ルッカ（イタリア）の不動産市場：2025～2028年の展望

ルッカの不動産情勢の概要

トスカーナの歴史ある城壁都市ルッカは、2020年代半ばにかけて回復力と成長を示しているダイナミックな不動産市場を有しています。2022年から2023年にかけて金利上昇による一時的な冷え込みが見られたものの、2024年から2025年初頭にかけては価格の上昇と旺盛な需要で市場は回復しました。luccaindiretta.it lanazione.it。ルッカはトスカーナで最も好調な不動産市場のひとつとして際立っており、特に高級物件市場において着実な価値上昇が見られます。これは、フィレンツェと比べた際の価格の手ごろさや、海外バイヤーの関心の高まりが後押ししています。worldpropertyjournal.comによると、ナイト・フランクの「Prime International Residential Index」によれば、ルッカの高級住宅価格は2024年に＋6.2％上昇し、イタリア国内でもトップクラスの伸びを記録しました。idealista.it。過去5年間でルッカの高級住宅価格は約27％もの大幅上昇を遂げており、他のトスカーナの人気都市を上回る伸びを見せています。worldpropertyjournal.com　これは堅調な需要を反映しています。イタリア全体で見ても、2024年はGDP成長が控えめだったものの、インフレの落ち着きと労働市場の好調を背景に不動産投資にとって安定した環境となっています。cushmanwakefield.com

今日、ルッカの不動産市場は独自の要素の組み合わせから恩恵を受けています。街の豊かな文化遺産と生活の質は、トスカーナの中でも魅力的な「ライフスタイル」拠点となっており、地元住民だけでなくヨーロッパやアメリカからの購入希望者にも高い人気を誇っています。worldpropertyjournal.com。ルッカ県には高級な海岸エリア（例：ヴェルシリアのフォルテ・デイ・マルミ）が含まれるため県全体の平均価格を押し上げていますが、ルッカ市はフィレンツェよりも手頃な価格で、比較的価値のある物件が見つかります。luccaindiretta.it。その結果、別荘や投資用物件を求める高所得者層の関心が一層高まり、実際、トスカーナ全体では過去10年間で外国人住民が11.2％増加しています。worldpropertyjournal.com。さらに、イタリアの新規居住者向け定額課税制度やその他の優遇措置など経済政策が、地域の国際的投資家への魅力を一層高めています。worldpropertyjournal.com。要するに、2025年現在のルッカの不動産市場は、価格上昇、国内外の高い需要、そして金利変動や都市開発計画への対応なども必要としつつ楽観的な見通しが特徴です。

ルッカの住宅市場動向

住宅価格と需要： ルッカの住宅セクターは好調です。2025年初頭現在、ルッカ市内の住宅物件の平均希望価格は1平方メートルあたり約2,300ユーロとなっており、前年比で約7%の上昇を示しています ltimmobili.it。これは、2023年にやや減速した後、価値が大きく上昇したことを意味し、再び勢いを取り戻しています。実際、2024年2月には平均価格が前年比で10%超上昇し、過去2年間で最も高い水準に達しています lanazione.it。市内で最も高額なのは歴史的中心地で、リノベーション済み住宅の価格は3,600〜4,000ユーロ/m²程度です iltirreno.it。一方、中世の城壁外すぐの1周辺部はより手頃で、評価の高い周辺地区サンタナで状態の良いアパートなら2,000〜2,200ユーロ/m²、築年数が古く居住可能な物件だと1,400〜1,800ユーロ/m²程度です iltirreno.it。市の北側の村落や郊外エリアでは、価格は1,500ユーロ/m²付近になります ltimmobili.it。こうした低価格帯でも需要は非常に強く、ルッカ全域で購入希望者の勢いが高く、供給される物件はすぐに吸収されています。供給が追いついていないため、買い手同士の競争が激しくなっており、それが価格上昇にさらに拍車をかけています ltimmobili.it。市場は活発で、不動産業者によれば、2024年の取引件数は2023年より増加し iltirreno.it、この傾向は2025年も続く見通しです。広域では、ルッカの成長はトスカーナ州平均を上回っており、トスカーナ州の住宅価格は2024年に地域全体で+0.9%の上昇にとどまったのに対し ltimmobili.it、ルッカ市の価格ははるかに速いペースで上昇しており、同市の強さを示しています。

賃貸市場と利回り: ルッカの賃貸市場はさらに劇的な成長を見せています。平均的な住宅の家賃は1平米あたり月額約€11.5～€12に達し、2025年初頭までに前年比約10〜14％上昇しています ltimmobili.it luccaindiretta.it。これは、一般的な65平方メートルのアパートでおよそ月額€700～€800に相当します。この急騰を促している要因はいくつかあります。パンデミック後の移動性の回復、より多くの専門職や学生がルッカに来ていること（同市はピサ大学や他の学校に近い）、そして短期賃貸市場の好調です。実際、短期賃貸（Airbnbのような観光向け賃貸）への投資家の関心が急上昇しており、現地の不動産会社によるとバカンス目的の物件購入が約20%増加しています lanazione.it。イタリア人・外国人問わず多くの買い手が投資目的でルッカを狙っており、同市の観光魅力（サマーフェスティバルやコミック＆ゲームズといった大規模イベントが開催される）や確かな賃貸利回りに惹かれています。ルッカの住宅不動産の表面利回りは8～9％と推定され、全国平均の約8.4%を上回っています partitaiva.it partitaiva.it。これは西欧基準で高リターンであり、比較的購入価格が低く、安定した賃貸需要が反映されています。参考までに、ルッカはイタリアの中でもオーナーにとって収益性の高い都市の一つで、中規模都市では8～10%の表面利回りが普通にみられます partitaiva.it。商業用不動産はさらに高い利回りを得ることができます（後述）、しかし住宅からの強い賃貸収入が投資購入を確実に後押ししています。

ドライバー：地元住民と外国人： ルッカの需要は、地元と海外の両方の市場から生まれています。

地元では、ルッカの経済（製紙産業地区や成長するテクノロジー分野で知られる）は安定した雇用を提供しており、都市の高い生活の質により、多くの住民が他へ移るよりも自宅を改築して住み続けることを選んでいます。しかし、人口統計的には、ルッカの地元住民は高齢化が進み、やや減少しています（市の人口は約88,500人で、2024年から約0.7％減少しています quantitalia.it）。そのギャップを埋めるために、外国人購入者や駐在員がますます重要になっています。トスカーナは長い間、セカンドハウスを求めるヨーロッパ人やアメリカ人を魅了してきましたが、ルッカはこの点で新たな注目を集めています。この都市は高級不動産において「相対的にお得」と見なされており、フィレンツェやシエナと同様のトスカーナの魅力を、1平方メートルあたりの価格がより低い形で提供しています。そのため、近年裕福な買い手たちが相次いでいます worldpropertyjournal.com。フランス、イギリス、アメリカ、ベネルクス、ドイツの裕福な人々が新たな投資家として上位に名を連ねており、トスカーナのライフスタイルやルッカの保存された歴史的雰囲気に惹かれています worldpropertyjournal.com。イタリアの税制優遇策はこの傾向を強めています。たとえば、定額税制（海外所得に対する10万ユーロの定額課税）や、海外在住の専門職の帰国を促進するプログラムなどがあり、イタリアへの移住（および不動産購入）がより魅力的になっています。worldpropertyjournal.com。2025年現在、イタリアには40,000人以上のHNWIs（純資産1,000万ドル超）が在住しており、多くが不動産に資金を投じています。worldpropertyjournal.com。ルッカは直接的な恩恵を受けており、2025年のレポートではトスカーナの高級市場におけるトップパフォーマーとして注目されました。過去5年間で高級不動産価格が27%上昇したことが要因です。worldpropertyjournal.comこれらの海外購入者は、改装プロジェクトよりもターンキー物件（完全にリノベーションされ、すぐに入居できる物件）を求めることが多く、これが開発業者や売り手にユニットを高級な仕上げにアップグレードする動機となっています。worldpropertyjournal.com

主要な地区と物件タイプ： ルッカにおける購入者の好みはパンデミック後に変化しました。特に中世の建物が現代基準にリノベーションされた歴史的な魅力と現代的な快適さを持つ物件に強い需要があります。中心部（チェントロ・ストリコ）の城壁内では物件数が限られているため、価格はプレミアムとなっており（高品質にリノベーションされたユニットでは€3,700～€4,100/m²に達します iltirreno.it）。一方で、郊外の地区はより広い空間と低コストを提供するため人気が高まっており、サンターナ、アランチョ、サン・コンコルディオなど城壁のすぐ外側のエリアは、仕事の都合で移住が必要な若い家族やプロフェッショナルを引きつけています iltirreno.it。これらの地区では、庭付きの住宅や駐車場のある新しいアパートなど、コロナ禍のロックダウン以降に高く評価される機能がしばしば提供されています。実際、トスカーナ全体で屋外スペースやプライベートガーデン、エコ効率の良い設計の住宅へのトレンドは強まっており ltimmobili.it、ルッカでも同様です。購入者はエネルギー効率の高い建物や緑地を明確に好み、それが開発業者にサステナビリティ重視を促しています。新築や再開発物件はますますエネルギーAクラスとなり、ソーラーパネルなどの機能を備えています。環境に配慮した設計は価格プレミアムや将来価値を高めています ltimmobili.it。

賃貸のダイナミクスと観光の影響：ルッカの賃貸市場は、長期リースと短期観光賃貸に二分されています。長期賃貸の需要は、地元の労働者、学生、家族から来ています。しかし、長期入居者向けの供給は制約されており、その一因は多くのオーナーが利益率の高い短期賃貸に転換したためです。中世の城壁やフェスティバルで知られるルッカの観光地としての人気は、大家がピークシーズンに高い1泊あたりの料金を得られることを意味します。これにより地域社会で議論が巻き起こっています。一部の住民や行政関係者は、Airbnb型の宿泊施設が増加することで長期住宅供給が圧迫されるのではないかと懸念を示しています。短期賃貸の制限を求める声に対しては、不動産業界から反発もあります。業界団体は、バケーションレンタルが地域にもたらす重要な収入源であると主張し、手頃な価格の住宅供給を拡大するのは民間賃貸を制限するのではなく、自治体の役目だとしています iltirreno.it。地元不動産業者協会（FIAIP）の会長、アルマンド・バルソッティ氏は、多くのセカンドハウスが短期賃貸を目的として購入されていると指摘し、この傾向を「この地域にとって重要な支援」と見なし、厳格すぎる規制は逆効果になるとしています iltirreno.it。2025年時点で大きな規制は実施されていないため、短期賃貸セグメントは依然として住宅市場の重要な原動力となっており、投資需要と市中心部の賃料上昇を後押ししています。ルッカの観光地周辺の賃貸利回りは高いですが、将来的に住宅の手ごろさが政治的な課題となった場合、2026～2027年にも地元政策の議論が浮上する可能性があるため、投資家はその動向に注視することが望まれます。

商業用不動産の動向（オフィス、小売、工業）

オフィススペース：ルッカはイタリアの主要なオフィス市場ではありませんが、専門職や管理業務の安定した基盤があります。オフィス物件セグメントは最近、比較的横ばいのパフォーマンスを見せています。2025年第1四半期時点で、市内のオフィス物件の平均価格は購入の場合1平方メートルあたり約2,050ユーロ、賃貸の場合は1平方メートルあたり月約11.2ユーロですmercato-immobiliare.info。これらの数値は過去1年間安定しており、売買価格はほぼ変動なし（6か月で–0.2%）ですmercato-immobiliare.info。2024年末にわずかな下落が見られましたが、その要因は当時の借入コスト上昇とみられ、2025年にはオフィス市場も安定しました。ルッカのオフィス物件は平均して総賃料利回りが約8～9%で、小規模都市としては競争力があります。ただし、10%を超える最高利回りはイタリアの大規模都市や価格が低い市場で一般的ですpartitaiva.it partitaiva.it。ルッカのオフィス需要は主に地元企業（例：銀行、保険会社、サービス企業）や公共部門オフィスから生まれています。大手企業の存在は限定的で、大企業は主にフィレンツェやミラノに拠点を置きがちです。ルッカのオフィス空室率は中程度で、築年数が古い建物や周辺部の立地では空き期間が長くなりがちですが、市中心部や幹線道路沿いの良好な立地で現代的なスペースは比較的早くテナントが見つかります。パンデミック期間中は他都市同様リモートワークによりオフィススペースの統廃合が進みましたが、2025年までには回復の兆しが見られ、企業が再び賃借を行い、高品質（優れたITインフラや駐車場付）の小規模オフィスを求める場合が増えています。新規供給は少なく、ルッカでは近年投機的なオフィス開発は見られず、市場は既存建物の再利用によって動いています。興味深い傾向としてコンバージョン（用途転換）があり、市は未利用のオフィススペースを住宅（またはその逆）に転用しやすくする措置を講じていますiltirreno.it iltirreno.it。2024年に導入されたこの柔軟性は、慢性的なオフィス空室を住宅需要として吸収することを目指しています。また、築年数の古いオフィスを所有している投資家にとっては物件のリポジショニングによる「出口戦略」となり、結果的にオフィス物件の資産価値が過度に下落するのを防いでいます。全体として、ルッカのオフィス市場は安定しており、劇的な成長こそないものの、高品質なスペースの堅実な稼働と供給過剰リスクの低さが見込まれます。

小売業およびハイストリート：ルッカの小売用不動産は、市の観光業および地元の消費パターンから大きな影響を受けています。歴史的中心部の小売通りは、ブティック、カフェ、レストランが美しい歩行者専用道路に並び、小売市場の中核を形成しています。ここでは、特に春から秋の観光シーズンにかけての人通りにより、店舗の需要が高くなります。ルッカ中心部の主要な小売賃料（例えばメインショッピングストリートのヴィア・フィルンゴ）は市内でも最も高く、これらの一等地では空室率が非常に低くなっています。ルッカの平均的な商業用不動産価格（小売店舗を含む）は1平方メートルあたり約1,950ユーロ（売買）、平均賃料は月あたり1平方メートルあたり約14.2ユーロです mercato-immobiliare.info。特筆すべき点として、ルッカの小売用不動産は不動産投資で最も高い投資利回りの一つを提供しており、平均で約10%のグロス年利回りとなっています partitaiva.it。これは、イタリアのほとんどの主要都市においてハイストリートの店舗で二桁台の利回りが見られるという全国的な傾向とも一致しており、家賃は堅調でありながら購入価格は投資家にとって依然として合理的であることを示しています。ルッカでは、地元投資家やファミリーオフィスがこれらの小売ユニットを長期資産として保有することが多いです。

しかし、すべての小売業が同じではありません。立地が重要です。旧市街の城壁内（特に観光名所の近く）の店舗は好調ですが、二次的な立地や新しい郊外の小売センターはより多くの課題に直面しています。近年、周辺の商業スペースの一部はテナントが見つからず苦戦しており、特にEコマースの台頭や消費者の購買行動の変化が店舗需要に影響を及ぼしています。2024年までには、市内には長期間空室となっている1階の商業施設が多数存在しており、特に主要な歩行者エリアの外で顕著でしたiltirreno.it。これに対応し、ルッカ市は2024年に都市計画の“ミニ革命”を打ち出しました。条件付きで、空き店舗やオフィスを住宅に転用できるようにしたのですiltirreno.it iltirreno.it。この政策は歴史的中心部（主要通りは一部保護あり）と周辺地域の両方を対象としています。この取り組みには2つの目的があります。空き店舗による景観の悪化を減らし、住宅不足を緩和するために新たなアパートを創出することです。数十件の物件所有者がこの転用に申請しており、主要でない立地の小売市場に過剰供給があったことを示唆しています。これは需要の低い商業物件にとっては課題ですが、同時に適応策とも言えます。ルッカの小売業は、実質的に需要が最も高いエリア（観光地、主要商業通り）に集約され、周辺の商業スペースは市場から撤退（住居に転用）しているのです。これにより、残存する商業物件にとっては供給過剰が防げ、賃料水準の安定につながる良い傾向です。

パフォーマンスの面では、2024年はイタリア全体でリテールが回復した年となり、ルッカもその傾向に加わりました。イタリアのリテール投資額は2024年に40%以上増加し（87億ユーロ）、セクターが回復しましたidealista.it。主要都市のハイストリートでは、賃料も再び上昇し始めています。ルッカの規模は小さいものの、ハイストリートのリテールは堅調で、中心部の多くの物件は地元住民と観光客の双方に対応した繁盛店が占めています。毎年開催される注目のイベント「ルッカコミックス＆ゲームス」フェスティバルは、数十万人の来場者を短期間にもたらし、地元小売業者にとって特需を生み、街で店舗を所有する価値を支えています。近隣型リテール（住宅地のスーパーや薬局など）も堅調で、地域の消費に支えられています。大規模フォーマット型リテールについては、ルッカ郊外にはいくつかのリテールパークや大型店舗がありますが、これらは安定した稼働率を維持しており、市場が成熟し、計画制限もあるためこの分野での新規拡大はあまり見られません。今後についてはリテール不動産市場は慎重ながらも楽観的な見通しで、金利の低下による投資家の意欲回復や、観光都市における実店舗リテールの持続力が証明されている状況です。とはいえ、二次的な立地のリテール物件の所有者は、一定のエリアで人通りが回復しなければ、革新や用途変更が必要になるでしょう—これは全国的な傾向であり、リテールがeコマース時代に進化する中で起きていますidealista.it。

工業および物流： ルッカおよびその周辺の工業用不動産セグメントは、この地域の製造業クラスターによって特に活性化されています。ルッカはイタリア最大の製紙産業地区の中心地であり、ヨーロッパで唯一公式に認定された製紙地区です miac.info。200社以上の企業（製紙工場から包装会社まで）が近隣、特にカパンノリやポルカリ周辺で操業しており、約10,000人の労働者を雇用し、毎年数十億ユーロの収益を生み出しています investintuscany.com。この工業基盤により、倉庫、工場、物流スペースへの安定した需要が生まれています。ルッカの工業用不動産（capannoni、すなわち倉庫など）は、商業用や住宅用不動産に比べて平方メートル単価が一般的に低く、年数や場所によって€800～€1,500/m²の範囲が多いです（古い倉庫は低額、最新施設は高額）。物流スペースの賃貸料は幅がありますが、イタリアの工業物件はセカンダリーマーケットで二桁の利回りを生み出すことが多く、利回りも魅力的です。例えば、最近の物件ではルッカ近郊の最新倉庫が約€900/m²で売買されており、同地域の賃貸水準を考えると投資家は堅実なリターンが見込めます idealista.it。

過去10年間の製紙業界の成長（多国籍企業による現地工場への継続的な投資を伴って investintuscany.com investintuscany.com）は、工業用不動産の一部拡張を後押ししています。いくつかの企業が新しい生産ホールや施設を拡張しており（例：ポルカリのDS Smithによる13,000㎡の拡張 investintuscany.com）、こうした開発は通常、自社利用目的で投機的ではありません。また、中小企業向けの工業団地も県によって管理されており、たいてい満室状態です。工業セグメントの空室率は比較的低く、（高速道路へのアクセスが良い）好立地の倉庫は、製造業者や地域経済の倉庫として必ず活用されます。ルッカの物流セクターは規模が小さく（主要な大規模物流拠点はフィレンツェやリヴォルノ港周辺）、一部の3PL企業や流通業者が中規模倉庫を構えて北トスカーナをカバーしています。Eコマースの継続的な成長により、ルッカ周辺でもラストマイル物流スペースへの需要は緩やかに増加していますが、市の中世コアのため実際の配送拠点は郊外に設けられています。

商業投資環境： 投資家にとって、ルッカの商業用不動産は高い利回りとニッチな機会の組み合わせを提供しています。地元の投資家やデベロッパーは、古い工場をロフトオフィスに転用したり、使われていないオフィスビルをマンションにコンバージョンしたりするなど、不動産の再活用に積極的です。国際的な商業投資家は通常イタリアの大都市に焦点を当てていますが、ルッカのホスピタリティ分野も注目を集めています。例えば、歴史的建造物をブティックホテルやB&Bに転用するのは、安定した観光需要を背景にした投資テーマとして知られています。全体として、ルッカの商業用不動産市場は健全ですが高成長型ではありません。オフィスは安定、小売ではハイストリートが強く（二次立地の小売は一部適応が見られます）、製造業の強い産業地区により工業系も堅調な基礎体力を持っています。ルッカの商業取引量は大きくありませんが、2024年には活動が増加しており、イタリア全体の商業用不動産の回復を反映しています（2024年のイタリアの総商業投資額は26億ユーロで大幅増加、小売と物流が成長を牽引 idealista.it）。ルッカでも小売や物流資産への投資家関心の高まりが、全国的な傾向と一致して見られました。将来的に大規模な商業プロジェクト（例：新たなショッピングセンターやビジネスパークなど）が進むかどうかは都市計画や需要次第ですが、現状では新開発よりも既存ストックの段階的な拡充や改善に重点が置かれているようです。

投資機会と課題

ルッカは住宅分野と商業分野の両方で魅力的な投資案件を提示していますが、投資家はいくつかの機会と潜在的課題を比較検討する必要があります。

高い賃貸利回り： ルッカが投資家にとって最大の魅力の一つは、高い賃貸利回りです。住宅の賃貸では表面利回りが8～9％ほどで、商業物件の場合は案件によっては約10％以上になることもあります partitaiva.it。これらの利回りは多くの西欧市場を上回っており（例：パリやミュンヘンのプライム利回りは多くの場合4％未満）、インカム重視の投資家にとってルッカの物件は安定したキャッシュフローを生み出します。特に、観光客が多いルッカ中心地ではAirbnbなど短期賃貸プラットフォームでの運用が有利に働き、長期賃貸の平均を上回る利回りを実現する事例も見られます。好立地の小売店舗も二桁利回りが可能で、適切な価格と観光客の安定した流入を反映しています。
資本増価の可能性: ルッカの不動産価値は上昇傾向にあります。フィレンツェのような成熟市場と比べて、街はまだ成長段階にあります。前述の通り、ラグジュアリー物件は5年間で約27%の値上がりを記録しており worldpropertyjournal.com 、今後の見通しも良好です。今後は年率数％程度とやや控えめな価格成長が見込まれていますが、賃料収入と合わせて健全な総リターンが期待できます。さらに、今後予定されているインフラアップグレード（後述）が一部エリアの不動産価値を高める可能性もあります。ルッカは外国人バイヤーからの注目も高まっており、今後海外からの需要が加速すれば、価格や流動性をさらに押し上げる（キャピタルゲインの好機）ことも期待できます。
分散投資とニッチ市場: 投資家にとって様々なニッチ分野を検討できます。一般的なアパート以外にも、ルッカでは歴史的物件のリノベーション（例：歴史あるヴィラや修道院をアパートやホテルへ改装）、大学町に近いことから学生向け住宅、さらには高齢者向け住宅（トスカーナはリタイアメント先としても人気）が狙い目です。ホスピタリティ分野も魅力的で、ルッカ郊外の素敵なB&Bやホリデーレンタル施設でも、トスカーナのアグリツーリズモ需要に応えられます。また、盛況な製紙業が、工場・研究施設などの産業用不動産へのニーズも示唆しており、法人の長期リースによる安定収入が期待できる分野です。こうしたニッチ市場は、地域の強み（文化・産業・教育）を活かし、平均より高いリターンを狙える好機となります。
好意的な税制および金融環境: イタリアの税制優遇措置は投資の魅力を高めています。新たな居住者向けのフラットタックス制度（国外所得に対し一律10万ユーロ）が、超富裕層の移住（および高級住宅の購入）を引き寄せる要因となっています worldpropertyjournal.com。また、主な居住用不動産の取引費用は比較的低く、一部のリノベーションについても税額控除（過去の「スーパー・ボーナス」年に比べ縮小されたものの）が利用できます。2023年に急騰した資金調達コストも改善が見込まれています。欧州中央銀行の利上げが2024年後半に一時停止し、2025年初頭には一部の金利が緩和され、住宅ローンが組みやすくなりました ltimmobili.it。例えば、6カ月ユーロ・アイボー（金利）は2024年半ばの約3.8%から2025年2月には約2.35%まで低下しました ltimmobili.it。金利が下がれば資金調達が安くなり、投資家のレバレッジ拡大が期待でき、リターンも向上します。インフレが抑制され、金利が2025～2026年にかけて下落傾向を維持すれば、魅力的な条件でイタリアの住宅ローンを固定できるチャンスです。

こうした好機がある一方で、乗り越えるべき課題やリスクも存在します。

金利および経済の不確実性: 金融環境は改善しているものの、万が一（たとえばインフレ再燃による追加利上げなど）逆転すれば、市場の勢いがしぼむ可能性があります。不動産価格は借入コストに敏感であり、2023年のルッカ市の価格下落（ある時点で前年比−7%）luccaindiretta.itは、高い金利が需要を冷やしたことを示しています。イタリア経済は安定していますが成長率は低く、ヨーロッパでの景気後退が起きれば購買意欲が低下したり、外国人投資が減少する可能性があります。投資家は金利上昇を想定したストレステストを行い、金利が再び上昇した際に家賃収入で資金調達コストをカバーできることを確認すべきです。
規制および官僚的な障壁：イタリアは複雑な官僚主義で知られています。不動産取引や開発は、許可手続き、歴史的建造物の規制、法的障害のために遅くなることがあります。ルッカの歴史地区では、リノベーションの際に文化財保護規則を順守する必要があります。都市計画（Piano Operativo）も変更される場合があり、2024年に市が1階部分の用途変更規制を緩和したことがその例です iltirreno.it。規制の変更により、不動産の使用許可や価値に影響が出る可能性があります。加えて、観光都市での短期賃貸を規制するかどうかについて、イタリアでは政治的な議論が続いています。ルッカでは厳しい上限はまだ設けられていませんが、2026～2027年までには（登録義務や宿泊日数制限などの）新たなルールが導入される可能性もあります。バケーションレンタル収入に依存する投資家は、地元の政策動向に注視すべきです。また、課税も重要なポイントです。特別制度を除けば、イタリアの不動産税（セカンドハウスのIMU）や賃貸収入税（住宅の場合、21％の有利な定額“cedolare secca”を選択しない限り）は純利益に影響します。これらの要素は、投資家にとって地元の法律・税務に精通した良いアドバイザーの重要性を強調しています。
流動性と市場規模の制約：ルッカの市場は活発とはいえ、大都市と比較すると小規模かつ流動性が低いのが特徴です。ルッカの高級物件は、購入希望者の層が限られているため、売却まで時間がかかることがあります。商業用物件もニッチな市場です。したがって、ルッカの不動産は中長期的な投資と考えるべきでしょう。需給が引き締まっていることで価格の安定性は得られますが、迅速に売却したい場合は希望価格で買い手を見つけるのに時間がかかるリスクもあります。特に海外投資家は（ユーロ以外の通貨の場合）為替リスクや、購入希望者を見つけるために信頼できる地元業者が必要となることを念頭に置くべきです。
高齢化と人口動態：ルッカの人口動態の傾向は構造的な課題です。当地の人口は高齢化が進み、全体的な人口増加率は横ばいまたはやや減少傾向です quantitalia.it。若い地元の買い手が減っているため、長期的には自然な住宅需要（特に初めて家を購入する層）が弱まる可能性があります。このギャップは、（海外や他地域からの移住者がルッカに引き寄せられて）埋められているものの、5～10年後に貸主・買主が誰になるかは考慮すべきです。もし地元市場にのみ依存する場合、顧客層の高齢化リスクを織り込む必要があります。この課題は、ルッカが外部から人を呼び寄せる力によってある程度緩和されており、実際、多くのトスカーナの町では地元人口減にもかかわらず観光やライフスタイル移住で不動産市場が維持されています。しかし、人口動態の逆風（新規世帯の減少）は2030年以降も注視すべき点です。
インフラおよび環境リスク: 最後に、緊急ではないものの、インフラの容量や気候・環境にも考慮が必要です。ルッカの人気の高さから、観光シーズンには駐車場や道路、公共サービスに大きな負担がかかることがあります。政府は（新しい道路や橋など）インフラ改善に投資していますが、工事の遅延や予算超過が特定の地域に影響を与える可能性もあります（例として、新しいセルキオ橋の工事は、その付近で一時的に交通や騒音の問題を引き起こすかもしれません）。環境面では、ルッカはセルキオ川沿いの低地平野に位置しており、歴史的に洪水リスクゾーンが存在します。気候変動により、大雨時の洪水リスクがさらに高まる可能性があります（市内には防災設備がありますが、農村部の物件はより exposiciónしているかもしれません）。さらに、EUの新しい省エネ規制により、古い建物は今後売却可能または魅力的であり続けるためには（断熱・新暖房システムなど）改修が必要となる場合があります。これは（改修費用の発生という）課題であると同時に、すでに高効率な物件が今後のサステナビリティ規制下では価値を高めるチャンスでもあります。 ltimmobili.it）。

要約すると、ルッカは高収益かつ個性のある投資対象で、しっかりとした成長性が見込めますが、慎重な投資家はイタリア特有の複雑さを把握し、分散投資に努め、多様な未来においても需要が見込まれる質の高い立地や物件に注力することが重要です。

都市計画およびインフラプロジェクトの影響

ルッカにおける都市計画の意思決定やインフラの開発は、不動産市場の将来形成に大きな役割を果たしています。2024年から2028年にかけて複数の主要な施策やプロジェクトが物件供給、需要、価値に影響を与える見通しです。

都市マスタープランと新規開発：ルッカのPiano Operativo（マスタープラン）では、特にサン・コンコルディオ地区（歴史的中心地のすぐ南）で大規模な不動産開発が計画されています。この計画では、市内でサン・コンコルディオ地区だけで新築248戸のアパートと約33,000m²の商業スペース（店舗、ホテル、オフィス）の建設が想定されています lavocedilucca.it。注目すべきは、城壁近くの旧マニファットゥーラ・タバッキ（旧タバコ工場）跡地の再開発計画であり、あるプロジェクトでは60戸の新築アパートと15,000m²のオフィス・小売スペースが見込まれています lavocedilucca.it。これらのプロジェクトは、その地域の供給を劇的に増やし、実質的に新しい複合用途地区を生み出すことになります。しかし、これらの計画には住民委員会から「巨大なコンクリートの流し込み、市場なし」といった懸念の声が上がっています。つまり、需要に対して過剰な建築が行われることを恐れているのです lavocedilucca.it。2025年時点では地元当局が異議申し立てを審査中ですが、全体的な方向性は明確です：ルッカは古代の城壁外で都市の範囲を拡大・近代化することを目指しています。これらのプロジェクトが進行すれば、2026～2028年にはサン・コンコルディオや他の周辺地区で新しい住宅団地や商業拠点が出現する可能性があります。市場にとっては、（住宅供給の増加による価格上昇の鈍化や）新たな投資機会（これらのプロジェクトの初期購入者はプロモーション価格で恩恵を受ける可能性）を意味します。また、建設活動の活発化も意味しており、どのプロジェクトが最終承認や資金調達を得るかを投資家は注目すべきです。これほどの規模の都市開発は近年のルッカの歴史では前例がなく、その結果は市の成長軌道に大きな影響を与えるでしょう。
再開発と再生： 完全な新築だけでなく、ルッカは歴史的建造物のアダプティブリユース（用途転換）にも注力しています。代表的な例が新ルッカ・センター・フォー・ジ・アーツの計画で、Piazzale Verdi近くの2,500平方メートルの歴史的建造物を改修し、文化複合施設として生まれ変わらせるものです。finestresullarte.info finestresullarte.info。1,000万ユーロ超が投資されたこのプロジェクトは（2025年開始予定）、かつて病院や映画館として使われていた長らく放置されていた建物を、現代的な美術館やイベントスペースへと変貌させます。finestresullarte.info。このような文化インフラは、遺産建築を保存するだけでなく、特に周辺地域の都市魅力も高めます。一般的に、美しく整備された公共空間や美術館が増えることで、近隣の物件には「文化的アップリフト」効果が期待でき、歩行者交通量や地域のプレミアム度が高まります。同様に、サン・コンコルディオ地区のEx Manifattura Tabacchi跡地にも、集合住宅・オフィスの大規模計画が縮小された場合に共同ワークスペースやギャラリー、劇場などの文化・商業ミックス利用の提案がなされています。pininfarina.it finestresullarte.info。ルッカの再生のアプローチは、歴史的な街のアイデンティティを保ちつつ、古い建物に新たな命を吹き込む点にあります。不動産投資の観点からは、修復プロジェクトへの特別な機会が存在する可能性があります ― 歴史的リノベーションに強みを持つ投資家やデベロッパーは、公的機関とのパートナーシップで、ロフトやスタジオ、ブティックホテルのようなユニークな物件を生み出せる場面です。ルッカ市はしばしば財団や民間企業ともこうした再生事業を進めているため、公募案件やパートナー募集の機会を常に注視しておく価値があります。
インフラ改善：インフラ面では、交通機関のアップグレードが進行中で、不動産市場、特にアクセス性や地価に影響を及ぼしています。大きなプロジェクトとして、ルッカのセルキオ川に新たな橋の建設があります。2025～2026年頃の完成が予定されているこの近代的な橋は、モンテ・サン・クイリコに位置し、SP1（カマイオーレ方面道路）とSS12号線を結び、南北の交通の流れを大幅に改善しますluccatimes.it。国・州・県の資金による2,700万ユーロの予算で建設される新しいポンテ・スル・セルキオは、既存の橋の混雑を緩和し、北部郊外へのアクセスを容易にしますluccatimes.it。不動産への影響としては、従来はやや周縁的とされていた川の北側地域が、橋によって通勤時間が短縮されることで、より統合され魅力的な開発地となる可能性があります。これらの地域の土地や住宅価値は、交通の利便性が向上することで上昇するかもしれません。もう一つのインフラ要素は、道路および鉄道の強化です。ルッカはイタリアの高速鉄道ネットワークに直接含まれてはいませんが、地域鉄道路線（ルッカ-フィレンツェ線の電化と複線化など）や道路の維持管理プログラムが進行中です。ルッカ県の2025～2027年計画では、数多くの道路整備、橋の保守、新しい学校建築やスポーツ施設の建設などにも資金が割り当てられていますluccatimes.it luccatimes.it。郊外の道路や施設の改善は、郊外住宅開発を促進し、ルッカ周辺の村を通勤者にとってより魅力的なものにする可能性があります。
都市のモビリティとゾーニング： 市内では、都市計画がモビリティとゾーニングに取り組んでおり、不動産利用と密接に関連しています。ルッカは中心部のカーフリーな性格を保ちつつ、住民や観光客のための十分な駐車場や交通手段の提供とのバランスに慎重です。市の外縁部に新しい駐車場を建設したり、イタリアのPNRR復興計画による資金提供を受けて電動シャトルサービスを導入するなどのプロジェクトが検討されています。さらに、2024年の改正により、1階部分を住宅へ転用可能とするなど（前述）、ゾーニングの変更も実施されています iltirreno.it。これにより、特定の物件が商業用から住宅用に変更され、市場価値や可能性が即座に変化します。また、市は2024年の計画更新において最小住戸面積基準も設定しました（例：歴史的中心部では新しいアパートは原則50㎡以上、記念建築物では80㎡以上） iltirreno.it。このような規則により、転用によって極端に小さいユニットが生まれることが防がれ、住居の質が保たれます。これは高品質な市場を維持するのに有益ですが、投資家が物件を細かく分割してマイクロアパート化することができないことも意味します。
公共プロジェクトと生活の質： 中には不動産に直接関連しないプロジェクトもありますが、ルッカ全体の魅力向上につながっています。たとえば、有名な市壁の一部修復や公園の整備、洪水対策インフラへの投資などが、安全で美しい都市づくりに寄与しています。ルッカはさまざまな文化・スマートシティプログラムにも地域レベルで参加しており、ブロードバンドインフラ（すでに良好）やスマートモビリティアプリなど、高度な技術による生活環境の近代化も期待できます。生活の質の向上は、住みやすく、投資したくなる都市となることで、不動産価値全体を押し上げる傾向にあります。

結論として、都市計画とインフラ整備はルッカの市場にとって概ねプラスの要素ですが、一部に成長に伴う課題もあります。サン・コンコルディオ地区での拡張がコントロールされた形で進めば、都市が有名になるにつれて必要とされる新しい住宅や商業スペースを提供することになりますが、需要を超えて計画が進んだ場合には供給過剰のリスクもあります。新しい橋の建設などのインフラプロジェクトはボトルネックを解消し、新たな不動産の注目エリアを生み出すことになるでしょう。地方自治体が（現実に合わせてゾーニングを調整するなどの）柔軟な対応を示しているのは、政策が今後も保全と成長のバランスを取りつつ調整される健全な兆候です。投資家や住宅所有者は、これら計画の実現具合を注視すべきでしょう。主要プロジェクト付近のエリアは、恩恵（アクセス向上、新たな設備など）が実現した際には大きな価値向上が見込める一方、工事期間中は一時的な混乱があるかもしれません。全体として2025年から2028年まで、ルッカはそのつながりやキャパシティ、文化インフラを強化する将来的な改善の恩恵を受ける見通しであり、これは長期的に見れば不動産市場にも明るい材料となるでしょう。

市場に影響を与える人口動態・経済的要因

ルッカの不動産動向は、市や地域の人口動態および経済的背景を考慮せずには、完全には理解できません。これらの基本的な要素は、不動産需要や需要のある物件タイプの両方に影響を与えます。

人口動向： ルッカ市は高齢化とわずかな人口減少が見られます。2025年1月時点で、ルッカの人口は約88,600人で、前年から約0.7％減少しています quantitalia.it。この減少は、多くのイタリア中規模都市で見られる広範な傾向の一部であり、自然増加（出生より死亡が多い）がマイナスで、若者が仕事のために大都市へ移ることもあります。ルッカの高齢化により、住み替えや高齢者向け物件（例：エレベーター付き、サービスに近い小規模アパート）への需要も一部にあります。また、相続物件が売りに出される機会も多くなり（高齢の所有者の死亡などにより）、供給が増加します。それでもルッカの人口減少は比較的緩やかで、新たな住民を外部から呼び込むことができているのが決定的です。外国人移住や国内移住（多くは30～50代で、より良い生活の質を求める人々）が自然減を埋め合わせています。トスカーナ州全体では、過去10年で外国人居住者が11％増加しています worldpropertyjournal.com。ルッカもその一部で、例えばデジタルノマドや退職者、リモートワークを行う北欧・アメリカ大陸出身のプロフェッショナルが、気候や文化を理由にルッカに定住しています。これら新住民は、地元の初回購入者よりも購買力があることが多く、市場に影響を与え（改装済みの歴史的フラットやカントリーハウスなど特定の不動産タイプの需要増加）、市場を変えています。要するに、地元の若年人口の増加は期待できませんが、ライフスタイル移住 がルッカの人口減を補っており、市の不動産戦略（新しい住宅や文化的提供）は、こうした新住民の受け入れを重視しているようです。
世帯の動態: 人口規模とともに、ルッカの世帯構成も変化しています。イタリアの多くの地域と同様に、世帯の規模は小さくなっており、独身者や子供のいないカップルが増え、従来の大家族は減少しています。これにより、より小さなユニット（1LDKや2LDKアパート）への需要が高まっています。最近、トリロカーレ（2ベッドルーム）や特にクアドリロカーレ（3ベッドルーム）の需要が非常に高いという指摘は、lanazione.it、小さいユニットが人気でありながらも、多くの購入者が追加の部屋（在宅オフィスや来客用）を持つ中規模アパートを求めていることを示しています。在宅勤務が一般的になったことで、カップルでも3部屋目をオフィスとして求める場合があります。また、高齢化により単身世帯（未亡人・未亡夫）も増え、セキュリティが高い集合住宅や介護付き住居の需要を押し上げています。ルッカの開発業者やリノベーターは、こうした傾向に対応し、柔軟な間取り設計や、前述の通り新たな最低面積規定のため、小さな店舗やスタジオを組み合わせて大きなアパートにするなどの工夫をしています。iltirreno.it。
経済基盤と雇用: 経済的には、ルッカは多様な基盤の恩恵を受けています。地域の失業率は比較的低く（2024年のトスカーナ州の失業率は6～7%で、全国平均より良好）、主要産業には製造業（特に紙とパッケージング―ルッカ地域はヨーロッパのティッシュペーパーの大部分を生産）、観光・ホスピタリティ、サービス業、そして一部のテクノロジー・イノベーション（ルッカには技術ハブがあり、毎年テクノロジー志向のComics & Gamesイベントが開催されています）があります。安定した雇用基盤があることで、一次住宅の購入力を持つ地元の購入者が安定的に存在します。特に紙産業地区の堅調な業績―継続的な投資や輸出 investintuscany.com investintuscany.com ― が、地域の中流住宅市場を支える高収入の雇用をもたらしています。一方、観光（文化観光とイベント観光の両方）は外部資金を経済にもたらし、ホスピタリティや小売業で働く人々の収入を支えています。最近のデータによると、トスカーナの輸出主導産業（ルッカを含む）は2022年～2023年に記録的な成長を遂げ facebook.com、地域経済の先行きも明るいといえます。
収入と富のレベル： ルッカは裕福な地方都市とみなされています。生活の質指標で高く評価されることが多いです（トスカーナ全体の生活水準は高いものの、2024年のランキングではルッカ県は107県中68位でした lab24.ilsole24ore.com）。多くの家族は不動産（世代を超えた家屋や別荘など）に多くの資産を持っており、これは市場行動に影響を及ぼします。たとえば、所有者が売却をより辛抱強く待つことができたり、多額の頭金を出資できる場合があります。さらに、定額課税制度により数千人の富裕層がイタリアに移住しており、イタリアには現在4万人以上の超富裕層が存在し、その一部がトスカーナを拠点に選んでいます worldpropertyjournal.com。ごく一部でもルッカで不動産を購入すれば、高級市場への需要が押し上げられます。富裕層の存在は高級セグメントも支えており、高級不動産会社によれば、経済状況が変動してもルッカのマーケット最上位層は活発に推移しており、裕福な買い手は金利にあまり左右されず、ライフスタイルや資産分散を重視しているとのことです。
金利と融資条件：不動産における重要な経済的影響は、資金調達コストです。前述のセクションでも述べたように、金利はジェットコースターのように動きました：2020～2021年の過去最低水準から、2022～2023年には急激に上昇し、2024年には安定しました。イタリアでは多くの購入者が住宅ローンに頼っています（ただし、ローン・トゥ・バリュー比率は他国より低めで、イタリア人は自己資金を多く投入する傾向があります）。2023年には、住宅ローン金利（固定金利で4％超）の急騰が、一部の販売に冷や水を浴びせ、特に月々の支払いに敏感な若年層の購入意欲に影響を与えました iltirreno.it iltirreno.it。ルッカでは、購入者が高い住宅ローンコストに苦しみ、2023年にはわずかな価格調整につながりました。しかし、2025年には見通しが改善しました：ユーロボーやその他の指標がピークから下落し ltimmobili.it、銀行も再び融資に前向きです。金利が軟化すれば、購入の手が届きやすくなり、購入者層が広がることで不動産価値が支えられます。逆に、インフレ圧力が再燃して欧州中央銀行が再び金融引き締めを余儀なくされれば、それが需要の向かい風になる可能性もあります。現時点のイタリアでは、インフレ率が2％目標近くに収れんし、金利は徐々に緩和するという見通しで、2025年を通じて住宅市場の追い風となると期待されています idealista.it。購入者や投資家はこれを織り込んでおり、中には将来の不動産価格上昇を見越して今のうちに固定金利で借り入れる人や、北欧諸国と比べてまだ比較的低いイタリアの不動産価格を活用して現金を多く投じる人もいます。
マクロロケーション要因: ルッカの不動産は、イタリアとヨーロッパ内での立地にも影響されています。ルッカはフィレンツェやピサという大きな市場の間に位置しています。ピサ（20分ほどの距離）には国際空港があり、ルッカの交通アクセスにとって大きな強みです。空港やフィレンツェ（車や電車で約1時間）へのアクセスの良さが、ルッカをセカンドハウス所有者や、大都市でパートタイム勤務する通勤者にも現実的な選択肢としています。さらに、トスカーナ州にあることで（この地はイタリア国内でも最も観光客が多く、国際的に評価されている地域です）、ルッカはあまり知られていない都市と比べて常に一定の関心が保たれます。「トスカーナのライフスタイル」というブランドは非常に強力で、国外からの需要が国内需要減少時の穴埋めとなるため、ある程度までは不動産市場が国内経済の影響を受けにくくなっています。イタリアの全国的な経済状況も重要で、2024〜2025年のイタリア経済は比較的安定しており、成長率は約1%、インフレ率は以前のピークから下がりつつあります。cushmanwakefield.com。イタリアの政治的安定性も近年向上しており、海外投資家の信頼感が高まっています（たとえば、2023〜2024年のイタリアは、過去の一部の年よりも政変が少なかった）。ヨーロッパ全体の経済が好調であれば、ルッカの輸出産業や観光業も活性化し、不動産市場にプラスの循環効果をもたらします。

要するに、人口動態と経済状況は総合的に見てほぼポジティブです。高齢化が進む地元住民に対して、若い新住民の流入が補っています。また、地元経済の強さや裕福な新住者が、マクロ経済（過去の金利上昇など）による一時的な減速の中でも需要を支えています。ルッカの市場はこれらの影響に耐えてきた実績があり、その持続的な魅力や堅実な基盤の証しといえます。

地元・海外の購入者および投資家へのインサイト

地元の方で次の住まいを検討している場合も、ルッカを初めて狙う海外投資家の方も、それぞれに合わせたヒントやポイントをご紹介します。

地元購入者向け:

周辺エリアでの価値に注目: 旧市街地内では価格が合わない場合は、Sant’Anna、San Concordio、Arancio または San Marcoなどの地区を検討してみてください。これらの地域は需要が高まっていますが、壁内よりも1㎡あたりの価格がまだ割安に抑えられています（多くの場合、中心部では3,000€以上に対して€1,500〜€2,200/m²）。ltimmobili.it iltirreno.it。これらの地区はサービスが充実しており、今後（新たな橋や道路整備など）インフラが強化されることで、ますます便利になっていきます。多くの若い家族がこうした周辺部を選んでおり、今後も資産価値やコミュニティの一体感は保たれる可能性が高いでしょう。
低金利と購入インセンティブを活用する: 住宅ローン金利が安定または低下している現在、地元の初めて家を買う人は若年購入者向けの国の制度や主な居住用住宅購入時の減税（イタリア在住者が初めて住宅を購入する際は登録税が最小限に抑えられます）を活用しましょう。さらに、地域独自のインセンティブにも注目してください（トスカーナ州では、農村住宅購入や省エネ改修のための助成金が時々あります）。ルッカの価格は上昇傾向のため、もし魅力的な物件が見つかれば固定金利ローンを早めに組むのが賢明かもしれません。待っているうちに住宅価格がさらに上がる可能性があるため、たとえ金利が少し下がっても早めに動く価値はあります。
リノベーションのチャンス: 多くの地元住民は古い物件を相続したり、「da ristrutturare」（リノベーションが必要）な物件を購入することを検討します。リノベーションによって大きな価値を付加でき、特に最近は買い手が省エネ性能を重視しています。政府によるリノベーションの大きなボーナスは縮小されましたが、リノベーション費用の50％控除、省エネ改修の65％控除は依然として存在します。リノベーションに時間と労力をかける覚悟があれば、ルッカの放置されたアパートや村の家を現代的な宝石に生まれ変わらせることができます。この「スウェット・エクイティ（汗の資本）」は、改装済みと未改装物件の価格差を考えると大いに価値があります。ただし、特に歴史的地区では必要な許可を必ず取得してください。
短期賃貸収入を検討する: 新しい自宅に移るが古い自宅を手放さない場合や、敷地内に小さなデペンダンス（ゲストハウス）がある場合、短期賃貸市場を活用できます。ルッカの観光需要は強く、部屋の1室やアパートを主要イベント（サマーフェスティバル、コミックス＆ゲームズなど）の期間だけでも貸すと、かなりの追加収入を得ることが可能です。必ず登録し、観光税の支払いなど規則を守って罰金を避けてください。地元の方には、これが住宅ローン返済の助けにもなります。ただし、今後の市町村ルールにも注意し、地域の話し合いに関わっておくと、必要な時に柔軟に対応できます。

海外の購入者・投資家向け:

購入手順とコストを理解する: イタリアの不動産購入手続きには、予約契約（コンプロメッソ）と、その後の公証人の前で行う最終契約（ロジート）が必要です。英語が話せるイタリア人弁護士や信頼できる公認不動産業者を雇うのが強く推奨されます。買主負担の諸経費は、非居住者で税金・手数料約9～10％（居住者で「プリマ・カーサ」指定なら少し安くなります）が必要です。イタリアにはエスクロー（仲介信託）にあたる制度はなく、公証人が取引の安全を担保します。全てのカダストロ（登記簿）および権利証書が正しいか必ず確認してください（公証人や弁護士がチェックします）。更に、ユーロ以外の通貨で資金を用意する場合は為替レートにも注意し、レート固定のための為替サービス利用も検討できます。
税制を活用する: イタリアへの移住を計画している場合は、新住民向けのフラットタックス（富裕層向け）や、「Impatriati」という制度について調べましょう。これは、イタリアに移住するプロフェッショナルに対して70%（場合によっては90%）の所得税減免を提供します。ルッカはほどよい規模と静けさがあり、こうした制度を利用する人にも最適な選択肢です（多くの該当者が大都市よりもトスカーナの町を選びます）。移住しない純投資家の場合、賃料収入は一般的に一律21%で課税されます（住宅賃貸でcedolare seccaを選択した場合）ので、かなり合理的です。イタリアでは小規模賃貸に対する厳しい反大家法もありません ― ただし、滞納者の強制退去手続きは米国や英国基準では遅いので、入居者を十分に審査するか短期契約を利用してください。
エリア選び ― ライフスタイルと投資のバランス: 海外からの購入者は自身の優先順位を明確にしましょう。セカンドハウスやリタイア後の住まいを求めている場合は、たとえばルッカの丘の田舎家や、中心部でフレスコ画付きの趣のあるアパートなど、景観の美しさを重視するかもしれません。これらは楽しみも与えてくれ、ルッカの人気を考えると今後値上がりも期待できます。一方、賃貸投資を第一に考えるなら、その性質は異なる物件が魅力となるでしょう。例えば、駐車場や交通アクセスが良くて賃貸管理がしやすい現代的なアパートや、小さなユニットを複数所有してそれぞれ貸し出す、といった選択肢です。幸いにもルッカでは、豪華な歴史的物件から効率的な現代建築まで様々に選べます。歴史的物件は維持管理や規制（例えばエレベーターを勝手に設置できないなど）が多いこともありますが、新しめの物件（郊外の1980～2000年代築など）は賃借人にとって便利です。自分の利用目的と収益性のバランスを考慮して選びましょう。
物件のデューデリジェンス: ルッカには古い建物が多いため、何世紀も前のパラッツォ（宮殿）アパートを購入する場合は調査（ペリージア）を依頼しましょう。湿気、屋根の状態、耐震補強などを確認します。イタリアは一部地域で地震リスクが高く（ルッカ自体は中程度）、建物の構造安全性は重要です。また、物件が文化財規制（「vincolo delle Belle Arti」）の対象でないかも確認しましょう ― これに該当する場合は改修が制限される可能性があります。土地を購入して建築予定なら、地元の都市計画を確認して、自分が望むものを建てられるか必ず調べてください。信頼できる地元の測量士（geometra）や建築士を利用すると非常に役立ちます。
長期的な計画を立てる: ルッカの市場は一般的に短期間の転売（フリップ）目的には向いていません（もっとも2018年に購入し2023年に売却した場合は約20%のリターンを得た人もいるでしょう）。着実な成長とインカムを重視するのが基本です。トスカーナの外国人購入者の多くは物件を何十年も保有し、次世代に引き継ぐケースもあります。長期的な視野で計画するのが賢明です：将来の売却時を考え（アクセスが良く人気エリアの物件は売却も早い）、管理費や税金、光熱費といった継続的なコストも見込んでおきましょう。もしフルタイムで住まない場合は管理会社を雇うかどうかも検討を（ルッカには不在オーナー向けにガーデニングから請求書払いまで幅広いサービスを提供する会社があります）。これにより物件の適切な管理や、賃貸ゲスト（いる場合）の対応が確保されます。
文化の統合: 最後に、純粋な経済面を超えた見識として、ルッカには活気ある地域文化があります。イタリア語を少し学んだり、地元の慣習を尊重したり、海外移住者ネットワークに参加したり、地域のイベントでボランティア活動をしたりと、地域社会と交流する国際的な新参者は、より充実した体験を得ることが多いです。これは純粋な金銭的ポイントではありませんが、間接的に投資に関係しています。地域社会に溶け込んだオーナーは、官僚的な問題やマンションの問題を円滑に解決しやすく、地元のチャンスに関する有益な情報も得やすくなり、不動産探し全体の経験が良いものとなります。ルッカは外国人訪問者の長い歴史があり、多くの海外バイヤーが歓迎されてきたので、ぜひ地域社会の一員になることをためらわないでください。

まとめると、地元住民は条件の改善を活かして賢くアップグレードや投資をし、国際的な買い手は徹底的な下調べが必要ですが、充実した投資—金銭面でもライフスタイル面でも—をルッカで期待できます。市場はさまざまなニーズに応えており、慎重な戦略（と良いアドバイス）を持てば、ルッカの魅力を最大限に活かすことができるでしょう。

予想される動向と展望（2025年～2028年）

今後を見据えると、2025年から2028年にかけてのルッカの不動産市場の見通しは慎重ながらも楽観的であり、安定化へと向かう中で引き続き成長が期待されています。いくつかの予測やトレンドから、市場がどのように進化するかが示されています。

価格上昇の緩やか化: パンデミック後の急激な上昇と2024-25年の力強い成長ののち、売却価格の伸びがより持続可能なペースに緩和すると予想されています。業界関係者は今後は年間数パーセント程度の小幅な上昇になると予測しています（過去2年の高水準ではなく）ltimmobili.it。基本的に、市場はブーム期から健全な安定期への移行となるはずです。2026年から2027年にかけて、ルッカの住宅価格は現在よりも高くなると考えられますが、特に新しい開発で供給が増えれば、その上昇カーブはやや緩やかになるかもしれません。この安定化は実際にはポジティブなことであり、「ソフトランディング」により手頃さが維持されバブルの発生も防げます。例外は高級物件セグメントで、国際的な需要が強ければ引き続き好調が続く可能性があります（Knight Frankの見通しではプライム市場は堅調を維持、トスカーナは2025年以降も勢いを保つとされていますidealista.it）。全体として、ルッカの価格はイタリア全国平均を上回る穏やかな上昇傾向をたどるものの、過去2年間の極端なペースとはならないと予想されます。
賃貸市場の継続的な強さ：賃貸セクターは今後も堅調に推移すると予測されています。すべての指標から、2025年も賃料の上昇が続くことが示唆されており、2024年ほど急激ではないかもしれません。トスカーナの観光は成長が予想されており、リモートワークの普及により、ルッカのような魅力的な都市ではセミ居住者が賃貸するケースが増えています。2025年後半も都市部や観光地で賃貸の高い需要が続くと見込まれます。ltimmobili.it。現在の傾向が続けば、2028年にはルッカの家賃は今日よりも大幅に高くなる可能性があり（平均家賃が1㎡あたり13ユーロを大きく上回るという見方もあります）、これは家主や投資家にとっては好材料で、利回りも魅力的に保たれるでしょう。ただし注意点として、賃料のインフレが賃金を大きく上回ると、賃料規制や入居者支援の政治的圧力がかかる可能性がありますが、イタリアでは民間住宅に厳格な家賃上限を設けた歴史はありません。逆に、2026年までに新築やコンバージョンによる新たな物件が大量供給されれば、供給の拡大によって家賃の上昇がやや緩和されるかもしれません。しかし、ルッカの人気を考えると、賃貸の稼働率は非常に高いままでしょう。
新規供給とプロジェクトの影響：今から2028年までに、議論されている都市プロジェクトのいくつかが実現する見込みです。大型のサン・コンコルディオ開発プロジェクトは、承認されれば2026～2027年にかけて段階的に供給される可能性があります。これにより、現代的なアパートや商業スペースが市場に加わります。短期的な影響：これらのプロジェクトが（多くの場合プラン販売で）売却されると、一部の需要が既存住宅からややそがれ、古い物件の価格上昇が鈍化する可能性があります。長期的な影響：開発が成功すれば、その地区全体の注目度（と価格）が上がる、新たな人気エリアになるでしょう。同様に、新たな橋などのインフラ整備も2026年までに完了する可能性が高く、交通事情が改善されることでルッカ北側の住宅所有者はアクセス向上の恩恵から資産価値が上昇するかもしれません。文化プロジェクト（アートセンターなど）は2025～2026年にルッカの魅力を高め、不動産市場にも間接的に寄与するはずです。実際のところ、2028年までにルッカにはより良いインフラ、新たな住宅ストック、さらに多くのアトラクションが整い、不動産市場を総合的に支える要素となるでしょう。もし新築住宅が一度に大量供給された場合、短期的な供給過剰となるリスクはありますが、現在の需要予測から考えると、特に外国人や移住者の人口が増え続ければ、市場は十分吸収できると考えられます。
外国からの需要とグローバルな要因: 国際的な視点では、ルッカは世界の不動産市場でますます注目を集めています。トスカーナは「購入するのに最適な場所」リストによく登場し、ルッカの最近の実績はさらに多くの投資家の関心を集めています。Knight Frankの2025年ウェルスレポートでは、イタリア（およびトスカーナ）が世界の富裕層にとって重要な目的地として取り上げられており、この傾向は今後も続くと予想されています（idealista.it）。2028年まで外国人購入者の関心が安定的または増加傾向にあると予想され、その背景にはイタリアの競争力のある価格設定（同等物件はフランスやイギリスよりも依然として安価）や有利な税制（新規移住者向けフラットタックスは廃止の兆しがなく、引き続き魅力的）があります。もちろん、地政学的・経済的な要因でイギリスやアメリカの購入者が減少した場合（為替変動や政策変更など）、ルッカの購入者構成が変化する可能性もあります。しかし、ルッカは多様な国際的顧客を持つため、特定の国への依存度は低いです。今後の注目点としてはリモート/ハイブリッドワークの継続的な普及です。2025年までには多くの企業がハイブリッドモデルを導入し、2028年にはさらに多くの個人がリモートワークをしながらルッカのような場所で暮らすことを選ぶかもしれません。これにより、長期賃貸や購入希望者（デジタルノマドから住宅所有者への転換）という新たな需要層が生まれる可能性もあります。イタリアは特別なデジタルノマドビザの導入を検討しており、その頃には完全に施行され、EU圏外の人々もより簡単に居住・購入が可能になるでしょう。
経済見通し: イタリアの中期的なマクロ経済見通しは比較的安定しています。2025〜2027年の成長率予測はGDPで年間1〜2%程度、外部ショックがなければと見込まれています。インフレも穏やかな推移が予想されており（2020年代初頭の急騰は終息済み）、不動産にとっては今後の金利動向が重要です。2025年時点では金融引き締めサイクルの終結が見込まれ、インフレが低水準を維持すれば2025年末から2026年にかけて金利がわずかに下がると期待されています。この状況になれば住宅ローン金利が徐々に低下し、ヨーロッパの不動産市場にも再び追い風となります。そのため、2025〜2028年の資金調達環境はルッカにとってニュートラルからプラスになる見込みです——2021年のような超低金利ではありませんが、2023年よりは好条件です。ひとつの課題は信用（ローン）供与の可否です。イタリアの銀行は健全ですが、もしEU規制が強化されたり、金融不安が起きたりした場合、審査が厳しくなる可能性はあります。しかし現時点ではその懸念は小さく、実際に融資競争が再び活発化しています。
規制の変更: 今後数年間で、不動産に影響を与える規制の調整が見られるかもしれません。たとえば、EUの建物のエネルギーパフォーマンス指令により、イタリアは2030年までにエネルギー効率の低い住宅の販売や賃貸に対してより厳しい規則を施行する可能性があります。これを見越して、エネルギー評価の低い物件は値引きが始まり、エコフレンドリーな住宅の価値が上がる傾向が見られるでしょう—これはすでに2025年のトレンドとしてltimmobili.itで指摘されており、2028年に向かって強まる見込みです。今、不動産をアップグレードする投資家は、恩恵を受ける可能性が高いです。また、住宅不足が深刻化した場合、地方自治体が短期賃貸の規則を見直し、登録制度の導入や歴史的中心地での上限を設けて、地元住民向けの住宅を確保する可能性もあります。これは推測ですが、注視する価値はあります。好材料として、商業施設を住宅に転換する成功事例により、市が他の活用されていないスペース（例えば未使用の公共施設など）の転換を検討し、面白い物件が市場に追加される可能性もあります（例えば、2027年までに古い学校やオフィスビルがモダンなロフトに生まれ変わるなど）。
市場セグメントの見通し: 2028年までには、ルッカの住宅用不動産は（新築の増加により）やや供給が増えるものの、依然として高い需要が見込まれます。商業小売は、繁盛する観光コリドー（あるいは新しい複合開発）にさらに集中し、周辺の小売スペースは引き続き淘汰または転用されそうです。オフィスはやや近代化が進む可能性があり、全体の増加というよりも、コワーキングスペースやアップグレードされた小型オフィスが増えるかもしれません。工業／物流は安定した裏方として活躍する見込みで、むしろグリーン物流（太陽光倉庫など）の成長が、トスカーナでサステナビリティが重視される中で期待されます。

結論として、2025～2028年はルッカの不動産市場にとって安定した成長と統合の時期となるでしょう。関係者は、人気とインフラが向上する都市で、不動産価値の維持が期待できます。価格や賃料は上昇し続ける予想ですが、十年前半のブームと比べるとやや緩やかなペースです。投資家は今後もチャンスを見つけるでしょう。特に（省エネ住宅や立地の良い商業施設など）品質に注目することで、ますます市場から高く評価されます。ルッカの歴史的魅力と現代的な住みやすさのバランスは、2028年までにさらに多くの居住者や観光客を引き付け、不動産の好循環を強化しそうです。世界的な予期せぬ危機がなければ、ルッカはバランスの取れた拡大期を楽しむことになり、トスカーナ不動産の新たなホットスポットとしての地位を保ちつつ、独自の魅力も維持するでしょう。

出典：

LT Immobili & Design – 2025年のルッカとトスカーナの不動産市場動向 ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
Il Tirreno（M. Masotti） – 「ルッカの不動産世界…」（2025年4月）iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
World Property Journal – 富裕層外国人バイヤーによるトスカーナの不動産ブーム（2025年5月）worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
Idealista/news – イタリアおよびそれ以外：注目すべき高級不動産市場（2025年3月、ナイト・フランクデータ）idealista.it idealista.it idealista.it
LuccaInDiretta – 「購入と賃貸…最も高額な県はルッカ」（2023年10月）luccaindiretta.it luccaindiretta.it
ラ・ナツィオーネ（ルッカ） – 「ルッカの家、価格が上昇…」（2024年3月）lanazione.it lanazione.it
Idealista/news – 商業用不動産のトレンド2025（Scenari Immobiliari） idealista.it idealista.it
Mercato-Immobiliare.info – ルッカ市場データ（2025年3月）mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
PartitaIva.it – 2023年不動産収益データ partitaiva.it
La Voce di Lucca – S. Concordio開発記事（2024年4月）lavocedilucca.it lavocedilucca.it
Il Tirreno（L. Cinotti）– 「ルッカ、店の代わりに住宅を…」（2024年4月）iltirreno.it iltirreno.it
Finestre sull’Arte – ルッカ・センター・オブ・ジ・アーツプロジェクト（2025年4月）finestresullarte.info finestresullarte.info
Invest in Tuscany – ルッカの紙産業地区（2017年、参考情報）investintuscany.com
Lucca Times – ルッカ県の目標 2025–2027年（2025年1月）luccatimes.it