Il mercato immobiliare di Shenzhen nel 2025 sta vivendo una ripresa cruciale dopo un periodo di correzione. I volumi delle transazioni sono aumentati grazie alle misure di sostegno del governo e i prezzi si stanno stabilizzando nella megacittà tecnologica della Cina. Il mercato comprende i settori residenziale, commerciale (uffici e vendita al dettaglio) e industriale, ognuno dei quali mostra tendenze distinte. Le vendite di case sono aumentate all’inizio del 2025 grazie al rilascio della domanda repressa sz.gov.cn, mentre il settore degli uffici commerciali sta affrontando un’elevata offerta con canoni in diminuzione sz.gov.cn. Le proprietà industriali e logistiche restano sostenute dall’economia manifatturiera e tecnologica di Shenzhen. Questo rapporto fornisce un’analisi completa di tendenze dei prezzi, rendimenti da locazione, dinamiche di domanda e offerta, dati demografici, influenze politiche, sviluppi infrastrutturali e investimenti esteri che influenzano il mercato immobiliare di Shenzhen. Confrontiamo inoltre le tendenze tra i vari distretti (dall’esclusivo Nanshan e Futian al più accessibile Longgang) e mettiamo in evidenza i principali progetti futuri destinati a plasmare il mercato.
Shenzhen, spesso soprannominata la Silicon Valley della Cina, è un motore centrale della Greater Bay Area e punta a una crescita del PIL del 5,5% nel 2025 cnbayarea.org.cn. La sua solida economia (crescita del 5,8% nel 2024) e una popolazione di circa 18 milioni (in crescita dell’~1,1% annuo) savills.com creano una forte domanda immobiliare di base. Tuttavia, la città e la nazione hanno sottolineato che “la casa è per vivere, non per speculare”, portando a politiche che danno priorità a stabilità e accessibilità. Di seguito, analizziamo ogni segmento del mercato immobiliare di Shenzhen nel 2025 e oltre, fornendo preziose informazioni per investitori, sviluppatori e acquirenti.
Influenze economiche e demografiche sul mercato immobiliare
L’economia in forte espansione di Shenzhen, trainata dalla tecnologia, e le tendenze demografiche pongono le basi per il suo mercato immobiliare. L’obiettivo di PIL della città di crescita del 5,5% nel 2025 cnbayarea.org.cn evidenzia la fiducia in una continua espansione, dopo una forte crescita nel 2024. I settori della manifattura high-tech, dell’elettronica, della finanza e della R&S prosperano qui, sostenendo la creazione di posti di lavoro (200.000 nuovi posti previsti nel 2025) e la crescita dei redditi cnbayarea.org.cn – fattori che rafforzano la domanda abitativa. La popolazione di Shenzhen ha raggiunto i 17,99 milioni nel 2024, in aumento dell’1,1% su base annua savills.com, la crescita più rapida nell’area della Greater Bay, in parte grazie alla migrazione di talenti qualificati. Questa popolazione giovane e in espansione (attratta dalle opportunità nei settori tecnologico e finanziario) sostiene la domanda abitativa degli utenti finali, anche se la domanda speculativa viene limitata.
Dal punto di vista demografico, la crescente classe media della città e l’afflusso di “migranti tecnologici” istruiti alimentano la domanda di case di livello superiore e di affitti di qualità. Anche la vicinanza e la migliore integrazione di Shenzhen con Hong Kong giocano un ruolo – la città ha superato Macao come destinazione preferita per il weekend dai residenti di Hong Kong savills.com. I movimenti transfrontalieri stanno stimolando il settore immobiliare commerciale e alberghiero (maggiori dettagli nella sezione Commercial Sector), e alcuni acquirenti di Hong Kong investono in case a Shenzhen per sfruttare la relativa convenienza e le prospettive di crescita futura. Nel complesso, solidi fondamentali economici e la crescita della popolazione costituiscono una base solida per il mercato immobiliare, anche se il mercato deve ancora fare i conti con l’eredità della più ampia crisi immobiliare cinese del 2022–2023.
Politiche governative e regolamentazione del settore abitativo
L’ambiente politico è stato un fattore decisivo nella ripresa del mercato di Shenzhen nel 2025. Dopo una lunga crisi immobiliare, le autorità cinesi hanno introdotto importanti misure di allentamento alla fine del 2024 per “rilanciare le transazioni immobiliari” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen ha risposto con aggiustamenti politici locali intorno a settembre 2024 che hanno stimolato un’impennata delle vendite. Ad esempio, i requisiti di acconto e le restrizioni all’acquisto di case sono stati allentati, e i tassi ipotecari sui prestiti esistenti sono stati ridotti per diminuire i costi per gli acquirenti globalpropertyguide.com. Questi cambiamenti hanno liberato la domanda repressa: nel quarto trimestre 2024, le transazioni sono aumentate e i prezzi si sono stabilizzati. Nell’ottobre 2024, i prezzi delle nuove case a Shenzhen sono saliti dello 0,1% su base mensile – interrompendo un calo di 18 mesi szft.gov.cn – e i prezzi dell’usato sono aumentati dello 0,7% su base mensile (dopo 13 mesi di cali) szft.gov.cn. Lo slancio è proseguito all’inizio del 2025, favorito da “politiche preferenziali” che Savills attribuisce alla forte performance del mercato nel primo trimestre sz.gov.cn.
La posizione di Pechino rimane che la casa debba essere accessibile e non solo un veicolo d’investimento. È in corso una discussione su progetti pilota di tassazione immobiliare (Shenzhen è una città candidata), e Shenzhen ha un sistema di quote per gestire gli acquisti di case (ad esempio limiti agli acquirenti non locali, ecc.), anche se l’applicazione si è allentata con lo stimolo del 2024. Nell’aprile 2025, il Politburo cinese ha sottolineato “accelerare il rinnovamento urbano” – inclusa la riqualificazione dei villaggi urbani e delle abitazioni obsolete – e ottimizzare le politiche per assorbire le case invendutenews.szhome.com. Questo indica ulteriore sostegno dal lato dell’offerta: progetti di riqualificazione e possibilmente acquisto governativo dell’invenduto per stabilizzare il mercato globalpropertyguide.com. Il governo di Shenzhen sta inoltre investendo molto in alloggi pubblici in affitto e case sovvenzionate, con l’obiettivo di garantire un’offerta di case accessibili per i talenti.
Fondamentale, i primi acquirenti godono di uno status privilegiato (con acconti più bassi e sussidi), e nel 2025 Shenzhen ha modificato la sua definizione di “primo acquirente di casa” rendendola più permissiva, permettendo a più persone di accedere a mutui agevolati. Inoltre, le tasse sulle transazioni per il passaggio a una casa più grande sono state ridotte globalpropertyguide.com, incentivando la rotazione nel mercato. L’effetto netto di queste politiche è stato il ripristino della fiducia degli acquirenti. La Shenzhen Real Estate Intermediary Association ha osservato una “risposta entusiasta del mercato” ai cambiamenti normativi della fine del 2024, definendoli una “solida base per uno sviluppo sostenibile e sano” szft.gov.cn del mercato.
Guardando al futuro, si prevede che i responsabili politici rimarranno favorevoli ma cauti – ulteriori forti aumenti dei prezzi non sono l’obiettivo. Gli analisti prevedono lievi cali o prezzi stabili a livello nazionale nel 2025, con una ripresa della crescita in modo moderato nel 2026 (+1,2%) e nel 2027 (+2,0%) globalpropertyguide.com. Per le città di prima fascia come Shenzhen, si prevede una “lieve correzione” prima della stabilizzazione entro il 2026 globalpropertyguide.com. In sintesi, le misure governative del 2024–2025 sono state orientate alla crescita per il settore immobiliare (dopo la dura stretta sui costruttori delle “Tre Linee Rosse”), con l’obiettivo di favorire un atterraggio morbido e una graduale ripresa del mercato immobiliare cinese.
Principali progetti infrastrutturali e di sviluppo
Le infrastrutture e i nuovi sviluppi stanno rimodellando il panorama immobiliare di Shenzhen nei vari distretti:
- Rete ferroviaria urbana & trasporti: la rete metropolitana di Shenzhen continua ad espandersi, migliorando la connettività con i distretti periferici come Longgang, Pingshan e Guangming. Nuove linee e prolungamenti (ad es. la Linea 16 verso Longgang, ferrovie interurbane) stanno rendendo più aree accessibili, aumentando la domanda abitativa in queste zone. La ferrovia interurbana Shenzhen–Dongguan–Huizhou e i continui miglioramenti agli aeroporti e porti di Shenzhen (nuovo terminal dell’Aeroporto Internazionale di Bao’an, miglioramenti al porto crocieristico di Shekou) integrano ulteriormente la regione cittadina.
- Zona di Cooperazione di Qianhai: La Qianhai Shenzhen-Hong Kong Modern Service Industry Cooperation Zone, situata nell’ovest di Shenzhen (al confine tra Bao’an/Nanshan), è una delle aree di sviluppo più rilevanti. Qianhai sta vivendo una massiccia espansione (l’area pianificata è cresciuta fino a 120 km²) e si sta riempiendo di grattacieli per uffici di Classe A, parchi dell’innovazione e residenze di alto livello. Come zona aperta con politiche speciali per attrarre aziende di Hong Kong e straniere, Qianhai sta creando un nuovo CBD. Progetti come Shenzhen Bay Technology Eco-Park e Qianhai Kerry Centre stanno aggiungendo spazi commerciali, il che influenzerà l’offerta di uffici e gli affitti in tutta la città. Per quanto riguarda il residenziale, la vicinanza di Qianhai a Hong Kong (tramite il nuovo confine terrestre Shenzhen–Hong Kong a Qianhai) la rende attraente per i professionisti transfrontalieri; i prezzi qui rivaleggiano con quelli dei distretti centrali.
- Shenzhen Bay Super Headquarters Base: Tra Futian e Nanshan, la Shenzhen Bay Super HQ Base è un ambizioso complesso di grattacieli super-alti progettato come sede centrale per aziende Fortune 500. Sebbene sia ancora in costruzione (con completamenti previsti fino alla fine degli anni 2020), questo progetto consoliderà lo status di Shenzhen come hub globale degli affari. La promessa di torri iconiche (alcune oltre i 400 m di altezza) e complessi a uso misto (uffici, appartamenti di lusso, retail) sta già facendo aumentare il valore dei terreni nei dintorni.
- Parchi di Produzione Avanzata: In modo unico, Shenzhen sta innovando lo spazio industriale costruendo campus industriali a più piani. La città prevede di “accelerare la costruzione di 20 parchi industriali di produzione avanzata e fabbriche a più piani” entro il 2025sz.gov.cn in distretti come Bao’an, Longhua, Guangming e Longgang. Questi progetti (che coprono in totale 300 km²) ospiteranno produzione tecnologica, robotica, nuove energie e altre industrie strategiche news.cgtn.com. Ad esempio, il Distretto di Guangming ha inaugurato un nuovo parco di produzione intelligente che ospita aziende di AI e strumenti di precisione szgm.gov.cn. Tali sviluppi non solo stimolano la domanda di immobili industriali, ma creano anche posti di lavoro e necessità abitative in quei distretti.
- Progetti di Rigenerazione Urbana: Shenzhen sta costantemente riqualificando le sue aree più vecchie. Tra i principali progetti di rinnovamento urbano previsti per il 2025 ci sono la riqualificazione del Lychee Garden a Futian e la rivitalizzazione dell’area di Nantou Ancient Town a Nanshan, oltre a numerose conversioni di vecchie aree industriali in parchi per industrie creative o appartamenti. Le riqualificazioni degli ex villaggi urbani (“城中村”) – ad esempio i villaggi di Shuiwei e Baishizhou – stanno aggiungendo nuova offerta abitativa in aree centrali. L’iniziativa della città “city update”, sostenuta da finanziamenti centrali nel 2025news.szhome.com, prevede più progetti di questo tipo per sostituire abitazioni fatiscenti con sviluppi moderni e a maggiore densità.
- Progetti immobiliari di rilievo 2025+: Sul fronte residenziale, diversi progetti di alto profilo dovrebbero arrivare sul mercato. A Nanshan, il progetto CITIC Front Bay (Yuanwafu) nella Shenzhen Bay, uno sviluppo ultra-lusso fronte mare, dovrebbe “sfondare” il precedente tetto dei prezzi di Shenzhen – da quando Shenzhen ha rimosso i limiti di prezzo sulle nuove abitazioni, questo progetto potrebbe essere lanciato a prezzi record per la città sohu.com. Sempre alla fine del 2024, China Resources Land e sviluppatori partner hanno pagato un prezzo record per un terreno a Houhai (zona Shenzhen Bay), segnalando fiducia nel mercato di fascia alta sohu.com. A Futian, progetti in arrivo come la riqualificazione di Excellence & Kingkey ad Antuoshan e il progetto di New World vicino a Xiangmihu aggiungeranno nuove residenze di lusso nel 2025–2026 sohu.com sohu.com. Sul lato commerciale, le consegne di uffici di grado A nel 2025 includono 14 nuovi progetti per un totale di circa 893.000 m² sz.gov.cn (molti a Qianhai, Houhai e Futian), che aumenteranno lo stock di uffici di circa il 7,9% sz.gov.cn. Questo afflusso di offerta influenzerà la vacancy e i canoni degli uffici come discusso più avanti.
Tutti questi progetti infrastrutturali e di sviluppo migliorano la connettività e l’attrattiva di Shenzhen, ma introducono anche nuova offerta che il mercato dovrà assorbire. Gli investitori dovrebbero monitorare quali distretti ne beneficeranno (ad esempio, le aree che ricevono nuovi collegamenti di trasporto spesso vedono un aumento del valore immobiliare) e dove potrebbero emergere rischi di eccesso di offerta (ad esempio, un surplus di spazi per uffici in alcuni distretti commerciali).
Settore immobiliare residenziale
Volume delle vendite, prezzi e dinamiche domanda-offerta
Il mercato residenziale di Shenzhen sta rimbalzando nel 2025, con volumi di transazioni in forte aumento rispetto all’anno precedente. Nel Q1 2025, sono state vendute oltre 26.000 unità nuove e di seconda mano, con un aumento su base annua del 67,7% sz.gov.cn. Questa ripresa è iniziata dopo l’allentamento delle politiche alla fine del 2024: ad esempio, solo nei primi 24 giorni di novembre 2024, sono stati venduti 7.800 nuovi appartamenti (vendite giornaliere in aumento del 201% su base annua) e 5.477 unità di seconda mano (in aumento del 118% su base annua) szft.gov.cn. Tali cifre hanno segnato la più forte attività dal 2021. I dati Savills hanno mostrato che la superficie di vendita delle nuove abitazioni è aumentata del 61,3% su base annua nel Q1 2025 sz.gov.cn, riflettendo il ritorno degli acquirenti sul mercato.
Nonostante il boom delle vendite, le tendenze dei prezzi sono rimaste relativamente stabili – il mercato sta recuperando i volumi prima dei prezzi. Dopo il calo del 2022–2023, i prezzi delle case stanno ora toccando il fondo. A marzo 2025, i prezzi delle nuove case a Shenzhen erano sostanzialmente stabili su base annua, addirittura in lieve calo dello 0,4% su base annua globalpropertyguide.com. I prezzi delle case di seconda mano (rivendita) erano ancora circa il 3% più bassi su base annua globalpropertyguide.com, ma i cali si stanno riducendo da diversi mesinews.szhome.com. Ad aprile 2025, i prezzi delle seconde mani sono diminuiti solo dello 0,21% su base mensile e del –2,88% su base annua a Shenzhennews.szhome.comnews.szhome.com, il calo più contenuto tra le prime dieci città cinesi. In effetti, la performance dell’indice dei prezzi di Shenzhen è stata la più resiliente, indicando una quasi stabilizzazionenews.szhome.com.
Livelli attuali dei prezzi: Secondo i dati CREIS, a marzo 2025 il prezzo medio delle nuove abitazioni commerciali a Shenzhen era di circa ¥52.700 per m² e le case di seconda mano avevano una media di ¥67.600 per m² globalpropertyguide.com. Tuttavia, i dati degli annunci locali suggeriscono che i prezzi richiesti per la rivendita in tutta la città si aggirano intorno ai 50.000 yuan al m² nella metà del 2025 (Anjuke riporta ~¥57.000), poiché i venditori nelle aree meno centrali hanno ridotto le aspettative. Le tendenze dei prezzi variano molto a seconda del distretto (vedi sezione successiva). Nel complesso, i prezzi delle case in città restano i più alti della Cina continentale, ad eccezione del centro di Shanghai e Pechino. Anche dopo la recente correzione, l’accessibilità abitativa resta limitata – i rapporti prezzo/reddito nelle città di primo livello come Shenzhen sono estremamente elevati, e il governo ha segnalato che impedirà un nuovo boom speculativo.
Dal lato dell’offerta, gli sviluppatori a Shenzhen sono stati cauti. I nuovi lanci di progetti sono rallentati nel 2022–2023 a causa della crisi del debito degli sviluppatori in Cina e del debole sentiment di mercato. Questo ha creato un accumulo di scorte invendute in alcune aree. Tuttavia, le consegne stanno aumentando man mano che i progetti ritardati da problemi di finanziamento tornano in carreggiata. Gli analisti di Morningstar prevedono che “le nuove costruzioni di case rimarranno contenute per tutto il 2025” in Cina, ma le consegne miglioreranno grazie al sostegno delle politiche globalpropertyguide.com. A Shenzhen, ciò significa un flusso moderato di nuovi condomini sul mercato – abbastanza da offrire scelta agli acquirenti, ma non un’inondazione. Il governo ha anche aumentato direttamente l’offerta di alloggi a prezzi accessibili; Shenzhen ha un obiettivo ambizioso di raggiungere 1 milione di unità di alloggi sovvenzionati entro il 2035. Già ora, decine di migliaia di unità di alloggi per talenti e appartamenti pubblici in affitto sono in costruzione, il che alla fine allevierà parte della domanda nel mercato privato.
Dinamiche della domanda: La domanda degli utenti finali (da parte di acquirenti alla prima casa e di chi desidera migliorare la propria abitazione) è attualmente il principale motore, stimolata da tassi ipotecari più bassi e politiche di allentamento. La domanda degli investitori (acquisti speculativi per guadagni in conto capitale) rimane contenuta rispetto agli anni del boom, a causa di una regolamentazione più severa e del ricordo dei recenti cali dei prezzi. Detto ciò, le prospettive a lungo termine di Shenzhen continuano ad attrarre investimenti da parte di acquirenti domestici più facoltosi e alcuni acquirenti stranieri (Hong Kong, espatriati) che vedono valore nei ribassi. I fondamentali della città – afflusso di popolazione, terra limitata e ruolo centrale nella Greater Bay Area – suggeriscono una pressione di domanda intrinseca. Per ora, i livelli di inventario nel mercato dell’usato sono relativamente alti (molti annunci poiché i proprietari cercano di vendere durante la ripresa), il che mantiene la crescita dei prezzi modesta. Tuttavia, i dati sulle transazioni indicano che le case a prezzi equi, soprattutto nei distretti popolari, possono vendere rapidamente (alcuni nuovi lanci a fine 2024 sono andati esauriti in poche ore szft.gov.cn).
Prezzi residenziali per distretto e segmento
Shenzhen è una città di sotto-mercati diversi, con un netto contrasto tra i suoi distretti centrali e le aree periferiche. Ecco un confronto indicativo dei prezzi medi delle abitazioni di seconda mano tra i distretti (a metà 2025):
| Distretto | Prezzo medio di rivendita (lug 2025) | Note sulla tendenza |
|---|---|---|
| Nanshan (Tecnologico & costiero di lusso) | ¥87.600/m² shenzhen.anjuke.com | Prezzi più alti; molte zone di lusso sopra i ¥100k. I prezzi sono rimbalzati di circa +8,6% su base annua dopo il calo del 2024. Forte domanda da parte di élite tecnologiche ed espatriati. |
| Futian (CBD e centrale) | ¥73.200/m² shenzhen.anjuke.com | Distretto centrale premium con residenze di lusso (molti quartieri oltre ¥80k). ~10% di aumento annuo da una base bassa shenzhen.anjuke.com. Domanda di fascia alta robusta, sostenuta da scuole e lavoro di alto livello. |
| Luohu (Vecchio centro città) | ¥47.800/m² shenzhen.anjuke.com | Prezzi di fascia media; zona centrale più antica con immobili datati. Leggero aumento annuo (~+6,9% shenzhen.anjuke.com) in fase di ripresa. Popolare tra chi cerca una posizione centrale a prezzi contenuti. |
| Bao’an (Distretto NW incl. Qianhai) | ¥54.600/m² shenzhen.anjuke.com | Variegato: Qianhai/centro sono costosi (~¥80k) ma altre zone più accessibili. Complessivamente ~+10,6% annuo shenzhen.anjuke.com grazie a nuove linee metro e progetti che trainano la crescita. |
| Longgang (Distretto NE, grande & suburbano) | ¥36.000/m² shenzhen.anjuke.com | Distretto principale più economico. Ha registrato un rimbalzo di circa +11% annuo shenzhen.anjuke.com dopo forti cali precedenti. Ampia nuova offerta mantiene i prezzi moderati. Attrae i primi acquirenti. |
| Longhua (Nord, nuovo sub-centro emergente) | ~¥50.000–60.000/m² (stima) | In rapido sviluppo; vicino a Futian, con nuovi progetti (es. zona Shenzhen North). Prezzi in ripresa; forte domanda di nuove abitazioni grazie ai miglioramenti infrastrutturali. |
| Altri (Yantian, Pingshan, Guangming, ecc.) | ~¥30.000–50.000/m² (varia) | Yantian (¥45k) offre vita costiera ma è molto a est. Pingshan (¥28–30k) e Guangming (~¥33k) sono relativamente economici, destinati alla crescita industriale. Tutti hanno registrato lievi aumenti grazie al miglioramento dei collegamenti. |
Fonti: Prezzi degli annunci Anjuke luglio 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
La tabella evidenzia come Nanshan e Futian dominano il segmento di lusso. Un recente sondaggio ha mostrato che 18 sottodistretti di Shenzhen hanno prezzi medi dell’usato superiori a ¥80.000/m² – tutti tranne uno si trovano a Futian o Nanshan sohu.com. Questi due distretti sono un polo di attrazione per acquirenti di fascia alta (dirigenti tech, professionisti della finanza e famiglie benestanti), offrendo le migliori scuole, posti di lavoro e servizi. Hanno rappresentato una grande quota del valore delle transazioni; nel 2024, Futian e Nanshan hanno venduto ciascuno circa 9.000+ case di seconda mano, classificandosi al 2° e 3° posto per volume (subito dietro il molto più grande Longgang) sohu.com. Questo indica non solo prezzi elevati ma anche liquidità in questi mercati.
Al contrario, Longgang e Bao’an registrano i volumi di transazione più alti grazie all’abbondante offerta e ai prezzi più bassi – servono il mercato di massa e i compratori alla prima casa. Longgang, ad esempio, ha guidato il 2024 per numero di vendite, riflettendo i suoi numerosi nuovi progetti e complessi accessibili. Con l’espansione della città verso l’esterno, questi distretti periferici si stanno urbanizzando rapidamente (con nuovi centri come il CBD di Longgang a Bantian e il centro costiero di Bao’an). La crescita dei prezzi lì può essere più volatile (guidata da politiche e variazioni dell’offerta), ma a lungo termine, i collegamenti di trasporto migliorati (ad es. nuove linee della metropolitana) stanno riducendo il divario con i prezzi del centro urbano.
Divario di prezzo tra nuovo e usato: Vale la pena notare che a Shenzhen, le case nuove vengono spesso vendute a prezzi leggermente più bassi rispetto a unità usate comparabili, a causa dell’orientamento dei prezzi da parte del governo e della necessità dei costruttori di vendere rapidamente. Ad esempio, ad aprile 2024 il prezzo medio di transazione del nuovo era di ¥61.328/m², in calo dell’1,5% su base annua pdf.savills.asia, mentre l’usato aveva una media più alta. Questo divario fa sì che i nuovi lanci possano attirare un interesse intenso (alcuni diventano “sold out in giornata” come visto a fine 2024 szft.gov.cn). Nel 2025, con l’allentamento dei tetti ai prezzi, alcuni progetti di fascia alta potrebbero essere lanciati a prezzi superiori all’usato (ad esempio il progetto CITIC a Shenzhen Bay potrebbe stabilire un record sohu.com). In generale, tuttavia, la nuova offerta nel segmento medio viene prezzata per vendere rapidamente, esercitando pressione competitiva sui proprietari che rivendono.
Mercato degli affitti e rendimenti
Il mercato degli affitti residenziali a Shenzhen è attivo, data la grande popolazione migrante (molti giovani lavoratori affittano). Gli affitti erano rimasti relativamente stagnanti o in calo durante gli anni del COVID, ma con la riapertura dell’economia, la domanda di affitti è aumentata. Tuttavia, gli aumenti degli affitti non hanno tenuto il passo con la crescita dei prezzi delle case nell’ultimo decennio, portando a rendimenti da locazione bassi secondo gli standard globali.
A metà 2025, i rendimenti lordi da locazione a Shenzhen si attestano in media intorno al 2,6% annuo globalpropertyguide.com – in linea con le altre città cinesi di prima fascia. In particolare, un appartamento medio con 3 camere da letto (~$523.000 per l’acquisto, ~$1.179 di affitto mensile) rende circa il 2,7% lordo globalpropertyguide.com. Le unità più piccole rendono in modo simile (2,6–2,7%). Dopo i costi (manutenzione, tasse, ecc.), i rendimenti netti sono tipicamente solo intorno all’1% globalpropertyguide.com. Questi dati sottolineano che gli investitori residenziali a Shenzhen puntano principalmente sull’apprezzamento del capitale piuttosto che sul reddito da locazione.
Detto ciò, ci sono segnali che i rendimenti abbiano toccato il fondo: gli affitti hanno iniziato a salire leggermente con il miglioramento del mercato del lavoro e l’arrivo di laureati, mentre i prezzi di acquisto si sono stabilizzati. In effetti, un’analisi ha rilevato che i rendimenti da locazione nelle quattro principali città cinesi sono saliti a circa l’1,8% netto nel primo semestre 2023 yicaiglobal.com, dai minimi storici, mentre i prezzi delle case si sono corretti. L’accessibilità degli affitti a Shenzhen (rapporto affitto/reddito) resta una sfida per gli inquilini: l’affitto medio di un appartamento può facilmente consumare oltre il 30% del reddito di un giovane professionista nel centro città. Il governo ha promosso appartamenti in affitto a lungo termine e sostenuto le piattaforme di locazione per garantire uno sviluppo sano del mercato degli affitti.Per gli investitori, i bassi rendimenti significano che i costi di mantenimento sono elevati rispetto agli affitti, il che può scoraggiare gli acquisti speculativi. Tuttavia, alcuni proprietari stanno ora vedendo rendimenti leggermente migliori: ad esempio, con la riapertura delle frontiere, la domanda di affitti di fascia alta da parte di espatriati e professionisti di Hong Kong è aumentata, sostenendo i canoni in aree come Shekou e Futian CBD. Sul lato dell’offerta, un afflusso di alloggi in affitto istituzionali (ad esempio il marchio Port Apartment di Vanke e altri REIT che convertono alcuni spazi commerciali invenduti in unità abitative in affitto) potrebbe gradualmente aumentare la disponibilità e mantenere sotto controllo gli affitti.
In sintesi, i rendimenti da locazione restano modesti (~2–3% lordo) globalpropertyguide.com a Shenzhen, riflettendo valutazioni elevate. Gli investitori dovrebbero considerare che il solo reddito da locazione coprirà a malapena i costi di finanziamento agli attuali tassi ipotecari, quindi la tesi d’investimento si basa sulla crescita dei prezzi a lungo termine e forse sulla diversificazione valutaria (per gli acquirenti stranieri). Gli affitti stabili o in leggero aumento nel 2025 sono un segnale positivo di domanda reale, ma è improbabile un’impennata significativa degli affitti dato l’ampio stock abitativo in arrivo e la vigilanza del governo sui costi delle abitazioni.
Settore immobiliare commerciale
Mercato degli uffici (spazi ad uso ufficio commerciale)
Il mercato degli uffici di Grado A di Shenzhen nel 2025 è caratterizzato da un’abbondante nuova offerta, elevata disponibilità e canoni favorevoli agli inquilini. La rapida crescita dello skyline cittadino negli ultimi anni ha portato a un eccesso di offerta di uffici in alcune aree, proprio mentre il COVID e le difficoltà del settore tecnologico hanno frenato la domanda. Di conseguenza, il settore degli uffici si trova in una fase di mercato favorevole agli inquilini:
- Offerta e tasso di sfitto: Nel 2025, Shenzhen aggiungerà circa 0,9 milioni di m² di nuovi uffici di Grado A sz.gov.cn, espandendo lo stock totale di circa il 7,9% sz.gov.cn. Le principali consegne nel Q1–Q2 includono torri a Qianhai, Houhai e Nanshan Science Park. Questo si aggiunge all’importante offerta già consegnata nel 2022–2024. Di conseguenza, il tasso di sfitto degli uffici a livello cittadino si aggira intorno al 27–30% all’inizio del 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Alla fine del Q4 2024 era circa al 29,0% savills.com, e si è mantenuto elevato nel Q1 2025 (Knight Frank ha riportato “una fase di profondo aggiustamento” con tassi di sfitto ancora vicini ai massimi storici). Alcuni sub-mercati, come Qianhai, presentano tassi di sfitto ancora più alti a causa dell’apertura simultanea di numerosi nuovi edifici.
- Fattori di domanda: Nonostante le difficoltà, la diversificata economia di Shenzhen genera comunque domanda. Il settore tecnologico e IT rimane il principale motore della locazione di uffici sz.gov.cn – sia i giganti tecnologici locali che le startup ampliano i propri spazi per laboratori R&D e uffici. Nel Q1 2025, le aziende legate alle “nuove forze produttive di qualità” (tecnologie emergenti) erano attivamente in affitto sz.gov.cn. Il solo settore internet ha rappresentato circa il 25% del volume di locazione di uffici nel Q1 sz.gov.cn. Inoltre, i settori finanza, servizi professionali e servizi al consumo stanno contribuendo a una domanda di locazione stabile sz.gov.cn. Un trend rilevante è la crescita delle aziende di e-commerce transfrontaliero e dei loro fornitori di servizi, che hanno occupato spazi ufficio significativi (ad esempio, un segmento ha affittato ~10.000 m² nel Q1) sz.gov.cn grazie al boom del commercio online e all’integrazione della Greater Bay Area.
- Affitti: Con l’offerta che supera la domanda, i proprietari hanno ridotto gli affitti per attrarre e mantenere gli inquilini. Al primo trimestre 2025, l’affitto medio cittadino degli uffici di Grado A è sceso a circa 163 RMB per m² al mese, in calo di circa il 3,5% trimestre su trimestre assets.cushmanwakefield.com. Su base annua, gli affitti sono diminuiti di circa il 9% alla fine del 2024 pdf.savills.asia e hanno continuato a calare nel 2025. L’indice di Savills ha mostrato un –9,0% di calo annuo degli affitti al quarto trimestre 2024 pdf.savills.asia, e questa tendenza è proseguita. Gli affitti effettivi (con incentivi) sono ancora più bassi, poiché molti proprietari offrono periodi di affitto gratuito o sussidi per l’allestimento. La pressione è generalizzata: anche gli uffici di pregio nel CBD di Futian hanno visto diminuire gli affitti, mentre i nuovi edifici nelle aree decentrate hanno lanciato affitti fortemente scontati per attirare occupanti. Per ora, l’affitto medio del mercato degli uffici è in una tendenza al ribasso sz.gov.cn e si prevede che continuerà a scendere nel 2025 prima di toccare il fondo.
- Prospettive: Il consenso è che la vacancy degli uffici a Shenzhen rimarrà elevata nel breve termine. “Persistente squilibrio tra domanda e offerta” significa che la vacancy cittadina dovrebbe restare alta e gli affitti diminuire ulteriormente research.jllapsites.com per tutto il 2025. Tuttavia, ci sono segnali positivi: la ripresa economica e l’espansione delle imprese in settori come i nuovi veicoli energetici, l’IA e la finanza potrebbero gradualmente assorbire spazi. L’assorbimento netto nel primo trimestre 2025 è in realtà migliorato (a livello nazionale, l’assorbimento netto degli uffici nelle città di prima fascia è aumentato, con Shenzhen in ripresa del ~50–200% su base annua) cbre.com.cn. Se la tendenza continua, il 2025 potrebbe segnare il punto di minimo per il ciclo degli uffici, con una lenta ripresa successiva. Gli investitori stanno mostrando un certo interesse – nel primo trimestre 2025 gli asset ufficio sono diventati un focus per i fondi di investimento (in Cina, gli edifici per uffici core sono stati il principale obiettivo di investimento, soprattutto da parte dei fondi assicurativi) cbre.com.cn. I cap rate/rendimenti per gli uffici di Shenzhen sono leggermente aumentati a causa dei prezzi più bassi, potenzialmente attirando acquirenti che si aspettano una futura ripresa.
Immobiliare Retail e Hospitality
Il settore immobiliare retail a Shenzhen è su un percorso di ripresa nel 2025, sostenuto da una ripresa della spesa dei consumatori e da un afflusso di turisti (soprattutto da Hong Kong). Dopo la pausa dovuta alla pandemia, acquirenti e turisti sono tornati, e ciò si riflette nel calo delle vacanze nei centri commerciali e nella stabilizzazione degli affitti:
- Vacancy e Domanda: Nel Q1 2025, il tasso di vacancy nei centri commerciali di Shenzhen è sceso a circa il 6,8%, il livello più basso dal 2020 savills.com. Questo ha segnato sei trimestri consecutivi di calo della vacancy, indicando che gli spazi retail vengono assorbiti. I dati Savills mostrano una diminuzione della vacancy di 1,8 punti percentuali su base annua fino al 6,8% nel Q1 savills.com. Un tasso di vacancy così basso – ben al di sotto della media nazionale di circa il 7,3% cbre.com.cn – sottolinea quanto sia stata forte la ripresa del retail a Shenzhen, grazie anche al successo della città nel contenere il COVID in precedenza e alla rapida ripresa dei consumi. I distretti commerciali più popolari (ad es. Dongmen a Luohu, l’area COCO Park a Futian, l’area Coastal City a Nanshan) riportano alta occupazione mentre i marchi domestici e gli operatori F&B si espandono. Anche i centri commerciali più recenti nelle aree suburbane hanno iniziato a essere affittati man mano che crescono le comunità residenziali.
- Affitti: Sebbene l’occupazione sia migliorata, gli affitti sono aumentati lentamente. Al Q1 2025, l’affitto medio dei centri commerciali prime di Shenzhen era ancora circa inferiore del 2,4% su base annua savills.com. I proprietari hanno in gran parte mantenuto gli affitti stabili o offerto lievi riduzioni per sostenere la ripresa degli inquilini. A metà 2025, ci sono segnali che gli affitti abbiano toccato il fondo – con il miglioramento del traffico pedonale e delle vendite retail, alcuni proprietari stanno eliminando gradualmente le riduzioni temporanee degli affitti. L’ambiente generale è cautamente ottimista: affitti stabili permettono ai retailer di riprendersi, e qualsiasi crescita degli affitti probabilmente arriverà nel 2026, una volta che le vendite si saranno completamente normalizzate. Da notare che segmenti come il retail di lusso e la ristorazione di alto livello a Shenzhen Bay e Futian hanno visto una ripresa degli affitti relativamente più rapida grazie alla domanda resiliente dei consumatori benestanti.
- Boom dello shopping transfrontaliero: Un fattore unico per il retail di Shenzhen è stato l’aumento dei visitatori di Hong Kong dopo la riapertura del confine. “Hongkonghesi che vanno a nord a spendere” è diventata una tendenza, con Shenzhen ora tra le principali destinazioni del fine settimana per i residenti di HK savills.com. Sono attratti dai grandi centri commerciali di Shenzhen, dalla varietà di attrazioni per famiglie e dai prezzi relativamente più bassi (grazie alla svalutazione del RMB e a diversi mix di prodotti). Questo afflusso ha incrementato le vendite soprattutto a Luohu (vicino al confine) e Nanshan (parchi a tema, outlet). Ad esempio, i turisti di Hong Kong hanno aumentato significativamente le occupazioni alberghiere e i ricavi F&B a Shenzhen. Nel frattempo, i turisti della Cina continentale a Hong Kong ora sono più interessati al turismo che allo shopping savills.com, il che significa che i guadagni del retail di Shenzhen non sono compensati in egual misura da HK – un flusso di benefici a senso unico savills.com. Questa dinamica sta incoraggiando i retailer internazionali ad aprire nei centri commerciali di Shenzhen per intercettare sia la spesa locale che quella turistica.
- Tendenze strutturali: La giovane popolazione di Shenzhen rende fondamentale il retail esperienziale. I gestori dei centri commerciali stanno destinando più spazio a ristoranti, intrattenimento (arene di e-sport, cinema immersivi) e servizi lifestyle per attirare visitatori. I pop-up store “white-box” e i nuovi marchi domestici (prodotti “white brand”) sono in crescita cushmanwakefield.com, segno di un mix retail in evoluzione. Inoltre, è evidente l’integrazione dell’e-commerce – molti negozi fisici fungono anche da vetrina e centro di evasione per ordini online. L’iniziativa del governo centrale per “aumentare i consumi” savills.com fornisce ulteriore slancio, con eventi come festival dello shopping e sussidi per elettrodomestici o auto (alcuni concessi nel 2023–24) che indirettamente favoriscono l’uso degli immobili retail (showroom, ecc.).
- Hotel e ospitalità: Anche il settore dell’ospitalità nel real estate commerciale si sta riprendendo. L’occupazione e le tariffe delle camere d’albergo a Shenzhen sono migliorate con il ritorno dei viaggi d’affari e del turismo. Pur non essendo stato richiesto esplicitamente, vale la pena notare che nuovi hotel (spesso parte di sviluppi mixed-use) stanno sorgendo a Qianhai e vicino allo Shenzhen World Exhibition Center per soddisfare la crescente domanda MICE (meeting, incentive, conferenze, esposizioni). Questi miglioramenti nelle infrastrutture ricettive supportano ulteriormente il retail (poiché i turisti spendono nei centri commerciali).
Guardando al futuro, le prospettive per il settore immobiliare retail di Shenzhen sono positive, soprattutto rispetto a qualche anno fa. Con i tassi di sfitto ai minimi pluriennali e i flussi turistici robusti (ad esempio, un aumento del 115% dei turisti internazionali attraverso l’aeroporto di Shenzhen nel 2024)savills.com, i proprietari dei centri commerciali stanno recuperando fiducia. Detto ciò, il retail è un settore in continua evoluzione – i centri commerciali più datati in posizioni meno centrali potrebbero necessitare di un riposizionamento (alcuni hanno convertito piani in spazi di co-working o centri educativi). I distretti periferici vedono ancora centri commerciali con performance inferiori e tassi di sfitto più elevati research.jllapsites.com, ma a livello cittadino, la tendenza è di ripresa. Gli investitori trovano nuovamente attraenti gli asset retail grazie alla spinta della Cina per i consumi interni; e Shenzhen, con i suoi redditi elevati e consumatori esperti di tecnologia, è all’avanguardia nei nuovi concetti di retail.
Immobiliare Industriale e Logistico
Il settore immobiliare industriale di Shenzhen – che include spazi produttivi, parchi industriali e logistica (magazzini) – è spesso messo in ombra dai mercati residenziali e degli uffici, ma rimane cruciale. Nel 2025, questo settore è caratterizzato da resilienza e trasformazione:
- Spazi per la Produzione e la Ricerca & Sviluppo: Shenzhen sta aggiornando in modo aggressivo la sua base industriale. Con la produzione industriale che rappresenta il 35% del PIL di Shenzhensz.gov.cn, la città ha delineato piani per essere leader nella produzione avanzata. Entro il 2025 punta a creare diversi cluster industriali da mille miliardi di yuan (ad esempio in elettronica, telecomunicazioni, attrezzature)sz.gov.cn. Per supportare ciò, Shenzhen investe in nuovi parchi industriali e hub dell’innovazione. Il concetto di fabbriche “intelligenti” a più piani è in fase di implementazione, consentendo la produzione ad alto valore su terreni limitati. Distretti come Bao’an, Longhua, Guangming e Pingshan ne beneficiano – ad esempio, 20 parchi di produzione avanzata su circa 300 km² sono in costruzione in questi distretti news.cgtn.com. Questo non solo aumenta la superficie industriale, ma innalza anche gli standard (con strutture intelligenti, caratteristiche di edilizia sostenibile). Il governo offre persino generose sovvenzioni (fino a 100 milioni di ¥ per ogni grande progetto) alle aziende per l’aggiornamento tecnologico degli stabilimentisz.gov.cn, incentivando l’occupazione di questi nuovi spazi. La domanda di immobili industriali moderni è elevata da parte di settori come veicoli elettrici, biotecnologie e aerospaziale (poiché Shenzhen si diversifica oltre l’elettronica). I vecchi complessi industriali nelle aree urbane vengono riqualificati o riconvertiti (alcuni in uffici per industrie creative o appartamenti come parte del rinnovamento urbano), concentrando l’attività industriale in zone pianificate.
- Logistica e magazzini: Il ruolo di Shenzhen come hub commerciale e dell’e-commerce garantisce una forte domanda logistica, anche se gli alti costi dei terreni hanno portato parte dei magazzini a spostarsi nelle vicine Dongguan/Huizhou. Tuttavia, il 2025 vedrà una nuova offerta logistica nella regione e l’assorbimento è stato robusto. Nel Q1 2025, il settore immobiliare dei magazzini in Cina ha registrato un assorbimento netto record (2,57 milioni di m²) e la vacancy a livello nazionale è scesa al 20,3% cbre.com.cn. A Shenzhen stessa, i principali operatori 3PL (logistica conto terzi) e le aziende di e-commerce (come JD.com, SF Express che ha sede a Shenzhen) cercano continuamente spazi di magazzino moderni, in particolare vicino a porti e aeroporti. La crescita dell’e-commerce transfrontaliero (spedizione di merci a consumatori globali) ha alimentato la domanda di strutture logistiche doganali a Shenzhen. Il parco logistico di Qianhai e il centro logistico aeroportuale hanno una vacancy bassa. Tuttavia, la vacancy logistica complessiva nell’area più ampia di Shenzhen potrebbe essere più alta (intorno al 10-20%) dato il completamento di nuovi immobili. I canoni per gli spazi logistici restano stabili, con affitti prime per magazzini a Shenzhen intorno a 30–40 RMB per m²/mese a seconda della posizione.
- Parchi industriali hi-tech e business park: Un sotto-segmento rilevante è quello dei parchi scientifici e tecnologici. Lo Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) a Nanshan – spesso chiamato il cuore della Silicon Valley cinese – resta molto richiesto; l’occupazione è quasi totale e gli affitti sono alti per spazi industriali/uffici (si tratta di spazi R&D quasi da ufficio). I parchi più recenti a Longgang (Securities Tech Park), Bao’an e altrove si rivolgono a settori specifici (IA, biotecnologie). L’iniziativa governativa Made in China 2025 ha convogliato risorse verso questi parchi tearline.mil, portando a strutture di alta qualità. Ad esempio, la Guangming Science City sta emergendo come un importante polo R&D con laboratori all’avanguardia e stimolerà la domanda sia di spazi laboratorio che di uffici/residenze di supporto in quell’area.
- Terreno e politiche: La limitata disponibilità di terreno a Shenzhen rende il suolo industriale prezioso. La città è stata creativa, come già detto, costruendo in verticale (fabbriche a più piani) e anche “sbloccando” terreni rurali per uso industriale tramite riforme. Un approccio politico è incoraggiare le fabbriche a costruire in altezza o a trasferirsi in parchi industriali intensivi, liberando così terreno per l’edilizia abitativa – questa è una strategia di approvvigionamento fondiario in corso. Nel frattempo, il governo centrale sta promuovendo l’efficienza logistica (riducendo la % di costo sul PIL), e Shenzhen contribuisce tramite infrastrutture logistiche intelligenti (automazione nei porti, ecc.).
Le prospettive per il settore immobiliare industriale a Shenzhen sono solide. Con la riconfigurazione delle catene di fornitura globali, parte della produzione sta tornando o si sta spostando nel sud della Cina – Shenzhen, grazie al suo vantaggio innovativo, dovrebbe attrarre la produzione high-tech mentre esternalizza quella a basso costo verso città meno care del Guangdong. Gli investimenti esteri nelle fabbriche stanno aumentando (ad esempio la nuova fabbrica di batterie Tesla a Shanghai segnala fiducia nella manifattura cinese; Shenzhen potrebbe vedere progetti simili nei settori tecnologici). Per la logistica, l’integrazione della Greater Bay Area (con infrastrutture come il ponte Hong Kong-Zhuhai-Macao e i nuovi porti terrestri) rafforzerà ulteriormente il settore logistico di Shenzhen come nodo di collegamento tra la GBA e il mondo.
I rendimenti degli immobili industriali sono tipicamente più alti rispetto a quelli residenziali – spesso 5–7% lordo – rendendoli attraenti per gli investitori, soprattutto considerando l’atteggiamento favorevole del governo (ad esempio, l’istituzione dei primi REITs in Cina è avvenuta nei parchi logistici). Possiamo aspettarci un continuo sostegno politico per il settore immobiliare industriale e logistico, poiché è direttamente collegato agli obiettivi di crescita economica. In breve, sebbene non faccia notizia come gli appartamenti o gli uffici, il settore immobiliare industriale/logistico di Shenzhen è un settore fondamentale con una domanda costante e il supporto del governo, destinato probabilmente a espandersi in parallelo con i piani di aggiornamento industriale della città.
Investimenti esteri e prospettive
Storicamente, Shenzhen ha avuto meno investimenti immobiliari esteri diretti rispetto a città come Shanghai o Pechino, a causa di regole più restrittive e di un mercato dominato da acquirenti domestici. Tuttavia, è una parte chiave dell’iniziativa Greater Bay Area per attrarre imprese e capitali stranieri. Nel settore commerciale, vediamo aziende straniere espandere la propria presenza – ad esempio istituzioni finanziarie estere a Qianhai e multinazionali tecnologiche che aprono centri R&S – il che aumenta indirettamente l’occupazione degli uffici. La zona di cooperazione di Qianhai offre incentivi per aziende di Hong Kong e internazionali, portando a contratti di locazione di uffici che coinvolgono entità straniere.
Per quanto riguarda il capitale di investimento immobiliare, tra il 2024 e il 2025 si è registrato un limitato investimento istituzionale estero nel settore immobiliare cinese a causa di preoccupazioni più ampie (debito degli sviluppatori, ecc.), ma ci sono segnali di un ritorno di interesse per asset solidi. Ad esempio, alcuni fondi di private equity stranieri e sviluppatori di Hong Kong hanno collaborato in progetti a Shenzhen, percependo un punto di minimo nelle valutazioni. Il volume degli investimenti in immobili commerciali in Cina nel Q1 2025 è stato di 56,1 miliardi di RMB cbre.com.cn – sebbene in calo su base annua, ha incluso alcune grandi acquisizioni di uffici nelle città di prima fascia probabilmente con capitale estero. La storia di crescita di Shenzhen e la recente correzione dei prezzi potrebbero attirare più investitori stranieri interessati a strategie di lungo termine, soprattutto se il governo cinese offrirà garanzie e un ambiente imprenditoriale più favorevole.
Gli acquirenti di case da Hong Kong meritano una menzione: con la normalizzazione dei viaggi, sempre più residenti di Hong Kong stanno considerando l’acquisto di case a Shenzhen per investimento o per la famiglia (alcuni sono attratti dalle opportunità educative offerte da Shenzhen per i loro figli, o semplicemente dallo spazio abitativo maggiore per ogni dollaro rispetto a Hong Kong). Un rapporto ha evidenziato un aumento degli investimenti immobiliari a Shenzhen da parte di persone di Hong Kong nel 2025, attratti dal divario di prezzo e dalla facilità di viaggio (bastano pochi minuti oltre il confine con treno ad alta velocità o metropolitana) sohu.com. Questa domanda transfrontaliera si concentra principalmente nelle aree vicine al confine con Hong Kong o in progetti di lusso noti. Rimane un fattore di nicchia ma degno di nota che contribuisce alla domanda di appartamenti di fascia alta.
Proiezioni per i prossimi anni
Guardando oltre il 2025, le prospettive generali per il mercato immobiliare di Shenzhen sono prudentemente ottimistiche, con alcune sfide:
- Residenziale: Dopo il forte rimbalzo delle transazioni, i prezzi nel 2025 dovrebbero rimanere sostanzialmente stabili o leggermente in calo complessivamente (il consenso degli analisti prevede una variazione di circa –2,5% per il 2025 globalpropertyguide.com). Entro il 2026, la maggior parte delle previsioni vede una stabilizzazione o un lieve aumento dei prezzi nel mercato immobiliare di Shenzhen, dato il contesto fondamentale della città. Le città di primo livello come Shenzhen dovrebbero guidare la ripresa con una crescita dei prezzi a una cifra bassa tra il 2026 e il 2027 globalpropertyguide.com, supponendo che l’economia generale rimanga stabile. È probabile che il governo adatti le politiche per prevenire un surriscaldamento – se il mercato dovesse salire troppo rapidamente, potremmo vedere nuove misure di raffreddamento (come un credito più restrittivo). Anche la nuova offerta derivante da programmi di riqualificazione e di edilizia sociale entrerà in gioco, il che potrebbe moderare la crescita dei prezzi a lungo termine ma migliorare l’accessibilità. Per gli investitori: i prossimi anni potrebbero non portare i forti aumenti di prezzo del passato, ma piuttosto una crescita modesta e un’attenzione al miglioramento del rendimento da locazione.
- Commerciale (Uffici/Retail): La ripresa del settore uffici sarà più lenta. Il periodo 2025–2026 potrebbe essere ancora difficile con alti tassi di sfitto. JLL prevede che la “vacancy rimarrà elevata e i canoni continueranno a diminuire” negli uffici di Shenzhen nel breve termine research.jllapsites.com, con un punto di svolta probabile verso la fine del 2026, quando l’offerta aggiuntiva diminuirà e la crescita economica assorbirà gli spazi. Entro il 2027, prevediamo un mercato degli uffici più sano se nuovi settori (come intelligenza artificiale, fintech, aziende del metaverso) si espanderanno. I canoni potrebbero gradualmente risalire dal 2026 in poi, ma potrebbero volerci diversi anni per tornare ai livelli pre-2020. Il settore retail, invece, dovrebbe vedere un miglioramento costante. Con la crescita della popolazione e del reddito di Shenzhen, e il fiorire del turismo, i canoni retail potrebbero tornare a crescere in modo positivo entro il 2026. Importanti progetti retail (come la rinnovata Luohu Commercial City, nuovi centri commerciali nelle periferie in espansione) entreranno in funzione, ma la domanda dei consumatori dovrebbe tenere il passo.
- Industriale/Logistica: Questo segmento è pronto per una crescita stabile. La spinta verso l’aggiornamento industriale e l’autosufficienza nella produzione tecnologica probabilmente si intensificherà, a beneficio di Shenzhen. Prevediamo un leggero aumento dei canoni industriali e un’elevata occupazione per le strutture di qualità. Un rischio è che le aziende manifatturiere possano cercare località più economiche, dato che il terreno e la manodopera a Shenzhen sono costosi, ma la strategia della città è mantenere solo la produzione ad alto valore aggiunto – cosa che sembra stia eseguendo bene. La domanda logistica crescerà con l’e-commerce e il commercio regionale; entro il 2026–2027, se i tassi d’interesse saranno più bassi a livello globale, potremmo vedere un’ondata di investimenti in asset logistici (inclusi più REIT) nell’area della Greater Bay, con Shenzhen come area privilegiata per tali fondi.
- Governo e Politica: Una variabile imprevedibile per le proiezioni è l’intervento del governo. Se il mercato immobiliare cinese a livello nazionale dovesse rimanere fiacco, potrebbero arrivare ulteriori stimoli – ad esempio ulteriori tagli ai tassi dei mutui, allentamento delle quote per l’acquisto di case, o anche idee innovative come acquirenti immobiliari sostenuti dallo Stato per smaltire l’invenduto (alcuni analisti hanno suggerito acquisti statali su larga scala di abitazioni invendute globalpropertyguide.com). Mosse di questo tipo potrebbero migliorare rapidamente il sentiment e i prezzi. Al contrario, se la speculazione dovesse surriscaldarsi, potrebbero tornare le restrizioni. Shenzhen è destinata a essere un banco di prova per una politica abitativa equilibrata, data la sua importanza. Inoltre, qualsiasi progresso su una tassa sulla proprietà potrebbe modificare il calcolo degli investimenti aumentando i costi di mantenimento – un aspetto da monitorare oltre il 2025.
In conclusione, il mercato immobiliare di Shenzhen nel 2025 mostra un quadro di ripresa e resilienza nei vari settori. Le vendite residenziali sono forti e i prezzi sono vicini a un punto di svolta verso l’alto, sostenuti da politiche favorevoli e da una domanda reale. Il settore immobiliare commerciale attraversa una fase di aggiustamento, ma il dinamismo economico della città e i miglioramenti infrastrutturali gettano le basi per una futura assorbimento. L’immobiliare industriale rimane un pilastro, evolvendosi insieme alle ambizioni high-tech della città. Per investitori, sviluppatori e acquirenti, Shenzhen offre opportunità – sia che si tratti di scegliere il momento giusto per entrare nel mercato durante questa fase di stabilizzazione, sia che ci si concentri su distretti e segmenti ad alto potenziale (come abitazioni per il mercato di massa nelle aree in crescita, uffici di Classe A ai minimi ciclici, o strutture logistiche legate all’e-commerce). È probabile che nei prossimi anni il mercato immobiliare di Shenzhen trovi un nuovo equilibrio, caratterizzato da una crescita sostenibile piuttosto che dalla volatilità del passato, in linea con la visione della città di uno sviluppo di alta qualità.
Fonti: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com e altri come citato sopra.
