멜버른 부동산 시장: 2025년 및 그 이후 전망

2025년 멜버른 부동산 시장은 어려운 시기를 지나 뚜렷한 반등의 신호를 보이고 있습니다. 호주에서 두 번째로 큰 도시인 멜버른은 주거용과 상업용 부문 모두에서 역동적인 변화가 일어나고 있으며, 이는 새로운 수요, 사상 최대의 인구 증가, 그리고 개선되는 시장 심리에 힘입은 결과입니다. 이 종합 보고서에서는 멜버른 부동산 시장의 최신 동향—주택 가격, 인기 지역, 임대 수익률, 인프라 영향 등—을 분석하고, 앞으로 투자자, 개발업자, 주택 소유자들이 몇 년간 무엇을 기대할 수 있을지 전망합니다.

주거용 부동산 시장 동향 (2025)

멜버른의 주거용 시장은 2025년에 접어들며 점점 더 활기를 띠고 있습니다. 2022~2023년의 침체기에는 금리 인상과 팬데믹 여파로 인해 부동산 가치가 하락했지만, 이제는 상황이 반전되고 있습니다. 실제로 멜버른 주택 가치는 2025년 초에 몇 달 연속 상승세를 기록했습니다 propertyupdate.com.au. 이는 2024년 대부분의 달에 가격이 하락했던 것과는 뚜렷한 반전입니다 propertyupdate.com.au. 금리가 연내 안정되거나 하락할 것이라는 기대감 속에, 매수자들의 신뢰가 회복되면서 시장 심리도 개선되고 있습니다 commercialrealestate.com.au. 무엇보다도 멜버른은 강력한 기초 여건—견고한 인구 증가, 대규모 인프라 투자, 다각화된 경제—에 힘입어 호주 최고의 장기 부동산 시장으로서의 위상을 유지하고 있습니다 propertyupdate.com.au.

여러 가지 요인이 현재 주택 시장의 역학에 영향을 미치고 있습니다. 공급 측면에서는 신규 주택 건설이 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 빅토리아주의 건축 허가 건수는 낮은 수준에 머물러 있으며, 지난 1년간 신규 주택 56,000채만이 승인(2025년 3월까지)되어, 성장 목표를 달성하기 위해 필요한 연간 약 75,000채에 한참 못 미치고 있습니다 realestate.com.au realestate.com.au. 높은 건설 비용과 건설업체 파산이 신규 공급을 더욱 제한하고 있습니다 realestate.com.au realestate.com.au. 이러한 공급 부족은 인구 증가로 인한 수요 급증과 맞물려 기존 주택에 대한 경쟁을 촉발하고 있습니다. 매물은 여전히 비교적 부족한 상태입니다. 2025년 5월 신규 매물은 급증했지만(역대 두 번째로 많은 5월), 전체 매물 수는 전년 대비 여전히 낮은 수준입니다 shapepropertygroup.com.au. 이는 많은 판매자들이 더 높은 가격을 기다리며 매물을 내놓지 않고 있음을 시사합니다. 그 결과, 특히 인기 있는 교외 지역의 잘 관리된 주택은 강한 구매자 관심과 더 빠른 매매를 이끌고 있습니다. 멜버른의 경매 낙찰률은 2025년 5월 약 67%로 거의 2년 만에 최고치를 기록하며, 이러한 구매자 신뢰 회복을 반영하고 있습니다 shapepropertygroup.com.au.

주목할 점은, 시장 내 모든 세그먼트가 동일하지 않다는 것입니다. 독립형 주택과 가족 친화적인 부동산이 자리 잡은 지역이 회복을 주도하고 있습니다. 반면, 고밀도 도심 아파트—특히 오래된 고층 유닛—는 공급 과잉과 신중한 투자자 심리로 인해 여전히 역풍을 맞고 있습니다. 부동산 전문가들은 멜버른 CBD와 도심 인근 지역의 분양(off-the-plan) 아파트에 대해 경고하고 있는데, 이들 지역은 공급이 풍부하고 장기 자본 성장률이 약해 역사적으로 실적이 저조했기 때문입니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 반면, 공급이 부족한 중간권(suburb) 지역(예: 넓은 토지의 주택)과 실거주자 선호도가 높은 곳은 수요가 증가하고 있습니다. 전반적으로 2025년 주거용 부동산 시장은 매수자 우위 시장에서 보다 균형 잡히거나 심지어 매도자 우위 시장으로 전환되고 있습니다. 1년 전만 해도 큰 폭의 할인 협상이 가능했던 매수자들은 이제 경쟁이 치열해지면서 그 기회가 점점 줄어들고 있음을 느끼고 있습니다 shapepropertygroup.com.au.

상업용 부동산 시장 동향 (2025)

멜버른의 상업용 부동산 부문도 2025년에 전환점에 있습니다. 팬데믹과 고금리 상황을 견뎌낸 후, 다양한 상업용 자산군이 이제는 상이한 추세를 보이고 있습니다:

오피스 공간: 멜버른의 오피스 시장은 여전히 침체되어 있으며, 특히 CBD(중앙업무지구)에서 두드러집니다. 이 도시는 계속해서 호주에서 가장 높은 오피스 공실률을 기록하고 있으며, 2025년 1월 기준 CBD 공실률은 약 18%로 안정세를 보이고 있습니다 propertycouncil.com.au. 이는 전국 CBD 평균(약 13.7%)보다 상당히 높은 수치로, 원격 근무와 신규 공급 증가와 같은 지속적인 문제를 반영합니다 propertycouncil.com.au. 최근 보고 기간 동안 오피스 공간에 대한 수요는 마이너스를 기록했으나 propertycouncil.com.au, 최악의 상황은 지나간 것으로 보이는 신호도 있습니다. 프리미엄 등급 오피스가 2차 등급보다 다소 나은 성과를 보이고 있지만, 멜버른의 A급 빌딩조차 2025년 초 기준 약 18.5%의 공실률을 나타냈습니다 propertycouncil.com.au. 임대인들은 임차인을 유치하기 위해 인센티브를 제공하고, 노후 오피스를 리노베이션하는 등 대응에 나서고 있습니다. 일부 지역의 높은 공실률과 임대료 하락은 기업이 더 좋은 위치로 이전하거나, 투자자가 할인된 오피스 자산을 매입할 수 있는 기회를 제공합니다. 업계 분석가들은 오피스 부문이 점진적으로 회복될 것으로 예상하며, 2026년을 앞두고 사무실 복귀 정책이 힘을 얻고 경제가 개선되면 회복세가 이어질 것으로 보고 있습니다 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. 다만, 회복은 더딜 수 있으며, 정부가 근로자들의 사무실 복귀를 유도하는 등 정책적 지원이 멜버른 CBD 오피스 수요 회복에 중요한 역할을 할 수 있습니다 propertycouncil.com.au.
소매 부동산: 몇 년간의 어려운 시기를 거친 후, 소매 부동산이 회복세를 보이고 있습니다. 유동 인구와 소매 지출은 봉쇄 해제와 관광객 및 사무직 근로자들의 도시 복귀로 개선되었습니다. 스트립 쇼핑 지구와 쇼핑센터는 방문객 수가 증가하고 있으며, 투자자들은 입지가 좋은 소매 자산에 대한 관심을 되찾고 있습니다. 실제로 2024년에는 소매 부동산이 상업 거래에서 차지하는 비중이 증가하여 이 부문에 대한 신뢰가 회복되고 있음을 보여줍니다 commercialrealestate.com.au. 분석가들은 2025년이 약 10년 만에 소매 부동산에 대한 투자자 수요가 가장 강할 것으로 예측하고 있으며, 시장 심리가 긍정적으로 전환되고 있습니다 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. 주요 소매 몰과 필수 서비스 기반 센터(식료품점 앵커, 대형 소매점 등)는 견고함을 입증했으며, 많은 쇼핑센터가 방문객 유치를 위해 엔터테인먼트와 식음 옵션을 추가하며 변화에 적응하고 있습니다 commercialrealestate.com.au. 전자상거래와 같은 역풍이 남아 있지만, 멜버른의 오프라인 소매—특히 성장 지역과 기존 교외 지역—는 다시 견실한 자산군으로 평가받고 있습니다. 소매 부동산의 임대 수익률은 가격 조정 이후 매력적으로 변했으며, 최근 몇 년간 신규 소매 개발이 제한되어 주요 입지의 공급이 부족한 상황입니다.
산업 및 물류: 산업 부동산 부문은 전국적으로 두드러진 실적을 보였으며, 멜버른도 예외는 아닙니다. 창고, 유통 센터, 물류 시설에 대한 막대한 수요(전자상거래 붐과 공급망 재조정에 의해 가속화됨)로 인해 지난 2년간 산업 공실률이 사상 최저치를 기록했습니다. 2025년 중반 기준, 멜버른의 산업 공실률은 약 4%로 소폭 상승 propertycouncil.com.au했는데, 이는 외곽 지역에 신규 공급이 유입된 데 따른 약간의 증가이지만, 여전히 글로벌 기준으로는 매우 낮은 수준이며 매우 타이트한 시장임을 나타냅니다 propertycouncil.com.au. 멜버른의 주요 동부 및 남동부 산업 지구에서는 공실률이 더욱 낮아(1~2%에 근접), 반면 신규 개발이 몰린 외곽 서부 지역은 가용 공간이 더 많습니다 propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. 산업 단위 및 물류 창고의 임대료는 지난 18개월 동안 급등했으며, 공급이 늘어나면서 임대료 상승세는 완화될 수 있지만, 점유율은 여전히 높을 것으로 예상됩니다. 산업 자산에 대한 투자자 관심은 여전히 견고하지만, 이 부문의 인기로 인해 수익률은 역사적으로 낮은 수준까지 압축되었습니다. 일부 정상화가 진행 중인데, 예를 들어 2025년 상반기 전국 산업 공실률이 최저점(약 1%)에서 2.8%로 소폭 상승했습니다 propertycouncil.com.au. 그럼에도 불구하고 멜버른의 산업 시장은 여전히 세계에서 가장 타이트한 시장 중 하나이며, 산업용 토지의 한정성과 지속적인 상품 소비와 같은 장기 수요 요인이 유지되고 있습니다 propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. 전반적으로 산업용 부동산은 안정적인 수익과 성장 잠재력을 계속 제공하지만, 두 자릿수 임대료 인상 시대는 다소 진정될 수 있습니다.

요약하자면, 2025년 멜버른의 상업용 시장은 회복과 기회로 특징지어집니다. 오피스 부문은 가치가 바닥을 치면서 역주기적 투자 잠재력을 제공하고, 소매 부문은 억눌렸던 소비자 활동으로 반등하고 있으며, 산업 부문은 다소 완화된 환경에도 불구하고 여전히 강세를 보이고 있습니다. 노련한 투자자들은 재평가된 자산을 활용하고 경제 사이클이 전환됨에 따라 장기적 성장을 기대하며 상업용 시장에 다시 진입하기 시작했습니다 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

주요 지역별 인사이트: 성장 지역 및 수요가 높은 동네

멜버른은 광범위한 대도시 지역으로, 부동산 성과는 지역마다 크게 다릅니다. 2025년에는 인프라 프로젝트, 인구통계학적 트렌드, 상대적 가격 경쟁력 등 요인으로 인해 특정 지역이 성장 핫스팟으로 부상하고 있습니다. 주요 지역별 인사이트는 다음과 같습니다:

도심 및 중간권 스타 지역: 부유한 도심 외곽 지역과 잘 정착된 중간권 지역에서는 꾸준한 수요와 경우에 따라 강한 가격 상승세가 나타나고 있습니다. 지난 1년 동안, 투락(Toorak)과 사우스 야라(South Yarra)와 같은 고급 주거지는 주택 가치가 약 $136,000~$237,000 상승하여 평균 연봉을 넘어섰습니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 이너 이스트 벨트(예: 캔터베리, 볼윈, 서리 힐스) 역시 중간값이 6자리 수로 상승했습니다 propertyupdate.com.au. 이 지역들은 우수한 편의시설, 학교, 라이프스타일 매력 덕분에 수요가 높고, 공급이 제한되어 경쟁이 치열합니다. 중간권 교외 지역(CBD에서 5~15km 반경) – 예를 들어, 브런즈윅, 프레스턴, 에센던, 마운트 웨벌리, 박스 힐 – 은 2025년에 큰 가치를 제공할 것으로 바이어 에이전트들이 주목하고 있습니다 auspropertyprofessionals.com.au. 이 지역들은 (도심에 비해) 상대적으로 저렴한 가격, 강한 임대 수요, 잘 갖춰진 지역 인프라를 갖추고 있습니다. 종종 젠트리피케이션이 진행 중인 이 교외 지역들은 주택 공급 부족과 폭넓은 구매자 선호로 인해 시장이 반등할 때 빠르게 회복될 것으로 예상됩니다 auspropertyprofessionals.com.au. 투자자들은 또한 이러한 인기 지역 인근의 “자매” 교외 지역에도 주목하며, 주요 지역이 과열되면 가격이 연쇄적으로 오를 것으로 기대합니다 auspropertyprofessionals.com.au.
신흥 인프라 회랑: 주요 교통 프로젝트들이 멜버른의 부동산 지도를 재편하고 있으며, 새로운 인프라 근처에 위치한 교외 지역들은 장기적인 성장 가능성이 높습니다. 대표적인 예가 바로 Suburban Rail Loop (SRL)로, 현재 건설 중인 대규모 순환 철도 노선입니다. SRL 노선을 따라 위치한 Clayton, Burwood, 그리고 Cheltenham과 같은 지역들은 노련한 투자자와 개발자들의 관심을 받고 있습니다 auspropertyprofessionals.com.au. 이 지역들은 잘 연결된 허브로 거듭날 예정이며, 이러한 프로젝트가 완공에 가까워질수록 일반적으로 부동산 가치가 상승합니다. 마찬가지로, Metro Tunnel(2025년 개통 예정)은 Arden(노스 멜버른)과 Parkville에 새로운 지하역을 제공할 예정이며, 이 주변 지역들은 이미 개발 관심이 증가하고 있습니다. 서부 교외의 Sunshine도 주목할 만한 곳으로, 향후 멜버른 공항 철도 및 메트로 노선의 주요 환승역이 되어 새로운 성장 중심지로 자리매김할 것입니다. 인프라가 가동되면 접근성과 새로운 편의시설이 개선되어 이들 연결된 교외 지역의 수요와 가격이 모두 상승하는 경향이 있습니다.
젠트리피케이션이 진행 중인 가족 중심 교외: 이전에는 저평가되었던 여러 교외 지역들이 빠르게 젠트리피케이션을 겪으며, 더 넓은 공간을 찾는 젊은 가족과 전문직 종사자들을 끌어들이고 있습니다. 멜버른 동부의 Ringwood, Blackburn, 그리고 Glen Waverley와 같은 지역들이 이러한 변화를 겪고 있습니다 auspropertyprofessionals.com.au. 이 지역들은 우수한 학교, 공원, 교통망을 갖추고 있어 장기 실거주자들에게 매력적입니다. 지역 쇼핑 및 식사 환경의 개선(그리고 일부 지속적인 인프라 개선)도 이 커뮤니티의 위상을 높이고 있습니다. 그 결과, 이들 교외 지역의 주택 수요가 강세를 보이고, 가격과 임대료 모두 상승하고 있습니다. 마찬가지로, 북부와 북서부의 일부 지역(예: 북부의 Pascoe Vale, Preston, 그리고 Coburg)도 새로운 카페, 리노베이션, 젊은 구매자들로 인해 지역이 변화하고 있습니다. 이러한 젠트리피케이션 지역들은 일반적으로 낮은 가격대에서 시작하지만 자본 성장의 명확한 동인이 있어 견실한 투자 전망을 제공합니다.
외곽 성장 회랑: 멜버른의 외곽 교외 지역, 특히 서부와 북부는 여전히 도시 인구 증가의 대부분을 흡수하고 있습니다. Fraser Rise–Plumpton(멜버른 외서부)와 같은 지역이 지난해 주에서 인구 증가를 주도했습니다(2023–24년 +4,300명) abs.gov.au abs.gov.au, 그리고 Cranbourne와 Tarneit와 같은 다른 지역들도 신규 주택 단지로 붐비고 있습니다. 이러한 성장 회랑은 첫 주택 구매자와 이민자들에게 매력적인 풍부한 신규 토지와 주택+토지 패키지를 제공합니다. 그러나 구매자는 주의해야 합니다: 이 지역들은 빠른 인구 증가를 보이지만, 신규 개발이 풍부하고 기존 편의시설이 부족할 수 있습니다. 한 분석가가 지적하듯, Melton과 Werribee South와 같은 곳의 급속한 성장은 주로 “인구 증가와 풍부한 신규 개발을 반영하지만, 반드시 부동산 가치의 자본 성장”을 의미하지는 않습니다 propertyupdate.com.au. 장기적으로는, 제한된 지역 인프라(교통망, 학교, 병원 부족 등)가 일부 외곽 단지의 가격 상승을 제약할 수 있습니다 propertyupdate.com.au. 요약하면, 외곽 교외 지역은 주택이 저렴하고 수요가 많지만, 일반적으로 더 높은 투자 위험을 수반하며, 주요 인프라 업그레이드가 없는 한 내/중간권 교외보다 자본 성장 속도가 느린 경향이 있습니다.

현재 시장에서는, 교외 선택이 매우 중요합니다. 투자자와 주택 구매자 모두에게 해당됩니다. 수요가 높고 입지가 좋은 희소한 동네는 강하게 반등하며 앞으로도 좋은 성과가 기대되는 반면, 공급 과잉의 획일적인 외곽 교외는 뒤처질 수 있습니다. 인프라 계획과 시의 개발 전망을 주시하면 차세대 유망 교외를 파악하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 오늘날 계획 중인 SRL 역이나 신규 고속도로 인터체인지 인근 지역은 2030년의 부동산 핫스팟이 될 수 있습니다. 전반적으로, 2025년 멜버른의 기회의 지형은 블루칩 내곽 지역부터 떠오르는 중간 교외, 선택된 성장 거점까지 다양하게 펼쳐져 있어 예산과 전략에 따라 다양한 선택지를 제공합니다.

부동산 가격: 동향 및 전망

조정 기간 이후, 멜버른의 부동산 가격은 2025년에 다시 상승세를 보이고 있습니다. 멜버른의 중간 주택 가격은 2022년 초(팬데믹 호황의 정점 무렵)에 최고치를 기록한 후 2023년까지 약 10% 하락했습니다 auspropertyprofessionals.com.au. 이 하락세는 금리 인상과 투자자들의 일시적 이탈로 인해 발생했으며, 2024년 초에는 멜버른이 호주에서 가장 “저평가된” 주도 시장 중 하나가 되었습니다 auspropertyprofessionals.com.au. 2025년 중반으로 넘어가면서 상황은 개선되고 있습니다. 가격이 안정화되고 완만한 상승세를 보이기 시작했습니다. 도메인의 주택 가격 지수에 따르면 멜버른의 주거용 부동산 가치는 연간 마이너스 성장에서 벗어나고 있습니다. 2025년 5월 기준 연간 하락폭은 -1.2%로, 2023년 초의 -7.8%에 비해 크게 개선되었습니다 corelogic.com.au corelogic.com.au. 월별로 보면, 2025년 2월경부터 가격이 조금씩 오르고 있습니다 corelogic.com.au. 실질적으로, 매수자와 매도자 모두 시장 바닥이 이미 지나갔을 가능성을 확인하고 있습니다.

앞을 내다보면, 예측가들은 2025년과 2026년까지 멜버른의 추가적인 가격 상승을 전망하고 있습니다. 도메인의 최신 전망에 따르면 멜버른이 다음 상승장에서 전국을 이끌 것으로 보입니다. 2025-26 회계연도 말(2026년 6월)까지 멜버른의 주택 중위 가격은 약 111만 달러로 사상 최고치를 기록할 것으로 예측되며, 이는 2025년 중반 대비 약 6% 상승한 수치입니다 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. 이 상승폭(약 6만 6천 달러)은 최근 하락장의 손실을 완전히 만회하고 새로운 가격 정점을 찍게 됩니다 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. 유닛(아파트) 가격도 상승이 예상되지만, 속도는 더 느릴 전망입니다. 멜버른의 유닛 중위 가격은 2026년 중반까지 약 58만 4천 달러에 이를 것으로 예측되며, 이는 2021년 정점보다 여전히 약 3% 낮은 수준입니다 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. 이처럼 유닛의 회복세가 더 완만한 것은 이전 건설 붐에서 남은 미분양 아파트 재고의 지속적인 과잉 때문으로 분석됩니다 shapepropertygroup.com.au. 그럼에도 불구하고, 주거비 부담 완화, 첫 주택 구입자 인센티브, 인구 증가와 같은 요인들이 아파트 시장을 뒷받침하여 앞으로 몇 년간 유닛 가치가 상승할 것으로 보입니다 shapepropertygroup.com.au.

여러 요인들이 이러한 가격 전망을 뒷받침합니다. 첫째, 차입 비용이 완화될 것으로 예상됩니다. 금융 시장은 호주중앙은행이 2025년 말에 금리 인하를 시작할 것으로 전망하고 있습니다 commercialrealestate.com.au. 낮은 주택담보대출 금리는 구매자의 구매력을 높이고, 일반적으로 수요를 자극하여 가격 상승 압력을 가합니다. 도메인(Domain) 소속 경제학자들은 시드니와 멜버른이 가계 부채 수준이 가장 높은 도시 중 하나이기 때문에 금리 변동에 가장 빠르게 반응하는 경향이 있다고 지적합니다 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. 이는 금리 인하가 시행되거나 확실히 예고되는 즉시 멜버른의 구매자 활동과 가격 상승이 가속화될 수 있음을 의미합니다. 둘째, 제한된 주택 공급이 지속될 것으로 전망됩니다. (계속되는 건설업계의 어려움으로 인해) 신규 주택 건설이 빠르게 증가할 것으로 기대되지 않으므로, 주택 부족이 계속해서 주요 요인으로 작용할 것입니다 s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. (인구통계 섹션에서 논의된) 강한 인구 증가가 이러한 제한된 공급과 맞물리면서 자연스럽게 주택 비용을 끌어올릴 것입니다. 마지막으로, 생애 최초 주택 구입자 보조금, 공동 지분 제도, 저가 주택 구입 시 인지세 감면 등 다양한 정부 지원책이 진입 단계에서 수요를 일부 자극하고 있어 더 많은 구매자가 시장에 진입할 수 있도록 돕고, 결과적으로 전체 가격 하한선을 끌어올리고 있습니다.멜버른이 현재 다른 주요 도시들과 비교했을 때 가치 우위를 제공하고 있다는 점은 주목할 만합니다. 이로 인해 투자자들과 주간 이주민들이 그 격차를 인식하면서 추가적인 가격 상승이 촉진될 수 있습니다. 예를 들어, 2025년 초 기준 시드니의 중간 주택 가격은 멜버른보다 약 60~65% 더 높으며 shapepropertygroup.com.au, 이 프리미엄은 2019년 이후 극적으로 벌어졌습니다. 마찬가지로, 한때 훨씬 저렴했던 브리즈번과 애들레이드도 이제는 멜버른 수준에 근접한 가격을 보이고 있습니다 shapepropertygroup.com.au. (멜버른이 대형 글로벌 도시임에도 불구하고) 상대적으로 저렴하다는 점이 가격에 민감한 구매자들에게 멜버른을 매력적인 도시로 만들고 있습니다. 한 보고서에서는 멜버른이 이제 투자자와 주거 업그레이드 수요자들에게 매우 매력적인 도시가 되었다고 강조했습니다. 이들은 시드니가 너무 비싸 접근이 어렵다고 느끼는 이들입니다 shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. 만약 금리가 하락한다면, 이러한 구매자들이 멜버른 시장에 대거 유입되어 도시의 할인 효과를 활용하고 가치를 더욱 끌어올릴 수 있습니다 shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

물론, 전망에는 불확실성이 따릅니다. 대부분의 분석가들은 2021년에 보았던 두 자릿수 연간 급등세로의 복귀보다는 완만하고 안정적인 성장(향후 몇 년간 연 4~6% 수준)을 예상합니다. 중위 주택 가격이 소득의 약 8~9배에 달하는 등 주택 구입 여력의 한계는, 특히 임금이 따라가지 못할 경우, 가격 상승 속도를 자연스럽게 제한할 것입니다 s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. 또한, 인플레이션이 다시 치솟아 차입 비용이 높게 유지되거나, 고용에 타격을 주는 새로운 경제적 충격과 같은 하방 위험도 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 은행과 연구 기관들의 컨센서스는 멜버른의 주택 가치가 2026년까지 계속 상승세를 보일 것 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au이라는 점입니다. 주택 소유자에게는 자산 가치가 다시 회복될 것임을, 예비 구매자에게는 기다릴 경우 나중에 더 비싼 가격을 지불하게 될 수 있음을 시사합니다.

요약하자면, 잠시 주춤했던 멜버른의 집값은 다시 오르고 있지만, 그 속도는 완만합니다. 이 도시는 향후 1년 내에 이전의 최고가를 회복한 뒤 australianpropertyupdate.com.au, 새로운 고점에 진입할 가능성도 있습니다. 별다른 충격이 없다면, 2025~2027년은 완화된 신용 조건, 인구 주도의 수요, 그리고 멜버른이 거주 및 투자지로서 갖는 지속적인 매력에 힘입어 부동산 가치의 재성장 시기가 될 전망입니다.

임대 시장 성과(수익률 및 공실률)

멜버른의 임대 시장은 기록적으로 낮은 공실률과 급격한 임대료 상승으로 특징지어지는 엄청난 압박을 받아왔으나, 최근 임대료 상승 속도가 다소 완화되기 시작했다는 신호가 보이고 있습니다. 멜버른의 공실률은 2022~2023년 동안 도시가 코로나19 봉쇄에서 벗어나고 임차인(귀국한 유학생 포함)들이 대거 돌아오면서 급락했습니다. 2023년 말에는 멜버른의 공실률이 약 1%~1.5%로 떨어졌는데, 이는 10년 넘게 볼 수 없었던 매우 낮은 수준입니다. 일부 달에는 특정 데이터 시리즈에서 1% 이하로 떨어지기도 했습니다 propertyupdate.com.au. 2025년에 접어들면서 공실률은 약간 상승해 2025년 중반 기준으로 대략 1.5%에서 2% 사이를 오가고 있지만, 여전히 역사적으로 매우 낮은 수준입니다(참고로, 3% 공실률은 종종 ‘균형 잡힌’ 임대 시장으로 간주됩니다). 최신 수치에 따르면 멜버른의 임대 공실률은 2025년 초 약 1.8%로, 1년 전 약 1.1%에서 소폭 상승했습니다 propertyme.com.au. 이는 약간의 완화를 반영합니다. 마찬가지로, CoreLogic은 2023년 말 1.4%의 최저치에서 2024년 말 약 1.9%로 공실률이 증가했다고 보고했습니다 corelogic.com.au. 이처럼 약간의 숨통이 트였음에도 불구하고, 임대 부동산을 찾는 것은 여전히 임차인들에게 심각한 도전 과제로 남아 있습니다. 인기 있는 교외 지역의 오픈 하우스에는 종종 수십 명의 지원자가 몰리며, 부동산은 며칠 만에 임대되고 있습니다.이 극도로 심각한 공실률 환경은 임대료를 사상 최고치로 끌어올렸습니다. 락다운 해제 이후 급등기 동안 멜버른의 임대료는 두 자릿수로 급등했으며, 2022년에는 일부 교외 지역에서 임대료가 1년 만에 15~20% 상승하기도 했습니다. 2023년에는 멜버른의 연간 임대료 상승률이 약 11%로 정점을 찍었습니다 corelogic.com.au corelogic.com.au. 그러나 임대료 부담이 커지면서 임대료 상승세는 둔화되었습니다. 2024년 말까지 1년 동안 멜버른의 임대료는 약 4.1% 상승하는 데 그쳤습니다 corelogic.com.au. 이는 장기 평균을 여전히 상회하지만, 이전의 급등기와는 거리가 있습니다. 2025년 3월 분기에는 임대료 상승률이 한 자릿수 초반(%)에 머물렀습니다. 멜버른의 주간 중간 임대료는 현재 약 $600+(주택과 유닛 합산 기준)입니다. 2024년 말 기준 멜버른의 중간 주거 임대료는 주당 $604로, 실제로 호바트 다음으로 임차인에게 두 번째로 저렴한 주도였습니다 corelogic.com.au. (비교를 위해 시드니는 무려 $773/주였습니다 corelogic.com.au, 이는 멜버른이 비싸긴 하지만 시드니만큼 임차인에게 부담이 크지는 않다는 점을 보여줍니다.) 멜버른의 임차인들은 여전히 소득의 높은 비율을 주거비로 지출하고 있는데, 평균적으로 가구 소득의 약 3분의 1로, 이는 2006년 이후 전국적으로 가장 높은 비율입니다 corelogic.com.au. 즉, 임대료가 더 오르면 임차인들이 감당하지 못할 수 있다는 한계가 있다는 의미입니다.멜버른 임대 시장에서 가장 눈에 띄는 변화 중 하나는 많은 투자자/임대인의 이탈로, 임대 공급이 줄어들었다는 점입니다. 빅토리아 주 임대 보증금 관리국(RTBA)의 데이터에 따르면 전례 없는 추세가 나타나고 있습니다. 즉, 신규 보증금이 접수되는 것보다 반환되는 임대 보증금(즉, 임대인이 이탈하며 보증금을 반환하는 경우)이 더 많아지고 있습니다. 예를 들어 2025년 3월 분기에는 빅토리아에서 신규 접수된 보증금보다 3,398건 더 많은 보증금이 반환되었습니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 다시 말해, 활성 임대 주택 수가 줄어들고 있다는 뜻이며, 이는 20년 넘는 기록 보관 기간 동안 한 번도 없었던 일입니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 2023년 중반 이후 빅토리아에서는 임대인이 매각하거나 용도를 변경하면서 약 25,000~30,000채의 임대 주택이 시장에서 사라졌습니다 abc.net.au abc.net.au. 이러한 투자자 이탈은 여러 요인에 의해 촉진되고 있습니다. 즉, 더 높은 금리(투자 부동산 보유 비용 증가), 빅토리아의 더 무거운 토지세 및 인지세 부담(임대인 수익성 저하 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), 그리고 엄격한 임대차법(일부 임대인은 세입자에게 지나치게 유리하다고 느끼는 예: 퇴거 절차의 어려움, 의무적 주택 관리 기준) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au 등이 있습니다. 빅토리아 주 정부는 최근 몇 년간 130건 이상의 임대차 규정 변경을 시행하여, 반려동물 소유, 소규모 개조, 임대 해지 등에서 세입자의 권리를 강화했습니다. 이는 세입자에게는 안정성을 높여주지만, 임대인 단체에서는 일부 임대인이 시장을 떠나는 이유로 지적하고 있습니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 이러한 완벽한 폭풍이 임대료 감소로 이어졌습니다모든 매물에서, 공실 부족 현상을 악화시키고 있습니다. 역설적으로, 임차인을 돕기 위한 정책(임대료 상한제나 추가 임차인 보호 등)과 투자자에 대한 더 높은 세금을 도입함으로써, 단기적으로는 많은 투자자들이 시장에서 이탈하게 되었고, 그 결과 임대 공급이 감소하여 임대료 상승 압력이 가해지고 있습니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

임차인들에게 현재 시장은 치열한 경쟁과 상승하는 비용을 의미합니다. 남아 있는 부동산 투자자들에게는 역대 최저 공실률과 개선되는 임대 수익률을 의미합니다. 실제로 멜버른의 임대 수익률은 역사적 최저치에서 상승하기 시작했습니다. 이전 호황기에는 부동산 가치가 임대료보다 훨씬 더 빠르게 상승하여 총 수익률이 압박을 받았고(한때 멜버른의 평균 수익률이 3% 이하로 떨어진 적도 있습니다), 이제 2022–23년의 가격 하락과 임대료 상승 덕분에 수익률이 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 말까지, 멜버른의 주택 총 임대 수익률은 약 3.7%에 도달했습니다 corelogic.com.au corelogic.com.au. 이는 여전히 비교적 낮은 수치이지만(다윈과 일부 소도시는 5–6%의 수익률을 보임), 1년 전 약 3.4%의 수익률보다는 높아진 수치입니다. 멜버른의 주택은 유닛(아파트)보다 수익률이 다소 낮은 경향이 있는데(주택 가격이 더 높기 때문), 예를 들어 멜버른의 주택 수익률은 약 3.3%인 반면, 유닛 수익률은 많은 경우 4%를 넘습니다. 현재 이자율이 임대 수익률보다 높기 때문에 대부분의 부동산은 여전히 마이너스 현금 흐름을 보이지만, 그 격차는 점점 줄어들고 있습니다. 중요한 점은, 2025–2026년에 이자율이 하락하고 임대료가 높은 수준을 유지한다면, 멜버른의 많은 임대 부동산이 현금 흐름상 중립 또는 플러스로 전환될 수 있으며, 이는 투자자들에게 매력적인 상황이 될 것입니다.

앞으로 임대 전망은 수요와 공급 간의 줄다리기가 될 것입니다. 한편으로는, 주택 구입 여력에 대한 압박으로 일부 임차인들이 (정부 지원 제도나 2024년의 소폭 하락한 가격을 활용해) 첫 주택 구매자가 되면서 수요가 다소 완화될 수 있습니다. 실제로 빅토리아에서는 첫 주택 구매자 활동이 증가해 임대 수요가 약간 완화되고 있을 수 있습니다 abc.net.au abc.net.au. 또한 임대료가 너무 높아지면 세입자들이 동거하거나 가족과 함께 지내는 등 임대료 상승에 자연스러운 한계가 있으며, 이는 가구 형성률을 실질적으로 낮춥니다 corelogic.com.au. 반면, 단기적으로 임대 공급이 크게 개선될 가능성은 높지 않습니다. 대규모 임대 아파트 개발(빌드투렌트)이 추진 중이고 정부도 세제 혜택으로 이를 장려하고 있지만, 실질적인 효과가 나타나기까지는 수년이 걸릴 것입니다. 빅토리아에 대한 투자자 심리가 회복되어야 임대 매물이 다시 늘어날 수 있습니다. 주 정부도 임대 위기를 인식하고 있으며, 중심지 개발 신속화나 투자자 유인을 위한 세제 검토 등 다양한 대책을 모색하기 시작했습니다 abc.net.au abc.net.au. 균형이 어느 정도 회복될 때까지 멜버른의 임대 시장은 임대인에게 유리한 낮은 공실률 상태가 이어질 전망입니다. 연간 임대료 인상률은 (최대 스트레스가 지나갔다고 가정할 때) 한 자릿수 중반(예: 연 3~5%) 수준으로 안정될 수 있지만, 이민 급증이나 신규 주택 공급 지연이 발생하면 임대료가 다시 급등할 수 있습니다. 당분간 2025년 임차인들은 여전히 어려운 상황에 놓일 것이며, 부동산 소유주들은 멜버른에서 수년 만에 가장 높은 임대 수익률(및 가장 짧은 임대 기간)을 누리고 있습니다.

주요 인프라 프로젝트와 부동산에 미치는 영향

멜버른은 현재 인프라 붐의 한가운데에 있으며, 여러 도시를 변화시키는 프로젝트들이 진행 중이거나 계획 단계에 있습니다. 이러한 프로젝트들은 – 새로운 철도 노선부터 고속도로까지 – 사람들이 도시를 이동하는 방식을 변화시킬 뿐만 아니라 부동산 수요와 개발 패턴에도 영향을 미치고 있습니다. 다음은 멜버른 부동산 시장에 예상되는 영향을 미칠 주요 인프라 사업들입니다:

메트로 터널(지하철 순환선): 2025년 완공 예정인 메트로 터널은 5개의 새로운 지하역(Arden, Parkville, State Library, Town Hall, Anzac 포함)을 갖춘 새로운 도심 횡단 철도 노선을 만들고 있습니다. 혼잡한 시티 루프를 해소하고 수용력을 늘림으로써, 이 프로젝트는 Parkville의 병원 및 대학 지구와 같은 주요 지역으로의 이동 시간을 크게 단축시킬 것입니다. 부동산 영향: 새로운 역 주변 지역은 이미 투자자들의 관심이 급증하고 있습니다. 예를 들어, 한때 산업지였던 Arden 지구는 복합 용도 허브로의 대규모 재개발이 예정되어 있으며, 초기 투자자들은 가격 상승을 기대하며 부지를 매입하고 있습니다. 멜버른 대학교와 바이오테크 시설이 위치한 Parkville은 역 신설로 인해 인근 아파트 및 학생 숙소에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다. 전반적으로, 교통 연결성 개선은 교외 지역의 접근성을 높여 부동산 가치를 상승시키는 경향이 있습니다. 메트로 터널이 운영을 시작하면 도로와 기존 노선의 혼잡이 완화되어, 터널이 연결하는 Sunbury 및 Cranbourne/Pakenham 노선의 교외 지역 매력이 높아질 것입니다. 시간이 지남에 따라 새로운 역 도보권 내에서 개발 밀도 증가와 주택 가격 상승의 파급 효과가 기대됩니다.
서브어번 레일 루프(SRL): 이 야심찬 프로젝트는 현재 건설 중(초기 단계)이며, 최종적으로 멜버른 중간 교외를 90km에 걸쳐 순환하는 철도를 형성하여, 첼튼햄(남동부)에서 클레이튼과 박스힐을 거쳐 북부 교외, 그리고 최종적으로 멜버른 공항과 서쪽의 선샤인까지 주요 거점들을 연결할 예정입니다. 수십 년에 걸친 대규모 사업이지만, 1단계(첼튼햄~박스힐)는 2030년대 초 완공을 목표로 하고 있습니다. 부동산 영향: SRL은 CBD 외부에 새로운 교통 허브와 개발 중심지를 만들기 때문에 종종 “도시의 판도를 바꾸는” 프로젝트로 불립니다. 이를 예상해 SRL 역이 예정된 교외 지역의 부동산 시장이 달아오르고 있습니다. 예를 들어, 클레이튼은 주요 SRL 환승역이 들어설 예정(이미 모나시 대학교와 메디컬 센터로 일자리 허브임)으로, 수요가 더 강해지고 있습니다. 투자자들은 이곳에서 더 높은 임대 수요와 유닛 개발 기회를 기대하고 있습니다 auspropertyprofessionals.com.au. 버우드(디킨 대학교 인근)와 박스힐(대형 상업 중심지)도 성장세가 기대되며, 박스힐은 이미 고층 개발이 진행 중입니다. 정부는 이들 SRL 역 주변에 더 많은 주택과 상업 개발을 계획하고 있어, 장기적으로 노선을 따라 수만 채의 신규 주택이 추가될 수 있습니다 vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. 주택 소유자와 투자자에게 미래의 SRL 역 인근에 위치한다는 것은 접근성과 편의성 향상에 따라 상당한 자본 이득을 의미할 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 전략이며, 단기적으로는 프로젝트 일정과 정확한 노선에 대한 불확실성이 남아 있지만, 전반적으로 SRL은 멜버른의 중간권 부동산에 낙관론을 불어넣고 있습니다.
웨스트 게이트 터널 및 기타 도로 프로젝트: 웨스트 게이트 터널(2025~26년경 완공 예정)은 만성적으로 혼잡한 웨스트 게이트 브리지를 대체할 새로운 고속도로 연결로, 멜버른 서부 교외에서 항구와 CBD로 이어집니다. 이는 윈덤(웨리비, 포인트쿡) 및 멜턴과 같은 지역에 매우 중요합니다. 현재 이 성장 지역의 통근자들은 극심한 교통 체증을 겪고 있습니다. 새 터널과 확장된 고속도로는 서부에서의 통행 시간 단축을 가져와, 서부 교외가 거주자와 물류 기업 모두에게 더 매력적으로 변할 것입니다. 통근이 쉬워지면 알토나, 라버튼, 선샤인 웨스트와 같은 교외 지역의 수요가 증가할 수 있습니다. 또한, 대규모 노스 이스트 링크 프로젝트(그린스버러의 순환도로와 이스턴 프리웨이 연결)도 건설 중이며 2027년 완공 예정입니다. 이로써 멜버른 북동부의 미완성 고속도로 연결이 완성되어, 혼잡이 줄고 해당 지역이 도심 일자리 중심지와 가까워지면서 하이델버그, 분두라, 돈캐스터 등 교외의 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 도로 연결성이 개선되면 통근 가능 반경이 넓어져 신규 주택단지 개발과 입지 좋은 외곽 토지의 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.
공항 철도 연결: 멜버른 공항을 철도망(선샤인에서 분기되어 메트로 터널과 연계)과 최종적으로 연결하는 계획이 진행 중입니다. 일정이 연기되었지만(현재 목표는 2020년대 후반), 이 프로젝트는 북서부 회랑에 큰 변화를 가져올 것입니다. 선샤인은 슈퍼 허브로 지정되어 있으며, 공항 철도와 SRL 환승역이 계획되어 있기 때문에 이미 고밀도 주택 및 상업 프로젝트 등 상당한 성장이 예정되어 있습니다. 투자자들은 선샤인과 인근 세인트앨번스와 풋스크레이(선샤인을 통해 공항으로 바로 연결되는 노선에 위치)에 미래의 유망 지역으로 주목하고 있습니다. 공항 접근성이 개선되면 이 지역에 더 많은 비즈니스 파크와 호텔이 들어서 상업용 부동산 부문도 활성화될 수 있습니다. 무니밸리와 브림뱅크 지역(예: 에어포트 웨스트, 케일러 이스트)의 주거용 부동산도, 기차로 CBD나 공항까지 몇 분 만에 이동할 수 있게 되면, 잦은 비행 이용자나 항공업계 종사자들에게 더 매력적으로 다가올 수 있습니다.
도시 재생 지구: 교통 외에도, 멜버른에는 피셔맨스 벤드(CBD 남쪽의 옛 산업지대를 고밀도 복합 용도 지구로 전환 중)와 아든(앞서 언급한 메트로 터널과 연계) 등 대규모 도시 재생 구역이 있습니다. 이들은 장기 프로젝트이지만 수천 채의 주택과 일자리를 추가할 예정입니다. 부동산에 미치는 영향은 두 가지입니다: 새로운 공급을 제공해(도시 전체의 가격을 완화하는 데 도움)주지만, 동시에 프리미엄 가격을 받을 수 있는 매우 매력적인 신규 동네를 창출합니다. 예를 들어, 피셔맨스 벤드가 계획대로 인기 있는 기술 및 교육 허브로 발전한다면, 이곳에 일찍 투자한 부동산 구매자들은 상당한 가치 상승을 경험할 수 있습니다.

일반적으로, 인프라 업그레이드는 부동산 시장에 호재가 되는 경향이 있습니다. 교통 연결이 개선되면 외곽 지역의 접근성이 높아져, 이들 지역과 도심 지역 간의 가격 격차가 줄어드는 경우가 많습니다. 이미 개발업자들은 새 역 주변 토지를 확보해 아파트, 타운하우스, 상업센터 등을 건설하려 하고 있으며, 수요가 기차를 따라올 것이라 확신하고 있습니다. 대형 인프라 프로젝트는 건설 기간 동안 경제에 일자리를 창출해 단기적으로 주택 수요(근로자 임대 등)를 뒷받침할 수 있습니다. 멜버른의 현재 인프라 파이프라인은 주정부의 “빅 빌드”의 일환으로, 역사상 가장 큰 규모 중 하나이며, 부동산 시장도 이에 맞춰 반응하고 있습니다. 미래를 내다보는 구매자라면, 지금은 주목받지 못하지만 몇 년 후 “기차역 옆”이 되거나 이동 시간이 단축될 교외 지역에 미리 자리 잡는 것을 고려할 수 있습니다. 역사가 보여주듯, 새로운 고속도로 출구나 기차역 등으로 지역이 훨씬 더 편리해지면 부동산 가치가 종종 상승합니다.

하지만 기대를 조절하는 것도 중요합니다: 모든 프로젝트가 부동산 붐을 보장하는 것은 아니며, 타이밍도 중요합니다(가치는 종종 기대감에 오르다가, 공사 중에는 정체됩니다). 또한 일부 지역은 (수년간의 공사 소음이나 부지 수용 등) 단기적으로 부정적 영향을 받을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 멜버른의 주요 인프라 프로젝트들은 도시의 주거 환경과 경제 성장을 향상시킬 것으로 보이며, 이는 궁극적으로 부동산 시장에 긍정적으로 반영됩니다. 투자자들이 다음 성장 지역을 찾을 때 “인프라를 따라가라”는 전략이 현명하며, 이는 2025년 이후 멜버른 부동산 전략의 핵심이 될 것입니다.

인구 증가 및 인구통계 변화

멜버른의 인구 이야기는 눈에 띄는 성장과 회복력의 이야기이며, 이는 부동산 시장의 미래를 좌우하는 중요한 동인입니다. 팬데믹 기간 동안(국경이 폐쇄되어 순이주가 감소했을 때) 잠시 주춤했지만, 멜버른의 인구 성장은 팬데믹 이전 추세를 넘어 다시 급격히 증가하고 있습니다. 실제로, 멜버른은 2023–24년에 호주 모든 도시 중 가장 큰 인구 증가를 기록했으며, 그 해에만 약 142,600명의 신규 거주자가 추가되었습니다 abs.gov.au abs.gov.au. 이 2.7%의 연간 성장률은 전국에서 가장 빠른 수준 중 하나이며, 같은 기간 시드니의 2.0% 성장률보다도 훨씬 높습니다 abs.gov.au. 2024년 6월 기준으로 그레이터 멜버른의 인구는 약 535만 명에 달했으며 abs.gov.au, 시드니(556만 명)와의 격차를 좁히고 있습니다 abs.gov.au. 이러한 추세가 계속된다면, 멜버른은 향후 10년 내(일부 전망에 따르면 2030년 또는 그 직후) 호주에서 가장 인구가 많은 도시로 시드니를 추월할 가능성이 있습니다. 풍부한 일자리, 교육 기회, 문화적 편의시설 등 도시의 매력과 강력한 해외 이주가 이러한 견고한 성장을 뒷받침하고 있습니다.

순 해외 이주가 최근 멜버른 인구 증가의 주된 원동력이었습니다. 호주가 국경을 재개방하고 기술 인력 부족을 해소하기 위해 이민 목표를 확대하면서, 이민자들에게 인기 있는 도시인 멜버른은 그 유입의 수혜를 받고 있습니다. 특히 국제 학생들이 멜버른 대학들로 대거 복귀하고 있습니다. 이는 도심 임대 수요(학생들이 아파트를 임대하는 곳)와 대규모 이민자 커뮤니티가 있는 일부 교외 지역에서 뚜렷하게 나타납니다. 예를 들어, 멜버른은 인도, 중국, 네팔 등 국가로부터의 이주가 크게 늘었으며, 이는 Clayton과 Tarneit(인도 디아스포라), Box Hill과 Glen Waverley(중국 디아스포라) 등 교외 지역의 성장에 기여하고 있습니다. 이러한 인구 통계적 패턴은 주택 선호에도 영향을 미치는데, 예를 들어 다세대 가족이 함께 사는 경우가 많은 이민자들이 선호하는 지역에서는 대형 가족 주택에 대한 수요가 강하며, 국제 학생들은 대학 인근의 임대 아파트에 대한 수요가 높습니다.

COVID 및 그 이후와 관련된 또 다른 변화는 내부 이주 추세입니다. 2020~2021년 동안 멜버른은 원격 근무와 봉쇄로 인해 라이프스타일을 재평가하면서 거주자들이 지방 지역과 다른 주(특히 퀸즐랜드)로 빠져나가는 현상을 겪었습니다. 그러나 최근에는 이러한 추세가 완화되거나 반전되었습니다. 빅토리아의 지방 인구 증가율은 여전히 긍정적이지만, 대도시(특히 멜버른)가 다시 한 번 성장의 대부분을 차지하고 있습니다 abs.gov.au abs.gov.au. 도시의 일자리, 교육, 편의시설의 매력이 사람들을 다시 끌어들이는 것으로 보입니다. 멜버른 외곽의 성장 지역(서부, 북부, 남동부 등)은 이를 잘 보여줍니다. 이 지역들은 2023~24년 전국에서 가장 빠르게 성장한 SA2 지역으로, 많은 사람들이 다른 곳에서 이 새로운 교외 지역으로 이주하고 있음을 나타냅니다 abs.gov.au abs.gov.au. 본질적으로, 도시 외곽이 젊은 가족과 이민자들로 빠르게 확장되고 있습니다. 한편, 봉쇄 기간 동안 인구가 감소했던 일부 도심 지역(예: CBD와 인너 사우스 일부)은 사무실, 레스토랑, 문화 생활이 완전히 재개되면서 다시 활기를 되찾았습니다.

인구 구성 측면에서 멜버른은 계속해서 다문화적 용광로 역할을 하고 있습니다. 멜버른 인구의 거의 40%가 해외 출생이며, 현재의 이민 물결로 그 비율은 더 높아질 것으로 보입니다. 이러한 다양성은 종종 활기찬 문화적 거주지(아프리카 커뮤니티의 푸츠크레이, 동남아시아 커뮤니티의 스프링베일 등)로 나타나며, 각각의 주택 시장 특성이 있습니다. 또한 일부 기존 교외 지역에서는 인구 고령화와 같은 인구학적 변화도 나타나고 있습니다. 예를 들어, 보마리스나 아이번호와 같은 지역에서는 다운사이저와 은퇴자 집단이 증가하고 있어, 관리가 쉬운 유닛과 타운하우스에 대한 수요가 높아지고 있습니다. 반대로, 성장 지역의 베이비붐 현상은 해당 지역에서 더 큰 주택, 학교, 공원에 대한 수요를 의미합니다.

주목할 만한 전망 중 하나는: 빅토리아(그리고 확장해서 멜버른)가 2027 회계연도까지 전국에서 인구 증가율 1위를 차지할 것으로 예상된다는 점입니다shapepropertygroup.com.au. 최근까지 1위를 달리던 퀸즐랜드나 서호주(WA)와 같은 주들을 제치고, 현재(비율 기준) 3위에서 1위로 올라설 전망입니다shapepropertygroup.com.au. 이는 중기적으로 멜버른의 주택 수요가 지속적으로 높을 것임을 의미하므로 중요합니다. 젊고 성장하는 인구는 가구 형성률을 높게 유지시켜 더 많은 주택이 필요하게 만듭니다. 앞서 논의한 바와 같이, 문제는 충분한 주택 공급이 가능하냐는 점입니다. 그래서 계획 개혁과 주택 공급 목표에 초점을 맞추고 있습니다(연방정부의 주택 협약은 2029년까지 전국적으로 120만 호를 추가하는 것을 목표로 하며, 이 중 상당수가 멜버른의 성장 지역에 필요합니다).

또 하나 주목할 만한 팬데믹 이후 인구 변화는 이민자와 유학생 인구가 멜버른 도심으로 돌아오고 있다는 점입니다. 이는 도시를 다시 활기차게 만들고 있습니다. 2020년 임대 공실률이 급등했던 CBD, 칼튼, 사우스뱅크와 같은 지역은 해외에서 온 학생과 젊은 전문직 종사자들의 유입 덕분에 이제 다시 매우 낮은 공실률을 보이고 있습니다. 이는 도심 아파트 시장을 재활성화하는 데 도움이 되고 있습니다. 또한 이 지역들의 특성—국제적인 음식점, 문화 축제 등—이 다시 활기를 띠고 있어 멜버른이 잘 알려진 다양하고 세계적으로 연결된 도시의 면모를 되찾고 있음을 의미합니다.

전반적으로, 인구 증가는 양날의 검입니다. 인구가 늘면 모든 가격대에서 더 많은 주택이 필요하므로 부동산 수요에는 큰 호재이지만, 동시에 인프라에 부담을 주고 주택 공급이 따라가지 못하면 주거비 부담이 악화될 수 있습니다. 멜버른의 도시계획 담당자들은 이 성장을 지속 가능하게 수용해야 한다는 압박을 받고 있습니다—기존 지역의 고밀도 개발, 교통 확장, 적절한 서비스가 갖춰진 신도시 개발 등을 통해서입니다. 그러나 투자자의 관점에서 보면, 멜버른처럼 인구 증가가 강한 도시에 투자하는 것은 장기적인 자본 성장 측면에서 대체로 현명한 선택입니다. 새로운 거주자는 모두 거주할 곳이 필요하므로, 인구가 가장 빠르게 늘고(일자리나 교통 연결성이 좋은) 지역은 평균 이상의 부동산 가치 상승을 경험하는 경우가 많습니다. 따라서 멜버른의 인구 통계는 견고한 성장 궤도에 있는 도시의 모습을 보여주며, 향후 10년 이상 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것입니다.

정부 정책 및 금리 영향

정부 정책과 거시경제적 요인—특히 금리—은 멜버른 부동산 시장에 지대한 영향을 미칩니다. 2022~2024년 기간은 이를 명확히 보여주었습니다. 호주중앙은행의 공격적인 금리 인상과 여러 주의 정책 변화로 시장이 크게 냉각되었습니다. 2025년을 지나면서, 정책 환경과 통화 정책이 변화하고 있으며, 이는 부동산 시장의 결과에 영향을 미칠 것입니다.

통화 정책(금리): 호주중앙은행(RBA)은 높은 인플레이션을 억제하기 위해 기준 금리를 2021년 사상 최저치(0.1%)에서 2023년 중반까지 약 4.1%로 빠르게 인상했습니다. 이처럼 주택담보대출 금리가 급격히 오르면서 대출 한도가 크게 줄었고, 많은 구매자들에게 주택 구입 가능 금액이 20~30% 감소했습니다. 그 결과 2022~23년에 주택 가격이 하락했습니다. 2025년 현재 인플레이션이 완화되기 시작했고 RBA는 금리 인상을 멈췄습니다. 금융시장과 경제학자들은 다음 조치는 금리 인하가 될 것으로 널리 예상하고 있으며, 2025년 말부터 시작될 가능성이 있습니다 commercialrealestate.com.au. 실제로 일부 전망에 따르면 인플레이션이 통제된다면 RBA가 2025년 하반기에 두 차례 금리를 인하할 수도 있다고 합니다 commercialrealestate.com.au. 금리 인하 전망은 이미 구매자 심리를 고무시키고 있습니다. 주택담보대출이 더 저렴해질 수 있다는 기대가 구매 의욕을 높입니다. 금리가 낮아지면 월 상환액이 줄거나 대출 한도가 다소 늘어나 수요와 가격 상승을 자극할 수 있습니다. 멜버른은 전통적으로 금리에 민감한 시장이며, Domain의 수석 연구원에 따르면 이 도시는 금리 변동에 빠르게 반응하는 경향이 있습니다 australianpropertyupdate.com.au. 따라서 금리 인하 신호가 구체적으로 나오면 거래가 급증할 수 있습니다(과거 금리 하락 시기에 부동산 경기가 살아난 사례처럼). 반대로 인플레이션이 완강하게 지속되어 RBA가 금리 인하를 미루거나 추가 인상을 단행한다면, 이는 부동산 회복에 제동을 걸 수 있습니다. 현재로서는 대부분의 지표가 앞으로 통화정책이 안정적이거나 완화될 것으로 가리키고 있어, 이는 부동산에 우호적입니다.

연방정부 및 이민 정책: 호주 연방정부는 이민 수준과 주택 정책을 통해 간접적으로 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 현 정부는 경제 성장을 위해 연간 30만 명 이상의 순이민자 유입 목표를 유지하고 있으며, 이 중 상당수가 멜버른에 정착합니다. 이는 주택 수요에 긍정적입니다. 연방 차원에서는 First Home Guarantee(생애 첫 주택 구매자가 5%의 적은 보증금으로 정부 보증 하에 주택을 구입할 수 있도록 지원)와 Regional First Home Buyer Guarantee 등 시장 진입을 돕는 제도도 있습니다. 2025년에는 일부 제도의 자격 요건이 확대되어(예: 친구나 형제자매가 FHG로 공동구매 가능) 수요에 다소 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 연방정부는 또한 Housing Australia Future Fund를 출범시켜 저렴한 주택 건설 자금을 지원하고 있으나, 이는 보조주택에 초점을 맞추고 있어 실제 주택 공급까지는 시간이 걸릴 수 있습니다.

아마도 가장 야심찬 연방 정부의 이니셔티브는 국가 주택 협정(2029년까지 전국적으로 120만 채의 신규 주택을 목표로 함)일 것입니다. 이 협정의 성공 여부는 불확실합니다. 앞서 언급했듯이, 현재의 건축 승인 속도로는 그 목표를 달성하지 못할 것으로 보입니다 realestate.com.au. 그러나 이러한 목표 자체가 공급 확대를 위한 계획 개혁과 인센티브에 대한 논의를 촉진시켰습니다. 만약 연방 또는 주 정부가 빌드투렌트(build-to-rent)에 대한 추가 인센티브를 도입하거나, 승인 절차를 간소화하거나, 신규 토지 개발을 위한 인프라에 투자한다면, 이러한 정책들은 멜버른의 주택 공급을 점진적으로 개선할 수 있습니다(따라서 가격 상승과 임대료 압박을 완화할 수 있음). 지금까지 2024~2025년에는 소폭의 정책 조정만 있었습니다. 예를 들어, 연방 임대 지원금(Commomwealth Rent Assistance) 소폭 인상, 기관 임대 주택에 대한 일부 세제 인센티브 등이 있었으나, 주택 부족 문제를 해결할 만한 결정적인 해법은 아직 나오지 않았습니다.

빅토리아 주 정책 – 세금 및 규제: 빅토리아 주에서는 주 정부 정책이 부동산 참여자들에게 엇갈린 영향을 주고 있습니다. 한편으로, 빅토리아 주는 생애 첫 주택 구매자에 대한 인센티브를 넉넉하게 제공합니다(예: 60만 달러 이하 주택에 대한 인지세 면제, 75만 달러까지는 인지세 감면, 그리고 멜버른 대도시 내 신규 주택에 대해 1만 달러의 생애 첫 주택 보조금 지급) auspropertyprofessionals.com.au. 이는 저가 주택 시장의 수요를 뒷받침합니다. 반면, 최근 몇 년간 빅토리아 주 정부는 세수 증대와 주택 가격 안정화를 위해 부동산 투자자 및 고가 주택 소유자를 겨냥한 여러 세금을 인상했습니다. 주요 변화는 다음과 같습니다:

2024년 1월 1일부터 토지세 개편: 투자자에 대한 토지세 면제 기준이 30만 달러에서 단 5만 달러로 대폭 하향되어, 훨씬 더 많은 부동산 소유자가 토지세 대상이 되었습니다 propertyupdate.com.au. 추가로, 새로운 토지세율이 도입되어(최대 975달러의 고정 수수료와 30만 달러 초과 토지 보유분에 대해 0.1% 추가 부과) propertyupdate.com.au. 이로 인해, 이전에는 토지세를 내지 않았던 소규모 유닛 소유의 “엄마 아빠” 투자자들도 이제는 매년 토지세를 내야 할 수 있습니다.
2025년부터 공실 주거용 토지세가 주 전역으로 확대 적용 propertyupdate.com.au. 이제 1년 중 6개월 이상 비워둔 부동산 소유자는 세금을 내야 하며(이전에는 멜버른 도심에만 적용), 이로 인해 별장 소유자나 토지를 보유한 개발업자 등 임대 시장에 내놓지 않는 이들에게 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
2023년 7월부터 시행되는 새로운 Windfall Gains Tax는 토지가 더 가치 있는 용도로 재지정될 때 발생하는 토지 가치 상승분에 대해 최대 50%의 세금을 부과합니다 propertyupdate.com.au. 이는 특히 멜버른 외곽에서 재지정으로 이익을 얻는 개발업자와 토지 소유주를 겨냥한 것입니다. 공공의 이익을 위해 가치를 환수하려는 의도이지만, 비평가들은 바로 신규 주택이 필요한 지역에서 개발을 저해한다고 말합니다.
수수료 및 부담금 인상: 예를 들어, 시의회 세금에 포함된 긴급 서비스 부담금이 증가하여 사실상 부동산 부담금 역할을 하고 있습니다 propertyupdate.com.au. 또한, 외국인 구매자 추가 인지세와 부재 소유주 추가 부담금이 빅토리아주에 여전히 적용되고 있어 일부 국제 투자를 위축시킬 수 있습니다.

또한, 빅토리아주는 앞서 언급한 대로 매우 임차인 친화적인 임대법을 가지고 있습니다(“무과실” 퇴거 금지, 반려동물 승인 용이, 의무 유지보수 등). 이러한 조치들은 모두 임차인에게 더 큰 안정성과 공정성을 제공하기 위한 선의의 정책이었으나, 일부 투자자들로 하여금 멜버른 대신 브리즈번이나 퍼스(규제가 덜 엄격한 곳)에서 매입을 고려하게 만들었다는 평가도 있습니다. 그 결과, 2024~2025년 빅토리아주는 임대인에게 덜 우호적인 지역이라는 평판을 얻게 되었으며, 이는 도메인 분석가들조차 인정하는 부분입니다. 더 높은 세금과 제한된 인프라 투자 여력으로 인해 빅토리아주는 다른 주에 비해 투자 매력이 떨어질 수 있습니다 australianpropertyupdate.com.au.

이러한 정책들의 영향은 분명하다: 빅토리아주의 투자자 대출이 감소했고 많은 투자자들이 부동산을 매각했다(임대 섹션에서 논의됨). 단기적으로는 이로 인해 임대 공급이 줄어들고 임대료가 상승했다 – 정부가 현재 씨름하고 있는 의도치 않은 결과다. 정책 입안자들은 임차인과 첫 주택 구매자의 주거비 부담을 완화하려 하면서도, 주택 공급에 필요한 투자자와 개발업자를 내쫓지 않으려는 어려운 입장에 있다. 업계에서는 빅토리아주가 이러한 정책 중 일부(예: 토지세 기준 상향, 또는 토지세 할인 제공을 통한 임대주택 건설 프로젝트 인센티브 제공 등)를 재고할 것을 지속적으로 요구하고 있다. 2025년 중반 현재까지는 주요 정책의 전환이 시행되지 않았으나, 앞으로 주목해야 할 중요한 분야다. 향후 정책 변화 – 예를 들어 인지세 개혁(뉴사우스웨일스주는 연간 세금 옵션을 도입했고, 빅토리아주도 이를 따를 수 있음)이나 중밀도 주택 허용을 위한 새로운 용도지역 규정 등 – 는 부동산 시장의 판도를 크게 바꿀 수 있다. 2024년 말, 빅토리아주 정부는 기존 교외 지역의 주택 공급을 확대하기 위한 계획을 발표했으며, 이는 활동 중심지 프로그램(교통 허브 주변 용도 상향 조정) 확대를 통해 2051년까지 해당 지역에 30만 호의 신규 주택을 목표로 한다고 밝혔다 abc.net.au abc.net.au gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. 성공적으로 실행된다면, 장기적인 압박을 완화할 수 있을 것이다.

단기 시장 심리 측면에서도 정부의 조치는 심리적 효과를 미친다. 예를 들어, 빅토리아주가 2023년 예산 문제로 2026년 커먼웰스 게임 개최를 취소한 것은 주 재정에 대한 신뢰를 일부 흔들었으나, 직접적인 부동산 영향은 일부 지역 개발이 보류된 것 외에는 미미했다. 더 긍정적으로는, 정부의 보조금이나 경기부양책(예: 일시적 인지세 할인, 주택구매자 보조금 등)은 매수 활동의 급증을 유발하는 경향이 있다 – 예를 들어 2020년 전국적으로 HomeBuilder 보조금이 제공되었을 때 멜버른 교외에서 건축 붐이 일었다. 현재는 이러한 보조금이 없으나, 시장에 지원이 필요할 경우 정부가 조치를 도입할 수 있고, 이는 곧바로 가격에 반영될 수 있다.

요약하자면, 2025년의 정책 및 금리 환경은 전환기에 있습니다. 멜버른이 직면했던 금리 인상과 투자자 세금이라는 큰 역풍은 완화될 가능성이 높습니다. 금리는 내년 안에 하락할 것으로 보이며commercialrealestate.com.au, 정부도 임대 위기를 인식하고 추가적인 투자자 불이익을 완화할 수 있습니다. 투자자들에게 멜버른의 현재 환경은 도전적이었지만, 금리 인하나 공급을 장려하는 정책 조정이 있다면 상황이 다시 바뀔 수 있습니다. 실거주자들에게는 더 저렴한 주택담보대출 가능성이 반가운 소식이지만, 여전히 높은 진입 비용과 경쟁을 감수해야 합니다. 멜버른의 경험은 정부 정책이 부동산 사이클에 상당한 영향을 미칠 수 있음을 보여줍니다. 균형이 맞으면 지속 가능한 성장과 공급을 유도할 수 있지만, 잘못 조정되면(예: 임대주 대거 이탈과 같은) 단기 왜곡을 초래할 수 있습니다. 시장의 이해관계자들은 앞으로 있을 RBA(호주중앙은행) 결정과 주 및 연방 예산의 주택 관련 발표를 주목할 것이며, 이는 향후 몇 년간 멜버른 부동산 시장의 분위기를 결정하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

멜버른의 투자 기회와 위험

부동산 투자자와 개발자에게 2025년 멜버른 시장은 매력적인 기회와 주목할 만한 위험이 공존하는 환경을 제시합니다. 도시의 부동산 사이클은 상승세로 전환되는 것으로 보이며, 이 시기에 잘 포지셔닝하는 이들은 향후 몇 년간 상당한 보상을 얻을 수 있습니다. 그러나 멜버른 시장 특유의 도전을 헤쳐 나가려면 신중한 전략이 필요합니다. 주요 기회와 위험을 살펴보겠습니다:

기회:

역사이클 매수 타이밍: 멜버른은 최근 가격 하락/정체기를 막 벗어났기 때문에, 많은 지역의 가치가 아직 최근 고점보다 낮은 상태입니다. 이 단계, 즉 시장이 회복 중이지만 아직 과열되지 않은 시기는 매수에 이상적일 수 있습니다. 한 전문가의 말처럼, 지금은 가격이 고점보다 여전히 낮고 모멘텀이 쌓이는 역사이클 투자 기회입니다 propertyupdate.com.au. 2025년의 매수자들은 연 5~6% 성장 전망이 실현된다면, 나중에 보면 저렴하게 매수한 셈이 될 수 있습니다. 2020년대 초 멜버른 부동산 사이클은 비교적 빠르게 전환된 바 있습니다. 예를 들어, 2019년 저점에 매수한 이들은 2021년까지 큰 수익을 거두었습니다. 지금도 대중이 돌아오기 전에 매수하면 최고의 수익을 얻을 수 있는 비슷한 변곡점일 수 있습니다.
강력한 장기 펀더멘털: 멜버른의 펀더멘털 – 인구 증가, 다각화된 경제(금융, 기술, 교육, 의료), 대규모 인프라 투자 – 은 장기적으로 건전한 선택임을 보여줍니다. 이 도시는 지속적으로 세계에서 가장 살기 좋은 도시 중 하나로 평가받으며, 이는 사람들과 기업 모두를 끌어들입니다. 인구 증가는 특히 투자자들에게 순풍이 됩니다. 인구가 늘수록 주택에 대한 지속적인 수요가 발생하기 때문입니다. 멜버른은 향후 몇 년간 호주에서 가장 빠르게 성장하는 도시로 예상되므로 shapepropertygroup.com.au, 투자자들은 입지가 좋은 부동산에 대해 임차인과 미래 구매자 풀이 깊을 것이라는 확신을 가질 수 있습니다. 다양한 경제 구조는 변동성에 대한 완충 역할도 합니다. 한 분야(예: 유학생)가 침체되어도, 다른 분야(예: 국내 이주나 기술 붐)가 그 공백을 메울 수 있습니다.
임대 수익률 및 소득 개선: 앞서 언급했듯이, 임대료가 급등하고 수익률도 저점에서 상승했습니다. 일부 부문(유닛, 타운하우스 임대)에서는 현재 4~5%의 총수익률을 볼 수 있는데, 이는 몇 년 전보다 상당히 개선된 수치입니다. 공실률이 2% 미만이기 때문에, 임대인들은 가격 결정력을 가지고 임대료를 계속 적정 수준으로 인상할 수 있습니다. 이처럼 강한 임대 시장은 투자자들의 현금 흐름을 개선시키고, 더 많은 투자자들이 멜버른으로 돌아오게 할 수 있습니다. 또한, 금리가 하락할 경우 임대 수익률과 대출 금리의 격차가 줄어들어 일부 부동산에서는 오랜만에 긍정적인 현금 흐름이 가능해질 수도 있습니다. 금리 인하(그리고 투자자 재유입 전) 전에 부동산을 매입하는 투자자들은 자본 성장과 더 나은 임대 수익의 시대를 모두 누릴 수 있습니다.
상대적 가격 경쟁력(주간 및 해외 수요): 시드니와 비교할 때, 멜버른 부동산은 상대적으로 저렴합니다. 주택 가격은 시드니의 3분의 2 수준이고, 유닛은 더 저렴합니다 shapepropertygroup.com.au. 이로 인해 주간(州間) 구매자와 해외 투자자(특히 아시아)들의 관심이 집중되고 있습니다. 멜버른은 세계적 수준의 도시임에도 가격 대비 가치가 높다고 평가받고 있습니다. 여행이 정상화되면 해외 구매자(중국은 2023~24년에 자본 유출 규제를 다소 완화함)의 복귀도 기대할 수 있습니다. 멜버른은 역사적으로 시드니 다음으로 해외 부동산 투자자들에게 인기 있는 도시였습니다. 가치 격차는 기회입니다. 투자자들은 훨씬 낮은 진입 가격으로 시드니와 동등하거나 더 나은 수익률의 멜버른 핵심 부동산을 매입할 수 있으며, 시간이 지나면서 멜버른이 그 격차를 일부 좁힐 수 있을 것으로 기대할 수 있습니다 shapepropertygroup.com.au.
목표 성장 분야: 투자에 적합한 특정 세그먼트가 있습니다. 젠트리피케이션이 진행 중인 미들링 교외 지역의 토지 위에 지어진 가족 친화적 주택은 자가 거주자와 임차인 수요 모두의 혜택을 받아 여전히 최고의 선택지입니다. 인기 있는 학군이나 교통이 편리한 곳에 위치한 타운하우스와 저층 부티크 아파트도 또 다른 유망 분야입니다. 이들은 주택 구입이 어려운 다운사이저(규모를 줄여 이사하는 사람)와 젊은 가족을 겨냥합니다. 또한 학생 기숙사와 같은 틈새 투자처도 국제 학생의 귀환으로 다시 성장할 수 있으며, 빌드투렌트(build-to-rent) 프로젝트는 정부의 지원(빅토리아주에서 해당 개발에 대해 25년간 토지세 감면)으로 초기 단계이지만 성장하는 기회가 되고 있습니다. 상업용 부문에서도 기회가 있습니다. 예를 들어, 성장 지역의 고품질 물류 시설이나 편의 소매 센터는 높은 점유율과 임대료 상승이 예상되므로, 장기적 관점과 더 높은 예산을 가진 투자자라면 경기 회복 시 캡레이트(자본환원율)가 다시 압축되기 전에 이 분야에서 좋은 매물을 찾을 수 있습니다.
정책 순풍의 잠재력: 최근 정책은 역풍이었지만, 상황이 반전될 수도 있습니다. 빅토리아주 정부가 임대 위기 압박을 받아 투자자 친화적 변화(예: 토지세 감면이나 새로운 인센티브)를 도입한다면, 부동산 가치와 투자자 수요가 급등할 수 있습니다. 마찬가지로, 연방정부가 주택에 대한 새로운 보조금이나 세제 혜택 등 자극책을 내놓는다면 시장이 활성화될 것입니다. 똑똑한 투자자라면 정책 환경을 주시하여 입법화되는 이점을 놓치지 않습니다.

위험 요소:

금리/금융 위험: 가장 큰 위험은 인플레이션이 잡히지 않아 금리가 “오랜 기간 높게” 유지되는 경우입니다. 호주중앙은행(RBA)이 금리를 인하하지 않거나, 더 나아가 추가 인상을 단행한다면, 차입 비용이 계속 제약이 됩니다. 높은 주택담보대출 금리는 신규 대출을 제한할 뿐 아니라 기존 소유주에게도 부담을 줍니다(대부분은 버퍼 덕분에 감당할 수 있지만, 금리가 예상치 못하게 급등하면 강제 매각 위험도 있습니다). 현재 컨센서스는 완화(금리 인하)를 예상하지만, 투자자는 금리가 현 수준에서 오래 머물거나 천천히만 하락하는 시나리오에 대비해 재무 상태를 스트레스 테스트해야 합니다. 초저금리 시대는 끝났으니, 2%대 주택담보대출 금리의 재등장을 기대하는 사람은 실망할 수 있습니다. 또한 신용 조건도 강화되었습니다. 은행들은 대출 상환능력 심사를 더 엄격히 하고 있습니다. 만약 규제당국이 자본 요건이나 버퍼를 추가로 높이면, 이는 부동산 수요에 위험 요소가 됩니다.
과세 및 규제 위험: 빅토리아주가 부동산을 “현금젖소”로 이용하는 경향(한 평론가가 propertyupdate.com.au에서 언급)에는 멈춤이 보장되지 않습니다. 주정부는 예산 적자에 직면해 있으며, 추가 세금이나 부담금이 도입될 위험이 있습니다(예: 재정 상황이 악화될 경우 임대료 규제나 토지세 추가 인상 논의 등). 이런 조치는 투자자를 위축시키거나 수익률을 낮출 수 있습니다. 마찬가지로, 임대료 상한제와 같은 추가 임대차법 개정(일부 임차인 단체가 요구)도 투자자의 수익 잠재력을 직접적으로 제한할 수 있습니다(현재 빅토리아주는 유럽 일부 도시와 달리 임대료 상한제를 시행하지 않음). 투자자는 빅토리아주의 정책 위험이 다른 주보다 높다는 점을 인지하고 전략에 반영해야 합니다. 포트폴리오 다각화나 세금 최적화를 위한 소유구조 설계(전문가의 조언 받기)가 필수입니다.
특정 세그먼트의 공급 과잉: 멜버른 전체적으로는 주택 부족 현상이 있지만, 국지적 공급 과잉의 위험이 있습니다. 도심 고층 아파트가 대표적 예로, CBD/사우스뱅크 지역에 2025~26년경 다수의 신규 아파트 타워가 완공될 예정이며, 이 중에는 빌드투렌트 프로젝트도 많습니다. 이로 인해 해당 지역에서는 일시적으로 공실률이 상승하고, 일반 고층 아파트의 임대료나 가격이 약세를 보일 수 있습니다. 마찬가지로 외곽 지역의 토지 분할도 공급 과잉을 초래할 수 있는데, 만약 경기 침체나 신용 경색이 발생하면, 이들 하우스앤랜드 시장은 미분양 재고를 할인 판매하면서 가격 하락을 겪을 수 있습니다. 투자자들은 경쟁이 치열한 신규 분양에 과도한 금액을 지불하지 않도록 주의하고, 희소성(독특한 특징, 공급이 제한된 입지)이 있는 부동산에 집중하는 것이 좋습니다.
경제 및 고용 요인: 멜버른의 부동산 시장 역시 전체 경제와 밀접하게 연관되어 있습니다. 글로벌 경기 침체(예를 들어 중국 경제가 크게 둔화될 경우, 유학생 감소나 국가적 차원의 원자재 관련 일자리 손실을 통해 멜버른에 영향을 줄 수 있음)나 국내 경기 침체로 인한 실업률 상승 등의 위험이 있습니다. 실업률이 높아지면 주택 수요가 줄고, 주택담보대출 연체가 증가할 수 있습니다. 현재는 실업률이 낮고 소득이 오르고 있어 긍정적이지만, 이 상황이 반전될 경우 위험 요소가 됩니다. 특정 산업(멜버른은 금융 및 전문 서비스업 비중이 높음)에 집중되어 있기 때문에, 해당 산업에 타격(예: 금융 위기, 대기업 이전 등)이 발생하면 고가 시장의 구매자층에 영향을 줄 수 있습니다.
기후 및 환경 계획: 장기적으로는 주목할 만한 위험입니다. 멜버른 일부 지역(특히 베이사이드 및 저지대 서부 교외)은 향후 수십 년간 홍수 및 해수면 상승 위험에 직면해 있습니다. 이미 일부 홍수 위험 지역에서는 보험료가 상승하고 있습니다. 당장 시급한 문제는 아니지만, 장기 투자자는 부동산 입지의 환경적 회복력을 고려할 필요가 있습니다. 또한 임대주택의 에너지 효율 기준이 점점 엄격해지고 있어, 노후 주택은 기준을 맞추기 위해 리트로핏(추가 비용)이 필요할 수 있습니다.
시장 변동성과 타이밍: 멜버른 시장은 순환적일 수 있습니다. 투자자가 호황을 기대하고 매수하더라도, 실제로는 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 예를 들어, 기준금리 인하가 2026년으로 미뤄질 경우, 2025년에는 가격이 비교적 정체되고 이후에야 상승세를 탈 수 있습니다. 기회비용도 고려해야 하는데, 고금리 환경에서는 부동산 투자 수익률이 약 3~4%인 반면, 안전한 정기예금으로 5%를 받을 수 있습니다. 일부 투자자들은 이런 상황이 매력적이지 않다고 판단할 수 있으며, 이는 수요에 심리적 위험 요인이 됩니다. 불확실한 시기에는 단기 차익을 기대하기보다는, 충분히 장기 보유할 각오가 필요합니다.

이러한 요소들을 저울질할 때, 많은 전문가들은 여전히 2025년 멜버른을 전략적이고 장기적인 투자에 유리한 곳으로 보고 있습니다. 핵심은 선별입니다. 지속적인 매력을 지닌 자산(예: 도심 근교의 고풍스러운 주택, 교통 및 일자리와 가까운 부동산 등)을 선택하고, 희소성이 없는 획일적인 신축 건물은 피하며, 예측 가능한 금리 인상이나 공실에도 예산이 감당할 수 있는지 확인해야 합니다. 지금은 선별적이면서도 낙관적인 태도가 필요한 시기입니다. 저명한 투자 자문가 마이클 야드니는 다음과 같이 말합니다. 똑똑한 투자자들은 투기적 유행을 쫓기보다는 기본기가 탄탄한 고품질의 ‘투자 등급’ 부동산에 집중하고 있습니다 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. 그들은 장기적인 관점에서 멜버른의 성장 스토리가 여전히 유효하며, 단기적인 도전이 오히려 최고의 진입 기회를 만든다는 점을 이해하고 있습니다.

결론적으로, 2025년 및 그 이후로 접어드는 멜버른의 부동산 시장은 매력적인 이야기를 제공합니다. 도시가 회복세를 보이고, 새로운 인프라와 인구로 가득 차며, 전망에 따르면 전국적으로 부동산 성장을 이끌 것으로 예상됩니다. 투자자와 이해관계자에게는 이 상승세(가격 상승, 강한 임대 수요, 상대적 가치)의 기회를 활용하면서도 위험(정책 변화, 금리, 공급의 미묘한 차이)을 관리하는 것이 과제입니다. 이를 해낸 이들은 멜버른이 다시 한 번 최고의 부동산 투자처로서의 명성을 입증하는 것을 경험할 수 있을 것이며, 앞으로 몇 년이 부동산 부문에서 견고한 수익과 번영의 토대를 마련할 것입니다.

출처: