샌디에이고 부동산 2025: 100만 달러 주택, 치솟는 임대료, 그리고 변화하는 시장

2025년 샌디에이고 주택 시장은 수년간의 뜨거운 성장세 이후 뚜렷한 변화를 겪고 있습니다. 주택 가격은 여전히 사상 최고치에 근접해 있으며, 일반적인 주택의 경우 약 100만 달러 선에 머물러 있습니다. 하지만 팬데믹 시기의 급격한 가격 상승세는 진정되었습니다 zillow.com alliedschools.com. 매물로 나온 주택의 재고도 역사적 저점에서 점차 개선되고 있어, 최근 몇 년보다 구매자들이 약간 더 유리한 입장에 서게 되었습니다 alliedschools.com. 동시에, 임차인들은 평균적으로 월 2,500달러에 달하는 사상 최고 수준의 임대료에 직면해 있지만, 신규 아파트 공급이 늘어나면서 임대료 상승세도 마침내 진정되고 있습니다 obrag.org. 아래는 샌디에이고의 주거 및 상업용 부동산 동향, 지역별 성과, 구매자/임차인 특성, 투자 전망, 예측, 개발 파이프라인, 새로운 법률, 주거비 부담 문제, 그리고 금리에서 인구 이동까지 시장의 미래를 좌우하는 주요 경제 요인에 대한 종합적인 분석입니다.

2025년 주거용 부동산 동향

주택 가격: 샌디에이고의 주택 가치는 지난 몇 년간의 급등 이후 2025년에 정체되었습니다. 2025년 중반 기준 중간 매매가는 약 95만~100만 달러로, 1년 전보다 약 1~3% 낮은 수준입니다 zillow.com alliedschools.com. Zillow의 샌디에이고 주택 가치 지수는 2025년 7월 기준 약 998,000달러로, 전년 대비 3.4% 하락했습니다 zillow.com. 캘리포니아 부동산협회도 2025년 6월 샌디에이고 카운티의 중간 단독주택 가격이 102만 5천 달러로, 2024년 6월보다 약 2~3% 하락했다고 발표했습니다 patch.com. 요약하면, 가격은 정점에서 소폭 하락했지만 여전히 역사적으로 높은 수준을 유지하고 있으며, 2020년대 초에 비해 거의 60% 상승한 상태입니다 luxurysocalrealty.com. 이러한 가격 정체는 팬데믹 시기 과열된 시장의 진정세를 의미하며, 주택 구매자들이 주거비 부담과 높은 금융 비용에 반발하고 있음을 보여줍니다.

판매량 및 재고: 주택 판매 활동은 다소 둔화되었습니다. 2025년 중반까지 거래 완료 건수는 작년 수준보다 약간 아래입니다(2025년 6월 샌디에이고 카운티 주택 판매는 2024년 6월보다 약 2% 낮았습니다) sdhousingmarket.com. 주요 요인 중 하나는 매물 부족입니다. 재고가 개선되고 있지만 여전히 부족한 편입니다. 2025년 중반 샌디에이고 지역 시장에는 약 3,500채의 주택이 나와 있었으며 zillow.com, 이는 약 3.2개월치 공급량에 해당합니다. 이는 1년 전 약 2.4개월치에서 증가한 수치입니다 alliedschools.com. 공급이 33% 증가하면서 구매자들은 팬데믹 때보다 더 많은 선택지를 갖게 되었습니다 alliedschools.com. 그러나 전체 재고는 여전히 2020년 이전의 기준에 비해 크게 부족한 상태입니다. 많은 주택 소유자들이 초저금리 모기지에 “묶여” 있어 매도를 꺼리고 있기 때문입니다(캘리포니아 주택 소유자의 80% 이상이 5% 미만의 모기지 금리를 보유하고 있어 7% 대출로 갈아타는 것을 꺼립니다) lao.ca.gov lao.ca.gov. 2025년 초 샌디에이고의 신규 매물은 실제로 전년 대비 두 자릿수로 감소했습니다 calmatters.org, 이로 인해 시장은 다소 진정되었지만 여전히 역사적으로는 비교적 타이트한 상태를 유지하고 있습니다.

시장 속도와 경쟁: 주택이 평균적으로 판매되는 데 약간 더 오래 걸리고 있지만, 인기 있는 매물은 여전히 빠르게 팔리고 있습니다. 시장에 머무는 중간 기간은 2025년 중반 기준 약 24~27일(약 3~4주)로 늘어났으며, 이는 1년 전보다 약 15~17% 더 긴 기간입니다 sdhousingmarket.com alliedschools.com. 금리 인상으로 예산이 압박을 받으면서 구매자들은 더 신중해졌고, 2021~2022년만큼 치열한 입찰 경쟁은 줄어들었습니다. 그럼에도 불구하고, 매물의 3분의 1 이상이 여전히 호가 이상에 팔리고 있으며 zillow.com, 2025년 초여름에는 약 37%의 거래가 호가를 초과해 성사되었습니다 zillow.com. 이는 인기 있는 동네의 즉시 입주 가능 주택이 여전히 경쟁을 불러일으킬 수 있음을 보여줍니다. 동시에, 전체 거래의 거의 절반이 현재 호가 이하에 이루어지고 있습니다 zillow.com. 이는 팬데믹 시기의 과열된 시장에 비해 구매자의 협상력이 높아졌음을 반영합니다. 본질적으로, 2025년 샌디에이고의 주거 시장은 보다 균형 잡힌 상태로 전환되었습니다: 구매자는 매물이 늘고 가격이 안정되면서 숨통이 트이고 협상력이 커졌지만, 판매자는 여전히 역사적으로 높은 평가와 지속적인 주택 부족의 이점을 누리고 있습니다.

이자율 영향: 6.5~7% 범위의 높은 모기지 금리는 시장의 속도를 둔화시키는 주요 요인 중 하나였습니다. 2021년에서 2023년 사이 이자율이 약 3%에서 약 7%로 급등하면서 구매자들의 구매 여력이 크게 감소했습니다 lao.ca.gov. 그 결과, 상위 가격대에서 자격을 갖춘 구매자가 줄고 입찰도 더 신중해졌습니다. 많은 잠재적 이사 수요자들은 낮은 금리의 기존 모기지 대출을 유지하기 위해 집을 옮기지 않고 있는데, 이 현상은 매물 공급을 제한하고 있습니다 lao.ca.gov lao.ca.gov. 한편, 첫 주택 구매자들은 불과 몇 년 전보다 거의 80% 더 높은 월 모기지 상환액에 직면해 있습니다. 현재 캘리포니아 중간 가격대 주택의 월 상환액은 약 $5,900로, 2020년 이후 82% 증가했습니다 lao.ca.gov. 이러한 높은 금리는 2025년 주택 가격에 사실상 상한선을 두어, 급격한 가격 상승을 멈추게 했습니다. 업계 전망에 따르면 모기지 금리는 2025년 후반에 다소 완화될 것으로 예상되며(중간 6%대로 하락 가능성) themortgagereports.com, 이로 인해 억눌린 수요가 일부 분출될 수 있습니다. 현재로서는 높은 금융 비용으로 인해 샌디에이고 주택 시장에 가격 안정화와 거래 감소의 시기가 찾아왔습니다.

상업용 부동산 동향

주거용 부동산이 완만하게 식어가는 반면, 샌디에이고의 상업용 부동산은 팬데믹 이후 더 극적인 변화를 겪고 있습니다. 각 부문별로 실적이 고르지 않게 나타나고 있습니다:

오피스 공간: 재택 및 하이브리드 근무 패턴이 지속되면서 오피스 시장은 여전히 침체되어 있습니다. 오피스 공실률은 2025년에 사상 최고치로 상승했습니다. 카운티 전체 오피스 공실률은 2025년 2분기에 14.5%로, 1년 전 약 14.2%에서 증가했습니다 cushmanwakefield.com. 많은 기업들이 사무실 공간을 축소하거나, 남는 공간을 전대하거나, 코워킹 공간을 선택하고 있습니다. 클래스 A 오피스(예: 도심 고층 빌딩)는 특히 활용도가 낮아, 공실률이 10%대 중반까지 치솟았습니다 avisonyoung.us. 임대인들은 임차인을 유치하기 위해 인센티브와 임대료 할인을 제공하고 있습니다. Milken Institute는 이러한 일자리 및 오피스 공간 트렌드로 인해 2025년 샌디에이고의 대도시 경제 순위를 낮게 평가했으며, 2024년 단기 일자리 증가율이 약 0.5%에 그쳐 전국 평균에 크게 뒤처졌다고 언급했습니다 axios.com. 긍정적인 점은, 샌디에이고의 다각화된 경제(생명과학, 국방, 기술 분야)가 어느 정도 완충 역할을 한다는 것이지만, 오피스 시장의 전망은 사무실 복귀 추세와 기술/바이오테크 일자리 증가세 회복 여부에 달려 있습니다.
산업 및 물류: 호황을 누렸던 산업용 부동산 부문은 공실률이 사상 최저치에서 소폭 상승하고 있습니다. 카운티 전체 산업용 공실률은 2025년 중반 기준 약 7.7%로, 신규 창고 공급이 늘고 이커머스 성장세가 정상화되면서 전년 대비 2.3%포인트 급등했습니다 cushmanwakefield.com. 남가주 창고 시장은 급격한 확장세를 마치고 있으며, 샌디에이고도 예외는 아닙니다. 임차인들은 더 많은 선택지를 갖게 되었고, 임대료 상승세도 진정되었습니다. 그럼에도 불구하고, 약 7%의 산업용 공실률은 역사적으로 건전한 수준이며, 핵심 서브마켓(오타이 메사, 미라마, 소렌토 밸리 등)에서 유통센터 및 바이오테크 제조 공간에 대한 수요는 여전히 존재합니다. 임대료는 임차인 경쟁이 줄어들면서 정점 대비 소폭 하락했습니다 latimes.com. 전문가들은 지역 경제와 물류가 팬데믹 이후의 새로운 기준에 적응함에 따라 산업용 시장이 2026년까지 균형을 되찾을 것으로 전망합니다 jpmorgan.com.
생명과학 연구소: 샌디에이고의 생명과학 부동산(바이오텍 연구소에 특화된 오피스의 하위 분야)은 최근 몇 년간 건설 붐을 겪었으나, 이제는 공실 연구소 공간이 과잉 공급되는 상황에 이르렀습니다. 생명과학 공실률은 2025년 중반에 26.3%까지 치솟았으며, 이는 1년 전 16.5%에서 크게 증가한 수치입니다 cushmanwakefield.com. 바이오텍에 대한 벤처 자금 조달은 2021년의 정점 이후 식었고, 일부 스타트업은 폐업하거나 규모를 축소해 새로 지어진 연구소 건물들이 임차인을 찾고 있습니다. 토리 파인스, UTC, 소렌토 메사 등 주요 클러스터는 연구소 공간의 공급이 많습니다. 이 과잉 공급은 연구소 시장의 임대료 하락 압력으로 작용하고 있습니다. 그러나 샌디에이고는 여전히 전국적으로 최고의 바이오텍 허브이며, 업계 전문가들은 신약 및 의료기기 스타트업이 새로 생기고(대형 제약사들이 계속해서 현지와 협력함에 따라) 이 공실 연구소 공간이 점차 흡수될 것으로 예상합니다. 그동안 임대인들은 생명과학 임차인을 유치하기 위해 임대 혜택과 인테리어 지원을 제공하고 있습니다. 높은 연구소 공실률은 상업 투자자에게 단기적 위험이지만, 이는 얼마나 많은 신규 공간이 바이오텍 수요를 쫓아 공급되었는지를 보여줍니다.
소매 및 호스피탈리티: 샌디에이고의 소매 부동산은 비교적 안정적입니다. 소매 공실률은 약 5.1%(2025년 2분기)로, 지난해보다 소폭 상승한 수준입니다 cushmanwakefield.com. 소비자들은 대체로 오프라인 쇼핑과 외식으로 돌아왔으며, 관광지와 동네 상권 모두 2025년의 강력한 관광 회복의 혜택을 받고 있습니다. 샌디에이고의 호스피탈리티 시장도 강하게 회복 중이며, 컨벤션과 레저 여행의 재개로 호텔 투숙률과 객실 요금이 개선되었습니다 axios.com. 이는 소매 및 레스토랑 공간에도 긍정적인 파급 효과를 주고 있습니다. 전자상거래의 성장은 계속되고 있지만, 대부분 입지가 좋은 소매(특히 오픈에어 센터)는 견고하게 유지되고 있으며, 일부 공실 대형 매장은 헬스장, 엔터테인먼트 공간, 또는 주거 프로젝트로 재활용되고 있습니다. 다세대 임대 부동산(상업 자산으로 분류되는 경우가 많음)도 견실하게 운영되고 있으며(공실률 4~5% 내외, 올해 임대료 상승은 미미함) obrag.org. 전반적으로 2025년 샌디에이고의 상업용 부동산 시장은 복합적입니다: 오피스와 특화 연구소 부문은 역풍을 맞고 있고, 산업용은 호황 이후 정상화 중이며, 소매/호스피탈리티는 조심스럽게 낙관적입니다.

지역별 시장 성과

샌디에이고의 부동산 시장은 매우 지역적이며, 동네와 하위 시장별로 큰 차이를 보입니다. 해안 고급 주거지, 트렌디한 도심 지역, 내륙 교외 등은 2025년에 각기 다른 트렌드를 보이고 있습니다:

럭셔리 해안 시장: 고급 해안 커뮤니티(라호야, 델 마, 코로나도, 란초 산타페 등)는 일반적으로 가치가 유지되었거나 심지어 상승세를 보였습니다. 이는 한정된 매물과 부유한 구매자 덕분입니다. 예를 들어, 델 마의 2025년 초 중위 주택 가격은 약 $3.0 million으로, 1년 전보다 무려 55% 상승했습니다 sofi.com sofi.com. (이처럼 큰 상승폭은 전반적인 가치 상승보다는 일부 초고가 거래가 중위값을 왜곡한 결과일 가능성이 높습니다.) 해안 부동산은 바다 전망과 라이프스타일로 여전히 수요가 높으며, 이 지역 소유주들은 시장 변동에도 급매를 하지 않을 재정적 여유가 있습니다. 다만, 고급 시장도 2021년의 치열한 입찰 경쟁에 비해 식었으며, 델 마에서는 주택이 시장에 평균 약 57일 머물렀고 평균적으로 요청가보다 약 4% 낮게 거래되었습니다 sofi.com sofi.com. 이는 부유한 구매자들조차도 현재 시장에서는 협상하고 있음을 보여줍니다.
중심 도시 지역: 도심에 가까운 힙하고 경쟁이 치열했던 일부 동네들은 최근 가격 조정을 겪었습니다. 예를 들어, 노스 파크는 젊은 직장인들에게 인기 있는 트렌디한 지역인데, 2024년 초에서 2025년 초 사이 주택 가격이 거의 20% 하락했습니다 sofi.com. 노스 파크의 중위 가격은 약 $900,000로 떨어졌으며 sofi.com, 높은 금리로 인해 일부 첫 구매자들이 시장에서 밀려났고, 팬데믹 시기의 단독주택 열기도 식었습니다. 마찬가지로, 샌디에이고 다운타운과 힐크레스트 일부 지역의 콘도 가격도 독특한 특징이 없는 유닛은 정체되거나 하락했습니다. 이 지역들은 2021~2022년에 급등했기 때문에, 2023~2025년의 소폭 하락은 시장의 정상화로 볼 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 중심지 주택에 대한 수요는 여전하며, 노스 파크 시장은 “매우 경쟁적”으로 간주되어 매물은 종종 2주 만에 계약에 들어가고, 인기 매물은 요청가를 넘겨 거래되기도 합니다 sofi.com sofi.com. 본질적으로, 도심 지역의 진정세는 상대적 저가 매물(정점 대비 하락한 가격)을 다시 등장시켰고, 눈치 빠른 구매자들이 이를 빠르게 매수하고 있습니다.
내륙 및 교외 지역: 더 저렴한 교외와 내륙 커뮤니티가 활발한 활동의 중심지가 되고 있습니다. 구매자들이 가성비를 추구하면서입니다. 이스트 카운티와 노스 카운티 인랜드와 같은 지역에서 건전한 매매량이 나타나고 있습니다. 2025년 6월, 가장 많은 주택 거래가 이루어진 우편번호 지역은 대부분 내륙이었습니다: 폴브룩(92028), 란초 베르나르도(92128), 스프링 밸리(91977), 그리고 산 마르코스(92078) 등이 카운티 내 거래를 주도했습니다 sdhousingmarket.com. 이 동네들은 비교적 저렴한 평당 가격에 더 넓은 대지나 공간을 제공하여, 해안가 근처에 있을 필요가 없는 가족과 원격 근무자들을 끌어들이고 있습니다 sdhousingmarket.com. 예를 들어, 란초 베르나르도(내륙의 마스터 플랜 커뮤니티)와 산 마르코스는 해안가 중간값보다 훨씬 낮은 중간 주택 가격을 보이면서도 양질의 학교와 편의시설을 제공해 “가성비 좋은 선택지”로 인기를 끌고 있습니다. 부동산 중개인 분석에 따르면, 내륙 커뮤니티는 구매자에게 “같은 돈으로 더 큰 집”과 함께 공원, 상점, 고속도로에 대한 적절한 접근성을 제공합니다 sdhousingmarket.com. 그 결과, 이러한 가치 시장 중 다수에서는 경쟁이 치열하게 유지되고 있습니다. 일부 주택은 여러 건의 오퍼를 받고, 가격이 적절하면 빠르게 계약이 성사되기도 합니다. 반면, 일부 고가의 노스 카운티 해안 시장(엔시니타스, 델 마르)은 초고가와 매물 부족으로 거래가 다소 느렸습니다. 전반적으로, 샌디에이고 교외 지역은 견고한 실적을 보이고 있으며, 일부 지역에서는 완만한 가격 상승이, 다른 곳에서는 소폭 하락이 나타나고 있습니다. 변화의 핵심은 수요가 외곽 및 교외 지역으로 더 이동했다는 점이며, 이는 높은 금리 환경에서 구매자들이 상대적 저렴함을 찾기 때문입니다 alliedschools.com alliedschools.com.
사우스 베이 및 국경 지역: 사우스 카운티(예: 출라 비스타, 내셔널 시티, 임페리얼 비치)에서도 주택 수요가 꾸준히 강세를 보이고 있습니다. 특히 출라 비스타는 신규 주택 건설에서 선두를 달리고 있으며, 카운티 내 대부분의 도시보다 1인당 더 많은 주택 허가를 내주고 있습니다 planetizen.com planetizen.com. 이러한 건설로 인해 매물이 늘어나고 가격 상승이 억제되었습니다. 동쪽 출라 비스타나 오타이 랜치의 중간 가격대 주택은 북쪽의 비슷한 주택보다 대체로 저렴해, 첫 주택 구매자와 군인 가족을 끌어들이고 있습니다. 2025년 초 기준, 내셔널 시티의 단독주택 중간 가격은 약 $600,000대로, 최고점이었던 $700,000대에서 하락한 수치입니다 dawnsellssandiego.com. 이는 입문 단계 시장에서 일부 조정이 있음을 보여줍니다. 사우스 베이 지역은 여전히 비교적 저렴하며, 지역의 주택 공급 부족 문제 해결에 중심적인 역할을 하고 있습니다.

요약하자면, 샌디에이고의 각 동네별 시장 성과는 양분되어 있습니다: 초고가 해안 시장과 일부 인기 지역은 견고한 흐름을 유지하거나 심지어 새로운 최고가를 기록하고 있는 반면, 많은 중간 가격대 동네는 팬데믹 시기 최고점에서 소폭 하락세를 보이고 있습니다. 한편, 외곽 교외 지역의 저가 주택 시장은 꾸준한 수요와 더 나은 거래량을 보이고 있는데, 이는 가격 부담을 느끼는 구매자들이 이곳으로 몰리고 있기 때문입니다. 이러한 다양한 흐름은 입지의 중요성을 강조합니다 – 전반적으로 시장이 식는 상황에서도, 마이크로 마켓마다 매우 다르게 움직일 수 있습니다.

구매자 및 임차인 인구통계 및 행동

2025년에 누가 집을 사는가: 샌디에이고의 주택 구매자 풀은 높은 소득, 자산, 또는 외부 자금을 가진 사람들로 좁혀졌다. 이는 높은 집값과 대출 비용 때문이다. 기존 주택을 소유한 업그레이드 구매자(기존 주택 소유자)와 맞벌이 전문직 부부가 구매자의 큰 비중을 차지하며, 종종 이전 주택 매각에서 얻은 자산을 활용한다. 오늘날 샌디에이고의 일반적인 구매자는 30~40대(나이가 더 많은 밀레니얼 세대와 X세대)로, 주로 기술, 바이오테크, 의료, 군대 등 산업에 종사하는 경우가 많다. 첫 주택 구매자가 사라진 것은 아니지만, 그들은 상당한 장벽에 직면해 있다. 약 100만 달러의 중간 가격을 감안할 때, 가구 소득이 약 $250,000+는 되어야 중간 가격대의 주택을 무리 없이 구매할 수 있다 offthe56.com. 이는 지역의 실제 중간 가구 소득의 세 배에 해당하며, 현재 금리로 중간 가격대 주택을 감당할 수 있는 샌디에이고 가구는 약 15%에 불과하다 offthe56.com. 이런 현실로 인해 많은 젊은 가족과 중간 소득 구매자들은 시장에서 밀려나거나 콘도, 수리주택, 외곽 지역으로 이동하고 있다. 또한 이주 구매자가 계속해서 샌디에이고로 유입되고 있다. 일부는 샌프란시스코나 오렌지 카운티처럼 더 비싼 캘리포니아 시장에서 상대적으로 저렴한 집을 찾으러 오고, 일부는 기후와 라이프스타일에 이끌려 타주에서 온다. 실제로 샌디에이고는 유입 인구 덕분에 삶의 질 향상을 원하는 사람들이 들어오고 있지만, 동시에 높은 비용 때문에 일부 주민을 잃기도 한다 definesdre.com. 그 결과 약간의 교체 현상이 나타난다. 자산이나 현금을 가진 신규 유입자가 집을 팔고 저렴한 주로 떠나는 현지인을 대체하는 경우가 많다.

누가 임대하고 있나: 주택 소유의 장벽 때문에, 샌디에이고 주민의 상당수가 임차인으로 남아 있습니다. 샌디에이고 대도시권 가구의 약 49%만이 집을 소유하고 있으며(전국 평균은 약 65%) kpbs.org, 임차인에는 젊은 직장인, 학생(이 지역에는 여러 대학이 있음), 군인, 그리고 서비스 및 관광업에 종사하는 저소득 근로자 등 다양한 계층이 포함됩니다. 특히, 과거에는 첫 주택을 구입했을 중산층 가정도 최근에는 주택 가격 부담으로 인해 30대가 되어서도 계속 임대 생활을 하는 경우가 많습니다. 임차인 인구통계는 도심 아파트에 사는 대학 졸업생부터 교외 타운하우스에 사는 가족까지 다양합니다. 고소득 임차인도 중요한 요소인데, 일부 고소득자는 구매가 어렵거나 유연성을 선호해 고급 아파트나 단독주택을 임대(월 $3,000 이상)하기도 합니다. 샌디에이고 카운티의 중위 임대료는 2025년 초 기준 약 $2,500에 달했으며 obrag.org, 임대만 해도 상당한 소득이 필요합니다. 그럼에도 불구하고, 대부분의 사람들에게 임대는 구매보다 훨씬 현실적인 선택입니다. 중위 가격 주택을 구매하는 월 비용은 동등한 주택을 임대하는 것보다 약 70% 더 높으며, 이 격차는 역대 최고 수준에 가깝습니다 lao.ca.gov lao.ca.gov. 이 격차로 인해 많은 사람들이 임대 시장에 머물고 있습니다.

구매자 행동: 오늘날의 구매자들은 몇 년 전의 구매 열풍 때보다 훨씬 더 신중하고 계산적으로 행동하고 있습니다. 금리가 높고 경제적 불확실성이 커지면서 일부 구매자들은 일시 중단 버튼을 눌렀습니다. 많은 이들이 구매를 미루거나 매우 까다롭게 선택하며, 좋은 거래가 나올 때까지 기다리고 있습니다. 설문조사에 따르면 인플레이션과 경기침체 우려로 인해 일부 소비자들은 큰 재정 결정을 내리는 데 주저하고 있습니다 alliedschools.com. 현재 시장에 적극적으로 참여하는 이들은 종종 판매자 양보(예: 클로징 비용 지원이나 금리 인하 등)를 요구하고, 주택 감정가가 낮게 나오거나 점검에서 문제가 발견되면 거래를 포기하는 경우도 많습니다. 또한, 가격 협상도 더 치열해져 일부 매물은 저가 제안이 흔해졌습니다. 특히 시장에 오래 남아 있는 매물에서 이런 현상이 두드러집니다. 그렇다고 해도, 상태가 좋고 가격이 적정한 주택은 여전히 경쟁이 치열할 수 있습니다. 진지한 구매자들은 즉시 입주 가능한 인기 지역 주택이 여전히 수요가 많다는 것을 알고 있습니다. 현금 구매자와 투자자들도 여전히 시장에서 중요한 역할을 하고 있으며(최근 분기 기준 캘리포니아 전체 거래의 약 20%가 현금 거래), 고가 주택이나 저평가/문제 있는 부동산 수요를 떠받치고 있습니다.

흥미롭게도, 이주 추세는 누가 주택을 구입하는지에 영향을 미칩니다. 샌디에이고 카운티는 순 국내 순유출(매년 수천 명의 지역 주민들이 더 저렴한 지역으로 떠남)을 겪고 있지만, 이는 국제 이민과 다른 고가 대도시에서의 일부 유입으로 상쇄되고 있습니다 kpbs.org kpbs.org. 2023년 중반부터 2024년 중반까지 약 24,000명이 샌디에이고를 떠나 미국 내 다른 지역으로 이주했지만, 거의 같은 수의 인구가 해외에서 샌디에이고로 이주해 인구 변화는 거의 없었습니다 into kpbs.org. 떠나는 사람들은 주로 더 저렴한 주택을 찾는 중산층 가정이나 은퇴자들(주택 비용이 1순위 이유로 꼽힘)입니다 kpbs.org. 유입되는 이민자와 전입자들은 주로 바이오테크, 의료, 학계, 숙련 기술직 등 산업에서 일자리를 채우는 근로자들로, 초기에는 임차인으로서 새로운 주택 수요를 창출합니다. 본질적으로, 샌디에이고의 주택 수요는 일자리 기반과 라이프스타일의 매력에 의해 유지되고 있으며, 높은 비용으로 인해 일부 오랜 지역 주민들이 떠나더라도 수요는 지속되고 있습니다.

임차인 행동: 임대 시장에서는 2025년에 세입자들이 약간의 안도감을 얻었습니다. 수년간의 급격한 임대료 인상 이후, 임대료 상승률은 연간 약 0–1% 수준으로 정체되었습니다 obrag.org. 신규 아파트 건물의 유입으로 공실률이 약 5%(2021년의 기록적 최저치인 3% 근처에서 상승)로 소폭 증가했습니다 obrag.org obrag.org. 그 결과, 세입자들은 더 많은 프로모션과 양보를 경험하고 있습니다 – 신규 고급 아파트 단지에서 “한 달 무료” 또는 기타 혜택을 제공하여 임차인을 유치하는 것이 일반적이 되었습니다 obrag.org. 세입자들은 특히 고급 아파트 부문에서 약간 더 많은 협상력을 갖게 되었습니다. 많은 이들이 임대 갱신 시 소폭 인상에 동의하거나, 공실이 집주인에게 비용이 된다는 점을 알고 집주인과 협상에 나서고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 전체 임대료는 여전히 역사적 최고치에 가까워 비용 부담이 큽니다: 많은 세입자들이 소득의 권장 비율인 30%를 훨씬 초과하여 주거비를 지불하고 있습니다. 일부 세입자들은 이를 감당하기 위해 룸메이트나 대가족과 함께 거주하기도 합니다. 또한 단독주택 임대에 대한 지속적인 수요도 보입니다 – 주택을 구매할 수 없는 가족들이 좋은 학군의 주택 임대를 선호하는 경향이 있어, 단독주택 임대료가 상당히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 기관 투자자들도 샌디에이고 임대 시장에 일부 진출해 있지만, 저렴한 선벨트 도시들보다는 적은 편입니다 – 그럼에도 불구하고 단독주택을 임대 목적으로 매입한 기관들은 주택 부족으로 임대료 상승세가 느려졌음에도 계속 보유하고 있습니다.

요약하자면, 2025년 샌디에이고의 주택 구매자층은 더 부유하고 위험 회피적으로 기울고 있으며, 임차인 인구는 폭넓고 증가하고 있어 주택을 구매할 수 없는 이들을 흡수하고 있습니다. 두 집단 모두 높은 생활비의 영향을 받고 있으며, 구매자는 더 신중해지거나 외곽으로 이동하고, 임차인은 혜택을 찾거나 주거를 공유하는 방식으로 적응하고 있습니다. 가장 큰 문제는 주거비가 소득을 훨씬 앞질러, 누가 샌디에이고에 남을 수 있고 어떤 방식(소유자 또는 임차인)으로 남을 수 있는지에 대한 어려운 선택을 강요하고 있다는 점입니다.

투자 기회와 위험

샌디에이고의 부동산 시장은 여전히 소규모 임대인부터 대형 기업까지 투자자들을 끌어들이고 있지만, 2025년에는 더 미묘한 환경에서 투자 기회와 위험이 공존합니다:

기회:

강한 임대 수요: 많은 사람들이 내 집 마련이 어려운 상황에서 임대 수요는 견고하며, 임대 시장에서 투자자 수익을 촉진하고 있습니다 alliedschools.com. 임대료는 사상 최고치(중간값 약 $2,500)에 달했고, 성장세는 정체되었지만 공실률(약 5%)은 역사적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다 obrag.org. 이로 인해 입지가 좋은 다세대 주택과 단독주택 임대는 수익을 추구하는 투자자들에게 매력적입니다. 높은 임대료와 낮은 공실률 덕분에 임대인은 특히 젊은 직장인들이 선호하거나 직장 밀집 지역 인근 동네에서 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다. 예를 들어, North Park나 Golden Hill 같은 지역의 듀플렉스나 포플렉스에 투자하면 많은 임차인들이 이 중심지 지역을 선호하고 내 집 마련 대안이 적기 때문에 꾸준한 입주율을 얻을 수 있습니다. 또한, 단기 임대(휴가용 임대)에 대한 수요도 샌디에이고 관광지에서 연중 강세를 보이고 있지만, 현재는 규제로 인해 제한되고 있습니다(아래에서 논의).
“합리적” 가격대 지역과 가치 상승 투자: 비교적 저렴한 하위 시장은 성장 잠재력을 보입니다. Chula Vista, Escondido, San Marcos와 East County 일부 지역은 진입 가격이 낮지만 인구와 일자리 증가가 나타나고 있습니다. 투자자들은 주택 가격과 임대료가 카운티 중간값까지 상승할 여지가 있는 이 지역들에 주목하고 있습니다. 업계 전망에 따르면, 교통이 편리한 주변 도시들(Chula Vista나 Escondido 등)은 계속해서 임차인과 구매자 모두를 끌어들일 것이며, 투자자들에게 주요 해안 지역보다 더 높은 수익률을 제공할 것입니다 alliedschools.com. 수리 필요 주택이나 노후 주택에도 기회가 있습니다: 가치 상승 투자자들은 오래된 주택을 리모델링해 프리미엄 가격에 재판매하거나 임대할 수 있습니다. 샌디에이고의 주택 재고가 노후화(1960~1980년대 주택 다수)됨에 따라, 주택을 현대화하면 가치를 높일 수 있습니다. 핵심은 상승세를 타는 동네, 예를 들어 Vista나 Lemon Grove처럼 개선이 신규 수요와 맞물리는 지역을 공략하는 것입니다.
부속 주거 단위(ADUs): 캘리포니아의 친주택 법률로 인해 단독주택 부지에 ADU(그라니 플랫, 별채)를 추가하는 것이 더 쉬워졌으며, 샌디에이고 카운티는 이를 주택 공급을 늘리는 방법으로 적극 도입하고 있습니다. 투자자와 주택 소유자 모두 임대 수익을 위해 ADU를 건설하며 이익을 얻고 있습니다. ADU를 추가하면 투자 부동산의 수익률이 크게 높아질 수 있습니다. 뒷마당 별채는 위치에 따라 월 $1,500~$2,500에 임대될 수 있어 현금 흐름을 강화합니다. 시에서는 사전 승인된 ADU 설계도와 인센티브까지 마련했습니다. 이는 소규모 투자자에게 절호의 기회입니다. 중도심 지역의 대지 넓은 주택을 구입해 ADU를 한두 채 추가하는 것입니다. 높은 임대료 수준을 감안하면 수익이 클 수 있고, 이런 유닛에 대한 임차인 수요(주로 인기 주거지역에서)가 높습니다. ADU는 또한 우호적인 규제(대중교통 인근 별도 주차장 불필요, 인허가 간소화) 혜택도 받습니다 definesdre.com.
장기 가치 상승: 단기 변동에도 불구하고, 샌디에이고 부동산은 토지의 한정성과 꾸준한 수요로 인해 역사적으로 장기적으로 강한 가치 상승을 보여왔습니다. 장기적인 시각을 가진 투자자들은 지속적인 자본 성장을 기대합니다. 이 지역의 매력(기후, 해안선, 다각화된 경제)으로 인해 부동산 가치는 앞으로도 완만하지만 상승세를 이어갈 것으로 보입니다. 현재 전망에 따르면 향후 몇 년간 연 3~5%의 주택 가격 상승이 예상됩니다 alliedschools.com, 최근의 두 자릿수 상승률보다는 낮은 수치입니다. 이러한 꾸준한 성장과 임대 수익이 결합되면, 매수 후 보유 전략의 투자자에게 매력적인 총수익을 제공할 수 있습니다. 또한 샌디에이고 시장은 일부 기술 중심 지역보다 변동성이 적어, 급락보다는 완만한 둔화를 보이는 경향이 있어 장기 보유자에게 어느 정도 안전성을 제공합니다.

위험 요소:

높은 진입 비용 & 이자율: 현재 투자자에게 가장 큰 장벽은 높은 매입 및 금융 비용입니다. 주택 가격이 거의 100만 달러에 달해 많은 초기 자금과 대출이 필요합니다. 투자용 부동산 대출은 일반적으로 더 높은 금리(그리고 기존 주택 소유자들이 확보한 저금리 재융자도 불가)로 제공되어 수익 계산이 쉽지 않습니다. 7% 이상의 금융 비용은 현금 흐름을 크게 잠식합니다. 상당한 현금 투입이나 할인 매입이 아니면 많은 부동산이 수익을 내기 어렵습니다. 이자율 위험도 중요합니다. 금리가 더 오르거나 높은 수준이 유지된다면, 레버리지가 큰 투자자는 현금 흐름이 거의 없거나 마이너스가 될 수 있습니다. 또한 높은 가격은 가격 조정의 가능성도 높입니다. 공급 부족으로 심각한 폭락은 가능성이 낮지만, 경기 침체가 오면 가치가 더 하락할 수 있습니다. 투자자는 단기적인 평가 하락에도 버틸 준비가 되어 있어야 합니다.
규제 및 입법 리스크: 규제 환경은 투자자들에게 복합적인 양상을 보입니다. 한편으로는 주택 공급을 촉진하는 법률(ADU 규정, 단독주택 부지에서 듀플렉스 전환을 허용하는 SB 9 등)이 기회를 창출할 수 있습니다. 반면, 새로운 제약도 있습니다. 샌디에이고의 단기 임대 조례가 2023년에 시행되어, 전체 주택형 휴가 임대를 도시 주택의 1%(약 5,400세대)로 제한하고 추첨 기반의 라이선스를 요구하게 되었습니다 truvi.com. 이로 인해 에어비앤비와 같은 단기 임대 투자가 크게 위축되었으며, 이전에 수익성이 높았던 많은 휴가 임대(특히 미션 비치 및 해안 지역)는 허가를 잃게 되어, 해당 지역에서 단기 임대 수익을 기대했던 투자자들의 부동산 가치에 영향을 미쳤습니다 truvi.com truvi.com. 또한, 캘리포니아의 임차인 친화적 법률(정당한 사유 없는 퇴거 금지, AB 1482에 따른 연간 임대료 인상 상한 약 10%)은 공격적인 임대료 인상을 제한합니다. 주 전역의 임대료 상한(5%+CPI, 최대 약 10%)은 0.8% 임대료 상승 환경에서는 크게 제약이 되지 않았지만 obrag.org, 인플레이션이 급등하거나 시세보다 낮은 임대료를 시세로 올리려는 경우 수익률에 타격을 줄 수 있습니다. 향후 입법도 리스크입니다 – 캘리포니아에서는 더 엄격한 임대료 규제, 공실세, 신규 주택세 등에 대한 논의가 끊임없이 이어지고 있습니다. 투자자들은 수익성에 영향을 줄 수 있는 정책 변화에 항상 주의를 기울여야 합니다.
경제 및 시장 주기: 샌디에이고의 경제는 다양하지만, 경기 침체에 완전히 면역이 있는 것은 아닙니다. 더 광범위한 경기 침체—특히 관광, 국방 지출, 기술/바이오테크 분야에 타격이 있을 경우—는 실업률을 높이고 주택 수요를 줄일 수 있습니다. 이미 일자리 증가율은 둔화되었습니다(2024년 기준 EDC 데이터에 따르면 +0.5%에 불과) axios.com, 그리고 일부 고소득 산업(생명과학, 제조업 등)은 2024년 말에 일자리 손실을 겪었습니다 axios.com. 만약 2025~2026년에 경기 침체가 발생한다면, 임대료는 더 약세를 보이고 공실률은 증가할 수 있습니다. 일부 임차인들이 함께 거주하거나 지역을 떠날 수 있기 때문입니다. 특히 오피스와 리테일 상업용 부동산 소유주들은 장기 공실 위험과 임대료 하락 압력에 직면할 수 있습니다. 기업들이 계속 구조조정을 한다면 더욱 그렇습니다. 부동산 투자자들은 이러한 경기 순환적 위험을 반드시 고려해야 하며, 지속적인 성장을 당연하게 여겨서는 안 됩니다. 예를 들어, 앞서 언급한 생명과학 오피스 공급 과잉은 경고의 사례입니다. 개발업자들이 끝없는 바이오테크 성장만을 기대하며 과도하게 건설했고, 현재는 공실률이 높습니다. 지금 실험실 빌딩이나 오피스 콘도를 소유한 투자자는 임차인을 찾거나 부채를 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 시장이 균형을 되찾을 때까지 해당 부문에서는 신중함이 필요합니다.
기후 및 환경적 위험: 더 미묘한 장기적 위험은 기후 변화와 환경 규제입니다. 샌디에이고의 해안 및 협곡 지역은 산불, 홍수(특히 해수면 상승 시), 지진 활동의 위험이 있습니다. 산불 위험이 높은 내륙 지역의 부동산은 보험료가 급등하거나 보험 가입 자체가 어려워질 수 있습니다—캘리포니아 보험사들은 최근 산불 손실 이후 신중해졌습니다. 해안가 부동산은 침식이나 더 엄격한 건축 규제를 마주할 수 있습니다. 이러한 위험이 아직 자산 가치에 실질적으로 영향을 미치진 않았지만, 투자자들은 실사 과정에서 반드시 고려해야 합니다(예: 산불 위험 구역 확인, 적절한 보험 가입, 향후 공시 요건 고려 등).

요약하자면, 샌디에이고는 여러 면에서 여전히 ‘투자자 친화적 시장’이며, 견고한 임대 시장 기초와 장기 성장 동력을 갖추고 있습니다. 하지만 2020년대 초반의 무한 경쟁과 달리, 2025년 시장은 더 많은 면밀한 검토와 선별을 요구합니다. 투자자들은 높은 금리 환경에서 수익성이 맞는지 꼼꼼히 따져야 하고, 단기 임대 제한과 같은 새로운 규정도 숙지해야 하며, 단기적 가격 변동성에도 대비해야 합니다. 수요가 높은 입지에 집중하거나 개발(ADU, 리노베이션 등)로 가치를 더하는 등 현명하게 매수하는 이들은 샌디에이고에서 여전히 좋은 기회를 찾을 수 있습니다. 이 지역의 지속적인 매력과 제한된 공급을 감안할 때, 잘 선택된 부동산 투자는 장기적으로 수익을 낼 가능성이 높지만, 현재의 위험을 현명하게 관리해야 합니다.

가격 및 매물 전망

앞으로 대부분의 분석가들은 샌디에이고의 주택 시장이 안정적이거나 성장세를 유지할 것으로 예측하고 있습니다(큰 경제적 충격이 없는 한). 다음은 가격, 매물, 전반적 시장 상황에 대한 주요 전망과 기대치입니다:

주택 가격 전망: 지난 몇 년간의 롤러코스터와 달리, 샌디에이고 주택 가격은 완만하고 꾸준한 성장을 보일 것으로 예상됩니다. 부동산 중개인과 경제학자들의 합의된 전망에 따르면, 2025년과 2026년까지 연간 3%에서 5% 정도의 상승이 예상됩니다 alliedschools.com. 이는 시장이 새로운 균형점을 찾고 있음을 반영하는데, 공급 개선과 높은 모기지 금리가 가격 상승을 억제하지만, 지속적인 수요와 장기적인 주택 건설 부족이 큰 하락을 막고 있습니다. 예를 들어, Zillow의 모델은 샌디에이고가 2025년에 미국 내에서 더 “경쟁력 있는” 시장 중 하나가 될 것으로 예상하며, 가격 상승률에서 미국 평균을 능가할 가능성이 높다고 봅니다 axios.com. 그러나 두 자릿수 연간 상승률의 시대는 당분간 끝난 것으로 보입니다. 만약 2025년 말이나 2026년에 금리가 점진적으로 하락한다면(많은 이들이 2026년까지 30년 만기 모기지 금리가 5~6%대로 내려갈 것으로 예상), 구매력이 개선되면서 실제로 가격 상승이 다시 촉진될 수 있습니다. 반대로, 금리가 더 오랜 기간 높게 유지된다면, 가격 상승은 전망치의 하단에 머물거나 일시적으로 정체될 수 있습니다. 특히, 샌디에이고에서 가격 폭락을 예측하는 신뢰할 만한 전망은 없습니다. 심각한 주택 공급 부족이 가격 하락의 바닥을 형성하고 있기 때문입니다. 경제 상황이 악화되더라도, 가격 하락은 (몇 퍼센트 수준의) 완만하고 단기적일 것으로 예상되며, 이는 캘리포니아의 지속적인 주택 부족 상황 때문입니다.
재고 및 신규 건설: 재고는 향후 몇 년 동안 점진적으로 확대될 것으로 예상되지만, 이상적인 수준에는 미치지 못할 가능성이 높습니다. 샌디에이고는 2022~2024년에 주택 건설을 본격적으로 시작했으며, 그 모멘텀은 2025년까지 이어집니다. 샌디에이고 시는 2024년에 약 8,500채의 신규 주택을 허가했으며, 2023년에는 거의 10,000채를 허가했습니다 insidesandiego.org – 수십 년 만에 가장 높은 수치 중 하나입니다. 시장실 특별 신속 프로그램을 통해 진행 중인 약 3,500가구의 주택이 파이프라인에 있는 것으로 추정됩니다 insidesandiego.org. 또한, 2025년에는 카운티 전역에 약 4,000세대의 신규 아파트가 개장할 예정입니다(2024년과 비슷한 수준) obrag.org. 이러한 꾸준한 공급 증가, 특히 다가구 주택의 증가는 극심한 가격 및 임대료 상승을 억제하는 데 도움이 될 것입니다. 하지만, 진정으로 균형 잡힌 시장에 도달하려면 시간이 걸릴 것입니다. 분석가들은 재고가 팬데믹 이전(2018~2019년) 수준에 도달하는 시점을 이르면 2026년 말로 보고 있습니다 alliedschools.com. 그때쯤이면 일부 대형 개발 프로젝트(스포츠 아레나/미드웨이 지구의 잠재적 재개발, SDSU 미션밸리 캠퍼스 주택 등)도 신규 주택 공급에 기여할 수 있습니다. 샌디에이고의 건설 파이프라인은 여전히 가득 차 있지만, 인력 부족, 높은 자재비, 님비(NIMBY) 반대와 같은 문제로 인해 모든 계획된 프로젝트가 예정대로 완공되지는 않을 것입니다. 전반적으로 재고가 소폭 증가해 일부 압박이 완화될 것으로 기대되지만, 공급 과잉 수준까지는 아닐 것입니다.
판매량 및 시장 균형: 시장이 조정됨에 따라 2025년 하반기부터 2026년까지 주택 판매량이 소폭 증가할 것으로 예상됩니다. 캘리포니아 부동산 중개인 협회는 2025년 중반에 주택 시장 심리가 개선되었다고 언급했으며, 연말에 판매가 반등할 수 있다고 제안했습니다 patch.com. 많은 잠재적 구매자들이 지난 1년간 관망했으며, 만약 금리가 하락하거나 심리적으로라도 안정된다면 일부 수요가 다시 시장에 진입할 것입니다. 마찬가지로, 판매를 미뤘던 일부 주택 소유자들도 가격이 견고하게 유지되는 것을 본다면 마침내 집을 내놓을 수 있습니다. 이는 거래 활동의 점진적인 증가를 시사합니다. 우리는 점점 더 균형 잡힌 시장으로 이동하고 있는 것으로 보입니다. 즉, 극심한 판매자 우위 시장도, 구매자 우위 시장도 아닌 그 중간 어딘가라는 뜻입니다. 실질적으로, 2025년과 2026년은 매물의 시장 체류 기간이 길어지고(특히 고가 주택의 경우 몇 주가 아닌 몇 달), 오래된 매물에 대한 가격 인하가 더 많아지며, 반면 인기 지역의 적정가 매물은 여전히 빠르게 팔리는 양상이 특징이 될 수 있습니다. 중개인들은 이를 건강한 정상화라고 설명합니다. 과열 이후 시장이 보다 전형적인 계절적·순환적 패턴을 보이고 있다는 의미입니다. 구매자는 더 많은 선택지를 갖게 되고, 판매자는 가격 책정에 있어 현실적이어야 할 것입니다. 2025년 8월 기준 샌디에이고의 시장 행동 지수(Market Action Index)는 약 42(현지 데이터 기준)였습니다 youtube.com redfin.com. 이는 약간 판매자에게 유리한 시장임을 나타냅니다(중립 지수는 보통 약 30). 앞으로 이 지수는 40±5 범위에서 유지될 것으로 예상되며, 이는 공급 부족으로 인한 약간의 판매자 우위는 있지만 2021년(일부 달에는 80을 넘었음)만큼 극단적이지는 않음을 반영합니다.
임대료 및 임대 시장: 임차인들에게 임대료 전망은 조심스럽게 낙관적입니다. 수천 개의 신규 아파트가 공급되고 공실률이 소폭 상승하면서 임대료 인상은 멈췄습니다. CoStar는 샌디에이고의 임대료가 2026년부터 완만하게 다시 오를 것으로 예상하며, 이는 역사적 평균(~연 3-4%)과 대체로 일치합니다 obrag.org. 2024~2025년에는 시장이 신규 공급을 소화하면서 임대료 상승률이 매우 낮은 수준(0~2%)에 머물 수 있습니다. 특히, 개발업자들은 자금 조달 비용 상승과 현재 임대료 둔화로 인해 2025년 신규 다가구 주택 착공을 줄였습니다 obrag.org obrag.org. 이는 2025년 신규 공급 이후 2027년에는 신규 물량이 잠시 줄어들 수 있음을 시사하며, 다시 시장이 타이트해질 가능성이 있습니다. 따라서 임차인들은 지금 더 많은 협상력을 누릴 수 있는 시기를 맞이했지만, 수요가 높은 샌디에이고의 장기 임대료 추세는 여전히 상승세입니다. 임대인/투자자 입장에서는 단기적으로는 양보를 제공하고 임대료가 정체되는 위험이 있지만, 장기적으로는 현재 신규 물량이 소화된 후에도 강한 임대 수요와 성장세가 지속될 것으로 전망됩니다.
경제적 변수: 모든 전망은 큰 충격이 없다는 전제하에 이루어집니다. 한 가지 변수는 더 넓은 경제 상황입니다. 만약 미국이 2025년 말 경기 침체에 진입한다면, 주택 수요가 일시적으로 약화될 수 있습니다. 샌디에이고의 실업률은 2025년 중반 약 4.9%로 상승했으며 kpbs.org, 추가적인 일자리 감소(특히 고임금 부문)는 구매력과 소비자 신뢰를 떨어뜨릴 수 있습니다. 또 다른 변수는 금리 정책입니다. 만약 인플레이션이 다시 상승하고 모기지 금리가 7.5%를 넘는 수준으로 오래 유지된다면, 예상보다 수요가 더 억제되고 가격에 약간의 하락 압력이 가해질 수 있습니다. 반대로, 연준이 2024~25년에 예상보다 더 빠르게 금리를 인하한다면, 모기지 금리가 하락해 대규모로 매수자들이 다시 활기를 띨 수 있고, 가격이 다시 급등할 수 있습니다. 가장 가능성 높은 시나리오는, 소득이 오르고 금리가 점진적으로 하락하면서 점차적으로 주택 구매 여력이 개선되고, 그 결과 지속 가능한 수준의 거래와 가격 상승이 이루어지는 것입니다.

요약하자면, 앞으로 몇 년간 샌디에이고의 부동산 시장은 안정성과 점진적 조정이 특징이 될 것으로 예상됩니다: 급격한 상승이나 하락이 아닌 완만한 가격 상승, 천천히 증가하는 공급과 선택지, 그리고 여전히 비싸지만 통제 불능으로 치솟지는 않는 임대 시장이 그것입니다. 샌디에이고에 살고 싶어하는 사람은 많지만 주택 공급이 제한적인 근본적인 불일치는 시장에 하방 경직성을 계속 제공할 것입니다. 한 주택 전망 보고서에 따르면, 샌디에이고의 높은 선호도와 제한된 토지로 인해 성장세가 더 이상 매우 높지 않더라도 많은 시장을 능가할 것으로 보입니다 axios.com axios.com. 예기치 못한 위기가 없는 한, “새로운 정상”은 여전히 기존 소유자(주택 소유자)에게 유리하지만 점차적으로 더 많은 신규 유입자를 추가 공급으로 환영하려는, 더 차분하고 균형 잡힌 시장입니다.

건설 및 개발 파이프라인

(어느 정도의) 건설 붐: 주택 위기에 대응하여 샌디에이고는 신규 주택, 특히 아파트와 타운홈 건설을 가속화해 왔습니다. 2018~2024년 동안 이 지역은 상당한 수의 주택을 추가했으며, 이 추세는 2025년까지도 이어집니다. 샌디에이고 시는 개발을 장려하는 정책 변화(다음 섹션에서 논의) 덕분에 카운티 내에서 가장 많은 신규 주택 허가를 기록했습니다 planetizen.com. 인상적으로도, 출라 비스타는 신규 건설에서 주역으로, 2018년부터 2024년까지 인구 1,000명당 약 38개의 신규 주택을 허가하여 카운티 내 1인당 기준으로 가장 많았습니다 planetizen.com planetizen.com. 이는 인구 1,000명당 약 10가구만 허가해 뒤처진 엘카혼 같은 소도시와 대조적입니다 planetizen.com planetizen.com. 결론적으로, 건설은 특정 성장 친화적 관할구역(출라 비스타, 샌디에이고 시, 노스 카운티 일부)에 집중되어 있고, 다른 지역은 거의 기여하지 않고 있습니다.

주택 유형: 최근 신축 주택의 대다수는 다세대주택입니다. 최근 몇 년간 카운티에서 신축된 모든 주택의 약 60%가 아파트 또는 콘도였습니다 voiceofsandiego.org. 예를 들어, Chula Vista의 집계에 따르면, 신규 주택의 56%가 5세대 이상(아파트/콘도) 단지에 있었고, 약 9%는 ADU, 약 24%는 단독주택이었습니다 planetizen.com. 이처럼 다세대 건설에 치우친 것은 의도적인 것으로, 토지가 제한된 지역에서 가장 효율적으로 주택을 늘릴 수 있는 방법이기 때문입니다. 2025년에 완공 예정인 대표적인 프로젝트로는 Alexan Camellia(Kearny Mesa의 Convoy District에 위치한 531세대 단지) obrag.org, 그리고 다운타운, Mission Valley, 교통축을 따라 들어서는 다양한 중층 주거 건물이 있습니다. 2025년 말까지 샌디에이고 카운티 전역에 약 3,500~4,000세대의 신규 아파트가 입주할 것으로 예상됩니다 obrag.org obrag.org, 이는 2022~2024년 연간 총계와 비슷한 수준입니다. 또한 기지 인근의 군인 주택 확장, UCSD와 SDSU 인근의 학생 주택 프로젝트, Otay Ranch, San Marcos 등 외곽 지역의 일부 마스터플랜 커뮤니티 주택 공급도 주목할 만합니다.

저렴한 주택 vs 시세 주택: 지속적인 문제는 대부분의 신규 개발이 시세 또는 고급 수준으로 가격이 책정되어 중산층이나 저소득층 주민들에게 진정으로 “저렴한” 주택이 아니라는 점입니다. 한 분석에 따르면 최근 샌디에이고 카운티에서 새로 지어진 주택의 약 78%가 중상위 소득 구매자/임차인을 대상으로 했습니다 planetizen.com. 소유권 제한이 있는 저렴한 주택은 극히 일부에 불과합니다. 예를 들어, 2024년 샌디에이고 다운타운에서 신축된 약 1,894가구 중 저소득 가구를 위한 저렴한 주택은 174가구(9%)에 불과했습니다 10news.com. 높은 건설비(노동, 자재, 토지)와 각종 수수료로 인해 개발업자들은 프로젝트의 수지를 맞추기 위해 보통 높은 임대료/분양가를 책정해야 합니다. 그 결과, 신규 고급 아파트는 종종 원룸 기준 월 임대료가 $3,000를 넘게 시작하는데, 관찰자들은 “이것이 직접적으로 저렴한 주택 위기를 해결하지 못한다”고 지적합니다 obrag.org. 이를 해결하기 위해 시와 카운티는 저렴한 주택 개발을 보조하는 프로그램을 운영하고 있습니다. 예를 들어, “Bridge to Home” 프로그램은 파트너십을 통해 약 2,000가구의 저렴한 주택을 조성하는 데 9천만 달러를 투자했습니다 insidesandiego.org. 100% 저렴한 주택 프로젝트(대개 비영리단체나 샌디에이고 주택위원회 주도)도 여러 건 추진 중이지만, 이들 사업은 대체로 소규모(한 번에 수십 가구 수준)입니다.

주요 개발 및 인프라: 주택 외에도 샌디에이고의 부동산 지형을 바꿀 중요한 개발 프로젝트들이 있습니다:

해군 정보전(NAVWAR) 재개발은 올드타운 인근에서 진행되는 대규모 프로젝트로, 수천 가구의 복합용도 주택이 포함될 수 있습니다(연방 승인 대기 중).
스포츠 아레나/미드웨이 지구 재개발은 지역의 30피트 높이 제한이 해제된 후 현재 기획 단계에 있습니다. 경쟁 제안들은 새로운 아레나와 최대 4,000가구의 주택, 상업시설, 공원을 구상하고 있습니다. 2025년에 인허가가 나면 2026~27년 착공이 가능할 전망입니다.
SDSU 미션밸리: 샌디에이고 주립대의 미션밸리 스타디움 부지 확장 공사가 진행 중입니다. 강변 공원, 캠퍼스 건물, 4,600가구(학생, 저렴한 주택, 시세 주택 혼합)가 2020년대 후반까지 단계적으로 공급될 예정입니다. 이는 새로운 도시형 마을을 조성하고 학생 주택난을 완화할 것입니다.
University City/UTC 재개발: 트롤리(미드코스트 라인)가 UTC까지 연장되면서 역 근처에 여러 프로젝트가 진행 중입니다 – 고층 아파트, 새로운 연구소 건물 등 – UTC 지역에 사실상 밀집된 “제2의 다운타운”이 조성되고 있습니다. 2024년 University City 커뮤니티 계획 업데이트로 허용 밀도가 크게 증가했습니다 insidesandiego.org.
국경 간 인프라: 오랫동안 구상되어 온 국경 간 티후아나 공항 터미널(CBX)이 인근 호텔 및 주차장 개발을 촉진했습니다. 또한, 오타이 메사(Otay Mesa)의 두 번째 국경 검문소가 건설 중으로, 완공 시 산업 및 물류 부동산이 활성화될 수 있으며(국경을 오가는 통근자를 위한 노동자 주택도 더 허용될 가능성 있음)

건설 전망: 샌디에이고의 건설업자들은 신중한 낙관론을 보이지만, 여러 난관도 마주하고 있습니다. 금리 상승으로 건설 대출이 더 비싸지고 프로젝트가 지연될 수 있습니다. 자재비도 여전히 높고(철강/목재 관세로 비용이 추가됨) obrag.org obrag.org. 건설업계의 인력 부족도 제약 요인입니다 – 일거리는 많지만 일할 사람이 부족해 일정이 지연될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 개발업자들은 억눌린 수요가 있음을 알고 있습니다. 일부는 경제 상황이 나아질 때까지 토지를 확보해두고 있지만, 많은 이들이 주택 공급에 대한 공공의 압력과 인센티브(일부를 저렴하게 제공하면 추가 유닛을 허용하는 캘리포니아의 밀도 보너스법 등) 덕분에 프로젝트를 진행 중입니다. 특히, 이 지역의 주택 목표(주 정부의 의무) 2021-2029년은 매우 공격적이며, 일부 보고에 따르면 샌디에이고 카운티는 실제로 현재 허가 추세가 이어진다면 2029년까지 주정부 주택 목표를 약 4,500가구 초과 달성할 것으로 보입니다 timesofsandiego.com. 이는 긍정적인 이정표가 될 수 있지만, 그 목표 자체가 수요에 비해 여전히 부족할 수 있습니다.

요약하자면, 샌디에이고의 개발 파이프라인은 매우 활발합니다. 특히 다가구 주택 분야에서 두드러집니다. 신규 주택이 수년 만에 가장 빠른 속도로 공급되고 있어 점차 공급난이 완화되고 있습니다. 하지만 대부분의 신규 유닛은 시세 수준으로 저렴하지 않아, 공급만으로는 주거비 위기가 해결되지 않습니다. 정책 개혁부터 민관 협력까지 다양한 노력이 건설을 더욱 촉진하고 있으며, 더 많은 저렴 주택과 “미싱 미들” 주택(타운홈, ADU, 듀플렉스 등) 공급도 목표로 하고 있습니다. 이러한 노력이 지속된다면, 샌디에이고는 장기적으로 주택 공급과 수요의 격차를 점차 해소할 수 있을 것이며, 이는 시장의 장기적 안정성에 중요한 요소입니다.

부동산에 영향을 미치는 정책 및 규제 변화

과거 몇 년 동안, 주 및 지방 차원의 입법 및 규제 변화는 샌디에이고의 부동산 환경에 상당한 영향을 미쳤습니다. 정책 입안자들은 주택 위기를 해결하고, 개발을 장려하며, 세입자를 보호하고, 지역사회의 우려를 균형 있게 다루기 위해 노력하고 있습니다. 주요 변화와 그 영향은 다음과 같습니다:

주택 밀도 및 용도지역 개혁: 캘리포니아는 배타적 용도지역을 무력화하고 주택 건설을 촉진하기 위해 여러 법률을 제정했습니다. SB 9(2022년 시행)은 대부분의 단독주택 부지를 분할하거나 최대 4가구(듀플렉스/트리플렉스)까지 개발할 수 있도록 허용합니다. 이는 이전에 한 필지당 한 채만 허용되던 지역의 용도지역을 사실상 상향 조정한 것입니다. 샌디에이고는 SB 9을 적극적으로 수용했으며, 시에서는 참여를 장려하기 위해 일부 수수료까지 면제했습니다. 다만, 현재까지 그 영향은 미미하며(수백 건의 SB 9 프로젝트) 그쳤습니다. 이와 유사하게, 부속 주거 단위(ADU) 법률도 강화되어(AB 68 등), 도시는 최소한의 행정 절차로 뒷마당 별채나 차고 개조를 승인해야 합니다. 샌디에이고는 이에 맞춰 지역 조례를 개정했고, 앞서 언급했듯 ADU 허가가 급증했습니다(최근 몇 년간 신규 주택의 약 9%가 ADU) planetizen.com. 시는 또한 “Complete Communities” 및 “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org와 같은 혁신적인 프로그램을 도입하여, 대중교통 인근이나 저소득층 주택이 포함된 프로젝트에 대해 용적률 보너스와 인허가 간소화를 제공합니다. 예를 들어, Complete Communities는 개발자가 일부 저소득층 주택을 포함하고 지역 편의시설에 기여할 경우, 기존보다 더 많은 유닛을 지을 수 있도록 허용합니다 insidesandiego.org. 이러한 용도지역 개혁은 대중교통 접근성이 좋은 지역에서 소규모 인필 개발 및 아파트 제안이 증가하는 등 가시적인 성과를 내기 시작했습니다. 구체적인 사례로, 엔시니타스(샌디에이고 북쪽)는 오랜 저항 끝에 주정부에 의해 용도지역 완화를 강제당했으며, 이후 주택 의무 할당을 충족하기 위해 고밀도 프로젝트를 승인했습니다 planetizen.com.
허가 간소화: 토드 글로리아 시장 아래 샌디에이고 시 정부는 주택 승인 절차 간소화를 우선 과제로 삼고 있습니다. 저렴한 주택 신속 처리 프로그램과 “Permit Now”와 같은 이니셔티브는 자격을 갖춘 프로젝트의 처리 속도를 높였습니다 insidesandiego.org. 시는 심지어 모든 대중교통 인근 주택 프로젝트를 30일 이내에 심사하는 프로그램(“Complete Communities Now”)도 마련했습니다 insidesandiego.org. 추가로, 시는 신속 심사와 일부 건축 도면에 대한 자체 인증까지 제공합니다 insidesandiego.org. 이러한 조치들은 주택 건설에 악명 높던 지연을 줄이고 있습니다. 주 정부도 지원에 나섰습니다: CEQA(캘리포니아 환경 품질법) 면제가 도심 주택에 확대 적용되었고, AB 2011(2023년 시행)은 상업용 용지에 주택을 신속하게 승인할 수 있도록 허용합니다. 곧 샌디에이고의 오래된 스트립몰이나 오피스 파크가 AB 2011 조항에 따라 주택으로 재개발되는 모습을 볼 수 있을 것입니다. 이 조항은 일부 지역 통제를 우회하고 노동 기준을 갖춘 권리 기반 건설을 허용합니다. 이러한 규제 변화들은 집값 상승을 막으려는 NIMBY(지역 이기주의) 방해에서 친주택 정책으로 균형을 옮기려는 시도입니다.
단기 임대 규제: 앞서 언급했듯이, 주요 지역 규제 변화 중 하나는 샌디에이고의 단기 휴가 임대 단속이었습니다. 2023년 5월부터 시행된 단기 주거 점유(STRO) 조례에 따라, 30일 미만으로 전체 주택을 단기 임대하는 모든 사람은 시에서 면허를 받아야 합니다. 중요한 점은, 시가 이 면허를 주택 재고의 1%(약 5,400세대)로 제한했으며, 미션 비치에는 별도로 약 0.75%의 주택에 추가 할당이 있었습니다 truvi.com. 이로 인해 단기 임대 시장은 즉시 축소되었고, 2023년 말까지 시는 면허가 없는 7,000건 이상의 불법 휴가 임대를 정리했습니다 lajolla.ca nbcsandiego.com. 그 영향으로, 에어비앤비를 운영하던 일부 투자자들은 장기 임대로 전환하거나 부동산을 매각했습니다. 단기 임대가 많았던 미션 비치는 많은 임대 주택이 시장에 나오면서 부동산 가치와 거래 활동이 조정되었습니다. 면허의 양도 불가(새 소유자가 판매자로부터 STR 면허를 승계할 수 없음) 역시 STR 비중이 높은 부동산의 매력을 떨어뜨렸습니다 truvi.com. 이 조례는 파티 하우스에 대한 지역 사회의 불만과 에어비앤비가 주택 공급을 줄인다는 인식에 대응한 것입니다. 전체 시장으로 보면, 이 조치로 일부 콘도와 주택이 장기 임대 또는 소유 시장으로 돌아가 주택 공급에 약간의 숨통이 트였습니다. 이제 투자자들은 샌디에이고의 입장을 분명히 알게 되었습니다: 단기 임대는 허용되지만 매우 엄격히 제한된다는 점 – 이로 인해 신규 투자는 전통적 임대 쪽으로 더 많이 유도되고 있습니다.
세입자 보호 및 임대료 상한제: 캘리포니아는 2020년에 주 전역에 AB 1482를 시행하여, 대부분의 15년 이상 된 다가구 주택의 임대료 인상률을 5%+CPI(최근 고인플레이션 시기에는 약 8~10%)로 제한하고, 퇴거 시 정당한 사유를 요구합니다. 샌디에이고도 이를 준수하고 있으며, 샌디에이고 자체적으로 더 엄격한 지역 임대료 규제는 없지만, 주법이 실질적으로 임대인이 연간 임대료를 올릴 수 있는 상한선을 정해두었습니다. 2023~2025년 시장 임대료가 약 0~3%만 상승했기 때문에, 최근에는 이 상한선이 실제로 적용되지 않았습니다obrag.org. 하지만 이 법은 세입자에게 극단적인 임대료 인상으로부터 안전장치를 제공합니다. 2022~2023년 임대료가 급등하던 시기에는, 많은 샌디에이고 세입자들이 실제로 이 법 덕분에 약 10%를 초과하는 인상으로부터 보호받았습니다. 또한, 코로나 기간 동안 퇴거 보호가 강화되었고 일부는 연장되었습니다. 예를 들어, 무과실 퇴거 시 이주 지원금이 필요합니다. 시와 카운티는 (법률상담권이나 더 엄격한 정당사유 규정 등) 더 강력한 세입자 보호 조례도 논의했으나, 현재는 주법을 넘는 추가 조례는 시행되지 않았습니다. 투자자와 부동산 관리업자들은 이러한 규정에 적응해야 했으며, 이는 더 많은 준수 의무와 공격적인 임대 전략의 제한을 가져왔습니다.
개발 부담금 및 인센티브: 샌디에이고는 인프라 자금 조성을 위한 부담금과 건설 위축 방지 사이의 균형을 시도해왔습니다. 시는 2020년에 포함주택제 요건을 개정하여, 대부분의 신규 주거 프로젝트에 10% 이상의 저소득층 주택을 포함하거나 대체 부담금을 납부하도록 했습니다. 일부 개발업자는 용적률 보너스를 받기 위해 저소득층 주택을 포함하는 방식을 선택합니다. ADU(부속주택) 및 일부 소규모 프로젝트에는 부담금 감면도 있습니다. Housing Action Package 2.0에서는 주차 요건 완화, 대중교통 인근의 높이 제한 완화 등으로 가구당 건설비를 낮추는 방안을 모색했습니다insidesandiego.org. 주정부의 빌더스 레미디(주택계획 미이행 도시에서 개발업자가 지역 용도제한을 우회할 수 있는 제도)는 샌디에이고 시에서는 주택계획 의무를 잘 이행해왔기 때문에 적용된 적이 없습니다(예: 일부 LA 도시와 달리). 그러나 SD 카운티 내 일부 소규모 도시는 주택계획이 미흡해 빌더스 레미디 프로젝트(저소득 기준 충족 시 지역 용도제한 무시 가능)에 직면할 수 있습니다. 이 위협은 도시들이 더 많은 주택을 위한 용도제한 준수를 유도합니다.
재산세 이전: 캘리포니아의 Proposition 19(2021)은 55세 이상 고령 주택 소유자가 최대 3회까지 주 전역 어디든 낮은 재산세 기준을 새 집으로 이전할 수 있도록 허용했습니다. 이로 인해 샌디에이고의 일부 은퇴자들이 큰 세금 부담 없이 다운사이징할 수 있었고, 잠재적으로 더 큰 주택의 매물이 젊은 가족에게 풀릴 수 있었습니다. 정확한 수치는 어렵지만, Prop 19는 Prop 13으로 인해 새 집으로 옮기기 어려웠던 시니어들의 2022~2025년 매물 증가에 일부 기여한 것으로 보입니다. 이동성 측면에서 작지만 긍정적인 요인입니다.
인프라 및 교통 투자: 정책은 단순히 주택법만을 의미하지 않습니다 – 인프라 결정도 부동산에 영향을 미칩니다. 샌디에이고의 지속적인 대중교통 중심 개발 추진은 Mid-Coast 트롤리 연장선(2021년 개통)과 SANDAG의 2021년 지역 교통 계획(더 많은 대중교통 노선을 구상하지만, 자금 조달은 논란이 있음)으로 뒷받침되고 있습니다. 시는 또한 Pure Water 프로젝트(수자원 인프라 개선) universitycitynews.org 및 공원 개선과 같은 분야에도 투자하고 있습니다. 더 나은 대중교통과 편의시설은 특정 동네를 개발에 더 매력적으로 만들 수 있습니다(예: Old Town에서 UTC까지 새 트롤리 노선 역을 따라 새 아파트가 들어서는 현상).

요약하자면, 샌디에이고의 정책 변화는 현재 전반적으로 주택 공급 확대와 고밀도 개발을 지지하는 방향으로, 과거의 느린 성장 기조에서 전환된 모습입니다. 주 정부 법률이 일부 지역 규제를 무력화하며 분위기를 조성했고, 시는 자체적으로 건축을 장려하는 혁신적인 패키지로 대응했습니다. 그 결과 더 많은 주택이 건설되고 위기가 다소 완화되는 효과가 나타나고 있습니다. 반면, 단기 임대 제한 및 임대료 규제와 같은 규정은 주택 가용성과 세입자 보호를 위해 도입되었으며, 이는 소유주에게 일부 수익 기회를 제한하기도 합니다. 정책 입안자들이 시도하는 균형은 충분한 신규 공급을 촉진하고 거주자를 보호하는 동시에, 개발업자나 임대인이 떠나지 않도록 하는 것입니다. 2025년 중반 샌디에이고는 주택 공급 간소화 노력으로 주 정부 지도자들에게 칭찬을 받기도 했으며, 캘리포니아의 모범 사례로 꼽혔습니다 insidesandiego.org. 이러한 입법 추세가 계속된다면(주택 부족의 심각성을 감안할 때 그럴 가능성이 높음), 신규 교통 노선을 따라 용도지역 상향, 저렴한 주택에 대한 인센티브 확대, 새로운 세입자 지원책 등이 추가로 나올 것으로 예상됩니다. 샌디에이고의 부동산 이해관계자들은 규제 환경이 변화함에 따라 민첩하고 정보에 밝아야 하며 – 이는 시장 요인만큼이나 결과를 좌우하는 중요한 요소가 되었습니다.

주거비 부담 및 주택 공급 문제

최근 다소 진정된 시장과 정책 개입에도 불구하고, 주거비 부담은 여전히 샌디에이고의 가장 시급한 부동산 과제입니다. 이 지역은 미국에서 가장 주거비 부담이 큰 주택 시장 중 하나로 꾸준히 꼽히고 있습니다. 이 문제의 주요 측면은 다음과 같습니다:

하늘 높은 줄 모르는 주택 비용: 2025년 중반 기준, 중간 주택 가격(약 100만 달러)은 안락하게 구입하려면 연소득이 약 20만~25만 달러가 필요합니다 offthe56.com lao.ca.gov. 그러나 샌디에이고의 중위 가구 소득은 약 9만 달러에 불과합니다. 이 격차로 인해 약 15%의 가구만이 그 중간 가격의 주택을 감당할 수 있습니다 offthe56.com. 이 감당 가능 지수(15%)는 매우 낮은 수치입니다. 참고로, 전국적으로는 약 50%의 가구가 전국 중간 가격의 주택을 감당할 수 있습니다. 캘리포니아 전체의 낮은 감당 가능성(2025년 초 기준 주 전체 가구의 17%가 중간 가격 주택을 감당할 수 있음)과 비교해도 homes.com, 샌디에이고는 더욱 심각한 상황입니다. 높은 주택 비용은 지역의 경제 경쟁력 순위도 끌어내리고 있습니다. 주택 문제는 샌디에이고가 Milken의 Best-Performing Cities 보고서에서 순위가 하락한 요인 중 하나였습니다 axios.com axios.com.

임대 측면에서도, 중간 임대료가 약 2,500달러로 예산에 큰 부담을 줍니다. 한 가구가 이를 감당하려면(소득의 30%를 임대료로 쓸 경우) 약 10만 달러의 소득이 필요합니다. 이는 많은 임차인들이 버는 금액을 훨씬 웃돕니다. 샌디에이고 임차인 가구의 거의 절반이 “비용 부담”(소득의 30% 이상을 임대료로 지출) 상태로 간주됩니다. 주택 소유율이 시에서는 약 55%(카운티에서는 약 60%)에 머무르는 것은 임대에서 소유로 넘어가는 것이 얼마나 어려운지를 보여줍니다 kpbs.org. 많은 중간 소득 직업군 – 교사, 간호사, 공무원, 호텔 관리자 등 – 은 자신이 일하는 지역에서 집을 사는 것이 사실상 불가능합니다. 이 감당 가능성 위기는 단순한 통계 문제가 아니라, 아래에서 논의하듯 사회 구조 자체를 재편하고 있습니다.

주택 공급 부족: 주거비 부담 악화의 근본 원인은 고전적인 수요-공급 불균형이다. 수십 년 동안 샌디에이고(및 캘리포니아 해안 대부분)는 증가하는 인구와 일자리 기반에 비해 충분한 주택을 짓지 않았다. 제한적인 용도지역 지정(광범위한 지역이 단독주택으로만 제한됨), 밀도 증가에 대한 지역사회 반대(NIMBY 현상), 높은 수수료, 그리고 긴 허가 절차 등이 주택 공급을 저조하게 만들었다. 한 보고서에 따르면 “수십 년간의 부진한 주택 건설로 샌디에이고는 심각한 주택 부족 상태에 놓였다”고 한다 axios.com. 2020년대 기술 및 팬데믹 주택 붐이 닥쳤을 때, 이 제한된 공급은 입찰 경쟁과 집값 폭등으로 이어졌다.

이를 따라잡으려면, 이 지역에는 수만 채의 신규 주택이 필요하다. 주 정부는 2021~2029년 샌디에이고 카운티에 약 171,000채의 신규 주택을 공급하라는 지역 주택 수요 할당(RHNA)을 설정했다. 기간 중반에 접어든 현재, 카운티는 모든 소득 계층에서 목표에 완전히 도달하지 못하고 있다(하지만 현재 추세가 유지된다면 전체 목표는 초과 달성할 수도 있음) timesofsandiego.com. 특히 저렴한 주택의 부족이 심각하다: 약 41,000채의 저소득층 주택이 할당되었으나, 실제로 추진 중인 것은 수천 채에 불과하다 planetizen.com. 따라서 전체적으로 건설이 증가하더라도, 중·저소득층을 위한 공급은 현저히 뒤처지고 있다. 공급이 수요를 의미 있게 초과하기 전까지는, 주거비 부담 완화는 요원하다.

사람과 경제에 미치는 영향: 감당할 수 없는 주거비의 인간적 영향은 상당하다. 젊은 성인들은 부모와 더 오래 함께 살거나, 룸메이트와 동거한다. 가족들은 내 집 마련을 미루거나 포기하고, 일부는 주거비 때문에 자녀 계획조차 미룬다. 주요 직종 종사자들이 떠나고 있다 – 교사, 간호사, 경찰 등 타지역으로 이주하는 사례가 있는데, 샌디에이고에 머물 여력이 없기 때문이다. 실제로, 이 지역의 인구 증가분은 이제 전적으로 이민에 의존하고 있다; 국내에서는 유입보다 유출이 많으며, 주거비가 그 주요 원인으로 꼽힌다 kpbs.org. 이러한 “두뇌 유출”과 인력 손실은 시간이 지나면 지역 기업과 공공 서비스에 타격을 줄 수 있다.

또한, 높은 주거비는 더 많은 장거리 통근을 유발한다(예: 리버사이드 카운티의 테메큘라/머리에타에서 샌디에이고로 60마일 이상을 출퇴근하는 사례가 있다). 이는 교통 혼잡과 오염을 가중시키고 삶의 질을 저하시킨다. 부유층만이 많은 동네에 진입할 수 있게 되면 경제적 분리가 심화된다. 샌디에이고는 오직 매우 부유한 사람이나 오래전에 집을 산 사람만이 안정적인 주거를 누릴 수 있고, 젊거나 덜 부유한 주민들은 불안정과 퇴거 위험에 직면하는 도시가 될 위험이 있다. 지역 사회 활동가들은 이것이 도시의 다양성과 특성을 훼손한다고 지적한다.

노숙 및 주거 불안정: 주거비 위기의 극단적인 모습은 최근 몇 년간 증가한 샌디에이고의 노숙 인구에서 드러납니다. 임대료 인상이나 퇴거 위기에 처한 많은 근로 빈곤층은 이렇게 비싼 시장에서 갈 곳이 없어 결국 차나 쉼터에서 생활하게 됩니다. 저렴한 주택의 부족은 노숙 문제를 악화시키고 있습니다. 시에서 새로운 쉼터나 안전한 야영지를 열어도, 사람들이 재정착되는 속도보다 더 빠르게 노숙 상태에 빠지고 있습니다. 샌디에이고의 기후는 다른 지역의 노숙인들도 끌어들입니다. 추정에 따르면, 어느 날 밤이든 수천 명의 샌디에이고 주민이 노숙을 경험하며, 이는 높은 주거비와 주택 부족(정신 건강 및 약물 문제와 함께)과 직접적으로 연결되어 있습니다. 시와 카운티는 훨씬 더 많은 저렴/보조 주택 없이는 노숙 문제를 크게 줄이는 것이 불가능하다고 인정하고 있습니다.

진행 중인 조치: 공급 확대를 목표로 한 여러 정책 조치(밀도 보너스, 승인 절차 간소화 등)를 이미 설명했습니다. 샌디에이고의 주택 위원회와 비영리 단체들도 매입 및 신규 건설(예: 모텔을 노숙인을 위한 아파트로 전환, 주정부 HomeKey 기금 활용)을 통해 저렴한 주택을 적극적으로 만들고 있습니다. 설계 자체로 더 저렴할 수 있는 ‘미싱 미들’ 주택(듀플렉스, 타운홈, 코트야드 아파트 등) 확대도 추진 중입니다. 지역에서는 주택을 영구적으로 저렴하게 유지하기 위한 커뮤니티 토지 신탁, 공공 주택 바우처 확대 등 혁신적인 아이디어도 모색하고 있지만, 수요에 비해 아직은 소규모에 그치고 있습니다.

특히, 공공 인식이 서서히 변화하고 있습니다. 개발에 대한 님비(NIMBY) 저항이 여전히 존재하지만, 어느 정도 밀도 증가가 주거비 문제 개선에 필요하다는 인식이 커지고 있습니다. 젊은 층과 옹호 단체들은 YIMBY(“우리 동네에 환영”) 목소리를 내고 있습니다. 일부 오랜 주택 소유자들도 변화 없이는 자신의 자녀가 샌디에이고에 살 수 없다는 사실을 깨닫고 있습니다. 이런 변화 덕분에 힐크레스트와 유니버시티 시티의 업조닝 같은 정책이 insidesandiego.org에서 통과될 수 있었습니다. 하지만 여전히 도전 과제입니다. 모든 프로젝트가 지역사회 차원에서 논쟁거리가 될 수 있기 때문입니다.

주거비 전망: 단기적으로는 가격이 안정되고 소득이 천천히 오르면서 약간 개선될 수 있습니다. 예를 들어, CAR의 샌디에이고 카운티 주택구입능력지수는 2024년 말 최저점에서 몇 포인트 오를 수 있습니다. 하지만 근본적으로 주택은 여전히 소득에 비해 매우 비쌀 것입니다. 입법분석국은 2025년 중반 기준, 일반적인 캘리포니아 주택을 감당하려면 필요한 소득(~$237,000)이 중위소득의 두 배가 넘는다고 지적했습니다 lao.ca.gov. 이는 단기간에 해결될 수 없는 문제입니다. 훨씬 더 많은 주택 건설(특히 저가 주택)과/또는 소득 증가가 병행되어야만 그 격차를 줄일 수 있습니다. 샌디에이고는 전자에 힘쓰고 있지만, 실질적인 변화를 이루려면 수년이 걸릴 것입니다.

결론: 샌디에이고의 주택 감당 가능성과 공급 문제는 공급 부족과 높은 수요에서 비롯된 장기적인 이슈입니다. 이는 가족들이 월세를 내기 위해 매일 고군분투하고, 필수 노동자들이 자신이 일하는 지역에 거주할 수 없으며, 개인들이 이 지역을 떠나기로 힘든 결정을 내리는 모습에서 드러납니다. 2025년의 다소 진정된 시장 상황과 정책적 조치로 인해 (더 많은 주택이 공급되고 가격 인플레이션이 멈추면서) 압박이 약간 완화되었지만, 샌디에이고의 주택은 여전히 대다수 주민들에게 감당하기 어려운 수준입니다 offthe56.com. 이는 아마도 이 지역의 미래 번영과 포용성에 대한 가장 큰 위협일 것입니다. 이를 해결하려면 지속적인 노력이 필요합니다: 모든 계층에서 공급을 계속 늘리고, 저렴한 주택을 보존 및 창출하며, 건설 비용을 낮출 창의적인 해법을 찾아야 합니다. 샌디에이고가 활기차고 다양한 대도시로 남을 수 있을지는 이 문제의 진전에 달려 있습니다.

금리, 인구 이동, 거시경제 요인의 영향

마지막으로, 샌디에이고 부동산에 영향을 미치는 더 넓은 거시경제 요인들을 살펴봅니다. 주로 금리, 인구 이동 패턴, 그리고 전반적인 경제 상황입니다. 이러한 거시적 힘들이 주택 시장의 흐름을 좌우하곤 합니다.

금리 상승: 2022년 이후 주택담보대출 금리의 급격한 상승은 2024~2025년 샌디에이고 주택 시장을 진정시킨 가장 큰 단일 요인이라고 할 수 있습니다. 앞서 언급했듯, 일반적인 30년 고정 모기지 금리는 2021년 말 약 3%에서 2023년에는 7%를 넘어서며 대출 비용이 크게 증가했습니다 lao.ca.gov. 실질적으로, 중간 가격대 주택의 월 상환금은 2020년 금리 기준보다 현재 약 80% 더 높아졌습니다 lao.ca.gov. 이러한 금리 충격으로 인해 많은 한계선상 구매자들이 시장에서 밀려났고, 다른 이들은 예산을 낮출 수밖에 없어 수요가 줄고 가격이 안정되었습니다. 또한 판매자들에게는 “황금 수갑” 효과가 생겼습니다. 캘리포니아 주택 소유자의 80%가 5% 미만의 대출을 보유하고 있어, 이 낮은 금리를 잃지 않으려 매물을 내놓기를 꺼리게 된 것입니다 lao.ca.gov. 샌디에이고의 매물 부족 현상은 위에서 언급한 것처럼 이러한 락인(lock-in) 현상 때문이기도 합니다.

앞으로 금리의 향방이 시장 활동에 큰 영향을 미칠 것입니다. 2025년 중반 기준, 금리는 중간 6%대에서 안정화 조짐을 보이고 있으며, 2025년 8월에는 약 6.5%까지 하락해 약 10개월 만에 최저치를 기록했습니다 kyma.com money.com. 모기지 분석가들은 금리가 2025년까지 점진적으로 하락할 것으로 예측하고 있습니다. 패니메이와 MBA의 전망에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 2025년에 평균 약 6.4%를 기록하고, 2026년에는 6% 이하로 내려갈 가능성도 있습니다 themortgagereports.com fortune.com. 이러한 전망이 현실화된다면, 샌디에이고는 자금 조달이 다소 더 쉬워지면서 매수자 활동이 다시 활발해질 수 있습니다. 모기지 금리가 1%포인트만 하락해도 구매력이 크게 향상되며(또는 더 많은 주택 소유자가 재융자나 이사 시 월 상환액 충격 없이 움직일 수 있음), 따라서 금리 인하가 주택 시장의 주요 긍정 요인이 됩니다. 반대로, 인플레이션이 예상보다 높거나 다른 경제 요인으로 금리가 다시 오를 경우 시장이 더 정체될 수 있습니다. 현 시점에서 대부분은 이미 금리의 정점을 지났으며, 앞으로는 횡보 또는 하락세가 이어질 것으로 보고 있습니다. 이는 부동산 시장에 긍정적인 신호입니다.

이동 및 인구 변화: 샌디에이고의 인구 역학은 복잡합니다. 한편으로는, 고비용 지역인 만큼 국내 순유출이 발생하고 있습니다. 즉, 샌디에이고에서 다른 주나 카운티로 이주하는 미국 거주자가 유입보다 더 많다는 뜻입니다. 이 추세는 2010년대 후반과 2020년대 초반에 원격 근무가 가능해지면서 가속화되었고, 주택 비용이 부담이 되어 떠나는 이들도 늘었습니다. 샌디에이고를 떠난 이들이 선호하는 지역은 더 저렴한 내륙 지역(예: 리버사이드 카운티)이나 타주(네바다, 애리조나, 텍사스 등)입니다. 앞서 언급했듯, 2023-2024년 기간에 거의 24,000명의 국내 순유출자가 기록되었습니다 kpbs.org. 이러한 이동은 특히 입문자용 주택 시장에서 주택 수요 압박을 다소 완화시켜줍니다.

하지만, 샌디에이고는 전체적으로 (카운티 인구 약 330만 명) 자연 증가(출생자 수에서 사망자 수를 뺀 값)와 국제 이민 덕분에 대체로 안정적인 인구를 유지해 왔습니다. 실제로 2023년에서 2024년 사이 카운티의 소폭 인구 증가는 약 24,000명의 국제 이민자 유입 덕분에 이 지역을 떠나는 사람들을 상쇄한 결과였습니다 kpbs.org. 이들 이민자 중 상당수는 일자리(예: 기술/생명공학 분야의 H1-B 비자 근로자, 군사 동맹국, 혹은 티후아나와의 인접성으로 인한 국경 간 이주)를 위해 오고 있습니다. 이들은 주로 처음에는 임대 시장에 진입해 주택 수요를 높입니다. 따라서 미국 내 이주 추세만 보면 인구가 감소할 것 같지만, 실제로는 샌디에이고의 주택 시장은 여전히 증가(혹은 최소한 감소하지 않는) 인구와 맞서고 있습니다.

또 다른 요인은 남부 캘리포니아 내 내부 이주입니다. 예를 들어, Zillow는 리버사이드 카운티를 샌디에이고의 주택 부담 위기를 완화하는 “배출구”로 지목했습니다 axios.com. 현지에서 가격 부담을 느끼는 일부 샌디에이고 주민들은 남서부 리버사이드(테메큘라/머리에타)에서 주택을 구입하고 장거리 통근을 감수합니다. 반대로, 로스앤젤레스나 오렌지 카운티의 고소득층 일부는 (LA 웨스트사이드나 오렌지 카운티 해안에 비해) 상대적으로 저렴한 집값이나 라이프스타일을 이유로 샌디에이고로 이주하기도 합니다. 또한, 샌디에이고에는 대규모 군사 기지가 있어 매년 수천 명의 군인 가족이 순환하며, 이는 캠프 펜들턴, MCAS 미라마, 샌디에이고 해군기지 주변의 임대 및 주택 구매 패턴에 영향을 미칩니다.

앞으로의 거시적 이주 전망을 보면, 캘리포니아 전체 인구 감소세가 둔화되어 안정화될 가능성이 있습니다(2024년에는 주 전체 인구가 실제로 소폭 증가함) gov.ca.gov. 샌디에이고는 SANDAG의 예측에 따르면 2022년부터 2050년까지 약 113,000명(약 +3.5%)의 완만한 인구 증가가 예상됩니다 sandag.org. 이는 과거보다 느린 성장으로, 이러한 역풍을 반영합니다. 주택 시장 측면에서, 현재 수준의 인구 유출이 계속된다면 극심한 공급 부족을 막는 역할을 할 것입니다. 반면, 샌디에이고가 만약 더 나은 주거 부담이나 일자리 증가로 유출을 막는다면 수요가 증가할 수 있습니다. 반대로, 예상보다 더 많은 인구가 떠난다면(예: 원격 근무가 계속 확산되어 더 많은 사람이 집을 팔고 이주한다면) 주택 수요가 약화될 수 있습니다. 지금까지는 순효과가 미미했으며, 충분한 이민과 출생으로 인해 주택 시장에 약간의 긍정적 압력이 유지되고 있습니다.

거시경제 환경: 샌디에이고의 부동산 시장은 더 넓은 경제적 흐름에서 자유로울 수 없습니다:

구직 시장: 2025년 샌디에이고의 경제는 비교적 견고하지만 일부 약점도 있습니다. 카운티의 실업률은 4~5% 범위로 kpbs.org, 캘리포니아의 5.4%보다 낮습니다. 하지만 Axios 보도에 따르면, 2024년에는 일자리 증가율이 약 0.5%로 둔화되었습니다 axios.com. 기술 및 생명과학 분야에서는 해고나 채용 동결(글로벌 기술 침체의 일부)이 발생해 고급 주택 수요가 다소 식었습니다. 좋은 소식은 관광 및 환대 산업이 코로나19 이후 완전히 회복되었다는 점입니다 axios.com. 이는 임대 시장과 저가 주택(서비스업 종사자들의 취업)에 도움이 됩니다. 또한, 국방 지출은 여전히 버팀목 역할을 하고 있습니다. 샌디에이고의 군 관련 고용 및 계약은 안정성을 제공하며(종종 VA 대출을 이용하는 재향군인 주택 구매자도 많음), 전국 기술 산업이 2025년 말에 반등한다면 일부 예측처럼 axios.com, 샌디에이고의 상당한 기술 부문(퀄컴, 바이오텍 스타트업 등)도 다시 일자리를 창출할 수 있어, 특히 중상위 가격대에서 임차인과 구매자 수요가 증가할 수 있습니다.
인플레이션과 소득: 2021~2023년의 높은 인플레이션은 실질 소득을 감소시키고 금리를 상승시켰습니다. 2025년 중반에는 인플레이션이 크게 완화되었지만, 가격(건축 자재와 토지 포함)은 여전히 높게 유지되고 있습니다. 샌디에이고의 임금은 상승 중(2020년 이후 평균 시급 약 23% 상승) lao.ca.gov, 하지만 주택 비용(주택 상환액 82% 상승)만큼 빠르지는 않습니다 lao.ca.gov. 인플레이션이 완만하게 유지되고 임금 상승이 계속된다면, 시간이 지나면서 주거비 부담이 약간 완화될 수 있습니다. 만약 경기 침체로 실업률이 오르면, 일부 가구는 합가하거나 이주할 수 있어 단기적으로 수요가 줄어들 수 있습니다. 하지만 이런 상황에서는 금리 인하가 단행되어 오히려 주택 시장이 자극될 수도 있습니다. 즉, 상반되는 힘이 작용합니다.
투자자 환경: 전 세계적으로, 그리고 미국 내에서 투자자들은 자금 조달 비용 상승으로 부동산 투자에 더 신중해졌습니다. 샌디에이고에서는 2021년에 비해 기관 투자자들의 단독주택 입찰 경쟁이 줄어들었습니다. 주식 시장이 강세(2023~25년처럼)라면, 고가 주택 구매자들은 더 많은 초기 자금을 마련할 수 있습니다. 반대로 주식 시장이 약세를 보이면, 고급 시장은 하락할 수 있습니다. 샌디에이고는 순수 휴양지처럼 세컨드 하우스 시장의 역동성이 크진 않지만, 일부 부유한 외지인들이 이곳에 집을 사기도 합니다. 이들의 구매 의향은 전반적인 경제 신뢰도에 영향을 받습니다.
지정학적 요인: 국경 도시인 샌디에이고의 부동산은 인접한 티후아나와 바하 캘리포니아의 상황에도 영향을 받습니다. 국경을 넘나드는 가족과 투자자들이 역할을 합니다(일부 멕시코 시민들은 안정적인 투자처로 샌디에이고에 부동산을 구입하고, 일부 미국인들은 저렴한 임대료 때문에 티후아나에 거주하며 통근합니다). 국경 정책이나 보안의 변화는 주택 시장에 미세한 파장을 일으킬 수 있습니다. 또한, 대규모 군사 배치나 전략 변화도 기지 인근 주택 시장에 일시적인 영향을 줄 수 있습니다(예를 들어, 해군 함정이 항구에 정박해 있을 때와 배치되었을 때, 기지 주변 임대 점유율이 변동합니다).

요약하자면, 금리, 인구 이동, 그리고 거시경제가 샌디에이고 주택 시장의 배경 음악과 같습니다. 금리 급등은 시장의 속도를 크게 늦췄고, 이제 모든 시선은 연준이 언제 완화할지에 쏠려 있습니다. 이는 주택 수요를 다시 활성화시킬 가능성이 높기 때문입니다. 인구 이동은 부드러운 밀고 당김을 제공합니다 – 샌디에이고가 여전히 매우 매력적인 곳인 한 사람들은 올 것이고, 너무 비싸게 유지된다면 일부는 떠날 것입니다. 한편, 거시경제는 일자리와 소득에 영향을 미치며, 이는 얼마나 많은 사람들이 주택 시장에 참여할 수 있는지의 핵심 결정 요인입니다. 현재(2025년 중반) 지표들은 신중한 낙관론을 시사합니다: 인플레이션 하락, 금리 안정, 고용 안정, 소비자 심리 개선. 이러한 추세가 유지된다면, 샌디에이고 부동산은 지속 가능한 활동의 시기로 접어들 수 있습니다 – 과열도 붕괴도 아닌, 광범위한 경제와 보조를 맞추며 성장하는 것입니다. 연방준비제도, 인구 이동 통계, 지역 고용 보고서를 주시하는 것이 이 역동적인 남부 캘리포니아 도시에서 시장이 어디로 향할지 단서를 제공할 것입니다.

출처:

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Planetizen/Voice of San Diego, 샌디에이고 카운티의 어떤 도시들이 신규 주택을 짓고 있나? (2025년 7월 29일) planetizen.com planetizen.com
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Axios San Diego, 둔화된 일자리 증가가 샌디에이고의 경제 순위를 끌어내리다 (2025년 1월 29일) axios.com axios.com
Truvi 블로그, 샌디에이고 단기 임대법 – ‘23년 규제’의 영향 (2024년 5월 23일) truvi.com truvi.com