긍정적인 점은 생명과학 분야입니다. 미션베이와 도그패치의 실험실 공간 수요는 견고하게 유지되고 있는데, 습식 실험실은 원격으로 대체할 수 없기 때문입니다. 하지만 이는 전체 시장의 일부에 불과합니다. 공유오피스 및 유연 사무공간 제공업체들도 (예: 위워크의 경쟁사 및 현지 공유오피스 스타트업 등) 단기 임대를 원하는 기업들을 위해 확장 중입니다.

요약하자면, 2025년 샌프란시스코의 오피스 시장은 전례 없는 구조조정의 한가운데에 있습니다. 약 35%의 공실률은 미지의 영역이며, 도시 전체 임대 수익은 2019년 대비 약 7% 감소한 반면, 건물주들의 운영비는 약 28% 증가했습니다 sfchronicle.com. 이는 재정적 고통을 야기합니다. 도심 경제는 큰 타격을 입었으며, 사무실 근로자 감소는 소매업체의 유동 인구 감소(아래에서 논의)와 대중교통 이용 감소로 이어졌습니다. 앞으로의 길은 노후 사무실의 용도 전환과 경제가 진화함에 따라 일부 수요가 점진적으로 회복되기를 기다리는 것일 가능성이 높습니다. 하이브리드 근무는 이제 일상이 되었으며, 샌프란시스코는 혁신, 문화, 입지라는 강점이 결국 기업과 근로자를 더 강하게 다시 끌어들일 것이라고 기대하고 있습니다. 시 당국과 투자자들은 이제 사무실을 주거로 전환하거나 새로운 용도를 위한 인센티브 제공 등 공백을 메우기 위한 전략을 적극적으로 모색 중이며, 이는 다음 섹션에서 다룹니다.

소매 및 상업 부문 혼재된 신호

도심 사무실의 어려움은 샌프란시스코의 소매 및 환대 산업으로까지 번졌습니다. 도심에 근무하는 근로자가 줄어들면서 평일에는 상점, 카페, 레스토랑을 찾는 고객도 줄었습니다. 유니언 스퀘어와 마켓 스트리트 등 시내 대표 소매 거리들은 눈에 띄게 영향을 받았으며, 유명 매장 폐점과 빈 점포가 언론에 오르내리고 있습니다. 2023년에는 노드스트롬과 웨스트필드 몰 모두 도심에서 철수한다고 발표했습니다. 웨스트필드는 SF 센터 몰의 운영권을 대출기관에 반환했고, 노드스트롬은 유동 인구 감소와 안전 문제를 이유로 SF 플래그십 매장을 폐점했습니다 globest.com sfist.com. 이들은 2020년 이후 문을 닫거나 이전한 수십 개 소매업체(올드 네이비, 앤트로폴로지 같은 대형 체인부터 소규모 부티크까지) 중 일부에 불과합니다 sfist.com. 2025년 초 기준, 유니언 스퀘어의 소매 공실률은 약 25%로 추정되었고, 금융지구의 일부 이면도로에서는 점포의 1/3이 비어있는 곳도 있었습니다 abc7news.com. 이는 팬데믹 이전 약 5%였던 소매 공실률과 극명한 대조를 이룹니다.

하지만 SF 소매업이 모두 암울한 것은 아닙니다. 2025년에는 적응과 회복의 조짐도 보이고 있습니다. 올해 도심에는 여러 신규 사업체가 문을 열었으며, 일부 레스토랑, 체험형 매장, 엔터테인먼트 공간 등이 포함되어 있습니다. 이는 창업자들이 저렴해진 임대료에서 기회를 보고 있음을 시사합니다 downtownsf.org. 시는 규제도 일부 완화했습니다. 예를 들어, 샌프란시스코는 Van Ness Avenue 등 주요 거리에서 체인점 입점 제한을 완화해 공실 점포에 신규 임차인을 유치하려 했습니다 youtube.com abc7news.com. 다운타운 커뮤니티 베네핏 디스트릭트에 따르면, 2025년 초 유니언 스퀘어 지역에 최소 4곳의 신규 사업체가 문을 열었고, 더 많은 오픈이 예정되어 있어 “도심의 활력 회복”을 위한 노력의 일환임을 알렸습니다 downtownsf.org. 주요 럭셔리 소매업체가 떠난 자리에 다른 업체가 입점하기도 했으며(예: IKEA가 2025년 미드-마켓 지역에 새로운 도심형 매장을 열어 쇼핑객을 유치하고 해당 지역 활성화의 거점이 되려 함), 변화가 이어지고 있습니다.

중요하게도, 관광업이 회복되고 있으며, 이는 소매업과 환대업에 도움이 되고 있습니다. 샌프란시스코의 호텔 투숙률은 컨벤션과 관광객의 귀환으로 반등하고 있지만, 여전히 2019년 수준에는 미치지 못합니다. 특히 유럽과 아시아에서의 국제 관광은 억눌렸던 여행 수요로 인해 2023~2024년에 증가했습니다. 이는 더 많은 쇼핑객과 식사 손님을 유니언 스퀘어와 피셔맨스 워프로 다시 불러오고 있습니다. 2026 월드컵 및 앞으로 예정된 기타 이벤트들도 도심을 정비하려는 노력을 촉진하고 있습니다.

사무실과 소매업을 넘어선 상업용 부동산 전반에서는, 샌프란시스코의 산업 및 창고 공간이 여전히 부족한 상태입니다(도시 내 산업용 재고가 제한적이고, 라스트마일 유통 및 제조업의 수요가 강함). 다세대 아파트 건물(5세대 이상)는 임대료 급등 덕분에 다시 투자자들에게 인기 있는 자산이 되었습니다. 비록 샌프란시스코의 엄격한 임대료 규제와 세입자 보호로 인해 투자자들이 신중하지만, 고급 신축 아파트(임대료 규제에서 면제)는 임대료와 입주율이 상승하며 좋은 실적을 보이고 있습니다.

전반적으로, 샌프란시스코의 상업용 부동산 전망은 엇갈린 상황입니다: 사무실과 도심 소매업은 고통스러운 조정 국면에 있고, 주거 임대, 연구소, 동네 소매업 등 다른 부문은 회복력을 보이고 있습니다. 향후 몇 년간 도시의 경제 건강은 도심 활성화와 유휴 상업 공간의 성공적인 재활용에 달려 있습니다. 정책 입안자들은 이를 매우 인식하고 있어, 상황을 반전시키기 위한 지역 정책 변화가 잇따르고 있습니다.

지역 정책 변화와 그 영향

이러한 전례 없는 도전에 직면하여, 샌프란시스코의 지도자들은(캘리포니아 주정부와 협력하여) 부동산 시장을 강화하고 오랜 문제를 해결하기 위한 일련의 정책 변화를 시작했습니다. 2024~2025년의 주요 이니셔티브는 주택 공급 및 주거비 부담 완화에서 도심을 새로운 용도로 활성화하는 것까지 모든 것을 목표로 합니다. 아래는 주요 정책 변화와 시장에 미치는 의미입니다:

주택 공급 가속화 및 개발 완화

구체적인 정책 변화 중 하나는: 일부 프로젝트에 대한 부담금 및 요건이 완화되었다는 점입니다. 2023년, 샌프란시스코는 캘리포니아의 SB9에 대응하여 대부분의 단독주택 부지에 4가구 주택(fourplex)을 합법화했고, 부속 주거 단위(ADU) 장려 프로그램도 시작했습니다. 또한, 프로젝트를 지연시키던 일부 저소득층 주택 의무 규정도 완화했는데, 예를 들어, 일부 프로젝트에 대해 포함적 용도지구 비율을 일시적으로 낮추고, 100% 저소득층 주택 개발에는 부담금 면제 혜택을 제공했습니다. 이러한 노력은 정체된 프로젝트를 활성화하는 데 목적이 있습니다. 실제로, 이전에 승인만 받고 착공하지 못했던 일부 프로젝트가 2024년에 착공에 들어갔습니다. 그럼에도 진전은 더딥니다. 2024년 말 기준, 샌프란시스코는 주택 목표 달성에서 베이 에어리어의 다른 도시들에 비해 뒤처져 있었으며 sfchronicle.com sfstandard.com, 2023년 이후 허가된 주택은 수천 세대에 불과했습니다. 2025–2026년에 개혁이 실제로 건설 속도를 크게 높일 수 있을지가 관건입니다.

오피스→주거 전환 및 다운타운 활성화

샌프란시스코 시 정부는 신속하게 대응했습니다. 2025년 중반까지, 시는 SPUR의 6가지 권고안을 모두 시행했습니다 spur.org, 전국에서 가장 공격적인 전환 장려 패키지 중 하나를 제정했습니다:

• 건축법 및 승인 절차 완화: 2023년, 사무실-주거 전환 프로젝트에 대해 일부 도시계획 규정 요건을 면제하는 법안이 통과되었습니다 spur.org. 이로 인해 더 빠르고 행정적인 승인 경로가 마련되었으며(많은 경우 프로젝트가 장기간의 재량 심사와 심지어 CEQA에서도 면제됨), 건물 검사국은 개발자들이 오래된 사무실의 내진 및 화재 안전 업그레이드를 진행할 수 있도록 더 명확한 적응형 재사용 가이드라인도 발표했습니다 spur.org spur.org.
• 포괄적 주택 및 영향 요금 면제: 중요한 변화는 2025년 3월에 발생했으며, 이때 감독위원회는 최대 700만 평방피트의 오피스 공간을 주거용으로 전환할 경우 모든 저소득층 주택(포괄적) 요건과 시 영향 요금을 면제하는 법률을 승인했습니다 spur.org spur.org. 일반적으로 신규 주택에는 시세 이하 단위의 일정 비율을 포함하거나 막대한 요금을 지불해야 하지만, 이제 자격을 갖춘 전환 프로젝트에는 이러한 요건이 중단되어 비용이 대폭 절감됩니다.
• 세금 인센티브: 2024년 유권자들은 Proposition C를 통과시켰으며, 이는 최대 500만 평방피트의 전환 공간에 대한 부동산 양도세를 면제합니다 spur.org spur.org. 샌프란시스코는 양도세가 높기 때문에(대형 거래의 경우 최대 6%), 이는 전환 거래에 상당한 절감 효과를 줍니다. 또한, 캘리포니아는 2024년에 AB 2488 (Ting)을 통과시켜 샌프란시스코가 전환을 지원하기 위한 특별 “금융 지구”를 만들 수 있도록 했습니다 spur.org. 2025년 6월, 시는 이 지구를 설립했으며, 개발자에게 향후 재산세 증가분으로 환급해줄 예정입니다. 즉, 전환된 건물에서 발생하는 일부 신규 재산세를 프로젝트에 다시 돌려주어 재정적 격차를 해소하는 것입니다 spur.org spur.org. 이 독특한 도구는 사무실을 철거하고 리모델링하는 데 드는 높은 건설비를 상쇄하는 데 도움이 될 것입니다.
• Prop M 예비분: 샌프란시스코의 Proposition M(신규 오피스 개발 상한제)은, 전환을 통해 제거된 오피스 공간이 향후 시의 허용 오피스 할당량에 다시 추가되도록 수정되었습니다 spur.org. 이 “공간 은행”은 시가 잠재적인 일자리 공간을 영구적으로 잃지 않는다는 의미입니다. 시장이 회복되면, 전환된 재고를 대체하는 최첨단 신규 오피스가 이론적으로 건설될 수 있습니다. 이는 전환에 대한 폭넓은 지지를 얻기 위한 정치적 타협이었습니다.

이러한 인센티브는 오피스 전환을 위한 전국에서 가장 관대한 수준입니다. 그 결과: 개발업자와 부동산 소유주들은 현재 많은 건물의 주거용 전환을 진지하게 검토하고 있습니다. The Kaplan Group의 연구에 따르면 샌프란시스코는 오피스 전환을 통해 약 61,600가구의 주택 잠재력이 있습니다(모든 적격 공실 오피스가 전환될 경우) axios.com axios.com – 뉴욕시에 이어 미국에서 두 번째로 높은 잠재력입니다. 시 관계자들은 이를 실현하기를 간절히 원하고 있습니다. 팬데믹 이후 첫 전환 프로젝트들이 진행 중입니다: 예를 들어, 역사적인 Humboldt Bank Building(험볼트 뱅크 빌딩)이 마켓 스트리트에서 주택으로 전환될 예정입니다 axios.com. 이 외에도 수많은 제안이 추진 중이며, 1960~1980년대에 지어진 공실률이 높은 구 금융지구 타워와 소마(SOMA) 오피스 빌딩에 초점을 맞추고 있습니다.

여전히 과제가 남아있지만 – 전환 비용이 여전히 높고(많은 건물은 헐값에 매입해야만 수지가 맞을 수 있음) – 이러한 정책 변화는 수지를 크게 개선합니다. 수백만 달러의 수수료와 세금을 면제하고 인허가를 신속하게 처리함으로써, 샌프란시스코는 “다운타운을 복합 용도 지구로 재구상하는 데 깊이 전념하고 있다”는 신호를 보냈습니다 spur.org. 기대되는 효과는 다양합니다: 경제적(저가치의 빈 오피스를 가치 있는 주거로 대체하면 재산세와 판매세 수입이 증가할 것으로 기대됨 spur.org), 사회적(주택 공급이 늘어나면 수천 명의 거주자가 유입되어 소상공인, 예술, 야간 경제를 지원할 수 있음 spur.org), 그리고 주거(교통이 편리한 지역에 더 많은 주택, 잠재적으로 더 저렴한 주택이 공급될 수 있음). 한 시의원은 이렇게 말했습니다. “우리는 단순히 주택 공급을 신속히 추진하는 것뿐만 아니라, 20세기 토지 이용 결정을 업데이트하여 21세기형 활기찬 복합 용도 동네를 만들고 있습니다.” axios.com

전환을 넘어서, 시청은 더 광범위한 도심 회복 계획을 시작했습니다. 2023년, 브리드 시장은 태스크포스를 소집했으며(루리 시장이 이어받음), 새로운 산업—예: 생명과학 연구소, AI 연구개발 센터, 심지어 예술 및 교육 기관—을 비어 있는 도심 공간에 유치하기 위해 노력했습니다. 용도지역 유연성에 대한 논의도 있어, 기존 사무실 건물에 더 많은 나이트라이프, 이벤트 장소, 심지어 레지던셜 호텔까지 허용할 수 있도록 하고 있습니다. 직원을 사무실로 복귀시키는 고용주에게는 세액공제도 제안되었습니다. 시는 또한 삶의 질 개선에도 투자하고 있습니다: 도심의 안전과 청결 문제로 인해 일부 사무직 근로자와 쇼핑객이 꺼렸던 점을 해결하기 위해 경찰 도보 순찰과 거리 청소를 강화하고 있습니다. 루리 시장은 도심 이미지를 개선하기 위해 “범죄에 더 강경하게 대응하고, 노숙자를 거리에서 치우며, 마약상들을 없애겠다”고 강조했습니다 financialsamurai.com. 2025년 초에는 텐더로인 지역의 노숙인 천막촌을 쉼터로 이전하고 노상 마약 시장을 단속하는 노력이 강화되었습니다. 이러한 사회 문제가 여전히 남아 있지만, 도심이 더 안전하고 활기차게 느껴지도록 만드는 데 성공한다면, 사람들이 다시 도심으로 돌아오게 되어 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주택 가격 적정성과 임차인 보호

주거 측면에서 샌프란시스코는 강력한 세입자 보호의 전통을 이어가고 있지만, 몇 가지 새로운 변화도 있습니다. 시의 “빈집세” – 1년 중 절반 이상 비어 있는 주택 소유주에게 세금을 부과하는 유권자 승인 조치(2022년 M안건) – 는 2024년에 시행될 예정이었습니다. 이 조치는 약 4,000채로 추정되는 빈집 중 일부를 임대 시장에 다시 내놓게 하고 주택 자금을 마련하는 것을 목표로 했습니다 sfchronicle.com sfchronicle.com. 그러나 이 법은 법적 장애물에 부딪혔습니다. 2024년 10월, 고등법원 판사는 빈집세가 위헌이며 주법에 의해 선점된다고 판결했습니다 sfchronicle.com sfchronicle.com. 시는 현재 그 판결에 항소하고 있습니다 sfchronicle.com, 그래서 지금은 세금 시행이 보류된 상태입니다. 딘 프레스턴 시의원과 같은 지지자들은 이 조치가 임대 공급을 늘리는 데 필요한 도구라고 주장하는 반면, 비판자들은 이것이 재산권을 침해한다고 주장합니다 sfchronicle.com sfchronicle.com. 항소 결과(또는 수정된 조치)에 따라 이 법이 어떤 형태로든 다시 돌아올 수 있으며, 이는 얼마나 많은 콘도 소유주가 유닛을 비워둘지 아니면 임대할지에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 현재로서는 빈집세가 불확실한 상태에 놓여 있습니다 sfchronicle.com sfchronicle.com.

임대료 통제는 여전히 확고히 유지되고 있습니다. 1979년 이전에 지어진 대부분의 다가구 주택은 시의 임대료 안정화 조례의 적용을 받으며, 2025년에는 연간 임대료 인상이 단 1.4%로 제한됩니다sf.gov. 2022~2023년의 고물가 시기에는 많은 임대인의 비용이 허용된 임대료 인상폭을 훨씬 초과했습니다(한 설문조사에 따르면 2019년 이후 운영비는 약 20~30% 증가한 반면, 임대료 통제 수입은 약 7% 감소함)sfchronicle.com. 이로 인해 일부 소규모 임대인은 부동산을 매각했고, 이러한 노후 건물은 단기 현금흐름보다는 장기 가치 상승에 베팅하는 투자자들에게 종종 매입되었습니다.

주거비 부담 문제를 해결하기 위해, 2025년 샌프란시스코는 주택을 위한 새로운 재원 마련 방안도 모색하고 있습니다. 저소득층 주택 마련을 위한 채권 발행(3억~5억 달러 규모) 관련 지역 주민투표가 곧 실시될 예정입니다. 또한 시는 주 및 연방 자금도 활용하고 있습니다. 브리드 시장(임기 종료 전)은 연방의 새로운 프로그램을 활용해 3,700가구의 신규 저소득층 주택을 건설하는 계획을 발표했으며, 이는 82,000가구 목표 달성을 위한 “모두를 위한 주택” 이니셔티브의 일환입니다sf.gov. 여기에는 공공 부지에 주택을 짓거나 관광호텔을 노숙인 및 저소득층을 위한 SRO(단일객실점유)형 주택으로 전환하는 방안도 포함됩니다.

요약하면, 2025년 현지 정책은 부동산 시장 활성화를 위해 적극적으로 변화하고 있습니다. 주택 건설 속도를 높이고, 공실 사무실의 적응형 재사용을 적극적으로 장려하며, 도시의 비즈니스 환경과 주거 여건 개선을 위한(때로는 실험적이거나 논란이 있는) 조치들도 시행 중입니다. 전문가들의 공통된 견해는 이러한 정책이 반드시 필요한 첫걸음이지만, 실행력이 관건이라는 점입니다. SPUR의 정책 책임자 수자타 스리바스타바는 사무실 전환이 “경제적, 사회적, 환경적, 재정적 이점을 제공한다”고 언급했으며, 유사한 프로그램이 뉴욕, 필라델피아 등에서 도심을 되살린 바 있다고 평가했습니다. 이제 “샌프란시스코에서 다음에 어떤 일이 일어날지 기대된다”고 덧붙였습니다. spur.org spur.org 앞으로 몇 년간 이러한 정책 수단이 샌프란시스코의 상업용 부동산 침체를 얼마나 극복하고 주택난을 완화할 수 있을지 드러날 것입니다.

투자 기회 및 전망

2025년 샌프란시스코의 주거 및 상업용 시장의 상반된 상황은 투자자들에게 독특한 환경을 제공합니다. 기회도 있지만 위험도 존재하며, 성공은 신중한 전략과 타이밍에 달려 있습니다. 다음은 주요 투자 인사이트와 전문가 전망입니다:

주거용: 저점 매수와 기술주 상승세 타기

부동산 투자자와 주택 구매자들에게, 2025년 샌프란시스코의 주거 부문은 잠재적으로 매력적인 진입 시점을 제공할 수 있습니다 – 적어도 일부 노련한 관찰자들에 따르면 그렇습니다. 주택 가격은 반등하고 있지만, 여전히 전반적으로 2018–2020년의 최고점보다 낮은 수준입니다(특히 콘도미니엄의 경우), 그리고 높은 모기지 금리로 인해 2010년대 후반의 열기와 비교하면 경쟁이 줄어들었습니다. Financial Samurai의 저자와 같은 금융 분석가들은 2025년이 샌프란시스코에서 “매우 좋은 매수 기회”라고 주장합니다 financialsamurai.com. 그 근거는 기술 산업이 호황을 누리고, 도시가 새로운 상승세 직전의 전환점에 있을 가능성이 높다는 것입니다. 2023–24년 나스닥이 크게 상승하고 AI 분야에서 막대한 부가 창출되면서, 많은 현지인들이 새롭게 얻은 주식 부를 결국 주택 구매로 전환할 것이라는 전망입니다 financialsamurai.com. 이러한 기술/AI 부가 “불가피하게” 부동산으로 흘러들어오면, 수요(와 가격)가 급등할 수 있으며, 지금 매수하는 이들은 향후 몇 년간 상당한 가치 상승의 혜택을 볼 수 있습니다 financialsamurai.com financialsamurai.com.

또한, 매물(인벤토리)이 매우 적기 때문에 수요가 조금만 늘어나도 곧바로 가격 상승 압력으로 이어질 수 있습니다. 실제로 이러한 조짐이 나타나고 있는데, 예를 들어 2024년 봄에는 일부 동네에서 다시 치열한 입찰 경쟁이 벌어졌습니다 financialsamurai.com. 많은 구매자들이 관망세를 보이고 있어, 모기지 금리가 다소 하락하거나 지역 기술 기업의 화려한 IPO가 나오면 새로운 매수 열풍이 일어날 수 있습니다. 억눌린 수요는 실제로 존재합니다: 팬데믹 기간 동안 관망했던 가족이나 드디어 집을 사고자 하는 임차인들이 다시 시장에 진입할 수 있으며, 한 전문가는 이를 조건이 개선되면 “대규모 입찰 전쟁”이 벌어질 환경이라고 표현합니다 financialsamurai.com. 기대감은 삶은 계속된다는 것입니다 – 결혼, 가족 증가, 직장 이동 등으로 사람들은 영원히 기다리지 않을 것이며, 6~7%대 금리에서도 결국 대거 시장에 재진입할 것이라는 전망입니다 financialsamurai.com.

샌프란시스코는 여전히 만성적인 주택 부족 현상이 지속되는 곳이기도 합니다. 지리적으로 작고 세 면이 바다로 둘러싸여 있어 도시가 확장될 수 없습니다. 엄격한 용도지역제가 역사적으로 밀도를 제한해왔습니다(최근에는 약간 완화되고 있지만). 이러한 요인들은 장기적인 공급 제약을 만듭니다 – “도시는 7×7마일에 불과하고, 장기적으로는 수요가 항상 공급을 초과할 것”이라고 한 투자자는 언급했습니다 financialsamurai.com. 따라서 샌프란시스코에서 장기적으로 부동산을 보유하는 것은 단기적인 변동을 제외하면 역사적으로 성공적인 공식이었습니다. 5년 이상의 투자 기간을 가진 투자자들은 일반적으로 앞으로 가치가 더 높아질 것이라고 확신합니다.

그렇다고 해도, 단기적으로는 주의가 필요합니다. 일부 전망은 가까운 미래에 대해 확실히 비관적입니다: Zillow의 최신 모델은 샌프란시스코가 내년에 전국에서 가장 가파른 주택 가격 하락을 겪을 것이라고 예측합니다 – 2026년 중반까지 -6.1% 하락을 전망하고 있습니다 resiclubanalytics.com. 이러한 비관론은 주택 구입 여력의 압박과 시장에 매물이 소폭 증가하기 시작한 데서 비롯됩니다. Zillow의 이코노미스트들은 전국적으로 매물 증가가 구매자에게 더 많은 협상력을 주었으며, 샌프란시스코처럼 여력이 부족한 시장에서는 “공급 증가가 더 많은 선택지를 제공하고 가격 하락 압력을 준다”resiclubanalytics.com고 지적합니다. 본질적으로, 충분한 주택 소유자가 매도를 결정한다면(경기 하락에 대한 두려움이나 샌프란시스코를 떠나려는 동기 등으로), 여전히 취약한 수요가 압도되어 가격이 약세를 보일 수 있습니다. 비관적인 시나리오는 또한 인구 증가 둔화와 기술 분야의 실업률 상승 가능성을 위험 요소로 지적합니다 – 만약 경제가 흔들리거나 “AI 붐”이 꺼진다면, 주택 수요가 정체될 수 있습니다. Apartment List의 Rob Warnock은 임대 시장에 대해 이렇게 경고했습니다: “경제가 오늘만큼만 강하게 유지된다면 [임대료]가 더 비싸지는 것은 당연하다… 만약 AI가 거품처럼 꺼진다면 상황이 달라질 수 있다.” sfchronicle.com 같은 논리가 주택 가치에도 적용됩니다: 많은 것이 더 넓은 기술 경제의 성과에 달려 있습니다.

그러나 대부분의 전문가들은 폭락보다는 완만한 성장 또는 안정화를 예상하고 있습니다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 미국 주택 가격이 2025년에 약 3% 상승하고 2026년에는 4% 상승할 것으로 전망하고 있습니다 nowbam.com. 샌프란시스코도 지역 경제가 견고하다면 이 범위에 들어갈 수 있습니다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)는 더 신중한 입장으로, 2026년까지 전국적으로 연간 2% 미만의 상승을 예상합니다 nowbam.com. 100명의 경제학자를 대상으로 한 부동산 기대치(Real Estate Expectations) 설문조사에서는 2025년 전망에서 샌프란시스코가 대도시 중 하위권에 위치했지만, 이 역시 자유낙하가 아닌 한 자릿수 소폭 하락을 의미할 수 있습니다. 대체적인 의견은 2022년의 조정으로 시장의 거품이 일부 빠졌으며, 현재는 새로운 균형점에 가까워졌다는 것입니다. 경기 침체가 없다면, 주택 가치는 앞으로 1~2년간 완만하게 오르거나 횡보할 가능성이 높습니다.

임대 부동산 투자자에게는 상황이 더 명확합니다. 임대료는 오르고 공실률은 낮아, 입지가 좋은 다가구 자산은 현금 흐름이 개선될 것으로 보입니다. 수요가 높은 지역(예: 퍼시픽 하이츠, 미션 베이, 노에 밸리)에서는 거의 만실에 가까운 점유율과 임대료 상승이 나타나 수익률이 높아지고 있습니다. 일부 투자자들은 소형 아파트 건물과 듀플렉스에 주목하고 있는데, 이는 몇 년 전과 비교해 상대적으로 저렴하게 매입할 수 있기 때문입니다. 임대료 상승과 향후 금리 하락이 결합되면 매우 수익성이 높을 것으로 기대하고 있습니다. 또한 ADU(부속 주거 단위)에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 기존 부동산에 임대 유닛을 추가하면 수입이 늘어나고, 캘리포니아 주법이 ADU 허가를 더 쉽게 해주고 있습니다.

또한 콘도 – 회복이 더뎠던 – 역시 기회가 될 수 있습니다. 다운타운/SOMA 지역의 콘도는 정점 대비, 그리고 단독주택 대비 상당한 할인된 가격에 거래되고 있습니다. 도시의 활력이 회복되고 사무실 복귀가 증가함에 따라 도심 콘도의 가치가 오를 수 있습니다. 투자자들은 선택적으로 콘도를 매입해 임대하고 있으며(단, HOA 관리비와 임대료 규제 적용 여부를 반드시 고려해야 합니다),

요약하면, 투자자를 위한 주거용 부동산 전망은 신중한 낙관론입니다. 현금이나 확실한 자금 조달이 가능한 이들은 2025년을 (상대적으로) “저점 매수”의 기회로 보고 있습니다. 하우스 해커와 첫 주택 구매자들은 과거 과열기보다 협상 여지가 더 많아졌습니다. 하지만 단기 변동성이 있을 수 있고 보유 비용(모기지, 세금 등)이 높기 때문에 인내심과 튼튼한 재정적 완충이 필수입니다. 2025~2026년에 금리가 하락한다면(예상대로) nowbam.com, 고금리로 매입한 이들은 재융자를 통해 금리 하락과 주택 가치 상승에 따른 상당한 자본 이득을 볼 수 있습니다. 이는 노련한 투자자들이 주목하는 시나리오입니다.

상업용: 위기를 기회로 전환하기

도시의 오피스→주거 전환 추진도 새로운 기회를 연다. 적응형 재사용에 특화된 개발업자들이 샌프란시스코를 적극적으로 검토 중이다. 수수료 면제 대상인 700만 평방피트의 공간 spur.org와 기타 인센티브는 사실상 대규모 보조금이다. 개발업자가 쓸모없는 오피스를 저렴하게 인수할 수 있다면(그리고 많은 매물이 차압이나 채권 매각을 통해 나올 것이다), 지금은 훨씬 낮은 연성비용으로 아파트로 전환할 수 있다. 주와 시의 인센티브(세금 면제, 신속 허가 등)는 위험을 줄여주고, 도시에 절실히 필요한 주택을 공급한다는 명확한 이점도 있다. 모든 건물이 전환에 적합한 것은 아니다. 평면 크기, 창문 배치, 내진 보강 비용 등 요소가 전환의 성패를 좌우할 수 있지만, 샌프란시스코에는 20세기 초와 중반에 지어진 건물이 많아 좋은 후보가 많다. 우리는 샌프란시스코에서 새로운 유형의 투자자, 즉 도심 전환 포트폴리오를 구축해 빈 오피스를 임대 주택이나 복합 용도로 바꾸는 투자자들이 등장하는 것을 볼 수 있다. 이들이 성공한다면, 도심 르네상스의 선두에 서서 평방피트당 30달러의 오피스 임대를 월 4,000달러의 아파트로 바꿔 큰 수익을 거둘 수 있을 것이다.

전환 외에도, 시가 Prop M 오피스 할당량을 회수할 수 있도록 허용한 것은 spur.org 향후 신규 오피스 개발이 가능해질 수 있음을 의미한다. 이는 즉각적인 전략은 아니지만, 토지나 노후 건물을 지금 매입해 보유했다가, 5~7년 후 시장이 회복되면 차세대 오피스나 연구소 공간으로 재개발할 수 있다. 특히 가치가 높을 수 있는 것은 생명과학 연구소나 헬스케어 등 성장하는 분야로 용도 변경이 가능한 부지다. 이미 일부 도심 오피스는 주택이 아니라 바이오텍 연구소 공간(건축 요건이 다르지만 UCSF와 미션베이 인근에 수요가 높음)으로의 전환을 검토하고 있다.

투자자들은 또한 1층 리테일 및 곤경에 처한 호스피탈리티 자산에도 주목하고 있습니다. 예를 들어, 일부 유니언 스퀘어 호텔(예: 힐튼 유니언 스퀘어의 대출이 2023년에 연체됨)은 저렴한 가격에 소유주가 바뀔 수 있으며, 노련한 운영자는 재포지셔닝을 하거나 관광이 완전히 회복될 때까지 기다렸다가 이익을 얻을 수 있습니다. 마찬가지로 리테일 점포도 저렴하게 매입해 체육관, 엔터테인먼트 공간, 또는 물류 픽업 센터 등으로 용도를 변경할 수 있습니다. 이는 도심 유동 인구가 점차 개선될 것이라는 기대에서입니다.

정책에서 비롯된 직접적인 기회도 있습니다: 새로운 도심 활성화 금융 지구 axios.com. 지정 구역(마켓 스트리트, 파이낸셜 디스트릭트, 유니언 스퀘어, 이스트 컷 등) 내 저활용 건물에 투자하는 개발업자는 개발 비용의 일부를 재산세 증가분으로 환급받을 수 있습니다 axios.com spur.org. 이는 사실상 프로젝트 수익률(ROI)을 개선해줍니다. 시가 일부 위험을 분담한다는 점에서, 코워킹 허브부터 주거 복합까지 창의적인 프로젝트에 청신호가 켜진 셈입니다.

물론, 상업용 부동산의 위험은 높습니다. 빈 오피스 빌딩의 보유 비용(세금, 보안, 보험, 최소한의 수입 등)은 막대합니다. 금융 환경도 매우 빡빡해, 은행들은 SF 오피스 자산에 대출을 꺼려하며, 많은 거래가 전액 현금 또는 하드머니로 이루어져야 합니다. 회복까지의 기간은 불확실하며, 투자자는 수년간 마이너스 현금흐름을 감수해야 할 수도 있습니다. 건물 전환을 시도하는 경우 공사 위험과 지역사회 반발 가능성도 있습니다(비록 현재는 정치적 분위기가 우호적이지만). 요약하면, 상업용 부동산 투자는 자본력이 탄탄하고 변동성에 대한 인내심이 있는 이들을 위한 전략입니다.

전문가 전망 및 앞으로의 길

전문가들은 샌프란시스코 부동산의 향후 몇 년을 어떻게 전망할까요? 대체로 대부분은 점진적 개선을 예상하지만, 급격한 호황은 없을 것으로 봅니다. “신중한 낙관론”이라는 표현이 반복적으로 등장합니다.

주거 부문에서는 앞서 언급했듯이 전망이 엇갈립니다. Zillow는 2025년 미국 주택 가격이 2% 하락할 것이라는 다소 비관적인 전망(샌프란시스코는 이보다 훨씬 더 하락) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com을 내놓았으며, NAR와 Fannie Mae는 전국 주택 가격이 3~4% 상승할 것으로 기대하고 있습니다 nowbam.com nowbam.com. 샌프란시스코의 경우, 업계 관측통들은 2025년이 안정화의 해가 될 것으로 보고 있으며, 가격은 보합세이거나 소폭 상승할 수 있다고 생각합니다. 많은 부분이 금리에 달려 있습니다. 만약 연준이 2024~25년에 금리를 인하하고 모기지 금리가 6% 이하로 떨어진다면, 이는 “현재 관망 중인 더 많은 구매자들을 다시 시장으로 불러올 수 있다”며 잠재 수요를 촉진할 수 있습니다 nowbam.com. 최악의 시나리오(경제 침체를 제외하면)는 주택 구매 여력 악화로 인해 가격이 몇 퍼센트포인트 더 천천히 하락하는 것입니다. 하지만 어떤 주요 기관도 폭락을 예측하지는 않습니다. 공급 부족이 너무 심각하기 때문입니다. 한 부동산 중개인 설문조사는 “전문가들은 시장이 최저점을 지났다고 동의하지만, 회복에는 시간이 걸릴 것”이라고 결론지었습니다 nowbam.com. 2026년쯤 금리가 5~6%로 정상화된다면, 대부분은 샌프란시스코 주택 시장이 소득 증가와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 재개할 것으로 기대합니다.

상업용/전망 예측은 수치화하기 더 어렵지만, 전반적인 분위기는 2025년이 오피스 시장의 바닥이 될 것이며, 2025년 말이나 2026년쯤 경제가 성장하면서 소폭 반등할 수 있다는 것입니다. 샌프란시스코의 오피스 출근율은 천천히 증가하고 있으며, Placer.ai 데이터에 따르면 지난 1년간 약 21% 상승해 대도시 중 가장 큰 폭의 증가세를 보이고 있습니다 sfchronicle.com. 이는 기업들이 직원들의 출근 빈도를 높이고 있음을 시사합니다. 많은 이들은 공실률이 중반 30%대에서 정점을 찍었으며, 전환(용도 변경)으로 일부 공간이 줄고 임대가 점차 개선되면서 하락세로 돌아설 것으로 보고 있습니다. 그러나 낙관론자들조차도 공실률이 건강한 수준(약 15%)으로 떨어지려면 5년 이상 걸릴 수 있다고 인정합니다. CBRE와 JLL은 보수적인 모델에서 샌프란시스코 오피스 공실률이 최소 2027년까지 25% 이상을 유지할 것으로 전망합니다. 오피스 임대료 전망은 보합세이며, 임대인들은 점유율이 개선될 때까지 명목 임대료를 크게 내리기보다는 높은 인센티브(무상임대 등)를 계속 제공할 가능성이 높습니다.

소매업의 경우, 회복은 근로자와 관광객의 귀환에 달려 있습니다. 사무실 점유율이 개선되고 컨벤션/관광이 계속 반등한다면, 도심 소매업은 2026년까지 기반을 다질 수 있을 것입니다. 시 당국이 체인점 개점 절차 간소화와 공실 해소에 나서면서 1~2년 내에 눈에 띄는 변화(예: 주요 거리의 판자 창문 감소)가 나타날 수 있습니다.

무엇보다도, 정책 이니셔티브의 성공이 중기적 결과를 좌우할 것입니다. 만약 오피스 전환 잠재량 61,000세대 중 4분의 1(예: 향후 5~7년간 약 15,000세대)만 실현되어도 판도를 바꿀 수 있습니다. 수천 명의 신규 거주자가 도심에 살게 되어, 9-to-5 오피스 일변도의 지역이 아닌 24/7 동네가 조성됩니다. 이는 도심의 안전, 소매업, 전반적인 부동산 가치를 높일 것입니다. 시 지도부는 사실상 이 전략에 베팅을 했으며, 개발업자들이 실제로 따라올지는 시간이 말해줄 것입니다. 이미 전환 및 신규 주택 공급 파이프라인이 움직이기 시작한 것은 고무적인 신호입니다.

전문가 논평에서는 샌프란시스코가 종종 침체에서 호황으로 순환한다는 점을 인식하고 있습니다. 현재 내러티브는 부정적이며, 도심의 “파멸의 고리”에 대한 헤드라인이 많지만, 현지 전문가들은 이 도시가 스스로를 재창조하는 방식을 지적합니다. 한 상업용 중개인은 “오늘의 두려움이 내일의 부동산 기회다.”라고 말했습니다. 역발상 투자자에게 2025년의 샌프란시스코는 현명한 자금이 조용히 움직이는 시기로 보입니다.

결론적으로, 2025년 샌프란시스코 부동산 시장은 기로에 서 있습니다. 주거용 부동산은 공급 부족에 힘입어 높은 대출 비용에도 불구하고 견고함을 보이고 있으며, 경제적 순풍이 불면 급등할 가능성을 내포하고 있습니다. 상업용 부동산은 반면에 고통스러운 변화를 겪고 있지만, 그 고통 속에서 정책 주도의 혁신과 바닥을 친 자산 가격을 통한 새로운 기회가 생겨나고 있습니다. 이러한 역학관계, 즉 재고, 금리, 인구통계, 정책의 상호작용을 이해하는 투자자, 구매자, 전문가가 가장 성공할 수 있을 것입니다.

2026년 이후를 바라보며, 모두의 관심은 샌프란시스코가 “위대한 도시 재도약”을 이룰 수 있을지에 쏠려 있습니다. (거주자든 신산업이든) 타워에 새로운 생명을 불어넣고, 기술 호황 속에서도 주택 접근성을 유지하며, 이 도시만의 독특한 문화적 활력을 지키는 것 말입니다. 전망은 희망적이지만 신중합니다. 가격은 완만하게 오르고, 공실률은 천천히 회복되며, 매매와 건설도 점진적으로 증가할 것으로 보입니다. 한 업계 뉴스레터의 말처럼, “2025년에는 완만한 개선을, 2026년에는 더 강한 반등을 기대하라… 회복에는 시간이 걸릴 것이다.” nowbam.com 샌프란시스코 부동산은 수많은 위기를 견뎌왔으며, 2025년의 이야기—호황과 불황이 뒤섞인—는 이 역동적 진화의 또 다른 장입니다. 도전에는 기회가 따르며, 베이 지역의 이 도시는 앞으로도 그 둘이 풍부하게 공존할 것입니다.

출처:

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• 샌프란시스코 크로니클 – 인구통계 동향 및 인구 변화 (2025년 6월) sfchronicle.com sfchronicle.com
• 샌프란시스코 크로니클 – 임대 시장 “임대인 우위 시장” 보고서 (2025년 7월) sfchronicle.com sfchronicle.com
• 쿠시먼 & 웨이크필드 – SF 오피스 마켓비트 2025년 2분기 (공실률, 임대료) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• Axios – 사무실 전환 잠재력 및 공실률 순위 (2025년 6월) axios.com axios.com
• SPUR – 사무실에서 주거용으로 전환을 위한 정책 변화 (2025년 7월) spur.org spur.org
• SF Chronicle – 빈집세 법적 분쟁 (2025년 3월) sfchronicle.com sfchronicle.com
• 캘리포니아 주지사 – 샌프란시스코 주택 정책 검토 및 82,000가구 목표 (2023년 10월) gov.ca.gov gov.ca.gov
• NowBAM/ HousingWire – 2025년 전망 (주택 가격, 매매, 금리) nowbam.com nowbam.com
• ResiClub Analytics – 샌프란시스코에 대한 질로우 전망(-6.1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
• Financial Samurai – “왜 2025년에 구매해야 하는가” 전문가 논평 financialsamurai.com financialsamurai.com
• SF Chronicle – 임대 시장 관련 인용문 (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com