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サンノゼ不動産市場2025：トレンド、予測、テクノロジー主導の変化

8月 17, 2025
by
San Jose Real Estate Market 2025: Trends, Forecasts & Tech-Driven Shifts

サンノゼの2025年不動産市場は、堅調だが複雑であり、シリコンバレーの経済変動、高い住宅需要、そしてパンデミック後の新たなトレンドによって形作られています。全米で最も高額な市場の一つであるサンノゼでは、住宅価格の緩やかな上昇、在庫不足（わずかな改善はあるものの）、そして購入者・賃貸者の間で激しい競争が続いています。以下では、住宅・賃貸から商業スペースまで主要な分野を分解し、今後数年の専門家の予測を紹介します。

2025年主要市場統計（サンノゼ）：

  • 中央値の住宅価格: 約150万ドル（2025年中頃）、前年比約5%上昇 redfin.com。住宅は平均約20日で売れ、複数のオファーが入ることが多いです。
  • 中央値の月額家賃: 約2,927ドル（2025年7月時点）、前年比約2～3%上昇 apartmentlist.com。1ベッドルームのアパートは平均3,265ドル/月 apartmentlist.com。
  • 住宅供給: 在庫は2024年初めから約20%増加 apartmentlist.com sfgate.com、それでも依然として売り手市場で、物件数は限られています。
  • 手頃さ: 非常に低い。 中央所得世帯がサンノゼで中央値の住宅を購入するには、25万ドル超の昇給が必要 zillow.mediaroom.com。
  • 経済: サンタクララ郡の失業率は約3.9%（2025年第2四半期）kidder.com。住宅ローン金利は6.5～6.8%付近で推移sfgate.com、パンデミック時の低水準より大幅に高く、「ロックイン効果」により、低金利を維持するために住み替えを控える傾向が見られます。

2025年の住宅不動産トレンド

サンノゼの住宅市場は2025年も依然として非常に競争が激しいです。住宅の中央値の販売価格は約150万ドルで、これは全米平均より238%高いredfin.comです。価格は昨年から約3～5%上昇しており、パンデミック時の二桁成長と比べると穏やかな上昇です。この成長は、金利の上昇と供給のやや改善により頭打ちの兆しを見せています。Zillowの上級エコノミストによると、在庫の増加が住宅価格の抑制につながっており、実際、サンノゼ都市圏の住宅価値は2025年にはほぼ横ばい（-0.2%）と予測されていますsfgate.com。それでも、需要が供給を上回っているため、市場全体としては売り手有利です。

在庫と販売: 市場に出ている住宅の数は緩やかに増加しています。業界関係者によると、サンノゼの2025年初頭の在庫は2024年より約20%多かったsfgate.comとのことです。これは一部、より多くの所有者が住宅を売りに出し、新築物件が少しずつ供給されているためです。それでも、在庫は依然として歴史的に少なく、多くの所有者が超低金利の住宅ローンを手放したくない（「ロックイン効果」）ため、売却を渋っており、回転率が制限されています。リスティングが増えているにもかかわらず、成約件数は実際に急増しており（地域全体で前年比8～31%増）、2025年にはさらに約15%増加すると予測されていますsfgate.com。これは、買い手の需要がすぐに在庫を吸収していることを示しています。住宅は依然としてすぐに売れています—中央値で市場に出てから20日で、1年前の15日よりやや長くなっていますredfin.comredfin.com。サンノゼでは平均して1件のリスティングに3～4件のオファーが集まり、人気のある地域ではしばしば希望価格を上回って売却されています。

価格と競争: サンノゼの住宅価格は高水準で横ばいとなっているようです。2025年半ば時点で、中央値の販売価格は約150万ドル（前年比約5%増）redfin.comで、2023年のわずかな下落から回復しています。買い手の競争はRedfinの指数で「やや競争的」とされており、多くの住宅が依然としてリスト価格より2～6%高く入札合戦で売却されていますredfin.com。高級物件セグメントは特に強く、高額物件は複数のオファーが入り、広範な手頃さの懸念に反して価値が上昇し続けていますsfgate.com。不動産業者によると、エントリーレベルの住宅（約100万ドルの価格帯）は、初めての購入者や投資家から激しい入札を集めており、リスト価格を大きく上回って現金一括で売れることも珍しくありませんsanjosespotlight.com。

手頃さの課題: サンノゼは一貫してアメリカで最も手の届きにくい住宅市場の一つにランクされています。住宅価格に対して賃金が伸び悩んでいるため、多くの住民にとって持ち家の夢は手の届かないものとなっています。Zillowの分析はそのギャップを浮き彫りにしています: 20%の頭金（33万ドル）を用意しても、サンノゼの中央値世帯が中央値の住宅を無理なく購入するには25万ドル以上の昇給が必要ですzillow.mediaroom.com。ある推計によれば、ベイエリア全体で中央値の住宅を購入できる世帯は約28%（サンノゼ市内ではさらに少ない割合）にとどまります。30年ローンの金利は6～7%と高く、月々の支払いが数百～数千ドル増加し、この問題をさらに悪化させています。こうした手頃さの圧力により、一部の買い手の需要が冷え込み、多くの潜在的購入者が賃貸市場に流れるzillow.mediaroom.com状況となっています。

市場見通し: 価格は当面、横ばいまたは緩やかな上昇が予想されます。カリフォルニア不動産協会（C.A.R.）は、2025年のカリフォルニア州住宅価格が+4.6%上昇すると予測しており、2024年の約6.8%の成長の後、sanjosespotlight.com、より持続可能なペースとなっています。サンノゼの価格上昇は、すでに非常に高い価格とテック経済の変動に敏感なため、州平均よりやや低くなる可能性があります。住宅ローン金利の下落があれば、潜在的な需要が一気に解放される可能性があり、地元のエージェントは、金利が6%前半や5%台に下がれば、市場が活発化すると予測しています。より多くの売り手と買い手が参入するためです。sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com。現時点では、緩やかな価格上昇と、買い手にとってやや選択肢が増えることが期待されますが、手頃な価格が劇的に改善することはありません。サンノゼの根本的な住宅不足と強い雇用市場が、住宅価値に長期的な上昇圧力をかけています。

賃貸市場の動向

サンノゼの賃貸市場は2025年、非常に高額だが成長は比較的安定しています。市の家賃中央値（全ユニットタイプ）は約月額2,900ドル apartmentlist.comで、全米中央値の2倍以上となっており、地域の富と住宅不足を反映しています。家賃は引き続きじわじわと上昇しており、2025年半ばには前年比約2～3%上昇しました。apartmentlist.com。一方、全米の多くの主要都市では、全国的な新築アパート建設の急増により、過去1年間で家賃が横ばいまたは下落しました。ベイエリアでは、サンノゼの家賃上昇率（前年比約2.8%）はサンフランシスコ（ほぼ0%）を上回っています sfgate.comが、いずれも過去の二桁台の家賃上昇には及びません。

高額な家賃と需要: 寝室数ごとの平均家賃は、サンノゼが借り手にとっていかに手が届きにくいかを浮き彫りにしています。2025年7月時点で、1ベッドルームのアパートの平均家賃は約2,934ドル（全米平均より約67%高い）で、2ベッドルームは約3,506ドルですapartmentlist.comapartmentlist.com。流行の中心部の地区ではさらに高額で、例えばダウンタウンサンノゼの1ベッドルームは高級ビルで月5,000ドルを超えることもよくありますapartmentlist.com。このような家賃水準では、「収入の30%を家賃に充てる」という一般的なルールを守るには、年収が6桁台半ば以上必要です。当然ながら、地元の借り手の多くは共働きのテック系プロフェッショナルや、家をシェアする家族です。全体として、サンノゼの世帯の約44%が持ち家ではなく賃貸ですpoint2homes.com。そして多くの人が家計をやりくりして賃貸を続けています（この都市圏の生活費指数は約231で、全米でサンフランシスコに次いで2位ですapartmentlist.com）。

家賃が非常に高いにもかかわらず、賃貸物件の需要は依然として堅調です。サンノゼの賃貸空室率はわずか4～5%程度ですpoint2homes.com。これはほとんどの物件が埋まっていることを示します。（参考までに、空室率5%がバランスの取れた市場とされており、サンノゼはそのギリギリのラインにあります。）借り手は価格に対してある程度敏感で、2020～2022年には家賃の上昇が鈍化し、一部で譲歩やわずかな下落も見られました。しかし、2023～2024年にオフィスや大学の再開、労働者の流入が戻ったことで、賃貸市場は再び成長に転じました。住宅購入を諦めざるを得ない世帯が賃貸を続けるしかない状況が、需要を支えています。

新規供給と空室率: 家賃上昇を抑制している顕著な要因の一つは、米国サンベルト地域でのアパート建設ブーム（オースティンやローリーのような都市）で、これにより全米的にユニットの供給過剰が生じましたsfgate.com。ベイエリアでは住宅不足を解消するほどの建設は行われていませんが、サンノゼでは新しいアパートがいくつか追加され、一部の郊外地域で賃貸物件の在庫が約20%増加していますapartmentlist.com。この控えめな供給増加は家賃にとっての安全弁となっています。しかし、ベイエリアの集合住宅建設は2025年以降減速する見込みで、プロジェクトの完成や新規着工の減少が予想されていますsfgate.com。Zillowのアナリストは、2025年後半までに賃貸市場が再び逼迫すると予測しており、最近の新規ユニット供給の波は「消滅」し、今後は空室1戸あたりの競争が激化することを意味しますsfgate.com。サンノゼのように慢性的に住宅供給が不足している地域では、空室率がわずかに下がるだけでも家賃の上昇につながります。

借り手の見通し: 今後数年間の家賃上昇は、（景気後退がなければ）年間で1桁台前半にとどまる可能性が高いです。専門家は、ベイエリアで今後も低く安定した家賃上昇が続くと見ており、年間2～4%程度と予想されていますsfgate.com。これは借り手にとっては朗報で、過去10年の2桁台の急騰と比べれば安心ですが、家賃が大幅に下がる見込みもありません。政策変更も視野に入っています。カリフォルニア州の有権者は2024年に提案33号（Proposition 33）を目にする可能性があり、これは家賃規制の拡大を目指すイニシアチブです（過去2回は否決）sfgate.com。可決されれば、サンノゼのような都市が新しい建物にもより強力な家賃上限を導入できるようになり、家賃の上昇速度が制限される可能性があります。サンノゼではすでに古いアパートに対して地元の家賃規制（年間上昇率5～8%程度）があり、規制拡大はさらに借り手を保護する一方、批判者は新規開発を抑制する恐れがあると指摘しています。一方で、一戸建て賃貸住宅の需要が高まっており、家族がより広いスペースを求めているため、これらの住宅の家賃は5年前より約41%高くなっています（アパートを上回る成長率）zillow.mediaroom.com。全体として、賃貸市場は競争が激しい状態が続くため、借り手は予算を慎重に立て、シリコンバレーでの住宅費に収入の多くを充てる覚悟が必要です。

商業用不動産の見通し

サンノゼの商業用不動産セクターは、2025年において対照的な物語です。オフィス市場は高い空室率と在宅勤務のパラダイムシフトに苦しんでいる一方で、工業用および倉庫スペースはベイエリアの物流需要のおかげでほぼ満杯です。小売物件は比較的好調で、裕福な消費者とオフィス回帰の一部による人通りの回復に支えられています。以下はセクター別の内訳です:

オフィスマーケット：高い空室率と緩やかな回復

2025年のサンノゼ（およびシリコンバレー全体）では、オフィススペースは豊富で十分に活用されていません。オフィス空室率は2024年に20％を超えて急上昇し、パンデミック前の8.6％から増加しましたpatch.com。2024年第3四半期時点で、サンタクララ郡とサンマテオ郡（サンノゼを含む）では21.8％のオフィススペースが空室となり、コロナ前の2倍以上となっていますpatch.com。この供給過剰はリモートワークやハイブリッド勤務方針によって引き起こされており、従業員はオフィスにほとんど、あるいは全く出社していません。サンノゼ都市圏のオフィス回帰率は2024年末時点で約40.7％と、全米でも最低水準ですpatch.com。企業はそれに応じてオフィス面積を縮小し、大きな区画が空室またはサブリース市場に出されています。

しかし、2025年には安定化の初期兆候が見られます。いくつかの指標として、シリコンバレーのオフィス空室率は2025年第2四半期にわずかに低下し約17.4％（全体の利用可能率は約18.2％）kidder.com。2025年前半にはリース活動が活発化しており、注目すべき取引としては、Zscalerのようなテック企業がサンタクララで30万平方フィート超をサブリースした例がありますkidder.com。家主はスペースを埋めるために取引やインセンティブを提供しており、募集賃料は横ばい（月額1平方フィートあたり約4.07ドル、前年比0.2％減）ですkidder.com。オフィスビルの売却は大幅な割引価格で行われており、お買い得を狙う投資家を引き付けています。1平方フィートあたりの平均売却価格（360ドル）は過去5年の平均を大きく下回り、困窮した価値を反映していますkidder.com。

「フライト・トゥ・クオリティ（質への逃避）」が合言葉です。テナントは、従業員をオフィスに呼び戻すために、より高級でアメニティの充実したビルへ集約しており、古いオフィスや立地が理想的でないオフィスは苦戦しています。例えばGoogleは、大規模なレイオフとコスト削減の後、レッドウッドシティのキャンパスの大部分を賃貸に出し、今後のオフィス建設を一時停止しましたkidder.com。新規開発はほぼ停止していますが、パラドックスも存在します。2024年には約900万平方フィートの商業スペースが建設されました。これはパンデミック後で最多ですが、空室率も記録的水準に達していますpatch.com。この中には、賃貸スペースとしてはカウントされない、特殊なR&D施設や自社利用プロジェクトも含まれます。専門家はこれを「2024年のパラドックス」と呼んでいます――経済は成長しているのに、オフィススペースの需要は減少しているのですpatch.com。

今後について、大半のアナリストはオフィスマーケットが2025年まで軟調に推移すると予想しています。企業は拡張よりもサブリースを選択しており、さらに2025年には約1兆ドルの商業用不動産債務の返済期限が到来しますkidder.com――特に価値が下落しているオフィス資産でデフォルトのリスクが高まっています。明るい材料としては、サンノゼはサンフランシスコで見られた最悪のシナリオを回避しています（複数のダウンタウンのビルが差し押さえられた）。サンノゼの家主のデフォルトは今のところ少なくpatch.com、その理由の一つは、地元のオフィスがより分散している（例：多くの低層テックキャンパス）ため、密集したダウンタウンコアへの依存度が低いからです。予測では「新たな常態」が定着するまであと1～2年かかると見られていますpatch.com。ある地元コンサルタントは、目標は「少しずつ空室率を20％未満に下げること」で、より管理しやすい水準にすることだと述べていますpatch.com。もしテック業界が再加速したり、企業が出社を義務付けたりすれば、回復は早まる可能性があります。しかし現時点では、高止まりするオフィス空室率と、サンノゼのテナントにとって豊富なスペース選択肢が続くと予想されます。

工業用・倉庫：強い需要と逼迫した供給

オフィスとは対照的に、サンノゼ地域の工業用不動産は依然として非常に高い需要があります。工業用および倉庫スペースの空室率は非常に低く、2024年/2025年にはおおよそ4%から6%ですpatch.comcbre.com。2025年第2四半期時点で、シリコンバレー全体の工業用空室率は約5.8%cushmanwakefield.comであり、これは非常にタイトな市場を示しています（特に新規供給分も含まれていることを考慮すると）。物流、製造、ラボスペースの需要は、Eコマース、半導体・ハードウェア企業、現場での作業が必須なバイオテクノロジー企業によって牽引されています。

R&Dラボや特殊施設はやや高い空室率（2024年後半のR&Dラボで約11%）patch.comを示していますが、これは新しいスペースの供給が一因です。バイオテクノロジーや先端製造業などの分野では、入居率は依然として堅調であり、これらの企業は完全なリモート化ができません。Joint Venture Silicon Valleyのレポートでは、オフィスの供給過剰にもかかわらず、2024年もラボおよび工業用スペースの需要は増加し続けたと指摘されていますpatch.com。工業用不動産の賃料は安定または緩やかに上昇しており、ベイエリアの土地制約によって供給が限られています。2024年には開発業者が工業用床面積を追加し、サンノゼ周辺では約200万～300万平方フィートの最新物流スペースが建設中で、多くは特定の利用者向けにカスタマイズされています。

見通し: 工業セクターは堅調を維持する見込みです。たとえ景気がやや減速しても、空室率が非常に低いため、わずかな上昇では市場が供給過剰に傾くことはありません。Eコマース、データセンター、電気自動車産業がシリコンバレーで拡大しており、今後もスペースを吸収し続けるでしょう。実際、サンノゼの新たに承認されたダウンタウンプロジェクトの一つには、11階建てのデータセンターと住宅が併設されています（ユニークな複合用途のコンセプト）localnewsmatters.org。投資家は安定したキャッシュフローを持つ工業用不動産に強気の姿勢を維持しています。ただし、交通や環境への懸念から新しい倉庫への地域住民の反発が承認を遅らせる場合があります。しかし、（下記で述べる）CEQA改革や地域のインフラ需要により、工業開発の手続きは今後効率化される可能性が高いです。今後も工業用空室率は1桁台前半で推移し、賃料の年間成長率は1桁台半ばになると予想されます。

小売セクター：堅調なハイストリートと変化するパターン

サンノゼの小売不動産は、パンデミック後も驚くほど回復力を示しています。この地域の高い所得と抑えられていた消費意欲のおかげで、リモートワークによって一部の習慣が変化したものの、ほとんどのショッピングセンターや店舗は回復しました。シリコンバレーでは2025年初頭に小売空室率が約4.7%と6年ぶりの低水準を記録しましたassets.cushmanwakefield.com。2025年に入ると、ほとんどのサブマーケットで小売空室率が4%未満—実質的に満室—となっており、特にSantana Row/Valley Fair、Palo Alto、Cupertinoのような活気あるエリアで顕著ですmarcusmillichap.com。唯一空室率が高い小売エリア（約5%）はサウスサンノゼの一部marcusmillichap.comで、これはおそらく老朽化したセンターや大型店舗の閉鎖が影響していると考えられます。

小売不動産を「支えてきた」要因はいくつかあります。テック業界の給与と富により、地元世帯にはレストランやブティック、サービスを支える購買力があります。リモートワークが多かった時期でも、高所得の住民は地元での買い物を続け、多くの小売業者は（デリバリーやカーブサイド受け取りなど）適応しました。現在、より多くの労働者がパートタイムでオフィスに戻る中、ダウンタウンやビジネス地区の飲食店は来客数が増加しています。食料品店や生活必需サービスを核とした郊外の小売は一貫して堅調でした。さらに、サンノゼの車社会的な街づくりにより、多くの小売センターは広い敷地と駐車場を持ち、COVID期間中のソーシャルディスタンスやピックアップサービスも容易でした。

2024年末までに、小売のリース活動が活発化し始め、オフィスの稼働率のわずかな上昇とともに進行していましたmarcusmillichap.com。商業ブローカーによると、サンノゼはベイエリアで最も強い小売市場であり、「さらに強くなっている」と報告されています。marcusmillichap.com 高い世帯収入が、オフィスが空いている時期でも小売支出を支えており、現在はオフィスワーカーや人口の増加が需要にさらに拍車をかけていますmarcusmillichap.com。特筆すべきは、いくつかの新しい小売業者が拡大していることです。Costcoと大型アジア系スーパーマーケット（T&T）が2025年にサンノゼの店舗に進出しますmarcusmillichap.com。これらの新規参入により、昨年のわずかにマイナスだった純吸収がプラスに転じると予想されています。基本的に、空室となった小売スペースが新しい店舗やレストランによって迅速に埋め戻されています。

小売の賃料は比較的安定しており、主要な立地では最高値（例：年間トリプルネットで1平方フィートあたり30ドル台後半）を記録していますassets.cushmanwakefield.com。家主は楽観的でありながら現実的でもあり、Eコマースが依然として脅威であることを認識しているため、体験型や飲食系のテナントが好まれ、来店客数の増加を狙っています。この地域のオフィス回帰の傾向（たとえ部分的でも）は、ダウンタウンの小売業者にとって追い風です。逆に、リモートワークが主流のままであれば、ダウンタウンの一部小売は用途変更や逆風に直面する可能性がありますが、今のところサンノゼ中心部ではサンフランシスコのダウンタウンのような小売崩壊は広がっていません

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見通し: 小売の空室率は低水準（5%未満）を維持し、地域経済が堅調であればさらに引き締まる可能性もあります。最大のリスクは景気後退であり、失業率が上昇すれば消費支出が落ち込むでしょう。現時点では、サンノゼの小売見通しは慎重ながらも前向きです。裕福な消費者、新たな複合開発による住宅密度の増加、オフィス利用率の改善が、店舗やレストランへの持続的な需要を示しています。市のアーバンビレッジや歩行者中心の拠点戦略は、小売開発の機会を引き続き創出するでしょう。まとめると、商業用資産クラスの中で、小売はオフィスよりも好調で、2025年のサンノゼ市場では工業系とほぼ同等のパフォーマンスを示しています

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不動産投資の動向

サンノゼを狙う不動産投資家は、高コスト・高リターンの方程式に直面しています。この地域の非常に高い不動産価値により、賃貸利回り（キャップレート）は比較的低いですが、長期的な値上がりと家賃上昇の見通しは依然として強いです。2025年には、投資活動は金利や経済の不確実性によってやや抑制されていますが、明確なトレンドとチャンスが存在します:

  • 住宅投資: 一戸建てやコンドミニアムを購入して賃貸するのは、100万ドル超の参入価格のため困難ですが、購入できる人は安定した賃貸需要を見込めます。多くの家族が購入できないため、一戸建て賃貸の需要が高まっています（このセグメントの家賃上昇の速さがその証拠です zillow.mediaroom.com）。良い学校区（Almaden Valley、Cambrian Park、West San Jose）や今後の交通インフラ整備（例：North San Joseの将来のBART駅周辺）が予定されている地域は、家賃が安定または上昇する見込みがあるため、投資家にとって特に魅力的です。また、一部の投資家はカリフォルニア州のADU法を活用し、一戸建てに付属住宅（ADU）を追加してデュプレックス／トリプレックスの収入源を作っています。サンノゼの住宅賃貸のキャップレートはしばしば3%～4%台前半と低めですが、多くの投資家は価格上昇やテック主導の人口増加によるリターンを見込んでいます。
  • 「ホット」な地域: サンノゼの多様な地区はさまざまなチャンスを提供します。ダウンタウンサンノゼは長期的な投資先と見なされており、Googleの提案キャンパス（現在は一時停止中）や他の公共投資により、ダウンタウンの土地や古い建物は再開発や景気回復を待つ投資家を引きつけています。ジャパンタウンやウィローグレンのようなエリアは、独自の文化的雰囲気と魅力により価値を維持しており、歴史的な住宅をリノベーションする自宅購入者やフリッパーの両方を惹きつけています。新たな可能性という点では、地元の専門家はしばしばベリエッサ／ノースサンノゼ（BART延伸工事中）やアルムロック／イーストフットヒルズ（市内の他地域に比べて価格が低く、成長余地があることを示唆）を挙げます。ある投資分析によると、コミュニケーションズヒル、ノースサンノゼ、イーストサンノゼの一部などの新興地域は、市が開発を促進しているため成長が期待されています blockchangere.com firesidepropertymanagement.com。投資家は従来の高級ジップコードを超えて、より高い初期利回りを求めてこれらの「過小評価された」エリアにも注目し始めています。
  • 商業投資: オフィス市場の弱さを受けて、目利きの投資家たちは掘り出し物を探しています。前述の通り、オフィスビルは大幅な値引きで売却されており、一部のオーナーユーザー（自社ビルを購入する企業）やプライベートエクイティファンドが、ピーク時より30～50%安い価格でオフィス資産を取得しています。この戦略は、オフィス需要の5～10年の回復期間に賭けるものです。一方で、工業用不動産は依然として機関投資家のお気に入りであり、市場に出る物流施設には激しい競争があり、テナントの信頼性の高さから工業用のキャップレートは4%台となっています。好立地の小売センター（特に食料品店を核としたセンターや裕福な地域のもの）も活発に取引されており、COVIDを乗り越えて堅調さを証明しました。全体として、2025年のベイエリアの商業用不動産投資額はパンデミック前より減少していますが、サンノゼは現在起きている取引のかなりの割合を獲得しており、投資家がサンフランシスコの不安定な市場からサウスベイの比較的安定した見通しへと軸足を移しています。
  • リターンとリスク: サンノゼの投資家は高い資金調達コストに直面しています。住宅ローンや商業ローンの借入金利は6～7%程度で、物件の利回りを上回ることもあり、ネガティブレバレッジが生じています。このため、数年前と比べて投機的な投資家や転売業者が減少しました。残っているのは、長期保有を前提とした現金保有者（利率変動に左右されにくい）や、1031交換の買い手（他の売却益を繰り延べる投資家）が中心です。多くの投資家が考えているのは、サンノゼのテック主導経済が長期的に不動産価値を上昇させ続けるということです。実際、地元のベテラン投資家は、シリコンバレーの不動産は全米の多くの地域を上回る値上がりを見せてきたと指摘し、今後もそれが続くと見ていますsanjosespotlight.com。テック業界の不況や政策変更（より厳しい家賃規制や投資家への新税など）がリターンを下げるリスクは常にあります。しかし2025年時点では、サンノゼ不動産への投資は依然として堅実な選択肢と見なされており、世界で最も強靭な地域経済の一つに賭けることになります。

まとめると、投資トレンドは「質と機会」への逃避を示しています。資金は、現在の収益性と将来の成長性のバランスが最も良いエリアや物件タイプ（新しい郊外型賃貸開発や再活用されたオフィス／R&Dキャンパスなど）に流れています。投資家にとって「ホット」な地域は、多くの場合、市の開発努力が集中している場所や、シリコンバレー内で他地域と比べて手頃な価格で成長余地があると見なされる場所と一致します。リターンはサンベルトの安価な市場ほど高くはありませんが、サンノゼには多くの都市にないもの――安定性と実証された長期成長――があり、カリフォルニアの不動産資本の主要な投資先となっています。

開発・建設パイプライン

2025年のサンノゼの不動産開発は岐路に立っています。市は新たな住宅や複合用途コミュニティの野心的な計画を持っていますが、経済的な課題により、この1年で建設のペースが鈍化しました。それでも、いくつかの重要なプロジェクトは前進しており、政策の転換によって今後のより迅速な開発の実現が目指されています。

住宅開発: サンノゼは、カリフォルニア州のすべての都市と同様に、住宅の増加を求められています（2030年までに数万戸の州の義務があります）。承認されたプロジェクトは記録上存在しますが、着工が遅れています。実際、サンノゼでは2024年に集合住宅の新規着工がゼロでした ― その年は新しいアパートやコンドミニアムの建設が一つも始まりませんでしたlocalnewsmatters.org。この驚くべき統計は、建設コストの上昇、労働力不足、高金利により多くのプロジェクトが実現不可能になったことを反映しています。市の都市計画部門が多くのユニットを承認していても、資金調達を待って「棚上げ」されることが多いのですlocalnewsmatters.org。

これに対抗するため、市のリーダーたちは2023年末にイノベーティブ・プロジェクト・パスウェイ・プログラムを開始しましたlocalnewsmatters.org。このプログラムは、「特別な利益」をもたらすプロジェクトに対して開発業者にインセンティブを与えます ― 例えば、十分な手頃な価格の住宅や他の公共利益を含むプロジェクトなどです ― 具体的には、特定のゾーニング基準を上書きし、建設税を削減し、一部の手数料を免除しますlocalnewsmatters.org。目標は、ダウンタウンや他の優先エリアでプロジェクトを迅速に進めることです。2025年4月、このプログラムの下で最初の2つのプロジェクトが承認されました。カナダのデベロッパーWestbankが、ダウンタウン・サンノゼの2つの高層タワーで合計1,492戸の住宅と、敷地内のツインデータセンターの建設許可を得ましたlocalnewsmatters.orglocalnewsmatters.org。市はこれらのプロジェクトを実現可能にするため、一部の手頃な価格の住宅に関する手数料を免除し、高さ制限を緩和しました。マット・マハン市長は、サンノゼは「今なら実現可能かもしれないイノベーションの妨げになる時代遅れのゾーニングを許してはならない」と述べlocalnewsmatters.org、開発を促進するために柔軟に対応する市の姿勢を強調しました。

ダウンタウン以外にも、多数の他の住宅プロジェクトが進行中です。ノースサンノゼでは、元農地で大規模な複合用途プロジェクトの建設が進められており、数百戸のアパートと小売スペースがこの地域にもたらされますsanjosespotlight.com。SummerHill Homesのようなデベロッパーは、以前は商業用だった地域（例：210 Baypointeの200戸以上のプロジェクト）で新しい多世帯住宅を建設していますsfyimby.com。さらに、モジュラー住宅や創造的な建設手法の推進もあります。The Alamedaに提案されているモジュラー式アパートは、小さな敷地に174戸を追加し、インフィル密度への革新的なアプローチを示していますsfyimby.com。

ダウンタウン・ウエストとビッグテック・キャンパス: 問題の核心は、Googleのダウンタウン・ウエスト・プロジェクト（ディリドン駅近く）です。これは80エーカー、100億ドル超の新しい都市型複合用途地区（最大4,000戸の住宅、オフィス、小売、 公園）計画です。サンノゼ市は2021年にこのプロジェクトを大々的に承認しましたrealestate.withgoogle.com techxplore.com。しかし2025年時点で、ダウンタウン・ウエストは宙に浮いた状態です。2023年初頭にGoogleは現地作業を停止し、2025年にはGoogleが開発パートナーシップを解消し、不動産計画を再評価しているとの報道もありますtechxplore.com techxplore.com。リモートワークやコスト削減によるオフィス拡張の全体的な後退は、Googleが約束した住宅供給を脅かしています。シリコンバレー全体でGoogleは1万5,000戸分の土地（サンノゼ、マウンテンビュー、サニーベール）を約束しましたが、6年経っても1戸も建設されていませんtechxplore.com。Googleは、例えば1,900戸の住宅が予定されていたマウンテンビューの大規模用地など、土地の一部売却も示唆していますtechxplore.com。もしGoogleが撤退すれば、ダウンタウン・ウエストの構想は大幅に遅れるか、縮小される可能性があります。市当局はプロジェクト再開に期待を寄せていますが、新たなパートナーや段階的なアプローチが必要かもしれません。この巨大プロジェクトをめぐる不確実性は、サンノゼの開発パイプラインにとって不確定要素です――大量の住宅や商業スペースをもたらす可能性もあれば、何年も休眠計画のままになる可能性もあります。

パイプラインの課題: サンノゼの経験はより広い傾向を反映しています。多くの承認済み高密度プロジェクトが、コストの課題から「バリューエンジニアリング」され、低密度計画に置き換えられているのです。2025年の状況下では、ラグジュアリー高層ビルは「採算が合わない」が、タウンホームや小規模プロジェクトなら可能かもしれません。実際、サンノゼ全域で開発業者がアパート・コンドミニアムからタウンホームに切り替えたことで、市のパイプラインから推定4,177戸の住宅が消失しました――これらの住宅は承認されていましたが、当初の計画通りには建設されませんtechxplore.com。これは住宅目標にとって大きな後退です。政策介入やコスト削減によって大型プロジェクトを動かす必要性が強調されています。

良い面として、カリフォルニア州の規制環境は開発を支持する方向に変化しています。2025年6月、州はCEQA改革（上院法案131号および下院法案130号）を制定し、環境審査を効率化しましたsanjosespotlight.com。インフィル型プロジェクト（20エーカー未満、高さ85フィート未満、ゾーニング内）は、特定のCEQA要件を回避できるようになりましたsanjosespotlight.com。これにより、サンノゼの中規模住宅プロジェクトの多くは、訴訟や煩雑な環境報告書による何年もの遅延を回避できるようになります。サンノゼ市長はこれらの改革を称賛し、CEQAがしばしば住宅開発を遅らせるために「武器化」されていたこと、そして今ではプロジェクトが場合によっては半分の期間で承認される可能性があると述べましたsanjosespotlight.com。さらに、既存の法律であるSB 35（適格な手頃な価格の住宅を迅速化するもの）やAB 2011（商業用地での住宅をバイライトで認めるもの）も、ベイエリアで活用され始めています。

今後の展望: これらの改革や地域の取り組みにより、開発パイプラインが今後数年で加速することが期待されています。サンノゼは数十の機会用地を特定しており、州の住宅目標（2023～2031年で6万戸超）達成に積極的な姿勢を示しています。今後は、（オフィスが使われないままであれば）オフィスから住宅への転換や官民連携など、より創造的なプロジェクトが見られるかもしれません。インフラプロジェクトとしては、BARTシリコンバレー延伸（2030年頃までにBART列車がサンノゼ中心部に乗り入れ）やCaltrainの電化などが、これらの回廊沿いの交通指向型開発を促進するでしょう。まとめると、2025年は転換の年です。2024年の停滞を経て建設は回復に向かいますが、高コストを乗り越える必要があります。新法による規制緩和と市のインセンティブにより、サンノゼは多くの計画中プロジェクトを早期着工へとつなげたいと考えています。

市場に影響を与える政策・規制の変更

2024～2025年の政策および規制の動向は、住宅不足への対応や住民保護、経済変化への対応を目指し、サンノゼの不動産市場に影響を与えています。主な変更点は以下の通りです:

  • CEQAの迅速化（2025年）：カリフォルニア環境品質法（CEQA）は、長らく開発の遅延要因として挙げられてきました。2025年半ば、カリフォルニア州はSB 131およびAB 130を通じてCEQAの改革を実施し、多くのプロジェクトに対する環境審査要件を大幅に削減しましたsanjosespotlight.com。特に、空き地の都市型住宅開発（最大20エーカー、高さ85フィート未満）は、既存のゾーニングに適合していれば、完全な環境影響報告書が不要となりましたsanjosespotlight.com。これはサンノゼのような都市にとって大きな成果です。つまり、訴訟が減り、承認が早くなるため、中層アパートやその他の都市開発が進みやすくなります。市の担当者によると、CEQA訴訟によって一部のプロジェクトは最大2年間遅延していたsanjosespotlight.comため、この改革により承認期間が半分になる可能性がありますsanjosespotlight.com。サンノゼ市長のマット・マハン氏は、CEQAが必要な住宅供給を妨げるために悪用されてきたと主張し、この改革を強く支持しましたsanjosespotlight.com。改革により、市は州の変更と地元のインセンティブ（Innovative Pathwayによる手数料免除など）を組み合わせて住宅供給を加速させていますsanjosespotlight.com。環境団体は市民参加の機会減少を懸念していますが、一般的には、サンノゼでプロジェクトの着工が加速すると期待されています。
  • 州の住宅義務とゾーニング: カリフォルニア州は、いくつかの法律を制定して制限的な地域ゾーニングを上書きしています。SB 9（2022年施行）は、住宅所有者が一戸建て用地を分割したり、デュプレックスユニットをバイライトで追加したりすることを認めています。サンノゼでは、SB 9の利用は今のところ遅れています（ADU/デュプレックス建設費用が高いため）が、時間とともに住宅街の密度を緩やかに高める可能性があります。SB 10（2022年）は、都市がCEQAなしで交通機関近接地に最大10戸までの条例を採用できるようにしています—サンノゼはまだこれを十分に活用していませんが、将来的には交通回廊で活用できるかもしれません。さらに、AB 2011（2022年）は商業用地（例：ストリップモール）での住宅建設を迅速化します。サンノゼのいくつかのプロジェクトがこれを検討しており、未活用の小売用地を迅速な承認でアパート複合施設に転換できる可能性があります。サンノゼ独自の総合計画は、「アーバンビレッジ」と呼ばれる事前計画された高密度エリアによる成長を促進しており、2025年には住宅要素を更新して、2031年までに約62,000戸の新築住宅をどのように受け入れるかを州に示す予定です。これには、一部の工業地や低密度地域を住宅用に再ゾーニングしたり、交通機関近くでの複合用途を奨励したりすることが含まれる可能性があります。
  • 家賃統制とテナント保護: サンノゼには、家賃安定化条例があり、1979年以前に建てられたアパートを対象に、年間家賃上昇率（最大約5%、インフレ連動）を上限とし、立ち退き保護も提供しています。これは引き続き有効ですが、テナント擁護者は新しい建物が対象外であるため不十分だと主張しています。州レベルでは、活動家がProp 33（2024年）の推進を行っており、家賃統制の拡大（実質的にコスタ・ホーキンス法の制限撤廃）を目指しています。sfgate.com。有権者がこれを承認すれば、サンノゼは新しいユニットや一戸建て賃貸にも家賃統制を拡大でき、家主や投資家に大きな影響を与えるでしょう。別途、AB 1482（州の家賃上限法）は、カリフォルニア州のほとんどの賃貸物件の家賃上昇を年間約10%に制限していますが、サンノゼの地元上限は古いユニットに対してより厳しくなっています。パンデミック時には、州と地方自治体の両方が立ち退き猶予措置や家賃救済プログラムを実施しましたが、その多くは終了しています。2025年には、突発的な困難に直面したテナントのための恒久的な緊急家賃支援基金の設立について市内で議論されています。手頃な価格の住宅要件も開発に影響を与えており、サンノゼは引き続き市場価格のプロジェクトに対し、一定割合の低価格ユニットの組み込みや代替金の支払いを求めています。これらのインクルージョナリー住宅政策を、開発のインセンティブと手頃な価格のユニット供給のバランスを取る形で更新する議論もあります。
  • 税金と手数料: 2024年後半、サンノゼの有権者は不動産経済に影響を与える施策を承認（または検討）しました。一例として、新しいオフィス開発に対する商業リンケージフィーがあり、これは手頃な価格の住宅の資金となります。サンノゼにはこのような手数料があり、オフィスプロジェクトは停滞していますが、再活性化すれば住宅のための手数料が入ります。また、ダウンタウンの長期的な小売空き店舗を抑制するために（サンフランシスコの例に倣い）空室税の導入も議論されましたが、まだ実施されていません。一方で、市は一部の手数料を削減しています。前述のInnovative Pathway Programでは、該当するダウンタウンの住宅プロジェクトに対して特定の建設税や公園使用料を免除していますlocalnewsmatters.org。このコスト削減は、高コスト環境下で開発を財政的に実現可能にするための意図的な政策です。
  • 経済・金融政策: 間接的には、連邦準備制度理事会（FRB）の決定や、連邦インフラ支出や税制改正などの広範な経済政策の変化もサンノゼの市場に影響します。例えば、2022～23年のFRBによる金利引き上げは、住宅ローン金利や建設ローンコストに大きな影響を与え、市場を冷やしました。2025年に入ると不確実性が高まっています。FRBは金利を引き下げると予想されていましたが、2024年後半の政治情勢（新大統領政権の誕生や、インフレ再燃の可能性がある関税の議論など）により、急速な利下げには疑問が投げかけられていますsfgate.com。住宅経済学者の多くは、住宅ローン金利が2025年末までに徐々に6％前後またはそれ以下に緩和すると広く予想していますsanjosespotlight.comが、政策の失敗があれば状況は変わる可能性があります。サンノゼの市場は極端な価格のため、これらのマクロ要因に非常に敏感です。わずかな金利低下でも大きな購買力（＝需要）を引き出すことができます。地元では、政府の景気刺激策やテック業界への税制優遇も、雇用成長を促すことで間接的に不動産市場を後押しすることがあります。

まとめると、2025年の政策環境は、（承認手続きの迅速化やインセンティブによる）住宅開発推進と、（家賃規制拡大の可能性を含む）テナント保護の継続の方向に進んでいます。サンノゼは、投資を遠ざけることなく住宅不足を解決するために、これらのバランスを取ろうとしています。これらの政策の効果は今後数年で明らかになるでしょう。もし成功すれば、サンノゼは必要とされる住宅供給の増加と住宅費の緩やかな緩和が見込めますが、そうでなければ高価格と供給不足という現状が続く可能性があります。

市場に影響を与える経済要因

サンノゼの不動産は孤立して存在しているわけではなく、経済的要因、例えばテック業界の状況、金利、移住パターンなどの影響を大きく受けています。2025年時点で、特に注目すべき経済要因がいくつかあります。

テック業界の健康状態: サンノゼはシリコンバレーの中心に位置しているため、テック企業の景気が住宅や商業用不動産の需要に大きく影響します。過去数年はテック業界の減速とレイオフ（特に2022年末から2023年にかけて、MetaやGoogleなどの企業が人員削減を実施）がありました。これにより、2023年には一時的に住宅市場が冷え込み、一部のテックワーカーが地域を離れたり、より慎重になったりしました。2025年時点では、テック業界はまちまちな兆候を示しており、サンノゼ-サニーベール-サンタクララ都市圏の雇用データによると、情報産業の雇用は前年比約0.8%減少kidder.com（2025年初頭）となっています。つまり、テック雇用は急速に拡大していませんが、減少は安定しています。専門職/ビジネスサービス部門（多くのテック関連職を含む）も前年比約1.8%減少kidder.com。これらの減少にもかかわらず、サンタクララ郡の失業率は依然として非常に低く（約3.9%）kidder.com、労働市場全体は依然として逼迫しています。多くのレイオフされたテックワーカーは新たな職を見つけたり、起業したりしており、非テック産業（医療、先端製造業など）も成長しています。

不動産に関しては、安定しているが成長が鈍化しているテック業界は、新規購入者や賃貸者の大規模な流入もなければ、大量流出もないことを意味します。サンノゼではパンデミック中に一部の労働者がリモートワークでより安価な地域に移動したため、純流出が見られましたが、その傾向は2023年までに緩和されました。実際、一部の雇用主が週に数日でも出社を求めるようになったことで、離れた人々の一部が戻ってきたり、少なくともベイエリアに拠点を維持したりしています。ベンチャーキャピタルとスタートアップの設立は2022年の低迷期と比べて2025年初頭に回復しており、今後の雇用増加の兆しとなる可能性があります。さらに、AIブーム（人工知能に注力する企業）がシリコンバレーを中心に起こっており、次のオフィスや住宅需要の波を牽引する可能性があります。NvidiaやGoogle（AI関連事業）、多数のAIスタートアップが採用を続ければ、地域の住宅需要に新たな刺激を与えるでしょう。全体として、テックが根本的な原動力です。テックがくしゃみをすれば住宅市場が風邪をひき、テックが好調なら住宅市場も活況を呈します。現在は中間地点にあり、慎重ながらも楽観的にテック不況の最悪期は過ぎたと見ていますが、次の明確なブームを待っている状況です。

金利と資金調達: 2025年の不動産市場を2021年の熱狂と比べて最も大きく冷やしている要因は、おそらく高金利環境です。2021年には3%だった住宅ローン金利が、2022年には7%を超え、2025年半ば時点では30年固定ローンで6.5～7%の範囲にありますsfgate.com。これは大きな影響を及ぼします。月々の住宅ローン返済額が数百ドルから数千ドル増加し、購入者が購入できる物件の価格が下がります。経験則として、住宅ローン金利が1%上昇すると、購入者の購買力は約10%減少します。そのため、2025年の購入希望者は、数年前よりもはるかに低い価格の住宅しか購入できないことに気づきます。また、高金利は売り手にとって「ロックイン」効果も生み出します。カリフォルニア州では、住宅所有者の約84%が6%未満の住宅ローンを抱えておりsanjosespotlight.com、引っ越して新たに7%のローンを組むのは経済的損失に感じられます。これが多くの住宅を市場に出させず、在庫不足の一因となっています。

今後について、エコノミストたちは今後12～24か月で金利が徐々に下がると広く予想しています。全米リアルター協会は、金利が2025年には約6%で推移し、年末までにそれを下回る可能性もあると予測していますsanjosespotlight.com。C.A.R.のチーフエコノミスト、ジョーダン・レヴィン氏は強気で、金利が2025年末までに5.9%に達する可能性があるsanjosespotlight.comと示唆しています。インフレが引き続き緩和し、連邦準備制度理事会がフェデラルファンド金利の引き下げを開始すれば、住宅ローン金利もそれに追随します。金利が下がるたびに、より多くの買い手が市場に参入する（そして一部の所有者が住み替えや引っ越しを促され、在庫が増加する）可能性が高いです。例えば、2024年後半に金利が一時的に6%台前半まで下がった際、エージェントは買い手の活動が即座に急増したと報告していますsfgate.com。2025年に金利が下がるたびに、こうした「ミニスプリント」の売買が見込まれますsfgate.com。借り換えブームも、金利が5.5%を下回れば予想されており、それによって住宅所有者の可処分所得が増えたり（あるいは投資家が借り換えをして不動産に再投資する可能性も）します。逆に、インフレが再燃し金利が高止まり、あるいは上昇すれば、住宅市場は停滞または軟化する可能性があり、手の届きやすさが悪化します。5～6%の住宅ローン金利は歴史的には普通（米国の50年平均は約8%sanjosespotlight.com）ですが、超低金利が10年続いた後の現在の参加者には高く感じられます。

地域経済と雇用: テック以外にも、サンノゼの経済は多様な雇用主の恩恵を受けています―大学（サンノゼ州立大学）、医療（病院の拡張）、防衛テクノロジー（ロッキードなど）、そして強力な中小企業基盤です。非テック分野での雇用成長が、この地域の雇用を強く保つ要因となっています。サンノゼの世帯収入の中央値は約117,000ドルで、全米でもトップクラス、しかも毎年緩やかに増加しています。しかし皮肉なことに、それでもここで家を快適に買うには全く足りません（手の届きやすさの統計で示されている通り）。株式報酬やスタートアップのエクイティによって生み出される富は、住宅市場に流動性を注入する大きな要因です―例えば、企業がIPOや買収された際、新たに富を得た従業員が住宅を購入したりアップグレードしたりします。IPO市場は2022～24年は低調でしたが、再開の兆しがあります。いくつかの注目IPO（StripeやInstacartなど、2025年までにまだであれば）が新たな億万長者を生み出し、高級住宅の購入につながる可能性もあります。さらに、国際的な移民（特にテック人材）の再開も進んでおり、特にサンノゼのインド系・中国系テックプロフェッショナルが多いコミュニティで、賃貸・住宅購入の需要を支えています。

一方で、生活費や生活の質といった要因も引き続き移住に影響を与えています。ベイエリアでは、より安価な州へ移動する人々による純国内流出が見られましたが、その多くは外国からの移民や出生によって相殺されました。サンノゼの人口はパンデミック中にわずかに減少しましたが、現在はほぼ安定しています。もし「ズームタウン」リモートワークのトレンドが続けば、一部の労働者はシリコンバレーの仕事を維持しつつ、景観の良い場所や手頃な地域（タホ湖、オースティンなど）に住むことを選ぶかもしれません。これは地元の住宅需要を抑える可能性があります。しかし、多くの企業は生産性や新入社員の研修が対面の方がうまくいくと考えており、部分的な出社回帰は構造的なものとなるかもしれません。

コストと建設: もう一つの経済的要因は建設コスト（資材と労働力）です。ベイエリアの建設コストは世界でも最も高い水準にあります。2024～25年には、木材や鉄鋼などの資材価格のインフレは以前の急騰後に落ち着きましたが、労働コストは労働者不足のため依然として高止まりしています。熟練した建設労働者が不足しており、賃金が上昇し、工期も延びています。これは新しい住宅がどれだけ、どの価格で建てられるかに直接影響します。前述の通り、開発業者が低コストプロジェクトへと方向転換するのも一つの対応策ですtechxplore.com。資本コスト（開発ローンの金利）の上昇も要因であり、利益がわずかだった多くのプロジェクトが、金利が2倍になることで採算割れとなりました。もしFRBが利下げし、資金調達が安くなれば、棚上げされていたプロジェクトが復活する可能性もあります。

マクロトレンド: 大局的に見ると、サンノゼの不動産は幾つかのマクロ的な事実―シリコンバレーで暮らすことの魅力（キャリアの機会）、開発し尽くされた地域での土地の希少性、カリフォルニアの規制の複雑さ―によって支えられています。これらは長期的に全米平均よりも速い価格上昇傾向を生み出します。経済ショックは短期的な調整を引き起こすことがあります（2020年初頭や2008年のように）が、歴史的にこの地域は力強く回復してきました。例えばパンデミック初期には都市からの大量流出が予測されましたが、実際には一部の住民が郊外や州外へ移動したものの、2025年までに多くの都市市場が回復し、サンノゼの住宅価格はパンデミック前のピークを上回りました。市場の動向は今後もテック経済の好不況サイクルに沿って推移し、住宅供給の制約によって多少緩和されるでしょう。

結論として、2025年のサンノゼ不動産の経済的背景は慎重な楽観ムードです。テック産業の業績と金利の動向が注目すべき2大要素です。テック業界が好調で金利が下がれば、市場は再び活況を呈し（取引増加と価格上昇圧力）、逆に景気後退や金利急騰があれば逆風となります。現時点では、地元経済は緩やかに成長し、失業率は低く、所得は高い―これらは住宅需要を支える要素であり、手頃さの課題があっても需要を下支えします。この高い需要・富と高コストの間のダイナミックな緊張関係がサンノゼ市場の特徴であり、今後も続くでしょう。

比較的考察: サンノゼと近隣市場の比較

サンノゼの不動産動向は、サンフランシスコ、オークランド、シリコンバレー郊外など近隣のベイエリア都市と共通点もあれば異なる点もあります。購入者、賃貸者、投資家はこれらの市場をよく比較します。サンノゼの現状は以下の通りです:

  • サンノゼ vs. サンフランシスコ: 両都市ともベイエリアの主要な雇用拠点で住宅価格は非常に高いですが、サンフランシスコは最近市場がやや軟化しています。 Zillowは2025年のSF住宅価格がわずかに下落する（約–1.8%）と予測している一方、サンノゼはほぼ横ばいからわずかな上昇（–0.2%～+0%の範囲）です sfgate.com。特にサンフランシスコのコンドミニアム市場は、パンデミック中に供給過剰と需要減少で苦戦しましたが、サンノゼ（戸建て住宅が多い）は価値をよりよく維持しました。手頃さはどちらも同様に厳しく、SFの中央値価格（約$1.3–1.4M）はサンノゼとほぼ同じで、高収入が必要です。しかし、SFはリモートワークの影響をより強く受けました。ダウンタウンのオフィス空室率はサンノゼよりはるかに高く、一部地域ではコンドミニアムやアパートが空き、人口も減少しました。サンノゼは郊外型の街並みのため、都市からの大規模な流出はそれほどありませんでした。賃貸動向も異なり、SFの家賃は2024年に下落または横ばいだった一方、サンノゼの家賃は約2～3%上昇しました sfgate.com。これは需要がSFからシリコンバレーにやや移っていることを示唆します。文化的には、SFは都市生活やアメニティで一部の人に依然人気ですが、犯罪や治安の懸念からサンノゼなどを検討する住民もいます。高級住宅市場は両都市とも好調で、SFの高級住宅（例：パシフィックハイツの豪邸）やサンノゼの高級エリア（シルバークリークの邸宅など）は、全体的な状況にもかかわらず裕福な買い手に売れています sfgate.com。まとめると、2025年のサンノゼ市場はより安定的で、サンフランシスコはより変動が大きく回復途上です。多くの人は、サンノゼには上昇余地がある（特にダウンタウンが活性化すれば）と見ており、SFは信頼と入居率の回復に努めています。
  • サンノゼ vs. オークランド／イーストベイ: イーストベイはサンタクララ郡よりも手頃な選択肢を提供しています。オークランドの中央値の住宅価格（2025年中頃）は約$759,000 － サンノゼのほぼ半分 － であり、オークランドでは前年比で価格が約13%下落しましたredfin.com。実際、オークランドの住宅市場は2024年に大きく冷え込みました。在庫が増え、市場に出ている期間も長くなっています（サンノゼの20日に対し29日）redfin.comredfin.com。これは部分的に、都市部のオークランドからの転出が多く、需要に対して供給が多いことを反映しています。とはいえ、オークランドの絶対的な価格は低いため、サウスベイを買えない一部の購入者を引き付けています。シリコンバレーの職場に近いフリーモントのようなイーストベイの地域は価格が高め（中央値で約$1.2Mが多い）ですが、同等の住宅であればサンノゼよりも一般的に安いです。通勤の要素も影響します：ガソリン価格が高い時や渋滞がひどい時、イーストベイに引っ越した人の中には再びサンノゼ近くに戻ろうと考え直し、サウスベイの需要が高まることもあります。また、犯罪や学校の質の違いも選択に影響します：サンノゼの郊外はオークランドよりも学校や治安が良いと見なされており、安価な住宅があってもシリコンバレーの家族が大量にイーストベイへ移住しない要因となっています。賃貸面では、オークランドの家賃は2024年に実際に約6%下落しました（例：1ベッドの家賃は約$1,800で、サンノゼよりかなり安い）reddit.com。これはオークランドの需要がより弱いこと、そしてリモートワーク可能な労働者がSFを離れても予想されたほどオークランドに流れ込まず、地域自体を離れた人も多いことを示しています。対照的に、サンノゼの人口と住宅需要は自らの雇用基盤（主に移転しないテック系の仕事）により強く結びついています。最終的に、サンノゼはより高価ですが安定しており、オークランドは安いものの大きな調整がありました。投資家にとっては、イーストベイの物件はより良い賃貸利回りを提供するかもしれませんが、サンノゼは高給の仕事が集中しているため長期的な値上がりの安心感があります。
  • シリコンバレー郊外（パロアルト、クパチーノなど）： サンノゼの北および西に位置する郊外都市（サンタクララ、サニーベール、マウンテンビュー、クパチーノ、パロアルト）は、同じサンタクララ郡市場に属していますが、それぞれ独自の特徴があります。一般的に、これらの地域はサンノゼよりもさらに高額で、トップレベルの学校や本社への近さ（例：クパチーノのApple、パロアルトのスタンフォード大学）のおかげです。例えば、パロアルトの住宅の中央値価格は300万ドルを大きく超えており、サンノゼの2倍以上です。これらの郊外では、常に非常に限られた在庫数しかありません。優れた公立学校やコミュニティの名声のため、人々は家を手放さない傾向があるからです。2025年も、これらの市場は超競争的なままです。マウンテンビューやクパチーノのスターターホームには、しばしば数十件のオファーが集まります。サンノゼは、その規模と多様性によってこれらの地域と競争しています。サンノゼには、例えばイーストサンノゼのようにサニーベールの価格を下回る手頃なエリアもあります。しかし、学校を重視する人にとっては、クパチーノやパロアルトの学区は大きな魅力となり、広域市場の動向に関係なく需要が高止まりします。比較の一例として、サンノゼの価格上昇率が前年比約5%に減速した一方でredfin.com、一部のシリコンバレーの高級住宅地では供給不足のためさらに高い上昇が見られました（例えばロスアルトスは2025年初頭に前年比約10%上昇したと報告されています）。このように、ミクロ市場は全体を上回ることがあります。一方で、サンフランシスコの遠郊外（例：トレーシー、ギルロイ）はパンデミック中にリモートワーカーの流入で大幅な価格上昇がありましたが、通勤の現実が戻るにつれて一部が解消されつつあり、これらの周縁エリアは停滞またはやや下落する可能性があります。サンノゼはその中間に位置します。小さな郊外よりも都市的で人口も多いですが、エリートタウンよりは（相対的に）手頃です。また、サンノゼは（特にダウンタウンの高層化やインフィル開発によって）成長余地があり、パロアルトのような郊外はすでに開発し尽くされており成長を厳しく制限しています。つまり、サンノゼは供給を増やして将来的に価格を他の供給固定型の町よりも抑制できる可能性があります。

全体として、ベイエリアはミクロ市場のパッチワークです。2025年のサンノゼは、多くの点でサンフランシスコよりも良いパフォーマンスを示しており（価格下落が少なく、需要が安定）、イーストベイよりも価格の耐性が高いです。超富裕層の住宅地よりはまだ安いですが、在庫不足という課題は共通しています。購入者や投資家にとって、サンノゼは都市的と郊外的な生活が混在し高価格帯ですが、「より安さ」を求めるならイーストベイ、「トップレベルの学校やステータス」を求めるならパロアルトやロスガトスまで手を伸ばすかもしれません。多くの人がこうしたトレードオフを考えており、例えば家族がSFのアパートを離れてサンノゼで家を買ったり、テックワーカーがサンノゼを飛ばして同じ価格でイーストベイのウォールナットクリークでより大きな家を買ったりしています。こうした流れは今後も続きますが、サンノゼのシリコンバレー中心部という立地は持続的な強みとなります。近隣に巨大な雇用基盤があるため、住みたいという需要はほぼ常に存在するでしょう。

今後数年の予測と見通し

2025年以降を見据えると、専門家はサンノゼの不動産市場は極端な変動ではなく、緩やかな成長と徐々な変化を経験すると予想しています。今後数年の予測と意見をまとめると以下の通りです。

  • 住宅価格の見通し: 主要な予測機関のほぼすべてが、サンノゼの価格上昇が継続すると見ていますが、2010年代の熱狂よりも遅く、より「通常」のペースになると予想しています。カリフォルニア不動産協会は、カリフォルニア州の住宅中央値価格が2025年に約4～5％上昇sanjosespotlight.com、2026年も同様に1桁台の上昇を見込んでいます。サンノゼに特化すると、地元の不動産業者はシリコンバレーの住宅価値が依然として「全米の多くを上回る」上昇sanjosespotlight.comを示すと予想しています。ある不動産投資サイトは、サンノゼの価格が2025年に+3%、2026年に+4%noradarealestate.comと予測しており、これはほぼインフレ率と同等です。信頼できる情報源で、外部からの大きな衝撃がない限り、明確な暴落や大幅な下落を予測しているものはありません。その理由の一つは、たとえ需要が弱まっても、供給の制限が価格の下支えとなるためです。ただし、住宅ローン金利が高止まりしたり景気後退が起きたりすれば、価格が長期間横ばいになる可能性もあります。例えばZillowのモデルでは、2024年にごくわずかな下落、その後2025年はベイエリアで横ばいになると予測していますsfgate.com。しかし2026～2027年には、金利が下がれば、多くの人が価格が再び数％ずつ上昇し、市場がパンデミック後の状況に完全に適応すると予想しています。
  • 販売と在庫: 全米リアルター協会のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、選挙後の年には住宅販売が活発化することが多いと指摘していますsanjosespotlight.com。実際、彼は2025年に米国の住宅販売件数が9%増加すると予測していますsanjosespotlight.com。これは住宅ローン金利が緩和され、より多くの物件が市場に出るためです。地元でも同様の動きが見られるかもしれません。すでにサンタクララ郡では2024年末に買い手の活動が活発化しましたsanjosespotlight.com。2025～2026年には、より多くの住宅所有者が、低金利の既存ローンから新しい住宅への買い替え（特に自己資本がコストを相殺できる場合）に前向きになる可能性があります。それでも在庫は比較的タイトな状態が続くと予想されています。買い手市場になるほど新規物件が大量に出るとは誰も予想していません。前向きな兆候としては、4%未満の金利の住宅ローンの割合が徐々に減少していくことが挙げられます（借り換えや引っ越しなどで）。Realtor.comのデータによると、6%未満の住宅ローンの割合は1年で89%から84%に減少しましたsanjosespotlight.com。これは一定の入れ替わりが起きていることを意味します。2026～2027年には、金利が5%台で安定し、住宅の入れ替わりがより通常の水準に戻るかもしれません。新築住宅の建設も在庫増加に寄与しますが、その規模は控えめでしょう。カリフォルニア州の住宅建設推進策により、2026年以降にはサンノゼのノースファーストストリート地区やダウンタウンなどで数千戸の建設が完了し始める可能性があります（資金調達が安定すれば）。全体として、今後数年で在庫はやや改善する見込みですが、依然としてバランスの取れた市場には及ばない水準となるでしょう。
  • 家賃と賃貸市場: Apartment Listの上級エコノミスト、Chris Salviatiのような専門家は、「低い一桁台の家賃上昇」が今後もしばらくベイエリアで続くと予測していますsfgate.com。2025年も、2024年と同様に2～4％程度の家賃上昇が見込まれます。全米で新築アパートの供給が2025年末までに落ち着くと、賃貸物件の競争が2026年に激化する可能性があります。ZillowのOrphe Divounguyは、建設ブームが終息した2025年後半には賃貸市場が引き締まると予測しており、家主が価格決定力を強める可能性もありますsfgate.com。サンノゼでは、人口増加や住宅購入の手が届かない状況が続けば、家賃上昇がやや加速するかもしれません。ただし、家賃規制の拡大や新規供給があれば、それが抑制要因となります。多くの専門家は、「賃貸国家」傾向が続くと見ています。初めての購入者が価格面で排除され続ければ、賃貸需要は高止まりします。2030年までには、サンノゼの家賃は現在よりさらに高くなっている可能性が高いですが（景気後退がなければ）、その上昇は年々緩やかになるかもしれません。
  • 商業用不動産: オフィス市場の予測は慎重です。多くの商業ブローカーは、オフィス空室率が目に見えて下がるのは2025～2026年になると考えています。企業は依然としてスペースの必要性を見極めており、ハイブリッドワークモデルが定着するとの見方が大勢です。そのため、オフィス需要全体は2019年より構造的に低くなります。一部の予測では、ベイエリアのオフィス空室率は2024～25年にピークを迎え、その後ゆっくり回復するとされています。JLLなどの企業は、2026年までにオフィス空室率が数ポイント改善すると見ていますが、パンデミック前の水準に戻るには何年もかかる（あるいは戻らない）と予想しています。一方で、工業系の見通しは強いです。Cushman & Wakefieldのマーケットビートによれば、工業系空室率は6％未満を維持し、2025年には供給が吸収されることで家賃が上昇する見込みですcushmanwakefield.com。小売は比較的安定が続くと予想されており、一部の新規小売開発が複合用途プロジェクトで登場しますが、小売空室率は2025年まで4～5％程度で推移しそうです。不況が起きれば小売は軟化する可能性がありますが、そうでなければ安定しています。
  • 経済的な不確定要素: 金利が最大の不確定要素です。インフレが予想以上に早く下がれば、FRBが積極的に利下げし、2026年までに住宅ローン金利が5％前半、場合によっては4％後半まで下がる可能性があります。その場合、購入活動と価格上昇の急増が起こり、再び売り手市場の熱狂が戻るかもしれません。楽観的なシナリオでは、2025年後半に住宅市場が再加速する可能性もあります。一方、インフレが粘着質だったり、経済が過熱した場合は、金利が高止まりし、市場は低調なままになるでしょう。マクロ的な景気後退も別の不確定要素です。一部のエコノミストは2024年後半や2025年に軽度の景気後退を懸念しています。歴史的に、景気後退は住宅市場を冷やし（販売減少、価格のわずかな下落）、サンノゼでは供給不足のため価格下落は最小限かつ短期間にとどまる可能性が高いです。
  • 専門家の意見: 地元の不動産専門家は、長期的な視点を重視することが多いです。「購入希望者は、自分のニーズに合った家を見つけたときに買うべきです」と、2025年サンタクララ不動産協会会長はアドバイスしています。市場のタイミングを狙うのではなく、sanjosespotlight.com。その理由は、たとえ今金利が高くても後で借り換えができる一方で、過去の価格で買い戻すことはできないからです――そしてシリコンバレーでは、昨日の価格は明日の価格よりも低い傾向があります。多くの人は、金利が6%を下回ったら、溜まっていた「住み替え」需要（より大きな家への買い替えなど）が一気に動き出し、スターターホームの在庫が増える一方で、中価格帯住宅の需要も同時に増加すると予想していますsanjosespotlight.com。不動産業者の調査によると、2025年は2024年よりも活発になり、2026年にはより馴染みのある市場のリズム（季節的なパターンなど）が戻る可能性が高いというのがコンセンサスです。大きなショックがなければ、という前提ですが。

まとめると、サンノゼ不動産の見通しは「慎重ながらも楽観的」です。今後は安定もしくは緩やかな価格上昇、在庫と販売件数の緩やかな増加、家賃の緩やかな上昇継続、そして商業部門が2026年までに足場を固めると見られます。サンノゼの市場の基礎――強い雇用、好立地、限られた土地――は、今後も堅調さを保つことを示唆しています。急激な価格上昇の時代は（今のところ）終わったかもしれませんが、深刻な暴落のリスクも、住宅供給不足のためほぼありません。多くの専門家は、今後数年間はバランスの取れた持続的な成長路線を予想しています。ある住宅経済学者は、2025～2027年のベイエリアは「着実な成長、増大する機会、新たなトレンドへの継続的な適応」が見込まれると述べており、ジェットコースターのような変動ではないとしていますsfgate.com。買い手や売り手にとっては、過熱感が減り予測しやすくなり、政策立案者にとっては、将来の需要に応えるための住宅供給拡大が引き続き重要課題となります。

出典:

San Jose Housing Market Forecast 2023
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Roman Bednarski

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