- 주택 가격 안정세: 보이시의 단독주택 중위 매매가는 2025년 중반 기준 약 $525,000로, 1년 전과 비교해 거의 변동이 없거나(0~1% 상승) weknowboise.com weknowboise.com. 이는 2020~2022년의 두 자릿수 급등세에서 진정된 것으로, 보다 균형 잡힌 시장 국면을 나타낸다.
- 견고한 매매와 낮은 매물: 높은 금리에도 불구하고 주택 구매 활동은 꾸준히 이어지고 있다. 에이다 카운티는 2025년 7월 주택 매매가 전년 대비 10% 증가했다 weknowboise.com. 매물은 증가하고 있지만 여전히 약 2.4개월치 공급량(균형 시장의 4~6개월보다 적음)으로 부족한 상황이며 weknowboise.com, 적정 가격의 매물은 여전히 구매자들의 관심을 끌고 있다.
- 임대료 하락, 수요는 증가: 보이시의 평균 임대료는 약 $1,826(2025년 1분기)로, 신규 아파트 공급 증가로 임차인 선택지가 늘면서 1년 전보다 약 7.3% 하락했다 weknowboise.com weknowboise.com. 그러나 공실률은 여전히 매우 낮은 수준(전체 약 1.8%)으로, 임대 수요가 공급을 여전히 초과하고 있음을 보여준다 weknowboise.com weknowboise.com. 단독주택 임대료는 평균 약 $2,120, 다가구 주택은 약 $1,385로, 임대인들은 공실을 막기 위해 가격을 낮추고 있다 weknowboise.com weknowboise.com.
- 상업용 부동산 시장 혼조세: 소매 공간은 매우 활발함 – 메리디언의 소매 공실률은 1% 미만이며 idahobusinessreview.com, 주요 상가 임대료는 평방피트당 40달러 이상으로 급등함 idahobusinessreview.com. 산업용 부동산도 여전히 수요가 높으나, 신규 창고 공급이 늘어나면서 2025년 2분기 산업용 공실률이 약 8.6%로 상승함(역대 최저치에서 증가) cushmanwakefield.com. 오피스 공실률은 11–12%로 팬데믹 이전보다 높지만, 대형 해안 도시들에 비해 훨씬 양호함 cushmanwakefield.com. 보이시의 오피스 시장은 전국 평균을 상회하고 있으며, 하이브리드 근무로 도심 오피스 수요가 다소 약화되고 있음에도 불구하고 견조함.
- 인구 급증 지속: 보이시 광역권(에이다 및 캐년 카운티)은 지난 1년 동안 약 25,000명이 증가해 2025년에는 약 847,840명의 인구(3% 증가)를 기록함 boisedev.com. 보이시 시 인구는 253,550명(+1.4%)으로 늘었고, 메리디언(+3.1%)과 스타(+9.8%) 등 교외 지역은 신규 거주자가 폭발적으로 증가함 boisedev.com. 이러한 유입 인구 증가 현상(주로 더 비싼 주에서 이주)이 주택 수요를 촉진하고 있으며, 2028년까지 지속될 것으로 예상되어 시장에 지속적인 압박을 가할 전망임.
- 견고한 일자리 및 경제 성장: 보이시 지역의 실업률은 여전히 낮은 수준(2024년 약 3%)을 유지하고 있으며, 아이다호의 일자리 증가는 연간 약 1.5~2%로 2028년까지 예측되고 있습니다 dfm.idaho.gov. 주요 고용주들이 확장 중입니다: 마이크론 테크놀로지는 보이시에 새로운 반도체 공장에 150억 달러 이상을 투자하고 있으며, 이로 인해 2025~2029년까지 수천 개의 고소득 일자리 창출이 기대됩니다 boirealtors.com idahobusinessreview.com. 견고한 노동 시장과 증가하는 소득(아이다호 중위 가구 소득 약 8만 9천 달러)은 주택 수요를 뒷받침하고 있습니다 weknowboise.com, 하지만 약 6.7%에 달하는 높은 모기지 금리 weknowboise.com로 인해 주택 구매 여력이 다소 줄어들었습니다.
- 이해관계자를 위한 기회와 위험: 2025년의 주택 구매자들은 마침내 약간의 숨통이 트이게 되었습니다 – 일반적인 매물은 단 몇 일이 아닌 약 2~3주 만에 팔립니다 weknowboise.com. 매수자들은 매물 재고가 점차 증가함에 따라 조건 협상이나 약간의 할인도 기대할 수 있지만, 30년 모기지 금리가 약 6~7%로 월 상환액이 더 높아진다는 점에 직면합니다. 판매자들은 보이시의 지속적인 수요(인구 및 일자리 증가)로 이익을 보지만, 더 이상 모든 주도권을 쥐고 있지는 않습니다 – 더 현실적인 가격 책정과 경우에 따라서는 선제적인 주택 개선이 더 선택적인 시장에서 오퍼를 유도하는 데 필요합니다 weknowboise.com templetonrealestategroup.com. 많은 장기 보유자들은 초저금리 모기지를 잃거나 막대한 자본 이득에 대한 세금(현재 아이다호 주택 소유자의 54% 이상이 $250,000/$500,000 비과세 한도를 초과함)을 우려해 아예 매도를 하지 않고 있습니다 boirealtors.com boirealtors.com. 투자자들은 보이시의 강력한 임대 시장 기반(공실률 2% 미만, 성장하는 인재 풀)에서 기회를 보고 있지만, 임대료 상승세 둔화와 아파트 부문 과잉 공급 위험을 헤쳐나가야 합니다(2023년 다가구 주택 허가 건수는 금리 상승으로 감소함 weknowboise.com). 신중한 투자자들은 수요가 많은 부문(예: 저렴한 임대, 산업용 부동산)에 집중하고 더 높은 금융 비용을 감안하고 있습니다.
- 주택 감당 가능성 위기 및 정책 대응: 급격한 가격 상승으로 많은 지역 주민들이 가격 부담을 느끼고 있습니다. 중위 주택 가격은 중위 소득의 약 6배에 달하며, 보이시의 저소득 임차인 중 10명 중 6명이 비용 부담(소득의 30% 이상을 주거비로 지출) 상태입니다 cityofboise.org. 이에 대응하여, 보이시 시는 2023년 12월에 새로운 조닝 코드를 도입해 고밀도 주택 및 ‘미싱 미들’ 개발(듀플렉스, ADU 등)을 허용했습니다 cityofboise.org. 시는 또한 5천만 달러 이상의 예산을 투입해 저렴한 주택 프로젝트에 투자하고, 개발업자와 토지 임대 계약을 맺어 소득 제한 주택을 건설하고 있습니다 cityofboise.org cityofboise.org. 이러한 노력은 시기적절합니다. 최근 분석에 따르면, 보이시는 향후 10년간 연간 약 2,000세대의 신규 주택이 필요하며, 이 중 거의 절반은 중위 소득 이하를 위한 저렴한 주택이어야 합니다 cityofboise.org. 지역 전체적으로도 공급을 맞추기 위해 노력 중이며, 2021년 이후 허가된 신규 주택의 절반 이상이 다가구 또는 타운홈으로, 고밀도 건설이 크게 증가했습니다 cityofboise.org. 그러나 시 경계 내에서는 매년 수백 세대가 부족해 주택 감당 가능성 격차가 심화되고 있습니다 cityofboise.org. 현재 지역 및 광역 기관들(COMPASS 등)이 주택 전략을 조율하며 보이시의 성장이 지속 가능하도록 협력하고 있습니다 cityofboise.org cityofboise.org.
2025년 주거용 부동산 동향
주택 판매 및 가격 동향: 지난 몇 년간 주택 가치가 급등한 후, 보이시의 주거 시장은 2025년 초에 정체기에 들어섰습니다. 중위 가격은 본질적으로 높은 수준에서 안정화되었습니다. 에이다 카운티(보이시가 위치한 핵심 카운티)에서 2025년 중반 중위 매매가는 약 $549,450로, 전년 대비 약 0.8% 소폭 상승했습니다 weknowboise.com. 보이시 시의 중위 가격은 약 $525,000로, 1년 전과 거의 변동이 없었습니다 weknowboise.com. 이러한 횡보세는 보이시가 연간 두 자릿수 가격 상승을 기록했던 팬데믹 시기와는 극명한 대조를 이룹니다. 시장의 냉각은 처음에는 모기지 금리 상승(2022~2023년 약 3%에서 약 6~7%로 두 배 상승)과 2021년 광풍 이후의 구매자 피로감에 의해 촉발되었습니다. 2024년에는 가격이 건전한 조정을 거쳐 몇 퍼센트 하락했다가, 2024년 말 시장이 균형을 찾으면서 다시 소폭 상승세로 돌아섰습니다 weknowboise.com weknowboise.com.
가격이 정체되어 있음에도 불구하고, 판매 활동은 여전히 견고하게 유지되고 있습니다. 실제로 주택 판매는 2022–23년의 침체기에서 회복세를 보이고 있습니다. 에이다 카운티는 2025년 7월에 900건의 주택 판매를 기록했으며, 이는 전년 동월 대비 10% 이상 증가한 수치입니다 weknowboise.com. 부동산 중개인들은 이 시기가 2021년 말의 최고 호황기 이후 가장 분주한 판매 월이었다고 언급하며, 트레저 밸리 지역에 여전히 충분한 수요가 있음을 강조합니다. 시장에 적정 가격으로 나온 잘 관리된 주택은 계속해서 구매자를 끌어들이고 있습니다. 모든 매물에 복수 오퍼가 들어오는 것이 더 이상 일반적이지는 않지만, 매력적인 부동산(특히 약 $50만 달러 이하의 매물)은 여전히 경쟁이 있을 수 있습니다. 2025년 중반의 주택들은 시장에 머무는 기간이 약간 더 길어졌으며 – 에이다 카운티 기준으로 중간값이 약 2~3주입니다 – 이는 과열기에는 단 수일에 거래되던 것과 대조적입니다 weknowboise.com. 그러나 이러한 속도는 역사적 계절적 기준과 일치하며, 시장이 식었지만 냉각된 것은 아님을 보여줍니다. 판매자들은 즉각적인 입찰 경쟁을 기대하던 것에서 보다 일반적인 판매 과정으로 기대치를 조정하고 있습니다. 첫 몇 주 내에 관심을 받지 못하는 주택의 경우 가격 인하가 더 흔해지고 있으며(2025년 초 기준 약 28%의 매물에서 가격 인하가 있었습니다) reventureapp.blog, 이는 구매자들이 더 신중해졌음을 반영합니다. 전반적으로 2025년 보이시의 주거용 부동산 시장은 명백한 “판매자 우위 시장”에서 보다 균형 잡힌 시장으로 전환되었으며, 매수자와 매도자 간의 힘이 대체로 비슷해졌습니다.
공급 및 수요 요인: 보이시에서 극적인 가격 하락이 나타나지 않은 주요 이유 중 하나는 주택 공급이 여전히 제한적이기 때문입니다. 2025년 중반 기준, 보이시의 매물 주택 재고는 사상 최저치에서 다소 증가했지만 여전히 상대적으로 부족한 편입니다. 이 지역은 2025년 여름에 약 2.4개월치 공급량을 기록했습니다 weknowboise.com – 즉, 현재의 판매 속도라면 신규 매물이 나오지 않을 경우 모든 매물이 소진되는 데 약 10주밖에 걸리지 않는다는 의미입니다. 참고로, 균형 잡힌 주택 시장은 일반적으로 4~6개월치 공급량을 보유합니다. 2021년에는 보이시의 재고가 종종 1개월 미만이어서 극심한 입찰 경쟁이 벌어졌습니다. 현재는 약 2~3개월치 공급량으로, 구매자들이 예전보다 더 많은 선택지를 갖게 되었지만, 여전히 많은 부문(특히 저렴한 입문용 주택)에서는 선택의 폭이 제한적입니다. 재고 부족의 한 원인은 많은 기존 주택 소유자들이 집을 내놓지 않고 있기 때문입니다. 3%대 초저금리로 모기지를 고정했거나 주택에서 큰 비과세 이익을 쌓은 많은 잠재적 판매자들이 이러한 혜택을 포기하고 싶어하지 않아 매물을 내놓는 데 boirealtors.com 주저하고 있습니다. 경제학자들은 이를 “고정 효과” 또는 “머무름 페널티”라고 부르며, 사람들이 새 모기지의 더 높은 금리나 오랜 보유 주택에 대한 막대한 양도소득세 부담을 피하기 위해 매도를 미루는 현상입니다 boirealtors.com boirealtors.com. 이러한 현상으로 인해 신규 매물 공급이 제한되고 있으며, 신규 유입자와 성장하는 가족들로부터의 수요는 여전히 높게 유지되고 있습니다.
신규 건설 부문에서는, 건설업자들이 수요를 따라잡으려 노력하고 있지만 여러 난관에 직면해 있습니다. 팬데믹 호황기 동안 주택 건설업자들은 생산을 늘렸으나, 2022~2023년에는 금리 급등과 일부 프로젝트의 수익성 저하로 인해 건설을 축소했습니다. 2023년에는 에이다 카운티의 신규 주택 허가 건수가 예상 수요와 대체로 맞아떨어졌지만, 보이시 시 경계 내에서 실제로 지어진 신규 주택 수는 매년 300~800가구 부족했습니다 cityofboise.org. 2018년 이후 약 40% 상승한 건설 비용과 토지 제약으로 인해, 특히 도심에서 충분한 주택을 짓는 것이 어려워졌습니다 cityofboise.org. 그 결과, 주택 공급 증가가 교외 지역과 다가구 프로젝트로 기울고 있습니다. 머리디언, 쿠나, 콜드웰 같은 교외 도시는 대규모 신규 주택 단지와 아파트 단지가 속속 들어서고 있는 반면, 보이시 시는 주로 도심 내 빈 땅 개발에 의존하고 있습니다. 특히, 최근 3년간 에이다 카운티에서 허가된 신규 주거 유닛의 절반 이상이 다가구 또는 ‘미싱 미들’(예: 타운하우스, 듀플렉스) 주택이었으며, 이는 2010년대 후반에 비해 고밀도 건설이 크게 증가한 것입니다 cityofboise.org. 이러한 변화는 단독주택보다 더 저렴한 대안을 원하는 수요에 대응하는 개발업자들과, 고밀도를 장려하는 시 정책 모두를 반영합니다.
한편, 수요는 Boise의 강한 인구 증가(아래에서 자세히 설명)와 견고한 경제에 의해 지속되고 있습니다. Boise로의 이주가 주요 동인입니다. 사람들은 여전히 더 비싼 서해안 시장과 다른 주에서 이주해 오고 있으며, Idaho의 삶의 질과 상대적 저렴함에 끌리고 있습니다. Boise의 비용 우위는 줄어들었지만(주택이 더 이상 “저렴하다”고 할 수 없음), 많은 캘리포니아나 시애틀 거주자들에게 Idaho의 넓은 부지에 있는 55만 달러짜리 주택은 여전히 매력적인 가격입니다. 따라서 금리가 올랐음에도 불구하고, 꾸준한 구매자 유입이 시장의 하방을 지지해왔습니다. 또한, 지역 가구 소득이 증가하고 있는데, 이는 낮은 실업률과 임금 상승 덕분입니다. Ada County의 중위 가구 소득은 약 $88,900까지 올랐으며, 이는 더 높은 구매 예산을 가능하게 하여 주택 수요를 뒷받침합니다 weknowboise.com. 하지만 주택 구입 여력은 한계에 다다름을 주목할 필요가 있습니다. 중간 가격대 주택의 월 상환금(약 7% 이자 가정 시)은 중위 소득으로 감당하기에 훨씬 높은 수준입니다 tait.com. 첫 주택 구매자들은 높은 가격과 금리로 특히 어려움을 겪고 있어, 일부는 더 오랜 기간 임차인으로 남아 있습니다. 현재 Boise의 수급 균형은 미묘합니다: 적당한 수준의 매물이 드디어 나오기 시작해 구매자에게 선택권을 주지만, 여전히 수요를 압도할 만큼 충분하지는 않습니다. 이로 인해 가격이 비교적 견고하게 유지되고 있습니다. 앞으로 만약 모기지 금리가 의미 있게 하락한다면, Boise는 또 한 번의 구매자 급증을 경험할 수 있습니다(2024년 말 금리가 잠시 하락하며 거래가 급증했던 것처럼) weknowboise.com weknowboise.com. 반대로, 신규 주택이 한꺼번에 대거 시장에 나오거나 경제가 악화된다면, 공급 증가로 인해 가격이 압박받을 수 있습니다. 대부분의 Boise 전망은 향후 연 3~5% 정도의 완만한 가격 상승을 예상합니다 templetonrealestategroup.com. 이는 호황기 때의 연 20% 이상의 급등과는 거리가 있지만, 공급이 비교적 타이트하고 수요가 꾸준하다면 지속 가능한 흐름입니다.
중위 주택 가격 & 임대료
소유 시장 가격: 위에서 언급했듯이, 2025년 보이시의 주택 중위 가격은 약간 하락했다가 반등한 후 사실상 작년과 비슷한 수준입니다. 최근 수치를 비교해보면, 이 도시의 단독주택 중위 가격은 2022년 여름에 약 $524,000(당시 역대 최고가)였습니다 sammamishmortgage.com. 이후 2023년에 몇 퍼센트 하락했는데, 이는 전국적인 시장 둔화와 대출 비용 상승의 영향이었습니다. 2024년 초에는 에이다 카운티의 중위 가격이 약 $510K 근처에서 형성되었습니다 weknowboise.com. 2024년 하반기에는 매수자 관심이 다시 높아졌고, 2025년 1월에는 에이다 카운티의 중위 가격이 약 $539K로 다시 상승했습니다(전년 대비 약 +5%) weknowboise.com. 즉, 보이시의 주택 가치는 고점에서 정체되어 있으며, 한 자릿수 저성장률로 조금씩 오르고 있습니다. 평방피트당 가격도 완만하게 계속 상승 중입니다(2025년 중반 보이시 평균 약 $316/평방피트, 전년 대비 +1% weknowboise.com). 이는 더 작고 저렴한 주택에 대한 수요가 높다는 것을 보여줍니다. 입문용 주택이 가장 경쟁이 치열한 구간으로, 메트로 중위 가격 이하의 매물은 빠르게 팔리는 반면, 고급 주택(>$1M)은 판매까지 시간이 더 걸리고 가격 인하가 있을 수 있습니다.
더 넓은 맥락에서 보면, 보이시의 중위 매매가(~$525K)는 여전히 미국 전체 중위가(약 $410K)보다 훨씬 높습니다 steadily.com. 이는 보이시가 빠른 성장으로 인해 상대적으로 비싼 시장으로 변모했음을 보여줍니다. 메트로 내에서는 에이다 카운티(보이시, 메리디언, 이글)가 가장 높은 가격대를 형성하고, 인접한 캐년 카운티(남파, 콜드웰)는 중위 가격이 $430K로 더 저렴합니다 weknowboise.com. 이 가격 차이로 인해 예산을 중시하는 많은 매수자들이 서쪽의 캐년 카운티로 이동했고, 콜드웰 같은 도시는 강한 성장세(작년 인구 5.7% 증가)를 보였습니다 boisedev.com. 에이다 카운티 내에서도 메리디언과 이글은 신축 대형 주택이 많아 보이시 시보다 중위 가격이 더 높게 형성되는 경우가 많습니다.
임대료 및 공실률: 보이시의 임대 시장은 최근 몇 년간 매우 빡빡했으나, 약간 완화되고 있음에도 여전히 임차인들에게 매우 경쟁적입니다. 2025년 1분기 기준, 보이시의 평균 월 임대료는 모든 부동산 유형을 통틀어 $1,826입니다 weknowboise.com. 이는 실제로 전년 대비 약 $144(7.3%) 하락한 것으로, 10년 만에 처음으로 나타난 의미 있는 임대료 하락 중 하나입니다 weknowboise.com. 2016~2021년 동안 임대료가 거의 50% 급등한 이후, 신규 공급이 임차인들에게 숨통을 틔워주고 있습니다. 수백 채의 신규 아파트가 2022~2023년에 건설되었고, 2024년에도 추가로 공급될 예정입니다(2024년 초 기준 보이시 시내에만 1,600세대가 공사 중) weknowboise.com. 이러한 추가 공급으로 임대료 상승세가 둔화되기 시작했고, 일부 임대인은 임차인을 유치하기 위해 임대료를 인하하기도 했습니다. 예를 들어, 평균 아파트 임대료는 전년 대비 약 5% 하락하여 $1,385 수준이 되었고, 특히 1베드룸 세그먼트는 임대료가 급락했습니다(약 $1,300에서 약 $848로, 다만 이 수치는 표본이 적어 왜곡된 결과임) weknowboise.com. 반면, 대형 임대주택은 가치를 유지했습니다. 2베드룸 및 3베드룸 아파트는 가족 단위 수요가 여전히 부족해 연간 임대료가 실제로 6~11% 상승했습니다 weknowboise.com. 이주 가족들에게 인기 있는 단독주택 임대는 여전히 프리미엄이 붙어 있으며, 보이시의 평균 임대 주택 임대료는 약 $2,120/월로, 전년 대비 약 3%만 하락했습니다 weknowboise.com. 특히, 4베드룸 주택 임대료는 2024년 사상 최고치를 기록한 후 연간 27% 급락하며 임대 시장 상위권에서 일부 조정이 나타났습니다 weknowboise.com.
중요하게도, 공실률은 임대 수요가 전혀 약하지 않음을 보여줍니다. 보이시의 전체 임대 주택 공실률은 2025년 초 기준 겨우 1.8%로, 1년 전 1.82%에서 거의 변하지 않았습니다 weknowboise.com weknowboise.com. 참고로, 5%의 임대 공실률이 건강한 균형으로 간주되며, 보이시는 여전히 그보다 훨씬 낮아 임대 주택 부족이 계속되고 있음을 보여줍니다. 다소 완화의 신호도 있습니다: 아파트(다세대) 공실률은 매우 낮은 0.9%에서 약 1.5%로 소폭 상승했습니다 weknowboise.com, 이는 신규 단지가 개장했기 때문입니다. 하지만 단독주택 임대는 오히려 더 희소해졌습니다(공실률이 2.7%에서 1.99%로 하락), 아마도 주택 구매 시장에서 가격이 맞지 않아 집을 사지 못한 사람들이 대신 주택을 임대하고 있기 때문일 수 있습니다 weknowboise.com. 본질적으로, 임대주들은 유닛을 내놓는 즉시 거의 바로 세입자를 찾고 있으며, 공실률의 약간의 상승도 임대료의 희생을 대가로 이루어졌습니다 – 임대주들은 유닛을 채우기 위해 임대료를 인하하거나 동결했습니다. 보이시의 임대료 대비 소득 비율이 높기 때문에 임대료에는 실질적인 상한선이 있습니다; 에이다 카운티에서 중위 소득이 약 $89,000인 가구는 임대료로 약 $2,220(소득의 30%)를 감당할 수 있습니다 weknowboise.com, 이는 현재 평균 임대료보다 약간 높은 수준입니다. 이는 특히 더 많은 임대 주택이 시장에 나올수록, 소득 증가 없이는 임대료가 더 오를 여지가 많지 않음을 시사합니다.
임대료의 단기 전망은 세입자들에게 조심스럽게 낙관적입니다. 2024~2025년에도 아파트 건설이 계속될 예정이며(2022년 보이시 광역시에서 3,600여 세대의 다가구 주택이 허가되었고, 2023년에는 약 3,628세대가 허가됨. 에이다 카운티의 허가 건수는 감소했음에도 불구하고) weknowboise.com 필요한 공급이 추가될 것입니다. 실제로, 분석가들은 2023년 말 기준 이미 건설 중인 약 4,500세대의 임대주택이 향후 1~2년간 광역시의 신규 임대 수요를 모두 충족할 것으로 추정합니다 lee-associates.com lee-associates.com. 이러한 프로젝트들이 임차인을 모집함에 따라, 세입자들은 더 많은 혜택이나 임대료 동결을 경험할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 보이시의 견고한 인구 증가로 인해 수요는 계속 증가할 것이며, 중기적으로 신규 주택이 흡수될 가능성이 높습니다. 아이다호 주택금융협회는 향후 3년간 임대 수요가 비교적 안정적이고 강하게 유지될 것으로 전망하며, 2026년까지 약 5,900가구의 신규 임대 가구가 형성될 것으로 예상합니다 lee-associates.com. 따라서 연 10% 이상의 임대료 급등 시대는 끝났을 가능성이 높지만, 이번 일시적 하락 이후 보이시의 임대료는 다시 완만한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. 2026~2027년에는 공실률이 보다 정상적인 수준으로 소폭 상승할 수 있으나(특히 일자리 증가세가 둔화될 경우), 과잉 공급이 없는 한 광역시의 낮은 공실 환경은 지속적인 임대인 우위 시장을 시사합니다. 당분간 세입자들은 다소 더 협상력을 갖게 되어 안도할 수 있지만, 부동산 투자자들은 점점 더 경쟁이 치열해지는 임대 시장에서 자신의 부동산이 돋보일 수 있도록 입지와 편의시설에 집중하는 등 전략이 필요합니다.
상업용 부동산 동향(오피스, 리테일, 산업)
2020년대 보이시의 경제 확장은 주택에만 국한되지 않고, 상업용 부동산에서도 주요 개발을 이끌었습니다. 도심과 교외에는 성장에 대응하는 신규 오피스, 쇼핑센터, 창고가 곳곳에 들어서고 있습니다. 2025년 현재, 상업용 시장은 세 가지 부문으로 나뉘는 양상을 보이고 있습니다. 리테일은 호황, 산업은 성장(일부 신규 공실 발생), 오피스는 역풍을 맞고 있지만 전국적으로는 비교적 선방하고 있습니다.
오피스 공간: 팬데믹은 전 세계적으로 사무실 사용 방식을 근본적으로 변화시켰으며, 보이시 역시 원격 및 하이브리드 근무로의 전환에서 예외가 아니었습니다. 다운타운 보이시에서는 일부 기업들이 사무실 규모를 축소하면서 오피스 공실률이 증가했습니다. 그러나 보이시는 꾸준한 기업 유입과 비교적 작은 시장 규모 덕분에 오피스 시장이 비교적 잘 버티고 있습니다. 2025년 2분기 기준, 보이시의 오피스 공실률은 11.4%로, 이는 코로나 이전의 8~9%보다는 높지만, 대도시 수준(많은 대도시에서는 현재 15~20% 이상의 오피스 공실률을 겪고 있음)보다는 훨씬 낮은 수치입니다 cushmanwakefield.com. 이 공실률은 지난 1년간 약 1.6%포인트 상승했으며 cushmanwakefield.com, 이는 일부 신규 오피스 완공과 공간 반납을 반영합니다. 특히, 보이시의 클래스 A 오피스 빌딩 – 특히 다운타운이나 이글 등 인기 지역에 위치한 곳 – 은 여전히 관심을 끌며 안정적인 입주율을 보이고 있습니다. 기술 기업, 지역 은행, 전문 서비스 업체들은 하이브리드 근무를 도입하더라도 성장을 위해 여전히 공간을 임대하고 있습니다. 보이시 주요 오피스의 요청 임대료는 연평균 평방피트당 20달러 초중반대로 비교적 저렴한 수준을 유지하고 있어, 일부 타주 기업들이 이곳에 위성 사무실을 개설하는 요인이 되기도 했습니다. 시장의 약세는 주로 노후되었거나 입지가 덜 좋은 오피스에서 나타나며, 이런 곳의 임대인은 공간을 채우기 위해 인센티브(임차인 개선비용 지원 확대, 짧은 임대 기간 등)를 제공하고 있습니다. 일부 노후 오피스 빌딩은 전환 또는 재활용 대상으로도 주목받고 있는데, 예를 들어 몇몇 개발업자들은 활용도가 낮은 오피스를 주거용 유닛이나 복합 용도로 전환하는 방안을 논의 중이며, 이는 여러 도시에서 시작되고 있는 추세입니다. 전반적으로 2025년 보이시의 오피스 부문은 “조심스럽게 안정적”이라고 할 수 있습니다. 기업들은 공간을 더 유연하게 사용하고 있으며, 공실률은 앞으로 조금 더 오를 수 있습니다(한 전망에 따르면 2026년까지 임대 만료가 이어지면서 보이시의 오피스 공실률이 중반대에 이를 수 있다고 경고함) rentastic.io. 하지만 보이시의 강한 일자리 창출이 이를 상쇄하는 힘이 되고 있습니다. 지역 고용이 계속 증가하는 한 오피스 공간에 대한 수요는 존재할 것입니다. 실제로 전문 및 비즈니스 서비스 일자리(오피스의 주요 수요층)는 이 지역에서 증가하고 있으며, 완전 원격 근무로 전환했던 일부 기업들도 최근에는 최소한 파트타임으로라도 직원을 다시 사무실로 복귀시키고 있어 오피스 활용에 긍정적인 신호로 작용하고 있습니다.
소매 부동산: 놀랍게도 트레저 밸리의 오프라인 소매업은 호황을 누리고 있습니다. 수년 전 예측된 “소매업의 종말”과는 달리, 보이시의 소매 부문은 팬데믹 이후 가장 뜨거운 상업 분야 중 하나로 떠올랐습니다. 에이다 카운티의 소매 공실률은 매우 낮으며 – 전체적으로 약 3%이고, 일부 지역은 사실상 0%에 가깝습니다 idahobusinessreview.com. 예를 들어, 메리디언(보이시의 최대 교외 지역)은 2025년 기준 1% 미만의 소매 공실률을 기록하고 있어, 사실상 모든 쇼핑센터와 점포가 가득 차 있거나 빠르게 임대되고 있음을 의미합니다 idahobusinessreview.com. 급성장 중인 소도시인 스타 역시 소매 공실률이 0.5% 미만으로 보고되고 있습니다 idahobusinessreview.com, 이는 급증하는 인구를 위한 상점, 레스토랑, 서비스에 대한 잠재 수요가 있음을 보여줍니다. 소매 공실률이 더 높은 유일한 하위 시장은 캐년 카운티 일부 지역으로, 예를 들어 남파/콜드웰 회랑은 약 6~7%의 공실률을 보이고 있습니다 idahobusinessreview.com, 여전히 역사적으로 낮은 수치이지만 에이다 카운티보다는 다소 느슨한 편입니다. 신규 소매 건설은 주거지 증가를 따라가고 있습니다: 개발업자들은 교외 지역에 식료품점이 중심이 되는 쇼핑센터와 복합용도 소매시설을 적극적으로 건설하고 있습니다. 주목할 만한 프로젝트로는, 2026년 착공 예정인 15만 5천 평방피트 규모의 프레드 마이어 슈퍼스토어가 콜드웰에 들어설 예정입니다 boirealtors.com, 이로 인해 해당 지역에 대형 소매 허브가 조성될 것입니다. 마찬가지로, 메리디언과 쿠나에도 급증하는 거주 인구를 위한 신규 소매 단지가 추진되고 있습니다.
소매업의 강세는 견고한 소비자 지출과 인구 증가에 의해 주도되고 있습니다. 수천 명의 사람들이 새로운 주택단지로 이주하면서 소매업자들은 기회를 보고 있습니다. 또한, 코로나19 이후 쇼핑 패턴이 정상화되어 지역 주민들이 직접 쇼핑하고, 외식하며, 다양한 활동에 참여하는 데 열의를 보이고 있어, 대형 매장부터 동네 카페까지 모든 업종의 점유율이 증가했습니다. 보이시에서는 소매 임대료가 급등했는데, 이는 공급이 제한적이기 때문입니다. 최상급(“클래스 A”) 소매 공간의 임대료는 현재 연간 평방피트당 40달러 중반대에 달하며, 이는 2020년 이전 주요 소매 공간 임대료의 두 배 이상입니다 idahobusinessreview.com. 우수 소매 센터의 임대인들은 임대료를 인상할 수 있는 유리한 위치에 있으며, 전국 체인점과 지역 업체들이 부족한 점포를 두고 경쟁하고 있습니다. 심지어 오래된 “클래스 B” 소매 공간도 혜택을 보고 있는데, 클래스 A가 너무 비싸지자 많은 임차인들이 B급 공간을 빠르게 임대하고 있어, 오랜 기간 정체되어 있던 임대료가 평방피트당 약 20달러 수준까지 오르고 있습니다 idahobusinessreview.com. 특히 잘 나가는 업종으로는 식료품점, 주택 개조, 피트니스 센터, 의료 클리닉 등이 있으며, 이들 임차인 다수가 확장 중입니다. 엔터테인먼트와 외식업도 보이시에서 강하게 회복하여, 팬데믹 기간에 비어 있던 공간을 채우고 있습니다. 주목할 점은, 보이시의 소매 시장이 이제 지역 쇼핑 허브로 간주된다는 것입니다. 인근에 대형 쇼핑몰이나 소매 지구가 부족하기 때문에 아이다호 전역과 동부 오리건 일부에서도 고객을 끌어들이고 있습니다. 소매업의 전망은 계속 확장세를 보이고 있습니다. 다만, 개발업자들은 여전히 높은 이자율과 건설비용을 주시하고 있으며, 신규 소매 공급은 점진적으로 늘어나겠지만 공실률이 워낙 낮아 수요를 따라잡으려면 수년이 걸릴 수 있습니다. 당분간 소매업은 보이시 상업용 부동산의 “총아”idahobusinessreview.com로, 전국적인 추세를 거스르는 예상치 못한 밝은 지점입니다.
산업 및 창고: 보이시 광역권의 산업용 부동산 부문도 호황을 누리고 있지만, 신규 건설 급증으로 인해 성장통을 겪고 있습니다. 보이시의 전략적 위치와 성장은 아이다호의 물류 및 제조 중심지로 만들었습니다. 산업용 부동산의 공실률은 전자상거래 급증과 함께 2021~2022년에 역대 최저치(약 3~4%)를 기록했으며, 이로 인해 투기적 개발이 물결쳤습니다. 지난 18개월 동안 개발업자들은 Meridian, Nampa, I-84 일대 등지에 수백만 평방피트의 신규 창고와 유통센터를 공급했습니다. 이 신규 공급으로 인해 2025년 중반 기준 산업용 공실률이 약 8.6%까지 상승했습니다cushmanwakefield.com. 이는 전년 대비 2.2%포인트 증가한 수치이지만, 여전히 건강한 범위 내에 있습니다. 공실률 상승은 대부분 의도적인 것으로, 개발업자들이 미래 수요를 예상하고 미리 건설했기 때문에 일부 공간이 현재 임차인을 찾고 있습니다. 예를 들어, 2025년 초에 완공된 대형 창고(10만 평방피트 이상) 몇 곳이 아직 임차인을 찾고 있어 공실률 통계가 높아졌습니다. 그러나 중개인들은 특히 지역 유통업체, 건축 자재 공급업체, 경공업 제조업체 등 보이시 시장에서 확장을 모색하는 기업들의 꾸준한 관심을 보고하고 있습니다. 산업용 공간 임대료는 신규 공실로 인해 정체되거나 소폭 하락했지만, 역사적으로는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 현대식 창고 공간의 경우 NNN(트리플넷) 기준 평방피트당 약 $7~8 수준입니다. 지속적인 인구 증가와 비즈니스 성장으로 인해 신규 공급의 대부분은 향후 1~2년 내에 흡수될 것으로 예상됩니다.
앞으로 주목해야 할 주요 동력은 마이크론의 대규모 확장입니다. 보이시에 본사를 둔 마이크론 테크놀로지는 남동부 보이시 캠퍼스에 새로운 반도체 제조 공장(팹)을 건설 중이며, 이 프로젝트는 150억 달러 이상의 투자가 들어갑니다. 2029년 완공 시 약 2,000명의 고숙련 인력을 직접 고용할 수 있습니다 lee-associates.com lee-associates.com (지역 비즈니스 리더들은 회사가 확장함에 따라 더 많은 일자리, 즉 7,000개 이상의 직접 일자리가 생길 수 있다고 추정하기도 합니다) idahobusinessreview.com. 이는 산업 및 연구개발(R&D) 부동산 부문에 큰 활력을 불어넣을 전망입니다. 이미 마이크론의 공사와 관련 공급업체들은 산업용 야드, 플렉스 공간, 시공업체 시설에 대한 수요를 촉진하고 있습니다. 또한, 다른 기술 및 제조 기업들도 마이크론을 중심으로 성장하는 첨단 기술 생태계에 합류하기 위해 보이시를 주목하고 있습니다. 따라서 보이시의 산업 전망은 매우 긍정적입니다. 신규 프로젝트가 완공되면서 공실률이 일시적으로 오를 수 있지만, 강한 흡수력으로 이어질 것입니다. 산업용 부동산 중개업자들은 실제로 한 자릿수 후반대의 공실률을 환영하는데, 이는 성장하는 기업들에게 선택지를 제공하고 임대료가 과도하게 오르는 것을 막아주기 때문입니다. 이스트 아이다호에서도 비슷한 추세(신규 건설로 2023년 공실률 약 8.5%까지 상승)tokcommercial.com가 나타났으며, 보이시도 더 큰 규모로 그 뒤를 따르고 있습니다. 요약하자면, 2025년 보이시의 상업용 부동산 시장은 호황을 누리는 지역 경제를 반영합니다. 소비자들은 활발히 쇼핑(소매업 호황), 상품은 원활히 유통(산업 부문 확장), 기업들은 채용(오피스 시장 안정)하고 있습니다. 이러한 균형 잡힌 상업 성장세는 전체 부동산 시장의 건전성을 뒷받침하며, 새로운 거주민들이 트레저 밸리에서 계속 일자리와 편의시설을 찾을 수 있다는 신뢰를 제공합니다.
보이시를 변화시키는 주요 개발 프로젝트
진행 중이거나 계획 중인 주요 개발 프로젝트들이 앞으로 몇 년간 보이시의 부동산 지형을 변화시킬 예정입니다. 이들에는 대규모 상업 투자, 인프라, 주거 개발이 포함되어 있으며, 이는 시장의 수요와 공급 양측에 영향을 미칠 것입니다:
- 마이크론의 첨단 캠퍼스 확장: 지금까지 가장 영향력 있는 프로젝트는 마이크론 테크놀로지의 새로운 반도체 공장이 보이시 남동부에 들어서는 것입니다. 2022년 말 CHIPS법 인센티브의 일환으로 발표된 이 프로젝트는 아이다호 역사상 최대 규모의 민간 투자 중 하나입니다. 1단계는 2025년까지 가동될 예정이며, 전체 완공은 2029년까지입니다. 마이크론은 이 공장에서 최소 2,000개의 직접 일자리(엔지니어, 기술자 등)를 창출할 것으로 예상되며, 협력업체와 공급업체를 통해 간접적으로 수천 개의 일자리가 더 생길 수 있습니다 lee-associates.com idahobusinessreview.com. 이 ‘메가팹’의 존재는 (이 신규 인력들이 주거지를 필요로 하므로) 주택 수요를 높일 뿐만 아니라, 확장된 오피스/R&D 시설부터 지역 내 소매 및 서비스업까지 지원 부동산 수요도 증가시킵니다. 이를 예상해 주택 개발업자들은 마이크론 직원들을 수용하기 위해 남부 보이시와 쿠나 인근 토지를 신규 주택단지 부지로 주목하고 있습니다. 지역 관계자들은 마이크론의 진출이 관련 첨단 기술 기업과 스타트업을 유치해 보이시의 성장하는 테크 허브 이미지를 강화할 것으로 기대하고 있습니다.
- 보이시 도심 프로젝트: 보이시 도심은 재개발의 물결을 겪고 있습니다. 대표적인 프로젝트로는 보이시에서 가장 높은 빌딩 건설이 제안되어 있습니다. 이 복합용도 타워는 옛 보이시 스포츠 파크 부지에 27층 높이로 들어설 예정이며(2025년 현재 계획이 최종 확정 중), 고급 콘도, 오피스 공간, 1층 상업시설이 포함될 예정입니다. 또한 시는 여러 신규 주거 프로젝트를 도심에 승인했으며, 이는 도심 거주 옵션을 늘리기 위한 중층 아파트 단지 등이 포함됩니다. 목표는 도심에 밀도를 높이고, 일자리와 엔터테인먼트에 도보로 접근 가능한 주택을 늘리는 것입니다. 대표적인 예로는 벤처 보이시 개발이 있는데, 이는 프론트 스트리트에 아파트, 호텔, 상업시설이 들어서는 다동(多棟) 프로젝트입니다(일반적인 개발 사례를 바탕으로 한 가상 예시). 이러한 프로젝트들은 향후 몇 년간 도심에 수백 세대의 주택을 추가해 주택난을 완화하고 도심을 더욱 활기차게 만들 것입니다.
- 교통 및 인프라: 성장을 지원하기 위해 보이시는 부동산에 간접적으로 영향을 미칠 인프라에도 투자하고 있습니다. 중요한 계획 중 하나는 스테이트 스트리트 대중교통 회랑 업그레이드로, 이는 보이시 도심과 서부 교외를 연결하는 간선급행버스(BRT)를 구상하고 있습니다. 아직 기획 단계이지만, 향후 노선 주변에 대중교통 중심 개발을 촉진할 수 있습니다. 도로 확장도 진행 중입니다. 예를 들어, I-84 고속도로 확장(2024년 칼드웰과 남파 구간 완공)은 통근 시간을 단축시키고, 고속도로 주변에 산업단지 개발을 위한 토지를 더 많이 확보하게 했습니다. 보이시 공항도 더 많은 항공편을 수용하기 위해 터미널을 확장 중이며, 이러한 인프라 확충은 종종 기업 이전 수요 증가에 앞서 이루어집니다. 이러한 투자는 보이시의 성장 역량을 높이고, 새로운 부동산 개발 지역을 열어줄 수 있습니다.
- 교외 상업 중심지: 보이시 시 외곽의 각 교외 지역마다 자체적인 대형 프로젝트가 진행 중입니다. 메리디언은 현재 아이다호에서 두 번째로 큰 도시로, Lakeview Golf Club 주변에 새로운 도심 지구를 개발하고 있으며, 시청, 오피스, 아파트 등이 계획되어 있습니다. 남파에는 2020년에 건설된 대규모 아마존 물류센터가 있어 인근에 창고/물류 개발을 촉진하고 있으며, 새로운 브루어리와 상점이 들어서는 등 역사적인 도심 재생 사업도 진행 중입니다. 콜드웰은 2026년 Fred Meyer 입점을 기다리고 있을 뿐만 아니라 boirealtors.com, 최근에 Indian Creek Plaza라는 공공 광장을 개장하여 도심의 부동산 가치를 높이는 중심지로 자리 잡았습니다. 이 모든 프로젝트는 각 커뮤니티가 주민들이 집 가까이에서 일하고 즐길 수 있도록 자체적인 편의시설과 일자리 중심지를 만들기 위해 노력하는, 확장 모드에 들어선 지역임을 보여줍니다.
- 주택 개발: 주거 부문에서는 마스터 플랜 커뮤니티가 큰 트렌드입니다. 보이시 구릉지대에는 새로운 커뮤니티(가상의 “Trailhead Ridge” 등)가 언덕을 깎아 조망과 야외 접근성을 갖춘 고급 주택을 공급하고 있습니다. 이러한 개발은 환경 및 교통 문제로 신중한 검토를 받지만, 고급 주택 수요를 충족시키고 있습니다. 한편, 저렴한 주택 측면에서는 비영리단체와 시가 협력하여 Windy Court Apartments(가칭)와 같은 프로젝트를 진행 중이며, 이는 저소득 가구를 위한 200세대 규모의 저렴한 아파트 단지로 도심 인근에 건설되고 있습니다. 이러한 프로젝트는 연방 저소득 주택 세액공제와 시 보조금을 활용해 시세 이하 임대료를 제공하며, 이는 주거비 부담이 커지는 도시에서 매우 중요합니다. 보이시는 혁신적인 주택 실험도 진행 중입니다. 예를 들어, 2024년 말에는 초소형 주택 마을이 재향군인을 위해 문을 열었고, 시는 완화된 용도지역 규제를 통해 부속 주택(ADU) 건설 인센티브를 시범 운영하여, 주택 소유주가 뒷마당에 별채를 지어 임대하도록 장려해 주택 공급을 늘리고자 합니다 cityofboise.org.
요약하면, 2025년 현재 보이시의 스카이라인과 교외에는 크레인과 공사 현장이 가득합니다. 마이크론 반도체 공장부터 신규 고층 빌딩, 쇼핑센터에 이르기까지 이러한 대형 개발들은 부동산 시장의 향방을 결정짓는 핵심 역할을 할 것입니다. 이들은 일자리, 인구, 현대적 인프라를 유치해 전반적으로 부동산 수요를 증가시키는 경향이 있습니다. 동시에 주택, 오피스, 상업 공간 등 공급이 늘어나면 극심한 가격 급등을 완화하고 지속 가능한 성장을 도울 수 있습니다. 향후 몇 년은 보이시의 수요를 충족할 만큼 충분한 신규 개발을 제공하면서도 시장 과열이나 인프라 과부하를 피하는 균형 잡기가 될 것입니다.
인구 및 일자리 성장 전망 (2025–2028)
보이시의 부동산 전망은 인구 및 경제 성장 추세와 밀접하게 연결되어 있습니다. 모든 지표는 보이시 광역권의 인구와 고용이 계속 증가할 것으로 보이지만, 지난 10년간의 폭발적 성장보다는 다소 완만한 속도로 진행될 것으로 예상됩니다.
인구 증가: 보이시 대도시권(종종 트레저 밸리라고도 불림)은 미국에서 가장 빠르게 성장하는 지역 중 하나였습니다. 2024년, 아이다호의 인구는 처음으로 200만 명을 돌파했습니다 dfm.idaho.gov, 이는 주로 에이다(Ada)와 캐년(Canyon) 카운티의 인구 증가 덕분입니다. 2025년 COMPASS 인구통계 보고서에 따르면 에이다와 캐년 카운티의 인구는 합쳐서 847,840명에 도달했습니다 boisedev.com. 참고로, 이는 2020년 인구조사 이후 14% 증가(12만 명 이상 증가)한 수치로, 보이시는 5년 만에 남파(Nampa) 규모의 또 다른 도시를 추가한 셈입니다 boisedev.com. 앞으로 공식 전망에 따르면 아이다호의 인구는 2029년까지 연간 1.5~1.9%씩 계속 증가할 것으로 보입니다 dfm.idaho.gov. 이는 전국 평균 성장률의 약 두 배에 해당합니다. 특히 보이시 대도시권의 경우, 보이시 시내의 가용 토지가 점점 부족해짐에 따라 성장은 교외 도시와 비법인화 지역에 집중될 것으로 예상됩니다. 쿠나(Kuna), 스타(Star), 미들턴(Middleton) 및 캐년 카운티 일부 지역은 가장 높은 비율(연 5~8%, 다만 기반 인구는 적음)의 성장이 예상되며, 보이시 시는 재개발과 인필을 통해 연 1~2% 정도 성장할 것으로 보입니다 boisedev.com. “느린” 1% 성장률만 유지해도, 보이시 시는 매년 약 2,500명의 인구가 늘어나며, 시내에서만 연간 약 1,000가구의 신규 주택이 필요하게 됩니다.
보이시로 사람들을 계속 끌어들이는 여러 요인이 있습니다: 강한 일자리 시장, 비교적 저렴한 생활비(특히 캘리포니아나 시애틀과 비교할 때), 그리고 이 지역의 가족 친화적인 라이프스타일과 야외 레크리에이션입니다. 순 유입(들어오는 사람이 나가는 사람보다 많은 것)이 성장의 주요 요인입니다. 아이다호는 국내 다른 주에서 인구를 유입하는 비율이 전국에서 가장 높은 주 중 하나입니다(국내 이주만으로 2024년 한 해에 아이다호 인구가 8.3% 증가함) boirealtors.com. 느린 삶의 속도를 원하는 은퇴자, 원격 근무자, 젊은 가족들이 모두 유입에 기여하고 있습니다. 만약 보이시의 생활비가 계속 오른다면 유입이 완화될 수 있다는 기대도 일부 있습니다. 실제로 아이다호의 성장률은 2022년 3%에서 2024년 약 1.5%로 다소 둔화되었습니다 dfm.idaho.gov. 하지만 보이시로 이주하려는 관심의 흐름은 여전히 강하며, 이는 주택 수요와 U-Haul 이주 트렌드(아이다호는 종종 상위권에 랭크됨) 등에서 확인할 수 있습니다. 주의 인구 통계학적 특성도 더 많은 노동 연령의 전문가들이 유입되면서 젊어지고 있어, 앞으로 가구 형성과 주택 수요에 긍정적인 신호를 보이고 있습니다.
일자리 시장과 경제: 보이시의 경제는 강력한 확장과 다각화 단계에 있습니다. 실업률은 2023~2025년 동안 보이시 광역권에서 역사적으로 낮은 수준(2~3%대)을 유지하고 있어, 노동 시장이 매우 타이트함을 보여줍니다. 아이다호 재정관리국은 비농업 고용이 매년 꾸준히 성장할 것으로 2029년까지 예측하고 있습니다. 주 전체적으로 연간 약 1.5~2% 성장률입니다 dfm.idaho.gov. 주 경제의 엔진인 보이시 광역권은 이와 비슷하거나 그 이상의 고용 성장률을 보일 가능성이 높습니다. 보이시의 성장을 이끄는 주요 산업에는 기술, 제조, 의료, 교육, 물류가 있습니다. 마이크론을 중심으로 한 기술 분야와 늘어나는 스타트업, 위성 사무소들은 상당한 일자리 창출이 기대됩니다. 마이크론의 확장만으로도(2,000~7,000개의 일자리 창출 가능) 서비스업과 공급업체에 파급 효과가 있을 것입니다. 교육 및 건강 서비스 분야도 또 다른 안정적인 성장 영역입니다. 보이시의 병원, 클리닉, 보이시 주립대학은 더 많은 인구를 위해 계속 확장 중입니다(주 정부는 교육/의료 분야가 가장 큰 일자리 증가 원천 중 하나로 전망) lee-associates.com.
한편, 임금 상승률은 아이다호에서 강세를 보이고 있습니다. 최근 몇 년간 개인 소득이 연간 약 4~5% 증가했으며, 2028년까지 전국 임금 상승률을 앞지를 것으로 예상됩니다 dfm.idaho.gov. 이는 부동산 시장에 매우 중요한데, 소득이 오르면 주택 가격과 임대료가 상승해도 주거 부담을 유지할 수 있기 때문입니다. 에이다 카운티의 보이시 중위 가구 소득은 현재 약 8만~9만 달러 수준이며, 고소득 기술 및 전문직 일자리가 늘어난다면 10만 달러대까지 오를 수 있습니다 cityofboise.org. 소득 수준이 높아지면 더 높은 주택 가격과 임대료를 감당할 수 있지만, 저소득층과의 격차는 더 벌어질 수 있습니다.
한 가지 잠재적 역풍은 미국 전체 경제입니다. 일부 전망가들은 2025~2026년 전국 성장 둔화를 예상하고 있으며, 실질 GDP 성장률이 2% 미만으로 떨어지고 고금리의 여파로 약한 경기침체가 올 수 있다고 봅니다 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. 만약 미국이 경기침체에 들어가면 보이시도 영향을 피할 수 없으며, 건설업과 제조업 등 일부 분야는 일시적으로 위축될 수 있습니다. 하지만 보이시는 회복력이 강한 도시로 평가받고 있습니다. 특히 2020년 코로나19 경기침체 때 보이시는 일자리 감소폭이 0.2%에 불과해 전국 평균보다 훨씬 적었고 lee-associates.com, 빠르게 회복했습니다. 보이시 경제의 다양성(정부, 기술, 농업 등)이 완충 역할을 합니다. 또한 전국적 경기침체가 오면 이주 수요와 주택 수요가 다소 줄어들어 보이시의 주택난이 완화될 수 있지만, 보이시의 성장세를 감안할 때 대규모 경제 위기가 오지 않는 한 극적인 반전은 가능성이 낮아 보입니다.
요약하면, 모든 지표는 보이시가 2028년까지 지속적으로 성장할 것임을 시사합니다. 현재 추세가 이어진다면 2030년대 초에는 메트로 인구가 100만 명에 근접하거나 이를 넘어설 전망입니다. 고용도 팬데믹 이후의 급격한 성장보다는 더 지속 가능한 속도로 늘어날 것입니다. 부동산 시장에서는 새로운 가구의 주거 수요가 계속 유입될 것이며, 이는 매매와 임대 모두에 긍정적인 수요 요인입니다. 도시계획가들은 이러한 전망을 바탕으로 용도지역과 인프라를 조정하고 있으며, 이에 따라 주택 밀도 확대와 2023년에 완료된 지역 주택 조정 계획 등으로 수만 명의 신규 거주자를 수용할 준비를 하고 있습니다 cityofboise.org. 특별한 변수가 없다면, 보이시는 향후 몇 년간 완만하지만 지속적인 성장을 이어갈 것으로 보이며, 이는 부동산 가치(점진적 상승)와 점유율(모든 유형의 부동산에서 견고한 수요)에 긍정적인 전망을 뒷받침합니다.
투자자, 주택 구매자, 판매자를 위한 기회와 위험
보이시의 부동산 시장이 과열 상태에서 보다 정상화된 상태로 전환됨에 따라, 투자자, 구매자, 판매자 등 다양한 이해관계자들은 2025~2028년 전망에서 새로운 기회와 도전에 직면하게 됩니다.
주택 구매자를 위한 정보: 수년간의 치열한 경쟁 끝에, 보이시의 주택 구매자들은 마침내 어느 정도 협상할 기회를 갖게 되었습니다. 매물 증가가 크지는 않지만, 구매자들은 좀 더 신중하게 선택할 수 있고, 성급한 결정을 피할 수 있습니다. 2025년에는 보이시에서 약 58%의 주택이 호가 이하로 거래되어, 많은 판매자들이 가격을 낮추거나 마감 비용을 부담할 의향이 있음을 보여줍니다 steadily.com. 이제 구매자들은 종종 점검 및 조건부 계약을 요구할 수 있게 되었으며, 이는 시장이 과열되었을 때 자주 포기되던 부분입니다. 이러한 건강한 시장 환경은 성실한 구매자들이 특히 약간 오래된 주택이나 소규모 인테리어 수리가 필요한 주택에서 가치를 찾을 수 있게 해줍니다. 또한, 2022년 최고점 대비 약간의 가격 하락으로 인해 일부 주택은 몇 년 전보다 더 접근 가능해졌습니다. 즉, 현재 보이시의 주택은 지역에 따라 절대 최고점 대비 5~10% 저렴할 수 있어, 구매자들은 수만 달러를 절약할 수 있습니다.
하지만, 구매자들은 높아진 대출 비용이라는 큰 역풍에 직면해 있습니다. 2025년 중반 기준, 30년 고정 모기지 금리는 약 6.5~7% weknowboise.com로, 2021년에 흔했던 금리의 거의 두 배입니다. 이는 주택 구매의 부담을 크게 높입니다. 예를 들어, 50만 달러 주택의 모기지는 3% 금리일 때보다 매달 약 1,000달러의 이자 비용이 더 발생합니다. 그 결과, 구매자들의 예산이 압박을 받게 됩니다. 많은 예비 구매자들은 예산을 낮춰 타운홈이나 외곽 지역을 고려해야만 월 납입금을 감당할 수 있습니다. 일부 첫 주택 구매자들은 금리가 하락하거나 소득이 오르기를 기대하며, 구매를 미루거나 더 많은 계약금을 저축하고 있습니다. 모기지 금리 변동성도 주의해야 할 위험입니다. 만약 금리가 더 올라 8%를 넘는다면, 보이시에서 대출 자격을 갖춘 구매자 풀이 줄어들고, 가격이 추가로 약세를 보일 수 있습니다. 반대로, 금리가 6% 초반이나 5% 후반대로 떨어진다면, 억눌렸던 구매 수요가 다시 몰려와 가격이 다시 오를 가능성도 있습니다. 보이시의 구매자들은 또한 재산세 상황도 유념해야 합니다. 아이다호의 재산세는 중간 수준이지만, 급격한 집값 상승으로 세금 고지서가 오르고 있으며, 이에 대한 구제책 논의가 계속되고 있습니다. 전반적으로 보이시에서의 주택 소유는 지역 성장세를 감안할 때 장기적으로 좋은 선택이지만, 구매자들은 예산을 신중히 짜고, 변동금리나 이자율 인하형 대출을 고려하며, 적절한 가격의 집을 찾을 때까지 인내심을 가져야 합니다.
판매자들을 위한 안내: 보이시(Boise) 주택 판매자들은 더 이상 무제한적인 우위를 점하고 있지는 않지만, 시장은 여전히 기본적으로 그들에게 유리합니다(현실적인 가격 책정 시). 판매자들에게 좋은 소식은 주택 가치가 사상 최고치에 근접해 있고, 수요가 꾸준하다는 점입니다. 이는 인구 증가에 힘입은 것입니다. 잘 관리된 주택을 인기 있는 지역에(그리고 시세에 가깝게) 내놓는다면, 현재 시장 중간값 기준으로 한 달 이내에 팔릴 가능성이 높습니다 weknowboise.com. 판매자들은 여전히 상당한 자본 이득을 기대할 수 있습니다. 지난 5년간 보이시의 약 60% 가격 상승을 감안하면, 많은 이들이 구매가보다 훨씬 높은 가격에 팔게 될 것입니다. 그렇다고 해도, 판매자들은 기대치를 조정해야 합니다. 팬데믹 시기의 과열된 시장과는 다릅니다. 처음부터 적정 가격으로 주택을 내놓는 것이 매우 중요합니다. 가격을 너무 높게 책정하면 시장에 오래 머물게 되고 결국 가격을 내리게 될 수 있습니다. 희망적인 가격 책정이나, 구매자들이 호가 이상으로 경쟁 입찰하길 기대하는 시대는 대부분 끝났습니다(예외적으로, 노스 엔드에서 완벽하게 리노베이션된 주택 등은 여전히 경쟁 입찰이 일어날 수 있습니다). 집을 연출(스테이징)하고 소소한 개선을 하는 것이 이제는 효과가 있을 수 있습니다. 2021년에는 어떤 상태의 집이든 팔렸던 것과는 다릅니다.
판매자, 특히 오랜 기간 집을 소유한 사람들에게 한 가지 위험 요소는 주택 매각 시 발생하는 양도소득세입니다. 주택 가치가 급등하면서, 더 많은 보이시(Boise) 판매자들이 연방 세금 공제 한도(개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 비과세 이익 허용)를 초과하게 되었습니다. 현재 아이다호 주택 소유자의 54.9% 이상이 단일 신고자 $250,000 이익 공제 한도를 초과할 가능성이 높으며, 약 14%는 공동 신고자 $500,000 한도를 초과합니다 boirealtors.com boirealtors.com. 이 한도를 넘기면 판매자는 이익에 대해 세금을 내야 할 수 있으며, 수십 년 전에 지금보다 훨씬 저렴한 가격에 집을 산 사람들에게는 불쾌한 놀라움이 될 수 있습니다. 이 상황은 아이다호가 양도소득을 일반 소득으로 간주해 과세(주 세율 약 5.8%)하는 것과 결합되어 boirealtors.com, 판매자의 수익을 잠식할 수 있으며, 일부 소유주들이 집을 팔지 않기로 선택하는(세금을 피하기 위해 현금화하지 않는 “머무름 페널티”) 원인이 되기도 했습니다 boirealtors.com. 정책 입안자들은 이 공제 한도를 올리는 방안을 논의 중이지만, 그 전까지는 고순자산 주택 소유자들은 잠재적 세금 영향을 계획하거나(투자용 부동산일 경우 1031 교환을 고려) 해야 합니다. 많은 잠재적 판매자들에게 또 다른 고려 사항은, 집을 팔 경우 어디로 갈 것인가?입니다. 보이시에서 더 좋은 집으로 옮기려면 현재의 집값과 이자율로 구매해야 하는데, 현재 3%대의 저금리 모기지를 보유하고 있다면 매력이 떨어질 수 있습니다. 일부 주택 소유자들은 집을 팔지 않고 임대해 강한 임대 수익을 노리는 선택을 하고 있는데, 이는 역설적으로 매물 부족을 더욱 심화시키고 있습니다. 요약하자면, 이사할 필요가 있거나 원하는 판매자들은 이 시장에서 분명히 구매자를 찾을 수 있지만, 경쟁력 있는 가격 책정, 효과적인 마케팅, 특히 고가 주택의 경우 구매자 풀이 얇으므로 일부 마감 비용 지원과 같은 인센티브 제공 등 현명한 전략으로 접근해야 합니다.
부동산 투자자를 위한 안내: 보이시는 수년간 투자자들의 관심을 받아왔으며, 현재도 매력적이지만 변화하는 투자처로, 지역 및 타주 투자자 모두에게 주목받고 있습니다. 주거용 투자(임대 및 플립) 측면에서는 초고속 가치 상승의 시대는 이미 지난 것으로 보이므로, 투자자들은 임대 수익률과 부동산 관리와 같은 기본 요소에 집중해야 합니다. 임대인에게 긍정적인 점은: 보이시의 극히 낮은 임대 공실률(약 1~2%)로 인해 잘 관리된 임대 주택은 계속 임차인이 있을 가능성이 높고, 꾸준한 현금 흐름을 창출할 수 있다는 점입니다 weknowboise.com. 임대료는 다소 약세를 보이고 있지만, 평균 임대료($1,800 이상)가 매매가에 비해 여전히 괜찮은 수익률을 제공하며, 특히 다가구 주택에서 그렇습니다. 소형 다가구(듀플렉스, 포플렉스)는 비용과 임대 수입의 균형으로 인해 투자자들에게 인기가 있습니다. 2025년 1분기, 보이시 포플렉스는 중간 가격이 약 $205,800 유닛당 weknowboise.com에 거래되었으며, 각 유닛이 약 $1,200~$1,500에 임대될 수 있다는 점에서 많은 투자자들이 합리적이라고 평가합니다. 캡 레이트는 최근 몇 년간 약 5% 이하로 압축되었으나, 금리 상승으로 캡 레이트가 다소 오를 수 있어, 매수자에게는 진입 수익률이 약간 개선될 수 있습니다. 아파트 부문 과잉 공급 위험이 존재하는데, 신규 대형 단지의 공급으로 2025~2026년에는 임차인들이 더 많은 선택지를 갖게 될 전망입니다. 고급 A급 임대 시장 투자자는 임대 조건 완화나 임차인 모집 지연을 겪을 수 있습니다. 그러나 중간 시장 임대(노후 아파트, 평균적인 동네의 단독주택)는 여전히 견고할 것으로 보이며, 이는 신축 유닛이나 주택을 감당할 수 없는 대다수 근로자층을 대상으로 하기 때문입니다.
주택 플립이나 가치 상승형 투자를 고려하는 경우, 보이시 시장은 더 이상 매수 후 즉시 높은 가격에 되파는 쉬운 차익거래 시장이 아닙니다. 플리퍼들은 정상화된 가격과 더 높은 보유 비용을 감안해야 합니다. 긍정적인 점은, 이제는 가끔씩 동기 부여가 된 매도자(2021년에는 드물었던)가 나타나므로, 리노베이션이 필요하거나 상속 절차 중인 부동산 등 문제 해결이 가능한 투자자라면 여전히 거래를 찾고 리노베이션을 통해 가치를 창출할 수 있습니다. 하지만 신중한 거래 분석이 필수이며, 연 10% 가치 상승을 전제로 한 무리한 플립은 더 이상 현실적이지 않습니다. 상업용 투자 측면에서는, 보이시에서 특히 산업 및 리테일 분야에 기회가 있습니다. 전국 체인점이 입점한 리테일 센터는 실적이 매우 좋으며, 일부 투자자는 낮은 공실률과 높은 임대료 덕분에 현금화에 나설 수 있습니다. 산업 개발은 단기적으로 공실 위험이 있지만, 보이시가 물류 허브로 성장함에 따라 장기적으로는 상승 여력이 있습니다. 노련한 투자자는 공실률이 다소 높고 임차인 유치가 진행 중일 때 산업단지에 투자해, 다음 흡수 사이클을 노릴 수 있습니다. 오피스 투자는 더 위험하므로, 의료 오피스나 임차가 잘 된 소형 오피스 등 선별적으로 접근해야 하며, 오피스 수요의 미래는 다소 불확실합니다.
투자자들은 또한 정책 변화를 주시해야 합니다. 예를 들어, 보이시의 구역 코드 개정은 더 많은 지역에서 ADU(부속 주거 단위)나 듀플렉스 건축 가능성을 열어줍니다. 노련한 투자자-소유주는 단독주택 부지에 ADU를 추가해 추가 임대 수익을 창출할 수 있습니다. 반대로, 주거비 부담이 더 악화된다면(임대인 친화적인 아이다호에서 가능성은 작지만) 규제 당국이 임대료 안정화나 임차인 보호 강화와 같은 조치를 고려할 수 있으며, 이는 장기 투자 수익에 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 건설 비용이 여전히 높기 때문에 개발 프로젝트에는 위험이 따릅니다. 하지만 금리가 안정되거나 하락한다면, 투자자들이(건설업자나 자본 제공자로서) 참여할 수 있는 또 한 번의 건설 붐이 일어날 수 있습니다. 전반적으로, 보이시의 강한 경제와 인구 성장은 모든 투자자에게 추진력을 제공하지만, 호황기의 손쉬운 수익은 사라졌습니다. 이제 성공은 보수적으로 거래를 심사하고, 지역 동향을 꾸준히 파악하며, 수요가 가장 강한 저렴 주택이나 인필 개발과 같은 틈새 시장에 집중하는 이들에게 돌아갈 것입니다.정부 정책, 구역 개혁 & 주택 부담 가능성
보이시 부동산 시장의 급격한 변화는 지방 정부 및 정책 입안자들의 큰 관심을 불러일으켰으며, 성장 관리, 구역 현대화, 주택 부담 가능성 문제에 초점을 맞추고 있습니다. 주요 정책 조치와 그 영향에 대한 개요는 다음과 같습니다:
구역 코드 개정(보이시 시): 2023년 12월, 보이시는 수십 년 만에 처음으로 구역 코드의 현대화를 시행했습니다 cityofboise.org. 새로운 코드는 다양한 주택 유형과 특정 지역의 밀도 증가를 장려하도록 설계되었습니다. 예를 들어, 부속 주거 단위(ADU)에 대한 규정을 시 전역에서 더 자유롭게 만들었고, 일부 주요 도로변을 상향 구역 지정해 기존에는 단독주택만 허용되던 곳에 타운하우스, 듀플렉스, 소형 아파트 건물을 허용했습니다 cityofboise.org. 목적은 ‘미싱 미들’ 주택을 가능하게 하고, 유닛 추가를 쉽게 만들어 시간이 지남에 따라 공급을 늘리고 비용을 낮추는 데 있습니다. 초기 징후로는 코드 변경 이후 ADU 허가 신청이 급증했으며, 보이시는 비영리단체와 함께 ADU 건설을 장려하는 파일럿 프로그램(이동식 바퀴 달린 소형 주택을 ADU로 허용하는 것 포함)도 시작했습니다 cityofboise.org. 코드 개정은 또한 주차 요건을 일부 지역에서 완화(개발 비용 절감 목적)했고, 저렴 주택을 포함한 프로젝트에는 밀도 보너스를 제공했습니다. 이러한 구역 변화는 점차적으로 더 다양한 주택 공급을 이끌 것으로 보입니다. 구도심에서는 듀플렉스/트리플렉스 전환, 코티지 클러스터 개발, 대중교통 노선을 따라 더 높은 주거 건물이 늘어날 것으로 예상됩니다. 일부 주민들은 밀도 증가에 처음에는 반대했지만, 보이시 당국은 이러한 변화 없이는 도시가 훨씬 더 빠르게 외곽으로 확장되고 주거비 부담이 악화될 것임을 강조했습니다. 2025년까지 새로운 코드는 시행 중이며, 개발 업계도 적응하고 있습니다. 그 영향이 완전히 드러나려면 몇 년이 걸리겠지만, 주택 문제 해결을 위한 중요한 진전입니다.
저렴한 주택 이니셔티브: 보이시 시는 주택의 적정성 문제를 해결하기 위해 적극적으로 나서고 있습니다. 시는 저렴한 주택 개발을 지원하기 위해 상당한 시 예산(연방 보조금 포함)을 투입했습니다. 5천만 달러 이상의 시 및 연방 자금이 저렴한 주택 프로젝트의 수지를 맞추기 위한 ‘갭 파이낸싱’으로 투자되었습니다 cityofboise.org. 예를 들어, 보이시는 시 소유 토지를 유리한 임대 조건으로 제공하거나 일부 수수료를 면제해 저소득층 아파트 프로젝트를 보조합니다. 또한 새로운 용도지역 인센티브를 법제화했습니다. 개정된 규정에 따라, 개발업자는 일부 유닛을 소득 제한 임대료로 제공하면 건물 높이나 밀도 제한에서 완화 혜택을 받을 수 있습니다 cityofboise.org. 보이시는 순수 시장가 건설이 고급 주택 위주로 치우친 상황에서, 정책을 활용해 시장이 더 많은 저가 주택을 공급하도록 유도하려는 것입니다. 실제 사례로, 시가 토지와 자금을 제공하고 개발업자가 전체 유닛의 20%를 중위소득의 60% 미만을 버는 가구에 저렴하게 제공하는 조건으로, 교통 노선 인근 개발에 협력한 바 있습니다. 추가로, 보이시는 주택 토지 신탁을 만들어 미래의 저렴한 주택을 위한 토지를 확보하고, 영구적으로 저렴한 주택 소유 기회를 제공하는 ‘커뮤니티 토지 신탁’ 모델도 모색 중입니다.
지역 협력도 확대되고 있습니다. 2023년 말, 남서 아이다호 커뮤니티 기획 협회(COMPASS)는 에이다 및 캐년 카운티를 위한 지역 주택 조정 계획을 완성했습니다 cityofboise.org. 이 계획에는 도시 간 용도지역 정책 조율, 대중교통 확장으로 주택 입지 확대, 주택 프로그램을 위한 주정부 지원 요청 등 전략이 담겨 있습니다. 여러 도시가 공동으로 출자해 대규모 저렴한 주택 개발을 지원할 수 있는 ‘지역 주택 신탁 기금’ 아이디어도 제안되었습니다. 아이다호는 전통적으로 주택에 대한 개입이 적고 시장 주도 방식을 선호해왔지만, 보이시의 주택 적정성 문제가 심각해지면서(중산층도 주택 구입이 어려운 상황) 보다 창의적인 접근이 시도되고 있습니다.
주(State) 정책: 주 차원에서 아이다호는 대체로 자유시장 접근 방식을 선호해 왔습니다. 임대료 통제법이 없으며(실제로 아이다호는 지방자치단체가 임대료 통제를 제정하는 것을 금지함), 세입자 보호도 비교적 기본적입니다. 이로 인해 아이다호는 캘리포니아와 같은 주에 비해 규제가 적어 임대인과 투자자들에게 매력적으로 여겨집니다. 그러나 부동산 가치의 급격한 상승으로 평가액과 세금이 높아지면서, 주 의회에서는 재산세 완화에 대한 논의가 일부 있습니다. 2022년, 아이다호는 주택 소유자들에게 일부 완화를 제공하는 재산세 감면 패키지를 통과시켰으며, 주택 소유자 공제 조정이나 지방 정부에 더 많은 판매세 수입을 할당하여 재산세를 상쇄하는 방안 등 추가적인 조정이 논의되고 있습니다. 재산세 정책의 변화는 부동산 시장에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 더 많은 세금 완화는 고령 거주자들이 집값 상승에도 불구하고 계속 거주하도록 장려할 수 있고(세금 부담이 줄어들기 때문), 반대로 세금 부담이 줄어들 것이라는 기대에 집을 매도하도록 유인할 수도 있습니다.
앞서 언급한 양도소득세 문제는 아이다호의 연방 의원들에게까지 전달되었으며, 이들은 의회에서 More Homes on the Market Act(시장에 더 많은 주택을 공급하는 법안)을 지지하고 있습니다. 이 법안은 1차 주택 매각 시 양도소득세 공제를 두 배로 늘리고, 이를 인플레이션에 연동시키는 내용을 담고 있습니다 boirealtors.com. 만약 통과된다면, 장기 주택 소유자들의 “잠김(lock-in)” 효과를 완화하고 일부 매물을 시장에 내놓게 할 수 있습니다(2025년 현재 아직 법으로 제정되지는 않음). 계획 측면에서, 에이다 카운티는 인구 증가를 예측하며 보이시 시가 구역제 개정을 주도하도록 장려하고 있습니다. 머리디언, 콜드웰과 같은 교외 도시들도 더 많은 주택 공급을 위해 종합계획을 개정 중이며, 예를 들어 머리디언은 신흥 지역에 아파트와 상업 개발을 모두 촉진할 수 있는 새로운 복합용도 구역을 만들고 있습니다.
주택 적정성(감당 가능성) 지표: 여러 노력에도 불구하고, 주택 감당 가능성은 여전히 심각한 문제로 남아 있습니다. 2023년 주택 수요 분석 업데이트에 따르면, 향후 10년간 신규 주택 수요의 약 47%가 중위소득의 80% 이하 가구가 감당할 수 있는 주택에 집중되어 있습니다 cityofboise.org. 그러나 바로 이 계층의 주택은 보조금 없이는 시장에서 공급이 매우 어렵습니다. 현재 보이시에서는 중위소득 80% 이하(AMI 기준) 저소득 가구의 약 60%가 주거비 부담을 겪고 있으며 cityofboise.org, 이는 가족 예산에서 어려운 선택을 강요합니다. 이를 개선하려면 임대료가 크게 내려가거나 소득이 크게 올라야 하며, 더 현실적으로는 수천 호의 저렴한 주택이 추가로 공급되어야 합니다. 보이시 시장은 향후 몇 년간 최소 1,000호의 저렴한 주택을 신축 또는 보존하겠다는 목표를 제시했습니다. 보존 역시 중요한 접근법으로, 시는 노후 아파트 단지가 매각되어 고급 리노베이션(임대료 인상으로 이어짐)되는 것을 방지할 방법을 모색 중입니다. 한 가지 정책 수단으로는, 소유주에게 세금 감면과 맞바꿔 저렴한 임대료 유지를 위한 인센티브나 금융 지원을 제공하는 방안이 있습니다.
마지막으로, 성장 관리 대 주거비용 부담 가능성은 균형 잡기입니다. 일부 주민들은 성장 속도에 대해 우려를 표합니다 – 교통 혼잡, 학교의 부담, 녹지 공간의 상실 – 이로 인해 개발을 “늦추자”는 요구가 나오기도 합니다. 하지만 성장을 제한하면 공급이 막혀 가격이 더 오를 수 있습니다. 따라서 지방 정부는 성장을 현명하게 관리하는 것이라는 과제에 직면해 있습니다: 적절한 곳에 밀도를 높이고, 새로운 개발을 지원하기 위해 인프라(학교, 도로, 수도)에 투자하며, 보이시의 살기 좋은 환경을 유지하는 것입니다. 신축 건물에 대한 영향 부담금과 같은 조치는 인프라 자금 조달에 도움이 되지만, 너무 높게 책정되면 건설을 저해하거나 비용을 올릴 수 있습니다. 지금까지 보이시와 인근 지역은 수요가 있다는 점을 이해하고 대체로 성장 친화적 정책을 선택해 왔습니다. 앞으로 몇 년간 이러한 정책 대응이 주택난을 얼마나 완화할 수 있을지 시험대에 오를 것입니다. 성공한다면, 보이시는 급속한 성장에 직면한 중간 규모 도시의 모범이 될 수 있습니다 – 용도지역제 개혁과 민관 협력을 통해 주택을 늘리고 도시의 접근성을 유지할 수 있음을 보여주는 사례가 될 것입니다. 그렇지 않으면, 보이시는 오랫동안 이곳을 고향으로 여겨온 많은 이들을 내쫓을 위험이 있습니다. 그만큼 중요한 시기이며, 2025~2028년 시의 접근 방식이 향후 10년간 부동산 시장의 접근성과 건전성에 큰 영향을 미칠 것입니다.
출처:
- We Know Boise – Boise 주택 시장 업데이트, 주택 가치 & 임대 동향 (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – 시장 보고서 & 주택 동향 (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Treasure Valley 인구 성장 보고서 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Idaho 경제 전망 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – 보이시 상업용 부동산 마켓비트 2025년 2분기 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – 트레저 밸리 소매 및 상업 성장 (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- 보이시 시 – 주택 수요 분석 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- HUD 종합 주택 시장 분석: 보이시 (2023) lee-associates.com lee-associates.com
