ミラノ不動産市場2025：急成長する都市のトレンド、注目エリア＆大胆予測

ミラノの不動産ブームは減速の兆しなし ― イタリアのファッションと金融の中心地であるミラノは、2025年も堅調な成長で国内不動産市場をリードしています。住宅および商業セクターの両方でダイナミックな変化が起きており、新興地区での住宅需要の急増から、オフィス・小売・ホテルへの過去最高の投資まで見られます。今後について、専門家は緩やかな価格上昇と、都市再開発プロジェクト、インフラ整備（新しい地下鉄路線など）、観光による好調な経済に支えられたミラノ不動産への継続的な関心を予測しています。本包括レポートでは、ミラノの住宅・商業不動産の動向、今後数年の価格予測、投資家に人気のエリア（および隠れた穴場）、都市を変革する主要プロジェクト、規制の変化、経済・人口動態の影響について詳しく解説します。

2025年の住宅不動産動向

販売回復と安定した価格上昇: 2023年に一時的な冷え込みがあった後、2025年のミラノ住宅市場は回復しています。第1四半期には、ミラノの住宅販売が前年比7%以上増加（5,505件の取引）dils.comとなり、買い手の信頼回復がうかがえます。全国的にも取引件数はさらに速いペースで増加（2025年第1四半期は前年比+11.5%）、住宅ローン金利の緩和が市場への買い手回帰を後押ししましたidealista.itidealista.it。銀行は融資にやや慎重な姿勢を保っていますが、全体の融資活動は昨年比32%増となり、2022年のピークから金利がやや低下したことが背景にありますidealista.itidealista.it。住宅価格は緩やかだが着実に上昇しており、最近の調査ではイタリア主要都市で年間+1.1%～+1.4%の上昇が示されていますidealista.it。イタリアで最も高額な市場であるミラノでは、借入コスト上昇にもかかわらず小幅な価格上昇が続いており、根強い需要と新築住宅の供給不足がその要因です。

中心部 vs. 周辺部 – 異なる傾向: ミラノの主要な都心部の地区は、ほぼ高値で安定しています。歴史的中心地の全体的な価値は、実際には2024年初頭に-0.8%下落しており、超高級物件の購入者がより慎重になっていますidealista.itidealista.it。ブレラやクアドリラテロ・デッラ・モーダ（ファッション地区）などの高級エリアの物件は、エレガントな歴史的アパートメントで1平方メートルあたり€15,000～17,000の価格を維持しており、外国の富裕層（特にアメリカ人や東欧の購入者）が引き続きこれらを求めていますidealista.it。しかし、すでに価格が高騰し、本当に一等地の物件が希少なため、都心の高級セグメントはほぼ横ばいとなっていますidealista.itidealista.it。一方で、いくつかの準中心部や周辺地区は市場を上回る大幅な値上がりを見せています。都心で手が届かなくなった購入者や目利きの投資家は、中心部のすぐ外側にある再開発エリアに目を向けており、都市再生や新たなインフラ整備によって年間3～5%の値上がりが見られますidealista.itidealista.it。特に、新しいM4地下鉄沿線や大規模再開発プロジェクト周辺の地区が急騰しています。例えば、ローディ～コルシカマクロエリア（ミラノ南東部）では、Fondazione PradaやScalo Porta Romana周辺の新築住宅プロジェクトにより、昨年+4.5%の価格上昇が見られましたidealista.it。同様に、コルヴェットやグリジョーニ（いずれも南東部郊外）の労働者階級地区は、手頃な価格（約€3,300～3,500/m²）と大きな成長可能性で若い購入者や投資家を惹きつけています。l idealista.it。Navigli–Famagosta（南西部）では、元工業地帯（例：元リチャード・ジノリ工場）の再開発が進行中で、価格は+3.4%上昇し、新築物件の価値は€6,000～7,000/m²に達していますidealista.it。郊外の遠隔地でも再生の兆しが見られます。Missaglia–Gratosoglio（南部）のようなエリアは、地下鉄駅への近さや学生の賃貸需要の恩恵を受けており、アパートの価格は依然として€2,500～3,400/m²で、着実に上昇していますidealista.it。Dergano（北西部）も同様の例で、最近の公共スペースの改修や広めのファミリー向けフラットが若い家族を引き寄せ、価値は€4,000～5,500/m²に上昇していますidealista.it。

新築住宅の供給減少: ミラノの市場の主な特徴の一つは、新築物件の慢性的な不足です。新築住宅はミラノの販売件数の約9～10％（全国平均よりやや高い）を占めるのみで、dils.com、多くの新規プロジェクトはすぐに完売しています。デベロッパーは高い建設コストや許認可の遅れに直面しているため、新築よりも既存建物のリノベーションが好まれる傾向がありますidealista.it。政府によるリノベーションへのインセンティブ（イタリアの「スーパーボーナス」税額控除など、最近は縮小傾向）も、省エネ改修の波を後押ししています。その結果、市場に出ている住宅のうち高いエネルギー評価（クラスAまたはB）を持つ物件の割合は、過去2年間で4.7％から7.3％に上昇しましたidealista.it。こうした近代化された、または新築の物件はプレミアム価格で取引され、最も強い価格上昇を示しています。2024年後半には、イタリアの新築物件価格は前年比+8％で上昇しており、既存住宅の+2～3％の上昇を大きく上回っていますglobalpropertyguide.com。ミラノもこの傾向を反映しており、買い手はすぐに住める持続可能な住宅に高額を支払う一方、古い未改修のアパートは四半期ごとに控えめな値上がり、またはわずかな値下がりとなっていますglobalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com。この品質格差による価格差は、EUのグリーンビルディング規則が近づくにつれてさらに拡大すると予想されており、2030年までに古い建物の改修が求められる可能性があります。

賃貸市場の圧力: ミラノでは、急増する短期賃貸と学生需要により、賃貸市場が逼迫しています。長期間の停滞を経て、住宅賃料は急騰し、年率+4～5%の賃料上昇が2024年に記録されました idealista.it、そして2025年も上昇が続いています。2025年初頭のミラノの賃貸契約数は約1%しか増加しておらず、供給が依然として制約されています idealista.it。多くの個人家主は、より収益性の高い短期賃貸（Airbnb型）に物件を転用したり、長期賃貸の低収益を理由に様子見をしたりしています。これにより、長期賃貸物件の供給減少と、「カノーニ」（希望賃料）が多くの地元家族の手の届かない水準にまで上昇しています idealista.it。実際、業界データによると、ミラノの賃貸利回りは平均約5.4%ですが、小型アパートでは6～7%に達することもあり、投資家にとって魅力的です globalpropertyguide.com。若手プロフェッショナル、学生、転勤者からの強い需要により、立地の良い賃貸物件（特に現代的なユニット）はすぐに借り手が決まります。単身者、若いカップル、家族は、ますます柔軟な条件や短期契約、または移行的な契約を求めています idealista.it idealista.it。短期賃貸ブームは、この住宅不足を悪化させていると批判されており、政策立案者による介入を促しています（詳細は規制の最新動向のセクションで解説）。注目すべきは、一部の投資家が再び従来型の賃貸に回帰している点です。例えばミラノのサンシーロ地区では、「合意」された中程度の賃料による規制長期賃貸への関心が再燃し、長年の停滞を経て取引が活発化しています idealista.it。

住宅市場の主なポイント: 2025年のミラノの住宅市場はダイナミックかつセグメント化されています。全体的な傾向としては、安定した価格上昇（ほとんどのエリアで年間約+1～3%の上昇、idealista.it sarpi.it）が続いており、高金利にもかかわらず、堅調な需要と限られた供給によって支えられています。中心部の高級物件は、国際的な買い手と希少な在庫に支えられ、価値を維持し、横ばいからわずかな上昇を示していますidealista.it。しかし、真の勢いは周辺部や新興エリアにあり、新たなインフラや再開発によって価値が引き出されています。一部の郊外地区では、過去5年間で40%以上という驚異的な値上がりを記録しています。例えば、Certosa/Cascina Merlata（北西部）、Corvetto/Rogoredo（南東部）、Forlanini（東部）、Affori/Bovisa（北部）、Precotto/Turro（北東部）などは、2020年以降住宅価格が約40～46%上昇しましたilgiorno.it ilgiorno.it。これは、ミラノが「二極化市場」であることを再確認させます。成熟した中心部は高値で安定し、一方で特定の周辺エリアは、新たなホットゾーンへと変貌しつつあり、成長の機会を提供しています。

2025年の商業用不動産トレンド

ミラノはイタリアのビジネスの中心地であり、その商業用不動産セクター（オフィス、小売、ホスピタリティ、物流）はパンデミック後の力強い回復基調にあります。2025年初頭、投資家はイタリアの商業用不動産に資本を投入し、投資額は全国で50%増加（2025年上半期、前年同期比）しましたdils.com。ミラノは、オフィス、小売の旗艦店、新規開発など、国内トップ市場としてこの資本の大部分を集めています。以下に主要な商業セグメントを解説します:

オフィス市場（企業の質への需要が急増）

強いリース活動: ミラノのオフィスマーケットは2025年に過去最高を記録しています。年初の半年間で、オフィススペースの成約面積は約205,000㎡に達し、2024年上半期から15%増加し、取引件数では過去最多の6か月となりましたdils.com。180件以上のリース契約が締結され、その多くは中規模オフィス（1,000～5,000㎡）で、企業が引き続き自社スペースの最適化を進めていますdils.com。需要はパンデミック前を大きく上回り、ミラノが企業の拠点として魅力的であることを示していますcushmanwakefield.com。特筆すべきは、グレードAのオフィススペースが主流であることです。2025年上半期にリースされたスペースの74%以上が新築または最高品質のビルでしたdils.com。テナントは明らかに近代的で持続可能なオフィス、優れた設備と中心地の立地を重視し、従業員をオフィスに呼び戻そうとしています。その結果、古いオフィスや周辺部のオフィスは苦戦しており（都心部以外の空室率は近年17%前後で推移）cushmanwakefield.com。この二極化により、プライムロケーションとセカンダリーロケーションの賃料格差が拡大していますcushmanwakefield.comcushmanwakefield.com。

賃料と見通し: ミラノのCBDおよび人気のビジネス地区では、オフィス賃料が供給逼迫のもとで上昇しています。プライムオフィス賃料は2024年末までに1平方メートルあたり年間約€730～775に達し、cushmanwakefield.com dils.com、2025年にはさらに約3%上昇する見込みですcushmanwakefield.com。エネルギー効率が高く中心部に位置するタワーのオーナーは、テナントが質の高いスペースを求めて競争するため、価格決定力を持っています。実際、アナリストは賃料の上昇圧力が2026年まで続くと見ていますが、2025年以降はそのペースが緩やかになると予想されていますcushmanwakefield.com。一方、周辺サブマーケットの古いオフィスは賃料の停滞または下落に直面しています。こうした建物の多くは空室となっており、テナントは中心部に集約したり、より環境に配慮した建物へ移転したりしています。周辺部のオフィスオーナーの中には、ホテルや住宅、学生寮などへの用途転換を検討するケースもあり、弱い需要に対抗していますcushmanwakefield.com。ミラノのオフィスセクターへの投資は選別的で、2024年のオフィス投資はイタリア商業投資総額の約20%にとどまりましたcushmanwakefield.com。これはプライムコア資産の価格・利回りのダイナミクスが依然として厳しいためです。しかし、2025年初頭には投資家心理が改善しています。価格調整と利回り安定化が進めば、年内にさらに多くの取引が見込まれますcushmanwakefield.com。ミラノのオフィス利回り（プライムで約3.75～4.0%）は、2025年に若干の圧縮（約-25bps）が見込まれ、信頼感の回復とともにcushmanwakefield.com cushmanwakefield.com、特にグリーンで賃貸状況の良い資産で顕著になるでしょう。全体として、ミラノの長期的なオフィス見通しは良好です。新規供給が限られていることや、EUによるサステナビリティ改修義務によりプライムスペースの希少性が維持され、主要立地での賃料成長を支えると見られます。cushmanwakefield.com.

小売セクター（ハイストリートの回復）

パンデミック後の小売復活: ミラノの小売不動産は、ラグジュアリーハイストリートのブティックからショッピングセンターまで、堅調な回復を見せています。COVIDやEコマースの混乱という課題を経て、来店者数と小売売上が回復し、投資家の信頼も回復していますcushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。2024年末までに、イタリアのショッピングセンター売上はわずかに増加（2024年10月前年比+0.6%）、モールの来店者数も+1.5%増加し、消費者が実店舗に戻ってきていることを示していますcushmanwakefield.com。イタリアのファッションの都であるミラノは、観光とラグジュアリー消費の急増の恩恵を受けています。その格式ある小売通り（モンテナポレオーネ通り、ダンテ通り、コルソ・ヴィットリオ・エマヌエーレなど）は、回復しただけでなく新たな基準を打ち立てています：クッシュマン＆ウェイクフィールドは、モンテナポレオーネ通りを2024年に世界で最も高額なショッピングストリートとランク付けしました。ここ2年で賃料が約30%急騰したためですcushmanwakefield.com。ミラノ中心部のプライム小売賃料は現在、年率約2%で上昇しており、小売業者の需要が引き続き強いことから2025年もさらなる上昇が見込まれますcushmanwakefield.com。旗艦店の立地は、ミラノの堅調な市場に拠点を構えたいラグジュアリーブランドや国際小売業者から非常に高い需要があります。

投資家の関心とトレンド: 小売業の業績回復により、投資活動が再び活発化しています。2025年上半期、イタリアの小売不動産投資額は10億ユーロに達し、2019年以来最高のスタートとなりましたdils.com。複数の大型ショッピングモールやハイストリートの取引が行われ、投資家が価値を見出していることが示されました。特に、小売の利回りが他の資産に比べて高くなっていることが背景にありますcushmanwakefield.comcushmanwakefield.com。パンデミック後、プライムショッピングセンターやハイストリート店舗の利回りが非常に魅力的になり、銀行の融資姿勢も徐々に前向きになっているため、新たなプレーヤーが市場に参入していますcushmanwakefield.comcushmanwakefield.com。ミラノでは、「トロフィー」的な複合用途物件や象徴的な小売ビル（多くは再活用の余地がある古い物件）に注目が集まっています。個人投資家や機関投資家も、ミラノの一等地で小売資産を取得しており、一部は複合用途（小売＋オフィスやホスピタリティ）への転換を目的としています。特に2025年の大きな取引としては、Grandi Stazioni Retail（駅構内の小売スペースを管理）が国際投資家に売却されたことが挙げられ、好立地小売への信頼回復を裏付けていますdils.com。今後について、アナリストはミラノの小売賃料と価値が今後も緩やかに上昇し続ける（2025年は約+2%）cushmanwakefield.comと予想しています。特に観光客の消費が好調を維持しているためです（観光客は安定したラグジュアリー消費をもたらします―観光トレンド参照）。メインストリートが牽引役となる一方、二次的な小売エリアや古いショッピングセンターは、競争力を保つためにさらなる活性化が必要となるでしょう。

ホスピタリティ＆観光不動産（過去最高の投資額）

ホテルセクターブーム: ミラノのホスピタリティ不動産は、記録的な観光客数と投資家の関心により絶好調です。2024年はイタリアのホテル投資にとって記念すべき年となり、ホテル取引額は20億ユーロ超、2023年比で30%増加しましたcushmanwakefield.com。ミラノはローマやヴェネツィアと並び、特に高級・ライフスタイルホテルへの資金流入が目立ちました。セクターの基礎的条件は非常に良好で、2023年にはミラノの来訪者数がパンデミック前の水準を上回り、2023年には850万人の観光客を受け入れ、2022年比で34%増（2019年比で14%増）となりましたareacmilano.it。この流入とビジネストラベルや見本市の復活が相まって、2023～2024年のミラノのホテル稼働率と客室単価は過去最高を記録しました。ホテル運営者は、主に収益増加によってコスト上昇分を転嫁することに成功していますcushmanwakefield.com。

世界中の投資家（プライベートエクイティからファミリーオフィス、ホテルブランドまで）がミラノのホテル市場をターゲットにしており、その卓越した実績と成長見通しに惹かれていますcushmanwakefield.com。イタリアは今やヨーロッパ有数のホテル投資先となり、ミラノは年間を通じた法人・レジャー需要の高さから上位にランクインしています。2024年の主な取引には、高級歴史的ホテルの買収や、ミレニアル世代や富裕層旅行者をターゲットにした新しいライフスタイル物件の開発が含まれましたcushmanwakefield.com。ミラノのプライムホテル資産の利回りは、金利上昇下でも安定しており、実際2024年後半には、金融環境の緩和（欧州中央銀行が利上げを停止）と豊富なデット流動性により、高級ホテルのわずかな利回り圧縮が見られましたcushmanwakefield.com。老舗ホテルのリブランディングや、歴史的建造物のブティック宿泊施設への転用、国際ブランド（高級からバジェットまで）の拡大といったトレンドもミラノで顕著です。

見通し – 2026年までの楽観的展望: ホテル業界の2025～2026年の見通しは強気です。業界専門家は、高水準で安定する継続的な収益成長と、（トップ資産における）さらなる利回り圧縮の緩やかな進行を予測しています。投資家の需要が強いまま推移しているためです。cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。今後の特別な起爆剤としては、2026年冬季オリンピック（ミラノが共同開催）が挙げられ、すでに新規ホテルの開発や既存ホテルの改修が、特にミラノ中心部およびその周辺で進んでいます。オリンピックおよび関連イベントは、2026年まで高い来訪者数を維持すると見込まれ、ホスピタリティおよび短期賃貸市場に恩恵をもたらします。2025年には、プライベートキャピタル、ホテルグループ、機関投資ファンドが次の取引を積極的に模索しており、取引量が新記録に達する可能性もあります。勢いが続けば、cushmanwakefield.com。ミラノの不動産市場全体にとっても、好調なホスピタリティ分野は波及効果をもたらします。例えば、観光需要の増加は短期賃貸の利回りを押し上げ（ただし、前述の通り地元住宅への圧力も高まります）、ホテルやサービスアパートメント、エンターテインメント施設を統合した複合開発の魅力も高めています。

ロジスティクス＆インダストリアル（着実な拡大）

物流需要は依然として高い：グレーター・ミラノはイタリアの物流拠点であり、パンデミック時代のeコマースの急増によって、都市圏周辺の倉庫需要は恒常的に高まっています。2025年上半期、イタリアの物流不動産は成長軌道を維持しました：上半期に全国で約105万㎡の物流スペースが利用されました（2024年の特別な水準をやや下回るものの）dils.com。ミラノおよびロンバルディア州は、流通の戦略的な立地であることから、このうち大きな割合を占めています。2021～22年の熱狂的な拡大が落ち着いてきたものの、現代的で大型の施設に対する利用者需要は依然として強く、特に都市近郊の「ラストワンマイル」配送センターやA1/A4高速道路沿いの大型物流施設が注目されていますdils.com。2025年第2四半期には取引件数が一時的に減少し（四半期の物流投資額はわずか1億4100万ユーロ）、しかし上半期全体の投資額は7億8500万ユーロに達し、2024年上半期比で61％増となりましたdils.com。投資家は物流分野に引き続き前向きであり、活動の一時的な減少も一過性と見なされており、2025年下半期以降に向けて堅調な取引パイプラインが続いていますdils.com。

賃料と利回り: ミラノの物流市場は、質の高いスペースの空室率が非常に低く、プライム賃料は過去最高水準で安定しています。ミラノ地域のプライム物流賃料は2025年時点で€70/m²/年程度であり、これはイタリアで最も高い水準（ローマと並ぶ）です。一部の二次市場（ヴェローナなど）では、賃料は実際に上昇を続けており（ヴェローナは€60/m²/年に急上昇）dils.com。ミラノでは、過去数年の大幅な成長の後、2025年初頭に賃料が横ばいとなりましたが、3PL、リテーラー、製造業のリショアリングによる強い需要が続いているため、賃料は堅調に推移しており、供給が追いつかなければ再び上昇する可能性もあります。利回り面では、工業用不動産の利回りは過去1年で上昇し、世界的な金利動向と一致していますが、安定化の兆しも見られます。ミラノのプライム物流利回りは2025年第2四半期で約5.3%dils.comと、他のアセットクラスと比べて高く、投資家にとって魅力的です。信頼感の回復と借入コストの安定化により、利回りの再圧縮が再開する兆しも見られますdils.com。ミラノ周辺で新たな倉庫開発用地は依然として不足しており高額なため、一部の開発は都市周辺部や多層施設に移っています。全体として、物流は今後も成長セクターであり続ける見込みですが、2020～21年の爆発的な成長率ほどではありません。構造的な要因（Eコマース、サプライチェーン再構築、迅速な配送需要）が、ミラノの工業用不動産を今後も堅実な投資先として支え続けています。

価格予測と市場見通し（2025～2027年）

今後を見据えると、予測ではミラノの不動産市場は今後数年間、引き続き好調な軌道をたどるとされていますが、過去のブームほどではなくより緩やかな成長になる見込みです。不動産アナリストや業界団体のコンセンサスでは、価格は2025年と2026年にかけて徐々に上昇し続けるとされており、強固なファンダメンタルズに支えられつつも、資金調達コストの上昇や経済の落ち着きによって上限が設けられる形です。主な見通しのポイントは以下の通りです:

• 住宅価格の成長: ミラノの住宅価格は、2025年に平均して約+3～4%上昇すると予想されており、インフレ率を上回る見込みですsarpi.it。地元の仲介業者によると、特定の再開発エリアではさらに大きな上昇が見込まれる一方、最も高額な中心部ではわずかな上昇にとどまる可能性がありますsarpi.it sarpi.it。Nomisma（イタリアの大手調査機関）は、住宅価値は名目上上昇し続けるものの、そのペースは鈍化すると予測しています。実際、優良物件の価格上昇率は2022年の約+2%から2025年には約+1.4%に減速していますidealista.it。この緩やかな上昇傾向は、重大なショックがない限り2026～2027年まで続くと見込まれています。ミラノの新築住宅の慢性的な供給不足と、イタリア経済の中心地という地位が価格を下支えする一方、高金利が買い手の支払い能力を抑制するでしょう。これらの予測によれば、2027年までに累積の価格上昇は現在より5～10%程度になる可能性があります。
• 売買件数と需要: 2023年の落ち込みの後、取引件数は回復傾向にあり、今後も堅調に推移する見込みです。Nomismaは、2025年の住宅売買件数が全国で約5%増加すると予測しておりcushmanwakefield.com、ミラノとローマが回復を牽引すると見られています。ただし、住宅ローンの動向が大きなカギを握ります。金利がさらに下がるか安定すれば、潜在的な需要が一気に顕在化する可能性があります。実際、2025年初頭には（やや低下した住宅ローン金利の恩恵を受けて）初めての購入者や小規模投資家の復帰が見られ、市場の回復力が示されていますidealista.it。一方で、イタリアの銀行による慎重な融資姿勢や若年層の購入力の限界が重しとなっています。全体として、2026年まで堅調だが爆発的ではない売買活動が続くと予想されます。需要は引き続き郊外や周辺地域へとシフトし、買い手はコストパフォーマンスを求める傾向が強まっています。これは今後数年、ミラノの周辺部や衛星都市（通勤需要）に有利に働くでしょうidealista.it。
• 商業および投資の見通し: ミラノ不動産の全体的な投資見通しは慎重ながらも楽観的です。グローバルな不動産会社（クッシュマン＆ウェイクフィールドやナイトフランクなど）は、イタリアの主要市場は依然として堅調で、国際的な資本にとって魅力的であると強調していますidealista.it idealista.it。特にミラノは、他のヨーロッパ主要都市と比べて割安と見なされています。例えば、100万ドルでミラノでは約52㎡の一等地物件が購入できますが、これはパリやロンドンよりも広い面積ですidealista.it idealista.it。この比較的な価値と、イタリアの新居住者向け投資家優遇税制が組み合わさることで、外国人バイヤーや投資家の継続的な流入が期待されていますidealista.it。2025年の商業用不動産の業界予測では、2022～23年の価格調整後に価値の安定化または緩やかな成長が見込まれています。ミラノの一等地オフィス賃料は2025年に約+3%、2026年にはさらに+1～2%上昇すると予測されていますcushmanwakefield.com。これはオフィス部門の回復への自信を反映しています。小売価値も数パーセント上昇する見込みで、物流分野も堅調を維持するでしょう。イタリアの投資額は金利が横ばいになれば増加する可能性があり、すでに2025年上半期には投資額が前年比で50%増加しましたdils.com。また、価格発見がほぼ完了しているため、2025年後半にはさらに多くの取引が成立する見込みですcushmanwakefield.com。まとめると、ほとんどのセグメントで緩やかな成長が期待され、急激な上昇や暴落は見込まれていません。
• 見通しに対するリスク: いくつかのリスクがミラノの不動産見通しを曇らせる可能性があります。ひとつは金利環境です。インフレが再燃し、欧州中央銀行がさらに金融引き締めを行えば、資金調達コストの上昇が再び需要を冷やす可能性があります（イタリアの住宅市場は住宅ローン金利に敏感です）。もうひとつのリスクはより広範な経済です。イタリアのGDP成長率は2024～25年に年率約0.7～1%と控えめに予測されておりglobalpropertyguide.com、景気後退やショックがあれば消費者信頼感に打撃を与える可能性があります。政治的または規制上の変更（後述）も投資家心理に影響を与える可能性があります。たとえば、賃貸に対するより厳しい規制や税制変更などです。一方で、（経済成長の加速や、弱いユーロを利用した外国人投資家の急増などの）ポジティブなショックがあれば、不動産成長が予想以上に高まる可能性もあります。概して、基本シナリオは緩やかな上昇を伴う安定です。ミラノは引き続き南欧で際立った不動産市場のひとつであり続けるでしょう。「着実な成長が見込まれる」とナイトフランクが述べている通りですidealista.it。

注目のエリア: ミラノの人気＆新興地区

近年のミラノ不動産で最もエキサイティングな側面のひとつは、新たなホットスポット地区の出現です。ジェントリフィケーション、インフラ、再開発によって推進される都市の進化により、「住む・投資するのに最適な場所」の序列が再編されています。伝統的な高級エリアであるブレラ、歴史的中心地、マジェンタは依然として常に人気ですが、多くのかつて周縁だったエリアが急速に注目を集めています。以下に、ミラノの主要な地区（定番と新興の両方）を、現在の価格水準や最近のトレンドとともに紹介します:

ミラノ中心部: 市の中心部—ドゥオーモ、ブレラ、カステッロ、ポルタ・ヴェネツィアなどのエリアを含む—は、イタリアで最も高い不動産価値を誇ります。これらの地域は歴史的建造物、高級小売店、新築物件の少なさが特徴です。価格は通常、1平方メートルあたり8,000ユーロから15,000ユーロ以上で、通りや物件の格式によって異なりますsarpi.it。前述の通り、中心部の市場は成熟しており、国内外の買い手の関心は続いています（外国人はしばしばテラスやセキュリティ付きのモダンな即入居可能物件を求めますidealista.it）。しかし、過去数年の急激な値上がりは落ち着いています。2024年には、Tecnocasaのデータで中心部の価格がわずかに下落（-0.8%）idealista.itと示されましたが、超一等地の住所は安定を保っています。中心部のサブマーケットで依然として活発なのは、ポルタ・ヌオーヴァ–モスコヴァで、ピアッツァ・ガエ・アウレンティ近くの近代的な高層ビル街です。ここでは、限定的な新築住宅が1平方メートルあたり12,000ユーロ以上で取引され、需要が供給を上回っていますidealista.it。同様に、隣接するシティライフエリア（再開発された展示会場で高層ビルと公園がある）も非常に人気が高く、モダンなアパートは通常1平方メートルあたり8,000ユーロを超え、高級住宅地としての利点があります。

セミセントラルな地区: 歴史的中心地のすぐ外側には、比較的手頃な価格とライフスタイルの魅力を兼ね備えた地区がいくつかあります。ポルタ・ロマーナは、たとえばカフェやギャラリーが集まる「ブルジョワ・ボヘミアン」のホットスポットとなっています。€6,000～10,000/m²程度の価格が一般的で、全体的には高いものの中心地よりはまだ低く、今後はオリンピック・ヴィレッジの開発によってさらに恩恵を受けるでしょう（詳細は後述）。イゾラは、ガリバルディ駅の北に位置し、ボスコ・ヴェルティカーレのタワーやポルタ・ヌオーヴァ計画の後、労働者階級の飛び地からおしゃれな地区へと変貌しました。現在では€6,000～8,000/m²の価格帯に上昇しています。ナヴィリオは、運河とナイトライフで知られ、購入者にも賃貸者にも依然として人気があります。周辺の工業地帯の改善や再開発により、価格の再上昇が見られましたidealista.it。ただし、いくつかのセミセントラルなエリアでは成長痛を経験しているところもあります。たとえば、ポルタ・ロマーナの賃貸市場は、質の低い物件が多すぎて借り手に敬遠され、最近は鈍化していますidealista.it。これは、流行のエリアであっても、活気を保つには質の高い供給が必要だということを思い出させてくれます。

新たなフロンティア ― 台頭する周縁部: ミラノで最も劇的な不動産ストーリーは、かつて周縁と見なされていた地区で展開されています。的を絞った都市投資のおかげで、これらのエリアは今や「お買い得」で大きな上昇余地を持っています。市の北西部はその好例です: Cascina Merlata（エキスポ2015会場近く）と隣接するCertosaでは、大型ショッピングモールや近代的な住宅団地などの開発が相次ぎ、過去5年間で住宅価格が+46%上昇 ― 市内最高の伸びです ilgiorno.it。Cascina Merlataの新築マンションは今も1㎡あたり約4,000ユーロと手ごろで、今後の成長余地を示唆しています。最北部では、労働者階級のAfforiとBovisaも同様に（5年間で40%以上）急成長しました ilgiorno.it。Bovisaはポリテクニコ大学のキャンパスがあり、今後さらに拡張予定です（「MOLECOLA」プロジェクト、大規模な科学技術パーク）idealista.it、これが将来的なゲームチェンジャーとなる可能性もあります。東部では、PrecottoとTurro（地下鉄1号線沿い）が2018年以降静かに約40%値上がりしました ilgiorno.it。若い家族がその利便性に気づき、新しい開発が古い工場跡地に取って代わったためです。南部では、Fondazione Pradaや大規模なScalo Porta Romana再開発（例：Lodi、Corvetto、Chiaravalle）周辺が急騰しています。かつては遠隔地の駅周辺に過ぎなかったRogoredoも、Santa Giuliaビジネス地区や新設予定のオリンピック・ホッケーアリーナの影響で注目されており、ここやCorvettoでは近年約45%の価格上昇が見られます ilgiorno.it。これらすべての事例が強調するのは、インフラと再生が需要を牽引するという重要なテーマです。ミラノが周縁部への投資（新しい地下鉄駅、公園、キャンパスなど）を続ける中、今後も「過小評価」されていた地区が次なる投資先として脚光を浴びることが予想されます。

高級住宅地と特別な市場: ミラノには中心部以外にも独自の高級住宅地が存在します。例えば、サン・シーロ地区（有名なスタジアム周辺）には、公営住宅エリアと非常に裕福なエリア（イッポドローム公園近くのヴィラや高級アパートメント）が混在しています。サン・シーロの一等地では、idealista.itで1㎡あたり8,000～10,000ユーロに達することもありますが、エリア平均ははるかに低いです。この地域は、（まだ不確定ですが）新しいサッカースタジアム建設や旧スタジアム跡地の再開発計画により、最近注目を集めています。これにより不動産の魅力が大きく高まる可能性があります。もう一つの例は、北部の「ポリテクニコ軸」（ボヴィーザからビッコカのミラノ市立大学まで）です。ここでは学生や大学職員が賃貸需要を支えており、投資家は1㎡あたり3,000～4,000ユーロで複数部屋のアパートを購入し、部屋ごとに貸し出すことができます。ミラノの学生人口が増加しているため、これらの学術地区（東部のチッタ・ストゥディを含む）は安定した市場となっています。最後に、新築の高級マンションも注目に値します。ポルタ・ヌオーヴァのペントハウス、シティライフのレジデンス、サン・ジミニャーノなどのエリアの小規模プロジェクトなどが、旧市街の制約を受けずに現代的な快適さを求める富裕層の買い手に人気です。ミラノのデベロッパーによれば、こうしたプロジェクトはしばしばすぐに完売し、「適切な商品であれば、市内全域で需要は非常に高い」ことが確認されています。

投資機会と潜在的リスク

ミラノの堅調な市場は、将来性のあるエリアでの住宅転売から大規模な商業開発まで、さまざまな投資機会を提供しています。しかし、投資家は一定のリスクや課題も考慮すべきです。以下は、2025年以降を見据えた主な投資機会とリスクの概要です。

主な投資機会

• 成長余地のある新興エリア: 先述の通り、ミラノのいくつかの地区は変革の真っ只中にあります。チェルトーザ／カッシーナ・メルラータ（北西）、コルヴェット／サンタ・ジュリア（南東）、アッフォーリ／ボヴィーザ（北）などのエリアに早期投資することで、大きなキャピタルゲインが期待できます。これらの地域は、まだ比較的手頃な価格で参入でき、新しいインフラ（地下鉄、高速道路）や大型プロジェクトの恩恵を受けています。過去5年間で、こうした地区の価格は+35～45%上昇し、市内平均を大きく上回っていますilgiorno.it ilgiorno.it。新キャンパスやオリンピック施設、公共交通機関の整備などのプロジェクトが進行中であり、中期的にもこの上昇傾向は続く可能性が高いです。
• 付加価値およびリポジショニングプロジェクト: ミラノにはリポジショニング可能な古いオフィスや工業用建物が多数存在します。現代的なスペースや住宅への高い需要を考えると、老朽化した物件の転用は有望な戦略です。例えば、投資家は郊外の1970年代のオフィスビルを住宅や学生寮への転用に注目していますcushmanwakefield.com。都市再生を推進する市の取り組み（「サルヴァ・ミラノ」法による承認手続きの簡素化）により、老朽化した建物の取り壊しや再開発が容易になっていますfanpage.itfanpage.it。承認手続きを乗り越えられる人は、老朽化した建物からグレードA資産を生み出すことができ、非常に収益性の高い展開となり得ます。
• 賃貸投資＆ビルド・トゥ・レント: ミラノの賃貸市場の逼迫により、立地の良い賃貸物件は堅実な利回り（平均約5%、場合によってはそれ以上）を生み出すことができますglobalpropertyguide.com。個人から大規模ファンドまで、投資家にはビルド・トゥ・レント（BTR）開発のチャンスがあります。特に若手プロフェッショナル向けの質の高いアパートや学生向け住宅に対する賃貸需要は非常に大きいです。特に注目されているのが、目的別学生寮（PBSA）です。ミラノの大学がより多くの留学生を集めていることから、学生寮投資は2025年上半期の住宅投資の約33%を占めましたdils.com。これらの多くはフォワードファンディング型の開発で、今後数年で供給される予定であり、高い入居率と賃料水準が見込まれます。オリンピック村の学生寮への転用（2026年以降）は、この機会の代表的な事例ですscaloportaromana.com。
• 高級・ホスピタリティ資産: ミラノはグローバル都市であるため、常にトロフィー資産への関心があります。高級小売ビル、旗艦店、そして市中心部の高級ホテルは、国際的な投資家（いわゆる「コア」資産）に求められています。最近の取引では、ミラノの持続的な魅力により、グローバル資本がヴィア・モンテナポレオーネの小売物件や五つ星ホテルにプレミアム価格を支払う意欲があることが示されていますcushmanwakefield.com cushmanwakefield.com。観光が過去最高を記録し、2026年オリンピックのようなイベントが控えていることから、ホスピタリティ投資（ホテル、サービスアパートメント、短期賃貸ポートフォリオ）は強い収益性を提供します。イタリアの文化的価値や外国人向けの税制優遇（フラットタックス制度など）も、ミラノの高級住宅への富裕層の投資を引き付けていますidealista.it。つまり、高級開発やリノベーションプロジェクトは、すぐに市場を見つけることができるのです。
• グリーン改修とESG: 見落とされがちな機会として、省エネ改修への投資があります。EUとイタリアは、より厳しい建物の省エネ基準に向かって進んでおり（提案されているEU「グリーンビルディング」指令では、2030年までに住宅がより高いエネルギークラスを満たすことが求められる可能性があります）、ミラノの古い建物に太陽光パネルや断熱材、最新システムを導入することで、その価値を大幅に高め、将来に備えることができます。公的インセンティブが（何らかの形で）グリーン改修を支援するために再び導入される可能性もあります。認証済みのサステナビリティ資格を持つ物件は、すでにオフィス分野でより高い賃料や価格を実現しており、この傾向は今後さらに強まるでしょう。ESG（環境・社会・ガバナンス）改修を専門とする投資家は、ミラノの老朽化した建物ストックに価値を見出しつつ、空室率の低下とエコフレンドリーな空間への高いテナント需要の恩恵も受けられますcushmanwakefield.com。

潜在的なリスクと課題

• 金利と資金調達リスク: 2022～2023年の急激な金利上昇は警鐘となりました。金利が高止まり、あるいはさらに上昇すれば、資金調達コストが買い手や開発業者の制約となります。すでに高い住宅ローン金利は2023年のミラノ市場を冷やし（売上は減少し、価格の上昇も鈍化）、2025年にはやや緩和したものの、インフレ再燃や金融引き締めのリスクが再び手の届きやすさを損なう可能性があります。さらに、イタリアの銀行は慎重な姿勢を崩していません。Nomismaによれば、2025年に住宅ローンの利用が増えたにもかかわらず、銀行の慎重な融資姿勢は依然として「潜在的な需要のブレーキ」であると指摘していますidealista.it。レバレッジを活用する投資家は、今後さらに高コストまたは資金調達が困難になる可能性を考慮する必要があります。
• 規制および税制の変更: 規制環境は流動的です（次のセクション参照）。一部の変更は好材料（例：ミラノの「Salva Milano」法による許可取得の迅速化）ですが、他の変更はリターンに影響を与える可能性があります。大きなものの一つが短期賃貸規制です。国政府や市当局は、住宅不足や「オーバーツーリズム」対策としてバケーションレンタルの規制を強化しています。2024年からイタリアは、短期賃貸収入の定額課税を21％から26％に引き上げ（複数物件所有者対象）homeunity.it、さらに登録コードや安全基準の義務化も導入しましたhomeunity.ithomeunity.it。ミラノでも観光客の多いエリアでの地元規制強化が検討されています。これらの規制がさらに厳しくなれば、Airbnb型物件の投資家は利回り低下やコンプライアンスコスト増加に直面する可能性があります。もう一つの潜在的な変更は不動産課税です。イタリアでは長年、カダストロ（IMU固定資産税の基準となる評価額）の見直しが議論されています。政治的にデリケートな問題ですが、将来的な改革が実施されれば、ミラノの高額物件所有者の保有コストが上昇する可能性があります。ローマの政策動向を注視することは、ここで投資するすべての人にとって賢明です。
• 経済・政治情勢: ミラノの経済は比較的堅調ですが、イタリア全体の課題からは無縁ではありません。2025年の予測成長率は約0.8%と低くglobalpropertyguide.com、高い公的債務や政治的不安定が逆風となる可能性があります。ヨーロッパの景気後退や世界的なショックが発生すれば、地元の購入者や外国人投資家の需要が減少する恐れもあります。さらに、イタリアの人口動態――高齢化と労働力の縮小――は住宅需要に長期的な課題を投げかけています（ただし、ミラノ自体は他地域から若者を惹きつけています）。政治面では、現政権は開発推進派（例：ミラノの成長を後押し）ですが、将来の政権が優先順位を変える可能性もあります。投資家は有名な「イタリア・リスク」を少し織り込むべきです：官僚的な遅延や突然の法改正など、物事が予想以上に時間がかかることがあります。
• 実行・建設リスク: ミラノでの開発はやりがいがありますが、困難も伴います。建設コストは依然として高く（2017年以降、建材価格が急騰idealista.it）、開発業者の利益率を圧迫しています。熟練労働者の不足やサプライチェーンの問題も、プロジェクトのスケジュールに影響を与える可能性があります。2023年の許認可スキャンダルでは約150件のプロジェクトが停止され、承認済みの案件でも法的精査を受けるリスクが浮き彫りになりました。Salva Milano法令はこの特定の問題解決を目指していますがfanpage.it fanpage.it、開発業者は依然として規制を厳格に順守する必要があります（特に歴史的建造物や声の大きいコミュニティがある都市では）。プロジェクトが長引けば、市場のタイミングを逃したり予算超過となるリスクもあります。そのため、投資家はミラノでは既存資産や軽微なリノベーションを好む傾向があり、開発リスクを抑えています。
• 特定セグメントの市場飽和: ほとんどのセグメントで健全な需要がありますが、ニッチ市場での供給過剰の可能性もあります。例えば、高級コンドミニアムが一度に大量に供給されれば、最上位層の市場が軟化する恐れがあります（現時点ではそうなっていませんが、今後の供給動向には注意が必要です）。オフィス分野では、企業がリモート／ハイブリッドワークを完全に受け入れた場合、ミラノの質の高いオフィス需要も横ばいとなり、柔軟性の低いオフィスはテナント確保に苦戦するかもしれません。また小売分野では、Eコマースの構造的成長により、二次的な小売立地は完全な回復が見込めず、そうした資産の投資家は賃料の停滞に直面する可能性があります。選択的に――一等地や将来性のあるコンセプトに注力することが、時代遅れの物件を抱え込まないための鍵となります。

要約すると、ミラノは依然としてヨーロッパで最も魅力的な不動産市場の一つであり、脅威よりもはるかに多くの機会があります。都市の強固な基盤、世界的な魅力、開発推進の勢いは、投資家にとって好条件です。しかし、慎重な投資家は上記のリスクを積極的に管理し、金利変動に対して投資をストレステストし、法律の動向に注意を払い、困難に耐えうるマージンのあるプロジェクトを選択するでしょう。ミラノの不動産は非常に高い回復力を示しており、賢く投資する人々は今後数年で報われる可能性が高いです。

ミラノを形作る主な開発およびインフラプロジェクト

ミラノは、数々の都市開発プロジェクトやインフラのアップグレードによって物理的な変貌を遂げています。これらの取り組みは、都市のスカイラインを変えるだけでなく、交通の利便性を高め、未活用だったエリアを活気ある新しい地区へと変貌させることで、不動産価値にも直接影響を与えています。ここでは、ミラノの不動産市場に影響を与えている（または今後与える予定の）主要プロジェクトや計画をいくつかご紹介します。

• 旧鉄道操車場（スカーリ・フェロヴィアーリ）の再開発： ミラノが進める7つの使われなくなった鉄道操車場（「スカーリ」プロジェクト）の再生計画は順調に進行中です。最大かつ最も注目されているのは南東部のスカーロ・ポルタ・ロマーナで、19万㎡の敷地が複合用途のエコ地区へと生まれ変わります。ここには2026年オリンピック選手村が建設され、1,400人のアスリートが滞在予定で、大会後は新築住宅が学生や低所得者向け住宅に転用されます。scaloportaromana.com perenews.com。住宅に加え、パルコ・ロマーナ（大規模な新公園）や商業スペースも整備され、このエリアが都市の一部として統合されます。近隣にはプラダ財団などの文化施設もすでに地区の価値を高めており、2026年までにオリンピック選手村が完成し、同年末には学生が入居することで、ポルタ・ロマーナの魅力と不動産価格が大きく向上すると期待されています。他の操車場としては、スカーロ・ファリーニ（北西部）があり、2030年までに広大な公園とイノベーション地区となる予定です。また、スカーロ・サン・クリストフォロ（新M4線の南西端）は、サステナビリティや物流に焦点を当てる可能性があります。これらのプロジェクトは本質的に新しい地区を創出しており、緑地や交通網、現代的な建物をかつて放置されていた場所に導入しています。進行に伴い、周辺地域（以前は半工業地帯が多かった）でも、住みやすさの向上が見込まれることから、不動産価値の上昇が波及しています。
• メトロ路線の拡張（M4およびそれ以降）： 交通インフラはミラノの不動産動向の主要な推進力です。2022～2023年にかけて、市は新しいM4メトロライン（「ブルーライン」）の区間を開通させ、2024年には市中心部に到達しました。2025年初頭までには、リナーテ空港（東）からサン・クリストフォロ（遠く南西）まで全線運行が見込まれています。これは大きな変化です。かつてメトロがなかった地域（ソラリ、ワシントン、東部のフォルラニーニ／コルシカ軸など）も、今では高速な接続が可能となりました。すでに新しいM4駅周辺の不動産価格は、路線開通前から上昇していますidealista.it idealista.it。一方、既存路線の延伸も計画されています：M1（レッド）は西のバッジョまで延伸中、M5（ライラック）は北のモンツァまで建設中（2030年までに完成予定）です。さらに、新しいM6ラインの計画も初期段階にあります。これらすべての交通プロジェクトは、アクセス性の向上によって不動産価値を押し上げる傾向があります。ワシントン／ボリバル（M4沿線）、ヴィア・メチェナーテ（M4東端近く）、ビコッカ（M5延伸の恩恵を受ける予定）などの地区は、需要増加が見込まれます。さらに、既存の鉄道路線を利用してミラノを環状に結ぶ「サークルライン」の構想も勢いを増しています。その最初の要素は2026～2030年までに実現する可能性があり、郊外の結節点をさらに結びつけます。投資家や住宅購入者にとって、現在または将来のメトロ駅の近くにいることは、ミラノの不動産価値を高める最も安全な要素の一つであり続けています。
• CityLifeとPorta Nuova ― 継続する進化： ミラノの2つの象徴的な再開発成功事例、Porta NuovaとCityLifeは、イタリアにおける現代的な都市地区の手本となっています。Porta Nuova（ガリバルディ／イゾラ地区）はほぼ完成していますが、まだ調整が続いています。例えば、UniCreditは本社の拡張を進めており、イゾラでは新たな小規模住宅プロジェクトが進行中です。このエリアの影響は、隣接するチャイナタウンやガリバルディにも波及しており、隣接する高級環境を背景に古い建物の再開発が進んでいます。CityLifeは、ランドスケープパークとショッピング地区の中にそびえる3つの輝くタワー（アリアンツ、ジェネラリ、PwC）で構成され、こちらも完成間近です。最後の住宅用地や追加の中層オフィスの建設も進行中です。このエリアは、Tre Torriをミラノで最も高価な住宅地の一つとして確立しました。これらのプロジェクトが終息に向かう中、その成功（高い入居率と価値創出）は、市が同様の大規模プロジェクト（前述のScaliなど）を推進する後押しとなっています。また、雇用の拠点ともなっており、例えばPorta Nuovaはフィンテックやファッション企業のハブに、CityLifeはコンサルティングや保険会社を引き付け、周辺地域の住宅需要を押し上げています。
• ミラノ・イノベーション・ディストリクト（MIND）： 2015年のエキスポ会場跡地（北西端、Rho-Fiera）に、MINDと呼ばれるハイテク・キャンパスが誕生しつつあります。この官民共同プロジェクトは、Human Technopole研究センター、新しい大学キャンパス（ミラノ大学の理系学部がここに移転予定）、民間の研究開発本部などを含むライフサイエンスとテクノロジーのパークを創出することを目指しています。超近代的なGaleazzi病院はすでにオープンしています。MINDは中心市街地の外にありますが、実質的にはミラノ都市圏の延長であり、交通機関で結ばれています。この開発は長期的な影響を持ち、数千の雇用を生み出し、科学的イノベーションの拠点となる可能性があり、北西部（Rho、Pero、Certosaなどの地区）でオフィスや住宅の需要を高めるでしょう。実際、いくつかの住宅デベロッパーは、混雑した市内ではなく近隣に住みたいと考える専門職層を見越して、MIND近郊の町をターゲットにし始めています。
• 2026年冬季オリンピックのインフラ： ミラノ（コルティナと共催）は2026年2月に冬季オリンピックを開催し、これがいくつかの重要なプロジェクトを促進しています。前述のポルタ・ロマーナのオリンピック村のほか、サンタ・ジュリアのPalazzetto dello Sport（PalaItalia）—アイスホッケーやイベント用の新アリーナ—もその一つです。ロゴレド南部の大規模複合開発であるサンタ・ジュリアは長年開発が遅れていましたが、オリンピックがアリーナ建設と計画されていたオフィス・住宅の整備を後押ししました。Sky Italiaのような大手企業はすでにサンタ・ジュリアに本社を構え、オリンピック後は公園や大規模な住宅コミュニティも予定されています。さらに大会準備の一環として、ミラノは一部の交通網や公共空間もアップグレードしています—例えば、スキー会場への鉄道接続の改善や観光地の美化などです。2015年のエキスポほどの変革ではありませんが、オリンピックは加速装置として機能し、特定のプロジェクトが期限内に完成することを保証し、世界的な注目を集めます。オリンピック会場周辺（例：ポルタ・ロマーナ、サンタ・ジュリア）は、イベント期間中の短期レンタル需要の増加と、改善された設備や国際的な知名度による持続的な価値向上が期待できます。
• その他の注目すべきプロジェクト: ミラノの各地区では他にも多くの開発が進行中です。いくつか例を挙げると、Ex Richard Ginori 地区（ナヴィリオ・グランデ沿い）は住宅とクリエイティブ地区へ再開発されており、ナヴィリ/ファマゴスタ地区の価値向上を支えています idealista.it。Piazza d’Armi（南西部の旧軍事訓練場）は公園となり、周辺に一部住宅建設が予定されています。中心部のPiazza Cordusioは高級小売・オフィスゾーンへと再構築中です（歴史的建造物が旗艦店やオフィスに転用されており、新しいスターバックス・ロースタリーやルイ・ヴィトンの新店舗も登場予定）ilgiorno.it。同様に、歴史的中心部の多くの古い建物（例：ヴィア・トゥラーティ、ヴィア・マンゾーニ周辺）も高級小売やオフィス用途に合わせて改修が進み、中心街の進化が続いています。住宅面では、小規模なインフィルプロジェクトが至る所で見られます――ヴィア・サヴォーナ/トルトーナのブティック型マンション（ファッション地区）から、ランブラーテのロフト転用（東部の新興デザイン地区）まで様々です。ミラノの不動産は、こうした小規模開発がモザイクのように集まり、都市の魅力を高めています。

要するに、2020年代後半のミラノの都市景観は、新たな緑地、交通の利便性向上、そして旧インフラ跡地に誕生する新しい街区によって特徴づけられるでしょう。これらの変化は一般的に不動産価値に好影響を与えます――新しい公園や駅の近くの物件はプレミアム価格となります。ミラノ市の2030都市計画は、持続可能な成長、ブラウンフィールドの再活用、交通指向型開発を重視しており、より住みやすく（したがってより価値のある）都市を目指しています。不動産市場の関係者――住宅購入者から開発業者まで――は「クレーンの動き」やインフラ計画を注視するのが賢明です。なぜなら、今日の建設現場が明日の不動産ホットスポットとなることが多いからです。

不動産に影響を与える規制・法改正の最新情報

イタリア、特にミラノの法的・規制枠組みは近年重要な更新があり、市場活性化を目的としたものや社会的課題への対応を目的としたものもあります。これらの変化を常に把握しておくことは、投資家や購入者にとって極めて重要です。なぜなら、取引コスト、賃貸運営、開発スケジュールに影響を及ぼす可能性があるからです。主な最新情報は以下の通りです:

「Salva Milano」法令 – 停滞プロジェクトの解除：2023年にミラノで約150件の建設プロジェクトが凍結された大規模な捜査を受け、国政府は特別法、通称「Salva Milano（ミラノを救え）」を導入しました。問題の発端は、多くのプロジェクトが迅速な許可（リノベーション用SCIA）を悪用し、実質的に都市計画なしでより大きな建物を建設していたと検察が主張したことにありますfanpage.it。これにより、クレシェンツァーゴのパークタワーのような住宅タワーから小規模な再開発まで、多数の建設現場が予防的に停止されましたfanpage.it。「Salva Milano」法は2024年末に可決され、一時的な解決策を提供します。すなわち、すでに都市化された地域にある限り、こうしたプロジェクトを合法とし、解体・再建ケースにおける個別の詳細計画の要件を事実上撤廃しますfanpage.itfanpage.itfanpage.it。実務的には、この法律により停止していたすべての建設現場が再開し、完成できるようになります。また、今後しばらくの間、市内での解体・再建プロジェクトも、都市的文脈を超えて建物の敷地を拡大しない限り、より簡易な許可で進めることが可能となり、手続きが簡素化されます。ただし、この措置は暫定的なものであり、建築規制の包括的な改革が施行されるまで（法律によれば6か月以内を予定）有効ですfanpage.it。市場にとっては大きな安心材料となり、多くの開発案件にかかっていた不透明感が払拭され、政府がミラノの成長を支援する姿勢を示すものです。ただし、投資家は、これにより新規ユニットの供給が一気に増加し、2025～2026年にかけてこれらのプロジェクトが完成することで、特定のセグメントで競争がやや激化する可能性がある点にも注意が必要です。
• 住宅購入者向けの税制優遇措置: イタリア政府は、特に初めて住宅を購入する人々を支援するために、住宅所有を促進するインセンティブを導入または延長しています。2025年予算法のもとで、有益な変更点の一つは、「初回住宅」税制優遇を維持しながら以前の住宅を売却するための期間の延長でした。通常、税制優遇を受けて主な住居を購入した買い手は、その恩恵を失わないために12か月以内に以前の主な住居を売却しなければなりませんが、この期間が2025年1月1日から24か月に倍増しましたglobalpropertyguide.com。これにより、住宅所有者はより余裕を持って住み替えができるようになり、高い税金を負担することなく市場の流動性が促進されます。さらに、若年層の初回住宅購入者向けの手厚い住宅ローン補助（36歳未満）も引き続き提供されており、税金の免除や国の保証が受けられます。これらは2021年に導入され、少なくとも2023～24年まで延長されており、人気が高いため今後も継続が見込まれています。こうした施策により、（ミラノの主要なセグメントである）初回購入者の需要は、高金利下でも本来より堅調に保たれています。
短期賃貸規制：おそらく最も注目されている話題は、ミラノで急増しているAirbnbのような短期賃貸（affitti brevi）の規制です。行政当局は、観光の成長と住民の住宅の手頃さのバランスを取ることに苦慮しています。国レベルでは、いくつかの新しいルールが施行されました：2024年から、短期賃貸で複数の物件を貸し出すホストは、より高い一律税率26%（1物件の場合の標準21%に対して）に直面しますhomeunity.it。これは、いわゆる「マルチホスト」—実質的にミニホテル帝国を運営している人々—が長期賃貸市場から過剰に住宅を引き上げることを抑制することを目的としていますhomeunity.it。また、2025年1月1日から、イタリア国内のすべての短期賃貸物件は全国識別コード（CIN）を取得し、中央データベースに登録する必要がありますhomeunity.it。ホストはこのコードをリスティングや物件に表示しなければならず、違反した場合は高額な罰金が科されますhomeunity.it。さらに、新たな防火安全要件（例：ガス検知器、各ユニットへの消火器設置）が2024年後半からすべての観光用賃貸物件に義務付けられましたhomeunity.ithomeunity.it。これらの規制は透明性と安全性を高める一方で、ホストに追加コストも課します。ミラノでは、市政府もより厳しい姿勢を示しています。バルセロナやアムステルダムのように特定の地域で短期賃貸を全面禁止する措置は取っていませんが、ミラノは副次的な影響の一部に対処しています。例えば、市はAirbnbのチェックイン用キーボックスの公共地（手すり、標識など）での使用を禁止しました。これは2025年春から有効ですfanpage.itfanpage.it。当局はこれを、ミニホステルの無秩序な拡大と「公共空間の乱用」への象徴的な対抗措置と呼んでいますfanpage.itfanpage.it。さらに、ミラノはより多くの権限を求めており、li観光客向け賃貸が過剰な地域での規制。最近の裁判所の判決（2025年4月、国務院による）は、都市が新たな短期賃貸を制限できる「飽和ゾーン」を指定する道を開きましたhomeunity.it homeunity.it。住民から高い家賃に対する圧力を受けているミラノが、近い将来、最も影響を受けている中心地区で短期賃貸の日数やライセンスに上限を設ける動きに出ても不思議ではありません。短期賃貸市場の投資家は、これらの動向を注意深く監視すべきです。収益が高い税金や新たな地域制限（例：30日未満の賃貸は部屋のみ許可され、全体のフラットは不可という全国的に検討されている概念tg24.sky.it）によって影響を受ける可能性があるためです。
• 持続可能性と建築基準法: EUおよびイタリアの両レベルで、不動産を持続可能性へと推進する規制が進んでいます。まだ法律にはなっていませんが、EUが提案している建物のエネルギー性能指令は、建物が一定の効率等級を期限までに満たすこと（例：2030年までにクラスE、2033年までにクラスD）を求める可能性があります。イタリアも何らかの形でこれを実施しなければなりません。加えて、ミラノには独自の気候目標があり、市の政策（大気・気候計画内）では2050年までのカーボンニュートラルを目指し、2023年からは新築建物はほぼゼロエネルギーであることが求められています。これらの規制動向により、古くて非効率な建物の所有者は、新たな義務（および費用）として断熱改修やボイラーの更新などを求められる可能性があります。一方、グリーンビルディングの開発者は、承認の容易化やインセンティブの恩恵を受けることができます。もう一つの規制としては、耐震等級とボーナス制度があります。ミラノは地震リスクが低いものの、全国的に建物の耐震安全性が等級付けされており、将来的に価値や保険に影響を与える可能性があります。現時点でミラノの主な焦点は排出量の抑制にあり、市中心部の厳格なエリアC渋滞課金や今後導入予定の低排出ゾーンは、間接的に不動産市場に影響を与え、中心部で交通利便性の高い住宅の人気をさらに高めるかもしれません。
• 賃貸契約改革: 長期賃貸に関しては、まだ大きな変化はありませんが、ミラノのような都市で賃貸をより手頃で安心できるものにする方法について議論が高まっています。政府は、家賃が地域の標準化された合意によって設定され、家主に税制優遇が与えられる「カノーネ・コンコルダート」（合意家賃）契約の利用を推奨しています。ミラノでのこれらの契約の利用は増加しており（サンシーロ地区の賃貸復活もその一因idealista.it）、さらに長期契約を適正な家賃で提供する家主への追加の税制優遇や補助金を求める声もあります。2023年末には、ミラノ市議会で賃貸登録簿や、状況が悪化した場合の上限設定などの措置も議論されましたが、上限は導入されていません（厳格な家賃規制には全国法が必要で、法的な課題も予想されます）。家主は、今後はより厳しい監視傾向にあることに注意が必要です。例えば、すべての賃貸収入の申告徹底（政府は新しいCIN登録簿と観光税記録のクロスチェックで脱税を取り締まり中homeunity.it homeunity.it）や、安定した住居を提供する賃貸契約へのインセンティブ強化の可能性などです。
• 外国人購入者およびゴールデンビザ政策: 他のヨーロッパ諸国とは異なり、イタリアには不動産購入のための正式な「ゴールデンビザ」はありません。しかし、裕福な外国人にとってはむしろ魅力的ともいえるものがあります。それがフラットタックス制度（2017年導入）で、新たな居住者はすべての海外所得に対して年間10万ユーロの定額税を支払うことができます。この制度と、年金受給者向けの類似制度（特定の南部地域に移住する退職者向けの7%定額税）により、イタリア、特にミラノは高額所得者の移住先として魅力的になっていますglobalpropertyguide.com idealista.it。これらの制度を損なうような変更はありません。実際、イタリアは裕福な個人を惹きつけるためにこれらをアピールしています。国際的な投資家にとっても、イタリアは一部の国（例えばカナダやニュージーランド）とは異なり、追加の外国人購入者税を撤廃しています。唯一の注意点は、グローバルなマネーロンダリング対策の遵守です。イタリアの不動産業者や公証人は、不動産における不正資金の著名な事例を受け、買主の資金に対してより厳格なチェックを行っています。しかし、一般的に規制当局の姿勢は外国人購入者に対して歓迎的です。ミラノでは高級物件セグメントでアメリカ人、中国人、北欧の購入者が増加していますidealista.it。こうしたインセンティブは国に資本をもたらすため、イタリアは今後も維持または拡大していくと予想されます。

まとめると、規制環境は市場の活力と社会的ニーズのバランスを意識して進化しています。2025年のミラノ市場は、Salva Milano（開発の解放）や購入者向けインセンティブといった支援策の恩恵を受ける一方で、賃貸やサステナビリティに関する新たなルールにも直面しており、これが投資戦略を左右します。市場参加者は、（賃貸コードやエネルギー基準の）遵守を徹底し、（税制優遇や迅速な許認可などの）利用可能なインセンティブを活用することで、変化の激しいミラノ不動産市場で先手を打つべきです。

経済・人口動態・観光の動向

最後に、ミラノの不動産市場が機能するより広い経済的・人口動態的な背景を考慮することが重要です。人口変動、雇用動向、観光などの要素は、不動産需要や価値に大きな影響を与えます。イタリアの経済の原動力と見なされることの多いミラノにとって、これらのトレンドの多くは他地域よりも好調ですが、課題がないわけではありません。

ミラノの経済状況: イタリア全体の経済成長は緩やかで、GDPは2025年に約0.8～1%の上昇にとどまる見込みですglobalpropertyguide.com。しかし、ミラノは常に全国平均を上回っています。イタリアの金融・ビジネスの中心地として、ミラノは他の多くのイタリアの都市よりも失業率が低く、所得水準が高いのが特徴です。主な産業は金融、ファッション、デザイン、テック系スタートアップ、メディア、製造業（都市圏）などで、これらが堅調な雇用市場を支え、イタリア各地から人々を引き寄せています。2023～2024年には、特に金融、専門サービス、観光などの分野で力強い回復が見られ、金利が急騰した際も住宅需要を維持する要因となりました。ただし、2022～23年の高インフレとECBの利上げは一時的にイタリアの住宅市場に打撃を与えました（借入コストの上昇）。2025年にはインフレが落ち着き、金利も安定またはやや低下し、住宅ローンの利用が増加していることに表れていますidealista.it。さらに、欧州復興基金（PNRR）がイタリア各地に投資を呼び込んでおり、ミラノもインフラやイノベーション拠点の整備にこれらを活用しているため、今後数年で経済のさらなる強化が期待されます。

人口と人口動態: 多くのイタリアの都市が縮小しているのとは異なり、ミラノの人口は近年徐々に増加しています（パンデミック前から現在も継続中）。市域の人口は約140万人（2023年）で、2011年から約7～8％増加していますyournextmilano.it。市の統計局の予測によると、ミラノは2030年までに約144万人に達する可能性がありますcomune.milano.it。この成長は、国内移住（南部や小都市から仕事を求めてミラノに移る若いイタリア人）と国際的な移民の両方によって促進されています。ミラノには外国人コミュニティが多く存在し、学生から多国籍企業のプロフェッショナルまで幅広く、賃貸需要だけでなく住宅購入需要も高めています（外国人居住者は特定のセグメントで活発に活動しています）。学生や若い労働者の流入により、ミラノはイタリア平均よりも明らかに若い人口構成となっています。イタリア全体では人口減少（出生率の記録的低下と高齢化）が進んでいますが、ミラノは人材の磁石としてこれを緩和しています。毎年、何万人もの卒業生やプロフェッショナルがここに移り住み、アパート、コリビングスペース、スターターホームへの需要を支えています。特定の市場セグメントを後押ししている人口動態の一つが、留学生の増加です。ミラノの大学（ポリテクニコ、ボッコーニ、ミラノ大学など）は世界ランキングを上げており、ヨーロッパ、アジア、アメリカから多くの学生を惹きつけています。外国人学生の数は増加しており、学生向け住宅開発への強い関心につながっていますcushmanwakefield.com。

とはいえ、ミラノも高齢化を免れているわけではなく、平均年齢はイタリアの他地域と同様にゆっくりと上昇しています。高齢者向け住宅や医療関連不動産の新たなニーズが生まれており、一部の投資家は都市圏で高齢者向け施設の開発を模索しています。しかし全体として、ミラノの人口動態は、例えばイタリアの農村部やローマよりもはるかに健全であり、今後も安定した基礎的需要が市内の住宅市場に見込まれることを示唆しています。

観光ブーム: 観光はミラノ経済の基盤となり、不動産（特に小売とホスピタリティ）に大きな影響を与えています。歴史的にはビジネス目的の都市と見なされてきましたが、ミラノは一年中楽しめるレジャー都市としてのブランド転換に成功しました。ショッピング、グルメ、文化（レオナルドの「最後の晩餐」、スカラ座オペラなど）で有名であり、北イタリアへの玄関口でもあります。2023年には観光客の到着数が過去最高を記録し、850万人の訪問者が市内に滞在しました。これはコロナ前のピークより14%増でしたareacmilano.it。広域都市圏を含めると、2023年の訪問者数は驚異の1760万人に達しましたareacmilano.it。この急増は、コロナ後のイベントや見本市の再開催、ミラノの効果的なマーケティング、世界的な旅行回復など、いくつかの要因によって後押しされています。アメリカ、フランス、ドイツ、イギリス、そして中国や中東などの新興市場が外国人観光客の主要な出身国ですareacmilano.it。観光客の消費額も大きく、2024年にはミラノはイタリアで観光消費額第2位（約18億5000万ユーロ）となりましたwetheitalians.com。これにより小売業やホスピタリティ業の地元企業や投資家が恩恵を受けています。平均滞在日数は約2～3泊areacmilano.itで、短期賃貸市場も支えています。

この観光ブームには不動産面でいくつかの影響があります。ホテルへの需要が非常に強く（前述のホテル投資の記録的増加の理由）、新しいホテルの計画が多数進行中です。これらは低価格帯から5つ星まで幅広く、しばしば古い建物のコンバージョンによって実現されています。また、小売オーナーは高い人通りの恩恵を受けており、例えばファッション地区の高級旗艦店は大きな消費をする観光客で繁盛しています（ミラノの観光客層は富裕層が多く、湾岸諸国やアジアからの割合も増加中en.wikipedia.org）。住宅面では、ミラノの観光人気は両刃の剣です。物件オーナーが短期賃貸（高収益）を選ぶ傾向が強まり、地元住民の住宅不足を助長しています。市はホテル開発を推進することで（観光客に選択肢を与え、地元住民が全てのアパートをAirbnbに奪われないように）バランスを取ろうとしており、短期賃貸の上限設定も検討されています。さらに、2026年の冬季オリンピックの開催時には観光がさらに活性化する見込みです。冬季大会は夏季オリンピックほど大規模ではありませんが、それでも多くの観光客、メディア、投資が流入します。ミラノは2025～2026年のプレオリンピックイベントや、場合によっては大会後のレガシー効果によって、持続的な観光特需を享受する可能性が高いです。不動産の観点では、ドゥオーモ、ナヴィリオ、ポルタ・ヌオーヴァ、オリンピック関連エリアなどが観光需要の最も直接的な恩恵を受けるでしょう。

労働市場とリモートワーク: COVID-19パンデミックは世界的にリモートワークを加速させ、ミラノも例外ではありませんでした。しかし、ここでの傾向は多くの業界で完全なリモートよりもハイブリッドのようです。ミラノの銀行、デザイン事務所、官公庁は、週に数日は従業員を対面勤務に戻しています。これにより、オフィス部門はかなり堅調に推移しています（2024～25年のテイクアップ増加にも表れています）。また、労働者が田舎に移住するという「都市からの大量流出」もイタリアでは限定的でした。パンデミック中にコモ湖やマッジョーレ湖、ロンバルディアの田舎に家を購入したミラノ市民もいましたが、全体としてミラノの人口が激減することはありませんでした。実際、オフィスが再び埋まり、社会生活が再開する中で、人々は都市生活を再び受け入れています。むしろ、パンデミックはもう少し広いスペースやバルコニーを持つことの価値を強調しました――そのため、より広いユニットや屋外スペース付き物件へのわずかな嗜好の変化が見られました（これは購入者の嗜好調査globalpropertyguide.comでも指摘されています）。このことは、今後の開発に徐々に影響を与え、テラスやホームオフィススペース、アメニティを重視した新プロジェクトが増えるかもしれません。ミラノの労働市場は依然として非常に堅調で、企業は引き続きここで雇用を創出しています（新たな多国籍企業の本社やテックハブがミラノを選ぶケースも含む）。ミラノの失業率はイタリア平均の約半分です。高い雇用は通常、強い住宅需要と相関しており、より多くの人が安定した収入を得て賃貸や購入が可能になります。一方で、建設やホスピタリティ分野の人手不足は課題です。これが解決されなければ、プロジェクトの遅延やコスト上昇を招き、不動産供給に間接的な影響を与える可能性があります。

結論: ミラノの不動産の見通しは、経済の活力、増加する国際的な人口、そして好調な観光業によって支えられています。これらの要素が好循環を生み出します。仕事が人を呼び、人は住まいを必要とし、訪問者はお金を使い、それが小売やホスピタリティの成長を促し、活気ある都市はさらに多くの企業やイベントを引き寄せる――といった具合です。イタリア全体ではマクロ経済や人口動態の逆風もありますが、ミラノはしばしばより楽観的な独自のバブルの中で動いているように感じられます。都市の課題は、この成長を持続可能かつ包摂的なものにすること――十分な住宅供給、人口増加に対応したインフラの整備、生活の質の維持――です。投資家や住宅所有者の視点から見ても、ミラノの基礎的条件は依然として強固です。需要は幅広く（地元・外国、住宅・商業）、都市のグローバルな存在感も高まっています。ミラノが現在の軌道を維持する限り、今後数年の不動産市場はヨーロッパで最もダイナミックで魅力的なものの一つであり続けるでしょう。

出典:

• Dils – イタリア不動産市場 2025年上半期（2025年7月）：投資額、セクター別パフォーマンス、ミラノ統計 dils.com dils.com.
• グローバル・プロパティ・ガイド – イタリア住宅不動産分析2025（2025年4月）：イタリア住宅価格指数とミラノ価格比較 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• クッシュマン＆ウェイクフィールド – 2025年イタリア不動産トレンド予測（2024年12月）：オフィス（2025年賃料成長率+3%）、小売回復、居住部門のトレンド cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• イデアリスタ／テクノカーサ – ミラノ地区別価格動向（2024年11月）：2024年全体+1.3%、中心部-0.8%、周辺部最大+4.5%；地区ごとの価格詳細 idealista.it idealista.it.
• イル・ジョルノ – 不動産ブーム：地区+40%（2025年4月）：2020～2025年で最も成長した5地区（チェルトーザ、コルヴェット、フォルラニーニ、ボヴィーザ、プレコット 約40～46%） ilgiorno.it ilgiorno.it.
• ノミズマ – 2025年不動産オブザーバトリー（2025年7月）：2025年第1四半期の売上+11.5%、住宅ローン回復、価格前年比+1.1%、郊外へのシフト、家賃上昇 idealista.it idealista.it.
• ファンページ – 短期賃貸 & サルヴァ・ミラノ（2024年11月）：ミラノがAirbnbのロックボックスを禁止、短期賃貸で2万件のユニットを指摘；サルヴァ・ミラノ法で150件の停止中プロジェクトを再始動、再建許可の規則を緩和 fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – 短期賃貸 2025年ガイド（2024年）：新しい全国規則 – 2025年までにCINコード義務化、安全要件、2024年1月から複数物件の短期賃貸に26%の定額税 homeunity.it.
• Areac Milano – ミラノの観光統計（2024年）：2023年に850万人の観光客（過去最高、2022年比+34%）、観光客の属性と消費 areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank（Idealista news） – Wealth Report 2025 インサイト（2025年3月）：2024年のミラノ高級物件価格+3.5%、イタリアのプライム市場見通しは「安定成長」、国際的な需要と競争力のある価格設定 idealista.it idealista.it.