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ナッシュビル不動産2025：注目のトレンド、人気エリア＆5年市場予測

8月 24, 2025
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Nashville Real Estate 2025: Red‑Hot Trends, Neighborhood Hotspots & 5‑Year Market Forecast

ナッシュビルの2025年の不動産市場は依然としてダイナミックで成長志向であり、安定した人口流入、強靭な経済、継続的な開発によって支えられています。2021～2022年の熱狂は落ち着いたものの、住宅価格は緩やかに上昇し続けており、買い手の需要は根強く、在庫も歴史的な低水準から拡大しています。商業用不動産は二極化しており、小売・工業セクターは好調である一方、オフィス市場はやや軟調です。急速な人口増加と雇用拡大がほとんどの不動産タイプを下支えしています。本レポートでは、住宅・商業・賃貸市場の主要トレンドを分析し、注目のエリアや今後のプロジェクトを紹介し、政策の変化をレビューし、人口動態の要因を検証し、ナッシュビルの不動産の3～5年予測を提示します。

2025年の住宅不動産トレンド

住宅販売と価格: 2023年に一時的な冷え込みがあった後、2025年のナッシュビルの住宅市場はより健全なバランスへと安定しています。住宅販売はやや回復傾向にあり、2025年6月の成約件数は3,185件で、2024年6月比で約5%増加しましたnotyourordinaryagent.com。継続的な人口流入と雇用創出が需要を支えており、住宅ローン金利の上昇が過去数年の熱狂を抑えています。中央値の住宅価格は緩やかな上昇を続けています。2025年半ば時点で、一戸建て住宅の中央値は約$528,000で、前年比約4.6%上昇していますnotyourordinaryagent.com。パンデミック期の二桁成長と比べると控えめですが、これはバブル崩壊ではなく着実な価値上昇を示しています。（一方、コンドミニアム価格はやや下落し、前年比約1.4%減の約$340,000となっていますnotyourordinaryagent.com。このセグメントは在庫増加と買い手の選別傾向が影響しています。）

買い手の需要と市場のバランス: ナッシュビルの住宅市場は、2025年には本質的に「ゴルディロックスゾーン」と呼ばれる相対的なバランスの状態に移行しています。入札合戦は落ち着き、買い手には余裕が生まれましたが、適正価格の住宅は依然として売れています。マーケットアクションインデックスは100段階中30台前半で推移しており、やや売り手有利を示しています——過熱した売り手市場でも、真の買い手市場でもありません。nestinginnashville.com nestinginnashville.com。住宅の売却までの期間は、熱狂的だった時期よりも長くなっており、平均販売日数は約105日（中央値は約67日）に伸びていますnestinginnashville.com。これは2021年の15～20日で売れていた時期からの劇的な変化です。実際、売り出し物件の約42%が値下げを経て売却されていますnestinginnashville.com。これは、現実的な価格設定が今や極めて重要であることを示しています。買い手は交渉力を一部取り戻し、急ぐことなく検査や資金調達に時間をかけることができますnestinginnashville.com。一方、売り手は期待を調整しなければなりません——好きな価格をつけてすぐに売れる時代は終わり、戦略的な価格設定と物件の良好な準備が鍵となりますnestinginnashville.com。

在庫と新築：数年にわたる深刻な住宅不足の後、在庫がついに増加傾向に転じています。2025年6月、グレーター・ナッシュビル全体で市場に出ている物件は約14,416件で、前年比28%増となりましたnotyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com。販売中の住宅数は依然として豊富とは言えませんが、2021～2022年の極端な不足時期に比べて大幅に増加しています。この増加は、新築物件の供給と中古住宅の再販売の組み合わせによるものです。ビルダーは2022～2024年に生産を強化し、それらのユニットが市場に出てきています。同時に、超売り手市場が正常化したことで、より多くの住宅所有者が売却を始めています。供給が増えたことで、買い手には選択肢が生まれ、販売期間が長くなり、価格上昇も穏やかになっています。特に、ナッシュビルの在庫増加は一戸建て住宅とコンドミニアムで最も顕著で（いずれも前年比約30～36%増）、notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com、一方で土地・区画のリスティングは緩やかな増加にとどまっています。在庫が増えているにもかかわらず、地元の計画調査では今後の住宅不足が警告されています。ナッシュビルには今後10年で推定90,000～120,000戸の新築住宅が必要ですが、現状の傾向では約70,000戸しか建設されない見込みですwsmv.com。これにより、さらなる住宅供給を可能にする政策対応（後述）が促されています。現時点では、在庫増加によりナッシュビルの市場は中立的な状況へとシフトしつつあり、過熱した過去からの歓迎すべき変化ですが、依然として需要が十分にあり、価格はじわじわと上昇しています。

商業用不動産の動向（オフィス、小売、工業）

2025年のナッシュビルの商業用不動産セクターは、分野によって明暗が分かれています。小売および工業用不動産は、人口増加とビジネス拡大を背景に好調ですが、オフィス市場は依然として低調で、パンデミック後の空室率上昇と企業の慎重な需要が影響しています。以下で各セグメントを詳しく解説します。

オフィス市場

稼働率と賃料: ナッシュビルのオフィス部門は、2025年にポストCOVIDの調整期間を迎えています。都市圏のオフィス空室率は2025年3月時点で約18.4%commercialsearch.comであり、ナッシュビル自身の過去と比べて高いものの、全国平均の19.9%よりは低い水準ですcommercialsearch.com。言い換えれば、オフィススペースの約5分の1が空いており、新規供給の増加と、企業がハイブリッドワーク時代に合わせて拠点を最適化していることを反映しています。オフィススペースの平均募集賃料は1平方フィートあたり31.64ドルで、米国平均（33ドル）をやや下回り、ナッシュビルはテナントにとって比較的手頃なオフィスマーケットの一つとなっていますcommercialsearch.com。賃料の伸びはほぼ横ばいで、空室率が高止まりしているため、家主は質の高いテナントを獲得しようと譲歩を行っています。

新規供給と開発: 注目すべきは、ナッシュビルが規模に対して最大級のオフィス建設パイプラインを持っていることです。2025年第1四半期時点で、約150万平方フィートのオフィススペースが建設中（既存在庫の約2.5%）であり、いくつかの大型プロジェクトが2025年末までに竣工予定ですcommercialsearch.com。さらに、計画中のプロジェクトも含めると、パイプラインは市場の約4.8%に相当し、マンハッタンと同等の規模となりますcommercialsearch.com。ナッシュビル・ヤーズ（ダウンタウンの大規模複合開発）や計画中のオラクル・キャンパス（詳細は後述）などの注目プロジェクトが建設業者を忙しくさせています。一方で、供給側の圧力もあり、新しいオフィスが市場に供給される中、スペースの吸収が続いているため、今後しばらくは空室率が10%台半ばから後半で推移する見込みです。オフィス投資物件の売買も金利上昇の影響でほぼ停滞しており、2025年第1四半期全体で取引されたオフィス物件はわずか2件、売上高は前年比約63%減となりましたcommercialsearch.comcommercialsearch.com。2025年初頭のナッシュビルのオフィスビルの平均売却価格は1平方フィートあたり約130ドルで、全国的に見ても割安ですcommercialsearch.com。

見通し: オフィスセクターの回復は鈍い。ナッシュビルの雇用成長や企業の移転（アライアンスバーンスタイン、アマゾンの拠点など）が追い風となっているが、新規および空室スペースをすべて埋めるには数年かかる可能性がある。ポジティブな傾向の一つは、オフィスから住宅への転用の増加である。約21棟の古いオフィスビル（合計約170万平方フィート）が適応再利用の有力候補として特定されており、commercialsearch.com commercialsearch.com、デベロッパーは使われていないオフィスをアパートやコンドミニアムに転用する機会を得ており、オフィスの供給過剰を緩和しつつ住宅を増やしている。要するに、ナッシュビルのオフィスマーケットは短期的にはテナント有利の状況が続くと予想されるが、経済が新たなスペースに拡大するにつれて、10年後半には空室率が徐々に引き締まるだろう。

小売市場

空室率と賃料: ナッシュビルの小売不動産市場は全米で最も活発な市場の一つです。爆発的な人口増加と強い消費支出のおかげで、都市圏の小売空室率は3.2～3.3%でmatthews.commatthews.com – 非常に低い水準にあります。実際、小売空室率は2022年初頭から3.5%未満で推移しておりmatthews.com、多くのショッピングセンターで事実上満室状態を示しています。郊外の一部サブマーケットはさらに厳しく、2025年に1%未満の空室率で始まったエリアもあります。特にマウントジュリエット～レバノンやディクソン郡、ロバートソン郡の一部が該当しますmarcusmillichap.com。この深刻な店舗スペース不足が賃料を大きく押し上げています。ナッシュビルの小売平均募集賃料は2025年第2四半期に1平方フィートあたり29.32ドルに達し、前年比約4.8%上昇しましたmatthews.com。累計では、小売賃料は2020年以降33%以上上昇matthews.comしており、スペース需要の高さと新築物件の高品質化による価格上昇を示しています。貸主側は価格決定力を持っており、小売業者に選択肢が少ないため、全国チェーンの撤退による大型店舗の空室もすぐに新たなテナントで埋まり、より高い賃料で契約されていますmatthews.com。

需要の原動力: ミュージックシティにおける消費者需要は急増しています。その背景には雇用の増加、観光客の増加、新住民の流入があります。ナッシュビルの都市圏人口は2020年から2024年にかけて7.7%増加（約16万人増、米国平均成長率3.1%を大きく上回る）matthews.com。しかし小売開発はそれに追いついておらず、市場が逼迫しています。パンデミック後、買い物客は熱心に戻ってきており、ナッシュビルは地域の小売ハブとしての魅力を増しています。ダウンタウンの小売も好調で、主要な通り（ブロードウェイ、ガルチなど）での賃料は過去最高を記録。例えば、ダウンタウンの募集賃料は2024年に約$25/平方フィート（NNN）となり、2020年から33%上昇globest.com。郊外の拠点では新しい小売センターが急速に事前契約されています。特に、住宅増加が著しい郊外コミュニティでは小売賃料が1年で$10/平方フィート上昇（マウントジュリエットやディクソン郡で発生）marcusmillichap.com。これは増加する住宅地に対応する店舗やレストランへの強い需要を反映しています。

建設と見通し: デベロッパーは小売供給の追加に慎重であり、これが貸主優位の市場を長引かせています。2025年第2四半期に新たに供給された小売スペースは約113,000平方フィート、過去1年間では約600,000平方フィートで、これは過去の平均を下回っていますmatthews.com matthews.com。現在、約708,000平方フィートが都市圏全体で建設中ですmatthews.com matthews.com（全在庫のわずか約0.6%）で、その多くはすでに事前リースされているため、空室率には大きな影響を与えません。したがって、消費者支出の減速がなければ、ナッシュビルの小売セクターは非常にタイトな状態を維持するでしょう。新規スペースが限られていることから、低い空室率が続き、賃料も健全なペース（年間4～5%程度）で上昇し続けると予想されます。投資家にとって、小売不動産は魅力的な存在となっています。過去1年間の小売投資額は10億ドルに達し、これは過去2年間で最高水準であり、資産獲得競争が激しい中、キャップレートは6%前半となっていますmatthews.com matthews.com。全体として、ナッシュビルの小売市場は今や貸主にとって理想的な状況です――高い需要、低い空室率、力強い賃料成長により、全米でも最も堅調な小売不動産市場の一つとなっています。

工業用市場

供給と空室率: ナッシュビルの工業用不動産（倉庫、配送センター、製造スペース）は急速な成長軌道にあります。開発業者は物流ブームを活かすため、近年大規模な床面積を追加しました。2023年だけで1,000万平方フィート以上の新しい工業スペースがオープンしlumicre.com、2025年第2四半期時点でさらに800万平方フィートが建設中です（都市圏全体で）matthews.commatthews.com。この建設ラッシュはウィルソン郡およびサウスイースト・ナッシュビルのサブマーケットに集中しており（2020年以降の新規スペースの80%を占める）matthews.com、短期的には空室率を押し上げています。全体の工業用空室率は2025年半ばで約6.0%matthews.com、数年前の非常にタイトな約4%からやや上昇していますlumicre.com。2025年第1四半期には空室率が約6.2%と報告され、前年比で約90ベーシスポイント上昇しましたsavills.us。本質的には、新しい倉庫の一部がリースアップ中で、一時的に空きが増えている状況です。アベイラビリティ率（サブリーススペースや新規供給も含む）は第2四半期で約8.9%でしたmatthews.com。これは投機的なプロジェクトが市場に出てきていることを反映しています。しかし、基礎的な需要は依然として強く、四半期によっては純吸収がプラスとなっています。例えば、2025年第1四半期にはナッシュビルで工業用純吸収が+216,000平方フィート（2024年第1四半期比で48%増）となりましたcolliers.comが、第2四半期には大型プロジェクトの稼働により純吸収がマイナスに転じましたmatthews.com。

賃料: ナッシュビルの工業用賃料は過去最高値まで急騰しています。この都市圏は現在、南東部で最も高い工業用賃料水準の一つを誇り、平均で1平方フィートあたり約12.00ドルですmatthews.com。この平均値は幅があります。大型のバルク倉庫（10万平方フィート以上）は1平方フィートあたり約10.50ドルで賃貸されていますが、需要が最も高い10万平方フィート未満の小型・最新施設は1平方フィートあたり14ドルを超えることもありますmatthews.com。新規供給が増加しているにもかかわらず、2025年第2四半期時点で賃料は前年比約5.9%上昇しましたmatthews.commatthews.com。近年、工業用賃料は急上昇しており、ある仲介業者の報告によると第2四半期の募集賃料は前年同期比で約10%高く、2018年以降で約35～40%上昇しています（これは工業用資産の1平方フィートあたりの価格が2018年以降で倍増している売買実績にも反映されています）matthews.com。その要因は、eコマース、物流（ナッシュビルの中心的な立地は流通の好立地）、製造業テナント（自動車部品サプライヤーや新しいテック組立工場を含む）からの旺盛な需要です。空室率が依然として比較的低く、新規スペースの多くが事前契約済みまたはすぐに吸収されているため、ナッシュビルの工業用市場の賃料上昇は全米平均を上回り続けていますmatthews.com。

見通し: 産業セクターの見通しは概ね良好ですが、建設パイプラインがピークを迎えるにつれて若干の冷え込みが見られるかもしれません。ナッシュビルの人口と雇用の成長は、倉庫利用者や軽工業メーカーを着実に引き付けています。Amazon（ここにオペレーションセンターを持つ）や多数の3PLなどの大手企業がこの地域で拡大しています。現在800万平方フィートが建設中であることから、今後1～2年で空室率がやや上昇（6～7%台）する可能性がありますが、重要なのは、新規スペースの65～70%以上が事前契約済みmatthews.commatthews.comまたはビルド・トゥ・スーツであり、これが供給過剰リスクを抑制しています。これらのプロジェクトが埋まれば、吸収も追いつくでしょう。実際、予測では空室率は再び低下し、2026～27年には中間の4%台で安定するとされています。これは需要が供給に追いつくlumicre.comためです。賃料は高水準を背景に、ペースは緩やかになるものの（年間で一桁台半ばの%上昇程度）、引き続き上昇が見込まれます。産業用不動産投資は依然として活況で、ナッシュビルでは過去1年間で12億ドルの産業用不動産取引が記録されmatthews.com、機関投資家の流入によりキャップレートも圧縮されています。結論として、ナッシュビルの産業市場は急速に拡大していますが、根本的には堅調であり、戦略的な立地と経済成長に支えられて新しい倉庫も長く空くことはないでしょう。

賃貸市場分析（集合住宅）

ナッシュビルのアパート賃貸市場は2025年に転換点を迎えており、供給増加の時期から再均衡と引き締まりの段階へと移行しています。内訳は以下の通りです:

供給急増の緩和: デベロッパーは2021年から2023年にかけてナッシュビルで過去最多の新築集合住宅ユニットを供給し、これにより空室率が上昇し、短期的には家賃の上昇が抑えられました。2024年には、数千戸の新規ユニットが市場に投入されたことで、アパートの空室率は8～9％台に上昇しました。しかし、2025年半ばにはこの波がピークを迎えます。2025年の年初来の竣工戸数は約4,700ユニット northmarq.comで、依然として歴史的には高水準ですが、建設業者が着工を控えているため、過去数年のピーク時より減少しています。多くのデベロッパーは、既存プロジェクトのリーシングに注力するため、着工を縮小していますnorthmarq.com。2025年に供給される新規ユニットは合計で約9,000戸と予測されており、これは最近のピーク（2022年は1万戸超）を大きく下回りますnorthmarq.com。この新規供給の緩やかな減少と、ナッシュビルの継続的な人口増加が相まって、賃貸市場への圧力が和らいでいます。

空室率と吸収: 空室率がピークに達し、下降傾向に転じている明確な兆候があります。2025年第2四半期には、ナッシュビルで四半期ごとの空室率改善が見られ、主要な都市部および郊外のサブマーケットで賃貸需要が新規供給を上回る状況が久しぶりに発生しましたnorthmarq.com。2025年初めに8％を超えていた全体のアパート空室率は、Northmarqの分析によると、年末までに8.0％を下回る見通しですnorthmarq.com。この勢いは今後も続くとみられ、空室率は2026年末までに「歴史的な水準に向かって推移」northmarq.com（ナッシュビルのブーム前の標準は空室率5～6％程度）になる見込みです。この前向きな変化は、強い吸収によってもたらされています。賃貸需要は堅調で、雇用の増加や高金利の影響で住宅購入を控える人々が長く賃貸にとどまっていることが後押しとなっています。特に、ダウンタウン・ナッシュビルや一部の郊外（例：マディソン／リバーゲート地区、マウントジュリエット、サムナー郡）ではリーシング活動が活発で、これらのサブマーケットの需給が引き締まっていますnorthmarq.com。

家賃動向: 2023年は新規供給の急増の中で家賃はほぼ横ばいでしたが、市場がユニットを吸収するにつれて、現在は再び上昇し始めています。2025年第2四半期には、空室率の低下とともに緩やかな家賃上昇が見られましたnorthmarq.com。ナッシュビル都市圏の平均実効家賃は、情報源によりますが、現在2ベッドルームの標準的な物件で月額約$1,600～$1,700です。予測によると、2026年までに平均家賃はおよそ月額$1,730に達すると見込まれていますnorthmarq.com。これは安定した家賃成長の再開を意味します。年率3～4%の成長ペースとなり、2021年に見られた二桁の急騰と比べて持続可能な水準です。新しいクラスA物件の大家は、過去1年間ユニットを埋めるために特典を提供せざるを得ませんでしたが、2025年後半から2026年にかけて状況が引き締まるにつれて、そうした特典は減少する可能性が高いです。重要なのは、ナッシュビルの家賃水準は沿岸都市と比べて依然として手頃であり、それが引き続き新規住民を賃貸市場に引き寄せています。

賃貸需要の要因: 人口動態と雇用動向がナッシュビルの賃貸セクターをしっかりと支えています。ナッシュビルは多くの若手プロフェッショナル、クリエイター、そして新卒者（ミレニアル世代やZ世代の大きな層）を惹きつけており、彼らは購入前に賃貸することが多いです。医療やテクノロジーの大手雇用主は引き続き採用を進めており、転勤してくる労働者は最初に賃貸を選ぶことが多いです。さらに、ナッシュビルがエンターテインメントと大学の拠点であることも賃貸需要を後押ししています（学生やツアーで訪れるプロフェッショナルなど）。都市圏には毎日数十人（約1日66人）の新住民が流入しておりnestinginnashville.com、すべての人がすぐに家を購入できるわけでも、したいわけでもないため、安定した賃貸需要が生まれています。ビルド・トゥ・レントのトレンドも現れており、一戸建て賃貸コミュニティが、家や庭を持ちたいが賃貸を選ぶ人々向けに開発されています。これらすべての要素から、建設ブームを消化した後の賃貸市場は再び引き締まることが示唆されます。2025年後半以降、アパートの大家は再び価格決定力を持ち、空室率は一桁台半ばに下がり、家賃上昇も緩やかに加速すると予想されます。

投資とROI（投資収益率）： 不動産投資家にとって、ナッシュビルの賃貸物件は強い魅力を持っています。資本は依然としてナッシュビルのマルチファミリーに向けられており、2025年初頭の取引件数は2024年と同等で、総取引額は前年比で実に約70%増加しました（いくつかの大規模な機関投資家による買収が要因）northmarq.com。買い手は特に新しいクラスA/Bのコミュニティに関心を寄せており、2025年これまでに取引された物件の約70%を占めていますnorthmarq.com。価格は堅調で、50戸以上の物件の中央値は2025年前半で1戸あたり約22.1万ドル、2024年から1%上昇northmarq.com。キャップレート（還元利回り）は2025年半ばに再び圧縮し始めており、家賃見通しの改善が背景にありますnorthmarq.com。これは投資家の信頼が戻りつつあるサインです。全体として、賃貸市場の基礎が改善（空室率低下、家賃上昇再開）し、2025年後半に金利が下がる見通しもあるため、ナッシュビルのマルチファミリー市場は堅調なパフォーマンスが期待できます。投資家は、今後数年間で年3～5%の家賃上昇と、市場が完全に引き締まる前に好立地の資産を購入すれば値上がり益も期待できるでしょう。

投資機会とROI予測

ナッシュビルの力強い経済成長と人口増加は、2025年も不動産投資家にとって魅力的な市場であり続けています。住宅・商業の両セグメントにチャンスが広がっており、今後数年で好調なリターンが見込まれます。

  • 住宅（フリップ＆ホールド投資）：ナッシュビルの住宅価値は長期的に著しい上昇を示しており、過去10年間で約150％上昇していますmcsquaredluxury.com。今後の成長は落ち着くものの、予測では依然として安定した値上がりが見込まれています。Zillowのモデルでは、2025年までに約+3.4％の住宅価格上昇mattwardhomes.com、一部の分析では2028年までに年間4～6％の値上がりmcsquaredluxury.comがナッシュビル都市圏で予想されています。これは、ナッシュビルで物件を購入して保有することで堅実な資産成長が期待できることを示唆しています。賃貸収入を求める投資家も競争力のある利回りを享受できます。ナッシュビルの家賃は購入価格に対して、全米平均と同等またはそれ以上の家賃対価値比率を生み出すことが多いです。一般的な一戸建て賃貸やコンドミニアムでは、地域によっては約8～12％のグロス賃貸ROI（家賃÷購入価格）を達成できますrentastic.io。これはキャッシュフロー重視の投資家にとって魅力的です。短期賃貸（Airbnb/VRBO）は観光客の多いエリアで特に収益性が高く、ナッシュビルの観光ブームにより平均以上のROIを生み出すことがよくありますmcsquaredluxury.com。ダウンタウン、ザ・ガルチ、ブロードウェイ周辺などの人気エリアでは、年間1,500万人超（2025年までに1,750万人に達すると地元観光推計）もの訪問者から高い宿泊料金を得ることができます。ただし、投資家は一部のゾーンで非居住型賃貸を制限する地元の短期賃貸規制に注意が必要です。
  • 商業投資: 商業分野では、小売および工業用不動産が有望な見通しを示しています。小売センターは空室率の低さと賃料の上昇の恩恵を受けており、過去1年間でナッシュビルの小売不動産には10億ドル以上の投資が行われましたmatthews.com。キャップレートは6%台半ばmatthews.com、賃料成長率は年間約5%で、小売資産は健全なトータルリターン（収入＋値上がり益）をもたらす可能性があります。一部の郊外小売サブマーケットは供給不足が深刻（空室率1%未満marcusmillichap.com）で、新規開発やバリューアップ型小売プロジェクトは大幅な賃料上昇を享受できる可能性があります（実際、特定の郊外では昨年賃料が1平方フィートあたり10ドル上昇しましたmarcusmillichap.com）。工業用不動産も注目の的です。ナッシュビルの平均工業用キャップレートは5.5%～6.5%で、投資家の需要は非常に高く、この分野のファンダメンタルズは地域内でもトップクラスです。工業用賃料は年間約6%以上上昇しており、主要サブマーケットの土地供給も限られているため、好立地の倉庫オーナーはNOIや資産価値の増加が期待できます。特筆すべきは、ナッシュビルの工業用不動産の売却価格/平方フィートが2018年以降で2倍になったことですmatthews.com。これは賃料上昇とキャップレート圧縮の両方を反映しており、このペースが今後も続くわけではありませんが、見通しは依然として強気です。
  • オフィスおよび特殊用途: オフィス分野はやや逆張りの投資先です。価値が下落しており（平均売却価格は約130ドル/平方フィートcommercialsearch.com）、空室率も高いため、投資家はオフィスビルを相対的な割安価格で取得できます。重要なのは立地と再活用です。再活用に積極的な投資家は、ダウンタウンの古いオフィスビルをアパートや複合用途に転換することを狙うかもしれません。これは市の再活性化推進とも連動します。さらに、ヘルスケア不動産（医療オフィス）のようなニッチ分野は、ナッシュビルの巨大なヘルスケア産業の存在感から安定した投資先となっています。ホテル投資も回復傾向にあり、ナッシュビルの観光・コンベンション活動が再び活発化しています。市場は2023～24年に過去最高のホテル収益を記録し、2025年にかけて成長が続いており、ホスピタリティ開発や買収への関心が再燃しています。

結論： 投資家はナッシュビルの長期的な成長ストーリーに惹かれています。多様な経済、州所得税なし、人口増加、そして比較的手頃な価格が、持続的な需要を示しています。市場は成熟しつつあり、年間20％の住宅価格の急騰はもう期待できませんが、その代わりに安定性が増しています。年間で一桁後半のリターン（収入と値上がりの合計）は達成可能で現実的です。ある不動産分析によれば、ナッシュビルは「高い値上がりの可能性と税制優遇環境」mcsquaredluxury.comという珍しい組み合わせを提供しています。2025年以降を見据える人にとって、ナッシュビルの適切な地域や資産クラスへの戦略的投資は、特に次の不動産価値上昇サイクル前に購入すれば、非常に健全なROIをもたらす可能性があります。

注目のエリア：ホットスポットと成長地域

ナッシュビルの急速な成長は、多くの地域を再形成しており、以前は見過ごされていたエリアが不動産の人気地となっています。ここでは、新興の注目エリアや重要地域、そしてその成長を後押しするジェントリフィケーションやインフラのトレンドを紹介します。

  • イースト・ナッシュビル： 長らくエキセントリックなアートと音楽の街として知られてきたイースト・ナッシュビルは、今や完全に不動産のホットスポットとなっています。若いプロフェッショナルや家族が、歴史的なバンガロー、トレンディな飲食店、クリエイティブな雰囲気を求めて集まっています。2025年初頭、イースト・ナッシュビルの住宅中央値は約$585,000（前年比10.8％増）walkerluxuryandland.comでした。この急激な値上がりは、在庫不足と強い需要の両方を反映しています。ロックランド・スプリングスやクリーブランド・パークのようなエリアでは急速なジェントリフィケーションが進行中で、古い家屋が改装・再建され、主要道路沿いには新しい複合開発が次々と登場しています。価格は上昇していますが、イースト・ナッシュビルはウエスト・ナッシュビルの高級住宅地よりやや手頃なため、買い手の関心は高いままです。この地域の本物らしさと歩きやすさ（ファイブ・ポイントやリバーサイド・ビレッジなどの地元人気スポットを想像してください）は、今後もトップの選択肢であり続けることを保証します。特に近隣のイーストバンク巨大開発（川向こう）が進行するにつれ、ここへの投資は今後も続くでしょう。公園や雇用（オラクル・キャンパス）、イースト・ナッシュへの交通の利便性向上がもたらされます。
  • The Nations（ウェスト・ナッシュビル）： 数年前までThe Nationsは控えめな工業地帯でしたが、今ではナッシュビルで最も急速に変貌を遂げている地域の一つです。ウェスト・ナッシュビルの51番通り沿いに位置し、倉庫が人気のブルワリーやスタジオ、レストランに生まれ変わり、流行に敏感な人々を惹きつけています。新しいタウンホームやコンドミニアムのプロジェクトが多くのブロックを埋め、住宅価値もそれに伴い上昇しています。このエリアの魅力は、歩きやすい「メインストリート」（51番通り）にブティックやレストランが並び、比較的中心地に近く、個性的なインダストリアル・シックな雰囲気があることです。成長の一例として、大規模な複合開発「Silo Bend」が数百戸の住宅を追加しました。The Nationsは、ナッシュビルにおける都市再生のトレンドの象徴です。古い工業地区を活気ある住宅地へと変貌させています。ジェントリフィケーション（高級化）はすでに進行中ですが、ダウンタウンと比べて魅力的な価格帯と地域の魅力が需要を後押しし続けています。投資家たちは再開発の機会を求めてThe Nationsに注目しており、新しいインフラ（道路やグリーンウェイの整備）も増加する人口を支えるために導入されています。
  • ウェッジウッド・ヒューストン（WeHo）： ダウンタウンのすぐ南に位置するウェッジウッド・ヒューストン、通称“WeHo”もまた、ジェントリフィケーションが進む注目エリアです。かつての工業・アーティスト地区だったこのエリアは、都市中心部への近さと文化的な価値（ギャラリーやメイカースペース、ナッシュビル・デザイン・ディストリクトがある）から開発の磁石となっています。近年、WeHoには新しいコンドミニアムやリノベーションプロジェクト、トレンディな施設（近隣のナッシュビルNYC FCサッカースタジアムやソーホーハウスなど）が登場しました。ブルワリーやカフェ、テック系スタートアップの流入により、WeHoは「住む・働く・遊ぶ」が揃う目的地となっています。ダウンタウンの高額物件の代替を求める若いプロフェッショナル層の流入で、住宅価格や家賃も上昇しています。また、インフラの改善も進んでおり、市はWeHoエリアの成長に対応するため、交通や街路のアップグレードを進めています。こうした変化が続く中、WeHoの倉庫ロフトやモダンなタウンホームの価値はさらに上昇が見込まれますが、手頃な価格の維持や長年の住民の立ち退きといった課題も、このジェントリフィケーションの物語の中で引き続き懸念されています。
  • マディソン＆リバーゲート（ノースナッシュビル郊外）： すべての人気エリアが都市中心部にあるわけではありません。いくつかの一次郊外も活気づいてきています。マディソン地区（ダウンタウンから約8マイル北のコミュニティ）や近隣のリバーゲート／サムナー郡では、開発への関心が高まっています。伝統的にブルーカラーで手頃な価格の地域でしたが、これらのエリアはより広い敷地とI-65を使った通勤のしやすさを提供しています。現在、ナッシュビルの成長に伴い、開発業者はマディソンで新しい住宅（タウンホームやアパートを含む）の建設を始め、低価格帯の需要に応えています。実際、マディソン／リバーゲートは集合住宅の勢いが増している場所として挙げられており、新しい郊外型アパート複合施設が好調に入居を進めていますnorthmarq.com。小売業や商業の成長も住宅開発に続いており、郊外の小売市場では空室率が非常に低くなっています。マディソンの比較的低い住宅価格は、投資家が古いランチハウスをリノベーションしたり、初めての購入者がこの地域を発見したりすることで、徐々に上昇しています。インフラのアップグレードとして、マディソンで計画されている新しいトランジットセンターや、ガラティンパイクのバスサービス改善計画などが、これらの地域をさらに後押しする可能性があります。まとめると、見過ごされていたが注目され始めているノースナッシュビルのコミュニティに注目してください。コストパフォーマンスが高く、都市圏の成長にもつながっています。
  • ダウンタウン＆イーストバンク再開発: ナッシュビルの都市中心部も、大規模なインフラプロジェクトの影響で進化を遂げています。イーストバンク（カンバーランド川の東側、ダウンタウンの向かい側）では、変革的な計画が進行中です。新しいテネシー・タイタンズのスタジアムが2023年に承認され（20億ドル超の屋内スタジアムで2027年開業予定）planning.org、イーストバンクは公園、緑道、住宅、交通インフラの改善を含む350エーカーの複合再開発の中心となりますplanning.org planning.org。同時に、オラクル社はリバーノース（イーストバンク）に12億ドル規模のテックキャンパスを計画しており、8,500人の雇用が見込まれていますplanning.org。これらのプロジェクトにより、かつて空き地だった工業用地が市内の新たな人気エリアへと変貌しつつあります。イーストバンク周辺（ジャーマンタウン、イーストナッシュビルのウォーターフロント）では、雇用や来訪者の増加に対応するため、新しいコンドミニアム、アパート、小売店の建設が期待されています。すでに、開発業者は20億ドル超のプロジェクトを提案していますplanning.org。一方、ダウンタウン・ナッシュビルも、ナッシュビルヤーズ、フィフス＋ブロードウェイ開発、数多くの高層住宅タワーなどのプロジェクトで活況を呈し、スカイラインを一新しています。ジェントリフィケーション（高級化）への懸念もこのブームに伴っており、新しい高層ビルが建つ中、ダウンタウンの手頃な価格の住宅が課題となっており、Imagine East Bankのような計画では手頃な住宅の導入も進められていますplanning.org planning.org。それでもなお、ダウンタウン／イーストバンクエリアは間違いなくインフラ投資の中心地であり、今後5年間で周辺地域の不動産価値を押し上げることが期待されています。

政策、規制＆ゾーニングの最新情報

2025年には、ナッシュビルの不動産市場に影響を与える政策およびゾーニングの動きがいくつか予定されており、特に住宅供給や開発パターンに関して注目されています:

  • 「ミッシング・ミドル」住宅のためのゾーニング改革： 2025年8月、メトロ・ナッシュビルは、従来の一戸建て住宅地で手頃で高密度な住宅オプションを創出することを目的とした大規模なゾーニング改革を進めていますwsmv.com wsmv.com。メトロ都市計画局は、住宅およびインフラ調査の一環として、今後10年間で需要を満たすために地域で10万戸以上の新築住宅が必要であると明らかにしましたwsmv.com。この成長を可能にするため、計画担当者は2つの新しい住宅ゾーニング区分を提案しました。仮称はレジデンシャル・ネイバーフッド（RN）およびレジデンシャル・リミテッド（RL）ですwsmv.com。これにより、以前は一戸建て住宅のみが許可されていた地域で、「ミドル・ハウジング」（デュプレックス、トリプレックス、タウンホーム、コテージコートなど）の建設が可能になりますwsmv.com。このアイデアは、高層ビルを建てずに、地域の規模に合った住宅タイプを追加することで、穏やかに住宅地の密度を高めることです。重要なのは、この提案には地域の景観を守るための高さ制限が含まれており、既存の住宅を圧倒するような高層建築を防ぎますwsmv.com。2025年8月を通じて地域住民向けの説明会や意見交換会が開催され、都市計画委員会とメトロ議会が2025年後半にこの変更案を審議する予定ですwsmv.com。採用されれば、この改革は大きな転機となる可能性があります。つまり、多くの住宅地でインフィル開発が可能となり、2026年以降、新たなタウンホームや小規模集合住宅プロジェクトの波を引き起こす可能性があります。目標は、住宅需要を満たすだけでなく、住宅タイプを組み合わせることで、より歩きやすく住みやすいコミュニティを創出することですwsmv.com。もちろん議論もあります。一部の住民は、密度の増加がジェントリフィケーションを助長したり、地域の雰囲気を変えたりすることを懸念していますwsmv.com。計画担当者は、こうした懸念に対して住民の意見を取り入れながらバランスを取っています。全体的に見て、このゾーニングの更新は、ナッシュビルの住宅不足に対応し、成長を賢く導くための前向きな一歩です。
  • 短期賃貸規制: ナッシュビルはAirbnbや短期賃貸（STR）に対して有名な愛憎関係を持っています。近年、市は住宅地でのSTRの密度を制限し、許可証を義務付ける規制を導入しました。これは一部の地域で「パーティーハウス」への苦情が出たことがきっかけです。2025年時点でもこれらの規制は有効で、非居住型STRは多くの住宅地で制限され、許可証の取得が必要です（国勢調査区ごとに上限が設けられる場合もあります）。取り締まりは強化されており、違反者には許可証の取り消しや違法運営に対する高額な罰金が科されています。投資家にとっては、Airbnb利用目的で物件を購入する前に十分な調査が必要です。メリットとしては、観光客に人気のエリア（ダウンタウンやThe Gulchなど）でSTRが許可されている場合、稼働率や料金が高く、収益性の高いが限定的なニッチ市場となっています。STR規制の見直し（観光収容力を高めるための緩和や、住宅供給を守るためのさらなる強化）については継続的な議論がありますが、2025年時点では大きな変更はありません。今後の条例改正によっては、STRとして利用されるコンドミニアムや住宅の資産価値に影響が出る可能性があるため、注視が必要です。
  • 2025年 固定資産税再評価: ナッシュビル／デビッドソン郡では2025年に固定資産税の再評価（定期的なサイクルの一環）が行われました。前回のサイクル以降、資産価値が大幅に上昇したため、多くの所有者が評価額の大幅な増加を経験しました。しかし、テネシー州法では、再評価による税収が郡全体で中立となるよう（新築を除く）税率の調整（認証）が義務付けられています。2025年、メトロ評議会は再評価後に税率を引き下げ、評価額の急増を相殺しました。その結果、多くの住宅所有者にとって税額の増加は中程度にとどまり、過去数年の大幅な価値上昇に比例するものではありませんでした。これにより、ナッシュビルの固定資産税は比較的手ごろに保たれています（テネシー州には州所得税がないため、固定資産税が主要な財源ですが、他州と比べて中程度です）。今後、税制政策の大きな変更（新たなインセンティブや開発向けの税増分ファイナンスなど）があれば、不動産市場に影響を与えるでしょう。2025年時点で、ナッシュビルはPILOT（税金の代わりの支払い）などの手法を使い、特定の手頃な住宅や商業プロジェクトを奨励しており、こうしたプログラムを拡大して地域全体の利益につなげる議論も進んでいます。
  • インフラと計画の取り組み: メトロ政府は、インフラを通じて成長を導くための政策も活用しています。Imagine East Bank計画（前述の新スタジアムに関連）は、市が主導するマスタープランであり、その地区のゾーニングや都市デザインが複合用途、交通機関、洪水耐性planning.org planning.orgを促進することを保証しています。さらに、ナッシュビルは交通機関の改善も模索しています。2018年の大量輸送住民投票は否決されましたが、市はその後、より良いバスサービス（例：急行バス路線）に投資し、将来の通勤鉄道の可能性も調査しています。2025年には、地域レベルでナッシュビル交通局の今後10年の計画について再び議論が盛り上がっており、実現すれば交通指向型開発ゾーンに影響を与える可能性があります。規制面では、許認可とコードの簡素化も注力分野です。メトロは、特に住宅供給を促進するために、開発業者にとってより効率的となるよう建築基準や許認可プロセスの更新を進めています。

まとめると、2025年のナッシュビルの政策環境は成長の課題に積極的に取り組んでいます。密度向上のためのゾーニング改革、大型プロジェクトの慎重な計画、住宅の手頃さへの配慮（インセンティブや特定プロジェクトでの包摂的ゾーニングの可能性を含む）などが検討されています。これらの施策は、市の開発が持続可能かつ包摂的であることを目指しており、今後数年で新規プロジェクトがどこで、どのように市場に登場するかを左右するでしょう。

住宅に影響を与える人口動態・移住パターン

人々こそがナッシュビルの不動産市場の原動力です。過去10年間で、ナッシュビル都市圏は米国で最も成長の速い地域の一つとなっており、2025年も例外ではありません。誰がナッシュビルに移住し（または定住し）、その理由は何かを理解することが、住宅需要を見極める鍵となります。

  • 人口増加の継続：ナッシュビルの人口増加は力強く、止まる気配がありません。2020年から2024年の間に、都市圏には約16万人の新しい住民が加わり、わずか4年間で7.7%の増加となりましたmatthews.com。参考までに、この成長率は同期間の全米平均（3.1%）の2倍以上ですmatthews.com。2025年時点で、ナッシュビル都市圏の人口は約135万人mattwardhomes.comです。これは2024年から年間約1.3%の増加を示しており、米国の都市としては非常に健全なペースです。単純な数字で言えば、毎日66人以上がナッシュビル地域に移住しているnestinginnashville.com計算になります。このような安定した流入は、購入・賃貸を問わず住宅需要を常に生み出します。グレーター・ナッシュビルの成長は都市部だけの現象ではなく、ウィリアムソン郡、ラザフォード郡、ウィルソン郡、サムナー郡など周辺の郡も、住宅を求めて人々が広がることで膨らんでいます。
  • 国内からの移住：ナッシュビルの成長の大きな要因は国内移住、つまり他州や他地域からの人々の移動です。ナッシュビルは、コストが高く成長が鈍い地域から移住してくる人々の磁石となっています。特に、カリフォルニア州、北東部、中西部からの住民流入が目立ち、ナッシュビルの比較的手頃な住宅価格と好調な雇用市場に惹かれています。都市の生活コストの優位性（州所得税なし、全米基準で見ても妥当な住宅価格）は、例えばニューヨークやロサンゼルスで家を売って、ナッシュビルでその一部の価格で購入できる人々にとって大きな魅力です。さらに、多くの人が他の南東部の州（アトランタ、フロリダなど）からも移住しており、ナッシュビルの文化的な魅力や雇用機会の拡大が要因となっています。ナッシュビルへの純移住数は、近年全米でも常に上位にランクインしています。この国内からの流入は、20代～40代の若いプロフェッショナルや家族に偏っており、都市部の賃貸住宅や郊外の新築住宅の需要を押し上げています。
  • 仕事と経済が引力に: ナッシュビルに人々がやってくる主な理由は経済的な機会です。2025年初頭のこの地域の失業率はわずか3.2%（歴史的な低水準に近い）assets.cushmanwakefield.comで、雇用成長は全米を上回っています。主要産業が人材を引き寄せています。ヘルスケアはHCAヘルスケアやヴァンダービルト大学などの大手企業が拠点となり、何万人もの高給職を提供しています。テクノロジーも急速に成長しており、アマゾンのオペレーションセンター・オブ・エクセレンスがダウンタウンに開設され（5,000人の雇用）、オラクルの将来のキャンパスもさらに数千のテック職を約束していますmcsquaredluxury.commcsquaredluxury.com。音楽・エンターテインメント産業も依然として基盤であり、アーティストだけでなく、音楽ビジネスの専門家のエコシステム全体がここに住み、観光を支えるホスピタリティ業界も急成長していますmcsquaredluxury.com。そして、広域では自動車および先端製造業も忘れてはいけません（ニッサンの巨大工場はすぐ近くのスミルナ、テネシー州にあります）。要するに、ナッシュビルの多様化した経済（ヘルスケア、テクノロジー、音楽、教育、物流）は、全米から求職者を引き寄せる安定した基盤となっています。こうした人々が到着すると、最初はアパート需要を、長期的には住宅需要を押し上げます。
  • 若年層の人口動態: ナッシュビルの人口構成は比較的若く、これが住宅の好みに影響しています。市内にはミレニアル世代が多く、大学やライフスタイルの魅力からZ世代も増加中です。ナッシュビルの中央値年齢は30代半ばほど。つまり、世帯形成の最盛期にある人々が多く、これは強い住宅需要のレシピです。若いプロフェッショナルはしばしば活気ある地区（ミッドタウン、ジャーマンタウン、イーストナッシュビルなど）で賃貸し、やがて購入に至ります。彼らの好み（徒歩圏、アメニティ、小規模世帯）は都市型アパートやタウンホームの開発を促進しています。同時に、ミレニアル世代の一部が30代になり家族を持ち始めると、多くが郊外の一戸建てを求めるようになり、これがファミリー向け郊外の需要（と価格）を押し上げ、郊外ブームを加速させています。
  • ライフスタイルのための移住: すべての移住者が仕事だけを目的に来ているわけではないことは注目に値します。生活の質が大きな魅力です。ナッシュビルは「ミュージックシティ」としての評判があり、豊かな文化、食、エンターテインメントが、どこでも働ける人々を惹きつけています。リモートワーク時代には、他州のリモートの仕事を続けながら、活気あるライフスタイルと生活費の安さを求めてナッシュビルを選ぶ人もいます。比較的温暖な気候（暑い夏を除く）や中心的な立地も魅力です。さらに、ナッシュビルは一部のベビーブーマー世代の間で、ミッドウエストや北東部よりも温暖な冬、フロリダよりも文化や丘陵の多い場所を求める人々の人気のリタイア先にもなっています。こうしたリタイア層の移住も、特定エリア（例：ナッシュビル郊外のアクティブシニア向けコミュニティ）で住宅需要を押し上げています。
  • 課題 – 手頃さと包摂性: ナッシュビルの人気の裏返しとして、住宅価格の上昇が低所得者層や長年の住民に負担をかけています。一部の地元住民の流出も見られ、価格高騰で住めなくなったネイティブ・ナッシュビリアンがテネシー州内のより安価な地域や隣接州に移る例もあります。また、都市部のマイノリティや低所得層はジェントリフィケーションによる圧迫を感じています。ナッシュビル市は、手頃な住宅政策や公平な開発に取り組み、成長が街を作り上げた人々を追い出さないよう注視しています。人口動態的にもナッシュビルは多様化しており、地域の成長にはヒスパニック系や他の移民コミュニティの増加も含まれ、文化的多様性や住宅ニーズ（多世代住宅の需要など）を高めています。

まとめると、ナッシュビルの人口動態の物語は力強い成長です。若く教育水準の高い人材の流入、新しい家族の着実な増加、さらには一部のリタイア層も、経済的な展望と文化的な魅力に惹かれて集まっています。この継続的な人口の流動と成長が、全体的に強い不動産需要を支えており、専門家が今後もナッシュビルの住宅市場の強さに楽観的である大きな理由となっています。

今後3～5年の予測

2020年代後半にかけて、ナッシュビルの不動産市場はどうなるのでしょうか？今後3～5年（2025～2030年）の見通しは概ね前向きですが、2020年代初頭の急激な動きよりは穏やかなペースになると予想されます。大きな経済ショックがないことを前提に、分野ごとの期待値を以下にまとめます。

住宅価格と住宅市場: ナッシュビルの住宅価値は今後も上昇を続ける見込みですが、制御されたペースです。年15%の急騰は過去のものとなり、今後数年間は平均で年3～5%の値上がりを想定してください。mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com。主要な予測機関（Zillowなど）は、2025年と2026年にかけて中程度の一桁台の上昇率を予想しており、需要の継続と供給の改善がバランスを取る形となっています。つまり、現在50万ドルの住宅は5年後には約58万～60万ドルになる可能性があり、意味のある成長ですが、手頃さを維持するためには収入の増加も伴うことが望まれます。販売件数は、金利が安定または低下することでわずかに増加すると予想されています。もし住宅ローン金利が2023～2024年の約7%という高水準から2026年までに5～6%程度に下がれば、多くの待機中の買い手が市場に戻ってくるでしょう。それにより取引件数が増加し、価格に緩やかな上昇圧力がかかる可能性もあります。それでも、ナッシュビルは過去の熱狂的な時期よりもはるかにバランスの取れた市場であり続けるはずです。予想外の在庫不足がない限り、激しい入札合戦の時代は終わったと考えられます。新築住宅の建設も続きます。特に市がゾーニング改革を実施すれば、タウンホームやインフィル開発による住宅供給の増加が見込まれます。2030年までに、ナッシュビルには数万戸の新築住宅が供給され、より健全な需給バランスが維持されるでしょう。まとめると、住宅所有者は堅実な資産価値の上昇が期待でき、購入希望者も毎年やや高い価格に直面するかもしれませんが、数年前よりも選択肢が増え、落ち着いた市場環境となるでしょう。

賃貸＆多世帯住宅: 今後数年間で賃貸市場の強化が見込まれます。新規供給のピークは過ぎつつあり、2026～2027年にはアパートの空室率が約5～6%（歴史的な標準値）に戻ると予想されますnorthmarq.com。この引き締まりにより、家主はより速いペースで家賃を上げる余地が生まれます。2025年には年間家賃上昇率が3～4%程度、市場がさらに引き締まる2026年には4～5%に加速する可能性があります。現在平均家賃は約1,600～1,700ドルですが、トレンドが続けば2027年には1,800ドル以上に近づく可能性がありますnorthmarq.com。多世帯住宅の開発パイプラインは縮小傾向（2025年は約9,000戸、2026年はさらに少なくなる見込み）で、供給過剰は防げそうです。2027～2028年には、人口増加が続けばナッシュビルは再びアパート不足に転じる可能性もあります。多世帯住宅の投資家は、入居率の上昇と特典の減少によりNOI（純営業収益）の改善が期待できます。金利が下がればキャップレートがやや圧縮され、不動産価値が上昇する可能性もあります。注目すべき点は手頃な価格の住宅ギャップです。家賃上昇が低所得者の収入を上回る可能性があるため、ナッシュビルは手頃な賃貸オプションへの対応が必要です。今後数年で、手頃な住宅建設のための官民パートナーシップやインセンティブが増えるかもしれません。全体として、多世帯住宅の見通しは強気です。強い需要要因により、今後5年間でナッシュビルは南東部で最も好調な賃貸市場の一つとなる可能性が高いでしょう。

商業セクター:

  • 小売: 引き続き好調が予想されます。ナッシュビルの小売空室率は非常に低い（3～4%程度）まま推移する見込みで、新規建設が限られている一方、需要は増加し続けています。2028年までに成長する郊外に新しいショッピングセンターが建設されても、人口増加が新たなスペースを吸収するため、空室率はほとんど上昇しないか、わずかに上がる程度でしょう。そのため小売家賃も上昇を続ける見込みですが、基準家賃が高くなるにつれて上昇率は現在の約5%から3～4%程度に落ち着く可能性があります。今後は体験型や複合用途の小売プロジェクト（イーストバンクや交通回廊沿いの大規模開発に統合されるものなど）が増えるかもしれません。消費支出に影響する景気後退がなければ、ナッシュビルの小売不動産は好調を維持するでしょう。投資家にとっては、堅調なファンダメンタルズを背景にキャップレートが低水準（約6%またはそれ以下）で推移する可能性が高いです。
  • 工業用不動産: 今後数年間は大量供給の波を吸収する時期となりますが、2027年までには工業用不動産市場は均衡を取り戻すはずです。空室率は2025年の残りの供給が出揃うことで約7%まで上昇する可能性がありますが、それらの建物が賃貸されることで2028年までには4～5%へと再び低下する傾向が見込まれます。中部テネシーにおけるEコマース、物流、製造業の成長は、ナッシュビルの地理的優位性とインフラ（この地域は米国人口の多くが1日で移動できる範囲内にある）によって今後も続くでしょう。また、テナント需要が継続していることから、家賃の上昇率もインフレ率を上回る（平均で年4～5%程度）と予想されます（最近の家賃上昇率が6%以上から5%未満へと鈍化しているのは、市場の成熟を示唆しています）matthews.com。2030年までには、ナッシュビルの工業用不動産在庫は大幅に増加しますが、健全な状態を維持する見込みです（現行計画を大幅に超える過剰供給がなければ）。不確定要素としては、電気自動車やバッテリー工場のような大規模なメガプロジェクトがこの地域を選ぶ可能性があり、その場合は工業用スペースの需要がさらに急増するでしょう。いずれにせよ、ナッシュビルの工業セクターは優良パフォーマーであり続け、高い稼働率と堅実な投資収益率が期待できます。
  • オフィス: オフィス市場は最も不透明です。今後3～5年で徐々に回復するものの、パンデミック前の稼働率には完全には戻らないと予想されます。2025～26年の新規供給で空室率は20%近くまで上昇しますが、2026年以降は雇用の増加（特にテックや企業移転）が余剰スペースの解消を後押しするはずです。2030年までには、ナッシュビルのオフィス空室率は10%台前半に落ち着く可能性があり、現状よりは改善しますが、2019年の10%未満という超タイトな水準よりはやや高いままでしょう。今後の在宅勤務トレンドの推移が大きなカギとなります。ナッシュビルはコストの低い拠点として企業の集約先となる可能性があり（高コスト都市からナッシュビルの新オフィスに業務を移す企業もあるかもしれません）、オフィス賃料は今後数年は実質的に横ばいとなり、その後、空室率が大きく改善すれば10年後半には上昇する見込みです。家賃の上昇は市場が本格的に引き締まるまではインフレ率を下回るでしょう。ポジティブな要素として、ナッシュビルの新しいオフィスビルは高品質であり、テナントを惹きつけて高い賃料を正当化できる可能性があります（例えば、Nashville YardsやGulchのオフィスタワーはプレミアム賃料を得られるかもしれません）。また、前述の通り、アダプティブリユースによって一部の老朽化したオフィスビルが在庫から除外されます。2028年までにダウンタウンの古いオフィスビルが住宅やホテルに転用され、オフィスの供給過剰を緩和し、空間の再活性化にもつながるでしょう。したがって、オフィス市場の見通しは慎重な楽観論、すなわち短期的な痛み、長期的な安定化です。今、辛抱強く投資できる人は、物件の用途転換や市場回復を待つことで、後にリターンを得られるかもしれません。

開発とインフラ: 2020年代後半には大規模プロジェクトが実を結ぶでしょう。2027年までに新しいタイタンズのスタジアムがオープンし、それに続いて周辺の開発（エンターテインメント地区、ホテルなど）が急増する可能性があります。オラクルのキャンパスは2027～28年に稼働予定で、数千人のテックワーカーが集まる見込みです。これにより、特にイーストナッシュビルやダウンタウンで住宅需要が高まり、それに対応するためにさらに多くのコンドミニアムタワーやアパートが建設される可能性があります。イーストバンクの変革（公園、複合用途）は段階的に展開され、都市の魅力を高め、隣接する地域の不動産価値を上昇させる可能性もあります。さらに、2023年に大規模拡張（「BNAビジョン」）を終えたナッシュビル空港（BNA）は、より多くのフライトを受け入れる能力を持ち、2025年には乗客数の記録を更新しています。接続性の向上は観光やビジネス旅行を増やし、ホテルやホスピタリティ／小売スペースの需要を通じて不動産市場に波及します。もしナッシュビルのリーダーシップが2020年代後半までに交通計画（バス高速輸送路線やライトレールの復活案など）を進めれば、2030年代には新たな交通ハブ周辺で交通指向型開発が実現する可能性があります。

リスク: 予測にはリスクの指摘が欠かせません。ナッシュビルにとって主なリスクはマクロ経済的なものです。米国が景気後退に陥れば、ナッシュビルの不動産も影響を受けます（売上減少、稼働率低下）。これまで以上の急激な金利上昇も需要を冷やすでしょう。また、過剰建設の懸念もあります。開発業者が（特にアパートやオフィスで）過度に楽観的になれば、供給過剰となり、解消に時間がかかる可能性があります。そして、手頃な価格の問題も差し迫った課題です。ナッシュビルが地元の所得に比べて高すぎる都市になれば、これまでの移住の流れが鈍化したり、投資家の計算を変える政策介入が必要になったりするかもしれません。

総合的に見て、ナッシュビルは成長に向けて好位置にあると言えます。強い人口流入、多様化した経済、積極的な計画により、今後3～5年で全米の不動産市場の中でも明るい存在であり続けるでしょう。関係者は、より持続可能な成長の時期を期待できます。年間の住宅価格の緩やかな上昇、賃貸市場の健全な引き締まり、小売・工業セクターの活況、そして最終的には適正規模のオフィスセクターが見込まれます。ある地元不動産会社の社長は、ナッシュビルの「継続的な回復力」は、衰える気配のない移住と雇用成長によって支えられていると述べていますnotyourordinaryagent.com。要するに、ナッシュビルの好景気は進化しており、崩壊しているわけではありません。今後数年で、活気ある成長中の不動産市場としての地位を、住宅所有者、賃貸者、投資家の誰にとってもチャンスのある都市として確固たるものにするでしょう。

出典:

Housing market shifting in Nashville
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Roman Bednarski

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