Mercato Immobiliare di Portofino 2025 e Oltre

Panoramica del mercato

Portofino, un piccolo villaggio di pescatori diventato una destinazione di lusso internazionale, vanta uno dei prezzi immobiliari più alti d’Italia, riflettendo la sua esclusività e l’offerta limitata. Nel 2025, il mercato residenziale di Portofino si attesta in media intorno a 8.000 € al metro quadro, il più alto d’Italia citizenx.com e ben al di sopra della media nazionale. Il mercato comprende ville ultra-lusso arroccate sulle verdi colline, graziosi appartamenti sul porto e una manciata di immobili commerciali dedicati al turismo di alta gamma. Nonostante le incertezze economiche globali, il settore immobiliare di Portofino rimane solido – protetto da una clientela facoltosa e dal fascino senza tempo del borgo. Gli acquirenti internazionali ad alto patrimonio vedono Portofino come un investimento sicuro e un trofeo di lifestyle, attratti dalla combinazione di bellezza naturale, servizi di lusso e fascino italiano idealista.it idealista.it.

Caratteristiche chiave del mercato immobiliare di Portofino nel 2025:

Prezzi ultra elevati: I valori residenziali sono tra i più alti tra le località di villeggiatura europee, rivaleggiando con Capri e la Costa Azzurra voronoiapp.com immobiliare.it. Nel maggio 2025, il prezzo medio richiesto a Portofino era di 7.955 €/m², in crescita del 2,9% su base annua immobiliare.it.
Segmento prevalentemente di lusso: La maggior parte delle transazioni riguarda seconde case di lusso o immobili da investimento acquistati da acquirenti stranieri. Circa il 70% degli acquirenti di proprietà di lusso in Italia è straniero idealista.it, una tendenza chiaramente rispecchiata a Portofino.
Offerta limitata: Rigorosi regolamenti urbanistici e la geografia del luogo (racchiuso in un parco protetto e area costiera) limitano fortemente le nuove costruzioni. L’offerta abitativa è ridottissima e le proprietà spesso restano nelle stesse famiglie per generazioni o vengono scambiate fuori mercato, mantenendo l’offerta costantemente scarsa.
Forte domanda trainata dal turismo: Lo status di Portofino come destinazione per il jet-set sostiene un fiorente mercato degli affitti a breve termine e dell’ospitalità. Il turismo di lusso ha rappresentato circa il 25% dell’industria turistica italiana nel 2024 luxurytribune.com, e Portofino/Tigullio vanta la maggiore densità nazionale di hotel a cinque stelle luxurytribune.com – un riflesso dei visitatori facoltosi che alimentano anche la domanda immobiliare.

Nel complesso, il mercato immobiliare di Portofino nel 2025 è caratterizzato da resilienza ed esclusività. Di seguito analizziamo ogni segmento – residenziale (compreso il lusso), commerciale, tendenze dei prezzi, prospettive future e il confronto di Portofino con altri mercati di élite – facendo riferimento ai dati più recenti e alle analisi degli esperti.

Immobiliare residenziale a Portofino

Le proprietà residenziali a Portofino spaziano da appartamenti intimi in paese fino a grandi ville sul mare, quasi tutte contraddistinte da prezzi premium. Il prezzo medio degli immobili a Portofino supera di gran lunga quello dei mercati italiani tipici: per riferimento, i 7.955 €/m² di Portofino a maggio 2025 surclassano persino le città più esclusive (Milano ~5.000 €/m²; Roma ~3.600 €/m²) citizenx.com immobiliare.it. Infatti, Portofino si posiziona come l’area residenziale più costosa d’Italia, lievemente davanti a Capri (che nello stesso periodo registrava una media di 8.849 €/m²) immobiliare.it immobiliare.it. Supera anche di gran lunga i centri vicini della costa ligure – ad esempio, la vicina Santa Margherita Ligure si attesta su una media di circa 5.942 €/m² immobiliare.it.

Tendenza storica: I valori immobiliari di Portofino sono stati costantemente elevati per decenni, riflettendo la sua reputazione esclusiva. Negli ultimi anni si sono registrate notevoli fluttuazioni dovute a fattori economici più ampi e alle dinamiche post-pandemia. Nel periodo 2023-2024, i prezzi hanno sperimentato una certa volatilità: il prezzo medio richiesto ha raggiunto un picco a luglio 2023 di circa €9.607/m², poi è sceso a un minimo di circa €7.023/m² a marzo 2024, per poi riprendersi nel 2025 immobiliare.it. Questo andamento suggerisce una breve correzione dopo un 2022-2023 surriscaldato (quando la domanda internazionale repressa e le poche offerte avevano portato i prezzi a livelli record), seguita da una stabilizzazione e una crescita moderata tra la fine del 2024 e il 2025. Anche nel momento di flessione, i prezzi di Portofino sono rimasti senza paragoni a livello nazionale, sottolineando la resilienza del mercato.

Prezzi attuali (2025): A metà 2025, le offerte residenziali tipiche spaziano da appartamenti più piccoli nella zona del porto (spesso tra €1–3 milioni per superfici modeste) fino alle ville maestose sulle colline circostanti che possono facilmente superare i €10–30+ milioni a seconda del prestigio e della vista. Il prezzo mediano richiesto, secondo i report di mercato locali, è attorno a €8 milioni per una villa con più camere da letto, con le proprietà ultra-prestigiose che superano tale cifra. Su base al metro quadro, €8.000–€10.000/m² è la norma per abitazioni ben posizionate immobiliare.it. Ad esempio, una casa fronte mare con 3 camere da letto di circa 200 m² potrebbe essere proposta tra €8–9 milioni. Un simile livello di prezzo mette Portofino al pari di altri esclusivi luoghi del mondo — un indice Knight Frank ha classificato i valori residenziali prime di Portofino tra i primi 15 a livello mondiale, a circa $15.000 al m² (≈€13.500) voronoiapp.com. In confronto, questo è simile ai valori prime di Cannes o Saint-Tropez, seppur ancora distante dagli stratosferici ~$50.000/m² di Monaco.

Mercato degli affitti: Anche gli affitti residenziali a Portofino sono eccezionalmente costosi. L’offerta per affitti a lungo termine è molto limitata (molti proprietari non affittano le seconde case), ma quando disponibili, nel 2025 i canoni richiesti medi erano di €34,6 al m² al mese immobiliare.it – circa €3.460 al mese per un appartamento di 100 m². Si tratta di un incremento del 16,5% rispetto all’anno precedente immobiliare.it, segnalando una domanda in crescita per gli affitti. Da notare che i canoni di locazione a Portofino sono oltre tre volte la media provinciale (€10,5/m²) immobiliare.it. La stagione turistica estiva vede inoltre un fiorente mercato di affitti a breve termine: ville e appartamenti di lusso possono raggiungere decine di migliaia di euro a settimana da parte di vacanzieri benestanti. (Ad esempio, una villa a picco sul mare con piscina può essere affittata a oltre €20.000 a settimana tra luglio e agosto.) Tuttavia, i rendimenti degli affitti rimangono moderati data l’estrema valorizzazione degli immobili – gli investitori possono aspettarsi rendimenti netti intorno al 2–3% in questo mercato, il che significa che le proprietà sono spesso acquistate più per l’apprezzamento del capitale e lo stile di vita che per il reddito.

Sviluppo residenziale: I nuovi sviluppi residenziali a Portofino sono praticamente inesistenti a causa delle regole di tutela ambientale – il paese è circondato dal Parco Regionale di Portofino e dalla Riserva Marina, che limitano severamente le nuove costruzioni. La ristrutturazione degli edifici esistenti è l’attività principale. Molte case storiche sono state ristrutturate secondo i più moderni standard di lusso, spesso sotto stretta supervisione architettonica per preservare il carattere storico di Portofino. Un’evoluzione significativa è la conversione di edifici storici in residenze di alto livello o boutique condominiali, anche se ciascun progetto è su misura e raro. In sostanza, il mercato residenziale è un inventario limitato e prezioso che sostiene il valore a lungo termine: anche durante le crisi immobiliari più ampie, a Portofino si registrano pochissime vendite “distressed” e di solito si verifica semplicemente una pausa nelle transazioni piuttosto che significativi ribassi di prezzo. I proprietari sono tipicamente facoltosi e non hanno alcuna pressione a vendere; gli acquirenti attendono il giusto immobile che si renda disponibile, anche per anni. Di conseguenza, la domanda supera costantemente l’offerta e i prezzi restano solidi.

Segmento Proprietà di Lusso

L’intero mercato di Portofino può essere descritto come “di lusso”, ma al suo interno esiste un segmento ultra-prime di ville ed immobili davvero eccezionali che attirano miliardari da tutto il mondo. Queste proprietà da “trofeo” – spesso grandi ville storiche con vista panoramica sul mare, giardini privati, piscine e accesso diretto all’acqua – hanno prezzi premium e suscitano fortissimo interesse da parte di acquirenti internazionali. Nel 2024 e 2025, diverse transazioni e sviluppi di alto profilo hanno sottolineato la forza di questo segmento di lusso:

Vendite di ville da record: Villa Buonaccordo, una famosa villa color giallo pastello che domina la baia di Portofino, è stata venduta a un imprenditore tecnologico cinese per una cifra stimata di €30–35 milioni theguardian.com magazine.greatestate.it. Allo stesso modo, Villa Altachiara (la ex residenza della Contessa Vacca Augusta) è stata acquistata da un acquirente russo per circa €25 milioni magazine.greatestate.it. Queste vendite evidenziano che acquirenti da Cina, Russia, Stati Uniti e oltre sono disposti a pagare cifre elevate per gli indirizzi più prestigiosi di Portofino. In particolare, queste transazioni sono state favorite dagli incentivi fiscali italiani (regime della flat tax) che incoraggiano i facoltosi a trasferire la residenza magazine.greatestate.it theguardian.com. Gli agenti riferiscono che le proprietà da oltre €20 milioni a Portofino suscitano ora regolarmente interesse dall’estero, considerate occasioni “allo stesso prezzo di un appartamento a Knightsbridge, Londra” theguardian.com.
Investimenti di Celebrità e Tycoon: Bernard Arnault, CEO di LVMH e la persona più ricca del mondo, ha mostrato una passione personale per Portofino – attraverso il ramo alberghiero di LVMH (Belmond) ha acquisito e ristrutturato proprietà di lusso nella zona realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Nel frattempo, membri della famiglia Berlusconi (una delle più ricche d’Italia) possiedono proprietà qui e stilisti di moda (come Dolce & Gabbana) hanno posseduto famose case a Portofino. Questi proprietari di alto profilo riflettono e al tempo stesso alimentano l’esclusività della cittadina. Quando ville appartenenti a nomi noti vengono messe sul mercato, spesso ottengono copertura internazionale sulla stampa. Ad esempio, una villa storica di proprietà per lungo tempo di Pier Silvio Berlusconi (figlio di Silvio Berlusconi) è stata sottoposta a ristrutturazione per diventare la residenza della sua famiglia, con i media locali che la valutano intorno a 20 milioni di euro affaritaliani.it affaritaliani.it. Il fascino di possedere una parte di Portofino continua ad attrarre UHNWI (ultra-high-net-worth individuals), da dirigenti tecnologici ad aristocratici europei.
Crescita dei prezzi di lusso: Secondo il Prime International Residential Index di Knight Frank, i prezzi delle case di lusso a Portofino sono aumentati di circa +7,1% nel 2024, uno dei tassi di crescita più rapidi a livello globale (16° nell’indice PIRI100) idealista.it. Questa crescita ha superato i mercati di lusso di Firenze, Milano e Roma idealista.it, indicando che località di villeggiatura e lifestyle come Portofino stanno guidando il mercato di fascia alta. Allo stesso modo, Savills ha riportato che i mercati italiani delle “seconde case” (che includono Portofino) hanno registrato aumenti di prezzo (~+6–7%) nel 2023, superando le principali città mansionglobal.com mansionglobal.com. La scarsa offerta di ville di lusso – molte delle quali sono pezzi unici – ha creato, in alcuni casi, una concorrenza tra acquirenti, facendo salire i prezzi. Anche in un contesto di alti tassi d’interesse, questi acquisti avvengono spesso senza finanziamento, quindi il sentiment degli acquirenti e le tendenze di ricchezza (guadagni in borsa, ecc.) influenzano i prezzi più dei costi di finanziamento.
Sviluppi di lusso in corso: Una tendenza notevole è l’ingresso di marchi e sviluppatori di lusso internazionali nella scena immobiliare di Portofino, considerandola un investimento a lungo termine. Alla fine del 2024, ad esempio, il gruppo Fort Partners (associato a Four Seasons Hotels) ha acquisito il Castello San Giorgio, un castello di 1.200 m² a picco sulla baia, apparentemente per oltre €60 milioni luxurytribune.com. Sono in corso lavori di ristrutturazione per trasformarlo, forse in un boutique hotel ultra-lusso o in residenze private (l’uso previsto è attentamente osservato, dal momento che il coinvolgimento di Four Seasons suggerisce una nuova proposta nell’ospitalità di lusso). Inoltre, nel 2021 Belmond di LVMH ha acquistato Villa Beatrice, un’altra prestigiosa proprietà di Portofino, rafforzando ulteriormente la presenza del colosso del lusso luxurytribune.com luxurytribune.com. Questi investimenti dimostrano la fiducia che il settore immobiliare ultra-prime di Portofino continuerà ad apprezzarsi e fungerà da calamita per l’élite mondiale.

prestigio, privacy e investimenti da parte dell’élite globale

un aumento delle richieste in particolare dal Nord America, dal Nord Europa e dal Medio Oriente

i mercati di pregio italiani (in particolare in Liguria e Toscana) sono destinati a rimanere resilienti

idealista.it

Immobili Commerciali e del Settore Ospitalità

Oltre alle residenze, il mercato immobiliare di Portofino include anche asset commerciali – principalmente nei settori dell’ospitalità e del retail, strettamente legati all’economia del turismo di lusso della zona. Sebbene la città sia piccola (meno di 500 residenti), ospita un numero significativo di strutture di alto livello (hotel boutique, ristoranti, negozi di lusso) per servire i suoi visitatori esclusivi. Gli aspetti chiave del mercato commerciale nel 2025 includono:

Hotel di lusso: Portofino e le città della Riviera circostanti vantano una presenza sproporzionata di hotel a cinque stelle. La regione del Tigullio (che comprende Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo, ecc.) conta sei hotel a 5 stelle, una delle più alte concentrazioni in Italia luxurytribune.com. A Portofino vera e propria, il gioiello della corona è il Belmond Hotel Splendido, un leggendario hotel in collina (un tempo monastero) con una vista dominante sulla baia. Lo Splendido – insieme alla sua struttura gemella Splendido Mare sul porto – è stato sottoposto a una ristrutturazione pluriennale sotto la proprietà di LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Questa ristrutturazione (iniziata nel 2023 e in corso fino al 2024/25) è volta alla “conservazione del patrimonio” e al miglioramento dell’esperienza degli ospiti, con migliorie come una nuova area piscina e suite ridisegnate realinvest.co.uk. Il restauro a fasi, guidato da designer di fama internazionale, sottolinea la fiducia nel futuro turistico di Portofino: Belmond sta di fatto mettendo al sicuro un’icona per mantenerla al vertice del viaggio di lusso. Nel giugno 2025, Belmond ha annunciato che l’Hotel Splendido riaprirà in una “nuova era di splendore” entro la prossima estate instagram.com, evidenziando migliorie che fondono il fascino storico con l’ultra-lusso moderno. Ci si aspetta che le tariffe delle camere (già oltre €1.000 a notte per le camere standard in alta stagione) saliranno ancora dopo le ristrutturazioni.
Nuovi progetti alberghieri: Un importante sviluppo è la prevista riapertura dello Hotel Portofino Kulm. Questo storico grand hotel, arroccato sulla cima del monte di Portofino (in un parco sopra la città), era stato chiuso per decenni. Nel dicembre 2024, il Gruppo AKNO di Milano ha acquisito l’Hotel Portofino Kulm con l’intento di restaurarlo e trasformarlo in un resort di lusso di alto livello aknogroup.com aknogroup.com. Il Kulm, un punto di riferimento dell’Art Nouveau del 1906, sarà oggetto di una ambiziosa riqualificazione che unirà la conservazione del patrimonio a comfort moderni aknogroup.com. Il piano del Gruppo AKNO mira a “restituirgli l’antico splendore” come destinazione di livello mondiale aknogroup.com aknogroup.com. Questo progetto, una volta completato nei prossimi anni, andrà ad arricchire l’offerta alberghiera di lusso di Portofino e ci si aspetta che aumenti l’attrattiva della regione. La riapertura di una struttura leggendaria come il Kulm (con la sua vista mozzafiato sulla costa ligure) non solo crea valore immobiliare ma riflette anche una tendenza più ampia: gli investitori puntano sulle infrastrutture turistiche di alta gamma in località come Portofino, prevedendo una crescente affluenza di visitatori d’élite.
Spazi commerciali e ristorazione: La minuscola Piazzetta sul lungomare di Portofino è costeggiata da boutique esclusive (marchi di moda di lusso, gioiellerie) e ristoranti raffinati. Gli immobili commerciali qui sono estremamente limitati – esistono solo poche decine di vetrine/spazi esclusivi e le disponibilità sono rarissime. I canoni per le vetrine più ambite della Piazzetta sono tra i più alti d’Italia al metro quadro (paragonabili alle vie del lusso di Roma o Milano durante l’alta stagione). Sebbene le cifre esatte non siano divulgate pubblicamente, testimonianze suggeriscono che le boutique di punta (spesso pop-up di marchi nel periodo estivo) paghino un extra per la visibilità verso clienti facoltosi e celebrità. I locali dei ristoranti, spesso di proprietà familiare da generazioni, vengono occasionalmente venduti a cifre elevate grazie al prestigio di un indirizzo a Portofino. In generale, il settore degli immobili commerciali è in tutto e per tutto legato al turismo; il suo andamento si riflette nei numeri in crescita dei visitatori. Nel 2024, l’Italia ha registrato 215 milioni di presenze turistiche nell’estate (un record post-pandemico) luxurytribune.com, e Portofino ha beneficiato in modo significativo di questa ondata di turismo di lusso.
Porti turistici e infrastrutture: Un aspetto unico del mercato immobiliare di Portofino è la sua infrastruttura marittima – il porto. Pur non essendo “immobiliare” nel senso convenzionale di edifici, possedere o affittare un posto barca per uno yacht a Portofino è un segno di status e comporta costi elevatissimi. Il porto turistico è piccolo (può ospitare solo yacht relativamente modesti fino a circa 35 m all’interno del porto), il che significa che i prezzi di affitto dei posti barca in estate sono estremamente alti, e spesso regolati da accordi pluriennali. Sono in corso discussioni sulla gestione del traffico delle imbarcazioni turistiche e su un possibile ammodernamento di alcune strutture portuali (ad es. moli migliorati, servizi tender) per servire meglio i superyacht che ancorano al largo. Questi piani infrastrutturali, sebbene di entità limitata a causa dei vincoli geografici, mirano a preservare il fascino di Portofino gestendo la congestione dell’alta stagione. All’inizio del 2023, le autorità locali hanno persino imposto regole per limitare il sovraffollamento – ad esempio, vietando la sosta prolungata in alcuni punti panoramici affollati – nell’ottica di preservare la qualità dell’esperienza dei visitatori tourtravelandmore.com. Tali politiche incidono indirettamente sul mercato immobiliare commerciale: curando il flusso turistico, Portofino si assicura che i suoi retailer di lusso e hotel possano operare in un ambiente che resta esclusivo e non eccessivamente affollato.

In sintesi, il settore immobiliare commerciale di Portofino è definito da eccellenza nell’ospitalità e scarsità. Gli hotel stanno conoscendo importanti investimenti e ristrutturazioni, gli spazi retail sono limitati ma molto richiesti, e l’intero ecosistema commerciale è sostenuto dalla posizione di Portofino come destinazione leader in Italia per il turismo di lusso. Gli investitori di questo segmento sono tipicamente istituzionali o collegati a brand di lusso (come si è visto con Belmond/LVMH e Four Seasons/Fort Partners), e i loro recenti impegni indicano ottimismo sul fatto che Portofino continuerà a “fare la differenza” come meta di alto livello nei prossimi anni.

Andamento dei prezzi e valori attuali

L’andamento dei prezzi a Portofino nell’ultimo decennio è stato generalmente crescente, intervallato da brevi periodi di stabilizzazione o lievi correzioni. La tendenza storica ricalca quella di altri mercati di seconde case di fascia alta: relativamente resiliente durante le crisi e rapida nella ripresa economica, grazie a una base di proprietari facoltosi. Ecco una panoramica delle tendenze dei prezzi, sia storiche che attuali (aggiornato al 2025):

Prospettiva a lungo termine: Negli anni 2000, il mercato immobiliare italiano ha vissuto un boom e un successivo rallentamento dopo la crisi finanziaria del 2008. Portofino, tuttavia, ha registrato solo un lieve calo dei valori immobiliari tra la fine degli anni 2000 e l’inizio degli anni 2010, rispetto alle diminuzioni a livello nazionale. Già dalla metà degli anni 2010, i prezzi a Portofino sono tornati a salire, mentre molti mercati italiani sono rimasti stagnanti. Acquirenti facoltosi, anche stranieri, hanno cercato sempre più asset rifugio e proprietà di lifestyle; Portofino ha beneficiato presto di questa tendenza. Nel 2019, gli agenti locali hanno riferito che i prezzi delle ville di pregio avevano raggiunto nuovi massimi (superando il picco del 2008), sostenuti dall’introduzione del regime di flat tax in Italia nel 2017, che ha attirato espatriati facoltosi (ulteriori dettagli nella sezione sulle politiche) theguardian.com theguardian.com. A fine anni 2010 la domanda è rimasta solida, anche se i volumi delle transazioni erano bassi (poche proprietà disponibili sul mercato).
Impatto della pandemia (2020–2022): La pandemia di COVID-19 ha inizialmente bloccato le vendite nel 2020 a causa delle restrizioni ai viaggi. Paradossalmente, però, ha aumentato l’interesse per i rifugi esclusivi una volta allentati i lockdown: acquirenti internazionali, soprattutto dal Nordeuropa e dagli Stati Uniti, si sono precipitati ad acquistare residenze sul Mediterraneo dove poter lavorare da remoto in contesti suggestivi. I mercati del lusso delle località costiere e rurali italiane sono esplosi tra il 2021 e il 2022, e Portofino non ha fatto eccezione. La competizione per le poche offerte disponibili si è accentuata. Secondo testimonianze, alcune proprietà rimaste sul mercato a lungo sono state vendute poiché gli acquirenti hanno dato priorità a lifestyle e benessere. Questo ha portato a un aumento dei prezzi nel 2021 e soprattutto nel 2022. Il sondaggio globale di Knight Frank ha rilevato che i mercati delle località turistiche hanno superato le città in questo periodo – in linea con l’esperienza di Portofino idealista.it. All’inizio del 2023, i valori medi hanno raggiunto livelli record.
Fluttuazioni recenti (2023–2025): Come accennato, il 2023 ha visto un picco dei prezzi a metà anno per gli immobili di Portofino, seguito da una leggera correzione. Secondo i dati di Immobiliare.it, il picco è stato a luglio 2023 (~9.600 €/m²) e il punto più basso a marzo 2024 (~7.000 €/m²) immobiliare.it. Questa variazione di circa il 25% potrebbe sovrastimare i cambiamenti effettivi di valore, dato che le medie possono essere influenzate da pochi annunci in un mercato così piccolo. Molti esperti suggeriscono che i valori sottostanti non siano realmente scesi così tanto; piuttosto, dopo che alcune proposte eccezionalmente costose sono state vendute o ritirate a fine 2023, l’inventario rimanente ha riflesso una media più bassa. Entro metà 2024 è tornata la stabilità. Da maggio 2024 (€7.729/m²) a maggio 2025 (€7.955/m²), i prezzi sono aumentati di circa +2,9% immobiliare.it, segnalando il ritorno a una crescita moderata. In sostanza, il 2024 ha funzionato come anno di raffreddamento e normalizzazione dopo il frenetico picco post-pandemico. All’inizio del 2025, il sentiment degli acquirenti è tornato a migliorare, dato che i tassi d’interesse si sono stabilizzati e le prospettive economiche globali si sono normalizzate, portando a nuovi incrementi dei prezzi nelle proprietà di pregio.
Valori attuali (2025): Il consenso tra le agenzie locali è che i valori immobiliari di Portofino nel 2025 siano ai massimi storici o quasi. Il prezzo medio richiesto (~8.000 €/m²) è un dato generico; il vero segmento di pregio (le migliori posizioni, ville di lusso chiavi in mano) raggiunge facilmente 10.000–15.000 € per m². Ad esempio, una villa di 300 m² in perfette condizioni con vista può costare circa 30–40 milioni di euro (il che implica ~100.000 €/m² per le porzioni più prestigiose della proprietà, come terreni edificabili con vista – a dimostrazione di quanto il premio sulla posizione incida in un mercato così piccolo). D’altra parte, un piccolo appartamento di 50 m² senza vista mare può “solo” costare 600.000 € (sempre 12.000 €/m²). I valori dei terreni sono astronomici: praticamente non c’è terreno libero da acquistare, ma persino un piccolo lotto o un rudere può raggiungere cifre enormi per via del potenziale di ristrutturazione.
Confronto regionale: Portofino rimane il comune più costoso della Liguria e d’Italia. All’interno della provincia di Genova, è il numero uno con un ampio margine – ad esempio, i €7.955/m² di Portofino contro la media provinciale di €2.231, e ben al di sopra del secondo in classifica (Santa Margherita a €5.942) immobiliare.it immobiliare.it. In un contesto italiano più ampio, Portofino e Capri si alternano solitamente il primo posto di anno in anno; la media attuale di Capri (€8.849) supera lievemente quella di Portofino immobiliare.it, ma Capri ha registrato un leggero calo annuale nel 2025 mentre Portofino ha visto un aumento immobiliare.it. Entrambe sono ben al di sopra delle medie delle città della terraferma.

Il grafico qui sotto riassume i prezzi medi attuali (e la variazione annua recente) a Portofino rispetto a selezionati mercati di lusso:

Località (Maggio 2025)	Prezzo Medio di Vendita (€/m²)	Variazione Annua (vs Maggio 2024)
Portofino (Liguria)	€7.955 immobiliare.it	+2,9% immobiliare.it (ripresa dopo il calo del 2024)
Capri (Golfo di Napoli)	€8.849 immobiliare.it	-2,3% immobiliare.it (leggera flessione dopo il picco)
Santa Margherita Ligure	~€5.942 immobiliare.it	+?% (crescita costante, livello alto per la terraferma)
Milano (media città)	~€5.000 (stima)	+6–7% (forte crescita 2024 nel centro)
Roma (media città)	~€3.600 immobiliare.it	+6,9% immobiliare.it (solida ripresa nel 2024/25)
Monaco (Monte Carlo)	€50.000+ (top)	+4% (2024) – prezzi da record globale

Fonti: rapporti di mercato Immobiliare.it e pubblicazioni di settore.
Monaco: incluso per contesto globale; supera di gran lunga tutti gli altri mercati.

Come mostra la tabella, Portofino e Capri appartengono a una categoria a sé stante in Italia (nessun’altra località italiana supera costantemente i €7.000–€9.000/m² in media). Compete anche con i mercati d’élite internazionali. Ad esempio, Saint-Tropez in Francia registra medie intorno ai €20.000–€25.000/m² per abitazioni di lusso residences-immobilier.com housesandapartments.fr, e Cannes va dai €10.000 ai €25.000/m² cotedazur-sothebysrealty.com. Le proprietà più prestigiose di Portofino (che si avvicinano a €15.000/m²) si avvicinano a questi livelli, anche se le medie complessive sono leggermente inferiori a causa della presenza di case di dimensioni più piccole. Tuttavia, nelle classifiche globali dei prezzi residenziali di lusso, Portofino figura in modo prominente come uno dei mercati turistici più costosi al mondo voronoiapp.com.

In termini di tendenze degli affitti, come già accennato, i prezzi degli affitti a Portofino sono recentemente schizzati alle stelle (+16,5% su base annua), con una media di €34,6/m²/mese nel 2025 immobiliare.it. Curiosamente, gli affitti a Capri sono aumentati ancora di più (+35% su base annua) immobiliare.it, segnalando un boom post-pandemia nelle locazioni turistiche di fascia alta. Entrambe le località evidenziano una tendenza più ampia: i viaggiatori facoltosi hanno cercato ville e proprietà esclusive da affittare tra il 2022 e il 2024, facendo salire i canoni. Alcuni proprietari godono quindi di redditi stagionali molto remunerativi, anche se la tassazione italiana sugli affitti brevi e le normative (ad esempio, l’obbligo di registrare gli ospiti, il pagamento di una cedolare secca del 21% sulle locazioni tipo Airbnb) sono fattori che gli investitori devono gestire.

Guardando al futuro, si prevede che i valori attuali rimarranno stabili o cresceranno moderatamente. Non ci sono segnali di crisi o di eccesso di offerta che possano far abbassare i prezzi a Portofino. Al contrario, le previsioni indicano un “plateau stabile o una leggera crescita” dei prezzi per il periodo 2025–2026, salvo grandi shock esterni. In seguito discuteremo esplicitamente le stime e le prospettive con maggior dettaglio.

Previsioni di mercato e prospettive

Le previsioni per il mercato immobiliare di Portofino nei prossimi anni (2025–2027) sono generalmente ottimistiche, anche se riconoscono i limiti di crescita dati i prezzi già molto elevati. Diverse fonti di settore offrono indicazioni su cosa aspettarsi:

Previsioni Knight Frank per il 2025: Il Wealth Report di Knight Frank e le previsioni sul mercato prime indicano che i mercati immobiliari di prestigio in Italia rimarranno resilienti e continueranno una crescita costante fino al 2025 idealista.it. Per le destinazioni di lifestyle come Portofino, ci si aspetta che la domanda internazionale sostenuta continui a mantenere i prezzi. Sebbene la frenetica impennata post-COVID si sia attenuata, Knight Frank suggerisce uno scenario di crescita moderata piuttosto che di calo, citando fattori come prezzi competitivi rispetto ad altre capitali globali e il duraturo fascino dell’Italia idealista.it. In termini concreti, questo potrebbe tradursi in una crescita annuale dei prezzi a cifra singola bassa o media (ad esempio +3% a +5% all’anno per le proprietà di prestigio), presupponendo condizioni economiche stabili. Il +7% di Portofino nel 2024 potrebbe non ripetersi ogni anno, ma un incremento di qualche punto percentuale è plausibile.
Savills Prime Index: Savills, in un’analisi della fine del 2024, ha osservato che i mercati delle seconde case di pregio in Italia dovrebbero continuare a vedere aumenti dei prezzi a causa di un’offerta limitata e della domanda riveniente dalle città mansionglobal.com. Le loro previsioni per il 2025 per le principali città italiane erano divergenti – Milano stabile fino a +1%, Roma +2-4% idealista.it idealista.it – ma per le destinazioni di svago come il Lago di Como, la campagna toscana, ecc., Savills prevedeva una performance superiore. Per estensione, Portofino probabilmente rientra nella categoria degli outperformer. I tassi d’interesse (che erano alti nel 2023-24) influenzano gli acquirenti medi ma molto meno gli ultra-ricchi; quindi un’eventuale riduzione dei tassi a fine 2025/2026 sarebbe un vantaggio, ma non decisiva. Il responsabile italiano di Savills è stato citato affermando che il mercato di lusso ha mostrato una “forte resilienza nonostante le incertezze economiche” idealista.it, prevedendo una domanda continua soprattutto per gli affitti e una ripresa delle transazioni nei mercati che erano stati limitati dall’offerta (come le nuove costruzioni a Roma) idealista.it idealista.it. Per Portofino, i volumi di transazioni rimarranno bassi, ma i prezzi delle poche operazioni probabilmente segneranno nuovi record.
Engel & Völkers/Nomisma Report: Il Market Report Italy 2025 (di Engel & Völkers con Nomisma) offre una panoramica generale del mercato immobiliare di lusso. Sottolinea che ville e dimore storiche rappresentano il 40% delle transazioni nel mercato prime in Italia a.storyblok.com, riflettendo la domanda di proprietà suggestive e uniche – una categoria in cui Portofino rientra perfettamente. Il rapporto prevede “una crescita moderata alimentata da una domanda costante per proprietà esclusive” nel 2025 (traduzione del testo italiano) e sottolinea che l’interesse internazionale rimane alto, sostenendo il mercato prime delle località costiere. Avvertono però che eventuali shock geopolitici o economici potrebbero frenare il sentiment, ma in assenza di questi, il segmento lusso italiano rimane solido.
Sentimento degli Esperti Locali: Le interviste con agenti immobiliari di lusso locali (come Gianmarco Bizzoni di Zampetti) confermano che il 2025 si prevede sarà un altro anno forte per il mercato immobiliare di lusso in Italia idealista.it. Tra i principali fattori si segnalano aumento della domanda internazionale, il settore immobiliare di lusso come protezione dall’inflazione e offerta limitata idealista.it idealista.it. Queste condizioni si applicano sicuramente a Portofino. Gli agenti riferiscono di avere più acquirenti qualificati che proprietà disponibili, e alcuni clienti hanno iniziato ad allargare la ricerca a zone limitrofe (ad esempio Santa Margherita o Portovenere più a sud) per mancanza di alternative a Portofino stessa. Questo fenomeno potrebbe ridurre leggermente il numero di vendite a Portofino (perché le persone acquistano altrove), ma non incide sui prezzi di Portofino – anzi, rafforza quanto sia esclusivo il mercato della cittadina. Finché i mercati finanziari rimangono stabili (cosa che influisce sulla ricchezza dei potenziali acquirenti), si prevede una stabilità dei prezzi o un lieve aumento. Sono poche le attese di un calo dei prezzi; in realtà, uno dei fattori di rischio nelle previsioni è che, se arrivasse sul mercato un immobile di fascia molto alta (ad esempio una proprietà da 50 milioni di euro), potrebbe stabilire un nuovo record e alzare la media.
Previsioni su Affitti e Turismo: Le autorità turistiche prevedono una crescita continua del turismo di lusso in Italia fino al 2026, anche se forse a un ritmo più moderato dopo il boom post-pandemico. L’amministrazione locale di Portofino, in collaborazione con la Regione Liguria, sta investendo in infrastrutture come il miglioramento delle strade (la strada per Portofino è stata ricostruita dopo una frana del 2018 e recentemente rafforzata) e in iniziative di turismo sostenibile. Un nuovo servizio di traghetti, introdotto nel 2025, collega Portofino ad altri borghi della Riviera per alleggerire il traffico stradale. Questi miglioramenti semplificano l’accesso e aumentano l’attrattiva di Portofino, sostenendo indirettamente i valori immobiliari. Se i viaggi globali resteranno sostenuti (salvo nuove pandemie o conflitti), Portofino dovrebbe continuare a godere di stagioni estive piene, alta occupazione negli hotel e quindi forte domanda di affitti brevi. Questo potrebbe far aumentare ulteriormente i rendimenti delle locazioni e potenzialmente spingere alcuni investitori a entrare sul mercato se vedranno opportunità negli affitti di lusso.

In sintesi, le previsioni per il mercato immobiliare di Portofino nei prossimi anni sono in gran parte positive: prezzi stabili o in crescita, domanda sostenuta e continui investimenti di alto profilo. La crescita potrebbe non essere esplosiva – il mercato è maturo e già molto costoso – ma si prevede che sia costante. Gli osservatori spesso sottolineano che il lusso immobiliare in Italia rappresenta una sorta di bene rifugio (bene tangibile, storicamente stabile) e la posizione politica dell’Italia è stata quella di incoraggiare gli acquirenti facoltosi (attraverso incentivi fiscali). Questa continuità politica aggiunge fiducia. Le uniche riserve rispetto a questa prospettiva rosea potrebbero essere shock economici esterni (ad es. una grave recessione che colpisca i mercati azionari potrebbe rallentare temporaneamente le vendite) o potenziali cambiamenti normativi (se, ipoteticamente, un futuro governo restringesse i benefici fiscali per gli stranieri – anche se attualmente non vi sono segnali in tal senso). In assenza di questi fattori, è probabile che Portofino continui sul suo attuale percorso: una piccola, brillante stella del mercato immobiliare europeo con guadagni incrementali di valore e una desiderabilità duratura.

Opportunità e sfide d’investimento

Investire nel mercato immobiliare di Portofino può essere estremamente gratificante ma comporta anche sfide uniche. Di seguito illustriamo le principali opportunità che attraggono gli investitori, nonché le sfide e i rischi di cui essere consapevoli:

Opportunità / Punti di forza:

Apprezzamento del capitale e stabilità: I valori immobiliari di Portofino hanno mostrato un costante apprezzamento nel lungo periodo. Anche quando il mercato italiano più ampio ha attraversato momenti difficili, Portofino ha mantenuto il suo valore. Le case di lusso qui sono considerate beni rifugio – il loro valore tende a crescere nel tempo più velocemente dell’inflazione, preservando e aumentando il capitale idealista.it idealista.it. La limitata offerta e la domanda costante da parte dell’élite globale creano condizioni per una continua crescita dei prezzi. Gli investitori che puntano su segmenti ultra-prime vedono Portofino come un modo per diversificare la ricchezza in un bene tangibile a bassa volatilità (gli ultra-ricchi spesso acquistano immobili “da trofeo” non solo per l’uso ma come parte di una strategia di conservazione patrimoniale).
Forti rendimenti da locazione (in alta stagione): Per chi è disposto ad affittare la propria proprietà, Portofino offre potenzialmente rendimenti elevati, in particolare tramite affitti di lusso a breve termine. La stagione estiva (e sempre più anche le mezze stagioni) attira affittuari facoltosi disposti a pagare tariffe elevate. Come già detto, i canoni sono aumentati significativamente (ad esempio +16% lo scorso anno) immobiliare.it. Una villa ben posizionata può generare centinaia di migliaia di euro di reddito da locazione in un’estate. Secondo un’agenzia di lusso, è possibile ottenere alti rendimenti da locazione in destinazioni turistiche esclusive come il Lago di Como, la Costiera Amalfitana – e, di conseguenza, Portofino idealista.it. Questo può compensare i costi di proprietà. Inoltre, alcuni investitori adottano un modello ibrido: godono della villa per una parte dell’anno e la affittano nelle settimane di punta – monetizzando così la loro casa vacanza. Dato il crescente interesse per il turismo di alto livello, non manca la domanda di vacanzieri facoltosi in cerca di una villa a Portofino.
Stile di vita e uso personale: Molti investitori sono anche motivati dal ritorno in termini di stile di vita. Possedere una proprietà a Portofino garantisce l’accesso a un’enclave d’élite – si può ormeggiare lo yacht in porto, socializzare con una comunità internazionale selezionata e vivere lo stile di vita della Riviera Ligure. Questo beneficio intangibile è una forte attrazione. Per chi usufruisce della flat tax italiana, rendere Portofino la propria residenza principale offre uno stile di vita invidiabile beneficiando al contempo di basse imposte sui redditi esteri. In sostanza, un investimento qui è in parte finanziario, in parte personale. Questo doppio vantaggio può rendere l’equazione interessante anche se il puro rendimento da locazione o la sola crescita del prezzo dovessero essere inferiori rispetto a investimenti più rischiosi.
Diversificazione del portafoglio: Il mercato immobiliare in aree ultra-prime si comporta in modo diverso rispetto ai mercati azionari o persino a quelli immobiliari tradizionali. È meno correlato con i cicli economici (perché i proprietari non svendono nel caso di recessioni). Per family office e investitori ad alto patrimonio, aggiungere una proprietà a Portofino diversifica il portafoglio. È anche una copertura contro le fluttuazioni valutarie (gli asset sono denominati in euro). Da notare che gli americani hanno acquistato più immobili in Italia negli ultimi anni per sfruttare la forza del dollaro – di fatto trattando il lusso immobiliare come una copertura valutaria e un asset desiderabile.
Incentivi fiscali: Le politiche favorevoli dell’Italia verso gli individui facoltosi sono di per sé un’opportunità. Il regime della flat tax per i non domiciliati (€100.000/anno di tassa fissa sui redditi mondiali) theguardian.com ha attirato dozzine di milionari. Possedere un immobile italiano può aiutare a qualificarsi per la residenza e questo status fiscale. Inoltre, l’Italia offre un visto di “residenza elettiva” per pensionati con ampi redditi, tassati solo al 7% se si trasferiscono in alcune zone (principalmente regioni del sud) theguardian.com – meno rilevante direttamente per Portofino, ma la flat tax sicuramente sì. Questi regimi aumentano la platea di potenziali acquirenti (gli investitori sanno che il loro carico fiscale personale in Italia sarà limitato, rendendo il possesso più confortevole dal punto di vista finanziario).
Sviluppo e potenziale di valore aggiunto: Sebbene le nuove costruzioni siano praticamente vietate, esistono comunque opportunità di valore aggiunto tramite la ristrutturazione. Molte proprietà di Portofino sono storiche e potrebbero richiedere ammodernamento. Gli investitori con il giusto team (architetti, designer esperti nelle normative locali) possono creare un valore sostanziale restaurando o migliorando le ville. Data l’elevatissima domanda da parte degli utenti finali per case completamente ristrutturate e pronte per essere abitate (molti acquirenti preferiscono non gestire personalmente le ristrutturazioni), un investitore che acquista una proprietà più vecchia e la rinnova secondo gli standard di lusso può vendere a un premio significativo. Ad esempio, la continua ristrutturazione di hotel e ville storiche da parte di aziende come Belmond e Fort Partners dimostra il potenziale dei progetti di modernizzazione: una volta completati, questi asset giustificheranno tariffe/prezzi molto più elevati. Su scala più piccola, un investitore individuale potrebbe ristrutturare un appartamento o una casa e rivenderli (il flipping è meno comune qui a causa delle tasse, ma possibile) oppure godere di un valore di vendita/affitto superiore.

Sfide / Rischi:

Liquidità nel segmento ultralusso: Sebbene le proprietà di Portofino siano sempre richieste, la platea di acquirenti nella fascia molto alta è limitata. Se investi 20 milioni di euro in una villa e successivamente desideri vendere, trovare il prossimo acquirente potrebbe richiedere tempo. La liquidità può essere una sfida se si ha bisogno di una vendita rapida idealista.it idealista.it. Le proprietà possono rimanere sul mercato mesi o addirittura anni prima che arrivi l’acquirente giusto (a meno che non siano offerte a prezzo scontato). Quindi l’immobiliare a Portofino è indicato per investitori a lungo termine; non è un mercato per chi vuole rivendere velocemente. I costi di mantenimento e l’illiquidità implicano che gli investitori dovrebbero essere pronti a mantenere l’asset per un certo tempo o essere pazienti nell’ottenere il prezzo desiderato.
Alti costi di ingresso e di mantenimento: I prezzi assoluti sono enormi, quindi il capitale richiesto per entrare è elevato. Inoltre, in Italia ci sono costi di transazione significativi – circa il 9–10% in tasse e oneri per l’acquisto di una seconda casa (più bassi se si stabilisce la residenza e la si rende abitazione principale, ma molti acquirenti stranieri la trattano come seconda casa). I costi ricorrenti includono le tasse sulla proprietà (IMU) sulle seconde case, che a Portofino possono ammontare a diverse migliaia di euro l’anno dati i valori catastali elevati, oltre alla manutenzione. La manutenzione di una villa di lusso (giardini, piscine, sicurezza, personale) è costosa – facilmente decine di migliaia di euro all’anno. Se la proprietà è storica o in una zona protetta, qualsiasi modifica richiede permessi e probabilmente l’uso di artigiani specializzati, il che aumenta i costi. Anche il costo opportunità è un tema: il denaro immobilizzato in un bene che non produce reddito potrebbe essere investito altrove. Detto ciò, questi acquirenti dispongono generalmente di ampie risorse, ma resta una considerazione.
Ostacoli normativi: Ristrutturare o modificare proprietà a Portofino può essere una sfida burocratica. Si applicano regolamenti severi in materia di tutela del patrimonio e ambientali. Ottenere il permesso per aggiungere una dependance, installare una piscina, o anche solo cambiare colore alla facciata potrebbe coinvolgere diversi livelli di approvazione (Comune, ente parco regionale, ecc.). Questo può rallentare progetti di valorizzazione e aumentare l’incertezza. Inoltre, il processo legale italiano è piuttosto lento in caso di contenziosi (ad esempio, questioni di confine o rivendicazioni ereditarie su una proprietà). Gli investitori stranieri devono anche orientarsi in un sistema giuridico diverso (quindi è essenziale assumere buoni notai e avvocati). Anche se il governo è favorevole agli investitori stranieri, esiste sempre un lieve rischio di cambiamenti futuri di policy (ad esempio, ci sono stati dibattiti politici sul limitare la proprietà straniera nelle zone calde per frenare la crescita dei prezzi – anche se una tale legge non esiste ancora in Italia, a differenza di altri Paesi).
Saturazione del mercato e alternative: Si potrebbe sostenere che il potenziale di Portofino sia limitato proprio dall’alto livello già raggiunto. Con medie vicine agli 8.000 € e punte sopra i 10.000 €/m², la crescita futura potrebbe essere più lenta. Alcuni investitori potrebbero considerare altre zone d’Italia (ad esempio, alcune parti della Toscana o del Lago di Garda) come aventi maggior spazio di crescita dei prezzi partendo da una base più bassa. Se alcuni principali gruppi di acquirenti internazionali cambiassero improvvisamente preferenza (per esempio, se gli americani prediligessero Amalfi o la Puglia invece), la domanda su Portofino potrebbe ridistribuirsi. Tuttavia, data la notorietà mondiale di Portofino, questa è una preoccupazione marginale – probabilmente continuerà sempre ad attrarre una clientela selezionata.
Fattori economici globali: Sebbene Portofino sia protetta, non è del tutto immune agli shock globali. Un forte aumento dei tassi d’interesse a livello globale nel 2022 ha effettivamente raffreddato alcuni acquisti di lusso discrezionali in tutto il mondo. Allo stesso modo, un euro forte potrebbe rendere l’acquisto più costoso per acquirenti in USD o GBP, seppur marginalmente. Fattori geopolitici (come le sanzioni agli oligarchi russi del 2022) hanno eliminato alcuni acquirenti potenziali dal mercato (in effetti, alcuni proprietari russi sono stati colpiti). Questi fattori possono temporaneamente influenzare la domanda. Tuttavia, come ha osservato il Guardian, dopo la cautela iniziale, la clientela facoltosa ha continuato ad affluire una volta constatata la stabilità delle politiche theguardian.com. Dunque, i rischi macroeconomici sono presenti ma di solito hanno effetti temporanei.

In conclusione, investire a Portofino è una scommessa sull’immobiliare di altissimo livello – offre la possibilità di possedere una parte di una delle località più esclusive al mondo, con solide prospettive di guadagno a lungo termine e reddito da locazione, ma richiede grandi disponibilità economiche, pazienza e una corretta due diligence. La maggior parte delle sfide può essere mitigata coinvolgendo professionisti locali esperti: agenti immobiliari di lusso, avvocati, architetti e amministratori che conoscono il panorama unico. Per chi lo affronta con competenza, i vantaggi non sono solo finanziari ma anche il prestigio intangibile di far parte dell’eredità leggendaria di Portofino.

Demografia degli acquirenti e domanda di mercato

La domanda di immobili a Portofino è davvero globale. La demografia degli acquirenti negli ultimi anni è fortemente orientata verso individui internazionali ad alto patrimonio, con una frazione minore di élite italiane domestiche. Comprendere chi acquista e perché rivela molto sulle dinamiche di mercato:

Dominanza straniera: Gli investitori stranieri rappresentano ora circa il 70% degli acquirenti nel segmento immobiliare di lusso in Italia idealista.it – e a Portofino questa quota è probabilmente ancora più alta. Tradizionalmente, molti proprietari di ville a Portofino erano ricchi italiani (industriali, stilisti, ecc.) e alcuni lo sono ancora, ma oggi i nuovi acquirenti sono più spesso stranieri: americani, britannici, nordeuropei, mediorientali e asiatici (in particolare cinesi). L’afflusso di americani e britannici è stato particolarmente rilevante dal 2017, coincidendo con gli incentivi fiscali italiani e forse con l’insoddisfazione per la politica interna o i costi nei rispettivi Paesi (come ha detto un agente, “Perché non comprare una villa a Portofino al prezzo di un appartamento a Londra?” theguardian.com).
Profili degli ultra-ricchi: Gli acquirenti rientrano tipicamente in categorie come imprenditori, dirigenti di aziende multinazionali, finanziari o celebrità. Molti appartengono alla fascia degli ultra-ricchi (UWF) con patrimoni netti ben superiori ai 50 milioni di euro. Ad esempio, tra gli acquirenti recenti figurano magnati della tecnologia (il milionario cinese dei semiconduttori che ha acquistato Villa Buonaccordo theguardian.com), oligarchi russi (prima delle sanzioni, i russi erano molto attivi; uno ha acquistato Villa Altachiara magazine.greatestate.it), e reali o investitori del Golfo (Portofino ha visto interesse da parte di famiglie facoltose di Emirati, Arabia Saudita, ecc., talvolta tramite acquisti discreti effettuati tramite trust o società). Il Knight Frank Wealth Report 2025 ha rilevato che in Italia ci sono oltre 40.000 individui con un patrimonio netto superiore a 10 milioni di dollari e che rimane una delle destinazioni preferite per gli UHNWIs globali idealista.it. Molti di loro cercano patrimonio e stile di vita – che Portofino sa offrire.
Motivazioni degli acquirenti: Oltre all’investimento, gli acquirenti sono motivati dall’appeal di stile di vita di Portofino – la sua privacy, bellezza e prestigio sociale. Spesso intendono utilizzare la proprietà come casa vacanza o residenza part-time (pochi sono residenti a tempo pieno, anche se alcuni pensionati o chi si trasferisce con il regime fiscale agevolato la rendono la loro abitazione principale). C’è anche una componente generazionale: alcuni acquirenti sono pensionati benestanti o prossimi alla pensione desiderosi di godersi il proprio successo (attratti quindi dall’ambiente tranquillo e idilliaco), mentre altri si trovano negli anni di maggior guadagno e vedono una villa a Portofino come simbolo di stato massimo o rifugio per la famiglia. Una tendenza osservata dopo il COVID è che famiglie facoltose cercano tenute dove potersi riunire in sicurezza; una villa appartata a Portofino risponde perfettamente a questa esigenza.
Fonti geografiche della domanda:
- Nord America: Si è registrato un forte aumento di interesse dagli Stati Uniti e dal Canada. Un dollaro forte e il fascino romantico dell’Italia hanno portato molti americani ad acquistare case in Italia fra il 2021 e il 2024. Gate-away (un portale) ha segnalato gli americani come principali ricercatori di proprietà italiane gate-away.com. Nel caso di Portofino, gli acquirenti americani spesso hanno già visitato il luogo tramite crociere o yacht e se ne sono innamorati. The Guardian (2019) ha menzionato che gli americani sono arrivati grazie agli sgravi fiscali, con un agente britannico che afferma “molte persone sono stanche di Londra…a loro piace la cultura e naturalmente la detrazione fiscale” theguardian.com. Dunque americani e britannici sono un gruppo primario.
- Europa: All’interno dell’Europa, sono comuni acquirenti provenienti da Regno Unito, Svizzera, Francia e Germania/Nord Europa. Gli acquirenti britannici e svizzeri spesso sono espatriati o imprenditori internazionali per i quali l’Italia rappresenta un clima favorevole e costi vantaggiosi rispetto ai mercati di origine. Alcuni nordeuropei (scandinavi, olandesi) che accumulano ricchezza cercano anche nel Mediterraneo una seconda casa.
- Medio Oriente: Facoltosi acquirenti mediorientali (qatarini, emiratini, sauditi) hanno investito molto in altri mercati immobiliari d’élite europei (Londra, Costa Azzurra) e puntano anche sull’Italia, seppur in misura minore. A Portofino, un investitore di rilievo è indirettamente la famiglia Al-Thani del Qatar tramite investimenti nell’ospitalità, ma gli acquirenti del Golfo sono ancora una minoranza (anche se alcuni affittano ville per l’estate).
- Asia: L’interesse cinese per il mercato immobiliare di lusso italiano è cresciuto. L’acquisto da parte di un miliardario cinese a Portofino theguardian.com ne è un esempio principale. Con l’aumento dei milionari in Cina, alcuni hanno guardato all’Europa come investimento sicuro e stile di vita – l’Italia, per la sua cultura e il pedigree di lusso, ne ha attirato una quota. C’è anche un certo interesse dal Sud-Est asiatico (ad esempio, magnati indonesiani o singaporiani), ma meno documentato.
- Russia e CSI: Storicamente, i russi hanno amato la Riviera italiana (e anche la Toscana e la Sardegna). Prima del 2022, i russi erano protagonisti nel segmento più alto. Portofino aveva proprietari e acquirenti russi (come la vendita di una villa nel 2015 a un russo magazine.greatestate.it). Con le sanzioni e le tensioni geopolitiche, l’attività dei ricchi russi è diminuita – alcuni hanno dovuto vendere asset o almeno tenere un profilo basso. Questo ha improvvisamente eliminato una fetta della domanda nel 2022. Tuttavia, acquirenti da altri stati ex-URSS (Kazakistan, ecc.) e russi con secondo passaporto potrebbero ancora operare in modo discreto.
Acquirenti Italiani Domestici: Oggi i cittadini italiani rappresentano solo circa il 30% degli acquirenti di immobili di lusso a livello nazionale idealista.it. Quelli a Portofino sono in genere proprietari ereditari o nuovi acquirenti tra i più ricchi d’Italia (es. grandi industriali, famiglie famose nell’industria, ecc.). Esempi includono la famiglia Berlusconi (magnati dei media) e stilisti famosi (Armani ha proprietà in altre parti d’Italia; D&G storicamente a Portofino). Esiste anche un elemento locale: alcune famiglie genovesi o milanesi benestanti mantengono seconde case passate di generazione in generazione. Ma in generale, per molti italiani Portofino è ormai fuori portata – molti si sono spostati su località liguri più accessibili o sulla costa toscana se sono soltanto moderatamente benestanti.
Comportamento degli acquirenti: Un aspetto interessante è che gli acquirenti sono sempre più “agnostici rispetto alla località all’interno dell’Italia,” come ha osservato Savills – ovvero vogliono semplicemente la migliore proprietà con determinate caratteristiche, non necessariamente legata a una sola città mansionglobal.com. Tuttavia, il marchio unico di Portofino significa che molti vogliono specificamente Portofino. Gli agenti hanno clienti in lista d’attesa esclusivamente per Portofino o per la sua immediata vicinanza – non sono interessati a sostituti. Questa domanda repressa è uno dei motivi per cui i prezzi restano alti. Quando una proprietà di pregio arriva sul mercato, spesso ci sono più parti interessate provenienti da diverse parti del mondo. La trattativa tende ad essere meno sullo sconto e più sull’assicurarsi l’immobile (spesso al prezzo richiesto o vicino ad esso).
Richiami culturali e di stile di vita: Gli acquirenti amano lo stile di vita “Dolce Vita” – l’idea di passeggiare sulla piazzetta con un gelato, o ospitare amici su una terrazza che si affaccia sugli yacht. Portofino offre un mix di glamour e semplicità: è sia un luogo di lusso che un villaggio pittoresco. Questa combinazione è molto attraente soprattutto per gli acquirenti stranieri che romanticizzano la vita italiana. Inoltre, la cultura, il cibo e il clima dell’Italia sono grandi richiami. Alcuni acquirenti apprezzano anche la relativa sicurezza dell’Italia (basso tasso di criminalità violenta, ecc.) e l’accessibilità ai servizi sanitari e ai servizi per i residenti.

In conclusione, la domanda di mercato per il settore immobiliare di Portofino è guidata da una clientela internazionale diversificata e molto benestante, che cerca principalmente una casa di prestigio per le vacanze o una seconda residenza. La loro domanda è sostenuta sia da fattori razionali (investimento, pianificazione fiscale) sia da quelli emotivi (stile di vita, eredità, status). Poiché gli acquirenti stranieri continuano a vedere l’Italia come “una destinazione sicura e prestigiosa” idealista.it e l’Italia li sta attivamente corteggiando, ci sono tutte le indicazioni che questa domanda globale per Portofino rimarrà forte. La composizione degli acquirenti potrebbe evolvere (ad esempio, se le situazioni geopolitiche cambiano, gli acquirenti russi potrebbero rientrare sul mercato, o se la classe benestante asiatica cresce ulteriormente, potrebbero emergere più acquirenti cinesi o indiani), ma il denominatore comune resta la ricchezza e l’apprezzamento per ciò che Portofino offre in modo unico.

Regolamenti governativi e impatto delle politiche

Le politiche e le normative governative giocano un ruolo significativo nel mercato immobiliare di Portofino, principalmente plasmando gli incentivi per gli acquirenti stranieri e fissando i vincoli allo sviluppo. Il governo italiano, così come le autorità locali di Portofino, hanno implementato misure che incidono su questo mercato:

Incentivo della “Flat Tax” per i nuovi residenti: Introdotto nel 2017, il regime fiscale forfettario dell’Italia permette agli individui che non sono stati residenti fiscali italiani per almeno 9 degli ultimi 10 anni di trasferirsi in Italia e pagare una tassa fissa di €100.000 all’anno su tutti i redditi di provenienza estera theguardian.com. Questo indipendentemente da quanto guadagnino all’estero – un’offerta estremamente attraente per persone con redditi elevati (inclusi pensionati che vivono di investimenti). Il regime può essere esteso ai familiari per €25.000 ciascuno theguardian.com. Questa politica è stata una svolta per il mercato immobiliare di lusso: ha portato direttamente molte persone facoltose a trasferirsi o trascorrere più tempo in Italia. Nel 2017–2018, circa 350–400 persone hanno fatto richiesta theguardian.com, e il numero è cresciuto da allora. Portofino, essendo una delle località più ambite d’Italia, ne ha naturalmente beneficiato. Come riportato dal Guardian, i nuovi residenti sotto questo regime erano “persone dal Regno Unito, dalla Svizzera, dalla Russia, dagli Stati Uniti, i soliti sospetti… persone molto, molto ricche” theguardian.com. Questi individui spesso acquistano immobili di pregio (Milano, Lago di Como, Toscana – e Portofino). L’impegno del governo verso questa politica (confermato per una durata di 15 anni al momento del lancio theguardian.com) dà fiducia agli acquirenti che possono pianificare a lungo termine. In sostanza, la flat tax è una politica fondamentale che ha portato nuova domanda internazionale in mercati come Portofino. Senza di essa, alcuni avrebbero comunque acquistato seconde case, ma l’incentivo a diventare effettivamente residenti con un’imposizione fiscale minima ha spinto molti a scegliere di acquistare e trascorrere molto tempo in Italia.
Regole su visti e residenza: L’Italia offre una residenza relativamente accessibile per chi ha disponibilità economiche. Oltre al regime fiscale forfettario (che richiede il trasferimento del domicilio in Italia), c’è il Visto per Investitori (per chi investe 500.000 € in una società italiana, 250.000 € in una startup, 2 milioni di € in titoli di stato o 1 milione di € in filantropia) – ma ciò è meno direttamente collegato agli immobili. Più rilevante è il Visto per Residenza Elettiva, destinato a pensionati o persone finanziariamente indipendenti, che richiede la dimostrazione di un reddito (circa 32.000 €/anno per un singolo) e consente di vivere in Italia senza lavorare. Molti acquirenti stranieri utilizzano questa soluzione per vivere nella loro casa italiana per parte dell’anno. Esiste anche una speciale flat tax del 7% sulle pensioni estere per i pensionati che si trasferiscono in alcune regioni del sud theguardian.com, ma Portofino (essendo nel nord) non ne beneficia; tuttavia, molti pensionati scelgono comunque l’Italia, potendo così destinare la propria ricchezza anche all’acquisto a Portofino, se lo desiderano. Nel complesso, il regime dei visti italiani è accogliente per i proprietari immobiliari: a differenza di altri paesi, l’Italia non prevede un prezzo minimo d’acquisto per ottenere la residenza, ma essere proprietario di un immobile rafforza certamente la richiesta dimostrando un legame con il paese.
Tasse e costi sugli immobili: In Italia si paga l’imposta di registro sull’acquisto di immobili esistenti – tipicamente il 9% del valore catastale (spesso inferiore a quello di mercato) per un non residente che acquista una seconda casa. Le nuove costruzioni sono soggette a IVA (generalmente al 10%). Nel caso di Portofino, la maggior parte degli immobili è datata e quindi si applica il 9% di imposta di registro: un costo importante ma non proibitivo per chi ha grosse disponibilità. Ogni anno, l’IMU (Imposta Municipale Unica) è dovuta sulle seconde case (le prime case sono in gran parte esenti). L’aliquota IMU di Portofino si applica ai valori catastali che, sebbene superati, sono in costante aggiornamento da parte dello Stato. I proprietari di immobili di lusso possono aspettarsi di pagare qualche migliaio di euro all’anno di IMU. Da notare che nel 2023 il governo italiano ha discusso di una vasta riforma catastale per riallineare i valori ufficiali a quelli di mercato (e quindi aumentare le imposte IMU), ma di fronte alle pressioni politiche è stata congelata. Se mai dovesse passare una tale riforma, i proprietari a Portofino potrebbero vedere aumentare considerevolmente le imposte sugli immobili (visto che gli attuali valori catastali sono ben lontani dalla realtà degli oltre 8.000 €/m²). Tuttavia, dato il profilo dei proprietari, è improbabile che ciò porti a vendite, ma la questione resta monitorata.
Regolamentazione degli affitti brevi: Sebbene Portofino non abbia affrontato problematiche di overtourism come Venezia o Firenze (grazie alle sue dimensioni), l’Italia sta comunque affrontando il tema della regolamentazione di Airbnb e degli affitti brevi. Attualmente, chiunque affitti a breve termine deve registrarsi e pagare una flat tax del 21% sui redditi da locazione (cedolare secca). Sono state proposte regole più rigide (come l’obbligo di inserire un numero di licenza negli annunci, il limite di giorni in alcune città, ecc.), ma al 2025 non è stato ancora introdotto un giro di vite a livello nazionale. A Portofino le autorità locali puntano a mantenere l’esclusività del borgo; non sono stati vietati gli affitti brevi, ma la limitata offerta immobiliare limita naturalmente il numero possibile. Se in futuro l’Italia imponesse regole più stringenti sugli affitti brevi, ciò potrebbe incidere su chi punta a un utilizzo intensivo delle locazioni, ma data la natura esclusiva del mercato di Portofino, la maggior parte dei proprietari affitta saltuariamente o per nulla.
Norme di sviluppo e urbanistiche: Portofino è sottoposta a numerose tutele: fa parte di un Parco Naturale Regionale (Parco di Portofino) e di un’adiacente Area Marina Protetta. Queste designazioni impongono restrizioni sull’uso del suolo, sulle costruzioni e persino su aspetti come l’ancoraggio delle barche in determinate zone giornaledellavela.com. Il piano urbanistico locale controlla rigorosamente le nuove costruzioni – di fatto, nessuna nuova costruzione è consentita oltre alla ristrutturazione dell’esistente. Qualsiasi modifica all’esterno di un edificio probabilmente necessita di autorizzazione. Esiste anche una legge di tutela del patrimonio culturale (qualsiasi edificio con più di 50 anni potrebbe essere considerato di interesse culturale, richiedendo l’approvazione della soprintendenza per le modifiche). Queste regolamentazioni limitano l’offerta (un aspetto positivo per mantenere alto il valore) ma possono frustrare i proprietari che desiderano ampliare o ammodernare. Per esempio, aggiungere una piscina può essere vietato se impatta il paesaggio. Si applicano anche regole ambientali: Portofino ha iniziative per lo sviluppo sostenibile, il che significa che i nuovi progetti devono rispettare determinati criteri. Tuttavia, queste restrizioni sono considerate fondamentali per preservare la bellezza di Portofino, che a sua volta sostiene il valore degli immobili. Gli acquirenti devono semplicemente accettare di essere custodi di un luogo di pregio storico – cambiamenti radicali sono fuori discussione.
Politiche di gestione del turismo: In modo indiretto, le politiche per gestire i flussi turistici influenzano il mercato immobiliare mantenendo il prestigio di Portofino. Nel 2023, il sindaco di Portofino ha introdotto regole per evitare il sovraffollamento in alcune piccole piazze – famosa è la regola contro l’attesa (“zone di non sosta”) quando le folle delle escursioni delle crociere affollano il paese, per favorire lo scorrimento del traffico. Anche se questo ha fatto notizia in modo curioso, sottolinea l’impegno a evitare che la cittadina sia percepita come invasa o spiacevole a causa delle folle di turisti tourtravelandmore.com. La città limita anche le grandi navi da crociera (che si ancorano al largo e sbarcano passeggeri in numero limitato tramite tender) e impone limiti ai pullman turistici. Tutto ciò garantisce che Portofino rimanga relativamente esclusiva e raffinata, proprio ciò che desiderano i proprietari. Dal punto di vista normativo, mostra il governo locale allineato nel mantenere Portofino di alta gamma.
Regole economiche e finanziarie: Le normative italiane più ampie, come quelle relative alla proprietà straniera, sono molto aperte. Non ci sono restrizioni per gli acquirenti stranieri nell’acquisto di immobili in Italia (l’Italia segue le regole di reciprocità, ma praticamente i cittadini di qualsiasi grande paese possono acquistare). I fondi in arrivo per l’acquisto devono solo rispettare le verifiche antiriciclaggio dell’UE. Negli ultimi anni, l’Italia ha rafforzato i controlli sulle transazioni immobiliari di lusso per garantire che non vengano utilizzate per riciclaggio di denaro illecito. Ciò significa che le operazioni di alto valore richiedono una documentazione accurata dell’identità dell’acquirente e della provenienza dei fondi, ma questo ormai è uno standard globale. È importante notare che l’Italia non ha seguito paesi come Canada o Nuova Zelanda nel vietare o tassare gli acquirenti stranieri di abitazioni – anzi, l’Italia li accoglie, come dimostrano i regimi fiscali.

le politiche governative hanno rappresentato in gran parte un vento favorevole per il mercato di Portofino

Confronto con altri mercati di fascia alta

Portofino occupa una nicchia speciale, ma è interessante confrontarla con altri mercati immobiliari di fascia alta in Italia e in Europa. Di seguito analizziamo come Portofino si colloca rispetto a diversi aspetti confrontata con alcuni mercati di lusso di rilievo:

In Italia – Portofino vs. Capri, Lago di Como, Toscana, ecc.: Portofino e Capri sono spesso citate insieme come le località più costose d’Italia. Nel 2025, i prezzi medi di Capri (€8.8k/m²) sono leggermente superiori a quelli di Portofino (€8k) immobiliare.it immobiliare.it, ma in entrambe si registrano prezzi di punta ben oltre i diecimila euro al m² per le migliori proprietà. Capri condivide molte somiglianze: è una piccola e splendida isola turistica di fama mondiale e con un’offerta immobiliare limitata. Il mercato di Capri è leggermente più ampio (l’isola ha più immobili e due centri abitati, Capri e Anacapri) e presenta più attività locale durante tutto l’anno. Entrambi i mercati attraggono UHNWIs internazionali e sono dominati dalle seconde case. Una differenza riguarda l’accessibilità: Portofino è raggiungibile in auto (benché tramite una strada tortuosa) ed è vicina ai servizi della terraferma, mentre Capri è accessibile solo via barca/elicottero. Alcuni acquirenti preferiscono la comodità della terraferma di Portofino (ad esempio, poter raggiungere Milano in 2-3 ore in auto), mentre altri apprezzano l’isolamento insulare di Capri. Il Lago di Como è un’altra zona di lusso famosa – George Clooney lo ha reso celebre tra gli americani. Anche i prezzi delle proprietà di pregio sul Lago di Como sono aumentati vertiginosamente (secondo una fonte, €10.300/m² per il prime sul Lago di Como, +19,9% nel 2023) mansionglobal.com. Como offre grandi ville in una cornice lacustre; è meno stagionale rispetto a Portofino (utilizzabile tutto l’anno). Portofino, essendo sul mare, attrae maggiormente la clientela degli yacht, mentre Como attira chi ama una varietà tra clima alpino e più mite. La Toscana (Firenze e la campagna) è differente poiché Firenze è una città attiva tutto l’anno con elevato richiamo culturale e i suoi prezzi immobiliari di pregio (~€9.600/m² nel 2023 per il centro città) mansionglobal.com sono leggermente sopra quelli medi di Portofino. Tuttavia, la campagna toscana (come il Chianti, ecc.) offre tenute a un costo inferiore al m², seppur con ampi terreni. Molti investitori facoltosi infatti scelgono entrambe le soluzioni: un pied-à-terre in città a Firenze/Milano e una residenza sulla costa tipo Portofino. Costa Smeralda (Sardegna) è un’altra area di villeggiatura di alto livello italiana (zona Porto Cervo): è estremamente costosa in estate, con ville che rivaleggiano i prezzi di Portofino (Smeralda ha registrato una vendita di villa oltre i €100 milioni nel 2022 mansionglobal.com). Anche il mercato immobiliare sardo è guidato da acquirenti stranieri (soprattutto tra i ricchi europei). È più simile a un resort e meno a una comunità di paese rispetto a Portofino. In termini di esclusività, Portofino e Costa Smeralda sono allo stesso livello, anche se il mercato sardo è più concentrato su ville ultra-moderne e resort sviluppati dagli anni ’60 in poi, mentre Portofino mantiene il fascino degli immobili storici.
Portofino vs. Costa Azzurra (Côte d’Azur): La Costa Azzurra è da tempo il punto di riferimento per le proprietà di lusso in Europa (luoghi come Saint-Tropez, Cannes, Cap Ferrat, Monaco). Portofino, in confronto, è più piccola e un po’ meno vistosamente sfarzosa – è più discreta. In termini di prezzi, Monaco supera tutti: prezzi medi sopra i 50.000 €/m², facendo sembrare “umile” l’€8k di Portofino facebook.com. Monaco è un caso unico con zero disponibilità di terreno e status di paradiso fiscale. Saint-Jean-Cap-Ferrat e Saint-Tropez sono tra i mercati extra-urbani più costosi di Francia. St. Tropez si aggira intorno ai 20k+ €/m² (con ville super-esclusive che arrivano a 40k) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Il picco di Portofino di 15k €/m² è sotto la top della Costa Azzurra francese ma non troppo distante, ad esempio, da Cannes (che ha una media di 10–15k per buone proprietà) cotedazur-sothebysrealty.com. Uno dei motivi per cui la Côte d’Azur ha prezzi più alti è la presenza storica di un jet-set internazionale più ampio e forse anche una maggiore liquidità (mercato più grande). Il fascino di Portofino è il fatto che sia più tranquilla e intima rispetto, ad esempio, a Monte Carlo o Cannes. Manca di elementi come grandi casinò o una vasta vita notturna – il che può essere un pro o un contro a seconda dell’acquirente. Alcuni ultra-ricchi preferiscono la privacy e il senso di “autenticità” di Portofino, rispetto alla scena di lusso più commerciale della Riviera. Detto ciò, molti possiedono immobili in entrambe le regioni – sono complementari (si può navigare tra le due durante una crociera nel Mediterraneo). Il Luxury Tribune ha recentemente notato che Ibiza è la terza località mediterranea più costosa dopo Capri e St-Tropez luxurytribune.com, il che implica che Capri (e per estensione Portofino) sono proprio lì tra i primi posti.
Portofino vs. Grandi Città (Londra, Parigi, New York): È interessante confrontare con le grandi città: nel centro di Londra, i prezzi possono variare intorno a £20.000–£30.000/m² per l’ultra-prime (quindi €22k–€33k), più alti rispetto a Portofino. Il prime di New York (Manhattan) può arrivare a $30.000/ft² nei nuovi sviluppi ultra-lusso (€33k/m²). Anche Hong Kong è famosa per essere molto costosa (€40k/m² per il prime). Tuttavia, queste città sono centri finanziari con mercati più ampi. Portofino è puramente un acquisto di stile di vita. Un vantaggio che l’Italia (e Portofino) ha è che a livello globale è considerata “di buon valore” per gli ultra-ricchi: puoi ottenere una villa con vista mare per €10M che potrebbe costare il doppio nel Sud della Francia o il triplo in alcune zone della California. Knight Frank ha sottolineato che $1M compra 52 m² a Milano idealista.it, mentre comprerebbe molto meno a Monaco o Manhattan, indicando che il lusso in Italia è relativamente accessibile. La stessa logica vale per gli acquirenti di Portofino: per il costo di un appartamento di lusso a Knightsbridge, posso avere una villa con giardino e vista mare a Portofino. Questo valore relativo è parte dell’attrattiva dell’Italia.
Confronto tra Lifestyle e Prestigio: Portofino possiede un certo prestigio leggendario simile a luoghi come Monte Carlo, St. Moritz (per lo sci), o Capri. Viene spesso citata in letteratura e cinema come simbolo della dolce vita. In termini di esclusività, è al vertice – forse solo Monte Carlo (per densità di ricchezza) e alcune enclave private come Cap Ferrat possono vantare una simile esclusività in Europa. Tuttavia, lo stile di Portofino è più lussuoso ma discreto (niente super club, solo una pittoresca piazza e ristoranti gourmet). Gli acquirenti scelgono Portofino per la tranquillità e la bellezza, mentre potrebbero scegliere Monte Carlo per l’ambiente fiscale e d’affari o Londra per la vita culturale. Quindi, in termini di lifestyle, Portofino si confronta di più con piccole destinazioni ultra-esclusive: ad esempio, St. Barth nei Caraibi o Aspen negli Stati Uniti (anche se Aspen è sciistica). È un luogo dove le persone vanno per staccare la spina con stile.
Dimensione del Mercato e Liquidità: Rispetto ad altri mercati, quello di Portofino è minuscolo (forse solo poche decine di proprietà in vendita in qualsiasi momento, spesso meno). Capri e St. Tropez hanno relativamente più offerta (aree più ampie). I mercati cittadini hanno molta più liquidità (molte transazioni). Questo significa che gli indici dei prezzi di Portofino possono essere più volatili per la bassa numerosità, ma anche che ogni vendita può essere un evento rilevante. Significa anche che per gli speculatori è più difficile operare – mentre nelle città i costruttori realizzano nuove torri di lusso, a Portofino non può arrivare nessuna “nuova offerta” in grado di moderare i prezzi.

Fonti: Dati immobiliari dai rapporti di mercato di Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; previsioni di settore da Knight Frank e Savills tramite Idealista idealista.it idealista.it; analisi del mercato del lusso da Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; notizie sugli investimenti locali da RealInvest e Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; informazioni sui dati demografici degli acquirenti da The Guardian e Great Estate Magazine theguardian.com magazine.great.estate.it; informazioni normative da The Guardian theguardian.com e Idealista idealista.it; e ulteriore contesto di mercato da CitizenX e dalle classifiche globali Voronoi citizenx.com voronoiapp.com.

Per riassumere, Portofino si distingue tra i mercati immobiliari d’élite d’Europa. Forse non presenta i prezzi assoluti più alti (Monaco e alcune zone della Riviera li superano), ma si colloca nella fascia più esclusiva sia per esclusività sia per prezzo al metro quadro. In Italia, è senza dubbio la località principale insieme a Capri, superando chiaramente anche le grandi città per costo. A livello internazionale, Portofino attrae una nicchia di acquirenti che desiderano il rifugio mediterraneo per eccellenza – una valida alternativa alla forse più sfarzosa Costa Azzurra o al lusso urbano delle città globali. Il fatto che Bernard Arnault e altri intenditori investano qui, accanto al possesso di proprietà in altre località di pregio, è significativo: Portofino è un gioiello immancabile in un portafoglio immobiliare globale per chi può permetterselo.

In termini d’investimento, alcuni osservatori notano come i mercati immobiliari costieri di pregio italiani come Portofino siano stati per un po’ sottovalutati rispetto a quelli di Francia o Spagna finora, ma che quel divario si sta riducendo man mano che affluiscono più capitali stranieri idealista.it. Nel complesso, il Sud Europa ha sovraperformato, con l’Italia in testa a molte classifiche di crescita idealista.it. Portofino fa parte di questa storia – una rinnovata attenzione verso luoghi ricchi di patrimonio e di lifestyle. Questa traiettoria potrebbe portare Portofino a salire ulteriormente nei ranking globali per prezzo e desiderabilità, riducendo ancor di più il divario con poli affermati come Saint-Tropez.

Conclusione

Il mercato immobiliare di Portofino nel 2025 è definito da superlativi – tra i prezzi più alti d’Europa, alcuni degli acquirenti più facoltosi al mondo e un’esclusività che pochi luoghi possono rivaleggiare. Abbiamo esaminato i segmenti residenziale, di lusso e commerciale, notato trend di prezzo costantemente in crescita e previsioni positive, individuato un notevole fascino per gli investimenti insieme a delle sfide, e sottolineato come le politiche governative e i confronti globali inquadrano la sua posizione.

In sintesi, Portofino si conferma un barometro della resilienza del mercato immobiliare di lusso. Le sue dimensioni ridotte e lo status protetto garantiscono che l’offerta rimanga praticamente fissa, mentre il suo fascino globale assicura una domanda illimitata. Il risultato è un mercato che, salvo eventi straordinari, continua a prosperare. I prezzi nel 2025 si sono stabilizzati dopo un periodo di esuberanza e sono su una traiettoria di crescita misurata. I nuovi investimenti – dalla ristrutturazione dell’hotel Splendido al rilancio del Portofino Kulm e la vendita di ville private – infondono nuova energia e confermano che l’élite mondiale resta innamorata di Portofino.

Per investitori e osservatori, Portofino rappresenta un caso esemplare di come lifestyle, storia e politiche lungimiranti possano sostenere un mercato immobiliare di fascia alta. È un luogo in cui l’immobiliare non riguarda solo mattoni e terra, ma la dolce vita e il senso di eredità. I fortunati che possiedono un pezzo di Portofino detengono più di una semplice proprietà; possiedono un frammento di un sogno italiano che sembra destinato a proseguire nel futuro – tanto scintillante e duraturo quanto il mare ligure in una giornata d’estate.

Portofino Lifestyle | Luxury Real Estate Marketing