Il mercato immobiliare di Jersey ha subito una notevole correzione dopo aver raggiunto il picco alla fine del 2022. In seguito all’aumento dei tassi di interesse e ai cambiamenti economici, il 2023 ha registrato un forte calo sia dei prezzi degli immobili che dei volumi delle transazioni, ma i dati recenti del 2024–2025 indicano segnali di stabilizzazione. Questo rapporto offre una panoramica completa del settore immobiliare di Jersey – che comprende abitazioni residenziali, immobili commerciali, mercato degli affitti e segmento di lusso – aggiornata al 2025. Analizziamo le tendenze attuali (prezzi, domanda, offerta), le recenti performance di mercato e le evoluzioni normative che stanno influenzando il settore, includendo anche le previsioni degli esperti per il breve e medio termine (fino al 2028) al fine di guidare investitori, acquirenti e responsabili politici nelle loro decisioni.
Mercato Immobiliare Residenziale
Tendenze di mercato e prezzi: I prezzi delle case a Jersey si sono notevolmente raffreddati rispetto ai massimi del 2022. Nel primo trimestre 2025, il prezzo medio delle abitazioni, aggiustato per tipologia, era circa inferiore del 3% su base annua e di ben 14% sotto il picco raggiunto nel terzo trimestre 2022 stats.je. Questa flessione ha reso il 2024 l’anno peggiore mai registrato per i prezzi delle case (almeno dal 1986), con un calo dell’8% rispetto al 2023 stats.je – la più grande diminuzione annuale degli ultimi ~38 anni collascrill.com. La correzione è seguita a un periodo di crescita insostenibilmente elevata (incrementi annuali superiori al 15% nel 2021) ed è stata guidata dalla diminuzione dell’accessibilità dovuta all’aumento dei tassi di interesse. Verso la fine del 2024, i prezzi hanno continuato a scendere gradualmente (circa -1% trimestre su trimestre nel quarto trimestre 2024) collascrill.com. Tuttavia, i dati dell’inizio 2025 suggeriscono che la discesa sta toccando il fondo: nel primo trimestre 2025, infatti, i prezzi complessivi sono addirittura saliti di circa 1% su base destagionalizzata rispetto al trimestre precedente stats.je stats.je, indicando una possibile stabilizzazione.
Volume di Vendite e Domanda: I volumi di transazione hanno subito un forte calo durante il rallentamento del mercato. Le vendite totali di immobili nel 2023 sono diminuite di circa 42,9% rispetto all’anno precedente gov.je, poiché i maggiori costi dei mutui hanno frenato l’attività degli acquirenti. Solo circa 840 proprietà (idonee all’HPI) sono state vendute nel 2023, rispetto a circa 1.470 nel 2022 stats.je stats.je. Questo è stato un turnover eccezionalmente basso rispetto agli standard storici. In modo incoraggiante, l’attività è aumentata nel 2024 e all’inizio del 2025. Le vendite complessive per il 2024 sono cresciute di circa il 25% rispetto al livello depresso del 2023 collascrill.com collascrill.com, e il primo trimestre 2025 ha visto il 90% di transazioni in più rispetto al primo trimestre 2024 (anche se quel trimestre dell’anno precedente era stato estremamente tranquillo) nedbankprivatewealth.com. Anche rispetto alla fine del 2024, le vendite nel primo trimestre 2025 sono aumentate del 7% nedbankprivatewealth.com. Nonostante questa ripresa, il turnover rimane al di sotto delle medie di lungo termine (ancora circa il 29% sotto la media del primo trimestre 2021–2023) nedbankprivatewealth.com. In breve, la domanda si è ripresa dal minimo ma non si è ancora completamente riportata ai livelli pre-pandemici o precedenti all’aumento dei tassi. Molti acquirenti si sono fermati nel 2023 a causa dell’incertezza, ma parte di quella domanda repressa sta ora rientrando nel mercato man mano che le aspettative sui prezzi si adeguano.
Prezzi Medi per Tipologia di Proprietà: Il rallentamento non ha colpito tutte le categorie immobiliari allo stesso modo. Le case più grandi e di fascia alta si sono dimostrate più resilienti negli ultimi tempi, in parte grazie ad acquirenti facoltosi che hanno approfittato dei prezzi più bassi. Ad esempio, le case con 4 camere da letto hanno registrato un aumento del valore medio all’inizio del 2025 (salendo a circa £1.405 milioni nel primo trimestre, +36% rispetto al trimestre precedente) collascrill.com. Questo picco è stato spinto da alcune vendite di altissimo valore (oltre £3 milioni ciascuna) dovute al trasferimento di nuovi ricchi residenti sull’isola nedbankprivatewealth.com. Al contrario, i prezzi delle proprietà più piccole hanno continuato a diminuire di trimestre in trimestre fino all’inizio del 2025.
Profilo dell’acquirente e acquirenti alla prima casa: Gli acquirenti alla prima casa sono rimasti attivi nonostante i prezzi elevati, supportati da schemi di sostegno governativi. Nel primo trimestre 2025, circa un terzo degli acquisti di immobili (34%) è stato effettuato da acquirenti alla prima casa, rispetto a circa un quarto nel 2023 stats.je. Questo rappresenta un aumento di 7 punti percentuali nella quota di vendite agli acquirenti alle prime armi, riflettendo l’impegno nell’aiutare i giovani residenti a entrare nel mercato immobiliare. (Secondo la stima di Collas Crill, gli acquirenti alla prima casa rappresentavano il 31% delle transazioni nel primo trimestre, in crescita di circa il 3% rispetto all’anno precedente collascrill.com.) Il First Step Scheme di Jersey, un programma di acquisto assistito lanciato dagli States nel 2024, ha contribuito a 33 vendite lo scorso anno collascrill.com e a 13 vendite nel primo trimestre 2025 stats.je. Tuttavia, il suo impatto sul mercato nel complesso è stato finora limitato – l’effetto “onward chain” (quando i venditori delle unità assistite acquistano nuove case) è stato più debole del previsto collascrill.com. In generale, la maggiore presenza di acquirenti alla prima casa è un segnale positivo, ma la disponibilità delle abitazioni rimane una sfida seria. Una tipica famiglia lavoratrice a Jersey, con un reddito vicino alla media, può permettersi comodamente solo il mutuo di un monolocale dal prezzo mediano e non può permettersi né un appartamento bilocale mediano né alcun tipo di casa ai prezzi attuali collascrill.com. Questo evidenzia l’ampio divario di accessibilità economica: anche dopo la recente correzione dei prezzi, il costo delle case di dimensioni familiari supera di gran lunga ciò che i redditi medi possono sostenere senza ingenti depositi o doppi redditi.
Offerta e Nuove Costruzioni: Una questione fondamentale alla base del mercato residenziale di Jersey è lo squilibrio tra domanda e offerta. Il patrimonio abitativo dell’isola è cresciuto lentamente (circa il 9% di aumento nel numero totale di abitazioni nel decennio 2011–2021) policy.je, e le esigenze future sono significative – le proiezioni indicano che siano necessarie 2.000 unità aggiuntive entro il 2035 (supponendo un’immigrazione netta moderata di +325 persone l’anno) policy.je. Tuttavia, la costruzione di nuove abitazioni ha faticato a tenere il passo. Nel 2023, una quota significativa delle transazioni ha riguardato nuove realizzazioni (incluso un grande progetto “build-to-sell”), ma nel 2024 il contributo delle nuove costruzioni è diminuito drasticamente – solo circa il 9% delle vendite del 2024 erano nuove unità, rispetto al 39% nel 2023 collascrill.com. Questo indica che pochi grandi progetti residenziali sono arrivati sul mercato nel 2024. Il “Bridging Island Plan” (2022–2025) di Jersey individua siti e mira ad aumentare l’offerta di abitazioni, e il governo ha dato priorità alle iniziative per “far costruire Jersey” (ad es. riforme del servizio urbanistico) policy.je. Tuttavia, la disponibilità limitata di terreni e i lunghi processi di approvazione urbanistica continuano a frenare lo sviluppo abitativo. La combinazione di nuova offerta limitata e domanda costante (alimentata da una popolazione in crescita e dall’arrivo di persone con alto patrimonio netto) mantiene la disponibilità complessiva di case molto bassa. Anche con i recenti cali dei prezzi, gli immobili restano rari e il mercato rimane competitivo per le case più ambite. Questa carenza strutturale di offerta è una delle principali ragioni per cui i prezzi delle case a Jersey sono così alti rispetto ai redditi locali – come osserva il Fiscal Policy Panel (FPP) di Jersey, i costi abitativi qui assorbono una quota molto elevata del reddito e i prezzi di mercato “sono inaccessibili per una parte considerevole della popolazione.” policy.je Migliorare l’offerta (soprattutto di alloggi accessibili) sarà cruciale per la stabilità a lungo termine del mercato.
Mercato delle Locazioni (Affitti Residenziali)
Tendenze dei prezzi degli affitti: Dopo un lungo periodo di aumento, il mercato degli affitti a Jersey ha mostrato i primi segnali di raffreddamento nell’ultimo anno. Nel primo trimestre 2025 l’affitto medio nel settore privato era inferiore dello 0,9% rispetto a un anno prima policy.je, segnando un raro calo annuale (in termini nominali). Gli affitti avevano raggiunto il picco a fine 2022 e gli attuali affitti medi si mantengono circa 0,5% sopra quel picco nominalmente, ma in termini reali (corretti per l’inflazione) risultano in calo di circa il 19% rispetto al massimo del 2022 policy.je. Nel corso del 2024, gli affitti pubblicizzati sono in realtà calati di circa l’1% collascrill.com, offrendo un po’ di sollievo agli inquilini dopo anni di forti aumenti. Questa stabilizzazione è attribuibile ai vincoli di accessibilità economica degli inquilini (il rapporto affitto-reddito ha raggiunto il massimo per molte famiglie) e alla pressione del governo per frenare aumenti eccessivi degli affitti. A Jersey si è persino discusso di misure temporanee di controllo degli affitti durante la crisi del costo della vita – ad esempio, è stato applicato un congelamento limitato ad alcuni affitti di edilizia sociale e una più ampia “stabilizzazione degli affitti” è stata oggetto di dibattito (ulteriori dettagli sulle misure politiche più avanti). All’inizio del 2025, gli affitti sembrano essersi stabilizzati, con il primo trimestre che mostra prezzi degli affitti invariati trimestre su trimestre collascrill.com.
Offerta di affitti e dinamiche dei proprietari: Nonostante la recente pausa nella crescita degli affitti, le dinamiche fondamentali tra domanda e offerta suggeriscono che potrebbe riemergere una pressione al rialzo. La domanda di affitti rimane robusta, alimentata dalla crescita della popolazione e da chi non può acquistare casa. Il patrimonio abitativo del settore degli affitti di Jersey (sia privato che sociale) rappresenta circa il 46% di tutte le abitazioni policy.je, e i tassi di sfitto sono bassi. Tuttavia, i proprietari privati stanno abbandonando sempre più il mercato, citando i crescenti costi e una crescita delle nuove regolamentazioni collascrill.com. Tra il 2023 e il 2024 si è registrata un’ondata di piccoli investitori buy-to-let che hanno venduto le proprietà, aumentando così l’offerta nel mercato delle vendite ma riducendo quella degli affitti. Questa tendenza è preoccupante: man mano che il numero di case in affitto diminuisce, i proprietari rimasti acquistano più potere nella determinazione dei prezzi, potenzialmente spingendo nuovamente verso l’alto gli affitti. In effetti, gli osservatori di mercato avvertono che gli affitti potrebbero ricominciare a salire nel 2025 nel corso dell’anno se l’esodo dei proprietari dovesse continuare collascrill.com. La salute del settore degli affitti è a un bivio, tra la tutela degli inquilini e il rischio di scoraggiare gli investimenti.
Accessibilità economica e alloggi sociali: L’accessibilità nel mercato degli affitti è tanto tesa quanto in quello delle vendite. L’affitto medio mensile di un appartamento con 2 camere da letto nel 2024 rappresentava circa il 50–60% del reddito familiare medio mensile, rendendo difficile per molte famiglie farvi fronte. Il governo, riconoscendo questa situazione, ha come priorità quella di “fornire più case accessibili e maggiore fiducia per il settore degli affitti” policy.je. Gli alloggi sociali (gestiti da Andium Homes e altri) svolgono un ruolo fondamentale – gli affitti sociali sono fissati al massimo all’80% dei prezzi di mercato, e l’idoneità è limitata ai residenti a basso reddito sopra i 30 anni policy.je. A gennaio 2025, c’erano 690 famiglie nella lista d’attesa dell’Affordable Housing Gateway (per l’alloggio sociale), delle quali 231 erano classificate come bisogni urgenti policy.je. Questo sottolinea la grave carenza di case in affitto accessibili. Per alleviare parte della pressione, il governo ha introdotto uno schema “Affitta una stanza” che consente ai proprietari-occupanti di affittare una camera in più con reddito esentasse fino a una certa soglia policy.je. Sebbene utili in minima parte, tali misure non sono un sostituto all’ampliamento dell’offerta abitativa.
Cambiamenti normativi negli affitti: Recenti iniziative politiche stanno rimodellando il panorama degli affitti a Jersey. Nell’agosto 2024 è entrata in vigore una nuova legge che richiede a tutti i proprietari di ottenere una licenza per affittare immobili policy.je. Questa licenza per i proprietari mira a far rispettare standard minimi e garantire una gestione professionale, ma ha aggiunto costi di conformità e potrebbe spingere alcuni proprietari “amatoriali” a vendere. Inoltre, una nuova Legge sugli Affitti Residenziali è in fase di elaborazione (prevista per il 2025) che garantirà maggiori tutele agli inquilini policy.je. Il Ministro dell’Edilizia Abitativa ha manifestato l’intenzione di includere in questa legge “misure di stabilizzazione degli affitti” d2re.co.uk – sostanzialmente una forma di regolamentazione degli aumenti degli affitti. Le proposte di controllo degli affitti sono controverse: i sostenitori affermano che impediranno abusi e manterranno l’alloggio accessibile, soprattutto in un mercato a bassa offerta come quello di Jersey d2re.co.uk. I contrari avvertono che limiti stringenti agli affitti potrebbero scoraggiare gli investimenti e nuovi sviluppi, peggiorando nel tempo la carenza di offerta d2re.co.uk d2re.co.uk. Un’analisi di D2 Real Estate ha avvertito che introdurre il controllo degli affitti ora “potrebbe essere la goccia che fa traboccare il vaso per gli investitori e i proprietari locali”, già gravati da recenti regolamentazioni d2re.co.uk. I decisori politici stanno agendo con cautela – qualsiasi regolamentazione degli affitti sarà probabilmente moderata (ad esempio limitando la frequenza o l’importo degli aumenti, piuttosto che congelamenti totali) per evitare effetti indesiderati. In sintesi, il mercato degli affitti di Jersey nel 2025 è a un punto di svolta: gli inquilini ricevono maggiori diritti e hanno visto una breve tregua sugli affitti, ma la carenza fondamentale di alloggi in affitto incombe, minacciando ulteriori aumenti dei prezzi a meno che non cresca l’offerta o vengano adottati forti controlli.
Mercato degli immobili commerciali
Panoramica: Il settore immobiliare commerciale di Jersey è relativamente piccolo (l’intero settore delle attività immobiliari, inclusi i redditi da locazione, rappresenta circa l’11,7% del GVA policy.je) ma comprende edifici per uffici, locali commerciali, magazzini, proprietà ricettive e sviluppi a uso misto. La performance del mercato nel periodo 2023–2025 è variata a seconda del segmento. Gli spazi ad uso ufficio – in particolare gli uffici di categoria A nel cuore degli affari di St. Helier – sono stati il punto focale, con una ripresa della domanda e un’offerta estremamente limitata. Le proprietà commerciali e ricettive hanno registrato una maggiore occupazione nel periodo post-pandemia, anche se il panorama dei negozi nel centro cittadino continua ad evolversi con il mutare delle abitudini dei consumatori. Il settore industriale e logistico è di nicchia a Jersey vista la scarsità di terreni, con una disponibilità cronicamente bassa. Di seguito ci concentriamo sul settore degli uffici, in quanto domina l’attività di investimento commerciale, e poi segnaliamo le tendenze negli altri segmenti commerciali.
Ripresa del mercato degli uffici e scarsità di offerta: Il mercato degli uffici di Jersey sta uscendo dall’adattamento causato dalla pandemia e sembra essere in una fase di ripresa ciclica. Il 2023 è stato un anno difficile: l’attività degli occupanti è diminuita poiché le aziende hanno rivalutato le proprie esigenze di spazio e il totale degli affitti di uffici è sceso sotto i livelli normali d2re.co.uk. Tuttavia, il 2024 ha visto una ripresa: le attività di trasferimento e locazione sono tornate approssimativamente ai livelli del 2022 d2re.co.uk. La domanda è guidata dalle aziende che stanno “adeguando” gli spazi e passando a spazi di qualità superiore per attrarre meglio il personale in ufficio d2re.co.uk d2re.co.uk. L’industria finanziaria di Jersey (40% dell’economia policy.je) continua ad espandersi, alimentando la richiesta di uffici moderni. Allo stesso tempo, la nuova offerta è estremamente limitata. L’ultimo grande complesso di uffici multi-tenant con spazi disponibili è stato consegnato nel 2018 d2re.co.uk. Da allora, sono stati costruiti solo un paio di edifici – in particolare la nuova sede degli Stati di Jersey (~12.000 mq completata nel 2024) e un grande ufficio per un singolo inquilino (IFC 6, completato nel 2023 per Aztec Group) d2re.co.uk d2re.co.uk. Questi erano progetti per proprietari-occupanti e non hanno aggiunto spazio speculativo al mercato. Così, nel 2025 praticamente non ci sono uffici nuovi di zecca disponibili in affitto. Le aziende che cercano immobili moderni hanno poche alternative se non competere per gli edifici di maggior pregio già esistenti o attendere futuri progetti. Gli sviluppatori sono stati riluttanti a costruire in via speculativa a causa degli alti costi di costruzione e dell’incertezza economica, anche se il successo degli interventi recenti potrebbe aumentare la fiducia per la prossima ondata di progetti.
Con una forte domanda e una nuova offerta trascurabile, i tassi di disponibilità per gli uffici di pregio sono estremamente bassi. La maggior parte degli edifici di Classe A nel distretto finanziario di St. Helier (zona Esplanade/IFC e aree limitrofe) è completamente occupata, e qualsiasi spazio che si libera viene rapidamente preso. Gli inquilini che desiderano ampi open-space o servizi di alto livello devono sempre più spesso considerare la ristrutturazione di edifici più datati o lo spostamento in aree periferiche, poiché sono rimasti così pochi uffici di pregio disponibili d2re.co.uk d2re.co.uk. I proprietari di uffici di seconda categoria hanno preso atto della situazione e hanno iniziato a riqualificare le proprietà per attrarre inquilini di qualità. Nel complesso, le condizioni di mercato favoriscono i proprietari nel segmento degli uffici – un cambiamento radicale rispetto al 2020, quando la situazione era incerta. La domanda degli occupanti ora supera l’offerta e molti nel settore ritengono che questo squilibrio “porterà una delle performance più forti del mercato nei prossimi cinque anni” in termini di crescita dei canoni d2re.co.uk d2re.co.uk.
Canoni degli uffici e performance degli investimenti: Il rafforzamento del mercato degli uffici ha portato a un notevole apprezzamento dei canoni, in particolare tra il 2024 e il 2025. I canoni di punta per gli uffici di pregio a St. Helier sono prossimi a un nuovo traguardo. Gli analisti lo scorso anno si sono chiesti: “I canoni a Jersey potrebbero arrivare a £50 per piede quadrato?” – un livello considerato ottimistico all’epoca d2re.co.uk. Anche se le £50 non sono state del tutto raggiunte nel 2024, i canoni più elevati sono saliti verso la soglia delle £40 alte per le migliori soluzioni. Ancora più sorprendente è stata la crescita dei canoni negli uffici “second generation” di buona qualità (edifici leggermente più datati): con così pochi nuovi uffici disponibili, i canoni di alcuni edifici di Classe B sono aumentati del 35% o più negli ultimi 12 mesi d2re.co.uk. Si tratta di un ritmo di crescita straordinario, che riflette come la competizione per spazi di qualità abbia fatto salire i valori in tutto il settore. Anche i canoni effettivi (tenendo conto degli incentivi) stanno aumentando, poiché i proprietari sentono sempre meno la necessità di offrire generosi contributi per l’allestimento o periodi di affitto gratuito in un mercato favorevole ai landlord.
Dal punto di vista degli investitori, i valori degli immobili commerciali di Jersey hanno probabilmente toccato il punto più basso e iniziato a riprendersi. L’aumento degli affitti e un contesto economico più positivo (il PIL di Jersey è cresciuto del +7,3% nel 2023 policy.je, e si prevede un calo dei tassi d’interesse) hanno migliorato le prospettive. Dopo un periodo di rialzo dei rendimenti nel 2022–2023, i rendimenti stanno tornando a comprimersi all’inizio del 2025 d2re.co.uk. I rapporti di settore indicano che il mercato commerciale delle Isole del Canale è avanti rispetto al Regno Unito nel ciclo, avendo potenzialmente raggiunto il punto più basso nel 2024 d2re.co.uk. Alcuni investitori esperti che hanno acquistato uffici nel 2023 a prezzi depressi stanno ora registrando rendimenti totali superiori al 15% su tali acquisizioni d2re.co.uk, grazie alla compressione dei rendimenti e all’aumento degli affitti. Ad esempio, un ufficio secondario acquistato con un rendimento elevato che ha successivamente registrato un aumento del 30% degli affitti genererebbe rendimenti eccezionali. Tali casi non sono passati inosservati, e il sentiment degli investitori sta migliorando. C’è un rinnovato interesse da parte di società immobiliari locali, fondi con sede a Jersey e individui con elevate disponibilità economiche a investire in immobili commerciali, grazie alla bassa vacanza e a una stabile base di occupanti di lungo periodo (società finanziarie, governo, ecc.) dell’isola. Detto ciò, i volumi di transazioni commerciali rimangono modesti: il mercato è piccolo e illiquido, con solo una manciata di vendite di rilievo ogni anno.
Settore retail e altri settori commerciali: Il segmento degli immobili retail a Jersey è concentrato sulle vie principali di St. Helier. Ha affrontato difficoltà dovute all’e-commerce e a una lenta ripresa del flusso pedonale dopo il COVID. Tuttavia, tra il 2022 e il 2023 si è registrata una ripresa per i negozi fisici grazie alla ripresa del turismo e al ritorno dei residenti nei negozi e ristoranti. Le unità commerciali di pregio su King Street e Queen Street hanno per lo più mantenuto gli inquilini (inclusi catene del Regno Unito e attività locali), anche se le aree retail secondarie presentano ancora alcune vacanze. Nel complesso, i canoni dei negozi sono rimasti relativamente stabili; i locatori sono più flessibili sulle condizioni per mantenere gli spazi occupati. Il settore immobiliare dell’ospitalità (hotel, ristoranti, bar) ha visto una forte ripresa – ad esempio, il settore hotel e ristoranti è cresciuto di circa il 20% nel 2022 gov.je e ha continuato a riprendersi nel 2023. Questa maggiore redditività sostiene i valori degli immobili del settore, e sono stati avviati alcuni progetti di ristrutturazione alberghiera. Gli spazi industriali e di magazzino sono estremamente limitati a Jersey a causa della scarsità di terreni. I piccoli complessi industriali alla periferia di St. Helier e St. Saviour sono completamente occupati e hanno lunghe liste d’attesa, poiché permane la necessità di stoccaggio e distribuzione (per le merci importate sull’isola). I canoni d’affitto per le unità industriali sono elevati al metro quadro rispetto al Regno Unito continentale, e qualsiasi rara vendita di un sito industriale leggero tende ad attirare offerte significative. In sintesi, tutti i sotto-settori commerciali condividono un tema comune: offerta limitata. Con pochi nuovi sviluppi commerciali negli ultimi anni (nel 2023 e 2024 si sono registrati bassi livelli di nuove costruzioni in ambito uffici, retail e industriale), i tassi di sfitto a Jersey rimangono bassi in tutte le categorie savills.je. Questa rigidità dal lato dell’offerta sostiene i valori, ma limita anche le opportunità di crescita ed espansione delle imprese.
Prospettive per il Commerciale: Le prospettive per il mercato immobiliare commerciale di Jersey sono prudentemente ottimistiche. Le condizioni economiche sono favorevoli (il settore finanziario è redditizio e in espansione, la disoccupazione è molto bassa e le previsioni del PIL sono positive gov.je). La domanda di spazi commerciali di qualità dovrebbe rimanere solida. Il mercato degli uffici dovrebbe registrare un’ulteriore crescita dei canoni d’affitto nel breve termine, anche se non così esplosiva come nell’ultimo anno, una volta che gli affitti troveranno un nuovo equilibrio. Alcuni aumenti percentuali a doppia cifra degli affitti sono ancora previsti per i contratti di locazione in scadenza nel 2025, soprattutto per gli inquilini in edifici più datati che dovranno affrontare le tariffe di mercato alla scadenza di contratti a lungo termine d2re.co.uk. D’altro canto, se i tassi d’interesse dovessero diminuire e il finanziamento diventare più conveniente, potremmo vedere uno o due nuovi sviluppi di uffici partire entro il 2026, il che aiuterebbe successivamente a riequilibrare il mercato. Per il retail, l’occupazione stabile e il turismo continueranno a sostenere il flusso di visitatori, ma i cambiamenti strutturali potrebbero portare i proprietari a riconvertire alcuni spazi commerciali (ad es. in F&B o residenziali) per ridurre i tassi di sfitto. Gli immobili industriali continueranno ad essere sottodimensionati – qualsiasi opportunità di creare nuovi magazzini (tramite la riclassificazione dei terreni o strutture a più piani) sarebbe accolta favorevolmente dagli utilizzatori. In generale, il settore immobiliare commerciale di Jersey è destinato a beneficiare della solida economia dell’isola e della limitata offerta immobiliare, pur rimanendo sensibile alle tendenze economiche globali e ai cambiamenti nelle politiche locali (come l’eventuale introduzione di nuove tasse sugli immobili).
Mercato Immobiliare di Lusso e Prime
Il segmento di lusso del mercato immobiliare di Jersey – che comprende residenze di altissima gamma, posizioni esclusive e proprietà destinate a ricchi acquirenti internazionali – ha mostrato una notevole resilienza e persino forza nonostante il rallentamento generale del mercato. Jersey è ben nota come rifugio per individui con un elevato patrimonio netto (HNWIs) che cercano la residenza, grazie allo stile di vita attraente e a un regime fiscale favorevole. Questo ha creato un mercato prime distinto per case dal valore di diversi milioni di sterline, spesso relativamente indipendente dal mercato di massa.
Residenti di Alto Valore (HVR) e il loro impatto: Il programma di Residenza di Alto Valore di Jersey (noto anche come licenze 2(1)(e)) permette ogni anno a un numero limitato di individui facoltosi di trasferirsi a Jersey, a condizione che soddisfino determinati requisiti. Gli HVR in arrivo devono acquistare o costruire una proprietà sopra un prezzo minimo e pagare tasse significative. Storicamente, questo programma ha garantito un flusso costante di domanda di proprietà di lusso: dal 2004, gli HVR hanno acquistato 264 proprietà per un valore totale di oltre 1 miliardo di sterline bailiwickexpress.com. Negli ultimi anni, i numeri sono variati – ad esempio, 11 residenti di alto valore sono stati approvati nel 2022 (in calo rispetto al picco di 29 approvazioni nel 2018) bailiwickexpress.com. Nel 2022, gli acquirenti HVR hanno acquistato 14 proprietà per un valore complessivo di 88,6 milioni di sterline (media ~6,3 milioni ciascuna) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Si tratta di transazioni sostanziali che sostengono la fascia alta del mercato. Molti di questi acquisti riguardano grandi ville o ampie proprietà costiere, che spesso vengono poi ulteriormente investite in ristrutturazioni e servizi locali.
Riconoscendo la domanda (e per garantire che solo i candidati ultra-ricchi possano qualificarsi), il governo di Jersey ha aumentato i requisiti minimi di prezzo per i nuovi HVR alla fine del 2023. L’investimento richiesto è passato da £2,5 milioni a £3,5 milioni per una casa (e da £1,25 milioni a £1,75 milioni per un appartamento) bailiwickexpress.com. È stato anche proposto di aumentare il contributo fiscale annuale minimo da £145.000 a £250.000 bailiwickexpress.com. Queste modifiche alle politiche, approvate nel 2024 statesassembly.je, significano di fatto che Jersey sta puntando a un gruppo più ristretto e ancora più facoltoso di immigrati. Nel breve termine, ciò ha stimolato una raffica di vendite di fascia alta tra la fine del 2024 e l’inizio del 2025, dato che alcuni acquirenti si sono affrettati a soddisfare i vecchi requisiti mentre altri hanno raggiunto il nuovo livello. Il risultato è stato visibile nelle statistiche: il prezzo medio delle case con 4 camere da letto è aumentato del 36% trimestre su trimestre nel primo trimestre 2025 collascrill.com, trainato da numerose vendite oltre i £3 milioni a compratori di alto valore nedbankprivatewealth.com. Questo suggerisce una forte fiducia e domanda nella fascia di lusso, nonostante la debolezza generale del mercato. Infatti, gli esperti hanno notato “un evidente aumento nelle vendite di case più grandi e di alto valore, suggerendo che la fiducia resta forte nella fascia alta del mercato” nedbankprivatewealth.com. Gli acquirenti facoltosi sembravano considerare la proprietà a Jersey un investimento valido e un porto sicuro, anche se gli acquirenti del mercato medio erano più cauti.
Caratteristiche del mercato di lusso: Il mercato immobiliare di lusso di Jersey è costituito principalmente da ampie case familiari (spesso con vasti terreni) situate nelle zone più ambite dell’isola – ad esempio, tenute a St. Brelade o St. Martin con vista mare, oppure storiche dimore in campagna. Sono inclusi anche attici di alto livello e residenze fronte mare (anche se in numero inferiore). Molte di queste proprietà sono abitazioni “non qualificate” o rientrano nella designazione HVR, il che significa che solo acquirenti con licenza o aventi diritto (in genere facoltosi provenienti dall’estero) possono acquistarle. I prezzi possono variare da £2 milioni fino a decine di milioni per le proprietà più rare. Il segmento del lusso è influenzato da fattori globali: cambiamenti nella politica fiscale del Regno Unito o eventi geopolitici possono favorire l’afflusso di individui facoltosi. Ad esempio, le regole fiscali più severe della Gran Bretagna per i non domiciliati e le imposte di registro più alte hanno, negli ultimi anni, reso Jersey relativamente più attrattiva, contribuendo all’afflusso di HVR savills.je savills.je. La maggior parte dei richiedenti HVR proviene dal Regno Unito (in particolare l’Inghilterra che ha rappresentato ~134 su oltre 180 richiedenti tra il 2013 e il 2022) bailiwickexpress.com, con una minoranza da paesi come Svizzera, Hong Kong e Stati Uniti. Ciò significa che i destini del mercato del lusso di Jersey sono legati alla fiducia e allo status finanziario di investitori britannici e internazionali ultra-ricchi.
Performance attuale: Come evidenziato, nel 2023–2024 i prezzi delle proprietà di lusso si sono mantenuti più solidi rispetto al mercato generale. Mentre i prezzi delle case standard sono diminuiti di circa l’8% nel 2024, testimonianze aneddotiche suggeriscono che i valori dell’estremo segmento superiore siano rimasti stabili o addirittura in lieve aumento. Le abitazioni nella fascia superiore a £5 milioni spesso possiedono qualità uniche (terreno, vista, privacy) e sono estremamente rare – i proprietari raramente sono venditori “obbligati”, quindi la formazione dei prezzi è meno “liquida” rispetto alle case medie. Il volume delle transazioni nel settore di lusso è stato relativamente sano: oltre agli affari HVR, anche importanti residenti locali e emigranti di ritorno hanno comprato e venduto case di alto livello. La “fiducia al vertice” si riflette negli investimenti continui – ad esempio, una società di consulenza immobiliare di lusso ha aperto una sede a Jersey nel 2023, segnalando la fiducia nella crescita del mercato di pregio dell’isola luxuryguideusa.com.
Prospettive per il segmento di lusso: Le prospettive rimangono positive, sebbene con alcune incertezze. Gli agenti esperti si aspettano che il mercato prime sovraperformi rispetto al resto: Savills ha osservato che nei mercati prime regionali del Regno Unito (in qualche modo comparabili a Jersey), i prezzi nel Q1 2025 sono rimasti sostanzialmente stabili anno su anno, anche se i mercati mainstream sono diminuiti savills.je. I prezzi delle case di lusso a Jersey probabilmente saranno più resilienti e si riprenderanno più rapidamente rispetto agli immobili di fascia media, grazie all’offerta limitata e ad acquirenti meno vincolati dai tassi di interesse. Se i mercati azionari e obbligazionari globali continueranno a migliorare nel 2025–2026, gli HNWI avranno più capitale da investire in immobili. Anche il Governo di Jersey si sta impegnando per mantenere il proprio appeal – pur avendo irrigidito le regole HVR, ha resistito alle richieste di eliminare la fascia di tassazione all’1% per gli HVR, citando la concorrenza di altre giurisdizioni bailiwickexpress.com. La stabilità, la sicurezza e i vantaggi fiscali dell’isola (20% di imposta sul reddito con tetto sulla maggior parte dei redditi, nessuna tassa sulle plusvalenze o sulle successioni) restano un’attrattiva per gli ultra-ricchi bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Un possibile elemento frenante potrebbe essere se troppi immobili di lusso venissero immessi sul mercato contemporaneamente – ad esempio, se alcuni proprietari storici decidessero di vendere approfittando dei recenti rialzi di prezzo. Ma in assenza di ciò, prevediamo una crescita moderata nel segmento lusso tra il 2025 e il 2028. Le proprietà sopra, ad esempio, i £4 milioni potrebbero registrare una crescita dei prezzi annua a una cifra bassa nei prossimi anni, secondo alcune previsioni, rispetto a valori piatti o aumenti modesti nel mercato di massa. In ogni caso, la natura di nicchia del mercato del lusso fa sì che continui a essere trainato da circostanze individuali e dal flusso annuale di nuovi HVR, piuttosto che dai fondamentali economici locali.
Sviluppi normativi e politici
Negli ultimi 1–2 anni numerose politiche governative e cambi normativi hanno avuto implicazioni significative per il mercato immobiliare di Jersey. Queste misure puntano ad affrontare il problema dell’accessibilità abitativa, a generare entrate, o a garantire la stabilità del mercato. Di seguito riassumiamo gli sviluppi principali e i loro prevedibili impatti:
- Modifiche all’imposta di bollo e alle tasse: A partire dal 1 gennaio 2023, Jersey ha introdotto un aliquota più alta dell’imposta di bollo/tassa sulle transazioni immobiliari sugli acquisti di immobili che non sono la residenza principale dell’acquirente stats.je. Questa imposta per le “seconde case” (analoga al sovrapprezzo britannico per le seconde case) aumenta il costo delle transazioni per gli investitori buy-to-let e i compratori di seconde case, mirando a scoraggiare la domanda speculativa. Al contrario, i primi acquirenti hanno ricevuto una spinta – dal 1 gennaio 2024, la fascia di esenzione dall’imposta di bollo per i primi acquirenti è stata aumentata da £500.000 a £700.000 stats.je stats.je. Questo permette ai primi acquirenti di acquistare case a prezzo moderato con una tassazione ridotta, risparmiando fino a £19.000 di imposta su una casa da £700.000 (rispetto al vecchio regime). Questi cambiamenti spostano leggermente l’equilibrio a favore dei proprietari-occupanti. Le prime evidenze suggeriscono che gli acquisti degli investitori sono diminuiti nel 2023 (solo circa il 10% degli acquisti nel primo trimestre 2025 è stato effettuato da chi non intendeva occupare l’immobile, in calo di 14 punti rispetto al 2023) stats.je, mentre l’attività dei primi acquirenti è aumentata come segnalato. Un altro cambiamento dibattuto è stata la proposta di una Capital Gains Tax (CGT) sugli immobili. Alla fine del 2024, a fronte di pressioni di bilancio, alcuni membri degli Stati hanno suggerito di introdurre una CGT sulle plusvalenze immobiliari future d2re.co.uk. Il settore ha reagito con allarme: gli esperti hanno avvertito che anche solo parlare di CGT potrebbe “comportare enormi rischi di danni economici”, potenzialmente inducendo molti proprietari a vendere e comporre i deterrenti agli investimenti già presenti d2re.co.uk. Hanno sostenuto che potrebbe innescare un’ondata di vendite, ulteriori cali dei prezzi e compromettere la reputazione di Jersey per la stabilità fiscale d2re.co.uk. A partire dal 2025, la proposta di CGT non era stata adottata – sembra essere in sospeso a causa di queste preoccupazioni. I decisori politici probabilmente affronteranno ogni eventuale tassa con cautela, dato il “cambiamento sismico” che rappresenterebbe nella politica fiscale di Jersey d2re.co.uk.
- Offerta abitativa e iniziative per l’housing accessibile: Il nuovo Consiglio dei Ministri (eletto nel 2022) ha reso l’abitazione una priorità nella sua politica strategica. Oltre al First Step shared-equity scheme (trattato in precedenza), il governo sta perseguendo riforme urbanistiche per accelerare lo sviluppo. Un impegno a “rivitalizzare St. Helier” suggerisce incentivi per il rinnovamento urbano e una maggiore densità abitativa in città policy.je. Le agenzie incaricate di fornire alloggi sull’Isola (Andium per l’edilizia sociale e la Jersey Development Company per determinati siti) hanno progetti in corso per aggiungere unità, anche se questi richiedono tempo. Per quanto riguarda l’abitazione accessibile, le soglie di reddito per l’idoneità agli alloggi sociali in affitto sono state aggiornate (ad esempio una persona sola con 3 figli può percepire fino a ~85.000£ e risultare comunque idonea) policy.je, e viene mantenuto il sostegno per iniziative come l’assistenza per il deposito ai primi acquirenti. Sebbene questi interventi non modifichino direttamente i prezzi di mercato, incidono su chi può accedere all’alloggio e a quale costo.
- Regolamentazione dei contratti di locazione residenziale e dei proprietari: Come accennato nella sezione sugli affitti, è in corso una ampia riforma della Legge sulle locazioni residenziali prevista per il 2025. Si prevede che rafforzerà i diritti degli inquilini – probabilmente includendo periodi di preavviso più lunghi, possibili limiti alla frequenza degli aumenti del canone e obblighi di manutenzione più chiari – avvicinando Jersey alle migliori pratiche internazionali. La licenza per i proprietari (l’obbligo di ottenere una licenza annuale per gestire un immobile in affitto) è ora obbligatoria policy.je. Il sistema di licenze, introdotto nel 2024, assicura che tutte le abitazioni in affitto rispettino gli standard minimi (sicurezza, igiene, ecc.) e permette un miglior controllo del settore degli affitti. I proprietari non in regola rischiano di perdere la licenza. Nel tempo questo dovrebbe portare a un miglioramento del livello qualitativo degli affitti, anche se con il possibile effetto secondario dell’uscita di alcuni proprietari marginali dal mercato. Il governo cerca un equilibrio tra tutela degli inquilini e partecipazione dei proprietari. Le prossime misure di stabilizzazione degli affitti, se attuate, rappresenteranno un passo importante – vengono studiati casi di altri paesi (ad esempio il recente esperimento sul tetto agli affitti in Scozia) per evitare criticità d2re.co.uk. I decisori politici stanno coinvolgendo i portatori di interesse (associazioni dei proprietari, gruppi di inquilini, economisti) per definire una soluzione che mitighi l’inflazione eccessiva degli affitti senza bloccare del tutto il mercato d2re.co.uk.
- Norme sugli investimenti esteri e sulla proprietà: Jersey ha tradizionalmente restrizioni sulla proprietà immobiliare da parte di non residenti – solo i residenti qualificati o i titolari di licenza HVR possono acquistare proprietà residenziali, controllando di fatto gli investimenti esteri. Non sono state introdotte modifiche significative a queste regole di recente, ad eccezione di un irrigidimento dei criteri HVR come discusso (che riduce il numero di stranieri ammessi ma aumenta il loro investimento richiesto). Non ci sono segnali che l’isola voglia aprire il mercato agli investitori esteri senza regole; la politica rimane quella di incanalare tale domanda tramite lo schema HVR per garantire un beneficio alle finanze pubbliche.
- Standard ambientali e edilizi: Un interessante sviluppo nel settore commerciale ha riguardato i Certificati di Prestazione Energetica (EPC). Gli Stati avevano preso in considerazione una legislazione per richiedere rating minimi di EPC per gli edifici commerciali (simile alle regole del Regno Unito secondo cui, dal 2023, i proprietari non possono affittare spazi con un EPC inferiore alla E). Tuttavia, il governo ha cambiato idea e ha deciso di non adottare tale legislazione in questa legislatura a seguito delle pressioni del settore d2re.co.uk. Il settore immobiliare aveva avvertito circa le conseguenze indesiderate se i parametri del Regno Unito venissero applicati rigidamente al patrimonio edilizio più datato di Jersey d2re.co.uk. Invece, Jersey si concentrerà sull’aggiornamento graduale degli standard edilizi. Tuttavia, investitori e banche stanno già reagendo alla prospettiva che in futuro vengano introdotti requisiti EPC – stanno sempre più favorendo edifici efficienti dal punto di vista energetico o stanziando fondi per le spese di riqualificazione d2re.co.uk. Quindi, anche se non vi è ancora alcuna legge in vigore, possiamo aspettarci una tendenza verso edifici più ecologici, e questo potrebbe influenzare i valori immobiliari (con un “green premium” per gli edifici efficienti e un “brown discount” per quelli meno efficienti nel tempo).
In sintesi, l’ambiente normativo di Jersey si sta evolvendo per affrontare la doppia sfida di accessibilità abitativa e sostenibilità del mercato. Misure come tasse più alte per gli investitori, sostegno ai primi acquirenti, regole più stringenti sugli affitti e dibattito sul capital gains tax riflettono una forte attenzione all’impatto del settore immobiliare sulla società e sull’economia. Per gli stakeholder, ciò significa muoversi in un mercato non solo guidato da domanda e offerta, ma anche da significativi interventi normativi. Rimanere aggiornati su questi cambiamenti – e partecipare ai processi di consultazione – sarà importante per investitori e sviluppatori che operano a Jersey.
Prospettive di mercato (2025–2028)
Guardando al futuro, il mercato immobiliare di Jersey si prospetta per un periodo di cauto ottimismo mescolato a sfide strutturali. Le previsioni degli esperti suggeriscono che il peggio della recente crisi potrebbe essere ormai alle spalle, ma non si prevede un ritorno a una rapida inflazione dei prezzi nel breve termine. Piuttosto, ci si aspetta una fase di crescita moderata o consolidamento, salvo gravi shock esterni. Di seguito presentiamo le prospettive per i prossimi anni:
- Prezzi delle proprietà residenziali: Secondo le ultime proiezioni del Fiscal Policy Panel (aggiornate a maggio 2024), i prezzi delle case a Jersey sono previsti sostanzialmente stabili nel 2024 (variazione dello 0%), con un aumento di circa +2% nel 2025 e un ulteriore +2% nel 2026 policy.je. In altre parole, si prevede una lieve ripresa dei prezzi nominali a partire dalla metà del decennio. Questo si allinea all’idea che il biennio 2023–2024 abbia corretto la precedente sopravvalutazione e che in seguito i prezzi possano tornare a crescere leggermente in anticipo rispetto all’inflazione. Entro il 2027–2028, se questa traiettoria si confermerà, Jersey potrebbe vedere una crescita cumulata dei prezzi delle case a una cifra media. Per un confronto, nel mercato britannico più ampio, alcune previsioni stimano circa il 20% di crescita cumulativa tra il 2024 e il 2028 (Savills ha rivisto la sua previsione quinquennale dei prezzi delle case nel Regno Unito a +21,6% totale savills.je, assumendo che i tassi d’interesse scendano costantemente e che l’economia rimanga resiliente). La crescita di Jersey potrebbe essere un po’ inferiore visto il livello di prezzo di partenza molto elevato e i continui problemi di accessibilità, ma dovrebbe comunque seguire gli stessi fattori trainanti – vale a dire, il ripristino della fiducia degli acquirenti grazie a un allentamento dei costi di finanziamento. Infatti, una delle ipotesi chiave è che entro la fine del 2024 o nel 2025 la Bank of England avrà cominciato a tagliare il tasso base, cosa che si rifletterebbe sui tassi dei mutui di Jersey (i tassi locali tendono infatti a seguire le tendenze del Regno Unito nedbankprivatewealth.com). Costi di mutuo più bassi aumenteranno il potere d’acquisto degli acquirenti, seppur gradualmente. Il ritmo di crescita dei prezzi sarà limitato dalla scarsa accessibilità economica a Jersey; anche con un alleggerimento dei tassi, le famiglie potranno sempre spendere solo fino a un certo punto. Quindi, un ritorno a rialzi annuali a doppia cifra sembra improbabile nel medio termine, a meno di una drastica carenza di offerta o un’ondata di domanda dall’esterno.
- Volume delle vendite e attività di mercato: Il FPP prevede inoltre che i volumi delle transazioni immobiliari torneranno ai livelli pre-pandemia intorno al 2026 gov.je. Si tratta di una ripresa significativa considerando quanto basso sia stato il 2023. Prima della pandemia (2018–2019) Jersey registrava circa 1.200–1.300 transazioni residenziali all’anno. La proiezione implica un aumento costante dell’attività nel 2025 e nel 2026 con il ritorno della fiducia. I primi indicatori lo confermano: il forte aumento delle vendite nel primo trimestre del 2025 (+90% anno su anno) suggerisce slancio. Entro il 2026–2027, ci si aspetta un mercato più sano e più liquido, con più persone che mettono in vendita la propria casa (grazie al miglioramento del sentiment) e più acquirenti in grado di sostenere i prezzi (grazie a tassi d’interesse leggermente più bassi e alla crescita dei salari). Una variabile imprevedibile è la tornata elettorale generale di Jersey del 2025 – storicamente, le elezioni possono causare una breve pausa nell’attività immobiliare se le politiche sono incerte. Tuttavia, dato che l’edilizia abitativa è una preoccupazione trasversale ai partiti, è probabile che ogni nuovo governo continui le strategie attuali, quindi non ci aspettiamo un grande scossone politico che possa ostacolare le transazioni. Nel complesso, i volumi dovrebbero tornare alla normalità, il che è positivo per agenti immobiliari, banche e acquirenti/venditori, perché un mercato liquido è un mercato più efficiente.
- Prospettive del mercato degli affitti: Gli affitti sono un po’ più difficili da prevedere a causa dei prossimi interventi politici. Se nel 2025 verranno attuate misure di stabilizzazione dei canoni di locazione che limitano la rapidità con cui i proprietari possono aumentare gli affitti nei contratti esistenti, l’inflazione media degli affitti potrebbe rimanere contenuta nell’indice ufficiale. Tuttavia, le forze di mercato indicano una pressione al rialzo: il numero di proprietà in affitto potrebbe ridursi ulteriormente (se più proprietari vendono o riconvertono le case a causa delle licenze e dei rendimenti modesti) e la domanda resterà alta (soprattutto se la popolazione cresce di qualche centinaio di unità all’anno con una nuova costruzione limitata). Nel complesso, potremmo aspettarci piccoli aumenti nominali dei canoni d’affitto (diciamo 1–3% all’anno) tra il 2025 e il 2027 se l’economia resta forte – il che, in termini reali, potrebbe significare che gli affitti a malapena tengano il passo con l’inflazione. La politica di fissare i canoni degli alloggi sociali all’80% del valore di mercato continuerà a fornire un certo sollievo in termini di accessibilità per le fasce più basse, ma ciò significa anche che qualsiasi aumento dei canoni di mercato mette sotto pressione i sussidi governativi per la casa. È probabile che i responsabili politici monitoreranno da vicino l’indice di accessibilità agli affitti. Un potenziale aspetto positivo all’orizzonte: se le iniziative del governo per aumentare l’offerta abitativa avranno successo (ad esempio, se diversi grandi sviluppi residenziali verranno completati tra il 2026 e il 2028), ciò potrebbe aumentare leggermente la disponibilità di immobili in locazione e contenere la crescita dei canoni. Al momento, però, una grande immissione di nuove offerte prima del 2027 sembra improbabile dati i tempi di realizzazione dei progetti.
- Settore commerciale e uffici: Le prospettive per il mercato degli uffici sono solide nel breve termine. Con praticamente nessun nuovo ufficio previsto almeno fino al 2026 o oltre, i canoni degli uffici a Jersey potrebbero raggiungere nuovi massimi entro il 2025–2026. Alcuni analisti si aspettavano che i canoni prime raggiungessero le £50 per piede quadrato, e anche se ciò non è ancora avvenuto, resta un traguardo raggiungibile nei prossimi uno o due anni date le scarse forniture d2re.co.uk. Prevediamo che i canoni prime degli uffici aumenteranno ancora un po’ (anche se forse a un ritmo più lento rispetto agli ultimi balzi del 35%) fino a quando nuova offerta non allevierà le pressioni. I valori di capitale degli uffici prime dovrebbero aumentare con la crescita dei canoni e la stabilizzazione o la riduzione dei rendimenti richiesti dagli investitori. È probabile che gli investitori porteranno al rialzo il prezzo di qualsiasi asset di qualità che arriva sul mercato, il che potrebbe comprimere i rendimenti dal range di circa 6–7% (nel 2023) verso il 5–6% entro il 2025. Gli uffici secondari che possono essere ristrutturati potrebbero offrire grandi rendimenti, quindi prevediamo uno scambio continuo di edifici più vecchi da riposizionare. Tra il 2027 e il 2028, se verranno completati diversi nuovi progetti per uffici, il mercato potrebbe riequilibrarsi, con il tasso di sfitto che potrebbe salire leggermente da praticamente zero a un livello più normale, intorno al ~5%. Sarebbe un equilibrio salutare, che impedirebbe ai canoni di salire troppo e darebbe più scelta ai locatari. Per le altre proprietà commerciali, le prospettive sono stabili. Il settore retail affronta una sfida strutturale dovuta allo shopping online, ma la high street di Jersey continuerà a essere il fulcro commerciale dell’isola; potremmo vedere modesti cali nei canoni di affitto delle proprietà secondarie, compensati però da una forte domanda nei punti più prestigiosi (specie da parte di caffè, ristoranti e negozi esperienziali). L’industriale resterà un mercato a favore dei proprietari; qualsiasi possibilità di sviluppare moderni magazzini verrebbe probabilmente subito colta, ma non ci sono indicazioni di progetti industriali significativi imminenti. Le prospettive per le proprietà del settore dell’ospitalità dipendono dal turismo: se i numeri dei visitatori continueranno a recuperare i livelli pre-Covid e magari a crescere (con nuove rotte aeree, ecc.), hotel e ristoranti prospereranno, sostenendo il valore delle relative proprietà. Potremmo persino assistere a un interesse per sviluppare un nuovo hotel se la crescita turistica lo giustificasse entro il 2028.
- Segmento lusso & prime: Il segmento residenziale di lusso dovrebbe continuare a prosperare, sebbene su volumi ridotti. Il fascino di Jersey verso i benestanti è duraturo: salvo drastici cambiamenti, gli individui HNW continueranno ad arrivare, anche se in numero limitato. Il recente aumento dei valori minimi per le proprietà HVR potrebbe ridurre leggermente, nei prossimi uno o due anni, il numero di nuovi arrivi HVR (poiché solo chi è disposto a spendere oltre £3.5 milioni può beneficiare di questi schemi), ma chi arriverà porterà ancora più capitale per individuo. Questo potrebbe in realtà spingere ancora più in alto i prezzi delle proprietà di fascia alta; ad esempio, immobili che in passato avrebbero potuto essere venduti a £3 milioni, ora potrebbero vedere acquirenti competere fino a superare £4 milioni per raggiungere le soglie richieste e superarsi a vicenda. Prevediamo un continuo apprezzamento dei prezzi per le case “trophy” – probabilmente di qualche punto percentuale all’anno, con possibilità però di balzi significativi se immobili particolarmente rari dovessero entrare sul mercato. Il segmento lusso è anche relativamente isolato dalle fluttuazioni dei tassi d’interesse (gli acquirenti spesso pagano in contanti o dispongono di ampia liquidità), quindi seguirà principalmente le tendenze della ricchezza. Se i mercati azionari globali e gli indicatori patrimoniali cresceranno nel periodo 2025–2028, la domanda di case di lusso a Jersey dovrebbe riflettere positivamente questa tendenza. Al contrario, qualsiasi crisi globale che colpisca gli HNWI (ad es. una grande crisi finanziaria) potrebbe rapidamente frenare la domanda prime, anche se questo rischio non è specifico di Jersey.
- Rischi e Fattori Imprevisti: Diversi fattori potrebbero modificare queste prospettive. L’aumento dei tassi d’interesse oltre le aspettative (se l’inflazione dovesse riprendere) frenerebbe nuovamente sia il mercato immobiliare residenziale sia quello commerciale. Shock economici globali o una recessione nel Regno Unito avrebbero effetti a catena (minore fiducia, possibile calo degli immigrati e minore espansione delle aziende). Dal punto di vista politico, se Jersey dovesse introdurre una tassa sulle plusvalenze immobiliari o controlli sugli affitti particolarmente restrittivi, questo potrebbe raffreddare il sentiment degli investitori e ridurre l’attività di mercato nel breve termine d2re.co.uk d2re.co.uk. Inoltre, la politica demografica di Jersey sarà determinante: attualmente la migrazione netta è positiva e sostiene la domanda immobiliare; tuttavia, se ci fossero iniziative politiche per limitare drasticamente l’immigrazione, la domanda abitativa potrebbe attenuarsi nel tempo. Un altro elemento di incertezza è l’inflazione dei costi di costruzione: costruire a Jersey è già molto costoso (la capacità degli appaltatori è limitata d2re.co.uk d2re.co.uk), e se i costi dovessero aumentare ulteriormente, potrebbero verificarsi ritardi o cancellazioni nei progetti previsti, aggravando i problemi di offerta. Infine, il cambiamento climatico e le normative ambientali potrebbero iniziare a incidere: le proprietà costiere potrebbero dover rispettare nuovi requisiti di resilienza e gli edifici commerciali potrebbero necessitare di adeguamenti per la sostenibilità, il che comporterebbe nuovi costi ma anche investimenti nel retrofit green.
In sintesi: Il mercato immobiliare di Jersey dovrebbe entrare in una fase di graduale ripresa e stabilizzazione a partire dal 2025. I prezzi delle case sono previsti in aumento moderato (in linea con la crescita dei redditi) nei prossimi anni policy.je, dopo la significativa correzione che ha leggermente migliorato l’accessibilità. Il settore degli affitti resterà sotto pressione ma con una maggiore supervisione regolatoria volta all’equità. Il settore commerciale, in particolare quello degli uffici, sembra destinato a rimanere favorevole ai proprietari fino a quando la nuova offerta non raggiungerà la domanda, mentre le case di lusso dell’isola continueranno ad attirare acquirenti di alto livello, sostenendo il segmento più alto del mercato. Entro il 2028, prevediamo un mercato immobiliare a Jersey leggermente più accessibile per i residenti (grazie a un incremento dei redditi e a prezzi stabili), ma ancora caratterizzato da un’elevata domanda e da prezzi premium vista la limitata disponibilità di terreni e l’attrattività dell’isola. I responsabili politici dovranno continuare a bilanciare la gestione della domanda e l’espansione dell’offerta per garantire che il mercato risponda sia agli investitori che all’intera comunità.
Fonti: I rapporti della Jersey Statistics Unit, le analisi del Fiscal Policy Panel e i commenti degli esperti di mercato hanno informato queste proiezioni stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Come sempre, i risultati effettivi potrebbero differire qualora cambiassero le ipotesi di base, ma il consenso generale prevede un mercato stabile o in lieve crescita dal 2025 al 2028 piuttosto che la volatilità boom-bust del recente passato.
