サンディエゴ不動産2025年：100万ドルの住宅、高騰する家賃、変化する市場

2025年のサンディエゴの住宅市場は、数年間の急激な成長を経て、目に見える変化を遂げています。住宅価格は依然として過去最高水準付近にあり、一般的な住宅で100万ドル前後ですが、パンデミック時代の急激な値上がりは落ち着いてきましたzillow.com alliedschools.com。売り出し中の住宅在庫は歴史的な低水準から徐々に改善しており、近年よりも買い手にやや有利な状況となっていますalliedschools.com。同時に、賃貸者は平均で月額2,500ドルという過去最高水準の家賃に直面していますが、新築アパートの供給増加により家賃の上昇もようやく落ち着いてきましたobrag.org。以下は、サンディエゴの住宅・商業不動産の動向、地域別のパフォーマンス、買い手・借り手の特徴、投資見通し、予測、開発計画、新法、手の届きやすさの課題、そして金利から人口移動まで、市場の将来を形作る主要な経済要因についての包括的な分析です。

2025年の住宅不動産動向

住宅価格: サンディエゴの住宅価値は、ここ数年の急騰の後、2025年には横ばいとなっています。2025年半ばの中央値の販売価格は95万ドルから100万ドル前後で、1年前より約1～3%低下していますzillow.com alliedschools.com。Zillowのサンディエゴ住宅価値指数は2025年7月時点で約99万8,000ドルで、前年比3.4%減少していますzillow.com。同様に、カリフォルニア不動産協会は、2025年6月のサンディエゴ郡の一戸建て住宅の中央値価格を102万5,000ドルと報告しており、2024年6月からわずか2～3%下落していますpatch.com。要するに、価格はわずかに下落したものの、依然として歴史的に高い水準にあり、2020年代初頭と比べて約60%高い状態ですluxurysocalrealty.com。この価格の横ばいは、熱狂的だったパンデミック時代のブームからの冷却を示しており、手の届きやすさの限界や高い資金調達コストに対する買い手の反発を反映しています。

販売量と在庫: 住宅販売活動は緩やかに減速しています。2025年半ばまでに、成約件数は前年の水準をわずかに下回っています（2025年6月のサンディエゴ郡の住宅販売は2024年6月より約2%低い水準でした）sdhousingmarket.com。主な要因の一つは売り出し物件の不足です ― 在庫は改善傾向にあるものの、依然として少ない状況です。2025年半ばの時点で、サンディエゴ地域の市場には約3,500戸の住宅がありzillow.com、これは約3.2か月分の供給量に相当します。これは1年前の約2.4か月分から増加していますalliedschools.com。この供給量の33%増加により、買い手はパンデミック時の熱狂期よりも多くの選択肢を得られるようになりましたalliedschools.com。しかし、全体的な在庫は2020年以前の基準と比べて依然として大幅に少なく、多くの住宅所有者が超低金利の住宅ローンに「縛られて」売却に消極的です（カリフォルニア州の住宅所有者の80%以上が5%未満の住宅ローン金利を持っており、7%のローンに借り換えて住み替えることをためらっています）lao.ca.gov lao.ca.gov。2025年初頭のサンディエゴの新規売り出し物件数は、実際には前年比で二桁減少しておりcalmatters.org、市場は冷え込んでいるものの、歴史的な基準から見ると依然として比較的タイトな状況が続いています。

市場のスピードと競争: 住宅の売却には平均してやや時間がかかるようになっていますが、魅力的な物件は依然としてすぐに売れています。市場に出ている中央値の期間は2025年中頃で約24～27日（約3～4週間）に伸びており、1年前より約15～17%長くなっていますsdhousingmarket.com alliedschools.com。金利上昇で予算が圧迫され、買い手はより慎重になり、2021～2022年ほどの激しい競り合いは減っています。それでも、掲載物件の3分の1以上が依然として希望価格以上で売れておりzillow.com、初夏には約37%の取引がリスト価格を上回って成立しましたzillow.com。これは、人気エリアのすぐに住める住宅が依然として競争を引き起こすことを示しています。一方で、全取引のほぼ半数が現在リスト価格未満で成立しておりzillow.com、パンデミック時の過熱した市場と比べて買い手の交渉力が増していることを反映しています。要するに、2025年のサンディエゴ住宅市場はよりバランスの取れた状態に移行しています。買い手は在庫増加と価格の横ばいにより余裕と交渉力を得つつも、売り手は依然として歴史的に高い評価額と根強い住宅不足の恩恵を受けています。

金利の影響: 6.5～7%の高水準の住宅ローン金利が、市場のペースを冷やす主な要因となっています。2021年から2023年にかけて金利が約3%から約7%に急上昇したことで、購入者の支払い能力が低下しましたlao.ca.gov。その結果、上位層の購入希望者が減少し、入札も慎重になっています。多くの住み替え希望者は、低金利の住宅ローンを維持するために現状にとどまっており、この現象が売り出し物件の供給を制限していますlao.ca.gov lao.ca.gov。一方、初めて住宅を購入する人は、数年前よりも月々の住宅ローン支払いがほぼ80%高くなっており、カリフォルニアの中価格帯の住宅では現在、約$5,900の支払いが必要で、2020年から82%増加していますlao.ca.gov。これらの高金利は、2025年の住宅価格に事実上の上限を設け、急激な値上がりを終わらせました。業界の予測では、住宅ローン金利が2025年後半にやや緩和し（6%台半ばまで下がる可能性あり）themortgagereports.com、潜在的な需要が一部解放される可能性があります。現時点では、高額な資金調達コストが、サンディエゴの住宅市場に価格の安定化と取引件数の減少をもたらしています。

商業用不動産の動向

住宅不動産が緩やかに冷え込む一方で、サンディエゴの商業用不動産は、パンデミック後のより劇的な変化に直面しています。各分野で業績にばらつきが見られます。

オフィススペース: リモートおよびハイブリッド勤務の継続により、オフィスマーケットは依然として軟調です。オフィス空室率は2025年に過去最高に達しました。郡全体のオフィス空室率は2025年第2四半期に14.5%となり、1年前の約14.2%から上昇しましたcushmanwakefield.com。多くの企業がオフィス面積を縮小し、余剰スペースをサブリースしたり、コワーキングスペースを選択したりしています。特にクラスAオフィス（例えばダウンタウンの高層ビルなど）は大きく未利用となっており、空室率は10%台半ばに達していますavisonyoung.us。貸主はテナントを惹きつけるため、インセンティブや家賃割引を提供しています。このテナント有利な市場において、Milken Instituteは、こうした雇用およびオフィススペースの動向を理由に、2025年のサンディエゴ都市圏経済の順位を下げました。短期的な雇用成長率は2024年に約0.5%にとどまり、全国平均を大きく下回っていますaxios.com。良い点としては、サンディエゴの多様な経済（ライフサイエンス、防衛、テック分野）が一定の緩衝材となっていますが、オフィスの見通しは出社回帰の動向やテック・バイオテック分野の雇用成長が回復するかどうかにかかっています。
工業用・物流: 好調な時期を経て、工業用不動産セクターでは空室率が歴史的な低水準から徐々に上昇しています。郡全体の工業用空室率は2025年半ばで約7.7%となり、新たな倉庫供給が始まり、eコマースの成長が正常化したことで、前年比+2.3ポイントと大幅に上昇しましたcushmanwakefield.com。南カリフォルニアの倉庫市場は急拡大を終え、サンディエゴも例外ではありません。現在、テナントにはより多くの選択肢があり、賃料の上昇も落ち着いています。それでも、7%前後の工業用空室率は歴史的に見て健全な水準であり、主要サブマーケット（オタイメサ、ミラマー、ソレントバレー等）での流通センターやバイオテック製造スペースへの需要は続いています。賃料は、貸主が少ないアクティブテナントを争う中、ピーク時からやや下落していますlatimes.com。アナリストは、地域経済や物流がポストパンデミックの常態に適応する中で、工業用市場は2026年までに均衡を取り戻すと予想していますjpmorgan.com。
ライフサイエンスラボ: サンディエゴのライフサイエンス不動産（バイオテクノロジーラボ向けに特化したオフィスの一部門）は、近年の建設ブームによって、現在は空室のラボスペースが過剰となっています。ライフサイエンス分野の空室率は2025年半ばには26.3%に急上昇し、1年前の16.5%から大きく増加しましたcushmanwakefield.com。バイオテクノロジーへのベンチャーキャピタル投資は2021年の高水準から冷え込み、一部のスタートアップは廃業や縮小を余儀なくされ、新築のラボビルがテナントを探す状況です。Torrey Pines、UTC、Sorrento Mesaといった主要クラスターではラボの空室が多くなっています。この供給過剰がラボ市場の賃料を押し下げています。しかし、サンディエゴは依然として全米有数のバイオテクノロジーハブであり、業界専門家は新たな医薬品・医療機器系スタートアップの設立や大手製薬会社の地元連携が続くことで、空室ラボスペースは徐々に吸収されると予想しています。その間、家主はライフサイエンステナントを惹きつけるために譲歩や内装工事のインセンティブを提供しています。高いラボ空室率は商業投資家にとって短期的なリスクですが、ブーム期にバイオテク需要を追い求めてどれだけ多くの新スペースが供給されたかを物語っています。
小売・ホスピタリティ: サンディエゴの小売不動産は比較的安定しています。小売空室率は5.1%（2025年第2四半期）で、昨年よりわずかに上昇した程度ですcushmanwakefield.com。消費者は主に対面での買い物や外食に戻っており、観光地や近隣の商業施設も2025年の力強い観光回復の恩恵を受けています。サンディエゴのホスピタリティ市場も力強く回復しており、コンベンションやレジャー旅行の復活でホテルの稼働率や客室単価が改善していますaxios.com。これは小売や飲食スペースにも好影響をもたらしています。Eコマースの成長は続いているものの、立地の良い小売（特にオープンエア型の商業施設）は堅調で、一部の空きビッグボックス店舗はジムやエンターテインメント施設、さらには住宅プロジェクトへと転用されています。集合住宅賃貸物件も商業資産として分類されることが多く、堅調に推移しています（空室率は4～5%程度で、今年の家賃上昇はごくわずか）obrag.org。全体として、2025年のサンディエゴ商業不動産は玉石混交です。オフィスや専門ラボ分野は逆風に直面し、工業系は好調期の後で正常化、小売・ホスピタリティは慎重ながらも楽観的です。

地域別の市場動向

サンディエゴの不動産市場は非常に地域性が強く、地域やサブマーケットごとに大きな違いがあります。海沿いの高級住宅地、流行の都市型エリア、内陸の郊外など、2025年にはそれぞれ異なる傾向が見られます:

高級沿岸市場: 高級沿岸コミュニティ（ラホヤ、デルマー、コロナド、ランチョ・サンタフェなど）は、一般的に価値を維持、あるいは在庫不足と裕福な買い手のおかげで値上がりさえ見られます。例えば、デルマーの住宅の中央値価格は2025年初頭で約300万ドルで、前年よりも55%高い水準でしたsofi.com sofi.com。（この大幅な上昇は、全体的な値上がりというよりも、いくつかの超高額取引が中央値を押し上げた可能性が高いです。）沿岸物件はそのオーシャンビューやライフスタイルのために依然として需要があり、これらのエリアの多くの所有者は市場の変動を割引販売せずに乗り切る経済力を持っています。とはいえ、高級市場でさえ2021年の入札合戦からは冷え込んでおり、デルマーでは住宅が市場に出てから約57日間滞在し、平均で希望価格より4%安く売却されていましたsofi.com sofi.com。これは裕福な買い手でさえこの状況下で交渉していることを示しています。
中心部の都市近隣: ダウンタウンに近い、かつて競争が激しかったおしゃれなエリアの一部では、最近価格調整が見られます。例えば、ノースパークは若いプロフェッショナルに人気のトレンディなエリアですが、2024年初頭から2025年初頭にかけて住宅価格が約20%下落しましたsofi.com。ノースパークの中央値価格は約90万ドルまで下がりましたsofi.com。これは金利上昇で一部の初回購入者が市場から締め出され、パンデミック時の一戸建て住宅への熱狂が落ち着いたためです。同様に、ダウンタウン・サンディエゴやヒルクレストの一部でも、特徴のないコンドミニアムの価格が横ばいまたは下落しています。これらのエリアは2021～2022年に急騰したため、2023～2025年の緩やかな下落は市場の正常化を示しています。それでも中心部の住宅需要は根強く、ノースパークの市場は「非常に競争的」とされ、物件はしばしば2週間で契約に至り、特に人気物件は希望価格を上回ることもありますsofi.com sofi.com。要するに、都市部の冷え込みによって相対的なお買い得物件（ピーク時より価格が下がった物件）が再び登場し、目利きの買い手が素早く購入しています。
内陸部および郊外エリア: より手頃な郊外や内陸のコミュニティが、購入者がコストパフォーマンスを求める中で活動のホットスポットとなっています。イーストカウンティやノースカウンティ内陸部のような地域では、堅調な販売件数が見られます。2025年6月、最も住宅販売が多かった郵便番号は主に内陸部で、フォールブルック（92028）、ランチョ・ベルナルド（92128）、スプリングバレー（91977）、サンマルコス（92078）などが郡内の取引件数をリードしましたsdhousingmarket.com。これらの地域は、比較的控えめな1平方フィートあたりの価格で広い敷地やスペースを提供しており、海岸近くにいる必要のない家族やリモートワーカーを惹きつけていますsdhousingmarket.com。例えば、ランチョ・ベルナルド（内陸のマスタープランコミュニティ）やサンマルコスは、沿岸部の中央値よりも大幅に低い住宅価格の中央値でありながら、質の高い学校やアメニティを提供しているため、「バリュープレイ」として魅力的です。不動産業者の分析によると、内陸部のコミュニティは「同じ予算でより広い家」を購入でき、公園やショップ、高速道路へのアクセスも良好ですsdhousingmarket.com。その結果、これらのバリューマーケットの多くでは競争が激しく、価格設定が適切であれば複数のオファーが集まり、すぐに成約する住宅もあります。一方で、ノースカウンティ沿岸部の一部の高価格帯市場（エンシニータス、デルマー）では、在庫不足と超高価格のため販売がやや鈍化しました。全体として、サンディエゴ郊外は堅調に推移しており、地域によっては緩やかな価格上昇が見られ、他の地域ではわずかな下落にとどまっています。変化としては、高金利環境下で購入者が相対的な手頃さを求めて郊外や外縁部に需要がシフトしている点ですalliedschools.com alliedschools.com。
サウスベイおよび国境地域: サウスカウンティ（例：チュラビスタ、ナショナルシティ、インペリアルビーチ）でも住宅需要は堅調です。特にチュラビスタは新築住宅建設のリーダーであり、郡内のほとんどの都市よりも一人当たりの住宅許可数がはるかに多いですplanetizen.com planetizen.com。この建設により在庫が増え、価格の上昇が抑えられています。東チュラビスタやオタイランチの中価格帯住宅は、北部の同等物件よりも一般的に安価であり、初めての購入者や軍関係の家族を引き付けています。2025年初頭時点で、ナショナルシティの一戸建て住宅の中央値価格は$600,000台で、ピーク時の$700,000台から下落していますdawnsellssandiego.com。これはエントリーレベルのセグメントで一部調整が見られることを示しています。サウスベイの各地域は比較的手頃な価格を維持しており、地域の住宅供給不足解消の中心的役割を担っています。

まとめると、サンディエゴの各地域の動向は二極化しています。超高級な沿岸市場や特定の人気エリアは堅調に推移、あるいは新たな高値を記録している一方、多くの中価格帯地域ではパンデミック時のピークから緩やかな下落が見られます。一方で、周辺の郊外地域では価格が低めなことから安さを求める購入者が集まり、安定した需要と販売量の増加が見られます。こうした多様な傾向は、立地の重要性を浮き彫りにしています。全体的に市場が冷え込んでいても、ミクロな市場ごとに全く異なる動きを見せることがあるのです。

購入者および賃貸者の属性・行動

2025年に家を買うのは誰か: サンディエゴの住宅購入者層は、高収入、資産、または外部からの資金を持つ人々に絞られています。これは高額な価格と借入コストが理由です。住み替え購入者（既存の住宅所有者）や共働きのプロフェッショナルカップルが購入者の大きな割合を占めており、多くの場合、以前の住宅売却による資産を活用しています。現在のサンディエゴの典型的な購入者は30代または40代（年長のミレニアル世代やジェネレーションX）で、テクノロジー、バイオテクノロジー、医療、軍などの業界で働いていることが多いです。初めて家を買う人がいなくなったわけではありませんが、彼らは大きなハードルに直面しています。中央値が約100万ドルの場合、世帯年収が25万ドル以上なければ、中央値の住宅を快適に購入することはできませんoffthe56.com。これは地域の実際の世帯年収の約3倍にあたり、現在の金利ではサンディエゴの世帯のうち15%のみが中央値の住宅を購入できる計算ですoffthe56.com。この現実により、多くの若い家族や中所得層の購入希望者は市場から締め出されるか、コンドミニアム、修繕が必要な住宅、または周辺地域に流れています。また、転入購入者がサンディエゴに流入し続けています。カリフォルニア州内のより高額な市場（サンフランシスコやオレンジ郡など）から相対的な割安感を求めて来る人や、気候やライフスタイルに惹かれて州外から来る人もいます。実際、サンディエゴは流入移住があり、生活の質の向上を求める人々が集まる一方で、高コストのために一部の住民が流出していますdefinesdre.com。その結果、少し入れ替わりが起きています。資産や現金を持つ新参者が、現地の住民が売却して安い州へ移るのと入れ替わる形です。

誰が借りているのか: 持ち家取得のハードルが高いため、サンディエゴの多くの住民が賃貸のままです。サンディエゴ都市圏で自宅を所有している世帯は約49%のみ（全米平均は約65%）kpbs.org。賃貸者には、若いプロフェッショナル、学生（地域内に複数の大学あり）、軍関係者、サービス業や観光業の低所得労働者など幅広い層が含まれます。特に、過去の世代ならスターターホームを購入していた中流家庭の多くが、手頃な価格の問題から30代になっても賃貸を続けています。賃貸者層は、都市部のアパートに住む新卒者から郊外のタウンホームに住む家族まで幅広いのが特徴です。高所得の賃貸者も存在し、十分な収入がある人の中には、購入価格が高すぎる、または柔軟性を重視して、月3,000ドル以上支払って高級アパートや一戸建てを借りる人もいます。サンディエゴ郡の中央値家賃は2025年初頭で約2,500ドルに達しましたobrag.org。そのため、賃貸でも安定した収入が必要です。それでも、ほとんどの人にとっては購入より賃貸の方がはるかに現実的です。中央値の家を購入する月々のコストは、同等の家を借りるより約70%高く、この差は過去最高水準に近づいていますlao.ca.gov lao.ca.gov。このギャップが多くの人を賃貸市場にとどめています。

買い手の行動: 現在の買い手は、数年前の購入ラッシュ時よりも慎重かつ計算的に行動しています。金利が高く、経済の先行きが不透明な中、一部の買い手は一時停止しており、多くは購入を先延ばしにしたり、非常に慎重に物件を選び、良い条件を待っています。調査によると、インフレや景気後退への懸念から、大きな経済的決断に慎重になる消費者が増えていますalliedschools.com。現在市場で積極的に動いている人は、売り手の譲歩（クロージングコストや金利引き下げの支援など）を求める傾向があり、査定額が合わなかったり検査で問題が見つかれば、すぐに購入を見送ることも珍しくありません。また、価格交渉も激しくなっており、特に長期間売れ残っている物件では、低めのオファーも珍しくなくなっています。一方で、状態が良く価格設定が適切な物件は今でも競争が激しく、真剣な買い手はすぐ住める物件が人気エリアにある場合は積極的に動きます。全額現金の買い手や投資家も依然として存在感があり、カリフォルニア州の直近四半期では全体の約20%が現金購入です。これが高価格帯や割安・問題物件の需要を下支えしています。

興味深いことに、移住の傾向が誰が購入しているかに影響を与えています。サンディエゴ郡は純国内流出（より手頃な地域を求めて毎年何千人もの地元住民が離れている）を経験していますが、これは国際的な移民や他の高額な大都市圏からの流入によって相殺されていますkpbs.org kpbs.org。2023年半ばから2024年半ばの間に、約24,000人がサンディエゴから米国内の他地域へ移動しましたが、ほぼ同じ数の人々が海外からサンディエゴに流入し、人口変動はほぼ横ばいとなりましたkpbs.org。離れていくのは多くの場合、中所得の家族や、より安価な住宅を求める退職者（住宅費が理由の第1位とされています）ですkpbs.org。一方、流入してくる移民や転勤者は、バイオテクノロジー、医療、学術、熟練職などの業界で働く人々が多く、住宅需要を新たに生み出しており、多くは最初は賃貸として住み始めます。要するに、サンディエゴの住宅需要は、その雇用基盤とライフスタイルの魅力によって支えられており、高い生活費が一部の長年の地元住民を地域外へと押し出している一方で、需要は維持されています。

借家人の行動: 賃貸側では、2025年に入って借家人にわずかな安堵がもたらされています。数年間にわたる急激な家賃の高騰の後、家賃の上昇は年間0～1%程度で停滞していますobrag.org。空室率は5%程度まで上昇しています（2021年の記録的な3%近くから）、これは新しいアパート建設の急増によるものですobrag.org obrag.org。その結果、借家人はより多くのプロモーションや譲歩を目にするようになりました。新しい高級マンションで「1か月分無料」などの契約特典が一般的になっていますobrag.org。特に高級アパート分野では、借家人の交渉力がやや増しています。多くの人が小幅な値上げでの契約更新や、空室がオーナーにとって損失となることを知った上で大家と交渉するなど、この状況を活用しています。それでも、全体の家賃は依然として歴史的な高水準にあり、負担は大きいままです。多くの借家人が、推奨される収入の30%を大きく上回る家賃を支払っています。中には、ルームメイトや家族と同居して対応している人もいます。また、一戸建て住宅の賃貸への需要も引き続き高いです。購入できない家族が良い学区の一戸建てを借りようとする傾向が、戸建て賃料を高止まりさせています。機関投資家もサンディエゴの賃貸市場に一定の存在感を持っていますが、より安価なサンベルト都市ほどではありません。それでも、一戸建てを賃貸目的で購入した事業体は、住宅不足により家賃上昇が続くと見込まれるため、物件を手放さず保有し続けています。

まとめると、2025年のサンディエゴの購入者層はより裕福でリスク意識が高い傾向があり、借家人層は幅広く増加し、購入できない人々を受け入れています。両者とも地域の高い生活費の影響を受けており、購入者はより選択的になったり郊外へ移動したり、借家人はお得な物件を探したり同居したりして適応しています。最大の課題は、住宅費が収入を大きく上回っていることで、サンディエゴにどのような立場（所有者か借家人か）で住み続けられるか、厳しい選択を迫られている点です。

投資機会とリスク

サンディエゴの不動産市場は、個人オーナーから大手企業まで投資家を引き付け続けていますが、2025年はより複雑な状況で投資の機会とリスクが存在します:

機会:

強い賃貸需要: 多くの人にとって持ち家が手の届かないものとなっているため、賃貸の需要は堅調であり、賃貸市場で投資家のリターンを後押ししていますalliedschools.com。家賃は過去最高水準（中央値約2,500ドル）にあり、成長は頭打ちとなっているものの、空室率（約5%）は歴史的な基準から見ても依然として低いままですobrag.org。このため、立地の良い集合住宅や一戸建て賃貸物件は、収入を求める投資家にとって魅力的です。高い家賃と低い空室率により、特に若いプロフェッショナルに人気のある地域や職場の近くの地域では、家主は安定したキャッシュフローを得ることができます。例えば、ノースパークやゴールデンヒルのようなエリアでデュプレックスやフォープレックスに投資すれば、多くの入居者がこれら中心部のエリアを好み、持ち家の選択肢が少ないため、安定した入居率が期待できます。さらに、短期賃貸（バケーションレンタル）需要もサンディエゴの観光地では年間を通じて強いままですが、現在は規制によって上限が設けられています（詳細は後述）。
「手頃な」ノードとバリューアップ: 比較的手頃なサブマーケットには成長の可能性があります。チュラビスタ、エスコンディード、サンマルコス、およびイーストカウンティの一部などの市場は、参入価格が低いものの、人口と雇用の増加が見られます。投資家は、住宅価格や家賃が郡の中央値に向かって上昇する余地のあるこれらのエリアに注目しています。業界予測によると、交通の便が良い周辺都市（チュラビスタやエスコンディードなど）は今後も賃貸人・購入者の両方を引き付け続け、投資家にとっては沿岸の一等地よりも高い利回りを提供する見込みですalliedschools.com。また、修繕が必要な物件や古い住宅にもチャンスがあります。バリューアップ投資家は、古くなった物件をリノベーションして高値で再販したり、プレミアム家賃で貸し出したりできます。サンディエゴの住宅ストックの多くが老朽化している（1960～1980年代の住宅が多い）ため、物件をアップデートすることで価値を引き出すことができます。重要なのは、例えばビスタやレモングローブのような、需要が高まりつつある地域をターゲットにすることです。そこでの改善が新たな買い手の需要に応えます。
アクセサリー住戸ユニット（ADU）： カリフォルニア州の住宅推進法により、ADU（グラニーフラット）を一戸建ての敷地に追加することが容易になり、サンディエゴ郡はこれを住宅供給を増やす手段として積極的に取り入れています。投資家や住宅所有者は、ADUを建設して賃貸収入を得ることで利益を上げています。ADUを追加することで投資物件の利回りが大幅に向上する可能性があり、裏庭のコテージは場所によっては月額1,500～2,500ドルで賃貸でき、キャッシュフローを強化します。市は事前承認済みのADUプランやインセンティブも用意しています。これは小規模投資家にとって絶好の機会です。中都市の住宅街で広い敷地の家を購入し、1～2棟のADUを追加することができます。高い家賃水準を考えると、リターンは大きく、これらのユニット（多くは人気の住宅街に立地）に対する入居者の需要も高いです。ADUはまた、有利な規制（交通機関近くでは別途駐車場不要、許可手続きの簡素化）definesdre.comの恩恵も受けています。
長期的な値上がり： 短期的な変動はあるものの、サンディエゴの不動産は、土地が限られ需要が絶えないため、長期的には大きく値上がりしてきました。長期的な視点を持つ投資家は、今後も資産価値の成長を見込んでいます。この地域の魅力―気候、海岸線、多様な経済―を考えると、不動産価値は今後も上昇傾向が続くと予想されますが、ここ数年のような急激な伸びではなく、より緩やかなペースになるでしょう。現在の予測では、今後数年間で年間3～5％の住宅価格上昇が見込まれていますalliedschools.com。この安定した成長と賃貸収入を組み合わせることで、長期保有型投資家にとって魅力的な総合リターンとなり得ます。さらに、サンディエゴの市場は一部のテック中心地域ほど変動が激しくなく、暴落するのではなく緩やかに減速する傾向があり、長期保有者にとって一定の安全性があります。

リスク：

高い参入コストと金利： 現在、投資家にとって最大の障壁は、取得および資金調達コストの高さです。住宅価格が100万ドル近くに達しているため、多額の頭金と住宅ローンが必要です。投資用不動産ローンはさらに高い金利となることが多く（住宅所有者が固定した低金利での借り換えができない場合）、収支計算が難しくなります。資金調達コストが7％以上になるとキャッシュフローが大きく圧迫され、多くの物件は多額の現金を頭金として投入するか、割安で購入しない限り採算が合いません。この金利リスクは非常に重要です。もし金利がさらに上昇、または高止まりした場合、レバレッジの高い投資家はキャッシュフローがほとんど出ない、あるいはマイナスになる可能性があります。さらに、高価格は価格調整のリスクも高めます。供給不足のため深刻な暴落は考えにくいものの、不況が訪れた場合には価値がさらに下落する可能性もあります。投資家は短期的な評価額の下落にも耐えられるよう備えておく必要があります。
規制および立法リスク: 規制環境は投資家にとって一長一短です。一方では、住宅推進法（ADU規則、SB 9による一戸建て敷地での二世帯住宅転換の許可）がチャンスを生み出すこともあります。他方で、新たな制約もあります。サンディエゴの短期賃貸条例は2023年に施行され、市内のバケーションレンタル全体を住宅の約1%（約5,400戸）に制限し、抽選制のライセンスを必要としていますtruvi.com。これによりAirbnb型投資は大幅に制限され、以前は収益性の高かった多くのバケーションレンタル（特にミッションビーチや沿岸部）は許可を失い、これがその地域の不動産価値に影響を与えました。短期収入を見込んでいた投資家にとっては大きな打撃ですtruvi.com truvi.com。さらに、カリフォルニア州のテナント寄りの法律（正当な理由のない立ち退き規制、AB 1482による年間約10%の家賃上昇上限）は、積極的な家賃値上げを制限します。州全体の家賃上限（5%＋CPI、最大約10%）は、0.8%の家賃成長環境下ではあまり厳しくありませんでしたがobrag.org、インフレが急上昇した場合や、市場より低い家賃を市場価格に引き上げようとする投資家にはリターンを圧迫する可能性があります。将来の立法もリスクです。カリフォルニアでは、より厳しい家賃規制、空き家への空室税、新たな住宅税について常に議論がなされています。投資家は収益性に影響を与える可能性のある政策変更に常に注意を払う必要があります。
経済および市場サイクル: サンディエゴの経済は多様ですが、不況に対して無敵ではありません。より広範な景気後退が発生した場合—特に観光、防衛支出、テック/バイオテック分野が打撃を受けた場合—失業率が上昇し、住宅需要が減少する可能性があります。すでに、雇用成長は鈍化しています（2024年は+0.5%のみ、EDCデータによる）axios.com、また一部の高給産業（ライフサイエンスや製造業など）では2024年後半に雇用減少が見られましたaxios.com。もし2025～2026年に景気後退が起これば、家賃はさらに軟化し、空室率が上昇する可能性があります。これは一部のテナントが同居したり地域を離れたりするためです。特にオフィスや小売の商業不動産オーナーは、長期空室や、企業の縮小が続く場合の家賃圧力というリスクに直面します。不動産投資家は、こうした循環的リスクを考慮し、途切れない成長を前提にしないことが重要です。たとえば、前述のライフサイエンスオフィスの供給過剰は警鐘となります。開発業者はバイオテックの無限成長を見込んで過剰建設し、現在は空室が多い状況です。今、ラボビルやオフィスコンドに投資した場合、テナント探しや債務返済に苦労する可能性があります。市場が均衡を取り戻すまでは、これらの分野での慎重さが求められます。
気候および環境リスク: より長期的で微妙なリスクは、気候変動と環境規制です。サンディエゴの沿岸部や渓谷エリアは、山火事、洪水（特に海面上昇による）、地震活動のリスクを抱えています。山火事リスクの高い内陸部の物件では、保険料の急騰や保険加入の難化が起こるかもしれません—カリフォルニアの保険会社は近年の山火事損失を受けて慎重になっています。沿岸部の物件は浸食や、より厳しい建築基準に直面する可能性があります。これらのリスクはまだ資産価値に大きな影響を与えていませんが、投資家はデューデリジェンスの際に考慮すべきです（例: 火災危険区域の確認、適切な保険の取得、将来の開示要件の検討など）。

要するに、サンディエゴは多くの点で「投資家向け市場」であり続けています。堅調な賃貸基盤と長期的な成長要因があります。しかし2020年代初頭のような自由奔放な市場とは異なり、2025年の市場はより精査と選択性が求められます。投資家は高金利下でも採算が合うかを確認し、（短期賃貸制限などの）新ルールを把握し、短期的な価格変動にも備える必要があります。需要の高い立地や、開発（ADUやリノベーション）による付加価値創出に注力するなど、賢く購入する人は、サンディエゴで依然として有望な機会を見つけられるでしょう。この地域の普遍的な魅力と供給制約により、慎重に選んだ不動産投資は長期的に報われる可能性が高いですが、現状のリスクを賢く乗り越えることが前提です。

価格と在庫の予測

今後について、ほとんどのアナリストは、サンディエゴの住宅市場は今後数年、安定から成長傾向を維持すると予測しています（大きな経済ショックがない限り）。価格、在庫、全体的な市場状況に関する主な予測と期待は以下の通りです:

住宅価格の見通し: 過去数年のジェットコースターのような動きとは異なり、サンディエゴの住宅価格は緩やかで安定した成長が予測されています。不動産業者やエコノミストのコンセンサス予測では、2025年および2026年にかけて年間3%から5%程度の上昇が見込まれていますalliedschools.com。これは、市場が新たな均衡を見つけつつあることを反映しています。供給の改善と高い住宅ローン金利が価格の上昇を抑えていますが、根強い需要と長期的な建設不足が大幅な下落を防いでいます。例えばZillowのモデルでは、サンディエゴは2025年に全米でも「競争力の高い」市場の一つとなり、価格上昇率で全米平均を上回ると予想されていますaxios.com。ただし、二桁台の年間上昇が続く時代は、当面終わったと考えられます。もし2025年後半から2026年にかけて金利が徐々に下がり（多くの予想では2026年までに30年固定金利が5～6%台に下がるとされています）、購買力が向上すれば、実際に価格上昇が再燃する可能性もあります。逆に、金利が高止まりした場合は、価格上昇は予測の下限にとどまるか、一時的に横ばいになるかもしれません。特筆すべきは、信頼できる予測者の中でサンディエゴの価格暴落を予想している人はいないという点です。深刻な住宅供給不足が価格の下支えとなっています。たとえ経済状況が悪化しても、価格下落は数パーセント程度の穏やかなもので、カリフォルニアの住宅不足が続く限り短期間で終わると見込まれています。
在庫と新築： 在庫は今後数年で徐々に拡大すると予想されていますが、理想的な水準には依然として達しない見込みです。サンディエゴは2022年から2024年にかけて住宅建設を加速させており、その勢いは2025年にも続いています。サンディエゴ市は2024年に約8,500戸の新築住宅を許可し、2023年のほぼ10,000戸に加えましたinsidesandiego.org。これは数十年ぶりの高水準です。市長室によると、特別な迅速化プログラムの下で3,500戸の住宅ユニットが計画中と推定されていますinsidesandiego.org。さらに、約4,000戸の新しいアパートが2025年に郡内でオープン予定です（2024年の追加分と同程度）obrag.org。このような安定した供給の追加、特に集合住宅の増加は、極端な価格や家賃の上昇を抑えるのに役立つはずです。しかし、本当にバランスの取れた市場に到達するには時間がかかります。アナリストは、在庫がパンデミック前（2018～2019年）の水準に達するのは早くても2026年後半になると予想していますalliedschools.com。その頃には、いくつかの大規模開発プロジェクト（スポーツアリーナ／ミッドウェイ地区の再開発やSDSUミッションバレーキャンパスの住宅など）も新たなユニットの供給に寄与している可能性があります。サンディエゴの建設パイプラインは依然として充実していますが、人手不足や資材費の高騰、NIMBY（開発反対）などの課題により、すべての計画プロジェクトが予定通りに完成するとは限りません。全体として、在庫は徐々に増加し、ある程度の圧力は緩和されるものの、過剰供給には至らない見込みです。
販売量と市場の均衡: 市場が調整するにつれて、2025年後半から2026年にかけて住宅販売件数はわずかに増加すると予測されています。カリフォルニア不動産協会は、2025年半ばまでに住宅市場のセンチメントが改善したと指摘し、年後半には販売が回復する可能性があると示唆しましたpatch.com。多くの潜在的な買い手は昨年は様子見をしていましたが、もし金利が下がる、あるいは心理的に安定すれば、その需要の一部が再び市場に戻るでしょう。同様に、売却を先延ばしにしていた一部の住宅所有者も、価格が堅調であればついに自宅を売りに出すかもしれません。これは取引活動の緩やかな増加を示唆しています。私たちはよりバランスの取れた市場へと向かっている可能性が高いです。つまり、極端な売り手市場でも買い手市場でもなく、その中間のような状態です。実際には、2025年と2026年は掲載期間が長く（高価格帯の住宅では数週間ではなく数か月）、売れ残り物件の値下げが増える一方で、人気エリアの適正価格の住宅は引き続きすぐに売れる、という特徴が見られるでしょう。不動産業者はこれを健全な正常化と表現しています。熱狂の後、市場はより典型的な季節性と循環性を示すようになっています。買い手には選択肢が増え、売り手は価格設定に現実的になる必要があります。2025年8月時点のサンディエゴのマーケットアクションインデックスは約42でした（現地データによる）youtube.com redfin.com。これはやや売り手有利の市場を示しています（中立の指数はおおよそ30）。今後もこの指数は40±5の範囲で推移すると予想され、供給不足による緩やかな売り手優位を反映しますが、2021年のスコア（ある月は80を超えていた）ほど極端ではありません。
家賃と賃貸市場: 家賃の見通しは、借り手にとって慎重ながらも楽観的です。数千戸の新しいアパートが供給され、空室率がわずかに上昇したことで、家賃の上昇は停滞しています。CoStarは、サンディエゴの家賃が2026年までに緩やかに上昇を再開し、歴史的な平均（年率約3～4％）とほぼ同じペースになると予測していますobrag.org。2024～2025年は、新規供給を市場が吸収する間、家賃の伸びは非常に低い（0～2％）ままかもしれません。特筆すべきは、開発業者が2025年に新たな集合住宅プロジェクトの着工を控えていることです。これは、資金調達コストの上昇と現在の家賃の伸び鈍化が理由ですobrag.org obrag.org。このことは、2025年の新規供給の後、2027年までに新たな在庫が一時的に減少し、市場が再び引き締まる可能性を示唆しています。したがって、今は借り手がより交渉力を持つ期間ですが、需要の高いサンディエゴの長期的な家賃動向は依然として上昇傾向です。家主や投資家にとって、短期的なリスクは譲歩を余儀なくされ家賃が横ばいになることですが、長期的には現在の新規供給が吸収された後も強い賃貸需要と成長が続くと見込まれます。
経済的な不確定要素: すべての予測は大きなショックがないことを前提としています。一つの不確定要素はより広範な経済です。もし米国が2025年後半に景気後退に入れば、住宅需要は一時的に弱まる可能性があります。サンディエゴの失業率は2025年半ばに約4.9%に上昇しましたkpbs.org。さらに雇用が失われれば（特に高賃金セクターで）、購買力と消費者信頼感が低下します。もう一つの不確定要素は金利政策です。インフレが再燃し、住宅ローン金利が7.5％を超えて長期間推移すれば、予想以上に需要が抑制され、価格にわずかな下押し圧力がかかる可能性があります。逆に、連邦準備制度が2024～25年に予想より早く利下げを行えば、住宅ローン金利が下がり、大量の買い手が再び活発化し、価格が再び急騰する可能性もあります。最も可能性が高いのは、中間的な道筋です。所得が上昇し金利が徐々に低下することで、手ごろな価格が徐々に改善し、持続可能な販売と価格上昇につながるでしょう。

要約すると、今後数年間のサンディエゴの不動産市場は、安定性と緩やかな調整が特徴となると予想されます。つまり、急激な高騰や暴落ではなく緩やかな価格上昇、供給と選択肢のゆっくりとした増加、そして高止まりはしているものの制御不能なほどではない賃貸市場です。根本的なミスマッチ――サンディエゴに住みたい人が多いのに対し住宅が限られている――は、市場の下支えとなり続けます。ある住宅予測によれば、サンディエゴの高い人気と土地の制約により、成長がもはや非常に高いものでなくても、多くの市場を上回る可能性が高いとされていますaxios.com axios.com。予期せぬ危機がない限り、「新たな常態」は、依然として既存の所有者（住宅所有者）に有利でありつつも、徐々に新たな在庫で新規参入者を受け入れようとする、より冷静でバランスの取れた市場です。

建設と開発のパイプライン

建設ブーム（ある程度まで）： 住宅危機への対応として、サンディエゴでは新しい住宅、特にアパートやタウンホームの建設が加速しています。2018年から2024年にかけて、この地域では多くの住宅ユニットが追加されており、その傾向は2025年にも続いています。サンディエゴ市は、開発を促進する政策変更（次のセクションで説明）もあり、郡内で最も多くの新築住宅許可数を記録しましたplanetizen.com。特筆すべきは、チュラビスタが新築住宅建設で際立った存在となっており、2018年から2024年の間に住民1,000人あたり約38戸の新規住宅ユニットを許可し、郡内で一人当たり最多となっていますplanetizen.com planetizen.com。これは、住民1,000人あたり約10戸しか許可しておらず遅れをとっているエルカホンのような小規模都市とは対照的ですplanetizen.com planetizen.com。要するに、建設は成長に前向きな特定の自治体（チュラビスタ、サンディエゴ市、ノースカウンティの一部）に大きく集中しており、他の自治体の貢献は少ないのが現状です。

住宅の種類: 新しく建設されている住宅の大半は集合住宅です。近年、郡内で建てられた新築住宅の約60%がアパートやコンドミニアムでしたvoiceofsandiego.org。例えば、チュラビスタの集計では、新規ユニットの56%が5戸以上の集合住宅（アパート／コンドミニアム）、約9%がADU、約24%が一戸建て住宅でしたplanetizen.com。この集合住宅建設への傾斜は意図的なもので、土地が限られた地域でユニット数を増やす最も効率的な方法です。2025年に完成予定の注目プロジェクトには、Alexan Camellia（カーニーメサのコンボイ地区にある531戸の複合施設）obrag.orgや、ダウンタウン、ミッションバレー、交通沿線の中層住宅ビルなどがあります。2025年末までに、サンディエゴ郡全体で約3,500～4,000戸の新しいアパートがオープンする見込みですobrag.org obrag.org。これは2022～2024年の年間合計と同程度です。また、基地周辺での軍用住宅の拡大、UCSDやSDSU近くでの学生向け住宅プロジェクト、オタイランチやサンマルコスなど郊外でのマスタープランコミュニティによる住宅供給も注目されています。

手頃な価格と市場価格： 持続的な問題として、新規開発のほとんどが市場価格または高級レベルで設定されており、中・低所得層の住民にとって本当に「手頃な価格」ではありません。ある分析によると、サンディエゴ郡で最近建設された新築住宅の約78%が中所得以上の購入者・賃借人を対象としていましたplanetizen.com。権利制限付きの手頃な価格のユニットはごく一部です。例えば、2024年にサンディエゴ中心部で建設された約1,894戸の新築住宅のうち、低所得世帯向けの手頃な価格のユニットはわずか174戸（9%）でした10news.com。建設コスト（労働、資材、土地）や手数料が高いため、開発業者は通常、プロジェクトを成立させるために高い家賃や価格を設定する必要があります。その結果、新しい高級アパートは1ベッドルームで家賃が3,000ドルを超えることが多く、観察者が指摘するように「これは直接的に手頃な価格の住宅危機の解決にはなっていない」のですobrag.org。これに対処するため、市と郡は手頃な価格の開発を補助するプログラムを実施しています。例えば、「Bridge to Home」プログラムは、パートナーシップを通じて約2,000戸の手頃な価格のユニットを創出するために9,000万ドルを投資しましたinsidesandiego.org。100%手頃な価格のプロジェクト（多くは非営利団体やサンディエゴ住宅委員会によるもの）もいくつか進行中ですが、これらは規模が小さい傾向があり（一度に数十戸で、数百戸ではありません）。

主要な開発とインフラ： 住宅以外にも、サンディエゴの不動産の状況を形作る重要な開発プロジェクトがあります。

Naval Information Warfare（NAVWAR）再活性化計画は、オールドタウン近くで進行中の大規模プロジェクトで、数千戸の新しい複合用途ユニットが含まれる可能性があります（連邦政府の承認待ち）。
スポーツアリーナ／ミッドウェイ地区再開発は計画段階にあり、有権者がこの地域の高さ制限（30フィート）を撤廃した後、競合する提案では新しいアリーナに加え、最大4,000戸の住宅、商業施設、公園が構想されています。2025年に認可されれば、2026～27年に着工する可能性があります。
SDSUミッションバレー：サンディエゴ州立大学によるミッションバレーのスタジアム跡地での拡張工事が進行中で、リバーパーク、キャンパス施設、4,600戸の住宅（学生用、手頃な価格、市場価格の混合）が2020年代後半まで段階的に供給される予定です。これにより新たな都市型コミュニティが生まれ、学生住宅の圧力が緩和されます。
ユニバーシティシティ／UTC再開発：トロリー（ミッドコースト線）がUTCまで延伸されたことで、駅周辺には複数のプロジェクトが進行中です――高層アパートや新しい研究所ビルなどが建設され、UTCエリアに実質的な「第二のダウンタウン」が形成されつつあります。2024年のユニバーシティシティのコミュニティプラン改定では、許容される密度が大幅に引き上げられましたinsidesandiego.org。
国境を越えるインフラ：長年構想されてきた国境を越えるティフアナ空港ターミナル（CBX）は、周辺のホテルや駐車場の開発を促進しました。また、オタイメサの第二国境検問所も建設中で、完成すれば産業用・物流用不動産の活性化が期待されます（さらに、国境を越えて通勤する人々向けの労働者向け住宅もこのエリアで増える可能性があります）。

建設の見通し： サンディエゴの建設業者は慎重ながらも楽観的ですが、逆風にも直面しています。金利の上昇で建設ローンのコストが高くなり、プロジェクトの遅延要因となっています。資材費も高止まりしており（鉄鋼や木材への関税もコスト増につながっています）obrag.org obrag.org。また、建設業界の人手不足も制約となっており、仕事は多いものの労働者が足りず、工期が遅れることもあります。それでも、開発業者は需要が高まっていることを認識しています。経済状況が改善するまで土地を確保しているプロジェクトもありますが、多くは住宅供給への社会的圧力やインセンティブ（カリフォルニア州の密度ボーナス法のように、一部を手頃な価格にすれば追加のユニットが認められる制度）により進行中です。特に、地域の住宅目標（州の義務）2021～2029年は野心的であり、報告によれば、現在の許可ペースが続けばサンディエゴ郡は2029年までに州の住宅目標を約4,500戸上回る見込みですtimesofsandiego.com。これは前向きな節目となりますが、目標自体が需要に対して十分でない可能性もあります。

まとめると、サンディエゴの開発パイプラインは非常に活発です。特に集合住宅の建設が進んでおり、新しい住宅がここ数年で最も速いペースで供給されているため、徐々に逼迫が緩和されています。しかし、新築の多くは市場価格であり安価ではないため、供給だけで手頃な価格の住宅問題が解決するわけではありません。政策改革や官民連携など、さらなる建設促進の取り組みが続いており、手頃な価格や「ミッシングミドル」住宅（タウンホーム、ADU、二世帯住宅など）も含まれています。これらの取り組みが継続すれば、サンディエゴは住宅供給と需要のギャップを徐々に埋め、長期的な市場安定の重要な要素となるでしょう。

不動産に影響を与える政策・規制の変更

過去数年間で、州および地方レベルの立法および規制の変更が、サンディエゴの不動産状況に大きな影響を与えています。政策立案者たちは、住宅危機への対応、開発の促進、テナントの保護、そして地域社会の懸念とのバランスを取ろうとしています。ここでは、主な変更点とその影響を紹介します:

住宅密度とゾーニング改革: カリフォルニア州は、排他的なゾーニングを無効にし、住宅建設を促進するためにいくつかの法律を制定しました。SB 9（2022年施行）は、ほとんどの一戸建て用地を分割したり、最大4戸（デュプレックス/トリプレックス）までの建設を認めるものです。これにより、従来1戸しか建てられなかった地域が実質的にアップゾーニングされました。サンディエゴ市はSB 9を積極的に受け入れており、利用促進のために一部の手数料を免除していますが、現時点での影響は控えめ（数百件のSB 9プロジェクト）です。同様に、付属住宅ユニット（ADU）法も強化され（AB 68など）、市は裏庭のフラットやガレージの改築を最小限の手続きで承認することが義務付けられました。サンディエゴ市はこれに合わせて条例を改正し、前述の通りADUの許可件数は急増しています（近年の新築住宅の約9%がADU）planetizen.com。また、市は「コンプリート・コミュニティ」や「ハウジング・アクション・パッケージ2.0」insidesandiego.orgなどの革新的なプログラムも開始し、交通機関近くや低所得者向けユニットを含むプロジェクトに対して、容積率ボーナスや許可手続きの簡素化を提供しています。例えば、コンプリート・コミュニティでは、開発業者が一部の低所得者向け住宅を含め、地域のアメニティに貢献すれば、通常より多くのユニットを建設できますinsidesandiego.org。これらのゾーニング改革は、交通機関が利用できるエリアでの小規模なインフィル開発やアパート提案の増加という形で、徐々に成果を上げ始めています。具体例として、エンシニータス（サンディエゴ北部）は長年ゾーニング緩和に抵抗してきましたが、州の強制により規制を緩和し、州の住宅義務を満たすために高密度プロジェクトを承認するようになりましたplanetizen.com。
許認可の迅速化: サンディエゴ市政府は、トッド・グロリア市長のもとで住宅承認の迅速化を優先事項としています。アフォーダブル住宅迅速化プログラムや「Permit Now」のような取り組みにより、対象プロジェクトの処理が加速されましたinsidesandiego.org。市はさらに、交通機関近くのいかなる住宅プロジェクトも30日以内に審査するプログラム（「Complete Communities Now」）を設けていますinsidesandiego.org。加えて、市は迅速審査や一部の建築計画に対する自己認証も提供していますinsidesandiego.org。これらの施策により、住宅建設の悪名高い遅延が削減されています。州も支援しています。CEQA（カリフォルニア州環境品質法）の免除が都市型住宅に拡大され、AB 2011（2023年施行）により商業用地での住宅建設が大臣承認で可能となりました。近い将来、サンディエゴの古いストリップモールやオフィスパークがAB 2011の規定のもと、労働基準を守りつつ、地域の一部の権限を回避して住宅に再開発されるのが見られるかもしれません。これらの規制の変化は、NIMBY（開発反対）から住宅推進へのバランス転換を目指しています。
短期レンタル規制: 先に触れたように、主要な地域の規制変更の一つが、サンディエゴによる短期バケーションレンタルの取り締まりでした。2023年5月から施行された短期住宅占有（STRO）条例では、30日未満の短期間で家全体を貸し出す場合、市のライセンスが必要となりました。重要なのは、市がそのライセンス数を住宅在庫の1%（市内のほとんどの地域で約5,400戸）に上限を設け、さらにミッションビーチでは特別に約0.75%（住宅数）分を追加したことですtruvi.com。これにより短期レンタル市場は即座に縮小し、2023年末までに市はライセンスを持たない7,000件以上の違法バケーションレンタルを排除しましたlajolla.ca nbcsandiego.com。その影響で、Airbnbを運営していた一部の投資家は長期賃貸に切り替えたり、物件を売却したりしています。バケーションレンタルが多かったミッションビーチでは、多くの元レンタル物件が市場に出たことで、不動産価値や売買活動に調整が見られました。ライセンスの譲渡不可（新しい所有者は売主からSTRライセンスを引き継げない）も、STR物件の購入魅力を下げていますtruvi.com。この条例は、パーティーハウスへの地域住民の苦情や、Airbnbが住宅供給を減らしているという感覚への対応でした。より広い市場にとっては、コンドミニアムや一戸建ての一部が長期賃貸や所有のプールに戻り、住宅供給にわずかながらも緩和効果があったと考えられます。投資家は今やサンディエゴの方針を理解しています：短期レンタルは許可されているが厳しく制限されている――このことが新たな投資を従来型の賃貸へと向かわせる要因となっています。
テナント保護と家賃上限規制: カリフォルニア州は2020年にAB 1482を州全体で施行し、築15年以上のほとんどの集合住宅の家賃値上げを5%＋CPI（近年の高インフレ時で約8～10%）に制限し、立ち退きには正当な理由を必要としています。サンディエゴもこれに準拠しています。サンディエゴ自体にはより厳しい独自の家賃規制はありませんが、州法によって実質的に対象物件の年間家賃値上げに上限が設けられています。2023～2025年の市場家賃の上昇率が約0～3%だったことを考えると、この上限は最近は実質的な制約にはなっていませんobrag.org。しかし、極端な値上げからテナントに安心感を与えています。2022～2023年の急激な家賃上昇時には、多くのサンディエゴのテナントがこの法律によって約10%を超える値上げから実際に守られました。さらに、COVID期間中に立ち退き保護が強化され、一部は延長されています。例えば、正当な理由のない立ち退きには移転補助が必要です。市や郡では、弁護士の権利やより厳格な正当事由規則など、さらに強力なテナント保護条例も議論されていますが、現時点では州法を超えるものは施行されていません。投資家や物件管理者は、これらの規則に適応する必要があり、コンプライアンスが増し、積極的な家賃戦略が制限されています。
開発手数料とインセンティブ: サンディエゴ市は、インフラ資金のための影響手数料と建設意欲の阻害を防ぐバランスを取ろうとしています。市は2020年にインクルージョナリー住宅要件を改定し、ほとんどの新規住宅プロジェクトに10%以上の低価格住宅の組み込み、または代替金の支払いを義務付けました。一部の開発業者は、容積率ボーナスを得るために低価格住宅を組み込むことを選択しています。ADUや特定の小規模プロジェクトには影響手数料の減額もあります。Housing Action Package 2.0では、駐車要件の緩和や交通機関近くの高さ制限の緩和が検討され、1戸あたりの建設コストが下がっていますinsidesandiego.org。州のビルダーズ・レメディ（住宅計画が適合していない都市向け）は、サンディエゴ市では住宅要素の義務を順守しているため適用されたことはありません（例: 一部のLA市とは異なる）。しかし、SD郡内の計画が遅れている小規模都市では、ビルダーズ・レメディ案件（開発業者が条件を満たせば地域のゾーニングを回避できる）が発生する可能性があります。この脅威が、より多くの住宅のためのゾーニング遵守を都市に促しています。
固定資産税の移転: カリフォルニア州のプロポジション19（2021年）により、55歳以上の高齢者は州内どこでも最大3回まで低い固定資産税評価額を新居に移転できるようになりました。これにより、サンディエゴの一部の空き巣世帯が大きな税負担なしで住み替えできるようになり、結果的により大きな住宅の在庫が若い家族向けに解放された可能性があります。正確な数値は難しいですが、Prop 19は、Prop 13による新居の税負担で「身動きが取れない」と感じていた高齢者による2022～2025年の売り出し増加に多少寄与したと考えられます。移動性にとっては小さいながらもプラスの要因です。
インフラおよび交通投資: 政策は住宅法だけを意味するものではありません。インフラの決定も不動産に影響を与えます。サンディエゴが進めているトランジット指向型開発は、Mid-Coast Trolleyの延伸（2021年開業）や、より多くの交通路線を構想するSANDAGの2021年地域交通計画（ただし資金調達は論争中）によって支えられています。市はまた、Pure Waterプロジェクト（水インフラの改善）universitycitynews.orgや公園の整備などにも投資しています。交通機関やアメニティの向上は、特定の地域を開発にとってより魅力的にする可能性があります（例：Old TownからUTCまでの新しいトロリーラインの駅沿いに新しいアパートが次々と建設されている）。

まとめると、サンディエゴの政策変更は現在、概ね住宅推進・高密度推進の方向にあると言えます。これは歴史的に成長抑制的だった姿勢からの転換です。州法が一部の地域制限を上書きすることで方向性を示し、市も独自のパッケージで建設を促進する革新策を打ち出しています。これにより建設戸数が増え、危機がやや緩和され始めています。一方で、短期賃貸の上限や家賃規制といった規制は、住宅の供給確保や入居者保護のために導入され、オーナーの利益機会をある程度制限しています。政策立案者が目指しているのは、十分な新規供給を促しつつ住民を守り、開発業者や大家が離れないようにするバランスです。2025年半ばのサンディエゴは、住宅供給の迅速化の取り組みが州のリーダーから称賛され、カリフォルニアの模範とされましたinsidesandiego.org。こうした立法の流れが続けば（住宅不足の深刻さを考えればその可能性は高い）、新たな交通路線沿いの用途地域緩和、手頃な住宅へのさらなるインセンティブ、あるいは新たな入居者支援策などが期待できます。サンディエゴの不動産関係者は、規制環境の変化に機敏かつ情報通でいる必要があります――それは今や市場動向と同じくらい結果を左右する重要な要素です。

手頃さと住宅供給の課題

最近の冷え込みや政策介入にもかかわらず、住宅の手頃さはサンディエゴの不動産における最も差し迫った課題のままです。この地域は米国で最も手頃でない住宅市場の一つとして常にランクされています。この課題の主な側面は以下の通りです:

住宅費の高騰: 2025年半ばまでに、中央値の住宅価格（約100万ドル）を快適に購入するには、年間約20万～25万ドルの収入が必要ですoffthe56.com lao.ca.gov。しかし、サンディエゴの世帯収入の中央値は約9万ドルに過ぎません。このギャップにより、中央値の価格の住宅を購入できる世帯はわずか15%ですoffthe56.com。この住宅購入可能指数（15%）は非常に低く、参考までに、全米では約50%の世帯が全米の中央値の住宅を購入できます。カリフォルニア州全体の低い購入可能率（2025年初頭で州全体の17%の世帯が中央値の住宅を購入可能）と比べてもhomes.com、サンディエゴは深刻な状況です。住宅費の高さは地域の経済競争力ランキングも押し下げており、住宅問題がサンディエゴのMilken Best-Performing Citiesレポートでの順位低下の要因となりましたaxios.com axios.com。

一方、賃貸側では、中央値の家賃が約2,500ドルと家計を圧迫しています。家賃を収入の30%とした場合、約10万ドルの収入が必要で、これは多くの借家人の収入を大きく上回ります。サンディエゴの借家世帯のほぼ半数が「家賃負担過重」（収入の30%以上を家賃に支出）とされています。持ち家率は市内で約55%（郡全体で約60%）にとどまり、賃貸から持ち家への移行がいかに困難かを示していますkpbs.org。多くの中所得層の職業―教師、看護師、公務員、ホスピタリティマネージャーなど―は、勤務する地域で家を購入することが事実上不可能です。この住宅購入可能性の危機は単なる統計の問題ではなく、下記で述べるように社会構造そのものを変えつつあります。

住宅供給の不足: 住宅の手ごろな価格が悪化している根本的な原因は、典型的な需給のミスマッチです。何十年もの間、サンディエゴ（カリフォルニア沿岸部のほとんどと同様）は、増加する人口や雇用に見合う十分な住宅を建設してきませんでした。制限的なゾーニング（広大な地域が一戸建て住宅に限定）、密度に対する地域住民の反対（NIMBY主義）、高額な手数料、長期にわたる許可プロセスなどが、住宅供給を低く抑えてきました。ある報告書は「何十年にもわたる住宅建設の停滞が、サンディエゴを深刻な住宅不足に陥らせた」と述べていますaxios.com。2020年代のテックブームやパンデミックによる住宅需要の高まりが到来した際、この限られた供給が入札合戦と価格の急騰を招きました。

この遅れを取り戻すため、地域には数万戸の新規住宅が必要です。州は2021～2029年のサンディエゴ郡の地域住宅需要配分（RHNA）を約17万1,000戸と設定しました。期間の中間時点で、郡全体ではすべての所得層で目標達成にはやや届いていません（ただし、現在の傾向が続けば総目標を上回る可能性もあります）timesofsandiego.com。特に手ごろな価格の住宅の不足が深刻で、約4万1,000戸の低所得者向け住宅が割り当てられたものの、実際に計画中なのは数千戸にとどまっていますplanetizen.com。そのため、全体の建設が進んでも、中・低所得者向けの供給は大きく遅れています。供給が需要を大きく上回るまで、手ごろな価格の実現は困難なままです。

人々と経済への影響: 住宅の高騰が人々に与える影響は大きいです。若年層は親と同居を続けたり、ルームメイトと住むケースが増えています。家族は住宅費のために持ち家取得を遅らせたり、諦めたり、子どもを持つことさえ先送りすることもあります。主要な労働者が流出しており、教師、看護師、警察官などが、サンディエゴに住み続けられず、アリゾナやテキサスなどに移住したという話もあります。実際、地域の人口増加は現在、移民によるものだけで、国内からの転入より転出の方が多く、その最大の理由が住宅費だとされていますkpbs.org。この「頭脳流出」や労働力の喪失は、長期的に地域のビジネスや公共サービスに悪影響を及ぼしかねません。

さらに、住宅費の高騰は、より遠方からの通勤を増やしています（例えばリバーサイド郡のテメキュラ／マリエータから、サンディエゴの職場まで片道60マイル以上運転する人もいます）。これにより交通渋滞や大気汚染が悪化し、生活の質も低下します。裕福な人しか多くの地域に住めなくなると、経済的な分断が進みます。サンディエゴは、非常に裕福な人や何年も前に家を買った人だけが安定した住まいを持てる一方、若年層や所得の低い住民は不安定さや立ち退きのリスクに直面する街になる危険性があります。地域活動家は、これが多様性や都市の個性を損なうと指摘しています。

ホームレスと住宅不安: サンディエゴのホームレス人口は、住宅の手頃さ危機の極端な現れであり、近年増加しています。家賃の値上げや立ち退きに直面したワーキングプアの多くは、これほど高額な市場では行き場がなく、車やシェルターで生活することになります。低価格住宅の不足がホームレス問題を悪化させており、市が新しいシェルターや安全なキャンプ場を開設しても、人々が再び住居を得るよりも早くホームレス状態に陥っています。サンディエゴの気候は他地域からホームレスの人々をも引き寄せています。推定では、サンディエゴ市民の何千人もの人々が、ある夜にホームレス状態を経験しており、これは住宅の高コストと不足（およびメンタルヘルスや薬物問題）に直接結びついています。市と郡は、はるかに多くの手頃な/補助付き住宅がなければ、ホームレスを大幅に減らすことは不可能だと認めています。

取られている対策: 供給拡大を目指した多くの政策（密度ボーナス、承認手続きの迅速化など）についてはすでに述べました。サンディエゴの住宅委員会や非営利団体も、取得や新築を通じて手頃な住宅ユニットの創出に積極的に取り組んでいます（例：モーテルをホームレス向けアパートに転用、州のHomeKey資金の活用）。また、設計上より手頃な価格となる「ミッシング・ミドル」住宅（デュプレックス、タウンホーム、中庭型アパートなど）への推進も行われています。地域では、コミュニティ・ランド・トラスト（住宅を恒久的に手頃な価格に保つ）や公営住宅バウチャーの拡大といった革新的なアイデアも模索されていますが、これらは必要性に比べてまだ小規模です。

特筆すべきは、市民の意識が徐々に変化していることです。開発へのNIMBY（自分の裏庭にはノー）抵抗は依然として存在しますが、ある程度の密度増加が手頃な価格の改善に必要だという認識が高まっています。若い住民やアドボカシー団体はYIMBY（自分の裏庭にイエス）の声を上げています。長年の住宅所有者の中にも、自分の子どもが変化なしにはサンディエゴに住めないと気づく人が出てきました。これが、ヒルクレストやユニバーシティ・シティでのアップゾーニングのような取り組みがinsidesandiego.orgで可決される助けとなっています。しかし、依然として課題は残っており、どのプロジェクトも地域レベルで争いになる可能性があります。

今後の手頃さの見通し: 近い将来、価格が安定し所得がゆっくり上昇しているため、手頃さはやや改善するかもしれません。例えば、CARのサンディエゴ郡住宅手頃さ指数は、2024年末の最低水準から数ポイント上昇する可能性があります。しかし根本的には、住宅は依然として所得に比べて非常に高額です。立法分析局は、2025年半ば時点で、カリフォルニアの典型的な住宅を購入するのに必要な所得（約23.7万ドル）は、中央値の所得の2倍以上であると指摘していますlao.ca.gov。この状況に即効性のある解決策はありません。大幅な住宅建設（特に低価格帯）と/または所得の大幅な増加の組み合わせだけが、そのギャップを埋めることができます。サンディエゴは前者に取り組んでいますが、大きな変化をもたらすには数年かかるでしょう。

結論： サンディエゴの住宅の手頃さと供給問題は、供給不足と高い需要から生じた長期的な課題です。これは、家族が家賃を支払うために日々苦労し、必要不可欠な労働者が自分たちがサービスを提供する地域に住めず、個人が地域を離れるという厳しい選択を迫られる形で現れています。2025年の市場の冷え込みや政策措置によって（新規供給が増え、価格上昇が一時停止したことで）わずかに圧力は緩和されましたが、サンディエゴの住宅は依然として大多数の住民にとって手の届かないものですoffthe56.com。これはおそらく、この地域の将来の繁栄と包摂性に対する最大の脅威です。これに対処するには、あらゆるレベルでの供給拡大、手頃な住宅の維持と創出、建設コストを下げるための創造的な解決策など、継続的な努力が必要です。サンディエゴが活気に満ち多様性のある都市圏であり続けるためには、この課題の進展が不可欠です。

金利、人口移動、マクロ経済要因の影響

最後に、サンディエゴの不動産に影響を与えるより広範なマクロ経済要因、主に金利、人口移動の傾向、そして全体的な経済状況について考察します。これらの大きな要因が、住宅市場の浮き沈みを左右することが多いのです。

金利上昇： 2022年以降の住宅ローン金利の急上昇は、2024～2025年のサンディエゴ住宅市場を冷やした最大の要因と言えるでしょう。前述の通り、一般的な30年固定住宅ローン金利は2021年末の約3%から2023年には7%超に跳ね上がり、借入コストが劇的に増加しましたlao.ca.gov。実際、中央値の住宅の月々の支払いは、2020年の金利と比べて現在は約80%高くなっていますlao.ca.gov。この金利ショックによって、多くの限界的な買い手が市場から締め出され、他の買い手も予算を下げざるを得なくなり、需要が減少し価格が横ばいになりました。また、売り手にとっては「ゴールデンハンドカフス」効果も生まれました。カリフォルニア州の住宅所有者の80%が5%未満のローンを保有しているため、その低金利を失うことを嫌い、売却をためらうのですlao.ca.gov。サンディエゴの在庫不足は、上記の通り、このロックイン現象が一因となっています。

今後、金利の動向が市場活動に大きな影響を与えるでしょう。2025年半ば時点で、金利は6%台半ばで安定の兆しを見せており、2025年8月には6.5%前後まで低下しています。これは約10か月ぶりの低水準ですkyma.com money.com。住宅ローンのアナリストは、金利が2025年にかけて徐々に低下すると予測しています。ファニーメイやMBAの予測では、30年固定金利は2025年に平均6.4%、2026年には6%を下回る可能性もありますthemortgagereports.com fortune.com。これらの予測が的中すれば、サンディエゴでは資金調達がやや手頃になることで、買い手の活動が再び活発化する可能性があります。住宅ローン金利が1ポイント下がるだけでも、購買力が大きく向上します（あるいは、より多くの住宅所有者が支払い負担の増加なしに借り換えや住み替えを行えるようになります）。したがって、金利の緩和は住宅市場にとって重要なプラス要因です。一方で、インフレが予想外に上振れしたり、他の経済要因で金利が再び上昇を余儀なくされる場合、市場はさらに停滞する可能性もあります。現時点では、ほとんどの人が金利のピークは過ぎたと考えており、今後は横ばいから下落傾向になると予想されています。これは不動産市場にとって好材料です。

人口移動と人口動態の変化: サンディエゴの人口動態は複雑です。一方で、高コスト地域であるため、純国内流出が続いています。つまり、サンディエゴから他州や他郡へ移動する米国居住者が、逆にサンディエゴへ移動する人より多い状況です。この傾向は2010年代後半から2020年代初頭にかけて加速し、リモートワークの普及で一部の人が移住可能になったことや、住宅費の高騰が他地域への移動を促しました。元サンディエゴ住民の人気移住先は、より安価な内陸部（例：リバーサイド郡）や州外（ネバダ州、アリゾナ州、テキサス州など）です。前述の通り、2023～2024年には純国内流出者が約24,000人記録されましたkpbs.org。この流れは、特にエントリーレベルの住宅需要圧力を一部緩和しています。

しかし、サンディエゴは全体的に、自然増（出生数から死亡数を引いたもの）と国際的な移民のおかげで、おおむね安定した人口（郡全体で約330万人）を維持しています。実際、2023年から2024年にかけて、郡のわずかな人口増加は、約24,000人の国際移民の流入によるもので、これがkpbs.orgから去る人々を相殺しました。これらの移民の多くは仕事のために来ており（H1-Bビザのテック／バイオテック労働者、軍事同盟国、またはティフアナの近さによる越境移動など）、最初は賃貸で住むことが多く、住宅需要を押し上げています。そのため、サンディエゴの住宅市場は、米国内の移動傾向だけを見ると減少が示唆されるものの、実際には人口が増加（または少なくとも減少していない）という状況に直面し続けています。

もう一つの要因は、南カリフォルニア内での内部移動です。例えば、Zillowはリバーサイド郡をサンディエゴの住宅価格高騰の「逃げ道」と特定していますaxios.com。地元で価格が高すぎて家を買えないサンディエゴ住民の一部は、南西リバーサイド（テメキュラ／マリエータ）で家を購入し、長距離通勤を強いられています。逆に、ロサンゼルスやオレンジ郡の高所得者層が、（LAのウエストサイドやオレンジ郡の海岸部と比べて）比較的安価な住宅価格やライフスタイルを求めてサンディエゴへ移住するケースもわずかにあります。さらに、サンディエゴには大規模な軍事基地があるため、毎年何千もの軍人家族が出入りし、特にキャンプ・ペンドルトン、MCASミラマー、サンディエゴ海軍基地周辺の賃貸・住宅購入パターンに影響を与えています。

今後を見据えると、マクロな移動の見通しとしては、カリフォルニア全体の人口減少は鈍化し、安定する可能性があります（州全体の人口は2024年に実際に微増）gov.ca.gov。サンディエゴはSANDAGの予測によると、2022年から2050年の間に約113,000人（約+3.5％）の緩やかな増加が見込まれていますsandag.org。これは歴史的な成長率よりも遅いペースで、こうした逆風を反映しています。住宅市場に関しては、現在の水準で流出が続けば、極端な逼迫を防ぐ「逃げ道」となります。しかし、もしサンディエゴが流出を食い止めることができれば（住宅の手頃さや雇用増加などで）、需要は増加します。逆に、予想以上に多くの人が去れば（例えばリモートワークが定着し、現金化して移住する人が増えた場合など）、住宅需要は緩和される可能性があります。これまでのところ、純効果は小さく、移民と出生数が十分にあり、住宅に対してわずかなプラスの圧力がかかり続けています。

マクロ経済環境: サンディエゴの不動産市場は、より広範な経済動向から逃れることはできません:

雇用市場: 2025年のサンディエゴの経済は比較的堅調ですが、一部に弱点もあります。郡内の失業率は4～5％台でkpbs.org、カリフォルニア州の5.4％より良好です。しかし、Axiosが報じたように、2024年の雇用成長率は約0.5％に減速しましたaxios.com。テックやライフサイエンスなどの分野ではレイオフや採用凍結（世界的なテック不況の一環）があり、高級住宅の需要がやや冷え込みました。良いニュースとしては、観光業とホスピタリティ業がCOVID後に完全回復したことaxios.comで、賃貸市場や低価格帯住宅（サービス業従事者の雇用）を支えています。また、防衛費も依然として基盤となっており、サンディエゴの軍事雇用や契約業務は安定性をもたらしています（しばしば退役軍人のVAローンによる住宅購入も）。もし全米のテック業界が2025年後半に回復すれば、という予測もありaxios.com、サンディエゴの大きなテック部門（クアルコム、バイオテック新興企業など）は再び雇用を増やし始める可能性があり、特に中～高価格帯での賃貸・購入需要増につながるでしょう。
インフレと所得: 2021～2023年の高インフレは実質所得を減少させ、金利を押し上げました。2025年半ばにはインフレは大幅に落ち着きましたが、価格（建設資材や土地を含む）は依然として高止まりしています。サンディエゴの賃金は上昇しており（平均時給は2020年比で約23％増）lao.ca.gov、しかし住宅費の上昇（住宅ローン支払いは82％増）lao.ca.govには到底追いついていません。インフレが穏やかに推移し、賃金上昇が続けば、時間とともに多少は住宅の手頃さが改善するでしょう。もし景気後退で失業率が上がれば、世帯が同居したり転出したりして、短期的には需要が減るかもしれません。しかし、その場合は金利引き下げが促され、逆に住宅市場を刺激する可能性もあります。つまり、相反する力が働いています。
投資家の動向: 世界的にも国内的にも、不動産投資家は資金調達コストの上昇により慎重になっています。サンディエゴでは、2021年と比べて機関投資家による一戸建て住宅の入札競争が減少しています。株式市場が好調であれば（2023～25年のように）、高価格帯の購入者は頭金の資金が増えます。逆に株式市場が低迷すれば、高級住宅市場は落ち込むかもしれません。サンディエゴは、いわゆる純粋なリゾート地ほどセカンドハウス需要は多くありませんが、域外の裕福な購入者が一部存在し、彼らの購買意欲は広範な経済の信頼感に左右されます。
地政学的要因: サンディエゴは国境都市であるため、不動産市場は隣接するティフアナやバハ・カリフォルニアの状況にも影響を受けます。国境をまたぐ家族や投資家が役割を果たしています（メキシコ市民が安定した投資先としてサンディエゴの不動産を購入したり、アメリカ人が家賃の安いティフアナに住み通勤したりするケースもあります）。国境政策や治安の変化は、住宅市場に小さな波紋をもたらすことがあります。さらに、大規模な軍の配備や戦略の変更も、基地周辺の住宅事情に一時的な影響を与えることがあります（例えば、海軍の艦船が港に停泊している時と出航している時で、基地周辺の賃貸入居率が変動します）。

まとめると、金利、人口移動、マクロ経済が、サンディエゴの住宅市場の「伴奏」となっています。金利の急上昇は市場のテンポを大きく鈍化させました。今は、FRB（連邦準備制度）が緩和に転じるタイミングに注目が集まっており、それが住宅需要を再び活性化させると見られています。人口移動は穏やかな押し引きをもたらします――サンディエゴが魅力的な場所であり続ける限り人は集まりますが、極端に高額なままであれば去る人も出てきます。一方、マクロ経済は雇用や所得に影響し、それが住宅市場に参加できる人の数を左右します。現時点（2025年半ば）では、指標は慎重な楽観を示しています：インフレは低下、金利は安定、雇用は堅調、消費者心理も改善傾向です。これらの傾向が続けば、サンディエゴの不動産市場は持続的な活動期に入る可能性があります――過熱も崩壊もせず、広い経済の成長と歩調を合わせて拡大していくでしょう。FRBの動向、人口移動の統計、地元の雇用レポートに注目することで、このダイナミックな南カリフォルニア都市の市場が今後どこへ向かうかの手がかりが得られるでしょう。

出典:

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (July 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (July 17, 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, July 22, 2025) patch.com patch.com
Redfinデータセンター、サンディエゴ住宅市場最新情報 – 2025年6月（Portia Green、Compass）sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFiラーニング、サンディエゴ住宅市場：動向と価格（2025年） sofi.com sofi.com
OB Rag、2025年にサンディエゴ郡に4,000戸のアパートが登場（2025年4月3日）obrag.org obrag.org
Axios San Diego、サンディエゴは2025年の最も熱い市場の一つになる見込み（2025年1月14日）axios.com axios.com
KPBS、サンディエゴ郡の人口はわずかに増加、ただし移民によるもののみ（2025年3月17日）kpbs.org kpbs.org
Off the 56ブログ、サンディエゴの住宅危機：私たちは住み続けられるのか？（Bern McGovern、2023年）offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego、サンディエゴ郡のどの都市が新しい住宅を建設しているのか？（2025年7月29日）planetizen.com planetizen.com
立法分析局、カリフォルニア住宅の手頃さトラッカー（2025年第2四半期）lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego、雇用成長の鈍化がサンディエゴの経済ランキングを引き下げる（2025年1月29日）axios.com axios.com
Truviブログ、サンディエゴ短期賃貸法 ― 「2023年規制」の影響（2024年5月23日）truvi.com truvi.com