2025년 산호세 부동산 시장: 트렌드, 전망 및 기술 주도 변화

2025년 산호세 부동산 시장은 견고하면서도 복잡한 양상을 보이고 있습니다. 이는 실리콘밸리의 경기 변동, 높은 주택 수요, 그리고 팬데믹 이후 새롭게 나타나는 트렌드에 의해 형성되고 있습니다. 미국에서 가장 비싼 시장 중 하나인 산호세는 주택 가격이 완만하게 상승하고 있으며, 매물은 여전히 적지만 약간 개선되고 있고, 매수자와 임차인 모두에게 치열한 경쟁이 벌어지고 있습니다. 아래에서는 주거용, 임대, 상업용 등 주요 부문별로 시장을 분석하고, 전문가들이 향후 몇 년간 어떻게 전망하는지 살펴봅니다.

2025년 주요 시장 통계 (산호세):

• 주택 중위 가격: 약 150만 달러 (2025년 중반 기준), 전년 대비 약 5% 상승 redfin.com. 주택은 평균 약 20일 만에 판매되며, 종종 복수의 오퍼가 들어옵니다.
• 월 임대료 중위값: 약 2,927달러 (2025년 7월 기준), 전년 대비 약 2–3% 상승 apartmentlist.com. 1베드룸 아파트 평균 임대료는 월 3,265달러 apartmentlist.com.
• 주택 공급: 2024년 초 대비 약 20% 증가 apartmentlist.com sfgate.com, 하지만 여전히 매물 부족으로 매도자 우위 시장입니다.
• 주택 구입 가능성: 매우 낮음. 중위 소득 가구가 산호세에서 중위 가격의 주택을 구매하려면 25만 달러 이상의 소득 인상이 필요합니다 zillow.mediaroom.com.
• 경제: 산타클라라 카운티의 실업률은 약 3.9% (2025년 2분기) kidder.com. 모기지 금리는 6.5–6.8% 수준 sfgate.com으로, 팬데믹 당시의 저금리보다 훨씬 높아 “락인 효과”로 인해 기존 주택 소유자들이 낮은 금리를 유지하기 위해 이사를 꺼리고 있습니다.

2025년 주거용 부동산 트렌드

산호세의 주택 시장은 2025년에도 여전히 매우 경쟁적입니다. 주택의 중간 매매가는 약 150만 달러로, 미국 평균보다 238% 더 높습니다 redfin.com. 가격은 지난해보다 약 3~5% 상승했으며, 이는 팬데믹 호황기의 두 자릿수 급등에 비해 완만한 상승입니다. 이러한 성장세는 고금리와 다소 개선된 공급으로 인해 진정되는 조짐을 보이고 있습니다. Zillow의 수석 이코노미스트는 매물 증가가 주택 가격을 억제하고 있다고 언급합니다. 실제로, 2025년 산호세 대도시권의 주택 가치는 사실상 보합세(−0.2%)를 보일 것으로 전망됩니다 sfgate.com. 그럼에도 불구하고, 수요가 공급을 초과하고 있어 시장은 전반적으로 판매자에게 유리합니다.

매물 및 거래: 시장에 나온 주택 수는 소폭 증가했습니다. 업계 관계자들은 산호세의 2025년 초 매물이 2024년보다 약 20% 많았다고 보고합니다 sfgate.com. 이는 일부 주택 소유주들이 매물을 내놓고 신규 주택 공급이 조금씩 늘어난 영향입니다. 그럼에도 불구하고, 매물은 여전히 역사적으로 부족한 상태입니다. 많은 소유주들이 초저금리 모기지를 잃는 것을 꺼려해(‘락인 효과’) 거래가 제한되고 있습니다. 매물은 늘었지만, 실제 거래량은 오히려 급증했습니다(지역별로 전년 대비 8~31% 증가) 그리고 2025년에도 약 15% 추가 상승이 예상됩니다 sfgate.com. 이는 매수 수요가 빠르게 매물을 흡수하고 있음을 보여줍니다. 주택은 여전히 빠르게 팔리고 있습니다 – 중간 매물 기간은 약 20일로, 1년 전 15일에 비해 다소 늘었습니다 redfin.com redfin.com. 산호세의 평균 매물은 3~4건의 오퍼를 받으며, 인기 지역에서는 종종 호가보다 높은 가격에 거래됩니다.

가격 및 경쟁: 산호세의 주택 가격은 높은 수준에서 정체된 것으로 보입니다. 2025년 중반 기준, 중위 매매가는 약 150만 달러(전년 대비 약 5% 상승) redfin.com로, 2023년의 소폭 하락에서 반등했습니다. 매수자 경쟁은 Redfin 지수 기준으로 “다소 경쟁적”인 상태이며, 많은 주택이 여전히 호가보다 2~6% 높은 가격에 입찰 경쟁을 통해 거래되고 있습니다 redfin.com. 고급 주택 시장은 특히 강세를 보이고 있는데, 고가 주택은 여러 건의 오퍼와 지속적인 가치 상승을 기록하며 전반적인 주택 구입 여력 문제에도 불구하고 강세를 이어가고 있습니다 sfgate.com. 부동산 중개인들은 입문용 주택(약 100만 달러대)이 치열한 입찰 경쟁을 불러일으키며, 첫 주택 구매자와 투자자 모두에게 인기가 높고, 종종 현금 일시불 거래도 드물지 않다고 전합니다 sanjosespotlight.com.

구입 여력 문제: 산호세는 꾸준히 미국에서 주택 구입이 가장 어려운 시장 중 하나로 꼽힙니다. 주택 가격에 비해 정체된 임금은 많은 주민들에게 내 집 마련의 꿈을 멀게 만들고 있습니다. Zillow 분석에 따르면: 20%에 해당하는 33만 달러의 목돈을 마련하더라도, 산호세의 중간 소득 가정이 중간 가격대 주택을 무리 없이 구입하려면 25만 달러 이상의 추가 소득이 필요합니다 zillow.mediaroom.com. 한 추산에 따르면, 광역 베이 지역 가구의 약 28%만이 중간 가격대 주택을 감당할 수 있으며(산호세 시내는 이보다 더 낮음), 30년 고정금리 대출의 높은 이자율(6~7%대)은 월 상환액을 수백~수천 달러씩 더 올려 문제를 악화시키고 있습니다. 이러한 구입 여력 압박은 일부 매수 수요를 위축시키고, 많은 잠재적 매수자를 임대 시장으로 돌리고 있습니다 zillow.mediaroom.com.

시장 전망: 단기적으로 가격은 보합세이거나 완만한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. 캘리포니아 부동산중개인협회(C.A.R.)는 2024년 약 6.8% 성장 이후, 2025년 캘리포니아 주택 가격이 +4.6% 상승할 것으로 전망하고 있습니다 sanjosespotlight.com – 보다 지속 가능한 속도입니다. 이미 매우 높은 가격과 기술 경제 변동성에 민감하기 때문에, 산호세의 상승률은 주 평균보다 다소 낮을 수 있습니다. 모기지 금리 하락은 잠재 수요를 폭발시킬 수 있습니다: 현지 중개인들은 금리가 6% 초반 또는 5%대로 떨어지면, 더 많은 매도자와 매수자가 시장에 진입하면서 “활기를 띨 것”이라고 예측합니다 sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. 당분간은, 완만한 가격 상승과 매수자에게 약간 더 나은 매물 선택지를 기대할 수 있지만, 주거비 부담이 극적으로 개선되지는 않을 것입니다. 산호세의 근본적인 주택 부족과 견고한 일자리 시장은 장기적으로 주택 가치에 상승 압력을 가하고 있습니다.

임대 시장 동향

산호세의 임대 시장은 2025년에 매우 비싸지만 성장세는 비교적 안정적입니다. 이 도시의 중위 임대료(모든 유형)는 약 월 $2,900 apartmentlist.com – 미국 중위 임대료보다 100% 이상 높으며, 이는 이 지역의 부와 주택 부족을 반영합니다. 임대료는 계속 소폭 상승하고 있습니다: 2025년 중반 기준 중위 임대료는 전년 대비 약 2~3% 상승했습니다 apartmentlist.com. 비교하자면, 미국의 많은 주요 도시는 전국적으로 신규 아파트 건설이 급증하면서 지난 1년간 임대료가 보합세이거나 하락했습니다. 베이 에어리어에서는, 산호세의 임대료 상승률(~2.8% YoY)이 샌프란시스코(사실상 0%)를 앞질렀습니다 sfgate.com, 하지만 두 도시 모두 과거 두 자릿수 임대료 인상과는 거리가 멉니다.

높은 임대료와 수요: 침실 크기별 평균 임대료는 샌호세가 임차인들에게 얼마나 감당하기 힘든지를 보여줍니다. 2025년 7월 기준, 1베드룸 아파트의 평균 임대료는 약 $2,934(미국 평균보다 거의 67% 높음)이고, 2베드룸 유닛은 약 $3,506입니다 apartmentlist.com apartmentlist.com. 트렌디한 중심가 지역은 더 높은 임대료를 자랑하는데, 예를 들어 다운타운 샌호세의 1베드룸은 고급 건물에서 월 $5,000을 넘는 경우가 많습니다 apartmentlist.com. 이런 가격대는 임차인이 표준 “소득의 30%를 임대료로”라는 규칙을 따르려면 연 소득이 6자리(10만 달러 이상)는 되어야 함을 의미합니다. 당연히, 현지 임차인의 상당수는 맞벌이 기술직 종사자이거나 주거를 공유하는 가족입니다. 전체적으로, 약 샌호세 가구의 44%가 자가 소유가 아닌 임대입니다 point2homes.com, 그리고 이들 중 많은 이들이 예산을 쥐어짜며 살고 있습니다(이 도시의 생활비 지수는 약 231로, 미국 내에서는 샌프란시스코 다음으로 높음 apartmentlist.com).

이렇게 높은 임대료에도 불구하고, 임대 주택에 대한 수요는 여전히 견고합니다. 샌호세의 임대 공실률은 약 4~5%에 불과합니다 point2homes.com. (참고로, 5% 공실률은 균형 잡힌 시장으로 간주되며, 샌호세는 그 경계선에 있습니다.) 임차인들은 가격에 어느 정도 민감하게 반응해 2020~2022년에는 임대료 상승세가 주춤했고, 일부 양보나 소폭 하락도 있었습니다. 하지만 2023~2024년 사무실, 대학의 복귀와 근로자 유입이 임대 시장의 성장을 다시 이끌었습니다. 주택 구입에서 밀려난 많은 가구는 임대를 계속할 수밖에 없어, 수요가 유지되고 있습니다.

신규 공급 및 공실률: 임대료 상승을 억제한 주목할 만한 요인 중 하나는 미국 선벨트 지역(오스틴, 롤리와 같은 도시)에서의 아파트 건설 붐으로, 전국적으로 과잉 공급이 발생했다는 점입니다 sfgate.com. 베이 에리어는 부족분을 해소할 만큼 충분한 주택을 짓지 못했지만, 산호세는 일부 신규 아파트가 추가되면서 일부 교외 지역에서 임대 주택 재고가 약 20% 증가했습니다 apartmentlist.com. 이와 같은 소규모 공급 증가는 임대료에 대한 완충 역할을 합니다. 그러나 베이 에리어의 다가구 주택 건설은 2025년 이후 둔화될 것으로 예상되며, 이는 기존 프로젝트가 마무리되고 신규 착공이 줄어들기 때문입니다 sfgate.com. 질로우 분석가들은 2025년 말쯤이면 임대 시장이 다시 타이트해질 것이라고 예측합니다. 최근의 신규 공급 물량이 “소진”되어 공실 한 채당 경쟁이 더 치열해질 것이라는 의미입니다 sfgate.com. 주택 공급이 만성적으로 부족한 산호세에서는 공실률이 소폭만 하락해도 임대료 인상으로 이어질 수 있습니다.

임차인 전망: 향후 몇 년간 임대료 인상은 (경제 침체가 없다면) 연간 한 자릿수 초반에 머물 것으로 보입니다. 전문가들은 베이 에리어에서 임대료가 계속 낮고 안정적으로 오를 것으로 전망하며, 연간 약 2~4% 수준일 것으로 예상합니다 sfgate.com. 이는 임차인에게는 좋은 소식이지만, 지난 10년간 두 자릿수 급등에 비하면 그렇다는 것이고, 임대료가 크게 하락할 것으로 기대하기는 어렵습니다. 정책 변화도 예고되어 있습니다. 캘리포니아 유권자들은 2024년에 임대료 규제 확대를 위한 주민발의안 33호(Proposition 33)를 보게 될 수 있습니다(이전 두 차례 시도는 실패) sfgate.com. 만약 통과된다면, 산호세와 같은 도시는 신축 건물에 더 강력한 임대료 상한을 도입해 임대료 상승 속도를 제한할 수 있습니다. 산호세는 이미 오래된 아파트에 대해 연간 5~8% 수준으로 임대료 인상을 제한하는 지역 임대료 규제가 있으며, 확대될 경우 임차인 보호가 강화될 수 있지만, 비판론자들은 신규 개발을 저해할 수 있다고 지적합니다. 한편, 단독주택 임대 수요가 증가하고 있으며, 가족 단위가 더 넓은 공간을 찾으면서 이들 주택의 임대료는 5년 전보다 약 41% 상승했습니다(아파트보다 더 빠른 성장세) zillow.mediaroom.com. 전반적으로 임대 시장은 경쟁이 치열할 것이므로, 임차인들은 신중하게 예산을 세우고 실리콘밸리에서 주거비로 소득의 큰 비중을 지출할 것을 예상해야 합니다.

상업용 부동산 전망

2025년 산호세의 상업용 부동산 부문은 대조적인 이야기입니다. 오피스 시장은 높은 공실률과 재택근무 패러다임 전환에 직면해 있는 반면, 산업 및 창고 공간은 만실에 가까운 상태로, 베이 지역의 물류 수요 덕분입니다. 소매 부동산은 상대적으로 양호한 성적을 보이고 있으며, 부유한 소비자들과 부분적인 사무실 복귀로 인해 일부 지역에서 유동 인구가 다시 늘고 있습니다. 부문별로 살펴보면 다음과 같습니다:

오피스 시장: 높은 공실률과 느린 회복세

2025년 산호세(및 실리콘밸리 전역)의 오피스 공간은 풍부하지만 충분히 활용되지 않고 있습니다. 오피스 공실률은 2024년에 20%를 넘어섰습니다, 팬데믹 이전 8.6%에서 크게 오른 수치입니다 patch.com. 2024년 3분기 기준, 산타클라라와 샌마테오 카운티(산호세 포함)의 오피스 공간 21.8%가 비어 있었습니다, 이는 코로나 이전의 두 배가 넘는 수치입니다 patch.com. 이러한 과잉 공급은 원격 근무와 하이브리드 정책에 의해 촉진되었습니다 – 직원들은 사무실에 거의 출근하지 않거나 아예 출근하지 않고 있습니다. 2024년 말 기준 산호세 대도시권의 사무실 복귀율은 약 40.7%로, 미국 내에서 가장 낮은 수준 중 하나입니다 patch.com. 기업들은 이에 따라 사무실 면적을 줄였고, 대형 공간이 비어 있거나 전대 시장에 나와 있습니다.

하지만, 2025년에는 안정화의 초기 신호가 나타나고 있습니다. 몇 가지 지표를 보면: 실리콘밸리의 오피스 공실률은 2025년 2분기 기준 약 17.4%로 소폭 하락(전체 가용률은 약 18.2%) kidder.com. 2025년 상반기에는 임대 활동이 증가했으며, 대표적인 사례로는 Zscaler와 같은 기술 기업이 산타클라라에서 30만 평방피트 이상의 공간을 전대하는 거래가 있습니다 kidder.com. 임대인들은 공간을 채우기 위해 거래를 성사시키고 인센티브를 제공하고 있으며, 요구 임대료는 안정세를 보이고 있습니다(평방피트당 월 $4.07, 전년 대비 0.2% 하락) kidder.com. 오피스 빌딩 매매는 큰 폭의 할인 가격에 이루어지고 있습니다, 투자자들은 저가 매물을 노리고 있습니다 – 평방피트당 평균 매매가는 $360으로, 5년 평균보다 훨씬 낮아 침체된 가치를 반영합니다 kidder.com.

“Flight to quality”는 현재의 표어입니다: 임차인들은 더 고급스럽고 편의시설이 풍부한 건물로 통합하여 직원들이 출근하도록 유도하고 있으며, 반면에 오래되었거나 위치가 덜 좋은 사무실들은 어려움을 겪고 있습니다. 예를 들어, 구글은 대규모 해고와 비용 절감 이후 레드우드시티 캠퍼스의 상당 부분을 임대 시장에 내놓았고, 향후 사무실 건설을 중단했습니다 kidder.com. 신규 개발은 대부분 중단된 상태이지만, 역설적인 상황이 남아 있습니다: 2024년에 약 900만 평방피트의 상업 공간이 신축되었으며, 이는 팬데믹 이후 최고치이지만 공실률도 사상 최고치를 기록했습니다 patch.com. 여기에는 임대 공간으로 집계되지 않는 특화된 연구개발(R&D) 시설과 자가 소유 프로젝트도 포함됩니다. 전문가들은 이를 “2024년의 역설”이라고 부르며 – 경제는 성장하지만 사무실 공간에 대한 수요는 줄고 있습니다 patch.com.

앞을 내다보면, 대부분의 분석가들은 사무실 시장이 2025년까지는 부진할 것으로 예상합니다. 기업들은 확장보다는 전대(sublease)를 선택하고 있으며, 거의 1조 달러에 달하는 상업용 부동산 부채가 2025년에 만기 예정입니다 kidder.com – 특히 가치가 하락하는 사무실 자산에서 채무불이행 위험이 커지고 있습니다. 긍정적인 점은, 산호세는 샌프란시스코에서 나타난 최악의 시나리오를 피했다는 점입니다 (여러 다운타운 빌딩이 압류된 곳). 산호세에서는 지금까지 채무불이행을 겪은 임대인이 더 적었습니다 patch.com, 이는 부분적으로 지역 사무실이 더 넓게 분산되어 있고(예: 저층 테크 캠퍼스 다수) 도심 밀집 지역에 덜 의존하기 때문입니다. 전문가들은 “새로운 정상 상태”가 자리 잡으려면 1~2년이 더 걸릴 것으로 보고 있습니다 patch.com. 한 지역 컨설턴트의 말에 따르면, 목표는 “조금씩 줄여서 공실률을 20% 이하로 낮추는 것”이라고 합니다. 보다 관리 가능한 수준으로 patch.com. 만약 테크 업계가 다시 성장하거나 기업들이 대면 근무를 의무화한다면, 회복 속도가 빨라질 수 있습니다 – 하지만 당분간은 높은 사무실 공실률과 산호세 임차인들에게 다양한 공간 선택지가 있을 것으로 예상됩니다.

산업 및 창고: 강한 수요, 부족한 공급

사무실과는 극명하게 대조적으로, 산호세 지역의 산업용 부동산은 여전히 매우 수요가 높다. 산업 및 창고 공간의 공실률은 매우 낮으며 – 2024/2025년 기준 대략 4%에서 6%이다 patch.com cbre.com. 2025년 2분기 기준, 실리콘밸리 전체 산업용 공실률은 약 5.8%였다 cushmanwakefield.com, 이는 매우 타이트한 시장임을 의미한다 (특히 일부 신규 공급이 포함되어 있다는 점을 감안하면 더욱 그렇다). 물류, 제조, 실험실 공간에 대한 수요는 전자상거래, 반도체 및 하드웨어 기업, 그리고 현장에서 작업이 반드시 이루어져야 하는 바이오테크 기업들에 의해 견인되고 있다.

R&D 실험실 및 특수 시설은 다소 높은 공실률을 보이고 있다(2024년 말 기준 R&D 실험실 약 11%) patch.com, 하지만 이는 부분적으로 신규 공간이 공급되었기 때문이다. 바이오테크 및 첨단 제조업과 같은 분야에서는 점유율이 여전히 견고하다 – 해당 기업들은 완전한 원격 근무가 불가능하다. Joint Venture Silicon Valley 보고서에 따르면 2024년에도 사무실 공급 과잉에도 불구하고 실험실 및 산업 공간 수요는 계속 증가했다 patch.com. 산업용 부동산 임대료는 공급이 베이 지역의 토지 제약으로 인해 제한되어 있어 안정적이거나 소폭 상승세를 보이고 있다. 2024년에는 일부 산업용 면적이 추가되었으며, 산호세 일대에는 약 200만~300만 평방피트의 최신 물류 공간이 건설 중이며, 이는 종종 특정 사용자를 위해 맞춤형으로 지어지고 있다.

전망: 산업 부문은 강세를 유지할 것으로 예상된다. 설령 경기 둔화가 오더라도, 공실률이 매우 낮아 소폭 상승해도 시장이 공급 과잉으로 전환되지는 않을 것이다. 전자상거래, 데이터 센터, 전기차 산업이 실리콘밸리에서 확장 중이며 계속해서 공간을 흡수할 것이다. 실제로 산호세의 신규 승인된 도심 프로젝트 중 하나에는 11층 규모의 데이터 센터가 주택과 함께 포함되어 있다(독특한 복합용도 개념) localnewsmatters.org. 투자자들은 안정적인 현금 흐름으로 인해 산업용 부동산에 대해 여전히 낙관적이다. 단, 지역사회에서 교통이나 환경 문제로 인해 신규 창고에 대한 반대가 승인 절차를 지연시킬 수 있다는 점은 유의해야 한다. 하지만 CEQA 개혁(아래에서 논의)과 지역 인프라 수요로 인해, 산업 개발은 더욱 간소화될 가능성이 높다. 앞으로도 산업용 공실률은 한 자릿수 초반에서 유지되고, 임대료 상승률은 연간 한 자릿수 중반이 될 것으로 예상된다.

소매 부문: 회복력 있는 중심 상권과 변화하는 패턴

산호세의 소매 부동산은 팬데믹 이후에도 놀라울 정도로 회복력을 보였습니다. 이 지역의 높은 소득과 억눌린 소비자 지출 덕분에, 원격 근무로 일부 습관이 바뀌었음에도 불구하고 대부분의 쇼핑센터와 점포들은 회복세를 보였습니다. 실리콘밸리에서 소매 공실률은 2025년 초 약 4.7%로 6년 만에 최저치를 기록했습니다 assets.cushmanwakefield.com. 2025년에 접어들면서, 대부분의 하위 시장에서 소매 공실률이 4% 미만 – 사실상 만실 – 을 기록했으며, 특히 Santana Row/Valley Fair, Palo Alto, Cupertino와 같은 번화한 지역에서 두드러졌습니다 marcusmillichap.com. 소매 공실률이 다소 높은 유일한 지역(약 5%)은 남부 산호세 일부 지역marcusmillichap.com로, 이는 그곳의 일부 노후 쇼핑센터나 대형 매장 폐점의 영향을 반영하는 것으로 보입니다.

여러 요인이 소매 부동산을 “지탱”해왔습니다: 기술 업계의 급여와 부로 인해 지역 가구들은 레스토랑, 부티크, 서비스업을 지탱할 소비력을 갖추고 있습니다. 원격 근무가 많았던 시기에도 고소득 거주자들은 계속해서 지역에서 쇼핑을 했으며, 많은 소매업체들이 배달, 커브사이드 픽업 등으로 적응했습니다. 이제 더 많은 근로자들이 파트타임으로 사무실에 복귀하면서, 도심과 비즈니스 지구의 식당들은 유동 인구가 늘고 있습니다. 식료품점과 필수 서비스가 중심이 된 교외 소매업은 내내 강세를 유지했습니다. 또한, 산호세의 자동차 중심 구조 덕분에 많은 소매센터들이 넓은 부지와 주차 공간을 갖추고 있어, 코로나 기간 동안 사회적 거리두기나 픽업 서비스가 더 용이했습니다.

2024년 말까지, 소매 임대 활동이 증가하고 있었으며, 소폭의 오피스 점유율 상승과 함께 나타났습니다 marcusmillichap.com. 상업 중개인들은 산호세가 베이 에리어에서 가장 강력한 소매 시장이며, “더 강해지고 있다”고 보고합니다. marcusmillichap.com 높은 가계 소득이 사무실이 비어 있을 때도 소매 지출을 유지시켰고, 이제 사무실 근로자나 인구가 증가하면 수요에 더 많은 동력이 추가됩니다 marcusmillichap.com. 특히, 여러 신규 소매업체가 확장 중입니다: 코스트코와 대형 아시아 슈퍼마켓(T&T)이 2025년 산호세에 입점할 예정입니다 marcusmillichap.com. 이 신규 입점 업체들은 작년의 소폭 마이너스 순 흡수율을 플러스로 전환시킬 것으로 기대됩니다. 본질적으로, 공실이었던 소매 공간이 새 매장과 레스토랑으로 빠르게 채워지고 있습니다.

소매 임대료는 비교적 안정적으로 유지되고 있으며, 주요 입지는 최고가(예: 연간 평방피트당 30달러 후반대, 트리플넷 기준 assets.cushmanwakefield.com)를 기록하고 있습니다. 임대인들은 낙관적이지만 현실적입니다 – 이커머스가 여전히 위협이기 때문에, 체험형 및 식음료 기반 임차인을 선호하여 유동 인구를 유도하려 합니다. 이 지역의 오피스 복귀 추세(비록 부분적일지라도)는 도심 소매업체에 호재입니다. 반대로, 원격 근무가 계속 보편화된다면 일부 도심 소매는 용도 변경 또는 역풍을 맞을 수 있지만, 지금까지 산호세 도심은 샌프란시스코 도심에서 나타난 광범위한 소매 붕괴를 겪지 않았습니다.

전망: 소매 공실률은 낮게 유지될 전망이며(5% 미만), 지역 경제가 견조하다면 더 타이트해질 수도 있습니다. 가장 큰 위험은 경기 침체로, 실업률이 오르면 소비 지출이 위축될 수 있습니다. 현재로서는, 산호세 소매 시장 전망은 신중하게 긍정적입니다: 부유한 소비자, 증가하는 주거 밀도(신규 복합 개발 포함), 개선되는 오피스 활용률 모두가 상점과 레스토랑에 대한 지속적인 수요를 시사합니다. 시의 도시형 마을 및 도보 중심 센터 전략은 소매 개발 기회를 계속 창출할 것입니다. 요약하면, 상업 자산군 중에서 소매가 오피스보다 더 좋은 실적을 내고 있으며, 2025년 산호세 시장에서 산업용과 비슷한 수준을 보이고 있습니다.

부동산 투자 동향

산호세를 주목하는 부동산 투자자들은 고비용, 고수익의 방정식에 직면해 있습니다. 이 지역의 매우 높은 부동산 가치는 임대 수익률(캡 레이트)이 상대적으로 낮음을 의미하지만, 장기적인 가치 상승과 임대료 성장 전망은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 2025년에는 금리와 경제적 불확실성으로 투자 활동이 다소 억제되었지만, 뚜렷한 트렌드와 기회가 존재합니다:

• 주거용 투자: 단독주택이나 콘도를 구입해 임대하는 것은 100만 달러 이상의 진입 가격 때문에 도전적이지만, 이를 감당할 수 있는 이들은 꾸준한 임대 수요를 경험하고 있습니다. 많은 가정이 주택을 구입하지 못하는 상황에서, 단독주택 임대에 대한 수요가 높음 (이 부문에서 빠른 임대료 상승이 이를 입증함 zillow.mediaroom.com). 우수한 학군(Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose)이나 향후 교통 개선이 예정된 지역(예: North San Jose의 미래 BART 역 주변)은 투자자들에게 특히 매력적입니다. 이들 지역은 안정적이거나 상승하는 임대료를 약속하기 때문입니다. 일부 투자자들은 캘리포니아의 ADU 법률을 활용해 단독주택에 부속 주거 유닛을 추가하여 듀플렉스/트리플렉스 수익원을 창출하기도 합니다. 산호세의 주거용 임대 캡 레이트는 종종 3%~4%대의 낮은 수준이지만, 많은 투자자들은 가격 상승과 기술 산업 주도의 인구 증가에 따른 수익을 기대합니다.
• “핫”한 동네: 산호세의 다양한 지역들은 각기 다른 기회를 제공합니다. 산호세 다운타운은 장기적인 투자처로 여겨집니다. 구글의 캠퍼스 제안(현재는 보류 중)과 기타 공공 투자로 인해, 다운타운의 토지와 오래된 건물들은 재개발이나 경기 회복을 기다리는 투자자들을 끌어들이고 있습니다. 재팬타운과 윌로우 글렌과 같은 지역은 독특한 문화적 분위기와 매력으로 인해 가치가 유지되며, 역사적인 주택을 리노베이션하는 주택 소유자와 플리퍼 모두를 끌어들입니다. 신흥 잠재력 측면에서, 현지 전문가들은 종종 베리에사/노스 산호세(BART 연장 공사 중)와 알럼 록/이스트 푸트힐즈(도시 내 다른 지역에 비해 가격이 낮아 성장 여지가 있음)와 같은 곳을 지목합니다. 한 투자 분석에 따르면, 커뮤니케이션 힐, 노스 산호세, 이스트 산호세 일부와 같은 신흥 지역은 시에서 개발을 장려함에 따라 성장할 준비가 되어 있다고 합니다 blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. 투자자들은 점점 더 전통적인 고급 우편번호 지역을 넘어 이러한 “저평가된” 지역에서 더 나은 초기 수익률을 찾고 있습니다.
• 상업 투자: 오피스 시장의 약세로 인해, 노련한 투자자들은 저가 매물을 찾고 있습니다. 앞서 언급했듯이, 오피스 빌딩은 큰 폭의 할인된 가격에 매각되고 있으며, 일부 오너 유저(자사 건물을 구입하는 기업)와 사모펀드가 정점 대비 30~50% 낮은 가격에 오피스 자산을 매입했습니다. 이 전략은 오피스 수요의 5~10년 회복 기간에 베팅하는 것입니다. 한편, 산업용 부동산은 여전히 기관 투자자들의 선호 대상입니다. 시장에 나오는 물류 시설은 경쟁이 치열하며, 임차인의 신뢰성 덕분에 산업용 부동산의 캡레이트는 4%대에 머물고 있습니다. 입지가 좋은 리테일 센터(특히 대형마트가 입점한 센터나 부유한 동네에 위치한 곳)도 코로나19를 견뎌내며 활발히 거래되고 있습니다. 전반적으로, 2025년 베이 에어리어의 상업용 부동산 투자 규모는 팬데믹 이전보다 감소했지만, 산호세는 현재 일어나고 있는 거래에서 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 투자자들이 샌프란시스코의 불안정한 시장에서 남부 베이의 비교적 안정적인 전망으로 방향을 전환하고 있기 때문입니다.
• 수익과 위험: 산호세의 투자자들은 높아진 금융 비용에 직면해 있습니다. 모기지나 상업 대출의 차입 금리는 약 6~7%로, 부동산 수익률을 초과해 마이너스 레버리지가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 투기적 투자자들과 단기 매매자들이 크게 줄었습니다. 남아 있는 투자자들은 현금 보유의 장기 투자자(금리 변동에 덜 민감)나 1031 교환 투자자(다른 곳에서 매각한 이익을 굴리는 투자자)인 경우가 많습니다. 많은 투자자들이 내리는 계산은 산호세의 기술 중심 경제가 장기적으로 부동산 가치를 상승시킬 것이라는 점입니다. 실제로, 현지 베테랑 투자자들은 실리콘밸리 부동산이 전국 평균보다 더 높은 가치 상승을 기록해왔다고 언급하며, 앞으로도 그 추세가 계속될 것으로 기대합니다 sanjosespotlight.com. 기술 업계 침체나 정책 변화(임대료 규제 강화, 투자자 대상 신규 세금 등)로 수익이 줄어들 위험은 항상 존재합니다. 하지만 2025년 현재, 산호세 부동산 투자는 여전히 견실한 선택으로 평가받고 있습니다. 세계에서 가장 견고한 지역 경제 중 하나에 베팅하는 셈입니다.

요약하자면, 투자 트렌드는 우량 자산과 기회로의 이동을 보여줍니다. 자금은 현재 수익과 미래 성장 가능성이 가장 좋은 지역과 자산 유형(새로운 교외 임대 개발이나 리포지셔닝된 오피스/R&D 캠퍼스 등)으로 흘러가고 있습니다. 투자자들이 주목하는 ‘핫’한 동네는 종종 도시 개발 노력이 집중된 곳이나 실리콘밸리 내 다른 지역 대비 상대적 가격 경쟁력이 있는 곳과 일치합니다. 수익률이 저렴한 선벨트 시장만큼 높지는 않지만, 산호세는 많은 도시에서 찾기 힘든 안정성과 입증된 장기 성장성을 제공하며, 캘리포니아 부동산 자본의 핵심 타깃이 되고 있습니다.

개발 및 건설 파이프라인

2025년 산호세의 부동산 개발은 중대한 기로에 서 있습니다. 도시는 신규 주택과 복합 커뮤니티에 대한 야심찬 계획을 세우고 있지만, 경제적 어려움으로 인해 지난해 건설 속도가 둔화되었습니다. 그럼에도 불구하고, 여러 대형 프로젝트가 진행 중이며, 정책 변화로 앞으로 더 빠른 개발이 가능해질 전망입니다.

주택 개발: 산호세는 모든 캘리포니아 도시들과 마찬가지로 주택을 추가해야 한다는 압박을 받고 있습니다(2030년까지 수만 호의 주택을 요구하는 주정부의 명령이 있습니다). 승인된 프로젝트들은 기록상 존재하지만, 착공이 지연되고 있습니다. 실제로, 산호세는 2024년에 다가구 주택 착공이 0건이었습니다 – 그 해에는 아파트나 콘도 건물이 단 한 채도 착공되지 않았습니다 localnewsmatters.org. 이 놀라운 통계는 건설비 상승, 노동력 부족, 높은 이자율로 인해 많은 프로젝트가 실행 불가능해졌음을 보여줍니다. 시 도시계획국이 많은 유닛을 승인했음에도 불구하고, 이들은 종종 자금 조달을 기다리며 “선반 위”에 머무르게 됩니다 localnewsmatters.org.

이를 해결하기 위해, 시 지도부는 2023년 말에 혁신적 프로젝트 경로 프로그램을 시작했습니다 localnewsmatters.org. 이 프로그램은 “특별한 이익”이 있는 프로젝트에 대해 개발자에게 인센티브를 제공합니다 – 예를 들어, 상당한 저소득층 주택이나 기타 공공 이익을 포함하는 경우 – 특정 용도지역 기준을 무시하고, 건설세를 감면하며, 일부 수수료를 면제해줍니다 localnewsmatters.org. 목표는 도심 및 기타 우선 지역의 프로젝트를 신속하게 추진하는 것입니다. 2025년 4월, 이 프로그램 하에 첫 두 프로젝트가 승인되었습니다: 캐나다 개발업체 Westbank가 도심 내 두 고층 타워에 1,492세대 주거 유닛과 현장 내 쌍둥이 데이터 센터 건설에 대한 승인을 받았습니다 localnewsmatters.org localnewsmatters.org. 시는 이 프로젝트들이 실현될 수 있도록 일부 저소득층 주택 수수료를 면제하고, 높이 제한을 완화했습니다. Matt Mahan 시장은 산호세가 “오늘 실현 가능한 혁신을 구식 용도지역 규제가 방해하지 않도록 해야 한다”고 말하며 localnewsmatters.org, 개발을 촉진하기 위한 시의 유연한 태도를 강조했습니다.

도심 외에도, 수많은 다른 주택 개발 프로젝트들이 진행 중이다. 노스 산호세에서는 이전 농지였던 곳에 대규모 복합 용도 프로젝트가 건설 중이며, 이로 인해 수백 세대의 아파트와 소매 공간이 이 지역에 들어설 예정이다 sanjosespotlight.com. SummerHill Homes와 같은 개발업체들은 기존 상업 지구(예: 210 Baypointe의 200세대 이상 프로젝트)에서 새로운 다가구 단지를 짓고 있다 sfyimby.com. 또한, 더 많은 모듈러 주택과 창의적인 건설 방식에 대한 추진도 있다. The Alameda에 제안된 모듈러 아파트 건물은 작은 부지에 174세대를 추가할 예정으로, 도심 내 고밀도 개발에 대한 혁신적인 접근을 보여준다 sfyimby.com.

다운타운 웨스트와 빅테크 캠퍼스: 이 문제에서 모두가 주목하는 것은 Google의 Downtown West 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 디리돈 역 근처에 위치한 80에이커 규모, 100억 달러 이상의 예산이 투입되는 새로운 도심 복합용도 지구(최대 4,000가구의 주택, 사무실, 상업시설, 공원 등) 계획입니다. 산호세시는 2021년에 이 프로젝트를 대대적으로 승인했습니다 realestate.withgoogle.com techxplore.com. 그러나 2025년 현재, Downtown West는 불확실한 상태에 있습니다. 2023년 초 구글은 현장 작업을 중단했고, 2025년에는 구글이 개발 파트너십을 취소하고 부동산 계획을 재검토하고 있다는 보도가 있습니다 techxplore.com techxplore.com. 원격 근무와 비용 절감으로 인해 구글이 오피스 확장에서 전반적으로 후퇴하면서 약속했던 주택 공급도 위협받고 있습니다. 실리콘밸리 전역에서 구글은 15,000가구(산호세, 마운틴뷰, 서니베일)에 대한 부지를 약속했지만, 6년이 지난 지금까지도 그 어떤 주택도 건설되지 않았습니다 techxplore.com. 구글은 심지어 보유 토지 일부를 매각할 수도 있다는 신호를 보냈습니다(예: 1,900가구 주택이 예정된 마운틴뷰 대형 부지) techxplore.com. 만약 구글이 실제로 후퇴한다면, Downtown West의 비전은 상당히 지연되거나 축소될 수 있습니다. 시 관계자들은 프로젝트 재개에 여전히 희망을 걸고 있지만, 새로운 파트너나 단계적 접근이 필요할 수도 있습니다. 이 초대형 프로젝트를 둘러싼 불확실성은 산호세 개발 파이프라인의 변수입니다. 이는 대규모 주택 및 상업 공간 공급을 가져올 수도 있고, 수년간 잠자는 계획으로 남을 수도 있습니다.

파이프라인의 도전과제: 산호세의 경험은 더 넓은 추세를 반영합니다. 많은 승인된 고밀도 프로젝트들이 비용 문제로 인해 “가치 엔지니어링”되거나 저밀도 계획으로 대체되고 있습니다. 2025년의 상황에서 개발자들은 고급 고층 아파트는 수지가 맞지 않지만, 타운홈이나 소규모 프로젝트는 가능하다고 판단합니다. 실제로 산호세 전역에서 개발자들이 아파트/콘도에서 타운홈으로 전환하면서 도시의 파이프라인에서 약 4,177가구의 주택이 사라졌습니다 – 이 주택들은 승인되었지만 원래 계획대로는 건설되지 않을 예정입니다 techxplore.com. 이는 주택 공급 목표에 큰 타격입니다. 이는 정책 개입과 비용 절감을 통해 대형 프로젝트를 추진할 필요성을 강조합니다.

긍정적인 측면에서, 캘리포니아의 규제 환경이 개발을 장려하는 방향으로 변화하고 있습니다. 2025년 6월, 주 정부는 CEQA 개혁(상원 법안 131호 및 하원 법안 130호)을 제정하여 환경 심사 절차를 간소화했습니다 sanjosespotlight.com. 인필(20에이커 미만, 85피트 미만, 용도지역 내) 프로젝트는 이제 일부 CEQA 요건을 우회할 수 있습니다 sanjosespotlight.com. 이는 산호세의 중형 주택 프로젝트 상당수가 더 이상 소송이나 까다로운 환경 보고서로 수년간 지연되지 않음을 의미합니다. 산호세 시장은 이러한 개혁을 환영하며, CEQA가 종종 주택 공급을 지연시키는 “무기”로 사용되었으나 이제는 일부 경우 프로젝트 승인 기간이 절반으로 단축될 수 있다고 언급했습니다 sanjosespotlight.com. 또한, SB 35(자격을 갖춘 저렴 주택을 신속하게 처리)와 AB 2011(상업 부지에 주택을 허가제로 허용)과 같은 기존 법률도 베이 지역에서 활용되기 시작했습니다.

전망: 이러한 개혁과 지역 이니셔티브 덕분에 개발 파이프라인이 향후 몇 년간 본격화될 것으로 예상됩니다. 산호세는 수십 개의 기회 부지를 지정했으며, 주정부 주택 목표(2023~2031년 6만 호 이상) 달성을 위해 적극적으로 나서고 있습니다. 앞으로는 더 창의적인 프로젝트(사무실 미활용 시 오피스-주거 전환 등)와 민관 협력 사업이 늘어날 수 있습니다. 인프라 프로젝트로는 BART 실리콘밸리 연장(2030년경 산호세 도심까지 BART 열차 운행)과 Caltrain 전철화 등이 해당 구간의 대중교통 중심 개발을 촉진할 것입니다. 요약하면, 2025년은 전환의 해입니다: 2024년의 침체 이후 건설이 반등할 태세지만, 높은 비용을 극복해야 합니다. 새로운 법률로 규제가 완화되고 시의 인센티브가 마련되면서, 산호세는 수많은 계획된 프로젝트를 곧 실제 착공으로 이어가길 기대하고 있습니다.

시장에 영향을 미치는 정책 및 규제 변화

2024~2025년의 여러 정책 및 규제 변화가 산호세 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 이는 주택난 해소와 주민 보호, 그리고 경제 변화에 대응하기 위한 조치입니다. 주요 변화는 다음과 같습니다:

• CEQA 간소화(2025): 캘리포니아 환경 품질법(CEQA)은 오랫동안 개발 지연의 원인으로 지적되어 왔습니다. 2025년 중반, 캘리포니아는 SB 131과 AB 130을 통해 CEQA 개혁을 단행하여, 많은 프로젝트에 대한 환경 심사 요건을 대폭 축소하였습니다 sanjosespotlight.com. 특히, 도시 내 미개발지(최대 20에이커, 85피트 이하 높이)의 인필 주택 프로젝트는 기존 용도지역 요건을 충족할 경우 더 이상 전체 환경영향평가 보고서가 필요하지 않습니다 sanjosespotlight.com. 이는 산호세와 같은 도시에 큰 이익이 됩니다. 즉, 소송이 줄고 승인 속도가 빨라진다는 의미입니다. 시 관계자들은 CEQA 소송으로 인해 일부 프로젝트가 최대 2년까지 지연되었다고 밝혔습니다 sanjosespotlight.com – 따라서 이번 개혁으로 승인 기간이 절반으로 단축될 수 있습니다 sanjosespotlight.com. 산호세 시장 Matt Mahan은 CEQA가 필요한 주택 공급을 막는 데 남용되어 왔다며 개혁을 적극 지지했습니다 sanjosespotlight.com. 시는 이번 개혁과 함께 주정부의 변화에 더해, (Innovative Pathway를 통한 수수료 면제 등) 지역 인센티브도 병행하여 주택 공급을 신속하게 추진하고 있습니다 sanjosespotlight.com. 환경 단체들은 공공 참여가 줄어들 것을 우려하지만, 전반적으로 산호세에서 프로젝트 착공이 가속화될 것이라는 기대가 큽니다.
• 주택 의무화 및 용도지역제: 캘리포니아는 제한적인 지역 용도지역제를 무력화하기 위해 여러 법률을 도입했습니다. SB 9(2022년 시행)은 주택 소유주가 단독주택 부지를 분할하거나 듀플렉스 유닛을 바로 추가할 수 있도록 허용합니다. 산호세에서는 SB 9의 도입이 현재까지는 느린 편인데(ADU/듀플렉스 건설 비용이 높기 때문), 시간이 지나면 주거 지역의 밀도를 점진적으로 높일 수 있습니다. SB 10(2022년)은 도시가 CEQA 없이 대중교통 인접 부지에 최대 10가구까지 허용하는 조례를 채택할 수 있도록 합니다. 산호세는 아직 이를 충분히 활용하지 않았지만, 향후 대중교통 노선 주변에서 활용할 수 있습니다. 추가로, AB 2011(2022년)은 상업용 부지(예: 스트립몰)에서 주택 개발을 간소화합니다. 산호세의 몇몇 프로젝트가 이를 모색 중이며, 이는 활용도가 낮은 소매 부지를 신속 승인 절차로 아파트 단지로 전환할 수 있습니다. 산호세 자체의 종합계획은 “도시 마을”을 통해 성장을 장려합니다. 이는 본질적으로 사전 계획된 고밀도 구역이며, 2025년에는 시가 주택 요소를 업데이트하여 2031년까지 약 62,000가구를 수용할 방법을 주에 제시할 예정입니다. 이는 일부 산업 또는 저밀도 지역을 주거용으로 용도 변경하고, 대중교통 인근에 혼합용도 개발을 장려하는 것을 포함할 수 있습니다.
• 임대료 규제 및 세입자 보호: 산호세에는 임대료 안정화 조례가 있어 1979년 이전에 지어진 아파트의 연간 임대료 인상(최대 약 5%, 인플레이션 연동)을 제한하고 퇴거 보호를 제공합니다. 이 제도는 유지되고 있지만, 세입자 옹호자들은 신축 건물이 제외되어 충분하지 않다고 주장합니다. 주 차원에서는 활동가들이 Prop 33(2024년)을 추진하여 임대료 규제 확대(본질적으로 Costa-Hawkins법의 제한 폐지)를 허용하려 하고 있습니다 sfgate.com. 유권자들이 이를 승인하면, 산호세는 신축 유닛이나 단독주택 임대에도 임대료 규제를 확대할 수 있어 임대인과 투자자에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 별도로, AB 1482(주 임대료 상한법)은 이미 대부분의 캘리포니아 임대주택의 임대료 인상을 연간 약 10%로 제한하고 있지만, 산호세의 지역 상한은 구형 유닛에 대해 더 엄격합니다. 팬데믹 기간 동안 주 및 지방 정부는 퇴거 유예 조치와 임대료 지원 프로그램을 시행했으나, 대부분 만료되었습니다. 하지만 2025년에는 갑작스러운 어려움에 처한 세입자를 위한 영구적 긴급 임대 지원 기금 설립 논의가 시에서 이루어지고 있습니다. 저소득 주택 의무화도 개발에 영향을 미치며, 산호세는 계속해서 시세 주택 프로젝트에 일정 비율의 저소득 유닛 포함 또는 대체 납부금을 요구하고 있습니다. 이러한 포괄적 주택 정책을 개발 촉진과 저소득 주택 공급의 균형을 맞추기 위해 업데이트하자는 논의도 있습니다.
• 세금 및 수수료: 2024년 말, 산호세 유권자들은 부동산 경제에 영향을 미치는 조치들을 승인(또는 검토)했습니다. 한 예로, 신규 오피스 개발에 부과되는 상업 연계 수수료가 있으며, 이는 저렴한 주택 자금을 조성합니다. 산호세는 이러한 수수료를 시행 중이며, 오피스 프로젝트가 느리긴 하지만, 경기가 회복되면 주택 자금 조성을 위한 수수료가 들어올 것입니다. 또한, 시내 장기 공실 상점을 줄이기 위해 공실세 도입 논의도 있었습니다(샌프란시스코의 선례를 따름), 하지만 아직 시행되지는 않았습니다. 반대로, 시는 일부 수수료를 인하했습니다: 앞서 언급한 Innovative Pathway Program은 특정 건설세와 공원 이용료를 면제합니다, 해당되는 시내 주택 프로젝트에 한해 localnewsmatters.org. 이러한 비용 절감은 고비용 환경에서 개발의 재정적 타당성을 높이기 위한 의도적인 정책입니다.
• 경제 및 통화 정책: 간접적으로, 연방준비제도(Fed)의 결정과 더 넓은 경제 정책 변화(예: 새로운 연방 인프라 지출 또는 세법 변경 등)도 산호세 시장에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 2022~23년 Fed의 금리 인상은 모기지 금리와 건설 대출 비용에 큰 영향을 주어 시장을 냉각시켰습니다. 2025년 진입 시점에서 불확실성이 있습니다: Fed가 금리 인하를 할 것으로 예상되었으나, 2024년 말의 정치적 분위기(새 행정부 출범, 관세 논의로 인한 인플레이션 재점화 가능성 등)로 인해 급격한 금리 인하에 의문이 제기되고 있습니다 sfgate.com. 주택 경제학자들은 2025년 말까지 모기지 금리가 점진적으로 6% 또는 그 이하로 완화될 것으로 널리 예상하고 있습니다 sanjosespotlight.com, 하지만 정책 실수로 상황이 달라질 수 있습니다. 산호세 시장은 극단적인 가격대 때문에 이러한 거시적 요인에 매우 민감합니다 – 작은 금리 인하만으로도 상당한 구매력을 열어(즉, 수요를 증가시켜) 줄 수 있습니다. 지역적으로는, 정부의 경기부양책이나 기술 산업 세제 혜택도 일자리 증가를 촉진해 부동산 시장을 간접적으로 활성화할 수 있습니다.

요약하자면, 2025년의 정책 환경은 주택 개발 촉진(신속한 인허가 및 인센티브를 통한)과 지속적인 세입자 보호 강화(임대료 규제 확대 가능성 포함)로 나아가고 있습니다. 산호세는 투자 유출 없이 주택 부족 문제를 해결하기 위해 이 균형을 맞추려 하고 있습니다. 이러한 정책의 효과는 향후 몇 년 내에 더 명확해질 것입니다: 성공한다면 산호세는 꼭 필요한 주택 공급 증가와 주거비 완화의 신호를 볼 수 있을 것이고, 실패한다면 높은 가격과 공급 부족이라는 현상 유지에 계속 시달릴 수 있습니다.

시장에 영향을 미치는 경제적 요인들

산호세의 부동산 시장은 독립적으로 존재하지 않습니다 – 경제적 요인(기술 산업의 상황, 금리, 인구 이동 등)에 크게 영향을 받습니다. 2025년 현재, 특히 주목할 만한 경제적 요인들은 다음과 같습니다:

기술 분야의 건강 상태: 산호세는 실리콘밸리의 중심에 위치해 있어, 기술 기업들의 성과가 주택 및 상업용 부동산 수요에 큰 영향을 미칩니다. 지난 몇 년간 기술 분야의 둔화와 해고가 있었습니다(특히 2022년 말과 2023년에 Meta, Google 등과 같은 기업들이 직원을 감축함). 이로 인해 2023년에는 일부 기술 인력들이 지역을 떠나거나 더 신중해지면서 주택 시장이 잠시 식었습니다. 2025년이 되면서 기술 분야는 복합적인 신호를 보이고 있습니다. 산호세-서니베일-산타클라라 광역권의 고용 데이터에 따르면 정보 분야 일자리가 전년 대비 약 0.8% 감소했습니다 kidder.com (2025년 초 기준) – 즉, 기술 분야 고용이 빠르게 증가하지는 않았지만 감소세는 안정화되었습니다. 전문/비즈니스 서비스 분야(여러 기술 관련 직종 포함)도 전년 대비 약 1.8% 감소했습니다 kidder.com. 이러한 감소에도 불구하고, 산타클라라 카운티의 실업률은 여전히 매우 낮은 수준(약 3.9%)을 유지하고 있습니다 kidder.com, 즉 전반적인 노동 시장은 여전히 타이트하다는 의미입니다. 해고된 많은 기술 인력들이 새 일자리를 찾거나 창업에 나섰고, 비기술 산업(예: 헬스케어, 첨단 제조업 등)도 성장했습니다.

부동산 시장 측면에서, 안정적이지만 성장 속도가 느린 기술 분야는 새로운 구매자/임차인의 대규모 유입도, 대규모 이탈도 없음을 의미합니다. 산호세는 팬데믹 기간 동안 일부 인력이 원격 근무로 더 저렴한 지역으로 이동하면서 순유출을 경험했으나, 이 추세는 2023년쯤 완화되었습니다. 실제로 일부 고용주가 주 2~3회 사무실 출근을 요구하면서, 떠났던 인력 중 일부가 다시 돌아오거나 최소한 베이 지역에 거점을 유지하고 있습니다. 벤처 캐피탈과 스타트업 창업은 2022년 침체기와 비교해 2025년 초에 다시 활기를 띠기 시작했으며, 이는 향후 일자리 증가의 신호일 수 있습니다. 또한 AI 붐(인공지능에 집중하는 기업들)이 실리콘밸리를 중심으로 일어나고 있어, 차세대 오피스 및 주택 수요를 견인할 수 있습니다. Nvidia, Google(자체 AI 프로젝트), 그리고 수많은 AI 스타트업들이 계속 채용을 늘린다면, 이 지역에 새로운 주택 수요가 유입될 것입니다. 전반적으로 기술이 근본적인 동인입니다: 기술이 재채기를 하면 주택 시장이 감기에 걸리고, 기술이 호황이면 주택 시장도 미쳐 돌아갑니다. 현재는 중간 단계에 있으며 – 조심스럽게 낙관적으로 기술 침체의 최악은 지났다고 보지만, 다음 확실한 호황을 기다리고 있습니다.

이자율 및 금융: 2025년 부동산 시장을 2021년의 열기와 비교해 식히는 가장 큰 단일 요인은 높은 이자율 환경입니다. 2021년에는 3%였던 모기지 금리가 2022년에는 7%를 넘었고, 2025년 중반 현재 30년 고정 대출의 금리는 6.5~7% 수준입니다 sfgate.com. 이는 큰 영향을 미칩니다. 월별 모기지 상환액이 수백~수천 달러 늘어나면서, 구매자가 감당할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 일반적인 기준: 모기지 금리가 1% 오르면 구매력은 약 10% 감소합니다. 따라서 2025년의 구매자들은 몇 년 전보다 훨씬 적은 가격의 주택만 대출 자격이 됩니다. 높은 금리는 판매자에게도 ‘락인(lock-in)’ 효과를 만듭니다. 캘리포니아에서는 약 84%의 주택 소유자가 6% 미만의 모기지를 보유하고 있어 sanjosespotlight.com, 이사하면서 7%의 새 대출을 받는 것이 재정적으로 손해처럼 느껴집니다. 이로 인해 많은 주택이 시장에 나오지 않아, 매물 부족 현상에 일조하고 있습니다.

앞으로를 내다보면, 경제학자들은 금리가 향후 12~24개월 동안 점진적으로 하락할 것이라고 널리 예상하고 있습니다. 전미 부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 금리가 2025년에 약 6% 수준을 유지하다가 연말에는 그 이하로 떨어질 수도 있다고 전망합니다 sanjosespotlight.com. C.A.R.의 수석 이코노미스트 조던 레빈(Jordan Levine)은 낙관적으로, 금리가 2025년 말에는 5.9%까지 하락할 수 있다고 제시합니다 sanjosespotlight.com. 만약 인플레이션이 계속 완화되고 연방준비제도(Fed)가 기준금리 인하를 시작한다면, 모기지 금리도 그 뒤를 따를 것입니다. 금리가 한 단계씩 내려갈 때마다 더 많은 구매자들이 시장에 진입할 가능성이 높아집니다 (그리고 일부 주택 소유자들이 상향 이동이나 이사를 하도록 유도해, 매물도 늘어날 수 있습니다). 예를 들어, 2024년 말 금리가 잠시 6% 초반대로 떨어졌을 때, 중개인들은 즉각적으로 구매자 활동이 급증했다고 보고했습니다 sfgate.com. 2025년에도 금리가 하락할 때마다 이러한 “미니 스프린트”식의 매매 급증이 나타날 것으로 예상할 수 있습니다 sfgate.com. 재융자(리파이낸싱) 붐도 금리가 5.5% 이하로 떨어지면 예상되는데, 이는 주택 소유자들의 지출 여력을 높여주거나(혹은 투자자들이 재융자 후 부동산에 재투자할 수 있게) 할 수 있습니다. 반대로, 인플레이션이 다시 오르고 금리가 높게 유지되거나 오히려 상승한다면, 주택 시장은 정체되거나 약세를 보일 수 있습니다. 왜냐하면 주택 구입 여력이 더 악화되기 때문입니다. 참고로, 5~6%의 모기지 금리도 역사적으로는 정상 범위(미국 50년 평균은 약 8% sanjosespotlight.com)이지만, 지난 10년간 초저금리를 경험한 현재의 시장 참여자들에게는 높게 느껴집니다.

지역 경제와 고용: 테크 산업 외에도, 산호세 경제는 다양한 고용주들로부터 혜택을 받고 있습니다 – 대학(산호세 주립대), 의료(확장 중인 병원), 방위산업 기술(록히드 등), 그리고 강력한 중소기업 기반이 있습니다. 비(非)테크 분야의 일자리 증가가 이 지역의 고용을 견고하게 유지하는 데 도움이 되었습니다. 산호세의 가구당 중위소득은 약 117,000달러로, 미국 내에서 가장 높은 수준 중 하나이며 매년 소폭 증가하고 있습니다. 그러나 아이러니하게도, 이 정도로는 이곳에서 집을 편하게 사기에 충분하지 않습니다(구매력 통계에서 언급된 바와 같이). 주식 보상과 스타트업 지분에서 발생하는 부가 주택 시장에 유동성을 공급하는 주요 요인입니다 – 예를 들어, 기업이 상장(IPO)하거나 인수될 때, 새롭게 부를 얻은 직원들이 종종 주택을 구입하거나 업그레이드합니다. IPO 시장은 2022~24년에 부진했지만, 다시 열릴 조짐을 보이고 있습니다. (2025년까지 상장하지 않았다면) Stripe나 Instacart와 같은 몇몇 기대되는 IPO가 새로운 백만장자를 탄생시키고 고가 주택 구매로 이어질 수 있습니다. 또한, 국제 이민(특히 테크 인재 유입)도 재개되고 있어, 산호세 내 인도 및 중국계 테크 전문가 인구가 많은 커뮤니티를 중심으로 임대 및 주택 구매 수요를 모두 뒷받침하고 있습니다.

반대로, 생계비와 삶의 질 요인들이 계속해서 이주에 영향을 미치고 있습니다. 베이 에어리어는 순국내 순유출(더 저렴한 주로 이주하는 사람들)을 일부 경험했으나, 그 대부분은 외국인 이민과 출생으로 상쇄되었습니다. 산호세의 인구는 팬데믹 기간 동안 약간 감소했지만 현재는 대체로 안정적입니다. 만약 “줌타운” 원격 근무 트렌드가 지속된다면, 일부 근로자들은 실리콘밸리 직장을 유지하면서도 경치가 좋거나 저렴한 지역(레이크 타호, 오스틴 등)에 거주하기를 선택할 수 있어, 이는 지역 주택 수요를 약화시킬 수 있습니다. 하지만 많은 기업들이 생산성과 신입 직원 교육이 대면에서 더 잘 이루어진다는 점을 발견하고 있어, 부분적인 복귀는 구조적인 변화일 수 있습니다.

비용과 건설: 또 다른 경제적 요인은 건설 비용—자재와 인건비입니다. 베이 에어리어의 건설 비용은 세계에서 가장 높은 수준입니다. 2024~25년에는 목재와 철강 등 자재의 인플레이션이 이전 급등 이후 완화되었으나, 인건비는 노동자 부족으로 여전히 높게 유지되고 있습니다. 숙련된 건설 인력이 부족해 임금이 오르고 공사 기간도 길어지고 있습니다. 이는 신규 주택이 얼마나, 어떤 가격에 지어질 수 있는지에 직접적인 영향을 미칩니다. 앞서 언급했듯이, 개발업자들이 저비용 프로젝트로 전환하는 것이 한 가지 대응책입니다 techxplore.com. 자본 비용(개발 대출 이자)의 상승도 또 다른 요인입니다—이자가 두 배로 오르면서 수익성이 간신히 있던 많은 프로젝트가 수익을 내지 못하게 되었습니다. 연준이 금리를 인하하고 자금 조달이 저렴해지면, 보류됐던 일부 프로젝트가 다시 살아날 수 있습니다.

거시적 트렌드: 큰 틀에서 볼 때, 산호세의 부동산은 몇 가지 거시적 진실에 기반하고 있습니다—실리콘밸리 거주에 대한 선호(경력 기회), 이미 개발이 완료된 지역에서의 토지 부족, 그리고 캘리포니아의 복잡한 규제 환경입니다. 이로 인해 장기적으로는 전국 평균보다 더 빠른 가격 상승 경향이 나타납니다. 경제적 충격은 단기적인 조정을 일으킬 수 있지만(2020년 초나 2008년처럼), 역사적으로 이 지역은 강하게 회복해왔습니다. 예를 들어, 팬데믹 초기에는 도시에서 대규모 탈출이 예측되었으나, 실제로 일부 주민들이 외곽이나 타주로 이주했지만, 2025년까지 많은 도시 시장이 반등했고 산호세의 주택 가격은 팬데믹 이전 정점을 넘어섰습니다. 시장의 흐름은 계속해서 기술 경제의 호황-불황 주기를 따를 것이며, 제한된 주택 공급으로 인해 다소 완화될 것입니다.

결론적으로, 2025년 산호세 부동산의 경제적 배경은 신중한 낙관론이 지배적입니다. 기술 산업의 실적과 금리 방향이 주목해야 할 두 가지 핵심 변수입니다. 기술 분야가 호황을 누리고 금리가 하락하면 시장이 다시 활기를 띠고(거래 증가 및 가격 상승 압력), 반대로 경기 침체나 금리 급등은 역풍이 될 수 있습니다. 현재로서는 지역 경제가 완만하게 성장하고, 실업률이 낮으며, 소득이 높습니다—이는 주택 구입 여건이 어려워도 수요를 뒷받침하는 요소입니다. 이처럼 높은 수요/부와 높은 비용의 긴장 관계가 산호세 시장을 규정하며, 앞으로도 계속 그럴 것입니다.

비교 인사이트: 산호세 vs. 인근 시장

산호세의 부동산 트렌드는 이웃한 베이 에어리어 도시들인 샌프란시스코, 오클랜드, 그리고 실리콘밸리 교외 지역와 비슷하면서도 다른 점을 보입니다. 구매자, 임차인, 투자자들은 종종 이 시장들을 비교합니다. 산호세는 다음과 같이 평가됩니다:

• 산호세 vs. 샌프란시스코: 두 도시는 모두 베이 에어리어의 주요 일자리 중심지이며 주택 가격이 매우 비쌉니다. 하지만 샌프란시스코는 최근 시장이 더 부진했습니다. Zillow는 2025년 샌프란시스코 주택 가격이 소폭 하락할 것으로 예측합니다(약 –1.8%), 반면 산호세는 사실상 보합세에서 소폭 상승(–0.2%~+0% 범위)으로 전망됩니다 sfgate.com. 샌프란시스코의 콘도 시장은 특히 팬데믹 기간 동안 공급 과잉과 수요 감소로 어려움을 겪었으나, 산호세(단독주택 비중이 더 높음)는 가치가 더 잘 유지되었습니다. 주택 구입 가능성은 두 도시 모두 만만치 않습니다 – 샌프란시스코의 중간 가격(약 $1.3–1.4M)은 산호세와 비슷하며, 모두 높은 소득이 필요합니다. 그러나 샌프란시스코는 재택근무의 영향이 더 컸습니다. 샌프란시스코 도심의 오피스 공실률은 산호세보다 훨씬 높아 일부 지역에서는 콘도/아파트가 비어 있고 인구도 감소했습니다. 산호세는 교외형 도시 구조로 인해 그렇게 심각한 도시 이탈을 겪지 않았습니다. 임대 트렌드도 달랐습니다: 샌프란시스코 임대료는 2024년에 실제로 하락하거나 보합세를 보였으나, 산호세 임대료는 약 2–3% 상승했습니다 sfgate.com. 이는 샌프란시스코에서 실리콘밸리로 수요가 약간 이동했음을 시사합니다. 문화적으로는 샌프란시스코가 여전히 일부에게 매력적이지만(도시 생활, 편의시설 등), 범죄와 치안 문제로 인해 일부 주민들은 산호세와 같은 곳을 고려하게 되었습니다. 고급 주택 시장은 두 도시 모두 강세입니다 – 샌프란시스코의 고급 주택(예: 퍼시픽 하이츠 맨션)과 산호세의 고급 주택 지역(실버 크릭 등)은 전반적인 시장 상황에도 불구하고 부유한 구매자들에게 잘 팔리고 있습니다 sfgate.com. 요약하면, 2025년 산호세 시장은 더 안정적이며, 샌프란시스코는 더 변동성이 크고 회복 단계에 있습니다. 많은 이들이 산호세가 상승 여력이 있다고 보며(특히 도심이 활성화된다면), 샌프란시스코는 신뢰와 점유율을 회복하는 중입니다.
• 산호세 vs. 오클랜드/이스트베이: 이스트베이는 산타클라라 카운티보다 더 저렴한 대안을 제공합니다. 오클랜드의 중간 주택 가격(2025년 중반)은 약 $759,000로 산호세의 절반 정도이며, 오클랜드는 전년 대비 약 13% 가격 하락을 보였습니다 redfin.com. 실제로, 오클랜드의 주택 시장은 2024년에 크게 식었습니다. 매물은 늘고 시장에 머무는 기간도 더 길어졌습니다(오클랜드 29일, 산호세 20일) redfin.com redfin.com. 이는 부분적으로 도심 오클랜드에서의 인구 유출과 수요에 비해 더 많은 공급을 반영합니다. 그렇긴 해도, 오클랜드의 절대 가격이 더 낮기 때문에 남부 베이를 감당할 수 없는 일부 구매자들을 끌어들이고 있습니다. 실리콘밸리 직장과 더 가까운 프리몬트 같은 이스트베이 지역은 가격이 더 높지만(대개 중간값 약 $1.2M) 비슷한 주택 기준으로는 여전히 산호세보다 저렴한 편입니다. 출퇴근 고려사항도 한몫합니다: 유가가 높거나 교통 체증이 심할 때, 이스트베이로 이사한 일부 사람들은 다시 산호세 근처로 이주를 고민하며 남부 베이의 수요를 높이기도 합니다. 또한, 범죄 및 학교 수준 차이도 선택에 영향을 미칩니다: 산호세 교외는 오클랜드보다 더 좋은 학교와 안전성을 갖췄다는 인식이 있어, 저렴한 주택에도 불구하고 실리콘밸리 가족들이 대거 이스트베이로 이주하지 않는 이유가 됩니다. 임대 시장에서는, 오클랜드 임대료가 2024년에 실제로 약 6% 하락했습니다(예: 1베드룸 임대료 약 $1,800, 산호세보다 훨씬 저렴) reddit.com. 이는 오클랜드의 수요가 더 약해졌음을 보여주며, 원격 근무가 가능한 노동자들이 샌프란시스코를 떠난 뒤 예상과 달리 모두 오클랜드로 몰리지 않고 일부는 아예 이 지역을 떠났다는 것을 시사합니다. 반면, 산호세의 인구와 주택 수요는 자체 고용 기반에 더 밀접하게 연동되어 있습니다(대부분 이전하지 않는 기술직 일자리). 궁극적으로, 산호세는 더 비싸지만 안정적이고, 오클랜드는 더 저렴하지만 더 큰 조정을 겪었습니다. 투자자 입장에서는 이스트베이 부동산이 더 나은 임대 수익률을 제공할 수 있지만, 산호세는 고소득 일자리의 집중으로 장기적인 가치 상승에 더 확신을 줄 수 있습니다.
• 실리콘밸리 교외 지역(팔로알토, 쿠퍼티노 등): 산호세 북쪽과 서쪽에 위치한 교외 도시들(산타클라라, 서니베일, 마운틴뷰, 쿠퍼티노, 팔로알토)은 같은 산타클라라 카운티 시장에 속하지만, 각기 다른 특색을 가지고 있습니다. 일반적으로 이 지역들은 평방피트당 산호세보다 훨씬 더 비싼 편인데, 이는 최고의 학교나 본사(예: 쿠퍼티노의 애플, 팔로알토의 스탠포드)와의 근접성 덕분입니다. 예를 들어, 팔로알토의 주택 중간 가격은 300만 달러를 훨씬 넘으며, 산호세의 두 배가 넘습니다. 이 교외 지역들은 매물 자체가 매우 적은 편인데, 훌륭한 공립학교와 지역 명성 때문에 사람들이 집을 잘 내놓지 않기 때문입니다. 2025년에도 이 시장들은 초경쟁적인 상태를 유지합니다. 마운틴뷰나 쿠퍼티노의 스타터 홈에는 수십 개의 오퍼가 들어오곤 합니다. 산호세는 규모와 다양성으로 이 지역들과 경쟁합니다. 예를 들어, 산호세에는 서니베일보다 저렴한 지역(예: 이스트 산호세)이 있습니다. 하지만 학교를 우선시하는 사람들에게는 쿠퍼티노나 팔로알토 학군이 큰 매력이 되어, 시장 상황과 상관없이 수요가 높게 유지됩니다. 한 가지 비교 포인트: 산호세의 집값 상승률이 연간 약 5%로 둔화된 반면 redfin.com, 일부 실리콘밸리 소도시들은 여전히 더 높은 상승률을 보였습니다. 공급이 적기 때문인데, 예를 들어 로스알토스는 2025년 초 연간 약 10% 상승한 것으로 알려졌습니다. 이런 마이크로 마켓들은 더 좋은 성과를 낼 수 있습니다. 반면, 샌프란시스코의 외곽 교외 지역(예: 트레이시, 길로이)은 팬데믹 기간 원격 근무자 유입으로 집값이 크게 올랐지만, 출퇴근 현실이 돌아오면서 일부는 다시 조정되고 있습니다. 이런 외곽 지역은 정체되거나 약간 하락할 수 있습니다. 산호세는 그 중간에 위치합니다: 소규모 교외 지역보다 더 도시적이고 인구가 많지만, 고급 타운보다는 상대적으로 더 저렴합니다. 또한 산호세는 성장할 여지가 더 많습니다(특히 도심 고층 개발이나 인필 개발을 통해), 반면 팔로알토 같은 교외 지역은 이미 개발이 완료되어 성장을 엄격히 제한합니다. 이는 산호세가 공급을 늘려 잠재적으로 향후 가격을 조정할 수 있음을 의미합니다.

전반적으로, 베이 지역은 마이크로 마켓의 모자이크입니다. 2025년 산호세는 여러 면에서 샌프란시스코보다 더 좋은 성과를 내고 있습니다(가격 하락이 적고, 수요가 더 안정적임) 그리고 이스트베이보다 가격 탄력성이 더 높습니다. 여전히 초부유층 지역보다는 저렴하지만, 낮은 매물량이라는 도전과제는 공유합니다. 구매자나 투자자 입장에서는 산호세는 도시와 교외 생활이 혼합된 곳으로, 가격대는 높지만 “더 저렴한” 곳을 원한다면 이스트베이를, 최고의 학군이나 지위를 원한다면 팔로알토나 로스가토스를 선택할 수 있습니다. 많은 사람들이 이런 트레이드오프를 고민하고 있기 때문에, 예를 들어 가족들이 SF 아파트를 떠나 산호세에서 집을 사거나, 테크 종사자들이 산호세 대신 같은 가격에 이스트베이(월넛크릭 등)에서 더 큰 집을 사는 현상이 나타납니다. 이런 흐름은 계속될 것이지만, 산호세의 실리콘밸리 중심 입지는 지속적인 강점이 됩니다 – 인근에 대규모 일자리 기반이 있어 항상 거주 수요가 존재할 것입니다.

향후 전망 및 예측

2025년 이후를 내다보면, 전문가들은 산호세 부동산 시장이 극단적인 변동보다는 완만한 성장과 점진적 변화를 겪을 것으로 예상합니다. 향후 수년간의 전망과 의견을 종합하면 다음과 같습니다:

• 주택 가격 전망: 거의 모든 주요 예측 기관들은 산호세의 지속적인 가격 상승을 예상하지만, 2010년대의 열풍보다는 더 느리고 “정상적인” 속도로 진행될 것으로 보고 있습니다. 캘리포니아 부동산중개인협회는 캘리포니아 중위 주택 가격이 2025년에 약 4~5% 상승할 것으로 전망하며 sanjosespotlight.com, 2026년에도 비슷한 한 자릿수 상승을 예상합니다. 산호세의 경우, 현지 중개인들은 실리콘밸리의 주택 가치가 여전히 전국 평균보다 더 빠르게 상승할 것으로 보고 있습니다 sanjosespotlight.com, 이는 이 지역의 경제적 강점 때문입니다. 한 부동산 투자 사이트는 산호세 가격이 2025년에는 +3%, 2026년에는 +4% 상승할 것으로 예측했습니다 noradarealestate.com – 이는 사실상 인플레이션과 비슷한 수준입니다. 신뢰할 만한 어떤 출처도 큰 외부 충격이 없는 한 가격이 급락하거나 대폭 하락할 것이라고 예측하지 않습니다. 그 이유 중 하나는, 수요가 다소 약해지더라도 제한된 공급이 가격의 하방을 지지해주기 때문입니다. 다만, 모기지 금리가 계속 높거나 경기 침체가 오면 가격이 장기간 정체될 수 있습니다. 예를 들어, 질로우의 모델은 2024년에 아주 약간 하락한 뒤 2025년에는 베이 에어리어에서 가격이 정체될 것으로 예측했습니다 sfgate.com. 하지만 2026~2027년쯤 금리가 낮아진다면, 대부분은 가격이 다시 연간 몇 퍼센트씩 오를 것으로 예상하고 있습니다. 이는 시장이 팬데믹 이후의 환경에 완전히 적응함에 따라 나타날 전망입니다.
• 판매 및 재고: National Association of Realtors의 수석 이코노미스트인 Lawrence Yun은 선거 이후 해에는 주택 판매가 종종 증가한다고 언급했습니다 sanjosespotlight.com. 실제로 그는 2025년에 미국 주택 판매량이 9% 증가할 것으로 예측하고 있습니다 sanjosespotlight.com. 이는 모기지 금리가 완화되고 더 많은 매물이 시장에 나오기 때문입니다. 지역적으로도 비슷한 반등이 있을 수 있습니다. 이미 Santa Clara County에서는 2024년 말에 구매자 활동이 급증했습니다 sanjosespotlight.com. 더 많은 주택 소유자들이 2025~2026년에 낮은 기존 금리를 포기하고 새 집으로 옮기는 것(특히 자산 가치가 높아 비용을 상쇄할 수 있는 경우)에 익숙해지면서 매도를 결정할 수 있습니다. 재고는 여전히 비교적 부족할 것으로 예상되지만, 아무도 매수자 시장이 될 만큼 새로운 매물이 대거 쏟아질 것으로 보지는 않습니다. 긍정적인 신호 한 가지는 4% 미만 금리의 모기지 비율이 시간이 지남에 따라 점차 감소한다는 점입니다(사람들이 재융자하거나 이사 등으로 인해). Realtor.com 데이터에 따르면 6% 미만 금리의 모기지 비율이 1년 만에 89%에서 84%로 감소했습니다 sanjosespotlight.com. 이는 어느 정도 거래가 이루어지고 있음을 의미합니다. 2026~2027년쯤에는 금리가 5%대에서 정상화되고, 주택 거래도 더 일반적인 수준으로 회복될 수 있습니다. 신규 주택 건설도 재고를 늘리겠지만, 그 폭은 크지 않을 것입니다. 캘리포니아의 주택 건설 확대 정책은 2026년 이후에 효과를 볼 수 있으며, San Jose의 North First Street 지역, 도심 등에서 수천 세대가 건설 중이고(자금 조달이 안정된다면) 마침내 완공될 수 있습니다. 전반적으로 향후 몇 년간 재고가 다소 개선될 것으로 예상되지만, 여전히 균형 잡힌 시장에 비해서는 부족할 것입니다.
• 임대료 및 임대 시장: Apartment List의 수석 이코노미스트 Chris Salviati와 같은 전문가들은 “낮은 한 자릿수 임대료 상승”이 가까운 시일 내에 Bay Area에서 계속될 것으로 내다보고 있습니다 sfgate.com. 2025년에는 임대료가 2024년과 비슷하게 약 2~4% 오를 것으로 보입니다. 전국적으로 신규 아파트 공급이 2025년 말쯤 마무리되면, 임대 주택 경쟁이 2026년에 심화될 수 있습니다. Zillow의 Orphe Divounguy는 2025년 하반기부터 임대 시장이 더 타이트해질 것으로 예측하며, 건설 붐이 사그라들면 집주인들이 더 큰 가격 결정권을 가질 수 있다고 봅니다 sfgate.com. 산호세에서는 인구가 늘고 주택 구매가 계속 비싸다면 임대료 상승이 다소 빨라질 수 있습니다. 하지만 임대료 규제 확대나 신규 공급이 늘면 이런 현상이 상쇄될 수 있습니다. 많은 전문가들은 임차인 국가 트렌드가 지속될 것으로 보고 있습니다. 즉, 첫 주택 구매자들이 가격 때문에 계속 임차인으로 남는다면 수요가 높게 유지됩니다. 2030년까지 산호세의 임대료는 (경제 침체가 없다면) 지금보다 더 높아질 가능성이 크지만, 연도별로 점진적으로 오를 것으로 보입니다.
• 상업용 부동산: 오피스 시장 전망은 신중합니다. 대부분의 상업용 중개업자들은 2025~2026년이 되어야 오피스 공실률이 눈에 띄게 감소할 것으로 보고 있습니다. 기업들은 여전히 공간 수요를 평가 중이며, 하이브리드 근무 모델이 정착될 것이라는 데 의견이 모아집니다. 따라서 오피스 공간에 대한 전체 수요는 2019년보다 구조적으로 낮을 것입니다. 일부 전망에 따르면 Bay Area 오피스 공실률은 2024~25년경 정점을 찍고 서서히 회복될 수 있습니다. JLL 등은 2026년까지 오피스 공실률이 몇 퍼센트포인트 개선될 것으로 예상하지만, 팬데믹 이전 수준으로 회복되려면 수년이 걸릴 것으로 봅니다(혹은 영영 돌아가지 않을 수도 있습니다). 반면, 산업용 전망은 강세입니다. Cushman & Wakefield의 마켓 비트에 따르면 산업용 공실률은 6% 미만을 유지하고, 2025년에는 공급이 흡수되면서 임대료가 오를 것으로 보입니다 cushmanwakefield.com. 리테일은 비교적 안정적으로 유지될 전망입니다. 일부 신규 리테일 건설이 복합 개발 프로젝트로 공급되겠지만, 리테일 공실률은 2025년까지 4~5% 수준을 유지할 수 있습니다. 만약 경기 침체가 오면 리테일 시장이 약화될 수 있지만, 그렇지 않으면 안정적일 것입니다.
• 경제적 변수: 금리가 가장 큰 변수입니다. 인플레이션이 예상보다 빨리 떨어지면 연준이 공격적으로 금리를 인하해 2026년에는 모기지 금리가 5% 초반이나 4% 후반까지 내려갈 수 있습니다. 그러면 구매 활동과 가격 상승이 급증해 다시 셀러 마켓의 열기가 돌아올 수 있습니다. 낙관적인 시나리오에서는 2025년 말 주택 시장이 다시 가속화될 수 있습니다. 반면, 인플레이션이 고착되거나 경제가 과열되면 금리가 더 오래 높게 유지되어 시장이 느린 상태를 이어갈 수 있습니다. 거시적 경기 침체도 또 다른 변수입니다. 일부 경제학자들은 2024년 말이나 2025년에 완만한 경기 침체를 우려합니다. 역사적으로 경기 침체는 주택 시장을 식히고(거래 감소, 약간의 가격 하락), 공급 부족을 감안하면 산호세의 가격 하락은 미미하고 단기적일 수 있습니다.
• 전문가 의견: 현지 부동산 전문가들은 종종 장기적인 관점을 강조합니다. “구매자는 자신의 필요에 맞는 집을 찾았을 때 사야 한다”고 2025년 산타클라라 부동산중개인협회 회장은 조언합니다. 시장의 타이밍을 맞추려 하기보다는 sanjosespotlight.com. 그 논리는 이렇습니다: 지금 금리가 높더라도 나중에 재융자가 가능하지만, 어제의 가격으로 다시 돌아가서 살 수는 없습니다. 그리고 실리콘밸리에서는 어제의 가격이 내일의 가격보다 대체로 낮은 편입니다. 많은 이들은 금리가 6% 아래로 떨어지면 억눌려 있던 업그레이드 수요(더 큰 집으로 이사하는 기존 주택 소유자 등)가 대거 발생할 것으로 예상합니다. 이는 초기 주택의 매물은 늘리지만 동시에 중간 가격대 주택의 수요도 증가시킬 수 있습니다 sanjosespotlight.com. 부동산 중개인 설문조사의 공통된 의견은 2025년이 2024년보다 더 활발할 것이며, 2026년에는 계절적 패턴 등 시장이 더 익숙한 리듬으로 돌아갈 수 있다는 것입니다. 단, 큰 충격이 없다는 전제 하에 말이죠.

요약하자면, 산호세 부동산 시장 전망은 “조심스럽게 낙관적”입니다. 앞으로는 안정적이거나 완만하게 오르는 집값, 천천히 증가하는 매물과 거래량, 완만하게 계속 오르는 임대료, 그리고 2026년까지 자리를 잡아가는 상업용 부동산 부문을 보게 될 가능성이 높습니다. 산호세의 시장 기본 여건 – 강한 일자리, 매력적인 입지, 제한된 토지 – 은 시장이 견고하게 유지될 것임을 시사합니다. 집값이 급등하던 시대는 (당분간) 끝났을 수 있지만, 주택 공급 부족으로 인한 심각한 폭락 위험도 사라졌습니다. 대부분의 전문가는 앞으로 몇 년간 균형 잡히고 지속 가능한 성장 경로를 예상합니다. 한 주택 경제학자는 2025~2027년 베이 에리어는 “꾸준한 성장, 늘어나는 기회, 새로운 트렌드에 대한 지속적인 적응”이 있을 것으로 내다봤으며, 롤러코스터 같은 급격한 변화는 없을 것이라고 했습니다 sfgate.com. 매수자와 매도자에게는 덜한 혼란과 더 큰 예측 가능성을, 정책 입안자에게는 미래 수요를 충족할 주택 공급 확대의 과제가 계속 남게 됩니다.

출처:

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• Zillow Research – Housing Affordability Analysis (June 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – 2025년 베이 에어리어 주택 시장 전망 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – 2025년 8월 산호세 임대 동향 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (via Patch) – 실리콘밸리 상업용 공실률 보고서 (2024년 3분기) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – 실리콘밸리 오피스 시장 2025년 2분기 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – 2025년 산호세 소매 시장 전망 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – 2025년 산호세 임대 시장 데이터 point2homes.com
• San José Spotlight – 혁신적인 주택 프로그램 & CEQA 개혁 localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – 구글의 주택 약속에 대한 의문 (2025년 5월) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – 2025년 시장 전망 (Collins 칼럼) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• 오클랜드 주택 시장 (Redfin) 지역 비교용 redfin.com