Mercato Immobiliare di San Jose 2025: Tendenze, Previsioni e Cambiamenti Guidati dalla Tecnologia

Il mercato immobiliare di San Jose nel 2025 rimane robusto ma complesso, modellato dalle oscillazioni economiche della Silicon Valley, dall’elevata domanda abitativa e dalle nuove tendenze post-pandemiche. Essendo uno dei mercati più costosi della nazione, San Jose sta vivendo una crescita moderata dei prezzi delle case, una bassa disponibilità (nonostante lievi miglioramenti) e una forte competizione sia per acquirenti che per affittuari. Di seguito analizziamo i settori chiave – dal residenziale e affitti agli spazi commerciali – e cosa prevedono gli esperti per i prossimi anni.

Statistiche chiave del mercato 2025 (San Jose):

• Prezzo mediano delle case: ~1,5 milioni di dollari (metà 2025), in aumento di circa 5% su base annua redfin.com. Le case vengono vendute in circa 20 giorni in media, spesso con più offerte.
• Affitto mensile mediano: ~$2.927 a luglio 2025, in aumento di circa 2–3% rispetto all’anno scorso apartmentlist.com. Gli appartamenti con una camera costano in media $3.265/mese apartmentlist.com.
• Offerta abitativa: Inventario in aumento di circa il 20% rispetto ai livelli di inizio 2024 apartmentlist.com sfgate.com, ma resta un mercato favorevole ai venditori con poche offerte disponibili.
• Accessibilità economica: Estremamente bassa. Una famiglia con reddito mediano avrebbe bisogno di un aumento > $250.000 per permettersi una casa al prezzo mediano a San Jose zillow.mediaroom.com.
• Economia: La disoccupazione nella contea di Santa Clara è ~3,9% (Q2 2025) kidder.com. I tassi ipotecari si aggirano intorno a 6,5–6,8% sfgate.com, ben al di sopra dei minimi pandemici, contribuendo a un “lock-in effect” in cui i proprietari restano nelle loro case per mantenere i tassi bassi.

Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025

Il mercato immobiliare di San Jose rimane altamente competitivo nel 2025. Il prezzo mediano di vendita delle case è di circa 1,5 milioni di dollari, ovvero il 238% in più rispetto alla media statunitense redfin.com. I prezzi sono aumentati di circa il 3–5% rispetto all’anno scorso, un aumento moderato rispetto ai rialzi a doppia cifra del boom pandemico. Questa crescita mostra segni di stabilizzazione a causa dei tassi d’interesse più alti e di un’offerta leggermente migliorata. L’economista senior di Zillow osserva che l’aumento dell’inventario sta mantenendo sotto controllo i prezzi delle case; infatti, i valori immobiliari sono previsti sostanzialmente stabili (−0,2%) nell’area metropolitana di San Jose per il 2025 sfgate.com. Tuttavia, la domanda supera l’offerta, quindi il mercato favorisce complessivamente i venditori.

Inventario e vendite: Il numero di case sul mercato è aumentato moderatamente. Gli osservatori del settore riportano che l’inventario iniziale di San Jose nel 2025 era circa il 20% superiore a quello del 2024 sfgate.com, in parte perché più proprietari mettono in vendita e nuove costruzioni arrivano gradualmente. Tuttavia, l’inventario rimane storicamente limitato – molti proprietari sono riluttanti a vendere e perdere i loro tassi ipotecari ultra-bassi (il cosiddetto “lock-in” effect), il che limita il ricambio. Nonostante le maggiori inserzioni, le vendite concluse sono effettivamente aumentate (in crescita dell’8–31% su base annua nella regione) e si prevede che aumenteranno di un altro ~15% nel 2025 sfgate.com, indicando che la domanda degli acquirenti assorbe rapidamente le case disponibili. Le case si vendono ancora rapidamente – circa 20 giorni sul mercato come mediana, contro 15 giorni un anno prima redfin.com redfin.com. Una media di 3–4 offerte per annuncio a San Jose, spesso con vendite sopra il prezzo richiesto nei quartieri più ambiti.

Prezzi e Concorrenza: I prezzi delle case a San Jose sembrano essersi stabilizzati su livelli elevati. A metà 2025, il prezzo mediano di vendita è di circa 1,5 milioni di dollari (in aumento di circa il 5% su base annua) redfin.com, in ripresa dopo un leggero calo nel 2023. La concorrenza tra acquirenti rimane “moderatamente competitiva” secondo l’indice di Redfin, con molte case che vengono ancora vendute a un prezzo superiore del 2–6% rispetto al prezzo richiesto in gare d’offerta redfin.com. Il segmento di lusso è particolarmente forte: le proprietà di fascia alta ricevono più offerte e continuano ad apprezzarsi, sfidando le preoccupazioni generali sull’accessibilità economica sfgate.com. Gli agenti immobiliari notano che le case entry-level (nella fascia di circa 1 milione di dollari) attirano offerte agguerrite sia da parte di acquirenti alla prima esperienza che di investitori, spesso vendute ben oltre il prezzo richiesto e con offerte in contanti non rare sanjosespotlight.com.

Sfide di Accessibilità: San Jose si classifica costantemente come uno dei mercati immobiliari meno accessibili d’America. I salari stagnanti rispetto al valore delle case hanno reso il sogno della proprietà irraggiungibile per molti residenti. Un’analisi di Zillow evidenzia il divario: anche con un sostanzioso anticipo di 330.000 dollari (20%), una famiglia con reddito mediano a San Jose avrebbe bisogno di un aumento di stipendio di oltre 250.000 dollari per potersi permettere comodamente una casa al prezzo mediano zillow.mediaroom.com. Secondo una stima, solo circa il 28% delle famiglie nell’area della Bay Area più ampia può permettersi la casa mediana (e una quota ancora minore nella città di San Jose stessa). Gli alti tassi ipotecari – intorno al 6–7% per mutui trentennali – aggravano il problema aggiungendo centinaia o migliaia di dollari alle rate mensili. Queste pressioni sull’accessibilità hanno raffreddato parte della domanda degli acquirenti e spinto molti potenziali acquirenti verso il mercato degli affitti zillow.mediaroom.com.

Prospettive di mercato: Si prevede che i prezzi rimarranno stabili o in lieve aumento nel breve termine. La California Association of Realtors (C.A.R.) prevede un aumento del +4,6% dei prezzi delle case in California nel 2025 dopo una crescita di circa il 6,8% nel 2024 sanjosespotlight.com – un ritmo più sostenibile. L’apprezzamento di San Jose potrebbe essere leggermente inferiore alla media statale a causa dei prezzi già altissimi e della sensibilità alle fluttuazioni dell’economia tecnologica. Qualsiasi calo dei tassi ipotecari potrebbe liberare una domanda repressa: gli agenti locali prevedono che se i tassi scendessero al 6% basso o al 5%, il mercato si “accenderebbe” di attività con più venditori e acquirenti che entrano in gioco sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Per ora, aspettatevi aumenti di prezzo modesti e una selezione leggermente migliore per gli acquirenti, ma nulla che migliori drasticamente l’accessibilità. La carenza strutturale di alloggi a San Jose e il forte mercato del lavoro esercitano una pressione al rialzo a lungo termine sui valori delle case.

Sviluppi del mercato degli affitti

Il mercato degli affitti di San Jose nel 2025 è intensamente costoso ma relativamente stabile nella crescita. L’affitto mediano della città (tutte le tipologie) è di circa $2.900 al mese apartmentlist.com – oltre il 100% in più rispetto alla mediana statunitense degli affitti, riflettendo la ricchezza della regione e la scarsità di alloggi. Gli affitti hanno continuato a salire leggermente: l’affitto mediano è aumentato di circa il 2–3% anno su anno a metà 2025 apartmentlist.com. In confronto, molte grandi città statunitensi hanno registrato affitti stabili o in calo nell’ultimo anno, grazie a un’ondata di nuove costruzioni di appartamenti a livello nazionale. Nella Bay Area, la crescita degli affitti di San Jose (~2,8% YoY) ha superato quella di San Francisco (praticamente 0%) sfgate.com, anche se entrambe sono ben lontane dagli aumenti a doppia cifra del passato.

Affitti elevati e domanda: Gli affitti medi per dimensione della camera sottolineano quanto San Jose sia inaccessibile per gli affittuari. A luglio 2025, un appartamento con 1 camera da letto costa in media ~$2.934 (quasi il 67% in più rispetto alla media statunitense) e le unità con 2 camere circa $3.506 apartmentlist.com apartmentlist.com. I quartieri centrali alla moda richiedono ancora di più – ad esempio, i monolocali nel centro di San Jose spesso superano i $5.000/mese negli edifici di lusso apartmentlist.com. Prezzi simili significano che un affittuario avrebbe bisogno di un reddito annuo ben oltre le sei cifre per seguire la regola standard del “30% del reddito per l’affitto”. Non sorprende che una grande quota di affittuari locali sia composta da professionisti tech con doppio reddito o famiglie che condividono l’alloggio. In generale, circa il 44% delle famiglie di San Jose vive in affitto anziché possedere una casa point2homes.com, e molti di loro devono allungare il budget per farlo (l’indice del costo della vita della metro è ~231, secondo solo a San Francisco negli Stati Uniti apartmentlist.com).

Nonostante gli affitti alle stelle, la domanda di unità in affitto rimane robusta. Il tasso di sfitto degli affitti è solo intorno al 4–5% a San Jose point2homes.com, il che indica che la maggior parte delle unità è occupata. (Per contestualizzare, un tasso di sfitto del 5% è considerato un mercato equilibrato – San Jose è proprio su quel filo del rasoio.) Gli affittuari hanno mostrato una certa sensibilità ai prezzi – la crescita inarrestabile degli affitti si è raffreddata tra il 2020 e il 2022, e in quegli anni si sono verificate concessioni o lievi cali. Ma il ritorno di uffici, università e l’immigrazione di lavoratori nel 2023–2024 ha riportato il mercato degli affitti alla crescita. Molte famiglie escluse dall’acquisto di una casa non hanno altra scelta che continuare ad affittare, il che sostiene la domanda.

Nuova offerta e tasso di sfitto: Un fattore notevole che ha attenuato la crescita degli affitti è stato un boom di costruzione di appartamenti nel Sun Belt degli Stati Uniti (città come Austin e Raleigh) che ha creato un eccesso di unità a livello nazionale sfgate.com. Sebbene la Bay Area non abbia costruito abbastanza alloggi per colmare la sua carenza, San Jose ha aggiunto alcuni nuovi appartamenti e ha visto l’inventario degli affitti aumentare di circa il 20% in alcune aree suburbane apartmentlist.com. Questo modesto afflusso di offerta rappresenta una valvola di sfogo sugli affitti. Tuttavia, la costruzione multifamiliare nella Bay Area dovrebbe rallentare dopo il 2025, man mano che i progetti vengono completati e ne partono meno di nuovi sfgate.com. Gli analisti di Zillow prevedono che entro la fine del 2025, il mercato degli affitti tornerà a restringersi – l’attuale ondata di nuove unità “si esaurirà”, il che significa più concorrenza per ogni unità libera in futuro sfgate.com. A San Jose, dove la costruzione di alloggi è cronicamente insufficiente, anche un piccolo calo del tasso di sfitto può trasformarsi in aumenti degli affitti.

Prospettive per gli inquilini: Gli aumenti degli affitti nei prossimi anni probabilmente rimarranno a cifre basse a una sola cifra annuale (salvo una recessione economica). Gli esperti prevedono una crescita degli affitti bassa e costante nella Bay Area – forse nell’ordine del 2–4% all’anno sfgate.com. Questa è una buona notizia per gli inquilini rispetto agli aumenti a doppia cifra dell’ultimo decennio, ma non ci si aspetta nemmeno che gli affitti calino in modo significativo. Sono in arrivo cambiamenti normativi: gli elettori californiani potrebbero vedere la Proposta 33 nel 2024, un’iniziativa per espandere il controllo degli affitti (dopo che due tentativi precedenti sono falliti) sfgate.com. Se approvata, città come San Jose potrebbero adottare limiti più severi agli aumenti degli affitti negli edifici più recenti, limitando potenzialmente la rapidità con cui gli affitti possono aumentare. San Jose ha già un controllo locale degli affitti per gli appartamenti più vecchi (che limita gli aumenti annuali intorno al 5–8%), e un’espansione potrebbe proteggere ulteriormente gli inquilini – oppure, secondo i critici, scoraggiare nuovi sviluppi. Nel frattempo, la domanda di case unifamiliari in affitto è in aumento poiché le famiglie cercano più spazio; queste case ora si affittano a ~41% in più rispetto a cinque anni fa (una crescita che supera quella degli appartamenti) zillow.mediaroom.com. Nel complesso, il mercato degli affitti resterà competitivo – gli inquilini dovrebbero pianificare attentamente il budget e aspettarsi di spendere una grande parte del reddito per l’alloggio nella Silicon Valley.

Prospettive per il settore immobiliare commerciale

Il settore immobiliare commerciale di San Jose è una storia di contrasti nel 2025. Il mercato degli uffici sta affrontando alti tassi di sfitto e il cambiamento di paradigma verso il lavoro da casa, mentre gli spazi industriali e di magazzino sono quasi al completo grazie alle esigenze logistiche della Bay Area. Le proprietà commerciali stanno andando relativamente bene, sostenute da consumatori benestanti e da un parziale ritorno in ufficio che sta facendo rivivere il traffico pedonale in alcune zone. Ecco una panoramica per settore:

Mercato degli uffici: alti sfitto e ripresa lenta

Gli spazi per uffici a San Jose (e nella Silicon Valley in generale) sono abbondanti e sottoutilizzati nel 2025. Il tasso di sfitto degli uffici è salito oltre il 20% nel 2024, rispetto all’8,6% pre-pandemia patch.com. Nel terzo trimestre del 2024, il 21,8% degli spazi per uffici risultava vuoto nelle contee di Santa Clara e San Mateo (che includono San Jose), più del doppio rispetto al periodo pre-COVID patch.com. Questo eccesso è stato causato da lavoro da remoto e politiche ibride – i dipendenti si recano in ufficio raramente, se non mai. L’area metropolitana di San Jose aveva solo circa un tasso di ritorno in ufficio del 40,7% alla fine del 2024, uno dei più bassi della nazione patch.com. Le aziende hanno ridotto di conseguenza gli spazi occupati, lasciando grandi blocchi vuoti o disponibili per subaffitto.

Tuttavia, il 2025 mostra i primi segnali di stabilizzazione. Alcuni indicatori: il tasso di sfitto degli uffici nella Silicon Valley è leggermente sceso a circa il 17,4% nel secondo trimestre 2025 (con una disponibilità complessiva di circa il 18,2%) kidder.com. L’attività di locazione è aumentata nella prima metà del 2025 – tra le operazioni di rilievo ci sono aziende tecnologiche come Zscaler che hanno subaffittato oltre 300.000 piedi quadrati a Santa Clara kidder.com. I proprietari stanno facendo offerte e offrendo incentivi per riempire gli spazi, e i canoni richiesti si sono stabilizzati (circa $4,07 per piede quadrato al mese, lo 0,2% in meno rispetto a un anno fa) kidder.com. Le vendite di edifici per uffici avvengono a forti sconti, attirando investitori in cerca di occasioni – il prezzo medio di vendita per piede quadrato ($360) è ben al di sotto della media quinquennale, riflettendo valori in sofferenza kidder.com.

“Flight to quality” è il mantra: gli inquilini stanno consolidandosi in edifici di fascia alta, ricchi di servizi per incentivare i lavoratori a recarsi in ufficio, mentre gli uffici più vecchi o meno idealmente posizionati faticano. Ad esempio, Google – dopo massicci licenziamenti e tagli ai costi – ha messo in affitto una grande parte del suo campus di Redwood City e ha sospeso la costruzione di futuri uffici kidder.com. I nuovi sviluppi si sono in gran parte fermati, anche se rimane un paradosso: circa 9 milioni di piedi quadrati di spazi commerciali sono stati costruiti nel 2024, un record post-pandemico, nonostante il tasso di sfitto abbia raggiunto livelli record patch.com. Questo include strutture specializzate di R&S e progetti occupati dai proprietari che non risultano come spazi affittati. Gli esperti lo definiscono un “paradosso del 2024” – un’economia in crescita ma meno bisogno di spazi per uffici patch.com.

Guardando al futuro, la maggior parte degli analisti prevede che il mercato degli uffici rimarrà debole fino al 2025. Le aziende stanno subaffittando invece di espandersi, e quasi 1 trilione di dollari di debito immobiliare commerciale scadrà nel 2025 kidder.com – aumentando il rischio di insolvenze, soprattutto per gli immobili per uffici con valore in calo. Dal lato positivo, San Jose ha evitato lo scenario peggiore visto a San Francisco (dove molte torri del centro sono finite in pignoramento). Finora meno proprietari di San Jose sono andati in default patch.com, in parte perché gli uffici locali sono più distribuiti (ad esempio molti campus tecnologici a bassa altezza) e non dipendono da un centro cittadino denso. I previsori ritengono che una “nuova normalità” richiederà ancora uno o due anni per stabilizzarsi patch.com. Come ha detto un consulente locale, l’obiettivo è “rosicchiare [e] portare il tasso di sfitto sotto il 20%” a un livello più gestibile patch.com. Se il settore tecnologico dovesse accelerare nuovamente o le aziende imponessero più lavoro in presenza, la ripresa potrebbe accelerare – ma per ora, aspettatevi alti tassi di sfitto negli uffici e molte opzioni di spazio per gli inquilini a San Jose.

Industriale e magazzini: domanda forte, offerta limitata

In netto contrasto con gli uffici, il settore immobiliare industriale nell’area di San Jose rimane molto richiesto. Il tasso di sfitto per spazi industriali e magazzini è estremamente basso – circa il 4%–6% nel 2024/2025 patch.com cbre.com. Nel secondo trimestre 2025, il tasso di sfitto industriale complessivo della Silicon Valley era circa 5,8% cushmanwakefield.com, il che indica un mercato molto ristretto (soprattutto considerando che include alcune nuove consegne). La domanda di spazi per logistica, produzione e laboratori è trainata dall’e-commerce, dalle aziende di semiconduttori e hardware, e dalle biotecnologie che necessitano di strutture dove il lavoro deve essere svolto in sede.

I laboratori R&D e le strutture specializzate hanno registrato tassi di sfitto leggermente più alti (~11% a fine 2024 per i laboratori R&D) patch.com, ma ciò è in parte dovuto all’immissione di nuovi spazi sul mercato. In settori come biotech e produzione avanzata, l’occupazione rimane solida – queste aziende non possono lavorare completamente da remoto. Il rapporto Joint Venture Silicon Valley ha rilevato che la domanda di spazi per laboratori e industriali ha continuato a crescere nel 2024 nonostante l’eccesso di uffici patch.com. I canoni per le proprietà industriali sono rimasti stabili o in leggero aumento, poiché l’offerta è limitata dai vincoli di disponibilità di terreno nella Bay Area. Gli sviluppatori hanno aggiunto alcuni metri quadri industriali nel 2024, e circa 2–3 milioni di piedi quadrati di spazi logistici moderni sono in costruzione intorno a San Jose, spesso realizzati su misura per utenti specifici.

Prospettive: Il settore industriale dovrebbe rimanere forte. Anche se l’economia dovesse attraversare una fase di rallentamento, i tassi di sfitto sono così bassi che un leggero aumento non porterebbe a un eccesso di offerta. E-commerce, data center e industrie dei veicoli elettrici sono in espansione nella Silicon Valley e continueranno ad assorbire spazi. In effetti, uno dei nuovi progetti approvati nel centro di San Jose include un data center di 11 piani accanto a residenze (un concetto unico di uso misto) localnewsmatters.org. Gli investitori restano ottimisti sulle proprietà industriali per la loro stabilità di flusso di cassa. Una nota: la resistenza delle comunità a nuovi magazzini (per motivi di traffico o ambientali) può rallentare le approvazioni. Ma con le riforme CEQA (discusse sotto) e le esigenze infrastrutturali della regione, lo sviluppo industriale probabilmente verrà snellito. Si prevede che i tassi di sfitto industriale rimarranno su valori bassi a una cifra e la crescita dei canoni si attesterà su valori medi a una cifra annualmente in futuro.

Settore Retail: High Street resilienti e modelli in evoluzione

Il settore immobiliare commerciale al dettaglio a San Jose si è dimostrato sorprendentemente resiliente nel periodo successivo alla pandemia. Grazie agli alti redditi della zona e alla domanda repressa dei consumatori, la maggior parte dei centri commerciali e dei negozi ha recuperato terreno, anche se il lavoro da remoto ha cambiato alcune abitudini. La percentuale di spazi sfitti nel retail ha raggiunto il minimo degli ultimi sei anni, circa il 4,7%, all’inizio del 2025 nella Silicon Valley assets.cushmanwakefield.com. All’inizio del 2025, la maggior parte dei submercati aveva una percentuale di spazi sfitti nel retail inferiore al 4% – praticamente piena occupazione – soprattutto in aree fiorenti come Santana Row/Valley Fair, Palo Alto e Cupertino marcusmillichap.com. L’unica area con una percentuale elevata di spazi sfitti nel retail (circa il 5%) si trova in alcune zone del South San Jose marcusmillichap.com, probabilmente a causa di alcuni centri più vecchi in difficoltà o della chiusura di grandi catene.

Diversi fattori hanno “sostenuto” il settore immobiliare commerciale al dettaglio: gli stipendi e la ricchezza del settore tech fanno sì che le famiglie locali abbiano potere d’acquisto per sostenere ristoranti, boutique e servizi. Anche durante i periodi di intenso lavoro da remoto, i residenti ad alto reddito hanno continuato a fare acquisti localmente, e molte attività commerciali si sono adattate (offrendo consegna, ritiro in negozio, ecc.). Ora, con il ritorno parziale dei lavoratori negli uffici, i ristoranti del centro e dei distretti commerciali vedono un aumento del passaggio. Il retail suburbano ancorato a supermercati e servizi essenziali è rimasto solido per tutto il periodo. Inoltre, la struttura orientata all’uso dell’auto di San Jose ha fatto sì che molti centri commerciali avessero ampie superfici e parcheggi, consentendo un più facile distanziamento sociale o servizi di ritiro durante il COVID.

Entro la fine del 2024, l’attività di locazione nel settore retail stava riprendendo insieme al piccolo aumento dell’occupazione negli uffici marcusmillichap.com. I broker commerciali riportano che San Jose è il mercato retail più forte della Bay Area, e sta “diventando ancora più forte.” marcusmillichap.com Gli alti redditi familiari hanno sostenuto la spesa al dettaglio anche quando gli uffici erano vuoti, e ora qualsiasi aumento di lavoratori in ufficio o della popolazione aggiunge ulteriore slancio alla domanda marcusmillichap.com. In particolare, diversi nuovi rivenditori stanno espandendo la loro presenza: Costco e un grande supermercato asiatico (T&T) apriranno sedi a San Jose nel 2025 marcusmillichap.com. Si prevede che questi nuovi ingressi trasformeranno l’assorbimento netto leggermente negativo dello scorso anno in positivo. In sostanza, gli spazi retail rimasti vuoti vengono rapidamente rioccupati da nuovi negozi e ristoranti.

I canoni di locazione per il retail sono rimasti relativamente stabili, con le posizioni migliori che raggiungono prezzi elevati (ad es. oltre 30 dollari per piede quadrato all’anno triple-net assets.cushmanwakefield.com). I proprietari sono ottimisti ma realistici – sanno che l’e-commerce rappresenta ancora una minaccia, quindi preferiscono inquilini esperienziali e del settore food per attirare traffico pedonale. La tendenza al ritorno in ufficio nella regione (anche se parziale) è un vantaggio per i rivenditori del centro. Al contrario, se il lavoro da remoto dovesse rimanere prevalente, parte del retail in centro potrebbe essere riconvertito o affrontare difficoltà, ma finora il centro di San Jose non ha visto il crollo diffuso del retail che ha colpito il centro di San Francisco.

Prospettive: Le vacancy nel retail dovrebbero rimanere basse (<5%) e potrebbero persino ridursi se l’economia locale resterà solida. Il rischio maggiore è una recessione economica – la spesa dei consumatori diminuirebbe se la disoccupazione aumentasse. Per ora, le prospettive del retail a San Jose sono cautamente positive: consumatori benestanti, densità residenziale in crescita (con nuovi sviluppi a uso misto) e un miglior utilizzo degli uffici indicano tutti una domanda sostenuta per negozi e ristoranti. La strategia della città di villaggi urbani e centri pedonali continuerà a creare opportunità per lo sviluppo del retail. In sintesi, tra le classi di asset commerciali, il retail sta performando meglio degli uffici e all’incirca allo stesso livello dell’industriale nel mercato di San Jose del 2025.

Tendenze negli investimenti immobiliari

Gli investitori immobiliari che guardano a San Jose si trovano di fronte a un’equazione ad alto costo e alto rendimento. I valori immobiliari alle stelle della regione significano che i rendimenti da locazione (cap rates) sono relativamente bassi, ma le prospettive di apprezzamento a lungo termine e di crescita degli affitti restano solide. Nel 2025, l’attività di investimento è stata in parte frenata dai tassi d’interesse e dall’incertezza economica, ma ci sono tendenze e opportunità chiare:

• Investimento residenziale: Acquistare case unifamiliari o condomini da affittare è una sfida dato che i prezzi di ingresso superano il milione di dollari, ma chi può permetterselo vede una domanda di affitto costante. Con molte famiglie impossibilitate ad acquistare, gli affitti di case unifamiliari sono molto richiesti (come dimostra la rapida crescita degli affitti in quel segmento zillow.mediaroom.com). I quartieri con buone scuole (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) o con previsti miglioramenti nei trasporti (ad esempio intorno alle future stazioni BART nel North San Jose) sono particolarmente attraenti per gli investitori, poiché promettono affitti stabili o in crescita. Alcuni investitori stanno anche sfruttando le leggi californiane sugli ADU – aggiungendo unità abitative accessorie alle proprietà unifamiliari per creare flussi di reddito da duplex/triplex. I cap rates per gli affitti residenziali a San Jose spesso si aggirano tra il 3% e il 4%, che è poco, ma molti investitori puntano sull’apprezzamento dei prezzi e sulla crescita della popolazione trainata dalla tecnologia per i rendimenti.
• Quartieri “caldi”: I diversi distretti di San Jose offrono opportunità differenti. Il Downtown San Jose è visto come una scommessa a lungo termine – con il campus proposto da Google (ora in pausa) e altri investimenti pubblici, i terreni e gli edifici più vecchi del centro hanno attirato investitori interessati a riqualificare o ad attendere una ripresa. Zone come Japantown e Willow Glen mantengono il loro valore grazie all’atmosfera culturale unica e al fascino, attirando sia proprietari di case che flipper che ristrutturano abitazioni storiche. In termini di potenziale emergente, gli esperti locali spesso indicano aree come Berryessa/North San Jose (dove è in corso l’estensione della BART) e Alum Rock/East Foothills (dove i prezzi sono più bassi rispetto al resto della città, suggerendo margini di crescita). Secondo un’analisi sugli investimenti, quartieri emergenti come Communications Hill, North San Jose e alcune zone di East San Jose sono pronti a crescere poiché la città incoraggia lo sviluppo in quelle aree blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Gli investitori stanno sempre più guardando oltre i tradizionali codici postali di lusso e verso queste aree “sottovalutate” per ottenere rendimenti iniziali migliori.
• Investimento commerciale: Data la debolezza del settore uffici, gli investitori più esperti sono a caccia di occasioni. Come già detto, gli edifici per uffici sono stati venduti con forti sconti – alcune aziende che acquistano i propri immobili e fondi di private equity hanno acquisito asset a prezzi inferiori del 30–50% rispetto al picco. Questa strategia punta su un orizzonte di recupero di 5-10 anni per la domanda di uffici. Nel frattempo, gli immobili industriali restano i preferiti dagli investitori istituzionali; la concorrenza è agguerrita per qualsiasi struttura logistica che arriva sul mercato, e i tassi di capitalizzazione nel settore industriale si aggirano intorno al 4% grazie all’affidabilità degli inquilini. I centri commerciali in posizioni strategiche (soprattutto quelli ancorati a supermercati o situati in quartieri benestanti) sono anch’essi oggetto di scambi attivi, poiché hanno dimostrato resilienza durante il COVID. Nel complesso, il volume degli investimenti immobiliari commerciali nella Bay Area nel 2025 è inferiore rispetto al periodo pre-pandemico, ma San Jose sta catturando una buona quota delle operazioni in corso, poiché gli investitori si spostano dal mercato problematico di San Francisco verso la prospettiva relativamente stabile del South Bay.
• Rendimenti e rischi: Gli investitori a San Jose devono fare i conti con costi di finanziamento più elevati – i tassi di interesse per mutui o prestiti commerciali si aggirano intorno al 6–7%, il che può superare il rendimento dell’immobile, creando leva finanziaria negativa. Questo ha ridotto il numero di investitori speculativi e di flipper rispetto a qualche anno fa. Chi resta tende ad essere o detentore a lungo termine con liquidità (meno sensibile ai tassi) oppure acquirenti tramite 1031 exchange che reinvestono i guadagni da vendite altrove. Il ragionamento di molti è che l’economia trainata dalla tecnologia di San Jose manterrà i valori immobiliari in crescita nel lungo periodo. In effetti, investitori locali di lunga data notano che il mercato immobiliare della Silicon Valley ha superato gran parte del paese in termini di apprezzamento, e si aspettano che ciò continui sanjosespotlight.com. Esiste sempre il rischio di una crisi tecnologica o di cambiamenti normativi (come un controllo degli affitti più severo o nuove tasse sugli investitori) che potrebbero ridurre i rendimenti. Ma nel 2025, l’investimento immobiliare a San Jose è ancora considerato una scelta solida – è una scommessa su una delle economie regionali più robuste al mondo.

In sintesi, le tendenze di investimento mostrano una fuga verso la qualità e l’opportunità: il denaro si riversa in aree e tipologie di immobili con la migliore combinazione di reddito attuale e potenziale di crescita futura (che si tratti di un nuovo sviluppo residenziale suburbano o di un campus uffici/R&D riconvertito). I quartieri “caldi” per gli investitori spesso coincidono con le zone in cui sono concentrati gli sforzi di sviluppo della città o dove l’accessibilità rispetto al resto della Silicon Valley suggerisce margini di crescita. Sebbene i rendimenti non siano così elevati come nei mercati più economici del Sun Belt, San Jose offre qualcosa che molte città non hanno: stabilità e crescita a lungo termine comprovata, rendendola un obiettivo chiave per i capitali immobiliari in California.

Pipeline di sviluppo e costruzione

Lo sviluppo immobiliare a San Jose è a un bivio nel 2025. La città ha piani ambiziosi per nuove abitazioni e comunità a uso misto, ma le sfide economiche hanno rallentato il ritmo delle costruzioni nell’ultimo anno. Tuttavia, diversi progetti significativi stanno andando avanti e i cambiamenti nelle politiche mirano a sbloccare uno sviluppo più rapido nel prossimo futuro.

Sviluppo abitativo: San Jose, come tutte le città della California, è sotto pressione per aggiungere nuove abitazioni (con mandati statali per decine di migliaia di unità entro il 2030). I progetti approvati sono già registrati, ma l’avvio dei lavori è in ritardo. Infatti, San Jose non ha visto nessun nuovo inizio di costruzione di abitazioni multifamiliari nel 2024 – non è stato avviato nemmeno un nuovo edificio di appartamenti o condomini quell’anno localnewsmatters.org. Questa statistica sorprendente riflette come l’aumento dei costi di costruzione, la carenza di manodopera e gli alti tassi di interesse abbiano reso molti progetti non realizzabili. Anche se il Dipartimento Urbanistico della città ha approvato molte unità, spesso finiscono “sugli scaffali” in attesa di finanziamenti localnewsmatters.org.

Per contrastare questo problema, i leader della città hanno lanciato il Programma Percorso Progetti Innovativi alla fine del 2023 localnewsmatters.org. Questo programma incentiva gli sviluppatori con progetti di “beneficio straordinario” – ad esempio, quelli che includono una quota significativa di alloggi accessibili o altri benefici pubblici – superando alcuni standard urbanistici, riducendo le tasse di costruzione e azzerando alcune tariffe localnewsmatters.org. L’obiettivo è accelerare i progetti nel centro e in altre aree prioritarie. Nell’aprile 2025, i primi due progetti sotto questo programma sono stati approvati: uno sviluppatore canadese, Westbank, ha ottenuto il via libera per 1.492 unità residenziali in due torri di grande altezza nel centro di San Jose, insieme a due data center gemelli sul sito localnewsmatters.org localnewsmatters.org. La città ha esentato questi progetti da alcune tariffe per l’edilizia accessibile e ha allentato i limiti di altezza per renderli sostenibili. Il sindaco Matt Mahan ha dichiarato che San Jose non deve permettere che una pianificazione urbanistica obsoleta “ostacoli l’innovazione che oggi potrebbe funzionare” localnewsmatters.org, sottolineando la disponibilità della città a essere flessibile per stimolare lo sviluppo.

Oltre il centro, numerosi altri progetti abitativi sono in fase di sviluppo. Nel nord di San Jose, è in corso la costruzione di un grande progetto a uso misto su ex terreni agricoli, che porterà diverse centinaia di appartamenti e spazi commerciali nell’area sanjosespotlight.com. Sviluppatori come SummerHill Homes stanno costruendo nuovi complessi multifamiliari in zone precedentemente commerciali (ad esempio, un progetto al 210 Baypointe con oltre 200 unità) sfyimby.com. Inoltre, c’è una spinta verso alloggi modulari e metodi di costruzione creativi: un edificio modulare proposto su The Alameda aggiungerebbe 174 unità su un piccolo lotto, mostrando un approccio innovativo alla densificazione degli spazi sfyimby.com.

Downtown West e i campus delle Big Tech: L’elefante nella stanza è il progetto Downtown West di Google vicino alla Diridon Station – un piano da 80 acri e oltre 10 miliardi di dollari per un nuovo quartiere urbano a uso misto (fino a 4.000 abitazioni, uffici, negozi, parchi). San Jose ha approvato questo progetto nel 2021 con grande clamore realestate.withgoogle.com techxplore.com. Tuttavia, al 2025, Downtown West è in una situazione di stallo. All’inizio del 2023 Google ha interrotto i lavori sul sito e nel 2025 ci sono notizie che Google ha annullato la sua partnership di sviluppo e sta rivalutando i suoi piani immobiliari techxplore.com techxplore.com. La più ampia ritirata dell’azienda dall’espansione degli uffici (a causa del lavoro da remoto e dei tagli ai costi) mette a rischio le abitazioni promesse – in tutta la Silicon Valley, Google aveva promesso terreni per 15.000 case (a San Jose, Mountain View, Sunnyvale), ma a sei anni di distanza, nessuna di queste case è stata costruita techxplore.com. Google ha persino lasciato intendere che potrebbe vendere alcune parti delle sue proprietà (ad esempio, un grande appezzamento a Mountain View destinato a 1.900 case) techxplore.com. Se Google dovesse davvero tirarsi indietro, la visione di Downtown West potrebbe subire ritardi o essere ridimensionata in modo significativo. I funzionari della città restano fiduciosi che il progetto riprenderà, ma potrebbe richiedere nuovi partner o un approccio per fasi. L’incertezza attorno a questo mega-progetto è una variabile imprevedibile per la pipeline di sviluppo di San Jose – potrebbe portare un’enorme ondata di abitazioni e spazi commerciali, oppure restare un piano dormiente per anni.

Sfide nella pipeline: L’esperienza di San Jose riflette una tendenza più ampia: molti progetti ad alta densità già approvati vengono “ottimizzati” o sostituiti con piani a densità inferiore a causa delle difficoltà di costo. Gli sviluppatori scoprono che, nelle condizioni del 2025, un grattacielo di lusso potrebbe non essere “sostenibile”, mentre villette a schiera o progetti di scala minore potrebbero esserlo. Infatti, in tutta San Jose, il passaggio degli sviluppatori da appartamenti/condomini a villette a schiera ha cancellato circa 4.177 unità abitative dalla pipeline della città – queste unità erano state approvate ma non verranno costruite come previsto techxplore.com. Si tratta di un notevole passo indietro per gli obiettivi abitativi. Sottolinea la necessità di interventi politici e riduzioni dei costi per far partire i grandi progetti.

Dal lato positivo, l’ambiente normativo della California si sta spostando a favore dello sviluppo. Nel giugno 2025, lo stato ha approvato la riforma CEQA (Senate Bill 131 e Assembly Bill 130) per snellire la revisione ambientale sanjosespotlight.com. I progetti di riempimento urbano (infill) (meno di 20 acri, meno di 85 piedi di altezza e all’interno della zonizzazione) ora possono bypassare alcuni requisiti CEQA sanjosespotlight.com. Questo significa che molti progetti abitativi di medie dimensioni a San Jose non dovranno più affrontare anni di ritardi dovuti a cause legali o a onerosi rapporti ambientali. Il sindaco di San Jose ha celebrato queste riforme, sottolineando che la CEQA veniva spesso “usata come arma” per bloccare l’edilizia abitativa, e che ora i progetti potrebbero essere approvati in metà tempo in alcuni casi sanjosespotlight.com. Inoltre, leggi esistenti come la SB 35 (che accelera l’edilizia abitativa accessibile qualificata) e la AB 2011 (che consente l’edilizia abitativa di diritto su siti commerciali) stanno iniziando a essere utilizzate nella Bay Area.

Guardando avanti: La pipeline di sviluppo dovrebbe accelerare nei prossimi anni grazie a queste riforme e alle iniziative locali. San Jose ha individuato decine di siti di opportunità e ha un approccio proattivo per raggiungere il suo obiettivo statale di edilizia abitativa (oltre 60.000 unità per il 2023-2031). Potremmo vedere progetti più creativi come conversioni da uffici a residenze (se gli uffici rimangono sottoutilizzati) e partenariati pubblico-privato. Progetti infrastrutturali come l’estensione della BART nella Silicon Valley (che porterà i treni BART nel centro di San Jose entro il ~2030) e l’elettrificazione di Caltrain stimoleranno anche lo sviluppo orientato al transito lungo quei corridoi. In sintesi, il 2025 è un anno di transizione: dopo un 2024 lento, l’edilizia è pronta a riprendersi, ma sarà necessario affrontare costi elevati. Con le nuove leggi che riducono la burocrazia e gli incentivi comunali in atto, San Jose spera di trasformare i tanti progetti pianificati in cantieri aperti a breve.

Cambiamenti normativi e di policy che influenzano il mercato

Diverse novità normative e di policy nel 2024–2025 stanno influenzando il panorama immobiliare di San Jose, con l’obiettivo di affrontare la crisi abitativa e proteggere i residenti, rispondendo anche ai cambiamenti economici. Ecco i cambiamenti chiave:

• Snellimento della CEQA (2025): Il California Environmental Quality Act (CEQA) è stato a lungo indicato come causa di ritardi nello sviluppo. A metà 2025, la California ha approvato riforme alla CEQA tramite SB 131 e AB 130, che hanno ridotto significativamente i requisiti di revisione ambientale per molti progetti sanjosespotlight.com. In particolare, i progetti di edilizia di riempimento su terreni urbani vacanti (fino a 20 acri, sotto gli 85 piedi di altezza) non richiedono più rapporti completi di impatto ambientale se rispettano la zonizzazione esistente sanjosespotlight.com. Questo è un grande vantaggio per città come San Jose: significa meno cause legali e approvazioni più rapide per edifici residenziali di media altezza e altri sviluppi urbani. I funzionari comunali affermano che le cause legali CEQA avevano ritardato alcuni progetti di fino a due anni sanjosespotlight.com – quindi questa riforma potrebbe potenzialmente dimezzare i tempi di approvazione sanjosespotlight.com. Il sindaco di San Jose, Matt Mahan, è stato un sostenitore esplicito, sostenendo che la CEQA era stata abusata per bloccare l’edilizia necessaria sanjosespotlight.com. Con le riforme, la città sta abbinando i cambiamenti statali a incentivi locali (come l’esenzione dalle tariffe tramite l’Innovative Pathway) per accelerare la produzione di alloggi sanjosespotlight.com. Sebbene i gruppi ambientalisti siano preoccupati per la riduzione del coinvolgimento pubblico, l’aspettativa generale è che San Jose vedrà un’accelerazione nell’avvio dei progetti come risultato delle regole semplificate.
• Mandati statali sull’edilizia abitativa e zonizzazione: La California ha introdotto diverse leggi per superare le restrizioni della zonizzazione locale. SB 9 (in vigore dal 2022) consente ai proprietari di suddividere i lotti unifamiliari o aggiungere unità duplex come diritto. A San Jose, l’adozione della SB 9 è stata finora lenta (a causa degli alti costi di costruzione di ADU/duplex), ma col tempo potrebbe aumentare gradualmente la densità nei quartieri residenziali. SB 10 (2022) permette alle città di adottare un’ordinanza per fino a 10 unità su lotti vicini ai trasporti pubblici senza CEQA – San Jose non ha ancora sfruttato appieno questa possibilità, ma potrebbe farlo in futuro per i corridoi del trasporto pubblico. Inoltre, AB 2011 (2022) semplifica la realizzazione di abitazioni su siti commerciali (ad es. centri commerciali); alcuni progetti a San Jose stanno esplorando questa opzione, che potrebbe trasformare aree commerciali sottoutilizzate in complessi residenziali con approvazione ministeriale (procedura accelerata). Il Piano Generale di San Jose promuove la crescita tramite le “Urban Villages” – in sostanza aree pre-pianificate a maggiore densità – e nel 2025 la città aggiornerà il proprio Housing Element per mostrare allo stato come accoglierà circa 62.000 nuove abitazioni entro il 2031. Questo potrebbe comportare la riconversione di alcune aree industriali o a bassa densità in residenziali, e la promozione di usi misti vicino ai trasporti pubblici.
• Controllo degli affitti e tutele per gli inquilini: San Jose ha una propria ordinanza di stabilizzazione degli affitti che copre gli appartamenti costruiti prima del 1979, limitando gli aumenti annuali degli affitti (circa 5% massimo, legato all’inflazione) e fornendo protezioni contro gli sfratti. Sebbene questa norma sia ancora in vigore, gli attivisti per gli inquilini sostengono che non sia sufficiente poiché esclude gli edifici più recenti. A livello statale, gli attivisti stanno promuovendo la Prop 33 (2024) per consentire l’espansione del controllo degli affitti (in sostanza per abrogare le restrizioni del Costa-Hawkins Act) sfgate.com. Se gli elettori la approveranno, San Jose potrebbe decidere di estendere il controllo degli affitti anche alle unità più recenti o persino alle case unifamiliari in affitto, il che avrebbe un impatto significativo su proprietari e investitori. Separatamente, AB 1482 (legge statale sul tetto agli affitti) già limita gli aumenti degli affitti nella maggior parte delle locazioni in California a circa il 10% annuo – ma il tetto locale di San Jose è più severo per le unità più vecchie. Durante la pandemia, sia il governo statale che quello locale hanno introdotto moratorie sugli sfratti e programmi di assistenza per l’affitto; la maggior parte di questi è scaduta, ma nel 2025 si discute in città della creazione di un fondo permanente di assistenza all’affitto d’emergenza per gli inquilini in difficoltà improvvisa. I requisiti per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili influenzano anch’essi lo sviluppo – San Jose continua a richiedere che i progetti a prezzo di mercato includano una percentuale di unità a prezzo inferiore o paghino contributi sostitutivi. Si discute di aggiornare queste politiche di housing inclusivo per bilanciare l’incentivo allo sviluppo con la produzione di alloggi accessibili.
• Tasse e Commissioni: Alla fine del 2024, gli elettori di San Jose hanno approvato (o preso in considerazione) misure che influenzano l’economia immobiliare. Un esempio è una commissione di collegamento commerciale sui nuovi sviluppi di uffici che finanzia l’edilizia abitativa accessibile – San Jose ha tale commissione e, sebbene i progetti di uffici siano lenti, qualsiasi ripresa porterebbe entrate per l’edilizia abitativa. Si è anche discusso di una tassa sulle vacanze sui negozi sfitti per scoraggiare le lunghe vacanze commerciali nel centro (seguendo l’esempio di SF), ma non è ancora stata implementata. D’altra parte, la città ha ridotto alcune commissioni: il Programma Innovative Pathway menzionato in precedenza esenta da alcune tasse di costruzione e commissioni per i parchi per i progetti abitativi idonei nel centro localnewsmatters.org. Questa riduzione dei costi è una scelta politica deliberata per rendere lo sviluppo finanziariamente sostenibile in un contesto ad alto costo.
• Politica Economica e Monetaria: Indirettamente, le decisioni della Federal Reserve e i cambiamenti più ampi della politica economica (come eventuali nuove spese federali per le infrastrutture o modifiche alle leggi fiscali) influenzano anche il mercato di San Jose. Ad esempio, gli aumenti dei tassi di interesse della Fed nel 2022–23 hanno avuto un enorme impatto sui tassi ipotecari e sui costi dei prestiti per la costruzione, raffreddando il mercato. All’inizio del 2025, c’è incertezza: si prevedeva che la Fed tagliasse i tassi, ma il clima politico della fine del 2024 (inclusa una nuova amministrazione presidenziale e discussioni su dazi che potrebbero riaccendere l’inflazione) ha gettato dubbi su tagli rapidi dei tassi sfgate.com. Gli economisti del settore immobiliare si aspettano ampiamente che i tassi ipotecari si moderino gradualmente fino a circa il 6% o poco meno entro la fine del 2025 sanjosespotlight.com, ma errori di politica potrebbero cambiare questo scenario. Il mercato di San Jose è molto sensibile a questi fattori macroeconomici a causa dei prezzi estremi – anche piccoli cali dei tassi possono sbloccare un notevole potere d’acquisto (e quindi domanda). A livello locale, stimoli governativi o incentivi fiscali per l’industria tecnologica possono anche indirettamente favorire il settore immobiliare stimolando la crescita dell’occupazione.

In sintesi, il panorama politico del 2025 si sta orientando verso uno sviluppo pro-abitativo (attraverso approvazioni semplificate e incentivi) e la continuazione delle tutele per gli inquilini (con la possibilità di un ampliamento del controllo degli affitti). San Jose sta cercando di bilanciare questi aspetti per risolvere la carenza di alloggi senza allontanare gli investimenti. L’efficacia di queste politiche sarà più chiara nei prossimi anni: se avranno successo, San Jose potrebbe vedere un tanto necessario aumento della produzione abitativa e un graduale allentamento dei costi delle case; in caso contrario, la città potrebbe continuare a lottare con lo status quo di prezzi elevati e offerta insufficiente.

Fattori Economici che Influenzano il Mercato

Il mercato immobiliare di San Jose non esiste in un vuoto – è fortemente influenzato da più ampie forze economiche, dallo stato dell’industria tecnologica ai tassi di interesse e ai modelli migratori. Nel 2025, diversi fattori economici sono particolarmente degni di nota:

Salute del settore tecnologico: San Jose si trova nel cuore della Silicon Valley, quindi le fortune delle aziende tecnologiche influenzano fortemente la domanda di immobili residenziali e commerciali. Negli ultimi due anni c’è stato un rallentamento tecnologico e licenziamenti (soprattutto tra la fine del 2022 e il 2023, aziende come Meta, Google, ecc. hanno tagliato il personale). Questo ha raffreddato brevemente il mercato immobiliare nel 2023, poiché alcuni lavoratori tech hanno lasciato la regione o sono diventati più cauti. Nel 2025, il settore tecnologico sta mostrando segnali contrastanti. I dati sull’occupazione per l’area metropolitana San Jose-Sunnyvale-Santa Clara indicano che i posti di lavoro nel settore dell’informazione sono diminuiti di circa lo 0,8% su base annua kidder.com all’inizio del 2025 – quindi l’occupazione tech non è in rapida espansione, ma il calo si è stabilizzato. Anche il settore dei servizi professionali/imprenditoriali (che include molti ruoli legati alla tecnologia) è diminuito di circa l’1,8% su base annua kidder.com. Nonostante questi cali, la disoccupazione nella contea di Santa Clara rimane molto bassa (intorno al 3,9%) kidder.com, il che significa che il mercato del lavoro più ampio è ancora ristretto. Molti lavoratori tech licenziati hanno trovato nuovi impieghi o avviato nuove attività, e settori non tecnologici (come sanità, manifattura avanzata) sono cresciuti.

Per il mercato immobiliare, un settore tecnologico stabile ma in crescita più lenta significa nessun grande afflusso di nuovi acquirenti/inquilini, ma neanche una fuga di massa. San Jose ha registrato una certa emigrazione netta durante la pandemia (poiché alcuni lavoratori si sono trasferiti in aree più economiche grazie al lavoro da remoto), ma questa tendenza si è attenuata entro il 2023. Infatti, poiché alcuni datori di lavoro richiedono il ritorno in ufficio almeno alcuni giorni a settimana, diversi di coloro che erano partiti stanno tornando o almeno mantengono una presenza nella Bay Area. Il capitale di rischio e la creazione di startup sono aumentati all’inizio del 2025 rispetto alla stagnazione del 2022, il che potrebbe indicare una futura crescita occupazionale. Inoltre, il boom dell’IA (con aziende focalizzate sull’intelligenza artificiale) è concentrato nella Silicon Valley e potrebbe guidare la prossima ondata di domanda di uffici e abitazioni. Se aziende come Nvidia, Google (con le sue iniziative sull’IA) e numerose startup AI continueranno ad assumere, ciò porterà nuova domanda abitativa nella regione. In generale, la tecnologia è il motore fondamentale: quando starnutisce, il mercato immobiliare prende il raffreddore, e quando esplode, il mercato immobiliare impazzisce. Al momento siamo in una via di mezzo – cautamente ottimisti che il peggio della crisi tech sia passato, ma in attesa di un chiaro prossimo boom.

Tassi di interesse e finanziamento: Probabilmente il fattore singolo più importante che sta raffreddando il mercato immobiliare nel 2025 rispetto alla frenesia del 2021 è l’alto livello dei tassi di interesse. I tassi dei mutui che erano al 3% nel 2021 sono saliti oltre il 7% nel 2022, e a metà 2025 si attestano nella fascia del 6,5–7% per i mutui a tasso fisso a 30 anni sfgate.com. Questo ha effetti enormi: aumenta le rate mensili del mutuo di centinaia o migliaia di euro, riducendo ciò che gli acquirenti possono permettersi. Una regola generale: un aumento dell’1% dei tassi di interesse riduce il potere d’acquisto di un acquirente di circa il 10%. Così, gli acquirenti del 2025 scoprono di poter ottenere un mutuo per una casa molto meno costosa rispetto a qualche anno fa. I tassi elevati creano anche l’effetto “lock-in” per i venditori – circa il 84% dei proprietari di casa ha mutui inferiori al 6% in California sanjosespotlight.com, quindi trasferirsi e accendere un nuovo mutuo al 7% sembra una perdita finanziaria. Questo ha tenuto molte case fuori dal mercato, contribuendo alla bassa disponibilità.

Guardando al futuro, gli economisti si aspettano ampiamente che i tassi scendano gradualmente nei prossimi 12-24 mesi. La National Association of Realtors prevede che i tassi si manterranno intorno al 6% nel 2025 e forse scenderanno sotto tale soglia entro la fine dell’anno sanjosespotlight.com. Jordan Levine, capo economista della C.A.R., è ottimista e suggerisce che i tassi potrebbero raggiungere il 5,9% entro la fine del 2025 sanjosespotlight.com. Se l’inflazione continuerà a diminuire e la Federal Reserve inizierà a tagliare il tasso dei fondi federali, i tassi ipotecari seguiranno. Ogni calo dei tassi probabilmente attirerà più acquirenti sul mercato (e incoraggerà alcuni proprietari a cambiare casa o trasferirsi, aumentando l’inventario). Ad esempio, quando i tassi sono brevemente scesi intorno al 6% alla fine del 2024, gli agenti hanno segnalato un immediato aumento dell’attività degli acquirenti sfgate.com. Possiamo aspettarci questi “mini sprint” di vendite ogni volta che i tassi scenderanno nel 2025 sfgate.com. Ondata di rifinanziamenti sono inoltre previste se i tassi scenderanno sotto il 5,5% – ciò potrebbe liberare maggiore potere di spesa per i proprietari (o permettere agli investitori di rifinanziare e magari reinvestire in immobili). Al contrario, se l’inflazione dovesse aumentare e i tassi rimanessero alti o addirittura salissero, il mercato immobiliare potrebbe stagnare o indebolirsi, poiché l’accessibilità economica peggiorerebbe. Vale la pena notare che anche un tasso ipotecario del 5-6% è storicamente normale (la media statunitense a 50 anni è di circa l’8% sanjosespotlight.com), ma dopo un decennio di tassi ultra-bassi, sembra alto per i partecipanti attuali.

Economia locale e occupazione: Oltre al settore tecnologico, l’economia di San Jose beneficia di una diversità di datori di lavoro – università (San Jose State), sanità (ospedali in espansione), tecnologia della difesa (Lockheed, ecc.), e una solida base di piccole imprese. La crescita dell’occupazione nei settori non tecnologici ha contribuito a mantenere forte l’occupazione nella regione. Il reddito familiare mediano a San Jose è di circa $117.000, uno dei più alti della nazione, e cresce moderatamente ogni anno. Eppure, ironicamente, non è quasi sufficiente per acquistare una casa qui in modo confortevole (come evidenziato dalle statistiche sull’accessibilità). La ricchezza generata da compensi in azioni e partecipazioni in startup è un fattore chiave che inietta liquidità nel mercato immobiliare – ad esempio, quando un’azienda fa un’IPO o viene acquisita, i dipendenti che diventano ricchi spesso acquistano case o fanno un upgrade. Il mercato delle IPO è stato lento nel 2022–24, ma è pronto a riaprirsi; alcune IPO attese (come Stripe o Instacart, se non fossero già avvenute entro il 2025) potrebbero creare nuovi milionari e portare ad acquisti di case di fascia alta. Inoltre, l’immigrazione internazionale (in particolare di talenti tecnologici) sta riprendendo, il che sostiene sia la domanda di affitti che di acquisto di case, soprattutto nelle comunità con una grande presenza di professionisti tecnologici indiani e cinesi a San Jose.

D’altra parte, i fattori relativi al costo della vita e alla qualità della vita continuano a influenzare la migrazione. La Bay Area ha registrato una certa emigrazione interna netta – persone che si trasferiscono in stati più economici – ma gran parte di ciò è stata compensata dall’immigrazione straniera e dalle nascite. La popolazione di San Jose è leggermente diminuita durante la pandemia ma ora è sostanzialmente stabile. Se la tendenza del lavoro da remoto “Zoom-town” dovesse persistere, alcuni lavoratori potrebbero scegliere di vivere in aree panoramiche o più accessibili (Lake Tahoe, Austin, ecc.) pur mantenendo un lavoro nella Silicon Valley, il che potrebbe attenuare la domanda abitativa locale. Tuttavia, molte aziende stanno riscontrando che la produttività e la formazione dei nuovi dipendenti funzionano meglio in presenza, quindi un ritorno parziale potrebbe essere strutturale.

Costi e costruzione: Un altro fattore economico è il costo di costruzione – materiali e manodopera. I costi di costruzione nella Bay Area sono tra i più alti al mondo. Nel 2024–25, l’inflazione dei materiali come legname e acciaio si è moderata dopo un’impennata precedente, ma i costi della manodopera restano elevati a causa della carenza di lavoratori. La manodopera specializzata nel settore edile è scarsa, facendo salire i salari e allungando i tempi. Questo incide direttamente su quante nuove abitazioni si possono costruire e a quale prezzo. Come già detto, gli sviluppatori che si orientano verso progetti a basso costo è una delle risposte techxplore.com. Anche il crescente costo del capitale (interessi sui prestiti per lo sviluppo) è un fattore – molti progetti che erano marginalmente redditizi sono diventati non redditizi quando gli interessi sono raddoppiati. Se la Fed allenta e i finanziamenti diventano più economici, alcuni progetti accantonati potrebbero riprendere.

Tendenze macro: A livello generale, il mercato immobiliare di San Jose è ancorato a poche verità macro – la desiderabilità di vivere nella Silicon Valley (per le opportunità di carriera), la scarsità di terreno in una regione già edificata e le complessità normative della California. Questi fattori creano una tendenza per cui i prezzi aumentano nel lungo periodo più rapidamente rispetto alla media nazionale. Gli shock economici possono causare correzioni a breve termine (come visto all’inizio del 2020 o nel 2008), ma storicamente l’area si riprende con forza. Ad esempio, durante la prima fase della pandemia, alcuni predissero un esodo di massa dalle città; in effetti, alcuni residenti si sono trasferiti nelle periferie o fuori dallo stato, ma entro il 2025 molti mercati urbani sono rimbalzati e i prezzi delle case di San Jose hanno superato il picco pre-pandemico. La traiettoria del mercato continuerà a seguire i cicli di boom e crisi dell’economia tecnologica, attenuati in parte dalla limitata offerta abitativa.

In conclusione, il contesto economico per il mercato immobiliare di San Jose nel 2025 è di cauto ottimismo. Le prestazioni dell’industria tecnologica e la direzione dei tassi di interesse sono le due variabili chiave da monitorare. Un settore tecnologico fiorente e tassi in calo potrebbero rilanciare il mercato (con più vendite e pressione al rialzo sui prezzi), mentre una recessione o un aumento dei tassi rappresenterebbero un ostacolo. Per ora, l’economia locale cresce moderatamente, la disoccupazione è bassa e i redditi sono alti – ingredienti che sostengono la domanda abitativa anche di fronte alle sfide di accessibilità. Questa tensione dinamica tra alta domanda/ricchezza e alti costi definisce il mercato di San Jose, e continuerà a farlo negli anni a venire.

Approfondimenti comparativi: San Jose vs. mercati vicini

Le tendenze immobiliari di San Jose sia riflettono che divergono da quelle delle città vicine della Bay Area come San Francisco, Oakland e i sobborghi della Silicon Valley. Acquirenti, affittuari e investitori spesso confrontano questi mercati. Ecco come si posiziona San Jose:

• San Jose vs. San Francisco: Entrambe le città sono importanti centri lavorativi della Bay Area con abitazioni molto costose, ma San Francisco ha visto un mercato più debole di recente. Zillow prevede lievi cali dei prezzi per il mercato immobiliare di SF nel 2025 (~–1,8%), mentre San Jose è sostanzialmente stabile o in leggero aumento (tra –0,2% e +0%) sfgate.com. Il mercato dei condomini di San Francisco in particolare ha sofferto per un eccesso di unità e una domanda in calo durante la pandemia, mentre San Jose (che ha più case unifamiliari) ha mantenuto meglio il valore. L’accessibilità economica è ugualmente impegnativa in entrambe – i prezzi medi a SF (~$1,3–1,4M) sono simili a quelli di San Jose, e in entrambi i casi sono necessari redditi elevati. Tuttavia, SF è stata colpita più duramente dal lavoro da remoto. Il tasso di sfitto degli uffici in centro è molto più alto rispetto a San Jose, portando a condomini/appartamenti vuoti in alcune zone e a un calo della popolazione. San Jose, essendo più suburbana come struttura, non ha vissuto un esodo urbano così marcato. Anche le tendenze degli affitti sono divergenti: gli affitti a SF sono diminuiti o rimasti stabili nel 2024, mentre gli affitti a San Jose sono aumentati di circa il 2–3% sfgate.com. Questo suggerisce un leggero spostamento della domanda da SF verso la Silicon Valley. Dal punto di vista culturale, SF resta attrattiva per alcuni (vita cittadina, servizi), ma le preoccupazioni per la criminalità e la sicurezza pubblica hanno spinto alcuni residenti a considerare luoghi come San Jose. I mercati delle case di lusso in entrambe le città sono forti – il segmento di fascia alta di SF (ad es. le ville di Pacific Heights) e le zone di lusso di San Jose (Silver Creek, ecc.) stanno vendendo bene a compratori facoltosi nonostante le condizioni generali sfgate.com. In sintesi, il mercato di San Jose nel 2025 è più stabile, mentre quello di San Francisco è più volatile e in fase di ripresa. Molti vedono in San Jose un potenziale di crescita (soprattutto se il centro si rivitalizza), mentre SF sta ricostruendo fiducia e occupazione.
• San Jose vs. Oakland/East Bay: L’East Bay offre un’alternativa più accessibile rispetto alla contea di Santa Clara. Il prezzo mediano delle case a Oakland (metà 2025) è di circa $759.000 – circa la metà di quello di San Jose – e Oakland ha visto i prezzi diminuire di circa il 13% anno su anno redfin.com. In effetti, il mercato immobiliare di Oakland si è raffreddato notevolmente nel 2024, con un’inventario più alto e tempi di vendita più lunghi (29 giorni contro 20 a SJ) redfin.com redfin.com. Questo riflette in parte una maggiore migrazione in uscita dall’Oakland urbana e una maggiore offerta rispetto alla domanda. Detto ciò, i prezzi assoluti a Oakland sono più bassi, quindi attira alcuni acquirenti che non possono permettersi il South Bay. Quartieri dell’East Bay come Fremont, che è più vicino ai posti di lavoro della Silicon Valley, hanno prezzi più alti (spesso ~$1,2M di mediana) ma comunque generalmente inferiori a San Jose per case comparabili. Le considerazioni sul pendolarismo giocano un ruolo: quando i prezzi della benzina sono alti o il traffico è intenso, alcuni che si sono trasferiti nell’East Bay potrebbero ripensarci e cercare di avvicinarsi al lavoro a San Jose, aumentando la domanda nel South Bay. Inoltre, le differenze in criminalità e qualità delle scuole influenzano la scelta: i sobborghi di San Jose sono percepiti come aventi scuole e sicurezza migliori rispetto a Oakland, il che impedisce alle famiglie della Silicon Valley di trasferirsi in massa nell’East Bay nonostante le case più economiche. Sul fronte degli affitti, gli affitti a Oakland sono effettivamente diminuiti di circa il 6% nel 2024 (ad esempio, affitti per monolocali circa $1.800, molto meno che a San Jose) reddit.com. Questo indica una domanda più debole a Oakland e forse che i lavoratori in remoto che hanno lasciato SF non si sono tutti riversati a Oakland come si prevedeva – alcuni hanno lasciato la regione del tutto. Al contrario, la popolazione e la domanda abitativa di San Jose sono più legate alla propria base occupazionale (posti di lavoro tech che in gran parte non si stanno trasferendo altrove). In definitiva, San Jose è più costosa ma stabile, mentre Oakland è più economica ma ha visto una correzione maggiore. Per gli investitori, le proprietà nell’East Bay potrebbero offrire rendimenti da affitto migliori, ma San Jose offre maggiori garanzie di apprezzamento a lungo termine grazie alla concentrazione di lavori ben retribuiti.
• Sobborghi della Silicon Valley (Palo Alto, Cupertino, ecc.): Le città suburbane a nord e ovest di San Jose (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) fanno parte dello stesso mercato della contea di Santa Clara ma hanno le loro particolarità. Generalmente, questi luoghi sono ancora più costosi di San Jose su base al metro quadro, grazie alle scuole di alto livello o alla vicinanza alle sedi centrali (ad esempio, Apple a Cupertino, Stanford a Palo Alto). Per esempio, il prezzo mediano delle case a Palo Alto supera abbondantemente i 3 milioni di dollari, più del doppio rispetto a San Jose. Questi sobborghi hanno un inventario molto limitato in qualsiasi momento – le persone tendono a tenere le case grazie alle ottime scuole pubbliche e al prestigio della comunità. Nel 2025, questi mercati rimangono ultra-competitivi: una casa d’ingresso a Mountain View o Cupertino spesso riceve decine di offerte. San Jose compete con queste aree per pura dimensione e diversità – ci sono zone accessibili a San Jose che battono, ad esempio, i prezzi di Sunnyvale (come East San Jose). Ma per chi dà priorità alle scuole, i distretti scolastici di Cupertino o Palo Alto sono un grande richiamo, mantenendo alta la domanda lì indipendentemente dall’andamento del mercato più ampio. Un dato comparativo: mentre la crescita dei prezzi a San Jose è rallentata a circa il 5% su base annua redfin.com, alcune enclave della Silicon Valley hanno visto aumenti maggiori a causa della bassa offerta (ad esempio, Los Altos sarebbe cresciuta di circa il 10% su base annua all’inizio del 2025). Quindi i micro-mercati possono sovraperformare. Al contrario, i sobborghi più lontani di San Francisco (ad es. Tracy, Gilroy) hanno visto un afflusso di lavoratori da remoto durante la pandemia, con grandi aumenti di prezzo, ma parte di questo si sta invertendo con il ritorno alle realtà del pendolarismo – quelle aree periferiche potrebbero ristagnare o calare un po’ mentre le persone tornano più vicine ai posti di lavoro. San Jose si trova nel mezzo: più urbana e popolosa dei piccoli sobborghi, ma più accessibile (relativamente parlando) rispetto alle città d’élite. Ha anche più spazio per crescere (soprattutto in verticale in centro o tramite riempimento), mentre sobborghi come Palo Alto sono già saturi e limitano fortemente la crescita. Questo significa che San Jose potrebbe aggiungere offerta e potenzialmente moderare i suoi prezzi in futuro più di quelle città a offerta fissa.

Nel complesso, la Bay Area è un mosaico di micro-mercati. San Jose nel 2025 sta andando meglio di San Francisco sotto molti aspetti (meno calo dei prezzi, domanda più stabile) e mostra una maggiore resilienza dei prezzi rispetto all’East Bay. È ancora più economica rispetto alle enclave ultra-ricche ma condivide la sfida della bassa offerta. Per un acquirente o investitore: San Jose offre un mix di vita urbana e suburbana con prezzi elevati, ma se vuoi qualcosa di “più economico” guarderesti all’East Bay; se vuoi scuole di prim’ordine o status, potresti puntare su Palo Alto o Los Gatos. Molte persone stanno facendo queste scelte di compromesso, motivo per cui vediamo, ad esempio, famiglie che lasciano appartamenti a SF per comprare a San Jose, o lavoratori tech che saltano San Jose per comprare una casa più grande a Walnut Creek (East Bay) allo stesso prezzo. Questi flussi continueranno, ma la posizione centrale di San Jose nella Silicon Valley le dà un vantaggio duraturo – una grande base di posti di lavoro nelle vicinanze significa che ci sarà quasi sempre domanda per vivere lì.

Proiezioni e previsioni per i prossimi anni

Guardando oltre il 2025, gli esperti prevedono che il mercato immobiliare di San Jose sperimenterà una crescita moderata e un cambiamento graduale piuttosto che oscillazioni estreme. Ecco una sintesi delle previsioni e delle opinioni per i prossimi anni:

• Prospettive dei prezzi delle case: Praticamente tutti i principali previsori vedono una continua crescita dei prezzi a San Jose, ma a un ritmo più lento e “normale” rispetto alla frenesia degli anni 2010. L’Associazione degli Agenti Immobiliari della California prevede che la prezzo mediano delle case in California aumenterà di circa il 4–5% nel 2025 sanjosespotlight.com, e guadagni simili a una sola cifra nel 2026. Per San Jose in particolare, gli agenti immobiliari locali si aspettano che i valori delle case nella Silicon Valley continueranno a “superare gran parte della nazione” in termini di apprezzamento sanjosespotlight.com, data la forza economica della regione. Un sito di investimenti immobiliari prevede che i prezzi a San Jose aumenteranno del +3% nel 2025 e del +4% nel 2026 noradarealestate.com – praticamente in linea con l’inflazione. Nessuna fonte credibile prevede un vero e proprio crollo o un forte calo dei valori a meno di uno shock esterno importante. Un motivo: anche se la domanda dovesse diminuire, la scarsa offerta fornisce un sostegno ai prezzi. Detto ciò, se i tassi ipotecari rimangono alti o si verifica una recessione, i prezzi potrebbero stabilizzarsi per un periodo più lungo. Il modello di Zillow, ad esempio, ha previsto un leggero calo nel 2024 seguito da una stabilizzazione nel 2025 nell’area della Baia sfgate.com. Ma entro il 2026–2027, se i tassi saranno più bassi, la maggior parte si aspetta che i prezzi torneranno a salire di qualche punto percentuale all’anno, man mano che il mercato si adatta completamente alle condizioni post-pandemiche.
• Vendite e Inventario: Il capo economista della National Association of Realtors, Lawrence Yun, ha osservato che gli anni post-elettorali spesso vedono un aumento delle vendite di case sanjosespotlight.com. Infatti, prevede che il volume delle vendite di case negli Stati Uniti aumenterà del 9% nel 2025 sanjosespotlight.com poiché i tassi ipotecari si attenuano e più annunci arrivano sul mercato. A livello locale, potremmo vedere un rimbalzo simile: già la contea di Santa Clara ha visto un’impennata dell’attività degli acquirenti alla fine del 2024 sanjosespotlight.com. Più proprietari potrebbero decidere di vendere nel 2025–2026 man mano che si abituano all’idea di scambiare un vecchio tasso basso per una nuova casa (soprattutto se hanno abbastanza equità per compensare il costo). Si prevede comunque che l’inventario rimanga relativamente limitato – nessuno prevede un’ondata di nuovi annunci sufficiente a trasformare il mercato in un mercato favorevole agli acquirenti. Un segnale positivo: la quota di mutui con tassi inferiori al 4% diminuirà gradualmente nel tempo (le persone rifinanziano, si trasferiscono, ecc.), allentando l’effetto di blocco. I dati di Realtor.com hanno mostrato che la percentuale di mutui sotto il 6% è scesa dall’89% all’84% in un anno sanjosespotlight.com, il che significa che un certo ricambio sta avvenendo. Entro il 2026–2027, forse i tassi si normalizzeranno intorno al 5% e il ricambio immobiliare tornerà a livelli più tipici. La costruzione di nuove case contribuirà anche all’inventario, sebbene probabilmente in modo modesto. L’impegno della California a costruire potrebbe dare risultati dal 2026 in poi, con migliaia di unità in costruzione nell’area di North First Street a San Jose, nel centro e altrove che finalmente verranno completate (se i finanziamenti si stabilizzano). Nel complesso, aspettatevi un inventario leggermente migliorato nei prossimi anni ma ancora al di sotto di quello che sarebbe un mercato equilibrato.
• Affitti e mercato degli affitti: Economisti senior come Chris Salviati di Apartment List prevedono che “una crescita degli affitti bassa, a una cifra” continuerà nell’area della Baia nel breve termine sfgate.com. Per il 2025, ciò probabilmente significa aumenti degli affitti intorno al 2–4%, simili al 2024. Quando il grande flusso di nuovi appartamenti a livello nazionale si esaurirà entro la fine del 2025, la competizione per gli affitti potrebbe intensificarsi nel 2026. Orphe Divounguy di Zillow prevede mercati degli affitti più rigidi nella seconda metà del 2025 una volta che il boom edilizio si esaurirà, dando potenzialmente ai proprietari maggiore potere sui prezzi sfgate.com. A San Jose, gli affitti potrebbero accelerare un po’ se la popolazione cresce e l’acquisto di case rimane inaccessibile. Tuttavia, qualsiasi espansione del controllo degli affitti o nuova offerta potrebbe contrastare questo effetto. Molti esperti vedono la tendenza della “nazione di affittuari” persistere – se i compratori alla prima casa restano esclusi dai prezzi, continueranno ad affittare, mantenendo alta la domanda. Entro il 2030, gli affitti a San Jose saranno probabilmente ancora più alti di oggi (salvo una recessione economica), anche se forse la crescita sarà incrementale anno dopo anno.
• Immobiliare commerciale: Le previsioni per il mercato degli uffici sono caute. La maggior parte degli agenti commerciali pensa che sarà il 2025–2026 prima che la vacanza degli uffici diminuisca in modo significativo. Le aziende stanno ancora valutando le loro esigenze di spazio; il consenso è che il modello di lavoro ibrido è destinato a restare, quindi la domanda complessiva di spazi per uffici sarà strutturalmente inferiore al 2019. Alcune previsioni suggeriscono che la vacanza degli uffici nell’area della Baia potrebbe raggiungere il picco tra il 2024 e il 2025 e poi recuperare lentamente. JLL e altre società prevedono che le vacanze degli uffici miglioreranno di qualche punto percentuale entro il 2026, ma non torneranno ai livelli pre-pandemici per molti anni (se mai accadrà). Al contrario, le prospettive per l’industriale sono forti – il market beat di Cushman & Wakefield prevede che le vacanze industriali rimarranno sotto il 6% e che gli affitti cresceranno nel 2025 man mano che l’offerta verrà assorbita cushmanwakefield.com. Il retail dovrebbe rimanere relativamente stabile; alcune nuove costruzioni retail saranno disponibili in progetti a uso misto, ma la vacanza retail potrebbe aggirarsi tra il 4 e il 5% fino al 2025. Se dovesse arrivare una recessione, il retail potrebbe indebolirsi, ma in assenza di ciò, resterà stabile.
• Variabili economiche imprevedibili: I tassi di interesse sono la variabile più imprevedibile. Se l’inflazione scende più rapidamente del previsto, la Fed potrebbe tagliare in modo aggressivo e i mutui potrebbero scendere al 5% basso o addirittura al 4% alto entro il 2026. Questo probabilmente innescherebbe una impennata dell’attività di acquisto e della crescita dei prezzi – potenzialmente riportando il mercato a una frenesia da venditori. Alcuni scenari ottimistici prevedono una riaccelerazione del mercato immobiliare alla fine del 2025 in queste condizioni. D’altra parte, se l’inflazione resta elevata o l’economia si surriscalda, i tassi potrebbero rimanere alti più a lungo, mantenendo il mercato su ritmi più lenti. Le recessioni macroeconomiche sono un’altra variabile; alcuni economisti temono una lieve recessione tra la fine del 2024 e il 2025. Storicamente, le recessioni possono raffreddare il mercato immobiliare (meno vendite, lievi cali dei prezzi), ma data la carenza di offerta, eventuali cali dei prezzi a San Jose potrebbero essere minimi e di breve durata.
• Opinioni degli esperti: Gli esperti immobiliari locali spesso sottolineano l’importanza di una visione a lungo termine. “Gli acquirenti dovrebbero comprare quando trovano una casa che soddisfa le loro esigenze,” consiglia il presidente dell’Associazione Agenti Immobiliari di Santa Clara 2025, piuttosto che cercare di prevedere il mercato sanjosespotlight.com. La logica: anche se i tassi sono alti ora, si può rifinanziare in seguito, ma non si può tornare indietro e comprare ai prezzi di ieri – e nella Silicon Valley, i prezzi di ieri tendono a essere più bassi di quelli di domani. Molti si aspettano che una volta che i tassi scenderanno sotto il 6%, ci sarà molta domanda repressa di chi vuole fare un upgrade (proprietari che passano a case più grandi, ecc.), il che potrebbe aumentare l’inventario delle case di ingresso ma anche aumentare la domanda per le case di fascia media contemporaneamente sanjosespotlight.com. Il consenso dai sondaggi tra gli agenti immobiliari è che il 2025 sarà più movimentato del 2024, e il 2026 potrebbe tornare a un ritmo più familiare del mercato con andamenti stagionali, ecc., supponendo che non ci siano shock importanti.

In sintesi, le previsioni per il mercato immobiliare di San Jose sono “cautamente ottimistiche.” È probabile che vedremo prezzi delle case stabili o in lieve aumento, un’inventario e un volume di vendite in lenta crescita, affitti che continuano a salire moderatamente, e un settore commerciale che ritrova stabilità entro il 2026. I fondamentali del mercato di San Jose – posti di lavoro solidi, posizione desiderabile, terreno limitato – suggeriscono che rimarrà robusto. L’epoca della crescita incontrollata dei prezzi potrebbe essere finita (per ora), ma anche qualsiasi seria minaccia di crollo, dato il sottodimensionamento dell’offerta abitativa. La maggior parte degli esperti prevede un percorso di crescita equilibrato e sostenibile per i prossimi anni. Come ha detto un economista del settore, la Bay Area tra il 2025 e il 2027 vedrà probabilmente “crescita costante, opportunità in aumento e continui aggiustamenti alle nuove tendenze,” piuttosto che cambiamenti da montagne russe sfgate.com. Per acquirenti e venditori, ciò significa meno frenesia e più prevedibilità – e per i responsabili politici, un imperativo continuo a costruire più abitazioni per soddisfare i bisogni futuri della regione.

Fonti:

• Redfin – San Jose Housing Market Update (luglio 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research – Housing Affordability Analysis (giugno 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – Previsioni del mercato immobiliare della Bay Area per il 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – Tendenze degli affitti a San Jose, agosto 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (tramite Patch) – Rapporto sulle vacanze commerciali della Silicon Valley (Q3 2024) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – Mercato degli uffici della Silicon Valley Q2 2025 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – Previsioni del mercato retail di San Jose 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – Dati sul mercato degli affitti di San Jose 2025 point2homes.com
• San José Spotlight – Programma abitativo innovativo e riforme CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – Gli impegni abitativi di Google in discussione (maggio 2025) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – Previsioni di mercato 2025 (rubrica Collins) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• Mercato immobiliare di Oakland (Redfin) per confronto regionale redfin.com